不動產(chǎn)檔案管理制度精選(九篇)
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第1篇：不動產(chǎn)檔案管理制度范文
不動產(chǎn)主要包含的是依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的財產(chǎn)，如土地、房屋、探礦權(quán)、采礦權(quán)等土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。對個人的不動產(chǎn)進行實時登記，并對登記的檔案進行有效的管理，有助于人們及時發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)管理中存在的問題，從而可以不斷完善相關(guān)的管理制度，進一步保障人們的切身利益。
一、不動產(chǎn)登記檔案管理的主要作用分析
1.是不動產(chǎn)物權(quán)狀況的有效證明文件
現(xiàn)在的社會是一個法律社會，任何事情都需要遵守法律規(guī)范。人們的法律意識也逐步增強。近些年來，人們對不動產(chǎn)登記的了解越來越多。而不動產(chǎn)的物權(quán)具有比較強的排他效力，因而只要是涉及到物權(quán)相關(guān)的法律，都必須遵循“在同一特定不動產(chǎn)上不能有相互排斥的多個物權(quán)同時存在”的原則，這也是不動產(chǎn)登記中需要注意的一點。首先，我們需要肯定的一點是，不動產(chǎn)檔案登記是通過國家行為表現(xiàn)出來的結(jié)果和最高的證據(jù)效力，這也為后續(xù)不動產(chǎn)權(quán)人查詢相關(guān)的不動產(chǎn)信息奠定了條件?，F(xiàn)實生活中經(jīng)常存在很多的與不動產(chǎn)有關(guān)的糾紛，這些糾紛問題的最大根源就是不動產(chǎn)權(quán)的歸屬。而這些可以通過之前的檔案登記進行有效地核查，從而便于糾紛為的解決。不動產(chǎn)登記相較于現(xiàn)階段的不動產(chǎn)證書，人們往往更加傾向于不動產(chǎn)登記。當(dāng)二者的信息顯示不一致時，人們會通過不動產(chǎn)登記來驗證信息。由此可以看出，不動產(chǎn)登記檔案逐漸成為了人們默認的重要的證明文件。
2.不動產(chǎn)檔案是全部檔案的主要構(gòu)成部分之一
在我國的檔案管理部門，涉及到的檔案種類各種各樣。但是不同類別的檔案由于各方面的要求不同、功能不同，在管理的時候也會不同。建筑行業(yè)的發(fā)展，人們對房屋不動產(chǎn)的認識越來越深入。二十一世紀以來，房價的快速上漲，使得很多的人加入到炒房大軍中。而這就涉及到了物權(quán)的一個問題。市場上的房產(chǎn)交易過于頻繁，與此相關(guān)的安全問題也逐漸凸顯出來，引起了人們的廣泛關(guān)注。在開展不動產(chǎn)登記時，不僅可以豐富檔案的內(nèi)容、改善檔案的館藏結(jié)構(gòu)，還可以提高社會的檔案意識，從而擴大檔案工作的影響力。不動產(chǎn)檔案登記成為了檔案登記管理中的重要組成部分，同時也為其他的檔案管理奠定基礎(chǔ)。
二、加強不動產(chǎn)登記的難點和相對應(yīng)的措施分析
在開展不動產(chǎn)登記時，需要嚴格按照相關(guān)的法律程序，按照既定的流程，登記必要的信息，從而實現(xiàn)檔案信息的有效管理。但是在實際進行不動產(chǎn)登記時，通常因為不動產(chǎn)自身的原因，加之上一些人為因素的干擾，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記工作的開展遭受阻礙。
1.不動產(chǎn)登記檔案管理的交接問題和對應(yīng)措施分析
在進行不動產(chǎn)登記檔案管理時，需要全面記錄與不動產(chǎn)相關(guān)的信息。我國的不動產(chǎn)登記通常都是由專門的工作人員負責(zé)。但是由于一些制度的問題，如果出現(xiàn)崗位工作人員調(diào)離崗位或者因為其他的問題，會導(dǎo)致不動產(chǎn)登記管理檔案在移交、備案和承接檔案過程或者環(huán)節(jié)出現(xiàn)檔案遺漏、混亂無序的狀態(tài)。在后續(xù)的查閱過程中必然會出現(xiàn)很多問題，甚至引?l一系列的不動產(chǎn)物權(quán)糾紛。因此，相關(guān)部門針對這一問題，也陸續(xù)制定了相關(guān)的措施。首先，為了進一步完善檔案登記管理體系，要結(jié)合管理的實際需求制定完善的檔案移交、查閱和備案制度，從多方面考慮不動產(chǎn)查詢過程中可能出現(xiàn)的問題。杜絕因為檔案工作人員的工作移交而帶來不必要的麻煩。其次，針對不同類別的不動產(chǎn)檔案進行整合，區(qū)別對待，有序地進行區(qū)分，并設(shè)定相應(yīng)的管理位置。在檔案登記管理系統(tǒng)中進行有效的劃分，幫助人們對不同類別的不動登記進行區(qū)分。最后，有效的利用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)信息平臺，充分實現(xiàn)各類信息的整合，以現(xiàn)代化的管理手段來登記不動產(chǎn)，逐步提高日常的工作效率。
2.不動產(chǎn)登記的范圍廣、存儲空間小等問題及對應(yīng)措施分析
由于不動產(chǎn)涉及到的問題比較多，在登記檔案時也有很多需要注意的地方。事無巨細，每個小細節(jié)都需要登記到位。這也對檔案工作人員的工作提出了更高的要求。早期沒有實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)下的不動產(chǎn)登記，檔案的存儲空間極小，不利于保障不動產(chǎn)所有者的相關(guān)權(quán)益。信息時代在發(fā)展，因而不動產(chǎn)的相關(guān)登記制度也要不斷地更新。首先，建立專門性的不動產(chǎn)登記電子檔案系統(tǒng)，電子檔案系統(tǒng)涵蓋的內(nèi)容涉及不動產(chǎn)的各個方面信息。相關(guān)工作人員可以根據(jù)電子系統(tǒng)的信息對不動產(chǎn)登記檔案進行有效地管理，提高整體的管理水平，也強化了檔案管理的功能。此外，加強對相關(guān)檔案工作人員的技能化培訓(xùn)，包括基本的技能操作，逐步提升其整體的綜合素質(zhì)，從而更好地為廣大民眾服務(wù)。
第2篇：不動產(chǎn)檔案管理制度范文
【關(guān)鍵詞】廣西 不動產(chǎn)登記信息化 總體框架 平臺
在國務(wù)院要求不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記情況下，建立統(tǒng)一的信息化登記系統(tǒng)已是大勢所趨。但目前廣西的不動產(chǎn)信息化建設(shè)還沒有形成科學(xué)的系統(tǒng)和體系，相關(guān)的技術(shù)及框架問題還有待解決。
1 不動產(chǎn)信息化建設(shè)的必要性
不動產(chǎn)登記風(fēng)險日顯。因為在屬地管理中存在各種各樣的問題，再由于土地、房產(chǎn)融資的影響，全國各地經(jīng)常出現(xiàn)違規(guī)辦理土地、房產(chǎn)登記的現(xiàn)象，不動產(chǎn)登記呈現(xiàn)出一定的風(fēng)險。迫切要求建設(shè)不動產(chǎn)登記信息動態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)，不動產(chǎn)登記實行“主要依靠屬地管理，間接實行垂直監(jiān)管”，認真做好監(jiān)督不動產(chǎn)登記工作。
不動產(chǎn)登記信息割據(jù)。廣西開展土地登記和房產(chǎn)登記時主要以部門為單位進行，出現(xiàn)了信息不對稱現(xiàn)象，不利于信息共享（分析土地、房產(chǎn)管理的整個周期可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前土地管理存在較大難度的是供地以后如果應(yīng)用土地，房產(chǎn)管理存在的難度是管理不夠規(guī)范，而做好不動產(chǎn)登記工作有利于掌握土地供地，房產(chǎn)銷售以后的使用情況，再有，也有利于其他經(jīng)濟社會管理）。迫切需要建設(shè)不動產(chǎn)登記信息動態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)，保證不動產(chǎn)登記信息實現(xiàn)共享，使不動產(chǎn)登記信息發(fā)揮更大的作用。
2 不動產(chǎn)登記平臺的總體框架
根據(jù)《國土資源部關(guān)于進一步加強信息化工作統(tǒng)籌的若干意見》（國土資發(fā)〔2015〕16號）和《國土資源部信息化工作辦公室關(guān)于印發(fā)的通知》（國土資信辦發(fā)〔2015〕3號），2015年廣西將以“國土資源云”建設(shè)為主，全面帶動信息化建設(shè)，在實現(xiàn)不動產(chǎn)登記試點任務(wù)后，不斷深化“一張圖”建設(shè)和應(yīng)用，構(gòu)建完善的不動產(chǎn)登記平臺的總體框架建設(shè)，具體如下：
2.1 基礎(chǔ)設(shè)施層方面
基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)層的構(gòu)成：計算資源、存儲資源、網(wǎng)絡(luò)資源共同組成數(shù)據(jù)存儲服務(wù)與程序運行服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)安全傳輸服務(wù)，以上資源全部利用“云”管理平臺集中在一起，實行動態(tài)管理。
在創(chuàng)建基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)過程中，要充分發(fā)揮當(dāng)前軟硬件資源的作用，利用“池”化應(yīng)用各種資源，同時結(jié)合“云”管理平臺的應(yīng)用將虛擬化資源展現(xiàn)在各級部門面前，主要資源類型有虛擬機、存儲、負載均衡、虛擬網(wǎng)絡(luò)等。
2.2 數(shù)據(jù)資源服務(wù)層方面
利用數(shù)據(jù)資源服務(wù)層可以實現(xiàn)各類不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)化管理，由此產(chǎn)生信息資源目錄檢索工具，實現(xiàn)信息共享、查詢、交換等各種功能，在數(shù)據(jù)資源方面有力支持各種不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的順利開展。
2.3 支撐平臺服務(wù)層方面
支撐平臺服務(wù)層主要是發(fā)揮中間件、基礎(chǔ)構(gòu)件、GIS平臺、開發(fā)工具等的作用，結(jié)合數(shù)據(jù)資源服務(wù)層的應(yīng)用，有力支持業(yè)務(wù)應(yīng)用服務(wù)層的正常運行。主要內(nèi)容涉及登記支撐服務(wù)、大數(shù)據(jù)挖據(jù)與分析服務(wù)、云GIS支撐服務(wù)。
2.4 業(yè)務(wù)應(yīng)用服務(wù)層方面
業(yè)務(wù)應(yīng)用服務(wù)層就是利用支撐平臺服務(wù)層中的各種服務(wù)，達到業(yè)務(wù)應(yīng)用服務(wù)的目的，發(fā)揮各級門戶網(wǎng)站的作用，統(tǒng)一登記不動產(chǎn)信息，也可以實現(xiàn)查詢各類不動產(chǎn)登記信息的目的，登記信息可以在此實現(xiàn)共享。
3 不動產(chǎn)登記平臺系統(tǒng)構(gòu)成
3.1 “云”資源及安全管理平臺及登記數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)
在整個基礎(chǔ)平臺中處于管理地位的“云”管理平臺，主要職能就是合理配置、協(xié)調(diào)、管理、控制各種資源。主要內(nèi)容有負責(zé)管理不同硬件的基礎(chǔ)資源管理中心、負責(zé)協(xié)調(diào)各種業(yè)務(wù)應(yīng)用服務(wù)的監(jiān)控管理中心、對平臺數(shù)據(jù)資源負責(zé)組織、分布、存儲、備份的管理監(jiān)控中心、權(quán)限一致的安全管理中心。
不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，負責(zé)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)庫，以《不動產(chǎn)登記暫行條例》、不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫標(biāo)準、數(shù)據(jù)庫整合規(guī)范等文件作為統(tǒng)一依據(jù)，在數(shù)據(jù)方面實現(xiàn)收集、錄入、轉(zhuǎn)換、編制代碼、編輯數(shù)據(jù)、處理數(shù)據(jù)、檢查數(shù)據(jù)等各種職能，保證不動產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)實現(xiàn)一致性，統(tǒng)一建立數(shù)據(jù)庫，統(tǒng)一對數(shù)據(jù)進行管理與維護等，在數(shù)據(jù)方面有力支持不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的順利進行。為此，廣西不斷號召各市縣積極推動市縣鄉(xiāng)“一張圖”綜合監(jiān)管平臺建設(shè)，健全數(shù)據(jù)整合，完善數(shù)據(jù)庫，創(chuàng)新工作機制，重點做好土地變更調(diào)查工作，及時更新建設(shè)用地審批數(shù)據(jù)、供地數(shù)據(jù)、地籍?dāng)?shù)據(jù)、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)（土地、房屋數(shù)據(jù)）等。
3.2 不動產(chǎn)權(quán)籍管理系統(tǒng)及登記信息管理系統(tǒng)
不動產(chǎn)權(quán)籍管理系統(tǒng)主要負責(zé)平時測量與繪制不動產(chǎn)登記單元、收集各種不動產(chǎn)登記單元調(diào)查成果，處理業(yè)務(wù)不動產(chǎn)單元調(diào)查圖形，處理不動產(chǎn)單元屬性，制訂不動產(chǎn)單元代碼，制訂住戶分布表與樓盤信息表，同時檢查完成轉(zhuǎn)換后的不動產(chǎn)登記單元調(diào)查數(shù)據(jù)，制作各種統(tǒng)計報表，制作各種成果圖件，在數(shù)據(jù)方面有力支持不動產(chǎn)登記的開展，同時與不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)和查詢統(tǒng)計系統(tǒng)共同組合在一起。
不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)，不動產(chǎn)登記信息業(yè)務(wù)系統(tǒng)是應(yīng)用統(tǒng)一的標(biāo)準登記土地、房屋、林地、草原等內(nèi)容，有利于國土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等都能利用相同的登記業(yè)務(wù)平臺及時掌握不動產(chǎn)登記信息資源，有利于做好行政管理工作與做出正確決策。
在廣西不動產(chǎn)登記信息業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)中，主要內(nèi)容有GIS業(yè)務(wù)和檔案管理業(yè)務(wù)。系統(tǒng)主要負責(zé)管理不動產(chǎn)單元，共同管理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、權(quán)利人、不動產(chǎn)單元，依據(jù)空間地理位置實現(xiàn)統(tǒng)一管理不動產(chǎn)單元的目標(biāo)，應(yīng)用相同的工作流程和WEBGIS技術(shù)，分別管理工作庫、歷史庫與現(xiàn)狀庫，由此完成了全面管理不動產(chǎn)登記流程業(yè)務(wù)。
3.3 不動產(chǎn)數(shù)據(jù)接入與上報系統(tǒng)
在廣西不動產(chǎn)登記信息業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)中，隨時提供不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，在平臺中隨時引入不動產(chǎn)登記部門的本地登記信息。在開展數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查、數(shù)據(jù)加密、數(shù)據(jù)壓縮、數(shù)據(jù)傳輸、日志記錄等工作的順利開展下，才能使進入不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺的登記信息與不動產(chǎn)登記部門的登記信息相同。
3.4 不動產(chǎn)登記監(jiān)管及分析系統(tǒng)和信息查詢共享系統(tǒng)
在廣西不動產(chǎn)登記信息業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)中，要保證登記部門依據(jù)一定的規(guī)則開展業(yè)務(wù)辦理工作，依據(jù)種類的不同設(shè)置不同的業(yè)務(wù)檢查標(biāo)準，全面研究不同部門上交的登記申請、審核、登記、頒證等各種數(shù)據(jù)，進一步完善事后管理、改正錯誤等工作，節(jié)約行政糾正資金，做到安全交易，保證權(quán)利人的合法權(quán)益不受損失。
不動產(chǎn)登記信息查詢共享系統(tǒng)，為有利于不動產(chǎn)管理部門與權(quán)利人隨時查詢各種不動產(chǎn)信息，要創(chuàng)建查詢速度快、安全程度高、擴展性強的查詢平臺，提供各種各樣的、24小時的、全面的、多層次的業(yè)務(wù)信息查詢服務(wù)，為內(nèi)部門戶查詢與統(tǒng)計打好基礎(chǔ)。
3.5 制定不動產(chǎn)登記標(biāo)準及規(guī)范
在廣西不動產(chǎn)登記信息業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)中，在制訂標(biāo)準規(guī)范方面主要內(nèi)容有關(guān)于不動產(chǎn)登記信息匯交方面的、涉及不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)互聯(lián)技術(shù)方面的、制訂不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)管理制度、制訂平臺安全運維管理制度等。
總之，在全國范圍內(nèi)實行一致的不動產(chǎn)登記信息管理平臺的做法是符合人們需求的，在技術(shù)層面有利于據(jù)此實現(xiàn)不動產(chǎn)登記制度，有利于實現(xiàn)交易安全與信息共享，有利于進一步規(guī)范不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，有利于實現(xiàn)職責(zé)部門的合理整合，有利于提高管理能力與治理標(biāo)準，有利于保護人們的合法產(chǎn)權(quán)達到惠民的目標(biāo)。
參考文獻
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作者單位
1.百色市國土資源信息測繪中心 廣西壯族自治區(qū)百色市 533000
第3篇：不動產(chǎn)檔案管理制度范文
一、房產(chǎn)檔案工作的特點
（一）法律性
房產(chǎn)檔案是指房地產(chǎn)管理機構(gòu)在管理活動中直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是房地產(chǎn)行政管理法定職責(zé)的體現(xiàn)，是證明權(quán)利人與房屋之間權(quán)利的原始憑證，具有法律憑證價值。近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，伴隨而來的房產(chǎn)交易、抵押、評估、保全、查封等活動日益增多，房地產(chǎn)糾紛呈上升趨勢，房產(chǎn)檔案的利用率迅速增長。房產(chǎn)檔案是人民法院確認房屋權(quán)利歸屬、處理房地產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)，為權(quán)利人的產(chǎn)權(quán)保護提供了可靠的法律保障，促進了社會的和諧穩(wěn)定。
（二）社會性
隨著住房消費市場的全面啟動和城市二、三級市場的全面放開，擁有房屋所有權(quán)的權(quán)利人越來越多，權(quán)利人在行使占有、使用、收益、處分等權(quán)利時，房產(chǎn)檔案的利用就成為確認交易行為是否合法的必不可少的環(huán)節(jié)。由此房產(chǎn)交易雙方才會有安全感，房地產(chǎn)市場的運行才能安全有序。
同時，隨著城市化進程的加速，城市規(guī)劃、舊城改造、拆遷安置等如果采用傳統(tǒng)的調(diào)查測算方法，投入大、周期長且可靠性差。而利用數(shù)字化房產(chǎn)檔案信息和館藏實物檔案可以較全面便捷地匯總、統(tǒng)計房屋權(quán)屬狀況，既節(jié)省資金又能較快地計算出成本，加快工程進度。
（三）價值性
房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，價值高，在單位和個人的財產(chǎn)構(gòu)成中占有重要地位，隨著房產(chǎn)價值的上升，人們對房地產(chǎn)給予了前所未有的關(guān)注。房產(chǎn)檔案的有無，保管的好壞，記載得是否準確、全面，直接關(guān)系到權(quán)利人的經(jīng)濟利益，房產(chǎn)檔案管理人員必須真實地記錄相關(guān)信息，客觀反映房產(chǎn)經(jīng)濟的運行過程。因此，房產(chǎn)檔案屬于財產(chǎn)檔案，含金量高，具有價值性。
（四）網(wǎng)絡(luò)性
在當(dāng)前信息化時代下，借助計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)就可以將產(chǎn)權(quán)管理、圖表管理、檔案管理等結(jié)合在一起，極大地改變了過去人工收集、整理、歸檔、利用等傳統(tǒng)的檔案工作方式，有效地提高了檔案管理的效率，促進了檔案信息的充分利用。
二、房產(chǎn)檔案管理的當(dāng)前形勢
（一）法制觀念淡薄，沒有完全依法管理檔案
房產(chǎn)檔案管理如果沒有健全的法制做后盾，檔案管理制度得不到落實和實施，就不能形成科學(xué)的管理方法，檔案的安全性和完整性、真實性等就不能得到有效保障，容易出現(xiàn)工作偏差或失誤，出現(xiàn)檔案丟失或者缺損等情況。
（二）房產(chǎn)檔案信息化建設(shè)進程緩慢
信息化、數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化是當(dāng)前房產(chǎn)檔案的管理趨勢，構(gòu)建信息數(shù)據(jù)庫和檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)，已經(jīng)成為現(xiàn)代化房產(chǎn)檔案管理過程中不可或缺的部分，傳統(tǒng)手工的檔案管理方式已經(jīng)不能有效地保障檔案管理水平。但目前房產(chǎn)檔案信息化建設(shè)進程緩慢，多地普遍存在著現(xiàn)代化管理模式和傳統(tǒng)手工管理模式并存的形式，沒有建成完整的信息數(shù)據(jù)庫，增加了檔案信息的安全隱患。
（三）檔案工作人員素質(zhì)較低
房產(chǎn)檔案管理需要一支既有一定檔案專業(yè)知識又有一定測繪、法律等相關(guān)知識的管理隊伍，而當(dāng)前的檔案管理工作中，工作人員大都沒有進行過專業(yè)化的培訓(xùn)，非專業(yè)人員的管理導(dǎo)致了檔案管理方式的不科學(xué)。部分地區(qū)由于檔案管理人員待遇較低，有的人員不能安于工作，不認真鉆研業(yè)務(wù)，甚至存在想轉(zhuǎn)行或調(diào)動的想法，從而嚴重影響了檔案資料的管理、利用和發(fā)掘，影響了檔案的質(zhì)量，降低了檔案的利用效果。
三、加強房產(chǎn)檔案規(guī)范化管理的措施
（一）加強制度建設(shè)，制定科學(xué)、統(tǒng)一、切實可行的檔案管理制度
科學(xué)有效的管理制度是房產(chǎn)檔案管理工作順利開展的先決條件，是加強檔案管理水平的有效途徑。從目前檔案管理部門工作狀態(tài)和運行方式來看，檔案工作效率低下，很大程度上是因為缺乏有效的制度監(jiān)督，從事管理工作的人員積極性低，缺乏工作熱情和創(chuàng)造性。因此，房產(chǎn)檔案管理部門應(yīng)當(dāng)首抓制度建設(shè)，建立有效的競爭機制，提升工作人員的危機意識和競爭意識，將工作績效同獎懲制度結(jié)合，激發(fā)工作人員的熱情和創(chuàng)造力，從而提升房產(chǎn)檔案管理水平。
連云港市房屋產(chǎn)權(quán)管理中心檔案室成立于1989年，在20多年的檔案管理工作中，檔案室嚴格按照《檔案法》的規(guī)定，結(jié)合實際情況制定了《檔案立卷歸檔制度》《檔案庫房保管制度》《檔案查詢利用制度》以及《檔案管理人員職責(zé)》《建檔人員職責(zé)》《接待人員責(zé)職》等崗位責(zé)任制。2008年《房屋登記辦法》實施后，針對檔案管理中出現(xiàn)的新規(guī)定、新要求，又制訂了《連云港市城市房屋權(quán)屬檔案管理實施細則》《連云港市房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行規(guī)定》等技術(shù)規(guī)范。同時在工作中根據(jù)業(yè)務(wù)需要，對新出現(xiàn)的帶有普遍性的問題及時制定業(yè)務(wù)標(biāo)準，確保各項工作的規(guī)范性和嚴密性，于2009年順利通過檔案工作目標(biāo)管理江蘇省五星級認定。
（二）切實做好房產(chǎn)檔案的收集工作
收集工作是房產(chǎn)檔案規(guī)范化管理的首要環(huán)節(jié)，也是整個工作流程中最為基礎(chǔ)的工作，只有確保房產(chǎn)檔案資料的完整性和真實性，才能為后續(xù)工作的開展奠定堅實的基礎(chǔ)。檔案收集要做到登記材料內(nèi)容完整、準確，能全面、真實地反映房地產(chǎn)的本來面貌，反映物權(quán)的歸屬、沿革、變動等情況。收集的各類登記材料要系列化，能完整地反映房地產(chǎn)權(quán)利狀況，使之成為有應(yīng)用價值和長久保存價值的檔案。
為了提高房產(chǎn)檔案收集工作水平，應(yīng)該嚴格按照《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》的要求，建立完善的管理制度，明確各個崗位的職責(zé)以及工作流程，對收集檔案的范圍、分類等做出細致的劃分。要加強與各個業(yè)務(wù)部門的聯(lián)系，做好檔案資料的移交工作，確保檔案資料收集工作的順利開展。
連云港市房屋產(chǎn)權(quán)管理中心檔案室在收集檔案的過程中，嚴格按照《連云港市城市房屋權(quán)屬檔案管理實施細則》的要求，從受理、審核、登簿、發(fā)證等各個環(huán)節(jié)按歸檔范圍和歸檔要求收集、制作登記資料，力求文件材料的形式、規(guī)格、技術(shù)指標(biāo)等達到高度一致，保證凡屬歸檔范圍內(nèi)的各種形式的文件材料都要收集齊全。同時，對每卷檔案在整理前先檢查驗收，缺件、錯件檔案以及內(nèi)容不完整、字跡不清晰等文件予以退回，杜絕不符合標(biāo)準的檔案入庫。
（三）認真做好房產(chǎn)檔案的整理工作
房產(chǎn)檔案資料收集之后，應(yīng)按照《房屋登記辦法》《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》等相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，將應(yīng)當(dāng)歸檔的登記材料按內(nèi)容和形式進行排列編號，編制目錄、封面并移交進行集中統(tǒng)一保管，形成系統(tǒng)的資料庫。
在檔案整理過程中，要嚴格按照檔案資料管理的規(guī)則操作，對登記材料要按照“一宗一卷”即“每辦理一件登記所形成的材料立一個卷”的規(guī)定立卷，卷內(nèi)材料要按《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》的規(guī)定進行排序、編寫頁碼、編寫卷內(nèi)目錄和備考表等。紙質(zhì)檔案裝訂時應(yīng)將材料上的金屬物全部剔除干凈，對破損或者幅面過小的材料應(yīng)采用A4白襯紙托裱，幅面大于A4的材料，應(yīng)按A4大小折疊整齊，并預(yù)留出裝訂邊際。卷內(nèi)文件材料裝訂應(yīng)整齊美觀，不得壓字、掉頁，不得妨礙翻閱。
（四）加強房產(chǎn)檔案的動態(tài)管理
房產(chǎn)檔案的動態(tài)性是房產(chǎn)檔案最顯著的特點。房產(chǎn)檔案形成后，房地產(chǎn)的權(quán)利和房地情況并不是固定不變的。為了保證房產(chǎn)檔案信息的準確性和及時性，需要采用動態(tài)管理方式，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人的變化、房屋現(xiàn)狀的變更來補充新材料，更改房產(chǎn)檔案中的簿、檔、圖等，以確保房產(chǎn)檔案信息的真實性和系統(tǒng)性，使房產(chǎn)檔案成為“活”檔案。
（五）加強房產(chǎn)檔案的信息化建設(shè)
1.提升檔案信息化的認識
科學(xué)技術(shù)高速發(fā)展的今天，傳統(tǒng)的管理方法和手段已經(jīng)無法適應(yīng)房產(chǎn)檔案管理工作的需求，需要依靠計算機軟件進行檔案管理，依靠網(wǎng)絡(luò)、計算機、掃描儀等現(xiàn)代化設(shè)備進行檔案的檢索與存儲。因此，房產(chǎn)檔案管理工作人員要充分認識到檔案信息化建設(shè)的重要性，認識到檔案管理信息化是房產(chǎn)檔案管理的有效途徑。
2.打造房產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)
打造房產(chǎn)檔案管理的信息化，首先要完善房產(chǎn)檔案管理信息系統(tǒng)，把房產(chǎn)交易系統(tǒng)與房產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)進行對接，交易信息同步于檔案系統(tǒng)中，同時利用掃描儀等設(shè)備把相關(guān)圖像信息導(dǎo)入交易信息系統(tǒng)中，運用技術(shù)軟件進行整合和調(diào)閱，形成準確、完善的房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫。
連云港市房屋產(chǎn)權(quán)管理中心非常重視檔案管理信息化建設(shè)，按照住建部“房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準及考核辦法”的要求，建立了一個集錄入、掃描各種類別和密級的房產(chǎn)檔案系統(tǒng)，使紙質(zhì)檔案圖像化，實現(xiàn)了電子化的集中存儲、索引、管理、查詢等。在充分考慮房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的前提下，結(jié)合檔案電子化的發(fā)展趨勢，在產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)中專設(shè)檔案管理模塊，檔案工作的各環(huán)節(jié)都運用計算機進行管理，達到收集、整理、掃描、編目、備份、統(tǒng)計、查閱等全由信息系統(tǒng)操作，極大地提高了工作質(zhì)量和效率。
3.建立檔案數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)
通過信息化，建立一整套房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)，管理人員能夠從不同角度對數(shù)據(jù)進行分析、整理，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展做出合理預(yù)測，便于相關(guān)職能部門科學(xué)決策，及時調(diào)控，減小風(fēng)險，有效地維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
（六）提高檔案管理人員綜合素質(zhì)水平
首先，要對管理人員進行有針對性的培訓(xùn)，加強檔案學(xué)知識、法律知識和房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)，掌握行業(yè)動態(tài)、新規(guī)，提高專業(yè)素養(yǎng)和知識水平。
其次，要注重復(fù)合型人才的培養(yǎng)。檔案信息化的建設(shè)和實施，需要既懂計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)又精通檔案業(yè)務(wù)的復(fù)合型人才，無論是系統(tǒng)軟件的選購、研發(fā)還是信息化的具體實施、維護，都需要人才的支撐。檔案部門除引進計算機專業(yè)技術(shù)人員外，還要加強在職檔案管理人員的計算機知識培訓(xùn)，做到能夠熟練操作計算機和檔案管理軟件，掌握房產(chǎn)信息資料的錄入、分類、檢索等程序，提高檔案的存儲和處理能力。
最后，房產(chǎn)檔案管理是一項細致繁瑣的工作，需要檔案管理人員具有強烈的責(zé)任心和使命感，認真對待工作，確保房產(chǎn)檔案信息化建設(shè)的順利開展。
參考文獻：
1.齊劍茹.加強房產(chǎn)交易中心檔案管理工作的措施.東方企業(yè)文化.2015.23
2.王歡.對做好房地產(chǎn)交易管理中心檔案工作的思考.東方企業(yè)文化.2015.24
第4篇：不動產(chǎn)檔案管理制度范文
【關(guān)鍵詞】應(yīng)收賬款管理 前期管理 催收管理
應(yīng)收賬款是企業(yè)營運資金管理的重要環(huán)節(jié)，在競爭激烈的市場經(jīng)濟中，正確運用賒銷，加強應(yīng)收賬款的管理非常重要。應(yīng)收賬款管理應(yīng)從應(yīng)收賬款防范機制的建立和逾期債權(quán)的處理兩方面入手。企業(yè)應(yīng)設(shè)立專門的信用管理部門，并與銷售、財務(wù)部門對應(yīng)收賬款進行發(fā)生監(jiān)控、跟蹤服務(wù)和反饋分析，并由內(nèi)部審計部門進行監(jiān)督管理。對于逾期應(yīng)收賬款，企業(yè)應(yīng)成立專門機構(gòu)進行催討，并積極尋找債務(wù)重組、出售債權(quán)的可能，爭取及時收回債權(quán)。目前，加工企業(yè)普遍存在著應(yīng)收賬款數(shù)量大、周期長、變現(xiàn)能力差的現(xiàn)象，潛伏著壞賬損失的風(fēng)險。這樣極易形成不良資產(chǎn)，繼而導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈斷裂，不能正常生產(chǎn)經(jīng)營，不得不向外借款，使得企業(yè)的資產(chǎn)負債率很高，有的甚至超過80%。我國企業(yè)應(yīng)收賬款占流動資金的比重為50%以上，遠遠高于發(fā)達國家20%的水平。企業(yè)之間尤其是國有企業(yè)之間相互拖欠貨款，造成逾期應(yīng)收賬款居高不下，已成為我國經(jīng)濟運行中的一大頑癥。據(jù)專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)計分析，在發(fā)達市場經(jīng)濟中，企業(yè)逾期應(yīng)收賬款總額一般不高于10%，而我國的這一比率高達60%以上，因此加強應(yīng)收賬款管理具有十分重要的意義。本文認為企業(yè)的應(yīng)收賬款管理制度應(yīng)包括以下幾個方面。
一、制定應(yīng)收賬款前期管理制度
1、建立客戶檔案
了解客戶的信用等級狀況，是進行應(yīng)收賬款管理的重要條件。企業(yè)的生產(chǎn)、銷售、財務(wù)部門要通過采訪、詢問、考察來獲取債務(wù)人的經(jīng)營地址、通訊電話、聯(lián)系人和信用程度等信息，并進行登記；在確定客戶信用等級和對客戶進行信用評價的基礎(chǔ)上，為每個客戶建立信用檔案，詳細記錄其有關(guān)資料。企業(yè)通常應(yīng)事先確定檔案的有關(guān)項目，以保證資料搜集的完整性。客戶檔案的主要內(nèi)容一般包括：客戶與企業(yè)有關(guān)的往來情況以及付款記錄；客戶的基本情況，如所有銀行往來賬戶、所有不動產(chǎn)資料以及不動產(chǎn)抵押狀況、所有動產(chǎn)資料及其它投資、轉(zhuǎn)投資等資料；客戶的資信情況，如反映客戶償債能力、獲利能力及營運能力的主要財務(wù)指標(biāo)，反映客戶即期及延期付款情況，實際經(jīng)營情況及發(fā)展趨勢信息等。
2、簽訂委托加工合同
對所有委托加工的產(chǎn)品都要簽定合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，注明產(chǎn)品的加工期限、加工周期、加工數(shù)量、加工價格、產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準、收回賬款的期限及違約責(zé)任等。對生產(chǎn)企業(yè)來說，還應(yīng)制定統(tǒng)一的加工工藝單，并有連續(xù)編號。生產(chǎn)部門按照所簽定的委托加工合同的要求，正確填制工藝單，保證加工產(chǎn)品的質(zhì)量和周期，發(fā)揮對貨款收回和委托加工合同的輔助作用。
3、專人管理應(yīng)收賬款
企業(yè)應(yīng)設(shè)專人負責(zé)應(yīng)收賬款的對賬清理和檔案管理工作，所有應(yīng)收賬款每年至少核對一次，對賬結(jié)束時應(yīng)制作應(yīng)收賬款余額調(diào)節(jié)表，一式兩份，由雙方經(jīng)辦人員簽字，并加蓋企業(yè)財務(wù)專用章加以確定，雙方各留存一份。對有調(diào)整的相關(guān)業(yè)務(wù)，必要時應(yīng)提供給對方復(fù)印件，作為調(diào)賬的依據(jù)。對賬人員對完賬后，應(yīng)及時將對賬情況、欠款企業(yè)的經(jīng)營狀況等及時反饋給企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)和銷售部門，為評估、調(diào)整賒銷客戶的信用等級提供可靠的依據(jù)。對超過期限的客戶，在發(fā)出對賬單的同時，應(yīng)發(fā)出催繳欠款通知書及時催收欠款，企業(yè)的業(yè)務(wù)部門及相關(guān)經(jīng)辦人員應(yīng)積極配合財會部門做好此項工作。
4、在年度計劃中確定應(yīng)收賬款年末余額
根據(jù)行業(yè)特點和公司應(yīng)收賬款的實際情況，企業(yè)應(yīng)設(shè)定一個比較合理的平均收賬期，允許每年的平均收賬期在這個指標(biāo)值的上下幾天浮動，并可以在年度計劃中明確當(dāng)年的平均收賬期?？梢愿鶕?jù)企業(yè)銷售貨物的市場需求等對每種產(chǎn)品分別制定合理的收賬期。如對于市場需求量大、價格低、易損耗的產(chǎn)品，可以采用收款付貨或收賬期短的收賬政策；對于市場需求量小、價格高、市場競爭激烈的產(chǎn)品，在客戶信用較高的情況下，收賬政策可以放寬一些。
二、加強應(yīng)收賬款日常職能制度的建立
1、合理分工，職責(zé)明確
企業(yè)只有建立分工明確、配合協(xié)調(diào)的應(yīng)收賬款內(nèi)部管理機制，才能有效地降低不必要的應(yīng)收賬款占用，避免壞賬損失的發(fā)生，也可以有效地防止業(yè)務(wù)處理過程中的舞弊和差錯，避免或及時發(fā)現(xiàn)不法分子截留、貪污企業(yè)貨款的行為，減少應(yīng)收賬款風(fēng)險。企業(yè)的應(yīng)收賬款涉及營銷、財務(wù)、勞資等部門，企業(yè)必須將與應(yīng)收賬款相關(guān)的職責(zé)落實到各個部門和人員。營銷部門主要負責(zé)產(chǎn)品銷售和應(yīng)收賬款催收回籠工作；財務(wù)部門每月根據(jù)應(yīng)收賬款發(fā)生額進行清理、分類，月末提供應(yīng)收賬款回籠明細表，按順序?qū)邮芪屑庸さ臓I銷員進行歸集并反饋到營銷部門和勞資部門；勞資部門根據(jù)營銷部門的業(yè)績以及財務(wù)部門提供的應(yīng)收賬款尚未收回的信息，每月對營銷部門進行考核，制定合理的報酬獎懲制度。一方面，營銷部和財務(wù)部相互配合，正確開具銷售發(fā)票，做好發(fā)票交接手續(xù)，特別要強調(diào)由營銷員交給委托方聯(lián)系人在發(fā)票上和交接單上簽字確認，經(jīng)簽字的交接單反饋給財務(wù)部門。另一方面，勞資部門應(yīng)及時對應(yīng)收賬款回籠狀況進行獎懲考核，計算有關(guān)責(zé)任人的經(jīng)濟獎懲數(shù)據(jù)，在每月的勞動報酬中體現(xiàn)出來。
2、檢查用戶信用額度
對用戶提供的每一筆賒銷業(yè)務(wù)，都要檢查是否有超過信用期限的記錄，并注意檢驗用戶所欠債務(wù)總額是否突破了信用額度。應(yīng)掌握用戶已過信用期限的債務(wù)，密切監(jiān)控用戶已到期債務(wù)的增減動態(tài)，以便及時聯(lián)系用戶提醒其盡快付款。企業(yè)還要分析應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和平均收賬期，看流動資金是否處于正常水平，通過該項指標(biāo)與去年同期、今年計劃及同行業(yè)進行比較，借以評價應(yīng)收賬款管理中的成績與不足，并修正信用條件。
3、落實責(zé)任制
對銷售部門考核要根據(jù)資金時間價值、賠償能力等實行誰經(jīng)手、誰負責(zé)、誰回籠、誰得益制度，將回收責(zé)任、期限落實到人，輔以考核掛鉤、獎懲兌現(xiàn)的手段，充分調(diào)動營銷人員收款的積極性；同時加強營銷隊伍建設(shè)，明確發(fā)貨審批權(quán)限，責(zé)任到人，防止盲目發(fā)貨或發(fā)人情貨?？偟膩碚f，就是要明晰責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，財務(wù)人員、財務(wù)主管、業(yè)務(wù)人員、業(yè)務(wù)主管都承擔(dān)相應(yīng)的應(yīng)收賬款管理責(zé)任。
4、發(fā)揮內(nèi)部審計的監(jiān)督作用
定期統(tǒng)計客戶應(yīng)收賬款的金額、賬齡及增減變動情況，通過相關(guān)部門和責(zé)任人了解其負責(zé)客戶的欠款和信用情況，并重點關(guān)注接近信用限度客戶的動態(tài)和經(jīng)營狀況，及時反映給主管領(lǐng)導(dǎo)和銷售部門，為評估、調(diào)整賒銷客戶的信用等級提供可靠的依據(jù)，同時也能了解應(yīng)收賬款的總體情況。內(nèi)部審計在應(yīng)收賬款管理中的監(jiān)督作用主要體現(xiàn)在兩個方面：一是不斷完善監(jiān)控體系，改善內(nèi)控制度；二是檢查內(nèi)控制度的執(zhí)行情況，檢查有無異常應(yīng)收賬款現(xiàn)象，有無重大差錯、、內(nèi)部舞弊、故意不收回款等情況，確保應(yīng)收賬款的回收。
三、加強應(yīng)收賬款催收管理
1、實行全面監(jiān)督
通過賬齡分析、平均收賬期分析、收現(xiàn)率分析等判斷客戶是否存在賬款拖欠問題，從而估計潛在的風(fēng)險損失，正確估量應(yīng)收賬款價格，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，提前采取措施。
2、制定合理的催賬程序
企業(yè)對各種不同過期賬款的催收方式即收賬政策是不同的。對尚未到期的顧客，可措辭婉轉(zhuǎn)地寫信催討；對過期較短的顧客，不過多地打擾，以電話或信函通知即可，以免將來失去這一客戶；對過期較長的顧客，頻繁地信件催款并電話催詢；對過期很長的顧客，可在催款時措辭嚴厲，必要時提請有關(guān)部門仲裁或提請訴訟等等。
3、提高營銷人員追款技巧
營銷人員在成功追收賬款的過程中扮演著很重要的角色，在日常工作中要加強營銷人員在這方面的培訓(xùn)。一是運用常識；二是追討函件；三是豐富、完善客戶資料檔案；四是讓對方寫下支付欠款的承諾函件并加蓋公章；五是與負責(zé)人直接接觸；六是錄音；七是向警方求助；八是謹慎從事；九是豐富自己財務(wù)方面的知識，如支票、電匯、匯票等。
四、已被拖欠款項的處理方法
應(yīng)收賬款的事后控制包括如下工作：首先檢查被拖欠款項的銷售文件是否齊備；要求客戶提供拖欠款項原因，并收集資料以證明其正確性；建立賬款催收制度。根據(jù)情況的不同，可建立三種不同程度的追討文件：預(yù)告、警告、律師函，按情況及時發(fā)出；讓客戶了解最后期限的含義及后果；將欠款交予較高級的管理人員處理，將壓力提升；成立公司內(nèi)部的法律部，以法律部的名義發(fā)出追討函件；使用分期付款、罰息、停止數(shù)期等手段分期收回欠款；使用法律維護自己的利益。
此外，債務(wù)重組是處置企業(yè)應(yīng)收賬款的一種有效方法，主要包括貼現(xiàn)方式收回債權(quán)、債轉(zhuǎn)股和以非現(xiàn)金資產(chǎn)償債三種方式。貼現(xiàn)方式是指在企業(yè)資金嚴重缺乏而購貨者又無力償還的情況下，可以考慮給予債務(wù)人一定的折扣而收回逾期債權(quán)。債轉(zhuǎn)股是指應(yīng)收賬款持有人與債務(wù)人通過協(xié)商，將應(yīng)收賬款作為對債務(wù)人的股權(quán)投資，從而解決雙方債權(quán)債務(wù)問題的一種方法。以非現(xiàn)金資產(chǎn)收回債權(quán)是指債務(wù)人轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)給債權(quán)人以清償債務(wù)。利用債務(wù)重組方式收回應(yīng)收賬款，企業(yè)要根據(jù)自身與債務(wù)人的情況選擇合適的方法。出售債權(quán)是指應(yīng)收賬款持有人將應(yīng)收賬款所有權(quán)轉(zhuǎn)售給商或信貸機構(gòu)，由他們直接向客戶收賬的交易行為。隨著外資金額機構(gòu)不斷涌入我國，應(yīng)收賬款出售將成為我國企業(yè)處理逾期應(yīng)收賬款的主要手段之一。
總之，只要企業(yè)采取有效措施，應(yīng)收賬款的信用風(fēng)險是可以防范的；進行了科學(xué)的防范，才可以使企業(yè)在市場競爭中既擴大銷售、增加盈利，又使應(yīng)收賬款風(fēng)險盡可能地降到最低。
【參考文獻】
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第5篇：不動產(chǎn)檔案管理制度范文
關(guān)鍵詞：全員全額扣繳申報制度 個人所得稅 對策建議
【正文】
現(xiàn)代制度經(jīng)濟學(xué)認為，制度在經(jīng)濟發(fā)展中起著重要的作用，尤其在轉(zhuǎn)軌時期，甚至起著關(guān)健作用。在個人所得稅全員全額扣繳申報制度的完善過程中，即要注重制度的重構(gòu)，也要重視征管體系的完善，更要理順各項配套措施的作用，促進現(xiàn)實制度逐步向理想化轉(zhuǎn)化。
一、進一步完善制度設(shè)計
個人所得稅全員全額扣繳申報制度的體制性設(shè)計的完善既要符合效率良好、社會公平的目標(biāo)，又要便于稅務(wù)部門的具體實施，應(yīng)滿足兩個方面的均衡：一是經(jīng)濟效率與管理效率的均衡，這是實現(xiàn)有效稅制的基礎(chǔ)；二是綜合效率和公平的均衡。
在綜合所得稅制模式下，個人所得稅仍將實行扣繳為主的征收方法，但扣稅憑證的開具，工薪所得、紅利、股息、利息所得應(yīng)按年進行，勞務(wù)報酬所得應(yīng)按次進行，而絕不是納稅人有需要才開具。與此同時，還需要健全費用扣除制度，調(diào)整費用扣除標(biāo)準，合理設(shè)計稅率，減并稅率級次，規(guī)范稅收優(yōu)惠政策，拓寬稅收征收范圍，從而為該制度的順利推行提供完善的環(huán)境。
二、加強稅務(wù)機關(guān)的執(zhí)行程度
1、提高稅務(wù)人員的素質(zhì)
對全員全額扣繳申報的監(jiān)管最終落角點在于人，要提高個人所得稅扣繳全員全額的質(zhì)量，必須要提高稅務(wù)人員的素質(zhì)。首先要提高稅務(wù)人員的職業(yè)道德，可以增加稅收執(zhí)法的規(guī)范性，減少社會失范現(xiàn)象的存在，從而為扣繳義務(wù)人和納稅人依法申報提供公共的心理基礎(chǔ)。其次，要提高稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能，更多地體現(xiàn)在對現(xiàn)代經(jīng)濟運作情況的適應(yīng)程度和對稅收法規(guī)掌握的熟練程度，只有增強業(yè)務(wù)知識，掌握現(xiàn)代化的征管手段，才能發(fā)現(xiàn)扣繳申報中所存在的問題。
2、實施納稅人編碼制度
全員全額扣繳申報制度其中一個重要的方面就是“全員”，“全員”信息收集的一個可行制度就是納稅人編碼制度。其是指對所有有收入的個人實行納稅號碼固定終身的制度。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對納稅人實行編碼化管理，賦予納稅人與居民身份證相統(tǒng)一的終身有效的個人稅務(wù)登記號，全面進行個人信息的統(tǒng)一登記，這是全面掌握個人收入及納稅情況的前提條件。納稅人的一切經(jīng)濟活動都應(yīng)由交易雙方通過電腦自動輸入其稅號。這將有利于扣繳義務(wù)人有關(guān)人員信息的采集與動態(tài)維護，并建立個人收入檔案管理制度，逐步擴大檔案管理的范圍，直到實現(xiàn)全員全額管理。
3、建立第三方信息報告制度
信息報告對確?？劾U義務(wù)人和納稅人申報的真實性起到高效監(jiān)控的作用。
鑒于我國當(dāng)前稅務(wù)信息化建設(shè)已初具規(guī)模的現(xiàn)實條件，將我國第三方信息報告制度做如下構(gòu)建。
4、實行雙向申報制度
稅務(wù)機關(guān)應(yīng)逐步建立起以“雙向申報”納稅為基礎(chǔ)，以計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為支持，納稅人和扣繳義務(wù)人雙重檔案體系為依托的集中征管、重點稽核的征管模式。同時，個人所得稅納稅人取得的所得無論扣繳義務(wù)人是否代扣代繳稅款，本人應(yīng)自行向稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。稅務(wù)機關(guān)以扣繳義務(wù)人申報的資料檔案、納稅人檔案和納稅申報表三者為依據(jù)，通過對雙方申報資料的相互比較，如提供的收入、納稅信息進行交叉比對和評估分析，審核其申報資料的真實性，糾正并處罰不真實的納稅申報，倒逼扣繳義務(wù)人如實按全員全額的要求申報扣繳數(shù)據(jù)。
5、實現(xiàn)信息化建設(shè)
個人所得稅全員全額扣繳申報制度的核心在于信息的掌握與傳遞，加之個稅征收范圍廣、信息量大，因此，以現(xiàn)代化的征管手段為依托是必然之舉。
按照一體化建設(shè)的要求，個人所得稅與其他稅種具有共性的部分，應(yīng)由核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)一開發(fā)軟件，個人所得稅個性的部分應(yīng)單獨開發(fā)軟件。在軟件應(yīng)用的各個環(huán)節(jié)中，做到嚴格管理，大力協(xié)調(diào)，密切配合，充分發(fā)揮現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)的作用，讓納稅人編碼制度真正產(chǎn)生實效，也讓扣繳義務(wù)人在稅務(wù)機關(guān)的監(jiān)督下真正按全員全額的要求申報納稅。
三、提高扣繳義務(wù)人的申報遵從程度
1、完善社會信譽約束機制
稅務(wù)機關(guān)應(yīng)充分利用人們投資、消費等行為信號與各自納稅行為的對比，在嚴格執(zhí)法、嚴懲涉稅違法、失信行為的基礎(chǔ)上，建立起一套完善的個人所得稅納稅信用評估體系，對納稅人和扣繳義務(wù)人履行申報義務(wù)的情況進行恰如其分的評估，并給予相應(yīng)的級次評定。同時定期將稅收信用評定的相關(guān)信息資料充實個人社會信譽約束體系，實現(xiàn)稅收信用信息資料查詢的信息化、社會化、公開化。
2、建立個人財產(chǎn)登記制度和個人資產(chǎn)實名制
首先，應(yīng)當(dāng)建立納稅人的財產(chǎn)登記制度，要求納稅人的所有財產(chǎn)均需到相關(guān)部門登記備案，明確納稅人財產(chǎn)來源的合法性及合理性。與此同時，應(yīng)加強對個人實物收入的管理，對納稅人獲得的工薪之外的實物按市場價值計入應(yīng)稅所得，將納稅的財產(chǎn)顯性化，進一步拓展稅源。
其次，對個人的金融資產(chǎn)和不動產(chǎn)應(yīng)逐步實行實名制度。
如此一來，納稅人財產(chǎn)信息可以較低的交易成本被稅務(wù)機關(guān)所知曉，從而對扣繳義務(wù)人的扣繳信息產(chǎn)生外在的約束力，使其不得不實現(xiàn)全員全額扣繳申報。
3、推行非貨幣化個人收入結(jié)算制度
政府應(yīng)采取有效措施，逐步推行非貨幣化個人收入結(jié)算制度，減少現(xiàn)金流量，廣泛使用信用卡和個人支票，從根本上解決多開戶、化名存款、收入來源不清等問題，堵住稅源流失的漏洞。同時，實行銀行電腦信用制與稅務(wù)電腦申報制管理聯(lián)網(wǎng)一體化，使稅務(wù)征收機關(guān)能夠掌握個人收入的真實情況，使個人隱性收入、多元化收入均納入征稅范圍，防止扣繳義務(wù)人的調(diào)整申報數(shù)額的自由空間。
參考文獻：
[1] 陳春：《當(dāng)前個人所得稅征管的難點及對策》，《經(jīng)濟論壇》，2006年第11期。
[2]龐鳳喜：《增強涉稅信息的對稱性應(yīng)成為強化稅收征管的聚焦點――兼論個人所得稅全員全額申報》，《涉外稅務(wù)》，2009年第10期。
第6篇：不動產(chǎn)檔案管理制度范文
一、當(dāng)前房屋登記工作面臨的問題
（一）房屋登記系統(tǒng)問題
《房屋登記辦法》的頒布實施，堅持“登記為民”原則，注重可操作性，方便人民群眾辦理登記，如登記依申請而啟動，明確登記時限，對登記申請人必須進行告知等；確立和細化了登記簿制度，明確了登記簿的內(nèi)容和形式；合理界定了登記機關(guān)權(quán)限，有利于提高登記效率；細化了《物權(quán)法》規(guī)定的登記類型，對《物權(quán)法》確定的預(yù)告登記、在建工程抵押權(quán)登記和最高額抵押權(quán)登記、更正登記等登記類型做了具體化規(guī)定，更具有可操作性。
以上各種規(guī)定，都需要我們切實落到實處，才能真正發(fā)揮應(yīng)有的效用，這不僅是貫徹落實國家法律法規(guī)的要求，更是提高自身素質(zhì)、保障登記安全、維護社會穩(wěn)定的迫切需要。其中，針對建立房屋登記簿這一核心要求，各地都在原來登記系統(tǒng)的基礎(chǔ)上開始了房屋登記簿的建立工作，煙臺市也為此開發(fā)了全新的登記系統(tǒng)。我市目前在這方面面臨著極為嚴峻的形式，原有的登記系統(tǒng)不完善，無法滿足建立房屋登記簿的要求，只能自己摸索手動建立登記簿，工作效率低，無法形成完善的房屋登記系統(tǒng)，也無法完成原來大量登記數(shù)據(jù)的建立工作，造成房屋登記簿的數(shù)據(jù)不齊全，不規(guī)范，嚴重影響了房屋登記工作的質(zhì)量和安全。
同時，由于沒有統(tǒng)一的房屋登記系統(tǒng)，房屋的預(yù)售備案、房屋抵押等工作都難以統(tǒng)一起來，案件的受理和審批工作也相互分離，不僅增加了大量的重復(fù)工作，降低工作效率，更重要的是不能建立統(tǒng)一的房屋登記信息，造成房屋登記的誤判，產(chǎn)生不穩(wěn)定因素。
（二）房產(chǎn)檔案管理問題
房產(chǎn)檔案目前由市城建檔案館管理，在房產(chǎn)檔案管理上主要面臨以下問題：
1、部分檔案沒有做到一戶一檔
一戶一檔是房產(chǎn)檔案管理的基本要求，如果不能做到一戶一檔，房產(chǎn)檔案就無法體現(xiàn)房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，往往造成產(chǎn)權(quán)歸屬的誤判。目前房產(chǎn)檔案的管理普遍存在這一問題，一處房產(chǎn)具備幾套檔案，甚至抵押檔案也是單獨立檔，互不聯(lián)系，根本無法確定哪一套檔案記錄的是該房屋的當(dāng)前所有權(quán)人?！掇k法》實施以后，需要逐步建立房屋登記簿，而房產(chǎn)檔案是建立登記簿的重要數(shù)據(jù)來源。目前房產(chǎn)檔案的現(xiàn)狀顯然不符合數(shù)據(jù)準確的要求，使房屋登記簿的建立困難重重。一旦因為房產(chǎn)檔案的混亂造成登記簿的錯誤，導(dǎo)致經(jīng)濟損失，我局必將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
2、沒有建立分丘分幅的管理模式
分丘分幅、以圖管檔的檔案管理模式是房產(chǎn)檔案管理最科學(xué)、最有效的管理模式。目前房產(chǎn)檔案只是簡單地放入檔案柜，辦理一批存放一批，全市各個區(qū)域的房產(chǎn)檔案混在一起，同一棟樓的各戶檔案分散在整個庫房中，難以實現(xiàn)檔案的統(tǒng)計分析及利用。比如，因城市規(guī)劃需要調(diào)閱我市某一區(qū)域的所有房產(chǎn)檔案，目前只能先到現(xiàn)場逐戶調(diào)查產(chǎn)權(quán)人姓名，根據(jù)姓名到檔案館逐戶調(diào)閱，往往幾天時間也不能完全調(diào)出。而如果采用分丘分幅的存檔模式，同一區(qū)域的房產(chǎn)檔案都集中在同一個檔案柜，只需在規(guī)劃圖上劃定范圍，立刻可以找到該區(qū)域內(nèi)所有房產(chǎn)檔案的存放位置，可以極大提高工作效率，更不會出現(xiàn)錯誤或遺漏。
（三）商品房預(yù)售管理問題
為切實規(guī)范商品房預(yù)售行為，保護交易雙方的合法權(quán)益，各地都采取各項措施，以加強對預(yù)售資金的監(jiān)管為根本，實現(xiàn)市場的平衡與穩(wěn)定。煙臺市房管局自2003年起開始了該項工作，目前已取得很好效果。我市2008年起，房管處開展了商品房預(yù)售備案工作，僅為整套工作程序的一個環(huán)節(jié)，嚴格來講管理工作尚未真正運作，可能產(chǎn)生的后果是：一些企業(yè)無證售房、更改設(shè)計、面積不足；一些小區(qū)配套設(shè)施不完善、工期延誤；一些企業(yè)收取預(yù)收資金后，不積極為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書，引起不穩(wěn)定因素；一些小區(qū)物業(yè)管理跟不上，體現(xiàn)在收費標(biāo)準、服務(wù)項目和質(zhì)量不達標(biāo)的方面；同時，預(yù)收資金監(jiān)管不到位，將可能發(fā)生抽逃資金等現(xiàn)象，對市場秩序危害極大。
（四）房屋登記歷史遺留問題
2008年下半年，我們集中力量對規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)房屋登記的歷史遺留問題進行較為全面的調(diào)查摸底。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)存在兩大類問題，一類是由于歷史原因，房產(chǎn)證未辦到個人名下，另一類是已辦理了個人房產(chǎn)證，但由于不同因素，無法上市交易。涉及問題總戶數(shù)為8650戶，其中，開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的小區(qū)產(chǎn)生問題4454戶，機關(guān)、企（事）業(yè)單位自建或購買民房產(chǎn)生問題1240戶，駐城村房屋產(chǎn)生問題2956戶。
房屋登記中產(chǎn)生歷史遺留問題原因是多方面的，甚至相互交叉。主要有以下五種：
一是土地原因。有的在開發(fā)建設(shè)前沒有取得土地使用權(quán)，或土地手續(xù)不齊全；有的機關(guān)、企（事）業(yè)單位購買民房，分配給本單位職工，由于戶籍與土地政策沖突，無法辦理房產(chǎn)證；有的駐城村利用宅基地搞開發(fā)，對外出售，導(dǎo)致房產(chǎn)證無法辦理，或已辦理房產(chǎn)證后無法上市交易。
二是規(guī)劃問題。有的項目沒有辦理規(guī)劃手續(xù)便開發(fā)建設(shè)；有的規(guī)劃審批手續(xù)與土地審批手續(xù)不一致；有的實際建設(shè)超出規(guī)劃審批手續(xù)許可的范圍，等等。
三是建設(shè)手續(xù)不齊全。主要涉及工程開工、建筑質(zhì)量、人防工程等。
四是政策因素。我市的房地產(chǎn)業(yè)管理是隨著法律、法規(guī)、政策的不斷完善而逐步走上正規(guī)的。具體講，直到1998年《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》實施以后，房屋登記管理工作才逐步步入正常軌道。1998年10月市政府召開會議，要求房屋登記中出具土地手續(xù)，我市才逐步完善房屋登記中的土地管理。同時，還存在一種情況，相關(guān)職能部門對解決歷史遺留問題曾出臺過政策，集中清理過部分違章行為，但由于政策傳達或政策理解等因素，違章建設(shè)單位沒有及時申請辦理，使問題積壓下來。而在統(tǒng)計的8650戶問題中，土地問題占48%。
五是少數(shù)的人為因素。極少數(shù)項目，在辦理房屋登記過程中，采取欺瞞等手段辦理了相關(guān)手續(xù)，隨著工作的深入開展，問題顯現(xiàn)出來，最直接的后果是已辦理房產(chǎn)證的住戶不能上市交易。
房屋登記歷史遺留問題，是引發(fā)房產(chǎn)相關(guān)社會不安定因素的根源，也嚴重制約了房屋登記工作的完善與發(fā)展，是群眾反映最直接、最迫切的問題。
（五）房屋登記體制建設(shè)問題
目前我局從事房屋登記相關(guān)工作的單位科室有局業(yè)務(wù)科、房地產(chǎn)管理處、城建檔案館，開發(fā)辦還涉及商品房預(yù)售許可的審批工作。隨著《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》（突出房屋登記簿法定效力的作用，以及中間環(huán)節(jié)“無縫對接”
、辦事效率的最大化提高等要求的提出，現(xiàn)行房屋登記體制面臨著以下問題：
1、登記簿的法定效力難以實現(xiàn)
《物權(quán)法》規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力，即登記簿是房屋權(quán)利歸屬的法定依據(jù)，房產(chǎn)證只是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明；不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。同時，房屋登記類型包括國有、集體兩大項登記，五大類型，30多個小項，每一小項登記均有不同要求，登記工作繁瑣而復(fù)雜。但均需作到針對登記的事項、內(nèi)容等詢問申請人，并做筆錄歸檔保留；均需作到將登記事項、內(nèi)容記載于登記簿。
在現(xiàn)有的房屋登記體制下，受理案件的工作人員見不到登記簿，無法作到依據(jù)登記簿詢問申請人有關(guān)登記事項、內(nèi)容等，也無法做詢問筆錄，無法根據(jù)登記簿登記事項、內(nèi)容等要求申請人提供相關(guān)資料，無法確定申請人申請登記的房屋是否已進行了查封登記、預(yù)告登記、異議登記、抵押登記、預(yù)告抵押登記及在建工程抵押登記等，難以做到準確受理。
2、房屋登記效率受到很大制約
目前我市房產(chǎn)登記案件由業(yè)務(wù)科受理，由房管處現(xiàn)場勘查、審核、審批。而業(yè)務(wù)科與房管處沒有實現(xiàn)集中辦公，業(yè)務(wù)科受理案件后只能等半天或一天后集中送往房管處，這樣在客觀上就造成案件辦理的滯后，不能做到受理即開始辦理。目前，我們的辦證承諾時限為5個工作日，而傳件與轉(zhuǎn)件就要占去20%—40%，不利于效率的進一步提高?！掇k法》中規(guī)定的異議登記辦理時限是1個工作日，而目前的工作機制僅接送案件就至少需要1—2天，根本無法達到規(guī)定要求。其他登記類型也會因為案件的傳接占用了較多的時間，造成實際工作時間的緊張。尤其對異議登記、查封登記、房產(chǎn)證遺失登記等需要即時辦理的登記，勢必因工作機制問題導(dǎo)致登記不及時，極有可能產(chǎn)生法律糾紛，我局也會承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
3、房屋登記簿建立及信息系統(tǒng)建庫工作難以開展
目前房產(chǎn)檔案由市城建檔案館管理，在房屋登記系統(tǒng)的建設(shè)過程中，對房產(chǎn)檔案進行標(biāo)準化整理，建立規(guī)范的文本檔案庫及電子檔案庫，是登記系統(tǒng)建設(shè)中最基礎(chǔ)、最核心的工作，需要大量的人力、物力和時間，對成果的質(zhì)量也有嚴格的要求，需要確保100%的準確無誤。這些工作都需要由房地產(chǎn)管理處組織專業(yè)技術(shù)人員進行，因此協(xié)調(diào)房產(chǎn)檔案的管理體制也是目前亟需解決的問題。
（六）村鎮(zhèn)房屋登記問題
1、體制不理順。目前，建成區(qū)的三個街道區(qū)域內(nèi)所有房屋登記（包括該區(qū)域內(nèi)集體土地房屋登記），均由市建設(shè)局直接受理當(dāng)事人申請，直接派工作人員現(xiàn)場勘查，調(diào)查筆錄，完成內(nèi)審?fù)獠楹蠼o予登記發(fā)證；而另8處鎮(zhèn)街的集體土地房屋登記工作自2005年8月后，市房地產(chǎn)管理處只增加了業(yè)務(wù)量，人員編制並沒有隨之增加，現(xiàn)該處負責(zé)房屋登記工作的工作人員共11人，尚不足煙臺市其它縣市區(qū)房屋登記機構(gòu)工作人員平均人數(shù)的半數(shù)，在這種情況下，2005年8月起的村鎮(zhèn)集體土地房屋登記工作只能沿用以往模式，即由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室受理案件，申報資料初審，然后現(xiàn)場勘查，再將資料報至市房地產(chǎn)管理處，該處只能做到形式審查，一方面無法確認資料真?zhèn)危硪环矫鎸ΜF(xiàn)場的實際狀況並未真正掌握，只能以各村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室的審查結(jié)果作為依據(jù)進行登記並發(fā)證。村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室隸屬于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，受諸多因素制約，審查結(jié)果時有紕漏，影響了登記工作的正常開展。
2、辦公經(jīng)費和辦公設(shè)施匱乏。目前，我市各鎮(zhèn)街財政對于村鎮(zhèn)房屋登記都不撥付辦公經(jīng)費，村鎮(zhèn)建設(shè)助理員都是自己負擔(dān)給老百姓辦理房產(chǎn)證所需要的交通費、燃油費、通訊費等相關(guān)費用。同時，缺乏工作必需的辦公設(shè)備，如電腦、數(shù)碼照相機、交通工具，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)甚至不為村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室配備辦公電話，長期以來，不但給村鎮(zhèn)建設(shè)助理員造成很大的經(jīng)濟負擔(dān)，而且打擊了村鎮(zhèn)建設(shè)助理員的工作積極性。
3、工作人員嚴重不足。由于市房地產(chǎn)管理處只增業(yè)務(wù)不增人員編制，只能繼續(xù)依靠村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室辦理各鎮(zhèn)街的房屋登記業(yè)務(wù)。而各鎮(zhèn)街一般只設(shè)置一名村鎮(zhèn)建設(shè)助理員，多的有大辛店鎮(zhèn)、潮水鎮(zhèn)、南王街道也只有2人，還要負責(zé)村鎮(zhèn)規(guī)劃、新農(nóng)村建設(shè)、村鎮(zhèn)公用事業(yè)等業(yè)務(wù)，而且多數(shù)村鎮(zhèn)建設(shè)助理員還擔(dān)任其他職務(wù)；由于我市鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并，鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模大幅擴大，少則五十個自然村，多則過近二百個自然村，而村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室人員並未增加，原來小鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村鎮(zhèn)建設(shè)助理員要負責(zé)已增至兩倍、三倍的大鎮(zhèn)的實地勘察房屋、測量繪圖、填寫表格等大量的工作，加上還要負責(zé)到市建設(shè)局業(yè)務(wù)科交件、拿證等工作。工作量相當(dāng)大，人手明顯不足，尤其是距離偏遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
4、歷史遺留的管理漏洞。以前房屋登記程序不嚴謹，管理不完善，造成一些房屋登記問題。大的方面有：（1）1993年全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋普查換證時，沒有及時收回1985年頒發(fā)的房產(chǎn)證，造成“一房兩證”問題。根據(jù)市政府《轉(zhuǎn)發(fā)市建委關(guān)于更換農(nóng)村房產(chǎn)所有正意見的通知》，1993年在我市所有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行農(nóng)民住宅普查換證，但是當(dāng)時只是頒發(fā)了新的房產(chǎn)證，并沒有收回1985年頒發(fā)的房產(chǎn)證，造成了許多房屋出現(xiàn)了“一棟房屋擁有兩個房產(chǎn)證”的現(xiàn)象，這給房屋登記管理工作帶來了許多問題，如法院查封了1993年的房產(chǎn)證，但是房屋權(quán)利人利用1985年的房產(chǎn)證進行轉(zhuǎn)移登記。（2）1993年房產(chǎn)證轉(zhuǎn)移登記、變更登記、遺失補證登記后，原來房產(chǎn)證的存根沒有及時注銷，造成“一房兩檔”問題?！耙环績蓹n”的問題給房屋登記和檔案管理造成了許多弊端，如對房屋抵押、房屋查封的檔案管理造成許多漏洞；房屋過戶后，原房屋權(quán)利人利用原房屋檔案補辦房產(chǎn)證等問題。若因此類問題造成工作上的錯誤，我們單位將要面臨經(jīng)濟賠償?shù)确韶?zé)任。
5、村鎮(zhèn)建設(shè)助理員業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作不到位。各鎮(zhèn)街的村鎮(zhèn)建設(shè)助理員分散不均，而且身兼數(shù)職，很難集中培訓(xùn)。由于缺少必要的培訓(xùn)，村鎮(zhèn)建設(shè)助理員在日常工作中常常出現(xiàn)繪圖、填寫表格錯誤和漏報資料的現(xiàn)象，從而造成退件。這不但成倍增加了村鎮(zhèn)建設(shè)助理員的工作量，而且也打擊了村鎮(zhèn)建設(shè)助理員的工作熱情。
6、責(zé)任不明確。由于村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室隸屬于各鎮(zhèn)（街）政府，其人員編制也屬于當(dāng)?shù)卣?，而國家?guī)定，登記機構(gòu)即建設(shè)局所屬的市房地產(chǎn)管理處要為最終的登記結(jié)果負責(zé)任，所以一旦登記失誤、錯誤，登記機構(gòu)就要為此買單。而目前在我市各鎮(zhèn)街村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室，客觀上存在人員缺乏、經(jīng)費設(shè)備不助等因素，更重要的是主觀上落實責(zé)任不理順，工作人員在具體的工作中責(zé)任心不強，審查資料不徹底，現(xiàn)場勘查不認真，表現(xiàn)在：有的受理業(yè)務(wù)案件不見當(dāng)事人，隨意性大；有的現(xiàn)場勘查不嚴肅，根本不到現(xiàn)場；有的辦人情案件，違規(guī)操作。部分業(yè)務(wù)案件房管處在復(fù)審時能夠及時發(fā)現(xiàn)處理，而大部分案件如有漏洞市房管處僅憑形式審查並發(fā)現(xiàn)不了。如某鎮(zhèn)街村建設(shè)辦公室沒有按照要求見到房屋賣雙方當(dāng)事人，僅憑買方提供的雙方當(dāng)事人的身份證就給審核蓋章，結(jié)果買方提供的是假身份證，造成極惡劣的影響。此類問題不發(fā)生則已，一旦發(fā)生就很難收拾，群眾反映很強烈。
二、規(guī)范房屋登記工作的對策
針對以上六方面問題，現(xiàn)提出如下意見及對策：
（一）對于房屋登記系統(tǒng)問題，應(yīng)加強房屋登記軟硬件基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高技術(shù)水平。
一是配合《房屋登記辦法》的深入實施，及時更新引進房屋登記軟件系統(tǒng)，解決原有軟件功能落后、效率低下的狀況，盡快組織人力物力投入到系統(tǒng)建設(shè)中去，提高登記質(zhì)量，提高服務(wù)水平。二是加大投入，報請建設(shè)局黨委，購置一批先進的儀器設(shè)備，完善登記基礎(chǔ)條件，提高房屋登記效率。當(dāng)前我市房屋登記基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，面對房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，以及日新月異的先進科技手段，房屋登記工作在更新基礎(chǔ)設(shè)備、改進工作手段方面已經(jīng)嚴重滯后。對此，應(yīng)在科學(xué)論證的基礎(chǔ)上，盡快著手基礎(chǔ)儀器設(shè)施的更新工作，配置用于房屋登記系統(tǒng)的服務(wù)器、計算機、掃描儀、內(nèi)網(wǎng)設(shè)施等硬件，用于房屋面積測繪的gps定位系統(tǒng)、測距儀、繪圖計算機、繪圖儀等設(shè)備，從基礎(chǔ)上提高房屋登記技術(shù)水平。
（二）對于房產(chǎn)檔案管理問題，應(yīng)采取以下措施：
1、實現(xiàn)檔案分區(qū)分丘管理
（1）房產(chǎn)檔案管理的分區(qū)分丘及編號，均參照土地宗地圖進行。房產(chǎn)檔案的分區(qū)分丘管理按照“房產(chǎn)區(qū)—房產(chǎn)分區(qū)—丘—幢—房”五級進行。
（2）房產(chǎn)區(qū)：將××市劃分為幾個房產(chǎn)區(qū)，按照城區(qū)、各村鎮(zhèn)區(qū)域進行劃分，在房產(chǎn)檔案庫房中劃定相應(yīng)的區(qū)域，用于存放相應(yīng)房產(chǎn)區(qū)的房產(chǎn)檔案。各房產(chǎn)區(qū)進行統(tǒng)一編號，作為房產(chǎn)區(qū)號。
（3）房產(chǎn)分區(qū)：每一個房產(chǎn)區(qū)劃分多個房產(chǎn)分區(qū)，城區(qū)按照土地街坊圖進行劃分，村鎮(zhèn)按照行政村進行劃分。在房產(chǎn)檔案庫房的各房產(chǎn)區(qū)中劃分房產(chǎn)分區(qū)，用于存放相應(yīng)房產(chǎn)分區(qū)的房產(chǎn)檔案。同一房產(chǎn)區(qū)的各房產(chǎn)分區(qū)進行統(tǒng)一編號，作為房產(chǎn)分區(qū)號。
（4）丘：每一個房產(chǎn)分區(qū)劃分多個丘，按照宗地進行劃分。屬于同一住宅小區(qū)的幾塊宗地，或同屬一村農(nóng)居房的小塊宗地，可根據(jù)實際情況劃分為一個丘。在房產(chǎn)檔案庫房的各房產(chǎn)分區(qū)中劃分丘，用于存放相應(yīng)丘的房產(chǎn)檔案。同一房產(chǎn)分區(qū)的各丘進行統(tǒng)一編號，作為房產(chǎn)丘號。
（5）幢：每一丘中的每一幢房屋劃分為一幢，在檔案庫房中相應(yīng)丘中進行劃分，編排幢號。
（6）房：每一幢房屋分為若干戶房，在檔案庫房中的相應(yīng)幢中劃分每一戶房的檔案存放位置，用于存放該戶房產(chǎn)的所有檔案資料。
通過對全市房屋進行五級劃分，確保了每一戶房有一個系統(tǒng)的、唯一的編號。同時，通過對檔案庫房進行相應(yīng)的五級劃分，使全市每一戶房屋在檔案庫房中都有一個唯一、固定的對應(yīng)位置，層次分明，條理清晰，管理科學(xué)，且能確保檔案的唯一性、準確性，同時最大程度地增強了檔案的利用效率。
2、實現(xiàn)檔案一戶一檔
通過上述做法對檔案庫房進行了五級劃分，建立了檔案管理的整體框架，為實現(xiàn)一戶一檔奠定了基礎(chǔ)。下一步工作是將現(xiàn)有的房產(chǎn)檔案進行整理，逐步將每一戶房產(chǎn)檔案“充實”到劃分好的框架之中。
（1）新登記的房產(chǎn)檔案
新登記產(chǎn)生的房產(chǎn)檔案，按照上述五級編號進行整理，歸入檔案庫房中的相應(yīng)位置。
屬于初始登記的，直接進行歸檔。
屬于轉(zhuǎn)移、變更登記的，提出上一份房產(chǎn)檔案，與新檔案合并后進行歸檔。上一份檔案仍為轉(zhuǎn)移或變更登記的，逐一提出上一檔案，直至初始登記檔案，一起合并為一份檔案后歸檔。
屬于抵押、查封、遺失、預(yù)告等各類登記的，提出房產(chǎn)檔案，按上述要求進行整理、合并，與抵押、查封等相應(yīng)的登記檔案資料合并后歸檔。
（2）原有房產(chǎn)檔案
新登記產(chǎn)生的房產(chǎn)檔案按照上述要求整理歸檔后，原來存放的房產(chǎn)檔案不會再增加，原有檔案的整理工作應(yīng)同時進行。
原有檔案是按照登記時間的先后順序進行存放的，因此應(yīng)該從最后辦理的檔案開始，從后向前逐步推進，從最大程度上確保整理的檔案為最后登記的產(chǎn)權(quán)人，保障房產(chǎn)檔案的準確性。
檔案整理的基本步驟：從最新的檔案開始，對每一份檔案按照要求逐一提出上一份檔案，直至找到初始登記檔案，合并為一份完整的檔案；然后，按照要求進行五級編號，做好記錄后進行歸檔。
（三）對于商品房預(yù)售管理問題，要在三個方面加強管理。
一要抓好商品房預(yù)售許可。商品房預(yù)售許可是允許開發(fā)公司預(yù)售商品房的行政許可，是介入商品房預(yù)售管理的第一步，也是最關(guān)鍵的一步。做好商品房預(yù)售許可工作，一方面要嚴格審查預(yù)售項目的各項手續(xù)，審慎發(fā)放預(yù)售許可；另一方面更要嚴密監(jiān)控違規(guī)售房，無證售房，使預(yù)售許可真正成為規(guī)范市場的有力手段。
二要抓好預(yù)售資金監(jiān)管。預(yù)售資金監(jiān)管是商品房預(yù)售管理的核心步驟。房地產(chǎn)開發(fā)公司進行商品房預(yù)售的根本目的在于資金的周轉(zhuǎn)利用，同時，繳納的購房款也是廣大購房戶的核心利益，一旦這部分資金出現(xiàn)問題，后果不堪設(shè)想。而我市長期對商品房預(yù)售進行粗放管理，資金監(jiān)管工作更是沒有實質(zhì)性的實施，這是今后亟待解決的重要問題。房管處對該項工作進行了嚴密的論證討論，制定了預(yù)售資金監(jiān)管的有效方法與步驟，爭取能夠盡快使該項工作進入實質(zhì)的實施階段。
三要抓好商品房預(yù)售合同監(jiān)管。商品房預(yù)售合同備案管理是商品房預(yù)售管理的重要手段。商品房預(yù)售合同備案和預(yù)售資金監(jiān)管相輔相成，一面約束開發(fā)公司不能挪用資金、一房多賣，一面約束購房者不能私賣炒房、哄抬房價，共同構(gòu)成了完善的商品房預(yù)售管理體系。商品房預(yù)售合同備案管理制度自2008年7月實施以來，已經(jīng)初步顯現(xiàn)出成效，為建立完善的商品房預(yù)售管理體系奠定了堅實的基礎(chǔ)。
（四）對房屋登記歷史遺留問題的對策
解決房屋登記歷史遺留問題，要遵循以下基本原則：
尊重歷史、實事求是的原則。對時間跨度較大的項目，建議不能以現(xiàn)行的政策來衡量，而應(yīng)用歷史的眼光看待，政策把握應(yīng)當(dāng)立足當(dāng)時。有的項目在調(diào)查過程中，當(dāng)事人談了很多當(dāng)時的道理，且有可信的證據(jù)，建議尊重客觀理由和客觀存在，予以辦理。
認真甄別、寬緊適度的原則。所有項目不能一概而論，要仔細勘察，對發(fā)生時間較近，明顯違反政策的項目，要在相應(yīng)尺度內(nèi)予以懲處。
從速解決、一次辦結(jié)的原則。鑒于解決歷史遺留問題的根本目的，建議限期辦理解決，政策許可范圍內(nèi)的盡量盡快解決，以防一拖再拖，繼續(xù)積壓。立足客觀實際，針對不同問題，制定切實可行的政策辦法，一次性解決問題，不能“留尾巴”，又產(chǎn)生新的問題隱患。
（五）對于房屋登記體制問題，應(yīng)探討建立規(guī)范的集中辦公體制。
集中辦公體制，即統(tǒng)一登記程序、統(tǒng)一辦公場所、統(tǒng)一記載于登記簿，實現(xiàn)案件的受理、審批、登記、收費、發(fā)證、歸檔等各項業(yè)務(wù)集中辦理，真正實現(xiàn)“一條龍”工作標(biāo)準。集中辦公在硬件上應(yīng)具備相應(yīng)的案件受理窗口、案件審批辦公場所、房產(chǎn)檔案庫房、登記收費窗口、繕證發(fā)證窗口等五大部分，在軟件上應(yīng)具備流暢的傳接程序，完善的管理機制。
集中辦公體制的建立，一是可以規(guī)范房屋登記簿管理制度，實現(xiàn)登記業(yè)務(wù)的統(tǒng)一管理，避免登記錯誤的賠償，符合《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)的實施要求；可以對房產(chǎn)檔案直接進行規(guī)范化管理，杜絕工作漏洞，盡最大限度的規(guī)避登記風(fēng)險。二是可以解決案件傳接的滯后問題，做到受理即開始辦理，即避免案件的“搶辦”現(xiàn)象，又可以縮短20%—40%的登記時間，提高工作效率。三是可以做到即時詢問申請人相關(guān)問題，更好的為申請人辦理房屋登記提供方便，符合《辦法》要求，提高收件質(zhì)量。
（六）關(guān)于加強農(nóng)村集體土地房屋登記的對策
要將集體土地房屋登記發(fā)證工作切實管理起來，并不斷加以規(guī)范，必須解決人員問題。首先是人員的責(zé)任心，形成錯案追究的長效機制。其次是人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高工作人員的辦案水平。第三是解決人員短缺的問題，配備足夠的人手。第四是解決辦公條件差的問題，不斷提高辦事效率。
第7篇：不動產(chǎn)檔案管理制度范文
一、堅持依法征收，加強稅政基礎(chǔ)管理，確保完成稅收收入任務(wù)
（一）按照“抓大、管中、不放小”的要求，認真做好組織收入工作，確保全年稅收收入實現(xiàn)“開門紅”。
（二）貫徹落實營業(yè)稅納稅人納稅申報辦法。推行不動產(chǎn)、建筑業(yè)項目管理辦法。
（三）組織貫徹新企業(yè)所得稅法及其實施條例，確保新法不折不扣落實。
（四）做好*年企業(yè)所得稅匯算清繳工作。
（五）做好個人所得稅完稅證明開具和年所得12萬元以上個人自行納稅申報工作。
（六）加強個人所得稅信息化管理，提升征管質(zhì)量和效率。
（七）繼續(xù)貫徹落實新的車船稅條例，采取有效措施做好*年度車船稅征收工作。積極研究制定我市保險機構(gòu)代收代繳個人機動車車船稅管理辦法，做好相關(guān)各項準備工作。
（八）貫徹落實新頒布的耕地占用稅條例，協(xié)助市政府開展地方立法工作，研究制定具體政策和征管辦法。
（九）完成*年殘保金統(tǒng)計分析工作。開展*年殘保金征繳先進集體、先進個人的評比表彰工作。
（十）確定*年全市稅收收入目標(biāo)。應(yīng)用SPSS綜合分析軟件及相關(guān)方法，科學(xué)準確預(yù)測稅收完成進度，實時監(jiān)控各區(qū)縣局、分局的收入完成情況。
（十一）進一步加強總局回放的增值稅和消費稅數(shù)據(jù)利用工作。
二、加強稅源基礎(chǔ)管理，不斷提高稅收征管質(zhì)量
（一）進一步加強與國稅、銀行的聯(lián)系與協(xié)作，完善統(tǒng)一的稅務(wù)登記管理制度，探索帳戶查詢辦法。
（二）做好集貿(mào)市場個體登記總結(jié)工作。探索研究個體工商戶計算機定額系統(tǒng)業(yè)務(wù)需求。
（三）繼續(xù)完善分類申報輔導(dǎo)手冊，完成有關(guān)印制發(fā)放工作。
（四）修改完善《欠稅管理辦法》、《滯納金管理辦法》。
（五）進一步推廣應(yīng)用國標(biāo)稅控收款機工作，完善推廣應(yīng)用工作的制度和流程建設(shè)。
（六）做好*年版《*印花稅票之四--*壇廟》和《*印花稅票大全冊》的設(shè)計、印制工作。
（七）加強稅務(wù)檔案管理，制定對稅務(wù)檔案實行分級分類管理的辦法。
三、加強納稅服務(wù)管理，進一步提高納稅服務(wù)水平
（一）全方位做好政府信息公開各項準備工作。
（二）根據(jù)總局要求，進一步深化辦稅公開工作。
（三）修訂納稅服務(wù)工作規(guī)范，進一步明確納稅服務(wù)的具體工作內(nèi)容，細化標(biāo)準和操作規(guī)范。
（四）針對奧運稅收服務(wù)特點，充實納稅服務(wù)承諾內(nèi)容。
（五）做好非緊急救助服務(wù)中心與12366熱線的銜接工作。
（六）落實*年度納稅人滿意度調(diào)查整改措施。
（七）加大稅收宣傳力度。舉辦答謝納稅人活動。開展新企業(yè)所得稅法實施和年收入12萬元以上個人所得稅申報的宣傳工作。做好稅收宣傳月的各項準備。
（八）制定*年奧運稅收服務(wù)工作計劃，研究并建立奧運應(yīng)急服務(wù)工作機制。加強奧運場館門票管理。
（九）加強*稅收博物館建設(shè)，開展征集稅收文物活動。完成東城區(qū)的未成年人愛國主義教育基地的申辦工作。
（十）繼續(xù)做好《*地方稅務(wù)公告》的編輯工作和免費贈閱工作。
四、加大稅務(wù)評估檢查力度，提高納稅人稅法遵從度
（一）繼續(xù)優(yōu)化稅務(wù)稽查管理和稽查辦案手段，加強稽查工作信息化應(yīng)用。
（二）根據(jù)總局*年稅收專項檢查工作部署，積極開展稅收專項檢查工作。
（三）加大重大涉稅案件查辦力度，保證重大案件的查辦質(zhì)量。
（四）繼續(xù)完善各項納稅評估工作制度建設(shè)和信息化應(yīng)用。
五、加強信息化建設(shè)，不斷提高信息化管理水平
（一）繼續(xù)推進內(nèi)網(wǎng)辦公系統(tǒng)二期開發(fā)建設(shè)。
（二）完成重點稅源戶上報系統(tǒng)、營業(yè)稅明細申報系統(tǒng)的年度調(diào)整和企業(yè)所得稅系統(tǒng)修改。
（三）做好個人出租房屋、二手房交易系統(tǒng)和個人銷售房屋個人所得稅納稅保證金模塊需求分析及開發(fā)工作。開展私人機動車車船稅保險代征系統(tǒng)建設(shè)。
（四）進一步完善殘保金代征信息系統(tǒng)，將殘保金代征納入財稅庫行聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。
（五）協(xié)助市水務(wù)局完成水資源費代收系統(tǒng)的需求分析。
（六）開展納稅憑證的電子原件應(yīng)用與管理項目的可行性分析。
（七）組織實施*市信息安全管理體系標(biāo)準應(yīng)用試點工作，加強信息系統(tǒng)完善性建設(shè)，建立信息安全管理體系。
六、加強稅收執(zhí)法檢查，提高稅收法制化水平
（一）部署開展市局專項執(zhí)法檢查工作。
（二）組織開展一季度日常執(zhí)法檢查工作。
（三）組織落實市政府印發(fā)的執(zhí)法責(zé)任制六項配套制度。
（四）貫徹落實總局稅收協(xié)定執(zhí)行手冊。
七、加強行政后勤管理，為各項工作的順利開展提供堅實保障
（一）認真籌備召開*年系統(tǒng)工作會。
（二）加強調(diào)查研究工作，完成*年系統(tǒng)調(diào)研工作評比。繼續(xù)舉辦*地稅論壇。
（三）按照市財政局的要求，組織完成系統(tǒng)決算的匯總和編制工作。
（四）按照*年度部門預(yù)算，做好系統(tǒng)預(yù)算的編制和批復(fù)工作，科學(xué)、合理安排資金，保證全局工作的順利開展。
（五）做好系統(tǒng)經(jīng)費垂直管理的前期摸底調(diào)查、數(shù)據(jù)分析工作，基本確定經(jīng)費垂直管理下新的財務(wù)管理模式。
（六）加強后勤管理，改善干部職工生活，開展元旦、春節(jié)前衛(wèi)生檢查。
（七）切實做好元旦、春節(jié)期間安全保衛(wèi)工作。
八、深入開展學(xué)習(xí)活動，全面加強干部隊伍和基層組織建設(shè)
（一）繼續(xù)深入學(xué)習(xí)宣傳黨的*精神。
（二）認真完成*年度公務(wù)員考核、獎勵工作。
（三）探索在系統(tǒng)部分單位推行職位說明書工作。制定*年大學(xué)生招收計劃。
（四）繼續(xù)加緊擬新設(shè)機構(gòu)的報審工作。做好市局和區(qū)縣局機構(gòu)設(shè)置的調(diào)研工作。
（五）加強干部培訓(xùn)工作。組織境外培訓(xùn)，舉辦注冊稅務(wù)師輔導(dǎo)班。
（六）籌備召開系統(tǒng)黨風(fēng)廉政建設(shè)工作會。
（七）完成相關(guān)單位的離任審計和特約監(jiān)察員的換屆工作。
（八）評比認定*、*年度系統(tǒng)國家級、市級“青年文明號”。
第8篇：不動產(chǎn)檔案管理制度范文
一、房地產(chǎn)稅收流失原因分析
(一)房地產(chǎn)企業(yè)利用行業(yè)特殊性偷逃稅款是房地產(chǎn)稅收流失的直接原因
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)多,時間過長,流動性大,成本核算方法復(fù)雜,監(jiān)督難,房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售方式又多種多樣,取得收入方式靈活。納稅人利用行業(yè)的以上特點,想方設(shè)法虛增成本、隱匿收入,達到偷逃稅款的目的。主要表現(xiàn)為:
1、利用特殊的開發(fā)方式偷逃稅款
房地產(chǎn)的開發(fā)形式多種多樣,針對不同的開發(fā)形式,政策規(guī)定及執(zhí)行方式和力度上存在差異,給房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅留下了可乘之機。主要表現(xiàn)在:一是以經(jīng)濟適用房為名,利用減免稅政策偷稅;二是采取虛假立項,造成“委托開發(fā)”的假象,逃避銷售不動產(chǎn)有關(guān)稅金;三是自建房產(chǎn)銷售后,不申報繳納建安環(huán)節(jié)的稅金;四是回遷房部分不按銷售不動產(chǎn)繳納相關(guān)稅費。
2、開發(fā)環(huán)節(jié)成本核算混亂,房地產(chǎn)企業(yè)趁亂“混水摸魚”
一是利用虛假購貨發(fā)票,虛列建筑開發(fā)成本;二是借支付拆遷安置費之名,大肆以白條虛列拆遷安置費。房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷安置費大部分是支付給了個人,無法提供合法的發(fā)票或收據(jù)給房地產(chǎn)企業(yè)。這也為房地產(chǎn)企業(yè)虛列開發(fā)成本提供了便利。三是不分項目設(shè)立成本明細,造成項目成本計算混亂,使成本無法在完工項目和在建項目中合理分攤;四是不按期結(jié)算項目成本。有的企業(yè)滾動開發(fā),雖然房屋已全部售完,但遲遲不進行工程結(jié)算,不結(jié)轉(zhuǎn)收入,成本也不及時結(jié)轉(zhuǎn),不能真實反映企業(yè)盈虧情況,影響企業(yè)所得稅正確、及時、足額繳納。
3、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié),利用一些特殊的經(jīng)營方式隱匿收入
如房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)收房款方式經(jīng)營房地產(chǎn),企業(yè)在收到預(yù)收房款時不入賬,而是通過借款方式計入“應(yīng)付賬款”科目核算,以假拆借資金來隱瞞真實銷售收入。又如:采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額,其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。某些房地產(chǎn)公司利用金融按揭貸款售房方式的特殊性,將銀行按揭款項記入其他應(yīng)付款,不作預(yù)售收入處理, 從而隱瞞收入、偷逃稅款。
(二)房地產(chǎn)稅收征管、監(jiān)控不到位是稅收流失的間接原因
1、稅收源頭管理困難、稅收有效管理滯后
通常開發(fā)一個房地產(chǎn)項目,必須經(jīng)過規(guī)劃、國土、房管、財政、建設(shè)等多個行政部門的審批、許可與監(jiān)督。由于沒有建立有效的信息交換制度,這些行政部門掌握的房地產(chǎn)開發(fā)信息難以共享。房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息,都是在稅務(wù)管理和納稅申報事項之前發(fā)生的,由于目前對房地產(chǎn)業(yè)的社會化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較低層次,這些重要的涉稅信息不能有效實現(xiàn)部門共享和信息互換,客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難的實際問題。
房地產(chǎn)開發(fā)過程中,其他部門對房地產(chǎn)開發(fā)的管理基本上都是事前管理,審批手續(xù)不辦理,前期費用不交齊,房地產(chǎn)就不能開發(fā),企業(yè)追求利潤的目標(biāo)就無法實現(xiàn),而稅務(wù)部門的管理是一種事后管理,現(xiàn)行稅收政策是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生了銷售收入時,才對確定收入時間、成本扣除及成本分攤作了相應(yīng)的規(guī)定的,稅務(wù)機關(guān)征管是一種事后介入。稅務(wù)部門的管理所處的階段和時限決定了其雖然是依法管理但力度卻弱化于其他部門的管理。一些許可的辦理及成本費用的支付都是在稅務(wù)管理和納稅申報事項前發(fā)生的,稅務(wù)機關(guān)不能有效監(jiān)控、不能準確掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中形成的成本費用信息。
2、房地產(chǎn)稅稅種多,稅源的可變性和流動性較大,稅收征收難
首先,在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條中,從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等10多種稅種,由于房地產(chǎn)稅稅種多,各稅種的征收環(huán)節(jié)和計稅依據(jù)各不相同,征收機關(guān)不同,征收難度大。其次,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)多為跨年度、跨地域滾動開發(fā),稅源的可變性和流動性較大,稅源控管難。第三,稅務(wù)工作人員對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點、會計核算不熟悉,再加上納稅人會計核算復(fù)雜,加大了稅收機關(guān)征收稽查的難度。
(三)對偷漏稅處罰力度弱,打擊力度不夠是難以遏制房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅另一重要原因
稽查人員在查處各類涉稅案件過程中受到各種因素的干擾,常常是以補代罰、以罰代刑,導(dǎo)致行政處罰力度弱,客觀上助長了偷逃稅行為的蔓延。企業(yè)偷逃稅如果不被發(fā)現(xiàn),必定大賺一筆,即使被發(fā)現(xiàn)了,查處了,也只是補足稅款,繳納少量的罰款和滯納金而已。收益與成本的巨大反差,助長了部分房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主觀故意。偷逃稅成本不高,是房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款屢查屢犯、屢教不改的重要原因。
二、房地產(chǎn)稅收流失治理對策
(一)加強對納稅人的服務(wù)引導(dǎo)
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進行個性化宣傳和服務(wù),開展有針對性的辦稅輔導(dǎo),幫助企業(yè)健全財務(wù)核算,綜合分析評估開發(fā)商納稅情況,對有涉稅疑點的稅戶,要及時開展約談,詳細宣傳稅收政策、辦稅知識和法律責(zé)任,促進開發(fā)商知法、懂法、從而自覺守法;進行專項的稅收情況檢查,督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定進行財務(wù)核算,加強財務(wù)管理,為稅收征管營造一個良好的財務(wù)基礎(chǔ)。
(二)規(guī)范部門協(xié)作
提請政府制定各環(huán)節(jié)相互銜接的房地產(chǎn)稅收一體化管理制度,明確各部門需承擔(dān)的職責(zé),以制度規(guī)范和加強國土、規(guī)劃建設(shè)、房管、招投標(biāo)中心、銀行、稅務(wù)等各相關(guān)部門的協(xié)作,及時傳遞項目立項、規(guī)劃設(shè)計、土地使用、房產(chǎn)證辦理及資金走向等信息,通過資源共享完善稅源監(jiān)控。
(三)建立健全項目檔案管理,完善日常監(jiān)管
一是在開發(fā)初期,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上報項目立項書、項目規(guī)劃圖、建房方式、主要材料供應(yīng)方情況、與建筑公司的承包合同、項目總投資額等,總體掌握工程的開況,及時登記掌握房地產(chǎn)企業(yè)稅源狀況,為后期的監(jiān)管打下基礎(chǔ)。二是項目竣工后,要求企業(yè)及時上報成本費用分攤辦法,了解并掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用情況,防止企業(yè)私自轉(zhuǎn)移利潤,逃避納稅。同時,要求企業(yè)按月上報銷售合同和發(fā)票清單、《存量房產(chǎn)盤點表》等涉稅資料,監(jiān)控商品房的存量變化等措施,跟蹤監(jiān)控商品房的銷售進度,對其銷售情況實施過程監(jiān)督。建立房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)控管理動態(tài)臺賬,逐戶分季度反映與有關(guān)部門的聯(lián)系情況、預(yù)售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況及稅務(wù)機關(guān)調(diào)整情況。對存在問題的企業(yè)進行檢查調(diào)整,對應(yīng)繳未繳的稅款進行補征。
(四)加強涉稅資料審核,提高征管質(zhì)量
一是加強發(fā)票的審查。檢查發(fā)票的領(lǐng)購、開具和取得是否符合規(guī)定;成本列支中的大額發(fā)票是否屬實;有無使用假發(fā)票、白條入賬等情況。此外,房地產(chǎn)業(yè)的稅收主要體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié),稅務(wù)機關(guān)在銷售環(huán)節(jié)上應(yīng)加強票據(jù)的領(lǐng)、用、存管理,最大限度地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入情況,據(jù)此審核企業(yè)納稅申報的真實性。
二是加強合同的審查。對購銷合同內(nèi)容、真實性、合法性進行審查。通過審查開發(fā)項目合同,核實房地產(chǎn)開發(fā)方式 ,防止房地產(chǎn)企業(yè)“張冠李戴” 偷逃稅款;通過審查購貨(原材料等)合同,核實成本的實際開支情況,防止利用假合同、假信息虛增成本;通過審查房地產(chǎn)銷售合同,掌握銷售收入、付款方式等情況,防止納稅人取得收入不及時或不入賬的行為。
三是是加強收入、成本核算的審查。加強對待攤費用、預(yù)提費用、管理費用、銷售費用、材料費用等賬目的審查,審查成本費用的真實、合理、準確、合法,以杜絕企業(yè)多列費用,虛增成本,偷逃企業(yè)所得稅;加強對預(yù)收帳款、應(yīng)收帳款、其他應(yīng)付款、應(yīng)付帳款等往來帳目的審查。規(guī)定所有房地產(chǎn)企業(yè)每月必須將預(yù)收帳款等往來帳目的全部數(shù)據(jù)形成情況報告、及增減變化原因上報主管稅務(wù)機關(guān),以杜絕企業(yè)利用往來帳目調(diào)節(jié)稅收的不法行為。此外,在書面資料審核的基礎(chǔ)上,還要經(jīng)常通過實地走訪獲取有關(guān)信息,避免征管上的盲點。
(五)加大處罰力度,打擊偷逃稅行為
首先對經(jīng)查實的偷稅行為,稅務(wù)機關(guān)應(yīng)嚴格按照法律規(guī)定,該處罰的處罰,該曝光的曝光,該移送司法機關(guān)的移送司法機關(guān),杜絕以罰代刑,從而消除納稅人在偷稅時的僥幸心理,充分發(fā)揮稅務(wù)稽查的威懾作用。其次實行偷逃稅企業(yè)定期公告制度,房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)心被公告后影響其誠信度和企業(yè)形象從而不敢肆意偷逃稅款。最后出臺相關(guān)配套規(guī)定,對凡是偷逃稅款達到一定數(shù)額的企業(yè)不得辦理銀行貸款,已辦理的取消其貸款資格。
(六)提高征管人員業(yè)務(wù)水平,培養(yǎng)高素質(zhì)的征管人才
第9篇：不動產(chǎn)檔案管理制度范文
從理論上講，金融企業(yè)所謂不良資產(chǎn)或“有毒資產(chǎn)”，俗稱“呆壞賬”，例如銀行發(fā)放貸款不能按預(yù)先約定的期限、利率收回本金和利息，包括逾期貸款（貸款到期限未還貸款）、 呆滯貸款（逾期兩年以上貸款）、呆賬貸款（需要核銷的收不回貸款）以及由擔(dān)保方式衍生的房地產(chǎn)等不動產(chǎn)組合等抵押資產(chǎn)。而實業(yè)企業(yè)所謂不良資產(chǎn)是指不能參與企業(yè)正常資金周轉(zhuǎn)的資產(chǎn)，如債務(wù)單位長期拖欠的應(yīng)收款項、企業(yè)購進或生產(chǎn)的呆滯積壓物資以及不良投資等。面對如此龐大的不良資產(chǎn)，如何利用市場機制點石成金，讓不良資產(chǎn)重新創(chuàng)造出最大效益？如何建立一套科學(xué)、完整的不良資產(chǎn)評估、處置、管理體系，以化解經(jīng)營風(fēng)險？一直是商業(yè)銀行和地方政府關(guān)心、關(guān)注的問題。筆者認為，不良資產(chǎn)也和其他市場化資源一樣，不僅在形成機制方面有規(guī)律可循，而且在處置和管理過程中同樣有規(guī)律可循，同樣適用于事前、事中、事后管理。
構(gòu)建公司治理結(jié)構(gòu)，為不良資產(chǎn)管理提供體制機制保障
多年來，沒有建立起完善的法人治理結(jié)構(gòu)，沒有形成權(quán)力機構(gòu)、決策機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)和經(jīng)營管理者之間的制衡機制，是一些金融或是實業(yè)類企業(yè)決策失誤造成重大資產(chǎn)損失的一個重要原因，因此，需從以下幾方面構(gòu)建公司治理結(jié)構(gòu)和機制：
1是改善內(nèi)部控制環(huán)境。首先應(yīng)建立治理結(jié)構(gòu)。公司治理結(jié)構(gòu)內(nèi)部約束機制是由董事會、監(jiān)事會和管理層各自的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計、權(quán)責(zé)利益之間相互制衡關(guān)系而構(gòu)成的。在建立治理結(jié)構(gòu)過程中，公司應(yīng)當(dāng)嚴格根據(jù)企業(yè)章程規(guī)定，建立起完善的經(jīng)理、經(jīng)理辦公會等決策和治理機構(gòu)。其次要完善治理機制。也就是將關(guān)系人等直接利益相關(guān)者的行為納入統(tǒng)一治理框架體系中，在完善治理結(jié)構(gòu)體系基礎(chǔ)上，進一步確保和強化決策、執(zhí)行與監(jiān)督三者的協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)和有效制衡。最后需減少管理層級。目的是縮短管理鏈條，將經(jīng)營層次控制在母子公司兩級, 至多不超過三級的架構(gòu)內(nèi)。
2是建立內(nèi)部控制制度。在公司治理結(jié)構(gòu)框架下，形成由董事會、監(jiān)事會、財務(wù)總監(jiān)、審計部門等組成的內(nèi)部約束體系。通過一系列控制活動，防范經(jīng)營風(fēng)險，而且這一控制活動，應(yīng)由各級董事會（下稱董事會）、管理層和全體員工共同實施。
3是推行全面風(fēng)險管理。建立風(fēng)險識別與評估、內(nèi)部控制措施、信息交流與反饋、監(jiān)督評價與糾正風(fēng)險管理系統(tǒng)。首先應(yīng)明確可量化和可衡量控制目標(biāo)；其次遇到風(fēng)險，有可能對企業(yè)的現(xiàn)實目標(biāo)或潛在目標(biāo)造成影響的，需及時定位風(fēng)險，找出根源，研究其是由內(nèi)部因素，還是由外部因素引起的；再次，根據(jù)自身條件、風(fēng)險偏好和風(fēng)險承受度，選擇承擔(dān)、規(guī)避、轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)換、對沖、補償、控制等適合的風(fēng)險管理總體策略；最后通過系統(tǒng)的管理程序或活動，確保風(fēng)險應(yīng)對策略的有效實施。
4是建立信息披露機制。信息應(yīng)以完整、及時、準確的方式，向投資者及各利益相關(guān)者進行公開、公平、公正地披露。讓所有相關(guān)利益者通過透明、真實、公允的信息了解金融或企業(yè)類企業(yè)的真實財務(wù)狀況和發(fā)展情況，給各相關(guān)利益者提供一個相互了解或?qū)υ挼那篮蜆蛄海蛊淠軌驅(qū)镜膬r值和經(jīng)營業(yè)績進行客觀的評估，以便做出合理的投資決策，盡量減少投資風(fēng)險。
5是發(fā)揮內(nèi)部監(jiān)督機構(gòu)作用。首先建立監(jiān)事會約束機制。監(jiān)事會要履行其權(quán)力、責(zé)任和義務(wù)，定期或不定期對董事會、管理層的經(jīng)營管理活動進行監(jiān)督，將董事和管理層的經(jīng)濟行為“暴露在陽光下”，形成對董事會、管理層的監(jiān)督和約束機制；其次應(yīng)由審計委員會進行獨立審計。審計委員會主要由獨立董事組成，在董事會授權(quán)下，利用其職權(quán)的獨立性，對公司和董事會、管理層的經(jīng)濟行為進行全面審計，并負責(zé)聘任、考核、監(jiān)督社會專業(yè)注冊會計師、審計師、資產(chǎn)評估師和律師等開展工作，而且需要對審計報告等簽署意見，然后直接將審計報告等上報董事會；再次，由財務(wù)總監(jiān)進行審計。財務(wù)總監(jiān)接受董事會委托，對公司和管理層日常經(jīng)營活動進行監(jiān)督審計，需要利用其財經(jīng)專業(yè)知識、業(yè)務(wù)經(jīng)驗優(yōu)勢及對公司日常經(jīng)營活動的全面了解，更有效地對公司經(jīng)營活動進行實時監(jiān)督，并準確把握公司財務(wù)運作中出現(xiàn)的問題，及時糾正偏差，降低財務(wù)風(fēng)險；最后由專職審計部門進行內(nèi)部審計。審計部門是受管理層委托，對公司各業(yè)務(wù)部門和職能部門日常工作進行的監(jiān)督審計，即對財務(wù)收支及各項經(jīng)營活動的真實性、合法性和效益性進行監(jiān)督。需要將監(jiān)督審計事后工作落實到事前、事中日常經(jīng)營管理過程中，以防微杜漸、及時糾錯。
6是建立起激勵機制。可以選擇建立經(jīng)營者激勵機制將有利于激勵經(jīng)營者努力工作，減少成本，并吸引社會優(yōu)秀人才投身到企業(yè)經(jīng)營管理中去，營造和培育經(jīng)理人市場競爭機制，調(diào)動全體員工積極性。抑或選擇董事激勵機制，由于外部獨立董事的權(quán)威性、專業(yè)職能性、社會地位等，愈來愈被企業(yè)相關(guān)利益者、資本市場、監(jiān)管機構(gòu)認可或推崇。因而，建立董事激勵機制將成為提高治理組織運行效率的有效手段。此外，還可建立監(jiān)事激勵機制。由于監(jiān)事會功能的重要性，特別是其代表中小股東行使監(jiān)督權(quán)，對大股東和內(nèi)部人控制的行為均有一定約束作用，因而需要進一步強化其功能。但在實際中，監(jiān)事會職能沒有充分發(fā)揮出來。為了更好地提高和加強監(jiān)事會功能作用，一方面必須在組織結(jié)構(gòu)、職能定位方面保證監(jiān)事會功能充分發(fā)揮，另一方面對監(jiān)事會成員也要制定相應(yīng)激勵措施，在制度上保證監(jiān)事會成員行使監(jiān)督權(quán)的積極性。
構(gòu)建專門管理體系，建立起不良資產(chǎn)
約束的長效機制
不良資產(chǎn)的形成，既有外部體制原因，也有內(nèi)部管理原因。多年實踐表明，對容易多發(fā)和產(chǎn)生重大資產(chǎn)損失的管理薄弱環(huán)節(jié)，如資金管理、投資管理、高風(fēng)險投資業(yè)務(wù)管理、境外不良資產(chǎn)管理等，必須采取有效措施，完善制度，改善管理，堵塞漏洞，具體措施是：
1是建立資產(chǎn)損失責(zé)任追究機制
國務(wù)院國資委已出臺了《中央企業(yè)資產(chǎn)損失責(zé)任追究制度》，對已經(jīng)造成的資產(chǎn)損失應(yīng)當(dāng)嚴格按照制度規(guī)定執(zhí)行。而建立不良資產(chǎn)管理約束機制,需要通過制定嚴格的資產(chǎn)損失責(zé)任認定工作程序、資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任制度等加以實現(xiàn)，從而明確資產(chǎn)損失責(zé)任認定分工，明確職責(zé)權(quán)限。這一系列機制就是要在查清資產(chǎn)損失責(zé)任，分析企業(yè)不良資產(chǎn)產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，客觀公正地分清經(jīng)營管理責(zé)任、違紀違規(guī)責(zé)任和違法經(jīng)營責(zé)任。同時，還要建立資產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)測預(yù)警機制。
2是建立健全不良資產(chǎn)管理機制
形成不良資產(chǎn)后，需要加強過程管理。就是要建立和完善企業(yè)不良資產(chǎn)檔案管理、不良資產(chǎn)日常監(jiān)管和資產(chǎn)損失日常處理等制度。用制度將不良資產(chǎn)管理責(zé)任層層落實，從而構(gòu)建不良資產(chǎn)管理的長效機制。財務(wù)核銷不良資產(chǎn)，并不等于不再管理這部分資產(chǎn)，仍需采取有效措施加大對不良資產(chǎn)催收追繳和清理回收的工作力度。同時，積極探索不良資產(chǎn)集中處理的模式和清理追索的有效方法，建立必要的清理追索激勵機制。遏制或減少不良資產(chǎn)的產(chǎn)生，仍需從基礎(chǔ)管理抓起，一方面要加大財務(wù)信息化建設(shè)力度，建立和健全財務(wù)預(yù)算管理制度，投融資重大決策制度等制度體系，另一方面需要強化重大資金管理和使用控制，明確企業(yè)會計信息系統(tǒng)的責(zé)任，嚴格會計信息的質(zhì)量標(biāo)準，實施全程動態(tài)監(jiān)控，發(fā)揮企業(yè)會計信息系統(tǒng)在加強不良資產(chǎn)管理過程中的重要作用。
3是多管齊下開展效能監(jiān)察
緊緊圍繞建立不良資產(chǎn)管理制度、落實不良資產(chǎn)處理責(zé)任，開展不良資產(chǎn)管理效能監(jiān)察工作。通過對責(zé)任人不良資產(chǎn)處理的合法性、合規(guī)性、合理性和時效性的監(jiān)督檢查，督促對不良資產(chǎn)的規(guī)范管理，維護資產(chǎn)損失責(zé)任追究的客觀公正，保證實現(xiàn)不良資產(chǎn)管理的預(yù)期目標(biāo)，促進提高不良資產(chǎn)管理的效益。
通過重組整合，讓不良資產(chǎn)創(chuàng)造
最大經(jīng)濟效益
處置不良資產(chǎn)的方式多種多樣，主要方式是債務(wù)追償、資產(chǎn)租賃、債務(wù)重組、資產(chǎn)拍賣和破產(chǎn)等。實際工作中，處理不良資產(chǎn)的方法也很靈活。有競價拍賣、捆綁出售、整體出售、全額承包、租賃經(jīng)營和依法處置等，但不良資產(chǎn)處置模式，歸根到底卻主要有兩種：
一是創(chuàng)造現(xiàn)實現(xiàn)金流模式
通過讓渡手中的不良債權(quán)和抵押實物，獲取現(xiàn)實現(xiàn)金流的模式。即首先，把需要處置的資產(chǎn)通過評估后，委托給拍賣機構(gòu)，由拍賣機構(gòu)刊登公告，在適當(dāng)?shù)膱龊线M行公開拍賣。其次進行債務(wù)重組，即把對方企業(yè)的債務(wù)根據(jù)雙方確定的債務(wù)重組方案，進行一定的減免或者折扣，讓債務(wù)人歸還一定比例的現(xiàn)金或一部分可變現(xiàn)的實物、股權(quán)等。對于專業(yè)處置不良資產(chǎn)的公司而言，也可以把一個地區(qū)，或者一些企業(yè)的資產(chǎn)進行打包出售，包里的資產(chǎn)也是經(jīng)過評估，經(jīng)過投資者調(diào)查，或者談妥一個價格，按照商定的價格在充分競價的基礎(chǔ)上進行出售，以獲取現(xiàn)金等。還可以可通過資產(chǎn)置換，把債權(quán)變成物權(quán)，也可以把債權(quán)變成股權(quán)。置換后，再對置換以后的資產(chǎn)進行處置。處置的具體方式有資產(chǎn)租賃、融資租賃、經(jīng)營性租賃、破產(chǎn)、清償、訴訟等等。
二是創(chuàng)造預(yù)期現(xiàn)金流模式
