土地流轉(zhuǎn)精選(九篇)

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第1篇：土地流轉(zhuǎn)范文

1搭建流轉(zhuǎn)平臺

魏城鎮(zhèn)魏于村村民魏成海，2005年承包了本村2．7公頃耕地，收益頗豐。2009年在縣鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)服務中心的幫助下，他又在大磨鄉(xiāng)連棗林村和院堡鄉(xiāng)岳莊村各承包6．7公頃（約100畝）土地，年純收入達20余萬元?！耙皇窃诖笃聊簧峡吹叫畔?，這13．3公頃（200畝）地沒準找不到呢?！蔽撼珊８吲d地說。

魏成海說的大屏幕指的是縣土地流轉(zhuǎn)管理服務大廳的大型顯示屏。為促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)范有序進行，該縣分別建立了縣、鄉(xiāng)、村三級土地流轉(zhuǎn)平臺。縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理服務中心用于收集、全縣土地承包和流轉(zhuǎn)的基本情況，為規(guī)模流轉(zhuǎn)提供合同簽訂、糾紛仲裁等服務。22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)管理服務中心，及時流轉(zhuǎn)信息等?？h土地流轉(zhuǎn)辦公室和22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦）全部實現(xiàn)了微機聯(lián)網(wǎng)。村級土地流轉(zhuǎn)管理服務站則建立了土地流轉(zhuǎn)信息欄，反映農(nóng)戶的意向。

在建設三級有形市場的基礎上，該縣制作了土地流轉(zhuǎn)流程圖，嚴格遵循“依法、自愿、有償”的原則，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)秩序。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有形市場的建立，有力地促進了全縣農(nóng)村土地順利流轉(zhuǎn)。截至2010年底，該縣已簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同3．8萬份，土地流轉(zhuǎn)面積達6400公頃，占全縣總耕地面積的10．3％。

2實行分類指導

在流轉(zhuǎn)過程中，該縣針對農(nóng)村不同情況，靈活采用互換、轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)形式，實施分類指導。

在魏縣一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有一些沙灘地、荒地、邊遠次地，一家一戶耕種效益較低，對此，縣里積極引導鼓勵農(nóng)戶出租給規(guī)模經(jīng)營主體，發(fā)展農(nóng)業(yè)示范園區(qū)。

沙口集鄉(xiāng)崗上村有20公頃窯坑地，處于半撂荒狀態(tài)。車往鎮(zhèn)前倉口村楊海峰了解到此信息后有意承包。于是，縣鄉(xiāng)服務中心幫助他召開了流轉(zhuǎn)戶大會，取得了多數(shù)群眾的支持，很快與第一批流轉(zhuǎn)戶簽訂了流轉(zhuǎn)合同。楊海峰與河南興農(nóng)公司合作，種植了20公頃繁種棉，當年凈獲利30萬元。

在種養(yǎng)大戶的帶動下，該縣已建立各類農(nóng)業(yè)示范園區(qū)106個。

對新農(nóng)村建設節(jié)約出來的土地，該縣進行統(tǒng)一復耕，在村委會的主持下，實行招標發(fā)包，發(fā)展種植、養(yǎng)殖和加工業(yè)，幫助農(nóng)民增收致富。該縣野湖拐鄉(xiāng)蔡小莊村建成新農(nóng)村后，舊村全部復耕，新增土地40余公頃，承包給大戶搞蔬菜大棚，每年增加集體收入60余萬元，促進了集體財富積累。

3出臺優(yōu)惠政策

第2篇：土地流轉(zhuǎn)范文

1農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的熱點問題剖析傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)限制了城市和鄉(xiāng)村之間生產(chǎn)要素的流動，不僅農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進程受到阻力，而且農(nóng)村第二產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級和資產(chǎn)重組都會受到城鄉(xiāng)分割的制約。我國農(nóng)村土地屬于農(nóng)民集體所有，《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，限制了城市及外村居民成為該集體土地的合法使用權(quán)人，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)受到了諸多限制。隨著我國進入城市化加速發(fā)展階段，城市發(fā)展不斷尋求新的增長空間，但在二元土地制度背景下，城市與農(nóng)村土地作為獨立發(fā)展主體造成城鄉(xiāng)空間和土地等資源競爭，農(nóng)村土地受到加速城市化以及城市郊區(qū)化的雙重影響，出現(xiàn)隱性、非法流轉(zhuǎn)，不僅造成土地生產(chǎn)要素配置問題，也阻礙了地區(qū)的城市化進程［1］。

1.1農(nóng)用地流轉(zhuǎn)土地作為一種生產(chǎn)要素，面對我國經(jīng)濟的發(fā)展和社會關系的變化，土地流轉(zhuǎn)是必然趨勢。農(nóng)用地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，即在農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)不變的情況下，農(nóng)戶將承包經(jīng)營土地轉(zhuǎn)移給他人或集中經(jīng)營者［2］。由于我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的特性以及二元土地制度，導致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)受阻。1.1.1土地承包經(jīng)營權(quán)的不完整性和不穩(wěn)定性［3］首先，我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)具有不完整性，即農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)只能將農(nóng)村土地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，而不能通過開發(fā)用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。并且農(nóng)民分配土地地塊過于零碎，現(xiàn)代化的機械作業(yè)方式難以推廣，從而阻礙了農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率的提高。其次，土地承包經(jīng)營權(quán)具有不穩(wěn)定性，不僅直接導致了農(nóng)民土地收益的不穩(wěn)定，還意味著未來的收益不確定，從而導致投入不足。英國土地經(jīng)濟學家巴斯雷通過對加納農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度與投資激勵之間關系的研究證明，對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)保護得越好，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)越完整，農(nóng)民對土地的投資也就越大。由于中國農(nóng)村土地的承包期限為30年，且無續(xù)約規(guī)定，所以中國農(nóng)地的投資曲線為不連續(xù)性曲線，不利于長期投資。

1.1.2農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場不完善目前，我國農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場發(fā)育不完善，很多農(nóng)民獲得的政策和市場信息十分有限，而且農(nóng)用地流轉(zhuǎn)大多局限在個別農(nóng)民之間。具有一定規(guī)模的農(nóng)業(yè)種植大戶很少，在農(nóng)用地需求和供給信息之間存在一定的不對稱性，不僅影響了土地流轉(zhuǎn)的效率、規(guī)模和收益，也阻礙了土地的合理配置。

1.1.3農(nóng)用地流轉(zhuǎn)機制不健全［4］目前，我國農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的自發(fā)性、隨意性、盲目性較大，土地利用率較低，而且土地的使用期限沒有明確確定，降低了土地使用的積極性，從而導致農(nóng)用地使用效率低下和嚴重浪費。

1.2農(nóng)村建設用地流轉(zhuǎn)《土地管理法》規(guī)定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，農(nóng)村集體建設用地必須轉(zhuǎn)為國有土地以后才能進入二級市場流轉(zhuǎn)。在我國，農(nóng)村建設用地僅限于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員享有使用權(quán)，農(nóng)村村民一戶只能擁有一宗宅基地進行住房建設，當他因離開所在集體而將住房出售時，只能出售給該集體符合宅基地申請資格的成員，宅基地的轉(zhuǎn)讓不能為其帶來合理的經(jīng)濟收益。同時當他離開集體經(jīng)濟組織時也就喪失了其原有的宅基地福利，而這種權(quán)利的喪失既不能從集體組織得到補償，也不能將土地向集體以外的成員讓渡獲得更高的價格補償。那么，遷出集體的農(nóng)民大多會選擇在遷出后仍然保留房屋從而占有宅基地使用權(quán)，使本應通過交易得到利用的宅基地被閑置，造成土地資源浪費。雖然農(nóng)民無償擁有宅基地，但只獲得有限的產(chǎn)權(quán)，建設房屋只能自住而不能自由處置，出現(xiàn)住宅閑置以及違法違規(guī)的住宅出租和住宅出售現(xiàn)象［5］。

1.2.1空心村隨著我國城市化水平的提高，大部分農(nóng)民進入城市尋找就業(yè)機會，但由于農(nóng)村建設用地缺乏讓渡權(quán)，他們離開村莊居住卻不放棄占有宅基地，讓住房長期閑置，即“空心村”?！翱招拇濉钡某霈F(xiàn)，浪費了國家有限的土地資源，惡化了農(nóng)民的生活環(huán)境，影響了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，阻礙了城鄉(xiāng)之間的流動。

1.2.2城中村隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加快，城市建設用地快速擴張，城市邊緣地帶出現(xiàn)了“城中村”?！俺侵写濉本哂修r(nóng)村和城市雙重特征，一些處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的村子融入城區(qū)，在此建設了很多城市基礎設施。但“城中村”現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)還屬于農(nóng)村集體所有，農(nóng)民宅基地還未被征為國有土地，很多村民靠出租違章建筑為生，土地利用效率低。因此，本該高效利用的城市土地卻按照農(nóng)村的模式運行，造成國家土地資源配置的低效，同時，也阻礙了村民的市民化，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展受到制約［5］。

1.2.3近郊村處于城市近郊的一些村莊，占用集體土地或耕地進行建設，將農(nóng)民集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)并向城市居民出售住房，體現(xiàn)了農(nóng)村建設用地在城鄉(xiāng)之間的隱性流動。國家指出，在農(nóng)村集體土地上建設屬于違法建筑，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對該類房屋是無效的，購買者的權(quán)利將無法得到保障，而且無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。因此，農(nóng)村居民依托無償獲得的土地非法獲得土地收益，而購買住房的城市居民的住房權(quán)益得不到保障［5］。

2當前我國城市化存在問題由于我國實行城鄉(xiāng)分治政策及管理制度，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)仍在延續(xù)，城市用地與農(nóng)村用地不對等［6］。在我國城市化過程中，城市建設與農(nóng)村發(fā)展脫節(jié)，導致城市擴張無序和農(nóng)村發(fā)展受限。在城鄉(xiāng)分割的二元結(jié)構(gòu)背景下，城市建設往往沒有和農(nóng)村發(fā)展銜接。一方面，城市只是追求單方面的經(jīng)濟發(fā)展和建設，為了容納更多的不斷涌進城市的農(nóng)村剩余勞動力，城市無序蔓延，造成城市“攤大餅”式擴張，城市用地供給量與需求量矛盾日益尖銳。另一方面，由于城市化過程中低估了農(nóng)村集體土地價值，農(nóng)村沒有通過城市的輻射帶動作用承接一些產(chǎn)業(yè)，農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)的支撐，在沒有產(chǎn)業(yè)注入的情況下，農(nóng)村發(fā)展缺乏動力，農(nóng)村集體建設用地大量閑置，而且大部分農(nóng)村勞動力剩余，這些農(nóng)民又不得不進入城市尋求工作機會，從而造成城市建設發(fā)展用地嚴重不足，而農(nóng)村集體建設用地閑置荒廢的惡性循環(huán)。

3城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下的土地流轉(zhuǎn)與城市化互動模式城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)弊端日益顯著，嚴重影響了國家的持續(xù)發(fā)展，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展已成為國家一項重大決策。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展要求把擴大農(nóng)村就業(yè)與引導農(nóng)村剩余勞動力有序轉(zhuǎn)移結(jié)合起來，把建設社會主義新農(nóng)村與穩(wěn)步推進城市化結(jié)合起來，加快建立健全以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)的政策體制和體制機制，形成城鄉(xiāng)良性互動的發(fā)展格局。土地合理流轉(zhuǎn)可以實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村第二產(chǎn)業(yè)高產(chǎn)運作。我國城市化過程要求盤活城市存量土地，加快土地市場化步伐，優(yōu)化土地配置，從而改善城市環(huán)境，提高城市化水平。因此實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展目標需要協(xié)調(diào)土地流轉(zhuǎn)與城市化過程之間的關系，使兩者產(chǎn)生良好的互動機制，一方面，土地流轉(zhuǎn)可以為城市發(fā)展建設提供必需的土地生產(chǎn)要素;另一方面，城市化過程可以輻射帶動農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展。基于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下土地流轉(zhuǎn)與城市化的互動模式如圖1。

4城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下的土地流轉(zhuǎn)與城市化互動途徑通過圖1可以得出土地流轉(zhuǎn)與城市化互動作用的主要功能包含以下三點:城鄉(xiāng)土地實現(xiàn)高度一體化;可以把擴大農(nóng)村就業(yè)與引導農(nóng)村剩余勞動力有序轉(zhuǎn)移結(jié)合起來;逐步縮小城鄉(xiāng)差距，最終達到城鄉(xiāng)融合。為了實現(xiàn)這些目標，必須采取合理的土地流轉(zhuǎn)與城市化互動途徑。本文將在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下，提出土地流轉(zhuǎn)與城市化的互動途徑如下:4.1通過農(nóng)用地流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化由于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)越完整，農(nóng)民對土地的投資也就越大，因此適當提高土地承包年限，可以增強農(nóng)民的投資積極性。鼓勵農(nóng)民通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓承包權(quán)，將承包的土地向農(nóng)業(yè)公司、農(nóng)業(yè)園區(qū)流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，通過農(nóng)業(yè)生產(chǎn)專業(yè)化水平的提高，使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的單位成本下降，從而帶來規(guī)模經(jīng)濟。實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化不僅可以提高農(nóng)民收益和土地利用效率，也為城市化進程提供了高效的農(nóng)業(yè)發(fā)展基礎。

4.2通過農(nóng)村建設用地整理流轉(zhuǎn)為城市建設用地，緩解城市壓力隨著我國城市化進程的加快，現(xiàn)有城市用地規(guī)模已不能滿足城市長遠發(fā)展。而且進城務工農(nóng)民逐年增多，城市住房、醫(yī)療、教育等出現(xiàn)嚴重的短缺問題，導致城市問題日益嚴重。在農(nóng)村建設用地流轉(zhuǎn)制度下，這些離開村莊的農(nóng)民大多選擇保留宅基地，造成農(nóng)村建設用地大量閑置，而城市建設發(fā)展用地嚴重不足的問題。通過建立合理的流轉(zhuǎn)機制，將不具有發(fā)展?jié)摿Φ目招拇逡约熬哂凶匀粸暮Π踩[患的基層村的農(nóng)村建設用地流轉(zhuǎn)為城市建設用地，保證在建設用地總量不變的情況下，實現(xiàn)農(nóng)村和城市建設用地結(jié)構(gòu)調(diào)整與動態(tài)平衡，從而緩解城市建設用地壓力，并在一定程度上解決城市既存問題。

第3篇：土地流轉(zhuǎn)范文

不讓“流轉(zhuǎn)”變“流失”

“農(nóng)民受傳統(tǒng)思想影響，有戀土情結(jié)，要嚴格把好土地流轉(zhuǎn)關口，讓農(nóng)民從思想上信得過！”談起土地流轉(zhuǎn)，臨南鎮(zhèn)黨委書記蔣傳軍意味深長地說，“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，是耕地使用權(quán)的‘流轉(zhuǎn)’，而不是耕地數(shù)量的‘流失’。要確保土地性質(zhì)不變，讓流轉(zhuǎn)后的土地依然姓‘農(nóng)’！”

工作中，臨南鎮(zhèn)嚴格防控土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)“非農(nóng)”誤區(qū)，對土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體的土地用途預先調(diào)查、詳細登記、簽訂合同、嚴格把關，確保全鎮(zhèn)7.9萬畝耕地面積不減少。在此基礎上，本著“依法、自愿、有償”的原則，根據(jù)每個村莊和項目實際情況，采取了“公司+農(nóng)戶”式的龍頭企業(yè)租用、“合作社+農(nóng)戶”的專業(yè)合作社對接、“承包經(jīng)營大戶+農(nóng)戶”的種糧大戶轉(zhuǎn)接3種流轉(zhuǎn)模式，促進農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。目前，該鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)土地2.83萬畝全部用于與農(nóng)業(yè)有關的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

“土地流轉(zhuǎn)成功與否在于質(zhì)量、在于規(guī)模，要確保土地高效利用，最終實現(xiàn)農(nóng)業(yè)有發(fā)展、承包方獲收益、農(nóng)民得實惠的‘利益多贏’！”蔣傳軍介紹說。臨南鎮(zhèn)重點引導與扶持承包大戶、專業(yè)合作社、家庭農(nóng)場、產(chǎn)業(yè)化企業(yè)等實力雄厚、效益明顯的主體進行大規(guī)模土地流轉(zhuǎn)，如劉雙廟村流轉(zhuǎn)1080畝土地給邑鳴韭菜種植專業(yè)合作社，形成了千畝“久之最”韭菜基地；新華、新興社區(qū)共同流轉(zhuǎn)1471畝土地給當?shù)乜蜕?，形成了木瓜產(chǎn)業(yè)基地。

“土地流轉(zhuǎn)之前，村委會就將流轉(zhuǎn)用途及效益廣播了，知道咱那‘命根子’在合法使用，并且簽訂后的合同及協(xié)議一式4份，由承包方、農(nóng)戶、村委會、鎮(zhèn)政府分別保管，讓咱老百姓心里踏實。”岳家村村民王長芳說。

讓農(nóng)民充分享受流轉(zhuǎn)“紅利”

“保障農(nóng)民利益是土地流轉(zhuǎn)的核心問題，要想方設法讓農(nóng)民分享到流轉(zhuǎn)帶來的‘紅利’，才能調(diào)動其積極性?！迸R南鎮(zhèn)黨委副書記、鎮(zhèn)長徐心剛感慨地說。

“土地流轉(zhuǎn)費是農(nóng)民最直接的收益，流轉(zhuǎn)費價格合理、發(fā)放及時，直接關系到農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿和順利與否。”王樓村土地承包大戶周吉友如是說。2013年10月，周吉友在臨南鎮(zhèn)王樓村流轉(zhuǎn)800畝土地用于種植皂角樹，他積極與農(nóng)戶、村委會溝通，集思廣益，共同商定租賃價格為每畝每年1000元，每年1月份付清當年流轉(zhuǎn)費,根據(jù)小麥價格3年調(diào)整一次流轉(zhuǎn)方案。

“合同簽訂的同時領取土地流轉(zhuǎn)費，收益立竿見影，俺自然大力支持。”周吉友說。

“土地大規(guī)模流轉(zhuǎn)完成后，就出現(xiàn)了項目建設用工問題，這對當?shù)剞r(nóng)民是實實在在的額外‘紅利’，想法設法讓農(nóng)民享受這些紅利，會大大加快土地流轉(zhuǎn)進程?！奔螑偵藤Q(mào)有限公司經(jīng)理趙吉利娓娓道來。趙吉利在新興、新華社區(qū)流轉(zhuǎn)1400畝土地種植木瓜，制定了“以用工促進流轉(zhuǎn)，以流轉(zhuǎn)實現(xiàn)用工”的策略，在土地流轉(zhuǎn)合同簽訂之時同步簽訂項目優(yōu)先用工協(xié)議?！皥@區(qū)修建、種植管理、采摘收獲、產(chǎn)品加工等一系列過程都要依靠本地農(nóng)民參與其中，項目用工問題也迎刃而解，農(nóng)民多勞多得能獲取額外收益，實現(xiàn)了‘雙贏’！”該經(jīng)驗做法被臨南鎮(zhèn)在解家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園、振興蔬菜種植合作社、王樓皂角專業(yè)合作社等28處大宗土地流轉(zhuǎn)中借鑒使用。

拓寬“失地”農(nóng)民致富增收路

“土地流轉(zhuǎn)后，要幫助從土地上解放出來的農(nóng)民找到賴以生存和發(fā)家致富的新路子，使其生活水平升上去?！迸R南鎮(zhèn)人大主席田正偉說。

“通過參加縣里和鎮(zhèn)上組織的幾次新型農(nóng)民培訓班，銹住的腦瓜子裝進了不少新知識、新技能，現(xiàn)在俺在合作社長期打工，負責配藥施肥，可謂‘學有所用’?！闭衽d蔬菜種植合作社社員關照水高興地說。根據(jù)本鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)發(fā)展狀況，臨南鎮(zhèn)大力開展知識技能培訓，讓新型農(nóng)民融入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，去年以來，已開展糧食、蔬菜、特色養(yǎng)殖與種植等各類培訓二十余次，為15個土地流轉(zhuǎn)大戶、83個專業(yè)合作社、兩個農(nóng)業(yè)公司等農(nóng)業(yè)主體輸送鐘點工、長期工近萬人，讓新型農(nóng)民有了用武之地。

臨南鎮(zhèn)按照“走出去、引進來”的方針，大力引進勞動密集型農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，以山東華奧電氣有限公司、山東忠誠橡膠有限公司、山東德盛源食品有限公司等為代表的一大批企業(yè)建成投產(chǎn)后，吸納六千余名當?shù)剞r(nóng)民為企業(yè)工人。“不種地了，俺就在家門口上班，路上來回方便，每月兩千多元的工資，咱的收入水平和生活條件不比城里人差?！痹兰掖骞媚锺T倩倩的感觸富有代表性。

“俺家原有6畝土地，光靠種地僅夠吃喝，現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)出去了，每年能收取6000元租金，并且用貸款在夏口街開了一家飯店，一年下來有五六萬元的收入，小日子越過越有奔頭?！毕目诖宕迕裢鮽骱Ｕf這些話時滿臉欣喜。

第4篇：土地流轉(zhuǎn)范文

關鍵詞：農(nóng)村；土地流轉(zhuǎn)；管理體系；服務體系；土地制度

近年來農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象日益增多，這對農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展起到了積極的促進作用，同時土地流轉(zhuǎn)也是現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然之路?；谶@樣的大背景下，需要進一步對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作進行規(guī)范，為耳畔是否反反復復地流轉(zhuǎn)工作的有序開展保駕護航，更好的推動農(nóng)村經(jīng)濟的健康、有序發(fā)展。

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實意義

當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作從單一的農(nóng)戶間的流轉(zhuǎn)開始向農(nóng)戶與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)等主體間的流轉(zhuǎn)進行過渡，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主體不斷壯大，呈現(xiàn)出主體多元化的發(fā)展趨勢。而且隨著農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，一些農(nóng)戶將自己承包的土地流轉(zhuǎn)出來，這樣土地到了有能力及有經(jīng)營方法的農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體手中，能夠有效的改善農(nóng)戶分散經(jīng)營的狀況，有利于進一步推動土地的規(guī)模經(jīng)營，全面提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展水平。在土地流轉(zhuǎn)過程中，土地集中于種田大戶手中，這些經(jīng)營主體在經(jīng)營土地過程中，在保證農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量提升的基礎上，還能夠?qū)崿F(xiàn)成本的降低及效益的擴大。其在種植過程中，能夠充分的運用先進的農(nóng)業(yè)科學技術(shù)，為農(nóng)業(yè)科技推廣應用起到有效的促進作用。土地流轉(zhuǎn)后通過適度規(guī)模的經(jīng)營，也進一步為農(nóng)業(yè)科技應用的進步奠定了良好的基礎。另外，農(nóng)戶將手中的土地轉(zhuǎn)出去獲得到了出讓土地的收益，并有充足的時間外出務工。經(jīng)營者實現(xiàn)了土地的規(guī)模化生產(chǎn)和集約化經(jīng)營，有效的降低了生產(chǎn)經(jīng)營的成本，為綜合效益的提升奠定了良好的基礎。

二、推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的具體策略

（一）加大宣傳力度，創(chuàng)造良好的土地流轉(zhuǎn)環(huán)境

為了能夠進一步推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，需要創(chuàng)造一個良好的土地流轉(zhuǎn)環(huán)境，這對土地流轉(zhuǎn)工作的有序開展具有至關重要的意義。因此當前各基層政府要加大宣傳的力度，提高農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)工作的認知。同時還要加大法律法規(guī)的宣傳力度，明確土地流轉(zhuǎn)程度，使農(nóng)民充分的認識到土地流轉(zhuǎn)的優(yōu)越性，并將農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)納入到制度化和法制化的軌道中來。通過構(gòu)建與實際情況相符并具有較強操作性的社會保障制度，有效的保證農(nóng)民的利益，降低農(nóng)民對土地的依賴程度，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的進程起到重要的推動作用。

（二）保障好農(nóng)民的合法權(quán)益

土地流轉(zhuǎn)實質(zhì)上就是對土地經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，在具體流轉(zhuǎn)行為發(fā)生過程中，要以不損害到農(nóng)民的切身利益作為重要的前提條件。而且在土地流轉(zhuǎn)過程中，要遵循土地所有權(quán)的性質(zhì)和農(nóng)民土地承包權(quán)不改變的原則，這不僅是土地流轉(zhuǎn)的根本，同時也是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重要保障。因此要求當?shù)卣跋嚓P部門要做好土地流轉(zhuǎn)過程中合同文本的規(guī)范工作，租金采用可浮動方式，以此來有效的保證農(nóng)民的收益。

（三）確保土地流轉(zhuǎn)的可持續(xù)性

土地作為當前農(nóng)民的重要的生產(chǎn)資料，其不僅能夠有效的保障農(nóng)民的生活，同時也是保證農(nóng)民利益的重要因素。這就需要在當前土地流轉(zhuǎn)過程中，要依托于生產(chǎn)力發(fā)展規(guī)律，充分的尊重農(nóng)民的意愿，針對具體實際來推動土地流轉(zhuǎn)工作有序開展。政府要充分的發(fā)揮職能作用，強化對流轉(zhuǎn)土地的用途的管制，流轉(zhuǎn)后的土地地審批后對其用途不得更改或是變更。另外，在土地流轉(zhuǎn)過程中，還要對土地與外界協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)律進行綜合考慮，充分的實現(xiàn)土地的有效利用，全面提高土地的利用效率，為土地資源的優(yōu)化配置起到積極的促進作用，更好的推動土地的可持續(xù)性發(fā)展。

（四）建立健全社會保障機制，完善管理體系

建立健全社會保障機制，保障被流轉(zhuǎn)土地農(nóng)民“學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居”。要建立土地流轉(zhuǎn)服務中心，大力培育土地流轉(zhuǎn)的中介組織。充分發(fā)揮政府在土地流轉(zhuǎn)中的職能作用。同時在土地流轉(zhuǎn)的方式、土地流轉(zhuǎn)的過程、土地流轉(zhuǎn)發(fā)揮的效益、土地流轉(zhuǎn)合同執(zhí)行期間有無違約違規(guī)行為等，都要有完整的記錄記載。按照《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定進一步完善，做到土地承包面積、地塊、承包合同、經(jīng)營權(quán)證書“四到戶”。

（五）建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務體系

在當前農(nóng)村土地流過程中，要建立健全信息交流機制，通過建立三級土地流轉(zhuǎn)市場體系，即由村級土地流轉(zhuǎn)服務站、縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)服務中心共同的組建完善的土地流轉(zhuǎn)市場體系。同時還要建立土地流轉(zhuǎn)咨詢機制，實現(xiàn)政策咨詢制度化，構(gòu)建以政策主系統(tǒng)為核心，以信息、咨詢和監(jiān)督子系統(tǒng)為支撐的土地流轉(zhuǎn)政策咨詢體系，并做好相關政策和制度的配套建設。進一步完善價格評估機制，并構(gòu)建科學合理的農(nóng)地等級體系，建立健全土地流轉(zhuǎn)評估價格信息收集、處理和公開制度。

（六）全面完善并創(chuàng)新土地制度

在當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，需要全面創(chuàng)新農(nóng)村集體用地管理制度，全面統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地市場，加快推進集體建設用地進入到土地市場中來。實現(xiàn)集體土地地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)的同場交易和待遇的平等，進一步對市場模式進行創(chuàng)新。另外，在集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的過程中，還應當遵循基本原則要求，對國家、集體與農(nóng)民之間的利益關系進行合理地處理。

三、結(jié)束語

當前農(nóng)村土地實現(xiàn)經(jīng)營承包權(quán)的有序流轉(zhuǎn)，可以更好的完善家庭承包經(jīng)營制度，實現(xiàn)對土地制度進行有效的創(chuàng)新。而且通過農(nóng)村土地的有效流轉(zhuǎn)，還能夠進一步對農(nóng)村土地資源進行優(yōu)化配置，全面提升土地的產(chǎn)出率，為新農(nóng)村建設起到了重要的推動作用。

作者:張朋 單位:黑龍江省齊齊哈爾市甘南縣甘南鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)濟服務中心經(jīng)管站

參考文獻：

[1]陳榮柱，劉方國，趙忠志等.推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展[J].農(nóng)村實用科技信息，2012（9）.

第5篇：土地流轉(zhuǎn)范文

[關鍵詞]農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)；承包經(jīng)營權(quán)；農(nóng)地使用權(quán)

[作者簡介]丁兆增，福建師范大學法學院講師，福建福州350007

[中圖分類號]D922．3　[文獻標識碼]A　[文章編號]1672－2728(2007)01－0149－05

自上世紀80年代初改革開放以來，我國在政治、社會、經(jīng)濟、文化等各方面都發(fā)生了巨大變化，尤其是社會主義市場經(jīng)濟體制的基本確立，現(xiàn)行民事法律規(guī)定了國有土地使用權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)地使用權(quán)、采礦權(quán)、宅基地使用權(quán)等內(nèi)容。但是“法律是復雜而專門性的，不論在哪一個文明社會，它都代表著一種規(guī)則和秩序，是具有組織性和有序性的文明社會相對擺脫了單純偶然性和單純?nèi)我庑缘囊环N固定形式，即一定文明社會的某種有序化模式”[1](P143)。隨著農(nóng)村經(jīng)濟進一步發(fā)展，土地資源配置效率要求越來越高，以更好地穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地承包關系，合理調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進農(nóng)村社會安定、穩(wěn)定。筆者認為，涉及到九億多農(nóng)民在土地上最直接、最切身利益，除農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)或農(nóng)地使用權(quán)外，未來的立法中還應增加用益物權(quán)，即農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)權(quán)。

一、農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)與農(nóng)地使用權(quán)的不足

(一)相關概念

承包經(jīng)營權(quán)是指由公民或集體組織，對國家所有或集體所有的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等，依照承包合同的規(guī)定而享有的占有、使用和收益的權(quán)利[2](P215)。農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)是承包經(jīng)營權(quán)中的一個種類，其權(quán)利主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，客體是農(nóng)村集體的土地、山嶺、森林、水面、荒地、灘涂等。農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)是一種什么樣的權(quán)利，在財產(chǎn)法律制度上的性質(zhì)如何，目前法學界看法主要有兩種：一是債權(quán)說；二是物權(quán)說。持債權(quán)說的人認為，聯(lián)產(chǎn)承包合同屬于債權(quán)關系，基于聯(lián)產(chǎn)承包合同取得的農(nóng)地使用權(quán)，屬債權(quán)性質(zhì)。持物權(quán)說的人認為，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)屬于一種物權(quán)，并非債權(quán)。理由主要是農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)是我國現(xiàn)行《民法通則》第五章“民事權(quán)利”第一節(jié)“財產(chǎn)所有權(quán)和與財產(chǎn)所有權(quán)有關的財產(chǎn)權(quán)”所直接規(guī)定的權(quán)利，而這一節(jié)是民法中有關物權(quán)制度的規(guī)定。另外，承包人對所承包的土地有在法律和合同規(guī)定范圍內(nèi)直接控制、利用、收益的權(quán)利；農(nóng)地承包權(quán)具有排他性等物權(quán)特征。筆者認為，現(xiàn)階段農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)具有用益物權(quán)的基本法律特征是可以肯定的，因此，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)是一個在他人之物上設立的有限物權(quán)。保護承包經(jīng)營者的承包經(jīng)營權(quán)，對鞏固我國農(nóng)村經(jīng)濟體制改革的成果、發(fā)揮廣大農(nóng)民的生產(chǎn)積極性、促進我國農(nóng)村商品經(jīng)濟的發(fā)展具有十分重要的意義。 　農(nóng)地使用權(quán)目前在我國現(xiàn)行《民法通則》中并無相關規(guī)定，但理論界對此問題已經(jīng)探討很多年。許多法學界人士提出，根據(jù)物權(quán)法理論與我國農(nóng)村現(xiàn)實情況，我國在制定物權(quán)法與民法典時應以“農(nóng)地使用權(quán)”取代現(xiàn)今使用的“農(nóng)地承包權(quán)”，并以物權(quán)關系調(diào)整農(nóng)地使用權(quán)關系。有學者認為，農(nóng)地使用權(quán)是指農(nóng)業(yè)經(jīng)營者在集體經(jīng)濟組織所有的或者國家所有由集體經(jīng)濟組織長期使用的土地上進行耕作、養(yǎng)殖或畜牧等農(nóng)業(yè)活動的權(quán)利[3](P238)。

(二)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)與農(nóng)地使用權(quán)存在的不足

依據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第20條的規(guī)定，耕地承包期為三十年，草地承包期為三十年至五十年，林地承包期為三十年至七十年。我國政府高度重視家庭承包制度框架下的土地穩(wěn)定關系，上世紀80年中期提出農(nóng)地承包期延長至十五年不變，90年代又提出在農(nóng)地承包期十年到期后延長至三十年不變，現(xiàn)又通過《農(nóng)村土地承包法》再次明確了耕地的承包期為三十年，強調(diào)了土地承包關系的穩(wěn)定，目的在于增加農(nóng)戶對制度安排的信心以及對土地經(jīng)營和投入的預期。但筆者認為，《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定期限對廣大農(nóng)民而言并不是很長，農(nóng)業(yè)部農(nóng)村改革試驗區(qū)和美國華盛頓大學農(nóng)村發(fā)展研究所聯(lián)合組織了一項對陜西和福建兩省四縣1080戶農(nóng)戶的調(diào)查，結(jié)果表明，93％的農(nóng)民贊同確保土地長期甚至永久使用權(quán)，假若有長期使用權(quán)，他們愿意對土地進行長期投資[4](P295)。而從法律制度層次上分析，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)與農(nóng)地使用權(quán)的不足如下：

第一，可能導致農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)模糊。我國自建立后，農(nóng)地所有權(quán)與使用權(quán)被分離?！掇r(nóng)村土地承包法》頒布后，農(nóng)民除擁有農(nóng)地的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)外，還擁有一定范圍的處分權(quán)。這與民法典草案與物權(quán)法草案規(guī)定相類似，但農(nóng)民只能通過聯(lián)產(chǎn)承包這一唯一方式從國家或集體處取得農(nóng)地在自己的承包地上進行經(jīng)營與流轉(zhuǎn)，決定耕作物的類型來獲取殘缺的收益。農(nóng)民獲得的土地產(chǎn)權(quán)是國家賦予的，并非市場交易的產(chǎn)物或者說是農(nóng)民與國家博弈的產(chǎn)物，那么這就意味著國家對農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的侵蝕具有一定的合理性。

第二，可能導致農(nóng)地流轉(zhuǎn)身份上存在限制。目前農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)與農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)一般只限于農(nóng)村集體組織內(nèi)部?！掇r(nóng)村土地承包法》第48條規(guī)定，農(nóng)地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包，應當經(jīng)本集體村民三分之二以上的成員或者三分之二以上的村民代表同意?？梢?，非本集體經(jīng)濟組織成員受讓農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)被作為例外受到了嚴格限制。對此，學術(shù)界有如下兩個觀點：一種是有償設立的農(nóng)地使用權(quán)可以自由轉(zhuǎn)讓，法律應明確規(guī)定農(nóng)地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓并不得以特約禁止[5](P736)；另一種觀點是集體組織成員擁有的土地使用權(quán)，具有團體內(nèi)部分配性質(zhì)，因此它的轉(zhuǎn)讓對象通常以本集體組織成員為限。這種限制，實際上起著保護集體土地公有公用的作用，可以保護集體成員的利益和維護農(nóng)村社會的穩(wěn)定，防止出現(xiàn)大范圍的土地產(chǎn)權(quán)流動以及隨之而來的大范圍的人口流動[6](P194)。

第三，可能導致農(nóng)地使用效率存在問題。農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)或農(nóng)地使用權(quán)雖然實現(xiàn)了“耕者有其田”，體現(xiàn)出一定的公平，但“一是它忽視了農(nóng)民個體差異，即每個農(nóng)民對土地的熱情和對土地的利用能力是不同的，一視同仁使得‘種田好手’只能望著‘撂荒戶’搖頭嘆息。二是它導致了一種細碎化經(jīng)營，這種經(jīng)營方式無法按照最優(yōu)的方式配置土地，極大地阻礙了農(nóng)業(yè)的規(guī)?；同F(xiàn)代化進程。這直接使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本過高，農(nóng)民蒙受著巨大的損失”[7]。另外，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)三十年的有限性影響到農(nóng)民對土地進行長期投資的行為選擇。

第四，可能導致農(nóng)地價值實現(xiàn)上存在限制。農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)作為一項財產(chǎn)權(quán)利，應當具有融資功能，因為隨著社會發(fā)展，財產(chǎn)權(quán)已從原來注重對標的物的現(xiàn)實支配的具體權(quán)利，演變?yōu)樽⒅赜谑杖〈?/p>

價或獲取融資的價值權(quán)[8]。但是我國《擔保法》第34條所列可抵押的各項權(quán)利中無農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)或農(nóng)地使用權(quán)。因此，農(nóng)民所擁有的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)或農(nóng)地使用權(quán)是一種不完善的產(chǎn)權(quán)，抑制農(nóng)地的價值擔保功能，并且會影響農(nóng)地價值最大化目標的實現(xiàn)。

第五，可能導致農(nóng)地流轉(zhuǎn)條件上存在限制。依《農(nóng)村土地承包法》第48條及民法典草案與物權(quán)法草案相關規(guī)定，農(nóng)地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包，除應當經(jīng)本集體村民三分之二以上的成員或者三分之二以上的村民代表同意外，還需報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。這一規(guī)定不僅與農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)或農(nóng)地使用權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)相沖突，而且還人為地增加了流轉(zhuǎn)的成本。農(nóng)民是農(nóng)地流轉(zhuǎn)的主體，流轉(zhuǎn)的所有收益應歸農(nóng)民，農(nóng)民在遵守法律前提下、在市場經(jīng)濟條件下進行農(nóng)地的流轉(zhuǎn)，發(fā)揮他們的自主性與積極性，這樣才符合私法自治原則，才符合農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)或農(nóng)地使用權(quán)物權(quán)性質(zhì)，完善農(nóng)地使用權(quán)性質(zhì)。現(xiàn)行法律在農(nóng)戶之間的土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)上設置了多種障礙，所以必須要加以完善[9]。

二、農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)的提出

(一)概念的提出

農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)與農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是兩個完全不一樣的概念。農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)在概念上可以設置為在農(nóng)村土地所有權(quán)歸屬和農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)不變的情況下，農(nóng)地的使用權(quán)或經(jīng)營權(quán)可以直接從所有者處分離出來，以承包、轉(zhuǎn)讓、租賃等流轉(zhuǎn)方式直接從所有者處獲得使用權(quán)或經(jīng)營權(quán)后實現(xiàn)的一種權(quán)利。農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)的實現(xiàn)前提是先明晰農(nóng)地所有權(quán)歸屬。在農(nóng)地所有權(quán)歸國家或集體所有的前提下，在不改變農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)的情況下，與國有土地使用權(quán)者類似。農(nóng)地使用人還可以通過法定的流轉(zhuǎn)方式將農(nóng)地投入二級、三級市場，以完全實現(xiàn)其農(nóng)地價值。而農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)只是在農(nóng)戶取得農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)前提下才能進行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包等方式的流轉(zhuǎn)。另外，相對于農(nóng)地使用權(quán)而言，農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)直接在字面上突出“流轉(zhuǎn)”，更加形象、生動，因而也可稱為農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)權(quán)。

(二)農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)提出的背景

1．我國農(nóng)民傳統(tǒng)上對農(nóng)地穩(wěn)定性的要求。我國是一個具有幾千年農(nóng)耕文明傳統(tǒng)的國家，土地的經(jīng)營、土地的占有和占有關系的穩(wěn)定對我國農(nóng)戶家庭生產(chǎn)和生活非常重要。帕金斯在討論中國農(nóng)地租佃問題時，也描述了中國農(nóng)民對土地的執(zhí)著感情。他認為中國農(nóng)民不會為了取得投機或經(jīng)商的資本，或者因為想變動一下處境而出賣他們祖?zhèn)飨聛淼耐恋?。大多?shù)土地的轉(zhuǎn)讓都是因為債務逼迫才發(fā)生的[4](P288)。黃宗智也認為，盡管清代土地轉(zhuǎn)讓確實在增加，但土地很少有絕對的出售。農(nóng)戶一般都不愿或不會將自己的土地出賣，只是在遇到生老病死、紅白喜事或缺錢時，才不得已將土地典出或活賣。土地對我國農(nóng)民如此重要甚至可以通過非農(nóng)業(yè)相對高速發(fā)展、農(nóng)民大量外出就業(yè)的今天，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)仍然長時期處于較為緩慢增長的事實中得到反映?！坝捎谌狈σ?guī)范化的土地流轉(zhuǎn)機制，大部分農(nóng)民寧愿土地長草，也不肯放棄占有土地。結(jié)果在世界上人地關系最為嚴峻的國家，出現(xiàn)了一方面是土地資源高度稀缺，一方面是土地經(jīng)營粗放和摞荒的奇特現(xiàn)象。如何提高土地資源的配置效率，恐怕不僅僅是政府和社區(qū)作為決策者思考的大事，事實上也是農(nóng)民作為經(jīng)濟當事人希望得到妥善處理的問題?！盵2](P292)農(nóng)民只能通過承包方式取得農(nóng)地，而且承包期限最長不過三十年，從心理角度分析，對農(nóng)民而言承包與轉(zhuǎn)讓還是有很大的區(qū)別，因此無法或無心對土地進行長期投資。

2．現(xiàn)階段農(nóng)地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)了一些問題?，F(xiàn)在法律雖然規(guī)定農(nóng)民可以對承包的農(nóng)地進行一定范圍的流轉(zhuǎn)，但流轉(zhuǎn)的前提是農(nóng)民先要通過承包這個唯一的方式取得農(nóng)地，農(nóng)民取得農(nóng)地使用權(quán)方式太單一，而且要受承包期限的限制與政府的審批。同時，不少地方的農(nóng)地流轉(zhuǎn)處于自發(fā)、無序和分散的狀態(tài)：有的地方違背農(nóng)民意愿，依靠行政手段強制推進土地流轉(zhuǎn)，損害農(nóng)民利益；有的地方基層政府部門把農(nóng)民的承包地強行以反租倒包等方式租給工商企業(yè)搞開發(fā)；有的地方甚至本末倒置，基層政府和村委會越俎代庖成為流轉(zhuǎn)主體，且在分配流轉(zhuǎn)收益時只給承包農(nóng)戶部分補償，相當?shù)氖找姹换鶎诱c村委會占有。以上種種侵害農(nóng)民利益的做法必然會影響農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展與社會穩(wěn)定。

三、農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)的設定方式

(一)農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)設立前提

從我國基本國情看，農(nóng)業(yè)仍將是農(nóng)民收入的主要來源?，F(xiàn)階段農(nóng)民收入有60％來自農(nóng)業(yè)收入，土地仍是農(nóng)民生活的基本保障。如何有序地推進農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，提高農(nóng)地、勞動力、資本資源的配置效率，除了需要國家立法的保障外，還需要如下幾個前提條件。

1．明晰農(nóng)地產(chǎn)權(quán)。如前所述，因為農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)還很模糊，現(xiàn)階段農(nóng)民只能通過承包方式取得土地，農(nóng)民耕耘的土地是國家或集體賦予的，而不是農(nóng)民通過市場方式獲得的，因此農(nóng)地隨時都有可能被國家或集體收回的危險的印象，農(nóng)地正常的流轉(zhuǎn)就受到了一定的制約。所以，在進行農(nóng)地流轉(zhuǎn)時必須先明晰農(nóng)地產(chǎn)權(quán)，無論農(nóng)民是通過承包、租賃還是轉(zhuǎn)讓等方式取得的土地，都有完整的使用權(quán)。

2．政府的有效引導。農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策性強，涉及面廣，事關農(nóng)民切身利益，涉及農(nóng)業(yè)和農(nóng)村社會穩(wěn)定的大局。同時，市場的發(fā)展有其自身的盲目性、自發(fā)性、滯后性的特點，尤其是我國農(nóng)村的土地市場還很落后。因此，政府應在尊重農(nóng)民意愿、保護農(nóng)民利益前提下加強對土地流轉(zhuǎn)的宏觀調(diào)控。完善產(chǎn)權(quán)登記制度，建立科學的農(nóng)地資產(chǎn)評估體系，合理評價農(nóng)村土地價值，逐漸形成有效的管理機制。政府有關部門有權(quán)利也有義務對農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程和檔案、合同簽訂、簽證、操作方法和程序等依法加強管理、指導，使農(nóng)民發(fā)生的農(nóng)地流轉(zhuǎn)合法化、規(guī)范化?！罢畬r(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作要加強引導，堅持‘自愿、有償、規(guī)范、有序’的原則，作為指導、協(xié)調(diào)、服務、監(jiān)督和管理等各項工作?！盵4](P302)

3．建立非營利性質(zhì)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)中介組織。建立非營利性質(zhì)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)中介組織目的是讓農(nóng)地流轉(zhuǎn)有市場，使得流轉(zhuǎn)更加規(guī)范與有序。中介組織主要為農(nóng)民在自愿基礎之上進行的農(nóng)地流轉(zhuǎn)服務，允許自然人或企業(yè)跨地區(qū)從事農(nóng)地流轉(zhuǎn)的活動。中介組織在服務農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中，應做好相關登記工作，以報相關政府部門備案以保障農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程安全，增強流轉(zhuǎn)的公信力；而且還可以設定如果農(nóng)地流轉(zhuǎn)未通過中介組織進行的，視為不能對抗善意第三人。

另外，還有學者甚至提出解決中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題應當改變農(nóng)村土地集體所有制，將現(xiàn)在分屬于不同集體組織的土地收歸國有，由國家制定統(tǒng)一的農(nóng)地流轉(zhuǎn)法[10]。

(二)農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)設定類型

筆者認為在設定農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)種類上，應像國有土地使用權(quán)市場一樣可分為一級農(nóng)地使用權(quán)市場、二級、三級或多級農(nóng)地使用權(quán)市場。但不論怎么進行農(nóng)地流轉(zhuǎn)，前提仍然是未經(jīng)政府批準不得改變農(nóng)

業(yè)用地性質(zhì)，并且還可設定本集體經(jīng)濟組織成員在流轉(zhuǎn)過程中應享有優(yōu)先流轉(zhuǎn)權(quán)。

1．在農(nóng)地使用權(quán)一級市場的設定種類方面

(1)承包模式。關于農(nóng)地使用權(quán)取得方式，現(xiàn)行法律法規(guī)與民法典草案和物權(quán)法草案相似，只允許通過承包方式取得。在筆者設定的農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)中，承包也是作為最主要的流轉(zhuǎn)方式而存在。與現(xiàn)行的《農(nóng)村土地承包法》和農(nóng)業(yè)部、于2005年3月1日起施行的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》一樣，農(nóng)村土地承包時應當堅持公開、公平、公正的原則，未經(jīng)批準不得將承包地用于非農(nóng)建設，不得改變農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)。另外，承包期限在現(xiàn)有法律規(guī)定的三十年基礎之上可以適當延長。

(2)轉(zhuǎn)讓模式。因為現(xiàn)行憲法只允許國有土地使用權(quán)可以進行買賣，所以在民法典草案或物權(quán)法草案中如果規(guī)定了筆者設定的農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)時，應先對憲法進行修正。對農(nóng)業(yè)土地使用權(quán)進行買賣，不同于國外的土地私有模式，農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)只針對農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)交易，而不是流轉(zhuǎn)農(nóng)地所有權(quán)。在轉(zhuǎn)讓農(nóng)地使用權(quán)期限上可參照國有土地使用年限，并且可以規(guī)定在使用期限界滿時重新繳納農(nóng)地使用費后，使用權(quán)人可以繼續(xù)使用。

(3)租賃模式。通過土地租賃實現(xiàn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是世界上通行的做法。大量的文獻資料認為，土地租賃市場可以規(guī)避風險、使資源利用效率更高，更有利于形成規(guī)模經(jīng)營。“1970年日本通過《土地法》的重大修改，允許土地租借、制定標準地租制度，使土地租借大大促進了土地流轉(zhuǎn)。1997年日本因租佃而實現(xiàn)的農(nóng)地耕作權(quán)轉(zhuǎn)移，相當于因買賣而實現(xiàn)的農(nóng)地耕作權(quán)轉(zhuǎn)移的兩倍，不僅大大提高了農(nóng)地流轉(zhuǎn)和使用效率，而且促使了農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營發(fā)展?！盵4](P309)基于農(nóng)業(yè)用地的特殊性，在農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，承租人不得改變農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)。

(4)合營或入股方式。對于涉及面廣、具有較大影響力的實驗田、基本農(nóng)田等，為了進一步發(fā)展，必須要融資，在農(nóng)地流轉(zhuǎn)時，政府或村集體組織還可以通過合營或讓自然人或企業(yè)入股方式進行。

2．在農(nóng)地使用權(quán)在二級、三級或多級市場的設定種類方面

(1)轉(zhuǎn)包模式。農(nóng)戶(流轉(zhuǎn)權(quán)人)將自己通過農(nóng)地一級市場而擁有的農(nóng)業(yè)用地的部分或全部，在不改變原農(nóng)地用途前提下以一定條件轉(zhuǎn)包給第三者經(jīng)營。該模式是現(xiàn)行法律范圍內(nèi)最為普遍的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)模式。轉(zhuǎn)包后的期限不得長于原流轉(zhuǎn)人取得農(nóng)地使用權(quán)的期限。轉(zhuǎn)包時只要受流轉(zhuǎn)權(quán)人不改變原農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)，在轉(zhuǎn)包過程中不需要農(nóng)地所有權(quán)人同意或政府的批準，完全可以以市場經(jīng)濟的模式來操作，并且轉(zhuǎn)包對象可以為本集體經(jīng)濟組織以外的第三人或企業(yè)。

(2)轉(zhuǎn)讓模式。農(nóng)戶(流轉(zhuǎn)權(quán)人)將自己通過農(nóng)地一級市場而擁有的農(nóng)業(yè)用地的部分或全部，在不改變原農(nóng)地用途前提下以一定條件轉(zhuǎn)讓給第三者經(jīng)營。轉(zhuǎn)讓后的期限同樣不得超過原流轉(zhuǎn)權(quán)人取得農(nóng)地使用權(quán)的期限。轉(zhuǎn)讓時應在堅持平等協(xié)商、自愿等價基礎上進行，轉(zhuǎn)讓后不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途。轉(zhuǎn)讓費在扣除國家規(guī)定的稅、費后歸原流轉(zhuǎn)權(quán)人所有。

(3)轉(zhuǎn)租模式。農(nóng)戶(流轉(zhuǎn)權(quán)人)將自己通過農(nóng)地一級市場而擁有的農(nóng)業(yè)用地的部分或全部，在不改變原農(nóng)地用途前提下以一定條件轉(zhuǎn)租給第三者經(jīng)營。轉(zhuǎn)租后在保持原流轉(zhuǎn)的法律關系前提下，原流轉(zhuǎn)權(quán)人收取租金，轉(zhuǎn)租期限不得超過原流轉(zhuǎn)權(quán)人取得農(nóng)地使用權(quán)的期限。在轉(zhuǎn)租期限界滿后，如果還未超過原流轉(zhuǎn)權(quán)取得農(nóng)地使用權(quán)期限的，承租人在同等條件下可以享有優(yōu)先承租權(quán)。如果在承租期限內(nèi)原流轉(zhuǎn)權(quán)人要轉(zhuǎn)讓或抵押租賃標的物的，不得改變承租人的權(quán)利與義務，原流轉(zhuǎn)權(quán)人要轉(zhuǎn)讓租賃標的物的，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

(4)抵押模式。農(nóng)戶(流轉(zhuǎn)權(quán)人)將自己通過農(nóng)地一級市場而擁有的農(nóng)業(yè)用地的部分或全部作為債權(quán)擔保，抵押人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，在抵押人不履行債務時，抵押權(quán)可以就該財產(chǎn)折價或者依其價金優(yōu)先受償。我國現(xiàn)行法律對農(nóng)地使用權(quán)的抵押是不允許的。但不賦予農(nóng)地抵押的權(quán)利，就等于不承認農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)。如果設定抵押模式，可以建立以農(nóng)地抵押為手段的農(nóng)地金融制度，使農(nóng)地使用權(quán)人為農(nóng)業(yè)發(fā)展籌集資金，也會大大降低農(nóng)業(yè)融資風險，而且農(nóng)地使用權(quán)抵押可以使農(nóng)地利用更合理和充分，有利于土地資源的優(yōu)化配置，該模式是一種被國際經(jīng)驗證明有效的制度?！暗盅旱某闪⒉灰砸妻D(zhuǎn)抵押物的占有為必要，因此債務人可以繼續(xù)占有抵押物并為使用收益，從而增強清償債務的能力，對債務人較為有利?！盵1](P651)

(5)互易模式。農(nóng)戶(流轉(zhuǎn)權(quán)人)之間將自己通過農(nóng)地一級市場而擁有的農(nóng)業(yè)用地的部分或全部互相調(diào)換經(jīng)營。這是一種較低級的土地流轉(zhuǎn)模式。其特點是農(nóng)戶(流轉(zhuǎn)權(quán)人)之間進行土地經(jīng)營權(quán)互換，使耕地連片集中，方便耕種管理或宜于大面積發(fā)展某種種植業(yè)，有利于種植結(jié)構(gòu)調(diào)整。

(6)股份合作模式。農(nóng)戶(流轉(zhuǎn)權(quán)人)之間將自己通過農(nóng)地一級市場而擁有的農(nóng)業(yè)用地的部分或全部與第三人或企業(yè)進行量化入股，原流轉(zhuǎn)權(quán)人按股權(quán)比例享受利益分配或承擔風險。

(7)聯(lián)合經(jīng)營模式。農(nóng)戶(流轉(zhuǎn)權(quán)人)之間將自己通過農(nóng)地一級市場而擁有的農(nóng)業(yè)用地的部分或全部作為成本與第三人或企業(yè)聯(lián)合經(jīng)營，第三人或企業(yè)出資金，流轉(zhuǎn)權(quán)人出土地，這種模式會較好地實現(xiàn)土地與資本的融合，可以在較快時間內(nèi)融資，有利于農(nóng)地的開發(fā)與進一步發(fā)展。

(三)農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)人的權(quán)利結(jié)構(gòu)

農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)人應享有農(nóng)地的占有、使用、收益與一定條件下的處分權(quán)。具體說農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)的權(quán)利有如下幾方面：

1．農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)人擁有同用益物權(quán)人一樣的權(quán)利，享有對農(nóng)地的占有、使用、收益權(quán)。農(nóng)地使用權(quán)人在法律允許范圍內(nèi)可以進行開發(fā)經(jīng)營，享有經(jīng)營自、產(chǎn)品與農(nóng)地使用權(quán)的處置權(quán)、決策權(quán)、收益權(quán)等。

2．農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)人在法定期限內(nèi)享有一定的處分權(quán)?？梢栽诓桓淖冝r(nóng)業(yè)用地性質(zhì)前提下，以承包、轉(zhuǎn)讓、租賃、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租、入股、合營、互易、抵押等等方式進行農(nóng)地的處分。

3．農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)人在農(nóng)地在法定期限內(nèi)遇到國家建設征用時，經(jīng)有關部門評估其價值后，可以獲得適當補償?shù)臋?quán)利。

4．農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)可以繼承。作為一項用益物權(quán)，在法定的流轉(zhuǎn)期限內(nèi)，流轉(zhuǎn)權(quán)人死亡后，農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)可以由原流轉(zhuǎn)權(quán)人的繼承人繼承。

四、結(jié)語

二十多年來我國農(nóng)地制度變遷的事實證明，經(jīng)濟制度規(guī)范依靠著法律制度的完善。二十年來，我國政府在頒布并實施的《民法通則》《農(nóng)業(yè)法》《土地管理法》《農(nóng)村村民委員會組織法》《農(nóng)村土地承包法》《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等相應的法律法規(guī)規(guī)章中，對農(nóng)村土地權(quán)利結(jié)構(gòu)已經(jīng)提供了相應的法律框架，但相對于不斷變化的社會經(jīng)濟環(huán)境，尤其是農(nóng)民自身素質(zhì)與認知水平的不斷提高，農(nóng)村法制化建設還任重而道遠。筆者斗膽拋出農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)的新看法，是基于以下目的：促進農(nóng)業(yè)與農(nóng)村經(jīng)濟進一步發(fā)展，加快轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動力；更好地適應農(nóng)村城市化的需要，適應我國加入WTO后的新形勢；更好地解決政府所關心的“三農(nóng)”問題，更快提高農(nóng)民生活水平與農(nóng)村的競爭力；更好地穩(wěn)定農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)，提高農(nóng)地資源配置效率。

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第6篇：土地流轉(zhuǎn)范文

增減掛鉤的“魔力”

2008年6月，國土資源部印發(fā)《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》，實質(zhì)性地邁開增減掛鉤試點的步伐。所謂“增減掛鉤”，是指將農(nóng)村集體建設用地的減少與城鎮(zhèn)建設用地的增加相掛鉤。具體來說，是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，在下達周轉(zhuǎn)指標的約束之下，城鄉(xiāng)建設用地的“增”“減”必須控制在項目區(qū)范圍之內(nèi)，通過建新拆舊、土地整治等工程措施，確保項目區(qū)內(nèi)各地類、尤其是耕地的數(shù)量乃至質(zhì)量的動態(tài)平衡。

增減掛鉤試點本質(zhì)上是中央與地方在土地利用與管理方面權(quán)、責、利關系的一種調(diào)適。而在此之前，為了貫徹耕地保護的基本國策，中央政府向下偏緊地供應土地指標，使得地方政府在經(jīng)濟發(fā)展中面臨著較大的土地利用權(quán)力瓶頸。增減掛鉤試點政策相當于為地方政府獲取用地指標提供了一條新的渠道，即通過將農(nóng)村集體建設用地復墾整理，就能夠獲得相應的建設用地指標用于城鎮(zhèn)建設開發(fā)，這對于大多數(shù)面臨用地指標緊張的地方政府來說，無疑具有極強的激勵效果。

增減掛鉤試點政策自出臺以來便備受社會各界關注。因為政策一頭連著廣大農(nóng)民的住宅和傳統(tǒng)村落文化，另一頭連著地方政府的用地指標和發(fā)展沖動。部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了為騰出用地指標而“逼迫農(nóng)民上樓”的惡劣現(xiàn)象，引起了極大的社會震動。為此，國務院和國土資源部近年來在宏觀層面不斷出臺約束性政策，試圖對增減掛鉤試點政策及項目進行十分嚴格、細致而又全面的監(jiān)管和規(guī)范。

但增減掛鉤政策卻并未在上述爭議和規(guī)范中止步，而且，從實際情況看，近年來這個試點政策在范圍和規(guī)模上都呈現(xiàn)出了逐年擴大的總體趨勢。從2006年起，掛鉤試點省份從最初的5個增加到了現(xiàn)在的29個，基本覆蓋全國范圍;而掛鉤周轉(zhuǎn)指標的安排，則從最初的約7.4萬畝增加到了2013年的90萬畝。顯然，對于增減掛鉤試點政策，中央對地方政府既嚴格控制，又不斷激勵，呈現(xiàn)出一種態(tài)度和行動上的“雙重性”。

與此同時，作為具體運作這一試點政策的地方政府，則具有強烈的項目外運作和擴大指標交易范圍的沖動。地方政府希望擺脫中央政府在掛鉤試點中為其設置的各種條條框框，從而能夠在實施掛鉤項目中獲得更加自主的權(quán)力和更充分的利益。其中，城鄉(xiāng)建設用地只能在縣域范圍內(nèi)掛鉤，掛鉤指標不得跨縣流轉(zhuǎn)，便是中央政府基于我國縣域經(jīng)濟在地方經(jīng)濟發(fā)展中所具有的基礎性作用，以及為了確保掛鉤項目風險總體可控等因素所特別設置的一個約束性規(guī)定。

這一硬性規(guī)定在一定程度上束縛了地方政府在土地上輾轉(zhuǎn)騰挪的手腳，存在一定的效率損失。因為，對于那些轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體建設用地資源逐漸匱乏、而城鎮(zhèn)建設用地指標需求卻愈加強烈的縣域經(jīng)濟體來說，便構(gòu)成了極大的限制;而對于那些農(nóng)村集體建設用地資源較為寬松的縣域經(jīng)濟體，則往往又因為其縣域經(jīng)濟不活躍，從而城鎮(zhèn)建設用地指標緊張感不強，進而無法籌集到足夠的資金用于增減掛鉤試點項目的實施和存量建設用地指標的挖掘和盤活。于是，地方政府便有了強烈地要求突破中央相關規(guī)定、實現(xiàn)掛鉤指標在更大范圍內(nèi)配置的訴求和呼聲。這種訴求和呼聲自這一試點政策甫一出臺便已出現(xiàn)，而且在某些地方還組織進行了創(chuàng)新性試驗。

地方試點的進展

目前，廣東省已經(jīng)基本確定在清遠、云浮兩市開展增減掛鉤周轉(zhuǎn)指標跨縣域流轉(zhuǎn)試點。2014年9月，清遠、云浮兩個城市已經(jīng)開始積極準備前期的試點工作。按照試點工作方案，掛鉤指標跨縣域流轉(zhuǎn)試點的主要內(nèi)容，“是周轉(zhuǎn)指標在優(yōu)先保障本地城鄉(xiāng)建設發(fā)展后，結(jié)余部分以市場化方式在全市范圍內(nèi)進行公開交易”。從這點來看，清遠等地的試點屬于“結(jié)余掛鉤指標”的跨縣流轉(zhuǎn)。這一政策試點是要在確保指標供給縣區(qū)的用地需求得到滿足的基礎上進行，不能犧牲當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展機會。但這一試點的關鍵問題也在于此，如何準確估量縣域發(fā)展的用地需求？如何協(xié)調(diào)縣域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略中的短期和長遠利益？

在呈報廣東省政府的試點改革方案中，清遠市表示，市內(nèi)各地復墾資源不平衡，如北部山區(qū)縣（市、區(qū)）復墾資源豐富，復墾成本較低，但用地需求相對較少;而作為清遠市經(jīng)濟發(fā)展重心的南部市區(qū)情況則相反。該市希望，開展周轉(zhuǎn)指標流轉(zhuǎn)試點，可進一步盤活存量土地，有利于全市經(jīng)濟的發(fā)展，實現(xiàn)市級主體區(qū)功能規(guī)劃。顯然，在這個方案里看不到各個縣級政府在其中的態(tài)度和位置。但可以預料到的是，在這個方案之下，清遠市政府必須要具備較強的區(qū)域統(tǒng)籌和調(diào)配各個縣域經(jīng)濟體的能力和資源。而當前我國的實際情況是，目前具備這種超縣域能力和資源的地級市并不多見。

假如清遠市確實具備了這樣的能力和資源，那么問題又來了：掛鉤指標配置究竟體現(xiàn)的是一種市場化配置機制？還是一種行政化配置機制？不管是何機制，對于清遠市來說，都需要考慮以下幾個問題：全市掛鉤指標存在結(jié)余的可能性究竟有多大？山區(qū)縣政府何以會有積極性去投資生產(chǎn)這些結(jié)余指標？他們又會生產(chǎn)多少結(jié)余指標？結(jié)余指標的定價機制將會如何？

實際上，從《清遠市土地利用總體規(guī)劃》上看，該市用地指標需求量遠遠小于用地指標供給量，潛在的掛鉤指標在總量上明顯供過于求。因此，假如是一種純市場化機制配置的話，那么，由于市場價格機制的作用，市域范圍內(nèi)交易用地指標將必然持續(xù)維持在低價格狀態(tài)。屆時，北部山區(qū)縣將沒法像之前所設想的那樣通過掛鉤指標渠道獲得來自南部發(fā)達地區(qū)的資金轉(zhuǎn)移用于項目建設和土地整治。在市場邏輯下，南部區(qū)縣將對北部區(qū)縣的存量資源表現(xiàn)出“剝奪”而非“反哺”。

另一方面，如果市政府強力介入、對用地指標市場進行行政配置的話，那么，這與現(xiàn)有的計劃用地指標分配又有什么區(qū)別呢？更重要的是，面對土地指標總體上供大于求的客觀市情，采取行政配置必然是通過“立項”的辦法限制掛鉤指標的供應量和供應節(jié)奏，但這種模式同樣面臨困境：首先是定價困境，行政手段難以發(fā)現(xiàn)指標的真實價格;其次是立項困境，在哪里實施掛鉤項目，存在極大的不確定性和尋租風險。

其實，最早在增減掛鉤試點政策框架下進行“跨縣”流轉(zhuǎn)掛鉤指標試點的是成都市。其政策背景是2008年“汶川地震”，當?shù)孛媾R著繁重的災后重建任務。為了支持災后重建，國務院及國土資源部向當?shù)毓┙o了一系列有明確時效限制的特殊土地政策，其中便包括了掛鉤指標的跨縣流轉(zhuǎn)。掛鉤指標允許跨縣后，其效果很快就顯現(xiàn)出來。缺乏財政資金的三圈層縣區(qū)便通過實施增減掛鉤項目、出售掛鉤指標獲得了進行災后重建的巨額資金，而那些二圈層以內(nèi)的縣區(qū)則獲得了亟需的建設用地指標。

但是，隨著災后重建任務的基本完成，跨區(qū)域交易掛鉤指標的問題和瓶頸日益凸顯。首先，跨區(qū)域交易掛鉤指標不利于增減掛鉤試點項目的管控，尤其是對于土地復墾及后續(xù)利用等方面缺乏內(nèi)在的激勵機制。其次，對于那些供給掛鉤指標的區(qū)縣來說，出售掛鉤指標本質(zhì)上是出售了當?shù)氐姆寝r(nóng)建設發(fā)展權(quán)，這對于絕大多數(shù)縣域經(jīng)濟體來說，無疑是一個致命的約束。長期來看，以犧牲當?shù)貞?zhàn)略利益為代價，會拉大區(qū)域間的差距。因此，除非是萬不得已，地方政府不會輕易拋售自己的用地指標。災后重建算是這“萬不得已”中的一種類型，因此，當災后重建目標實現(xiàn)之后，自主跨縣域流轉(zhuǎn)掛鉤指標的情況便越來越少了。

顯然，成都市的試驗表明，跨縣域流轉(zhuǎn)掛鉤指標可以有效解決在非常時期所必須要完成的特定任務。因此，可以作為上級政府調(diào)控下級政府間關系的一個重要手段。但是，跨縣域流轉(zhuǎn)掛鉤指標也存在問題：一方面是會增加掛鉤項目本身的管控成本，造成政策執(zhí)行風險的進一步增加，進而導致試點政策耕地保護目標的偏離乃至背離;另一方面也不利于當前我國以縣域作為地方基本經(jīng)濟主體這一背景下各區(qū)域間經(jīng)濟發(fā)展的長期平衡和總體協(xié)調(diào)?？梢哉f，這一政策似一劑“猛藥”，雖能夠救人于危急存亡之時，但卻不可在日常中輕易入藥方。

慎言更大范圍推廣

顯然，與控制在縣域范圍內(nèi)運作增減掛鉤項目相比，掛鉤指標的跨縣流轉(zhuǎn)確實能在一定程度上產(chǎn)生優(yōu)化資源配置的效果。但是，這也將使得這個試點政策的運行蘊含更大的風險，產(chǎn)生難以估量的后果，換而言之，掛鉤指標跨縣流轉(zhuǎn)對政策運行環(huán)境提出了更高的要求。

首先，垮縣域流轉(zhuǎn)掛鉤指標政策將對這一試點政策本身的規(guī)范化程度和監(jiān)管強度提出更高的要求。在沒有更加嚴格、規(guī)范、全面而又有保障的制度措施、項目運作或管理經(jīng)驗、以及高素質(zhì)的人才組織隊伍的情況下，創(chuàng)新后的增減掛鉤項目將可能出現(xiàn)更加嚴重的失控局面，從而不僅達不到保護耕地的目標，反而會成為破壞耕地的制度性原因。因此，政策創(chuàng)新試點應該盡量選擇那些實施現(xiàn)行增減掛鉤項目比較規(guī)范、完善且積累了豐富經(jīng)驗的地區(qū)，并要對項目區(qū)進行嚴格的控制。

其次，跨縣域流轉(zhuǎn)掛鉤指標對縣、市政府之間的行政權(quán)力配置和定位提出了更高要求。清遠市強調(diào)跨縣配置的指標是指在確保滿足當?shù)匦枨蠡A之上的結(jié)余指標，這說明當?shù)貙τ谑杏蚝涂h域間的關系問題至少是曾經(jīng)納入了考慮的，這一點很重要。只有那些市域經(jīng)濟體已經(jīng)足以超越縣域經(jīng)濟體基礎地位的地方，才可能具備實施跨縣配置用地指標的條件，從而實現(xiàn)整體的市域經(jīng)濟社會發(fā)展的規(guī)劃目標。因此，對于那些目前還主要是以“縣域經(jīng)濟”作為地方經(jīng)濟社會發(fā)展基本單元的地區(qū)，倘若此時放開縣域間掛鉤指標的交易市場，將可能不僅達不到市場優(yōu)化資源配置基礎性作用的預期目標，甚至反而因為供求關系的結(jié)構(gòu)性力量造成嚴重的市場失靈，成為區(qū)域間經(jīng)濟社會發(fā)展差距進一步拉大的體制性根源?？傊瑳]有一個統(tǒng)籌能力很強的上級政府，跨縣掛鉤指標的交易創(chuàng)新便應該慎行。

第7篇：土地流轉(zhuǎn)范文

區(qū)里成立土地流轉(zhuǎn)工作領導小組，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）也要抓緊成立組織。要抽調(diào)農(nóng)業(yè)、土地、司法等部門的人員，成立一個法律政策指導組，為開展土地流轉(zhuǎn)的鄉(xiāng)村提供具體指導。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要依據(jù)有關法律、法規(guī)和政策，借鑒蓮花、橫路試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)驗，結(jié)合本地實際，提出農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范管理工作實施方案，方案要求在*月**日前報區(qū)政府辦公室。同時各級要相關召開會議，介紹經(jīng)驗，給群眾算賬、講道理、講法律、講政策、講好處，充分征求群眾意見，做好群眾思想工作。

2、把握流轉(zhuǎn)原則、規(guī)范流轉(zhuǎn)手續(xù)。

土地流轉(zhuǎn)，政策性強、涉及面廣，在推進過程中必須注意把握好原則。要以法律政策為依據(jù)，這是最根本的原則。一定要認真學習法律、研究政策，鼓勵有條件的鄉(xiāng)村在法律、政策的框架下，在體制機制方面大膽探索；要以群眾自愿為基礎。群眾是土地流轉(zhuǎn)的主體，做好群眾工作是推進土地流轉(zhuǎn)的基礎，不能搞一刀切、搞強迫命令。要讓群眾明白，土地流轉(zhuǎn)，僅僅是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。從我們現(xiàn)在了解的情況看，個別農(nóng)戶之間小規(guī)模流轉(zhuǎn)的也不少，這說明群眾有這個意向，但是這種流轉(zhuǎn)沒有規(guī)范手續(xù)，容易引發(fā)矛盾和糾紛，而且土地的效益也沒有明顯增加，要在群眾自愿基礎上，重點推進土地向種植大戶、向有實力的農(nóng)業(yè)企業(yè)、專業(yè)合作社流轉(zhuǎn)。要以增產(chǎn)增效為目的。土地流轉(zhuǎn)不是簡單的換人種地，一定要與新農(nóng)村建設、與發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、與加強農(nóng)村基礎設施建設、與全民創(chuàng)業(yè)緊密結(jié)合起來。首先是土地流轉(zhuǎn)后，土地怎么辦？重點要向農(nóng)業(yè)企業(yè)、專業(yè)合作社，向種養(yǎng)大戶集中，才能最大程度實現(xiàn)增產(chǎn)增效。二是土地流轉(zhuǎn)后，人怎么辦？要流向城鎮(zhèn)，流向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)全民創(chuàng)業(yè)，多渠道就業(yè)。這兩個問題解決了，土地流轉(zhuǎn)就是成功的。

在土地流轉(zhuǎn)中，我們還有很多需要規(guī)范完善的地方。要規(guī)范流轉(zhuǎn)的主體，要把專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)、種養(yǎng)大戶等受讓方，作為重點進行規(guī)范。還要規(guī)范流轉(zhuǎn)的合同，要在雙方自愿的前提下，使用全區(qū)統(tǒng)一規(guī)范的合同樣本，簽定合同，明確流轉(zhuǎn)形式、數(shù)量、年限、條件和雙方的權(quán)利責任。并在區(qū)、鄉(xiāng)、村三級登記備案。

3、建立五項機制、強化三大服務。

一是建立服務機制。在完善**、**兩試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)服務中心建設同時，要建立區(qū)、鄉(xiāng)、村三級服務體系。在農(nóng)業(yè)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）分別建立土地流轉(zhuǎn)服務中心，村建立服務站，為土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)雙方搭建起信息溝通的橋梁。二是建立監(jiān)管機制。及時掌握農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)動態(tài)，加強流轉(zhuǎn)過程中的合同簽訂、鑒證、備案以及土地用途的管理，確保土地流轉(zhuǎn)規(guī)范有序健康進行。三是建立糾紛調(diào)處機制。要完善我區(qū)農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機構(gòu)建設，積極探索開展土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛仲裁工作，妥善解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村也要建立相應的農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)處組織，及時解決土地流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的矛盾糾紛，為土地流轉(zhuǎn)工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。四是探索建立儲備機制。要探索通過合作、入股、經(jīng)營權(quán)置換等方式，將部分農(nóng)戶的土地實行集中儲備，定期收集信息，建立農(nóng)村土地供求信息數(shù)據(jù)庫，以便及時對接。五是探索建立評估機制。對農(nóng)村土地開展分等定級，建立價值評價標準，健全評估體系。要加強土地流轉(zhuǎn)價格和流轉(zhuǎn)款支付方式的引導與指導，提倡以每年支付一次租金的方式加以規(guī)范，最大限度降低流轉(zhuǎn)雙方的責任風險。

同時要強化三大服務。加強市場信息服務，要指導經(jīng)營者把握市場動向，生產(chǎn)適銷對路的產(chǎn)品，幫助開拓市場，解決銷售過程中存在的困難和問題。加強生產(chǎn)技術(shù)服務，要研究和推廣規(guī)模經(jīng)營條件下省工省時、節(jié)本增收的種養(yǎng)模式，加強技術(shù)指導和服務，推廣應用新技術(shù)、新品種、新模式，提高生產(chǎn)效率和效益。加強設施裝備服務，要優(yōu)先在規(guī)模經(jīng)營區(qū)域大力開展農(nóng)田水利、田間道路、土地整理等基礎設施建設，加大農(nóng)業(yè)機械設備、設施的研發(fā)和推廣力度，建立健全農(nóng)業(yè)機械服務體系。

4、全面開展調(diào)查、統(tǒng)一流轉(zhuǎn)文本。

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要在明年2月中旬前完成意向摸底調(diào)查，逐一造冊登記，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)登記制度。重點建立《農(nóng)村土地流出意向登記簿》、《農(nóng)村土地流入意向登記簿》、《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)臺賬簿》“三簿”臺賬，及時掌握已流轉(zhuǎn)情況和下一步流出、流入意向等詳細信息，為建立信息庫和信息打基礎。農(nóng)業(yè)部門要根據(jù)有關規(guī)定，結(jié)合我區(qū)

實際，制訂一套土地流轉(zhuǎn)示范文本，包括出租、轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓、入股形式流轉(zhuǎn)的合同，流轉(zhuǎn)委托書，流轉(zhuǎn)意向信息簿、流轉(zhuǎn)情況登記簿等。各地要以范本為基礎，結(jié)合實際情況，指導訂立正式書面合同。對已經(jīng)簽訂書面合同，但不完善的，要引導流轉(zhuǎn)雙方當事人參照示范文本進行完善。對沒有簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的，要引導流轉(zhuǎn)雙方當事人參照示范文本進行補簽。

5、認真落實措施、嚴格考核督查。

加大農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社、種養(yǎng)大戶的扶持力度，培育更多的參與主體。拓寬招商網(wǎng)絡渠道，建立招商機制，制定招商辦法，實施招商獎勵。建立項目庫，整合一批、包裝一批、儲備一批，使進優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)開發(fā)。農(nóng)業(yè)部門要進一步做好調(diào)研，根據(jù)我區(qū)土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理實施意見，提出土地流轉(zhuǎn)工作考核辦法，要把健全服務機構(gòu)、明確服務職責、依法規(guī)范操作、調(diào)處化解糾紛，特別流轉(zhuǎn)實績等內(nèi)容列入考核內(nèi)容,建立管理服務工作考核評價體系和流轉(zhuǎn)實績考核評價體系，將專項考核與綜合考核結(jié)合起來，專項考核結(jié)果與年度目標責任制考核掛鉤,區(qū)財政每年要安排一定的專項資金，用于土地流轉(zhuǎn)的補助。同時要加強對全區(qū)土地流轉(zhuǎn)工作進行專項督查，確保土地流轉(zhuǎn)工作有序、規(guī)范、健康開展。

第8篇：土地流轉(zhuǎn)范文

論文關鍵詞：土地流轉(zhuǎn),信托流轉(zhuǎn),益陽模式

一 益陽草尾鎮(zhèn)土地信托流轉(zhuǎn)基本情況

草尾鎮(zhèn)是洞庭湖畔沅江市最大的農(nóng)業(yè)型鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?0.8 萬人，其中農(nóng)業(yè)人口8.5 萬人，耕地面積近15000畝。過去，由于一家一戶分散經(jīng)營，“農(nóng)業(yè)難增效，農(nóng)民難增收，農(nóng)村難發(fā)展”。為了改變這一現(xiàn)狀，草尾鎮(zhèn)以各種形式流轉(zhuǎn)土地。該鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)大致經(jīng)歷了三個發(fā)展階段：第一階段是二輪土地承包后至2006 年。該階段的土地流轉(zhuǎn)基本屬于群眾自發(fā)、無序、不規(guī)范的流轉(zhuǎn)；第二階段是2006 年至2009 年底。該鎮(zhèn)黨委、政府針對農(nóng)村實行家庭承包責任制后，一家一戶分散經(jīng)營和大批青壯年勞動力常年外出等原因，導致農(nóng)業(yè)難增效、農(nóng)民難增收、農(nóng)村難發(fā)展的況狀，積極搭建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)平臺，著力推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。至2009 年底，全鎮(zhèn)各種形式的流轉(zhuǎn)面積達48000畝， 占耕地面積的32%，涉及農(nóng)戶6 500 戶，占總農(nóng)戶的30%，土地流轉(zhuǎn)初見成效；第三階段是2010 年以來，草尾鎮(zhèn)針對過去土地流轉(zhuǎn)中存在的速度不快、規(guī)模不大、質(zhì)量不高、行為不規(guī)范的問題，按照益陽市委、市政府的指示，在沅江市委、市政府堅強領導和全力支持下，積極建立農(nóng)村土地信托機制，穩(wěn)步推進農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)，探索出了一條推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的新路子。2010年7月，注冊成立了“草尾農(nóng)村土地信托投資有限公司”。公司成立以來，共簽訂信托流轉(zhuǎn)合同23個，信托流轉(zhuǎn)土地面積25600畝，目前已儲備土地5000多畝，受托土地11000多畝，預計到今年年底全鎮(zhèn)信托流轉(zhuǎn)面積可達60000畝，全鎮(zhèn)農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)方興未艾的好勢頭。

二 土地信托流轉(zhuǎn)的基本原則、步驟

在土地信托流轉(zhuǎn)試點中，益陽市始終堅持五條基本原則。一是政府主導。土地流轉(zhuǎn)涉及千家萬戶，僅僅依靠農(nóng)民自愿和企業(yè)自發(fā)行動交易成本太高，農(nóng)民利益、企業(yè)利益很難有效調(diào)節(jié)，這就需要政府加強組織引導。在推進土地信托流轉(zhuǎn)中，政府必須搭建信托平臺，制定產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，出臺政策措施；政府的相關部門還必須在信息溝通、法律咨詢、糾紛調(diào)處等方面提供公共服務，以確保土地信托流轉(zhuǎn)健康推進。二是市場引導。由市場來調(diào)節(jié)土地供求關系，優(yōu)化配置土地資源。由市場主體來經(jīng)營信托土地，以更好地提高地力、提升產(chǎn)業(yè)化水平、增加農(nóng)業(yè)比較效益。三是企業(yè)運作。成立土地信托投資公司，按現(xiàn)代企業(yè)制度實行企業(yè)化運作，堅持政企分開、權(quán)責明確、管理科學，確保信托流轉(zhuǎn)運行規(guī)范。四是互利合作。一方面，要尊重群眾意愿，確保農(nóng)民利益，按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t推進土地信托流轉(zhuǎn)。另一方面，要按協(xié)議合同和市場法則，確保經(jīng)營業(yè)主的合法利益。五是嚴格監(jiān)管。加強對土地信托投資公司的監(jiān)督管理，各級發(fā)改、審計、財政、國土、經(jīng)管、金融部門要對土地信托投資公司的資金使用、項目建設、公司經(jīng)營、農(nóng)地使用等情況進行監(jiān)督，嚴格防范信托風險。

在基本原則規(guī)定下，益陽市確定了信托流轉(zhuǎn)的基本步驟。一是政府設立土地信托流轉(zhuǎn)服務中心，設立土地信托基金，建立政府出資的土地信托投資公司。二是土地信托投資公司通過支付土地信托收益(從信托基金中支付)，從委托方(農(nóng)戶)手中獲得土地。三是土地信托投資公司將信托土地調(diào)整成片，或?qū)π磐型恋剡M行整理開發(fā)，提升地力。四是引進土地經(jīng)營者，獲得土地信托直接收益。五是把土地信托投資公司獲得的部分土地信托直接收益返還給土地流轉(zhuǎn)信托基金，用于滾動使用。六是依托信托平臺進行投融資。七是確定土地信托收益分配。主要用于三個方面：提高農(nóng)民的社會保障水平、建設農(nóng)村公共服務設施、做大做強信托公司。

草尾鎮(zhèn)的試點較好地體現(xiàn)了基本原則和基本步驟的具體要求，其主要做法可以概括為五個方面：一是確保“三個不變” 。即確保農(nóng)民委托給信托公司經(jīng)營的土地集體所有制性質(zhì)不變、農(nóng)民承包權(quán)不變、農(nóng)用地屬性不變，從根本上保障信托流轉(zhuǎn)不觸碰國家現(xiàn)行的法律政策底線，從根本上保證耕地作為農(nóng)民的基本生活保障不受影響。二是搭建政府平臺。通過建立平臺政府主動介入土地流轉(zhuǎn)， 使大戶安心經(jīng)營，農(nóng)戶放心委托，流轉(zhuǎn)規(guī)范有序。試點工作設計了一個“l+l” 模式，即“一個公司+一個中心” 。一個“公司” ：政府全額出資200萬元，成立了“沅江市草尾農(nóng)村土地托管投資有限公司” 。一個“中心” ：草尾鎮(zhèn)成立土地信托流轉(zhuǎn)服務中心，鎮(zhèn)里組織專業(yè)技術(shù)人員和村組干部，建立一套為土地信托流轉(zhuǎn)服務的配套服務體系。三是貫徹信托原理。將信托制度在管理財產(chǎn)方面的天然優(yōu)勢與農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展結(jié)合起來。在具體操作中，農(nóng)戶作為委托方，將土地經(jīng)營權(quán)委托給土地信托流轉(zhuǎn)投資公司，信托公司作為受托方承接經(jīng)營權(quán)，將經(jīng)營權(quán)發(fā)包給第三方(農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司)經(jīng)營。農(nóng)戶、信托公司、農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司依法履行各自的責任和享有各自的權(quán)利。農(nóng)民是土地信托中的受益人，試點始終以控制防范風險、確保農(nóng)民利益最大化為出發(fā)點，不斷完善信托公司的治理結(jié)構(gòu)，重點構(gòu)建了信托流轉(zhuǎn)的13個基本程序和13項基本制度，制定了《土地信托農(nóng)民利益保護辦法》、《土地信托公司沉淀資金管理辦法》。四是結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展。把土地信托流轉(zhuǎn)與壯大產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，不斷壯大特色產(chǎn)業(yè)，提高耕地產(chǎn)出水平。在試點中，草尾鎮(zhèn)制訂實施了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設三年規(guī)劃，把農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為鞏固和擴大土地信托流轉(zhuǎn)的基礎工作。五是培育要素市場。產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須要有勞動力、技術(shù)和資金等要素的聚集。在試點過程中，草尾鎮(zhèn)抽調(diào)16名專業(yè)技術(shù)人員充實土地流轉(zhuǎn)服務中心，成立農(nóng)機、農(nóng)技、勞務服務公司，為農(nóng)業(yè)專業(yè)經(jīng)營公司提供社會化服務，通過這些服務公司來連接市場、大戶和農(nóng)民。

三 草尾鎮(zhèn)土地信托流轉(zhuǎn)取得的成效

兩年多來，草尾鎮(zhèn)通過建立信托機制，推動土地信托流轉(zhuǎn)，大大促進了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設，帶來了“六個促進，三個滿意”。

一是促進了土地規(guī)模經(jīng)營。目前，全鎮(zhèn)經(jīng)營50畝以上的大戶、企業(yè)和公司有389戶。其中經(jīng)營500畝以上的企業(yè)、公司23家，經(jīng)營1000畝以上的企業(yè)、公司10家。

二是發(fā)展了特色產(chǎn)業(yè)，目前全鎮(zhèn)蔬菜種植面積達2.5萬多畝，每年僅蔬菜產(chǎn)業(yè)收入達3億元以上。占全鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)總收入40%以上。

三是促進農(nóng)村剩余勞力的轉(zhuǎn)移，增加了農(nóng)民收入。 目前全鎮(zhèn)外出務 工經(jīng)營的勞力達2.5萬多人，在家年齡50至70歲為基地老板打工的有5000多人。每年勞務收入3.5億元以上。與信托流轉(zhuǎn)前相比，每年多轉(zhuǎn)移勞力8000多個，增加勞務收入近1億元。

四是增加了農(nóng)業(yè)投入，夯實了農(nóng)業(yè)基礎。據(jù)統(tǒng)計：僅2010年23個基地老板累計投入在2500萬元以上。其中現(xiàn)代化設施投入1000萬元以上。近一年來，全鎮(zhèn)上述各種資本投入農(nóng)業(yè)市場資金達1800多萬元。其中，沅江大地農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司投資800多萬元，購置鋼架大棚200個，硬化基地道路3公里，新修涵閘15處，沅江市艾青大蒜專業(yè)合作社投資220多萬元，在自己1100畝大蒜基地裝上噴灌。

五是促進了社會化、專業(yè)化服務。全鎮(zhèn)農(nóng)機服務公司、農(nóng)技統(tǒng)防統(tǒng)治專業(yè)協(xié)會、勞力服務公司應運而生，為基地老板提供全方面社會化服務。

六是促進了干部作風的轉(zhuǎn)變，機關干部、基層干部由過去的指手劃腳轉(zhuǎn)變?yōu)檎嫘膶嵰鉃槔习宸?，竭盡全力為老板排憂解難。

農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)的不斷推進，實現(xiàn)了土地的承包者——農(nóng)民滿意，土地的經(jīng)營者——老板滿意，土地的擁有者——政府滿意。

第9篇：土地流轉(zhuǎn)范文

農(nóng)業(yè)是制約我國經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸，而農(nóng)村土地制度是影響我國農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的關鍵因素。我國土地制度經(jīng)歷了兩次重要的創(chuàng)新：第一次是1950年以后的，其主要貢獻是廢除了封建土地所有制，土地歸為公有。第二次是在黨的以后,規(guī)定在不改變土地集體所有的前提下，實行土地家庭承包經(jīng)營。多年的實踐證明，這種土地承包經(jīng)營符合我國農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展的需要，符合廣大農(nóng)民的心愿，使我國的農(nóng)業(yè)擺脫了長期停滯、農(nóng)產(chǎn)品長期嚴重短缺的困難局面。

隨著我國工業(yè)化和城市化進程的加快，農(nóng)村土地資源被大量用于非農(nóng)產(chǎn)業(yè)建設，已經(jīng)嚴重影響到我國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。在農(nóng)村土地征用的過程中，絕大多數(shù)農(nóng)民的利益受損，嚴重地影響我國農(nóng)村社會的安定。由于傳統(tǒng)土地制度的缺陷，也在一定程度上限制了農(nóng)村剩余勞動力的永久轉(zhuǎn)移以及農(nóng)業(yè)和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

農(nóng)村改革的成功取決于土地問題的妥善解決,而農(nóng)村土地使用權(quán)有償、合理的流轉(zhuǎn)必將給中國農(nóng)民帶來巨大的變化。《農(nóng)村土地承包法》正是的在上述這種歷史背景條件下出臺的。該法規(guī)定，通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)，可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。《農(nóng)村土地承包法》從法律層面體現(xiàn)了對于合法土地承包經(jīng)營權(quán)的保護，該法對于維護農(nóng)民的正當權(quán)益，進一步調(diào)動農(nóng)民的積極性，促進農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，維護農(nóng)村社會的穩(wěn)定，具有重大的現(xiàn)實意義和深遠的歷史意義?，F(xiàn)階段通常所說的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，是指農(nóng)地使用權(quán)和土地的經(jīng)營權(quán)。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義就是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織。

二、現(xiàn)階段我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)狀況的實證分析

1.總體流轉(zhuǎn)程度偏低，但不同省份流轉(zhuǎn)規(guī)模有差異。廣東、江蘇、湖南、安徽四省的流轉(zhuǎn)比例均較低，四省平均流轉(zhuǎn)比例為9.1%；不同省份流轉(zhuǎn)規(guī)模的差異，主要表現(xiàn)為經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，土地流轉(zhuǎn)規(guī)模要高于經(jīng)濟落后地區(qū)，廣東省耕地流轉(zhuǎn)比例比安徽高出近10個百分點。主要是因為經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化水平較高，第二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較高，農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)渠道相對較高，對土地的依賴程度要低于經(jīng)濟落后地區(qū)，因此，其土地流轉(zhuǎn)的積極性和動力較高，土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模也相對較高。

2.傳統(tǒng)流轉(zhuǎn)形式比重偏大，短期化特征明顯。從下頁表1可以看出，四省土地流轉(zhuǎn)主要以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等傳統(tǒng)的流轉(zhuǎn)方式為主。其中，湖南土地轉(zhuǎn)包比重達到65%，而一些新型土地流轉(zhuǎn)方式如土地入股流轉(zhuǎn)程度不高。目前，絕大多數(shù)省份此類流轉(zhuǎn)形式還只是剛剛起步。表1所示，安徽省土地入股所占的比重僅為3.5%。而廣東省由于經(jīng)濟發(fā)達，其土地入股所占的比重相對較高，比重達到30.6%。究其原因，主要是受農(nóng)村剩余勞動力無法永久轉(zhuǎn)移的影響，農(nóng)民從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的不確定性導致農(nóng)民客觀上需要土地來為其提供生存保障。

3.土地流轉(zhuǎn)主要在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間進行，且流轉(zhuǎn)戶占承包戶比重偏低。從下頁表2可以看出，四省土地流轉(zhuǎn)也主要在農(nóng)戶之間進行的。其中湖南省農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)比例達到85%，而農(nóng)戶與企業(yè)流轉(zhuǎn)所占比重僅為15%，其他省份也基本類似。另外，從四省的流轉(zhuǎn)戶占承包戶的比重來看，最高的廣東省也只有25.3%。這充分說明我國農(nóng)村土地市場還比較封閉，土地流轉(zhuǎn)市場還沒有真正發(fā)揮效應，還沒有完全按照市場機制的原則優(yōu)化土地資源配置；同時也反映了農(nóng)業(yè)的弱質(zhì)性及農(nóng)業(yè)投資回報率低，以至于缺乏對農(nóng)業(yè)投資的積極性。

4.土地流轉(zhuǎn)引發(fā)的糾紛持續(xù)不斷。前些年，由于農(nóng)民種田效益比較低，負擔重，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件差及部分農(nóng)民外出務工等原因，農(nóng)民棄田撂荒現(xiàn)象比較普遍。一些地方村集體為了不讓承包地負擔的稅費落空，保證田地不至撂荒，采取了一系列措施轉(zhuǎn)包給他人耕種，并由其承擔稅費。但近年來隨著國家對“三農(nóng)”優(yōu)惠政策的出臺、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益的提高，外出農(nóng)民紛紛回鄉(xiāng)要求獲得土地使用權(quán)。據(jù)對江蘇省52個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）部分鄉(xiāng)村干部的調(diào)查，由于無土地流轉(zhuǎn)協(xié)議、合同或土地流轉(zhuǎn)協(xié)議、合同規(guī)范以及土地流轉(zhuǎn)規(guī)模擴大等原因，在少數(shù)地區(qū)土地流轉(zhuǎn)糾紛仍在增加。

5.土地流轉(zhuǎn)過程中承包人改變土地用途，破壞性流轉(zhuǎn)突出。一些舉家外出戶為了不讓稻田拋荒，隨意把承包田轉(zhuǎn)讓出去讓人種植。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)的土地除大部分仍為種植業(yè)用地外，還有部分用在牧業(yè)、漁業(yè)、和二三產(chǎn)業(yè)中，特別是還出現(xiàn)了破壞性比較嚴重的非農(nóng)土地流轉(zhuǎn)。湖南省寧遠縣舜陵鎮(zhèn)樂家村100多畝稻田流轉(zhuǎn)后全部變成了漁池。據(jù)溆浦農(nóng)調(diào)隊反映的情況，該縣占用良田建磚瓦廠的有10多個，共占良田300多畝。如雙井鎮(zhèn)大塘村磚廠，占良田面積達到70畝，涉及到該村的4、5、8、18組和寶塔村的6組，涉及農(nóng)戶50多戶，雖然跟農(nóng)戶簽訂了書面合同，并給予每畝800斤稻谷的補償（按當年市場價折幣），但磚瓦廠破壞性的取土，嚴重影響了良田的質(zhì)量。這樣的例子各地都有發(fā)生。

三、影響我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的思考

1.農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)虛位是限制土地流轉(zhuǎn)的根本原因。從土地資本角度分析，馬克思在《資本論》中把土地分為“土地本身”與“土地資本”。前者是指自然存在的土地，后者是指固定在土地上的投入。無論是在產(chǎn)權(quán)制度安排上，還是在理論研究和實踐中，人們往往關注的只是土地本身的所有權(quán)，而忽視土地資本的所有權(quán)問題，導致土地資本所有權(quán)在立法上的長期缺位，產(chǎn)生農(nóng)村土地價值偏低、農(nóng)民土地資本在流轉(zhuǎn)和征用中得不到補償?shù)默F(xiàn)實問題。事實上，土地的市場價值是已經(jīng)投入并融于所涉及地塊的勞動和資本，以及該地塊周圍地區(qū)所接納的經(jīng)濟投入量。在市場經(jīng)濟條件下，作為“經(jīng)濟人”的農(nóng)民，不僅需要增加對土地的投入以獲得更大的農(nóng)業(yè)收益，而且需要通過行使土地資本所有權(quán)參與其他風險投資以獲得更多的非勞動收益。我國現(xiàn)行農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度實際上是否認農(nóng)民享有土地資本所有權(quán)，在一定程度上就是弱化農(nóng)民的市場主體地位，削弱土地的商品屬性，使農(nóng)民部分地喪失了在市場競爭中從事資源配置、產(chǎn)權(quán)組合等交易活動的“理性選擇”權(quán)利，失去對土地進行長期投資、提高土地生產(chǎn)能力的長效激勵，降低了土地流轉(zhuǎn)的供應和需求動力。

2.農(nóng)村土地市場不完善導致土地流轉(zhuǎn)混亂。主要表現(xiàn)為:一是農(nóng)村土地市場的法律法規(guī)相對滯后，致使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)缺乏相應的法律保障；二是我國現(xiàn)階段還沒有專門從事農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的中介組織，致使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)因缺乏土地市場信息以及無完善的市場操作而無序進行，因而導致流轉(zhuǎn)成本較高，流轉(zhuǎn)效益較差；三是各級政府組織干涉農(nóng)民承包經(jīng)營的土地，使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)缺乏市場機制的調(diào)節(jié)，農(nóng)民的利益受到侵害，致使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛增加。

3.農(nóng)村社會保障制度嚴重滯后是制約土地流轉(zhuǎn)的重要原因。目前我國農(nóng)村社會保障制度總體水平較低，絕大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)社會保障制度還處于完全空白。農(nóng)村社會保障制度的嚴重滯后，極大地束縛了農(nóng)村勞動力的流動，使農(nóng)民長期依賴土地，從而限制了土地的流轉(zhuǎn)。而土地流轉(zhuǎn)受到限制，從而在一定程度上阻礙了農(nóng)業(yè)、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化的速度也相對緩慢，最終農(nóng)民收入增長乏力，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程也相對緩慢。