房地產(chǎn)檔案論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)檔案論文范文

為配合整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序工作，提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的社會(huì)形象，分享海內(nèi)外優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的成功經(jīng)驗(yàn)，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)決定在北京人民大會(huì)堂舉辦*全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果暨行業(yè)發(fā)展峰會(huì)，熱誠歡迎參加?，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、會(huì)議定位

此次會(huì)議是由全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織——中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)首次舉辦的大規(guī)模、高規(guī)格的行業(yè)發(fā)展峰會(huì)，旨在為廣大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以及有關(guān)專家學(xué)者提供一個(gè)高水平的交流平臺(tái)，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展方向。

二、主要內(nèi)容

1、建設(shè)部等國家部委領(lǐng)導(dǎo)到會(huì)作重要講話。

2、國外及我國港臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理部門、行業(yè)組織和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人介紹行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)。

3、優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人以及有關(guān)專家學(xué)者就“宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管動(dòng)態(tài)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)前景”、“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)模式、營運(yùn)方式及發(fā)展方向”、“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避”等業(yè)內(nèi)熱點(diǎn)問題發(fā)表觀點(diǎn)、展開討論。

4、公布*年度全國優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人評(píng)價(jià)結(jié)果，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本》，開通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用檔案。

三、時(shí)間和地點(diǎn)

1、時(shí)間：*年10月31日～11月1日，10月30日?qǐng)?bào)到。

2、會(huì)議地點(diǎn)：人民大會(huì)堂、華潤飯店。

3、會(huì)議報(bào)到和住宿地點(diǎn)：華潤飯店。地址：北京市朝陽區(qū)建國路35號(hào)（京通快速路高碑店出口），聯(lián)系電話：*

四、費(fèi)用

1、會(huì)務(wù)費(fèi)（含資料費(fèi)、餐費(fèi)）：1200元人民幣/人。

2、住宿費(fèi)用自理。

五、報(bào)名

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及有關(guān)專家學(xué)者均可報(bào)名，參加者請(qǐng)于10月24日前將報(bào)名回執(zhí)（見附件）傳真或發(fā)電子郵件至中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)。

六、其他

1、本次會(huì)議同時(shí)作為一次房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)教育活動(dòng)。參加會(huì)議的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)頒發(fā)繼續(xù)教育合格證書。

2、本次會(huì)議歡迎與會(huì)者提交論文或自帶論文。提交論文者請(qǐng)于10月20日前以電子郵件方式發(fā)至*，自帶論文者請(qǐng)印刷500份。

第2篇：房地產(chǎn)檔案論文范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 檔案 信息技術(shù) 現(xiàn)代化管理

目前，在房地產(chǎn)管理部門中，由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案的管理方式相對(duì)滯后，因而積壓了大量歷史信息需要錄入。要將這些信息在第一時(shí)間內(nèi)全部錄入管理系統(tǒng)并且不能產(chǎn)生誤差，需要大量的時(shí)間和大量的人力、物力、財(cái)力來完成。如何利用現(xiàn)代化手段， 加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案數(shù)字化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理的新突破，已成為當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理工作的重要課題。利用計(jì)算機(jī)對(duì)房地產(chǎn)檔案信息進(jìn)行管理，具有檢索迅速、查找方便、可靠性高、儲(chǔ)存量大、保密性好、壽命長(zhǎng)、成本低等優(yōu)點(diǎn)。這些優(yōu)點(diǎn)能夠極大地提高房地產(chǎn)檔案管理的效率，也是房地產(chǎn)管理科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的一個(gè)重要條件。

一、確定適用標(biāo)準(zhǔn)

信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化是實(shí)現(xiàn)信息交換和資源共享的根本保證。在數(shù)字化建設(shè)中，必須建立好相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)， 最終建立起一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)字化利用平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)檔案數(shù)字化管理。隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)交易量日漸增長(zhǎng)，交易事項(xiàng)日漸增多，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范。進(jìn)而，檔案工作任務(wù)更加繁重，工作要求更加具體。而且這項(xiàng)工作不僅涉及到單位的自身管理問題，更關(guān)系到國家和人民群眾的財(cái)產(chǎn)安全與切身利益。這就要求房地產(chǎn)交易管理部門從多方面對(duì)房地產(chǎn)檔案進(jìn)行科學(xué)的、多元化的管理。、嚴(yán)格日常工作管理。如建立嚴(yán)格的庫房管理制度，每天記錄檔案室溫濕度，定期進(jìn)行安全檢查，尤其是逢節(jié)假日更加重視檢查，并做好安全檢查記錄。庫房管理科學(xué)，庫內(nèi)有檔案資料存放示意圖，檔案柜架排放規(guī)范，庫內(nèi)清潔衛(wèi)生，無火災(zāi)、水淹事故，無霉變、褪色、污損、蟲蛀、鼠咬現(xiàn)象。建立規(guī)范的全宗卷、詳細(xì)的檔案移交接收、借閱登記、鑒定銷毀記錄，做到檔案進(jìn)館詳細(xì)無誤，借有憑還有據(jù)。利用現(xiàn)代化設(shè)備資源，實(shí)現(xiàn)各種音像、圖片、資料電子化管理。

二、建設(shè)高質(zhì)量的檔案信息數(shù)據(jù)庫

房地產(chǎn)檔案管理主要包括兩個(gè)方面內(nèi)容： 檔案原件及檔案數(shù)據(jù)的管理。所謂檔案信息電子化，就是以館藏檔案資料紙質(zhì)或機(jī)讀形式的為主要物質(zhì)對(duì)象，用微機(jī)對(duì)檔案文獻(xiàn)進(jìn)行收集、篩選和不同層次的加工，使之轉(zhuǎn)化成為微機(jī)軟件形式的二次文獻(xiàn)信息供人們利用的過程。檔案軟件沒有信息管理功能，缺乏通用性。檔案部門使用的計(jì)算機(jī)型號(hào)不一，規(guī)格各異，各自開發(fā)的軟件不能互用，并且沒有一個(gè)既適用于文件檢索又可用于檔案信息管理的計(jì)算機(jī)管理軟件系統(tǒng)，由于不能互調(diào)，就不能利用電腦完成信息管理工作，不能快捷地出版信息編輯成果，這制約了檔案信息電子化的進(jìn)程。加強(qiáng)電子文檔資料的歸檔工作，利用計(jì)算機(jī)、掃描儀把紙質(zhì)檔案數(shù)字化，建立全文數(shù)據(jù)庫，以便于查找利用。實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)管理新突破。房產(chǎn)檔案雖不是商品，但卻是珍貴的信息資源，房地產(chǎn)檔案保存了大量基礎(chǔ)資料，并擔(dān)負(fù)著采集、管理與提供房產(chǎn)信息的責(zé)任?？墒菑臉I(yè)務(wù)上看，房地產(chǎn)信息管理具有量大、復(fù)雜、更新快、用途廣的特點(diǎn)，適應(yīng)這一特點(diǎn)，就必須注意強(qiáng)化業(yè)務(wù)手段，努力實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)管理新突破，進(jìn)一步完善產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息化建設(shè)。完善“數(shù)字房產(chǎn)”框架，構(gòu)建和完善權(quán)屬登記發(fā)證系統(tǒng)、產(chǎn)籍檔案管理系統(tǒng)、抵押登記管理系統(tǒng)、房屋產(chǎn)權(quán)平面數(shù)字控制系統(tǒng)，徹底改變傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理模式，不斷創(chuàng)新管理手段。檔案原件作為房地產(chǎn)檔案的原始資料有著不可替代的功能， 它是檔案數(shù)據(jù)的來源。房地產(chǎn)檔案管理要實(shí)行全方位、多元化的服務(wù)模式， 房地產(chǎn)檔案網(wǎng)站作為一種紐帶和橋梁， 是實(shí)現(xiàn)這一多元化服務(wù)的有效手段。我們應(yīng)充分利用這一點(diǎn)， 為利用者提供一個(gè)交流平臺(tái)。一方面我們可將房產(chǎn)檔案中的建筑面積、房屋坐落以及平面圖等無條件公布在網(wǎng)上， 對(duì)于有條件利用資料的各級(jí)用戶可根據(jù)自身的用戶級(jí)別查詢相關(guān)的房產(chǎn)檔案。另一方面，利用者可將自身的相關(guān)新問題留在網(wǎng)頁上， 房地產(chǎn)檔案管理人員可以及時(shí)了解適用者的需求，解答新問題，搞好服務(wù)， 方便群眾。加強(qiáng)檔案目錄數(shù)據(jù)庫建設(shè)。

我國至今還沒有建立一個(gè)達(dá)到數(shù)據(jù)交換的機(jī)讀目錄檔案系統(tǒng)，檔案信息系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)建設(shè)形式各行其是，層次不一，規(guī)范性、開發(fā)性、服務(wù)性、共享性較差，不能適應(yīng)檔案信息資源共享的要求，需要加強(qiáng)檔案目錄數(shù)據(jù)庫建設(shè)，開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化的檔案管理系統(tǒng)，加強(qiáng)檔案目錄的輸入保存，檔案的電子化。

三、重視人員素質(zhì)的提高

檔案人員是連接檔案和利用者的橋梁和紐帶， 檔案人員的素質(zhì)直接影響到檔案的利用在社會(huì)公眾心目中的形象。應(yīng)著手檔案信息化人才的培養(yǎng)從目前看，許多檔案部門缺乏現(xiàn)代高技術(shù)人才，其中檔案、信息處理復(fù)合型人才就更奇缺，大部分檔案人員現(xiàn)代技術(shù)水平偏低，甚至有現(xiàn)代文盲現(xiàn)象。盡管引進(jìn)了現(xiàn)代化設(shè)備，仍不能充分發(fā)揮功能，就談不上檔案信息化了，因此，信息化建設(shè)人才需要深厚的檔案學(xué)基礎(chǔ)理論，熟悉檔案工作的規(guī)律，從而創(chuàng)新更科學(xué)、更先進(jìn)的管理方法，因此必須通過各種途徑加強(qiáng)檔案業(yè)務(wù)人員培訓(xùn)工作。提高檔案業(yè)務(wù)人員的管理水平。

四、要突出服務(wù)理念

就現(xiàn)代管理科學(xué)而言， 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理同時(shí)也是一種服務(wù)， 是一種由我們管理部門提供給社會(huì)層面的服務(wù)。當(dāng)前， 社會(huì)層面越來越需要更為全面、便捷、自主的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息服務(wù)， 也越來越渴望通過房地產(chǎn)市場(chǎng)管理信息系統(tǒng)來獲取房地產(chǎn)咨詢服務(wù)和房地產(chǎn)政策指導(dǎo)， 因此， 我們只有及時(shí)、主動(dòng)、積極地向新型管理服務(wù)職能轉(zhuǎn)變， 才能夠順應(yīng)社會(huì)的呼喚、滿足公眾的需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息化建設(shè)同樣需要。強(qiáng)化服務(wù)規(guī)范：一是明確服務(wù)方向，努力為城市建設(shè)和管理服務(wù)，為保障房地產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益服務(wù)。對(duì)利用工作中出現(xiàn)的新情況、新特點(diǎn)不斷改進(jìn)利用方式、服務(wù)手段，以適應(yīng)新形勢(shì)的需求。二是了解客觀需要，化被動(dòng)為主動(dòng)，取得利用者滿意的效果。三是利用產(chǎn)權(quán)檔案的特點(diǎn)和規(guī)律，對(duì)整個(gè)所有權(quán)登記情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，改進(jìn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作，促進(jìn)產(chǎn)權(quán)檔案管理水平的提高。四是處理好利用和保密的關(guān)系，發(fā)揮產(chǎn)權(quán)檔案的作用。在做好提供利用的同時(shí)，廣泛接受社會(huì)各界監(jiān)督，使產(chǎn)權(quán)檔案的記載更加準(zhǔn)確。四、強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)。在全面落實(shí)社會(huì)服務(wù)承諾制的基礎(chǔ)上，規(guī)范服務(wù)程序考核、職業(yè)道德教育；進(jìn)一步完善工作制度、辦事程序，及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)服務(wù)方式，全面、系統(tǒng)的規(guī)范服務(wù)工作程序要求，抓好工作檢查和督查。

五、要著力強(qiáng)化系統(tǒng)的協(xié)作效能

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息化建設(shè)中， 需要從全社會(huì)的角度去熟悉和把握市場(chǎng)信息。一是要制定統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范，包括業(yè)務(wù)分類、數(shù)據(jù)分項(xiàng)、數(shù)據(jù)定義等技術(shù)規(guī)范和格式，為各相關(guān)業(yè)務(wù)部門、各相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)今后進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)信息資源共享奠定技術(shù)基礎(chǔ)；二是要在系統(tǒng)中盡量延伸和拓寬市場(chǎng)數(shù)據(jù)的采集面， 并規(guī)劃和設(shè)計(jì)出必要的數(shù)字化實(shí)現(xiàn)途徑；盡可能多地實(shí)現(xiàn)各關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)、協(xié)作部門業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的采集、轉(zhuǎn)換，促使更多的業(yè)務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)市場(chǎng)所需要和必備的業(yè)務(wù)信息流；三是要實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)交互，新的系統(tǒng)必須支持系統(tǒng)間、部門間數(shù)據(jù)資源交互和傳遞， 實(shí)現(xiàn)同類業(yè)務(wù)信息的一致和共享。四、實(shí)現(xiàn)數(shù)字化管理。數(shù)字化使檔案的編排效率、檢索速度和準(zhǔn)確程度有明顯的提高。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)檔案原件的損壞問題越來越突出。把房產(chǎn)檔案資料掃描錄入計(jì)算機(jī)，不僅可以解決利用與保護(hù)的矛盾，還提高了檔案的完整性和安全性。數(shù)字化有利于規(guī)范房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，提高辦事效率。電子檔案中的查封，抵押等限制性信息加強(qiáng)了對(duì)房產(chǎn)交易和登記發(fā)證等工作的控制功能，有效降低了房產(chǎn)發(fā)證工作的失誤率。同時(shí)，電子檔案與產(chǎn)權(quán)管理系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)連接，大大減少房產(chǎn)辦證的時(shí)間。數(shù)字化方便了人民群眾，有利于和諧社會(huì)的發(fā)展。房產(chǎn)檔案實(shí)行數(shù)字化后，可以把公示性信息放在互聯(lián)網(wǎng)上，方便群眾查閱。同時(shí)，合理化的建設(shè)和要求可以及時(shí)反饋回來，有利于房產(chǎn)檔案管理水平和服務(wù)水平的提高。

第3篇：房地產(chǎn)檔案論文范文

【論文摘要】隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國財(cái)政收入的重要來源之一，但也給稅收征管帶來了很大的困難。文章就近幾年伴房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的較為嚴(yán)重的稅款流失現(xiàn)象做了分析，并對(duì)改進(jìn)稅收征管工作提出了相應(yīng)的建議。

房地產(chǎn)稅收是國家和地方政府財(cái)政收入的一個(gè)重要組成部份。近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)，其稅收征管也日益成為了稅務(wù)部門關(guān)注的重點(diǎn)和難點(diǎn)。由于其范圍廣、稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、重復(fù)課稅、稅負(fù)不公、收入分散且隱蔽性強(qiáng)，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴(yán)重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達(dá)2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問題的成因，針對(duì)如何解決這些問題進(jìn)行了初步探討，以期進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問題

1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善

據(jù)了解，我國現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實(shí)施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來根據(jù)不同的歷史時(shí)期做過各種各樣的補(bǔ)充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實(shí)社會(huì)的變化和需求，尤其是我國財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，而私人財(cái)產(chǎn)登記制度還沒有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財(cái)產(chǎn)稅收的流失。同時(shí)目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費(fèi)）種有10多個(gè)，相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。

2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)

一方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收政策學(xué)習(xí)不夠、理解不透。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開發(fā)權(quán)后，注冊(cè)登記的，財(cái)務(wù)人員就地聘請(qǐng)，開發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對(duì)稅收法規(guī)和政策了解不多、學(xué)習(xí)不多，加上工程開發(fā)前期投入較大，資金周轉(zhuǎn)較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般具有一定社會(huì)背景和社會(huì)活動(dòng)能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會(huì)資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們?cè)诙愂丈贤悄芡祫t偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識(shí)比一般的納稅人更差。

3、財(cái)務(wù)管理比較混亂

在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務(wù)混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設(shè)置賬簿；將部分收入或預(yù)收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時(shí)在會(huì)計(jì)上反映該部分收入，或?qū)⑵浠烊肫渌鶃碣~戶；將預(yù)繳的營業(yè)稅、土地增值稅等記入預(yù)繳年度的扣除項(xiàng)目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當(dāng)年的利潤；與往來單位交叉攤計(jì)費(fèi)用，將對(duì)方成本費(fèi)用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費(fèi)用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會(huì)計(jì)核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務(wù)稽查的難度。

4、房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目難以管理

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的開發(fā)，要涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時(shí)解決，必須召開部門問的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)可乘，造成國家稅款的大量流失。

5、稅務(wù)征管能力不強(qiáng)

一是稽查人員配備不足，業(yè)務(wù)水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強(qiáng)，違規(guī)違法行為得不到及時(shí)糾正，也在一定程度上助長(zhǎng)了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務(wù)部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護(hù)稅源的考慮，征管力度較弱，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補(bǔ)代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴(yán)格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應(yīng)科學(xué)化、精細(xì)化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。

二、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施

1、完善相關(guān)稅收政策

我們要針對(duì)房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進(jìn)力度，力求每項(xiàng)政策科學(xué)、合理、可操作性強(qiáng)，不留漏洞。對(duì)自用沒有同類可比價(jià)開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估證明嚴(yán)格界定拆遷補(bǔ)償費(fèi)，建立拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝計(jì)稅成本的基準(zhǔn)定額，加強(qiáng)審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。

2、提高納稅意識(shí)

一個(gè)良好的納稅企業(yè)服務(wù)體系和精心策劃而有目標(biāo)的稅法宣傳活動(dòng)，對(duì)促進(jìn)納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進(jìn)自覺守法。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通過良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務(wù)。宣傳方法應(yīng)該是通俗簡(jiǎn)明，達(dá)到即使是沒有受過多少教育的納稅人也能夠理解。同時(shí)稅務(wù)人員對(duì)不同的納稅人應(yīng)采取不同的方法來宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對(duì)稅收的誤解。把申報(bào)納稅變成公民的自覺行為。還有加強(qiáng)稅務(wù)的信息化建設(shè)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅務(wù)機(jī)關(guān)不但可以通過網(wǎng)絡(luò)獲取企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)，而且可以通過與銀行等其他相關(guān)部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營情況。而納稅人也可以通過網(wǎng)絡(luò)獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本?？梢姡瑢?shí)現(xiàn)信息化管理對(duì)于稅收征管的各個(gè)環(huán)節(jié)，都有促進(jìn)作用。

3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度

為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開展檢查時(shí)，應(yīng)做好以下工作：第一，實(shí)行主查人責(zé)任制，明確職責(zé)，加大考核力度。第二，每年都應(yīng)重點(diǎn)安排若干戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，在開展全面性的稅收檢查基礎(chǔ)上，分析、剖析加強(qiáng)稅收管理的對(duì)策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對(duì)存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應(yīng)納稅。對(duì)違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結(jié)合，加強(qiáng)對(duì)實(shí)行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財(cái)政、金融、審計(jì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)手配合，互通營業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評(píng)估情況，相互印證，聯(lián)合開展對(duì)房地產(chǎn)的重點(diǎn)、交叉稽查。

4、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化

在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點(diǎn)，主動(dòng)與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)。首先，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)變化情況及時(shí)更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對(duì)，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時(shí)查補(bǔ)稅款。其次要開展科技創(chuàng)新，開發(fā)“房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時(shí)建立健全部門間的協(xié)調(diào)與配合機(jī)制，明確部門職責(zé)。

5、提高稅務(wù)征管能力

一是要提高稽查人員的業(yè)務(wù)水平和政治素質(zhì)。要在人員錄用上力爭(zhēng)吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時(shí)組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，提高工作效率；同時(shí)對(duì)稽查人員加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德方面的教育。二是改進(jìn)征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務(wù)機(jī)關(guān)之間、部門之間、稅企之間充分實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享。可由房地產(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺(tái)上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國土、房管、財(cái)政、稅務(wù)等部門相關(guān)信息要實(shí)現(xiàn)共享。同時(shí)加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。

【參考文獻(xiàn)】

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[2]韓雪：我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析[J]．稅務(wù)研究，2005（5）.

第4篇：房地產(chǎn)檔案論文范文

論文摘要:固定資產(chǎn)是企業(yè)生產(chǎn)工具，是生產(chǎn)力要素之一。無論是國有企業(yè)、股份制企業(yè)、民營企業(yè)還是其他所有制形式的企業(yè)，其固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、狀況及管理水平是影響企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。固定資產(chǎn)作為企業(yè)長(zhǎng)期投資，特別是企業(yè)的房地產(chǎn)、設(shè)備等固定資產(chǎn)，必須不斷優(yōu)化其結(jié)構(gòu)，減少因管理不當(dāng)而導(dǎo)致其收益率的減少。

一、企業(yè)固定資產(chǎn)管理的概念、特點(diǎn)

目前，在學(xué)術(shù)界并沒有對(duì)固定資產(chǎn)管理做一個(gè)具體明確的定義。有些只對(duì)固定資產(chǎn)管理的范圍進(jìn)行了定義，也有從固定資產(chǎn)的對(duì)象出發(fā)對(duì)固定資產(chǎn)管理進(jìn)行定義，例如郝凈、高卉在《固定資產(chǎn)管理資產(chǎn)標(biāo)識(shí)碼系統(tǒng)及其開發(fā)》中認(rèn)為固定資產(chǎn)管理就是以固定資產(chǎn)為對(duì)象，面向資產(chǎn)增加、變動(dòng)、減少全壽命周期，以保證既有資產(chǎn)安全、完整。筆者認(rèn)為，固定資產(chǎn)管理更主要的是一種過程，因此在本文中，固定資產(chǎn)管理指的是通過對(duì)固定資產(chǎn)的管理活動(dòng)以提高資產(chǎn)利用率，減少資產(chǎn)的無謂損失，最終使固定資產(chǎn)的效用達(dá)到最大化的一種活動(dòng)。

其具有以下特點(diǎn):長(zhǎng)期性。固定資產(chǎn)管理活動(dòng)貫穿于在企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的始終，從固定資產(chǎn)的購置、使用到報(bào)廢等環(huán)節(jié);廣泛性。固定資產(chǎn)管理的對(duì)象包括企業(yè)房產(chǎn)、地產(chǎn)、設(shè)備等多種內(nèi)容，牽涉到的管理部門也較為廣泛，包括生產(chǎn)、經(jīng)營、會(huì)計(jì)等部門;多樣性。固定資產(chǎn)管理活動(dòng)的方法較多，如日常監(jiān)督、定期維護(hù)、評(píng)估等。

本文重點(diǎn)對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)、設(shè)備等的管理進(jìn)行研究，探討如何通過固定資產(chǎn)的管理提高此類固定資產(chǎn)的利用率，減少資產(chǎn)的無謂損失，使其在企業(yè)的各項(xiàng)生產(chǎn)過程中達(dá)到效益最大化的目的。

二、對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)的管理

企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)是在不斷變化著的，這就要求企業(yè)房地產(chǎn)管理能及時(shí)適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的變化，保證使企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)能正常進(jìn)行，同時(shí)使企業(yè)掌握的房地產(chǎn)能保值并能盡可能地不斷增值為企業(yè)的發(fā)展做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)。

(一)建立起企業(yè)房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)

企業(yè)房地產(chǎn)信息包括內(nèi)部信息(如各宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、面積用途、利用率、購入價(jià)或租賃費(fèi)、更新改造投資、租約更新日期、運(yùn)營開支記錄、房產(chǎn)稅等)和外部信息(如各宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和出租價(jià)格等)、這些信息在各宗房地產(chǎn)一購入或一租到就應(yīng)立即建立檔案，并隨時(shí)予以更新。根據(jù)企業(yè)房地產(chǎn)管理工作的需要及企業(yè)決策層決策的需要還應(yīng)按時(shí)提供相應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)月報(bào)和房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)報(bào)告(半年或一年)。

企業(yè)房地產(chǎn)管理并不終止于通過租約或購買得到房地產(chǎn)，接踵而至的還有如何在企業(yè)內(nèi)部各部門之間對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)進(jìn)行合理分配、使用，控制房地產(chǎn)稅收及其運(yùn)營開支、修理、維護(hù)控制，辨明沒有充分利用的房地產(chǎn)，以及如何再開發(fā)沒有充分利用或多余的房地產(chǎn)等多項(xiàng)管理工作。

(二)建立企業(yè)的房地產(chǎn)管理部門

對(duì)于規(guī)模較大的企業(yè)，可以將企業(yè)的房地產(chǎn)管理部門視為一個(gè)利潤中心，即將企業(yè)所有的房地產(chǎn)都置于房地產(chǎn)中心的管理領(lǐng)導(dǎo)之下企業(yè)中其他各業(yè)務(wù)部門根據(jù)其生產(chǎn)經(jīng)營的需要，以市場(chǎng)價(jià)格或以略低于市場(chǎng)價(jià)格向中心租用房地產(chǎn)，這樣就能使各業(yè)務(wù)部門精打細(xì)算，充分利用空間，減少不必要的開支，有利于企業(yè)加強(qiáng)成本核算。中心可以將多余的房地產(chǎn)出售或出租出去以使企業(yè)能從中獲利。這樣，企業(yè)房地產(chǎn)及其管理工作的經(jīng)濟(jì)效益就能以量化的形式加以核算、評(píng)估。

當(dāng)企業(yè)的規(guī)模較小時(shí)，則可以將企業(yè)房地產(chǎn)管理部門視為一個(gè)成本中心，由它對(duì)企業(yè)的與房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)提供咨詢，按企業(yè)生產(chǎn)、運(yùn)營的需要提供房地產(chǎn)，并對(duì)其進(jìn)行維護(hù)、控制。它的工作與企業(yè)的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)運(yùn)營、法律、市場(chǎng)營銷、人事管理等工作都密切相關(guān)，所以該部門可置于企業(yè)分管業(yè)務(wù)運(yùn)營或分管財(cái)務(wù)的副總裁領(lǐng)導(dǎo)。

(三)對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)的再開發(fā)

如果由于企業(yè)停止某項(xiàng)業(yè)務(wù)或是其他原因，致使企業(yè)的某部分房地產(chǎn)被認(rèn)定是多余的，則企業(yè)房地產(chǎn)管理部門就必須及時(shí)對(duì)其進(jìn)行處置即再開發(fā)，以防止企業(yè)的利潤由于無效率的資源利用而減少。

企業(yè)房地產(chǎn)再開發(fā)可以有多種形式:

在企業(yè)內(nèi)部再利用

將該宗房地產(chǎn)照原樣出售或出租

將該宗房地產(chǎn)更新、改造后再出售或出租

一般而言，經(jīng)過更新，改造后的房地產(chǎn)可以增值，可以給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。如果在出售某宗(特別是大面積的)房地產(chǎn)有困難時(shí)，則可以先將其租賃出去也可以將其先分割成多宗較小的房地產(chǎn)，這樣都將有助于它的出售。在這些方案的分析比較過程中還要考慮時(shí)間因素，要保證所選方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV值是最大的。

三、提高企業(yè)設(shè)備綜合效益的設(shè)備管理方法

(一)強(qiáng)化設(shè)備前期管理是降低設(shè)備管理成本的基礎(chǔ)

設(shè)備的前期管理是對(duì)設(shè)備投產(chǎn)前的管理。設(shè)計(jì)、選用什么樣的設(shè)備，對(duì)投產(chǎn)后運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)效益、設(shè)備維修投入起著決定性的作用。

一方面，合理設(shè)計(jì)、科學(xué)選型是設(shè)備前期管理的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)選型時(shí)既要考慮到設(shè)備的可靠性、適用性、維修性、安全性等因素，又要考慮到廠情。盡量同原有的設(shè)備系列化，只有這樣才能為設(shè)備后續(xù)生產(chǎn)、運(yùn)行、維護(hù)的經(jīng)濟(jì)性打下良好的基礎(chǔ)。另一方面，設(shè)備前期的合理投入有利于降低設(shè)備的運(yùn)行成本。傳統(tǒng)的設(shè)備一生管理中，由于各環(huán)節(jié)都是以行政單位為界，前期管理與運(yùn)行管理常有脫節(jié)的現(xiàn)象，有時(shí)候設(shè)備剛投運(yùn)。就出現(xiàn)改善、改造情況，既影響生產(chǎn)又增加了投資，因此推行運(yùn)行維護(hù)與前期設(shè)計(jì)、投資控制相精合的辦法就可解決這一矛盾，不能單純追求在設(shè)備前期管理中降低投資，從設(shè)備壽命周期最經(jīng)濟(jì)這個(gè)角度看，前期的合理投入有利于降低成本、增加效益。

(二)建立設(shè)備管理狀態(tài)評(píng)審制度，維護(hù)設(shè)備資產(chǎn)的使用價(jià)值

設(shè)備是物化了的資本金，同時(shí)存在著價(jià)值和使用價(jià)值。設(shè)備資產(chǎn)的保值和增值，就設(shè)備工作本身而言反映在設(shè)備價(jià)值形態(tài)的管理上。

設(shè)備價(jià)值形態(tài)的管理，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是設(shè)備價(jià)值管理，就是對(duì)設(shè)備投入方式、投入的回收和投入后創(chuàng)出最大限度的效益等方面進(jìn)行管理:二是設(shè)備使用價(jià)值管理，設(shè)備使用價(jià)值是價(jià)值的載體，通過管理手段和措施，減少設(shè)備的功能損失，保持和恢復(fù)設(shè)備的功能性。設(shè)備使用價(jià)值的保值在生產(chǎn)活動(dòng)中主要靠正常的維護(hù)和保養(yǎng)等手段來實(shí)現(xiàn)。在設(shè)備管理工作中的宏觀調(diào)控、監(jiān)舒和增強(qiáng)約束機(jī)制，就是對(duì)設(shè)備使用價(jià)值情況進(jìn)行評(píng)審考核，為此，建立了設(shè)備評(píng)審制度和有效的監(jiān)督監(jiān)察制度，以狀態(tài)監(jiān)測(cè)等現(xiàn)代化手段對(duì)主要生產(chǎn)設(shè)備進(jìn)行狀態(tài)監(jiān)測(cè)、動(dòng)態(tài)分析。定性定量評(píng)價(jià)各單位設(shè)備的管理成效，提高了經(jīng)濟(jì)效益。

(三)控制設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，增加經(jīng)濟(jì)效益

設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)控制的方法從企業(yè)角度來看有以下幾方面:

1.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是指為了免除風(fēng)險(xiǎn)的威脅，采取企圖使損失發(fā)生概率等于零的措施。

2.冗余儲(chǔ)備。冗余儲(chǔ)備是指?jìng)溆迷O(shè)備或備用計(jì)劃的準(zhǔn)備。當(dāng)原有設(shè)各等失效時(shí)，這些備用措施就可立即起作用。

3.風(fēng)險(xiǎn)分散。風(fēng)險(xiǎn)分散的目的是降低設(shè)備對(duì)特定事物或人的依賴程度。分離是將某事物或作業(yè)程序區(qū)分成好幾個(gè)部分。

4.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的途徑有兩個(gè):一個(gè)為通過保險(xiǎn)契約轉(zhuǎn)嫁出去;另一個(gè)為通過非保險(xiǎn)契約轉(zhuǎn)嫁出去。常見的形態(tài)有四種;買賣契約、出租契約、外包契約、辯護(hù)(或免貴)協(xié)議。將運(yùn)行階段的設(shè)備管理工作通過外包契約轉(zhuǎn)嫁給承包人就是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的一種形式。

5.風(fēng)險(xiǎn)自留。即企業(yè)把風(fēng)險(xiǎn)事件的不利后果自愿接受下來。如在風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃階段對(duì)一些風(fēng)險(xiǎn)制定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)的應(yīng)急計(jì)劃，或當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)事件造成的損失數(shù)額不大、不影響大局時(shí)而將損失列為企業(yè)的一種費(fèi)用。

參考文獻(xiàn)

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第5篇：房地產(chǎn)檔案論文范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 抵押貸款評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn) 誘因 防范

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵

想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)問題，首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評(píng)估的基本概念。不同的專家從不同角度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點(diǎn)都離不開貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)通過收取貸款利息和手續(xù)費(fèi)獲取收益，而貸款接收者借助貸款達(dá)到對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營和收益的目的。國際銀行業(yè)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權(quán)威性的界定：商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長(zhǎng)期融資形式，通常采取長(zhǎng)期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關(guān)的資本和利息形式，在25年到30年的時(shí)期里予以償還。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對(duì)抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時(shí)，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值決定并貸款金額的一項(xiàng)商業(yè)行為，是通過銀行所聘請(qǐng)的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評(píng)估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長(zhǎng)期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對(duì)房地產(chǎn)的客觀價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過程。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵包括以下四個(gè)方面：抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款的擔(dān)保物價(jià)值，商業(yè)銀行對(duì)抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)是房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的關(guān)鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值的評(píng)估，與市場(chǎng)價(jià)值是并列、獨(dú)立的兩個(gè)相關(guān)指標(biāo)，共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不同需要。

影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的因素

政府因素

政府追求的一項(xiàng)重要目標(biāo)就是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。 政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，金融動(dòng)蕩會(huì)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來動(dòng)蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個(gè)金融市場(chǎng)中的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，對(duì)于活躍市場(chǎng)，推動(dòng)投資和消費(fèi)有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中，如果房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，在銀行放出大量長(zhǎng)期過高估值抵押貸款后，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的影響又是風(fēng)險(xiǎn)誘因。房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策變動(dòng)，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)還會(huì)對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動(dòng)，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估方法產(chǎn)生影響。

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員因素

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估活動(dòng)中處于中介的位置，是抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的直接參與者，是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估主要采用三大經(jīng)典方法―成本法、收益法、市場(chǎng)法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場(chǎng)法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實(shí)際應(yīng)用上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn)，其價(jià)值主要是由在評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評(píng)估這類房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個(gè)負(fù)責(zé)任的估價(jià)師在任何時(shí)候都會(huì)補(bǔ)充評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價(jià)值。當(dāng)評(píng)估得出很低的成本價(jià)值與較高的收益價(jià)值之間存在較大的偏差時(shí)，就必須非常小心對(duì)待通過收益價(jià)值最后得出的房地產(chǎn)貸款價(jià)值。

房地產(chǎn)估價(jià)不是估價(jià)師的無中生有，有學(xué)者稱其為“科學(xué)加藝術(shù)”，確切的反映了估價(jià)的本質(zhì)。但是不管采用哪一種估價(jià)方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來支撐，沒有基礎(chǔ)資料就不能稱其為科學(xué)。因此，在利用具體的估價(jià)方法時(shí)，豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時(shí)期內(nèi)積累下來，比如市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員接受一項(xiàng)新業(yè)務(wù)時(shí)，出于方便利用同樣的方法和技術(shù)參數(shù)，省去實(shí)地勘探調(diào)查而帶來風(fēng)險(xiǎn)。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善也會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來意想不到的后果。估價(jià)報(bào)告作為估價(jià)的最后成果，有所遺漏或出錯(cuò)便直接導(dǎo)致了估價(jià)結(jié)果的偏差。估價(jià)人員素質(zhì)水平偏低，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評(píng)估機(jī)構(gòu)中，很多估價(jià)員只有高中、中專學(xué)歷，對(duì)于估價(jià)的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，在具體負(fù)責(zé)一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。

其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體因素

房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估包括提出貸款申請(qǐng)到評(píng)估到最后貸款償還都會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估值。其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的誘因。如，房地產(chǎn)估價(jià)主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著不少的問題。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權(quán)。有些企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實(shí)，在抵押評(píng)估過程中為了自身利益誘使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值發(fā)放貸款。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范

規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的程序

目前，各地辦理抵押評(píng)估的做法不一，評(píng)估的口徑很不一致，影響了評(píng)估結(jié)果的有效性。而一個(gè)規(guī)范有效的估價(jià)程序顯然是有助于估價(jià)的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場(chǎng)的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對(duì)權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實(shí)體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對(duì)照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價(jià)格評(píng)估提供基礎(chǔ)材料。最后評(píng)估抵押房地產(chǎn)的正常價(jià)格。

建立健全估價(jià)制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證，建立初級(jí)、高級(jí)和資深等代表不同估價(jià)水平的房地產(chǎn)估價(jià)師等級(jí)制度；建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師業(yè)績(jī)報(bào)告制度；政府對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開始，一直到項(xiàng)目完成向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品―估價(jià)報(bào)告的全過程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。

建立房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)保險(xiǎn)制度。我國大陸截止2002年底注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師已經(jīng)達(dá)到15000余人，加上2003年通過房地產(chǎn)估價(jià)師考試人員總數(shù)將超過21000人。這樣龐大的隊(duì)伍，對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，是一個(gè)具有極大潛力的發(fā)展市場(chǎng)。一旦建立房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，對(duì)估價(jià)師會(huì)產(chǎn)生督促作用。如果某個(gè)估價(jià)師因?yàn)闃I(yè)務(wù)水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險(xiǎn)公司就有可能不再為這些人提供保險(xiǎn)。這些估價(jià)師會(huì)因此失去估價(jià)市場(chǎng)，丟掉生存空間。因此，通過估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，可以不斷提高估價(jià)人員的素質(zhì)，提高整個(gè)行業(yè)的水平和形象。

提高估價(jià)人員素質(zhì)和估價(jià)技術(shù)

在國外一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，如美國和香港的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時(shí)間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫估價(jià)工作心得和論文、提交自己完成的估價(jià)報(bào)告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會(huì)受到行業(yè)協(xié)會(huì)的懲罰，直至取消其會(huì)員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價(jià)師接受一定時(shí)間的后續(xù)教育。中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價(jià)師后續(xù)教育培訓(xùn)。一個(gè)好的估價(jià)師必須參加過足夠多的估價(jià)實(shí)踐，并且對(duì)最新最近的估價(jià)理論知識(shí)有很好的掌握。因此，對(duì)估價(jià)師和估價(jià)人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對(duì)估價(jià)實(shí)踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。

商業(yè)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力

積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對(duì)房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開放放貸時(shí)，主要評(píng)估的對(duì)象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評(píng)估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時(shí)，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評(píng)估方式只是在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動(dòng)地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項(xiàng)目開發(fā)能力評(píng)估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評(píng)估部，適時(shí)踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)的維護(hù)和運(yùn)行情況如何，對(duì)抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值進(jìn)行檢核性評(píng)估，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。

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第6篇：房地產(chǎn)檔案論文范文

關(guān)鍵字：工程項(xiàng)目論證、評(píng)估、設(shè)計(jì)、工程施工、全過程管理、竣工移交。

中圖分類號(hào)： S611 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、項(xiàng)目工程論證與評(píng)估

工程項(xiàng)目論證與評(píng)估工作是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)合理性、實(shí)施可能性和風(fēng)險(xiǎn)性等方面進(jìn)行全面、科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，是項(xiàng)目管理的首要環(huán)節(jié)和重要方面，對(duì)項(xiàng)目能否取得社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益起著關(guān)鍵作用。主要圍繞項(xiàng)目論證與評(píng)估的相關(guān)概念以及其程序和方法進(jìn)行詳細(xì)闡述。應(yīng)了解和熟悉項(xiàng)目管理方法體系、項(xiàng)目論證與評(píng)估的區(qū)別與聯(lián)系、項(xiàng)目評(píng)估的特征和原則。

初步掌握項(xiàng)目評(píng)估的內(nèi)容、程序和方法；理解和掌握項(xiàng)目管理問題分析法、項(xiàng)目范圍管理的工作分解結(jié)構(gòu)法、項(xiàng)目進(jìn)度管理的橫道圖法、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，以及項(xiàng)目成本管理、風(fēng)險(xiǎn)管理的技術(shù)方法，具備應(yīng)用以上方法實(shí)施項(xiàng)目管理的能力；熟練掌握項(xiàng)目論證的程序、方法及項(xiàng)目論證報(bào)告的內(nèi)容。

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程管理

工程項(xiàng)目有三大目標(biāo)，即質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和投資目標(biāo)。從某種意義上來看，這三大目標(biāo)是一個(gè)完整的整體，集中反映在工程項(xiàng)目全過程的造價(jià)與成本中，又形成和實(shí)現(xiàn)于各個(gè)階段和環(huán)節(jié)，工程造價(jià)是在全過程實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)然要在全過程中進(jìn)行控制。近年來，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制已經(jīng)被人們廣泛接受了，但是造價(jià)問題是常抓常有，項(xiàng)目管理是常抓常新?！案潘愠浪悖A(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算”的三超現(xiàn)象還普遍存在，結(jié)算扯皮現(xiàn)象屢見不鮮。工程項(xiàng)目的全過程包括投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、項(xiàng)目營運(yùn)階段，每個(gè)階段又包含了若干個(gè)環(huán)節(jié)和步驟，加強(qiáng)每一個(gè)環(huán)節(jié)的管理對(duì)工程造價(jià)的控制都有著重要的意義。

三、加強(qiáng)工程項(xiàng)目的決策控制

1、編制項(xiàng)目建議書。建設(shè)單位根據(jù)企業(yè)資本支出計(jì)劃提出工程項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，并指定項(xiàng)目管理部門或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制項(xiàng)目建議書，項(xiàng)目建議書經(jīng)項(xiàng)目管理部門審核后，提交決策部門審批。

2、編制可行性研究報(bào)告。根據(jù)已通過審批的項(xiàng)目建議書，建設(shè)單位自行或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位編制可行性研究報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容主要包括市場(chǎng)可行性分析、技術(shù)可行性分析和財(cái)務(wù)可行性分析。為了防止工程項(xiàng)目投資失控，在可行性研究階段必須深入調(diào)研，對(duì)可行性方案的審批應(yīng)慎重，要進(jìn)行多方面的論證，并建立決策責(zé)任制。

3、項(xiàng)目決策。項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告提交最高管理層，由管理層開專題會(huì)議進(jìn)行決策，在進(jìn)行充分論證后，得出科學(xué)的決策。在設(shè)計(jì)階段必須委托資信良好的單位設(shè)計(jì)并簽訂合同，規(guī)定若因設(shè)計(jì)問題導(dǎo)致工程變更而增加的費(fèi)用由設(shè)計(jì)單位擔(dān)負(fù)，在工程的過程管理中，設(shè)計(jì)階段具有重要的意義，設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響很大，不能因設(shè)計(jì)的不妥造成整個(gè)項(xiàng)目效益低下。

4.項(xiàng)目工程實(shí)施階段的控制：建立健全招投標(biāo)機(jī)制。嚴(yán)格按照招投標(biāo)的控制流程進(jìn)行招投標(biāo)管理，該流程主要包括招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)和合同管理四個(gè)環(huán)節(jié)。招標(biāo)是根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件，明確招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求，對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求等內(nèi)容要經(jīng)過財(cái)務(wù)部門認(rèn)可；評(píng)標(biāo)是依據(jù)招標(biāo)文件中確定的原則和方法，組建專門的評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)，評(píng)標(biāo)方法由評(píng)標(biāo)委員會(huì)在開標(biāo)前確定，評(píng)標(biāo)方法一經(jīng)確定，在評(píng)標(biāo)時(shí)不得改變；定標(biāo)是評(píng)標(biāo)委員會(huì)按照招標(biāo)文件確定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)候選投標(biāo)文件進(jìn)行公開評(píng)審和比較，并擇優(yōu)選擇中標(biāo)人。

四.工程項(xiàng)目部組成和技術(shù)管理

對(duì)工程項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營過程的安全負(fù)全面責(zé)任。認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家和上級(jí)的有關(guān)方針政策以及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，全面負(fù)責(zé)施工組織管理和施工質(zhì)量，深入研究工程承包合同，制定施工項(xiàng)目總體管理規(guī)劃，嚴(yán)格履行合同。主持制定施工組織設(shè)計(jì)和質(zhì)量計(jì)劃，負(fù)責(zé)編制總體進(jìn)度計(jì)劃，各項(xiàng)施工方案及質(zhì)量、安全的保證控制措施并組織實(shí)施。主持這個(gè)施工項(xiàng)目?jī)?nèi)，分部分項(xiàng)工程或?qū)I(yè)分包項(xiàng)目的對(duì)內(nèi)、對(duì)外的分包，并對(duì)分包工程的進(jìn)度（工期）、質(zhì)量、安全、成本和文明施工等實(shí)施監(jiān)督、協(xié)調(diào)、管理并全面負(fù)責(zé)。

五.施工組織設(shè)計(jì)與施工部署及施工方案

1.施工安排及施工前的準(zhǔn)備工作，各個(gè)分部分項(xiàng)工程的施工方法及工藝；施工進(jìn)度計(jì)劃。根據(jù)場(chǎng)區(qū)情況設(shè)計(jì)繪制施工平面平置圖，大體包括各類起重機(jī)械的數(shù)量，位置及其開行路線；攪拌站、材料堆放倉庫和加工場(chǎng)的位置，運(yùn)輸?shù)缆返奈恢茫姓?、辦公、文化活動(dòng)等設(shè)施的位置，水電管網(wǎng)的位置等內(nèi)容。

2.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)施工組織設(shè)計(jì)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括：施工工期、施工質(zhì)量、施工成本、施工安全、施工環(huán)境和施工效率，以及其他技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。施工組織設(shè)計(jì)的繁簡(jiǎn)，一般要根據(jù)工程規(guī)模大小、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、技術(shù)復(fù)雜程度和施工條件的不同而定，以滿足不同的實(shí)際需要。復(fù)雜和特殊工程的施工組織設(shè)計(jì)需較為詳盡，小型建設(shè)項(xiàng)目或具有較豐富施工經(jīng)驗(yàn)的工程則可較為簡(jiǎn)略。

3.裝飾裝修施工：國家標(biāo)準(zhǔn)分為強(qiáng)制性國標(biāo)（GB）和推薦性國標(biāo)（GB/T）。國家標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成是要求強(qiáng)制性國標(biāo)是保障人體健康、人身、財(cái)產(chǎn)安全的標(biāo)準(zhǔn)和法律及行政法規(guī)規(guī)定強(qiáng)制執(zhí)行的國家標(biāo)準(zhǔn)；推薦性國標(biāo)是指生產(chǎn)、檢驗(yàn)、使用等方面，通過經(jīng)濟(jì)手段或市場(chǎng)調(diào)節(jié)而自愿采用的國家標(biāo)準(zhǔn)。是為住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范，保證工程質(zhì)量，保障人身健康和財(cái)產(chǎn)安全，保護(hù)環(huán)境，維護(hù)公共利益。

六、園林綠化施工，園林綠化工程是建設(shè)風(fēng)景園林綠地的工程。園林綠化是為人們提供一個(gè)良好的休息、文化娛樂、親近大自然、滿足人們回歸自然愿望的場(chǎng)所，是保護(hù)生態(tài)環(huán)境、改善城市生活環(huán)境的重要措施。

園林綠化是指園林城市綠地和風(fēng)景名勝區(qū)中涵蓋園林建筑工程在內(nèi)的環(huán)境建設(shè)工程，包括園林建筑工程、土方工程、園林筑山工程、園林理水工程、園林鋪地工程、綠化工程等，它是應(yīng)用工程技術(shù)來表現(xiàn)園林藝術(shù)，使地面上的工程構(gòu)筑物和園林景觀融為一體。

七.項(xiàng)目工程竣工移交，施工單位整理竣工資料形成的工程竣工檔案，應(yīng)依照《中華人民共和國檔案法》，施工中，工程管理部門、監(jiān)理單位、施工單位共同參與，并將驗(yàn)收結(jié)果及相關(guān)資料及時(shí)備案歸檔。工程竣工后，工程管理部門應(yīng)及時(shí)向建委節(jié)能辦公室提出節(jié)能驗(yàn)收申請(qǐng)。工程節(jié)能驗(yàn)收由基建與資產(chǎn)管理處組織，監(jiān)理單位，由工程管理部門組織，監(jiān)理單位、施工單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、沉降觀測(cè)單位及相關(guān)分包單位共同參與，驗(yàn)收結(jié)果及相關(guān)資料將作為工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的依據(jù)；

第7篇：房地產(chǎn)檔案論文范文

[關(guān)鍵詞] 城市建設(shè) 房屋拆遷 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

一、我國城市房屋拆遷的現(xiàn)狀

1.補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與房產(chǎn)行情存在差距,導(dǎo)致被拆遷人拆后就無房可住。2001年年6月6日國務(wù)院頒布《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定,拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~要以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定等房屋拆遷補(bǔ)償。但從當(dāng)前的實(shí)際情況來看,由于我國經(jīng)濟(jì)逐漸進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)周期,導(dǎo)致市場(chǎng)物價(jià)飛速上漲,拆遷戶得到的拆遷補(bǔ)償金根本無法購買到同樣地段和同樣面積的房屋,對(duì)于低收入弱勢(shì)群體、家庭經(jīng)濟(jì)條件差以及生活困難的拆遷戶來說,拆后面臨無家可歸的境地,被拆遷人之間產(chǎn)生心理上的比較和不平衡感,最終導(dǎo)致矛盾的產(chǎn)生和激化。

2.依法拆遷時(shí)間要求與貨幣補(bǔ)償存在脫節(jié)。拆遷工作是一項(xiàng)社會(huì)活動(dòng),涉及多種法律關(guān)系,具有很強(qiáng)的時(shí)間性、政策性和計(jì)劃性,拆遷工作的每一步都涉及到千家萬戶的切身利益。但有時(shí),一些城市拆遷資金沒有到位不能動(dòng)拆,資金到位以后又硬性規(guī)定拆遷時(shí)間,從而導(dǎo)致拆遷部門沒有時(shí)間完成法定審批程序以及公告、拆遷、安置等各項(xiàng)工作。時(shí)間太倉促,拆遷戶難以接受,因而使拆遷過程中矛盾激化,情緒對(duì)立,造成,阻礙拆遷進(jìn)度,釀成拆遷悲劇。

3.相關(guān)部門及開發(fā)商對(duì)困難和問題預(yù)計(jì)不充分。部分拆遷單位人員業(yè)務(wù)素質(zhì)相對(duì)較低,對(duì)拆遷政策認(rèn)識(shí)不徹底,在老百姓心目當(dāng)中形象不佳;在拆遷過程中,拆遷實(shí)施人員工作方法簡(jiǎn)單,粗暴,被拆遷方“活埋”在屋里者有之,被拆遷方打傷打殘乃至打死者有之,因房屋被野蠻強(qiáng)拆臥軌自殺或上調(diào)自殺者有之,類似的事情一而再再而三地刺激我們行將麻木的神經(jīng),讓人覺得無聊無奈乃至無望。

二、城市房屋拆遷存在的問題

1.政府部門的協(xié)調(diào)機(jī)制不完善,協(xié)調(diào)力度較弱。拆遷工作是一項(xiàng)政策性、群眾性很強(qiáng)的工作,也是一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程。涉及工商、公安、房地產(chǎn)商、供電、供水、廣播電視、及政府相關(guān)部門等多方面環(huán)節(jié),需要充分調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面的積極性,依靠全社會(huì)的共同努力才能圓滿完成拆遷工作。當(dāng)前,大多數(shù)人片面認(rèn)為拆遷工作只是規(guī)劃局、土地局的事情。因此,很難有效的實(shí)現(xiàn)相關(guān)部門協(xié)調(diào)和聯(lián)合開展拆遷工作。

2.相關(guān)政策不健全,導(dǎo)致糾紛加劇。隨著我國提出了構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重大戰(zhàn)略思想和重大戰(zhàn)略任務(wù)?，F(xiàn)在法規(guī)、法規(guī)政策的透明度也不斷得到提高,拆遷戶對(duì)拆遷工作或?qū)?jīng)濟(jì)補(bǔ)償不滿意,一旦開發(fā)商不能夠解決,他們就上訪政府部門。而隨著房?jī)r(jià)的不斷刷新著上漲記錄及拆遷工作相關(guān)配套措施缺失,房屋拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還是停留在原有水平,也是阻礙了拆遷工作的順利開展。

3.有關(guān)部門和拆遷人,對(duì)有關(guān)困難和問題預(yù)計(jì)不足。拆遷前對(duì)有關(guān)問題準(zhǔn)備不充足、落實(shí)不到位,主要表現(xiàn)在:對(duì)拆遷戶的調(diào)查分析不充分,未能完全做到心中有數(shù),未能充分掌握被拆居民的主流民意,有的放矢;安置房源準(zhǔn)備不足,很難滿足不同層次居民的需求;拆遷安置方案征求意見不充分,宣傳解釋發(fā)動(dòng)工作不廣泛不細(xì)致,加重了拆遷居民的誤解和疑慮。

三、提高房屋拆遷工作質(zhì)量的對(duì)策

1.堅(jiān)持以人為本,建立協(xié)調(diào)機(jī)制。在拆遷過程中,領(lǐng)導(dǎo)要高度重視,本著“和諧拆遷,平安拆遷”的原則,堅(jiān)持做到秉公辦事,不偏不袒,公開透明,陽光操作,以第一時(shí)間、第一力度、第一精力提高工作效能,不分晝夜,不厭其煩,熱情服務(wù),排憂解難,為拆遷奠好基、鋪好路。筆者建議成立城市拆遷建設(shè)指揮部,主要起綜合協(xié)調(diào)作用,溝通上下、聯(lián)系左右的紐帶,是服務(wù)基層、聯(lián)系群眾的橋梁。拆遷建設(shè)指揮部同時(shí)要建立以單位為成員的協(xié)調(diào)小組,如規(guī)劃、監(jiān)察、民政、財(cái)政、國土、建委、統(tǒng)計(jì)等職能單位的主要負(fù)責(zé)通知參加,實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)會(huì)辦制,為實(shí)行““和諧拆遷,平安拆遷”工作掃清思想障礙。

2.學(xué)習(xí)和借鑒成功經(jīng)驗(yàn),建立健全拆遷政策。首先要認(rèn)真學(xué)習(xí)借鑒外省拆遷的成功經(jīng)驗(yàn),及時(shí)調(diào)整思路,研究對(duì)策,努力完善拆遷政策體系,針對(duì)拆遷戶自身情況,制定行之有效的政策和實(shí)施方案;其次政府要根據(jù)群眾需要建設(shè)不同檔次的廉租房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房,盡量避免拆遷過程中的矛盾及沖突,切實(shí)為困難家庭及弱勢(shì)低收入人群創(chuàng)造良好的居住條件。堅(jiān)定不移地實(shí)現(xiàn)好維護(hù)好發(fā)展好群眾的根本利益,牢固樹立以人為本理念和群眾觀點(diǎn),實(shí)踐證明,只有堅(jiān)定不移的維護(hù)好群眾利益,拆遷建設(shè)工作得到順利實(shí)施才能又好又快順利開展。

3.加強(qiáng)監(jiān)管,保障被拆遷人的合法權(quán)益。首先要健全管理規(guī)范化的相關(guān)制度。全面實(shí)行崗位責(zé)任制,落實(shí)限時(shí)辦理、接待、投訴舉報(bào)處理、監(jiān)督檢查等各項(xiàng)措施,推行拆遷管理工作人員掛牌上崗。其次要實(shí)現(xiàn)房屋拆遷管理信息化。建立拆遷統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度,及時(shí)、準(zhǔn)確填報(bào)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。最后要建立健全拆遷檔案管理制度。以完善的檔案收集、登記、保管、利用等管理制度為保障,形成健全的拆遷項(xiàng)目管理檔案、拆遷行政裁決檔案、拆遷行政處罰檔案、拆遷單位管理檔案等拆遷檔案。

4.提高宣傳力度,堅(jiān)持依法行政。宣傳教育部門、新聞媒體等要加大拆遷工作宣傳力度,輿論監(jiān)督要實(shí)事求是,客觀公正,從而使市民了拆遷工作,支持拆遷工作;對(duì)拆遷工作中存在的個(gè)別違法行為,個(gè)別開發(fā)商的野蠻拆遷、暴力拆遷行為,可以采取向上報(bào)送情況與向下通報(bào)情況相結(jié)合,公開報(bào)道與內(nèi)部聯(lián)系的方式,確保拆遷工作的順利實(shí)施。

四、總結(jié)

隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的日益加快,房屋拆遷已成為城市發(fā)展的重要活動(dòng),關(guān)系社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程。因此,各相關(guān)部門要認(rèn)真貫徹拆遷法律、法規(guī),廢止違法行為,使人民生活安居和諧。

參考文獻(xiàn):

[1]李煉軍.從城市房屋公益拆遷到商業(yè)拆遷:法律的缺位及其完善[J].甘肅政法學(xué)院學(xué)報(bào),2008,(3):132-136.

第8篇：房地產(chǎn)檔案論文范文

【論文關(guān)鍵詞】民間借貸；成因；建議

一、我國民間借貸的現(xiàn)狀

民間借貸是一種古老的融資方式，在我國，民間借貸一直都很有市場(chǎng)。目前民間借貸非?；钴S。據(jù)2012年5月15日山西法制報(bào)載，以往的民間借貸多發(fā)生于親戚朋友之間，借貸的用途多為日常生活生產(chǎn)周轉(zhuǎn)急需，而現(xiàn)在親戚朋友之間的借貸已不是民間借貸的主要類型。現(xiàn)在的民間借貸很多情況下是由中間人介紹，出借人和借款人并不謀面，借款與還款全權(quán)經(jīng)由中間人辦理，轉(zhuǎn)貸多次的現(xiàn)象也很普遍。很多地方還出現(xiàn)了“職業(yè)放貸人”和“食利階層”，其中不乏公務(wù)人員的身影。我國現(xiàn)階段參與民間借貸的主體混亂遠(yuǎn)不止以上表述，不少政府主導(dǎo)型的擔(dān)保公司、小額貸款公司和上市公司也都介入了民間借貸業(yè)務(wù)?，F(xiàn)階段的民間借貸范圍已覆蓋全國，且利率普遍較高，實(shí)際上已經(jīng)成為高利貸。

由于借貸利率高，已暴露出種種嚴(yán)重問題。如浙江溫州、內(nèi)蒙鄂爾多斯、山東青島、河南安陽等地相繼爆發(fā)民間借貸資金鏈斷裂，老板欠債“跑路”的事件，說明民間借貸風(fēng)險(xiǎn)暴露已經(jīng)不是個(gè)別地區(qū)的局部問題。面對(duì)風(fēng)起云涌的民間借貸危局，如何從源頭理清民間借貸風(fēng)險(xiǎn)大范圍暴露的原因，并采取行之有效的應(yīng)對(duì)之策，是擺在我國面前的一道迫切需要破解的難題。

二、當(dāng)前民間借貸活躍的成因分析

當(dāng)前我國民間借貸為什么如此活躍？我認(rèn)為，原因是多方面的，究其主要原因有：

第一，高利率是民間借貸活躍的首要原因。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》規(guī)定，民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，各地人民法院可根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的4倍。超出此限度的，超出部分的利息不予保護(hù)。可是，由于在資金盈利思想的驅(qū)使下，不少資金擁有者于國家法律而不顧，乘大多數(shù)中小企業(yè)和急需資金者之危，不斷提高借貸利率，致使民間借貸利率也一路走高。例如，據(jù)溫州銀監(jiān)分局2011年5月對(duì)溫州民間融資的一份權(quán)威調(diào)查報(bào)告顯示，自2011年初以來，民間借貸利率持續(xù)高漲。截至3月份，溫州民間借貸月平均利率已經(jīng)達(dá)到了15.38‰，比年初增加了1.21‰，創(chuàng)歷史新高。又如，去年4月，深圳典當(dāng)行抵押貸款的月息已達(dá)到4%左右，相當(dāng)于年化利率48%。

第二，融資政策持續(xù)收緊是導(dǎo)致當(dāng)前民間借貸“火爆”的根本原因。為加強(qiáng)國家宏觀調(diào)控，近年來，國家持續(xù)收融資政策。據(jù)有關(guān)資料，2011年以來，央行通過頻繁上調(diào)存款準(zhǔn)備金率收緊銀根，信貸資金持續(xù)收緊，信貸增速大幅度回落至15%以下的較低水平。除銀行表內(nèi)融資同比減少外，銀行表外融資也明顯下降。不僅銀行融資持續(xù)回落，而且其他融資渠道也明顯收緊。據(jù)人民銀行公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年前三季度我國全社會(huì)融資規(guī)模為9.80萬億元，同比減少1.26萬億元。除人民幣貸款規(guī)模與去年相比明顯減少外，信托貸款（同比少增3924億元）、未貼現(xiàn)的銀行承兌匯票（同比少增9843億元）、企業(yè)債券（同比少增1373億元）、股票融資（同比少增113億元）均出現(xiàn)了明顯減少，只有外幣貸款（同比多增1849億元）和委托貸款（同比多增5625億元）相比去年有明顯增加。上述正規(guī)融資渠道收緊后，各路企業(yè)紛紛到民間高利貸市場(chǎng)尋找資金，結(jié)果導(dǎo)致民間借貸異?！盎鸨?，借貸利率不斷攀高。

第三，中小企業(yè)融資難一直未得到解決是民間借貸活躍的最直接原因。融資難，難融資，一直是困擾我國中小企業(yè)的一大難題。近年來，國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳。國外歐債危機(jī)持續(xù)發(fā)酵，歐美各國都勒緊了褲腰帶；國內(nèi)原材料價(jià)格節(jié)節(jié)攀升、招工難、人民幣升值壓力也進(jìn)一步加劇了中小企業(yè)生存的困境。融資難還與其融資鏈條上多處梗阻有關(guān)，有經(jīng)濟(jì)下行期行業(yè)性梗阻，還有擔(dān)保環(huán)節(jié)梗阻、社會(huì)資本投入渠道梗阻。因此融資難、融資成本高成為一道難以跨越的鴻溝，橫亙?cè)诒姸嘀行∑髽I(yè)的面前。為解決這個(gè)問題，國家的確花了不少功夫。比如，從央行的數(shù)據(jù)看，2011年，銀行系統(tǒng)對(duì)中小企業(yè)的支持力度似乎比以往任何一年都大：截至三季度末，中小企業(yè)貸款（含票據(jù)貼現(xiàn)）余額20.76萬億元，同比增長(zhǎng)17.5%，比年初增加2.26萬億元，占全部企業(yè)新增貸款的68.4%。那么為什么中小企業(yè)融資難的問題仍然存在呢？根本原因是資金的供給和需求不平衡，沒有建立完善的金融體系，中小企業(yè)融資渠道不暢通。以國有商業(yè)銀行為主導(dǎo)的“大金融”很難滿足“數(shù)量少，批次多”的中小企業(yè)的需求。于是，許多中小企業(yè)不得不向民間借貸。

第四，房地產(chǎn)調(diào)控政策是導(dǎo)致民間借貸活躍的重要原因。自2010年年初以來，國家連續(xù)出臺(tái)了一系列嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中很重要的一條就是通過收緊房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道（包括“銀信合作”貸款、商業(yè)銀行貸款、債券、股票融資等），來“逼迫”其通過降價(jià)銷售解決資金周轉(zhuǎn)問題。這項(xiàng)政策實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道大為收窄。由于資金供應(yīng)緊張，為維持項(xiàng)目開發(fā)的資金需求，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，不得不加大在民間借貸市場(chǎng)的融資力度，而民間借貸市場(chǎng)一直都是中小房地產(chǎn)企業(yè)（尤其是小微企業(yè)）傳統(tǒng)的融資渠道。

三、對(duì)民間借貸的對(duì)策建議

我認(rèn)為，民間借貸作為一種資金配置方式，它是一把“雙刃劍”。一方面，在銀行、信用社從嚴(yán)控制信貸規(guī)模的情況下，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資金供求矛盾也日益突出，民間借貸以市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)，調(diào)劑市場(chǎng)資金供需矛盾，對(duì)促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，解決個(gè)人、企業(yè)生產(chǎn)及其他急需，彌補(bǔ)金融機(jī)構(gòu)信貸不足，加速社會(huì)資金流動(dòng)和利用，確實(shí)起到了拾遺補(bǔ)缺的作用。但是，另一方面，民間借貸又存在許多消極作用：加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致企業(yè)資金使用惡性循環(huán)；影響正常金融業(yè)的發(fā)展、造成應(yīng)征稅款的流失；經(jīng)濟(jì)糾紛頻繁、影響社會(huì)穩(wěn)定，等等。

所以，對(duì)于民間借貸我們應(yīng)當(dāng)采取“正確引導(dǎo)、興利抑弊、促進(jìn)發(fā)展”的原則。為此，特提出如下對(duì)策建議：

首先，加強(qiáng)民間借貸的“引導(dǎo)”和“疏導(dǎo)”。民間借貸危機(jī)凸顯出我國在金融改革和金融開放方面還存在很大不足。對(duì)待民間自發(fā)形成的金融市場(chǎng)，要采取改革的辦法對(duì)其進(jìn)行疏導(dǎo)和規(guī)范，切忌一味采取“堵”的辦法予以壓制。一方面，要加強(qiáng)民間借貸的政策“引導(dǎo)”。政策上的引導(dǎo)可以加強(qiáng)人們對(duì)于民間借貸有較為全面的認(rèn)識(shí)。要利用政策宣傳、融資知識(shí)教育、法制建設(shè)等多種手段，引導(dǎo)民間借貸向著健康的方向發(fā)展，特別是要有效引導(dǎo)民間借貸的資金支持中小企業(yè)發(fā)展。另一方面，各地方政府要積極成立民間借貸登記中心和民間資本的管理中心，認(rèn)可民間資本，有效的疏導(dǎo)它，推動(dòng)民間借貸市場(chǎng)的規(guī)范化、市場(chǎng)化、陽光化發(fā)展，發(fā)揮其積極作用。

第二，加大金融改革和開放力度，盡快將民間借貸行為納入體制內(nèi)管理。要進(jìn)一步加大金融改革和開放力度，盡快實(shí)現(xiàn)民間借貸合法化，并將其納入體制內(nèi)加以管理。民間借貸如地下錢莊的存在，主要是由于金融壓抑。溫總理說：“民間借貸之所以阻擋不住，就是因?yàn)槊駹I企業(yè)有需求，而金融機(jī)構(gòu)又不能滿足。正門開得不大，那旁門就要開。因此，要徹底化解民間借貸的風(fēng)險(xiǎn)，根本路徑是開放金融。加大金融改革和開放力度，盡快將民間借貸行為納入體制內(nèi)管理。要通過深化金融體制改革，鼓勵(lì)多種形式的金融創(chuàng)新，同時(shí)取消限制民間資本投資領(lǐng)域的不合理規(guī)定。

第三，金融部門要積極籌措資金，提高服務(wù)水平。金融部門應(yīng)積極籌措資金，如采取金融資產(chǎn)證券化，提高金融資產(chǎn)流動(dòng)性，增加金融機(jī)構(gòu)籌措資金管道；或采取存貨質(zhì)押貸款，增強(qiáng)貸款的流動(dòng)性，降低銀行的信貸經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等。這些措施均可以有效拓展融資渠道，以滿足企業(yè)特別是中小企業(yè)融資需求。同時(shí)，金融部門要努力改善服務(wù)質(zhì)量，加大對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信貸支持，以緩解資金供求矛盾，要?jiǎng)?chuàng)造條件，積極開拓融資市場(chǎng)，為企業(yè)直接融資創(chuàng)造條件。

第9篇：房地產(chǎn)檔案論文范文

德國是現(xiàn)在世界上搞好住房制度建設(shè)和住房市場(chǎng)發(fā)展，解決住房問題比較成功的國家之一。德國住房制度是一種由住房銷售市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)構(gòu)成的市場(chǎng)化的住房制度。

現(xiàn)在，德國住房制度已經(jīng)成為一種由住房銷售市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)構(gòu)成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的，較完善、成熟的市場(chǎng)化住房制度。德國住房市場(chǎng)是一種在整個(gè)住房市場(chǎng)中住房租賃市場(chǎng)占比大于住房銷售市場(chǎng)占比的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。德國自有住房率僅為42％，租賃住房率為58％。住房租賃市場(chǎng)占比大于住房銷售市場(chǎng)占比，住房租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)，占有十分突出的地位。為什么現(xiàn)在住房租賃市場(chǎng)還如此之發(fā)達(dá)?這是由于在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件下，住房租賃市場(chǎng)的存在和發(fā)展，首先在很大程度上是由大量中低收入家庭承受不起自己購房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，買不起房，而必須租房居往；現(xiàn)在城市中總還存在一部分流動(dòng)人口或暫住人口，他們中有的人因生活或工作長(zhǎng)期具有一定流動(dòng)性，暫時(shí)不愿意買房或不需要買房而需要租房，有的人暫時(shí)買不起住房，需要不定期地租房居往。

現(xiàn)在我國住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與德國和其他市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)還存在較大的差別。據(jù)《建設(shè)部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2005年底，我國全國城鎮(zhèn)私有住宅建筑面積87.9億平方米，全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83.2平方米，全國城鎮(zhèn)居民住宅私有率為81.62％。(摘自《建設(shè)部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》)

據(jù)此計(jì)算，目前，在我國全國租賃住房市場(chǎng)占比為18.38％。當(dāng)然，如果我們從實(shí)際情況看，我國還有許多富人1戶擁有多套住房。按人均或戶均住房占比計(jì)算的住房租賃市場(chǎng)的實(shí)際占比，應(yīng)比全國租賃住房在住房市場(chǎng)中占比僅為18.38％會(huì)要大些。

但是，我們從另一些具體數(shù)據(jù)看，我國的住房租賃率也還是較低的。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前我國城市居民中租房居住的僅有幾百萬戶。2004年，有關(guān)部門對(duì)我國城市居民住宅狀況的調(diào)查顯示，全國租房居住的城市家庭僅占全部城市居民家庭的9.49％。

從現(xiàn)實(shí)情況來看，在目前和今后長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，我國對(duì)住房租賃的市場(chǎng)需求潛力十分巨大，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿σ彩志薮?。我國?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，城市化水平不斷提高，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)整合能力的進(jìn)一步加強(qiáng)，吸引和消化就業(yè)能力的加大，必然促進(jìn)城市大量新的就業(yè)人口的增加。而城市人口的增加，必然加大對(duì)住房的需求；同時(shí)，從總體上來說，當(dāng)前我國城市居民的住房面積和住房質(zhì)量都還處于較低的水平線上。隨著收入的增長(zhǎng)，住房不僅是生活的基本資料，還作為一種享受資料和發(fā)展資料，住房消費(fèi)擴(kuò)大將是必然的趨勢(shì)。

為適應(yīng)住房需求的急劇增加，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，住房供給不斷增加。在住房供給不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，商品房的價(jià)格亦不斷攀升并且持高不下。由于廣大中小收入家庭有效需求不足，購房的愿望難以實(shí)現(xiàn)，他們必須租房居住。這就從根本上決定了廣大中小收入家庭對(duì)租房消費(fèi)將形成巨大需求。

與此同時(shí)，我國已經(jīng)實(shí)行住房分配貨幣化制度的實(shí)行，這又將促進(jìn)廣大中小收八家庭對(duì)住房租賃市場(chǎng)有效需求的形成。這是因?yàn)椋阂环矫孀》糠峙湄泿呕〈藷o償福利分房制度，切斷了福利分房的后路，市場(chǎng)成了居民解決居住問題的唯一途徑，人們要么買房，要么租房，市場(chǎng)上存在著大量的對(duì)住房的消費(fèi)需求要素。另一方面，貨幣化的住房分配制度為職工提供了大量長(zhǎng)期的資金，又使住房消費(fèi)成為可能。從我國住房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與走勢(shì)來看，更需要加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。從我國住房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀來看，較長(zhǎng)時(shí)期以來，我國住房市場(chǎng)在租售市場(chǎng)結(jié)構(gòu)制度安排上存在“重買輕租”，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的培育和發(fā)展未引起足夠的重視，現(xiàn)在我國住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展已不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民現(xiàn)有的收入水平的客觀需要。

二、德國與中國的住房租賃市場(chǎng)政策

德國在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，高度重視廣開住房出租房源，確保租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定。現(xiàn)在德國租賃住房供應(yīng)來源廣泛，種類構(gòu)成多樣。德國住房租賃市場(chǎng)租賃住房供應(yīng)來源和構(gòu)成是：在占全部住房58％的住房租賃市場(chǎng)的出租住房中，98％左右均為私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分別占66％和22％，另外8％為基金或保險(xiǎn)公司出租住房，3％為專業(yè)建房公司出租住房。在占全部住房58％的住房租賃市場(chǎng)的出租住房中，僅有1-2％為政府公房出租住房。

德國地方政府還以法律、規(guī)定等手段或方式保障租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定。德國法律規(guī)定住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同德國地方政府還規(guī)定房屋開發(fā)商必須提供房產(chǎn)開發(fā)總量的一定比例，專門出租售給低收入家庭。例如，現(xiàn)在科隆市一年新建3,800套房，其中1,000套規(guī)定房屋開發(fā)商必須專門建低收入家庭出租房。

德國在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，政府和銀行大力扶植和鼓勵(lì)私人和房地產(chǎn)開發(fā)商投資建造出租出售住房。德國地方政府以稅收減免和生產(chǎn)者補(bǔ)貼等形式大力扶植和鼓勵(lì)住房開發(fā)商投資建造出租租賃住房。例如：1978年聯(lián)邦德國住房補(bǔ)貼中稅收減免占50％，生產(chǎn)者補(bǔ)貼占21％。德國還對(duì)住房合作社出租房屋政府實(shí)行免稅政策。德國住房信貸銀行以無息或低息住房貸款扶植私人和住房開發(fā)商投資建造出租住房。德國地方政府還設(shè)有住房屋建設(shè)基金，以低息貸款或無息貸款等政策性優(yōu)惠貸款方式，鼓勵(lì)扶植開發(fā)商和私人商實(shí)驗(yàn)新的居住方式和更新改舊房，作出租或出售住房。

德國在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，還特別重視加強(qiáng)租賃市場(chǎng)法制建設(shè)和管理，保障租房者合法權(quán)益，穩(wěn)定租房租金，防止住房租賃非法投機(jī)。德國重視加強(qiáng)租房合同管理，制定了比較完備的住房合同管理法律。德國重視加強(qiáng)租房租金管理，制定了比較完備的租房租金管理法律。德國重視加強(qiáng)維護(hù)住房租賃市場(chǎng)秩序，制定了維護(hù)住房租賃市場(chǎng)秩序的有關(guān)法律。法律明確規(guī)定禁止二房東，有效地防止住房租賃非法投機(jī)。和德國發(fā)展住房租賃市場(chǎng)比較，目前我國在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，法律還有保障租賃住房供應(yīng)方面的專門規(guī)定。地方政府也還有規(guī)定房屋開發(fā)商必須提供房產(chǎn)開發(fā)總量的一定占比，專門出租售給中低收入家庭。在租賃市場(chǎng)供應(yīng)房源方面也還很不廣泛，目前仍大部分是公房租賃，私人租賃住房的比例很低。在租賃市場(chǎng)供應(yīng)房源中，私人租賃住房的比例很低，不足以形成比較活躍的住房租賃市場(chǎng)。

由于我國公房租賃的租金仍然執(zhí)行政府規(guī)定的價(jià)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金，有的甚至相差幾十倍，所以我國公房租賃并不利于住房市場(chǎng)的健康發(fā)展。而且公房租賃的承租人是住房福利分配的結(jié)果，并不是資助最低收入戶住房，不能達(dá)到救助最低收入人群中無房戶的住房社會(huì)保障功能。

現(xiàn)在我國也少有房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)租賃住房。主要是由于開發(fā)租賃住房投資收回周期一般要30年至40年，大量規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的資本金，不能承受；同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)不成熟，市場(chǎng)空間狹小。這也是一個(gè)重要原因。其次、目前，我國在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，在對(duì)開發(fā)商開發(fā)租賃住房來源的政策扶植方面，現(xiàn)行的政策大都是鼓勵(lì)住房出售的政策，缺乏必要的鼓勵(lì)住房出租的稅收和財(cái)政補(bǔ)貼政策。我國現(xiàn)行的住房租賃的營業(yè)稅、增值稅、契稅等稅費(fèi)加在一起要占到總費(fèi)用的1/3以上，這很不利于開發(fā)商投資租賃房。第三、目前我國在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，法制尚不健全，對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)督管理現(xiàn)規(guī)制也不健全，監(jiān)督管理尚較乏力。

目前我國發(fā)展住房租賃市場(chǎng)還面臨著體制和法律的障礙。按照目前的規(guī)定，物業(yè)公司只能經(jīng)營產(chǎn)權(quán)房的管理，不得專門從事租賃房的經(jīng)營，銀行不得混業(yè)經(jīng)營，尤其不能像國外那樣經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)，也經(jīng)營住房租賃。我國還未制定比較完備的保障租房者合法權(quán)益的住房法律，也還有完善規(guī)范的控制租爻住房租金制度和有效防止住房租賃非法投機(jī)的制度安排。目前我國房地產(chǎn)方面的法律規(guī)范基本上都是針對(duì)產(chǎn)權(quán)房的各種法律關(guān)系的調(diào)節(jié)，對(duì)租賃方則沒有系統(tǒng)完整的法律法規(guī)條文，租賃各方的利益紛爭(zhēng)判決缺乏法律依據(jù)和保障。

三、德國與中國的社會(huì)福利住房和廉租住房

德國在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中，特別注重發(fā)展保障最低收入者住房的社會(huì)福利住房。德國社會(huì)福利住房是一種政府規(guī)劃用地，由發(fā)展商開發(fā)，再以較低的房租租給需求者，與市場(chǎng)租金的價(jià)差，由政府補(bǔ)貼給開發(fā)企業(yè)的住房制度。在德國，每個(gè)公民都享有住房權(quán)并對(duì)低收入者實(shí)行住房保障制度。對(duì)于那些既買不起房，又租不起房的人，由政府出錢為他們租社會(huì)福利房。社會(huì)福利房是供低收入者購買或租賃，法定的低于一般商品房市場(chǎng)價(jià)的廉價(jià)房或廉租房。購買或租賃社會(huì)福利房的必須是法定的低收入者。現(xiàn)在，科隆市的社會(huì)福利房每平方米月租金為4.8歐元，而一般商品房每平方米月租金為7.8-8.8歐元，相當(dāng)于正常月收入的三分之一左右。社會(huì)福利房比一般商品房月租金要低40-50％左右?？坡∈?00萬人口，有10萬人享受住房福利補(bǔ)貼，在這10萬人中僅約1萬人住社會(huì)福利房。

德國社會(huì)福利房制度作為保障最低收入者住房的社會(huì)福利住房制度類似我國廉租房制度。我國建立廉租房制度是1998年就提出來開始建立的，建立三年多來，據(jù)建設(shè)部2006年3月底通報(bào)的全國城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和實(shí)施情況顯示，截至2005年底，全國291個(gè)地級(jí)以上城市中已有221個(gè)城市在2005年年底前實(shí)施了廉租住房制度，全國累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，已有32.9萬戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。

目前，我國的廉租住房制度主要是通過租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租和租金減免三種方式提高保障對(duì)象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住條件。而且，我國廉租住房制度覆蓋面尚??；廉租住房制度還很不完善；還沒有建立穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道；有效房源不足是推行廉租房遭遇的重大瓶頸，廉租戶“租房難”是一個(gè)十分普遍的嚴(yán)重問題。

四、加快培育和發(fā)展中國住房租賃市場(chǎng)的政策建議

1、加大住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)加快發(fā)展

加快培育和發(fā)展我國住房租賃市場(chǎng)，首先應(yīng)逐步把我國的住房制度建設(shè)成一種由住房銷售市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)構(gòu)成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的住房市場(chǎng)制度。各級(jí)政府不再經(jīng)營房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營，房地產(chǎn)業(yè)要堅(jiān)持走政府宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)化發(fā)展道路。

當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，政府應(yīng)進(jìn)一步通過完善住房立法、建立完善住房保障體系、制定住房發(fā)展規(guī)劃對(duì)住房發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控管理，加大住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，完善住房租賃市場(chǎng)體系，增加保障型租賃住房供應(yīng)，營造有利于住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的制度政策環(huán)境，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)服務(wù)，完善住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管，進(jìn)一步促進(jìn)我國住房租賃市場(chǎng)加快發(fā)展，從而進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展和我國住房保障制度的完善和發(fā)展。

2、提倡住房合理消費(fèi)，鼓勵(lì)廣大中低收入家庭分流租房市場(chǎng)

較長(zhǎng)期以來，由于各地政府來也比較偏重于住房銷售市場(chǎng)的發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后，許多地方政府公房出租除原租戶外早已停止。為此，各級(jí)政府部門首先應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，大力提倡與鼓勵(lì)中低收入家庭從購房市場(chǎng)中分流到租房市場(chǎng)來。對(duì)租房仍有經(jīng)濟(jì)困難中低收入家庭可實(shí)行租房困難直補(bǔ)政策。讓這些中低收入家庭在住房租賃市場(chǎng)按租房市價(jià)自主租房，以租房租金確定租房困難貨幣額直補(bǔ)到戶。

3、鼓勵(lì)、扶持房地產(chǎn)開發(fā)商和私人投資經(jīng)營租賃住房

當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，拓展私人出租房源和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品住宅出租房源，應(yīng)成為緩解中低收入家庭住房租賃供求矛盾的主要現(xiàn)實(shí)選擇。

目前我國住房租賃市場(chǎng)開拓私人出租房源潛力很大。原因在于近年來居民在房地產(chǎn)市場(chǎng)購房出租、以租養(yǎng)房、待機(jī)出售已經(jīng)成為一種投資方式。隨著生活水平的提高，一部分居民為了改善居住條件購買新房自己居住，而出租已有舊房，以租養(yǎng)房，由此，也可以形成一部分私房出租房源；隨著福利分房的取消、住房分配貨幣化實(shí)施、產(chǎn)權(quán)明晰，公有住房其中一部分也可以形成一部分出租房源；隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，住房存量日益增多，入住率不高的空置私房增多。同時(shí)，隨著家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，部分家庭也會(huì)出現(xiàn)空置私房。這些空置私房也可形成一部分出租房源；此外，隨著住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，二手房市場(chǎng)中還會(huì)分流出部分閑置私房進(jìn)入租賃市場(chǎng)，形成一部分出租房源。

由于私房出租，私人投資經(jīng)營租賃住房是以應(yīng)享受住房保障的中低收入家庭為服務(wù)對(duì)象，其工作能有效地促進(jìn)住房保障體系的完善和發(fā)展，承擔(dān)了部分社會(huì)責(zé)任，因此應(yīng)該享受到必要的稅收減免和信貸優(yōu)惠政策。政府可對(duì)出租私房按房屋擋次分別采取不同的稅收減免和信貸優(yōu)惠政策，扶持和鼓勵(lì)私房出租，扶持私人投資經(jīng)營租賃住房。對(duì)中擋(中等質(zhì)量和面積住房)私房租賃應(yīng)采取低稅和低息貸款扶持和鼓勵(lì)優(yōu)惠政策；對(duì)低擋(低等質(zhì)量和小面積住房)私房租賃應(yīng)采取免稅和無息貸款扶持和鼓勵(lì)優(yōu)惠政策。也可采取對(duì)私房出租實(shí)行退稅政策，以鼓勵(lì)更多中小面積房屋用于出租，滿足市場(chǎng)需求。

為了鼓勵(lì)，扶持私人投資經(jīng)營租賃住房和私房出租，還可以考慮建立一種覆蓋一定社會(huì)范圍的，帶有一定社會(huì)公益性的租賃住房托管中心，提供零散私房托管租賃等專業(yè)化、集約化住房租賃服務(wù)，除高效率的開展租賃供需配對(duì)的基本工作外，還可承擔(dān)房屋維修、治安管理等綜合服務(wù)與管理職能。

為了加快培育和發(fā)展我國住房租賃市場(chǎng)，當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，政府都特別應(yīng)大力鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商投資經(jīng)營租賃住房。一是可以通過政策規(guī)定或土地出讓合同約定的方式，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其投資開發(fā)的商品房中開發(fā)一定比例的租賃住房；由于投資經(jīng)營租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同樣是以應(yīng)享受住房保障的中低收入家庭為服務(wù)對(duì)象，其工作也能有效地促進(jìn)住房保障體系的完善和發(fā)展，它們也承擔(dān)了部分社會(huì)責(zé)任，因此也應(yīng)該享受到一定必要的財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策；由于房地產(chǎn)開發(fā)商投資經(jīng)營租賃住房投資回報(bào)慢，政府部門可以采取變土地出讓金一次性支付為按年支付、發(fā)展商今后如果把房子賣掉，可按約定要求規(guī)定補(bǔ)足其土地出讓金；政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)租賃住房的商品房也可以給予適當(dāng)?shù)牡貎r(jià)補(bǔ)貼；政府可鼓勵(lì)銀行為開發(fā)建設(shè)租賃住房的企業(yè)提供長(zhǎng)期貸款，降低資金使用成本；政府可進(jìn)一步調(diào)整出租普通住房的稅收政策。通過合理確定稅基，允許出租普通住房在稅前扣除住房折舊及維修費(fèi)用，增加租賃住房的供應(yīng)；政府可通過金融、稅收支持，吸引社會(huì)閑置資金進(jìn)入住房市場(chǎng)，以租賃經(jīng)營為目的投資于商品住宅建設(shè)，增加住房租賃市場(chǎng)的有效供給；二是應(yīng)鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商積極參與舊公房更新改造增加租賃房源。目前，許多城市尚有不少舊公房住宅小區(qū)，通過拆除重建更新，原小區(qū)居民可原地回搬，減少動(dòng)遷難度。并根據(jù)原多層住宅容積率較低的優(yōu)勢(shì)，適當(dāng)增加重建房屋容積率，多余房屋出售后抵充建造資金，并可留下不少量房屋作為租賃房源。政府可采取適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商積極參與舊公房更新改造，增加租賃房源；三是應(yīng)鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房源。現(xiàn)有不少企業(yè)將暫不使用或待拆遷的廠房與辦公用房租給其他單位另作它用，或交給一些房地產(chǎn)企業(yè)改造更新后作為公寓出租，這既可以充分利用房屋資源又可以增加不少租賃房源。政府也可采取適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房，增加租賃房源。特別是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房源，政府應(yīng)使其從單位房屋出租的稅收降低到個(gè)人出租的稅率，甚至在初期可以免稅，以低租賃成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房源的積極性。

4、加強(qiáng)租賃市場(chǎng)法制建設(shè)和監(jiān)督管理。

為了加快培育和發(fā)展我國住房租賃市場(chǎng)，當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，還應(yīng)進(jìn)一步完善住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)，加強(qiáng)租賃市監(jiān)督管理，保障租房者合法權(quán)益，穩(wěn)定租房租金，防止住房租賃非法投機(jī)。

首先應(yīng)進(jìn)一步完善住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)。當(dāng)前，進(jìn)一步加強(qiáng)完善房屋租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)，應(yīng)盡快出臺(tái)專門的房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)租賃中介方面的法律法規(guī)：其次應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)督管理力度。一是應(yīng)構(gòu)建房屋租賃交易網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)住房租賃的信息工作的監(jiān)督管理工作；二是盡快建立房屋租賃指導(dǎo)租金制度。為專營房屋租賃居間、的各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和租賃當(dāng)事人提供參考，通過指導(dǎo)租金加強(qiáng)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)，確保住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展；三是應(yīng)加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)中介企業(yè)的監(jiān)督管理。應(yīng)倡導(dǎo)誠信中介。加強(qiáng)規(guī)范中介走規(guī)?；?、正規(guī)化道路。政府、行業(yè)主管部門應(yīng)建立中介企業(yè)信用檔案，定期公布一批不講誠信，不規(guī)范操作的企業(yè)，凈化中介市場(chǎng)。

5、采取得力措施，積極推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)

由于當(dāng)前我國有效房源不足已成為推行廉租房制度遭遇的重大瓶頸。廉租戶“租房難”已成為十分普遍而嚴(yán)重的社會(huì)向題。首先應(yīng)集中解決有效房源不足，無房的廉租戶“租房難”問題。由于現(xiàn)在我國廉租住房制度建設(shè)還處于起步階段，廉租住房制度建設(shè)有的地方才剛起步不久，其制度建設(shè)尚很不規(guī)范不完善。有的地方尚未建立廉租住房制度。解決有這一問題，應(yīng)強(qiáng)化各級(jí)政府住房保障職能，把建立和完善廉租住房制度，作為全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要工作任務(wù)，高度重視解決無房的廉租戶“租房難”問題，認(rèn)真落實(shí)廉租住房制度建設(shè)的目標(biāo)責(zé)任；解決有這一問題的關(guān)鍵是要開拓廉租房房源。為要擴(kuò)大廉租房房源，一方面政府應(yīng)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主多渠道籌措資金的規(guī)定，建立穩(wěn)定規(guī)范的資金來源制度，確保必要的財(cái)政預(yù)算資金及時(shí)到位。另一方面還應(yīng)開拓新的租住房建設(shè)資金來源。一是應(yīng)該從政府賣土地的收入中來，也就是應(yīng)將政府高價(jià)拍賣土地的部分收入，補(bǔ)貼到廉租房的建設(shè)上。各地應(yīng)堅(jiān)決執(zhí)行2006年“國六條”規(guī)定，將這筆錢部分用于廉租房的建設(shè)。二是還可允許部分住房公積金資金進(jìn)入。各地有關(guān)部門聚集起來的巨額公積金，除了用于低息貸款以幫助職工購房外，也可以拿出部分公積金贊助當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T建造一些廉價(jià)實(shí)用住房，政府部門對(duì)這些住房的建設(shè)還應(yīng)給予適當(dāng)?shù)母鞣N稅收和配套費(fèi)的減免扶持；三是還可以允許基金、債券、證券、保險(xiǎn)資金和房地開發(fā)商資金等社會(huì)資金和民間資金進(jìn)入，但這些資金界人政府須也要有相應(yīng)的財(cái)稅、信貸等優(yōu)惠政策鼓勵(lì)扶持資金投入者。