強(qiáng)拆的新土地管理法精選(九篇)
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第1篇：強(qiáng)拆的新土地管理法范文
一是統(tǒng)一思想，進(jìn)一步加大宣傳力度。以深入開(kāi)展“五五”普法宣傳活動(dòng)為載體，廣泛宣傳土地管理法和基本農(nóng)田保護(hù)條例等法律、法規(guī)，進(jìn)一步增強(qiáng)干部群眾依法用地和依法管地觀念。以培訓(xùn)為抓手，采取外掛鍛煉、考察學(xué)習(xí)、集中培訓(xùn)等措施，加強(qiáng)區(qū)國(guó)土部門業(yè)務(wù)人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）干部和村級(jí)班子的培訓(xùn)，進(jìn)一步提高依法管地能力。
二是堵疏結(jié)合，進(jìn)一步加大管理力度。按照分類處理、不留死角、穩(wěn)妥推進(jìn)的原則，正確處理好堵與疏、政策與法律兩種關(guān)系，扎實(shí)開(kāi)展土地執(zhí)法百日行動(dòng)和土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)，對(duì)少數(shù)性質(zhì)惡劣的違法建房行為依法組織強(qiáng)拆，并著手研究農(nóng)村違法建房處理政策。加強(qiáng)農(nóng)村建設(shè)留用地的規(guī)劃管理，幫助村級(jí)組織調(diào)整建設(shè)留用地內(nèi)土地的置換，嚴(yán)格制止私自買賣土地的行為。抓好村莊建設(shè)規(guī)劃，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，研究出臺(tái)《衢江區(qū)農(nóng)村宅基地置換實(shí)施意見(jiàn)》，從根本上解決農(nóng)村建房的無(wú)序狀況。優(yōu)先解決農(nóng)民建房指標(biāo)，每年安排農(nóng)民建房指標(biāo)不少于當(dāng)年可用新增建設(shè)用地指標(biāo)總量的10%，緩解農(nóng)民建房指標(biāo)不足的矛盾。
三是明確職責(zé)，進(jìn)一步落實(shí)管理責(zé)任。進(jìn)一步明確各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）及相關(guān)部門的職責(zé)，整合區(qū)公安、國(guó)土、法院、綜合執(zhí)法等執(zhí)法力量。建立健全協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，落實(shí)責(zé)任追究制，完善考核獎(jiǎng)懲辦法，切實(shí)解決當(dāng)前農(nóng)村集體土地管理職責(zé)不夠清、分工不夠明、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制不完善的問(wèn)題。
第2篇：強(qiáng)拆的新土地管理法范文
一、工作開(kāi)展情況：
（一）違法建設(shè)整治工作成效顯著
1、強(qiáng)化宣傳，營(yíng)造良好的政策輿論環(huán)境。為更好地加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，杜絕違法違規(guī)建設(shè)，我辦創(chuàng)新宣傳形式和載體，有針對(duì)性地開(kāi)展一系列的宣傳教育活動(dòng)。一是利用了電視臺(tái)等媒體進(jìn)行專題播報(bào)。在縣電視臺(tái)通過(guò)新聞和滾動(dòng)條的形式對(duì)《縣人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)工作的通知》中的重點(diǎn)部分進(jìn)行了為期一周的播報(bào)。二是開(kāi)展了法律咨詢活動(dòng)。在縣城的繁華地段、街道等地進(jìn)定點(diǎn)開(kāi)展法律咨詢活動(dòng)，廣泛宣傳與“征地拆遷”和“拆違”相關(guān)的法律。三是制作宣傳標(biāo)語(yǔ)和發(fā)放宣傳資料。共制作固定性標(biāo)語(yǔ)、橫幅30余條，發(fā)放《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《致群眾朋友的一封信》等宣傳資料共計(jì)4000余份。四是通過(guò)短信平臺(tái)編發(fā)了一批“查違控違”宣傳教育短信。
2、以明確職責(zé)為抓手、以強(qiáng)化巡查執(zhí)法為手段，有效遏制住了違章建筑搶建態(tài)勢(shì)。一是確定目標(biāo)，分清職責(zé)。始終把查處違法建設(shè)工作擺上第一議事日程，堅(jiān)持常議、常抓、常巡、常督。單位每周召開(kāi)一次例會(huì)，專門聽(tīng)取一周以來(lái)違章建筑的巡查和整治情況，確定查處違法建設(shè)工作的目標(biāo)要求。嚴(yán)格執(zhí)行《縣違章建筑動(dòng)態(tài)巡查工作獎(jiǎng)懲辦法》，明確每一個(gè)執(zhí)法人員在查處違法建設(shè)中的職責(zé)，充分調(diào)動(dòng)其查處違法建設(shè)的積極性。二是強(qiáng)化責(zé)任，巡查不留盲區(qū)、死角。采取“定人、定崗、定路段、定片區(qū)、定責(zé)任”的包干責(zé)任機(jī)制，實(shí)行“執(zhí)法中隊(duì)長(zhǎng)、執(zhí)法人員崗位責(zé)任考核細(xì)則”，實(shí)施班子領(lǐng)導(dǎo)、執(zhí)法中隊(duì)、執(zhí)法小組和執(zhí)法隊(duì)員“分片管理、逐級(jí)負(fù)責(zé)、責(zé)任到人、績(jī)效掛鉤”四級(jí)管理模式。進(jìn)一步加大巡查力度和次數(shù)，每日將對(duì)責(zé)任范圍區(qū)進(jìn)行不低于2次“拉網(wǎng)式”巡查，一些車輛進(jìn)不去的小道、小巷，一律采取步行的方式進(jìn)行巡查，做到巡查不留盲區(qū)、死角。三是堅(jiān)持依法查處。在查處違法建設(shè)過(guò)程中，對(duì)建筑物是否具備相關(guān)土地或規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)需確認(rèn)的，均能夠及時(shí)報(bào)送土地或規(guī)劃主管部門進(jìn)行確認(rèn)；經(jīng)確認(rèn)屬違法建設(shè)的一律實(shí)施，全年共查處、制止違法建設(shè)170余宗（其中66宗制止在萌芽狀態(tài)或自行拆除），占地面積12680余平方米，其中99宗150余次，占地面積7300余平方米、建筑面積8860余平方米。
3、加強(qiáng)監(jiān)管，防止預(yù)留地、安置地違規(guī)建設(shè)。針對(duì)縣城規(guī)劃區(qū)預(yù)留地、安置地超層建設(shè)、批少建多情況嚴(yán)重，縣人民政府對(duì)縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有出讓土地、安置地及其它建設(shè)用地建立承諾制度，建設(shè)業(yè)主必須與我辦簽定《城鄉(xiāng)規(guī)劃承諾書(shū)》，同時(shí)由我辦加強(qiáng)監(jiān)管。自今年9月中旬接管此項(xiàng)工作的三個(gè)月時(shí)間以來(lái)，我辦共共查處溫坊村新生預(yù)留地、梅福村金?；▓@北側(cè)安置地、國(guó)際酒店后百羅口安置地、村橋背路預(yù)留地等10余處違規(guī)建設(shè)，共查處、制止超占地面積510余㎡，建筑面積12000㎡。
4、堅(jiān)持疏堵結(jié)合方式，有序做好遺留違建的處理工作。
科學(xué)有序的推進(jìn)了違建戶補(bǔ)辦手續(xù)工作。根據(jù)縣政府第五、六批補(bǔ)辦手續(xù)的抄告件，迅速組織工作人員開(kāi)展核查、收費(fèi)、辦證等相關(guān)后續(xù)工作，全年完成了72宗違建戶的手續(xù)補(bǔ)辦工作。
（二）重點(diǎn)工程房屋征收監(jiān)管工作順利推進(jìn)
1、培訓(xùn)拆遷工作人員。組織全體干部職工參加了房屋征收工作監(jiān)管的培訓(xùn)，帶領(lǐng)業(yè)務(wù)骨干赴兄弟縣市學(xué)習(xí)拆遷安置經(jīng)驗(yàn)。
2、重點(diǎn)工程拆遷工作有序推進(jìn)。原溫坊小學(xué)周邊地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉房屋已全部拆除完畢，協(xié)助做好了城南大道及延伸段、東城大道延伸段、東環(huán)路、路、防洪堤二期、三期等重點(diǎn)工程。
二、工作存在的問(wèn)題和困難
1、由于長(zhǎng)期以來(lái)縣城規(guī)劃區(qū)概念比較模糊，界址不夠明析，執(zhí)法巡查存在一定的盲區(qū)。如：鎮(zhèn)村、村邊緣地帶、村小組等。
2、縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)出現(xiàn)一些在屋頂擅自亂搭亂建鐵皮棚的行為及一些一夜之間能夠成型的違法建筑，如：用水泥磚砌的廚房、車庫(kù)、廁所、豬牛欄等，此類違法建設(shè)搭建速度快、隱蔽性強(qiáng)，巡查時(shí)難以發(fā)現(xiàn)和制止。
3、人員不足?？剡`拆違、征地拆遷工作中任務(wù)繁重，人員相對(duì)不足，特別是有豐富工作經(jīng)驗(yàn)的、工作能力強(qiáng)的骨干非常缺少，影響了各項(xiàng)工作的開(kāi)展。
4、執(zhí)法難度較大，執(zhí)法人員經(jīng)常受到當(dāng)事人的漫罵侮辱，甚至遭受人身攻擊，人身安全無(wú)保障。如：今年在村畢家屋、古樟工業(yè)園內(nèi)遭遇當(dāng)事人的暴力抗法，致使我辦多名工作人員受傷。
三、工作設(shè)想及下一步打算
1、進(jìn)一步加強(qiáng)拆違控違工作。將此項(xiàng)工作進(jìn)一步細(xì)化、責(zé)任化，杜絕新的違法建設(shè)行為的發(fā)生。重點(diǎn)整治嚴(yán)重影響規(guī)劃的違法違規(guī)建筑，對(duì)不影響規(guī)劃又不前來(lái)接受處理的違章建筑實(shí)行停水、停電等措施。對(duì)影響較大又不接受處理的違章建筑推出來(lái)作典型，實(shí)施強(qiáng)拆，做到拆除一片，教育一方。
2、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，培養(yǎng)骨干力量。認(rèn)真組織全體干部職工參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)，堅(jiān)持每周不少于一次的專題培訓(xùn)，重點(diǎn)對(duì)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律、法規(guī)進(jìn)行講解，使其能夠熟練掌握運(yùn)用，形成業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)、培訓(xùn)制度化、經(jīng)?；?。
第3篇：強(qiáng)拆的新土地管理法范文
目
錄
一、××鎮(zhèn)概況………………………………………………………1
二、現(xiàn)行規(guī)劃實(shí)施情況………………………………………………2
（一）現(xiàn)行規(guī)劃實(shí)施效果……………………………………………2
（二）現(xiàn)行規(guī)劃主要執(zhí)行情況………………………………………3
（三）現(xiàn)行規(guī)劃存在的問(wèn)題…………………………………………4
三、規(guī)劃修改的必要性和意義………………………………………4
（一）規(guī)劃修改必要性………………………………………………4
（二）規(guī)劃修改的意義………………………………………………6
四、規(guī)劃修改的指導(dǎo)思想、原則依據(jù)………………………………7
（一）規(guī)劃指導(dǎo)思想…………………………………………………7
（二）規(guī)劃原則………………………………………………………7
（三）規(guī)劃修改的依據(jù)………………………………………………8
五、規(guī)劃修改的簡(jiǎn)要過(guò)程……………………………………………8
（一）組織準(zhǔn)備階段…………………………………………………9
（二）調(diào)查分析研究階段……………………………………………9
（三）規(guī)劃修改階段…………………………………………………9
（四）規(guī)劃成果形成階段……………………………………………10
六、現(xiàn)行規(guī)劃（1997－20__年）實(shí)施情況分析……………………10
七、本規(guī)劃（20__－20__年）與現(xiàn)行規(guī)劃（1997－20__年）的銜接………………………………………………………………………11
八、規(guī)劃修改中若干具體問(wèn)題的說(shuō)明………………………………12
（一）關(guān)于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的來(lái)源…………………………………………12
（二）重要指標(biāo)規(guī)劃的協(xié)調(diào)情況……………………………………13
（三）與城鎮(zhèn)規(guī)劃的協(xié)調(diào)情況………………………………………17
（四）與其他規(guī)劃的協(xié)調(diào)……………………………………………18
九、規(guī)劃方案的可行性分析…………………………………………18
十、需要進(jìn)一步說(shuō)明的的問(wèn)題………………………………………18
十一、規(guī)劃修改的成果………………………………………………18
×××區(qū)×××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（20__－20__）
說(shuō)
明
《××區(qū)×××鎮(zhèn)土地利用總何體規(guī)劃（20__－20__年）》（以下簡(jiǎn)稱“本規(guī)劃”）××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的主要成果，也是政府評(píng)議、報(bào)上級(jí)政府審批和組織實(shí)施的政策性文件，包括：總則、土地利用現(xiàn)狀及潛力分析、規(guī)劃目標(biāo)與方針、土地利用總體布局、主要用地規(guī)劃和空間管制引導(dǎo)、規(guī)劃實(shí)施與管理，附則及附表等內(nèi)容。為了對(duì)本規(guī)劃有一個(gè)全面的了解，現(xiàn)將有關(guān)問(wèn)題作如下說(shuō)明。
一、××鎮(zhèn)概況
××位于××區(qū)東南部，集鎮(zhèn)距市區(qū)15公里，屬半丘陵半圩區(qū)地形。東與××縣、××鎮(zhèn)和×××接壤，南與××鎮(zhèn)相連，西與××鎮(zhèn)隔河相望，北與×××和××鎮(zhèn)緊連，是××區(qū)建制鎮(zhèn)之一。
全鎮(zhèn)轄××村民委員會(huì)××個(gè)街道居委會(huì)，×××個(gè)村民組，轄區(qū)總面積×××平方公里。20__年全鎮(zhèn)總?cè)丝?.4萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口4.5萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口0.84萬(wàn)人，人口密度475人/平方公里,耕地總面積5823.90公頃，人均耕地0.1072公頃。
××鎮(zhèn)是×××區(qū)×大建制鎮(zhèn)之一，區(qū)域位置較佳，××省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域面積三分之一在我鎮(zhèn)境內(nèi)有××鐵路及復(fù)線和××高速東西穿越，×××省道北穿而過(guò)，交通便捷。
這里典型的溫帶氣候，加上獨(dú)特的地理位置，使得××擁有皖南山區(qū)的樸質(zhì)，更兼江南水鄉(xiāng)的柔美。境內(nèi)山巒起伏、環(huán)境優(yōu)美。南有千年古壩－×××壩，滋潤(rùn)著××兒女；東有圣地－×××，休閑度假好去處。
境內(nèi)自然資源極為豐富，有儲(chǔ)量可觀的石、方解石、煤，還有錳、銅、硫、鐵等金屬，廣袤的山場(chǎng)盛產(chǎn)、李、中草藥等。
改革開(kāi)放以來(lái)，××經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)得到了快速發(fā)展，人民生活水平逐步提高。程控電話容量1萬(wàn)門，電子網(wǎng)絡(luò)遍布世界各地。
二、現(xiàn)行規(guī)劃實(shí)施情況
（一）現(xiàn)行規(guī)劃實(shí)施效果
1、強(qiáng)了耕地保護(hù)力度，確保了耕地總時(shí)的穩(wěn)定
現(xiàn)行規(guī)劃通過(guò)實(shí)行“占一補(bǔ)一”制度，加大土地開(kāi)發(fā)、復(fù)墾、整理的力度，使耕地在數(shù)量及質(zhì)量上保持穩(wěn)定；通過(guò)嚴(yán)格控制建設(shè)占用耕地，尤其是基本農(nóng)田，使基本農(nóng)田得到特殊保護(hù)；通過(guò)中低產(chǎn)田改造提高了耕地質(zhì)量，進(jìn)一步穩(wěn)定了農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位。
2、嚴(yán)格控制了建設(shè)用地的規(guī)模，規(guī)范了建設(shè)用地管理
通過(guò)對(duì)建設(shè)占用耕地指標(biāo)的嚴(yán)格控制，鼓勵(lì)充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地、確需擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模的優(yōu)先安排利用非耕地或劣質(zhì)耕地，有效地控制了建設(shè)占用耕地的規(guī)模。同時(shí)通過(guò)建立基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)和劃定各項(xiàng)建設(shè)用地范圍，有效地制止了不按規(guī)劃建設(shè)、少批多占等現(xiàn)象，使建設(shè)用地管理得到進(jìn)一步規(guī)范。
3、提高了土地利用效率
現(xiàn)行規(guī)劃的實(shí)施使基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任明確，穩(wěn)定了農(nóng)民在承包地上投資、投肥、投勞的積極性，同時(shí)通過(guò)對(duì)中低產(chǎn)田改造，提高耕地總體質(zhì)量的同時(shí)，使耕地地力得以更大化發(fā)揮，提高了土地利用效率。
4、穩(wěn)定了經(jīng)濟(jì)發(fā)展
現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃在制訂和實(shí)施過(guò)程中，注重與各專項(xiàng)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃相軒調(diào)，將交通、水利、基礎(chǔ)建設(shè)等用地規(guī)劃及發(fā)展規(guī)劃較為合理地與本地社會(huì)經(jīng)濟(jì)及自然實(shí)際狀況相統(tǒng)一，促使經(jīng)濟(jì)以較高的速度穩(wěn)定發(fā)展。
（二）現(xiàn)行規(guī)劃主要執(zhí)行情況
規(guī)劃實(shí)施以來(lái)，各地嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制，促進(jìn)了用地管地觀念的轉(zhuǎn)變，有效遏制了建設(shè)用地盲目擴(kuò)張，嚴(yán)格保護(hù)了基本農(nóng)田，提高了土地利用水平；另一方面，通過(guò)合理安排用地，確保重點(diǎn)工程等各建設(shè)項(xiàng)目用地的合理需求，為我鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)社會(huì)民展提供了用地保障。
通過(guò)調(diào)研民現(xiàn)，現(xiàn)行規(guī)劃實(shí)施以來(lái)總體情況良好。規(guī)編制過(guò)程中公眾與程度較高。規(guī)劃宣傳普及率達(dá)85%；現(xiàn)行規(guī)劃實(shí)施后，土地利用率、土地產(chǎn)出率、土地集約度等得到明顯提高；各項(xiàng)耕地質(zhì)量指標(biāo)有所提高。
（三）現(xiàn)行規(guī)劃存在的問(wèn)題
1、規(guī)劃缺乏
足夠的動(dòng)態(tài)性?，F(xiàn)行規(guī)劃在1999年完成并實(shí)施以來(lái)，隨著時(shí)間的推移，現(xiàn)行規(guī)劃所依賴的基礎(chǔ)條件發(fā)生了較大變化，因此原規(guī)劃在一定程度上已缺乏現(xiàn)勢(shì)性，不能有效地調(diào)控和指導(dǎo)各類用地的布局。
2、現(xiàn)行規(guī)劃缺乏足夠預(yù)見(jiàn)性?，F(xiàn)行規(guī)劃沒(méi)有充分考慮農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)土地利用結(jié)構(gòu)的影響，對(duì)新出現(xiàn)的土地需求預(yù)見(jiàn)性不強(qiáng)，使得現(xiàn)行規(guī)劃不能很好地解決規(guī)劃實(shí)施中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題。
3、現(xiàn)行規(guī)劃缺乏足夠的可操作性?，F(xiàn)行規(guī)劃偏重于強(qiáng)調(diào)規(guī)劃指標(biāo)的分解落實(shí)，對(duì)規(guī)劃建設(shè)用地的定位和布考慮不夠充分，在基本農(nóng)田布局和建設(shè)用地布局中未能有效地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際條件，不能適應(yīng)城市化發(fā)展需要，規(guī)劃缺乏一定的科學(xué)性和可操作性。
三、規(guī)劃修改的必要性和意義
（一）規(guī)劃修改的必要性
現(xiàn)行規(guī)劃在1997年至20__年期間得到了較好的貫徹實(shí)施，在耕地保護(hù)、建設(shè)用地規(guī)劃管理、土地用途管制方面發(fā)揮了積極作用。但隨著××省“東向發(fā)展戰(zhàn)略”思想的提出，以及我鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過(guò)程的加快，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)體系戰(zhàn)略的調(diào)整，行政區(qū)劃調(diào)整工作的完成，全鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)和布局的變化、現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃在建設(shè)用地和基本農(nóng)田空間布局等方面逐漸暴露出一些與新形勢(shì)不相適應(yīng)的問(wèn)題。
1.社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)整及產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局的變化要求土地利用布局的調(diào)整。
為了能主動(dòng)融入“長(zhǎng)三角”經(jīng)濟(jì)圈和適應(yīng)××省“東向發(fā)展戰(zhàn)略”的發(fā)展，××鎮(zhèn)進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略調(diào)整和產(chǎn)業(yè)重新布局。大力推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)，要求新的土地利用布局。
2.調(diào)整土地利用總體規(guī)劃是加快農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)的迫切需要。
在農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)過(guò)程中，必須進(jìn)一步優(yōu)化城鎮(zhèn)、村莊和基本農(nóng)田的布局，使其成為一個(gè)完整統(tǒng)一的有機(jī)整體，形成城鎮(zhèn)和農(nóng)村相協(xié)調(diào)，居民點(diǎn)和農(nóng)田相襯托的新格局，而縣級(jí)土地利用規(guī)劃正是調(diào)整這一格局的重要依據(jù)。因此，修改土地利用總體規(guī)劃，增強(qiáng)規(guī)劃的科學(xué)性、可行性，對(duì)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)顯行尤為重要。
3.調(diào)整土地利用總體規(guī)劃是實(shí)現(xiàn)土地資源可持續(xù)利用的必然選擇
新《土地管理法》實(shí)施以來(lái)，土地利用管理日益加強(qiáng)，而現(xiàn)有的規(guī)劃在實(shí)施中的矛盾也不斷顯現(xiàn)，分散的建設(shè)用地布局越來(lái)越不適應(yīng)新形勢(shì)下土地管理的要求。因此，有必要進(jìn)一步科學(xué)準(zhǔn)確地測(cè)算建設(shè)用地規(guī)模、范圍，預(yù)留必要的發(fā)展用地，把有限的用地指標(biāo)落實(shí)到合適的地塊上，使有限的土地資源得到最優(yōu)的配置。
（二）規(guī)劃修改的意義
1、為××鎮(zhèn)實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略提供了必要的用地保障。通過(guò)××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整，合理配置、優(yōu)化各類用地，使社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)效益協(xié)調(diào)一致，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
2、土地利用總體規(guī)劃在制訂和實(shí)施過(guò)程中，注重與各專項(xiàng)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)民展計(jì)劃協(xié)調(diào)。將交通、水利、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等用地規(guī)劃及發(fā)展規(guī)劃較為合理地與本地社會(huì)經(jīng)濟(jì)及自然實(shí)際狀況相統(tǒng)一，促使經(jīng)濟(jì)以較高的速度穩(wěn)步發(fā)展。
3、進(jìn)一步提高土地資源的利用率與產(chǎn)出率。土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化是在不增加土地投入的條件下，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出增長(zhǎng)以獲取結(jié)構(gòu)效益的有效途徑，同時(shí)能促進(jìn)土地資源利用集約型邊轉(zhuǎn)變，從而提高土地資源的利用率和產(chǎn)出率。
四、規(guī)劃修改的指導(dǎo)思想、原則和依據(jù)
（一）規(guī)劃指導(dǎo)思想
××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃以國(guó)家和省的的關(guān)法律、法規(guī)為指導(dǎo)，根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的原則以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要，在對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展用地需求做出科學(xué)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，合理確定土地利用的方向，實(shí)行“占一補(bǔ)一”政策，統(tǒng)籌安排各業(yè)用地，從嚴(yán)控制建設(shè)占用耕地，優(yōu)化配置和節(jié)約利用土地資源，提高土地利用率和產(chǎn)出率，為實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、健康、協(xié)調(diào)民展和保護(hù)、改善生態(tài)環(huán)境服務(wù)。
（二）規(guī)劃原則
1、堅(jiān)持供給引導(dǎo)需求、兼顧各方利益、統(tǒng)籌安排各類用地的原則；
2、堅(jiān)持切實(shí)保護(hù)耕地、合理利用土地資源的原則；
3、堅(jiān)持規(guī)劃的科學(xué)性與可操作性相結(jié)合的原則；
4、堅(jiān)持占用耕地與土地開(kāi)發(fā)、整理、復(fù)墾相掛鉤的原則；
5、堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)、因地制宜和動(dòng)態(tài)調(diào)整原則；
6、以土地資源可持續(xù)利用為根本出發(fā)點(diǎn)，堅(jiān)持土地資源節(jié)約、集約和高效利用的原則；
7、堅(jiān)持城鎮(zhèn)面積增加與農(nóng)村居民點(diǎn)面積減少相掛鉤原則。
（三）規(guī)劃修改的依據(jù)
1、《中華人民共和平共國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和平共國(guó)基本農(nóng)田保護(hù)條例》、《中華人民共和平共國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和平共國(guó)環(huán)境保護(hù)法》、《中華人民共和平共國(guó)森林法》、《中華人民共和平共國(guó)水法》、《農(nóng)業(yè)承包法》等。
2、《××省實(shí)施〈土地管理法〉辦法》、國(guó)家《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》、《××省鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)土地利用總體規(guī)劃編制規(guī)程》、《××省劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)技術(shù)規(guī)程》、《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》。
3、《××區(qū)土地利用總體規(guī)劃》（1997－20__年）、《××區(qū)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)規(guī)劃法》（1996－20__年）、《××區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（1997－20__年）、《××鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃》（1997－20__年）。
4、××鎮(zhèn)“十一五”規(guī)劃和20__年國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。
5、省、部其他規(guī)范性文件和相關(guān)基礎(chǔ)資料。
五、規(guī)劃修改簡(jiǎn)要過(guò)程
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、區(qū)政府下達(dá)我鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃有關(guān)指標(biāo)以及其他相關(guān)法規(guī)、政策的規(guī)定和規(guī)劃修改的動(dòng)態(tài)原則，在行政區(qū)劃調(diào)整的基礎(chǔ)上，對(duì)××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行修改工作，大致經(jīng)歷了以下四個(gè)階段。
（一） 組織準(zhǔn)備階段
這一階段主要開(kāi)展計(jì)劃制定，落實(shí)經(jīng)費(fèi)，組成領(lǐng)導(dǎo)小組和規(guī)劃小組，總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，選定研究專題以及業(yè)務(wù)培訓(xùn)等準(zhǔn)備工作。
著先是制定工作計(jì)劃，工作方案落實(shí)經(jīng)費(fèi)，組成領(lǐng)導(dǎo)組和工作班子。如開(kāi)了領(lǐng)導(dǎo)組、工作班子會(huì)議，審議和討論工作計(jì)劃技術(shù)方案。
其次，為了修改好本次規(guī)劃，在全鎮(zhèn)對(duì)修改土地利用總體規(guī)劃重要性進(jìn)行廣泛宣傳，統(tǒng)一了思想、提高了認(rèn)識(shí)。
最后，研究討論了修改規(guī)劃的指導(dǎo)思想、原則、依據(jù)和工作方法，明確了本次規(guī)劃修改的目的、任務(wù)和重點(diǎn)內(nèi)容，并制定了工作計(jì)劃和方案。
（二） 調(diào)查分析研究階段
這一階段的主要任務(wù)是收集，整理和分析有關(guān)自然資源，土地資源，土地利用和社會(huì)經(jīng)濟(jì)等方面的數(shù)據(jù)、圖件、文件等資料，并找出土地利用中存在的主要問(wèn)題。
（三） 規(guī)劃修改階段
1、在收集、分析規(guī)劃資料和開(kāi)展前期專題調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)孫埠鎮(zhèn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展及各部門各行業(yè)的用地要求，確定土地利用的方針和目標(biāo)；
2、對(duì)作鎮(zhèn)土地需求和土地供給量進(jìn)行分析預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上， 運(yùn)用綜合平衡、目標(biāo)規(guī)劃法等方法，制定了適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地利用方案，并從國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的角度進(jìn)行了各類用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整；
3、在用地方案和土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整的基礎(chǔ)上，對(duì)全鎮(zhèn)主要用地進(jìn)行了規(guī)劃，并制定了相應(yīng)的管制導(dǎo)則；
4、擬定規(guī)劃方案，形成文字及圖件成果。落實(shí)各項(xiàng)地指標(biāo)，進(jìn)行相應(yīng)的土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整，制定規(guī)劃實(shí)施措施，撰寫(xiě)規(guī)劃文本、說(shuō)明。
（四） 規(guī)劃成果形成階段
在調(diào)查、分析、研究和規(guī)劃修改的基礎(chǔ)上，整理出本次規(guī)劃的主要成果：
1、《××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃文本（20__－20__年）》；
2、《××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（20__－20__年）說(shuō)明》；
3、《××鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀圖（20__）》（1：1萬(wàn)）；
最后，由××鎮(zhèn)向上級(jí)主管部門申請(qǐng)?jiān)u審，根據(jù)評(píng)審結(jié)果進(jìn)行修改形成最終規(guī)劃成果。
六、現(xiàn)行規(guī)劃（1997－20__年）實(shí)施情況分析
1、基本農(nóng)田保護(hù)面積
現(xiàn)行規(guī)劃××鎮(zhèn)的基本農(nóng)田保護(hù)面積為5059.90公頃，基本農(nóng)田保護(hù)率為86.88%。
規(guī)劃實(shí)施期間，我鎮(zhèn)嚴(yán)格執(zhí)行基本農(nóng)田保護(hù)，基本農(nóng)田保護(hù)面積和布局與規(guī)劃保護(hù)一致（表1）
表1××鎮(zhèn)現(xiàn)行規(guī)劃基本農(nóng)田保護(hù)招待情況
單位：公頃
行政單位 1996年底
耕地面積 規(guī)劃20__年
保護(hù)面積 20__年基本
農(nóng)田保護(hù)面積 規(guī)劃指標(biāo)
完成率（%）
××鎮(zhèn) 5823.88 5059.86 5059.90 100
2、建設(shè)占用耕地控制指標(biāo)執(zhí)行情況
依據(jù)現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃，××鎮(zhèn)1997－20__年新增建設(shè)占用耕地指標(biāo)為40.98公頃,1997－20__年全鄉(xiāng)實(shí)際建設(shè)占用耕地指標(biāo)為6.1公頃，剩余指標(biāo)為34.88公頃（表2）。
表2××鎮(zhèn)現(xiàn)行規(guī)劃建設(shè)占用耕地執(zhí)行情況
單位：公頃
現(xiàn)行規(guī)劃建設(shè)用地
占用耕地面積 1997－20__年
實(shí)際執(zhí)行 剩余指標(biāo) 指標(biāo)完成率%
××鎮(zhèn) 40.98 6.1 34.88 1.49
七、本規(guī)劃（20__－20__年）與現(xiàn)行規(guī)劃（1997－20__年）的銜接
1、耕地基本農(nóng)田保護(hù)指標(biāo)的銜接
根據(jù)本規(guī)劃到20__年的耕地面積規(guī)劃為5863.55公頃，本規(guī)劃與現(xiàn)行規(guī)劃的耕地指標(biāo)保持一致。本規(guī)劃到20__年的基本農(nóng)田保護(hù)指標(biāo)規(guī)劃為5059.90公頃，而現(xiàn)行規(guī)劃到20__年的基本農(nóng)田保護(hù)指標(biāo)規(guī)劃為5059.90公頃，本規(guī)劃與現(xiàn)行規(guī)劃的基本農(nóng)田保護(hù)指標(biāo)保持一致（表3）。
表3××鎮(zhèn)規(guī)劃耕地與基本農(nóng)田保護(hù)指標(biāo)銜接情況
單位：公頃
現(xiàn)行規(guī)劃
20__年耕
地保有量 現(xiàn)行規(guī)劃
基本農(nóng)田
保護(hù)面積 現(xiàn)行規(guī)劃
基本農(nóng)田
保護(hù)率 本規(guī)劃20__年耕地保有量 本規(guī)劃基本農(nóng)田保護(hù)面積 本規(guī)劃基本農(nóng)田保護(hù)率
××鎮(zhèn) 5863.55 5059.90 86.88 5863.55 5059.90 86.88
2、建設(shè)用地及其占用耕地指標(biāo)的銜接
本規(guī)劃20__－20__年的建設(shè)用地指標(biāo)規(guī)劃為52.48公頃，其中占用耕地指標(biāo)規(guī)劃為34.88公頃，而現(xiàn)行規(guī)劃1997－20__年的規(guī)劃占用耕地指標(biāo)為40.98公頃(表4).
表4××鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)占用耕地指標(biāo)銜接情況]
單位:公頃
現(xiàn)行規(guī)劃建設(shè)用地
占用耕地面積 1997－20__年
實(shí)際建設(shè)占用
耕地面積 現(xiàn)行規(guī)劃剩余建設(shè)中用耕地面積 本規(guī)劃建設(shè)占用耕地面積
××鎮(zhèn) 40.98 6.1 34.88 34.88
八、規(guī)劃修改中若干具體問(wèn)題的說(shuō)明
（一）關(guān)于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的來(lái)源
1、人口資料：包括歷年人口、城鎮(zhèn)人口、農(nóng)村人口、暫住人口、流動(dòng)人口、自然增長(zhǎng)人口、機(jī)械增長(zhǎng)人口等，其主要來(lái)源于××鎮(zhèn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料，公安部門的統(tǒng)計(jì)資料等。
2、有關(guān)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展方面的規(guī)劃指標(biāo)主要來(lái)源于××鎮(zhèn)相關(guān)部門的規(guī)劃資料。
3、土地方面的數(shù)據(jù)主要來(lái)源于歷年各項(xiàng)建設(shè)用地資料、土地出讓、轉(zhuǎn)讓資料、以及土地登記等資料；××鎮(zhèn)歷年土地利用變更調(diào)查資料；××鎮(zhèn)土地整理、復(fù)墾和開(kāi)發(fā)指標(biāo)等。
4、有關(guān)規(guī)劃方面的資料主要來(lái)源于歷年社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒、基本建設(shè)投資統(tǒng)計(jì)、農(nóng)業(yè)用地效益資料、物價(jià)變化資料；氣候、水文、工程地質(zhì)、地形地貌、水系、植被、氣象和主要自然災(zāi)害資料；孫埠鎮(zhèn)各部門發(fā)展規(guī)劃及用地計(jì)劃資料。
（二）重要指標(biāo)的依據(jù)
1、農(nóng)業(yè)用地指標(biāo)
耕地、園地、林地等各項(xiàng)用地量的預(yù)測(cè)，分別從需求和供應(yīng)兩個(gè)方面進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)于預(yù)測(cè)結(jié)果在區(qū)級(jí)指標(biāo)之內(nèi)，以縣級(jí)別分解指標(biāo)作為××鎮(zhèn)的用地指標(biāo)，在耕地需求方面，與縣級(jí)規(guī)劃一樣，從糧食生產(chǎn)總需求、糧食生產(chǎn)水平、糧地系數(shù)三方面預(yù)測(cè)；在耕地供應(yīng)方面，則在耕地后備資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的耕地開(kāi)發(fā)能力進(jìn)行預(yù)測(cè)，園地及林地在未利用地適宜評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)人口與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的結(jié)果，對(duì)規(guī)劃期間園地、林地開(kāi)發(fā)及非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用園地、林地情況預(yù)測(cè)。
本次規(guī)劃的生產(chǎn)潛力預(yù)測(cè)主要是對(duì)農(nóng)作物單產(chǎn)進(jìn)行預(yù)估，預(yù)測(cè)20__年糧食作物的單產(chǎn)為6225.00公斤/公頃。年。
2、建設(shè)用地預(yù)測(cè)
（1）人口發(fā)展預(yù)測(cè)
人口的民展變化關(guān)系著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、城鄉(xiāng)居民建設(shè)規(guī)模和土地的承載力，因此，人口預(yù)測(cè)是土地需求量預(yù)測(cè)的前提。
按人口自然增長(zhǎng)率和人口的機(jī)械增長(zhǎng)預(yù)測(cè)，20__年全鎮(zhèn)人口將達(dá)到7.5萬(wàn)人。
（2）城鎮(zhèn)建設(shè)用地預(yù)測(cè)
根據(jù)土地供給決定土地需求的原則及我鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與地關(guān)系狀況，并按照城鎮(zhèn)人均建設(shè)用地規(guī)劃相關(guān)規(guī)定的要求，城鎮(zhèn)用地總規(guī)模將由20__年的157.27公頃調(diào)整到20__年的180.15公頃。
（3）農(nóng)村居民點(diǎn)用地預(yù)測(cè)
由于對(duì)土地集約利用的追求，行政村的合并，農(nóng)村居民點(diǎn)的整理，同時(shí)中心村建設(shè)步伐加快，拆村并點(diǎn)，農(nóng)村居民點(diǎn)用地集約度進(jìn)一步提高，人均用地面積將大幅度減少。本次規(guī)劃期內(nèi)農(nóng)村居民點(diǎn)用地將由現(xiàn)狀（20__）年的569.521公頃調(diào)整到規(guī)劃年（20__年）的562.63公頃，到20__年農(nóng)村居民點(diǎn)用地規(guī)模減少6.89公頃。
（4）獨(dú)立工礦用地預(yù)測(cè)
××鎮(zhèn)20__年的獨(dú)立工礦用地為26.61公頃。規(guī)劃期內(nèi)獨(dú)立工礦用地將分布城鎮(zhèn)以外集中，主要以內(nèi)涵挖潛為主，但由于長(zhǎng)三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的帶動(dòng)下，××鎮(zhèn)獨(dú)立工礦用地面積還將進(jìn)一步快速增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)到20__年獨(dú)立工礦用地面積將增加到41.11公頃，凈增加14.5公頃。
（5）交通用地預(yù)測(cè)
根據(jù)我鎮(zhèn)規(guī)劃期內(nèi)交通用地指標(biāo)，至20__年，我鎮(zhèn)各類交通用 地規(guī)?；颈３植蛔?。
（6）水利工程用地預(yù)測(cè)
根據(jù)我鎮(zhèn)規(guī)劃期內(nèi)水利設(shè)施用地指標(biāo)，至20__年，我鎮(zhèn)水利設(shè)施用地規(guī)?；颈３植蛔儭?/p>
3、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)規(guī)劃指標(biāo)
遵照國(guó)務(wù)院《基本農(nóng)田保護(hù)條例》、安徽省等有關(guān)法律、法規(guī)，孫埠鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃要確保耕地保有量和基本農(nóng)田，規(guī)劃期間基本農(nóng)田保護(hù)面積為5059.90公頃。
4.土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化和平衡表的編制
為了保護(hù)規(guī)劃用地指標(biāo)的落實(shí)和使我鎮(zhèn)各類用地的配置能從國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的角度得到合理的安排，增強(qiáng)本規(guī)劃的實(shí)用性和科學(xué)性，在部門用地指標(biāo)調(diào)整上，多次進(jìn)行了由鎮(zhèn)政府組織的部門用地協(xié)調(diào)會(huì)，反復(fù)討論、協(xié)商，廣泛征求意見(jiàn)，盡可能地從行政、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)上合理安排各類用地，同時(shí)，根據(jù)全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，從提高土地利用率和產(chǎn)出率、走集約和節(jié)約用地的道路出發(fā)，積極引導(dǎo)部門接受鎮(zhèn)規(guī)劃用地指標(biāo)。
⑴農(nóng)、果、林、水產(chǎn)部門用地：農(nóng)業(yè)部門用地給予優(yōu)先安排和滿足，優(yōu)化大農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，增加蔬菜、經(jīng)濟(jì)作物、果園面積，提高大農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)從價(jià)值。
⑵鎮(zhèn)區(qū)、工礦部門用地：鎮(zhèn)區(qū)、工礦部門的用地在本著集約和節(jié)約的原則，進(jìn)行統(tǒng)籌安排。
以此為原則，采用綜合平衡法，根據(jù)各類用地在規(guī)劃期內(nèi)的增減變化，編制了20__－20__年的土地利用平衡表。
5.土地利用分區(qū)
土地利用分區(qū)的主要目的是為土地用途管制實(shí)行提供依據(jù)，用地區(qū)域類型的劃分是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃規(guī)程中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，并突出了農(nóng)業(yè)用地的劃分，共分為農(nóng)業(yè)用地區(qū)、園業(yè)用地區(qū)、林業(yè)用地區(qū)、城鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)、村鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)、獨(dú)立工礦用地區(qū)、其他用地區(qū)等七個(gè)區(qū)。
在具體區(qū)劃劃分方法上，是以土地利用現(xiàn)狀分析、土地適宜性分析和區(qū)域自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)，根據(jù)土地主導(dǎo)用途的不同，采用定量研究與定性分析相結(jié)合的方法。為確保土地用途管制的實(shí)行，還針對(duì)每種土地用地區(qū)的用途特點(diǎn)，制定了詳細(xì)的用途管制細(xì)則。
6.各項(xiàng)用地指標(biāo)的分解
××鎮(zhèn)鎮(zhèn)級(jí)土地利用總體規(guī)劃是整個(gè)土地利用總體規(guī)劃體系的最終落實(shí)點(diǎn)，是縣級(jí)規(guī)劃得發(fā)實(shí)施的基本保障，因此在鎮(zhèn)規(guī)劃主要用地控制指標(biāo)，服從縣級(jí)規(guī)劃分解指標(biāo)，特別是非農(nóng)建設(shè)占用耕地、耕地開(kāi)發(fā)、復(fù)墾指標(biāo)上，以確?？h級(jí)耕地總量占補(bǔ)平衡的實(shí)現(xiàn)，另外對(duì)退耕還林指標(biāo)也給保證。
7.用地布局的依據(jù)
⑴規(guī)劃年全鎮(zhèn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展對(duì)土地所作的戰(zhàn)略安排。
⑵各部門用地發(fā)展規(guī)劃中的布局要求。
⑶《土地管理法》及相關(guān)法、法規(guī)對(duì)用地布局所作的要求。
⑷全鎮(zhèn)的自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、土地利用方式、土地質(zhì)量和土地生產(chǎn)效益的差異。
（三）與城鎮(zhèn)規(guī)劃的協(xié)調(diào)情況
考慮到城鎮(zhèn)規(guī)劃用地分類與土地利用規(guī)劃用地分類的技術(shù)口徑不同，本次土地利用規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃用地規(guī)劃協(xié)調(diào)的著重點(diǎn)放在城鎮(zhèn)建設(shè)用地新占農(nóng)用地、特別是新占耕地面積上，而對(duì)城鎮(zhèn)用地現(xiàn)狀面積、規(guī)劃面積不強(qiáng)求統(tǒng)一。在城鎮(zhèn)建設(shè)用地新占農(nóng)用地、特別是新占耕地面積方面，城鎮(zhèn)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃是統(tǒng)一的。
（四）與其它規(guī)劃的協(xié)調(diào)
本規(guī)劃在與生態(tài)、農(nóng)業(yè)、水利、林業(yè)等部門規(guī)劃的協(xié)調(diào)方面，充分考慮了這些部門的規(guī)劃成果，優(yōu)先保證了這些部門的勝地需求，在本質(zhì)上是協(xié)調(diào)一致的，只是在具體的土地面積數(shù)據(jù)上按照上級(jí)部門的要求統(tǒng)一采用了土地部門的數(shù)據(jù)。
九、規(guī)劃方案的可行性分析
1、組織上的可行性。在規(guī)劃的整個(gè)過(guò)程中，從最初的技術(shù)方案的論證到資料的收集和規(guī)劃講座稿子論證都多次進(jìn)行了專家、部門的調(diào)查咨詢，保證了一次規(guī)劃的科學(xué)性、合理性和可行性。
2、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料的可行性。整個(gè)規(guī)劃都是以土地詳查和變更調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)基準(zhǔn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)年鑒等資料的權(quán)威性強(qiáng)。各部門提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、規(guī)劃數(shù)據(jù)和資料是各有關(guān)部門根據(jù)自身的發(fā)展，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的努力完成的，具有較強(qiáng)的可靠性。
十、需要進(jìn)一步說(shuō)明的問(wèn)題
1、關(guān)于規(guī)劃范圍的說(shuō)明
本次規(guī)劃范圍為××鎮(zhèn)轄區(qū)全部土地，土地總面積11440.06公頃。
2、關(guān)于規(guī)劃時(shí)間的說(shuō)明
基期年20__年，規(guī)劃期20__—20__年。
3、關(guān)于土地質(zhì)量評(píng)價(jià)的說(shuō)明
土地質(zhì)量評(píng)價(jià)堅(jiān)持為生產(chǎn)服務(wù)原則，采用聯(lián)合國(guó)《土地評(píng)價(jià)綱要》提出的土地適宜性評(píng)價(jià)思路（ITC）并結(jié)合××區(qū)××鎮(zhèn)目前土地的利用方式進(jìn)行。
4.關(guān)于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)口徑不一致問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和國(guó)家有關(guān)的規(guī)定，要求土地利用總體規(guī)劃中土地面積的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)必須是土地詳細(xì)和土地變更調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，本次規(guī)劃中將所有其它數(shù)據(jù)都統(tǒng)一到了土地變更調(diào)查數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，會(huì)與專利號(hào)部門提供的原始數(shù)據(jù)不完全一致，由于土地詳杳和變更調(diào)查，是嚴(yán)格按照土地利用現(xiàn)狀三大類進(jìn)行的，各類土地利內(nèi)涵，與各部門用地類型劃分存在較大的差異，故二者在外延上有明顯的區(qū)別。
十一、規(guī)劃修改的成果
1、《××區(qū)××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（20__－20__年）》；
2、《××區(qū)×鎮(zhèn)土地利用總規(guī)劃（20__－20__年）說(shuō)明》；
3、《××區(qū)××鎮(zhèn)土地利用總規(guī)劃圖（20__－20__年）》。
××區(qū)××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃
（20__～20__）
說(shuō)
明
（送審稿）
××區(qū)××鎮(zhèn)人民政府
二0__年十月
目
錄
一、××鎮(zhèn)概況………………………………………………………1
二、現(xiàn)行規(guī)劃實(shí)施情況………………………………………………2
（一）現(xiàn)行規(guī)劃實(shí)施效果……………………………………………2
（二）現(xiàn)行規(guī)劃主要執(zhí)行情況………………………………………3
（三）現(xiàn)行規(guī)劃存在的問(wèn)題…………………………………………4
三、規(guī)劃修改的必要性和意義………………………………………4
（一）規(guī)劃修改必要性………………………………………………4
（二）規(guī)劃修改的意義………………………………………………6
四、規(guī)劃修改的指導(dǎo)思想、原則依據(jù)………………………………7
（一）規(guī)劃指導(dǎo)思想…………………………………………………7
（二）規(guī)劃原則………………………………………………………7
（三）規(guī)劃修改的依據(jù)………………………………………………8
五、規(guī)劃修改的簡(jiǎn)要過(guò)程……………………………………………8
（一）組織準(zhǔn)備階段…………………………………………………9
（二）調(diào)查分析研究階段……………………………………………9
（三）規(guī)劃修改階段…………………………………………………9
（四）規(guī)劃成果形成階段……………………………………………10
六、現(xiàn)行規(guī)劃（1997－20__年）實(shí)施情況分析……………………10
七、本規(guī)劃（20__－20__年）與現(xiàn)行規(guī)劃（1997－20__年）的銜接………………………………………………………………………11
八、規(guī)劃修改中若干具體問(wèn)題的說(shuō)明………………………………12
（一）關(guān)于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的來(lái)源…………………………………………12
（二）重要指標(biāo)規(guī)劃的協(xié)調(diào)情況……………………………………13
（三）與城鎮(zhèn)規(guī)劃的協(xié)調(diào)情況………………………………………17
（四）與其他規(guī)劃的協(xié)調(diào)……………………………………………18
九、規(guī)劃方案的可行性分析…………………………………………1 8
十、需要進(jìn)一步說(shuō)明的的問(wèn)題………………………………………18
十一、規(guī)劃修改的成果………………………………………………18
×××區(qū)×××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（20__－20__）
說(shuō)
明
《××區(qū)×××鎮(zhèn)土地利用總何體規(guī)劃（20__－20__年）》（以下簡(jiǎn)稱“本規(guī)劃”）××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的主要成果，也是政府評(píng)議、報(bào)上級(jí)政府審批和組織實(shí)施的政策性文件，包括：總則、土地利用現(xiàn)狀及潛力分析、規(guī)劃目標(biāo)與方針、土地利用總體布局、主要用地規(guī)劃和空間管制引導(dǎo)、規(guī)劃實(shí)施與管理，附則及附表等內(nèi)容。為了對(duì)本規(guī)劃有一個(gè)全面的了解，現(xiàn)將有關(guān)問(wèn)題作如下說(shuō)明。
一、××鎮(zhèn)概況
××位于××區(qū)東南部，集鎮(zhèn)距市區(qū)15公里，屬半丘陵半圩區(qū)地形。東與××縣、××鎮(zhèn)和×××接壤，南與××鎮(zhèn)相連，西與××鎮(zhèn)隔河相望，北與×××和××鎮(zhèn)緊連，是××區(qū)建制鎮(zhèn)之一。
全鎮(zhèn)轄××村民委員會(huì)××個(gè)街道居委會(huì)，×××個(gè)村民組，轄區(qū)總面積×××平方公里。20__年全鎮(zhèn)總?cè)丝?.4萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口4.5萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口0.84萬(wàn)人，人口密度475人/平方公里,耕地總面積5823.90公頃，人均耕地0.1072公頃。
××鎮(zhèn)是×××區(qū)×大建制鎮(zhèn)之一，區(qū)域位置較佳，××省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域面積三分之一在我鎮(zhèn)境內(nèi)有××鐵路及復(fù)線和××高速東西穿越，×××省道北穿而過(guò)，交通便捷。
這里典型的溫帶氣候，加上獨(dú)特的地理位置，使得××擁有皖南山區(qū)的樸質(zhì)，更兼江南水鄉(xiāng)的柔美。境內(nèi)山巒起伏、環(huán)境優(yōu)美。南有千年古壩－×××壩，滋潤(rùn)著××兒女；東有圣地－×××，休閑度假好去處。
境內(nèi)自然資源極為豐富，有儲(chǔ)量可觀的石、方解石、煤，還有錳、銅、硫、鐵等金屬，廣袤的山場(chǎng)盛產(chǎn)、李、中草藥等。
改革開(kāi)放以來(lái)，××經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)得到了快速發(fā)展，人民生活水平逐步提高。程控電話容量1萬(wàn)門，電子網(wǎng)絡(luò)遍布世界各地。
二、現(xiàn)行規(guī)劃實(shí)施情況
（一）現(xiàn)行規(guī)劃實(shí)施效果
1、強(qiáng)了耕地保護(hù)力度，確保了耕地總時(shí)的穩(wěn)定
現(xiàn)行規(guī)劃通過(guò)實(shí)行“占一補(bǔ)一”制度，加大土地開(kāi)發(fā)、復(fù)墾、整理的力度，使耕地在數(shù)量及質(zhì)量上保持穩(wěn)定；通過(guò)嚴(yán)格控制建設(shè)占用耕地，尤其是基本農(nóng)田，使基本農(nóng)田得到特殊保護(hù)；通過(guò)中低產(chǎn)田改造提高了耕地質(zhì)量，進(jìn)一步穩(wěn)定了農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位。
2、嚴(yán)格控制了建設(shè)用地的規(guī)模，規(guī)范了建設(shè)用地管理
通過(guò)對(duì)建設(shè)占用耕地指標(biāo)的嚴(yán)格控制，鼓勵(lì)充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地、確需擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模的優(yōu)先安排利用非耕地或劣質(zhì)耕地，有效地控制了建設(shè)占用耕地的規(guī)模。同時(shí)通過(guò)建立基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)和劃定各項(xiàng)建設(shè)用地范圍，有效地制止了不按規(guī)劃建設(shè)、少批多占等現(xiàn)象，使建設(shè)用地管理得到進(jìn)一步規(guī)范。
3、提高了土地利用效率
現(xiàn)行規(guī)劃的實(shí)施使基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任明確，穩(wěn)定了農(nóng)民在承包地上投資、投肥、投勞的積極性，同時(shí)通過(guò)對(duì)中低產(chǎn)田改造，提高耕地總體質(zhì)量的同時(shí)，使耕地地力得以更大化發(fā)揮，提高了土地利用效率。
4、穩(wěn)定了經(jīng)濟(jì)發(fā)展
現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃在制訂和實(shí)施過(guò)程中，注重與各專項(xiàng)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃相軒調(diào)，將交通、水利、基礎(chǔ)建設(shè)等用地規(guī)劃及發(fā)展規(guī)劃較為合理地與本地社會(huì)經(jīng)濟(jì)及自然實(shí)際狀況相統(tǒng)一，促使經(jīng)濟(jì)以較高的速度穩(wěn)定發(fā)展。
（二）現(xiàn)行規(guī)劃主要執(zhí)行情況
規(guī)劃實(shí)施以來(lái)，各地嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制，促進(jìn)了用地管地觀念的轉(zhuǎn)變，有效遏制了建設(shè)用地盲目擴(kuò)張，嚴(yán)格保護(hù)了基本農(nóng)田，提高了土地利用水平；另一方面，通過(guò)合理安排用地，確保重點(diǎn)工程等各建設(shè)項(xiàng)目用地的合理需求，為我鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)社會(huì)民展提供了用地保障。
通過(guò)調(diào)研民現(xiàn)，現(xiàn)行規(guī)劃實(shí)施以來(lái)總體情況良好。規(guī)編制過(guò)程中公眾與程度較高。規(guī)劃宣傳普及率達(dá)85%；現(xiàn)行規(guī)劃實(shí)施后，土地利用率、土地產(chǎn)出率、土地集約度等得到明顯提高；各項(xiàng)耕地質(zhì)量指標(biāo)有所提高。
（三）現(xiàn)行規(guī)劃存在的問(wèn)題
1、規(guī)劃缺乏足夠的動(dòng)態(tài)性?，F(xiàn)行規(guī)劃在1999年完成并實(shí)施以來(lái)，隨著時(shí)間的推移，現(xiàn)行規(guī)劃所依賴的基礎(chǔ)條件發(fā)生了較大變化，因此原規(guī)劃在一定程度上已缺乏現(xiàn)勢(shì)性，不能有效地調(diào)控和指導(dǎo)各類用地的布局。
2、現(xiàn)行規(guī)劃缺乏足夠預(yù)見(jiàn)性?，F(xiàn)行規(guī)劃沒(méi)有充分考慮農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)土地利用結(jié)構(gòu)的影響，對(duì)新出現(xiàn)的土地需求預(yù)見(jiàn)性不強(qiáng)，使得現(xiàn)行規(guī)劃不能很好地解決規(guī)劃實(shí)施中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題。
3、現(xiàn)行規(guī)劃缺乏足夠的可操作性?，F(xiàn)行規(guī)劃偏重于強(qiáng)調(diào)規(guī)劃指標(biāo)的分解落實(shí)，對(duì)規(guī)劃建設(shè)用地的定位和布考慮不夠充分，在基本農(nóng)田布局和建設(shè)用地布局中未能有效地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際條件，不能適應(yīng)城市化發(fā)展需要，規(guī)劃缺乏一定的科學(xué)性和可操作性。
三、規(guī)劃修改的必要性和意義
（一）規(guī)劃修改的必要性
現(xiàn)行規(guī)劃在1997年至20__年期間得到了較好的貫徹實(shí)施，在耕地保護(hù)、建設(shè)用地規(guī)劃管理、土地用途管制方面發(fā)揮了積極作用。但隨著××省“東向發(fā)展戰(zhàn)略”思想的提出，以及我鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過(guò)程的加快，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)體系戰(zhàn)略的調(diào)整，行政區(qū)劃調(diào)整工作的完成，全鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)和布局的變化、現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃在建設(shè)用地和基本農(nóng)田空間布局等方面逐漸暴露出一些與新形勢(shì)不相適應(yīng)的問(wèn)題。
1.社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)整及產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局的變化要求土地利用布局的調(diào)整。
為了能主動(dòng)融入“長(zhǎng)三角”經(jīng)濟(jì)圈和適應(yīng)××省“東向發(fā)展戰(zhàn)略”的發(fā)展，××鎮(zhèn)進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略調(diào)整和產(chǎn)業(yè)重新布局。大力推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)，要求新的土地利用布局。
2.調(diào)整土地利用總體規(guī)劃是加快農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)的迫切需要。
在農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)過(guò)程中，必須進(jìn)一步優(yōu)化城鎮(zhèn)、村莊和基本農(nóng)田的布局，使其成為一個(gè)完整統(tǒng)一的有機(jī)整體，形成城鎮(zhèn)和農(nóng)村相協(xié)調(diào)，居民點(diǎn)和農(nóng)田相襯托的新格局，而縣級(jí)土地利用規(guī)劃正是調(diào)整這一格局的重要依據(jù)。因此，修改土地利用總體規(guī)劃，增強(qiáng)規(guī)劃的科學(xué)性、可行性，對(duì)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)顯行尤為重要。
3.調(diào)整土地利用總體規(guī)劃是實(shí)現(xiàn)土地資源可持續(xù)利用的必然選擇
新《土地管理法》實(shí)施以來(lái)，土地利用管理日益加強(qiáng)，而現(xiàn)有的規(guī)劃在實(shí)施中的矛盾也不斷顯現(xiàn)，分散的建設(shè)用地布局越來(lái)越不適應(yīng)新形勢(shì)下土地管理的要求。因此，有必要進(jìn)一步科學(xué)準(zhǔn)確地測(cè)算建設(shè)用地規(guī)模、范圍，預(yù)留必要的發(fā)展用地，把有限的用地指標(biāo)落實(shí)到合適的地塊上，使有限的土地資源得到最優(yōu)的配置。
（二）規(guī)劃修改的意義
1、為××鎮(zhèn)實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略提供了必要的用地保障。通過(guò)××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整，合理配置、優(yōu)化各類用地，使社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)效益協(xié)調(diào)一致，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
2、土地利用總體規(guī)劃在制訂和實(shí)施過(guò)程中，注重與各專項(xiàng)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)民展計(jì)劃協(xié)調(diào)。將交通、水利、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等用地規(guī)劃及發(fā)展規(guī)劃較為合理地與本地社會(huì)經(jīng)濟(jì)及自然實(shí)際狀況相統(tǒng)一，促使經(jīng)濟(jì)以較高的速度穩(wěn)步發(fā)展。
3、進(jìn)一步提高土地資源的利用率與產(chǎn)出率。土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化是在不增加土地投入的條件下，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出增長(zhǎng)以獲取結(jié)構(gòu)效益的有效途徑，同時(shí)能促進(jìn)土地資源利用集約型邊轉(zhuǎn)變，從而提高土地資源的利用率和產(chǎn)出率。
四、規(guī)劃修改的指導(dǎo)思想、原則和依據(jù)
（一）規(guī)劃指導(dǎo)思想
××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃以國(guó)家和省的的關(guān)法律、法規(guī)為指導(dǎo)，根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的原則以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要，在對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展用地需求做出科學(xué)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，合理確定土地利用的方向，實(shí)行“占一補(bǔ)一”政策，統(tǒng)籌安排各業(yè)用地，從嚴(yán)控制建設(shè)占用耕地，優(yōu)化配置和節(jié)約利用土地資源，提高土地利用率和產(chǎn)出率，為實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、健康、協(xié)調(diào)民展和保護(hù)、改善生態(tài)環(huán)境服務(wù)。
（二）規(guī)劃原則
1、堅(jiān)持供給引導(dǎo)需求、兼顧各方利益、統(tǒng)籌安排各類用地的原則；
2、堅(jiān)持切實(shí)保護(hù)耕地、合理利用土地資源的原則；
3、堅(jiān)持規(guī)劃的科學(xué)性與可操作性相結(jié)合的原則；
4、堅(jiān)持占用耕地與土地開(kāi)發(fā)、整理、復(fù)墾相掛鉤的原則；
5、堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)、因地制宜和動(dòng)態(tài)調(diào)整原則；
6、以土地資源可持續(xù)利用為根本出發(fā)點(diǎn)，堅(jiān)持土地資源節(jié)約、集約和高效利用的原則；
7、堅(jiān)持城鎮(zhèn)面積 增加與農(nóng)村居民點(diǎn)面積減少相掛鉤原則。
（三）規(guī)劃修改的依據(jù)
1、《中華人民共和平共國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和平共國(guó)基本農(nóng)田保護(hù)條例》、《中華人民共和平共國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和平共國(guó)環(huán)境保護(hù)法》、《中華人民共和平共國(guó)森林法》、《中華人民共和平共國(guó)水法》、《農(nóng)業(yè)承包法》等。
2、《××省實(shí)施〈土地管理法〉辦法》、國(guó)家《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》、《××省鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)土地利用總體規(guī)劃編制規(guī)程》、《××省劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)技術(shù)規(guī)程》、《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》。
3、《××區(qū)土地利用總體規(guī)劃》（1997－20__年）、《××區(qū)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)規(guī)劃法》（1996－20__年）、《××區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（1997－20__年）、《××鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃》（1997－20__年）。
4、××鎮(zhèn)“十一五”規(guī)劃和20__年國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。
5、省、部其他規(guī)范性文件和相關(guān)基礎(chǔ)資料。
五、規(guī)劃修改簡(jiǎn)要過(guò)程
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、區(qū)政府下達(dá)我鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃有關(guān)指標(biāo)以及其他相關(guān)法規(guī)、政策的規(guī)定和規(guī)劃修改的動(dòng)態(tài)原則，在行政區(qū)劃調(diào)整的基礎(chǔ)上，對(duì)××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行修改工作，大致經(jīng)歷了以下四個(gè)階段。
（一） 組織準(zhǔn)備階段
這一階段主要開(kāi)展計(jì)劃制定，落實(shí)經(jīng)費(fèi)，組成領(lǐng)導(dǎo)小組和規(guī)劃小組，總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，選定研究專題以及業(yè)務(wù)培訓(xùn)等準(zhǔn)備工作。
著先是制定工作計(jì)劃，工作方案落實(shí)經(jīng)費(fèi)，組成領(lǐng)導(dǎo)組和工作班子。如開(kāi)了領(lǐng)導(dǎo)組、工作班子會(huì)議，審議和討論工作計(jì)劃技術(shù)方案。
其次，為了修改好本次規(guī)劃，在全鎮(zhèn)對(duì)修改土地利用總體規(guī)劃重要性進(jìn)行廣泛宣傳，統(tǒng)一了思想、提高了認(rèn)識(shí)。
最后，研究討論了修改規(guī)劃的指導(dǎo)思想、原則、依據(jù)和工作方法，明確了本次規(guī)劃修改的目的、任務(wù)和重點(diǎn)內(nèi)容，并制定了工作計(jì)劃和方案。
（二） 調(diào)查分析研究階段
這一階段的主要任務(wù)是收集，整理和分析有關(guān)自然資源，土地資源，土地利用和社會(huì)經(jīng)濟(jì)等方面的數(shù)據(jù)、圖件、文件等資料，并找出土地利用中存在的主要問(wèn)題。
（三） 規(guī)劃修改階段
1、在收集、分析規(guī)劃資料和開(kāi)展前期專題調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)孫埠鎮(zhèn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展及各部門各行業(yè)的用地要求，確定土地利用的方針和目標(biāo)；
2、對(duì)作鎮(zhèn)土地需求和土地供給量進(jìn)行分析預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用綜合平衡、目標(biāo)規(guī)劃法等方法，制定了適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地利用方案，并從國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的角度進(jìn)行了各類用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整；
3、在用地方案和土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整的基礎(chǔ)上，對(duì)全鎮(zhèn)主要用地進(jìn)行了規(guī)劃，并制定了相應(yīng)的管制導(dǎo)則；
4、擬定規(guī)劃方案，形成文字及圖件成果。落實(shí)各項(xiàng)地指標(biāo)，進(jìn)行相應(yīng)的土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整，制定規(guī)劃實(shí)施措施，撰寫(xiě)規(guī)劃文本、說(shuō)明。
（四） 規(guī)劃成果形成階段
在調(diào)查、分析、研究和規(guī)劃修改的基礎(chǔ)上，整理出本次規(guī)劃的主要成果：
1、《××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃文本（20__－20__年）》；
2、《××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（20__－20__年）說(shuō)明》；
3、《××鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀圖（20__）》（1：1萬(wàn)）；
最后，由××鎮(zhèn)向上級(jí)主管部門申請(qǐng)?jiān)u審，根據(jù)評(píng)審結(jié)果進(jìn)行修改形成最終規(guī)劃成果。
六、現(xiàn)行規(guī)劃（1997－20__年）實(shí)施情況分析
1、基本農(nóng)田保護(hù)面積
現(xiàn)行規(guī)劃××鎮(zhèn)的基本農(nóng)田保護(hù)面積為5059.90公頃，基本農(nóng)田保護(hù)率為86.88%。
規(guī)劃實(shí)施期間，我鎮(zhèn)嚴(yán)格執(zhí)行基本農(nóng)田保護(hù)，基本農(nóng)田保護(hù)面積和布局與規(guī)劃保護(hù)一致（表1）
表1××鎮(zhèn)現(xiàn)行規(guī)劃基本農(nóng)田保護(hù)招待情況
單位：公頃
行政單位 1996年底
耕地面積 規(guī)劃20__年
保護(hù)面積 20__年基本
農(nóng)田保護(hù)面積 規(guī)劃指標(biāo)
完成率（%）
××鎮(zhèn) 5823.88 5059.86 5059.90 100
2、建設(shè)占用耕地控制指標(biāo)執(zhí)行情況
依據(jù)現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃，××鎮(zhèn)1997－20__年新增建設(shè)占用耕地指標(biāo)為40.98公頃,1997－20__年全鄉(xiāng)實(shí)際建設(shè)占用耕地指標(biāo)為6.1公頃，剩余指標(biāo)為34.88公頃（表2）。
表2××鎮(zhèn)現(xiàn)行規(guī)劃建設(shè)占用耕地執(zhí)行情況
單位：公頃
現(xiàn)行規(guī)劃建設(shè)用地
占用耕地面積 1997－20__年
實(shí)際執(zhí)行 剩余指標(biāo) 指標(biāo)完成率%
××鎮(zhèn) 40.98 6.1 34.88 1.49
七、本規(guī)劃（20__－20__年）與現(xiàn)行規(guī)劃（1997－20__年）的銜接
1、耕地基本農(nóng)田保護(hù)指標(biāo)的銜接
根據(jù)本規(guī)劃到20__年的耕地面積規(guī)劃為5863.55公頃，本規(guī)劃與現(xiàn)行規(guī)劃的耕地指標(biāo)保持一致。本規(guī)劃到20__年的基本農(nóng)田保護(hù)指標(biāo)規(guī)劃為5059.90公頃，而現(xiàn)行規(guī)劃到20__年的基本農(nóng)田保護(hù)指標(biāo)規(guī)劃為5059.90公頃，本規(guī)劃與現(xiàn)行規(guī)劃的基本農(nóng)田保護(hù)指標(biāo)保持一致（表3）。
表3××鎮(zhèn)規(guī)劃耕地與基本農(nóng)田保護(hù)指標(biāo)銜接情況
單位：公頃
現(xiàn)行規(guī)劃
20__年耕
地保有量 現(xiàn)行規(guī)劃
基本農(nóng)田
保護(hù)面積 現(xiàn)行規(guī)劃
基本農(nóng)田
保護(hù)率 本規(guī)劃20__年耕地保有量 本規(guī)劃基本農(nóng)田保護(hù)面積 本規(guī)劃基本農(nóng)田保護(hù)率
××鎮(zhèn) 5863.55 5059.90 86.88 5863.55 5059.90 86.88
2、建設(shè)用地及其占用耕地指標(biāo)的銜接
本規(guī)劃20__－20__年的建設(shè)用地指標(biāo)規(guī)劃為52.48公頃，其中占用耕地指標(biāo)規(guī)劃為34.88公頃，而現(xiàn)行規(guī)劃1997－20__年的規(guī)劃占用耕地指標(biāo)為40.98公頃(表4).
表4××鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)占用耕地指標(biāo)銜接情況]
單位:公頃
現(xiàn)行規(guī)劃建設(shè)用地
占用耕地面積 1997－20__年
實(shí)際建設(shè)占用
耕地面積 現(xiàn)行規(guī)劃剩余建設(shè)中用耕地面積 本規(guī)劃建設(shè)占用耕地面積
××鎮(zhèn) 40.98 6.1 34.88 34.88
八、規(guī)劃修改中若干具體問(wèn)題的說(shuō)明
（一）關(guān)于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的來(lái)源
1、人口資料：包括歷年人口、城鎮(zhèn)人口、農(nóng)村人口、暫住人口、流動(dòng)人口、自然增長(zhǎng)人口、機(jī)械增長(zhǎng)人口等，其主要來(lái)源于××鎮(zhèn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料，公安部門的統(tǒng)計(jì)資料等。
2、有關(guān)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展方面的規(guī)劃指標(biāo)主要來(lái)源于××鎮(zhèn)相關(guān)部門的規(guī)劃資料。
3、土地方面的數(shù)據(jù)主要來(lái)源于歷年各項(xiàng)建設(shè)用地資料、土地出讓、轉(zhuǎn)讓資料、以及土地登記等資料；××鎮(zhèn)歷年土地利用變更調(diào)查資料；××鎮(zhèn)土地整理、復(fù)墾和開(kāi)發(fā)指標(biāo)等。
4、有關(guān)規(guī)劃方面的資料主要來(lái)源于歷年社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒、基本建設(shè)投資統(tǒng)計(jì)、農(nóng)業(yè)用地效益資料、物價(jià)變化資料；氣候、水文、工程地質(zhì)、地形地貌、水系、植被、氣象和主要自然災(zāi)害資料；孫埠鎮(zhèn)各部門發(fā)展規(guī)劃及用地計(jì)劃資料。
（二）重要指標(biāo)的依據(jù)
1、農(nóng)業(yè)用地指標(biāo)
耕地、園地、林地等各項(xiàng)用地量的預(yù)測(cè)，分別從需求和供應(yīng)兩個(gè)方面進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)于預(yù)測(cè)結(jié)果在區(qū)級(jí)指標(biāo)之內(nèi)，以縣級(jí)別分解指標(biāo)作為××鎮(zhèn)的用地指標(biāo)，在耕地需求方面，與縣級(jí)規(guī)劃一樣，從糧食生產(chǎn)總需求、糧食生產(chǎn)水平、糧地系數(shù)三方面預(yù)測(cè)；在耕地供應(yīng)方面，則在耕地后備資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的耕地開(kāi)發(fā)能力進(jìn)行預(yù)測(cè)，園地及林地在未利用地適宜評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)人口與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的結(jié)果，對(duì)規(guī)劃期間園地、林地開(kāi)發(fā)及非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用園地、林地情況預(yù)測(cè)。
本次規(guī)劃的生產(chǎn)潛力預(yù)測(cè)主要是對(duì)農(nóng)作物單產(chǎn)進(jìn)行預(yù)估，預(yù)測(cè)20__年糧食作物的單產(chǎn)為6225.00公斤/公頃。年。
2、建設(shè)用地預(yù)測(cè)
（1）人口發(fā)展預(yù)測(cè)
人口的民展變化關(guān)系著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、城鄉(xiāng)居民建設(shè)規(guī)模和土地的承載力，因此，人口預(yù)測(cè)是土地需求量預(yù)測(cè)的前提。
按人口 自然增長(zhǎng)率和人口的機(jī)械增長(zhǎng)預(yù)測(cè)，20__年全鎮(zhèn)人口將達(dá)到7.5萬(wàn)人。
（2）城鎮(zhèn)建設(shè)用地預(yù)測(cè)
根據(jù)土地供給決定土地需求的原則及我鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與地關(guān)系狀況，并按照城鎮(zhèn)人均建設(shè)用地規(guī)劃相關(guān)規(guī)定的要求，城鎮(zhèn)用地總規(guī)模將由20__年的157.27公頃調(diào)整到20__年的180.15公頃。
（3）農(nóng)村居民點(diǎn)用地預(yù)測(cè)
由于對(duì)土地集約利用的追求，行政村的合并，農(nóng)村居民點(diǎn)的整理，同時(shí)中心村建設(shè)步伐加快，拆村并點(diǎn)，農(nóng)村居民點(diǎn)用地集約度進(jìn)一步提高，人均用地面積將大幅度減少。本次規(guī)劃期內(nèi)農(nóng)村居民點(diǎn)用地將由現(xiàn)狀（20__）年的569.521公頃調(diào)整到規(guī)劃年（20__年）的562.63公頃，到20__年農(nóng)村居民點(diǎn)用地規(guī)模減少6.89公頃。
（4）獨(dú)立工礦用地預(yù)測(cè)
××鎮(zhèn)20__年的獨(dú)立工礦用地為26.61公頃。規(guī)劃期內(nèi)獨(dú)立工礦用地將分布城鎮(zhèn)以外集中，主要以內(nèi)涵挖潛為主，但由于長(zhǎng)三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的帶動(dòng)下，××鎮(zhèn)獨(dú)立工礦用地面積還將進(jìn)一步快速增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)到20__年獨(dú)立工礦用地面積將增加到41.11公頃，凈增加14.5公頃。
（5）交通用地預(yù)測(cè)
根據(jù)我鎮(zhèn)規(guī)劃期內(nèi)交通用地指標(biāo)，至20__年，我鎮(zhèn)各類交通用地規(guī)?；颈３植蛔儭?/p>
（6）水利工程用地預(yù)測(cè)
根據(jù)我鎮(zhèn)規(guī)劃期內(nèi)水利設(shè)施用地指標(biāo)，至20__年，我鎮(zhèn)水利設(shè)施用地規(guī)?；颈３植蛔儭?/p>
3、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)規(guī)劃指標(biāo)
遵照國(guó)務(wù)院《基本農(nóng)田保護(hù)條例》、安徽省等有關(guān)法律、法規(guī)，孫埠鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃要確保耕地保有量和基本農(nóng)田，規(guī)劃期間基本農(nóng)田保護(hù)面積為5059.90公頃。
4.土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化和平衡表的編制
為了保護(hù)規(guī)劃用地指標(biāo)的落實(shí)和使我鎮(zhèn)各類用地的配置能從國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的角度得到合理的安排，增強(qiáng)本規(guī)劃的實(shí)用性和科學(xué)性，在部門用地指標(biāo)調(diào)整上，多次進(jìn)行了由鎮(zhèn)政府組織的部門用地協(xié)調(diào)會(huì)，反復(fù)討論、協(xié)商，廣泛征求意見(jiàn)，盡可能地從行政、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)上合理安排各類用地，同時(shí)，根據(jù)全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，從提高土地利用率和產(chǎn)出率、走集約和節(jié)約用地的道路出發(fā)，積極引導(dǎo)部門接受鎮(zhèn)規(guī)劃用地指標(biāo)。
⑴農(nóng)、果、林、水產(chǎn)部門用地：農(nóng)業(yè)部門用地給予優(yōu)先安排和滿足，優(yōu)化大農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，增加蔬菜、經(jīng)濟(jì)作物、果園面積，提高大農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)從價(jià)值。
⑵鎮(zhèn)區(qū)、工礦部門用地：鎮(zhèn)區(qū)、工礦部門的用地在本著集約和節(jié)約的原則，進(jìn)行統(tǒng)籌安排。
以此為原則，采用綜合平衡法，根據(jù)各類用地在規(guī)劃期內(nèi)的增減變化，編制了20__－20__年的土地利用平衡表。
5.土地利用分區(qū)
土地利用分區(qū)的主要目的是為土地用途管制實(shí)行提供依據(jù)，用地區(qū)域類型的劃分是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃規(guī)程中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，并突出了農(nóng)業(yè)用地的劃分，共分為農(nóng)業(yè)用地區(qū)、園業(yè)用地區(qū)、林業(yè)用地區(qū)、城鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)、村鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)、獨(dú)立工礦用地區(qū)、其他用地區(qū)等七個(gè)區(qū)。
在具體區(qū)劃劃分方法上，是以土地利用現(xiàn)狀分析、土地適宜性分析和區(qū)域自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)，根據(jù)土地主導(dǎo)用途的不同，采用定量研究與定性分析相結(jié)合的方法。為確保土地用途管制的實(shí)行，還針對(duì)每種土地用地區(qū)的用途特點(diǎn)，制定了詳細(xì)的用途管制細(xì)則。
6.各項(xiàng)用地指標(biāo)的分解
××鎮(zhèn)鎮(zhèn)級(jí)土地利用總體規(guī)劃是整個(gè)土地利用總體規(guī)劃體系的最終落實(shí)點(diǎn)，是縣級(jí)規(guī)劃得發(fā)實(shí)施的基本保障，因此在鎮(zhèn)規(guī)劃主要用地控制指標(biāo)，服從縣級(jí)規(guī)劃分解指標(biāo)，特別是非農(nóng)建設(shè)占用耕地、耕地開(kāi)發(fā)、復(fù)墾指標(biāo)上，以確?？h級(jí)耕地總量占補(bǔ)平衡的實(shí)現(xiàn)，另外對(duì)退耕還林指標(biāo)也給保證。
7.用地布局的依據(jù)
⑴規(guī)劃年全鎮(zhèn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展對(duì)土地所作的戰(zhàn)略安排。
⑵各部門用地發(fā)展規(guī)劃中的布局要求。
⑶《土地管理法》及相關(guān)法、法規(guī)對(duì)用地布局所作的要求。
⑷全鎮(zhèn)的自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、土地利用方式、土地質(zhì)量和土地生產(chǎn)效益的差異。
（三）與城鎮(zhèn)規(guī)劃的協(xié)調(diào)情況
考慮到城鎮(zhèn)規(guī)劃用地分類與土地利用規(guī)劃用地分類的技術(shù)口徑不同，本次土地利用規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃用地規(guī)劃協(xié)調(diào)的著重點(diǎn)放在城鎮(zhèn)建設(shè)用地新占農(nóng)用地、特別是新占耕地面積上，而對(duì)城鎮(zhèn)用地現(xiàn)狀面積、規(guī)劃面積不強(qiáng)求統(tǒng)一。在城鎮(zhèn)建設(shè)用地新占農(nóng)用地、特別是新占耕地面積方面，城鎮(zhèn)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃是統(tǒng)一的。
（四）與其它規(guī)劃的協(xié)調(diào)
本規(guī)劃在與生態(tài)、農(nóng)業(yè)、水利、林業(yè)等部門規(guī)劃的協(xié)調(diào)方面，充分考慮了這些部門的規(guī)劃成果，優(yōu)先保證了這些部門的勝地需求，在本質(zhì)上是協(xié)調(diào)一致的，只是在具體的土地面積數(shù)據(jù)上按照上級(jí)部門的要求統(tǒng)一采用了土地部門的數(shù)據(jù)。
九、規(guī)劃方案的可行性分析
1、組織上的可行性。在規(guī)劃的整個(gè)過(guò)程中，從最初的技術(shù)方案的論證到資料的收集和規(guī)劃講座稿子論證都多次進(jìn)行了專家、部門的調(diào)查咨詢，保證了一次規(guī)劃的科學(xué)性、合理性和可行性。
2、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料的可行性。整個(gè)規(guī)劃都是以土地詳查和變更調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)基準(zhǔn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)年鑒等資料的權(quán)威性強(qiáng)。各部門提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、規(guī)劃數(shù)據(jù)和資料是各有關(guān)部門根據(jù)自身的發(fā)展，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的努力完成的，具有較強(qiáng)的可靠性。
十、需要進(jìn)一步說(shuō)明的問(wèn)題
1、關(guān)于規(guī)劃范圍的說(shuō)明
本次規(guī)劃范圍為××鎮(zhèn)轄區(qū)全部土地，土地總面積11440.06公頃。
2、關(guān)于規(guī)劃時(shí)間的說(shuō)明
基期年20__年，規(guī)劃期20__—20__年。
3、關(guān)于土地質(zhì)量評(píng)價(jià)的說(shuō)明
土地質(zhì)量評(píng)價(jià)堅(jiān)持為生產(chǎn)服務(wù)原則，采用聯(lián)合國(guó)《土地評(píng)價(jià)綱要》提出的土地適宜性評(píng)價(jià)思路（ITC）并結(jié)合××區(qū)××鎮(zhèn)目前土地的利用方式進(jìn)行。
4.關(guān)于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)口徑不一致問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和國(guó)家有關(guān)的規(guī)定，要求土地利用總體規(guī)劃中土地面積的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)必須是土地詳細(xì)和土地變更調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，本次規(guī)劃中將所有其它數(shù)據(jù)都統(tǒng)一到了土地變更調(diào)查數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，會(huì)與專利號(hào)部門提供的原始數(shù)據(jù)不完全一致，由于土地詳杳和變更調(diào)查，是嚴(yán)格按照土地利用現(xiàn)狀三大類進(jìn)行的，各類土地利內(nèi)涵，與各部門用地類型劃分存在較大的差異，故二者在外延上有明顯的區(qū)別。
十一、規(guī)劃修改的成果
1、《××區(qū)××鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（20__－20__年）》；
第4篇：強(qiáng)拆的新土地管理法范文
關(guān)鍵詞：法律；規(guī)范；房地產(chǎn)交易
一、現(xiàn)行法律存在問(wèn)題
（一）土地征用制度不健全
要規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)必須從源頭入手：嚴(yán)格控制土地征用?，F(xiàn)行的土地法律規(guī)范重要包括《城市規(guī)劃法》和《土地管理法》以及一些地方自己出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定，但遺憾的是這些法律對(duì)于土地征用過(guò)程中可能存在的問(wèn)題規(guī)定的普遍過(guò)于籠統(tǒng)，有些實(shí)質(zhì)性的問(wèn)題更是只字未提，這樣的話不利于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。
（二）拆遷賠償制度的不合理
在現(xiàn)行的賠償制度中，賠償數(shù)額的確定是一個(gè)老大難的問(wèn)題，按照現(xiàn)行的土地法的相關(guān)規(guī)定。城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村的土地屬于集體所有。但土地上的房屋等其他不動(dòng)產(chǎn)去屬于私有，這二者的分離在造成了在賠償?shù)臅r(shí)候只是賠償房屋及其不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，再加之賠償標(biāo)準(zhǔn)的偏低等因素導(dǎo)致了大量釘子戶的出現(xiàn)，比如近期的“宜黃事件”，這在一定程度上破壞了和諧社會(huì)的構(gòu)建。
（三）商品房預(yù)售款的監(jiān)管存在問(wèn)題
在具體的實(shí)踐中，由于法律對(duì)房屋預(yù)售有相當(dāng)嚴(yán)格的規(guī)定，許多房地產(chǎn)企業(yè)由于自身資金不足問(wèn)題就會(huì)想盡各種辦法拿到預(yù)售許可證，從而將房屋購(gòu)買者的預(yù)購(gòu)房款套入自己囊中，然而由于其自身資金的不足也就難免其將預(yù)購(gòu)房款挪作他用，這種情況則很容易的就導(dǎo)致資金鏈斷裂的情況發(fā)生，最終使購(gòu)房者的權(quán)益受到損害，從而不利于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)穩(wěn)定的發(fā)展。最近各地相繼了規(guī)范挪用預(yù)售款的政策，預(yù)售資金將全部存入在商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)的專用賬戶監(jiān)管，而開(kāi)發(fā)商在任何情況下要使用這筆資金都需要經(jīng)過(guò)審批，資金將只能用于指定樓盤的建設(shè)。這只是一個(gè)開(kāi)始，在實(shí)際的運(yùn)用過(guò)程中會(huì)遇到很多問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商同樣可以巧立名目來(lái)提取預(yù)售款。要徹底解決這個(gè)問(wèn)題，還需要做長(zhǎng)期的努力。
（四）行政強(qiáng)制拆遷所帶來(lái)的問(wèn)題
在實(shí)際的過(guò)程中，各地政府特別是基層政府，為了完成拆遷任務(wù)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)制拆遷的行為，這會(huì)使群眾更加的反感，激起群眾的憤怒，從而發(fā)生過(guò)激的行為，這不利于社會(huì)的穩(wěn)定，也不利于房地產(chǎn)的交易。近日據(jù)法制晚報(bào)報(bào)道，新拆遷條例有望近期出臺(tái)，行政強(qiáng)拆將被取消，這對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好消息。
二、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的存在的風(fēng)險(xiǎn)
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念發(fā)生的變化直接導(dǎo)致了在房地產(chǎn)市場(chǎng)中按揭制度的盛行，銀行業(yè)隨之大量的向社會(huì)發(fā)放貸款來(lái)獲取利潤(rùn)。然而由于我國(guó)法律體系存在的諸多問(wèn)題，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著大量的風(fēng)險(xiǎn)，具體而言這些風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）預(yù)售中存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)規(guī)避法律的方式順利的申請(qǐng)預(yù)售許可，而預(yù)售許可又可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)售房款挪作他用，這又可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的斷裂，從而使那些本該用于房屋建設(shè)的資金不能到位，最后造成房屋的交付不能或者不能交付，使購(gòu)房者的權(quán)益受到難以彌補(bǔ)的損害。雖然現(xiàn)在出臺(tái)了設(shè)置預(yù)售款專用賬戶的文件，但是能不能有效地防止這一現(xiàn)象的發(fā)生還有待驗(yàn)證。
（二）房地產(chǎn)交易中存在大量的欺詐現(xiàn)象
由于法律規(guī)范存在漏洞，直接導(dǎo)致了“一房多賣”等現(xiàn)象的發(fā)生，這樣不利于整個(gè)市場(chǎng)交易的穩(wěn)定，增加了欺詐存在的可能性。然而現(xiàn)有的法律在對(duì)待此類問(wèn)題時(shí)多是將其定性為民事欺詐行為，這不能從對(duì)此類違法者予以有效地打擊也加劇了風(fēng)險(xiǎn)的存在。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)自身的問(wèn)題
資金問(wèn)題肯定是不能回避的，但在具體的實(shí)踐中有些開(kāi)發(fā)商為了在短期內(nèi)回收資金和再生產(chǎn)，故而將土地抵押給銀行以獲得預(yù)售許可從而對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)售。但由此產(chǎn)生糾紛時(shí)沒(méi)有法律依據(jù)使得購(gòu)房者的權(quán)益得不到保障。
三、預(yù)防、控制房地產(chǎn)交易市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的建議
（一）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)于預(yù)售的相關(guān)法律法規(guī)
立法機(jī)關(guān)應(yīng)從源頭入手抓住最根本的問(wèn)題。除了各地出臺(tái)的規(guī)范預(yù)售款的文件，國(guó)家更應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)售作更為嚴(yán)格的相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)預(yù)收款的監(jiān)管，確保?？顚Ｓ?。
（二）嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，提高準(zhǔn)入門檻
相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)本地區(qū)、本行業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，嚴(yán)格的控制準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)生；同時(shí)要堅(jiān)決的對(duì)那些信譽(yù)差、資質(zhì)低的企業(yè)進(jìn)行淘汰，從而達(dá)到降低房地產(chǎn)企業(yè)違約的風(fēng)險(xiǎn)的目的。
（三）定期公布房地產(chǎn)企業(yè)抵押擔(dān)保的信息
公布企業(yè)的抵押擔(dān)保信息有利于購(gòu)房者在決策的時(shí)候作出更為合理的判斷，使購(gòu)房者的權(quán)益得到更為合理的保障。
（四）銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)貸款企業(yè)相關(guān)資質(zhì)的審查
銀行在發(fā)放貸款的時(shí)候應(yīng)兼顧地區(qū)及客戶結(jié)構(gòu)的審查，將貸款投放到那些信譽(yù)好、發(fā)展成熟的企業(yè)上；同時(shí)要嚴(yán)格控制對(duì)貸款的滾動(dòng)發(fā)放；另外一個(gè)方面要防止貸款詐騙的現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
（五）加強(qiáng)執(zhí)法
相關(guān)部門應(yīng)加大對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管力度，防止土地浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生；另外也要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，重點(diǎn)打擊那些惡性炒房引發(fā)的行為，加大對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中欺詐行為的打擊力度。
四、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)試產(chǎn)存在的問(wèn)題不是輕而易舉就可以解決的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行全面的修改現(xiàn)在又不可行，因此我們只能在現(xiàn)有的法律框架體系下對(duì)該問(wèn)題循序漸進(jìn)的予以解決。我們可以對(duì)法律作進(jìn)一步更為細(xì)化的規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)土地的統(tǒng)一管理，將國(guó)家的調(diào)控與市場(chǎng)的調(diào)控有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，徹底完善土地管理法與房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的相關(guān)規(guī)定，合理的預(yù)防和控制房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
［1］沈暉.健全我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策體系[J]．現(xiàn)代商業(yè),2009,(2)．
第5篇：強(qiáng)拆的新土地管理法范文
為有效保護(hù)耕地，國(guó)務(wù)院和浙江省有關(guān)部門相繼下發(fā)了通知，要求加強(qiáng)土地管理，堅(jiān)決制止土地違法行為，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益和社會(huì)穩(wěn)定。但是，臺(tái)州市黃巖區(qū)一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道和個(gè)人受利益驅(qū)動(dòng)，無(wú)視土地法律法規(guī)，對(duì)土地進(jìn)行非法買賣。
在黃巖區(qū)十四屆人大一次會(huì)議上，潘桂良等35位代表提出了關(guān)于要求區(qū)政府嚴(yán)厲打擊非法私自買賣土地的建議。代表們指出，打擊非法私自買賣土地的行為，關(guān)系農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定與和諧發(fā)展。全區(qū)共有非法買賣土地等違法行為2925起，涉及991.8畝；個(gè)人非法占用土地建住宅2213起，涉及287.3畝；村級(jí)集體非法轉(zhuǎn)讓出租用地40起，涉及152.5畝。有的村（居）、社違法用地比例甚至高達(dá)80%以上。這些非法買賣的現(xiàn)象，嚴(yán)重?cái)_亂了正常的土地市場(chǎng)，影響了工業(yè)用地的招拍掛和社會(huì)穩(wěn)定，廣大人民群眾反映強(qiáng)烈。
代表們建議，黃巖區(qū)政府要在調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，組織力量，采取果斷措施，依法加大打擊力度，整治和規(guī)范土地使用市場(chǎng)。
辦理結(jié)果
組織專項(xiàng)行動(dòng)整治違法用地
對(duì)潘桂良等代表提出的建議，黃巖區(qū)委、區(qū)政府高度重視，對(duì)違法用地整治作了專題研究和部署，成立了以區(qū)委書(shū)記和區(qū)長(zhǎng)為組長(zhǎng)，區(qū)委宣傳部、紀(jì)檢監(jiān)察、國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、農(nóng)業(yè)、林特、交通、水利、工商等部門主要領(lǐng)導(dǎo)組成的領(lǐng)導(dǎo)小組。打擊非法買賣土地等行為工作領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，由區(qū)國(guó)土資源分局負(fù)責(zé)人任辦公室主任。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）也建立相應(yīng)的打擊非法買賣土地等違法行為工作機(jī)構(gòu)。他們的具體做法是：
一、組織專門力量，對(duì)涉及私自買賣土地問(wèn)題實(shí)地調(diào)研。具體承辦的區(qū)國(guó)土資源分局按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控的通知》精神，組織力量對(duì)人大代表建議提出的問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的摸底調(diào)查和核實(shí)，初步摸清了事實(shí)情況，撰寫(xiě)了書(shū)面調(diào)查材料提交區(qū)打擊非法買賣土地等行為工作領(lǐng)導(dǎo)小組。
二、開(kāi)展土地執(zhí)法大行動(dòng)，進(jìn)行兩次強(qiáng)拆。區(qū)打擊非法買賣土地等行為工作領(lǐng)導(dǎo)小組在2007年4月至5月，相繼組織開(kāi)展土地執(zhí)法專項(xiàng)行動(dòng)，將一批群眾反映強(qiáng)烈及嚴(yán)重違反土地利用總體規(guī)劃違法用地戶，每天在當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)黃金時(shí)間予以公開(kāi)曝光，形成輿論高壓態(tài)勢(shì)。從2007年4月25日起，由國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、城建等部門人員組成聯(lián)合執(zhí)法隊(duì)，連續(xù)兩天、每天出動(dòng)400余人次，分別對(duì)黃巖新前、西城等地侵占基本農(nóng)田的違法建筑進(jìn)行，面積9392.2平方米。6月27日，由區(qū)國(guó)土資源分局牽頭組織有關(guān)部門260多人，對(duì)涉及3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的7處違法用地違法建筑進(jìn)行了，共拆除5940平方米非法占地上的3460平方米的建筑。至今，黃巖區(qū)已組織3次大規(guī)模聯(lián)合執(zhí)法行動(dòng)，先后投入人力4800多人次、資金28萬(wàn)余元，拆除非法建筑12460平方米。
三、對(duì)個(gè)別非法用地戶主進(jìn)行刑事拘留。黃巖西城辦事處羽村6戶人家，在基本農(nóng)田上聯(lián)建別墅，占地近6畝，區(qū)國(guó)土資源分局人員多次上門制止并下發(fā)停建通知書(shū)，但違法用地戶均不予理睬，繼續(xù)搶建。工作人員搜集證據(jù)，移送公安部門偵查。公安部門依法對(duì)6戶違章戶中的2人實(shí)行了刑事拘留，后另外4人到公安部門投案自首。目前，6戶違法建筑已基本拆除。
四、加強(qiáng)節(jié)日?qǐng)?zhí)法巡查，及時(shí)制止違法搶建行為。區(qū)國(guó)土資源分局對(duì)有搶建苗頭的重點(diǎn)街道、村進(jìn)行走訪溝通，與相關(guān)村的“兩委”一起做好村民思想工作?！拔逡弧焙蛧?guó)慶節(jié)期間，區(qū)國(guó)土資源分局組織加強(qiáng)執(zhí)法巡查。據(jù)統(tǒng)計(jì)，共發(fā)現(xiàn)25宗違法用地（包括個(gè)人建房），違法用地面積共計(jì)2300平方米，巡查隊(duì)立即發(fā)放停建通知書(shū)，現(xiàn)場(chǎng)拆除11宗，計(jì)1800平方米。
第6篇：強(qiáng)拆的新土地管理法范文
農(nóng)村集體建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。根據(jù)憲法、土地管理法和物權(quán)法的規(guī)定，集體建設(shè)用地所有權(quán)歸村民集體所有，農(nóng)民享有使用權(quán)，沒(méi)有使用期限的限制。集體建設(shè)用地一般分為三類：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村宅基地、公共設(shè)施和公益事業(yè)用地。因公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地所占比例較小，集體建設(shè)用地主要指宅基地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地。《土地管理法》第43條規(guī)定，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅以及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用集體所有的土地的以外，所有建設(shè)都要使用國(guó)有土地，集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須經(jīng)過(guò)國(guó)家征收轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地方能使用。該法第63條規(guī)定，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，除因破產(chǎn)、兼并等原因使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移外，集體建設(shè)用地的使用權(quán)不允許出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，法律將集體建設(shè)用地用于建設(shè)保留在極其狹小的范圍內(nèi)。隨著新型城鎮(zhèn)化的推行，大量的集體建設(shè)用地成為解決城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊缺的必然選擇。政府在遵循兩公告一登記制度后，給以農(nóng)民一定的補(bǔ)償，即可將集體土地征收為國(guó)有土地，永久地脫離農(nóng)民集體。雖然2008年十七屆三中全會(huì)中央就提出要嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，縮小征地范圍，改革征地補(bǔ)償機(jī)制，按照同地同價(jià)的原則給集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民以合理的補(bǔ)償，但實(shí)踐中并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行。國(guó)土部為解決城鄉(xiāng)建設(shè)用地雙擴(kuò)張的局面，也推出城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，意圖通過(guò)土地的綜合整治，將整理的土地復(fù)墾后等量置換新增建設(shè)用地指標(biāo)，確保城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加，實(shí)現(xiàn)保護(hù)耕地和保障城鎮(zhèn)建設(shè)用地供給的目標(biāo)，但在執(zhí)行中背離了初衷，侵犯了農(nóng)民利益而處于清理階段。目前低價(jià)征收仍是集體建設(shè)用地利用的主要方式。
二、農(nóng)村集體建設(shè)用地利用中存在的問(wèn)題
（一）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格限制，集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)不完整
集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)被政府所掌控，忽略農(nóng)民集體作為農(nóng)村土地所有權(quán)主體對(duì)其產(chǎn)權(quán)的收益與處置權(quán)利。
1.以征收為主的利用方式，忽視農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)。
首先，法律未對(duì)公共利益作出明確界定《土地管理法》第43條又模糊了土地征收的公益性，為政府?dāng)U大征收權(quán)提供了法律上的支持，政府可以合法的濫用土地征收權(quán)，任意擴(kuò)大征地范圍，為城鎮(zhèn)化發(fā)展提供建設(shè)用地，以致強(qiáng)征強(qiáng)拆等違法、違規(guī)現(xiàn)象層出不窮，侵害失地農(nóng)民的合法權(quán)益。其次，集體土地所有權(quán)主體虛位，集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)不完整，弱化了農(nóng)民集體處分和流轉(zhuǎn)土地的權(quán)利，集體土地的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)基本集中在村委會(huì)，村長(zhǎng)和村委會(huì)成員成為實(shí)際的所有者，致使土地征收中職務(wù)犯罪頻發(fā)，侵占、挪用、截留征地補(bǔ)償款的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，農(nóng)民無(wú)法抵制這些侵害。最后，土地征收補(bǔ)償機(jī)制不完善，征地程序缺乏透明度和協(xié)商機(jī)制，政府按照被征收土地的原用途對(duì)失地農(nóng)民采取一次性的貨幣形式補(bǔ)償，農(nóng)民沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)。政府通過(guò)低征高賣所得的增值收益基本與農(nóng)民無(wú)關(guān)，農(nóng)民群體所得的征地補(bǔ)償費(fèi)僅相當(dāng)于土地征收之后增值收益的1/50，集體土地所有者的權(quán)利被否定，土地的社會(huì)保障功能喪失。政府成為土地征收的最大受益者，不僅催生了土地財(cái)政，透支了未來(lái)的土地收益，更為嚴(yán)重的是農(nóng)民集體基本被排除在土地增值的受益群體之外，忽視了農(nóng)民的土地權(quán)利，導(dǎo)致政府、開(kāi)發(fā)商和農(nóng)民群體三方利益分享嚴(yán)重失衡，與農(nóng)民的預(yù)期收益發(fā)生沖突，在利益訴求缺少救濟(jì)途徑的情形下，征地過(guò)程中的矛盾不斷激化。今年10月13日和14日發(fā)生于河南駐馬和昆明富有村的暴力沖突事件都源于征地拆遷事件，特別是富有村沖突出現(xiàn)致8人死亡的嚴(yán)重后果，社會(huì)影響極壞。
2.城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，違背了農(nóng)民的意愿。
為克服集體土地征收的固有頑疾，創(chuàng)新集體建設(shè)用地的利用方式，推行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，提高了集體建設(shè)用地的使用效率，改善了農(nóng)村面貌，一定程度上緩解了城鎮(zhèn)建設(shè)用地供需矛盾。但在增減掛鉤過(guò)程中為了獲得更多的城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)，擅自擴(kuò)大試點(diǎn)范圍和掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)規(guī)模，大規(guī)模開(kāi)展拆村并居，強(qiáng)制村民搬遷，增減掛鉤變成了讓農(nóng)民“上樓”的行動(dòng)。實(shí)踐中對(duì)安置樓房的標(biāo)準(zhǔn)、樓層、樓間距等問(wèn)題都沒(méi)規(guī)定，安置房的建設(shè)并沒(méi)有考慮農(nóng)民生活的實(shí)際狀況，引起部分農(nóng)民的不滿。農(nóng)民宅基地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地的增值收益的絕大部分都?xì)w屬于政府，跟農(nóng)民無(wú)關(guān)。增減掛鉤并沒(méi)有突破城鄉(xiāng)二元化的土地格局，未從根本上解決我國(guó)土地二元制所帶來(lái)的矛盾，農(nóng)民的話語(yǔ)權(quán)有限，缺乏表達(dá)自己意見(jiàn)的意愿和機(jī)會(huì)，仍處于弱勢(shì)地位。2010年底國(guó)務(wù)院發(fā)文要求對(duì)增減掛鉤進(jìn)行清理。農(nóng)民集體在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中享有的權(quán)益難以得到保障，現(xiàn)行集體建設(shè)用地制度犧牲了農(nóng)村和農(nóng)民的利益。
（二）缺乏科學(xué)的建設(shè)用地規(guī)劃，土地利用效率低
在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，由于法律對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)的限制，加之相關(guān)制度的缺失，出現(xiàn)城鎮(zhèn)和農(nóng)村建設(shè)用地同時(shí)擴(kuò)張，耕地面枳不斷減少，導(dǎo)致建設(shè)用地緊張與浪費(fèi)并存的局面。
1.規(guī)劃的缺失，使集體建設(shè)用地利用粗放。
農(nóng)村集體建設(shè)用地沒(méi)有規(guī)劃或者對(duì)規(guī)劃執(zhí)行不力，導(dǎo)致農(nóng)房建設(shè)無(wú)序，布局分散零亂，農(nóng)村居民點(diǎn)呈條狀分布且以庭院式結(jié)構(gòu)為主。缺乏必要的監(jiān)督和指導(dǎo)，亂圈亂占宅基地的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，一戶多宅現(xiàn)象普遍存在，難以治理。農(nóng)村建設(shè)用地基本處于自發(fā)狀態(tài)、缺乏有效的約束與管理機(jī)制，布局散、用地亂、環(huán)境差是當(dāng)前農(nóng)村建設(shè)用地的顯著特點(diǎn)。規(guī)劃、土地、城管等部門在對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行管理中工作有交叉，政出多門，形成管理漏洞，存在一定的“扯皮”現(xiàn)象。大部分農(nóng)村地區(qū)的集體建設(shè)用地規(guī)劃建設(shè)實(shí)際上處于放任自流的狀態(tài)，造成無(wú)序管理的局面。
2.集體建設(shè)用地利用率低，閑置或低效利用問(wèn)題突出。
隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，原宅基地被閑置或廢棄。另有大量?jī)蓷用竦拇嬖?，因宅基地?zé)o償取得且缺失監(jiān)督和制約，回村又重選址建房，原有的宅基地閑置，出現(xiàn)一戶多宅的現(xiàn)象，同時(shí)在城鎮(zhèn)也擠占建設(shè)用地，出現(xiàn)了城市和農(nóng)村兩頭擠占耕地的現(xiàn)象，導(dǎo)致農(nóng)村建設(shè)用地的增加和耕地的減少，農(nóng)村空閑住宅達(dá)到10%至15%。法律禁止宅基地使用權(quán)的自由轉(zhuǎn)讓、抵押和出租，宅基地的交換價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)，大量閑置宅基地不能盤活利用，降低了農(nóng)村土地的利用效率。雖有一戶一宅的規(guī)定，但沒(méi)有相應(yīng)的配套措施。重新選址和進(jìn)城的村民都保留宅基地，由于缺乏積極的土地回收、復(fù)墾機(jī)制，宅基地退出機(jī)制不健全，各地農(nóng)村均存在人均建設(shè)用地超標(biāo)、空心村、用地粗放的問(wèn)題。農(nóng)村人口在減少，但農(nóng)村居民點(diǎn)面積卻有增無(wú)減，出現(xiàn)大量的閑置用地，閑置規(guī)模相當(dāng)于現(xiàn)有城鎮(zhèn)用地的1/4到1/3，進(jìn)城人口占用的宅基地并沒(méi)有退出。既增加了城市建設(shè)用地的緊張狀態(tài)，又在農(nóng)村形成事實(shí)上的耕地緊缺與宅基地浪費(fèi)并存的局面。
（三）集體建設(shè)用地自發(fā)流轉(zhuǎn)無(wú)序，沖擊了國(guó)家土地制度和土地交易市場(chǎng)
法律限制集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，集體土地的價(jià)值難以體現(xiàn)，隨著城鎮(zhèn)建設(shè)用地的需求越來(lái)越大，集體建設(shè)用地的價(jià)值逐漸凸顯，為集體建設(shè)用地交易提供了機(jī)會(huì)。由于集體建設(shè)用地的管理空白和流轉(zhuǎn)成本低，潛在收益導(dǎo)致集體建設(shè)用地隱形交易市場(chǎng)大量存在。集體建設(shè)用地突破了原有的使用范圍，通過(guò)私下交易進(jìn)行自發(fā)流轉(zhuǎn)，從自建自用轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎狻⒌盅?、轉(zhuǎn)讓、入股等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。農(nóng)民個(gè)人非法占用集體土地建小產(chǎn)權(quán)房和私下轉(zhuǎn)讓宅基地，導(dǎo)致不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房大量地存在，并且蓬勃發(fā)展，屢禁不止，如北京的“畫(huà)家村”、深圳的“城中村”等；農(nóng)村集體將集體土地使用權(quán)進(jìn)入地下交易市場(chǎng)，通過(guò)聯(lián)營(yíng)、股份制、出售、出租等各種形式變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；而政府也鼓勵(lì)利用集體建設(shè)用地興辦工業(yè)園區(qū)，大力招商引資以加快經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這與現(xiàn)行的法律法規(guī)相背離。但在利益的驅(qū)使下人們大肆進(jìn)行“灰色”交易，集體建設(shè)用地使用權(quán)頻繁地進(jìn)入“黑市”流轉(zhuǎn)，給土地法律制度帶來(lái)重大挑戰(zhàn)，導(dǎo)致集體建設(shè)用地隱形市場(chǎng)活躍，沖擊了土地利用總體規(guī)劃的有效實(shí)施和國(guó)有土地交易市場(chǎng)，造成土地利用混亂和交易秩序混亂。缺少法律的保護(hù)和制約，易引發(fā)糾紛，給流轉(zhuǎn)雙方交易安全帶來(lái)隱患，也不利于保證交易安全。但法律限制了集體土地的流轉(zhuǎn)，禁止集體土地入市，集體建設(shè)用地的使用權(quán)能和處置權(quán)能得不到有效保障，阻塞了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)渠道。
三、完善農(nóng)村集體建設(shè)用地利用的對(duì)策
弱化農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度，實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，允許集體建設(shè)用地入市，通過(guò)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)對(duì)集體建設(shè)用地資源配置的優(yōu)化。
（一）科學(xué)制定并嚴(yán)格執(zhí)行土地利用規(guī)劃，促進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地合理布局
1.完善土地利用規(guī)劃，堅(jiān)持以規(guī)劃控制為前提。
加強(qiáng)土地規(guī)劃用途管制，編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、村級(jí)土地利用規(guī)劃和村莊整治規(guī)劃，發(fā)揮土地利用規(guī)劃的調(diào)控功能。按照控制總量、合理布局、節(jié)約用地的要求，加大對(duì)農(nóng)村宅基地的管理，嚴(yán)格劃定農(nóng)村居民點(diǎn)，合理確定宅基地?cái)?shù)量、布局和用地規(guī)模，引導(dǎo)農(nóng)村居民點(diǎn)由零亂分散變?yōu)榧杏行?、促進(jìn)自然村落適度撤并，穩(wěn)步推進(jìn)居住點(diǎn)向小城鎮(zhèn)、中心村集中，禁止散點(diǎn)建房，確保農(nóng)民新建住宅按照規(guī)劃、計(jì)劃使用土地。重新開(kāi)發(fā)和利用廢棄、閑置的土地，推行占一補(bǔ)一工程，拆除廢棄房屋，杜絕一戶多宅情況的發(fā)生，逐步清理空心村。統(tǒng)籌生產(chǎn)生活設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改造村莊環(huán)境的整治，整治村容村貌，突出鄉(xiāng)村特色，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)用地的有效整合與規(guī)范，保證土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的實(shí)施。目前農(nóng)村建設(shè)用地有2.84億畝，承載著7.4億人，而城鎮(zhèn)建成區(qū)面積只有5700萬(wàn)畝，卻承載著5.7億人，農(nóng)村人均占用建設(shè)用地是城市人口的3.8倍。充分挖掘集體建設(shè)用地的潛力，對(duì)集體建設(shè)用地進(jìn)行規(guī)劃和整合，可以避免農(nóng)村集體建設(shè)用地?zé)o序和混亂流轉(zhuǎn)，實(shí)行土地利用規(guī)劃法制化，節(jié)約大量的集體建設(shè)用地。
2.嚴(yán)格執(zhí)行宅基地使用權(quán)面積標(biāo)準(zhǔn)，建立宅基地有償使用制度。
可效仿?？谑小掇r(nóng)村宅基地管理辦法》，建立宅基地使用權(quán)收回、退回和置換機(jī)制，采取經(jīng)濟(jì)措施對(duì)退出宅基地的農(nóng)戶給予補(bǔ)償和獎(jiǎng)勵(lì)，引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村閑置宅基地的合理流轉(zhuǎn)，對(duì)地上農(nóng)房依法給予合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，對(duì)積極復(fù)墾宅基地的農(nóng)戶給以土地復(fù)墾、整理補(bǔ)助費(fèi)，以解決一戶多宅、超標(biāo)準(zhǔn)占地等問(wèn)題。推進(jìn)村鎮(zhèn)規(guī)劃的實(shí)施和空閑宅基地的盤活和復(fù)墾，提高農(nóng)村宅基地的利用效率。嚴(yán)格執(zhí)行宅基地使用權(quán)面積標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)農(nóng)民依法按程序申請(qǐng)和使用宅基地，在面積標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，農(nóng)民無(wú)償使用，對(duì)超出標(biāo)準(zhǔn)的部分實(shí)行有償使用，其有償使用價(jià)格由市場(chǎng)的供求關(guān)系決定。堅(jiān)持一戶一宅和面積限制的原則，賦予農(nóng)民對(duì)宅基地享有占有、使用、收益等完整的權(quán)能，允許出租、抵押、轉(zhuǎn)讓、置換、繼承等方式流轉(zhuǎn)宅基地，促進(jìn)宅基地的商品化。農(nóng)民一旦將宅基地流轉(zhuǎn)，不能再無(wú)償從集體取得宅基地，只能依轉(zhuǎn)讓、出租的方式取得宅基地，對(duì)于一戶多宅和面積超標(biāo)的農(nóng)民住宅，征收宅基地使用費(fèi)，每年向集體經(jīng)濟(jì)組織繳納多宅或超標(biāo)部分的宅基地使用費(fèi)。弱化宅基地的社會(huì)保障功能，將農(nóng)民的社會(huì)保障與宅基地分離，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的社會(huì)保障體系，減少農(nóng)民對(duì)土地的依賴。賦予宅基地使用權(quán)人繼承人合法的繼承權(quán)，給予不符合條件的繼承人適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，將宅基地使用權(quán)收回。
（二）允許集體建設(shè)用地入市，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)
1.對(duì)集體建設(shè)用地確權(quán)登記。
賦予集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地平等的地位和相同的權(quán)能，修改土地管理法、擔(dān)保法、物權(quán)法等法律法規(guī)，推進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)的修改和完善。建立農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地和農(nóng)村房屋的確權(quán)登記發(fā)證制度。成立專門的登記機(jī)構(gòu)，開(kāi)展集體所有權(quán)和使用權(quán)確權(quán)登記，在確權(quán)的基礎(chǔ)上，頒發(fā)具有法律效力的集體土地使用權(quán)證、宅基地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證，享有與國(guó)有土地同等的權(quán)利。通過(guò)產(chǎn)權(quán)制度保障集體土地同權(quán)參與城市開(kāi)發(fā)。集體建設(shè)用地確權(quán)、登記、發(fā)證工作是集體土地流轉(zhuǎn)管理的基礎(chǔ)，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供條件，切實(shí)保障農(nóng)民長(zhǎng)期分享土地增值收益。
2.允許集體建設(shè)用地入市，打破政府對(duì)建設(shè)用地市場(chǎng)的壟斷。
第7篇：強(qiáng)拆的新土地管理法范文
一、指導(dǎo)思想
以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實(shí)監(jiān)察部、人力資源和社會(huì)保障部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的15號(hào)令和《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》文件精神。嚴(yán)厲打擊違法用地、違法建設(shè)行為，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，建立和完善土地執(zhí)法監(jiān)察體系，全面提升鎮(zhèn)村建設(shè)的整體形象，不斷優(yōu)化人居投資環(huán)境，為蓬街中心鎮(zhèn)建設(shè)創(chuàng)造一個(gè)良好的國(guó)土資源環(huán)境。
二、工作目標(biāo)
按照“強(qiáng)拆、清理、規(guī)范”的工作原則，利用一個(gè)多月時(shí)間，在全鎮(zhèn)范圍內(nèi)開(kāi)展集中整治違法用地專項(xiàng)行動(dòng)，各相關(guān)部門密切配合，組織開(kāi)展拆違整治“攻堅(jiān)戰(zhàn)”，對(duì)違法用地做到“查案查處糾位、拆除復(fù)耕到位、責(zé)任追究到位、罰沒(méi)到位”，確保土地執(zhí)法檢查順利通過(guò)驗(yàn)收。并根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)土資源聯(lián)合執(zhí)法監(jiān)管工作的意見(jiàn)》文件精神，落實(shí)土地聯(lián)合執(zhí)法監(jiān)管各項(xiàng)責(zé)任措施，建立土地管理長(zhǎng)效機(jī)制，確保無(wú)反彈、不回潮，杜絕新的違法用地行為發(fā)生。
三、整治重點(diǎn)
（一）拆除對(duì)象
一是2012年度衛(wèi)星遙感監(jiān)測(cè)圖斑所涉及的違法用地；二是2013年發(fā)生的各類違法用地；三是違法性質(zhì)惡劣或涉及反映強(qiáng)烈和嚴(yán)重影響規(guī)劃實(shí)施的違法用地。
（二）清理對(duì)象
一是2010年監(jiān)察部、國(guó)土資源部衛(wèi)星遙感監(jiān)測(cè)圖斑所涉及違法用地處罰未到位的案件；二是2008年4月1日至2012年12月底發(fā)生的違法用地。
四、方法步驟
（一）宣傳發(fā)動(dòng)（2013年4月6日-2013年4月12日）
1、建立組織。加強(qiáng)對(duì)違法用地綜合整治專項(xiàng)行動(dòng)的領(lǐng)導(dǎo)，確保整治工作順利開(kāi)展。成立違法用地綜合整治專項(xiàng)行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、查處等各項(xiàng)工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（以下簡(jiǎn)稱鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室），辦公地點(diǎn)設(shè)鎮(zhèn)城建辦。各個(gè)村居成立調(diào)查小組。
2、召開(kāi)動(dòng)員會(huì)。全面部署專項(xiàng)行動(dòng)各項(xiàng)工作，出臺(tái)實(shí)施方案。各村居要成立工作班子，召開(kāi)黨員、村民代表會(huì)議，統(tǒng)一思想、提高認(rèn)識(shí)、明確任務(wù)。
3、調(diào)查摸底。鎮(zhèn)國(guó)土中心所、各村居要密切配合，及時(shí)開(kāi)展調(diào)查摸排工作，進(jìn)行全面調(diào)查，摸清情況，并進(jìn)行登記造冊(cè)，匯總情況報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。
4、廣泛宣傳。利用廣播、農(nóng)民信箱、宣傳櫥窗、橫幅等各種宣傳工具，廣泛宣傳《土地管理法》，監(jiān)察部、人力資源和社會(huì)保障部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的15號(hào)令和《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》文件等法律法規(guī)，為專項(xiàng)行動(dòng)提供強(qiáng)有力的輿論支持。
（二）（2013年4月13日-2013年4月30日）
1、限期整改。各鎮(zhèn)國(guó)土中心所對(duì)專項(xiàng)行動(dòng)方案中涉及的拆除對(duì)象，在2013年4月16日前發(fā)出限期整改通知書(shū)，責(zé)令違法當(dāng)事人于2013年4月23日前自行整改。
2、強(qiáng)制執(zhí)行。各工作片、駐村居干部、村（居）要加強(qiáng)與鎮(zhèn)城建辦、鎮(zhèn)國(guó)土中心所的協(xié)作，分組上門對(duì)違法違章建筑當(dāng)事人督促檢查，動(dòng)員自行拆除。對(duì)違法用地當(dāng)事人不自覺(jué)履行整改的違法用地，或超過(guò)自行拆除期限，仍未按整治要求拆除并復(fù)耕到位的違法違章建筑，要按照區(qū)委、區(qū)政府土地聯(lián)合執(zhí)法監(jiān)管要求，采取停水、停電、拆除等強(qiáng)制措施，于2013年4月30日前組織拆除并復(fù)耕。
（三）清理（2013年4月13日-2013年5月5日）
1、限期整改。鎮(zhèn)國(guó)土中心所、鎮(zhèn)城建辦對(duì)專項(xiàng)行動(dòng)方案中的清理對(duì)象，2013年4月13日前填寫(xiě)整改通知書(shū)，由駐村干部發(fā)至違法當(dāng)事人，責(zé)令違法當(dāng)事人于2013年4月25日前履行處罰決定內(nèi)容。對(duì)一些確因一時(shí)無(wú)法拆除復(fù)耕，既無(wú)又不影響近期規(guī)劃實(shí)施的違法用地，在違法當(dāng)事人自覺(jué)繳納罰款（滯納金免繳），并向所在地鎮(zhèn)（街道）承諾無(wú)償拆除的前提下，可以暫時(shí)保留違法用地上的建筑物。
2、期限內(nèi)違法當(dāng)事人不自覺(jué)履行處罰決定的，將這類該違法用地列入重點(diǎn)整治對(duì)象，采取停水、停電、拆除等強(qiáng)制措施依法處理。
（四）規(guī)范（2013年5月1日-2013年5月10日）
根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府文件精神，結(jié)合蓬街實(shí)際，建立和完善長(zhǎng)效管理機(jī)制，落實(shí)監(jiān)管責(zé)任，制定土地綜合執(zhí)法實(shí)施細(xì)則，完善土地日常監(jiān)管體系和工作機(jī)制，形成群眾、村（居）干部和機(jī)關(guān)干部共同參與的，政府管理和社會(huì)自治結(jié)合的違法違章建筑監(jiān)管體系，形成全社會(huì)齊抓共管的監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)。
五、工作要求
（一）統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)
違法用地綜合整治專項(xiàng)行動(dòng)是當(dāng)前鎮(zhèn)政府一項(xiàng)重點(diǎn)工作，各工作片、各村（居）、各有關(guān)單位要從落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的高度，要做到認(rèn)識(shí)、組織、人員、精力四到位，確保違法用地綜合整治專項(xiàng)行動(dòng)正常開(kāi)展，保證整治工作取得成效。
（二）明確任務(wù)，落實(shí)責(zé)任
違法用地綜合整治專項(xiàng)行動(dòng)是一項(xiàng)復(fù)雜、繁重的工作，各村（居）、各相關(guān)單位要明確任務(wù)、落實(shí)責(zé)任，要密切配合，互通信息，交流整治工作中出現(xiàn)的新矛盾、新問(wèn)題，互相支持、相互幫助杜絕互相推諉扯皮現(xiàn)象。鎮(zhèn)專項(xiàng)行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組及辦公室要切實(shí)履行協(xié)調(diào)、督查職能，要依法履行行政執(zhí)法職能，確保整治工作順利推進(jìn)。
第8篇：強(qiáng)拆的新土地管理法范文
從車站走到她所居住的地方還有段距離，這期間她的左手一直插在上衣兜里，等進(jìn)屋坐定，她拿出這只手小心地墊在膝上時(shí)，我注意到她手腕處兩道明顯的疤痕，不規(guī)則的紋路很是刺眼。后來(lái)通過(guò)她的講述了解到，這兩道疤痕是她在想要追回房子和捍衛(wèi)她的尊嚴(yán)時(shí)留下的，這一切都發(fā)生在過(guò)去的三年里。
我們交談的地方在旅館的一個(gè)房間里，是當(dāng)?shù)卣鞍才拧钡木铀锩孀≈鴱執(zhí)m和她已屆耄耋之年的雙親，從屋里的陳設(shè)和居住的痕跡看，他們?cè)谶@里住的時(shí)間不短。
張?zhí)m說(shuō)，從2012年“兩會(huì)”至今他們?cè)谶@里已經(jīng)住了1年多。對(duì)于過(guò)去三年里發(fā)生的事情，她能夠非常流暢的復(fù)述出每一個(gè)細(xì)節(jié)，我想不僅僅因?yàn)樗鞘录?dāng)事人，也是因?yàn)樗诖酥耙呀?jīng)對(duì)很多人講述過(guò)，不過(guò)依然沒(méi)能改變目前的現(xiàn)狀。
2009年3月的一天，包括張?zhí)m在內(nèi)的400多戶居民很詫異的從當(dāng)?shù)匦侣劼?lián)播里得知，他們所居住的小區(qū)地塊被劃定為了商業(yè)用地。張?zhí)m說(shuō)，他們此前沒(méi)有接到任何通知，卻以那樣的方式被告知生活了多年的房子要被拆遷，一時(shí)間很多人接受不了，于是找相關(guān)部門討要說(shuō)法。即使如此，也沒(méi)能阻止事態(tài)的繼續(xù)發(fā)展。到2010年5月，拆遷工作正式啟動(dòng)，當(dāng)年8月的一天，張?zhí)m下班回家時(shí)發(fā)現(xiàn)自己家被強(qiáng)拆了，而至今，房子的產(chǎn)權(quán)證還在她的手中。
我看到這片土地的時(shí)候，張?zhí)m所描述的幾棟居民樓早就不見(jiàn)了蹤跡，取而代之的是一片平整后的建筑廢墟，這片被圈住的地塊位于十字路口的一角，寬敞的馬路那邊是一座現(xiàn)代化電子商城，熙來(lái)攘往的人群使那邊看起來(lái)十分繁華，與此形成鮮明對(duì)比的，是馬路這邊的沉寂。
其實(shí)我相信類似張?zhí)m的遭遇，正普遍發(fā)生在我國(guó)很多地方。因?yàn)槲掖饲霸H眼目睹當(dāng)時(shí)還依然被稱為北京宣南區(qū)的胡同里，留守釘子戶家的屋頂被砸出窟窿，一面墻壁被拆掉。房子甚至失去了遮風(fēng)擋雨的基本功能?？吹竭@樣的情形很多人都會(huì)條件反射式的追問(wèn)，為什么要堅(jiān)守在這里?！皩?duì)拆遷補(bǔ)償款不滿意啊?！庇浀卯?dāng)時(shí)同行的同伴這樣回答。這樣的理由是最容易被人們理解和接受的。
強(qiáng)拆背后總有幾個(gè)相似的要素：沒(méi)有足額的補(bǔ)償、缺乏正當(dāng)?shù)某绦颍行袆?dòng)力的拆遷隊(duì)以及“有背景”的開(kāi)發(fā)商。張?zhí)m說(shuō)，她所居住地段的商品房?jī)r(jià)按照市值計(jì)算每平方米已逾3萬(wàn)元，而政府補(bǔ)償?shù)牟疬w款未經(jīng)評(píng)估就按照每平方米1.2萬(wàn)元計(jì)算。
回來(lái)后，我?guī)е鴱執(zhí)m的案例向一位研究土地產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域的學(xué)者請(qǐng)教，他直言，“出現(xiàn)這樣的情況，是因?yàn)檫@個(gè)地方實(shí)施的是分地段統(tǒng)一定價(jià)，不管這個(gè)地塊是不是離某個(gè)學(xué)校、公園近，也不管這個(gè)地塊的實(shí)際房?jī)r(jià)可能高出統(tǒng)一定價(jià)幾倍，而是簡(jiǎn)單按照每畝多少價(jià)來(lái)補(bǔ)償，這是一個(gè)區(qū)域定價(jià)的概念，如果當(dāng)?shù)乩^續(xù)這樣推行新型城鎮(zhèn)化，那老百姓真是太苦了。征地基本上都是政府說(shuō)了算，價(jià)格也是政府定，再由政府搞運(yùn)營(yíng)。既沒(méi)有足額補(bǔ)償也沒(méi)有正當(dāng)程序。要解決這個(gè)問(wèn)題，就要把《土地管理法》改為《土地法》。這么改就是把各種權(quán)屬，人和土地的關(guān)系確立起來(lái)，從權(quán)利的角度講，誰(shuí)擁有所有權(quán)同時(shí)就擁有哪些權(quán)利，包括轉(zhuǎn)讓權(quán)還有所謂的剩余的分配權(quán)等等，這些產(chǎn)權(quán)是一個(gè)產(chǎn)權(quán)束，它怎么轉(zhuǎn)到別人的手里，這都是《土地法》應(yīng)該涉及的?！?/p>
我們應(yīng)該以什么樣的態(tài)度對(duì)待土地，或許國(guó)外的做法能夠帶來(lái)一些啟發(fā)。
第9篇：強(qiáng)拆的新土地管理法范文
【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房 博弈 相關(guān)主體
一、小產(chǎn)權(quán)房的界定
1、小產(chǎn)權(quán)房的概念
“小產(chǎn)權(quán)房”是相對(duì)“大產(chǎn)權(quán)房”而言的。狹義上小產(chǎn)權(quán)房即“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的,未繳納土地出讓金、耕地占用稅等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)的商品性住宅。這種產(chǎn)權(quán)必然沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)“大”,也就顧名思義被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。廣義上講,“小產(chǎn)權(quán)房”則泛指在農(nóng)民集體土地上違規(guī)或違法建設(shè)與銷售、租賃的房屋。
2、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀
我國(guó)《土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請(qǐng)國(guó)有土地”,同時(shí)我國(guó)《土地管理法》還規(guī)定農(nóng)村宅基地上的房屋不允許出售給城鎮(zhèn)居民,所以小產(chǎn)權(quán)房不管是從建設(shè)還是交易方面來(lái)說(shuō)都是違法的,但是受居高不下房?jī)r(jià)的影響和各參與主體利益的驅(qū)使,在北京、天津、鄭州、杭州、廣州、昆明等各大中城市出現(xiàn)了大面積連片建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房,由于價(jià)格便宜,出現(xiàn)了供需兩旺的局面。就全國(guó)范圍來(lái)看,小產(chǎn)權(quán)房在城市房屋開(kāi)發(fā)中,占了相當(dāng)大的比例。截止到2009年底全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積已經(jīng)超過(guò)66億平方米,相當(dāng)于2009年全國(guó)商品房銷售面積總額的近7倍(據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),2009年全國(guó)商品房銷售面積為93713萬(wàn)平方米),目前小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)從個(gè)案發(fā)展成為普遍性、全國(guó)性現(xiàn)象。
二、以博弈視角分析小產(chǎn)房產(chǎn)生原因
博弈行為中參與博弈的各行為主體都有著各自不同的利益目標(biāo),他們?cè)谶_(dá)到各自的利益目標(biāo)的過(guò)程中會(huì)考慮到對(duì)手的各種可能性行動(dòng)方案,并力圖選取對(duì)自己目標(biāo)利益最大化的決策。小產(chǎn)房的存在和發(fā)展實(shí)際上就是各方對(duì)于土地增值收益分配的利益博弈的產(chǎn)物。政府三令五申地發(fā)出禁止建設(shè)和購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的通知,而集體經(jīng)濟(jì)組織和開(kāi)發(fā)商依然大規(guī)模“開(kāi)發(fā)建設(shè)”,購(gòu)買者明知是辦不到產(chǎn)權(quán)證的違法建筑卻依然進(jìn)行購(gòu)買。在這個(gè)建設(shè)、購(gòu)買、禁止的三種行為之間已構(gòu)成一種典型的博弈關(guān)系。
1、建設(shè)行為主體與禁止行為主體博弈
(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與政府博弈。政府是整個(gè)博弈規(guī)則的制定者也是博弈行為的參與者,政府一方面要保障自身利益又要考慮社會(huì)的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房,沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府征用為國(guó)有土地然后招牌掛的法定程序,因而規(guī)避了土地出讓金等費(fèi)用,造成國(guó)家利益流失,同時(shí)也擾亂了正常的商品房市場(chǎng),不利于社會(huì)的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展,所以政府會(huì)嚴(yán)格禁止開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房。雖然政府禁止小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)的態(tài)度明確,但是由于正規(guī)房地產(chǎn)市場(chǎng)獲取用地的高門檻以及開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的高利潤(rùn),使得開(kāi)發(fā)商在政府出臺(tái)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房處理的切實(shí)可行的具體細(xì)則和強(qiáng)有力的執(zhí)法行為之前,依舊會(huì)選擇進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)。
(2)村委會(huì)、農(nóng)民與政府博弈。近幾年農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)雖然在逐步放開(kāi),但是由于城鄉(xiāng)土地二元產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)為特征的土地管理制度及其相關(guān)法律滯后于城鄉(xiāng)快速發(fā)展的需要,使農(nóng)村集體土地與城市國(guó)有土地同地不同權(quán)、同權(quán)不同價(jià),特別是農(nóng)村集體土地只有被征收為國(guó)有土地以后才能作為合法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,導(dǎo)致村委會(huì)和農(nóng)民難以獲得土地增值的利益。
一方面農(nóng)地被征后,最高補(bǔ)償為前三年平均年收入的15倍;另一方面,即使村委會(huì)和農(nóng)民不進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā),規(guī)劃范圍內(nèi)的農(nóng)地也遲早會(huì)被政府征收或征購(gòu)為建設(shè)用地。以武漢市為例,從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)年收入3000元/畝計(jì)算,一畝地獲得的補(bǔ)償不足5萬(wàn)元,而一畝地(約666.7平方米)建成小產(chǎn)權(quán)房出售,獲得的收益將高于政府征地的補(bǔ)償費(fèi)用的數(shù)倍。所以村委會(huì)和村民會(huì)有強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)力去開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房,以獲得更高的增值收益。而政府為了防止土地財(cái)政收益的流失,以及國(guó)家18億畝耕地紅線被動(dòng)搖而威脅到國(guó)家的糧食生產(chǎn)安全,會(huì)選擇對(duì)村委會(huì)和農(nóng)民的違法行為進(jìn)行管制。
2、購(gòu)買行為主體與禁止行為主體博弈
國(guó)土資源部于2004年下發(fā)的《關(guān)于農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》中也明確規(guī)定:“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”,建設(shè)部于2007年6月18日也了購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的提示,提示消費(fèi)者不要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。多省市地方政府也采取了一些強(qiáng)拆的行動(dòng)。雖然政府明令禁止購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房,但是消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房仍有著強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)力和無(wú)奈。
小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者多為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的村民或城鎮(zhèn)居民,他們由于經(jīng)濟(jì)能力有限而承受不了當(dāng)前的商品房市場(chǎng)持續(xù)高漲的高房?jī)r(jià)而只能“嘗試”小產(chǎn)權(quán)房。如武漢市商品住宅2007年底均價(jià)為4300元/m2左右,而到2010年二季度均價(jià)就已經(jīng)漲到6325元/m2左右,漲幅達(dá)47%。住房?jī)r(jià)格的快速上漲嚴(yán)重超過(guò)了一般家庭的支付能力,據(jù)粗略估計(jì)一般家庭25年的可支配收入,才能勉強(qiáng)購(gòu)置一套住房。而小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格只相當(dāng)于周邊商品房?jī)r(jià)格的30%―60%,例如武漢市小產(chǎn)權(quán)房較為集中的洪山區(qū)的熊家咀惠安“小區(qū)”的房?jī)r(jià)僅2000元/m2左右,而周邊的正規(guī)商品住宅均價(jià)高達(dá)7000/m2。因此,小產(chǎn)權(quán)房在售價(jià)上對(duì)城市中低收入家庭有極大的吸引力。此外,政府對(duì)于中低收入群體的經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的建設(shè)和監(jiān)管力度不夠(全國(guó)多個(gè)城市出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)適用房連號(hào)現(xiàn)象就是其諸多問(wèn)題的典型表現(xiàn)),造成中低收入群體的居住問(wèn)題得不到切實(shí)可行的解決。加上政府對(duì)購(gòu)買者還沒(méi)有具體可操作性的處罰措施,使購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的“安全”預(yù)期大于風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期,實(shí)際需求依然不減。
3、建設(shè)行為主體與購(gòu)買行為主體博弈
(1)小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)者與購(gòu)買者博弈。由于政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的叫停和多種風(fēng)險(xiǎn)提示,使小產(chǎn)權(quán)房的銷售已經(jīng)不能以前那樣“名正言順”了,只能由公開(kāi)轉(zhuǎn)為地下。購(gòu)買者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的選擇會(huì)更加的謹(jǐn)慎,但是由于無(wú)力購(gòu)買正規(guī)的商品房,購(gòu)買者為了居有定所,會(huì)權(quán)衡考慮一些他們覺(jué)得相對(duì)安全的小產(chǎn)權(quán)房,在購(gòu)買時(shí)也會(huì)要求相對(duì)苛刻。小產(chǎn)房的開(kāi)發(fā)者為了打消購(gòu)買者的顧慮,一方面會(huì)提高小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)質(zhì)量和完善相關(guān)的配套設(shè)施,另一方面會(huì)通過(guò)“以租代售”、“法律公正”等方式來(lái)誘導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)買。在無(wú)力購(gòu)買高價(jià)的正規(guī)商品房的情況下,購(gòu)買相對(duì)安全的小產(chǎn)權(quán)房也不失是一個(gè)無(wú)奈中的“選擇”。
(2)村委會(huì)、村民與購(gòu)買者博弈。政府對(duì)小產(chǎn)房明確叫停,雖然部分消費(fèi)者在無(wú)力購(gòu)買高價(jià)的正規(guī)商品房的情況下會(huì)選擇相對(duì)“安全”的小產(chǎn)權(quán)房,但是購(gòu)買者會(huì)利用政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的打壓政策在購(gòu)買時(shí)討價(jià)還價(jià)。作為但是村委會(huì)、村民是農(nóng)村集體土地的真正管理者和具體的使用者,也是最有權(quán)力與購(gòu)買者直接對(duì)話的群體。村委會(huì)、村民可以利用這個(gè)特殊的身份與購(gòu)買者進(jìn)行私下“公正”和頒發(fā)“集體產(chǎn)權(quán)證”等方式來(lái)讓購(gòu)買者誤以為購(gòu)買行為安全、公平。
三、基于博弈分析的解決路徑
1、針對(duì)建設(shè)行為主體與禁止行為主體博弈的解決路徑
建設(shè)行為主體在與禁止行為主體博弈中之所以還有發(fā)展空間,一方面是我國(guó)土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律制度不健全,很多地方與我國(guó)目前改革的進(jìn)程和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不相適應(yīng),另一方面是在土地用途轉(zhuǎn)變的利益分配機(jī)制中農(nóng)民的利益得不到切實(shí)的保障。所以政府應(yīng)該采取有效的辦法,結(jié)合當(dāng)前的具體情況加強(qiáng)立法工作和不斷完善相關(guān)的法律法規(guī),保障農(nóng)民的切實(shí)利益。
首先,完善集體土地流轉(zhuǎn)的立法工作,創(chuàng)新土地產(chǎn)權(quán)制度。尊重農(nóng)村集體對(duì)土地所有權(quán)的主體地位,加快研究農(nóng)村土地直接進(jìn)入市場(chǎng)的途徑和相關(guān)制度,完善和整合現(xiàn)行的立法,統(tǒng)一農(nóng)村宅基地的劃分標(biāo)準(zhǔn)及流轉(zhuǎn)辦法。在保證農(nóng)民的土地收益足以解決農(nóng)民生存問(wèn)題的同時(shí),確保農(nóng)民通過(guò)土地收益改善生存與發(fā)展的環(huán)境,以促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的實(shí)現(xiàn)。盡快完善集體土地流轉(zhuǎn)的立法工作,使集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地享有真正同等地位,逐步達(dá)到“同地、同權(quán)、同價(jià)”,確保在集體土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民的利益得到實(shí)現(xiàn),使農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)有法可依、有法必依、規(guī)范有序、逐步推進(jìn)。
其次,完善集體土地用途轉(zhuǎn)變的利益分配機(jī)制,保障農(nóng)民的利益。現(xiàn)在土地出讓的利益基本上由國(guó)家控制,由于土地長(zhǎng)期計(jì)劃征用,土地用途轉(zhuǎn)變?cè)鲋档氖找娣峙渲?農(nóng)民只能得到5%―10%,甚至更少。在既保護(hù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民利益又要實(shí)現(xiàn)公平的基礎(chǔ)上,集體組織所收取的土地收益當(dāng)以稅收的方式上交國(guó)家一部分,剩下的收益應(yīng)用于農(nóng)民的基本社會(huì)保障,從而使農(nóng)民的利益得到充分的實(shí)現(xiàn)。
2、針對(duì)購(gòu)買行為主體與禁止行為主體博弈的解決路徑
購(gòu)買行為主體在與禁止行為主體博弈中有強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)力的原因在于,一方面小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者都為中低收入人群,無(wú)力承擔(dān)商品房市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)。另一方面是政府對(duì)保障性住房的執(zhí)行管理不到位。
(1)采取嚴(yán)厲措施抑制高房?jī)r(jià)。政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)降低準(zhǔn)入門檻以提高商品房供給的同時(shí),要采取嚴(yán)厲的措施抑制高房?jī)r(jià),如2010年4月國(guó)務(wù)院出臺(tái)的二套房貸政策在一定程度上抑制房?jī)r(jià)的瘋漲。但是僅這一政策很難真正解決房?jī)r(jià)繼續(xù)走高,國(guó)務(wù)院、相關(guān)部委和各地方政府也必須出臺(tái)配套措施,給予遏制高房?jī)r(jià)以強(qiáng)大的政策支持。
(2)加大保障房建設(shè)的力度以消除小產(chǎn)權(quán)房的需求“市場(chǎng)”。由于住房制度改革中住房保障的不完善,以及經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房供應(yīng)較少等原因,城市中低收入者為了解決自己的住房問(wèn)題不得不購(gòu)買低廉的小產(chǎn)權(quán)房。在現(xiàn)行土地制度短期內(nèi)無(wú)法改變的前提下,政府部門應(yīng)建立有效的社會(huì)保障體系,大力完善城鎮(zhèn)居民住房保障制度,加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房的建設(shè)力度,滿足城市中低收入居民的住房需求,只有緩解了中低收入者的購(gòu)房需求和壓力,小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題才會(huì)真正得以解決。
3、針對(duì)建設(shè)行為主體與購(gòu)買行為主體博弈的解決路徑
建設(shè)行為主體與購(gòu)買行為主體的博弈主要在于“地下市場(chǎng)”的博弈,要解決這一問(wèn)題要從購(gòu)買者的心理進(jìn)行分析,并對(duì)供地行為的源頭實(shí)行有效監(jiān)管。
(1)消除購(gòu)買者的僥幸心理。政府在切實(shí)有效地解決中低收入人群的住房保障問(wèn)題的同時(shí),要加大對(duì)小產(chǎn)權(quán)房違法行為制止的宣傳和執(zhí)行力度。一旦發(fā)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和購(gòu)買行為就要進(jìn)行查處,真正做到一案一處理,加大購(gòu)買者的博弈成本。對(duì)需要拆除的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行“高調(diào)”地拆除,傳遞政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房違法處理的決心和信心,以消除購(gòu)買者的僥幸心理。這樣在一定程度可以阻止?jié)撛诘馁?gòu)買者進(jìn)入小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng),遏制了小產(chǎn)房的進(jìn)一步發(fā)展。
(2)嚴(yán)格執(zhí)行城鄉(xiāng)規(guī)劃管理制度以控制小產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)“市場(chǎng)”。為了控制小產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)市場(chǎng),各級(jí)政府(尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)府)不僅要嚴(yán)格貫徹執(zhí)行城鄉(xiāng)規(guī)劃管理制度,確保農(nóng)村土地的合理利用,維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益,而且要健全土地供給監(jiān)督管理機(jī)制,確保對(duì)城市土地的合理供給。對(duì)違反用地規(guī)劃的單位應(yīng)該加大處罰力度、明確相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任;對(duì)行政劃撥用地單位所使用的土地要加大監(jiān)管力度,同時(shí)幫助其制定合理的土地利用規(guī)劃,這樣就有可能從源頭控制小產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)“市場(chǎng)”。
四、結(jié)束語(yǔ)
小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生是各方利益主體博弈的結(jié)果,有著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和制度層次的原因,在短期內(nèi)很難得到根本的解決,國(guó)家解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題也不可能一蹴而就。對(duì)小產(chǎn)權(quán)房治理,從近期來(lái)看應(yīng)該針對(duì)各博弈主體從需求和供給方面通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)加以緩解;從遠(yuǎn)期來(lái)看則必須完善相關(guān)立法和創(chuàng)新土地產(chǎn)權(quán)制度。只有這樣,小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題才可能最終得以解決。
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