房地產(chǎn)開發(fā)成本核算精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本核算范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；成本核算；成本組成；會計處理

通常來講，一個企業(yè)在完成一項經(jīng)營活動之前，都需要對這項經(jīng)營活動所要涉及到的所有成本開支進行核算，并通過會計手段進行利潤分析，以確定該經(jīng)營活動的利潤空間，從而制定合理的經(jīng)營計劃。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，同樣需要在進行一項房地產(chǎn)項目開發(fā)時對項目的成本進行詳細核算，以確保企業(yè)能夠完全掌握該項目的利潤空間。但是在進行房地產(chǎn)開發(fā)成本核算時，由于項目涉及到的成本支出組成范圍較廣，因而極易出現(xiàn)核算不合理或不準(zhǔn)確的現(xiàn)象發(fā)生。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時必須要格外注意一些必要的問題。現(xiàn)筆者就以自身工作體會來對這幾點問題進行簡要研究探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成問題

在進行房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算時，首先就需要明確房地產(chǎn)開發(fā)的成本主要是由哪些方面來組成，在明確了成本的組成范圍的前提下，才能準(zhǔn)確核算項目成本。一般來講，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，其成本的開支主要體現(xiàn)在以下幾點：

1.土地、建筑安裝工程費、設(shè)備費用

這些費用是組成房地產(chǎn)開發(fā)總成本的主體費用，一般會占總費用的八成以上，尤其是近年來城市土地資源緊張，土地的費用成本開銷更大，甚至成為一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否具備利潤空間的關(guān)鍵指標(biāo)。土地費用大致包含土地征用拆遷費、出讓地價款、轉(zhuǎn)讓費、租用費以及其他費用等。通常在進行房地產(chǎn)成本核算時，開發(fā)商都需要將土地費用通過一定的方法進行換算，來得出未來房產(chǎn)每平米所占土地成本，繼而再計算該項目是否具有可行性和利潤空間。

2.基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施支出

主要是指水、電、煤氣、暖氣、小區(qū)內(nèi)道路、停車場等基礎(chǔ)設(shè)施。學(xué)校、醫(yī)院、商店、居委會、派出所等生活服務(wù)性配套設(shè)施也是不可缺少的。這類收費項目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%，減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項重要手段。

3.管理費用和籌資成本

管理費用也是房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算中的重要環(huán)節(jié)，雖然其所占成本比例不大，但卻對于項目的整體財務(wù)成本管理有著很大影響。因而企業(yè)的行政、財務(wù)、人事等各個部門對于項目實施而作出的各種經(jīng)營活動而產(chǎn)生的費用也是需要詳細核算的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算問題

1.成本歸集對象

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時，應(yīng)該確定成本歸集對象，即成本核算單位。成本核算對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算，適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算對象不能過細（如以單幢為單位），因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。

2.共同成本的分配問題

對成片開發(fā)土地而言?？隙ù嬖诠餐杀荆词芤嬖瓌t和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。分配方法有個別認(rèn)定法，按面積分配法和按價值分配法。在選擇方法時應(yīng)保持使用方法的一致性。以價值為基礎(chǔ)來分配共同成本是一個廣為采用的方法，在這一方法下，其價值可取該項目的估計售價或評估價值。如若其中的直接成本可明確辯認(rèn)，則應(yīng)以減去直接成本后的共同成本來進行分配，以使分配結(jié)果更為準(zhǔn)確。以面積為基礎(chǔ)來分配共同成本通常只適用于成片土地開發(fā)后的成塊出售或轉(zhuǎn)讓。如若每塊土地上的構(gòu)成內(nèi)容不同，則分配結(jié)果必將與實際不符。個別認(rèn)定法從定義上來講可能是個最好的辦法，如能分別認(rèn)定，就可在平時歸集，也就不存在共同成本的分配問題，這種方法可同以上兩種方法結(jié)合使用。

3.籌建期間借款利息的會計處理

一般來講，由于房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金數(shù)額是非常巨大的，如果在單純以開發(fā)企業(yè)自身的資金力量顯然是不能完成項目所需成本的，因而大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會在項目建設(shè)前進行籌款融資，一般融資的對象和手段都是向銀行貸款，這就需要向銀行支付一定的利息。而由于房地產(chǎn)項目所需時間相對較長，資金回籠緩慢，因而這筆利息的數(shù)額也是非常巨大的。根據(jù)現(xiàn)行會計準(zhǔn)則規(guī)定，這種利息支出應(yīng)當(dāng)資本化，即發(fā)生時列作開發(fā)成本，待銷售實現(xiàn)時按照配比原則逐步轉(zhuǎn)入當(dāng)期的經(jīng)營成本。項目竣工后，發(fā)生的借款利息則直接計入財務(wù)費用。

4.項目的竣工決算

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項目決算。因為工程決算在施工完成后進行，時間比較明確，且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，比如小區(qū)個別配套沒有完成（不影響銷售），計劃中的公建設(shè)施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等，都會影響整個開發(fā)項目的完全建成和項目決算?？梢酝ㄟ^“預(yù)提費用”科目將尚未實施的工程預(yù)算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調(diào)整項目成本。由于這部分工程支出，通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本核算范文

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三大部分：

1、土地、土建、設(shè)備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟指標(biāo)。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。

2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因表影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10－15％。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項重要手段。

3、管理費用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算

房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。企業(yè)進行開發(fā)成本核算，除了必須嚴(yán)格執(zhí)行國家制定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度和財務(wù)制度外，根據(jù)筆者的經(jīng)驗，還應(yīng)該注意解決以下幾個問題。

1、成本歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時，象其他行業(yè)一樣．首先應(yīng)該確定成本歸集對象，即成本核算單位。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下，筆者認(rèn)為成本核算對象不能過細（如以單幢為單位），因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。筆者認(rèn)為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項目應(yīng)該適當(dāng)分塊，比如將一個小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進行分塊，便于費用的歸集和成本結(jié)算，這樣才能充分發(fā)揮成本核算的作用。

2、成本項目的設(shè)立。正確劃分成本項目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進行明細核算。如何確定成本項目？筆者認(rèn)為成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費用，應(yīng)盡量合并。如各種配套費用支出，可設(shè)立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。如土地費用、土建費用及設(shè)備費用，特別是土建費用，如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本核算范文

【關(guān)鍵詞】開發(fā)成本；輔助核算；費用分?jǐn)偅缓怂阆到y(tǒng)；方案深化

一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算系統(tǒng)的分析

1.經(jīng)濟的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟不斷得到發(fā)展，在此過程中，房地產(chǎn)市場規(guī)模形勢不斷得到深化。其辦公樓的租售價格及其商品房等的銷售價格都是日益提升的。房地產(chǎn)市場的各個人員在房地產(chǎn)經(jīng)濟的運作過程中，對房地產(chǎn)的整體成本問題是非常重視的。作為一個合格的房地產(chǎn)開發(fā)管理人員，具備良好的職業(yè)素質(zhì)、工作能力是很重要的，這樣就有利于通過相關(guān)環(huán)節(jié)的深化應(yīng)用，進行其房地產(chǎn)的開發(fā)成本的計算，促進其整體房地產(chǎn)運作環(huán)節(jié)的完善，實現(xiàn)其房地產(chǎn)的綜合管理系統(tǒng)的健全，以滿足實際工作的需要，通過對其內(nèi)部各個環(huán)節(jié)的優(yōu)化，保證其企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)的健全促進其房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)的成本核算系統(tǒng)的健全，滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展需要。

在進行房地產(chǎn)的成本核算過程中，我們要進行相關(guān)環(huán)節(jié)的深入應(yīng)用，我們必須要明確房地產(chǎn)的成本核算控制，與一般行業(yè)的成本核算模式存在差異，為了促進房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算系統(tǒng)的健全，我們必須要根據(jù)其成本核算系統(tǒng)的內(nèi)部相關(guān)環(huán)節(jié)，展開分析。與傳統(tǒng)的非房地產(chǎn)企業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部會計核算模式更加具備復(fù)雜性的特點，它主要分為兩種運用形式，分別是發(fā)包形式及其自營形式。在開發(fā)項目的運作過程中，我們要進行相關(guān)設(shè)計圖紙環(huán)節(jié)的應(yīng)用，在建設(shè)過程中，我們要進行相關(guān)施工方法及其施工組織的應(yīng)用其，確保其施工成本核算環(huán)節(jié)的穩(wěn)定發(fā)展。在此過程中，我們要進行其定單成本法的應(yīng)用，確保其生產(chǎn)費用環(huán)節(jié)等的規(guī)范，促進其下序環(huán)節(jié)的穩(wěn)定運行。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟的開發(fā)是一個比較統(tǒng)一性的工程，它不僅僅是一種產(chǎn)品的概念，更是一種一體化銷售觀念的應(yīng)用。在實際房地產(chǎn)的開發(fā)工作中，由于其存在完工的房地產(chǎn)及其正在建設(shè)的房地產(chǎn)，其開發(fā)成本是針對于房地產(chǎn)整體運作環(huán)節(jié)來說。房地產(chǎn)的間接費用環(huán)節(jié)的分?jǐn)偰Ｊ绞潜容^獨特的，所謂的間接費用指的是企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品及其相關(guān)勞務(wù)活動的提供而產(chǎn)生的一系列的費用。傳統(tǒng)的非、房地產(chǎn)類企業(yè)，其把間接費用歸結(jié)為制造費用環(huán)節(jié)里面，在一定時間內(nèi)按照相關(guān)規(guī)范方法進行分配。其分配方法的應(yīng)用通過是對生產(chǎn)環(huán)節(jié)的相關(guān)細節(jié)的應(yīng)用，保證其產(chǎn)品質(zhì)量的提升。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)運作過程中，其間接費用環(huán)節(jié)是屬于開發(fā)間接費用環(huán)節(jié)的，其分配標(biāo)準(zhǔn)也是不同的。需要我們根據(jù)實際房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部運作情況，進行相關(guān)措施的應(yīng)用，保證其房地產(chǎn)內(nèi)部成本核算系統(tǒng)的健全，以滿足實際工作環(huán)節(jié)的需要。劃清收益性支出與資本性支出是正確計算產(chǎn)品成本的重要界限。按現(xiàn)行《企業(yè)會計制度》規(guī)定，應(yīng)予資本化的借款范圍為專門借入的款項，不包括流動資金借款等。按照這個規(guī)定，制造業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品成本中不含資本化利息費用，而利息是在當(dāng)期的財務(wù)費用中體現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用利息，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實際發(fā)生的費用配比計入產(chǎn)品成本中，如屬于成本對象完工后發(fā)生的，計入當(dāng)期的財務(wù)費用。企業(yè)在日常經(jīng)營活動中發(fā)生的某些費用不一定當(dāng)時就要支付，但按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，屬于當(dāng)期的費用應(yīng)該計入當(dāng)期。

3.傳統(tǒng)企業(yè)在產(chǎn)品成本的核算環(huán)節(jié)中，將其直接材料成本、人工成本及其管理費用、間接費用等進行相關(guān)環(huán)節(jié)的應(yīng)用。通過對其整體環(huán)節(jié)的應(yīng)用，進行其標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)傞g接費用環(huán)節(jié)的規(guī)劃，確保其相關(guān)產(chǎn)品成本的有效計算。在產(chǎn)品的銷售過程中，通過對其結(jié)轉(zhuǎn)的產(chǎn)品成本環(huán)節(jié)的規(guī)范，確保其成本核算系統(tǒng)的健全。確保房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)成本核算環(huán)節(jié)的不斷優(yōu)化。在其成本的運作管理過程中，除了要進行相關(guān)費用的分?jǐn)偼?，還要進行相關(guān)項目成本環(huán)節(jié)的規(guī)范。然而在實際工作過程中，由于相關(guān)因素的影響，企業(yè)的相關(guān)環(huán)節(jié)的項目成本具備一定的不確定性，這就難免導(dǎo)致了房地產(chǎn)施工工程的綜合效益的穩(wěn)定提升。在其運作過程中，政府機關(guān)的房地產(chǎn)政策的變化對其也是影響巨大的。比如其項目的動遷，其發(fā)生一定的工程成本，在其動遷環(huán)節(jié)中，如果出現(xiàn)了一些意外情況，政府會進行動遷費用環(huán)節(jié)的控制。還有在對外景觀要求在項目完成后，政府為了統(tǒng)一規(guī)劃而要求開發(fā)商增減某些景觀，也會相應(yīng)增加開發(fā)產(chǎn)品成本。項目完工后預(yù)算和決算之間的差異，加上項目決算時間較長，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時往往很難判斷差異數(shù)?？紤]到上述兩種情況影響成本的金額較大，一般通過預(yù)提費用來處理，并在預(yù)提費用中設(shè)置一個“不可預(yù)計費”用來列置。房地產(chǎn)開發(fā)成本中會發(fā)生一些其他不確定因素對成本的影響，如車庫、小區(qū)會所、人防工程的地下室等是單獨出售，還是和商品住宅或辦公樓一同出售，或者無償轉(zhuǎn)交給小區(qū)物業(yè)；多結(jié)構(gòu)、多品種的項目同時開發(fā)，土地成本的分?jǐn)偸前唇ㄖ娣e、占地面積還是工程概算面積來計算等都會對每個成本對象所發(fā)生的開發(fā)成本影響較大。

二、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的特征及其相關(guān)要求的分析

為了滿足房地產(chǎn)企業(yè)的綜合效益的提升，我們要進行房地產(chǎn)成本核算特征的深入了解，以促進其房地產(chǎn)內(nèi)部成本核算系統(tǒng)的健全。房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算模式相對于其他的企業(yè)具備一定的獨特性。由于其房地產(chǎn)本身工作性質(zhì)的影響，其房地產(chǎn)施工的時間是比較長的，需要的施工周期是比較短的，其企業(yè)運作的重要關(guān)鍵是其成本核算模糊。在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會計管理過程中，其通過對開發(fā)成本科目內(nèi)容的核算，促進其核算開發(fā)成本環(huán)節(jié)控制。通過對相關(guān)會計軟件、職能的應(yīng)用，確保其房地產(chǎn)成本管理環(huán)節(jié)的優(yōu)化，實現(xiàn)對其成本系統(tǒng)的有效健全，推動其開發(fā)產(chǎn)品成本的有效控制。適用于集團內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。總部財務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況； 集團內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責(zé)任制，完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，并及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規(guī)范實施過程中發(fā)生的問題及時向總部財務(wù)管理部反饋。

為了促進房地產(chǎn)開發(fā)成本環(huán)節(jié)的深化，我們要明確成本核算對象及其相關(guān)的成本項目環(huán)節(jié)。在其開發(fā)成本的管理過程中，我們要進行相關(guān)開發(fā)項目的應(yīng)用，以實現(xiàn)對成本核算對象的核算，保證期輔助核算環(huán)節(jié)的優(yōu)化。在此過程中，我們要進行商品房項目的基礎(chǔ)設(shè)置的規(guī)范應(yīng)用，促進其相關(guān)環(huán)節(jié)的項目的單獨設(shè)置，確保其開發(fā)成本核算管理系統(tǒng)的健全，滿足實際工作的需要。應(yīng)計入所規(guī)定的成本費用明細科目；應(yīng)按照規(guī)定進行相應(yīng)的輔助核算。開發(fā)成本應(yīng)設(shè)立項目成本管理臺賬，以完整反映成本的發(fā)生過程?，F(xiàn)場管理部門發(fā)生的費用應(yīng)先計入“開發(fā)間接費”科目，然后再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本—開發(fā)間接費”科目。企業(yè)應(yīng)采用合理的方法核算配套設(shè)施所發(fā)生的費用。對于開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工而相應(yīng)的配套設(shè)施尚未完工的，建議各企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)完工的開發(fā)產(chǎn)品時，預(yù)先提取相應(yīng)的配套設(shè)施費，以較為準(zhǔn)確地反映成本。

三、關(guān)于其核算內(nèi)容的深入分析

1.為了促進企業(yè)的成本核算系統(tǒng)的健全，我們要進行其企業(yè)成本核算內(nèi)容的分析。在其土地征用過程中，由于其相關(guān)開發(fā)成本的應(yīng)用，導(dǎo)致了其科目核算系統(tǒng)的不健全的，為了保證這一環(huán)節(jié)的穩(wěn)定運行，我們要進行開發(fā)成本的核算模式深化。同對其相關(guān)環(huán)節(jié)的土地成本展開分析，促進其單獨項目主體對象的深化，通過對其項目主體內(nèi)容的深化，確保其虛擬開發(fā)主體的實現(xiàn)。在此過程中，我們要進行企業(yè)施工過程中的準(zhǔn)備工作，確保其設(shè)計環(huán)節(jié)、測量環(huán)節(jié)及其規(guī)范方案環(huán)節(jié)的優(yōu)化。確保其整體工程質(zhì)量效率的提升，以滿足工程的需要。在此過程中，我們也要對地質(zhì)勘測工作、圖紙設(shè)計環(huán)節(jié)、測量環(huán)節(jié)等的的優(yōu)化，確保其工程的整體運行質(zhì)量效率的提升，保證其內(nèi)部成本環(huán)節(jié)的有效控制。因土地征用和拆遷所支付的土地出讓金、轉(zhuǎn)讓款、有關(guān)稅金和補償費用等在“開發(fā)成本——土地使用及拆遷補償費”科目核算。對于整塊取地、分項分期開發(fā)的土地，在尚未確定總體規(guī)劃之前土地成本先按照單獨項目主體，設(shè)立虛擬開發(fā)主體，歸集核算土地成本、前期整體規(guī)劃、測量、設(shè)計、勘測等支出進行核算，設(shè)立“**地塊”之類的輔助項；在確定總體規(guī)劃時再按照各分期的土地面積占總土地面積的比例分?jǐn)倸w集的土地成本，按照各分期的建筑面積占總建筑面積的比例分?jǐn)倸w集的前期費用。建筑安裝工程費，甲供材料、工程款、監(jiān)理費等的支付，不管哪種形式均要通過“應(yīng)付賬款”科目。

為了保證房地產(chǎn)工程施工過程中的綜合效益的提升，我們要進行其建筑單體室之外的配套工程成本的互動。通過對其小區(qū)相關(guān)環(huán)節(jié)的優(yōu)化，促進其工程的開發(fā)項目的成本環(huán)節(jié)的深化發(fā)展。促進其相關(guān)物業(yè)設(shè)置、居民會等環(huán)節(jié)的應(yīng)用，確保其工程的整體成本環(huán)節(jié)的有效控制。為此我們要進行相關(guān)公共配套的應(yīng)用，確保其公共配套環(huán)節(jié)的不斷優(yōu)化，以保證城市相關(guān)方案規(guī)范的有效要求，確保其公共配套設(shè)置的健全，促進其相關(guān)環(huán)節(jié)的配套設(shè)置環(huán)節(jié)的優(yōu)化。在實際工程作業(yè)過程中，對于出現(xiàn)的一系列的配套設(shè)施的健全， 我們要先進開發(fā)項目的開發(fā)成本的有效核算，實現(xiàn)其工程整體運作質(zhì)量的提升。為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種： 對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，住宅小區(qū)圍墻內(nèi)的支出計入“開發(fā)成本——基礎(chǔ)設(shè)施費”科目，住宅小區(qū)圍墻外的支出計入“開發(fā)成本——公共配套設(shè)施費”科目，并均按某具體開發(fā)項目輔助核算；對不能直接計入有關(guān)開發(fā)項目的開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本——公共配套設(shè)施費”科目進行歸集，歸集完成后再按具體的開發(fā)項目再進行分?jǐn)偂?/p>

2.為了滿足實際房地產(chǎn)工程的發(fā)展需要，我們要進行房地產(chǎn)工程的建設(shè)，促進其管理的不切當(dāng)行為的改善。通過對其相關(guān)輔助信息的深化應(yīng)用，保證其核算模式的健全，從而有利于科目核算配套設(shè)施系統(tǒng)的健全，促進其各個環(huán)節(jié)的開發(fā)成本的有效控制，確保其配套設(shè)施系統(tǒng)的有效協(xié)調(diào)，以滿足市場經(jīng)濟的發(fā)展。在國家的房地產(chǎn)工作過程中，我們也要進行施工成本環(huán)節(jié)的有效設(shè)置，確保其開發(fā)成本環(huán)節(jié)及其供給配套設(shè)施的完善。滿足工程的需要。土地征用及拆遷補償費，前期費用，基礎(chǔ)設(shè)施費，建筑安裝工程費，配套設(shè)施費，開發(fā)間接費。其中配套設(shè)施費項目用以核算分配的其他配套設(shè)施費。因為要使這些設(shè)施投入運轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。為什么要設(shè)置明細科目中的明細呢？因為一個大的公共配套項目，它雖是整個開發(fā)項目的中的一個配套，但這個配套本身很大，較為復(fù)雜，涉及的內(nèi)容很多，本身也成為一個較大的項目，所以需要相當(dāng)多的明細科目來核算，以符合核算及管理上的需要。

在實際房地產(chǎn)工作的開發(fā)間接費用的運作過程中，由于工程相關(guān)因素的因素，導(dǎo)致了其開發(fā)成本的管理環(huán)節(jié)的缺乏，為了保證開發(fā)間接費用科目的有效應(yīng)用，我們要進行相關(guān)施工管理體系的健全，確保其開發(fā)間接費系統(tǒng)的健全，確保其環(huán)節(jié)的穩(wěn)定運行。可對“開發(fā)間接費”科目采用開發(fā)項目輔助核算。開發(fā)間接費可僅對有關(guān)開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施的分配。開發(fā)間接費用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本，包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費進行。

四、成本核算管理模式的深化應(yīng)用

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算模式的深化，我們要進行相關(guān)基礎(chǔ)程序的應(yīng)用，確保其成本核算基礎(chǔ)程序系統(tǒng)內(nèi)部各個環(huán)節(jié)的有效協(xié)調(diào)，促進其相關(guān)成本核算對象的測定，確保其滿足房地產(chǎn)工程的施工原則標(biāo)準(zhǔn)及其相關(guān)環(huán)節(jié)的施工特點。在此過程中，我們要進行成本核算會計科目系統(tǒng)的健全，促進其相關(guān)開發(fā)成本費用及其歸集開發(fā)成本費用環(huán)節(jié)的有效控制。我們要根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展情況，進行相關(guān)開發(fā)成本費用環(huán)節(jié)的優(yōu)化，保證其各個環(huán)節(jié)的核算對象之間的有效協(xié)調(diào)，促進其項目開發(fā)成本計算表環(huán)節(jié)的健全，確保其房地產(chǎn)整體開發(fā)成本的應(yīng)用。進行其開發(fā)產(chǎn)品的不能開發(fā)成本環(huán)節(jié)的深化，促進其開發(fā)產(chǎn)品成本及其未開放產(chǎn)品成本的有效控制，確保其工程施工現(xiàn)象的健全。我們要按照工程的發(fā)展需要，也要進行成本報表的編制，總括反映各成本核算對象的成本情況。成本核算對象的確定原則，滿足成本計算的需要，便于成本費用的歸集。利于成本的及時結(jié)算，適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。成本核算對象的確定方法：各公司可根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結(jié)合項目實際情況，確定具體成本核算對象。

在實際企業(yè)的成本核算過程中，由于其房地產(chǎn)運作環(huán)境的不一致性，導(dǎo)致了一系列的成本核算對象的缺乏，其內(nèi)部核算結(jié)構(gòu)的不完善，通過對上述幾個環(huán)節(jié)的應(yīng)用，不難看出，房地產(chǎn)成本核算系統(tǒng)的綜合效益的提升，離不開對其內(nèi)部成本核算系統(tǒng)的健全，比如對其施工圖紙環(huán)節(jié)、成本核算環(huán)節(jié)等，需要我們根據(jù)實際情況，進行相關(guān)措施的應(yīng)用。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本核算范文

摘要：成本核算有助于檢查成本計劃及成本降低計劃執(zhí)行情青況，揭示實際費用脫離計劃的差異。它是在生產(chǎn)活動的各個方面為實現(xiàn)節(jié)約制度而斗爭的重要工具。它以計算工程成本的形式反映計劃支出與實際支出，指出各項目是否節(jié)約。

關(guān)鍵詞：設(shè)計步驟；核算模式

成本核算有助于檢查成本計劃及成本降低計劃執(zhí)行情況，揭示實際費用脫離計劃的差異。它是在生產(chǎn)活動的各個方面為實現(xiàn)節(jié)約制度而斗爭的重要工具。它以計算工程成本的形式反映計劃支出與實際支出，指出各項目（原材料、工資、工地經(jīng)費、全企業(yè)費用，設(shè)備維護等）是否節(jié)約。

一、房地產(chǎn)全生命周期成本核算模式

1 .房地產(chǎn)全生命周期核算設(shè)計步驟

（1）以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序為基準(zhǔn)劃分各項作業(yè)并建立同質(zhì)工序作業(yè)。

（2）針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項間接費用的發(fā)生背景，結(jié)合開發(fā)實際，找出各項成本動因。成本動因是一項作業(yè)產(chǎn)出的定量計算，確認(rèn)作業(yè)成本動因也是成功實施作業(yè)成本法關(guān)鍵的一步。

（3）確定各項成本動因類型，登記錄入各項作業(yè)成本動因的原始憑證名稱及來源，并建立作業(yè)成本庫及其成本動因分析表

（4）匯集各項作業(yè)間接成本費用，并分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本賬戶。

2.房地產(chǎn)全生命周期成本核算模式

（1）決策階段的房地產(chǎn)項目工程成本核算模式

在進行對房地產(chǎn)項目工程進行決策投標(biāo)的時候，需要考慮到準(zhǔn)建地勢勘探、投標(biāo)費用以及建筑實施過程費用。首先要關(guān)注的是土地的費用。房地產(chǎn)公司從政府手中拿到土地，需要交付相應(yīng)的出讓金以及對于房地產(chǎn)市場的考察費用。會計需要把責(zé)任、權(quán)力和利益三者相結(jié)合起來，進行項目的細分，而不是在消費后僅僅把項目消費數(shù)據(jù)進行賬面呈現(xiàn)。

對于不可預(yù)計費用的核算，主要原因在下：

房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期一般都是比較長。它不同于一般商品，有著嚴(yán)格區(qū)別的生產(chǎn)流程。它的過程從開發(fā)到銷售到售后服務(wù)過程中涉及到的部門以及環(huán)節(jié)太多，而且這些環(huán)節(jié)都是軟性的、沒有明確地點或者時間來作為界限的，而且它牽涉資金是巨額的。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有著種種風(fēng)險。這些風(fēng)險主要有，第一，土地風(fēng)險。土地風(fēng)險產(chǎn)生的因素主要是政府規(guī)劃調(diào)整或者土地市場帶來的。第二，籌資風(fēng)險?；I資風(fēng)險主要是因為產(chǎn)業(yè)政策或者銀行貸款政策帶來的。第三，成本增加風(fēng)險。成本增加風(fēng)險主要是因為工程設(shè)計或者施工質(zhì)量帶來的成本增加。另外，由于房地產(chǎn)具有很高價值，公司一般都是采用預(yù)售和分期付款兩種方法來進行結(jié)算，所以其結(jié)款方式與其他生產(chǎn)企業(yè)有所不同，其會計核算的收入確認(rèn)有著其特殊性。

（2）設(shè)計階段的項目工程成本核算模式

設(shè)計階段，是指對整個房地產(chǎn)項目工程進行全盤計劃，根據(jù)計劃細則來進行會計項目預(yù)算和核算的設(shè)置。設(shè)計的第一步是勘察的細節(jié)費用?？辈煸O(shè)計是工程建設(shè)的開始環(huán)節(jié)。它的任務(wù)在于對即將開始的工程進行地域性以及工程發(fā)展性的研究。其次，設(shè)計費用。為了加強工程的科學(xué)美觀，一定的科研費用也要納入工程的核算中?？辈煨枰獜闹黧w工程、綠化景觀、安全設(shè)施三大系統(tǒng)等設(shè)計為基礎(chǔ)來進行。

（3）施工階段的項目成本核算模式

在施工階段要正確劃清各種成本的界限。用于組織和管理房地產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，以及用于融資或者使用資金購買物品而發(fā)生的財務(wù)費用，都屬項目期間費用，直接計入當(dāng)期損益。而如果用于購建固定資產(chǎn)所發(fā)生的費用，屬于資本性支出，應(yīng)計入長期資產(chǎn)價值。但是這個固定資產(chǎn)在其使用損耗期間，它的損耗價值則應(yīng)分期計入成本或期間費用中。

在核算工程成本，每項項目都需要進行細致核對，以方便管理人員了解情況，達到成本管理的效果。因此，每期發(fā)生的費用，都需要按照一定的原則、程序和方法進行明細對賬。凡已經(jīng)被直接確定了的工程成本，應(yīng)應(yīng)該直接計入該項工程的耗費；如果不能完整地計入某一項工程成本，就需要進行合理的攤費。當(dāng)然不能夠借攤費的名義進行成本超支、以盈補虧的違規(guī)行為。

（4）運營階段的成本核算模式構(gòu)建

房屋建成后需要進行對房子的營銷，而這個階段主要是人組織營銷活動的階段。人是房地產(chǎn)營銷的決定性因素。人在房地產(chǎn)營銷活動中所起到的積極作用對于工程成本的降低起到很大的作用。如果人在營銷過程中是倦怠的，或者是安排混亂的，或者是沒有高明策略的，就會造成人工的浪費以及材料的浪費，甚至由于人的消極作用而導(dǎo)致該項目在市場的地位的降低的情況的產(chǎn)生，造成更大的損失。在運營階段，會計成本核算主要在于營銷所產(chǎn)生的費用以及監(jiān)督過程中材料以及設(shè)計變更狀況的材料運用以及材料是否適宜于工程的需要。

（5）回收報廢階段的成本核算模式

項目工程周期與會計核算期間的不一致性是經(jīng)常有的事情。往往在項目期末時，有些尾工還存在。因此，在回收報廢階段核算工程成本時，還應(yīng)將各階段歸集的成本在已完階段項目和未完階段項目之間進行分配，從而計算出已完階段成本，以便與全階段預(yù)算成本對比，為考核全程成本超節(jié)、加強成本管理提供資料。

報廢回收階段的成本核算首先要正確進行物資的計價和價值的結(jié)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)物資的計價和價值結(jié)轉(zhuǎn)包括樣板房的計價、營銷過程中采用的電子產(chǎn)品計價。項目成本是物化勞動消耗以及活勞動消耗的貨幣的表現(xiàn)方式。而項目過程中的物料會產(chǎn)生折舊或者為進行修理而需要付出的處理費等，因此，在報廢回收階段需要對這些物資進行合理的計價以及結(jié)轉(zhuǎn)。對于樣本房可以進行折價銷售而對于營銷過程中可以退換的辦公物品特可以進行折價轉(zhuǎn)讓。

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本核算范文

關(guān)鍵詞：成本核算；控制；制度建設(shè)；監(jiān)督

房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)要開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。成本核算水平的高低直接關(guān)系到成本管理水平的高低，進而關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益。

1 房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問題

由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和項目開發(fā)周期的不同，很難按照一般企業(yè)的成本核算方法進行開發(fā)成本核算，其存在的主要問題是：

（1）成本核算對象不明確。房地產(chǎn)項目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開發(fā)，分期進行，產(chǎn)品形態(tài)有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業(yè)地產(chǎn)等。如何確定開發(fā)成本核算的對象，是以整個開發(fā)項目為成本核算對象，還是分片、分期、分產(chǎn)品類型、單棟樓房為成本核算對象，這些在會計準(zhǔn)則中并未明確。

（2）成本費用的歸集和分配方法不明確。根據(jù)成本會計有關(guān)知識，屬于生產(chǎn)產(chǎn)品直接發(fā)生的費用，應(yīng)直接歸集到該產(chǎn)品成本中；屬于多種產(chǎn)品共同發(fā)生的費用，應(yīng)通過一定程序先歸集費用并采用適當(dāng)方法進行分配，間接歸集到該產(chǎn)品成本中。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的建安工程費屬于直接開發(fā)成本，而土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費均屬于間接開發(fā)成本，需要進行歸集和分配?？扇绾螌﹂g接開發(fā)成本進行歸集和分配，間接開發(fā)成本歸集何處，按什么標(biāo)準(zhǔn)來分配，沒有給予明確的解決方法。

（3）任意虛增建安成本。有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度較為健全，財務(wù)核算比較規(guī)范，經(jīng)營管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調(diào)劑成本現(xiàn)象，各項目間收入、成本費用和利潤數(shù)字相對真實、可靠。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)反映的當(dāng)期應(yīng)納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應(yīng)考核指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結(jié)算工程成本。

（4）成本核算周期不明確。產(chǎn)品成本核算一般按月或按生產(chǎn)周期進行，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品由于開發(fā)周期長，只能按生產(chǎn)周期核算開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)算出經(jīng)營利潤和應(yīng)交稅金，恰當(dāng)評價經(jīng)營管理層的經(jīng)營業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗收后即可進行竣工結(jié)算，但小區(qū)配套設(shè)施往往久拖不決或延遲實施，進而影響項目結(jié)算。

（5）張冠李戴隨意調(diào)劑成本。房地產(chǎn)企業(yè)同一年度會有多個不同項目同時滾動開發(fā)，由于各項目所處位置、用途以及取得土地的價格等均不同，使得各項目利潤空間也不盡相同，如有的是經(jīng)濟適用房，有的是普通商品房。房地產(chǎn)企業(yè)為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設(shè)法壓縮各項目當(dāng)期利潤空間，有意將以后項目應(yīng)攤銷的成本提前確認(rèn)并結(jié)轉(zhuǎn)，造成各項目間成本張冠李戴，趁機渾水摸魚。

2 存在問題的原因分析

（1）部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的素質(zhì)不高，成本核算水平低。在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下，企業(yè)沒有真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業(yè)的主觀能動性，但在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為市場競爭的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，照走過去的老路，造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后，成本核算水平低。

（2）成本核算體制不適應(yīng)市場經(jīng)濟的需要。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，主要是根據(jù)財務(wù)部門的決算報告，這種核算體制經(jīng)常因業(yè)務(wù)人員提出報告的時效性滯后而無法發(fā)揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預(yù)測和過程控制，只能靠制度被動地“卡”。一旦反映在財務(wù)賬面上成本失控，已是既成事實，則無可挽回。

3 提高房地產(chǎn)成本核算水平的途徑

（1）制定相應(yīng)的成本控制措施?？刂瞥杀臼谴龠M房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營繁榮我國住房市場的一個重要手段。

①嚴(yán)格控制建安成本降低工程造價?？刂平ㄔO(shè)工程成本，首先，應(yīng)從設(shè)計開始，因為設(shè)計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設(shè)的靈魂，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。設(shè)計階段工作水平的高低，設(shè)計質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到項目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費用，還要做好工程招投標(biāo)工作，通過招投標(biāo)形式確定完施工企業(yè)后，在施工階段的成本控制的關(guān)鍵是合理控制工程洽商、材料設(shè)備價格和嚴(yán)格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理對工程造價的作用。在工程竣工驗收后，應(yīng)合理地確定工程造價，做好結(jié)算審核工作。

②拆遷安置費用的控制。在項目立項之后，業(yè)主要擇優(yōu)選擇隊伍及時凍結(jié)建設(shè)用地范圍內(nèi)的戶口，嚴(yán)格控制分戶，減少代征土地，增加城區(qū)居民外遷，按政策規(guī)定從嚴(yán)掌握征地拆遷各項費用的補償標(biāo)準(zhǔn)、被遷戶安置用房的面積，做好新區(qū)開發(fā)原有人員的安置工作。

③貸款利息的控制。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道之一就是銀行貸款，很多開發(fā)企業(yè)用以銀行貸款的方式進行融資，使部分企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80％以上。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據(jù)投資期限的長短及資金回收的特點來選擇合適的還款方式?？偟膩碚f，償還貸款的方式分為一次全部償還和若干次償還。一次償還方式對業(yè)主的壓力過大，只有在資金量很大的情況下才有可能，對于同時投資于多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)，實行的是滾動開發(fā)，在總的開發(fā)過程中，一方面要投入資金，另一方面部分項目完工收回資金有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過多占用資金造成利息損失，把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。

（2）加強制度建設(shè)，強化會計監(jiān)督。

①建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度。加強和完善商品房成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業(yè)成本核算水平和會計信息質(zhì)量的提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身規(guī)模大小和商品房開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素，在保證成本會計工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會計機構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一個房地產(chǎn)項目應(yīng)由專人負(fù)責(zé)成本核算工作，大型項目應(yīng)設(shè)立成本核算工作組專門負(fù)責(zé)成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結(jié)合起來，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機制。

②加大會計、稅收監(jiān)管力度。財政、稅務(wù)、審計等有關(guān)部門應(yīng)加強合作，及時溝通信息，對故意不進行工程決算，不按規(guī)定核算收入和成本的房地產(chǎn)企業(yè)加大處罰力度，同時提高預(yù)收賬款、預(yù)交稅款的比例，促使其及時、正確核算收入成本，切實提高房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量。企業(yè)應(yīng)設(shè)立內(nèi)部審計部門或人員，強化內(nèi)部審計，以保證會計核算真實性，其最終目的是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益。另外，內(nèi)部審計人員要參與工程決算，全程參與成本核算的監(jiān)督。

設(shè)立內(nèi)

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本核算范文

一是成本核算的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算方面的特殊性主要表現(xiàn)為核算的復(fù)雜性及核算的重復(fù)性。就核算的復(fù)雜性來講，房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)每一項工程的資金投入很大，成本所涉及的內(nèi)容和計算過程也相對復(fù)雜。首先，成本項目構(gòu)成復(fù)雜。房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)的成本包括“開發(fā)成本“和“期間成本”。開發(fā)成本包括：土地成本、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。期間成本包括：與開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。其次，成本核算過程復(fù)雜。其順序如下：（1）將開發(fā)過程中的費用歸集在開發(fā)項目的“開發(fā)成本”科目中，（2）將“開發(fā)成本”合理計算出“在建成本”和“完工成本”，（3）將“完工成本”合理計算出“固定資產(chǎn)”（自用部分）和“開發(fā)產(chǎn)品”，（4）將“開發(fā)產(chǎn)品”合理計算出“銷售成本”和“未售成本”。第三，成本核算量大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是以工程出包的方式進行項目建設(shè)，對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)項目，一般進行分期建設(shè)。有的房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)化整為零，將工程內(nèi)容零散出包，導(dǎo)致施工單位和施工合同的數(shù)量較多，工程款核算的量大而復(fù)雜。成本核算的重復(fù)性，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)經(jīng)營中要對開發(fā)成本進行兩次計算：其一是由于房地產(chǎn)開發(fā)項目高投入、高風(fēng)險性的特點，決定了項目投資決策都必須具備一定的科學(xué)性和可行性，因而在項目的投資規(guī)劃階段，相關(guān)財會人員需要對項目的成本進行初步的核算及估計。成本管理部門還要編制工程總預(yù)算。其二是在項目真正投入實施的過程中，相關(guān)財會人員需要隨著項目工程的推進對開發(fā)成本進行及時核算，這一成本核算行為不是估算，而是按照《會計法》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則》進行真實、完整的會計核算，對項目發(fā)生的各項開發(fā)費用按期、按成本項目進行分類歸集，在結(jié)轉(zhuǎn)收入時，再按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

二是收入核算的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、房屋銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、出租商品租金收入等各種收入，其中房屋銷售收入是主要收入來源，但是房屋銷售收入的確認(rèn)存在一定的特殊性。原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品具有周期長、資金占用量大的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后通常采取先收款后交房的預(yù)售方式進行銷售，交房時間一般是在項目竣工驗收合格之后?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則》對企業(yè)的商品銷售收入進行了相關(guān)界定，將風(fēng)險和報酬是否轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，但是不同的房地產(chǎn)企業(yè)對風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移的把握還存在一定的差異。實際操作中，一般在預(yù)售房屋“完工”后確認(rèn)收入，“完工”的標(biāo)準(zhǔn)按以下三個條件中孰早的原則確定。原則一，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 原則二，開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。原則三，開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

三是稅務(wù)處理的特殊性。依照我國稅法規(guī)定，納稅人在轉(zhuǎn)讓或者銷售不動產(chǎn)時，凡采用預(yù)收款方式進行的，納稅人收到預(yù)付款的同時其營業(yè)稅及附加、土地增值稅（預(yù)繳）的納稅義務(wù)隨即產(chǎn)生，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)收款金額進行稅金的計算與繳納，但是不按照這部分預(yù)收款進行稅金的計提，只是在“應(yīng)交稅金”賬戶借方中對已繳納的稅款進行反映。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在年末時將滿足收入確認(rèn)條件的預(yù)收房款轉(zhuǎn)為企業(yè)的銷售收入，按照相應(yīng)的配比原則進行銷售稅金及附加的計提，然后由會計人員編制會計分錄，如此一來，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)年所繳納的稅金通常不等于按照利潤表中銷售收入進行計提的稅金數(shù)額。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅的計稅收入和計稅成本方面與其他行業(yè)相比，也存在以下特殊性。（1）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將實際毛利額與對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。（3）可以預(yù)提以下成本：其一，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。其二，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。其三，本該向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本核算范文

一、兩行業(yè)會計核算特點存在差異

（一）施工企業(yè)會計核算特點 （1）成本核算對象具有單件性。施工企業(yè)的建筑安裝工程只能按照建設(shè)要求和單個圖紙組織單件生產(chǎn)，這也決定了其工程成本的核算應(yīng)實行分批（定單）法，將每一獨立編制施工圖預(yù)算的單位工程作為成本核算對象。（2）產(chǎn)成品和在產(chǎn)品的劃分具有特殊性。施工企業(yè)的建筑安裝產(chǎn)品，需要人為地劃分產(chǎn)成品和在產(chǎn)品，即將工程進度達到預(yù)算定額的工作內(nèi)容，不需要在本企業(yè)內(nèi)部進一步施工，可據(jù)以進行結(jié)算的分部分項工程，作為“已完工程”（即假定的“產(chǎn)成品”）；將已投料施工尚未完成預(yù)算定額規(guī)定的全部工序、內(nèi)容，暫時無法進行結(jié)算的分部分項工程，作為“未完工程”（即“在產(chǎn)品”）。這樣劃分，施工企業(yè)可以及時地對“已完工程”統(tǒng)計工程進度，進行工程價款結(jié)算，考核工程成本，計算財務(wù)成果。（3）工程價款的結(jié)算方式具有多樣性。施工企業(yè)建筑安裝工程施工周期較長，資金占用量大，工程所需資金的供應(yīng)要達到合理解決的目的，可采用多種方式進行工程價款的結(jié)算。如竣工后一次結(jié)算；按工程形象進度，劃分不同階段進行結(jié)算；按月或季對已完分部分項工程進行結(jié)算、竣工后清算等辦法。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點 （1）籌集資金渠道的多元性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資數(shù)額大，必須采用多元化的籌資方式來籌集資金，方可滿足生產(chǎn)經(jīng)營的需要。其籌資的形式與渠道主要有預(yù)收購房訂金或預(yù)收建設(shè)基金、預(yù)收代建工程款、土地開發(fā)及商品房貸款、發(fā)行企業(yè)債券以及發(fā)行股票等方式。（2）資金占用形態(tài)的多元化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的業(yè)務(wù)內(nèi)容極為廣泛，其資金在由貨幣資金轉(zhuǎn)化為成品資金的過程中，不僅表現(xiàn)為貨幣資金――儲備資金――在建資金（在產(chǎn)品資金）――成品資金依次直線運動，而且還具有多向平行運動的特點，從而使開發(fā)經(jīng)營資金在生產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)為多種不同的存在形態(tài)，且有多元化。（3）結(jié)算業(yè)務(wù)的頻繁性和由此引起的財務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)營的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)容復(fù)雜，涉及面廣。要全面組織開發(fā)規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、施工、竣工驗收和產(chǎn)品銷售五個環(huán)節(jié)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，要同各方面單位的結(jié)算中心發(fā)生經(jīng)濟往來。在開發(fā)、銷售時，一般又可以采用靈活多樣的銷售收款辦法，如預(yù)收購房定金、一次收款、分期收款等。由此引起房地產(chǎn)開發(fā)公司與各方面之間的財務(wù)關(guān)系既重要又復(fù)雜。

二、兩行業(yè)成本核算存在差異

（一）兩行業(yè)成本分類及成本項目的構(gòu)成不同 （1）施工企業(yè)的工程成本按是否與工程直接相關(guān)，可分為直接成本和間接成本兩大類。工程成本按經(jīng)濟用途又可分為以下五個成本項目：人工費；材料費；機械使用費；其它直接費和間接費用。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本按其開發(fā)項目種類，可分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本等四類。開發(fā)成本在核算上又將其費用分為六個成本項目：土地征用拆補費用；前期工程費；建筑安裝工程費；基礎(chǔ)設(shè)施費；公共配套設(shè)施費；和開發(fā)間接費用。

（二）兩行業(yè)成本核算設(shè)置賬戶不同 （1）施工企業(yè)在核算過程中，一般可設(shè)置下列兩個成本類賬戶：一是“工程施工”賬戶。施工企業(yè)發(fā)生各項費用支出時，借記該賬戶；轉(zhuǎn)出已辦理工程價款結(jié)算的已完工程實際成本時，貸記該賬戶；尚未完工工程施工合同成本和合同毛利反映在該賬戶的期末借方余額。該賬戶下設(shè)“合同成本”和“合同毛利”兩個二級明細賬戶，“合同成本”還需按成本核算對象設(shè)置明細賬，并按規(guī)定的成本項目分設(shè)專欄，進行明細核算。二是“機械作業(yè)”賬戶。企業(yè)進行機械化作業(yè)過程中實際發(fā)生人工費、燃料及動力費、折舊及修理費等各項費用時，借記該賬戶；企業(yè)（包括內(nèi)部獨立核算的施工單位、機械站、運輸隊等）為本單位承包的工程進行機械化施工和運輸作業(yè)的成本，月末轉(zhuǎn)入承包工程成本時，貸記該賬戶。對外單位、專項工程等提供機械作業(yè)（包括運輸設(shè)備）的成本，貸記該賬戶。該賬戶在月終全部結(jié)轉(zhuǎn)后，一般應(yīng)無余額。同時，該賬戶的明細賬按規(guī)定的成本項目分設(shè)專欄，進行明細分類核算。

[例1]宏達建筑施工公司甲工區(qū)2013年度同時承建A工程和B工程。7月份該工區(qū)共領(lǐng)用原材料1800000元，其中A工程1100000元，B工程700000元，發(fā)生應(yīng)付工程施工人員工資500000元，當(dāng)月施工實際耗用10000 個工日，其中A工程實際耗用7000個工日，B工程實際耗用3000個工日。則該公司這兩項工程領(lǐng)用原材料、工程人員人工費分配的賬務(wù)處理如下：

（1）A工程、B工程領(lǐng)用原材料時

借：工程施工――合同成本（A工程） 1100000

――合同成本（B工程） 700000

貸：原材料 1800000

（2）工程施工人員人工費分配

工程施工人員日平均工資=500000/10000 =50（元/工日）

則：A工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的工資額=7000×50=350000（元）

B工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的工資額=3000×50=150000（元）

借：工程施工――合同成本（A工程） 350000

――合同成本（B工程） 150000

貸：應(yīng)付職工薪酬 500000

[例2]宏達建筑施工公司甲工區(qū)2013年4月份自有施工機械（挖土機）發(fā)生如下費用：人員工資5000元、耗用燃油48000元、支付水電費27000元、計提折舊40000元，合計120000元。則宏達公司應(yīng)作出如下賬務(wù)處理：

借：機械作業(yè)――承包工程（挖土機） 120000

貸：應(yīng)付職工薪酬 5000

原材料 48000

銀行存款 27000

累計折舊 40000

承上例，上述挖土機為A、B兩工程共用，其使用情況為：A工程使用挖土機15臺班，B工程使用挖土機25臺班，宏達公司采用臺班分配法對挖土機發(fā)生的費用進行分配。則：

挖土機費用分配率（臺班成本）=12000015+25 =3000（元/臺班）

A工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的挖土機費用=15×3000=45000（元）

B工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的挖土機費用=25×3000=75000（元）

賬務(wù)處理如下：

借：工程施工――合同成本（A工程） 45000

――合同成本（B工程） 75000

貸：機械作業(yè)――承包工程（挖土機） 120000

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行開發(fā)成本核算時，一般可設(shè)置以下兩個成本類賬戶：一是“開發(fā)成本”賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各成本核算對象發(fā)生各項費用時，借記該賬戶；期末分配結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的實際成本時，貸記該賬戶；期末借方余額反映企業(yè)在建開發(fā)項目的實際成本。該賬戶應(yīng)設(shè)置土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)、代建工程開發(fā)四個明細賬戶。二是“開發(fā)間接費用”賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位，在本期為開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生各項間接費用（如現(xiàn)場管理人員工資、固定資產(chǎn)折舊費、水電費等）時，借記該賬戶；期末分配結(jié)轉(zhuǎn)間接費用時，貸記該賬戶，分配結(jié)轉(zhuǎn)后期末無余額。該賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同單位、部門設(shè)置明細賬進行明細核算。

[例3]長興房地產(chǎn)開發(fā)公司2013年6月，開發(fā)前進路建設(shè)用地4500平方米。計劃30%部分（A區(qū)）作為商品性建設(shè)用地對外銷售，70%部分（B區(qū)）用于本企業(yè)進行商品房開發(fā)用地。本月長興公司發(fā)生的部分經(jīng)濟業(yè)務(wù)如下，請為每筆業(yè)務(wù)作出賬務(wù)處理。

（1）用銀行存款支付土地征用及拆遷補償費1280000元，其中A區(qū)384000元，B區(qū)896000元。

借：開發(fā)成本――土地開發(fā)――A區(qū)（土地征補費）384000

――土地開發(fā)――B區(qū)（土地征補費）896000

貸：銀行存款 1280000

（2）用銀行存款支付勘察設(shè)計費220000元，其中A區(qū)65000元，B區(qū)155000元。

借：開發(fā)成本――土地開發(fā)――A區(qū)（前期工程費） 65000

――土地開發(fā)――B區(qū)（前期工程費）155000

貸：銀行存款 220000

（3）本月應(yīng)付現(xiàn)場管理人員工資65000元，固定資產(chǎn)折舊費35000元，水電費12000元。

借：開發(fā)間接費用 112000

貸：應(yīng)付職工薪酬 65000

累計折舊 35000

應(yīng)付賬款 12000

（4）月末分配開發(fā)間接費用，A區(qū)負(fù)擔(dān)36000元，B區(qū)負(fù)擔(dān)76000元。

借：開發(fā)成本――土地開發(fā)區(qū)――A區(qū)（開發(fā)間接費用）36000

――土地開發(fā)區(qū)――B區(qū)（開發(fā)間接費用） 76000

貸：開發(fā)間接費用 112000

三、兩行業(yè)營業(yè)收入核算存在差異

（一）兩行業(yè)營業(yè)收入確認(rèn)方法或原則不同 （1）施工企業(yè)通過判斷建造合同的結(jié)果如能可靠地估計，則在資產(chǎn)負(fù)債表日，采用完工百分比法確認(rèn)合同的收入與合同的費用；如果判斷建造合同的結(jié)果不能可靠地估計，則須采用其它的方法來確認(rèn)合同的收入與合同的費用。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是在滿足收入準(zhǔn)則規(guī)定的商品銷售收入五個條件的前提下，再結(jié)合本行業(yè)經(jīng)營的特點來確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入的。

（二）兩行業(yè)營業(yè)收入核算賬務(wù)處理不同 （1）施工企業(yè)采用完工百分比法，在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)、計量當(dāng)期合同的收入、費用和毛利時，進行如下賬務(wù)處理：借記“工程施工――合同毛利”，“主營業(yè)務(wù)成本”；貸記“主營業(yè)務(wù)收入”。

[例4]前進建筑施工公司簽訂一項建造合同，承建一座水電站，總金額為1000萬元，工程已于2012年1月開工，預(yù)計2014年底完工。預(yù)計工程總成本為820萬元，到2013年底，預(yù)計工程總成本已為830萬元。2012年合同成本實際發(fā)生額為205萬元，年末預(yù)計，要完成合同還需發(fā)生成本615萬元；2013年合同成本實際發(fā)生額為390.50萬元，本年末預(yù)計，要完成合同還需發(fā)生成本234.50萬元。

按照上述資料，前進建筑施工公司確認(rèn)第1年的合同收入、合同費用的計算過程及賬務(wù)處理如下：

因前進建筑施工公司該建造合同的結(jié)果能夠可靠地估計，故應(yīng)采用完工百分比法確認(rèn)合同收入與合同費用。

第1年合同的完工進度=205/（205+615）×100%=25%

第1年應(yīng)確認(rèn)的合同收入=1000×25%=250（萬元）

第1年應(yīng)確認(rèn)的合同毛利=（1000-820）×25%=45（萬元）

第1年應(yīng)確認(rèn)的合同費用=250-45=205（萬元）

借：工程施工――合同毛利 450000

主營業(yè)務(wù)成本 2050000

貸：主營業(yè)務(wù)收入 2500000

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)簽訂的銷售合同結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品價款時，賬務(wù)處理如下：借記：“銀行存款、應(yīng)收賬款”等，貸記“主營業(yè)務(wù)收入――土地轉(zhuǎn)讓收入（或商品房銷售收入）”。同時，根據(jù)收入與費用配比的原則，需要結(jié)轉(zhuǎn)已售商品性建設(shè)場地、商品房等的銷售成本，作出如下賬務(wù)處理：借記“主營業(yè)務(wù)成本――土地開發(fā)成本（或房屋開發(fā)成本）”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品――土地（或商品房）”

[例5]長旺房地產(chǎn)開發(fā)公司2013年8月12日對外出售已開發(fā)完畢的某商品性建設(shè)場地，銷售價款1200000元，其中800000元已存入銀行，尚有400000元未收到。長旺公司賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款 800000

應(yīng)收賬款――某單位 400000

貸：主營業(yè)務(wù)收入――土地轉(zhuǎn)讓收入 1200000

同時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本900000元。

借：主營業(yè)務(wù)成本――土地開發(fā)成本 900000

貸：開發(fā)產(chǎn)品――土地 900000

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本核算范文

關(guān)鍵詞：成本控制；房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理

中圖分類號：[F235.91] 文獻標(biāo)識碼：A

一、項目概述

煙臺奧林峰情小區(qū)是由中鑫富潤投資集團旗下的山東鑫匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的，項目位置在煙臺市福山區(qū)福海路東側(cè)、縣府街北側(cè)、西山路東側(cè)、永達街南側(cè)所圍成的區(qū)域內(nèi)（原福山區(qū)城里村所在地），屬舊城區(qū)改造項目總開發(fā)面積90萬平米。東南西北各設(shè)一個小區(qū)出口，中間規(guī)劃一條東西貫通的積金山商業(yè)文化街，小區(qū)四周毗鄰沿主干道區(qū)域兩層為商鋪5多層住宅，小區(qū)中央類橢園區(qū)域規(guī)劃建設(shè)12棟高層住宅，地下是二層貫通的停車場，該項目規(guī)劃建設(shè)86棟住宅，小區(qū)內(nèi)景觀美麗，隨處可見噴泉水系、亭臺小品，三季有花，四季常青，立體綠化美妙絕倫。該小區(qū)從2004年開發(fā)建設(shè)，至今已建成十棟高層，六棟小高層，24棟多層住宅，目前正在建設(shè)7棟高層住宅、5棟多層住宅和6000㎡社區(qū)文體娛樂中心，總開發(fā)面積近2/3，還有1/3面積尚未開發(fā)建設(shè)，此時對該項目開發(fā)建設(shè)成本構(gòu)成進行分析與研究，很有必要，既能對本項目后期開發(fā)建設(shè)成本控制提供有益借鑒，同時也能對其他房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制提供借鑒。

二、奧林峰情小區(qū)開發(fā)建設(shè)成本構(gòu)成

要對奧林峰情小區(qū)開發(fā)建設(shè)成本控制進行研究，首先應(yīng)結(jié)合前人對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成的研究成果，對奧林峰情小區(qū)開發(fā)建設(shè)成本構(gòu)成進行分析，找出該項目成本控制的影響因素和存在的問題。

根據(jù)羅玲對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制與管理的研究成果得知：房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，主要存在四大成本：（1）土地成本；（2）設(shè)計與審批成本；（3）工程建設(shè)與安裝成本；（4）項目開發(fā)管理成本，詳見圖1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成示意圖：

圖1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成示意圖[1]

由于奧林峰情小區(qū)開發(fā)建設(shè)是在原福山區(qū)城里村舊城改造的基礎(chǔ)上進行的，所以該項目的土地成本還包括舊房拆遷費用；該項目的財務(wù)費用還包括：貸款利息、銀行手續(xù)費、融資租賃費等，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》要求，企業(yè)發(fā)生的銷售費用，管理費用和財務(wù)費用應(yīng)計入當(dāng)期損益。

三、奧林峰情小區(qū)開發(fā)成本控制中存在的問題

通過對奧林峰情小區(qū)開發(fā)建設(shè)成本構(gòu)成進行分析后，結(jié)合本人對該項目成本控制的了解及本項目在工程管理中存在的問題，現(xiàn)將本項目成本控制中存在的問題匯總?cè)缦拢汗┍酒髽I(yè)領(lǐng)導(dǎo)和其他房地產(chǎn)企業(yè)在加強成本控制時參考。

1、設(shè)計變更導(dǎo)致建設(shè)成本不斷增加

目前本企業(yè)規(guī)劃設(shè)計部相關(guān)人員年輕，缺乏現(xiàn)場實際建設(shè)經(jīng)驗，對國家規(guī)定的結(jié)構(gòu)設(shè)計強制性標(biāo)準(zhǔn)及開發(fā)項目的重點和難點、實際建設(shè)程序和不同材質(zhì)的適用范圍和價位缺乏全面了解，只注重書本上的設(shè)計規(guī)范，提出的設(shè)計變更經(jīng)常與實際建設(shè)程序相矛盾，而且變更的材質(zhì)價位有所調(diào)增，導(dǎo)致建設(shè)成本不斷增加。

2、追加使用功能導(dǎo)致建設(shè)成本不斷提高

某分項工程建成后，為了增加新的使用功能，拆除已建好的分項工程，重新設(shè)計重新施工，并追加已建分項工程拆除工作的現(xiàn)場簽證，從而導(dǎo)致許多新成本的增加。

3、違背建設(shè)規(guī)律導(dǎo)致建設(shè)成本增加

在本小區(qū)開發(fā)建設(shè)中，為了追求交房進度，在地下管線還未完全下埋的情況下，就將路面做好，景觀綠化也都做好，隨后又挖開路面，破壞景觀綠化重新下埋管線，對路面和景觀綠化重新施工，增加了建設(shè)成本。

4、成本控制手段落后，超支未能及時采取調(diào)控措施

本企業(yè)在成本調(diào)控方面只注重進度款審核及施工決算，對建設(shè)過程出現(xiàn)的現(xiàn)場簽證和索賠事件，雖能到現(xiàn)場核實，并了解真實情況，但沒有真正做到事前控制和事中預(yù)防的作用，由此造成的成本超支未能采取補救和調(diào)控措施，導(dǎo)致建設(shè)成本增加。

5、未進行成本指標(biāo)分解，不能調(diào)動全員參與成本控制的積極性

本企業(yè)成本控制集中在“成本管理部”，沒有把整個開發(fā)項目的目標(biāo)成本按部門進行分解，不能調(diào)動每個部門和全體員工參與成本控制的積極性，全體員工參與企業(yè)管理成為一句空話，一些好的成本控制措施沒能及時得到采納，造成了企業(yè)不應(yīng)有的損失。

6、未建立計算機時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃和進度費用控制模型

目前山東鑫匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在奧林峰情小區(qū)施工管理方面，只停留在一般的定性管理上，未建立計算機時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃進度費用定量模型，在進度控制和費用優(yōu)化方面多采用橫道圖法，信息量少，不能滿足90萬平方小區(qū)開發(fā)進度控制和成本管理的要求，不能及時準(zhǔn)確提供網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化后的最佳成本量化指標(biāo)。

7、營銷成本有待進一步優(yōu)化

在宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷成本在不斷加大，主要表現(xiàn)在廣告費用增加，銷售人員增加，銷售渠道增加，沒有引起既定消費群體的有效關(guān)注，銷售業(yè)績受到明顯影響，加大了已建房屋庫存量，延長了資金周轉(zhuǎn)期，加大了貸款利息支出，增加了企業(yè)管理成本。

四、奧林峰情小區(qū)開發(fā)建設(shè)成本控制對策

通過對奧林峰情小區(qū)開發(fā)項目成本構(gòu)成及成本控制中存在問題的分析，現(xiàn)針房地產(chǎn)開發(fā)項目成本目標(biāo)動態(tài)控制的各個環(huán)節(jié)（包括成本預(yù)測，成本計劃，成本控制，成本核算，成本分析，成本考核）和糾編措施（包括組織措施，管理措施，經(jīng)濟措施和技術(shù)措施，詳見圖2動態(tài)控制的糾編措施）兩個方面，結(jié)合本人從事20多年建設(shè)工程項目管理工作經(jīng)驗，提出房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本動態(tài)控制的對策如下：

圖2動態(tài)控制的糾編措施[2]

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目各環(huán)節(jié)成本動態(tài)控制措施

1、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成做好成本預(yù)測

成本預(yù)測是根據(jù)開發(fā)項目成本構(gòu)成信息和開發(fā)項目具體情況運用專門方法對未來成本水平及其可能發(fā)展趨勢作出科學(xué)估計，尤其應(yīng)做好開發(fā)前對項目成本進行的估算。成本預(yù)測是項目開發(fā)成本決策和成本計劃的依據(jù)，通過成本預(yù)測在滿足項目開發(fā)總目標(biāo)的前題下，選擇成本低，效益好的最佳成本方案，針對目標(biāo)成本形成過程的薄弱環(huán)節(jié)加強成本控制，克服盲目性，提高預(yù)見性。通過對開發(fā)項目計劃工期內(nèi)影響成本變化的各種因素進行分析，比照近期已開發(fā)完成的項目或?qū)⒁旯さ拈_發(fā)項目成本，預(yù)測這些因素對本項目開發(fā)成本的影響程度，算出該開發(fā)項目各成本構(gòu)成的單位成本或總成本。

2、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成做好成本計劃

成本計劃是以貨幣形式編制的項目開發(fā)期內(nèi)開發(fā)費用、成本水平、成本降低率及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃的書面方案，它是建立項目開發(fā)成本管理責(zé)任制、開展成本控制與核算的基礎(chǔ)，是開發(fā)項目降低成本的指導(dǎo)文件，是設(shè)立成本目標(biāo)的依據(jù)。

編制項目開發(fā)成本計劃指標(biāo)應(yīng)采用對比法因素分析法，對各環(huán)節(jié)進行科學(xué)分析和預(yù)測后確定的，成本計劃應(yīng)包括以下三類指標(biāo)：

（1）數(shù)量指標(biāo)：

①按開發(fā)項目成本構(gòu)成匯總的開發(fā)項目總成本指標(biāo)。

②按開發(fā)項目成本構(gòu)成各分項匯總的計劃成本指標(biāo)。

（2）質(zhì)量指標(biāo)

①開發(fā)項目設(shè)計預(yù)算計劃降低率。

②開發(fā)項目責(zé)任目標(biāo)成本計劃降低率。

（3）效益指標(biāo)

①開發(fā)項目設(shè)計預(yù)算計劃降低額=設(shè)計預(yù)算總成本-計劃總成本。

②開發(fā)項目責(zé)任目標(biāo)成本計劃降低額=責(zé)任目標(biāo)總成本-計劃總成本。

3、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成做好成本控制

成本控制是在項目開發(fā)過程中對影響開發(fā)成本各因素加強管理，并采取各種有效措施，將開發(fā)項目各種費用嚴(yán)格控制在成本計劃范圍內(nèi)，隨時檢查并嚴(yán)格審核各種支出是否符合預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，計算實際成本與計劃成本之差，分析產(chǎn)生差異原因并及時采取有效措施，減少或消除各種浪費現(xiàn)象。

開發(fā)項目成本控制分為事前控制、事中（過程）控制和事后控制，成本控制主要依據(jù)合同文件和成本計劃。成本控制的動態(tài)資料包括：進度報告、設(shè)計變更和工程索賠。開發(fā)項目成本控制必須滿足下列要求：

①按成本計劃目標(biāo)值，嚴(yán)格控制開發(fā)過程各要素實際支出價格。

②嚴(yán)格控制各要素消耗定額，做好不可預(yù)見成本風(fēng)險分析和預(yù)控，包括編制應(yīng)急預(yù)案。

③嚴(yán)格控制設(shè)計變更引起的成本增加。

④加強組織管理，嚴(yán)格開發(fā)項目成本目標(biāo)考核制度，實行節(jié)約獎勵機制。

⑤嚴(yán)格財務(wù)管理制度，按規(guī)定權(quán)限和程序，對項目資金的使用和支付進行審核、審批。

4、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成做好成本核算

成本核算包括兩個基本環(huán)節(jié)，一是按規(guī)定成本支出范圍對開發(fā)費用進行歸集；二是根據(jù)成本核算對象計算該開發(fā)項目總成本和單位成本。項目經(jīng)理部要建立業(yè)務(wù)核算臺帳和開發(fā)成本會計帳戶，實行全過程開發(fā)成本核算。現(xiàn)場成本由項目經(jīng)理部進行核算分析，項目開發(fā)完全成本由企業(yè)管理層、財務(wù)部門進行核算分析。

5、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成做好成本分析

成本分析是在成本核算的基礎(chǔ)上對成本形式過程和影響成本升降因素進行分析，找出進一步降低成本的途徑，包括有利因素挖掘和不利因素控制，它貫穿于成本管理全過程，利用各類成本信息（核算資料）與項目開發(fā)目標(biāo)成本、預(yù)算成本及類似開發(fā)項目實際成本進行比較，揭示開發(fā)項目成本變動規(guī)律，此外還要分析各類技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)對開發(fā)成本的影響，系統(tǒng)分析各類成本變動因素，進而檢查開發(fā)項目成本計劃的合理性，找出降低開發(fā)項目成本的途徑，分析是關(guān)鍵，糾偏是核心。

成本偏差分析應(yīng)根據(jù)開發(fā)項目成本構(gòu)成和成本控制的需要分為局部成本偏差和累計成本偏差，應(yīng)采取定性與質(zhì)量相結(jié)合的方法進行成本分析。

6、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成做好成本考核

在項目完成后對開發(fā)項目成本形成的實際指標(biāo)，按開發(fā)項目成本目標(biāo)責(zé)任制規(guī)定的成本計劃、定額、預(yù)算進行對比和分析，評定各責(zé)任者對目標(biāo)責(zé)任制規(guī)定的成本計劃完成情況，并給予相應(yīng)的獎勵或處罰，以此來調(diào)動每位員工加強成本控制的積極性，達到降低成本、增加積累的目的。

成本考核的主要指標(biāo)包括成本降低額和成本降低率。

成本考核分為企業(yè)組織管理層考核和開發(fā)項目經(jīng)理部考核，它是實現(xiàn)項目開發(fā)決策目標(biāo)和成本目標(biāo)責(zé)任制的重要手段和根本保證。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制糾偏措施

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的基礎(chǔ)工作是建立建全成本控制管理體系，包括建立統(tǒng)一完善的項目開發(fā)成本計劃，建立先進的項目開發(fā)施工定額，建立系統(tǒng)的市場價格體系和物資采購流程，建立各種成本要素的收集和使用保管制度，建立科學(xué)合理的開發(fā)項目成本核算體系、業(yè)務(wù)臺帳、成本報告等。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的組織措施

①建立建全項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理體系。

②編制項目開發(fā)成本控制計劃，分解各部門成本控制指標(biāo)。

③確定工作流程，實行程序化管理。

④強化動態(tài)管理，實行開發(fā)項目各環(huán)節(jié)成本限量制度。

⑤實行開發(fā)項目成本目標(biāo)責(zé)任制，加大考核力度，嚴(yán)明獎懲措施。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的技術(shù)措施

①提出多個不同的開發(fā)方案。

②進行充分的技術(shù)經(jīng)濟論證和分析。

③確定實施方案、控制設(shè)計變更。

④建立項目開發(fā)網(wǎng)絡(luò)計劃圖，準(zhǔn)確計算網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化后最佳成本組合。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的經(jīng)濟措施

①編制項目開發(fā)資金使用計劃。

②分解項目開發(fā)各環(huán)節(jié)目標(biāo)成本指標(biāo)。

③預(yù)測項目開發(fā)成本控制風(fēng)險，制定應(yīng)急預(yù)案。

④定期檢查核算各環(huán)節(jié)實際成本與計劃（目標(biāo)）成本的偏差，并采取有效措施糾編。

⑤依據(jù)成本目標(biāo)責(zé)任制嚴(yán)格考核，及時兌現(xiàn)獎罰金額。

4、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的合同管理措施

①根據(jù)項目開發(fā)特點，選用合適本項目規(guī)模的合同結(jié)構(gòu)。

②認(rèn)真分析合同結(jié)構(gòu)，明確標(biāo)識合同履約過程中各種風(fēng)險因素，制定防范措施。

③密切關(guān)注合同約定的里程碑事件完成情況，及時提出索賠或反索賠報告。

五、結(jié)論

通過對奧林峰情小區(qū)開發(fā)建設(shè)成本構(gòu)成及影響因素的深入分析，提出該項目在成本控制中存在的七個問題，結(jié)合本人20多年從事建設(shè)工程項目管理經(jīng)驗，從房地產(chǎn)開發(fā)項目成本目標(biāo)動態(tài)控制的各個環(huán)節(jié)和糾偏措施兩個方面，提出了房地產(chǎn)開發(fā)項目成本目標(biāo)動態(tài)控制的若干對策，為本企業(yè)和其他房地產(chǎn)開發(fā)項目在成本控制中提供有益借鑒。

參考文獻

[1]羅玲.房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理的研究[J].商業(yè)文化.2012.3

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本核算范文

1.對成本科目的理解和運用橫向不一致、前后不一貫；即使規(guī)定了統(tǒng)一的會計科目，但因每人的理解不一致也會造成科目運用上的混亂，有時甚至同一個公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不僅帶來查詢的困難，跟容易造成疏漏、從而產(chǎn)生多付款的現(xiàn)象。比如，建設(shè)工地發(fā)生的水電費，有人在“開發(fā)成本——建成成本”里反映、有人在“開發(fā)成本——前期費用——臨水臨電”中記錄，也有的通過“其他應(yīng)收款——***施工單位”進行核算，從應(yīng)付工程款中扣回。

2.未能實現(xiàn)會計核算與成本管控的有效結(jié)合馬克思曾說過，會計的基本職能是反映和監(jiān)督。會計核算再及時、準(zhǔn)確、全面，也只是實現(xiàn)了其反映的功能，最多只是一個好的賬房先生，隨著經(jīng)濟的發(fā)展、時代的進步，光會核算遠遠不能適應(yīng)企業(yè)管理的需要。

3.盲目上馬ERP成本管控系統(tǒng)所謂ERP系統(tǒng)是指建立在信息技術(shù)基礎(chǔ)上，以系統(tǒng)化的管理思想，為企業(yè)決策層及員工提供決策運行手段的管理平臺。ERP系統(tǒng)集信息技術(shù)與先進管理思想于一身，成為現(xiàn)代企業(yè)的運行模式，反映時代對企業(yè)合理調(diào)配資源，最大化地創(chuàng)造社會財富的要求，成為企業(yè)在信息時代生存、發(fā)展的基石。它對于改善企業(yè)業(yè)務(wù)流程、提高企業(yè)核心競爭力具有顯著作用。但是，這些系統(tǒng)只是管理的重要手段，實施ERP需要具備一定的前提，否則會陷入一管就死、一放就亂的境地。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的相關(guān)對策

1.合理設(shè)置成本核算級次及科目（1）科目的設(shè)置盡可能細化到每一類型的合同項目；（2）綜合考慮不同的開發(fā)項目、期別、物業(yè)形態(tài)以及樓棟等因素；（3）不僅立足現(xiàn)在，更要放眼未來，在科目設(shè)置上也要留有余地；（4）集團或集團化管理的企業(yè)內(nèi)應(yīng)統(tǒng)一核算科目；（5）會計核算科目不僅是會計人員使用的工具，也是全公司各部門反映成本項目的重要手段。通常到會計進行成本核算時已是事后的反映，在合同的簽訂、辦理付款前就已經(jīng)涉及這些成本項目，所以應(yīng)在涉及工程成本的部門統(tǒng)一使用成本科目，即除一級科目“開發(fā)成本”之外的開發(fā)成本的明細科目可以作為公司內(nèi)部成本科目的統(tǒng)一代碼，可以從制訂合約規(guī)劃或目標(biāo)成本起開始使用。

2.對會計科目的理解和運用加以注釋，統(tǒng)一認(rèn)識建議制訂成本核算操作指南或手冊，規(guī)范成本核算。為規(guī)范企業(yè)成本核算、確保成本核算的準(zhǔn)確性，一般較大規(guī)?；蚬芾肀容^規(guī)范的企業(yè)通常要求按照構(gòu)成產(chǎn)品成本的要素按一定的方法對產(chǎn)品成本進行歸集和分配。與一般工業(yè)產(chǎn)品不同，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品具有投資大、周期長等特點，有時土地是一次投入，但分成若干期開發(fā)，且可能開發(fā)的是不同物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品，因為對成本的歸集和分配方法進行規(guī)劃和約定非常必要，既便于對項目的成本和稅收等進行事先的測算，更便于成本的管控，避免核算口徑前后不一致以及集團內(nèi)各公司操作上的不一致。

3.推行目標(biāo)成本管控隨著環(huán)境、市場等因素的復(fù)雜化，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨激烈，因而“賣方市場”的特征尤為明顯，在在賣方市場中，企業(yè)產(chǎn)品定價通常采用“成本加成”定價策略。企業(yè)要保持必要的利潤，其唯一合理的途徑就是控制成本，銷售價格減必要的利潤，就是目標(biāo)成本。開發(fā)企業(yè)的目標(biāo)成本管理應(yīng)從產(chǎn)品設(shè)計開始，貫穿開發(fā)的整個周期。通常開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位確定、施工圖確定后開發(fā)產(chǎn)品的成本就相對可控，除遇鋼材市場價格波動很大及方案顛覆性修改的情形外，開發(fā)的各項目成本相對穩(wěn)定可控，因而，目標(biāo)成本的落實也具有非?，F(xiàn)實的意義。目標(biāo)成本也是財務(wù)部門審核各項工程合同簽訂、工程款支付及結(jié)算的重要依據(jù)和手段。

4.將目標(biāo)成本管控與成本核算有效結(jié)合為有效落實目標(biāo)成本管控體系、規(guī)范成本核算，故通常要求在各部門間使用統(tǒng)一的成本科目體系，成本科目不僅是會計核算的工具，也是各部門進行成本管控的重要手段。在簽訂合同的環(huán)節(jié)，作為合同審批的手續(xù)或流程，應(yīng)注明該成本項目的科目代碼、成本科目名稱、目標(biāo)成本金額、是否已有同類合同簽訂、金額多少、本次擬簽訂合同金額多少，在審核的各個環(huán)節(jié)一目了然，既簡便有可控。在審核工程款支付的環(huán)節(jié)，某具體合同已發(fā)生成本、已支付款項也清晰易查，便于核對和審核。

5.將稅收作為成本核算因考慮的重要因素之一眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)很高，除按預(yù)售款或銷售收入的5%計征營業(yè)稅（另有附加），還有按增值額30-60%計征的土地增值稅、和25%的企業(yè)所得稅。因此，從廣義成本的概念，稅收成本也是構(gòu)成整個開發(fā)項目成本的極為重要的方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無不加以重視。因而各種稅收籌劃應(yīng)運而生，而如何合理設(shè)置成本核算方式也是稅收籌劃工作得以落實的重要手段，成本核算不僅是內(nèi)部管控的重要手段，也是各項稅收計算的依據(jù)和載體。因此、合理設(shè)置公共成本費用的分?jǐn)偡椒?、如何合理界定營銷費用與開發(fā)間接費用都非常必要。在現(xiàn)實中，經(jīng)常有開發(fā)企業(yè)在項目之初首先搭建臨時建筑——售樓部，誠然售樓部的開發(fā)公司的門面、也是推銷開發(fā)產(chǎn)品的窗口，售樓部建得高端大氣上檔次不僅是公司形象的表現(xiàn)，對今后開發(fā)產(chǎn)品的銷售具有重大的影響。但是很多開發(fā)企業(yè)在報建時就以“售樓部”報建、會計核算時計入銷售費用，實際上公司的設(shè)計部、工程部、開發(fā)部等均在此售樓部辦公，這些部門的費用可以列入開發(fā)間接費用，計入開發(fā)間接費、還是計入銷售費用的最主要的影響在于在計算繳納土地增值稅時前者可以作為扣除項目，并享受20%的加計扣除，而后者不管實際發(fā)生多少都包括的扣除項目的5%開發(fā)費用中。