房地產(chǎn)市場價格趨勢精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)市場價格趨勢范文

【關(guān)鍵詞】物業(yè)稅 房地產(chǎn)價格 香港地區(qū)

一、香港地區(qū)物業(yè)稅概述

香港與物業(yè)稅（廣義）有關(guān)的稅收，包括差餉和物業(yè)稅（狹義）兩項。和我們平時所說的物業(yè)稅的概念有所不同，香港所稱的“物業(yè)稅”，其課稅范圍僅限于用于出租經(jīng)營并獲得租金收益的物業(yè)。而差餉的內(nèi)涵倒是更符合通用物業(yè)稅的含義，是對納稅人擁有的所有房屋，包括自用和非自用的房屋都征稅。所以也有人把香港的差餉直接稱為物業(yè)稅，把“物業(yè)稅”稱為不動產(chǎn)稅。實際上，兩者都是對物業(yè)在保有環(huán)節(jié)的課稅，都是本文討論的物業(yè)稅范疇。

（一）差餉

香港的差餉1845年開始實施，意為官差的餉銀。當(dāng)時政府為了支付警察的糧餉而開始向轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)征稅，名為差餉。1856、1860、1862年政府又分別對公共照明、市政供水、公共消防項目的支出加征物業(yè)稅。到1931年，政府開始統(tǒng)一征收差餉用以支付政府的一些公共服務(wù)開支。1988年，各個名目的物業(yè)稅收被加總合并，統(tǒng)稱為差餉。這一名稱一直沿用至今。1995年香港政府統(tǒng)一了評估和征收的責(zé)權(quán)，至此差餉的征收系統(tǒng)趨于完善?，F(xiàn)在，差餉已作為政府、市政局及區(qū)域市政局所提供各項公共服務(wù)的經(jīng)費使用。

差餉的計稅依據(jù)為應(yīng)課差餉租值。物業(yè)的應(yīng)課差餉租值是假設(shè)物業(yè)在一個指定估價日期空置出租時估計全年可得的合理市面租金。1998年11月，政府宣布編制新的估價冊并于1999年4月1日起生效，同時規(guī)定，此后物業(yè)的應(yīng)課差餉租值由每3年重估一次，改為每年重估一次。評估應(yīng)課差餉租值時，需考慮區(qū)內(nèi)同類物業(yè)于指定估價日期或接近該日在公開市場由業(yè)主與租客雙方議定的租金，再根據(jù)物業(yè)面積、位置、設(shè)施、完工素質(zhì)及管理水平分別加以調(diào)算。差餉繳納人可對應(yīng)收差餉租值的評估值提出反對，但提出反對時，仍須如期繳交本期差餉。反對獲得批準(zhǔn)時，所作修改會追溯至生效日期。

差餉的征收率由立法局決定。1999年4月1日起，差餉的征收率為5%。

根據(jù)差餉的計稅依據(jù)和征收率，即可計算出應(yīng)課差餉。差餉的計算公式為：

差餉=應(yīng)課差餉租值×差餉征收率

差餉物業(yè)估價署負責(zé)差餉的征收。差餉每季預(yù)繳，業(yè)主與物業(yè)使用人應(yīng)依雙方租約條款確定繳付人。租約未訂明由業(yè)主繳交的，由使用人繳交。逾期未繳付的，加征5%的附加費。在原先的最后繳款日期后6個月內(nèi)，仍未清繳包括5%附加費在內(nèi)欠款的，要二次加征附加費。

（二）物業(yè)稅

香港自從1940年戰(zhàn)時稅法通過以后，就開始征收物業(yè)稅?！抖悇?wù)條例》規(guī)定了4種收益稅：物業(yè)稅、薪俸稅、利得稅和利息稅。物業(yè)稅規(guī)定于《稅務(wù)條例》第二部分，1947、1961、1965、1983和1991年做過修改。香港以物業(yè)稅的名義同時對土地和樓宇收益征稅，是土地稅和房產(chǎn)稅的合一。所以有人認為，香港物業(yè)稅實為不動產(chǎn)財產(chǎn)稅。

香港物業(yè)稅的納稅人是擁有應(yīng)稅物業(yè)的業(yè)主，包括直接由政府批租的房產(chǎn)持有人、權(quán)益擁有人、終身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注冊合作社購買樓宇者等，但香港的物業(yè)稅只向有租金收入的業(yè)主征收，沒有租金收入的業(yè)主不是物業(yè)稅的納稅人。

物業(yè)稅的計稅依據(jù)是每一課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評稅凈值。這里，應(yīng)評稅凈值是指應(yīng)評稅值扣減業(yè)主繳納的差餉及20%的標(biāo)準(zhǔn)扣減率(用以彌補修理費和開支費用)后的余額。而所說的樓宇，包括樓宇的任何部分，也包括墩(橋墩)、碼頭以及一般理解為不構(gòu)成一幢樓宇的任何建筑物。物業(yè)稅的應(yīng)評稅值是依據(jù)實際收入申報表計算的。包括在該課稅年度內(nèi)為取得土地或樓宇的使用權(quán)而付出的費用，如資本性支出、獲取提供服務(wù)或便利而支付的費用，以及根據(jù)《差餉條例》征收的差餉等，可作為扣減項目扣除。

物業(yè)稅的計算公式為：

應(yīng)繳物業(yè)稅＝｛[應(yīng)評稅值（租金收入）－差餉]×（1－20%）｝×稅率

立法局可以通過決議案修訂標(biāo)準(zhǔn)扣減率。物業(yè)稅的稅率在2004年之前為15%，2004年為16%。

二、香港地區(qū)物業(yè)稅(廣義)對房地產(chǎn)市場的影響分析

（一）香港差餉征收對房地產(chǎn)市場的影響分析

香港的差餉1845年開始征收。差餉的開征，增加了業(yè)主的持有成本，因此，香港絕大多數(shù)物業(yè)的業(yè)主會盡量避免房屋空置。甚至在特殊時期，在約定由租戶繳納各項稅費的情況下，以零租金出租，減輕持有負擔(dān)。因此，差餉的開征會減少房屋空置，加大供給量，提高社會物質(zhì)財富利用率的作用，對房地產(chǎn)行業(yè)的管理具有重要意義。

同時，差餉也是香港政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場和整體經(jīng)濟的一個常用手段。香港是典型的城市型經(jīng)濟特征，地域狹小，人口較多，密度約是上海的3倍。香港的房地產(chǎn)市場發(fā)展速度很快，波動也比較劇烈，幾十年來經(jīng)歷過多次起落（見表1和圖1），香港政府也經(jīng)常利用差餉進行調(diào)節(jié)。

但是，與我國內(nèi)地目前情況不同的是，香港近年來運用差餉對房地產(chǎn)市場所做的重要調(diào)整，多是在房地產(chǎn)衰退時期，目的不是為了抑制房價，而是刺激房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。從這樣的實踐中，也同樣可以考察差餉對房地產(chǎn)市場的影響作用。

從圖1中可以看到，從1985年香港房地產(chǎn)市場復(fù)蘇算起，到1997年，香港的房價已上漲了近10倍。1997年，香港的房地產(chǎn)市場泡沫破滅，樓價一路下跌，與1997年度的峰值相比，2004年第四季度香港的樓宇價格平均下跌了62%，私人住宅租金平均減少了48%。

在1998年～2003年香港房地產(chǎn)市場的低迷時期，為了減輕差餉繳納人的負擔(dān)，香港政府根據(jù)法律對差餉進行了多次減免或延緩繳納的靈活調(diào)整：1998年退還當(dāng)年第二季度的差餉；1999年免除所有繳納人第三季度的差餉；2002年免收5 000港元以下低額差餉（此項政策使得230萬左右的約85%的繳納人在該年內(nèi)不需要繳納差餉）；2003年在SARS期間免除了約90%的繳納人的差餉，并延長了3個月的繳納期限。這些政策對經(jīng)濟低迷時期房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)和復(fù)蘇，起到了積極作用。

在2007年下半年爆發(fā)的全球經(jīng)濟危機背景下，香港政府也利用差餉工具對房地產(chǎn)市場以及經(jīng)濟發(fā)展進行了調(diào)節(jié)，實施了多項減免，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，鼓勵經(jīng)濟復(fù)蘇。2007年～2009年香港地區(qū)的差餉減免摘要，見表2。

我們可以看到， 差餉對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用是非常有限的。以上述1998年～2003年的房地產(chǎn)下降周期為例，盡管香港政府進行了多次差餉減免，但是房地產(chǎn)市場的價格仍然在直線下降。事實上，香港地區(qū)無論是1997年前的樓價瘋狂攀升，還是此后至2003年的大跌，或者近兩年的房地產(chǎn)波動，都是多個因素造成的，包括經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、收入水平、心理預(yù)期、金融危機影響等，而差餉對房地產(chǎn)市場的影響，相比之下，并不十分明顯。

（二）香港物業(yè)稅(狹義)對房地產(chǎn)市場的影響分析

香港的物業(yè)稅，主要是對業(yè)主來自物業(yè)的租金收入征稅。自住物業(yè)、空置物業(yè)、雖用于經(jīng)營但無租金收入的物業(yè)等，都不需要繳納物業(yè)稅。這實際上是對自住房屋和出租投資房屋作了區(qū)分，居民自住房地產(chǎn)市場的供求不受物業(yè)稅的影響。

香港的物業(yè)稅稅率，基本上每一課稅年度都會根據(jù)當(dāng)時的經(jīng)濟情況作出相應(yīng)的調(diào)整。在2004年～2007年間，香港房地產(chǎn)市場投資過快過熱的情況下，政府曾一度上調(diào)物業(yè)稅稅率，增加業(yè)主對房地產(chǎn)的持有成本，間接調(diào)控房地產(chǎn)市場的過度繁榮。2008 年全球金融危機爆發(fā)，香港經(jīng)濟也備受打擊，香港政府立即下調(diào)了物業(yè)稅率。具體來看，2002年度香港物業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率是15%，2003年度標(biāo)準(zhǔn)稅率上調(diào)至15.5%，2004年～2007年又上調(diào)至16%，2008年度下調(diào)至15%。這種適應(yīng)不同時期的經(jīng)濟發(fā)展趨勢，采用稅率變動來提高或抑制民眾對本地房地產(chǎn)業(yè)投資興趣的措施，不僅及時體現(xiàn)了稅收對經(jīng)濟及社會分配的調(diào)節(jié)功能，而且有效組織了財政收入，這與香港保持穩(wěn)定的投資環(huán)境的稅收政策取向有關(guān)。2002年～2008年間香港物業(yè)稅的調(diào)整和房價走勢對比見圖2。

從圖2中可以看出，從2002年～2004年物業(yè)稅每年連續(xù)調(diào)整0.5個百分點，但是，房價依然在上行中；2004年～2007年物業(yè)稅的稅率水平保持在16%，房價繼續(xù)上漲。2008年物業(yè)稅降低了1個百分點，房價較2007年上漲速度減弱，但是仍然有所上升。因此，從香港的實踐來看，物業(yè)稅對房價的影響并非主要因素，物業(yè)稅的調(diào)整只能促進或者減緩房地產(chǎn)市場原來的發(fā)展趨勢，而沒有使房價走勢做方向上的改變。

三、結(jié)論

（一）物業(yè)稅的征收有利于規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

香港的物業(yè)稅根據(jù)物業(yè)評估值在保有環(huán)節(jié)按年征收，也就意味著政府直接進入了收益環(huán)節(jié)獲取購房者的部分紅利，這會抑制房地產(chǎn)投機，規(guī)范房地產(chǎn)市場的運行。而目前從總體來看，我國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的需求還比較旺盛，某種程度上可以說需求的釋放程度主導(dǎo)著房價的走勢。物業(yè)稅的開征，會增加房地產(chǎn)的保有成本，壓縮房地產(chǎn)市場的投資需求，甚至一部分改善型需求也會受到影響，這將有利于防止房價的泡沫化；同時，開征物業(yè)稅，也可以改變目前房地產(chǎn)稅種繁雜、計稅依據(jù)不合理的現(xiàn)狀，有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，減少金融風(fēng)險，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場的健康運行。

（二）物業(yè)稅的征收對房價的影響有限

雖然物業(yè)稅的開征會帶來房地產(chǎn)保有成本的提高，但是，和房地產(chǎn)的總價值相比，物業(yè)稅的征收金額很小。從業(yè)主占有房地產(chǎn)的實際收益和成本角度看，物業(yè)稅因素基本不可能成為決定房價走勢的關(guān)鍵因素。觀察香港物業(yè)稅征收及調(diào)整情況，對比房地產(chǎn)市場價格的走勢，可以發(fā)現(xiàn)，香港物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場價格趨勢的影響，作用有限。對我國內(nèi)地房地產(chǎn)市場價格而言，如果物業(yè)稅稅費增加（比如百分之零點幾的稅率）遠遠趕不上投資房地產(chǎn)的利潤收入，并且如果這種稅費還可以通過買賣交易得以轉(zhuǎn)嫁，那么就很難期待物業(yè)稅改革會給房地產(chǎn)市場價格有效降溫。房地產(chǎn)價格的走勢，本質(zhì)上仍取決于房地產(chǎn)市場的供求。而影響房地產(chǎn)市場供求的因素繁多，稅收制度只是其中一個，一般來看也不會是決定性因素，因此其對房地產(chǎn)市場價格的影響是有限的。

主要參考文獻：

[1]謝伏瞻.中國不動產(chǎn)稅制設(shè)計［M］.北京：中國發(fā)展出版社，2006.

[2]趙瑾璐，卜婧怡. 國際物業(yè)稅征收的制度概況和經(jīng)驗借鑒［J］.經(jīng)濟研究，2009（6）.

第2篇：房地產(chǎn)市場價格趨勢范文

[關(guān)鍵詞] 外資 國外熱資 房價 房地產(chǎn)市場

一、引言

從2003年以來，我國的房價上漲迅速，在我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的宏觀背景和人民幣升值預(yù)期的刺激下，外資持續(xù)進入我國的房地產(chǎn)市場，成為推動房價上漲的重要因素。2004年全國平均房價上漲19.08％，房地產(chǎn)開發(fā)利用外資228.1億元，其中外商直接投資142.6億元。2005年，全國平均房價繼續(xù)快速上漲15.2.%， 房地產(chǎn)開發(fā)利用外資252億元，其中外商直接投資167.9億元。中國人民銀行上海分行課題組在對外資的流入對房地產(chǎn)市場的影響力研究中，認為在“房地產(chǎn)市場中30％左右的境外資金額影響力達到84％”。平新喬認為房地產(chǎn)投資對外資注入的膨脹系數(shù)為1.5左右。易憲容認為“國外資金對房地產(chǎn)的炒作，已成為目前中國經(jīng)濟的一種嚴(yán)重禍害”。本文通過研究外資的行為，解釋其如何帶動我國整體的房地產(chǎn)價格上漲。

二、模型

產(chǎn)業(yè)組織理論（謝勒爾，1970）提出了“市場結(jié)構(gòu)－市場行為－市場績效”的范式，即市場結(jié)構(gòu)決定市場行為，進而決定市場績效的基本分析思路。房地產(chǎn)具有位置固定性的特點，產(chǎn)品具有的區(qū)位差異性，企業(yè)之間競爭是產(chǎn)品差異化競爭，對手是區(qū)域臨近的企業(yè)，競爭結(jié)果是企業(yè)索取高于邊際成本的價格。房地產(chǎn)企業(yè)擁有壟斷力量，房地產(chǎn)市場是一種壟斷市場。

模型假設(shè)：

1.假設(shè)在一定的區(qū)域內(nèi)有兩個房地產(chǎn)開發(fā)商。企業(yè)A為外資開發(fā)商和企業(yè)B為國內(nèi)開發(fā)商，兩個廠商分別有一塊開發(fā)用地。

2.外資企業(yè)先進的設(shè)計理念和管理經(jīng)驗對該區(qū)域內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)會產(chǎn)生示范效應(yīng)，國內(nèi)企業(yè)會考慮外資企業(yè)的定價策略從而確定自己的定價行為，假設(shè)外資企業(yè)A是市場領(lǐng)導(dǎo)者。

3.商品房的成本中主要包括土地費用、相關(guān)手續(xù)費用、建安費用、配套費用這四大項，在土地出讓實行招、拍、掛制度下，土地費用是透明的，其他幾項費用政府有明確的收費標(biāo)準(zhǔn)?？梢约僭O(shè)外資企業(yè)了解國內(nèi)廠商的成本，即企業(yè)A了解企業(yè)B的成本。

4.外資進入中國房地產(chǎn)市場具有國內(nèi)企業(yè)所沒有的風(fēng)險，開發(fā)成本中要計算風(fēng)險成本?？梢园扬L(fēng)險分為體制風(fēng)險、政策風(fēng)險。我國金融市場沒有完全開放，人民幣沒有實行自由兌換，外資不能自由地進入和退出國內(nèi)市場，對炒作人民幣匯率的熱資來說是體制風(fēng)險;我國政府還制定各種政策利用行政手段來干預(yù)金融市場，外資進出面臨著無法預(yù)期的政策風(fēng)險。外資進入會對這兩種風(fēng)險有所準(zhǔn)備，并體現(xiàn)在成本中。因此國內(nèi)企業(yè)難以得到國外企業(yè)準(zhǔn)確的成本估計。我們假定企業(yè)B不了解企業(yè)A的成本，對企業(yè)A有不完全信息。

5.房價影響需求。如果房價提高，需求減少。需求函數(shù)為線性的。

Di（pi,pJ)=a-bpi+dpJ(b>d>0)5

推導(dǎo)過程：

1.A企業(yè)的邊際成本C1只有企業(yè)自己知道，企業(yè)B的邊際成本C2是共同知識，企業(yè)B對企業(yè)A的成本擁有不完全信息。

2.對B企業(yè)，A企業(yè)的成本C1可以取兩個值:C1L(概率為X），C1H(概率為1-X)，C1L

C1eXC1L+(1-X)C1H

每個企業(yè)的利潤為:Πi（Pi，Pj）＝(Pi-Ci)(a-bPi+dPj)

3.在p2=p*的企業(yè)B定價下，第一個企業(yè)的價格依賴于其成本，將p2=p*代入得

企業(yè)A的利潤為:Π1=(P1-C1)(a-bP1+dP2*)

4.此時，Π1兩邊對P1求導(dǎo)，可以得出企業(yè)A的利潤最大化行為，

a-2bP1+dP2*+bc1＝0 或

P1=(a+dP2*+bc1)/2b

無論從企業(yè)B的角度如何定價,P1都是本企業(yè)的成本的增函數(shù)。

5.令P1L和P1H分別為第一個企業(yè)的成本為C1L和C1H時它所選擇的價格。從不知道c1的B企業(yè)角度來看，則第一個企業(yè)的預(yù)期價格P1e為

P1eXP1L+(1-X)P1H

=X[(a+dP2*+bc1L)/2b]+(1-X)[(a+dP2*+bc1H)/2b]

=(a+dP2*+bc1e)/2b

6.B企業(yè)是風(fēng)險中性的，它通過選擇P2來最大化其利潤

Π2=(P2-C2)(a-bP2+dP1e)

兩邊求導(dǎo)可以得出

P2=(a+dP1e+bc2)/2b

7.將上面的P1e代入，可以解出均衡解：

P2*=（2ab+2b2c2+ad+bdc1e)/4b2-d2

模型對我們研究題目的啟示：

1.外資有公布自己高成本的傾向，緩和對手的定價行為，使對手采取高定價策略。只要市場存在需求，那么兩家都會以高定價獲得利潤。

2.開發(fā)商如果高價獲得一塊土地，或者以高價接手某一物業(yè)，本身就是在向其他的開發(fā)商公布自己的高成本。促使其競爭對手也采取相同的策略，共同提高房價。

3、如果開發(fā)商A高價報價，那么開發(fā)商B也將高價報價。兩個開發(fā)商在定價上形成默契合謀。

可以得出結(jié)論:外資的定價行為容易產(chǎn)生外資與內(nèi)資之間的默契合謀。外資通過以較高的價格投資于商業(yè)中心、CBD中心圈等高檔寫字樓，可以形成輻射作用，其高溢價投資可以影響市場上的其他房地產(chǎn)廠商的定價策略，使其他廠商采取高定價策略，帶動整個房地產(chǎn)市場價格上漲。

三、對策

1.外資進入最重要的是因為有人民幣升值預(yù)期。外資進入加大我國人民幣升值壓力，但如果人民幣完全隨市場調(diào)節(jié)那么就會引起外資的集體外逃，使我國經(jīng)濟出現(xiàn)劇烈震動。我國現(xiàn)在必須堅持實行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制度，把握好國際與國內(nèi)經(jīng)濟形勢的平衡。要改變外資大量進入中國市場、炒高房地產(chǎn)價格的現(xiàn)狀，就要解決金融體制改革特別是匯率體制改革的問題，必須要有超越房地產(chǎn)市場的宏觀視野。

2.加強對外資進入和流出的監(jiān)管力度，減少外資進入我國房地產(chǎn)市場的數(shù)量，控制外資的大規(guī)模進入，才能保持我國匯率制度的穩(wěn)定減輕人民幣升值的壓力。對已進入中國的外資要嚴(yán)格控制其流出渠道，防止外資的大規(guī)模外逃，才能避免房地產(chǎn)市場劇烈波動。

3.完善國內(nèi)金融市場，拓展國內(nèi)地產(chǎn)公司的融資渠道，為國內(nèi)房地產(chǎn)商營造良好的融資平臺，使公司融資渠道多元化。通過完善證券市場，以及風(fēng)險投資市場，使國內(nèi)民間資本與開發(fā)商之間進行充分的流動，使開發(fā)商可以充分利用國內(nèi)資金，可以遏制國外資金通過與國內(nèi)廠商合作共同炒高國內(nèi)房價的行為。

4.政府應(yīng)制定相關(guān)的法律法規(guī)，加大房地產(chǎn)市場信息公開、披露的力度，使房地產(chǎn)開發(fā)商的成本透明化。嚴(yán)懲虛報成本、故意抬高價格的房地產(chǎn)開發(fā)商，保證市場上信息的透明性和價格的合理性，打破房地產(chǎn)開發(fā)商之間的默契合謀。

參考文獻:

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[3]中國人民銀行上海分行課題組.上海市房地產(chǎn)行業(yè)融資外資化程度及其影響[R].上海金融，2004年第11期

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[5]劉鐵軍屠梅增:房地產(chǎn)、游資沖擊與人民幣匯率穩(wěn)定[J].經(jīng)濟理論與經(jīng)濟管理，2005年7月

[6]任紀(jì)軍：破解亂局－重整中國房地產(chǎn)經(jīng)濟[M].經(jīng)濟管理出版社，2005年

[7]張紅:房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M].清華大學(xué)出版社，2005年

第3篇：房地產(chǎn)市場價格趨勢范文

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 計量模式； 公允價值

一、引言

投資性房地產(chǎn)是公司擁有的重要資產(chǎn)，與流動資產(chǎn)收益低、固定資產(chǎn)流動性差的特點不同，投資性房地產(chǎn)既具有保值增值的收益能力，同時兼具較強的流動性，是較為理想的投資項目。截至2011年12月31日，滬深兩地有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司有899家，涉及的金額達2 289.72億元，每家公司平均金額為2.55億元。投資性房地產(chǎn)涉及的金額大，其計量模式的選擇直接關(guān)系到企業(yè)資產(chǎn)總額、負債結(jié)構(gòu)、每股收益等財務(wù)指標(biāo)，對企業(yè)的融資、配股等具有重要影響。當(dāng)前，97%的公司采用成本模式對投資性房地產(chǎn)計量，僅有3%的公司采用公允價值進行計量?；谕顿Y性房地產(chǎn)計量的選擇，需要研究的是，管理層基于何種考慮選擇投資性房地產(chǎn)計量模式，管理層對投資性房地產(chǎn)進行會計政策選擇背后的影響因素是什么？是出于會計信息質(zhì)量考慮還是私有收益的需要，是信息披露成本的考慮還是融資配股的需求？對這些問題的回答有助于監(jiān)管層、股東、債權(quán)人以及潛在的投資人正確運用投資性房地產(chǎn)披露的信息?？梢?，對投資性房地產(chǎn)計量模式的研究有重要的理論和實踐價值。

二、公允價值計量模式的文獻綜述

國內(nèi)外大量的學(xué)者對公允價值計量模式進行了廣泛的研究。從資本市場、盈余管理、信息質(zhì)量等各方面對公允價值計量進行了探討。

Bemerd et al（1995）發(fā)現(xiàn)，比起歷史成本計量，采用市值會計后，收益的波動性會增加。Dietrich et al（2000）研究了英國強制執(zhí)行房地產(chǎn)公允價值模式后估值的可靠性問題。發(fā)現(xiàn)公允價值的估值低于銷售價格；相對于歷史成本而言，對銷售價格的估計更為精確。但是，在估計公允價值時，管理層會在許可的會計方法中選擇以報告更高的盈余；擇時進行銷售以平滑業(yè)績和凈資產(chǎn)的變化；在籌集新的債務(wù)資金前推高公允價值。另外，在有外部評估師以及六大審計師監(jiān)管的情況下，估值可靠性會提高。Cotter（2002）認為，公允價值的計量需要管理層進行大量的估計和判斷，由此產(chǎn)生的逆向選擇和道德風(fēng)險削弱了公允價值信息的有用性。Muller（2002）認為不同來源的資產(chǎn)價值信息是不同的，通過分析英國投資性房地產(chǎn)的樣本，比起內(nèi)部評估師，使用外部評估師對房地產(chǎn)進行估值，資本市場上交易者之間的信息不對稱程度較低，從而影響公司的資金成本和企業(yè)價值。根據(jù)財務(wù)理論，信息不對稱程度越高，交易者要求的利率會越高，公司的資本成本會增加。Landsman（2007）認為公允價值的確認和披露對投資者具有信息含量，但是信息含量的水平受計量誤差的影響，同時也受評估獨立性（管理當(dāng)局評估還是外部評估師評估）的影響。

謝詩芬（2004）認為，公允價值計量更加符合財務(wù)報表有用性的目標(biāo)，會計提供的信息與信息使用者的決策更加相關(guān)。陳美華（2006）認為，以公允價值取代歷史成本作為會計的計量基礎(chǔ)，不僅可以滿足多元產(chǎn)權(quán)主體的決策需要和利益需要，而且與會計目標(biāo)的內(nèi)在要求邏輯一致。公允價值計量基礎(chǔ)是一個比歷史成本計量基礎(chǔ)更為合理、包容性更強的計量基礎(chǔ)。王建剛、劉慶艷（2009）研究了會計準(zhǔn)則實施前后的盈余管理程度，結(jié)論是整體無差異，但不同行業(yè)程度有所變化。劉永澤（2011）認為，新會計準(zhǔn)則對公允價值的引入在一定程度上提升了財務(wù)報告的信息含量。

總體來看，以公允價值計量投資性房地產(chǎn)有助于市場交易的信息透明度，降低信息不對稱程度，公允價值具有較好的相關(guān)性；但是其可靠性受各種條件約束以及管理者動機的影響，當(dāng)企業(yè)監(jiān)督較弱時，其可靠性會受到較大的影響。

三、投資性房地產(chǎn)計量的現(xiàn)狀

（一）企業(yè)數(shù)量

新企業(yè)會計準(zhǔn)則自2007年1月1日在上市公司實施以來，上市公司已經(jīng)披露了2007—2011年五年的年度報告，根據(jù)已披露的年報統(tǒng)計，將近97%的公司采用成本模式計量，大約只有3%的公司采用公允價值模式計量①，具體見表1，2008年和2009年分別有5家上市公司對投資性房地產(chǎn)從成本模式調(diào)整為公允價值計量模式，2010年有1家公司調(diào)整了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的會計政策，2011年新增了2家公司從成本模式改為公允價值模式。

（二）行業(yè)分布

分析2010年27家投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的上市公司，其行業(yè)分布主要集中于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、銀行業(yè)、零售業(yè)、飲料制造業(yè)，其中房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、銀行業(yè)比重最大，占比均為18.52%，具體見表2，行業(yè)分類按照證監(jiān)會行業(yè)分類確定，前三位代碼相同則為一個行業(yè)。

（三）確認依據(jù)

投資性房地產(chǎn)的公允價值由誰決定，其確認的依據(jù)和原則是什么？確定投資性房地產(chǎn)公允價值時，首先，參照活躍市場上同類或類似的現(xiàn)行市場價格；其次，如果無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的，則參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計；最后，也可以基于預(yù)計未來獲得的租金收益和相關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計量②。但是對于公允價值由誰確定，沒有作出強制性的規(guī)定。實務(wù)中，公允價值可以由管理層確認，也可以聘請外部專業(yè)機構(gòu)確認。通過對上市公司年度報告整理統(tǒng)計，以2010年為例，投資性房地產(chǎn)公允價值確認依據(jù)如表3所示。

從表3可以看出，大多數(shù)公司選擇專業(yè)機構(gòu)評估來確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。這意味著公司要為房地產(chǎn)公允價值的計量支付額外的評估費用。

通過對我國上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式的現(xiàn)狀分析，我們發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)上市公司對公允價值計量持謹(jǐn)慎態(tài)度。這點與我們對公允價值的認識有很大差異。與成本模式相比，公允計量因其能提高會計信息質(zhì)量而備受推崇，并且在房地產(chǎn)價格總體趨勢上漲的情況下，公允價值計量將大幅提高其賬面價值，增加當(dāng)期利潤。公允價值計量理應(yīng)受到實務(wù)界和理論界的重用。因此，我們不禁要問，公司管理層在決定投資性房地產(chǎn)計量模式時，其主導(dǎo)因素是什么，行為背后的原因是什么，是哪些因素影響投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇？

四、成本計量模式的原因分析

（一）信息披露成本低

公司管理層確定投資性房地產(chǎn)公允價值一般有幾種途徑：一是聘請專業(yè)機構(gòu)進行評估；二是公司參照同類房地產(chǎn)交易價格確定；三是公司根據(jù)政府機構(gòu)的房地產(chǎn)調(diào)查報告確定；四是其他一些途徑或者有些公司在年報中未作披露?？傮w而言，大多數(shù)上市公司要么聘請專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)人士進行評估（投資者較為信賴這種信息），要么根據(jù)收集到的信息合理判斷或者董事會根據(jù)調(diào)查報告而定，因此，公允價值的確定需要上市公司支付不小的評估費用以及信息收集費用。成本計量模式，因其無需披露公允價值信息，幾乎沒有額外的披露成本。

（二）公允價值計量的順周期效應(yīng)導(dǎo)致利潤波動大

公允價值計量反映了資產(chǎn)的價值情況，當(dāng)市場行情較好時，資產(chǎn)、利潤同時增加，當(dāng)市場蕭條疲軟時，通過公允價值變動損益減少資產(chǎn)的賬面價值，結(jié)果資產(chǎn)和利潤進一步下降，此時容易引起投資者恐慌性拋售，導(dǎo)致價格進一步下降。當(dāng)市場的交易價格波動較大時，容易產(chǎn)生利潤的波動，這就是所謂順周期效應(yīng)。簡單地說，就是市場情況越好，資產(chǎn)越容易被高估；市場情況越不好，資產(chǎn)就越被低估。雖然我國房地產(chǎn)的總體價格趨勢是上漲的，但是我國政府一直推行一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以控制房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，一旦房價大幅下跌，企業(yè)利潤必然會產(chǎn)生很大的波動，進而影響到公司的業(yè)績、高管的薪酬獎勵以及股票的市場表現(xiàn)。管理層出于私有利益考慮，往往不愿意利潤有較大的波動，利潤的較大波動會給投資者造成公司經(jīng)營不穩(wěn)定的判斷，從而質(zhì)疑管理層的經(jīng)營能力，因此，公司管理層對公允價值計量模式持保留態(tài)度，謹(jǐn)慎地以成本模式計量投資性房地產(chǎn)。

（三）監(jiān)管層謹(jǐn)慎使用的導(dǎo)向

由于我國資本市場發(fā)展特有的制度背景，我國上市公司中絕大多數(shù)是國有企業(yè)，國有企業(yè)除了具有一般企業(yè)特性外，有時還需要承擔(dān)部分政府職能，比如保持較低失業(yè)率、增加稅收等，因此政府有較強的動機保障對企業(yè)的控制權(quán)。體現(xiàn)之一為監(jiān)管層的權(quán)力大，監(jiān)管層的態(tài)度能直接影響到上市公司政策的選擇。當(dāng)前，上市公司會計與信息披露的監(jiān)管機構(gòu)主要有證監(jiān)會、財政部與證券交易所，在中小投資者保護較弱的情況下，相比決策有用性的目標(biāo)，監(jiān)管機構(gòu)更注重財務(wù)報告的受托責(zé)任。因此，監(jiān)管層更注重的是會計信息可靠性的質(zhì)量特征。歷史成本因其有據(jù)可依，可靠性較強，而公允價值的確定需要依靠主觀判斷，存在人為操縱空間，可靠性較弱。另外，我國市場發(fā)育程度各地區(qū)之間高度不均衡，持續(xù)可靠地計量公允價值在不少地區(qū)與不少領(lǐng)域難以實現(xiàn)③。財政部、證監(jiān)會對采用公允價值計量都作出了嚴(yán)格規(guī)定，要求謹(jǐn)慎適度選用公允價值計量模式。

五、公允價值計量模式的原因分析

（一）理想的計量模式

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》規(guī)定，財務(wù)會計報告的目標(biāo)是向財務(wù)會計報告使用者提供與企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會計信息，反映企業(yè)管理層受托責(zé)任履行情況，有助于財務(wù)會計報告使用者作出經(jīng)濟決策④。會計目標(biāo)是提供有用的資訊，如果提供的會計資訊沒有市場信息含量，那么財務(wù)報告就失去了其編制的意義。因此，政府、股東、債權(quán)人、潛在的投資者都非常重視會計信息質(zhì)量。投資性房地產(chǎn)持有的目的不是為了生產(chǎn)經(jīng)營，而是在于投資增值，以牟取更多的現(xiàn)金流入。當(dāng)有利可圖時，管理層會變現(xiàn)該項投資。按公允價值計量投資性房地產(chǎn)，投資者可以獲得該項資產(chǎn)的真實價值，更有利于投資決策，并且因其反映了市場價格變化，有助于評估企業(yè)過去、現(xiàn)在和未來現(xiàn)金流量的信息，反映企業(yè)的經(jīng)營能力、償債能力及所承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險，能較準(zhǔn)確地體現(xiàn)企業(yè)的現(xiàn)實情況。因此，從理論上而言，投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式既能如實反映，又最具相關(guān)性，其信息含量更高，是一種理想的計量模式。

（二）融資需求

在我國土地資源有限、人多地少、房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮的背景下，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，期末按照公允價值調(diào)整報表資產(chǎn)，公允價值變化的部分計入損益，將會使企業(yè)賬面資產(chǎn)、利潤大幅上升，從而美化企業(yè)的財務(wù)狀況與經(jīng)營情況，傳遞出更加樂觀的信息，投資者、債權(quán)人對企業(yè)的盈利能力與償債能力信心更足，有利于企業(yè)融資。通過對2007—2010年四年間變更了投資性房地產(chǎn)計量方式企業(yè)的報表分析，發(fā)現(xiàn)在變更當(dāng)年以及下年短期借款或者長期借款均有較大的變化，這也佐證了部分企業(yè)出于融資需求變更投資性房地產(chǎn)的計量模式。具體情況為，2007年有16家公司采用公允價值計量，5家公司當(dāng)年短期借款和長期借款有較大增加；2008年新增5家公司從成本模式改為公允價值模式，其中2家公司融資規(guī)模發(fā)生較大變動；2009年新增5家公司投資性房地產(chǎn)計量模式更改，其中3家公司當(dāng)年借款發(fā)生大的變動；2010年金隅股份（601992）更改了投資性房地產(chǎn)計量模式，當(dāng)年短期借款對資產(chǎn)總額的占比從3.54%升至11.54%。為簡化篇幅，僅列出2007年情況，具體見表4。

第4篇：房地產(chǎn)市場價格趨勢范文

關(guān)鍵詞:短期國際資本流動;流入;流出;趨勢

中圖分類號:F831.7文獻標(biāo)識碼:B文章編號:1007-4392(2009)09-0005-05

隨著金融危機的持續(xù)蔓延和國際金融機構(gòu)去杠桿化的逐漸深入,國際資本流動的趨勢出現(xiàn)了一些新的變化,一些新興市場國家在危機之前的國際資本凈流入狀態(tài)受危機影響已逆轉(zhuǎn)為凈流出狀態(tài)。國際資本流動的逆轉(zhuǎn)會對一國的金融穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生不利影響,此次危機中發(fā)生資本流動逆轉(zhuǎn)的東歐就是一個鮮明的例子。我國作為全球經(jīng)濟增長速度最快的新興市場國家之一,此前一直是短期國際資本流動的主要目標(biāo)國。在危機后我國短期國際資本流動是否也發(fā)生了類似的問題及影響的程度有多大呢?這是一個值得關(guān)注的問題,對于該問題的研究也是對我國經(jīng)濟和金融安全的一種負責(zé)任的、防患于未然的思考。

一、我國短期國際資本流動的趨勢

要對我國短期國際資本的流動現(xiàn)狀有一個基本的了解,首先就必須對我國短期國際資本流動的規(guī)模有一個總體的把握。在金融全球化的今天,短期國際資本流動的形式和途徑日益多樣化和復(fù)雜化,這也使得對流入流出一國的短期國際資本的規(guī)模的計算十分困難。雖然目前學(xué)界計算短期國際資本流動的方法有多種,但這些方法也都只能對短期國際資本流動的規(guī)模進行一個大致的估算。鑒于這種現(xiàn)狀,在本研究中我們也是根據(jù)國際收支平衡表中一些項目的基本關(guān)系,分兩種方法來對2007年1月―2009年3月間我國短期國際資本流動的規(guī)模進行估算,并以此為基礎(chǔ)對我國短期國際資本流動的方向進行趨勢性判斷。

(一)不考慮非美元資產(chǎn)價值波動因素估算的短期國際資本流動規(guī)模

從理論上講,如果不考慮其他的影響因素,每月的國際貿(mào)易的順差、外商直接投資(FDI)和流入的短期國際資本三者之和就對應(yīng)于每月新增的外匯儲備額。按照這一思路,就可以對我國的短期國際資本流動的規(guī)模進行大致的估算,其計算方法為:

流入的短期國際資本=每月新增外匯儲備―貿(mào)易順差―FDI……(1)

利用公式(1)對2007年1月到2009年3月我國短期資本流入規(guī)模進行估算,具體估算結(jié)果如圖1。從圖1中可以看出,危機前后我國短期國際資本流動數(shù)易其向,根據(jù)資本流動方向的不同我們可以把這段時間內(nèi)我國短期國際資本的流動大致劃分為圖中所示的“流入―流出―流入―流出”四個階段,其中灰色區(qū)間代表資本流入階段,綠色區(qū)間資本流出階段。

(二)考慮非美元資產(chǎn)價值波動因素估算的短期國際資本流動規(guī)模

上一種估算方法是一種相對簡單的方法,未考慮我國外匯儲備的其他影響因素,而事實上影響我國外匯儲備的因素有很多,如外匯儲備中非美元資產(chǎn)的價值波動、外匯儲備的投資損益、我國的對外投資等等。而在這些影響我國外匯儲備的因素中,外匯儲備的投資損益方面,一是數(shù)據(jù)不可得,二是我國外匯儲備主要投資于美國的國債市場,單月?lián)p益變化也較小;對外投資方面,自1998年中央實施“走出去”戰(zhàn)略以來到2007年底,我國企業(yè)(非金融類)對外投資的累計規(guī)模約為920億美元,按單月計算每月對外投資規(guī)模的變化非常小;因此這兩者的影響相對較小。在危機前后歐元、英鎊和日元對美元的匯率波動幅度較大(如圖2),對我國外匯儲備中以歐元、英鎊和日元計價的資產(chǎn)價值的影響較大。在目前金融危機的背景下,在影響我國外匯儲備的諸因素中,非美元資產(chǎn)的價值波動因素是影響我國單月新增外匯儲備的主要因素。因此,在第2種估算我國短期國際資本流入規(guī)模的方法中,我們著重考慮了非美元資產(chǎn)價值波動的因素。其計算方法如下:

短期國際資本流入=單月新增外匯儲備―FDI―貿(mào)易順差―非美元資產(chǎn)估值損益(2)

由于官方未公布我國外匯儲備的幣種結(jié)構(gòu),對我國外匯儲備的幣種結(jié)構(gòu)只能通過國際機構(gòu)及其它國家公布的相關(guān)數(shù)據(jù)來推算。學(xué)者李振勤(2004)推算出的截止2004年6月我國外匯儲備中美元、歐元、日元和英鎊等幣種的近似組合大體為美元70%、歐元15%、日元10%、英鎊5%的結(jié)論得到了學(xué)界的較多認同,具有借鑒意義。相關(guān)部門的資料顯示,2004年9月底,我國外匯儲備中美元的比例降低到了60%,根據(jù)李振勤推測出的權(quán)重,估計歐元、日元、英鎊的比例分別上升為20%、13%和7%。在這之后沒有證據(jù)表明我國外匯儲備幣種結(jié)構(gòu)發(fā)生過大的變動,所以我們在此假定我國外匯儲備的幣種構(gòu)成目前維持了美元60%、歐元20%、日元13%和英鎊7%的比例。

基于以上外匯儲備幣種結(jié)構(gòu)的假設(shè),可以計算出2007年1月至2009年3月我國外匯儲備中以歐元、日元、英鎊等計價的非美元資產(chǎn)的估值損益。利用計算出的給美元資產(chǎn)估值損益對根據(jù)公式(1)計算出的結(jié)果進行調(diào)整,就可以得到考慮非美元資產(chǎn)價值變動因素的我國短期國際資本流入規(guī)模。下圖3是方法2估算出的2007年1月―2009年3月的我國短期國際資本流入規(guī)模情況。從圖中可以看出在考察的時間窗口內(nèi)的我國短期資本流動也大致呈現(xiàn)出了“流入―流出―流入―再流出”四個階段。

(三)基于兩種計算結(jié)果的我國短期國際資本流動趨勢判斷

圖4是未考慮非美元資產(chǎn)估值損益和考慮非美元資產(chǎn)估值損益兩種方法估算出的短期國際資本流動規(guī)模的對照圖。從圖中可以看出,在我們考察的時間窗口內(nèi),代表未作估值調(diào)整的短期資本流動的紅線與代表估值調(diào)整后的短期資本流動的藍線的走勢大致相符,短期國際資本流動方向發(fā)生改變的時點也幾乎都相同。兩種方法的計算結(jié)果具有較好的一致性。

圖4反映出2007年1月―2009年3月我國短期國際資本流動的變化大致經(jīng)歷了四個階段:一是2007年1月―2007年7月的流入階段;二是2007年8月―2007年12月的流出階段;三是2008年1月―2008年6月的再流入階段;四是2008年7月―2009年3月的加速流出階段。據(jù)此我們可以對危機前后我國短期國際資本流動的趨勢有一個大致的判斷:2007年7月次貸危機發(fā)生前我國處于短期國際資本持續(xù)流入狀態(tài),從2007年8月到次貸危機演變成全球系統(tǒng)性的金融危機前我國短期國際資本流動處于有進有出的狀態(tài),而在2008年7月隨著次貸危機的不斷深化并向全球性的金融危機演變之后,我國短期國際資本的流動方向則出現(xiàn)了一邊倒的情況,短期國際資本一直處于流出狀態(tài)。從資本流出的規(guī)模來看,目前我國短期國際資本流出的規(guī)模相對較小,并且有進一步收窄的趨勢。一季度流出的短期國際資本規(guī)模大約只占我國外匯儲備約3%左右的比重?？傮w來看,金融危機顯著改變了我國短期國際資本流動的格局,使我國短期國際資本的持續(xù)流入逆轉(zhuǎn)為了流出,但流出規(guī)模不大。

二、近年我國短期國際資本流動變化的原因

短期國際資本流動的主要目的是為了追求資金的安全性和收益性,只有當(dāng)其安全性和收益性的要求受到威脅時,其流向才會發(fā)生改變。危機前后我國短期國際資本流動發(fā)生了三次方向性的變化,根據(jù)流動方向的不同我們也將這一時期內(nèi)的我國短期國際資本流動劃分成了四個不同的階段。那么,造成我國短期國際資本流動的方向發(fā)生變化的原因何在呢?

首先來看,2007年1月至7月的短期國際資本流入階段。這一時段世界經(jīng)濟金融形勢相對穩(wěn)定,中國經(jīng)濟正處在防止由增長過快轉(zhuǎn)變?yōu)檫^熱和防止結(jié)構(gòu)性通脹轉(zhuǎn)變?yōu)槿嫱浀摹半p防”的快速增長階段,中國的資產(chǎn)價格的持續(xù)走高、中美利差的持續(xù)收窄以及人民幣升值預(yù)期的增加等因素給境外資本創(chuàng)造了套利空間,吸引了大量的短期國際投機資本源源不斷的流入。

其次來看,2007年8月到12月短期國際資本的流出階段。2007年7月美國次貸危機爆發(fā)、英國北巖銀行擠兌風(fēng)波等事件對歐美金融市場帶來了較大的沖擊,歐美金融市場流動性不足的問題日益突出,造成了國際資本市場的資金相對短缺。國際金融形勢的這種變化對我國的短期國際資本流動帶來了直接的影響,我國的短期國際資本也因此由此前的持續(xù)流入逆轉(zhuǎn)為了流出。

再次來看,2008年1月到2008年6月短期國際資本的流入階段。與次貸危機對歐美金融機構(gòu)造成的重大損失相比,由于中國銀行業(yè)開展國際金融業(yè)務(wù)相對較晚,金融開放實行了積極穩(wěn)妥的推進戰(zhàn)略,金融創(chuàng)新的步伐較慢,美國次貸危機對中國的影響相對較小。因此,在次貸危機中中國市場又重新成為了短期國際資本相對安全而又有穩(wěn)定收益預(yù)期的投資熱點,國際短期資本又開始加速流入中國。2008年4月單月流入的短期國際資本規(guī)模甚至一度高達505億美元。

最后來看,2008年7月到2009年3月短期國際資本的加速流出階段。2008年下半年美國次貸危機加速深化和擴散,并在9月份最終引發(fā)了全球系統(tǒng)性的金融危機,導(dǎo)致了世界主要經(jīng)濟體的經(jīng)濟集體陷入衰退。一方面,金融危機造成的歐美金融市場流動性近乎枯竭和問題金融機構(gòu)去杠桿化對資金的需求增加加速了流入我國的短期國際資本發(fā)生逆轉(zhuǎn)。另一方面,隨著金融危機愈演愈烈,危機的影響也不斷向我國的實體經(jīng)濟蔓延,由此造成的出口下滑、內(nèi)需不足等也導(dǎo)致了我國經(jīng)濟增長速度持續(xù)放緩,資產(chǎn)價格低迷和人民幣短期貶值預(yù)期增加。國內(nèi)經(jīng)濟的不景氣也加速了短期國際資本“出逃”的步伐。

三、當(dāng)前我國短期國際資本流出的影響分析

當(dāng)前短期國際資本的流出可能會對國內(nèi)的股市、房地產(chǎn)市場、國際收支情況以及人民幣匯率等產(chǎn)生一定程度的影響;但由于短期資本流出的絕對規(guī)模和相對規(guī)模都不大而且有減少的趨勢,影響的程度是有限的。事實上,我們真正需要擔(dān)心的是未來可能出現(xiàn)的更大規(guī)模的國際資本再次流入;從某個角度來看,當(dāng)前短期國際資本流入規(guī)模減少的趨勢可能正意味著這種風(fēng)險已經(jīng)不遠。

(一)當(dāng)前短期國際資本流出的影響不大

1.對國內(nèi)股市的影響。短期國際資本的流出會對一國的證券市場造成下行的壓力,嚴(yán)重時會造成價格水平的大幅下降。國內(nèi)股市從2007年10份升至高點后就開始不斷下調(diào),至2008年10月末和11月初跌至底點后開始反彈,從目前來看,國內(nèi)股市仍處于小幅反彈的趨勢之中(見圖5)。有研究表明,國際資本在中國股票市場的投資規(guī)模遠遠超過了QFII的額度,而且不可否認的是,2007年10月份之前的股市價格上漲與國際資本的大規(guī)模流入有很大的關(guān)系。但是,我國股市下跌和反彈的時期不同于短期國際資本流動逆轉(zhuǎn)或流入規(guī)模明顯變化的時期,由此可以判斷,國內(nèi)股市更多的是受到國內(nèi)外其他經(jīng)濟因素的影響,國際資本的流動并非關(guān)鍵的因素(見圖5)。因此可以認為,2008年下半年以來的短期國際資本流出只是加劇了國內(nèi)股市價格的調(diào)整。

2.對國內(nèi)房市的影響。同證券市場的股票價格一樣,境外資本的流入或流出會影響到房地產(chǎn)市場的價格,尤其是對那些開放程度比較高的地區(qū)。在2008年上半年之前,國內(nèi)大部分地區(qū)的房價出現(xiàn)了加速上漲,在沿海地區(qū)的一些大城市還出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的泡沫。但是,從國際資本流動與房地產(chǎn)價格的走勢來看,國際資本的流動只是起到了推波助瀾的作用,其并不是主導(dǎo)國內(nèi)房地產(chǎn)價格趨勢轉(zhuǎn)變的因素。以上海市為例,2007年到2008年上半年中房上海綜合指數(shù)就一直呈上升趨勢,但期間的國際資本卻不是一直呈流入狀態(tài)的。因此,2008年下半年的短期資本流出也只是加劇了后來的房地產(chǎn)價格調(diào)整。

3.對國際收支的影響。一般而言,大規(guī)模的短期資本流出會影響到流出國國際收支的穩(wěn)定。2008年下半年以來短期國際資本流出的規(guī)模并不大,且從當(dāng)前的情況來看,流出的規(guī)模呈逐漸減少的趨勢。可以判斷,我國目前并沒有發(fā)生大規(guī)模資本流出的現(xiàn)象,只是從短期資本的角度來看,有一定規(guī)模的流出。但從2008年下半年以來的外儲增長情況來看,除了2008年10月、2009年的1月和2月外儲由于匯率估值損失而出現(xiàn)下降以外,在其他的月份,我國的外匯儲備在增長,而且大部分月份增長的規(guī)模都在200億美元以上,2009年3月份外儲的增長規(guī)模更是達到2008年下半年以來的峰值。從整體上來看,正如人民銀行胡曉煉副行長所言,我國仍是世界經(jīng)濟中表現(xiàn)最好的國家之一、仍是全球投資者最看好的市場之一,國際收支保持穩(wěn)定是沒有問題的。

4.對本幣匯率的影響。2005年7月份匯率改革到2008年上半年,人民幣對美元一直保持升值的趨勢,但在2008年下半年后,人民幣的升值步伐停滯,兌美元保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)。由于2008年下半年以來美元對其他貨幣保持升值趨勢,因此人民幣的實際有效匯率是上升的。但從人民幣兌美元的匯率與國際資本短期資本流動的情況來看,它們之間并沒有明顯的相關(guān)關(guān)系。2008年下半年以來的人民幣匯率的穩(wěn)定主要與美元的升值、國內(nèi)出口前景的惡化以及匯率政策的調(diào)整有關(guān),國際短期資本的流出不是引起人民幣當(dāng)前匯率變化的原因。由于我國國際收支的穩(wěn)定有保障,而且資本流出的規(guī)模又在縮小,人民幣貶值的風(fēng)險也就不存在了。

(二)國際資本再次大規(guī)模流入的風(fēng)險更值得關(guān)注

雖然近期的短期國際資本流出由于規(guī)模較少以及呈衰減趨勢,但是,從短期國際資本流出規(guī)模的衰減趨勢來看,我們可能在未來面臨著國際資本大規(guī)模流入的風(fēng)險,這也許更值得我們關(guān)注。

1.發(fā)達國家危機中投入的天量流動性增大了資本重新流入我國的風(fēng)險。在次貸危機中,由于金融機構(gòu)出現(xiàn)了系統(tǒng)性的流動性問題,美國和歐洲等發(fā)達國家的央行向金融體系注入了大量的流動性。以美聯(lián)儲為例,美聯(lián)儲向市場投入大量的流動性可以從其資產(chǎn)負債表的急劇擴張來反映,美聯(lián)儲的總負債從雷曼兄弟破產(chǎn)前的不到1萬億美元迅速增長到2萬億美元以上。而且,在利率降低到接近于零的情況下,美聯(lián)儲采取了定量寬松的貨幣政策,通過購買國債等方法直接向市場注入流動性。在歐洲,歐洲中央銀行和英格蘭銀行也都采取了類似的做法來拯救危機中的金融體系。巨額的流動性注入緩解了發(fā)達國家金融體系的壓力,但如此巨大規(guī)模的資金意味著一旦西方的金融市場恢復(fù)正常,這些流動性將會被釋放出來,重新投向成長前景更好、收益率更高的發(fā)展中國家尤其是我國,而且此次資本流出規(guī)模的數(shù)量級別會比以前更高,這也意味著風(fēng)險的程度更大。

2.發(fā)達國家去杠杠化的完成及我國經(jīng)濟增速的觸底將使資本重新流入。國際資本重新大規(guī)模流入我國取決于兩個方面,一是發(fā)達國家的金融市場去杠杠化的完成;二是我國經(jīng)濟增速出現(xiàn)明顯的觸底回升,前者是主要因素。當(dāng)前,美國等西方發(fā)達國家的中央銀行雖然投放了大量的流動性,但由于未來金融經(jīng)濟形勢的不確定性還很大、不少金融機構(gòu)的去杠杠化進程尚未完成,金融體系里的流動性主要表現(xiàn)在金融機構(gòu)超額儲備及其持有的國債規(guī)模的增長上。流動性被暫時地儲存了起來。另外,在此次金融危機中我國的實體經(jīng)濟也受到了比較嚴(yán)重的影響,經(jīng)濟增速下滑、股市和房地產(chǎn)市場價格下跌,貨幣升值預(yù)期減弱,經(jīng)濟增長的前景不明朗。但隨著美國政府購買有毒金融資產(chǎn)計劃的實施以及我國財政刺激政策效果的顯現(xiàn),這兩個因素變?yōu)楝F(xiàn)實的可能性正在不斷增加。一旦變?yōu)楝F(xiàn)實,西方金融機構(gòu)在危機中積累的巨額高流動性、低收益的資產(chǎn)就會尋找高收益率的投資機會,這時我國又將成為國際游資競相流入的目的地。

四、對當(dāng)前國際短期資本流動監(jiān)管的建議

(一)密切監(jiān)測國際資本流動的規(guī)模和趨勢變化

對國際資本尤其是短期資本流動的監(jiān)測可以使監(jiān)管部門對國際資本流動的趨勢進行比較準(zhǔn)確的把握,從而可以使監(jiān)管部門在資本流動發(fā)生逆轉(zhuǎn)或較大規(guī)模變化之時及早地采取行動和應(yīng)對措施,降低短期資本流動所產(chǎn)生的風(fēng)險。在當(dāng)前國際短期資本呈流出狀態(tài)、但可能再次發(fā)生逆轉(zhuǎn)的背景下,需要監(jiān)管部門密切監(jiān)測的不只是流出的規(guī)模是否會發(fā)生明顯變化、是否對經(jīng)濟產(chǎn)生了比較顯著的破壞,還需監(jiān)測的是資本流出的趨勢是否會以及何時會發(fā)生變化。

(二)防止流出的同時更要防止國際資本再次大規(guī)模流入

當(dāng)前我們國際資本流動的監(jiān)管方向應(yīng)該是雙向的。短期內(nèi),在國際短期資本流出的情況下,我們要防止短期資本的大規(guī)模流出,對那些可能的流出渠道進行有效的監(jiān)管,減少國際資本的非法、違規(guī)流出;從長期來看,當(dāng)前短期資本流出的規(guī)模有減少趨勢,國際短期資本大規(guī)模流入的可能性正在不斷增強,這又需要前瞻性的布防資本的大規(guī)模流入。因此,監(jiān)管當(dāng)局目前除了要防止資本的流出以外,更為重要的是制定前瞻性的措施來防止資本流出逆轉(zhuǎn)為大規(guī)模流入。

(三)重視當(dāng)前出現(xiàn)的資本流動的一些新情況

繼續(xù)對非法、違規(guī)的國際資本流動實施嚴(yán)厲的打擊,但在全球金融危機的背景下,應(yīng)重視一些新出現(xiàn)的問題。比如,在危機中,外商撤資外逃現(xiàn)象開始蔓延,對于這一情況監(jiān)管部門要引起重視。另外,隨著我國人民幣區(qū)域化的不斷推進,應(yīng)重視其中可能隱藏的非正常資本流動風(fēng)險。目前試點地區(qū)貿(mào)易的人民幣結(jié)算正在大力推進,我們除了看到其中的好處之外,也要看到這又為熱錢打開了一個窗口,以后熱錢的流動會更加劇烈和頻繁,必須進一步關(guān)注這些問題。

參考文獻:

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[2]曾玲玲、周華峰:當(dāng)前國際資本流動的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢,特區(qū)經(jīng)濟,2006年第6期。

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