物業(yè)維護(hù)部精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)維護(hù)部范文

物業(yè)告業(yè)主不交水、電、垃圾費(fèi)，業(yè)主反訴物業(yè)公司不作為——9月13日上午9時(shí)30分，75歲的邢臺(tái)市民郭建華將自己所住小區(qū)勝利北小區(qū)的勝利物業(yè)管理有限責(zé)任公司告上法庭，邢臺(tái)市橋西法院中興路法庭當(dāng)日受理此案。據(jù)悉，類似物業(yè)糾紛案在邢臺(tái)尚屬首例。

今年6月3日，邢臺(tái)市勝利物業(yè)管理有限責(zé)任公司在向法庭遞交的起訴狀中稱：原告公司負(fù)責(zé)勝利小區(qū)的物業(yè)管理，負(fù)責(zé)該轄區(qū)各住戶的供暖、供水、供電及垃圾處理等業(yè)務(wù)，被告郭建華住在該區(qū)7號(hào)樓3單元102室，自1998年7月至2005年5月，被告欠原告水費(fèi) 604.40元，電費(fèi)1620.90元，垃圾管理費(fèi)780元及暖氣費(fèi)2692.40元，欠款共計(jì)5697.70元，經(jīng)多次催要至今分文未付，無(wú)奈，原告訴于法庭。

而被告業(yè)主郭建華則向法庭提出了不同的看法，郭建華在民事反訴狀中稱：他是1996年初購(gòu)置勝利北小區(qū)7號(hào)樓3單元102室，并于1998年初住進(jìn)該房，當(dāng)時(shí)勝利物業(yè)管理有限責(zé)任公司就對(duì)該小區(qū)實(shí)施管理。然而由于物業(yè)公司疏于管理，郭建華于2000年11月發(fā)現(xiàn)緊靠自家居室南墻外的暖氣管道溝內(nèi)有積水，水深80厘米，且積水順著暖氣管道繞居室根基一圈，久而久之造成外室西墻、衛(wèi)生間四圍、廚房西墻以及樓道墻壁不同程度裂縫。郭建華自2002年6月發(fā)現(xiàn)裂縫后就一直向物業(yè)公司反映，要求采取措施，給予維修，然而物業(yè)公司只在2003年把積水抽了，對(duì)郭建華住房的裂縫沒(méi)有再管，至今郭建華仍住在墻體四處裂縫的房子之中。因此郭建華提出在物業(yè)不作為的條件下，作為業(yè)主可以拒交相關(guān)費(fèi)用，同時(shí)要求對(duì)方停止侵犯自己的住房權(quán)。

據(jù)郭建華的律師董運(yùn)池介紹，七旬老人“單挑”物業(yè)的案例在邢臺(tái)尚屬首例，不管結(jié)果如何，該案的受理在喚醒業(yè)主維權(quán)意識(shí)、規(guī)范物業(yè)公司和業(yè)主雙方行為，以及貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》方面都有重要意義。

燕趙都市報(bào)

第2篇：物業(yè)維護(hù)部范文

（1．內(nèi)蒙古大興安嶺林業(yè)科學(xué)技術(shù)研究所，牙克石022150;2．內(nèi)蒙古汗馬國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)管理局，金河022359）

摘要：2011年，采用樣線調(diào)查、定點(diǎn)觀察、紅外自動(dòng)相機(jī)監(jiān)測(cè)以及查詢資料等調(diào)查方法，對(duì)內(nèi)蒙古汗馬國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)的珍稀瀕危野生脊椎動(dòng)物進(jìn)行了調(diào)查。結(jié)果顯示，內(nèi)蒙古汗馬國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)有珍稀瀕危野生動(dòng)物約56種，占保護(hù)區(qū)陸棲脊椎動(dòng)物293種的18.64%。其中：魚類2種，兩棲類1種，爬行類1種，鳥(niǎo)類42種，獸類10種，國(guó)家一級(jí)重點(diǎn)保護(hù)野生動(dòng)物7種，國(guó)家二級(jí)重點(diǎn)保護(hù)野生動(dòng)物36種。在《瀕危野生動(dòng)植物國(guó)際貿(mào)易公約》附錄中的獸類有3種，鳥(niǎo)類有28種。在《世界自然保護(hù)聯(lián)盟》中魚類2種，兩棲類1種，爬行類1種，鳥(niǎo)類27種，獸類4種。在珍稀瀕危野生動(dòng)物中，常見(jiàn)種16種，少見(jiàn)種27種，稀有種12種。

關(guān)鍵詞 ：汗馬；珍稀瀕危；野生動(dòng)物

中圖分類號(hào)：S759.9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

收稿日期：2014-12-11

作者簡(jiǎn)介：李榮魁（1979 -），男，陜西省旬陽(yáng)人，林業(yè)工程師．

內(nèi)蒙古汗馬國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)位于內(nèi)蒙古大興安嶺西坡北部，行政隸屬于內(nèi)蒙古呼倫貝爾市根河市境內(nèi)。保護(hù)區(qū)早在1958年林業(yè)部批準(zhǔn)的《大興安嶺開(kāi)發(fā)規(guī)劃總方案》中就將汗馬規(guī)劃為自然保護(hù)區(qū)，1979年5月黑龍江省革命委員會(huì)龍革辦25號(hào)文件，正式確認(rèn)汗馬、呼中為大興安嶺自然保護(hù)區(qū)，較早的規(guī)劃為保護(hù)區(qū)，確保了這片區(qū)域沒(méi)有遭到采伐，加之周邊人為活動(dòng)少、干擾少，區(qū)內(nèi)沒(méi)有任何居民和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是我國(guó)保存最為完整的寒溫帶原始明亮針葉林地區(qū)之一。但由于受到經(jīng)濟(jì)和體制上的制約，保護(hù)區(qū)管理機(jī)構(gòu)成立較晚，直至2007年才成立了內(nèi)蒙古汗馬國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)管理局。保護(hù)區(qū)僅在2001年進(jìn)行了一次較大規(guī)模的森林資源調(diào)查和森林專業(yè)調(diào)查外，沒(méi)有再進(jìn)行較為全面系統(tǒng)的調(diào)查研究，鑒于此，汗馬管理局在2010～2012年為時(shí)3年，對(duì)汗馬自然保護(hù)區(qū)的野生動(dòng)、植物資源進(jìn)行了一次全面的調(diào)查研究。文章僅就保護(hù)區(qū)的珍稀瀕危野生動(dòng)物資源調(diào)查做以描述。

1 調(diào)查區(qū)域概況

內(nèi)蒙古汗馬國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)位于內(nèi)蒙古大興安嶺山脈西坡北部，根河市境內(nèi)，地理坐標(biāo)為E122°23’34”—122°52’46”．N51°20’02”~51°49’48”。保護(hù)區(qū)總面積107348hm2，森林覆蓋率88.4%，是我國(guó)保存最為完整的寒溫帶原始明亮針葉林地區(qū)之一。保護(hù)區(qū)地處大興安嶺北部主脊西側(cè)，海拔較高，屬中山山地，總的趨勢(shì)是北高南低，四周環(huán)山，形成較狹長(zhǎng)的南北走向河谷，平均海拔1000～1300m之間，最高海拔1418m，最低海拔824m。保護(hù)區(qū)屬寒溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬季寒冷而漫長(zhǎng)，積雪深厚，夏季溫涼短暫，濕潤(rùn)多雨，春季干燥風(fēng)大，四季溫差和晝夜溫差大。年平均氣溫5.3℃，極端最高氣溫35.4℃，極端最低氣溫-49.6℃，全年有7個(gè)月的時(shí)間有積雪，最大積雪深度100cm。早霜一般在9月上旬，晚霜一般在6月上旬，無(wú)霜期80～90d。

汗馬自然保護(hù)區(qū)野生植物種類統(tǒng)計(jì)為620種，隸屬于110科296屬，保護(hù)區(qū)主要樹(shù)種有興安落葉松（Larix gmelin）、樟子松（Pinus sylvestris var.mongolica）、白樺（Betula platyphylla Suk）、山楊（Populus davidiana）、甜楊（Populus suaveolens Fisch）和鉆天柳（Chosenia arbutifolia （Pall.）A．Smv.）等。保護(hù)區(qū)陸棲脊椎動(dòng)物293種，其中：鳥(niǎo)類16目44科204種，獸類6目16科51種，魚類6目9科28種，兩棲爬行類4目7科10種。保護(hù)區(qū)地帶性植被屬于典型的寒溫帶明亮針葉林，其主要植被類型有偃松矮曲林（Com. Pinmila）、偃松灌叢（Form. Pinespumila）、興安落葉松林（Form.larix gmelin）、樟子松林（Form．pinus sylvestris var. mongolica）、興安落葉松—一白樺混交林（Form.Larix gmelin，Betulaplatyphylla）、白樺林（Form. Betula platyphlla）、甜楊林（Form. Populus suaveolens）、鉆天柳林（Form.Chosenia arbutifolia）、柴樺灌木沼澤（Form.Betula fruticosa）等。

2 研究方法

此次采用樣線調(diào)查、紅外自動(dòng)相機(jī)監(jiān)測(cè)、訪問(wèn)調(diào)查以及查詢資料等多種調(diào)查方法，對(duì)汗馬自然保護(hù)區(qū)進(jìn)行了調(diào)查。由于調(diào)查強(qiáng)度、氣候、環(huán)境及人為干擾等因素，使樣線法計(jì)算種群數(shù)量易造成的數(shù)據(jù)偏差較大，但可獲取發(fā)現(xiàn)物種相對(duì)豐富度的指標(biāo)，樣線調(diào)查法作為此次物種豐富度調(diào)查的主要方法，而不進(jìn)行絕對(duì)數(shù)量計(jì)算。紅外自動(dòng)相機(jī)技術(shù)在20世紀(jì)90年代逐漸發(fā)展成熟，廣泛用于動(dòng)物種群數(shù)量和密度的研究。在此次調(diào)查中，將紅外自動(dòng)相機(jī)監(jiān)測(cè)、訪問(wèn)調(diào)查作為樣線調(diào)查的輔助方法，資料查詢作為最后調(diào)查的補(bǔ)充，補(bǔ)充實(shí)地調(diào)查中沒(méi)有記錄到的物種。

2.1 樣線調(diào)查

使用樣線法調(diào)查，在區(qū)域內(nèi)共布設(shè)22條長(zhǎng)約為8.5～11.5km，總長(zhǎng)度237km的樣線。沿樣線行進(jìn)期間，只記錄所遇見(jiàn)的實(shí)體、嗚叫和判斷為新鮮（<24h）的野生動(dòng)物足跡鏈、糞便、食痕等活動(dòng)痕跡的數(shù)量。

根據(jù)樣線調(diào)查所發(fā)現(xiàn)各種物體的實(shí)體數(shù)和新鮮活動(dòng)痕跡數(shù)占樣線總長(zhǎng)度的比值即Zi=Ni/L（Z1：指物種豐富度的相對(duì)指標(biāo)；N．指第i個(gè)物種的數(shù)量，L指樣線長(zhǎng)度），作為汗馬保護(hù)區(qū)內(nèi)的珍稀瀕危野生動(dòng)物種群狀況分為常見(jiàn)種（Z>0.1）、少見(jiàn)種（0.0l<Z<0.1）和稀有種（2<0.01）3種情況，并參考《瀕危野生動(dòng)植物種國(guó)際貿(mào)易公約》（CITES）附錄、《世界自然保護(hù)聯(lián)盟》（IUCN）和《國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)野生動(dòng)物名錄》進(jìn)行瀕危狀況分析。在樣線調(diào)查、紅外自動(dòng)相機(jī)監(jiān)測(cè)、訪問(wèn)調(diào)查沒(méi)有記錄到的物種，僅在文獻(xiàn)資料查詢到的物種均列入稀有種。

2.2 紅外相機(jī)監(jiān)測(cè)

野生動(dòng)物較集中分布的石砬山、牛耳湖、牛腿湖、堿場(chǎng)等地共計(jì)布設(shè)40部紅外自動(dòng)照相機(jī)，對(duì)本區(qū)內(nèi)的野生動(dòng)物進(jìn)行調(diào)查，每月更換1次電池并取回監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。

2.3 定點(diǎn)觀測(cè)

在保護(hù)區(qū)的重要水域牛耳湖周邊搭設(shè)隱蔽帳篷，從4月15日至6月15日和9月5日至10月20日，在候鳥(niǎo)的遷徙季節(jié)利用觀鳥(niǎo)鏡對(duì)遷徙的水域鳥(niǎo)類進(jìn)行觀測(cè)記錄，并用數(shù)碼技術(shù)進(jìn)行拍攝。

3 結(jié)果與分析

3.1 物種組成

經(jīng)調(diào)查，汗馬國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)共有珍稀瀕危野生動(dòng)物56種，占保護(hù)區(qū)野生動(dòng)物293種的19.11%，其中：魚類2種，兩棲類1種，爬行類1種，鳥(niǎo)類42種，獸類10種。

3.1.1 國(guó)家級(jí)保護(hù)物種

保護(hù)區(qū)有國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)野生動(dòng)物45種，占內(nèi)蒙古大興安嶺林區(qū)重點(diǎn)保護(hù)野生動(dòng)物的63%。其中：國(guó)家一級(jí)重點(diǎn)保護(hù)野生動(dòng)物有原麝、紫貂、貂熊、黑嘴松雞、金雕、中華秋沙鴨、白尾海雕7種；國(guó)家二級(jí)重點(diǎn)保護(hù)野生動(dòng)物有赤頸鵬鷓、白額雁、大天鵝、小天鵝、鴛鴦、鳳頭蜂鷹、黑鳶、蒼鷹、雀鷹、松雀鷹、大鵟、普通鵟、毛腳鵟、烏雕、鵲鷂、白腹鷂、鶚、游隼、燕隼、紅隼、紅腳隼、花尾榛雞、灰鶴、蓑羽鶴、普通角鶚、雪鶚、雕鶚、猛鶚、長(zhǎng)尾林鶚、烏林鶚、長(zhǎng)耳鶚、鬼鶚、棕熊、水獺、猞猁、馬鹿、駝鹿、雪兔36種。其中，鳥(niǎo)類36種，獸類9種。

3.1.2 《瀕危野生動(dòng)植物種國(guó)際貿(mào)易公約》物種

保護(hù)區(qū)有CITES附錄物種31種，其中：附錄I物種有白尾海雕和棕熊2種；附錄Ⅱ物種有花臉鴨、鶚、鳳頭蜂鷹、黑耳鳶、雀鷹、蒼鷹、日本松雀鷹、普通鵟、大鵟、烏雕、金雕、毛腳鵟、鵲鷂、白腹鷂、游隼、燕隼、紅腳隼、紅隼、蓑羽鶴、東方角鶚、雕鶚、鬼鶚、猛鶚、長(zhǎng)尾林鶚、烏林鸮、長(zhǎng)耳鶚、雪鶚、貂熊、原麝等29種。其中，鳥(niǎo)類28種，獸類3種。

3.1.3 《世界自然保護(hù)聯(lián)盟》物種

在IUCN中物種有33種，其中：EN（瀕危種）有哲羅魚、細(xì)鱗魚、烏雕、白尾海雕、黑嘴松雞、蓑羽鶴、孤沙錐、雕鶚、鬼鶚、棕熊、原麝等11種；VU（易危種）有極北鯢、烏蘇里蝮、白額雁、小白額雁、花臉鴨、青頭潛鴨、鴛鴦、鶚、鳳頭蜂鷹、毛腳鵟、金雕、鵲鷂、白腹鷂、游隼、紅隼、花尾榛雞、東方角鶚、烏林鶚、長(zhǎng)尾林鶚、猛鶚、猞猁、豹貓等22種。其中，魚類2種，兩棲類1種，爬行類2種，鳥(niǎo)類24種，獸類4種。

3.2 種群狀況及分布

3.2.1 常見(jiàn)種

作為保護(hù)區(qū)常見(jiàn)種的珍稀瀕危野生動(dòng)物有細(xì)鱗魚、豆雁、花臉鴨、鴛鴦、普通鵟、鵲鷂、紅隼、黑嘴松雞、花尾榛雞、東方角鶚、烏林鶚、紫貂、雪兔、原麝、駝鹿等16種。值得指出的是，列入國(guó)家一級(jí)重點(diǎn)保護(hù)野生動(dòng)物的原麝和列入國(guó)家二級(jí)重點(diǎn)保護(hù)野生動(dòng)物的鴛鴦、普通鵟、黑嘴松雞、花尾榛雞、烏林鶚、紫貂、雪兔、駝鹿和原麝均有相當(dāng)數(shù)量的分布，尤其是獸類的紫貂、駝鹿和雪兔以及鳥(niǎo)類的黑嘴松雞和花尾榛雞的遇見(jiàn)率非常的高，隨時(shí)都可以看到他們的足跡、糞便、食痕或?qū)嶓w。

紫貂在汗馬保護(hù)區(qū)全區(qū)均有分布，主要棲息于偃松一落葉松林、偃松灌叢、興安杜鵑——落葉松林、杜香——落葉松林、篤斯越橘——越橘——落葉松林、草類——落葉松白樺混交林、叢樺——落葉松林等林型。據(jù)調(diào)查，在針葉林的遇見(jiàn)率為1.37只/km，在針闊混交林的遇見(jiàn)率為1.12只/km，在闊葉灌叢的遇見(jiàn)率為0.37只/km，在針葉灌叢的遇見(jiàn)率為0.64只/km。

駝鹿在本區(qū)均有分布，主要分布在海拔1200m以下的地帶，并隨著季節(jié)的變化其棲息地也有一定的變化。夏秋季節(jié)主要分布在針闊混交林、落葉松沼澤、灌叢沼澤、湖泊以及河流兩岸，春冬季節(jié)主要分布在灌叢沼澤、湖泊周圍和河流兩岸。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，汗馬自然保護(hù)區(qū)駝鹿的種群數(shù)量約為242只，在針葉林的種群密度約為0.22只/km，在針闊混交林的種群密度約為0.60只/km，在闊葉灌叢種群遇見(jiàn)率為0.43只/km，在針葉灌叢的種群密度約為0.05只/km。

雪兔在本區(qū)分布較普遍，主要分布在海拔1100m以下的地帶，并隨著季節(jié)的變化其棲息地也有一定的變化。夏、秋季節(jié)主要分布在針闊混交林里，春、冬季節(jié)主要分布在灌叢沼澤下和湖泊沼澤周圍。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，在汗馬自然保護(hù)區(qū)雪兔在針葉林的遇見(jiàn)率為0.20只/km，在針闊混交林的遇見(jiàn)率為0.00只/km，在闊葉灌叢的遇見(jiàn)率為0.08只/km，在針葉灌叢的遇見(jiàn)率為0.06只/km。

在本區(qū)花尾榛雞主要棲息于海拔llOOm的草類——興安落葉松白樺混交林、草類——白樺林、毛赤楊——落葉松林等。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，在汗馬自然保護(hù)區(qū)花尾榛雞在針葉林的遇見(jiàn)率為0.25只/km，在針闊混交林的遇見(jiàn)率為0.00只/km，在闊葉灌叢的遇見(jiàn)率為0.05只/km，在針葉灌叢的遇見(jiàn)率為0.3只/km。

在本區(qū)黑嘴松雞主要棲息于海拔lOOOm以下的越橘——杜香——落葉松林、叢樺——落葉松林等。經(jīng)調(diào)查，在汗馬自然保護(hù)區(qū)黑嘴松雞在針葉林的遇見(jiàn)率為0.27只/km，在針闊混交林的遇見(jiàn)率為0.52只/km，在闊葉灌叢的遇見(jiàn)率為0.08只/km，在針葉灌叢的遇見(jiàn)率為0只/km。

在本區(qū)原麝主要棲息于多裸巖的針葉林和針闊混交林內(nèi)，這與國(guó)內(nèi)外報(bào)道的相符。原麝主要分布在實(shí)驗(yàn)區(qū)的131、140、141、139、129、128、130林班，另外在實(shí)驗(yàn)區(qū)的99、100、101、102、116、115、87、88、103林班有部分分布。據(jù)統(tǒng)計(jì)，汗馬自然保護(hù)區(qū)原麝的種群數(shù)量約為42只。由于原麝性膽怯、機(jī)敏，對(duì)生境的要求較高，林區(qū)大開(kāi)發(fā)以來(lái)，森林資源不斷遭到破壞，適應(yīng)其生境的面積越來(lái)越少，加之原麝具有較高的藥用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在過(guò)去遭到大肆獵殺，其種群數(shù)量急劇下降，在本區(qū)現(xiàn)在擁有的種群密度已是相當(dāng)可觀，為我國(guó)原麝種群數(shù)量的恢復(fù)可提供重要的基因庫(kù)。

3.2.2 少見(jiàn)種

作為保護(hù)區(qū)少見(jiàn)種的珍稀瀕危野生動(dòng)物有哲羅魚、極北鯢、烏蘇里蝮、赤頸鵬鷓、大天鵝、小天鵝、鴻雁、白額雁、小白額雁、鶚、鳳頭蜂鷹、日本松雀鷹、毛腳鵟、蒼鷹、雀鷹、黑耳鳶、白腹鷂、燕隼、雕鶚、雪鶚、猛鶚、長(zhǎng)尾林鶚、長(zhǎng)耳鶚、鬼鶚、水獺、棕熊、貂熊、猞猁等27種。

保護(hù)區(qū)內(nèi)濕地類型多樣，發(fā)育種類齊全，有河流、湖波、沼澤3大類濕地，其濕地總面積35435.9hm2，占保護(hù)區(qū)總面積的33.01%。濕地生態(tài)系統(tǒng)是本區(qū)生態(tài)系統(tǒng)的重要組成部分，為魚類、兩棲類和水域性鳥(niǎo)類提供了重要的生存環(huán)境。因此，在本區(qū)最大的泡子牛耳湖和最大的河流塔里亞河偶爾可見(jiàn)著哲羅魚、極北鯢、赤頸鸊鷓、大天鵝、小天鵝、鴻雁、白額雁、小白額雁、鶚這些物種。而鳳頭蜂鷹、日本松雀鷹、蒼鷹、雀鷹、黑耳鳶、燕隼、雕鶚、雪鸮、猛鶚、長(zhǎng)尾林鶚、長(zhǎng)耳鶚、鬼鶚這些林鳥(niǎo)在內(nèi)蒙古大興安嶺全林區(qū)均有分布，但數(shù)量極少。

3.2.3 稀有種

作為保護(hù)區(qū)稀有種的有青頭潛鴨、中華秋沙鴨、大鵟、金雕、烏雕、白尾海雕、游隼、灰鶴、蓑羽鶴、孤沙錐、豹貓、馬鹿等12種。其中，中華秋沙鴨、白尾海雕、孤沙錐和豹貓4種在調(diào)查中均沒(méi)有見(jiàn)到實(shí)體，僅訪問(wèn)調(diào)查或文獻(xiàn)記載有分布。而留鳥(niǎo)大鵟、金雕、烏雕、游隼和候鳥(niǎo)青頭潛鴨、灰鶴、蓑羽鶴均屬于全林區(qū)分布，都是難得一見(jiàn)的物種。馬鹿在本區(qū)主要分布在海拔1200m以下的地帶，并隨著季節(jié)的變化其棲息地也有一定的變化。夏秋季節(jié)主要分布在針闊混交林、落葉松沼澤、灌叢沼澤、湖泊以及河流兩岸，春冬季節(jié)主要分布在灌叢沼澤、湖泊周圍和河流兩岸。在本區(qū)馬鹿的種群數(shù)量約為23+5只。

注：①保護(hù)級(jí)：“EN”和“vu”指世界自然保護(hù)聯(lián)盟（IUCN）瀕危種和易危種；“CI”和“CⅡ”指瀕危動(dòng)植物國(guó)際貿(mào)易公約（CITES）附錄I和附錄Ⅱ；NI和NⅡ指國(guó)家I級(jí)和Ⅱ級(jí)重點(diǎn)保護(hù)動(dòng)物；②收錄依據(jù)：O-觀察到實(shí)體；V-固定相機(jī)視頻；R-文獻(xiàn)記載；③種群狀況：“++”指常見(jiàn)種；“+”指少見(jiàn)種；“一”指稀有種。

4 建議

汗馬自然保護(hù)區(qū)建立后，免受內(nèi)蒙古大興安嶺林區(qū)開(kāi)發(fā)的影響，生態(tài)系統(tǒng)得到了有效的保護(hù)，是我國(guó)保存最為完好的寒溫帶原始明亮針葉林地區(qū)之一。保護(hù)區(qū)為野生動(dòng)物提供了良好的棲息環(huán)境，是野生動(dòng)物的天堂，野生動(dòng)物資源相對(duì)比較豐富，但由于受到體制的約束，保護(hù)區(qū)管理局成立較晚，因此，在早期野生動(dòng)物也遭受了部分非法盜獵者的捕殺，致使有些野生動(dòng)物資源也遭到了一定的破壞。保護(hù)區(qū)管理局自成立以后，開(kāi)展了大量的武裝青山活動(dòng)、巡護(hù)監(jiān)測(cè)等野生動(dòng)物保護(hù)工作，清除陳舊地窨子和獵夾獵套，為野生動(dòng)物提供了安全保障，有許多如原麝、棕熊、猞猁、貂熊等珍稀瀕危野生動(dòng)物種群數(shù)量正在逐年恢復(fù)。保護(hù)區(qū)總面積107348hm2，屬于大型的保護(hù)區(qū)，保護(hù)好這片原始明亮針葉林，對(duì)保護(hù)野生動(dòng)物尤其是珍稀瀕危野生獸類意義重大。

保護(hù)區(qū)豐富的野生動(dòng)物資源，為野生動(dòng)物研究提供了理想的場(chǎng)所。由于保護(hù)區(qū)管理局成立較晚，缺乏相應(yīng)的技術(shù)人員，自身的科研能力和科研水平相對(duì)較低，在野生動(dòng)、植物及生態(tài)學(xué)研究方面較少，今后應(yīng)加強(qiáng)與大專院校及著名專家的聯(lián)合研究。保護(hù)區(qū)的珍稀瀕危中有蹄類動(dòng)物原麝與駝鹿、雞形目的黑嘴松雞與花尾榛雞、食肉目的紫貂以及兔型目的雪兔資源的豐富度相對(duì)較高，今后從這些方面展開(kāi)研究會(huì)很快取得較好的研究進(jìn)展。

參考文獻(xiàn)：

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[3]許龍，張正旺，丁長(zhǎng)青樣線法在鳥(niǎo)類數(shù)量調(diào)查中的應(yīng)用[J]．生態(tài)學(xué)雜志，2003，22（5）:127-130.

第3篇：物業(yè)維護(hù)部范文

物業(yè)管理與商業(yè)街區(qū)開(kāi)發(fā)配套，對(duì)商業(yè)街區(qū)進(jìn)行綜合性、全面性多層次的管理服務(wù)，是本項(xiàng)目不可缺少的服務(wù)配套。對(duì)于住宅物業(yè)的的物業(yè)管理我們已經(jīng)不陌生了，在住宅產(chǎn)品領(lǐng)域里，物業(yè)管理對(duì)于任何一個(gè)住宅項(xiàng)目都具有舉足輕重的作用，物業(yè)管理已經(jīng)成為住宅開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷利器。同住宅相比，商鋪的使用周期短，但也有40年之長(zhǎng)，不同的物業(yè)類別的管理項(xiàng)目、管理特色通常也有很大的差別，住宅、辦公樓、商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理是三種不同管理模式的公共服務(wù)。建立一個(gè)完善的物業(yè)管理體系，對(duì)商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、商業(yè)氣氛、購(gòu)物氛圍、游樂(lè)環(huán)境和積聚人氣都具有極其重要的作用。

雖然物業(yè)管理是商業(yè)街區(qū)的售后服務(wù)工作，在房子交付使用后才真正開(kāi)始向業(yè)主以及商家提供服務(wù)，然而在商業(yè)街區(qū)的營(yíng)銷策劃過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商就必須要將物業(yè)管理作為項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的重要內(nèi)容，提前為業(yè)主和商家設(shè)計(jì)好商業(yè)街區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)藍(lán)圖，對(duì)市場(chǎng)作出一系列的物業(yè)管理服務(wù)承諾，將物業(yè)管理服務(wù)融入到項(xiàng)目形象當(dāng)中去。從項(xiàng)目開(kāi)始招商一直延續(xù)到項(xiàng)目的整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程，為促進(jìn)項(xiàng)目的前期招商和后期大拆零銷售帶來(lái)無(wú)限動(dòng)力。

1、商業(yè)街區(qū)的六大管理職能

一、建筑物與裝修的維護(hù)

商業(yè)街區(qū)是一組現(xiàn)代化建筑物業(yè)，為了保證商業(yè)物業(yè)的形象，做好建筑物與裝修的維護(hù)，保證物業(yè)不受損害尤為重要，一方面，是保持良好的商業(yè)形象，相信沒(méi)有消費(fèi)者會(huì)喜歡到建筑破爛、裝修陳舊的商場(chǎng)購(gòu)物消費(fèi)；另一方面，也是物業(yè)保值和增值的需要，商業(yè)街區(qū)中的商業(yè)物業(yè)以投資市場(chǎng)為主要市場(chǎng)，投資大型商業(yè)項(xiàng)目和買鋪就是想賺錢，越是經(jīng)營(yíng)良好、保養(yǎng)得當(dāng)?shù)纳虡I(yè)物業(yè)，就越是能不斷增值。主要服務(wù)內(nèi)容包括：

l商業(yè)物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)維護(hù)

2商業(yè)物業(yè)建筑外觀維護(hù)

3商業(yè)街區(qū)公共區(qū)域裝修

4商家裝修審批與管理

5規(guī)范單、雙鋪店面門面裝修

6商業(yè)街區(qū)內(nèi)部導(dǎo)向標(biāo)志維護(hù)

二、商業(yè)街區(qū)配套設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)

配套設(shè)施和設(shè)備的維護(hù)首要工作是保證配套設(shè)施、設(shè)備能夠安全運(yùn)轉(zhuǎn)工作，如果不幸出現(xiàn)故障，往往會(huì)對(duì)商業(yè)街區(qū)產(chǎn)生很大的負(fù)面影響，所以商業(yè)街區(qū)物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)配套設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行完善的保養(yǎng)，杜絕事故隱患。主要服務(wù)內(nèi)容包括：

l電梯、自動(dòng)扶梯的維護(hù)保養(yǎng)

2后備發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)

3電線、電路的維護(hù)保養(yǎng)

4供水、供氣系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)

5大型商業(yè)設(shè)

施空調(diào)、冷氣系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)

6三廢排放及處理系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)

三、商業(yè)街區(qū)物業(yè)消防與安全的管理

商業(yè)物業(yè)是通過(guò)配套設(shè)施、設(shè)備、人員和保險(xiǎn)方式來(lái)避免由于人為或自然因素引起的對(duì)物業(yè)或人員的危害。讓商業(yè)物業(yè)的業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者安心從事商業(yè)活動(dòng)，讓消費(fèi)者安全、舒適地享受購(gòu)物的樂(lè)趣，消防與安全的管理工作不僅是物業(yè)安全的保障，而且也是廣大市民公眾人身安全的保障。主要服務(wù)內(nèi)容包括：

l消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)

2消防器材配置

3消防設(shè)施標(biāo)志

4大型商業(yè)設(shè)施出口與通路管理

5大型商業(yè)設(shè)施內(nèi)部保安巡查

6自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)

7其他危及安全的防范:

四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理

這個(gè)職能是商業(yè)物業(yè)管理職能中最基本的，特別是向一些強(qiáng)調(diào)生態(tài)的商業(yè)街區(qū)，綜合步行街、文化休閑廣場(chǎng)、康體公園、游樂(lè)場(chǎng)所的日常清潔以及對(duì)當(dāng)?shù)仫嬘盟吹乃|(zhì)維護(hù)，環(huán)境清潔衛(wèi)生管理對(duì)創(chuàng)造一個(gè)良好整體形象起著舉足輕重的作用。主要服務(wù)內(nèi)容包括：

l商業(yè)街區(qū)內(nèi)部道路清潔

2公共區(qū)域管理

3公共區(qū)域的擺設(shè)和植物管理

4商業(yè)物業(yè)的日常清潔

5促銷宣傳資料發(fā)放管理

6垃圾清理

7環(huán)衛(wèi)設(shè)施維護(hù)

8公園及游樂(lè)場(chǎng)所清潔管理

9自然河道及人工河道、人工湖的環(huán)境及水質(zhì)維護(hù)

五、車輛及交通的管理

在越來(lái)越多汽車走向家庭的今天，停車難的問(wèn)題將成為阻礙人們出門購(gòu)物消費(fèi)的因素，停車是否方便，另外交通的安全與否、都將直接影響到商業(yè)街區(qū)客流的增減，車輛與交通管理最重要的目的就是為消費(fèi)者創(chuàng)造舒適、便利的消費(fèi)機(jī)會(huì)。主要服務(wù)內(nèi)容包括：

l車輛交通疏導(dǎo)指揮

2停車場(chǎng)管理

3貨流運(yùn)輸管理

4車輛安全管理

5路面交通管理

6部分道路限時(shí)通行管理

六、商業(yè)街區(qū)緊急事故處理

商業(yè)街區(qū)是一個(gè)人流集中的公共場(chǎng)所，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)及工作人員要隨時(shí)保持戒備的工作心理，防范包括來(lái)自商業(yè)街區(qū)內(nèi)部和外部的突發(fā)事件。主要服務(wù)內(nèi)容包括：

1商業(yè)建筑與裝修事故

2停電或電路故障

3電梯故障

4設(shè)備或設(shè)施故障

5發(fā)生火警

6惡劣天氣

7人員受傷或急病

8買賣糾紛

9消費(fèi)者之間嚴(yán)重沖突

l0犯罪事件

2、商業(yè)街區(qū)應(yīng)體現(xiàn)的物業(yè)管理特征

一、多層次服務(wù)

商業(yè)物業(yè)管理的多層次的服務(wù)主要體現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)針對(duì)不同對(duì)象實(shí)施，服務(wù)的對(duì)象具有多層次，一方面，服務(wù)針對(duì)商業(yè)街區(qū)的業(yè)主和商家，這是物業(yè)管理服務(wù)的主體，為他們做好物業(yè)的管理工作，使商業(yè)街區(qū)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)能夠保值和增值；另一方面，服務(wù)將針對(duì)到商業(yè)街區(qū)消費(fèi)的顧客，物業(yè)管理的另一個(gè)重要目的就是吸引消費(fèi)者來(lái)消費(fèi)，并讓顧客高興而來(lái)，滿意而歸、滿載而歸。不同的群體對(duì)服務(wù)有

不同的需求，物業(yè)管理面向不同層次的對(duì)象，必須向他們提供多層次、全方位的服務(wù)。

第4篇：物業(yè)維護(hù)部范文

去年底，上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織部分會(huì)員單位赴臺(tái)灣考察，考察團(tuán)一行10人走訪了臺(tái)北、高雄、臺(tái)中、臺(tái)東、花蓮等城市，與臺(tái)灣物業(yè)管理協(xié)會(huì)、臺(tái)灣物業(yè)管理經(jīng)理人協(xié)會(huì)等同行進(jìn)行了廣泛的交流，并召開(kāi)了兩岸物業(yè)管理研討會(huì)。臺(tái)灣物業(yè)管理經(jīng)理人協(xié)會(huì)、高雄物業(yè)管理協(xié)會(huì)、太平洋管理公司、安朝管理公司、臺(tái)業(yè)管理公司的同行們對(duì)我們的考察非常熱情，作了認(rèn)真充分的準(zhǔn)備，給考察團(tuán)留下了深刻的印象，使我們的學(xué)習(xí)和考察取得了較好的效果。通過(guò)學(xué)習(xí)考察，我們對(duì)臺(tái)灣現(xiàn)行的物業(yè)管理模式和體制有了一定的了解。

一、臺(tái)灣物業(yè)管理的現(xiàn)狀

隨著先進(jìn)國(guó)家的物業(yè)管理逐漸對(duì)臺(tái)灣產(chǎn)生影響，尤其是日本物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)和為社會(huì)創(chuàng)造了大量就業(yè)機(jī)會(huì)對(duì)臺(tái)灣產(chǎn)生了很大影響，同時(shí)臺(tái)灣的房產(chǎn)商也要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行維護(hù)，1987年當(dāng)局終于準(zhǔn)予開(kāi)放登記物業(yè)管理維護(hù)營(yíng)業(yè)項(xiàng)目。從事物業(yè)管理的企業(yè)叫做公寓大廈管理維護(hù)公司。1995年，臺(tái)灣頒布了第一個(gè)物業(yè)管理法規(guī)，即《公寓大廈管理?xiàng)l例》，1997年又頒布《公寓大廈管理服務(wù)人管理辦法》，1998年6月臺(tái)灣建筑物管理維護(hù)經(jīng)理人協(xié)會(huì)(簡(jiǎn)稱bma)成立，同年9月開(kāi)放組織同業(yè)公會(huì)，設(shè)有臺(tái)北市、高雄市、臺(tái)中市、桃園縣公寓大廈管理維護(hù)商業(yè)同業(yè)公會(huì)，并由臺(tái)灣建筑物管理維護(hù)經(jīng)理人協(xié)會(huì)整合業(yè)者，致力“建構(gòu)法制環(huán)境，推廣專業(yè)技能、提升業(yè)界形象”，積極參與政府法規(guī)制定與修改，建筑物管理維護(hù)經(jīng)理人協(xié)會(huì)以發(fā)展建筑物管理維護(hù)知識(shí)技術(shù)，提升建筑物管理維護(hù)服務(wù)質(zhì)量為目標(biāo)，多年來(lái)不斷辦理研討會(huì)、觀摩考察，并與(臺(tái)灣、上海、香港)及日本、英國(guó)交流，積極參與國(guó)際協(xié)會(huì)活動(dòng)，包括世界不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)和世界建筑物服務(wù)廠商聯(lián)盟。目前臺(tái)灣公寓大廈管理維護(hù)公司參與公會(huì)者近100家，加入bma的有50余家，這些公司的市場(chǎng)占有率在80%以上。但公司名稱并未統(tǒng)一規(guī)定。，臺(tái)灣又成立了中華物業(yè)管理協(xié)會(huì)。

目前臺(tái)灣物業(yè)管理服務(wù)業(yè)中，公寓大廈管理維護(hù)公司約有450家，從業(yè)人員約5萬(wàn)，清潔服務(wù)公司約7400家，從業(yè)人員約15萬(wàn)人，合計(jì)約為20萬(wàn)人，年產(chǎn)值約500億元(新臺(tái)幣，約125億人民幣)。保全公司有452家，從業(yè)人員3.6萬(wàn)人，其中駐衛(wèi)保全年產(chǎn)值約有150億元(新臺(tái)幣，約37億人民幣)。

臺(tái)灣物業(yè)管理服務(wù)業(yè)依其服務(wù)項(xiàng)目可分為三類：第一類為建筑物與環(huán)境的使用管理與維護(hù)，提供建筑物與環(huán)境管理維護(hù)、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設(shè)備及附屬設(shè)施設(shè)備檢修等服務(wù);第二類為生活與商業(yè)支援服務(wù)，提供物業(yè)代辦及咨詢行業(yè)、事務(wù)管理、物業(yè)生活服務(wù)、社區(qū)網(wǎng)路、照顧服務(wù)、保姆、宅配物流、生活產(chǎn)品(衣、食、住、行、育、樂(lè))及商業(yè)支援服務(wù);第三類為資產(chǎn)管理，提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)、開(kāi)發(fā)租賃及投資管理等服務(wù)。

目前物業(yè)管理公司已跳出傳統(tǒng)觀念，服務(wù)的范圍也不僅限于安全等事項(xiàng)，而是從大樓的管理到生活便利性的提供，物業(yè)管理公司所規(guī)劃的服務(wù)項(xiàng)目，已涵蓋了生活的各個(gè)層面。一些大型專業(yè)物業(yè)管理公司除了以上各項(xiàng)外，還提供生活服務(wù)、社區(qū)總體營(yíng)造、租售服務(wù)及不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)運(yùn)規(guī)劃等服務(wù)，物業(yè)管理呈現(xiàn)多樣化及多元化。

1、社區(qū)治安管理必須有保全公司承擔(dān)

臺(tái)灣物業(yè)管理的業(yè)務(wù)因法令限制而被割裂分別存在于許多行業(yè)，包括公寓大廈管理維護(hù)業(yè)、保全業(yè)、清潔業(yè)、房屋中介業(yè)等，在《公寓大廈管理?xiàng)l例》及《公寓大廈管理服務(wù)人管理辦法》公布前，有各種不同的公司形態(tài)，普遍的是建筑物管理維護(hù)公司，其他也有大樓管理顧問(wèn)公司、清潔公司、機(jī)電工程公司等，也提供一些單項(xiàng)或多項(xiàng)的物業(yè)管理服務(wù)。特別有意思的是，在臺(tái)灣，物業(yè)管理公司與保全公司經(jīng)常無(wú)法有效區(qū)分，其主要原因是因?yàn)槲飿I(yè)管理中有關(guān)安全管理項(xiàng)目在臺(tái)灣的《保全業(yè)法》中規(guī)定屬于保全公司營(yíng)業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)管理公司不得承攬保全業(yè)務(wù)。但是在實(shí)際的商業(yè)營(yíng)運(yùn)中，保全公司常涉足物業(yè)管理的營(yíng)運(yùn)模式，物業(yè)管理公司也往往會(huì)“入侵”保全公司的營(yíng)業(yè)領(lǐng)域，表現(xiàn)形式就是一家公司兩塊牌照。這與國(guó)內(nèi)保安公司(相當(dāng)于臺(tái)灣的保全公司)以駐衛(wèi)保安工作為主，物業(yè)管理公司(相當(dāng)于臺(tái)灣的公寓大廈管理維護(hù)公司)也可雇用保安員從事駐衛(wèi)保安工作的方式不盡相同。

2、社會(huì)比較重視物業(yè)管理

建筑管理維護(hù)公司在臺(tái)灣普遍成立也不過(guò)10幾年的歷史，近，臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，維護(hù)公司數(shù)量也不斷增加。但是臺(tái)灣對(duì)從事建筑物管理維護(hù)的要求很嚴(yán)格，企業(yè)的準(zhǔn)入“門檻”很高。根據(jù)《公寓大廈管理服務(wù)人管理辦法》第九條規(guī)定，公寓大廈管理維護(hù)公司資本額要在新臺(tái)幣1000萬(wàn)元以上。并要有4名取得公寓大廈事務(wù)管理認(rèn)可證的 職員和4名以上持有各類公寓大廈不同技術(shù)服務(wù)認(rèn)可證的職員。沒(méi)有相當(dāng)?shù)膶?shí)力，是無(wú)法進(jìn)入這一行業(yè)的。這樣既實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)的總量和質(zhì)量控制，也在一定程度上避免了行業(yè)之間的惡意競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。

近年來(lái)，臺(tái)灣當(dāng)局也十分重視物業(yè)管理行業(yè)的建設(shè)，在大學(xué)內(nèi)開(kāi)設(shè)了相關(guān)專業(yè)的學(xué)科，并先后制定了一系列物業(yè)管理以及公寓大廈維護(hù)管理的條例和規(guī)定，在政策上，也對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)給予了支持，如臺(tái)中市政府規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)錄用一名45歲以上勞動(dòng)者，政府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)5000元新臺(tái)幣。全市人口約98萬(wàn)，其中從事物業(yè)管理的將近1萬(wàn)人。

同時(shí)，為提升居住和管理品質(zhì)，臺(tái)灣也積極舉辦各類物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，如優(yōu)良公寓大廈管理維護(hù)公司評(píng)比等，臺(tái)北市還開(kāi)展了守望相助評(píng)比及各縣市政府舉辦的優(yōu)良社區(qū)評(píng)比、環(huán)境清潔評(píng)比、社區(qū)活動(dòng)評(píng)比等。

但是由于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)在臺(tái)灣還處于成長(zhǎng)階段，所以行業(yè)內(nèi)的企業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量參差不齊，差異很大，在《公寓大廈管理?xiàng)l例》未出臺(tái)之前，許多公司對(duì)本身應(yīng)有的服務(wù)工作項(xiàng)目都不太清楚，目前較有經(jīng)驗(yàn)或有規(guī)模的公司已經(jīng)十分重視與改善服務(wù)品質(zhì)，所以臺(tái)灣公寓大廈的物業(yè)管理現(xiàn)有的服務(wù)與前比較可說(shuō)是突飛猛進(jìn)，達(dá)到了相當(dāng)高的水平。

3、自主經(jīng)營(yíng)管理較為普遍

除了專業(yè)物業(yè)管理外，臺(tái)灣地區(qū)許多樓宇也有實(shí)行業(yè)主自營(yíng)式的物業(yè)管理，所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理，就是社區(qū)的物業(yè)管理，既不由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)，也不聘請(qǐng)專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，而是由樓宇業(yè)主自行打理，這種方式在臺(tái)灣的城市中比較普遍。

5、依約管理、居民法律素質(zhì)較高

由于市場(chǎng)化程度較高，所以廣大業(yè)主的法律素養(yǎng)也較高。目前臺(tái)灣規(guī)范物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)主要有《公寓大廈管理?xiàng)l例》、《公寓大廈管理?xiàng)l例細(xì)則》、《公寓大廈管理組織申請(qǐng)報(bào)備處理原則》、《公寓大廈管理服務(wù)人管理辦法》等。雖然條款并不多，但在執(zhí)行法規(guī)方面以及在法律法規(guī)的公平、公正性方面，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)較好地貫徹了對(duì)等與公平的原則。

在管理過(guò)程中雙方依照合約規(guī)定的內(nèi)容。公寓大廈管委會(huì)可以通過(guò)法規(guī)賦予業(yè)主自主管理的權(quán)力，實(shí)行對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督。對(duì)于不稱職的物業(yè)公司進(jìn)行解雇;另外一方面，優(yōu)秀的物業(yè)公司通過(guò)提升服務(wù)品質(zhì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)脫穎而出。對(duì)于業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)也規(guī)定得非常明確，而且執(zhí)行起來(lái)非常嚴(yán)格。對(duì)欠繳管理費(fèi)經(jīng)過(guò)催告仍然不付者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)會(huì)訴請(qǐng)法院命其給付應(yīng)交之金額及延遲利息，情節(jié)嚴(yán)重者可訴請(qǐng)法院強(qiáng)制遷離。如該住戶系業(yè)主時(shí)可訴請(qǐng)法院令其出讓所有權(quán)應(yīng)有部分，如其于判決后三個(gè)月內(nèi)不能自行出讓并完成登記手續(xù)者，管理公司或管理委員會(huì)可申請(qǐng)法院拍賣其房產(chǎn)。因此在臺(tái)灣管理費(fèi)收繳不是問(wèn)題。如臺(tái)北地區(qū)的收繳率在98%以上，臺(tái)中、高雄地區(qū)也在95%以上。

6、重視物業(yè)管理職業(yè)培訓(xùn)

第5篇：物業(yè)維護(hù)部范文

關(guān)鍵詞：高職院校；物業(yè)管理；檔案

中圖分類號(hào)：G717 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1002-7661（2014）02-0026-02

高職院校中的物業(yè)管理是高等院校教育體系改革后的產(chǎn)物，用途就是將學(xué)校中的環(huán)境、房屋設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生問(wèn)題等由學(xué)校管理轉(zhuǎn)變到社會(huì)物業(yè)管理的形式。以規(guī)范、社會(huì)性、專業(yè)性的物業(yè)管理準(zhǔn)則?？梢员Ｕ蠈W(xué)校教育工作的順利研究，給師生們一個(gè)良好的校園環(huán)境的同時(shí)，也提高了社會(huì)的經(jīng)濟(jì)效益。高職院校中的工作文件種類繁多且復(fù)雜，這就給了檔案工作加大了難度。那么高職院校中的物業(yè)管理需不需要檔案管理呢，回答則是必然的。

一、高職院校的物業(yè)管理工作

1、物業(yè)管理的定義

物業(yè)這兩個(gè)詞多在企業(yè)單位跟家庭小區(qū)中出現(xiàn)，在高職院校中出現(xiàn)還是最近剛剛興起。物業(yè)的含義是擁有的財(cái)產(chǎn)和擁有物以及房地產(chǎn)等資產(chǎn)，它的范疇特別廣泛。物業(yè)是指已建造完成和已經(jīng)被使用的建筑類和相關(guān)的配套設(shè)備以及場(chǎng)地。而物業(yè)管理是指招聘物業(yè)服務(wù)方，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)方制定物業(yè)合同，對(duì)指定的財(cái)務(wù)資產(chǎn)、房屋以及指定場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)，以及對(duì)業(yè)主擁有的房屋、資產(chǎn)、設(shè)備進(jìn)行的管理工作。

2、高職院校中的物業(yè)管理

高職院校中的物業(yè)管理工作形式繁多、內(nèi)容豐富。簡(jiǎn)單的說(shuō)就是對(duì)學(xué)生公寓、圖書館、體育場(chǎng)、食堂、教學(xué)樓、辦公樓等場(chǎng)所進(jìn)行維護(hù)管理化，以及學(xué)校的生態(tài)環(huán)境也要定期進(jìn)行維護(hù)。高職院校中的物業(yè)管理工作必須要結(jié)合學(xué)校的基本情況，而不是完全效仿社會(huì)中的物業(yè)管理，應(yīng)該在社會(huì)中物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，結(jié)合院校的自身情況，優(yōu)化院校物業(yè)管理工作，目的是維護(hù)校園環(huán)境及秩序，以市場(chǎng)效益為本，集中管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)為一體，使其具有市場(chǎng)性和專業(yè)性、社會(huì)化三者為一體的物業(yè)管理新體系。

由于高職院校中的物業(yè)管理工作范圍廣泛且復(fù)雜，物業(yè)管理人員數(shù)過(guò)多難管理，于是物業(yè)管理中的檔案工作的開(kāi)展就有了意義，這樣可以規(guī)范整個(gè)物業(yè)管理工作。對(duì)每一處設(shè)施的維修和學(xué)校需要的支出都做好檔案記錄工作，優(yōu)化物業(yè)管理工作的質(zhì)量，開(kāi)拓一個(gè)檔案服務(wù)新趨勢(shì)。

二、檔案管理的重要性

1、物業(yè)檔案

物業(yè)檔案就是在物業(yè)服務(wù)中體現(xiàn)物業(yè)狀況的媒介，以體現(xiàn)物業(yè)部門對(duì)業(yè)主的服務(wù)情況，對(duì)服務(wù)的內(nèi)容進(jìn)行有價(jià)值的記錄。物業(yè)檔案可以體現(xiàn)某一項(xiàng)物業(yè)服務(wù)的綜合情況，是物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)及憑證。

物業(yè)檔案的內(nèi)容包括物業(yè)部門自己的檔案，以及發(fā)展構(gòu)建的成果和對(duì)接管的物業(yè)進(jìn)行的服務(wù)、管理、維護(hù)記錄的檔案。物業(yè)檔案的形式具有多樣性，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，信息技術(shù)也走進(jìn)了檔案工作中來(lái)，利用信息技術(shù)更加系統(tǒng)的進(jìn)行檔案工作。可以避免檔案繁多，查找不便且容易弄亂的缺點(diǎn)。

檔案管理與其他管理工作一樣都是高職院中的重要組成部分，是高職院發(fā)展不可缺少的重要部門。近年來(lái)我國(guó)開(kāi)始大力發(fā)展高校教育事業(yè)，而高職院校每年的學(xué)生、教師職工的檔案數(shù)據(jù)都會(huì)有很大的變動(dòng)。且隨著高職院校物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)管理開(kāi)始扎根在高職院校中，成為了院校中必不可缺少的重要環(huán)節(jié)。

2、物業(yè)檔案管理中出現(xiàn)的問(wèn)題

通過(guò)深入了解一些高職院校中的物業(yè)檔案管理工作，我們不難發(fā)現(xiàn)其中還有很多顯見(jiàn)的共性問(wèn)題，有一部分的檔案管理工作不夠規(guī)范，物業(yè)檔案工作的質(zhì)量也沒(méi)有達(dá)到一定的要求。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、檔案資料有缺漏，資料不完整，檔案內(nèi)容沒(méi)有及時(shí)更新。2、檔案資料的存放沒(méi)有科學(xué)依據(jù)，有些檔案只是被隨意簡(jiǎn)單的放在檔案袋中，沒(méi)有按時(shí)間以及內(nèi)容進(jìn)行合理的排序和歸檔，在查找檔案時(shí)耗時(shí)又費(fèi)力。3、檔案資料管理中，進(jìn)行交接工作時(shí)由于交接手續(xù)不健全會(huì)造成檔案缺失的問(wèn)題，這就是檔案管理工作不規(guī)范的體現(xiàn)，當(dāng)檔案資料缺失后，無(wú)法追究個(gè)人責(zé)任。

3、加強(qiáng)檔案管理工作的措施

（1）物業(yè)管理中的職工對(duì)于檔案管理工作沒(méi)有一定的認(rèn)識(shí)度，所以要加強(qiáng)職工們的檔案管理意識(shí)。可以采取組織培訓(xùn)的方法，將檔案管理工作與物業(yè)質(zhì)量聯(lián)系到一起，培養(yǎng)職工對(duì)檔案管理工作的參與性與積極性。

（2）可以建立一個(gè)檔案管理制度，通過(guò)規(guī)范、檢查、監(jiān)督三者為一體的方式來(lái)完善這個(gè)制度，并且要結(jié)合實(shí)際情況采取相應(yīng)的管理措施。

（3）做好物業(yè)檔案管理工作是一個(gè)長(zhǎng)期的任務(wù)，隨著高職院校的不斷發(fā)展，物業(yè)檔案管理工作也要與時(shí)俱進(jìn)。檔案管理人員要清晰認(rèn)識(shí)，有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的思路和規(guī)劃。

4、物業(yè)檔案的作用

隨著高職院校中物業(yè)管理工作的深入，物業(yè)檔案的作用越來(lái)越明顯起來(lái)，也越來(lái)越受到更多物業(yè)管理人士的關(guān)注。城市化建設(shè)發(fā)展迅速，不但學(xué)校外界對(duì)物業(yè)管理的需求越來(lái)越大，高校對(duì)物業(yè)管理的需要也愈來(lái)愈明顯，作為物業(yè)管理中的重要組成部分，物業(yè)檔案是對(duì)這些工程技術(shù)以及設(shè)備維護(hù)的一個(gè)憑證，可避免不必要麻煩的發(fā)生，如果物業(yè)管理中出現(xiàn)了數(shù)據(jù)錯(cuò)誤，就可以利用檔案及時(shí)找到解決的良策。通過(guò)檔案，物業(yè)可以清楚的了解學(xué)校最近的物業(yè)需要，起到省時(shí)省力的效果。同時(shí)，當(dāng)學(xué)校與物業(yè)方有不必要的合同糾紛時(shí)，檔案就可以做一個(gè)調(diào)解師，來(lái)解決學(xué)校與物業(yè)之間的矛盾糾紛，從而使物業(yè)管理工作正常有序的進(jìn)行。

結(jié)語(yǔ)： 高職院校物業(yè)管理工作的開(kāi)展表明著經(jīng)濟(jì)探索邁出的重要一步，物業(yè)管理中的檔案工作給物業(yè)管理帶來(lái)了更多的便利條件。筆者認(rèn)為高職院校中的物業(yè)檔案工作還需要進(jìn)一步的探索及研究，高校與物業(yè)部門應(yīng)積極的探討其中的共性問(wèn)題，并找出解決的對(duì)策，發(fā)揮其全部的效益，建立一個(gè)新的物業(yè)管理體系和新工作機(jī)制，開(kāi)拓服務(wù)新領(lǐng)域，以推進(jìn)物業(yè)管理中檔案工作的良好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊韶琛.對(duì)做好物業(yè)檔案管理工作的認(rèn)識(shí)與思考[J].經(jīng)濟(jì)師，2013（1）.

第6篇：物業(yè)維護(hù)部范文

（一）臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展歷程

20世紀(jì)60年代，臺(tái)灣社會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口從農(nóng)村遷移到城市。城市建筑由早期的三合院演變到透天厝，之后形成公寓、社區(qū)。建筑物形態(tài)的改變提升了對(duì)物業(yè)管理的需求。臺(tái)灣的物業(yè)管理發(fā)展主要經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段。

1．醞釀期（20世紀(jì)60年代—80年代初），官方主導(dǎo)下的物業(yè)管理嘗試由于住宅形式的發(fā)展，居民對(duì)居住安全和設(shè)施安全等需求增加。不少住戶自行聘請(qǐng)“大樓管理員”，管理社區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、安全維護(hù)，并兼有代收信件等增值服務(wù)。這一階段的物業(yè)管理僅限于“國(guó)民住宅”，是政府興建的，低于市價(jià)銷售的物業(yè)，其功能和流通類似于目前大陸市場(chǎng)上的經(jīng)濟(jì)適用房。

2．試行期（20世紀(jì)80年代—90年代初），物業(yè)管理的重點(diǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移由“內(nèi)政部警政署”實(shí)施了《公寓大廈及社區(qū)安全管理辦法（已廢止）》一改住戶自行聘請(qǐng)物業(yè)管理人員的慣例，成立社區(qū)巡守隊(duì)，由里長(zhǎng)和“社區(qū)守望相助委員會(huì)”協(xié)助警務(wù)部門進(jìn)行社會(huì)治安慣例。同時(shí)“保全業(yè)”的相關(guān)法規(guī)制定實(shí)施，保全業(yè)積極拓展市場(chǎng)，取代了部分樓宇的大樓管理員工作。由于保全業(yè)的興起，系統(tǒng)化的安全防范、巡邏維保也被引入物業(yè)管理行業(yè)。此階段的物業(yè)管理以社區(qū)治安維護(hù)為主，樓宇管理和環(huán)境衛(wèi)生退居次要位置。

3．規(guī)范期（20世紀(jì)90年代中期—2003年），物業(yè)管理的內(nèi)涵和范圍得到前所未有的擴(kuò)展1991—1995年多次的重大火災(zāi)事故，使住宅的安全管理從治安拓展到公共安全、消防安全上來(lái)。這一時(shí)期實(shí)施的《公寓大廈管理?xiàng)l例》加強(qiáng)了物業(yè)設(shè)備的使用管理和維護(hù)保養(yǎng)?！稐l例》指出物業(yè)管理是物權(quán)的延伸，住戶是其主體被服務(wù)的對(duì)象。根據(jù)《條例》成立的管理委員會(huì)強(qiáng)化了民主精神和理性自律，物業(yè)管理的概念中首次添加了服務(wù)的內(nèi)容。同時(shí)，這一階段的物業(yè)管理范圍也從“國(guó)民住宅”擴(kuò)展到所有的公寓大廈。

4．推進(jìn)期（2004年至今），物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展“中華物業(yè)管理協(xié)會(huì)”2004年提出的《物業(yè)管理法（草案）》，整合相關(guān)法規(guī)，推動(dòng)臺(tái)灣物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)階段臺(tái)北等大城市建筑趨于飽和，使用和管理是未來(lái)工作的重點(diǎn)。不少公司通過(guò)提升科技化水平，用設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)取代人員配置。同時(shí)，國(guó)際物業(yè)管理公司進(jìn)入臺(tái)灣市場(chǎng)，加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。所以近年來(lái)臺(tái)灣物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)了與學(xué)界的聯(lián)系，提升從業(yè)人員素質(zhì)，強(qiáng)化了對(duì)物業(yè)管理師執(zhí)照的要求，并逐步與國(guó)際物業(yè)管理協(xié)會(huì)的香港認(rèn)證接軌[2]6。

（二）大陸物業(yè)管理的發(fā)展歷程

大陸物業(yè)管理的發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)階段：萌芽階段—起步階段—發(fā)展階段—規(guī)范階段。

1．萌芽階段(建國(guó)后至1981年)

這一階段，城市公有房屋基本上由政府出資建設(shè)，并以福利品的形式分配給職工。這些城市公有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬政府，所以，房屋的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和日常維修保養(yǎng)均由地方城市房管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，不帶商業(yè)色彩，實(shí)行的是行政性、福利型管理體制，物業(yè)管理的特點(diǎn)是內(nèi)容單一。

2．起步階段（1981—1993年）

1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司成立，作為大陸第一家物業(yè)管理公司，以管理商品房為主，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，在物業(yè)管理理論和實(shí)踐方面都做出了積極探索，被譽(yù)為“一座物業(yè)管理史上的里程碑”。此后，深圳、廣州、沈陽(yáng)、大連、上海、北京等城市先后出現(xiàn)了一批物業(yè)管理公司或機(jī)構(gòu)。這些物業(yè)管理公司開(kāi)始學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外和港澳地區(qū)物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)住宅小區(qū)、商廈、寫字樓、別墅等物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、售后服務(wù)和租金等方面的管理進(jìn)行了大膽的、有益的探索與實(shí)踐，從實(shí)踐中探索出一條經(jīng)營(yíng)型、綜合性物業(yè)管理的新路子。

3．發(fā)展階段（1993—2003年）

1993年6月28日，深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式成立，它表明我國(guó)大陸物業(yè)管理進(jìn)入了一個(gè)新的時(shí)期。1994年4月，原建設(shè)部頒布了我國(guó)大陸第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理體制的規(guī)范性文件《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，該文件指出“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。”從而確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國(guó)大陸房屋管理體制改革的前進(jìn)方向。從此，上海、廣州、深圳等物業(yè)管理市場(chǎng)初步形成。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，帶動(dòng)了物業(yè)管理發(fā)展的新。香港房地產(chǎn)服務(wù)公司紛紛進(jìn)軍內(nèi)地，內(nèi)地涌現(xiàn)了大量的物業(yè)管理公司。國(guó)家和一些地方還相繼出臺(tái)了一些法規(guī)、制度和管理辦法，以支持物業(yè)管理的發(fā)展。法規(guī)制度的頒布、實(shí)施，以及深圳、海南、上海、廣州等城市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的成立，標(biāo)志著我國(guó)的物業(yè)管理體制已進(jìn)人大發(fā)展階段，物業(yè)管理日趨成熟。

4．規(guī)范階段（2003年開(kāi)始至今）

2003年6月8日，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著我國(guó)大陸物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。條例第三條提出“國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)”，第四天提出“國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平”，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施是新時(shí)期物業(yè)管理行業(yè)的綱領(lǐng)性文件，使我國(guó)大陸物業(yè)管理的法制建設(shè)更加完善，行業(yè)發(fā)展方向更加明確。

二、物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模比較

（一）臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模

根據(jù)周世璋、吳玫芳的整理，2007年臺(tái)灣地區(qū)共有公寓大廈維護(hù)管理企業(yè)512家，從業(yè)人員24394人；保全業(yè)企業(yè)497家，從業(yè)人員35374人；清潔業(yè)7400家，從業(yè)人員約150000人。相關(guān)企業(yè)合計(jì)8409家，從業(yè)人員近21萬(wàn)人。此外在不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、室內(nèi)裝修、管理顧問(wèn)咨詢機(jī)構(gòu)、舊城改造等公司的從業(yè)人員沒(méi)有被一一統(tǒng)計(jì)。

（二）大陸物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模

根據(jù)第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)顯示，2008年末我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)58406個(gè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員250.12萬(wàn)人。按照分析，加上安防、保潔等分包公司的人員，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)該在500～600萬(wàn)，其中秩序維護(hù)員、清潔工、工程維修人員、車輛管理人員、綠化養(yǎng)護(hù)人員、其他勤雜工種等一線操作工人占80%以上。對(duì)比兩岸物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模（如表1所示），臺(tái)灣地區(qū)的平均企業(yè)員工數(shù)是大陸的六成，規(guī)模偏小的情況下仍取得較好盈利，與技術(shù)化網(wǎng)絡(luò)化水平較高有著密切關(guān)系。同時(shí)大陸的物業(yè)管理剛剛實(shí)現(xiàn)了一線二線城市的覆蓋，對(duì)于東部的三線城市和中西部的廣大地區(qū)仍有大量的市場(chǎng)空白，因此從業(yè)人口的百分比明顯低于臺(tái)灣地區(qū)。

三、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)形態(tài)比較

（一）臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)

目前臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理中的公寓大廈管理、保全業(yè)、環(huán)境保護(hù)、消防、裝修管理、小區(qū)服務(wù)分別由臺(tái)灣地區(qū)“內(nèi)政部”的“營(yíng)建署”、“警政署”、“消防署”，以及“經(jīng)濟(jì)部”、“金管會(huì)”、“環(huán)保署”進(jìn)行管理。其中公寓大廈維護(hù)管理公司和保全公司取得特許時(shí)有資本額的限定。其中公寓大廈管理維護(hù)公司資本額在新臺(tái)幣1000萬(wàn)（合人民幣208.22萬(wàn)）以上，在此基礎(chǔ)上分為甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)物業(yè)管理公司，其注冊(cè)資本額和管理面積都有所不同（詳見(jiàn)表2）。而經(jīng)營(yíng)保全業(yè)的企業(yè)至少需要新臺(tái)幣4000萬(wàn)元（合人民幣832.86萬(wàn)）的資本額，每增加一分公司須增加2000萬(wàn)元（合人民幣416.43萬(wàn)）的資本額。在注冊(cè)資本的要求上遠(yuǎn)高于大陸的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。此外對(duì)于保全業(yè)企業(yè)還需在臺(tái)灣地區(qū)“財(cái)政部”核準(zhǔn)的保險(xiǎn)公司投保責(zé)任保險(xiǎn)1000萬(wàn)元（合人民幣208.22萬(wàn)）以上。為了解決“特許”執(zhí)照的限制，臺(tái)灣地區(qū)的物業(yè)管理公司主要采取以下三種方式。（1）取得多張?zhí)卦S執(zhí)照，設(shè)立多家公司。目前臺(tái)灣較具規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)大多采取這個(gè)模式，但在取得資質(zhì)的過(guò)程中費(fèi)用較大，也客觀上提高了行業(yè)門檻。（2）建立合作同盟關(guān)系，承攬服務(wù)業(yè)務(wù)。建立合作同盟關(guān)系是沒(méi)有多張?zhí)卦S執(zhí)照的公司穩(wěn)定發(fā)展的重要出路。但業(yè)主需要與多家公司簽訂合同，法律關(guān)系不容易理順。（3）分包物業(yè)管理業(yè)務(wù)，拓展管理范圍。針對(duì)沒(méi)有取得特許執(zhí)照的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，一些企業(yè)通過(guò)分包的方式將相關(guān)服務(wù)交由其他公司執(zhí)行。

（二）大陸物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)

不同于臺(tái)灣地區(qū)對(duì)物業(yè)管理按照公寓大廈管理、保全業(yè)進(jìn)行專業(yè)技術(shù)分類，又對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行分級(jí)管理的做法，大陸的物業(yè)管理一直定位在物業(yè)的綜合性的管理。但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)畢竟是一種以較少自有資產(chǎn)管理龐大業(yè)主資產(chǎn)的企業(yè)，因此，國(guó)務(wù)院授權(quán)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法，對(duì)各級(jí)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)的注冊(cè)資本、員工職稱人數(shù)、管理物業(yè)的類型和面積、經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)等進(jìn)行了限定。表2對(duì)比了臺(tái)灣地區(qū)和大陸在物業(yè)管理區(qū)域資質(zhì)分級(jí)管理上的異同?？梢钥闯?，有別于臺(tái)灣地區(qū)的集中管理，大陸的物業(yè)管理實(shí)行分級(jí)管理，且注冊(cè)資本額度遠(yuǎn)低于臺(tái)灣，行業(yè)門檻相對(duì)較低。大陸對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)小區(qū)安全管理的性質(zhì)和工作內(nèi)容是逐步明晰的過(guò)程。安全管理的從業(yè)人員長(zhǎng)期被稱為“保安”。但“保安”一詞隱含著“保證安全”、“保護(hù)安全”的含義，是配有防衛(wèi)器械和槍支從事武裝守護(hù)、護(hù)衛(wèi)服務(wù)的工作，這與物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)公共秩序和協(xié)助安全防范的職責(zé)不相符。物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用“保安員”稱謂容易造成社會(huì)誤解，引發(fā)不必要的糾紛和矛盾，給行業(yè)健康發(fā)展帶來(lái)不利的影響。在中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì){2008}1號(hào)文件中明確要求今后物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)從事物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)和協(xié)助開(kāi)展安全防范的工作人員使用“秩序維護(hù)員”的稱謂，不再使用“保安”的稱謂。國(guó)家對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事安全管理、秩序維護(hù)沒(méi)有資質(zhì)的限定。

2010年施行的《公安機(jī)關(guān)實(shí)施保安服務(wù)管理?xiàng)l例辦法》指出公安部負(fù)責(zé)全國(guó)保安服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。地方各級(jí)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)的原則，對(duì)保安服務(wù)活動(dòng)依法進(jìn)行監(jiān)督管理。其中監(jiān)督管理包括受理設(shè)立保安服務(wù)公司、保安培訓(xùn)單位的申請(qǐng)材料；接受保安服務(wù)公司設(shè)立分公司和跨省、自治區(qū)、直轄市開(kāi)展保安服務(wù)活動(dòng)，以及自行招用保安員單位的備案；組織開(kāi)展保安員考試，核發(fā)、吊銷保安員證等。此外《辦法》規(guī)定，對(duì)自行招用保安員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)展秩序維護(hù)等服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只需要報(bào)送單位法人資格證明，法定代表人（主要負(fù)責(zé)人）、保安服務(wù)分管負(fù)責(zé)人和保安員的基本情況、保安服務(wù)區(qū)域的基本情況，建立保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度的情況，保安員在崗培訓(xùn)法律、保安專業(yè)知識(shí)和技能的情況，并沒(méi)有注冊(cè)資本的要求。相比之下，臺(tái)灣的物業(yè)管理中，大型企業(yè)取得多張?zhí)卦S，進(jìn)行物業(yè)管理綜合管理；小型企業(yè)通過(guò)分包把沒(méi)有特許的部分交由其他相關(guān)企業(yè)完成。大陸物業(yè)管理企業(yè)也常常通過(guò)分包拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，通常由大型企業(yè)將保潔、綠化等勞動(dòng)密集型業(yè)務(wù)外包給專業(yè)公司，而保留技術(shù)密集型的核心業(yè)務(wù)；小型物業(yè)管理企業(yè)傾向于獨(dú)立完成全部的物業(yè)管理工作。通過(guò)比較，可知大陸雖然物業(yè)管理起步較晚，多數(shù)地區(qū)物業(yè)管理都處于萌芽狀態(tài)，但較之臺(tái)灣地區(qū)已經(jīng)在制度整合方面更進(jìn)一步。

四、物業(yè)管理法律法規(guī)比較

（一）臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理法規(guī)發(fā)展過(guò)程

臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理法規(guī)的發(fā)展，與社會(huì)時(shí)事有密切關(guān)聯(lián)。1974—1983年，住宅建筑面積高速增長(zhǎng)，針對(duì)國(guó)宅維護(hù)管理，1985年實(shí)施“臺(tái)灣省高樓及社區(qū)管理維護(hù)辦法”（已廢止）。1991年針對(duì)重大治安問(wèn)題造成的社會(huì)不安，“警政署”制定“保全業(yè)法”，第二年頒布了“公寓大廈及社區(qū)安全管理辦法”（已廢止）。1995年針對(duì)之前的引發(fā)全臺(tái)關(guān)注的火災(zāi)事故，實(shí)施了“公寓大廈管理?xiàng)l例”，對(duì)建筑物設(shè)備管理進(jìn)行規(guī)范。

（二）大陸物業(yè)管理法規(guī)發(fā)展過(guò)程

在物業(yè)管理的收費(fèi)和支出方面，1996年國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，加強(qiáng)各級(jí)政府物價(jià)指導(dǎo)部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)對(duì)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和指導(dǎo)。1998年頒布的《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，結(jié)合物業(yè)古來(lái)企業(yè)特點(diǎn)及其掛歷要求，從代管基金、成本、費(fèi)用、營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)等方面具體規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理行為。同年由建設(shè)部、財(cái)政部印發(fā)《住宅共享部位共享設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》，規(guī)定商品住房和公有住房售后都應(yīng)建立共享部位共享設(shè)備設(shè)施維修基金，專項(xiàng)用于保修期后大修、更新和改造，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益。改革開(kāi)放后，大陸的住宅小區(qū)建設(shè)在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”方針指引下，得到飛速發(fā)展提升。為了提高城市物業(yè)管理整體水平，建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)了一些地區(qū)物業(yè)管理基本方法和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，以建設(shè)部為主的國(guó)家各部委于不同時(shí)期頒布了一系列物業(yè)管理法規(guī)政策。2003年國(guó)務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理介入法制化規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期?！稐l例》規(guī)范了物業(yè)管理活動(dòng)，尊重維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，建立了業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、配合利益的機(jī)制，妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系。隨后，物業(yè)管理的法制建設(shè)大步推進(jìn)，建立了內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范的法規(guī)體系。表四是有關(guān)物業(yè)管理的法律和自2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布以來(lái)有關(guān)物業(yè)管理的主要法規(guī)政策。

（三）兩岸物業(yè)管理法規(guī)比較

臺(tái)灣物業(yè)管理發(fā)展較大陸早20年，但相關(guān)法規(guī)出現(xiàn)的時(shí)間十分接近。以下通過(guò)臺(tái)灣地區(qū)2004年提出的《物業(yè)管理法（草案）》與大陸2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的對(duì)比（如表5所示），可以發(fā)現(xiàn)兩岸的物業(yè)管理都對(duì)業(yè)力、物業(yè)服務(wù)和前期物業(yè)管理進(jìn)行了重點(diǎn)關(guān)注，但臺(tái)灣地區(qū)的法規(guī)（草案）涵蓋了更多的物業(yè)管理內(nèi)容，如行業(yè)協(xié)會(huì)、都市更新、顧問(wèn)咨詢等?？梢?jiàn)臺(tái)灣地區(qū)在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)多樣性上優(yōu)于大陸，在行業(yè)的積累總結(jié)沉淀上優(yōu)于大陸。

五、總結(jié)

第7篇：物業(yè)維護(hù)部范文

1、本示范文本中未訂立事項(xiàng)可以用"×"表示；

2、本示范文本[　]中的內(nèi)容，據(jù)實(shí)填寫在其前面的空格中；

3、可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)文本有關(guān)條款予以選擇、調(diào)整、補(bǔ)充；

4、本示范文本中所指物業(yè)類型分為：住宅、辦公用房、商業(yè)用房、廠房、倉(cāng)庫(kù)、其他用房；

5、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)制定業(yè)主公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。制定業(yè)主公約，不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益。物業(yè)名稱：??；

物業(yè)類型：?。?/p>

總建筑面積：　 （平方米）；

物業(yè)座落位置： （物業(yè)詳細(xì)的路街道巷門牌號(hào)）。

第一條　（目的與依據(jù)）為保障本物業(yè)的依法與合理使用、維護(hù)、管理，建立良好的公共秩序，營(yíng)造安全、文明的生活、工作環(huán)境，維護(hù)業(yè)主的共同利益與合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)和政策規(guī)定，制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主公約（以下簡(jiǎn)稱本公約）。

第二條?。üs效力）本公約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。

第三條?。ü芾矸绞剑┍疚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理，通過(guò)依法選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成與任期、工作經(jīng)費(fèi)、印章管理使用等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則依法作出約定。

第四條?。I(yè)主權(quán)利）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法享有以下權(quán)利：

（一）所擁有物業(yè)的各項(xiàng)法定權(quán)利。

（二）與其他業(yè)主一同對(duì)本物業(yè)實(shí)施管理。

（三）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行。

（四）提出修改本公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。

（五）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。

（六）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作。

（七）合理使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的權(quán)利；對(duì)其使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

（八）監(jiān)督本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的歸集、管理和使用。

（九）投訴本物業(yè)區(qū)域內(nèi)裝飾裝修等影響業(yè)主共同利益的安全隱患，以及其他影響周圍住戶正常生活與工作的行為。

（十）　。

（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

第五條　（業(yè)主義務(wù)）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法履行以下義務(wù)：

（一）自覺(jué)遵守本公約，以及本物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。

在與他人建立合法使用、維護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時(shí)，告知并要求對(duì)方遵守本物業(yè)有關(guān)的管理制度和本公約，并承擔(dān)連帶責(zé)任；在轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí)，告知受讓人遵守本公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主大會(huì)作出的有關(guān)決定。

（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)。

（三）依照物業(yè)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；根據(jù)物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)和政策規(guī)定，交納專項(xiàng)維修資金。

（四）維護(hù)本物業(yè)公共場(chǎng)所（地）的整潔、美觀、暢通及共用設(shè)施設(shè)備的良好，注意保護(hù)環(huán)境；遵守成都市市容市貌、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、環(huán)境保護(hù)等相關(guān)管理規(guī)定；主動(dòng)清除所灑落在共用場(chǎng)地的物品；自覺(jué)恢復(fù)所污染、破壞的地面原樣。

（五）配合對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的維修養(yǎng)護(hù)。

責(zé)任人承擔(dān)造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或其他業(yè)主房屋及附屬設(shè)施設(shè)備損壞的賠償責(zé)任。

（六）進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修時(shí)，遵守建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》的規(guī)定；在工程開(kāi)工前，事先告知物業(yè)管理企業(yè)，清楚物業(yè)管理企業(yè)告知的關(guān)于裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)；主動(dòng)配合物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查；避免房屋裝修影響毗鄰房屋的使用安全。

因搬遷、裝飾裝修等原因使用本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備時(shí)，事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

（七）委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)自用部位的有關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)的，自行支付相應(yīng)費(fèi)用。

當(dāng)房屋及附屬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻時(shí)，按規(guī)定或約定由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修養(yǎng)護(hù)；不進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，視為同意由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并按規(guī)定或約定分擔(dān)維修費(fèi)用。

（八）安全使用水、電、氣等，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)按規(guī)定處理、報(bào)告。

預(yù)留緊急聯(lián)系方式，配合物業(yè)管理企業(yè)在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)采取的緊急避險(xiǎn)措施。

（九）。

第六條　（物業(yè)使用禁止行為）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有以下行為：

（一）擅自改變房屋及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等。

（二）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建。

（三）占用或損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺(tái)、道路、綠地、停車場(chǎng)、自行車房（棚）等共用部位、設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)所（地）。

（四）損壞或擅自拆除、截?cái)唷⒏淖冞B接改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等共用設(shè)施設(shè)備。

（五）不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾，高空拋物。

（六）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)。

（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜，豢養(yǎng)寵物等。

（八）踐踏、占用綠化地，損壞、涂劃園林建筑小品。

（九）影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等。

（十）違反物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通管理規(guī)則，隨意停放車輛，鳴喇叭。

（十一）制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音，休息時(shí)間制造噪音污染。

（十二）擅自在房屋外墻上安裝遮陽(yáng)光簾、遮蓬、花架等其他結(jié)構(gòu)，不按設(shè)計(jì)和指定的位置安裝空調(diào)外機(jī)且不進(jìn)行滴水、加固處理。

（十三）使用電梯時(shí)超載、運(yùn)載粗重物品，在轎廂內(nèi)吸煙、張貼、涂畫或損傷內(nèi)壁。

（十四）危害公共利益、侵害他人合法權(quán)益或其他不道德的行為。

（十五）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

（十六）　 。

第七條?。ㄟx聘與解聘物業(yè)管理企業(yè)）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)須經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)，由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)的決定代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同效力不隨物業(yè)所有權(quán)的變化而喪失。

第八條?。ㄎ飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用）物業(yè)服務(wù)費(fèi)由全體業(yè)主按其擁有物業(yè)權(quán)屬份額大小共同分擔(dān)，并在物業(yè)服務(wù)合同約定期限內(nèi)付清。業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，其費(fèi)用由雙方約定。

第九條　（共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主建立專項(xiàng)維修資金，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，其繳存標(biāo)準(zhǔn)、管理、使用和監(jiān)督執(zhí)行成都市的房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法的有關(guān)規(guī)定。

一幢或一戶房屋的專項(xiàng)維修資金不足首次專項(xiàng)維修資金30%時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)向該幢或該戶房屋業(yè)主續(xù)籌專項(xiàng)維修資金。

對(duì)不執(zhí)行成都市的房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法的有關(guān)規(guī)定繳存、續(xù)籌專項(xiàng)維修資金的業(yè)主，由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告，并代表其他業(yè)主依法對(duì)當(dāng)事人予以起訴。

第十條?。ü灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備依法經(jīng)營(yíng)）按照以下條款進(jìn)行本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)和收益分配：

（一）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

（二）利用業(yè)主依法享有的房屋本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益部分，歸該幢全體業(yè)主共同所有，并主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。

（三）利用業(yè)主依法享有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益部分，歸全體業(yè)主所有，并主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。

（四） 。

第十一條?。I(yè)主大會(huì)與業(yè)委會(huì)工作經(jīng)費(fèi)）本物業(yè)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展工作所需的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)，不包含在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，并由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)籌集和管理。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集和管理使用按照業(yè)主大會(huì)依法制定的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并對(duì)使用情況定期公告和接受業(yè)主質(zhì)詢。

第十二條?。ü灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)，由全體業(yè)主按其擁有物業(yè)權(quán)屬份額大小享有權(quán)利、履行義務(wù)，其費(fèi)用進(jìn)入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出，由實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)代行辦理相關(guān)手續(xù)；業(yè)主的家庭財(cái)產(chǎn)與人身安全的保險(xiǎn)由業(yè)主自行辦理。

第十三條?。ㄎ飿I(yè)管理糾紛民事訴訟）因物業(yè)管理糾紛而引起民事訴訟的，其費(fèi)用由當(dāng)事人依法承擔(dān)；提起共同訴訟的，經(jīng)當(dāng)事人授權(quán)，推薦訴訟代表人具體實(shí)施，其費(fèi)用由參加共同訴訟的當(dāng)事人依法承擔(dān)。

第十四條　（違約責(zé)任）因違反本公約，造成其他業(yè)主、使用人等人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的，當(dāng)事人依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)交付他人使用的，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

違反本公約的，由業(yè)主委員會(huì)督促改正，也可由相關(guān)當(dāng)事人依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。

第十五條?。ü灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備含義）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的含義：

（一）共用部位是指一幢房屋內(nèi)部，由整幢房屋的業(yè)主、使用人共用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)、外墻面、門廳、樓梯間和其他在使用上、功能上為整幢建筑服務(wù)的房屋等。

（二）共用設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域或者單幢房屋內(nèi)，由業(yè)主、使用人共用的上下水管道、電梯、供配電設(shè)施設(shè)備、消防及安全監(jiān)控設(shè)施設(shè)備、公益性文體康樂(lè)設(shè)施、綠地、道路、路燈、非經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)所和有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第十六條?。üs通過(guò)）本公約經(jīng)年月日首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)，自通過(guò)之日起生效。

第十七條?。üs修改與補(bǔ)充）業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的有關(guān)本公約的決定均是本公約的組成部分；本公約的修訂經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)；本公約未盡事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)充。

第十八條?。üs備案）制定和修改的業(yè)主公約，按規(guī)定報(bào)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門備案。

第十九條?。üs保存與執(zhí)有）本公約業(yè)主各執(zhí)1份，業(yè)主委員會(huì)保存3份，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)各1份。

[區(qū)]/[市]/　 [縣]

第8篇：物業(yè)維護(hù)部范文

（一）高校物業(yè)管理法律關(guān)系的主體

首先，高校是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心主體。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：“業(yè)主就是房屋的所有人。”在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主是物業(yè)的所有人———高校。值得強(qiáng)調(diào)的是物業(yè)使用人———學(xué)生（也即是高校中承租人的一種）和其他“非所有權(quán)人”均不是基于高校物業(yè)管理服務(wù)而產(chǎn)生的法律關(guān)系中的“業(yè)主”，不能成為高校物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人。無(wú)論是高校學(xué)生或者其它承租人直接抑或間接與業(yè)主（高校）聯(lián)系，進(jìn)而訂立契約，租賃高校中的某一部分物業(yè)，還是業(yè)主（高校）委托物管公司將其所擁有之物業(yè)的某些部分租賃給承租人（包括學(xué)生在內(nèi)），承租人與業(yè)主（高校）之間的法律關(guān)系仍舊是租賃關(guān)系。其次，物業(yè)管理服務(wù)公司是我國(guó)物業(yè)管理法律關(guān)系中的重要主體之一。具體說(shuō)來(lái)，它指的是根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同接受業(yè)主委員會(huì)或者某一業(yè)主的委托，依照我國(guó)相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，對(duì)指定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化的管理并且獲取相應(yīng)報(bào)酬的一種法人。在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理服務(wù)公司是由高校自主選聘，對(duì)高校范圍內(nèi)的物業(yè)提供專業(yè)化管理，因此是高校物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體之一。結(jié)合我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)所具有的行業(yè)性、專業(yè)化特點(diǎn)以及我國(guó)高校所秉持的“管理樹(shù)人”“、服務(wù)立人”、“環(huán)境育人”的要求，筆者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)公司的作用進(jìn)行概括定位，大致包括以下四個(gè)方面：一是為高校師生提供舒適的生活環(huán)境和文體活動(dòng)空間；二是為高校教學(xué)和管理提供內(nèi)容多元化、具有實(shí)效性之服務(wù)；三是維護(hù)高校之安全和穩(wěn)定，構(gòu)建安全放心的和諧校園；四是通過(guò)各種專業(yè)化的措施實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)的保值乃至增值。再次，高校學(xué)生是物業(yè)管理法律關(guān)系中的另外一個(gè)關(guān)鍵主體。嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，高校學(xué)生屬于物業(yè)使用人的范疇，而物業(yè)使用人主要指的是物業(yè)的承租人，以及在實(shí)際上使用該物業(yè)的人。具體到高校范圍之內(nèi)，此時(shí)的物業(yè)使用人也叫“非業(yè)主使用人”，它指的是不具有該物業(yè)的所有權(quán)，但對(duì)該物業(yè)擁有使用權(quán)，并且依照物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)管理合同或租賃合同之規(guī)定或約定，可以行使一部分業(yè)利的人。而處于高校管理下的高校學(xué)生，他們的第一個(gè)身份是作為學(xué)校行政管理下的被管理人，第二個(gè)身份是作為合法的民事主體與高校簽訂的住宿租賃合同關(guān)系的另一方當(dāng)事人，第三個(gè)身份是享受物管公司提供之服務(wù)的另一個(gè)關(guān)鍵主體。學(xué)生接受物業(yè)管理服務(wù)公司的管理，享受其服務(wù)，高校學(xué)生雖然不是物業(yè)管理服務(wù)合同的當(dāng)事人，但從其入學(xué)之時(shí)便已獲得“非業(yè)主使用人”之資格，自然而然地成為了高校物業(yè)管理法律關(guān)系中無(wú)法替代的一方主體。這第三個(gè)身份正是區(qū)別于我國(guó)一般住宅小區(qū)物業(yè)管理的一個(gè)最為重大的差異，也是筆者對(duì)高校物業(yè)管理法律關(guān)系進(jìn)行分析研究的重要內(nèi)容。

（二）高校物業(yè)管理法律關(guān)系的客體

一般意義上的物業(yè)管理法律關(guān)系的客體，通常指物業(yè)所有人的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對(duì)象，即是合同所規(guī)定的物業(yè)和物業(yè)的使用及管理。物業(yè)管理法律關(guān)系的客體包括物業(yè)和物業(yè)服務(wù)行為。通常意義上所界定的物業(yè)，一般是指用于商業(yè)和居住的各類建筑設(shè)施。高校物業(yè)則是指高校范圍內(nèi)的用于教學(xué)、居住和商業(yè)的各類建筑物及其相關(guān)設(shè)施，此外還包括校內(nèi)的道路、綠化地帶和用于其他事務(wù)的場(chǎng)地。物管公司提供的服務(wù)行為作為高校物業(yè)管理法律關(guān)系的重要客體，其范圍主要包括四個(gè)方面：教學(xué)樓、教工住宅樓、學(xué)生公寓和其它相關(guān)場(chǎng)地設(shè)施的綜合管理。具體說(shuō)來(lái)其主要工作包括各類建筑物的管理、保養(yǎng)與維護(hù)，水電設(shè)備、消防設(shè)備等相關(guān)設(shè)施的管理、維護(hù)與保養(yǎng)，校園道路的維護(hù)與疏導(dǎo)，停車場(chǎng)地的管理與維護(hù)，校園環(huán)境的保潔，校園綠化的維護(hù)，校園文化體育設(shè)施的維護(hù)等活動(dòng)。

二、我國(guó)當(dāng)前高校物業(yè)管理法律制度的缺陷

（一）學(xué)生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)難以行使

盡管高校學(xué)生對(duì)物管公司是否履行合同以及履行的具體程度享有監(jiān)督權(quán)，但是在現(xiàn)實(shí)的物管實(shí)踐中，因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)合同是高校與物管公司簽訂的，高校才是合同的相對(duì)方，而高校學(xué)生不是合同的相對(duì)方，并且物管公司還負(fù)有高校賦予的對(duì)高校學(xué)生的管理職能，物管公司通常是站在高校一邊，僅僅對(duì)校方負(fù)責(zé)。在此情形下，學(xué)生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)缺乏一種方便可行的反饋機(jī)制來(lái)提供保障。除此之外，由于高校學(xué)生反映的意見(jiàn)不會(huì)直接導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)合同的解除，更不會(huì)成為影響物管公司營(yíng)利的決定性因素。所以，學(xué)生的意見(jiàn)往往被忽略，學(xué)生與物管公司在校園生活中所產(chǎn)生之糾紛時(shí)有發(fā)生，并且遲遲得不到有效處理，導(dǎo)致學(xué)生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)名存實(shí)亡。

（二）高校物業(yè)管理重管理輕服務(wù)

通過(guò)對(duì)比外國(guó)作法發(fā)現(xiàn)，高校的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“服務(wù)第一、管理第二”的原則，然而在現(xiàn)實(shí)中，有許多有著悠久歷史的老牌高校通過(guò)對(duì)原有后勤保障隊(duì)伍的篩選、整合，引進(jìn)一些專業(yè)化的物管人員，重新培訓(xùn)物業(yè)管理隊(duì)伍，取得了國(guó)家承認(rèn)的物業(yè)管理資質(zhì)，逐步發(fā)展成為較為專業(yè)的物管公司。但是，這樣的物業(yè)管理部門并不進(jìn)行獨(dú)立法人的登記注冊(cè)，難以按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和企業(yè)運(yùn)行機(jī)制辦事，也不進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)核算，不向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。在這種自身管理隊(duì)伍管理模式下，高校物業(yè)管理都是重管理、輕服務(wù)。造成這種現(xiàn)象的原因是：這樣的物業(yè)管理部門不是專業(yè)物業(yè)管理公司，沒(méi)有建立現(xiàn)代企業(yè)制度，仍然把自己當(dāng)作高校的職能部門，對(duì)學(xué)生行使管理職能。而對(duì)于那些通過(guò)公開(kāi)競(jìng)標(biāo)方式引進(jìn)的專業(yè)物管公司，它們本應(yīng)把學(xué)生奉為“上帝”，好好履行服務(wù)職能，但由于在現(xiàn)實(shí)運(yùn)行過(guò)程中，高校將部分行政管理權(quán)交由物管公司代為行使，客觀上造成了管理職能大于服務(wù)功能。因此，我國(guó)的高校物業(yè)管理仍舊處于“重管理輕服務(wù)”的狀態(tài)。

（三）高校缺乏專業(yè)的物管制度

大學(xué)生在高校范圍內(nèi)應(yīng)當(dāng)遵守《大學(xué)生行為準(zhǔn)則》和高校物管制度，然而，由于高校缺乏專業(yè)的物管制度，這在客觀上造成了學(xué)生和物業(yè)服務(wù)企業(yè)把《大學(xué)生行為準(zhǔn)則》當(dāng)作物業(yè)管理制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于《大學(xué)生行為準(zhǔn)則》規(guī)范大學(xué)生的行為，大學(xué)生基于《大學(xué)生行為準(zhǔn)則》而接受“服務(wù)”。這就使得物業(yè)管理行為的性質(zhì)變得更加模糊不清，大學(xué)生搞不清物業(yè)管理行為到底是行政法上的教育管理行為還是民法上的物業(yè)服務(wù)行為。

（四）缺乏物管問(wèn)題受理機(jī)制

在我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)物業(yè)管理法律制度中，高校既是業(yè)主，同時(shí)又兼具業(yè)主委員會(huì)職能，可謂集業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主為一體的雙重身份。如果高校學(xué)生能夠絕對(duì)信任高校，高校又能夠很好地維護(hù)學(xué)生利益，雙方共同對(duì)物管公司進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)督，那么必然形成一種良性循環(huán)，更好地完成物管工作。要實(shí)現(xiàn)這一美好設(shè)想，就必須在學(xué)生向高校反饋意見(jiàn)方面開(kāi)辟一條新的監(jiān)督渠道，然而在現(xiàn)實(shí)中，主動(dòng)設(shè)立受理學(xué)生反映物管問(wèn)題的“接待平臺(tái)”抑或“受理機(jī)制”的高校屈指可數(shù)。細(xì)究其原因，大致有三點(diǎn)：首先，從利益關(guān)系上講，高校與物管公司所訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同是一份“雙贏”的合同，在學(xué)生管理方面，其利益是一致的；其次，從行政關(guān)系上講，高校與學(xué)生在教育行政管理關(guān)系中所處地位不平等，高?？紤]的問(wèn)題較多，不會(huì)一味地替學(xué)生說(shuō)話；再次，從民事關(guān)系上講，學(xué)生與高校訂立了住宿租賃合同，雙方的地位雖然平等了，但卻處于管理者與被管理者的位置，處理問(wèn)題時(shí)難免會(huì)出現(xiàn)對(duì)立的一面。

三、完善我國(guó)高校物業(yè)管理法律制度的幾點(diǎn)建議

（一）制定專門規(guī)制高校物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章

高校物業(yè)管理是我國(guó)一般物業(yè)管理中較為特殊的領(lǐng)域，而現(xiàn)行的法律規(guī)范在調(diào)整力度和適用內(nèi)容上都無(wú)法與現(xiàn)行高校物業(yè)管理的實(shí)際相適應(yīng)。所以，應(yīng)盡快改變高校物業(yè)參照普通居民住宅小區(qū)進(jìn)行管理的現(xiàn)狀，適時(shí)出臺(tái)有針對(duì)性的管理規(guī)則，進(jìn)而填補(bǔ)我國(guó)高校物業(yè)管理方面的法律空白。經(jīng)過(guò)比較，我們認(rèn)為我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)頗具借鑒之價(jià)值。在臺(tái)灣地區(qū)，現(xiàn)行《公寓大廈管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）并未使用“業(yè)主”這一術(shù)語(yǔ)，反而采用了“住戶”這一概念。同時(shí)，在《條例》的第三條第十項(xiàng)將“住戶”范圍作出了詳細(xì)界定，具體包括3類人：“區(qū)分所有權(quán)人”、“承租人”和其他經(jīng)“區(qū)分所有權(quán)人”的同意，取得某一部分物業(yè)的專有使用權(quán)者?！稐l例》的這一規(guī)定，無(wú)疑是將所有權(quán)人之外的實(shí)際使用者納入《條例》調(diào)整之范圍，有利于更好的維護(hù)“承租人”和其他經(jīng)“區(qū)分所有權(quán)人”之同意取得某一部分物業(yè)之專有使用權(quán)者之利益?！稐l例》所稱“住戶”是某一具體建筑物的實(shí)際使用者，其雖不能像“區(qū)分所有權(quán)人”那樣對(duì)建筑物的相關(guān)事務(wù)擁有決策權(quán)，并且作為“非區(qū)分所有權(quán)人”的這一類“住戶”也無(wú)權(quán)參與“區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議”（相當(dāng)于業(yè)主委員會(huì)）。但是，我們知道建筑物的管理必定直接影響到各類“住戶”的物業(yè)使用，有鑒于此，臺(tái)灣《條例》賦予各類“住戶”推選管理委員會(huì)或者管理負(fù)責(zé)人的權(quán)利，從而為各類“住戶”提供了一條可行的渠道，借此方式參與物業(yè)管理。因此，我國(guó)高校物業(yè)之管理參照臺(tái)灣之《條例》及其制度模式較為可行。通過(guò)制定專門規(guī)制高校物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，賦予學(xué)生與高校同等之主體資格，完善學(xué)生在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)，從而能夠更好地維護(hù)學(xué)生的合法權(quán)益。

（二）設(shè)立學(xué)生反映物業(yè)管理問(wèn)題的接待平臺(tái)或受理機(jī)制

高校與學(xué)生存在教育行政管理關(guān)系，應(yīng)當(dāng)為學(xué)生提供良好的學(xué)習(xí)環(huán)境；高校與學(xué)生還存在住宿合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)為學(xué)生提供良好的住宿環(huán)境。不管處于哪一種法律關(guān)系下，高校都有義務(wù)聽(tīng)取學(xué)生反映物業(yè)管理問(wèn)題并采取積極的措施。本著“管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人”的教學(xué)理念，高校應(yīng)當(dāng)設(shè)立學(xué)生反映物業(yè)管理問(wèn)題的接待平臺(tái)或受理機(jī)制，認(rèn)真聽(tīng)取學(xué)生的意見(jiàn)，對(duì)學(xué)生所反映的問(wèn)題采取有力的措施及時(shí)予以解決。

（三）設(shè)立高校物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入制度

高等學(xué)校物業(yè)管理的主要對(duì)象是大學(xué)生，他們的頭腦中充滿著各類活躍的新思想、新理念、新信息，具有較高的綜合素質(zhì)，懂得如何接受物業(yè)管理，享受物業(yè)服務(wù)，知道如何判斷物業(yè)管理的合法、合理性，以及如何維護(hù)自身的合法權(quán)益。由于高校主要成員的特殊性以及高校物業(yè)管理法律關(guān)系比普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理法律關(guān)系要復(fù)雜得多，這就給高校物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了比管理普通住宅小區(qū)更高的標(biāo)準(zhǔn)。從事高校物業(yè)管理的人必須具備比普通物管人員更高的文化素質(zhì)、道德修養(yǎng)、工作能力、管理手段和服務(wù)質(zhì)量，從事高校物業(yè)管理之公司企業(yè)必須具備與之相當(dāng)?shù)馁Y質(zhì)、相應(yīng)的等級(jí)。而欠缺相當(dāng)資質(zhì)的物管公司必須通過(guò)相關(guān)部門認(rèn)可的考評(píng)和培訓(xùn)，提高物管人員的綜合素質(zhì)和管理技能，否則不能通過(guò)行政管理部門的審批，不能從事高校物業(yè)管理服務(wù)。通過(guò)這一措施緩解當(dāng)前普遍存在的學(xué)生與物管公司之間的緊張關(guān)系，減少對(duì)物業(yè)管理的抵觸情緒和糾紛，營(yíng)造更和諧、更適合學(xué)習(xí)的校園環(huán)境。

（四）制定高校物業(yè)管理規(guī)則

第9篇：物業(yè)維護(hù)部范文

一、當(dāng)前消防安全管理存在的主要問(wèn)題

物業(yè)管理作為城市社區(qū)管理中一個(gè)重要的基層管理體系，在我國(guó)起步較晚，要走向成熟的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化和經(jīng)營(yíng)化的物業(yè)管理，還有許多問(wèn)題值得探索。消防安全管理作為物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，目前還存在著許多亟待解決的問(wèn)題。

（一）物業(yè)管理的民事商務(wù)行為，涉及行業(yè)多管理內(nèi)容多

盡管這些年出臺(tái)了一系列規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但現(xiàn)有的法規(guī)、政策對(duì)物業(yè)消防安全管理的法律地位、管理責(zé)任、管理維護(hù)經(jīng)費(fèi)，以及法律責(zé)任未作明確的規(guī)定，致使物業(yè)消防安全管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到解決，司法機(jī)關(guān)對(duì)日益增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據(jù)難以及時(shí)解決，例如消防設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任不明確、維護(hù)費(fèi)用不落實(shí)，發(fā)生火災(zāi)后消防設(shè)施成為火災(zāi)的殉葬品，火災(zāi)責(zé)任和賠償責(zé)任等都難以明斷。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)

不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過(guò)程出發(fā)來(lái)設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)督。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費(fèi)過(guò)程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設(shè)施設(shè)備不齊全不配套，留下先天隱患。

（三）物業(yè)消防安全管理職責(zé)不明

物業(yè)消防安全管理涉及到消防設(shè)施維護(hù)等有形管理和物業(yè)區(qū)用戶日常消防管理等無(wú)形管理，至今沒(méi)有準(zhǔn)確界定物業(yè)管理作為企業(yè)行為，以及應(yīng)當(dāng)履行的消防安全管理的工作范圍和內(nèi)容。

（四）物業(yè)消防安全經(jīng)費(fèi)明顯不足

消防安全管理經(jīng)費(fèi)涉及消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)和日常消防安全管理費(fèi)，管理經(jīng)費(fèi)主要來(lái)自兩個(gè)渠道：開(kāi)發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金和物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費(fèi)。但這又引出以下問(wèn)題：一是開(kāi)發(fā)商提供的物業(yè)管理維修資金沒(méi)有法定主管部門監(jiān)督提留，開(kāi)發(fā)商成了“只生孩子,不養(yǎng)孩子”，全部由業(yè)主和用戶來(lái)承擔(dān)造成物業(yè)管理收取費(fèi)用過(guò)高，維修資金難以落實(shí)；二是業(yè)主和用戶受傳統(tǒng)住房消費(fèi)觀念的影響，往往將物業(yè)管理理解為無(wú)償服務(wù)或低償服務(wù)。加之物業(yè)管理公司與業(yè)主之間僅靠契約，使消防管理費(fèi)用難以收??；三是物業(yè)管理資金籌措、使用、管理不統(tǒng)一、不規(guī)范，使繳納者產(chǎn)生誤解、拒繳或拖延。

由于消防管理經(jīng)費(fèi)的不落實(shí)，造成物業(yè)管理及消防管理不落實(shí)，物業(yè)運(yùn)營(yíng)幾年后消防設(shè)施設(shè)備因缺少維護(hù)，形同虛設(shè)。

（五）物業(yè)消防安全隊(duì)伍不專業(yè)

目前物業(yè)管理的職業(yè)隊(duì)伍尚未形成，作為專業(yè)技術(shù)性較強(qiáng)的消防安全管理人員更是嚴(yán)重缺乏，面對(duì)物業(yè)管理中設(shè)置的現(xiàn)代消防設(shè)施，物業(yè)管理人員往往知之甚少。

二、物業(yè)消防安全管理的必要性

（一）是住宅多元化特性的要求

隨著住宅商品化、市場(chǎng)化以及住房制度改革的推行，出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)投資和營(yíng)銷渠道的多元化，一個(gè)住宅區(qū)域、一幢大樓物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化，且多家占有使用的多重化、分散化管理的復(fù)雜狀況。而一個(gè)住宅區(qū)域、一幢大樓的消防安全整體性、消防設(shè)施設(shè)備配套性，以及消防安全管理，這都要求有一個(gè)統(tǒng)一的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)行消防安全管理。

（二）是住宅功能多樣化的要求

隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，城市建筑物向高空和地下不斷延伸，建筑物的使用功能日趨多樣化和復(fù)雜化，消防設(shè)施設(shè)備愈來(lái)愈多，功能也愈來(lái)愈復(fù)雜化、智能化，客觀上要求消防安全管理具有專業(yè)性和技術(shù)性。

三、關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)消防安全管理的思考

物業(yè)管理是一個(gè)發(fā)展前景廣闊且有待于開(kāi)拓的新興行業(yè)。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業(yè)消防安全管理工作不僅是當(dāng)前，更是今后長(zhǎng)期的工作。筆者認(rèn)為要做好物業(yè)消防安全管理工作，需處理好以下幾種關(guān)系：

（一）理順物業(yè)消防安全管理的各種關(guān)系，建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的物業(yè)消防管理體系構(gòu)架

以法規(guī)的形式確定物業(yè)消防管理中各主體的法律地位和相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系是平等的民事主體關(guān)系，是委托與被委托的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系。業(yè)主或物業(yè)使用人享有在管理中的決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)，負(fù)有服從物業(yè)整體消防安全的管理、合理利用物業(yè)項(xiàng)目、確保消防安全、承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用的消防安全管理義務(wù)，物業(yè)公司必須按照法律法規(guī)、行為規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主委托合同的約定，實(shí)施消防安全管理，確保物業(yè)消防安全管理工作接受公安消防部門、業(yè)主及物業(yè)使用人的監(jiān)督。

（二）建立完整、系統(tǒng)的物業(yè)消防安全管理法律規(guī)范體系，規(guī)范運(yùn)作形式

制定物業(yè)消防安全管理基本法律、法規(guī)及實(shí)施細(xì)則，以規(guī)范政府主管部門、物業(yè)公司及業(yè)主或物業(yè)使用人的行為，協(xié)調(diào)其相互間的各種關(guān)系，將物業(yè)消防管理納入法制化和規(guī)范化的軌道，同時(shí)制定統(tǒng)一的物業(yè)消防安全管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，如公共消防安全契約、住戶消防安全手冊(cè)、物業(yè)消防安全檢查規(guī)定，消防設(shè)施維修資金標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施方案規(guī)定，消防安全管理費(fèi)收支規(guī)定，維修養(yǎng)護(hù)消防設(shè)施規(guī)定等。

（三）建立和推行物業(yè)消防安全管理早期介入制度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通、消費(fèi)是一個(gè)連續(xù)的過(guò)程，在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段就應(yīng)明確聽(tīng)取物業(yè)管理企業(yè)的合理意見(jiàn)，對(duì)隱蔽的消防設(shè)備應(yīng)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)消防安全管理監(jiān)督和認(rèn)可制度，|考試|大|并且嚴(yán)格把好驗(yàn)收、交接關(guān)。這種建管結(jié)合方式，能提高物業(yè)的有效價(jià)值。

（四）建立高素質(zhì)的物業(yè)消防安全管理隊(duì)伍

在物業(yè)管理中應(yīng)確定專（兼）職消防管理員，具備一定的防災(zāi)滅火知識(shí)和消防管理知識(shí)，經(jīng)消防部門培訓(xùn)后持證上崗。對(duì)消防控制室操作人員，必須具有現(xiàn)代消防技術(shù)方面的知識(shí)、熟練掌握消防系統(tǒng)的情況。對(duì)現(xiàn)代消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)委托專業(yè)化的消防設(shè)施維護(hù)保修公司來(lái)承擔(dān)。

（五）公安消防機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)消防安全管理的監(jiān)督指導(dǎo)

公安消防機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格把好物業(yè)建筑設(shè)計(jì)審核關(guān)，不留先天隱患。對(duì)物業(yè)消防安全管理要加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，定期實(shí)施防火監(jiān)督檢查。對(duì)物業(yè)消防安全管理要給予法律支持。對(duì)物業(yè)消防安全管理人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，幫助提高消防安全管理素質(zhì)。

四、關(guān)于消防安全管理的獎(jiǎng)懲

應(yīng)該建立和完善以下幾項(xiàng)制度：

（一）消防安全教育、培訓(xùn)制度。每年以創(chuàng)辦消防知識(shí)宣傳欄、開(kāi)展知識(shí)競(jìng)賽等多種形式，提高全體員工的消防安全意識(shí)；定期組織員工學(xué)習(xí)消防法規(guī)和各項(xiàng)規(guī)章制度，做到依法治火；各部門應(yīng)針對(duì)崗位特點(diǎn)進(jìn)行消防安全教育培訓(xùn)；對(duì)消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)和使用人員應(yīng)進(jìn)行實(shí)地演示和培訓(xùn)；對(duì)新員工進(jìn)行崗前消防培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后方可上崗；因工作需要員工換崗前必須進(jìn)行再教育培訓(xùn)；消控中心等特殊崗位要進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格，持證上崗。

（二）防火巡查、檢查制度。落實(shí)逐級(jí)消防安全責(zé)任制和崗位消防安全責(zé)任制，落實(shí)巡查檢查制度；消防工作歸口管理職能部門每日對(duì)公司進(jìn)行防火巡查。每月對(duì)單位進(jìn)行一次防火檢查并復(fù)查追蹤改善；檢查中發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，檢查人員應(yīng)填寫防火檢查記錄，并按照規(guī)定，要求有關(guān)人員在記錄上簽名；檢查部門應(yīng)將檢查情況及時(shí)通知受檢部門，各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)每日消防安全檢查情況通知，若發(fā)現(xiàn)本單位存在火災(zāi)隱患，應(yīng)及時(shí)整改；對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患未按規(guī)定時(shí)間及時(shí)整改的，根據(jù)獎(jiǎng)懲制度給予處罰。

（三）安全疏散設(shè)施管理制度。單位應(yīng)保持疏散通道、安全出口暢通，嚴(yán)禁占用疏散通道，嚴(yán)禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物；應(yīng)按規(guī)范設(shè)置符合國(guó)家規(guī)定的消防安全疏散指示標(biāo)志和應(yīng)急照明設(shè)施；應(yīng)保持防火門、消防安全疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明、機(jī)械排煙送風(fēng)、火災(zāi)事故廣播等設(shè)施處于正常狀態(tài)，并定期組織檢查、測(cè)試、維護(hù)和保養(yǎng)；嚴(yán)禁在營(yíng)業(yè)或工作期間將安全出口上鎖；嚴(yán)禁在營(yíng)業(yè)或工作期間將安全疏散指示標(biāo)志關(guān)閉、遮擋或覆蓋。

（四）消防控制中心管理制度。熟悉并掌握各類消防設(shè)施的使用性能，保證撲救火災(zāi)過(guò)程中操作有序、準(zhǔn)確迅速；做好消防值班記錄和交接班記錄，處理消防報(bào)警電話；按時(shí)交接班，做好值班記錄、設(shè)備情況、事故處理等情況的交接手續(xù)。無(wú)交接班手續(xù)，值班人員不得擅自離崗；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告，并通知有關(guān)部門及時(shí)修復(fù)；非工作所需，不得使用消控中心內(nèi)線電話，非消防控制中心值班人員禁止進(jìn)入值班室；上班時(shí)間不準(zhǔn)在消控中心抽煙、睡覺(jué)、看書報(bào)等，離崗應(yīng)做好交接班手續(xù)；發(fā)現(xiàn)火災(zāi)時(shí)，迅速按滅火作戰(zhàn)預(yù)案緊急處理，并撥打119電話通知公安消防部門并報(bào)告部門主管。

（五）消防設(shè)施、器材維護(hù)管理制度。消防設(shè)施日常使用管理由專職管理員負(fù)責(zé)，專職管理員每日檢查消防設(shè)施的使用狀況，保持設(shè)施整潔、衛(wèi)生、完好；消防設(shè)施及消防設(shè)備的技術(shù)性能的維修保養(yǎng)和定期技術(shù)檢測(cè)由消防工作歸口管理部門負(fù)責(zé)，設(shè)專職管理員每日按時(shí)檢查了解消防設(shè)備的運(yùn)行情況。查看運(yùn)行記錄，聽(tīng)取值班人員意見(jiàn)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)安排維修，使設(shè)備保持完好的技術(shù)狀態(tài)；消防設(shè)施和消防設(shè)備定期測(cè)試

（六）義務(wù)消防隊(duì)組織管理制度。義務(wù)消防員應(yīng)在消防工作歸口管理部門領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和滅火技能訓(xùn)練，各項(xiàng)技術(shù)考核應(yīng)達(dá)到規(guī)定的指標(biāo)；要結(jié)合對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備、器材維護(hù)檢查，有計(jì)劃地對(duì)每個(gè)義務(wù)消防員進(jìn)行輪訓(xùn)，使每個(gè)人都具有實(shí)際操作技能；按照滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案每半年進(jìn)行一次演練，并結(jié)合實(shí)際不斷完善預(yù)案；每年舉行一次防火、滅火知識(shí)考核，考核優(yōu)秀給予表彰；不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高防火滅火自救能力。

（七）滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案演練制度。制定符合本單位實(shí)際情況的滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，組織全員學(xué)習(xí)和熟悉滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，每次組織預(yù)案演練前應(yīng)精心開(kāi)會(huì)部署，明確分工，應(yīng)按制定的預(yù)案，至少每半年進(jìn)行一次演練，演練結(jié)束后開(kāi)講評(píng)會(huì)，認(rèn)真總結(jié)預(yù)案演練的情況，發(fā)現(xiàn)不足之處應(yīng)及時(shí)修改和完善預(yù)案。

（八）燃?xì)夂碗姎庠O(shè)備的檢查和管理制度。應(yīng)按規(guī)定正確安裝、使用電器設(shè)備，相關(guān)人員必須經(jīng)必要的培訓(xùn)，獲得相關(guān)部門核發(fā)的有效證書方可操作。各類設(shè)備均需具備法律、法規(guī)規(guī)定的有效合格證明并經(jīng)維修部確認(rèn)后方可投入使用。電氣設(shè)備應(yīng)由持證人員定期進(jìn)行檢查(至少每月一次)；防雷、防靜電設(shè)施定期檢查、檢測(cè)，每季度至少檢查一次、每年至少檢測(cè)一次并記錄；電器設(shè)備負(fù)荷應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，接頭牢固，絕緣良好，保險(xiǎn)裝置合格、正常并具備良好的接地，接地電阻應(yīng)嚴(yán)格按照電氣施工要求測(cè)試；各類線路均應(yīng)以套管加以隔絕，特殊情況下，亦應(yīng)使用絕緣良好的鉛皮或膠皮電纜線。各類電氣設(shè)備及線路均應(yīng)定期檢修，隨時(shí)排除因絕緣損壞可能引起的消防安全隱患；未經(jīng)批準(zhǔn)，嚴(yán)禁擅自加長(zhǎng)電線。各部門應(yīng)積極配合安全小組、維修部人員檢查加長(zhǎng)電線是否僅供緊急使用、外殼是否完好、是否有維修部人員檢測(cè)后投入使用；電器設(shè)備、開(kāi)關(guān)箱線路附近按照本單位標(biāo)準(zhǔn)劃定黃色區(qū)域，嚴(yán)禁堆放易燃易爆物并定期檢查、排除隱患；設(shè)備用畢應(yīng)切斷電源。未經(jīng)試驗(yàn)正式通電的設(shè)備，安裝、維修人員離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)切斷電源；除已采取防范措施的部門外，工作場(chǎng)所內(nèi)嚴(yán)禁使用明火；使用明火的部門應(yīng)嚴(yán)格遵守各項(xiàng)安全規(guī)定和操作流程，做到用火不離人、人離火滅；場(chǎng)所內(nèi)嚴(yán)禁吸煙并張貼禁煙標(biāo)識(shí)，每一位員工均有義務(wù)提醒其他人員共同遵守公共場(chǎng)所禁煙的規(guī)定。