不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn) 善意取得 善意

一、善意取得制度的界定

（一）善意取得的概念

善意取得，亦稱即時取得，是指無權(quán)處分他人財產(chǎn)的財產(chǎn)占有人，將其動產(chǎn)或不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人取得該財產(chǎn)時出于善意，則受讓人依法取得對該財產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)，原所有權(quán)人不得要求受讓人返還財產(chǎn)的制度。①

（二）善意取得制度中"善意"的含義

善意作為一個民法上的概念，起源于古羅馬法的善意占有之訴，即"產(chǎn)生于共和國末期的以時效取得為基礎(chǔ)的虛擬的要求返回所有物之訴"。②善意作為一個抽象的法律概念，應(yīng)當(dāng)包括四個方面的含義：首先，善意必須是行為人的主觀心理狀態(tài)；其次，行為人對行為相對人的無法律依據(jù)或者不享有權(quán)利的真實(shí)狀態(tài)并不知曉；再次，行為人主觀上認(rèn)為與行為相對人的之間的法律行為是合法或者相對人享有合法權(quán)利；最后，行為人的這種心理狀態(tài)能夠通過其外在的表現(xiàn)被其他人所感知。

二、我國不動產(chǎn)善意取得的條件

《物權(quán)法》頒布之后對于不動產(chǎn)的善意取得有了明確的規(guī)定。而根據(jù)《物權(quán)法》106條的規(guī)定，我們可以知道不動產(chǎn)善意取得包括以下幾個構(gòu)成要件③：

（一）標(biāo)的物為依法可流通的不動產(chǎn)

但法律禁止或限制流通的不動產(chǎn)不適用善意取得

（二）轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)

轉(zhuǎn)讓人如果具有處分權(quán)，則對于受讓人構(gòu)成繼受取得，不屬于善意取得。

（三）基于有償法律行為而取得

必須依據(jù)法律行為如買賣合同才可以發(fā)生善意取得，而且此處的法律行為應(yīng)該具有財產(chǎn)交易的性質(zhì)，即受讓人必須因此付出對價，具有有償性。

（四）受讓人受讓財產(chǎn)時必須是善意的

即受讓人與無處分權(quán)人進(jìn)行民事行為的當(dāng)時，第三人不知道對方對標(biāo)的物無處分權(quán)，要強(qiáng)調(diào)的是善意取得為即時取得，因此善意的準(zhǔn)據(jù)時點(diǎn)原則上應(yīng)以法律行為發(fā)生時即受讓財產(chǎn)時為準(zhǔn)。至于事后知道與否，并不影響善意取得的構(gòu)成。

（五）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)必須已經(jīng)完成交付

對于不動產(chǎn)來說，依法應(yīng)當(dāng)?shù)?a href="http://www.mug-factory.cn/haowen/143050.html" target="_blank">記的應(yīng)當(dāng)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，即完成了不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，受讓人才能基于善意取得制度取得該不動產(chǎn)的所有權(quán)。

三、不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的不足之處

（一）有關(guān)不動產(chǎn)的登記的法律、法規(guī)不夠完善

由于我國有關(guān)不動產(chǎn)的法律體系并不完善，這些現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記法律法規(guī)雜亂無章，有的甚至相互矛盾，嚴(yán)重?fù)p害了法律的尊嚴(yán)。雖然新的《物權(quán)法》實(shí)施，使得一些法律條文相沖突的情況得到一定緩解，如該法第10條規(guī)定"國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一的登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律和行政法規(guī)規(guī)定。"但是該條規(guī)定過于寬泛，實(shí)施起來很困難。

（二）沒有確定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

雖然《物權(quán)法》第10條第2款規(guī)定："國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律和行政法規(guī)規(guī)定。"該條雖然明確規(guī)定對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，但對于是由哪一個統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)辦理仍然采取了擱置處理的方法，統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)仍然不明確。我國《物權(quán)法》第10條確立了統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的構(gòu)想，可以看出建市統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)已成定局。但如何從長期形成的"多頭管理、分級登記"的體制中確立一個統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)、如何整合分布在不同登記機(jī)關(guān)的登記資源、如何協(xié)調(diào)不同統(tǒng)一后的登記機(jī)關(guān)和若干不動產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系，這仍然是物權(quán)法出臺以后的重點(diǎn)問題和難點(diǎn)問題。④

（三）對善意取得制度中的"善意"標(biāo)準(zhǔn)沒有做具體規(guī)定

善意取得制度的關(guān)鍵問題就是在于對什么是"善意"的判斷，但是對受讓人善意與否的判斷，各個國家和地區(qū)并沒有一個統(tǒng)一的理解。以德國和日本民法典為例，《德國民法典》第932條規(guī)定受讓人明知或因重大過失而不知動產(chǎn)不屬于讓與人所有者，即為非善意；《日本民法典》第192條規(guī)定須善意無過失。然而我國《物權(quán)法》在規(guī)定適用不動產(chǎn)善意取得時，僅指出"受讓人受讓該不動產(chǎn)時是善意的"，但并未對善意以何人、何時為標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。這點(diǎn)是個很大的立法缺陷，亟待解決。

四、不動產(chǎn)善意取得制度完善的建議

（一）不斷完善不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)

我國現(xiàn)行的的有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)不少，但是這些法律法規(guī)比較混亂，有的甚至相互沖突，在出現(xiàn)問題時候如何適用就成了一個難題。因此當(dāng)務(wù)之急就是對現(xiàn)行的有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)進(jìn)行清理，廢止與《物權(quán)法》相沖突的已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活需要的一些法律法規(guī)。明確《房地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》之間發(fā)生沖突時如何適用，出臺《物權(quán)法》相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，不斷地完善現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記的法律體系。

（二）建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

我們應(yīng)當(dāng)盡快確定一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，來改變登記多頭的現(xiàn)象。我們建議不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)由國土資源部門下的土地管理機(jī)關(guān)來充當(dāng)，這是因為在土地和建筑物之間，建筑物的存在必須以土地物權(quán)的合法存在為前提，并且土地是唯一永恒不變的不動產(chǎn)；再者，目前我國的城鄉(xiāng)房地產(chǎn)登記制度并不協(xié)調(diào)，廣大農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)登記幾乎是一片空白，而我國的土地登記工作已經(jīng)覆蓋到了所有的城市和廣大的農(nóng)村。由此可見，不動產(chǎn)登記適用統(tǒng)一的登記法律，實(shí)行統(tǒng)一的登記程序，賦予登記統(tǒng)一的法律效力，勢在必行。

（三）規(guī)范善意判斷的標(biāo)準(zhǔn)

我國新頒布的《物權(quán)法》在規(guī)定適用不動產(chǎn)善意取得時，并未對善意以何人、何時為標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。我們認(rèn)為對于善意的認(rèn)定，屬事實(shí)認(rèn)定問題，涉及舉證責(zé)任的分配。認(rèn)定是否為善意的標(biāo)準(zhǔn)還有一個重要的參考就是第三人是否查閱了登記簿。而就第三人是否以其查閱了登記簿為善意條件，卻有不同意見。有學(xué)者認(rèn)為，不動產(chǎn)物權(quán)取得人實(shí)際上是否閱覽土地登記簿，在所不問。雖未閱覽登記簿，仍受登記公信力的保護(hù)⑤。王利明也認(rèn)為，對于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而言，受讓人成立善意，必然要求其在交易之前查閱登記簿，了解登記簿上所記載的權(quán)利狀況，并對此產(chǎn)生合理信賴，如果受讓人怠于查閱，則推定其不構(gòu)成善意。而我認(rèn)為物權(quán)法可以把第三人在交易之前是否查閱了登記簿作為善意的一個標(biāo)準(zhǔn)。此外還可以根據(jù)受讓人的專業(yè)及文化知識水平以及對轉(zhuǎn)讓人的熟悉和了解程度等因素，從而進(jìn)行具體問題具體分析。以本人為受讓人者，以本人為善意判斷標(biāo)準(zhǔn)；以法定人代為受讓者，以法定人為判斷標(biāo)準(zhǔn)；以人為交易者是否為善意以人為判斷。但如果其交易是依照本人所指示的意思而行為時，是否為善意，應(yīng)以本人為判斷標(biāo)準(zhǔn)。在善意的時間判斷上，其首先考慮的因素是取得財產(chǎn)的第三人在取得財產(chǎn)時應(yīng)為善意。鑒于此，關(guān)于"善意"的具體判斷還有待在今后的立法中加以確定。

結(jié)語

我國《物權(quán)法》立法者不為善意取得制度只適用于動產(chǎn)物權(quán)的理論通說局限，以登記公信力為理論基礎(chǔ)，建立了不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度，應(yīng)該說，這是我國物權(quán)立法上的一大突破與進(jìn)步。但我們也應(yīng)清醒地認(rèn)識到，雖然我國不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度設(shè)立有其必要性，其設(shè)立將有利于保護(hù)善意第三人利益和維護(hù)交易安全，但實(shí)施效果卻不盡人意。因而我們要不斷完善不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度，才能使不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度作用更大、走得更遠(yuǎn)，才能在整個法律制度層面上實(shí)現(xiàn)原權(quán)利人與善意第三人的最大利益平衡，才能真正實(shí)現(xiàn)法律的公正與正義。

注釋：

①梁慧星、陳華彬.物權(quán)法[M]（第四版）.北京：法律出版社，2006年.第203頁：

②黃謨韜.論我國不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度.法制與社會.2011年第14期

③李建偉.民法60講.人民法院出版社2011第9版.第140頁

④于海涌.論不動產(chǎn)登記.北京：法律出版社.2007年.第13頁

⑤王澤鑒：《民法通則：物權(quán)·所有權(quán)》.中國政法大學(xué)出版社.2003年版.第141

參考文獻(xiàn)：

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[2] 石晶、張鋒.不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件及法律效力分析[J].法學(xué)論叢.2008（3）.

[3] 劉保玉.物權(quán)法中善意取得規(guī)定的理解與適用[J].南都學(xué)壇.2008（6）.

[4] 薛冰.論我國不動產(chǎn)善意取得制度法制與經(jīng)濟(jì)[J] .（下旬刊）2011（1） .

第2篇：不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn),物權(quán),不動產(chǎn)登記制度

不動產(chǎn)登記指經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)之事項記載于不動產(chǎn)登記簿的活動。它能使不動產(chǎn)物權(quán)變動得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障，是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。然而，我國至今尚未制定不動產(chǎn)登記法；已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范零散，并且相互沖突，不合法理的規(guī)定頗多。在物權(quán)立法提上議事日程之際，筆者運(yùn)用比較研究的方法，從物權(quán)立法的角度對完善我國不動產(chǎn)登記制度作一初步探討。

一、比較研究目前，世界各國所采用的不動產(chǎn)登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產(chǎn)權(quán)登記制度、托倫斯登記制度?！?

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創(chuàng)立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權(quán)變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當(dāng)事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權(quán)利以動態(tài)登記為主，不僅登記物權(quán)現(xiàn)狀，而且還登記物權(quán)的變動。

（二）產(chǎn)權(quán)登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》以及《住宅所有權(quán)法》中有明確規(guī)定。其特點(diǎn)是：（1）登記是土地物權(quán)變動的效力發(fā)生要件，土地物權(quán)之取得或變更須經(jīng)官方正式登記才具有法律效力；（2）實(shí)質(zhì)審查主義，登記機(jī)關(guān)對登記申請及權(quán)利變更要進(jìn)行詳細(xì)的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經(jīng)登記就具有法律效力；（4）權(quán)利以靜態(tài)登記為主，登記簿不記入物權(quán)的變動情況，只記入物權(quán)的現(xiàn)有狀態(tài)；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號順序進(jìn)行排列。

（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創(chuàng)始于澳大利亞，現(xiàn)被美國多數(shù)州和英聯(lián)邦國家所采用，是對產(chǎn)權(quán)登記制度的改良。其一，采用實(shí)質(zhì)審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進(jìn)入強(qiáng)制狀態(tài)，即任何不動產(chǎn)經(jīng)申請第一次登記后，其不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移和變更，不經(jīng)登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權(quán)利人因不實(shí)登記而受損害時，國家負(fù)賠償責(zé)任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。

通過三種登記制度之比較，可以發(fā)現(xiàn)，首先，各國不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動產(chǎn)登記法，不僅設(shè)計合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統(tǒng)，體現(xiàn)出民族特色。其次，各國不動產(chǎn)登記往往實(shí)行房地合一的登記體制。雖然各國不動產(chǎn)登記對象是以土地為主，但西方國家的不動產(chǎn)登記法理認(rèn)為建筑物與其附著的土地是緊密聯(lián)系在一起的，「2因此，這些國家的不動產(chǎn)登記，基本上名為土地登記，實(shí)際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動產(chǎn)登記實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理。在許多國家，所有的土地?zé)o論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)由不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動產(chǎn)登記立法不健全，不動產(chǎn)登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的實(shí)際情況和特點(diǎn)，促進(jìn)我國不動產(chǎn)登記制度的日趨完善。

二、我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀及存在的問題我國現(xiàn)行有關(guān)不動產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規(guī)則》（1989年11月）、《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月頒布）和建設(shè)部的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內(nèi)容包括：土地的性質(zhì)（主要是集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)及他項權(quán)利）、土地權(quán)利來源、權(quán)利主體、權(quán)屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格；房屋登記的內(nèi)容有所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權(quán)利。雖然我國不動產(chǎn)登記事業(yè)已經(jīng)步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進(jìn)步，但不可否認(rèn)，我國不動產(chǎn)登記制度依然存在著不少問題有待解決。

第一，不動產(chǎn)登記立法不完善。如上所述，我國不動產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中，此外《民法通則》、《擔(dān)保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強(qiáng)調(diào)本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國不動產(chǎn)登記承現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一、登記程序的不統(tǒng)一、登記效力的不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一的狀況。在我國法律規(guī)定的應(yīng)登記的不動產(chǎn)權(quán)利方面，不動產(chǎn)實(shí)體權(quán)利的登記范圍僅包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)等諸多不動產(chǎn)實(shí)體權(quán)利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產(chǎn)利用的宏觀管理。除了不動產(chǎn)實(shí)體權(quán)利登記以外，在現(xiàn)實(shí)生活中，同一不動產(chǎn)之上可能同時存在著數(shù)個物權(quán)，因此，有必要建立不動產(chǎn)物權(quán)順位登記，即不動產(chǎn)程序權(quán)利登記制度，以保障正常的不動產(chǎn)物權(quán)秩序。而在這一方面，我國不動產(chǎn)登記立法處于空白狀態(tài)。這顯然不符合我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展對不動產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的基本要求。

第二，我國不動產(chǎn)登記存在房地分立登記的問題。依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，約有六個部門可以進(jìn)行不動產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產(chǎn)登記的根本目的在于確認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動，進(jìn)行物權(quán)公示，提供統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產(chǎn)的行政管理?！?分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動產(chǎn)登記制度的初衷，一方面造成不動產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機(jī)關(guān)之間職責(zé)不清，機(jī)構(gòu)膨脹，部門利益相互沖突，其結(jié)果不僅增加了不動產(chǎn)登記人的不合理負(fù)擔(dān)，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。

第三，不動產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。我國廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負(fù)責(zé)。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項工作的專業(yè)人員，對登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。目前，在國家取消了對農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費(fèi)項目之后，村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓?！?但實(shí)際上，廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動日益活躍，房產(chǎn)的買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農(nóng)民對他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權(quán)利，同樣迫切地希望得到政府的保護(hù)。另外，由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一，使得一些城市開發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書，以逃避土地管理。

三、完善我國不動產(chǎn)登記制度的法律對策一種較為完善的不動產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡化手續(xù)、節(jié)省費(fèi)用和明確登記的公信力的原則?！?從我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進(jìn)一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國外不動產(chǎn)登記立法的先進(jìn)經(jīng)驗，推動我國不動產(chǎn)登記立法發(fā)展西方各種類型不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動產(chǎn)登記法?？梢?，西方各國將不動產(chǎn)登記定性為私法行為，其意義在于不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示及公信，保護(hù)交易安全。目前，我國物權(quán)立法工作已經(jīng)提上日程，借鑒國外立法經(jīng)驗，結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的實(shí)際情況，在將來出臺的《物權(quán)法》中明確規(guī)定不動產(chǎn)登記的各項制度，不僅是合理保護(hù)土地資源、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的要求，也是順應(yīng)世界不動產(chǎn)登記立法發(fā)展潮流，完善我國不動產(chǎn)登記制度的必然選擇。在《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎(chǔ)上，國務(wù)院也可以適時地出臺《不動產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，細(xì)化物權(quán)立法中關(guān)于不動產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，使我國不動產(chǎn)登記真正作到有法可依，更具有實(shí)際操作性。

（二）依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，完善我國不動產(chǎn)登記體制物權(quán)制度具有很強(qiáng)的民族性、固有性，不動產(chǎn)登記制度也不例外。我國目前不動產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國家干預(yù)主義，這與產(chǎn)權(quán)登記制度，即德國不動產(chǎn)登記立法模式極其相似。此外，我國不動產(chǎn)登記與產(chǎn)權(quán)登記制度在登記規(guī)則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利變動應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝！锻恋氐怯浺?guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力?！憋@然，我國不動產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》中規(guī)定，房屋登記的內(nèi)容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動產(chǎn)登記同樣具有公信力，不動產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記即具有法律效

力。由此可見，在保持我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度民族性、固有性基礎(chǔ)上，完善不動產(chǎn)登記體制，參照產(chǎn)權(quán)登記制度進(jìn)行，不失為一種最佳的選擇。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)登記制度也并非完美。在完善我國不動產(chǎn)登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，如錯誤登記賠償和強(qiáng)行登記制度等，以彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)登記制度之不足。

（三）統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、消除城鄉(xiāng)分別，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記規(guī)范化有學(xué)者認(rèn)為，我國不動產(chǎn)登記程序、效力等不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)?！?綜觀世界各國的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，尚無將土地與房產(chǎn)分為兩套系統(tǒng)進(jìn)行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經(jīng)意識到房地分立設(shè)置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實(shí)現(xiàn)房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的發(fā)展趨勢，同時也為我國將來統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的改革提供寶貴經(jīng)驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定：“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策?！倍粍赢a(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的城鄉(xiāng)統(tǒng)一無疑是全面保護(hù)土地資源，加強(qiáng)土地宏觀調(diào)節(jié)的有效途徑。這樣不僅使不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉(xiāng)接壤處由誰管理之虞。

（四）擴(kuò)大應(yīng)登記不動產(chǎn)權(quán)利之范圍，完善各項登記制度筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、地段權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)納入不動產(chǎn)登記范疇，擴(kuò)大應(yīng)登記的不動產(chǎn)權(quán)利范圍。就不動產(chǎn)登記的具體制度而言，首先，我國房地產(chǎn)交易中的二重買賣（即不動產(chǎn)所有人在簽訂買賣合同所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記前，又與他人訂立買賣合同并進(jìn)行了所有權(quán)登記）現(xiàn)象比較普遍，而我國立法對不動產(chǎn)物權(quán)變動采用的是登記生效主義，對不動產(chǎn)物權(quán)，特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則以登記為準(zhǔn)，未經(jīng)登記則不動產(chǎn)所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。因此，第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，這對他來說是極不公平的。如果不動產(chǎn)登記立法中設(shè)立預(yù)告登記制度，即賦予債權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，則可以有效地防范二重買賣情況出現(xiàn)，維護(hù)交易安全。其次，我國現(xiàn)行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設(shè)立不動產(chǎn)交易的善意取得制度。善意取得的要件應(yīng)包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動產(chǎn)登記立法中構(gòu)建善意取得制度時，我們還應(yīng)當(dāng)設(shè)立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補(bǔ)充，以加強(qiáng)不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，維護(hù)不動產(chǎn)交易人的合法權(quán)益，保障交易公平、合理。

我國不動產(chǎn)登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產(chǎn)管理的混亂，也妨礙了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在我國物權(quán)立法提上日程之際，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)在未來《物權(quán)法》中完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度，使我國不動產(chǎn)管理真正作到制度健全，有法可依。

注釋：

「1參見趙紅梅著：《房地產(chǎn)法論》，中國政法大學(xué)出版社1995年版，第249－252頁。

「2「3趙鵬越：《借鑒國際經(jīng)驗改革我國不動產(chǎn)登記制度》，載于《改革與戰(zhàn)略》1999年第1期。

「4金紹達(dá)：《澳大利亞的產(chǎn)權(quán)登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產(chǎn)》1995年第10期。

第3篇：不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)范文

Abstract: The property is attached to land all buildings, structures, real estate and property together constitute the main part. Registration, also known as real estate property ownership registration, is a statutory administrative machine according to the relative's application, the right to enjoy their property and the kind of review the state of real estate recorded in the register books of behavior. Due to historical reasons and theoretical studies of the impact of the situation, China's real estate registration system and the studies need to be strengthened. This close connection with reality, according to the writer in the real estate registration problems encountered on the property registration system was a preliminary study.

關(guān)鍵詞： 房產(chǎn)；不動產(chǎn)；房產(chǎn)登記

Key words: estate；real estate；real estate registration

中圖分類號：C916 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2010）35-0162-02

0引言

房產(chǎn)，是指依附于土地上的各種建筑物、構(gòu)筑物，與地產(chǎn)一同構(gòu)成不動產(chǎn)的主要部分，具有不動產(chǎn)的一切特征。它是人類最重要的財富之一，是財產(chǎn)的重要表現(xiàn)形態(tài)，也是任何社會的法律制度最為關(guān)注的調(diào)整對象。房產(chǎn)登記是現(xiàn)代房產(chǎn)制度的基礎(chǔ)，作為明確市場主體產(chǎn)權(quán)歸屬及其權(quán)利享有狀態(tài)內(nèi)容的房產(chǎn)登記制度，在政府各項職能中居于基礎(chǔ)性地位。在我國大力發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的今天，房產(chǎn)交易對于整個社會經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行影響極大，保證房產(chǎn)交易的安全對于維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序、促進(jìn)社會和諧意義重大。我國的房產(chǎn)登記制度一直由行政機(jī)關(guān)以行政確認(rèn)方式明確房產(chǎn)權(quán)屬，以保障行政相對人權(quán)利義務(wù)的實(shí)現(xiàn)。從總的情況看，我國房產(chǎn)登記制度仍處在初建階段，有待于規(guī)范和完善。

1我國現(xiàn)有的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度及存在的問題

不動產(chǎn)物權(quán)登記是權(quán)利人申請將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)之事項，記載于國家指定部門的不動產(chǎn)登記簿，并能供第三人查詢記載的活動。登記故然能起一定的管理效果，但登記本身是公示的方式，它是物權(quán)設(shè)定和轉(zhuǎn)移的方法。

我國目前的不動產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國家干預(yù)主義，這與不動產(chǎn)登記立法德國模式的“產(chǎn)權(quán)登記制度”極為相似。我國法律規(guī)定不動產(chǎn)實(shí)體權(quán)利的登記范圍包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)。而廣泛存在的土地租賃權(quán)、地役權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、空間利用權(quán)等諸多不動產(chǎn)權(quán)利卻沒有被列入登記范圍。

當(dāng)前，不動產(chǎn)物權(quán)登記有幾個新的發(fā)展趨勢：一物之上權(quán)利的設(shè)置越來越復(fù)雜；同一不動產(chǎn)之上可能同時存在著數(shù)個物權(quán)；越來越多的物權(quán)的增加（地上權(quán)、使用權(quán)）。這就要求不動產(chǎn)程序權(quán)利登記制度的建立和規(guī)范。

我國至今尚未制定不動產(chǎn)登記法，已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范比較零散，主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中；這些零散的法律法規(guī)相互沖突、不合法理的規(guī)定很多，而且在實(shí)際工作中缺乏可操作性，因此造成了不少問題。

1.1 目前我國對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然有許多地方實(shí)行由房屋與土地兩個部門分管，所以房地產(chǎn)權(quán)屬登記一般是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記分別在土地管理機(jī)關(guān)和房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行。而分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的初衷。一方面造成不動產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機(jī)關(guān)之間職責(zé)不清，部門利益相互沖突，甚至產(chǎn)生房屋土地重復(fù)抵押的現(xiàn)象。

1.2 由于不動產(chǎn)物權(quán)登記立法的不完善，各法律之間在不動產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突以及銜接不夠緊密，加之各個職能部門過于強(qiáng)調(diào)本部門利益，造成了不動產(chǎn)物權(quán)登記呈現(xiàn)出登記程序不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、登記效力不統(tǒng)一、房產(chǎn)和地產(chǎn)不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書不統(tǒng)一的狀況。

1.3 目前我國農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)交易活動日益頻繁和活躍，登記中城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一的矛盾相對突出。我國農(nóng)村的房地產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)建設(shè)管理部門負(fù)責(zé)，由于登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一就以及村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項工作的專業(yè)人員和知識，使城鄉(xiāng)登記管理水平有較大的差距。

2對建立和完善我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的思考

2.1 為了保護(hù)第三人利益和財產(chǎn)交付的秩序，應(yīng)通過不動產(chǎn)物權(quán)法定原則使一切權(quán)利具有一定效力和長期穩(wěn)定的財產(chǎn)權(quán)利，使財產(chǎn)成為恒產(chǎn)，保護(hù)人們的利益期待。西方各國的不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，輔之以不動產(chǎn)登記法，這樣更具有實(shí)際操作性。我們應(yīng)該吸收國外的先進(jìn)經(jīng)驗，適時地出臺《不動產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，完善我國的不動產(chǎn)登記制度。

2.2 為了加強(qiáng)農(nóng)村集體土地房屋的不動產(chǎn)登記管理，減少城鄉(xiāng)登記管理的水平差別，應(yīng)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)登記規(guī)范化、統(tǒng)一化。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的一個特點(diǎn)是登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)法定。我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門為房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍以內(nèi)；在城市規(guī)劃區(qū)外的，只要屬于國有土地，也可以參照執(zhí)行。目前，在集體土地上進(jìn)行權(quán)屬管理的主要執(zhí)法依據(jù)，是國務(wù)院1993年的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》。由于該條例不夠完善，造成目前對村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記管理有的是市、縣人民政府，也有的是市、縣人民政府建設(shè)或房地產(chǎn)行政主管部門。近年來各地設(shè)立了開發(fā)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，還有一些縣或縣級市撤縣改成了城市的區(qū)，一些地方政府由于對權(quán)屬登記工作不夠了解，從局部利益出發(fā)，允許這些單位自行發(fā)證；在建設(shè)部控制權(quán)屬證書印制后，又指令登記機(jī)關(guān)委托這些單位自行發(fā)證。這種“證”出多門的狀況對權(quán)屬登記工作是十分不利的。因為國際上通行的不動產(chǎn)權(quán)屬登記的一項原則是“簾幕原則”，即只能透過這一個窗口來了解房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)，政府的登記簿是公眾獲得信息的唯一來源。為保證這種唯一性，就只能由一個機(jī)構(gòu)來管轄不動產(chǎn)的權(quán)屬登記，而不能以土地所有權(quán)性質(zhì)的不同對管轄進(jìn)行區(qū)分。

2.3 目前我國建立的各種不動產(chǎn)分別登記，就是將各種不動產(chǎn)登記分散在各個不同的管理部門。如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等。從行政管理的角度看，這種登記制度似乎并無錯誤。但是，從財產(chǎn)法即從民法、物權(quán)法的角度看，這種做法是有爭議的。因為，不動產(chǎn)登記的根本目的并不是行政管理，而是為了完成物權(quán)變動、進(jìn)行物權(quán)公示、提供統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)。在分別登記的情況下，登記造成的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，產(chǎn)生理解上概念不清和實(shí)際操作中的“相克”。例如，按照我國擔(dān)保法，在不動產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時，如果土地上無建筑物，該抵押權(quán)的設(shè)立在土地部門登記；如果土地上有建筑物，則抵押權(quán)的設(shè)立在房產(chǎn)部門登記。同樣按照擔(dān)保法，在土地權(quán)利上設(shè)定抵押權(quán)時，地上物同時納入抵押；而在地上物上設(shè)定抵押權(quán)時，土地物權(quán)也同時納入抵押。在實(shí)踐中，由于土地和房產(chǎn)兩部門的登記資源和信息不能共享，假設(shè)一土地上有建筑物，則在房產(chǎn)部門登記設(shè)定了抵押權(quán)，同時又到土地登記部門設(shè)立了土地抵押權(quán)；由于土地登記部門設(shè)立這個抵押權(quán)時未查看該土地上房屋是否已在房產(chǎn)部門登記設(shè)立抵押，就會為該物權(quán)又設(shè)定一個土地抵押權(quán)，從而造成土地部分重復(fù)抵押的現(xiàn)象。按照擔(dān)保法中房屋占用范圍內(nèi)土地同時抵押的原則，這兩個抵押權(quán)的支配范圍是重合的，故它們存在由于登記的原因造成重復(fù)抵押，造成權(quán)利重復(fù)實(shí)現(xiàn)。這是分別登記造成的當(dāng)然后果。分別登記的理論基礎(chǔ)是土地、房屋、森林等不動產(chǎn)的行政管理理論，而不是市場經(jīng)濟(jì)需要的民法物權(quán)法原理。

綜上所述，根據(jù)筆者在房產(chǎn)登記工作中遇到的問題，本人認(rèn)為對我國的不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記、統(tǒng)一管理，勢在必行！

參考文獻(xiàn)：

[1]陳信勇.房地產(chǎn)法原理[M]，浙江大學(xué)出版社2002.

[2]曲珍英.房產(chǎn)登記的法理和登記機(jī)關(guān)的選擇[J]，政法論從，2000（2）.

第4篇：不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)范文

目前，國土部不動產(chǎn)登記局組建工作正在加快推進(jìn)，但是短期內(nèi)對房價產(chǎn)生的影響可能性不大。為實(shí)施以土地為核心的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，國土部將按中央部署，協(xié)調(diào)有關(guān)部門逐個落實(shí)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺這四項主要內(nèi)容。逐步以全國土地登記信息動態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)為基礎(chǔ)，整合推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理基礎(chǔ)平臺和查詢服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，推進(jìn)信息共享。重點(diǎn)是做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的頂層設(shè)計和制度安排。首先落實(shí)好統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)和統(tǒng)一登記依據(jù)，盡快協(xié)調(diào)有關(guān)部門，建立部際聯(lián)席會議制度，加快組建不動產(chǎn)登記局，機(jī)構(gòu)人員要到位，以加強(qiáng)工作支撐。對此，業(yè)內(nèi)專家表示，不動產(chǎn)登記局只是承擔(dān)基礎(chǔ)信息采集工作，有利于房產(chǎn)稅開征等工作的繼續(xù)推進(jìn)。

同時，我國《物權(quán)法》也明確提出，不動產(chǎn)要實(shí)行統(tǒng)一登記這一重要制度，國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。但《物權(quán)法》只確定了原則，并沒有具體的操作性方案。今后我國進(jìn)一步推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，主要是為不動產(chǎn)交易提供法律依據(jù)，這也是基于市場經(jīng)濟(jì)的需求，為達(dá)到防范交易風(fēng)險，保證交易安全的目的。

據(jù)專業(yè)人士介紹，不動產(chǎn)登記涉及范圍并非房屋這么單一。目前，我國統(tǒng)一進(jìn)行的不動產(chǎn)登記包括國有建設(shè)用地使用權(quán)在土地管理部門的登記，房屋在房產(chǎn)管理部門的登記；草原、灘涂在農(nóng)業(yè)部的登記；林業(yè)資源在林業(yè)局的登記。沒有對所有不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記，最大的問題就是存在交易風(fēng)險。

第5篇：不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售;登記備案;預(yù)告登記

一、我國現(xiàn)有法律對商品房預(yù)售登記的法律規(guī)定

隨著土地有償轉(zhuǎn)讓制度在我國的實(shí)施，房地產(chǎn)市場得以迅速發(fā)展，商品房預(yù)售作為一種售房制度也由之產(chǎn)生。為規(guī)范商品房預(yù)售市場，目前我國相關(guān)商品房預(yù)售的法律規(guī)定主要如下：《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與預(yù)購方簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。”第13條還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可以處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第27條第2款也規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案?！鄙鲜鲞@些條款是我國法律對商品房預(yù)售登記備案的相關(guān)規(guī)定，面對新興的房地產(chǎn)業(yè)，法律法規(guī)之所以如此規(guī)定，毋庸置疑是為了規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)利，因為在商品房預(yù)售買賣中，預(yù)購人和預(yù)售人因信息不對稱而導(dǎo)致地位的不對等，預(yù)售方向來處于強(qiáng)勢地位，預(yù)購人則因信息的缺乏而處于弱勢地位，因此為保護(hù)預(yù)購人免遭預(yù)售房“一房二賣”、“一房多賣”、預(yù)售后抵押等侵害預(yù)購人權(quán)利的現(xiàn)象出現(xiàn)，法律法規(guī)規(guī)定了商品房預(yù)售登記備案制度，但是對商品房預(yù)售登記備案性質(zhì)如何、以及預(yù)售登記備案到底對預(yù)售合同雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)有何影響并未作出明確規(guī)定，這使得在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)交易中，預(yù)售方“一房二賣”、“一房多賣”、預(yù)售后抵押等違約現(xiàn)象并未減少，預(yù)購人的權(quán)利從而也沒有充分得到保護(hù)。

二、商品房預(yù)售登記備案的法律性質(zhì)

登記備案是個關(guān)聯(lián)詞組。登記，其含義是當(dāng)事人把有關(guān)事項向主管機(jī)關(guān)提出申請，以得到明確解決，是一個法定程序的過程。備案，其含義是向主管機(jī)關(guān)報告并存案以備查考。登記備案組成的概念是，經(jīng)過法定程序的有關(guān)處理事項存案歸檔，以備考察[1]。

目前我國的法律法規(guī)、規(guī)章僅規(guī)定了開發(fā)商在預(yù)售商品房時負(fù)有對商品房預(yù)售合同的登記義務(wù)，卻并未規(guī)定登記對合同效力的作用，所以登記備案對商品房預(yù)售合同的效力在實(shí)踐操作中也是各不相同，難以達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識，目前，對登記備案的效力散件在地方性法規(guī)之中。如《廣州市商品房預(yù)售管理實(shí)施辦法》第14條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到市交易登記機(jī)構(gòu)辦理審核、登記手續(xù)。對證件齊備的，市交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起20日內(nèi)予以登記。凡未經(jīng)審核、登記的商品房預(yù)售行為無效?！薄吨楹Ｊ蟹康禺a(chǎn)登記條例》第47條規(guī)定：“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，造成預(yù)售合同無效……”《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權(quán)利文件，當(dāng)事人未辦理前款所列文件登記的，不得對抗第三人?！盵2]《廣東省高級人民法院關(guān)于〈合同法〉施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導(dǎo)意見》第19條規(guī)定：“預(yù)售合同未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的效力。但雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為合同生效條件的，從其約定?！盵3]由此可見，實(shí)踐中對商品房預(yù)售登記備案的效力大致有以下幾種：一是將登記備案作為商品房預(yù)售合同的生效要件，非經(jīng)登記，商品房預(yù)售合同不生效力；二是將登記備案作為商品房預(yù)售合同的對抗要件，非經(jīng)登記，不具有對抗第三人的法律效力；三是將登記備案作為當(dāng)事人自由意志的選擇，視當(dāng)事人的約定而確定商品房預(yù)售合同的法律效力。轉(zhuǎn)貼于

筆者認(rèn)為，雖然地方性法規(guī)規(guī)定了登記備案對商品房預(yù)售合同的效力影響，但作為上位法的法律卻并未明確規(guī)定登記備案的法律性質(zhì)及其對商品房預(yù)售合同效力的影響，致使實(shí)踐中莫衷一是。從分析我國法律法規(guī)及規(guī)章對商品房預(yù)售合同登記備案的現(xiàn)有規(guī)定來看，筆者認(rèn)為商品房登記備案具有很強(qiáng)的公法色彩，是行政機(jī)關(guān)為了方便對房地產(chǎn)市場的行政管理而作此規(guī)定，其和私法上的登記行為有著根本的區(qū)別，主要體現(xiàn)在以下四個方面：

首先從登記主體來看，目前我國法律法規(guī)及規(guī)章將登記備案義務(wù)作為預(yù)售方的一項法定義務(wù)，預(yù)售方與預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方即負(fù)有將商品房預(yù)售合同到法定部門登記的義務(wù)，這與民事權(quán)利登記有著根本的不同。民事權(quán)利登記建立在當(dāng)事人協(xié)商的基礎(chǔ)之上，登記的主體是民事權(quán)利主體，經(jīng)過雙方的協(xié)商，任何一方都有可能成為登記的權(quán)利主體，而商品房預(yù)售合同的登記主體法律則規(guī)定只是預(yù)售方的義務(wù)，排除了預(yù)購人要求進(jìn)行登記的權(quán)利，這和民事登記是不相符合的。

其次，從意思表示上來看，民法上的登記發(fā)端于當(dāng)事人自由意志的表達(dá)，雙方通過自由協(xié)商來確定登記的行使，而商品房預(yù)售登記備案是由法律強(qiáng)行規(guī)定，使開發(fā)商負(fù)擔(dān)此種義務(wù)，并非預(yù)購人與開發(fā)商真正意義上的意思表示，有悖于民法上登記的意思表示要件。

再次，從登記的對象上來看，在私法效果上的登記，是一種不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法，登記作為不動產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生、變更、消滅的一項公示制度，其對象是權(quán)利人業(yè)已存在或者即將享有或取得的不動產(chǎn)物權(quán)，所公示的是對物上的權(quán)利，“是以一定方式確認(rèn)和表現(xiàn)物權(quán)權(quán)屬狀況，并使外界通過這一方式足以明辨和信賴該狀況并對此負(fù)有不作為義務(wù)的原則”[4]。但商品房預(yù)售登記備案制度的登記對象是商品房預(yù)售合同，并未明確此種登記是對預(yù)購人將來獲得房屋所有權(quán)權(quán)利的一種保全與確認(rèn)。

最后，從權(quán)利效果上來看，私法上的登記確認(rèn)了靜態(tài)上的權(quán)利歸屬和權(quán)利內(nèi)容，起著公示和警戒風(fēng)險作用，以期維護(hù)交易安全，保護(hù)權(quán)利穩(wěn)定。縱觀我國法律法規(guī)及規(guī)章，并未確定預(yù)售登記備案對預(yù)購人權(quán)利是否有確定、保護(hù)的效力，也沒有明確權(quán)利的歸屬，只是將其作為開發(fā)商的一項法定義務(wù)，所謂沒有救濟(jì)的權(quán)利不能稱之為權(quán)利，因此從權(quán)利的效果來看，同樣很難認(rèn)定商品房預(yù)售登記備案具有私法性質(zhì)。

綜合上述四個方面，筆者認(rèn)為商品房預(yù)售登記備案不具備私法上登記所有的保全權(quán)利、確認(rèn)權(quán)利等意義，僅僅是商品房預(yù)售行政管理的一種對預(yù)售方資格的審查，是國家行政機(jī)關(guān)為規(guī)范商品房預(yù)售市場的一項行政措施。

三、商品房預(yù)售登記的缺陷

由于我國相關(guān)法律法規(guī)及司法解釋都只賦予商品房預(yù)售登記行政管理上的意義，并未賦予其私法上權(quán)利保護(hù)的意義，該制度本身只具有行政法上的備案性質(zhì)，而非一種物權(quán)登記，致使商品房預(yù)售登記成為了一個“擺設(shè)”，缺乏公示、風(fēng)險警示力，導(dǎo)致出現(xiàn)類似商品房的“一房二賣”、“一房多賣”和商品房抵押與預(yù)售的沖突等情況的發(fā)生，無法起到真正保護(hù)購房人的權(quán)益，維護(hù)財產(chǎn)交易安全的功能與作用。因此，從某種意義上說，登記備案效力的缺失，是商品房預(yù)售登記制度最大的缺陷。當(dāng)違反商品房預(yù)售登記備案僅僅由預(yù)售方承擔(dān)一定的行政責(zé)任而告終，對違反此種登記下預(yù)購人的權(quán)利未有任何確保規(guī)定時，它是不完善的，甚至是脆弱的，這樣，預(yù)購方的合法權(quán)益遭受不良房地產(chǎn)開發(fā)商的不法侵害也就難以避免，也正是因為如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價上漲后賣給他人賺取更多的利潤，于是商品房一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押的現(xiàn)象就多了起來，此種情況下，雖然預(yù)購人可以向開發(fā)商主張違約之訴以取得救濟(jì)，但是這與預(yù)購人的交易目的是相違背的，預(yù)購人之所以簽訂商品房預(yù)售合同是為了在將來獲得房屋所有權(quán)，而非違約救濟(jì)金，可以說在沒有對預(yù)購人相應(yīng)權(quán)利確保機(jī)制的情況下嚴(yán)重?fù)p害了購房人的合法權(quán)益，使得商品房預(yù)售中的風(fēng)險擴(kuò)大，并影響到整個房地產(chǎn)業(yè)的健康有序的發(fā)展。

四、商品房預(yù)售登記的完善

首先，賦予商品房預(yù)售登記預(yù)告登記的法律效力，而非行政管理意義上的登記備案性質(zhì)。傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對不動產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動而設(shè)計的，商品房預(yù)售，即期房，開發(fā)商向購房人銷售的是在建設(shè)中的房屋，當(dāng)事人雙方簽訂預(yù)售合同時，房屋還不現(xiàn)實(shí)存在，在開發(fā)商開工建設(shè)直至房屋建設(shè)竣工前，房屋一直處于開發(fā)商的實(shí)際控制之下，預(yù)購人僅僅是根據(jù)商品房預(yù)售合同享有債權(quán)請求權(quán)，即請求開發(fā)商將現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓并辦理過戶手續(xù)。眾所周知，債權(quán)具有平等性，不具有對抗性，因此，在開發(fā)商控制房屋的情況下，其完全有可能將房屋再出售給第三人，尤其是在房價上漲時。因此，為保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)利，實(shí)現(xiàn)其交易目的，筆者認(rèn)為應(yīng)該改變現(xiàn)有商品房預(yù)售登記備案的行政管理色彩，賦予其預(yù)告登記的效力，因為預(yù)告登記保護(hù)尚未成為物權(quán)的權(quán)利而將物權(quán)特有的公示方法，即登記適用于債權(quán)法上的請求權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第20條的規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！币虼嗽谏唐贩款A(yù)售法律制度構(gòu)建上，賦予商品房預(yù)售登記以預(yù)告登記的效力，使得預(yù)購人請求開發(fā)商到期轉(zhuǎn)讓房屋并辦理過戶手續(xù)的債權(quán)得以物權(quán)化，這樣才能使商品房預(yù)售登記具有保全權(quán)利、對抗第三人的法律效力，也才能有效控制預(yù)售方的再出售行為，保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益。

其次，完善登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，保障登記信息公開。《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施后，對登記部門、登記部門的職權(quán)及登記程序都加以法定化，筆者認(rèn)為在確定統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)后，應(yīng)強(qiáng)化登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，并將登記信息采取網(wǎng)絡(luò)化管理，將登記信息公開，在登記機(jī)構(gòu)的監(jiān)管之下，方便當(dāng)事人查詢，防止惡意開發(fā)商的欺詐行為。

總之，賦予商品房預(yù)售登記以預(yù)告登記的效力，完善登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)和對登記信息的管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者的法律意識，使其簽訂商品房預(yù)售合同之后必須到相關(guān)部門辦理商品房預(yù)售合同登記，使商品房預(yù)售登記產(chǎn)生公示效力，對抗第三人的購房行為和不良開發(fā)商的欺詐行為，從而真正保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益，減少商品房預(yù)售糾紛，促使房地產(chǎn)開發(fā)市場健康有序的發(fā)展。

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第6篇：不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)范文

一、創(chuàng)建專家型不動產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的意義

專家是指在某一方面有專門研究或獨(dú)到技藝的人。對不動產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)專家（分別指登記、檔案、測繪三大業(yè)務(wù)專家）的定義，筆者參照大前研一的理論，結(jié)合不動產(chǎn)（房屋）登記管理的特點(diǎn)，認(rèn)為應(yīng)具有以下條件：一是具備較強(qiáng)的不動產(chǎn)（房屋）登記管理法律法規(guī)知識、專業(yè)知識以及創(chuàng)新理論與服務(wù)等其他相關(guān)能力；二是有一定的實(shí)際經(jīng)驗，以服務(wù)不動產(chǎn)（房屋）登記當(dāng)事人為第一位；三是對工作充滿激情、責(zé)任心、進(jìn)取心；四是嚴(yán)格遵守各項紀(jì)律，具有較強(qiáng)的自我情緒管理和壓力管理能力。

由此可以把專家型不動產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)作如下定義：以專家小組為主體的專門從事不動產(chǎn)（房屋）登記行政管理與服務(wù)的組織。

1.專家型不動產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的專業(yè)組織模式

針對不動產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的主要特性，可以設(shè)計一種簡化的 “雙向互動”模式：即打破行政職務(wù)的界限，不動產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)層另行成立以具備法律專業(yè)背景及豐富經(jīng)驗的專家為核心，組成“專家小組”（登記、測繪、檔案三大業(yè)務(wù)專家至少各一名），授權(quán)“專家小組”成員自上而下地定期專業(yè)指導(dǎo)、業(yè)務(wù)督察、培訓(xùn)技術(shù)人員，技術(shù)人員則自下而上地向“專家小組”成員專業(yè)咨詢、業(yè)務(wù)請示、專題學(xué)習(xí)的縱向理論互動；“專家小組”成員不定期前臺坐鎮(zhèn)，專業(yè)技術(shù)人員后臺輔助，專業(yè)技術(shù)人員前臺接待，“專家小組”成員不定期后臺把關(guān)的橫向?qū)嵺`互動。此外還可以由“專家小組”對各類業(yè)務(wù)實(shí)行分級管理、規(guī)范自由裁量權(quán)；由“專家小組” 依法科學(xué)民主地會審復(fù)雜疑難、歷史遺留等申請登記件；由“專家小組”協(xié)調(diào)變通處理業(yè)務(wù)交叉問題、破解實(shí)際操作難題、調(diào)研專業(yè)前沿課題；由“專家小組”成員定期向?qū)I(yè)技術(shù)人員講解會審意見、特殊案例等。

2.關(guān)于專家型不動產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的專業(yè)組織結(jié)構(gòu)

設(shè)計以登記、檔案、測繪三大業(yè)務(wù)人員與專家小組雙向互動為重心，以登記業(yè)務(wù)為頂點(diǎn)，測繪樓盤表先行登記核準(zhǔn)（審批表）檔案后勤（登記簿）最后與測繪信息整和對接，形成快速聯(lián)動、穩(wěn)定而牢固、準(zhǔn)確而有效、劃分職權(quán)、明確職能的業(yè)務(wù)循環(huán) “鐵三角”結(jié)構(gòu)（見圖1）。

這種新型的組織具有“扁平化、咨詢式、開放性”的特征，即扁平化――壓縮組織層級、授權(quán)分權(quán)；咨詢式――凸顯專家作用、雙向互動；開放性――打破交流屏障、通力合作。

創(chuàng)建專家型不動產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)，具有以下五方面的意義。

第一，為優(yōu)質(zhì)高效實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)職能，提供強(qiáng)大的學(xué)術(shù)支撐。

第二，為提升登記簿記載公信力和權(quán)威性，提供強(qiáng)大的專業(yè)保障。

第三，為防范行政登記賠償風(fēng)險，提供強(qiáng)大的法律咨詢。

第四，為識別申請登記造假詐騙，提供豐富的經(jīng)驗幫助。

第五，為實(shí)現(xiàn)房地圖檔一體化管理，提供堅實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)。

二、創(chuàng)建專家型不動產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的原則

1.漸進(jìn)推動原則

專家型組織不可能一蹴而就，各地不動產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)要視本身專業(yè)人才隊伍現(xiàn)狀，科學(xué)制定五至十年專業(yè)組織發(fā)展規(guī)劃，導(dǎo)入人才競爭機(jī)制（如業(yè)務(wù)職位競聘、競選，學(xué)術(shù)理論成果競賽等），激勵專業(yè)人員脫穎而出，成為專家，循序漸進(jìn)地推動創(chuàng)建工作。

2.寧缺勿濫原則

“專家”的稱謂，既不是行政職務(wù)，也不是技術(shù)職稱，是人才通過鉆研和磨礪，以自身知識技能和以理論成果轉(zhuǎn)化成實(shí)踐績效，自然而然獲得業(yè)界和社會公認(rèn)的。各地不動產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)要讓德才兼?zhèn)涞膶＜疫M(jìn)入“專家小組”，防止任用偽專家。任用專家，應(yīng)寧缺勿濫。

三、專家型不動產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)同時又是活力型組織

專家型不動產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)是一種具備復(fù)雜性、正規(guī)化、低集權(quán)化結(jié)構(gòu)的有機(jī)組織，應(yīng)具有更強(qiáng)的適應(yīng)性和應(yīng)變能力。簡單地說，充滿活力的專家型不動產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)完成好三大任務(wù)。

1.創(chuàng)新理論和服務(wù)

我們正處在一個創(chuàng)新的知識經(jīng)濟(jì)時代，各業(yè)務(wù)專家應(yīng)當(dāng)把邏輯思維和創(chuàng)新思維有機(jī)結(jié)合，留意當(dāng)前新技術(shù)的專業(yè)應(yīng)用，創(chuàng)造性地開展工作，就測繪、登記、檔案實(shí)踐中出現(xiàn)的新情況、新問題，把新的行之有效的工作經(jīng)驗、專業(yè)手段、業(yè)務(wù)技巧、信息技術(shù)等，總結(jié)為理論成果，進(jìn)而為制定法律法規(guī)提供理論支撐。更要創(chuàng)新服務(wù)模式、拓展服務(wù)范圍、提升服務(wù)效能、提供人性化、個性化服務(wù)，著力打造有影響力的服務(wù)品牌。

2.跨界溝通與協(xié)作

專家型不動產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)積極與社會各界溝通，運(yùn)用各界集體智慧，克服關(guān)乎民生利益的跨界職能程序障礙，靈活地服務(wù)不動產(chǎn)（房屋）登記當(dāng)事人；加強(qiáng)與法院、公證、公安、民政、財稅、規(guī)劃等部門的協(xié)作，集合各自專業(yè)技術(shù)，共同消除不動產(chǎn)（房屋）登記風(fēng)險。

3.信息化建設(shè)

不動產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的專家必須是既掌握專業(yè)知識技能又精通信息化技術(shù)的復(fù)合型人才，要高度重視信息化的規(guī)范建設(shè)，并為系統(tǒng)升級、程序設(shè)計等出謀劃策。專家型不動產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)規(guī)范化不動產(chǎn)（房屋）登記信息系統(tǒng)建設(shè)，努力促進(jìn)社會信息化發(fā)展；同時要順應(yīng)網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展潮流，建立專有網(wǎng)站，提供如合同備案、登記預(yù)審、業(yè)務(wù)宣傳、專家咨詢、受理預(yù)約等信息化便利服務(wù)。

四、創(chuàng)建專家型不動產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的措施

1.強(qiáng)化創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織、著力培養(yǎng)高素質(zhì)專業(yè)人才。

2.傾力營造學(xué)術(shù)探討氛圍、獎勵員工發(fā)表專業(yè)論文。

3.依法規(guī)范行政行為、提升不動產(chǎn)（房屋）登記簿記載公信力。

4.理順業(yè)務(wù)職能關(guān)系、提高工作效能。

5.對內(nèi)簡化業(yè)務(wù)程序及優(yōu)化專業(yè)流程、對外加強(qiáng)溝通與協(xié)作及創(chuàng)新服務(wù)模式。

6.探索建立業(yè)務(wù)會審制度。

7.選取重點(diǎn)調(diào)研課題、促進(jìn)理論創(chuàng)新。

第7篇：不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：土地登記；登記制度；改革；提問；物權(quán)法

中圖分類號：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-0432（2013）-04-0048-1

隨著土地登記改革不斷的加深，一些地區(qū)的土地制度開始了重大的變革，尤其是《物權(quán)法》推進(jìn)。在《物權(quán)法》中明確規(guī)定以下內(nèi)容，即：國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！段餀?quán)法》中明確規(guī)定了不動產(chǎn)的登記法。所以相關(guān)部門也在按照所規(guī)定的法規(guī)進(jìn)行全面的執(zhí)行。然而在相關(guān)部門實(shí)施的過程中，雖按照《土地登記辦法》來全面的實(shí)施，但是還是有一些問題出現(xiàn)了，這些問題讓人深思。本文針對這些問題對土地登記制度的改革與其發(fā)展進(jìn)行全面的思考。

1 在土地登記改革中存在的問題分析

在土地登記改革過程中，相關(guān)部門按照國家規(guī)定的《土地法》對其進(jìn)行執(zhí)行，但是在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)，在土地登記改革過程中存在很多的問題，對此我們進(jìn)行總結(jié)：

1.1 行政權(quán)的介入

對于土地登記過程中的一些不動產(chǎn)來講，要重視歸屬權(quán)。這些歸屬權(quán)要通過法律關(guān)系來確認(rèn)，在確認(rèn)以后要使其具有一定的法律效力。但是從最近幾年來看，土地登記成為了一種行政管理的手段，并且全方面賦予了很多相關(guān)的職能。這樣土地登記行為具有的行政權(quán)力非常多。過多的行政權(quán)力也會對土地登記方面有過多的行使權(quán)。所以行使權(quán)的介入使土地登記申請人的合法權(quán)益得不到更好的保障，同時也會導(dǎo)致土地登記行為變的非常繁瑣。最終也就導(dǎo)致土地登記的行為超出了國家法律規(guī)定的范圍。這樣的行為成為了土地登記方面比較大的問題，很值得大家關(guān)注。

1.2 土地登記的劃分

隨著一些相關(guān)的法律出臺，很多相關(guān)的法律得到實(shí)施以后，不動產(chǎn)登記制度也有了根本性的變化，尤其是在土地的登記上。在《土地登記法》上有一個明確的規(guī)定，土地的總登記不能直接的按照土地的種類進(jìn)行劃分，然而還有很多地方按照過去舊的劃分原則進(jìn)行全面的劃分，劃分過程中要按照申請人的合法申請來執(zhí)行。現(xiàn)在，從土地的總體登記來看，也從土地登記的目的以及實(shí)現(xiàn)的途徑來看，就要將土地總登記歸類成地籍調(diào)查。這樣的劃分不僅合民愿，也合乎《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，所以對于土地的劃分問題要及時的更正與整改。

1.3 登記機(jī)關(guān)的授權(quán)問題

登記機(jī)關(guān)的授權(quán)問題一直是一個很糾結(jié)的問題。在《土地登記辦法》文件中有一個明確的規(guī)定：“申請人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依照法律報縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)力證書。”但是縣級以上人民政府是否按照規(guī)定實(shí)施，在實(shí)施中的矛盾是否合理都成了一個問題，所以在授權(quán)上還需要一定的認(rèn)識。

1.4 實(shí)際的操作性不是很強(qiáng)

在相關(guān)的土地登記過程中，從立法的層級上來觀察，相關(guān)的規(guī)定一般比較偏重具體。突出可操作性，單一的運(yùn)用《土地登記法》來操作，還是不夠的。特別是在辦理的程序以及條件上。這樣就很明確的表明實(shí)際的可操作性比較薄弱。同時，土地登記的相關(guān)工作人員因為對于土地登記項目不熟悉，他們的操作性就變的比較弱了，尤其是在相關(guān)的法律法規(guī)中，所以在土地登記過程中，精準(zhǔn)熟練的業(yè)務(wù)非常重要。

2 土地登記制度的思考

現(xiàn)在土地登記制度備受大家關(guān)注，不動產(chǎn)登記的根本目的和出發(fā)點(diǎn)，就是保護(hù)物權(quán)所有者的合法權(quán)益，并且具有很強(qiáng)的法律效力。但是事實(shí)上，土地登記還存在很多其他的職能，這些無謂的職能給土地制度帶來很大的問題。有了改革的基礎(chǔ)，并且在改革中實(shí)施了一定的政策。同時制定了一定的土地登記制度，并且在制度中大力實(shí)施土地整改。制度的制定是否可以適當(dāng)?shù)母倪M(jìn)，其中還存在了哪些問題，也是值得大家關(guān)注的。例如，行為權(quán)力的執(zhí)行；是否有必要承擔(dān)行為的職能；是否實(shí)行了統(tǒng)一的管理制度?？傊畯牟粍赢a(chǎn)的登記制度的發(fā)展來看，對于土地登記制度的改革也是非常有必要的。最后我們來討論一下關(guān)于土地使用權(quán)中的異議登記制度存在的問題，其中涵蓋的問題比較多?？梢哉f《物權(quán)法》所規(guī)定的異議登記制度基本上不能很好的落實(shí)，主要的原因就是實(shí)施不動產(chǎn)的異議登記遇到了非常多的法律障礙。同時，不動產(chǎn)的登記行為變成了可選擇性。在處理異議登記的過程中管理人員因為沒有嚴(yán)格的制度致使很多流程不能順利的進(jìn)行，所以很多當(dāng)事人不愿意申請異議登記。從以上的分析過程中我們可以看到土地登記制度在土地登記中的重要地位，所以要及時的處理土地制度中的相關(guān)問題。

3 總結(jié)

總而言之，對于土地登記改革以及制度的改革與創(chuàng)新勢在必行，相關(guān)部門在創(chuàng)新制度以后要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的《物權(quán)法》以及《土地登記法》，切實(shí)的為不動產(chǎn)所有者服務(wù)，讓大家更好的保障根本性的權(quán)益。與此同時，在處理土地登記程序上還要增強(qiáng)管理人員的相關(guān)技能，熟練明文規(guī)定的流程，相關(guān)部門要嚴(yán)格土地登記制度，切實(shí)的做好土地總登記的劃分問題，讓土地登記制度嚴(yán)格的執(zhí)行下去。

參考文獻(xiàn)

[1] 河南省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好軍用土地登記工作的通知[J].河南省人民政府公報，2010（23）.

[2] 本刊編輯部.《土地登記與地籍系統(tǒng)》出版[J].測繪通報.2011（03）.

第8篇：不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：登記錯誤；行政行為；民事侵權(quán)責(zé)任；國家賠償責(zé)任

一、引言

不動產(chǎn)登記，是指將土地及其定著物之所有權(quán)和他項權(quán)利的取得、喪失和變更，依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門簿冊上。[1]不動產(chǎn)登記制度，是我國物權(quán)法領(lǐng)域的重要制度，是公示公信原則的法律基礎(chǔ)，起著維護(hù)交易安全和保障交易秩序的作用，因此，各國都把完善不動產(chǎn)登記制度作為加強(qiáng)不動產(chǎn)管理的重要舉措。房屋，作為典型的不動產(chǎn)，其權(quán)屬登記，是房地產(chǎn)法學(xué)領(lǐng)域的重要課題。房屋權(quán)屬登記是房屋他項權(quán)利產(chǎn)生和變動的前提，關(guān)系到公民切身財產(chǎn)權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。特別是登記錯誤，其不利后果是可想而知的，因此有必要把加強(qiáng)對房屋權(quán)屬登記錯誤的法律救濟(jì)提升到保護(hù)公民財產(chǎn)權(quán)益的高度。現(xiàn)行物權(quán)法和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定更正登記、異議登記和損害賠償三種法律救濟(jì)途徑，作為保護(hù)公民財產(chǎn)權(quán)益的手段，損害賠償較之于其他兩種途徑無疑具有更好的補(bǔ)償受害人損失的效果，因此本文專門論述之。

二、房屋權(quán)屬登記錯誤的法律分析

房屋權(quán)屬登記，是國家加強(qiáng)不動產(chǎn)管理，維護(hù)交易秩序和交易安全的手段。探討房屋權(quán)屬登記錯誤的賠償責(zé)任，顯而易見必須首先明晰房屋權(quán)屬登記的性質(zhì)。厘清房屋權(quán)屬登記的法律關(guān)系，確定相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，那么希冀相關(guān)主體承擔(dān)登記錯誤的賠償責(zé)任才有可能。鑒于房屋權(quán)屬登記是公權(quán)力介入私權(quán)利的產(chǎn)物，故學(xué)界一直有房屋權(quán)屬登記行為是行政行為還是民事行為的爭論，一定程度上影響了登記錯誤賠償責(zé)任的實(shí)現(xiàn)，所以有必要明確房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)。

（一）房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)

就房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)而言，大體有三種學(xué)說。第一，公法行為說。該說認(rèn)為：“從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)而實(shí)施的行政行為?！盵2]不動產(chǎn)登記是一種行政行為，理由之一，不動產(chǎn)登記行為是一項必須由不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)行使的公權(quán)力行為；理由之二，不動產(chǎn)登記行為是國家行政權(quán)力的一部分，體現(xiàn)了一定的強(qiáng)制性。登記并非源于當(dāng)事人的自愿委托而是來源于國家行政權(quán)，申請人必須依法向登記機(jī)關(guān)申請登記，否則其不動產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利便得不到法律的有效保護(hù)；理由之三，不動產(chǎn)登記行為是對不動產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)與宣告，是根據(jù)客觀事實(shí)和法律規(guī)定決定的行為，必須要嚴(yán)格按照法律規(guī)定和有關(guān)規(guī)范進(jìn)行。[3]第二，證明行為說。該說避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。[4]第三，私法行為說。該說認(rèn)為登記行為中，真正由當(dāng)事人參與的行為包括登記申請和登記請求兩方面，考察登記行為的性質(zhì)應(yīng)從這兩項權(quán)利去考察。登記效力之發(fā)生脫離申請人之意思則難以發(fā)生效力，登記行為本質(zhì)上是一種事實(shí)行為，登記并不能賦予任何人權(quán)利。登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為，就登記制度而言，預(yù)告登記、異議登記、撤銷登記性質(zhì)上均為向法院提起的私法上之訴權(quán)，并且登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)登記錯誤之賠償責(zé)任。[5]

上述觀點(diǎn)都具有一定的合理性，但筆者以為，房屋權(quán)屬登記行為，應(yīng)當(dāng)是一種行政行為，具體地說，是行政確認(rèn)。所謂行政確認(rèn)，是指行政主體依法對相對方的法律地位、法律關(guān)系和法律事實(shí)進(jìn)行甄別，給予確定、認(rèn)可、證明并予以宣告的具體行政行為。[6]依據(jù)我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條之規(guī)定：本辦法所稱房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。同時，我國物權(quán)法也規(guī)定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和登記機(jī)構(gòu)的行政性質(zhì)。由此可見，房屋權(quán)屬登記，是房屋登記主管部門依照相關(guān)權(quán)利主體的申請，運(yùn)用職權(quán)對相對人的權(quán)利狀態(tài)的一種確認(rèn)，是典型的行政確認(rèn)行為，體現(xiàn)了是國家運(yùn)用公權(quán)力對市民社會的干預(yù)和管理，以保護(hù)公民的財產(chǎn)權(quán)益，維護(hù)社會的交易穩(wěn)定。從中可以看出房屋權(quán)屬登記行為是行政機(jī)關(guān)基于行政職責(zé)而作出的具有行政法效果的強(qiáng)制性的單方服務(wù)行為。所以說，把房屋權(quán)屬登記行為認(rèn)定為行政行為更為妥當(dāng)一些。

（二）房屋權(quán)屬登記錯誤的原因

不動產(chǎn)登記作為物權(quán)的公示方法，其物權(quán)權(quán)利具有正確性推定的效力，即不動產(chǎn)登記權(quán)利作為正確權(quán)利只是法律為穩(wěn)定法律秩序所做出的推定，但其公信力并不是絕對的，原因就是不動產(chǎn)登記會產(chǎn)生錯誤。不動產(chǎn)登記錯誤是指在不動產(chǎn)登記中，登記簿記載的物權(quán)與實(shí)際權(quán)利不相符合的事實(shí)狀態(tài)，主要包括錯誤登記和遺漏登記兩種情形。[7]房屋權(quán)屬登記亦同。在房屋權(quán)屬登記過程中，登記機(jī)構(gòu)會對當(dāng)事人提供的申請材料進(jìn)行審查，其審查模式一般有兩種，一是形式審查，即只對當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行格式要求方面的審查，而不對材料的真實(shí)性進(jìn)行辨別；二為實(shí)質(zhì)審查，即不僅要審查當(dāng)事人提供的材料是否符合要求，而且要對材料的真實(shí)性進(jìn)行鑒別?，F(xiàn)行物權(quán)法在第十二條對登記機(jī)構(gòu)的審查形式作出了規(guī)定，指出登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對當(dāng)事人提供的材料時候符合要求進(jìn)行審查，必要時候可以實(shí)地查看。可以看出當(dāng)前我國登記機(jī)構(gòu)的審查形式為形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔。盡管我國的審查形式是在比較形式審查和實(shí)質(zhì)審查優(yōu)劣基礎(chǔ)上作出的折衷選擇，但這并不能彌除登記錯誤的發(fā)生。由于當(dāng)事人的原因或者登記機(jī)構(gòu)的原因，都可能發(fā)生登記錯誤的情況。

物權(quán)法第二十一條對登記錯誤發(fā)生的原因進(jìn)行了概括，當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成錯誤登記的人追償。從中我們可以看出，登記錯誤發(fā)生主要有三種情況：第一，就是登記申請人采取欺騙等手段造成錯誤登記；第二，就是因登記機(jī)構(gòu)工作人員疏忽等過失造成錯誤登記；第三，就是登記申請人與登記機(jī)構(gòu)工作人員惡意串通造成錯誤登記。不管是因為當(dāng)事人的原因還是因為登記機(jī)構(gòu)的原因，或者是二者的原因，造成他人損害的，就會產(chǎn)生損害賠償責(zé)任承擔(dān)的問題。因當(dāng)事人原因產(chǎn)生的賠償責(zé)任是民事侵權(quán)責(zé)任，應(yīng)適用民事訴訟程序；因登記機(jī)構(gòu)原因而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是國家賠償責(zé)任，應(yīng)啟動行政訴訟程序；因二者共同原因產(chǎn)生的賠償責(zé)任是國家賠償責(zé)任，非連帶責(zé)任或按份責(zé)任，此時也應(yīng)適用行政訴訟程序，只是登記機(jī)構(gòu)先行賠償之后可以向造成錯誤的申請人進(jìn)行追償。

三、房屋權(quán)屬登記錯誤的賠償責(zé)任

因當(dāng)事人原因、登記機(jī)構(gòu)原因或者共同的原因造成房屋權(quán)屬登記錯誤，使得登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致，這不僅使實(shí)際權(quán)利人喪失房屋所有權(quán)及他項權(quán)利，同時靜態(tài)的交易安全和動態(tài)的交易安全都無法得到保證，由此造成他人財產(chǎn)等權(quán)益的損害。賠償制度不僅能及時補(bǔ)償受害人的損失，也可以警醒相關(guān)主體減少登記錯誤的發(fā)生，不失為房屋權(quán)屬登記錯誤的有效的法律救濟(jì)途徑。仔細(xì)分析房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)和房屋權(quán)屬登記錯誤發(fā)生的原因，我們會發(fā)現(xiàn)因房屋權(quán)屬登記錯誤而產(chǎn)生的賠償責(zé)任主要有如下責(zé)任形態(tài)：

（一）民事侵權(quán)責(zé)任

前已所述，我國登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房屋權(quán)屬登記時采取形式審查加實(shí)質(zhì)審查的模式，盡管登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)履行了必要的審查義務(wù)，但是由于登記申請人提供虛假材料，采取欺騙等手段還是會發(fā)生登記錯誤的情形。由于國家賠償法實(shí)行違法賠償?shù)脑瓌t，只有在行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政行為違反法律法規(guī)，給他人造成損害的，才承擔(dān)賠償責(zé)任。在登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)履行必要義務(wù)，沒有違反法律法規(guī)的情形下發(fā)生登記錯誤，登記機(jī)構(gòu)自然就不承擔(dān)賠償義務(wù)。可是受害人的權(quán)益又必須得到救濟(jì)。根據(jù)民法通則第一百零六條之規(guī)定，公民由于過錯侵害他人財產(chǎn)的，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，登記申請人采用虛假、欺騙等手段造成登記錯誤，實(shí)質(zhì)上是通過登記錯誤的方式侵害了他人合法財產(chǎn)權(quán)，可以把該行為視為一種民事侵權(quán)行為，據(jù)此要求申請人承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。比如登記申請人通過偽造文書，將他人房屋登記在自己名下，管理不善造成房屋滅失，即屬典型的侵害他人財產(chǎn)權(quán)的行為。

一般而言，追究錯誤登記申請人的民事侵權(quán)賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)具備以下四個要件。第一，登記申請人通過虛假、欺騙等手段實(shí)施了登記申請行為。即登記申請人通過該虛假登記行為，造成了登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不符。第二，登記申請人主觀上具有過錯。登記申請人必須具有主觀惡意，明知或者應(yīng)當(dāng)知道該行為會造成他人財產(chǎn)損害。如果申請人善意無過失，不知該行為會侵害他人財產(chǎn)權(quán)而為之，不承擔(dān)賠償責(zé)任。比如抵押權(quán)人拿著被抵押人提供的文書去登記機(jī)構(gòu)辦理登記，結(jié)果證明被抵押人提供的文書是虛假的，但抵押權(quán)人并不知情，那么該抵押權(quán)人不承擔(dān)賠償責(zé)任。第三，登記申請人的錯誤登記造成了一定的損害后果。即由于登記申請人的錯誤登記造成了他人的財產(chǎn)損失，如果并沒有產(chǎn)生損害后果，那么申請人也不承擔(dān)賠償責(zé)任。第四，錯誤登記行為與損害后果之間具有因果聯(lián)系，即實(shí)際權(quán)利人的損失是由于申請人的錯誤登記行為而引起的。綜上可以看出，通過錯誤登記侵害他人的財產(chǎn)權(quán)益，是平等民事主體之間的侵權(quán)糾紛，適用民事訴訟程序便可達(dá)到對受害人的救濟(jì)。

（二）國家賠償責(zé)任

登記機(jī)構(gòu)的工作人員怠于履行必要的審查義務(wù)，其行為具有不法性，該不法行為造成登記錯誤并致他人損害的，屬于侵權(quán)行為，登記機(jī)構(gòu)要負(fù)賠償責(zé)任。我國物權(quán)法第二十一條第二款也明確規(guī)定因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但是對于該賠償責(zé)任是民事賠償責(zé)任還是國家賠償責(zé)任，立法沒有明晰，學(xué)界也有不同的看法。諸如李明發(fā)教授便認(rèn)為我國目前不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)雖為行政機(jī)構(gòu)，但不動產(chǎn)登記行為本質(zhì)上是民事行為，而非行政行為。因不動產(chǎn)登記錯誤而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是民事侵權(quán)責(zé)任，而非國家賠償責(zé)任。因不動產(chǎn)登記錯誤要求賠償而啟動的訴訟程序應(yīng)是民事訴訟，而非行政訴訟。[8]而肖厚國教授則認(rèn)為，因登記官吏的不當(dāng)行為(錯誤地登記或涂銷登記)而使有關(guān)權(quán)利人遭受損失的，受害人可以提起行政訴訟，要求予以國家賠償。登記官吏對當(dāng)事人的登記申請進(jìn)行審查，登記乃屬行使國家公權(quán)力的行為，此種公權(quán)力的賦予和行使是為了對不動產(chǎn)法律關(guān)系的形成、變更、消滅進(jìn)行干預(yù)，旨在明晰不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利狀況，避免犧牲真正權(quán)利人的利益，故而登記應(yīng)符合這一目標(biāo)。假使登記因登記官吏的錯誤而未真正明晰不動產(chǎn)的權(quán)利狀況，使權(quán)利人遭受損失的，有權(quán)提出行政訴訟，獲得國家賠償。[9]

盡管房屋權(quán)屬登記，調(diào)整的是市民社會平等民事主體之間財產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)，登記錯誤賠償責(zé)任，彌補(bǔ)的是公民受損的財產(chǎn)權(quán)益，但并不能據(jù)此就認(rèn)為房屋權(quán)屬登記即為民事行為，由此產(chǎn)生的賠償責(zé)任即為民事賠償責(zé)任。我國物權(quán)法已經(jīng)明確區(qū)分了因登記申請人的原因和因登記機(jī)構(gòu)的原因造成的登記錯誤所產(chǎn)生的賠償責(zé)任，前者是平等民事主體之間的侵權(quán)糾紛，所以是民事侵權(quán)賠償責(zé)任，后者是因登記機(jī)構(gòu)違法實(shí)施行政行為而產(chǎn)生賠償責(zé)任，是典型的行政侵權(quán)賠償責(zé)任。前也已經(jīng)論及，房屋權(quán)屬登記行為是一種行政確認(rèn)，所以因登記機(jī)構(gòu)的不當(dāng)行為而使權(quán)利人遭受損失的，屬于國家賠償責(zé)任，適用行政訴訟程序。由于國家賠償法第28條第七項明確規(guī)定只對受害人的直接損失進(jìn)行賠償，據(jù)此便有學(xué)者認(rèn)為把登記機(jī)構(gòu)登記錯誤而產(chǎn)生的賠償責(zé)任認(rèn)定為國家賠償責(zé)任不利于充分保護(hù)受害人的權(quán)益。而且國外也有用民事訴訟來處理國家賠償問題的，如日本，建議用民事訴訟來處理登記機(jī)構(gòu)的賠償問題。[10]其實(shí)保護(hù)受害人的權(quán)益，不能扭曲現(xiàn)有的法律框架。在現(xiàn)有的法律制度下，把登記機(jī)關(guān)登記錯誤的賠償責(zé)任認(rèn)定為國家賠償責(zé)任，是符合現(xiàn)行法律制度邏輯的，因不法行政行為導(dǎo)致公民財產(chǎn)損害產(chǎn)生國家賠償責(zé)任。至于賠償直接損失無法充分保護(hù)受害人的利益，國家賠償?shù)膶?shí)現(xiàn)難度比較大，那么是完善國家賠償法的問題，二者不能混為一談。所以說，把房屋權(quán)屬登記錯誤的賠償責(zé)任認(rèn)定為國家賠償責(zé)任更為妥當(dāng)一些。

（三）二者競合的處理

當(dāng)?shù)怯浬暾埲撕偷怯洐C(jī)構(gòu)工作人員惡意串通造成登記錯誤，共同造成他人損失而產(chǎn)生的賠償責(zé)任，該如何處理？學(xué)界一直有不同的看法。第一種觀點(diǎn)：連帶責(zé)任說。該觀點(diǎn)認(rèn)為受害人提出賠償請求時，由登記機(jī)構(gòu)與登記當(dāng)事人共同向受害人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，登記機(jī)構(gòu)與登記當(dāng)事人按過錯大小各自承擔(dān)責(zé)任。第二種觀點(diǎn)：按份責(zé)任說。該觀點(diǎn)認(rèn)為法院根據(jù)案件的具體情況，依據(jù)自由裁量權(quán)確定登記機(jī)構(gòu)、登記當(dāng)事人各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任份額，判令其賠償相應(yīng)的損失，這是目前司法實(shí)踐中較為通行的一種做法。最高法院(2001)法釋第23號規(guī)定：“在確定賠償?shù)臄?shù)額中，應(yīng)當(dāng)考慮行政行為在損害發(fā)生過程和結(jié)果中所起的作用等因素”，這就要求法院在處理案件時，應(yīng)充分考慮登記機(jī)構(gòu)在損害后果發(fā)生過程中所起作用的大小，來確定其所應(yīng)承擔(dān)的賠償數(shù)額。如果不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員基于一般過失對材料審查不嚴(yán)而導(dǎo)致登記錯誤，則承擔(dān)次要賠償責(zé)任；如果不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)具有重大過失或故意，則應(yīng)承擔(dān)主要賠償責(zé)任。第三種觀點(diǎn)：補(bǔ)充賠償責(zé)任說。該觀點(diǎn)認(rèn)為受害人優(yōu)先通過其它途徑獲得賠償，在無法獲得賠償時，方可提起行政賠償之訴，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。即受害人原則上應(yīng)先對民事侵權(quán)人提起民事訴訟方式來尋求救濟(jì)，當(dāng)該程序不能滿足當(dāng)事人的救濟(jì)要求時或賠償不能得到履行時，受害人才可以提起行政賠償訴訟。[11]

以上觀點(diǎn)都存有一定的合理性，但仔細(xì)分析會發(fā)現(xiàn)個中邏輯漏洞。因登記申請人原因而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是民事賠償責(zé)任，因登記機(jī)構(gòu)原因產(chǎn)生的賠償責(zé)任是國家賠償責(zé)任，這是兩種性質(zhì)迥異的責(zé)任，把它們放在一起說成連帶責(zé)任或者按份責(zé)任都是有悖于連帶責(zé)任和按份責(zé)任的原理的。所以說，第一種觀點(diǎn)都第二種觀點(diǎn)都忽視了這兩種責(zé)任的性質(zhì)差異，缺乏相應(yīng)理論的支撐，在實(shí)踐中是行不通的。第三種觀點(diǎn)盡管主張民事優(yōu)先，不足部分可以通過行政賠償獲得救濟(jì)，但是與現(xiàn)行法律制度不相容。我國物權(quán)法第二十一條第二款明確規(guī)定登記機(jī)構(gòu)應(yīng)履行先行賠償?shù)牧x務(wù)，登記機(jī)構(gòu)賠償以后，可以向造成登記錯誤的人追償。由此可以看出我國法律規(guī)定的是行政賠償優(yōu)先制度。因登記申請人和登記機(jī)構(gòu)共同的原因造成登記錯誤致他人損害的，由登記機(jī)關(guān)先行賠付，而后再向造成登記錯誤的人追償。即當(dāng)民事侵權(quán)責(zé)任和國家賠償責(zé)任發(fā)生競合時，應(yīng)通過國家賠償責(zé)任來實(shí)現(xiàn)對受害人的救濟(jì)，此時當(dāng)然啟動行政訴訟程序。過后，登記機(jī)構(gòu)向造成登記錯誤的人進(jìn)行追償，則是后話。

四、結(jié)語

由于我國現(xiàn)行國家賠償法實(shí)行違法賠償?shù)臍w責(zé)原則，[12]即只有在行政機(jī)構(gòu)實(shí)施行政行為時違反相關(guān)法律法規(guī)，給他人造成損害的，行政機(jī)關(guān)才承擔(dān)相應(yīng)的賠償義務(wù)。因此在登記機(jī)構(gòu)履行了必要的審查義務(wù)后，在沒有違反相關(guān)法律法規(guī)的情形下發(fā)生登記錯誤，此時登記機(jī)構(gòu)不承擔(dān)賠償責(zé)任。但是畢竟登記錯誤給他人造成了損害，物權(quán)法也明確了受害人應(yīng)當(dāng)?shù)玫较鄳?yīng)的救濟(jì)。為了保證物權(quán)法和國家賠償法的協(xié)調(diào)，此時我們就應(yīng)當(dāng)運(yùn)用體系解釋的法學(xué)解釋方法，在民法通則、物權(quán)法和國家賠償法的框架下，為受害人尋求相應(yīng)的法律救濟(jì)途徑。從物權(quán)法第二十一條第一款之規(guī)定可以看出，登記申請人提供虛假材料造成登記機(jī)關(guān)登記錯誤，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。民法通則第一百零六條第二款之規(guī)定也要求公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn)，侵害他人的財產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。這就為我們把登記申請人通過虛假手段騙取登記侵害他人財產(chǎn)權(quán)益視為一種民事侵權(quán)行為提供了理論支撐和法條依據(jù)，所以說，在登記機(jī)關(guān)沒有違法的情形下，由于登記申請人弄虛作假造成錯誤登記給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事侵權(quán)賠償責(zé)任，以此來救濟(jì)受害人受損的法益。由于登記機(jī)構(gòu)沒有履行必要的審查義務(wù)造成登記錯誤，顯然是沒有履行法定職責(zé)所致，該行政行為具有違法性，給他人造成損害的，理應(yīng)承擔(dān)國家賠償責(zé)任。當(dāng)由于登記申請人和登記機(jī)構(gòu)惡意串通造成登記錯誤給他人造成損害的，屬于國家賠償責(zé)任和民事侵權(quán)責(zé)任并存，考慮到兩種責(zé)任性質(zhì)的差異，所以這并不是連帶責(zé)任或者按份責(zé)任。物權(quán)法在第二十一條第二款規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)先行賠付的義務(wù)，而后可以向造成錯誤登記的人進(jìn)行追償。所以把此種責(zé)任視為國家賠償責(zé)任更為妥當(dāng)一些，有利于受害人及時得到救濟(jì)。

參考資料：

[1] 梁慧星主編：《中國物權(quán)法研究（上）》，法律出版社1998年版，第199頁。

[2] 崔建遠(yuǎn)：《中國房地產(chǎn)法研究》，中國法制出版社1995年版，第238頁。

[3] 王達(dá)：《物權(quán)法中的行政法問題：不動產(chǎn)登記制度》，《人民法院報》2007年總第3538期第5版。

[4] 謝莊、王彤：“產(chǎn)權(quán)變更登記不應(yīng)是商品房買賣合同成立的要件”，《法學(xué)評論》1996年第6期。

[5] 王洪亮：“不動產(chǎn)物權(quán)登記立法研究”，《法律科學(xué)》2000年第2期。

[6] 鄭傳坤主編：《行政法學(xué)》，法律出版社2007年版，第204頁。

[7]王利民、郭明龍：“邏輯轉(zhuǎn)換與制度創(chuàng)新——中國不動產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式二體制性調(diào)整”，《政法論叢》2006年第5期，第24頁.

[8] 李明發(fā)：“論不動產(chǎn)登記錯誤的法律救濟(jì)——以房產(chǎn)登記為中心”，《法律科學(xué)（西北政法學(xué)院學(xué)報）》2005年第6期。

[9] 肖厚國：《物權(quán)變動研究》，法律出版社2002年版，第220頁。

[10] 常鵬翱：“也論不動產(chǎn)登記錯誤的法律救濟(jì)”，《法律科學(xué)（西北政法學(xué)院學(xué)報）》2006年第5期。

第9篇：不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)范文

福建不動產(chǎn)實(shí)施細(xì)則全文第一章 總 則

第一條 為規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，細(xì)化不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，方便人民群眾辦理不動產(chǎn)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條 不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請進(jìn)行，但法律、行政法規(guī)以及本實(shí)施細(xì)則另有規(guī)定的除外。

房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。

第三條 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依照《條例》第七條第二款的規(guī)定，協(xié)商辦理或者接受指定辦理跨縣級行政區(qū)域不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)在登記完畢后將不動產(chǎn)登記簿記載的不動產(chǎn)權(quán)利人以及不動產(chǎn)坐落、界址、面積、用途、權(quán)利類型等登記結(jié)果告知不動產(chǎn)所跨區(qū)域的其他不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

第四條 國務(wù)院確定的重點(diǎn)國有林區(qū)的森林、林木和林地，由國土資源部受理并會同有關(guān)部門辦理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

國務(wù)院批準(zhǔn)的項目用海、用島的登記，由國土資源部受理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地等不動產(chǎn)登記，依照國土資源部《在京中央國家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法》等規(guī)定辦理。

第二章 不動產(chǎn)登記簿

第五條 《條例》第八條規(guī)定的不動產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價值的空間。

沒有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。

有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。

前款所稱房屋，包括獨(dú)立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、權(quán)屬界線封閉的空間。

第六條 不動產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動產(chǎn)單元編入一個不動產(chǎn)登記簿。

第七條 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配備專門的不動產(chǎn)登記電子存儲設(shè)施，采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施，保證電子數(shù)據(jù)安全。

任何單位和個人不得擅自復(fù)制或者篡改不動產(chǎn)登記簿信息。

第八條 承擔(dān)不動產(chǎn)登記審核、登簿的不動產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)熟悉相關(guān)法律法規(guī)，具備與其崗位相適應(yīng)的不動產(chǎn)登記等方面的專業(yè)知識。

國土資源部會同有關(guān)部門組織開展對承擔(dān)不動產(chǎn)登記審核、登簿的不動產(chǎn)登記工作人員的考核培訓(xùn)。

第三章 登記程序

第九條 申請不動產(chǎn)登記的，申請人應(yīng)當(dāng)填寫登記申請書，并提交身份證明以及相關(guān)申請材料。

申請材料應(yīng)當(dāng)提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復(fù)印件，復(fù)印件應(yīng)當(dāng)與原件保持一致。

第十條 處分共有不動產(chǎn)申請登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。

按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請轉(zhuǎn)移登記。

建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的不動產(chǎn)申請登記，依照本實(shí)施細(xì)則第三十六條的規(guī)定辦理。

第十一條 無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請。

監(jiān)護(hù)人代為申請登記的，應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證或者戶口簿、有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料;因處分不動產(chǎn)而申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證。

父母之外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動產(chǎn)的，有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系材料可以是人民法院指定監(jiān)護(hù)的法律文書、經(jīng)過公證的對被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料或者其他材料。

第十二條 當(dāng)事人可以委托他人代為申請不動產(chǎn)登記。

申請不動產(chǎn)登記的，人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供被人簽字或者蓋章的授權(quán)委托書。

自然人處分不動產(chǎn)，委托人申請登記的，應(yīng)當(dāng)與人共同到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外。

境外申請人委托他人辦理處分不動產(chǎn)登記的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理認(rèn)證或者公證。

第十三條 申請登記的事項記載于不動產(chǎn)登記簿前，全體申請人提出撤回登記申請的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記申請書以及相關(guān)材料退還申請人。

第十四條 因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，當(dāng)事人申請登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。

第十五條 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請后，還應(yīng)當(dāng)對下列內(nèi)容進(jìn)行查驗：

(一)申請人、委托人身份證明材料以及授權(quán)委托書與申請主體是否一致;

(二)權(quán)屬來源材料或者登記原因文件與申請登記的內(nèi)容是否一致;

(三)不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果是否完備，權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準(zhǔn)確;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的完稅或者繳費(fèi)憑證是否齊全。

第十六條 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看，重點(diǎn)查看下列情況：

(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;

(二)在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況;

(三)因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記，查看不動產(chǎn)滅失等情況。

第十七條 有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在登記事項記載于登記簿前進(jìn)行公告，但涉及國家秘密的除外：

(一)政府組織的集體土地所有權(quán)登記;

(二)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)利的首次登記;

(三)依職權(quán)更正登記;

(四)依職權(quán)注銷登記;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

公告應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站以及不動產(chǎn)所在地等指定場所進(jìn)行，公告期不少于15個工作日。公告所需時間不計算在登記辦理期限內(nèi)。公告期滿無異議或者異議不成立的，應(yīng)當(dāng)及時記載于不動產(chǎn)登記簿。

第十八條 不動產(chǎn)登記公告的主要內(nèi)容包括：

(一)擬予登記的不動產(chǎn)權(quán)利人的姓名或者名稱;

(二)擬予登記的不動產(chǎn)坐落、面積、用途、權(quán)利類型等;

(三)提出異議的期限、方式和受理機(jī)構(gòu);

(四)需要公告的其他事項。

第十九條 當(dāng)事人可以持人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方申請不動產(chǎn)登記。

有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接辦理不動產(chǎn)登記：

(一)人民法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的;

(二)人民檢察院、公安機(jī)關(guān)依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書要求辦理查封登記的;

(三)人民政府依法做出征收或者收回不動產(chǎn)權(quán)利決定生效后，要求不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記的;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為登記事項存在異議的，應(yīng)當(dāng)依法向有關(guān)機(jī)關(guān)提出審查建議。

第二十條 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動產(chǎn)登記簿，填寫并核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明。

除辦理抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記和預(yù)告登記、異議登記，向申請人核發(fā)不動產(chǎn)登記證明外，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記證明，應(yīng)當(dāng)加蓋不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記專用章。

不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記證明樣式，由國土資源部統(tǒng)一規(guī)定。

第二十一條 申請共有不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向全體共有人合并發(fā)放一本不動產(chǎn)權(quán)屬證書;共有人申請分別持證的，可以為共有人分別發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

共有不動產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)注明共有情況，并列明全體共有人。

第二十二條 不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明污損、破損的，當(dāng)事人可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請換發(fā)。符合換發(fā)條件的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以換發(fā)，并收回原不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明。

不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明遺失、滅失，不動產(chǎn)權(quán)利人申請補(bǔ)發(fā)的，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明15個工作日后，予以補(bǔ)發(fā)。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)補(bǔ)發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的事項記載于不動產(chǎn)登記簿，并在不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明上注明補(bǔ)發(fā)字樣。

第二十三條 因不動產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要收回不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記簿上將收回不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的事項予以注明;確實(shí)無法收回的，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站或者當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報刊上公告作廢。

第四章 不動產(chǎn)權(quán)利登記

第一節(jié) 一般規(guī)定

第二十四條 不動產(chǎn)首次登記，是指不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記。

未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第二十五條 市、縣人民政府可以根據(jù)情況對本行政區(qū)域內(nèi)未登記的不動產(chǎn)，組織開展集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記。

依照前款規(guī)定辦理首次登記所需的權(quán)屬來源、調(diào)查等登記材料，由人民政府有關(guān)部門組織獲取。

第二十六條 下列情形之一的，不動產(chǎn)權(quán)利人可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請變更登記：

(一)權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的;

(二)不動產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的;

(三)不動產(chǎn)權(quán)利期限、來源等狀況發(fā)生變化的;

(四)同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)的;

(五)抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的;

(六)最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的;

(七)地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的;

(八)共有性質(zhì)發(fā)生變更的;

(九)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。

第二十七條 因下列情形導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記：

(一)買賣、互換、贈與不動產(chǎn)的;

(二)以不動產(chǎn)作價出資(入股)的;

(三)法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(四)不動產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(五)繼承、受遺贈導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(六)共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化的;

(七)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(八)因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的;

(九)因需役地不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的;

(十)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。

第二十八條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請辦理注銷登記：

(一)不動產(chǎn)滅失的;

(二)權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利的;

(三)不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的;

(四)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利消滅的;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

不動產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者已經(jīng)辦理預(yù)告登記，所有權(quán)人、使用權(quán)人因放棄權(quán)利申請注銷登記的，申請人應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)人、地役權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人同意的書面材料。

第二節(jié) 集體土地所有權(quán)登記

第二十九條 集體土地所有權(quán)登記，依照下列規(guī)定提出申請：

(一)土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請，沒有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民委員會代為申請;

(二)土地分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請，沒有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民小組代為申請;

(三)土地屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請。

第三十條 申請集體土地所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)土地權(quán)屬來源材料;

(二)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo);

(三)其他必要材料。

第三十一條 農(nóng)民集體因互換、土地調(diào)整等原因?qū)е录w土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，申請集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)互換、調(diào)整協(xié)議等集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的材料;

(三)本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的材料;

(四)其他必要材料。

第三十二條 申請集體土地所有權(quán)變更、注銷登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)集體土地所有權(quán)變更、消滅的材料;

(三)其他必要材料。

第三節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記

第三十三條 依法取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，可以單獨(dú)申請國有建設(shè)用地使用權(quán)登記。

依法利用國有建設(shè)用地建造房屋的，可以申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。

第三十四條 申請國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)土地權(quán)屬來源材料;

(二)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo);

(三)土地出讓價款、土地租金、相關(guān)稅費(fèi)等繳納憑證;

(四)其他必要材料。

前款規(guī)定的土地權(quán)屬來源材料，根據(jù)權(quán)利取得方式的不同，包括國有建設(shè)用地劃撥決定書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同以及國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營批準(zhǔn)文件。

申請在地上或者地下單獨(dú)設(shè)立國有建設(shè)用地使用權(quán)登記的，按照本條規(guī)定辦理。

第三十五條 申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源材料;

(二)建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料;

(三)房屋已經(jīng)竣工的材料;

(四)房地產(chǎn)調(diào)查或者測繪報告;

(五)相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證;

(六)其他必要材料。

第三十六條 辦理房屋所有權(quán)首次登記時，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。

第三十七條 申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)發(fā)生變更的材料;

(三)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件;

(四)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者補(bǔ)充協(xié)議;

(五)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款、稅費(fèi)等繳納憑證;

(六)其他必要材料。

第三十八條 申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)買賣、互換、贈與合同;

(三)繼承或者受遺贈的材料;

(四)分割、合并協(xié)議;

(五)人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書;

(六)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件;

(七)相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證;

(八)其他必要材料。

不動產(chǎn)買賣合同依法應(yīng)當(dāng)備案的，申請人申請登記時須提交經(jīng)備案的買賣合同。

第三十九條 具有獨(dú)立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的登記，按照本實(shí)施細(xì)則中房屋所有權(quán)登記有關(guān)規(guī)定辦理。

第四節(jié) 宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記

第四十條 依法取得宅基地使用權(quán)，可以單獨(dú)申請宅基地使用權(quán)登記。

依法利用宅基地建造住房及其附屬設(shè)施的，可以申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。

第四十一條 申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)申請人身份證和戶口簿;

(二)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等權(quán)屬來源材料;

(三)房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料;

(四)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動產(chǎn)界址、面積等材料;

(五)其他必要材料。

第四十二條 因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移申請登記的，申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料;

(二)依法繼承的材料;

(三)分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料：

(四)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議;

(五)其他必要材料。

第四十三條 申請宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的，參照國有建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定辦理登記。

第五節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記

第四十四條 依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)，可以單獨(dú)申請集體建設(shè)用地使用權(quán)登記。

依法利用集體建設(shè)用地興辦企業(yè)，建設(shè)公共設(shè)施，從事公益事業(yè)等的，可以申請集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記。

第四十五條 申請集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的，申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等土地權(quán)屬來源材料;

(二)建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料;

(三)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動產(chǎn)界址、面積等材料;

(四)建設(shè)工程已竣工的材料;

(五)其他必要材料。

集體建設(shè)用地使用權(quán)首次登記完成后，申請人申請建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交享有集體建設(shè)用地使用權(quán)的不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

第四十六條 申請集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的，申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、消滅的材料;

(三)其他必要材料。

因企業(yè)兼并、破產(chǎn)等原因致使集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，申請人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)協(xié)議及有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件等相關(guān)材料，申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

第六節(jié) 土地承包經(jīng)營權(quán)登記

第四十七條 承包農(nóng)民集體所有的耕地、林地、草地、水域、灘涂以及荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)用地，或者國家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)用地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，可以申請土地承包經(jīng)營權(quán)登記;地上有森林、林木的，應(yīng)當(dāng)在申請土地承包經(jīng)營權(quán)登記時一并申請登記。

第四十八條 依法以承包方式在土地上從事種植業(yè)或者養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)活動的，可以申請土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記。