保障房建設精選(九篇)

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第1篇：保障房建設范文

【關鍵詞】社會保障房；融資平臺；直接融資；銀行貸款

一、搭建融資平臺

地方政府，特別是經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)，并沒有多少資金進行保障房的建設。在這種情況下，社會保障房的建設資金就會出現(xiàn)很大缺口。當前我國法律不允許地方政府向銀行借貸，也不允許發(fā)行地方債券，這就意味著地方政府不存在市場化融資的體制通道。這種情況下，地方可以由省人民政府批準搭建社會保障房建設融資平臺。關于政府融資平臺的定義國內(nèi)尚無定論，一般來說所謂政府融資平臺是指由地方政府出資設立，授權進行公共基礎設施類項目的建設開發(fā)、經(jīng)營管理和對外融資活動，主要以經(jīng)營收入、公共設施收費和財政資金等作為還款來源的企（事）業(yè)法人機構。2009年人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關于進一步加強信貸結構調(diào)整促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的指導意見》，提出設立合規(guī)的政府投融資平臺等多種方式，吸引和激勵銀行業(yè)金融機構加大對中央投資項目的信貸支持力度?！坝纱?，融資平臺得到了政府的支持與肯定，國內(nèi)融資平臺發(fā)展步入。社會保障建設融資平臺的的先期資金可以由以下渠道籌集：（1）中央政府的財政撥款，（2）按規(guī)定計提的土地出讓凈收益的10%和公積金增值收益，（3）省財政增收的部分收入，各地方政府可以相應的增加資本金的注入，融資平臺建立之后，可以充分利用其獨立法人的地位，采用直接融資和間接融資等多元融資方式為社會保障房的建設籌集資金。

二、利用融資平臺進行融資

1．利用融資平臺進行間接融資。在當前的社會條件下，銀行貸款仍然是保障房建設最主要的資金來源。根據(jù)銀監(jiān)會的一項數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在2010年度的保障房建設中，銀行業(yè)金融機構發(fā)放保障性住房建設貸款便達到了2220億元，在當年總計約7500億的保障房建設資金中占到了近30%的比例。社會保障房中的經(jīng)濟適用房建設可以采取商業(yè)銀行貸款的方式，經(jīng)濟適用房銷售之后很快可以歸還貸款銀行的本金和利息。但是公租房和廉租房建設周期和資金回籠期很長。相比較銀行存款等資金來源的短期化趨勢，信貸結構長期化讓商業(yè)銀行面對很大的流動性風險。政策性銀行如國家開發(fā)銀行，其貸款具有利率低、周期長、額度大等特點，可以作為項目的資本金使用。政府可以以財政收入來貼現(xiàn)貼息向政策性銀行進行貸款。

2．通過融資平臺進行直接融資。允許融資平臺通過市場化程度較高的債券等來擴大融資的渠道，鼓勵融資平臺進入貨幣市場和資本市場融資，提高直接融資所占的比例?？梢試L試使用公司債券、產(chǎn)權交易融資、股權融資等多渠道融資。這樣一方面可以減少融資平臺對銀行貸款的依賴程度，調(diào)整融資平臺的融資結構，降低整個平臺的風險。其次，融資平臺進入資本市場后，市場中的投資者，尤其是一些機構投資者，會對公司的運行形成約束和監(jiān)督，促進融資平臺的規(guī)范運營。要提高直接融資的比例，首先降低上市的門檻，使得更多的融資平臺可以上市融資。其次，完善場外交易市場，使得不能在主板上市的企業(yè)債券、票據(jù)也可以在全國范圍進行流轉(zhuǎn)和交易，提高資產(chǎn)配置的效率。改革產(chǎn)權交易市場，實現(xiàn)全國范圍的統(tǒng)一標準和信息共享，方便融資平臺通過產(chǎn)權交易等方式融資，使得融資平臺可以通過多層次資本市場開展直接融資，形成多元化融資。

三、當前融資平臺存在問題

地方政府融資平臺對我國的經(jīng)濟建設做出很大貢獻，但是現(xiàn)在很多融資平臺也存在諸多問題。筆者認為，在構建社會保障房融資平臺時，要做到防患于未然，正視現(xiàn)有融資平臺存在的問題，制定相應的措施，防止在社會保障房建設融資平臺中出現(xiàn)類似問題。（1）融資平臺設立過多且運作不規(guī)范。首先，融資平臺設置層級過低且過多。其次，融資平臺自身負債率過高，資本金不足。（2）融資平臺的融資結構過于單一，銀行貸款比例過高。2003年銀行貸款占全國城建投資資金的31.1%，2005年為30.8%。這種不恰當?shù)慕Y構把過多的財政風險轉(zhuǎn)移給了銀行。（3）融資平臺缺乏公開透明的信息披露和風險披露機制，在政府背景遮蓋下，銀行和投資者往往不能了解融資平臺的財力和基本的風險情況。

四、監(jiān)管措施，確保融資平臺順利運行

1．市場化運作，確保融資平臺負債率。嚴格授信制度，首先是對地方政府的融資要有授權制度，對全國城市實行名單管理，不搞遍地開，防止社會保障房建設融資平臺過多設置層次過低。平臺成立之初，落實資本金，防止出現(xiàn)虛假注資的現(xiàn)象，為融資平臺的良好運行打下基礎。在社會保障房的建設中，進行市場化運作，嚴格控制成本。在融資平臺的運行中做到三條：一公司的資產(chǎn)負債率要控制在50%左右，實現(xiàn)凈資產(chǎn)與負債的平衡；二公司必須保證現(xiàn)金需求和供給的基本平衡，實現(xiàn)現(xiàn)金流的良性周轉(zhuǎn)；三是公司在接受政府部門下達的具體投資建設任務時，要堅持經(jīng)濟規(guī)律和市場原則。如果平臺入不敷出，以借債為生，負債率會越來越高，形成惡性循環(huán)，既不利于平臺運作也不利于監(jiān)管。（下轉(zhuǎn)第80頁）

（上接第43頁）對于平臺建設項目出現(xiàn)暫時虧損的，政府可通過如下方式解決：其一，在相應時間內(nèi)調(diào)整收費標準，適當提高公租房租金，“以時間換空間”彌補損失；其二，對于廉租房建設經(jīng)營，租金收入不足以彌補建設成本，政府要每年根據(jù)虧損數(shù)目給予相應的補貼；其三，以經(jīng)營性收入彌補公益性虧損。

2．多種方式引進社會資本。社會保障房建設周期長，收益穩(wěn)定，對于一些追求穩(wěn)定、長期、安全的資金有很大吸引力。政府可以通過靈活運用多種手段將這些資本引導到社會保障房的建設中來。融資平臺可以采取合資、合作、BOT等方式積極利用社會資本建設租賃房項目，彌補政府資金投入的不足，實現(xiàn)建設投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。BOT模式，是政府利用非政府資金來進行基礎非經(jīng)營性設施建設項目的一種融資模式。項目工程由投資人負責進行投融資，具體落實項目投資、建設、管理。工程項目建成后，經(jīng)政府組織竣工驗收合格后，資產(chǎn)交付政府；政府根據(jù)回購協(xié)議向投資人分期支付資金。通過BOT方式實施公共租賃住房建設，可以使得短期內(nèi)融入更多的資金進行保障房的建設，使得更多家庭盡快得到住房。

3．賦予地方政府相應財權、發(fā)債券。地方政府負債過度，很大一部分原因是地方政府財權與事權不匹配。1994年實施分稅制改革之后，提高了中央財政的收入比重。但是各級政府之間事權并沒有明確的分工，1995～2008年，地方財政收入占國家財政總收入的比重平均為46.9%，但卻承擔了國家財政總支出的73.6%。我國一直不賦予地方政府舉債權，其直接原因是出于地方債務風險的考慮。2009在金融危機后，中央代地方發(fā)債2000億，并納入地方預算，取得良好的效果。這種方式在建設社會保障房中完全可以應用，由各省、市級政府量力而行地制定地方政府發(fā)債計劃，由中央政府統(tǒng)籌審批，將所籌集的資金完全用于社會保障房中的建設中，可以做到?？顚Ｓ?。

社會保障房的建設是一項關系民生的偉大工程，資金不足是其中一大難題。構建融資平臺是有效途徑，但是現(xiàn)在地方融資平臺也曝露出不少的問題，這就需要我們，采取相應的措施，去偽存精，使融資平臺技能發(fā)揮作用，又少出問題，盡早完成社會保障房的建設，使更多人早日獲得自己的住房。

參考文獻

[1]住建部．負責人談保障性住房建設和房地產(chǎn)市場調(diào)控[N]．光明日報．2011（3）

[2]詹向陽．辯證看待地方政府融資平臺發(fā)展[J]．中國金融．2010（7）

第2篇：保障房建設范文

第二條天山城區(qū)廉租住房配套建設適用本辦法。

第三條廉租住房配建，是指在商品房開發(fā)項目用地招拍掛時，將配建廉租住房作為土地出讓條件之一，由土地競得人根據(jù)廉租住房的建設標準和要求，按規(guī)定比例配套建設廉租住房，所建房屋由政府按約定價格收購。

第四條旗國土資源、建設、財政等部門按各自職責共同負責本辦法的實施工作。旗房管所負責配建項目的簽約、履約和房屋銷售分配的具體管理工作。

第五條旗建設局在制訂項目用地規(guī)劃時，應根據(jù)項目用地的建筑密度、容積率、總的規(guī)劃建筑面積，提出配建廉租住房的用地、房屋面積指標，原則上不少于總建筑面積的6%比例配建，用地面積按相應建筑占地進行確定。根據(jù)相關規(guī)定及當?shù)亟ㄔO總量，配建比例可適當進行調(diào)整。配建廉租住房所用土地由旗政府實行行政劃撥。

第六條旗國土資源部門在公開招標、掛牌或拍賣商品房建設用地時，應在出讓公告中約定以下配建要求：

（一）配套建設廉租住房的土地、房屋面積；

（二）配套建設時限；

（三）收購價格（按天山城區(qū)上年度同類型結構房屋單位造價加3%的利潤）。

第七條旗國土資源部門應及時將含廉租住房項目的土地出讓資料及項目用地競得企業(yè)資料送旗建設部門備案。

第八條配套建設項目實行總承包。由旗房管所依據(jù)土地出讓公告，代表旗政府與項目用地競得開發(fā)企業(yè)簽訂配建合同。

第九條配套建設企業(yè)應依據(jù)土地出讓資料及配套建設合同，編制項目可行性研究報告報旗發(fā)展改革部門。旗發(fā)展改革部門應根據(jù)有關規(guī)定，對廉租住房建設項目進行立項審批。

第十條旗建設部門在審查廉租住房設計方案時，要同時審查其是否符合土地出讓及配套建設合同的要求，不符合有關要求的要及時予以糾正，否則不予審批。

第十一條配套建設的廉租住房，執(zhí)行赤政字〔2008〕72號文件的收費和稅收政策。廉租住房建設用地實行行政劃撥的方式供應，免收土地出讓金。

第十二條新建住宅小區(qū)配套建設的廉租住房應滿足以下條件：

（一）單套建筑面積不低于40平方米，不高于50平方米。

（二）每套房屋獨門獨戶，設有臥室、廚房、衛(wèi)生間、上下水、供電、供暖、有線電視等設施的成套建筑。

（三）入住后不需要進行二次裝修就能夠正常使用。

第十三條配套建設的廉租住房項目竣工驗收合格后，由旗房管所按合同要求進行驗收，驗收合格后辦理交接手續(xù)。

第十四條旗財政部門根據(jù)旗房管所提供的交接手續(xù)按配套建設合同約定向配套建設方支付配建房屋收購費用。廉租住房資金籌集渠道主要包括：

（一）住房公積金增值收益扣除計提貸款風險準備金和管理費用后的全部余額;

（二）從土地出讓凈收益中按規(guī)定提取的廉租住房保障資金;

（三）財政預算安排的廉租住房保障資金;

（四）國家、省、市財政專項補助資金;

（五）政府的廉租住房租金收入；

（六）社會捐贈及其他方式籌集的資金。

第十五條旗房管所憑相關資料辦理配建廉租住房的國有土地使用證和房屋產(chǎn)權證。

第3篇：保障房建設范文

關鍵詞：保障房建設 資金來源 措施

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2012）11-289-02

近些年來，政府對保障房金融支持政策力度越來越大，資金籌措呈現(xiàn)多渠道特點，民間資本、保險資金、信托資金允許進入保障房建設領域。這些融資方式的提出，將會在一定程度上緩解保障房建設資金的缺口。雖然有國家很多政策上的支持，融資渠道的多樣性，但是，仍不能解決保障房建設的全部資金缺口。本文通過借鑒國外在保障性建設以及在資金缺口解決方法上比較成熟的經(jīng)驗，提出相應的對策措施。

一、國內(nèi)保障房建設資金來源現(xiàn)狀及分析

1.資金來源現(xiàn)狀。我國“十二五規(guī)劃綱要”提出，未來五年，我國將新建保障性住房3600萬套。2011年將建設1000萬套保障性住房和棚戶區(qū)改造住房。目標背后，建設資金的來源及運作模式成為社會關注的焦點。據(jù)有關專家分析，建設保障房所需的1.3萬億元～1.4萬億元的資金，按照初步規(guī)劃，5000多億元的資金將由中央政府、省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集，剩余的8000多億元通過社會機構投入以及保障對象和所在企業(yè)籌集。而目前，政策基本明確的保障性住房資金來源主要有：地方政府土地出讓凈收益的10%和住房公積金增值收益的10%。這部分資金與保障房建設的龐大需求來說，只能是杯水車薪。

我國保障性住房的資金主要來自這幾個渠道：財政、住房公積金、銀行貸款、土地出讓凈收益。這里面，社會投資資金的影子是比較少的。由于公租房（保障房一種）的定位為“只租不售”，且租金水平比市場價格要低三分之一乃至二分之一，通常需要20到30年時間才能收回成本。因此，開發(fā)商較少涉及該領域，銀行放貸亦十分謹慎。除去銀行貸款，其他市場化融資渠道，還有保險資金、信托、企業(yè)債等方式可供選擇，但都存在融資規(guī)模較小的問題。

2.限制原因分析。（1）現(xiàn)金流覆蓋風險能力較弱。保障房建設的出發(fā)點是針對社會低收入群體提供住房保障，它的性質(zhì)和定位決定了保障房的現(xiàn)金流較小，現(xiàn)金流覆蓋風險的能力較弱。首先，保障房的銷售價格或租金受到嚴格控制。普通商品房的銷售價格一般是根據(jù)比價效應來確定，開發(fā)商會根據(jù)所開發(fā)樓盤周邊已開盤樓宇的售價確定自己開發(fā)樓盤的價格，而不會嚴格按照成本法進行定價。保障房的售價則通常被要求嚴格按照在成本的基礎上增加微利的方式來確定銷售價格，這就造成保障房開發(fā)利潤水平偏低。其次，保障房的購買或承租主體還款能力偏低。低收入群體的恩格爾系數(shù)很高，收入主要用于日常生活支出，甚至部分家庭的主要收入為當?shù)刈畹蜕畋Ｕ稀１M管保障房的售價或租金不高，但對于有資格購買保障房的群體來說還是占其家庭收入的很大比重。在滿足基本的生理需求前提下，其還款能力受到較大制約。（2）抵押擔保困難。首先，保障房的公益屬性和低價安排決定了保障房的建設用地多為政府劃撥用地。而劃撥土地的使用權多為地方政府所有，導致保障房開發(fā)商無法利用土地進行抵押獲得建設資金。其次，部分如經(jīng)濟適用房、兩限房（限面積、限價格）等項目開發(fā)，雖然開發(fā)商可以獲得土地使用權，但由于地方政府多考慮土地財政等問題較多將保障房項目安排在偏遠、環(huán)境較差的地方，使得這類土地的價值不高。同時，不少地方還對保障房土地設定了諸如存續(xù)時間、交易對手等交易限制，增加了金融機構接受此類擔保的顧慮。再次，地方政府出面擔?；虺鼍哓斦兄Z已被明確禁止。保障房建設作為地方政府的一項民生工程，其主導作用是明確的，但《擔保法》第八條明確規(guī)定，國家機關不得作為保證人進行擔保。財政部也發(fā)文，禁止地方政府或人大出具《擔保函》，且明確此類《擔保函》無效。（3）信貸資產(chǎn)收益率偏低。一是地方政府開發(fā)保障性住房項目一般采取設立地方融資平臺公司，由平臺公司統(tǒng)一向商業(yè)銀行申請建設貸款的模式。地方政府對平臺公司的融資成本通常要求不得高于人民銀行規(guī)定的基準利率，商業(yè)銀行很難通過利率上浮提高信貸資產(chǎn)收益率。二是地方政府融資平臺公司對商業(yè)銀行的經(jīng)濟資本占用較高，降低了商業(yè)銀行資本收益率。為控制平臺公司可能帶來的風險，監(jiān)管部門對商業(yè)銀行的平臺貸款規(guī)定了較高的風險權重，按照項目現(xiàn)金流的覆蓋情況，將平臺貸款劃分為全覆蓋、基本覆蓋、部分覆蓋和未覆蓋四類，分別賦予100%、140%、250%和300%的權重，這將大大增加單位貸款的經(jīng)濟資本占用，從而降低了資本的收益水平。（4）融資渠道單一。隨著金融業(yè)的不斷深化發(fā)展，金融機構不斷豐富，金融產(chǎn)品大量涌現(xiàn)。但調(diào)查顯示，在保障房建設的融資方面，地方政府還主要停留在向銀行體系獲取間接融資的方式，債券、保險、銀行間市場等多元融資渠道尚未充分發(fā)揮作用。

二、保障房融資的國際經(jīng)驗

鑒于保障房項目自身的公共產(chǎn)品性質(zhì)，發(fā)達國家在保障房的建設、配租和配售上基本都采用政府主導的方式，私人機構的參與大多有限。由于政府主導，大多數(shù)國家保障房建設的資金主要依靠財政撥款。

美國對保障房建設實行的是“多管齊下”的政策。20世紀60年代以前，美國政府一手包辦廉租房建設，資金由聯(lián)邦政府撥付。此后，政府開始鼓勵私營機構即“開發(fā)商”進入廉租房建設領域，對其給出多項補償計劃，具體是：第一，對聯(lián)邦住房局（FHA）對私營機構參與保障房建設的貸款進行擔保。第二，私營機構將所建住房按市場價格水平租給低收入家庭，低收入家庭只支付30%（80年代后調(diào)整為25%），差額由政府補齊。第三，實行稅收優(yōu)惠。通過這些措施，美國私營機構建設并持有的公共租屋占比不斷提高，約為保障房總量的1/3。

作為世界上租住率最高的國家，德國有近60%的人口租房居住。對低收入家庭的保障房建設和消費，德國采取“政府+合作”的模式。二戰(zhàn)后，東德和西德均將住房定性為“福利”、“公益”。政府作用比較明顯，此外，互助合作性質(zhì)的“住房合作社”和住房儲蓄銀行在參與低收入家庭保障房建設中也發(fā)揮了重要作用，約有30%的資金來源于住房儲蓄銀行。兩德統(tǒng)一后，德國住房政策逐步沿著私有化路徑發(fā)展，同時“合作”色彩也更為明顯。體現(xiàn)在以下三方面：第一，政府和社會投資人（開發(fā)商、建筑企業(yè)或個人）合作。政府劃出特定區(qū)域用于建設低收入人群住房，參與建設的社會投資人須與政府簽訂合作協(xié)議，在一定期限內(nèi)按成本價將房屋出租給低收入群體，租金與市價的差額由政府補貼給投資人。聯(lián)邦政府和各州按照一定比例通過住房政策性銀行向投資者提供無息住房建設貸款，償還期可達30～35年。償還期結束后，合作協(xié)議約束解除，房屋所有人可以按市場價格出租、出售房屋；第二，繼續(xù)鼓勵低收入者加入合作社。合作社成員享受很多優(yōu)惠政策，比如獲得合理價格的土地，少繳納稅款，以及享受補貼租金等；第三，繼續(xù)激勵低收入家庭參加住房儲蓄，比如，對低收入者的住房儲蓄給予相當于儲蓄額10%的獎勵，或者設立“雇員資金積累款”，這筆資金每年最多可達936馬克。

相比于西方國家保障房政策的多樣性，新加坡政府采取的卻是富有個性的“一招鮮”。新加坡保障房的覆蓋率居世界首位，高達85%，但新加坡破解保障房融資難題的方法只有一個，即公積金制度。中央公積金局將約80%的公積金通過購買政府債券的方式轉(zhuǎn)移給中央政府，中央政府再以撥款和貸款的形式轉(zhuǎn)移給專門負責保障房建設、配租、配售的政府機構—建屋發(fā)展局。撥款資金用于租房津貼，貸款則分為建房和購房兩大用途?？梢钥闯?，建屋發(fā)展局既是“開發(fā)商”、又像一家“金融機構”，向符合購買保障房條件的住戶發(fā)放住房抵押貸款。

從以上幾個富有代表性國家的保障房融資經(jīng)驗來看，我們可以得知，一是發(fā)達國家和地區(qū)的保障房建設資金很大程度上依賴政府的財政撥款和公共資產(chǎn)管理收入，二是低收入群體的住房消費補貼主要來自政府財政。三是由于保障房使用主體的信用存在一定缺陷，政府需要對開發(fā)商參與的保障房建設貸款以及發(fā)放給低收入群體的購房貸款提供信用支持等。最后，互助合作方式是保障房建設和消費的重要載體。

三、保障房建設融資途徑的建議

1.政策優(yōu)惠，引導商業(yè)銀行主動增加融資支持。人民銀行、銀監(jiān)會和地方政府應從各自職責出發(fā)，對保障性住房建設融資給予政策優(yōu)惠。一是人民銀行在指導商業(yè)銀行按照宏觀審慎要求編制信貸規(guī)劃時，明確要求保障性住房貸款應占房地產(chǎn)貸款一定比例。二是人民銀行在執(zhí)行差別準備金動態(tài)調(diào)整政策時，給予支持保障房建設融資支持的商業(yè)銀行一定的容忍度。三是銀監(jiān)會將商業(yè)銀行支持保障性住房貸款的情況納入監(jiān)管評級，并與商業(yè)銀行創(chuàng)新業(yè)務審批和機構增設掛鉤。四是地方政府對在保障房建設中融資支持較好的商業(yè)銀行，按照新增融資規(guī)模的一定比例進行獎勵。

2.風險控制，打消商業(yè)銀行的風險顧慮。風險控制是商業(yè)銀行信貸投放需要考慮的重要因素，要盡量降低保障房建設融資過程中可能產(chǎn)生風險的概率，需要多措并舉。一是地方政府建立風險基金。地方政府應高度重視財政撬動的杠桿效應，相應建立保障房建設風險補償基金，當保障房建設企業(yè)出現(xiàn)還款風險時對商業(yè)銀行的損失補償。二是對保障性住房購買人群進行貼息，一方面可以降低困難群體的還貸壓力，另一方面也保障了商業(yè)銀行按揭貸款有相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流。三是制定專項核銷政策。當保障性住房開發(fā)貸款或個人按揭貸款出現(xiàn)不良時，只要商業(yè)銀行追償一年未果的，即允許商業(yè)銀行予以核銷，而不是必須取得破產(chǎn)等法院裁決。四是推動商業(yè)銀行與保險公司合作。地方政府應引入保險公司對保障房建設的融資事項進行商業(yè)保險，保險費用由地方財政承擔。五是完善征信系統(tǒng)。人民銀行應不斷完善征信系統(tǒng)建設，繼續(xù)豐富非銀行信用信息，提高信用信息數(shù)據(jù)的時效性、完整性和全面性，為商業(yè)銀行及時掌握和判斷客戶信用風險提供便捷的途徑。

3.政企合作，發(fā)揮民間資本的積極作用。地方政府可采取開放的姿態(tài)，以特定的保障房項目為標的，進行商業(yè)招標。對建成后可出售的保障性住房，通過BT（Build Transfer）方式或PP（Public Private Partnership）等方式，由民間資本單獨投資建設或由地方政府和民間資本共同出資建設可出售的保障性住房，建成之后按照約定的價格（以建設成本+適度利潤確定）轉(zhuǎn)移給地方政府，地方政府銷售保障房后歸還民間資本的先期投資。對建成后不可出售的公共租賃房和廉租房，通過BOT（Build Operate Transfer）方式或PPP方式進行投資建設。對不可出售的租賃房實現(xiàn)政企合建的關鍵是地方政府要保證民間資本在經(jīng)營期間或約定的投資回報期內(nèi)能夠獲得事先約定的穩(wěn)定現(xiàn)金流。

4.拓展渠道，借助融資創(chuàng)新工具。隨著金融市場的深化，創(chuàng)新性金融工具不斷涌現(xiàn)，其中不乏可用于保障房建設中的融資支持。主要有，一是通過發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，REITs）籌集資金。二是通過發(fā)行企業(yè)債劵籌集資金。三是通過發(fā)行中期票據(jù)籌集資金。四是通過保險資金投資計劃獲得資金支持。

參考文獻：

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第4篇：保障房建設范文

一、嚴肅紀律，把實事辦實

保障性住房建設是各級政府義不容辭的責任，是惠及民生的實事，是促進發(fā)展、拉動內(nèi)需的重要舉措。我們把保障性住房建設作為一項政治任務，每年都列入市政府“十件實事”，并成立了以市主要領導為總指揮，市直各相關部門主要負責人參加的保障房建設和棚戶區(qū)改造領導小組，全力推動這兩項工作的開展。

一是任務早布置。按照盡力而為、量力而行的原則，我們在嚴格遵從城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的基礎上，編制了《天門市2013-2017年保障房建設和棚戶區(qū)改造規(guī)劃和年度計劃》，根據(jù)規(guī)劃，每年年初將保障房和棚戶區(qū)改造項目任務進行分解，明確責任單位、掛靠領導和進度要求，實行日匯總和周通報制度，促進工作進展。同時與各責任單位簽訂目標責任狀，進一步明確任務。

二是土地早落實。在保障性住房用地地段選擇上，市政府舍得拿出好地段、好地塊。廉租房建在中心城區(qū)的“黃金地段”，方便群眾就業(yè)、就學、就醫(yī)和出行，如園丁保障房、公園安置小區(qū)就選擇在天門新城附近。棚戶區(qū)改造安置實行原地建設（主要是林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造）和異地安置（主要是城市棚戶區(qū)改造）相結合，優(yōu)先考慮就近安置。如官僑保障房建在天門經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，便于職工上下班；侯口安置小區(qū)、接官安置小區(qū)就近選擇在原村范圍內(nèi)，靠近城區(qū)、學校周邊，既方便了群眾，又便于集中管理，同時促進了村莊環(huán)境的改善。對選擇購買商品房安置的，把原址附近成熟小區(qū)作為首選，為群眾提供方便。在經(jīng)濟發(fā)展用地指標非常緊張的情況下，每年專門安排指標解決保障性住房建設用地需求。例如，在2015年，我們拿出500多畝土地用于保障房建設，其中市房管局保障房用地60畝、天門高新園安置小區(qū)用地約70畝、蔣湖農(nóng)場墾區(qū)棚戶區(qū)改造用地約70畝、城司棚戶區(qū)改造用地300.18畝。

三是資金早安排。建設資金不足是保障性住房建設的一大困難。在地方財力十分緊張的情況下，我們堅持優(yōu)先建設保障性住房，采取多種形式積極籌措建設資金。每年初，我們都把保障性住房建設資金納入地方財政預算，并從土地出讓收益、住房公積金增值收益和地方債券中列支資金作為地方配套資金。市政府還出臺了“以房養(yǎng)房”政策，劃出優(yōu)質(zhì)地塊，委托房管局開發(fā)建設限價房，所產(chǎn)生的利潤全部投入保障性住房建設，較好地化解了建設資金不足的難題。同時，我們在市城司建立了投融資平臺，專門負責棚戶區(qū)改造項目投融資。近幾年，我市累計投入資金18.3億元用于保障房建設。

四是前期工作早準備。我們每年在省政府下達計劃前就開始謀劃下一年度的工作，提前做好規(guī)劃、設計、地勘、預算、招投標等工作。不僅為保障性住房建設開辟綠色通道，堅持快審快批，提高辦事效率，確保任務下達后能迅速開工，而且按政策減免保障性住房建設及營運中所涉及的行政性收費和政府性基金，最大限度降低建設成本。

二、嚴格標準，把好事辦好

為了讓群眾住的踏實，住的舒心，我們帶著感情，帶著良心做工作，把保障性住房建好，切實做到“四個一流”。

一是一流的規(guī)劃設計。我們專門聘請專業(yè)公司對保障性住房進行專業(yè)設計，力求美觀實用。

二是一流的施工質(zhì)量。保障性住房工程質(zhì)量的好壞，直接關系黨和政府的形象。我們嚴格落實“項目法人制、招投標制、建設監(jiān)理制、合同管理制”，實行項目設計人、建設人、施工人、監(jiān)理人、質(zhì)檢人責任終身制。通過招投標選擇資質(zhì)高、信譽好的施工單位進行建設，并落實原則強、口碑好的工程監(jiān)理單位實施全程監(jiān)理。市政府還定期對保障性住房進行“體檢”，發(fā)現(xiàn)問題，及時解決，保證了保障性住房的高質(zhì)量。

三是一流的建設速度。為了加快保障性住房建設進度，市政府成立了領導小組，負責協(xié)調(diào)保障性住房建設工作。市政府主要領導多次到現(xiàn)場督導，現(xiàn)場協(xié)調(diào)解決項目建設中出現(xiàn)的各類問題，確保工程順利按期竣工。

四是一流的配套環(huán)境。我們堅持“保障房和棚戶區(qū)改造住房的配套環(huán)境不低于普通商品房小區(qū)”的原則，高度重視配套設施建設。確保每個小區(qū)道路四通八達，公交可達中心城區(qū)；小區(qū)內(nèi)綠化面積、體育設施一應俱全，供水、供電、供氣、社區(qū)服務等配套設施完善。在西龍保障房周邊，我們修建了植物園、配套建設了江家河公園。

三、嚴格把關，把公事辦公

一是做到進口公平。分配公平是住房保障的生命線，為了規(guī)范對保障性住房的管理，我們從建立和完善制度入手，相繼出臺了《天門市公共租賃住房管理暫行辦法》《天門市城市棚戶區(qū)改造貨幣化安置方案》《天門市棚戶區(qū)改造安置房屋購買管理暫行辦法》（天政發(fā)〔2015〕19號）等規(guī)范性文件，分別對保障范圍、對象、保障方式、辦理程序、退出條件等進行規(guī)范，對住房保障工作中的申請、受理、初審、復審、審批、輪候、年度復核等環(huán)節(jié)作出規(guī)定。在確定保障對象的過程中，我們嚴格實行社區(qū)、民政部門、住房保障部門三方把關，并將入選對象在社區(qū)進行初公示，再到新聞媒體進行第二輪、第三輪公示。在配租過程中，堅持紀委、社區(qū)代表、保障對象代表、公證機關全程參與監(jiān)督，把用于配租的房屋地段、樓層、朝向與保障戶一同納入搖號，現(xiàn)場公布和公證結果，增強透明度，把住房保障打造成陽光工程。由于程序合法、監(jiān)督有力，保障戶參與高，沒有發(fā)生一起上訪事件，社會反響良好。

二是做到出口公正。通過導入稅收、房產(chǎn)、車輛等信息，采取定期比對，密切關注異動情況，形成動態(tài)化管理，對失去保障條件的，嚴格按規(guī)定清退。

三是做到服務公開。對保障性住房的租金標準進行公開，對物業(yè)管理公司服務項目進行公開，接受群眾監(jiān)督。同時，我市建立了住房保障信息系統(tǒng)，與省住房保障信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，包括項目、建設、分配程序、配租結果等信息全部在網(wǎng)上進行公示。

雖然，我市在保障性住房的建設管理上進行了有益的嘗試，但在工作中，還是暴露了一些問題，需要從政策層面上予以解決。

一是小區(qū)社會管理難度大。由于保障性住房，特別是廉租房入住的都是一些城市低收入家庭，他們來自城市的不同地方，且年齡偏大，他們的社會保障、戶籍管理等公共服務還得回到原居住地辦理，給管理帶來一定的難度。

二是物業(yè)管理難度大。保障性住房不同于商業(yè)小區(qū)，租金標準低，廉租住房租金為0.9元/平方米/月，且不收物業(yè)費；公共租賃住房租金也只有4元/平方米/月，物業(yè)服務僅為0.4元/平方米/月，但管理標準不能低，需要配備環(huán)衛(wèi)保潔員、保安、維修人員以及綠化養(yǎng)護人員。收取的物業(yè)費聘請專業(yè)公司管理是不可能的，所有的廉租房小區(qū)物業(yè)管理任務都由政府包攬，不但增加了行政管理成本，而且形成了住戶對政府的依賴性。

第5篇：保障房建設范文

[關鍵詞]沈陽市；保障房建設；融資策略

[中圖分類號]F275 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）36-0048-02

1 引 言

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由兩限商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房、公租房、危舊房及棚戶區(qū)改造房構成。兩限商品住房、經(jīng)濟適用住房統(tǒng)稱為出售型保障房、廉租住房、公租房統(tǒng)稱為租賃型保障房，而商品房只是特指經(jīng)政府有關部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，能辦產(chǎn)權證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權房。

“十二五”期間，我國將建設3600萬套保障性住房，2011年1000萬套，2012年1000萬套，2013—2015年1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%?！笆濉逼陂g，沈陽市保障房建設總體目標為19.04萬套，2011年5.04萬套，2012年3.5萬套，2013—2015年10.5萬套，使保障性住房的覆蓋率達到25%。

面對如此大規(guī)模的保障房建設需求，建設資金的籌措已成為能否保障任務落實、建設質(zhì)量的重點?！笆濉逼陂g，沈陽市保障房建設將面臨著近344.2億元的資金缺口，保障房建設融資將成為全市政府面臨的嚴峻挑戰(zhàn)。根據(jù)沈陽市保障房建設的總體規(guī)劃和要求，按照“創(chuàng)新機制、多措并舉、科學發(fā)展”的原則，制定以下融資策略。

2 廉租房融資策略

自2010年以來，我國政府投入大量資金用于廉租房的建設，短期內(nèi)迅速解決了一大批急需住房的最低收入者的需求，為今后的廉租房建設打下基礎。新的融資創(chuàng)新模式應從以在充分利用住房公積金等社會資金參與建設的基礎上，從以下幾個方面來討論：

2.1 建立激勵機制，加強資金管理

政府相關部門成立廉租基金，實現(xiàn)資金的集中管理，改變粗放型的資金管理模式；對于各項國家資金的投入要透明化和公示化，要讓全社會民眾參與到監(jiān)督中來，資金的使用也要公開化，讓每一分錢都用到實處；建立完善的考核與獎勵機制，把廉租房資金到位情況作為政績來考評，鼓勵各級工作人員全心全意投入廉租房建設。

金融機構著力研究如何把已建成的廉租房資產(chǎn)盤活的研究，要全面深入地介入到廉租房建設的整個資金運作過程中。對社會捐贈和其他資金來源建議政府加強宣傳引導，通過定期舉辦各種活動募集各種社會捐贈或其他資金。

土地出讓金收益和公積金增值余額的問題，建議設立浮動額度，根據(jù)實際情況予以確定。鼓勵制定配套獎勵的政策來調(diào)動積極性，同時設立土地出讓金專用賬戶，改革出讓金分配機制，監(jiān)督資金及時到位。

2.2 發(fā)揮利用民間資本

經(jīng)過多年的發(fā)展和積累，社會民間資本總量有了顯著提高，這些“熱錢”也在尋找市場有利時機，發(fā)揮作用。我市也有大量的剩余勞動力閑置，這兩個閑置主要是社會信用制度不完善造成的。廉租房建設能有效解決這兩個閑置問題達到雙方共贏。一是政府可利用自身信用將民間借貸出來用于廉租房建設；二是政府將建好的廉租房出租可將租金用于歸還貸款本息，此舉可謂一舉兩得，且可操作性很強。

2.3 積極籌措公益基金

運用彩票、公債等方式募集資金，我國福利彩票事業(yè)一直發(fā)展平穩(wěn)，沈陽市福利彩票發(fā)行量逐年遞增，將全市本級留成部分用于廉租房建設既合理又合法，還能拓寬廉租房建設的資金渠道。

2.4 房地產(chǎn)企業(yè)配建廉租房

房地產(chǎn)企業(yè)在行使其經(jīng)營權利的同時，也肩負著社會責任，對房地產(chǎn)管理相關規(guī)定設立細則，在新建小區(qū)內(nèi)配建適當比例的廉租住房，用于所在項目地塊回遷安置，并依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)每年的執(zhí)行情況對其信用度進行考核。

2.5 部分廉租房產(chǎn)權出售而私有化

發(fā)展到一定程度可將部分廉租房產(chǎn)權出售而私有化。隨著社會的發(fā)展和人均收入的增長，一些舊廉租房逐漸形成，政府可出臺相應政策，使符合條件的人群借助銀行貸款購買廉租房，激活廉租房資金循環(huán)使用，促進廉租房建設走可持續(xù)發(fā)展道路。

3 公租房的融資策略

按照公共租賃房以“政府主導，市場化運作”的模式。公共租賃住房建設市場化運作的融資方案如下：

3.1 公司化操作

建議組建公共租賃住房投資集團，賦予該公司資金運作、公共租賃住房投資及公共租賃住房運營、管理等職能，并轄公共租賃住房管理公司。把公共租賃住房建設的政府主導改為市場化運營、公司化操作。租金收入實行收入兩條線，暫不上繳財政；租金收入在扣除維修費用、管理等運營費用后作為公共租賃住房的滾動資金發(fā)展公共租賃住房。即半市場化運作形式，以政府為主體進行投資，在政府財力不足時，采用市場籌集資金，政府給予適當?shù)耐顿Y利潤或投資補助。

3.2 創(chuàng)新融資模式

鼓勵市場資金參與公共租賃住房投資，也可以采取BOT運作模式，或BOO、BOOT模式。項目所在地政府授予一家或是幾家公司或是私人企業(yè)所組成的項目公司以特許權利——就某項特定基礎設施項目進行籌資建設（少量投資，大量融資），在約定的期限內(nèi)經(jīng)營管理，并且通過項目本身的經(jīng)營收益償還債務和獲取投資回報，在特許期屆滿后將項目實施無償轉(zhuǎn)讓給所在地政府。

具體而言，成立以社會資金為主的股份公司，進行市場融資，按照股份進行投入，市政府可以以土地入股的方式參股，并且給予貼息或投資補助。租金收入在扣除維修及運營費用后，按照股份分攤。

3.3 發(fā)行企業(yè)債券

利用國家鼓勵優(yōu)先發(fā)行支持保障性住房融資債券的政策，結合“十二五”保障房規(guī)劃目標，每年發(fā)行不少于投資總額60%的企業(yè)債券。

3.4 利用銀行貸款

從現(xiàn)在解決資金渠道來看，銀行貸款成為地方保障性住房建設非常重要的資金來源支撐。利用銀行貸款建設保障房可分為兩部分，一是利用政策性銀行貸款，二是利用商業(yè)性銀行貸款。銀行短期的貸款和回收公租房租金低、時間長是一個矛盾，銀行對地方的貸款和信托融資只能是應急性解決短期資金需求。現(xiàn)在最需要銀行支持的就是政策性的長期的低息貸款支持。無論采取哪種模式，由于公共租賃住房的公益性和保障性，因此財政給予貸款全額或部分貼息補助以及和建設用地的行政劃撥還是必需的，也是保障償還銀行貸款的一種有效途徑。

4 結論與建議

沈陽市“十二五”期間保障房建設時間緊、任務重，關系到城市的總體發(fā)展和民生，需籌措資金缺口較大，但通過借鑒已形成的保障房融資經(jīng)驗、創(chuàng)新融資模式，可以逐步完成資金籌措，保障建設順利實施。融資是保障房建設的基礎環(huán)節(jié)，綜合沈陽市自身特點，建議從以下幾個方面開展工作：

政府統(tǒng)籌規(guī)劃，根據(jù)實際需求合理劃分保障房布局。盡量選擇方便百姓生活，配套完善的地塊建設保障房，對未來保障房產(chǎn)權流轉(zhuǎn)提供有利條件。

政府劃撥建設用地，降低投資成本。項目的建設用地應由政府無償提供，可有效地減少項目實施過程中的阻力。

搭建融資平臺，成立專門的保障房平臺公司做投資主體。平臺公司通過住房出租、商業(yè)租售、住房流轉(zhuǎn)等手段解決信貸償還的難題。強化保障房經(jīng)營管理公司概念，使項目的建設、經(jīng)營、管理規(guī)范化。

加大項目資本金籌措力度。資本金是保障項目融資和實施的前提，政府可以土地、固定資產(chǎn)、財政專項資金的方式籌集項目資本金，按比例逐年安排項目使用。

開拓貸款償還渠道，將有良好經(jīng)濟效益的項目注入平臺公司。僅僅依靠保障房項目自身收益償還貸款力量不足，可通過開發(fā)經(jīng)營其他項目所得效益彌補貸款償還的不足。

參考文獻：

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[2]袁慶春.保障房多元融資的陜西模式[J].中國金融，2013（7）：77-78.

[3]王保安.大力推進保障性安居工程建設[J].求是，2011（22）：43-45.

第6篇：保障房建設范文

關鍵詞：保障房建設；房價；房價的行為經(jīng)濟學；抑制效應

一、引言

為了緩解低收入家庭的安居問題，國家采取了根據(jù)相應建造標準建設廉租房、經(jīng)濟適用房及公租房為主的保障性住房政策。官方數(shù)據(jù)顯示，2013年中國計劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬套，基本建成470萬套。2014年的保障房建設計劃目標為新開工600萬套以上，基本建成480萬套以上。我國住建部計劃“十二五”期間（包括之前）共建設3600萬套，約能解決1億人左右的城市人口住房問題。房產(chǎn)在人們的財產(chǎn)中占有非常重大的比例，房屋的消費量占我國居民總消費量的10%以上，如此龐大數(shù)量的保障房涌入市場必定對房價產(chǎn)生重大影響。由于人們的認知、信息以及預期的不同，個人在購買房產(chǎn)中常伴有理性與非理性的因素，觀望、跟風等行為屢屢出現(xiàn)，有較大程度受心理因素的干擾。因而除了從傳統(tǒng)經(jīng)濟學角度分析之外還需要以行為經(jīng)濟學原理進行探索，結合供求理論，從消費心理角度分析保障房建設對房價的影響。我國近期的房地產(chǎn)價格劇烈變動不能完全歸因于經(jīng)濟的表現(xiàn)，而是國際經(jīng)濟大環(huán)境和國內(nèi)房地產(chǎn)政策力量的綜合影響，更多的是房地產(chǎn)市場環(huán)境給大家造成的心理判斷，所以從行為經(jīng)濟學的角度入手很可能是一種有效的方法。

二、行為經(jīng)濟學的基本理論

行為經(jīng)濟學的理論基礎――前景理論（Daniel Khaneman&Amos Tversky，1979）指出在人們面臨條件相當?shù)膿p失前景時更加傾向于冒險賭博（風險偏好），而面臨條件相當?shù)挠熬皶r更傾向于實現(xiàn)確定性盈利（風險規(guī)避），同樣的參照點人們對損失的敏感度大于對利得的敏感度。在此基礎上不少經(jīng)濟學家對個人選擇行為做了進一步延伸。Khaneman&Tversky（1982）證實了代表性經(jīng)驗推斷理論，提出當人們進行量化決策時其決策往往受建議的影響，而在進行判斷時則常常過于看重那些顯著的、難忘的證據(jù)，甚至從中得出歪曲認識，行為學家將人們在判斷中存在的受建議影響的現(xiàn)象稱為“錨定心理”。Meir Statman&Hersh Shefrin（1985）通過對股票市場上投資者的行為的觀察指出在處置資產(chǎn)時，當投資者處于盈利狀態(tài)時是風險回避者，而處于虧損狀態(tài)時是風險偏好者，這就是所謂的處置效應。同時他們指出人們通常對于在投資判斷和決策上由于個人局限、信息不全等原因?qū)е屡袛嗍д`致使自身利益損失感到非常害怕和痛苦，并采取各種可能的行為避免失誤，這會導致一些非理的發(fā)生。這種損失厭惡同時印證了前景理論中人們對待得失的敏感差異理論。Grifin&Tversky（1992）發(fā)現(xiàn)人們面對較難問題時傾向于過度自信，Daniel et.al（1998）指出成功者容易把成功歸因于自我知識的完整性和個人能力的突出性，這種自我歸因偏差會使成功者過度自信，以自己的意愿代替實際客觀事物發(fā)展的規(guī)律。羊群效應則是指人們經(jīng)常受到多數(shù)人影響而跟從大眾的思想或行為，也被稱為“從眾效應”，羊群效應是訴諸群眾謬誤的基礎。

三、保障房與商品房房價關系的歷年數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析

從供給角度來看，保障性住房的建設擠占了部分商品房建設用地，保障房大量出現(xiàn)在市場上降低了開發(fā)商建設商品性住房的預期收益和預期購買數(shù)量，所以同期開發(fā)商相比商品房更加傾向于開發(fā)較多的保障性住房，這一投資傾向作用力降低了商品房的建設數(shù)量。從需求角度來看，保障性住房使得一部分滿足保障性住房條件的購房者不再考慮購買商品住房，而選擇購買價格較為便宜的保障性住房，從而導致商品房需求量下降。商品性住房的供給和需求同時下降導致供需曲線同時向左移動，這樣只能確定均衡數(shù)量的減少卻不能確定對價格的影響，到底價格是上升還是下降取決于供給和需求對于保障性住房的敏感性。保障房建設與商品房房價是否存在相關關系需要對歷年實際數(shù)據(jù)進行相關分析，我們搜集到1998～2010年的經(jīng)濟適用房（由于廉租房等其他保障房數(shù)據(jù)不完整難以統(tǒng)計，所以以經(jīng)濟適用房的數(shù)據(jù)為主）和商品房房價的幾組相關數(shù)據(jù)，并對數(shù)據(jù)的運算得出經(jīng)濟適用房年竣工套數(shù)占房屋年竣工總套數(shù)的比例以及商品房銷售價格的年增長率，如表1所示。

基于以上信息對經(jīng)濟適用房竣工套數(shù)所占比例和商品房銷售價格年增長率進行回歸分析，結果得知R值（Pearson Correlation）為-0.543

四、從消費者行為角度探析保障性住房對房價的影響

（一）代表性經(jīng)驗推斷與錨定效應

保障房供給增加后，國家的本意是將保障性住房和商品住房市場分開，商品性住房是一種同時具有實用價值和投資價值的特殊實物商品，而保障性住房則將投資價值剝離出來，僅僅提供居住的功能。此外國家強制每個省市大面積建設保障性住房還給了整個房地產(chǎn)的購買者一個價格上的比對標準。國人不可能將兩種住房市場完全劃分，至少在心理上沒法將兩種住房劃分，所以在人們購買一般商品性住房的時候，就給自己定下了一個對比的框架，在考慮商品住房價格是否合理這一問題的時候，給自己設置了一個參照物，這一參照物即是保障性住房價格。保障性住房的價格是基本的建設價格，同時還享受了土地和稅收等各方面的優(yōu)惠，所以價格必然比較低。其價格雖然也將隨著市場經(jīng)濟情況的變化而變化，但變化幅度在國家可控范圍內(nèi)，小于商品性住房。人們在代表性推斷和框架效應的影響下，使用自己了解的保障性住房價格對比商品性住房價格，超出部分過大的時候，就會認為價格不合理。在保障性住房的數(shù)量更多的情況下，這種框架心理就會愈發(fā)明顯。在經(jīng)濟比較好的時候，這種心理導致商品性住房的價格將一定的熨平商品房周期波動，而且無論何時，都能起到向下穩(wěn)定的效果。當然當商品性住房的價格下降到一定程度的時候，保障性住房的價格也會起到一定的支撐效應，因為商品性住房畢竟有流動性好、住房面積大等便利特征。

（二）后悔厭惡與處置效應

每個人都不喜歡自己做出的錯誤決定，非常厭惡損失，這種厭惡的效應往往超過了得到同樣收益的情況。對于一項資產(chǎn)，承認自己的失誤和損失是一件非常痛苦的事情。這種效應也是中國房地產(chǎn)市場投資者期望只能上漲不能下跌的重要原因。例如我國房地產(chǎn)市場近期有一定的下跌，很多新建樓盤的業(yè)主都強烈反對開發(fā)商降價銷售。房地產(chǎn)市場價格有上下的波動其實是很正常的，為什么業(yè)主反映如此之大，就是因為人們的損失厭惡、后悔厭惡的心理非常嚴重，不能接受自己投資失敗、損失嚴重的事實，反而認為是無良開發(fā)商欺騙自己的結果。保障性住房的增加，加重了處置效應，保障性住房減少了商品性住房的總供給和需求，使得市場從理論上來說對于各種沖擊更加敏感了。當房地產(chǎn)價格可能下降的時候，相對于保障性住房（價格基本不波動）的購買者，雖然商品性住房的產(chǎn)權擁有者也不一定會在市場上進行交易，但是商品性住房的購買者的損失更明顯了，損失的房屋產(chǎn)權擁有者不愿意賣掉自己的房屋，認為肯定會上漲，這種心理減少了房價的波動。同樣在盈利的時候，商品性住房的性質(zhì)因為保障性住房的提供而更加明顯，投機性更加突出，市場沖擊可能影響更大。商品性住房的產(chǎn)權擁有者的盈利也因為有比對而更加明顯，在市場上漲的時候售賣房子的人將更多。市場的供給增加，有一定的降低價格、穩(wěn)定價格的效果。

（三）過度自信與羊群效應

在房地產(chǎn)交易這樣一個影響比較重大的交易過程中，人們對于自己的的決策往往更有自信，而不是按照實際情況判斷。人們對于價格的合理程度、未來價格的趨勢都會形成自己的判斷，在這種判斷形成之后，就會堅持這種看法，即使這種看法其實是一種跟風的做法，人們也會覺得這是合理的行為，不會承認自己在跟風。由于購買保障性住房的市場主體和商品性住房的市場主體不同，保障性住房的供給增加對于房地產(chǎn)市場的影響實際是不確定的，但是人們往往不會相信這一個經(jīng)濟學的推斷。直觀上來看因為保障性住房的價格更低，人們會認為房地產(chǎn)價格的未來趨勢很可能會在一個較長的時間內(nèi)有下降的趨勢。所以開始觀望不買，而房地產(chǎn)價格在實際上很大程度上是和一個國家的發(fā)展情況緊密相聯(lián)的。這種對于房價下降的集體推測導致我國近期內(nèi)房價不會有較高的上漲。

五、總結

由于過度自信、羊群效應，人們大多堅信房價下跌，將使得房價在一段時間內(nèi)因為需求降低，價格不能穩(wěn)定。雖然考慮了人們的預期效應，但是未能把政府對房地產(chǎn)調(diào)控作為一個因素進行考慮，顯然不能很好反應現(xiàn)實情況。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度是影響消費者與房地產(chǎn)供給者預期與相應行為的重要因素之一。從長期來看，房價會隨著經(jīng)濟發(fā)展呈維持緩慢上漲趨勢，雖然上漲幅度不會很大。保障房的價格是由政府決定的，而從長期來與社會總體經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，所以能作為商品房價格的評價標桿。保障性住房價格能給未來的房價一個相對穩(wěn)定的比對標準，從而引導人們對房價的正確認識。

參考文獻：

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[4]肖經(jīng)建.消費者金融行為、消費者金融教育和消費者福利[J].經(jīng)濟研究，2011（01）.

第7篇：保障房建設范文

關鍵詞：住房公積金；保障房建設；風險；應對

中圖分類號：F279 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-01

保障性住房其實是和商品住房相對的概念，它主要是由政府部門為低收入家庭或者住房困難的家庭提供的限定價格或者租金以及限定標準的住房，保障性住房有經(jīng)濟適用房、廉租房以及政策性租賃房。在改善低收入家庭的住房條件、控制房價、落實房價調(diào)控政策、完善我國住房保障制度促進經(jīng)濟發(fā)展，保障性住房都具有非常重要的作用。在保障性住房的建設過程中雖然經(jīng)過努力已經(jīng)取得了一定的效果，但是在實際的建設中依然還存在一定的問題，其中資金問題就是一個主要問題。為了有效解決保障性住房建設的資金問題，國家采用住房公積金來支持保障性住房的建設，但是在實施過程中可能會面臨很多不確定因素會導致風險的產(chǎn)生，所以有必要對住房公積金支持保障性住房建設的風險和應對措施進行研究。

一、住房公積金支持保障性住房建設存在的風險

（一）政策方面存在的風險。在上個世紀90年代初的時候我國開始借鑒國外的先進經(jīng)驗引入的住房公積金制度，通過向房地產(chǎn)開發(fā)商提供對公貸款來進行保障性住房的建設，但是因為在實際的操作過程中缺乏工作經(jīng)驗，運作不規(guī)范監(jiān)督管理不到位，比如說出現(xiàn)挪用、假賬的情況。在這樣的情況下就可以向個人消費者提供貸款，也就是現(xiàn)在的對私貸款。在試點進行的住房公積金支持保障性住房建設，貸款的對象并不是公積金的繳納者，而建設好的保障性住房也并不全部是住房公積金的繳納者在享受，所以它的用途其實是違反相關規(guī)定的，這樣如果在實際的實施過程中出現(xiàn)問題，繳納者肯定會受到很大的利益損失。

（二）抵押物方面存在的風險。雖然在《住房公積金支持保障性住房建設項目貸款業(yè)務規(guī)范》中明確的規(guī)定了保障性住房建設項目可以利用房產(chǎn)、土地使用權以及在建項目進行抵押，但是因為存在很多不確定因素，所以抵押物依然存在一定的風險。如果房地產(chǎn)開發(fā)商用在建項目進行抵押，就可能會存在抵押登記風險以及抵押不實或者不足的估價風險；而如果采用空地作為抵押，房地產(chǎn)開發(fā)商沒有按時開發(fā)，就會被征收土地閑置稅甚至被國家收回，這樣也就加大了抵押的風險。

（三）貸款違約的風險。在房地產(chǎn)開發(fā)商選定了項目以及項目正式實施之后，很多開發(fā)商可能會為了自身的利益考慮而出現(xiàn)一些欺騙的行為，這樣也就可能會對項目貸款的資金安全帶來一定的風險，主要就是自有資金不足的風險以及資金被挪用的風險。

二、住房公積金支持保障性住房建設存在風險的應對辦法

（一）對相關的法律法規(guī)進行完善?，F(xiàn)在我國住房公積金繳納的金額比較大，而且涉及到的面也比較廣，如果在實際的使用過程中出現(xiàn)問題就可能會引起比較嚴重的后果。雖然公積金支持保障性住房建設已經(jīng)開始了試點實施，但是相關的法律法規(guī)卻不是很完善，這樣資金安全就會存在比較大的政策風險。我國現(xiàn)在很多住房保障制度都是規(guī)范化的文件，雖然能夠發(fā)揮一定的作用，但是卻沒有能夠上升到法律的層面，這樣約束力就比較欠缺。所以就需要在完善的法律法規(guī)下來進行保障性住房的建設，政策風險就能夠得到降低。

（二）對貸款的程序進行嚴格的執(zhí)行，選擇有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商來進行項目建設。住房公積金管理部門在介入到房地產(chǎn)開發(fā)貸款過程中時應該嚴格按照相關的規(guī)定和要求來執(zhí)行貸款程序，選擇信譽良好、資金實力雄厚、抗風險能力強的房地產(chǎn)開發(fā)商，同時在申請貸款時相關的資料要準備完善，要嚴格和仔細的進行貸前審查。

（三）對貸款資金的回收應該要加快速度，讓資金流動性風險得到有效降低。首先在建設項目實施前相關部門應該對建設單位和建立單位的資質(zhì)進行審查，同時在實際的建設過程中要進行嚴格的監(jiān)督和管理，讓施工建設的質(zhì)量得到保證。其次在選擇項目地址時要考慮到住房選址的問題，避免出現(xiàn)因為環(huán)境不好而影響住房銷售和出租，從而降低項目貸款的回收風險。最后在簽訂項目貸款協(xié)議的時候可以對不同情況下償還貸款的比率做出相應的要求，讓貸款資金的回收速度得到加快。

（四）對擔保機制進行不斷的完善。保障性住房的盈利有限、受到政策的影響比較大，投資的回收期也很長，所以就需要建立起有效的風險控制制度和風險轉(zhuǎn)移制度。在住房公積金支持保障性住房建設的項目貸款中可以采用第三方貸款的擔保機制，這樣能夠讓項目貸款的風險管理水平得到有效的提高，對于住房公積金管理中心存在的一些不足就能夠得到有效的彌補；另外在采用了第三方貸款的擔保機制后，能夠?qū)ψ》抗e金貸款的風險進行更加有效的控制，同時還能夠有效的進行風險轉(zhuǎn)移，因為在貸款的過程中出現(xiàn)問題，擔保機構就會承擔違約的責任，并由擔保機構來對違約人進行追繳的工作。這樣不僅能夠讓違約的風險得到有效降低，同時還能夠讓貸款資金的清償時間縮短，讓資金的回流速度得到有效提高。

三、結束語

在保障性住房的建設過程中，采用住房公積金貸款能夠有效的緩解建設資金短缺的問題，但是因為一些不確定因素的存在也導致了很多風險的存在，對這些存在的風險進行認真分析和研究，從而找出應對的辦法，這樣住房公積金支持保障性住房建設的工作才能夠順利和正常的開展。

參考文獻：

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[3]王書.住房公積金投資保障性住房建設的風險及其防范[D].遼寧大學，2012.

第8篇：保障房建設范文

近年來，我國保障性住房建設事業(yè)得到了很大發(fā)展?？偫碓谏虾？疾煺诮ㄔO的保障性住房工程建設時指出，“要把保障性住房建設放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂業(yè)。同時，要抑制投機性購房，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展?！蹦壳拔覈》勘Ｕ象w系主要包括四個部分——經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房和公共租賃房，是政府為中低收入家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。

但從住房結構來看，商品房上升幅度更大。例如，經(jīng)濟適用住房雖然絕對數(shù)量有所增加，但是增長速度相對較慢，這導致了經(jīng)濟適用住房在住房總供給中的比重從2000年開始逐步下降，雖然在2008年略有提高，但整體來說僅占住房銷售面積的6%左右。如何使保障房建設真正成為我國當下的科學住房政策理念，是我們目前需要突出關注的攸關民生的重大問題。

一、住房保障制度的發(fā)展歷程

住房保障制度作為我國城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設進程中一項重要的住房保障政策，經(jīng)歷了四個發(fā)展階段：

（一）第一階段（1994年8月-1998年7月）——“兩個供應體系”階段

《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》提出“要建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系”，立足于解決中低收入家庭的住房問題，其保障性質(zhì)、土地供應方式、稅費扶持政策等基本一致。

（二）第二階段（1998年7月-2003年8月）——“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系”階段

1998年，國家將1995年開始的安居工程的配套政策推廣到經(jīng)濟適用住房，試圖通過加大經(jīng)濟適用住房的投入，以增加住宅市場的有效供給，滿足城市中低收入家庭的住房消費需求?！秶鴦赵宏P于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》提出，“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政策或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房?！睍r任副總理的同志也指出：建立新的城鎮(zhèn)住房供應體系，重點是大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房。

（三）第三階段（2003年8月-2007年7月）——“進一步完善經(jīng)濟適用住房政策”階段

《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，對前階段經(jīng)濟適用住房有關政策作了較大調(diào)整，一是將住房供應體系中的主體地位由經(jīng)濟適用住房調(diào)整為普通商品住房，提出“完善住房供應政策，調(diào)整住房供應結構，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”，并要求增加普通商品住房供應；二是把經(jīng)濟適用住房定性為具有保障性質(zhì)的政策性商品住房；三是對供應對象作了限制，明確限定在低收入家庭；四是就經(jīng)濟適用住房嚴格控制在中小套型。

（四）第四階段（2007年8月至今）——“加快建立健全以廉租住房制度為重點”階段

《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出“加快建立健全以廉租住房制度為重點，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，“改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，規(guī)范經(jīng)濟適用住房供應對象，經(jīng)濟適用住房供應對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接”。現(xiàn)行住房供應體系已經(jīng)調(diào)整為：高收入家庭購買市場價商品房，中等收入家庭購買或承租普通商品房，低收入住房困難家庭購買或承租有限產(chǎn)權的經(jīng)濟適用住房，最低收入家庭由政府提供廉租住房，廉租住房的保障范圍要逐步擴大到低收入家庭，實現(xiàn)經(jīng)濟適用住房和廉租住房在保障對象上的銜接。

二、住房保障體系的發(fā)展困境

2011年，全國各地開始大建保障性住房。根據(jù)國家“十二五”規(guī)劃綱要，我國將重點發(fā)展公共租賃住房，使其成為保障性住房的主體。2011年要建1000萬套保障性住房，其中，包括400萬套棚戶區(qū)改造、200萬套經(jīng)濟適用住房和兩限房，以及400萬套廉租房和公共租賃房。未來5年，全國計劃建設保障性住房3600萬套，使保障性住房覆蓋面達到20%，土地供應量的50%-70%做保障性住房，已在“十二五”規(guī)劃中將其列為“必須完成的”約束性質(zhì)指標。

但是，土地需求與潛在的土地供給存在著矛盾，像深圳，目前基本面臨無地可供的狀況，全市未利用土地僅4360公頃，占全市總面積的2.23%。為此，國土資源部已特地制定了一張供地執(zhí)行日程明細表，以便完成1000萬套保障房土地供應計劃。在新增建設用地年度計劃中單列保障性住房用地、各地房地產(chǎn)用地供應計劃將確?！叭愖》俊保ūＵ闲宰》?、棚戶區(qū)改造和自住中小套型商品房）用地不低于住房建設用地供應總量的70%、1000萬套保障性住房用地定能做到應保盡保的目標。根據(jù)某資深公司的研究報告，政府保障性住房直接投資資金規(guī)模不大，但土地出讓收益和稅費的損失較大，若將經(jīng)濟適用住房和城市區(qū)棚改房的土地整理交由開發(fā)商，隱含每年土地出讓金減少2500億元，房地產(chǎn)相關稅費也將下降，幅度占地方財政收入的比重約4-6%。因此，土地供應問題一直被認為是建設保障性住房的“忐忑”之一，其重要癥結就在于土地財政對地方政府的重要性。

國務院發(fā)展研究中心金融研究所巴曙松副所長指出，1000萬套各類保障性住房用地需求約為3.1億平方米，合計約3萬公頃左右。2011年的土地供給問題基本可以化解，原因在于：（1）保障性住房用地指標單列，可以避免地方政府為獲得土地出讓金而將土地用于商品房，從而對保障性住房用地形成擠壓；（2）2010年獲批但未形成實際供給的約計3.3萬公頃土地將成為2011年的土地來源；（3）2011年實際需要的新增用地主要集中在廉租房和公共租賃房用地上，合計約6300多公頃，預計將成為土地供給的重點；（4）國土資源部規(guī)定2011年“招拍掛”每一宗土地的10%必須配建保障性住房；（5）雖然2011年土地供給總量缺口不大，但從各省市的不同情況來看，北京、上海、天津、海南與浙江等省份的供地壓力相對較大，而中西部省份的供地壓力則相對較小。

三、保障房建設的六大問題

（一）盈利模式問題

盡管部分房企積極參與保障性住房建設，但不意味著所有的保障性住房建設都有利可圖，從目前的市場情況來看，參與保障性住房建設的大部分房企面臨著盈利模式的困惑和挑戰(zhàn)。如萬科表示，萬科目前并沒有找到靠保障性住房賺錢的很好的辦法，萬科參與保障性住房建設主要是盡到行業(yè)領跑者的責任。保利地產(chǎn)日前也表示，保障性住房的盈利模式我們始終沒有找到，保利的基本原則是積極參加和政府一塊探討保障性住房資金的保障模式，但同時也要對股東負責。遠洋地產(chǎn)表示，在目前國內(nèi)保障性住房建設利益激勵和風險分擔機制尚不完善的狀況下，遠洋會在尋求贏利性項目和公益性項目“適當均衡”。北辰實業(yè)近期也表示，保障性住房對開發(fā)商來講，最痛苦的是回報率太低。大部分做保障性住房的開發(fā)商都是微利，弄得不好還要虧錢。所以，做保障性住房更多的是盡一些企業(yè)、特別是國有控股的上市公司的一些社會責任。

（二）建筑質(zhì)量問題

對于一些資金實力不足的企業(yè)，在保障性住房建設上，只能采取拼命殺價的方式，壓迫材料供應商和建筑商以控制成本，最后損害了質(zhì)量。部分房企為了利潤空間而偷工減料，危及房屋質(zhì)量，而房屋質(zhì)量出問題會危及房企的品牌。如果想更好地促進保障性住房建設，進一步地探索保障性住房企業(yè)化的運作模式是必須的，唯有如此才能提高政府投資效率，又能保證質(zhì)量。

（三）房屋分配問題

雖然保障性住房建設不容易，但是建成后其分配也面臨著困難。日前媒體曾報道開著奔馳、寶馬入住經(jīng)濟適用住房的現(xiàn)象，這無疑暴露了保障性住房建設后續(xù)管理中存在的“漏洞”。復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，保障性住房建成后，首先面臨的便是分配問題，要根據(jù)經(jīng)濟適用住房、公共租賃房、限價房等不同形態(tài)的保障性住房，設置合適的門檻條件，建立完善的分配制度。與此同時，實施過程中的管理問題也是一大難關。不僅僅是公共租賃房需要這樣的運營機構，經(jīng)濟適用住房和限價房同樣需要，力求做到公開、公平、公正。

（四）資金來源問題

住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥在今年“兩會”期間表示，完成今年1000萬套的任務，資金需求超過1.3萬億元，其中有8000多億元通過社會機構的投入和被保障對象以及所在企業(yè)籌集，剩余的5000多億元將由中央、省級和市縣政府通過各種渠道籌集。這1.3萬億元包含中央政府補貼約1000億元，國開行貸款1000億元，保障對象及所在企業(yè)約3400億元；如果國開行貸款作為“社會機構的投入”，1.3萬億元還有至少3600億元尚無定論。

（五）違規(guī)處罰問題

基于利益等誘惑因素的，一些人不惜將保障性住房納入“權力尋租”的瞄準半徑。而保障性住房準入的監(jiān)管漏洞也一覽無余。前段時間，經(jīng)濟適用住房分配出現(xiàn)的問題最多，現(xiàn)在的第二代經(jīng)濟適用住房要比第一代申請嚴格很多，申請作假很難，要三審兩公示。但是更重要的問題是：對于騙購者的懲罰力度太輕。由于一、二級市場的差價太大，套利的誘惑足以讓一些人去騙購而不承擔風險。專業(yè)人士認為，在一些法律的約束方面，以及申請者甄別方面，政策還有待細化。而且，對于違法者的懲處力度也因沒有法律規(guī)定而難以嚴厲，一些保障房的基礎工作尚不到位，收入核定機制、誠信機制等極為不健全。整個基礎不完善，核定真正的家庭收入就較為困難。

（六）退出機制問題

目前正在建設的多層次保障性住房體系還面臨“只進不出”的遠景尷尬。總理在回答記者提問時說過：“對于保障性住房建設以后，管理和退出機制現(xiàn)在就要著手制定規(guī)則，這樣我們就實行了一個從建設到管理，到退出這樣一個完整機制。這使保障性住房質(zhì)量和效益得到保證，使將來它的管理也得到保證?！弊》亢统青l(xiāng)建設部部長姜偉新曾要求說，2011年保障性安居工程工作的一個新任務，是研究、制定、規(guī)范保障房退出機制。不過，這個“扭曲”的瓶頸一直無法打破。因收入增加或家境變化而退出保障房的人幾乎不存在，政府由此所形成的負擔越來越重。而由于無法退出，一些本該享受保障性住房政策的群眾便失去保障權利，致使不合理的居住者持續(xù)占用社會資源。再不加緊研究退出機制，未來5年建設3600萬套保障性住房必定會加劇“只進不出”的難題。由于退出機制的不確立，造成了原本擁有積極性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等機構亦對參與建設保持“謹慎”。

四、保障房建設的基本路徑

（一）填補保障房的融資缺口

保障性住房的建設涉及到資金、土地、建材、建設能力和制度建設等一系列復雜問題，其中，資金不足是制約保障性住房建設的一個主要因素。雖然可以從商品住宅的土地出讓金、住房公積金、財政資金等方面籌措資金，但缺口依然巨大。

巴曙松分析認為，1000萬套保障性住房約計1.37萬億元的資金需求，與2011年實際需要的投入資金并不相等。2011年實際投入的資金來自于三個方面：一是2010年各類保障性住房實際開工590萬套，竣工370萬套，尚有220萬套將在2010年后逐步竣工，并形成2011年的實際投資完成額，后續(xù)投入資金約計2800億元左右；二是2011年新開工1000萬套，其中約占竣工各類保障性住房總量比重60%，約計600萬套，實際完成投資約計8000億元；三是2011年其余40%的在建項目將在2012年逐步竣工，這部分保障性住房僅需在2011年投入約30%的前期資本金，約1700億元。綜合而言，2011年政府、開發(fā)商、社會資金等多元渠道共需要為保障房提供融資1.25萬億元。

（二）“政府＋開發(fā)商”模式

要改變保障性住房的資金困局，必須改變保障性住房建設的資金來源思路，實現(xiàn)財政投入為主向社會投入為主的轉(zhuǎn)變，因此“政府＋開發(fā)商”模式是幫助地方政府完成保障性住房任務的主要方式。在傳統(tǒng)的地方政府負責保障性住房土地整理的模式下，政府很難承擔每年6000億-7000億元的資金壓力，因此需要尋求開發(fā)商和金融機構的幫助，而“政府＋開發(fā)商”的模式將成為公共租賃房、經(jīng)濟適用住房、棚戶區(qū)改造和限價房的最主要建設方式。政府需要開發(fā)商介入保障性住房扶持，具有資金和品牌實力的開發(fā)商也借此可以獲得更多的土地資本以及金融支持，加速資金周轉(zhuǎn)。

自上世紀90年代中期以后，經(jīng)濟適用住房成為保障性住房的主要供給方式，而且還作為保障性住房的主體，使買房成為居民的基本選擇。對一個國家來說，住房市場總是由買房和租房構成的。在發(fā)達國家，居民的租房比重大致在35%左右。但中國在2007年存量房中居民擁有私人所有權的住房(下簡稱“私房”)就已達85%以上。一方面，在此條件下，繼續(xù)鼓勵居民購房，只能使私房比重進一步上升。私房比重過高將使居民在地理位置上固化，嚴重制約勞動力的流動和各種資源的合理配置。另一方面，經(jīng)濟適用住房雖有利于解決一些低收入家庭的住房需求，但也引致了一系列負面效應的發(fā)生。

（三）福利公租房的保障空洞

按照市場規(guī)則的要求，建立以公共租賃房為主體的保障性住房體系，其供給對象是那些一時缺乏財力購買商品住宅的家庭，而公共租賃房建設主要由財政資金投入貫徹著“福利性”建房和供房的思路。這一出發(fā)點是好的，但其結果可能違背初衷，甚至可能引發(fā)嚴重的經(jīng)濟社會后果。如，福利性公共租賃房很容易從一開始就給承租家庭打下“政府資助”的心理印記，這將為后期的管理留下隱患。又如，在缺乏土地出讓金的條件下，市鎮(zhèn)建設和相關配套設施建設將因資金短缺而嚴重滯后于公共租賃房建設，這將給社會生活秩序穩(wěn)定留下嚴重隱患。土地出讓金是各地方政府用于市鎮(zhèn)建設和各住宅小區(qū)配套建設的基本資金，如果建設公共租賃房的用地是無償（或優(yōu)惠）劃撥的，則地方政府失去（或損失）從這些土地上獲得出讓金的收入。再如，租房者的需求在房型結構、地理位置和租金價格等方面都是多層次的，但由政府部門牽頭建設的公共租賃房很容易發(fā)生單一化現(xiàn)象，由此，可能導致“城東公共租賃房緊張而城西公共租賃房過剩”。

（四）鼓勵公租房的六大策略

如何避免保障性住房建設過程中出現(xiàn)的負面效應、鼓勵公共租賃房的建設呢？那就是選擇運用制度和機制、界定政府和市場相關行為邊界以及鼓勵企業(yè)和金融機構投資于公共租賃房建設等相關措施。主要內(nèi)容大致有六個方面：一是改變僅由財政資金(或僅由政府部門籌措資金)進行公共租賃房建設的狀況，放開對公共租賃房建設的資金性質(zhì)限制，準許企業(yè)和金融機構投資建設公共租賃房。二是改變公共租賃房建設用地的無償劃撥狀況，實行限制用途(即只能用于建設公共租賃房)的拍賣方式，同時，規(guī)定由此獲得的土地出讓金只能用于公共租賃房的配套設施建設。三是規(guī)定建成的公共租賃房在若干年內(nèi)只能用于出租，在規(guī)定期滿后，這些住房的所有權歸投資建設方，他們可將這些住房出售也可繼續(xù)以出租方式經(jīng)營。四是公共租賃房的承租方在租期內(nèi)不能在本地購買住宅，一旦購買了住宅，應在規(guī)定期限內(nèi)退出公共租賃房。五是公共租賃房的租金按照市場機制界定，隨行就市；經(jīng)濟特別困難的家庭可申請財政補貼，但財政補貼實行1年一議，改變不計時間的一次性補貼方式。六是在公共租賃房的租金現(xiàn)金流穩(wěn)定的條件下，準許出租方進行資產(chǎn)證券化。

五、發(fā)展保障房的政策建議

（一）建立法律法規(guī)體系

以法律法規(guī)形式嚴格規(guī)定保障性住房的保障對象、收入劃分標準、保障水平、保障資金來源、保障對象準入和退出資格的審查及運行程序，管理機構和監(jiān)督機構的職能，以及對違法違紀行為的懲處等具體條款，使保障性住房制度有法可依。應加快推進住房的法律法規(guī)建設進程，尤其應盡快出臺保障低收入家庭住房的相關法規(guī)，制定保障性住房的發(fā)展規(guī)劃，明確規(guī)定保障性住房發(fā)展目標，土地劃撥、建設規(guī)模、結構布局、面積標準、政策機制等，使目前日益增多的住房保障問題有章可循。

（二）完善政策保障體系

一是對保障性住房建設用地采取優(yōu)先安排并保證供應；二是對保障性住房年度用地指標，應科學合理地做好配套規(guī)劃；三是將住房保障資金提前納入年度財政預算；四是對保障性住房投資者提供政策優(yōu)惠。如對廉租房、小戶型住房投資者在土地供應、貸款、利率、稅收等方面給予優(yōu)惠，以鼓勵投資者積極參與保障性住房建設；五是對住房保障對象提供政府補貼救助、住房貸款擔保及低息抵押貸款；六是對社會、企業(yè)和個人捐贈房屋用于廉租房等保障性住房出租的，應給予企業(yè)所得稅、個人所得稅優(yōu)惠。

（三）組建職能管理機構

一是負責與各相關部門加強溝通與協(xié)調(diào)，打通保障性住房建設發(fā)展規(guī)劃、年度計劃報批、建設項目用地選址與開發(fā)、住房建設、住房銷售與經(jīng)營管理等各個環(huán)節(jié)，以實現(xiàn)各有關部門對保障性住房工作的分工協(xié)作、分類指導和監(jiān)督管理；二是負責對有關部門在資金籌措、開工準備、施工招標、質(zhì)量監(jiān)管等方面的責任落實；三是負責保障性住房的登記申請、資格審核、住房分配、使用管理等方面相關政策措施的實施；四是指導和推動保障性住房工作的加快推進。

（四）建立投融資建設機制

一是可通過引入房地產(chǎn)投資信托基金進行融資。對參與保障性住房建設和經(jīng)營的房地產(chǎn)投資信托基金給予適當?shù)呢斦a貼或?qū)ζ渫顿Y者的收益減免所得稅，以提高其基金和投資者的收益水平，從而引導房地產(chǎn)投資信托基金投資建造或購買保障性住房。二是可通過實行住房證券化運作方式進行融資。我國目前的廉租房等保障性住房，一般是只租不售或售后不再允許轉(zhuǎn)售，因而具有穩(wěn)定的產(chǎn)權，這一點更加符合證券化資產(chǎn)的特點。在實際操作中，可以采取直接將保障性住房項目證券化或以保障性住房作為抵押物向銀行申請貸款、由銀行將該債權證券化等方式進行融資。三是可通過發(fā)行保障性住房建設債券、廉租房修票和社會福利彩票方式進行融資。從中提取適當比例，用于當前的保障性住房建設。四是可通過組建非營利性的保障性住房建設投資公司，專項投資危陋房屋拆遷和保障性住房建設。投資公司可采取政府主導、專項投資、封閉運作的模式，與銀行共同簽訂保障性住房建設合同，以改變以往只能依賴銀行貸款進行融資的方式。五是可通過開征住房保障稅進行融資。對購買別墅和高檔商品房的高收入群體征收特別住房保障稅，專門用于保障性住房建設、修繕和廉租房租金補貼，以實現(xiàn)高收入家庭住房消費通過納稅向最低收入家庭住房消費的轉(zhuǎn)移支付。六是通過政府土地出讓轉(zhuǎn)換進行融資。政府出讓某塊土地時，可規(guī)定中標的開發(fā)商必須提供一定比例的保障性住房作為沖抵土地出讓金，以擴大保障性住房建設規(guī)模。

（五）建立準入及退出機制

一是明確住房保障對象的準入標準。嚴格規(guī)定不同收入標準應享受不同的住房保障待遇。同時，應根據(jù)各地住房保障對象的收入水平變化，定期調(diào)整最低收入家庭住房標準。二是建立針對住房保障對象的復審制度。隨時掌握住房保障家庭的住房、收入變化情況，一旦住房保障對象的家庭收入發(fā)生變化，應及時調(diào)整住房保障待遇。對不符合住房保障標準的家庭應及時啟動退出程序，以有效解決目前各地普遍存在的保障性住房供給與實際保障對象錯位的問題。三是建立保障性住房準入與退出的轉(zhuǎn)換接續(xù)程序。制定由廉租房向經(jīng)濟適用住房再向商品房過渡的正反雙向的具體操作措施，以使保障對象在家庭收入變化后能適時調(diào)整到所對應標準的保障性住房。

第9篇：保障房建設范文

摘 要 新型建筑工業(yè)化是以構件預制化生產(chǎn)、裝配式施工為生產(chǎn)模式，以設計標準化、構件部品化、施工機械化為特征，能夠整合設計、生產(chǎn)、施工等整個產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)建筑產(chǎn)品節(jié)能、環(huán)保、全生命周期價值最大化的可持續(xù)發(fā)展的新型建筑生產(chǎn)方式。推進保障房新型建筑工業(yè)化是實現(xiàn)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的根本途徑，對降低資源消耗和環(huán)境污染具有十分重要的意義。

關鍵詞 推進 保障房 建筑工業(yè)化 建設

建筑業(yè)是一個大產(chǎn)業(yè)，是一個支柱產(chǎn)業(yè)。加快推進保障房項目新型建筑工業(yè)化，促進建筑業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，具有重要意義。特別是隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，建筑工業(yè)化各個環(huán)節(jié)也得到了不同程度的發(fā)展，一些先進的建造技術和建筑體系日益成熟，不少地方和企業(yè)對推進保障房建筑工業(yè)化的積極性和主動性也越來越強，因此，作為保障房項目建設管理者我們一定要審時度勢，把握機遇，切實增強加快推進新型建筑工業(yè)化的責任感和緊迫感。

一、推進保障房建筑工業(yè)化的意義

新型建筑工業(yè)化是以構件預制化生產(chǎn)、裝配式施工為生產(chǎn)模式，推進現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展就是要轉(zhuǎn)變建筑業(yè)發(fā)展方式，而轉(zhuǎn)變建筑業(yè)發(fā)展方式的核心是走新型建筑工業(yè)化道路。新型建筑工業(yè)化是通過現(xiàn)代化的制造、運輸、安裝和科學管理的生產(chǎn)方式，使建筑設計標準化、構配件生產(chǎn)基地化、施工機械化、組織管理科學化，從而在根本上改變傳統(tǒng)粗放型的建筑施工方式，實現(xiàn)建筑業(yè)生產(chǎn)發(fā)展方式的根本轉(zhuǎn)變，并在節(jié)能減排、降低環(huán)境壓力、提高資源循環(huán)利用等方面發(fā)展重要作用?？梢哉f，推進新型建筑工業(yè)化，是深入貫徹落實科學發(fā)展觀，緊緊圍繞加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，走建筑業(yè)新型工業(yè)化道路，著力提高建筑業(yè)集成創(chuàng)新能力，整體提升建筑業(yè)現(xiàn)代化水平，形成以技術為主導，產(chǎn)業(yè)結構合理，專業(yè)化、機械化施工水平高，具有自主知識產(chǎn)權和核心競爭優(yōu)勢的高效、節(jié)能、環(huán)保型產(chǎn)業(yè)集群，促進經(jīng)濟社會與資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、理清思路，加快推進保障房新型建筑工業(yè)化建設

加快推進保障房項目新型建筑工業(yè)化建設，是當前擺在我們面前的一項長期的任務。那么如何推進呢？本人結合項目建設管理實際，認為應該從以下幾個方面著手。

1.y籌規(guī)劃與分步實施相結合。在科學研究的基礎上，制定保障項目新型建筑工業(yè)化發(fā)展規(guī)劃。先在局部進行預制裝配式建筑生產(chǎn)方式試點，時機成熟后在一定區(qū)域內(nèi)推廣。分階段、分步驟解決設計模數(shù)化和材料部品化，逐步形成適應本省特點的預制裝配式住宅體系，并結合實際，穩(wěn)步提高單體建筑預制裝配化率。

2.面上推動與分類指導相結合。在推動保障房建筑工業(yè)化發(fā)展的同時，要結合商品住房和保障性住房等不同類型住房的具體要求，針對不同結構形式，分類推進建筑工業(yè)化。政府推動的大型居住社區(qū)和保障性住房要率先采用裝配式住宅，切實發(fā)揮好示范、帶動作用。同時要注重深化改革，創(chuàng)新機制，充分發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用和企業(yè)的市場主體作用，把各種要素引導到新型建筑工業(yè)化發(fā)展中來，形成全社會關心、重視和支持新型建筑工業(yè)化發(fā)展的良好局面。

3.加強推進成套技術集成應用。推進新型建筑工業(yè)化涉及到建筑構配件的模數(shù)化設計、工廠化制造、規(guī)范化運輸和建筑現(xiàn)場的標準化裝配等各個環(huán)節(jié)，是一個系統(tǒng)工程，因而也是一個產(chǎn)業(yè)鏈的整合過程，缺了任何一環(huán)都行不通。一是加快圍護結構、廚衛(wèi)、裝修等部品體系的建立。注重防水構造、抗震性能及材料的研究，加快形成相關的設計、驗收標準以及圖集、工法，加快開發(fā)應用相關設計分析軟件。二是對公共租賃住房和廉租住房項目，應實施住宅一次性裝修到位，鼓勵其他保障性住房實施住宅全裝修。三是大力推進建筑節(jié)能，以適合預制裝配整體式住宅的外遮陽和可再生能源利用技術，積極推廣綠色建筑。

4.堅持質(zhì)量第一和集約高效的原則。百年大計，質(zhì)量第一。我們不僅要堅定不移地探索和實踐新型工業(yè)化路子，更要牢記質(zhì)量第一這個根本前提，始終把確保人民群眾生命財產(chǎn)安全放在首位，在保證建筑質(zhì)量安全的前提下，積極探索推進建筑工業(yè)化路子，不斷提升建筑業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力。