新土地增值稅法精選(九篇)

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第1篇：新土地增值稅法范文

增值稅稅收籌劃是納稅人在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)通過(guò)對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的事先籌劃與安排，盡可能地取得節(jié)稅利益。增值稅稅收籌劃的實(shí)質(zhì)是在不損害國(guó)家利益的前提下提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，具有綜合性、事先性、合法性、目的性等特征。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日益完善，增值稅稅收籌劃逐漸將成為企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不可或缺的組成部分。在目前的政策下，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源受到限制，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)壁壘的打破和市場(chǎng)化程度的提高，房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展將向規(guī)范化、規(guī)?；⑵放平⒌姆较虬l(fā)展，企業(yè)的并購(gòu)更加頻繁，現(xiàn)金流量成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)和保障，因此，如何在日趨殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中不被淘汰出局，充分完全利用現(xiàn)有資源，在管理中合理利用資金，合理的進(jìn)行增值稅稅收籌劃，節(jié)省資金，創(chuàng)造節(jié)稅收益，是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶。

房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收籌劃有很多方式，其中利用土地增值稅進(jìn)行納增值稅稅收籌劃是其主要方式，下面我們重點(diǎn)介紹土地增值稅稅收籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃簡(jiǎn)介

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點(diǎn)出發(fā)，結(jié)合相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，并綜合考慮納稅人的整體利益，對(duì)土地增值稅的籌劃進(jìn)行闡述。

1.納稅人

土地增值稅的納稅人是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

2.稅率的計(jì)算

土地增值稅按照增值額超過(guò)應(yīng)扣除項(xiàng)目的比率，采取四級(jí)超率累進(jìn)稅率形式，增值額與應(yīng)扣除項(xiàng)目的比率越大，適用的稅率越高，應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅負(fù)越重。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，四級(jí)超率累進(jìn)稅率額分別是：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%但是未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%但未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%及以上的部分，稅率為60%。

3.應(yīng)稅項(xiàng)目和扣除項(xiàng)目的確定

應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入等。應(yīng)扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格以及其他扣除項(xiàng)目等。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策

國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列的稅收優(yōu)惠政策，具體如下：

(1)根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額為未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；超過(guò)應(yīng)扣除項(xiàng)目金額的，應(yīng)按其全部增值額計(jì)稅

同時(shí)對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額和應(yīng)稅金額。

(2)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn)，免征土地增值稅。

(3)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的主要方式

(一)利用避免進(jìn)入征稅范圍節(jié)稅籌劃

1.利用合作建房節(jié)稅

合作建房方式指一方出土地，一方出資金，雙方合作建房的行為?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》中規(guī)定：“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！备鶕?jù)以上稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行增值稅稅收籌劃。

合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不含有土地增值稅，可大大降低房產(chǎn)的成本，這樣可實(shí)現(xiàn)出資方和出地方的雙贏。一般情況下，合作建房中的一方通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的使用權(quán)，但是卻產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)；而另一方因轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)而發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。若兩企業(yè)協(xié)商采取土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)相互交換的方式合作建房，此時(shí)，對(duì)合營(yíng)企業(yè)提供土地使用權(quán)的行為將視為投資入股，而稅法中規(guī)定：“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參加投資方的分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”，因此，就會(huì)只對(duì)企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，雙方分得的利潤(rùn)不征收營(yíng)業(yè)稅，這樣，合營(yíng)企業(yè)雙方都不多交營(yíng)業(yè)稅，均獲得了節(jié)稅收益。

2.利用代建房方式節(jié)稅

代建房方式是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取一定比例的代建費(fèi)用的行為。代建房的整個(gè)經(jīng)濟(jì)行為中，雖然企業(yè)取得了收入，但是不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)，其收入也就只屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，所以不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi)，僅依據(jù)稅法中有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定依法繳納營(yíng)業(yè)稅。采用代建房方式，不僅可以在一定程度上減輕營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)，還可以不用繳納土地增值稅，大幅降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以利用代建房方式，在開(kāi)發(fā)之初就確定最終用戶(hù)，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免了開(kāi)發(fā)后再銷(xiāo)售時(shí)繳納土地增值稅，大大減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

3.改出售為出租節(jié)稅

稅法規(guī)定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)完成后，可以以出租的形式收回資金，由于沒(méi)有發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，企業(yè)只需交納出租房產(chǎn)稅，這樣大大節(jié)省了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，為企業(yè)創(chuàng)造了節(jié)稅收益。

4.改出售為投資聯(lián)營(yíng)節(jié)稅

按照稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，而且以不動(dòng)產(chǎn)投資入股以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)也不需要補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅。這些規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展增值稅稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)方，可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再以向購(gòu)買(mǎi)方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)達(dá)到銷(xiāo)售房地產(chǎn)的目的，從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。

(二)利用增加可抵扣項(xiàng)目進(jìn)行節(jié)稅籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行增值稅稅收籌劃時(shí)可通過(guò)增加合理的利息支出等扣除項(xiàng)目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中關(guān)于利息支出扣除項(xiàng)目之規(guī)定：“現(xiàn)行相關(guān)土地增值稅稅法對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除項(xiàng)目中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額?！薄胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以?xún)?nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以?xún)?nèi)計(jì)算扣除?！边@些選擇性條款為企業(yè)提供了一個(gè)新的增值稅稅收籌劃空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，都會(huì)發(fā)生大量的借款，不可避免的會(huì)有大量的利息支出，而依據(jù)上述規(guī)定利息支出的不同扣除方法會(huì)對(duì)企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃中要注意的問(wèn)題

增值稅稅收籌劃能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的增加和企業(yè)價(jià)值的提升。但是，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行增值稅稅收籌劃時(shí)也有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，因此，企業(yè)還要注意以下問(wèn)題：新晨

(一)增值稅稅收籌劃應(yīng)以合理合法為前提

增值稅稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子，在進(jìn)行增值稅稅收籌劃時(shí)應(yīng)堅(jiān)持依法原則，在不違背國(guó)家的各項(xiàng)法律、法規(guī)的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃，才能達(dá)到預(yù)期的效果和目標(biāo)。

(二)增值稅稅收籌劃應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收籌劃納稅過(guò)程更重要的是公司管理層的決策過(guò)程，企業(yè)在決策時(shí)要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃。有的房地產(chǎn)企業(yè)片面的認(rèn)為，納稅籌劃就是鉆稅法的空子，只對(duì)單個(gè)項(xiàng)目，單筆交易或者單個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃，而忽略了項(xiàng)目對(duì)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)成本上的影響，單純地追求通過(guò)稅費(fèi)籌劃來(lái)增加企業(yè)的節(jié)稅收益卻增加了開(kāi)發(fā)成本或經(jīng)營(yíng)成本，最終對(duì)企業(yè)產(chǎn)生了消極的影響。

因此，企業(yè)進(jìn)行增值稅稅收籌劃，管理層和財(cái)務(wù)部門(mén)不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，也要關(guān)注企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面，不僅需要財(cái)務(wù)部門(mén)的工作人員的合作，還要得到企業(yè)內(nèi)部其他部門(mén)的配合，才能充分取得增值稅稅收籌劃節(jié)稅效益的最優(yōu)額度。

第2篇：新土地增值稅法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃

納稅籌劃是指納稅人以稅收政策為依據(jù)，在對(duì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)情況全面分析的基礎(chǔ)上，從多種納稅方案中進(jìn)行科學(xué)、合理的事前選擇和規(guī)劃的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。稅收籌劃不等同于偷稅和避稅，偷稅要受到法律制裁，避稅要受反避稅制約，而納稅籌劃則不然，它是在國(guó)家稅收法律允許的范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)納稅人稅負(fù)合理化。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日趨完善，納稅籌劃正成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)不可缺少的重要組成部分。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況和現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策，通過(guò)合理選擇和運(yùn)用納稅籌劃策略，盡可能地節(jié)稅，以提高稅后收益。

一、開(kāi)發(fā)方式的納稅籌劃

1、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)

對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或?yàn)槁?lián)營(yíng)條約，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅，對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

2、合作建房

對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2010年欲征用甲單位總面積5萬(wàn)平方米商鋪?zhàn)≌_(kāi)發(fā)，并且甲單位2011年打算購(gòu)買(mǎi)其中的1萬(wàn)平方米商鋪用來(lái)出租。

方案一：直接銷(xiāo)售方式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)甲單位土地進(jìn)行商鋪?zhàn)≌_(kāi)發(fā)，并將其中的1萬(wàn)平方米商鋪銷(xiāo)售給甲單位，銷(xiāo)售價(jià)款為4000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額2800萬(wàn)元，增值額1200萬(wàn)元，增值率30%，則銷(xiāo)售甲單位商鋪應(yīng)繳納土地增值稅330萬(wàn)元（1100*30%=330萬(wàn)元）。

方案二：合作建房

甲單位與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《合作建房合同書(shū)》，合同規(guī)定：甲單位提供建房用地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供建房所需資金，甲單位與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司雙方按合建面積20:80的比例分成。按上述規(guī)定甲單位應(yīng)分得商鋪1萬(wàn)平方米，其屬于按比例分房自用，根據(jù)合作建房?jī)?yōu)惠政策免征土地增值稅。

兩個(gè)方案比較，采用合作建房方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可節(jié)省土地增值稅330萬(wàn)元，不考慮其他因素，應(yīng)采用方案二。

3、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

例如，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是內(nèi)資企業(yè)，2009年為B公司開(kāi)發(fā)3萬(wàn)平方米得商業(yè)大廈。

方案一：直接銷(xiāo)售商業(yè)大廈

A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)待商業(yè)大廈建成后銷(xiāo)售給B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售額為15000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為9000萬(wàn)元，增值額為6000萬(wàn)元，增值率為40%，則銷(xiāo)售商業(yè)大廈應(yīng)繳納土地增值稅額為6000*30%=1800萬(wàn)元

方案二：采用兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將大廈建成后，首先分立一個(gè)C企業(yè)，而后，C企業(yè)被兼并到B房地產(chǎn)企業(yè)，B企業(yè)支付給C 企業(yè)的交換價(jià)款中，非股權(quán)支付額不高于股本賬面價(jià)值的20%。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，C企業(yè)通過(guò)上述兼并將商業(yè)大廈轉(zhuǎn)移到B企業(yè)，不征收土地增值稅，

方案二與方案一相比，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓商業(yè)大廈可節(jié)省稅金為1800萬(wàn)元（1800-0=1800萬(wàn)元），不考慮其他因素，應(yīng)采用方案二。

4、房地產(chǎn)的代建房行為

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

根據(jù)稅法規(guī)定，如不采用代建房方式開(kāi)發(fā)，則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售時(shí)既要繳納土地增值稅又要繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶(hù)，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的納稅籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按《實(shí)施細(xì)則》第七條一、二項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，下同）計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地廠(chǎng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按《實(shí)施細(xì)則》第一、二項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除，計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

1、納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*5%以?xún)?nèi)（注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額）

2、納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*10%以?xún)?nèi)， 其中利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除，對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

3、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除）=（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*20%

其中，此項(xiàng)加計(jì)扣除僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不享有此項(xiàng)政策，取得土地適用權(quán)未經(jīng)開(kāi)發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除，扣除項(xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目的總額*（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積 / 受讓土地使用權(quán)的總面積）=扣除項(xiàng)目的總金額 * 轉(zhuǎn)讓比例。.

例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬(wàn)元，公司即按稅法規(guī)定繳納有關(guān)稅金（營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營(yíng)業(yè)稅稅額的7%，教育費(fèi)附加征收率為營(yíng)業(yè)稅稅額的3%，印花稅稅率為0.05%）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為3000萬(wàn)元；投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為12000萬(wàn)元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%

1、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬(wàn)元

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（3000+40000）* 10%=700萬(wàn)元

2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬(wàn)元

3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除金額為：3000+4000+700+825=8525萬(wàn)元

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額為：15000-8525=6475萬(wàn)元

5、應(yīng)納土地增值稅額=6475*40%-8525*5%=2163.75萬(wàn)元

如果進(jìn)行納稅籌劃，那么企業(yè)的增值稅核算為：

1、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬(wàn)元

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（3000+40000）* 10%=700萬(wàn)元

2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬(wàn)元

3、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除為：（3000+4000）*20%=1400萬(wàn)元

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925萬(wàn)元

5、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：15000-9925=5075萬(wàn)元

6、增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：5075/9925=51.13%

應(yīng)納土地增值稅額=5075*40%-9925*5%=1533.75萬(wàn)元

兩種方案應(yīng)納土地增值稅差額=2163.75-1533.75=630萬(wàn)元

可以看出如果開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例比較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)納稅籌劃有很大的意義。

三、銷(xiāo)售的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)紛紛打出精裝修房的策略，來(lái)吸引購(gòu)房者的目光。對(duì)毛坯房的納稅籌劃關(guān)鍵在于遵循稅法與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的前提下，對(duì)毛坯房進(jìn)行精裝修再進(jìn)行銷(xiāo)售，以此盡可能減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。根據(jù)稅法規(guī)定，土地增值稅實(shí)行預(yù)征制度，因此這部分裝修收入在預(yù)征時(shí)要按一定的預(yù)征比例繳納土地增值稅。例如，某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目，為此支付的土地出讓金為3.5億元，含借款利息400萬(wàn)元，可售面積為10萬(wàn)平方米，單價(jià)19000元/平米，假設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)費(fèi)用支出為開(kāi)發(fā)成本的30%，其他應(yīng)交稅金為營(yíng)業(yè)稅（含城建，教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么總銷(xiāo)售金額為19億元

其土地增值稅為：

1、取得銷(xiāo)售許可證預(yù)征稅費(fèi)：190000*2%=3800萬(wàn)元

2、項(xiàng)目結(jié)算清繳時(shí)：

不含息建造成本=35000+50000-400=84600萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額=84600*130%+19000*5.5%=120430萬(wàn)元

增值額=190000-120430=69570萬(wàn)元

增值率=69570/120430=58%

應(yīng)繳土地增值稅=69570*40%-120430*5%=21806.5萬(wàn)元

如果改為精裝出售，精裝標(biāo)準(zhǔn)為2000元/平米，銷(xiāo)售單價(jià)上調(diào)至21000元/平米，那么總金額為21億元

其土地增值稅為：

1、取得銷(xiāo)售許可證預(yù)征稅費(fèi)：2100000*3%=6300萬(wàn)元

2、項(xiàng)目結(jié)算清繳時(shí)：

不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額=104600*130%+210000*5.5%=147530萬(wàn)元

增值額=210000-147530=62470萬(wàn)元#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

增值率=62470/147530=42%

應(yīng)繳土地增值稅=62470*30%=18471萬(wàn)元

兩種方案應(yīng)繳土地增值稅差額為21806.5-18471=3065.5萬(wàn)元

可以看出如果為精裝銷(xiāo)售，雖然在土地增值稅預(yù)征中要增加2500萬(wàn)元的資金壓力，但這畢竟是“預(yù)征”，在項(xiàng)目結(jié)算清繳土地增值稅時(shí)卻能夠節(jié)省稅費(fèi)達(dá)3065.5萬(wàn)元。因此適度加大建造成本，提高房屋售價(jià)，使增加的建造成本得到補(bǔ)償，可以降低土地增值稅的增值率，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)前，良好的納稅籌劃可以使得土地增值稅適用于較低稅率，從而達(dá)到少繳土地增值隨的目的，而不應(yīng)該僅僅從銷(xiāo)售單價(jià)上考慮。

納稅籌劃的市場(chǎng)空間很大，理論空間更大，每個(gè)納稅人都應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)納稅籌劃的關(guān)注，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 施建剛.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理[M] 上海： 同濟(jì)大學(xué)出版社 2004年

[3] 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì). 稅法[M] 北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社 2010年 243～246

第3篇：新土地增值稅法范文

一、具體做法：

（一）、積極開(kāi)展稅法宣傳

土地增值稅與其他稅種相比，納稅環(huán)節(jié)復(fù)雜，對(duì)納稅人而言，較為陌生，在納稅申報(bào)等方面不易引起重視。我局針對(duì)這一情況，充分利用報(bào)紙、電視、宣傳材料等媒體進(jìn)行廣泛的稅法宣傳。20__年，我局印發(fā)了1000份關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化管理實(shí)施辦法及二手房交易相關(guān)涉稅事宜的宣傳材料發(fā)放給納稅人，并把房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅收政策在修水電視臺(tái)進(jìn)行了為期一個(gè)月的播映，在修水報(bào)辦了一期專(zhuān)版。通過(guò)廣泛的稅法宣傳，讓廣大納稅人認(rèn)識(shí)了土地增值稅這一稅種，知道了該怎樣繳納，什么時(shí)候繳納土地增值稅。

（二）、推進(jìn)社會(huì)綜合治稅，加強(qiáng)部門(mén)配合，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的一體化管理。

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局的要求和省局的統(tǒng)一安排，我們以契稅征管為把手，推進(jìn)社會(huì)綜合治稅體系，全面推行土地增值稅一體化管理。一是取得政府支持，建立社會(huì)綜合治稅體系。20__年8月，縣政府全文轉(zhuǎn)發(fā)了《修水縣地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收一體化管理操作辦法》，明確了財(cái)政、房管、建設(shè)、土管等單位的相關(guān)責(zé)任，制定了加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的具體措施及獎(jiǎng)勵(lì)措施，并由分管財(cái)稅的副縣長(zhǎng)牽頭，定期召開(kāi)相關(guān)部門(mén)聯(lián)席會(huì)議，通報(bào)情況，反饋信息，研究土地增值稅的征管政策。二是加強(qiáng)與財(cái)政部門(mén)的配合，在修水，契稅由財(cái)政部門(mén)征收，為了加強(qiáng)土地增值稅的源泉控管，做到先稅后證，我局多次與財(cái)政局協(xié)商，由財(cái)政局專(zhuān)門(mén)成立契稅征稅所，并派駐六名干部長(zhǎng)年在我局的征收大廳上班，凡辦理契稅證的，必須先到地稅窗口開(kāi)具稅票和房地產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)用發(fā)票。一定要憑地稅機(jī)關(guān)開(kāi)具的稅票及房地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票。三是加強(qiáng)與房產(chǎn)管理部門(mén)的配合協(xié)作。房產(chǎn)交易和發(fā)放房產(chǎn)證是土地增值稅控管的核心環(huán)節(jié)，我局通過(guò)與房產(chǎn)管理部門(mén)聯(lián)系，以政府發(fā)文、會(huì)議紀(jì)要的形式，確定了聯(lián)合控管的方式。在房產(chǎn)交易中心設(shè)立房地產(chǎn)稅收審核崗，實(shí)地參與房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值的評(píng)估認(rèn)定工作，并與房管部門(mén)實(shí)現(xiàn)了信息交換制度。四是取得國(guó)土資源部門(mén)支持配合。對(duì)土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地增值稅在過(guò)去管理上存在的一個(gè)最大障礙就是信息不通、征繳滯后。因此，我局根據(jù)國(guó)土資源管理部門(mén)的土地管理特點(diǎn)，與國(guó)土資源部門(mén)協(xié)商，只要國(guó)土資源部門(mén)將用地通知書(shū)一下發(fā)給用地人，國(guó)土資源部門(mén)就迅速將存量地和非存量地的信息傳遞給地稅部門(mén)，地稅部門(mén)對(duì)相關(guān)用地人的有關(guān)稅收及時(shí)進(jìn)行跟蹤介入，實(shí)現(xiàn)了土地增值稅的前置管理。

（三）、實(shí)行土地增值稅的精細(xì)化管理

我局將土地增值稅的管理細(xì)化到每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的每一個(gè)商住小區(qū)、每一棟樓、每一套住房及鋪面，根據(jù)每一個(gè)小區(qū)的平面圖設(shè)立了房地產(chǎn)銷(xiāo)售明細(xì)帳、發(fā)票開(kāi)具明細(xì)帳，及時(shí)掌握了土地增值稅的稅源情況。形成了“以行業(yè)管理為主、按項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控、房源控制稅源、管理增加稅收”的基本思路，積累了房地產(chǎn)稅收精細(xì)化管理的有效經(jīng)驗(yàn)，找到了潛在稅源向現(xiàn)實(shí)稅收轉(zhuǎn)化的最佳著力點(diǎn)。

（四）、嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅預(yù)征及項(xiàng)目完成清算制度

我局在納稅人辦理的納稅申報(bào)和發(fā)票開(kāi)具環(huán)節(jié)，嚴(yán)格審核納稅人取得的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入、預(yù)售收入是否按鋪面1、住房0.5預(yù)繳了土地增值稅。在省局20__年7月對(duì)土地增值稅預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整后，我們嚴(yán)格按照文件的執(zhí)行時(shí)間，對(duì)各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的收入在文件執(zhí)行的前后進(jìn)行了清理，分別適用不同的稅率進(jìn)行了土地增值稅的補(bǔ)征、補(bǔ)繳。對(duì)完工的項(xiàng)目，我們嚴(yán)格按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定進(jìn)行了清算。

（五）、持之以恒地進(jìn)行納稅評(píng)估工作

我們視納稅評(píng)估工作為該項(xiàng)稅源管理的主要手段。20__年，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在成本管理混亂、重費(fèi)輕稅的現(xiàn)象，進(jìn)行了一次納稅評(píng)估，通過(guò)評(píng)估，共追繳土地增值稅127890元，基本改變了房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅申報(bào)質(zhì)量不高、欠稅較大的現(xiàn)狀。

（六）、精細(xì)組織，深入開(kāi)展房地產(chǎn)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查

根據(jù)市局的部署，我局高度

重視房地產(chǎn)行業(yè)的稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查工作。通過(guò)檢查，我們發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)收房款、銀行按揭房款、房地置換、安置回遷超面積售房款、商品房自用不按收入確定原則確定收入，有虛列開(kāi)發(fā)成本、多轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本、多列產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用的現(xiàn)象。對(duì)檢查出來(lái)的問(wèn)題，嚴(yán)格《征管法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。20__年，共查補(bǔ)土地增值稅78100元，罰款18900元。

二、土地增值稅管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額時(shí)，涉及收入的確定和成本費(fèi)用的扣除，稅務(wù)人員和納稅人都難以掌握。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，難以監(jiān)控。由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率高，而土地增值稅預(yù)征率相對(duì)較低，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)故意拖延項(xiàng)目竣工決算和完工時(shí)間，躲避土地增值稅的結(jié)算。

（三）轉(zhuǎn)讓形式多樣化，難以正確計(jì)稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式多種多樣，有一次性銷(xiāo)售一次性收款的，有采用預(yù)收款方式的，有采用“返本”方式銷(xiāo)售建筑物的，有采用“以地?fù)Q房”形式銷(xiāo)售的，由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓形式多樣、復(fù)雜多變，給地稅部門(mén)確認(rèn)納稅人、正確計(jì)算應(yīng)納稅款帶來(lái)了很大的難度。

（四）稅務(wù)人員參差不齊，跟不上管理的要求。由于土地增值稅具有收益性質(zhì)的特征，要求稅務(wù)人員既要熟悉稅收法律、法規(guī)，又要熟悉掌握財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)，還要懂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)，這對(duì)稅務(wù)人員提出了很高的要求，給土地增值稅的管理帶來(lái)了一定的難度。

三、加強(qiáng)土地增值稅管理的措施

（一）進(jìn)一步加強(qiáng)稅法宣傳，強(qiáng)化實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)。由于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式多樣化，計(jì)稅過(guò)程比較煩瑣，我們應(yīng)進(jìn)一步加大稅法宣傳力度，對(duì)稅收管理人員、企業(yè)辦稅人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，重點(diǎn)就土地增值稅的收入確定、扣除項(xiàng)目計(jì)算、申報(bào)方式和有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)進(jìn)行講解，使稅收管理員和企業(yè)辦稅人員能熟練掌握土地增值稅的計(jì)算和申報(bào)方式，消除納稅人的抵觸情緒，取得納稅人的廣泛理解和支持。

（二）實(shí)行以票控稅。房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房屋收取預(yù)收款時(shí)，須向購(gòu)房者開(kāi)具“房地產(chǎn)業(yè)預(yù)收款專(zhuān)用收據(jù)”；購(gòu)房者在繳齊房款后，憑專(zhuān)用收據(jù)索要機(jī)開(kāi)“房地產(chǎn)業(yè)專(zhuān)用發(fā)票”；財(cái)政、房管部門(mén)看到專(zhuān)用發(fā)票，才給購(gòu)房者辦理契稅證及房屋產(chǎn)權(quán)證。

（三）摸清稅源、建立臺(tái)帳。基層稅務(wù)部門(mén)應(yīng)通過(guò)每年的稅源普查，摸清土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開(kāi)況，分項(xiàng)目建立稅源控管臺(tái)帳，實(shí)行分項(xiàng)目管理和稅源全過(guò)程監(jiān)控，確保不漏項(xiàng)目，對(duì)已開(kāi)始預(yù)售及完工的樓房要進(jìn)一步建立、健全發(fā)票開(kāi)具明細(xì)帳及發(fā)票開(kāi)具分戶(hù)帳。

第4篇：新土地增值稅法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；籌劃探討

1土地增值稅的基本要素

1.1納稅人

納稅人是指在國(guó)有土地及土地建筑物在進(jìn)行交易和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中取得的收入、需要支付一定稅金的個(gè)人?？投悓?duì)象是指有償對(duì)國(guó)家土地房產(chǎn)及土地房產(chǎn)附屬建筑物財(cái)產(chǎn)在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓以及拍賣(mài)時(shí)所取得的增值稅額，在房地產(chǎn)行業(yè)中，納稅人及房地產(chǎn)公司增值稅額是房地產(chǎn)在進(jìn)行國(guó)有土地的競(jìng)拍以及建設(shè)、出售房地產(chǎn)所得收入產(chǎn)生費(fèi)用的應(yīng)交稅額。

1.2應(yīng)納稅額

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅應(yīng)納稅額，是房地產(chǎn)行業(yè)盈利過(guò)程中產(chǎn)生的增值額乘以適當(dāng)?shù)亩惵试贉p去理應(yīng)扣除的項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)。其中土地增值額等于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收入減去按規(guī)定應(yīng)扣除的項(xiàng)目金額。

1.3土地增值稅征收的作用

作用：①有利于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)調(diào)控；②有利于有關(guān)部門(mén)發(fā)現(xiàn)并抑制惡意炒房現(xiàn)象；③有利于增加國(guó)家的財(cái)政收入。

2土地增值稅納稅籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅會(huì)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，企業(yè)內(nèi)部投入成本變高。在目前的房地產(chǎn)行業(yè)中，如何選用靈活適當(dāng)?shù)幕I劃方法進(jìn)行土地增值稅的清算以及繳納，從而降低企業(yè)成本、增長(zhǎng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，是目前房地產(chǎn)行業(yè)重要研究和發(fā)展的方向。

2.1注意納稅臨界點(diǎn)

按照我國(guó)有關(guān)稅法規(guī)定，有一項(xiàng)可以實(shí)行免征土地稅的政策，那就是納稅人在依法建造標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售的時(shí)候，如果增值稅沒(méi)有達(dá)到應(yīng)該扣除項(xiàng)目金額的20%，可減免土地增值稅。我國(guó)現(xiàn)行的增值稅納稅方法實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每當(dāng)增值稅超過(guò)50%、100%或者200%，根據(jù)不同的長(zhǎng)度交納不同的數(shù)額，因此企業(yè)在開(kāi)發(fā)的時(shí)候應(yīng)該選用最為適合的方案，注意調(diào)整稅率臨界點(diǎn)，降低企業(yè)的房產(chǎn)投入。

2.2增加開(kāi)發(fā)成本

增加開(kāi)發(fā)成本也是目前房地產(chǎn)使用最多的方法，目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都選擇在可以接受的范圍內(nèi)增加公共配套設(shè)施建設(shè)的投入，從提高小區(qū)住宅環(huán)境方面入手，提高裝修層次，以此來(lái)吸引顧客的眼光，同時(shí)可以增強(qiáng)扣除項(xiàng)目金額，使得增值稅稅率變低。

2.3拆分合同

將一處房屋拆成兩次合同進(jìn)行兩次簽訂，也可以降低土地增值稅的繳納。目前很多房地產(chǎn)在進(jìn)行房屋出售的時(shí)候往往采取先簽訂毛坯房銷(xiāo)售合同，隨后在裝修時(shí)與顧客達(dá)成一致意見(jiàn)，在與顧客簽訂裝修合同，這樣一來(lái)，所交的僅是銷(xiāo)售房屋時(shí)毛坯銷(xiāo)售土地增值稅，房產(chǎn)企業(yè)順利達(dá)到節(jié)稅的目的。

2.4明確征收范圍進(jìn)行籌劃

（1）合作建房。合作建房是指按照稅法規(guī)定由兩方共同建設(shè)，一方出地一方出資金，建成后按房屋比例用于自用的房產(chǎn)，可以暫時(shí)免收土地增值稅。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也可以適當(dāng)利用這一政策。

（2）轉(zhuǎn)銷(xiāo)為租。目前很多房地產(chǎn)業(yè)存在著房未售完的情況，在這種情況下，房產(chǎn)公司可以選擇將建好的房子進(jìn)行精裝修，由于租房并不產(chǎn)生房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，因此可以在節(jié)省成本的同時(shí)提高企業(yè)的收入。

（3）增加扣除項(xiàng)目。在進(jìn)行房產(chǎn)生產(chǎn)銷(xiāo)售以及清算土地增值稅的時(shí)候，可以采取多種利息扣除方法，方法一：允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用-利息（據(jù)實(shí)扣除）+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)投入成本）×5%。此外可以采取代收費(fèi)用并入房產(chǎn)減少稅基本，可以將代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取，而代收費(fèi)用卻并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅。第二種可以采取在收取房?jī)r(jià)之外再進(jìn)行單獨(dú)收費(fèi)。

3土地增值稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響

房地產(chǎn)是我國(guó)目前正大力發(fā)展的行業(yè)，而土地增值稅是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控參與國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)分配利潤(rùn)的手段。房?jī)r(jià)越高，土地增值稅應(yīng)交稅額越大，而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅稅額也大，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)收入沖擊越大。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的售樓價(jià)格越來(lái)越高，不少市民面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)望而卻步，因此，土地增值稅的清算和繳納也是我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)秩序的維護(hù)，可以抑制房?jī)r(jià)過(guò)分上漲，盡快調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的秩序，讓房?jī)r(jià)回歸到合理的正常價(jià)位，從而保證我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。通過(guò)近年來(lái)的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，土地增值稅的清算已經(jīng)成功對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了調(diào)控，不少人買(mǎi)得起自己喜歡的居所，人民生活的水平已經(jīng)得到了逐步穩(wěn)定的提升。此外，房地產(chǎn)高價(jià)暴利的時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，國(guó)內(nèi)的售價(jià)普遍均衡，房地產(chǎn)行業(yè)正朝著穩(wěn)定的方向發(fā)展。

4土地增值稅繳納、清算對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響

4.1調(diào)控價(jià)格、制約暴力

隨著“炒房”一詞的流行，各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛采取促銷(xiāo)策略。隨著人們買(mǎi)房熱情的提高，房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格一直上漲。房地產(chǎn)企業(yè)在收入越來(lái)越多利潤(rùn)的同時(shí)，土地增值稅應(yīng)納稅額越來(lái)越多，也令各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商頭疼。部分企業(yè)低價(jià)購(gòu)買(mǎi)土地的使用權(quán)，并且想方設(shè)法延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)期，從而達(dá)到高利潤(rùn)的理想狀態(tài)。土地增值稅清算狀態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行囤積的現(xiàn)象越來(lái)越少，很難再實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的高額利潤(rùn)。

4.2重新定位

市場(chǎng)在土地增值稅繳納清算制度的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)行了一次大規(guī)模的市場(chǎng)重新定位，不少過(guò)分追求低投入高利潤(rùn)的企業(yè)紛紛被市場(chǎng)淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)商不得不轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，樹(shù)立新的發(fā)展觀(guān)，以尋找自己生存發(fā)展的空間，重新樹(shù)立企業(yè)形象。目前越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始考慮市場(chǎng)需求，適應(yīng)了新時(shí)代下的發(fā)展趨勢(shì)。

5結(jié)束語(yǔ)

土地增值稅是我國(guó)長(zhǎng)期穩(wěn)步進(jìn)行的系統(tǒng)工程，從整個(gè)行地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)籌規(guī)劃為中心進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控，土地增值稅的繳納和清算不光是為了幫助企業(yè)追求最低的繳費(fèi)方案，而是在整體上提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平，合理降低房?jī)r(jià)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]季桂芳.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的探討[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2017,(14):77-79.

第5篇：新土地增值稅法范文

一、投資入股方式

根據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)以房地產(chǎn)對(duì)外投資，不需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅(房地產(chǎn)企業(yè)除外)，但必須繳納企業(yè)所得稅、印花稅和契稅。

（一）投資方——母公司納稅分析：1.營(yíng)業(yè)稅及附加。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)）規(guī)定：“以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅?！蹦腹驹擁?xiàng)房地產(chǎn)投資行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，也不需要繳納城建稅和教育費(fèi)附加。2.土地增值稅。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)）第四條規(guī)定：“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！焙偷谖鍡l規(guī)定：“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。”由于母公司和子公司均不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，因此該項(xiàng)房地產(chǎn)投資不需要繳納土地增值稅。3.印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例》第三條規(guī)定：“納稅人根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計(jì)算應(yīng)納稅額。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，立據(jù)人按所載金額萬(wàn)分之五貼花?！薄队』ǘ悤盒袟l例施行細(xì)則》第五條規(guī)定：“條例第二條所說(shuō)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，是指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書(shū)據(jù)?！薄秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1991〕155號(hào)）規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書(shū)據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書(shū)據(jù)?！蹦腹九c子公司書(shū)立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)》，母公司應(yīng)按所載金額1500萬(wàn)元的萬(wàn)分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬(wàn)元×0.5‰）。4.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外?！薄敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2014〕116號(hào)）第二條規(guī)定：“企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)對(duì)非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按評(píng)估后的公允價(jià)值扣除計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，計(jì)算確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)于投資協(xié)議生效并辦理股權(quán)登記手續(xù)時(shí)，確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實(shí)現(xiàn)?！蹦腹镜脑擁?xiàng)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)屬于非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，因此，應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅124.8125萬(wàn)元[(1500－1000－0.75)×25%]。以上分析，母公司共計(jì)應(yīng)繳稅費(fèi)125.5625萬(wàn)元(0.75＋124.8125)。

(二)接受投資方——子公司納稅分析：1.契稅。根據(jù)《契稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照條例的規(guī)定繳納契稅。”《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：“土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈(zèng)與征稅：（一）以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股。”承受房地產(chǎn)權(quán)屬的子公司，應(yīng)按房地產(chǎn)投資價(jià)值1500萬(wàn)元的4%計(jì)算繳納契稅60萬(wàn)元(1500×4%)。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書(shū)立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)》，子公司也應(yīng)按所載金額1500萬(wàn)元的萬(wàn)分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬(wàn)元×0.5‰）。以上，子公司共計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)60.75萬(wàn)元(60＋0.75)?！巴顿Y入股”方式納稅分析，母、子兩公司共計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)186.3125萬(wàn)元(125.5625＋60.75)。中興煤業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人聽(tīng)完筆者解答后，對(duì)于母公司不繳納營(yíng)業(yè)稅及附加和土地增值稅表示滿(mǎn)意，但對(duì)于子公司需要繳納60萬(wàn)元契稅卻不大樂(lè)意，隨即提出子公司能不能不繳契稅？筆者回答：如果采用上述投資入股方式投資房地產(chǎn)，根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定，接受投資方必須繳納契稅。該財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人問(wèn)：如果采用“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”方式，母公司將商務(wù)樓權(quán)屬無(wú)償劃轉(zhuǎn)給子公司，是否可以不繳契稅？筆者回答：中興煤業(yè)集團(tuán)公司作為母公司，將其房地產(chǎn)權(quán)屬劃轉(zhuǎn)給所屬全資子公司，屬于同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕37號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“37號(hào)文”）第六條“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”第二款規(guī)定：“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。”承受房地產(chǎn)權(quán)屬的子公司無(wú)需繳納契稅。需要提醒，雖然承受房地產(chǎn)權(quán)屬的子公司能夠享受免征契稅優(yōu)惠政策，但由于母、子公司都是法人單位，所以，“無(wú)償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)”業(yè)務(wù)，根據(jù)其他相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，劃入方雖然無(wú)需繳納契稅，但卻需要繳納印花稅和企業(yè)所得稅；同時(shí)，劃出方不但需要繳納企業(yè)所得稅和印花稅，還需要繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，顯然增加了稅負(fù)。

二、無(wú)償劃轉(zhuǎn)方式

（一）資產(chǎn)劃出方——母公司納稅分析：1.營(yíng)業(yè)稅及附加。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條第（一）項(xiàng)規(guī)定：“單位和個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位和個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為?！蹦腹緦⑵渖虅?wù)樓權(quán)屬無(wú)償劃轉(zhuǎn)給子公司，屬于贈(zèng)送行為，應(yīng)按視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)“應(yīng)稅行為”繳納5％的營(yíng)業(yè)稅，并按照規(guī)定比例繳納城建稅和教育費(fèi)附加。應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為84萬(wàn)元［1500×5％×（1+7％+3％+2%）］。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書(shū)立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)》，母公司應(yīng)按所載金額1500萬(wàn)元的萬(wàn)分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬(wàn)元×0.5‰）。3.土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！薄锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定：“條例第二條所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！薄敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號(hào)）規(guī)定：“細(xì)則所稱(chēng)的‘贈(zèng)與’是指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的人。（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的?！蹦腹緦⑵渖虅?wù)樓權(quán)屬無(wú)償劃轉(zhuǎn)給子公司的行為，不屬于上述兩種情況，故應(yīng)繳納土地增值稅。因?yàn)樯虅?wù)樓是新建成的，所以房屋成新度應(yīng)為100％，則計(jì)算土地增值稅的增值額為415.25萬(wàn)元（1500－1000－84－0.75）。增值率為38.28％(415.25÷1084.75×100%)。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率應(yīng)為30%。因此，母公司應(yīng)繳納土地增值稅為124.575萬(wàn)元（415.25×30％）4.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定和《企業(yè)所得稅法》第九條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，在年度利潤(rùn)總額12%以?xún)?nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除”?！镀髽I(yè)所得稅法》第十條規(guī)定：“在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，下列支出不得扣除：（五）本法第九條規(guī)定以外的捐贈(zèng)支出”，以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕828號(hào)）規(guī)定“：企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷(xiāo)售確定收入：(5)用于對(duì)外捐贈(zèng)?！蹦?、子公司都是法人單位，因此，母公司無(wú)償劃轉(zhuǎn)給子公司的商務(wù)樓權(quán)屬，屬于對(duì)外捐贈(zèng)，權(quán)屬已發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)視同轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，按劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)公允價(jià)值與賬面價(jià)值及所納稅費(fèi)的差額確定應(yīng)稅收入，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。另外，母公司對(duì)子公司的無(wú)償劃轉(zhuǎn)行為，在稅法上視同直接捐贈(zèng)，而且由于捐贈(zèng)行為所發(fā)生的支出不屬于公益性的捐贈(zèng)，所以不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。因此，母公司應(yīng)全額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅72.66875萬(wàn)元［(1500－1000－84－0.75－124.575)×25%］以上分析，母公司共計(jì)應(yīng)繳稅款281.99375萬(wàn)元(84＋0.75＋124.575＋72.66875)。

（二）資產(chǎn)劃入方——子公司納稅分析：1.契稅。根據(jù)37號(hào)文第六條“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”第二款規(guī)定，子公司承受母公司無(wú)償劃轉(zhuǎn)的商務(wù)樓權(quán)屬，可不繳納契稅。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書(shū)立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)》，子公司也應(yīng)按所載金額1500萬(wàn)元的萬(wàn)分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬(wàn)元×0.5‰）。3.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定：“企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來(lái)源取得的收入，為收入總額，包括(八)接受捐贈(zèng)收入。”和《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十一條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條第(八)項(xiàng)所稱(chēng)接受捐贈(zèng)收入，是指企業(yè)接受的來(lái)自其他企業(yè)、組織或者個(gè)人無(wú)償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)。接受捐贈(zèng)收入，按照實(shí)際收到捐贈(zèng)資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。”第十三條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條所稱(chēng)企業(yè)以非貨幣形式取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值確定收入額。前款所稱(chēng)公允價(jià)值，是指按照市場(chǎng)價(jià)格確定的價(jià)值。”子公司接受母公司無(wú)償劃轉(zhuǎn)的商務(wù)樓權(quán)屬，屬于接受非貨幣性資產(chǎn)捐贈(zèng)，應(yīng)按公允價(jià)值1500萬(wàn)元確定捐贈(zèng)收入額，并入應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅375萬(wàn)元(1500×25%)。

第6篇：新土地增值稅法范文

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。

在累進(jìn)稅制下，收入的增長(zhǎng)預(yù)示著相同條件下增值額的增長(zhǎng)，土地增值稅的稅率從30%-60%，共設(shè)四個(gè)級(jí)次，增值額越大，其適用的稅率也就越高，相應(yīng)的應(yīng)納稅額也就會(huì)增大。檔次爬升現(xiàn)象會(huì)使得納稅人的稅負(fù)急劇上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低稅負(fù)的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)行業(yè)中，分散收入的常用方法有：

1.將可以分開(kāi)單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離。假定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)，房屋的市場(chǎng)價(jià)值是500萬(wàn)元，其所含各種附屬設(shè)備的價(jià)格約為100萬(wàn)元。如果該企業(yè)和購(gòu)買(mǎi)者簽訂合同時(shí)，對(duì)房屋價(jià)格和附屬設(shè)備的價(jià)格不加區(qū)分，而是將全部金額600萬(wàn)元以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則相同條件下的增值額無(wú)疑會(huì)增加100萬(wàn)元，相應(yīng)地應(yīng)納稅額也就會(huì)增大。但是如果該企業(yè)和購(gòu)買(mǎi)者簽定合同時(shí)，僅在合同上注明500萬(wàn)元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購(gòu)銷(xiāo)合同，則問(wèn)題迎刃而解，不僅可以使得增值額變小，從而節(jié)省應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，而且由于購(gòu)銷(xiāo)合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)適用的0.5‰稅率要低，還可以節(jié)省不少印花稅，可謂一舉兩得。

2.分散收入的另一種做法是分多次簽訂售房合同。當(dāng)所開(kāi)發(fā)的住房初步完工但還沒(méi)有安裝附屬設(shè)備以及進(jìn)行裝璜、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便可以和購(gòu)買(mǎi)者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再和購(gòu)買(mǎi)者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了降低稅負(fù)的目的。

二、增加扣除項(xiàng)目金額法

上面已經(jīng)講過(guò)，增值額的大小直接影響著納稅人稅負(fù)的高低。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，適當(dāng)?shù)卦黾涌鄢?xiàng)目金額可以有效地降低增值額。

稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目共有五項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及財(cái)政部確定的其它扣除項(xiàng)目。其中財(cái)政部確定的其它扣除項(xiàng)目主要是指對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。從中我們可以看出，若想適當(dāng)?shù)卦黾涌鄢?xiàng)目金額，只能從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩方面著手。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本指的是納稅人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，這些成本允許按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。它主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。如果納稅人能夠在稅法允許的范圍內(nèi)，最大限度地?cái)U(kuò)大成本的列支比例，就可以達(dá)到節(jié)稅的目的。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。稅法規(guī)定，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：

利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%（注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額），否則應(yīng)按下式計(jì)算扣除：

（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%

由此可見(jiàn)，如果納稅人的借款數(shù)額較大時(shí)，按第一種方式計(jì)算扣除比較有利于納稅人節(jié)省稅款。如果納稅人的借款數(shù)額較少，則利息支出也相應(yīng)較少，這時(shí)，納稅人可以采取故意不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明等方法，使稅務(wù)機(jī)關(guān)按照第二種方法計(jì)算扣除金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

三、利用稅收優(yōu)惠政策法

1.按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就將全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定，從納稅籌劃的角度考慮，如果納稅人想要降低稅負(fù)，就應(yīng)綜合考慮增值額增加所能帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠所增加的稅收負(fù)擔(dān)兩者之間的關(guān)系，從而選擇適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)的增加。下面分別說(shuō)明這兩種情況下的籌劃策略。

第一種情況：享受起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。假定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建成一批商品房待售，除銷(xiāo)售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為500；

則當(dāng)其銷(xiāo)售這批商品房的價(jià)格為x時(shí)，相應(yīng)的銷(xiāo)售稅金及附加為：5%×（1+7%+3%）x=5.5%x.

式中，5%為營(yíng)業(yè)稅；7%為城市維護(hù)建設(shè)稅；3%為教育費(fèi)附加；

這時(shí)，其全部允許扣除項(xiàng)目金額為：500+5.5%x.

根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，企業(yè)享受起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠的最高售價(jià)應(yīng)滿(mǎn)足：x-（500+5.5%x）（500+5.5%x）=20%即：x=1.2（500+5.5%x）

解以上方程，得x=642.40；

此時(shí)，全部允許扣除項(xiàng)目金額=500+5.5%×642.40=535.33

也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商只有將其銷(xiāo)售額控制在642.40以?xún)?nèi)，才能享受到免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，否則將全額征稅。

第二種情況：如果企業(yè)想通過(guò)提高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的，則當(dāng)增值率略高于20%時(shí)，即應(yīng)適用“增值率在50%以下，稅率為30%”的規(guī)定。沿用上例，假定此時(shí)的售價(jià)為642.40+y（式中y為提高的售價(jià)）；相應(yīng)的允許扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)提高5.5%y（為銷(xiāo)售稅金及附加的增加額）；

這時(shí)，全部允許扣除項(xiàng)目的金額=535.33+5.5%y；

增值額=（642.40+y）-（535.33+5.5%y）=107.07+94.5%y；

企業(yè)應(yīng)交納的土地增值稅=（107.07+94.5%y）×30%=32.12+0.28y

若企業(yè)欲使提高售價(jià)帶來(lái)的收益超過(guò)因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使y>32.12+0.28y

即y>44.61.

此時(shí)的售房?jī)r(jià)格最少應(yīng)為642.40+44.61=687.01

也就是說(shuō)，只有售房?jī)r(jià)格高于687.01時(shí)，企業(yè)才能達(dá)到通過(guò)提高售價(jià)獲取更大收益的目的。

2.利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的另一個(gè)方法就是靈活運(yùn)用不同的建房方式。

（1）合作建房方式。稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地一方出資的雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。但如果建成后轉(zhuǎn)讓的，則屬于征收土地增值稅的范圍。根據(jù)這一條政策，可做稅收籌劃如下：

假定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金，這樣從形式上就符合了一方出土地、一方出資金的條件。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶(hù)分得自用。在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建成后，轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納土地增值稅，從而達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

（2）代建房方式。主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建房收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶(hù)的，沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，故其取得的收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅，而不是土地增值稅的征稅范圍。

第7篇：新土地增值稅法范文

關(guān)鍵詞：納稅范圍 合理定價(jià) 利息支出

準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判斷屬于土地增值稅稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三：一是土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的30%—60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收，其計(jì)算公式為： 土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

土地增值稅在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的應(yīng)交稅費(fèi)中占有相當(dāng)大的比重，它稅率高、稅負(fù)重，因此企業(yè)應(yīng)重視對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃技巧

（一）銷(xiāo)售價(jià)格定價(jià)的籌劃

稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。在增值額略高于扣除項(xiàng)目金額的20%那個(gè)點(diǎn)，邊際稅率就會(huì)突增，就會(huì)造成增加的收入小于增加的土地增值稅

案例1：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商品房銷(xiāo)售價(jià)格為X，營(yíng)業(yè)稅金5.5%X（其中：營(yíng)業(yè)稅5%，城建稅7%，教育附加3%）除銷(xiāo)售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額為2，000萬(wàn)元；此時(shí)，該公司所有可以扣除項(xiàng)目的總金額為：2，000+5%X（1+7%+3%）=2，000+5.5%X，解得X=1.2×（2 000+5.5%X）=2,581萬(wàn)元；如果該公司希望享受稅收優(yōu)惠，那么該公司的銷(xiāo)售價(jià)格最高應(yīng)在2，581萬(wàn)元以?xún)?nèi)，不需交納土地增值稅，此時(shí)扣除項(xiàng)目金額總和為2，142萬(wàn)元，獲利439萬(wàn)元。

假設(shè)銷(xiāo)售價(jià)格增加了Y，此時(shí)房產(chǎn)的新銷(xiāo)售價(jià)格為X+Y，相應(yīng)的允許扣除項(xiàng)目總金額增加了5.5%Y，此時(shí)，允許扣除項(xiàng)目的金額=2，142+5.5%Y；增值額=2,581+Y-（2142+5.5%Y）=94.5%Y+439.應(yīng)納土地增值稅額=30%×（94.5%Y+439）=0.28Y+132. 若公司希望提高售價(jià)來(lái)取得更大的收益，必須滿(mǎn)足Y>0.28Y+132，即Y>183；也就是說(shuō)，其銷(xiāo)售價(jià)格就必須高于2,764萬(wàn)元（2581+183）以彌補(bǔ)稅負(fù)上漲帶來(lái)的負(fù)擔(dān)。

（二）代收費(fèi)用的稅務(wù)籌劃

根據(jù)稅法規(guī)，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)向購(gòu)買(mǎi)者收取的，相應(yīng)的在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。雖然這兩種計(jì)算方法計(jì)算出來(lái)的增值額相同，但在代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)時(shí)，仍有節(jié)稅意義。雖然代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中，增值額并未減少，但扣除項(xiàng)目卻增加了，在同樣增值額的情況下，使得增值率變小。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常要代其他部門(mén)收取一些費(fèi)用，如城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用；

案例2：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一棟商品房，售價(jià)4,000萬(wàn)元，并根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊螅谑鄯繒r(shí)代收了500萬(wàn)元的各項(xiàng)費(fèi)用，營(yíng)業(yè)稅金及附加（營(yíng)業(yè)稅5%、城建稅7%、教育附加3%）為220萬(wàn)元，支付土地出讓金和開(kāi)發(fā)成本為1,000萬(wàn)元。

（1）如果公司將代收費(fèi)用單獨(dú)向購(gòu)買(mǎi)方收取，則允許扣除的金額為1,000+220+1,000×20%=1,420萬(wàn)元

增值額=4,000-1，420=2,580萬(wàn)元

增值率=2,580/1,420=182%

增值稅=2,580×50%-1,420×15%=1,077萬(wàn)元

（2）如果公司將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)者一并收取，則允許扣除的金額為=1,000+500+220+1,000×20%=1,920萬(wàn)元

增值額=4,000+500-1，920=2,580萬(wàn)元

增值率=2,580/1,920=134%

增值稅=2,580×50%-1,920×15%=1,002萬(wàn)元

顯然，該公司將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)一并收取，可以使公司少繳土地增值稅75萬(wàn)元。從這個(gè)案例可以看出，在增值額、增值率、速算扣除系數(shù)一樣的情況下，扣除項(xiàng)目越大，土地增值稅稅額就越小，就會(huì)給納稅人帶來(lái)更多的節(jié)稅效益。

當(dāng)然，需要注意的一點(diǎn)是，在增值率未超過(guò)50%的情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)是零，所以無(wú)論代收費(fèi)用是否并入房?jī)r(jià)，納稅人的稅負(fù)都是一樣的。

（三）利息支出稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)會(huì)需要大量資金，因此，必然會(huì)發(fā)生借款利息的支出。根據(jù)《細(xì)則》中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種不同的列支方式：

第一種方式為凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除；即允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額)×5%以?xún)?nèi)。

第8篇：新土地增值稅法范文

隨著城市化的發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)面臨著搬遷問(wèn)題，選擇何種搬遷方式一定程度上決定了搬遷收入的性質(zhì)，而不同性質(zhì)的搬遷收入在稅務(wù)處理上的差異很大。這一方面對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的會(huì)計(jì)處理和稅收籌劃能力是個(gè)很大的挑戰(zhàn)，另一方面也加大了企業(yè)對(duì)國(guó)家制定相關(guān)政策的需求。選擇何種搬遷方式，怎樣有效利用當(dāng)下國(guó)家稅收政策進(jìn)行稅收籌劃是每個(gè)財(cái)務(wù)人員所必須做出的決策。

二、企業(yè)搬遷補(bǔ)償收入涉及的稅收政策

（一）企業(yè)所得稅政策

2012年8月，國(guó)家稅務(wù)總局了《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》（國(guó)稅函[2012]40號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《辦法》”），并自2012年10月1日起施行。根據(jù)《辦法》規(guī)定，企業(yè)搬遷方式屬于政策性搬遷的，在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)稅所得額，而在完成搬遷的年度對(duì)搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算，計(jì)入當(dāng)期企業(yè)應(yīng)稅所得額計(jì)算納稅；企業(yè)搬遷方式屬于企業(yè)自主搬遷的，按照《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例進(jìn)行計(jì)算納稅。

（二）營(yíng)業(yè)稅政策

企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償收入，如果屬于因政府收回土地使用權(quán)而取得的補(bǔ)償收入，無(wú)論是從政府直接取得還是從通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的企業(yè)簡(jiǎn)接取得的，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題》（國(guó)稅函[2008]277號(hào)）及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2009]520號(hào)）的規(guī)定，只要納稅人出具縣級(jí)以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，或縣級(jí)以上土地管理部門(mén)報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門(mén)出具的收回土地使用權(quán)文件，均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。但是，企業(yè)因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)而取得的搬遷補(bǔ)償收入，屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)而取得的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)依法征收營(yíng)業(yè)稅。

（三）土地增值稅政策

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。同時(shí)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步明確指出，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。除此之外，企業(yè)取得的任何搬遷補(bǔ)償收入均應(yīng)依法納稅。

三、案例分析——兩種不同搬遷方式下的稅收籌劃

隨著城市的發(fā)展，某化工廠(chǎng)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已經(jīng)嚴(yán)重影響了附近小區(qū)居民的生活質(zhì)量，不僅對(duì)小區(qū)居民的身體健康構(gòu)成了極大的威脅，不利于城市美化，也制約了工廠(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)大發(fā)展。應(yīng)該省、市的環(huán)保部門(mén)、政府以及周?chē)用竦膹?qiáng)烈要求，該化工廠(chǎng)需要限期搬遷。該化工廠(chǎng)原址占地面積約200畝，該宗土地賬面原購(gòu)買(mǎi)價(jià)為2000萬(wàn)元，地上建筑物賬面價(jià)值原值1000萬(wàn)元，累計(jì)折舊600萬(wàn)元，凈值400萬(wàn)元。該化工廠(chǎng)董事會(huì)在搬遷前就企業(yè)搬遷采取何種方式進(jìn)行了分析討論，并對(duì)每種搬遷方式下的稅收及利潤(rùn)進(jìn)行了對(duì)比分析，詳細(xì)分析如下：

方案一：企業(yè)自主搬遷

企業(yè)自主搬遷，自行轉(zhuǎn)讓。假設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿以每畝80萬(wàn)元的協(xié)議價(jià)格接收該化工廠(chǎng)的土地及其地上建筑物。則該化工廠(chǎng)自行轉(zhuǎn)讓土地的總收入為16000萬(wàn)元（200x80=16000）。該收入屬于商業(yè)性搬遷收入或非政策性搬遷收入。根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定，企業(yè)應(yīng)繳納各種稅金：

應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=（16000-2000）×5%=700（萬(wàn)元）

應(yīng)交城建稅=700x7%=49（萬(wàn)元）

應(yīng)交教育費(fèi)附加=700x3%=21（萬(wàn)元）

應(yīng)交印花稅=16000x0.05%=8（萬(wàn)元）

應(yīng)交土地增值稅：由于地上建筑物賬面凈值為400萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估重置成本價(jià)為3000萬(wàn)元，按50%的成新度折扣率計(jì)算，則評(píng)估價(jià)格為3000x50%=1500（萬(wàn)元）。故：

土地增值稅扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2000+1500+700+49+21+8=4278（萬(wàn)元）

土地增值額=16000-4278=11722（萬(wàn)元）

土地增值=（11722/4278）x100%=274.0065%

土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目200%以上的部分，適用稅率為60%、速算扣除系數(shù)為35%。

應(yīng)交土地增值稅=11722×60%-4278x35%=534.9（萬(wàn)元）

但是根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四、五款規(guī)定，因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。本條款中的因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定傷害），而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況。該化工廠(chǎng)由于其生產(chǎn)活動(dòng)對(duì)環(huán)境、周?chē)用裨斐闪艘欢ǔ潭鹊挠绊?，且不利于?dāng)下城市的規(guī)劃與美化，符合“因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷”的規(guī)定，其自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得收入，可向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)不繳納土地增值稅，即可節(jié)約稅金5534.9萬(wàn)元。

綜上，該化工廠(chǎng)采取自行轉(zhuǎn)讓的搬遷方式下的獲利情況：

繳納土地增值稅時(shí)的獲利情況：

轉(zhuǎn)讓該土地獲得的利潤(rùn)=160002000-400-700-49-21-8-5534.9=7287.1（萬(wàn)元）

應(yīng)交企業(yè)所得稅=7287.1x25%=1821.775（萬(wàn)元）

獲得的凈利潤(rùn)=7287.1-1821.775=5465.325（萬(wàn)元）

免征土地增值稅時(shí)的獲利情況：

轉(zhuǎn)讓該土地獲得的利潤(rùn)=16000-2000-400-700-49-21-8=12822（萬(wàn)元）

應(yīng)交企業(yè)所得稅=12822x25%=3205.5（萬(wàn)元）

獲得的凈利潤(rùn)=12822-3205.5=9616.5（萬(wàn)元）

該化工廠(chǎng)，因符合國(guó)家相關(guān)政策勿需繳納土地增值稅，雖然因此企業(yè)繳納了1383.725萬(wàn)元的企業(yè)所得稅，但是獲得的凈利潤(rùn)卻增加了4151.175萬(wàn)元。

方案二：政策性搬遷

按照《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院2011年第590號(hào)令）的規(guī)定，《辦法》指出，由于社會(huì)公共利益的需要，在政府主導(dǎo)下企業(yè)進(jìn)行的整體搬遷或部分搬遷為政策性搬遷。該化工廠(chǎng)選擇政府主導(dǎo)的搬遷方式，符合《辦法》中第一章第三條的規(guī)定：“由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要屬于政策性搬遷”。

政府主導(dǎo)搬遷，由政府收回土地，給予企業(yè)一定的搬遷補(bǔ)償。假設(shè)政府在搬遷文件中明確指出：每畝土地補(bǔ)償款為50萬(wàn)元，地上房屋建筑及其設(shè)備搬遷補(bǔ)償款為2500萬(wàn)元。則企業(yè)獲得的政府補(bǔ)償總收入為12500萬(wàn)元（200x50+2500=12500）。該收入屬于政策性搬遷收入，按照相關(guān)稅法規(guī)定，政府收回土地所支付的補(bǔ)償款不繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅和土地增值稅，而只需計(jì)算申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。

《辦法》規(guī)定，企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額為企業(yè)搬遷所得；企業(yè)政策性搬遷后新購(gòu)置的資產(chǎn)，一律按照稅法的規(guī)定進(jìn)行處理，其支出不得從搬遷收入中扣除；對(duì)政策性搬遷所涉及的資產(chǎn)，《辦法》也分兩種情況進(jìn)行了規(guī)定：一是，搬遷后原資產(chǎn)經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單安裝或不安裝仍可以繼續(xù)使用的，在該資產(chǎn)重新投資使用后，繼續(xù)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)費(fèi)用；二是，搬遷后原資產(chǎn)需要大修理后才能重新使用的，該資產(chǎn)的凈值加上大修理支出，為該資產(chǎn)的計(jì)稅成本。在該資產(chǎn)重新投資使用后，就該資產(chǎn)尚可使用的年限計(jì)提折舊，同時(shí)該大修理支出應(yīng)進(jìn)行資本化，不得從搬遷收入中扣除。

假定該化工廠(chǎng)根據(jù)搬遷規(guī)劃計(jì)劃在五年內(nèi)將原資產(chǎn)搬遷至規(guī)劃地，發(fā)生的搬遷費(fèi)用和資產(chǎn)處置支出300萬(wàn)元，并經(jīng)過(guò)大修理使得資產(chǎn)得以重新使用，為此花去10000萬(wàn)元的大修理費(fèi)用，加上資產(chǎn)凈值，合計(jì)為30400萬(wàn)元，高于政府補(bǔ)償總收入，不需繳納企業(yè)所得稅。

該化工廠(chǎng)最終獲得的利潤(rùn)=125002000-400-300=9800（萬(wàn)元）

綜合方案一、二的結(jié)果可以看出：雖然方案一的總收入比方案二的總收入高出3500萬(wàn)元，但由于方案二有相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，較方案一少繳納了稅金，最后獲利更多。方案二較方案一（繳納土地增值稅）的最終利潤(rùn)高出4334.675萬(wàn)元；方案二比方案一（不需繳納土地增值稅）的最終利潤(rùn)多出183.5萬(wàn)元。因此該化工廠(chǎng)董事會(huì)應(yīng)該選擇方案二，實(shí)現(xiàn)企業(yè)低稅收、高利潤(rùn)的目的。

但是否一味從節(jié)稅上進(jìn)行稅收籌劃就能滿(mǎn)足企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)呢？如果企業(yè)自行轉(zhuǎn)讓獲得的收入比在政府主導(dǎo)下搬遷所獲得的政策性收入多得多，盡管企業(yè)需要繳納高額的相關(guān)稅金，但扣除稅費(fèi)后，仍可能比政府收回土地獲得的利潤(rùn)更多，此時(shí)企業(yè)最優(yōu)的選擇則是自主搬遷、自行轉(zhuǎn)讓的搬遷方式。接上述案例，若政府給予企業(yè)的土地補(bǔ)償款為每畝20萬(wàn)元，補(bǔ)償?shù)厣戏课萁ㄖ捌湓O(shè)備搬遷補(bǔ)償款為1500萬(wàn)元，其余條件不變。則企業(yè)獲得的政府補(bǔ)償總收入為5500萬(wàn)元（200x20+1500=5500），可獲得的凈利潤(rùn)為2800萬(wàn)元（5500-2000-400-300-2800）。此利潤(rùn)遠(yuǎn)低于方案一中繳納增值稅時(shí)獲得的凈利潤(rùn)5465.325萬(wàn)元和方案一中不繳納增值稅時(shí)獲得的凈利潤(rùn)9616.5萬(wàn)元。在此結(jié)果下，該化工廠(chǎng)應(yīng)選擇方案一，采取企業(yè)自主搬遷的搬遷方式，并向有關(guān)部門(mén)申報(bào)免予征收土地增值稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的低稅收高利潤(rùn)的目的。

第9篇：新土地增值稅法范文

關(guān)鍵詞：概述 計(jì)算步驟 扣除項(xiàng)目 實(shí)例

一、概述

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)，同時(shí)實(shí)行超率累進(jìn)稅率。

二、計(jì)算步驟

(一)扣除項(xiàng)目的確定

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額

(1)取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款(即為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款)。(2)取得土地使用權(quán)時(shí)按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)(即有關(guān)登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi))。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；前期工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；公共配套設(shè)施費(fèi)；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?，并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明。

允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以?xún)?nèi)。

(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明

允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以?xún)?nèi)。

注：ⅰ、利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。

ⅱ、利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除。

ⅲ、超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅(非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))。

5、其他扣除項(xiàng)目(此項(xiàng)只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人)

(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%

6、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)值

(1)能提供評(píng)估價(jià)值的。評(píng)估價(jià)值=房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)×成新度。

(2)不能提供評(píng)估價(jià)值，但能提供購(gòu)房發(fā)票的?？鄢痤~=發(fā)票所載金額×(轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買(mǎi)年度)×5%。

規(guī)定：(轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買(mǎi)年度)項(xiàng)的計(jì)算按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)1年；超過(guò)1年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可視同為1年。

注：納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅不作為此步的扣除項(xiàng)

(二)增值額的計(jì)算

增值額=銷(xiāo)售房屋取得的收入-扣除項(xiàng)目

(三)增值率的確定

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目

(四)應(yīng)繳納的土地增值稅

土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目×速算扣除系數(shù)

附：土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率及其計(jì)算公式

1、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分

土地增值稅稅額=增值額×30%

2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分

土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%

3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分

土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%

4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分

土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%

三、為了讓讀者更直觀(guān)的理解，下面舉一實(shí)例

(例題摘自：2010年注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)一考試《稅法》)

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款6000萬(wàn)元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書(shū)。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將受讓土地70%(其余30%尚未使用)的面積開(kāi)發(fā)建造一棟寫(xiě)字樓。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)5800萬(wàn)元；發(fā)生的利息費(fèi)用為300萬(wàn)元，不高于同期銀行貸款利率并能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開(kāi)發(fā)建造的寫(xiě)字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司固定資產(chǎn)并用于對(duì)外出租，其余部分對(duì)外銷(xiāo)售。2010年4-6月該公司取得租金收入共計(jì)60萬(wàn)元，銷(xiāo)售部分全部售完，供給取得的銷(xiāo)售收入14000萬(wàn)元。該公司在寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售過(guò)程中，共計(jì)發(fā)生管理費(fèi)用800萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用400萬(wàn)元。(說(shuō)明：該公司適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%；教育費(fèi)附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%)。

解答：

(一)扣除項(xiàng)目

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額

應(yīng)扣除的契稅=6000×3%=180(萬(wàn)元)

應(yīng)扣除的土地成本=(6000+180)×70%×80%=3460.8(萬(wàn)元)

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本=5800×80%=4640(萬(wàn)元)

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=300×80%+(3460.8+4640)×5%=645.04(萬(wàn)元)

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

已繳納的營(yíng)業(yè)稅=60×5%+14000×5%=703(萬(wàn)元)

已繳納的城建稅和教育費(fèi)附加=3×(7%+3%)+700×(7%+3%)=70.3(萬(wàn)元)

5、其他扣除項(xiàng)目

加計(jì)扣除=(3460.8+4640)×20%=1620.16(萬(wàn)元)

(二)增值額應(yīng)繳納的土地增值稅的增值額

14000-(700+70+3460.8+4640+645.04+1620.16)=2864(萬(wàn)元)

(三)增值率

增值率=2864÷11136×100%=25.72%

25.72% < 50%，適用級(jí)數(shù)1的30%的稅率

(四)應(yīng)繳納的土地增值稅

土地增值稅稅額=2864×30%-11136×0=859.2(萬(wàn)元)

參考文獻(xiàn)：