購(gòu)房定金合同精選(九篇)
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第1篇：購(gòu)房定金合同范文
甲方：
乙方 ：
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方購(gòu)買房屋事宜，訂立本合同。
第一條：乙方購(gòu)買的房屋位于**市**區(qū)***，(以下簡(jiǎn)稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權(quán)證(編號(hào)：** )，該房屋建筑面積為：**平方米，產(chǎn)權(quán)人：**。
第二條：雙方一致同意該房屋成交價(jià)格為人民幣 元.此房?jī)r(jià)為凈價(jià),稅費(fèi)由乙方承擔(dān),房屋內(nèi)保留設(shè)施設(shè)備清單如下:
第三條：乙方同意簽訂本合同時(shí)，向甲方支付人民幣**萬(wàn)元的購(gòu)房定金，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買賣合同的擔(dān)保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)款.
第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無(wú)權(quán)要求甲方返還已收取的定金。
第五條： 甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續(xù).
第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實(shí)的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認(rèn)購(gòu)定金之日起至本認(rèn)購(gòu)書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金。
第七條：本協(xié)議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。
甲方：(簽章) 乙方：(簽章) 丙方：
身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼：
時(shí) 間：
表達(dá)二手房購(gòu)房定金合同
甲方(賣方)：________ 身份證號(hào)碼：________________
乙方(買方)：________ 身份證號(hào)碼：________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》以及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的這一基礎(chǔ)上，乙方向甲方購(gòu)買房產(chǎn)而簽訂本合同，以望共同信守執(zhí)行。
第一條：房屋基本情況
甲方房屋(以下簡(jiǎn)稱該房屋)位于________市________區(qū),該房屋的所有人為 ,建筑面積為_(kāi)_______平方米(詳見(jiàn)土地房屋權(quán)證第________號(hào))。
第二條：上述房屋的交易價(jià)格
經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，該房屋總售價(jià)為￥________元，總金額大寫：________，小寫：￥________元。本合同簽訂之日，乙方向甲方支付人民幣_(tái)_______元整，作為購(gòu)房定金。
第三條：付款時(shí)間與方式
甲、乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款(含定金)人民幣_(tái)_______元整給甲方，剩余房款人民幣_(tái)_______元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。
第四條：交付期限及違約責(zé)任
1.甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將物業(yè)費(fèi)，水電費(fèi)，取暖費(fèi)，網(wǎng)費(fèi)，燃?xì)赓M(fèi)等結(jié)清(出示相關(guān)收據(jù))。
2.乙方逾期未付款的違約責(zé)任：乙方須在規(guī)定日期內(nèi)付清房款，逾期未付清房款，甲方有權(quán)終止合同，由此造成的損失，甲方不予承擔(dān)，乙方所交定金，抵作甲方損失。
3.甲方逾期未交房的違約責(zé)任：甲方須協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)并在交期限內(nèi)交房給乙方，逾期未交房或乙方發(fā)現(xiàn)建筑不合格，甲方須在3日內(nèi)支付乙方所付定金的雙倍作為賠償，同時(shí)乙方有權(quán)選擇繼續(xù)購(gòu)房或終止合同，其中如乙方選擇終止合同，甲方須在3日內(nèi)將乙方所付定金的雙倍及已付款一次性退還給乙方。
第五條：稅費(fèi)承擔(dān)
經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費(fèi)由 方承擔(dān)，代辦產(chǎn)權(quán)手續(xù)費(fèi)由方承擔(dān)。
第六條：甲方必須保證上述房屋權(quán)屬清楚，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛，若有糾紛情況，甲方均在交易前辦妥，交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第七條：本合同一式四份，甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方公證人一份，乙方一份，乙方公證人一份。 第八條;發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式
本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。
甲方(賣方)簽章：________________ 乙方(買方)簽章：________________
甲方公證人簽章：________________ 乙方公證人簽章: ________________
其他相關(guān)證明人簽章：________________
簽訂日期：______年____月____日
二手房購(gòu)房定金合同參考
甲方:
乙方:
1.甲方的房屋座落在閔行區(qū)碧江路X弄X號(hào)X室,建筑面積X平方米。
2.甲乙雙方協(xié)商一致同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為￥460000元(大寫:人民幣肆拾陸萬(wàn)元正)。
3.雙方約定房屋定金數(shù)額為￥10000元正(大寫:人民幣壹萬(wàn)元正)于定金協(xié)議簽定當(dāng)天支付,定金支付后本協(xié)議生效。
4.甲方在收到定金后在雙方簽定房屋買賣合同前將房屋出售給他人,視為甲方違約,雙倍返還定金。
5.乙方必須在定金支付后X天內(nèi)于X日前簽定房屋買賣合同,同時(shí)支付首期房款￥X 元(大寫:人民幣 X )第二期房款為X元(大寫:人民幣 X )于X 前支付余款為按揭貸款方式支付,并在買賣合同簽定后一周內(nèi)開(kāi)始辦理,一月內(nèi)辦理完畢。超出時(shí)間視為乙方違約,定金不退還。
6.維修基金由乙方付給甲方,具體數(shù)額看維修基金發(fā)票。
7.乙方的按揭貸款由乙方自行辦理,但甲方必須協(xié)助。
8.如有未盡事宜,可雙方協(xié)商解決。
甲方: 乙方:
地址: 地址:
身份證號(hào)碼: 身份證號(hào)碼:
時(shí)間:：時(shí)間：
表達(dá)二手房購(gòu)房定金合同
甲方：
乙方 ：
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方購(gòu)買房屋事宜，訂立本合同。
第一條：乙方購(gòu)買的房屋位于**市**區(qū)***，(以下簡(jiǎn)稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權(quán)證(編號(hào)：** )，該房屋建筑面積為：**平方米，產(chǎn)權(quán)人：**。
第二條：雙方一致同意該房屋成交價(jià)格為人民幣 元.此房?jī)r(jià)為凈價(jià),稅費(fèi)由乙方承擔(dān),房屋內(nèi)保留設(shè)施設(shè)備清單如下:
第三條：乙方同意簽訂本合同時(shí)，向甲方支付人民幣**萬(wàn)元的購(gòu)房定金，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買賣合同的擔(dān)保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)款.
第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無(wú)權(quán)要求甲方返還已收取的定金。
第五條： 甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續(xù).
第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實(shí)的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認(rèn)購(gòu)定金之日起至本認(rèn)購(gòu)書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金。
第七條：本協(xié)議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。
甲方：(簽章) 乙方：(簽章) 丙方：
第2篇：購(gòu)房定金合同范文
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為商品房買賣合同的擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定來(lái)處理;因不可歸責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！贝藯l規(guī)定為處理簽訂認(rèn)購(gòu)書后未簽購(gòu)房合同的情況下，定金如何處理提供了一個(gè)原則性的規(guī)定。如果出賣方的原因未能簽訂購(gòu)房合同，則雙倍返還定金。如買受人一方的原因未能簽訂購(gòu)房合同，則所交之訂金不能退還。如果是不能歸咎于雙方的原因，則定金應(yīng)當(dāng)退還買受人。
認(rèn)購(gòu)書(也叫訂購(gòu)書、預(yù)訂書)從民法和合同法的理論來(lái)看，屬于一種預(yù)約民事合同，它是相對(duì)于本約即商品房買賣合同而言的，是指當(dāng)事人以將來(lái)訂立商品房買賣合同作為約定的合同。違反預(yù)約合同，同樣要承擔(dān)違約責(zé)任。另一方有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制其履行訂立本約的義務(wù)，也可請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任。因此，如果認(rèn)購(gòu)書有關(guān)于定金的約定，當(dāng)事人違約就應(yīng)當(dāng)依據(jù)定金條款承擔(dān)責(zé)任。
但是，不能簽訂購(gòu)房合同的原因在生活中總是很復(fù)雜，究竟應(yīng)歸咎于何方往往很難把握。為幫助大家理解，故現(xiàn)舉數(shù)例說(shuō)明如下：
案例一：2005年7月份某天，李某在觀看廣州市某房地產(chǎn)公司樓盤的推介項(xiàng)目時(shí)，相中了該樓盤的A棟301房，根據(jù)售樓小姐提供的資料說(shuō)明顯示，該樓盤套內(nèi)面積115平方米，單價(jià)9000元每平米。如當(dāng)時(shí)簽訂認(rèn)購(gòu)，可享受九五折優(yōu)惠。李某當(dāng)即簽訂了認(rèn)購(gòu)書并于第二日交納了定金叁萬(wàn)元。認(rèn)購(gòu)書中約定：“……簽訂本認(rèn)購(gòu)書后十五日內(nèi)雙方簽訂商品房買賣合同，如乙方不簽訂的，定金不予退還。”在交付定金后第8天，李某依約來(lái)到該房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)點(diǎn)簽約，售樓小姐接待了他，當(dāng)李某接過(guò)房地產(chǎn)公司提供的商品房買賣合同文本時(shí)，發(fā)現(xiàn)在文本中增加了幾項(xiàng)補(bǔ)充約定的條款，均是減輕或者免除房地產(chǎn)公司違約責(zé)任的條款，而且將房屋交付條件自行設(shè)定為“竣工以后，接到入住通知后15日內(nèi)必須入住”，將產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間約定為交房后720天內(nèi)。李某認(rèn)為，這些都是霸王條款。而且在認(rèn)購(gòu)書中沒(méi)有列明，售樓小姐當(dāng)時(shí)也未說(shuō)明。故拒絕簽約，要求退還定金。房地產(chǎn)公司認(rèn)為是李某單方面不簽約，沒(méi)有訂立購(gòu)房合同的誠(chéng)意，無(wú)權(quán)要求返還定金。經(jīng)協(xié)商不成，李某訴至法院。法院經(jīng)審理認(rèn)為：簽訂認(rèn)購(gòu)書后，雙方因買賣合同條款未能協(xié)商一致，屬于因不可歸責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條，判決房地產(chǎn)公司將定金返還給李某。
案例二：2005年6月4日，王某與某房地產(chǎn)公司簽訂了一項(xiàng)認(rèn)購(gòu)書，約定購(gòu)買房地產(chǎn)公司某樓盤的B棟一房。簽約后，王某依約交付了定金叁萬(wàn)元。但是，房地產(chǎn)公司卻在認(rèn)購(gòu)書生效后將此房又另售給其他人。王某知道后，要求與房地產(chǎn)公司雙倍返還定金。房地產(chǎn)公司認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書不是正式合同，只同意原額返還定金，不同意雙倍返還。經(jīng)協(xié)商不成，王某訴至法庭，法院經(jīng)審理認(rèn)為：王某與房地產(chǎn)公司簽訂的認(rèn)購(gòu)書合法有效，現(xiàn)因房地產(chǎn)公司另售他人的原因?qū)е虏荒芎炗喎康禺a(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。故判決房地產(chǎn)公司向王某雙倍返還定金。
案例三：2006年4月，張某與某房地產(chǎn)公司簽訂認(rèn)購(gòu)書，認(rèn)購(gòu)該公司開(kāi)發(fā)的位于某處的房產(chǎn)，并按照約定交付了定金。按照約定，雙方應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)簽訂購(gòu)房合同，但是，張某因公司委派出差到另一城市，因工作較忙，也一直未與房地產(chǎn)公司聯(lián)系。十五日后，當(dāng)張某找到房地產(chǎn)公司要求簽約時(shí)，遭拒絕，要求退還定金，也遭拒絕。張某認(rèn)為，雙方未簽正式購(gòu)房合同，房地產(chǎn)公司無(wú)償取得定金，屬不當(dāng)?shù)美９试V至法院，請(qǐng)求返還。法院經(jīng)審理認(rèn)為：張某與房地產(chǎn)公司簽訂的認(rèn)購(gòu)書合法有效，現(xiàn)張某自身的原因?qū)е虏荒芎炗喎康禺a(chǎn)買賣合同，張某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，無(wú)權(quán)要求返還定金。結(jié)果，張某敗訴。
第3篇：購(gòu)房定金合同范文
為了深化城鎮(zhèn)住房制度改革，培育和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的收益分配和管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的有關(guān)規(guī)定，我們制定了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》。現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
附件：已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定為了深化城鎮(zhèn)住房制度改革，培育和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的收益分配和管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)對(duì)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理問(wèn)題規(guī)定如下：
一、職工個(gè)人購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房和按成本價(jià)購(gòu)買的公有住房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。
二、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，由購(gòu)房者按規(guī)定繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。繳納標(biāo)準(zhǔn)按不低于所購(gòu)買的已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房座落位置的標(biāo)定地價(jià)的10％確定。
購(gòu)房者繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款后，按出讓土地使用權(quán)的商品住宅辦理產(chǎn)權(quán)登記。
三、職工個(gè)人上市出售已購(gòu)公有住房取得的價(jià)款，扣除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款和原支付超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款以及有關(guān)稅費(fèi)后的凈收益，按規(guī)定繳納所得收益。其中，住房面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的凈收益按超額累進(jìn)比例或一定比例繳納；超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。
職工個(gè)人上市出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，原則上不再繳納所得收益。
四、土地出讓金按規(guī)定全額上交財(cái)政；相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款和所得收益，已購(gòu)公有住房產(chǎn)權(quán)屬行政機(jī)關(guān)的，全額上交財(cái)政；屬事業(yè)單位的，50％上交財(cái)政，50％返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。
五、上交財(cái)政的相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款和所得收益，按已購(gòu)公有住房原產(chǎn)權(quán)單位的財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系和財(cái)政體制，分別上交中央財(cái)政和地方財(cái)政，專項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼；返還給企業(yè)和事業(yè)單位的相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款和所得收益，分別納入企業(yè)和單位住房基金管理，專項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。
六、土地出讓金、相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款和所得收益繳納和返還的具體辦法，由各地財(cái)政部門會(huì)同土地行政管理部門和房產(chǎn)行政主管部門制定。
第4篇：購(gòu)房定金合同范文
主題詞；商品房認(rèn)購(gòu)書，預(yù)約款，定金
引言
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，導(dǎo)致了司法適用中的困難。例如，很多開(kāi)發(fā)商在和準(zhǔn)買受人簽訂購(gòu)房合同前，與其（以下稱為準(zhǔn)買受人）簽訂一份商品房認(rèn)購(gòu)書（實(shí)踐中使用的名稱不一，例如稱為預(yù)訂書、確認(rèn)書等），要求準(zhǔn)買受人交納定金，準(zhǔn)買受人將在將來(lái)某個(gè)時(shí)間和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。這種商品房認(rèn)購(gòu)書在法律上沒(méi)有明確的規(guī)定，但在實(shí)踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱商品房解釋）中對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書做出了一些規(guī)定，但由于其中僅有兩個(gè)條文涉及這個(gè)問(wèn)題，內(nèi)容簡(jiǎn)略，故仍有進(jìn)一步探討的必要。
一、商品房認(rèn)購(gòu)書的意義及性質(zhì)
（一）商品房認(rèn)購(gòu)書的意義
商品房認(rèn)購(gòu)書，是開(kāi)發(fā)商與準(zhǔn)買受人之間確認(rèn)準(zhǔn)買受人在將來(lái)可確定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同的約定。通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書，確定買賣雙方有洽談購(gòu)房合同的義務(wù)。
商品房認(rèn)購(gòu)書的通常內(nèi)容是，準(zhǔn)買受人向開(kāi)發(fā)商交納一定金額的預(yù)約款，享有在將來(lái)某個(gè)時(shí)間購(gòu)買開(kāi)發(fā)商某處房屋的權(quán)利。準(zhǔn)買受人如果不在約定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購(gòu)書，將預(yù)訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。有的商品房認(rèn)購(gòu)書還約定，開(kāi)發(fā)商有權(quán)扣留準(zhǔn)買受人所交納的預(yù)約款作為違約金。很多商品房認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，但一般都會(huì)寫明認(rèn)購(gòu)的房號(hào)，約定的購(gòu)房單價(jià)等。也有的商品房認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容很詳細(xì)，基本涵蓋了法律規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容。
（二）商品房認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)
商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認(rèn)購(gòu)書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書是一種預(yù)約合同。根據(jù)民法理論，預(yù)約是約定將來(lái)訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來(lái)應(yīng)訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認(rèn)為，預(yù)約生效后，發(fā)生將來(lái)訂立一定合同的債務(wù)，原則上應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于債權(quán)合同的一般原則。根據(jù)預(yù)約產(chǎn)生的債權(quán)，與普通債權(quán)有同等的法律效力。即預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約，預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。史先生的觀點(diǎn)是針對(duì)一般意義上的預(yù)約合同而言的，這些性質(zhì)是否能完全適用于商品房認(rèn)購(gòu)書呢？下文會(huì)逐一加以分析。
在實(shí)踐中，很多商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)在約定的將來(lái)時(shí)間與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，但是，商品房認(rèn)購(gòu)書是一種雙務(wù)合同而不是單務(wù)合同。商品房認(rèn)購(gòu)書簽訂后，只要準(zhǔn)買受人按時(shí)支付了預(yù)約款，開(kāi)發(fā)商就有義務(wù)保留目標(biāo)房，并按照商品房認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)與準(zhǔn)買受人洽談。但是必須看到，購(gòu)房合同的內(nèi)容是很復(fù)雜的，商品房認(rèn)購(gòu)書通常并不具備購(gòu)房合同的全部主要內(nèi)容。雖然雙方在商品房認(rèn)購(gòu)書中約定的是將來(lái)訂約而不是將來(lái)洽談，但是，雙方仍然保留著就商品房認(rèn)購(gòu)書未約定的內(nèi)容進(jìn)一步商談的權(quán)利。因此，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是準(zhǔn)買受人，均不能根據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)書強(qiáng)制要求對(duì)方與自己簽訂購(gòu)房合同。也就是說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是雙方在約定的將來(lái)時(shí)間洽談的義務(wù)，只要雙方到期前來(lái)洽談，并對(duì)認(rèn)購(gòu)書約定的條款都同意作為購(gòu)房合同的條款，并且沒(méi)有惡意不簽訂購(gòu)房合同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)。在一般預(yù)約，預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約，預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。而一般情況下，商品房認(rèn)購(gòu)書卻不具備這樣的效力。這就是商品房認(rèn)購(gòu)書與普通預(yù)約合同的區(qū)別。
二、商品房認(rèn)購(gòu)書與購(gòu)房合同
（一）商品房認(rèn)購(gòu)書是不是購(gòu)房合同的從合同
商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是一種行為義務(wù)，并不依賴于將來(lái)可能洽談的購(gòu)房合同的效力。將來(lái)雙方不洽談購(gòu)房合同，也不會(huì)導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書的無(wú)效，不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在，所以它是一種獨(dú)立的合同，而不是購(gòu)房合同的從合同。
有種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書約定了定金條款，也就是一種定金合同，是一種設(shè)立擔(dān)保的行為。商品房認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)視為擔(dān)保購(gòu)房合同履行的從合同。筆者認(rèn)為，首先，定金條款并不是商品房認(rèn)購(gòu)書的必要條款。雖然實(shí)踐中商品房認(rèn)購(gòu)書大都約定了準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款，但預(yù)約款的性質(zhì)仍需進(jìn)一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房認(rèn)購(gòu)書約定的確實(shí)是定金條款，但沒(méi)有定金條款也不會(huì)影響商品房認(rèn)購(gòu)書的成立和生效。應(yīng)當(dāng)明確的是，定金是為了擔(dān)保債務(wù)的履行而成立，但是這種債務(wù)并不是購(gòu)房合同的債務(wù)，而是雙方去洽談購(gòu)房合同這樣一種債務(wù)。因此， 定金并非購(gòu)房合同之擔(dān)保，而是商品房認(rèn)購(gòu)書約定的洽談義務(wù)的擔(dān)保。商品房認(rèn)購(gòu)書不是訂立購(gòu)房合同的定金擔(dān)保。
（二）具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購(gòu)書是不是購(gòu)房合同
如果商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容具備了商品房買賣的主要內(nèi)容，商品房認(rèn)購(gòu)書具有什么樣的法律效力呢？有種觀點(diǎn)認(rèn)為，在商品房認(rèn)購(gòu)書具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的前提下，如果開(kāi)發(fā)商收受了購(gòu)房款的，應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購(gòu)書認(rèn)定為購(gòu)房協(xié)議。這種觀點(diǎn)得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房合同?！彼痉ń忉尩挠^點(diǎn)表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)訂立書面購(gòu)房合同，但書面購(gòu)房合同并非買賣關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容，并且買房人收受了購(gòu)房款，就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購(gòu)書視為購(gòu)房合同。
筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)有值得商榷之處。商品房認(rèn)購(gòu)書的目的在于確定雙方去洽談購(gòu)房合同的義務(wù)，購(gòu)房合同則是對(duì)購(gòu)房行為的直接確認(rèn)。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當(dāng)然不是一種合同。商品房認(rèn)購(gòu)書所約定的內(nèi)容是雙方應(yīng)當(dāng)去洽談購(gòu)房合同，并不是對(duì)雙方簽訂購(gòu)房合同的直接確認(rèn)，因此它不是購(gòu)房合同本身。不能因商品房認(rèn)購(gòu)書中對(duì)將來(lái)洽談的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來(lái)簽訂購(gòu)房合同是對(duì)其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是，因?yàn)橘?gòu)房合同的主要內(nèi)容可以通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容來(lái)確定，開(kāi)發(fā)商又接受了準(zhǔn)買受人付款的實(shí)際履行行為，因此不必拘泥于應(yīng)當(dāng)簽訂書面購(gòu)房合同的規(guī)定，就可以認(rèn)定買賣關(guān)系有效。商品房認(rèn)購(gòu)書的主要內(nèi)容可以確定為應(yīng)當(dāng)發(fā)生而未發(fā)生的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容。本條解釋實(shí)際上包含了一個(gè)意思，商品房認(rèn)購(gòu)書的約定是一種有效的合同義務(wù)，合同雙方完全可以以商品房認(rèn)購(gòu)書為依據(jù)要求對(duì)方履行商品房認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)。當(dāng)商品房認(rèn)購(gòu)書具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容時(shí)，它也就構(gòu)成了史尚寬先生闡述的普通的預(yù)約，具備了強(qiáng)制執(zhí)行的效力。
（三）具備哪些條款的商品房認(rèn)購(gòu)書可以視為普通預(yù)約
商品房認(rèn)購(gòu)書具備了哪些條款可以視為普通預(yù)約，從而具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力？
從商品房解釋第五條規(guī)定來(lái)看，顯然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容為準(zhǔn)。筆者以為這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不妥。因?yàn)樯唐贩夸N售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項(xiàng)，如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，幾乎沒(méi)有一份商品房認(rèn)購(gòu)書能夠具備申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的條件，這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購(gòu)書守約方的利益。
筆者認(rèn)為，商品房解釋第五條規(guī)定商品房認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)具備購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，是對(duì)認(rèn)購(gòu)預(yù)約成立的條件認(rèn)識(shí)不清所致，也忽略了合同法規(guī)定的合同成立要件。依合同法原理，無(wú)論什么種類的合同，只要其能夠依法成立，就是有效的，并不一定具備這種合同所有的主要內(nèi)容。誠(chéng)然，商品房買賣合同特別是預(yù)售合同，的確在確認(rèn)雙方買賣意向之外，還有許多內(nèi)容需要明確，這是商品房買賣合同不同于一般買賣合同的特殊之處。但是，鑒于商品房認(rèn)購(gòu)書的目的在于通過(guò)洽談進(jìn)行房屋買賣交易，只要商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)同具備了購(gòu)房合同成立的標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)該可以強(qiáng)制出售。至于商品房認(rèn)購(gòu)書沒(méi)有約定的購(gòu)房合同的內(nèi)容可以通過(guò)合同漏洞補(bǔ)充的方法確定。根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)，我們來(lái)考察第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容中哪些是購(gòu)房合同成立所必要的。
當(dāng)事人名稱或者姓名和住所這一條款顯然是購(gòu)房合同成立所必要的。關(guān)于第二條商品房基本狀況，筆者認(rèn)為，約定了房號(hào)就可以了。至于房屋的坐落、面積等事項(xiàng)，可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商的審批手續(xù)、圖紙等確定。關(guān)于第三條商品房的銷售方式，筆者認(rèn)為，本條并非必要。理由是在沒(méi)有特殊約定的情況下，銷售方式可以推定。關(guān)于第四條商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，筆者認(rèn)為，價(jià)款是購(gòu)房合同的必要條款，由于目前商品房市場(chǎng)并未形成充分的競(jìng)爭(zhēng)，難以確定市場(chǎng)價(jià)格，因此，價(jià)格約定是必要條件。當(dāng)然，只要通過(guò)約定可以確定價(jià)格就可以了，至于付款方式和付款時(shí)間，完全可以通過(guò)交易習(xí)慣來(lái)確定。值得注意的是，由于商品房的面積有多種計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，例如套內(nèi)建筑面積和建筑面積之間區(qū)別就很大，直接影響著房屋總價(jià)的確定和單價(jià)的高低，因此筆者認(rèn)為，面積計(jì)算方式應(yīng)為必要條款。
關(guān)于第五條交付使用條件及日期，筆者認(rèn)為，對(duì)于交付使用條件，相關(guān)法律和法規(guī)有比較明確的規(guī)定，包括強(qiáng)行性規(guī)定和任意性規(guī)定，可以起到漏洞補(bǔ)充的作用，因此并非必要。關(guān)于交付日期的問(wèn)題，筆者認(rèn)為，如果是現(xiàn)房出售，沒(méi)有約定交付日期的，可以通過(guò)合同法的催告制度解決；如果是預(yù)售，可以合理確定交付期限；關(guān)于第六條裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，筆者認(rèn)為，如果開(kāi)發(fā)商的宣傳材料中含有裝飾、設(shè)備的內(nèi)容，一般可以視為購(gòu)房合同的內(nèi)容；即使沒(méi)有這方面的規(guī)定，也可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)確定；如果開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)中也沒(méi)有此方面的內(nèi)容，可以認(rèn)定開(kāi)發(fā)商至少應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和行業(yè)的最低標(biāo)準(zhǔn)。因此，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不是購(gòu)房合同的必要條款。關(guān)于第七條供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，筆者認(rèn)為，關(guān)于配套設(shè)施，各地政府往往對(duì)開(kāi)發(fā)商都有比較明確的要求，因此本條并非必要條件。關(guān)于第八條公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，筆者認(rèn)為，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，既可以通過(guò)其他買房人與開(kāi)發(fā)商的約定來(lái)判斷，也可以通過(guò)公共配套建筑是否列入了開(kāi)發(fā)商的建筑成本和公攤面積來(lái)確定，不是購(gòu)房合同的必要條款。關(guān)于第九條面積差異的處理方式和第十條辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜，商品房解釋中做出了如何處理的明確規(guī)定，并非必要條款。
關(guān)于第十一條解決爭(zhēng)議的方法，筆者認(rèn)為，司法裁判是法定的解決方式，雙方?jīng)]有約定不影響糾紛的解決，更不影響合同的成立，并非必要條款。關(guān)于第十二條違約責(zé)任，筆者認(rèn)為，根據(jù)商品房買賣合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致確定的違約金計(jì)算方法，可以折衷裁定；商品房解釋中關(guān)于開(kāi)發(fā)商的重大違約事項(xiàng)處理，也有很多明確的規(guī)定，賦予了買房者保護(hù)自己權(quán)利的充足方法，因此，違約責(zé)任不是必要條款。
綜上所述，只要商品房認(rèn)購(gòu)書確定了房號(hào)和價(jià)格確定方法，并可以據(jù)此確定面積等事項(xiàng)，或者能夠確定房屋總價(jià)款，那么就已經(jīng)具備了購(gòu)房合同的必要條件。但是應(yīng)當(dāng)注意的是，只有在開(kāi)發(fā)商拒絕履行洽談簽約義務(wù)時(shí)，準(zhǔn)買受人才有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商將房屋出售給自己。如果開(kāi)發(fā)商履行了洽談義務(wù)，雙方無(wú)法就商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容達(dá)成一致，那么，準(zhǔn)買受人仍然無(wú)權(quán)提出強(qiáng)制購(gòu)買的請(qǐng)求。這種標(biāo)準(zhǔn)，保證了商品房認(rèn)購(gòu)書強(qiáng)制雙方洽談的義務(wù)，同時(shí)又不會(huì)干涉雙方的簽約自由。筆者認(rèn)為是比較合理的。
三、商品房認(rèn)購(gòu)書的成立和生效
（一）商品房認(rèn)購(gòu)書的成立
商品房認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)具備哪些必要條款才能成立？有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書只有達(dá)到以下條件后才是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照商品房認(rèn)購(gòu)書約定的主要條款簽訂購(gòu)房合同；第三，在約定的期限內(nèi)洽談并訂立買賣合同。
筆者認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書并非購(gòu)房合同的從合同，其成立和生效不依賴于購(gòu)房合同的成立和生效。合同條款無(wú)論繁簡(jiǎn)，其成立要件應(yīng)以法律能憑其條款予以確認(rèn)和保護(hù)為準(zhǔn)。只要合同內(nèi)容確定、可能、合法、公平，并且當(dāng)事人就此達(dá)成了合意，合同債權(quán)就可以有效成立。反之，合同債權(quán)就不能有效成立。因此，商品房認(rèn)購(gòu)書只要是表明了雙方在將來(lái)時(shí)間洽談購(gòu)房合同的協(xié)議，就足以構(gòu)成獨(dú)立的合同。就可以推定開(kāi)發(fā)商已經(jīng)默示承諾保留該房至約定的時(shí)點(diǎn)不另行出售，因此雙方無(wú)需就該房不得再向第三人出售做出特約；也能夠推定要按照商品房認(rèn)購(gòu)書約定的內(nèi)容洽談購(gòu)房合同，同樣無(wú)需特約。
商品房認(rèn)購(gòu)書簽訂后，雙方都有權(quán)要求對(duì)方按照商品房認(rèn)購(gòu)書約定的內(nèi)容洽談購(gòu)房合同。如果將來(lái)雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成與商品房認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容不一致的購(gòu)房合同，也并不會(huì)影響商品房認(rèn)購(gòu)書和購(gòu)房合同的效力。
商品房認(rèn)購(gòu)書是否必須約定房號(hào)和單價(jià)？筆者認(rèn)為，約定房號(hào)和單價(jià)并非確定認(rèn)購(gòu)的意思確定的必要條件。即使沒(méi)有約定認(rèn)購(gòu)的房號(hào)和單價(jià)，認(rèn)購(gòu)的意思也是確定的。當(dāng)然，這樣的商品房認(rèn)購(gòu)書對(duì)開(kāi)發(fā)商不能形成足夠的義務(wù)。這樣的商品房認(rèn)購(gòu)書如果約定了準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款，不簽訂購(gòu)房合同預(yù)約款不退的規(guī)定顯然是不具有法律效力的。
（二）商品房認(rèn)購(gòu)書的生效
在實(shí)踐中，很多開(kāi)發(fā)商為籌集建房資金，在未取得商品房預(yù)售許可證前就開(kāi)始進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，并與客戶洽談商品房認(rèn)購(gòu)書。這樣的商品房認(rèn)購(gòu)書是否有效？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，內(nèi)部商品房認(rèn)購(gòu)書是無(wú)效的合同。其理由是，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定， 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合預(yù)售條件。根據(jù)商品房解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
筆者認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書并非購(gòu)房合同，不能把買賣合同的生效條件誤認(rèn)為是商品房認(rèn)購(gòu)書的生效要件，不應(yīng)要求簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書時(shí)就符合商品房預(yù)售條件。無(wú)論雙方是否在取得預(yù)售許可后再簽訂正式購(gòu)房合同，或者在起訴之前取得預(yù)售許可證與否，均不應(yīng)影響商品房認(rèn)購(gòu)書的效力。如果只是簽訂內(nèi)部商品房認(rèn)購(gòu)書，并不實(shí)際支付購(gòu)房款，不會(huì)因沒(méi)有取得預(yù)售許可證導(dǎo)致預(yù)約無(wú)效。
在實(shí)踐中，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的目的通常是為了籌集資金。開(kāi)發(fā)商在取得土地使用證和建設(shè)用地許可證后，就向資金擁有人發(fā)出較低價(jià)格的認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)人實(shí)際支付部分房款，在開(kāi)發(fā)商以較高價(jià)格正式開(kāi)盤后，開(kāi)發(fā)商再利用購(gòu)房人交付的購(gòu)房款支付按照開(kāi)盤價(jià)計(jì)算的房款，認(rèn)購(gòu)人取得認(rèn)購(gòu)價(jià)和開(kāi)盤價(jià)之間的差價(jià)。筆者認(rèn)為，這是一種規(guī)避法定商品房銷售條件的行為，是無(wú)效的。但應(yīng)當(dāng)澄清的是，這種認(rèn)購(gòu)實(shí)際上并不是預(yù)約性質(zhì)，而是非法買賣的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)稱為內(nèi)部銷售為妥。這種合同的無(wú)效并不是認(rèn)購(gòu)預(yù)約的無(wú)效，而是非法買賣的無(wú)效。
四、預(yù)約款
（一）預(yù)約款是否就是定金
商品房認(rèn)購(gòu)書中最核心的條款，除了約定了雙方的訂約義務(wù)以外，就是關(guān)于預(yù)約款的約定。那么，預(yù)約款的法律性質(zhì)是什么呢？預(yù)約款是否就是定金？
筆者認(rèn)為，預(yù)約款并不一定就是定金。擔(dān)保法解釋第118條規(guī)定，如果沒(méi)有約定定金字樣，如果想認(rèn)定款項(xiàng)的性質(zhì)為定金，必須通過(guò)約定的內(nèi)容來(lái)體現(xiàn)。如果雙方對(duì)于預(yù)約款的性質(zhì)沒(méi)有做出明確的約定，則不能當(dāng)然推定預(yù)約款就是定金。也就是說(shuō)，如果商品房認(rèn)購(gòu)書沒(méi)有約定預(yù)約款的性質(zhì)就是定金，也沒(méi)有約定準(zhǔn)買受人不在約定的將來(lái)時(shí)間洽談時(shí)預(yù)約款不退，開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有權(quán)利扣留預(yù)約款的。
（二）約定了預(yù)約款不退條款的預(yù)約款是否就是定金
大家知道，定金合同的內(nèi)容包括兩個(gè)方面，一個(gè)方面是給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；另一個(gè)方面是收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這兩個(gè)方面共同構(gòu)成了定金作為債權(quán)擔(dān)保的效力。如果商品房認(rèn)購(gòu)書約定了準(zhǔn)買受人不來(lái)洽談時(shí)無(wú)權(quán)要求返還預(yù)約款，就應(yīng)當(dāng)推定出賣人默示承諾不履行洽談義務(wù)時(shí)雙倍返還預(yù)約款，此時(shí)應(yīng)認(rèn)定其性質(zhì)為定金。因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)書是雙務(wù)合同，在準(zhǔn)買受人在負(fù)有洽談義務(wù)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也負(fù)有洽談義務(wù)。如果不在法律上做出這種推定，開(kāi)發(fā)商違約拒絕洽談購(gòu)房合同時(shí)，就無(wú)需與準(zhǔn)買受人拒絕洽談時(shí)失去同樣數(shù)量的金額，這種條款是不公平的。
（三）預(yù)約款能否作為開(kāi)發(fā)商保留房屋的對(duì)價(jià)
有種意見(jiàn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書約定了開(kāi)發(fā)商的單方扣款權(quán)時(shí)，可以把預(yù)約款視為開(kāi)發(fā)商保留在此期間內(nèi)的對(duì)價(jià)，所以不存在不公平的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商洽談商品房認(rèn)購(gòu)書后，產(chǎn)生了不再向第三人出售該房屋的義務(wù)，也產(chǎn)生了按照商品房認(rèn)購(gòu)書約定的條件簽定購(gòu)房合同的義務(wù)。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商為此會(huì)影響其盡快出售房屋的目的。因此，如果準(zhǔn)買受人無(wú)故不來(lái)洽談，無(wú)論商品房認(rèn)購(gòu)書是否約定開(kāi)發(fā)商此時(shí)是否有權(quán)扣收預(yù)約款，開(kāi)發(fā)商都有權(quán)扣收預(yù)約款，以作補(bǔ)償。至于如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的違約行為，導(dǎo)致準(zhǔn)買受人受有損害，準(zhǔn)買受人完全可以要求開(kāi)發(fā)商另行賠償。定金作用是擔(dān)保債權(quán)的履行，既不以發(fā)生損害為前提，也不以損害賠償為目的。因此，此時(shí)無(wú)需將預(yù)約款視為定金。
筆者不同意這種觀點(diǎn)。我國(guó)實(shí)踐中的預(yù)約款并不具有對(duì)價(jià)的性質(zhì)。對(duì)價(jià)，是英美合同法上的理論。在英美合同法上，存有這樣一種土地購(gòu)買合同。準(zhǔn)買受人向土地出賣人繳納一小筆款項(xiàng)，土地出賣人允諾在將來(lái)以確定的價(jià)格將土地出賣給準(zhǔn)買受人。在這個(gè)合同下，準(zhǔn)買受人享有訂約的權(quán)利，出賣人允諾將該土地出賣給準(zhǔn)買受人。這樣的允諾是可以強(qiáng)制執(zhí)行的。如果出賣人不履行允諾，法律可以要求其強(qiáng)制出賣。
這種情況看起來(lái)似乎與預(yù)約款性質(zhì)相似，其實(shí)不然。首先，英國(guó)的土地保留對(duì)價(jià)支付后，就已經(jīng)歸土地出賣人所有了，不存在退還的問(wèn)題，因此說(shuō)它具有對(duì)價(jià)的性質(zhì)。而準(zhǔn)買受人從未明示這筆錢從此就歸開(kāi)發(fā)商所有，也就不具備對(duì)價(jià)的性質(zhì)。
其次，因?yàn)橥恋爻鲑u合同的內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，所以在支付土地保留金時(shí)，土地合同的內(nèi)容已經(jīng)確定了。所以土地保留對(duì)價(jià)有著類似于史尚寬先生所言的預(yù)約的性質(zhì)。如果土地出賣人不履行出賣土地的承諾，準(zhǔn)買受人是有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制土地出賣人履行買賣合同的。也就是說(shuō)，這樣的約定，可以視為一種類似于附期限的買賣合同了。而在大多數(shù)情況下，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書也不具備購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，是不能強(qiáng)制履行的。
至于無(wú)需雙倍返還，可以另行索賠的觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是不恰當(dāng)?shù)?。因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)書保證的主要是洽談購(gòu)房合同的可得利益，準(zhǔn)買受人雖然享有要求損害賠償?shù)臋?quán)利，但通常難以舉證其受到的損失。特別是由于正式購(gòu)房合同還沒(méi)有簽訂，其支付預(yù)約款期待的可得利益難以得到保障，而僅能追究開(kāi)發(fā)商的締約過(guò)失責(zé)任。而定金卻具有擔(dān)保債權(quán)履行的作用，主張雙倍返還無(wú)需主合同的成立，是比較公平也比較容易實(shí)現(xiàn)的。
因此，商品房認(rèn)購(gòu)書中的預(yù)約款不是一種對(duì)價(jià)，而是一種擔(dān)保。如果沒(méi)有約定預(yù)約款不退條款，可以視為類同于酒席訂金。
（四作為定金的預(yù)約款
如果商品房認(rèn)購(gòu)書約定或可以認(rèn)定預(yù)約款的性質(zhì)是購(gòu)房定金，那么，預(yù)約款是什么類型的定金？
筆者認(rèn)為，在商品房認(rèn)購(gòu)書不具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的一般情況下，作為定金的預(yù)約款是違約定金。如果在商品房認(rèn)購(gòu)書具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，作為定金的預(yù)約款是立約定金。如果約定了解約權(quán)，具有解約定金的性質(zhì)。
《擔(dān)保法司法解釋》第115條規(guī)定，“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！北緱l解釋認(rèn)為預(yù)約款是作為訂立主合同的擔(dān)保，顯然認(rèn)為購(gòu)房定金是立約定金。
筆者不同意這種觀點(diǎn)。根據(jù)民法理論，立約定金的法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒(méi)有關(guān)系。立約定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就成立。這顯然不符合預(yù)約款的特點(diǎn)。前文已述，作為定金的預(yù)約款并不是擔(dān)保購(gòu)房合同的訂立的，而是擔(dān)保雙方履行洽談義務(wù)的，只要雙方履行了洽談義務(wù)，即使最終沒(méi)有達(dá)成購(gòu)房合同，也不能適用定金罰則。該條解釋也承認(rèn)，只有在拒絕訂立主合同時(shí)，才能適用定金罰則。而拒絕訂立主合同的前提是主合同的內(nèi)容已經(jīng)確定。因此，在商品房認(rèn)購(gòu)書不具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的一般情況下，作為定金的預(yù)約款是違約定金。
如果在商品房認(rèn)購(gòu)書具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容，作為定金的預(yù)約款的性質(zhì)應(yīng)該是立約定金。此時(shí)，雙方的義務(wù)已經(jīng)不是洽談?dòng)喖s，而是訂約，作為定金的預(yù)約款所擔(dān)保的就是雙方的訂約，相對(duì)于購(gòu)房合同來(lái)說(shuō)就是立約定金。但應(yīng)當(dāng)注意的是，相對(duì)于商品房認(rèn)購(gòu)書來(lái)說(shuō)，它仍然是違約定金。
還有一種意見(jiàn)認(rèn)為，購(gòu)房定金具有解約定金的性質(zhì)。也就是說(shuō)，準(zhǔn)買受人有權(quán)以放棄預(yù)約款為代價(jià)解除認(rèn)購(gòu)，開(kāi)發(fā)商也有權(quán)以雙倍返還預(yù)約款為代價(jià)解除認(rèn)購(gòu)，雙方除此之外無(wú)需對(duì)解約行為在承擔(dān)其他責(zé)任。
筆者認(rèn)為，預(yù)約款并非解約定金。解約定金是訂約人為保留解除權(quán)交付的定金。各國(guó)關(guān)于解約定金的規(guī)定各不相同。在羅馬法，定金除當(dāng)事人另有訂定外，沒(méi)有解除權(quán)保留之效力。德民336條2項(xiàng)規(guī)定，如無(wú)其他規(guī)定，定金不視為解約金。法國(guó)和日本民法規(guī)定了解約定金，解約定金為定金之通常性質(zhì)。也就是說(shuō)，只有法律做出了明確規(guī)定的情況下，解約權(quán)才能視為定金的通常性質(zhì)。我國(guó)的法律沒(méi)有這樣的規(guī)定。我國(guó)《擔(dān)保法司法解釋》第117條規(guī)定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定?！币簿褪钦f(shuō)，合同必須對(duì)這種解約權(quán)做出明確的約定，否則解約權(quán)不是定金的通常性質(zhì)。
如果商品房認(rèn)購(gòu)書中明確約定，交付預(yù)約款的一方可以按照合同的約定以喪失預(yù)約款為代價(jià)而解除主合同，收受預(yù)約款的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同，這種約定是有效的。此時(shí)，如果當(dāng)事人以承擔(dān)定金損失為代價(jià)要求解除合同的，對(duì)該合同不能強(qiáng)制實(shí)際履行。此時(shí)，應(yīng)允許合同解除，并裁判當(dāng)事人以承擔(dān)定金處罰代替履行合同。
五、違反商品房認(rèn)購(gòu)書義務(wù)的法律責(zé)任
經(jīng)過(guò)了前文的討論，就可以確定違反商品房認(rèn)購(gòu)書義務(wù)的違約責(zé)任了。
首先，有定金條款的適用前文關(guān)于定金的討論。
第5篇：購(gòu)房定金合同范文
“限購(gòu)對(duì)象”欲毀約
2012年6月，經(jīng)營(yíng)一家溫泉度假村的金宣與建筑公司簽訂建設(shè)工程施工合同，約定由建筑公司承接溫泉度假村工程，而馮平是該工程的實(shí)際施工管理人。當(dāng)時(shí)，金宣在發(fā)包工程的時(shí)候，提出條件要求馮平購(gòu)買其位于上海的別墅，馮平為了攬下施工任務(wù)，同時(shí)考慮到買房也可以保值，同意購(gòu)買金宣的別墅。這樣一來(lái)，馮平和金宣在這場(chǎng)交易中，都能得到利益回報(bào)，可以說(shuō)是雙贏。
之后，金宣、馮平及建筑公司三方簽訂《房屋買賣合同》，約定由馮平向金宣購(gòu)買位于上海市的一處別墅，總價(jià)為1398萬(wàn)元，馮平應(yīng)于2012年7月30日前支付定金500萬(wàn)元，后續(xù)購(gòu)房款在2013年6月5日前付清。如馮平逾期支付房款按違約處理，其支付給金宣的定金沒(méi)收。建筑公司作為擔(dān)保方，承擔(dān)馮平的一切責(zé)任。合同最后由金宣、馮平簽名及建筑公司蓋章確認(rèn)，另在合同落款處注明“此合同與建設(shè)工程施工合同同時(shí)生效”等字，約定房款必須等金宣支付了工程款后再支付，支付房款的時(shí)間約定得較長(zhǎng)，也是和工程款支付進(jìn)度相吻合的。
令人意外的是，馮平在支付了購(gòu)房款350萬(wàn)元后，突然反悔，拒絕按照雙方約定的日期履行合同。雙方有合同在先，況且馮平已經(jīng)為此支付了數(shù)百萬(wàn)定金，又為何冒著違反合同的風(fēng)險(xiǎn)拒絕交易？原來(lái)，馮平搬出自己屬于“限購(gòu)對(duì)象”的理由，認(rèn)為自己沒(méi)有在上海買房的資格，并非故意違約。
金宣多次索要余款未果，將馮平和建筑公司到法院，要求：馮平支付購(gòu)房款1048萬(wàn)元；償付金宣以上述欠款為本金，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算的逾期付款利息損失；建筑公司對(duì)上述購(gòu)房款及逾期付款利息損失承擔(dān)連帶清償責(zé)任。馮平辯稱金宣違約逾期支付工程款，導(dǎo)致自己亦逾期支付購(gòu)房款，且簽訂房屋買賣合同的時(shí)候，自己并不知道“滬九條”的存在，金宣也沒(méi)有告知，導(dǎo)致現(xiàn)在即使馮平將購(gòu)房款全部付清，也無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故要求解除房屋買賣合同，金宣返還已支付的購(gòu)房款及支付相應(yīng)的利息，而針對(duì)建筑公司的擔(dān)保條款屬無(wú)效。
另外，馮平和建筑公司共同提起反訴，認(rèn)為馮平后來(lái)得知其不符合在上海購(gòu)房資格，根據(jù)“滬九條”的規(guī)定，最后無(wú)法將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至其名下。故馮平一直與金宣協(xié)商解除買賣合同及退還購(gòu)房款的事宜，然金宣堅(jiān)持要求繼續(xù)履行該合同?，F(xiàn)馮平、建筑公司認(rèn)為金宣明知馮平?jīng)]有在上海購(gòu)房資格而故意不告知，還強(qiáng)行將房屋出售給馮平，存在重大過(guò)錯(cuò)，故要求判令：解除馮平、建筑公司與金宣簽訂的《房屋買賣合同》；金宣向馮平返還購(gòu)房款350萬(wàn)元及相應(yīng)的利息。
一審認(rèn)定雙方均有責(zé)任
一審法院認(rèn)為，金宣、馮平和建筑公司簽訂的《房屋買賣合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。然買賣合同中買受人的合同目的在于完整取得標(biāo)的物的所有權(quán)，現(xiàn)馮平非本市戶籍居民，不符合國(guó)家和本市住房限售規(guī)定，屬限售對(duì)象，即便馮平支付了全部購(gòu)房款，金宣也無(wú)法協(xié)助馮平辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，馮平無(wú)法取得房屋的所有權(quán)，故支持馮平、建筑公司反訴要求解除其與金宣簽訂的房屋買賣合同。對(duì)金宣要求馮平支付剩余購(gòu)房款及相應(yīng)利息，建筑公司承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。
經(jīng)法院查明，馮平屬非上海市戶籍居民。關(guān)于政府頒布的限售政策，一經(jīng)頒布即向公眾公示，任何人均可查閱。金宣、馮平在簽訂買賣合同前未盡到審慎義務(wù)，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，雙方對(duì)合同的解除均有過(guò)錯(cuò)，不適用定金罰則。關(guān)于定金，法律規(guī)定不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十，故馮平已支付的350萬(wàn)元中279.6萬(wàn)元系定金，70.4萬(wàn)元系購(gòu)房款。法院判令，解除三方簽訂的《房屋買賣合同》，金宣返還馮平定金279.6萬(wàn)元及購(gòu)房款70.4萬(wàn)元。
金宣對(duì)判決結(jié)果不服，上訴至上海市第一中級(jí)人民法院，稱雙方簽訂買賣合同后，馮平因房?jī)r(jià)下跌而惡意違約。馮平早于2013年8月6日即提出解除合同，在該份解除合同的通知書上并未提及其是因房屋不能過(guò)戶而要求解約。而且，雙方合同明確約定：“過(guò)戶時(shí)購(gòu)房者姓名可以變更為乙方指定的名字”，故馮平完全可以將系爭(zhēng)房屋過(guò)戶至符合購(gòu)房條件的他人或者公司名下而繼續(xù)履約。此外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，馮平如能提供在上海市繳納一定期限的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，就不屬于限購(gòu)范圍。因此，雙方的買賣合同完全能夠繼續(xù)履行。即便合同被解除，也是因單方違約造成的，馮平應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
改判：二審適用定金罰則
馮平一方面辯稱自己對(duì)“限購(gòu)政策”并不知情，一方面提出，當(dāng)初簽訂的房屋買賣合同與建設(shè)工程施工合同相關(guān)聯(lián)，因施工工程款未到位致其未能按約支付房款。
上海一中院審理后認(rèn)定，當(dāng)事人的合法權(quán)益受法律保護(hù)。先前，金宣與馮平、建筑公司就系爭(zhēng)房屋簽訂的《房屋買賣合同》系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。合同明確約定，定金500萬(wàn)元由馮平分三次支付，分別于2012年6月9日前支付200萬(wàn)元，2012年6月20日前支付100萬(wàn)元，2012年7月30日前支付200萬(wàn)元。合同還約定，如馮平逾期支付房款按違約處理，金宣有權(quán)沒(méi)收定金。在合同履行過(guò)程中，馮平僅按約于2012年6月8日支付了第一筆購(gòu)房款200萬(wàn)元，直至2013年4月3日和6月3日其才分別向金宣支付購(gòu)房款100萬(wàn)元、50萬(wàn)元，之后未再支付過(guò)任何購(gòu)房款。至此，無(wú)論從付款時(shí)間還是欠款金額來(lái)看，馮平均已構(gòu)成嚴(yán)重違約。
馮平辯稱本案所涉買賣合同與建筑公司和溫泉度假村有限公司簽訂的建設(shè)工程施工合同相關(guān)聯(lián)，因該合同所涉工程款未到位致其未能按約支付房款。對(duì)此，法院二審認(rèn)為，兩份合同的簽約主體及法律關(guān)系并不相同，本案房屋買賣合同中對(duì)付款期限已作了明確具體的約定，并未約定以另案工程款支付進(jìn)度作為本案中馮平支付購(gòu)房款的先決條件，且建筑公司和溫泉度假村有限公司就工程款結(jié)算問(wèn)題已另案訴訟，故馮平上述辯稱意見(jiàn)不能構(gòu)成其遲延支付購(gòu)房款的合理理由。
此外，法院還查明，雙方買賣合同第十二條約定：“過(guò)戶時(shí)購(gòu)房者姓名可以變更為乙方指定的名字?！辈荒芘懦T平在簽約時(shí)知曉其是限購(gòu)對(duì)象可能性。馮平雖為限購(gòu)對(duì)象，但是完全可以通過(guò)繳納一定期限的社會(huì)保險(xiǎn)或者個(gè)人所得稅使自己符合購(gòu)房條件，也可以按照合同約定指定其他具有購(gòu)房資格的人作為購(gòu)房人使合同得以繼續(xù)履行，但馮平在合同履行過(guò)程中既不按約支付購(gòu)房款，又不積極消除合同履行中的障礙，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第6篇：購(gòu)房定金合同范文
1、定金:又稱保證金，在合同訂立或在履行合同之前支付一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。定金的款項(xiàng)是退不了的。定金交納的數(shù)額不應(yīng)超過(guò)主合同標(biāo)的額度的20%。
2、訂金:訂金又稱預(yù)付款。房屋買賣意向初步達(dá)成協(xié)議后,雙方進(jìn)一步協(xié)商簽訂臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議,買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。訂金能退，定金不能退。
3、誠(chéng)意金:又稱意向金，這個(gè)在二手房交易市場(chǎng)中常見(jiàn)，購(gòu)房者繳納小額金額，表達(dá)購(gòu)房誠(chéng)意，中介從而向房主談房屋價(jià)格或其他事宜，屬于當(dāng)事人自發(fā)行為。
第7篇：購(gòu)房定金合同范文
關(guān)于二手房購(gòu)房合同
甲方：
乙方：
1.甲方的房屋座落在閔行區(qū)碧江路X弄X號(hào)X室，建筑面積X平方米。
2.甲乙雙方協(xié)商一致同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為￥460000元(大寫：人民幣肆拾陸萬(wàn)元正)。
3.雙方約定房屋定金數(shù)額為￥10000元正(大寫：人民幣壹萬(wàn)元正)于定金協(xié)議簽定當(dāng)天支付，定金支付后本協(xié)議生效。
4.甲方在收到定金后在雙方簽定房屋買賣合同前將房屋出售給他人，視為甲方違約，雙倍返還定金。
5.乙方必須在定金支付后X天內(nèi)于X日前簽定房屋買賣合同，同時(shí)支付首期房款￥x元(大寫：人民幣x)第二期房款為x元(大寫：人民幣x)于x前支付，余款為按揭貸款方式支付，并在買賣合同簽定后一周內(nèi)開(kāi)始辦理，一月內(nèi)辦理完畢。超出時(shí)間視為乙方違約，定金不退還。
6.維修基金由乙方付給甲方，具體數(shù)額看維修基金發(fā)票。
7.乙方的按揭貸款由乙方自行辦理，但甲方必須協(xié)助。
8.如有未盡事宜，可雙方協(xié)商解決。
甲方： 乙方：
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二手房購(gòu)房合同樣本
甲方：
乙方 ：
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方購(gòu)買房屋事宜，訂立本合同。
第一條：乙方購(gòu)買的房屋位于xx市xx區(qū)xxx，(以下簡(jiǎn)稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權(quán)證(編號(hào)：xx)，該房屋建筑面積為：xx平方米，產(chǎn)權(quán)人：xx。
第二條：雙方一致同意該房屋成交價(jià)格為人民幣 元。此房?jī)r(jià)為凈價(jià)，稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，房屋內(nèi)保留設(shè)施設(shè)備清單如下：
第三條：乙方同意簽訂本合同時(shí)，向甲方支付人民幣xx萬(wàn)元的購(gòu)房定金，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買賣合同的擔(dān)保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)款。
第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無(wú)權(quán)要求甲方返還已收取的定金。
第五條： 甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續(xù)。
第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實(shí)的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認(rèn)購(gòu)定金之日起至本認(rèn)購(gòu)書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金。
第七條：本協(xié)議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。
甲方：(簽章) 乙方：(簽章) 丙方：
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時(shí) 間：
個(gè)人購(gòu)房合同范本簡(jiǎn)易
售房方(甲方)
身份證號(hào)碼：
購(gòu)房方(乙方)
身份證號(hào)碼：
關(guān)于乙方向甲方購(gòu)宜，雙方經(jīng)協(xié)商，達(dá)成協(xié)議如下：
一、房屋具體情況：
位置：xx市xx區(qū)xx縣xx小區(qū)xx樓xx單元xx號(hào)
房屋類型xx，建筑面積xx平方米，結(jié)構(gòu)xx樓層 ，房屋走向：xx，房屋形狀：xx，用途xx，該房產(chǎn)的總占地面積：xx，
該房產(chǎn)連同地產(chǎn)總計(jì)房?jī)r(jià)x拾x萬(wàn)x千x百x拾x元整。
二、甲方銷售該房屋應(yīng)具備合法的《房屋所有權(quán)證》，如買賣該房屋引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)處理。
《房屋所有權(quán)證》書證號(hào)：
土地證編號(hào)：
三、房屋四界：東： 西：南： 北：
四、付款方式：
(1)該房產(chǎn)總價(jià)格為人民幣叁拾柒萬(wàn)元整，協(xié)議簽定之后，首付拾萬(wàn)元訂金。
(2)甲方完全搬走之后，再付款人民幣貳拾萬(wàn)元。
(3)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)順利辦完之后，再付清剩余柒萬(wàn)元。
五、甲方應(yīng)有手續(xù)證明，所售房屋質(zhì)量過(guò)關(guān)，并非危房。
六、甲方應(yīng)保證所售房產(chǎn)、地產(chǎn)與周邊四鄰及其他單位沒(méi)有所有權(quán)糾紛。
七、乙方屬于殘疾人福利事業(yè)，在購(gòu)房過(guò)程中，甲方應(yīng)該向有關(guān)部門協(xié)調(diào)，減免或免除房屋交易稅、土地交易稅和其他費(fèi)用。
(1)甲方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收甲方的交易額的____%的交易費(fèi);承擔(dān)公證費(fèi)、協(xié)議公證費(fèi)。
(2)乙方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收乙方的交易額的____%的交易費(fèi)，承擔(dān)房產(chǎn)交易中國(guó)家征收的一切其他稅費(fèi)。
八、甲方應(yīng)給乙方協(xié)調(diào)大門的位置及免除重建大門、重新安裝水表、電表的費(fèi)用。
九、甲方幫助乙方和XX區(qū)藥監(jiān)局共同協(xié)調(diào)化糞池、下水道等共用設(shè)施的使用方式。
十、乙方購(gòu)買甲方該項(xiàng)房產(chǎn)，所有費(fèi)用均屬于××個(gè)人出資購(gòu)買，其所有權(quán)完全屬于××個(gè)人所有。
十一、附件
(一)《房屋所有權(quán)證》
(二)《國(guó)有土地使用證》
(三)賣方上級(jí)主管部門或房產(chǎn)主管部門允許賣房的批文。
(四)該項(xiàng)房產(chǎn)的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
(五)該項(xiàng)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、層高、形狀、土地面積、四鄰測(cè)繪圖紙。
十二、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
十三、 本協(xié)議壹式( )份，甲方( )份，乙方( )份，
甲方：(單位簽章) 乙方：(簽字簽章)
代表：(簽 字)
年 月 日 年 月 日
第8篇：購(gòu)房定金合同范文
主題詞;商品房認(rèn)購(gòu)書,預(yù)約款,定金
引言
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展,商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展,導(dǎo)致了司法適用中的困難。例如,很多開(kāi)發(fā)商在和準(zhǔn)買受人簽訂購(gòu)房合同前,與其(以下稱為準(zhǔn)買受人)簽訂一份商品房認(rèn)購(gòu)書(實(shí)踐中使用的名稱不一,例如稱為預(yù)訂書、確認(rèn)書等),要求準(zhǔn)買受人交納定金,準(zhǔn)買受人將在將來(lái)某個(gè)時(shí)間和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。這種商品房認(rèn)購(gòu)書在法律上沒(méi)有明確的規(guī)定,但在實(shí)踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱商品房解釋)中對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書做出了一些規(guī)定,但由于其中僅有兩個(gè)條文涉及這個(gè)問(wèn)題,內(nèi)容簡(jiǎn)略,故仍有進(jìn)一步探討的必要。
一、商品房認(rèn)購(gòu)書的意義及性質(zhì)
(一)商品房認(rèn)購(gòu)書的意義
商品房認(rèn)購(gòu)書,是開(kāi)發(fā)商與準(zhǔn)買受人之間確認(rèn)準(zhǔn)買受人在將來(lái)可確定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同的約定。通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書,確定買賣雙方有洽談購(gòu)房合同的義務(wù)。
商品房認(rèn)購(gòu)書的通常內(nèi)容是,準(zhǔn)買受人向開(kāi)發(fā)商交納一定金額的預(yù)約款,享有在將來(lái)某個(gè)時(shí)間購(gòu)買開(kāi)發(fā)商某處房屋的權(quán)利。準(zhǔn)買受人如果不在約定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同,開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購(gòu)書,將預(yù)訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。有的商品房認(rèn)購(gòu)書還約定,開(kāi)發(fā)商有權(quán)扣留準(zhǔn)買受人所交納的預(yù)約款作為違約金。很多商品房認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容比較簡(jiǎn)單,但一般都會(huì)寫明認(rèn)購(gòu)的房號(hào),約定的購(gòu)房單價(jià)等。>文秘站:
(二)商品房認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)
商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容,是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同,這種意思表示是明確的,具備合同法規(guī)定的合同成立的要件,因此商品房認(rèn)購(gòu)書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析,商品房認(rèn)購(gòu)書是一種預(yù)約合同。根據(jù)民法理論,預(yù)約是約定將來(lái)訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來(lái)應(yīng)訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認(rèn)為,預(yù)約生效后,發(fā)生將來(lái)訂立一定合同的債務(wù),原則上應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于債權(quán)合同的一般原則。根據(jù)預(yù)約產(chǎn)生的債權(quán),與普通債權(quán)有同等的法律效力。即預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約,預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。史先生的觀點(diǎn)是針對(duì)一般意義上的預(yù)約合同而言的,這些性質(zhì)是否能完全適用于商品房認(rèn)購(gòu)書呢?下文會(huì)逐一加以分析。
在實(shí)踐中,很多商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)在約定的將來(lái)時(shí)間與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同,但是,商品房認(rèn)購(gòu)書是一種雙務(wù)合同而不是單務(wù)合同。商品房認(rèn)購(gòu)書簽訂后,只要準(zhǔn)買受人按時(shí)支付了預(yù)約款,開(kāi)發(fā)商就有義務(wù)保留目標(biāo)房,并按照商品房認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)與準(zhǔn)買受人洽談。但是必須看到,購(gòu)房合同的內(nèi)容是很復(fù)雜的,商品房認(rèn)購(gòu)書通常并不具備購(gòu)房合同的全部主要內(nèi)容。雖然雙方在商品房認(rèn)購(gòu)書中約定的是將來(lái)訂約而不是將來(lái)洽談,但是,雙方仍然保留著就商品房認(rèn)購(gòu)書未約定的內(nèi)容進(jìn)一步商談的權(quán)利。因此,無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是準(zhǔn)買受人,均不能根據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)書強(qiáng)制要求對(duì)方與自己簽訂購(gòu)房合同。也就是說(shuō),商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是雙方在約定的將來(lái)時(shí)間洽談的義務(wù),只要雙方到期前來(lái)洽談,并對(duì)認(rèn)購(gòu)書約定的條款都同意作為購(gòu)房合同的條款,并且沒(méi)有惡意不簽訂購(gòu)房合同的行為,就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)。在一般預(yù)約,預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約,預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。而一般情況下,商品房認(rèn)購(gòu)書卻不具備這樣的效力。這就是商品房認(rèn)購(gòu)書與普通預(yù)約合同的區(qū)別。
二、商品房認(rèn)購(gòu)書與購(gòu)房合同
? (一)商品房認(rèn)購(gòu)書是不是購(gòu)房合同的從合同
商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是一種行為義務(wù),并不依賴于將來(lái)可能洽談的購(gòu)房合同的效力。將來(lái)雙方不洽談購(gòu)房合同,也不會(huì)導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書的無(wú)效,不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在,所以它是一種獨(dú)立的合同,而不是購(gòu)房合同的從合同。
有種觀點(diǎn)認(rèn)為,商品房認(rèn)購(gòu)書約定了定金條款,也就是一種定金合同,是一種設(shè)立擔(dān)保的行為。商品房認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)視為擔(dān)保購(gòu)房合同履行的從合同。筆者認(rèn)為,首先,定金條款并不是商品房認(rèn)購(gòu)書的必要條款。雖然實(shí)踐中商品房認(rèn)購(gòu)書大都約定了準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款,但預(yù)約款的性質(zhì)仍需進(jìn)一步研究,并不一定就是定金。其次,即使商品房認(rèn)購(gòu)書約定的確實(shí)是定金條款,但沒(méi)有定金條款也不會(huì)影響商品房認(rèn)購(gòu)書的成立和生效。應(yīng)當(dāng)明確的是,定金是為了擔(dān)保債務(wù)的履行而成立,但是這種債務(wù)并不是購(gòu)房合同的債務(wù),而是雙方去洽談購(gòu)房合同這樣一種債務(wù)。因此, 定金并非購(gòu)房合同之擔(dān)保,而是商品房認(rèn)購(gòu)書約定的洽談義務(wù)的擔(dān)保。商品房認(rèn)購(gòu)書不是訂立購(gòu)房合同的定金擔(dān)保。
(二)具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購(gòu)書是不是購(gòu)房合同
如果商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容具備了商品房買賣的主要內(nèi)容,商品房認(rèn)購(gòu)書具有什么樣的法律效力呢?有種觀點(diǎn)認(rèn)為,在商品房認(rèn)購(gòu)書具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的前提下,如果開(kāi)發(fā)商收受了購(gòu)房款的,應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購(gòu)書認(rèn)定為購(gòu)房協(xié)議。這種觀點(diǎn)得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房合同?！彼痉ń忉尩挠^點(diǎn)表明,雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)訂立書面購(gòu)房合同,但書面購(gòu)房合同并非買賣關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容,并且買房人收受了購(gòu)房款,就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購(gòu)書視為購(gòu)房合同。
筆者認(rèn)為,這種觀點(diǎn)有值得商榷之處。商品房認(rèn)購(gòu)書的目的在于確定雙方去洽談購(gòu)房合同的義務(wù),購(gòu)房合同則是對(duì)購(gòu)房行為的直接確認(rèn)。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當(dāng)然不是一種合同。商品房認(rèn)購(gòu)書所約定的內(nèi)容是雙方應(yīng)當(dāng)去洽談購(gòu)房合同,并不是對(duì)雙方簽訂購(gòu)房合同的直接確認(rèn),因此它不是購(gòu)房合同本身。不能因商品房認(rèn)購(gòu)書中對(duì)將來(lái)洽談的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來(lái)簽訂購(gòu)房合同是對(duì)其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是,因?yàn)橘?gòu)房合同的主要內(nèi)容可以通過(guò)商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容來(lái)確定,開(kāi)發(fā)商又接受了
準(zhǔn)買受人付款的實(shí)際履行行為,因此不必拘泥于應(yīng)當(dāng)簽訂書面購(gòu)房合同的規(guī)定,就可以認(rèn)定買賣關(guān)系有效。商品房認(rèn)購(gòu)書的主要內(nèi)容可以確定為應(yīng)當(dāng)發(fā)生而未發(fā)生的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容。本條解釋實(shí)際上包含了一個(gè)意思,商品房認(rèn)購(gòu)書的約定是一種有效的合同義務(wù),合同雙方完全可以以商品房認(rèn)購(gòu)書為依據(jù)要求對(duì)方履行商品房認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)。當(dāng)商品房認(rèn)購(gòu)書具備了購(gòu)房合同的主要內(nèi)容時(shí),它也就構(gòu)成了史尚寬先生闡述的普通的預(yù)約,具備了強(qiáng)制執(zhí)行的效力。 (三)具備哪些條款的商品房認(rèn)購(gòu)書可以視為普通預(yù)約
商品房認(rèn)購(gòu)書具備了哪些條款可以視為普通預(yù)約,從而具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力?
從商品房解釋第五條規(guī)定來(lái)看,顯然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容為準(zhǔn)。筆者以為這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不妥。因?yàn)樯唐贩夸N售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項(xiàng),如果按照這一標(biāo)準(zhǔn),幾乎沒(méi)有一份商品房認(rèn)購(gòu)書能夠具備申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的條件,這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購(gòu)書守約方的利益。
筆者認(rèn)為,商品房解釋第五條規(guī)定商品房認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)具備購(gòu)房合同的主要內(nèi)容,是對(duì)認(rèn)購(gòu)預(yù)約成立的條件認(rèn)識(shí)不清所致,也忽略了合同法規(guī)定的合同成立要件。依合同法原理,無(wú)論什么種類的合同,只要其能夠依法成立,就是有效的,并不一定具備這種合同所有的主要內(nèi)容。誠(chéng)然,商品房買賣合同特別是預(yù)售合同,的確在確認(rèn)雙方買賣意向之外,還有許多內(nèi)容需要明確,這是商品房買賣合同不同于一般買賣合同的特殊之處。但是,鑒于商品房認(rèn)購(gòu)書的目的在于通過(guò)洽談進(jìn)行房屋買賣交易,只要商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)同具備了購(gòu)房合同成立的標(biāo)準(zhǔn),就應(yīng)該可以強(qiáng)制出售。至于商品房認(rèn)購(gòu)書沒(méi)有約定的購(gòu)房合同的內(nèi)容可以通過(guò)合同漏洞補(bǔ)充的方法確定。根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn),我們來(lái)考察第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容中哪些是購(gòu)房合同成立所必要的。
第9篇：購(gòu)房定金合同范文
第一，筆者以為認(rèn)購(gòu)書是一種雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽約的預(yù)約合同，具有法律效力，其存在也符合我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定。
按照民法理論，合同可分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定將來(lái)訂立一定合同的合同，將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預(yù)約”。在預(yù)約中，本合同在預(yù)約成立時(shí)尚未成立，預(yù)約合同的成立和生效，僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)要訂立本合同的義務(wù)。兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力，不能混淆。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。
認(rèn)購(gòu)書的成立與生效只是對(duì)當(dāng)事人在可預(yù)見(jiàn)的期限內(nèi)有簽約購(gòu)房合同的義務(wù)，其“本認(rèn)購(gòu)書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，只是預(yù)售人向買受人發(fā)出了在十天內(nèi)其有簽訂購(gòu)房合同的義務(wù)，而不是向買受人發(fā)出簽訂購(gòu)房合同的要約。約定在一定時(shí)期內(nèi)有簽約購(gòu)房合同的義務(wù)，只是對(duì)一個(gè)后啟簽約行為來(lái)時(shí)要有簽約意圖的約束，而不是對(duì)將來(lái)要簽約的內(nèi)容進(jìn)行先期肯定。因此，筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書其實(shí)是一份預(yù)售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，屬于債權(quán)合同，適用一般合同法的規(guī)則。
簡(jiǎn)單地說(shuō)，某人簽約了認(rèn)購(gòu)書，只要其在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書的條款去和預(yù)售人洽談購(gòu)買的具體事宜，即可認(rèn)為買受人已經(jīng)履行了義務(wù)，至于是否洽談成功并簽訂合同則是另一新的合同事宜了。
另有觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約是一種附期限的民事法律行為。所謂附期限的民事法律行為，是指當(dāng)事人在法律行為中規(guī)定一定的期限，把期限的到來(lái)作為法律行為生效和失效的根據(jù)。從表面上看，“本認(rèn)購(gòu)書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，這似乎約定了一段合同正式生效的時(shí)間。但實(shí)際上并不以然。因?yàn)樵诟狡谙藓贤?，合同已?jīng)成立，只是因?yàn)楫?dāng)事人在合同里約定了在一定時(shí)期，在該期限到來(lái)后合同才生效。但在認(rèn)購(gòu)書簽約之時(shí)，當(dāng)事人之間根本沒(méi)有成立正式的購(gòu)房合同關(guān)系，故也就無(wú)所謂附期限的合同了。
其實(shí)，在現(xiàn)實(shí)生活中，類似認(rèn)購(gòu)書的預(yù)約合同是經(jīng)?；模绾炗啅V告合同時(shí)需要預(yù)約廣告版面、想投資證券業(yè)務(wù)的則需要預(yù)約開(kāi)戶、讀者預(yù)約借閱熱門圖書、預(yù)約專家看病、商人在洽談投資之前的預(yù)約面談等等，其法律性質(zhì)其實(shí)與認(rèn)購(gòu)書是一樣的，都是為后一個(gè)正式合同的預(yù)先約定。只不過(guò)一般的預(yù)約由于涉及標(biāo)的數(shù)額小，雙方權(quán)利義務(wù)簡(jiǎn)單明了，沒(méi)有認(rèn)購(gòu)書這么引人矚目而已。
第二，認(rèn)購(gòu)書成立且有效的法律條件。
當(dāng)前，絕大多數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書只有包括以下條款才能算是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照認(rèn)購(gòu)書約定的主要條款簽約購(gòu)房合同；第三，在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I賣合同；第四，在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照雙方約定或法律規(guī)定或交易慣例或公平原則解決簽約糾紛。
誠(chéng)然，合同成立的核心條件是當(dāng)事人的意思表示一致，但這并不表明認(rèn)購(gòu)書必須內(nèi)容清晰、明確且對(duì)將來(lái)要簽約的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容要有約定才算成立。
根據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定：承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效，承諾生效時(shí)合同成立。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。一項(xiàng)要約要有法律效力則其須有確定的和完整的內(nèi)容，也即具備足以使合同成立的主要條件。但究竟怎樣才算是具備了使合同成立的基本條件，法律對(duì)此并無(wú)強(qiáng)制性要求?！堵?lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷售合同公約》第14條中規(guī)定：“向一個(gè)或一個(gè)以上特定人提出訂立合同的建議，如果十分確定并且表明發(fā)價(jià)人在得到接受時(shí)承受約束的意旨，即構(gòu)成發(fā)價(jià)。一個(gè)建議如果寫明貨物并且明示或暗示地規(guī)定數(shù)量或規(guī)定如何確定數(shù)量和價(jià)格，即為十分確定?！备鶕?jù)此條之意，很顯然，要求貨物是明確的，數(shù)量和價(jià)格只要能夠確定即算是滿足了要約的條件。而美國(guó)統(tǒng)一商法典的規(guī)定更是簡(jiǎn)單：一個(gè)貨物買賣合同只要有標(biāo)的和數(shù)量就是一個(gè)成立生效的合同，價(jià)格、履行地點(diǎn)、時(shí)間及違約責(zé)任都可以事后確定。
買受人根據(jù)預(yù)售人公開(kāi)發(fā)出的要約邀請(qǐng)前來(lái)考察其所出售的標(biāo)的（即預(yù)售的商品房），這時(shí)候買受人向其提供事先早就擬好的認(rèn)購(gòu)書，這行為顯然是預(yù)售人向買受人發(fā)出了要約，因?yàn)槠湎ＭI受人能根據(jù)其提供的認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容與其簽約即承諾。而一旦買受人表示愿意與其簽約則表明其發(fā)出了承諾即接受了認(rèn)購(gòu)書對(duì)其的法律約束力。這時(shí)候預(yù)約即宣告成立且有效，而無(wú)論是否書面簽約或口頭承諾，也無(wú)論是否認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容是否完整，只要其具備了特定的商品房即可。至于數(shù)量多少，筆者以為也可以省略。首先，購(gòu)買商品房不同于動(dòng)產(chǎn)貨物，每個(gè)都可以相同且相等，所以如果沒(méi)有約定數(shù)量，從一個(gè)到一千個(gè)，其對(duì)出賣人產(chǎn)生的利潤(rùn)及費(fèi)用相差會(huì)很懸殊的。但商品房屬于不動(dòng)產(chǎn)，其在預(yù)售時(shí)通過(guò)效果圖很明確地向買受人表明其能夠提供的所有商品房，同時(shí)通過(guò)空間坐標(biāo)表明了某個(gè)特定的商品房座落在哪個(gè)層次、哪個(gè)位置、哪個(gè)朝向，即每個(gè)商品房都存在于某個(gè)特定的空間，我們也可以理解為不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售價(jià)巨大，現(xiàn)實(shí)中很少有買受人會(huì)同時(shí)購(gòu)買2個(gè)商品房以上的數(shù)量。退一步說(shuō)，此時(shí)，由于商品房的質(zhì)量、價(jià)格、面積、交付期限等最主要的條款都沒(méi)有涉及或者說(shuō)大概涉及，因此細(xì)談商品房購(gòu)買數(shù)量也是毫無(wú)意義的。
第三點(diǎn)是如何界定認(rèn)購(gòu)書的違約責(zé)任。
對(duì)于購(gòu)房過(guò)程中不履行認(rèn)購(gòu)書義務(wù)的違約責(zé)任，一種觀點(diǎn)是：在雙方不能訂立購(gòu)房合同時(shí)，一方可以將認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容視為買賣合同的內(nèi)容，可以請(qǐng)求對(duì)方履行，或訴請(qǐng)裁判機(jī)關(guān)裁決并以裁決書作為買賣的依據(jù)。如果違約方不能履行，則違約方要賠償守約方的損失，損失包括守約方的期待利益損失。
筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書只是一份預(yù)售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，其法律效力僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)要訂立本合同的義務(wù)。購(gòu)房者只要在一定期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書約定的條款和日期有來(lái)和預(yù)售人簽約購(gòu)房合同的意圖且真實(shí)地履行了其意圖，則其行為實(shí)際上是履行了認(rèn)購(gòu)書予其約定的義務(wù)。至于購(gòu)房合同雙方有分歧無(wú)法達(dá)成協(xié)議，則屬于另一法律行為，和認(rèn)購(gòu)書無(wú)必然的關(guān)系。認(rèn)購(gòu)書約定的定金，如果屬于購(gòu)房者無(wú)意前來(lái)和預(yù)售人根據(jù)認(rèn)購(gòu)書約定的主要條款洽談購(gòu)房合同簽約，則預(yù)售人有權(quán)不予以返還。除此之外，預(yù)售人沒(méi)有扣押定金的法律依據(jù)。此時(shí)的定金性質(zhì)應(yīng)屬于解約定金，本質(zhì)上也就是違約方向守約方賠償?shù)男刨嚴(yán)鎿p失。這種定金最大的特點(diǎn)就在于通過(guò)定金的放棄和加倍返還而給予了當(dāng)事人解除合同的權(quán)利和機(jī)會(huì)。
我們顯然不能認(rèn)為因認(rèn)購(gòu)書中對(duì)將來(lái)簽約的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來(lái)簽訂購(gòu)房合同是對(duì)其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。如果真是具有這種功能，則認(rèn)購(gòu)書就成了合同的一個(gè)重要組成部分，將來(lái)要簽約的本合同其實(shí)只是對(duì)認(rèn)購(gòu)書的條款更詳細(xì)的修改和協(xié)商而已。如真是這樣，則豈不是將簽約購(gòu)房合同時(shí)間提前了么？預(yù)售人在提供購(gòu)房合同同時(shí)標(biāo)明購(gòu)房合同簽訂后認(rèn)購(gòu)書即失效的條款又如何解釋？
比如說(shuō)，某買受人與預(yù)售人約定了在10日后要向預(yù)售人購(gòu)買5個(gè)商品房，價(jià)格每平方米3000元。10日買受人如期前往與預(yù)售人洽談，雙方對(duì)數(shù)量和價(jià)格都沒(méi)異議，但對(duì)違約責(zé)任卻無(wú)法達(dá)成協(xié)議。此種情況下，預(yù)售人如因此以買受人違約而沒(méi)收定金，則顯然是缺乏法律支持的。
簽約購(gòu)房合同本身是一個(gè)獨(dú)立的法律行為，當(dāng)事人在合同的條款上當(dāng)然可以反復(fù)磋商。如果由于合同的條款意見(jiàn)不一致，可視作無(wú)法達(dá)成一致而無(wú)法簽約，約定的定金就應(yīng)該退回，這并不影響購(gòu)房書的法律效力。因?yàn)楫?dāng)事人已經(jīng)履行了認(rèn)購(gòu)書約定的簽約義務(wù)，只是因?yàn)殡p方就有關(guān)條款存在爭(zhēng)議而無(wú)法達(dá)成一致協(xié)議，根據(jù)當(dāng)事人意思表示一致是合同成立的核心條件，當(dāng)事人當(dāng)然有權(quán)放棄簽約的權(quán)利。
基于上述認(rèn)識(shí)，筆者以為在認(rèn)購(gòu)書中規(guī)定“因認(rèn)購(gòu)人過(guò)錯(cuò)不訂立買賣合同時(shí)，定金由預(yù)售人沒(méi)收”，以及“因預(yù)售人過(guò)錯(cuò)不訂立買賣合同時(shí)雙倍返還定金”的定金條款并非一定有效。因?yàn)榇祟惣s定含糊不清，且太過(guò)于概括性，實(shí)質(zhì)上是抹殺了違約的種類、程度，根本無(wú)法起到督促當(dāng)事人簽約合同義務(wù)的特定目的，反而會(huì)給不法者有乘機(jī)預(yù)設(shè)定金陷阱之機(jī)會(huì)。之所以說(shuō)并非一定有效，是因?yàn)檫@樣籠統(tǒng)的約定，有可能把認(rèn)購(gòu)人無(wú)正當(dāng)理由不與預(yù)售人簽約購(gòu)房合同的行為也包括其過(guò)錯(cuò)在內(nèi)。如果確實(shí)存在這樣的過(guò)錯(cuò)行為，則守約方當(dāng)然有沒(méi)收定金的權(quán)利，這點(diǎn)前面已經(jīng)分析過(guò)了。
第四點(diǎn)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書的法律效力分析。
預(yù)售人在樓盤項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證前就開(kāi)始進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，并與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書，這種做法被稱為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。在這種情況下訂立的認(rèn)購(gòu)書是不具有法律效力的，是無(wú)效的合同。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件中包括取得商品房預(yù)售許可證明的形式條件與其他實(shí)質(zhì)條件，即取得商品房預(yù)售許可證明是預(yù)售商品房的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此，未取得預(yù)售許可證明前所訂立的認(rèn)購(gòu)書屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無(wú)效合同，自然無(wú)法律拘束力。
認(rèn)購(gòu)無(wú)效時(shí)，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購(gòu)人返還定金，同時(shí)預(yù)售人還應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。此時(shí)購(gòu)房人是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任要再分析。如果預(yù)售人事先隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證這事實(shí)卻依然以“優(yōu)惠政策”誘惑購(gòu)房者簽約認(rèn)購(gòu)書，則顯然有欺詐之嫌疑。此時(shí)認(rèn)購(gòu)人并無(wú)過(guò)錯(cuò)，其所受到的損失（如利息損失、購(gòu)買機(jī)會(huì)損失等），預(yù)售人應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。
如果認(rèn)購(gòu)人事先知道或者預(yù)售人已明確告之，則認(rèn)購(gòu)人也有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)負(fù)一定的責(zé)任。但筆者以為由雙方各自對(duì)半承擔(dān)或分擔(dān)責(zé)任，有失公平合理原則。因?yàn)?，認(rèn)購(gòu)書是由預(yù)售人一手制定且強(qiáng)制實(shí)施的，且其在出售其房屋之前有義務(wù)把法律法規(guī)規(guī)定的法定程序都履行完畢以保證其出售的房屋沒(méi)有法律上的權(quán)利暇疵。這也是合同法規(guī)定出賣人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，且他也應(yīng)知道簽約違背法律強(qiáng)制性的合同是沒(méi)有法律效力的。在這種情況下，他依然與購(gòu)房人簽約一個(gè)無(wú)效的認(rèn)購(gòu)書，這首先就違背了誠(chéng)實(shí)信用原則。因此，認(rèn)購(gòu)人只能承擔(dān)次要責(zé)任，而主要責(zé)任應(yīng)由預(yù)售人承擔(dān)。此外，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十八條及四十二條規(guī)定，預(yù)售人還要承擔(dān)行政責(zé)任。
第五點(diǎn)，簽約認(rèn)購(gòu)書并非是法定程序，而是基于雙方平等自愿之上的諾成合同。
預(yù)售人要求簽訂認(rèn)購(gòu)書這一程序，沒(méi)有任何法律依據(jù)。有人以為《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二條和第十條之規(guī)定即是，但實(shí)際上以上規(guī)定是對(duì)商品房預(yù)售合同簽約之規(guī)定，且只針對(duì)期房而言。相反，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和受買人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。”該條文并沒(méi)有規(guī)定簽訂認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣的必要程序?！逗贤ā泛推渌男姓ㄒ?guī)對(duì)此也沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定。