房地產(chǎn)公司規(guī)章制度精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章制度范文
一、 加強自己思想建設(shè)，增強全局意識、增強責(zé)任感、增強服務(wù)意識、增強團(tuán)隊意識。積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我最大的能力減輕領(lǐng)導(dǎo)的壓力。
二、 制訂學(xué)習(xí)計劃。做房地產(chǎn)市場中介是需要根據(jù)市場不停的變化局面，不斷調(diào)整經(jīng)營思路的工作，學(xué)習(xí)對于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因為它直接關(guān)系到一個業(yè)務(wù)人員與時俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補充新的能量。工業(yè)知識、營銷知識、部門管理等相關(guān)廠房的知識都是我要掌握的內(nèi)容，知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆（在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持）。
三、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作。作為一位新員工，本人通過對此業(yè)務(wù)的接觸，使我對公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解，但距離還差得很遠(yuǎn)。這對于業(yè)務(wù)員來講是一大缺陷，希望公司以后有時間能定期為新員工組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，以便于工作起來更加得心順手。
1、年底的工作是一年當(dāng)中的頂峰時期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據(jù)實際情況、時間特點去做好客戶開發(fā)工作，并根據(jù)市場變化及時調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭取把廠房工作業(yè)績做到最大化！
2、 在第一季度，以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主，由于我們公司正值開張期間，部門的計劃制定還未完成，節(jié)后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關(guān)業(yè)務(wù)知識，認(rèn)真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度，與公司人員充分認(rèn)識合作；通過到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況；通過上網(wǎng)，電話，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶，加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情，到以期組成一個強大的客戶群體。
第2篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章制度范文
【關(guān)鍵詞】全面預(yù)算管理；問題及對策；房地產(chǎn)企業(yè)
一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理概述
全面預(yù)算管理是企業(yè)為實現(xiàn)戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)，對預(yù)算期內(nèi)的經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動，通過預(yù)算的方式，對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財務(wù)及非財務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)。全面預(yù)算管理是一種管理工具，更是一套系統(tǒng)有效的管理方法，它的實施對我國房地產(chǎn)企業(yè)具有以下向幾個方面的重要意義。
（一）有助于貫徹和執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。
全面預(yù)算是對企業(yè)整體經(jīng)營活動一系列量化的計劃安排，它通過細(xì)化企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營計劃，將房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃與年度預(yù)算指標(biāo)聯(lián)系起來，滿足了戰(zhàn)略管理的需要，實現(xiàn)了企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃與短期計劃的有機(jī)統(tǒng)一。
（二）有助于加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制。
全面預(yù)算管理是一個以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)的管理控制系統(tǒng)，涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動全部活動，并能通過控制、分析、反饋、評價和考核等相關(guān)措施，實時掌握房地產(chǎn)企業(yè)的全部生產(chǎn)經(jīng)營管理情況，有助于加強企業(yè)的內(nèi)部控制。
（三）有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的能力。
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營項目中存在一定的不確定性，如何把控這些風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)需要重點關(guān)注的問題，諸如如何把控土地的征用、房屋的建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施的建設(shè)等風(fēng)險。企業(yè)通過全面預(yù)算管理設(shè)定風(fēng)險與經(jīng)典，可以提升企業(yè)的風(fēng)險管理能力。
二、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理的應(yīng)用
（一）房地產(chǎn)公司預(yù)算的建立和編制
房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算內(nèi)容包括經(jīng)營預(yù)算（項目整體預(yù)算）和財務(wù)預(yù)算。經(jīng)營預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)也可以稱作項目總體預(yù)算，是依據(jù)開發(fā)項目全過程編制的預(yù)算；財務(wù)預(yù)算反映企業(yè)預(yù)算期內(nèi)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，以及現(xiàn)金收支指標(biāo)的預(yù)計報表。
（1）項目整體預(yù)算的編制。
項目整體預(yù)算的內(nèi)容包括：項目銷售預(yù)算、項目進(jìn)度預(yù)算、項目成本預(yù)算、項目費用預(yù)算。編制項目整體預(yù)算以編制項目進(jìn)度預(yù)算為基礎(chǔ)。
（2）財務(wù)預(yù)算：
財務(wù)預(yù)算包括資本預(yù)算、現(xiàn)金預(yù)算、預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計利潤表、預(yù)計現(xiàn)金流量表。房地產(chǎn)預(yù)算的編制以項目為編制基礎(chǔ)，在匯總每個項目的基礎(chǔ)上，編制年度預(yù)算，根據(jù)年度預(yù)算分季度、分月度編制月度預(yù)算。財務(wù)預(yù)算和生產(chǎn)企業(yè)的模式相
（二）房地產(chǎn)公司預(yù)算的控制與執(zhí)行
項目開發(fā)進(jìn)度、動態(tài)成本控制以及現(xiàn)金流量管理是房地產(chǎn)公司預(yù)算控制和執(zhí)行需要重點關(guān)注的問題。項目進(jìn)度規(guī)劃是依據(jù)項目開發(fā)流程，將開發(fā)項目從前期開發(fā)到項目施工、項目銷售全過程，所有工作事項的工作時間（工期）、開始和結(jié)束的起止時間、規(guī)劃編制出來，根據(jù)工程進(jìn)度情況，編制成本費用預(yù)算。動態(tài)成本控制需要解決市場定價、項目目標(biāo)成本，同時對目標(biāo)成本加以分類進(jìn)而形成預(yù)算指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)是需要大量資金投入的企業(yè)，需要抓好現(xiàn)金的預(yù)算和執(zhí)行，在執(zhí)行過程中必須按照預(yù)算規(guī)定的項目和金額支出。
（三）房地產(chǎn)公司預(yù)算的分析和考核
在進(jìn)行預(yù)算分析之前，需進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行回顧，即將已發(fā)生月份的預(yù)算與實際執(zhí)行情況進(jìn)行對比分析，將預(yù)算與實際之間的差異進(jìn)行調(diào)整，之后再進(jìn)行預(yù)算分析。預(yù)算分析要全面掌握預(yù)算的執(zhí)行情況，研究落實解決預(yù)算存在的問題，及時糾正預(yù)算的執(zhí)行偏差；其次是將執(zhí)行的結(jié)果參照考評制度，結(jié)合企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制考核進(jìn)行，與執(zhí)行預(yù)算的責(zé)任人獎懲掛鉤。
三、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理過程中存在的問題
許多房地產(chǎn)公司實施全面預(yù)算管理，完全按照制造企業(yè)的管理經(jīng)驗照搬，在實施過程中，出現(xiàn)了很多問題，并未顯示其應(yīng)有的作用。
（一）沒有建立明確的全面預(yù)算管理體系
目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算還是松散型的，上層的目標(biāo)與基層的實施缺乏緊密的聯(lián)系和實質(zhì)性的合作與交流。這與沒有建立一個強有力的預(yù)算管理組織體系有直接的關(guān)系，以致于企業(yè)缺乏整體規(guī)劃，無法落實預(yù)算編制的目標(biāo)和對預(yù)算的考核與監(jiān)督，預(yù)算管理的作用得不到充分發(fā)揮。
（二）預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏合理性，實施效果不理想
現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)為了趕工程、搶進(jìn)度，經(jīng)常是沒有圖紙先行施工，導(dǎo)致設(shè)計概算突破估算指標(biāo)、施工圖預(yù)算突破設(shè)計概算、竣工結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破施工圖預(yù)算。還有的企業(yè)預(yù)算的科學(xué)性不夠，測算的依據(jù)不足，論證的資料太少，使得預(yù)算指標(biāo)與實際的執(zhí)行情況差異較大，導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義。
（三）套用生產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的模式，沒有考慮房地產(chǎn)企業(yè)的特點
由于房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理沒有成熟、規(guī)范的體系可參考，因而許多房地產(chǎn)企業(yè)還是套用工業(yè)企業(yè)預(yù)算管理的方法，在年度經(jīng)營計劃下，編制年度預(yù)算，通常還是單項預(yù)算，重視財務(wù)指標(biāo)預(yù)算，輕視項目開發(fā)和管理，也沒有考慮到項目開發(fā)周期及其他的不確定性因素，最終導(dǎo)致預(yù)算管理的失敗。
四、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題的優(yōu)化對策
（一）樹立正確的全面預(yù)算管理觀念、強化制度建設(shè)
首先要強化預(yù)算的法律效率，預(yù)算一經(jīng)確定，企業(yè)各部門在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期至銷售期的各項活動中都要嚴(yán)格執(zhí)行，提高預(yù)算的控制力和約束力，同時要強化制度建設(shè)，要建立健全預(yù)算執(zhí)行與控制管理、業(yè)績報告及差異分析、預(yù)算指標(biāo)考核等一系列全面預(yù)算管理制度。
（二）加強全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)工作管理
基礎(chǔ)工作主要包括原始記錄，定額工作、計劃價格、計量工作，標(biāo)準(zhǔn)化工作，信息工作、規(guī)章制度和員工培訓(xùn)等，這是是專業(yè)管理工作中最基礎(chǔ)的部分。基礎(chǔ)工作的加強，可以有效地提高企業(yè)各項經(jīng)營活動的績效和整個企業(yè)管理水平，為企業(yè)全面預(yù)算管理提供鋪墊。
（三）預(yù)算與公司的戰(zhàn)略目標(biāo)緊密結(jié)合，編制和執(zhí)行考慮房地產(chǎn)行業(yè)的特色
房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)所處的外部環(huán)境和自身內(nèi)部條件制定適合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，預(yù)算的編制以企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)為基礎(chǔ)，收入、成本、費用層層分解到責(zé)任部門的預(yù)算中，從企業(yè)內(nèi)部自上而下，自下而上，上下結(jié)合形成最終預(yù)算；同時要考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特點，結(jié)合項目進(jìn)度預(yù)算，編制財務(wù)預(yù)算。
參考文獻(xiàn)：
第3篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章制度范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；對策
中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
一、財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用
我國的房地產(chǎn)企業(yè)涉及資金面廣、融資渠道單一等問題，而房地產(chǎn)恰恰是資本密集型企業(yè)；因其項目大、周期長等特點，從而使財務(wù)管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著重要作用。比如恒大地產(chǎn)在財務(wù)管理方面就做的很好，在新形勢下采取走緊密型集團(tuán)化管理模式，在“恒大模式”創(chuàng)造無數(shù)輝煌的背后，財務(wù)管理在成功中是不可缺少的一部分。 “緊密型集團(tuán)化管理模式”體現(xiàn)在公司財務(wù)和資金的管理模式上，使財務(wù)和資金由集團(tuán)統(tǒng)一管理，統(tǒng)一執(zhí)行集團(tuán)財務(wù)管理制度及資金計劃。集團(tuán)資金中心負(fù)責(zé)集團(tuán)及各地公司所有地產(chǎn)項目的資金計劃管理、資金籌措、融資管理及自己統(tǒng)籌管理等工作。在資金財務(wù)管理上，集團(tuán)實行統(tǒng)籌調(diào)配制度，集團(tuán)資金中心和財務(wù)中心對各地公司資金使用嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行資金審批制度，并建立資金使用臺賬，保證各地公司資金使用的安全和收支平衡。恒大地產(chǎn)正式在“緊密型集團(tuán)化管理模式”下，是企業(yè)的財務(wù)管理走在同行的前列，進(jìn)而創(chuàng)造了被譽為地產(chǎn)界的奇跡。由此可見，財務(wù)管理對于我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要，需要高度的重視。
二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的問題
1.財務(wù)管理制度方面。良好的規(guī)章制度對于企業(yè)起到規(guī)范作用，對于企業(yè)來講必須經(jīng)歷從無到有的發(fā)展一個過程；企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的發(fā)展，制定出符合實際的規(guī)章制度。房地產(chǎn)企業(yè)在最初的發(fā)展都是憑借管理者的個人決斷，很多工作都無據(jù)可循，尤其是財務(wù)管理相關(guān)工作雜亂無章，毫無章法可言，表現(xiàn)為財權(quán)分割、資金分散、私設(shè)小金庫、賬外循環(huán)等情況時有發(fā)生；缺乏對實際成本的嚴(yán)格控制，過多的戶頭，導(dǎo)致財務(wù)部門無法了解公司的具體財政情況，無法提供最新的財務(wù)信息。
2.財務(wù)員工的責(zé)任意識不強。在諸多房地產(chǎn)企業(yè)中，員工的流動性很大，加上企業(yè)在文化環(huán)境建設(shè)的滯后，導(dǎo)致員工無法找到歸屬感，往往缺乏的是集體意識，主動奉獻(xiàn)精神；在業(yè)務(wù)能力上的欠缺，對規(guī)章制度不了解，和其他部門員工缺乏交流，導(dǎo)致公司缺乏活力；在具體承擔(dān)責(zé)任的時候容易推卸，導(dǎo)致矛盾激化；這些都嚴(yán)重的制約著財務(wù)工作的開展，不利于公司管理層掌握第一手財務(wù)信息。
3.部門之間協(xié)調(diào)效率低下。公司是個部門的組合，其中財務(wù)部門是打交道最多的，往往涉及資金問題，按照一般的公司規(guī)定，每月需把個部門的開銷逐一列出，報經(jīng)理審批，一層層的上報?？墒窃诰唧w部門不一樣的，比如投資部門就無法預(yù)知資金的支出，每月的投資開發(fā)金額都是不等數(shù)，導(dǎo)致許多項目不能立馬開工；反之比如設(shè)計部門，在設(shè)計新戶型的同時，需要一定的周期，資金的使用就不是很急迫，往往占據(jù)了大量的閑置資金，使資金的使用率減低。同時各部門之間缺乏應(yīng)有的交流，導(dǎo)致信息無法跟上公司的發(fā)展節(jié)奏，使得財政管理拖了公司的后退。
4.成本管理的不規(guī)范。在每期的項目開始之時，公司對于投標(biāo)以后的成本估算缺乏有效的監(jiān)督。是否的要求能否達(dá)到合同標(biāo)準(zhǔn)，及其工地上發(fā)生的意外情況都沒有納入后期成本管理之中；比如施工沒有按照合同要求，進(jìn)而出現(xiàn)材料浪費，工人工資的預(yù)算增加，工期的延長等現(xiàn)象，這些都與財務(wù)成本的管理有關(guān)。
5.財務(wù)管理中獎懲機(jī)制不完善。對于一般公司而言，在獎勵這一塊主要是根據(jù)業(yè)績，隨意性大，往往取決于老板的態(tài)度，公司缺乏應(yīng)有的獎懲條例，完全不能適應(yīng)公司的發(fā)展需要。在制度的落實上缺乏監(jiān)督，主管起著重要的作用，許多公司實行的委派制，財務(wù)主管在同級管理中缺乏相應(yīng)的監(jiān)督，主要是靠道德的力量來約束，容易出新個人的主觀偏差。在實踐中公司的獎懲機(jī)制并沒有被完全的有效利用起來，對于財政預(yù)算和獎懲機(jī)制幾乎是紙上談兵，并沒有得到很好的實施。
6.銷售收入脫離財政預(yù)算。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，更多的是靠融資，可是銷售也是不可或缺的一部分，當(dāng)融資遇到困難的時候，更多的依靠自身的籌資來開展。隨著房源的增加，投資環(huán)境的惡化，人們對于房子不再像以前瘋狂，更多的傾向理性投資。對于房地產(chǎn)公司的銷售將是嚴(yán)重影響，而更多的公司采取的是先投資后籌資，往往造成資金缺口很大，無法及時回籠資金，進(jìn)而影響公司的正常經(jīng)營，嚴(yán)重的甚至破產(chǎn)。
三、解決財務(wù)管理危機(jī)的措施
在面臨國家新的一輪調(diào)控下，各大房地產(chǎn)企業(yè)都在打折出售房源，作為處于轉(zhuǎn)型期的大量房地產(chǎn)企業(yè)，更應(yīng)該知道財務(wù)管理在企業(yè)競爭中的重要性。對此我們需要建立完善的財務(wù)信息系統(tǒng)，健全財務(wù)管理組織體系，從制度上落實；進(jìn)而其他組織要為財務(wù)機(jī)構(gòu)提供及時的信息，保證各項政策能夠落實到實處。應(yīng)建立良好的上去溝通渠道，把民主的精髓注入公司的管理，從而有利于各方表達(dá)訴求，早點發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。員工是公司發(fā)展壯大不可或缺的主要組成部分，公司不僅要提供廣闊的發(fā)展空間，良好的工作環(huán)境，讓員工找到家的感覺；員工更應(yīng)該進(jìn)一步的學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平，用技能武裝自己，把自己當(dāng)作企業(yè)的主人，全心全意為公司謀發(fā)展。正確處理各部門之間的關(guān)系，需要建立由公司統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，集中管理的模式，樹立大局觀念，從公司長遠(yuǎn)利益出發(fā)；打破各種為陣的小團(tuán)體主義，把更多的精力投入到公司的可持續(xù)發(fā)展中來。對于公司財務(wù)成本管理不規(guī)范的問題，建立責(zé)任落實制度，落實到具體人身上，從投標(biāo)到后期維修都要納入預(yù)算之內(nèi)，更多的要把邊際成本納入總預(yù)算；同時嚴(yán)格控制不必要的開銷，從而壓縮成本，提高盈利點。在公司的發(fā)展中，我們要做到穩(wěn)扎穩(wěn)打，按照公司制度的發(fā)展戰(zhàn)略去實施；切記大冒險，應(yīng)該根據(jù)公司的實際情況，制度相應(yīng)的發(fā)展計劃。
參考文獻(xiàn)：
[1]張凡，孫艷平.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的問題與對策[J].經(jīng)濟(jì)與合作， 2012年3月（總第436期）.
[2]袁斌.新形勢下我國房地產(chǎn)財務(wù)管理現(xiàn)狀及對策分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010（23）.
第4篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章制度范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；人力資源管理；問題；對策
Abstract: human resource management enterprises to gain the competitive advantage as the main means one, more measured as the symbol of competitiveness for enterprises, and played an important role. The article of China's real estate enterprise human resources management problems in detail combined with modern enterprise human resources management, put forward the improving method about real estate enterprise human resources management efficiency of some Suggestions.
Keywords: real estate enterprise; Human resources management; Problem; countermeasures
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
現(xiàn)代企業(yè)的競爭，歸根到底就是人才的競爭。誰擁有人才，誰就擁有市場的主動權(quán)；誰建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制，誰就可以吸引、留住人才，創(chuàng)造客戶需要的產(chǎn)品來引導(dǎo)和占據(jù)市場。美國之所以富于創(chuàng)新活力，保持多年的經(jīng)濟(jì)高速增長，很重要的原因就在于美國把吸引世界一流人才作為國家戰(zhàn)略，從全世界網(wǎng)羅最優(yōu)秀的人才。目前，在美國擁有博士學(xué)位的物理學(xué)家、數(shù)學(xué)家和計算機(jī)專家中，約50％是外國出生者，而近10年里美國獲得諾貝爾獎的學(xué)者中幾乎有一半是外國人的后裔。因此，建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制對企業(yè)的健康和持續(xù)發(fā)展有著十分重要的現(xiàn)實意義。
在我國，以60％的人才流動率高居榜首的房地產(chǎn)行業(yè)，由于復(fù)雜的綜合性工作和龐大的多方面專業(yè)人員隊伍，以及公司的擴(kuò)張、新項目的上馬等因素，加上行業(yè)技術(shù)人才和管理人才的缺乏，雖有高薪的誘惑，但很多企業(yè)依然難以招到合適、滿意的人才。
本文將分析房地產(chǎn)企業(yè)人力資源存在的問題，為處于高度競爭中的房地產(chǎn)企業(yè)探討有益的人力資源管理對策。
房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理存在的問題
1、基于不同戰(zhàn)略類型的差異性人力資源管理依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)種類、專業(yè)化程度、以及規(guī)模、發(fā)展戰(zhàn)略，我們一般把房地產(chǎn)企業(yè)分成戰(zhàn)略多元型、戰(zhàn)略專業(yè)型和專業(yè)項目型三類。這三類企業(yè)在人力資源管理層面呈現(xiàn)出其各自不同的特點。戰(zhàn)略多元型房地產(chǎn)企業(yè)著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略對于工作分析與設(shè)計、員工培訓(xùn)、薪酬制度、福利保障等方面較其他兩種類型企業(yè)要重視得多；戰(zhàn)略專業(yè)型房地產(chǎn)企業(yè)立足穩(wěn)中求發(fā)展的戰(zhàn)略，對于每一項工作任務(wù)都比較重視；專業(yè)項目型房地產(chǎn)企業(yè)著眼于短期項目盈利，在薪酬制度、績效考核等方面非常重視，但對于員工的個人發(fā)展規(guī)劃、福利等方面的認(rèn)識程度不夠。
2、房地產(chǎn)企業(yè)的員工招聘
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)招聘選拔員工的主要手段和途徑以外部招聘為主，通過集市型專業(yè)人才招聘大會、新聞媒體刊登招聘廣告、獵頭公司代為尋覓、職業(yè)中介機(jī)構(gòu)、熟人介紹、網(wǎng)上招聘等手段招募人才，較少注重和真正落實內(nèi)部提拔。如號稱地產(chǎn)界“黃埔軍校”的萬科地產(chǎn)，從其他企業(yè)吸收了大批高素質(zhì)人才，熟人推介、獵頭公司便是主要渠道。外部招聘有助于通過引進(jìn)新鮮血液，拓寬企業(yè)視野；在企業(yè)內(nèi)部難以形成政治小團(tuán)體；更為重要的是具有豐富操作經(jīng)驗的成熟人才能讓開始成立的項目公司迅速開展運作，比培訓(xùn)專業(yè)人員來得快速與廉價。但與此相應(yīng)的問題也隨之而來，可能未挑選到適合該職務(wù)或企業(yè)需要的人員；可能會影響內(nèi)部未被選拔的人員的士氣；新員工需要較長的調(diào)整期或熟悉期。
3、房地產(chǎn)企業(yè)的員工培訓(xùn)
大多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識到培訓(xùn)對工程項目的開展及市場拓展有積極意義，但基于效果的滯后性，對培訓(xùn)投入普遍較少，培訓(xùn)流于形式，缺乏科學(xué)系統(tǒng)的員工培訓(xùn)與開發(fā)設(shè)計。培訓(xùn)猶如雞肋，食之無味，棄之可惜。
4、房地產(chǎn)企業(yè)的員工薪酬
國內(nèi)著名的薪酬調(diào)研機(jī)構(gòu)---太和管理顧問公司的薪酬調(diào)查結(jié)果顯示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為目前國內(nèi)薪資最高的行業(yè)，房地產(chǎn)建筑行業(yè)中高級人才目前平均年薪 18萬。戰(zhàn)略多元化的房地產(chǎn)公司重視基于職位分析的崗位工資制和基于能力的技能工資制，薪酬等級很明顯，大多采用高基本工資、低獎金、高福利的策略；專業(yè)型房地產(chǎn)公司大多采用中等基本工資、直線型獎金、中等福利的策略，力求穩(wěn)定性與激勵效果的和諧統(tǒng)一；小型項目型房地產(chǎn)公司盈利性強，普遍采用低基本工資、加速型獎金、低福利／傭金的策略，其業(yè)務(wù)成果具有很強的不穩(wěn)定性，因此他們的平均薪酬水平較低。
大部分員工對現(xiàn)行的薪酬制度較不滿意，主要反映在薪酬結(jié)構(gòu)較為單一；激勵性薪酬設(shè)計存在缺陷，對留住人才、激勵人才缺乏應(yīng)有動力；薪酬制度制定過程中員工參與性很低，因而薪酬滿意感和組織忠誠度都將受到影響。
5、房地產(chǎn)企業(yè)的員工績效
有效的績效評估系統(tǒng)可以提高雇員工作績效，為制定雇員政策提供信息，如試用、培訓(xùn)、調(diào)動、加薪、升職、降職和解雇等，從而保證雇員在一個公平、進(jìn)步和有朝氣的氛圍中工作，提高生產(chǎn)率，增強企業(yè)競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)的績效考核內(nèi)容一般涉及工作業(yè)績、工作態(tài)度、工作能力等，考核結(jié)果一般用作發(fā)放獎金、晉升的參考。大多數(shù)企業(yè)較重視員工的短期工作業(yè)績，忽略工作潛能、態(tài)度等其他方面。
人力資源管理部門在運用績效考核體系上，也存在各種各樣的問題：如績效評價體系設(shè)計粗略，對工程技術(shù)類、行政類、營銷類人員以及不同管理層次員工的績效目標(biāo)設(shè)計不夠到位；績效結(jié)果強調(diào)與薪酬利益掛鉤，在追求績效改進(jìn)、培訓(xùn)設(shè)計方面不甚重視等等。
相關(guān)的對策
1、把好招聘入門關(guān)
房地產(chǎn)企業(yè)對人才的吸收和引進(jìn)要先從員工招聘開始，既要從高校中篩選有潛力的年輕人進(jìn)行培養(yǎng)，同時也要不惜重金聘用知識層次較高、專業(yè)素質(zhì)過硬、崗位經(jīng)驗豐富的項目策劃、融資、管理人員和營銷人員。這些有著豐富經(jīng)驗的專業(yè)和管理人才，他們?yōu)楣舅鶆?chuàng)造的利潤會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過公司為其付出的成本，但一旦用錯人，給公司造成的影響和損失也是較為巨大的。因此在對上述人員進(jìn)行判斷時，不能僅靠單純的面試，而應(yīng)通過筆試、能力素質(zhì)測評、背景調(diào)查等手段對應(yīng)聘者進(jìn)行全面深入的了解，不光要注重應(yīng)聘者的能力與才識，同時還要考慮應(yīng)聘者與企業(yè)文化的匹配度、與團(tuán)隊其他成員的合作性，只有人力資源工作者的嚴(yán)格把關(guān)，才能為企業(yè)發(fā)展提供切實可需之人才及源源不斷的人力資源保障。
2、建立科學(xué)有效的培訓(xùn)機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)專門設(shè)立培訓(xùn)部門，針對企業(yè)員工的年齡、學(xué)歷結(jié)構(gòu)和企業(yè)急需的人才類型等多方面，制定出短期和中長期培訓(xùn)計劃。 房地產(chǎn)人才不應(yīng)只是接受大學(xué)單一的本科教育，高校畢業(yè)生在校學(xué)習(xí)的大多是理論知識，進(jìn)入企業(yè)后只有經(jīng)過實踐鍛煉才能從“毛坯”變?yōu)椤肮歉伞?。因此要加強“職后教育”，對這些新員工進(jìn)行分層次、分專業(yè)的集中授課，采取“師徒制”(“導(dǎo)師制”) 等形式進(jìn)行專業(yè)知識、技能和企業(yè)文化等方面的培訓(xùn)；對中高級人員可采用案例分析法、角色扮演法、公文筐處理訓(xùn)練等方法進(jìn)行培訓(xùn)。
另外，培訓(xùn)的科目應(yīng)該根據(jù)市場狀況的變化及時更新，根據(jù)學(xué)員的反饋意見和培訓(xùn)后的效果評估不斷優(yōu)化。只有對房地產(chǎn)企業(yè)人員進(jìn)行持續(xù)的培訓(xùn)和教育才能促進(jìn)企業(yè)的繁榮進(jìn)步，提高企業(yè)的競爭優(yōu)勢。
3、設(shè)計科學(xué)合理的績效考核與薪酬制度
(1)提高企業(yè)內(nèi)部人員績效是提升企業(yè)價值的重要手段?？冃Ч芾硎紫仁菫槊恳粋€員工設(shè)定了核心工作目標(biāo)，其次才是向管理者提供了考核員工的方法?？冃Э己酥饕獙崿F(xiàn)兩個目的：一是績效改進(jìn)，二是價值評價。考核的重點是問題的解決及方法的改進(jìn)，從而實現(xiàn)績效的改進(jìn)。它和績效工資直接掛鉤，同時也為價值評價提供依據(jù)。
績效管理可以從下述三方面著手：①促進(jìn)績效考核觀念的轉(zhuǎn)變和對考核體系的理解。制度設(shè)計，理念先行!先有正確的理解，才能有效地執(zhí)行。②加強考核制度對考評人行為的約束?？荚u人的考核指標(biāo)設(shè)計中宜增加對其考核行為評價的指標(biāo)。③打分表法與關(guān)鍵事件相結(jié)合。將關(guān)鍵事件結(jié)合到打分法中，用關(guān)鍵事例佐證分?jǐn)?shù)。
(2)薪酬管理是價值體現(xiàn)。薪酬是對于公司員工進(jìn)行激勵的重要手段和方式， 一套兼具內(nèi)部公平和外部競爭的薪酬體系對于實現(xiàn)員工有效吸引、激勵和保留起到?jīng)Q定性的作用。薪酬是企業(yè)對員工為企業(yè)所做的貢獻(xiàn)( 包括其實現(xiàn)的績效，付出的努力、時間、學(xué)識、技能、經(jīng)驗和創(chuàng)造)所付給的相應(yīng)的回報和答謝。
一個崗位的薪酬水平要和企業(yè)的人力資源發(fā)展戰(zhàn)略、崗位價值、人員的吸引與保留等諸多方面直接或間接相關(guān)。人才的市場化流動，企業(yè)間核心人才的激烈競爭都為制定薪酬水平帶來了諸多的不確定性。 進(jìn)行行業(yè)薪酬調(diào)研是比較普遍的企業(yè)制定薪酬水平過程中解決信息不對稱問題的有效方法。專業(yè)的第三方調(diào)研機(jī)構(gòu)有一套標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)研體系和方法，可保證調(diào)研結(jié)果的準(zhǔn)確性、可比性和參考性。
薪酬體系設(shè)計時應(yīng)綜合考慮職責(zé)、能力和績效。薪酬支付包括固定現(xiàn)金收入與變動收人的總合。固定現(xiàn)金對于員工的吸引和保留起到直接的作用，而變動現(xiàn)金則用于激勵員工的工作熱情以及對員工價值的認(rèn)可。薪酬體系要與績效評價體系相結(jié)合。薪酬中的變動收入是薪酬體系和績效評價體系兩者之間的一道橋梁， 應(yīng)通過業(yè)績評價指標(biāo)體系來確定員工的變動收入。
員工的付出與回報如果失去平衡，那么其工作原動力則不足，個別員工會跳槽到競爭對手處，留下來的也只是消極怠工。因此建立與績效掛鉤的薪酬機(jī)制， 才能拴心留人、激勵人。科學(xué)合理的薪酬體系應(yīng)使員工與企業(yè)共同分享企業(yè)發(fā)展帶來的收益，不能只重視員工的短期工作業(yè)績，應(yīng)該把短、中、長期效益有效地結(jié)合起來；遵循按勞分配、效率優(yōu)先、兼顧公平及可持續(xù)發(fā)展的原則，把員工的貢獻(xiàn)、能力和責(zé)任作為制定薪酬標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。確定企業(yè)內(nèi)部各崗位的相對價值，對不同崗位類型的員工采用不同的薪酬考核手段。 例如：對業(yè)務(wù)／銷售人員，實行以業(yè)務(wù)量考核為主的綜合考核，設(shè)計基本工資+業(yè)務(wù)提成×考核系數(shù)的薪酬體系。在考核系數(shù)中增加客戶滿意度和員工自身知識學(xué)習(xí)等因素。這樣既有利于提高業(yè)務(wù)水平和員工的積極性，又有利于企業(yè)的長期發(fā)展；對高層管理人員可實行基本工資+崗位目標(biāo)管理考核系數(shù)；對一般管理人員實行基本工資+崗位工資×公司績效系數(shù)×部門目標(biāo)管理考核系數(shù)×個人績效考核系數(shù)。管理者在組織層級結(jié)構(gòu)中，位置越靠近上層，基本工資在薪酬總額中所占的比例越低，而一般管理人員可以通過上級、同級、下屬和客戶對其從德、 能、勤、績四方面進(jìn)行360績效考核；對工程技術(shù)人員則采取計量工資制，對從事項目周期長的工程技術(shù)人員可按照一般管理人員方法進(jìn)行績效考核，支付薪酬。
4、構(gòu)建與經(jīng)營管理特點相適應(yīng)的激勵與約束機(jī)制
從所有者角度講，房地產(chǎn)企業(yè)投資大，風(fēng)險高，生產(chǎn)周期長，一個環(huán)節(jié)出了差錯，亡羊補牢的可能性較小，糾偏措施難以挽回企業(yè)在項目開發(fā)上的損失，有時對企業(yè)的危害可以說是一損俱損。從管理者、員工角度看，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售獎勵相對較高單項獎金數(shù)額較大，所有者處于某種原因往往拖欠發(fā)放造成被獎勵人員心理不平衡，影響其工作的積極性。因此，在設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)員工的激勵與約束機(jī)制時，必須強調(diào)其高度的可靠性，保證激勵措施可以兌現(xiàn)，保證約束方法可以使責(zé)任心不強甚至營私舞弊的企業(yè)員工承擔(dān)責(zé)任風(fēng)險。從這個角度出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)員工的激勵與約束機(jī)制，不能僅僅停留在通過道德、榮譽、信念、企業(yè)文化等“合情”和“自律”的手段來激勵和約束員工，因為這種“為義而為”、“不愿違規(guī)”的結(jié)果帶有強烈的主觀性，是不可能持久發(fā)生效應(yīng)的；同時，房地產(chǎn)企業(yè)員工的激勵與約束機(jī)制也不能終止在通過各種規(guī)章制度把企業(yè)員工的激勵和約束在“合理”和“他律”的層面上，因為相應(yīng)的“為利而為”、“不敢違規(guī)”的結(jié)果是缺乏抗風(fēng)險性的?？紤]到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的特點，其激勵與約束機(jī)制必須通過各種有效的管理技術(shù)性手段和各種技術(shù)化的制度來行使，以確保“激勵”的可靠性和“約束”的強迫性，最終使房地產(chǎn)企業(yè)員工的行為與結(jié)果“精確化”。
例如，現(xiàn)代財務(wù)管理制度中通過電腦密碼設(shè)置管理權(quán)限、封閉式招標(biāo)、程序化的采購流程、上下班指紋打卡、ERP中工作流程有序化管理以及業(yè)務(wù)執(zhí)行的會簽程序等，就是典型的應(yīng)用管理技術(shù)性手段的激勵與約束方式。再如，將經(jīng)營者的財產(chǎn)進(jìn)行具有法律效力的經(jīng)營責(zé)任財產(chǎn)抵押，在售房合同文本中加蓋內(nèi)容為“律師提醒：銷售人員所做的一切口頭承諾均無效”的印章，借助消費者對銷售人員進(jìn)行相關(guān)約束，或者將企業(yè)對經(jīng)營者經(jīng)營利益的承諾事先進(jìn)行有效的司法公證等，就是將制度技術(shù)化的激勵與約束方式。這種激勵與約束機(jī)制具有確定性、可靠性和強制性的特點，其所需要的相關(guān)監(jiān)督和控制的成本也較低，可以使企業(yè)員工激勵與約束的過程和效果受主觀因素的影響降為最小，其結(jié)果比較符合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的特點。一言以蔽之，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)員工的激勵與約束機(jī)制必須從高可靠性和抗風(fēng)險性出發(fā)，在道德、企業(yè)文化、規(guī)章制度等激勵與約束手段的基礎(chǔ)上，突出強調(diào)具有“剛性”特點的管理技術(shù)性手段，最大限度地保證房地產(chǎn)企業(yè)健康、高效的發(fā)展。
5、建立能力素質(zhì)模型
5.1建立房地產(chǎn)能力素質(zhì)模型的基本操作步驟
第一步：建立公司能力素質(zhì)模型，即在分析房地產(chǎn)公司的發(fā)展要求和企業(yè)文化特點的基礎(chǔ)上，通過對優(yōu)秀與一般業(yè)績?nèi)藛T的行為特點的對比，提取企業(yè)需要的能力素質(zhì)?；玖鞒虨椋哼x定職位選擇績優(yōu)人員關(guān)鍵行為事件訪談收集數(shù)據(jù)、信息歸類與編碼提煉素質(zhì)項目描述素質(zhì)特征建立素質(zhì)模型。
第二步：建立測評系統(tǒng)，即根據(jù)能力素質(zhì)模型所界定的做出優(yōu)秀業(yè)績所需要的工作行為要求，設(shè)計能有效判斷個人是否具備所需要的能力素質(zhì)條件及發(fā)展?jié)摿Φ臏y評工具。常用測評方法有：勝任素質(zhì)測評(問卷、測評組織流程、數(shù)據(jù)分析處理、報告生成等)、針對事件訪談(據(jù)模型中的各項指標(biāo)進(jìn)行深入訪談 )、通用性問卷調(diào)查、其它(測評中心、開放式小組討論、模擬活動等)。基本流程為：對素質(zhì)模型進(jìn)行評估與驗證選擇標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行比較最后確認(rèn)素質(zhì)模型。
第三步：建立應(yīng)用體系，即根據(jù)能力素質(zhì)模型的要求和測評系統(tǒng)的結(jié)果，建立有針對性的應(yīng)用體系。如戰(zhàn)略人才規(guī)劃、人員甄選調(diào)配、績效管理、薪酬管理、培訓(xùn)開發(fā)、職業(yè)生涯規(guī)劃、繼任者計劃等：再如按照能力素質(zhì)的要求選拔、考核、培養(yǎng)、發(fā)展、使用人才的規(guī)章制度、培訓(xùn)課目、學(xué)習(xí)材料等。
5.2、房地產(chǎn)企業(yè)能力素質(zhì)模型應(yīng)用舉例
例1房地產(chǎn)企業(yè)能力素質(zhì)模型
核心能力素質(zhì) 基本能力 (含通用知識和管理能力) 專業(yè)能力
愛崗散業(yè)
誠實正直
學(xué)習(xí)創(chuàng)新
團(tuán)隊合作
客戶導(dǎo)向 自我管理：成就愿望、自信心、情緒控制 財務(wù)專業(yè)能力
銷售專業(yè)能力
行政專業(yè)能力
人力資源專業(yè)能力
工程項目管理專業(yè)能
經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)能力
物業(yè)管理專業(yè)能力
項目開發(fā)專業(yè)能力
材料管理專業(yè)能力
工程規(guī)劃專業(yè)能力
法律事務(wù)專業(yè)能力
分析判斷：信息收集、分析能力、宏觀思考
推動執(zhí)行：計劃能力、細(xì)節(jié)監(jiān)控、執(zhí)行能力、應(yīng)變能力
溝通交流:傾聽理解、口頭表達(dá)能力、書面表達(dá)能力、外語應(yīng)用能力、影響和說服能力、公關(guān)能力
團(tuán)隊管理：團(tuán)隊領(lǐng)導(dǎo)、培養(yǎng)他人、決策能力
例2房地產(chǎn)公司人力資源規(guī)劃素質(zhì)模型
根據(jù)公司戰(zhàn)略制定人力資源戰(zhàn)略，包括人力資源規(guī)劃和人力資源政策。
級別 行為表現(xiàn)
初 級 1．描述人力資源規(guī)劃的基本原理和概念；
2．對簡單的部門或工作組進(jìn)行設(shè)計 ；
3．執(zhí)行組織人力規(guī)劃的基本工作，計算和判斷簡單的人力需求；
4、解釋基本的人力資源政策條款。
中級 1、獨立對部門或工作組進(jìn)行設(shè)計；
2．執(zhí)行較為復(fù)雜的人力需求計算和判斷；
3．判斷人力資源政策、方案或流程的預(yù)期結(jié)果與執(zhí)行之間的差異。
高 級 1．分析公司人力資源規(guī)劃執(zhí)行的有效性及差異原因，并設(shè)計解決方案
2．審核人力資源管理行為是否符合人力資源戰(zhàn)略。
1．研究、解釋經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法規(guī)的趨向?qū)救肆Y源管理的影響；
2．根據(jù)公司戰(zhàn)略方案，調(diào)整公司的人力資源戰(zhàn)略和人力資源規(guī)劃方案；
3．領(lǐng)導(dǎo)實施大范圍的人力資源變革。
某職位能力素質(zhì)和行為面試問題
類別 問題
團(tuán)隊合作 請詳細(xì)說說你作為團(tuán)隊成員對該團(tuán)隊做出過的最有成效的貢獻(xiàn)。
你的團(tuán)隊中有沒有出現(xiàn)過團(tuán)隊成員發(fā)生激烈沖突的情況?請詳細(xì)說明你當(dāng)時是如何處理的。
可否舉例說明過去你的部門曾與其他部門發(fā)生過的矛盾、沖突。你當(dāng)時是如何處理的?
客戶服務(wù) 請舉例說明你遇到并處理過的較嚴(yán)重的客戶投訴。
可否舉例說明你遇到的最困難、最具挑戰(zhàn)的客戶服務(wù)情形?請詳細(xì)說說你當(dāng)時是怎么做的。
客戶導(dǎo)向 說說你曾經(jīng)為客戶提供了超出他們期望的服務(wù)并帶給他們驚喜的事例。
結(jié)束語
第5篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章制度范文
細(xì)說房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)決策是作為房地產(chǎn)工程項目能否高標(biāo)準(zhǔn)的完成的最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。而且經(jīng)濟(jì)決策同時對房地產(chǎn)工程項目良好的發(fā)展起著一個重要的作用。因此在完善房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時，重點加強對房地產(chǎn)工程項目中經(jīng)濟(jì)決策的把握和創(chuàng)新，不僅僅可以讓以后的發(fā)展有一個事半功倍的效果，同時它還有著很重要的現(xiàn)實意義。所以本文研究國內(nèi)房地產(chǎn)工程施工企業(yè)經(jīng)濟(jì)決策和管理的現(xiàn)狀，對一些典型的企業(yè)存在的問題提出相應(yīng)的改善辦法。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)工程項目；經(jīng)濟(jì)決策管理
1 房地產(chǎn)中經(jīng)濟(jì)決策的重要意義
因為全球經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的經(jīng)濟(jì)也隨著發(fā)展的腳步不斷地進(jìn)步，尤為突出的是我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可謂是如日中天，不管是房地產(chǎn)工程項目的建設(shè)規(guī)模還是一個項目的建造速度上，國內(nèi)的房地產(chǎn)工程項目行業(yè)上都取得了非?？捎^的巨大成就。房地產(chǎn)行業(yè)必將成為全社會中拉動國民經(jīng)濟(jì)中一個很重要同時占據(jù)很大比例的一個增長點。因此隨著經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展下房地產(chǎn)行業(yè)仍有一個很客觀的發(fā)展空間。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)的工程項目的經(jīng)濟(jì)決策是房地產(chǎn)開發(fā)商和相關(guān)的建筑公司的主要核心和關(guān)鍵。是工程項目完成和管理的基礎(chǔ)核心以及經(jīng)濟(jì)效益的依據(jù)。
2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)決策發(fā)展的中心
首先分析房地產(chǎn)工程項目的基本工作經(jīng)濟(jì)管理。在一個工程項目中高效率的提高工程項目的建筑質(zhì)量一直是房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑公司研究的主題，是開發(fā)項目順利進(jìn)行的重要保障。雖然國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中尤其在經(jīng)濟(jì)決策上積累了大量的豐富經(jīng)驗并取得了重大進(jìn)展，但在實際的房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)決策的實施過程中仍舊存在著許多問題。本文核心要探究的就是國內(nèi)房地產(chǎn)工程施工企業(yè)在制定項目的經(jīng)濟(jì)決策和實施中具體存在那些問題，并且應(yīng)該如何的解決，同時還要改善決策不當(dāng)帶來的經(jīng)濟(jì)管理上的問題。為我國房地產(chǎn)工程施工企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展提供借鑒。
2.1 房地產(chǎn)工程項目制定經(jīng)濟(jì)決策存在問題
2.1.1 經(jīng)濟(jì)意識差
房地產(chǎn)工程項目企業(yè)是整個項目建設(shè)中的主導(dǎo)，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)意識的強弱可直接影響到房地產(chǎn)工程項目建設(shè)工作是否能夠高效科學(xué)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)行并得到進(jìn)一步的提高。雖然我國建立了完善的房地產(chǎn)工程項目建設(shè)市場，不過還有很多的房地產(chǎn)工程項目開發(fā)商和建筑公司只是在意這個工程項目給他們自身帶來的經(jīng)濟(jì)效益這一塊。在房地產(chǎn)工程項目實施中大家普遍存在的經(jīng)濟(jì)意識不強這一方面上，開發(fā)商和建筑公司并不看重，甚至到忽視的程度。一些企業(yè)將經(jīng)濟(jì)意識放在可有可無的地位上，導(dǎo)致整個項目參與人員普遍存在缺乏必要的房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟(jì)意識的現(xiàn)象。這樣直接帶來的后果就是在實際的房地產(chǎn)工程項目中經(jīng)濟(jì)決策制定的不科學(xué)和實施起來的難度加深中。甚至有些房地產(chǎn)工程項目企業(yè)為了獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益完全不制定經(jīng)濟(jì)決策，使得整個團(tuán)隊朝著不良的方向發(fā)展。
2.1.2經(jīng)濟(jì)管理體系不健全
為了達(dá)到更好的進(jìn)行房地產(chǎn)工程項目的經(jīng)濟(jì)管理工作，開發(fā)商和建筑公司在制定和完善經(jīng)濟(jì)管理規(guī)章制度上也付出了許多的努力。不過在實際建設(shè)施工過程中，房地產(chǎn)工程項目的很多經(jīng)濟(jì)管理規(guī)章制度不能進(jìn)行有效地實施。從而使得項目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)管理規(guī)章制度形如虛設(shè)。不僅這樣，很多的房地產(chǎn)工程項目建設(shè)公司還存在沒有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)管理隊伍的問題，這樣也使得了房地產(chǎn)工程項目建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理工作不能有效的進(jìn)行下去。因此，加強房地產(chǎn)工程項目建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)章制度的執(zhí)行強度和監(jiān)督實施程度，這是做好房地產(chǎn)工程項目建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理的一個先決條件。
2.2 房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟(jì)管理策略探析
2.2.1 提升經(jīng)濟(jì)管理者的專業(yè)知識和操作素養(yǎng)
經(jīng)濟(jì)管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的高低是房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟(jì)管理是否科學(xué)高效的關(guān)鍵因素，在房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟(jì)管理工作中大部分的工作都是由經(jīng)濟(jì)管理人員來實施和完成的。在項目開始的前期，建設(shè)一支高素質(zhì)的經(jīng)濟(jì)管理隊伍，把握好經(jīng)濟(jì)管理人員的招聘工作和相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)會對經(jīng)濟(jì)管理工作起到一個很好的保障作用。因此第一步，在招攬人才時，施工企業(yè)的人事部門招聘工作應(yīng)該把好關(guān)，先制定出全面完整的招聘計劃，目標(biāo)是做到把高水準(zhǔn)、高技能的經(jīng)濟(jì)管理人員招聘到公司里任職，讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理人員有一個更新?lián)Q代的過程，保證企業(yè)的管理決策人員水平始終處在一個高標(biāo)準(zhǔn)的狀態(tài)下。然后，對招聘入的人員進(jìn)行一些培訓(xùn)，讓企業(yè)人員的水平普遍得以提升。房地產(chǎn)工程項目施工單位也應(yīng)該針對那些專業(yè)知識相對較低的的原有企業(yè)的人員進(jìn)行繼續(xù)教育培訓(xùn)，提高他們的經(jīng)濟(jì)管理素質(zhì)以及工作能力。保證企業(yè)員工的整體水平。
2.2.2注意施工階段的過程控制和管理
工程項目建筑的過程中控制和管理是房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟(jì)管理的一個重點階段，做到加強好施工階段過程的控制管理，這樣如同于做好了整個房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)鍵和重點的工作。因此建設(shè)企業(yè)必須要嚴(yán)格控制好質(zhì)量關(guān)。同時努力的加強提升房地產(chǎn)工程項目的施工質(zhì)量，降低返工率，讓房地產(chǎn)工程項目建設(shè)的每個流程和階段的都以高水平的標(biāo)準(zhǔn)來完成。不僅如此，在施工中還要特別注意做好安全管理的工作，防止一些意外發(fā)生。其次，要嚴(yán)格的按照房地產(chǎn)工程項目的施工圖紙進(jìn)行施工和依據(jù)項目決策進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理。還有要注意提高監(jiān)理部門對工程項目實施過程的監(jiān)督和管理的力度，以防止有人因個人利益進(jìn)行偷工減料、以次充好的情況發(fā)生。最后就是要嚴(yán)格限制好房地產(chǎn)工程項目各階段完成進(jìn)度所花的時間，因為施工進(jìn)度控制是整個工程項目經(jīng)濟(jì)管理和降低成本的重要手段，做好對施工進(jìn)度的控制，不僅可以有效地一部分程度的降低成本，還可以科學(xué)的引導(dǎo)整個工程項目建設(shè)工作，確保房地產(chǎn)工程項目施工按期完成。
3 結(jié)語
宏觀上分析房地產(chǎn)的整個行業(yè)可以了解到，建筑公司和開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)管理方面多少還是都積累了一些的實際經(jīng)驗，雖然實際中房地產(chǎn)行業(yè)中工程經(jīng)濟(jì)管理中還有著很多弊端和不足的地方，這些矛盾影響著整個房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展。不過我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還處在初級階段，宏觀上房地產(chǎn)的發(fā)展在初期取得的成就已經(jīng)很值得肯定，許多的工程施工單位已經(jīng)在開始努力的研究和分析房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)管理領(lǐng)域，努力的探究新時代更好的經(jīng)濟(jì)管理策略，這些努力都為國內(nèi)的房地產(chǎn)工程行業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理方面更好發(fā)展引領(lǐng)了方向同時提供了一些借鑒的和幫助作用。
參考文獻(xiàn)
第6篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章制度范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；風(fēng)險管理
中圖分類號：C93文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)成為21世紀(jì)的熱門項目，由于項目本身存在投資力 度大，周期漫長，并容易受到社會環(huán)境與經(jīng)濟(jì)水平的限制，所以，其對國民經(jīng)濟(jì)的影響是不容忽視的。
一、房地產(chǎn)風(fēng)險管理的特征
第一，普遍性。作為房地產(chǎn)風(fēng)險投資的最基本特點，客觀性是指事物的客觀存在，它自始至終都存在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，它跟從人的意志而發(fā)生任何改變，而是一種客觀的意識的存在。項目從甄選、投資、開發(fā)到竣工，風(fēng)險無處不在，也就是所謂的“普遍性”。這也就是為什么各個企業(yè)都將控制風(fēng)險作為十分棘手的問題。要想獲得更大的利益就必須在一定的時間空間內(nèi)，降低風(fēng)險減少損失。
第二，當(dāng)風(fēng)險單一出現(xiàn)時，是偶然性的。如果風(fēng)險類別數(shù)較多，則發(fā)生的幾率就擁有了一定的必然性。對于單一風(fēng)險是偶然的存在，并沒有任何痕跡可循，這種隨機(jī)產(chǎn)生的影響是由多種因素共同作用產(chǎn)生的，即便是通過系統(tǒng)的方式進(jìn)行計算分析也不能得到結(jié)果，就是使得房地產(chǎn)風(fēng)險項目大大增長，危害也就大大加大，同時也推動了房地產(chǎn)風(fēng)險管理的快速發(fā)展。
第三，房地產(chǎn)風(fēng)險具有變化性。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)投資周期長，風(fēng)險隨之都有可能發(fā)生，這些風(fēng)險雖然能夠在一定程度上得到有效控制，但在不同階段經(jīng)過累積還會演變成新的風(fēng)險。因而這種變化性為抵御風(fēng)險造成了很大困擾。
第四，房地產(chǎn)風(fēng)險具有多樣性、多層次化。首先，房地產(chǎn)投入資金數(shù)額較大；其次，項目周期較長；再者，國家房產(chǎn)政策的調(diào)整也是風(fēng)險的誘因。這些影響造成的后果就是房地產(chǎn)項目風(fēng)險大且風(fēng)險類型多種多樣并且關(guān)系錯綜復(fù)雜，種種關(guān)系相互關(guān)聯(lián)、相互影響，呈現(xiàn)出多層次性。
二、房地產(chǎn)項目的主要風(fēng)險
1、質(zhì)量風(fēng)險
質(zhì)量風(fēng)險指的是項目最終的成果不能滿足設(shè)計需要，存在很嚴(yán)重的質(zhì)量問題，如果投入使用，將會給人民群眾的生命財產(chǎn)安全帶來巨大隱患。根據(jù)實際情況分析研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項目的質(zhì)量風(fēng)險主要受到三個方面的影響：一是項目參與者素質(zhì)，如果施工人員、管理人員、監(jiān)管人員沒有一定的責(zé)任意識，缺乏應(yīng)有的專業(yè)素養(yǎng)，那么很難在施工的過程中按照規(guī)章制度辦事，會給項目質(zhì)量埋下安全隱患；二是建筑材料。如果項目建設(shè)過程中使用的是不合格產(chǎn)品，那么一旦環(huán)境或者地質(zhì)情況發(fā)生變化，房屋極有可能出現(xiàn)各種質(zhì)量問題；三是施工工藝。項目的施工隊伍技術(shù)能力有限，很多的施工設(shè)備、施工工藝無法滿足設(shè)計需要。
2、工期風(fēng)險
工期風(fēng)險即不能按照施工計劃完成項目建設(shè)工作的風(fēng)險。引起工期風(fēng)險的原因有：一是房地產(chǎn)公司本身的原因。受到房地產(chǎn)公司拖欠施工隊工資或者拖欠材料款，從而造成的項目延期狀況；二是項目承建方的原因。如果項目的承建方管理制度不完善，導(dǎo)致施工工作進(jìn)展緩慢，那么也有可能造成項目延期。材料供應(yīng)不及時、技術(shù)難關(guān)無法攻克等等也會造成工程延期；三是自然界不可抗力的影響。突發(fā)自然災(zāi)害或者其他不可抗力也會造成項目延期的后果。
3、成本風(fēng)險
成本風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因以下幾點：一是設(shè)計方案變更。由于項目本身的設(shè)計缺陷導(dǎo)致設(shè)計方案需要重新設(shè)計、重新建設(shè)，這就會直接增加項目的建設(shè)成本；二是施工現(xiàn)場條件的變化。由于施工條件或者是其他條件的變化，需要支付額外的施工費用；三是價格波動。房地產(chǎn)項目建設(shè)需要投入大量的人力物力財力，而這些部分又很容易受到市場因素、國家政策因素的影響，如果這些費用增加了，那么項目的建設(shè)成本也會增加，二者的變化趨勢具有一致性。
三、房地產(chǎn)項目風(fēng)險的應(yīng)對措施
房地產(chǎn)項目風(fēng)險的應(yīng)對措施是指所有可以起到控制和規(guī)避房地產(chǎn)項目風(fēng)險損失的相應(yīng)風(fēng)險回避、風(fēng)險控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險自留等系列措施。
1、風(fēng)險回避
充分利用房地產(chǎn)項目風(fēng)險評估成果，在利弊得失之間進(jìn)行權(quán)衡，采取措施消除風(fēng)險隱患即風(fēng)險回避，如通過改換開發(fā)項目的條件,停止或者舍棄項目開發(fā)來避開風(fēng)險源。通常情況下說若潛在風(fēng)險在現(xiàn)實中發(fā)生的比率很高，或者其造成損失非常慘重，同時沒有其他的風(fēng)險管理措施，才會采用風(fēng)險回避措施。
大致上有兩種做法：第一種是對于某些存在損失風(fēng)險的活動要及時停止或者直接放棄;第二種是設(shè)計新的項目方案或者研究新的項目解決方案。比如，雖然一個房地產(chǎn)公司在其項目上有較強的地理優(yōu)勢，可是政府頒布了新的政策，規(guī)定企業(yè)只有通過合法的招標(biāo)，拍賣，掛牌等競爭方式，才能獲得土地的開發(fā)權(quán)?？墒且恍┓康禺a(chǎn)公司的項目資金畢竟是有限的，在統(tǒng)一的競爭情況下，他們的經(jīng)濟(jì)實力可能會不及其他對手，有的報價甚至高出拍賣底價好幾倍，所以遇到類似情況公司為規(guī)避風(fēng)險，就應(yīng)該放棄該項目。在風(fēng)險回避這一策略中，放棄是最為幼稚的做法，即使他可以完全的避開的風(fēng)險，也一定會喪失獲利的機(jī)會。所以，在房地產(chǎn)項目上遇到風(fēng)險，應(yīng)該慎重選擇此類方法。
2、控制風(fēng)險程度
控制風(fēng)險就是房地產(chǎn)項目在發(fā)生風(fēng)險之前、之后或者正在發(fā)生的時候，及時采取相應(yīng)的措施，將風(fēng)險發(fā)生的可能性以及其發(fā)生后的損失程度都降到最低，減少房地產(chǎn)公司的損失。控制風(fēng)險按照目的可以劃分為預(yù)防風(fēng)險和抑制風(fēng)險。預(yù)防風(fēng)險指的是把減低房地產(chǎn)發(fā)生風(fēng)險的概率作為工作重心，而抑制風(fēng)險則是當(dāng)風(fēng)險發(fā)生時，盡量降低由風(fēng)險帶來的損失。控制風(fēng)險相對于放棄項目是一種比較積極的方法，通過采取預(yù)防措施，避免或者減少風(fēng)險的發(fā)生概率，以便減低項目中的風(fēng)險所帶來的損失。而且相對來說，控制風(fēng)險所需要的成本是比較低的且所獲得的利潤是很高的，副作用也是很少的。所以當(dāng)風(fēng)險來臨時，控制風(fēng)險應(yīng)該成為房地產(chǎn)商的首選方法。
3、轉(zhuǎn)移風(fēng)險
轉(zhuǎn)移風(fēng)險就是指當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項目上遇到了風(fēng)險，自己能夠主動把自身不能承擔(dān)的以及不樂意承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到其他企業(yè)或者經(jīng)濟(jì)組織，轉(zhuǎn)移風(fēng)險也是減低損失的又一種措施。將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到其地方和回避風(fēng)險是不同的，轉(zhuǎn)移風(fēng)險并沒有放棄房地產(chǎn)項目，只是把可能發(fā)生風(fēng)險的地方轉(zhuǎn)移到其他經(jīng)濟(jì)單位來承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。轉(zhuǎn)移風(fēng)險也和控制風(fēng)險是不同的，它不能控制風(fēng)險的發(fā)生概率和損失程度，只是單純的把風(fēng)險注意力轉(zhuǎn)移，從而間接地避開了風(fēng)險對其自身的損害。轉(zhuǎn)移風(fēng)險一般以與其他經(jīng)濟(jì)單位簽訂合同，期貨交易以及保險的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)移。其中簽訂的合同包括單價合同、固定價格的合同以及按照成本發(fā)放報酬的合同。保險主要是關(guān)于人身、財產(chǎn)以及責(zé)任方面的。轉(zhuǎn)移風(fēng)險的主要路徑就是合同、期貨、保險等。房地產(chǎn)開發(fā)商和項目承包商所承受的風(fēng)險程度大小受合同的影響，開發(fā)商可以根據(jù)項目的基本信息，選擇不同的合同，把項目中的風(fēng)險合理轉(zhuǎn)移。
4、風(fēng)險自留
風(fēng)險自留的含義是當(dāng)進(jìn)行房地產(chǎn)活動時投資方擔(dān)負(fù)遭遇危機(jī)時所帶來的損失。實行風(fēng)險自留減少房地產(chǎn)損失這個措施一般是在房地產(chǎn)活動之中實行，一般是遇見某些風(fēng)險大但是收入高的項目，也可能是有的項目風(fēng)險較大，無法掌控也沒有辦法解決和轉(zhuǎn)移，當(dāng)然是要保證房地產(chǎn)投資方的根本益處不受損的前提條件下。風(fēng)險自留分為計劃和非計劃兩種。
計劃風(fēng)險自留具有主動性，具體來說有對自身的保險，賠款和借貸，專門的保險，把耗損分?jǐn)偤妥载?fù)金額保險等等的方面。非計劃風(fēng)險自留具有被動性，它較于依賴預(yù)備緊急情況的資金來對抗風(fēng)險。風(fēng)險自留在進(jìn)行時一般和風(fēng)險控制二者一起運用，房地產(chǎn)項目已經(jīng)上好保險或風(fēng)險控制開始運行，這二者必須盡量實現(xiàn)其中一個。當(dāng)然風(fēng)險自留通過和保險措施進(jìn)行一番的對比之后會對減少管理的成本做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
四、結(jié)論
隨著投資力度的增大，獲得的收益也就相對較高，從而承受的風(fēng)險壓力也大。在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的當(dāng)代社會，房地產(chǎn)市場風(fēng)云變幻，存在著很多的不穩(wěn)定因素，從理論到實際操作都帶來了巨大風(fēng)險，也就導(dǎo)致投資損失日益嚴(yán)重。為了有效的控制其風(fēng)險，以更小的成本獲取更大的回報，就必須提高對投資風(fēng)險的識別和應(yīng)對能力，運用合理的手段有效的進(jìn)行控制，使房地產(chǎn)項目的各個階段都能即時防范風(fēng)險。
【參考文獻(xiàn)】
[1]劉曉君、陳世杰.商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險及其防范[J].統(tǒng)計與決策.2012(23)
第7篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章制度范文
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；現(xiàn)狀；對策
[中圖分類號]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）51-0145-02
1房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度
1.1內(nèi)部控制制度的含義
廣義的內(nèi)部控制制度主要說的是經(jīng)濟(jì)單位以及各個組織在經(jīng)濟(jì)活動中建立的一種相互制約的業(yè)務(wù)形式以及職責(zé)分工制度。其主要目的是為了有效改善經(jīng)營管理辦法，提升經(jīng)濟(jì)效益。內(nèi)部控制制度是在經(jīng)營管理需求上面建立的，并伴隨著經(jīng)營管理的需要不斷完善其發(fā)展。最早控制活動的核心內(nèi)容是保護(hù)財產(chǎn)的安全完整，保障會計信息的質(zhì)量，其側(cè)重點主要在于錢物分管，一定要不斷加強手續(xù)管理，并嚴(yán)格審核各個方面的內(nèi)容。隨著商品經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、生產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，才會逐步形成現(xiàn)代內(nèi)部控制管理系統(tǒng)。
1.2中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度建立的重要性
內(nèi)部控制制度能夠有效提升企業(yè)管理水平，是不斷提升企業(yè)競爭力的重要手段，假使不重視內(nèi)部控制制度的完善，就一定會影響房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，所以，加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制意義十分重大。
首先，健全內(nèi)部控制制度能夠有效保障企業(yè)在競爭環(huán)境中保持健康規(guī)范的經(jīng)營方式，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，其開發(fā)時間較長，前期投入的比重較大，因此，存在較大的經(jīng)營風(fēng)險，對其實施有效的內(nèi)部控制程序，使其能夠?qū)ζ髽I(yè)生產(chǎn)經(jīng)營各個環(huán)節(jié)實施監(jiān)督，以便及時發(fā)現(xiàn)其中存在的各種問題，繼而降低運營成本，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；其次，健全內(nèi)部控制制度有利于企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，能夠監(jiān)督考核企業(yè)各個部門的工作，真實反映工作實際情況，繼而充分發(fā)揮企業(yè)整體性同時保障經(jīng)營效率提升，保障企業(yè)能夠順利完成既定的經(jīng)營管理目標(biāo)。
2房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度存在的問題
2.1企業(yè)對內(nèi)部控制制度認(rèn)識不足、執(zhí)行力度不夠
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，想要建立、完善內(nèi)控制度需要花費大量的人力、物力，并且不能夠有效產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，就算是間接效益也需要很長一段時間才能夠觀察出來，這樣情形就很容易致使企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立產(chǎn)生誤解，以為實施內(nèi)部控制制度一定程度上會降低工作效率，分散、制約管理層的權(quán)利，使其不愿意或者是不積極推動內(nèi)部控制制度的實施，使其內(nèi)部控制流于表面形式，降低了企業(yè)防范風(fēng)險的能力與管理水平。
2.2企業(yè)內(nèi)部缺乏監(jiān)督力
我國中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制失效是一種較為普遍的現(xiàn)象，難以管理與監(jiān)督提供較為有效、可供參考的資料，致使監(jiān)督失去控制，致使經(jīng)濟(jì)效率低下。雖然我國形成了包括政府監(jiān)督與社會監(jiān)督在內(nèi)的企業(yè)外部監(jiān)督體系，但是建立的監(jiān)督管理體系最終效果卻并不盡如人意。我國企業(yè)的各項監(jiān)督功能較差，標(biāo)準(zhǔn)制定不夠統(tǒng)一，其實行分散管理，缺乏有效的信息溝通，并且沒有形成有效的監(jiān)督管理系統(tǒng)。監(jiān)督工作也沒有按照預(yù)期目標(biāo)實行，弱化問題較為嚴(yán)重。另外，外部環(huán)境較差以及不正當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)競爭也促使監(jiān)督效果不能夠真正發(fā)揮作用。
2.3內(nèi)部控制風(fēng)險意識淡薄，對內(nèi)部控制認(rèn)知不足
因為內(nèi)部控制是不能夠直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的，并且間接效益也需要較長時間才能夠體現(xiàn)出來，需要設(shè)置很多人員崗位，并制定大量的規(guī)章制度，并且一定要增設(shè)辦事環(huán)節(jié)以及程序。導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)業(yè)主將主要精力放在房地產(chǎn)商品的開發(fā)以及銷售上面，繼而忽視了內(nèi)部控制制度的建立。許多房地產(chǎn)企業(yè)往往對于市場競爭環(huán)境中一些外部因素考慮較多，但對本身因為內(nèi)部控制帶來的風(fēng)險因素考慮的很少，特別是對盲目擴(kuò)張帶來的管理以及控制方面的缺陷考慮不周。
3加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施
3.1完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境
一定要加大力度進(jìn)行宣傳，提升管理人員的內(nèi)部控制意識。注重內(nèi)部控制的設(shè)計與實施，保障企業(yè)中每個崗位以及人員、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)都能夠按照一定的規(guī)章制度處理工作。真正將內(nèi)部控制制度的建設(shè)作為一項長期任務(wù)來執(zhí)行。有效發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)董事會的作用，積極建立完善董事會的建設(shè)，只有這樣，當(dāng)董事會擁有足夠權(quán)限的時候，才能夠?qū)ζ溥m當(dāng)進(jìn)行管理，并履行相應(yīng)的監(jiān)控、引導(dǎo)、監(jiān)督的責(zé)任。另外，要不斷加強企業(yè)文化的建設(shè)，一般情況下，企業(yè)員工的道德思想素質(zhì)被認(rèn)為是內(nèi)控環(huán)境的重要因素之一，正直誠實的品格、高尚的敬業(yè)精神對企業(yè)內(nèi)部控制會產(chǎn)生非常重要的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的人員流動性較大，管理者尤其需要重視內(nèi)部控制，為員工樹立榜樣，起到帶頭作用，遵守內(nèi)部控制制度，并穩(wěn)步經(jīng)營，實施科學(xué)管理。
3.2建立外部約束機(jī)制
內(nèi)部控制因為制度本身以及認(rèn)為因素的制約，存在一定的局限性，企業(yè)在發(fā)展過程中能夠建立完善內(nèi)部控制制度，仍舊依賴于外部監(jiān)督機(jī)制。只有有效地做到內(nèi)外結(jié)合，才能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平，并且還能夠不斷提升房地產(chǎn)紕漏信息的可靠性，有效保障投資者的利益。針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的控制管理現(xiàn)狀，為了有效加強、完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制，可以采取下述辦法：首先，加強房地產(chǎn)企業(yè)管理人才的培養(yǎng)工作，用職業(yè)經(jīng)理人代替不稱職的管理人員，并實施有效的激勵機(jī)制；其次，充分調(diào)動人員的積極性，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)；再次，有效拓展房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，鼓勵其在資本市場進(jìn)行融資活動，發(fā)展正常的經(jīng)營管理模式，采取善意的收購合并模式，使其能夠形成良性競爭機(jī)制，不斷強化內(nèi)部檢查機(jī)制。
3.3健全風(fēng)險評估機(jī)制
風(fēng)險評估說的是識別、分析、評估風(fēng)險的一個過程，是實施內(nèi)部控制的一個重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)前期發(fā)展過程中需要的投資較多，房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種高風(fēng)險行業(yè)，其面臨的風(fēng)險不能夠全憑管理層的經(jīng)驗判斷就斷定其過程。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要不斷強化風(fēng)險管理意識，吸納一些專業(yè)的管理人才組成相應(yīng)的風(fēng)險分析團(tuán)隊，并嚴(yán)格按照規(guī)章制度，及時分辨、有效分析相關(guān)的風(fēng)險，并合理確定風(fēng)險的應(yīng)對措施，將風(fēng)險控制在一個范圍之內(nèi)，避免企業(yè)管理人員因為個人對風(fēng)險的判斷，為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。
3.4完善成本控制
現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)競爭的核心內(nèi)容是對成本的有效控制，有效的成本控制一定要建立在完善的內(nèi)部控制制度上面才能夠?qū)嵭小，F(xiàn)代企業(yè)的成本控制可以分為“粗放型”與“集約型”兩種。粗放型成本控制說的是對生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)品工藝方面的控制，單純依靠減少材料的使用，對其降低成本的一種控制辦法。集約型成本控制說的是依靠高技術(shù)水平的辦法有效改善生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)品工藝，繼而有效降低成本的辦法，將這兩種辦法結(jié)合起來，就是現(xiàn)代成本控制。
3.5完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制
內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制通常情況下是通過內(nèi)部審計來實現(xiàn)的。所以，房地產(chǎn)行業(yè)一定要不斷加強內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)與審計人員的獨立性，簡單來說，就是在董事會下面設(shè)置一個相對獨立的內(nèi)部審計部門，對企業(yè)的內(nèi)部情況獨立行使審計與監(jiān)督。內(nèi)部審計部門對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的問題應(yīng)該直接向董事會、監(jiān)事會報告，并且還應(yīng)該設(shè)置專職的內(nèi)部審計人員，嚴(yán)禁財務(wù)會計人員兼職內(nèi)部審計工作，使其能夠真正做到職務(wù)分離，保障審計人員能夠發(fā)揮自己真正作用，保持自身獨立性。其次，內(nèi)部審計部門需要有相應(yīng)的權(quán)限與智能，保障審計部門能夠在企業(yè)日常經(jīng)營過程中發(fā)揮其應(yīng)有的作用，保障其能夠真正發(fā)揮監(jiān)督作用。
3.6完善考核評價制度
考察企業(yè)實施內(nèi)部控制制度是否有效的關(guān)鍵是完善考核評價制度。大部分房地產(chǎn)企業(yè)都制定了較為完整的內(nèi)部控制制度。但是卻忽視了怎樣執(zhí)行以及怎么判斷執(zhí)行的效果，最終導(dǎo)致內(nèi)部控制制度執(zhí)行力度不夠。就此，企業(yè)一定要建立完善內(nèi)部控制考核、評價制度，定期對企業(yè)各項管理活動進(jìn)行評價、考核，并對其中存在的問題提出改進(jìn)意見，有效提升內(nèi)部控制的水平。
4結(jié)論
現(xiàn)階段，內(nèi)部控制已經(jīng)成為衡量現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理的一項重要標(biāo)志，按照房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)來講，實事求是地建立自我調(diào)整、檢查以及制約的內(nèi)部控制制度，是房地產(chǎn)企業(yè)組織管理的客觀要求，這也是房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中順利運行的根本保障，使其能夠在競爭激烈的市場環(huán)境中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
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第8篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章制度范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資多元化
為了抑制房地產(chǎn)過熱，規(guī)范房地產(chǎn)金融市場，我國采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，進(jìn)步國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的“門檻”，銀行貸款難度加大，房地產(chǎn)商紛紛將目光投向資本市場，積極尋求多元化的融資渠道。作為資金密集型行業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，資金瓶頸對企業(yè)發(fā)展的嚴(yán)重制約日趨明顯，如何解決好房地產(chǎn)融資題目已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)確當(dāng)務(wù)之急，探討房地產(chǎn)企業(yè)融資模式對房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。
房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
近幾年來我國房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)變化圖。從圖1可以看出，自1998年以來，我國房地產(chǎn)投資來源的最大變化是預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資的變化，從占年度資金總額的近9%下降到2004年的1.4%，這其中主要原因是利用外資比重的變化，從8.19%下降到了1.3%，顯示外資參與我國房地產(chǎn)業(yè)的相對規(guī)模不但沒有上升，反而大幅降低。除這三條渠道之外，在我國房地產(chǎn)投資來源的三個基本部分中，1998一2003年，直接來源于銀行貸款的部分事實上一直維持在23%左右，但在2003年央行121號文出臺后，各貿(mào)易銀行從嚴(yán)發(fā)放房地產(chǎn)貸款，使得2004年銀行貸款比重有了較大幅度的下降，減小了5.4個百分點，房地產(chǎn)業(yè)自籌資金和其他資金則分別上升1.8和3.6個百分點。
根據(jù)央行剛的《2005年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》的統(tǒng)計，35座大中城市房地產(chǎn)信貸和開發(fā)投資增速持續(xù)下降，上半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比上年同期回落了5.2%，而發(fā)展商貸款余額的增幅同比回落7.69%。數(shù)據(jù)顯示，面對炙熱的房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資，國家決策層顯然從資金源頭對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控，很多房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控政策眼前面臨重新洗牌的危險，房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資途徑和創(chuàng)新融資方式已經(jīng)迫在眉睫。
房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的題目
貸款方式單一。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要有三種形式：房地產(chǎn)開發(fā)活動資金貸款，主要用于補充企業(yè)為完成計劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)需要的活動資金；房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款，主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供生產(chǎn)性活動資金貸款；房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)做抵押而向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都較短，來源渠道均為貿(mào)易銀行，貸款方式單一，無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。具體的融資體系如圖2所示。
直接融資比重偏小。改革開放以來，我國直接融資市場發(fā)展很快，但是在短時期內(nèi)仍然難以改變以間接融資為主的融資格式，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)大的程度上需要銀行的信貸資金支持。特別是近幾年來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比重呈逐年上升的態(tài)勢。貿(mào)易銀行房地產(chǎn)方面貸款的增幅已達(dá)25%以上。我國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)79%以上的外部融資來自于銀行，在個別年份和個別地區(qū)這一比率甚至高達(dá)80%～95%以上。房地產(chǎn)資金主要來自銀行貸款，直接融資比例過小，融資結(jié)構(gòu)不公道。
各種融資方式具有局限性。貿(mào)易銀行進(jìn)步了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件，對項目開發(fā)程度和開發(fā)企業(yè)自有資金的程度要求較高，多數(shù)開發(fā)企業(yè)不能達(dá)到規(guī)定的貸款要求；其它融資方式現(xiàn)階段的表現(xiàn)也不如人意，如信托融資，相對銀行貸款而言，受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通；而企業(yè)債券用途多為新建項目，利息高于同期銀行利率、期限為3～15年，所以，一般房地產(chǎn)開發(fā)的項目獲取發(fā)行的可能性較?。涣硗?，由于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金無法可依，暫不答應(yīng)存在，養(yǎng)老和保險基金又不準(zhǔn)直接涉足房地產(chǎn)，基金目前在資本市場表現(xiàn)也很難有所作為。
相關(guān)法律法規(guī)不完善。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操縱困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。此外，受金融政策環(huán)境影響，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新力度不夠。在我國，從已運作的房地產(chǎn)投資基金的形式來看，多采用公司式、信托式和合作式三種形式。目前，則主要以房地產(chǎn)的資產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)式投資。然而，房地產(chǎn)投資基金自20世紀(jì)90年代在我國出現(xiàn)以來，一直處于走走停停的狀態(tài)，且直到現(xiàn)在我國還沒有出臺產(chǎn)業(yè)基金法，多數(shù)基金公司是依據(jù)《公司法》采用投資公司的模式運作，而不是以基金的形式運作。
房地產(chǎn)企業(yè)融資對策
（一）大力推動房地產(chǎn)證券化
有關(guān)證券監(jiān)管部分盡快制定促進(jìn)房地產(chǎn)公司上市的規(guī)章制度，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，吸收社會投資者。目前，我國的二板市場還未真正形成，上市對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言是可看不可及的事，那么，發(fā)行融資期限較長、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為企業(yè)融資的更好途徑。這種債券可以由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)在資本市場上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來。
房地產(chǎn)信托（REITs），就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助權(quán)威信托責(zé)任公司專業(yè)理財上風(fēng)和運用資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將多個指定治理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，獲得既定的收益。
（二）建立長期投資基金組織
房地產(chǎn)投資基金屬于股權(quán)投資，可以分散投資、降低風(fēng)險，豐富了融資品種；也可以吸引社會上的分散資金，把原本是有錢人才可投資的房地產(chǎn)業(yè)變成大眾化的投資工具。同時，應(yīng)盡快頒布投資基金法。如前所述，目前我國房地產(chǎn)投資基金處于無法可依的狀態(tài)。同時，國外多年的實踐經(jīng)驗和基金融資的運作機(jī)理也一再地告訴我們，投資基金是產(chǎn)業(yè)化加速發(fā)展階段中行之有效的房地產(chǎn)融資方式。特別是在我國目前微觀基礎(chǔ)發(fā)展現(xiàn)狀下，它可以與信托聯(lián)合，使有一定基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)形成較穩(wěn)定的資金來源。因此，我國應(yīng)鑒戒市場經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的國家，特別是美國發(fā)展房地產(chǎn)基金的成功經(jīng)驗，在法規(guī)方面盡快消除障礙我國投資基金發(fā)展的瓶頸，頒布符合我國國情的投資基金法。
（三）引導(dǎo)國外資金進(jìn)進(jìn)
2002年，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，境外投資僅為1996年的32%。面對境外資金對我國房地產(chǎn)業(yè)投資的持續(xù)下降，我國有必要加大力度引進(jìn)外資來進(jìn)步房地產(chǎn)的投資。同時，外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)我國市場將帶來先進(jìn)的運作模式和治理方法，有助于金融體系的發(fā)展和完善，為吸引外資進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)金融市場提供了機(jī)會。
（四）推行融資租賃方式
融資租賃主要是通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)變獲取相關(guān)投資者的資金，完成項目后可通過銷售收進(jìn)收回所有權(quán)。建立抵押資產(chǎn)治理公司主要是對抵押物的所有權(quán)進(jìn)行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營等處置方式，可以快捷有效的方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金題目，從而加速房地產(chǎn)業(yè)資金的迅速轉(zhuǎn)移和回收。
（五）完善個人消費融資體系
為了配合啟動住房消費，調(diào)動居民購房的積極性，活躍國內(nèi)消費市場，就有必要完善和發(fā)展住宅消費個人融資體系。個人住房貸款是現(xiàn)在銀行最優(yōu)良的貸款品種之一。但目前國內(nèi)各專業(yè)銀行發(fā)放個人抵押貸款的額度只占銀行房地產(chǎn)信貸部貸款額的6%，占貸款總額的不到1%（遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際上20%～40%的水平）。個人消費貸款雖屬“零售”業(yè)務(wù)；金額數(shù)目不大，但其人數(shù)很多，所以銀行應(yīng)擴(kuò)大相關(guān)業(yè)務(wù)，推出更多的新項目，簡化程序來完善和發(fā)展住房信貸業(yè)務(wù)。公積金貸款是發(fā)展較成熟的項目，較受消費者歡迎，要積極推進(jìn)住房公積金體系的建設(shè)。
總之，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以銀行為主的多元化融資體系，間接融資手段與直接融資手段并用。最重要的是在政策答應(yīng)條件下與銀行合作創(chuàng)新融資工具，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，推行房地產(chǎn)證券化，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系。同時，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的新增長點，政府應(yīng)在制度和機(jī)制上給予足夠的保障，不斷健全規(guī)章制度和法規(guī)體系，為房地產(chǎn)融資市場的健康穩(wěn)定發(fā)展提供良好的環(huán)境和政策支持。
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第9篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章制度范文
關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)形勢 房地產(chǎn)成本 管理辦法
當(dāng)今在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈加激烈，擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題就是如何在激烈的市場競爭中生存并發(fā)展下去。在企業(yè)發(fā)展的過程中，成本管理扮演著極其重要的角色。如何在保證所開發(fā)產(chǎn)品適應(yīng)市場需求的同時，降低建筑成本，增加企業(yè)收益，是很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要問題。因此，建立高效的房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)刻不容緩。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理現(xiàn)狀及存在問題
因為房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的依據(jù)是合同價，在經(jīng)營決策的時候往往只考慮總投資額、建設(shè)周期、商品房開發(fā)與銷售、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益等，對商品房開發(fā)成本關(guān)注的很少，很大的區(qū)別于制造企業(yè)成本管理。造成企業(yè)財務(wù)狀況和成本不真實的原因在于會計人員的水準(zhǔn)不夠，沒有對建設(shè)過程的成本管理予以重視，加上房地產(chǎn)企業(yè)分項建設(shè)成本難以確定，致使建設(shè)成本很容易出現(xiàn)不真實的現(xiàn)象。
未對成本進(jìn)行分?jǐn)偦螂S意分?jǐn)偂?/p>
用于拆遷的商品房成本的轉(zhuǎn)出沒有根據(jù)實際用途，如果出現(xiàn)同一筆費用用于支付不同成本對象的情況，有時相關(guān)科目根本不做任何分?jǐn)偂Ａ硗膺€會出現(xiàn)成本費用隨意分?jǐn)偟默F(xiàn)象，由于這種隨意性，使得工程成本的核算沒有按照企業(yè)經(jīng)營的實際進(jìn)行，不能確保成本核算的真實性和可靠性。
（二）任意設(shè)立成本核算對象。
按照常理來說，應(yīng)該根據(jù)成本項目的核算內(nèi)容來設(shè)置成本核算對象。如小區(qū)建設(shè)的開發(fā)項目，成本核算對象應(yīng)該按合同或工程名稱在“開發(fā)成本”科目下設(shè)置。但有一些房地產(chǎn)公司將歸屬與同一工程的項目分成幾個獨立的成本核算對象，使項目的實際投入費用不符合項目的成本費用，破壞了成本資料的科學(xué)性和真實性。
（三）工程的實物工作量與財務(wù)成本結(jié)算不一致。
在購買或自建拆遷用房、商品房時，經(jīng)常出現(xiàn)內(nèi)部調(diào)撥或劃賬面與實物的數(shù)量嚴(yán)重不符的想象，如拆遷差價中的調(diào)房收入直接沖減拆遷成本等。由于管理上的混亂，致使成本核算不真實，使成本管理不具有可靠性。
（四）不能及時獲取工程成本核算的依據(jù)。
房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行工程成本的核算，必須先取得由施工企業(yè)開具的發(fā)票。施工承包單位必須繳納營業(yè)稅、所得稅和附加稅才可以開出發(fā)票，有些工程雖然已經(jīng)基本完工，但房地產(chǎn)企業(yè)未能及時支付所有款項，施工單位就不給開具發(fā)票。房地產(chǎn)公司由于不能及時取得正式發(fā)票進(jìn)行成本核算，導(dǎo)致成本核算真實性受到影響，也同樣給企業(yè)經(jīng)營決策帶來影響。
二、房地產(chǎn)成本管理辦法
（一）在企業(yè)內(nèi)部貫徹全面預(yù)算管理理念。
在企業(yè)內(nèi)部可以組織各部門編輯預(yù)算，預(yù)算的編輯一定要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展策略和目標(biāo)編寫。預(yù)算經(jīng)審批后，要落實到各個部門和各個崗位，甚至到個人身上，確保預(yù)算的執(zhí)行體系全面具體，所有的執(zhí)行人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)。企業(yè)可以將年度預(yù)算細(xì)分為季度或月度預(yù)算，通過分散預(yù)算來保證年度預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)。在編制預(yù)算的時候要本著實事求是的原則，切忌高估或低估預(yù)算目標(biāo)，按照“上下結(jié)合、分級編制、逐級匯總”的程序來編輯預(yù)算，保證預(yù)算的可行性。在執(zhí)行預(yù)算的時候，各部門要定期報告預(yù)算的執(zhí)行情況，以便及時發(fā)現(xiàn)和解決預(yù)算執(zhí)行中的新問題。作為成本管理的基礎(chǔ)，全面預(yù)算可以有效地控制費用，使企業(yè)成本健康穩(wěn)步的降低。
（二）建立成本管理構(gòu)架。
房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)本身的發(fā)展情況和所處階段建立起成本管理構(gòu)架。
為了使組織構(gòu)架更加合理化和高效化，在設(shè)計組織結(jié)構(gòu)時，關(guān)鍵環(huán)節(jié)盡量由專業(yè)人員完成。從成本管理考慮，如果企業(yè)只是開發(fā)一個項目，應(yīng)該采用職能制運營模式，即所有部門接受單一指令；如果企業(yè)在同一地區(qū)同時開發(fā)多個項目，可以采用矩陣制運營，即各個項目成立單獨的項目管理部門，在成本管理方面，可以派遣成本人員到各個項目部去，成本管理人員一方面負(fù)責(zé)各個項目的成本管理，另一方面協(xié)調(diào)各個項目之間的工作；如果企業(yè)在不同地區(qū)同時開發(fā)幾個項目，可以采用分公司運營模式，各分公司獨立管理成本，項目完工時組織匯總。
（三）建立企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，因為施工圖紙的設(shè)計單位或者設(shè)計師不同，在項目同一部位或同一分項的設(shè)計發(fā)生變化時，建筑構(gòu)造的設(shè)計和材料的選擇也隨之改變。這就要求在建設(shè)過程中要不斷的修改圖紙，對材料進(jìn)行重新采購，這一過程需要大量的人力和物力。如果房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成熟，可以根據(jù)市場建立企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，即對不同住宅的建筑方法、安裝材料的檔次和技術(shù)性能、裝修標(biāo)準(zhǔn)等作出具體要求，但需要符合國家的強制性設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。同時，企業(yè)可以建立修改設(shè)計的要求，保證設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)不會被隨意修改。建立企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)具有很多的優(yōu)點：1、使房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前更加準(zhǔn)確的估算前期投資。2、杜絕在簽訂合同后發(fā)現(xiàn)諸多風(fēng)險。3、企業(yè)有自己統(tǒng)一的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，可以加快圖紙設(shè)計的速度。4、可以使招標(biāo)定價更加系統(tǒng)，控制招標(biāo)成本。5、限額設(shè)計指標(biāo)的建立更加有針對性。6、精確目標(biāo)成本。7、使產(chǎn)品研究成本降低。
（四）建立目標(biāo)成本管理制度。
投資估算作為房地產(chǎn)企業(yè)決策的依據(jù)，應(yīng)在項目策劃階段就進(jìn)行編制。成熟的房地產(chǎn)企業(yè)，不但會制定投資估算，還會在此基礎(chǔ)上編制項目的目標(biāo)成本。在項目進(jìn)行的過程中，可以隨時將實際成本和目標(biāo)成本相對比，防止出現(xiàn)目標(biāo)成本失控的現(xiàn)象。目標(biāo)成本由土地價款、準(zhǔn)備費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、間接費、管理費、財務(wù)費組成。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)以上費用制定成本科目，所有在建設(shè)過程中產(chǎn)生的費用都?xì)w類到各個成本科目中去。成本部門根據(jù)科目成本制定出目標(biāo)成本后交予公司的決策層進(jìn)行審核。若審核通過，成本部門就應(yīng)制定出目標(biāo)成本控制書，并將項目的目標(biāo)成本分解到各職能部門。成本部門不僅負(fù)責(zé)成本責(zé)任制度的制定、修改、指導(dǎo)，還負(fù)責(zé)檢查各部門項目責(zé)任成本的執(zhí)行情況，如發(fā)現(xiàn)問題，及時提出警告。在項目竣工后，企業(yè)成本管理部門和財務(wù)核算部門會對項目投資進(jìn)行核算，統(tǒng)計目標(biāo)成本與實際成本的偏差，分析造成目標(biāo)沒有實現(xiàn)的原因。成本管理部門可以根據(jù)這些數(shù)據(jù)建立內(nèi)部成本數(shù)據(jù)庫，這可以為以后其他項目目標(biāo)成本的編制提供參考。
（五）研究保證成本可控的辦法
要想規(guī)范成本控制行為，保證成本控制有章可循，就需要建立成本控制保障體系?？梢栽陧椖块_發(fā)的過程中，建立一些與成本管理相關(guān)的規(guī)章制度，如《招標(biāo)管理制度》、《合同管理制度》、《設(shè)計變更管理制度》、《現(xiàn)場簽證管理制
度》、《工程款支付管理制度》、《工程竣工管理制度》等。另外，激勵制度和監(jiān)督制度的建立也有利于更好地控制成本。
結(jié)束語：
在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須加大對成本管理的重視，才能在日益激烈的競爭中爭得優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)要首先培養(yǎng)員工成本管理的概念，研究和建立企業(yè)成本管理體系，至上而下全員參與到控制成本的活動中去。建立成本控制保障措施可以保證成本控制戰(zhàn)略的有效實施，使成本健康穩(wěn)定地降低?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)若能搞好成本控制就一定會在市場競爭中占據(jù)領(lǐng)先地位。
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