房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量范文

【關(guān)鍵詞】 公允價(jià)值 投資性房地產(chǎn) 裝修費(fèi) 用途轉(zhuǎn)換

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的選擇分析

公允價(jià)值在投機(jī)性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中應(yīng)用較少，我們分析可能有如下幾方面的原因。

1、公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)信息生產(chǎn)成本較高

這主要表現(xiàn)于公允價(jià)值計(jì)量模式下，公允價(jià)值不容易取得，而成本模式采用歷史成本，容易取得。公允價(jià)值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。公允價(jià)值的取得，首選是活躍的公開市場報(bào)價(jià)。鑒于我國房地產(chǎn)市場的不完全性和不成熟性，公開市場報(bào)價(jià)還難以取得，因此，對于采用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，需要每年聘請獨(dú)立的評(píng)估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。與歷史成本相比，這個(gè)過程將會(huì)增大企業(yè)的信息成本。在企業(yè)無法直接衡量采用公允價(jià)值計(jì)量模式的收益時(shí)，積極性肯定會(huì)受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業(yè)極有可能放棄公允價(jià)值計(jì)量方式。

2、隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，利潤變動(dòng)幅度較大

在成本模式下，如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)―資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。同時(shí)還規(guī)定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后期間不得轉(zhuǎn)回?！边@項(xiàng)規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤；而采用公允價(jià)值模式計(jì)量，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面之間的差異計(jì)入當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)利潤可隨公允價(jià)值的波動(dòng)方向而上下變動(dòng)。隨此投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化將加大凈利潤的波動(dòng)幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價(jià)格。這在經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)比較大的階段，公允價(jià)值計(jì)量模式的這個(gè)弱勢會(huì)更為顯著。以2008年經(jīng)濟(jì)形勢為例，上半年還處于較高的通脹壓力之下，各項(xiàng)產(chǎn)品的原材料價(jià)格漲幅較大，房地產(chǎn)市場還處于欣欣向榮之勢，而至下半年，受美國次貸危機(jī)的波及，經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，房地產(chǎn)價(jià)格也處于疲憊之勢，在這種情況下，采用公允價(jià)值計(jì)量模式，對利潤變動(dòng)幅度影響會(huì)非常之大。在2008年房地產(chǎn)上市公司年報(bào)中，公允價(jià)值普遍受到了冷遇。舉例說來，2007年7月24日，北辰實(shí)業(yè)和北京城開組成的聯(lián)合體在激烈的競爭中擊敗金融街和世紀(jì)金源等國內(nèi)知名地產(chǎn)巨頭，以92億元天價(jià)如愿獲得長沙新河三角洲地塊的開發(fā)權(quán)，超出46.38億元掛牌底價(jià)近一倍，而長沙當(dāng)時(shí)房屋均價(jià)僅在3000元左右。這一價(jià)格創(chuàng)下了國內(nèi)單宗土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格之最，從而成為名副其實(shí)的“中國地王”。隨著國際金融危機(jī)的蔓延和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷，北辰實(shí)業(yè)為了避免公允價(jià)值對當(dāng)期利潤的影響，不得以在其后公布的年報(bào)中明確表示，執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后公司仍然采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。

3、公允價(jià)值模式計(jì)量影響到公司的配股、分紅等財(cái)務(wù)計(jì)劃

公允價(jià)值模式下的資產(chǎn)增值反映了近年來房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮，使企業(yè)的總體賬面價(jià)值上升，使企業(yè)報(bào)表中反映的會(huì)計(jì)信息更為樂觀。例如資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大、資產(chǎn)負(fù)債率降低，有利于企業(yè)在資本市場獲得正確的定價(jià)，大大增強(qiáng)了債權(quán)人或投資者對于企業(yè)償債能力的肯定和信心，有利于企業(yè)融資，幫助企業(yè)更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。如上分析，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)較大時(shí)，在公允價(jià)值計(jì)量模式下，利潤變動(dòng)幅度會(huì)比較大，而這會(huì)引起凈資產(chǎn)收益率的變化較大，進(jìn)而影響到公司配股等融資計(jì)劃。這在上市公司中更為明顯，如證監(jiān)會(huì)2006年頒布的《上市公司證券發(fā)行管理辦法》明確規(guī)定：當(dāng)公司進(jìn)行公開股權(quán)再融資時(shí)，要求“最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度連續(xù)贏利，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為計(jì)算依據(jù)”；當(dāng)公開增發(fā)時(shí)，要求“最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于百分之六，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率的計(jì)算依據(jù)”?？梢?，公允價(jià)值計(jì)量會(huì)顯著影響公司的凈資產(chǎn)收益率，進(jìn)而影響公司融資計(jì)劃。

同時(shí)，公允價(jià)值計(jì)量也會(huì)影響到公司的分紅政策。公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)的升值給企業(yè)增加了賬面利潤，并未帶來任何現(xiàn)金流入。公允價(jià)值模式的引入，加大了企業(yè)的賬面收益與現(xiàn)金流背離的程度。因此，上市公司在制定分紅政策時(shí)，如果增值收益參與分紅會(huì)導(dǎo)致公司現(xiàn)金流的下降，如果不參與分紅，又會(huì)導(dǎo)致公司分紅比例的下降，這時(shí)無疑加大了公司利潤分配的難度。

4、公允價(jià)值計(jì)量模式下可能增加企業(yè)所得稅現(xiàn)金流出負(fù)擔(dān)

稅收也是企業(yè)利潤分配的一種形式。在我國公允價(jià)值模式下，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法處理存在較大差異（見表1）。按照目前我國的稅法，在成本計(jì)量模式下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致。投資性房地產(chǎn)需要計(jì)提折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面贏利，卻可以起到抵稅的效果，減少企業(yè)現(xiàn)金流的支出。如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理就存在明顯的差異：會(huì)計(jì)上，年末按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷；稅法上，按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得，在對投資性房地產(chǎn)計(jì)算所得稅時(shí)仍按計(jì)提折舊或攤銷處理。在公允價(jià)值模式下對稅負(fù)沒有影響，但是如果計(jì)算所得稅時(shí)不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得，不能按照計(jì)提折舊或攤銷進(jìn)行處理，就不具有的利得在成本模式下計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷處理的抵稅效果，會(huì)增加企業(yè)的當(dāng)期所得稅負(fù)擔(dān)。

二、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中的應(yīng)用

1、如何合理確定投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的公允價(jià)值

根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)定，可以按三個(gè)層次確定公允價(jià)值：第一個(gè)層次是同類資產(chǎn)的市場價(jià)格，如果該類資產(chǎn)存在活躍的市場，則該資產(chǎn)的市價(jià)即為公允價(jià)值；第二個(gè)層次是類似資產(chǎn)的市場價(jià)格，如果該資產(chǎn)不存在活躍市場但與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)存在活躍的市場，則該資產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)比照類似資產(chǎn)的市價(jià)確定；第三個(gè)層次是既無同類市場也無類似市場，當(dāng)出現(xiàn)這種情形時(shí)，該資產(chǎn)的公允價(jià)值可按其所能產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率貼現(xiàn)計(jì)算的現(xiàn)值評(píng)估確定。鑒于我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，以及大中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不平衡的現(xiàn)實(shí)，企業(yè)在確定投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照上述三個(gè)層次進(jìn)行確認(rèn)計(jì)量。

2、公允價(jià)值模式計(jì)量對公司裝修費(fèi)的影響

投資性房地產(chǎn)裝修費(fèi)用屬于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解（2008）》：“與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。例如企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝璜，改擴(kuò)建或裝修指出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。企業(yè)對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷?！睋?jù)此，其應(yīng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下增設(shè)“在建”明細(xì)子目按規(guī)定要求進(jìn)行核算。由于投資性房地產(chǎn)可以選擇采用成本和公允價(jià)值計(jì)量兩種模式，兩種模式下的會(huì)計(jì)處理存在較大差異，而這不同計(jì)量模式也會(huì)影響到房地產(chǎn)裝修費(fèi)的處理。

一般說來，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式計(jì)量的建筑物的裝修費(fèi)，按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期（月）計(jì)提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量裝修費(fèi)的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。會(huì)計(jì)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

3、公允價(jià)值模式計(jì)量對投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的影響

企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，就面臨著公允價(jià)值模式計(jì)量的影響。公允價(jià)值模式計(jì)量非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)換前非投資性房地產(chǎn)一般按實(shí)際成本計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換成按公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值與轉(zhuǎn)換時(shí)資產(chǎn)公允價(jià)值的不吻合。按準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)換日發(fā)生的虧損，即轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值之差，計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，待投資性房地產(chǎn)升值時(shí)逐步對沖或轉(zhuǎn)讓時(shí)沖銷這部分差額。

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)按實(shí)際成本計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的核算不存在資產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)，不存在損益方面的核算。但為了保持投資性房地產(chǎn)價(jià)值的原貌，應(yīng)當(dāng)將該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）”、“累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）”、“固定（或無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。同時(shí)，按公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之差計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，待自用房地產(chǎn)處置或報(bào)廢時(shí)，再將公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入“營業(yè)外收入”科目。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 唐曉玲：關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的探討[J].福建財(cái)會(huì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2008（3）.

第2篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量范文

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值模式 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

中圖分類號(hào)：F233 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）30-0086-02

投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動(dòng)，持有目的是為了出租或資本增值后轉(zhuǎn)讓。在借鑒國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，中國在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中將投資性房地產(chǎn)定義為：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、用于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已經(jīng)出租的房屋建筑物，但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。

一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式及其優(yōu)缺點(diǎn)

1.成本模式。成本模式要求企業(yè)對資產(chǎn)的取得、耗費(fèi)和轉(zhuǎn)換都應(yīng)按照取得資產(chǎn)時(shí)的實(shí)際支出進(jìn)行計(jì)量計(jì)價(jià)和記錄。原因是：一方面，成本模式的初衷是認(rèn)為企業(yè)對外公布資產(chǎn)負(fù)債表的目的不在于以市場價(jià)格表示企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀；而在于通過資本投入與資產(chǎn)形成的對比來反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績；另一方面，基于企業(yè)傳統(tǒng)的習(xí)慣性操作，成本模式是以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)取得的成本為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)量、計(jì)價(jià)的一種核算方法。成本模式計(jì)量方法的優(yōu)點(diǎn)是會(huì)計(jì)處理簡單、容易操作、始終按投資性房地產(chǎn)的原始入賬價(jià)值進(jìn)行成本核算，而且此種計(jì)量方法不受公允價(jià)值變動(dòng)的影響。所以，在一定程度上不容易使企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值虛增或虛減，大大降低了調(diào)節(jié)利潤的可能性。同時(shí)成本計(jì)量模式的核算過程相對比較簡單而且在成本計(jì)量模式下如果企業(yè)采用的折舊政策與稅法一致則不必進(jìn)行納稅調(diào)整，若不一致只需對折舊額進(jìn)行調(diào)整，而且對所得稅納稅調(diào)整的會(huì)計(jì)處理也簡單易行。但是采用此計(jì)量模式易高估或低估資產(chǎn)價(jià)值，不能及時(shí)客觀地反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

2.公允價(jià)值模式。公允價(jià)值是在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。企業(yè)如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式則應(yīng)滿足下列條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；第二，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息。在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，對投資性房地產(chǎn)可采取公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出科學(xué)合理的估計(jì)。在充分引入公允價(jià)值計(jì)量理念之后，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)所提供的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量較之以前有了較大的提高，其客觀性和可靠性大為增強(qiáng)。而且此計(jì)量方法的采用方便投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)、國外企業(yè)的價(jià)值。公允價(jià)值計(jì)量模式可采用市場比較法、收益法、成本估價(jià)法和假設(shè)開發(fā)法等方法計(jì)量，同時(shí)此種計(jì)量方法可根據(jù)投資性房地產(chǎn)市場行情的變化等外部公開信息及時(shí)調(diào)整其賬面價(jià)值，有效地增強(qiáng)了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性；極大地提高了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量使企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績、財(cái)務(wù)狀況等相關(guān)信息更加公允的得到反映；有利于在證券市場上獲得更加公允的公司股票定價(jià)。但也會(huì)導(dǎo)致較大的利潤波動(dòng)性，為企業(yè)的發(fā)展增加不穩(wěn)定性因素，為企業(yè)操縱利潤提供了空間，增加了該行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，極易引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)泡沫。同時(shí)，引入公允價(jià)值計(jì)量模式使公允價(jià)值的認(rèn)定及會(huì)計(jì)處理更為復(fù)雜。

3.兩種模式的選擇。目前《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》認(rèn)為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的優(yōu)選模式是成本模式，但如果企業(yè)有確鑿證據(jù)表明該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得時(shí)則可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但企業(yè)一旦選擇公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并且不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。這與中國會(huì)計(jì)政策變更的相關(guān)規(guī)定是一致的。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量實(shí)際運(yùn)用中存在的問題

在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中引入公允價(jià)值模式，會(huì)對中國房地產(chǎn)企業(yè)多方面產(chǎn)生有利影響，但公允價(jià)值計(jì)量在實(shí)際的運(yùn)用中也存在著一些問題。

1.估值難度較大。根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定，當(dāng)無法從活躍市場或其他市場獲取公允價(jià)值時(shí)，需要采用估值技術(shù)。而估值技術(shù)不僅受主觀判斷的影響，還會(huì)因風(fēng)險(xiǎn)狀況、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及企業(yè)自身信用的變化而相應(yīng)變化；同時(shí)，相同或類似的房地產(chǎn)會(huì)因時(shí)因人因地而異。評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)需要考慮不同地理位置、戶型、不同用途等多種因素。而且由于中國房價(jià)的波動(dòng)較為頻繁，使計(jì)量難以及時(shí)反映其真正的價(jià)值從而使評(píng)估難度增加。此外，中國相關(guān)專業(yè)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)尚不健全，使公允價(jià)值計(jì)量的結(jié)果較難達(dá)到公允。

2.影響企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值以及所得稅納稅調(diào)整額。公允價(jià)值計(jì)量模式反映了市場對企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須謹(jǐn)慎對待公允價(jià)值計(jì)量的引入。公允價(jià)值的引入，一方面會(huì)提高企業(yè)的凈資產(chǎn)；另一方面在不利的市場環(huán)境中企業(yè)價(jià)值也會(huì)隨之減少。近來，政府對投資過熱的房地產(chǎn)市場不斷進(jìn)行調(diào)控降溫，導(dǎo)致很多公司出現(xiàn)資金短缺的問題。如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式，會(huì)直接影響企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值，而企業(yè)收益則未必增長相同的比例，此時(shí)的凈資產(chǎn)收益率反而可能出現(xiàn)下降。在所得稅納稅調(diào)整方面：公允價(jià)值模式下，稅法允許計(jì)提折舊而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不允許計(jì)提折舊；稅法不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得或損失而會(huì)計(jì)確認(rèn)。因此，稅務(wù)處理上需按稅法規(guī)定的折舊年限計(jì)算調(diào)整折舊數(shù)額。同時(shí)隨著投資性房地產(chǎn)在以后年度資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值的變動(dòng)，納稅調(diào)整數(shù)額也將相應(yīng)變化。并且，由于投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入了當(dāng)期損益，還需要對該項(xiàng)損益進(jìn)行調(diào)整?？梢?，采用公允價(jià)值計(jì)量模式所得稅納稅調(diào)整的工作量及復(fù)雜性均會(huì)增加很多。

3.利用公允價(jià)值計(jì)量操縱利潤。采用公允價(jià)值模式，企業(yè)可在會(huì)計(jì)期末將賬面價(jià)值調(diào)為公允價(jià)值，兩者之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)利潤可隨公允價(jià)值的波動(dòng)方向而上下變動(dòng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場利潤的穩(wěn)定性，而且近年來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤受市場波動(dòng)的影響更加明顯。如果以后投資性房地產(chǎn)得到增值，當(dāng)年的利潤就會(huì)增加。所以說，房地產(chǎn)企業(yè)引入公允價(jià)值之后，其利潤不但可以反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，而且也可以反映房地產(chǎn)市場的價(jià)格趨勢，進(jìn)而影響到企業(yè)的凈利潤水平。同時(shí)，在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊或攤銷而減少的成本支出也會(huì)增加當(dāng)年的利潤。另外，對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)企業(yè)需聘請第三方投資機(jī)構(gòu)，其高額評(píng)估費(fèi)用會(huì)減少企業(yè)的利潤、增加企業(yè)的經(jīng)營成本。除此之外，在此種計(jì)量模式下由于公允價(jià)值是根據(jù)市場價(jià)值變動(dòng)的；因此，房地產(chǎn)企業(yè)中引入公允價(jià)值計(jì)量模式可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利用房價(jià)操縱利潤，粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表，誤導(dǎo)會(huì)計(jì)信息使用者。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的改進(jìn)措施

1.完善機(jī)構(gòu)評(píng)估。中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不成熟，房地產(chǎn)市場波動(dòng)相對較大，如果采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，則企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量操縱利潤的風(fēng)險(xiǎn)很高。引進(jìn)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)可以增加公允價(jià)值計(jì)量的獨(dú)立性，但企業(yè)不能聘請自己認(rèn)定的非專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)或自我評(píng)估，而應(yīng)聘請經(jīng)過有關(guān)權(quán)威部門認(rèn)定的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行客觀、獨(dú)立的評(píng)估，盡可能地降低投資者風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)操縱利潤。

2.提供有利環(huán)境、給予稅收支持。為滿足公允價(jià)值計(jì)量的要求，減少企業(yè)操縱利潤的機(jī)會(huì)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，首先我們應(yīng)該不斷完善市場經(jīng)濟(jì)制度和結(jié)構(gòu)，加快進(jìn)行資本市場改革，進(jìn)一步完善生產(chǎn)資料市場和資本市場，加快建立公平的交易環(huán)境；其次，在稅收等方面國家也應(yīng)該給予一定的支持。2007年7月頒布實(shí)施的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》，這在客觀上以稅收優(yōu)惠為條件鼓勵(lì)企業(yè)更多采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

3.加強(qiáng)信息披露。信息披露的公開與透明是有效防止企業(yè)操縱利潤的辦法，投資性房地產(chǎn)的同類房地產(chǎn)的市價(jià)、初始確認(rèn)價(jià)值、地理位置、建筑面積等其他相關(guān)信息應(yīng)該得到及時(shí)充分的披露。采取公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)著重披露為其進(jìn)行評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)詳情、評(píng)估的證據(jù)與方法、來源等因素。

四、結(jié)論

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則適應(yīng)了當(dāng)前中國企業(yè)發(fā)展的需要，為企業(yè)提供了重要的發(fā)展機(jī)遇。但無論是成本模式還是公允價(jià)值模式都有其利弊：成本計(jì)量模式減少了企業(yè)的賬面盈利，起到抵稅效果，減少了企業(yè)的現(xiàn)金支出，而且會(huì)計(jì)處理相對簡單、容易理解、不受公允價(jià)值變動(dòng)的影響，使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人操縱，但歷史成本計(jì)量模式不能很好地表達(dá)企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營狀況和反映未來經(jīng)濟(jì)前景。而公允價(jià)值模式則能使企業(yè)賬面價(jià)值更加及時(shí)、客觀地反映市場的公允價(jià)值、提高企業(yè)的融資能力，但在市場環(huán)境不穩(wěn)定的情況下會(huì)給企業(yè)帶來賬面損失的風(fēng)險(xiǎn)，而且公允程度不易控制、估值技術(shù)難度較大、企業(yè)易于操縱利潤、粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表、誤導(dǎo)會(huì)計(jì)信息使用者。因此企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎、適度選用公允價(jià)值計(jì)量模式，不斷完善公允價(jià)值計(jì)量模式并結(jié)合現(xiàn)實(shí)的國家政策、經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境作出明智的選擇。

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第3篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)信息質(zhì)量 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、前言

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問題也引起許多專家學(xué)者的重視。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點(diǎn),其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經(jīng)開始正式實(shí)施新企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的監(jiān)督和審查是穩(wěn)定市場經(jīng)濟(jì)秩序的重要保證,而一些房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真情況十分嚴(yán)重,這也導(dǎo)致了國家財(cái)政稅款的流失,本文將對我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題進(jìn)行探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問題

(1)風(fēng)險(xiǎn)信息披露內(nèi)容不完整

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)過程中要面臨許多的風(fēng)險(xiǎn),這些風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身高風(fēng)險(xiǎn)性的特點(diǎn),所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于一般的企業(yè)必須更充分地有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)財(cái)務(wù)信息。然而,從當(dāng)前我國相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)制度來看,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)往往僅限于相關(guān)抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);但是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金方面沒有涉及,相關(guān)方面的質(zhì)量保證金信息也未加披露,這是需要進(jìn)一步改進(jìn)的地方。

(2)會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引不夠完善,業(yè)績評(píng)價(jià)信息不夠客觀

對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引不夠完善,這也就導(dǎo)致最終的房地產(chǎn)業(yè)績評(píng)價(jià)信息不夠客觀。房地產(chǎn)企業(yè)從土地開發(fā)到確認(rèn)收入往往要經(jīng)歷幾年的時(shí)間,于是在項(xiàng)目籌建期就需要有大量資金投入開發(fā)過程,這部分的管理費(fèi)用就計(jì)入了當(dāng)期損益,而由于整個(gè)工程的部分項(xiàng)目尚未完工,其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入,這就使得財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則沒有明確地在房地產(chǎn)業(yè)中得到的體現(xiàn),而每年的損益表也由于項(xiàng)目階段的不同而產(chǎn)生較大的利潤波動(dòng)。所以選擇一般的企業(yè)業(yè)績評(píng)價(jià)指標(biāo),比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營狀況,這也會(huì)在很大程度上使投資者產(chǎn)生誤解。

(3)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算不完善

當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度,使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身,然而,現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動(dòng)以及相關(guān)的投資活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的,而在另一方面,企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項(xiàng)目作為基本單位的,由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。

(4)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)體系不規(guī)范,收入確認(rèn)制度有待改善

當(dāng)前在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系仍然不規(guī)范,銷售收入往往采用預(yù)售以及分期付款銷售兩套財(cái)務(wù)管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關(guān)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)收入的方法主要有以下幾點(diǎn):第一種情況是在相關(guān)企業(yè)簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;第二種情況是在企業(yè)簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;第三種情況是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收以后,開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;第四種情況是在辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。對于上市房地產(chǎn)企業(yè)來說,上述幾種收入確認(rèn)情況企業(yè)年報(bào)信息披露中不夠明確具體,在現(xiàn)實(shí)中也有許多房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)由于當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題,被相關(guān)的注冊會(huì)計(jì)師出具保留意見審計(jì)報(bào)告。而這種分歧的焦點(diǎn)往往體現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問題上,企業(yè)自身判斷的結(jié)果與相關(guān)注冊會(huì)計(jì)師的判斷不一致,因而企業(yè)在相關(guān)的收入確認(rèn)制度方面值得進(jìn)一步改善。

三、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對策建議

針對上述房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量中存在的問題,本文提出以下的對策建議:

(1)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

在提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息含量的披露方面,首先可以增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”這一信息項(xiàng)目,該項(xiàng)目反映房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)所預(yù)提的本來應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的相關(guān)配套設(shè)施的費(fèi)用。此外,還應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的預(yù)售政策以及相應(yīng)的法律依據(jù)方面的信息披露。由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目未竣工以前,預(yù)售商品房收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但是按照預(yù)售情況仍然能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,由于各房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售政策不同,往往會(huì)對企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生比較的影響,而在很多房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息中,上述這些會(huì)計(jì)信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據(jù)目前預(yù)售政策規(guī)定的要求,相關(guān)商品房結(jié)構(gòu)封頂或者結(jié)構(gòu)施工達(dá)到一定高度時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以向管理部門申請預(yù)售許可證,然而在其他一些地方的規(guī)定往往與此不同,所以,披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況可以使投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會(huì)計(jì)信息資料。最后,企業(yè)還應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加相關(guān)分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息以及相關(guān)保證金信息的披露,也就是說以企業(yè)每一個(gè)項(xiàng)目為基本單位,披露企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流量,這些現(xiàn)金流量信息主要包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及與之相關(guān)的工資支付等。

(2)完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引

我國在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》中曾經(jīng)對相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提以及會(huì)計(jì)處理方面做了比較明確的規(guī)定,然而我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在對配套設(shè)施成本核算當(dāng)面的指引不足,這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財(cái)務(wù)成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。拿預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)來說,假如房地產(chǎn)企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)商品房等開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本時(shí)預(yù)提了一定比例的配套設(shè)施費(fèi)用,那么不但在當(dāng)期利潤表中增加了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的相關(guān)費(fèi)用,而且在企業(yè)當(dāng)期的資產(chǎn)負(fù)債表中也增加等額的負(fù)債,這就會(huì)對企業(yè)當(dāng)期的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生比較大的影響。因此,我國相關(guān)的行政管理部門和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則做指引,以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息管理。

(3)完善企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)

針對當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度的問題,相關(guān)企業(yè)必須構(gòu)建起完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算體系,這種體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度,也包括房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營特點(diǎn)以及相關(guān)的管理要求而制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,具體包括財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì),通過進(jìn)一步完善內(nèi)部財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算機(jī)制來保障財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的完整性與系統(tǒng)性。

(4)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

近幾年來,伴隨我國會(huì)計(jì)理論研究的進(jìn)一步深化,政府的財(cái)政部門以及相關(guān)的立法部門應(yīng)該針對房地產(chǎn)行業(yè)建立起一套更加規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理體系。對相關(guān)的人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)以及金融工具會(huì)計(jì)等方面的法律規(guī)范進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范,以此來改變當(dāng)前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理的方面不確定的準(zhǔn)則以及會(huì)計(jì)制度,使得房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作更具一致性和合理性。以此同時(shí),還應(yīng)當(dāng)建立并逐步推廣一些特定的的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引,使得目前所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以采用統(tǒng)一的確認(rèn)方法。

四、結(jié)束語

由于我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一些會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與相關(guān)制度的不規(guī)范,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實(shí)踐中建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系,制定出科學(xué)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量,這對房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展也是有益的。

參考文獻(xiàn):

[1]崔學(xué)剛.上市企業(yè)財(cái)務(wù)信息披露:政府功能與角色定位[J].會(huì)計(jì)研究,2009;1

第4篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量范文

關(guān)鍵詞 胺碘酮 地高辛 房顫

陣發(fā)性心房顫動(dòng)(房顫)是臨床常見的心律失常，雖然房顫不是一種致死性的心律失常，但反復(fù)長期快速性心律失常可造成患者心悸、氣促、活動(dòng)受限心功能下降，嚴(yán)重者可發(fā)生低血壓、休克，如不及早復(fù)律可形成左房血栓導(dǎo)致動(dòng)脈栓塞、血液動(dòng)力學(xué)異常、心房電生理重構(gòu)等，增加復(fù)律的難度［1］。目前臨床常用的抗心律失常藥物中，轉(zhuǎn)復(fù)并抑制房顫復(fù)發(fā)的藥物通常首選Ⅲ類抗心律失常藥物胺碘酮。本研究旨在觀察胺碘酮加小劑量地高辛治療陣發(fā)性房顫的療效和安全性。

資料與方法

2007～2011年收治陣發(fā)性房顫患者46例，持續(xù)時(shí)間1～72小時(shí)，臨床表現(xiàn)為心慌、氣促、胸悶、乏力，12導(dǎo)聯(lián)心電圖確診快速性陣發(fā)性房顫，心室率≥120次/分，心功能NYHA評(píng)分Ⅱ～Ⅲ級(jí)。獲得患者知情同意后入選本研究。

排除標(biāo)準(zhǔn)包括：①快速性房顫合并預(yù)激綜合征患者；②房顫合并電解質(zhì)紊亂/低血壓/妊娠；③房顫合并器質(zhì)性心臟疾病，心功能NYHA Ⅲ級(jí)以上；④甲狀腺功能亢進(jìn)；⑤急性心肌梗死；⑥2周內(nèi)服用過抗心律失常藥物(包括Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ類抗心律失常藥物，非二氫吡啶類鈣拮抗劑)及洋地黃類藥的患者。

46位患者中，男29例，女17例，平均年齡64.2±7.2歲。其中合并高血壓、冠心病、糖尿病、高血脂癥患者21例，心電圖提示合并左心房肥大17例，無明顯疾病病因8例。

研究方法：入選患者隨機(jī)分為治療組(n=25)和對照組(n=21)。治療組予口服胺碘酮600mg/日，1周，400mg/日，1周，最后減為200mg/日長期維持(服用7天如仍為房顫，視為轉(zhuǎn)復(fù)失敗)，同時(shí)加服地高辛0.125mg/日及口服阿斯匹林腸溶片0.1g/日抗血小板治療，總療程12周。對照組給予口服地高辛0.25mg/日，根據(jù)心律、心率調(diào)整劑量，同時(shí)口服阿斯匹林腸溶片0.1/日抗血小板治療。見表1。

隨訪12周，前4周每周隨訪1次，此后每4周隨訪1次，隨訪內(nèi)容包括血壓、心率和心電圖，同時(shí)根據(jù)患者心悸發(fā)作的自覺癥狀來判定，多數(shù)患者以往發(fā)作房顫時(shí)有顯著的心悸感，以此判定房顫發(fā)作與終止。

療效判斷標(biāo)準(zhǔn)：①顯效：快速性房顫轉(zhuǎn)復(fù)竇性心律，心衰癥狀控制，觀察期內(nèi)無房顫復(fù)發(fā)，心室率控制在60～100次/分；②有效：快速型房顫未能恢復(fù)竇性心律，心室率控制在60～100次/分，心衰癥狀有所緩解的；③無效：快速性房顫未能恢復(fù)竇性心律，心室率未能控制在100次/分以內(nèi)，心衰癥狀未能緩解的。

統(tǒng)計(jì)學(xué)處理：計(jì)量數(shù)據(jù)以(X±S)表示，計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)以百分比(%)表示，采用SPSS11.5統(tǒng)計(jì)軟件計(jì)算，采用X2檢驗(yàn)，P＜0.05為具有統(tǒng)計(jì)學(xué)差異。

結(jié) 果

房顫復(fù)律情況及QTc間期變化：兩組患者經(jīng)治療后，治療組復(fù)律成功17例(17/25，68%)，復(fù)律前QTc間期365±47ms，復(fù)律后QTc間期380±49ms，復(fù)律前后QTc間期比較差異無統(tǒng)計(jì)學(xué)意義(P＞0.05)。對照組復(fù)律成功6例(6/21，28.6%)，復(fù)律前QTc間期360±47ms，復(fù)律后QTc間期375±48ms，差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義(P＜0.05)。

心室率控制情況：經(jīng)治療后兩組患者平均心率均減慢，自覺心悸、氣促癥狀有明顯減輕。其中治療組未轉(zhuǎn)律的患者131.7±10.6次/分下降至101.2±23.3次/分；對照組未轉(zhuǎn)律者心室率由129.2±12.5次/分，減慢至110.5±16.7次/分。治療組用藥后未轉(zhuǎn)律者平均心室率明顯低于對照組(P＜0.05)。

不良反應(yīng)：兩組均無傳導(dǎo)阻滯、低血壓和心功能不全等發(fā)生。治療組有1例心室率低于60次/分，1例患者隨訪甲狀腺功能出現(xiàn)異常，停藥后隨訪好轉(zhuǎn)。對照組1例表現(xiàn)為胃腸道反應(yīng)。

討 論

陣發(fā)性心房顫動(dòng)在臨床治療方面仍存在諸多爭議。近年來應(yīng)用射頻消融術(shù)隔離肺靜脈或環(huán)肺靜脈口外線性消融治療陣發(fā)性心房顫動(dòng)取得了一定的成功［2］，但手術(shù)并不適用于所有年齡段的患者，而且有一定的復(fù)發(fā)率，也會(huì)引起一些并發(fā)癥，如肺靜脈狹窄、心包填塞等；并且部分患者不愿意接受手術(shù)。因此對于基數(shù)眾多的房顫人群，絕大多數(shù)病人仍依賴于藥物治療。房顫的藥物治療包括以下3個(gè)方面：①轉(zhuǎn)律和維持竇性心律治療；②控制心室率；③抗凝治療。

傳統(tǒng)治療陣發(fā)性房顫是靜脈推注毛花苷C。既往認(rèn)為毛花苷C既能有效轉(zhuǎn)復(fù)陣發(fā)性房顫，又能較好地控制心室率，且能治療心衰。但現(xiàn)有研究認(rèn)為，毛花苷C對陣發(fā)性房顫復(fù)律作用與安慰劑無顯著性差異，洋地黃制劑可以造成電復(fù)律時(shí)發(fā)生嚴(yán)重性心律失常，也不能用于急性心肌梗死的早期及合并預(yù)激綜合征者。因而，該藥不是治療陣發(fā)性房顫復(fù)律的理想藥物。

胺碘酮是一種廣譜的抗心律失常藥，它具有Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ類抗心律失常藥的作用，以Ⅲ類為主，它的某些抗心律失常作用還由于它有抗甲狀腺素的一些作用而致，對室上性及室性心律失常均有較好的療效［3］。胺碘酮對QTc間期影響是逐步的，在血藥未達(dá)到穩(wěn)態(tài)濃度1～2天內(nèi)，對QTc間期影響可能不大。另外胺碘酮靜脈注射液與片劑的電生理區(qū)別主要在用藥初期，用藥初期主要擴(kuò)張外周血管和冠脈，導(dǎo)致冠脈流量增加和血壓下降。因此血液動(dòng)力學(xué)的改變與給藥的劑量和速度有關(guān)。胺碘酮所致QTc間期延長為有效不應(yīng)期延長。胺碘酮可用于房顫復(fù)律，轉(zhuǎn)復(fù)后需要用藥長期維持竇律。

本研究采用胺碘酮聯(lián)合小劑量的地高辛治療陣發(fā)性房顫，其理論依據(jù)為胺碘酮對血管平滑肌有特異性的松弛作用，能擴(kuò)張冠狀動(dòng)脈和外周動(dòng)脈，降低冠脈和外周血管的阻力，且通過α受體、β受體的非競爭性抑制而降低兒茶酚胺的作用，故可改善心功能。雖然胺碘酮對心臟傳導(dǎo)系統(tǒng)有全面的抑制作用，但對心室收縮力幾乎無影響，而胺碘酮與地高辛聯(lián)用時(shí)，對房顫的復(fù)律及降低心室率有協(xié)同作用。地高辛增強(qiáng)心肌收縮力，增加心輸出量，彌補(bǔ)了胺碘酮的不足，而抑制房室傳導(dǎo)、控制心室率、轉(zhuǎn)復(fù)房顫方面則起協(xié)同作用。

本研究在短期間觀察到胺碘酮聯(lián)合小劑量地高辛較之單獨(dú)使用地高辛對陣發(fā)性房顫有較好的治療作用，能夠有效恢復(fù)并維持竇性心律，減慢心室率，改善心衰癥狀，并且有較好的耐受性，對QTc間期影響小，不良反應(yīng)較小。但是本研究同樣存在觀察病例數(shù)少，機(jī)制探討不深入等缺點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)

1 WijffelsM C E F,Kirchhof C J H J,Dorland R,et al.Atial fibrillation begetsatrialfibrillation.A study in awake chronically instrumented goats.Circulation,1995,92(7):1954.

第5篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量范文

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)處理

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理出臺(tái)了相應(yīng)的規(guī)定，這是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則創(chuàng)新的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。在我國市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資迅速普及的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)已經(jīng)不再單單是滿足民生的一種工具和途徑，更加轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)賺取租金和資本增值的一種方法。在這種情況下，如何對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行客觀、公允和準(zhǔn)確的計(jì)量成為我們必須思考的問題，本文針對這一情況展開討論。

一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理基本情況

近年來我國投資性房地產(chǎn)行為已經(jīng)比比皆是，這在一定程度上影響了民生發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)主要通過資本增值和賺取租金來實(shí)現(xiàn)利益，最終實(shí)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的根本價(jià)值。

(一)投資性房地產(chǎn)基本屬性分析

投資性房地產(chǎn)和自建的建筑物之間在基本特征上有著顯著的區(qū)別，具體來看表現(xiàn)為：房地產(chǎn)擁有房產(chǎn)的根本目的并不是自己持有；一般來說投資性房地產(chǎn)都處于具有較大升值空間的優(yōu)良地段，我們從投資性房地產(chǎn)的定義和名稱上也可以窺見一二，它天然地帶有著投資屬性，企業(yè)之所以參與到投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中大多是想要賺取租金或者等待差價(jià)，從而獲得利益。

(二)投資性房地產(chǎn)主要類型

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將以下三種房地產(chǎn)劃分為投資性房地產(chǎn)：已經(jīng)出租出去的土地使用權(quán)；已經(jīng)出租出去的建筑物；目前持有的、準(zhǔn)備以后增值的并可能隨時(shí)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。在這里筆者需要強(qiáng)調(diào)的是，當(dāng)企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)到期之后，如果企業(yè)不改變其經(jīng)營目的，而是暫時(shí)空置的，仍然需要按照投資性房地產(chǎn)核算；企業(yè)只有將產(chǎn)權(quán)歸自己所有的建筑物以經(jīng)營方式租賃出去的時(shí)候，才可以按照投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算；雖然企業(yè)持有的、準(zhǔn)備在增值之后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)核算范圍，但是閑置的土地不可納入投資性房地產(chǎn)核算范疇。

(三)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理分析

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定了投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量的時(shí)候應(yīng)該按照初始成本進(jìn)行核算，這里的初始成本可以劃分為外購的投資性房地產(chǎn)、自行開發(fā)的建筑物和通過其他方式取得的投資性房地產(chǎn)。非投資性房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)之間是可以相互轉(zhuǎn)換的，也就是說企業(yè)原本自用的投資性房地產(chǎn)或者具有存貨性質(zhì)的投資性房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，當(dāng)租賃合同生效的那一日即為轉(zhuǎn)換日。一般來說，投資性房地產(chǎn)是按照公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量的，企業(yè)需要對原本按照歷史成本計(jì)量的自用房地產(chǎn)或者作為存活的房地產(chǎn)重新進(jìn)行公允價(jià)值劑量，重新計(jì)量的公允價(jià)值就是投資性房地產(chǎn)的初始入賬價(jià)值。在轉(zhuǎn)換的過程中，如果轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值要低于原來自用或者作為存貨計(jì)量的房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，差額要計(jì)入當(dāng)期損益；而如果轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值要高于原來自用或者作為存貨計(jì)量的房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，差額要計(jì)入所有者權(quán)益類賬戶。

二、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理存在的問題

第一，公允價(jià)值的選擇性應(yīng)用降低了會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性。我國投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的具體相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定了企業(yè)可以采取兩種計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行初始計(jì)量：成本模式和公允價(jià)值模式。這樣企業(yè)可以根據(jù)市場外部環(huán)境和自身的實(shí)際狀況來自行選擇計(jì)量方式。但是受到會(huì)計(jì)核算習(xí)慣的影響，很多投資性房地產(chǎn)企業(yè)依然選擇成本計(jì)量模式進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量，這樣原有會(huì)計(jì)計(jì)量模式中存在的問題依然沒有得到解決，企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表在反映投資性房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值上依然作用甚微，我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌的目標(biāo)依然難以實(shí)現(xiàn)。

第二，會(huì)計(jì)處理方法缺乏實(shí)踐性。我國在針對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理的時(shí)候鼓勵(lì)企業(yè)采取公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量，但是公允價(jià)值在我國社會(huì)內(nèi)的實(shí)施尚不存在完善的條件和基礎(chǔ)，也沒有專門性的業(yè)務(wù)指導(dǎo)原則來指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量，在這種情況下企業(yè)采取公允價(jià)值進(jìn)行投資性房地產(chǎn)計(jì)量的意愿會(huì)變得較低。如此一來，我們可以發(fā)現(xiàn)我國企業(yè)對公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的方法并沒有熟練掌握。

第三，企業(yè)之間的會(huì)計(jì)信息缺乏可比性。企業(yè)采取公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)降低不同企業(yè)之間的會(huì)計(jì)信息可比性。當(dāng)投資性房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定的時(shí)候，企業(yè)如果采取成本模式進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量，那么可能會(huì)造成資產(chǎn)價(jià)值估算結(jié)果低于房地產(chǎn)本身的公允價(jià)值的現(xiàn)象；如果市場條件滿足公允價(jià)值計(jì)量所需條件，企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量的結(jié)果往往還會(huì)受到市場交易信息公開程度的影響，公允價(jià)值計(jì)量結(jié)果還是可能出現(xiàn)差異。由此可見，公允價(jià)值計(jì)量模式很容易變?yōu)槠髽I(yè)進(jìn)行利潤操縱的一個(gè)工具，導(dǎo)致企業(yè)之間的會(huì)計(jì)信息可比性受到嚴(yán)重波及和影響。

第四，投資性房地產(chǎn)相關(guān)的涉稅問題無法具體確定。在運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的時(shí)候，企業(yè)還要面臨著一個(gè)重要的問題——涉稅問題，這個(gè)問題涉及到一些具體的操作細(xì)節(jié)和規(guī)定。比如說在會(huì)計(jì)期末企業(yè)的投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯增值的時(shí)候，會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理之間就會(huì)出現(xiàn)差異，企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)納稅所得額的調(diào)整，將自身的納稅方式和當(dāng)前的稅務(wù)要求之間相銜接。公允價(jià)值計(jì)量對企業(yè)的現(xiàn)金流量和所得稅匯算清繳都具有重要影響，經(jīng)過調(diào)整的企業(yè)期末留存收益是否需要調(diào)整都是企業(yè)在公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)過程中必須要思考的問題。

三、解決投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理問題的方式和方法

(一)細(xì)化公允價(jià)值計(jì)量的條件和范圍

在選擇運(yùn)用何種方式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的時(shí)候，不能單純地將成本模式和公允價(jià)值模式放在同一個(gè)平臺(tái)上進(jìn)行比較。企業(yè)需要在充分考慮投資性房地產(chǎn)的實(shí)際狀況的基礎(chǔ)上借鑒先進(jìn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的處理方式，明確公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)涵和所需的條件。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)對上市公司運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量的條件進(jìn)行詳盡的規(guī)定，并通過和歷史成本計(jì)量模式相比較來凸顯出公允價(jià)值計(jì)量的科學(xué)性和合理性。

(二)制定合理的公允價(jià)值計(jì)量操作方法

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)主要目的是實(shí)現(xiàn)和國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的接軌，但是在實(shí)際操作過程中公允價(jià)值計(jì)量因?yàn)槿狈?shí)際操作性，企業(yè)單獨(dú)運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的條件尚不成熟，這就導(dǎo)致了當(dāng)前投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理方法和管理要求、運(yùn)營實(shí)際之間存在著較大的差距。筆者認(rèn)為我國可以充分地借鑒國際先進(jìn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的做法和規(guī)范，加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的規(guī)范性和科學(xué)性，建立成熟的信息披露制度，力求使得會(huì)計(jì)報(bào)告使用者能夠通過披露的會(huì)計(jì)信息了解到投資性房地產(chǎn)的市場發(fā)展?fàn)顩r，并據(jù)此判斷出上市公司可以采取公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行核算。

(三)提升會(huì)計(jì)人員綜合素質(zhì)

投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式是我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是過往會(huì)計(jì)理論和會(huì)計(jì)實(shí)踐中沒有經(jīng)歷過的一次新的嘗試。投資性房地產(chǎn)市場的發(fā)展在我國還正處于逐步完善的階段，良性競爭機(jī)制的建立還有一段距離要走。房地產(chǎn)市場波動(dòng)很大，每一天的交易價(jià)格都有所不同，泡沫風(fēng)險(xiǎn)居高不下，很多投資性房地產(chǎn)企業(yè)難以通過市場獲得公允、有價(jià)值的價(jià)格信息，這給會(huì)計(jì)人員進(jìn)行賬務(wù)處理、入賬價(jià)值確定、公允價(jià)值評(píng)估都帶來一定的難度，也對會(huì)計(jì)人員的綜合素養(yǎng)提出了更高的要求。所以企業(yè)有必要針對會(huì)計(jì)人員進(jìn)行再教育和再培訓(xùn)，使其掌握投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量的方法、運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的條件已經(jīng)公允價(jià)值的確定方法等等，避免因?yàn)闀?huì)計(jì)人員素質(zhì)不足而影響投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值核算的完整性、準(zhǔn)確性。

(四)明確所得稅會(huì)計(jì)的相關(guān)核算規(guī)定

稅法相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)該進(jìn)一步實(shí)施完善化改革，對采取公允價(jià)值計(jì)量模式核算的投資性房地產(chǎn)增值和相關(guān)的稅務(wù)處理給出更加明確的方案和對策，消除上市公司運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和計(jì)量時(shí)存在的顧慮，降低所得稅調(diào)整過程中的復(fù)雜性。在實(shí)際的會(huì)計(jì)核算工作中，很多投資性房地產(chǎn)企業(yè)都存在著諸多的問題，給其健康和持久發(fā)展帶來了嚴(yán)重的影響。為了轉(zhuǎn)變這一劣勢，企業(yè)必須重視會(huì)計(jì)管理工作的開展，對存在的會(huì)計(jì)處理不當(dāng)、會(huì)計(jì)計(jì)量不準(zhǔn)確的問題進(jìn)行妥善的解決。投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員需要不斷拓展自身業(yè)務(wù)能力、增強(qiáng)對投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的了解程度，以開拓的視野來為企業(yè)發(fā)展提供更好的信息支持，幫助企業(yè)形成自身的核心競爭力，使得投資性房地產(chǎn)企業(yè)能夠在激烈的市場競爭中獲得一席之地。

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第6篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量范文

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值 投資性房地產(chǎn) 成本模式

在近年我國房地產(chǎn)價(jià)值不斷攀升的背景下，采用公允價(jià)值計(jì)量對企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表無疑具有重大的利好影響。但是公允價(jià)值計(jì)量目前并未被大多數(shù)上市公司所采納，為何會(huì)形成這樣一種現(xiàn)狀，如何對公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行改進(jìn)推廣，成為理論界和實(shí)務(wù)界共同研究的問題。

一、投資性房地產(chǎn)及其會(huì)計(jì)問題

（一）投資性房地產(chǎn)的種類

已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。其中企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。

持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。

（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

1、歷史成本模式

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式主要有兩種，即歷史成本模式和公允價(jià)值模式。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

2、公允價(jià)值模式

采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

（三）兩種模式下對企業(yè)的不同影響

1、成本計(jì)量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響

歷史成本計(jì)量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的有利影響，首先，采用歷史成本模式計(jì)量能使企業(yè)資產(chǎn)狀況穩(wěn)定，不易進(jìn)行利潤操縱；其次，歷史成本計(jì)量模式會(huì)使稅賦減少。

歷史成本計(jì)量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的不利影響。第一，采用歷史成本計(jì)量不能如實(shí)反映企業(yè)的真實(shí)情況；第二，企業(yè)采用成本模式計(jì)量會(huì)影響投資者的利益。

2、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響

以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的有利影響。首先，能增強(qiáng)企業(yè)融資能力，改善企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)。其次，公允價(jià)值計(jì)量模式的選擇應(yīng)用能提高企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。再次，能大大提高企業(yè)的當(dāng)期利潤，扭虧為盈。企業(yè)在公允價(jià)值模式下，不計(jì)提折舊或攤銷，會(huì)使得費(fèi)用減少，利潤增加。

以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的不利影響。第一，采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量，成本過高。第二，采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量將影響公司的分紅政策的制定。

二、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用

我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式現(xiàn)狀分析

1、后續(xù)計(jì)量在上市公司的執(zhí)行情況分析

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用成本模式，也可以采用公允價(jià)值模式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在24家滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)上市公司中采用公允價(jià)值模式計(jì)量的卻寥寥無幾。從投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法來看，有15家上市公司采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報(bào)告確定公允價(jià)值。

2、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則后續(xù)計(jì)量執(zhí)行情況

在后續(xù)計(jì)量兩種模式的優(yōu)先選擇方面，我國的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則差異依然存在。國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則《ias40——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，優(yōu)先選擇公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，只有當(dāng)主體無法在持續(xù)基礎(chǔ)上對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行可靠確定時(shí)才采用成本模式。這是與我國目前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在后續(xù)計(jì)量方面最顯著的差異。

無論是我國所規(guī)定的公允價(jià)值的確定方法，還是fasb 在《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公告第157 號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》中所構(gòu)建的“公允價(jià)值層次”，在本質(zhì)上是一致的。也就是說，公允價(jià)值的取得，首選的是活躍的公開市場報(bào)價(jià)，如果在目前的市場條件下，公開市場報(bào)價(jià)不易取得，公允價(jià)值的確定則往往要通過專業(yè)評(píng)估人士的估價(jià)。而我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式還不夠完善，存在較多問題。

3、我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀

與我國原準(zhǔn)則體系中歷史成本計(jì)量占主導(dǎo)地位相比，新準(zhǔn)則體系引入了公允價(jià)值模式，《企業(yè)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》鮮明地體現(xiàn)了新準(zhǔn)則體系這一重要特點(diǎn)，即允許采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，而不是單一地采用歷史成本模式。采用兩種不同的計(jì)量模式對企業(yè)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，必然對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等方面產(chǎn)生不同的結(jié)果。在房地產(chǎn)大幅增值的背景下，采用公允價(jià)值計(jì)量方式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量能夠?qū)ω?cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生有利的影響。通過對上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)上市公司中采用公允價(jià)值模式計(jì)量的卻寥寥無幾，究其原因在于以下幾種。首先，采用公允價(jià)值計(jì)量的條件較嚴(yán)格；其次，在房價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的情況下使得投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化將加大凈利潤的波動(dòng)幅度,容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者,間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價(jià)格。第三，公允價(jià)值取得成本較高；第四，稅賦可能增加。

基于以上的理由,上市公司可能出于穩(wěn)健的考慮而放棄采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。而這樣的結(jié)果顯然與準(zhǔn)則制定的初衷相違背,要使這種狀況得以改變,就必須對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行改進(jìn)。

三、我國會(huì)計(jì)實(shí)踐中公允價(jià)值的應(yīng)用展望

對于企業(yè)采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的前景,我認(rèn)為是十分樂觀的。雖然2008年受金融海嘯的沖擊,房地產(chǎn)市場不但不復(fù)2007年“井噴”之漲勢,還陷入了近年來少有的“寒冬”,但是采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的必然要求。

采用公允價(jià)值計(jì)量模式是提高會(huì)計(jì)信息相關(guān)性的要求，符合投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)和本質(zhì)，也體現(xiàn)了我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同，更是房地產(chǎn)市場和估值技術(shù)發(fā)展的結(jié)果。因此我國要進(jìn)一步完善與國際趨同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系,提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,就必然要推廣和鼓勵(lì)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

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第7篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量范文

一、界定投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)要素的現(xiàn)實(shí)意義

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，對有關(guān)房地產(chǎn)或物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行投資，漸成一種時(shí)尚。有的企業(yè)將房地產(chǎn)投資作為主營業(yè)務(wù)；有的企業(yè)在經(jīng)營其他業(yè)務(wù)的同時(shí)，兼營房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)；有的企業(yè)投資房地產(chǎn)主要是為了房地產(chǎn)增值而盈利；有的企業(yè)投資房地產(chǎn)則是為了抵御通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。目前，在西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已經(jīng)是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。在我國，近幾年來，這種投資行為已逐漸在一些企業(yè)中流行，甚至成為了一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

與新形勢不相協(xié)調(diào)的是，對這一新生事物在以往只是將其作為一般的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)看待。但是，這種固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍。另外，對房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長、流動(dòng)與變現(xiàn)能力較差，往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理顯然是不合適的；但是將它們按照流動(dòng)資產(chǎn)以成本與可變現(xiàn)凈值孰低的計(jì)價(jià)原則來處理，也是不合適的。因此，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，將“投資性房地產(chǎn)”單獨(dú)予以界定是順應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展的重要舉措，對于規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理和相關(guān)信息的披露具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。

二、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇――公允價(jià)值模式

在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，一項(xiàng)房地產(chǎn)是屬于一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)還是作為投資性房地產(chǎn)，其確認(rèn)取決于其持有的目的。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定：投資性房地產(chǎn)，是指為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的范圍包括：1.已出租的土地使用權(quán)；2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；3.已出租的建筑物。顯然，投資性房地產(chǎn)的持有目的是為了賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之；凡是符合上述確認(rèn)條件的房地產(chǎn)均作為投資性房地產(chǎn)核算，否則，作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算。關(guān)于這一點(diǎn)，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》第四條規(guī)定得很清楚：下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：

（一）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。

（二）作為存貨的房地產(chǎn)。

如果企業(yè)將一項(xiàng)房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，其會(huì)計(jì)計(jì)量模式將有兩種選擇，一種是我國目前經(jīng)常采用的成本計(jì)量模式；另一種是目前國際上流行的公允價(jià)值計(jì)量模式。無論采用哪種計(jì)量模式，其初始計(jì)量都沒有太大差別，差別主要在后續(xù)計(jì)量中。

關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定了兩種計(jì)量模式由企業(yè)根據(jù)客觀實(shí)際加以選擇。一是成本模式，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》第9條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)――固定資產(chǎn)》；采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)――無形資產(chǎn)》。二是公允價(jià)值模式，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》第10條規(guī)定：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的（即投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)），可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。顯然，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的需要，對投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理不再單一地使用成本計(jì)量模式，同時(shí)引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，由企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行選擇。筆者認(rèn)為在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量中使用公允價(jià)值計(jì)量模式核算更符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值和盈利能力，能夠?yàn)樾畔⑹褂谜咛峁┱鎸?shí)的相關(guān)信息，以便信息使用者做出正確的決策。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日首選成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

三、在公允價(jià)值模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理并進(jìn)行納稅調(diào)整

在公允價(jià)值計(jì)量模式下，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理及納稅調(diào)整比在成本計(jì)量模式下復(fù)雜得多，因?yàn)槎惙ㄈ匀粚⑼顿Y性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對待，成本計(jì)量模式下，該業(yè)務(wù)與以往處理沒有區(qū)別，而公允價(jià)值計(jì)量模式下，會(huì)計(jì)法和稅法對投資性房地產(chǎn)的界定有很大差別，導(dǎo)致業(yè)務(wù)處理比以往更復(fù)雜。下面筆者通過一個(gè)案例來加以說明。

（一）2007年1月1日，A企業(yè)（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）將一棟新建成的廠房出租給某單位，該廠房實(shí)際建造成本為80萬元。這時(shí)A企業(yè)應(yīng)將出租的廠房確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)：

借：投資性房地產(chǎn)――成本800 000

貸：在建工程 800 000

（二）2007年12月31日，該廠房的市場價(jià)格為100萬元。這時(shí)A企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定對投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整：

借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)200 000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 200 000

（三）假設(shè)A企業(yè)2007年度共計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤100萬元。這時(shí)A企業(yè)應(yīng)當(dāng)于年度終了計(jì)算所得稅：

1.稅法允許計(jì)提折舊（假設(shè)按20年直線法計(jì)提折舊不考慮殘值），而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不允許計(jì)提折舊，因此，多計(jì)納稅所得4萬元

（800 000÷20），應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整；

2.稅法不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得或損失，因此，多計(jì)納稅所得20萬元，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整；

3.廠房賬面價(jià)值為100萬元，而計(jì)稅基礎(chǔ)為76萬元（800 000

-40 000），兩者之間的差額為24萬元（1 000 000-760 000）屬于應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。

根據(jù)以上，企業(yè)應(yīng)做如下賬務(wù)處理：

借：所得稅費(fèi)用 330 000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅250 800

〔（1 000 000-40 000-200 000）×33%〕

遞延所得稅負(fù)債79 200（240 000×33%）

（四）2008年12月31日，該廠房的市場價(jià)格為90萬元，假設(shè)以上其他條件不變

1.A企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定對投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整：

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 100 000

貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)100 000

2.A企業(yè)應(yīng)當(dāng)于年度終了計(jì)算所得稅：

借：所得稅費(fèi)用330 000

遞延所得稅負(fù)債19 800 〔79200-（900000-720000）×33%〕

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅 349 800

〔（1000000-40000+100000）×33%〕

（五）2009年12月3日，A企業(yè)將該廠房出售，取得價(jià)款120萬元，假設(shè)以上其他條件不變

1.A企業(yè)取得價(jià)款：

借：銀行存款1 200 000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 1 200 000

借：其他業(yè)務(wù)成本 900 000

貸：投資性房地產(chǎn)――成本800 000

――公允價(jià)值變動(dòng)100 000

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益100 000

貸：其他業(yè)務(wù)收入100 000

2.A企業(yè)應(yīng)當(dāng)于年度終了計(jì)算所得稅：

借：所得稅費(fèi)用396 000

遞延所得稅負(fù)債 59 400 〔79 200-19 800-（0-0）×33%〕

第8篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量范文

(一)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括(1)已出租的土地使用權(quán)；(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；(3)已出租的建筑物。

(二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

納稅人的固定資產(chǎn)，是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。無形資產(chǎn)是指納稅人長期使用但是沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)和商譽(yù)等。

(三)投資性房地產(chǎn)在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)

在會(huì)計(jì)上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)，在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為無形資產(chǎn)，應(yīng)按無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

二、投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅處理比較

(一)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出時(shí)，如果該支出將會(huì)引起相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)而且該支出的成本能夠可靠計(jì)量，就應(yīng)該將其資本化，計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本；如果不能滿足上述條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生的時(shí)候直接計(jì)入當(dāng)期損益。

(二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出：(1)發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20%以上；(2)經(jīng)過修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長2年以上；(3)經(jīng)過修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。

納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出，如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價(jià)值；如有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊，可作為遞延費(fèi)用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。

(三)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅規(guī)定的比較

對作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法規(guī)都做出了規(guī)定，需要根據(jù)不同情況進(jìn)行資本化或費(fèi)用化處理。但對作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，資本化處理和費(fèi)用化處理的判斷標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

(一)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，對于采用公允價(jià)值計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)，平時(shí)不計(jì)提折舊，也不進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之問的差額計(jì)人當(dāng)期損益。

采用公允價(jià)值計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)。

(二)采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理部分一致

1.沒有減值跡象，采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理基本一致

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷。如果沒有減值跡象，采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理基本一致。

2.存在減值跡象，采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理不一致

存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。需要對其賬面價(jià)值進(jìn)行復(fù)核，并根據(jù)需要計(jì)提減值準(zhǔn)備，其具體做法與固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定一致。

企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定：對固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計(jì)提的減值損失不允許扣除。

四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

(一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的比較

1.企業(yè)將原采用成本計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)(沒有提取減值準(zhǔn)備)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對資產(chǎn)的計(jì)價(jià)基本一致。

2.企業(yè)將原采用成本計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)(已提取減值準(zhǔn)備)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對資產(chǎn)的計(jì)價(jià)不一致。

3.企業(yè)將原采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對資產(chǎn)的計(jì)價(jià)不一致。

新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。(二)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的比較

1.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在自用房地產(chǎn)或存貨等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)所采用的計(jì)量模式分別加以處理。在轉(zhuǎn)換后采用成本計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)量的，將轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的賬面價(jià)值直接作為轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。在轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的，按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于其賬面價(jià)值的，其差額計(jì)人當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積計(jì)入所有者權(quán)益。

2.企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定

企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。

3.會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理的比較

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)(投資性房地產(chǎn))，無論企業(yè)采取成本計(jì)量模式還是采取公允價(jià)值計(jì)量形式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)，企業(yè)所得稅處理為：(1)當(dāng)期確認(rèn)視同銷售；(2)按開發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)確認(rèn)為企業(yè)所得稅固定資產(chǎn)的原始計(jì)價(jià)。

五、投資性房地產(chǎn)處置會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久性退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)人當(dāng)期損益。

企業(yè)所得稅法規(guī)對投資性房地產(chǎn)處置確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按取得收入與計(jì)稅成本和相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行配比的差額確認(rèn)損益，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)在增加會(huì)計(jì)上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)之初，應(yīng)記錄企業(yè)所得稅確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的原始計(jì)稅成本；在投資性房地產(chǎn)持有期間，記錄企業(yè)所得稅前可以扣除的土地使用權(quán)的攤銷額和固定資產(chǎn)的折舊額，同時(shí)記錄會(huì)計(jì)和稅收處理的差異。

參考文獻(xiàn)：

[1]《會(huì)計(jì)》.2007年注冊會(huì)計(jì)師考試輔導(dǎo)教材.中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社.

[2]《稅法》.2007年注冊會(huì)計(jì)師考試輔導(dǎo)教材.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.

[3]高立法，趙桂娟，張建偉.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與涉稅處理精解》.經(jīng)濟(jì)管理出版社

第9篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量范文

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)，會(huì)計(jì)核算，成本模式，公允價(jià)值模式

一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問題

（一）投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和初始計(jì)量會(huì)計(jì)核算中存在的問題

在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，對于投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的要求是比較明確的，即只有在符合定義的前提下，同時(shí)滿足與資產(chǎn)概念完全相同的兩項(xiàng)基本條件才能予以確認(rèn)。雖然在我國投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中已包含其確認(rèn)的基本條件和特殊條件的理念，但未明確予以規(guī)定。

（二）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)核算中存在的問題

1、投資性房地產(chǎn)折舊或攤銷核算存在的問題。我國準(zhǔn)則規(guī)定，對以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊或攤銷，并于期末進(jìn)行減值測試，這無疑是正確的。但對以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷，以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，并將其差額計(jì)入當(dāng)期損益，不符合收入與費(fèi)用的配比原則。從長期看來，這種處理方法雖然不會(huì)對企業(yè)的最終利益產(chǎn)生影響，但會(huì)影響到企業(yè)特別是上市公司各期利潤的真實(shí)性，給上市公司以調(diào)控利潤的空間和時(shí)間，利潤可能虛增，影響企業(yè)各期財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和可靠性，從而誤會(huì)導(dǎo)廣大的投資者和消費(fèi)者。

2、投資性房地產(chǎn)價(jià)值差額處理存在的問題。在投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量與后續(xù)計(jì)量中，其公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間差額在賬務(wù)處理上缺乏一致性。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，自用房地產(chǎn)或存貨，在向采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)，投資性房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值來進(jìn)行，若轉(zhuǎn)換當(dāng)日的原賬面價(jià)值大于公允價(jià)值的，他們的差額應(yīng)當(dāng)計(jì)入到當(dāng)期損益中，否則計(jì)入到資本公積。只有當(dāng)企業(yè)在處置該投資性房地產(chǎn)后，只有當(dāng)其賬面價(jià)值小于公允價(jià)值之間的差額真正實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，才能轉(zhuǎn)入到當(dāng)期損益，這一處理可以理解為會(huì)計(jì)核算中的謹(jǐn)慎性原則。然而對于后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，準(zhǔn)則要求將資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的差額直接計(jì)入到當(dāng)期損益。然而，同樣是公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的差額，初始計(jì)量與后續(xù)計(jì)量的前后賬務(wù)處理卻出現(xiàn)了不一致的情況。

（三）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)核算中存在的問題

一是投資性房地產(chǎn)在采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件下，企業(yè)有可能調(diào)節(jié)利潤，虛構(gòu)資產(chǎn)。企業(yè)可能通過調(diào)整出租日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，調(diào)節(jié)利潤或所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)，還可以使當(dāng)期營業(yè)利潤增加，資產(chǎn)增加，構(gòu)成虛增資產(chǎn)的可能。

二是在企業(yè)某年存在虧損的情況下，該企業(yè)可以通過處置該資產(chǎn)，將該投資性房地產(chǎn)原轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入。從而使當(dāng)期營業(yè)收入快速增長，達(dá)到扭虧為盈的目的。

二、應(yīng)對投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問題的策略

（一）應(yīng)對投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和初始計(jì)量會(huì)計(jì)核算問題的策略。在我國投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，雖然給出了投資性房地產(chǎn)的定義及特征，并且界定了投資性房地產(chǎn)的范圍。但是對投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的特殊條件卻未明確予以規(guī)定，這應(yīng)該在未來準(zhǔn)則修改時(shí)加以完善。明確投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的特殊條件，將基本條件與投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍結(jié)合起來考慮是否應(yīng)將某資產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，并按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。

（二）應(yīng)對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)核算問題的策略

1、應(yīng)對投資性房地產(chǎn)折舊或攤銷核算存在問題的策略。投資性房地產(chǎn)是企業(yè)已經(jīng)出租或持有并準(zhǔn)備增值后出租的土地使用權(quán)和已出租的房屋及建筑物，其在出租期間都會(huì)發(fā)生有形或無形的損耗，其成本和費(fèi)用是實(shí)實(shí)在在的發(fā)生了。因此，根據(jù)收入與費(fèi)用配比原理，也應(yīng)比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)折舊或攤銷，以真實(shí)的反映企業(yè)各期的利潤水平。企業(yè)可設(shè)置和通過“投資性房地產(chǎn)折舊（攤銷）”科目核算，也可在“累計(jì)折舊（攤銷）”科目下設(shè)置“投資性房地產(chǎn)折舊（攤銷）”明細(xì)科目對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行明細(xì)核算。

2、應(yīng)對投資性房地產(chǎn)價(jià)值差額處理存在問題的策略。投資性房地產(chǎn)應(yīng)屬于企業(yè)準(zhǔn)備長期持有，可供出售的資產(chǎn)與金融資產(chǎn)中的采用公允價(jià)值模式核算的“可供出售金融資產(chǎn)”比較接近，然而，與隨時(shí)準(zhǔn)備出售賺取差價(jià)的采用公允價(jià)值模式的“交易性金融資產(chǎn)”有所區(qū)別。公允價(jià)值計(jì)量模式下，交易性金融資產(chǎn)則計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，而可供出售金融資產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額應(yīng)該計(jì)入“資本公積”。因此，從資產(chǎn)持有的狀況來分析，采用公允價(jià)值模式的投資性房地產(chǎn)的核算應(yīng)該參照可供出售金融資產(chǎn)的核算，但是為了與其他資本公積有區(qū)別，可以在“資本公積”的科目下設(shè)置“公允價(jià)值變動(dòng)公積（房產(chǎn)或土地使用權(quán)）”子科目，并對處置投資性房地產(chǎn)的收益，根據(jù)投資性房地產(chǎn)初始取得的目的不同，分別計(jì)入“投資收益”或“營業(yè)外收支”。

（三）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)核算問題的對策

自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額，實(shí)質(zhì)上屬于當(dāng)期損益。為防范上市公司利用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換調(diào)節(jié)利潤，改變所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)，可將會(huì)計(jì)核算方法改為：自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

通過對我國投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算存在的問題探析，可以看出我國投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在會(huì)計(jì)核算方面存在一定的不足之處，主要體現(xiàn)在我國投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值模式在運(yùn)用過程中容易與利潤操縱聯(lián)系在一起。這主要是因?yàn)槟壳拔覈?jīng)濟(jì)發(fā)展的市場化程度較低，會(huì)計(jì)人員總體素質(zhì)不高，相關(guān)監(jiān)管制度和法律法規(guī)不健全等現(xiàn)實(shí)條件。所以為了保證會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，應(yīng)該從根源入手，杜絕利潤操縱，同時(shí)應(yīng)在以后的準(zhǔn)則修改中完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的方法。

參考文獻(xiàn)：

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