商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文

>> 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策略研究 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的分析與選擇 商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理 商業(yè)地產(chǎn)的電商試驗(yàn) 商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng) 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策防范 電商能否擊敗商業(yè)地產(chǎn)？ 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng) 完善商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式探析 劉愛(ài)明電商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊是偽命題 商業(yè)地產(chǎn)或是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型機(jī)遇 快時(shí)尚：緊跟商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理 商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化的對(duì)策 商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的對(duì)策 基于宏觀視角的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)走出融資困境的對(duì)策 論中國(guó)現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式 整合運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)之道？ 商業(yè)地產(chǎn)的收益與運(yùn)營(yíng)管理模式 淺析重慶商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式選擇 常見(jiàn)問(wèn)題解答 當(dāng)前所在位置：l.

[2]商業(yè)地產(chǎn)[EB/OL].（2014-03-14）[2014-04-20]..

[5]2015年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額30.09萬(wàn)億同比增長(zhǎng)10.7%[EB/OL].（2016-01-19）[2016-03-26].

.

[7]2015中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況分析一覽[EB/OL].（2016-04-29）[2016-06-28]..

[8]中國(guó)新城市招股一波三折：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)亟待模式創(chuàng)新[EB/OL].（2014-06-29）[2014-08-20]..

[9]2014年eBay大中華區(qū)移動(dòng)商務(wù)報(bào)告[EB/OL].（2014-06-13）[2014-06-20]..

Predicament and Solutions of the Commercial Real Estate Development and Operation in E-Commerce Times

FU Yan-wen

（Xiamen City University，Xiamen，F(xiàn)ujian 361008，China）

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文

澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)存在潛在的廣泛需求，而這些需求會(huì)轉(zhuǎn)而形成拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

在2013年年底，曾有澳大利亞房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)做出謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)稱(chēng)，在近年來(lái)澳大利亞宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、后勁乏力的大背景下，澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)很難一枝獨(dú)秀，其整體發(fā)展很難實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，其增速將轉(zhuǎn)而以平穩(wěn)為主，甚至可能伴隨小幅衰退。

然而與此同時(shí)，境外投資者開(kāi)始在澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上扮演起重要角色。近年來(lái)，外國(guó)投資者對(duì)于澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情有增無(wú)減，其投資規(guī)模一直呈上升趨勢(shì)，且有繼續(xù)走高的可能。

此外，在經(jīng)歷了今年長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月疲軟的表現(xiàn)后，近期澳大利亞境內(nèi)投資者對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的信心，亦開(kāi)始走高。這些因素，或能幫助澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)新一輪增長(zhǎng)。

澳專(zhuān)家：澳洲商業(yè)地產(chǎn)潛在需求大

澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)投資和管理領(lǐng)域的資深專(zhuān)家，必思勝集團(tuán)（Precision Group）首席執(zhí)行官兼常務(wù)董事白尚恩（Shaun Bonett）認(rèn)為，澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)存在潛在的廣泛需求，而這些需求會(huì)轉(zhuǎn)而形成拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

白尚恩在接受采訪時(shí)表示，盡管自2008年金融危機(jī)以來(lái)，世界經(jīng)濟(jì)遭受了各種各樣的打擊，但澳大利亞一直保持著穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，以實(shí)際行動(dòng)向投資者們證明了自己是可以信賴(lài)的理想投資地點(diǎn)。

白尚恩指出，澳大利亞的地理位置非常特殊，與亞洲主要國(guó)家，如中國(guó)、日本、韓國(guó)及菲律賓都有著廣泛的貿(mào)易往來(lái)以及合作；同時(shí)，在文化上，它與其他西方國(guó)家有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。這就使得澳大利亞在外國(guó)人眼中，是一個(gè)符合其商業(yè)利益或文化認(rèn)同的投資地。

此外，澳大利亞健康、文明、休閑的生活方式，良好的自然環(huán)境，以及穩(wěn)健的金融體系，安全的投資與融資環(huán)境，都提高了其在投資者心中的地位。因此，白尚恩對(duì)澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇滿懷信心。

自1994年建立必思勝集團(tuán)以來(lái)，白尚恩一直致力于零售和商業(yè)房產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)和管理。他曾被列入2007到2008年 “澳大利亞40歲及以下最富有的人”，目前是澳大利亞最富有的200人之一。過(guò)去20年中，必思勝集團(tuán)運(yùn)用長(zhǎng)效策略，其產(chǎn)業(yè)分布于澳大利亞多個(gè)州和領(lǐng)地，在商業(yè)房產(chǎn)管理和大城市CBD商業(yè)地產(chǎn)投資方面頗有建樹(shù)。

新加坡投資者是最大境外買(mǎi)家，

中國(guó)投資者第二

業(yè)內(nèi)人士對(duì)澳大利亞商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的樂(lè)觀態(tài)度，也可以從數(shù)據(jù)上得到支持。僅就2014年度前兩個(gè)季度的市場(chǎng)情況來(lái)看，雖然澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)比較疲軟，本地投資者對(duì)市場(chǎng)缺乏信心，多數(shù)以觀望為主，但境外投資者依舊表現(xiàn)出了高昂的熱情，頻頻出手，購(gòu)買(mǎi)澳大利亞境內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，交易數(shù)額屢創(chuàng)新高，成為為數(shù)不多的拉動(dòng)消費(fèi)者信心的重要力量。

此前，澳大利亞國(guó)家銀行曾于2014年6月30日了第二季度的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查。該調(diào)查顯示，投資者對(duì)于該市場(chǎng)的信心指數(shù)由-3跌至-6，低于商業(yè)信心指數(shù)的平均水平。市場(chǎng)對(duì)于其下屬的旅店、辦公樓、工業(yè)用地，以及零售業(yè)用地四大主要行業(yè)均不持樂(lè)觀態(tài)度。

該調(diào)查稱(chēng)，對(duì)于租地的使用率、政府監(jiān)管、財(cái)政赤字以及消費(fèi)者信心的擔(dān)憂，是造成投資者看空澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)的重要原因。

但這不意味著公眾對(duì)于澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)完全失去信心。實(shí)際上，對(duì)于該市場(chǎng)未來(lái)兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)資本回報(bào)率增長(zhǎng)一事，大多數(shù)接受調(diào)查的投資者持樂(lè)觀態(tài)度。

該調(diào)查給出的解釋是，盡管現(xiàn)在諸如寫(xiě)字樓等商業(yè)用地存在空置問(wèn)題，但投資者相信這是用人企業(yè)做出經(jīng)營(yíng)調(diào)整所必須經(jīng)歷的過(guò)程。投資者認(rèn)為，通過(guò)辦公地點(diǎn)的兼并以及人員的調(diào)整，企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)成本的高效管理，這段陣痛期之后的投資回報(bào)率，還是值得期待的。

而來(lái)自《悉尼先驅(qū)晨報(bào)》的分析，加強(qiáng)了投資者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。該報(bào)專(zhuān)欄文章稱(chēng)，在過(guò)去的3個(gè)月里（今年6―9月），來(lái)自境外投資者的購(gòu)房需求強(qiáng)勁，其在辦公樓、零售業(yè)用地以及工業(yè)用地等領(lǐng)域內(nèi)頻頻出手，推動(dòng)了市場(chǎng)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)，交易額竟超過(guò)了100億澳元。較今年第二季度的91億澳元交易額上漲了18%，并占據(jù)了超過(guò)五成的交易數(shù)量。其中墨爾本的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)更是早在第一季度就實(shí)現(xiàn)了55%的增長(zhǎng)，較去年同期水平翻了一番。

文章稱(chēng)，境外買(mǎi)家中，新加坡投資者是最大的買(mǎi)主，交易額高達(dá)28億澳元，其次是來(lái)自中國(guó)的投資者，為5.8億澳元。

而澳大利亞中央銀行――澳大利亞儲(chǔ)備銀行亦于近期一項(xiàng)報(bào)告稱(chēng)，早在20世紀(jì)80年代，境外投資者就開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)了，且逐年走高。截至目前，有接近四分之一的商業(yè)地產(chǎn)掌握在境外投資者的手里，這種購(gòu)買(mǎi)行為在今年上半年達(dá)到了一個(gè)高峰，購(gòu)買(mǎi)額占總銷(xiāo)售量的近40%，接近2013年的全年水平。

該報(bào)告還稱(chēng)，境外投資者對(duì)于辦公樓情有獨(dú)鐘，其購(gòu)買(mǎi)建筑中有三分之一為辦公用地。此外，悉尼所在的新南威爾士州是最受投資者青睞的地方，東北部的昆士蘭州布里斯班市緊隨其后。

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)，政策，管理

一， 什么是商業(yè)地產(chǎn)？

什么是商業(yè)地產(chǎn)呢？這個(gè)概念眾說(shuō)紛紜，沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格意義的修辭來(lái)規(guī)范。我且簡(jiǎn)單的用拆字游戲來(lái)解析為：“商業(yè)+地產(chǎn)”。從其自身固有的模式來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)又可以理解為：商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)相結(jié)合的模式，同時(shí)這種復(fù)合模式通常都伴隨著項(xiàng)目運(yùn)作周期長(zhǎng)、資金投入高、行業(yè)專(zhuān)業(yè)要求復(fù)雜、投資高風(fēng)險(xiǎn)與高回報(bào)等基本特征。商業(yè)地產(chǎn)按照不同的表現(xiàn)形式又可以分為：大型和超大型購(gòu)物中心、社區(qū)購(gòu)物中心、零售百貨業(yè)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)零售市場(chǎng)、主題商場(chǎng)、商業(yè)街和步行街、社區(qū)零售門(mén)店、大型綜合超市、各種連鎖門(mén)店、專(zhuān)業(yè)連鎖大賣(mài)場(chǎng)、零售品牌店、現(xiàn)代生活街市以及各種商業(yè)寫(xiě)字樓等等，也有將各那么類(lèi)型酒店和飲食娛樂(lè)業(yè)態(tài)等納入商業(yè)地產(chǎn)范疇的。

二， 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀

"總體來(lái)講，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)正處在一個(gè)剛剛起步的過(guò)程”，商業(yè)地產(chǎn)熱持續(xù)吸引著越來(lái)越多資本涌入。最新了解，以上海為代表的眾多城市，地方國(guó)資背景的企業(yè)大舉進(jìn)軍各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)的節(jié)奏近期呈現(xiàn)明顯加快趨勢(shì)。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院高級(jí)工程師周光源坦言，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地價(jià)上揚(yáng)的主要原因，是住宅市場(chǎng)受到政策性限制，住宅投資前景不明，使商業(yè)店面和寫(xiě)字樓成為投資資金關(guān)注的對(duì)象，許多投資者將資金轉(zhuǎn)而投向商業(yè)地產(chǎn)。報(bào)告特別提醒，應(yīng)密切關(guān)注因在住宅市場(chǎng)上遇阻，房地產(chǎn)投資、投機(jī)資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)尋找出路的傾向。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一告訴記者，近幾年來(lái)，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)為了擴(kuò)張業(yè)務(wù)，主動(dòng)進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，也有不少企業(yè)在住宅地產(chǎn)調(diào)控的情況下被動(dòng)進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，它們面臨的挑戰(zhàn)均不容忽視。

對(duì)整個(gè)升溫中的市場(chǎng)而言，結(jié)構(gòu)性的矛盾尤其需要提前防范。不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始有所警覺(jué)和防范。世茂股份董事會(huì)秘書(shū)羅瑞華表示，住宅開(kāi)發(fā)商想進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，需具備四個(gè)要素，有高素質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)管理人才、要有優(yōu)質(zhì)的土地資源、要充足的資金、有豐富的商戶資源。

三， 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展分析

2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)尚且不明朗，中央定調(diào)GDP增長(zhǎng)7.5%，房地產(chǎn)高壓態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，致使更多原本房地產(chǎn)的資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)這幾年商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)實(shí)現(xiàn)一個(gè)跨越式的發(fā)展，用幾年的時(shí)間，走過(guò)歐美三四十年走的路。但是，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)還不成熟，特別是開(kāi)發(fā)企業(yè)的“軟實(shí)力”還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，商業(yè)地產(chǎn)必將要經(jīng)過(guò)起步、興盛、衰退、再?gòu)?fù)興這樣的一個(gè)發(fā)展過(guò)程。這個(gè)軌跡是誰(shuí)脫離不開(kāi)的?！耙虼耍{(diào)控從某個(gè)角度來(lái)講，就是一個(gè)催化劑，讓商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度更快了一些?！?/p>

目前在中國(guó)，大部分的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，盈利回報(bào)還是靠住宅、商鋪的銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)；這有可能僅僅是個(gè)商業(yè)發(fā)展的過(guò)渡。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)最終還是要通過(guò)商業(yè)部分的盈利，來(lái)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。未來(lái)，一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將面臨實(shí)現(xiàn)資本交易，以并購(gòu)、投融資等方式，逐漸向?qū)嵙π蜕虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手里集中。經(jīng)過(guò)調(diào)整后，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將更加成熟，開(kāi)發(fā)商走向規(guī)?；?、品牌化、連鎖化。

那么，未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)最理想的模式和系統(tǒng)架構(gòu)應(yīng)該是什么樣的？肯定是開(kāi)發(fā)者與經(jīng)營(yíng)者分離，這樣的模式與國(guó)際Mall運(yùn)營(yíng)模式同步，這是大的行業(yè)格局變化。而不是像現(xiàn)在，所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是同步的。

把商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分為兩大梯隊(duì)。一種是絕對(duì)的龍頭老大，“有錢(qián)有勢(shì)、有人有地。”比如華潤(rùn)、中糧，比如凱德、萬(wàn)達(dá)，無(wú)論是社會(huì)資源、人力資源，還是企業(yè)管理的模式，都已自成建設(shè)。

另一梯隊(duì)實(shí)力較弱，和龍頭們無(wú)法相提并論。但有潛力，心底有理想，手頭有項(xiàng)目；缺的是專(zhuān)業(yè)、經(jīng)驗(yàn)。所以，他們需要一個(gè)真正的幫手和推手。

因此，這個(gè)推手就是“經(jīng)營(yíng)者”。也就是類(lèi)似于酒店管理公司，而要比其更專(zhuān)業(yè)化、系統(tǒng)化的商業(yè)管理集團(tuán)。它涵蓋了項(xiàng)目從前期的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、規(guī)劃，到后期的招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理的全部?jī)?nèi)容。這就是所有者和經(jīng)營(yíng)者分開(kāi)的模式，要形成專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和公司來(lái)做這些項(xiàng)目。比如一些比較大的開(kāi)發(fā)商，做住宅很牛，但商業(yè)卻試了很多次都不成功。沒(méi)關(guān)系，我跟管理公司簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，我發(fā)展多少個(gè)，你幫我規(guī)劃、設(shè)計(jì)；從招商定位到運(yùn)營(yíng)，到物業(yè)管理都形成合作，形成管理上的互補(bǔ)，未來(lái)一定是這樣的發(fā)展模式。雖然開(kāi)發(fā)商在這方面讓出了部分利益給經(jīng)營(yíng)者，但你別忘了，他們是可以幫著你實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目以及自身利益最大化的。因?yàn)樯虡I(yè)一旦做成功，是會(huì)實(shí)現(xiàn)土地乃至區(qū)域價(jià)值的極大升值的。

這種“搭橋”屬于雙贏的方式。地產(chǎn)公司的壯大會(huì)成為行品牌發(fā)展的契機(jī)，如果從原有的顧問(wèn)形式變化為戰(zhàn)略合作伙伴，那樣的話，未來(lái)會(huì)擁有不少好的開(kāi)發(fā)合作機(jī)會(huì)。

還有一種方式可以稱(chēng)為品牌租賃。行對(duì)一些標(biāo)志性的地產(chǎn)項(xiàng)目，采用租賃的方式租下來(lái)，并尋找知名零售品牌進(jìn)入經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造行自己的物業(yè)品牌。

所以開(kāi)發(fā)商，做為企業(yè)的決策層，不是自己挽起袖子去干活，而是做好三件事：一是想清楚這個(gè)公司未來(lái)的發(fā)展，二是找到合適的人去干，三是激勵(lì)這些人去干。

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文

這只是住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)近況的一個(gè)縮影。從2010年開(kāi)始的“史上最猛烈的宏觀調(diào)控”，讓住宅市場(chǎng)降至冰點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)成為了房地產(chǎn)企業(yè)的救命稻草和資金轉(zhuǎn)移的大通道，猛漲的店面和寫(xiě)字樓租金讓全國(guó)大大小小的房企不約而同地選擇了加大力度開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。一些二線城市如長(zhǎng)春，在建和計(jì)劃施工的綜合體項(xiàng)目達(dá)到了四十余個(gè)。但是，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些耗資巨大的項(xiàng)目出現(xiàn)招商困難，并陸續(xù)推遲開(kāi)業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入泡沫時(shí)代了嗎？

繁榮背后的冷清

商業(yè)地產(chǎn)的供過(guò)于求不是新鮮事。早在2009年初，幾乎所有地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)都認(rèn)為北京、上海等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)超過(guò)了需求量。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)特別是寫(xiě)字樓的空置率已經(jīng)基本得到解決，今年4月，商業(yè)地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)世邦魏理仕報(bào)告稱(chēng)，北京的商業(yè)地產(chǎn)空置率將繼續(xù)下降。

風(fēng)險(xiǎn)在向二、三線城市轉(zhuǎn)移。那里是商業(yè)地產(chǎn)投資最為火熱的地區(qū)，在昆明，未來(lái)5年僅商鋪就將新增298.5萬(wàn)平方米，人均商業(yè)面積將直追香港、上海。成都在建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目高達(dá)104個(gè)，未來(lái)兩年內(nèi)還將有1000萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目投放。地方政府在進(jìn)行新區(qū)建設(shè)時(shí)往往超前規(guī)劃，要求興建與當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平不對(duì)等的大型商場(chǎng)、寫(xiě)字樓與星級(jí)酒店，大規(guī)模上馬類(lèi)似項(xiàng)目直接導(dǎo)致供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。曾任職于萬(wàn)科商業(yè)管理公司的鄺盛告訴記者，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常不是選址而是被選址，政府說(shuō)就這幾塊地你要不要，不要還有別人要。有些開(kāi)發(fā)商稀里糊涂地就拿了地，不知道消費(fèi)人群是誰(shuí)，也不知道能招來(lái)多少商家。

萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林公開(kāi)表示，對(duì)目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的前景感到擔(dān)憂，因其并非在一個(gè)合理的速度下發(fā)展，而是住宅被調(diào)控了以后一擁而上。中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波也表達(dá)了相同的看法：“輕易進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)，是件很危險(xiǎn)的事情。住宅市場(chǎng)如果不好，可以打折出售，因?yàn)槠浯嬖诰幼r(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)卻不同，即便蓋的房子和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一模一樣，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)能力，一切就等于零。”

既是天堂，也是煉獄

商業(yè)地產(chǎn)向來(lái)是埋沒(méi)英雄的地方。

這是個(gè)看上去前景無(wú)限的行業(yè)。大背景是中國(guó)的城市發(fā)展飛速，200萬(wàn)人口以上的大城市數(shù)量激增，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求形成跳躍式增長(zhǎng)。此外，與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)被政府認(rèn)為是中國(guó)新型經(jīng)濟(jì)的載體，經(jīng)濟(jì)鏈條中的重要組成部分，沒(méi)有任何政策調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，更不存在限購(gòu)。不過(guò)，那些冒失闖到商業(yè)地產(chǎn)里的新玩家或許會(huì)發(fā)現(xiàn)，在這里賺錢(qián)，比住宅地產(chǎn)更困難。

商業(yè)地產(chǎn)有著比住宅地產(chǎn)更復(fù)雜的操作流程，涉及政府、投資人、運(yùn)營(yíng)商、零售商、商家、消費(fèi)者，從選擇、建筑設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)、后續(xù)服務(wù)支撐，都需要專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)。與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)周期更長(zhǎng)，對(duì)資金更渴求。在信貸方面，商業(yè)地產(chǎn)的待遇遠(yuǎn)不如住宅，貸款額度最高五成，期限最多10年，而住宅分別為七成和30年。這表示商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商必須有更高的資金自由比例，否則可能對(duì)公司運(yùn)營(yíng)造成致命沖擊。首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光就曾公開(kāi)告誡商業(yè)地產(chǎn)商，“最重要的是資金”。

此外，商業(yè)地產(chǎn)講究的是長(zhǎng)期回報(bào)，不僅是拼資本，更要拼持久力，需要開(kāi)發(fā)商把眼光拉長(zhǎng)到10年、20年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。鄺盛向記者解釋?zhuān)≌_(kāi)發(fā)商習(xí)慣于短期投入，賺快錢(qián)，迅速回籠資金，“蓋了賣(mài)、賣(mài)了走”，難以真正花心思運(yùn)營(yíng)一個(gè)項(xiàng)目?！吧虡I(yè)地產(chǎn)里最著名的案例是上海的恒隆廣場(chǎng)，從開(kāi)始到結(jié)果花了10年時(shí)間，投資回報(bào)率百分之四十幾，沒(méi)有幾個(gè)公司能比得了。但它前7年投資回報(bào)率是負(fù)的，現(xiàn)金流付銀行利息都不夠。想賺幾個(gè)快錢(qián)就撤的公司根本做不了商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)的特殊性還在于從一開(kāi)始就要自覺(jué)納入城市的整體規(guī)劃中，以確保商業(yè)資源的合理分布。同時(shí)，地產(chǎn)商還要學(xué)會(huì)避免開(kāi)發(fā)同質(zhì)化，提前與需求市場(chǎng)對(duì)接，而不是邊開(kāi)發(fā)、邊招商，甚至是先開(kāi)發(fā)、后招商。

住宅開(kāi)發(fā)商們，能否順應(yīng)商業(yè)的運(yùn)行規(guī)律，以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目？

以萬(wàn)科為例，鄺盛透露，關(guān)于是否發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)一度是萬(wàn)科內(nèi)部王石和郁亮的分歧。2009年前，萬(wàn)科內(nèi)部多次統(tǒng)一思想，將公司戰(zhàn)略定位為專(zhuān)注于住宅地產(chǎn)。在公眾場(chǎng)合，郁亮也多次強(qiáng)調(diào)，公司沒(méi)有進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃。從2010年開(kāi)始，由于面臨住宅用地供應(yīng)減少，公司的口風(fēng)開(kāi)始出現(xiàn)了改變。從1997年之后就沒(méi)碰過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)科開(kāi)始從社區(qū)商業(yè)入手布局。當(dāng)年年底，深圳萬(wàn)科商業(yè)管理公司低調(diào)成立，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，此外還有營(yíng)運(yùn)、推廣、物流等服務(wù)部門(mén)支持商業(yè)項(xiàng)目。2011年，萬(wàn)科公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略，并開(kāi)始拿一些純商業(yè)地塊。公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)的投入已經(jīng)超過(guò)200億元。

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文

在中央堅(jiān)定的調(diào)控樓市決心下，住宅市場(chǎng)在限購(gòu)、限貸等政策多方夾擊中疲態(tài)盡顯，而商業(yè)地產(chǎn)則迎來(lái)了難得的“春天”，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮迅速蔓延，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟在《2010～2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》中指出，2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，尤其是一線城市，按照去年的增長(zhǎng)幅度計(jì)算，預(yù)計(jì)今年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額將接近萬(wàn)億元。在此起彼伏的開(kāi)發(fā)建設(shè)浪潮中，商業(yè)地產(chǎn)行情一路上揚(yáng)。

商業(yè)地產(chǎn)唱主角

近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的快速走高，政府的樓市調(diào)控政策也在逐步深入，自去年4月至今，住宅市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)了連續(xù)三波的調(diào)控，隨之而來(lái)的是住宅市場(chǎng)行情的不斷下滑。

“自從限購(gòu)、限貸等政策出臺(tái)后，目前一線城市如北、上、廣、深等地的住宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了40％左右的萎縮，全國(guó)有半數(shù)的城市房?jī)r(jià)停漲?！备Ｖ菔兰o(jì)百聯(lián)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理林明表示，“投資者在過(guò)去的5～8年的時(shí)間里嘗到了投資不動(dòng)產(chǎn)的甜頭后，在住宅被限，而商業(yè)地產(chǎn)火熱的現(xiàn)在，開(kāi)始將絕大多數(shù)的資金轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)方面?！?/p>

福建申發(fā)置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理張奕貞也認(rèn)為目前商業(yè)項(xiàng)目更受投資者親睞?！跋掳肽?，宏觀的政策面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控依然嚴(yán)厲，但是在寬裕的市場(chǎng)流動(dòng)性支持下，寫(xiě)字樓相對(duì)住宅來(lái)說(shuō)會(huì)更被看好一些。”

在當(dāng)前通脹高企，貨幣政策緊縮的環(huán)境中，以現(xiàn)金為主的資產(chǎn)配置方式已經(jīng)面臨嚴(yán)峻的貶值風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)是應(yīng)對(duì)資產(chǎn)縮水的有效手段。張奕貞指出，“當(dāng)前中國(guó)投資渠道少是困擾投資者的難題，加上近期股市低迷，黃金市場(chǎng)也存在風(fēng)險(xiǎn)，寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)就成為投資資金的主要目標(biāo)?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，住宅的上升通道已越發(fā)狹窄，而商業(yè)地產(chǎn)仍處于起步階段，在中國(guó)不斷加速的城市化進(jìn)程以及城市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力提升需求背景下，未來(lái)數(shù)年，商業(yè)地產(chǎn)仍將是投資資金的主要聚集地。

在全國(guó)住宅市場(chǎng)被擠壓，而商業(yè)地產(chǎn)興興向榮的大背景下，福州商業(yè)地產(chǎn)也是風(fēng)景獨(dú)好，成為引領(lǐng)福州樓市發(fā)展的新“主角”，更在一定程度上拉動(dòng)了日漸萎縮的住宅市場(chǎng)。以福州重點(diǎn)規(guī)劃的海峽金融街為例，隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的入駐、各甲級(jí)5A寫(xiě)字樓的相繼動(dòng)工建設(shè)，日漸濃厚的商業(yè)氛圍在吸引了大量投資客的同時(shí)，也吸引了不少購(gòu)房者的注意。業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)配套的健全能夠提振周?chē)淖≌袌?chǎng)。據(jù)了解，海峽金融街周邊的二手房市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。

高端寫(xiě)字樓最受捧

作為福州首屈一指的大型CBD，海峽金融街已經(jīng)被定位為海峽西岸中心城市未來(lái)的金融中心，是配套最齊全的多業(yè)態(tài)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括大型城市綜合體、高端寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、SOHO以及數(shù)量繁多的沿街商鋪。在眾多的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)中，哪種產(chǎn)品才是最具投資價(jià)值的目標(biāo)?

福州多位房產(chǎn)人士均指出，在福州每平方米的購(gòu)物中心需要2～3個(gè)人的消費(fèi)才能夠盈利，金融街僅萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的總面積就達(dá)到40萬(wàn)平方米，至少需要80萬(wàn)人口的消費(fèi)才足已承載，大大超出了金融街周邊的居民人口數(shù)量，因此，投資購(gòu)物中心、商鋪應(yīng)該警惕供應(yīng)量過(guò)剩等潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

福州作為海西核心城市，正面臨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展模式不斷轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，城市形態(tài)的變化在所難免，海峽金融街未來(lái)將向總部型經(jīng)濟(jì)模式發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。

福建申發(fā)置業(yè)總經(jīng)理羅新指出，海峽金融街的主角是寫(xiě)字樓，沒(méi)有集中的、大量的寫(xiě)字樓支撐，海峽金融街只能是大型商業(yè)廣場(chǎng)，無(wú)法成為成熟的CBD?！耙酝Ｖ萑鄙俑叨藢?xiě)字樓集群，對(duì)于高端企業(yè)的吸引力不足，海峽金融街彌補(bǔ)了這方面的空白?！?/p>

羅新還表示，“物以稀為貴，由于起步早，定位高端，海峽金融街已經(jīng)成功吸引了市場(chǎng)的關(guān)注，而且最早的永遠(yuǎn)是最好的，海峽金融街搶占了市場(chǎng)的第一波行情，目前已經(jīng)有10家銀行在金融街設(shè)立總部，不會(huì)輕易轉(zhuǎn)移，金融聚集效應(yīng)已經(jīng)形成?！?/p>

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文

孫楠高亢的嗓音正在唱出“燈火輝煌的街頭，突然襲來(lái)了一陣寒流，我拿什么來(lái)拯救?！倍?011年的房產(chǎn)商們也恰似在燈火輝煌的街頭，突然遭遇了“調(diào)控”大潮帶來(lái)的寒流。于是，大家不約而同地想到了商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)能否成為拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)的那根救命稻草?

2011年，宏觀“貨幣從緊”，“限價(jià)令”、“限購(gòu)令”、“房產(chǎn)稅”等一系列政策措施如同拳臺(tái)高手的“組合拳”一般頻頻襲來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了最嚴(yán)厲也最飽受爭(zhēng)議的調(diào)控年。

在一系列的調(diào)控重拳之后，樓市觀望氣氛已經(jīng)形成。中國(guó)指數(shù)研究院于2011年12月29日的《2011年中國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)交易情報(bào)》顯示，自2011年第四季度以來(lái)，開(kāi)發(fā)商資金壓力不斷增大，促使其開(kāi)始不斷促銷(xiāo)跑量，大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行勢(shì)頭，房?jī)r(jià)泡沫逐漸被擠出，一線城市樓市總體成交量相比2010年下降19.49％，二線城市樓市總體成交量相比2010年下降18.01％。

不過(guò)，“上帝關(guān)了一扇門(mén)，就會(huì)開(kāi)一扇窗?！奔娂娹D(zhuǎn)移陣地。于是，“你轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)了嗎”開(kāi)始成為眾多住宅開(kāi)發(fā)商見(jiàn)面的寒暄語(yǔ)。

2011年，僅前10個(gè)月商業(yè)地產(chǎn)的投資完成額就已達(dá)到7956.55億元，超過(guò)2010年全年的投資完成額，為不斷降溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一絲暖意。

有一則有趣的微博寫(xiě)道：“如果每月接到的各類(lèi)推銷(xiāo)電話都能夠成為美好的現(xiàn)實(shí)，那么可能我已經(jīng)喝了紅酒10瓶，健身5次，藏有黃金1公斤，享受了20次股票漲停，還擁有了20套商鋪和10個(gè)辦公室?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的速度由此也可見(jiàn)一斑。

除了政策調(diào)控對(duì)于住宅市場(chǎng)的“擠出效應(yīng)”之外，房地產(chǎn)企業(yè)更多的是看中城市化發(fā)展過(guò)程中商業(yè)地產(chǎn)的誘人前景，加之“無(wú)限購(gòu)、不限貸”的優(yōu)勢(shì)，使得商業(yè)地產(chǎn)在2012年逆勢(shì)成為開(kāi)發(fā)及投資的熱點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)疾風(fēng)勁吹

此外，在投資額同比增長(zhǎng)率、施工面積同比增長(zhǎng)率和新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)率等重要指標(biāo)方面，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的表現(xiàn)也比住宅強(qiáng)勢(shì)。

《2011中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，前20名的開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于一個(gè)“大發(fā)展和”的時(shí)代。戴德梁行投資部的數(shù)據(jù)顯示，2011年上海住宅投資額所占大宗投資交易的比重由2010年的31％下降至4％，商業(yè)地產(chǎn)的比重則大幅增加。

2011年7月，萬(wàn)科深圳公司推出了“萬(wàn)科廣場(chǎng)”購(gòu)物中心品牌、“萬(wàn)科大廈”寫(xiě)字樓品牌和“萬(wàn)科紅”社區(qū)商業(yè)品牌三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，正式宣告萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。在萬(wàn)科之前，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等昔日傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商也紛紛矚目商業(yè)地產(chǎn)，相繼高調(diào)增加商業(yè)地產(chǎn)投資比重。

同時(shí)，一些非地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)也開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2011年10月，國(guó)美電器通過(guò)港交所公告稱(chēng)，旗下全資附屬公司鵬澤、北京鵬潤(rùn)及北京國(guó)美已于9月27日簽訂合營(yíng)協(xié)議，從事物業(yè)開(kāi)發(fā)及投資業(yè)務(wù)；杉杉集團(tuán)董事長(zhǎng)鄭永剛則直接大舉吹響了進(jìn)軍地產(chǎn)的“>中鋒號(hào)”，斥資97億元開(kāi)發(fā)浙江第一高樓“寧波中心”，明確表示不動(dòng)產(chǎn)投資將成為集團(tuán)的重要項(xiàng)目之一。

全新商業(yè)模式孕育中

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年上海預(yù)計(jì)將有22個(gè)商鋪?lái)?xiàng)目入市。其中兩個(gè)項(xiàng)目位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，6個(gè)項(xiàng)目在內(nèi)外環(huán)間，其余14個(gè)則位于外環(huán)外區(qū)域。占63.63％的外環(huán)外項(xiàng)目依舊是上海商鋪市場(chǎng)的主力軍。從預(yù)入市項(xiàng)目類(lèi)型來(lái)看，購(gòu)物中心占9個(gè)，綜合體和社區(qū)商鋪各4個(gè)，辦公樓商鋪3個(gè)，商業(yè)街商鋪2個(gè)。

早先在上海投下恒隆和港匯廣場(chǎng)的恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗，當(dāng)年的大手筆如今已沉淀為上海市民心中的兩處CBD地標(biāo)。

“國(guó)家政策在收緊，土地市場(chǎng)就有好的機(jī)會(huì)。我是一個(gè)喜歡擁抱‘熊市’的人，因?yàn)椤苁小瘯?huì)帶來(lái)更多的機(jī)會(huì)?！标悊⒆趯?duì)商業(yè)地產(chǎn)多年的投資經(jīng)驗(yàn)，使他關(guān)心的不是每平方米能賣(mài)多少錢(qián)，而是每平方米能賺多少錢(qián)。

陳啟宗把不少開(kāi)發(fā)商將商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)后出售的商業(yè)模式喻為“孩子生了以后不養(yǎng)”，他認(rèn)為恒隆地產(chǎn)旗下的商業(yè)物業(yè)“永遠(yuǎn)都是恒隆的孩子”?！拔覀冮_(kāi)發(fā)的項(xiàng)目會(huì)請(qǐng)最好的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，盡力做好并選擇持有不賣(mài)，這樣才能拿到最高的收益?！?/p>

進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)較早的匯匠堂投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳慶華則認(rèn)為，任何一項(xiàng)投資的核心都離不開(kāi)價(jià)值投資。對(duì)于投資者而言，掌握商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的投資關(guān)鍵在于兩方面：即投資的當(dāng)期收益率(租金回報(bào)率)和商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α：诵腃BD區(qū)域、軌道交通沿線區(qū)域、城市綜合體以及成熟社區(qū)的配套商業(yè)都是具備良好投資潛力的選擇。

相對(duì)而言，在城市的開(kāi)發(fā)區(qū)或新區(qū)，集低密度總部、研發(fā)樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、公寓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)于一體，并在各業(yè)態(tài)之間建立一種相互依存和助益的上下游鏈接關(guān)系，由此形成的城市產(chǎn)業(yè)綜合體升值大、風(fēng)險(xiǎn)小，通常地段都位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)的地區(qū)，且內(nèi)部產(chǎn)業(yè)鮮明、業(yè)態(tài)多元、配套完善，能很好地支撐商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

“特別是帶有大型超市的城市綜合體，這類(lèi)產(chǎn)品對(duì)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研、商業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品定位等都進(jìn)行過(guò)深入研判，利用豐富業(yè)態(tài)帶動(dòng)人氣，提高商機(jī)，保值增值，未來(lái)投資潛力非?？捎^?！标悜c華介紹。

在談及開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)的思考時(shí)，陳慶華表示，由商鋪、住宅、酒店、購(gòu)物中心和“SOHO”辦公公寓構(gòu)成的“市場(chǎng)共同體”將更受青睞，如沈陽(yáng)國(guó)際服裝城項(xiàng)目即通過(guò)紡織服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)來(lái)帶領(lǐng)商圈。

陳慶華表示，目前不少開(kāi)發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已逐漸向商務(wù)辦公樓轉(zhuǎn)型，相應(yīng)的招商對(duì)象也開(kāi)始側(cè)重于與相關(guān)產(chǎn)業(yè)結(jié)合或互動(dòng)的主題辦公集群、有特色企業(yè)文化的外資企業(yè)總部以及智能化科技產(chǎn)業(yè)園和創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的創(chuàng)意文化園區(qū)。

“此類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)將區(qū)別于傳統(tǒng)創(chuàng)意園區(qū)，主要由三個(gè)圈層構(gòu)成。首先是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的核心圈，其次是與核心圈相關(guān)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的配套圈，最后是為園區(qū)的企業(yè)提供生活便利的配套圈，如能夠得到進(jìn)一步的發(fā)展，將有望成為一種全新的業(yè)態(tài)模式?！标悜c華說(shuō)。商業(yè)地產(chǎn)不是救命稻草

目前全球前15名的房地產(chǎn)商大部分都擁有較多的商業(yè)地產(chǎn)，持有商業(yè)物業(yè)的比例占總資產(chǎn)的60％至100％不等。我國(guó)香港的一些房地產(chǎn)公司商業(yè)物業(yè)的比例也高達(dá)60％至85％。因此，從全球趨勢(shì)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)逐漸受到重視，吸引更多的資金投入其中。

此外，按目前城市化的進(jìn)程，每年大約有1500萬(wàn)至2500萬(wàn)人進(jìn)入城市，成為城市人口。這至少每年要增加商業(yè)地產(chǎn)需求1500萬(wàn)到2000萬(wàn)平方米，給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)巨大前景。

我國(guó)“十二五”規(guī)劃中將擴(kuò)大內(nèi)需放

在了首位，無(wú)疑將進(jìn)一步提高消費(fèi)能力。我國(guó)可能在“十二五”規(guī)劃末期超越美國(guó)，成為世界第一大消費(fèi)市場(chǎng)，因此，更多的資金投入消費(fèi)類(lèi)的商業(yè)地產(chǎn)顯然是大勢(shì)所趨。

2012年，資本很可能繼續(xù)向商業(yè)地產(chǎn)集中，不少業(yè)內(nèi)人士也較為看好其前景，中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)院長(zhǎng)黃瑜指出，“2012年的商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)論企業(yè)還是個(gè)人投資，都是很好的機(jī)會(huì)?！睂?duì)于投資者而言，考慮地段好或有發(fā)展?jié)摿Φ膶?xiě)字樓或低價(jià)商鋪，勝算將更大一些。以上海為例，內(nèi)環(huán)邊及內(nèi)環(huán)內(nèi)價(jià)格在36000元以內(nèi)的商住樓，尤其是設(shè)施齊全并在各大商業(yè)中心地段的物業(yè)即屬于相對(duì)安全的投資產(chǎn)品。

“對(duì)于投資性物業(yè)的提供者，在現(xiàn)金流允許的范圍內(nèi)，適度加大這一類(lèi)型資產(chǎn)的配置比例，可能是一種抵御行業(yè)低谷的策略。如果企業(yè)資金雄厚，資金成本低，逢低吸納成熟期的商業(yè)物業(yè)，也不失為一種機(jī)會(huì)?！标悜c華表示。

需要提醒注意的是，在商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)看上去很美的市場(chǎng)，企業(yè)和投資者都應(yīng)保持冷靜，畢竟其投資含金量和邊際效應(yīng)可能因資金的“一窩蜂”涌入而被不斷攤薄。

開(kāi)發(fā)商適度加大商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和配置比例，可以有效對(duì)>中行業(yè)周期性的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。但商業(yè)地產(chǎn)終究不是房地產(chǎn)行業(yè)的避風(fēng)港，也不可能成為開(kāi)發(fā)商的救命稻草。新近轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商未必都能夠收獲頗豐。開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)做好各自專(zhuān)長(zhǎng)。

陳慶華認(rèn)為，以上海為例，雖然一直有較好的商業(yè)環(huán)境，但在部分區(qū)域也存在商業(yè)投資過(guò)熱現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)綜合實(shí)力，如商業(yè)規(guī)劃、定位、市場(chǎng)推廣和招商等方面都有較高的要求。

仲量聯(lián)行上海研究部總監(jiān)周志鋒認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有所謂“抄底”的概念。無(wú)論一線城市還是二線城市，商業(yè)地產(chǎn)的租金目前都是穩(wěn)步上升。從2011年商業(yè)地塊的成交價(jià)格來(lái)看，純商業(yè)地塊價(jià)格也不便宜。

第7篇：商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：南寧市商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心

南寧市商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展始于2003年，當(dāng)年大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)舉資12億元進(jìn)軍南寧市中心商圈，華星時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目緊隨其后上馬，這拉開(kāi)了南寧商業(yè)地產(chǎn)快迅發(fā)展的序幕。到了2004年，中國(guó)-東盟博覽會(huì)落戶南寧，南寧商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始放量增長(zhǎng)，中心商圈有陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)、新和平、金朝陽(yáng)、金之島、新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)以及金山廣場(chǎng)、盛世·聯(lián)邦廣場(chǎng)等數(shù)十個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迅速進(jìn)入發(fā)展的高峰期。

隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，區(qū)域商業(yè)悄然浮出水面，原來(lái)以南寧市中心商業(yè)圈為主的整個(gè)城市商業(yè)格局發(fā)生了巨大的變化。從“夢(mèng)之島水晶城”、“航洋國(guó)際城”，到江南物流中心12萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目“榮寶華商城”、2.8公里長(zhǎng)的“10+1商業(yè)大道”，再到蒲廟500多畝的“南洋假日StreetMall”，還有各社區(qū)樓盤(pán)的區(qū)域主題商業(yè)，如江南香格里拉花園、檸檬宿、城市碧園等，南寧商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從城市中心一直延續(xù)到區(qū)域中心。

來(lái)自南寧市政府的數(shù)據(jù)稱(chēng)：至2005年底，南寧市商業(yè)市場(chǎng)建筑面積達(dá)到540多萬(wàn)平方米，人均擁有面積高達(dá)3平方米以上。而由上海市商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心與上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)共同完成報(bào)告《上海市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積調(diào)研報(bào)告》顯示，2005年上海零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總面積達(dá)到3200萬(wàn)平方米，按常住人口計(jì)算，居民人均零售商業(yè)面積約為1.75平方米。比全國(guó)城鎮(zhèn)的平均水平高出2至3倍，接近東京、大阪、京都等日本主要城市。而南寧人均擁有商業(yè)面積又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上海人均1.75平方米左右的水平，但上海居民的可支配收入平均水平是南寧的2倍多。

南寧市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題

（一）發(fā)展速度過(guò)快，短期商業(yè)面積供應(yīng)量過(guò)大

從長(zhǎng)期的角度看，南寧市商業(yè)地產(chǎn)還是有比較大的發(fā)展空間的。作為廣西壯族自治區(qū)首府，南寧商業(yè)地產(chǎn)有較強(qiáng)輻射能力和擴(kuò)張能力，只要業(yè)態(tài)布局合理，管理成熟，現(xiàn)在的商業(yè)面積是可以消化的。而現(xiàn)在的問(wèn)題是發(fā)展速度過(guò)快，短期商業(yè)面積供應(yīng)量過(guò)大，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題凸顯，比如銷(xiāo)售非常吃力、招商困難、空置率高，兌現(xiàn)腳步越來(lái)越慢等。來(lái)自廣西房地產(chǎn)信息門(mén)戶站—綠城人居網(wǎng)數(shù)據(jù)，2006年上半年，南寧市共銷(xiāo)售商鋪9.6577萬(wàn)平方米，比2005年同期下跌14.27%，而2006年上半年，僅青秀區(qū)商鋪批準(zhǔn)預(yù)售面積卻達(dá)35.22萬(wàn)平方米。供應(yīng)與需求之巨大差距不言自明。江南區(qū)某些商業(yè)項(xiàng)目，建成交付已經(jīng)一兩年時(shí)間了，但至今未能投入運(yùn)營(yíng)。處在朝陽(yáng)商圈的一些商業(yè)項(xiàng)目，交付使用后也未能如期投入運(yùn)營(yíng)。如新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)，目前投入運(yùn)營(yíng)面積不到整個(gè)廣場(chǎng)的30%

按《南寧市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2003-2010規(guī)劃綱要》的規(guī)劃，南寧市2010年人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到1平方米，2010年商業(yè)從業(yè)人員達(dá)到73萬(wàn)人，比2000年年平均增長(zhǎng)9.6%。而僅到2006年，南寧市人均商業(yè)面積就已經(jīng)達(dá)3平方米以上了?？偨ㄖ娣e500多萬(wàn)平方米，這一數(shù)據(jù)無(wú)論按常住人口計(jì)算，還是按流動(dòng)人口計(jì)算，其人均面積都是偏高的。

商業(yè)地產(chǎn)之所以在短短幾年內(nèi)得到了迅猛的發(fā)展，一方面是政府政策的引導(dǎo)，另一方面是因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通商品住宅的利潤(rùn)。與普通商品住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)高，南寧的商鋪售價(jià)2004年最高時(shí)曾達(dá)到5—6萬(wàn)元/平方米。受利益驅(qū)使，南寧部分開(kāi)發(fā)商只專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)，因此除了中心商業(yè)區(qū)域外，基本上每個(gè)小區(qū)都有大量配套的小區(qū)底鋪。

（二）普遍存在短線操作，存在先天不足

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往少則要幾億元，多則十幾、幾十億元，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的投資回收期，少則十多年，多則幾十年的投資回收期。即使開(kāi)發(fā)商引進(jìn)了一些具有很高的經(jīng)營(yíng)水平、品牌效應(yīng)、強(qiáng)大消化能力的主力店客戶，還是需要一個(gè)比較長(zhǎng)的投資回收期。本來(lái)這樣的商業(yè)項(xiàng)目是一些有比較雄厚資金實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資商才做的項(xiàng)目。但是這幾年國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式創(chuàng)新以后，一些小規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也從事了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，新型的銷(xiāo)售方式可以把長(zhǎng)期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐诘淖≌?xiàng)目一樣開(kāi)發(fā)。這種創(chuàng)新的方式是把長(zhǎng)期的出租經(jīng)營(yíng)改為出售。

南寧市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推向市場(chǎng)時(shí)，基本上采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”這兩種模式?！吧啼伻闶邸笔侵搁_(kāi)發(fā)商將大的商業(yè)項(xiàng)目分割成若干個(gè)中小商鋪，然后再將具有特定位置的商鋪賣(mài)給眾多業(yè)主這些業(yè)主可以自行經(jīng)營(yíng)，也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營(yíng)；“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是指開(kāi)發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部分割出售，購(gòu)買(mǎi)者擁有的不是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的商鋪，而是根據(jù)份額擁有對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)，由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理。

近幾年南寧市商業(yè)地產(chǎn)在“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式基礎(chǔ)上，又采用了“售后返租”的模式，售后返租又稱(chēng)返租銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，與買(mǎi)家約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由買(mǎi)家把經(jīng)營(yíng)權(quán)交由房地產(chǎn)商行使，開(kāi)發(fā)商承諾每年給予一定的固定租金給買(mǎi)家。超過(guò)規(guī)定的返租年限后，交由買(mǎi)家自主經(jīng)營(yíng)。售后返租在國(guó)外實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商融資的一種方式，到了國(guó)內(nèi)以后演變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)的一種噱頭，用以套取現(xiàn)金的一種財(cái)務(wù)技巧。

這樣，原來(lái)需要長(zhǎng)期占用十幾個(gè)億的資金才能開(kāi)發(fā)完成的項(xiàng)目，采用了“產(chǎn)權(quán)式商鋪全銷(xiāo)售”或者“售后返租”的方式后，開(kāi)發(fā)商往往只需投入20%—35%的自有資金就可以啟動(dòng)，其它資金可從銀行貸款、通過(guò)商鋪預(yù)售和其它融資渠道來(lái)開(kāi)發(fā)完成。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都想快點(diǎn)把商鋪銷(xiāo)售出去，進(jìn)入新的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，賺取更多的利益，而不是想長(zhǎng)期從事商業(yè)營(yíng)運(yùn)。

這種短線操作的商業(yè)地產(chǎn)所帶來(lái)的不良影響是多方面的。如論證不充分，建設(shè)開(kāi)發(fā)盲目，招商項(xiàng)目定位與市場(chǎng)脫節(jié)，貪大求全，脫離當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平等等。商業(yè)地產(chǎn)不僅在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要求穩(wěn)，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程更要求穩(wěn)。不管是商業(yè)選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是市場(chǎng)調(diào)研、聚集人氣等，“穩(wěn)”都將成為決定商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功與否的決定因素。因此以短線操作的方式開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，一開(kāi)始便注定其有許多的先天性不足。

（三）政府規(guī)劃規(guī)模過(guò)大，定位不準(zhǔn)

根據(jù)《南寧市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2003-2010規(guī)劃綱要》的規(guī)劃，從構(gòu)造南寧市區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)中心的大商圈出發(fā)，南寧市商貿(mào)業(yè)今后發(fā)展的重點(diǎn)是：建設(shè)2個(gè)城市商業(yè)中心區(qū)和6個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)，以及10條特色商業(yè)街和178個(gè)社區(qū)商業(yè)中心。按照規(guī)劃，除了朝陽(yáng)商圈及七星路商圈需要建大型集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體的購(gòu)物中心外，其余的六個(gè)副區(qū)域中心也有五個(gè)要建規(guī)模在10萬(wàn)平方米以上的大型購(gòu)物中心。“社區(qū)商業(yè)中心則按居民在4000-10000人左右，配套建立一個(gè)。通常半徑在一公里范圍，按每人0.5平方米布局。每個(gè)社區(qū)商業(yè)中心網(wǎng)點(diǎn)面積一般在2000-5000平方米，多的可達(dá)1萬(wàn)平方米?！边@些規(guī)劃表面上看，沒(méi)有什么問(wèn)題，但是細(xì)究起來(lái)卻有問(wèn)題：規(guī)劃時(shí)按整個(gè)廣西的區(qū)域中心進(jìn)行規(guī)劃，真正服務(wù)的對(duì)象卻是本區(qū)域市民。

要把南寧建設(shè)成區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)中心，首先是商業(yè)設(shè)施、設(shè)備先行。由于南寧市本身出口東盟產(chǎn)業(yè)非常少，和東盟間的長(zhǎng)期商貿(mào)往來(lái)較少。廣西出口東盟國(guó)家的產(chǎn)品事實(shí)上主要是往越南，而其中很大一部分又是通過(guò)憑祥和東興等口岸出口。南寧要建成商貿(mào)中心關(guān)鍵要從物流的角度出發(fā)，充當(dāng)貴州、重慶、四川等內(nèi)陸省份出口東盟國(guó)家的出?？?，因此重點(diǎn)發(fā)展的應(yīng)當(dāng)是城市的物流園、批發(fā)市場(chǎng)。而把10+1商業(yè)大道、金湖廣場(chǎng)、航洋國(guó)際城等也定位為“為東盟服務(wù)的商業(yè)街和購(gòu)物中心”則有點(diǎn)不妥。每年一次的中國(guó)—東盟博覽會(huì)，時(shí)間很短，博覽會(huì)結(jié)束以后，到南寧來(lái)直接進(jìn)貨的東盟客商非常有限。作為一個(gè)營(yíng)業(yè)面積超10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，沒(méi)有長(zhǎng)期的客源基礎(chǔ)，沒(méi)有穩(wěn)定的營(yíng)業(yè)額，僅僅從建設(shè)南寧商業(yè)形象的角度出發(fā)，很難維持。夢(mèng)之島水晶城定位于：年輕、休閑、時(shí)尚。匯集世界經(jīng)典及歐美時(shí)尚商品，引領(lǐng)時(shí)尚的消費(fèi)潮流和現(xiàn)代生活方式。主要服務(wù)于追求時(shí)尚、舒適生活的精英人士。而這個(gè)定位和商圈所在區(qū)域居民的特征是相吻合的。這樣，城區(qū)內(nèi)的商業(yè)購(gòu)物中心就出現(xiàn)了這樣一種現(xiàn)象，在建設(shè)時(shí)是以服務(wù)東盟的角色來(lái)進(jìn)行建設(shè)的，但真正服務(wù)的消費(fèi)者卻是本市的市民。因此在整個(gè)建筑面積的規(guī)劃上不可避免地會(huì)出現(xiàn)量過(guò)大的現(xiàn)象。

百貨大樓、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、王府井百貨、夢(mèng)之島購(gòu)物中心等一些大中型商場(chǎng)定位基本雷同，片面追求大而全，商品種類(lèi)、檔次、柜臺(tái)陳列差異不大。據(jù)2006年的相關(guān)統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)，不少商家為了擴(kuò)大銷(xiāo)售、減少庫(kù)存、提高市場(chǎng)份額，紛紛采取讓利、打折等促銷(xiāo)手段，致使商家把利潤(rùn)降到最低限度。激烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，一方面是消費(fèi)者得到實(shí)惠，另一方面是企業(yè)效益不斷下降，經(jīng)營(yíng)困難，許多企業(yè)處于苦苦支撐和勉強(qiáng)經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力嚴(yán)重不足。例如南寧百貨大樓股份有限公司雖長(zhǎng)期占據(jù)南寧市百貨零售行業(yè)龍頭老大的地位，但2005年10月開(kāi)業(yè)的金湖廣場(chǎng)地下商場(chǎng)，由于身處地下負(fù)一樓，而且周邊相配套的商業(yè)設(shè)施較少，開(kāi)業(yè)近一年來(lái)一直慘淡經(jīng)營(yíng)，每月僅有600多萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額。夢(mèng)之島金朝陽(yáng)店、夢(mèng)之島南寧飯店精品店也長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)。王府井百貨，雖經(jīng)重新調(diào)整裝修開(kāi)業(yè)，但效果并不明顯，每月都靠大幅打折促銷(xiāo)才有800多萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額。原本定于2005年底開(kāi)業(yè)的夢(mèng)之島水晶城，在推遲了一年后，才于2006年10月底開(kāi)業(yè)，其營(yíng)業(yè)狀況如何，有待時(shí)間的驗(yàn)證。

南寧市商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的出路

（一）改變商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式

南寧要建設(shè)成區(qū)域性商貿(mào)中心，需要一個(gè)長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育的過(guò)程，需要大量開(kāi)發(fā)資金的長(zhǎng)期投入。這有別于那些現(xiàn)在商業(yè)營(yíng)業(yè)面積不足的城市，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成以后需要更長(zhǎng)的投資回收期。目前的這種開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售方式隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)，雖然近幾年還沒(méi)有暴發(fā)，但是幾年后，有的開(kāi)發(fā)商可能就難以支撐。特別是2005下半年、2006年后上市的商業(yè)地產(chǎn)，這一時(shí)期的商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)樯啼佂顿Y熱已經(jīng)降溫，此外由于宏觀調(diào)控的關(guān)系，銀行的貸款利率也有所上漲，商家不得不一方面降低售價(jià)，另一方面提高投資回報(bào)率。商鋪沒(méi)有好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，開(kāi)發(fā)商、投資商就沒(méi)辦法按合約的規(guī)定給業(yè)主兌現(xiàn)收益，其最終的結(jié)果是銀行的大量借貸資金收不回來(lái)。因此對(duì)于南寧市來(lái)說(shuō)，今后商業(yè)中心的開(kāi)發(fā)應(yīng)該杜絕再采用“零售”的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。其次這種開(kāi)發(fā)模式極容易造成開(kāi)發(fā)商的短期行為，講求快，不認(rèn)真做市場(chǎng)調(diào)研和需求分析，輕服務(wù)、輕經(jīng)營(yíng)、輕規(guī)劃，把重心放在銷(xiāo)售策劃上，誤以為銷(xiāo)售完成就是整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功。其實(shí)銷(xiāo)售完成僅僅是開(kāi)始，重要是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)好才是關(guān)鍵。這關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的社會(huì)責(zé)任問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商在整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展過(guò)程中，自始至終是主要的角色。在目前的大環(huán)境下，可以將目前這種劃整為零的分割出售的模式，轉(zhuǎn)到只租不售或整體出售的模式中，把開(kāi)發(fā)商的利益與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)捆綁在一起，有效解決商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不顧市場(chǎng)需求的問(wèn)題。

對(duì)外招商引資的項(xiàng)目，首先應(yīng)當(dāng)考慮企業(yè)的資金實(shí)力、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及客戶源。南寧市經(jīng)過(guò)這幾年的開(kāi)發(fā)，人均商業(yè)營(yíng)業(yè)面積已經(jīng)趕超中國(guó)香港、日本的東京、大阪等大城市了。因此南寧市今后考慮更多的應(yīng)該是如何招商。對(duì)于有資金、有客源的商業(yè)地產(chǎn)投資商是歡迎的，但是不要再引進(jìn)一些以短期開(kāi)發(fā)利潤(rùn)作為目標(biāo)而不是以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。南寧市2004年以后開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心，經(jīng)營(yíng)最好的要數(shù)南寧萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，而萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)采用的是“訂單地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)方式。訂單式的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式有兩點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：第一，規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。投資開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目前，通過(guò)和合作伙伴接洽，幫助判斷項(xiàng)目的可行性，因?yàn)橹髁Φ甑倪M(jìn)駐一般都會(huì)經(jīng)過(guò)周密的市場(chǎng)調(diào)研。按大連萬(wàn)達(dá)的做法：只有在各主力業(yè)態(tài)到位、租賃面積超過(guò)50%時(shí)，萬(wàn)達(dá)才會(huì)著手購(gòu)置土地。以此增強(qiáng)項(xiàng)目建成后的成功系數(shù)。在他們看來(lái)，商業(yè)企業(yè)比自己更了解當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)，如果他們對(duì)規(guī)劃的項(xiàng)目不感興趣就說(shuō)明這個(gè)選址有問(wèn)題。而事實(shí)情況也正是如此，作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不可能樣樣都精通，長(zhǎng)期從事零售業(yè)的商業(yè)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的把握、消費(fèi)者的把握會(huì)更準(zhǔn)確。第二，簽訂協(xié)議后，開(kāi)發(fā)商可以在項(xiàng)目建設(shè)中按照合作伙伴的要求來(lái)蓋樓以確保建成后的購(gòu)物中心符合各主力店的商業(yè)要求。這樣，綜合各家的意見(jiàn)，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位置都由有關(guān)方面經(jīng)過(guò)了反復(fù)計(jì)算，以保證所有面積都能產(chǎn)生租金，可降低相當(dāng)一部分成本。

（二）引進(jìn)專(zhuān)業(yè)人才或運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)中介商

南寧商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)是新鮮事物，如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)缺乏專(zhuān)業(yè)、有經(jīng)驗(yàn)的人才。因此，目前南寧市商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)也可以借鑒南寧市房地產(chǎn)銷(xiāo)售中介的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，先聘區(qū)外有經(jīng)驗(yàn)的中介公司代為招商管運(yùn)營(yíng)，等經(jīng)驗(yàn)學(xué)到手以后，再進(jìn)行本土化。雖然商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)發(fā)展的時(shí)間也不長(zhǎng)，但是在一些一線城市也有一些成功的可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。一些好的顧問(wèn)公司、中介公司經(jīng)過(guò)這幾年與一些國(guó)內(nèi)外知名品牌的接觸以后，對(duì)一些名牌的需求比較了解，通過(guò)對(duì)百貨商場(chǎng)的充分了解，咨詢公司明確應(yīng)該找哪些品牌來(lái)談，也明確如何幫助開(kāi)發(fā)商彌補(bǔ)不足的地方，為開(kāi)發(fā)商提出各種各樣的意見(jiàn)和建議，如裝修意見(jiàn)、物業(yè)管理意見(jiàn)等等。對(duì)于目前已建成的又招商乏力的商業(yè)項(xiàng)目，這一方式還是比較重要的。對(duì)于目前的南寧市來(lái)說(shuō)，能引進(jìn)一些國(guó)內(nèi)外的大品牌非常重要，原因是大公司一旦看好南寧市的市場(chǎng)前景，進(jìn)駐南寧市以后，可以接受2-3年的虧損期，這對(duì)市場(chǎng)的培育是很有好處的。而一些小的品牌商則很難堅(jiān)持一年以上，一旦連續(xù)幾個(gè)月虧損，可能就會(huì)選擇撤柜。此外大型超市對(duì)人氣的聚集、市場(chǎng)的培育有著非常重要的作用。城北商業(yè)中心就是在“南城百貨”超市的帶動(dòng)下逐步形成的。不同的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況尋找合適的專(zhuān)業(yè)中介協(xié)助招商。

對(duì)于那些正準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如果沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，則更應(yīng)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的咨詢公司進(jìn)行規(guī)劃。專(zhuān)業(yè)的中介公司可以提供從前期調(diào)研、可行性分析、項(xiàng)目定位、商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃、到空間環(huán)境和視覺(jué)形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣、招商、運(yùn)營(yíng)管理等全程服務(wù)。開(kāi)發(fā)商在準(zhǔn)備進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前，首先要轉(zhuǎn)變觀念，不能再把重心放在建設(shè)和銷(xiāo)售上，而要把重心放在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上，商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)工作不能只針對(duì)投資者進(jìn)行，而是主要針對(duì)零售商、經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行，根據(jù)零售商、經(jīng)營(yíng)者的需求進(jìn)行設(shè)計(jì)和生產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不僅要重視硬件方面的投入，更要重視軟件方面的投入。

（三）政府加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控及引導(dǎo)

從客觀上說(shuō)，南寧市的商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)點(diǎn)布局還是做了比較詳盡的總體規(guī)劃的，并不存在無(wú)序和隨意性。南寧市商業(yè)地產(chǎn)目前的情況是，無(wú)論是市中心配套，還是社區(qū)配套都存在投放量過(guò)大的問(wèn)題。有些小區(qū)集中布局的商鋪或底鋪，業(yè)主已經(jīng)入住二三年了，還沒(méi)有辦法開(kāi)張運(yùn)營(yíng)。和其他城市相比，南寧市的社區(qū)商業(yè)配套并不缺乏。房地產(chǎn)項(xiàng)目“綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)”的理念是正確的，大型的住宅區(qū)不能不預(yù)留商業(yè)配套建設(shè)面積，前幾年“項(xiàng)目建設(shè)，配套先行”是一些樓盤(pán)成功的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目還沒(méi)有交付使用，相關(guān)的配套服務(wù)商業(yè)就已經(jīng)準(zhǔn)備開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)。這和物業(yè)管理工作一樣，在早期入住率還很低的時(shí)候，都是虧本的生意，都需要開(kāi)發(fā)商倒貼錢(qián)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。但是南寧目前的情況是，配套的商鋪早早就以很高的價(jià)格賣(mài)出去了，商鋪的出租和經(jīng)營(yíng)是投資業(yè)主的事情，很多投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪并不是想自己經(jīng)營(yíng)，而當(dāng)出租的租金還不上銀行貸款時(shí)，業(yè)主不愿意出租，如果租金太高了，經(jīng)營(yíng)者又會(huì)血本無(wú)歸。這些小區(qū)的配套經(jīng)營(yíng)本來(lái)需要開(kāi)發(fā)商的扶持，但是商鋪成功銷(xiāo)售出去以后，開(kāi)發(fā)商就再也不管了。這也使得一部分本來(lái)是必需的商鋪淪為空置。

因此從政府宏觀調(diào)控的角度出發(fā)，一方面應(yīng)控制小區(qū)配套商業(yè)的面積比例，另一方面，應(yīng)預(yù)留一定比例商業(yè)配套面積，不允許開(kāi)發(fā)商出售。

根據(jù)綠城人居網(wǎng)公布的“南寧市2006年國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓一覽表”信息，2006年南寧市所出讓的地塊中，商業(yè)配套面積最低的也達(dá)到了7%，普遍在10%到15%之間，從面積上看每個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)配套面積大約是從8000—15000平方米左右。和《南寧市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2003-2010規(guī)劃綱要》上的“每個(gè)社區(qū)商業(yè)中心網(wǎng)點(diǎn)面積一般在2000-5000平方米，多的可達(dá)1萬(wàn)平方米?！边@一規(guī)劃相比較，2006年所出讓的地塊，在商業(yè)面積的規(guī)劃上還是偏大的，對(duì)于現(xiàn)在的南寧市來(lái)說(shuō)，新出讓土地的配套商業(yè)面積，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

除了政策控制外，政府還應(yīng)該進(jìn)行規(guī)范的引導(dǎo)，無(wú)論是在住宅投資還是商業(yè)地產(chǎn)上的投資，都能給市民提供一個(gè)公開(kāi)透明的信息服務(wù)。南寧市房地產(chǎn)信息公開(kāi)的網(wǎng)站，建設(shè)并不完善。無(wú)論是從杜絕開(kāi)發(fā)商惡意炒作，規(guī)范房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，還是從引導(dǎo)市民理性消費(fèi)的角度來(lái)看，僅僅有現(xiàn)有的信息是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。其實(shí)政府更應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，信息公開(kāi)并不會(huì)妨礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，而是更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1.余凱.商業(yè)地產(chǎn)短線操作問(wèn)題研究.商業(yè)時(shí)代，2006

2.趙德海，劉威.商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的錯(cuò)位及對(duì)策研究.財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2005

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文

DTZ戴德梁行的一份第二季度報(bào)告，或者可以詮釋北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的現(xiàn)況。該報(bào)告顯示，北京非核心商業(yè)圈平均租金則環(huán)比上漲了3.21%達(dá)到236.73元(37.58美元)每月每平方米。而東長(zhǎng)安街、建國(guó)門(mén)商圈租金達(dá)到286.16元(45.42美元)每月每平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3.02%。

盡管與去年50%左右的瘋狂增長(zhǎng)相比已有所緩和，但國(guó)內(nèi)一線城市中心區(qū)的高昂租金，在國(guó)際上已處名列前茅的位置。

撤離

與租金高漲相伴隨的，是眾多跨國(guó)公司、IT企業(yè)選擇從CBD區(qū)域頻繁撤離。大概是從去年底，包括英特爾中國(guó)公司、甲骨文和路透社等跨國(guó)公司與機(jī)構(gòu)，紛紛選擇將辦公地撤離CBD，過(guò)去門(mén)可羅雀的上地、通州、石景山等區(qū)域，成了這些跨國(guó)公司的首選。要知道作為北京最大的黃金商圈，CBD過(guò)去可是財(cái)富500強(qiáng)大部分駐京公司的扎堆之地。

租金上漲，是眾多跨國(guó)企業(yè)撤出CBD的一個(gè)重要誘因。高緯環(huán)球最新的《2012全球最貴寫(xiě)字樓排行榜》顯示，2011年北京CBD頂級(jí)寫(xiě)字樓以130美元/平方英尺/年的高價(jià)，躍居全球第五位、亞太第三位。該租金同比增長(zhǎng)75%，是2011年全球?qū)懽謽亲饨鹪鲩L(zhǎng)最快城市，比漲幅排名第二的莫斯科高出34個(gè)百分點(diǎn)。

需求與供給高度不平衡的狀態(tài)將加速寫(xiě)字樓和配套設(shè)施市場(chǎng)的繁榮。DTZ戴德梁行研究部的報(bào)告顯示，2012年上半年北京市場(chǎng)新增供應(yīng)量?jī)H為246400平方米，導(dǎo)致其于今年上半年末期在所有城市中，總體空置率最低，僅為2.45%。

相關(guān)報(bào)告預(yù)測(cè)，在租金需求強(qiáng)勁、供應(yīng)量有限的情況下，北京的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金增幅居全國(guó)首位，至2012年上半年末按年增長(zhǎng)46.8%，租金水平緊逼上海。

此外，一位業(yè)內(nèi)人士也表示，在CBD、東二環(huán)、金融街等核心商業(yè)圈，由于新增供應(yīng)有限，加上國(guó)企、央企通常更傾向于整體持有甲級(jí)寫(xiě)字樓而不公開(kāi)租賃，使得這個(gè)市場(chǎng)長(zhǎng)期供需緊張，租金上漲勢(shì)頭強(qiáng)勁。考量五百?gòu)?qiáng)企業(yè)的撤離CBD，成本均是首要因素。

一位北京東方新天地的服裝旗艦店店員向本刊記者透露，該店月租金就達(dá)20多萬(wàn)，全年兩百多萬(wàn)的租金遠(yuǎn)超營(yíng)業(yè)利潤(rùn)多倍。類(lèi)似這種以推廣為目的的虧本賺吆喝，是常見(jiàn)的情況。

經(jīng)歷了去年租金火箭式的攀升后的北京，目前來(lái)看租金上漲趨勢(shì)略有和緩，但距離理性還有不小的空間。

商機(jī)

幾家歡樂(lè)幾家愁，當(dāng)眾多國(guó)內(nèi)外商戶因租金而“敗退”之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的巨頭似乎迎來(lái)了切切實(shí)實(shí)的春天。過(guò)去的8月，對(duì)于微博名人、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹而言，卻并不輕松，因?yàn)槠涔咀≌氖袌?chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)并不足以讓股東滿意。

今年上半年，由于沒(méi)有新完工項(xiàng)目導(dǎo)致結(jié)算面積減少，SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額和凈利潤(rùn)僅實(shí)現(xiàn)12.22億元和6.13億元，同比下降均超過(guò)50%，核心純利更是可憐的2.32億元。銷(xiāo)量與利潤(rùn)的下滑，一定程度上源于房地產(chǎn)對(duì)于住宅市場(chǎng)的調(diào)控。這也為潘石屹在應(yīng)對(duì)銷(xiāo)量與利潤(rùn)的難看數(shù)據(jù)時(shí)，決定轉(zhuǎn)型只租不賣(mài)的商業(yè)地產(chǎn)模式提供了注腳。

“經(jīng)過(guò)反復(fù)的分析、測(cè)算，我們公司做了一個(gè)重大決定：告別散售，持有北京、上海有價(jià)值的物業(yè)。轉(zhuǎn)型后，SOHO中國(guó)將擁有北京、上海大量?jī)?yōu)質(zhì)地段辦公商業(yè)物業(yè)，還將是上海外灘上最大的業(yè)主。三年后，公司的盈利將主要來(lái)源于租金收入，五年后，現(xiàn)有150萬(wàn)平方米物業(yè)的租金年收入將超過(guò)40億人民幣?！?月中旬，潘石屹的這樣一條微博正式向外界宣告，SOHO中國(guó)將告別以往的散售模式，從“開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售”轉(zhuǎn)向“開(kāi)發(fā)—自持”。若此番戰(zhàn)略如果得以實(shí)施，意味著SOHO中國(guó)將成為北京、上海優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的最大擁有者，同時(shí)還將成為上海外灘上最大的業(yè)主。

兵馬未到糧草先行，潘石屹聚焦商業(yè)地產(chǎn)絕非一朝一夕之事。事實(shí)上，早在2011年，很多房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)上出售土地或已建成的商業(yè)物業(yè)。而SOHO中國(guó)就已經(jīng)展開(kāi)了收購(gòu)行為，其收購(gòu)總金額超過(guò)150億元人民幣，創(chuàng)下了年度收購(gòu)金額最高紀(jì)錄。這些新收購(gòu)的土地或項(xiàng)目都集中在上海交通便利、位置優(yōu)越的區(qū)域。

事實(shí)上，在政治與經(jīng)濟(jì)中心的北京，建國(guó)門(mén)、大望路、朝陽(yáng)門(mén)和三里屯一帶，都有潘石屹旗下SOHO中國(guó)的影子，其商業(yè)物業(yè)的積累已經(jīng)頗為客觀。據(jù)悉。未來(lái)SOHO中國(guó)將在北京和上海持有辦公樓和商業(yè)物業(yè)150萬(wàn)平方米，5年后現(xiàn)有物業(yè)的年租金收入將超過(guò)40億元。轉(zhuǎn)型之試的成效，潘石屹給出了5年的期限。

就在住宅、商業(yè)并重的SOHO中國(guó)向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力和跑馬圈地之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的龍頭萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也并未放緩擴(kuò)張的勢(shì)頭。年銷(xiāo)售已近千億規(guī)模的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)，其萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的楷模，包括大型連鎖超市、影院在內(nèi)的商業(yè)綜合體，充分詮釋了萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的含金量。某種程度上可以說(shuō)，租金上漲與商業(yè)中心的增值，萬(wàn)達(dá)皆是最大的受益者之一。

縱觀近幾年來(lái)的土地供應(yīng)市場(chǎng)，一個(gè)有趣的現(xiàn)象是大多數(shù)的“地王”，均處于商業(yè)中心。顯而易見(jiàn)，能撬動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)杠桿的，非大型品牌地產(chǎn)商無(wú)以為之。時(shí)下已付諸實(shí)施的CBD項(xiàng)目中，風(fēng)投最勁的莫過(guò)于全球五百?gòu)?qiáng)之中信集團(tuán)的“中國(guó)尊”。這個(gè)規(guī)劃為510米的未來(lái)北京新地標(biāo)，僅拿地便花費(fèi)63億，總投資將達(dá)240億。

在中信集團(tuán)的設(shè)想中，“中國(guó)尊”將集甲級(jí)寫(xiě)字樓、會(huì)議、商業(yè)、觀光以及多種配套服務(wù)功能于一體，項(xiàng)目建成后將吸引國(guó)際金融機(jī)構(gòu)、國(guó)際500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐，預(yù)計(jì)將于2016年底封頂。

中信集團(tuán)的目標(biāo)不可為不宏大，作為未來(lái)北京的新地標(biāo)，中信將引領(lǐng)北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸引500強(qiáng)企業(yè)入駐和打造國(guó)際地產(chǎn)項(xiàng)目，作為其主要的方向和目標(biāo)。

“如果說(shuō)CBD是北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最前沿，那么作為CBD核心區(qū)中心地標(biāo)的Z15地塊則代表北京經(jīng)濟(jì)的制高點(diǎn)，必將吸引具有世界眼光的企業(yè)聚集于此。

中國(guó)尊設(shè)計(jì)之初，中信集團(tuán)就將吸引高端優(yōu)質(zhì)客戶入駐作為出發(fā)點(diǎn)，并稱(chēng)瞄準(zhǔn)的是長(zhǎng)期、可穩(wěn)定增長(zhǎng)的收益模式，項(xiàng)目實(shí)施后將為CBD區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供長(zhǎng)足動(dòng)力，最終將實(shí)現(xiàn)政府、終端客戶、入駐企業(yè)的多贏效果。

顯然，在北京CBD租金持續(xù)增長(zhǎng)的當(dāng)下，如果不出意外，新地標(biāo)的中國(guó)尊勢(shì)必會(huì)名利雙收。

瘋狂

有燦若桃花的光明前景，自然也會(huì)面臨無(wú)可奈何的爭(zhēng)議與困境。對(duì)于并不理性的地標(biāo)興建及其本身所涵的商業(yè)宏愿，也并不總是一帆風(fēng)順。最近，被譽(yù)為“蘇州之門(mén)”的蘇州商業(yè)地標(biāo)在微博上被網(wǎng)友頻繁吐槽其“頗像一個(gè)秋褲，還是低腰的”。

這個(gè)投資45億，花費(fèi)的鋼鐵可建8艘航母的標(biāo)志性建筑拿地后九年都未動(dòng)工，如今亦面臨銷(xiāo)售難困局的蘇州門(mén)戶，正遭遇著多重困境。據(jù)悉，該建筑由蘇州乾寧置業(yè)有限公司投資建設(shè)2011年下半年，“東方之門(mén)”項(xiàng)目獲得了預(yù)售許可證，但迄今為止銷(xiāo)售情況不佳。

動(dòng)輒數(shù)十億投資的商業(yè)地標(biāo)已經(jīng)不是個(gè)案，不鮮見(jiàn)的如各種“總部基地”“文化產(chǎn)業(yè)園”“新地標(biāo)”等標(biāo)榜居多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正史無(wú)前例地上馬，但往往雷聲大雨點(diǎn)小，大多數(shù)所標(biāo)榜的概念，僅僅流于概念而已。

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告范文

眼下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”， 03377.HK）正面臨著業(yè)績(jī)下滑、利潤(rùn)下降、人才匱乏的難題。

8月20日，在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2012年中期業(yè)績(jī)報(bào)告4天后，花旗就研究報(bào)告稱(chēng)，其凈利潤(rùn)率下降至10.6%，為大型內(nèi)房企中最低。

同時(shí)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)板塊尚處于投入期，而住宅板塊又受累于地王項(xiàng)目，北京兩個(gè)地王項(xiàng)目疑似虧本銷(xiāo)售，而青島地王項(xiàng)目又涉嫌閑置。

今年初進(jìn)行的裁撤事業(yè)部，更是導(dǎo)致遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的人事大震蕩，員工流失538人，雇員人數(shù)下跌8%，雖在大肆招聘，卻難以在短期內(nèi)解決人才匱乏的難題。

凈利潤(rùn)率下降至10.6%

8月16日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的2012年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2012年上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷(xiāo)售額約137.6億元，同比上漲11%；毛利率約20.6億元，同比下降12%。

報(bào)告顯示，今年上半年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)住宅板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額57億元，較2011年同期的73億元下跌22%。與此同時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的協(xié)議銷(xiāo)售均價(jià)由去年同期的15400元/平方米，下降至今年的11600元/平方米，跌幅達(dá)1/4，主要是由于有較多的可出售項(xiàng)目來(lái)自二線城市。

對(duì)此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明對(duì)媒體表示：“盡管上半年遠(yuǎn)洋協(xié)議銷(xiāo)售均價(jià)下跌20%，但在未來(lái)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將對(duì)低端和高端產(chǎn)品維持其價(jià)格不變，如果市場(chǎng)允許，價(jià)格可能還會(huì)略有上漲?！?/p>

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)也不盡如人意，2012年上半年僅實(shí)現(xiàn)2億元的營(yíng)業(yè)額，收入主要來(lái)源于北京的高級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目遠(yuǎn)洋?光華國(guó)際。

對(duì)此，李明表示：“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)從今年開(kāi)始，每年都將新增20萬(wàn)平方米的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。今年，遠(yuǎn)洋新增商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是與太古合作的北京頤堤港項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目的建面大概是30萬(wàn)平方米，已在今年上半年投入試運(yùn)營(yíng)，在未來(lái)一兩個(gè)月內(nèi)正式開(kāi)業(yè)，目前市場(chǎng)反應(yīng)和出租情況都非常好?！?/p>

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資者關(guān)系經(jīng)理周秋實(shí)向時(shí)代周報(bào)記者透露，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將會(huì)加快商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)開(kāi)發(fā)，下半年將有買(mǎi)地的可能，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)資金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的政策放開(kāi)，有利于大股東中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司與其在商業(yè)地產(chǎn)方面的合作。

在住宅板塊業(yè)績(jī)下滑、商業(yè)地產(chǎn)尚處投入之際，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)面臨著一定的資金壓力。其2012年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至6月30日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物120.6億元，受限制銀行存款28.1億元，尚未使用的銀行授信額度約193億元，但是其短期貸款已達(dá)160億元，貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)108.8億元，應(yīng)付所得稅32.1億元，總流動(dòng)負(fù)債高達(dá)586.8億元。

但周秋實(shí)稱(chēng)：“一年內(nèi)，我們的總流動(dòng)負(fù)債在370億多元，到8月我們的現(xiàn)金在180億元左右?！?/p>

“未來(lái)我們將以銷(xiāo)售為先、現(xiàn)金為王，審慎地選擇去化快、規(guī)模適中的項(xiàng)目去補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，深耕已進(jìn)入的重點(diǎn)區(qū)域?！崩蠲鞅硎荆刂?月30日，集團(tuán)的土地儲(chǔ)備達(dá)到了約2300萬(wàn)平方米，足夠滿足未來(lái)3-5年的高速發(fā)展。

8月20日，花旗研究報(bào)告指出，今年上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)核心盈利按年下跌29%至7.16億元，僅達(dá)全年交付目標(biāo)25%。毛利率輕微改善1個(gè)百分點(diǎn)至31%，但凈利潤(rùn)率下降至僅10.6%，為大型內(nèi)房企中最低。

3個(gè)地王項(xiàng)目深陷泥潭

在利潤(rùn)大幅下降之際，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也已經(jīng)開(kāi)始失守北京市場(chǎng)。作為北京區(qū)域曾連續(xù)六年排第一的龍頭房企，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一度以北京為大本營(yíng)，2009年，北京在其業(yè)績(jī)占比中高達(dá)70％，然而今年上半年其在北京區(qū)域的協(xié)議銷(xiāo)售額為37.6億元，僅占遠(yuǎn)洋總銷(xiāo)售額的28％。

根據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)目前在北京市場(chǎng)中排名第4位，位列城建、首開(kāi)、保利之后。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京市場(chǎng)的疲軟表現(xiàn)，或受累于其“地王”項(xiàng)目。

2010年3月15日，經(jīng)過(guò)84輪競(jìng)拍，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司以40.8億元拿下大望京1號(hào)地塊?？鄢逃?、醫(yī)療用地等之外的商品房部分地塊，該地塊以高達(dá)2.7萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)，一舉成為當(dāng)時(shí)北京的單價(jià)“地王”。

兩年多后的2012年6月9日，自詡為“大望京收官王座”的遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。據(jù)悉，去年底，遠(yuǎn)洋曾給萬(wàn)和公館定下了4億元的銷(xiāo)售任務(wù)，但由于市場(chǎng)不景氣沒(méi)有入市而放棄。

據(jù)報(bào)道，今年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)又為該項(xiàng)目確定的銷(xiāo)售任務(wù)為20億元。時(shí)代周報(bào)記者向萬(wàn)和公館項(xiàng)目負(fù)責(zé)人求證，其以不方便透露為由婉拒，但他坦言，“要完成今年的銷(xiāo)售任務(wù)，壓力相當(dāng)大”。

遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館銷(xiāo)售人員對(duì)外宣稱(chēng)，該項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天便簽約8.2億元。8月3日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明在接受《參考消息》采訪時(shí)也自豪地說(shuō)：“遠(yuǎn)洋?萬(wàn)和公館更是取得首次開(kāi)盤(pán)即銷(xiāo)售8.2億元，至今熱銷(xiāo)16億元。”

但是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2012年的中期業(yè)績(jī)報(bào)告卻顯示，截至6月30日，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館共實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷(xiāo)售額6.4億元，交付可售樓面面積13785平方米，銷(xiāo)售均價(jià)4.67萬(wàn)元/平方米。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站的房地產(chǎn)交易信息顯示，目前該項(xiàng)目銷(xiāo)售的3#和4#共計(jì)房源158套，項(xiàng)目擬售價(jià)格為57987元/平方米及58026元/平方米，比其46700元/平方米的成交均價(jià)高出1萬(wàn)多元。

而據(jù)媒體報(bào)道，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館的成本已經(jīng)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。昔日“地王”虧本甩賣(mài)？周秋實(shí)強(qiáng)烈否定，“我們一共才400多套房源，沒(méi)有必要虧本賣(mài)，現(xiàn)在有簽5.2萬(wàn)元/平方米的，也有簽到5.7萬(wàn)元/平方米的，基本均價(jià)我們還是能夠保持在5萬(wàn)-5.2萬(wàn)元/平方米。至于具體成本和利潤(rùn)是多少，我們要等最后結(jié)轉(zhuǎn)后才能計(jì)算，但銷(xiāo)售毛利肯定不高?！?/p>