房產投資成本精選(九篇)

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第1篇：房產投資成本范文

【關鍵詞】：房地產開發(fā)，價值工程，投資風險，成本控制

Abstract：Real estate development enterprise is to gain sustained profits as the goal, and this requires developers to control the investment risk and reduce costs in the stages of design, development operation, construction and property management, continued to improve and strengthen management so that enterprises will continue to grow stronger and expand influence.

Keyword：Real estate，value engineering，investment risk，Cost control

1前言

房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發(fā)、經營、管理和服務等房地產業(yè)的基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。房地產投資是進行房地產開發(fā)和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。在房地產市場激烈競爭中，如何使房地產企業(yè)求得生存、發(fā)展是當前擺在房地產企業(yè)面前一個急需解決的重要問題。

2房地產投資風險

2.1房地產投資風險的多樣性

在房地產投資活動過程中收益與風險是同時存在的。房地產開發(fā)投資潛在著各種風險。這些風險直接會影響到房地產開發(fā)的成本，影響開發(fā)收益的提高。房地產投資風險涉及政策風險、利率風險、經濟風險、社會風險、購買力風險、市場供求關系變化風險等。

2.2房地產開發(fā)投資風險的防范

進行充分的市場調查分析，認真進行可行性研究論證。風險是指在投資經營過程中的各種不確定因素，使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性，就是通過市場調查獲得盡可能詳盡和準確的信息，取得了相當數(shù)量的第一手資料和數(shù)據(jù)后，對其進行科學的綜合分析，把不確定性降低到最低限度。通過可行性研究論證，使不確定因素提前得到控制防范。首先完善項目決策階段開發(fā)商的項目市場定位及決策機制，即項目前期市場可行性研究工作要做到位，如果前期對市場研究不充分，沒有詳細的項目可行性研究報告，使得項目的初步設計沒有設計依據(jù)，即使勉強進行了多方案的比較，也會因為市場研究不充分，心中無底，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。有些開發(fā)商以“市場是不斷變化的”為借口不重視前期的項目調研。因市場和產品研究不詳細，導致決策遲緩，最后匆忙進行上馬，導致項目在施工、銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，在建設過程中經常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動、變更，導致項目停工，成本和進度受到嚴重影響。

在工程實施過程中，應有風險監(jiān)控和應急措施，能及時地發(fā)現(xiàn)風險，及早作出反應，控制風險的影響程度以減少損失。

3房地產開發(fā)項目管理成本控制

3.1房地產開發(fā)成本的構成

房地產開發(fā)成本的構成要素主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、費用，貸款利息、稅費以及其他費用等。

3.2房地產建設工程項目的成本控制

房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)，是近年來消費和投資的熱點，市場競爭日趨激烈。房地產的開發(fā)成本控制已成為房地產企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢的重要因素。在相同的開發(fā)環(huán)境與條件設施下，除了開發(fā)產銷對路、適應市場需求的產品外，誰能在開發(fā)中既能確保工程質量與進度，又能注重項目開發(fā)成本的管理，控制和把握好合理的造價，誰就能以最低的項目成本獲取最大的效益。要控制好工程建設項目各個階段和各個環(huán)節(jié)。

項目設計階段是控制開發(fā)成本實現(xiàn)經濟效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，因為設計階段可鎖定可控成本的80%以上。房地產項目設計階段一般可以分為初步設計和施工圖設計。這兩個階段可以分別確定具體的技術經濟指標，每一項指標都關系到項目的開發(fā)成本。整個設計階段既是目標成本進一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標成本并進行落實的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，那就是已經確定的目標成本只能優(yōu)化不能超標。

營銷環(huán)節(jié)控制主要是銷售費用的控制。銷售費用包括售樓處、廣告宣傳、樣板房、樓盤資料、推廣活動、營銷人員工資、辦公費用等與銷售有關的費用。銷售費用不但關系到開支的多少， 成本的高低，還影響樓盤的銷售。搞得不好，錢花了，預期效果沒達到，成本上升，銷售又不理想，資金流形成惡性循環(huán)；而廣告、促銷費用花得恰當，則會起到四兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費用產生最佳效果。由于對廣告的效果難以準確評價，所以一個簡單的辦法是按銷售額的比例總量控制銷售費用。當然銷售方面的制度還得建立和完善，費用支出仍然要審批。特別要對營銷負責人建立有效的激勵和約束機制，并對每次的推廣活動做內部評價。有的開發(fā)商把銷售這塊工作交給商，雖然減少了很多事情，但實際情況看大都合作不好，不歡而散的情況多，而且成本比自己操作高。所以如果項目不是很小，還是自己掌握銷售的好。

建設工程項目在設計完成之后，施工開始之前是進行工程招投標的階段。通過招投標一是引進競爭機制，二是降低工程建設成本。工程招投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面。通過招投標開發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設備供應商，這對工程項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。

抓好合同管理，避免工程索賠是加強合同管理。讓參與項目建設的工程、預算、財務人員了解合同，也可以將合同發(fā)給相關部門和人員，明確雙方權責，使大家對合同的內容做到心中有數(shù)。在合同執(zhí)行期間密切注意雙方履行合同情況，以維護我方權益，并避免合同違約，是加強合同管理。

工程管理人員嚴把工程質量關。工程管理人員要始終把施工工序的質量檢查和管理工作貫徹到整個過程中，采取防范措施，應對工程建設對象的施工過程實施全面的質量監(jiān)督、檢查與控制，包括事前的各項施工準備工作質量控制，施工過程中的控制，以及某個單項工程及整個房地產項目完成后，對建筑施工及安裝產品質量的事后控制，既要杜絕返工現(xiàn)象的發(fā)生，又要對存在質量隱患部分及時返工，避免后期造成更大的人、財、物的投入而加大工程造價，而且由于工程質量問題造成不能交工、維修、業(yè)主索賠等問題會給項目造成不可預見成本的增加。

對施工進度款的撥付要嚴格簽字制度及審查制度，要實行多級管理及控制。比如對工程量的審查，要做到不多算、不重算，誰簽字誰負責。另外，對定額取費的選擇要根據(jù)施工合同進行嚴格查核，對就高不就低的項目要堅決糾正。

要重視材料供應商的資源整合和管理，把供應商視作雙贏的伙伴；建立、實施嚴密的工程及主要材料、設備招投標制度。要盡量減少甲方的分包項目，對于項目整體中甲方分包各工程內容要系統(tǒng)細化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，全面、系統(tǒng)化進行建設合同管理。

要從項目整體運作上真正重視項目收尾階段的各項管理工作。在項目收尾階段必須建立一個由領導牽頭、整合工程、銷售、財務、預算、物業(yè)管理等內部人員組成的項目收尾臨時機構，共同完成項目收尾階段的工程決算、稅務清算、移交工作。

第2篇：房產投資成本范文

關鍵字:成本模式 投資性房地產 轉換

在成本計量模式下，應當按照《企業(yè)會計準則第4 號――固定資產》和《企業(yè)會計準則第6 號――無形資產》的規(guī)定，對投資性房地產進行計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應當按照《企業(yè)會計準則第8 號――資產減值》的規(guī)定進行處理。

一、 成本計量模式投資性房地產的初始確認和計量

投資性房地產應當按照成本進行初始計量。投資性房地產的成本參照“固定資產”和“無形資產”等相關要求確定。

(一)外購的投資性房地產

外購的投資性房地產，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出，對該資產采用成本模式進行后續(xù)計量時，借記“投資性房地產”科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）自行建造的投資性房地產

自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建安成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等，企業(yè)采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量時借記“投資性房地產”科目，貸記“在建工程”科目。

（三）非投資性房地產轉換為投資性房地產。

非投資性房地產轉換為投資性房地產，實質上是因房地產用途發(fā)生改變而對房地產重新分類。企業(yè)必須有確鑿的證據(jù)表明房地產用途發(fā)生改變，才能將非投資性房地產轉換為投資性房地產。

1、企業(yè)將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產，應當按該存貨在轉換日的賬面價值進行入賬，借記“投資性房地產”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產品”等科目。

2、將自用的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產。租賃開始日，企業(yè)應當按改房地產在轉換日的原價、累計折舊、減值準備登，分別轉入“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”科目，按該資產的賬面余額，借記“投資性房地產”，貸記“固定資產”或“無形資產”科目，按已經計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊（或累計攤銷）”科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，原已計提減值準備的，借記“固定資產減值準備（或無形資產減值準備）”科目，貸記“投資性房地產減值準備”

二、 成本模式投資性房地產后續(xù)計量

（一） 按期（月）對投資性房地產計提折舊或進行攤銷。

采用成本模式計量的投資性房地產，應當按照固定資產和無形資產的有關規(guī)定，按月計提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務成本”等科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”

（二）取得的租金收入。

采用成本模式計量的投資性房地產取得租金收入時，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”等科目。

（三）成本模式投資性房地產有關后續(xù)支出

1、資本化的后續(xù)支出

資本化的后續(xù)支出會計處理類似于固定資產的資本化后續(xù)支出，成本模式投資性房地產進入改良或裝修階段后，應當將其賬面價值轉入“在建工程”科目。發(fā)生資本化的改良支出或裝修支出，通過“在建工程”科目歸集。改良或裝修完工后，繼續(xù)用于投資性房地產的，應當從在建工程轉入投資性房地產。

2、費用化的后續(xù)支出

有關的后續(xù)支出不滿足資產確認條件的，應當直接計入當期損益（通常是“其他業(yè)務成本”科目）。

三、將成本模式投資性房地產轉為自用。

企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產改用于生產商品、提供勞務、經營管理或者用于出售，投資性房地產相應地轉換為固定資產、無形資產或開發(fā)商品。

（一）房地產開發(fā)企業(yè)，將作為投資性房地產轉換為存貨的房地產。

房地產開發(fā)企業(yè)，將作為投資性房地產轉換為存貨的房地產時，按照轉換日的賬面價值，借記“開發(fā)商品”，并轉銷投資性房地產有關科目。

（二）將投資性房地產轉換為自用的建筑物的。

企業(yè)將投資性房地產轉換為自用房地產時 ，應當按照該房地產轉換日的賬面余額、累計折舊或攤銷、減值準備等，分別轉入固定資產（或無形資產）有關科目；按照投資性房地產的賬面余額，借記“固定資產（或無形資產）”科目，貸記“投資性房地產”科目；按照已經計提的折舊（攤銷），借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，貸記“累計折舊（累計攤銷）”科目；如果已經計提減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目，貸記“固定資產減值準備（無形資產減值準備）”科目。

四、成本模式計量的投資性房地產的處置

當投資性房地產被處置，或者永久退出使用時，應當終值確認該投資性房地產。

出售、轉讓按成本模式計量的投資性房地產時，應當按照實際收到的金額，借記“銀行存款”有關科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產”科目，按照已計提的折舊（攤銷），借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，如果計提了減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目。

參考文獻：

第3篇：房產投資成本范文

關鍵詞：企業(yè)會計準則；后續(xù)計量；市場體系；資產收益

近幾年，隨著民間資本不斷向房地產行業(yè)注入，房地產正在發(fā)生翻來覆去的變革。作為一項重要的投資性資產，開展成本會計方面的研究工作勢在必行。尤其是在新的的《企業(yè)會計準則》實施后，對投資性房地產會計有了新的模式方案，即“公允價值模式方案”?；诖?，本文對新會計準則下投資性房地產會計成本模式的原因進行探析，以期為政府主管部門、房地產企業(yè)及普通民眾提供決策參考。

1. 目前公允價值形式所確定的市場體系還沒有完整地形成

根據(jù)最新頒布實行的會計準則里面的一些規(guī)定制度，對所謂的投資性房地產施行公允價值這種模式來進行計量的前提基礎條件可以說是極其嚴苛。公允價值這一模式雖然能夠比較有效地反映出一些投資性房地產本身在市場上的價值跟自己的盈利能力，卻因為相關房地產的一些市場體系還不是非常健全的，房地產之間的交易信息，它們的公開性還不是很高。在現(xiàn)在這種情況之下，這個模式還是很難滿足前提的。新的會計準則是不允許企業(yè)用的是在估值的技術下所計算估計的相關投資性房地產的一個公允價值。

2． 整個稅收成本在企業(yè)價值方面的一些影響

之前使用的成本模式進行計量，投資性房地產的物業(yè)每一期都是要進行折舊的提取或者成本攤銷，這樣就能使得當期在賬面上的利潤變少，但由于折舊跟攤銷都是可以在稅前被列支的，這樣就可以起到抵稅的效果。由此可見，如果是采用公允價值這種模式進行計量的話，根據(jù)最新的會計準則的相關規(guī)定，便不能夠對投資性房地產提前進行計提折舊或者進行成本攤銷，而是要以在資產負債表里面所顯示出來的投資性房地產，它的公允價值作為一個基礎點來調整它的賬面實際價值，實際公允價值跟原來在賬面上的價值，它們之間的差額是應該計入在當期損益里面的。原來在折舊或者攤銷所起到的抵稅效果的丟失，從而使得稅負加重，這就成了很多的房地產企業(yè)最為顧慮的一點。

3．目前的公允價值模式總會影響到凈資產的收益率等等的考評性指標

如果采用公允價值來進行相關投資性房地產資產負債的計量,它在凈資產上所增長的速度通常是跟不上它的收益所增加的速度的，直接影響到了當期或者再加上后期的一些凈資產方面的收益增長率。所以大多數(shù)的房地產上市公司必須要在相關賬面上的凈資產增長率跟凈資產收益的實際下降率這兩者間進行一定的利弊權衡。

4．目前的公允價值這一模式有著不可回轉的特點

企業(yè)在采取公允價值這一模式進行計量之后，是很難再換成原來使用的成本這一模式進行計量的。因為如果企業(yè)采用公允價值這種模式的話，就說明了這類型的投資性房地產，它的所在地是有著比較活躍的交易房地產市場的，而且也可以在比較活躍的一些交易型市場里面獲取同類型的或者相類似的房地產的部分價格方面的信息。一旦再轉成原來所用的成本模式進行計量的話，肯定就不如采用公允價值這一計量模式，不能更好地對企業(yè)的實際資產價值進行反映。

5．現(xiàn)在的公允價值這種模式會使得企業(yè)得經營業(yè)績變得愈加波動

所采用的投資性房地產相關計量模式的改換變動，可以讓很多企業(yè)的隱性價值變得公開化，成為顯性價值，使得財務報表變得更加國際化，更加合理化，但它的前提卻是不改變企業(yè)自身的本質存在的內部價值。因為現(xiàn)在的房地產市場是一片大好形勢，如果采用公允價值這種模式的話，確確實可以增加企業(yè)內部的資產跟所獲得的利潤；但是，如果房價一旦下跌的話，肯定就會給本公司帶來無法估量的賬面上的損失，這就會讓企業(yè)的整個資產價值一直處在一個經常性的大幅波動的環(huán)境里面，從而就增加了這些企業(yè)在業(yè)績跟市場股價上的波動性，給它們實際的資產與利潤的管理引發(fā)很多的問題。

6. 投資性的房地產在整個總資產里面占的比率不算高

投資性房地產是不包括那些因為生產商品或者提供勞務或者經營管理而擁有的自用型的房地產以及當做存貨的一些房地產。所以對于這一類型的企業(yè)來講，就算對投資性的房地產實行了公允價值，其結果對業(yè)績也不會有太大的影響，但卻會影響到企業(yè)的財務工作。由此所得，只有持有大量投資性房地產的企業(yè)才能有采取公允價值模式進行計量的這一必要性。

結語

隨著目前相關的市場體系正在逐步地完善，也隨著現(xiàn)在投資性房地產變得越來越多，特別是因為人民幣逐漸地升值與我國現(xiàn)在經濟的一種持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展步伐，以及美元市場動蕩，必然影響投資者對資本市場信心，市場將會更加關注所有房地產投資的本質價值，所以今后公允價值這個模式的應用范圍必然會愈加廣泛。

參考文獻：

[1] 丁春. 新會計準則下投資性房地產會計仍然使用成本模式的原因探究[J]. 中國新技術新產品, 2011,(04)

[2] 楊銀華, 李淑英. 淺談新會計準則的幾點變化[J]. 內蒙古水利, 2007,(04)

第4篇：房產投資成本范文

    新準則對投資的會計處理進行了重新分類,將原來一個《企業(yè)會計準則——投資》中的內容,分為《企業(yè)會計準則第2號———長期股權投資》和《企業(yè)會計準則第22號———金融工具確認和計量》兩部分。新準則與原投資準則中的長期股權投資相比,主要變化有:

    1.初始計量中的情況多元化。

    長期股權投資的初始投資成本分別按企業(yè)合并和非企業(yè)合并兩種情況確定,企業(yè)合并又分為同一控制下的企業(yè)合并和非同一控制下的企業(yè)合并。

    2.后續(xù)計量中成本法的適用范圍變化。

    下列情況下企業(yè)應運用成本法核算長期股權投資:投資企業(yè)能夠對被投資單位實施控制的長期股權投資;投資企業(yè)對被投資單位不具有共同控制或重大影響,并且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權投資。

    新準則既擴大又縮小了成本法適用范圍。說擴大了其適用范圍,是因為新準則要求投資企業(yè)對能夠向被投資單位實施控制(持有50%以上表決權)的長期股權投資采用成本法進行核算,只是在編制合并報表時按權益法進行調整。說縮小了適用范圍,是因為對于投資企業(yè)對被投資單位不具有共同控制或重大影響的長期股權投資,新準則不再像舊準則那樣一律采用成本法,而是區(qū)分是否可以可靠地獲取公允價值,只有對那些在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權投資才采用成本法。

    3.計提的減值準備不得轉回。

    當長期股權投資的可收回金額低于其賬面價值的,應當將長期股權投資的賬面價值減計至可收回金額,減計的金額確認為長期股權投資減值損失,計入當期損益,同時計提相應的長期股權投資減值準備。長期股權投資減值損失一經確認,在以后會計期間不得轉回。

    長期股權投資準則的實例處理

    興業(yè)公司為一家上市公司,2007年該公司發(fā)生的與投資相關的經濟業(yè)務如下,假設不考慮增值稅以外的其他流轉稅:

    1.2007年1月1日,興業(yè)公司以房產和舊設備向振華公司投資(二者屬于同一控制下的兩個公司),占振華公司60%的股權,投資時振華公司所有者權益的賬面價值為14000萬元。投資時興業(yè)公司資本公積為500萬元,盈余公積為200萬元。該房產的賬面原價為8000萬元,已計提累計折舊500萬元,已計提固定資產減值準備200萬元,公允價值為7600萬元。舊設備的原值220萬元,已提折舊20萬元,公允價值200萬元。

    2.接上面1,假如2007年1月1日,興業(yè)公司以房產和舊設備向振華公司投資(二者不屬于同一控制的兩個公司),占振華公司60%的股權。其余情況相同。

    3.興業(yè)公司2007年4月1日與三和公司的原投資者A公司簽訂協(xié)議(興業(yè)公司和三和公司不屬于同一控制下的公司),興業(yè)公司以自產產品(非應稅消費品)和承擔A公司的短期還貸款義務換取A持有的三和公司股權。興業(yè)公司投出存貨的不含稅公允價值為500萬元,增值稅85萬元,賬面成本400萬元,存貨跌價準備為50萬元,承擔歸還貸款義務200萬元,興業(yè)公司占三和公司70%的股權。

    4.接上面3,如果興業(yè)公司與三和公司屬于同一控制下的公司,占三和公司70%的股權,投資時三和公司的所有者權益賬面價值為1000萬元。投資時興業(yè)公司資本公積為100萬元,盈余公積為50萬元。其余情況相同。

    案例解析:1.興業(yè)公司的會計處理:

    借:固定資產清理7500萬元累計折舊520萬元固定資產減值準備200萬元

    貸:固定資產8220萬元借:長期股權投資8400萬元(14000×60%)

    貸:固定資產清理7500萬元

    資本公積900萬元。

    注:同一控制下的企業(yè)合并,合并方以支付現(xiàn)金、轉讓非現(xiàn)金資產或承擔債務方式作為合并對價的,應當在合并日按照取得被合并方所有者權益賬面價值的份額(14000×60%)作為長期股權投資的初始投資成本。長期股權投資初始投資成本與支付的現(xiàn)金、轉讓的非現(xiàn)金資產以及所承擔債務賬面價值之間的差額,應當調整資本公積,資本公積不足沖減的,調整留存收益。

    2.借:固定資產清理7500萬元累計折舊520萬元固定資產減值準備200萬元

    貸:固定資產8220萬元

    借:長期股權投資7800(200+7600)萬元

    貸:固定資產清理7500萬元

    營業(yè)外收入300萬元。

    注:非同一控制下的企業(yè)合并,合并成本為購買方在購買日為取得對被購買方的控制權而付出的資產、發(fā)生或承擔的負債以及發(fā)行的權益性證券的公允價值。企業(yè)合并成本是公允價值與賬面價值的差額,貸記“營業(yè)外收入”,或借記“營業(yè)外支出”等科目。

    3.借:長期股權投資785萬元(500+85+200)

    貸:短期借款200萬元主營業(yè)務收入500萬元應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)85萬元

    借:主營業(yè)務成本350萬元

    存貨跌價準備50萬元

    貸:庫存商品400萬元。

    注:新準則對于存貨,例如庫存商品、材料等稅法上界定的視同銷售,都要按《企業(yè)會計準則第14號——收入》的要求,結轉收入和成本,不再按成本結轉。

    4.借:長期股權投資700萬元(1000×70%)資本公積85萬元

    貸:短期借款200萬元主營業(yè)務收入500萬元

    應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)85萬元

    借:主營業(yè)務成本350萬元存貨跌價準備50萬元

    貸:庫存商品400萬元。

    注:同一控制下的企業(yè)合并,按賬面價值計入長期股權投資成本,借貸差額計入“資本公積”或留存收益科目,不像非同一控制下的企業(yè)合并,將差額計入“營業(yè)外收入”或“營業(yè)外支出”科目。

    成本法下新長期股權投資準則與稅法差異

    《國家稅務總局關于企業(yè)股權投資業(yè)務若干所得稅問題的通知》(國稅發(fā)〔2000〕118號)文件規(guī)定,企業(yè)以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資,應在投資交易發(fā)生時,將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和對外投資兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理。

    業(yè)務1中,應納稅所得額=固定資產的應納稅所得額(公允價值7600-賬面價值7300-減值準備200)+設備的應納稅所得額(公允價值200-賬面價值200)=100(萬元)。該筆業(yè)務產生財稅差異100萬元,納稅申報時應做納稅調增100萬元。

    業(yè)務2中,應納稅所得額=7600-7500=100(萬元),會計上的損益為300萬元,產生的財稅差異為固定資產減值準備200萬元。如果資產不計提減值準備,非同一控制下以固定資產或無形資產對外投資,由于采用了公允價值,則不會產生財稅差異。所以,這一點不同于業(yè)務1的財稅差異處理。

第5篇：房產投資成本范文

關鍵詞：注冊資本企業(yè)股權轉讓所得稅稅務策劃

甲公司是一家有限責任公司，根據(jù)國家的相關規(guī)定，其適用企業(yè)所得稅稅率25%。公司于2008年12月28日將持有的A公司股份轉讓給乙公司，轉讓前期末的財務是：實際收入的資本是10000萬整，盈余公積是4500萬整。沒有分配的利潤是5500萬元。合計20000萬元整。公司A為本公司子公司,持股比例為98%,初始投資成本9800萬元。

根據(jù)國稅發(fā)(2000)118號和國稅函(2004)390號文件，其通常處理方法如下:

1、企業(yè)的股權投資所得收益，指的是用股權投資的方法，從被投資企業(yè)的稅后累計未分配的利潤和累計盈余公積金中分配取之中所得股息的收益。充當投資角色的企業(yè)的所得稅稅率要比被投資企業(yè)的所得稅稅率高的，根據(jù)國家稅收法規(guī)內容所規(guī)定的減稅、或者免稅的優(yōu)惠政策除外，企業(yè)得到的投資收益應該改為稅前收益，并且將其合并到企業(yè)的實際應該納稅的所得額當中去，嚴格依照國家稅收法規(guī)補繳企業(yè)所得稅。

2、股權轉讓的企業(yè)分享到的被投資的企業(yè)累計未分配利潤或累計盈余公積金，實際上，應該算是通過股權轉讓的方法所得的收益，而不是股息性質的收益。企業(yè)想要對全資子公司以及持股95%以上的其他企業(yè)進行清算或者轉讓時應該嚴格按照國家稅收法律的有關規(guī)定執(zhí)行操作。投資企業(yè)分享的被投資企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積金是投資企業(yè)的股息性質的所得，而不是通過股權轉讓的收益。為了避免出現(xiàn)重復征稅的現(xiàn)象，不至于對企業(yè)改組活動產生巨大影響，在計算投資企業(yè)的股權轉讓收益的時候，為求精確，可以從轉讓收入中減除股息性質的所得。

3、企業(yè)的股權轉讓的收益和損失，指的是企業(yè)通過對其使用的股權投資的轉讓、清算、或者收回等等方法進行處置收入減除其成本之后的余額。企業(yè)的股權投資轉讓所得和損失，也應當合并進企業(yè)的實際應該的納稅所得額中去，嚴格依照國家稅收法規(guī)補繳企業(yè)所得稅。

4、企業(yè)通過轉讓而取得的接受企業(yè)一方的股權成本，是不能夠利用還沒有進行評估確認的價值作為基礎來確定的，而是應當以原來持有的資產的凈值作為基礎進行確定的。被接受企業(yè)在接受企業(yè)轉讓的資產的成本時，不能按未經評估確認的價值進行調整，而應當在轉讓企業(yè)原凈值的基礎之上再進行結轉確定。

5、除非另有規(guī)定，否則不管被投資方企業(yè)在實際利潤分配處理的時候，我們對投資方企業(yè)怎樣進行核算，投資方企業(yè)都應當確認投資所得。如以盈余公積金和未分配利潤轉增資本進行處理等等。

6、當被投資企業(yè)對投資方的分配支付額低于投資方的投資成本并且超過了其累計未分配利潤和累計盈余公積金的時候，我們應當視其為投資回收，超過投資成本的那一部分，被視為投資企業(yè)的股權轉讓所得收益，此時，應當減少投資成本。也應當并入企業(yè)的實際應該納稅的收益額，嚴格依照國家稅收法規(guī)補繳企業(yè)所得稅。

7、企業(yè)股權轉讓定價時,企業(yè)一般要考慮企業(yè)潛在的發(fā)展前景,尤其房地產企業(yè)要考慮樓盤周邊環(huán)境以及土地使用權增值情況,價格往往高于所有者權益額,以市場公允價值成交:

A公司經過轉讓受讓雙方協(xié)議或產權交易所拍賣定價為38000萬元轉讓，即：

A公司先將甲公司未分配利潤5500萬元和累計盈余公積4500萬元全額分配：

A公司得股息10000×98%=9800萬元；因為雙方所得稅率一致，所以雙方分得的股息是可以免除補交企業(yè)所得稅的。在進行股利分配之后，甲公司企業(yè)的權益和計為10000萬元整；A公司初始投資成本仍為9800萬元，但投資成本增至19600萬元。

轉讓價格=38000×98%=37240萬元；

轉讓收益=37240 -19600=17640萬元；

應交企業(yè)所得稅=17640×25%=4410萬元；

A公司股權轉讓實際效益=17640 -4410=13230萬元；

現(xiàn)在,我們假設在公司董事會決策轉讓前,即2008年6月28日前,由甲公司股東出面注入資本15000萬元,再由甲公司出面向其子公司A注入資本15000萬元.事畢,甲公司轉讓前期末財務情況是：盈余公積金4500萬元，實際收入的資本為25000萬元，未分配的利潤是5500萬元，合計35000萬元.公司A為本公司子公司，持股比例為99.20%,初始投資成本為24800萬元。

A公司經轉讓受讓雙方協(xié)議或產權交易所拍賣定價為38000萬元轉讓，即：

A公司先將甲公司未分配利潤5500萬元和累計盈余公積4500萬元全額分配：

A公司得股息10000×98%=9800萬元；因雙方所得稅率一致，所以雙方分得的股息是可以免除補交企業(yè)所得稅的。在進行股利分配之后，甲公司企業(yè)權益和計為25000萬元；A公司初始投資成本仍為24800萬元，但投資成本增至34600萬元。

轉讓價格=38000×98%=37240萬元；

轉讓收益=37240 -34600=2640萬元；

應交企業(yè)所得稅=2640×25%=660萬元；

A公司股權轉讓實際效益=2640 -660=1980萬元；

注入資本后，A公司股權轉讓少交企業(yè)所得稅=4410 -660=3750萬元。

在上述一系列的操作過程中，有下列幾個關鍵點需要把握：

1、新增的注冊資本是由甲公司股東出面注入資本15000萬元,再由甲公司出面向其子公司A注入資本15000萬元。該事項完成以后，在甲公司及其子公司A賬面上反映出新增的債權債務15000萬元。當這部分資本易手新股東之后，新股東就已經成為了新的債權人。

2、A公司轉讓受讓雙方協(xié)議或產權交易所拍賣定價時，新增的注冊資本必然成價格上漲累加因素考慮。對此,須與受讓方在轉讓協(xié)議中協(xié)商確定:放棄由于新增注冊成本而形成的債權,以新增注冊成本前定價轉讓。否則，就會成為一種不公平的交易。

總而言之，企業(yè)股權轉讓的所得稅問題必須引起房產公司的重視，如果相應的所得稅稅務籌劃中出現(xiàn)了問題，勢必會對本企業(yè)產生不良的影響。一般來說，其稅務策劃應該嚴格按照國家的相關規(guī)定來執(zhí)行，注意把握其中的關鍵事項，與此同時，在操作中，應該結合本企業(yè)的具體情況，加以靈活把握，加強企業(yè)的財務管理，以促進企業(yè)的長足發(fā)展。

參考文獻：

[1] 李惠仙.關于非居民企業(yè)股權轉讓所得稅的思考[J].技術與市場,2011(04).

[2] 寧春玲.非居民企業(yè)股權轉讓法律規(guī)則的思考[J].商品與質量,2011(S4).

[3] 彭鵬.非居民企業(yè)股權轉讓的企業(yè)所得稅管理[J].財會學習,2010(08).

第6篇：房產投資成本范文

而我們所身處的時代正是中國經濟轉型之期，充滿了各種經濟風險，如果應對失誤或者過于患得患失，就難免會讓自己置身焦慮之中。

錢將越來越不值錢的實際負利率，可能是當前和中期內我們需要面對的殘酷局面。全球金融危機爆發(fā)后，量化寬松作為全球各經濟大國主要的貨幣政策，何時退出和如何退出直到現(xiàn)在都難有明確的說法。

中國近幾年的CPI控制目標都高于一年期存款利率（2013年目標是3.5%，一年期存款利率為3%），似乎以負利率政策刺激投資和消費、推動經濟復蘇已經成為主要的貨幣政策取向。

所以，如何能夠選擇到穩(wěn)定的投資工具對抗通脹成了當務之急。其中，房地產成為主要乃至首選，美聯(lián)儲主席伯南克以一句“經濟形勢好轉比高利率對儲戶更有益處”為自己實施量寬政策辯解、間接承認不得已要犧牲儲戶利益時，給儲戶的投資建議之一就是持有房產。

實際上，關于未來房價的漲跌謎題已經成為“通脹焦慮癥”的一個主要源頭，不同的人有不同的焦慮。

一種是基于中國房地產大牛市10年來基本一路高歌上揚的現(xiàn)實，上漲預期逐漸固化。為此，有些人堅信房子才是唯一保值增值的可靠工具，所以為應對政策性限購，不惜冒各種風險，包括以離婚等方式獲取資格，購買更多的房產；或者將資產過多地集中于房產甚至不惜透支未來現(xiàn)金流。

另一種是受困于不斷加碼的調控政策，預期的收益因為強制性稅收大幅度減少，變現(xiàn)難度增大也會實際上減少收益，更糟糕的是房地產調控的不確定性，作為所謂的“既得利益者”，很可能會成為被迫作貢獻的對象。

經濟調整期，政策變化、資產價格波動在所難免，產生焦慮很正常。焦慮不可怕，可怕的是被焦慮的情緒所左右。面對現(xiàn)實的通脹威脅，需要投資應對的同時，做到不為投資而投資、順勢而為而不盲從、分散投資以控制風險，避免因為焦慮導致大的投資失誤出現(xiàn)，是避免因焦慮而升級到“焦慮癥”的積極有效的辦法。

就房地產投資而言，要看到中國房地產發(fā)展到今天，住房絕對緊缺的狀況已經得到根本性改善，結構性和區(qū)域性過剩開始顯現(xiàn)；房價已經處于高位，繼續(xù)上行的空間正在縮??；貨幣緊縮導致的實際投資成本、交易成本與持有成本的上升風險越來越大。所以，投資過度集中于房地產的話，風險很大，更沒有必要用離婚之類的非常規(guī)辦法“搶”房。

而且，房產買賣并非實現(xiàn)房地產收益的唯一途徑，甚至也不是最好的途徑。

相當一部分人喜歡以買賣方式炒房子掙快錢，不舍得或不愿意再投入資金裝修，而是選擇空置，然后伺機轉讓。在轉讓稅負大幅度提高的政策環(huán)境下，不妨轉變思路，由買賣收益轉向中長期持有收益其實未必不是好的選擇。

相對早期買進成本，持有的收益應該能跑贏通脹，而且在急需資金的時候也可以作為抵押品套現(xiàn)。因此，為了房子而焦慮實在是得不償失的事情。

錢如水

第7篇：房產投資成本范文

    不同購房者的保本公式

    在目前情況下,絕大多數(shù)人買房子,都會選擇按揭貸款。按不同類型分析:

    1、辦完契稅未超過2年的普通住宅

    其契稅按買入總價的1.5%收取,而營業(yè)稅按其賣房總價的5.55%收取,因此,其首付以后的后續(xù)成本為:

    按揭利息=買入價×(1?首付比例)×按揭利率×已貸款日期

    契稅=買入價×1.5%營業(yè)稅=買入價(1+漲幅)×5.55%其他一次性支出:(包括保險費、公證費、律師費、印花稅、評估費、中介費等)

    則:保本價=買入價+后續(xù)成本=買入價×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+7.05%+漲幅×5.55%]+一次性支出

    2、辦完契稅滿2年的普通住宅

    與第一種情況的不同點是不用交營業(yè)稅,因此根據(jù)以上計算,即:

    保本價=買入價×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+1.5%]+一次性支出

    3、六一前簽(預售)合同且辦完契稅未滿2年的非普通住宅

    與第一種情況相同,即:保本價=買入價×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+7.05%+漲幅×5.55%]+一次性支出

    4、六一前簽(預售)合同且辦完契稅已滿2年的非普通住宅

    它與第一種情況的差別在于營業(yè)稅按照賣房所得的增值部分的5.55%收取,即:

    保本價=買入價×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+1.5%+漲幅×5.55%]+一次性支出

    5、六一后簽(預售)合同且辦完契稅未滿2年的非普通住宅

    第5、6種情形的應交契稅增加到買房總價的3%,其營業(yè)稅的繳納情況則分別與第3、4種情形相同,因此:

    保本價=買入價×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+8.55%+漲幅×5.55%]+一次性支出

    6、六一后簽(預售)合同且辦完契稅已滿2年的非普通住宅

    保本價=買入價×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+3%+漲幅×5.55%]+一次性支出

    具體購房者的應用實例

    例一:王先生于2004年6月份買了一套總價100萬元的普通類住宅,三成20年按揭(年利率為5.31%基準利率),現(xiàn)以110萬元脫手。

    根據(jù)政策,王先生屬于上述第一種情況,則后續(xù)成本如下:

    按揭利息=100萬元×(1-0.3)×5.31%=3.7萬元(注:等額/等本法會略有差異,但對我們的計算影響不大)

    契稅=100萬元×1.5%=1.5萬元營業(yè)稅=100×5.55%=5.6萬元其他一次性支出1.5萬元則他的保本價=100+3.7+1.5+5.6+1.5=112.3萬元,因為他的賣出價為110萬元,所以此次房產投資虧了2.3萬元

    例二:劉先生在2002年10月份買了一套總價100萬元的普通類住宅,三成20年按揭(年利率5.31%),于2003年4月份辦完契稅,現(xiàn)以125萬元賣掉,其他一次性支出1.5萬元。

    這個案例屬于第二種情形。由政策可知,他可以免交營業(yè)稅,則他的保本價為:

    保本價=100萬元×[1+70%×5.31%×33/12+1.5%]+1.5萬元=113.2萬元

    投資收益=125-113.2=11.8萬年平均投資收益率=投資收益/投資成本/年數(shù)=11.8/(30+13.2)/3年=9%

    例三:張先生今年3月份買了一套面積150平方米、總價在150萬元的非普通類住宅,四成15年按揭(年利率5.58%),目前還未辦完契稅,現(xiàn)在想以170萬元脫手,其他一次性支出合計為1.8萬元。

    根據(jù)政策,張先生屬于上述第三種情況,則他的投資保本價為:

    投資保本價=150萬元×[1+0.6×5.58%×4/12+7.05%+50/150×5.55%]+1.8萬元=166.8萬元

    投資收益=170萬-166.8萬=3.2萬元投資收益率=3.2/(60+16.8)×(4/12)=1.39%在這種情形下,雖然仍然有所收益,但已經不如一年期存款利率了。

    其他情況以此類推。需要指出的是,由于沒有嚴格區(qū)分按揭貸款使用等本還款法還使用等額還款法,也沒有考慮資金的時間成本和銀行貸款利率的調整,對一些費用也做了大致的估算,因此所得到的只是大致的結果,僅供房產投資者參考,更精確的數(shù)據(jù)可以咨詢專業(yè)的投資顧問。由計算公式可以看出,房價的漲幅和銀行按揭貸款利率的高低,將直接影響投資房產的收益率。細心的投資者不妨根據(jù)上述公式簡單計算一下。

    根據(jù)上面的公式得出自己的房產投資收益率以后,你就可以和現(xiàn)在市面上的一些理財產品作收益率的比較了。由于房產的流動性比較差,因此需要有較高的收益率作補償。以下是幾種常見的理財產品的預期投資收益率:存款一年期1.8%(稅后),三年期2.592%(稅后)

第8篇：房產投資成本范文

分立籌劃技術利用分拆手段，可以有效改變企業(yè)組織形式，降低企業(yè)整體稅負。分立籌劃技術一般應用于以下方面：一是企業(yè)分立為多個納稅主體，可以形成有關聯(lián)關系的企業(yè)群，實施集團化管理和系統(tǒng)化籌劃；二是企業(yè)分立可以將兼營或混合銷售中的低稅率業(yè)務或零稅率業(yè)務獨立出來，合理節(jié)稅；三是企業(yè)分立使適用累進稅率的納稅主體分化成兩個或多個適用低稅率的納稅主體；四是企業(yè)分立可以增加一道流通環(huán)節(jié)，有利于流轉稅抵扣及轉讓定價策略的運用。

分立方法與涉稅處理

企業(yè)分立可以實現(xiàn)財產和所得在兩個或多個納稅主體之間進行分割，一方面可以發(fā)揮專業(yè)分工優(yōu)勢，促進企業(yè)生產經營能力的提高，另一方面可以有效開展稅收籌劃，減輕企業(yè)稅負。

國稅發(fā)[2000]119號《關于企業(yè)合并分立業(yè)務有關所得稅問題的通知》規(guī)定：企業(yè)分立應按下列方法進行所得稅處理：

（1）企業(yè)分立，在通常情況下，被分立企業(yè)應視為按公允價值轉讓其被分離出去的部分或全部資產，并按規(guī)定計算被分立資產的財產轉讓所得或損失，依法繳納企業(yè)所得稅。分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的資產，計稅時可以按經評估確認的價值確定成本。

（2）分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)或其股東的交換價款中，除分立企業(yè)股權以外的非股權支付額，不高于所支付的股權票面價值（或支付的股本的賬面價值）20%的，經稅務機關審核確認，企業(yè)分立當事各方可選擇按下列規(guī)定進行分立業(yè)務的所得稅處理：

第一，被分立企業(yè)不確認分離資產的轉讓所得或損失，不計算繳納企業(yè)所得稅；

第二，被分立企業(yè)已分離資產相對應的納稅事項由接受資產的分立企業(yè)承繼。被分立企業(yè)未超過法定彌補期限的虧損額，可按分離資產占全部資產的比例進行分配，由接受分離資產的分立企業(yè)繼續(xù)彌補；

第三，分立企業(yè)接受被分立企業(yè)全部資產和負債的成本，須以被分立企業(yè)原賬面凈值為基礎確定，不得按評估確認的價值進行調整。

（3）被分立企業(yè)的股東取得分立企業(yè)的股權（以下簡稱新股），如需要部分或全部放棄原持有的被分立企業(yè)的股權（以下簡稱舊股），新股的成本應以放棄的舊股的成本為基礎確定。如不需放棄，則其取得的新股的成本可以從以下兩種方法中選擇：直接將新股總投資成本確定為零；或者，以被分立企業(yè)分離出去的凈資產占被分立企業(yè)全部凈資產的比例先調整減低原持有的舊股的成本，再將調整減低的投資成本平均分配到新股上。

實踐案例分析

1.分立節(jié)減土地增值稅

興華房地產商開發(fā)普通住宅 10000平方米，其銷售價格面臨兩種選擇：

（1）若以每平方米1400元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率=（1400-1166.9）÷1166.96=19.97%＜20%，可以免征土地增值稅，則凈收入=1400-1166. 96=233.04（萬元）。

（2）若以每平方米1500元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率=（1500-1167.5）÷ 1167.5=28.48%＞20%，應納土地增值稅=（1500-1167.5）×30%=99.75（萬元），則扣除土地增值稅后的凈收入=1500-1167.5-99.75=232.75（萬元）。

比較兩種定價，顯然可知，雖然以較低的價格1400元出售，但可以規(guī)避土地增值稅，反而比1500元的定價多獲利2900元。

上述分析只是利用土地增值稅的免稅政策進行的籌劃，如果通過企業(yè)分立活動并采用轉讓定價策略，則可以出現(xiàn)更大的籌劃空間。具體操作如下：興華房地產商將銷售部門分立出來，成立一個房產銷售公司，興華公司將房產以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由房產銷售公司再以1500萬元的價格賣出。當興華公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%，小于20%，則可以享受免納土地增值稅的待遇。當房產銷售公司以1500萬元售出時，扣除應繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加：1500×5%×（1+7%+3%）=82.5（萬元），從利益集團看，可獲得250萬元的利潤，比籌劃前增加17.5萬元。

2.非應稅勞務與銷售貨物的分立籌劃

奧立電梯生產公司，主要生產銷售電梯并負責安裝及維修保養(yǎng)。 2003年取得含稅收入3510萬元，其中安裝費約占總收入的30%，保養(yǎng)費、維修費約占收入總額的 10%，假設本年度進項稅額為240萬元?！吨腥A人民共和國增值稅暫行條例》實施細則規(guī)定：混合銷售行為和兼營的非應稅勞務應當征收增值稅的，其銷售額分別為貨物與非應稅勞務的銷售額的合計，貨物或者應稅勞務與非應稅勞務的銷售額的合計。奧立電梯公司既生產銷售電梯又負責安裝及維修保養(yǎng)的行為是典型的混合銷售行為。故按照稅法規(guī)定，2003年度應納稅額如下：

應納增值稅=銷項稅額-進項稅額=3510÷（1+17%）×17%-240=270（萬元）

如果奧立電梯公司投資設立一個獨立核算的安裝公司，奧立電梯公司只負責生產銷售電梯，而安裝公司專門負責電梯的安裝、保養(yǎng)和維修，那么奧立電梯公司和安裝公司分別就銷售電梯收入、安裝維修收入開具普通發(fā)票，對購貨方而言作為固定資產或在建工程入賬，均不存在進項額抵扣問題，即不對購買方構成稅收影響。而奧立電梯公司設立電梯安裝公司后，涉稅處理會發(fā)生變化。國稅函[1998]390號文件規(guī)定，電梯屬于增值稅應稅貨物的范圍，但安裝運行之后，則與建筑物一道形成不動產。因此，對企業(yè)銷售電梯（自產或購進）并負責安裝及保養(yǎng)、維修取得的收入，一并征收增值稅；對不從事電梯生產銷售，只從事電梯保養(yǎng)和維修的專業(yè)公司對安裝運行后的電梯進行的保養(yǎng)、維修取得的收入征收營業(yè)稅。

奧立電梯公司應納增值稅=銷項稅額-進項稅額=3510×（1-40%）/（1+17%）×17%-240=66（萬元）

安裝公司應納稅額=3510×30×3%+3510×10%×5%=49.14（萬元）

分立出安裝公司后可以節(jié)省稅收=270-66-49.14=154.86（萬元）

上述分立籌劃技術一般適用于電梯、機電設備等大型設備生產企業(yè)，對于這類企業(yè)，還可根據(jù)需要再分立出獨立核算的運輸公司或物流公司，因為對既銷售貨物又負責貨物運輸?shù)幕旌箱N售行為也要按照收取的全部價款計繳增值稅。

應關注問題

分立籌劃技術在實際操作中要注意以下問題：

1.要進行成本收益衡量。設立安裝公司所增加的分立成本或稅收籌劃費用應小于節(jié)稅收益。

2.注意定價的合理性。由于涉及貨物銷售價格與勞務價格的剝離，不要為了節(jié)稅而故意抬高勞務價格，因為生產銷售企業(yè)與提供勞務企業(yè)存在關聯(lián)方關系，如果定價不合理，稅務機關有權調整貨物及勞務定價。

第9篇：房產投資成本范文

一、房地產企業(yè)開發(fā)項目成本管理的內容

1.房地產項目開發(fā)的成本構成。房地產作為我國支柱性產業(yè)，其經營受到多方面的因素控制，造成了其成本影響因素也比較復雜，根據(jù)影響因素的情況可以分為內部影響因素和外部影響因素，這些影響因素涉及到環(huán)境、經營、技術、管理等各個方面。

1.1土地成本：土地成本是房產經營成本的主要方面，主要包括國有土地使用全轉讓金，土地拆遷補償費用、耕地占用費用有關地上、地下附著物拆遷補償費用、安置動遷用房支出等費用，這些費用的投入比例一般都比較大，往往會造成開發(fā)商資金壓力，這就需要企業(yè)在進行成本管理時，做好這方面的控制，將這種壓力降低到最低限度。

1.2前期成本：在房產開發(fā)之前，需要對項目進行可行性研究、規(guī)劃、設計、地質勘査、測繪等工作，這些都需要進行前期投入，當這些問題都解決后，還需要進行市政公共基礎配套設施建設費用評估，這是房產開發(fā)必須考慮的費用。

1.3建筑安裝工程成本：在建筑安裝施工中，如果需要承包給承包單位，這時就需要支付給承包單位建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費，這些費用一般根據(jù)市場競爭體制計算得到，在一定的建筑結構特征下，這些費用的支出比較固定，很少有變化。

1.4公共配套設施成本：房產開發(fā)不僅僅是建筑施工這么簡單，在房產開發(fā)施工中往往涉及到房產周圍的道路、供水、給電、排水管網等施工，這些都屬于公共配套設施成本。

1.5財務成本：財務成本主要是企業(yè)為了籌集資金所支付的費用，一般包括企業(yè)經營管理過程中的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構手續(xù)費，以及企業(yè)籌集資金中產生的其他費用。對于開發(fā)商來說，這些費用是影響投資成敗的關鍵，只要融資的成本低于銷售利潤，就會適當?shù)沫h(huán)節(jié)自有資金所帶來的壓力。

2.房地產企業(yè)項目成本控制的內容。為了保證房產企業(yè)能夠正常的進行房產開發(fā)，防止管理不當造成資金緊張等各種問題，這就需要房產企業(yè)在以下幾個方面進行項目成本控制：

2.1項目策劃階段：在項目的策劃階段，開發(fā)商應該著重考慮到投資環(huán)境，考慮到投資產品的市場價值，對與項目的工程類型與規(guī)模、經濟技術指標、交通條件、市政配套情況等都要了解清楚，并在開發(fā)階段將成本結合起來，對與可能發(fā)生的項目成本起到總體控制的作用。

根據(jù)項目決策階段的工作性質，可以認為房產開發(fā)投資策劃階段是具有智力化或知識密集性的。在這個階段，往往出現(xiàn)的成本費用是機會分析費、市場調查分析費、可行性研究費用等，這個階段不會出現(xiàn)土地成本費用，可見對于投資策劃階段的控制結果對房產開發(fā)項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃，策劃的好壞將直接影響到整個成本控制。

2.2前期工作階段：當對項目開發(fā)做出可行性研究和調研以后#方可進行前期的準備工作，這個時期的工作將涉及到與房產開發(fā)有關的各種合同，因此管理人員應該做好投資成本管理，保證投測成本管理成為這個階段的重點工作，開發(fā)商要通過招標方式選擇合適的設計單位，保證設計單位在設計之前對施工現(xiàn)場進行詳細的勘察，并制定詳細的設計目標，確保成本能有效的管理。設計單位應該重視設計方案的選擇，保證提供多種設計方案，并由房產開發(fā)商進行選擇，在運用適當技術設計手段的情況下對方案進行合理優(yōu)化，達到成本控制的目的。在圖紙設計階段要保證限額能夠順利完成，主要是在批準的設計任務書以及投資估算進行控制，保證施工圖在設計中不能隨意更改，保證總投資限額不被突破。

2.3工程建設階段：工程建設階段應該將計劃限額作為工程成本管理的目標值，在工程施工階段將實際值和目標值進行合理的對比，找出其偏差并分析出現(xiàn)這種偏差的原因，并采取有效的措施進行控制，確保工程成本控制目標得以實現(xiàn)。

在工程開工以后，開發(fā)商應該監(jiān)督承包單位嚴格按照工程合同進行施工，并審核施工單位提交的申請支付表，綜合評定施工單位工作完成情況，在審核過程中應該注意保留金的扣除以及退還預付款；開發(fā)商應該定期制定最終成本估價報告書，保證工程中出現(xiàn)的各種影響投資的問題得以消除；為了保證成本控制目標得以實現(xiàn)，應該在施工階段嚴格控制設計變更，對于施工人員引起的工作變更，應該做好控制；當出現(xiàn)了工程索賠問題，應該嚴格按照簽訂的合同進行索賠要求的反駁，防止承包商不能正確履行合同而提出索賠要求；當工程竣工以后#應該及時要求承包單位提供工程竣工報告，并根據(jù)竣工工程星認真核算支付金額。

2.4租售階段：在房產租售階段進行成本管理主要是管理房產的銷售費用支出，因為在競爭日益劇烈的房產市場中，房產開發(fā)的銷售費用呈逐漸上升的趨勢，一般在費用數(shù)額較大的情況下，對房產開發(fā)的利潤直接影響很大，這就需要管理人員控制好銷售成本，并做好銷售策劃，保證銷售費用成本管理的目的。

二、房地產開發(fā)企業(yè)成本管理措施

1.建立有效的成本管理構架及運營模式。為了保證房產開發(fā)成本能夠順利進行管理，房產企業(yè)應該根據(jù)自身發(fā)展的情況建立相應的成本組織構架與運營模式，并在組織結構上進行合理的控制，讓關鍵流程有專業(yè)部門、專業(yè)崗位完成，減少管理層級，提成管理的效果。

2.建立全過程的目標成本管理制度。房地產開發(fā)企業(yè)應該在投資估算的基礎上由成本管理部門主導編制項目開發(fā)的目標成本，作為項目開發(fā)的成本控制基線。目標成本編制完成后提交公司決策層討論確定后，由成本管理部門編制目標成本控制責任書#將項目的成本目標分解到各職能部門，作為各責任部門作業(yè)的指導指標。

房地產項目竣工后，企業(yè)內部成本管理部門及財務成本核算部門應組建成本評估小組，對成本完成結果及時進行分析、考核，以便總結經驗，提高成本管理水平。

三、結語