中介買賣合同精選(九篇)

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第1篇：中介買賣合同范文

2004 年6月，毛小姐為了購(gòu)買住房，與某房產(chǎn)中介公司簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定由中介公司作為居間人將莊先生座落于浦明路的一套房屋介紹給毛小姐，房款為人民幣245萬(wàn)元，雙方在《協(xié)議》中約定了付款方式、意向金的數(shù)額及處理辦法等事項(xiàng)。其中，還在第十條約定：“由于毛小姐的原因?qū)е路康禺a(chǎn)買賣合同未簽訂的，毛小姐應(yīng)向中介公司支付總房款3％的違約金”。協(xié)議簽訂后，毛小姐按約支付給中介公司意向金5000元。后由于毛小姐與上家莊先生在付款問題上不能達(dá)成一致意見，買賣合同沒有簽成。中介公司遂訴至法院，以毛小姐拒絕簽訂買賣合同為由，請(qǐng)求判令毛小姐按照約定支付違約金49000元。

[爭(zhēng)議]：

雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在兩個(gè)方面：

一、中介公司與毛小姐簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》第十條約定的“由于毛小姐的原因?qū)е路康禺a(chǎn)買賣合同未簽訂的，應(yīng)向中介公司支付總房款3％違約金”是否有效；

二、中介公司在被毛小姐及案外人因故未簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，是否可收取相應(yīng)費(fèi)用。

中介公司表示，《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》中約定“如三方有任何一方不能履行協(xié)議約定的，應(yīng)對(duì)對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任”，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法?！钡囊?guī)定，據(jù)此追究毛小姐的違約責(zé)任是有法律依據(jù)的；毛小姐的違約行為致使自己前期所做的居間工作無(wú)果，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，毛小姐應(yīng)按《協(xié)議》約定承擔(dān)違約責(zé)任。

毛小姐則認(rèn)為，《協(xié)議》中約定，房屋買賣一旦不成，自己及上家均應(yīng)向中介公司支付違約金，顯然是“霸王條款”，要求法院予以撤銷。

[裁判要點(diǎn)]：

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效?！北景钢?，《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》系中介公司提供的格式條款，其中第十條約定的內(nèi)容，剝奪了買賣雙方進(jìn)一步協(xié)商的權(quán)利，意味著房屋買賣必須成交，否則委托人即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。而中介公司卻使自己居于無(wú)論居間行為是否成功均可獲得相應(yīng)報(bào)酬的有利地位，顯與當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)的法律規(guī)定相悖，故該約定的條款無(wú)效。中介公司依此收取違約金的主張不受法律保護(hù)。

《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬?！?、“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用?！辫b于房地產(chǎn)居間人在居間活動(dòng)中往往要為委托人提供權(quán)籍調(diào)查、使用情況調(diào)查、行情調(diào)查、確定成交意向、訂立交易合同等基本服務(wù)內(nèi)容，而要完成這些服務(wù)內(nèi)容，居間人需有一定的經(jīng)濟(jì)成本支出。因此，中介公司在毛小姐與上家簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》之前，只能向毛小姐主張其進(jìn)行居間活動(dòng)所支出的經(jīng)濟(jì)損失。

法院判決，對(duì)中介公司要求毛小姐支付違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。

[評(píng)析]：

第2篇：中介買賣合同范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介服務(wù)合同；居間合同；委托合同；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同

中圖分類號(hào)：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）06-0-02

一、問題的提出

2008年4月1日起實(shí)施的 《民事案件案由規(guī)定》中取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由，將此類糾紛統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛，2011年版的《民事案件案由規(guī)定》沿襲了2008年版的做法，在合同糾紛中不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由，在服務(wù)合同糾紛中將房地產(chǎn)咨詢合同糾紛、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估合同糾紛列為獨(dú)立的案由，但不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由。法院在審理房地產(chǎn)中介服務(wù)合同案件時(shí)，立案時(shí)就先入為主地將此類案件以居間合同糾紛案由立案，并按照居間合同的原理審理此類案件。由于合同糾紛案由的確定涉及到對(duì)合同性質(zhì)的理解，因此，合同糾紛案由的問題實(shí)際上是一個(gè)關(guān)于合同性質(zhì)的問題。

本文認(rèn)為，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為已經(jīng)進(jìn)化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，當(dāng)前中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)已經(jīng)多元化，遠(yuǎn)不是以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為了。我們絕不能先入為主地依據(jù)居間合同關(guān)系對(duì)所有房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛案件進(jìn)行事實(shí)認(rèn)定及責(zé)任分配。鑒于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的復(fù)雜性，最高法院將所有房地產(chǎn)中介合同案件的案由統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛的做法不妥，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛的案由定為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛，在審理時(shí)再根據(jù)合同內(nèi)容確定應(yīng)當(dāng)適用的法律。

二、居間合同糾紛之訴因與法律和事實(shí)不符

據(jù)筆者的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)及在廣州地區(qū)調(diào)研所得，房屋買賣過程中，中介服務(wù)的整套流程大體如下：1.中介方獲得業(yè)主擬出售的房屋信息和銷售條件。房源信息一般由業(yè)主（賣方）提供給居間人。此外，通過各中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員私下交流或買方主動(dòng)提請(qǐng)媒介而獲得，然后居間人再借助這些信息與賣方溝通，請(qǐng)求提供中介服務(wù)。2.中介方獲得賣方的委托后，一般會(huì)派工作人員現(xiàn)場(chǎng)查看擬出售房屋的情況，登記造冊(cè)，錄入電腦管理系統(tǒng)。并拍攝擬出售房屋的照片做推介之用。3.購(gòu)房意向人向中介方表明購(gòu)房意向，向中介方咨詢了解特定條件的房源信息。中介方根據(jù)購(gòu)房意向人的條件，推薦合適房源。在和購(gòu)房意向人簽署看房合同后，派工作人員帶領(lǐng)購(gòu)房意向人現(xiàn)場(chǎng)查看擬出售房屋的實(shí)際情況。4.購(gòu)房意向人看中某套房屋后，委托中介方和賣方協(xié)商，以期取得盡可能有利的交易條件（這一點(diǎn)在現(xiàn)有市場(chǎng)狀況下作用有限）。5.購(gòu)房意向人對(duì)于中介方介紹的房屋交易條件基本滿意后，委托中介方查詢擬購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。查清產(chǎn)權(quán)狀況后，中介方約購(gòu)房意向人（買方）和賣方見面，進(jìn)一步協(xié)商交易條件，達(dá)成一致意見后簽署三方協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容一般包含中介服務(wù)合同條款。6.三方合同簽署后，需要根據(jù)政府的相關(guān)管理規(guī)定辦理網(wǎng)簽手續(xù)的，買賣雙方一般會(huì)委托中介方根據(jù)其簽署的書面合同內(nèi)容辦理網(wǎng)簽手續(xù)。7.買方需要通過按揭貸款方式支付購(gòu)房款的，如果買方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方幫其聯(lián)系按揭公司并洽談按揭貸款相關(guān)事宜。在此過程中，中介方單獨(dú)或者和按揭公司一道進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估等業(yè)務(wù)。8.如果買方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方指導(dǎo)并協(xié)助辦理房屋買賣的過戶手續(xù)，有些中介方甚至代買方繳納稅費(fèi)、代辦產(chǎn)權(quán)過戶等延伸服務(wù)。9.如果買方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方參與收樓，以示見證和督促。

上述房屋買賣中介服務(wù)流程中，第四至九項(xiàng)乃中介方應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容，也就是中介方的義務(wù)。需要特別指出的是，購(gòu)房意向人（買方）和中介方之間約定的中介服務(wù)內(nèi)容千差萬(wàn)別，不是每個(gè)房屋中介服務(wù)合同中，中介方的義務(wù)都包括上述第三至九項(xiàng)內(nèi)容的。據(jù)此，房屋買賣中介服務(wù)合同至少可以分為兩類，一類是中介方的義務(wù)僅涉及前述第三、四、五項(xiàng)的中介服務(wù)合同，本文稱之為純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同；另一類是中介方的義務(wù)除三、四、五項(xiàng)外，還涉及第六至九項(xiàng)中一項(xiàng)或幾項(xiàng)義務(wù)內(nèi)容的中介服務(wù)合同，本文稱之為促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同。

我國(guó)合同法第424條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。根據(jù)此條及下一條可知，居間合同中，居間方的義務(wù)就是報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)。居間合同雙方當(dāng)事人根據(jù)居間方提供的信息訂立了合同后，居間方的義務(wù)即全部履行，居間人除負(fù)有附隨義務(wù)如保密義務(wù)以外，不再負(fù)有任何義務(wù)。由此可見，純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同屬于居間合同無(wú)疑，故此處不贅。但是，促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同，其性質(zhì)顯然不能簡(jiǎn)單地確定為居間合同了。并且，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)中介已經(jīng)進(jìn)化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為已經(jīng)不占主流了。在這種情況下，再將這個(gè)房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛案件的訴因全部定性為居間合同，要求當(dāng)事人根據(jù)居間合同的法理來(lái)承擔(dān)舉證責(zé)任，要求當(dāng)事人按照居間合同的法律來(lái)和答辯，于法于理不符，也不利于公平地處理案件。

以筆者曾的一個(gè)案件為例，被告（買方）在原告（中介方）的幫助下，和第三人（賣方）簽署了一份《存量房買賣合同》。該三方合同中關(guān)于中介方的義務(wù)散見于各個(gè)條款，共有五項(xiàng)：原告提供的服務(wù)事項(xiàng)包括原告提供合適的房源信息促成房屋買賣合同成立、協(xié)助辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)、協(xié)助被告和第三方辦理銀行按揭手續(xù)、被告辦理房屋買賣的網(wǎng)簽手續(xù)和代為根據(jù)買賣雙方簽訂的房屋買賣合同編寫《存量房買賣合同》并直接錄入網(wǎng)簽系統(tǒng)、見證房屋交付等。關(guān)于中介服務(wù)費(fèi)的給付條款約定按編號(hào)為某某號(hào)確認(rèn)書收取。被告和原告另外有簽署一份《服務(wù)收費(fèi)確認(rèn)書》，被告同意向原告支付中介費(fèi)及咨詢費(fèi)51000元。合同簽署后，被告簽署存量房買賣合同后現(xiàn)場(chǎng)查看房屋后，對(duì)房屋格局、價(jià)格不滿意。第三人正好也不想出售該房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是雙方簽署了一份《解除協(xié)議書》并通知了原告。原告認(rèn)為其居間義務(wù)已經(jīng)履行，被告應(yīng)當(dāng)按照約定支付居間報(bào)酬，協(xié)商遂向法院，要求被告支付中介費(fèi)及咨詢費(fèi)51000元并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。一審法院立案時(shí)將本案案由定為居間合同糾紛，一審法院在判決書中也將本案定性為居間合同糾紛。如果將本案中的原告與被告之間的服務(wù)買賣中介服務(wù)合同定性為居間合同糾紛，那么，根據(jù)居間合同的原理，原告應(yīng)當(dāng)勝訴。因?yàn)樵娲_實(shí)促成了被告和第三人之間的存量房買賣合同之成立，按照居間合同的原理，原告作為居間方，履行了自己的居間義務(wù)，有權(quán)要求被告支付合同約定的全部報(bào)酬。但是，本案中，原告和被告之間的合同屬于典型的促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同，在原告沒有完全履行自己的全部義務(wù)的時(shí)候，不能要求被告支付合同約定的全部報(bào)酬。

三、委托合同糾紛之訴因也存在不足

根據(jù)合同法第三百九十六條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。我國(guó)合同法還規(guī)定，委托人可以特別委托受托人處理一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)事務(wù)，也可以概括委托受托人處理一切事務(wù)。居間僅限于報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或?yàn)樗擞喖s充當(dāng)媒介，其服務(wù)范圍有限；而委托則是為他人處理事務(wù)，至于事務(wù)的種類則很寬泛，法律未明文限制。因此可以說(shuō)居間合同實(shí)際上是一種特殊類型的委托合同。這種解釋，理論和立法上早就存在。如瑞士債務(wù)法就明確規(guī)定居間契約為委任契約之一種。（瑞債412條2項(xiàng)。）在日本商法，通說(shuō)為準(zhǔn)委任契約。史尚寬先生認(rèn)為：在雙務(wù)的居間契約，即居間人負(fù)擔(dān)盡力義務(wù)，同時(shí)委任人對(duì)于契約之成立付支付報(bào)酬之義務(wù)時(shí)，為準(zhǔn)委任契約，唯于契約不成立時(shí)不得請(qǐng)求支付報(bào)酬之點(diǎn)，與委任有異。在臺(tái)灣民法中，居間契約雖然應(yīng)解釋為獨(dú)立的無(wú)名契約，惟在雙務(wù)的居間契約，則可認(rèn)為兼有委任指性質(zhì)。居間人如負(fù)有為委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或者媒介訂約之事實(shí)行為之義務(wù)時(shí)，則兼有委任契約之性質(zhì)。

但是，根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，居間合同和委托合同是兩者相互獨(dú)立的有名合同。在雙方的權(quán)利義務(wù)、合同解除條件、報(bào)酬支付條件、人的條件等方面，居間合同和委托合同之間還是存在一定的區(qū)別的。史尚寬先生認(rèn)為：居間之報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，僅要求提供訂約之機(jī)會(huì)即可；而媒介訂約“不但報(bào)告訂約之機(jī)會(huì)，更應(yīng)周旋于他人之間，使雙方訂立契約，然僅媒介之訂約，并不以他人之名義或以自己之名義代為訂約，此居間人所以與結(jié)約代辦商及行紀(jì)有異。蓋無(wú)論直接或?yàn)殚g接，均與媒介主觀念不相容，然居間人亦不妨兼為人?！币獯罄穹ǖ涞?754條則規(guī)定，居間人是與當(dāng)事人中的任何一方又沒有合作關(guān)系、隸屬關(guān)系或關(guān)系的人。但根據(jù)其1761條規(guī)定：“居間人得受一方委托，其介入履行已締結(jié)契約的活動(dòng)中。”可見，依其規(guī)定，居間任務(wù)完成后（當(dāng)事人雙方已訂立合同），居間人可以成為一方的人，之前則不可兼為人。

而且，不可否認(rèn)的是，房屋買賣中介服務(wù)合同中，也確實(shí)存在著純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同這種典型的居間合同。所以，將房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛的訴因一概定性為委托合同，也不十分妥當(dāng)。

四、廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛——房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛之訴因的最佳選擇

房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種包含居間和等多重服務(wù)事項(xiàng)的行為。當(dāng)事人之間的合同性質(zhì)不能簡(jiǎn)單地一概按居間合同處理，而必須根據(jù)委托方要求中介方（受托方）處理的事項(xiàng)做個(gè)案分析。正如林誠(chéng)二先生所言：民間慣行之不動(dòng)產(chǎn)中介業(yè)所服務(wù)之范圍，實(shí)際上并不以居間為限，常伴有其他業(yè)務(wù)，例如代辦轉(zhuǎn)移登記或貸款等是，故常是一種混合契約。如何稱呼這種混合契約？

我國(guó)建設(shè)部等三部委頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二條將其稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。該辦法明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、等服務(wù)并收取傭金的行為。據(jù)此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵就包括了居間和這兩種行為，本文稱之為廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。但是，建設(shè)部頒布的另一個(gè)規(guī)章《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第2條第5款又規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。照此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就只包括典型的居間行為了，本文稱之為狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

遺憾的是，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的規(guī)定沒有將廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念貫徹到底，前后規(guī)定存在著矛盾?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十六條和第十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同僅僅指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)與委托人簽訂的書面合同。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。根據(jù)體系解釋，這份合同似乎不能再稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同了，因?yàn)樵撧k法第十六條對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含的內(nèi)容做了詳細(xì)規(guī)定，如果將第十七條規(guī)定的另行簽訂的那份合同還稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，第十七條的規(guī)定就屬于畫蛇添足。

本文認(rèn)為：要求簽署兩份合同不符合實(shí)際情況，也增加成本。立法者在制定關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的行為規(guī)則時(shí)，不能將尋求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供幫助的賣方或買方假定為法律專家，而應(yīng)當(dāng)將其假定為普通理性人。根據(jù)筆者在廣州地區(qū)的調(diào)查，由于房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在廣告宣傳中，都承諾了一條龍服務(wù)。一般人在和中介機(jī)構(gòu)簽署房地產(chǎn)中介服務(wù)合同時(shí)，都是根據(jù)中介機(jī)構(gòu)提供的格式合同文本，簽署一份三方簽署的房屋買賣合同，中介服務(wù)條款隱含其中。如果再?gòu)?qiáng)求賣方或者買方在此之外再簽署一份提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同，其成本也是值得立法者考量的。如果這些條款都包含在了前述中介服務(wù)合同條款中，那我們又怎么能夠確定這幾個(gè)條款構(gòu)成狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（居間合同），那幾個(gè)條款構(gòu)成其他合同？這個(gè)其他合同又如何稱呼？現(xiàn)實(shí)生活中的代辦貸款義務(wù)中，房地產(chǎn)中介方一般也是協(xié)助買方聯(lián)系按揭公司或者貸款銀行，最終的貸款協(xié)議當(dāng)事人是貸款銀行和貸款人即買方。在此過程中，房地產(chǎn)中介方的作用又僅僅是一個(gè)居間人而已。代辦房地產(chǎn)登記過程中，一般情況下，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)只不過是和和買賣雙方溝通，指導(dǎo)其帶齊必要的文件資料，確定去房地產(chǎn)交易登記中心的日期，買方和賣方最終還是要親自去辦理過戶手續(xù)。根據(jù)廣州市的做法，賣方不親自去房地產(chǎn)登記中心辦理過戶手續(xù)的，必須要對(duì)其委托行為進(jìn)行公證，受托人必須向登記機(jī)構(gòu)出具經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證的授權(quán)委托書。

而且，在沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)審理階段就確定了內(nèi)容復(fù)雜的合同糾紛之實(shí)質(zhì)爭(zhēng)議和應(yīng)當(dāng)適用的法律規(guī)范，并不合理。因?yàn)樵陉P(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的糾紛中，在開庭審理之前，無(wú)論是中介方還是買方或賣方，對(duì)其權(quán)利義務(wù)并不是十分確定，對(duì)其糾紛的性質(zhì)并不十分明確，其訴訟請(qǐng)求在開庭時(shí)還可以變更。在這種情況下，在立案的時(shí)候，法院就十分肯定地確定了雙方糾紛的性質(zhì)并照此承擔(dān)舉證責(zé)任，甚至據(jù)此要求當(dāng)事人修改其訴訟請(qǐng)求，否則不予立案，其合理性值得懷疑。

因此，本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)中介合同糾紛的特殊情況，確定一個(gè)獨(dú)立的案由。其名稱可以稱之為房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛，或者根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二條的理解，稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛。法律在審理后，再根據(jù)案件的實(shí)際情況，將純粹的促成合同成立型的房屋買賣中介服務(wù)合同定性為居間合同，適用居間合同的相關(guān)法律，將促成合同成立加后續(xù)服務(wù)型的房屋買賣中介服務(wù)合同，定性為委托合同，適用委托合同的相關(guān)法律。

注釋：

①參見（2012）穗天法民四初字第530號(hào)民事判決書。

參考文獻(xiàn)：

[1]史尚寬，著.債法各論.中國(guó)政法大學(xué)出版社，2000.

第3篇：中介買賣合同范文

聯(lián)系電話：___________________________ ，聯(lián)系地址：____________________ 。

經(jīng)紀(jì)人：_____________________________ ，經(jīng)紀(jì)證號(hào)：____________________ ；

經(jīng)紀(jì)人：_____________________________ ，經(jīng)紀(jì)證號(hào)：____________________ 。

乙方（賣方 / 出租方）：______________ ，身份證號(hào)：____________________ ，

聯(lián)系電話：___________________________ ，聯(lián)系地址：____________________ 。

委托人姓名：_____________________ ，身份證號(hào)：____________________ ，

聯(lián)系電話：___________________________ ，聯(lián)系地址：____________________ 。

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致達(dá)成如下協(xié)議。

第一條 中介服務(wù)內(nèi)容

甲方為乙方提供【獨(dú)家】【非獨(dú)家】中介服務(wù)，期限為 ，自____年____月____日至____年____月____日。

甲方為乙方的房地產(chǎn)提供【出售】【租賃】的中介服務(wù)。

甲方促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產(chǎn)【交易過戶】【租賃登記】手續(xù)的中介服務(wù)。

乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方代為【預(yù)約辦理】【申請(qǐng)辦理】 公證。

乙方【同意】【不同意】將房地產(chǎn)的鑰匙交由甲方代為保管以供查看之用。

乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方將房地產(chǎn)的鑰匙交予其他中介公司，以供查看之用。

其它

第二條 房地產(chǎn)權(quán)屬情況

房地產(chǎn)地址：_________________ ；建筑時(shí)間__________ ；房地產(chǎn)【建筑面積】【套內(nèi)面積】面積：___________ 。

房地產(chǎn)使用用途為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他 】；性質(zhì)為【房改房】【商品房】【其他 】；房地產(chǎn)證證號(hào)：_________________ 。

乙方房地產(chǎn)為【獨(dú)家所有】【共有】【其他 】；【有】【沒有】抵押；【有】【沒有】被查封；【有】【沒有】出租。

其它

* 房地產(chǎn)權(quán)屬情況是房地產(chǎn)能否交易過戶的關(guān)鍵資料，乙方必須完整如實(shí)填寫，甲方必須對(duì)乙方提供和填寫的資料進(jìn)行核實(shí)。

第三條 價(jià)款、收款方式和法律法規(guī)規(guī)定的稅費(fèi)

乙方同意甲方按照下列條件發(fā)出要約邀請(qǐng)（俗稱“放盤”）：

1 ．該房地產(chǎn)按套出售并計(jì)價(jià)，總金額為人民幣_(tái)__________元（￥ ）范圍內(nèi)。

2 ．該房地產(chǎn)以【建筑面積】【套內(nèi)面積】計(jì)算，單價(jià)為人民幣每平方米__________元范圍內(nèi)，總金額為人民幣_(tái)________元（￥ ）范圍內(nèi)。

3 ．乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他 】。

4 ．稅費(fèi)繳交方式【各付各稅】【稅費(fèi)全部由買方 / 承租方支付】【稅費(fèi)全部由賣方 / 出租方支付】。

其它

* 要約邀請(qǐng)：是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。

第四條 甲方權(quán)利義務(wù)

1 ．甲方根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則為乙方提供中介服務(wù)，有權(quán)向乙方收取中介服務(wù)費(fèi)或要求乙方支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

2 ．甲方根據(jù) 合同 開展中介活動(dòng)，為乙方房地產(chǎn)尋找【購(gòu)買】【租賃】對(duì)象，經(jīng)乙方【同意】【不同意】，甲方該房地產(chǎn)的廣告，廣告宣傳費(fèi)由【甲方】【乙方】承擔(dān)。

3 ．甲方必須對(duì)乙方房地產(chǎn)的資料進(jìn)行核實(shí)。

4 ．甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議，帶【購(gòu)買】【租賃】方察看該房地產(chǎn)，并將該房地產(chǎn)權(quán)屬情況如實(shí)告知【購(gòu)買】【租賃】方。

5 ．促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】方達(dá)成【買賣】【租賃】合同。

6 ．為乙方提供房地產(chǎn)交易過戶方面的咨詢。

7 ．甲方必須如實(shí)將交易進(jìn)展情況通報(bào)乙方。

8 ．非經(jīng)乙方同意，甲方不得泄露乙方的信息資料。

9 ．其它

第五條 乙方權(quán)利義務(wù)

1 ．乙方有權(quán)向甲方詢問交易進(jìn)展情況，甲方必須如實(shí)告知，不得隱瞞。

2 ．乙方必須保證所填寫的房地產(chǎn)權(quán)屬情況真實(shí)；向甲方提供相應(yīng)的房地產(chǎn)資料；并保證本人對(duì)該房地產(chǎn)擁有完整產(chǎn)權(quán)或已取得其他業(yè)主的委托有權(quán)處置該房地產(chǎn)。

3 ．甲方為乙方提供中介服務(wù)過程中，乙方應(yīng)當(dāng)予以配合并提供必要的協(xié)助。

4 ．乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同向甲方支付中介服務(wù)費(fèi)或支付甲方從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

5 ．甲方根據(jù)合同規(guī)定條件為乙方找到【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人后，應(yīng)及時(shí)通知乙方并約定簽署房屋【買賣】【租賃】合同的時(shí)間，乙方應(yīng)在約定時(shí)間內(nèi)簽署房屋買賣合同。

6 ．其它

第六條 中介服務(wù)費(fèi)、 協(xié)辦手續(xù)費(fèi)給付

甲方促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同的，乙方應(yīng)在【合同簽訂當(dāng)日】【合同生效之日】【其他 】向甲方支付人民幣_(tái)_________（￥ ）作為中介服務(wù)費(fèi)。

甲方促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【購(gòu)買】【租賃】合同后，乙方需要甲方代辦房地產(chǎn)【交易過戶】【入住手續(xù)并結(jié)清有關(guān)費(fèi)用】【贖契手續(xù)】【租賃登記】【其他 】手續(xù)的，乙方應(yīng)向甲方支付人民幣_(tái)__________（￥ ）作為協(xié)辦手續(xù)費(fèi) 。

其它

第七條 合同的解除和變更

乙方可以隨時(shí)取消委托或變更出售、出租條件，但應(yīng)及時(shí)通知甲方；乙方通知甲方取消委托或變更出售、出租條件前，甲方已為乙方提供符合本合同約定的中介服務(wù)的，乙方應(yīng)向甲方支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用（該費(fèi)用不得超過中介服務(wù)費(fèi)）。

第八條 法律責(zé)任

1 ．甲乙雙方不履行本合同規(guī)定或履行合同不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約方應(yīng)支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為 。

2 ．乙方逾期支付中介服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)向甲方支付違約金，違約金的標(biāo)準(zhǔn)為 。

3 ．甲方在提供中介服務(wù)過程中存在隱瞞或欺詐，致使乙方受到損失，甲方不得收取中介服務(wù)費(fèi)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4 ．因乙方未能及時(shí)履行義務(wù)，導(dǎo)致甲方未能促成乙方與【購(gòu)買】【租賃】其房地產(chǎn)的當(dāng)事人簽署【買賣】【租賃】合同的，甲方可以要求乙方支付違約金，違約金為 ，但不得再要求乙方支付中介服務(wù)費(fèi)。

5 ．乙方與甲方介紹的客戶私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服務(wù)費(fèi)，并可要求乙方支付違約金，違約金為__________ 。

其它

第九條 免責(zé)條款

1 、因不可抗力導(dǎo)致本中介服務(wù)合同無(wú)法履行的；

2 、____________________________________ 。

第十條 糾紛解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方當(dāng)事人協(xié)商不成的按下述第___種方式解決：

1 、交廣州仲裁委員會(huì)仲裁；

2 、提交 仲裁委員會(huì)仲裁；

3 、依法向人民法院起訴；

第十條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為本合同附件。合同附件與正文具有同等法律效力。

第十一條 本合同連同附件共 頁(yè)，一式____份，具有同等法律效力，合同持有情況：甲方____份，乙方___份。

甲方（簽章）：___________ 乙方（簽章）：___________

委托人：_____________ 委托人：_____________

簽約時(shí)間：_______________ 簽約時(shí)間：_______________

合同使用說(shuō)明

1 、簽訂本合同前，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及用詞理解不一致的，應(yīng)該進(jìn)一步協(xié)商，達(dá)成一致意見。

第4篇：中介買賣合同范文

《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約》(以下簡(jiǎn)稱《公約》)并未明確使用解除合同這一術(shù)語(yǔ)，而是使用了宣告合同無(wú)效，它用列舉的形式表明了宣告合同無(wú)效的幾種情形及其后果：宣告合同無(wú)效必須以向另一方當(dāng)事人發(fā)出通知才生效;宣告合同無(wú)效是買方或賣方可單方行使的權(quán)利;宣告合同無(wú)效僅限于合同一方根本違約或違約方在寬限期內(nèi)仍未履行合同義務(wù)或聲明將不在寬限期內(nèi)履行合同義務(wù);宣告合同無(wú)效解除了各方合同義務(wù)?！豆s》中宣告合同無(wú)效和《中華人民共和國(guó)合同法》中解除合同的性質(zhì)和特點(diǎn)基本相同：首先，都是一種形成權(quán)，即僅憑一方當(dāng)事人依法定事由作出的意思表示即可使現(xiàn)成的法律關(guān)系消滅的權(quán)利，其行使無(wú)須征得對(duì)方當(dāng)事人的同意。只要具備法律規(guī)定的條件，一方即有權(quán)通知另一方解除合同，而無(wú)須征得另一方同意或與另一方協(xié)商。其次，合同解除是對(duì)違約方的一種懲罰，所以，也成為違約方承擔(dān)違約責(zé)任的一種方式。最后，一方行使合同解除權(quán)必須以向另一方發(fā)出解除通知為前提。

二、行使合同解除權(quán)存在的疑難問題

(一)寬限期與根本違約的關(guān)系

實(shí)踐中，若賣方遲延交貨，買方是否絕對(duì)享有決定寬限期的權(quán)利，它直接影響到合同的效力?！豆s》第47條第一款規(guī)定，如果賣方不按合同規(guī)定的時(shí)間履行其義務(wù)，買方可以規(guī)定一段合理的額外時(shí)間，讓賣方履行其義務(wù)。《公約》第49條規(guī)定，買方可以不給賣方規(guī)定額外的合理時(shí)間，就可以立即宣告解除合同。從這條規(guī)定看來(lái)，買方享有決定是否給賣方寬限期的權(quán)利。在實(shí)踐中，若買方動(dòng)輒行使此項(xiàng)權(quán)利，就難以體現(xiàn)買賣合同的公平合理性。如果雙方買賣的是普通的、價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的商品，賣方的遲延交貨并未構(gòu)成根本違約，如果買方不給賣方寬限期，卻以根本違約為由予以解除合同，這對(duì)賣方來(lái)說(shuō)并不公平。事實(shí)上，也有買方因?yàn)檎业搅顺鰞r(jià)更低的賣方而以根本違約為由而惡意解除合同的例子。即使買方給予了賣方一段寬限期，時(shí)間長(zhǎng)短又沒有具體規(guī)定，買賣雙方各有說(shuō)法，《公約》僅以合理為限，那么怎樣才算合理?因此在實(shí)踐中，如何行使此項(xiàng)權(quán)利才是真正體現(xiàn)公約精神，較難把握尺度。

(二)根本違約的標(biāo)準(zhǔn)問題

《公約》第25條對(duì)根本違約的定義是：一方當(dāng)事人違反合同的結(jié)果，如使另一方當(dāng)事人蒙受損害，以至于實(shí)際剝奪了他根據(jù)合同規(guī)定有權(quán)期待得到的東西，即為根本違約，除非違反合同一方并不預(yù)知而且一個(gè)同等資格、通情達(dá)理的人處于相同情況下也沒有理由預(yù)知會(huì)發(fā)生這種結(jié)果?！豆s》對(duì)根本違反合同所采取的衡量標(biāo)準(zhǔn)是，看違反合同的后果是否使對(duì)方蒙受重大損害，即違約后果的嚴(yán)重程度。盡管該條規(guī)定是聯(lián)合國(guó)國(guó)際貿(mào)易法委員會(huì)吸收各國(guó)法律規(guī)定，并調(diào)和了兩大法系關(guān)于同一問題的不同處理辦法，但仍然存在兩個(gè)問題：

1.既然損害的嚴(yán)重程度為剝奪了他根據(jù)合同規(guī)定有權(quán)期待得到的東西，那么究竟怎樣的違約行為才足以造成此后果，守約方如何認(rèn)定根本違約是否確實(shí)?這需要具體案件具體分析，因?yàn)橥瑯拥倪`約行為在不同情況下會(huì)帶來(lái)不同程度的損害結(jié)果，這影響到是否構(gòu)成根本違約。

2.同等資格、通情達(dá)理的人員標(biāo)準(zhǔn)無(wú)明確規(guī)定。同等資格是否指在該業(yè)務(wù)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)相當(dāng)豐富的人?通情達(dá)理是否指在商業(yè)信譽(yù)、從業(yè)道德方面表現(xiàn)俱佳的當(dāng)事方?這些因素都會(huì)帶來(lái)判斷上的難度，從而影響到守約方宣告合同無(wú)效的權(quán)利。

(三)預(yù)期利潤(rùn)的索賠問題

《公約》第74條規(guī)定，一方當(dāng)事人違反合同應(yīng)負(fù)的損害賠償額，應(yīng)與另一方當(dāng)事人因他違反合同而遭受的包括利潤(rùn)在內(nèi)的損失額相等?？梢姡瑩p害賠償?shù)姆秶鷳?yīng)當(dāng)包括實(shí)際損失和利潤(rùn)損失兩個(gè)方面。實(shí)際損失較好理解，即守約方已經(jīng)支出的各項(xiàng)費(fèi)用及合同如能履行應(yīng)獲得的合同利益。但是利潤(rùn)損失較難計(jì)算，它是否包括預(yù)期的利潤(rùn)?即守約方已事先計(jì)劃好的獲取合同標(biāo)的后再將標(biāo)的物轉(zhuǎn)手而獲取的利潤(rùn)?！豆s》第74條同時(shí)規(guī)定，這種損害賠償不得超過違反合同一方在訂立合同時(shí)，依照他當(dāng)時(shí)已知道或理應(yīng)知道的事實(shí)和情況，對(duì)違反合同預(yù)料到或理應(yīng)預(yù)料到的可能損失。那么，預(yù)期利潤(rùn)究竟是否是違約方預(yù)料到或理應(yīng)預(yù)料到的損失?這里就要從主、客觀兩方面來(lái)加以判斷，主觀上講，指違約方在訂立合同時(shí)就應(yīng)當(dāng)知道，若其違約會(huì)給對(duì)方造成的后果;客觀上講，憑借違約方的性質(zhì)，與守約方的合作期限長(zhǎng)短，自己對(duì)守約方貿(mào)易習(xí)慣的了解，違約方是否應(yīng)當(dāng)預(yù)見到其違約行為會(huì)產(chǎn)生的后果。因此盡管已經(jīng)有了明確規(guī)定，但其中確實(shí)存在主觀因素，所以索賠預(yù)期利潤(rùn)究竟能否得到支持，是完全支持還是予以部分考慮，都需要在具體案件中由法官來(lái)自由裁量。

另外，如果決定予以考慮的話，這部分預(yù)期利潤(rùn)該如何計(jì)算，方法也有不同：第一種方法是以差價(jià)確定損害賠償?shù)姆秶?，該方法既可以適用于賣方違約情況，也可以適用于買方違約的情況。前者是買方在解除合同后的一個(gè)合理時(shí)間內(nèi)以合理方式購(gòu)買替代貨物，后者是在解除合同后的一個(gè)合理時(shí)間內(nèi)以合理方式將貨物轉(zhuǎn)賣。同樣，差價(jià)也就包括了買方購(gòu)買替代物或者賣方轉(zhuǎn)賣貨物的交易價(jià)格與原合同價(jià)格之間的差額。第二種方法是以時(shí)價(jià)確定損害賠償?shù)姆秶Ｋ^時(shí)價(jià)是指在一定地點(diǎn)一定時(shí)間的某種貨物的市場(chǎng)價(jià)格。這里的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)：即在接受貨物之前解除合同，則適用解除時(shí)的時(shí)價(jià);在接受貨物之后解除合同，則適用接受貨物時(shí)的時(shí)價(jià)。這里的地點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)原應(yīng)交貨的地點(diǎn)。如果該地點(diǎn)沒有時(shí)價(jià)，則指另一合理替代地點(diǎn)的價(jià)格，但需要適當(dāng)考慮貨物運(yùn)費(fèi)的差額。這種方法雖然有其合理性，但需要大量的調(diào)查工作，故較少被采納。

第5篇：中介買賣合同范文

仁壽縣人民醫(yī)院麻醉科，四川仁壽 620500

[摘要] 目的 探討舒芬太尼聯(lián)合丙泊酚靜脈麻醉在無(wú)痛結(jié)腸鏡檢查中的麻醉效果及安全性。方法 選擇符合標(biāo)準(zhǔn)的患者80例，隨機(jī)分為觀察組和對(duì)照組各40例，觀察組采用舒芬太尼聯(lián)合丙泊酚靜脈麻醉，對(duì)照組采用芬太尼聯(lián)合丙泊酚靜脈麻醉，比較麻醉效果及生命體征變化。結(jié)果 觀察組患者檢查前后HR、RR、MAP及SPO2平穩(wěn)，差異無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P＞0.05）。對(duì)照組檢查中HR、MAP、SPO2與麻醉前、觀察組檢查中比較，均不同程度下降，差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P＜0.05）。觀察組蘇醒時(shí)間（0.76±0.23）min、恢復(fù)時(shí)間（16.15±2.32）min，均短于對(duì)照組的（1.20±0.35）min、（20.93±3.86）min，差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P＜0.05）；二者麻醉誘導(dǎo)時(shí)間和進(jìn)鏡時(shí)間相似，差異無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P＞0.05）。觀察組患者丙泊酚應(yīng)用總量（1.62±0.53）g，對(duì)照組患者丙泊酚應(yīng)用總量（2.14±0.69）g，差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P＜0.05）。觀察組患者麻醉效果優(yōu)37例、良3例，對(duì)照組麻醉效果優(yōu)29例、良10例和差1例，差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P＜0.05）。結(jié)論 結(jié)腸鏡檢查應(yīng)用舒芬太尼聯(lián)合丙泊酚靜脈麻醉，鎮(zhèn)痛效果確切，血流動(dòng)力學(xué)穩(wěn)定，減少丙泊酚的用藥劑量，值得臨床推廣應(yīng)用。

[

關(guān)鍵詞 ] 結(jié)腸鏡檢查；鎮(zhèn)痛；丙泊酚；舒芬太尼；芬太尼

[中圖分類號(hào)] R614　[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A　[文章編號(hào)] 1672-5654（2014）07（a）-0034-02

纖維結(jié)腸鏡檢查存在一定的痛苦，進(jìn)入腸腔產(chǎn)生的機(jī)械刺激可引起迷走神經(jīng)興奮，大量乙酰膽堿釋放，加上患者的緊張、恐懼等，常出現(xiàn)惡心、嘔吐、血流動(dòng)力學(xué)劇烈波動(dòng)等，嚴(yán)重者出現(xiàn)心腦血管并發(fā)癥[1]。因此，無(wú)痛結(jié)腸鏡檢查已普遍應(yīng)用于臨床，而合理、安全、有效的麻醉藥物配伍是保證檢查順利進(jìn)行的關(guān)鍵。丙泊酚是一種快速短效的靜脈麻醉藥，具有起效快、作用時(shí)間短和蘇醒迅速等特征，廣泛應(yīng)用于短小手術(shù)的麻醉，但是其對(duì)循環(huán)和呼吸均有明顯的抑制作用[2]。因此，聯(lián)合應(yīng)用麻醉劑，減少丙泊酚的用量，彌補(bǔ)其缺點(diǎn)，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。2013年1月—2014年1月，本研究將舒芬太尼聯(lián)合丙泊酚靜脈麻醉應(yīng)用于結(jié)腸鏡檢查，效果滿意，現(xiàn)報(bào)道如下。

1資料與方法

1.1入組和排除標(biāo)準(zhǔn)

入組標(biāo)準(zhǔn)：①擇期行門診無(wú)痛結(jié)腸鏡檢查的患者；②美國(guó)麻醉醫(yī)師協(xié)會(huì)（ASA）病情分級(jí)Ⅰ～Ⅱ級(jí)；③無(wú)智能障礙，具有基本的讀寫能力；④對(duì)研究使用的藥品無(wú)過敏或?yàn)E用史；⑤同意進(jìn)入本研究，簽訂知情同意書。排除標(biāo)準(zhǔn)：①存在結(jié)腸鏡檢查禁忌癥及麻醉禁忌癥；②有慢性疼痛史，長(zhǎng)期服用鎮(zhèn)靜鎮(zhèn)痛藥物；③不能合作及有精神異常；④嚴(yán)重肝腎功能障礙；⑤急性上呼吸道感染。

1.2臨床資料

2013年1月—2014年1月，選擇符合上述標(biāo)準(zhǔn)的患者80例，隨機(jī)分為觀察組和對(duì)照組各40例。觀察組：男23例、女17例，年齡20～73歲，平均（56.34±7.01）歲。體重40～86 kg，平均（58.37±9.15）kg。ASAⅠ級(jí)26例、Ⅱ級(jí)14例。對(duì)照組：男21例、女19例，年齡20～75歲，平均（56.66±7.16）歲。體重40～85 kg，平均（58.10±9.22）kg。ASAⅠ級(jí)25例、Ⅱ級(jí)15例。兩組患者在年齡、性別、體重及ASA分級(jí)等方面比較，差異無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P＞0.05）。

1.3麻醉方法

兩組患者均常規(guī)行結(jié)腸鏡檢查常規(guī)準(zhǔn)備。入室后建立上肢靜脈通路，行心電監(jiān)護(hù)，監(jiān)測(cè)心率（HR）、呼吸頻率（RR）、平均動(dòng)脈壓（MAP）和血氧飽和度SPO2，面罩吸氧，氧流量3 L/min。備好急救藥品、氣管插管用具和麻醉機(jī)等搶救物品。觀察組采用舒芬太尼0.08～0.10 μg/kg，用0.9%氯化鈉注射液稀釋至5 mL，3 min內(nèi)緩慢靜脈推注；對(duì)照組采用芬太 尼8～10 μg/kg，用0.9%氯化鈉注射液稀釋至5 mL，3 min內(nèi)緩慢靜脈推注。5 min后，兩組患者均給予丙泊酚1～1.5 mg/kg，緩慢靜脈推注誘導(dǎo)，當(dāng)患者入睡、睫毛反射消失后開始結(jié)腸鏡檢查。囑患者脫去褲子，穿上腸鏡檢查專用的開襠褲，側(cè)躺在檢查床臺(tái)上，全身放松，準(zhǔn)備接受檢查；將帶攝像鏡頭的細(xì)管從插入腸道，并在插入后不斷往里推進(jìn)，同時(shí)觀察結(jié)腸內(nèi)部情況，根據(jù)情況取樣活檢；術(shù)后休息，3 d內(nèi)勿劇烈運(yùn)動(dòng)，觀察大便是否帶血等。檢查過程中兩組患者均采用丙泊酚麻醉維持，以2～5 mg/kg·h持續(xù)微量靜脈泵入（根據(jù)具體情況可適時(shí)調(diào)節(jié)給藥速度）。結(jié)腸鏡檢查結(jié)束退出腸鏡時(shí)停止給藥。

1.4觀察指標(biāo)

觀察兩組患者HR、RR、MAP及SPO2變化，誘導(dǎo)時(shí)間、進(jìn)鏡時(shí)間、蘇醒時(shí)間及恢復(fù)時(shí)間，丙泊酚誘導(dǎo)用量和總用量。

1.5麻醉效果評(píng)價(jià)

優(yōu)：表情安靜自若，檢查過程中無(wú)肢體活動(dòng)；良：表情稍痛苦，檢查過程中肢體活動(dòng)幅度小，但不影響操作；差：表情痛苦，檢查過程中肢體活動(dòng)幅度大或軀體活動(dòng)，操作無(wú)法進(jìn)行，需追加丙泊酚[3]。

1.6統(tǒng)計(jì)學(xué)處理

采用spss 17.0統(tǒng)計(jì)學(xué)軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，計(jì)量資料采用（均數(shù)±標(biāo)準(zhǔn)差）表示，采用t檢驗(yàn)，計(jì)數(shù)資料采用率表示，采用χ2檢驗(yàn)，P＜0.05為差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。

2結(jié)果

2.1兩組患者檢查前后生命體征變化比較

觀察組患者麻醉前、麻醉后、檢查中及檢查后HR、RR、MAP及SPO2平穩(wěn)，差異無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P＞0.05）。對(duì)照組檢查中HR、MAP、SPO2與麻醉前、觀察組檢查中比較，均不同程度下降，差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P＜0.05）；RR平穩(wěn)，差異無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P＞0.05），見表1。

2.2兩組患者麻醉基本情況比較

觀察組蘇醒時(shí)間及恢復(fù)時(shí)間均短于對(duì)照組，差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P＜0.05）；二者麻醉誘導(dǎo)時(shí)間和進(jìn)鏡時(shí)間相似，差異無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P＞0.05），見表2。

2.3兩組患者丙泊酚用量比較

觀察組患者丙泊酚應(yīng)用總量（1.62±0.53）g，對(duì)照組患者丙泊酚應(yīng)用總量（2.14±0.69）g，差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（t=6.13，P＜0.05）。

2.4兩組患者麻醉效果比較

觀察組患者麻醉效果優(yōu)37例、良3例；對(duì)照組麻醉效果優(yōu)29例、良10例和差1例；觀察組患者麻醉效果明顯優(yōu)于對(duì)照組，差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（χ2=8.90，P＜0.05）。

3討論

結(jié)腸鏡對(duì)腸道疾病早期診療的地位已得到認(rèn)可，而患者在清醒狀態(tài)下檢查，因腸腔充氣、牽拉反應(yīng)導(dǎo)致患者腹部疼痛甚至劇烈疼痛，甚至帶來(lái)嚴(yán)重并發(fā)癥。隨著麻醉技術(shù)的發(fā)展，無(wú)痛內(nèi)鏡技術(shù)應(yīng)用而生，即應(yīng)用一定劑量的鎮(zhèn)靜劑，抑制受檢者中樞，提高痛閾，使其在舒適、無(wú)痛的淺睡眠狀態(tài)下完成內(nèi)鏡診療，蘇醒后無(wú)痛苦[4]。丙泊酚麻醉過程中對(duì)患者循環(huán)、呼吸均有明顯的抑制作用，如導(dǎo)致血壓下降、心律減慢等，其主要原因可能是丙泊酚能降低外周阻力、直接抑制心肌和心血管神經(jīng)反射，并且其效應(yīng)與劑量密切相關(guān)。為克服丙泊酚這一缺陷，臨床常與其他麻醉藥物聯(lián)合應(yīng)用，從而減少丙泊酚的臨床用量，提高安全性。

本研究將舒芬太尼或芬太尼聯(lián)合丙泊酚靜脈麻醉應(yīng)用于結(jié)腸鏡檢查中，結(jié)果顯示應(yīng)用舒芬太尼的患者麻醉前、麻醉后、檢查中及檢查后HR、RR、MAP及SPO2平穩(wěn)、無(wú)明顯波動(dòng)，而應(yīng)用芬太尼的患者檢查中HR、MAP、SPO2均不同程度下降，表明芬太尼聯(lián)合丙泊酚靜脈麻醉對(duì)患者血流動(dòng)力學(xué)仍存在一定的影響。賀雅琳[8]等報(bào)道，舒芬太尼復(fù)合丙泊酚應(yīng)用于無(wú)痛腸鏡檢查，結(jié)腸鏡進(jìn)入結(jié)腸脾曲、結(jié)腸肝曲及回盲部時(shí)患者M(jìn)AP波動(dòng)不大，本研究與之相似，進(jìn)一步證實(shí)舒芬太尼組在血?jiǎng)訉W(xué)穩(wěn)定等方面優(yōu)于芬太尼組。本研究結(jié)果顯示，舒芬太尼聯(lián)合丙泊酚可以顯著縮短患者蘇醒時(shí)間及恢復(fù)時(shí)間，不延長(zhǎng)麻醉誘導(dǎo)時(shí)間和進(jìn)鏡時(shí)間，并且顯著降低丙泊酚應(yīng)用總量，從而提高麻醉的安全性和麻醉效果，如觀察組麻醉效果優(yōu)于對(duì)照組，與高國(guó)峰[9]等報(bào)道相似。本研究結(jié)果進(jìn)一步證實(shí)，舒芬太尼合用丙泊酚具有較好的鎮(zhèn)痛效果，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，更好地發(fā)揮藥物治療作用，血流動(dòng)力學(xué)穩(wěn)定，從而降低不良反應(yīng)，保證了手術(shù)操作的安全。

綜上所述，舒芬太尼聯(lián)合丙泊酚靜脈麻醉應(yīng)用于結(jié)腸鏡檢查，能顯著減少丙泊酚的用藥劑量，減輕其降低外周阻力、直接抑制心肌和心血管神經(jīng)反射的效應(yīng)，對(duì)血流動(dòng)力學(xué)及呼吸影響小，麻醉效果確切，降低麻醉風(fēng)險(xiǎn)，安全可靠，值得臨床推廣應(yīng)用。本研究不足之處是樣本中高齡患者較少，需要今后對(duì)這部分患者擴(kuò)大樣本量，評(píng)價(jià)其安全性；同時(shí)，技術(shù)要求高，需要經(jīng)驗(yàn)豐富的麻醉醫(yī)師負(fù)責(zé)監(jiān)測(cè)患者呼吸、循環(huán)的各項(xiàng)指標(biāo)等，檢查相對(duì)繁瑣，用時(shí)較長(zhǎng)。

[

參考文獻(xiàn)]

[1] 成熙蕓,尤新民,程志軍,等.小劑量舒芬太尼復(fù)合丙泊酚在高齡患者無(wú)痛腸鏡中的應(yīng)用[J].上海醫(yī)學(xué),2013,36(4):323-326.

[2] Franceschini MA,Radhakrishnan H,Thakur K,et al.The effect of different anesthetics on neurovascular coupling[J].Neuroimage,2010,51(4):1367-1377.

[3] 殷國(guó)平,張維峰,廖建梅,等.右美托咪定復(fù)合丙泊酚用于無(wú)痛纖維結(jié)腸鏡檢查術(shù)中的效果[J].臨床麻醉學(xué)雜志,2011,27(10):986-988.

[5] 謝國(guó)柱,王榮寧,卞麗玉,等.丙泊酚與舒芬太尼相互作用的藥效學(xué)關(guān)系[J].臨床麻醉學(xué)雜志,2010,12(26):840 -842.

[7] 林光燕,莊小強(qiáng).不同聯(lián)合用藥在老年患者無(wú)痛胃鏡檢查中的對(duì)比研究[J].現(xiàn)代醫(yī)院,2012,12(1):25-27.

[9] 高國(guó)峰,王海濤,郭長(zhǎng)升.舒芬太尼與芬太尼復(fù)合丙泊酚用于無(wú)痛腸鏡治療的效果比較[J].實(shí)用醫(yī)藥雜志, 2014,31(2):140-141.

第6篇：中介買賣合同范文

一般說(shuō)來(lái)，在二手房市場(chǎng)中，當(dāng)買家和賣家經(jīng)過中介的撮合達(dá)成交易意向時(shí)，會(huì)先簽訂《房屋買賣居間協(xié)議》，支付一部分定金，隨后再簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，這筆交易就算基本完成了。中介公司據(jù)此就可向相關(guān)買賣方索取報(bào)酬。然而如果中介遇到協(xié)議簽訂后一方卻臨時(shí)反悔的情況，房屋最終沒有成交的時(shí)候，是否還有權(quán)利收取報(bào)酬呢?在下面兩個(gè)案例中，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)由于中介公司在促成簽約與否上有所不同，而導(dǎo)致判決結(jié)果截然不同的結(jié)果。

中介怒索違約金

2010年4月2日，買房人張嬋(化名)通過創(chuàng)世中介向賣房人陳俊(化名)求購(gòu)滬亭北路上的一套房產(chǎn)，三方簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》。當(dāng)時(shí)協(xié)議約定該房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為100萬(wàn)元，張嬋先向陳俊支付5％的定金(5萬(wàn)元)。

協(xié)議中約定，買賣雙方予本協(xié)議生效后次日起35個(gè)工作內(nèi)至創(chuàng)世中介指定的地點(diǎn)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。然而，就在簽訂居問協(xié)議后沒幾天，陳俊卻由于家庭原因，突然不愿再出售房產(chǎn)。4月10日，陳俊私下約張嬋會(huì)面，表達(dá)了自己的想法，并愿意向張嬋雙倍返還定金10萬(wàn)元。張嬋覺得自己也沒吃虧，于是兩人簽訂協(xié)議書一份，約定：由于陳俊不肯出售房屋給張嬋，導(dǎo)致買賣合同未能簽署，由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任及后果，包括所產(chǎn)生的任何費(fèi)用都由陳俊承擔(dān)，與張嬋無(wú)關(guān)。

事情至此本應(yīng)告一段落了，誰(shuí)知?jiǎng)?chuàng)世中介眼看買賣不成，自己忙乎了半天，原以為2萬(wàn)元傭金已是囊中之物，誰(shuí)知到頭來(lái)一分錢都賺不到，便將張嬋告上法院，稱在約定的簽約期限內(nèi)，張嬋與陳俊均未到創(chuàng)世中介簽約，并在買賣方之間簽訂了買賣合同。由此，張嬋的行為已構(gòu)成違約。中介拿出了居間協(xié)議第4條第4款之約定：如買賣雙方合意解除本協(xié)議，則各向中介公司支付本次房屋成交總價(jià)1％的違約金。中介據(jù)此要求張嬋支付1萬(wàn)元違約金。

法院駁回中介請(qǐng)求

在法庭上。張嬋辯稱，創(chuàng)世中介只有在促成買賣雙方簽訂買賣合同，才可要求支付傭金，但創(chuàng)世中介并未促成買賣雙方簽訂買賣合同。另外，在簽訂居間協(xié)議時(shí)，創(chuàng)世中介未強(qiáng)調(diào)或解釋協(xié)議的第4條第4款，此條款系格式條款，應(yīng)當(dāng)無(wú)效，故要求駁回訴訟請(qǐng)求。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。張嬋委托創(chuàng)世中介提供居間服務(wù)，向陳俊求購(gòu)房屋，買賣方之間的居間合同關(guān)系依法成立。然而由于創(chuàng)世中介未促成買賣雙方簽訂合同，即無(wú)論是何種原因造成買賣雙方最終未簽訂合同，創(chuàng)世中介無(wú)權(quán)向委托方即張嬋主張違約金。創(chuàng)世中介提供的居間合同中第四條中關(guān)于違約金條款系中介公司事先自行打印的格式條款，此條款加重了委托方的責(zé)任、并使居間方從中受益，故此條款應(yīng)當(dāng)無(wú)效?，F(xiàn)創(chuàng)世中介依據(jù)此條款要求張嬋償付違約金的請(qǐng)求，難以支持。

據(jù)此，法院于近日作出了駁回創(chuàng)世中介訴訟請(qǐng)求的一審判決。

買賣合同簽訂后友好解除

無(wú)獨(dú)有偶，臺(tái)慶中介近來(lái)也遇到了一件類似的頭痛事，但結(jié)果卻大不相同。

原來(lái)4月5日，買房人李曉亮(化名)通過臺(tái)慶中介向朱丹華(化名)購(gòu)買上海閔行區(qū)虹梅路上的一套房產(chǎn)，簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間定金協(xié)議》約定，買賣雙方應(yīng)于4月7日之前簽訂房地產(chǎn)買賣合同，各向臺(tái)慶中介支付成交價(jià)格1％的服務(wù)傭金，并于房地產(chǎn)買賣合同簽訂當(dāng)日支付。

由于買賣雙方都十分滿意，因此在簽訂居間協(xié)議的的當(dāng)天，雙方就接著簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。同時(shí)，李曉亮還簽署了《服務(wù)費(fèi)確認(rèn)單》，確認(rèn)應(yīng)付中介服務(wù)費(fèi)具體數(shù)目。

然而簽約后不久，李曉亮就心生懊悔，不愿再履行合同。于是4月13日，三方又簽訂了《解約協(xié)議書》。協(xié)議載明，三方友好協(xié)商解除《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，李曉亮支付給朱丹華1萬(wàn)元作為補(bǔ)償。但李曉亮卻不同意向中介付傭金，故被臺(tái)慶中介訴至法院，要求立即支付傭金2.8萬(wàn)元。

中介已履行居間義務(wù)

第7篇：中介買賣合同范文

    《商品房銷售管理辦法》 

    第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的,受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同,委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

    第二十六條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

    第二十七條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。

    受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

    第二十八條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

    《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》

    第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的,應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買入出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

    預(yù)訂款:

    《商品房銷售管理辦法》

    第二十二條 不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。

    符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的,訂立商品房買賣合同時(shí),所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款;當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用;當(dāng)事人之間另有約定的,從其約定。

    定金:

    《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

    第四條出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

    《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》

    第八十九條  當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行

    債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權(quán)要

    求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

    第九十條  定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的

第8篇：中介買賣合同范文

房地產(chǎn)中介常常利用不平等格式條款侵吞購(gòu)房者訂金。工商部門由此提醒消費(fèi)者，警惕不法房地產(chǎn)中介用這種“霸王條款”坑害消費(fèi)者利益，

一些法房地產(chǎn)中介在格式《房產(chǎn)中介協(xié)議》中做出這么一種條款約定：“本《房產(chǎn)中介協(xié)議》簽訂后，乙方(買方)支付丙方(中介方)房屋承購(gòu)意向金1萬(wàn)元，并同意以約定的房?jī)r(jià)、付款方式，在丙方通知成交后當(dāng)日內(nèi)簽訂房屋買賣合同，如乙方反悔，不予退還?！?/p>

專家解答：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，意向金(或認(rèn)購(gòu)金、預(yù)訂金、訂購(gòu)金)是乙方與甲方(賣方)就訂立商品房買賣合同的擔(dān)保金，且應(yīng)由甲方收取，如因乙方原因未能訂立買賣合同的，該意向金應(yīng)作為定金由甲方取得，而不應(yīng)由丙方取得。房地產(chǎn)中介利用不平等格武條款侵吞意向金的做法也明顯違背《合同法》第三十九條第一款規(guī)定的公平原則。屬于違反法律規(guī)定，限制一方消費(fèi)者獲得違約金及其他合理賠償權(quán)利。消費(fèi)者如果遇到這種情況，可以向工商行政管理部門投訴。

如何規(guī)避購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)

1、怎樣避免被廣告誤導(dǎo)?

專家解答：對(duì)開發(fā)商在售樓書或是廣告中承諾或描述的內(nèi)容，一定要向開發(fā)商或銷售人員進(jìn)行核實(shí)。對(duì)于能夠影響您作出購(gòu)買決定的因素或內(nèi)容需要堅(jiān)持簽入合同的補(bǔ)充協(xié)議之中，方能使該內(nèi)容具備合同效力。

2、如何了解開發(fā)商的信譽(yù)?

專家解答：購(gòu)房前應(yīng)了解開發(fā)商的信譽(yù)和所開發(fā)的樓盤，實(shí)地查看他們開發(fā)的樓盤，了解已入住業(yè)主的意見，必要時(shí)可以自己或委托律師到相關(guān)部門對(duì)開發(fā)商的工商登記情況、房屋的抵押登記情況進(jìn)行查詢和了解。

3、售樓書的內(nèi)容是否有法律效力?

專家解答：售樓書在法律上的定義是要約邀請(qǐng)，而要約邀請(qǐng)的內(nèi)容不構(gòu)成法律上的約束力，因此，建議您將售樓書上對(duì)您至關(guān)重要的內(nèi)容簽入買賣合同或其補(bǔ)充協(xié)議，以使該內(nèi)容具備合同效力。

4、與開發(fā)商簽了認(rèn)購(gòu)書，并交了訂金，如因合同談不妥，能退房要回訂購(gòu)金嗎?

專家解答：如因買賣雙方對(duì)合同條款未能達(dá)成一致而不能簽署買賣合同的，不視為買賣雙方的任何一方違約，開發(fā)商應(yīng)將收取的訂金或訂購(gòu)金全額退還，但業(yè)主在此過程中一定要注意保留好談判不成而不能簽署合同的證據(jù)，必要時(shí)可聘請(qǐng)公證機(jī)關(guān)對(duì)此進(jìn)行公證，進(jìn)行證據(jù)保全。

5、沒有業(yè)主入住，只在工地公示的小區(qū)規(guī)劃更改公示是不是有效公示?

專家解答：公示的本意是公之于眾，保證業(yè)主對(duì)小區(qū)的規(guī)劃更改有充分了解。但在房屋尚未竣工交付，業(yè)主并未入住的前提下，工地是不允許非施工人員進(jìn)入的，因此在小區(qū)工地的公示并不能起到有效告知的作用，其公示的效力有極大瑕疵

怎樣從條款內(nèi)容來(lái)鑒別購(gòu)房合同是否無(wú)效

一般消費(fèi)者如何從購(gòu)房合同內(nèi)容來(lái)鑒別購(gòu)房合同是否無(wú)效?

專家解答：無(wú)效合同分為部分無(wú)效和全部無(wú)效兩種，合同部分無(wú)效并不代表整個(gè)合同無(wú)效，因?yàn)楹贤衅渌麠l件具備的條款仍然具有法律效力，對(duì)合同雙方當(dāng)事人仍具有約束力。購(gòu)房者鑒別自己所簽的合同是否無(wú)效，可以從以下方面來(lái)鑒別：

第9篇：中介買賣合同范文

二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對(duì)象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當(dāng)履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“締約過失”責(zé)任。

房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。

表現(xiàn)

不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任

據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)法律咨詢部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。

所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴?yán)鎿p失者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨(dú)家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價(jià)上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認(rèn)，上家已預(yù)收了誠(chéng)意金，待購(gòu)房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識(shí)。交易雙方往往片面認(rèn)為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個(gè)履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問題。

據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：

假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;有其它違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。

因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第42條的締約過失責(zé)任。

陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強(qiáng)締約過失責(zé)任認(rèn)定的可操作性。

內(nèi)容

五項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)

陳世福律師提醒購(gòu)房者，二手房交易締約過程中的先合同義務(wù)主要有五個(gè)方面的內(nèi)容———

瑕疵告知義務(wù)

內(nèi)容：

二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購(gòu)房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應(yīng)如實(shí)告知購(gòu)房人。否則，因?yàn)樵撹Υ枚斐珊灦ǖ暮贤瑹o(wú)效或被撤消的，則要向購(gòu)房人賠償損失。

案例：

上家收了定金，樓價(jià)上漲便隨意撤單;下家通過中介獲取信息，買房時(shí)甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場(chǎng)在日益紅火中發(fā)生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產(chǎn)生在房屋交易之前。

二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對(duì)象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當(dāng)履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“締約過失”責(zé)任。

房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。

表現(xiàn)

不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任

據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)法律咨詢部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。

所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴?yán)鎿p失者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨(dú)家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價(jià)上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認(rèn)，上家已預(yù)收了誠(chéng)意金，待購(gòu)房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識(shí)。交易雙方往往片面認(rèn)為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個(gè)履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問題。

據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：

假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;有其它違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。

因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第42條的締約過失責(zé)任。

陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強(qiáng)締約過失責(zé)任認(rèn)定的可操作性。

內(nèi)容

五項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)

陳世福律師提醒購(gòu)房者，二手房交易締約過程中的先合同義務(wù)主要有五個(gè)方面的內(nèi)容———

瑕疵告知義務(wù)

內(nèi)容：

二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購(gòu)房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應(yīng)如實(shí)告知購(gòu)房人。否則，因?yàn)樵撹Υ枚斐珊灦ǖ暮贤瑹o(wú)效或被撤消的，則要向購(gòu)房人賠償損失。

案例：

上家張先生與下家李小姐與中介商簽訂了一份居間合同。并當(dāng)場(chǎng)約定5日內(nèi)雙方簽訂房屋買賣合同，辦理過戶登記手續(xù)。然而，在5天當(dāng)中，雖經(jīng)李小姐多次請(qǐng)求及中介商督促，但張先生拒絕辦理簽約過戶手續(xù)。李小姐無(wú)奈之下向法院提起訴訟。

忠實(shí)的義務(wù)

內(nèi)容：

二手房交易中，雖然一方當(dāng)事人沒有明確告知對(duì)方當(dāng)事人有關(guān)信息屬商業(yè)秘密，但基于此種信息的特殊性質(zhì)，按照一般的常識(shí)，二手房交易當(dāng)事人不能泄露更不應(yīng)當(dāng)以此搞手拉手交易，否則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

案例：

XX年11月，還某、龔某、季某先后來(lái)到上海萬(wàn)乾房屋置換經(jīng)紀(jì)有限公司靈石路分公司，要求上門察看在該處掛牌出售的房屋。萬(wàn)乾公司隨即要求3位看房者填寫《看房約定書》，規(guī)定看房者自看房之日起3個(gè)月內(nèi)，不私自與出售方或通過第三方簽訂所看房屋的轉(zhuǎn)讓合同，否則需向該公司支付房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)2%的違約金。