房產(chǎn)法律論文精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)法律論文范文

一、房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍問題

設(shè)立抵押的目的是，一旦債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r優(yōu)先受償。因此，抵押物應(yīng)有變價價值，應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。

我國實(shí)行土地的社會主義公有制，按照憲法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但禁止土地所有權(quán)的買賣和非法轉(zhuǎn)讓。因而，在我國，土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

我國法律有關(guān)國有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過土地使用權(quán)出讓的方式取得國有土地使用權(quán)，二是通過以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國有土地使用權(quán)。目前我國禁止單獨(dú)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

（二）以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

從我國的基本國情出發(fā)，考慮到我國人多地少的實(shí)際，為切實(shí)貫徹保護(hù)耕地這一基本國策，我國現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，集體所有的土地不能開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。對于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問題，亦規(guī)定的極為嚴(yán)格。我國《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。可見，只有經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，其他類型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

（三）以城市房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的問題

我國法律、法規(guī)允許并保護(hù)房屋所有權(quán)。由于我國擔(dān)保法明文禁止宅基地設(shè)定抵押，故而，農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權(quán)的抵押作一探討。根據(jù)我國《擔(dān)保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定，以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押，反之亦然。顯而易見，我國法律是將城市房地產(chǎn)作為一個整體加以規(guī)范的，確定的原則是房隨地走和地隨房走，因?yàn)榉课菖c土地是不可分的，離開土地的房屋是不存在的。因此，土地使用權(quán)是實(shí)現(xiàn)地上建筑物所有權(quán)的前提條件，否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國，原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時還須注意法律的限制性規(guī)定：①以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。④國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機(jī)關(guān)備案。④以中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

二、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)、典權(quán)的關(guān)系問題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的關(guān)系問題

所謂房地產(chǎn)承租權(quán)是指承租人通過支付租金，依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對房地產(chǎn)的占有使用權(quán)。房地產(chǎn)承租權(quán)追求的是房地產(chǎn)的使用價值，同時轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價值，并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，可見，房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是，當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣時，則可能出現(xiàn)承租權(quán)使抵押權(quán)人不能及時地、充分地實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益的情形，這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突問題。那么，應(yīng)如何處理這種沖突呢？須從兩個方面來分析：

1.房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。“近代社會立法大多認(rèn)為，租賃關(guān)系可以對抗第三人。根據(jù)買賣不破租賃原則，即使將租賃標(biāo)的物讓與第三人所有，設(shè)定其上的租賃關(guān)系對第三人來說仍然繼續(xù)存在?！奔热贿B所有權(quán)都對抗不了這種已經(jīng)形成的承租權(quán)，那么，抵押當(dāng)然也不得破壞租賃，抵押權(quán)對抗不了承租權(quán)。所以，我國《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人就已出租的財產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租憑合同繼續(xù)有效。”也就是說，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而由他人取得時，租賃合同仍對新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力，在租賃期滿前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同，不能隨意變動租金，即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先時給予承租權(quán)以對抗抵押權(quán)的效力。

2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。對此，我國有關(guān)行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)?！倍鴮τ诘盅簷?quán)與承租權(quán)的效力未作明文規(guī)定。我國臺灣“民法”第866條規(guī)定：“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！比毡久穹ǖ涞?95條規(guī)定：“不超過第602條所定期間的租賃，雖于抵押權(quán)登記后進(jìn)行登記，亦可以之對抗抵押權(quán)人。但是，其租賃害及抵押權(quán)人時，法院因抵押權(quán)人請求，可以命令解除該租賃?！比毡久穹ǖ涞?02條規(guī)定的是短期租賃，在短期租賃時，在處理上的一般原則是承租權(quán)可以對抗抵押權(quán)，但在特殊情況下，可由法院命令解除租賃，這時的抵押權(quán)就可以對抗租賃權(quán)了。如果超過602條所定期間的租賃則為過期租賃，日本判例解為承租權(quán)不得對抗抵押權(quán)或拍買人的所有權(quán)。（注：肖峋、皇甫景山著：《中華人民共和國擔(dān)保法講話》，中國社會出版社1995年第1版，第165頁。）有鑒于此，筆者認(rèn)為，我國立法機(jī)關(guān)立法時應(yīng)根據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則，注意維護(hù)房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先的效力，確立承租權(quán)的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)為前提，賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人在特定條件下請求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利，如：在拍賣抵押房地產(chǎn)時，因拍賣人顧忌房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無人應(yīng)買或降低應(yīng)買，致使賣得價款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時，則抵押權(quán)人有權(quán)要求解除承租權(quán)。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的關(guān)系問題

雖然典權(quán)是我國特有的不動產(chǎn)物權(quán)制度，淵遠(yuǎn)流長，迄今存在，但我國現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無明文規(guī)定，典權(quán)關(guān)系一直由民事政策及判例法調(diào)整，這既不利于財產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定，也極易造成司法上的混亂，因而有立法化之必要。本文僅就典權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系作一探討。所謂典權(quán)是典權(quán)人通過支付典價而占有出典人的不動產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動產(chǎn)物權(quán)，但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán)，典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價值，典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，當(dāng)出典人逾期不行使回贖權(quán)時，視為絕賣，典物歸典權(quán)人所有，而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔(dān)保物權(quán)，其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價值，故而，典權(quán)與抵押權(quán)也為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而，當(dāng)?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時，或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時，勢必會發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突，那么，應(yīng)如何解決這種沖突呢？對此，也必須從兩個方面分析。

1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。對此種情況我國臺灣“民法”第866條明文規(guī)定：“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！彼^其它權(quán)利，包括典權(quán)。臺灣“大法官”會議議決釋字第119號有如下解釋：“所有人于其不動產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后，復(fù)就同一不動產(chǎn)與第三人設(shè)定典權(quán)，抵押權(quán)自不因此受影響。抵押權(quán)人屆期未受清償，實(shí)行抵押權(quán)拍賣抵押物時，因有典權(quán)之存在，無人應(yīng)買，或出價不足清償?shù)盅簷?quán)，執(zhí)行法院得除去典權(quán)負(fù)擔(dān)，重行估價拍賣。拍賣之結(jié)果，清償?shù)盅簜鶛?quán)有余時，典權(quán)人之典價，對于登記之后權(quán)利人，享有優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院于發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書時，依職權(quán)通知地政機(jī)關(guān)涂銷其典權(quán)之登記。”（注：王澤鑒著，《民法學(xué)說與判例研究》，第1冊，中國政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第475頁。）筆者認(rèn)為，既然抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價值，無須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，為充分有效利用房地產(chǎn)，我國立法應(yīng)借鑒我國臺灣省這一成熟的立法與司法例，允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后，仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán)，但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提，即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán)，不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物，典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下，由于典物上已有抵押權(quán)存在，典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時，也得接受典物上的抵押權(quán)，即典權(quán)人仍應(yīng)以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)?，依法理，在抵押?quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人，其權(quán)利隨抵押物拍賣而消滅?！八麄冎挥型ㄟ^代為清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，而取得求償權(quán)與代位權(quán)，或參加應(yīng)買保持其權(quán)利?！保ㄗⅲ豪钕嫒缇幹骸杜_灣物權(quán)法》，中國廣播電視出版社1993年6月第1版，第130頁。）

2.房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后，到底能否再設(shè)定抵押權(quán)，學(xué)者見解存在分歧，即有肯定說與否定說兩種觀點(diǎn)。我國臺灣省的判例采否定說。筆者以為，出典人將典物出典后，仍對其典物享有所有權(quán)，雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利，如重典或地上權(quán)等，但對于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利，應(yīng)準(zhǔn)其設(shè)定，以發(fā)揮物權(quán)的功能，只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的，典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán)，不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺灣判例否定說認(rèn)為，典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物，再允許出典人就同一不動產(chǎn)為債務(wù)的擔(dān)保，而以典物設(shè)定抵押權(quán)，會使權(quán)利行使發(fā)生沖突，且使法律關(guān)系愈趨復(fù)雜，殊非社會經(jīng)濟(jì)之福。（注：王澤鑒著：《民法學(xué)說與判例研究》，第1冊，中國政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第476頁。）筆者認(rèn)為，此說不能成立。

因?yàn)椤暗錂?quán)人以典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時，是以典權(quán)為標(biāo)的物，而不是以典物為標(biāo)的物，拍賣時，僅能拍賣典權(quán)。出典人于典權(quán)設(shè)定后，就典物設(shè)定抵押權(quán)，是以有典權(quán)負(fù)擔(dān)的典物所有權(quán)為標(biāo)的物，二者標(biāo)的既不相同，其權(quán)利的行使，不致于發(fā)生沖突，亦不會使法律關(guān)系趨于復(fù)雜?！保ㄗⅲ亨嵱癫ㄖ骶帲骸睹穹ㄎ餀?quán)論文選輯》（下），第1084頁。）既然后設(shè)抵押權(quán)的效力劣于典權(quán)，不能除去典權(quán)而為拍賣，則當(dāng)出典人未能償還后來設(shè)定抵押權(quán)的債務(wù)，抵押權(quán)人可以將典物所有權(quán)拍賣受償，典權(quán)人對于拍定人仍有同樣的權(quán)利，其典權(quán)不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷?quán)影響了典權(quán)人的權(quán)利時，則典權(quán)人享有請求解除抵押權(quán)的權(quán)利；當(dāng)出典人逾期不回贖典物，典權(quán)人取得典物所有權(quán)時，則后設(shè)立的抵押權(quán)即歸于消滅，不復(fù)存在。而且債權(quán)人既然知道有典權(quán)設(shè)定在先，仍然愿意再設(shè)定低押權(quán)，其對自己的利益自有考慮，根本無須法律來禁止，再者，允許典權(quán)人將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，而卻不允許出典人以其對典物的所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，顯然違反了民法的公平原則。因此，筆者認(rèn)為，我國立法應(yīng)賦予房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出典后，應(yīng)可以在該房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利，但以不影響典權(quán)的實(shí)現(xiàn)為條件。

三、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件和方式

房地產(chǎn)抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。對于有效的房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后，如果債務(wù)人履行了債務(wù)，房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅；如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿，房地產(chǎn)抵押權(quán)人無權(quán)行使抵押權(quán)，否則，屬于侵權(quán)行為，因而，只有具備下列情況之一的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人才有權(quán)要求依法處分抵押房地產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)：（1）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；（3）抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（5）抵押合同約定的其他情況。

我國《擔(dān)保法》第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟。”據(jù)此，在我國，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且，抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)議是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序，協(xié)議不成時，抵押權(quán)人只能向人民法院，通過法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人并無自行折價、自行拍賣、自行變賣抵押物的權(quán)利。然而，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償”的規(guī)定，拍賣抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式。對此，筆者認(rèn)為不妥。因?yàn)椋M管拍賣通過公開競價的方式，由競買者競價確定抵押房地產(chǎn)的價格，能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價格，對抵押人與抵押權(quán)人雙方當(dāng)事人均有利，從某種角度講，拍賣無疑是最為公平的一種方式，但是，在實(shí)踐中卻經(jīng)常會遇到設(shè)置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣時無人受買、無法變現(xiàn)的情況，對此，若拘泥于拍賣這一種方式，房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)豈不是無法實(shí)現(xiàn)、形同虛設(shè)？！為了解決這一問題，最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權(quán)人請求查封拍賣債務(wù)人之不動產(chǎn)，無人受買，擬由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書，擬通報試辦可否？”為內(nèi)容請示最高人民法院時，最高人民法院即以（法編）字第9975號函復(fù)：“關(guān)于債權(quán)人請求查封拍賣債務(wù)人的不動產(chǎn)，無人受買，債權(quán)人請求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時，由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證書的問題，經(jīng)與司法部聯(lián)系后，我們基本上同意來件所擬辦法?！奔础笆孪扰c主管地政府機(jī)關(guān)取得聯(lián)系，準(zhǔn)由債權(quán)人持此移轉(zhuǎn)證書逕向該管地政府機(jī)關(guān)辦理登記過戶手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋（1998）25號批復(fù)也作了類似規(guī)定：“在依法以國有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以通過拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒有其他可供清償?shù)呢敭a(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)對國有土地使用權(quán)依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認(rèn)的地價評估結(jié)果將土地使用權(quán)折價，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。所以，司法實(shí)踐中，在拍賣抵押房地產(chǎn)時，如確實(shí)無人受買，抵押權(quán)人是可以通過法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價抵償債務(wù)，抵押權(quán)人憑法院裁定到土地管理部門或房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的。因此，筆者以為，《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式，忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的復(fù)雜性，既與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接，又不能有效解決實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，且容易造成司法實(shí)踐中的適用法律混亂，為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)將拍賣抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時的首選方式，而不是唯一方式，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣時確實(shí)無人受買、無法變現(xiàn)時，抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價或者變賣的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這一點(diǎn)應(yīng)由立法機(jī)關(guān)盡快作出立法修改。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中應(yīng)注意的幾個法律問題

1.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)?，法律賦予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當(dāng)價值的權(quán)利，而不是任意處分抵押物的權(quán)利，只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)膬r值以滿足自己的債權(quán)，就算充分實(shí)現(xiàn)了自己的抵押權(quán)，所以共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾，應(yīng)依法保護(hù)共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì)，也不得擅自改變這些土地的原有用途。

3.設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，拍賣房地產(chǎn)時，該劃撥土地使用權(quán)應(yīng)納入出讓軌道，作為一種出讓行為，該項拍賣必須由土地管理部門負(fù)責(zé)。而依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，即繳納土地使用權(quán)出讓金是法律規(guī)定的抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的一個先決條件，抵押權(quán)人只是對繳足土地使用權(quán)出讓金后的余款才享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

第2篇：房產(chǎn)法律論文范文

中國的旅游房地產(chǎn)正在快速發(fā)展當(dāng)中，是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展消費(fèi)增長的重中之重。2004年國家提出百姓旅游年，說明我們國家的旅游有很大的發(fā)展空間。旅游房地產(chǎn)被很多人視為大金礦，認(rèn)為應(yīng)該好好開采。可是，發(fā)展旅游業(yè)是有條件要求的，首先要有足夠的資金，其次要有時間。旅游業(yè)和休閑業(yè)是相輔相成的。休閑了才能去旅游，旅游了才感到休閑，缺少資金，缺少時間，何來旅游？隨著人民生活水平的提高，人們對休閑度假的需求日益增長，并成為不可逆轉(zhuǎn)的消費(fèi)方式。旅游房地產(chǎn)與居住性房地產(chǎn)相比，更加突旅游房地產(chǎn)的人文性、專業(yè)性。

二、旅游房地產(chǎn)的目標(biāo)選擇

旅游房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個分支，是一個新興市場，是市場細(xì)分與深化的結(jié)果。它的目標(biāo)選擇有其自己的原則。按其細(xì)分的市場不同，旅游房地產(chǎn)有著不同的實(shí)現(xiàn)形式。

（一）環(huán)城度假房地產(chǎn)。城市周邊通常是作為都市休閑度假旅游的重要組成部分，與城市配套發(fā)展，稱之為環(huán)城游憩帶，其間分布了眾多旅游景區(qū)，是城市居民日常休閑旅游的最佳去處。同時，景區(qū)的人氣和良好的生態(tài)環(huán)境使土地的增值，帶動了周邊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而形成旅游、度假、商務(wù)、休閑于一體的旅游綜合體。

（二）主題公園。2007年4月17日，，地處成都溫江的置信國色天鄉(xiāng)樂園開園。這是一個大型的旅游復(fù)合型地產(chǎn)，是以主題公園為首，帶動周邊的旅游、商貿(mào)、住宅等發(fā)展的大型復(fù)合項目。成都作為中國西部的大都市，一直沒有現(xiàn)代化的大型主題公園。本土龍頭開發(fā)商成都置信是第一個帶頭創(chuàng)辦的開發(fā)商，置信對開發(fā)模式進(jìn)行了全面升級，進(jìn)而調(diào)整為對整個區(qū)域的全面打造。隨著去年4月國色天鄉(xiāng)樂園一期建成并投入使用，這里已成為時下成都最具人氣的休閑熱點(diǎn)區(qū)域之一。經(jīng)過兩年多的持續(xù)開發(fā)，國色天鄉(xiāng)主題樂園不但帶動了整個溫江區(qū)域的發(fā)展，而且形成了以主題樂園為主的文化旅游產(chǎn)業(yè)。

（三）城市旅游地產(chǎn)。城市旅游地產(chǎn)主要針對的地塊多在旅游資源突出的旅游目的地城市。這類旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)是：開發(fā)地具有突出的旅游吸引力，特別是生態(tài)環(huán)境。在旅游旺季雖然有旺盛的人氣，但都是以旅游觀光、度假為目的的短住宿需求客戶。這類房地產(chǎn)主要用來滿足有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的外地消費(fèi)者的休閑、度假需求。以海南為例，2007年，海南旅游接待人數(shù)1845萬人次，比上年增長約13%。2008年雖然受汶川特大地震、落地簽證暫停等因素的影響，海南全年接待旅游過夜人數(shù)仍達(dá)2060萬人次，保持10%的增長。由此可知，未來的十年內(nèi)，海南接待的游客人次將快速穩(wěn)定地增長，由酒店為代表的旅游住宿設(shè)施的需求量也將不斷增大。這就使建造足夠住酒店滿足游客住宿的需求呈現(xiàn)在眼前。而且隨著人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，游客對旅游地產(chǎn)需求檔次也不斷提高，如何及時向旅游消費(fèi)者提供快捷、方便、靈活、個性、健康、舒適、特色的產(chǎn)品也隨即成為海南旅游地產(chǎn)的重要發(fā)展方向。海南環(huán)境資源的獨(dú)一無二和不可再生性決定了其比其它任何地區(qū)都能更好地把房地產(chǎn)與旅游資源融合在一起。

三、旅游房地產(chǎn)存在的問題

由于我國旅游房地產(chǎn)的起步較其他發(fā)達(dá)國家晚，因此還存在些問題。

（一）專業(yè)人才缺乏。旅游房地產(chǎn)涉及旅游、房地產(chǎn)、企業(yè)管理等多個領(lǐng)域，要求從業(yè)人員有較高的素質(zhì)。其從業(yè)人員不僅需要掌握房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作方式以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等相關(guān)知識，而且還需具備酒店管理，市場營銷、旅游管理等專業(yè)技能。但是目前市場上從事房地產(chǎn)相關(guān)工作的人員通常都缺乏綜合的專業(yè)能力。

（二）相關(guān)制度不健全。目前，我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)制度并沒有完全與旅游房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營接軌。例如我國《商品房銷售管理辦法》第十二條規(guī)定：商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。這對于以分時度假為代表的度假村的開發(fā)進(jìn)行了明確限制。行業(yè)法規(guī)的不完善，部分經(jīng)營者鉆法律的空擋，給消費(fèi)者乃至整個行業(yè)帶來了許多不良影響。

（三）開發(fā)商認(rèn)識不足。目前還有為數(shù)不多的開發(fā)商不是專業(yè)出身，從而導(dǎo)致對旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營缺乏全面深入的了解。對于別國的經(jīng)驗(yàn)，如何取其精華，去其糟粕成為旅游房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)注的問題。盡管旅游房地產(chǎn)開發(fā)項日已經(jīng)在全國范圍內(nèi)付諸實(shí)施，但對于一些根本性問題還缺乏系統(tǒng)研究。如果盲目開發(fā)可能造成資源的浪費(fèi)和環(huán)境的破壞。

旅游房地產(chǎn)是一個極具潛力的朝陽行業(yè)，如果國家能在相應(yīng)法規(guī)方面多做完善，開發(fā)培養(yǎng)旅游房地產(chǎn)業(yè)人才，行業(yè)中不斷出新，旅游房地產(chǎn)不僅能帶動國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也會成為人們的福祉。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋祎.海南省旅游房地產(chǎn)發(fā)展與國際旅游島建設(shè)[N].海南日報,2009,7,6.7

第3篇：房產(chǎn)法律論文范文

一、提高搜索引擎對用戶檢索提問的理解

為了提高搜索引擎對用戶檢索提問的理解，就必須有一個好的檢索提問語言，為了克服關(guān)鍵詞檢索和目錄查詢的缺點(diǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了自然語言智能答詢。用戶可以輸入簡單的疑問句，比如“how can kill virus of computer?”。搜索引擎在對提問進(jìn)行結(jié)構(gòu)和內(nèi)容的分析之后，或直接給出提問的答案，或引導(dǎo)用戶從幾個可選擇的問題中進(jìn)行再選擇。自然語言的優(yōu)勢在于，一是使網(wǎng)絡(luò)交流更加人性化，二是使查詢變得更加方便、直接、有效。就以上面的例子來講，如果用關(guān)鍵詞查詢，多半人會用“virus”這個詞來檢索，結(jié)果中必然會包括各類病毒的介紹、病毒是怎樣產(chǎn)生的等等許多無效信息，而用“how can kill virus of computer?”，搜索引擎會將怎樣殺病毒的信息提供給用戶，提高了檢索效率。

二、對檢索結(jié)果進(jìn)行處理

1、基于鏈接評價的搜索引擎

基于鏈接評價的搜索引擎的優(yōu)秀代表是Google()，它獨(dú)創(chuàng)的“鏈接評價體系”是基于這樣一種認(rèn)識，一個網(wǎng)頁的重要性取決于它被其它網(wǎng)頁鏈接的數(shù)量，特別是一些已經(jīng)被認(rèn)定是“重要”的網(wǎng)頁的鏈接數(shù)量。這種評價體制與《科技引文索引》的思路非常相似，但是由于互聯(lián)網(wǎng)是在一個商業(yè)化的環(huán)境中發(fā)展起來的，一個網(wǎng)站的被鏈接數(shù)量還與它的商業(yè)推廣有著密切的聯(lián)系，因此這種評價體制在某種程度上缺乏客觀性。

2、基于訪問大眾性的搜索引擎

基于訪問大眾性的搜索引擎的代表是direct hit，它的基本理念是多數(shù)人選擇訪問的網(wǎng)站就是最重要的網(wǎng)站。根據(jù)以前成千上萬的網(wǎng)絡(luò)用戶在檢索結(jié)果中實(shí)際所挑選并訪問的網(wǎng)站和他們在這些網(wǎng)站上花費(fèi)的時間來統(tǒng)計確定有關(guān)網(wǎng)站的重要性排名，并以此來確定哪些網(wǎng)站最符合用戶的檢索要求。因此具有典型的趨眾性特點(diǎn)。這種評價體制與基于鏈接評價的搜索引擎有著同樣的缺點(diǎn)。

3、去掉檢索結(jié)果中附加的多余信息

有調(diào)查指出，過多的附加信息加重了用戶的信息負(fù)擔(dān)，為了去掉這些過多的附加信息，可以采用用戶定制、內(nèi)容過濾等檢索技術(shù)。

三、確定搜索引擎信息搜集范圍，提高搜索引擎的針對性

1、垂直主題搜索引擎

網(wǎng)上的信息浩如煙海，網(wǎng)絡(luò)資源以十倍速的增長，一個搜索引擎很難收集全所有主題的網(wǎng)絡(luò)信息，即使信息主題收集得比較全面，由于主題范圍太寬，很難將各主題都做得精確而又專業(yè)，使得檢索結(jié)果垃圾太多。這樣以來，垂直主題的搜索引擎以其高度的目標(biāo)化和專業(yè)化在各類搜索引擎中占據(jù)了一系席之地，比如象股票、天氣、新聞等類的搜索引擎，具有很高的針對性，用戶對查詢結(jié)果的滿意度較高。作者認(rèn)為，垂直主題有著極大的發(fā)展空間。

2、非www信息的搜索

提供FTP等類信息的檢索

3、多媒體搜索引擎

多媒體檢索主要包括聲音、圖像、視頻的檢索。關(guān)于圖片搜索引擎的原理，《淺談圖片搜索引擎的實(shí)現(xiàn)》blog.minidx.com/2007/12/19/265.html中提出了具有跨時代意義設(shè)計思路。

四、將搜索引擎的技術(shù)開發(fā)重點(diǎn)放在對檢索結(jié)果的處理上，提供更優(yōu)化的檢索結(jié)果

1、純凈搜索引擎

這類搜索引擎沒有自己的信息采集系統(tǒng)，利用別人現(xiàn)有的索引數(shù)據(jù)庫，主要關(guān)注檢索的理念、技術(shù)和機(jī)制等。

2、元搜索引擎

現(xiàn)在出現(xiàn)了許多的搜索引擎，其收集信息的范圍、搜索機(jī)制、算法等都不同，用戶不得不去學(xué)習(xí)多個搜索引擎的用法。每個搜索引擎平均只能涉及到整個www資源的30-50%(search engine watch數(shù)據(jù))，這樣導(dǎo)致同一個搜索請求在不同搜索引擎中獲得的查詢結(jié)果的重復(fù)率不足34%，而每一個搜索引擎的查準(zhǔn)率不到45%。

元搜索引擎(metasearch enging)是將用戶提交的檢索請求到多個獨(dú)立的搜索引擎上去搜索，并將檢索結(jié)果集中統(tǒng)一處理，以統(tǒng)一的格式提供給用戶，因此有搜索引擎之上的搜索引擎之稱。它的主要精力放在提高搜索速度、智能化處理搜索結(jié)果、個性搜索功能的設(shè)置和用戶檢索界面的友好性上，查全率和查準(zhǔn)率都比較高。目前比較成功的元搜索引擎有metacrawler、dopile、ixquick、搜客等。

3、集成搜索引擎

集成搜索引擎(All-in-One Search Page)，亦稱為“多引擎同步檢索系統(tǒng)”(如百度)是在一個WWW頁面上鏈接若干種獨(dú)立的搜索引擎，檢索時需點(diǎn)選或指定搜索引擎，一次檢索輸入，多引擎同時搜索，用起來相當(dāng)方便。

集成搜索引擎無自建數(shù)據(jù)庫，不需研發(fā)支持技術(shù)，當(dāng)然也不能控制和優(yōu)化檢索結(jié)果。但集成搜索引擎制作與維護(hù)技術(shù)簡單，可隨時對所鏈接的搜索引擎進(jìn)行增刪調(diào)整和及時更新，尤其大規(guī)模專業(yè)(如FLASH、MP3等)搜索引擎集成鏈接，深受特定用戶群歡迎。

4、垂直搜索引擎

垂直搜索引擎是相對通用搜索引擎的信息量大、查詢不準(zhǔn)確、深度不夠等提出來的新的搜索引擎服務(wù)模式，通過針對某一特定領(lǐng)域、某一特定人群或某一特定需求提供的有一定價值的信息和相關(guān)服務(wù)。其特點(diǎn)就是“專、精、深”，且具有行業(yè)色彩，相比較通用搜索引擎的海量信息無序化，垂直搜索引擎則顯得更加專注、具體和深入。

五、搜索引擎的分類

網(wǎng)頁音樂(翻唱MP3)影視(電影電視)視頻播客軟件BT下載硬件圖片壁紙相冊小說文學(xué)文檔(論文述職報告思想?yún)R報演講稿入黨申請書作文個人簡歷畢業(yè)論文法律論文經(jīng)濟(jì)論文教育論文會計論文計算機(jī)論文畢業(yè)論文集情書調(diào)查報告求職信商業(yè)計劃書實(shí)習(xí)報告就職演說自薦信企劃方案企業(yè)管理年終總結(jié))新聞(資訊)百科(知識經(jīng)驗(yàn))教育人物學(xué)校專業(yè)論壇社區(qū)博客詞典翻譯地圖動漫Flash游戲娛樂笑話汽車家電手機(jī)廣告購物商業(yè)黃頁房產(chǎn)招聘財經(jīng)股票基金法律國學(xué)圖書政府目錄學(xué)術(shù)代碼公交實(shí)用查詢等幾十個分類。

六、搜索引擎的最后一步

10年前我們要查閱資料，請教問題，更多想到的是請教專家，圖書管查閱等傳統(tǒng)方式。常常為了一個簡單的問題而到處尋師，在圖書館翻著類似我的電腦桌抽屜里的檢索卡片，苦苦尋找。曾幾何時，互聯(lián)網(wǎng)的普及與興起，搜索引擎的出現(xiàn)，逐漸改變著我們的生活習(xí)慣和思維方式。很多問題“baidu一下，你就知道?！本拖襁@里用的“曾幾何時”這一詞，中文不好的我只有模糊的理解，還以為有“曾經(jīng)”的意思，想用為第一句。于是百度知道搜索了一下，出自宋"王安石《祭盛侍郎文》：“補(bǔ)官揚(yáng)州，公得謝歸。曾幾何時，訃者來門?！辈胖遣胚^了不久的意思。

搜索引擎(search engine)是一個系統(tǒng)，能從大量信息中找到所需的信息，提供給用戶?；ヂ?lián)網(wǎng)出現(xiàn)到現(xiàn)今，信息量可以說成密指數(shù)的增長，大量信息就像Google的原本含義一樣“1的后面跟著100個0”，這個數(shù)比宇宙所有的基本粒子的數(shù)量總和還要大。在這浩如煙海的信息中怎么才能找到自己需要的信息呢？搜索引擎就像一只神奇的手，從雜亂的信息中抽出一條清晰的檢索路徑。

事物的發(fā)展往往遵循著合久必分，分久必合的規(guī)律，每一次的合與分都是代表著更高級更先進(jìn)。同樣搜索引擎從最初的Archie可以用文件名查找整個互聯(lián)網(wǎng)中FTP文件的系統(tǒng)，發(fā)展到Y(jié)ahoo早期一種手工錄入的分行業(yè)的目錄檢索。隨著搜索技術(shù)的發(fā)展，元標(biāo)記搜索、全文搜索重新又把整個互連網(wǎng)的信息整合起來提供給用戶，目前的Baidu、Google提供的就是一種整個互聯(lián)網(wǎng)的全文搜索，這種整合信息的搜索也稱為水平搜索。這種水平全文搜索固然可以把網(wǎng)絡(luò)中的所有相關(guān)信息提供給用，但這種“所有”不代表著是用戶所需的“所有”，往往夾雜著許多垃圾信息。問題出現(xiàn)就伴隨著去解決，如果平常使用搜索引擎比較全面，你會發(fā)現(xiàn)Baidu、Goolge都有了“更多”的選項，其中出現(xiàn)了大學(xué)搜索、新聞搜索、圖書搜索、圖片搜索等等這些專業(yè)化，行業(yè)化的搜索，也稱為垂直搜索。當(dāng)前垂直搜索正在逐漸走向豐富化、專業(yè)化、行業(yè)化，將越來越滿足人們的搜索需求。比如很多人在搜索問題時會到百度知道里搜索，因?yàn)槟抢锔嗅槍π?；搜索天氣會到天氣搜索中等等?/p>

那么搜索引擎的下一步發(fā)展是什么呢？讓我們回想一下搜索引擎的定義：一個系統(tǒng)，能從大量信息中找到所需的信息，提供給用戶。根據(jù)技術(shù)的不斷發(fā)展和事物規(guī)律暢想一下，垂直搜索發(fā)展到一定程度會出現(xiàn)信息的單一專業(yè)化太強(qiáng)，整體信息綜合化不好，而人們需要的不但要有專業(yè)信息，同樣也要有整體聯(lián)想信息。隨著人工智能、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)格計算等搜索技術(shù)的發(fā)展，我們又將有一個能整合互聯(lián)網(wǎng)信息，智能的提供用戶確實(shí)所“需”的信息，而不簡單只是所“要”的信息，因?yàn)楹芏鄷r候搜索時，自己都不知道要什么。