土地登記制度精選(九篇)
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第1篇：土地登記制度范文
第一條為保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，規(guī)范土地登記行為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本自治區(qū)實(shí)際，制定本辦法。
第二條本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利必須依照本辦法的規(guī)定進(jìn)行土地登記。
第三條依法登記的土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。
第四條國有土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)是縣級(jí)以上人民政府。集體土地所有權(quán)和用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的集體土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)是縣級(jí)人民政府。土地他項(xiàng)權(quán)利登記機(jī)關(guān)是土地行政主管部門。
縣級(jí)以上土地行政主管部門負(fù)責(zé)辦理土地登記事務(wù)。土地行政主管部門設(shè)在國家級(jí)和自治區(qū)級(jí)開發(fā)區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的派出機(jī)構(gòu)可以具體辦理土地登記事務(wù)。
第五條土地登記工作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，取得土地登記資格證書，持證上崗。
第六條集體土地所有權(quán)登記發(fā)證所需工作經(jīng)費(fèi)由各級(jí)人民政府予以保障。
第二章一般規(guī)定
第七條土地登記以土地權(quán)屬界線所包圍的封閉地塊即宗地為基本單元。
宗地內(nèi)土地用途、使用權(quán)類型、使用期限不同的，應(yīng)當(dāng)分別劃宗申請(qǐng)登記。
擁有或者使用兩宗以上土地的土地所有權(quán)人或者土地使用權(quán)人，應(yīng)當(dāng)分宗申請(qǐng)登記。
跨縣級(jí)行政區(qū)域使用土地的，應(yīng)當(dāng)分別申請(qǐng)登記。
第八條有下列情形之一的，可以申請(qǐng)土地登記：
（一）土地初始登記；
（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、交換；
（三）土地使用權(quán)出資；
（四）土地使用權(quán)出租、抵押；
（五）繼承或者遺贈(zèng)取得土地使用權(quán)；
（六）本辦法第三十四至三十九條、第四十九至五十三條規(guī)定的變更登記和注銷登記；
（七）其他依法可以申請(qǐng)登記的情形。
第九條共有的土地應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記。農(nóng)村宅基地，按戶申請(qǐng)。
第十條申請(qǐng)人可以委托土地登記中介機(jī)構(gòu)或者其他人申請(qǐng)登記。
無行為能力或者限制行為能力的公民申請(qǐng)土地登記的，由其監(jiān)護(hù)人申請(qǐng)登記。
第十一條申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)提交土地登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、權(quán)屬證明文件和其他相關(guān)材料。
申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書、人的身份證明。境外（含港澳臺(tái)）申請(qǐng)人的授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)依法辦理公證或者認(rèn)證。授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明委托事項(xiàng)和權(quán)限。
申請(qǐng)人名稱已變更的，應(yīng)當(dāng)提供名稱變更證明材料。
申請(qǐng)農(nóng)村宅基地登記的，應(yīng)當(dāng)提交戶籍證明材料。
提交土地登記申請(qǐng)書，申請(qǐng)人為公民的應(yīng)由申請(qǐng)人簽名或者捺印，申請(qǐng)人為單位的應(yīng)蓋章。申請(qǐng)的，人應(yīng)當(dāng)簽名（捺?。┗蛘呱w章。
申請(qǐng)人應(yīng)對(duì)申報(bào)內(nèi)容和提交材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
第十二條申請(qǐng)土地登記應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）申請(qǐng)登記的土地在本行政區(qū)域內(nèi)；
（二）申請(qǐng)人具有申請(qǐng)資格；
（三）有相關(guān)權(quán)屬證明材料；
（四）申請(qǐng)登記的內(nèi)容與相關(guān)權(quán)屬證明材料相符。
不符合前款第（一）項(xiàng)規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人到有關(guān)土地行政主管部門申請(qǐng)辦理。不符合前款其他條件的，應(yīng)當(dāng)一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)交的材料或者補(bǔ)正的內(nèi)容。
具備受理?xiàng)l件的土地登記申請(qǐng)，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)向申請(qǐng)人開具收件單，收件單應(yīng)當(dāng)注明受理申請(qǐng)日、收件序號(hào)、申請(qǐng)人的有關(guān)權(quán)利與義務(wù)、辦理程序與要求。
不符合申請(qǐng)登記條件的，土地行政主管部門應(yīng)及時(shí)退回申請(qǐng)材料。
第十三條土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行地籍調(diào)查3日前通知申請(qǐng)人以及相鄰關(guān)系人協(xié)助地籍調(diào)查，確認(rèn)權(quán)屬界址。除已具有有效邊界確認(rèn)文件或者協(xié)議已劃定明確權(quán)屬界線的外，應(yīng)根據(jù)地籍圖、用地審批紅線圖等資料組織申請(qǐng)人及相鄰關(guān)系人現(xiàn)場(chǎng)指界確認(rèn)權(quán)屬界址。
宗地界址可以由申請(qǐng)人在申請(qǐng)登記前委托有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)量，并將宗地界址表、宗地圖作為權(quán)屬證明材料提交土地行政主管部門；也可以在地籍調(diào)查期間由土地行政主管部門勘丈或者由申請(qǐng)人委托有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)量。
地籍調(diào)查應(yīng)當(dāng)形成地籍調(diào)查表、宗地界址表、宗地圖、地籍圖等成果，土地登記工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)地籍調(diào)查成果的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
申請(qǐng)人或者相鄰關(guān)系人不能按時(shí)現(xiàn)場(chǎng)指界的，可以向土地行政主管部門提出延長(zhǎng)指界時(shí)間。申請(qǐng)人或者相鄰關(guān)系人不申請(qǐng)延長(zhǎng)指界時(shí)間，又未現(xiàn)場(chǎng)指界或者現(xiàn)場(chǎng)指界后未簽字（捺印）的，由土地行政主管部門根據(jù)有關(guān)地籍資料、現(xiàn)狀界址以及指界情況確定宗地界址，并書面通知申請(qǐng)人或者相鄰關(guān)系人。
宗地界址有爭(zhēng)議的，根據(jù)處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議的有關(guān)規(guī)定辦理。
第十四條土地行政主管部門根據(jù)土地登記申請(qǐng)、申請(qǐng)人提交的材料和地籍調(diào)查成果進(jìn)行全面審核，符合登記要求的，應(yīng)當(dāng)予以登記。登記的主要內(nèi)容有：
（一）土地權(quán)利人；
（二）土地權(quán)屬性質(zhì)；
（三）土地使用權(quán)類型；
（四）土地權(quán)屬來源；
（五）土地坐落、所在圖幅號(hào)、宗地號(hào)；
（六）土地界址；
（七）土地面積；
（八）土地用途、土地使用條件；
（九）土地取得時(shí)間、土地使用期限；
（十）他項(xiàng)權(quán)利；
（十一）登記日期；
（十二）其他登記內(nèi)容。
第十五條土地初始登記和本辦法第三十一條、第四十二條第二款、第四十九至五十二條規(guī)定的登記情形，在權(quán)屬審核之后應(yīng)當(dāng)在本市、縣行政區(qū)域范圍內(nèi)的媒體公告或者在登記土地所在地點(diǎn)以一定的形式予以公告，公告期為30日。公告的主要內(nèi)容包括：
（一）土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人和他項(xiàng)權(quán)利人的名稱、地址；
（二）準(zhǔn)予登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、界址、面積、用途；
（三）土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人和他項(xiàng)權(quán)利人及其他利害關(guān)系人提出異議的期限、方式和受理機(jī)關(guān)；
（四）其他事項(xiàng)。
第十六條申請(qǐng)人或者其他利害關(guān)系人對(duì)公告內(nèi)容有異議的，可以在公告期限內(nèi)向受理機(jī)關(guān)提出異議申請(qǐng)，并提交書面申請(qǐng)書和有關(guān)證據(jù)材料。土地行政主管部門收到異議申請(qǐng)書后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行復(fù)查，在30日內(nèi)將復(fù)查結(jié)果書面通知異議申請(qǐng)人。
第十七條土地登記申請(qǐng)經(jīng)審核或者公告確認(rèn)符合土地權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確等條件的，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)填制土地登記卡和土地證書。
土地行政主管部門根據(jù)土地登記卡填制土地證書，土地證書上記載的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與土地登記卡有關(guān)內(nèi)容一致。土地證書是土地權(quán)利的法律憑證，任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改和買賣。
第十八條登記期間，發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)暫緩登記：
（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限超過土地有償使用期限；
（二）沒有繳納有關(guān)稅費(fèi)；
（三）土地權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議尚未解決；
（四）土地違法行為尚未處理；
（五）土地權(quán)利被依法查封；
（六）申請(qǐng)人或者其他利害關(guān)系人對(duì)登記公告內(nèi)容提出異議，需要進(jìn)行處理；
（七）其他應(yīng)當(dāng)暫緩登記的情形。
土地行政主管部門作出暫緩登記決定的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人。
第十九條受理土地登記申請(qǐng)后，經(jīng)審查不符合登記條件的，作出不予登記的決定并書面通知申請(qǐng)人。
第二十條土地登記機(jī)關(guān)和土地行政主管部門自受理申請(qǐng)之日起，應(yīng)當(dāng)在下列規(guī)定的期限內(nèi)完成土地登記工作：
（一）初始登記為30日；
（二）變更登記為20日；
（三）他項(xiàng)權(quán)利登記為10日；
（四）注銷登記為10日。
前款規(guī)定的期限經(jīng)批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)，但延長(zhǎng)不得超過規(guī)定期限的一倍。
地籍調(diào)查期間進(jìn)行的宗地測(cè)量時(shí)間、指界時(shí)間、公告時(shí)間、異議復(fù)查時(shí)間不計(jì)算在辦理期限內(nèi)。
第二十一條土地登記形成的文件資料應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定整理歸檔，永久保存。任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改土地登記文件資料。
土地登記卡的副聯(lián)按街坊（村）及宗地號(hào)順序排列組裝形成土地登記簿。
依法可以公開查詢、復(fù)制的土地登記資料，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)提供。
第二十二條土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照土地登記技術(shù)規(guī)范辦理土地登記。
第三章初始登記
第二十三條土地初始登記，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)通告，通告主要內(nèi)容包括：
（一）土地登記區(qū)的劃分；
（二）土地登記期限；
（三）接受申請(qǐng)與收件的地點(diǎn)；
（四）申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證明材料；
（五）其他事項(xiàng)。
第二十四條經(jīng)批準(zhǔn)取得的土地使用權(quán)和按照有關(guān)規(guī)定確定的土地所有權(quán)、土地使用權(quán)，尚未辦理土地登記、納入地籍管理的，土地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理初始登記。
第二十五條國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)由使用人申請(qǐng)登記。
公共和市政設(shè)施用地，由該公共和市政設(shè)施主管部門申請(qǐng)登記；鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地屬于農(nóng)民集體土地的，由該集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)登記。
農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)申請(qǐng)登記；屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組申請(qǐng)，組織機(jī)構(gòu)不健全的，由村民委員會(huì)申請(qǐng)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)，組織機(jī)構(gòu)不健全的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)。
第二十六條市、縣人民政府通告土地初始登記的，土地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在通告規(guī)定的期限內(nèi)申請(qǐng)初始登記。
有下列情形之一的，土地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)申請(qǐng)初始登記：
（一）以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，自按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金之日起；
（二）以租賃方式取得國有土地使用權(quán)的，自簽訂租賃合同之日起；
（三）以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，自接到建設(shè)用地批準(zhǔn)文件或者國有土地劃撥決定書之日起；
（四）使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行建設(shè)的，自接到建設(shè)用地批準(zhǔn)文件之日起；
（五）國有土地由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，自土地承包經(jīng)營合同簽訂之日起。
第二十七條依法使用國有建設(shè)用地的，申請(qǐng)國有土地使用權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬證明材料：
（一）建設(shè)用地批準(zhǔn)文件；
（二）以有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的，提交土地有償使用合同；
（三）以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，提交已核發(fā)的國有土地劃撥決定書；
（四）涉及拆遷安置的，提交拆遷補(bǔ)償安置工作完成的相關(guān)證明文件；
（五）已繳清地價(jià)款的證明文件；
（六）已繳清有關(guān)稅費(fèi)的憑據(jù)；
（七）建設(shè)用地審批紅線圖；
（八）已核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；
（九）其他證明材料。
1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施以前，已經(jīng)使用國有建設(shè)用地，土地權(quán)屬證明文件不符合前款規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬證明材料：
（一）個(gè)人使用的，提交房屋權(quán)屬證明；沒有房屋權(quán)屬證明的，提交人民法院生效的判決書、裁定書、調(diào)解書或者人民政府及有關(guān)部門處理的文件；
（二）單位使用的，提交權(quán)屬來源證明材料及單位主管部門的意見；
（三）因房地產(chǎn)繼承、買賣、調(diào)整、交換、贈(zèng)與等原因取得土地使用權(quán)的，除按本款第（一）項(xiàng)或者第（二）項(xiàng)提交土地、房屋的權(quán)屬證明文件之外，還應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的協(xié)議和證明材料；
（四）其他證明材料。
無法提交土地權(quán)屬證明材料的，應(yīng)當(dāng)提交土地權(quán)屬來源演變的書面報(bào)告和所在居民委員會(huì)或者基層人民政府的證明文件。
第二十八條依法使用集體建設(shè)用地的，申請(qǐng)集體土地使用權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬證明材料：
（一）建設(shè)用地批準(zhǔn)文件；
（二）建設(shè)用地審批紅線圖；
（三）以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，提交有關(guān)入股或者聯(lián)營合同；
（四）其他證明材料。
1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施以前，已經(jīng)使用集體建設(shè)用地，土地權(quán)屬證明文件不符合前款規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬證明材料：
（一）農(nóng)村村民使用的宅基地，提交所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民委員會(huì)或者基層人民政府的證明文件；
（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)村內(nèi)公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用的建設(shè)用地，提交土地權(quán)屬來源演變的書面報(bào)告、所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民委員會(huì)或者基層人民政府的證明文件；
（三）與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂的有關(guān)協(xié)議等；
（四）其他證明材料。
第二十九條依法使用國有土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，申請(qǐng)國有土地使用權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬證明材料：
（一）國有土地批準(zhǔn)文件；
（二）承包經(jīng)營合同；
（三）用地審批紅線圖；
（四）其他證明材料。
國有農(nóng)林場(chǎng)使用國有土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，申請(qǐng)國有土地使用權(quán)登記時(shí)，按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定提交相關(guān)權(quán)屬證明文件。
國有土地依法由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，按照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》及有關(guān)法律、法規(guī)辦理。
第三十條申請(qǐng)農(nóng)民集體土地所有權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬證明材料：
（一）時(shí)期，頒發(fā)的土地所有證和土地檔案清冊(cè)；
（二）合作化時(shí)期或者實(shí)行勞力、土地、耕畜、農(nóng)具等固定時(shí)，確定的土地歸農(nóng)民集體所有的決議、決定和其他文件；
（三）當(dāng)事人之間就農(nóng)民集體所有土地依法達(dá)成的協(xié)議；
（四）各級(jí)人民政府在職權(quán)范圍內(nèi)對(duì)農(nóng)民集體所有土地作出的處理決定或者依法生效的調(diào)解協(xié)議；
（五）各級(jí)人民政府明確土地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營管理的文件；
（六）人民法院對(duì)權(quán)屬糾紛作出的生效的判決書、裁定書、調(diào)解書；
（七）其他能依法證明土地所有權(quán)來源的證明材料。
無法提交前款規(guī)定材料的，應(yīng)當(dāng)提交以下權(quán)屬參考證明材料：
（一）農(nóng)村土地承包合同、林地使用權(quán)、林木所有權(quán)等證明材料；
（二）依法形成的土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、森林資源清查有關(guān)成果資料；
（三）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理使用土地的事實(shí)資料和有關(guān)憑證；
（四）依法制定的行政區(qū)域界線及其邊界地圖。
無法提供土地權(quán)屬證明文件或者權(quán)屬參考證明材料的，應(yīng)當(dāng)提交土地權(quán)屬來源演變的書面報(bào)告和村民委員會(huì)或者基層人民政府的證明文件。
第三十一條土地登記機(jī)關(guān)、土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、地籍調(diào)查等成果資料，對(duì)尚未確定土地使用權(quán)的國有土地進(jìn)行登記造冊(cè)；收回、交回、收購、空閑的國有建設(shè)用地和依法征收之后尚未批準(zhǔn)使用的建設(shè)用地，按有關(guān)規(guī)定納入儲(chǔ)備的，由市、縣人民政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)持有關(guān)批準(zhǔn)文件申請(qǐng)登記。
第四章變更登記
第一節(jié)轉(zhuǎn)移變更登記
第三十二條已經(jīng)登記的土地使用權(quán)，因下列情形而引起變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后30日內(nèi)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移變更登記：
（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、調(diào)整、交換、贈(zèng)與；
（二）房地產(chǎn)繼承、遺贈(zèng)；
（三）人民法院的生效判決、裁定、調(diào)解；
（四）仲裁機(jī)構(gòu)的生效裁決、調(diào)解；
（五）處分抵押房地產(chǎn)；
（六）房地產(chǎn)作價(jià)出資或者入股、聯(lián)營；
（七）單位合并、分立、兼并、改制；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法先辦理房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書到土地行政主管部門申請(qǐng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，并憑批準(zhǔn)文件辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記。
第三十三條土地轉(zhuǎn)移變更登記應(yīng)當(dāng)提交土地使用權(quán)證書、土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變更的文件、符合法律、法規(guī)和土地有償使用合同約定轉(zhuǎn)讓條件的證明材料，有房產(chǎn)轉(zhuǎn)移或者變更的，應(yīng)當(dāng)提交房產(chǎn)變更登記后的房屋所有權(quán)證書。
第二節(jié)其他變更登記
第三十四條土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自宗地上建筑物竣工之日起30日內(nèi)，向土地行政主管部門申請(qǐng)辦理變更登記。
土地使用權(quán)發(fā)生土地用途和土地使用條件變更的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在獲得批準(zhǔn)變更之日起30日內(nèi)，持批準(zhǔn)文件和土地使用權(quán)證書申請(qǐng)變更登記；涉及補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的應(yīng)當(dāng)提交繳納土地使用權(quán)出讓金的憑證。
第三十五條劃撥土地使用權(quán)依法辦理土地使用權(quán)有償使用手續(xù)的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在簽訂土地有償使用合同之日起30日內(nèi)，持原國有土地使用證、改變土地取得方式的批準(zhǔn)文件、土地有償使用合同、繳納土地使用權(quán)出讓金的憑證等申請(qǐng)變更登記。
第三十六條土地使用權(quán)人在不影響宗地的合理利用前提下分割宗地的，持土地使用權(quán)證書、分割方案等申請(qǐng)分割變更登記；共有人之間分割共有土地的，按分割變更登記辦理。
土地使用權(quán)人擁有相鄰宗地，并符合宗地合并條件的，可以持土地使用權(quán)證書申請(qǐng)合并變更登記。
第三十七條土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人和土地他項(xiàng)權(quán)利人更改名稱、地址的，應(yīng)當(dāng)在名稱、地址發(fā)生變更之日起30日內(nèi)，持有關(guān)證明材料申請(qǐng)名稱、地址變更登記。
第三十八條土地權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)土地證書或者土地登記卡有登記錯(cuò)誤或者遺漏時(shí)，可以申請(qǐng)更正登記。土地行政主管部門查明后更正登記。
登記的錯(cuò)誤或者遺漏屬土地登記工作人員記載時(shí)的疏忽，并有原始登記證明材料可查的，土地登記機(jī)關(guān)、土地行政主管部門可以依職權(quán)直接進(jìn)行更正登記，并將更正登記內(nèi)容書面通知有關(guān)當(dāng)事人。
辦理更正登記的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知利害關(guān)系人。
第三十九條海域使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自填海項(xiàng)目竣工之日起3個(gè)月內(nèi)，持下列證明材料到土地行政主管部門申請(qǐng)土地登記：
（一）土地登記申請(qǐng)書；
（二）海域使用權(quán)證書；
（三）海域使用批準(zhǔn)文件、海域使用權(quán)出讓合同、海域使用金的繳納憑證；
（四）已核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；
（五）填海竣工驗(yàn)收文件；
（六）填?？⒐y(cè)量圖件、資料；
（七）其他證明材料。
第四十條土地行政主管部門受理海域使用權(quán)人的土地登記申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)按地籍調(diào)查的要求，核實(shí)海域使用權(quán)變更為土地使用權(quán)的基本情況，對(duì)符合下列條件的，確認(rèn)土地使用權(quán)，換發(fā)國有土地使用證：
（一）申請(qǐng)人是海域使用權(quán)證書上記載的海域使用權(quán)人；
（二）屬于填海項(xiàng)目，并且填海工程已竣工形成土地；
（三）界址清楚、面積準(zhǔn)確，土地使用情況與用海審批條件相符。
第四十一條填海土地使用權(quán)按以下規(guī)定登記：
（一）土地權(quán)屬性質(zhì)登記為國有土地使用權(quán)；
（二）土地使用權(quán)類型登記為出讓或者劃撥；
（三）土地權(quán)屬來源登記為填海；
（四）土地用途按審批用海時(shí)的項(xiàng)目性質(zhì)對(duì)照土地分類確定；
（五）土地使用條件按用海批準(zhǔn)文件、海域使用權(quán)證書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等確定；
（六）土地取得時(shí)間登記為填?？⒐を?yàn)收確認(rèn)的時(shí)間，并注明海域使用權(quán)取得的時(shí)間；
（七）土地使用期限按海域使用權(quán)的使用期限確定，海域使用權(quán)終止日期登記為土地使用權(quán)終止日期；
（八）其他內(nèi)容按土地登記要求登記。
第四十二條土地證書破損的，土地權(quán)利人可以持已破損的土地證書向土地行政主管部門申請(qǐng)換發(fā)。土地行政主管部門查驗(yàn)后，收回原土地證書，并予以換發(fā)，新的土地證書上注明“換發(fā)”字樣。
土地證書遺失、滅失的，土地權(quán)利人可以向土地行政主管部門申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面說明土地證書遺失、滅失的原因，并提供相關(guān)證明材料。土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)公告30日，公告期屆滿無人就該遺失、滅失事實(shí)提出異議或者經(jīng)審核異議不成立的，予以補(bǔ)發(fā)土地證書，新的土地證書上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。自補(bǔ)發(fā)之日起，原土地證書注銷。
第五章他項(xiàng)權(quán)利登記
第四十三條依法抵押或者出租土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同或者出租合同簽訂之日起30日內(nèi)，申請(qǐng)辦理土地他項(xiàng)權(quán)利登記。
設(shè)定其他土地他項(xiàng)權(quán)利的，當(dāng)事人在設(shè)定之日起15日內(nèi)，申請(qǐng)辦理土地他項(xiàng)權(quán)利登記。
第四十四條依法可以申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
（一）土地使用權(quán)證書；
（二）抵押擔(dān)保的主債權(quán)合同；
（三）抵押合同。
宗地分割抵押的，應(yīng)當(dāng)提交土地分割抵押方案及經(jīng)抵押權(quán)人和抵押人確認(rèn)的分割抵押界址圖。
第四十五條申請(qǐng)土地使用權(quán)出租登記，應(yīng)當(dāng)提交土地使用權(quán)證書和租賃合同。
第四十六條依法可以申請(qǐng)其他他項(xiàng)權(quán)利登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬證明材料：
（一）土地使用權(quán)證書；
（二）設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的證明材料。
第四十七條土地他項(xiàng)權(quán)利變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)，申請(qǐng)辦理他項(xiàng)權(quán)利變更登記。
第四十八條符合下列條件的土地他項(xiàng)權(quán)利登記申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記：
（一）申請(qǐng)人是設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的當(dāng)事人，且其中一方是土地登記卡記載的土地使用權(quán)人或者土地所有權(quán)人；
（二）設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利登記的土地在土地登記范圍內(nèi)；
（三）設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利與已經(jīng)登記的權(quán)利不沖突；
（四）符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。
第六章注銷登記
第四十九條農(nóng)民集體所有的土地依法被征收或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，應(yīng)當(dāng)在集體土地被征收或者辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非之后，土地登記機(jī)關(guān)、土地行政主管部門根據(jù)生效的法律文件直接注銷集體土地所有權(quán)登記。集體土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)自土地被征收之日起30日內(nèi)，將土地證書交回土地登記機(jī)關(guān)注銷，逾期不交回的，土地登記機(jī)關(guān)公告注銷。
第五十條依法收回土地使用權(quán)的，土地登記機(jī)關(guān)根據(jù)收回土地使用權(quán)的決定注銷土地使用權(quán)登記。土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自收到收回土地使用權(quán)決定書之日起30日內(nèi)，將土地證書交回土地登記機(jī)關(guān)注銷，逾期不交回的，土地登記機(jī)關(guān)公告注銷。
依法責(zé)令交還國有土地的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自收到責(zé)令交還國有土地使用權(quán)的決定書之日起30日內(nèi)，將土地證書交回土地登記機(jī)關(guān)注銷，逾期不交回的，土地登記機(jī)關(guān)公告注銷。
第五十一條以有償使用方式取得的土地使用權(quán)，使用期滿前未申請(qǐng)續(xù)期或者續(xù)期申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在期滿之日前15日內(nèi)，持土地證書申請(qǐng)國有土地使用權(quán)注銷登記，逾期未申請(qǐng)注銷的，土地登記機(jī)關(guān)在土地使用期滿后公告注銷。
第五十二條因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的，原土地所有權(quán)人或者土地使用權(quán)人持原土地證書及有關(guān)證明材料，申請(qǐng)土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)注銷登記，逾期未申請(qǐng)注銷的，土地登記機(jī)關(guān)公告注銷。
第五十三條土地他項(xiàng)權(quán)利終止，當(dāng)事人在該他項(xiàng)權(quán)利終止之日起15日內(nèi)，持有關(guān)證明材料申請(qǐng)土地他項(xiàng)權(quán)利注銷登記。
第七章法律責(zé)任
第五十四條不按照本辦法規(guī)定辦理登記的，由土地行政主管部門責(zé)令其限期辦理。
第五十五條申請(qǐng)人提交虛假的申請(qǐng)登記材料，造成登記錯(cuò)誤，給有關(guān)土地權(quán)利人造成損失的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，土地登記機(jī)關(guān)根據(jù)查清的事實(shí)依法注銷土地登記，并由土地行政主管部門處以1000元以上1萬元以下的罰款。
第五十六條土地登記工作中有下列行為之一的，有關(guān)行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）、、弄虛作假；
（二）因工作嚴(yán)重失職造成錯(cuò)、漏登記，或者登記不當(dāng)而不糾正；
（三）泄露工作中知悉的商業(yè)秘密；
（四）遺失登記材料，給申請(qǐng)人造成重大損失；
（五）無正當(dāng)理由拒不辦理土地登記或者無正當(dāng)理由超過規(guī)定期限辦理；
（六）收受或者索取賄賂；
（七）違反規(guī)定收取費(fèi)用；
（八）拒絕接受上級(jí)行政機(jī)關(guān)監(jiān)督檢查。
第八章附則
第2篇：土地登記制度范文
關(guān)鍵詞：土地；信托登記；制度；財(cái)產(chǎn)
在《信托法》實(shí)行的過程中，對(duì)土地管理制度有著一定影響，為了構(gòu)建我國土地信托登記制度，需要將土地看作是信托財(cái)產(chǎn)，然后進(jìn)行信托登記。在登記的過程中，需要參照《信托法》相關(guān)登記流程。由于我國土地信托存在不完善的問題，信托法中對(duì)土地管理缺乏約束規(guī)章制度，所以，在實(shí)踐的過程中，存在無章可依的問題，這需要政府管理部門發(fā)揮職能出臺(tái)相關(guān)政策，這樣才能保證土地信托登記制度的完善性以及有效性。
1 信托、信托財(cái)產(chǎn)以及土地信托
1.1 信托與信托財(cái)產(chǎn)
信托是指財(cái)產(chǎn)委托人為了保證收益人的利益或者信托目的，將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人，然后由受托人負(fù)責(zé)看管這一信托財(cái)產(chǎn)。受托人必須按照信托設(shè)立的目的處理這筆財(cái)產(chǎn)，這一過程體現(xiàn)了法律關(guān)系，而且具有法律效力。信托有一定特征，首先，信托是以信托財(cái)產(chǎn)為信托目的，體現(xiàn)了以財(cái)產(chǎn)權(quán)為中心的法律關(guān)系；其次，委托人需要通過一定手續(xù)將財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人或者受托機(jī)構(gòu)；最后，受托人需要按照之前設(shè)定的信托目的對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的管理以及合理的處分。信托財(cái)產(chǎn)需要建立在對(duì)受托人信任的基礎(chǔ)上進(jìn)行委托，委托人是自愿將自己的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)交給受托人，并且最終將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)交給收益人。信托財(cái)產(chǎn)需要建立在信托法律關(guān)系的基礎(chǔ)上，只有依照相關(guān)法律法規(guī)，才能保證信托的有效性。
1.2 土地信托
土地信托是指將土地作為信托財(cái)產(chǎn)，按照信托的流程對(duì)土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。土地信托是建立在相關(guān)信托法律基礎(chǔ)上的，所以土地信托財(cái)產(chǎn)具有特殊的法律性質(zhì)，其具有可轉(zhuǎn)讓性，也具有物質(zhì)替代性。我國土地制度具有特殊性，與其他國家的制度有著本質(zhì)上的區(qū)別，所以，土地信托制度也與其他國家不同，我國將土地信托的客體看作是土地權(quán)利，而非土地本身，所以，土地所有權(quán)并不能作為我國信托財(cái)產(chǎn)，只有具有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)才可以作為信托財(cái)產(chǎn)。
2 構(gòu)建我國土地信托登記制度的思考
2.1 土地信托登記的范圍及內(nèi)容
我國相關(guān)法律制度規(guī)定，只有具有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)權(quán)的土地使用權(quán)才可以作為信托財(cái)產(chǎn)，所以，相關(guān)工作人員一定要考慮土地信托登記的客體。信托是建立在相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移制度，所以，只有具有可轉(zhuǎn)讓性的土地財(cái)產(chǎn)才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，在信托的過程中，還要核實(shí)委托人是否具有處分土地的權(quán)利。我國憲法規(guī)定，土地所有權(quán)不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，所以，在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，一定要考慮土地所有權(quán)關(guān)系。集體土地所有權(quán)一般是指農(nóng)民集體所有土地的權(quán)利，在現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定下，只有具備出讓土地使用權(quán)的土地才可以作為信托財(cái)產(chǎn)。土地信托登記的范圍主要包括兩個(gè)方面，一方面是設(shè)立信信托可作為信托財(cái)產(chǎn)的土地使用權(quán)，另一方面是信托業(yè)務(wù)進(jìn)行時(shí)所獲得的土地使用權(quán)。
土地信托登記的內(nèi)容不僅包括權(quán)利主體的變更登記，即信托當(dāng)事人，還包括信托目的、信托財(cái)產(chǎn)管理和處分方法、信托關(guān)系消滅的事由、其他信托條款。一般的土地登記是關(guān)于土地權(quán)利的登記，其目的是公示土地權(quán)利的主體及土地權(quán)利的內(nèi)容。土地設(shè)立信托后，土地的權(quán)利主體發(fā)生變更，因此土地信托登記首先要進(jìn)行土地權(quán)利主體的變更登記，但是土地信托登記的目的不僅僅是公示權(quán)利主體的變更，而是公示信托法律關(guān)系，其核心是公示信托財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系。
2 土地信托登記的主體
2.1 登記機(jī)關(guān)
因?yàn)樾磐惺且浴柏?cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移”為根本特征的，因此財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移需辦理登記的財(cái)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)時(shí)，到有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是必經(jīng)程序，也就是說即使沒有信托登記制度，這類財(cái)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)時(shí)也必須辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。實(shí)際上財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是信托登記最主要的內(nèi)容，需要辦理信托登記的財(cái)產(chǎn)，也都是依法需要辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的財(cái)產(chǎn)。
2.2 登記申請(qǐng)人
根據(jù)《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，土地權(quán)利變更登記是以土地權(quán)利變更的各方當(dāng)事人持有關(guān)權(quán)利變更文件共同到登記部門申請(qǐng)登記為原則的，因此，土地信托登記也應(yīng)遵照此原則，并由土地信托法律關(guān)系中涉及財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的主要當(dāng)事人即委托人和受托人共同到土地管理部門申請(qǐng)登記，信托法律關(guān)系的另一當(dāng)事人即受益人因和財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移沒有直接的關(guān)系，因此應(yīng)不作為土地信托登記的申請(qǐng)人。
3 土地信托登記的程序
土地信托登記應(yīng)采取土地登記與土地信托登記同時(shí)辦理的原則，登記既作為土地權(quán)利的公示方式，也是土地信托法律關(guān)系的公示方式。土地信托登記的核心內(nèi)容之一就是土地權(quán)利主體的變更登記，這與普通土地登記的內(nèi)容是一致的。因此，土地信托登記與土地登記的程序可以合并進(jìn)行，進(jìn)行土地信托登記的程序可以原則上等同于一般的土地登記程序，辦理土地信托登記時(shí)，同時(shí)辦理土地登記。但是二者畢竟不能完全等同，在具體辦理土地信托登記時(shí)，除應(yīng)遵守一般程序外，同時(shí)還應(yīng)有其自身的內(nèi)容，應(yīng)就土地信托登記作出特別規(guī)定。如對(duì)信托登記申請(qǐng)的要求，包括提供信托合同、信托遺囑等信托證明文件等；對(duì)信托登記申請(qǐng)人的要求，如是委托人、受托人共同申請(qǐng)還是受托人單獨(dú)申請(qǐng)；對(duì)信托設(shè)立、變更、消滅登記的要求，即何種情況下為設(shè)立登記或變更登記及注銷登記等；對(duì)具體登記的要求，如在登記簿中如何對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行標(biāo)注；對(duì)信托登記查詢的要求，如應(yīng)建立專門的信托登記簿，將信托合同或信托遺囑匯編成冊(cè)供公開查詢等等。
結(jié)束語
土地登記是土地管理中一項(xiàng)重要的措施，《信托法》實(shí)行以來，對(duì)我國土地管理產(chǎn)生了較大的影響，相關(guān)部門為了實(shí)現(xiàn)土地信托管理，構(gòu)建并完善了土地信托登記制度，這為人們轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)帶來了便利，而且可以提高土地資源的利用率，可以促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)更好的發(fā)展。在制定土地信托登記制度時(shí)，一定要加強(qiáng)土地管理，還要保護(hù)委托人以及受益人的合法權(quán)利，土地信托是將土地使用權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)，在制定相關(guān)制度時(shí)，需要考慮我國土地管理制度的特殊性。
參考文獻(xiàn)
[1]岳意定，王瓊.我國農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)模式的可行性研究及構(gòu)建[J].生態(tài)經(jīng)濟(jì)，2008（1）.
第3篇：土地登記制度范文
關(guān)鍵詞：小城鎮(zhèn) 土地登記
一、土地登記定義與基本原則
1、土地登記定義
土地登記是指土地登記機(jī)構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，為委托人提供土地登記、咨詢等中介服務(wù)，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的經(jīng)營活動(dòng)。
土地登記是土地市場(chǎng)中介服務(wù)的一種，屬于委托的范疇，其委托權(quán)基于土地登記申請(qǐng)人的委托授權(quán)行為和委托人與機(jī)構(gòu)及其人的委托合同而產(chǎn)生 。
2、土地登記業(yè)務(wù)范圍
土地登記業(yè)務(wù)范圍包括土地登記申請(qǐng)、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地權(quán)利證書；收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料；幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)；查詢土地登記資料；提供土地登記及相關(guān)業(yè)務(wù)咨詢等；還包括與土地登記業(yè)務(wù)相關(guān)的其他事項(xiàng)。
3、土地登記的基本原則
合法原則、平等自愿原則、公平公正原則、等價(jià)有償原則、誠實(shí)信用原則、保密原則。
隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及土地登記人職業(yè)資格制度的建立完善，特別是《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，土地登記事業(yè)會(huì)有廣闊的發(fā)展空間。
二、土地登記內(nèi)容
根據(jù)《土地登記人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，土地登記人主要可以從事以下登記業(yè)務(wù)：
1、辦理土地登記申請(qǐng)、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地權(quán)利證書等；
2、收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料；
3、幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)；
4、查詢土地登記資料；
5、查證土地產(chǎn)權(quán)；
6、提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢；
7、與土地登記業(yè)務(wù)相關(guān)的其他事項(xiàng)。
《土地登記辦法》將地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)作為申請(qǐng)人申請(qǐng)登記時(shí)需要提交的要件。因此，地籍調(diào)查除了指界之外，有地籍測(cè)量資質(zhì)的機(jī)構(gòu)還可以從事宗地圖和界址坐標(biāo)的測(cè)量等相關(guān)工作。
三、土地登記程序
1、接受委托
接受委托是開展土地登記業(yè)務(wù)的首要環(huán)節(jié)，一般情況下，土地登記業(yè)務(wù)來源主要有以下兩個(gè)途徑：
（1）被動(dòng)接受
（2）主動(dòng)爭(zhēng)取
2、簽訂土地登記委托書、合同
為規(guī)范土地登記行為，降低土地登記中的風(fēng)險(xiǎn)，接受土地登記業(yè)務(wù)后，委托人應(yīng)與土地登記人所在的土地登記機(jī)構(gòu)簽訂書面委托書及委托合同。
委托書應(yīng)由委托人和土地登記機(jī)構(gòu)、土地登記人三方簽字后生效，委托人是單位的，應(yīng)同時(shí)加蓋單位公章。土地登記人持委托書開展土地登記業(yè)務(wù)。
3、收集查詢土地登記相關(guān)信息與資料
在接受土地登記委托后，土地登記人根據(jù)的土地登記事項(xiàng)收集、查詢、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料，了解土地權(quán)屬是否清晰。土地登記相關(guān)資料收集的基本途徑主要有：
（1）文字資料
（2）地籍或地形測(cè)繪資料
（3）實(shí)地察看
（4）向有關(guān)當(dāng)事人了解情況
4、開展具體業(yè)務(wù)
開展代辦土地登記申請(qǐng)、現(xiàn)場(chǎng)指界、測(cè)繪宗地圖和界址坐標(biāo)、代填土地登記申請(qǐng)文書、代領(lǐng)土地證書、代辦土地登記資料查詢與土地產(chǎn)權(quán)查證等具體服務(wù)。
5、提交成果
土地登記機(jī)構(gòu)和土地登記人的要求完成委托事項(xiàng)后，土地登記人應(yīng)及時(shí)以口頭或書面報(bào)告形式向委托人報(bào)告，并交付相應(yīng)的成果。
四、小城鎮(zhèn)土地登記現(xiàn)狀
1、小城鎮(zhèn)土地登記業(yè)務(wù)相對(duì)簡(jiǎn)單，各別城鎮(zhèn)只有1種土地用途，部分農(nóng)村全部為國有土地不存在集體土地，單宗地用地比較大，很少存在權(quán)屬爭(zhēng)議現(xiàn)象。
2、小城鎮(zhèn)開展土地登記業(yè)務(wù)公司多為其他大中城市登記公司，在小城鎮(zhèn)內(nèi)無明確的辦公地點(diǎn)，只是將一定的登記業(yè)務(wù)集中后統(tǒng)一辦理，平時(shí)無工作人員對(duì)其業(yè)務(wù)進(jìn)行解答、宣傳，造成委托人對(duì)登記公司的不理解、不信任，工作難以順利開展。
3、小城鎮(zhèn)城市面積小、人口少、地處偏遠(yuǎn)，登記業(yè)務(wù)量少，造成公司獲得利潤少，部分登記公司因此減少應(yīng)有的服務(wù)程序、降低服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。
五、小城鎮(zhèn)土地登記幾點(diǎn)設(shè)想
1、完善土地登記的有關(guān)法制建設(shè)，創(chuàng)造良好的法律環(huán)境
依法辦事，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的基本原則。加快立法速度，建立完善的土地登記法律制度，不僅可以約束規(guī)范機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的行為，降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，也是從制度上保障土地登記事業(yè)的健康發(fā)展。在具體立法內(nèi)容上，應(yīng)借鑒國際慣例，可考慮進(jìn)一步修改和完善《土地登記試點(diǎn)試行辦法》和制定《土地登記人職業(yè)注冊(cè)登記辦法》，在此基礎(chǔ)上結(jié)合《行政許可法》，提高《土地登記規(guī)則》的效力等級(jí)，制定并頒布《土地登記法》，將土地登記業(yè)務(wù)以法律的形式予以確定。同時(shí)，應(yīng)建立與其相適應(yīng)的土地登記人員執(zhí)業(yè)道德規(guī)范，保證管理部門依法管理和機(jī)構(gòu)、人員依法從業(yè)。
2、引入職業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制
伴隨社會(huì)分工的日益細(xì)化和職業(yè)責(zé)任制度的健全。目前，在我國北京、上海、深圳等大中城市中對(duì)一些新興行業(yè)引入責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)抵押機(jī)制，對(duì)其從業(yè)公司實(shí)行了責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)抵押機(jī)制，即建立風(fēng)險(xiǎn)抵押金制度，土地登記中介機(jī)構(gòu)備案時(shí)，預(yù)付部分抵押金，不出問題的，押金完璧歸趙，出了問題，從中扣除罰金。建立必要的風(fēng)險(xiǎn)抵押制度，在執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際發(fā)生時(shí)，對(duì)人民群眾的利益將起到積極保障作用。
3、細(xì)化土地登記機(jī)構(gòu)設(shè)立
由于我國對(duì)土地登記機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件還沒有明確的規(guī)定，因此參照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章第五十七條： 1有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；2有固定的服務(wù)場(chǎng)所；有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；3有足夠數(shù)量的專業(yè)人員4法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。建議在小城鎮(zhèn)土地登記工作中機(jī)構(gòu)的設(shè)立必須在小城鎮(zhèn)有固定的場(chǎng)所、工作人員。這是維護(hù)土地登記委托人的合法權(quán)益，增強(qiáng)委托人對(duì)登記機(jī)構(gòu)的信任，防止土地登記中介中欺詐行為、滿足市場(chǎng)的需求的選擇。
第4篇：土地登記制度范文
【關(guān)鍵詞】土地登記形式審查；工作現(xiàn)狀；改進(jìn)建議
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是《物權(quán)法》中的一個(gè)核心問題，其具有確定物權(quán)歸屬、明晰權(quán)利關(guān)系、促進(jìn)交易效率、維護(hù)交易的安全的作用。我國《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度有較為詳細(xì)的規(guī)定。下面結(jié)合日常土地管理工作實(shí)踐，就土地登記中登記機(jī)關(guān)的土地登記形式審查工作現(xiàn)狀和改進(jìn)談一點(diǎn)粗淺的看法。
一、《物權(quán)法》和《土地登記辦法》的相關(guān)規(guī)定
土地登記機(jī)關(guān)辦理登記的主要內(nèi)容之一就是對(duì)申請(qǐng)者提交的申請(qǐng)內(nèi)容依法進(jìn)行審查。登記審查不僅是登記機(jī)關(guān)的權(quán)力，也是登記機(jī)關(guān)的義務(wù)。關(guān)于土地登記審查，世界上有兩種不同的做法。其一，實(shí)質(zhì)審查，是指登記機(jī)關(guān)不僅應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行形式要件的審查，而且應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)審查申請(qǐng)材料內(nèi)容的真?zhèn)?，甚至在特殊情況下對(duì)法律關(guān)系的真實(shí)性也要進(jìn)行審查。其二，形式審查，即登記機(jī)關(guān)僅對(duì)申請(qǐng)材料是否符合法律要求進(jìn)行審查，如果材料本身沒有瑕疵，則不對(duì)登記事項(xiàng)的真?zhèn)握{(diào)查核實(shí)。
在我國，土地登記機(jī)關(guān)在審查中應(yīng)負(fù)擔(dān)實(shí)質(zhì)審查義務(wù)還是形式審查義務(wù)一直存在很大爭(zhēng)議。我國的各項(xiàng)法律法規(guī)中也沒有明文的規(guī)定，但新出臺(tái)的《物權(quán)法》及《土地登記辦法》中的相關(guān)條款則傾向于土地登記機(jī)關(guān)負(fù)擔(dān)形式審查義務(wù)?！段餀?quán)法》第二十一條規(guī)定，“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！痹谶@里所提到的登記錯(cuò)誤，可以理解為當(dāng)事人即申請(qǐng)人提供的材料完全真實(shí)，由于登記工作人員的過失導(dǎo)致登記錯(cuò)誤或遺漏，給他人造成損害，這與形式審查的要求相符?！锻恋氐怯涋k法》第九條中提出，“申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向國土資源行政主管部門提交有關(guān)材料和反映真實(shí)情況，并對(duì)申請(qǐng)材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。其要求也與形式審查要求相符?！?/p>
二、土地登記形式審查工作現(xiàn)狀
土地登記作為地籍管理工作的核心，在土地登記管理工作中占有十分重要的地位，登記機(jī)關(guān)原則上只承擔(dān)形式審查義務(wù)，現(xiàn)介紹土地登記形式審查工作如下：
第一,從法理出發(fā),登記本身僅具有“權(quán)利正確性推定規(guī)則”,即在具有相反證據(jù)表明之前,推定登記簿上所記載的權(quán)利人是真實(shí)權(quán)利人。因此,如果登記機(jī)關(guān)必須承擔(dān)實(shí)質(zhì)審查義務(wù),則其背后的法理是要求登記機(jī)關(guān)保證“登記簿記載的內(nèi)容完全真實(shí)”,而不是僅僅是推定權(quán)利正確,這顯然與登記的法理相違背。
第二,從可行性方面考察,土地登記機(jī)關(guān)根本無法對(duì)所有基于土地物權(quán)變動(dòng)的申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查?，F(xiàn)實(shí)中土地登記種類繁雜，數(shù)量龐大，每件登記都要進(jìn)行全面的實(shí)質(zhì)審查，必將耗費(fèi)登記機(jī)關(guān)大量的人力和物力，我們很難想象,幾十個(gè)工作人員每天要實(shí)質(zhì)審查數(shù)以萬計(jì)的土地交易,依次到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)際勘驗(yàn)。從目前現(xiàn)狀來看,登記機(jī)關(guān)實(shí)際上是以發(fā)證為中心建立登記流程,并沒有采取實(shí)際勘驗(yàn)的方式,更沒有就引起物權(quán)變動(dòng)的具體合同效力進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的調(diào)查。
第三,采取登記作為土地物權(quán)公示的方法,一方面是為了維護(hù)土地交易安全,但同時(shí)也是為了促使交易迅捷,減少交易成本。土地登記機(jī)關(guān)本身不是一個(gè)贏利性機(jī)構(gòu),而是依靠國家財(cái)政支出維持登記機(jī)關(guān)的運(yùn)轉(zhuǎn)。如果土地登記機(jī)關(guān)承擔(dān)一般的民事賠償責(zé)任,以登記機(jī)關(guān)的現(xiàn)有財(cái)政情況根本無法履行實(shí)質(zhì)的民事賠償義務(wù)。從《物權(quán)法》立法過程來看,立法者千方百計(jì)想扭轉(zhuǎn)我國目前登記制度中成本過高的問題,而實(shí)質(zhì)審查義務(wù)必定將在很大程度上增加登記成本,對(duì)交易顯然不利,從而造成登記制度與其價(jià)值目標(biāo)的內(nèi)在沖突。
第四,實(shí)質(zhì)審查制非常容易導(dǎo)致國家公權(quán)力對(duì)私權(quán)力侵?jǐn)_和過度干預(yù)的問題。在實(shí)質(zhì)審查制中，登記機(jī)關(guān)需要對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性條款進(jìn)行審查，以確定物權(quán)變動(dòng)的原因與事實(shí)是否相符。如果登記機(jī)關(guān)是行政機(jī)關(guān)的話，根據(jù)契約自由原則，合同的訂立應(yīng)由當(dāng)事人之間私法自治，如果登記時(shí)登記機(jī)關(guān)都要對(duì)于合同實(shí)質(zhì)條款進(jìn)行審查，實(shí)際上等于扮演了司法機(jī)關(guān)的角色，在目前我國行政權(quán)力嚴(yán)重干預(yù)司法權(quán)力的情況下，決不應(yīng)該主張登記機(jī)關(guān)越俎代庖地去介入本屬于司法機(jī)關(guān)的事務(wù)，否則，將加劇我國國家公權(quán)力嚴(yán)重失衡的現(xiàn)狀。
三、土地登記形式審查工作改進(jìn)的建議
土地登記機(jī)關(guān)，原則上只應(yīng)承擔(dān)形式審查義務(wù)。當(dāng)然，形式審查義務(wù)確實(shí)會(huì)造成一定程度上的登記制度缺陷，如何彌補(bǔ)土地登記機(jī)關(guān)形式審查所遺留下的制度漏洞，筆者認(rèn)為應(yīng)從內(nèi)在制度和建立更高的信用機(jī)制兩方面來完成。
首先，內(nèi)在制度彌補(bǔ)。由于土地登記的目的在于為土地權(quán)利變動(dòng)提供可靠的平臺(tái)。為了防止產(chǎn)權(quán)交易出現(xiàn)混亂，登記機(jī)關(guān)不僅必須盡力維護(hù)登記的效力,還要保障產(chǎn)權(quán)交易迅捷、通暢，所以不可避免的出現(xiàn)紕漏?！段餀?quán)法》和《土地登記辦法》正是為了協(xié)調(diào)這兩方面的內(nèi)容,才設(shè)定了異議登記制度。異議登記制度具有臨時(shí)性解決糾紛機(jī)能,將爭(zhēng)議問題擱置,要求爭(zhēng)議雙方進(jìn)一步通過其他方式,如訴訟解決糾紛,使不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)重新明晰。同時(shí)還要做好土地權(quán)利登記公告制度，每次土地權(quán)利變更在國土行政管理部門的網(wǎng)站上進(jìn)行公告，使土地登記情況為公眾所了解，一旦相關(guān)權(quán)利人對(duì)登記提出疑義，便中止登記。
其次，建立更高的信用機(jī)制。減少法律糾紛的最好辦法就是增強(qiáng)公民的守法意識(shí)和誠信意識(shí)?！睹穹ㄍ▌t》中，誠實(shí)守信原則被稱為帝王條款，說明誠實(shí)守信對(duì)一個(gè)國家和社會(huì)的重要性，因此建立更高的信用機(jī)制是防范風(fēng)險(xiǎn)的最好辦法。當(dāng)然，光是靠自覺是很難完成的，這就需要全社會(huì)的配合，各職能部門應(yīng)聯(lián)合制定相關(guān)政策，從嚴(yán)管理，對(duì)以偽造申請(qǐng)材料惡意申請(qǐng)登記的，今后在其辦理銀行貸款、公司注冊(cè)、出國等相關(guān)事宜時(shí)，均不予通過，則虛假登記必然減少。
土地登記機(jī)關(guān)承擔(dān)形式審查義務(wù)并不是說登記機(jī)關(guān)可以隨意依據(jù)登記申請(qǐng)人所提供的材料立即作出登記的決定，其實(shí)恰恰相反,土地登記機(jī)關(guān)必須承擔(dān)謹(jǐn)慎注意的義務(wù),必須就土地登記申請(qǐng)人所提供的材料仔細(xì)加以審核,只有在滿足書面材料無瑕疵的情況下才可以作出登記決定。因此，為了避免法律糾紛的出現(xiàn)，日常工作中，土地登記人員要認(rèn)真審核土地登記申請(qǐng)材料，不要違反法定的注意義務(wù)。土地登記機(jī)關(guān)可以通過內(nèi)部的管理機(jī)制,例如,多級(jí)審核機(jī)制、專業(yè)人員詢問機(jī)制(如電話詢問所有交易相對(duì)人)等,來保障達(dá)到謹(jǐn)慎注意的義務(wù)。
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第5篇：土地登記制度范文
當(dāng)土地遇到資金，無數(shù)城市舊貌換新顏，高樓拔地而起，交通四通八達(dá)。
當(dāng)然，也有另外一個(gè)后果，那就是“騙貸”。近些年來，利用虛假的土地使用權(quán)到銀行騙貸或是重復(fù)抵押騙貸的案例時(shí)有發(fā)生，一方面騙貸者空手套白狼，盆滿缽滿，一方面，金融機(jī)構(gòu)和老百姓遭受巨額損失。
土地騙貸，盡管尚不能攪得土地市場(chǎng)混亂一片，但_是絕不可掉以輕心。
典型案例：土地騙貸路線圖
隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地與金融的關(guān)系日益密切，并且成為國家宏觀調(diào)控的兩個(gè)閘門。作為國際通行的融資方式，不動(dòng)產(chǎn)抵押近年來在我國發(fā)展態(tài)勢(shì)迅猛，已經(jīng)成為融資的主要手段之一。數(shù)據(jù)顯示，2000年以來，我國土地抵押貸款每年以40％左右速度遞增，占銀行放貸的比重不斷加大。而與此同時(shí)，商業(yè)銀行沉淀的不良貸款很多是以土地使用權(quán)作為抵押物，面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。涉及虛假土地抵押騙貸的案件時(shí)有發(fā)生，給銀行造成很大的損失。這些案件主要的表現(xiàn)形式是使用虛假的土地使用權(quán)證進(jìn)行抵押、多重抵押、多重?fù)?dān)保騙取貸款。
近年來，利用土地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款詐騙的案例層出不窮。
據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，名噪一時(shí)的原河南華林集團(tuán)董事長(zhǎng)孫樹華發(fā)跡的路線，便是以土地貸款促企業(yè)發(fā)展。孫樹華從一名破爛王成長(zhǎng)為農(nóng)民企業(yè)家，并曾經(jīng)登上“福布斯百富榜”。在2000年4月，華林集團(tuán)申報(bào)注冊(cè)資金1億元中，便有9800萬元由土地廠房折算而來。只有200萬元存款。銀行信貸資料顯示，華林集團(tuán)曾擁有使用權(quán)的土地面積達(dá)到了9400余畝。從2000年到2005年，孫樹華利用20宗土地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款，實(shí)際上其中7宗共計(jì)4207畝的土地使用權(quán)已被政府收回，但孫樹華通過偽造土地使用證成功騙貸。此外，他還違規(guī)辦理、重復(fù)使用土地使用證進(jìn)行貸款，騙貸金額共達(dá)13.6億元。
據(jù)龍虎網(wǎng)報(bào)道，江蘇省周某1996年9月買下了南京市江寧區(qū)董村路17號(hào)7萬平方米的土地。按照法律規(guī)定，必須先交納1050萬元的土地出讓金，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。但周某通過關(guān)系，在沒有交錢的情況下就領(lǐng)取了這塊土地的使用權(quán)證。從1998年4月至2001年3月間，周某先后16次拆分該土地使用權(quán)，再以這16份土地他項(xiàng)權(quán)證重復(fù)抵押給多家銀行，共取得8000多萬元貸款。經(jīng)過警方核對(duì)，周某拒不歸還到期的貸款本金利息達(dá)934萬元。
據(jù)新華社報(bào)道，廣東省佛山市南海區(qū)私營企業(yè)主馮明昌通過偽造房地產(chǎn)證明文件等手段，向銀行騙取貸款，造成銀行和財(cái)政資金損失20多億元。南海區(qū)沙頭鎮(zhèn)國土所原所長(zhǎng)李權(quán)永，違規(guī)為馮明昌不具備辦證條件的土地出具“該地塊的土地使用權(quán)證正在辦理之中”的《土地證明》18份，合計(jì)面積2163畝。沙頭鎮(zhèn)房管所原所長(zhǎng)姚麗云，以這些毫無法律效力的《土地證明》為依據(jù)，并編造、夸大房產(chǎn)實(shí)際建筑面積，為馮明昌發(fā)放402個(gè)不具合法性的房產(chǎn)證，總建筑面積達(dá)138.7萬平方米。
騙貸成因：多種因素綜合作用的結(jié)果
在法律專家看來，虛假土地使用權(quán)抵押騙貸案件的發(fā)生，是多種因素綜合作用的結(jié)果。
現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身存在的缺陷，是一個(gè)重要原因。首先，按照《物權(quán)法》、《土地登記辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，我國土地登記采用的是形式審查。這種形式審查制度本身，就隱含著土地使用權(quán)虛假的可能性。作為土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容根據(jù)的土地登記簿，其內(nèi)容是按照申請(qǐng)人提供的材料進(jìn)行記載的。
“一旦申請(qǐng)人提供了虛假的材料，該項(xiàng)土地使用權(quán)從法律上看，實(shí)質(zhì)上就是虛假的使用權(quán)?！敝袊ù髮W(xué)國土資源法律研究中心主任，民商經(jīng)濟(jì)法教授李顯東認(rèn)為。
其次，不動(dòng)產(chǎn)登記的法律主體和登記的法律效力混亂。盡管《物權(quán)法》規(guī)定了國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)關(guān)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。但令人遺憾的是，至今這還是一項(xiàng)原則性的規(guī)定，并未成為現(xiàn)實(shí)。
“迄今為止，我國尚未就統(tǒng)一登記制定專門的法律，國務(wù)院也未制定統(tǒng)一的行政法規(guī)。這就使得土地登記制度表面上看有法可依，但在操作的過程中卻存在明顯的漏洞”，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)喬新生教授認(rèn)為，土地登記和房產(chǎn)登記相互脫節(jié)，監(jiān)管真空的出現(xiàn)，給偽造土地證等騙取貸款提供了可乘之機(jī)。
喬新生還認(rèn)為：“土地管理領(lǐng)域中存在的問題，從表面上看來是法律問題，但從深層次來分析，仍然是行政體制改革不到位的問題。在大部制改革沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的大背景下，單純依靠法律制度解決土地騙貸問題，是行不通的。”
土地登記部門未依法登記、未依法提供查詢服務(wù)也可能促成土地使用權(quán)騙貸的發(fā)生。前文提到的周某騙貸案就屬于這種情況。周某在沒有交納土地出讓金的情況下，就取得7萬平方米土地的土地證。進(jìn)而騙取銀行9000多萬的貸款，土地登記機(jī)構(gòu)難辭其咎。
銀行審查不嚴(yán)格、程序不規(guī)范，是土地騙貸案件發(fā)生的另一個(gè)重要原因。一位長(zhǎng)期從事地籍工作的專家告訴記者，事實(shí)上，很多銀行對(duì)土地使用權(quán)抵押貸款的操作程序很不規(guī)范。一些銀行僅把貸款人的《土地使用證》扣押在銀行。而按照法律規(guī)定，土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法權(quán)利憑證是《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》，各種土地使用證并不能成為抵押權(quán)的法律憑證。如此一來，貸款人可以冒稱原土地證書丟失，在土地部門補(bǔ)發(fā)新證，從而造成無地騙貸、一地?cái)?shù)貸等現(xiàn)象。
而銀行內(nèi)審制度缺失、“內(nèi)外勾結(jié)”更是為土地騙貸成功提供了一條捷徑。以廣東南海馮明昌案為例，為了騙取銀行貸款，他不惜用重金鋪路，拉攏收買有關(guān)銀行、政府部門及其工作人員，為其違法犯罪活動(dòng)打開方便之門。僅工商銀行南海支行原行長(zhǎng)林裕行，就為馮明昌違規(guī)違法放貸62筆，共計(jì)15.44億元。在這起詐騙銀行貸款案中，工商銀行廣東省分行原副行長(zhǎng)葉家聲、工商銀行佛山市分行原行長(zhǎng)林俊江、工商銀行南海支行原行長(zhǎng)林裕行等29名國家公職人員因收受馮明昌等人賄賂、違法放貸、，被依法追究刑事責(zé)任。
騙貸背后：銀行、企業(yè)、政府之間的“曖昧”
正如法律專家所分析，因?yàn)楦鞣N各樣的原因，造成了形色各異的土地騙貸案件的發(fā)生。但事實(shí)上，如果銀行嚴(yán)格按照程序?qū)彶?，無論是土地使用權(quán)重復(fù)抵押、重復(fù)擔(dān)保，還是偽造土地證抵押貸款，各種騙貸案件根本不可能出現(xiàn)。
大量土地騙貸案件背后隱藏的更深層次的問題，我們必須正視。
銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)以土地使用權(quán)作為抵押進(jìn)行貸款有嚴(yán)格的審查制度規(guī)定。據(jù)記者向國內(nèi)一家商業(yè)銀行信貸管理部門咨詢，辦理土地抵押貸款的程序一般有以下幾個(gè)步驟：首先，企業(yè)持有土地使用權(quán)的法律憑證，向銀行提出抵押貸款的申請(qǐng)。銀行委托具有從事土地評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果報(bào)國土資源局備案，并按評(píng)估額的一定比例確定貸款數(shù)額。然后，企業(yè)和銀行簽訂土地使用權(quán)抵押合同。最后，到國土資源部門辦
理土地使用權(quán)抵押登記。土地使用權(quán)抵押合同經(jīng)登記后生效，未經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)不受法律的保護(hù)。
簡(jiǎn)而言之，企業(yè)以土地使用權(quán)抵押貸款，必須擁有合法的土地使用證，上面標(biāo)明位置、大小、用途、獲得土地的方式等。這些資料可到土地管理部門查詢，如核實(shí)無誤，土地管理部門為銀行開具他項(xiàng)權(quán)利證書，并做已抵押的標(biāo)注。這些手續(xù)無誤，銀行才可以放貸。
以河南孫樹華案為例。案發(fā)后，銀行業(yè)人士曾發(fā)出這樣的質(zhì)疑：“銀行嚴(yán)格按程序走的話，孫樹華根本不?？赡芾猛恋刂貜?fù)抵押，虛假抵押”，“靠土地抵押騙貸非常好查，只要帶上抵押文書到土地管理部門的電腦上一搜索，騙貸就立即露餡”。
是什么導(dǎo)致銀行不愿意甚至不能嚴(yán)格按照程序?qū)彶槟?在業(yè)內(nèi)人士看來，土地騙貸手法簡(jiǎn)單，“技術(shù)含量”很低，如果沒有當(dāng)?shù)卣深A(yù)和默許，這樣輕松騙貸不會(huì)成功。正因?yàn)槿绱?，銀行也是有苦說不出： “華林集團(tuán)是河南省重點(diǎn)扶持的企業(yè)，在政府某些領(lǐng)導(dǎo)的牽頭和指示下，銀行沒有辦法拒絕貸款申請(qǐng)?！?/p>
從警方披露的材料看，華林集團(tuán)的模式是“爭(zhēng)項(xiàng)目――征地――高估地價(jià)――貸款――爭(zhēng)項(xiàng)目”。相應(yīng)地，地方政府利用“推薦項(xiàng)目――低價(jià)征地一高價(jià)賣地”也有斬獲。2003年，華林集團(tuán)征地3000多畝，政府給農(nóng)民的補(bǔ)償價(jià)格是每畝22500元，而華林的購地價(jià)則為每畝75000元。這些土地在銀行抵押時(shí)，價(jià)格又漲到了每畝20萬元。
孫樹華案并非個(gè)案。在諸多土地騙貸大戲中，一些政府扮演了不光彩的角色。而這正是近年來政府過度依靠“土地財(cái)政”所產(chǎn)生的一個(gè)怪胎。“上世紀(jì)90年代以來的城市化主要表現(xiàn)為政府主導(dǎo)和城市外延擴(kuò)張。地方政府財(cái)政預(yù)算內(nèi)靠城市擴(kuò)張帶來的產(chǎn)業(yè)稅收效應(yīng)，預(yù)算外靠土地出讓收入，成為名副其實(shí)的‘土地財(cái)政’。新一輪的城市擴(kuò)張主要由銀行資金投放支撐，而銀行貸款又是通過土地撬動(dòng)”。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員蔣省三認(rèn)為。
“土地和銀行資金，是近年來我國大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)資源，而對(duì)這兩種資源的過度使用，正是投資過熱的風(fēng)險(xiǎn)所在。”銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星認(rèn)為。
正因如此，土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)近年來也引起了銀行業(yè)的警惕。據(jù)銀監(jiān)會(huì)的調(diào)查，近年來，有些地方發(fā)生惡意、違規(guī)動(dòng)用儲(chǔ)備土地和騙取儲(chǔ)備土地的相關(guān)證明，或者是提供虛假執(zhí)照等相關(guān)的批準(zhǔn)文件，以此在土地開發(fā)和儲(chǔ)備土地的建設(shè)過程中進(jìn)行騙貸。
2008年審計(jì)署的一項(xiàng)調(diào)查也顯示，土地儲(chǔ)備貸款發(fā)放和使用申存在很多問題。有的土地儲(chǔ)備貸款抵押物不實(shí)，有的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款金額過大而還貸能力不足；土地儲(chǔ)備貸款被挪作他用，如一些城市的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將主要以貸款方式取得的土地儲(chǔ)備資金用于股權(quán)投資、出借和市政設(shè)施建設(shè)等。這些突出問題，給土地儲(chǔ)備貸款帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。
審計(jì)署有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，產(chǎn)生這些問題的根本原因是一些地方政府將土地儲(chǔ)備貸款作為重要的融資渠道，為獲取城市發(fā)展所需的巨額資金，以儲(chǔ)備土地的名義大量貸款用于城市建設(shè)。除了貸款風(fēng)險(xiǎn)外，土地儲(chǔ)備貸款規(guī)模過大，會(huì)大量透支地方政府未來的土地收益，增加未來的還款壓力和風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)造成盲目超量?jī)?chǔ)備土地和建設(shè)規(guī)模的過度擴(kuò)張。
可以預(yù)見，要從根源上遏制土地騙貸現(xiàn)象，除了完善法律制度、加強(qiáng)信息科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用。還必須阻斷政府賣地機(jī)制，改變對(duì)“土地財(cái)政”的過度依賴。
國土、銀行“聯(lián)姻”：風(fēng)險(xiǎn)防范關(guān)口前移
不得不承認(rèn)，一些土地詐騙案件背后，往往有這樣一個(gè)共同的原因。由于相關(guān)技術(shù)手段的落后，貸款銀行無法對(duì)企業(yè)提供的信息進(jìn)行充分的調(diào)查核實(shí)，對(duì)個(gè)別企業(yè)的弄虛作假行為無法有效地甄別，致使個(gè)別企業(yè)提供虛假土地權(quán)證、多重抵押、多重?fù)?dān)保等行徑囂張。
土地登記信息作為國土資源信息的重要組成部分，是具有法律效力的土地產(chǎn)權(quán)信息。不僅在整個(gè)國土資源管理中發(fā)揮著不可替代的基礎(chǔ)作用，而且在明細(xì)土地產(chǎn)權(quán)、維護(hù)交易安全、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定等方面發(fā)揮著重要的作用。但是，大量利用虛假土地使用權(quán)進(jìn)行抵押騙貸案件的發(fā)生，在一定程度上說明目前我國土地產(chǎn)權(quán)保障服務(wù)的滯后。土地登記信息的社會(huì)化服務(wù)手段和水平還遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)的需要。
尤其是2008年以來，全球性金融危機(jī)愈演愈烈，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)影響日漸加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。房地產(chǎn)行業(yè)和上下游相關(guān)行業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)高企，潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大。中國政府拉動(dòng)內(nèi)需，保增長(zhǎng)、促穩(wěn)定政策頻頻出手?！暗馗?、“銀根”兩個(gè)閘門如何緊密配合、確保國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，為實(shí)現(xiàn)“保增長(zhǎng)”和“防風(fēng)險(xiǎn)”的目標(biāo)提供信息支持和決策依據(jù)?在這個(gè)大背景下，加強(qiáng)部委聯(lián)合，共同防范商業(yè)銀行土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)防范關(guān)口前移，已成為銀監(jiān)會(huì)、國土資源部?jī)刹课墓沧R(shí)。
近日啟動(dòng)的銀行國土信息查詢系統(tǒng)試點(diǎn)工作就是一種嘗試。兩部門聯(lián)手共建的這個(gè)信息交流平臺(tái)，可以通過電子網(wǎng)絡(luò)信息查詢每一塊土地。業(yè)界期待，這將有助于打擊利用虛假土地證等進(jìn)行土地使用權(quán)抵押騙貸案件，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，早在2000年，國土資源部就開展了土地登記資料公開查詢?cè)圏c(diǎn)工作。為了維護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益，保證土地交易安全，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，國土資源部《土地登記資料公開查詢辦法》(即國土資源部令第14號(hào))2003年3月1。日起實(shí)施。作為政務(wù)信息公開的重要內(nèi)容，《土地登記資料公開查詢辦法》規(guī)定，對(duì)于土地登記結(jié)果，包括土地登記卡和宗地圖，任何單位和個(gè)人都可以依照本辦法的規(guī)定查詢。這項(xiàng)工作的開展，為社會(huì)提供準(zhǔn)確、權(quán)威的土地產(chǎn)權(quán)信息，對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)秩序、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，建立公開、公平、公正的土地市場(chǎng)發(fā)揮了重要作用。各商業(yè)銀行通過土地登記資料查詢，在一定程度上防范了虛假土地抵押貸款的發(fā)生，對(duì)保證土地抵押貸款的安全起到了積極的作用。
由于當(dāng)時(shí)技術(shù)的落后，14號(hào)令規(guī)定，查詢?nèi)瞬樵兺恋氐怯涃Y料，應(yīng)當(dāng)在查詢機(jī)關(guān)設(shè)定的場(chǎng)所進(jìn)行；對(duì)于申請(qǐng)查詢的土地不在登記區(qū)內(nèi)的，查詢機(jī)關(guān)可以不提供查詢。
這種查詢的特點(diǎn)就是，以土地登記機(jī)關(guān)現(xiàn)場(chǎng)查詢?yōu)橹?，方式單一，不能?shí)現(xiàn)網(wǎng)上查詢和異地查詢，制約了土地登記資料的查詢效率，也在一定程度上造成了銀行信貸調(diào)查過程中土地信息的不對(duì)稱。如何對(duì)土地登記查詢進(jìn)行改善和改進(jìn)，適應(yīng)社會(huì)各領(lǐng)域?qū)ν恋氐怯浶畔⒌膹?qiáng)烈需求，探索利用高科技手段創(chuàng)新服務(wù)模式，擴(kuò)展服務(wù)范疇，更好地防范金融風(fēng)險(xiǎn)，落實(shí)好國家宏觀調(diào)控政策，成為銀監(jiān)會(huì)和國土部門共同思考的課題。
2008年2月，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康與國土資源部部長(zhǎng)徐紹史舉行會(huì)談，就建立銀行與國土資源部門信息查詢機(jī)制確定了框架性的合作意見。經(jīng)過幾個(gè)月的緊張準(zhǔn)備，2008年11月，銀行國土信息查詢系統(tǒng)基本開發(fā)完成。2009年2月23日，銀行國土信息查詢系統(tǒng)試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)。齊齊哈爾、長(zhǎng)春、鞍山、寧波、廣州等城市成為首批試點(diǎn)。
推進(jìn)土地登記結(jié)果匯交：為以土地登記為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定基礎(chǔ)
銀行國土信息查詢系統(tǒng)試點(diǎn)的啟動(dòng)，是近年來國土資源部在完善土地登記制度，擴(kuò)大登記覆蓋面的同時(shí)，不斷加強(qiáng)土地登記成果應(yīng)用的一個(gè)實(shí)例。
2008年2月1日，《土地登記辦法》開始施行。該辦法規(guī)定，國家實(shí)行土地登記資料公開查詢制度。土地權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢土地登記資料，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)提供。土地登記資料的公開查詢，依照《土地登記資料公開查詢辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
2008年4月8日，國土資源部發(fā)出《關(guān)于貫徹實(shí)施(土地登記辦法)進(jìn)一步加強(qiáng)土地登記工作的通知》。通知要求：加強(qiáng)土地登記資料公開查詢工作。要擴(kuò)大土地登記資料公開查詢范圍，規(guī)范查詢程序，制定查詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，豐富查詢方式，提高查詢效率。除提供紙質(zhì)查詢外，有條件的地區(qū)應(yīng)盡快實(shí)現(xiàn)信息化查詢，并通過網(wǎng)絡(luò)逐步實(shí)現(xiàn)土地登記資料的異地查詢，為當(dāng)事人查詢提供便利。
《通知》還要求，加強(qiáng)與其他專業(yè)主管部門的合作，實(shí)現(xiàn)信息互通，資料共享，充分發(fā)揮土地登記成果的作用?？梢哉f，開展銀行國土信息查詢系統(tǒng)試點(diǎn)，正是一個(gè)寶貴的開端。這對(duì)于完善土地登記資料公開查詢制度，實(shí)現(xiàn)全國土地登記信息的網(wǎng)絡(luò)化一站式服務(wù)具有直接推動(dòng)意義。
據(jù)國土資源部地籍司一位負(fù)責(zé)人介紹，國土資源部將以此為抓手，進(jìn)一步完善土地登記制度、加強(qiáng)土地登記資料規(guī)范化建設(shè)、實(shí)現(xiàn)土登記全覆蓋，并探索建立土地登記信息服務(wù)的長(zhǎng)效保障機(jī)制，不斷創(chuàng)新和提高國土資源政務(wù)信息服務(wù)社會(huì)的模式和水平，不斷提高國土資源部門參與宏觀調(diào)控的能力。
這位負(fù)責(zé)人還介紹，作為進(jìn)一步完善土地登記制度，加強(qiáng)土地登記成果應(yīng)用的一項(xiàng)重要措施，土地登記結(jié)果匯交工作將逐步推進(jìn)，目標(biāo)是要建立國家、省(區(qū)、市)、地(市)、縣(市)土地登記結(jié)果匯交制度。目前國土資源部正在開展土地登記結(jié)果匯交工作試點(diǎn)，各地正在集中力量對(duì)現(xiàn)有土地登記成果資料進(jìn)行規(guī)范化整理，為建立全國土地登記結(jié)果匯交制度奠定基礎(chǔ)。
對(duì)于社會(huì)各界關(guān)注的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，雖然目前還沒有按照《物權(quán)法》的有關(guān)要求建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但是，2008年7月獲得批準(zhǔn)的國土資源部新三定方案，強(qiáng)化了國土資源部社會(huì)管理和公共服務(wù)職能。方案賦予國土資源部“承擔(dān)各類土地登記資料的收集、整理、共享和匯交管理，提供社會(huì)查詢服務(wù)”及“推進(jìn)國土資源信息化和信息資料的公共服務(wù)”職責(zé)。這為下一步建立以土地登記為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定了良好基礎(chǔ)。
第6篇：土地登記制度范文
【關(guān)鍵詞】地籍管理；問題；探討
當(dāng)前，國土資源管理正處在一個(gè)新的發(fā)展階段，地籍管理也面臨一些突出問題，認(rèn)真分析當(dāng)前地籍管理面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，創(chuàng)造性地做好地籍管理工作，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展和現(xiàn)代化城市建設(shè)提供有力保障。
1 地籍管理現(xiàn)狀
近年來，地籍管理的各項(xiàng)工作全面推進(jìn)，地籍基礎(chǔ)建設(shè)成績(jī)顯著。一是城鎮(zhèn)土地登記制度逐步規(guī)范，農(nóng)村土地登記工作起步，土地產(chǎn)權(quán)管理意識(shí)得到強(qiáng)化。國家第二次農(nóng)村集體土地調(diào)查、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查與1：500數(shù)據(jù)庫的建設(shè)，完善了地籍管理的基礎(chǔ)平臺(tái)，使得城市國有土地登記、集體土地登記、以土地抵押登記為主要內(nèi)容的土地他項(xiàng)權(quán)利登記發(fā)證工作開展順利，推進(jìn)了土地產(chǎn)權(quán)體系建設(shè)，土地權(quán)屬爭(zhēng)議得到了有效調(diào)處。:二是土地動(dòng)態(tài)遙感監(jiān)測(cè)體系初步形成，土地統(tǒng)計(jì)分析工作不斷深入。充分利用每年最新的高分辨率衛(wèi)星遙感影像，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)土地變化情況，特別是城鎮(zhèn)建設(shè)用地和耕地的變化情況，有效防范和及時(shí)發(fā)現(xiàn)違法用地;同時(shí)利用衛(wèi)片輔助每年的土地變更調(diào)查。土地利用數(shù)據(jù)已經(jīng)建庫，在每年年度變更的基礎(chǔ)上，能夠準(zhǔn)確地對(duì)土地的數(shù)量關(guān)系及其動(dòng)態(tài)變化規(guī)律進(jìn)行系統(tǒng)、全面、連續(xù)的分類、整理、統(tǒng)計(jì)和分析，掌握土地?cái)?shù)量、質(zhì)量、分布和利用狀況及其動(dòng)態(tài)變化規(guī)律。
2 現(xiàn)行地籍管理工作問題
2.1 土地登記發(fā)證制度不統(tǒng)一。按現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定，確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或使用權(quán)和水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照《森林法》、《草原法》和《漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。這表明，林地、草原的所有權(quán)、使用權(quán)以及水面、灘涂養(yǎng)殖使用權(quán)登記發(fā)證不適用《土地管理法》，而適用其他法律，具體工作由相關(guān)部門(如林業(yè)部門)負(fù)責(zé)，這一點(diǎn)也與地籍管理制度的統(tǒng)一性原則不一致。實(shí)際工作中，經(jīng)常會(huì)遇到土地部門的勘測(cè)定界數(shù)據(jù)與林業(yè)等部門的數(shù)據(jù)不相符，造成用地過程中權(quán)屬及地類面積的確認(rèn)發(fā)生糾紛。
2.2 地籍管理力度相對(duì)薄弱，不能有效地發(fā)揮基層鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地機(jī)構(gòu)的工作職能。當(dāng)前，地籍管理力度相對(duì)薄弱，專門從事地籍管理的人員較少，特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所，人員不足，往往一人身兼數(shù)職，地籍管理工作甚至不是專人承辦。事實(shí)上，地籍管理是土地管理的最基礎(chǔ)也是最重要的工作，地籍管理的好與壞，直接關(guān)系到權(quán)屬及相關(guān)土地認(rèn)證。如：權(quán)屬的認(rèn)證、地類、面積的核準(zhǔn)、四至界限是否清楚、有無糾紛等等。因此，加強(qiáng)地籍管理，完善相關(guān)程序及基礎(chǔ)性檔案建設(shè)，發(fā)揮地籍管理人員的主觀能動(dòng)性，不斷提高業(yè)務(wù)水平，為土地管理提供科學(xué)有效地的第一手資料。
2.3 現(xiàn)代化的地籍管理先進(jìn)技術(shù)推廣不夠。地籍管理工作涉及面廣、技術(shù)含量高，地籍調(diào)查、地籍信息系統(tǒng)建設(shè)和地籍檔案管理對(duì)技術(shù)的要求都很高，尤其是地籍調(diào)查中的遙感、航測(cè)、數(shù)字化技術(shù)等現(xiàn)代化技術(shù)，推廣起來非常困難。對(duì)于地籍工作人員來說，除必須掌握土地管理法律法規(guī)以外，還應(yīng)具備地籍測(cè)量、圖件繪制、計(jì)算機(jī)軟件的熟練運(yùn)用、土地登記等知識(shí)，跟上不斷發(fā)展的地籍信息時(shí)代。
2.4 地籍成果社會(huì)化應(yīng)用程度亟待提高。目前地籍管理形成的各種成果，如城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果不能廣泛共享，社會(huì)利用率較低。土地登記資料公開查詢制度不夠健全，尚不能進(jìn)行網(wǎng)上查詢和異地查詢。這與市場(chǎng)對(duì)土地登記信息日益強(qiáng)烈的需求不相適應(yīng)，特別是當(dāng)前國內(nèi)有些地區(qū)出現(xiàn)的一些企業(yè)提供虛假土地權(quán)證，進(jìn)行多重抵押、多重?fù)?dān)保的惡劣騙貸案件，土地登記信息聯(lián)網(wǎng)可以有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，因此具有更大的積極意義。
2.5 地籍管理基礎(chǔ)與加快推進(jìn)城市化、現(xiàn)代化、城鄉(xiāng)一體化的要求還不相適應(yīng)。就目前地籍基礎(chǔ)數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)來看，按照城鎮(zhèn)數(shù)字國土的要求還有差距。地籍的信息化水平還不夠高，歷史遺留問題還比較多，有些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)還沒有及時(shí)變更，農(nóng)村的土地登記基礎(chǔ)差、權(quán)屬糾紛較多，這就要求我們地籍管理工作要圍繞政府的中心去工作，為推進(jìn)構(gòu)建和諧社會(huì)、依法維護(hù)人民群眾的土地權(quán)益服務(wù)。
3 對(duì)地籍管理有關(guān)問題的探討
3.1 確立土地統(tǒng)計(jì)、土地登記發(fā)證統(tǒng)一制度。應(yīng)將林業(yè)部門、農(nóng)業(yè)部門等的林地、水面、灘涂相關(guān)權(quán)利登記、統(tǒng)計(jì)發(fā)證職權(quán)劃歸土地管理部門，以實(shí)現(xiàn)地籍管理利用的統(tǒng)一規(guī)劃。筆者認(rèn)為首先國家要建立完善的土地登記法律體系；其次，做到土地登記的權(quán)利內(nèi)涵統(tǒng)一、登記程序統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一和法律依據(jù)統(tǒng)一，保障土地登記在法律方面的支撐。
第7篇：土地登記制度范文
1.深化土地使用制度改革
首先是明晰土地產(chǎn)權(quán)，特別是農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)。土地的產(chǎn)生絕大部分是由于土地產(chǎn)權(quán)界定不清晰而造成的。土地使用制度改革，就是要改變現(xiàn)行整個(gè)土地管理法為國家建設(shè)使用土地而設(shè)計(jì)的法律框架。要賦予農(nóng)村土地更加明晰的產(chǎn)權(quán)，改變絕大多數(shù)建設(shè)只能使用國有土地而不能使用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)狀。
其次要推進(jìn)征地制度改革。要在界定土地產(chǎn)權(quán)、落實(shí)土地用途管制的基礎(chǔ)上，逐步縮小土地征用范圍，除為了公共利益必須強(qiáng)制征收之外，其他項(xiàng)目均由用地方與土地經(jīng)營者自主協(xié)商獲得土地使用權(quán)。要實(shí)行征地多元化補(bǔ)償，采取土地入股、留用地安置等多種方式確保被征地農(nóng)民生活水平不降低。
再次是建立確保地方保護(hù)耕地、節(jié)約土地資源的責(zé)權(quán)利機(jī)制。建立資源保護(hù)的轉(zhuǎn)移支付制度，使出讓建設(shè)用地收益在出讓土地的地方政府和保護(hù)耕地的地方政府之間合理分配，增強(qiáng)地方保護(hù)耕地、節(jié)約土地資源的動(dòng)力。
2.轉(zhuǎn)變政府職能，加強(qiáng)土地管理
城鎮(zhèn)化大潮下，地方政府為了彰顯政績(jī)，往往片面追求城鎮(zhèn)化速度，“經(jīng)營城市”成為解決建設(shè)資金的重要手段，在這一過程中，地方政府成為一個(gè)特殊的利益主體。必須切實(shí)轉(zhuǎn)變政府職能，將政府從競(jìng)爭(zhēng)性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中解脫出來，改變把土地收益作為城市發(fā)展動(dòng)力的思路，減少地方政府通過“經(jīng)營土地”獲取資金的沖動(dòng)和誘因。政府在土地管理方面，主要是進(jìn)行規(guī)劃控制、計(jì)劃調(diào)節(jié)、通過政策設(shè)計(jì)調(diào)整利益、解決執(zhí)行中存在的問題，要讓市場(chǎng)成為配置土地資源的重要手段。
3.拓寬土地解決渠道，完善制度
從根本上減少與化解各種土地矛盾與糾紛，就要充分發(fā)揮行政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體與民間組織等各方面的作用，針對(duì)的不同特點(diǎn)和性質(zhì)，為當(dāng)事人提供多種可供選擇的解決渠道，使它們有機(jī)聯(lián)系、相互補(bǔ)充、相互協(xié)調(diào)。建立從村組鎮(zhèn)縣自下而上的處理網(wǎng)絡(luò)，讓政府接訪在基層，問題解決在基層。
發(fā)揮公告在土地登記中的作用
隨著土地權(quán)利人法律意識(shí)的增強(qiáng)，土地登記行政訴訟越來越多，土地登記機(jī)關(guān)被判令賠償?shù)陌咐矔r(shí)有所聞，如深圳市規(guī)劃國土局就因登記錯(cuò)誤被廣東省高級(jí)人民法院判決賠償870萬元，創(chuàng)下自《國家賠償法》1995年實(shí)施以來實(shí)際執(zhí)行金額的最高記錄。在這起案件中，深圳市規(guī)劃國土局很重要的違法事實(shí)就是在辦理登記時(shí)沒有履行公告的法定程序。結(jié)合實(shí)際情況，要充分發(fā)揮公告在土地登記中的作用，必須對(duì)以下三個(gè)環(huán)節(jié)做出具體規(guī)定：
1. 土地登記申請(qǐng)時(shí)公告
土地登記申請(qǐng)時(shí)登記機(jī)關(guān)要對(duì)當(dāng)事人提供的土地登記資料進(jìn)行審查，這樣不僅浪費(fèi)登記機(jī)關(guān)大量的人力物力，而且不切合實(shí)際。特別在當(dāng)代社會(huì)，行為頻繁，社會(huì)信用又不盡理想，登記機(jī)關(guān)根本無法審查授權(quán)委托書上簽名或者印章的真?zhèn)危@時(shí)，要提高登記的準(zhǔn)確性、權(quán)威性，就必須充分發(fā)揮公告的作用，讓相關(guān)的利害關(guān)系人有途徑了解登記的情況，提出異議等。
2. 土地權(quán)屬調(diào)查時(shí)公告
土地權(quán)屬調(diào)查中，相鄰?fù)恋貦?quán)利人長(zhǎng)期不在家沒人簽字或無故不簽字的現(xiàn)象普遍存在，致使一些本沒有土地權(quán)屬爭(zhēng)議的宗地因簽字手續(xù)不全而無法登記。這種情況必須改變。相鄰?fù)恋貦?quán)利人長(zhǎng)期不在家沒人簽字或無故不簽字的，由宗地土地使用者簽字蓋章，采取一定的方式公告，公告期滿后進(jìn)行土地登記，是比較好的方式。
3. 公告的方式、期限和范圍
第8篇：土地登記制度范文
1、土地登記權(quán)利人應(yīng)在媒體上刊登土地權(quán)利證書遺失、滅失聲明，15天后，持刊登聲明、遺失、滅失原因的書面說明等，向原土地登記機(jī)構(gòu)提出補(bǔ)證申請(qǐng)；
2、土地登記機(jī)構(gòu)受理補(bǔ)證申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行審核，補(bǔ)證登記應(yīng)予以公告；
3、經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后記載于土地登記簿，并予以換發(fā)或補(bǔ)發(fā)土地權(quán)利證書。
【法律依據(jù)】
第9篇：土地登記制度范文
大家好!
我是××,來自××國土資源所。很榮幸參加這次縣局組織開展的"建設(shè)效能系統(tǒng),服務(wù)科學(xué)發(fā)展"的演講比賽。我演講的題目是<<夯實(shí)基礎(chǔ)服務(wù)管理>>。
自1998年參加工作的十一年來,作為一名普通的基層所辦事員,我覺得只有建立健全真實(shí)、準(zhǔn)確的土地登記檔案資料,才能順利開展各項(xiàng)國土資源管理工作。土地登記工作既是我們國土資源管理工作的基礎(chǔ),又是我們工作的核心。
人類在進(jìn)步,科技在發(fā)展。國土資源管理工作已逐步顯現(xiàn)出了它在現(xiàn)今社會(huì)重要的,不可或缺的作用。因此,由國務(wù)院組織開展的第二次全國土地大調(diào)查工作于20*年如火如荼的開始了?，F(xiàn)已基本完成了農(nóng)村土地調(diào)查?？墒俏覀兓鶎铀顬殛P(guān)心的農(nóng)村宅基地和集鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)登記工作尚未展開。我們現(xiàn)有的土地登記檔案資料仍是二十年前第一次土地大調(diào)查的資料。既不完整,又不準(zhǔn)確。由于當(dāng)時(shí)的測(cè)量工具落后,導(dǎo)致誤差非常大。有時(shí)同一原地的面積竟相差幾百平方米。試問,這樣的土地登記資料怎么還能在科技日益發(fā)達(dá)發(fā)達(dá),法律日漸完善的今天得以應(yīng)用呢?所以我認(rèn)為,現(xiàn)階段應(yīng)盡快全面開展土地總登記工作,也就是我們平常所說的初始登記工作。
新頒布的<<土地登記辦法>>第九條規(guī)定,土地登記須由申請(qǐng)人提供地籍調(diào)查表,宗地圖及宗地界地坐標(biāo)等資料,同時(shí)還規(guī)定,這些資料的取得申請(qǐng)人可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查。這些規(guī)定表明,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu),獲取地籍資料。而這些資料的取得恰恰是土地登記發(fā)證中的重頭戲。工作量大,費(fèi)用多,耗時(shí)長(zhǎng),在實(shí)際工作中,原本可由土地登記人辦的土地登記申請(qǐng),指界,地籍調(diào)查,收集整理土地權(quán)屬證明材料等工作,都被鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所統(tǒng)包統(tǒng)攬了。
眾所周知,各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員少,經(jīng)費(fèi)短缺,真正實(shí)施土地總登記工作任務(wù)十分艱巨。在地籍調(diào)查中,有時(shí)相鄰宗地雖無任何權(quán)屬糾紛,可雙方卻不同意在地調(diào)表上鑒章。阻礙了登記發(fā)證工作的進(jìn)程。我以為,只能統(tǒng)一可以進(jìn)行土地登記,登記公告土地登記情況。于公告期滿后,直接核發(fā)證書。開展調(diào)查工作?？尚Х碌诙稳珖恋卮笳{(diào)查工作時(shí),從局機(jī)關(guān)和其他國土所抽調(diào)人員。分組開展土地登記調(diào)查工作。另外,國土所可下卦土地登記機(jī)構(gòu)。按照<<土地人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定>>在登記發(fā)證中收取傭金來彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)的不足。確保土地總登記工作的順利開展。自稅費(fèi)改革后,國家陸續(xù)取消了大部分涉農(nóng)收費(fèi)。規(guī)定農(nóng)村宅基地登記發(fā)證只收取5元工本費(fèi)。實(shí)際上僅土地證書。登記圖表等加起來就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。更不用說勘丈測(cè)量費(fèi),交通費(fèi),人員工資了。所以我認(rèn)為,集體建設(shè)用地登記發(fā)證也應(yīng)該收取土地登記費(fèi)。不然宅基地登記發(fā)證將艱難進(jìn)行。
在開展學(xué)習(xí),實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)的同時(shí),舉辦的這次演講活動(dòng)。我認(rèn)為意義重大,它讓我們?nèi)到y(tǒng)干部職工能夠歡聚一堂,各抒己見。增進(jìn)了學(xué)習(xí)和交流。國土資源管理工作任重道遠(yuǎn),舉足輕重。我作為國土資源管理戰(zhàn)線的一名普通職員。深感責(zé)任重大,保護(hù)和合理利用土地,確保耕地總量不減少是我們的基本職責(zé),我們將一如既往的立足于本職工作,為國土資源管理事業(yè)做出自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
