房地產(chǎn)開發(fā)成本精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本；控制

房地產(chǎn)開發(fā)是通過對多種資源的組合使用而為人類提供居住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的活動。不論房地產(chǎn)開發(fā)的目的如何，其最終行為應(yīng)是一種投資行為。市場化的房地產(chǎn)開發(fā)，不論是為滿足社會需求還是投資活動，為投資人創(chuàng)造利潤是其根本目的之一，這是市場經(jīng)濟和價值規(guī)律作用的結(jié)果。因而房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制就是創(chuàng)造投資人利潤的基石之一，不同的開發(fā)項目有不同的開發(fā)成本控制模式，但其一般化的模式是基本一致的，有一定的規(guī)律和借鑒意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序

理清房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序，將為研究房地產(chǎn)開發(fā)成本提供框架和架構(gòu)支持。

投資人自有投資意向開始至項目建設(shè)完成，出售物業(yè)、出租物業(yè)或自主經(jīng)營，其全壽命周期的管理，遵循一個基本的開發(fā)程序，包括：投資機會尋找―投資機會篩選―可行性研究―獲取土地使用權(quán)―規(guī)劃設(shè)計報批―施工建設(shè)―市場營銷與物業(yè)管理。這個程序會因具體工作的不同，在實施順序上會交替進行，如市場營銷與施工建設(shè)同時或提前進行。無論順序怎樣變化，這些程序基本概括大多數(shù)的居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開發(fā)項目的主要實施步驟。

二、房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要組成

房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成房地產(chǎn)市場上的增量供給，當房地產(chǎn)開發(fā)投資人將建成后的房地產(chǎn)長期持有、出租或自營時，短期開發(fā)投資將轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期置業(yè)投資。（房地產(chǎn)置業(yè)投資、房地產(chǎn)股票、債?、信托投讓嵢本文螐碾涉及?/p>

對于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要包括：土地費用、前期費用、政府規(guī)費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、開發(fā)管理費、財務(wù)費用、銷售廣告費、稅費和不可預(yù)見費等。

三、房地產(chǎn)開發(fā)階段對應(yīng)的開發(fā)成本

表一為根據(jù)某具體開發(fā)項目總結(jié)的開發(fā)成本組成分析，雖不能普遍通用，但有一定借鑒參考意義。

通過上表數(shù)據(jù)分析，建筑安裝工程費用約占總開發(fā)成本的50%，土地費用和稅費約占總開發(fā)成本的30%，其他幾項費用單個占比2%-5%。開發(fā)項目不同，上述比例會有所不同。

投資機會尋找―投資機會篩選―可行性研究階段，這個階段主要是尋找投資機會并進行決策分析，主要產(chǎn)生咨詢成本。

獲取土地使用權(quán)階段，主要參加土地招拍掛活動，取得土地使用權(quán)，支付土地出讓金、土地交易費和稅費等。

規(guī)劃設(shè)計報批階段主要是前期工程、規(guī)劃設(shè)計、審查、向政府報批以及向政府繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等，辦理開發(fā)前的各種手續(xù)，開發(fā)成本主要為前期費用和繳納政府規(guī)費。

施工建設(shè)階段，是將批準的設(shè)計變?yōu)閷嶓w工程的過程，是開發(fā)成本發(fā)生最快、數(shù)量最大的階段。

市場營銷與物業(yè)管理可能會隨施工建設(shè)同期展開，銷售費用隨工程進展逐步產(chǎn)生。

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段（投資機會尋找―投資機會篩選―可行性研究―獲取土地使用權(quán)―規(guī)劃設(shè)計報批）是影響整個開發(fā)成本的主要階段，雖然這個階段實際發(fā)生的開發(fā)成本費用數(shù)量不大，占比不高，只占整個開發(fā)成本的2%左右，但其影響的開發(fā)成本約有70%。這是因為開發(fā)產(chǎn)品的定位、規(guī)劃設(shè)計方案的選擇以及設(shè)計選型，基本確定了開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)形式，確定了開發(fā)產(chǎn)品的初步輪廓，確定了開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計思路，這些因素綜合固定了開發(fā)產(chǎn)品的主要架構(gòu)，而且會影響開發(fā)項目建成后的使用成本，因而是形成或確定開發(fā)成本的關(guān)鍵階段。例如：一個在屋頂附帶游泳池的建筑因其結(jié)構(gòu)受力影響，通常會比普通建筑工程造價大許多，而竣工后游泳池的使用維護成本也會影響整個建筑的使用管理成本。

因此，開發(fā)前期階段是控制開發(fā)成本的主要階段，而且是關(guān)鍵階段。對市場進行深入細致的分析，貼合市場進行開發(fā)產(chǎn)品的選型，特別需要重視對設(shè)計的細化和深入，進行多方案經(jīng)濟比較，擇優(yōu)選擇設(shè)計方案，是開發(fā)成本控制的主要工作。

優(yōu)化設(shè)計方案，對設(shè)計指標（如鋼材用量，面積使用率等）科學(xué)化的限定，最大程度發(fā)揮設(shè)計者潛力，從設(shè)計上控制工程造價指標，也是開發(fā)成本控制至關(guān)重要的工作。例如：分別由不同設(shè)計院設(shè)計的兩個類似的工程項目，其地下室鋼筋用量分別為91KG/m2和110 KG/m2，地下室面積都接近4萬平方米，其地下室鋼材用量相差760噸，工程造價僅鋼材部分就相差約390萬元，因用鋼量的不同地下室單位建筑面積造價相差96元/m2，對整個工程造價影響比例約為2.6%。可見，設(shè)計的指標控制工作是關(guān)鍵。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)的建筑安裝工程階段，因其資金投入量大，是開發(fā)成本控制的第二階段，這個階段是優(yōu)選建筑承包人和控制工程質(zhì)量、進度、投資的綜合階段。雖然這個階段投入整個開發(fā)成本約50%，但開發(fā)成本的控制影響一般僅占總開發(fā)成本的10%-15%左右。

房地產(chǎn)開發(fā)的建筑安裝工程階段，工程招標選擇承包人，通過充分的市場競爭來選擇社會平均水平的工程投標價格，是控制開發(fā)成本的一個重要手段。

我國的建筑市場已實行招標投標多年，其市場透明度已較高，市場競爭體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則。開發(fā)商對建筑承包人有較大的選擇范圍，工程報價公開競爭，對開發(fā)成本的控制較為有利。但也必須看到，投標價格與質(zhì)量、信譽等的對應(yīng)關(guān)系，避免因低價中標造成后期施工中的扯皮、糾紛等影響，進而影響開發(fā)項目的形象、質(zhì)量等。

施工過程中，開發(fā)成本的控制，更多體現(xiàn)為維護施工合同的執(zhí)行，保證開發(fā)項目在合同框架內(nèi)順利實施，避免承包人索賠產(chǎn)生額外的成本。保證工程順利進行，安全如期竣工，按計劃銷售或運營，取得預(yù)期的經(jīng)濟效益，這就是在建筑安裝施工階段開發(fā)成本控制的重要工作。

在建筑安裝工程階段，因為投入資金量大，實施精細化管理，避免一些無謂的浪費，對開發(fā)成本的控制還是有一定效果的，雖然可能節(jié)約的比例不大，但因為工程造價基數(shù)大，其節(jié)約的絕對數(shù)額還是可觀的。根據(jù)對某具體開發(fā)項目的調(diào)查，開發(fā)商實施施工監(jiān)督精細化管理， 其節(jié)約的工程費用足以支付工程管理人員薪酬，而且還樹立了開發(fā)項目和管理人員良好的形象。但必須注意的是，開發(fā)商實施施工監(jiān)督精細化管理，不能脫離合同框架，不能一味追求低價，否則將適得其反，降低開發(fā)項目的品質(zhì)。

（三）從表一的數(shù)據(jù)可以看出，除土地費用（占比16.74%）和建筑安裝工程費用（占比48.59%）外，第三個大比例項目為國家收取的稅費，約占總開發(fā)成本的13.6%。國家對開發(fā)項目收取的稅費主要有：營業(yè)稅，城建稅，教育費附加，土地使用稅，土地增值稅，印花稅，契稅，企業(yè)所得稅等。稅費是必須按國家規(guī)定繳納的，合理的進行賬務(wù)整理，避免重復(fù)交稅。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)中的財務(wù)費用是一個不容忽視的數(shù)據(jù)，雖然在表一中財務(wù)費用僅占整個開發(fā)成本的2.16%，但不同的開發(fā)項目，這個數(shù)據(jù)可能差別巨大。

財務(wù)費用主要包含：融資、貸款資金利息，財務(wù)咨詢費，銀行手續(xù)費等。融資、貸款資金利息是財務(wù)費用的主要構(gòu)成，不同的開發(fā)項目，開發(fā)資金來源和構(gòu)成千差萬別，如果大量利用融資、貸款作為開發(fā)資金，必然產(chǎn)生較高的財務(wù)費用，從開發(fā)成本控制角度看是不利的，而且可能帶來金融風(fēng)險，對整個開發(fā)項目也是不利的。

目前，國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，對預(yù)售商品房的條件很有可能收嚴格，甚至可能取消預(yù)售許可制度，實行現(xiàn)房銷售，如果開發(fā)項目自有資金偏低，其財務(wù)費用將大大增加，成為影響開發(fā)成本的重要因素。

五、結(jié)語

目前國家在全社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整中，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控是首當其中的，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)告別暴利回歸社會平均利潤水平，是今后必然趨勢，也是市場經(jīng)濟作用的必然結(jié)果。房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制將成為開發(fā)項目首要的工作之一，和大多數(shù)行業(yè)一樣，市場、研發(fā)、營銷、成本管理成為企業(yè)的必做功課。

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本范文

【關(guān)鍵詞】建筑施工；成本管理；常規(guī)誤區(qū)

項目作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中組織的主要單元，是企業(yè)財力的源泉。這些源泉只有是取之不盡、用之不竭的，企業(yè)才能有積累，才可以擴大再生產(chǎn)，才能有更大的發(fā)展。近年來，由于建筑市場競爭日趨激烈，國家宏觀調(diào)控力度加強，企業(yè)內(nèi)部成本管理機制滯后于形勢的發(fā)展，造成大部分房地產(chǎn)開發(fā)過程中項目經(jīng)濟效益不斷下滑，影響并限制了企業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過程中必須認清形勢，建立適應(yīng)市場的科學(xué)管理機制，屬時下當務(wù)之急。

一、企業(yè)成本管理概念

企業(yè)成本管理是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱。成本管理一般包括成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。其目的是為了充分動員和組織企業(yè)全體人員，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)進行科學(xué)合理的管理，力求以最少生產(chǎn)耗費取得最大的生產(chǎn)成果。企業(yè)成本管理是企業(yè)管理的一個重要組成部分，它要求系統(tǒng)而全面、科學(xué)和合理，它對于促進增產(chǎn)節(jié)支、加強經(jīng)濟核算，改進企業(yè)管理，提高企業(yè)整體管理水平具有重大意義。

企業(yè)成本管理的組成主要包括產(chǎn)品生產(chǎn)中所耗用的物化勞動的價值（即已耗費的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價值）；勞動者為自己勞動所創(chuàng)造的價值（即歸個人支配的部分， 主要是以工資形式支付給勞動者的勞動報酬）；勞動者剩余勞動所創(chuàng)造的價值（ 即歸社會支配的部分，包括稅金和利潤）。

二、當管理前房地產(chǎn)開發(fā)成本中存在的誤區(qū)

2.1 成本分析存在誤區(qū)

成本分析足指在成本發(fā)生之后，依據(jù)成本核算資料，把實際成本與預(yù)算成本差異及其原因匯總并進行分析研究，找出成本差異的原因，為下一項目目標成本的制定提供改進意見，以使成本持續(xù)改善、經(jīng)濟效益不斷提高，但目前很多國有施工氽業(yè)都沒有真正認真進行成本分析，往往是一個項目完工后，該項目的財務(wù)人員、管理人員可能很快又轉(zhuǎn)入下一項目的工作，而很少對本項目的盈虧進行分析，或者是分析很粗略，更別說通過各種方法對成本差異進行詳盡客觀的分析。因此，在這種成本管理模式下無法為下一項目成本目標的制定提供改進意見，造成第一手資料的缺失。

2.2 成本管理認識上存在誤區(qū)

長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)過程中在成本管理認識上存在誤區(qū)，認為企業(yè)成本管理是財務(wù)部門的責任，有些工程項目經(jīng)理更簡單地將項目成本管理的責任歸于項目成本管理主管或財務(wù)人員。其結(jié)果是技術(shù)人員只負責技術(shù)和工程質(zhì)量，工程組織人員只負責施工生產(chǎn)和工程進度，材料管理人員只負責材料的采購和點驗、發(fā)放工作。這樣表面上看起來分工明確、職責清晰，各司其職，唯獨沒有成本管理責任。如果生產(chǎn)組織人員為了趕工期而盲悶增加施工人員和設(shè)備，必然會導(dǎo)致窩工現(xiàn)象而浪費人工費；如果技術(shù)人員對現(xiàn)場數(shù)據(jù)不精確，必然會導(dǎo)致材料二次倒運費的增加；如果技術(shù)人員為了保證工程質(zhì)量，采用了可行但不經(jīng)濟的技術(shù)措施，必然會使成本增大。這就需要工程項目各環(huán)節(jié)人員改變原來的認識，既分工又協(xié)調(diào)，才能搞好工程成本管理。

2.3 投標過程中容易忽視對自身成本的深度分析

在進行投標時，單純的為了追求中標的結(jié)果，而忽視了自身的成本深度。針對現(xiàn)在建筑行業(yè)市場競爭的日益激烈，很多企業(yè)不顧自身企業(yè)實際的勞動水平，一味的追求中標，甚至不惜以低于成本價報價，將未來的盈利希望寄托于后期工程中，在現(xiàn)今業(yè)主越來越重視總價管理和反索賠的情況下，低報價中標無疑會導(dǎo)致企業(yè)項目虧損；有的企業(yè)在進行投標報價時，只是簡單的憑自己感覺和經(jīng)驗對工程量清單進行設(shè)想，然后進行投標，這同樣為以后企業(yè)的成本管理帶來了嚴重的隱患。

三、成本管理的體制機制建設(shè)

3.1 進行成本分析，尋找項目盈虧的內(nèi)在因素

工程項日竣工后，要確定各項費用的結(jié)算金額，及時確定該工程的總成本，運用科學(xué)合理的方法，對該項目的整個過程及其結(jié)果進行全面、系統(tǒng)的分析和評價。通過成本分析，找出哪些成本項目節(jié)約，哪些成本項目超支，揭示成本差異的原因，掌握單項成本日標的完成情況，尋求進一步降低成本的途徑和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工項目的成本規(guī)律，為今后的項目提供借鑒。

3.2 抓好施工階段的成本控制，努力降低成本

材料費是工程直接費用的主要組成部分，要控制材料費，建立一套嚴格的管理制度。材料采購方面，可根據(jù)工程計劃，進行招投標，大宗材料集中批量采購，可大大降低采購保管費。施工領(lǐng)用材料時，要根據(jù)預(yù)算限額領(lǐng)用，物資保管人根據(jù)限額領(lǐng)料單發(fā)料，領(lǐng)料必須嚴格手續(xù)，以明確責任，超損耗者從工資中扣除，建立嚴格的考核制度和目標責任。同時動員施工人員做好余料的回收工作，減少材料浪費和流失。

3.3 成本管理要從投標報價開始進行

在進行投標時，編制投標報價的人員要對項目的施工流程和工藝有充分的了解，要對項目的盈利和風(fēng)險有較為清楚的認識，要對自身企業(yè)的各項費用進行詳細的計算和了解，在掌握了自身企業(yè)成本的同時，要編制初步的預(yù)算成本，在條件允許的情況下，防止出現(xiàn)低于成本的中標情況。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理是一個系統(tǒng)的工程，想要做好企業(yè)成本管理工作，首先要制定明確的成本管理目標，在完善成本管理工作的基礎(chǔ)上，落實組織機構(gòu)和責任人員，建立一套有效的成本管理機制，采取實事求是、因地制宜的操作方法，根據(jù)工程和企業(yè)自身差異，靈活的改變企業(yè)成本管理。只有這樣，才能使企業(yè)效益得到增長，才能為員工提供福利，使企業(yè)在激烈的市場競爭中保持不敗。

參考文獻：

[1]郝一明.房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本管理現(xiàn)狀分析及對策研究[J].企業(yè)技術(shù)開發(fā)，2008，5（01）：21——23.

[2]呂玲.房地產(chǎn)開發(fā)成本管理及控制[J].企業(yè)經(jīng)營管理，2012，7（08）：12——13.

[3]劉新紅.淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本管理問題[J].實物探討，2012，6（07）：45——46.

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；成本管理；施工控制

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A

一、成本控制的原則 

現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)成本控制有兩個根本性的原則：一是全面控制原則，二是重點控制原則。只有深刻理解這兩個根本原則，才能正確處理各項控制原則的關(guān)系：

成本最低化原則：房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的根本目的，在于通過成本管理的各種手段，促進不斷降低施工項目成本，以達到可能實現(xiàn)最低的目標成本要求。在實行最低化原則時，應(yīng)注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。

全面成本控制原則：項目成本的全過程控制要求成本控制工作隨著項目施工進展的各個階段連續(xù)進行使項目成本自始至終置于有效的控制之下。 

動態(tài)控制原則：項目是一次性的，成本控制應(yīng)強調(diào)項目的中間控制，即動態(tài)控制。

目標管理原則：目標管理內(nèi)容包括：目標的設(shè)定和分解，目標的責任到位和執(zhí)行，檢查目標的執(zhí)行結(jié)果，評價目標和修正目標管理的計劃、實施、檢查、處理循環(huán)。 

責、權(quán)、利相結(jié)合的原則：在項目施工過程中，項目經(jīng)理部各部門、各班組在肩負成本控制責任的同時，享有成本控制的權(quán)利，同時項目經(jīng)理要對各部門和各班組在成本控制中的業(yè)績進行定期的檢查和考評，實行獎罰分明。

二、堅持技術(shù)手段與經(jīng)濟手段相結(jié)合：  

2.1 在組織上

明確項目組織結(jié)構(gòu)，使投資控制有專責小組跟蹤，如由相關(guān)人員組成投資控制委員會來專責項目的投資營運，促進管理職能分工的科學(xué)化和規(guī)范化。  

2.2 在技術(shù)上

重視設(shè)計多方案選擇，及處理各種問題的多方案選擇，嚴格審查和監(jiān)督初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、施工組織設(shè)計，深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能。另外，要認真研究、嚴格控制建設(shè)工程施工合同的簽訂，探索節(jié)約建安造價的可能性。  

2.3 在經(jīng)濟上

動態(tài)地比較投資的計劃性和實際性，嚴格審核各項費用的支出，采取對投資節(jié)約的有力獎勵措施，鼓勵公司地產(chǎn)口有關(guān)員工及承建商積極提出各種降低成本的建設(shè)性方案等，把項目投資控制觀念滲透于每位員工頭腦中。

三、招投標與合同階段成本控制

項目招投標與合同的洽商確定是項目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，很多相關(guān)法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點也是在此階段留下的，這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目運作期間的成本管理和結(jié)算工作。因此，成本管理人員在此階段，應(yīng)根據(jù)項目總體進度計劃使工程招投標清晰、有條理，使工程合同符合項目要求。 

3.1 做好招投標工作的幾個主要措施

根據(jù)項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃，通過市場調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)等信息庫，為招投標儲備信息資源。制訂招標計劃的同時，應(yīng)明確招標原則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主要合同洽商條款。 

3.2 招投標工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控

一方面，加強對投標單位的資格審查。詳細審查其單位的信譽、經(jīng)濟狀況、操作能力，避免“魚目混珠”擾亂投標環(huán)境，給招標帶來難度，甚至做出錯誤的判斷。另一方面，加強對標底的審核。標底的計算過程具有專業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的特點。企業(yè)應(yīng)建立復(fù)核機制，避免標底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結(jié)算工作帶來困難。 

3.3 合同管理體系中的成本控制

合同的嚴密性除正常應(yīng)明確的合同條款外，還應(yīng)對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險處理方法等進行明確，以便避免結(jié)算時產(chǎn)生分歧和矛盾。合同的可操作性合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現(xiàn)的條款，從而影響工程進度以及項目的各項計劃的實施。

四、施工階段的成本控制 

施工單位與開發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，公司須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴密而切實可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三個方面應(yīng)予以加強： 

4.1 加強設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理施工階段的設(shè)計變更

設(shè)計變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責任人、責任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認時限、否決及責任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。 

4.2 加強設(shè)備和材料的品質(zhì)與價格管理完善的設(shè)備、材料管理體系

通常操作方式有： 

自行采購自行采購既能起到成本控制作用，又避免雙方結(jié)算時產(chǎn)生分歧。如大型機電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對項目品質(zhì)影響較直接，同時價格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料要自行集中采購。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標自行采購。   

總承包單位采購開發(fā)商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場的優(yōu)勢，從而調(diào)動其積極性。 

甲方限價承包單位采購一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發(fā)、承包方共同議定一個價格確認程序來確認價格，結(jié)算時按限定價格結(jié)算，限價時應(yīng)明確價格時限及范圍。 

4.3 加強資金計劃執(zhí)行的監(jiān)控

資金計劃是建立在項目的各項合同已確定且總體施工進度計劃已確認合理的基礎(chǔ)上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協(xié)調(diào)，扎實地做好基礎(chǔ)工作。 

施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎(chǔ)的，它應(yīng)同施工進度計劃相協(xié)調(diào)，在這樣一個總框架下監(jiān)控項目，可使工程管理更加清晰。當月實際發(fā)生額的增減超過資金計劃一定比例時，成本控制人員和工程管理人員應(yīng)及時分析、闡明原因，嚴重時，提出成本預(yù)警和工程進度預(yù)警。

參考文獻：

[1] 張玉生. 精細化管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的應(yīng)用研究. 同濟大學(xué)土木工程學(xué)院.2009

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)成本；核算

一、概述

對于一個企業(yè)而言，促使其朝著未來既定的目標發(fā)展離不開良好的經(jīng)營管理。而經(jīng)營管理中，會計成本核算具有重要的作用。通過企業(yè)的會計成本核算，特別是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的成本核算，企業(yè)可以非常清楚地了解在目前的經(jīng)營管理中，各項費用以及成本的具體支出情況，才可以依據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)對企業(yè)進行成本費用的調(diào)控，從而達到成本最優(yōu)化、利潤最大化的目標，也可以達到資源的有效整合和分配，從而使得企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展朝著既定的目標前進，獲得更多的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本是非常巨大的，通過對成本核算的具體數(shù)據(jù)與預(yù)算的差額進行分析，從而達到成本目標的調(diào)控，促使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算存在的問題

（一）成本核算的對象不明確

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的逐步成長和壯大，進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地都是成片進行開發(fā)和建設(shè)的，建成后的房地產(chǎn)主要是用以商業(yè)用房、公寓以及小區(qū)住房等。目前，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象的劃分依據(jù)主要是項目所在的區(qū)域、進行分期的工程項目、按照建成后房地產(chǎn)的用途或者將整個開發(fā)項目作為成本核算的對象之一。這些成本核算對象的劃分都是依據(jù)開發(fā)項目的具體情況進行分析的，再加上加大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目的復(fù)雜性，種種因素都造成了開發(fā)成本核算的對象劃分不明，過細會造成工作量大大增加，過粗會造成數(shù)據(jù)分析不明，這些都會使得成本核算的整體質(zhì)量受到不利影響，同時，也非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)成本的監(jiān)控以及分析，特別是開發(fā)成本在房地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)著非常重要的地位。

（二）開發(fā)過程中發(fā)生的成本費用分配方法存在不合理之處

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個開發(fā)的產(chǎn)品當中，這是比較明確的。但是在發(fā)生的成本費用中，仍然有些支出是難以準確分配的，例如，常見的拆遷補償款、配套設(shè)施費用以及基礎(chǔ)設(shè)施費用等間接費用。按照國家相關(guān)的規(guī)定，應(yīng)當按照占地面積、建筑面積等相關(guān)比例以及預(yù)算造價等進行分配，從而計入到成本核算的對象中去，但值得注意的是，每家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會根據(jù)自己的實際情況來進行成本費用分配和劃分的標準。從房地產(chǎn)行業(yè)整體來看這個問題，成本費用的分配往往具有任意性，在實際的過程中并沒有形成科學(xué)統(tǒng)一的標準來進行成本核算的管理以及缺乏相關(guān)的約束性條款，使得成本核算方法出現(xiàn)較大的差異。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算的周期判斷不明，出現(xiàn)竣工決算拖延的現(xiàn)象

一個房地產(chǎn)項目涉及到的工程量較大、持續(xù)的時間是非常長的，也不存在明確的標準來對核算周期進行確定，從而為成本的核算提出了艱巨的挑戰(zhàn)。周期不明也使得竣工決算拖延，違背了會計核算的及時性原則，無法使得收入與費用產(chǎn)生配比，從而對房地產(chǎn)企業(yè)計算項目的利潤、結(jié)算相關(guān)的稅費造成了阻礙，嚴重的情況下會產(chǎn)生與稅務(wù)部門長期糾纏的局面，阻礙企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。與此同時，拖延竣工結(jié)算也會使得房地產(chǎn)企業(yè)不能及時的對項目進行評價，對后期的項目開發(fā)無法起到積極的推動和指導(dǎo)作用?，F(xiàn)實的工作中，竣工決算的拖延往往是由于企業(yè)的資金出現(xiàn)匱乏、人員辦事效率低下等原因，有些房地產(chǎn)項目甚至出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施未全部完成建設(shè)等情況，這些往往對項目不能產(chǎn)生較大的影響，但是卻在一定程度上影響著整個開發(fā)項目的決算時間，也對企業(yè)的成本管控工作產(chǎn)生不利影響。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的策略

（一）明確房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算對象

由于成本核算的對象不明，造成很多的成本核算出現(xiàn)問題，因此，將成本核算對象進行明確，可以從以下幾個方面進行：其一，將經(jīng)過規(guī)劃部門審核的總平面圖作為開發(fā)項目成本核算對象。這種成本核算對象的明確主要適用于那些開發(fā)規(guī)模較大、時期較長、一般采用的分期開發(fā)形式的項目；其二，按照產(chǎn)品的開發(fā)形態(tài)進行成本核算對象的確定。這種確定的方法常常用于擁有多種房地產(chǎn)產(chǎn)品的企業(yè)，這樣進行成本核算的可行性較大；其三，將單個的房地產(chǎn)項目作為一個核算對象。這種成本核算對象的確定往往適合于一些開發(fā)項目大、耗費大、開發(fā)出來的產(chǎn)品往往只有一種的項目。以上三種常用的開發(fā)成本核算費用對象確定的方法對成本費用的監(jiān)控非常有利，對于開發(fā)項目的價值評估也是非常有利的。

（二）對開發(fā)項目的成本費用分配方法要進行合理的選取

通常而言，建筑安裝成本的歸集對象往往是非常明確的，但是對于其他的間接開發(fā)成本費用，則必須按照有效合理且可行性高的方法進行分配和歸集，例如常見的配比原則或者受益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進行間接費用成本的分配可以采取的方法很多，如占地面積法、價值分配法、個別認定法、預(yù)算造價法等分配標準。但是，一家房地產(chǎn)企業(yè)一旦確定了一種方法，則應(yīng)當保持它的合理性和一致性，才可以使得不同期間的成本費用具有可比性。往往在條件允許的情況下，采取個別認定法是最好的形式，可以使得成本費用的分配更加精準，但缺點是消耗的人力、物力等都較多。對于那些非自用的房地產(chǎn)開發(fā)項目，往往采取的成本費用核算方式是利用面積的比例進行均攤。在現(xiàn)實中最為常用的方法之一是對開發(fā)項目的價值進行評估，依照評估的價值進行間接費用的分配。一旦合理的進行間接成本費用分配，就可以使得房地產(chǎn)開發(fā)項目進行合理的利潤管理和事前的評估，因此，合理確定成本費用分配方法是十分重要的。

（三）對成本核算的周期進行合理確定，及時的進行竣工結(jié)算

開發(fā)項目的周期確定應(yīng)當根據(jù)項目的實際情況來確定，不應(yīng)當僅僅按照理論來進行。首先，如果一個項目的規(guī)模較小，同時，持續(xù)的時間短，那么可以將項目的整個時期作為成本核算的周期，這樣的周期確定方式可以使得開發(fā)項目的成本核算更加合理。但是，如果項目的開發(fā)時間較長、規(guī)模較大，如果仍然按照項目的建設(shè)周期來進行成本核算周期的確定，往往是不合理的，也違背了成本核算信息時效性這一原則。目前常用的方法是按照經(jīng)過審批的總平面圖確定的開發(fā)期數(shù)來進行成本核算周期數(shù)的確定。其次，及時進行竣工結(jié)算的前提條件是已經(jīng)發(fā)生的成本費用受到了準確、合理以及全面的記錄，如果需要進行成本費用的估計，那么必須對確定的估計數(shù)進行再次核對，也要培養(yǎng)會計人員的成本預(yù)估能力。在進行“預(yù)提費用”科目的核算時，要將未實施的工程預(yù)算計入到成本中去，從而可以使得項目的決算按照預(yù)期的計劃進行，以后實際發(fā)生了該項費用就將其轉(zhuǎn)出。由于其在總成本所占的比例非常小，不會對單位成本以及總成本的產(chǎn)生較大的影響。

參考文獻：

[1]薛葉振.對房地產(chǎn)開發(fā)成本核算問題的思考[J].中國總會計師，2014（11）.

[2]李國梁.淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題及對策[J],經(jīng)濟管理(文摘版).2016（03）.

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本范文

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；方法

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）04-0082-02

0 引言

中國房地產(chǎn)發(fā)展有二十余年，市場競爭不斷加劇，行業(yè)不斷完善和規(guī)范，房地產(chǎn)的高投資高回報的時代一去不復(fù)返。房產(chǎn)開發(fā)商最求利潤最大化，這就要求從成本控制上作為切入點，提高房產(chǎn)開發(fā)的利潤空間。細節(jié)決定成敗，企業(yè)開發(fā)銷售價格的競爭，其優(yōu)勢所在提高企業(yè)內(nèi)部的成本控制，提高企業(yè)核心競爭力已經(jīng)是很多房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要解決的問題，很多綜合實力較強的房地長開發(fā)商都把打造企業(yè)成本管理與控制作為提升自身競爭力的重要手段之一。為了不被新時期的競爭所淘汰，很多開發(fā)商認為只有自身具備成本優(yōu)勢才能提高核心競爭力。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的組成及控制方法

一般房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用主要包括；土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費用、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、稅費以及其他費用。

針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的組成分析，項目開發(fā)成本可以分為七個部分，即項目開發(fā)成本可控費用前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費用、財務(wù)費用，不可控成本費用土地費用、稅費。要在可控成本上細化管理、盡可能減少開發(fā)成本。下面我在可控費用上探討一下成本控制的方法與重點：

1.1 房屋開發(fā)費用中占的比重比較大是項目的建安成本。建安成本控制主要體現(xiàn)在以下幾個階段：

1.1.1 可行性研究階段就需要我們控制好投資估算，認真做好可研階的詳細的投資估算，投資估算誤差控制在5%-10%之內(nèi)，在工程建設(shè)投資估算資金的時候需要準確估算項目資金，以便能更好的籌措資金，對工程設(shè)計招標，需要為工程限額設(shè)計提供可靠的依據(jù)等。而我們以往有的工程可研階段，投資估算做的比較粗，造成了以后不可收拾的局面：概算超估算，預(yù)算超概算的現(xiàn)象。因此這個階段要求工作做細，不能以偏概全，多做市場調(diào)查，設(shè)備多詢價。投資估算的誤差做的越小越好。

1.1.2 設(shè)計階段是成本控制的重中之重，所以設(shè)計費用是開發(fā)項目全過程費用中占比相對較小的，所以有開發(fā)總成本的1.5-2%，但對工程造價的影響卻能達到75%以上。俗話說的好：設(shè)計一條線，造價千千萬。為了做好工程階段的成本控制，就需要從以下幾個方面進行考慮：招標的時候采用設(shè)計招標，選擇最優(yōu)方案；多借鑒已完成工程的經(jīng)濟參數(shù)，讓設(shè)計達到性價比最好的效果；重點我們考慮的是如何優(yōu)化設(shè)計方案，進行限額設(shè)計，為了加強設(shè)計圖紙的會查與審查工作，就需要完善更好的獎罰制度。

1.1.3 招標階段對開發(fā)項目成本控制非常重要，通過招標來選擇出各方面能力較強的施工單位，確定合理的合同價格、做到優(yōu)質(zhì)價廉，以此達到理想的招標效果。

1.1.4 施工階段主要是房地產(chǎn)在開發(fā)項目的時候需要實施的全過程，也是建設(shè)項目中資金投入最大的階段，自己投入占總開發(fā)資金的80-90%，施工階段需要強化施工成本的動態(tài)控制。施工階段成本控制的重點主要有以下幾個方面：嚴格合同管理；控制好現(xiàn)場變更簽證，現(xiàn)場的變更簽證必須有咨詢單位、監(jiān)理單位、建設(shè)方工程師的簽字；加強施工管理；開展技術(shù)創(chuàng)新，節(jié)約成本支出；采取經(jīng)濟措施，控制管理成本；定期成本動態(tài)報告等?？刂坪媒ò渤杀疽淮罂刂泣c就是材料的控制，建設(shè)方代表一定要考察好主要材料，進行價格的把關(guān)，時時關(guān)注國家政策的調(diào)整和主要材料的市場價格信息。

1.1.5 竣工結(jié)算階段是建安成本控制的最后核心，主要從以下幾方面控制以下成本：嚴格按照施工合同進行結(jié)算及變更條款、工程預(yù)算及費用定額、竣工資料、國家或地方有關(guān)的法律法規(guī)等，都需要對工程計算進行認真審核，竣工結(jié)算要逐項審核法。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本的控制第二方面是財務(wù)方面的控制，財務(wù)費用占的成本比例不小。搞好銷售策劃，及時回籠資金，減少財務(wù)費用的支出。做好項目的融資，多渠道籌集建設(shè)資金，縮短開發(fā)周期，這些方式都能減少成本開發(fā)、增加利潤空間。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制方法

1.3.1 實施全過程成本控制 房地產(chǎn)成本控制貫穿于整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程，為了防止片面性的發(fā)生，就需要嚴格控制建設(shè)成本，避免忽視因為科研階段的設(shè)計成本的控制。因此設(shè)計階段又是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重點。

1.3.2 全面采取綜合成本控制 成本目標管理一般都是有質(zhì)量目標、進度目標、投資成本目標、安全目標等與現(xiàn)場協(xié)調(diào)管理、資源消耗相結(jié)合的綜合考慮的目標，因此不是孤立的。而在成本控制過程中，我們除了綜合考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體利益外，就需要平衡各目標的實現(xiàn)。

1.3.3 建立動態(tài)成本控制制度 房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，只要是通過對投資估算、概算、施工圖預(yù)算、合同執(zhí)行的管理計算出動態(tài)成本的，并且能夠找出偏差，形成較動態(tài)成本與目標成本，采取措施糾正偏差后，最終達到成本控制目的。為了控制好整個項目成本，房地產(chǎn)企業(yè)需要從每個成本支出的時間段開始，分步驟分階段實施控制每個項目工程的小工程。

2 小結(jié)

房地項目開發(fā)成本管理控制，是一個多階段的、動態(tài)的復(fù)雜過程，為了做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理與成本控制，我們必須要樹立企業(yè)的陳本意識，做好開發(fā)過程各個環(huán)節(jié)的管理控制工作，建立一套完善的成本運行體系，這樣才能在競爭中立于不敗之地，并為企業(yè)贏取較大的利潤空間。

參考文獻：

[1]楊娥，蘇衛(wèi)國.道路建設(shè)方案比選中的壽命周期成本分析[J].中外公路，2005（04）.

[2]馮偉，論房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理與控制[J].四川建筑，2005（5）.

[3]馬建國，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制分析[J].價值工程，2010（9）.

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本范文

關(guān)鍵詞：成本控制 規(guī)劃設(shè)計 工程管理

一、概述

當前,許多房地產(chǎn)只重視建筑產(chǎn)品的成本控制而不考慮市場需要以及建筑產(chǎn)品的投入產(chǎn)出比。另外,許多房地產(chǎn)企業(yè)的事前成本管理薄弱,成本預(yù)測、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性,成本計劃缺乏科學(xué)性、嚴肅性,成本管理存在一定的盲目性。同時許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理缺乏現(xiàn)代化的管理手段,成本信息不能反映企業(yè)成本的真實情況:由于成本核算不規(guī)范造成成本信息嚴重扭曲,成本信息傳遞渠道不暢造成成本信息丟失,從而導(dǎo)致成本管理偏離了方向。

二、制定項目成本和期間費用計劃

房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理為項目開發(fā)成本和期間費用兩部分,成本計劃應(yīng)分為項目成本計劃和期間費用計劃。

(1)制定項目成本計劃。成本計劃通常經(jīng)過確定總成本目標、成本逐層分解、成本估算,再由下而上對成本進行逐層匯集以及成本計劃對比分析與處理等過程。①通過項目的可行性研究和分析論證確定項目的總投資目標,項目批準立項后,該項目總投資目標可確定為項目總成本計劃目標,這種計劃總成本對以后每一步設(shè)計與計劃起著總控制作用。②逐層分解總成本計劃目標。通常按項目結(jié)構(gòu)對項目總成本計劃目標進行分解,將總成本拆分到各個成本對象,作為項目單元設(shè)計的依據(jù)或限制,對項目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項目總成本分解過程中,應(yīng)注意各成本限額之間的平衡,以保證項目成本在項目內(nèi)的合理配置。這種合理配置是項目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證,是實現(xiàn)項目總體功能目標、質(zhì)量目標和工期目標之間均衡的保證。③成本估算。隨著項目的深入、技術(shù)方案和實施方案的細化,可以按結(jié)構(gòu)圖對各個成本對象進行成本估算,并以此估計值和限額值相比,結(jié)合具體情況對項目進行優(yōu)化組合。④調(diào)整成本計劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對成本估算進行逐層匯總,并與原成本計劃目標對比,衡量每一層單元計劃的符合程度,以此決定對設(shè)計與計劃的修改與補充,形成由下而上的反饋與調(diào)整過程。

(2)項目前期策劃的估算。在這一階段計劃成本的估算方法:①歷史數(shù)據(jù)法是采用特定部門(學(xué)會、政府機關(guān))公布的有代表性的項目成本資料進行同類項目的成本估算;②定額資料法是按相應(yīng)設(shè)計方案的圖紙計算工作量,套用相應(yīng)定額單價,結(jié)合規(guī)定的收費標準和規(guī)定的計劃利潤,計算各種費用;③合同價法是開發(fā)商在分析許多投標書的基礎(chǔ)上,選擇報價合理的投標人中標,雙方有可能再度商討(標后談判),修改雙方價格后形成統(tǒng)一的項目成本,作為合同價格在雙方簽訂的合同文件中加以確認,并作為項目結(jié)算的依據(jù);④詢價法是通過對項目的主要工程進行詢價,或由承包商或供應(yīng)商對項目提出報價,然后在此基礎(chǔ)上進行綜合調(diào)整而估算的項目成本,并以此作為成本計劃的依據(jù)。

(3)確定項目的目標成本和責任成本。經(jīng)過不斷調(diào)整的成本計劃,在不同階段均可作為確定項目目標成本的依據(jù)。可在此基礎(chǔ)上經(jīng)過適當調(diào)整,確定目標成本?；蛘邔⑦@種成本計劃作為目標成本,成為成本控制的依據(jù)。

(4)制定期間費用計劃。在制定期間費用計劃時要注意以下3點:①期間費用計劃與可行性研究中估算項目開發(fā)總成本有重復(fù)的地方,但這并不矛盾。②期間費用計劃要與開發(fā)企業(yè)的規(guī)模、項目銷售完成的進度相結(jié)合。③要按企業(yè)經(jīng)營管理的實際情況,確定恰當?shù)臓I業(yè)費用計劃和管理費用計劃項目,并將確定的營業(yè)費用、管理費用總額在各項目內(nèi)進行有效的分解,以提供各項管理活動詳盡的費用控制目標。

三、對開發(fā)的項目實行全過程成本控制

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) 成本分析 成本控制 成本管理

引言

隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，房地產(chǎn)商獲利方式已經(jīng)從單純的經(jīng)營利潤發(fā)生了改變。現(xiàn)在的房地產(chǎn)商在獲得經(jīng)驗利潤的同時，要想不被市場淘汰，除了必須提供適合的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出。成本控制貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程，如何做好房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制，是一個值得研究的問題。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本按構(gòu)成內(nèi)容劃分，可分成土地開發(fā)成本、建筑安裝工程成本、期間費用三大類，筆者主要對這三類房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制進行了分析。

一、土地成本分析

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，我國城市的規(guī)模正不斷擴張。我國開始推行城鎮(zhèn)土地使用制度改革后，土地由無償使用向有償使用轉(zhuǎn)變。這一措施的實現(xiàn)大大提升了城鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用率，提升了土地的價值，為城市建設(shè)提供了基本資本支持。在城市房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本成為一個重要的影響因素。其中，包括向國家交納的土地出讓金，土地上原有的房屋、設(shè)施、構(gòu)筑物、苗木、附作物的拆遷補償費用。辦理土地使用權(quán)證需交納的各種規(guī)費以及政府隨出讓土地使用權(quán)向使用者分攤的城建配套費、增容費等，土地開發(fā)成本的高低主要體現(xiàn)在投資項目商品面積所占比重上。在投資的項目中，由于種種原因并不是所有的房屋都成為了商品銷售房屋，其中有一部分公共服務(wù)用房是無償?shù)奶峁┙o社會的，這一部分房屋占有土地但卻無法為投資方贏利，所以造成了投資項目商品產(chǎn)出率低的現(xiàn)象。因為此導(dǎo)致了投資方無法贏得效益或者效益低下，所以就有了投資方漫天要價的現(xiàn)象。

二、建安成本分析

建安成本既是建筑安裝工程成本，在一般中小城市建設(shè)中建安成本一般占總成本的40％―60％左右。它是指直接用在工程建設(shè)的總成本費用，從數(shù)字可以看出它在總成本中占較大的比例。其主要包括的內(nèi)容很多，大體可以分為兩類：主體建筑工程費和主體安裝工程費

與其它房地產(chǎn)開發(fā)成本相比，這一成本較其它成本來講是比較剛性的，因為在開發(fā)前開發(fā)商往往都有一定的額度范圍。但是隨著建筑安裝水平的增加，一些新型的建筑材料的加入，在材料的選擇上，設(shè)備的選型上，工程量的增減、對施工隊伍的選擇上等等，這些因素都直接影響著建安的成本。這就要求開發(fā)商在項目的進行過程中既要保證工程質(zhì)量又要對以上因素做好有效的選擇和評定，以求很好的控制建安成本。

三、政府稅費分析

稅費在我國房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占比例也比較大，一般占成本的15％―25％左右。其中包括了與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)的所有稅收，如房產(chǎn)稅、耕地占有稅、土地增值稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等。除了這些必交的稅收外，開發(fā)商還要向地方政府交納一定的行政費用。這些費用一般由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取，往往項目繁多且規(guī)范性差。所包括如征地管理費、商品房交易管理費、大市政配套費、開發(fā)管理費等等。

四、降低成本的方法和措施

在基本了解了房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成后，我們要對降低成本的方法和可采取的措施進行一定的探討。在這里我們主要通過在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成方面淺析房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的方法

1、土地成本控制措施

想要控制土地成本首先要了解土地成本主要來自哪里？決定土地成本的因素主要有以下幾個方面：

第一取決于土地的地理位置

土地的地理位置直接決定這它的價值，處于城市中心的土地，因為處于商業(yè)中心，且周圍交通條件便利，市政配套基礎(chǔ)設(shè)施較好所以價值很高。正與其相反，處于城市的邊遠地段的土地因為其商業(yè)貧瘠，交通相對閉塞，市政配套基礎(chǔ)設(shè)施較差，所以價值當然不及位于市中心的土地，土地價格也比市中心便宜的多。如果按照土地的用途來進行分析的話，商業(yè)用地的位置主要要看周邊的繁華程度，臨街狀況如何，這些情況好的話地價自然會有所提高，反之則難免有所降低。而住宅用地的位置則要綜合許多的因素，如周圍的環(huán)境綠化情況、市政設(shè)施的配套情況，還有安全程度及與市中心的遠近，交通是否便利等等。工業(yè)用地的位置要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，原料產(chǎn)品的運輸，還包括環(huán)境因素，即在處理工廠可能產(chǎn)生的污染方面，工業(yè)廢料的處理方面，綜合視之?？傮w來說其都大致遵循一個原則，凡是位置優(yōu)越的土地，地價就會較高，反之則會較低。

第二取決于土地的面積

面積因素即是指土地面積的大小，由于土地面積的不同，其價值也隨之不同。一般來說，面積較大的土地，其地價一般較高，而面積相對較小的土地，其地價一般較低，但是，這并不是絕對的。土地面積的大小對于地價產(chǎn)生的影響還與其用途，規(guī)模，效益有關(guān)。面積大的土地對開發(fā)商來說它的利用率較高，所以其價格也就相對較高。面積小的土地可以利用的資源較少，所以其價格也就相對較低。另外，還要看土地面積的公用能否完全發(fā)揮出來，得到最有效的利用。比如，在繁華的商業(yè)區(qū)內(nèi)，土地面積越大其深度也就越大，這樣反而不利于商家經(jīng)營，這在臨街的店鋪表現(xiàn)的較為明顯。這時，土地面積大反而會造成土地利用效益的降低。但是，如果面積過小，會影響土地的使用功能，使其無法完全發(fā)揮出來，再加之無法形成規(guī)模，所以地價也會下跌。

第三取決于土地的利用度

土地的利用度既是業(yè)內(nèi)人士所謂的“生地”和“熟地”，其中“生地”是指為經(jīng)過開發(fā)的土地，這種土地因為未開發(fā)所以大多價格低廉。而“熟地”既是指已經(jīng)被開發(fā)過的土地，其大多基本的三通一平（即水、電、路、場地平整）已經(jīng)具備，所以，比“生地”價格高出許多。另外，已經(jīng)開發(fā)過的“熟地”可能已經(jīng)經(jīng)過了多次的轉(zhuǎn)讓、炒作、買賣，價格高也就不難理解了。但是，這種土地因為價格較高，必將帶來土地成本的增加。

第四取決于土地使用的附加成本

在我國為了擴大城市規(guī)模往往會對舊城區(qū)進行改造。在舊城改造的過程中，市中心老城區(qū)人口相對稠密很多，所以往往是土地的黃金地段。在這里土地的價格本來就已經(jīng)很高了，而在舊城區(qū)改造上除了基本的拆遷費用外，政府還對拆遷的居民進行補償，這就造成了一筆很大的費用。補償費用的大幅增加，成本必然會隨之加大，所以，開發(fā)商在做初期決策時，必須考慮這個因素。

第五取決于土地的招投標

在土地出讓方式上存在協(xié)議、招標、拍賣三種方式，其中協(xié)議談判的價格又因談判對象不同而不同，這也使土地成本增加。

那么如何對土地成本進行控制？主要有以下幾個方面的工作：

第一政府調(diào)控

鑒于我國地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，政府對土地價格進行的調(diào)控，應(yīng)著力建設(shè)土地價格的調(diào)控體系，建立土地所有權(quán)出讓的規(guī)范，增加土地市場交易的透明度和公平性。對于地價可以通過國家定價或者國家提供指導(dǎo)價來完成調(diào)控的目的。如可以建立基準價、標定地價和土地出讓價等，對這些政府可以每年在固定的時間由官方權(quán)威調(diào)查和評價的公示地價。

第二完善相關(guān)制度

完善土地的租賃制度：這里要做到租稅分流，即政府作為城鎮(zhèn)土地和一部分房產(chǎn)的擁有者可以進行一定的租金收取，而作為社會的經(jīng)濟管理者則應(yīng)該收稅。政府可以根據(jù)長期租和逐年出租兩種不同的租賃方式，分別以土地出讓金和年地租兩種方式收取地租。其中，凡是具備條件、手續(xù)齊全的都應(yīng)嚴格按照招標或是拍賣方式進行土地出讓。而暫不具備條件，手續(xù)還未齊全的，則以協(xié)議出讓土地，但是必須嚴格加以規(guī)范管理。其中，原行政劃撥土地進入市場的，應(yīng)一律進行出讓金的補交。另外，我們還需規(guī)范土地的一級市場，嚴格執(zhí)行以招標拍賣為主、協(xié)議為輔的原則，讓土地招投標拍賣成為一個獨立的市場行為。最后，我們還需對土地市場進行必要的規(guī)范和整頓，以加快土地一級開發(fā)市場的規(guī)范化和有序的發(fā)展。這里，作為政府及主管部門應(yīng)該做到明確土地的審批環(huán)節(jié)，盡量簡化審批程序，嚴格清理如水、電、氣等各部門制定的非政府的行業(yè)規(guī)定。針對土地招標、拍賣中可能出現(xiàn)的項目不確定的情況，則需重新對不同土地進行使用權(quán)限的認定。在管理辦法的制定上則嚴格按照現(xiàn)行的金融抵押和法律制裁的要求進行制定。在用地情況上，如果涉及到拆遷則要做好存量向賠償過渡的工作，以期杜絕拆遷中人為的因素。對土地交易中存在的私下轉(zhuǎn)讓問題要堅決杜絕，對新增土地則要解決好土地持有者不按照成本要價的問題。

2、工程建設(shè)的成本控制

工程建設(shè)施工階段是通過建設(shè)最終形成工程實體的階段。這一階段對項目總體成本的影響為10％――15％，雖然在成本控制占的比例較小，但不必要的浪費、返工、設(shè)計變更形成的可能性卻很大，極易造成工程預(yù)算的超支。因此，在施工階段全過程中采用先進的施工組織和科學(xué)的施工管理方案很重要。通過科學(xué)管理可以防止工程量簽證的增加，使施工周期得到縮短，降低人工材料的消耗量。工程建設(shè)的成本控制可以從以下幾個方面著手進行

①對材料的控制

材料費在建筑工程中占有很大的比重，材料的用量和價格對工程施工階段造價的影響很大，只有嚴格遵循合同的材料用量，合理的確定材料的價格，才能達到有效控制工程施工造價的問題。因此在簽訂合同前，應(yīng)仔細進行合同審核，確定工程量清單，基本單價，控制主要材料的價格。對于主要的材料我們應(yīng)由籌建處統(tǒng)一進行采購，這樣既可以保證工程的質(zhì)量和進度，又有利于工程造價的控制。對于工程中主要的材料費用，工程技術(shù)人員需要隨工程進展經(jīng)常深入市場了解，力爭獲取第一手資料，為以后竣工決算提供有力依據(jù)。

②嚴把設(shè)計關(guān)

在工程設(shè)計上我們除了要比對選擇好設(shè)計方案外，還應(yīng)注意設(shè)計中存在的設(shè)計變更的問題。從以往工程的施工情況來看，由于種種原因會對施工圖設(shè)計進行很多大的變更，包括工程量的變化、材料代用等，這就為工程成本增加了不可預(yù)見的費用問題。為有效的控制造價，必須制定設(shè)計變更的現(xiàn)場簽證管理制度，明確可變更的權(quán)限范圍。而對非發(fā)生不可的變更，應(yīng)盡量提前實現(xiàn)。因為變更發(fā)生的越早，損失越小；反之，損失越大。如果在施工中變更，已施工的工程還需拆除重新施工，勢必造成更為嚴重的損失。

3、稅費控制

稅款征收是國家稅務(wù)機關(guān)按照行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定針對納稅者進行稅款征繳的活動總稱。所以，在稅費的控制上，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當降低，如降低企業(yè)營業(yè)稅和所得稅稅率，并可減免部分小稅種，如契稅等。這對降低房地產(chǎn)業(yè)成本開支，平抑過高的房價，促進居民住房消費將會起到事半功倍的作用。

五、結(jié)語

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的關(guān)健，在房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的控制上我們應(yīng)從其成本的構(gòu)成入手，先了解可構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的各個因素，然后，對癥下藥，逐一分析，最后制定出一個長期的、系統(tǒng)的降低房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的方案，并監(jiān)督實行。在整個開發(fā)項目的過程中各個方面都要抓好成本控制和管理工作，這對于開發(fā)項目投資效益的提高和管理水平的增強都有著十分重要的作用。同時它也是保持企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的有效途徑。

參考文獻：

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第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)，成本控制，前期調(diào)研，工程設(shè)計

中圖分類號：F4 文獻標識碼：B 文章編號：1009-914X（2014）31-0314-01

一、引言

當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同面臨著很大的競爭壓力，這些壓力既來源于國內(nèi)的政策控制或限制，也來自于境外大量資金的不斷涌入等多重因素?？梢哉f，當今房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)領(lǐng)域的市場競爭日趨白熱化，與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迎來了一個嶄新的充滿挑戰(zhàn)和機遇的發(fā)展時期。隨著房地產(chǎn)市場微利時代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場競爭的形態(tài)、內(nèi)涵、方式也必然將發(fā)生深刻的變革房地產(chǎn)的開發(fā)成本控制已成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢的重要法寶。房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目經(jīng)理負責制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。我們要研究房地產(chǎn)市場面臨的成本控制問題，就需要以房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成分析為基本切入點，具體從前期調(diào)研階段、設(shè)計階段、施工階段以及項目的竣工驗收和結(jié)算階段依次進行分析和探討。

二、由房地產(chǎn)開發(fā)的步驟來分析其成本控制的措施

當今社會被譽為房地產(chǎn)的微利時代，該階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越來越重要。良好的成本控制措施，能夠有效地節(jié)省成本，進而給利潤讓出了上升的空間，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場競爭實力和經(jīng)濟效益。

第一，前期調(diào)研階段的成本控制措施

前期調(diào)研階段屬于房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的前期準備階段。在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)投資者要充分考慮自身所處于的地理條件和市場環(huán)境要求，客觀、科學(xué)地做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期調(diào)研工作，有效論證項目的可行性方案?？尚行匝芯渴窃趯οM者的心理和市場容量、造價等進行準確分析、充分估計的基礎(chǔ)上，進而決定該工程是否可以開工實施。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。經(jīng)驗告訴我們，對房地產(chǎn)項目進行充分的可行性研究，關(guān)系著整個房地產(chǎn)項目的成敗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)的根本目的就是為了盈利，進行成本控制的根本目的也是要獲取更大的經(jīng)濟效益。因此，在選擇立項時，投資商必須對開發(fā)項目進行科學(xué)合理的財務(wù)分析，以充分了解該投資項目的預(yù)期收入、成本、利潤和風(fēng)險等。

第二，設(shè)計方案階段的成本控制措施

降低建筑工程的建設(shè)成本，首先要做好方案設(shè)計階段的投資控制，把工程項目的全面造價管理工作放在設(shè)計階段。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對建安成本影響最大的設(shè)計階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，重點從以下三個方面著手去做好成本控制：

其一，實行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進競爭機制，以達到控制成本的目的。最重要的是要通過設(shè)計招標來選擇設(shè)計單位，必要時可以組織進行設(shè)計方案的競選和遴選工作，從多個設(shè)計方案中選擇能夠保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計單位；在設(shè)計時，可以根據(jù)情況實行分階段招標或委托，或者將方案進行招標，中標的方案在施工圖設(shè)計時，可以再組織進行招標或委托。

其二，加強技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計。設(shè)計單位在工程設(shè)計中，要推行限額設(shè)計。凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算，而且要通過技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計時應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟性，盡量不用那些技術(shù)不過關(guān)、質(zhì)量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復(fù)雜或依賴進口的材料和設(shè)備；要盡量搞標準化和系列化的設(shè)計；各專業(yè)設(shè)計要遵循建筑模數(shù)，建筑標準，按設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進行設(shè)計。

其三，加強設(shè)計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看，設(shè)計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設(shè)計出圖前加強對設(shè)計圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免將設(shè)計中的不足帶到施工階段。

第三，建設(shè)施工階段的成本控制措施

建設(shè)項目的施工階段是投資成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要可以從以下三個方面進行成本的控制：

其一，合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起?？刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。

其二，嚴格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調(diào)處理索賠的及時性，加強預(yù)見性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控。

其三，做好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價工作，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價范圍的，只監(jiān)督質(zhì)量，不干預(yù)訂貨。屬于指導(dǎo)價范圍的，應(yīng)實行“適當參與，推薦廠家，監(jiān)督質(zhì)量及合理限價”的原則，設(shè)備采購實行招投標，確保質(zhì)優(yōu)價廉。

第四，竣工結(jié)算階段的成本控制措施

凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應(yīng)在驗收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作。審核時應(yīng)與原招標文件對照，凡原標底內(nèi)已含項目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費、提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用，認真實行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義。研究房地產(chǎn)開發(fā)成本控制，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。

首先，我國房地產(chǎn)市場存量過大，其中除宏觀經(jīng)濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律，商品房售價下調(diào)，則有助于樓市跑量。而開發(fā)商長年不能下調(diào)售價，其中一個主要原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。因此，從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟，減少國民經(jīng)濟損失有著一定的意義。

其次，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利的時代。國家加強了金融市場的宏觀調(diào)控，對資本市場各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時抑制房地產(chǎn)過度的市場消費需求；使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認識到以極高的財務(wù)杠桿進行高風(fēng)險、粗放式的開發(fā)已成往事，必須踏踏實實地合理利用資金，加強成本控制，練好內(nèi)功。

第三，隨著中國加入WTO后房地產(chǎn)業(yè)的日益放開，一些資本實力雄厚或有相當融資能力境外資金的涌入以及國內(nèi)的一些集團型企業(yè)在全國的擴張，房地產(chǎn)市場的競爭將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來售價不明確或只能預(yù)估售價的情況下，只有成本控制得較好的企業(yè)才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優(yōu)勢，才有可能取得土地的使用權(quán)及開發(fā)權(quán)，成本控制不力的企業(yè)必將會被市場所淘汰。

四、結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)價格調(diào)控力度的不斷增強，產(chǎn)業(yè)暴利時代已逐步離去，房地產(chǎn)利潤正向社會正常利潤水平回歸，銷售收入的增長空間已相當有限。因此，如何從項目開發(fā)角度實現(xiàn)降耗增效，推動房地產(chǎn)企業(yè)向集約化管理轉(zhuǎn)變，以有效控制工程建設(shè)成本，是當前房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)保值增值的重要課題。

參考文獻

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第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；工程；成本控制；問題；對策

中圖分類號：U445.5 文獻標識碼：A

在當前的房地產(chǎn)行業(yè)中，商品房的購買率和商品房的開發(fā)率相比差距很大，也就是說供大于求，主要由于開發(fā)商的開發(fā)成本不斷提高，為了盡可能的提高利用，開發(fā)商不斷提高房價，可是大部分消費者不能承擔過高的房價，所以出現(xiàn)了商品房控制的情況。為了推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，房地產(chǎn)商要有效控制成本。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的概述

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制不是只控制施工成本，也不是節(jié)省某一個階段的費用，而控制全部工作人員和整個過程，充分利用企業(yè)資源，規(guī)劃和控制開發(fā)項目全部成本構(gòu)成，促使企業(yè)綜合效益的長遠目標得以實現(xiàn)。成本控制主要由房地產(chǎn)開發(fā)項目全部員工完成，主要對項目立項、審批、設(shè)計、施工、銷售全部環(huán)節(jié)進行控制，主要預(yù)算、計劃、核算、分析和考核房地產(chǎn)開發(fā)費用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)工程成本控制中存在的問題

（一）開發(fā)前缺乏成本意識

房地產(chǎn)企業(yè)并沒有非常重視成本控制，也缺乏完善的成本管理控制體系，降低了成本管理工作的規(guī)范性。企業(yè)人員也缺乏成本管理意識，也就不會重視項目可行性；企業(yè)將大量資金投入到策劃報告，忽視了設(shè)計階段的成本控制。另外，有關(guān)人員缺乏全面的素質(zhì)和技術(shù)，也不具備良好的預(yù)算知識，更沒有對預(yù)算建材的價格進行充分了解，甚至在科學(xué)配筋環(huán)節(jié)浪費成本等。

（二）忽視控制事中和事前的開發(fā)成本

我國當前的房地產(chǎn)行業(yè)成本控制傾向于事后控制，而在事前和事中產(chǎn)生大量的浪費。例如，在建設(shè)招標投資過程中，因為招標市場不夠規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)商在很多項目上受到多種因素的影響，在拍板定案時缺乏自主性，例如行政力量過多參與、地方保護主義的影響，這些促使房地產(chǎn)市場無法實現(xiàn)公平。這樣一來，招標投資也沒有充分發(fā)揮成本控制的作用。

（三）傳統(tǒng)信息管理方法的限制

企業(yè)應(yīng)用傳統(tǒng)的信息管理辦法，利用財務(wù)軟件或者辦公軟件錄入分析數(shù)據(jù)，在很大程度上受到人為因素的影響，降低了數(shù)據(jù)預(yù)測以及分析的準確性和可靠性。當前，房地產(chǎn)事業(yè)不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的信息管理已經(jīng)不能適應(yīng)其發(fā)展，如果繼續(xù)使用傳統(tǒng)管理方法處理企業(yè)大量的合同信息核對就會降低成本信息價值，也不能動態(tài)控制成本，也就無法有效控制房地產(chǎn)開發(fā)成本。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的對策

（一）優(yōu)化各階段項目設(shè)計方案

首先推行技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的限額設(shè)計和標準化設(shè)計。由于設(shè)計費依照建筑安裝工程造價的比例取費，也就是建筑安裝工程造價越高，設(shè)計費也就越高。所以，大部分房地產(chǎn)項目設(shè)計都會出現(xiàn)技術(shù)和經(jīng)濟脫離的情況。針對此類問題，房地產(chǎn)企業(yè)要進行限額設(shè)計，也就是不僅促使功能以及技術(shù)指標滿足建設(shè)標準，以批準設(shè)計任務(wù)書和投資估算對各個專業(yè)進行造價分配，再以各專業(yè)的造價分配為依據(jù)進行相應(yīng)的設(shè)計，結(jié)合設(shè)計和預(yù)算，有效控制設(shè)計規(guī)模和標準工程數(shù)量和投資額等。此外，積極推動標準化設(shè)計的發(fā)展，設(shè)計師在設(shè)計時要依據(jù)國家、省、市推行的標準技術(shù)文件和圖紙，不僅提高了設(shè)計效率，也節(jié)省建筑材料，最終控制成本。

其次，對設(shè)計單位進行選擇，對設(shè)計方案進行綜合評定。制定和實施招投標制度，確保設(shè)計方案的安全、技術(shù)、合理以及使用，選擇最切合實際、最經(jīng)濟的方案，進而對成本進行控制。房地產(chǎn)企業(yè)為了節(jié)能設(shè)計費用傾向于選擇較小的設(shè)計單位，可是這會對設(shè)計效果產(chǎn)生影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)最好公開招標，吸引更具實力和信譽的設(shè)計單位進行設(shè)計。房地產(chǎn)企業(yè)也要有自己的設(shè)計思路，不要設(shè)計單位說什么，就是什么。房地產(chǎn)企業(yè)自身也要進行相應(yīng)的構(gòu)思、研究、討論、咨詢以及決策，明確自己的設(shè)計思考，并及時和深入與設(shè)計單位溝通，促使設(shè)計方案具有一定的獨特性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)調(diào)安全、適用、經(jīng)濟、美觀之間的關(guān)系，選擇最合適的設(shè)計方案，或者選取各個方案中的一點或者幾點，組合到一起重構(gòu)方案。

（二）將企業(yè)的管理費用降低

首先，房地產(chǎn)企業(yè)一般涉及廣泛的業(yè)務(wù)，需要用很多車，企業(yè)管理費用中有很大一部分用到配備和管理公車方面。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將個人私有車輛公用，也就是員工駕駛自己的車去處理各種事務(wù)，而在公務(wù)中車輛耗費的油費、停車費、過橋費等由公司報銷，這樣一來也能節(jié)能一大筆開銷。

其次，精簡機構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)要縮減人員，并提高人員質(zhì)量?？墒侨藛T縮減是在確保公司正常運作的基礎(chǔ)上進行的，并由重點崗位的人員兼職一些不重要崗位。同時，定期培訓(xùn)員工，促使員工不僅掌握本崗位的專業(yè)知識，也要了解自己所處項目的有關(guān)知識。比如，電氣專業(yè)人員也對土建、裝修等專業(yè)精通，這樣有利于人力資源合理配合崗位和人數(shù)，節(jié)省了很多人力成本。

（三）加強管理施工階段

首先，實施技術(shù)經(jīng)濟分析，對施工方案進行優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)在制定項目施工方案時要激發(fā)項目管理人的主動性，促使他們積極的思考和建議，通過分析比較不同方案的技術(shù)指標，選擇能夠節(jié)約工程投資的方案或者措施，確保最終施工方案的經(jīng)濟性。

其次，加強管理設(shè)備以及材料的品質(zhì)和價格。從企業(yè)的角度來說，產(chǎn)品質(zhì)量并不是越高越好，如果超出一定范圍，就會浪費質(zhì)量，這樣則會增加成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該監(jiān)督施工單位的項目工程招標或者材料采購的全過程，并且積極詢問材料或者設(shè)備的價格，最終審定總包單位的采購質(zhì)量和價格是否合理。房地產(chǎn)企業(yè)還要積極應(yīng)用新材料、新工藝等，分析工程功能和材料性能，使用能夠代替高價精品材料的低價經(jīng)濟材料。

再次，對工程變更進行控制。工程變更包括設(shè)計變更和施工變更。設(shè)計變更是由于設(shè)計不合理需要變更的，而設(shè)計變更盡量控制在最小范圍，降低變更對整個工程帶來的影響和費用增加。施工變更要遵循方便施工、不增加費用、不影響其他施工、鼓勵降低費用變更、禁止方便而增加費用變更的原則。

（四）制定有效的約束和激勵機制

房地產(chǎn)企業(yè)想要控制工程開發(fā)成本也要制定健全的管理制度，其中包括約束和激勵機制。房地產(chǎn)企業(yè)紀檢監(jiān)察人員要全程監(jiān)督招投標、簽訂合同、使用資金等環(huán)節(jié)，在監(jiān)督和管理時嚴格依照已經(jīng)制定的目標和制度，切實落實各種制度和目標。房地產(chǎn)企業(yè)要考核各個部門的每一個員工，將企業(yè)內(nèi)部成本控制的成效和員工利益聯(lián)系到一起，明確每一個人的責任、權(quán)利和利益，真正實施成本控制的獎懲措施，促使每一個員工了解有效控制成本能夠增加企業(yè)的利潤，需要大家一起努力。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)工程成本控制是一項系統(tǒng)性較強的工程，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和負責人要從整體出發(fā)，確保各個環(huán)境都能有效控制成本，綜合人員、技術(shù)、制度等方面措施，提高自身的利潤，提高市場競爭力。

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