房地產(chǎn)經(jīng)營管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)經(jīng)營管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；范疇及發(fā)展；經(jīng)營管理

隨著社會的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中占有的比重越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)本身能否健康發(fā)展，在很大程度上對國民經(jīng)濟能否健康增長有著不可忽視的影響力，是國民經(jīng)濟增長的一個基本生產(chǎn)要素。[4]從項目經(jīng)營的戰(zhàn)略高度著手分析，重點是從控制項目啟動組織到實施過程全方位每個細節(jié)，提高對風險的管理，才能在競爭日趨激烈的市場中，贏得先機。

一、房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的范疇及發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的范疇

房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理者運用系統(tǒng)工程的方式、理念和模式，綜合管理房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用，努力達到生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上全過程和全方位的的優(yōu)化配置，為客戶提供一流的產(chǎn)品。房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)十分繁復，不同目標具有特殊性，使得項目管理方式也是多種多樣。不僅由許多項、分項、工程活動所構(gòu)成，而且必須是一個系統(tǒng)完整的操作過程，作為一個完整的項目管理系統(tǒng)應將工程的各工作職能、各投入單位、各項目任務、各個階段融合成一個統(tǒng)一完整的整體。房地產(chǎn)經(jīng)營活動是指房地產(chǎn)經(jīng)營管理者對房屋的建設(shè)、交易、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出讓等按價值規(guī)律所進行的有計劃、有目標的經(jīng)濟活動，活動范疇涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費的全部過程，而非僅僅局限于流通領(lǐng)域。[4]

（二）我國房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的發(fā)展現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)項目的管理方法主要有部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理這四種。房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理的終極目的是以最高的效率完成項目工程，以項目經(jīng)理負責制為切入點，使用系統(tǒng)工程的方式、理念和模板，開發(fā)項目建設(shè)的全過程是一項繁復的系統(tǒng)工程，按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的組織、計劃、控制和營銷的管理系統(tǒng)，一定要有一套完整、規(guī)范和科學的管理保證體系，來規(guī)劃和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和保證最終目標得以實現(xiàn)。[1]房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理在實際運行過程中還存在著許多未知因素，我們必須要正確地審視、總結(jié)和處理，必須站在項目經(jīng)營管理的戰(zhàn)略高度，全過程、全方位地對項目啟動組織和實施過程管理加以控制，提高對風險的防范，這是保證項目目的、項目目標實現(xiàn)的關(guān)鍵所在。

二、當前我國房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理存在的問題

（一）市場定位及決策機制不完善

項目運行機制的不完善，那么項目管理的就難以控制，如項目工程進度拖拉，延期交房普遍；房地產(chǎn)開發(fā)沒嚴格控制，管理費用過高及未知費用超出預期額度，即使勉強進行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計，也會由于對市場調(diào)查不充分，沒有充分心理準備，評判“標準”不明確，無法抉擇，導致拖慢項目決策。

（二）項目設(shè)計資源協(xié)調(diào)性欠缺

由于一時又無法跟上設(shè)計單位相應的監(jiān)督管理體制， 發(fā)現(xiàn)在項目的施工中會造成許多設(shè)計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題很多，有些工程從開工到竣工在設(shè)計上都發(fā)生了巨大的變化，甚至變更圖紙的數(shù)量超出了原設(shè)計圖紙。設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：沒有恰當?shù)脑O(shè)計招標程序，沒有考慮設(shè)計對項目投資控制的重要性，缺乏設(shè)計監(jiān)理，文檔資料缺乏規(guī)范化、制度化管理等。當工程只能匆忙完成或工程待定內(nèi)容無法決定時，因市場定位的前期準備資料不充分、研究數(shù)據(jù)方面資源整合缺失等，所謂決策就成了幾個領(lǐng)導的“拍腦袋”， 前期的市場調(diào)查和產(chǎn)品研究問題此時就演變成了工程建設(shè)的項目管理問題和工程變更的技術(shù)問題。[1]

（三）房地產(chǎn)團隊凝聚力不強

如果一個團隊凝聚力不強，那么項目運行成本就會過高、房地產(chǎn)交易糾紛也會增多。 對于項目工程現(xiàn)場管理以外的工作，如項目的前期規(guī)劃、銷售推廣、客服、籌措資金與資金周轉(zhuǎn)等等。融資手段的單一及資金周轉(zhuǎn)計劃水平低下致使資金運作成本偏高，項目最終收益會受到直接影響。另外銷售推廣與客服管理水平低下導致房地產(chǎn)交易過程中，紛爭不斷，未能積極友善協(xié)調(diào)售買雙方的關(guān)系，售后維修不到位，配套設(shè)施不齊全等，導致企業(yè)品牌建立受阻和維持的根本原因。[3]

三、統(tǒng)籌解決我國房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理問題的途徑

（一）制定長遠規(guī)劃，提高企業(yè)的戰(zhàn)略決策規(guī)劃能力

隨著社會經(jīng)濟發(fā)展的社會化、現(xiàn)代化進程，以及宏觀經(jīng)濟的巨大變更，要求企業(yè)從客觀上具有長遠敏銳的戰(zhàn)略眼光，充分考慮復雜多變的宏觀經(jīng)濟因素，制定相應的戰(zhàn)略計劃。

一是全面規(guī)劃，即在戰(zhàn)略期內(nèi)關(guān)于企業(yè)每方面的詳細周全的全面計劃。

二是漸進式計劃。這一計劃與全面計劃恰巧形成兩個極端。由于企業(yè)可能會遇到諸多不確定因素，要求企業(yè)的目標能根據(jù)當下情況而作出相應的改變，走一步看一步。

三是選擇性計劃。這是一種介于全面計劃和漸進式計劃之間的折衷計劃，它一般只把主要的計劃擬定出來，而對今后三至五年內(nèi)的詳細計劃不做明確說明。

（二）努力實現(xiàn)企業(yè)各項指標，提高企業(yè)綜合管理能力

努力貫徹產(chǎn)品的各項指標，提高工作效率。在方案項目設(shè)計明確后，就可以進著手規(guī)劃項目施工圖設(shè)計，在施工圖設(shè)計時，要堅持貫徹產(chǎn)品規(guī)劃方案明確的各項要求，努力作好項目安全性與經(jīng)濟性，舒適性的聯(lián)系，那么要在保證建筑產(chǎn)品的沒有安全隱患的基礎(chǔ)下，從結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)計到水電配套方案設(shè)計都要能體現(xiàn)規(guī)劃方案項目定位的各項指標，不要隨意增加或刪減。（v）在項目施工階段，要把產(chǎn)品定位時的開發(fā)周期以及質(zhì)量要求指標，分解為各階段指標。和工程施工單位簽定合約時，就要把工期和品質(zhì)做為一項目標要求明確地在合同中表達清楚，并在以后的施工階段中進行過程跟蹤考查，再者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做為產(chǎn)品開發(fā)主體，要密切關(guān)注建筑產(chǎn)品施工品質(zhì)，對有可能建筑產(chǎn)品后期使用的工序產(chǎn)生影響，如可能引起跑、冒、滲、漏等現(xiàn)象以及門窗無法靈活密閉開啟時的工序要加強監(jiān)督。因為這些問題雖然看上去很小，但對居民的正常日常生活卻有無法忽視的影響，嚴重時，因為居民的報怨 甚至還可能影響到房地產(chǎn)企業(yè)的市場形象與信譽，因此要重視此類問題避免發(fā)生。（v）目前，有些房地產(chǎn)企業(yè)因在過程管理中忽視了上述重要環(huán)節(jié)和工序的管理，而導致后期居民有很大意見，企業(yè)形象會造成難以挽回的損失。

（三）加強培養(yǎng)企業(yè)文化，提高企業(yè)的綜合凝聚力

企業(yè)文化建設(shè)其根本在于通過價值觀的引導， 促成企業(yè)價值觀與員工個體價值觀的趨同發(fā)展，達到具有共識的目標，從而促進企業(yè)員工自覺地將企業(yè)的制度要求內(nèi)化為個人的行為標準并以此來約束自我行為， 以實現(xiàn)企業(yè)與員工的共同發(fā)展。[3]21世紀理性營銷時代的到來，使個人英雄無法再在營銷舞臺上獨唱主角，依靠個人力量叱咤風云、勁舞弄潮的日子已經(jīng)一去不返了。團隊，這個營銷時尚名詞，開始被越來越多的企業(yè)深討鉆研，只有擁有了一支具有很強向心力、凝聚力、戰(zhàn)斗力的團隊，擁有了一批彼此間互相鼓勵、支持、學習、合作的員工，企業(yè)才能不斷進取、壯大。團隊是開放的，在不同階段都會有新成員加入，高團隊凝聚力會讓團隊成員在最短時期內(nèi)具備團隊意識，形成對團隊的歸屬感和認同感，縮短新成員與團隊的磨合期，提高他們的適應能力，在日常運營期間，大幅提高團隊的工作業(yè)績。

結(jié)束語：總的來說房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作水平的高低是決定企業(yè)經(jīng)濟效益的一個重要因素，同時也是企業(yè)綜合素質(zhì)和核心競爭能力的具體體現(xiàn)。要做好這項復雜、系統(tǒng)、細致的管理工作，企業(yè)要不斷創(chuàng)新經(jīng)營管理方法，全員全過程的配合努力才能達成。

參考文獻：

[1]孟獻壁，李娜，喬保國.淺談建筑工程質(zhì)量控制 .山西建筑 ，2 0 0 7

[2]王義. 論房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理. 城市建設(shè)理論研究. 2012

第2篇：房地產(chǎn)經(jīng)營管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)策劃；經(jīng)營管理

前言

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱之一，對于國民經(jīng)濟的發(fā)展非常重要，同時也是政府財政的一項重要來源。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還帶動與之相關(guān)的建筑業(yè)、運輸業(yè)、電力煤氣以及自來水的供應業(yè)務，還有社會服務業(yè)等等，不但改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件，還提供了大量的就業(yè)崗位，為社會經(jīng)濟發(fā)展做出了巨大的貢獻。而房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要經(jīng)過嚴謹?shù)牟邉澒ぷ?，并且對其過程進行嚴格的管理工作，才能取得成功。本文就房地產(chǎn)項目的開發(fā)策劃及經(jīng)營管理進行了演技，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用。

1房地產(chǎn)項目的前期開發(fā)策劃工作

對于房地產(chǎn)項目的前期策劃工作要重視市場調(diào)研和客戶群定位的問題，形成項目的可行性研究報告，這些是該項目完成之后，其樓盤是否能夠得到客戶的認可的前提。以前的開發(fā)商在進行樓盤建筑前沒有進行市場調(diào)研，只是按照自己的想法，認為房子只要建的牢固，就一定會有客戶，但是這種不考慮客戶需求的想法只會導致在房子建成之后無人問津，而這種沒有考慮客戶需求的例子很多，例如南方某城市一個地產(chǎn)商在進行樓盤開發(fā)時沒有考慮當?shù)氐臍夂驐l件，建成的樓盤南北不通透，導致樓盤無人問津，即使降價出售也只是售出一小部分，導致開發(fā)商的資金無法回籠，項目總成本不斷增加，導致公司財務出現(xiàn)問題，嚴重影響公司的發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)項目的前期策劃階段必須要進行充分的市場調(diào)查，找準客戶群體，確定項目的正確方向，對于項目的成功就已經(jīng)走出了一大步。房地產(chǎn)項目開發(fā)策劃過程中的市場調(diào)查主要有對房型、房間面積和平面布局以及樓盤的檔次等等進行調(diào)查。其中要考慮當?shù)鼐用竦淖》苛晳T對樓盤的戶型和面積進行設(shè)計，并且按照居民的傳統(tǒng)居住習慣和當?shù)氐臍夂驐l件等對房間的朝向、通風和采光等進行設(shè)計。同時還要考慮當?shù)鼐用竦馁徺I能力對房屋的建筑檔次進行定位。最后還要對樓盤周圍已經(jīng)投入市場的樓盤的銷售情況進行了解。策劃人員通過這些市場調(diào)查的信息進行可行性研究報告的編寫，其內(nèi)容應該包含建筑的成本以及預計的銷售價格，技術(shù)指標和相關(guān)稅費等，要包含一切可能影響項目實行的因素，保證可行性報告的客觀性，作為以后設(shè)計控制的依據(jù)。房地產(chǎn)項目的前期策劃除了進行市場調(diào)研外還需要進行項目總體配套的策劃，隨著生活水平的不斷提高，人們對于居住環(huán)境的要求越來越高，生活小區(qū)的配套設(shè)施也應該在前期策劃階段進行設(shè)計。其中配套設(shè)施主要包括綠化、道路、公建和學校等等。綠化可以使小區(qū)更具生活氣息，道路配套應該保證交通順暢，且要注意無障礙道路的設(shè)計。公建配套主要包括一些健身房和活動室等，而人們對子女教育的重視也使得學校成為小區(qū)銷售的主要競爭力。特別是二胎政策的全面放開，學區(qū)房已成為購房者又一關(guān)注重點。

2房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理

房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理主要包括建設(shè)階段的管理、營銷管理以及售后管理，下面將對這幾個階段的經(jīng)營管理進行簡要地分析。（1）施工建設(shè)階段的管理，主要是對施工進度、質(zhì)量和造價的管理，其中施工進度直接影響著項目的施工成本，因此應該不斷地對施工進度與計劃進度進行比較，對于施工延誤的情況要及時進行原因查找，并進行解決。工程造價的管理主要通過制定合理的招標制度，并采取一次性加系數(shù)的包干辦法，同時要做好隱蔽工程的現(xiàn)場簽證管理。施工質(zhì)量的管理主要有施工單位的自我檢查，該檢查貫穿整個施工過程，是質(zhì)量控制的基礎(chǔ)，同時要有專門的監(jiān)理公司對工程質(zhì)量進行監(jiān)督管理，并且建設(shè)單位也要對工程質(zhì)量進行核檢，由施工單位、監(jiān)理公司和建設(shè)單位三家共同對工程質(zhì)量負責。（2）對房地產(chǎn)項目的市場營銷管理，市場營銷對于房地產(chǎn)項目的銷售是非常重要的，而且市場營銷要從開發(fā)商取得土地時就開始，要讓客戶了解到開發(fā)商取得了何種性質(zhì)的土地，到樓盤建設(shè)期的時候，進行市場營銷和宣傳的重點要放在沙盤演示和樣板房制作上，讓客戶能夠直觀的感受到住宅建成之后的樣子。該階段的營銷活動成功與否對于樓盤的銷售成績至關(guān)重要，并且關(guān)系到資金能夠及時回籠等。同時由于目前的房屋價格超過了人們的承受能力，大部分人都會選擇按揭，因此在進行市場營銷時要選擇合適的付款方式，一般的付款方式為一次性付款，即付全款，銀行按揭和發(fā)展商的分期收款。同時對于房屋的定價要根據(jù)市場行情和施工成本進行合理定價，并進行巧妙的調(diào)價。（3）對售后服務的管理，目前房地產(chǎn)項目的售后服務即是指物業(yè)服務，目前的物業(yè)服務可由開發(fā)商成立自己的物業(yè)管理公司進行管理，也可以聘請專門的物業(yè)管理公司進行管理。一般情況下大型的開發(fā)商都會成立自己的物業(yè)管理公司，而對于小型的開發(fā)商可以向社會公開招標，由業(yè)主選擇物業(yè)管理公司?？傊飿I(yè)管理的收費要與其服務水平相符，物業(yè)管理的好壞對于小區(qū)的生活環(huán)境以及對于住戶的意見處理都是非常重要的，而且好的物業(yè)管理可以為開發(fā)商樹立良好的口碑，對于開發(fā)商后期的房地產(chǎn)項目銷售可以起到非常好的促進作用。

3總結(jié)

房地產(chǎn)項目是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要項目，其開發(fā)策劃和經(jīng)營管理對于項目的成功實施是非常重要的。本文分別對房地產(chǎn)項目的開發(fā)策劃和經(jīng)營管理進行了分析，其中開發(fā)策劃階段要注重市場調(diào)研和配套設(shè)施的設(shè)計，作出科學合理的可行性報告，作為施工的依據(jù)。而房地產(chǎn)的經(jīng)營管理主要包括建設(shè)施工階段的管理、市場營銷管理以及售后服務管理等等，其中每一個階段的管理對于房地產(chǎn)項目的順利進行，對于開發(fā)商的經(jīng)濟效益都有非常重要的影響，希望通過本文的分析對于房地產(chǎn)項目的進行有所幫助。

參考文獻

[1]潘峰，孫俞.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理實踐教學探討[J].科教文匯（中旬刊），2016（03）：65~66.

[2]李賽.房地產(chǎn)項目策劃階段的投資可行性研究[J].科技創(chuàng)新與應用，2016（24）：276.

第3篇：房地產(chǎn)經(jīng)營管理范文

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；房地產(chǎn)；人才需求；人才培養(yǎng)

一、我國房地產(chǎn)新常態(tài)的基本特征

（一）新常態(tài)下房地產(chǎn)市場的運行狀況

1.房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，遠低于同期固定資產(chǎn)投資近兩年，我國房地產(chǎn)市場步入交易萎縮階段，有些城市甚至持續(xù)處于負增長區(qū)間。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2014年以來房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，2015年累計投資增速持續(xù)在10%以下低位徘徊，至2015年底降至1%，低于固定資產(chǎn)投資增速，而2014年之前房地產(chǎn)投資增長速度一直略快于固定資產(chǎn)。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地熱情大大降低。2.商品房銷售乏力，樓市去庫存壓力大2014年開始至2015年上半年，我國商品房銷售面積持續(xù)呈現(xiàn)負增長。2015年下半年雖恢復到正值水平，但增幅收窄，樓市去庫存壓力大。2010～2015年，我國商品品房累計新開工面積106.64億平方米，而同期銷售面積只有70.53億平方米，意味著6年新開工的商品房中有36.11億平方米仍未銷售，庫存量接近開工面積的34%。據(jù)估計全國樓市目前約有85～90億元平方米的庫存量，按過去3年的平均銷售速度估算，去庫存需要至少7年左右的時間。[1]3.房企海外投資活躍，加快“走出去”戰(zhàn)略布局近幾年中國房地產(chǎn)企業(yè)的海外投資活動顯著增加，包括綠地、萬科、萬達、富力等在內(nèi)的多家房地產(chǎn)企業(yè)瞄準海外房地產(chǎn)市場上巨大的投資需求和旅游需求，積極布局歐美、澳大利亞、東南亞等華人密集的海外房地產(chǎn)市場。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2013中國內(nèi)地對外商業(yè)地產(chǎn)市場投資額接近50億美元，同比增長20%，預計到2020年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的年均海外投資額可達500億美元。[2]4.行業(yè)集中度進一步提高，企業(yè)并購重組活躍全國商品房銷售額和銷售面積持續(xù)呈現(xiàn)負增長之際，行業(yè)集中度不斷提升，房地產(chǎn)百強企業(yè)的銷售業(yè)績?nèi)匀槐３稚蠞q勢頭。2016年百強企業(yè)的商品房銷售額和銷售面積分別同比增長19.4%和15.6%，比全國平均水平分別高5%和9.1%。2015年百強企業(yè)市場份額從35.2%上升至36.7%。其中，綜合實力前十強企業(yè)2015年銷售額占百強企業(yè)的44.5%，市場份額達到16.3%。[3]房地產(chǎn)市場下行期，房地產(chǎn)企業(yè)并購案例不斷增加。2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)并購案例達236宗，與2013年153宗相比增長54.2%。[4]其中綜合實力強和資金充足的大型房企成為并購的主體，房地產(chǎn)開發(fā)百強企業(yè)并購總數(shù)占行業(yè)4成左右，大型百強企業(yè)還將并購目光投向海外和其他業(yè)務領(lǐng)域。此外，在房地產(chǎn)中介服務行業(yè)，企業(yè)間的并購重組也相當活躍。

（二）房地產(chǎn)新常態(tài)的市場特征

1.我國房地產(chǎn)市場逐步進入平穩(wěn)理性增長的新常態(tài)企業(yè)的開發(fā)投資速度回歸理性，已經(jīng)由高速開發(fā)、地王頻現(xiàn)、拿地開發(fā)就能賺錢的時代，進入平穩(wěn)投資、理性開發(fā)和產(chǎn)品質(zhì)量不斷提升的時代。房地產(chǎn)市場的供需格局已發(fā)生了較大變化，由此前的供不應求向供需基本平衡轉(zhuǎn)變，購房者的置業(yè)投資也在回歸理性，已經(jīng)由居民住房普遍短缺、投資投機盛行，開始進入擁有較高住房自有率、理性消費和投資的時代。商品房的品種和品質(zhì)不斷提升，消費者青睞于高品質(zhì)產(chǎn)品，房地產(chǎn)產(chǎn)品類型會日漸豐富，門類將逐步齊全。2.房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰及轉(zhuǎn)型升級呈新常態(tài)房地產(chǎn)市場庫存高企使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴重的資金壓力，銀行壞賬、金融風險增加，企業(yè)進入了優(yōu)勝劣汰、兼并重組的時代。企業(yè)品牌、資金實力、技術(shù)水平和管理能力成為企業(yè)盈利和生存的重要條件。實力不強的中小企業(yè)將面臨破產(chǎn)倒閉或是被收購兼并的風險，只有實力雄厚的大企業(yè)才有生存空間，行業(yè)集中度會不斷提高。與此同時，行業(yè)性的深度調(diào)整使房地產(chǎn)企業(yè)積極轉(zhuǎn)型升級。在轉(zhuǎn)型過程中，房地產(chǎn)企業(yè)布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)，以及向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力，未來房地產(chǎn)行業(yè)跨界資源整合將成為新常態(tài)。3.房地產(chǎn)企業(yè)布局國際戰(zhàn)略、開拓海外市場呈新常態(tài)近幾年大型房企正積極布局國際市場，一是源于海外巨大的消費市場，華人在海外的教育投資需求和旅游投資需求成為房地產(chǎn)企業(yè)進軍國際市場的重要需求載體；二是歐美經(jīng)濟逐漸復蘇，較之國內(nèi)日益下降的投資回報率，海外投資的行業(yè)利潤較為可觀；三是大型房地產(chǎn)企業(yè)在“走出去”戰(zhàn)略號召之下，積極布局國際市場，為企業(yè)的國際化道路做鋪墊。因此未來房地產(chǎn)企業(yè)將面臨來自國內(nèi)市場和國際市場的雙重競爭。4.技術(shù)創(chuàng)新和服務創(chuàng)新呈新常態(tài)隨著房地產(chǎn)市場競爭加劇，企業(yè)間的競爭將不再是單純的投資規(guī)模、營銷速度之爭，而更多地是企業(yè)專業(yè)技術(shù)和服務能力的競爭。主要體現(xiàn)在：一是信息化時代房地產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的結(jié)合將是大勢所趨，互聯(lián)網(wǎng)思維在房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)正在全鏈條式滲透，技術(shù)創(chuàng)新成為房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)。二是房地產(chǎn)價值探索正在全產(chǎn)業(yè)鏈中展開。房地產(chǎn)業(yè)正在改變以“賣房”為軸心的運營模式，企業(yè)對房地產(chǎn)價值的探索從土地利用、項目開發(fā)，到后期運營和物業(yè)服務，貫穿于整個行業(yè)生命周期。未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將實現(xiàn)從制造商到服務商的轉(zhuǎn)變，服務創(chuàng)新將成為一種常態(tài)。三是房地產(chǎn)將向輕型化轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)致力于從“重資產(chǎn)”經(jīng)營模式向“輕資產(chǎn)”經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型，通過提高資金周轉(zhuǎn)率、增加服務附加值的模式提高投資回報。

二、房地產(chǎn)新常態(tài)對人才需求的新變化

新常態(tài)背景下，我國房地產(chǎn)人才市場呈現(xiàn)出以下新特征：

（一）房地產(chǎn)人才市場的新變化

1.人才經(jīng)濟時代到來根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟增長理論，國家經(jīng)濟發(fā)展的驅(qū)動力依次經(jīng)歷了勞動力驅(qū)動、資金驅(qū)動和知識驅(qū)動三個階段。在知識驅(qū)動階段，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營對技術(shù)和智力的依賴程度遠遠超過了對其他生產(chǎn)要素的依賴，人力資源既是知識、信息和技術(shù)的創(chuàng)造者，又是將知識、信息和技術(shù)向經(jīng)濟轉(zhuǎn)移的執(zhí)行者。當人才在經(jīng)濟發(fā)展過程中起主導作用時，就進入了人才經(jīng)濟時代。它是知識經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果，是知識經(jīng)濟發(fā)展的高級形式。在這個時代，人才已突破人力資源的屬性，具有較強的經(jīng)濟意義，成為獲得資金、擴張資本和占有資源的保障。新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了深刻變化，人才資源成為應對市場變化的最有效資源。622.行業(yè)人才流動加快房地產(chǎn)行業(yè)人才流動頻繁，其行業(yè)從業(yè)人員的平均流動率高于其他行業(yè)。一是源于人才經(jīng)濟本身的屬性特點。在人才經(jīng)濟時代，人才的單位屬性、區(qū)域?qū)傩在呌诘瞬诺娜蚧?、國際化屬性日益強化凸顯，人才在國際國內(nèi)的自由流動更加常態(tài)化。二是源于房地產(chǎn)行業(yè)較大的人才需求及較低的人才流動成本。近幾年房地產(chǎn)行業(yè)尤其是房地產(chǎn)中介服務型人才需求量出現(xiàn)了較大增長。房地產(chǎn)中介服務行業(yè)具有從業(yè)人員數(shù)量多、人員流動性大等特點，但在人才需求的支撐之下，從業(yè)人員的流動成本卻較低。三是房地產(chǎn)行業(yè)的高收益性是房地產(chǎn)行業(yè)人才頻繁流動的重要原因。3.行業(yè)薪酬快速增長人才經(jīng)濟時代，人才流動頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)為留住人才，通過多種途徑提高從業(yè)人員的薪酬待遇，以增強員工的職業(yè)認同感和企業(yè)忠實度。2014年一線城市房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬增長率為7.7%，[5]畢業(yè)生的起薪也有不同程度的增長。房地產(chǎn)中介服務行業(yè)也通過多種途徑提高員工待遇，我愛我家推出“全員持股計劃”，鏈家地產(chǎn)在全國范圍大幅提高經(jīng)紀人底薪，中原地產(chǎn)提高員工傭金并推出核心骨干持股計劃。

（二）房地產(chǎn)人才需求的新變化

新常態(tài)背景下房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，房地產(chǎn)人才市場的新變化，導致復合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才需求量將大幅增加。1.復合型人才復合型人才是指具有兩個或兩個以上專業(yè)(或?qū)W科)的基本知識和基本能力的人才，其實質(zhì)是突破學科或?qū)I(yè)界限，接觸并把握不同專業(yè)領(lǐng)域的知識及思維方法。這種復合包括多學科之間的復合、多專業(yè)之間的復合、智力因素和非智力因素之間的復合等[6]。因此復合型人才具有知識的集成性、能力的復合性和素養(yǎng)的全面性等特征。我國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的飛速發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)鏈日益完善，涉及規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、土地出讓轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)、商品房交易、咨詢策劃、物業(yè)服務等多個環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)行業(yè)所需的人才數(shù)量大、種類多。但目前該行業(yè)具有豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗和扎實理論功底，熟知從征地、規(guī)劃、設(shè)計、談判、開發(fā)、融資、策劃、推廣到管理全產(chǎn)業(yè)鏈的復合型人才十分緊缺。此外，復合地產(chǎn)的興起，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的滲透，房地產(chǎn)對人才的需求已不僅僅限于產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部，還包括與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的跨界復合型人才的需求。2.創(chuàng)新型人才創(chuàng)新型人才是具有創(chuàng)新性意識、創(chuàng)造性思維和創(chuàng)新能力的人才，其評價內(nèi)容包括智力因素和非智力因素。智力因素主要表現(xiàn)為創(chuàng)造性思維能力、創(chuàng)造性想象能力、敏銳的問題意識、合理的知識結(jié)構(gòu)等[2]；非智力因素指由個體的責任感、自信心、意志力、理想和信仰等方面綜合內(nèi)化而形成的全面發(fā)展的現(xiàn)代人格[7]。新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)從市場定位、產(chǎn)品設(shè)計，到營銷策劃、管理服務等多方面都需進行創(chuàng)新，創(chuàng)新成為企業(yè)生存和盈利的必要條件，因此有創(chuàng)新思維和創(chuàng)新能力的人才，無疑將成為房地產(chǎn)業(yè)最受歡迎的人才。3.大數(shù)據(jù)人才近幾年，大數(shù)據(jù)正在經(jīng)濟發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營中發(fā)揮重要作用。據(jù)CSDN《2014中國大數(shù)據(jù)行業(yè)大調(diào)查》顯示，受訪企業(yè)中已經(jīng)實踐大數(shù)據(jù)并有成功案例和產(chǎn)品的公司約占29.5%，正在搭建大數(shù)據(jù)平臺的公司約為32.5%，24.5%的公司已對大數(shù)據(jù)進行了充分的了解與準備。[8]大數(shù)據(jù)人才的價值在于：通過深度挖掘分析，將數(shù)據(jù)變成可操作利用的情報信息，為企業(yè)發(fā)展定位和運營提供精細化服務，從而幫助企業(yè)做出商業(yè)決策、降低成本、增加利潤。隨著房地產(chǎn)由粗放式增長向精細化服務轉(zhuǎn)變，大數(shù)據(jù)的開發(fā)與創(chuàng)新也正在房地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈萌芽。在最急需大數(shù)據(jù)人才的行業(yè)排名中，房地產(chǎn)開發(fā)人才位居第二。[9]2014年在金隅萬科廣場項目運作中，萬科與百度合作，借助百度數(shù)據(jù)，分析商場消費人群，掌握顧客的消費習慣和活動軌跡，使商場能為顧客提供精準營銷。以花樣年為代表的物業(yè)服務企業(yè)利用大數(shù)據(jù)向社區(qū)服務商轉(zhuǎn)型，通過“社區(qū)服務系統(tǒng)”為居民提供生活采購、保姆家政、小區(qū)金融、公共服務、企業(yè)引資等服務。在大數(shù)據(jù)時代，企業(yè)之間正在為了吸引并留住大數(shù)據(jù)專業(yè)人才而展開戰(zhàn)爭。63

三、新常態(tài)下高職房地產(chǎn)經(jīng)營管理類人才培養(yǎng)的新思路

基于房地產(chǎn)行業(yè)人才市場和人才需求的新變化，人才培養(yǎng)必須站在新的高度進行重新審視和規(guī)劃。對高職教育而言，在人才經(jīng)濟時代，人才的開發(fā)與培養(yǎng)既要有國際視野，又要多維度提升學生的知識素養(yǎng)、能力素質(zhì)和心理素養(yǎng)。

（一）知識素養(yǎng)

培養(yǎng)跨界復合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才，應使學生具有多維而連續(xù)的知識。而目前高職教育普遍存在重實踐、輕理論，重專業(yè)教育、輕通識教育等問題，知識結(jié)構(gòu)單一，學生缺乏對交叉學科知識的了解，所學知識缺乏系統(tǒng)且有較大片面性，知識遷移更新能力較弱。為培養(yǎng)房地產(chǎn)行業(yè)所需的跨界復合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才，在學生的知識素養(yǎng)方面，可以從以下幾個方面展開：一是改變頂層設(shè)計，打破專業(yè)建制。將學生在校教育分為基礎(chǔ)教育和專業(yè)教育兩個階段?；A(chǔ)教育階段，淡化專業(yè)色彩，按學科大類制訂人才培養(yǎng)方案，學生不再簡單歸屬某一學院或?qū)I(yè)。待學生對專業(yè)和行業(yè)有一定的認知和了解之后，學生可根據(jù)自身的興趣、愛好和特長，選擇某一適合自己的專業(yè)，此時學生進入專業(yè)教育階段。二是突破學科體系，加大選修課比重。在基礎(chǔ)教育階段，按復合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才的培養(yǎng)目標改革課程體系和教學內(nèi)容，使學生具備知識遷移、知識復合、知識創(chuàng)新和知識集成能力。一類是以通識教育為主的選修課，涵蓋科學素養(yǎng)、人文素養(yǎng)、信息素養(yǎng)以及方法學的意識和訓練。這些課程對培養(yǎng)學生對學科基礎(chǔ)知識以及相關(guān)學科綜合知識的了解、領(lǐng)會、綜合、運用的能力大有幫助，學生可按照自身的興趣特長或未來的職業(yè)規(guī)劃選擇合適的課程。另一類是以培養(yǎng)學生國際化視野為主的選修課。隨著房地產(chǎn)企業(yè)對國際化人才的需求愈發(fā)強烈，學校要注重培養(yǎng)學生的國際化視野和國際化情操。開設(shè)國際教育系列課程，使學生了解各國文化、特點及國際關(guān)系；增設(shè)國際禮儀課程、國際規(guī)則課程，為日后的國際交往、國際談判等奠定基礎(chǔ)；聘請外教、招收外籍學生，為中國學生與外國學生之間的溝通交流架設(shè)橋梁；增加教師到國外培訓進修、學生到境外實習實訓的機會。在專業(yè)教育階段，則根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營管理類專業(yè)特點，培養(yǎng)學生在市場調(diào)研方面的數(shù)據(jù)分析處理能力、產(chǎn)品定位和市場營銷方面的創(chuàng)新能力等。三是推進跨學院、跨系科、跨專業(yè)間的合作常態(tài)化。讓學生能夠跨學校交流，跨學科探索，跨專業(yè)學習，使學生不斷豐富知識、開闊視野、激活思維。如房地產(chǎn)經(jīng)營管理類專業(yè)與建筑類、電子商務類、景觀設(shè)計類、多媒體技術(shù)類、統(tǒng)計類等專業(yè)的交流合作，可通過資源共享、優(yōu)勢互補方式，開拓學生的知識視野，提高學生對知識的更新能力和復合能力。

（二）能力素養(yǎng)

一是著力培養(yǎng)創(chuàng)新能力。不論是復合型人才、創(chuàng)新型人才還是大數(shù)據(jù)人才，創(chuàng)新能力的訓練與培養(yǎng)都將是重點。美國心理學家托蘭斯通過調(diào)查列出了創(chuàng)造型學生的行為特征，包括：好奇心，不斷地提問；思維和行動的獨創(chuàng)性和獨立性；想象力豐富，喜歡虛構(gòu)和敘述，富于幻想；不隨大流，不過分依賴集體的意志；主意多，喜歡搞試驗；頑強、堅韌[10]。培養(yǎng)創(chuàng)造型學生，首先要改變教學模式，從以教師為主向以學生為主轉(zhuǎn)變，通過激發(fā)式教學方法，增加學生的參與感。其次拓展創(chuàng)新素質(zhì)教育，響應“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”號召，鼓勵學生參與創(chuàng)新實踐，通過課外活動、社團活動、社會實踐活動和創(chuàng)業(yè)活動等多元方式，使創(chuàng)新意識在學生中普遍滲透。二是訓練工具性能力。工具性能力是考察學生利用現(xiàn)代技術(shù)工具來獲取信息、分析問題、解決問題、以及交流和實踐的能力。對房地產(chǎn)經(jīng)營管理類專業(yè)的高職學生而言，工具性能力主要包括外語能力和計算機能力。外語能力順應了新常態(tài)背景下房地產(chǎn)企業(yè)海外開發(fā)與營銷的盛行趨勢，強調(diào)訓練學生的閱讀能力、口語能力和翻譯能力。計算機能力貼合了目前互聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的滲透趨勢以及大數(shù)據(jù)高速發(fā)展的趨勢，包括利用計算機進行信息搜集與查詢、信息統(tǒng)計與處理、信息分析與運用的能力。

（三）心理素養(yǎng)

第4篇：房地產(chǎn)經(jīng)營管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；經(jīng)營管理問題；空置房率；交易信息化；出讓轉(zhuǎn)讓

我國房地產(chǎn)業(yè)正在不斷地進步和發(fā)展，而且以勢不可擋之勢席卷整個國家，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問題還是比較多，比如說在商品房的經(jīng)營管理方面或者是住宅居民樓方面等等，這些都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理常出現(xiàn)問題。而且目前房地產(chǎn)業(yè)的問題日趨嚴重，人們雖然已經(jīng)意識到房地產(chǎn)業(yè)的問題，但是由于房地產(chǎn)業(yè)的利害關(guān)系比較嚴重，因此采取措施要考慮多方面的因素。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的空置房率比較高

（一）我國的房地產(chǎn)行業(yè)的空置房率最高的地方就是商品房，國際上一般將商品房的空置房率一般劃分為幾個階段：空置房率控制在百分之五到百分之十就是商品房的合理區(qū)域；如果在百分之十和百分之二十之間就會被劃為商品房的危險區(qū)域；如果在百分之二十以上的就會被劃分為商品房的嚴重擠壓區(qū)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)部門經(jīng)過調(diào)查，一些商品房的嚴重擠壓區(qū)的空置房率已經(jīng)達到百分之五十五，已經(jīng)給社會的和諧發(fā)展帶來很大的影響，而且對于我國的經(jīng)濟發(fā)展也有很大的影響，也就是商品房的空置房率在百分之五十五以上的就基本上接近于所謂的空城，空置房率過高會給我國的國有資產(chǎn)和經(jīng)濟效益產(chǎn)生很多一連串的不良反應，而且對帶來很多的不良資產(chǎn)等等問題。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)空置房率比較高的原因有很多：房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)開發(fā)商沒有意識到商品房的質(zhì)量將直接影響到商品房空置房率的問題，對于商品房在施工的過程中也不注重質(zhì)量的監(jiān)督，商品房的功能就會出現(xiàn)滯后的問題，嚴重阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)行業(yè)的房價比較高，在近幾年的房地產(chǎn)行業(yè)中，哄抬高價，導致房地產(chǎn)行業(yè)的商品房的滯銷，因為房地產(chǎn)行業(yè)哄抬高價，普通居民很難承擔如此高的地價，而且商品行業(yè)的發(fā)展在最近也出現(xiàn)經(jīng)濟不景氣的現(xiàn)象。

（四）空置房率過高不是近一兩年出現(xiàn)的，而是在很早以前就出現(xiàn)這樣的問題了，空置房率過高的問題成為影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素，而且現(xiàn)在空置房率過高出現(xiàn)惡性循環(huán)的現(xiàn)象，原先的空置房率的問題還沒有解決，房地產(chǎn)行業(yè)新增空置房問題又會接著出現(xiàn)問題。

二、房地產(chǎn)行業(yè)盛行GDP

現(xiàn)在在我們國家，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)被列為一項經(jīng)濟政策，這樣我國的房地產(chǎn)行業(yè)就開始盛行GDP，商品房有很高的消費價值和市場價值，還有很高的投資價值，而且現(xiàn)在人們對于房地產(chǎn)行業(yè)的期望值很高，認為房地產(chǎn)一定會增值，而且對此充滿信心，貪心的開發(fā)商就瞅準這個時機，利用人們的消費心理和社會的預期囤積商品房和土地，但是購房者還是會不斷地采取一切手段買房，這樣就構(gòu)成了炒房熱，政府在房地產(chǎn)行業(yè)中扮演角色，只重視商品房的經(jīng)濟功能，不重視社會功能，盛行GDP將直接致使房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫發(fā)展。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的土地出讓的轉(zhuǎn)讓問題

房地產(chǎn)行業(yè)一個比較爭議的問題就是土地出讓和轉(zhuǎn)讓的問題，對于土地權(quán)的使用權(quán)問題，一般都是先出讓然后再轉(zhuǎn)讓，出讓之后才能實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓，如果沒有出讓就實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓就是一種不合法、不合理行為，要轉(zhuǎn)讓的話必須要簽訂不出讓手續(xù)，也就是平時我們所說的出讓金?；蚴鞘亲叻赏緩?，公開進行轉(zhuǎn)讓和出讓，也就是在市場上解決房地產(chǎn)行業(yè)土地權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓問題，但是實踐中將會給市場經(jīng)濟造成很多不利的影響，經(jīng)營管理的機制不是很完善，而且也缺乏相關(guān)的依據(jù)和憑證，會影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和進步。

四、房地產(chǎn)行業(yè)在交易方面信息化手段不高

房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)信息化是網(wǎng)絡(luò)科學技術(shù)發(fā)展的必然結(jié)果，而房地產(chǎn)行業(yè)信息化的管理手段也是一種必然，房地產(chǎn)行業(yè)在交易方面實現(xiàn)信息化，能夠有利于國民經(jīng)濟的發(fā)展，還有利于社會的和諧發(fā)展，政府還能夠提供必要的房地產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)，消費者在購買房子時還能夠獲得更多房地產(chǎn)方面的信息，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)的交易都是以登記和注冊為主，信息化的管理還沒有完全實現(xiàn)，因為一些相關(guān)部門沒有認識到房地產(chǎn)行業(yè)實行信息化管理手段的必要性和重要性，房地產(chǎn)行業(yè)的信息化管理就得不到突破性地進展。

五、房地產(chǎn)行業(yè)解決經(jīng)營管理方面問題的措施

（一）土地的制度要進行調(diào)整

土地的財政結(jié)構(gòu)目的就是為了能夠付諸于實踐，土地征收使用費一般都是有償?shù)模冶热缦裢顿Y或者是出租等等，土地使用權(quán)的問題要從無償變成有償使用，經(jīng)濟發(fā)展也要依靠國家的相關(guān)政策實施，土地的制度要進行調(diào)整，確保土地制度的科學、合理性，土地制度的調(diào)整能夠增強企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和市場的和諧，能夠增強經(jīng)濟凝聚力。

（二）要控制房地產(chǎn)行業(yè)的交易規(guī)則

房地產(chǎn)行業(yè)的交易要想順利進行，保障和諧、穩(wěn)定發(fā)展，就必須在交易方面制定一些交易規(guī)則，比如說房地產(chǎn)行業(yè)的登記制度，交易的價格、房地產(chǎn)行業(yè)的估價制度以及交易的許可制度，這些方面的規(guī)則要按照國家的規(guī)定和相關(guān)法律法規(guī)、市場的實際情況來決定，房地產(chǎn)行業(yè)的交易規(guī)則一定要嚴格控制，要盡量避免哄抬高價的現(xiàn)象出現(xiàn)，也要禁止惡意地炒房等現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)才會實現(xiàn)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

（三）要完善房地產(chǎn)建筑的設(shè)計規(guī)劃等問題

在房地產(chǎn)開發(fā)中，一些需要保留的建筑和地段要進行標注，要編制發(fā)展和設(shè)計的規(guī)劃，比如說一些歷史古跡和歷史性建筑等等，這些都是一些必須要進行保留的名勝古跡，而且建筑的設(shè)計原則一定要符合生態(tài)建設(shè)和發(fā)展，要利用有限的土地資源實現(xiàn)無限的社會價值和經(jīng)濟價值。

結(jié)束語：

現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)超乎人們的想象，而且房地產(chǎn)的經(jīng)營管理問題越來越顯而易見，影響到國民經(jīng)濟的發(fā)展，對社會市場經(jīng)濟的發(fā)展也構(gòu)成一定的威脅，要采取必要的措施重視房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營管理的問題。

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第5篇：房地產(chǎn)經(jīng)營管理范文

蘭州市人民政府令[2003]第3號

《蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》已經(jīng)2003年4月25日市政府第9次常務會議討論通過，現(xiàn)予公布，自2003年7月1日起施行。

市長張志銀

2003年4月30日

第一章、總則

第一條、為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，維護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條、在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，均應遵守本辦法。

第三條、本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和在開發(fā)項目建設(shè)過程中預售商品房等行為。

第四條、市建設(shè)行政主管部門是本市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，負責全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

市建設(shè)行政主管部門所屬的蘭州市城市建設(shè)開發(fā)管理處（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)管理機構(gòu)）、具體負責房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的日常管理工作，并直接負責城關(guān)、七里河、西固、安寧四區(qū)行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理。

永登縣、榆中縣、皋蘭縣和紅古區(qū)建設(shè)行政主管部門負責本轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作，并接受市房地產(chǎn)開發(fā)管理機構(gòu)的業(yè)務指導。

土地行政管理部門依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的相關(guān)規(guī)定，負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

房地產(chǎn)行政管理部門依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的相關(guān)規(guī)定，負責商品房預售管理工作。

計劃、規(guī)劃、工商、物價等其他相關(guān)行政管理部門應當依照各自的職責分工，協(xié)同做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的管理工作。

第五條、房地產(chǎn)開發(fā)應當根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

房地產(chǎn)開發(fā)應當堅持舊城區(qū)改造與新城區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。

第二章、開發(fā)企業(yè)

第六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立，應當符合相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件，并具備國家建設(shè)行政主管部門規(guī)定的資質(zhì)條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請登記進行審查時，應當聽取同級建設(shè)行政主管部門的意見。

第七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的建設(shè)行政主管部門備案：

（一）、營業(yè)執(zhí)照復印件；

（二）、企業(yè)住所證明；

（三）企業(yè)章程；

（四）驗資證明；

（五）、企業(yè)法定代表人的身份證明；

（六）、專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同；

（七）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并或者變更名稱、法定代表人、主要管理人員和技術(shù)人員等事項的，應當在工商行政管理部門批準并辦理變更手續(xù)后的30日內(nèi)，到建設(shè)行政主管部門備案并辦理相應變更手續(xù)。

第八條、本市行政區(qū)域以外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入本市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，應當?shù)绞薪ㄔO(shè)行政主管部門備案。

外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當符合本辦法第六條第一款的規(guī)定，并依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

第九條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行分級管理和年檢制度。

建設(shè)行政主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員、開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，核定或者審核其資質(zhì)等級。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級的確定和資質(zhì)的管理，按照國家建設(shè)行政主管部門的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照資質(zhì)證書確定的資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，不得越級承攬業(yè)務。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，應當遵守下列規(guī)定：

（一）、一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制；

（二）、二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)項目；

（三）、三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積10萬平方米以下的開發(fā)項目；

（四）、四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能承擔層數(shù)在六層以下且建筑面積不超過1萬平方米的開發(fā)建設(shè)項目。

第三章開發(fā)建設(shè)

第十一條、房地產(chǎn)開發(fā)應當按照“先確定項目、后開發(fā)建設(shè)”的原則進行。

計劃部門應當會同建設(shè)行政主管部門編制房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，報經(jīng)同級人民政府批準后實施；但對全市經(jīng)濟社會影響較大的、跨行政區(qū)域的以及其他重點房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃，還應當報經(jīng)市人民政府批準。

經(jīng)批準的房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照國家有關(guān)規(guī)定需經(jīng)計劃部門核準的，還應當報經(jīng)計劃部門核準，并納入全市年度固定資產(chǎn)投資計劃。

第十二條、房地產(chǎn)開發(fā)用地應當符合本市土地儲備制度的相關(guān)規(guī)定，以公開招標、拍賣的方式取得。

已確定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當通過公開招投標的方式確定開發(fā)企業(yè)。

第十三條、土地使用權(quán)出讓前，規(guī)劃行政管理部門和建設(shè)行政主管部門應當就下列事項編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》，作為土地使用權(quán)出讓的依據(jù)之一：

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）、城市規(guī)劃設(shè)計條件；

（三）、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）、城市規(guī)劃道路代征、代拆要求；

（五）、基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（六）、項目拆遷補償、安置要求；

（七）、其他需要明確的事項。

第十四條、土地行政管理部門應當向中標的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目中標通知書，規(guī)劃行政管理部門應當按照國家有關(guān)規(guī)定向中標的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

第十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到開發(fā)項目中標通知書之后，應當與土地行政管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定期限交清全部土地使用權(quán)出讓金。

土地行政管理部門對按規(guī)定期限交清全部土地使用權(quán)出讓金并符合其他規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當核發(fā)國有土地使用權(quán)證書；規(guī)劃行政管理部門對開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案已經(jīng)審定并符合其他規(guī)定條件的，應當核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本。

第十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本之后，應當按照國家規(guī)定的相關(guān)條件申請領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程施工許可證，方可開工建設(shè)；未取得房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)施工許可證的，不得開工建設(shè)。

第十七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行開發(fā)建設(shè)，應當遵守《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》規(guī)定的內(nèi)容。

第十八條、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，應當進行竣工驗收；住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，應當進行綜合驗收。經(jīng)驗收合格的，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收和綜合驗收，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建設(shè)行政主管部門提出驗收申請；建設(shè)行政主管部門應當自收到驗收申請之日起30日內(nèi)，依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防、房管等有關(guān)部門或者單位，對涉及公共安全的內(nèi)容和城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實、城市配套設(shè)施的建設(shè)、單項工程的工程質(zhì)量以及拆遷補償安置、物業(yè)管理等綜合內(nèi)容進行驗收。

第四章、監(jiān)督管理

第十九條、房地產(chǎn)開發(fā)項目的招、投標雙方應當依法簽訂開發(fā)項目建設(shè)書面合同，明確各自的權(quán)利、義務和責任。

第二十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在與房地產(chǎn)開發(fā)項目招標方簽訂合同之日起5日內(nèi)，到市房地產(chǎn)開發(fā)管理機構(gòu)領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將房地產(chǎn)開發(fā)項目性質(zhì)、占地面積、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號和開工許可證號、商品房預售許可證號、城市規(guī)劃道路的代征代拆完成情況、拆遷補償安置情況、項目建設(shè)進度等房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)管理機構(gòu)備案，接受房地產(chǎn)開發(fā)管理機構(gòu)檢查。

建設(shè)行政主管部門應當將《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》記錄的內(nèi)容作為資質(zhì)審查和年檢的依據(jù)。

第二十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)開發(fā)項目設(shè)立項目建設(shè)資本金，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

項目建設(shè)資本金應當存入銀行專戶，并在建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督下專款用于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)。

第二十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當嚴格按照規(guī)劃行政管理部門審定的規(guī)劃方案進行項目開發(fā)建設(shè)，統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，承擔劃定的規(guī)劃道路代征、代拆任務。

城市規(guī)劃道路的代征、代拆，應當接受拆遷行政管理部門的拆遷統(tǒng)一管理，并接受建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督管理。

第二十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設(shè)。

土地使用權(quán)出讓合同約定動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，土地行政管理部門應當征收其相當于土地使用權(quán)出讓金20％的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，土地行政管理部門應當無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第五章、開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房預售

第二十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目，應當符合下列條件：

（一）、屬依照本辦法規(guī)定中標的開發(fā)項目，并已交清全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書；

（二）、投入開發(fā)建設(shè)的資金（不包括土地使用權(quán)出讓金）、已達到工程建設(shè)總投資的25％以上；

（三）、已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程施工許可證；

（四）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

第二十五條、房地產(chǎn)開發(fā)項目有下列情形之一的，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）、權(quán)屬有爭議的；

（二）、地上建筑物和其他附著物權(quán)屬不明，或者屬共有物但未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（三）、所承擔的城市規(guī)劃道路代征、代拆任務尚未完成的；

（四）、未按規(guī)定的進度要求完成城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)任務的；

（五）、法律、法規(guī)、規(guī)章禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第二十六條、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當依法辦理土地使用權(quán)變更登記，并自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到建設(shè)行政主管部門備案。

第二十七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，開發(fā)項目的相關(guān)合同及拆遷補償安置協(xié)議載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人；有拆遷補償安置事項的項目，項目轉(zhuǎn)讓人還應當書面通知被拆遷人。

第二十八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當向房地產(chǎn)行政管理部門提出書面申請，并提交下列文件：

（一）、營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；

（二）、土地使用權(quán)證書；

（三）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開發(fā)項目建設(shè)工程施工許可證；

（四）、按提供的預售商品房計算，經(jīng)建設(shè)行政主管部門核驗的投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程總投資25％以上的證明文件；

（五）、經(jīng)登記備案的《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》；

（六）、建筑工程施工合同；

（七）、商品房預售方案及預售商品房平面圖；

（八）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。

第二十九條、房地產(chǎn)行政管理部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內(nèi)，做出同意或者不同意的答復；對同意的應當核發(fā)商品房預售許可證，不同意的應當書面說明理由。

第三十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預售廣告，應當載明商品房預售許可證的文號。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預售商品房購買人出示商品房預售許可證。

第三十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當與預售商品房購買人簽訂書面合同，明確雙方的權(quán)利、義務和責任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為預售商品房所作的宣傳廣告，其內(nèi)容應當作為對預售商品房購買人的承諾條款，寫入預售商品房購買合同。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，持商品房預售合同到房地產(chǎn)行政管理部門和土地行政管理部門登記備案。

第三十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房所得價款，應當存入銀行專戶，在房地產(chǎn)行政管理部門和建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督下專款用于該項目建設(shè)，在支付和清償該項目的全部建設(shè)費用之前不得挪作他用。

第三十三條、預售商品房購買人可以將已預購尚未竣工的商品房轉(zhuǎn)讓，但相關(guān)當事人應當簽訂轉(zhuǎn)讓合同及其他相關(guān)協(xié)議，明確轉(zhuǎn)讓人、受讓人與預售人三者之間的權(quán)利和義務。

第三十四條、預售商品房購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助預售商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在預售商品房建成交付使用時，向預售商品房購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

第三十五條、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同備案后，建設(shè)行政主管部門應當將備案情況自備案之日起10日內(nèi)告知房地產(chǎn)行政管理部門。

商品房預售許可證核發(fā)后，房地產(chǎn)行政管理部門應當將發(fā)證情況自核發(fā)之日起10日內(nèi)告知建設(shè)行政主管部門。

第六章法律責任

第三十六條、違反本辦法規(guī)定的下列行為，由建設(shè)行政主管部門按照管理權(quán)限，依照國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務院第248號令）、和國家建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部第77號令）、的相關(guān)規(guī)定予以處罰：（一）、未取得資質(zhì)等級證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，責令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

（二）、超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，責令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，按規(guī)定程序吊銷其資質(zhì)證書，并提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

（三）、無正當理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格，按規(guī)定程序注銷其資質(zhì)證書；

（四）、隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書或者涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的，按規(guī)定程序公告其資質(zhì)證書作廢，收回證書，并處以1萬元以上3萬元以下的罰款；

（五）、不按規(guī)定辦理變更手續(xù)的，責令其限期改正，并處以5000元以上1萬元以下的罰款；

（六）、開發(fā)建設(shè)的項目工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的，按規(guī)定程序降低其資質(zhì)等級；情節(jié)嚴重的，按規(guī)定程序吊銷其資質(zhì)證書，并提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

（七）、將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，責令其限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，組織有關(guān)部門和單位進行驗收，并處以10萬元以上30萬元以下的罰款；

（八）、將驗收不合格的房屋交付使用的，責令其限期返修，并處以交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構(gòu)成犯罪的，提請司法機關(guān)依法追究刑事責任。

第三十七條、違反本辦法規(guī)定的下列行為，由有關(guān)行政管理部門按照管理權(quán)限，分別依照國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的相關(guān)規(guī)定予以處罰：

（一）、未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由工商行政管理部門責令其停止違法經(jīng)營活動，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款；

（二）、擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由土地行政管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款；

（三）、擅自預售商品房的，由房地產(chǎn)行政管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以已收取的預付款1%以下的罰款。

第三十八條、違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由建設(shè)行政主管部門責令其限期改正，處以警告；逾期不改正的，處以1萬元以上3萬元以下的罰款：

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項目中標企業(yè)未按規(guī)定領(lǐng)取、填寫《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》或不按規(guī)定期限備案的；

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定向預售商品房購買人提供質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的；

（三）、房地產(chǎn)開發(fā)項目中標企業(yè)未按規(guī)定設(shè)立或者使用項目建設(shè)資本金的；

（四）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定完成城市規(guī)劃道路代征、代拆任務或者未統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)的。

第三十九條、當事人申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)事項，有關(guān)行政管理部門在規(guī)定的期限內(nèi)不予辦理也不予答復，以及受罰當事人對建設(shè)行政主管部門和其他有關(guān)行政管理部門依照本辦法做出的行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第四十條、建設(shè)行政主管部門及其他相關(guān)行政管理部門的工作人員，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或上級機關(guān)給予行政處分；情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，提請司法機關(guān)依法追究刑事責任。

第七章附則

第6篇：房地產(chǎn)經(jīng)營管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；財務管理

幾十年來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)取得了長足的發(fā)展，已經(jīng)成為國民中重要的一極。但隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控的力度加大，市場競爭的日益加劇，人工材料成本增大等不利因素都在影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理。如何在不利的現(xiàn)實條件下獲得更好的企業(yè)發(fā)展，提高企業(yè)的影響力，都取決于企業(yè)自身的經(jīng)營管理能力。本文從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理現(xiàn)狀出發(fā)，來分析討論這一問題。

1.我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理發(fā)展現(xiàn)狀

雖然經(jīng)過了幾十年的發(fā)展，尤其是近幾年又有了長足的進步。1986年，我國的房地產(chǎn)企業(yè)只有不到2000家，而到了2012年，這一數(shù)字已經(jīng)超過了3萬家。從最初的只限于小規(guī)模的民居工程，到現(xiàn)在的大型樓盤、景區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施等，只要與土地建設(shè)有關(guān)的都已經(jīng)全部涉及。企業(yè)的經(jīng)濟貢獻率已經(jīng)成為國家稅收的重要一極，企業(yè)基本有了現(xiàn)代企業(yè)就有的基本框架和組織結(jié)構(gòu)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理存在的問題

2.1 企業(yè)缺乏嚴格的財務管理制度

很多企業(yè)沒有認識到財務工作對自身發(fā)展的重要性和實際意義，有些企業(yè)仍然財管管理只是簡單的記帳和工作發(fā)放這些簡單的儲納[1]。在實際的財務管理工作當中，只是依靠財務人員的經(jīng)驗和直覺，完成企業(yè)資金的募集、分配和去向管理。實際工作更多依靠人，制度的管理機制得不到體現(xiàn)，甚至沒有對就的制度存在。權(quán)責不明導致數(shù)據(jù)的失真，不能準確反映出市場的需求和企業(yè)的資金現(xiàn)狀。財務管理工作中預測、分析和檢測預算計劃沒有發(fā)揮應有的作用，導致企業(yè)的風險控制難度。

2.2 企業(yè)的品牌效應不明顯

我國房地產(chǎn)品牌相對龐大的企業(yè)數(shù)量來講，可算是處是屈指可數(shù)?，F(xiàn)在知名的也僅僅有萬科、綠地、恒地、中房等少數(shù)幾家企業(yè)[2]。很多地產(chǎn)企業(yè)還沒有形成自己特色的企業(yè)文化，企業(yè)的品牌在消費者的印象不清，甚至于是模糊的。缺乏長時間經(jīng)營企業(yè)品牌的理念，更多的是向新聞媒體上投放廣告，過于強調(diào)短期效應。

2.3 企業(yè)的自身管理能力有欠缺

現(xiàn)在的房地產(chǎn)管理主要是仍然比較松懈，缺乏職業(yè)經(jīng)理人的體系。過多的強調(diào)個人的能力和社會關(guān)系，缺乏自上而下的管理體系建設(shè)[3]。有一定的管理制度，但細則不明，執(zhí)行也不徹底，往往只是個過場。缺乏科學的管理，仍然領(lǐng)先靠著個人經(jīng)驗和一些專家的短期指導[4]。在企業(yè)發(fā)展的決策上，過多出現(xiàn)了的是“一言堂”，由老總或者董事長決定項目的投標和企業(yè)的發(fā)展。這種情況導致企業(yè)發(fā)展缺乏有效的論證，發(fā)展風險系數(shù)加大。

2.4 開發(fā)能力仍需要進一步提高，企業(yè)負債率高

除了少數(shù)行業(yè)巨頭外，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)能力都仍然顯得不足。很多企業(yè)規(guī)模小，流動資金不足，技術(shù)能力有限，導致在開發(fā)的戶型和規(guī)模上都比較有限[5]。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模最高的也只有幾十億的水平，與國外甚至于香港的房地產(chǎn)企業(yè)上百億美元的資金量相比，差距非常的明顯。

由于歷史加現(xiàn)實的種種原因，我國房地產(chǎn)企業(yè)自有資金量一直滿足不了實際的需求。企業(yè)為了更快的發(fā)展，大量向銀行甚至于風投貸款，再加上我國的房地產(chǎn)市場一直處于高速發(fā)展的時間，企業(yè)一直處于大量借款期，致使企業(yè)的負債率一直居高不下。加之最近國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度加強，市場的壓力加大，導致很多貨款不能及時收回，出現(xiàn)了有的企業(yè)高達90%的不良貸款的現(xiàn)象出現(xiàn)。一旦出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的情況，就會影響企業(yè)的發(fā)展，甚至有可能導致企業(yè)的倒閉。

3.對策

3.1 建立健全企業(yè)的財務管理體系

從企業(yè)的高管到普通的財務人員都要深刻地認識到財務工作的重要性和對企業(yè)的深遠影響。從而企業(yè)要重視財務管理工作，突出財務工作在企業(yè)日常管理中的重要位置。在企業(yè)管理體系的建設(shè)當中首先要嚴格遵守國家相關(guān)的制度，從企業(yè)財管管理工作的特點出發(fā)，根據(jù)企業(yè)自身的規(guī)模等特色，建立健全符合本企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)財務管理體系。要強化財務管理工作的預算和反應機能，以財務預算作為重要手段，及時反饋出企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀。實現(xiàn)財務信息的時時分析與管理，為企業(yè)的經(jīng)營決策提供準確而又科學的參考依據(jù)。

3.2 豎立良好的企業(yè)形象和自身品牌

對自己的企業(yè)要有個正確的市場定位，有合理而又有前瞻性的市場定位。這就要求企業(yè)要對細分自己的市場，根據(jù)現(xiàn)有的資金實力，業(yè)務能力和資金募集能力寺確定企業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)與質(zhì)量是息息相關(guān)，因為它的產(chǎn)品需要輕受長時間的考驗。加強對質(zhì)量的控制，從設(shè)計到施工直到最后的驗收與售后工作，都要保證質(zhì)量第一的理念貫徹到底。品牌不是固定的，它需要不斷地創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須有創(chuàng)新的意識與觀念，掌握核心競爭力，改變產(chǎn)品單一，特色不突出的缺點。突出企業(yè)自己的優(yōu)勢，創(chuàng)造出既符合時代的潮流，又有底蘊的房地產(chǎn)產(chǎn)品。培養(yǎng)和創(chuàng)造出突出的企業(yè)文化，一個特點鮮明的企業(yè)文化，可以凝聚起員工的向心力，還可以感染到消費者，讓消費者增加對些企業(yè)的認可程度，增加潛大消費者的規(guī)模。

3.3 提高企業(yè)的管理能力，鼓勵管理創(chuàng)新

要放棄舊有的管理觀念，以現(xiàn)代企業(yè)管理的思想來提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力。首先建立信息處理的部門，分析項目的投資可能性，風險性，融資的難度和可操作性。通過對收集的信息有效處理，可以讓企業(yè)更加清楚了解市場的發(fā)展現(xiàn)狀和機遇，更利于企業(yè)今后的發(fā)展。企業(yè)應該多吸收新技術(shù)成果，向國外的先進同行學習管理經(jīng)驗，建設(shè)出有自己特色的企業(yè)之路。要充分發(fā)揮人才的思想能力，鼓勵企業(yè)的員工發(fā)揮自己的思維能力。加強與高等院校的合作，尤其是在房地產(chǎn)領(lǐng)域有突出優(yōu)勢的學校，將最新的且適用于房地產(chǎn)企業(yè)的管理新成果投入到企業(yè)建設(shè)當中。認真建設(shè)管理細則，尤其是提高管理的執(zhí)行力，要一視同仁，豎立制度的威信，這樣就可以為制度的推廣和發(fā)揮作用打下堅實的基礎(chǔ)。

3.4 提高土地開發(fā)利用能力，靈活擴大融資的范圍

雖然新的政策限制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式，銀行也相應的收緊了銀根。房地產(chǎn)的企業(yè)要想獲得更好的資金來源，就必須認真研究現(xiàn)在的房地產(chǎn)發(fā)展的政策。同時要建立多種渠道的融資方式，探尋除了銀行之外的其他融資方式，如上市、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金等；中小房地產(chǎn)企業(yè)可以在企業(yè)之間進行資源整合，尋求合作，共同開發(fā)，整體開發(fā)能力增強，開發(fā)水平必然提高；也可以尋求民間資金。許多民營企業(yè)或個人手中握有大量資金，苦于找不到合適的投資渠道，如能得到他們的支持，利用其資金與開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化和對行業(yè)的熟悉，雙方能到達共贏。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與有資金實力的大企業(yè)或上市公司合作，進行地產(chǎn)項目聯(lián)合開發(fā)。對于一些有土地有項目而沒有資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就可以采取這種雙贏的聯(lián)合開發(fā)方式，既可以補缺自身資金的不足，又為那些愿在房地產(chǎn)業(yè)投資的有資金實力的大企業(yè)或上市公司提供了良好機會。還可以承接政府主導的開發(fā)項目，這些項目雖然贏利相對比較少。但是因為是政府主導，信用度高，壞賬度也相對較低，適合穩(wěn)定的發(fā)展。

4.結(jié)論

雖然我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理仍在存在許多的不足，與世界先進的企業(yè)仍有著明顯的差距。但根據(jù)存在的問題所針對措施進行改進并實施，那么我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營將上一個新的臺階，對國民經(jīng)濟的貢獻也將大為增強。

參考文獻：

[1]田林永.當前房地產(chǎn)企業(yè)財務現(xiàn)狀及管理建議[J].中國住宅設(shè)施.2011，7（5）：22-23.

[2]徐立家.談新時期我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人力資源管理 [J][J].社科縱橫（新理論版）.2010，2（3）：16-18.

[3]張名磊.提高房地產(chǎn)公司運營績效管理水平的有效途徑[J].中國房地產(chǎn).2013，1（4）：40-42.

第7篇：房地產(chǎn)經(jīng)營管理范文

第一條  為了促進房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)法》）及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我省實際，制定本條例。

第二條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營用地，必須嚴格依照國家土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第三條  在我省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)依法取得土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、中介服務，實施房地產(chǎn)管理，物業(yè)管理應當遵守《城市房地產(chǎn)法》和本條例。

第四條  房地產(chǎn)權(quán)利人應當遵守法律、法規(guī)，依法納稅。

房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第五條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及國有資產(chǎn)的，應當按國家有關(guān)國有資產(chǎn)管理的規(guī)定辦理。

第六條  國有土地使用權(quán)的出讓由縣級以上人民政府負責，土地行政管理部門具體實施。

依法取得國有土地使用權(quán)后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，由縣級以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門負責管理，土地、工商、物價等有關(guān)行政管理部門依照各自的職責，密切配合實施。

第二章  房地產(chǎn)開發(fā)

第七條  縣級以上人民政府計劃、建設(shè)行政主管部門應加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，定期信息，促進其健康發(fā)展。

第八條  房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相協(xié)調(diào)的原則，統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。

第九條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備《城市房地產(chǎn)法》第二十九條規(guī)定的條件。

第十條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按下列程序進行：

（一）向工商行政管理部門申請企業(yè)名稱；

（二）向所在地建設(shè)行政主管部門申請資質(zhì)初審和復審；

（三）向省建設(shè)行政主管部門申請資質(zhì)審批，領(lǐng)取相應的資質(zhì)等級證書；

（四）到工商行政管理部門登記注冊，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

（五）辦理納稅登記；

（六）到所在地建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門備案。

第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得資質(zhì)等級證書和企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，即可從事房地產(chǎn)開發(fā)活動。各地不得再要求辦理其他市場準入的證照。

第十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)每年核定一次。對不符合原定資質(zhì)標準或不參加資質(zhì)核定的企業(yè)，由所在地建設(shè)行政主管部門提出審查意見，報省建設(shè)行政主管部門審定后給予降級或吊銷資質(zhì)等級證書，并提請工商行政管理部門辦理變更或吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第十三條  省外企業(yè)到我省進行房地產(chǎn)開發(fā)，須向省建設(shè)行政主管部門申請資質(zhì)審查，并在一個月內(nèi)到項目所在地的建設(shè)行政主管部門備案。

第十四條  外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，參照本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十五條  任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級證書。

第十六條  房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)和《貴州省建筑市場管理條例》、《貴州省建設(shè)工程招標投標管理條例》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

房地產(chǎn)開發(fā)涉及房屋拆遷安置的，必須依法辦理有關(guān)手續(xù)。

項目竣工后，應當按規(guī)定進行綜合驗收。驗收不合格的，不準交付使用。

第三章  房地產(chǎn)交易

第一節(jié)  一般規(guī)定

第十七條  房地產(chǎn)交易是指房屋和基礎(chǔ)設(shè)施連同其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等行為。

第十八條  縣級以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易管理。

第十九條  房地產(chǎn)交易市場是房地產(chǎn)交易當事人進行交易活動的場所。

設(shè)立房地產(chǎn)交易市場，需經(jīng)當?shù)乜h級以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門批準，到工商行政管理部門進行市場登記，并報省建設(shè)行政主管部門備案。

第二十條  房地產(chǎn)交易應當遵循自愿、公平、誠實、信用的原則。

第二十一條  房地產(chǎn)交易人必須持有效證件，辦理登記、驗證、評估等有關(guān)手續(xù)，并簽定書面合同，按規(guī)定繳納稅、費。

房地產(chǎn)交易涉及國有資產(chǎn)的，應先取得國有資產(chǎn)行政主管部門的批準后，方可進行。

房地產(chǎn)交易應在房地產(chǎn)交易市場進行。

第二十二條  國有房地產(chǎn)交易時必須進行價格評估。

其它房地產(chǎn)交易，建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門要求評估或交易當事人委托評估的，應按規(guī)定進行評估。

房地產(chǎn)價格評估，應由依本條例規(guī)定成立的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行。

第二十三條  房地產(chǎn)交易實行成交價格申報制度。房地產(chǎn)成交價格是繳納稅費的依據(jù)，房地產(chǎn)交易當事人對交易價格不得瞞報或作不實申報。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，當?shù)厥校h）人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市（縣）人民政府可以采取必要的調(diào)控措施。

第二節(jié)  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第二十四條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其它合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其它合法方式指下列行為：

（一）以房地產(chǎn)作價入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（三）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

（四）以房地產(chǎn)抵債的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十五條  已出租的房屋進行轉(zhuǎn)讓前，應提前三個月通知承租人，同等條件下承租人有權(quán)優(yōu)先購買；若受讓方為非承租人，原租賃期繼續(xù)有效，但承租人應與新的房屋所有權(quán)人重新簽定合同。

第二十六條  以土地出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后改變原規(guī)定土地用途和規(guī)劃建設(shè)要求的，按《城市房地產(chǎn)法》第四十三條規(guī)定執(zhí)行。

第二十七條  商品房預售及其再轉(zhuǎn)讓按《城市房地產(chǎn)法》第四十四條、第四十五條規(guī)定執(zhí)行。

第三節(jié)  房地產(chǎn)抵押

第二十八條  房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。抵押人不履行債務時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣的所得價款優(yōu)先受償。

第二十九條  房地產(chǎn)抵押人憑有效證件，到建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門辦理抵押登記手續(xù)，并到土地行政管理部門備案后，抵押合同生效。

第三十條  抵押人對已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應當書面通知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

第三十一條  房地產(chǎn)抵押合同終止后，雙方當事人應當在十五日內(nèi)到原抵押登記部門辦理抵押注銷手續(xù)。

第三十二條  抵押人不履行債務時，處分抵押房地產(chǎn)所得價款，按下列順序進行清償：

（一）支付處分該抵押房地產(chǎn)的費用；

（二）支付房地產(chǎn)抵押應當繳納的稅費；

（三）按抵押合同和抵押順序償還債務；

（四）剩余部分退還給抵押人。

第三十三條  房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

第三十四條  以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押，依法拍賣該房地產(chǎn)后，所得價款應在先繳納應繳的土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

第四節(jié)  房屋租賃

第三十五條  房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人以營利為目的將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十六條  住宅用房的租賃，按《城市房地產(chǎn)法》第五十四條規(guī)定執(zhí)行。

房屋出租人應按規(guī)定繳納有關(guān)稅費。

屬于土地使用權(quán)出租的，按國家有關(guān)土地管理的規(guī)定辦理。

第三十七條  房屋所有權(quán)人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

土地收益的上繳辦法按國家有關(guān)規(guī)定辦理。

第三十八條  租賃期滿，繼續(xù)出租的房屋，應重新辦理租賃手續(xù)；在同等條件下，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。

第三十九條  有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有權(quán)的；

（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）權(quán)屬有爭議的；

（五）屬于違法建筑的；

（六）屬于危險房屋的；

（七）設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（八）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。

第四章  中介服務管理

第四十條  房地產(chǎn)中介服務，指在房地產(chǎn)交易中，以營利為目的為當事人提供咨詢、價格評估、經(jīng)紀等有償服務的行為。

第四十一條  房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)，應具備《城市房地產(chǎn)法》第五十七條規(guī)定的條件。

第四十二條  設(shè)立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)，由當?shù)亟ㄔO(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門進行資質(zhì)初審，報省建設(shè)行政主管部門審定，發(fā)給資質(zhì)證書后，到工商行政管理部門申請營業(yè)登記。

設(shè)立土地中介服務機構(gòu)的，由土地管理部門按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

第四十三條  從事房地產(chǎn)中介服務的專業(yè)人員，應經(jīng)建設(shè)行政主管部門會同土地行政管理部門組織專業(yè)培訓，考核合格發(fā)給資格證書后，方可開展房地產(chǎn)中介服務。

第四十四條  省外入黔從事房地產(chǎn)中介活動的單位或個人，須到省建設(shè)行政主管部門申請資質(zhì)和資格審查，并到經(jīng)營地建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門登記備案。

第四十五條  進行房地產(chǎn)中介服務可以收取經(jīng)營費，收費項目和標準由省物價部門會同有關(guān)部門核定。

第五章  房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第四十六條  本省實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

第四十七條  城市房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作，由所在地市（縣）人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門負責。

城市土地使用權(quán)的登記發(fā)證，按《城市房地產(chǎn)法》第六十條第一款的規(guī)定辦理。

其他任何單位無權(quán)發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證件和土地使用權(quán)證件。

第四十八條  在依法取得的國有土地上建成的房屋，應憑土地使用權(quán)證書和建設(shè)工程規(guī)劃許可證等文件，向市（縣）人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門申請登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更，應按《城市房地產(chǎn)法》第六十條第三款的規(guī)定辦理變更登記。

未按規(guī)定繳納稅、費的，不予辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)。

第四十九條  房改中出售的公有住房，經(jīng)縣級以上人民政府房改部門確認產(chǎn)權(quán)屬性和比例后，由出售單位持有關(guān)證明文件到當?shù)亟ㄔO(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門辦理過戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。

第五十條  因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應當按規(guī)定辦理過戶登記手續(xù)。

第六章  物業(yè)管理

第五十一條  物業(yè)管理，指以經(jīng)營方式對各類房屋建筑及其附屬設(shè)施，以及成片住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、環(huán)境容貌、安全保衛(wèi)等進行維護、修繕和管理的行為。

城市人民政府應倡導和推進物業(yè)管理。

第五十二條  設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)，參照本條例第十、十一條的規(guī)定辦理。

第五十三條  物業(yè)管理企業(yè)必須與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（使用人）或其人簽訂書面合同，依照合同約定實施物業(yè)管理。

物業(yè)管理企業(yè)可以有償提供與物業(yè)管理相關(guān)的配套服務。

第五十四條  物業(yè)管理的收費，屬事業(yè)性的按《貴州省行政事業(yè)性收費管理條例》的規(guī)定執(zhí)行；屬服務性的由雙方商定。

第七章  法律責任

第五十五條  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地，未按土地管理有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理的，由縣級以上人民政府土地行政管理部門依法處罰。

第五十六條  違反本條例第十一條規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的，由縣級以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門責令其停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，沒收違法所得，并可處一萬元以上十萬元以下罰款。

第五十七條  違反本條例第二十七條規(guī)定預售商品房的，由縣級以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門責令停止預售活動，沒收違法所得，并可處一萬元以上十萬元以下罰款。

第五十八條  違反本條例第四十二條規(guī)定，未取得資質(zhì)證書進行房地產(chǎn)中介服務活動的，由縣級以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門或土地行政管理部門責令其停止中介活動，沒收違法所得，并可處五百元以上五千元以下罰款。

第五十九條  違反本條例第四十八條和第五十條規(guī)定，未辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記或變更登記的，由登記機關(guān)責令其補辦手續(xù)，并可對直接責任者處以一百元以上一千元以下罰款。

第六十條  物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，由建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門責令限期改正，并可視情節(jié)處一百元以上五千元以下罰款：

（一）不履行合同，房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時、質(zhì)量無保證的；

（二）私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的；

（三）不履行物業(yè)管理合同及有關(guān)規(guī)定義務的。

對擅自擴大收費范圍，提高收費標準的，由物價部門依法處理。

第六十一條  阻礙房地產(chǎn)行政管理人員依法執(zhí)行公務，違反《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機關(guān)予以行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十二條  各級人民政府及有關(guān)行政管理部門工作人員濫用職權(quán)、營私舞弊、敲詐勒索的，視情節(jié)輕重給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十三條  實施處罰時應出具處罰決定書；罰款應使用按國家規(guī)定統(tǒng)一印制或監(jiān)制的罰沒收據(jù)。

罰沒收入應全額上繳同級財政。

第六十四條  當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請復議或向人民法院起訴。逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

第八章  附  則

第六十五條  在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動以及實施房地產(chǎn)管理，參照本條例執(zhí)行。

第六十六條  省人民政府可依據(jù)本條例制定具體辦法。

第六十七條  本條例自1996年10月1日起施行。

附：國家法律有關(guān)條文：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》：

第二十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構(gòu)；

（二）有固定的經(jīng)營場所；

（三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本；

（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。

設(shè)立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應當執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取執(zhí)照后的一月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

第四十三條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第四十四條  商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第四十五條  商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。

第五十四條  住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其它租賃條款。

第五十七條  房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構(gòu)；

（二）有固定的服務場所；

（三）有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；

（四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)，應當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

第六十條  以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

第8篇：房地產(chǎn)經(jīng)營管理范文

第二條在*市區(qū)(包括德城區(qū)、*經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū))和縣(市)人民政府所在地城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動,均應遵守本辦法。

第三條市建設(shè)行政主管部門負責全市《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》的管理工作,由市城市建設(shè)綜合開發(fā)房屋拆遷管理辦公室具體負責實施?？h(市)建設(shè)行政主管部門負責本轄區(qū)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》的管理工作。

第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須持有關(guān)合法證件,到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》,方可進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》是開發(fā)企業(yè)依法取得開發(fā)項目經(jīng)營權(quán)的法律憑證。

第五條開發(fā)企業(yè)申請《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》必須提供下列證件:(一)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明申請書;(二)房地產(chǎn)開發(fā)合同和開發(fā)項目手冊;(三)《營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》副本;(四)交繳開發(fā)項目價款憑證;(五)開發(fā)項目情況簡介和總平面圖;(六)規(guī)劃、國土部門的意見和有關(guān)證明文件;(七)開發(fā)主管部門認為應當提供的其他證件。

第六條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門接到開發(fā)企業(yè)申請后,應當在15日內(nèi)按有關(guān)規(guī)定進行審查。符合條件的,應當簽發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》;不符合條件的,應當告知該申請企業(yè)原因,并退回有關(guān)申請材料。

第七條開發(fā)企業(yè)申領(lǐng)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》后,方可到有關(guān)部門辦理開發(fā)項目開工手續(xù)。

第八條《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》實行一項一證制度,必須發(fā)到項目。未經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門批準,任何單位和個人不得擅自更改、轉(zhuǎn)讓和借用。

第九條開發(fā)企業(yè)依法轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目,應當與受讓人持開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到開發(fā)主管部門辦理《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》變更手續(xù)。

第十條開發(fā)企業(yè)預(銷)售商品房時,必須出示《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》并標明其編號。開發(fā)項目建筑工程公示牌、規(guī)劃公示牌應注明《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》編號等內(nèi)容。

第十一條《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》的內(nèi)容、規(guī)格、式樣,由市建設(shè)行政主管部門負責統(tǒng)一制定,*市城市建設(shè)綜合開發(fā)房屋拆遷管理辦公室和縣(市)建設(shè)行政主管部門負責組織發(fā)放、使用、監(jiān)督和管理。

第十二條違反本辦法,未取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》,擅自進行開發(fā)經(jīng)營或轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目的,由建設(shè)行政主管部門按照《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》進行處罰。

第十三條建設(shè)行政主管部門的工作人員在實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理等工作中,、、的,按管理權(quán)限由其所在單位或者有關(guān)部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。

第9篇：房地產(chǎn)經(jīng)營管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟管理；存在不足；解決方法

0引言

房地產(chǎn)經(jīng)濟管理指的是房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理結(jié)構(gòu)或者是管理者通過一定的方式來達到對于房地產(chǎn)行業(yè)進行有效管理的目的。比如：監(jiān)督房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營活動、對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動進行有效指導、制定出房地產(chǎn)行業(yè)詳細的管理規(guī)劃、組織有關(guān)的活動對房地產(chǎn)行業(yè)進行科學的管理等等。可見，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作對于促進房地產(chǎn)行業(yè)科學、健康發(fā)展的意義。但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理在實踐化工作中還存在一些問題，需要我們制定出有針對性的方法進行解決，以此提升房地產(chǎn)行業(yè)的質(zhì)量與水平，可以使其在未來的市場中平穩(wěn)的發(fā)展。

1我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的不足

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中與社會進步中發(fā)揮出了重要的作用。與此同時，各地的房地產(chǎn)企業(yè)、政府部門都認識到了需要對于房地產(chǎn)經(jīng)濟進行科學化的管理，改變房地產(chǎn)發(fā)展中存在的泡沫問題，使其在未來發(fā)展中不斷的完善與進步，為我國的經(jīng)濟發(fā)展做出更大的貢獻。但是，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作存在著一些不足。第一，缺乏對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的準確認識是一個比較嚴重的問題。比如：許多的房地產(chǎn)企業(yè)認為房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理工作與財務部門具有緊密的聯(lián)系，而與企業(yè)的整體發(fā)展沒有太大的關(guān)系。第二，缺乏完善的管理機制使得我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的質(zhì)量和水平非常的低。比如：國家雖然出臺了一系列房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的方針、文件、辦法，但是缺乏同各個地方實踐情況的緊密聯(lián)系，不具有針對性。同時，各個地方的一些房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的部門沒有對這些管理的方針進行執(zhí)行，只是走走形式，裝裝樣子而已。第三，缺乏長遠的目標規(guī)劃是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的一個重要問題。比如：房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機構(gòu)在制定具體的管理政策時，缺乏科學性、合理性的規(guī)劃，對于實際存在的眾多問題無法有效的解決。第四，缺乏健全的法律保障。迄今為止，我們還沒有出臺一部專門性的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的法律法規(guī)，非常不利于國家的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理部門進行具體的執(zhí)法工作，更不利于我們房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展[1]。

2我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作中存在問題的解決方法

2.1制定出詳細的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理計劃

增強對于房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的認識，制定出詳細的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理計劃、有利于推進我國各級的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作質(zhì)量與水平的提高。具體來講，第一，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機構(gòu)的每個具體管理人員需要全面加強知識文化的學習，提升房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的綜合素養(yǎng)，大家群策群力、充分的對于管轄房地產(chǎn)企業(yè)的項目工程進行監(jiān)督與管理，一方面保障其質(zhì)量與安全，另一方面使其在本地經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮出積極的作用。第二，制定出詳細的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理計劃，使得眾多的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理人員嚴格按照管理的計劃開展工作，有利于達成制定好的管理目標[2]。

2.2完善有關(guān)的管理機制

從房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的效果來講，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機構(gòu)需要完善有關(guān)的管理機制，從制度的高度上對具體的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作進行有效指導。首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機構(gòu)需要對于實踐工作中存在的問題進行歸納與總結(jié)，通過提高自己工作的能力和轉(zhuǎn)變工作理念的方式對這些問題進行解決，形成自己房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的新機制。其次，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機構(gòu)需要學習其它地區(qū)的先進經(jīng)驗，對于制定出的新機制不斷進行完善，全面提高管理工作的水平。比如：應用現(xiàn)代的網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，建立起管轄地區(qū)各個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理工作網(wǎng)絡(luò)模型，通過動態(tài)化信息輸入的方式，可以實時對各個房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進行直觀化的反映。最后，制定出科學化的管理目標，使房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機構(gòu)的工作全面的進步。比如：房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機構(gòu)需要結(jié)合本地的實際情況，對于本地房地產(chǎn)企業(yè)的真實情況進行詳細的了解，以便于制定出長遠的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理工作規(guī)劃，更好的監(jiān)督與指導本地房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展[3]。

2.3健全房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的法律法規(guī)

提升房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機構(gòu)的水平，使其在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作水平的提高中發(fā)揮出更大的作用，離不開房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作法律法規(guī)的健全。隨著經(jīng)濟的發(fā)展與時代的變遷，法律在現(xiàn)代社會中發(fā)揮著越來越重要的作用。因此，對于我們的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作來講，我們需要制定出專門的《房地產(chǎn)經(jīng)濟管理法》，并且使其在今后的實踐工作中不斷的完善，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟中不合理的行為進行嚴格的約束，避免房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)，一方面維護房地產(chǎn)企業(yè)的合法權(quán)益，使其科學健康的發(fā)展，另一方面保障廣大的人民利益，使其在良好的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境中可以進行房屋的公平交易，合理交易[4]。除此之外，我們需要對于各個地方現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理條例或者是準則進行重新的審視與定位，完善有關(guān)的內(nèi)容，使其在新的歷史發(fā)展時期適應形勢的發(fā)展，對于保障本地房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，保障本地經(jīng)濟的健康發(fā)展做出新的貢獻[5]。

3結(jié)論

對于房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的不足和應對的策略問題進行科學研究，有利于我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機構(gòu)不斷的改進工作的方法、提高工作的效率，制定出一系列的長遠房地產(chǎn)經(jīng)濟管理方針，提高我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的質(zhì)量和水平。

參考文獻：

[1]徐琳.房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的不足和應對措施[J].前沿,2014(Z4):117-118.

[2]楊帥.房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的不足和應對措施[J].經(jīng)營管理者,2015(04):267.

[3]付晨敏,周婷.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題與應對策略研究[J].知識經(jīng)濟,2016(16):45.