房地產(chǎn)行業(yè)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 監(jiān)管 發(fā)展

近些年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了蓬勃發(fā)展。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，各地房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)數(shù)量眾多、構(gòu)成復(fù)雜的特點(diǎn)，同時(shí)廣大購房者的購房需求也呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)，因而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目類型也不斷增多，精裝修住宅、商業(yè)地產(chǎn)、辦公用房等類型不斷推陳出新。這些新變化給房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管工作不斷帶來了新的問題，促使房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作不能墨守成規(guī)，需要不斷探索和創(chuàng)新管理方法、增加管理措施，既要通過管理保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康運(yùn)行，又要通過服務(wù)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、目前房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作中存在的問題

（一）法律監(jiān)管制度的不完善

在房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作過程中由于可依據(jù)的法律法規(guī)出臺(tái)時(shí)間較久，或者很多制度不配套，操作性不強(qiáng)，導(dǎo)致監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中產(chǎn)生的一些新問題缺乏針對(duì)性的管理依據(jù)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)申報(bào)尚不規(guī)范

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)主要記錄房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到銷售等階段的各類信息，包括項(xiàng)目概況、拆遷安置情況、施工情況、經(jīng)營情況等內(nèi)容。監(jiān)管部門可以依據(jù)《項(xiàng)目手冊(cè)》對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施跟蹤動(dòng)態(tài)管理，掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況，匯總房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目數(shù)據(jù)，實(shí)時(shí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營方面相關(guān)數(shù)據(jù)。

監(jiān)管部門雖要求相關(guān)企業(yè)定期填報(bào)報(bào)表、提供相關(guān)資料報(bào)送房地產(chǎn)管理部門查驗(yàn)，但在實(shí)施《項(xiàng)目手冊(cè)》過程中，由于缺少有效的監(jiān)管措施，企業(yè)未能及時(shí)填報(bào)的情況日益增多。大多數(shù)企業(yè)只是在房產(chǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)項(xiàng)目綜合備案時(shí)提交項(xiàng)目手冊(cè)，由于項(xiàng)目綜合備案已經(jīng)在項(xiàng)目結(jié)束階段，前期的一些施工數(shù)據(jù)與實(shí)際發(fā)生時(shí)間相隔較久。因此房地產(chǎn)監(jiān)管部門無法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)掌握項(xiàng)目開況。同時(shí)，由于項(xiàng)目手冊(cè)已實(shí)施多年，手冊(cè)要求申報(bào)內(nèi)容中許多方面已與目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程實(shí)際進(jìn)程不符，需進(jìn)行調(diào)整。

（三）商品房售后保修缺乏監(jiān)管措施

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》等法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房承擔(dān)保修責(zé)任，造成損失的還需承擔(dān)賠償責(zé)任。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠履行保修責(zé)任，但隨著時(shí)間的推移，商品房售后保修的投訴呈現(xiàn)逐年增多的趨勢(shì)，并且大多數(shù)投訴是集中在維修質(zhì)量問題上。即使部分房產(chǎn)企業(yè)對(duì)業(yè)主反映的質(zhì)量問題進(jìn)行了維修，但仍存在維修不到位或拖延時(shí)間的問題，有的甚至是多次維修仍未解決質(zhì)量問題。對(duì)于這樣的投訴，由于房地產(chǎn)管理方面的法規(guī)并沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保修不到位的處罰規(guī)定，作為監(jiān)管部門除了進(jìn)行調(diào)解，督促房地產(chǎn)企業(yè)履行好保修責(zé)任外，對(duì)未履行好保修責(zé)任的企業(yè)并無可處罰的措施。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)管理亟待加強(qiáng)

房地產(chǎn)中介行業(yè)架起市場(chǎng)與消費(fèi)者之間的橋梁和紐帶，對(duì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)起到劑的作用。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也帶來了很多的問題：一是房地產(chǎn)中介門檻極低，導(dǎo)致中介業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)之間形成巨大差異，加劇了各中介機(jī)構(gòu)之間的無序竟?fàn)?，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰和品牌化、專業(yè)化的發(fā)展；二是從業(yè)人員文化程度高低懸殊，素質(zhì)參差不齊，不利于整體形象和服務(wù)的提高；三是部分房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)暗箱操作頻繁，存在違規(guī)收費(fèi)、吃差價(jià)、合同欺詐等違法違規(guī)行為，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)中介機(jī)構(gòu)難以信任，對(duì)中介機(jī)構(gòu)的的投訴、法律訴訟呈增長趨勢(shì)。

（五）商品房買賣合同中存在的問題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，精裝修商品房成為商品房的一個(gè)新的發(fā)展趨勢(shì)。但由于市場(chǎng)上使用的商品房買賣合同示范文本是各省建設(shè)廳和工商部門聯(lián)合制定的版本，合同條款中對(duì)精裝修方面內(nèi)容并無明確規(guī)定，只能依靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者通過簽訂補(bǔ)充合同的方式對(duì)精裝修內(nèi)容進(jìn)行約定。容易造成購房者與房產(chǎn)企業(yè)在交房時(shí)對(duì)隱蔽工程的裝修質(zhì)量、所用建材標(biāo)準(zhǔn)、裝修技術(shù)工藝等方面產(chǎn)生不同看法，引發(fā)糾紛。監(jiān)管部門在處理糾紛時(shí)，也因?yàn)楹贤瑮l款的不明確，使得糾紛難以得到有效的解決。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作的對(duì)策與思路

針對(duì)上述問題，筆者對(duì)不同城市房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行調(diào)研和比較，從中得到了一些啟發(fā)，可以采取多種方式方法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效監(jiān)管。

（一）進(jìn)一步完善住房保障法律制度。

由于目前缺失全國統(tǒng)一的保障房立法，客觀上為部門立法和地方立法的發(fā)展提供了契機(jī)。各級(jí)人大以及地方政府應(yīng)當(dāng)制定和完善有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)管理機(jī)制的法律規(guī)范，用法律的形式保證房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展。

我們認(rèn)為地方立法和部門立法可以采取以下措施：建立和完善房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)的信息公開制度；建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的誠信聲明和法律風(fēng)險(xiǎn)提示制度；建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的誠信信息體系。

（二）繼續(xù)加強(qiáng)和完善項(xiàng)目手冊(cè)監(jiān)管。

在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合各地市房地產(chǎn)監(jiān)管部門實(shí)際，繼續(xù)加強(qiáng)和完善項(xiàng)目手冊(cè)的監(jiān)管。

首先要對(duì)項(xiàng)目手冊(cè)的內(nèi)容進(jìn)行完善：根據(jù)項(xiàng)目情況和市場(chǎng)形勢(shì)數(shù)據(jù)的需要設(shè)置相應(yīng)的表格和報(bào)送時(shí)間，結(jié)合房地產(chǎn)信息系統(tǒng)對(duì)表格具體內(nèi)容的進(jìn)行規(guī)定，通過對(duì)填報(bào)數(shù)據(jù)邏輯性和準(zhǔn)確性判斷提高數(shù)據(jù)質(zhì)量，最后對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總分析，形成一個(gè)完善的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目信息收集、處理體系。

其次，建立完善的處罰機(jī)制。將是否完成項(xiàng)目手冊(cè)備案工作納入優(yōu)秀房產(chǎn)企業(yè)的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)在外地開發(fā)項(xiàng)目情況也納入項(xiàng)目手冊(cè)填報(bào)內(nèi)容，在資質(zhì)申報(bào)中以填報(bào)后經(jīng)審核的赴外地開發(fā)項(xiàng)目業(yè)績?yōu)闇?zhǔn)。對(duì)嚴(yán)重違反項(xiàng)目手冊(cè)相關(guān)規(guī)定的企業(yè)處以暫停網(wǎng)簽合同備案。

（三）強(qiáng)化房產(chǎn)項(xiàng)目售后維修的監(jiān)管。

各地房地產(chǎn)監(jiān)管部門除了依靠相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)施工單位的管理，提高工程質(zhì)量，特別是售后維修質(zhì)量外，更主要的是要?jiǎng)?chuàng)新監(jiān)管手段，強(qiáng)化房產(chǎn)項(xiàng)目售后維修的監(jiān)管。

建立房地產(chǎn)企業(yè)售后質(zhì)量保修體系，將售后質(zhì)量保修問題納入企業(yè)信用體系中。對(duì)比較嚴(yán)重的售后保修問題通過網(wǎng)絡(luò)等途徑向公眾公布，增強(qiáng)輿論對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督壓力。

進(jìn)一步完善保修金制度。建立預(yù)先賠付制度，確保購房者利益。這種措施對(duì)于項(xiàng)目公司來說更為有效，畢竟經(jīng)濟(jì)利益是項(xiàng)目公司最重要的目的，只有控制其經(jīng)濟(jì)利益，才能有效起到監(jiān)督作用。

（四）進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為，建立準(zhǔn)入與淘汰機(jī)制。

房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的混亂、缺乏誠信和不規(guī)范經(jīng)營的現(xiàn)象已經(jīng)成為阻止其進(jìn)一步發(fā)展的巨大障礙。一方面要提高從業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入資質(zhì)。如北京2004年新出臺(tái)的《關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》提出的中介機(jī)構(gòu)預(yù)存60萬元保證金在銀行的規(guī)定，無疑提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的門檻。另一方面，加強(qiáng)和完善對(duì)房地產(chǎn)中介及其執(zhí)業(yè)人員的檢查、考核、評(píng)價(jià)、獎(jiǎng)懲制度，逐步淘汰不合格的房地產(chǎn)中介和從業(yè)人員。

（五）完善和細(xì)化商品房買賣合同。

聯(lián)合各管理部門，針對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不規(guī)范備案的問題，規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與交易雙方在交易過程中的約定、明確了三方責(zé)任，減少因?yàn)楹贤灰?guī)范帶來的交易糾紛。

為規(guī)范精裝修房的交易，將精裝修方面相關(guān)內(nèi)容納入示范合同。精裝修商品房也要遵循“三包”規(guī)定，全面約定精裝修所用的材料、設(shè)備的品牌、規(guī)格、價(jià)位，盡量避免使用“優(yōu)質(zhì)”、“高檔”、“不低于”之類的含混字眼，將裝修的設(shè)計(jì)、布局到所用建材及施工工藝等都要詳細(xì)地在補(bǔ)充條款中體現(xiàn)出來，增強(qiáng)精裝修商品房合同補(bǔ)充文本的規(guī)范程度。

結(jié)語

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在各級(jí)各類監(jiān)管部門強(qiáng)化服務(wù)，有效監(jiān)管下，更加健康、有序地向前發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 楊秀攀. 住房保障監(jiān)管法律制度的完善[J]. 產(chǎn)業(yè)與科技論壇， 2012， 第11卷（4）：45-46.

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)范文

在競(jìng)爭日趨激烈和資金壓力過大的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)自身的穩(wěn)定、高速、持久發(fā)展已成為房地產(chǎn)企業(yè)必須思考的重要課題。然而，在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式已不能幫助企業(yè)在市場(chǎng)中贏得有利地位，因此，要想在競(jìng)爭激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中保持優(yōu)勢(shì)地位，獲得持續(xù)快速擴(kuò)張，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋求經(jīng)營模式、盈利模式上的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式需要擺脫“重型化”，轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運(yùn)營模式”，即開啟“資產(chǎn)輕量化”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

目前，關(guān)于“輕資產(chǎn)”還沒有統(tǒng)一的、比較權(quán)威的定義，但是已經(jīng)有了一些表述?！拜p資產(chǎn)”屬于企業(yè)的一種獨(dú)特資源，其內(nèi)涵為“資源基礎(chǔ)觀點(diǎn)”下“核心競(jìng)爭力”的各個(gè)因素（這些因素包括企業(yè)所擁有的有價(jià)值的、稀少的、不易模仿的和難以替代的資源以及具有整合運(yùn)用資源創(chuàng)造價(jià)值的獨(dú)特能力（Barney，1991）。這些資源不僅包括常見的品牌和專利，還包括市場(chǎng)基礎(chǔ)資產(chǎn)中強(qiáng)調(diào)的知識(shí)財(cái)產(chǎn)、客戶關(guān)系、渠道和網(wǎng)絡(luò)，以及其他諸如企業(yè)價(jià)值觀和文化、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、技術(shù)研發(fā)能力、產(chǎn)品營銷能力、租住文化、人力資源、管理制度和流程等無形資產(chǎn)（Arnit，1993）?？偟膩碚f，輕資產(chǎn)可以視為是企業(yè)在經(jīng)營過程中形成的無形資產(chǎn)，也是企業(yè)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)和價(jià)值增長的關(guān)鍵因素（劉艷軍，2010）。輕資產(chǎn)其實(shí)就是企業(yè)的一類資產(chǎn)，它們的特點(diǎn)在“輕”上，核心應(yīng)該是這些“虛”的東西（楊天波、景梁，2011）。

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式由麥肯錫咨詢公司首先提出，并于在之后得到廣泛推廣。有學(xué)者將輕資產(chǎn)運(yùn)營定義為：在資源有限的形勢(shì)下，以智力資本的運(yùn)營為基礎(chǔ)，杠桿利用各種資源，從而實(shí)現(xiàn)以最低的投入得到最大化的商業(yè)運(yùn)營模式價(jià)值的戰(zhàn)略管理（孫黎、朱武祥，2003）。

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的核心思想在于以杠桿原理充分利用各種外界資源，減少自身投入，集中自身資源于產(chǎn)業(yè)鏈利潤最高的階段，以提高企業(yè)的贏利能力。房地產(chǎn)企業(yè)的“輕資產(chǎn)運(yùn)營模式”是指房地產(chǎn)開發(fā)從資金到開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)以及銷售各個(gè)環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成，其資金更多的來源于社會(huì)大眾。輕資產(chǎn)模式并不要求房地產(chǎn)開發(fā)商操作整個(gè)過程，它在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營鏈條中往往只扮演管理者、參與者、經(jīng)營者或職業(yè)經(jīng)理人中的一個(gè)角色。這種輕資產(chǎn)模式的創(chuàng)新是企業(yè)解決債務(wù)危機(jī)的好辦法，更是為企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整奠定基礎(chǔ)，也是解決了資金鏈斷裂的重要舉措。

近年來，包括萬達(dá)、萬科、保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)的龍頭企業(yè)都相繼提出了輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，隨著行業(yè)利潤率和杠桿率的長期下降，重資產(chǎn)將不再是房企的最佳選擇，而輕資產(chǎn)模式則會(huì)得到越來越多的用武之地。以萬達(dá)為例，2015年1月14日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)宣布與光大控股旗下的光大安石地產(chǎn)投資顧問有限公司、嘉實(shí)資本、四川信托和快錢支付清算信息有限公司分別簽署了有關(guān)設(shè)立合作投資消費(fèi)平臺(tái)的協(xié)議。4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20座萬達(dá)廣場(chǎng)。這20座萬達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造、招商、營運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)都由萬達(dá)操作，使用萬達(dá)品牌，但不再介入投資領(lǐng)域，資產(chǎn)將歸投資者所有，萬達(dá)與投資方從凈租金收益中分成，以此減少資金壓力，大幅提升凈利潤率；這一舉措標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)’模式正式啟動(dòng)。又如萬科為例，其年初宣布發(fā)展的小股操盤、社區(qū)服務(wù)等業(yè)務(wù)都屬于輕資產(chǎn)概念。同樣，保利地產(chǎn)大力發(fā)展房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)以及養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營平臺(tái)，也是屬于輕資產(chǎn)。但并不是所有企業(yè)都適合輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，需要結(jié)合企業(yè)自身情況來進(jìn)行判斷是否可以以輕資產(chǎn)模式來進(jìn)行發(fā)展。輕資產(chǎn)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)很多傳統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)會(huì)被淡化，而效率優(yōu)勢(shì)會(huì)被放大，另外，輕資產(chǎn)模式還會(huì)帶來過分依賴外包、產(chǎn)品質(zhì)量無法控制等風(fēng)險(xiǎn)，甚至在模式設(shè)計(jì)及運(yùn)行中也會(huì)產(chǎn)生“空手道”、小即好、盲目追“輕”的誤區(qū)，因此不是所有的企業(yè)都能實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)范文

關(guān)鍵詞：保障性住房投資；回歸模型分析；對(duì)沖效應(yīng)

中圖分類號(hào)：F42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-0118（2012）-06-0-03

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)之于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)，有著引導(dǎo)、支撐及支柱的作用。另一方面，其之于整個(gè)社會(huì)，又是社會(huì)穩(wěn)定和改善國民生活水平的重要保證，因此房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性也不言而喻。而在這個(gè)特殊的行業(yè)內(nèi)，依照房屋的使用功能可劃分為多個(gè)類別，在居住用途的類別里又可分為保障性住房和商品性住房。保障性住房較之房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)其他類別的房屋又有其特殊性。

保障性住房在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中更加側(cè)重社會(huì)保障和改善民生的作用，與商品性住房作為支撐和帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的屬性十分不同。而且，保障性住房建設(shè)中所包含的廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造等都是改善城鄉(xiāng)居民消費(fèi)環(huán)境和條件的有效舉措，都將有利于城鄉(xiāng)居民特別是低收入居民擴(kuò)大消費(fèi)。

（一）研究目的和意義

保障性住房對(duì)改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的作用毋庸置疑，但是保障性住房的開發(fā)是否具有經(jīng)濟(jì)層面的作用，或者程度多大還存在著諸多爭議。筆者認(rèn)為，保障房建設(shè)仍然與商品性住房一樣，需要投入相應(yīng)的人力、物力，因此這勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的增加值。

本文將從保障性住房的開發(fā)對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響作為切入點(diǎn)，利用一元線性回歸模型進(jìn)行定性、定量分析，得出保障性住房投資對(duì)房地產(chǎn)增加值的貢獻(xiàn)程度，并總結(jié)出經(jīng)濟(jì)層面相關(guān)影響的本質(zhì)原因。

（二）保障性住房開發(fā)現(xiàn)狀

自從我國1994年7月，國務(wù)院了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，首次提出了具有保障性質(zhì)的政策性住房——“經(jīng)濟(jì)適用房”這一概念以來，一直到2010年6月，建設(shè)部的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，首次把已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)公租房政策進(jìn)行了統(tǒng)一，我國保障性住房體系經(jīng)歷了長足的發(fā)展。并且 “十二五”規(guī)劃綱要中也明確指出，“未來五年要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%”。當(dāng)然，2001年至2006年期間，土地出讓制度的引入也致使保障性安居工程經(jīng)歷過萎縮階段，但隨后國務(wù)院出臺(tái)了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，使得保障性住房體系得以重新確立。

由此可見，從2011年開始，保障性住房的開發(fā)與建設(shè)可謂進(jìn)入了加速期。但與此同時(shí)，由于我國的保障性住房體系尚屬初建階段，與發(fā)達(dá)國家成熟的保障體系差距明顯，制度和機(jī)制中存在諸多漏洞，也從各個(gè)方面不同程度的暴露出一些問題。

總之，在我國保障性住房的開發(fā)逐步進(jìn)入到高速發(fā)展階段的背景下，可以預(yù)見我國的保障性住房開發(fā)和建設(shè)規(guī)模也將提高，住房保障的深度和廣度將逐年加深、加大，并且我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐步進(jìn)入由保障性住房和商品性住房共同構(gòu)成的“雙軌制”時(shí)代。

二、保障性住房開發(fā)影響

（一）一般分析

自“經(jīng)濟(jì)適用房”這一概念被提出的隨后幾年，國家每年都以超過10%（1999年甚至達(dá)到61.3%）的增長速度逐步加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的投入。這種趨勢(shì)一直持續(xù)到2001年，在這一年土地出讓制度的引入刺激了各個(gè)地方政府出讓土地的積極性，這也是在分稅制改革之后地方政府的財(cái)政收入首次得到了極大的提高。但是，與此相關(guān)聯(lián)的政策、制度沒有及時(shí)配套，導(dǎo)致了土地出讓資金使用不甚規(guī)范，這也從一定程度上削弱了政府開發(fā)、投資保障性住房的積極性。從以上圖表可以看出，2001年以后，經(jīng)濟(jì)適用住房投資額、增長速度以及所占比重都明顯下降，尤其以經(jīng)適房投資占房地產(chǎn)投資比重走勢(shì)線（圖2）表現(xiàn)最為明顯。在“十一五”期間，保障性住房體系又得到了重新確立與重視，因此2005年以后，經(jīng)濟(jì)適用房的投資額與增長率又顯著放大，并且所占房地產(chǎn)投資比重趨于穩(wěn)定。

雖然從圖1中可以看出經(jīng)適房投資占房地產(chǎn)投資總量比重相對(duì)較小，但是也從一定程度上保持了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)投資的穩(wěn)步增長。1999年至2005年經(jīng)濟(jì)適用住房投資額增長率持續(xù)的下降，從一定程度上導(dǎo)致了2004年至2005年房地產(chǎn)行業(yè)投資增長率的下降，而之后一年強(qiáng)勁的增長趨勢(shì)也拉動(dòng)了整個(gè)行業(yè)的增長率。如果考慮到整個(gè)保障性住房體系的總體投入對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資的影響，這種效果將更為明顯。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2012年1月最新的關(guān)于2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況的報(bào)告，當(dāng)年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到了61740億元，而2011年保障性住房體系的投資總額為13000億元，占比約21.1%，占2010年房地產(chǎn)投資額的26.9%。從數(shù)據(jù)中分析可知，1.3萬億的保障房投入至少保證了2011年房地產(chǎn)行業(yè)投資26.9%的增長幅度，而根據(jù)“十二五”規(guī)劃，2012年國家將投入1.08萬億用于保障房體系的建設(shè)，這又將為2012年房地產(chǎn)投資貢獻(xiàn)17.5%的增長率。另一方面，21.1%的占比比例，從一定程度上改變了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的投資結(jié)構(gòu)，使之更加合理、多元?？偠灾?，國家對(duì)保障性住房體系的建設(shè)與投資，從一定程度上將提振房地產(chǎn)行業(yè)的投資狀況，并且從分析可知，這也將抵消商品房投資相對(duì)比例的下滑影響，可謂是起到了一定的對(duì)沖作用。

（二）模型分析

1、數(shù)據(jù)整理

2、建立模型

由相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論可知，保障性住房的投資與房地產(chǎn)業(yè)增加值之間具有相關(guān)關(guān)系。由于房地產(chǎn)業(yè)增加值來自于房地產(chǎn)業(yè)所有常駐單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)活動(dòng)的最終成果，而其中必然包括保障性住房開發(fā)投資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增加值貢獻(xiàn)的價(jià)值，因?yàn)楸Ｕ戏康耐顿Y與開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)增加值增長的原因之一。另外，保障房開發(fā)投資額的增長還受到融資環(huán)境、政策等因素的影響，所以建立的模型應(yīng)該是回歸模型。

從房地產(chǎn)業(yè)增加值和經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資額的歷史數(shù)據(jù)變動(dòng)情況看，兩者之間雖然在初期房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長要快于經(jīng)適房投資額的增長，但是從總體來看兩者還是有一定的同步趨勢(shì)。從文中可以看出，兩者之間線性關(guān)系與同步趨勢(shì)一樣，初期并不明顯，但隨著時(shí)間的推移，線性關(guān)系逐漸顯著，從總體來看可以認(rèn)為存在一定的線性關(guān)系。因此，若設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資額為X，房地產(chǎn)業(yè)增加值為Y，并作出如下假設(shè)：

解釋變量之間互不相關(guān)

隨機(jī)誤差項(xiàng)具有0均值和同方差

隨機(jī)誤差項(xiàng)不存在序列相關(guān)關(guān)系

隨機(jī)誤差項(xiàng)與解釋變量之間不相關(guān)

隨機(jī)誤差項(xiàng)服從0均值、同方差的正態(tài)分布

由此，可建立如下一元線性回歸模型：

Yi=b0+b1Xi+ui

3、估計(jì)模型參數(shù)

利用最小二乘法（OLS）對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，將相關(guān)數(shù)據(jù)錄入Eviews軟件可得：

因?yàn)闃颖緵Q定系數(shù)r2=0.8432，說明樣本的線性相關(guān)系數(shù)較高，所建立的線性回歸模型從樣本分析上看來是成立的。

4、T檢驗(yàn)

提出原假設(shè)H0：b1=0；備擇假設(shè)H1：b1≠0；T() = 8.0316。

假定顯著水平%Z= 0.05，查自由度為12的t分布表，得臨界值t0.025（12）=2.179。

顯然8.0316>2.179,故拒絕原假設(shè)H0，接受H1，即 是顯著的，或者說即認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資額與房地產(chǎn)業(yè)增加值存在回歸關(guān)系。

三、綜述

近幾年，國家對(duì)于商品性住房市場(chǎng)極不合理的發(fā)展態(tài)勢(shì)，從各個(gè)方面、分階段的做出了及時(shí)且嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，使之回歸到合理的水平，以保障民生及社會(huì)穩(wěn)定。但是在這種持續(xù)、頻密且嚴(yán)厲的調(diào)控背景下，商品性住房市場(chǎng)逐漸由過熱向企穩(wěn)過渡，并且有冷卻的趨勢(shì)，可見其經(jīng)濟(jì)屬性不可避免的被限制起來。因此，保障民生與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的矛盾將在房地產(chǎn)業(yè)中日益凸顯出來。與此同時(shí)，國家逐年加大了保障性住房體系的投資開發(fā)力度，這些資金的投入對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)提振作用就顯得尤為重要。

通過對(duì)保障性住房體系開發(fā)的相關(guān)資料進(jìn)行的數(shù)據(jù)及回歸模型分析，可以得出在保障性住房上的投資與整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r具有相關(guān)關(guān)系，并在經(jīng)濟(jì)層面對(duì)其產(chǎn)生一定程度的影響。因此，保障性住房體系的開發(fā)與建設(shè)將會(huì)緩和保障民生與發(fā)展經(jīng)濟(jì)的矛盾。而這種緩和作用主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

（一）保障房體系投資上漲可對(duì)沖商品性住房投資同比例下降

如果2012年房地產(chǎn)投資額下降10%，即6174億元，考慮到保障性住房1.08萬億元的計(jì)劃投資額（同比下降10%），那么依然可以保證房地產(chǎn)行業(yè)投資額以總體5.7%的速度增長；如果2012年房地產(chǎn)業(yè)投資下降20%，即12348億元，則因?yàn)楸Ｕ戏客顿Y，行業(yè)整體投資額只下降6%。

在國家對(duì)商品性住房市場(chǎng)前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少資金的投入是較為合理的市場(chǎng)行為，但是資金的減少就意味著市場(chǎng)的萎縮，而保障房的開發(fā)將會(huì)在一定比例上抵消宏觀調(diào)控帶來的經(jīng)濟(jì)負(fù)效應(yīng)，并有可能保持，甚至提高整個(gè)行業(yè)的投資增速。

（二）保障房體系投資將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增加值產(chǎn)生直接影響

通過回歸模型分析，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用性住房每投如1億元，將使得房地產(chǎn)業(yè)增加值擴(kuò)大20億元的規(guī)模，雖然這只是理論數(shù)據(jù)，但是如果考慮到整個(gè)保障住房體系的投資，這種影響將更為明顯和符合實(shí)際情況。

如果2011年國家在經(jīng)適房投資額為1500億元，那么房地產(chǎn)業(yè)增加值仍然可以保持15.4%的增速；如果2011年國家在經(jīng)濟(jì)適用房投資額為2000億元，那么房地產(chǎn)業(yè)增加值則可以保證60%的增速。

雖然經(jīng)濟(jì)適用房只是保障性住房體系的一部分，并不能代表整體的影響作用，但是單就其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增加值的影響就可預(yù)估保障性住房開發(fā)的影響力之大。2011年我國投入1.3萬億資金用于完善、健全保障性住房體系，如此大規(guī)模的資金投入勢(shì)必會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)各部分發(fā)展，其作用不可小覷。

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第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)范文

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；金融；風(fēng)險(xiǎn)；防控

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及房價(jià)的一路飄升，與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的房地產(chǎn)金融也漸漸成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。特別是2007年，美國 “次債危機(jī)”更是掀起了全球金融市場(chǎng)的混亂。這場(chǎng)由房地產(chǎn)行業(yè)所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)提醒我們，越是在行業(yè)繁榮時(shí)期，越應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和行業(yè)監(jiān)管，同時(shí)要采取多種措施穩(wěn)定市場(chǎng)，保持房地產(chǎn)行業(yè)有序健康發(fā)展。防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定、發(fā)展的需要，對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也起著至關(guān)重要的作用。

一、基本理論

房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、流通、經(jīng)營、消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)金融的內(nèi)容主要包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲(chǔ)蓄，辦理房地產(chǎn)貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托、保險(xiǎn)、典當(dāng)和貨幣結(jié)算以及房地產(chǎn)有價(jià)證券的發(fā)行與交易等。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)作為金融風(fēng)險(xiǎn)的一種，所指的是在房地產(chǎn)資金融通過程中，經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于各種現(xiàn)實(shí)中無法確定的因素，使金融系統(tǒng)特別是銀行實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生了一定偏差，從而蒙受損失或獲得額外收益的機(jī)會(huì)和可能性。

二、風(fēng)險(xiǎn)分析

1、房產(chǎn)貸款總量大

近幾年由于中國銀行業(yè)的行業(yè)轉(zhuǎn)型，普遍把房產(chǎn)貸款看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，高盈利資產(chǎn)，從而不遺余力地發(fā)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，導(dǎo)致我國在個(gè)人房產(chǎn)貸款的發(fā)放額度迅速提升。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭下，一些銀行過度迎合客戶需求，放松業(yè)務(wù)辦理?xiàng)l件，不僅貸前審查流于形式，貸中向客戶提供違規(guī)便利，而且貸后疏于跟蹤管理，種種違規(guī)行為為不良貸款的增長埋下隱患。

2、信貸結(jié)構(gòu)不合理

由于長期受我國福利分房制度和金融機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)經(jīng)營模式的影響，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資中，造成建設(shè)貸款與消費(fèi)貸款的比重嚴(yán)重失調(diào)，形成重生產(chǎn)、輕消費(fèi)的投資格局，加上銀行的投資取向一直偏重于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，使開發(fā)商的住房建設(shè)貸款額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于貸給個(gè)人購房的住房消費(fèi)的額度。

3、銀行信貸依存度高

我國房地產(chǎn)開發(fā)商普遍規(guī)模較小、資質(zhì)偏低、權(quán)益性資本不足。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，兩者的風(fēng)險(xiǎn)具有共生性，我國的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將會(huì)因客戶的大量違約而陷入資金流動(dòng)性困境。

4、金融機(jī)構(gòu)操作風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)近幾年的持續(xù)高增長速度和高額的收益，吸引了銀行信貸資金的大量進(jìn)入，而有些房地產(chǎn)企業(yè)的惡意拖欠，又使得銀行不惜違規(guī)操作或放松信貸條件，從而進(jìn)入惡性循環(huán)。另外，還存在銀行貸前審經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不到位，審查流于形式，客戶資料不能全面而連續(xù)，使商業(yè)銀行缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。

三、原因解析

1、房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高

最新資料顯示，中國房價(jià)仍然呈現(xiàn)持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)，相應(yīng)引起銀行以房地產(chǎn)為標(biāo)的的抵押資產(chǎn)價(jià)值逐步攀升。但一旦諸如人民幣升值、美元貶值預(yù)期等國內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，房價(jià)出現(xiàn)大幅下調(diào)，銀行的信貸資產(chǎn)質(zhì)量就會(huì)惡化。另外，房價(jià)大幅上漲，也會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)吸納的投資資金與自住購房者能夠提供的購買資金之差擴(kuò)大，在一定程度上抑制房地產(chǎn)貸款的健康發(fā)展。

2、行業(yè)市場(chǎng)監(jiān)管不力

（1）無序競(jìng)爭。銀行之間競(jìng)相壓低住房抵押門檻，形成無序競(jìng)爭，既加大了銀行的經(jīng)營成本，也給銀行帶來極大的信用風(fēng)險(xiǎn)。不僅包括房地產(chǎn)相關(guān)利益者串謀，高估房價(jià)、虛構(gòu)交易，套取、騙取銀行房貸資金，還有用假收入證明等虛假文件到銀行進(jìn)行虛假住房抵押、套貸、騙貸等現(xiàn)象。

（2）投機(jī)行為。由于近幾年房地產(chǎn)投資的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)投資成為了一個(gè)能夠帶來巨大利潤的行業(yè)，很多開發(fā)商乘機(jī)進(jìn)行投資，或者說是“投機(jī)”，加快了投資的迅速發(fā)展，市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重，加大了房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。

3、金融市場(chǎng)信息不對(duì)稱

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營周期長、技術(shù)要求高且市場(chǎng)變化快，加重了信息的不對(duì)稱。信息傳遞機(jī)制不完善和個(gè)人誠信制度的缺乏使得銀行在與房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間的信息博弈中處于劣勢(shì)，銀行無法對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)日的預(yù)期效益和潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評(píng)估。貸款人在進(jìn)行信貸過程中為了追求利益，采取隱瞞信息、挪用貸款資金等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，也很大程度上導(dǎo)致銀行不能充分掌握貸款人的信息，不能合理估計(jì)其償還能力及貸款的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的加大。

4、金融機(jī)構(gòu)違規(guī)操作

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，近幾年的持續(xù)高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進(jìn)入。惡性競(jìng)爭使得各商業(yè)銀行不惜違規(guī)操作或放松信貸條件發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在一定程度上助長了房地產(chǎn)投資中的不良傾向，也促使了金融腐敗的滋生，而各種違規(guī)操作和金融腐敗導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降，隨時(shí)都有發(fā)生災(zāi)難的可能。

四、防范措施

1、拓展融資渠道，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)

拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場(chǎng)化的直接融資，即是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資，將過度集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分散給全社會(huì)共同承擔(dān)。為此，應(yīng)發(fā)展完善適合我國的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。

2、完善業(yè)務(wù)監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)金融監(jiān)管力度

首先，要建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控、評(píng)價(jià)、分析機(jī)制及報(bào)告制度。其次，要定期或不定期地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，及時(shí)了解與行業(yè)相關(guān)的信息。如果發(fā)現(xiàn)了可能影響房產(chǎn)經(jīng)營的政策變化、土地政策調(diào)政、市場(chǎng)動(dòng)向、市政建設(shè)、城市發(fā)展戰(zhàn)略動(dòng)向，應(yīng)該及時(shí)地加以分析，適時(shí)調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。

3、健全法律法規(guī)體系，防范制度風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)必須確定房地產(chǎn)經(jīng)營的法律意識(shí)，積極學(xué)習(xí)各法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范企業(yè)自身與銀行的金融行為。要重視政府的監(jiān)督職能，主動(dòng)配合政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的宏觀調(diào)控職能，以更加積極的姿態(tài)維護(hù)企業(yè)自身和國家的利益。

4、規(guī)范流程審批手續(xù)，防范操作風(fēng)險(xiǎn)

加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)，要規(guī)范金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部的經(jīng)營管理，強(qiáng)化其內(nèi)部的約束機(jī)制，進(jìn)一步把貸款風(fēng)險(xiǎn)、貸款效益和貸款責(zé)任人的切身利益聯(lián)系起來，明確各級(jí)房地產(chǎn)信貸人員的權(quán)利和責(zé)任，使其各司其職、各負(fù)其責(zé)，加強(qiáng)信貸管理，尤其在審批環(huán)節(jié)要嚴(yán)格把關(guān)，杜絕各種人情貸款、關(guān)系貸款的發(fā)生。通過建章立制規(guī)范業(yè)務(wù)人員的行為，強(qiáng)化對(duì)信貸業(yè)務(wù)人員的業(yè)務(wù)政策與操作培訓(xùn)，崗位責(zé)任與敬業(yè)精神培訓(xùn)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育，職業(yè)道德教育等，不斷提高其綜合素質(zhì)，減少主觀放縱風(fēng)險(xiǎn)的可能。

中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展尚在初級(jí)階段，出現(xiàn)一些風(fēng)險(xiǎn)和隱患是必然的，要客觀看待這一情況，積極尋求解決方法。當(dāng)前，防范和控制中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵在于建立適應(yīng)中國當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的新型房地產(chǎn)金融體系，使房地產(chǎn)金融的發(fā)展跟得上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐。因此，要加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)，積極探索新的融資渠道，尋求一條適合中國的房地產(chǎn)發(fā)展之路。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)范文

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)行業(yè) 影響 對(duì)策

營改增政策是指將繳納營業(yè)稅項(xiàng)目改變?yōu)槔U納增值稅的項(xiàng)目，自2011年試點(diǎn)至今，營改增政策已在多個(gè)行業(yè)中得到了推廣，其中包括物流、電信、交通等行業(yè)。經(jīng)過試點(diǎn)推廣，多數(shù)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)都得到了不同程度的改善。目前我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已到了轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，營改增是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的必然趨勢(shì)。由于營改增在我國調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中扮演十分重要的角色，而房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)改革中受機(jī)遇與挑戰(zhàn)最大的行業(yè)，因此房地產(chǎn)行業(yè)要積極應(yīng)對(duì)營改增對(duì)自身行業(yè)帶來的正面及負(fù)面影響，為房地產(chǎn)行業(yè)及自身的長遠(yuǎn)、穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施營改增的必要性

我國目前實(shí)施的稅制結(jié)構(gòu)中，營業(yè)稅和增值稅是兩個(gè)重要的流轉(zhuǎn)稅，兩個(gè)稅種分立并行。隨著我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的自有房和開發(fā)經(jīng)營房的稅率有：轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)5%，出租房屋租賃服務(wù)5%，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)5%，房地產(chǎn)行業(yè)中介行業(yè)服務(wù)業(yè)5%，其余房地產(chǎn)行業(yè)不進(jìn)行征稅。國家相關(guān)部門已經(jīng)開始完善稅收征管系統(tǒng)，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的科學(xué)整改，才能健全各個(gè)領(lǐng)域的稅收體制，減少重復(fù)征稅等問題出現(xiàn)。如今營改增制度已在大范圍內(nèi)得到了普及和應(yīng)用，房地產(chǎn)領(lǐng)域是繳納營業(yè)稅的主要領(lǐng)域之一，因此必須實(shí)施營改增，才能滿足我國稅收系統(tǒng)的整改要求。

二、營改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的影響

房地產(chǎn)業(yè)在銷售房屋時(shí)，銷售、流通、分配、生產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)都存在著一定程度的重復(fù)征稅情況。根據(jù)目前稅法規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)要繳納營業(yè)稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋施工的環(huán)節(jié)要繳納增值稅，但是在房屋銷售的環(huán)節(jié)中銷售房屋時(shí)繳納的營業(yè)稅無法和增值稅、營業(yè)稅直接抵扣，從而存在明顯重復(fù)征稅情況。同時(shí)業(yè)主在租賃非住宅類房屋時(shí)要根據(jù)所得租金上繳一定的營業(yè)稅，稅法明確房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)行非營業(yè)、增值稅業(yè)務(wù)時(shí)不得以增值稅抵扣營業(yè)稅，房屋在銷售時(shí)屬于不動(dòng)產(chǎn)非增值性項(xiàng)目，所以因增值稅流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)斷裂致使房地產(chǎn)下游企業(yè)無法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，給企業(yè)帶來重復(fù)征稅的不利影響。因此實(shí)施營改增政策可以使房地產(chǎn)企業(yè)在銷售、租賃等流通環(huán)節(jié)中有效減少重復(fù)征稅的情況，從而優(yōu)化稅收政策。

房地產(chǎn)業(yè)在房屋銷售環(huán)節(jié)征收營業(yè)稅的主要依據(jù)是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)所獲取的價(jià)外費(fèi)用以及全部價(jià)款，但房屋在銷售的過程中需繳納的費(fèi)用還包括增值稅的應(yīng)稅貨物[2]。其中不動(dòng)產(chǎn)在銷售過程中還存在一定程度的混合銷售行為，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)混合銷售和兼營的范圍無法準(zhǔn)確界定，增加了征稅的難度和成本。由于增值稅是由國家稅收系統(tǒng)進(jìn)行管理的，營業(yè)稅由地方稅務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行管理，因此在征稅的過程中極易造成交叉征管的現(xiàn)象，降低了稅收征管的效率。房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)施營改增政策后，延續(xù)并完善了繳納增值稅的方式，可使房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策不斷得到優(yōu)化。

三、營改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（一）對(duì)建安成本的影響

房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要部分是建安成本，通常由具有建筑安裝資質(zhì)的建筑企業(yè)完成，根據(jù)目前實(shí)施營改增的情況來看，建筑企業(yè)在實(shí)施營改增后，稅負(fù)會(huì)有不同程度的上升，由于稅賦轉(zhuǎn)嫁的存在，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本相應(yīng)增加。

由于營改增稅收政策的實(shí)施，將導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加賦稅。房地產(chǎn)行業(yè)在建筑安裝的過程中常用建筑材料有混凝土、自來水、石料、砂，建筑材料根據(jù)目前稅收政策按照6%的稅率繳納增值稅，因此即使房地產(chǎn)可以直接抵扣增值稅專用發(fā)票，也會(huì)在一定程度上增加房地產(chǎn)行業(yè)的賦稅負(fù)擔(dān)。

（二）對(duì)房地產(chǎn)償債能力各項(xiàng)指標(biāo)造成的影響

營改增稅收政策在房地產(chǎn)企業(yè)中對(duì)房地產(chǎn)償債能力各項(xiàng)指標(biāo)造成的影響有以下幾點(diǎn)：第一：如果房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額無法在稅制的范圍獲取一定程度的抵扣，那么這一部分沒有得到抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)擁有的數(shù)額不在產(chǎn)生變化，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)比率。第二：假如房地產(chǎn)企業(yè)中的流動(dòng)負(fù)債數(shù)額能在相應(yīng)的市場(chǎng)、稅務(wù)規(guī)則中得到全部抵扣，那么這些被抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅將在較大程度上影響房地產(chǎn)建筑企業(yè)流動(dòng)資金的上升，從而導(dǎo)致流動(dòng)比例不斷增加。

（三）無法適應(yīng)統(tǒng)一稅收政策

目前我國房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域發(fā)展上呈現(xiàn)出明顯的發(fā)展不平衡的狀態(tài)，這導(dǎo)致營改增的政策對(duì)不同地區(qū)注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)截然不同的情況，無法適應(yīng)統(tǒng)一稅收政策的表現(xiàn)有：第一：對(duì)發(fā)展速度慢、發(fā)展水平低的地區(qū)來講，房地產(chǎn)行業(yè)無法及時(shí)適應(yīng)營改增的稅收政策，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營以及運(yùn)行會(huì)受到不同程度的挑戰(zhàn)和打擊。第二：房地產(chǎn)行業(yè)的投資主體呈多元化發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)民企而言，將會(huì)有較高稅率。第三：房地產(chǎn)行業(yè)的類型結(jié)構(gòu)是多種多樣的，融資結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)企業(yè)在稅制改革時(shí)仍然會(huì)出現(xiàn)一定的困難和風(fēng)險(xiǎn)。

四、減少營改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不利影響的措施

（一）提升納稅意識(shí)

在房地產(chǎn)原材料采購過程中，很多買家都會(huì)因?yàn)橐恍┥碳业恼劭鄄呗院蛢?yōu)惠策略放棄獲取增值稅發(fā)票，從而導(dǎo)致企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額無法正常抵扣，甚至導(dǎo)致納稅過多或者多重納稅問題出現(xiàn)。如今房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅資金相對(duì)來說都是比較大的，尤其是在統(tǒng)一采購當(dāng)中，企業(yè)必須采取有效措施應(yīng)對(duì)增值稅抵扣。企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，無論開展什么業(yè)務(wù)和什么活動(dòng)都必須獲取正規(guī)發(fā)票，避免無發(fā)票情況的出現(xiàn)，從根本上提高企業(yè)稅務(wù)管理效率，在合法性繳稅的同時(shí)盡量節(jié)稅。房地產(chǎn)企業(yè)在繳稅和納稅過程中要嚴(yán)格按照相關(guān)法律進(jìn)行，做到有法必依，科學(xué)使用優(yōu)惠政策有效避稅。

（二）加強(qiáng)企業(yè)宣傳

因?yàn)樵鲋刀惣{稅的管理比較復(fù)雜，所以必須加強(qiáng)企業(yè)宣傳。要開展一系列宣傳模式，主要包括在企業(yè)的內(nèi)部網(wǎng)站上設(shè)置營改增稅收政策的專欄，宣傳營改增政策的有關(guān)規(guī)定，使房地產(chǎn)企業(yè)的員工認(rèn)識(shí)到營改增政策的嚴(yán)肅性和重要性，使得企業(yè)決策人員全面的了解了營改增實(shí)施的具體政策和方向，有效減少營改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不利影響。

（三）改變經(jīng)營模式

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)營改增政策的實(shí)施所帶來的企業(yè)資金負(fù)擔(dān)加重等問題，在改變企業(yè)經(jīng)營模式方面有以下對(duì)策：第一是將開發(fā)周期縮短，將財(cái)務(wù)費(fèi)用和資金占用率降低。第二是提高房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量，隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高，智能化、高品質(zhì)的環(huán)保型社區(qū)已經(jīng)成為了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，將房地產(chǎn)企業(yè)建筑房屋的質(zhì)量提高可以使房地產(chǎn)行業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中獲得競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，大大增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭能力。第三是建立企業(yè)合作的模式，將房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為核心，主要合作方式有股份項(xiàng)目制、聯(lián)合開發(fā)、聯(lián)合購地以及拆借資金等模式，使企業(yè)之間揚(yáng)長避短、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、強(qiáng)化管理職能，最終使房地產(chǎn)行業(yè)以合適的企業(yè)合作的方式獲得良好的發(fā)展模式。

（四）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算與企業(yè)財(cái)務(wù)管理

減少營改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來的不利影響措施還包括加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算與企業(yè)財(cái)務(wù)管理，主要措施有：一方面，房地產(chǎn)行業(yè)盡可能取得可抵扣的增值稅發(fā)票，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目較多、資金力量雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)來講，在采購材料時(shí)可以進(jìn)行集中采購材料，減少材料來源不明或者供應(yīng)商散雜的問題。另一方面，在會(huì)計(jì)核算的程序上嚴(yán)格規(guī)定，對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額及時(shí)抵扣、認(rèn)證。房地產(chǎn)企業(yè)要加大對(duì)會(huì)計(jì)核算與企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重視度，要提高全體人員發(fā)票意識(shí)，特別是采購原材料和接受勞務(wù)環(huán)節(jié)必須取得發(fā)票；加強(qiáng)工程結(jié)算、決算管理，及時(shí)從施工單位取得發(fā)票。要加大對(duì)會(huì)計(jì)人員和財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)力度，還要適當(dāng)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算方法創(chuàng)新，提高會(huì)計(jì)核算人員以及財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平。企業(yè)各個(gè)部門要加強(qiáng)合作，尤其是在政策下發(fā)初期要做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部進(jìn)項(xiàng)稅額合理抵扣，并落實(shí)稅務(wù)策劃工作。

五、結(jié)束語

總而言之，我國實(shí)施營改增政策標(biāo)志著我國稅收政策、體制得到快速發(fā)展，這不僅僅是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中必經(jīng)的一部分，同時(shí)也為房地產(chǎn)業(yè)帶來了可觀的發(fā)展的前景。但是房地產(chǎn)行業(yè)在享受營改增帶來的機(jī)遇同時(shí)，不可忽略營改增政策可能帶來的企業(yè)資金短缺、成本增加以及賦稅增長等不利影響。所以房地產(chǎn)企業(yè)要提前做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，制定適合本企業(yè)發(fā)展的應(yīng)對(duì)方案，避免資金短缺給企業(yè)帶來的不利后果，確保自身及所處的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)信息；失真；治理

會(huì)計(jì)信息是指在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中，利用會(huì)計(jì)理論和會(huì)計(jì)方法，使用會(huì)計(jì)實(shí)踐獲取反映了會(huì)計(jì)主體的價(jià)值運(yùn)動(dòng)狀況的信息。會(huì)計(jì)信息的失真就是指會(huì)計(jì)信息的獲取在客觀上違背了可靠性原則，不能夠準(zhǔn)確反映出會(huì)計(jì)主體真正的經(jīng)營成果和財(cái)務(wù)狀況。因此，如果房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真，就不可以客觀、如實(shí)地去反映房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的狀況，不能給決策者提供宏觀經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)濟(jì)決策的依據(jù)，也不能提高管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。然而，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)暴露出了不少問題，特別是會(huì)計(jì)信息失真這一問題的亟待解決，受到了人們的廣泛關(guān)注。

一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因

導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對(duì)自身利益的追求等。

（一）會(huì)計(jì)法規(guī)制度和會(huì)計(jì)法規(guī)尚不完善

我國的會(huì)計(jì)制度的缺陷集中表現(xiàn)對(duì)沒有對(duì)新出現(xiàn)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對(duì)某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會(huì)計(jì)科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會(huì)計(jì)信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會(huì)計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)會(huì)計(jì)人員的獎(jiǎng)勵(lì)和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員在違背單位、個(gè)人利益而遵守《會(huì)計(jì)法》要求時(shí)，國家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會(huì)計(jì)信息失真。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，但是會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會(huì)計(jì)人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會(huì)計(jì)工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真，沒有真實(shí)反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)工作的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實(shí)現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對(duì)其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會(huì)中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭，或者是一些注冊(cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會(huì)計(jì)驗(yàn)證報(bào)告。這就使有些會(huì)計(jì)信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員自身素質(zhì)較低

總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的自身素質(zhì)并不高。會(huì)計(jì)活動(dòng)的主體是會(huì)計(jì)人員。會(huì)計(jì)信息要經(jīng)過會(huì)計(jì)人員對(duì)相關(guān)要素的計(jì)量和確認(rèn)后才能生成，必然要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯(cuò)誤。近年來，會(huì)計(jì)制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會(huì)計(jì)核算的難度，這也影響了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會(huì)計(jì)人員即使遵守了會(huì)計(jì)法規(guī)，但受到認(rèn)識(shí)水平的局限，也可能使計(jì)量處的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，從而使會(huì)計(jì)信息不實(shí)。有些會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低，不按會(huì)計(jì)法核算，迎合上級(jí)或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報(bào)表，使得會(huì)計(jì)信息失真。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的治理對(duì)策

（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會(huì)計(jì)法律體系

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)范文

【關(guān)鍵詞】政策調(diào)控；房地產(chǎn)現(xiàn)狀；內(nèi)部管理；資金管理

2012年國家就房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策依然是緊縮的，無論是房貸政策的收緊，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，還是限購令的出臺(tái)，無疑對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了極大地影響，其結(jié)果是造成“兩低一高”的局面，即商品房銷量逐步走低，每平方米售價(jià)逐步走低，空置房率逐步增高。房地產(chǎn)行業(yè)的冬天已經(jīng)到來，嚴(yán)寒正步步逼近。對(duì)于在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的某一個(gè)行業(yè)，國家根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，行業(yè)之間的平衡，民生的訴求等，對(duì)其進(jìn)行行政干預(yù)和或高或低的政策調(diào)整是非常正常的。基于目前的形勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)人怎樣平穩(wěn)過冬，這是擺在大家面前的一個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。如何來面對(duì)呢？

首先，市場(chǎng)對(duì)住房的剛性需求

在中國人們對(duì)商品房的需求與對(duì)其他商品的需求有著根本的區(qū)別，自古以來，人們對(duì)家的鐘情，對(duì)“居者有其屋”的認(rèn)同是根深蒂固的，每個(gè)人都?jí)裘乱郧笠獡碛幸惶讓儆谧约旱淖》?，并將其作為頭等大事的來畢生追求。在二十一世紀(jì)的今天，生活在城市里的人們自從上世紀(jì)告別了福利住房后，逐步認(rèn)同了商品房的概念，要想擁有自己的產(chǎn)權(quán)房，就要到市場(chǎng)里像買其他商品一樣去買，這種認(rèn)知早已是世界許多國家天經(jīng)地義的事了。而有所不同的是中國是地少人多的人口大國，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2011年主要宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國大陸2011年城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.9億人之多，占51.27%，首度超過農(nóng)村人口，這不僅是人口結(jié)構(gòu)的變化，更主要的是人們生活的價(jià)值觀、消費(fèi)觀發(fā)生了改變。城鎮(zhèn)人口的增加勢(shì)必加大對(duì)城市住房的需求，而在城市可供建房的土地非常有限，國家對(duì)18億畝耕地的底線是不容突破的，這就形成在非常有限的土地上要來滿足6.9億人的住房需求，并且想擁有自己產(chǎn)權(quán)房的人多之又多，“剛需”態(tài)勢(shì)的形成就成為必然。隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，城鎮(zhèn)人口會(huì)越來越多，這是必然趨勢(shì)，而且今后幾十年內(nèi)這種趨勢(shì)會(huì)愈演愈烈。只要政府不取締房地產(chǎn)行業(yè)，這個(gè)行業(yè)必定是“剛需”行業(yè)，這種中國特色的“剛需”與人少地多的國家沒有可比性。

其二，加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)部管理

這不僅僅是完善企業(yè)的規(guī)章制度，而更主要的是提高企業(yè)員工整體素質(zhì)，打造高水準(zhǔn)的管理隊(duì)伍，在規(guī)劃，開發(fā)、核算、銷售等環(huán)節(jié)都要做到嚴(yán)謹(jǐn)、高效、適宜。要在目前嚴(yán)峻的形勢(shì)下生存就要縝密調(diào)研市場(chǎng)，做出符合市場(chǎng)需求的規(guī)劃，開發(fā)出高質(zhì)、優(yōu)良的商品房，科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀竞怂悖钥焖倩鼗\資金為原則適度定價(jià)，達(dá)到預(yù)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售目的。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，從籌備到竣工一般需要四到五年時(shí)間，工期長，可變因素多，除政策因素變化外，建筑材料的變化更是無常，因此面對(duì)諸多風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)修煉內(nèi)功，健全制度，招募高素質(zhì)專業(yè)人才，加強(qiáng)管理，特別是加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理就至關(guān)重要。

其三，提高財(cái)務(wù)管理水平

雖然房地產(chǎn)行業(yè)從誕生到今天走過了二十多個(gè)春秋，但在財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、資金運(yùn)作等方面比較其他傳統(tǒng)行業(yè)仍屬理論不斷完善階段，特別是財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)參差不齊。在現(xiàn)今行業(yè)低谷的形勢(shì)下，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高財(cái)務(wù)管理水平顯得尤為重要，是關(guān)乎企業(yè)生存的重要方面之一。對(duì)此要從兩個(gè)方面著手：第一，制定健全財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)會(huì)的監(jiān)督職能，介入項(xiàng)目的全過程，預(yù)算的確定、項(xiàng)目合同的會(huì)審、履行合同的監(jiān)督、竣工決算的參與以及制定費(fèi)用支出和資金投入控制制度等等，全方位，多環(huán)節(jié)，以財(cái)務(wù)的理念建立制度，認(rèn)真貫徹執(zhí)行，做到謹(jǐn)慎投資，嚴(yán)格監(jiān)督。第二，從項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、設(shè)計(jì)、建造、竣工驗(yàn)收到交付使用一般少則兩三年，多則四五年時(shí)間，其時(shí)間長，變數(shù)多，投資大，風(fēng)險(xiǎn)高，所有階段都存在資金投入與計(jì)劃相出入的可能，為此，財(cái)務(wù)人員在各個(gè)環(huán)節(jié)控制監(jiān)督力度大小及處理業(yè)務(wù)的水平高低與企業(yè)盈利緊密相關(guān)，直接影響到企業(yè)的未來發(fā)展。以各個(gè)階段的計(jì)劃為依據(jù)，計(jì)劃內(nèi)的少支出，計(jì)劃外的不支出或作為變更因素列入下階段計(jì)劃，將風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍內(nèi)。財(cái)務(wù)部門作為企業(yè)的核心部門之一雖然不直接創(chuàng)造利潤，但通過加強(qiáng)管理而產(chǎn)生的效益是其他部門無法比擬的，可達(dá)到事半功倍的效果。

其四，資金運(yùn)作管理

資金對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)是第一根本，其行業(yè)特點(diǎn)就是資金投入大，商品成本高，資金的充裕是項(xiàng)目成功一半的保證，所以資金的運(yùn)作管理至關(guān)重要。資金管理分資金籌措和資金運(yùn)用。第一，資金籌措有自有資金、銀行借款、合作開發(fā)投資、乙方代墊、預(yù)售資金等方式。由于政策的限制，房地產(chǎn)籌措資金的渠道變得狹窄，使得籌資成本很高，嚴(yán)重影響企業(yè)的利潤，目前企業(yè)多采取乙方墊資和預(yù)售回款的方式開發(fā)項(xiàng)目，市場(chǎng)的冷淡使銷售回籠資金變得異常艱難。合作開發(fā)不失為一個(gè)好的方式，既可眾人拾柴火焰高，又分散了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)降低了籌資成本，一舉多得。第二，運(yùn)用資金必須嚴(yán)格按計(jì)劃、按合同支付，力爭使有限的資金辦更多的事。從合同簽訂付款條款的設(shè)計(jì)到工程進(jìn)度監(jiān)督，從間接費(fèi)用支出的控制到工程款設(shè)備材料款的支付的審核都不可掉以輕心，只有資金運(yùn)用的科學(xué)，才能保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。

綜上所述，雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)整階段，但中國市場(chǎng)的剛性需求特性是該行業(yè)存在發(fā)展的基礎(chǔ)，只要企業(yè)在內(nèi)部管理、財(cái)務(wù)管理和資金管理諸多方面下足功夫，就會(huì)走出嚴(yán)冬，迎來春天。

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作者簡介：

楊帆，1956,10生，河南、鄭州市，男，會(huì)計(jì)師，大專

（上接第556頁）

極少，特別是對(duì)受腐蝕鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)疲勞性能的研究幾乎還是空白，我們應(yīng)加強(qiáng)這方面的研究。

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第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)范文

由于人們普遍認(rèn)為某些產(chǎn)品和資產(chǎn)在未來一段時(shí)間內(nèi)的價(jià)格會(huì)上升，并且這種價(jià)格上升的速度會(huì)大于銀行存款利率的提升，在這種情況下，人們就會(huì)將之前存在銀行里前拿出來購買這些產(chǎn)品或資產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)保值或者對(duì)沖通脹的目的。正是由于這種心理和行為的存在，使得某些產(chǎn)品和價(jià)格在形成了上漲趨勢(shì)之后就長期保持這種上漲趨勢(shì)，由此導(dǎo)致通貨膨脹進(jìn)一步加劇，造成一種日益嚴(yán)重的惡性循環(huán)。在當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一輪又一輪的發(fā)展，持續(xù)過熱的狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)了很多年。由于長時(shí)間處于一種供不應(yīng)求的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，人們對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格提升的心里預(yù)期較為普遍。在這背景下，預(yù)期性通貨膨脹對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說已經(jīng)在一定程度上存在，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)不可避免地面臨著成本增加、利潤減少等一系列問題。為此，房地產(chǎn)行業(yè)必須從根本上強(qiáng)化自身的成本管理工作，開源節(jié)流，多方并舉提升企業(yè)的管理水平和運(yùn)行能力，從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭環(huán)境中立于不敗之地。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)在成本管理方面存在的主要問題

（一）對(duì)成本管理工作重視程度不夠

當(dāng)前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本管理工作缺乏科學(xué)的認(rèn)識(shí)，由此導(dǎo)致了思想上的不夠重視。首先是房地產(chǎn)企業(yè)的管理者沒有正確地看待和認(rèn)識(shí)成本管理工作，尤其是在預(yù)期性通貨膨脹環(huán)境下，僅僅單純地考慮通過擴(kuò)大經(jīng)營范圍和規(guī)模來尋求更大的經(jīng)營效益和收入水平，沒有將加強(qiáng)成本管理與推動(dòng)企業(yè)發(fā)展建設(shè)緊密結(jié)合起來，使得成本管理工作在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決策過程中逐漸被邊緣化。其次是房地產(chǎn)企業(yè)員工對(duì)于成本管理工作的參與積極性不高，缺乏主動(dòng)作為的意識(shí)，抱著一種事不關(guān)己的漠視態(tài)度，認(rèn)為企業(yè)的成本管理工作只是會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)人員的本職工作，與自己沒有任何關(guān)系，自己沒有義務(wù)也沒有能力去參與實(shí)際的成本管理工作，這些都極大地影響了成本管理工作各項(xiàng)措施的具體落實(shí)，也嚴(yán)重地影響了企業(yè)成本管理工作的內(nèi)部環(huán)境。

（二）對(duì)預(yù)期性通貨膨脹的預(yù)見性不夠

隨著近幾年我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，通貨膨脹的壓力也在逐漸加大，對(duì)各行各業(yè)都會(huì)或多或少地產(chǎn)生一定的影響。然而，當(dāng)前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于通貨膨脹都缺乏足夠的預(yù)見性，因而在應(yīng)對(duì)能力方面存在很大的局限性。首先是風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠強(qiáng)烈，受市場(chǎng)長期供不應(yīng)求狀態(tài)的影響，我國房地產(chǎn)行業(yè)盲目地通過銀行信貸等方式來加快企業(yè)發(fā)展步伐，而銀行信貸的大規(guī)模擴(kuò)展反過來又使得房地產(chǎn)價(jià)格上升。這種通貨膨脹與資產(chǎn)泡沫背后的潛在風(fēng)險(xiǎn)是巨大的，會(huì)極大地提高房地產(chǎn)行業(yè)的整體運(yùn)營成本。其次是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施不完備，對(duì)于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，總是認(rèn)為預(yù)期性通貨膨脹是一種正常的社會(huì)現(xiàn)象和經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在社會(huì)和企業(yè)發(fā)展的任何階段都是客觀存在的，因而企業(yè)沒有及時(shí)制定出科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施，使得在房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面主動(dòng)求變的意識(shí)不足，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力不夠。

（三）成本管理制度不夠健全

首先是成本核算流程不盡合理。房地產(chǎn)企業(yè)在踐行成本核算工作時(shí)，在核算方法和成本分配方法上存在諸多問題。所采取的較為粗略的成本核算方式使得企業(yè)的成本數(shù)據(jù)嚴(yán)重不實(shí)，不但會(huì)極大地影響成本核算與管理工作的質(zhì)量，還難以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的健康發(fā)展起到應(yīng)有的指導(dǎo)作用。其次是成本核算內(nèi)容不夠全面。企業(yè)成本核算與管理工作的對(duì)象是企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營過程所產(chǎn)生的各種耗費(fèi)，主要包括原材料、機(jī)械設(shè)備和人成本等等。但是一個(gè)很重要的問題時(shí)，這種廣義上的“耗費(fèi)”是隨著時(shí)展和經(jīng)營條件的變化而變化的，并且受通貨膨脹預(yù)期的影響嚴(yán)重。當(dāng)前我國有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者思想較為僵化，缺乏主動(dòng)思考積極創(chuàng)新的意識(shí)，始終以傳統(tǒng)的思維模式和核算方法來踐行企業(yè)的成本核算工作，由此導(dǎo)致了實(shí)際的成本核算工作不能夠?qū)ζ髽I(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的各種“耗費(fèi)”做到全面覆蓋。

（四）成本核算與管理人才較為缺乏

成本管理人才隊(duì)伍缺乏是當(dāng)前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在的問題，這主要是由于企業(yè)在發(fā)展過程中，長期不重視成本管理工作，造成了人才匱乏的局面。首先是房地產(chǎn)企業(yè)沒有積極引進(jìn)專業(yè)化的成本管理人才，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理崗位人員都是由普通的會(huì)計(jì)工作人才過渡而來，缺乏專業(yè)化的理論知識(shí)和實(shí)踐技能作支撐，對(duì)于很對(duì)先進(jìn)的核查理論與管理方法都不夠了解，使得企業(yè)所制定的成本核算工作制度得不到很好的落實(shí)。其次是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本管理人員的再教育和再培訓(xùn)工作做得不夠到位，沒有結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和企業(yè)發(fā)展的變化，及時(shí)組織相關(guān)崗位人員學(xué)習(xí)最新的成本核算與管理方法，更新成本控制管理理念，使得從業(yè)人員始終以一種傳統(tǒng)的思維模式來考慮問題，沒有在實(shí)際工作中及時(shí)貫徹和體現(xiàn)企業(yè)最新的管理要求和發(fā)展目標(biāo)。

三、做好通貨膨脹預(yù)期下房地產(chǎn)行業(yè)成本管理工作的幾點(diǎn)措施

（一）強(qiáng)化成本管理意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視成本核算與管理工作，從現(xiàn)代企業(yè)制度和管理要求出發(fā)，切實(shí)摒棄傳統(tǒng)的、陳舊的成本管理理念，從戰(zhàn)略發(fā)展的眼光看待成本管理問題。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)管理者來說，要積極地學(xué)習(xí)先進(jìn)的成本管理理論，在制定企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃時(shí)，充分考慮成本管理的重要性，結(jié)合企業(yè)發(fā)展實(shí)際，制定相應(yīng)的落實(shí)措施，著力提高成本管理方法的科學(xué)性，并努力在企業(yè)內(nèi)部營造一種良好的成本管理環(huán)境。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)員工來說，要積極參與到企業(yè)的成本管理工作中來，提高工作的主動(dòng)性和創(chuàng)新性，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)成本核算與管理措施，從根本上確保企業(yè)成本管理工作的質(zhì)量與水平，并最終推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

（二）完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施

對(duì)于我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，在完善企業(yè)自身建設(shè)和追求發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，必須清醒地認(rèn)識(shí)到企業(yè)所面臨的各種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在當(dāng)前日益凸顯的預(yù)期性通貨膨脹壓力之下，更應(yīng)該著力完善企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施。首先是要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，企業(yè)要在不斷發(fā)展的變化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件中實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，就會(huì)不可避免地面臨各種風(fēng)險(xiǎn)，并且這種因經(jīng)濟(jì)大環(huán)境而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)是普遍存在的，企業(yè)管理者必須時(shí)常懷有一種風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，時(shí)刻做好抵御風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。其次是要完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)主要應(yīng)該做好以下兩點(diǎn)：一是科學(xué)分析風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合企業(yè)不同的發(fā)展階段，科學(xué)分析引發(fā)預(yù)期性通貨膨脹的因素，抓住其中的主要矛盾，有針對(duì)性地制定出預(yù)防措施；二是要強(qiáng)化企業(yè)的創(chuàng)新意識(shí)，只有積極地創(chuàng)新求變，才能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭環(huán)境中取得更大的發(fā)展空間。以萬科房地產(chǎn)公司為例，該企業(yè)長期將“尊重環(huán)境、注重生態(tài)”作為發(fā)展要義，在施工過程中著力做好水資源的節(jié)約和建筑垃圾的處理，不僅極大地節(jié)約了運(yùn)行成本，還更好地迎合了人們對(duì)于社會(huì)發(fā)展的實(shí)際需求。

（三）健全成本管理制度

制度的健全是提高企業(yè)成本管理工作質(zhì)量的前提，也是有效抵御各種通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的經(jīng)營實(shí)際和管理需求，建立一套行之有效的成本管理工作制度，以此來推動(dòng)企業(yè)成本管理工作整體質(zhì)量的提升。在貫徹和落實(shí)成本管理工作過程中，首先要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，選擇適當(dāng)?shù)某杀居?jì)算方法，確定成本計(jì)算對(duì)象、費(fèi)用的歸集與計(jì)入產(chǎn)品成本的程序、成本計(jì)算期、產(chǎn)品成本在產(chǎn)成品與在產(chǎn)品之間的劃分方法等。其次是要做好成本管理的各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，包括：建立和健全成本核算的原始憑證和記錄、合理的憑證傳遞流程；制定工時(shí)、材料的消耗定額，加強(qiáng)定額管理；制訂內(nèi)部結(jié)算價(jià)格和內(nèi)部結(jié)算制度。最后是要正確劃分各種費(fèi)用支出的界限，如收益支出與資本支出、營業(yè)外支出的界限，產(chǎn)品生產(chǎn)成本與期間費(fèi)用的界限等。尤其需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將成本管理工作看作是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的過程，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不同環(huán)境下和企業(yè)發(fā)展的不同階段，科學(xué)考量社會(huì)通貨膨脹程度，尤其是那些可能出現(xiàn)的新的影響因素。

（四）造就成本管理人才

人才質(zhì)量的提升是做好通貨膨脹預(yù)期下房地產(chǎn)行業(yè)成本管理工作最有效、最現(xiàn)實(shí)的舉措之一。房地產(chǎn)企業(yè)要加大在成本管理方面的投入，積極引進(jìn)一批專業(yè)化的人才隊(duì)伍，以此為基點(diǎn)來逐步營造和優(yōu)化企業(yè)良好的內(nèi)部環(huán)境，保證成本管理工作的科學(xué)性和正規(guī)性，防止由于個(gè)人思想認(rèn)識(shí)上的偏差帶來決策上的失誤，并引發(fā)工作上的盲目性。通過從業(yè)人員豐富的專業(yè)知識(shí)背景來科學(xué)地分析當(dāng)前企業(yè)在成本管理方面所面臨的各種問題，并積極尋找相應(yīng)的突破口。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要積極做好相關(guān)崗位從業(yè)人員的再教育和再培訓(xùn)工作，鼓勵(lì)他們學(xué)習(xí)最新的成本管理，科學(xué)分析市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境現(xiàn)狀，掌握最新的操作技能，并在實(shí)際工作中得到應(yīng)用和落實(shí)。要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的變化，督促相關(guān)人員及時(shí)更新思想觀念，抓住成本核算的重點(diǎn)和難點(diǎn)，提高工作的針對(duì)性。要嚴(yán)格做好評(píng)價(jià)與考核工作，定期對(duì)相關(guān)崗位人員進(jìn)行考核，對(duì)他們的工作業(yè)績和業(yè)務(wù)能力做出評(píng)價(jià)，對(duì)于那些不能滿足和適應(yīng)企業(yè)成本管理工作要求的人員要及時(shí)調(diào)離相關(guān)崗位，切實(shí)避免因?yàn)閭€(gè)人的原因影響企業(yè)成本核算與管理工作的整體水平。

四、結(jié)論

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；納稅籌劃

納稅籌劃是指納稅人依據(jù)現(xiàn)行稅法和國際稅收慣例,在稅法許可的范圍內(nèi),對(duì)企業(yè)組建、經(jīng)營、投資及籌資等活動(dòng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于財(cái)務(wù)目標(biāo)的謀劃、對(duì)策與安排,在不妨礙正常經(jīng)營的前提下,達(dá)到稅負(fù)最小化,實(shí)現(xiàn)利潤最大化的行為。其外在表現(xiàn)是使納稅人納稅最少,納稅最晚,即實(shí)現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)納稅”。 納稅籌劃是企業(yè)經(jīng)營決策的重要組成部分，它是公民納稅意識(shí)提高的產(chǎn)物。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目收入規(guī)模相當(dāng)大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃運(yùn)用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財(cái)行為，有必要對(duì)企業(yè)的稅收成本做出計(jì)劃和安排。 當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)在納稅認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)；企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理。導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)過大。因此，有效規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀及分析

目前在我國，能全面精湛整體論述系統(tǒng)納稅籌劃方面的理論專著有限，實(shí)務(wù)方面的探討也較為膚淺和缺乏，對(duì)于在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行納稅籌劃，采用哪些策劃方法，以及需要掌握哪些節(jié)稅點(diǎn)，目前我們國家的涉獵者并不多。在房地產(chǎn)行業(yè)，我國稅收環(huán)境日益改善，已有諸多機(jī)構(gòu)開始介入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃，但是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)階段的納稅籌劃研究不容樂觀，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)納稅籌劃的認(rèn)識(shí)不足。

一方面，由于國外的納稅籌劃由來已久，所以我國外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃意識(shí)和手段遠(yuǎn)比內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要強(qiáng)；另一方面，對(duì)民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，通過納稅籌劃所獲得的收益都是自己的，因而民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樂于在納稅籌劃上進(jìn)行大膽的嘗試，相反國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則認(rèn)為無論稅負(fù)輕重都是國家的。因而不重視納稅籌劃工作。

我們國家現(xiàn)行稅制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的局限性

我國現(xiàn)行稅制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的局限性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，由于我國目前實(shí)行的稅收法律制度是以流轉(zhuǎn)稅等間接稅種為主體和側(cè)重點(diǎn)的復(fù)合稅制度，由于間接稅種的稅負(fù)具有可轉(zhuǎn)嫁性，納稅籌劃的操作空間不大，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅比例最大的稅種就是流轉(zhuǎn)稅中的營業(yè)稅，這就使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃研究受到了一定程度的局限。第二，由于我們國家目前的稅收體制尚不健全，我們國家尚未開征目前國際上大多數(shù)國家通用的諸如社會(huì)保障稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)予稅等直接稅稅種，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃研究也因此而受到很大程度的局限。第三，由于我們國家目前的所得稅和財(cái)產(chǎn)稅的體系相對(duì)還比較簡單，稅收體制也還不夠完善，也使得我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的研究受到客觀現(xiàn)實(shí)條件的制約。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管水平還有待完善

我國目前由于稅收征管水平的不足造成的稅源或稅基流失現(xiàn)象大為存在，也給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃工作形成了障礙，稅收征管水平的不足主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，在我國，現(xiàn)有的稅收法律法規(guī)及稅收政策還不夠完善，這一不完善性也體現(xiàn)在稅收征收法律方面，我國的稅收征管與發(fā)達(dá)國家尚有一定差距，我國現(xiàn)有稅收法規(guī)不完善，致使部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在思想意識(shí)里認(rèn)為偷逃稅即使被查處了也是有利可圖的，用不著進(jìn)行納稅籌劃。第二，由于稅收征收管理人員素質(zhì)、征管意識(shí)和技術(shù)能力等方面的原因，致使有的稅務(wù)機(jī)關(guān)以組織收入為中心，稅務(wù)人員過大的稅收?qǐng)?zhí)法裁量權(quán)。使得征納關(guān)系異化，導(dǎo)致部分稅務(wù)執(zhí)法人員與納稅人之間協(xié)調(diào)的余地很大，稅收法規(guī)得不到有效執(zhí)行，企業(yè)違法、違規(guī)行為得不到應(yīng)有的處罰，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的偷稅收益大于納稅籌劃收益和偷稅風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)顯然不會(huì)再去勞神費(fèi)力地進(jìn)行納稅籌劃。所有這些，在一定程度上客觀地阻礙了納稅籌劃在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普遍運(yùn)用。