簽訂購(gòu)房合同精選(九篇)

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第1篇：簽訂購(gòu)房合同范文

    簽訂購(gòu)房合同并不是一件簡(jiǎn)單的事,要講究一些技巧,否則可能留下各方各面的風(fēng)險(xiǎn),為以后解決糾紛帶來了困難。在簽訂此類合同時(shí),一般會(huì)有以下流程及內(nèi)容,應(yīng)當(dāng)注意逐條認(rèn)真研究審查:

    1.仔細(xì)審查開發(fā)商的銷售(預(yù)售)許可證,看其內(nèi)容是否有所購(gòu)房屋的棟號(hào),預(yù)防開發(fā)商資質(zhì)不全買到爛尾樓。

    2.查看所簽合同是否由房屋管理部門統(tǒng)—制定、印制的。以防欺詐受騙。

    3.針對(duì)付款方式、核算方式與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議,并把雙方允諾的內(nèi)容寫人正式合同。要注意公平合理,慎防開發(fā)商設(shè)置過重義務(wù),日后無法履行。

    4.所購(gòu)房屋的確切地理位置、所購(gòu)房屋的土地使用權(quán)限及土地宗地號(hào)等。避免貨不對(duì)板。

    5.商品房的建筑面積、使用面積(其中建筑面積、分?jǐn)偯娣e應(yīng)分別標(biāo)出),房屋的層高等。避免房屋面積縮水等。

    6.商品房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì),產(chǎn)權(quán)登記約定的期限和有關(guān)方的責(zé)任。要注意寫明辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)間,免得買到無證房。

    7.關(guān)于商品房屋裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、房屋質(zhì)量的承諾和責(zé)任。此類約定應(yīng)當(dāng)盡量明確、詳盡,免得給對(duì)方有機(jī)可乘。

    8.房屋的用途或使用性質(zhì)。

    9.房屋交付使用的時(shí)間。要明確一個(gè)合理的時(shí)間。

    10.違約責(zé)任:

    ①面積差異。應(yīng)對(duì)實(shí)際面積與合同標(biāo)明的面積的誤差作出詳細(xì)的規(guī)定,以免交付使用時(shí),對(duì)于誤差面積的核算方式與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛。千萬不可僅以“多退少補(bǔ)、按實(shí)際面積為準(zhǔn)”一筆代之。

    ②付款延期。付款延期的違約責(zé)任,應(yīng)與開發(fā)商延期交付房屋的違約責(zé)任對(duì)等,由雙方協(xié)商決定。

    ③延期交房。開發(fā)商往往規(guī)定由于不可抗力造成的延期,不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,但是卻沒有規(guī)定所謂不可抗力包括哪些內(nèi)容,這些內(nèi)容必須在合同中詳細(xì)列出,以免雙方就是否由于不可抗力造成延期交房發(fā)生糾紛。

    ④質(zhì)量。與開發(fā)商協(xié)定房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)主要包括:房型、使用功能、用料、施工、配套等。對(duì)于房屋交付使用時(shí),其達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的處罰方式由雙方協(xié)商作出明確規(guī)定。對(duì)違約責(zé)任這些內(nèi)容,尤其要注意,如果您自己確實(shí)拿不準(zhǔn),可向律師事務(wù)所或房屋土地管理部門咨詢。

    11.市政設(shè)施的情況。

    12.雙方約定的其他事項(xiàng):

    ①針對(duì)廣告中的承諾、尚未兌現(xiàn)的承諾以及實(shí)現(xiàn)承諾的日期等,經(jīng)雙方協(xié)商后,要在合同中列出。

    ②附加的優(yōu)惠條件。

第2篇：簽訂購(gòu)房合同范文

在房地產(chǎn)買賣交易中，個(gè)別房地產(chǎn)公司使用不規(guī)范購(gòu)房合同，其中對(duì)客戶不排除有“挖坑、埋雷”之嫌，消費(fèi)者應(yīng)給予足夠的重視，否則極容易吃啞巴虧。一般說來，購(gòu)房者應(yīng)該從以下幾方面加以防范。

個(gè)別不規(guī)范的購(gòu)房合同，對(duì)購(gòu)買者的制約條款十分到位，對(duì)開發(fā)商的制約則顯得含糊，一旦產(chǎn)生問題買賣雙方對(duì)簿公堂，消費(fèi)者將立于不利之地。例如有的合同約定：“購(gòu)房者不按合同約定時(shí)間付款，則應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算利息及繳納滯納金……”以上條款雖然十分合理，但如果在合同中沒有對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展商的相應(yīng)制約條款就顯失公平。例如購(gòu)房合同中應(yīng)該有對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展商延遲交房，全國(guó)公務(wù)員共同天地，不具備條件、降低條件和標(biāo)準(zhǔn)交房的相應(yīng)制約或懲罰性條款。同理，購(gòu)房者在與房地產(chǎn)發(fā)展商簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，都可以用以上的反向思維去推理對(duì)方應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)以及違約責(zé)任，并毫不客氣的將其簽署在補(bǔ)充協(xié)議里，這樣日后發(fā)生糾紛時(shí)往往能使自己立于不敗之地。

如果說以上反映出某些房地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)人嚴(yán)、對(duì)己寬的行為方式，那么以下做法，房地產(chǎn)發(fā)展商則給自己留下了一個(gè)巧妙掩護(hù)自己的“尾巴”。例如有的購(gòu)房合同中約定：“房地產(chǎn)發(fā)展商在交房后三個(gè)月內(nèi)負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)證”。以上雖然是一項(xiàng)響當(dāng)當(dāng)?shù)某兄Z，但由于后面沒有相應(yīng)的違約條款，全國(guó)公務(wù)員共同天地，就顯得華而不實(shí)了。三個(gè)月辦不下來怎么辦？合同中應(yīng)該有相應(yīng)的違約條款，購(gòu)房者應(yīng)予重視，以免屆時(shí)陷入漫長(zhǎng)的等待之中。

有的購(gòu)房合同中把房屋的配套設(shè)備開列在合同附件里，但往往不注明以上房屋配套設(shè)施何時(shí)到位。例如某小區(qū)住戶已辦理了入駐手續(xù)但享受不到購(gòu)房合同中許諾的門戶可視對(duì)講系統(tǒng)，甚至連單元門都沒有裝。去問發(fā)展商，答復(fù)說，門戶對(duì)講系統(tǒng)終歸會(huì)有的，但得等到小區(qū)住戶達(dá)到百分之九十五以上才給裝。這種隨意性的解釋顯然得不到客戶的理解和配合，為此一些客戶聯(lián)名，但卻沒有結(jié)果，只因?yàn)樵谫?gòu)房合同中并沒有對(duì)交房時(shí)設(shè)備的狀態(tài)加以說明和承諾。同樣，消費(fèi)者要認(rèn)真審視購(gòu)房合同中關(guān)于“預(yù)留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時(shí)熱水”等等，交房時(shí)都應(yīng)該具備使用條件。這些不妨叫個(gè)“真章”，避免消費(fèi)者的新生活從工地中開始。

第3篇：簽訂購(gòu)房合同范文

    劉先生與某房產(chǎn)商簽定了一份購(gòu)房合同,房屋面積為120平方米,但入住時(shí),劉先生實(shí)測(cè)房屋面積只有111平方米,相差9個(gè)平方米,以每平方米2500元計(jì)算,劉先生多付了22500元,這可不是一個(gè)小數(shù)目。因此,簽訂合同時(shí)應(yīng)對(duì)每一個(gè)房間、陽(yáng)臺(tái)等實(shí)際面積進(jìn)行確定,另外對(duì)按比例分?jǐn)傎M(fèi)用的公用面積如電梯間、走廊、樓梯等應(yīng)有明確界定,以免日后麻煩。

    二、合同里要有建筑及裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則。

    如墻面材料、顏色、窗格材料、地面的輔設(shè)用料、衛(wèi)浴設(shè)備、電線的鋪設(shè)等。因?yàn)橛行╅_發(fā)商為了吸引消費(fèi)者購(gòu)房,會(huì)有很多口頭承諾,只有這些口頭承諾以文字的形式在合同中出現(xiàn),才具有法律效用,否則沒在合同里出現(xiàn)的承諾,在消費(fèi)者接收入住時(shí)發(fā)現(xiàn)沒有兌現(xiàn)也會(huì)因無憑據(jù)而不能再加追究。

    三、合同應(yīng)有對(duì)附屬配套設(shè)施建設(shè)的有效制約。

    現(xiàn)在,一般房產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)對(duì)住宅區(qū)配套設(shè)施建設(shè)有種種承諾,如花園綠地、學(xué)校、超市、泳池、球場(chǎng)等,這些都應(yīng)在合同中體現(xiàn)出來,以免今后房產(chǎn)商的許諾兌現(xiàn)起來遙遙無期。

    四、合同中應(yīng)有物業(yè)管理的服務(wù)條款及相關(guān)收費(fèi)。

    有些房產(chǎn)商故意不在合同中體現(xiàn)物業(yè)管理這一項(xiàng),往往等購(gòu)房者入住后,才發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理的不完善及收費(fèi)的不合理,但是面對(duì)已經(jīng)入住的既成事實(shí),許多購(gòu)房者也只好交納高額的管理費(fèi)。為了避免這一情況的發(fā)生,最好在入住之前的購(gòu)房合同中應(yīng)有所約定。

    五、合同應(yīng)有詳細(xì)的付款方式。

    一般房產(chǎn)商都會(huì)要求購(gòu)房者先預(yù)付部分預(yù)付款,其余款項(xiàng)將分期支付或等交房時(shí)一次付清,從預(yù)付款交付之日起購(gòu)房者都有權(quán)知其所購(gòu)房屋的建設(shè)進(jìn)程,以督促房產(chǎn)商按期交房,因此,購(gòu)房者可在合同中以分期付款及退款的方式來約束、督促房產(chǎn)商。

    六、合同中必須有具體交房日期及房產(chǎn)商若延期交房應(yīng)有的罰則。

第4篇：簽訂購(gòu)房合同范文

主題詞;商品房認(rèn)購(gòu)書,預(yù)約款,定金

引言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展,商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展,導(dǎo)致了司法適用中的困難。例如,很多開發(fā)商在和準(zhǔn)買受人簽訂購(gòu)房合同前,與其(以下稱為準(zhǔn)買受人)簽訂一份商品房認(rèn)購(gòu)書(實(shí)踐中使用的名稱不一,例如稱為預(yù)訂書、確認(rèn)書等),要求準(zhǔn)買受人交納定金,準(zhǔn)買受人將在將來某個(gè)時(shí)間和開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。這種商品房認(rèn)購(gòu)書在法律上沒有明確的規(guī)定,但在實(shí)踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱商品房解釋)中對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書做出了一些規(guī)定,但由于其中僅有兩個(gè)條文涉及這個(gè)問題,內(nèi)容簡(jiǎn)略,故仍有進(jìn)一步探討的必要。

一、商品房認(rèn)購(gòu)書的意義及性質(zhì)

(一)商品房認(rèn)購(gòu)書的意義

商品房認(rèn)購(gòu)書,是開發(fā)商與準(zhǔn)買受人之間確認(rèn)準(zhǔn)買受人在將來可確定時(shí)間與開發(fā)商洽談購(gòu)房合同的約定。通過商品房認(rèn)購(gòu)書,確定買賣雙方有洽談購(gòu)房合同的義務(wù)。

商品房認(rèn)購(gòu)書的通常內(nèi)容是,準(zhǔn)買受人向開發(fā)商交納一定金額的預(yù)約款,享有在將來某個(gè)時(shí)間購(gòu)買開發(fā)商某處房屋的權(quán)利。準(zhǔn)買受人如果不在約定時(shí)間與開發(fā)商洽談購(gòu)房合同,開發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購(gòu)書,將預(yù)訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。有的商品房認(rèn)購(gòu)書還約定,開發(fā)商有權(quán)扣留準(zhǔn)買受人所交納的預(yù)約款作為違約金。很多商品房認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容比較簡(jiǎn)單,但一般都會(huì)寫明認(rèn)購(gòu)的房號(hào),約定的購(gòu)房單價(jià)等。>文秘站:

(二)商品房認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)

商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容,是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同,這種意思表示是明確的,具備合同法規(guī)定的合同成立的要件,因此商品房認(rèn)購(gòu)書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析,商品房認(rèn)購(gòu)書是一種預(yù)約合同。根據(jù)民法理論,預(yù)約是約定將來訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來應(yīng)訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認(rèn)為,預(yù)約生效后,發(fā)生將來訂立一定合同的債務(wù),原則上應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于債權(quán)合同的一般原則。根據(jù)預(yù)約產(chǎn)生的債權(quán),與普通債權(quán)有同等的法律效力。即預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約,預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。史先生的觀點(diǎn)是針對(duì)一般意義上的預(yù)約合同而言的,這些性質(zhì)是否能完全適用于商品房認(rèn)購(gòu)書呢?下文會(huì)逐一加以分析。

在實(shí)踐中,很多商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)在約定的將來時(shí)間與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同,但是,商品房認(rèn)購(gòu)書是一種雙務(wù)合同而不是單務(wù)合同。商品房認(rèn)購(gòu)書簽訂后,只要準(zhǔn)買受人按時(shí)支付了預(yù)約款,開發(fā)商就有義務(wù)保留目標(biāo)房,并按照商品房認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)與準(zhǔn)買受人洽談。但是必須看到,購(gòu)房合同的內(nèi)容是很復(fù)雜的,商品房認(rèn)購(gòu)書通常并不具備購(gòu)房合同的全部主要內(nèi)容。雖然雙方在商品房認(rèn)購(gòu)書中約定的是將來訂約而不是將來洽談,但是,雙方仍然保留著就商品房認(rèn)購(gòu)書未約定的內(nèi)容進(jìn)一步商談的權(quán)利。因此,無論是開發(fā)商還是準(zhǔn)買受人,均不能根據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)書強(qiáng)制要求對(duì)方與自己簽訂購(gòu)房合同。也就是說,商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是雙方在約定的將來時(shí)間洽談的義務(wù),只要雙方到期前來洽談,并對(duì)認(rèn)購(gòu)書約定的條款都同意作為購(gòu)房合同的條款,并且沒有惡意不簽訂購(gòu)房合同的行為,就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)。在一般預(yù)約,預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約,預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。而一般情況下,商品房認(rèn)購(gòu)書卻不具備這樣的效力。這就是商品房認(rèn)購(gòu)書與普通預(yù)約合同的區(qū)別。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書與購(gòu)房合同

? (一)商品房認(rèn)購(gòu)書是不是購(gòu)房合同的從合同

商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是一種行為義務(wù),并不依賴于將來可能洽談的購(gòu)房合同的效力。將來雙方不洽談購(gòu)房合同,也不會(huì)導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書的無效,不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在,所以它是一種獨(dú)立的合同,而不是購(gòu)房合同的從合同。

有種觀點(diǎn)認(rèn)為,商品房認(rèn)購(gòu)書約定了定金條款,也就是一種定金合同,是一種設(shè)立擔(dān)保的行為。商品房認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)視為擔(dān)保購(gòu)房合同履行的從合同。筆者認(rèn)為,首先,定金條款并不是商品房認(rèn)購(gòu)書的必要條款。雖然實(shí)踐中商品房認(rèn)購(gòu)書大都約定了準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款,但預(yù)約款的性質(zhì)仍需進(jìn)一步研究,并不一定就是定金。其次,即使商品房認(rèn)購(gòu)書約定的確實(shí)是定金條款,但沒有定金條款也不會(huì)影響商品房認(rèn)購(gòu)書的成立和生效。應(yīng)當(dāng)明確的是,定金是為了擔(dān)保債務(wù)的履行而成立,但是這種債務(wù)并不是購(gòu)房合同的債務(wù),而是雙方去洽談購(gòu)房合同這樣一種債務(wù)。因此, 定金并非購(gòu)房合同之擔(dān)保,而是商品房認(rèn)購(gòu)書約定的洽談義務(wù)的擔(dān)保。商品房認(rèn)購(gòu)書不是訂立購(gòu)房合同的定金擔(dān)保。

(二)具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購(gòu)書是不是購(gòu)房合同

如果商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容具備了商品房買賣的主要內(nèi)容,商品房認(rèn)購(gòu)書具有什么樣的法律效力呢?有種觀點(diǎn)認(rèn)為,在商品房認(rèn)購(gòu)書具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的前提下,如果開發(fā)商收受了購(gòu)房款的,應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購(gòu)書認(rèn)定為購(gòu)房協(xié)議。這種觀點(diǎn)得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房合同?！彼痉ń忉尩挠^點(diǎn)表明,雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)訂立書面購(gòu)房合同,但書面購(gòu)房合同并非買賣關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容,并且買房人收受了購(gòu)房款,就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購(gòu)書視為購(gòu)房合同。

筆者認(rèn)為,這種觀點(diǎn)有值得商榷之處。商品房認(rèn)購(gòu)書的目的在于確定雙方去洽談購(gòu)房合同的義務(wù),購(gòu)房合同則是對(duì)購(gòu)房行為的直接確認(rèn)。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當(dāng)然不是一種合同。商品房認(rèn)購(gòu)書所約定的內(nèi)容是雙方應(yīng)當(dāng)去洽談購(gòu)房合同,并不是對(duì)雙方簽訂購(gòu)房合同的直接確認(rèn),因此它不是購(gòu)房合同本身。不能因商品房認(rèn)購(gòu)書中對(duì)將來洽談的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來簽訂購(gòu)房合同是對(duì)其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是,因?yàn)橘?gòu)房合同的主要內(nèi)容可以通過商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容來確定,開發(fā)商又接受了

準(zhǔn)買受人付款的實(shí)際履行行為,因此不必拘泥于應(yīng)當(dāng)簽訂書面購(gòu)房合同的規(guī)定,就可以認(rèn)定買賣關(guān)系有效。商品房認(rèn)購(gòu)書的主要內(nèi)容可以確定為應(yīng)當(dāng)發(fā)生而未發(fā)生的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容。本條解釋實(shí)際上包含了一個(gè)意思,商品房認(rèn)購(gòu)書的約定是一種有效的合同義務(wù),合同雙方完全可以以商品房認(rèn)購(gòu)書為依據(jù)要求對(duì)方履行商品房認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)。當(dāng)商品房認(rèn)購(gòu)書具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容時(shí),它也就構(gòu)成了史尚寬先生闡述的普通的預(yù)約,具備了強(qiáng)制執(zhí)行的效力。 (三)具備哪些條款的商品房認(rèn)購(gòu)書可以視為普通預(yù)約

商品房認(rèn)購(gòu)書具備了哪些條款可以視為普通預(yù)約,從而具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力?

從商品房解釋第五條規(guī)定來看,顯然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容為準(zhǔn)。筆者以為這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不妥。因?yàn)樯唐贩夸N售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項(xiàng),如果按照這一標(biāo)準(zhǔn),幾乎沒有一份商品房認(rèn)購(gòu)書能夠具備申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的條件,這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購(gòu)書守約方的利益。

筆者認(rèn)為,商品房解釋第五條規(guī)定商品房認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)具備購(gòu)房合同的主要內(nèi)容,是對(duì)認(rèn)購(gòu)預(yù)約成立的條件認(rèn)識(shí)不清所致,也忽略了合同法規(guī)定的合同成立要件。依合同法原理,無論什么種類的合同,只要其能夠依法成立,就是有效的,并不一定具備這種合同所有的主要內(nèi)容。誠(chéng)然,商品房買賣合同特別是預(yù)售合同,的確在確認(rèn)雙方買賣意向之外,還有許多內(nèi)容需要明確,這是商品房買賣合同不同于一般買賣合同的特殊之處。但是,鑒于商品房認(rèn)購(gòu)書的目的在于通過洽談進(jìn)行房屋買賣交易,只要商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)同具備了購(gòu)房合同成立的標(biāo)準(zhǔn),就應(yīng)該可以強(qiáng)制出售。至于商品房認(rèn)購(gòu)書沒有約定的購(gòu)房合同的內(nèi)容可以通過合同漏洞補(bǔ)充的方法確定。根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn),我們來考察第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容中哪些是購(gòu)房合同成立所必要的。

第5篇：簽訂購(gòu)房合同范文

【關(guān)鍵詞】商品房；定金；風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)對(duì)措施

在購(gòu)買房屋中，合同的簽訂是保障雙方合法權(quán)益的重要保障，一旦簽訂了合同就具有了法律效力，如果一旦在此后出現(xiàn)矛盾，就需要從法律的角度進(jìn)行解決。最常見的問題就是在購(gòu)買房屋前，購(gòu)房者會(huì)交付定金，如果在交付定金后又失去了購(gòu)買的意愿，此時(shí)想要開發(fā)商順利的退回定金可以說是難上加難，究竟在商品房買賣中，定金存在何種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該采取何種方式進(jìn)行解決，相信人們對(duì)此并不了解，因此本文對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)的論述，希望在今后的實(shí)際情況中，可以令更多的人們對(duì)這一問題具有系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)。

1、案例分析

2011年，王女士打算購(gòu)買一套商品房，在經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)的詳細(xì)考察后，她看中了一套商品房，并隨即與開發(fā)商簽訂了合同，決定購(gòu)買此房。在簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》后，王女士還在簽訂的當(dāng)日繳納了合同中所述的定金，共計(jì)四萬元人民幣，同時(shí)還規(guī)定即自簽訂認(rèn)購(gòu)書的當(dāng)日算起，十五日內(nèi)必須要進(jìn)一步簽訂具體的購(gòu)房合同。王女士依照認(rèn)購(gòu)書中的要求繳納了定金，也在規(guī)定的日期內(nèi)前往開發(fā)商處打算進(jìn)一步簽訂購(gòu)房合同。但是在簽訂具體購(gòu)房合同的過程中，王女士經(jīng)過認(rèn)真的審核，對(duì)于其中的一些條款表示出異議，并沒有草率進(jìn)行簽字，在與開發(fā)商針對(duì)存在異議的條款進(jìn)行協(xié)商的過程中，雙方并沒有達(dá)成一致的意見，同時(shí)開發(fā)商也明確的表示合同中的條款并不能進(jìn)行修改，必須要按照以上的內(nèi)容簽訂合同，所以最后合同并沒能如愿的簽訂。事后王女士不想購(gòu)房并要求開發(fā)商將定金退還，但是開發(fā)商拒絕了王女士的要求，拒絕的理由是沒有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)相關(guān)事宜進(jìn)行談判，購(gòu)房合同也已經(jīng)簽訂了正式的版本，所以不予退還定金。此時(shí)，就產(chǎn)生了本文所提到的定金風(fēng)險(xiǎn)，王女士的定金是否能夠通過法律途徑予以要回，答案是肯定的，開發(fā)商應(yīng)該退還王女士的定金共計(jì)四萬元。下面筆者對(duì)此案件進(jìn)行詳細(xì)討論。

2、購(gòu)房買賣中的定金風(fēng)險(xiǎn)

首先，要對(duì)《商品房認(rèn)購(gòu)書》的性質(zhì)具有一定的認(rèn)識(shí)，這是在購(gòu)買商品房前簽訂的一份合同，但并不是買賣合同，只是達(dá)成了購(gòu)買的意向，所以如果開發(fā)商將其作為買賣合同不予退還消費(fèi)者的定金，明顯是不合情理的，并且也不具有法律的約束力。相關(guān)規(guī)定對(duì)擔(dān)保法做出過如下的解釋，就是說定金是雙方進(jìn)行交易的約定，如果將定金作為擔(dān)保，對(duì)合同起到約束性的作用，并且購(gòu)買者也就是交付定金的一方并沒有訂立主合同的意愿，那么購(gòu)房者并不具有要求返還定金的能力，但是如果開發(fā)商，即接受定金的一方主觀上拒絕對(duì)主合同進(jìn)行簽訂，那么就需要以雙倍的價(jià)格返還定金。相關(guān)適用法律對(duì)購(gòu)房認(rèn)購(gòu)作出了如下規(guī)定，一是在沒有簽訂商品房買賣合同的前提下，可以依照相關(guān)法律的規(guī)定進(jìn)行處理。二是未簽訂合同的主要原因并不在于購(gòu)房者，那么開發(fā)商有權(quán)將定金返還給購(gòu)房者。購(gòu)房定金在法律中的性質(zhì)表示為立約定金，而并不是履約定金，所以在沒有簽訂合同時(shí)，定金的主要作用是作為對(duì)守約一方的保護(hù)以及救濟(jì)，必須要建立在誠(chéng)信的前提下，這樣才能在最短的時(shí)間內(nèi)完成購(gòu)房正式合同的簽訂。但是由于購(gòu)房者自身的問題，并不能履行購(gòu)房意愿時(shí)，則不能要求返還定金。由此可知，定金對(duì)于買賣雙方來說均具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是只要滿足誠(chéng)實(shí)守信的原則，就能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)降到最低，以達(dá)到雙方順利合作的目的。對(duì)于買方來說，由自身原因造成無法購(gòu)買房屋，對(duì)賣方造成了一定的損失，所以定金就不能返回。對(duì)于賣方來說，不能購(gòu)房的原因是賣方引起的，那么就應(yīng)該將定金雙倍返還給買方。所以，在認(rèn)購(gòu)書中規(guī)定的時(shí)間內(nèi)對(duì)具體的購(gòu)房協(xié)議進(jìn)行商討并且簽訂購(gòu)房合同，但是卻因?yàn)橘?gòu)房合同中的部分條款存在異議，買方并不認(rèn)同，并且拒絕簽訂合同的做法是正確的，并不具有責(zé)任，賣方的回應(yīng)也就不成立了。因此必須要退還給買方事先交付的購(gòu)房定金。如果賣方拒不接受，買方也可以向人民法院提訟，要求返還定金。由上述的案例可知，王女士是在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)前往開發(fā)商處進(jìn)行合同洽談的，所以滿足購(gòu)買房屋的條件，并且其做法也符合合同的義務(wù)范圍，正式購(gòu)房合同的簽訂并不能以認(rèn)購(gòu)書定金作為認(rèn)定，在現(xiàn)實(shí)生活中，類似的事件十分普遍，可以說是購(gòu)房買賣中最常出現(xiàn)的問題之一。開發(fā)商為了獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益故意拒絕返還定金，實(shí)際上具有一種半強(qiáng)制性的意味。一些購(gòu)房者也就因此購(gòu)買了房屋，而忽視了對(duì)自身權(quán)益的保護(hù)。如果發(fā)生訴訟，購(gòu)房者負(fù)有舉證責(zé)任，具體來說，只有舉證證實(shí)自己沒有違約才能要回定金；購(gòu)房者在訴訟審理中要舉證來證明自己在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間，曾經(jīng)去和開發(fā)商商談過簽訂購(gòu)房合同的事實(shí)成立，就成為是否能夠勝訴要回定金的關(guān)鍵所在。

3、應(yīng)對(duì)措施

針對(duì)這個(gè)問題，平時(shí)注意收集證據(jù)尤為重要，下面準(zhǔn)備了幾種方案來幫助購(gòu)房者作出決策：（1）注重落實(shí)當(dāng)事人洽談協(xié)商購(gòu)房合同的整個(gè)過程錄音、攝像，證明雙方洽談協(xié)商購(gòu)房合同的時(shí)間、地點(diǎn)及對(duì)合同條款不能協(xié)商一致而導(dǎo)致不能簽約的事實(shí)；（2）雙方洽談協(xié)商一次如果不能奏效的話，可以多次進(jìn)行商討。每次洽談協(xié)商未果后，以書面形式約定下次面談協(xié)商時(shí)間，對(duì)方當(dāng)然要簽名，簽名寫在空白處就可以了。如果再有些雙方的異議要點(diǎn)的內(nèi)容就更好了；（3）在認(rèn)購(gòu)書約定時(shí)間內(nèi)以有證據(jù)證明的書面方式向開發(fā)商提出合同的某些條款或者修改意見；（4）洽談協(xié)商購(gòu)房合同時(shí)最好請(qǐng)公證人員一起去，假若不能談成，就請(qǐng)公證人員就談判的確切事實(shí)作出公證，雖然此種方法比較好，但需要費(fèi)用。

4、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在購(gòu)買商品房時(shí)，一定要對(duì)合同的相關(guān)細(xì)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)的研究，如果發(fā)現(xiàn)存在異議，可以進(jìn)行協(xié)商，并且在有公證人員的前提下對(duì)事實(shí)作出公正，這樣才能維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，并且達(dá)到返還定金目的，希望通過本文的論述能夠?qū)θ藗兲峁┮欢◣椭?/p>

參考文獻(xiàn)

[1]楊崢嶸.商品房預(yù)售適用預(yù)告登記制度之管見[J].法學(xué)評(píng)論，2008（01）

第6篇：簽訂購(gòu)房合同范文

1、網(wǎng)簽和購(gòu)房合同不一樣。

2、網(wǎng)簽是在簽訂購(gòu)房合同之后，再到當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門進(jìn)行備案，然后公布到網(wǎng)上，接著會(huì)提供一個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，購(gòu)房者可以通過網(wǎng)簽號(hào)在網(wǎng)上查詢所購(gòu)房屋的狀態(tài)，而購(gòu)房合同是單純與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同。

3、此外網(wǎng)簽是為了使房地產(chǎn)交易更加的透明化，避免開發(fā)商出現(xiàn)“一房多賣”的情況發(fā)生。

在進(jìn)行網(wǎng)簽之前要查看房屋買賣合同的文本是否和房地產(chǎn)管理部門的統(tǒng)一，各項(xiàng)條款是否一致，其次在做網(wǎng)簽時(shí)要按照合同文本中的逐項(xiàng)填寫，一定不能馬虎，就算出現(xiàn)一點(diǎn)小問題，那么就會(huì)給日后留下隱患。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

第7篇：簽訂購(gòu)房合同范文

日前，上海市房管局公告稱，將實(shí)施新版購(gòu)房合同示范文本。與舊版相比，新版合同最大的不同之處就是增設(shè)了限售規(guī)定，并明確買房人隱瞞住房情況致無法交易的，需按合同規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

據(jù)了解，新版購(gòu)房合同示范文本涵蓋了所有一、二手房的購(gòu)房合同，并增加了補(bǔ)充條款，明確買賣雙方當(dāng)事人在簽訂購(gòu)房合同前，應(yīng)當(dāng)知曉國(guó)家和本市住房限售規(guī)定，買賣雙方當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓房屋應(yīng)當(dāng)符合限售規(guī)定。

新版購(gòu)房合同示范文本規(guī)定，買房人在簽訂購(gòu)房合同之前，應(yīng)該了解新增的責(zé)任義務(wù)條款，因未如實(shí)提供家庭情況及家庭成員名下?lián)碛械淖》壳闆r等，屬于買房人責(zé)任，造成賣房者經(jīng)濟(jì)損失的，買房人應(yīng)該按照合同上約定的賠償金額予以賠償。

上海市房管局同時(shí)強(qiáng)調(diào)了限售范圍。對(duì)在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規(guī)定購(gòu)房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。

此外，新版合同對(duì)于處理糾紛的方式也做出了相應(yīng)調(diào)整。新規(guī)定給出了協(xié)商解決、申請(qǐng)調(diào)解、申請(qǐng)仲裁以及等多種選擇，買賣雙方可事先約定。

三點(diǎn)注意不可或缺

上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，近期有不少購(gòu)房糾紛是在買房人不如實(shí)告知的情況下而產(chǎn)生的，但買房者往往以政策變化來推脫自己的責(zé)任，這其實(shí)對(duì)于賣房者來說是不公平的。因此新版合同的推出，除了限購(gòu)令在合同環(huán)節(jié)具體化作用外，還能起到完善合約、減少糾紛發(fā)生的作用。

新版購(gòu)房合同對(duì)買房者的影響較大。根據(jù)新的規(guī)定，一旦買房人違約，所要承擔(dān)的違約責(zé)任就不僅僅只是損失幾萬元的定金，很有可能是相當(dāng)于總房?jī)r(jià)10%賠償金。那么，買房人應(yīng)該如何來適應(yīng)這種變化呢？王展建議應(yīng)該做到以下三個(gè)方面：

首先是要如實(shí)履行告知義務(wù)。之前有買房人抱著僥幸心理希望能夠避開限購(gòu)政策，而一旦無法成功便以政策變化為由推脫自己的責(zé)任。這在之前可能會(huì)奏效，但在新規(guī)實(shí)施之后依然如此，其后果則會(huì)完全不一樣。因此王展建議買房人一定要如實(shí)履行告知義務(wù)，同時(shí)主動(dòng)向相關(guān)部門咨詢，努力將政策了解清楚。

第8篇：簽訂購(gòu)房合同范文

2011年8月，開發(fā)商拿到了該樓盤預(yù)售許可證，售樓處要求郭簽訂正式的商品房買賣合同。郭簽約時(shí)，發(fā)現(xiàn)正式合同中，交房時(shí)間被推遲到了2012年1月1日。對(duì)此，售樓處工作人員解釋，這只是為了辦理購(gòu)房手續(xù)，之前簽訂的合同仍然有效，于是郭簽了合同。

后來該樓盤在開發(fā)過程中，郭發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在擅自更改小區(qū)規(guī)劃等問題，于是決定不再購(gòu)買該房屋。2011年10月，郭向開發(fā)商提出，該房已經(jīng)逾期交付一個(gè)月，按原合同規(guī)定，自己有權(quán)退房并要求雙倍返還定金。而開發(fā)商認(rèn)為，既然已經(jīng)簽訂了正式的購(gòu)房合同，就應(yīng)接受新合同的約束，公司可以按原合同規(guī)定，自9月1日起承擔(dān)違約責(zé)任，但不能退房和雙倍返還定金。雙方就此問題無法協(xié)商解決。

2011年11月，郭某將開發(fā)商訴至法院。經(jīng)法院判定，郭某和開發(fā)商簽訂的舊合同和新合同均無效，開發(fā)商退還郭10萬元首付款和2萬元定金，購(gòu)房無效。

案例點(diǎn)評(píng)：建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，開發(fā)商在未取得商品房銷售（預(yù)售）許可證之前，不能以各種名義、方法銷售或變相進(jìn)行商品房銷售。當(dāng)然，也就不允許開發(fā)商向購(gòu)房者收取任何具有預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用。案例中開發(fā)商的做法違反了《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因此，本案中郭與開發(fā)商簽訂的舊合同是無效的。

第9篇：簽訂購(gòu)房合同范文

No.1違法亂建

張先生在北京有一套老房子，他私自搭出一個(gè)小房間儲(chǔ)存東西。去年，他通過中介出售這套房子，經(jīng)紀(jì)人表示這套房子存在違法亂建的情況，無法完成過戶。

分析：

房產(chǎn)知識(shí)專家指出：“有一些老房子，被賣房人改建或擴(kuò)建，導(dǎo)致房屋實(shí)際面積與房產(chǎn)證上登記面積并不相符。這種情況屬于違法亂建，房子將無法過戶。只有賣房人將改建或擴(kuò)建的房屋恢復(fù)原狀，才能過戶?！?/p>

“在實(shí)際交易中，購(gòu)房人可以將房產(chǎn)證上房屋的面積與實(shí)際面積進(jìn)行對(duì)比，看看該房屋是否屬于違法亂建。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房人可以要求明確違約責(zé)任，如果賣房人隱瞞違建導(dǎo)致無法過戶，應(yīng)當(dāng)賠償相應(yīng)損失?！睂＜艺f。

No.2房產(chǎn)有抵押

多年前，李女士在北京朝陽(yáng)區(qū)買房，貸款150萬元。去年，李女士通過中介賣房，經(jīng)紀(jì)人表示由于這套房子有銀行貸款未還清，所以無法完成過戶。

分析：

專家表示：“房屋有銀行貸款，房產(chǎn)證上會(huì)有抵押記錄。此類房屋上市交易，賣房人需要到銀行辦理解抵押手續(xù)后，才可以過戶。”

“在實(shí)際交易中，有些賣房人需要借用買房人的首付款去辦理解抵押手續(xù)。這個(gè)時(shí)候，買房人要注意防范資金風(fēng)險(xiǎn)。一旦買房人將首付款私下給了賣房人，賣房人沒有把錢用于解抵押，將會(huì)給買房人造成資金損失。買房人可以通過資金監(jiān)管保證自己的資金安全。”專家說。

No.3政策變動(dòng)失去購(gòu)房的資格

外地人王小姐在北京工作多年，已具有北京購(gòu)房資格。2015年，王小姐決定在北京買房，結(jié)束租房生活。她看中通州區(qū)一套住宅，向賣房人支付定金30萬元。正當(dāng)雙方辦理簽約手續(xù)時(shí)，通州區(qū)出臺(tái)限購(gòu)政策。王小姐失去了購(gòu)買通州區(qū)住宅的資格，無法繼續(xù)完成過戶。

分析：

專家認(rèn)為，如果買房人與賣房人簽訂定金協(xié)議，但尚未辦理網(wǎng)簽程序，因?yàn)闃鞘姓咦兓脑?，?dǎo)致買房人失去購(gòu)房資格，買房人可以根據(jù)《合同法》上的情勢(shì)變更原則，要求無責(zé)解約，并不需要承擔(dān)違約責(zé)任。

No.4共有產(chǎn)權(quán)人不知情

孫女士與陳先生結(jié)婚后，共同在上海買房。2016年，陳先生瞞著孫女士通過中介賣房。蘇先生購(gòu)買這套房子，被孫女士知曉。她表示自己不同意賣房，使得交易無法完成過戶。

分析：

專家說：“房屋有多個(gè)共有人，如果部分共有人擅自處分房屋，與買房人簽訂的買賣合同未得到其他共有人同意的情況下是無效的。過戶時(shí)沒有所有共有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字，是無法完成過戶的?！?/p>

No.5房子被查封

謝女士與賣房人簽訂購(gòu)房合同，支付首付款250萬元。但她與賣房人卻無法辦理過戶。原來賣房人欠債未還，法院將房子查封。

分析：

“如果賣房人因其他債務(wù)糾紛、所有權(quán)有爭(zhēng)議涉及民事訴訟或刑事案件等原因，導(dǎo)致房屋被法院查封，房屋是無法過戶的?！睖赫f。