房地產(chǎn)目前狀況分析精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)目前狀況分析范文

【關(guān)鍵詞】銀行信貸 供給 需求

一、研究背景

銀行信貸活動能通過供給和需求兩個方面影響住房的價格，信貸投向也會在很大程度上影響到我國房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)。住房開發(fā)和住房的購買都離不開銀行信貸的支持，尤其在我國近幾年的現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金普遍不足和房地產(chǎn)的平均價格一般超過普通公民的平均收入的十倍以上，在這種情況下，銀行信貸資金的投放就成為房地產(chǎn)市場得以表現(xiàn)欣欣向榮的一個主要推動力。

二、理論依據(jù)

從理論上講，銀行信貸會受到利率的影響，一般而言利率上升，會影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)成本，同時也會提高購房者的成本（包括購房的機(jī)會成本和貸款成本）。而銀行信貸的增加不但會增加房地產(chǎn)的供給而且也會增加房地產(chǎn)的需求，因此通過分析銀行信貸對于需求和供給的相對影響就可以說明銀行信貸對于房地產(chǎn)的供給和需求的哪一方面更加顯著，從而國家可以通過相應(yīng)的利率政策進(jìn)行調(diào)控，以此來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的價格。

三、模型變量說明及模型設(shè)定

（一）房地產(chǎn)的價格P

房地產(chǎn)的價格是直接反應(yīng)房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的一個變量，透過房地產(chǎn)價格我們可以了解該市場的整體運(yùn)行狀況。同時政府也可以通過穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的方式對房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況施加影響。

（二）房地產(chǎn)的供給S

房地產(chǎn)市場市場的供給在一定程度上會影響到房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行，房地產(chǎn)市場的供給過剩就很有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)泡沫，因此房地產(chǎn)市場的供給也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要影響因素。由于目前我國房地產(chǎn)市場的資金大部分來自于銀行信貸，因此政府可以通過有效的控制對房地產(chǎn)市場的信貸投放就可以很好的控制房地產(chǎn)市場的供給量。

（三）房地產(chǎn)的需求D

目前，我國房地產(chǎn)市場的需求主要有剛性需求和投機(jī)性需求兩種，即所謂剛性需求是指滿足人們居住需要而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)的需求；投機(jī)性需求是指為了從未來房地產(chǎn)的價格上漲中獲利而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)的需求。鑒于對于剛性需求和投機(jī)性需求并不能有效的區(qū)分，而且無論是剛性需求還是投機(jī)性需求很大程度上都是依賴于銀行信貸的，因此在此我們將其統(tǒng)一歸為需求一類。

（四）銀行信貸L

一般而言，銀行信貸與房地產(chǎn)的需求會呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，與房地產(chǎn)供給也會呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。鑒于此，政府可以通過有效的控制銀行信貸投量影響房地產(chǎn)市場價格，借此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。

（五）模型設(shè)計

為了分析銀行信貸是如何影響房地產(chǎn)價格的，以及設(shè)定一個合理的銀行信貸投放量在此我們需要設(shè)定供給模型、需求模型、銀行信貸與供給的模型、銀行信貸與需求的模型。

（六）模型說明

根據(jù)供給與需求的規(guī)律，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)供給呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系；房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系；銀行信貸與房地產(chǎn)的供給和需求均呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

四、模型理論分析

根據(jù)供給模型有：S=α1+β1P；需求模型有：D=α2-β2P，其中α1、β1、α2、β2均大于零且α2>α1。聯(lián)立上述兩個模型可以均衡的價格和供給量為，即此為房地產(chǎn)市場的均衡供給量和均衡價格，然而由于銀行信貸的影響這一均衡供給和需求以及均衡價格會產(chǎn)生變化從而會影響到整個房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。

另一方面，銀行信貸對房地產(chǎn)供給的影響關(guān)系為：S=α2+β3L；銀行信貸對房地產(chǎn)市場的需求的影響關(guān)系為：D=α4+β4L（其中L表示銀行信貸投量，并且α3、β3、α4、β4均大于零），通過這兩個模型可以知道，銀行信貸對房地產(chǎn)供給影響程度為β3L，對房地產(chǎn)市場的需求的影響程度為β4L，故原來的供給曲線變?yōu)椋篠′=α1+β3L+β1P（S′-β3L=α1+β3L）即同樣的價格條件下供給增加了β3L；需求曲線變?yōu)椋篋′=α2+β4L+β2P，即同樣的價格條件下需求增加了β4L。在此條件下的均衡價格為：。由于在需求和供給變動前均衡價格為：，故由于銀行信貸的影響而是價格上升的幅度為：P*′-P*=。

再者，由于銀行信貸對于房地產(chǎn)市場的價格的影響關(guān)系為：P=α5+β5L，即銀行信貸對房地產(chǎn)市場的價格的影響幅度為β5L，若政府限定維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的價格的變動區(qū)間為a~b，即a

而在目前我國國內(nèi)，由于房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)上漲趨勢，即P*′-P*大于零，又因為β1、β2、β3、β4均大于零，所以β4>β3,即銀行信貸對于需求的影響程度大于對于供給的影響程度，從而說明我國目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市，場的價格處于高為的原因主要是由于需求拉上的。同時在這種情況下由a

六、結(jié)論及政策說明

通過上述分析，國家可以通過設(shè)定銀行信貸的適當(dāng)投放容量來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的價格，并且可以透過相關(guān)的數(shù)據(jù)估計信貸投放容量的安全區(qū)間，即為國家宏觀調(diào)控的操作區(qū)間。

由于利率會影響到銀行的信貸投量，即當(dāng)利率上升時，由于借款成本的上升，銀行信貸會普遍下降；利率降低，則會促進(jìn)銀行信貸投量的增加，因此，國家可以通過中央銀行調(diào)整基準(zhǔn)利率的辦法影響銀行信貸從而穩(wěn)定房價，防止房地產(chǎn)價格的高位上漲而導(dǎo)致的泡沫。

參考文獻(xiàn)

[1] 薛磊.房地產(chǎn)信貸對房地產(chǎn)價格影響的實證分析[J].廣西金融研究，2006（4）

第2篇：房地產(chǎn)目前狀況分析范文

關(guān)鍵詞：住房結(jié)構(gòu)；人口狀況

1.引言

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中占有非常重要的地位。從本世紀(jì)初至今，我國的房地產(chǎn)業(yè)總體呈現(xiàn)快速甚至火熱發(fā)展的局勢，并受到業(yè)內(nèi)外人士廣泛關(guān)注。但過熱發(fā)展的結(jié)果就是全國多地陷入“空城”狀態(tài)。與此同時，城市中仍有大量的“剛需族”沒有自需住宅。因此政府和房產(chǎn)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急是如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。

2.文獻(xiàn)回顧

學(xué)者夏大慰主編的《產(chǎn)業(yè)組織學(xué)》中指出：所謂結(jié)構(gòu)，通常是指構(gòu)成某一系統(tǒng)的諸要素之間的內(nèi)在聯(lián)系方式及其特征。而市場結(jié)構(gòu)往往是概括為：在特定市場中，廠商或產(chǎn)品在數(shù)量、份額、規(guī)模上的關(guān)系，以及由此決定的競爭形式。所以，在本文中筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)是指：在房地產(chǎn)的供應(yīng)市場中，商品住宅中新建住宅和二手住宅，以及按住宅面積劃分的住宅與需求類型在數(shù)量、份額和規(guī)模上的比例狀況。

在對房地產(chǎn)的研究中，國外理論集中于對房地產(chǎn)周期的研究，他們認(rèn)為：房地產(chǎn)周期波動從根本上說是由供求變動決定的。

在供求關(guān)系上，國內(nèi)學(xué)者劉祥錕等認(rèn)為現(xiàn)階段剛需族逐漸成為樓市的主力軍，地產(chǎn)商應(yīng)該聚焦于剛需族，分析“剛需族”當(dāng)前的購房境況，并找出有效措施解決問題。

在房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)影響因素的研究中，國內(nèi)學(xué)者張友志等認(rèn)為人口、家庭收入及消費是影響城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要因素。學(xué)者孫明哲認(rèn)為人口狀況是影響房地產(chǎn)需求的重要因素，他基于第六次人口普查數(shù)據(jù)構(gòu)建出歷史數(shù)據(jù)，同時預(yù)測出未來人口規(guī)模，發(fā)現(xiàn)：2020 年以后，中國人口規(guī)模均呈快速衰減趨勢。

3.對房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因分析

根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)表明：目前住宅市場的供應(yīng)，無論是存量還是增量都已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求，但是城市中還是有大量的人群沒有自己的住宅，除了房價的因素外，合理的住宅供需結(jié)構(gòu)也是一個非常重要的因素。

對目前的市場現(xiàn)象進(jìn)行分析：

3.1現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)狀況及其影響

城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的分類和現(xiàn)狀分析：

我國城鎮(zhèn)住房結(jié)構(gòu)按市場化程度劃分：由高到低可分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和保障房。但是這些住房供應(yīng)的群體和現(xiàn)狀都不同，主要表現(xiàn)為：經(jīng)適房和保障房面向中低收入群體，但是它們的建設(shè)持續(xù)萎縮，而且位置偏僻且基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完善，不能滿足消費者需求，同時它們的分配更是受到嚴(yán)格的控制和限制；商品房面向中高收入群體，由于開發(fā)商的趨利行為，住宅市場的大戶型和豪華型占據(jù)較大比例，小戶型住宅開發(fā)量較少。所以整體來看，商品房價格持續(xù)偏高，即使存在的普通小戶型住房，單價價依然是普通消費群體難以承受的。所以相對整個住房需求市場來說，住宅供應(yīng)市場的戶型結(jié)構(gòu)和價格并不合理。所以，我國城鎮(zhèn)住房建設(shè)雖取得斐然成績，但是供應(yīng)結(jié)構(gòu)并不均衡。

3.2人口狀況及其影響

中國人口狀況，主要是指現(xiàn)階段中國人口年齡的結(jié)構(gòu)狀況。從中國房地產(chǎn)發(fā)展的30多年來看，能夠構(gòu)成房產(chǎn)市場的有效需求者就是：有勞動能力的、具有較強(qiáng)住房需求的人。通常表現(xiàn)為20歲到50歲的消費人群。但是，中國現(xiàn)行的年齡結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，中國的人口紅利即將消失，“劉易斯拐點”已經(jīng)到來。在此，我們借鑒來自《中國統(tǒng)計年鑒》的2006年―2013年的人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)和來源于馬忠東、呂智浩、葉孔嘉的數(shù)據(jù)來做定量和定性分析：

定量分析：

從表中我們可以看出：中國的65歲以上人口在不斷增加，而且增速都在3.5%左右，說明中國的老年人口不斷增多，老年撫養(yǎng)比不斷增加，總撫養(yǎng)比也不斷增加。由上圖可以看出2010―2050年，中國65歲以上人口在不斷上升，25―34歲人口在不斷下降，35―44歲人口總體呈現(xiàn)下降趨勢?？傊?，上述表和圖意味著，中國房地產(chǎn)市場的總體需求和未來需求在不斷減少。

定性分析：

筆者對以上圖表分析得出房地產(chǎn)市場總體需求和未來長期需求在減少。原因在于：人口老齡化使得社會消費結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，對房地產(chǎn)的消費需求降低。同時，青壯年人口規(guī)模降低使得剛性需求總體減少。

3.3借鑒歐美發(fā)達(dá)國家預(yù)測我國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢――郊區(qū)城市化

從我國房地產(chǎn)發(fā)展的主要集中地―城市―來看，商品房需求的對象主要是城鎮(zhèn)居民，所以我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然要受到城鎮(zhèn)化水平的影響。對城市化的發(fā)展，歐美發(fā)達(dá)國家先于中國幾百年，基于城市化發(fā)展的相似性，中國可以借鑒歐美城市化的發(fā)展的經(jīng)驗。對西方發(fā)達(dá)國家的城市化進(jìn)程，大致分三個階段： 一，城市化興起的準(zhǔn)備階段：大量的農(nóng)村勞動力開始涌入城市； 二，城市化的快速發(fā)展階段：工業(yè)發(fā)展推動農(nóng)村勞動力的就業(yè)，開始出現(xiàn)密集的城鎮(zhèn)；三，城市化的快速發(fā)展時期：城市中大量的產(chǎn)業(yè)和人口向外轉(zhuǎn)移，出現(xiàn)了大城市邊緣的郊區(qū)城市，也就是逆城市化現(xiàn)象。[8]

對比歐美城市化進(jìn)程的三階段，我們可以發(fā)現(xiàn)我國的城市化進(jìn)程正處于第二階段的后期，準(zhǔn)備向第三階段發(fā)展，所以我國政府和房地產(chǎn)上應(yīng)該充分注意城市化的發(fā)展趨勢：逆城市化。所以，我國房產(chǎn)企業(yè)要預(yù)先根據(jù)這個趨勢，在住宅建設(shè)的位置和戶型方面做出調(diào)整，以適應(yīng)市場的需求，推動房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

4.結(jié)論與建議

房地產(chǎn)業(yè)我國國民經(jīng)濟(jì)中重要產(chǎn)業(yè)之一，對我國社會發(fā)展非常重要，本文通過研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀的不合理性，分析得出市場供給超過市場需求，而且總體需求和長遠(yuǎn)需求還在不斷減少，所以面對目前已有的大量的存量房和增量房以及未來增量房，我國的政府和房地產(chǎn)商應(yīng)該積極采取有效措施消化存量和調(diào)整未來供應(yīng)。（作者單位：河南財經(jīng)政法大學(xué)工商管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]杜好晨，房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)與價格競爭行為研究[D]，西安建筑科大學(xué)，2010：24

[2]劉祥錕，汪 洋，曹 銳，王子豪，房價下行趨勢下“剛需族”購房境況分析[J]，時代金融，2012（7）：285

[3]張友志，顧紅春，我國城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題的初步研究[J]，基建優(yōu)化，2007（1）：85-87

[4]孫明哲，使用六普數(shù)據(jù)對中國未來人口規(guī)模趨勢的預(yù)測――兼論未來 50年中國人口規(guī)模衰減的程度[J]，北京社會科學(xué)，2014（5）：85

[5]中國城市年鑒社，《2014年中國城市年鑒》，鄭州：中國城市年鑒，2014

第3篇：房地產(chǎn)目前狀況分析范文

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房消費信貸增長逐年上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。中國房協(xié)副會長顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務(wù)，但銀行確實也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險?！睋?jù)估算，80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。有關(guān)方面資料表明，四大國有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。據(jù)央行研究局的報告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現(xiàn)在美國大約有300個房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營上具有的優(yōu)勢，其發(fā)展已為世人所矚目，英國、日本等發(fā)達(dá)國家也紛紛效仿。

對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險。目前，中國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風(fēng)險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個人信貸業(yè)務(wù)會給銀行帶來以下風(fēng)險：一是信用風(fēng)險，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風(fēng)險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動性危機(jī)；三是操作風(fēng)險，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險；四是利率風(fēng)險，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場風(fēng)險，即由于整個房地產(chǎn)市場大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場或個人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺而使商業(yè)銀行受到影響的情況。銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范措施

政府要增強(qiáng)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時地采集房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對影響市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面、及時、準(zhǔn)確地掌握我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機(jī)。比如對土地空（閑）置征稅，以鼓勵持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投機(jī)的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī)，且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會，體現(xiàn)了社會公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。

銀監(jiān)會應(yīng)加快發(fā)揮在社會信用基礎(chǔ)和市場誠信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵誠信行為，促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習(xí)慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違約行為，在全社會范圍內(nèi)營造起誠實守信的氛圍和環(huán)境，促進(jìn)金融穩(wěn)定。

我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)對于銀行依賴性過大，不利于自身發(fā)展，同時商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因為商業(yè)銀行的資金主要是吸收社會存款，投向期限較長的房地產(chǎn)項目，不符合銀行資產(chǎn)的流動性、安全性的要求，容易造成清償危機(jī)，產(chǎn)生金融風(fēng)險。在成熟規(guī)范的市場中，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅應(yīng)有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，在一級市場以外，還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種房地產(chǎn)金融工具同時存在，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。

加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險。隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時，商業(yè)銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風(fēng)險。從國際經(jīng)驗看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險。通過實施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機(jī)互動，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時還會帶來良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動性、降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。

房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)苦練內(nèi)功，做強(qiáng)作大，增強(qiáng)管理能力、市場競爭能力、風(fēng)險控制能力和誠信度，提高抗風(fēng)險能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其它行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小，開發(fā)商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢。此外，規(guī)模大，尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實力的開發(fā)商在選擇項目最佳開發(fā)時間上也具有主動權(quán)。因此房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中，能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本，提高抗風(fēng)險能力。

商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理，提高風(fēng)險防范能力。首先商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系，建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場信息來源，及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力；要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究，制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策；要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究，防范市場風(fēng)險于未然。其次信貸從業(yè)人員必須牢固樹立風(fēng)險意識和良好的職業(yè)道德意識，在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé)，認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，及時分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，研究信貸風(fēng)險防范措施。信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)：首先要分析項目是否符合國家宏觀政策。其次要分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性；項目資本金比例是否達(dá)到國家規(guī)定的比例，自有資金是否到位，部分銷（預(yù)）售收入作為投資來源是否可行等。三是要分析項目總投資的合理性；如建安成本是否過高等。四是分析項目的合法合規(guī)性；結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況。五是分析項目抗風(fēng)險能力；結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進(jìn)行分析。六是分析項目的市場前景及其競爭力；要結(jié)合產(chǎn)品價格、項目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計、開發(fā)商的品牌等因素分析。七是分析擔(dān)保措施；抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強(qiáng)，保證人保證能力如何等。八是分析企業(yè)的財務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗、經(jīng)營管理能力和風(fēng)險意識及風(fēng)險控制能力。

內(nèi)容摘要：隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，國家有關(guān)部門就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展出臺了一系列措施。因此，在房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析和風(fēng)險防范方面作一些思考，具有特定的現(xiàn)實意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險的成因，并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險防范措施。以期在房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范方面能引以借鑒。

第4篇：房地產(chǎn)目前狀況分析范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè);融資狀況;分析與思考

[中圖分類號] F230 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] B

一、引言

2014年，我國國內(nèi)GDP增長速度創(chuàng)下了1991年以來的新低，房地產(chǎn)行業(yè)也背負(fù)著沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。2014年11月21日央行降息后，雖然給一線城市的房產(chǎn)銷售帶來了回暖，但是占比80%以上的二三線城市依然處于疲弱狀態(tài)。有專家指出：2015年正是我國人口結(jié)構(gòu)拐點，中長期剛需人口逐漸下降，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著高庫存以及人口結(jié)構(gòu)的雙重壓力，雖然央行2月4日晚央行意外降準(zhǔn)，房地產(chǎn)銷售將在短期內(nèi)有所好轉(zhuǎn)，但是從長遠(yuǎn)角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)較難再扮演持續(xù)擴(kuò)張需求的角色。加上PPI負(fù)增長至今已經(jīng)持續(xù)34個月，跌幅還在不斷的擴(kuò)大，在杠桿以及去產(chǎn)能的過程中，相關(guān)制造企業(yè)的資本開支動力也是相當(dāng)微弱的。在這種經(jīng)濟(jì)狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)要謀得生存與發(fā)展，必須擁有強(qiáng)大的、多元化的融資結(jié)構(gòu)。否則，一旦房地產(chǎn)企業(yè)無法正常運(yùn)作，將會影響到整個經(jīng)濟(jì)鏈條造成金融風(fēng)險，同時會給投資者以及購房者帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

二、當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況分析

（一）缺乏多元化的融資渠道

較為單一的融資渠道影響著當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條的穩(wěn)定性以及循環(huán)性。2015年2月4日晚央行意外降準(zhǔn)，將金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)了0.5個百分點，緩解了銀行資金流動性的壓力，促進(jìn)了貨幣的信貸增長。由于民間借貸的融資方式成本高、可靠性低，溫州“跑路”事件巨大的負(fù)面影響以及國家相關(guān)規(guī)范文件的下發(fā)等原因，導(dǎo)致該融資方式的可行性大大降低。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展離不開銀行信貸的支持，加上近十幾年央行幾次降準(zhǔn)降息，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行信貸來進(jìn)行融資。然而，對銀行貸款的過度依賴導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)處于高負(fù)債率的運(yùn)營當(dāng)中，巨大的資金風(fēng)險給房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及投資者的資金帶來了很大的安全隱患。

（二）融資結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)性較低

據(jù)國家統(tǒng)計局的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到9萬億元，同比增長10.5%?？梢姡康禺a(chǎn)項目的資金占用量是巨大的。同時，房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，一般需要三到五年的時間，資金的回收期也較長。因此，合理的融資結(jié)構(gòu)對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說至關(guān)重要。目前，雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)在逐漸探索新的融資渠道，但是各種融資方式之間的協(xié)調(diào)性較低。一些房地產(chǎn)企業(yè)在沒有經(jīng)過系統(tǒng)的分析論證的情況下對融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行分配，在各種融資方式之間進(jìn)行融資任務(wù)的分配。此外，在融資比例中，中短期資金所占比例往往多于長期資金，很容易造成企業(yè)資金鏈條的斷裂，降低抵御風(fēng)險的能力。

（三）融資風(fēng)險防范體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大、周期長，且各種新型融資渠道正在不斷的嘗試中，存在著較高的融資風(fēng)險。2014年房地產(chǎn)基金逐漸進(jìn)入人們的視野，房地產(chǎn)企業(yè)也開始通過互聯(lián)網(wǎng)推出各種金融產(chǎn)品來拓展融資渠道，這必將進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)融資的風(fēng)險。國外一些發(fā)達(dá)國家的金融體系較為完善，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時間較長，形成了穩(wěn)定的、開放的房地產(chǎn)資本市場。較之國內(nèi)來說，他們的房地產(chǎn)融資風(fēng)險防范體系較為完善。由于我國資本市場的發(fā)展還處于初步發(fā)展階段，我國目前除了像萬科、合生、保利等這些大型房地產(chǎn)企業(yè)外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險體系都還存在很多問題。有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至沒有建立融資風(fēng)險防范體系;有的房地產(chǎn)企業(yè)雖然引入了先進(jìn)的融資風(fēng)險防范體系，但是在執(zhí)行力度上還有所欠缺;有的房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)注融資后的風(fēng)險，忽略了融資前風(fēng)險和融資中風(fēng)險等。

（四）融資外部環(huán)境有待健全

房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個特殊的行業(yè)，受到國家相關(guān)政策的規(guī)制;金融市場更是國家嚴(yán)格管制的對象，因此房地產(chǎn)金融所處的外部環(huán)境較為復(fù)雜。雖然我國央行幾次降準(zhǔn)降息，但是我國房地產(chǎn)金融市場依舊存在著資金供求失衡的現(xiàn)象，加上市場也存在各種信息的不對稱，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)處于相當(dāng)緊張的外部融資環(huán)境中。一方面是由于監(jiān)管機(jī)構(gòu)限制過多而導(dǎo)致的金融市場創(chuàng)新不足，不夠開放;另一方面也受到了國家相關(guān)房地產(chǎn)政策的影響等。此外，由于一些新型融資模式的引入，國家相關(guān)法律法規(guī)的還不健全，缺乏較為全面、明晰的保護(hù)、約束與規(guī)制制度，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的融資。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的思考

（一）探索多元化的融資方式

從傳統(tǒng)意義上來講，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括銀行信貸、預(yù)收房款、股權(quán)融資、債券融資以及建設(shè)方墊資等方式。隨著金融市場的發(fā)展與完善，諸如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券化、聯(lián)合開發(fā)、開發(fā)商貼息貸款、售后回買及回租、融資租賃、海外融資、私募股權(quán)融資、夾層融資、項目融資等融資方式逐漸被一些大型房地產(chǎn)企業(yè)所吸收并合理運(yùn)用，帶動了整個房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的大轉(zhuǎn)變。以萬科為例，1984年到2008年主要以傳統(tǒng)的融資模式為主，即銀行信貸與股權(quán)融資相融合的方式;2009年到2014年逐漸采用更加具有靈活性的、多元化的新型融資模式。2010年，萬科約以22億元的價格收購了20余家房地產(chǎn)企業(yè)，通過合作的方式成功實現(xiàn)融資;2011年，萬科通過房地產(chǎn)信托的方式發(fā)行8款產(chǎn)品，融資規(guī)模約為49億元;2014年僅前兩個月，萬科通過海外融資的方式進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，融資規(guī)模達(dá)到812億元。從這些數(shù)據(jù)可以看出，多元化的融資渠道給萬科帶來了穩(wěn)定的資金鏈條，為萬科的發(fā)展提供了堅實的資金基礎(chǔ)，也大大的降低了企業(yè)的融資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)首先不斷加強(qiáng)自身綜合實力的提高，提升企業(yè)的綜合實力，為多元化融資提供良好的內(nèi)部環(huán)境。在此基礎(chǔ)上，勿將雞蛋放在同一個籃子里，不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的融資模式和融資理念，嘗試運(yùn)用多元化的融資渠道來平衡企業(yè)的資金狀況。

（二）構(gòu)建合理的融資結(jié)構(gòu)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提升自己的綜合實力。融資結(jié)構(gòu)能夠科學(xué)調(diào)整的前提是企業(yè)具有較強(qiáng)的綜合實力，通過自身的力量打開融資渠道的大門，進(jìn)而使得各方的資金能夠不斷地流入企業(yè)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)的轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略導(dǎo)向，改變以往的機(jī)會導(dǎo)向，以市場、企業(yè)自身資源以及客戶服務(wù)等作為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要更加專注于企業(yè)的品牌建設(shè)、資本運(yùn)營以及健全的企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)代化管理等，摒棄以往“做房產(chǎn)就是做項目”的思想。在此基礎(chǔ)上，做大、做強(qiáng)、做優(yōu)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要合理的協(xié)調(diào)各融資方式之間的融資比例。一方面，通過合理的論證分析，盡量降低銀行信貸融資比例，擴(kuò)大直接融資以及非信貸融資的比例。以保利地產(chǎn)為例，該房地產(chǎn)企業(yè)不斷探索融資結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)性，在一次一次的財務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)分析等分析的基礎(chǔ)上，不斷對融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。主要通過分析企業(yè)的盈利狀況、資產(chǎn)狀況、負(fù)債狀況、現(xiàn)金流量狀況、財務(wù)杠桿效應(yīng)、償債能力、運(yùn)營能力、盈利能力、成長能力等，對每一期融資比例進(jìn)行調(diào)整。在調(diào)整過程中，尤其注意行業(yè)并購、信托融資、私募股權(quán)等非信貸方式以及直接融資方式，平衡企業(yè)的財務(wù)杠桿，增強(qiáng)其風(fēng)險抵御能力。另一方面，要調(diào)整短期資金、中期資金以及長期資金之間的比例。正如上文所述，房地產(chǎn)企業(yè)所需資金大多為長期資金，這就需要企業(yè)不斷開拓海外融資以及資本證券化融資方式，盡可能擁有較多長期融資資金。

（三）建立完善的融資風(fēng)險防范體系

從宏觀角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險防范體系的建立實際上與多元化融資渠道的探索、融資結(jié)構(gòu)的合理化、企業(yè)自身能力的提高都有著密不可分的關(guān)系，它們之間相輔相成。從微觀角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立三維的風(fēng)險防范體系。以國外某房地產(chǎn)公司為例，該公司的風(fēng)險防范體系在橫向上按照公司采用的不同的融資方式進(jìn)行構(gòu)建，縱向上按照融資前、融資中、融資后予以劃分，在三維方向上則按照各項風(fēng)險防范指標(biāo)進(jìn)行構(gòu)建。通過構(gòu)建這樣一個三維的模型，將各種不同融資方式的比例按照坐標(biāo)的長度來表示，并且將其對應(yīng)的三個階段的不同風(fēng)險予以標(biāo)注，針對性的制定各項風(fēng)險指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)可以借助該典型案例來構(gòu)建全面、系統(tǒng)、有針對性的融資風(fēng)險防范體系。尤其要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視融資前和融資中的風(fēng)險防范，建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，將國家政策、企業(yè)的各項財務(wù)指標(biāo)等考慮在內(nèi)，通過詳細(xì)的分析與應(yīng)對，將融資風(fēng)險控制在可容忍范圍之內(nèi)。

（四）不斷完善融資外部環(huán)境

首先，政府可以通過加強(qiáng)各種融資方式所涉及到的中介機(jī)構(gòu)來為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造健康的融資環(huán)境。美國通過建立中介機(jī)構(gòu)的信用記錄檔案、定期公布的方式來保證中介機(jī)構(gòu)的誠信經(jīng)營。我國中介機(jī)構(gòu)的信用體系正在逐漸建立過程中，政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對證券機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)等各種中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，避免這些機(jī)構(gòu)利用政策的漏洞或者法律制度上的漏洞危害房地產(chǎn)金融市場的健康、安全。其次，政府要給房地產(chǎn)企業(yè)給予適當(dāng)?shù)闹С帧Ｃ绹畷鳛閾?dān)保機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供擔(dān)保，也會為房地產(chǎn)企業(yè)提供優(yōu)惠的稅收政策。最后，政府要加快構(gòu)建和完善相關(guān)房地產(chǎn)金融的立法。一方面要對現(xiàn)有的法律法規(guī)予以完善，使其適應(yīng)房地產(chǎn)融資方式的應(yīng)用和發(fā)展;另一方面要緊跟各種新型融資方式的腳步，盡快出臺和完善有關(guān)房地產(chǎn)證券化、信托的法律法規(guī)建設(shè)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)投資的抑制以及央行的降息降準(zhǔn)使得房地產(chǎn)企業(yè)處于矛盾的狀態(tài)，政府要努力為房地產(chǎn)金融市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)也需要不斷探索新的融資渠道、形成合理的融資結(jié)構(gòu)、構(gòu)建融資風(fēng)險防范體系以提升房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展提供穩(wěn)定的資金鏈條。

[參 考 文 獻(xiàn)]

第5篇：房地產(chǎn)目前狀況分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營銷策略；創(chuàng)新

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）010-00-01

一、房地產(chǎn)市場營銷概述

房地產(chǎn)是某種特定的財產(chǎn)和權(quán)利，在其物質(zhì)形態(tài)上則是土地和房屋，其既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，也是一項法律上的財產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、租賃、經(jīng)營以及與此相關(guān)的其他中介服務(wù)，是國民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)[1]。房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)活動領(lǐng)域包括土地開發(fā)利用、地產(chǎn)經(jīng)營、房屋開發(fā)建設(shè)、房屋經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房屋物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融以及由此而形成的房地產(chǎn)市場[2]。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它的形成和出現(xiàn)是建立在土地的基礎(chǔ)上，因此房地產(chǎn)具有土地的固有特性，包括承受性、不可移動性、不可滅失性和差別性。另外房地產(chǎn)商品還具有三類物理特性，主要是位置的固定性、長期使用性和異質(zhì)性。

隨著商品經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，市場營銷逐漸與房地產(chǎn)行業(yè)緊密結(jié)合，房地產(chǎn)市場營銷的盛行已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的必然導(dǎo)向。房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)消費者的需求，包括現(xiàn)實需求和潛在需求，向其提供住宅、辦公樓、商業(yè)樓和廠房等房地產(chǎn)商品及與此相關(guān)的各種服務(wù)來實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)并獲利的過程。房地產(chǎn)市場營銷不是推銷而是全程營銷，營銷活動貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，包括項目的選址、設(shè)計、開發(fā)、銷售、物業(yè)等整個過程，其中心是實現(xiàn)商品的交換，完成銷售活動。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新形勢

2013年全年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長7.7%，增速與2012年持平，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本平穩(wěn)。貨幣政策保持穩(wěn)健，貨幣供應(yīng)量持續(xù)增長。2013年全年社會融資規(guī)模為17.29萬億元，比上年多出1.53萬億元，是年度最高水平，顯示金融活動活躍，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張動力良好，利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

在市場經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的同時，房地產(chǎn)行業(yè)政策也趨向?qū)捤伞Ｊ藢萌腥珪?qiáng)調(diào)市場化的重要作用，表示降低對房地產(chǎn)的干預(yù)，更多依靠長效機(jī)制發(fā)揮作用。

在經(jīng)濟(jì)利好與政策松動的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)2014年將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長趨勢，但其房價的漲幅將大幅放緩。

三、我國房地產(chǎn)營銷策略的現(xiàn)狀

根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新形勢分析可知，雖然2014年整體形勢較好，但是房價漲幅相對會放緩，市場化程度會逐漸加深。在市場營銷方面，消費者的思想愈加成熟，購房行為愈加理性，經(jīng)驗也愈加豐富。關(guān)于購房糾紛問題層出不窮，消費者購房更加謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)營銷壓力巨大。而目前我國房地產(chǎn)營銷策略主要是趨向于傳統(tǒng)的4P策略，即產(chǎn)品策略、價格策略、促銷策略和渠道策略。實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略應(yīng)用中存在諸多問題，如前期市場調(diào)查不夠充分、忽視市場細(xì)分與定位的重要性、房地產(chǎn)商品質(zhì)量存在缺陷、營銷策略脫離企業(yè)實際情況、市場營銷思想落后且不夠先進(jìn)等。隨著市場環(huán)境日益變化，人們對房產(chǎn)商品的需求也在時刻改變，企業(yè)應(yīng)對市場進(jìn)行充分的調(diào)查并對其分析，結(jié)合企業(yè)的實際狀況和特色選擇合適的營銷策略。另外，企業(yè)應(yīng)根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的要求，適時做出思想和行為上的改變，因此，我國房地產(chǎn)的4P營銷策略需根據(jù)目前的市場情況進(jìn)行合理的創(chuàng)新。

四、我國房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新

隨著越來越多新進(jìn)房地產(chǎn)商的加盟和人們對于買房熱逐漸趨于理性，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭將更加激烈，傳統(tǒng)的市場營銷策略及其組合營銷策略已經(jīng)無法滿足市場不斷發(fā)展的需求特點。根據(jù)目前的市場狀況，各大開發(fā)商為了穩(wěn)定企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展并獲得市場有力的競爭地位，必須要注重房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新。

（一）品牌營銷。最高級的營銷不是建立龐大的營銷網(wǎng)絡(luò)，而是通過無形的營銷網(wǎng)絡(luò)加深人們對企業(yè)產(chǎn)品和品牌的認(rèn)識，使得無論是消費者和投資商都可以根據(jù)品牌來選擇產(chǎn)品或認(rèn)定企業(yè)，建立良好的品牌對房地產(chǎn)營銷來說十分重要。品牌營銷策略包括品牌個性、品牌傳播、品牌銷售和品牌管理。房地產(chǎn)企業(yè)品牌的樹立可分三步驟進(jìn)行：首先是分析行業(yè)環(huán)境，尋找區(qū)分度；其次是以品質(zhì)作保證，支持品牌發(fā)展；再次為品牌的整合、持續(xù)傳播和應(yīng)用。

（二）綠色營銷。近年來，綠色營銷理論的傳播愈加廣泛并逐漸運(yùn)用于房地產(chǎn)行業(yè)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷只是單純地實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和消費者效益的統(tǒng)一，如今則增加了社會效益和環(huán)境效益，四維的營銷視角，充分考慮到生態(tài)環(huán)境的承載能力和社會公眾的利益。房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任意識的增強(qiáng)，改善了企業(yè)利益和社會利益沖突的局面，實現(xiàn)企業(yè)與社會的和諧相處。為了滿足消費者對房地產(chǎn)的綠色消費需求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極開發(fā)綠色住宅，實行綠色定價，同時開辟綠色分銷渠道并進(jìn)行綠色廣告促銷，最終實現(xiàn)企業(yè)、社會和消費者共贏的目標(biāo)。

（三）人文營銷。房地產(chǎn)營銷應(yīng)體現(xiàn)以人為本的理念，充分考慮地理人脈、風(fēng)土人情、宗教習(xí)慣等人文因素，為顧客創(chuàng)造良好環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，高品質(zhì)的文化景觀和文化素養(yǎng)可以滿足顧客的文化欣賞，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)設(shè)計時應(yīng)充分考慮到消費者對房產(chǎn)的文化需求。此外，企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)銷售時，應(yīng)妥善處理并保持與顧客的良好關(guān)系，在展示企業(yè)良好形象的同時，讓顧客感受到溫暖與關(guān)懷。房產(chǎn)銷售不是人文營銷的終結(jié)，在后續(xù)為消費者提供物業(yè)服務(wù)時更應(yīng)堅持以人為本的理念，為消費者提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

（四）體驗式營銷。隨著“體驗經(jīng)濟(jì)時代到來”，企業(yè)主要提供的已不僅僅是商品和服務(wù)，而是一種讓客戶身在其中的體驗，充滿感性力量，給顧客留下深刻印象，從而刺激其進(jìn)行消費需求。房地產(chǎn)企業(yè)通過體驗式營銷讓顧客感受全景體驗的過程，不僅看到房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等硬性標(biāo)準(zhǔn)，還能體會到入住后的物業(yè)服務(wù)等軟性享受，從而增加顧客對企業(yè)的信賴及忠誠度。

（五）服務(wù)營銷。如今，隨著購房者的理性決策意識不斷增強(qiáng)和市場競爭模仿的日益加劇，服務(wù)逐漸成為難以模仿的競爭優(yōu)勢。我國房地產(chǎn)企業(yè)可從以下方面實施服務(wù)營銷：一是加強(qiáng)售前服務(wù)措施；二是提高售中服務(wù)質(zhì)量；三是注重售后服務(wù)開展；四是注意客戶投訴；五是建立高效的客戶服務(wù)中心。

五、結(jié)語

就目前來說，我國房地產(chǎn)營銷策略有多種，無論是傳統(tǒng)的還是新式的，都各有其優(yōu)缺點。房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略的采用應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實際情況，包括企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的分析、政府相關(guān)政策的契合以及消費者的特征分析，通過制定正確的單一或組合的營銷策略，最終實現(xiàn)企業(yè)利益的增長及其可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉明華.房地產(chǎn)市場綠色營銷問題研究[R].西南交通大學(xué)，2005（4）：35-40.

第6篇：房地產(chǎn)目前狀況分析范文

通過利用投資乘數(shù)法和生產(chǎn)（投資）誘發(fā)系數(shù)對房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系分析，可以得出以下結(jié)論。

（一）房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系

1.房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的初始效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度也較高。

2.房地產(chǎn)部門增加投資所帶動的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部收入增加較小，其產(chǎn)業(yè)收益的增加具有滯后性與分散性的特點，故房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的直接效應(yīng)較小。

3.房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的間接效應(yīng)大于其初始效應(yīng)和直接效應(yīng)的總和，所以房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的間接效應(yīng)較大。

4.房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例過大會在一定程度上降低對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。因此，要在固定資產(chǎn)總量平衡的前提下，調(diào)節(jié)好房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例。

（二）房地產(chǎn)投資與產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系

1.從前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)來看，房地產(chǎn)投資與租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、文化、體育和娛樂業(yè)、住宿和餐飲業(yè)，居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，郵政業(yè)，金屬制品業(yè)，石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)，儀器儀表及文化辦公用機(jī)械制造業(yè)，信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，電氣機(jī)械及器材制造業(yè)，綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)，造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)等14個產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度較高。

2.從后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)來看，房地產(chǎn)投資與居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、文化、體育和娛樂業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、郵政業(yè)、綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)、工藝品及其他制造業(yè)和教育等13個行業(yè)關(guān)聯(lián)度較大。

3.房地產(chǎn)投資對關(guān)聯(lián)部門的投資和產(chǎn)出拉動作用非常明顯。即房地產(chǎn)業(yè)的需求項目（如投資、消費）每增加一個單位的投資（社會需求）時，帶動相關(guān)行業(yè)相應(yīng)增加的生產(chǎn)額均超過1。

4.房地產(chǎn)投資對第二產(chǎn)業(yè)的部分，如金屬冶煉及壓延加工業(yè)、行業(yè)、通用、專用設(shè)備制造業(yè)等誘發(fā)程度高，房地產(chǎn)投資對這幾個行業(yè)的產(chǎn)出存在放大效應(yīng)。

啟示與建議

通過對房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)性分析，可以看出，房地產(chǎn)投資是推動房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)性因素，與經(jīng)濟(jì)增長和產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，保持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長，對保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展有很大作用。但是，同時需要指出的是，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)和其他產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)并非都是正向的。從對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)角度看，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例過大則會在一定程度上降低這種貢獻(xiàn)；從對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動作用看，如果房地產(chǎn)業(yè)過快發(fā)展，容易導(dǎo)致其他行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩或過熱增長，為國民經(jīng)濟(jì)帶來不穩(wěn)定因素。因此，通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域與規(guī)模，使房地產(chǎn)投資保持在一個較為穩(wěn)定的水平，是進(jìn)一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，通過調(diào)節(jié)投資來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效措施。

第一，通過改善房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)機(jī)制促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變。進(jìn)入新世紀(jì)后，面對世界能源的有限性，我國經(jīng)濟(jì)增長的動力模式開始發(fā)生變化，即從以固定資產(chǎn)投資和出口拉動為主的經(jīng)濟(jì)增長，逐步向消費驅(qū)動型增長邁進(jìn)。這種趨勢預(yù)示著，中國經(jīng)濟(jì)中長期增長動力將繼續(xù)由投資和出口拉動型逐步轉(zhuǎn)向消費拉動型增長。在這一條件下，房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)機(jī)制也面臨發(fā)展變化。而當(dāng)前，我國房地產(chǎn)投資主要流向商品房領(lǐng)域，商品房價格高又使得居民購房負(fù)擔(dān)逐步加重。在這一情形下，許多居民消費被抑制，不利于我國實現(xiàn)以投資帶動經(jīng)濟(jì)增長的新轉(zhuǎn)型。因此，未來一段時間，在我國經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)型的大背景下，房地產(chǎn)投資應(yīng)改變過去通過投資于商品房帶動經(jīng)濟(jì)增長的投資驅(qū)動方式，而應(yīng)通過投資于社會保障性住房（經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和廉租房）來釋放居民消費潛力，以此來擴(kuò)大居民消費。

第二，通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟(jì)增長波動。根據(jù)我們的研究，房地產(chǎn)投資能夠?qū)е陆?jīng)濟(jì)波動，過度的或者被壓抑的房地產(chǎn)投資都能夠引起經(jīng)濟(jì)的劇烈波動。而且，由于房地產(chǎn)投資涉及行業(yè)部門眾多，且行業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，按投資乘數(shù)原理其作用將會被放大數(shù)倍，在短期內(nèi)影響經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行，使經(jīng)濟(jì)增長在短期內(nèi)產(chǎn)生巨幅波動。其中，由房地產(chǎn)泡沫引起的經(jīng)濟(jì)波動給經(jīng)濟(jì)帶來的破壞是非常嚴(yán)重的，不但在經(jīng)濟(jì)總量上，而且在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上都會導(dǎo)致大的衰退。在這一情勢下，應(yīng)當(dāng)通過調(diào)控房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟(jì)增長波動與行業(yè)過熱。這包括三個方面的內(nèi)容：一是要確立通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟(jì)波動和行業(yè)過熱的調(diào)控思路。二是逐步探索和分析房地產(chǎn)投資規(guī)模對經(jīng)濟(jì)波動和產(chǎn)業(yè)過熱影響的傳導(dǎo)路徑，通過模型分析傳導(dǎo)過程中各種因素的影響大小及調(diào)控方式。三是國家應(yīng)當(dāng)建立通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟(jì)波動及行業(yè)過熱的長效機(jī)制。要在改革與完善現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)投資統(tǒng)計體制的前提下，測度房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)波動及行業(yè)過熱的誘發(fā)程度，做到提前預(yù)警，提前調(diào)節(jié)。

第7篇：房地產(chǎn)目前狀況分析范文

2008年中報的披露已落下帷幕。透過主流房地產(chǎn)上市公司的中報數(shù)據(jù)，我們可以一窺目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整期的微觀業(yè)態(tài)。具體而言，考查的維度可以有三個：一是業(yè)績情況，二是資源配置，三是資金彈性。

業(yè)績幾何

在2008年上半年房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期之時，主流房地產(chǎn)上市公司的中報業(yè)績卻依舊喜人。萬科A（000002）與保利地產(chǎn)（600048）2008年上半年營業(yè)總收入分別高達(dá)172.55億元與53.81億元，同比分別增加55.50%與156.40%，占2007年全年的比重分別是48.57%與66.31%；凈利潤分別比上年同期增加23.6%與381.01%，占2007年全年的比重分別是43.38%與88.14%。

區(qū)域型的房地產(chǎn)公司也出現(xiàn)類似情況。在逆市成功IPO之后，位于杭州市的濱江集團(tuán)（002244）2008年中報同樣亮麗：營業(yè)收入達(dá)到13.01 億元，較上年同期增長852.22%；凈利潤為3.28 億元，而上年同期為虧損182萬元（進(jìn)一步分析詳見《濱江集團(tuán)：逆勢上市》）。

究其原因，主要有兩個方面，一是房地產(chǎn)公司的業(yè)績慣性，即房地產(chǎn)公司的業(yè)績往往存在一定程度的滯后性；二是受益于今年企業(yè)所得稅稅率從33%降至25%的利好。

房地產(chǎn)公司的營業(yè)收入與利潤的確認(rèn)往往不是即時的，存在較長的時滯，這是由于房地產(chǎn)公司產(chǎn)品銷售的實現(xiàn)周期較長，即“蓋房子賣房子”用時較長，不可能一蹴而就。也就是說，房地產(chǎn)公司在銷售收入確定與業(yè)績反映上存在著一種時間性錯位，現(xiàn)在的業(yè)績在一定程度上反映著過去的經(jīng)營與房地產(chǎn)市場形勢，更確切地講，體現(xiàn)了近兩年房價的高漲與更早前土地價的低水平。這就造成房地產(chǎn)公司利潤表中的營業(yè)收入與凈利潤往往不能即時反映市場變化，有較長的滯后期。

另一方面是所得稅的影響。保利地產(chǎn)2008年上半年所得稅費用與利潤總額比率為21.56%，而2007年高達(dá)40.49%；同一時期，金地集團(tuán)（600383）的該項比率分別是25.76%與38.77%；北辰實業(yè)（601588）的該項比率分別是24.58%與34.02%。可見，企業(yè)所得稅利好的效果明顯。

應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，由于房地產(chǎn)公司存在上述業(yè)績慣性，從而為“盈余管理”預(yù)留了一定的空間。在房子預(yù)售出去但尚未竣工決算、確認(rèn)收入之時，預(yù)收賬款可以儲備相關(guān)的業(yè)績。通過預(yù)收賬款的水平，可以看出房地產(chǎn)公司未來業(yè)績的儲備水平與抗風(fēng)險能力。

萬科2008年6月末預(yù)收賬款占總資產(chǎn)比率為23.81%，縱向考查該比率呈逐漸提高態(tài)勢，2006年末、2007年末與2008年1季度末，該比率分別是17.70%、21.60%與22.92%。預(yù)收賬款與總資產(chǎn)比率同樣呈明顯遞增態(tài)勢的還有金地集團(tuán)，其2006年末、2007年末、2008年1季度與2008年6月末的該項比率分別是14.80%、14.98%、16.34%與18.54%。

預(yù)收賬款水平越高，其未來業(yè)績受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響的時間就會越推后。更進(jìn)一步，可以用預(yù)收賬款與營業(yè)收入的年化比率，來衡量企業(yè)業(yè)績管理的空間。按年化預(yù)收賬款與營業(yè)收入比率自高到低的順序，首開股份（600376）、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)、北辰實業(yè)、保利地產(chǎn)與萬科A分別是181.52%、147.18%、145.39%、128.95%、98.90%與76.66%?？梢钥闯?，不同的企業(yè)，業(yè)績管理空間差異很大。與2007年末該比率情況進(jìn)行對比，大幅度增加的有金地集團(tuán)、首開股份與北辰實業(yè)，究其原因，可能有再融資時與業(yè)績釋放相配合的因素；大幅度降低的有保利地產(chǎn)，說明其在2008年上半年釋放了較多的業(yè)績。

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)公司目前業(yè)績的“好日子”很可能難以長久維持。目前部分地區(qū)房地產(chǎn)成交出現(xiàn)低迷，且已經(jīng)出現(xiàn)房價下跌的跡象，這都將逐漸通過營業(yè)收入和凈利潤數(shù)據(jù)反映于未來期間的公司業(yè)績中。因此，房地產(chǎn)公司不能為喜人的中報業(yè)績而沾沾自喜，掉以輕心，而應(yīng)警惕因行業(yè)的持續(xù)調(diào)整所帶來的未來業(yè)績的大幅波動。

資源配置

房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)主要包括兩項，一是貨幣資金，二是存貨。前者保證流動性，并能夠用以抵抗短期風(fēng)險；后者包括土地儲備與項目情況，是未來發(fā)展的依托。

透過房地產(chǎn)公司的拿地與土地儲備的情況，可以考查其未來發(fā)展空間。預(yù)付賬款與存貨通常是歸集房地產(chǎn)公司的開發(fā)樓宇與土地的報表項目，所以，可以計算這兩項合計數(shù)占總資產(chǎn)的比重，稱其為“存貨資產(chǎn)比”，并用其分析在目前形勢之下房地產(chǎn)公司的不同情況。

就趨勢而言，萬科A（000002）的存貨資產(chǎn)比是逐漸提高的，2006年末、2007年末與2008年1季度末分別是73.08%、74.69%與77.64%（進(jìn)一步分析詳見《萬科A：先人一步》）；保利地產(chǎn)（600048）基本亦是同樣趨勢，2006年末、2007年末與2008年1季度末該項比率分別是85.86%、84.30%與91.49%；而金地集團(tuán)（600383）的該項比率則有降低的趨勢。可見，在項目與土地配置方面，主流房地產(chǎn)上市公司的各自水平不同，趨勢變化亦有差異。

其實，房地產(chǎn)公司的貨幣資金與存貨可視為硬幣的兩面，前者雖然能反映公司的抗風(fēng)險能力，但持幣過多會導(dǎo)致資金使用效率的低下；后者則蘊(yùn)含了公司的盈利能力，是未來公司利潤的源泉，但是在存貨上大量占用資金會影響流動性，進(jìn)而導(dǎo)致資金緊張。公司需要在二者之間權(quán)衡，進(jìn)行合理配置。

正如近期人們開始將投行與養(yǎng)豬等量齊觀一樣，其實，房地產(chǎn)公司在存貨上的配置類似于炒股中的倉位控制。存貨占總資產(chǎn)比重多，意味著因看多未來而持有重倉。不過，畢竟二者的商業(yè)模式不同，炒股具有短期性，股價天天在變，可以天天操作，而房地產(chǎn)項目的運(yùn)作卻具有中長期的特點，從而使房地產(chǎn)公司們被動地成為“中長期投資者”。

從這一角度上看，萬科A與保利地產(chǎn)在土地與項目上的資產(chǎn)配置比率呈增加的趨勢，即表示逐漸“加倉”的含義，可以理解為其依然中長期看好中國的房地產(chǎn)市場，盡管短期內(nèi)會面臨一些調(diào)整。具體的例證是，保利地產(chǎn)近期通過掛牌方式取得位于江西省南昌市灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)地塊，該地塊面積164.77萬平方米，容積率不大于0.6，用地性質(zhì)為住宅、商業(yè)、辦公和文化娛樂用地，成交價為5.93億元。

由于房地產(chǎn)項目運(yùn)作的中長期性，房地產(chǎn)公司的管理層對于行業(yè)未來的判斷就顯得非常重要。資源配置正是這種判斷的具體表現(xiàn)，甚至直接決定了誰能夠安然過冬，生存下來，并利用行業(yè)調(diào)整的機(jī)會做大做強(qiáng)。

資金彈性

不論是為了囤糧“過冬”，還是想未來伺機(jī)擴(kuò)張，“現(xiàn)金為王”始終需要為房地產(chǎn)公司所謹(jǐn)記。在此角度上看，持續(xù)融資對房地產(chǎn)公司生存與發(fā)展是不可或缺的?？疾楣咀陨淼馁Y金情況可以有三種由淺入深的層面。

首先，可以計算期末貨幣資金占總資產(chǎn)的比率，從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與貨幣資金存量角度來分析公司的經(jīng)營取向，以及目前的抗風(fēng)險能力。從中報可以看出，主流房地產(chǎn)上市公司的貨幣資產(chǎn)比率呈分化的態(tài)勢，比率高的有金地集團(tuán)，其2008年6月末貨幣資金占總資產(chǎn)的比重為20.49%；萬科、北辰實業(yè)與濱江集團(tuán)三家公司的貨幣資產(chǎn)比分別是13.83%、15.96%與11.58%，居于中位水平；貨幣資產(chǎn)比處于低位的是保利地產(chǎn)與首開集團(tuán)，分別是7.60%與8.47%。

其次，可以將貨幣資金與有息負(fù)債結(jié)合起來，計算凈負(fù)債率，以及貨幣資金與有息短期借款的比率，這樣可以避免單一的分析貨幣絕對量與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不足，而從資產(chǎn)與負(fù)債的配比角度來分析公司的資金狀況。2008年6月末，萬科凈負(fù)債率為37.10%。相比之下，首開股份與保利地產(chǎn)的凈負(fù)債率極高，分別為221.02%與102.38%，而金地集團(tuán)、北辰實業(yè)與濱江集團(tuán)的凈負(fù)債率分別是80.85%、60.03%與61.32%。

第三，引入動態(tài)的視角，考慮期間內(nèi)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)的情況，計算反映資金彈性的相關(guān)指標(biāo)。

比如，可以先用資產(chǎn)負(fù)債表中的“貨幣資金”加上現(xiàn)金流量表中“經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量”中的“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”項目（現(xiàn)金流量進(jìn)行年化處理，即以半年報數(shù)據(jù)乘以2來計算），以此估計公司在一年內(nèi)能夠提供的現(xiàn)金存量與流量的總和；然后，再計算短期內(nèi)的剛性負(fù)債，即“短期借款”加上“一年內(nèi)到期的長期負(fù)債”；最后，將一年內(nèi)公司能夠提供的現(xiàn)金總和與短期內(nèi)的剛性負(fù)債進(jìn)行對比，從而衡量公司的短期償債能力。

按此方法計算的資金彈性，如果小于1，就意味著即使不發(fā)生其他費用開支，并且停止向供應(yīng)商付款，公司目前貨幣資金加上一年內(nèi)收到的售樓款，也已經(jīng)不足以支付一年內(nèi)的銀行借款。這時，公司的資金鏈已經(jīng)非常危險了，甚至有破產(chǎn)的可能。

資金彈性方面，一些房地產(chǎn)上市公司的差異明顯。2008年6月末，保利地產(chǎn)資金彈性較大，為4.37，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于萬科的3.96。這就是說，盡管從存量貨幣與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，保利地產(chǎn)的資金狀況相對不佳，但是其貨幣彈性很大，一年內(nèi)能夠產(chǎn)生的貨幣資金是需償付的銀行借款的4倍多，公司完全可以根據(jù)自身的資金狀況，來統(tǒng)籌項目開發(fā)與拿地進(jìn)度，并合理安排各方面的付款節(jié)奏，從而避免資金鏈吃緊。

相比之下，首開股份的情況就不容樂觀了。2008年6月末，其資金彈性僅為1.13。也就是說，其一年內(nèi)產(chǎn)生的貨幣資金僅夠償還自身的短期銀行借款?；蛟S正是出于資金緊張的考慮，2008年上半年，首開股份調(diào)整經(jīng)營策略，轉(zhuǎn)讓或計劃轉(zhuǎn)讓兩個開發(fā)項目；2008年7 月，首開股份召開董事會會議，審議通過了非公開發(fā)行股票方案的議案。不過，鑒于目前A股市場的慘淡狀況，再考慮到非公開發(fā)行股票的審批時間，短期內(nèi)首開股份的再融資計劃似難解其資金之渴。

當(dāng)然，也有資金情況過份寬裕的上市公司，如綿世股份（000609），2008年6月末資產(chǎn)負(fù)債率僅為24.41%。（進(jìn)一步分析詳見《綿世股份：保守有益》）

第8篇：房地產(chǎn)目前狀況分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動；影響因素；對策

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）04-0-01

在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為其中不可或缺的一個重要組成部分，目前在我國國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出。根據(jù)大量的研究和事實表明，通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動因素以及規(guī)律性的分析，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的科學(xué)判斷，有利于引導(dǎo)我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，對解析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素及對策的探討有其必要性。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，相關(guān)的影響因素相當(dāng)多，必須要通過對這些因素及其相關(guān)關(guān)系的正確處理，強(qiáng)化對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的分析，進(jìn)而才能處理好投資與需求之間的相互關(guān)系。因此，以下對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)波動因素進(jìn)行簡單分析，主要有土地因素、資金因素、市場因素等， 現(xiàn)作具體說明：

1.土地因素。在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，主要會受到一級市場以及二級市場的影響，其中，一級市場就是地產(chǎn)市場，國家土地部門作為供給方，房地產(chǎn)開發(fā)商為需求方，土地就成為市場交易中的商品，而二級市場的需求方為購房者，房地產(chǎn)開發(fā)商為供給方，在進(jìn)行市場交易中，土地的使用權(quán)以及房屋所有權(quán)就成為交易的商品。在實際分析過程中，則主要選取本年完成的開發(fā)土地面積、土地出讓收入、房屋竣工面積以及新開工面積等四個指標(biāo)主要內(nèi)容進(jìn)行影響分析。

2.金融市場。房地產(chǎn)開發(fā)與金融的支持密切相關(guān)，為此，資金因素對對房地產(chǎn)市場有著重大影響，在其運(yùn)行過程中， 主要是通過利率水平、貸款投向以及貸款規(guī)模等作為主要手段進(jìn)行房地產(chǎn)的運(yùn)作。因為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬于經(jīng)濟(jì)密集型產(chǎn)業(yè)，其生存與發(fā)展必須依靠大量的資金，而這些資金一部分由企業(yè)自己來解決，而其他的一部分則必須要通過金融市場這一渠道和途徑來解決，為房地產(chǎn)開發(fā)籌集資金。

3.市場因素。在現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境下，房地產(chǎn)的發(fā)展與價格機(jī)制有著不可分離的關(guān)系。因為房地產(chǎn)的需求，必然會影響到房地產(chǎn)價格水平的波動，從而進(jìn)一步影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行擴(kuò)張。同時，商品房面積也是房地產(chǎn)消費需求的反映，所以，在一定程度上，其可以對未來房地產(chǎn)價格的走勢作出一個科學(xué)的預(yù)計。比如房未來房地價格預(yù)計下降，即使價格出現(xiàn)大幅度下降，而房地產(chǎn)的需求也會相應(yīng)的減少，若是未來房地產(chǎn)價格上漲，即使價格出現(xiàn)升幅，但是對于房地產(chǎn)需求也會相應(yīng)的增加。

4.政策因素。所謂政策因素，主要是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的財政政策，尤其是敏感程度較大的貨幣政策、經(jīng)濟(jì)體制、產(chǎn)業(yè)政策以及經(jīng)濟(jì)制度的改革、區(qū)域發(fā)展政策和政府發(fā)展政策等，同時，這些政策因素也是國家和政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段，通過這些政策措施，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行各方面的調(diào)控，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動。

二、控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的對策

從某種角度上講，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長與宏觀經(jīng)濟(jì)的增長一樣，兩者都不是以平穩(wěn)的方式增長，都具有很大的波動性，但是從長期發(fā)展來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還是呈現(xiàn)向上增長的趨勢，這種趨勢隨著相關(guān)因素的影響上下起伏，控制著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)。為此，為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相對穩(wěn)定，以下提出了控制房地產(chǎn)經(jīng)波動的有效對策，具體包括以下幾點：

1.規(guī)范土地市場。控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動，必須要規(guī)范土地市場的管理，具體可以從下方面入手：

首先，強(qiáng)化土地批租管理，要全面采取總量控制，統(tǒng)一規(guī)范土地的管理權(quán)，確立嚴(yán)格的行政劃撥用地審批制度；其次，要嚴(yán)格按照規(guī)范操作，根據(jù)協(xié)議規(guī)定的具體內(nèi)容，規(guī)范土地的招標(biāo)拍賣轉(zhuǎn)變途徑和流程，從根本上實現(xiàn)我國土地轉(zhuǎn)讓的招投標(biāo)的市場化，減少行政干預(yù)，改善土地管理現(xiàn)狀；第三，要強(qiáng)化政府的土地供給能力的同時，必須要進(jìn)一步實現(xiàn)我國土地轉(zhuǎn)讓市場的開放化管理，優(yōu)化土地使用權(quán)，利用市場機(jī)制下的調(diào)控手段，優(yōu)化土地資源的配置與重組；另外，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，確立新型土地供應(yīng)機(jī)制，從而有效地規(guī)范我國土地的出讓行為。

2.調(diào)整房地產(chǎn)投資政策。要制定長遠(yuǎn)的適合于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的投資政策，對于正常的政策制度，即便是造成了短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)下滑，抑制了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也應(yīng)該采用有效的輔導(dǎo)方法和手段，堅持貫徹執(zhí)行。對于失控和不當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)政策，必須要采用有效措施及時糾正和制止，盡可能地保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

另外，要根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，采用有效的房地產(chǎn)投資政策，調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、健康、持續(xù)發(fā)展。在制定和出臺相關(guān)的投資政策時，需要注意以下相關(guān)問題：（1）要明確投資主體，做到產(chǎn)權(quán)分明、職責(zé)清晰、規(guī)避風(fēng)險的發(fā)生，有效地控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變化；（2）要密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模變化，確保固定資產(chǎn)投資與規(guī)模發(fā)展相適應(yīng)，確保投資的合理化；（3）明確市場定位，重視市場調(diào)查，在明確市場需求的基礎(chǔ)上，使得市場投資更為理性化。

3.完善開發(fā)金融制度。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，必須要完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融制度，具體做到以下幾點：（1）要構(gòu)建完善的多元化房地產(chǎn)融資體系，如房地產(chǎn)信托、商業(yè)銀行貸款、市場直接融資以及產(chǎn)業(yè)基金等，（2）完善多元化的住房融資渠道，目前主要的融資渠道有政府優(yōu)惠政策、商業(yè)按揭貸款、住房合作基金等；（3）建立完善的金融管理制度，要求房地產(chǎn)要積極探索發(fā)展出路，既要考慮到整個金融體系的構(gòu)建，也要考慮到制度方面的建設(shè)，從而為融資創(chuàng)造一個創(chuàng)新環(huán)境。

三、總結(jié)

總而言之，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動因素進(jìn)行分析，不僅有利于對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及其運(yùn)行規(guī)律的把握，而且通過對其發(fā)展異常波動的分析，制定出科學(xué)有效的針對性措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，有利更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)的深化改革，推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)改革的步伐。

參考文獻(xiàn)：

[1]司云娜.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素及對策[J].赤峰學(xué)院學(xué)報（自然科學(xué)版），2010（02）.

第9篇：房地產(chǎn)目前狀況分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；現(xiàn)金流管理；現(xiàn)金流管理體系

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是一項高投入、高風(fēng)險、高收益的行業(yè)，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金來保證其日常經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流直接關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的成長與生存，此外，由于近年來國家政策的實施及宏觀調(diào)控的影響，加上房地產(chǎn)企業(yè)間競爭的加劇的影響，完善的現(xiàn)金流的管理對房地產(chǎn)企業(yè)來說顯得尤為重要。目前，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始關(guān)注現(xiàn)金流管理，并制定了相應(yīng)的現(xiàn)金流管理制度，現(xiàn)金流管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要議題之一。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)特性，決定了其需要大量的資金作為日常運(yùn)營的儲備。由于房地產(chǎn)業(yè)的項目周期通常較長，成本與收入的變動性較大，成本的變動與實際收益的變動存在一定的滯后性，且調(diào)整的期限通常較長。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流直接反應(yīng)出了企業(yè)的財務(wù)狀況與企業(yè)實際業(yè)績間的相互關(guān)系。企業(yè)業(yè)績的好壞通常可以從現(xiàn)金流量的財務(wù)報表中得到體現(xiàn)。通過企業(yè)現(xiàn)金流管理將現(xiàn)金流與收益質(zhì)量相結(jié)合，不僅能提高企業(yè)的收益質(zhì)量，而且能真實地反映企業(yè)的實際業(yè)績。另外，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對資金的需求量相當(dāng)大?，F(xiàn)金流管理將房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與現(xiàn)金的支出狀況通過現(xiàn)金流量表反映，同時，現(xiàn)金流量表能夠反映房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。也即當(dāng)現(xiàn)金流量大于現(xiàn)金的支出額度，資金的流通速度較快時，房地產(chǎn)企業(yè)有足夠的資金作為投資的后盾，具有較強(qiáng)的償債能力，企業(yè)管理者此時可根據(jù)投資的需要進(jìn)行合理投資。合理的現(xiàn)金管理能幫助企業(yè)管理者進(jìn)行正確的投資決策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理普遍存在的問題

（一）現(xiàn)金流管理與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)不適應(yīng)

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流的管理目光短淺，過度重視眼前的短期利潤，忽略了企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)?，F(xiàn)金流管理沒有被提到與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)發(fā)展的高度上來，對現(xiàn)金流管理層次較低，主要關(guān)注企業(yè)的日常經(jīng)營活動，如現(xiàn)金預(yù)算、日常現(xiàn)金流量、流程與流動速度，追求短期的盈利目標(biāo)，忽略了現(xiàn)金流管理長期的戰(zhàn)略目標(biāo)，導(dǎo)致現(xiàn)金流管理與企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)。此外，在土地儲備方面，大部分房地產(chǎn)企業(yè)意識到土地儲備與資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要生命線，土地儲備越多，企業(yè)的固定資產(chǎn)越多。正是由于土地資源的稀缺性，導(dǎo)致越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將目光放在積累土地，認(rèn)為掌握的土地資源越多，企業(yè)的資產(chǎn)就越殷實。但是土地儲備量的上升，在短期內(nèi)為房地產(chǎn)企業(yè)增加固定資產(chǎn)，從長遠(yuǎn)來看土地儲備的上升侵占了企業(yè)大量的現(xiàn)金量，過度的土地儲備會導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金流縮減，導(dǎo)致企業(yè)用于投資生產(chǎn)的現(xiàn)金量不足，在一定程度上制約了企業(yè)的未來發(fā)展，使現(xiàn)金流管理與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)背道而馳。

（二）企業(yè)管理層對現(xiàn)金流管理的意識淡薄

通過現(xiàn)金流量表房地產(chǎn)企業(yè)管理者能夠清晰地獲得企業(yè)的資金流動的相關(guān)信息。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的部分管理者缺乏財務(wù)管理的理論知識，對企業(yè)財務(wù)報表反映的會計信息分析不夠全面，導(dǎo)致其無法在危機(jī)關(guān)頭做出明智的決策，致使決策失誤。此外，隨著房地產(chǎn)業(yè)的火熱發(fā)展，巨大經(jīng)濟(jì)利潤誘惑的背后，吸引了越來越多的企業(yè)對房地產(chǎn)的關(guān)注，并紛紛對房地產(chǎn)進(jìn)行不同程度的投資，其中大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的文化素質(zhì)水平不高，缺乏現(xiàn)代化的現(xiàn)金流管理理念。在人員的選用上，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者將會計、出納等重要職位聘用自己的親屬擔(dān)任，為房地產(chǎn)企業(yè)資本化與規(guī)模化經(jīng)營的發(fā)展埋下了隱患，甚至可能造成企業(yè)的衰敗。另外，企業(yè)管理者過度重視經(jīng)營利潤。房地產(chǎn)企業(yè)對定期召開的財務(wù)大會，在進(jìn)行預(yù)算分析時，過于強(qiáng)調(diào)企業(yè)當(dāng)期的經(jīng)營利潤，忽略了企業(yè)發(fā)展的財務(wù)預(yù)算規(guī)劃，不利于企業(yè)合理地做出正確的投資決策。

（三）現(xiàn)金流管理體系不健全

現(xiàn)金流管理的最終目標(biāo)是保障房地產(chǎn)企業(yè)資金流動的穩(wěn)定性，為實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)奠定堅實的基礎(chǔ)。產(chǎn)品銷售和融資籌資是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源渠道，購地款、工程款及由于生產(chǎn)、銷售等環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的管理費用、營銷費用和財務(wù)費用等則是構(gòu)成現(xiàn)金流出的主要方式?，F(xiàn)金流管理的本質(zhì)是保證房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理體系尚不完善，主要表現(xiàn)為企業(yè)的戰(zhàn)略管理體系低層次、不規(guī)范、缺乏科學(xué)性。在現(xiàn)金流管理模式上，一方面大部分房地產(chǎn)企業(yè)過度追求現(xiàn)金流管理短期目標(biāo)，忽略了長期的現(xiàn)金流管理。同時，大部分房地產(chǎn)企業(yè)存貨的現(xiàn)金流比率高，而現(xiàn)金流的變現(xiàn)周轉(zhuǎn)率低，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流凈值連年呈現(xiàn)負(fù)值，為企業(yè)未來的發(fā)展埋下了禍根。在實際業(yè)務(wù)操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)投資過度重視土地儲備制度。土地和現(xiàn)金是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)活動的左膀右臂，但是土地的資源是極其有限的，土地能夠為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造無限價值驅(qū)動了越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)追求土地的儲備，而土地的儲備是需要高成本的，大量的土地儲備造成企業(yè)的現(xiàn)金流被占用，大大減少了企業(yè)的現(xiàn)金流量，易導(dǎo)致現(xiàn)金流的失衡。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過于單一，對銀行依賴程度高。大部分房地產(chǎn)企業(yè)依賴于銀行間接融資方式，忽略了其它的直接融資渠道，如房地產(chǎn)基金、債券等方式，而票據(jù)（支票、承兌等）交換與資金的可得性是有銀行直接決定的，加之各種因素對現(xiàn)金流管理的影響，如借款能力、客戶資信等，易導(dǎo)致房地產(chǎn)企要做好現(xiàn)金流的管理工作[1]。

（四）現(xiàn)金流管理全程控制重視度低

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈貫穿于生產(chǎn)、銷售、售后等各環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)對資金的需求均不容忽視。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流的管理過多地重視事后監(jiān)控環(huán)節(jié)，忽略了事前與事中的現(xiàn)金流管理。此外，現(xiàn)金流管理涉及財務(wù)部、銷售部、工程部等各部門，由于各部門管理范圍的不同，各部門對現(xiàn)金流管理的認(rèn)識不同，存在現(xiàn)金流管理是財務(wù)部的職責(zé)的認(rèn)識偏差，導(dǎo)致其對現(xiàn)金流管理的重視度不夠，現(xiàn)金流管理全程監(jiān)控機(jī)制缺乏事前預(yù)測、事中控制與事后分析的有機(jī)結(jié)合?，F(xiàn)金流管理離不開各部門各人員間相互協(xié)調(diào)與合作，脫離了任何一環(huán)節(jié)都無法保障現(xiàn)金流管理的順利開展。目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)只重視利潤，并將現(xiàn)金流管理與利潤目標(biāo)直接掛鉤，對業(yè)績的考核偏重企業(yè)的短期利潤，沒有從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)，過度重視企業(yè)現(xiàn)金流管理的量，忽視了現(xiàn)金流管理的質(zhì)量。企業(yè)無法正常發(fā)放員工工資、沒有資金用以購進(jìn)原材料、需要繳納大量現(xiàn)金用于交稅時，現(xiàn)金流管理的弊端就暴露地更為明顯，致使房地產(chǎn)企業(yè)無法在規(guī)定期限內(nèi)支付土地款項，發(fā)生拖欠土地款和工程款等不良行為。

（五）成本控制與現(xiàn)金流管理不匹配

大部分房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制偏重于房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制，忽略了項目開發(fā)前期的可行性成本，招投標(biāo)所帶來的成本與項目設(shè)計環(huán)節(jié)中所涉及的成本控制，易導(dǎo)致企業(yè)在這些環(huán)節(jié)中成本支出超出現(xiàn)金預(yù)算范圍，成本控制與企業(yè)現(xiàn)金流管理嚴(yán)重失調(diào)。在企業(yè)的日常經(jīng)營活動中，大部分企業(yè)對日常的成本支出的控制較為嚴(yán)格，追求收入最大化，將現(xiàn)金流管理的目標(biāo)至于短期的收益最大化，忽略了企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。此外，國家政策會對房地產(chǎn)業(yè)帶來直接的影響，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，加上外部宏觀環(huán)境的影響，抑制了房價的攀升，與此同時，用于房地產(chǎn)項目開發(fā)的人工成本、建筑原材料價格不斷上漲，造成房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本不斷上升，房價的下跌與房地產(chǎn)項目成本的上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金分配與成本控制不協(xié)調(diào)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理建議與對策

（一）現(xiàn)金流管理要與企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合

現(xiàn)金流管理要把握企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，從企業(yè)發(fā)展的大局出發(fā)，改變現(xiàn)金流管理停滯在企業(yè)運(yùn)營低層次的局面。無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流管理時要立足企業(yè)所處的環(huán)境，對環(huán)境因素進(jìn)行正確分析，保證現(xiàn)金流動與企業(yè)環(huán)境變化趨勢相吻合。同時，房地產(chǎn)總公司要與其子公司進(jìn)行信息的溝通與交流，房地產(chǎn)子公司制定的現(xiàn)金流預(yù)算目標(biāo)要與總公司的預(yù)算目標(biāo)相協(xié)調(diào)，子公司制定的現(xiàn)金流管理最終是要服務(wù)于總公司的現(xiàn)金流管理目標(biāo)，是對現(xiàn)金流管理體系的補(bǔ)充，不能脫離房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的總規(guī)劃，從整體上把握公司發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對其子公司的現(xiàn)金流進(jìn)行實時的監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)并解決子公司現(xiàn)金流預(yù)算不合理，導(dǎo)致子公司資產(chǎn)短缺對總公司的不良影響。針對主營房地產(chǎn)的企業(yè)，資金狀況是影響其投資決策的重要因素，因此，主營房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)考慮自身資金狀況制定出符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的現(xiàn)金流管理。同時，對于非主營房地產(chǎn)的企業(yè)而言，除了自身資金狀況外，要經(jīng)得起房地產(chǎn)業(yè)高回報的誘惑，理性地制定出符合企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)金流管理，避免盲目跟進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，降低企業(yè)的投資風(fēng)險。

（二）樹立全局觀念，提高財務(wù)管理意識

現(xiàn)金流管理是財務(wù)管理的重要工作議題，是內(nèi)部控制管理的重要組成。房地產(chǎn)企業(yè)成長在現(xiàn)代管理的時代，應(yīng)充分把握現(xiàn)金流管理的全局觀。具體應(yīng)做到：首先，樹立正確的現(xiàn)金流管理的全局意識，現(xiàn)金流管理是服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理不應(yīng)局限在企業(yè)項目開發(fā)或日常業(yè)務(wù)的某個環(huán)節(jié)，應(yīng)立足企業(yè)發(fā)展的整體規(guī)劃，協(xié)調(diào)工程部、財務(wù)部、成本部等部門的工作，提高各部團(tuán)結(jié)協(xié)作的合力，更好地服務(wù)于企業(yè)的總體規(guī)劃。其次，提高房地產(chǎn)企業(yè)管理層的財務(wù)意識，普及財務(wù)管理相關(guān)知識，提高管理層對財務(wù)管理的理論知識與實踐操作能力。確保企業(yè)管理者能夠正確地閱讀和分析財務(wù)報表，對掌握的會計信息做出正確的現(xiàn)金流管理決策。與此同時，一方面要明確房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部、銷售部、工程部等各部門的權(quán)責(zé)，使其正確履行其權(quán)責(zé)。針對房地產(chǎn)企業(yè)各部門的要職，應(yīng)慎用選人政策，嚴(yán)格規(guī)范的選人聘任制度，選擇具有財務(wù)專業(yè)知識與操作實踐能力的人擔(dān)任相應(yīng)的職位，以保證財務(wù)管理的順利進(jìn)行。另一方面要針對房地產(chǎn)企業(yè)各部門的特性，有針對性地開展財務(wù)知識普及，組織相應(yīng)的財務(wù)理論與實踐的培訓(xùn)，提高各部門對企業(yè)現(xiàn)金流管理的重視度。

（三）完善現(xiàn)金流管理體系

由于現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營的大動脈，完善的現(xiàn)金流管理對于房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得十分必要。在現(xiàn)金流管理體系的構(gòu)建上，首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將現(xiàn)金流管理權(quán)集中至財務(wù)部門，由財務(wù)部執(zhí)行企業(yè)現(xiàn)金流出的審批，同時，根據(jù)業(yè)務(wù)規(guī)模在財務(wù)部下屬單位設(shè)置兩級不同的現(xiàn)金使用權(quán)限，按照收支兩條線管理方式嚴(yán)格實施企業(yè)現(xiàn)金流管理[2]；其次，保證企業(yè)資金三級權(quán)限管理制度的執(zhí)行，將資金按照規(guī)定的時限及時收回，確保企業(yè)管理層能夠正確掌握現(xiàn)金流的整體情況，便于資金的統(tǒng)一調(diào)度，避免資金出現(xiàn)呆賬、壞賬的現(xiàn)象。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)范現(xiàn)金流管理的流程，明確各職能部門或各員工的職責(zé)，以保障現(xiàn)金流管理在各環(huán)節(jié)順利開展。再者，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對現(xiàn)金流管理的階段性考核，配合相應(yīng)的獎懲，以充分調(diào)動各部門積極參與現(xiàn)金流管理，為房地產(chǎn)企業(yè)資金正常流轉(zhuǎn)疏通渠道。此外，企業(yè)應(yīng)重視財務(wù)信息系統(tǒng)的建立。一方面信息系統(tǒng)的建立能夠幫助企業(yè)及時跟進(jìn)房地產(chǎn)項目開發(fā)實施進(jìn)度，監(jiān)控成本支出與現(xiàn)金流動情況，為企業(yè)財務(wù)部及管理者正確分析財務(wù)信息提供依據(jù)。另一方面，通過財務(wù)信息系統(tǒng)的完善，及時地傳遞房地產(chǎn)企業(yè)與客戶的信息，方便與客戶進(jìn)行信息的交流與溝通，跟進(jìn)資金的流動，提高資金回籠的速度與效率。

（四）健全各環(huán)節(jié)現(xiàn)金流管理

現(xiàn)金流管理囊括現(xiàn)金流預(yù)算、收入和融資管理各環(huán)節(jié)。對于房地這樣需要殷實的資金為支撐的行業(yè)而言，根據(jù)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險，嚴(yán)格把關(guān)企業(yè)財務(wù)與資金來源狀況，同時，企業(yè)要對現(xiàn)金流進(jìn)行及時的預(yù)測、分析、報告與控制以保證企業(yè)資金的正常流轉(zhuǎn)顯得十分必要。在現(xiàn)金流預(yù)算管理方面，由于房地產(chǎn)工程項目的周期通常較長，企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展情況，制定嚴(yán)格的現(xiàn)金流預(yù)算管理目標(biāo)，按照年度、季度、月份將目標(biāo)細(xì)化，并定期對短期現(xiàn)金流管理預(yù)算進(jìn)行監(jiān)督控制，以滿足現(xiàn)金流管理符合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)的需要；在現(xiàn)金流收入管理上，由于房地產(chǎn)企業(yè)收入主要來源于銷售房屋產(chǎn)品，具體應(yīng)注意如下五個要點：第一，在產(chǎn)品項目開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)好各部門、各組織團(tuán)體間的相互關(guān)系，盡可能完成項目產(chǎn)品的預(yù)售要求，盡早獲得預(yù)售許可證。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要重視產(chǎn)品售后的應(yīng)收款項的催收，以回籠房款。第三，提高金融財務(wù)風(fēng)險的預(yù)防意識，運(yùn)用多樣化的付款方式，保證開發(fā)資金按期收回[3]；在資金融資管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓寬融資渠道，避免將風(fēng)險集中在銀行系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過企業(yè)信譽(yù)發(fā)行債券，運(yùn)用股權(quán)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等多樣化渠道進(jìn)行融資。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實際需要，盡量縮短項目施工期限，縮減項目開發(fā)的規(guī)模，以減少資金的需求，同時，通過開展有效的營銷策略，以保證資金及早收回。第四，保證現(xiàn)金的流動性，降低企業(yè)不必要的費用。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，需要預(yù)留資金用以保證企業(yè)后續(xù)運(yùn)作，這就要求企業(yè)要對資金的使用進(jìn)行合理的分配，對后期的項目施工計劃、現(xiàn)金的使用提前預(yù)測并進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)算安排。第五，對于大中型的房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的情況下，可建立資金的統(tǒng)一集中管理機(jī)制。及時對分屬的子公司現(xiàn)金流動進(jìn)行監(jiān)控，將現(xiàn)金流的管理權(quán)收歸總公司，對其進(jìn)行集中統(tǒng)一管理，有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中有效地對閑散的資金進(jìn)行合理的分配與投資，同時為企業(yè)集中財力化解經(jīng)營及財務(wù)風(fēng)險奠定了基礎(chǔ)。

（五）協(xié)調(diào)成本控制與現(xiàn)金流管理間的關(guān)系

針對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制與現(xiàn)金流管理失衡的問題，具體應(yīng)做到如下兩點：首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視成本控制與現(xiàn)金流管理的各個環(huán)節(jié)，不應(yīng)將成本控制局限于項目的施工階段。對于房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的前期可行性研究，招投標(biāo)所帶來的成本與日常工作中所產(chǎn)生的各項成本支出，均應(yīng)謹(jǐn)慎對待，加強(qiáng)對現(xiàn)金管理的重視程度，對項目開發(fā)前期、企業(yè)日常工作的各環(huán)節(jié)的成本支出進(jìn)行事前的預(yù)測，并給予合理的預(yù)算，以保證成本支出與現(xiàn)金流動相協(xié)調(diào)。其次，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期較長，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確對待成本支出與收入的關(guān)系，把握全局的發(fā)展觀，摒棄只注重短期收益的短淺目光。企業(yè)對成本的控制與現(xiàn)金流管理可以從項目的時間安排與項目的金額兩個維度進(jìn)行開展。根據(jù)項目進(jìn)展與企業(yè)的資金狀況，以年度、季度、月安排項目的進(jìn)展，編制企業(yè)的現(xiàn)金流預(yù)算表，對企業(yè)項目的現(xiàn)金流動進(jìn)行實時的監(jiān)控。同時，財務(wù)部應(yīng)確保項目開展在企業(yè)的資金流動和項目安排的可控范圍之內(nèi)，對于超出的成本進(jìn)行及時地調(diào)控，正確處理成本控制與現(xiàn)金流的問題。

五、結(jié)論

現(xiàn)金流包含了現(xiàn)金的流入與流出，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流動率較高。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背后，房地產(chǎn)企業(yè)也伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的浪潮崛起，越來越多的大中小企業(yè)紛紛步入房地產(chǎn)業(yè)。然而，大部分企業(yè)只看到高額利潤，房地產(chǎn)業(yè)對資金的需求量大、具有很高的經(jīng)營與財務(wù)風(fēng)險往往不被重視?，F(xiàn)金流管理的重要性能夠被大多企業(yè)洞悉，但是目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理仍存在很多問題，這是步入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)必須正視的，同時，建立和完善企業(yè)的現(xiàn)金流管理對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是十分必要的。

參考文獻(xiàn)：

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