商品房預(yù)售合同精選(九篇)

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第1篇：商品房預(yù)售合同范文

買受人：_________________________________________________

說明

1．本合同文本為示范文本，由北京市建設(shè)委員會(huì)和北京市工商行政管理局共同制定。

2．簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房預(yù)售許可證及其他有關(guān)證書和證明文件。

3．當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平及誠(chéng)實(shí)信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同生效后，未被修改的文本打印文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。

4．簽訂合同前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款，應(yīng)當(dāng)特別仔細(xì)審閱其中具有選擇性、補(bǔ)充性、填充性、修改性的內(nèi)容。

5．為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后留有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。出賣人與買受人可以針對(duì)合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售項(xiàng)目的具體情況簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議，也可以在相關(guān)條款后的空白行中進(jìn)行補(bǔ)充約定。

6．本合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。（）中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方當(dāng)事人不作約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)在空格部位打×，以示刪除。

7．雙方當(dāng)事人在履行合同中發(fā)生爭(zhēng)議的，可以選擇向不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院起訴，也可以選擇向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。如選擇申請(qǐng)仲裁的，可以向北京市仲裁委員會(huì)、中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)或外地的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)。

8．雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時(shí)認(rèn)真核對(duì)，以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下，買受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件。

北京市商品房預(yù)售合同出賣人： _________________________________________________________

通訊地址：________________________________________________________

郵政編碼：________________________________________________________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：__________________________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)：__________________________________________________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：________________________

委托人：____________________聯(lián)系電話：________________________

委托銷售機(jī)構(gòu)： _______________________________________________

通訊地址：________________________________________________________

郵政編碼：________________________________________________________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：__________________________________________________

買受人：__________________________________________________________

【法定代表人】【負(fù)責(zé)人】：__________________國(guó)籍：________________

【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【】：________________________

出生日期：______年______月______日，性別：_________________________

通訊地址：_________________________________________________________

共11頁(yè)，當(dāng)前第1頁(yè)1234567891011

郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：_________________________

【法定人】【委托人】：_________________國(guó)籍：______________

【身份證】【護(hù)照】【】：___________________________________________

出生日期：______年______月______日，性別：_________________________

通訊地址：_________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：_________________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就商品房預(yù)售事宜達(dá)成如下協(xié)議：

第一條　項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

出賣人以【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【劃撥】方式取得坐落于___________地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。該地塊【國(guó)有土地使用證號(hào)】【城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書號(hào)】為：______________________________ ，土地使用權(quán)面積為：___________，買受人購(gòu)買的商品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房）所在土地用途為：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)的商品房（地名核準(zhǔn)名稱）（暫定名）為：_________，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為：_________，建筑工程施工許可證號(hào)為：___________，建設(shè)工程施工合同約定的開工日期為：______________，建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期為：___________________。

第二條　預(yù)售依據(jù)

該商品房已由_____________批準(zhǔn)預(yù)售，預(yù)售許可證號(hào)為：___________。

第三條　基本情況

該商品房所在樓棟的主體建筑結(jié)構(gòu)為：_____________，建筑層數(shù)為：__________層，其中地上___________層，地下________層。

該商品房為第一條規(guī)定項(xiàng)目中的___________【幢】【座】第_________層_________單元___________號(hào)。該房號(hào)為【審定編號(hào)】【暫定編號(hào)】，最終以公安行政管理部門審核的房號(hào)為準(zhǔn)，該商品房平面圖及在整個(gè)樓棟中的位置圖見附件一。

該商品房的用途為【住宅】【經(jīng)濟(jì)適用住房】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【】：________；【層高】【凈高】為：______米，【坡屋頂凈高】最低為：________米，最高為：_______米。該商品房朝向?yàn)椋篲______________。有______個(gè)陽(yáng)臺(tái)，其中________個(gè)陽(yáng)臺(tái)為封閉式，________個(gè)陽(yáng)臺(tái)為非封閉式。

出賣人委托預(yù)測(cè)該商品房面積的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)是____________，其預(yù)測(cè)建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積______平方米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米。有關(guān)共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二。

簽訂本合同時(shí)該商品房所在樓棟的建設(shè)工程進(jìn)度狀況為_______________。

（如：正負(fù)零、地下一層···地上五層、···結(jié)構(gòu)封頂）

本條所稱層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。

第四條　抵押情況共11頁(yè)，當(dāng)前第2頁(yè)1234567891011

與該商品房有關(guān)的抵押情況為：___________。

1．該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)及在建工程均未設(shè)定抵押；

2．該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：____________，抵押登記部門為：__________________，抵押登記日期為：_____________。

3．該商品房在建工程已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：_______，抵押登記部門為：_______，抵押登記日期為：__________。（2和3可以同時(shí)選擇）____________________。

抵押權(quán)人同意該商品房預(yù)售的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定見附件三。

第五條　計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

該商品房為住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第1種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款。其中，該商品房為經(jīng)濟(jì)適用住房的，出賣人與買受人約定同時(shí)按照下列第1種方式和第2種方式分別計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款。

該商品房為非住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第_______種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款。

1．按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)每平方米______（幣）______元，總價(jià)款_____（幣）____佰____拾____億_____仟____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。

2．按照建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米_________（幣）______元，總價(jià)款____（幣）____佰____拾____億_____仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。

3．按照套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為___（幣）____佰____拾____億______仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。

4．按照__________________計(jì)算，該商品房總價(jià)款為_____（幣）_____佰_____拾_____億______仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。

具體約定見附件四。

本條所稱建筑面積，是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20米以上（含2．20米）的永久性建筑。

所稱套內(nèi)建筑面積，是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。

第六條　付款方式及期限

買受人采取下列第____種方式付款。

1．一次性付款。

2．分期付款。

3．貸款方式付款。買受人可以首期支付購(gòu)房總價(jià)款的_____％，其余價(jià)款可以向______________銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。

4．其他方式。

具體付款方式及期限的約定見附件五。

第七條　出賣人保證該商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，因出賣人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第八條　規(guī)劃變更的約定

出賣人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更。

出賣人確需變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的買受人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給買受人的權(quán)益造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第九條　設(shè)計(jì)變更的約定

（一）經(jīng)規(guī)劃行政主管部門委托的設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)，建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件的下列設(shè)計(jì)變更影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。共11頁(yè)，當(dāng)前第3頁(yè)1234567891011

1．該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；

2．供熱、采暖方式；

3．_______________________________________________________；

4．_______________________________________________________；

5．_______________________________________________________。

出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

（二）買受人應(yīng)當(dāng)在通知送達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視同接受變更。

（三）買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起____日內(nèi)退還買受人已付房?jī)r(jià)款，并按照____________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十條　逾期付款責(zé)任

買受人未按照約定的時(shí)間付款的，按照下列第______種方式處理：

1．按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）

（1）逾期在_____日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起_____日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。

（2）逾期超過_____日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起_____日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____（該比率應(yīng)當(dāng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起_____日內(nèi)向出賣人支付違約金。

本條所稱逾期應(yīng)付款是指依照第六條約定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

2．___________________________________________________________。

第十一條　交付條件

（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在___年____月____日前向買受人交付該商品房。

（二）該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、____、____、____、____、____

項(xiàng)所列條件；該商品房為住宅的，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

1．該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；

2．有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書；

3．出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權(quán)屬證明；

4．滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到的條件；

5．該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。（XX年1月1日起進(jìn)行住宅工程竣工驗(yàn)收的房屋適用）

6．_____________________________________________________；

7．_____________________________________________________。

第十二條　市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾

出賣人承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施按照約定的日期達(dá)到下列條件：

1．市政基礎(chǔ)設(shè)施：

（1）上水、下水：____年____月____日 達(dá)到_________________________；共11頁(yè)，當(dāng)前第4頁(yè)1234567891011

（2）電：____年____月____日 達(dá)到_________________________________；

（3）供暖 ：____年____月____日 達(dá)到______________________________；

（4）燃?xì)猓篲___年____月____日 達(dá)到_______________________________；

（5）____________________________________________________________；

（6）____________________________________________________________。

如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理：

（1）____________________________________________________________；

（2）____________________________________________________________。

2．其他設(shè)施

（1）公共綠地：____年____月___日 達(dá)到____________________________；

（2）公共道路：____年____月___日 達(dá)到____________________________；

（3）公共停車場(chǎng) ：____年____月____日 達(dá)到________________________；

（4）幼兒園：____年____月____日 達(dá)到　___________________________；

（5）學(xué)校：____年____月____日 達(dá)到　_____________________________；

（6）會(huì)所：____年____月____日 達(dá)到　______________________________；

（7）購(gòu)物中心：____年____月____日 達(dá)到　__________________________；

（8）體育設(shè)施：____年____月____日 達(dá)到　__________________________；

（9） ___________________________________________________________；

（10） __________________________________________________________。

如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理：

（1）____________________________________________________________；

（2）____________________________________________________________。

第十三條　逾期交房責(zé)任

除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第______種方式處理：

1．按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）

（1）逾期在_____日之內(nèi)（該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不小于第十條第（1）項(xiàng)中的時(shí)限），自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之_____的違約金（該違約金比率應(yīng)當(dāng)不小于第十條第（1）項(xiàng)中的比率），并于該商品房實(shí)際交付之日起_____日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。

（2）逾期超過_____日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_____日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之______（該比率應(yīng)當(dāng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起_____日內(nèi)向買受人支付違約金。

2．__________________________________________________________。

第十四條　面積差異處理共11頁(yè)，當(dāng)前第5頁(yè)1234567891011

該商品房交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示其委托的有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書，并向買受人提供該商品房的面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)（以下簡(jiǎn)稱實(shí)測(cè)面積）。實(shí)測(cè)面積與第三條載明的預(yù)測(cè)面積發(fā)生誤差的，雙方同意按照第________種方式處理：

1．根據(jù)第五條按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：

（1）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（2）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還買受人已付房?jī)r(jià)款，并按照____________利率付給利息。

買受人不退房的，實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積大于預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積小于預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積－預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積

套內(nèi)建筑面積誤差比=________________________________ x　 100%

預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積

2．根據(jù)第五條按照建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：

（1）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)實(shí)測(cè)建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（2）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還買受人已付房?jī)r(jià)款，并按照____________利率付給利息。

買受人不退房的，實(shí)測(cè)建筑面積大于預(yù)測(cè)建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實(shí)測(cè)建筑面積小于合同約定建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

實(shí)測(cè)建筑面積－預(yù)測(cè)建筑面積

建筑面積誤差比= _____________________________________　 x　100%

預(yù)測(cè)建筑面積

3．雙方自行約定：

____________________________________________________________；

____________________________________________________________。

第十五條　交接手續(xù)

（一）該商品房達(dá)到第十一條約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前，書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示第十一條約定的證明文件，并滿足第十一條約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十一條約定的其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十三條處理。

（二）驗(yàn)收交接后，雙方應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。由于買受人原因未能按期辦理交接手續(xù)的，雙方同意按照下列約定方式處理：共11頁(yè)，當(dāng)前第6頁(yè)1234567891011

____________________________________________________________；

____________________________________________________________。

（三）雙方同意按照下列第_______種方式繳納稅費(fèi)：

1．出賣人不得將買受人交納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件。

2．買受人同意委托出賣人代交下列第____、____、____、____、____、___種稅費(fèi)，并在接收該商品房的同時(shí)將上述稅費(fèi)交給出賣人。

（1）專項(xiàng)維修資金；

（2）契稅；

（3）第二十三條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（4）供暖費(fèi)；

（5）________________________________________________________；

（6）________________________________________________________。

3．買受人自行向相關(guān)單位繳納下列第____、____、____、____、____、____種稅費(fèi)，并在接收該商品房的同時(shí)向出賣人出示繳納稅費(fèi)的憑據(jù)。

（1）專項(xiàng)維修資金；

（2）契稅；

（3）第二十三條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（4）供暖費(fèi)；

（5）________________________________________________________；

（6）________________________________________________________。

第十六條　商品房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定

（一）出賣人承諾該商品房使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，該商品房質(zhì)量符合國(guó)家和本市頒布的工程質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和施工圖設(shè)計(jì)文件的要求。

（二）出賣人和買受人約定如下：

1．該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起______日內(nèi)退還全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。

買受人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

2．該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，自該商品房交付之日起_______日內(nèi)（該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不低于60日），買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起______日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的，由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。

買受人不退房的或該商品房交付使用已超過_____日的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

_____________________________________________________。

3．交付該商品房時(shí)，該商品房已經(jīng)由建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位驗(yàn)收合格，出賣人應(yīng)當(dāng)與買受人共同查驗(yàn)收房，發(fā)現(xiàn)有其他問題的，雙方同意按照第_____種方式處理：

（1）出賣人應(yīng)當(dāng)于_______日內(nèi)將已修復(fù)的該商品房交付。由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十三條處理。

__________________________________________________________。

（2）由出賣人按照國(guó)家和本市有關(guān)工程質(zhì)量的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)在商品房交付之日起_____日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，給買受人造成損失的，由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。

（3）__________________________________________________________。共11頁(yè)，當(dāng)前第7頁(yè)1234567891011

4．出賣人交付的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下列第______種方式處理：

（1）出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

（2）___________________________________________________________；

（3）___________________________________________________________。

具體裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定見附件六。

（三）出賣人和買受人對(duì)工程質(zhì)量問題發(fā)生爭(zhēng)議的，任何一方均可以委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，雙方均有協(xié)助并配合對(duì)方檢測(cè)的義務(wù)。______________________________________________________。

第十七條　住宅保修責(zé)任

（一）該商品房為住宅的，出賣人自該商品房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

該商品房為非住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

（二）在該商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，雙方有退房約定的，按照約定處理；沒有退房約定的，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，買受人應(yīng)當(dāng)配合保修。非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。

第十八條　住宅節(jié)能措施

該商品房為住宅的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)建筑節(jié)能的規(guī)定和北京市規(guī)劃委員會(huì)、北京市建設(shè)委員會(huì)的《居民建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（dbj01－602－XX）的要求。未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)按照《居民建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的要求補(bǔ)做節(jié)能措施，并承擔(dān)全部費(fèi)用；因此給買受人造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十九條　使用承諾

買受人使用該商品房期間，不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同、補(bǔ)充協(xié)議及其附件另有約定者外，買受人在使用該商品房期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同使用與該商品房有關(guān)的共用部位和設(shè)施，并按照共用部位與共用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)的共用部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

第二十條　產(chǎn)權(quán)登記

（一）初始登記

出賣人應(yīng)當(dāng)在______年______月______日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，雙方同意按照下列第______種方式處理：

1．買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起__日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的____％向買受人支付違約金。買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之_____的違約金，并于出賣人實(shí)際取得權(quán)屬證明之日起_____日內(nèi)向買受人支付。

2．_____________________________________________________。

（二）轉(zhuǎn)移登記

1．商品房交付使用后，雙方同意按照下列第_____種方式處理：

（1）雙方共同向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

（2）買受人同意委托_____________向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費(fèi)用__________ 元人民幣（大寫）。

2．如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起_______日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第______種方式處理：共11頁(yè)，當(dāng)前第8頁(yè)1234567891011

（1）買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起____日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照___________利率付給利息。買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之_____的違約金，并于買受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日起____日內(nèi)由出賣人支付。

（2）_________________________________________________________。

第二十一條　共有權(quán)益的約定

1．該商品房所在樓棟的屋面使用權(quán)歸全體產(chǎn)權(quán)人共有；

2．該商品房所在樓棟的外墻面使用權(quán)歸全體產(chǎn)權(quán)人共有；

3．______________________________________________________________；

4．______________________________________________________________。

第二十二條　附屬建筑物、構(gòu)筑物的約定

雙方同意該商品房的地下停車庫(kù)等附屬建筑物、構(gòu)筑物按照以下第

種方式處理。

1．出賣人出賣該商品房時(shí)，該商品房附屬的____、____、____、

隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓。

2．出賣人聲明該商品房附屬的____、____、____、____不隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓

第二十三條　前期物業(yè)服務(wù)

（一）出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)為：________________，資質(zhì)證號(hào)為：________________。

（二）前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格為__________/月·平方米（建筑面積）。價(jià)格構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費(fèi)、公共秩序維護(hù)費(fèi)、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綜合管理費(fèi)、_________、_________、_________。

地上停車管理費(fèi)__________，地下停車管理費(fèi)__________。

（三）物業(yè)管理企業(yè)按照第________種方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

1．按照年收取，買受人應(yīng)當(dāng)在每年的____月____日前繳費(fèi)。

2．按照半年收取，買受人應(yīng)當(dāng)分別在每年的____月____日前和____月____日前繳費(fèi)。

3．按照季收取，買受人應(yīng)當(dāng)分別在每年的____月____日前、____月____日前、____月____日前和____月____日前繳費(fèi)。

（四）物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容見附件七。買受人已詳細(xì)閱讀附件七有關(guān)物業(yè)服務(wù)的全部?jī)?nèi)容和業(yè)主臨時(shí)公約，同意由出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，遵守業(yè)主臨時(shí)公約。

第二十四條　專項(xiàng)維修資金

買受人委托出賣人代交專項(xiàng)維修資金的，出賣人應(yīng)當(dāng)自受托之日起_____日內(nèi)，向買受人提交專項(xiàng)維修資金繳納憑證。

買受人自行繳納專項(xiàng)維修資金（公共維修基金）的，應(yīng)當(dāng)在商品房交付【時(shí)】【之日起_____日內(nèi)】，向物業(yè)管理企業(yè)出示專項(xiàng)維修資金繳納憑證。

第二十五條　不可抗力

因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另一方當(dāng)事人，并自不可抗力事件結(jié)束之日起____日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明。

第二十六條　爭(zhēng)議解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按照下列第______種方式解決：

1．提交____________仲裁委員會(huì)仲裁。共11頁(yè)，當(dāng)前第9頁(yè)1234567891011

2．依法向人民法院起訴。

第二十七條　本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據(jù)具體情況對(duì)本合同中未約定、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行變更或補(bǔ)充，但補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理地減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任或不合理地加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)。對(duì)本合同的解除，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。本合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第二十八條　本合同及附件共_______頁(yè)，一式______份，具有同等法律效力，其中出賣人______份，買受人______份，______份，______份。

第二十九條　自本合同生效之日起30日內(nèi)，由出賣人向__________申請(qǐng)辦理該商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。出賣人自本合同生效之日起30日內(nèi)未申請(qǐng)預(yù)售登記的，買受人可以申請(qǐng)預(yù)售登記。預(yù)售的商品房已抵押的，預(yù)售登記應(yīng)當(dāng)由出賣人和買受人雙方共同申請(qǐng)。

出賣人（簽章）：_____________________買受人（簽章）：______________________

【法定代表人】：_____________________【法定代表人】：______________________

【委托人】（簽章）：_____________【負(fù)責(zé)人】：__________________________

【委托銷售機(jī)構(gòu)】（簽章）：_______【委托人】（簽章）：______________

簽訂時(shí)間：_________年_______月_____日 簽訂時(shí)間：_________年_______月______日

簽訂地點(diǎn)：___________________________ 簽訂地點(diǎn)：____________________________

附件一　房屋平面圖及在整個(gè)樓棟中的位置圖（應(yīng)標(biāo)明方位）

附件二　共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明

1．被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積。

2．參與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的商品房名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)。

3．不分?jǐn)偟墓灿貌课弧?/p>

附件三　該商品房取得抵押權(quán)人同意銷售的證明及抵押當(dāng)事人的相關(guān)約定

附件四　計(jì)價(jià)方式與房?jī)r(jià)款的其他約定

附件五　付款方式及期限的約定

附件六　裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定

1．采暖系統(tǒng)：

（1）集中采暖：【散熱器】【地板采暖】【 】___________________________；

（2）分戶采暖：【燃?xì)鉅t】【電采暖】【 】_____________________________；

（3）采暖設(shè)備品牌：_______________________________________________。

2．保溫材料：

（1）外墻保溫：【擠壓聚苯板】【發(fā)泡聚苯板】【發(fā)泡聚安酯】【 】________。

（2）內(nèi)墻保溫：【石膏聚苯板】【 】__________________________________。

3．外墻：【瓷磚】【涂料】【玻璃幕墻】【 】____________________________。

4．內(nèi)墻：【涂料】【壁紙】【 】_______________________________________。

5．頂棚：【石膏板吊頂】【涂料】【 】_________________________________。

6．室內(nèi)地面：【大理石】【花崗巖】【水泥抹面】【實(shí)木地板】【 】________。

7．門窗：共11頁(yè)，當(dāng)前第10頁(yè)1234567891011

（1）外窗結(jié)構(gòu)尺寸為：_____________________________________________；

（2）開啟方式為：_________________________________________________；

（3）門窗型材：【雙玻中空斷橋鋁合金窗】【塑鋼雙玻璃】【 】___________。

8．廚房：

（1）地面：【水泥抹面】【瓷磚】【 】_________________________________；

（2）墻面：【耐水膩?zhàn)印俊敬纱u】【 】_________________________________；

（3）頂棚：【水泥抹面】【石膏吊頂】【 】_____________________________；

（4）廚具：______________________________________________________。

9．衛(wèi)生間：

（1）地面：【水泥抹面】【瓷磚】【 】_________________________________；

（2）墻面：【耐水膩?zhàn)印俊就苛稀俊敬纱u】【 】__________________________；

（3）頂棚：【水泥抹面】【石膏吊頂】【 】_____________________________；

10．陽(yáng)臺(tái)：【塑鋼封閉】【鋁合金封閉】【斷橋鋁合金封閉】【不封閉】【 】______________。

11．電梯：

（1）電梯品牌名稱：_______________________________________________；

（2）電梯速度：_____米/秒；

（3）電梯載重量：__________________________千克；

（4）_____________________________________________________________。

12．其他_____________________________________________________________

附件七　物業(yè)服務(wù)

（本附件內(nèi)容與出賣人和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同一致）

一、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

二、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

三、物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目及價(jià)格

四、業(yè)主臨時(shí)公約

五、其他約定

北京市建設(shè)委員會(huì)

第2篇：商品房預(yù)售合同范文

商品房預(yù)售合同，是預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方達(dá)成的，由預(yù)售方以尚未建造或正在建造中的房屋作為標(biāo)的物賣給預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方預(yù)付部分或全部房款，待商品房建成后，再由預(yù)售方按期將符合要求的商品房交付預(yù)購(gòu)方的書面協(xié)議。商品房預(yù)售，簡(jiǎn)單說就是把尚未建成的商品房預(yù)先出售的一種銷售方式。其作用主要是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以通過收取預(yù)購(gòu)方的預(yù)付款，及時(shí)籌集到大量資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)中去，同時(shí)也可以使預(yù)購(gòu)方取得商品房的期待權(quán)提前受益，有利于加速商品房的流轉(zhuǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。因此，近年來商品房的買賣大多采用預(yù)售的方式。但是由于預(yù)售商品房現(xiàn)房買賣不同，雙方議定條件時(shí)，標(biāo)的物尚不存在或尚不完全存在，從預(yù)售合同成立到合同全部履行，有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，由于原材料價(jià)格和土地價(jià)格大幅度漲跌，國(guó)家法律政策變動(dòng)，政府行政干預(yù)等多種原因，而使商品市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生異常波動(dòng)，或者使合同不能履行，這種波動(dòng)或者不能履行，不可歸責(zé)于商品房預(yù)售合同當(dāng)事人任何一方，如果仍然完全按照原合同條款履行，必須使合同的一方遭受重大損失而顯失公平。這時(shí)，就產(chǎn)生情更原則的適用問題。本文主要就商品房預(yù)售合同糾紛中是否應(yīng)當(dāng)適用、如何適用情更原則以及適用這一原則時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的若干問題進(jìn)行探討，意在拋磚引玉。

一、商品房預(yù)售合同糾紛中適用情更原則的必要性和可行性

無論從理論上還是實(shí)踐上來看，在商品房預(yù)售合同糾紛中適用情更原則，都是很有必要的。

（一）有利于貫徹和體現(xiàn)民法的公平、誠(chéng)實(shí)信用原則。如前所述，情更原則的適用的實(shí)質(zhì)，是平衡當(dāng)事人之間的利益關(guān)系，解決顯失公平問題。

（二）保護(hù)交易安全，促進(jìn)商品房流轉(zhuǎn)。如果沒有情更原則的適用，就會(huì)使商品房交易雙方當(dāng)事人處在不正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)之中。不利于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者積極地向房地產(chǎn)業(yè)投資，不利于購(gòu)房者踴躍購(gòu)房，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。

（三）審判實(shí)踐的需要。對(duì)情更，我國(guó)法律尚無明確規(guī)定，面對(duì)商品房預(yù)售合同大量糾紛，人民法院缺乏處理的法律依據(jù)，然而作為法院對(duì)于此類案件不得以法律不完備為由而拒絕裁判。

在目前，能不能在解決商品房預(yù)售合同糾紛中適用這一原則，有沒有法律上的依據(jù)？回答應(yīng)當(dāng)是肯定的。因?yàn)椋?/p>

第一，我國(guó)民法通則第四條規(guī)定公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則，它是適用情更原則的法理基礎(chǔ)，我國(guó)民事立法上對(duì)“不可抗力”的擴(kuò)大解釋，不應(yīng)理解為排除情更原則的適用，而應(yīng)當(dāng)作為處理情更問題的直接法律依據(jù)。

第二，對(duì)外貿(mào)易中承認(rèn)情更。我國(guó)參加《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷售合同》，其中第79條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)不履行義務(wù)應(yīng)負(fù)責(zé)任。除非其能證明此種不履行，是由于某種非他所能控制的障礙，而對(duì)于此種障礙，沒有理由預(yù)見其他訂立合同時(shí)能考慮或能避免，或能克服它或它的后果。

第三，有較明確的司法解釋。如最高人民法院審判委員會(huì)通過的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》（以下簡(jiǎn)稱“四十七條解答”）第31條規(guī)定：“預(yù)售商品房的價(jià)格，除國(guó)家規(guī)定‘微利房’、‘解困房’等必須執(zhí)行國(guó)家定價(jià)的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情約定的價(jià)格也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價(jià)格的，可預(yù)以支持?！?993年5月6日最高人民法院印發(fā)《全國(guó)經(jīng)濟(jì)審判工作座談會(huì)紀(jì)要》中明確提出“由于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，作為合同基礎(chǔ)的客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人不能預(yù)見的根本性變化，以致按照原合同履行顯失公平的，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，按情更原則變更或解除”。

第四，對(duì)修改原經(jīng)濟(jì)合同法第二十七條的理解。1993年修改后的經(jīng)濟(jì)合同法，刪去了原經(jīng)濟(jì)合同法第二十七條第二項(xiàng)“訂立合同所依據(jù)的國(guó)家計(jì)劃被修改或取消”，第四項(xiàng)中的“一方當(dāng)事人雖無過失但無法防止的外因”等內(nèi)容，而這些規(guī)定一直被認(rèn)為是適用情更原則的法律依據(jù)。有人認(rèn)為修改后的《經(jīng)濟(jì)合同法》不再把情更作為免責(zé)的條件之一，事實(shí)并非如此。我國(guó)在以往的民事立法中，曾試圖把情更和不可抗力加以區(qū)別；但因?yàn)榍楦狈?shí)踐，還不能對(duì)它作出明確的立法界定。所以在立法上對(duì)不可抗力采取的是擴(kuò)大解釋，其中有“不可預(yù)見”；而“不可預(yù)見”是情更變更的最重要特征。世界上“大多數(shù)國(guó)家也并沒有直接規(guī)定情更為免除責(zé)任的條件，而是作為一種重要的法理被適用于司法實(shí)踐中”〔3〕。

二、商品房預(yù)售合同糾紛中適用情更的條件

在商品房預(yù)售合同履行過程中，往往發(fā)生各種復(fù)雜的情形和事由，使合同不能全部履行甚至全部不能履行，導(dǎo)致合同的變更或者解除。哪些情形和事由屬于情更，哪些不屬于，必須具體分析在商品房預(yù)售合同中適用情更的各種必備條件。

（一）必須有情事的變更

所謂“情事”，指訂約時(shí)作為合同基礎(chǔ)和環(huán)境的客觀情況，所謂“變更”是指上述客觀情況發(fā)生了異常變動(dòng)。從商品房預(yù)售合同來看，發(fā)生情更主要有以下幾種情況和原因：1、因法律修改。如果商品房預(yù)售合同訂立時(shí)即與法律相抵觸的，屬于非法合同，例如商品房預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用證、商品房預(yù)售許可證而簽訂的預(yù)售合同無效。如果該合同在訂立時(shí)并不違法，只有訂立后由于法律的變更致使合同不能依法實(shí)現(xiàn)的，可視為情更。如果當(dāng)事人在訂立預(yù)售合同時(shí)可預(yù)見到法律將要變更，則無權(quán)請(qǐng)求情更。因?yàn)?，在這種條件下，當(dāng)事人理應(yīng)采取其它合法措施，防止情更的發(fā)生〔4〕。2、國(guó)家政策性調(diào)整。例如國(guó)務(wù)院文件及其部委有關(guān)房地產(chǎn)的臨時(shí)性規(guī)定對(duì)價(jià)格幅度的調(diào)整，以及階段性的計(jì)劃方向調(diào)整等?！八氖邨l解答”第31條規(guī)定：“一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價(jià)格的，可予以支持?！薄爸С帧钡姆ɡ硪罁?jù)就是情更原則。3、地方政府的行政干預(yù)。例如甲開發(fā)公司在市西部開發(fā)區(qū)內(nèi)建造商品房小區(qū)，并與預(yù)購(gòu)方乙簽訂了商品房預(yù)售合同；但合同履行過程中，政府決定將開發(fā)區(qū)移至市區(qū)東部，預(yù)售方甲正在興建的商品房所在地行政劃歸郊區(qū)，原定的小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)項(xiàng)目也相繼下馬，預(yù)購(gòu)方乙提出降低售價(jià)或要求解除合同的，即可考慮情更原則的適用。行政干預(yù)必須依法進(jìn)行，否則干預(yù)無效，不能適用情更的原則。4、異常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。什么樣的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)才作為情更的內(nèi)容，以及如何區(qū)分界定的問題，本文將在后面詳細(xì)討論。

（二）情更的發(fā)生不可歸責(zé)于合同當(dāng)事人

情更的發(fā)生，于當(dāng)事人在法律上具有不可譴責(zé)性，這種不可譴責(zé)性來自不可預(yù)見性，所謂不可預(yù)見性，是指當(dāng)事人對(duì)情事的變更，在合同訂立時(shí)無法預(yù)見，且按照一般正常人的認(rèn)識(shí)能力，法律上不要求他預(yù)見。因而即使不完全履行或完全不能履行合同，也可能免除其部分或全部合同責(zé)任。如果當(dāng)事人主觀上故意促使所謂情更，或由于當(dāng)事人的過失（如經(jīng)驗(yàn)不足，市場(chǎng)信息不靈等）請(qǐng)求情更的，或者當(dāng)事人已經(jīng)預(yù)見到，應(yīng)當(dāng)預(yù)見到某些情況可能發(fā)生而影響合同的履行，但抱著僥幸的心理甘冒風(fēng)險(xiǎn)的，或者雖然合同訂立后發(fā)生了一些情況的變化，但經(jīng)當(dāng)事人努力可以克服而未能克服的，或者合同不能履行可歸責(zé)于第三人的，都不能簡(jiǎn)單地按情更對(duì)待。而應(yīng)分別按合同的其他有關(guān)規(guī)定來處理。

（三）情更必須發(fā)生在合同有效期間

只有在商品房預(yù)售合同訂立之后至履行完畢之前，才有可能發(fā)生情更。如果在合同訂立之前，就已發(fā)生情更的，則該合同是在變更后的基礎(chǔ)上成立的，與情更問題無涉；如果情更發(fā)生在合同消滅之后，因與合同履行無關(guān)，也不會(huì)發(fā)生情更原則適用問題。

（四）情更與合同不能履行應(yīng)當(dāng)有直接的因果關(guān)系

只有當(dāng)情更成為履行合同不可克服的障礙，直接導(dǎo)致合同不能履行時(shí)，當(dāng)事人才可以請(qǐng)求變更或者解除合同。但是必須防止當(dāng)事人濫用這種請(qǐng)求權(quán)，尋找借口單方毀約。如果合同有效期間發(fā)生的情更并不必須導(dǎo)致合同不能履行，那么雙方仍然應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定的條款嚴(yán)格履行。例如預(yù)售方甲房地產(chǎn)公司與預(yù)購(gòu)方乙學(xué)校訂立了商品房預(yù)售合同，合同標(biāo)的物在A市。合同有效期內(nèi)，甲房地產(chǎn)公司另在B市興建的一棟商品樓被水沖毀，甲房地產(chǎn)公司即以此作為情更的事由，要求解除與乙學(xué)校的預(yù)售合同。由于發(fā)生在B市的水災(zāi)與本合同的履行沒有直接的因果關(guān)系，所以，不應(yīng)適用情更原則。

（五）情更的發(fā)生使原合同的繼續(xù)履行顯失公平

這是適用情更原則的實(shí)質(zhì)性要件。情更原則的宗旨在于實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。是否顯失公平一般由司法機(jī)關(guān)進(jìn)行評(píng)判，在商品房預(yù)售合同糾紛中，由法官或仲裁員來評(píng)判。但是這種評(píng)判應(yīng)當(dāng)依照一般人的看法，它所體現(xiàn)的道德標(biāo)準(zhǔn)和法律標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有客觀的尺度，簡(jiǎn)言之，即有可操作性。從實(shí)踐看，如果發(fā)生下列情形使商品房預(yù)售合同的履行明顯的不公平，受不利益的一方可以主張情更：1、因情更使預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方之間的利益關(guān)系發(fā)生嚴(yán)重失衡，一方由于另一方的受損而獲取明顯的利益；2、主張情更一方是為了避免不當(dāng)損害，同時(shí)不使對(duì)方蒙受不當(dāng)損害，對(duì)方失去的，原則上只能是超出預(yù)見部分的利益；3、繼續(xù)履行合同時(shí)對(duì)合同雙方均無利益。另外，根據(jù)合同自由原則，商品房預(yù)售合同雙方可以在合同中約定情更的免責(zé)條款。反之，合同雙方也可以約定在合同有效期內(nèi)，即使產(chǎn)生了某些意外事件，也不能免除預(yù)售方違約責(zé)任。對(duì)此，不適用情更原則，其特別約定應(yīng)視為當(dāng)事人放棄了情更請(qǐng)求權(quán)。但是以上兩種條款的約定只有在不違反法律的情況下才有效。否則基于欺詐、脅迫或者違反公共利益訂立的有關(guān)條款無效，當(dāng)事人仍可主張情更。

三、適用情更原則值得注意的若干問題

由于商品房預(yù)售合同發(fā)生情更的原因非常復(fù)雜，適用情更原則時(shí)主觀性很強(qiáng)，所以難以認(rèn)定和掌握。筆者擬就如何準(zhǔn)確區(qū)分情更與非情更的幾種情況的關(guān)系，提出幾個(gè)值得注意的問題。

（一）情更與商品房預(yù)售市場(chǎng)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系

情更的一個(gè)重要構(gòu)成條件，是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)對(duì)情更的發(fā)生不能預(yù)見。商品房預(yù)售市場(chǎng)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是指商品房預(yù)售合同當(dāng)事人因經(jīng)營(yíng)失利應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的正常利益損失。在商品房預(yù)售合同履行中，引起商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的原因與引起情更的原因有時(shí)是相同的。如何區(qū)別情更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，一直是爭(zhēng)議較多的問題，能否正確區(qū)分二者的關(guān)系，直接關(guān)系到合同不能履行時(shí)當(dāng)事人是否承擔(dān)違約責(zé)任，承擔(dān)何種違約責(zé)任。情更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的主要區(qū)別有三點(diǎn)：

1、二者對(duì)造成合同不能履行的客觀情況的異常變動(dòng)的預(yù)見性上不同。情更適用于當(dāng)事人對(duì)引起客觀情況異常變動(dòng)的原因不能預(yù)見，而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生則是當(dāng)事人可以預(yù)見、應(yīng)當(dāng)預(yù)見的。風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)同在，風(fēng)險(xiǎn)大利潤(rùn)高，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍規(guī)律之一。商品房經(jīng)營(yíng)者中，有些人正是預(yù)見到了商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而甘冒風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行投機(jī)交易，希望以風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)獲取較高的利益。然而商品房市場(chǎng)有賠有賺，因此，這種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)視為商品房預(yù)售合同中應(yīng)有內(nèi)容，無需以合同條款來約定。如果風(fēng)險(xiǎn)超出了正常的范圍，以至于按照一般從事商品房經(jīng)營(yíng)者的預(yù)見能力來判斷，屬于無法預(yù)見時(shí)，則市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)就轉(zhuǎn)為情更了。

2、情更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在法律上對(duì)公平的評(píng)價(jià)不同。情更往往導(dǎo)致當(dāng)事人利益顯失公平，因此，法律上應(yīng)予再調(diào)整；而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)雖然也可能導(dǎo)致當(dāng)事人雙方利益不公，但根據(jù)合同自由原則在法律上是允許的。在商業(yè)習(xí)慣上是可以接受的。

3、客觀情況是否發(fā)生根本性變化，這也是界定情更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。如果客觀情況未發(fā)生根本變化，則屬商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)范疇，它是一種量變；如果客觀情況發(fā)生根本性變化，使商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)足以導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，履行困難，則屬商業(yè)上的意外風(fēng)險(xiǎn)，屬于情更，它是一種質(zhì)變。

商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是不是都不能適用情更原則呢？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)合同，堅(jiān)持契約必須嚴(yán)守原則，當(dāng)事人一律不得以商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)為由主張情更。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，使得合同當(dāng)事人雙方利益不公，就應(yīng)適用情更原則。筆者認(rèn)為，應(yīng)對(duì)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行具體分析，正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)（或叫一般風(fēng)險(xiǎn)）不適用情更原則，應(yīng)適用風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)原則；意外商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)（或叫異常風(fēng)險(xiǎn)）可適用情更原則。區(qū)分兩種風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，就是上文提到的情更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的三個(gè)區(qū)別，為便于掌握這些區(qū)別，可在商品房預(yù)售的法規(guī)中，或者商品房預(yù)售的司法解釋中，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，制定出適用情更幾種主要市場(chǎng)因素的量的界限，確定一個(gè)相對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)值。但這是個(gè)難題，深值探討，也不宜過于具體。法院“應(yīng)就各個(gè)具體事件，公平裁量之，未便一概而論，以阻礙此項(xiàng)原則之適應(yīng)性”〔5〕。最高人民法院“四十七條解答”第31條明確解釋：“一方以建筑材料或商品房市場(chǎng)價(jià)格變化等為由，要求變更合同約定的價(jià)格或解除合同的，一般不予支持”。最高人民法院印發(fā)的《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》中，在關(guān)于房屋買賣價(jià)格問題上也提出：“一方因市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)而不履行或要求解除房屋買賣合同的，不予支持”。這些司法解釋精神與情更原則是一致的，充分考慮了商品房預(yù)售市場(chǎng)的特點(diǎn)。商品房預(yù)售，可以說具有期貨性質(zhì)，或者說是一種遠(yuǎn)期合同，是可以反復(fù)交易（轉(zhuǎn)讓）的合同。從市場(chǎng)情況看，有相當(dāng)一部分商品房預(yù)售合同當(dāng)事人是買預(yù)期，買價(jià)格預(yù)測(cè)，交易具有投機(jī)性，不是為獲取商品房所有權(quán)并實(shí)際占有使用，而是為了賺取商品房不同時(shí)期的價(jià)格差，獲取風(fēng)險(xiǎn)效益，許多房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者也確實(shí)因此而大大獲益。所以當(dāng)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)真正降臨到商品房經(jīng)營(yíng)者身上時(shí)，法律上當(dāng)然要讓其風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)，“利之所生，損之所歸”，這是公平合理的。

但是，對(duì)于商品房?jī)r(jià)格的異常變動(dòng)，暴漲暴跌，或遇通貨膨脹，合同履行的客觀情況發(fā)生質(zhì)變的情況下，如果符合情更，也應(yīng)適用情更原則。這種情況說到底，往往是國(guó)家宏觀調(diào)控的指令性計(jì)劃政策造成的。例如國(guó)家規(guī)定的土地有償使用費(fèi)、配套費(fèi)、稅收費(fèi)等費(fèi)用增加，銀根緊縮等等因素，都可引起意外風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)視為超出商品房買賣雙方的預(yù)見范圍，如不按情更原則處理，則出現(xiàn)法律上不能容忍的不公平現(xiàn)象。“四十七條解答”中的所謂“一般不予支持”，保留了適用情更的余地，意在謹(jǐn)慎適用，從嚴(yán)掌握。

（二）商品房預(yù)售合同中情更與顯失公平民事行為的關(guān)系

情更與我國(guó)民法通則第59例規(guī)定的顯失公平民事行為，有許多相似之處，如在法律效果上都是賦予受不利益一方當(dāng)事人以請(qǐng)求變更或消滅合同的可能性，目的都是為了解決明顯不公平的問題，但是，二者有明顯區(qū)別，從商品房預(yù)售合同來看，主要區(qū)別有四個(gè)方面：

1、造成顯失公平的原因不同。情更是由于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，使訂立合同時(shí)的基礎(chǔ)和環(huán)境發(fā)生了根本變化，從而發(fā)生顯失平，雙方當(dāng)事人對(duì)此均無過錯(cuò)；而顯失公平民事行為中出現(xiàn)的顯失公平，多是預(yù)購(gòu)方在缺乏經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不靈，或者在商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)合同簽訂時(shí)處于不利地位，接受了預(yù)售方的苛刻條件等情況下形成的，但是顯失公平的結(jié)果，當(dāng)事人有一定過錯(cuò)，屬于應(yīng)當(dāng)預(yù)見而未預(yù)見。

2、認(rèn)定顯失公平的期間不同。情更是在商品房預(yù)售合同履行期間發(fā)生的。合同成立時(shí)，不存在顯失公平，顯失公平與否是情更后的評(píng)價(jià)；顯失公平民事行為的顯失公平與否，是按照商品房預(yù)售合同簽訂時(shí)商品房市場(chǎng)行情來確定的，而不是以后來的市場(chǎng)行情來確定的，這種顯失公平在訂立商品房預(yù)售合同之時(shí)就已經(jīng)存在。

3、請(qǐng)求權(quán)行使的時(shí)間要求不同。情更請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)事人可以在合同有效期內(nèi)提出，顯失公平民事行為對(duì)合同變更、撤銷的請(qǐng)求權(quán)，按照有關(guān)的司法解釋，只能在合同成立時(shí)起一年內(nèi)〔6〕。

4、合同解除的效力不同。按情更原則解除合同后，預(yù)售方、預(yù)購(gòu)方不再履行各自的合同義務(wù)（如預(yù)售方不再交付商品房），未履行部分的義務(wù)，可以免除違約責(zé)任。但已經(jīng)履行部分如有不公平給付的。受不利益一方有權(quán)請(qǐng)求返還或賠償（例如預(yù)購(gòu)方分期預(yù)交的預(yù)付款及其利息等）；顯失公平民事行為被撤銷后，所訂預(yù)售合同自始無效，雙方反還財(cái)產(chǎn)，賠償損失。如果有民法通則第61條第二款規(guī)定的情況，可以追繳財(cái)產(chǎn)。

注釋：

〔1〕如李為民、關(guān)今華《淺述情更原則在房地產(chǎn)審判實(shí)踐中的運(yùn)用》《法律適用》1994年第8期。

〔2〕如《民法債權(quán)》王家福主編，法律出版社，1991年第一版第393頁(yè)。

〔3〕《比較合同法》周林彬主編，蘭州大學(xué)出版社1989年版第491頁(yè)。

〔4〕《英國(guó)商法》董安生等編譯，法律出版社1991年版。

第3篇：商品房預(yù)售合同范文

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根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、》《【 】市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就商品房現(xiàn)房買賣事宜達(dá)成如下協(xié)議：

第一條　項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

出賣人以【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【劃撥】方式取得坐落（國(guó)有土地使用證的坐落）于_____________地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。該地塊【國(guó)有土地使用證號(hào)】為：_______________，土地使用權(quán)面積為：________，買受人購(gòu)買的商品房(以下簡(jiǎn)稱該商品房)所在土地用途為：__________，土地使用年限自____年___月___日至____年___月___日止。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)的商品房【地名核準(zhǔn)名稱】【暫定名】為：_________，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為：__________，建筑工程施工許可證號(hào)為：_________，建設(shè)工程施工合同約定的開工日期為：______，建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期為：______________。

第二條　預(yù)售依據(jù)

??該商品房已由_________批準(zhǔn)預(yù)售，預(yù)售許可證號(hào)為：______________。

第三條　基本情況

經(jīng)公安行政管理部門核準(zhǔn)，該商品房地址為：___________________。該商品房為第一條規(guī)定項(xiàng)目中的__【幢】【座】第__層__單元__號(hào)。

第4篇：商品房預(yù)售合同范文

地址：____________郵碼：____________電話：____________

購(gòu)買方(乙方)：____________________________________

姓名：________性別：____出生：________年____月____日

國(guó)籍：____________身份證號(hào)碼：____________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

第一條甲方經(jīng)批準(zhǔn)，取得位于____市用地面積____m2的土地使用權(quán)。

地塊編號(hào)：____使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預(yù)售。

第二條乙方自愿向甲方定購(gòu)上述樓宇的第____幢____號(hào)(第__層)。建筑面積____m2，土地面積／m2(其中：基底分?jǐn)俖___m2、公用分?jǐn)俖___m2、其他____m2)。

第三條甲方定于____年__月__日交付乙方使用。

如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：

1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害；

2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決；

3.其他非甲方所能控制的因素。

上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù)，方能延期交付使用。

第四條甲乙雙方同意上述訂購(gòu)之樓宇售價(jià)為：____單價(jià)元／m2，總金額____幣_(tái)___千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元)。

付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：

帳戶名稱：________________帳號(hào)：_______________

分期(一次)付款(見附表一)。

第五條乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項(xiàng)和利息，甲方有權(quán)單方終止合同，將樓宇出售他人。

第六條甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用，應(yīng)按合同規(guī)定交付日第二天起計(jì)算付款利息，以補(bǔ)償乙方的損失。

第七條甲方出售的樓宇須經(jīng)××市建筑質(zhì)量檢驗(yàn)部門驗(yàn)審合格，并負(fù)責(zé)保修半年，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權(quán)提出退房，退房后甲方應(yīng)將已付款項(xiàng)及全部利息在30天內(nèi)退回乙方。

第八條甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，經(jīng)市府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。

乙方在使用期間，有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施、活動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)必須遵守中華人民共和國(guó)法律、法令和社會(huì)道德，維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。

第九條乙方所購(gòu)樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變?cè)摌怯罱Y(jié)構(gòu)和用途，如有損壞應(yīng)自費(fèi)修繕。

乙方購(gòu)置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。

第十條預(yù)售的樓宇，乙方不許轉(zhuǎn)讓、抵押，否則，后果自負(fù)。

第十一條后面的附表

一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。

第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，不能解決時(shí)，按下列()項(xiàng)解決：

1.由仲裁機(jī)關(guān)仲裁；

2.由人民法院裁判；

第十三條本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)各一份。

甲方：____________

代表人：____________________年____月____日

第5篇：商品房預(yù)售合同范文

[關(guān)鍵詞] 商品房預(yù)售，優(yōu)惠廣告，生效要件，預(yù)售備案，預(yù)告登記

商品房預(yù)售是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年出現(xiàn)的新事物 ，由于它能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金 ，緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)資金的不足 ，因而成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)相采用的售房模式。由于商品房預(yù)售在我國(guó)剛出現(xiàn)不久 ，國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)尚不完善 ，導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)不少問題。本文擬就商品房預(yù)售合同的若干法律問題作一初步探討。

一、商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)和特征

商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（預(yù)售方）與購(gòu)房者（預(yù)購(gòu)方）簽訂 ，由預(yù)購(gòu)方先支付定金或預(yù)付款 ，預(yù)售方在合同約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購(gòu)方的書面協(xié)議。筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售合同雙方當(dāng)事人的行為的本質(zhì)仍是買賣行為，預(yù)購(gòu)人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價(jià)款負(fù)有交付房屋的義務(wù)。商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同。除其特殊性外，具有買賣合同的一般性質(zhì)。商品房預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容與一般買賣合同基本相同。因此，在實(shí)踐中遇到商品房預(yù)售合同糾紛缺乏專門的法律規(guī)定時(shí)，應(yīng)按買賣合同一般規(guī)定來處理。

合同有預(yù)約與本約之分，兩者的性質(zhì)及效力不同。筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售合同是屬于本約。商品房預(yù)售合同雖名為預(yù)售，但不是買賣預(yù)約，而是本約，是買賣合同，只是房屋交付期在約定的將來的某一時(shí)間。商品房預(yù)售合同，因買賣的房屋在合同成立之時(shí)，并未開工或正在施工，即是將要建設(shè)或正在建設(shè)的房屋，甚至是尚在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中的樓宇，所以帶有預(yù)售字樣。但雙方關(guān)于房屋面積、價(jià)金、付款方式、交房期限、違約責(zé)任等問題均明確約定，無須將來另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，達(dá)到雙方交易目的。上海市《土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施細(xì)則》第19條規(guī)定：“房屋竣工驗(yàn)收合格后按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)，房屋交付后，購(gòu)房人應(yīng)憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)登記、過戶手續(xù)?！本痛祟愐?guī)定而言，商品房預(yù)售合同屬于本約是明確的、肯定的。因此，若當(dāng)事人一方違反預(yù)售合同，守約一方可以依約定內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。

商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同，它具備房地產(chǎn)買賣合同的一般法律特征之外，還具有如下特征：（1）商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時(shí)尚不存在。一般的房屋買賣合同的標(biāo)的物是現(xiàn)成的物，而商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是正在建造的、在未來約定的時(shí)期內(nèi)竣工的商品房。（2）商品房預(yù)售人在未來約定的時(shí)間交付商品房，而商品房預(yù)購(gòu)人則預(yù)付商品房?jī)r(jià)金。（3）商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。

二、購(gòu)房?jī)?yōu)惠廣告的性質(zhì)和效力

在現(xiàn)實(shí)生活中，購(gòu)房?jī)?yōu)惠是商業(yè)常事，這種廣告屢見不鮮。它與通常的廣告有所不同，表現(xiàn)在其吸引顧客的手段不是通常的物美或價(jià)廉，而是優(yōu)惠打折。優(yōu)惠廣告兌現(xiàn)與否直接關(guān)系到當(dāng)事人雙方的利益，并對(duì)社會(huì)信用產(chǎn)生影響。因此，探討優(yōu)惠廣告的性質(zhì)與效力具有重要的法律意義。

法律對(duì)事實(shí)的規(guī)范歸根到底是對(duì)利益關(guān)系的規(guī)范，利益關(guān)系分析由此是法理分析的基礎(chǔ)，其對(duì)制度創(chuàng)立、總體把握之下的定性尤有直接意義。從利益分析，預(yù)售方做優(yōu)惠廣告旨在吸引和促進(jìn)更多的不特定人與其訂立商品房預(yù)購(gòu)合同，以讓利與雙贏策略獲得自身利益。由于現(xiàn)代商業(yè)快速發(fā)展下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈和購(gòu)房者的眾多，優(yōu)惠廣告最終是服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的利益，這應(yīng)成為法律調(diào)整的立足點(diǎn)。從一般法理上講，優(yōu)惠廣告對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有法律上的約束力，否則顯然不利于規(guī)范商業(yè)信用和保護(hù)廣大購(gòu)房者的利益。試想，如優(yōu)惠廣告因?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)無約束力而滿天飛，作為社會(huì)秩序的廣大購(gòu)房者的利益亦無從保護(hù)，最終房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益也將受損。

在筆者看來，優(yōu)惠廣告應(yīng)是附條件的單方承諾行為。[1]簡(jiǎn)言之，即以相對(duì)方訂立合同為條件而給予相對(duì)方一定的優(yōu)惠，該承諾直接約束廣告的商家。單方法律行為也叫單獨(dú)行為，其特點(diǎn)是不需要他人同意即能發(fā)生法律效力。[2]優(yōu)惠廣告從形式即表現(xiàn)為一種承諾，將優(yōu)惠廣告定位于單方行為便于直接而非間接確認(rèn)其對(duì)于廣告主的效力，避免邏輯上的復(fù)雜化和基于邏輯中間環(huán)節(jié)在實(shí)際處理中所產(chǎn)生的諸多問題。而這里所附條件即相對(duì)方對(duì)其訂立合同。從利益關(guān)系上看，正是在相對(duì)方與其訂立合同并由此給其帶來商業(yè)利益的情況下，廣告主才能讓渡部分利益，此前這種利益僅是作為誘引處于假設(shè)或虛擬狀態(tài)。以訂立合同作為兌現(xiàn)讓渡利益的方式，符合優(yōu)惠廣告下當(dāng)事人雙方的實(shí)際。從學(xué)理上，從有利于維護(hù)當(dāng)事人的利益和交易安全考慮，把優(yōu)惠廣告作為單方行為可以強(qiáng)化對(duì)廣告人的拘束，擴(kuò)大享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的范圍，減輕相對(duì)人在求償時(shí)的舉證責(zé)任。

優(yōu)惠廣告與要約邀請(qǐng)相似，但優(yōu)惠廣告不是要約邀請(qǐng)。所謂要約邀請(qǐng)，是指希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。要約邀請(qǐng)有三個(gè)特點(diǎn)：（1）它是指一方邀請(qǐng)對(duì)方向自己發(fā)出要約；（2）它不是一種意思表示，而是事實(shí)行為，是訂立合同的預(yù)備行為；（3）它對(duì)要約邀請(qǐng)人原則上無約束力，要約邀請(qǐng)人撤回要約，只要沒有給要約善意相對(duì)人造成信賴?yán)娴膿p失，要約邀請(qǐng)人不承擔(dān)法律責(zé)任。[3]一般而言，商業(yè)廣告即屬要約邀請(qǐng)，《合同法》第15條對(duì)此有明確規(guī)定。一般商業(yè)廣告作為要約邀請(qǐng)，在內(nèi)容上并不提出擬訂立合同的主要條款。同時(shí)，商業(yè)廣告發(fā)出后，因根本無法知道有多少人看到了廣告，亦不知道多少人將作出意向，因此不能使任何人接受廣告的條件便使合同成立，否則廣告人將要承擔(dān)不可預(yù)見的違約責(zé)任。[4]可見，一般商業(yè)廣告的內(nèi)容與其效力是一致的。反之，如果廣告在內(nèi)容上符合要約的規(guī)定，則應(yīng)視為要約，《合同法》第15條對(duì)此亦有規(guī)定。據(jù)此，優(yōu)惠廣告應(yīng)不同于一般商業(yè)廣告，兩者內(nèi)容并不一致。優(yōu)惠廣告通常即涉及合同價(jià)金，而合同價(jià)金顯然不能說不是合同的主要條款。因此，優(yōu)惠廣告雖同一般商業(yè)廣告一樣，有推銷某種商品或服務(wù)的作用，但并不等于一般商業(yè)廣告。換言之，優(yōu)惠廣告雖有要約邀請(qǐng)的作用，但并非要約邀請(qǐng)。

優(yōu)惠廣告作為附條件單方承諾，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生約束力，在雙方訂立合同時(shí)生效，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不履行其單方承諾的義務(wù)時(shí)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。由此，優(yōu)惠廣告雖非雙方的合同條款，但直接決定雙方的權(quán)利義務(wù)。換言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者的法律關(guān)系實(shí)際上是廣告和優(yōu)惠廣告的結(jié)合。在雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，如兼涉及合同和優(yōu)惠廣告，應(yīng)作為一個(gè)法律關(guān)系對(duì)待。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在廣告中承諾給與其訂立合同的購(gòu)房者法律上所認(rèn)可和保護(hù)的利益的，此種廣告均屬于以訂立合同為條件的單方承諾，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生法律上的約束力。

三、商品房預(yù)售合同的生效要件

1、預(yù)售方主體資格條件

預(yù)售方主體分為兩種情況：（1）開發(fā)企業(yè)自行銷售；（2）開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售。自行銷售的開發(fā)企業(yè)必須是具有獨(dú)立法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。對(duì)于委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房預(yù)售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷售行為承擔(dān)責(zé)任。受委托的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須取得相應(yīng)的資格。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在預(yù)售商品房或進(jìn)行商品房預(yù)售宣傳時(shí)，要出示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托書，委托書必須載明委托單位的權(quán)限。此外商品房預(yù)售的開發(fā)企業(yè)還必須滿足我國(guó)1995年1月1日施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》）對(duì)預(yù)售商品房主體資格所作的嚴(yán)格限定：（1）預(yù)售方必須是經(jīng)土地管理部門核準(zhǔn)，已全部交付土地使用權(quán)出讓金，取得了商品房開發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)；（2）商品房屋的開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)當(dāng)?shù)赜?jì)劃管理部門立項(xiàng)，已申領(lǐng)了固定資產(chǎn)投資許可證；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（4）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和峻工交付日期；（5）預(yù)售方已向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得了《商品房預(yù)售許可證》的。

2、商品房預(yù)售合同雙方意思表示真實(shí)一致

由于合同雙方對(duì)于預(yù)售商品房的真實(shí)情況的信息的知情不對(duì)稱，承購(gòu)方往往處于弱勢(shì)地位。因此預(yù)售方應(yīng)按照預(yù)售合同所規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容向承購(gòu)方真實(shí)、完整地披露有關(guān)承購(gòu)方所要購(gòu)買的商品房的真實(shí)情況。由于是預(yù)售，承購(gòu)方不可能真實(shí)地感受到商品房的客觀存在，也不可能對(duì)商品房作任何的評(píng)價(jià)，所以這就更要要求預(yù)售方按照誠(chéng)實(shí)信用的原則履行自己的告知義務(wù)，以保護(hù)承購(gòu)人的合法權(quán)益。也只有如此，承購(gòu)人才能在知情的基礎(chǔ)上作出自己真實(shí)的意思表示。任何一方尤其是開發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預(yù)售合同，否則此合同為無效合同，并不受到國(guó)家法律的保護(hù)。

3、商品房預(yù)售合同內(nèi)容的合法性

預(yù)售合同必須遵守我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和損害社會(huì)公共利益。

4、商品房預(yù)售合同形式的合法性

商品房預(yù)售合同屬不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，涉及金額較大，履行期限較長(zhǎng)，且內(nèi)容比較復(fù)雜。為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，我國(guó)法律法規(guī)規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同并履行登記備案手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：“商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同”，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售合同簽訂后，“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”，建設(shè)部1994年11月15日的《城市商品房預(yù)售管理辦法》也明確規(guī)定：“商品房預(yù)售，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。

四、建立商品房預(yù)售合同的預(yù)告登記制度

（一）登記備案的行政法意義

上文中提到的商品房預(yù)售合同生效要件的第四個(gè)生效要件，是我國(guó)對(duì)于商品房預(yù)售合同的登記備案制度。從實(shí)踐來看，商品房預(yù)售合同備案只具有行政意義。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第13條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房中有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門處以罰款?！璠3]未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的……”由此可見，合同備案與否導(dǎo)致的是行政責(zé)任，不辦理合同備案只是讓開發(fā)企業(yè)承擔(dān)一定的行政責(zé)任，并沒有承擔(dān)合同無效的民事責(zé)任。從行政立法與民事立法的分工來看，應(yīng)當(dāng)將違反行政性規(guī)定的行為后果與違反民事法律規(guī)定的行為后果分開處理。行政立法是為了調(diào)整行政管理法律關(guān)系，而民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系。這兩種法律關(guān)系獨(dú)立存在時(shí)，尚不存在爭(zhēng)議；行政責(zé)任與民事責(zé)任發(fā)生競(jìng)合時(shí)，同樣應(yīng)依據(jù)這兩種法律規(guī)范，分別處理，分別承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果以違反行政性規(guī)范為由而導(dǎo)致民事行為無效，相當(dāng)于用行政法規(guī)調(diào)整民事法律關(guān)系，也就混淆了兩種法律規(guī)范的作用。在此方面，最高人民法院最近頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號(hào)）是比較符合實(shí)際的，該解釋第六條規(guī)定，“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！?/p>

因此，筆者認(rèn)為，預(yù)售合同備案的法律性質(zhì)是國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售行為的行政管理行為和措施。

確立登記備案制度，從立法的原意來說，主要目的在于從行政管理的角度和試圖規(guī)范整個(gè)商品房預(yù)售市場(chǎng)所做出的規(guī)定。當(dāng)然，經(jīng)過法律本身的不斷發(fā)展，同時(shí)也由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商品房預(yù)售合同登記的法律意義也在發(fā)生變化，其已經(jīng)由一種行政管理效力向確立一種法律權(quán)利，尤其是賦予該登記以一定的物權(quán)效力發(fā)生轉(zhuǎn)變。

（二）登記備案與預(yù)售合同本身的效力相分離，登記與否并不影響預(yù)售合同的效力

根據(jù)民法的一般原理，以及根據(jù)合同法及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，法律行為的效力是否以登記為準(zhǔn)，應(yīng)以法律規(guī)定為準(zhǔn)；在法律沒有明確規(guī)定合同沒有登記，合同無效的，登記本身并不影響到合同的效力。如前所述，法律對(duì)于商品房預(yù)售都要求進(jìn)行登記，但同時(shí)又都明確指出登記只是備案，同時(shí)并未明確規(guī)定登記與否是否影響到合同的效力。也就是說，商品房預(yù)售合同登記只是從行政管理的角度，要求備案，合同的效力是另外一個(gè)問題。這一點(diǎn)，在當(dāng)前理論界已經(jīng)取得了一致的認(rèn)識(shí)。最高人民法院的有關(guān)司法解釋中，都體現(xiàn)了這樣一種精神，即設(shè)立商品房預(yù)售合同登記備案制度的核心目的在于加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售的行政管理，商品房預(yù)售合同的效力與登記備案是相分離的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《合同法》若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定“……法律、行政法規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！币罁?jù)該條，凡法律、行政法規(guī)規(guī)定了合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)但未同時(shí)規(guī)定合同登記后才生效的，如果當(dāng)事人沒有依照法律、行政法規(guī)定辦理登記手續(xù)的，合同效力不因此受到影響，即如果合同除未登記外都合法，那么合同生效。關(guān)于商品房預(yù)售登記與預(yù)售合同本身的效力關(guān)系問題，最高人民法院最近頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號(hào)）第六條的規(guī)定（見前文），很顯然是明確了二者相分離，登記與否不影響合同效力的問題。

現(xiàn)行法律規(guī)定已對(duì)合同債權(quán)行為和登記產(chǎn)生物權(quán)效力的行為進(jìn)行了區(qū)分，將合同備案行為和預(yù)售合同效力捆綁在一起不符合民法理論，更與有關(guān)的法律規(guī)定不相吻合。如果因預(yù)購(gòu)人沒有辦理預(yù)售合同備案，就導(dǎo)致預(yù)售合同無效，就不能保障雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。實(shí)踐中，假如因開發(fā)企業(yè)違法不能辦理預(yù)售合同備案，預(yù)購(gòu)人也要承擔(dān)合同無效的后果，對(duì)預(yù)購(gòu)人不利；或者因預(yù)購(gòu)人原因不能辦理預(yù)售合同備案，開發(fā)企業(yè)也要承擔(dān)合同無效的后果，則對(duì)開發(fā)企業(yè)不利。所以，預(yù)售合同是否辦理備案不應(yīng)影響合同效力。我們判斷商品房預(yù)售合同是否生效的主要標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)是上文談到的四個(gè)生效條件，而不應(yīng)該把商品房預(yù)售登記看作商品房預(yù)售合同的生效要件。登記備案與預(yù)售合同本身的效力相分離，登記與否并不影響預(yù)售合同的效力。

（三）登記是商品房預(yù)售合同的對(duì)抗要件

在實(shí)踐中 ，對(duì)商品房預(yù)售合同的登記是合同的有效要件 ，還是對(duì)抗要件 ，學(xué)者們的看法并不一致。我們認(rèn)為 ，商品房預(yù)售合同的登記是合同的對(duì)抗要件 ，而不是有效要件。首先 ，從法律的規(guī)定來看 ，如前所述 ，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》都規(guī)定 ，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同報(bào)有關(guān)部門登記備案。這就十分明確地說明 ，商品房預(yù)售合同簽訂在先 ，登記備案在后 ，而登記機(jī)關(guān)只能對(duì)有效的商品房預(yù)售合同予以登記備案 ；其次 ，在商品房預(yù)售合同中 ，預(yù)購(gòu)方處于比較弱的地位 ，面臨的風(fēng)險(xiǎn)比預(yù)售方要大得多。所以 ，如果認(rèn)為登記備案是商品房預(yù)售合同的有效條件 ，那么沒有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同就是無效合同。這樣 ，一旦商品房預(yù)售合同沒有登記備案 ，預(yù)售方就不會(huì)受合同的約束 ，可以任意將商品房再預(yù)售第三人 ，預(yù)購(gòu)方也就無法追究預(yù)售方的違約責(zé)任 ，這極不利于保護(hù)預(yù)購(gòu)方的利益。所以 ，登記備案不是商品房預(yù)售合同的有效條件 ，而應(yīng)當(dāng)是對(duì)抗要件。

（四）改造商品房預(yù)售備案制度為預(yù)告登記制度，賦予其準(zhǔn)物權(quán)的效力

在我國(guó)商品房預(yù)售過程中，當(dāng)開發(fā)房商與預(yù)購(gòu)人簽訂了商品房預(yù)售合同之后，預(yù)購(gòu)人基于預(yù)售合同享有商品房建成之后獲得產(chǎn)權(quán)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，然而債權(quán)請(qǐng)求權(quán)是一種只能向特定的相對(duì)人主張的權(quán)利，即相對(duì)權(quán)。預(yù)售人在預(yù)售合同簽定后仍然一直占有標(biāo)的物，此時(shí)，預(yù)售人雖然負(fù)有于將來約定的時(shí)間轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的義務(wù)，但當(dāng)房屋價(jià)格不斷上漲的情況下，預(yù)售人很有可能將房屋賣給第三人，即出現(xiàn)“一物數(shù)賣”的情況。而出現(xiàn)上述情況，由于預(yù)購(gòu)人只享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)這種相對(duì)權(quán)，因此預(yù)購(gòu)人的合法利益得不到有效保護(hù)，進(jìn)而損害預(yù)購(gòu)人利益，不利于交易安全，破壞了交易秩序。

為保護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益，《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購(gòu)方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購(gòu)方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一預(yù)售合同無效；如后一合同的預(yù)購(gòu)方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一合同有效，但預(yù)售方給前一合同的預(yù)購(gòu)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！苯?jīng)過分析這一規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)，此時(shí)雖有違約制度予以救濟(jì)，預(yù)售人的處分行為并未得到充分控制，預(yù)購(gòu)人的交易目的并沒有實(shí)現(xiàn)，因此需要在法律上設(shè)計(jì)一種制度來對(duì)預(yù)購(gòu)人進(jìn)行更充分的救濟(jì)，以保護(hù)交易的安全。在大陸法系，采取的是不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。保全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，是預(yù)告登記制度的出發(fā)點(diǎn)和歸宿所在。

所謂預(yù)告登記是指為了保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，保全物權(quán)的順位請(qǐng)求權(quán)等而進(jìn)行的提前登記。[5]它是與本登記或者終局登記相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念。預(yù)告登記作為一種制度，源于德國(guó)?！兜聡?guó)民法典》第883條[預(yù)告登記的性質(zhì)和效力]規(guī)定：“為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或廢止一項(xiàng)土地上的物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，或者土地負(fù)擔(dān)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或其順位的請(qǐng)求權(quán)，可以在土地登記薄中將其納入預(yù)告登記的。被保全的請(qǐng)求權(quán)附條件或者附期限時(shí)，預(yù)告登記也為許可。預(yù)告登記之后，對(duì)土地權(quán)利或者土地權(quán)利負(fù)擔(dān)的權(quán)利所為的對(duì)被保全的請(qǐng)求權(quán)的一部分或者全部構(gòu)成損害的處分，為無效。以強(qiáng)制執(zhí)行或者假扣押方式所為的處分，以及由破產(chǎn)管理人所為之處分，亦同?！盵6]自德國(guó)民法創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度以來，大陸法系的一些國(guó)家，也設(shè)立了這一制度。如《瑞士民法典》第960條第二款規(guī)定：“處分的限制，經(jīng)預(yù)告登記后，始得對(duì)土地后取得權(quán)利有對(duì)抗的效力?！盵7]臺(tái)灣地區(qū)《土地法》第 79條規(guī)定：“關(guān)于土地權(quán)利移轉(zhuǎn)之請(qǐng)求權(quán)，得申請(qǐng)保全之預(yù)告登記。此項(xiàng)預(yù)告登記未涂銷之前，登記名義人就其土地所為之處分，對(duì)于所登記的請(qǐng)求權(quán)有妨礙者無效?！盵8]隨著不動(dòng)產(chǎn)交易的發(fā)展，預(yù)告登記制度的適用范圍擴(kuò)展到土地以外的不動(dòng)產(chǎn)交易，尤其是附著于土地之上的房屋。

預(yù)告登記是為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記，以確保權(quán)利人于將來能夠取得物權(quán) ，它具有排他性 ，可以對(duì)抗第三人。預(yù)告登記是將物權(quán)法的規(guī)則施加于債權(quán)法 ，給予屬于債權(quán)法的請(qǐng)求權(quán)以排的物權(quán)效力 ，其本質(zhì)屬于物權(quán)法向債權(quán)法的擴(kuò)張。[9] 預(yù)告登記制度的現(xiàn)實(shí)意義是，解決所有權(quán)保留買賣中，在合同成立后，標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移前，買受人基于合同產(chǎn)生的移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)這樣一種債權(quán)所有權(quán)得不到保護(hù)的問題。預(yù)告登記制度賦予買受人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)的效力，對(duì)于經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有人其他物權(quán)人，也可以對(duì)抗任意第三人，具有了絕對(duì)性和排他效力。所以，王澤鑒先生認(rèn)為，預(yù)告登記制度與“買賣不破租賃”一樣，都是債權(quán)物權(quán)化的重要表現(xiàn)。[10]

在我國(guó)，盡管通過一系列司法解釋、相關(guān)部門規(guī)章的規(guī)定，逐步賦予了預(yù)售商品房預(yù)售登記以一定的法律效力。但是由于有關(guān)規(guī)定散見于不同的司法解釋或地方性法規(guī)中，規(guī)定的內(nèi)容也相對(duì)比較雜亂無章，甚至是零星的、破碎的，對(duì)于賦予商品房預(yù)售登記相應(yīng)的法律效力內(nèi)涵方面仍然缺乏比較全面、體系化的規(guī)定。這與商品房預(yù)售登記所能解決的問題、所要保障的利益顯然是不能相稱的。

目前，我國(guó)現(xiàn)行法律未對(duì)期房買賣的預(yù)告登記作出規(guī)定，但從實(shí)務(wù)工作和法學(xué)界主流觀點(diǎn)來看，應(yīng)建立預(yù)告登記制度。因此，我國(guó)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)立法的進(jìn)展將現(xiàn)有的商品房預(yù)售登記制度適時(shí)地改造為預(yù)告制度。當(dāng)前物權(quán)立法正在推進(jìn)，由梁慧星先生主持的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》第35條、第36條、第37條對(duì)于預(yù)告登記制度中的效力、涂銷及義務(wù)人的抗辯等問題做了規(guī)定。[11]我們通過把商品房預(yù)售登記備案制度改造為與預(yù)告登記制度，可以更好的保護(hù)購(gòu)房者的利益，克服商品房預(yù)售備案制度的缺陷，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

我國(guó)所建立的商品房預(yù)售合同的預(yù)告登記制度，應(yīng)使預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)性質(zhì)得到法律的承認(rèn)。這種預(yù)售合同登記所產(chǎn)生的一種請(qǐng)求權(quán) ，有學(xué)者將其稱之為準(zhǔn)物權(quán)。[12] 預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)作為準(zhǔn)物權(quán)，應(yīng)具有以下四個(gè)方面的物權(quán)效力：

（1）保全效力。主要為保障以發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的合同債權(quán)等請(qǐng)求權(quán)將來肯定發(fā)生預(yù)期物權(quán)效果的法律效力。在不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)行為成立之后、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移之前，雖然不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人已經(jīng)承擔(dān)了未來轉(zhuǎn)移其所有權(quán)或其他物權(quán)的義務(wù)，但由于合同相對(duì)人享有的債權(quán)無對(duì)抗第三人的效力，僅靠債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，債權(quán)行為的目的不一定能實(shí)現(xiàn)。如果將這種請(qǐng)求權(quán)以預(yù)告登記的方式登記，不動(dòng)產(chǎn)出賣人違背預(yù)告登記所為的變更或處分不動(dòng)產(chǎn)的行為就會(huì)無效，經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)就會(huì)得到保證。

（2）順位保護(hù)效力。順位，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上依設(shè)立的時(shí)間先后在排列的順序中所占據(jù)的位置。順位的確立，取決于登記的先后順序，先登記順位的物權(quán)優(yōu)于后登記順位的物權(quán)，只有先登記的順位的物權(quán)實(shí)現(xiàn)后，后順位的物權(quán)權(quán)利才能實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記在保全請(qǐng)求權(quán)實(shí)體權(quán)利的同時(shí)，還保全可請(qǐng)求權(quán)的順位，即依靠登記而為請(qǐng)求權(quán)人取得了在先的有利順位，使其具有排斥后續(xù)登記權(quán)利的效力。

（3）破產(chǎn)保護(hù)效力。相對(duì)人破產(chǎn)時(shí)，經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)具有排斥債權(quán)人保障其將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)的效力。如果請(qǐng)求權(quán)的履行條件已經(jīng)成熟或者期限已經(jīng)到來，該請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容為轉(zhuǎn)移所有權(quán)，請(qǐng)求權(quán)人可以行使取回權(quán)；如果該請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容為設(shè)定抵押權(quán)，請(qǐng)求權(quán)人可以行使別除權(quán)。預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)不當(dāng)可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人和其他物權(quán)人的意思而使保全請(qǐng)求權(quán)人達(dá)到取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的目的，而且還可以在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人破產(chǎn)時(shí)對(duì)抗其他的債權(quán)人而確保保全請(qǐng)求權(quán)目的的實(shí)現(xiàn)。

第6篇：商品房預(yù)售合同范文

地 址：___________________________________

郵 碼：_______________ 電話：_____________

購(gòu)買方（乙方）：_________________________

姓名：

性 別：

出生 年 月 日 國(guó)藉：

身份證號(hào)碼：

地址：

郵 碼：

電話：

第一條 甲方經(jīng)批準(zhǔn)，取得位于____市用地面積____㎡的土地使用權(quán)。

地塊編號(hào)：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預(yù)售。

第二條 乙方自愿向甲方定購(gòu)上述樓宇的第____幢____號(hào)（第__層）。建筑面積____㎡，土地面積／㎡（其中：基底分?jǐn)俖___㎡、公用分?jǐn)俖___㎡、其他____㎡）。

第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。

如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：

1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害；

2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決；

3.其他非甲方所能控制的因素。

上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù)，方能延期交付使用。

第四條 甲乙雙方同意上述訂購(gòu)之樓宇售價(jià)為：____單價(jià)元／㎡，總金額____幣_(tái)___千____百____十____萬____千____百____十____元（小寫_____萬元）。

付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：

帳戶名稱：________________帳號(hào)：_______________

分期（一次）付款（見附表一）。

第五條 乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項(xiàng)和利息，甲方有權(quán)單方終止合同，將樓宇出售他人。

第六條 甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用，應(yīng)按合同規(guī)定交付日第二天起計(jì)算付款利息，以補(bǔ)償乙方的損失。

第七條 甲方出售的樓宇須經(jīng)XX市建筑質(zhì)量檢驗(yàn)部門驗(yàn)審合格，并負(fù)責(zé)保修半年，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權(quán)提出退房，退房后甲方應(yīng)將已付款項(xiàng)及全部利息在30天內(nèi)退回乙方。

第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，經(jīng)市府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。

乙方在使用期間，有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施、活動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)必須遵守中華人民共和國(guó)法律、法令和社會(huì)道德，維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。

第九條 乙方所購(gòu)樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變?cè)摌怯罱Y(jié)構(gòu)和用途，如有損壞應(yīng)自費(fèi)修繕。

乙方購(gòu)置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。

第十條 預(yù)售的樓宇，乙方不許轉(zhuǎn)讓、抵押，否則，后果自負(fù)。

第十一條 后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。

第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，不能解決時(shí)，按下列（ ）項(xiàng)解決：

1.由仲裁機(jī)關(guān)仲裁；

2.由人民法院裁判；

第十三條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)各一份。

甲 方：____________ 乙 方：____________

第7篇：商品房預(yù)售合同范文

法定代表人：仰融，董事長(zhǎng)。

委托人：宋蘆生，男，漢族，1955年4月21日出生，住安徽省合肥市中市區(qū)紅星路135號(hào)15幢302號(hào)，該公司總經(jīng)理。

委托人：李默，北京市創(chuàng)世律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：江蘇匯鴻國(guó)際集團(tuán)土產(chǎn)進(jìn)出口股份有限公司，住所地江蘇省南京市白下路91號(hào)匯鴻大廈15樓。

法定代表人：馬馳，董事長(zhǎng)。

委托人：倪同木，江蘇天豪律師事務(wù)所律師。

委托人：倪明，江蘇天豪律師事務(wù)所律師。

原審被告：合肥華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司，住所地安徽省合肥市天長(zhǎng)路70號(hào)。

法定代表人：丁華榮，總經(jīng)理。

原審被告：合肥華華豐畜禽經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地安徽省合肥市合六路291號(hào)西郊井崗鋪。

法定代表人：崔建望，董事長(zhǎng)。

委托人：丁華榮，男，漢族，1956年8月24日出生，住安徽省合肥市西市區(qū)蕪湖路31號(hào)515室，該公司董事。

上訴人合肥東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱東方公司）為與被上訴人江蘇匯鴻國(guó)際集團(tuán)土產(chǎn)進(jìn)出口股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱匯鴻公司）、原審被告合肥華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱華僑公司）和合肥華豐畜禽經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱華豐公司）債務(wù)轉(zhuǎn)讓、商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服安徽省高級(jí)人民法院（2001）皖民一初字第02號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)審理查明：1997年6月6日，東方公司與合肥合利物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱合利公司）簽訂《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定東方公司將小區(qū)以1.5億元人民幣轉(zhuǎn)讓給合利公司。合利公司根據(jù)東方公司的全權(quán)委托書組建經(jīng)營(yíng)、管理、銷售、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)，保證翠竹園項(xiàng)目的交接。移交后小區(qū)項(xiàng)目所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)由合利公司負(fù)責(zé)。協(xié)議書簽訂之日起，東方公司向合利公司移交土地證、規(guī)劃許可證、建筑執(zhí)照、施工圖紙及相關(guān)技術(shù)資料、東方公司總經(jīng)理給合利公司的全權(quán)委托書，此外還有東方公司的公章、財(cái)務(wù)專用章、合同專用章及有關(guān)法律文件等。

1997年6月24日，東方公司總經(jīng)理宋蘆生出具《委托書》一份，內(nèi)容是：根據(jù)東方公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，即日起授權(quán)丁華榮全權(quán)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)有關(guān)公司業(yè)務(wù)。該《委托書》上有宋蘆生的簽名和東方公司章。丁華榮時(shí)任合利公司副總經(jīng)理、華僑公司副總經(jīng)理、華豐公司董事。

1997年6月25日，華僑公司向江蘇省土產(chǎn)進(jìn)出口集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱土產(chǎn)公司）出具蓋有公司章和法定代表人名章的文件一份，內(nèi)容是：經(jīng)97年6月25日土產(chǎn)公司與華僑公司核對(duì)往來帳項(xiàng)，截止1996年12月31日華僑公司尚欠土產(chǎn)公司48743616.8元，華僑公司確認(rèn)上述債務(wù)無誤。

1997年7月2日，丁華榮用華僑公司的信函紙出具“收條”一張，內(nèi)容是：今收到東方公司公章、財(cái)務(wù)專用章、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、貸款證?！凹慈掌鹑绨l(fā)生有關(guān)一切問題由我負(fù)責(zé)全權(quán)處理并承擔(dān)一切法律責(zé)任?！?/p>

同年7月15日，東方公司致函給合利公司、華僑公司、華豐公司法定代表人丁華俊和合利公司副總經(jīng)理丁華榮，稱因合利公司沒有履行完畢《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》中約定的有關(guān)付款的協(xié)議內(nèi)容，同時(shí)獲如合利公司用東方公司印章和土地證在銀行簽訂貸款抵押擔(dān)保合同書，因此東方公司決定收回其公司印章并取消對(duì)丁華榮的《委托書》。7月19日，華僑公司致函東方公司總經(jīng)理宋蘆生，稱15日來函收悉，“我方所拿貴公司印章僅為輸土地變更之用，在辦理完土地變更手續(xù)后印章完好交還貴司”。但直至1998年10月，東方公司印章仍未收回。

1997年12月11日，丁華榮代表東方公司與土產(chǎn)公司、華僑公司簽訂《<翠竹園小區(qū)>商品房預(yù)售（購(gòu)）合同》一份，合同約定：土產(chǎn)公司向東方公司預(yù)購(gòu)工程編號(hào)為A114、B110、B111、B113、B114、B116棟，建筑面積20155.28平方米的住宅房屋，售價(jià)每平方米2425元，購(gòu)房款合計(jì)48876550元。第3條約定，土產(chǎn)公司以華僑公司出具的“債務(wù)確認(rèn)書”載明的債權(quán)中相當(dāng)于購(gòu)房款的部分全額充抵其應(yīng)付的購(gòu)房款，1元債權(quán)充抵1元購(gòu)房款。合同一經(jīng)簽訂，土產(chǎn)公司對(duì)華僑公司的債權(quán)中相當(dāng)于購(gòu)房款的部分即轉(zhuǎn)讓給東方公司。對(duì)剩余部分債權(quán)土產(chǎn)公司保留對(duì)華僑公司的追索權(quán)，但此時(shí)應(yīng)視同土產(chǎn)公司已向東方公司全額支付購(gòu)房款，工方公司應(yīng)立即向土產(chǎn)公司開具已收到全額購(gòu)房款的收款收據(jù)。東方公司向華僑公司主張債權(quán)的時(shí)間和方式由雙方另行協(xié)商，但不影響東方公司和土產(chǎn)公司雙方的權(quán)利義務(wù)。東方公司應(yīng)于1998年7月31日前將房屋交付土產(chǎn)公司，否則除非土產(chǎn)公司同意，土產(chǎn)公司有權(quán)隨時(shí)解除合同，東方公司向土產(chǎn)公司支付購(gòu)房款總額10%的違約金。合同解除后，三方的債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓關(guān)系隨之解除，土產(chǎn)公司有權(quán)依華僑公司出具的債務(wù)確認(rèn)書向華僑公司主張債權(quán)。該合同蓋有東方公司、華僑公司、土產(chǎn)公司的印章，丁華榮代表東方公司簽名，丁華俊代表華僑公司簽章，張?jiān)讫埓硗廉a(chǎn)公司簽名。

合同簽訂當(dāng)天，丁華榮向土產(chǎn)公司出具了其為經(jīng)辦人并簽字的總計(jì)48876549.93元的購(gòu)房款收據(jù)，加蓋了東方公司的財(cái)務(wù)專用章，但財(cái)務(wù)主管、記帳、出納、審核各項(xiàng)皆為空白。東方公司沒有收到匯鴻公司實(shí)際的購(gòu)房款。

另查明，土產(chǎn)公司于1998年1月更名為江蘇匯鴻國(guó)際集團(tuán)土產(chǎn)進(jìn)出口股份有限公司。翠竹園小區(qū)B區(qū)房屋沒有取得《商品房預(yù)售許可證》。

1998年10月19日，東方公司、華僑公司、華豐公司與匯鴻公司簽訂《協(xié)議書》一份，載明：東方公司要求延遲交付匯鴻公司購(gòu)買的翠竹園住宅小區(qū)6棟房屋。由于東方公司不能按期交房構(gòu)成違約，應(yīng)于1999年2月28日前支付給匯鴻公司購(gòu)房款10%的違約金。匯鴻公司同意東方公司在1999年2月28日前向匯鴻公司交付房屋。華僑公司、華豐公司為東方公司延遲履行交房義務(wù)提供保證并愿意對(duì)東方公司交付房屋及支付違約金承擔(dān)連帶責(zé)任。合同蓋有東方公司、華僑公司、華豐公司的印章，丁華榮代表東方公司、華僑公司、華豐公司三家在合同上簽字。

再查明，東方公司與合利公司簽訂的《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，因合利公司的法定代表人丁華俊被舉被涉嫌詐騙被捕，合同沒有得到全部履行。

2001年2月28日，匯鴻公司向安徽省高級(jí)人民法院起訴，請(qǐng)求被告東方公司、華僑公司、華豐公司履行交付房屋的義務(wù)并支付違約金8455643元。

一審法院認(rèn)為：東方公司出具委托書、公章及翠竹園小區(qū)的開發(fā)資料的真實(shí)意思是為辦理翠竹園小區(qū)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。丁華榮以東方公司名義與匯鴻公司簽訂商品房預(yù)售合同，沒有東方公司的追認(rèn)，丁華榮的行為應(yīng)屬無權(quán)行為。但根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條的規(guī)定，行為人沒有權(quán)、超越權(quán)或權(quán)終止后以被人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有權(quán)的，該行為有效。丁華榮以東方公司名義簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，出具了東方公司的授權(quán)委托書、公司公章、財(cái)務(wù)專用章、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本和翠竹園小區(qū)的相關(guān)開發(fā)資料，客觀上形成了丁華榮有簽訂商品房預(yù)售合同的權(quán)的表象。盡管東方公司曾函告丁華俊和丁華榮收回其授權(quán)委托，丁華俊也回函稱東方公司印章僅為辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)之用，但此函件沒有對(duì)外公示，東方公司未能收回其公章，因此匯鴻公司有理由相信丁華榮有權(quán)。丁華榮代表東方公司與匯鴻公司簽訂商品房預(yù)售合同所產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由東方公司承擔(dān)。在1998年10月9日的《協(xié)議書》中，丁華榮雖然代表東方公司、華僑公司、華豐公司三家簽字，但系代表合同一方為保證匯鴻公司債權(quán)實(shí)現(xiàn)所為，不符合雙方的特征。華僑公司對(duì)其1997年6月25日向匯鴻公司出具的債務(wù)確認(rèn)書當(dāng)庭表示對(duì)其真實(shí)性不持異議，因此對(duì)華僑公司要求匯鴻公司舉證說明債務(wù)形成過程的答辯意見不予支持。由于翠竹園小區(qū)B區(qū)沒有取得商品房預(yù)售許可證，因此根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，匯鴻 公司與東方公司簽訂的商品房預(yù)售合同中關(guān)于B區(qū)五幢房屋的預(yù)售部分無效。東方公司應(yīng)履行向匯鴻公司交付A114幢房屋的義務(wù)并支付延遲交付的違約金。翠竹園小區(qū)A114幢房屋已經(jīng)出售36套，絕大部分購(gòu)房戶已經(jīng)入住，因此東方公司還應(yīng)向匯鴻公司交付與A114幢已出售房屋面積和樓層相同的房屋。由于合同雙方對(duì)不能交付合同約定的房屋的違約責(zé)任未作約定，因此對(duì)東方公司不能全部交付A114幢房屋的責(zé)任問題不予處理。東方公司雖然沒有收到匯鴻公司的購(gòu)房款，但根據(jù)合同約定，匯鴻公司對(duì)華僑公司的債權(quán)轉(zhuǎn)移給東方公司并以此購(gòu)買商品房，東方公司出具了收款收據(jù)，證明東方公司同意代華僑公司承擔(dān)對(duì)匯鴻公司的債務(wù)。翠竹園B區(qū)五幢房屋的預(yù)售被確認(rèn)無效后，東方公司應(yīng)按合同約定的價(jià)格向匯鴻公司返還購(gòu)房款。華僑公司、華豐公司應(yīng)對(duì)東方公司未履行交付房屋的義務(wù)及東方公司逾期交房的違約金承擔(dān)連帶責(zé)任。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款第（四）項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十八條、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（一）》第一條、《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第八條之規(guī)定，該院判決：一、匯鴻公司與東方公司、華僑公司簽訂的《<翠竹園小區(qū)>商品房預(yù)售（購(gòu)）合同》及《協(xié)議書》中關(guān)于B110、B111、B113、B114、B116五幢房屋的預(yù)售部分無效，其余部分有效；二、東方公司于判決生效后30日內(nèi)向匯鴻公司交付翠竹園小區(qū)A114幢203、204、206、403、405、406、504、505、603、604、605、608室共12套房屋及翠竹園小區(qū)內(nèi)面積為1124平方米的房屋（與A114幢已經(jīng)出售的36套房屋面積相同、樓層相同）；三、東方公司于判決生效后30日內(nèi)向匯鴻公司交付延遲交房違約金1040116.4元，華僑公司、華豐公司承擔(dān)連帶責(zé)任；四、東方公司于判決生效后30日內(nèi)返還匯鴻公司購(gòu)房款38475386元；五、駁回匯鴻公司其它訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)252288元，由東方公司負(fù)擔(dān)176601.6元，匯鴻公司負(fù)擔(dān)50457.6元，華僑公司、華豐公司負(fù)擔(dān)25228.8元。財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)211030元，由東方公司負(fù)擔(dān)147721元，匯鴻公司負(fù)擔(dān)42206元，華僑公司、華豐公司負(fù)擔(dān)21103元。

東方公司不服一審判決向本院提起上訴，請(qǐng)求撤銷一審判決，駁回匯鴻公司的訴訟請(qǐng)求。理由是：1、一審法院關(guān)于表見的認(rèn)定是錯(cuò)誤的。匯鴻公司對(duì)丁華榮的權(quán)未盡必要的審查義務(wù)，不能僅憑東方公司總經(jīng)理開具的授權(quán)范圍為“經(jīng)營(yíng)”的委托書就認(rèn)定丁華榮享有權(quán)。本案名為商品房預(yù)售，實(shí)為債務(wù)轉(zhuǎn)讓，即由東方公司承擔(dān)華僑公司對(duì)匯鴻公司的全部近5000萬元的債務(wù)，而東方公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照的注冊(cè)資金僅為2000萬元，對(duì)此公司總經(jīng)理宋蘆生無權(quán)決定。丁華榮的無權(quán)行為不具有代東方公司承擔(dān)華僑公司債務(wù)的權(quán)客觀表象，匯鴻公司完全能夠推斷出丁華榮所獲授權(quán)為有限授權(quán)，匯鴻公司認(rèn)定丁華榮為有權(quán)，在主觀上存在惡意或重大過失。2、合同簽訂過程中存在雙方甚至三方的行為，違反相關(guān)的法律規(guī)定。3、B區(qū)房屋沒有取得預(yù)售許可證，本案合同標(biāo)的在法律上明顯履行不能，匯鴻公司對(duì)此明顯疏忽。4、《<翠竹園小區(qū)>商品房預(yù)售（購(gòu)）合同》及《協(xié)議書》中俁同當(dāng)事人之間不平等，東方公司的利益沒有得到保護(hù)。東方公司沒有收到預(yù)售房款，匯鴻公司與丁華榮竟合謀開具收款收據(jù)，其目的就是讓東方公司為華僑公司承擔(dān)債務(wù)。匯鴻公司長(zhǎng)期以來也一直沒有要求東方公司將收款收據(jù)更換為正式發(fā)票。購(gòu)房款收據(jù)沒有相應(yīng)的基礎(chǔ)關(guān)系支持，不能適用票據(jù)無因性理論。丁華榮以東方公司名義對(duì)華僑公司承諾擔(dān)債務(wù)屬自己和雙方。對(duì)此，匯鴻公司應(yīng)為明知。5、按照房地產(chǎn)管理法第44條和建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理方法》第十條的規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，預(yù)售合同應(yīng)報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門和土地管理部門登記備案。匯鴻公司回避并違反了法律規(guī)定。6、自預(yù)售合同簽訂后，即使合同已經(jīng)延遲履行，匯鴻公司也沒有向東方公司主張過債權(quán)。7、對(duì)于合同無效，東方公司沒有主觀過錯(cuò)，亦未因該合同無效造成任何經(jīng)濟(jì)損失，因此東方公司不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。8、東方公司對(duì)于消除丁華榮非法權(quán)的不良影響已盡勤勉義務(wù)，包括去函取消對(duì)丁華榮的委托并請(qǐng)求安徽省高級(jí)人民法院在1998年8月當(dāng)庭收繳合利公司持有的東方公司印章。9、《協(xié)議書》中載明，華僑公司和華豐公司對(duì)東方公司交付房屋及支付違約金承擔(dān)連帶責(zé)任，一審法院僅讓華僑公司、華豐公司就違約金承擔(dān)連帶責(zé)任，一審法院僅讓華僑公司、華豐公司就違約金承擔(dān)連帶責(zé)任不妥。10、一審法院認(rèn)定B區(qū)房屋的預(yù)售行為無效，同時(shí)卻判令東方公司返還38475386元的購(gòu)房款，是將無效合同按有效處理，沒有法律和合同依據(jù)。房屋預(yù)售合同中約定，如東方公司不能履行交房義務(wù)，合同解除后，匯鴻公司仍向華僑公司主張債權(quán)。丁華榮開具收款收據(jù)時(shí)欠缺相應(yīng)的權(quán)和民事行為能力。國(guó)家稅務(wù)局《關(guān)于對(duì)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)發(fā)票管理的暫行規(guī)定》第十四條規(guī)定：任何單位和個(gè)人未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)不得用白條或其他收款憑證代替發(fā)票。東方公司是中外合資企業(yè)，丁華榮開具收款收據(jù)的行為無效。

匯鴻公司答辯稱：簽訂合同時(shí)，匯鴻公司盡到了合理的審查義務(wù)，聘請(qǐng)了律師參與訂立合同。匯鴻公司沒有見過合利公司與東方公司之間的《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。東方公司的委托書中沒有限定丁華榮的權(quán)限，也沒有及時(shí)對(duì)外公示撤銷授權(quán)或向善意第三方通知情況。認(rèn)為丁華榮在匯鴻公司簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)是有權(quán)。請(qǐng)求維持一審判決。

丁華榮華豐公司、華僑公司發(fā)表意見稱：華僑公司與土產(chǎn)公司之間債務(wù)的形成是十幾年的交易中產(chǎn)生的。華僑公司提出以合利公司收購(gòu)的翠竹園小區(qū)在建房屋以預(yù)售的方式?jīng)_抵該筆債務(wù)，土產(chǎn)公司對(duì)合利公民事與東方公司之間的《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》是明知的，在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)丁華榮向匯鴻公司提供了這份合利公司與東方公司之間的《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。合利公司與東方公司之間的賬目已經(jīng)進(jìn)行清理。丁華榮應(yīng)土產(chǎn)公司要求開具的收款收據(jù)時(shí)匯鴻公司實(shí)際上并未付款。

本院認(rèn)為：丁華榮作為合利公司和華僑公司的副總經(jīng)理，在1997年12月11日代表東方公司與土產(chǎn)公司、華僑公司簽訂《<翠竹園小區(qū)>商品房預(yù)售（購(gòu)）合同》時(shí)明知東方公司總經(jīng)理《委托書》的授權(quán)目的和范圍，在東方公司已取消對(duì)其的委托授權(quán)的情況下，卻仍代表東方公司與匯鴻公司簽訂與《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無關(guān)的商品房預(yù)售合同，是沒有權(quán)的行為。《<翠竹園小區(qū)>商品房預(yù)售（購(gòu)）合同》的內(nèi)容本身不是單純的商品房預(yù)售，該合同的目的就是為了使匯鴻公司實(shí)現(xiàn)其對(duì)華僑公司的債權(quán)，其實(shí)質(zhì)是華僑公司以東方公司的房屋向匯鴻公司抵償其債務(wù)，商品房預(yù)售只是以上目的的表現(xiàn)形式。對(duì)于以東方公司的房屋抵償華僑公司的債務(wù)，丁華榮沒有東方公司任何形式上的授權(quán)，匯鴻公司也沒有理由相信丁華榮有權(quán)。一審法院認(rèn)定本案中表現(xiàn)成立不當(dāng)。丁華榮身為華僑公司副總經(jīng)理東方公司表示以其房產(chǎn)為華僑公司償債，屬于自己的行為，該行為不發(fā)生法律效力。因此，《<翠竹園小區(qū)>商品房預(yù)售（購(gòu)）合同》第3條關(guān)于匯鴻公司付款行為的約定是無效的。一審法院認(rèn)為丁華榮開具的收款收據(jù)表明東方公司同意代華僑公司承擔(dān)對(duì)匯鴻公司的債務(wù)的認(rèn)定是沒有依據(jù)的。丁華榮的簽訂該合同時(shí)東方公司的行為明顯損害東方公司的權(quán)益，匯鴻公司明知丁華榮的身份，在簽訂《<翠竹園小區(qū)>商品房預(yù)售（購(gòu)）合同》時(shí)未盡合理的審查義務(wù)，存在疏忽和懈怠，對(duì)該行為無效負(fù)有過錯(cuò)。丁華榮以東方公司名義向匯鴻公司開具收款收據(jù)的行為，也是不發(fā)生法律效力的。匯鴻公司未支付購(gòu)房款，一審法院認(rèn)定翠竹園小區(qū)B區(qū)預(yù)售合同因未取得預(yù)售許可證而無效，卻判決東方公司向匯鴻公司返還購(gòu)房款，系適用法律錯(cuò)誤。綜上，本院對(duì)匯鴻公司起訴要求東方公司、華僑公司、華豐公司交付房屋的訴訟請(qǐng)求不予支持，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條、第四十九條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)和第（三）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷安徽省高級(jí)人民法院（2001）皖民一初字第02號(hào)民事判決；

二、駁回匯鴻公司的訴訟請(qǐng)求。

第8篇：商品房預(yù)售合同范文

    1995年6月16日，市房地局、市工商局下達(dá)《關(guān)于本市商品房預(yù)售、出售使用標(biāo)準(zhǔn)合同文本的通知》，在全市范圍內(nèi)推行了商品房預(yù)售、出售標(biāo)準(zhǔn)合同文本（以下簡(jiǎn)稱95版合同文本）。這一措施實(shí)行二年來，在規(guī)范商品房轉(zhuǎn)讓合同，維護(hù)商品房轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的合法權(quán)益方面起到了積極作用。為進(jìn)一步發(fā)揮規(guī)范的合同文本在促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展中的重要作用，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》，市房地局會(huì)同市工商局對(duì)95版合同文本作了重新修訂，修訂后的文本作為商品房預(yù)售、出售合同示范性文本在全市范圍內(nèi)推行?，F(xiàn)就有關(guān)事宜通知如下：

    一、商品房預(yù)售、出售合同示范文本分為《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》、《上海市外銷商品房預(yù)售合同》、《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》、《上海市外銷商品房出售合同》四種版本（以下簡(jiǎn)稱97版合同文本），由市房地局制定、市工商局監(jiān)制。

    二、97版合同文本的預(yù)售合同與出售合同是相互獨(dú)立的合同文本。預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，房屋竣工交付使用后持預(yù)售合同可直接辦理過戶手續(xù)；出售合同適用于未經(jīng)預(yù)售階段的商品房現(xiàn)房（竣工驗(yàn)收合格、取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房）銷售。

    三、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售或出售商品房時(shí)，一般應(yīng)采用97版合同文本與承購(gòu)人訂立合同。如不采用97版合同文本而自行擬定合同文本的，應(yīng)將自擬合同文本送上海市房屋土地管理局審核批準(zhǔn)。

    四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在1998年5月31日前仍可采用原已購(gòu)買的95版合同文本與承購(gòu)人訂立合同。

    五、97版合同文本統(tǒng)一印制，由各房地產(chǎn)交易中心向社會(huì)公開發(fā)售，購(gòu)買份數(shù)、對(duì)象不受限制。

    本通知自下達(dá)之日起執(zhí)行。

    附：

    《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》示范樣本（略）

    《上海市外銷商品房預(yù)售合同》示范樣本（略）

第9篇：商品房預(yù)售合同范文

地址：____________郵碼：____________電話：____________

購(gòu)買方(乙方)：____________________________________

姓名：________性別：____出生：________年____月____日

國(guó)籍：____________身份證號(hào)碼：____________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

第一條甲方經(jīng)批準(zhǔn)，取得位于____市用地面積____m2的土地使用權(quán)。

地塊編號(hào)：____使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預(yù)售。

第二條乙方自愿向甲方定購(gòu)上述樓宇的第____幢____號(hào)(第__層)。建筑面積____m2，土地面積／m2(其中：基底分?jǐn)俖___m2、公用分?jǐn)俖___m2、其他____m2)。

第三條甲方定于____年__月__日交付乙方使用。

如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：

1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害；

2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決；

3.其他非甲方所能控制的因素。

上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù)，方能延期交付使用。

第四條甲乙雙方同意上述訂購(gòu)之樓宇售價(jià)為：____單價(jià)元／m2，總金額____幣_(tái)___千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元)。

付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：

帳戶名稱：________________帳號(hào)：_______________

分期(一次)付款(見附表一)。

第五條乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項(xiàng)和利息，甲方有權(quán)單方終止合同，將樓宇出售他人。

第六條甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用，應(yīng)按合同規(guī)定交付日第二天起計(jì)算付款利息，以補(bǔ)償乙方的損失。

第七條甲方出售的樓宇須經(jīng)××市建筑質(zhì)量檢驗(yàn)部門驗(yàn)審合格，并負(fù)責(zé)保修半年，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權(quán)提出退房，退房后甲方應(yīng)將已付款項(xiàng)及全部利息在30天內(nèi)退回乙方。

第八條甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，經(jīng)市府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。

乙方在使用期間，有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施、活動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)必須遵守中華人民共和國(guó)法律、法令和社會(huì)道德，維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。

第九條乙方所購(gòu)樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變?cè)摌怯罱Y(jié)構(gòu)和用途，如有損壞應(yīng)自費(fèi)修繕。

乙方購(gòu)置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。

第十條預(yù)售的樓宇，乙方不許轉(zhuǎn)讓、抵押，否則，后果自負(fù)。

第十一條后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。

第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，不能解決時(shí)，按下列()項(xiàng)解決：

1.由仲裁機(jī)關(guān)仲裁；

2.由人民法院裁判；

第十三條本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)各一份。

甲方：____________

代表人：____________________年____月____日