借錢合同精選(九篇)

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第1篇：借錢合同范文

如果你簽署的“認購書”已經(jīng)包括購房合同的全部條款，那么，你簽訂購房合同只是將“認購書”中的全部條款重新打印一遍并簽上你的名字而已。如果不是那樣，你就得逐條與開發(fā)商商談購房合同的每一個條款。

目前，開發(fā)商大多使用建設(shè)部和國家工商行政管理局制作的《商品房買賣合同》示范文本。這個文本對開發(fā)商而言，是恰到好處；對購房人而言，卻是遠遠不夠的。但是，居律師并不主張購房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，因為，開發(fā)商在開盤之前一般都從當(dāng)?shù)卣鞴懿块T購買了大量的《商品房買賣合同》示范文本。如果開發(fā)商已經(jīng)購買了《商品房買賣合同》示范文本，開發(fā)商就會將《商品房買賣合同》示范文本作為既定格式，若購房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，開發(fā)商的銷售人員不敢做主，開發(fā)商在心理上也很難接受。當(dāng)然，開發(fā)商若能愿意接受購房人出示的《商品房買賣合同》文本最好，如不愿接受，比較實際的方法是通過與開發(fā)商談判“補充協(xié)議”，以彌補《商品房買賣合同》示范文本的不足。

二.對“204條”的評價

購房合同應(yīng)有哪些內(nèi)容對于購房人利益的保護才是足夠的？有人開列了204條并簡稱為“204條”。

“204條”中的很多內(nèi)容是大可不必的，比如，“204條”中有關(guān)房屋質(zhì)量的若干條款。房屋質(zhì)量的各個方面，諸如房屋墻體的垂直度、裂縫、滲漏、隔音、管道壓力、采光、室內(nèi)污染等，都有有關(guān)的國家標(biāo)準或行業(yè)標(biāo)準。國家標(biāo)準或行業(yè)標(biāo)準中的數(shù)據(jù)要比“204條”更全面、更專業(yè)和更苛刻，足以滿足購房人對房屋質(zhì)量的各項要求?！逗贤ā返诹l規(guī)定：“……(一)質(zhì)量要求不明確的，按照國家標(biāo)準、行業(yè)標(biāo)準履行；沒有國家標(biāo)準、行業(yè)標(biāo)準的，按照通常標(biāo)準或者符合合同目的的特定標(biāo)準履行?！?。

國家標(biāo)準或行業(yè)標(biāo)準，既是房屋質(zhì)量檢驗機構(gòu)在工程竣工驗收時所依據(jù)的標(biāo)準，也是法院認定房屋質(zhì)量所依據(jù)的標(biāo)準，除非購房人對房屋質(zhì)量有特殊要求(如果購房人對房屋質(zhì)量有特殊要求，按特殊要求對房屋質(zhì)量的每一個方面和每一個細節(jié)進行約定才是必要的)?，F(xiàn)實中，購房人因房屋質(zhì)量問題與開發(fā)商發(fā)生爭議的，大多數(shù)是輕微的房屋質(zhì)量問題，如：墻面裂縫、管道的位置妨礙裝修等，影響居住安全的房屋質(zhì)量問題很少。無論是輕微的房屋質(zhì)量問題，還是影響居住安全的房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商都不會因為購房合同沒有對房屋質(zhì)量進行約定或約定不明而逃脫應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

除了大量的無甚實際意義的有關(guān)房屋質(zhì)量的條款以外，“204條”還有一個最致命的缺陷，就是它的每一個條款所表達的購房人的意思、目的和動機都毫無遮掩，令開發(fā)商一眼看穿，因而，易遭到開發(fā)商的拒絕。

三.“補充協(xié)議”的主要內(nèi)容

在中國的房地產(chǎn)市場尚處于賣方市場的情況下，“補充協(xié)議”必須符合兩個基本要求：一、可能被損害的購房人的利益都有相應(yīng)的合同條款予以保護；二、可能被開發(fā)商拒絕而又為保護購房人的利益所必需的內(nèi)容隱藏在令開發(fā)商滿意、或者可能被開發(fā)商疏忽、或者能夠被開發(fā)商接受的文字或結(jié)構(gòu)里。

迄今為止，購房人與開發(fā)商之間的利益沖突比較集中的，主要體現(xiàn)在以下十五個方面，“補充協(xié)議”應(yīng)側(cè)重這十五個方面進行設(shè)計。

(一)小區(qū)規(guī)劃

很多購房人在收房時或收房后看見的小區(qū)規(guī)劃與其在簽訂合同時開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料上描繪的小區(qū)規(guī)劃大相徑庭，比如：綠地、湖面被縮小了或被挪動位置了，或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑，令簽訂購房合同時期待的窗外視覺完全落空。這種情況在商品房開發(fā)小區(qū)非常普遍。開發(fā)商大多以小區(qū)規(guī)劃的改變經(jīng)過了規(guī)劃部門的同意為由，拒絕承擔(dān)責(zé)任。

開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，無論是否經(jīng)過規(guī)劃部門的同意，都構(gòu)成對購房人的違約。改變小區(qū)規(guī)劃經(jīng)過規(guī)劃部門同意的，不違法，但違約；改變小區(qū)規(guī)劃未經(jīng)過規(guī)劃部門同意的，既違法，也違約。你無法阻止開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，你所能做到的就是爭取在“補充協(xié)議”中訂立這樣一個條款：如果開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，你將獲得哪些權(quán)利?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本中有一條關(guān)于規(guī)劃變更的約定，大致內(nèi)容是：“開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃未通知購房人的，購房人有權(quán)退房；開發(fā)商應(yīng)在購房人提出退房之日起30日內(nèi)將購房人的已付款退還給購房人并按一定的利率付給利息?！边@一條款對購房人的利益的保護是遠遠不夠的，因為，如果購房人退房，購房人必定要對貸款機構(gòu)承擔(dān)提前還本付息的違約責(zé)任，購房人已經(jīng)付出的律師費、保險費等各項支出都將成為購房人的經(jīng)濟損失，這些，是開發(fā)商賠付的區(qū)區(qū)利息遠遠不能彌補的。而且，購房人退房很容易，但開發(fā)商能否按時退款卻是一大懸念。所以，“補充協(xié)議”在針對開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃進行設(shè)計時，“退房”應(yīng)作為下下策，不退房而獲得開發(fā)商更多的賠償金，應(yīng)作為爭取的首要目標(biāo)。

但是，在“補充協(xié)議”中明確地寫上這一要求，開發(fā)商可能不會同意。你可以采取這樣一個辦法：將這一要求暗含在有關(guān)房屋質(zhì)量的條款里，比如，將在簽訂購房合同時建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附圖列為房屋的質(zhì)量標(biāo)準之一，同時，在違約責(zé)任條款里，將房屋不符合質(zhì)量標(biāo)準的違約責(zé)任與其他屬于嚴重違約的違約責(zé)任一起羅列，約定一個共同的賠償金的計算方法或者違約金的比例(或金額)。

(二)房屋交付使用的條件

房屋交付使用條件屬于房屋質(zhì)量的范疇。

迄今為止，沒有任何一法律規(guī)定對開發(fā)商向購房人交付商品房應(yīng)具備哪些使用條件做出規(guī)定。《商品房買賣合同》示范文本中關(guān)于房屋交付使用的條件的條款全部是空格，開發(fā)商一般都在空格處印好了“經(jīng)驗收合格”的文字。“經(jīng)驗收合格”與房屋具備交付使用的條件是有很大距離的。最新的規(guī)章規(guī)定：商品房應(yīng)當(dāng)經(jīng)綜合驗收合格才能交付。但綜合驗收合格也不一定就具備交付使用的條件，比如：水、電、燃氣、暖氣等等的線路或管道都已經(jīng)敷設(shè)或安裝完畢，符合綜合驗收合格條件，但若開發(fā)商沒有與水、電、燃氣、暖氣的供應(yīng)商簽訂供應(yīng)合同、不能保證在購房人入住時就有水、電、燃氣、暖氣的供應(yīng)，購房人就無法在房子里住下去，除非購房人購買房屋不是為了居住。

房屋交付使用的條件可以分為“必備的交付使用條件”和“選擇的交付使用條件”兩類。哪些屬于必備的交付使用條件，比如：水、電、燃氣、暖氣(僅限于北方地區(qū))的供應(yīng)等，有待于法律做出強制性規(guī)定，所以，“必備的交付使用條件”又可稱為“法定的交付使用條件”。“選擇的交付使用條件”是購房人在購房合同中與開發(fā)商約定的交付使用條件，比如：有些購房人是網(wǎng)蟲，寬帶網(wǎng)絡(luò)接口不是一般人的生活必需卻是網(wǎng)蟲的生活必需，交付房屋時是否具備寬帶網(wǎng)絡(luò)接口只能留給購房人與開發(fā)商在購房合同中約定，所以，“選擇的交付使用條件”又可稱為“約定的交付使用條件”。

必備的交付使用條件中，水、電、燃氣、暖氣價格是必須與開發(fā)商約定清楚的。電的供應(yīng)商都是國營公司，執(zhí)行政府定價，你無須擔(dān)心電的價格。如果開發(fā)商在購房合同或者購房合同的其他附件中承諾水、燃氣、暖氣是市政的，你也無須擔(dān)心水、燃氣、暖氣的價格，因為市政水、燃氣、暖氣供應(yīng)商是國營公司，執(zhí)行政府定價。如果水、燃氣、暖氣其中之一，開發(fā)商沒有在購房合同或者購房合同的其他附件中說清楚是市政的，就是小區(qū)獨立供應(yīng)。如果不在“補充協(xié)議”里約定清楚獨立供應(yīng)的水、暖氣或燃氣的價格，在你入住以后，開發(fā)商將單方確定一個價格。開發(fā)商單方確定的價格，可能使你十分難受。北京市大興區(qū)的“九龍家園”就是一例。開發(fā)商單方確定的煤氣價格是10元/立方米，使業(yè)主住不起房子，也退不掉房子。

以上對房屋交付使用條件的分類目前還只是居律師的理論，也就是說，任何一項房屋交付使用的條件目前都還沒有法律的強制性規(guī)定，都只能由購房人與開發(fā)商在購房合同中約定。房屋交付使用的條件也就成了“補充協(xié)議”必須認真解決的問題。

你可以按照居律師對房屋交付使用條件的分類在“補充協(xié)議”中與開發(fā)商約定開發(fā)商在向你交付房屋時應(yīng)當(dāng)具備哪些使用條件。水、電的供應(yīng)在你入住時就有，開發(fā)商一般都能保證。燃氣供應(yīng)，開發(fā)商一般只承諾在小區(qū)入住率達到70%以上時才有，如果你愿意接受這一條，那么，什么時候入住率達到70%以上，你就只有等著聽開發(fā)商說什么時候達到了就什么時候達到了。

至于你還需要其他哪些交付使用條件，你就一一與開發(fā)商談吧?？傊粭l：不要相信開發(fā)商的售樓人員拍胸脯對天發(fā)誓，所有的承諾要統(tǒng)統(tǒng)寫在紙上。

(三)售樓廣告

絕大多數(shù)購房人是被開發(fā)商的售樓廣告展示的美麗圖景所吸引簽訂購房合同的。他們都以為開發(fā)商應(yīng)該受售樓廣告的約束。開發(fā)商也知道絕大多數(shù)購房人對售樓廣告持這種理解，但開發(fā)商從來不會在簽訂合同之前告訴購房人他到底受不受售樓廣告的約束。如果開發(fā)商不對購房人表示他到底受不受售樓廣告的約束，當(dāng)現(xiàn)實和售樓廣告的內(nèi)容不一致時是很難認定開發(fā)商違約的，因為，依《合同法》規(guī)定，只有開發(fā)商表明其受售樓廣告的約束，售樓廣告才成為合同的一部分?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》經(jīng)過媒體的加工，使許多人以為從此開發(fā)商將受售樓廣告的約束。其實，這個《解釋》只是重復(fù)了《合同法》的規(guī)定。關(guān)于售樓廣告，這個《解釋》沒有做出比《合同法》更進一步、更明確的規(guī)定。

如果購房人要求開發(fā)商明確表示其是否受售樓廣告的約束，開發(fā)商頂多在口頭上表示：基本上能夠保證。如果要求開發(fā)商寫在紙上，開發(fā)商絕對不干。購房人能夠采取的辦法是：將售樓廣告中自己認為必不可少的且開發(fā)商能夠兌現(xiàn)的內(nèi)容摘要寫進“補充協(xié)議”；對于開發(fā)商根本不能保證的內(nèi)容，連提都別提，提也枉然。比如：某些樓盤為了吸引老年人購房，推出“退休社區(qū)”的概念。既然是“退休社區(qū)”，就必須遠離市區(qū)的喧鬧和污濁的空氣，老年大學(xué)、急救站或醫(yī)院、圖書館、娛樂健身場所等等是不能沒有的。開發(fā)商能夠保證社區(qū)一定有老年大學(xué)、急救站或醫(yī)院、圖書館、娛樂健身場所嗎？不能。老年大學(xué)、急救站或醫(yī)院、圖書館、娛樂健身場所屬于特種行業(yè)，開辦需要特別行政許可。開發(fā)商不可能自己開辦，只能有待其他人在此開辦，其他人能否獲得特別行政許可以及是否愿意在此開辦都是個未知數(shù)。沒有老年大學(xué)、圖書館、娛樂健身場所可能無關(guān)緊要，若沒有急救站或醫(yī)院，一旦老人突發(fā)疾病，“遠離市區(qū)”很可能成為老人的殺手。

如果你是沖著售樓廣告的內(nèi)容才購房的，“補充協(xié)議”就必須讓開發(fā)商對售樓廣告的內(nèi)容做出承諾；如果開發(fā)商拒絕在“補充協(xié)議”中做出承諾，建議你放棄這個樓盤。

(四)公共財產(chǎn)

購房人比較專注于門檻以內(nèi)的空間，對門檻以外的，一般不太關(guān)注。購房人普遍還有這樣一個認識上的誤區(qū)：門檻以內(nèi)的才是自己的，門檻以外的是開發(fā)商的；或者認為列入公攤面積的是公共財產(chǎn)，沒有列入公攤面積的就不是公共財產(chǎn)。

門檻以外的所有建筑、場地、設(shè)備設(shè)施等，無論是否列入了公攤面積，都屬于公共財產(chǎn)。公共財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由全體共有人占有、使用、處分和收益。由于購房人認識上的誤區(qū)，幾乎所有樓盤的公共財產(chǎn)都處在開發(fā)商的占有、使用和處分之下，收益也全部進了開發(fā)商的口袋?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本中有一條涉及公共財產(chǎn)的條款是空格，意在將哪些屬于公共財產(chǎn)留給買賣雙方約定。開發(fā)商一般都在空格處填好了“×××歸出賣人”之類的文字。哪些屬于公共財產(chǎn)只能由法律做出規(guī)定，任何約定都是無效的?！把a充協(xié)議”同樣不能約定公共財產(chǎn)的范圍。依法屬于公共財產(chǎn)的，業(yè)主委員會成立以后有權(quán)通過訴訟或非訴訟途徑收回。

公共財產(chǎn)，不屬于購房合同的內(nèi)容，而是屬于物業(yè)管理的范疇。在與開發(fā)商簽訂“補充協(xié)議”時，不要在哪些屬于公共財產(chǎn)、哪些財產(chǎn)歸誰的問題上與開發(fā)商糾纏，如果開發(fā)商堅持要在“補充協(xié)議”中寫些什么，就讓他寫吧，干脆將他想歸他所有的都寫成歸他所有，讓他滿心歡喜，以此作為在涉及真正對你有意義的條款時換取他讓步的籌碼。

(五)物業(yè)管理

物業(yè)管理，其實就是對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理。在業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理是開發(fā)商與購房人之間、購房人與購房人之間基于對公共財產(chǎn)的按份共有而形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，所以，物業(yè)管理是財產(chǎn)共有關(guān)系(即物權(quán)關(guān)系)，而不是合同關(guān)系，物業(yè)管理受物權(quán)法的調(diào)整而不受合同法的調(diào)整。

現(xiàn)在，物業(yè)管理被開發(fā)商的法律顧問們設(shè)計的要求每一個購房人與物業(yè)管理公司簽訂的無數(shù)個《物業(yè)管理委托合同》的表象所遮蔽，使購房人和物業(yè)管理公司都以為物業(yè)管理就是購房人與物業(yè)管理公司之間的合同關(guān)系，使購房人和物業(yè)管理公司對他們之間簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的有效性深信不疑。很多律師也被糊弄了，在購房人與物業(yè)管理公司的訴訟時向法官大談物業(yè)管理公司的“違約”，壓根兒就沒有想到物業(yè)管理究竟屬不屬于合同關(guān)系、購房人和物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》究竟有效無效。

關(guān)于物業(yè)管理，本書第五章將會有更多闡述。在就物業(yè)管理與開發(fā)商簽訂“補充協(xié)議”時，居律師告訴你三點注意事項：

1.爭取開發(fā)商同意在一定期限內(nèi)減免你的物業(yè)管理費

有些開發(fā)商將減免一定的物業(yè)管理費作為一個賣點。居律師告訴你：開發(fā)商的這個“賣點”是違法的，是無效的。物業(yè)管理是對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理。對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理，是全體共有人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。任何一個財產(chǎn)共有人對公共財產(chǎn)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)是法定的，任何形式的約定都不能剝奪法定的權(quán)利，也不能免除法定的義務(wù)。承擔(dān)物業(yè)管理費，是全體共有人(包括開發(fā)商在內(nèi))應(yīng)共同承擔(dān)的法定義務(wù)，開發(fā)商的許諾免除不了你的這一義務(wù)。開發(fā)商也許不一定理解得這么深刻，但開發(fā)商的算盤打得比誰都精。開發(fā)商占有小區(qū)的大部分公共財產(chǎn)，卻沒有承擔(dān)一分一毫的物業(yè)管理費，而且，小區(qū)公共財產(chǎn)的收益被他全部據(jù)為己有，“減免”購房人的一定的物業(yè)管理費，即便違法，比起令購房人承擔(dān)全部物業(yè)管理費還算更公平一點。所以，對于開發(fā)商的這一許諾，你也不必客氣。如果開發(fā)商不主動開口，你也應(yīng)盡力爭取。

2.將對房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外，將水、電、暖氣、燃氣的供應(yīng)排除在物業(yè)管理的范圍之外。

比如，在“補充協(xié)議”中這樣寫：“對買受人房屋的任何維修，水、電、暖氣、燃氣的供應(yīng)，均不屬于物業(yè)管理的范圍”。

為什么要將對房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外呢？開發(fā)商是一定委托一家物業(yè)管理公司來管理的。開發(fā)商不僅與物業(yè)管理公司簽訂合同，而且也強迫每一個購房人與物業(yè)管理公司簽訂合同。無論是開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的合同，還是購房人與物業(yè)管理公司簽訂的合同，合同中的“委托事項”一般包括：(1)對購房人房屋的管理；(2)對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理。在居律師的購房人與物業(yè)管理公司之間的訴訟中，物業(yè)管理公司將對購房人房屋的維修說成是對購房人的房屋提供了物業(yè)管理服務(wù)，以此作為向購房人收取物業(yè)管理費的一個事實理由。購房人其實也分不清楚什么叫做“管理”。居律師告訴你：物業(yè)管理公司對房屋的維修，是其代開發(fā)商履行購房合同中的房屋保修義務(wù)，不屬于物業(yè)管理。即使購房人的房屋已經(jīng)超過了兩年的保修期限或者物業(yè)管理公司對房屋的維修不屬于開發(fā)商保修的范圍，物業(yè)管理公司對房屋的維修都是獨立的有償服務(wù)，不屬于物業(yè)管理。將對房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外，就可以省卻在法庭上與物業(yè)管理公司就對房屋的維修屬不屬于物業(yè)管理的口舌之爭，使物業(yè)管理就是對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理、物業(yè)管理費就是因為管理小區(qū)公共財產(chǎn)而發(fā)生的費用這一性質(zhì)更加凸顯，為將來你與物業(yè)管理公司對簿公堂時提出你與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》無效的觀點做個鋪墊。

為什么要將水、電、暖氣、燃氣的供應(yīng)排除在物業(yè)管理的范圍之外呢？物業(yè)管理公司在向業(yè)主收取物業(yè)管理費同時，也向業(yè)主收取水費、電費、暖氣費、燃氣費。在與業(yè)主打官司時，也是物業(yè)管理費、水費、電費、暖氣費、燃氣費一起要。居律師告訴你：第一，水、電、暖氣、燃氣的供應(yīng)不屬于物業(yè)管理，兩者在法律上是相互獨立的；第二，水、電、暖氣、燃氣的供應(yīng)商不是物業(yè)管理公司，而是開發(fā)商、有關(guān)的國營公司或其他人，物業(yè)管理公司只是受供應(yīng)商的委托收取相關(guān)費用。購房人不清楚水、電、暖氣、燃氣的供應(yīng)是否屬于物業(yè)管理，在物業(yè)管理公司將物業(yè)管理費、水費、電費、暖氣費、燃氣費一起要時，購房人便以為都屬于物業(yè)管理，于是，在法庭上只提出水費、電費、暖氣費、燃氣費應(yīng)該是多少的反駁，而不能提出物業(yè)管理公司不是有權(quán)要求支付水費、電費、暖氣費、燃氣費的合格原告的反駁。將水、電、暖氣、燃氣的供應(yīng)排除在物業(yè)管理的范圍之外，是為將來你與物業(yè)管理公司對簿公堂時，否定物業(yè)管理公司作為有權(quán)要求支付水費、電費、暖氣費、燃氣費的原告的資格。只有這樣，才能將有權(quán)要求支付水費、電費、暖氣費、燃氣費的合格原告即水、電、暖氣、燃氣的供應(yīng)商——開發(fā)商、有關(guān)的國營公司或其他人給“請”出來。只有合格的原告被請出來，購房人才能弄清楚物業(yè)管理公司應(yīng)該向供應(yīng)商支付多少費用、購房人應(yīng)該向物業(yè)管理公司支付多少費用。

3.將支付物業(yè)管理費的時間定在交房以后

物業(yè)管理費都是因管理小區(qū)公共財產(chǎn)發(fā)生的費用。業(yè)主無權(quán)委托物業(yè)管理公司管理小區(qū)公共財產(chǎn)，業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中關(guān)于小區(qū)公共財產(chǎn)管理的合同條款是無效的，所以，業(yè)主有權(quán)拒絕向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費，但業(yè)主之中極少有人明白這一點。物業(yè)管理公司的法律顧問們，有人清楚物業(yè)管理公司向業(yè)主收取物業(yè)管理費的違法性。物業(yè)管理公司也知道在交房后挨家挨戶地向業(yè)主收取物業(yè)管理費很難，所以，利用業(yè)主急于住進新房的心理，要求業(yè)主在交房前支付一年或半年的物業(yè)管理費。

若你無法做到拒絕開發(fā)商向你提出的與其指定的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》的要求，你就不得不同意開發(fā)商的要求。你若不同意，開發(fā)商就不與你簽訂購房合同和“補充協(xié)議”。你能做到的是：爭取在“補充協(xié)議”中將支付物業(yè)管理費的時間定在交房以后。這一點實際上是告訴你：在開發(fā)商交房以后，你就別向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費了。不是說你沒有承擔(dān)物業(yè)管理費的義務(wù)，而是你負有承擔(dān)物業(yè)管理費的義務(wù)，但你有權(quán)拒絕物業(yè)管理公司向你提出的支付物業(yè)管理費的要求。

如果開發(fā)商堅決不同意這一條，你可以讓步，來日方長，以后你有機會讓物業(yè)管理公司向你討要物業(yè)管理費的手停住，甚至討回你已經(jīng)支付的物業(yè)管理費。

(六)抵押

雖然法律規(guī)定銷售期房的條件必須是投資已經(jīng)達到投資總額的25%以上，但大多數(shù)開發(fā)商沒有投資總額的25%的資金實力，將土地使用權(quán)或已經(jīng)建成的房屋抵押給銀行以獲得銀行貸款，便成為開發(fā)商獲得建設(shè)資金的最主要來源。在開發(fā)商不能按期歸還銀行貸款的情況下，銀行享有拍賣土地使用權(quán)或房屋優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

如果開發(fā)商將土地使用權(quán)或房屋抵押，無疑將使購房人能否按期收房、或者購房人在收房后能否安穩(wěn)地住上70年、或者在不能按期收房后能否收到開發(fā)商應(yīng)退還的購房款面臨更大的風(fēng)險。如果在你與開發(fā)商簽訂購房合同之前，開發(fā)商已經(jīng)告訴你其已經(jīng)將土地使用權(quán)或房屋抵押，簽不簽合同完全取決你敢不敢對開發(fā)商玩“以小搏大”的游戲玩不玩得轉(zhuǎn)下賭注。即便在你與開發(fā)商簽訂購房合同之前開發(fā)商沒有將土地使用權(quán)或房屋抵押，你也無法阻止開發(fā)商在與你簽訂購房合同后將土地使用權(quán)或房屋抵押。為了防范開發(fā)商將土地使用權(quán)或房屋抵押造成的風(fēng)險，“補充協(xié)議”應(yīng)當(dāng)做到：

1.要求開發(fā)商在“補充協(xié)議”中對土地使用權(quán)或房屋有無被抵押做出明示；

2.要求開發(fā)商在“補充協(xié)議”中承諾在簽訂“補充協(xié)議”后不將土地使用權(quán)或房屋抵押；

3.約定開發(fā)商違反以上承諾的違約責(zé)任。

(七)房屋面積

幾乎沒有一個開發(fā)商不在房屋面積上短斤少兩的，區(qū)別只在于：有的心狠手辣，有的適可而止。

防止開發(fā)商在房屋面積上短斤少量的最好辦法是按照套內(nèi)面積計算誤差，但開發(fā)商一般不會同意，因為這樣一來，他沒法做手腳。退而求其次的辦法是：在“補充協(xié)議”中約定套內(nèi)建筑面積的變化不得使套內(nèi)實測面積占銷售面積的比例低于某個百分比。除了這兩個辦法以外，別無其他更好的辦法。

有些開發(fā)商提出“套內(nèi)與銷售面積同比例增加”的辦法。很多購房人似懂非懂地同意了這一辦法。其實，所謂“套內(nèi)與銷售面積同比例增加”可以作多種理解，無法操作。這是一個糊弄人的辦法。

(八)貸款

有些購房人尚未與銀行或住房公積金管理機構(gòu)簽訂借款合同，在開發(fā)商做出“保證幫你辦下貸款”的口頭承諾后，就與開發(fā)商簽訂合同并支付首付款。一旦貸款辦不下來，購房人就不能按期付款。在開發(fā)商來看來，購房人按期付款和不能按期付款的違約責(zé)任是白紙黑字寫著的，而他當(dāng)初的口頭承諾是不存在的。

購房人應(yīng)該在“補充協(xié)議”中采取下列三種辦法中的一種解決這一問題。

(1)將借款合同的生效作為《商品房買賣合同》生效的條件；

(2)將《商品房買賣合同》中的付款期限寫成“與銀行或公積金管理機構(gòu)簽訂的《借款合同》中的付款期限相同”；

(3)將購房人在一定期限內(nèi)未與銀行或公積金管理機構(gòu)簽訂借款合同作為購房人解除《商品房買賣合同》的一個條件并且約定合同解除后雙方的權(quán)利和義務(wù)。

(九)交房

“補充協(xié)議”中應(yīng)該約定開發(fā)商向購房人交付房屋時應(yīng)向購房人交付哪些物品和文件才標(biāo)志開發(fā)商履行了交房義務(wù)。

開發(fā)商應(yīng)向購房人交付的物品主要是鑰匙。

開發(fā)商應(yīng)向購房人交付的文件，有“三《書》一《證》兩《表》”之說和“兩《書》一《表》”之說。

“三《書》一《證》兩《表》”是：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》和《房屋面積實測數(shù)據(jù)表》。

“兩《書》一《表》”是：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》。

居律師建議你在“補充協(xié)議”中除了要求開發(fā)商向你交付鑰匙和“三《書》一《證》兩《表》”以外，還要求開發(fā)商向你交付計算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計圖紙。

如果開發(fā)商不能完全滿足你提出的“三《書》一《證》兩《表》”的要求，你可以讓步，但是，《建筑工程質(zhì)量認定書》和《住宅質(zhì)量保證書》是不能讓步的。

《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》和計算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計圖紙是對購房人最為重要的文件。大多數(shù)情況下，開發(fā)商在交房時提供不出《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，也不愿意提供設(shè)計圖紙。如果開發(fā)商堅決拒絕在交房時提供《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》和設(shè)計圖紙，你可以考慮放棄。

開發(fā)商也許確實拿不出來《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》。計算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計圖紙，開發(fā)商一定有，一定能夠提供。計算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計圖紙，開發(fā)商篡改不了，是你計算房屋套內(nèi)面積和公攤面積的惟一準確的數(shù)字依據(jù)。幾乎沒有一個開發(fā)商不在公攤面積上“虛秤”的，少則幾平米，多則十幾平米。

(十)房屋的檢驗期限

《合同法》第一百五十八條規(guī)定：“當(dāng)事人約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當(dāng)事人沒有約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時間的限制?！?/p>

所以，對交付的標(biāo)的物的檢驗是買賣合同中的一項重要環(huán)節(jié)。《商品房買賣合同》示范文本遺漏了這一項重要環(huán)節(jié)。很多購房人將“交房”等同于“收房”也就不足為怪。將“交房”等同于“收房”是一個嚴重錯誤，錯誤在于將“交房”與“收房”之間的一個“檢驗”環(huán)節(jié)疏忽了。完整過程是：“交房”—“檢驗”—“收房或拒收”。

“補充協(xié)議”對“檢驗”這一環(huán)節(jié)的處理就是對檢驗期限的約定。約定的檢驗期限對于購房人來說越長越好，對于開發(fā)商來說越短越好。居律師建議你在“補充協(xié)議”中對檢驗期限這樣表述：“買受人對房屋的檢驗期限為出賣人交付房屋后的兩年內(nèi)?！比绻_發(fā)商堅決不同意這樣的表述，你可以回避“檢驗期限”這一概念，轉(zhuǎn)而采取模糊的表述：“買受人應(yīng)在出賣人交付房屋后的法定期限內(nèi)將房屋的面積或質(zhì)量不符合合同約定的情形通知出賣人?！边@兩種表述其實是“換湯不換藥”，僅僅是文字上的差別，法律效果是一樣的。

有人認為不必在“補充協(xié)議”中約定檢驗期限，因為已有的法規(guī)、規(guī)章和《房屋質(zhì)量保修書》里都有“保修期”的規(guī)定，依據(jù)《合同法》第一百五十八條，購房人對房屋的檢驗期限就應(yīng)該在保修期的期限內(nèi)。這一主張有道理，但居律師擔(dān)心法官可能對《合同法》第一百五十八條斷章取義，苛責(zé)購房人未在“合理期間內(nèi)通知出賣人”。以往的案例已經(jīng)證明居律師的這一擔(dān)心不是多余的。所以，有必要在“補充協(xié)議”中約定檢驗期限，以免留下活動空間。

大多數(shù)購房人在開發(fā)商交房后就急不可耐地住進去，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題或面積問題時，要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任可能前景不妙。在以往的案例中，法官是以這樣的理由判決購房人敗訴的：原告(指購房人)已經(jīng)以自己的行為表示了對房屋質(zhì)量和面積的認可。要求購房人花上一段相當(dāng)長的時間對房屋的質(zhì)量、面積進行檢驗是不現(xiàn)實的。為了防止開發(fā)商在“購房人已經(jīng)入住”上面做文章，有必要在“補充協(xié)議”中寫上這樣一條：“一方的任何單方行為均不包含買受人同意接受房屋的意思”。

(十一)契稅和維修基金

法律規(guī)定購房人申請產(chǎn)權(quán)登記時向各地的稅務(wù)局和房屋管理部門下設(shè)的小區(qū)管理辦公室交納契稅、維修基金。稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室一般都委托開發(fā)商或物業(yè)管理公司代收契稅、維修基金。開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往在交房時就要求購房人向其交納契稅、維修基金，并以此作為其交房的條件。開發(fā)商或物業(yè)管理公司之所以要求購房人在交房時交納契稅、維修基金，意在占用購房人交納的契稅和維修基金。占用多久就看稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室愿意讓他占用多久。從現(xiàn)實情況看，少則幾個月，多則幾年。什么時候開發(fā)商或物業(yè)管理公司將契稅和維修基金交還給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室，什么時候購房人才能領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。

《商品房買賣合同》示范文本里沒有關(guān)于契稅和維修基金的條款。契稅和維修基金本屬法律規(guī)定的事項，無須合同約定。但似乎不在合同中約定，就難免開發(fā)商在交房時橫生是非。建議你在“補充協(xié)議”中寫進一條：“買受人在申請產(chǎn)權(quán)登記時交納契稅和維修基金?！比绻_發(fā)商不同意這一條，你就換一種寫法“除非出現(xiàn)法律規(guī)定的情形，出賣人不得以任何其他情形作為不履行交付房屋義務(wù)的理由。”(前一種寫法過于明白，會提醒開發(fā)商注意，最好首先就采取后一種寫法)。如果兩種寫法開發(fā)商都不同意，也沒關(guān)系，你可以照他提出的交納契稅和維修基金的時限寫。等到了交房時，你將契稅和維修基金足額交納給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室。

(十二)產(chǎn)權(quán)證

購房人都十分關(guān)心什么時候取得產(chǎn)權(quán)證，以為拿到產(chǎn)權(quán)證后自己對房屋的產(chǎn)權(quán)也就雷打不動了，于是，往往要求開發(fā)商在合同中承諾購房人取得產(chǎn)權(quán)證的期限。開發(fā)商利用購房人的這一心理，將承諾購房人在多長期限內(nèi)就能取得產(chǎn)權(quán)證作為一個賣點。

首先，居律師要告訴你產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)和作用是什么。

《合同法》第一百三十三條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，……?！备鶕?jù)這一法律規(guī)定，從開發(fā)商向購房人交付房屋時起，購房人就已經(jīng)取得房屋的產(chǎn)權(quán)，除非購房合同有不同的約定。產(chǎn)權(quán)證只是對購房人已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)這一事實的證明。有產(chǎn)權(quán)證，也不能表示就不能否定產(chǎn)權(quán)證上登記為“產(chǎn)權(quán)人”的人對房屋享有產(chǎn)權(quán)。如果法院判決房屋產(chǎn)權(quán)歸他人所有，產(chǎn)權(quán)證就成了廢紙一張。即使沒有產(chǎn)權(quán)證，也不影響購房人已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)的事實。沒有產(chǎn)權(quán)證對購房人的惟一影響是：不能出售自己的房屋，因為法律規(guī)定，出賣人出賣房屋必須持有產(chǎn)權(quán)證。

某些開發(fā)商聲稱：其在向購房人交房時就能同時交付產(chǎn)權(quán)證。個別律師也對此大聲叫好。明白了產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)和作用后就會明白：開發(fā)商在向購房人交房時就能同時交付產(chǎn)權(quán)證是絕對不可能的。對事實的證明只能在事實發(fā)生之后。只有有了開發(fā)商向購房人交付了房屋的事實，才能有對購房人取得房屋所有權(quán)這一事實的證明——產(chǎn)權(quán)證。那些聲稱“交房時就能交付產(chǎn)權(quán)證”的人和為之叫好的人，要么是無知，要么就是蓄意欺騙。

其次，居律師要告訴你：不應(yīng)要求開發(fā)商在合同中承諾你取得產(chǎn)權(quán)證的期限。

產(chǎn)權(quán)證是產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)頒發(fā)的。產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)什么時候發(fā)給你產(chǎn)權(quán)證取決于買賣雙方申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證提交的手續(xù)是否齊全以及產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)的工作安排。如果買賣雙方提交的手續(xù)齊全，購房人有權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)在法定的期限內(nèi)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)逾期不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，購房人可以提起行政訴訟。如果買賣雙方提交的手續(xù)不齊全，開發(fā)商無權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)什么時候頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，購房人也無權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。既然開發(fā)商不能左右購房人取得產(chǎn)權(quán)證的時間，開發(fā)商的這一承諾就是無效的，開發(fā)商不會因為這一承諾而對購房人承擔(dān)任何法律責(zé)任。總之，開發(fā)商的這一承諾對購房人毫無意義。

最后，居律師要告訴你：應(yīng)在“補充協(xié)議”中約定開發(fā)商未在法定期限內(nèi)申請產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任。

影響購房人取得產(chǎn)權(quán)證的時間的往往是開發(fā)商沒有在法律規(guī)定的交付房屋后90日的期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)申請產(chǎn)權(quán)登記。申請產(chǎn)權(quán)登記，買賣雙方必須手續(xù)齊全。如果買賣雙方手續(xù)齊全并且都在交付房屋后90日的法定期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)提出申請，那么，按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，最長在產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)受理申請后的37日內(nèi)，也就是最長在交付房屋后的127日內(nèi)，購房人就能夠領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。購房人不會懈怠，但是，開發(fā)商一般是不會在交付房屋后的90日的期限內(nèi)就申請產(chǎn)權(quán)登記的，原因主要有兩個：(1)交房時，開發(fā)商沒有申請綜合驗收或綜合驗收不合格；(2)開發(fā)商想占用購房人向其交納的契稅和維修基金，不將契稅和維修基金返還給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室。

開發(fā)商不在交付房屋后的90日的法定期限內(nèi)申請產(chǎn)權(quán)登記屬于違法行為，雖然按法律規(guī)定應(yīng)該受到行政處罰，但開發(fā)商一般不會受到行政處罰，所以，在“補充協(xié)議”中，將在法定期限內(nèi)申請產(chǎn)權(quán)登記納入開發(fā)商的合同義務(wù)并約定足以令開發(fā)商掂量的違約責(zé)任就很有必要。你可以這樣寫：“出賣人應(yīng)當(dāng)在法定的期限內(nèi)協(xié)助買受人申請產(chǎn)權(quán)過戶登記；出賣人未履行這一義務(wù)或者出賣人提交的文件不符合法定的條件的，出賣人應(yīng)向買受人支付×××的違約金?！?/p>

(十三)合同更名

有些購房人在與開發(fā)商簽訂購房合同后，由于種種原因想將房屋轉(zhuǎn)讓給他人。如果購房人已經(jīng)收房，購房人轉(zhuǎn)讓房屋就屬于二手房轉(zhuǎn)讓，不僅需要購房人取得產(chǎn)權(quán)證，而且受讓人必須再交納一次契稅，完全按照一個獨立的房屋買賣程序操作。如果購房人尚未收房，購房人轉(zhuǎn)讓房屋就不是真正的“轉(zhuǎn)讓”，而是(購房)合同權(quán)利或/和義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，簡便的表述叫做“合同更名”。

在實際操作中，購房人(轉(zhuǎn)讓人)、受讓人、開發(fā)商或產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)并沒有將購房人轉(zhuǎn)讓房屋做“收房前”和“收房后”的分別，一律按“合同更名”處理。按“合同更名”處理也沒有區(qū)分“合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓”、“合同義務(wù)轉(zhuǎn)讓”或“合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓”。

“合同更名”比較簡單，購房人(即轉(zhuǎn)讓人)和受讓人之間做一份合同權(quán)利或/和義務(wù)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議就行。如國涉及合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，按《合同法》規(guī)定，必須取得權(quán)利人即開發(fā)商的同意，開發(fā)商蓋個章就可以了。蓋個章對開發(fā)商的利益沒有任何影響，但是，相當(dāng)一部分開發(fā)商(不是全部)可不是痛快人，不愿意放棄一個雁過拔毛的機會。有些開發(fā)商比較“仁義”，隨便給個價就行，有些開發(fā)商張口就是幾千。

為了省卻臨事求人被人勒索造成的不快，乘著人求你時爭取在“補充協(xié)議”里寫上一條“出賣人以本條款表示：同意買受人轉(zhuǎn)讓本合同的義務(wù)?！?/p>

(十四)處理合同爭議的條款

一份好的“補充協(xié)議”基本上能夠抵擋司法腐敗的因素對裁判的影響，但是，居律師仍然希望你在選擇“訴訟”還是選擇“仲裁”時選擇仲裁，有四個理由足以使你相信選擇仲裁是明智的。

(1)仲裁員中多數(shù)是教授副教授、研究員、資深律師和其他行業(yè)的法律專家。他們的法律素養(yǎng)、品德、價值觀等是法院的法官遠不能及的，絕不會有不大識字的人(比如：曾有法官在宣判時將“賄賂罪”念成“有各罪”)來聽審和裁決案件的可能。

(2)仲裁員有自己的本職工作，“仲裁員”只是兼職，因而，他們不會像法院的法官那樣在意欲違抗某一個人的意志時有重重顧慮。

(3)與法院的法官不能被選擇、法院的合議庭的組成相對固定不同，你可以在仲裁機構(gòu)的仲裁員名冊中挑選仲裁員，仲裁庭的組成具有不可預(yù)見性和不固定性，使當(dāng)事人試圖通過“老關(guān)系”或建立“新關(guān)系”影響仲裁庭的裁決的努力都很困難。

(4)法院的判決不一定由合議庭做出，經(jīng)常審者不判、判者不審?！皩徴卟慌?、判者不審”為審者欺瞞判者、判者偏聽審者提供了活動空間。仲裁裁決都是由仲裁機構(gòu)的仲裁庭做出，不會有這一弊端。

(十五)合同正本的持有和保存。

合同，有“正本”和“副本”之分。但合同當(dāng)事人一般都不知道“正本”、“副本”的概念，更不知道這兩個概念之間的區(qū)別?，F(xiàn)實中，合同當(dāng)事人也沒有將合同做“正本”和“副本”之分，制作的合同文件都一模一樣。合同當(dāng)事人一般將合同分為“原件”和“復(fù)印件”。非常多的購房人，手中只有合同的復(fù)印件，原件都在開發(fā)商、銀行、或合同登記機構(gòu)的手中。

“正本”和“副本”、“原件”和“復(fù)印件”是從不同角度對合同的分類?！罢尽币欢ㄊ恰霸?，但“原件”不一定是“正本”。概念上的區(qū)分，你不必了解，但要記住一點：你手中不能沒有合同原件。

你手中沒有合同原件的后果可能是：(1)合同原件與復(fù)印件不一致時以原件為準，如果合同原件被人做相同的篡改，你手中的復(fù)印件便是廢紙一張；(2)申請產(chǎn)權(quán)登記時，雙方必須持合同原件。手中沒有合同原件就無法自己申請產(chǎn)權(quán)登記，開發(fā)商就會要求你委托他替你申請產(chǎn)權(quán)登記。不僅要為委托開發(fā)商申請產(chǎn)權(quán)登記再支付一筆報酬，而且，開發(fā)商何年何月去申請產(chǎn)權(quán)登記，你只能等開發(fā)商什么時候愿意了。

開發(fā)商能輕而易舉的使購房人手中一份合同原件都沒有。手法很簡單：開發(fā)商不先在購房合同或“補充協(xié)議”上蓋章，而是等購房人在合同原件上簽字或蓋章以后對購房人說：“明天或過一兩天，你來拿合同，先將首付款付了吧?！辟彿咳烁读耸赘犊钜院笤偃ツ煤贤_發(fā)商的售樓人員就會以令購房人覺得比較合理的理由說：暫時給不了原件，只能先給你復(fù)印件。

你對付開發(fā)商這一手法的方法也很簡單：讓開發(fā)商先蓋章，你后簽字，簽完字后你拿走一份合同原件；或者，在你支付首付款之前，要求開發(fā)商將合同原件給你。

如果開發(fā)商堅持要將全部合同正本拿走，而你也不愿意在這一事情上與開發(fā)商僵持下去，那么，在“補充協(xié)議”里，你應(yīng)堅持寫進這樣一句“《商品房買賣合同》、本《補充協(xié)議》及其他附件的印刷文字、打印文字和空格處的手寫文字無任何修改痕跡。文字有修改痕跡的條款，應(yīng)做出對持有該合同書的一方不利的解釋”。

以上十五個方面是《商品房買賣合同》示范文本所遺漏的，而對于購房人的利益保護非常重要。在與開發(fā)商談判“補充協(xié)議”時，必須在這十五個方面盡可能堅持你的要求。這十五個方面若能全部得到滿足，開發(fā)商將無法利用合同做文章；即使得到部分滿足，也彌足珍貴。如果你或你的熟人、親友、同學(xué)、同事等是深諳房地產(chǎn)交易之道的人士，那么，按照上面開列的十五個方面，你就可以一一設(shè)計出相應(yīng)的“補充協(xié)議”條款。

這里，舉一例以作示范。

比如，為了防范開發(fā)商將土地使用權(quán)抵押給你造成的風(fēng)險，你可以這樣寫：“雙方確認：出賣人已向買受人出示了‘五證’原件；‘五證’是真實的、正式的和有效的；國有土地使用權(quán)證沒有他項權(quán)記錄。”

這一條的意義在于：如果“五證”其中一個缺少、不真實或無效，或者國有土地使用權(quán)證上有他項權(quán)(即抵押權(quán))記錄，則購房合同是無效的。購房合同無效導(dǎo)致的法律后果是：(1)相互返還各自從對方取得的財產(chǎn)；不能返還或沒有必要返還的，折價補償；(2)有過錯的一方賠償對方的經(jīng)濟損失；雙方都有過錯的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。開發(fā)商的“五證”是否缺少以及是否真實、有效，國有土地使用權(quán)證上是否有他項權(quán)記錄，購房人一般沒有能力逐一查證。如果出現(xiàn)“五證”缺少、不真實、無效、或者國有土地使用權(quán)證上有他項權(quán)記錄的情況，法院將認為購房人在審查開發(fā)商的“五證”時有過錯，從而判決購房人對合同無效的法律后果也承擔(dān)一定的責(zé)任，購房人的損失則部分得不到賠償。如果在“補充協(xié)議”中寫進這一條，就表明購房人在審查開發(fā)商的“五證”時已經(jīng)盡其所能，購房人在審查“五證”時沒有過錯，從而令開發(fā)商承擔(dān)合同無效的全部法律責(zé)任，即購房人的全部損失都應(yīng)由開發(fā)商給予賠償。

為數(shù)不多的律師事務(wù)所設(shè)計了各自的“補充協(xié)議”文本。各自的“補充協(xié)議”文本都是各自的智力成果，不可能像建設(shè)部的《商品房買賣合同》示范文本或“204條”那樣免費公開。

開發(fā)商如果覺得你是一個重要的客戶可能會派出他的法律顧問與你談，若如此，你大可不必惴惴不安。開發(fā)商的法律顧問大多數(shù)與居律師一樣，是稻草人，嚇唬嚇唬麻雀的。既然你在開發(fā)商的眼里份量不輕，那么，你就應(yīng)該擺出一點架子，不輕易放棄、堅持到最后，你就一定能夠使開發(fā)商與你簽訂一份令你滿意的“補充協(xié)議”。個別開發(fā)商的銷售人員十分?！?，聲稱“補充協(xié)議，我們一條不簽。為什么？因為我們的房子賣得非常好”。位于北京市望京地區(qū)的一個叫做“慧谷陽光”的樓盤的銷售經(jīng)理就是如此。如果碰到這種情況，居律師建議你扭頭就走。居律師相信，最遲第二天，開發(fā)商的銷售人員就會給你打電話，說：“再商量”。如果再商量，你拿出的“補充協(xié)議”就不能裸，你應(yīng)該將“補充協(xié)議”裝扮得像送給開發(fā)商的“甜點”，在“甜點”里攙和一些“砒霜”。

四.如何正確引用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)使購房人產(chǎn)生了過高的期望值。居律師對《解釋》的評價是：

(一)對購房人有積極意義

其一：《解釋》將現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定是否為違法的開發(fā)商的行為明確列為違法而令購房人獲得相應(yīng)的權(quán)利；將現(xiàn)行法律已經(jīng)明確規(guī)定為違法但沒有令購房人獲得相應(yīng)權(quán)利的開發(fā)商的行為令購房人獲得相應(yīng)的權(quán)利。例如：

1.《解釋》將商品房買賣合同訂立后開發(fā)商又將房屋出賣給第三人或者未告知買受人又將房屋抵押給第三人的行為明確列為違法，令購房人獲得解除合同、要求返還財產(chǎn)和賠償損失的權(quán)利。

2.《解釋》將商品房買賣合同訂立前開發(fā)商故意隱瞞房屋已經(jīng)出售給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實的行為明確列為違法，令購房人獲得解除合同、要求返還財產(chǎn)和賠償損失的權(quán)利。

3.《解釋》將開發(fā)商違反《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定未在該《條例》規(guī)定的期限內(nèi)或未按該《條例》規(guī)定的條件申請房屋所有權(quán)登記自該《條例》規(guī)定的期限屆滿后超過一年，購房人獲得解除合同、要求返還財產(chǎn)和賠償損失的權(quán)利。

其二：《解釋》將現(xiàn)行法律已有的規(guī)定賦予法官的自由裁量權(quán)給予了一定的限制，從而防止法官行使自由裁量權(quán)使開發(fā)商或購房人的利益不能得到充分的保護。例如：

1.《解釋》將《合同法》列舉的當(dāng)事人可以解除合同的情形之一——“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”中的“合理期限”解釋為三個月以上。《解釋》的解釋是：“開發(fā)商逾期交房或購房人逾期付款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

2.《解釋》將《合同法》規(guī)定的“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失”中的“相當(dāng)于因違約所造成的損失”針對不同的違約行為做了相應(yīng)的解釋。《解釋》的相應(yīng)解釋是：購房人逾期付款的，開發(fā)商的損失按照未付購房款總額、參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準計算；開發(fā)商逾期交房的，購房人的損失按照逾期內(nèi)有關(guān)主管部門公布的或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的同地段同類型的房屋租金標(biāo)準確定；由于開發(fā)商的原因購房人未能在《解釋》規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，購房人的損失按照已付購房款總額、參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準計算。

(二)《解釋》對購房人的實際所需沒有多大價值

《解釋》所針對的開發(fā)商的違法或違約行為以及購房人的違約行為，不僅在實際中很少發(fā)生，而且開發(fā)商和購房人絕大多數(shù)都能夠通過協(xié)商獲得解決，即便不能協(xié)商解決，法院做出判決也有法可依。在實際中，開發(fā)商與購房人發(fā)生的爭議最多的、對購房人利益損害最大的、也是不能通過協(xié)商獲得解決的是：計算公攤面積的爭議和界定公共財產(chǎn)的爭議。對這兩個爭議，《解釋》都沒有涉及。

計算公攤面積的惟一證據(jù)是規(guī)劃設(shè)計圖紙和建筑設(shè)計圖紙。規(guī)劃設(shè)計圖紙和建筑設(shè)計圖紙被保存在設(shè)計院、開發(fā)商、建筑商和開發(fā)商委托的房屋面積測量機構(gòu)和房屋質(zhì)量檢測機構(gòu)的檔案柜里，購房人難以取得這一計算公攤面積的惟一證據(jù)。在訴訟中，由于購房人難以取得這一證據(jù)、法院拒絕調(diào)取這一證據(jù)，法院只依據(jù)開發(fā)商委托的房屋面積測量機構(gòu)出具的《房屋面積實測數(shù)據(jù)表》中的數(shù)據(jù)認定房屋公攤面積，使購房人在公攤面積計算上一直面對一個不明不白的黑洞。這個黑洞是巨大的。《解釋》完全能夠做出這樣的解釋：出賣人和買受人對房屋面積發(fā)生爭議，買受人申請人民法院調(diào)取為計算房屋面積所必需而買受人不能收集的規(guī)劃設(shè)計圖紙和建筑設(shè)計圖紙，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)取。但《解釋》沒有做出這樣的解釋。

從《民法通則》和《最高人民法院關(guān)于實施<民法通則>若干問題的建議》中的相關(guān)規(guī)定可以推理出這樣一個結(jié)論：除房屋以外的土地和土地附著物為全體房屋所有人的共有財產(chǎn)。但運用法律推理需要法官有一定的法律素養(yǎng)和應(yīng)有的公正。在法官的法律素養(yǎng)普遍低下、司法公正易受動搖的現(xiàn)實條件下，《解釋》應(yīng)當(dāng)做出明確的解釋，比如，可以這樣解釋：除房屋以外的土地和土地附著物為全體房屋所有人的共有財產(chǎn)。但《解釋》沒有做出這樣的解釋?，F(xiàn)實情況是：幾乎所有的商品房開發(fā)小區(qū)，購房人房屋門檻以外的土地和土地附著物都在開發(fā)商的占有、使用、收益和處分之下。購房人作為共有財產(chǎn)共有人的權(quán)利和利益被侵害而得不到司法的保護。

《解釋》涉及了售樓廣告和宣傳資料，涉及了預(yù)約定金。售樓廣告和宣傳資料能否成為要約，《合同法》第十四條和第十五條的規(guī)定能夠解決這一問題。關(guān)于預(yù)約定金，最高人民法院以前已經(jīng)做出相關(guān)解釋?！督忉尅窙]有就售樓廣告和宣傳資料、預(yù)約定金做出比《合同法》和最高人民法院以前做出的相關(guān)解釋更具體或更明確的解釋。:

(三)《解釋》有多處與法律相違背

例1：《合同法》第一百六十二條規(guī)定：“出賣人多交標(biāo)的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照合同的價格支付價款；買受人拒絕接收多交部分的，應(yīng)當(dāng)及時通知出賣人。”根據(jù)這一條法律規(guī)定，無論開發(fā)商交付的房屋面積多出合同約定的房屋面積多少，只要購房人接受房屋，購房人都應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價格付款?！督忉尅返?4條對開發(fā)商交付房屋的面積多出合同約定的面積的處理，完全照搬《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，不僅沒有糾正《商品房銷售管理辦法》的違法，反而使《商品房銷售管理辦法》的違法“合法”化。

第2篇：借錢合同范文

借款合同中，必須體現(xiàn)雙方當(dāng)事人充分協(xié)商一致，以文字形式規(guī)定其借款的用途。借款方必須按合同規(guī)定使用借款，專款專用，不得違背合同約定挪作它用。

借款合同必須明確借款金額。借款金額是根據(jù)借款人的申請，經(jīng)銀行批準的借款指標(biāo)。

國家根據(jù)發(fā)展國民經(jīng)濟的方針政策，對不同行業(yè)和貸款用途，本著區(qū)別對待、擇優(yōu)扶植、保證重點、既有鼓勵又有限制的精神，對各種貸款規(guī)定了不同的利率幅度，由中國人民銀行統(tǒng)一管理，并根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展情況及時進行調(diào)整。

借款合同中，應(yīng)載明還款期限。借款方到還款期限時，應(yīng)如數(shù)償還本息。如果確因特殊情況不能按期歸還的，必須事先向貸款方提出申請，并經(jīng)貸款方審查同意后，才能展期。未批批準的不得展期，應(yīng)按延期付款處理。我國貸款限期，一般分為中短期貸款和長期貸款兩種。

我國借款合同中的保證條件，主要采用物資保證的原則，由借款方提供生產(chǎn)經(jīng)營范圍以內(nèi)的一定數(shù)量的物資或商品作。如果借款方不能提供物資保證時，也可以貸款方同意，采取保證人的形式提供擔(dān)保。如果借款人違約，但保人應(yīng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任。這樣可避免或減少貸款風(fēng)險損失。

還款方式，是指借款方運用何種結(jié)算方式將借款歸還給貸款方。是一次結(jié)清，還是分期分批償還，如果是分期，應(yīng)載明具體時間、歸還數(shù)量等。或是信匯，還是電匯及其它何種方式。

在借款合同中，應(yīng)明確違約責(zé)任的承擔(dān)。規(guī)定違約責(zé)任，可促使借款方和貸款方嚴格按照合同規(guī)定履行各自的義務(wù)，同時也便于當(dāng)事人、、法院、依法認定其違約責(zé)任。

第3篇：借錢合同范文

甲方：

乙方：

甲乙雙方從2019年開始存在的買賣合同關(guān)系，截止2021年5月底，經(jīng)核算，被告尚欠貨款655300元，本著互諒互讓、合作共贏的原則，雙方現(xiàn)就款項支付達成如下一致意見：

一、乙方同意放棄陸萬元貨款金額，余款595300元甲方按照第三條約定執(zhí)行。

二、甲方承擔(dān)本案訴訟及保全費用8974元，在支付最后一筆款項時（2021年10月15日）同時支付。

三、付款具體約定：

1、2021年8月25日之前甲方支付20萬元

2、2021年9月25日之前甲方支付20萬元，

3、2021年10月25日之前甲方付清貨款余額（195300元）和訴訟費用、保全費用（8974元），小計：204274元。

付款方式包括銀行轉(zhuǎn)賬支付、電匯、或者有效銀行承兌匯票支付。

四、如果甲方未按照第三條約定的金額、期限、方式支付，任何一期逾期或未足額支付、未按約定付款方式支付，則甲方應(yīng)該另行支付乙方放棄的貨款金額60000元，且乙方有權(quán)就所有尚欠款項申請強制執(zhí)行；違約金支付時間為甲方違約之日，甲方支付6萬元違約金時乙方仍需開具相應(yīng)金額的收據(jù)。

五、如果甲方按照第三條約定的期限、金額、支付方式付款，因前期已經(jīng)開具了所有發(fā)票，為了便于甲方財務(wù)處理，乙方配合開具放棄的60000元貨款收條，該收條僅供甲方財務(wù)處理，不作為已經(jīng)支付乙方貨款的依據(jù)。

六、本協(xié)議一式三份，雙方各執(zhí)一份，本協(xié)議經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字生效，并交于人民法院法院制作調(diào)解書。

第4篇：借錢合同范文

“本合同自雙方當(dāng)事人簽字蓋章之日起生效”。

這是合同中的常見條款，有的還會加一個頓號，變成：

“本合同自雙方當(dāng)事人簽字、蓋章之日起生效”。

這樣寫似乎已經(jīng)約定俗稱，但細究起來卻大有問題。比如，“簽字、蓋章”是選擇性的還是二者必須兼?zhèn)洌?/p>

有人說這么問多余了，說大家都知道“簽字”說的是自然人一方，“蓋章”說的是法人或其他組織（以下統(tǒng)稱“單位”）一方。

恐怕還真不是這么簡單。

因為，單位作為合同當(dāng)事人的情況下，簽約情形要復(fù)雜得多——單位除了可以通過加蓋印章來簽訂合同，還可以直接以法定代表人簽字方式簽訂合同，或者出具授權(quán)委托書，以委托人簽字方式簽訂合同。以后兩種方式簽訂合同，即使不再加蓋本單位印章，合同也是可以成立并生效的。

所以，合同法第三十二條關(guān)于合同成立的規(guī)定是：“當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立。”

當(dāng)合同相對方為單位時，當(dāng)事人當(dāng)然可以選擇“只認公章不認人”，但這顯然不能實現(xiàn)交易機會及交易效率的最大化，是對法律所給予的自由權(quán)利的“浪費”。

22

貳

簽訂合同的目的在于實現(xiàn)交易，那就必須追求交易機會的增加和交易效率的提高，因為有交易才有利潤，才能實現(xiàn)企業(yè)價值。

我們認為，在當(dāng)事人選擇以簽訂合同書方式訂立合同的情況下，合同法第三十四條的規(guī)定是合同簽訂便利化的最大限度。因此，關(guān)于合同的簽署條款，可以將合同法第三十四條簡單改動后直接寫入合同。表述為：

“本合同自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時成立，自成立時生效。”

作為律師、企業(yè)法務(wù)等法律專業(yè)人士，你不能到此為止，你還得告訴當(dāng)事人以下簽約要點：

1

當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)當(dāng)由本人或者持有本人簽發(fā)的有效授權(quán)委托書的委托人簽字；

2

當(dāng)事人為企業(yè)、事業(yè)單位或其他組織的，應(yīng)當(dāng)加蓋本單位公章或合同專用章，不應(yīng)使用項目專用章或者部門印章或者財務(wù)專用章等不符合用途的印章。對方法定代表人或持有有效授權(quán)委托書的委托人或負責(zé)協(xié)商談判的代表在場的，應(yīng)當(dāng)同時簽字，以增強合同效力；

3

單位印章不在現(xiàn)場的，可以由法定代表人或持有有效授權(quán)委托書的委托人簽字。對重大合同，應(yīng)爭取要求對方當(dāng)事人事后加蓋其本單位印章，以增強合同效力；

4

特別重大合同，除應(yīng)要求對方單位蓋章外，應(yīng)當(dāng)要求其法定代表人當(dāng)面簽字，以增強合同效力，增強對本合同的重視程度，便于合同履行；

5

對金額特別巨大等極重大合同，除應(yīng)要求對方法定代表人簽字外，還應(yīng)當(dāng)要求對方根據(jù)其公司章程或其他有效文件提供其權(quán)力機關(guān)（如公司股東會、董事會）同意簽署本合同的決議。

這些要點甚至可以作為簽約說明或提示寫在合同末尾。

叁

增加交易機會及提高交易效率固然重要，但保證交易安全同樣不可忽視，特別是那些并不影響交易效率的簽約應(yīng)注意事項。實踐中，應(yīng)注意以下是幾個看上去細微但出問題較多的環(huán)節(jié)：

1

合同當(dāng)事人一方為自然人時，其當(dāng)面簽字與其身份證名字不一致，或者過于潦草以至于無法辨認。漢字有很多同音不同字的情形，有些當(dāng)事人會故意在這方面制造疑點，為后續(xù)可能的糾紛解決制造障礙；

2

當(dāng)事人一方為單位時，所蓋印章有假。那么，如何認定印章的真?zhèn)?？較為可靠的辦法是與其備案印模相對照，自行比對其印章的真?zhèn)?。但這樣做并不便捷，所以還應(yīng)關(guān)注以下幾點：

合同談判代表的身份，確實為對方法定代表人或者公司高管的，假印章的可能性較小；

簽約地點，對方為正規(guī)單位的情況下，在對方單位簽約的，假印章的可能性較??；

在加蓋印章的同時要求談判代表在合同上簽字，即使該代表不是對方的法定代表人也并無授權(quán)委托書，因為其簽字是對印章真實性的隱形保證，在印章有假時至少便于偵查機關(guān)開展工作。

3

當(dāng)事人一方為單位時，所蓋印章雖然是真的，但不能代表單位的真實意思，印章是有關(guān)人員偷偷蓋上去的。這就是為什么在簽合同時要爭取見到對方單位的法定代表人或者高管的原因。對于重大合同，如能要求法定代表人當(dāng)面簽字，則大大有利于降低這類風(fēng)險。

有人說這沒問題，可以構(gòu)成表見，對方單位還是要承擔(dān)責(zé)任的。說得沒錯，但別忘了，企業(yè)簽訂合同的首要目的是實現(xiàn)交易，而不是為了追責(zé)。除非以此為業(yè)，否則沒有一個企業(yè)是為了跟合同相對方打官司而簽訂合同；

4

作為簽字人的委托人所持有的授權(quán)委托書有假，或者超越授權(quán)范圍簽訂合同，而又不準備再加蓋印章。這也是比較容易出問題的地方，如采用此方式簽訂合同，應(yīng)綜合考慮交易的金額及合同重要程度，考慮與合同相對方的熟悉程度，考慮簽約以后己方對交易的控制能力。若非具有充分的把握，應(yīng)當(dāng)慎用此種簽約模式；

5

第5篇：借錢合同范文

如果不能協(xié)商一致：

1、雙方可以在租賃合同中先明確約定，發(fā)生何種情況，合同自動解除，雙方不須承擔(dān)違約責(zé)任。

2、從租賃雙方的目的上看，承租方是為了使用特定的房屋，出租方是為了出租獲利。所以，也可以從合同的目的入手避免雙方的違約責(zé)任。

【法律依據(jù)】

《合同法》第九十三條合同約定解除

當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。

第九十四條合同的法定解除

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;

(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

第6篇：借錢合同范文

關(guān)鍵詞：工程結(jié)算 合同審核 過程簽證

關(guān)于“工程項目結(jié)算的編制，盡量避免送審造價與審核、審計造價相差較大”的問題，眾所周知，結(jié)算的精準性直接影響著審核的結(jié)果，現(xiàn)就我曾經(jīng)審核過的本公司一個項目來探討一下：

當(dāng)時施工單位送審值1259萬元，監(jiān)理審核值851萬元，業(yè)主審核值509萬元。審核依據(jù)是合同和現(xiàn)場核實工程量，套用99湖南建筑工程定額、95市政工程定額和2005房屋修繕定額，按合同規(guī)定計取相關(guān)費用。按婁底工程造價2007年第一期材料價格調(diào)整材料價差。審核金額相差為什么這么大呢，其真正原因：是調(diào)整了工程量、并多次到現(xiàn)場對工程量進行核實，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場實際工程量與簽證結(jié)算工程量相差太大、調(diào)整了一些不合理子目的定額、調(diào)整了部分材料價格、核減了因工程需要而未施工的項目，如鋁合金窗、土石方挖運、值班室天棚吊頂、砼道路、砼墊層、砼管、鋼筋，帶形基礎(chǔ)、地面瓷磚、石油瀝青卷材鋪貼等。

雖說審核時縮水是常事，但縮得太離譜了我們造價員就得好好與審核人員溝通找出真正的原因，使自己今后的結(jié)算能夠更精準。其實每個預(yù)結(jié)算工作人員責(zé)任還是比較重大的，只要大家工作認真一點，負責(zé)一點，如實反映現(xiàn)場工程量，隱蔽資料要做準確、套定額子目力求準確，不要太離譜，就能把預(yù)結(jié)算工作做得更好。對于四方已現(xiàn)場核實的工程量，做結(jié)算的時候不要在工程量表上擅自增加工作量，給設(shè)備部專工審量、計劃審計審價增加不必要的麻煩。

下面就幾個典型有爭議的案例，從中分析合同計價方式、工程量變更等對工程結(jié)算的影響。

1 計價方式對工程造價的影響-典型案例

1.1 案例概述 2005年5月31日，上海某建筑工程有限公司通過公開競標(biāo)，承建了上海某能源有限公司（以下簡稱“能源公司”）3646.9m2的鍋爐房；1478.8m2一層鋼結(jié)構(gòu)的煤棚；80m高矩形煙囪；475.6m2一層鋼結(jié)構(gòu)的水處理間和 48.8m2的酸堿儲存罐區(qū)的施工任務(wù)。新建建筑四周用設(shè)混凝土消防環(huán)通道路。要求工程2005年6月20日開工，2005年12月20日竣工，工程質(zhì)量達到優(yōu)良等級。兩方通過合同約定采用工程量清單計價，并以固定總價方式確定工程價款。

建筑公司按照合同內(nèi)容完成了工程建設(shè)任務(wù)，并在計劃工期內(nèi)按時交付，能源公司隨之全額支付進度款。但是建筑公司卻在竣工結(jié)算環(huán)節(jié)以材料漲價和工程變更為由發(fā)出律師函，要求能源公司支付材料漲價的工程價款和逾期付款產(chǎn)生的工程款利息，使雙方的合作陷入僵局。

1.2 案例分析

1.2.1 合同約定的工程款計價方式為固定價計價，因此建筑公司關(guān)于額外材料補差的要求無效。在工程建設(shè)中，固定價格合同包括兩種形式，一種是固定單價合同，即量與價之積的總價中，價不變，量按實計算；另一種是固定總價合同，即量與價之積的總價不變。嚴格來說，固定單價通常是固定不變的，它是締結(jié)合同的甲乙兩方以合同形式約定的單價；竣工結(jié)算價則是以合同單價乘以實際完成的工程量而得出的工程造價。項目在建期間，固定單價總會在市場單價的基礎(chǔ)上有一定的高低波動。以建筑公司的立場來分析，項目承建期間如果固定單價小于市場單價，則能源公司支付的工程款少了一部分；如果固定單價大于市場單價，則相當(dāng)于能源公司支付的工程款多了一部分，多出的這部分就是建筑公司應(yīng)得的超額利潤。在承包方與發(fā)包方共同約定好工程計價方式后，建筑公司承建工程項目的同時，有義務(wù)承擔(dān)因價格波動引起的利潤升值或貶值的經(jīng)營風(fēng)險。由此可見，建筑公司和能源公司因為在項目建設(shè)前已通過承包合同約定了固定價計價方式，因而建筑公司向能源公司所要額外材料補差完全不符合法律邏輯。只有當(dāng)事先約定的合同價款違背了公平的市場規(guī)則，建筑公司才可以在規(guī)定的期限內(nèi)依照《合同法》提出變更或撤銷的要求。

1.2.2 建筑公司與能源公司商定的固定價結(jié)算工程款是兩方以合同的形式做出的合法的約定，因此法院不會受理建筑公司單方面提出的造價鑒定的要求。在本案中，建筑公司與能源公司商定的以固定價結(jié)算工程款的計價方式已通過合同約定下來，整個承建過程與合同要求相符，未出現(xiàn)工程變更的事由，竣工結(jié)算時兩方就應(yīng)該按部就班的執(zhí)行合同約定的內(nèi)容徹底清算工程款。建筑公司在此時提出差額補償?shù)囊笫峭耆珱]有法律依據(jù)的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十二條規(guī)定，如果一方當(dāng)事人提出對工程造價進行鑒定的申請，一般法院不予支持。

1.2.3 在竣工結(jié)算環(huán)節(jié)，工程款不能產(chǎn)生利息，能夠產(chǎn)生利息的是工程欠款。這里提到的工程價款，是能源公司用以支付建筑公司保質(zhì)保量完成施工任務(wù)并如期交付的物化勞動以及承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任的合理對價。上文提及，能源公司完全按照合同約定的內(nèi)容付了全額的工程款， 因此建筑公司事后差額補償?shù)囊笸耆缓虾醴蛇壿嫛?/p>

2 工程變更對工程造價的影響-典型案例

2.1 案例概述 2007年1月30日，本工程正式竣工驗收。隨后，建筑公司向能源公司提交了竣工結(jié)算報告，并以工程變更為由向?qū)Ψ剿髻r350萬元，遭到了對方的反對，能源公司與建筑公司各執(zhí)一詞，因此工程價款結(jié)算便成為雙方爭執(zhí)的焦點問題。能源公司不承認事先未辦理工程變更簽證的施工項目，部分已辦理簽證的變更項目因為沒有明確標(biāo)定價格，因此應(yīng)該以建筑公司所列工程量清單中相似的價格而定。而建筑公司認為，凡是能源公司要求或同意施工的項目必須全部計價；部分工程變更的簽證未明確如何計價的項目，應(yīng)該參考當(dāng)?shù)囟~計價。

350萬元的工程變更索賠中的一百萬元兩方意見一致，對于其他的部分合同兩方各執(zhí)己見，一直未確定解決對策。于是，建筑公司于2007年7月20日將一紙訴文呈上法庭，向能源公司提出350萬元的工程款索賠。

2.2 案例分析 根據(jù)上文得知，建筑公司與能源公司在工程款結(jié)算環(huán)節(jié)的矛盾焦點是工程變更后工程量和工程價款的計價的問題。筆者的分析如下：

2.2.1 工程簽證是工程變更的證據(jù)。簽證中規(guī)定的計價標(biāo)準是工程款結(jié)算的重要依據(jù)。辦理變更簽證時，甲乙兩方本著公平公正的原則，可以參考當(dāng)?shù)氐亩~標(biāo)準確定計價標(biāo)準，不一定與合同約定的計價標(biāo)準相一致。此類變更簽證最不易引發(fā)爭議，而且對建筑公司更有利。

2.2.2 工程變更簽證的計價標(biāo)準需參考當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門制定的定額標(biāo)準而定，它是能夠證明工程變更事件的主要依據(jù)。工程簽證實際是合同的補充部分，甲乙兩方締結(jié)合同后為明確合同價款的，應(yīng)參考《合同法》第六十二條規(guī)定：“價款或報酬不明確的，按照訂立合同時履行地市場價格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價或者政府指示的，按規(guī)定履行?！痹诠こ套兏?，如果承包方與發(fā)包方未明確約定計價規(guī)則，則在竣工結(jié)算環(huán)節(jié)均按當(dāng)?shù)氐亩~計價標(biāo)準來確定計價標(biāo)準。變更簽證的計價標(biāo)準也應(yīng)按此標(biāo)準執(zhí)行，它只能作為證明變更事件的依據(jù)而存在。

2.2.3 沒有工程簽證，只有其他證據(jù)證明發(fā)包人同意施工，其計價原則上也按當(dāng)?shù)氐亩~標(biāo)準進行計價。承包人有證據(jù)證明發(fā)包人同意或要求其施工的，并該證據(jù)經(jīng)過舉證、質(zhì)證后足以證明其真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性的，這類證據(jù)可視為工程簽證，可以作為計算工程量的依據(jù)。

3 結(jié)束語

工程造價管理是技術(shù)與經(jīng)濟轉(zhuǎn)化的系統(tǒng)工作，要求技經(jīng)人員必需具備施工管理知識、熟練的合同談判技巧和認真負責(zé)的敬業(yè)精神，堅持學(xué)習(xí)和與時俱進，達到在招標(biāo)、投標(biāo)和合同管理上具備相應(yīng)的知識和能力，提高技經(jīng)人員的專業(yè)素質(zhì)，工作中做到有理有據(jù)。

項目的工程造價管理是一項系統(tǒng)工程，由項目立項到項目投產(chǎn)運營，均需要進行造價過程管理，因此要樹立全過程造價控制的理念，作好工程造價的事前控制，加強項目立項起、招標(biāo)階段、施工合同簽訂、工程實施的事中控制，工程結(jié)算的事后控制等加大技經(jīng)人員的過程參與力度，發(fā)揮技經(jīng)專業(yè)的優(yōu)勢，將控制工程造價的理念落實到前期規(guī)劃、初步設(shè)計、招標(biāo)文件、施工合同范本施工全過程中去，從源頭起強化工程造價管理與控制。

參考文獻：

[1]呂芳，武菊意.淺談建設(shè)工程結(jié)算審核[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2010（09）.

第7篇：借錢合同范文

關(guān)鍵詞：勞動合同；解除；用人單位；勞動者

一、勞動合同解除的理論理解

勞動合同是指勞動者與用人單位雙方依法確立勞動關(guān)系，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的書面協(xié)議。勞動合同的解除，是指勞動合同有效成立之后，尚未履行完畢之前，由于法律規(guī)定或者雙方當(dāng)事人的約定，提前終止勞動合同的法律行為。依照我國《勞動合同法》的規(guī)定，解除勞動合同的方式共有三種，由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致解除勞動合同、勞動者的單方面解除和用人單位單方面解除。

勞動合同的解除意味著勞動合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系終止，對于勞動者和用人單位雙方來說都會產(chǎn)生一些不利的后果，特別是對于勞動者，解除勞動合同就意味著失業(yè)，所以，立法者賦予了勞動者較大的單方面解除勞動合同的權(quán)利，而對于用人單位的單方面解除勞動合同的權(quán)利進行了較為嚴格的限制。雙方當(dāng)事人協(xié)商一致解除勞動合同，只要雙方當(dāng)事人不違反法律法規(guī)、不損害國家利益、社會利益和不特定的第三人的合法權(quán)益的情況下自愿達成一致意見，就能解除勞動合同，法律不進行太多的干涉。所以，雙方協(xié)商一致解除勞動合同基本上不會引起法律糾紛。而單方解除勞動合同，由于勞動合同雙方存在著利益上的不平衡，因此單方解除勞動合同就會產(chǎn)生較多的法律糾紛。

二、《勞動合同法》中有關(guān)勞動合同解除的規(guī)定

（一）當(dāng)事人雙方協(xié)商一致解除勞動合同

當(dāng)事人雙方協(xié)商一致解除勞動合同，其實質(zhì)就是訂立原勞動合同的雙方當(dāng)事人重新訂立了一個以終止原勞動合同雙方當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，所以，在雙方協(xié)商解除的過程中，要求在內(nèi)容、形式和程序上合法，以達到勞動者和用人單位之間的意思表示一致。

（二）勞動者單方面解除勞動合同

勞動者單方面解除勞動合同是指由勞動者單方面的意思表示而解除合同，單方解除權(quán)是民法上的形成權(quán)，該權(quán)利的行使只要通知對方當(dāng)事人就具有法律效力，而不要求勞動者和用人單位的意思表示一致為條件。我國《勞動合同法》第37條規(guī)定了勞動者的單方面解除權(quán)，即提前30日以書面形式通知用人單位即可解除勞動合同。在試用期內(nèi)提前3日通知用人單位，也可解除勞動合同。這條適用的前提是勞動者想要離開用人單位，并且用人單位不存在侵害勞動者合法權(quán)益的情況下，只要提前30日以書面的形式通知即可。本條規(guī)定提前30日的目的是給用人單位更多的時間去找職位空缺的合適人選，將用人單位因勞動者的辭職造成的損害降到最低。由此可以看出，《勞動合同法》較多的賦予了勞動者單方面解除勞動合同的權(quán)利，也有利于保護勞動者的合法權(quán)益。

同時，在用人單位有過錯的情況下勞動者也享有解除勞動合同的權(quán)利，依照我國《勞動合同法》第38條，只要出現(xiàn)了法律規(guī)定的六種情況，勞動者不需要向用人單位預(yù)告就可以即時解除勞動合同，但是在這種情況下，沒有給用人單位足夠的時間找其他人來替補辭職者的崗位，對企業(yè)的正常運營會造成一定的影響，因此，該條只適用于用人單位有過錯的情況。

（三）用人單位單方面解除勞動合同

用人單位單方面解除勞動合同又稱作辭退或者解雇。我國《勞動合同法》對用人單位單方面解除勞動合同的權(quán)利做出了嚴格的限制，同時也規(guī)定了用人單位在以下三種情況下有單方面解除勞動合同的權(quán)利：過錯性解雇、非過錯性解雇和經(jīng)濟性裁員。

過錯性解雇主要指的是，雙方在履行合同的過程中，因為勞動者的過錯而使合同不能履行或履行不符合約定，用人單位可以立即解除勞動合同的情形。過錯性解雇一般是用人單位做出的，不用事先通知勞動者，用人單位也沒有給付勞動者經(jīng)濟補償金的義務(wù)。過錯性解雇必須以勞動者的主觀過錯為條件，我國《勞動合同法》第39條列出了過錯性解雇的幾種情況，目的是防止用人單位濫用過錯性解雇侵害勞動者的合法權(quán)益。其中有，勞動者在試用期內(nèi)經(jīng)確認不符合錄用條件的或嚴重違反用人單位的規(guī)章制度等情況，用人單位就可以單方面解除勞動合同并不需要向勞動者支付經(jīng)濟補償金。

非過錯性解雇主要指的是由于勞動者的身體健康狀況或者技術(shù)能力的高低等原因不能滿足用人單位多次調(diào)動后的工作需要，用人單位沒法提供與勞動者的身體健康狀況和技術(shù)能力相匹配的工作職位，只能將勞動者解雇?！秳趧雍贤ā芬矊Ψ沁^錯性解雇做了較為嚴格的規(guī)定，同時也規(guī)定用人單位要對被解雇的勞動者給予一些經(jīng)濟補償，其目的就在于保障勞動者的合法權(quán)益。

經(jīng)濟性裁員指的是用人單位為了保持自己在市場中的競爭力，暫時度過難關(guān)，通過裁員來改善企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的一種方法。這也是在市場經(jīng)濟發(fā)展過程當(dāng)中經(jīng)常出現(xiàn)的一種現(xiàn)象，企業(yè)在市場競爭過程中導(dǎo)致一些企業(yè)無法清償債務(wù)，裁員是減輕企業(yè)資金困難的一種方法，以利于企業(yè)的更好發(fā)展，但過多的裁員會導(dǎo)致大量的失業(yè)者，也對社會的穩(wěn)定產(chǎn)生不利的影響，所以，《勞動合同法》允許經(jīng)濟性裁員，又對其進行嚴格的限制，還規(guī)定對被裁的員工實行優(yōu)先留用和優(yōu)先招用。經(jīng)濟性裁員其實也是非過錯性裁員，所以也要對勞動者進行一定的經(jīng)濟補償。

三、勞動合同解除過程中存在的弊端

（一）用人單位單方面解除勞動合同的一些規(guī)定不盡合理

第8篇：借錢合同范文

關(guān)鍵詞: 招標(biāo)、施工合同、審計

一 、招標(biāo)階段的審計

招標(biāo)階段的審計主要是對建設(shè)單位提出和確定擬招標(biāo)的項目，是否辦理有關(guān)審批手續(xù)，是否落實項目的資金來源等、招標(biāo)方式是公開招標(biāo)還是邀請招標(biāo)、招標(biāo)人是自行辦理招標(biāo)事宜還是委托招標(biāo)機構(gòu)、辦理招標(biāo)事宜、招標(biāo)人若自行辦理招標(biāo)事宜時，是否具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的能力等。

1、工程招標(biāo)審計。審查工程招標(biāo)程序是否合法、組織（人員）是否落實。按規(guī)定要求，凡是工程建設(shè)項目立項招標(biāo)要由計劃建設(shè)、財務(wù)、運營維護、市場經(jīng)營部、紀檢監(jiān)察、審計等部門以及設(shè)計和建設(shè)單位聯(lián)合組成 “決策組”和“工作組”按分工的原則各負其責(zé)，開展工作。

2、工程招標(biāo)程序與工作責(zé)任審計。審查工程招標(biāo)工作中是否做到談判、評標(biāo)、決策分開；是否堅持談判者不決策，決策者不談判的分工原則。“工作組”具體負責(zé)對投標(biāo)單位資格等級、企業(yè)信譽以及組織施工能力等情況進行審查。設(shè)備造型選擇時是否依據(jù)決策組集體研究決定，是否存在某個人說了算的問題；審計中若發(fā)現(xiàn)招標(biāo)中有不具備相應(yīng)資格的投標(biāo)單位應(yīng)將其拒之于門外。

3、做好招標(biāo)前期準備工作審計。重點抓好對工程概、預(yù)算審核。其一、初步設(shè)計概、預(yù)算一般不得超過可行性研究報告批復(fù)的10% ；施工圖預(yù)算不得超過初步設(shè)計預(yù)算。其二、對概、預(yù)算中主材表的價格進行審核，對各項定額取費，材料差價應(yīng)根據(jù)工程特點和建設(shè)期限嚴格審核。其三、建設(shè)用地是否辦理征用手續(xù)和取得土地使用許可證；是否取得城建部門頒發(fā)的工程建設(shè)許可證等。

4、招標(biāo)方式的審計。招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)兩種方式。公開招標(biāo)的招標(biāo)人是否在指定的報刊，電子網(wǎng)絡(luò)或其他媒體上招標(biāo)公告，招標(biāo)公告是否載明招標(biāo)人的名稱、地址、招標(biāo)項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點、時間和獲得招標(biāo)文件的辦法以及要求潛在投標(biāo)人提供的有關(guān)資質(zhì)證明文件和業(yè)績情況等內(nèi)容。公告后是否按規(guī)定時限要求及時做好對投標(biāo)企業(yè)遞交的資格預(yù)審文件進行登記工作。若是實行邀請招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)同時向三個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目能力，資質(zhì)信譽好的特定法人（或企業(yè)）發(fā)出投標(biāo)邀請書。必要時可組織潛在投標(biāo)人踏勘項目現(xiàn)場等。

5、標(biāo)底的審計。標(biāo)底的制定是招標(biāo)工作中非常重要的環(huán)節(jié)，也是中標(biāo)與失標(biāo)的主要衡量標(biāo)準。因此，對標(biāo)底制定的審查也是對招投標(biāo)工作全過程審計的重要環(huán)節(jié)。要重點審查編制標(biāo)底依據(jù)的招標(biāo)文件、設(shè)計圖紙及有關(guān)資料是否合規(guī)有效，有無人為地調(diào)整標(biāo)底問題，并審查是否控制在批準的總概算額度內(nèi)，還要注意對標(biāo)底的保密，不得以任何方式向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公開競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。

6、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)的審計。

1）開標(biāo)的審計。開標(biāo)時是否邀請所有投標(biāo)人代表參加。是否由投標(biāo)人或者其推選的投標(biāo)人代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，或由招標(biāo)人委托的公證機構(gòu)檢查并公正；經(jīng)確認無誤后，由工作人員當(dāng)場拆封，宣讀投標(biāo)人名稱，投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容；開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)做好記錄，并存檔備查。如果開標(biāo)時發(fā)現(xiàn)投標(biāo)文件破損，或授權(quán)委托書不是原件又無投標(biāo)單位法人簽章的應(yīng)當(dāng)眾被宣布為廢標(biāo)。

2）評標(biāo)的審計。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家共同組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)。評標(biāo)委員會成員的名單在中標(biāo)結(jié)果前應(yīng)當(dāng)嚴格保密。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的成員不得參與評標(biāo)工作。評委會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準和方法，對投標(biāo)文件進行評審和比較，在完成評標(biāo)后以書面形式推薦1至3家合格的中標(biāo)候選人，并標(biāo)明排序。招標(biāo)人可以將社會信譽好、標(biāo)價低、工期短、工程質(zhì)量高、施工組織管理嚴密，守信譽的第一候選人確定為中標(biāo)人。評標(biāo)委員會成員應(yīng)本著客觀、公正的原則，遵守職業(yè)道德，不得私下接觸投標(biāo)人，恪守廉潔，不得撈取好處。評委和參與評標(biāo)的有關(guān)工作人不得透露對投標(biāo)文件的評審和比較，中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評標(biāo)有關(guān)的情況。

3）定標(biāo)的審計。定標(biāo)審計主要是對經(jīng)評標(biāo)委員會按照法律程序、評標(biāo)的條件與標(biāo)準，研究確定的中標(biāo)單位與招標(biāo)之間的履行承包施工合同訂立之前的手續(xù)辦理過程的審查。首先，審查確定中標(biāo)單位時限（一般為30日之內(nèi))是否超過規(guī)定時間，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同，招投標(biāo)雙方不得再訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。中標(biāo)人是否按規(guī)定向招標(biāo)人提交履約保證金。中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按合同約定履行義務(wù)，完成中標(biāo)項目。中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項目，也不得將項目肢解轉(zhuǎn)讓。其次，投標(biāo)單位是否持中標(biāo)通知書到招標(biāo)管理部門辦理審查復(fù)核、蓋章及有關(guān)手續(xù)。

二、 施工合同簽訂階段的審計

1、施工合同的審計。主要是對施工合同簽訂內(nèi)容及過程的審計。按照招標(biāo)程序要求，施工合同的簽訂應(yīng)在投標(biāo)單位中標(biāo)之后進行，因為此時工程造價和其他條件實際上已通過招投標(biāo)這種方式由雙方作了初步約定，但還必須通過簽訂具有法律效力的施工合同才能最后生效。審計監(jiān)督主要從以下幾個方面進行：首先審查施工合同的簽訂過程是否完整、手續(xù)是否齊全；合同雙方是否根據(jù)我國有關(guān)法律和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合建設(shè)項目的特點來簽訂施工合同；其次，簽訂合同必須按照一定的程序進行，根據(jù)我國法律和國內(nèi)外通行的做法，簽訂施工合同要經(jīng)過“要約”、“承諾”、“鑒證和公證”三步程序進行。中標(biāo)后簽訂施工合同必須以招標(biāo)文件和投標(biāo)書為依據(jù)，合同的內(nèi)容應(yīng)與招標(biāo)文件和投標(biāo)書相一致，簽訂合同的雙方不得以任何理由再進行討價還價，任何一方都不得在定標(biāo)之后，簽訂合同之前擅自提出讓利要求。

2、審計施工合同的基本內(nèi)容是否完整、規(guī)范。按照我國有關(guān)文件規(guī)定，國內(nèi)工程承包的施工合同應(yīng)包括如下主要內(nèi)容：批準的設(shè)計文件、立項批文、工程范圍、工程名稱、施工地點及施工期限、開工與竣工日期、工程質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)、工程造價、技術(shù)資料和施工圖交付時間份數(shù)、設(shè)備和材料的供應(yīng)責(zé)任、承包方式、取費標(biāo)準、結(jié)算方式、交工和驗收、合同的仲裁、獎懲以及協(xié)作和違約責(zé)任等條款。合同簽訂后，因改變建設(shè)規(guī)模、生產(chǎn)工藝、建設(shè)地點而影響建設(shè)工期和合同造價時，應(yīng)根據(jù)批準的文件修正或補充原定合同，必要時需要重新簽訂合同。

第9篇：借錢合同范文

關(guān)鍵詞：保險合同；爭議；不利解釋原則

中圖分類號：F842 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號:1003－9031(2012)04－0047－03 DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2012.04.12

2004年6月28日，袁某投保了人壽保險附加意外傷害險。同年8月26日袁某在某地工作時，右手不慎受傷，據(jù)法醫(yī)鑒定，袁某右手食指、中指、無名指殘廢。袁某根據(jù)意外傷害保險條款附件《保險公司傷殘程度與給付比例表》與《保險公司人身意外傷害殘疾程度給付標(biāo)準》關(guān)于中指、無名指、食指“殘缺”的規(guī)定，請求賠償27000元。保險公司認為，從袁某“殘缺”程度看，還沒有完全喪失部分功能。按有關(guān)規(guī)定，只能賠付4000元，袁某不服，至法院。

法院認為，保險公司在訂立合同時并沒有向袁某解釋“殘缺”的具體含義，導(dǎo)致雙方對這兩個字的含義的理解發(fā)生了分歧。根據(jù)保險法有利于被保險人和受益人的解釋的規(guī)定，袁某的解釋符合規(guī)定，保險公司應(yīng)賠償袁某保險金27000元[1]。

保險合同是典型的附和合同。保險合同的訂立一般采用格式條款，即保險人為了重復(fù)使用而事先擬定，并在訂立合同時未與投保人協(xié)商的條款①[2]。在訂立保險合同時，投保人只能作出是否投保的意思表示，一般沒有修改其中某項合同條款的權(quán)利。即使有必要增減或變更內(nèi)容，通常也只能引用保險人事先準備好的附加條款或附屬保單，而不能完全按照投保人的意思作出修改。

保險合同訂立后，可能會因種種原因引起保險合同雙方當(dāng)事人及其關(guān)系人對合同條款的理解不同而引發(fā)爭執(zhí)。在這種情況下，一般由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成則提交仲裁機關(guān)或法院進行裁決或判決。仲裁機關(guān)或法院依照常用方式或法律規(guī)定的方式，對保險合同的內(nèi)容予以確定或者說明的過程，稱之為保險合同的解釋[3]。

一、我國保險合同的解釋原則

（一）不利解釋原則的法理基礎(chǔ)

我國《合同法》第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款?！蔽覈侗ｋU法》第三十條規(guī)定：“采用保險人提供的格式條款訂立的保險合同，保險人與投保人、被保險人或者受益人對合同條款有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對合同條款有兩種以上解釋的，人民法院或者仲裁機構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出有利于被保險人和受益人的解釋?！笨梢钥闯觯谖覈谋ｋU實踐中，法律確立了不利解釋原則。不利解釋原則，是指在解釋文件時，如果文件語言含混，含混之處應(yīng)當(dāng)作出對文件提供者不利的解釋，即合同文件由哪方提供，哪方就是不利解釋結(jié)果的承擔(dān)者[4]。本文旨在探討對保險人的不利解釋，因此把投保人作為保單提供者的情況排除在外。適用不利解釋原則的法理基礎(chǔ)有以下幾方面：

1.附和合同理論。保險合同是典型的附和合同，一般是由保險人事先擬定，投保人只能作出是否接受的意思表示，而不能就合同條款與保險人進行協(xié)商。保險人在合同訂立過程中處于主動地位，是信息優(yōu)勢方；而投保人、被保險人或受益人居于被動地位，是信息劣勢方。在此情況下，法院或仲裁機構(gòu)如果嚴格按照保險合同條款判決，或作出對保險人有利的解釋，都是對“公正”的褻瀆。因此，本著公平、公正的要求，對保險人作出不利解釋。

2.保險合同本身的性質(zhì)理論。保險行業(yè)是高度技術(shù)化的行業(yè)，保險合同本身充滿專業(yè)性很強的語言，保險術(shù)語以及法律、醫(yī)學(xué)、氣象、建筑等各行各業(yè)的專業(yè)術(shù)語和詞匯令一般人難以完全理解，在客觀上賦予保險人優(yōu)勢地位。此外，保險合同條款本身就具有模糊性，這可能來源于起草者的故意或過失，即使起草者無過錯，不同的保單持有者在不同的語境、不同的地點也會產(chǎn)生不同的理解。因此，保險人作為保險合同的起草者，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因合同條款模糊而產(chǎn)生的責(zé)任，在解釋時應(yīng)作出對其不利的解釋。

3.保護弱者理論。在保險交易中，投保人或被保險人相對于保險人而言往往處于弱勢地位[5]。不僅表現(xiàn)在雙方的交易地位不對等上，還表現(xiàn)在二者承擔(dān)風(fēng)險的能力懸殊很大。保險人作為經(jīng)營風(fēng)險的機構(gòu)，其承擔(dān)風(fēng)險的能力毋庸置疑，而投保人或被保險人承擔(dān)風(fēng)險的能力甚弱。如若解釋對投保人或被保險人不利，則可能會導(dǎo)致其陷入經(jīng)濟困境甚至破壞一個家庭。從公共政策上來講，法官或仲裁員傾向于作出對保險人不利的解釋。

（二）不利解釋原則的適用

法院或仲裁機構(gòu)在對保險合同爭議作出解釋時，首先要明確使用“不利解釋”的目的是對爭議作出公正、合理的解釋，以維護保險合同當(dāng)事人及其關(guān)系人的合法利益。在實踐中，不利解釋原則的適用應(yīng)注意以下幾點：

1.由保險人制定的格式條款。不利解釋原則僅適用于保險合同當(dāng)事人雙方及其關(guān)系人對格式條款所用文字在理解上產(chǎn)生爭議的情況。當(dāng)所用文字語義不清、產(chǎn)生歧義或有兩種以上解釋時，適用對保險人的不利解釋。本文開頭的案例就是因“殘缺”一詞的含義模糊而引發(fā)合同當(dāng)事人雙方爭議，法院依據(jù)不利解釋原則而作出被保險人勝訴的判決。當(dāng)然，并不是只要當(dāng)事人雙方產(chǎn)生爭議就作出對保險人不利的解釋。在某些保險糾紛中，不排除一些投保人或被保險人違背誠信原則，為謀取私利而故意作出不合理的解釋，此種情況則不能再采用不利解釋。

關(guān)于保險合同條款的解釋，北京市高級人民法院下發(fā)的《關(guān)于審理保險合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》中指出，保險監(jiān)督管理機構(gòu)制定的強制性保險條款不屬于保險合同的格式條款，保險合同當(dāng)事人對其內(nèi)容發(fā)生爭議時，對保險人不適用“不利解釋原則”。保險人對保險監(jiān)督管理機構(gòu)制定的示范性保險條款決定使用或者經(jīng)過變更使用的，應(yīng)當(dāng)視為保險人自行制定的條款，具有格式條款的性質(zhì)，在保險合同當(dāng)事人對條款內(nèi)容發(fā)生爭議且盡其他解釋原則的情況下，對保險人應(yīng)當(dāng)適用“不利解釋原則”。保險人自行制定的保險合同條款，具有格式條款的性質(zhì)，在保險合同當(dāng)事人對條款內(nèi)容發(fā)生爭議且盡其他解釋原則的情況下，對保險人應(yīng)當(dāng)適用“不利解釋原則”。保險合同當(dāng)事人通過協(xié)商確定的個別保險合同的特殊條款，不具有格式條款的性質(zhì)，對保險人不適用“不利解釋原則”。

2.技術(shù)性術(shù)語。技術(shù)性術(shù)語具有很強的專業(yè)性，普通投保人難以真正理解，在合同雙方當(dāng)事人就此引發(fā)爭議時是否適用不利解釋，我國保險法對此尚未明確規(guī)定。但就英、美法系來看，技術(shù)性術(shù)語的解釋不適用不利解釋原則。技術(shù)性術(shù)語分為具有法律含義的術(shù)語（如盜竊、戰(zhàn)爭等）和具有其他技術(shù)含義的術(shù)語（如洪水、暴風(fēng)等）。對于前者，法院或仲裁機構(gòu)一般援引法典對其進行解釋；對于后者一般按照其技術(shù)性含義進行解釋。在對技術(shù)性術(shù)語進行解釋時，要結(jié)合上下文的語境，如果從上下文推斷的意思和該術(shù)語的技術(shù)性含義不同，則應(yīng)按照上下文的意思進行解釋。

3.其他需注意事項。當(dāng)保險合同的語言文字語義清晰、當(dāng)事人訂立保險合同的意圖明確以及法律對保險合同的內(nèi)容已有規(guī)定時，盡管當(dāng)事人對保險合同的內(nèi)容存在爭議，不能運用“不利解釋原則”。同樣，若保險合同存在文意不清的條款，但經(jīng)當(dāng)事人的解釋而被排除了，也沒有適用“不利解釋原則”的余地。若當(dāng)事人的意圖可以通過其他途徑予以保證，也不能適用“不利解釋原則”以排除當(dāng)事人的明示意圖。

此外，新《保險法》中規(guī)定按照“通常理解”解釋合同條款，并作出有利于投保人、被保險人或受益人的解釋。此處的“通常理解”可理解為“按保險合同的有關(guān)詞句、有關(guān)條款、合同目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思”[6]。此處的“投保人、被保險人或者受益人”主要是指“一般人”，即具有“正常的具有理解能力”但不具備或只是略懂保險知識的人。當(dāng)此類人作為投保人或被保險人時，法院或仲裁機構(gòu)根據(jù)情況采用對保險人的不利解釋原則是合理的，是出于對弱者的保護。但如果投保人或被保險人不是“一般人”，而是保險行業(yè)的專業(yè)人士，有足夠的證據(jù)證明其所具備的知識足以了解保險合同條款真實含義，則在同保險人產(chǎn)生爭議時是否仍適用對保險人的不利解釋原則，我國保險法并無相關(guān)規(guī)定。筆者認為針對投保人或被保險人的類型，保險法或司法部門應(yīng)作以細分，以防具備保險專業(yè)知識的人故意利用法律的漏洞而謀求私利。如果這種情況下仍適用對保險人的不利解釋原則，就會違背保險的損失補償原則。

二、保險合同條款的解釋方法

一般認為，“不利解釋原則”僅為解決保險合同條款爭議提供了一種原則，它本身并未提供解釋保險合同的方法。保險合同的內(nèi)容是投保人和保險人的真實意思表示，解釋保險合同條款時，應(yīng)尊重當(dāng)事人雙方的真實意思。我國臺灣地區(qū)“民法典”第98條規(guī)定，“解釋意思表示，應(yīng)探求當(dāng)事人之真意，不得拘泥于所用之辭句，”這就要通過對當(dāng)事人的意圖解釋，揭示保險合同條款的真正含義。所謂意圖解釋，是指在保險合同的條款發(fā)生爭議時，通過判斷合同當(dāng)事人訂約時的真實共同意圖，以闡明保險合同條款的內(nèi)容。意圖解釋可以通過以下幾點方法實現(xiàn)。

（一）語義解釋

語義解釋又稱文義解釋，是指按照保險合同條款用語的文義及其唯一、特定或者通常使用方式，以闡明保險合同條款的內(nèi)容。進行文義解釋需注意：

1.對保險合同條款中的文字，應(yīng)按照其通常含義進行解釋，而不能局限于保險合同用語的哲學(xué)或者科學(xué)上的含義。

2.保險合同用語應(yīng)按照其字面意思或自然語義進行解釋，除非有充分的理由說明作其他解釋。

3.對保險專業(yè)術(shù)語、法律術(shù)語及其他專業(yè)術(shù)語，可以依據(jù)保險法及相關(guān)法律法規(guī)或行業(yè)慣例等進行解釋[7]。

（二）上下文解釋

保險合同所使用的術(shù)語，其含義往往受上下文的約束，發(fā)生爭議時，應(yīng)當(dāng)通過保險合同條款的上下文進行合理斟酌，以確定其含義并推斷出當(dāng)事人訂立合同時的真實意圖。需要注意的是，同一合同中出現(xiàn)的同一個詞句，前后的解釋應(yīng)當(dāng)相同。

（三）補充解釋

補充解釋，是指運用保險合同所用文字以外的評價手段，對保險合同的內(nèi)容欠缺所作出的能夠反映當(dāng)事人意圖的解釋。通常借助法律、習(xí)慣、當(dāng)事人的行為等因素，以務(wù)實、合理和公正的態(tài)度來解釋保險合同。補充解釋保險合同應(yīng)注意：

1.法律有強制性規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)依照法律解釋保險合同。

2.法律沒有強制性規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)借助法律的任意規(guī)范、保險人或其人的行為或交易過程、商業(yè)習(xí)慣、國際慣例以及誠實信用原則或公平原則等，對保險合同有欠缺的內(nèi)容作出補充解釋[8]。

另外，關(guān)于保險合同條款的解釋原則還有合理期待的原則，即當(dāng)保險合同雙方當(dāng)事人就合同內(nèi)容的解釋發(fā)生爭議時，應(yīng)以投保人或被保險人對合同締約目的的合理期待為出發(fā)點對保險合同進行解釋[9]。此處的“期待”必須是合理的，不合理的期待不予保護。目前，合理期待原則在美國得到廣泛適用，我國法律規(guī)定對保險合同的解釋適用不利解釋原則。不管用哪種解釋原則，其目的都是探究保險合同當(dāng)事人雙方及其關(guān)系人的真實意圖，以保證合同履行過程中的公平、公正，保護合同當(dāng)事人及其關(guān)系人的合法權(quán)益。

參考文獻：

[1]中國法制出版社.中華人民共和國保險法（案例應(yīng)用版）[M].北京：中國法制出版社，2009：59.

[2]張俊巖.保險法――熱點問題講座[M].北京：中國法制出版社，2009：59.

[3]許崇苗，李利.中國保險法――適用與案例精解[M].北京：法制出版社，2008：466-468.

[4]Bryan A.Garner, Black’s Law Dictionary,Eight Edition[M]. West Group,2004.

[5]樊啟榮.保險合同“疑義利益”之解釋[J].法商研究，2002（4）.

[6]最高人民法院.關(guān)于審理保險糾紛案件若干問題的解釋（征求意見稿）[R].2003.

[7]孫蓉.保險學(xué)原理[M].成都：西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2006：150.