房地產(chǎn)開發(fā)的原則精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)的原則范文
關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 開發(fā)成本 分攤 研究
一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分攤概述
（一）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本概述
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，也就使得建筑成本構成比較復雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本構成則比較簡單，即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權的全部支出。復雜的房地產(chǎn)開發(fā)成本也就使得房地產(chǎn)成本分攤難度大大加深。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分攤的概述
房地產(chǎn)開發(fā)屬于比較特殊的產(chǎn)業(yè)，而對于房地產(chǎn)會計核算制度有著一定的特殊性，特別是開發(fā)成本的核問題關乎企業(yè)的切實利益。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算過程主要包括五個部分，分別為：確定成本對象、歸集成本（開發(fā)成本）、分攤成本、結轉產(chǎn)成品（開發(fā)產(chǎn)品）和結轉銷售成本。最為重要的還是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算過程中的開發(fā)成本核算。然而，目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中，房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)會計對于開發(fā)成本的歸集與分攤卻是困難重重。
對于房地產(chǎn)成本的分攤具有專門的要求，其分攤方式和方法都與其他行業(yè)的成本分攤具有很大的區(qū)別，成本分攤的對象既非是完全成本也非是制造成本的分攤方法，目前尚沒有較規(guī)范的成本分攤具體辦法來指導和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算工作，也就使得房地產(chǎn)企業(yè)會計難以根據(jù)按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分攤原則
房地產(chǎn)會計對于開發(fā)成本的分攤是針對房地產(chǎn)開核算在開發(fā)成本上的多變性的時間、空間范圍所作的合理設定。對此，為了使房地產(chǎn)企業(yè)會計根據(jù)所面臨多變的環(huán)境，比如核算的空間范圍、所采用貨幣的幣值、核算對象的狀態(tài)、會計報告的時間要求等，結合《企業(yè)會計準則》的規(guī)定，房地產(chǎn)的成本分攤具有一定的原則。在房地產(chǎn)開發(fā)成本的具體分攤過程中，房地產(chǎn)開發(fā)成本及費用的歸集原則應符合權責發(fā)生制原則，而分攤原則應符合重要性則、受益性原則和配比原則。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分攤配比原則
房地產(chǎn)開發(fā)成本分攤配比原則是指房地產(chǎn)企業(yè)一個會計期間內(nèi)的各項營業(yè)收入和與其相關的成本、費用應當在同一個會計期間內(nèi)入賬，以正確地確定各該會計期間的損益。因此，配比是指相互配合和對比。它具體包括：因果配比，即直接配比。比如產(chǎn)品銷售收入和相應的成本期間配比，即間接配比。比如同一期間的收入和相應的期間費用，采用了配比原則的房地產(chǎn)會計對于成本的分配能夠與權責發(fā)生制緊密相聯(lián)起來。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分攤謹慎性原則
房地產(chǎn)開發(fā)成本分攤謹慎性原則，也即穩(wěn)健性原則、審慎性原則，它是指企業(yè)進行會計核算時，對于屬于估計性的事項，應當注意穩(wěn)妥、謹慎從事并留有余地。通俗的謹慎性就是“寧愿考慮可能發(fā)生的費用、損失和負債，不去考慮可能發(fā)生的收入、收益和資產(chǎn)”。又或者換句話說：費用、損失和負債不得低估，收入、收益和資產(chǎn)不得高估。開發(fā)成本分攤時的謹慎性原則有時也被認為是一種修正性慣例，對于房地產(chǎn)開發(fā)成本分攤能表現(xiàn)出加速折舊法、計提資產(chǎn)減值準備、物價持續(xù)上漲時的存貨計價采用后進先出法等。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分攤重要性原則
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分攤重要性原則要求房地產(chǎn)企業(yè)在進行會計確認、計量過程中對交易或事項應當區(qū)別其重要程度，采用不同的核算方式。而重要事項應當按、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分攤規(guī)定的原則處理、并充分準確的披露，在不影響會計信息有用性的前提下，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。
三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分攤的實施策略
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分攤關乎房地產(chǎn)企業(yè)的核算效果，房地產(chǎn)企業(yè)會計根據(jù)上述原則，結合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況，進行房地產(chǎn)企業(yè)成本分攤。
對于具體的房地產(chǎn)企業(yè)成本分攤是，通過總結，在具體實施時，主要根據(jù)能分清成本核算對象的，直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中。而規(guī)劃有兩個及以上物業(yè)類型的房地產(chǎn)項目，根據(jù)各物業(yè)類型的建筑面積占總建筑面積的比例計算確定。最后不可售公建物業(yè)能明確受益范圍的，按各期（區(qū)）建筑面積占總建筑面積的比例計算，按受益范圍分攤計入其他物業(yè)。
但是，不能明確受益范圍的，由于不確定因素諸多，在項目總體中，因具體情況而定。國稅發(fā)[2009]31文件對于共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，規(guī)定了四種分配方法，具體包括：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法。
根據(jù)國稅發(fā)[2009]31文件總結可知：占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。預算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配。
而具體用這些方法是，通過總結，可得出四條方案：對于基礎設施而言，屬于共同成本，應該按照建筑面積法、直接成本法、預算造價法；對于公共配套設施費而言，也是共同成本，適用于建筑面積法來進行開發(fā)成本的分攤，而開發(fā)間接費和借款費用都是間接成本，開發(fā)間接費適用于建筑面積法，直接成本法和預算造價法，而借款費用適用于直接成本法和預算造價法。
此外，國稅發(fā)[2009]31號文還明確規(guī)定：土地成本，一般按占地面積法進行分配；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配；借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配；其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。熟悉房地產(chǎn)成本核算的會計多數(shù)知道，不同的成本分配方法計算出來的成本計算對象的成本可能會相差懸殊，如何選擇科學、合理、有效的成本分配方法，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)會計值得深思的一個問題。
四、結束語
長期以來，建筑行業(yè)一直是備受關注的一個行業(yè)，建筑企業(yè)會計在對于房地產(chǎn)開發(fā)成本核算過程中，如何實現(xiàn)正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據(jù)有關規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確計算分攤，實為重要，不容忽視。
參考文獻：
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第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)的原則范文
房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，有力拉動了地方經(jīng)濟的快速增長。但是在房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，同樣也暴露了不少問題，如房價收入偏高，投資性購房比例偏大，供求結構的矛盾等，因此，有必要樹立新的房地產(chǎn)開發(fā)理念，及時采取相關的對應政策，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
1.房地產(chǎn)開發(fā)
房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設等行為的總稱。所以房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點，使房地產(chǎn)開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟越發(fā)達，時代越進步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。
2.組成部分
就房屋建設中對房屋的開發(fā)而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎設施的開發(fā)。
3.當前現(xiàn)狀
中國經(jīng)濟的多年持續(xù)，穩(wěn)定增長，使中國的綜合國力得到很大增強。房地產(chǎn)市場也在經(jīng)濟的快速發(fā)展過程中得到迅猛發(fā)展。
（1）投資繼續(xù)保持較快發(fā)展：中部地區(qū)投資增速依然高于東部西部地區(qū)。從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長情況看，房地產(chǎn)開發(fā)仍然是拉動固定資產(chǎn)投資的重要力量，房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重高達21%左右。
（2）土地開發(fā)面積增速持續(xù)大幅增長：我國房地產(chǎn)土地開發(fā)經(jīng)歷了連續(xù)兩年的低速負增長，因而國家新出臺的規(guī)范房地產(chǎn)投資的政策已明確規(guī)定，企業(yè)購置土地而又不開發(fā)，一年以內(nèi)要加收占用費，如兩年仍未開發(fā)，予以沒收。政策壓力使得開發(fā)商加快土地開發(fā)速度，而開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積繼續(xù)減少。
（3）國內(nèi)貸款成為房地產(chǎn)投資強有力的支撐：作為房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個資金來源，銀行貸款和定金預收款兩項所占比重超過50%，這不僅金融房地產(chǎn)市場起著支撐作用，而且反映出國內(nèi)銀行與房地產(chǎn)業(yè)息息相關的利益結合。
（4）供銷總量基本平衡：商品房和商品住宅施工面積和新開工面積增幅有所回落，但竣工面積和銷售面積增幅有所上升。
（5）房地產(chǎn)價格持續(xù)上升：商品房價格上漲的主要原因：土地價格上漲；建筑材料價格上漲；新建住宅品質（建筑材料品質，戶型及配套設施，小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等）提升導致房價的上漲；房地產(chǎn)市場供求結構變動，中低位價格商品住宅供應量下降，高檔商品房供應增加，導致商品房平均價格上揚和房地產(chǎn)市場結構性矛盾。這種結構失衡的原因：首先是政府對經(jīng)濟適用房投資的減少。其次是市場內(nèi)在決定力量，在較高收入這的需求未滿足之前，市場供給的重點不太可能檔次較低，盈利較差的低價商品房。再次是隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，對住房品質的要求提高，推動高品質住房比重增加，提升了平均價格；投資和投機性購房拉動；房地產(chǎn)開發(fā)商利用市場信息的不對稱有意思炒作，進一步強化了消費的心里預期，引以更多人跟風；房地產(chǎn)市場中存在定型的壟斷，房地產(chǎn)的產(chǎn)品差異及市場空間競爭的性質決定了其壟斷性較之于壟斷競爭更強，造成局部地區(qū)房地產(chǎn)價格非正常上漲。另外，較高的利潤是產(chǎn)業(yè)吸引外資本向其流動的基本條件之一，更始新的產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的基礎，房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，屬于新興產(chǎn)業(yè)。
（6）商品房需求依然旺盛：需求是銷售量增長的基礎和支撐，而支撐是需求持續(xù)增長的動力。首先是國民經(jīng)濟增長帶動城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。隨著收入的增長，生活水平的不斷提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加。其次是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長帶動商品房需求，旺盛的市場需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長為支撐，而國民經(jīng)濟的持續(xù)高速增長是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長的基礎和保障。
4.存在問題
在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中，我們也應情形的看到其中存在這影響社會公眾生活水平提高和國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的問題，具體表現(xiàn)在：
（1）供求結構矛盾明顯。究其原因首先是由于房地產(chǎn)開發(fā)任務相對穩(wěn)定，開發(fā)公司過多，必然造成“挖資金，搶地皮”的狀況，這樣一來，既不符合規(guī)模經(jīng)濟的原則，亦會造成開發(fā)成本上升，從而抬高了商品房的價格。其次，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏應有的市場調(diào)查和預測，高回報的項目過熱，但市場容量有限，而對供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡，結果既加大了房地產(chǎn)供應結構的不合理矛盾，也增加了市場風險。（2）局部地區(qū)商品房價格上漲過快。近幾年，商品房價格上漲過快，部分閑散資金進入房地產(chǎn)市場，特別是一些地理，人文環(huán)境優(yōu)勢明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購房者。但其中不乏非理性投資者，投機炒作現(xiàn)象有所抬頭，如果任其發(fā)展，將不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，也可能影響金融安全。另外，基礎設施，環(huán)境質量的改善也對房價上漲有一定的影響。（3）房地產(chǎn)金融存在風險。房地產(chǎn)開發(fā)資金依賴房地產(chǎn)信貸資金，增加了潛在的信貸風險。按照國際經(jīng)驗和市場規(guī)則，房地產(chǎn)開發(fā)過程中價格下跌的第一承擔者就是開發(fā)商。在這樣的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的固有風險就被不適當?shù)倪^多配置在了銀行的頭上，如果過量供應或房地產(chǎn)泡沫破滅導致房地產(chǎn)價格大幅度下滑，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的不良貸款比例就會迅速增加。（4）房地產(chǎn)開發(fā)土地購置呈高速增長。由于我國土地交易市場仍存在土地的多頭供應和無序供應現(xiàn)象?！敖鼛啄陙恚覈康禺a(chǎn)開發(fā)土地購呈高速增長趨勢，這對我國有限的土地資源開發(fā)利用和可持續(xù)發(fā)展是極為不利的。（5）住房保障體系不完善。近年來，住房保障體系的建設一直成為房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的一個重要組成方面，但是由于資金落實不到位，地方政府對于住房保障體系建設缺乏動力等種種原因，住房保障體系建設的速度仍十分緩慢。
5.遵循原則
通過以上對房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的種種問題，我們需堅持原則，依法進行。具體做法：（1）依法在取得土地使用權的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。（2）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。（3）堅持經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。（4）應當堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則。（5）符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃的原則。
第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)的原則范文
關鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；措施
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，針對近些年房地產(chǎn)炒作的行為給城市居民帶來的不滿情緒，國家出臺了一系列政策進行房地產(chǎn)調(diào)控，因此，房地產(chǎn)正在逐漸告別暴利時代，當利潤回歸到正常水平，房地產(chǎn)企業(yè)就要靠成本控制來增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化，使企業(yè)獲得長久的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本構成
要想研究房地產(chǎn)成本控制，就必須深入了解房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的構成，房地產(chǎn)成本是在一定時期內(nèi)為建設和銷售房地產(chǎn)開發(fā)商品而支出的各項費用，主要包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用及其他稅費等。
土地費用：土地費用包括土地征用費和拆遷補償費，房地產(chǎn)企業(yè)要想開展建設項目，就必須征用符合開發(fā)房產(chǎn)的土地，征用過程包括提交申請、政府審批、招標出讓，一系列的征用環(huán)節(jié)都需要指出一定的費用。同時，在征用的土地上進行拆遷要給予當?shù)鼐用襁m當?shù)难a償。
前期工程費：前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃、設計、可行性研究費用，在整個項目成本中占據(jù)比例較小，一般不會超過整體支出的6%。
建筑安裝工程費：建筑安裝工程是整個建筑項目的主體，所以建筑安裝工程費占據(jù)了項目整體支出的很大比例，一般在40%左右，建筑過程中，設備器械的安裝以及房屋的改造都包含在建筑安裝工程費當中。
市政公共設施費用：市政公共設施費主要包括基礎設施和公共配套設施，基礎設施費用包括交通道路、自來水設施、電力設施、草坪綠化、通訊設備等建設費用。公共配套設施費用指的是為居民提供的學校、醫(yī)院、派出所等非營利設施，以及超市、菜市場等營利設施的建設費用。
管理費用：管理費用主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括管理人員的工資、差旅費、辦公費、養(yǎng)老保險等等。
其他稅費：除上述費用以外，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，需要投資的數(shù)額較大，必須借貸銀行信貸資金，這就需要支出一定的貸款利息，同時按照有關規(guī)定向政府繳納一定的稅金。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制原則
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的理論及實際經(jīng)驗，制定項目成本控制的原則，可以有效的為房地產(chǎn)企業(yè)提供項目成本控制的依據(jù)，減少房地產(chǎn)企業(yè)在實施成本控制中出現(xiàn)失誤，把握正確的方向。
2.1全面性原則
整合項目建設經(jīng)營全過程的所有要素，對其進行深入分析研究，并實行全面控制，房地產(chǎn)建設項目中的每一個環(huán)節(jié)都相互聯(lián)系，一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤就會對其他環(huán)節(jié)造成影響，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制照顧到項目建設的每一個環(huán)節(jié)，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的整體處于控制的范圍之內(nèi)，在大方向上不出現(xiàn)偏差。
2.2整體性原則
房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制要遵循整體性原則，因為房地產(chǎn)項目的開發(fā)整體性較強，所有環(huán)節(jié)在成本控制方面的相似度較高，在成本控制方面實現(xiàn)整體布局，注重項目成本控制的整體性，有助于提高成本控制的效果。
2.3針對性原則
在遵循全面性和整體性原則的基礎之上，精確分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的每一個環(huán)節(jié)，分析不同環(huán)節(jié)的特點，并根據(jù)這些具體特點制定切實可行的成本控制方案，如此可以使成本控制更加精確，使成本控制的實施效果更加明顯。
2.4目標管理原則
目標管理是房地產(chǎn)企業(yè)實施管理工作的一種基本手段，目標的設定應落實到各部門、班組、個人上，要符合項目建設的發(fā)展和需要。目標責任的規(guī)劃既要涉及到工作責任更要涉及到成本責任，并對執(zhí)行結果及時進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，力求目標評價公正合理。
2.4房地產(chǎn)企業(yè)成本控制措施
3.1全面提高成本管理意識
在房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程中，成本管理是一個全員參與的過程，無論是企業(yè)領導、成本規(guī)劃師、管理人員還是施工人員，都會接觸到成本控制的內(nèi)容，要想提高當?shù)禺a(chǎn)項目成本控制的效果，首先要樹立全員參與、全面控制的意識，普及成本控制的知識，使項目中所有的參與人員提高成本控制的意識，同時落實成本控制責任。責任的落實要涉及到項目的各個單位、班組及個人。
全員控制并非單純的成本管理與控制，更包括了項目管理的各個方面，如改進項目設計方案，優(yōu)化項目施工質量等全部過程，全過程控制使成本控制貫穿于整個項目周期中，從投標開始直到中標后的具體施工和竣工驗收等環(huán)節(jié)，都需要加強成本控制的意識。
3.2加強設計方案的優(yōu)化
房地產(chǎn)開發(fā)項目設計的水平與質量，是整個項目的根本依據(jù)，同時也是成本控制的決定性因素，因此，在項目的設計階段一定要提高成本控制意識。充分調(diào)查市場行情，根據(jù)市場的發(fā)展趨勢對項目的設計進行改進，同時選擇合理的精選方案和招標形式，選擇優(yōu)秀的工程設計單位，通過現(xiàn)代化技術的應用，合理降低工程成本，保證投資回報效益。
采取多種方案對比的方式對房地產(chǎn)開發(fā)項目設計進行確定，充分考慮設計方案的可行性與經(jīng)濟性，對于建筑的結構予以足夠的重視，在保證安全的前提下，應用先進的設計手段對工程結構和容積率的成本進行控制，根據(jù)項目設計方案，及時對工程結構和容積率進行修正，容積率的修正公式如下：
通過設計方案的多層次對比，以及對建筑的結構體系進行合理布局，可以有效發(fā)揮成本控制在項目設計階段的作用于功能。
3.3建立健全的成本控制機構
目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有專門的成本控制機構，這也從側面體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制不夠重視，針對這一現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)應該建立健全的成本控制機構，并加大對其的投入力度，吸收專業(yè)技能強、業(yè)務水平高的造價師，綜合各方面力量建立企業(yè)專門控制成本的機構，并將其提高到企業(yè)的核心部門位置，給予其足夠的權力，保證其職能的充分發(fā)揮。房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制機構中成立產(chǎn)本控制小組，包括設計管理、施工管理、工程技術、財會、人力資源等各個部門的領導和成員，主要負責項目部的成本指導、管理及考核。同時落實責任制，將責任分配到部門、班組及個人，并及時對執(zhí)行能力進行考核，保證考核的公正及透明，嚴格規(guī)范成本控制的行為。
結論：針對當下我國房地產(chǎn)的發(fā)展形勢，以及國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中謀求發(fā)展，取得一席之地，就需要最大程度的增加企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。要實現(xiàn)利益最大化，就需要開源節(jié)流，因此，在保證項目質量的基礎之上，需要對項目的成本控制進行深入的分析研究，明確房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的構成，遵循全面性、整體性、針對性、目標管理等原則，在企業(yè)內(nèi)部全面提高成本管理意識，并加強設計方案的優(yōu)化，在項目設計階段提高成本控制意識，同時建立健全的成本控制機構。如此才能充分發(fā)揮成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的作用與功能。
參考文獻：
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第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)的原則范文
[關鍵詞]房地產(chǎn)；成本控制；招標；合同管理
招投標及合同管理是房地產(chǎn)項目在運營階段的成本管理的重要工作內(nèi)容影響整個房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益。因此，作為房地產(chǎn)管理人員，在房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭愈加激烈的形勢下，進行有效的合同管理，擇優(yōu)選擇承包商，確定合理的中標價格，從而保障房地產(chǎn)開發(fā)項目保質、保量、高效實施，加快資金回籠，降低開發(fā)風險，提高企業(yè)的投資收益。這里對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的招標和合同管理相關工作做以簡要分析。
一、有效利用招標手段，合理控制成本造價
以招標的形式能引進競爭機制，可以有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以此為手段選擇信譽好、技術含量高、經(jīng)驗豐富且價格合理的承包商，這樣不僅可以降低工程的成本造價，而且為以后的施工管理上提供了良好的條件。
1、房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中是很重要的一環(huán)，關乎到整個房產(chǎn)項目是否盈利.能否順利實施，是房產(chǎn)開發(fā)的生命線！但是同時也是房產(chǎn)開發(fā)過程中比較復雜.難度較大和風險可控要求較大的，要想通過招標找到真正合適的合作方談何容易，中間過程繁瑣復雜，選好單位的風險把控很重要。
2、要想順利完成招標，找到合適的中標單位，必須要有充分的準備時間和實施時間，時間充足，可把控的可避免的風險會越少，而實際操作中，房產(chǎn)開發(fā)的程序是一環(huán)緊扣一環(huán)，往往設計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標的時間是很緊張的。只有做好了充分的準備工作，實施起來才會有的放矢，盡量避免風險；
3、開展招投標工作的原則目的就是降成本，招標的結果最能體現(xiàn)成績的也就是招標金額，經(jīng)常定標的原則就是最低價中標，合理低價中標。因此要以合理低價中標為原則，要盡量采用公開招標的模式，只有公開招標，才能做到最大程度的公開公平和公正；
4、對于招標入圍單位進行充分的考察與調(diào)研，尤其是項目經(jīng)理.施工隊伍要嚴格考察，不能流于形式；
5、在商務標評審時，要嚴防投標企業(yè)的不平衡報價。應在招標文件中明確提出，招標人不接受不平衡報價，有對其明顯偏離正常價格的報價進行調(diào)整的權利。杜絕不平衡報價給招標人帶來的風險。
二、 加強工程合同管理和控制
加強工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的法律保障。合同是維護企業(yè)自身權益的有效法律武器。合同管理的健全與否，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會效益。因此在企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中要力求加強合同管理的嚴肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環(huán)節(jié)，熟悉建設工程合同的各項條款，了解建筑行業(yè)的有關規(guī)定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調(diào)整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調(diào)整條件、不可預見費用包干的內(nèi)容等都要詳細約定。對投標包干的工程由承包方采購的設備和主要材料的規(guī)格、品牌、廠家和品質要求有清單，此外還要明確國家政策性調(diào)整的內(nèi)容是否列入在承包范圍內(nèi)。充分發(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，為控制工程造價提供有效的法律依據(jù)。
在招標階段，要合理確定合同形式.編制招標文件。
為了控制招標定價的風險，在合同形式的選擇上要求：
1、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；
2、當施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標，并應盡量對措施費項目進行包干；
3、.當采用費率招標時，應盡量明確人工費.材料費.機械費.總包服務費等的計價方式；
4、當采用模擬清單或費率招標時，在工程施工圖確定后，應根據(jù)施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標和合同管理之間的關系
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員之所以既要對工程的招投標活動進行監(jiān)督，又要對施工合同的簽訂和履行進行監(jiān)督，這是由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標和施工有很著密切的關系。首先，這種關系在于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程招標過程就是施工合同的談判和訂立的過程，也就是說承發(fā)包方雙方當事人提出訂約提議以及接受訂約提議的的協(xié)商過程；再則是從市場的交易行為來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招投標是一種交易行為的過程，在這個工程當中，承發(fā)包方雙方還沒有建立依靠法律的交易關系，這種關系得到了相關的招投標方面的法律法規(guī)的調(diào)整，只有通過決標之后，承發(fā)包方雙方簽訂了施工合同，這種交易行為才通過合同這種具有法律效力的形式被確定下來，只有這樣，雙方的權利和義務關系才得以確定，雙方的合法利益才能得到法律的保護；第三是從招標投標的跟蹤管理以及評價招投標是不是成功的角度來看的，要體現(xiàn)招投標是不是進行的成功，只有通過監(jiān)督和檢查雙方對施工合同的各項條款的履約情況來體現(xiàn)。第四是從建設部制定的建設工程施工招標文件范本和建設工程施工合同的文本來看的，房地產(chǎn)開發(fā)項目招標文件當中有合同的主要條款，反過來說，招標文件是組成合同的主要文件，所以說，兩者是互為主要內(nèi)容的，所以說房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標和合同管理是不可分割的。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理在招投標中起的作用
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標與合同管理分離造成的工作不便
把招投標與合同管理進行分離，這樣就會造成多頭管理的弊端。這樣片面強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理的獨立性，不從市場經(jīng)濟的角度認識房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理和招投標之間的關系，不重視合同管理在招投標中的作用。這樣招投標就只能管審查監(jiān)督開標，標底以及招標文件；合同只管房地產(chǎn)開發(fā)項目的合同簽訂和履行，兩者互不相干，這樣就會造成工程陷入工作上的被動。
（二）在房地產(chǎn)開發(fā)項目中處理好招投標與合同管理的關系
要正確處理房地產(chǎn)開發(fā)項目中的招投標以及合同管理的關系，才能有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目中合同管理和招投標的相互配合
提高合同履約率，建立合同考核制度以及履約檢查是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招投標跟蹤管理工作的主要內(nèi)容和鞏固招投標成果、提高招投標工作水平的內(nèi)容。這也與房地產(chǎn)開發(fā)項目合同履約的順利與否，招投標工作的成功與否息息相關。定期進行合同履約檢查，是對房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標活動的評估，也是下次招投標活動的借鑒。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目施工合同的監(jiān)督檢查，建立工程招投標跟蹤管理檔案，把投標企業(yè)引入市場競爭的機制，讓企業(yè)樹立以履約求信譽，以信譽求發(fā)展的意識，讓信譽高的施工企業(yè)多中好標，這樣就能推動房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標工作的開展，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標的工作水平。
五、培養(yǎng)和選拔高素質經(jīng)營和項目管理人才
項目的投資分析、項目的規(guī)劃與設計、工程招標與投標、工程合同管理、工程預（結）算編審與管理等。每個環(huán)節(jié)、每項工作，都需要具備相應水準的人負責任、高質量地完成相應工作。企業(yè)必須尊重知識、尊重人才，想方設法吸引人才、留住人才、培養(yǎng)人才，必須建立與現(xiàn)代企業(yè)管理相適應的、科學的、行之有效的人才激勵約束機制，培養(yǎng)和造就高素質的項目管理團隊，吸收一批具有責任心、懂技術、善管理的工程造價專業(yè)技術人才。敬業(yè)愛崗的高素質管理人才是企業(yè)各項管理和項目順利開展的重要保證。
結語
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，市場競爭日益激烈，暴利時代即將結束，各房地產(chǎn)企業(yè)已越來越關于企業(yè)內(nèi)部的成本管理。工程招投標及合同管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程成本管理的重要環(huán)節(jié)，正越來越受到眾多房地產(chǎn)企業(yè)的關注。房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標及合同管理工作的意義也顯得更為突出，不僅能讓各企業(yè)進行公平的競爭，同時也能很好的約束各企業(yè)在施工中的自覺性，而合同管理不僅是工程項目管理的核心，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理的重點，因此做好房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標顯得由為重要。在目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目造價管理體制之下，缺陷還是顯而易見，但隨著管理的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程的招投標及合同管理工作也會不斷改善。有效降低建設工程成本，合理確定建設工程造價，約束各方的行為規(guī)范，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效益，使房地產(chǎn)企業(yè)和項目在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢和勝利。
參考文獻：
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第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)的原則范文
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一切管理工作,都應從建立和健全內(nèi)部控制開始,構建和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制,是加強企業(yè)科學管理、提高企業(yè)經(jīng)濟效益的客觀要求。尤其對于房地產(chǎn)企業(yè)來講,完善的企業(yè)內(nèi)控對于防范風險和降低成本增加效益具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè),因此加強企業(yè)控制環(huán)境的建設,健全控制機制,有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的原則
目標性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行內(nèi)控制,要滿足會計信息真實,滿足企業(yè)財產(chǎn)物資安全,以此提高經(jīng)營效率,促使企業(yè)貫徹經(jīng)營方針,確保企業(yè)各項業(yè)務活動健康進行。有效性原則。并不是所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制度都是一樣的,要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的特點出發(fā),制定出具有實用性和針對性的內(nèi)控制度,這種內(nèi)控制度要和企業(yè)規(guī)模和管理水平相適應,把握內(nèi)控的控制點,和企業(yè)經(jīng)營效率和管理要求相適應。內(nèi)部控制度作為企業(yè)內(nèi)部的管理制度,要隨企業(yè)外部環(huán)境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控制度的制定必須按照國家規(guī)章制度及法律法規(guī)進行,比如我國《會計法》、《企業(yè)財務通則》、《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》等,這些都是國家制定的法律法規(guī),因此必須保證企業(yè)內(nèi)控制度及各項經(jīng)濟業(yè)務符合有關規(guī)定的要求。重要性原則。要明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要事項和次要事項,對于比較重要事項要進行嚴格控制,對于次重要的事項可根據(jù)企業(yè)的能力進行簡單控制。全面性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)控制度是針對企業(yè)方方面面的控制,要覆蓋企業(yè)的全部活動和每一項業(yè)務,涵蓋企業(yè)會計工作的各個崗位和企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié),對房屋銷售、質量安全、投標事項、成本費用等關鍵點加強控制。相互牽制原則。企業(yè)內(nèi)部控制應對崗位、機構進行合理設置,合理規(guī)劃各部門的職責權限,能夠使各崗位之間相互和監(jiān)督和制約。為維護財產(chǎn)物資的安全和會計信息的真實,應對業(yè)務主辦、財產(chǎn)保管、授權批準、稽核考察等職務進行分離。預防為主原則。預防經(jīng)營活動的違法行為和無效率性是建立企業(yè)內(nèi)部控制制度的主要目的。內(nèi)控制度的建立要保證企業(yè)各項業(yè)務有序進行,又要保證企業(yè)運行過程中避免浪費、舞弊行為造成的經(jīng)濟損失。成本效益原則。建立企業(yè)內(nèi)部控制制度,要正確處理內(nèi)部控制和成本控制之間的關系,既要保證內(nèi)控制度有很好的效果,還要盡可能的節(jié)省內(nèi)部控制成本。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀問題分析
(一)資金運作缺乏集中管控房地產(chǎn)行業(yè)是一個風險和利潤雙高的產(chǎn)業(yè),這種龐大的市場需求以及巨大的利潤空間,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本控制、項目建設及營銷策劃等流程的關注度不夠。在巨大的經(jīng)濟利益的驅使下,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只重視結果,不去完善和優(yōu)化業(yè)務流程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)產(chǎn)品用途可以分為工業(yè)、商業(yè)和民用地產(chǎn)。針對民用地產(chǎn),多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠以客戶需求為導向,建立有效的決策流程;但對于商業(yè)、工業(yè)用地,由于沒有成熟的運作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價值及客戶忠誠度上都缺乏有效的策略,缺乏科學嚴謹?shù)臄?shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺乏高度集成的信息系統(tǒng)來支撐業(yè)務流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優(yōu)化公司各部門之間冗余的業(yè)務流程,使之能夠更加合理化、科學化,繼而實現(xiàn)業(yè)務之間無縫集成是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一大難題。
(二)項目建設、客戶服務、營銷策劃等流程比較分散很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏專門、統(tǒng)一的資金管理部門。首先,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身組織機構的特點,一般都會擁有很多子公司,集團公司在對子公司的資金管控過程中,就需要為每一個子公司建立內(nèi)部賬戶,但是每一個子公司的賬戶余額又會在時時的變化,傳統(tǒng)人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對資金的安全性是一個極大的挑戰(zhàn),會大大增加企業(yè)的資金風險。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏先進的信息管理系統(tǒng),繼而導致企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)信息不對稱,信息不對稱又會導致大量資金閑置,資金在使用和流動過程中很多達到增值作用,企業(yè)不能對資源進行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導致了貸款利率的上升,缺乏有效地調(diào)配手段,產(chǎn)生高額的手續(xù)費支出,造成高額貼息支出。
(三)地產(chǎn)行業(yè)市場風險大,評估體系環(huán)節(jié)薄弱隨著房地產(chǎn)項目規(guī)模的擴大及技術工藝的提高,各種風險日益增多且錯綜復雜,房地產(chǎn)的高風險已經(jīng)引起人們的高度重視,這種高風險是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產(chǎn)企業(yè)的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國家利用經(jīng)濟杠桿對此進行宏觀調(diào)控,其作用比其他商品更為重要,構成了企業(yè)最難以控制的風險;其次房地產(chǎn)開發(fā)企的產(chǎn)品周期時間比較長,需要對將來進行預測繼而對產(chǎn)品進行生產(chǎn)的過程,而未來利潤的形成既受經(jīng)濟形勢的影響,又受政治制度的引導,這些都決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高風險性。有風險就需要進行風險評估,但目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是一味追求最低利潤,卻忽視了高收益背后隱藏的高風險,沒有認識到內(nèi)控的重要性和必要性,在控制程序、控制環(huán)境及會計系統(tǒng)等方面都有不穩(wěn)妥的地方,沒有采取風險預警的方式,只是等到風險出現(xiàn),才著急慌忙的去應對。
(四)監(jiān)督職能弱化,內(nèi)部審計形同虛設房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督評審一般主要是依靠內(nèi)部審計部門來實現(xiàn),但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審部門都隸屬于本公司的財務部門,由同一個領導進行指導,內(nèi)部審計在形式上缺乏應有的獨立性。在內(nèi)審職能上,大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計工作只是對會計賬目進行審核,對企業(yè)內(nèi)各組織結構執(zhí)行指定職能的效率、內(nèi)部稽查、評價內(nèi)控制度等方面,都未能發(fā)揮應用的作用。在內(nèi)部審計崗位的設置上,為了節(jié)省人工費用,通常實行一人兼多崗,沒有很好的構成內(nèi)部牽制。在實物監(jiān)控、貨幣資金管理、投資和資產(chǎn)處置方面,沒有成文的內(nèi)控制度。
四、完善宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的方法
(一)對資金實行集中監(jiān)控模式從企業(yè)資金管理的重點來看,從內(nèi)部控制設計的原則出發(fā),以信息系統(tǒng)為平臺,構建信息透明,數(shù)據(jù)共享的整體結構,建立資金集中管理模式、建立精確的現(xiàn)金預測模型和實時檢查現(xiàn)金的使用情況,建立成本效益最優(yōu)的企業(yè)流動資金內(nèi)部控制模式。企業(yè)內(nèi)部的信息系統(tǒng)與各個銀行網(wǎng)上交易系統(tǒng)連接,實現(xiàn)資金管理系統(tǒng)中查詢銀行賬戶實時的資金發(fā)生額、余額。做好資金計劃,可以按照組織進行縱向和橫向的匯總,按組織結構進行靈活的自定義審批流程,通過工作流程的方式實現(xiàn)流程審批。并依據(jù)審批過的資金計劃和業(yè)務流程申請,設置各項預警及禁止條件。
第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)的原則范文
1)社會大環(huán)境下需要工程經(jīng)濟分析。改革開放以來，市場經(jīng)濟在中國的發(fā)展可謂是突飛猛進，國家對經(jīng)濟的干預減少，市場對自身的調(diào)控增加，這也就造成了各個企業(yè)之間競爭力的不斷增強、競爭更加激烈。鑒于這個競爭激烈的社會，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何才能更好的生存和發(fā)展，則是一個亟待解決的問題。和別的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的國家宏觀政策和微觀政策是相同的，也就是所面臨的社會大環(huán)境是相同的。那么在這個大環(huán)境下如何才能比別的房地產(chǎn)商更勝一籌，做好房地產(chǎn)工程經(jīng)濟是必要的，這樣就能降低房地產(chǎn)規(guī)劃過程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過程中就能夠相應的降低房價，就能夠吸引更多的買房者，在很大限度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益。房地產(chǎn)開發(fā)的工程經(jīng)濟分析不僅對房屋的建設和經(jīng)營有著很大的影響，而且在社會主義建設新時期，我國正逐步加快推進城鎮(zhèn)化進程，在我國廣大農(nóng)村開始建起了大量商品房，那么房地產(chǎn)開發(fā)之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產(chǎn)開發(fā)的工程分析也可以應用于此，它能夠在推動農(nóng)村拆遷的過程中發(fā)揮重要的作用，推動農(nóng)村拆遷工作高速有效的運行。
2)企業(yè)自身需要工程經(jīng)濟分析。一個發(fā)展完善的房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)過程中是必然要進行工程經(jīng)濟分析的。房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)時，事先如果進行了完善又合理的工程經(jīng)濟分析，就能夠有效地降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，并且能使房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)的投資管理更加有效的實施。做好合理有效的房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程經(jīng)濟分析，能夠有效的降低成本、規(guī)避風險，并且能夠獲得良好的經(jīng)濟效益，大大提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的工作積極性。
二、房地產(chǎn)開發(fā)中的工程經(jīng)濟分析
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)者也就是房地產(chǎn)企業(yè)，在進行工程經(jīng)濟分析時，他們的主要目的還是為了降低企業(yè)成本，贏得更廣泛的市場，來獲取更大的利益。房地產(chǎn)開發(fā)過程中對工程經(jīng)濟進行正確有效的分析，就必須高度重視對工程建設過程中的成本分析。只有這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能提高管理水平，進而提高效益，在房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)中占據(jù)有利地位。
1)房地產(chǎn)開發(fā)項目應準確進行前期市場定位。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，我們首先需要對前期的市場進行準確的定位。首先我們需要對房地產(chǎn)開發(fā)項目的地理位置進行合理的分析，其次對開發(fā)項目的具體內(nèi)容也要進行合理的分析，緊接著我們還要明白我們的開發(fā)項目適應什么階層的居民，并且還要對與這個開發(fā)項目條件類似的其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的價格進行考察等。通過研究前期市場的市場定位后，房地產(chǎn)開發(fā)管理者對其進行正確的分析。房地產(chǎn)開發(fā)商們已經(jīng)在戰(zhàn)略角度上通過對以上各個環(huán)節(jié)的分析和定位，在宏觀方面已經(jīng)可以預估房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需要的工程造價。那樣基本上就能夠讓這個房地產(chǎn)開發(fā)項目大體上符合所面臨的消費人群的定位和市場定位，不會造成嚴重脫離市場定位的情況。房地產(chǎn)開發(fā)項目中準確的前期市場定位，也會為后期房地產(chǎn)開發(fā)過程中所遇到的實質性的工作提供模板和標準，為以后的房地產(chǎn)開發(fā)工作確定明確的目標，還能夠在根本上很好地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程經(jīng)濟成本。
2)工程設計階段進行嚴格成本控制。在房地產(chǎn)開發(fā)商對其市場定位和需求定位確定好之后，房地產(chǎn)開發(fā)商應該在房地產(chǎn)開發(fā)的工程設計階段進行嚴格成本控制。因為工程設計階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目中為房地產(chǎn)的開工做準備，但并沒有進入正式開工的階段，可以稱得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產(chǎn)開發(fā)管理者的想象呈現(xiàn)出來，正式的房地產(chǎn)開發(fā)設計還沒有正式實施，因此還有對它修改的可能性。只要房地產(chǎn)開發(fā)管理者在工程設計階段設計完備，就能夠避免很多的問題，減少那些因為沒有很好的設計而造成的資金投入過多的問題。相反，如果房地產(chǎn)開發(fā)者在工程設計階段設計的成本就已經(jīng)失控，那么在后期的工作中就會遇到更多很難解決的問題，還有可能造成房地產(chǎn)開發(fā)項目過程的失控，無止境的增加房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本。通過對國內(nèi)房地產(chǎn)分析的實踐表明，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，設計分析階段的費用只占房地產(chǎn)開發(fā)整個過程的1%，但這1%的費用會對整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中40%的費用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。
3)工程實施階段進行嚴格成本控制。在建設階段進行嚴格成本控制，是整個房地產(chǎn)開發(fā)的最后階段，也是最重要的階段。在這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)者首先要對項目的進度進行合理的統(tǒng)籌，因為這直接影響到了資金的運轉。如果項目統(tǒng)籌的好，項目就會運行的快，這就會在很大程度上降低項目的成本。其次，要完善合理的招標制度，那樣房地產(chǎn)開發(fā)商就能夠在市場最優(yōu)原則的指引下，與提供物美價廉建筑材料的供應商進行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享體系，那樣就能夠很好地協(xié)調(diào)利益，達到互利雙贏的效果。
三、結語
第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)的原則范文
1)社會大環(huán)境下需要工程經(jīng)濟分析。改革開放以來，市場經(jīng)濟在中國的發(fā)展可謂是突飛猛進，國家對經(jīng)濟的干預減少，市場對自身的調(diào)控增加，這也就造成了各個企業(yè)之間競爭力的不斷增強、競爭更加激烈。鑒于這個競爭激烈的社會，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何才能更好的生存和發(fā)展，則是一個亟待解決的問題。和別的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的國家宏觀政策和微觀政策是相同的，也就是所面臨的社會大環(huán)境是相同的。那么在這個大環(huán)境下如何才能比別的房地產(chǎn)商更勝一籌，做好房地產(chǎn)工程經(jīng)濟是必要的，這樣就能降低房地產(chǎn)規(guī)劃過程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過程中就能夠相應的降低房價，就能夠吸引更多的買房者，在很大限度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益。房地產(chǎn)開發(fā)的工程經(jīng)濟分析不僅對房屋的建設和經(jīng)營有著很大的影響，而且在社會主義建設新時期，我國正逐步加快推進城鎮(zhèn)化進程，在我國廣大農(nóng)村開始建起了大量商品房，那么房地產(chǎn)開發(fā)之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產(chǎn)開發(fā)的工程分析也可以應用于此，它能夠在推動農(nóng)村拆遷的過程中發(fā)揮重要的作用，推動農(nóng)村拆遷工作高速有效的運行。
2)企業(yè)自身需要工程經(jīng)濟分析。一個發(fā)展完善的房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)過程中是必然要進行工程經(jīng)濟分析的。房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)時，事先如果進行了完善又合理的工程經(jīng)濟分析，就能夠有效地降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，并且能使房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)的投資管理更加有效的實施。做好合理有效的房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程經(jīng)濟分析，能夠有效的降低成本、規(guī)避風險，并且能夠獲得良好的經(jīng)濟效益，大大提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的工作積極性。
二、房地產(chǎn)開發(fā)中的工程經(jīng)濟分析
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)者也就是房地產(chǎn)企業(yè)，在進行工程經(jīng)濟分析時，他們的主要目的還是為了降低企業(yè)成本，贏得更廣泛的市場，來獲取更大的利益。房地產(chǎn)開發(fā)過程中對工程經(jīng)濟進行正確有效的分析，就必須高度重視對工程建設過程中的成本分析。只有這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能提高管理水平，進而提高效益，在房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)中占據(jù)有利地位。
1)房地產(chǎn)開發(fā)項目應準確進行前期市場定位。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，我們首先需要對前期的市場進行準確的定位。首先我們需要對房地產(chǎn)開發(fā)項目的地理位置進行合理的分析，其次對開發(fā)項目的具體內(nèi)容也要進行合理的分析，緊接著我們還要明白我們的開發(fā)項目適應什么階層的居民，并且還要對與這個開發(fā)項目條件類似的其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的價格進行考察等。通過研究前期市場的市場定位后，房地產(chǎn)開發(fā)管理者對其進行正確的分析。房地產(chǎn)開發(fā)商們已經(jīng)在戰(zhàn)略角度上通過對以上各個環(huán)節(jié)的分析和定位，在宏觀方面已經(jīng)可以預估房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需要的工程造價。那樣基本上就能夠讓這個房地產(chǎn)開發(fā)項目大體上符合所面臨的消費人群的定位和市場定位，不會造成嚴重脫離市場定位的情況。房地產(chǎn)開發(fā)項目中準確的前期市場定位，也會為后期房地產(chǎn)開發(fā)過程中所遇到的實質性的工作提供模板和標準，為以后的房地產(chǎn)開發(fā)工作確定明確的目標，還能夠在根本上很好地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程經(jīng)濟成本。
2)工程設計階段進行嚴格成本控制。在房地產(chǎn)開發(fā)商對其市場定位和需求定位確定好之后，房地產(chǎn)開發(fā)商應該在房地產(chǎn)開發(fā)的工程設計階段進行嚴格成本控制。因為工程設計階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目中為房地產(chǎn)的開工做準備，但并沒有進入正式開工的階段，可以稱得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產(chǎn)開發(fā)管理者的想象呈現(xiàn)出來，正式的房地產(chǎn)開發(fā)設計還沒有正式實施，因此還有對它修改的可能性。只要房地產(chǎn)開發(fā)管理者在工程設計階段設計完備，就能夠避免很多的問題，減少那些因為沒有很好的設計而造成的資金投入過多的問題。相反，如果房地產(chǎn)開發(fā)者在工程設計階段設計的成本就已經(jīng)失控，那么在后期的工作中就會遇到更多很難解決的問題，還有可能造成房地產(chǎn)開發(fā)項目過程的失控，無止境的增加房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本。通過對國內(nèi)房地產(chǎn)分析的實踐表明，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，設計分析階段的費用只占房地產(chǎn)開發(fā)整個過程的1%，但這1%的費用會對整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中40%的費用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。
第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)的原則范文
【關鍵詞】房地產(chǎn)項目；成本控制；項目成本構成；成本控制措施
1 房地產(chǎn)項目成本控制的必要性和基本原則
1.1 房地產(chǎn)項目成本控制的必要性
1.1.1 項目成本牽涉房地產(chǎn)企業(yè)的生命線
房地產(chǎn)項目成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，甚至關系房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。首先，進行必要的成本控制能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，在一定程度上可以規(guī)避由于資金短缺而引致的投資風險，實現(xiàn)超額的利潤。其次，房地產(chǎn)項目的成本控制能夠降低企業(yè)的投資風險，保證較高的投資收益率。再次，加強房地產(chǎn)項目成本控制有利于縮短投資回收期。房地產(chǎn)項目承受著眾多的風險，因此加強成本控制，盡量縮短資金回收期是至關重要的。進行有效的成本控制，有利于吸引投資者進行投資，同時也能夠有效控制企業(yè)的財務風險。
1.1.2 項目成本控制助推項目目標的實現(xiàn)
房地產(chǎn)企業(yè)也只有對開發(fā)項目進行有效的成本控制，才能夠確保投資預期目標的實現(xiàn)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資源的利用率，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益的有效統(tǒng)一，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟、落實科學發(fā)發(fā)展觀的必然選擇。
1.2 房地產(chǎn)項目成本控制的基本原則
1.2.1 經(jīng)濟效益原則
進行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟效益，本著以經(jīng)濟效益為中心的原則進行成本控制。
1.2.2 目標成本控制原則
進行項目成本控制要制定合理的目標成本，并進行科學有效的管理，可以結合實際情況制定合理的目標，對目標進行層層分解和細化，實行目標責任制，定期和不定期地進行目標執(zhí)行結果的檢查，進行目標的調(diào)整和修定，促進項目成本最低化的實現(xiàn)。
1.2.3 綜合成本控制原則
綜合成本控制的客體是指整個房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)和籌建過程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對綜合成本進行管理也即通常所說的“三全”管理。進行綜合成本控制就要對全員和全過程實行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調(diào)動每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟效益。
1.2.4 權責發(fā)生制原則
房地產(chǎn)項目工程屬于大型項目工程，在整個施工過程中涉及到的內(nèi)容相當復雜，因此要明確相關的責任人。在項目開發(fā)過程中，工程項目經(jīng)理、各班組負責人都肩負著重要的成本控制使命，擁有進行成本控制的相關權力，同時也承擔著相應的經(jīng)濟責任。
1.2.5 動態(tài)控制原則
房地產(chǎn)開發(fā)項目都是一次性的工程，進行項目成本控制時要注重對項目進行中間控制，即我們通常所說的動態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準備階段進行成本控制是依據(jù)組織設計的具體內(nèi)容進行的，從而制定目標成本、編制相關的計劃，最終確定可行性的施工方案。
2 房地產(chǎn)項目的成本構成
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構成相當繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內(nèi)在影響因素，按房地產(chǎn)成本構成進行劃分，主要可以分為以下幾大類：
2.1 項目開發(fā)前期成本
項目開發(fā)前期階段的成本主要是指機會選擇成本、可行性研究成本、決策成本、土地取得成本、設計成本等。其中，土地取得成本為主要成本，包括土地安置補償費、樹木青苗補償費、土地附加物補償費、拆遷賠償費，耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、占耕地教育附加費、新增建設用地有償使用費、新菜田開發(fā)基金、出讓金業(yè)務費、契稅、利息等。
2.2 項目建設工程成本
房地產(chǎn)工程項目的建設成本是成本構成中的重要部分，通常包含進行項目開發(fā)前的工程費用、建筑成本以及公共配套設施費用等，做好項目建設成本控制是成本控制的關鍵。
2.3 籌建項目財務費用
房地產(chǎn)開發(fā)需要耗用大量資金，可以把房地產(chǎn)歸屬為資金密集型行業(yè)，進行房地產(chǎn)項目開發(fā)需要巨額費用，這里包含籌建項目的各種費用。為了進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，開發(fā)商必然支付一定數(shù)量的籌集資金財務費用。
2.4 項目管理運營費用
管理運營費用所包含的范圍非常廣泛，通常來說，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中到項目完成交付使用前所發(fā)生的各種費用，即開發(fā)項目中所有管理人員所發(fā)生的費用都包含在管理運營費用中。
2.5 各相關品類的稅費
房地產(chǎn)在開發(fā)過程不可避免的涉及到各種稅收費用，一般包含了營業(yè)稅及營業(yè)附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等等。
3 房地產(chǎn)項目成本控制階段策略
3.1 項目準備階段成本控制
房地產(chǎn)項目準備階段的成本控制主要涉及到兩個關鍵階段，一個是項目籌劃階段成本控制和項目設計階段成本控制。
3.1.1 項目籌劃階段成本控制
該階段的成本控制也被稱為項目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場調(diào)研以及投資評估分析。由于正確的項目籌劃是進行成本有效控制的前提，因此項目決策階段的成本控制工作是至關重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關鍵因素。做好項目籌劃階段的成本控制，能夠對工程項目的總成本進行有效控制。具體說來，項目決策人員需要做好以下幾點：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)商要認真考察項目投資的客觀環(huán)境、工程項目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟技術指標、原材料市場供應狀況和投資產(chǎn)品的市場價值等。
（2）企業(yè)策劃人員要對消費者的需求市場銷售預期、產(chǎn)品利潤空間等因素進行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案。
（3）在房地產(chǎn)項目籌劃過程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模進行合理估算。
（4）在前期調(diào)研與分析的基礎上，房地產(chǎn)項目的決策者最終要通過建設項目的市場需求、財務評價、建設標準、設計方案、潛在風險等因素制定科學的項目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項目的可行性。
（5）在項目決定實施后，項目造價人員還要對房地產(chǎn)建設項目的工程造價進行準確估算。
3.1.2 項目設計階段成本控制
該階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項目建設成本控制的關鍵，科學合理的項目設計能夠降低投資成本、縮短建設周期和資金回收期，最大化工程項目的經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進行項目設計前，要進行周密的分析，確保實現(xiàn)有效的成本管理。在設計前做好投資估算，通過對項目發(fā)生的各種費用進行估算和比較，對初步設計進行控制。依據(jù)投資估算落實成本費用，把施工預算控制在預算范圍內(nèi)，同時對工程項目設計的變更進行適時的管控。
（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項目設計方案的質量和水平，在委托設計時，可以充分發(fā)揮市場機制的作用，通過招投標等形式選擇有資質、有經(jīng)驗、市場知名度比較高的設計公司，并加強相關管理工作，進而保證項目設計方案在技術上和經(jīng)濟上的最優(yōu)化和合理性。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設計的應用。比如當一個企業(yè)的項目經(jīng)過批準后，相關部門就必須及時建立設計變更管理的相關程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項目的建設工期，也能夠對項目的投資進行有效控制，避免工程竣工結算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。
（3）要嚴格控制圖紙設計的相關工作。設計人員不僅要對設計圖紙的期限和質量進行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術上的可能性、施工的便利性等因素，及時組織相關人員進行圖紙會審工作，進而實現(xiàn)從造價和設計等角度對房地產(chǎn)項目設計方案可行性的有效控制。
（4）在設計出圖之前，相關人員要加強審核工作，對于發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷要及時進行整改，提前克服設計方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設計變更等行為，這有助于工程項目的正常開展和對工程造價的有效控制。
3.2 項目施工階段成本控制
房地產(chǎn)項目的施工階段主要是在項目投資的實施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個階段是項目建設成本管理中最為復雜環(huán)節(jié)。在項目施工階段應該對質量做好控制，約束工程造價成本，進行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財力和物力的支出?，F(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過程中的成本控制措施進行分析和總結。
（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設計的審查工作。施工組織設計除了是承包方進行施工作業(yè)的綱領性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項目質量、施工進行、建設成本控制目標的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟索賠等問題和矛盾的重要依據(jù)。
（2）加強對工程款的支付與管理，確保工程項目的正常開展。例如，企業(yè)要及時結清相關款項，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對于不合格的施工量，要扣除相關款項等。
（3）堅持物資采購比價。在物資采購比價審計中，堅持公開、公平、公正的原則，在質量、價格、服務信譽等方面嚴格把關。在充分保證質量的前提下，對供應商進行比價。
（4）對工程變更進行嚴格管理。在施工過程中，要嚴格審核成本計劃和工作流程圖，做好對設計圖紙和施工圖紙的管理，避免因為各種原因導致的設計修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因為這都會對房地產(chǎn)工程項目的投資和預算造成不良影響。
（5）加強對合同的管理，確保房地產(chǎn)建設項目的施工質量、施工進度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標準和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質量問題的出現(xiàn)，否則必然會為以后的工程索賠等經(jīng)濟糾紛埋下隱患。
（6）此外，管理人員還要及時進行工程量的計量，做好工程賬單的審核，對于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。
3.3 項目結算階段成本控制
工程項目結算階段是項目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項目結算階段要根據(jù)國家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進行項目工程量的核定，審核驗收記錄，審查附屬工程的施工費用。當工程結算交付使用后，項目成本控制中心做項目評價，對工程成本進行管理和分析，做好比對，提出意見，增加新項目的造價管理水平，從而實現(xiàn)投資效益。因為房地產(chǎn)工程項目成本控制工作貫穿于整個項目過程中，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商從源頭進行管理，做好各個階段的控制工作。在工程項目竣工結算階段加強審計工作，進行項目投資費用的核算。
4 房地產(chǎn)項目成本控制財務管理策略
在房地產(chǎn)項目成本控制中，財務管理必將發(fā)揮十分積極的作用。財務管理不僅能夠對房地產(chǎn)項目的資金鏈進行有效的管理和控制，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金矛盾，還可以建立有效的約束機制，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的有效監(jiān)督。此外，通過有效的財務管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建科學的激勵機制，調(diào)動員工的工作積極性。具體說來，財務管理在房地產(chǎn)項目中的成本控制，主要體現(xiàn)在以下幾點：①建立健全成本控制系統(tǒng)；②強化成本約束機制；③控制房地產(chǎn)項目的成本周期；④創(chuàng)新項目成本控制的模式與方法等。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分發(fā)揮財務管理的相關職能和作用，才能夠實施切實有效的成本控制，優(yōu)化企業(yè)的各項管理活動，確保房地產(chǎn)項目預期目標的順利實現(xiàn)。
5 房地產(chǎn)項目成本控制發(fā)展趨勢
首先，我國房地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)還屬于成長型企業(yè)。在激烈的市場競爭中取得勝利就要做好準確的市場定位。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需制定科學合理的發(fā)展戰(zhàn)略目標，增強自身實力來適應房地產(chǎn)市場風險的變化。
其次，縱觀我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目，許多項目的可行性研究仍是形式主義，沒有對項目進行認真考核和明確的判斷。隨著競爭的加劇，有更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識到成本控制的重要性，進行必要的成本控制，對房地產(chǎn)項目進行深入合理的可行性分析，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略性和科學性。
最后，基于房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的密切關系，進行合理的項目成本控制能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略的最終實現(xiàn)。借鑒國外的先進經(jīng)驗、通過大量項目可行性數(shù)據(jù)分析，利用計算機等輔助虛擬設備實現(xiàn)項目建設的整個過程控制，并適時的進行必要的糾正和調(diào)整，是房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制的發(fā)展趨勢和重要內(nèi)容。
第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)的原則范文
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益相關者的界定
利益相關者理論的發(fā)展已經(jīng)相當成熟，而將利益相關者理論引入到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效評價中的研究較少。國內(nèi)外學者對企業(yè)利益相關者的定義不盡相同，主要是從廣義和狹義的角度，以及從專用性投資和與企業(yè)的關聯(lián)性進行定義[1][2][3]。本文對利益相關者的定義總結如下：利益相關者是指那些對企業(yè)進行專用性投資，并且承擔一定風險的人、組織群體或企業(yè)所處的環(huán)境，他們的活動或變化能夠影響企業(yè)目標的實現(xiàn)，或者被企業(yè)目標的實現(xiàn)過程所影響。由此引伸出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益相關者的定義：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益相關者是指那些對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行專用性的投資，并且承擔一定風險的人、組織群體或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的環(huán)境，他們的活動或變化能夠影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標的實現(xiàn)，或者被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標的實現(xiàn)過程所影響。
2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價指標的設計原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價的關鍵是指標的選擇，指標選擇的適合度直接影響績效評價的水平。在實際操作中，指標的選取必須要遵循以下標準：
2.1系統(tǒng)性原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價指標體系是一個系統(tǒng)，通過這個系統(tǒng)可以反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效水平。在指標選擇的時候要考慮局部指標是否與整體系統(tǒng)相融合，指標之間是否邏輯關聯(lián)。通過指標的合理取舍，可以使整個系統(tǒng)既能達到均衡統(tǒng)一，又能突出重點，這樣才能實現(xiàn)整個指標體系的最優(yōu)化。
2.2科學合理性原則
選取的指標能夠反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本質特征和質量水平，而且每個指標必須概念清晰、科學涵義明確，指標之間既有內(nèi)在的邏輯聯(lián)系，又要避免重復。另外，指標子系統(tǒng)的設計應與所采用的評價方法相協(xié)調(diào)，指標子系統(tǒng)應能反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營績效的各個方面，從而能夠綜合反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效水平。
2.3可比性和可操作性原則
所選取的指標因具有普遍的統(tǒng)計意義，評價的結果能夠做企業(yè)間的橫向比較和時間上的縱向比較。而且所選擇的指標應能夠在實際中應用，指標的數(shù)量盡量少而精，使得所需的數(shù)據(jù)容易被獲取，便于實際操作和實施。
2.4動態(tài)性原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部環(huán)境以及自身經(jīng)營狀況的不斷變化，使得企業(yè)的經(jīng)營績效也不斷變化，因此，指標的選擇也要保持一定的動態(tài)性。所謂的動態(tài)性是指，指標值的變化是在一定的區(qū)間內(nèi)變化，而不是固定不變，依據(jù)企業(yè)的外部環(huán)境及自身的經(jīng)營狀況確定指標值的大小，從而可以使評價出來的績效結果能更加準確的反應企業(yè)的經(jīng)營狀況。
2.5反映企業(yè)特征及發(fā)展需要原則
指標的選取應符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特征，不同企業(yè)設置不同的指標子系統(tǒng)，突出企業(yè)的特色，反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，將企業(yè)的短期利益與長期利益相結合，滿足企業(yè)不斷發(fā)展的需求。
2.6利益相關者理論與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價相融合原則
指標的設置應該與利益相關者相結合，應該體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效與不同利益相關者的關聯(lián)，不同的利益相關者對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效產(chǎn)生不同的影響，管理者可以依據(jù)評價結果作出相應的對策調(diào)整。
3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價指標的設計思路
利益相關者理論認為，企業(yè)有很多的利益相關者，但是，不同的利益相關者對企業(yè)績效有不同的影響，企業(yè)的利益相關者分為核心利益相關者、蟄伏利益相關者和邊緣利益相關者[4]，不同類型企業(yè)的核心利益相關者、蟄伏利益相關者和邊緣利益相關者有所不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應該深入分析這三類利益相關者，將他們納入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效評價指標體系之中，這樣才能根據(jù)績效的變化，準確判斷各利益相關者的變化。
3.1利益相關者與財務指標的融合。
財務指標數(shù)據(jù)是績效評價的基礎，企業(yè)所有的活動最后都是通過財務數(shù)據(jù)來反映，從財務數(shù)據(jù)可以直接看出企業(yè)運營績效的好壞。與企業(yè)財務指標直接掛鉤的利益相關者分為：內(nèi)部利益相關者和外部利益相關者。
內(nèi)部的利益相關者主要有投資者和會計經(jīng)濟師，投資者希望看到的良好的財務數(shù)據(jù)，包括凈資產(chǎn)收益率、銷售凈利率、銷售增長率以及每股收益等。而會計經(jīng)濟師則負責對企業(yè)各項經(jīng)營活動所產(chǎn)生的財務數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計和分析，讓投資人或者股東清楚的了解當前企業(yè)的經(jīng)營績效如何。外部的利益相關者主要有銀行。企業(yè)的財務數(shù)據(jù)不良，銀行一般不會放貸給企業(yè)，企業(yè)會因為資金鏈的斷裂而導致破產(chǎn)。因此，績效評價的財務指標應該是利益相關者所關注的指標，并且能夠顯示企業(yè)財務狀況。
3.2利益相關者與企業(yè)成長能力指標的融合。
企業(yè)成長能力是企業(yè)發(fā)展的重要因素，只有企業(yè)具有很強的成長能力，企業(yè)才能夠快速發(fā)展，才具有很強的競爭力，企業(yè)的成長能力是企業(yè)績效評價的重要部分。衡量企業(yè)成長能力指標的選取，也要參考企業(yè)利益相關者的關注點。
與企業(yè)成長能力掛鉤的內(nèi)部利益相關者主要有投資開發(fā)部人員、設計部人員、營銷部人員以及人力資源部人員。投資開發(fā)人員，尋求市場機會，作出可行性分析，對合適項目進行投資，開拓企業(yè)市場，相應的指標如市場占有率、投資適當比率等可以反映。設計人員依據(jù)消費者的要求及本企業(yè)的特色，設計出好的產(chǎn)品，提升企業(yè)的競爭力和企業(yè)的形象，相應的指標如產(chǎn)品競爭力等可以反映。營銷人員，對建成以及在建的項目進行宣傳和促銷，提高產(chǎn)品的銷售量，加速資金的周轉，相應的指標如市場覆蓋率、資本加速周轉率、經(jīng)營現(xiàn)金流量增長率等。人事部門主要的任務為企業(yè)吸納有用的人才，提升企業(yè)實力，相應的指標如企業(yè)人才競爭力等可以反映。與企業(yè)成長能力相對應的外部利益相關者主要有政府和人才。政府可以為企業(yè)提供良好的發(fā)展空間，促進企業(yè)的快速發(fā)展，相應的指標如政府政策利好度等可以反映。成長能力強的企業(yè)可以吸引很多人才加入，不斷提升企業(yè)的競爭力和美譽度，相應的指標如企業(yè)知名度以及美譽度等可以反映。
3.3利益相關者與企業(yè)創(chuàng)新能力指標的融合。
企業(yè)創(chuàng)新能力是企業(yè)長期發(fā)展的重要因素，可以凸顯企業(yè)自身的特色，樹立企業(yè)的形象，提供企業(yè)向前發(fā)展的動力，也是衡量企業(yè)績效的重要方面。企業(yè)創(chuàng)新分為兩部分，一部分為技術創(chuàng)新，另一部分為非技術創(chuàng)新。
技術創(chuàng)新主要包括新技術推廣、新產(chǎn)品的開發(fā)以及新工藝的應用等。這就需要技術人員以及產(chǎn)品設計人員的努力，引入新技術或者開發(fā)新技術，提升建筑產(chǎn)品的質量，同時降低建筑成本，并且迎合消費者的需求，設計出適合消費市場需求的建筑產(chǎn)品，凸顯企業(yè)特色，打破市場常規(guī)，引領消費，成為市場的主導者。要做到這一點，企業(yè)必須要進行必要的技術投資，提高研發(fā)經(jīng)費，引入技術人才。相應的績效評價指標如創(chuàng)新資金投入量、創(chuàng)新人員的研發(fā)水平、信息的獲取能力、科技活動經(jīng)費占產(chǎn)品銷售收入比重、申請專利數(shù)量占全國專利申請量比例以及新建筑產(chǎn)品銷售收入占總建筑產(chǎn)品銷售收入比重等可以反映。
非技術創(chuàng)新主要包括市場策略創(chuàng)新、管理創(chuàng)新以及融資創(chuàng)新[5][6]等。市場策略創(chuàng)新需要企業(yè)依據(jù)消費市場的環(huán)境和自有產(chǎn)品的特性，突破原有營銷策略的框架，設計特有的營銷策略，達到增加銷售、增加市場份額以及樹立企業(yè)品牌的目的。相應的績效評價指標如市場占有率、企業(yè)知名度以及建筑產(chǎn)品銷售額可以反映。管理創(chuàng)新是管理者依據(jù)企業(yè)自身的特點，建立合適的制度，使得企業(yè)的營運水平達到最佳。這不僅需要高水平的管理者，還需要企業(yè)有合適的規(guī)章制度（既能夠保持企業(yè)的穩(wěn)定，又能夠發(fā)揮企業(yè)的創(chuàng)新性），以及一套成熟的育人機制，保證企業(yè)的人才競爭力。相應的指標如管理創(chuàng)新水平等可以反映。融資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的血液，舊有的融資方式已經(jīng)不能適應企業(yè)的發(fā)展，需要企業(yè)探尋新的融資方式，保證企業(yè)的資金鏈不斷裂，促進發(fā)展。這需要財務部門分析企業(yè)自身條件，對各種融資方式進行可行性分析，吸納投入資金，保證企業(yè)不斷發(fā)展，同時還要保持與融資機構以及投資人的穩(wěn)定合作。相應的指標如融資穩(wěn)定性、可持續(xù)發(fā)展性以及資本積累率等可以反映。
3.4利益相關者與社會績效指標的融合。
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開社會的支持，如果企業(yè)得到社會的認同，在人們心中的企業(yè)形象良好，知名度和美譽度高，那么企業(yè)將會長期穩(wěn)定發(fā)展。因此，企業(yè)的社會績效是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價的重要部分。企業(yè)社會績效的提高需要履行一定的社會責任，分為內(nèi)部責任和外部責任。內(nèi)部責任包括對房地產(chǎn)企業(yè)的投資者和員工的責任。外部責任包括對消費者的責任，對承建商、營銷商以及咨詢機構的責任，對社區(qū)的社會責任，對政府的社會責任和對環(huán)境的責任[7][8]。
對企業(yè)內(nèi)部投資者，企業(yè)應該獲取利潤，保障投資者的回報，對于內(nèi)部員工，應該保護企業(yè)員工的合法權益，讓其具有很強的企業(yè)歸屬感，相應的績效評價指標如每股收益、已獲利息倍數(shù)、總資產(chǎn)報酬率以及企業(yè)員工歸屬程度等可以反映。
對于消費者，企業(yè)應該提供高品質的建筑產(chǎn)品和完善的售后服務，讓購房者購房后無后顧之憂。對于承建商、營銷商以及咨詢機構等，企業(yè)應該及時履行與他們的合同，誠實守信，與他們建立長期合作關系，降低成本。對于社區(qū)，企業(yè)應該改善所在社區(qū)的基礎設施，為社區(qū)居民提供盡可能多的崗位，為社區(qū)居民謀福利，樹立企業(yè)良好的形象。對于政府，企業(yè)應該以政府的宏觀調(diào)控政策為導向，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。對于環(huán)境，企業(yè)應該在建筑產(chǎn)品中融入綠色環(huán)保理念，與周圍環(huán)境保持和諧。這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能夠可持續(xù)發(fā)展下去。相應的績效評價指標如顧客滿意度、顧客美譽度、企業(yè)知名度、企業(yè)美譽度、社區(qū)居民滿意度、社區(qū)綠化面積、社區(qū)基礎設施狀況、建筑產(chǎn)品綠化度以及政府支持度等可以反映。
3.5.利益相關者與顧客績效指標的融合。
顧客是企業(yè)存在的理由，企業(yè)的各項活動都是圍繞購房者來進行，只有購房者的績效水平提高了，企業(yè)才能獲取利潤，不斷發(fā)展，因此，顧客績效也是企業(yè)績效評價的重要部分。而提高顧客績效水平需要企業(yè)做好以下幾點：提高建筑產(chǎn)品的質量，保證購房者購房后無后顧之憂；建筑產(chǎn)品的設計樣式符合購房者的需求，減少購房后的成本；增加購房過程的透明度，降低信息不對稱；完善售后服務，提供一站式服務，解決購房者購房后的問題。要做好這幾點，需要企業(yè)的各個部門通力合作，建筑質量的提高需要承建商按照技術規(guī)格誠實建房，工程監(jiān)理全程嚴格監(jiān)控，保證建筑產(chǎn)品質量安全。同時，合理規(guī)劃設計，降低成本，滿足購房者的需求，提升產(chǎn)品競爭力。營銷部門加強營銷力度，使購房者獲取建筑產(chǎn)品的盡可能多的信息，打消購房者的疑慮。物業(yè)部門提供一站式服務，解決購房者的購房后的問題，改變以往住房賣出以后不管不問的弊病，提高居民的滿意度。相關者的績效評價指標如購居民滿意度、居民美譽度、居民投訴率以及購房信息透明度等可以反映。
