房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃精選(九篇)
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第1篇：房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重,稅收種類眾多,包括契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時,由于房地產(chǎn)交易金額大,開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大,稅務(wù)籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外,近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響,獲利空間大大縮小,迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此,需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負(fù)擔(dān),提高企業(yè)的獲利能力,增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。
(二)稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對多變政策的有效手段
目前,我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變,這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本,又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實時掌握當(dāng)前的宏觀政策,針對企業(yè)實際情況制定發(fā)展規(guī)劃,有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風(fēng)險。
(三)稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道
良好的法制環(huán)境,健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下,利用政策空間或通過平衡稅負(fù)來實現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷,發(fā)現(xiàn)政策漏洞,有利于健全我國稅制,符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。
二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
(一)前期準(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開發(fā)方式等。首先,企業(yè)組織形式的不同,導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式,從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中,子公司具有獨立的法人資格,可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策,但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司,分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應(yīng)納稅款,但是總公司對分公司的風(fēng)險承擔(dān)連帶責(zé)任。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次,土地獲取來源不同,項目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地,也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題,前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅,后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移,不需要繳稅。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。
(二)開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃
開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一,在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險的情況下,建設(shè)方采購設(shè)備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、項目金額大等特點,其施工設(shè)備的采購金額也很大,涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購,而非交由施工方自行采購,就可以避免繳納營業(yè)稅,雖然建筑施工合同金額減少,但是雙方收益都會有所增加。第二,權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中,企業(yè)采用據(jù)實扣除方式,借款利息費用較高;權(quán)益資本籌資中,采用比例扣除方式,利息費用低。
(三)商品房銷售階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅,在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式,這些稅收無可避免,但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅,從而合法減少納稅支出。此外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性,既包括房屋銷售業(yè)務(wù),又有裝修業(yè)務(wù),若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。
(四)物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃
在物業(yè)持有階段,通過對持有方式的合理選擇,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅,而將房產(chǎn)用于投資,則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用,應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算,使房屋租金僅包括房屋本身的使用費,將家具、家電的出租改為出售,將電話費、水電費改為代收,就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費。
三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題
雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本,但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對納稅籌劃問題重視不夠,這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足,不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性,甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅,這也是現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個角度看,由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下,企業(yè)缺乏自身獨立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營自,不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件,客觀上限制了理論研究的發(fā)展,企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏
稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、
會計、財務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ),而且要熟悉企業(yè)的整個經(jīng)營流程,同時還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況,制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此,人員的素質(zhì)要求較高,必須是復(fù)合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺,稅務(wù)籌劃人才隊伍的建設(shè)與我國的現(xiàn)實需求仍有差距。 (三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對風(fēng)險管理重視不夠
稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益,但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風(fēng)險。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中,由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響,是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo),導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟(jì)或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素,也可能來自企業(yè)制定和實施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少,而忽視了對稅務(wù)籌劃風(fēng)險的管理,規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策建議
(一)增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識
要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識,首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別,確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行,拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,要認(rèn)識到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實際經(jīng)濟(jì)利益,正確理解稅務(wù)籌劃的含義,提高稅務(wù)籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說,不僅要加強(qiáng)對稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí),樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念,還要對企業(yè)稅務(wù)籌劃活動予以支持,設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃機(jī)構(gòu)、從外部聘請會計事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員,以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營過程。
(二)重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才
一方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度,還要定期對這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查,必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面,還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當(dāng)中,稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅守職業(yè)道德;在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中,要堅持合法原則,不可因企業(yè)的私利損害國家利益,應(yīng)立場鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。
第2篇：房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；注意問題
稅收籌劃在國外已經(jīng)發(fā)展成為一個穩(wěn)定而又成熟的行業(yè)，但在我國，對稅收籌劃理論和方法的借鑒以及獨立的研究，卻只是近些年的事情。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，各行各業(yè)的競爭日益激烈。房地產(chǎn)業(yè)作為中國當(dāng)前和今后一個時期新的經(jīng)濟(jì)增長點，隨著市場化程度的提高和產(chǎn)業(yè)的不斷成熟，競爭亦是愈演愈烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場的主體之一，隨著目前經(jīng)濟(jì)全球一體化趨勢的加強(qiáng)，在宏觀調(diào)控的影響以及競爭日趨公平和激烈的市場環(huán)境下，通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，增大企業(yè)價值，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢，是目前房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)核心競爭力的有效方法之一。
1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要特點
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括合理避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕稅收負(fù)擔(dān)；節(jié)稅則主要是依據(jù)稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優(yōu)惠條款，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的；轉(zhuǎn)稅是通過提高或降低價格等方法將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移出去的方法。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種主要包括：營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務(wù)籌劃工作應(yīng)主要圍繞這些稅種展開，其特點在于：（1）籌劃性。經(jīng)營行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的前提，納稅義務(wù)通常具有滯后性。稅務(wù)籌劃不是在納稅義務(wù)發(fā)生之后想辦法減輕稅負(fù)，而是在前期通過充分了解現(xiàn)行稅法和財務(wù)知識，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行有計劃的規(guī)劃、設(shè)計、安排來尋求未來稅負(fù)相對最輕、經(jīng)營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預(yù)先籌劃，具有超前性。（2）合法性。稅法是處理征納關(guān)系的共同準(zhǔn)繩，稅務(wù)籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，是在納稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，房地產(chǎn)企業(yè)做出繳納低稅負(fù)的決策，依法行政的稅務(wù)機(jī)關(guān)對此不應(yīng)反對，這一特點使稅務(wù)籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。（3）多維性?；I劃過程的多維性從時間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程，任何一個可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營過程中規(guī)模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務(wù)籌劃，而且在設(shè)立之前、生產(chǎn)經(jīng)營活動之前、新產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計階段，都應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，選擇具有節(jié)稅效應(yīng)的注冊地點、組織類型和產(chǎn)品類型；從空間上看，稅務(wù)籌劃活動不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。（4）目的性。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不應(yīng)是單一的而應(yīng)是一組目標(biāo)。直接減輕稅收負(fù)擔(dān)是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)、最核心的目標(biāo)。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽損失，實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險，確保自身利益不受無理、非法侵犯以維護(hù)主體合法權(quán)益。
2、房地產(chǎn)項目合作開發(fā)模式
以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。項目獨立核算法是以擁有土地的一方企業(yè)為主體，另一方資金以協(xié)議借款方式參與項目的開發(fā)，并約定對項目稅后利潤的分配方式。另外，還有新設(shè)公司合作建房，開發(fā)企業(yè)采取增資或股權(quán)部分轉(zhuǎn)讓方式吸收外部投資。這幾種合作方式中合作方承擔(dān)的責(zé)任和享有的權(quán)力不盡相同，但對投資各方的利益分配上只要方案得當(dāng)，均能達(dá)到相同的結(jié)果。
3、項目合作開發(fā)方式的稅務(wù)分析籌劃
3.1 以物易物式合作建房
（1）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。雖然雙方都沒有進(jìn)行貨幣結(jié)算，但其行為皆屬于營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。如甲乙方再把所分配得到的房產(chǎn)進(jìn)行銷售，則又再次發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應(yīng)稅行為。在實際業(yè)務(wù)中由于，土地使用權(quán)證在甲方，參與合作建房的開發(fā)產(chǎn)品如果是對外出售的商品房，因涉及辦理房產(chǎn)證和施工許可證等，比較復(fù)雜，實際操作性較差，一般房地產(chǎn)企業(yè)不會考慮此種方法。
（2）以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。如甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，租賃期內(nèi)部收取乙方租金，而乙方在該土地上投資建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。
所得稅處理方面，開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，該項目未成立獨立法人公司，開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
土地增值稅方面，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證較困難，不適合對外出售的開發(fā)產(chǎn)品。
3.2 項目獨立核算法
國稅發(fā)[2006]第031號規(guī)定：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
（1）開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
（2）投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。按此規(guī)定，合作雙方實現(xiàn)利潤先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規(guī)避所得稅。由于是利用自有資金開發(fā)，籌資成本不得在開發(fā)成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出，對擁有資金投資方的投資回報率會產(chǎn)生影響。擁有土地的開發(fā)企業(yè)的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時，可以確定合作雙方投資開發(fā)該項目不計利息的，視同注冊資本的投資額，雙方按此比例進(jìn)行稅后利潤分配，項目開發(fā)不夠的資金采用雙方對金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的方式，獲得開發(fā)貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財務(wù)杠桿，提高投資方的投資回報率。
項目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均未發(fā)生變化，未發(fā)生《中華人民共和國營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權(quán)方的名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，在此過程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。
4、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問題
4.1遵循成本效益原則
任何一項籌劃方案都有其兩面性，隨著某一項籌劃方案的實施，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取部分減輕稅負(fù)利益的同時，必然會為該方案的實施付出額外的費用，以及放棄其他方案所損失的相應(yīng)機(jī)會收益。當(dāng)新發(fā)生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，當(dāng)費用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一項成功的納稅籌劃必然是多種方案的優(yōu)化選擇，不能簡單地認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。
4，2考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境配套性
當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，競爭就越激烈，企業(yè)就必須想方設(shè)法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當(dāng)?shù)卣挠绊懢驮酱?。政府對納稅籌劃的政策就要決定如何引導(dǎo)和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，因為真正決定企業(yè)是否符合一定優(yōu)惠政策所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，往往不止是稅務(wù)部門，所以房地產(chǎn)企業(yè)還要充分利用其他職能部門的審批權(quán)，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法能力水平也對企業(yè)稅收籌劃有著很大的影響。
4.3 稅法和會計制度的分離
由于會計與稅法的目的、基本前提和遵循的原則不同，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃上必須考慮到稅法與會計制度適度分離的必然性。一是目的不同。制定企業(yè)會計制度的目的就是為了真實、完整地反映企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績以及財務(wù)狀況變動的全貌，為報表使用者提供決策有用的信息。因此，根本點在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產(chǎn)的真實性和盈利的可能性。而稅法的目的主要是取得國家的財政收入，對經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展進(jìn)行調(diào)節(jié)。由于目的不同，二者有時在對同一經(jīng)濟(jì)行為或事項做出不同的規(guī)范性要求。二是由于會計制度與稅法的目的不同，使得二者的基本前提不盡相同。會計主體是根據(jù)會計信息需求者的要求進(jìn)行會計核算的單位，可以是一個法律主體，也可以是一個經(jīng)濟(jì)主體。納稅主體是指依法直接負(fù)有納稅義務(wù)的基本納稅單位（或自然人），也就是稅法規(guī)定的獨立納稅人。因此，會計主體與納稅主體有時是一致的，有時是不一致的。由于會計制度與稅法的目的不同，對收益、費用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時間和范圍有時也不相同，從而導(dǎo)致企業(yè)稅前會計利潤與應(yīng)納稅所得之間產(chǎn)生差異――時間性差異和永久性差異。三是遵循的原則不同。由于企業(yè)會計制度與稅法所服務(wù)的目的不同，導(dǎo)致二者為實現(xiàn)不同的目的所遵循的原則存在較大差異。稅法也遵循一些會計核算的基本原則，但基于稅法堅持的法定原則、收入均衡原則、公平原則、反避稅原則和便于征收管理原則等，在諸如穩(wěn)健性或謹(jǐn)慎性原則等許多會計核算基本原則的使用中又有所背離。上述的這些區(qū)別都需要在房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案中加以考慮。
5 結(jié)語
總之，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種很多，必須注意研究稅收政策，進(jìn)行科學(xué)合理有效的稅務(wù)籌劃，多方考慮各種利弊關(guān)系，從政策差異中探尋有效路徑，合理合法地減少稅負(fù)，為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省資金，達(dá)到預(yù)期的目的和效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，為促進(jìn)稅收制度的完善，做出貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
第3篇：房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文
【關(guān)鍵詞】 土地增值稅； 稅務(wù)籌劃； 模型； 臨界點； 增值率
中圖分類號：F812.42；F275.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1004-5937（2016）11-0094-04
一、背景
稅收體系的完善和稅收優(yōu)惠政策的不斷出臺促使企業(yè)稅務(wù)籌劃水平不斷提高。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革，國家對其實施的宏觀調(diào)控政策越來越多。“國五條”的頒布一方面規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的運作，另一方面避免了投機(jī)行為的泛濫。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的政策環(huán)境較為復(fù)雜和多變，新的“營改增”方案也在逐步向房地產(chǎn)行業(yè)靠攏[ 1 ]。面對不斷變化的稅收環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)有必要進(jìn)一步加大對稅務(wù)籌劃的關(guān)注力度。作為房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要稅種，土地增值稅越來越多地受到財務(wù)人員的關(guān)注。進(jìn)一步提高土地增值稅的稅務(wù)籌劃水平將有助于企業(yè)在面臨稅收政策不斷變化的狀況下作出最理智的決策。
二、土地增值稅稅務(wù)籌劃存在的問題
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額征收的一種稅。只要有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，都應(yīng)當(dāng)成為土地增值稅的納稅人。企業(yè)對土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃并不新鮮，研究土地增值稅稅務(wù)籌劃的文章也越來越多。然而到目前為止，大多數(shù)稅務(wù)籌劃依然只停留在對個別實例的籌劃，在稅務(wù)籌劃實踐或是可參閱到的文獻(xiàn)中，每一例稅務(wù)籌劃方案僅僅只針對該實例個案有效，這并不能為廣大房地產(chǎn)企業(yè)直接應(yīng)用和借鑒。為了解決這一問題，建立一個通用的稅務(wù)籌劃模型，將個體化的稅務(wù)籌劃方案公式化就顯得極為迫切和重要。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，按照增值額占扣除項目的比例，劃分稅率累進(jìn)級次。正是由于這種超率累進(jìn)稅率才使得房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅有了稅務(wù)籌劃的空間。此外，納稅人在建筑普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅；超過20%的，應(yīng)就其全部增值額納稅。此項優(yōu)惠政策一方面給企業(yè)帶來了減少稅負(fù)的優(yōu)惠，另一方面也為企業(yè)稅務(wù)籌劃提供了一個切入點。
三、土地增值稅稅務(wù)籌劃模型
（一）建立模型的意義
在納稅籌劃實務(wù)或一些研究文獻(xiàn)中，所提及的稅務(wù)籌劃都是以實例為依托，根據(jù)一個公司或企業(yè)的數(shù)據(jù)來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。這樣，一方面，稅務(wù)籌劃的計算量會變得十分復(fù)雜，企業(yè)為了尋求最佳方案，需要不斷地調(diào)整項目的各類預(yù)期數(shù)據(jù)，進(jìn)而計算稅務(wù)籌劃的可行性，要得到最優(yōu)方案可能需要進(jìn)行多次策劃和計算；另一方面，每一個企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案都有其自身的特點，其他企業(yè)要想復(fù)制和效仿并不切實，主要體現(xiàn)在數(shù)據(jù)類別和大小的不一致性上。因此，實例的稅務(wù)籌劃只能起到一種引導(dǎo)方向的作用，而具體如何去做，還要一遍遍地去試探各種方案的可行性。稅務(wù)籌劃模型的建立，有助于解決上述兩方面的局限性，不僅可以簡化計算量，還可為更多的企業(yè)所借鑒。企業(yè)依據(jù)模型的前提條件并根據(jù)項目特點套入自己的數(shù)據(jù)，就可選擇適合企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案，并根據(jù)二元一次函數(shù)方程的遞增遞減性得出企業(yè)的最佳籌劃方案。
（二）模型的建立
假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)A目前有個待售項目，屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，這個項目的預(yù)期銷售收入用字母Y表示，土地款和房地產(chǎn)開發(fā)成本用字母X表示，其他計入損益但不計入扣除項目的支出用Z表示，項目增值率用n表示。模型中涉及的稅率為：營業(yè)稅5%、城建稅7%、教育費附加3%、契稅3%（因地方教育費附加稅率并無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，且實際數(shù)額很小，在建立模型時暫不考慮這一項稅費，房地產(chǎn)企業(yè)在實際應(yīng)用模型的過程中，可自行加入地方教育費附加因數(shù)，屆時推導(dǎo)出的系數(shù)將會出現(xiàn)微小的偏差）。
本模型依據(jù)項目的增值率整體分為三種情況：項目增值率低于20%、項目增值率等于20%、項目增值率高于20%。在最后一種情況下，將根據(jù)增值率的高低分別推導(dǎo)出兩種稅務(wù)籌劃方案：降低增值率和分割收入。
1.利用稅收優(yōu)惠臨界點
（1）項目增值率低于20%
在增值率低于20%時，企業(yè)雖然享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，但此時企業(yè)的利潤也較低，一般企業(yè)很少會為了避稅而大幅度降低銷售價格，并且在低于20%時，企業(yè)并沒有充分享受到稅收優(yōu)惠，這種情況的稅務(wù)籌劃可以通過簡單的增加銷售額來實現(xiàn)，在此不作分析。
（2）項目增值率等于20%
土地增值率可用下列方程式表達(dá)：
化簡可得，=0.2，分子代表土地增值額，分母代表可扣除項目金額。
營業(yè)收入：Y；營業(yè)稅：5%Y；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：0；稅前利潤（1）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y。
分析土地增值率化簡后的公式會發(fā)現(xiàn)：如果收入增加a元，即營業(yè)收入變?yōu)閅+a時，根據(jù)真分?jǐn)?shù)的性質(zhì)，毫無疑問土地增值率會上升，那么企業(yè)就無法享受稅收臨界點帶來的優(yōu)惠。如果成本增加b元，即土地款和房地產(chǎn)開發(fā)成本變?yōu)閄+b時，此時增值率的分母增加，分子減少，故而增值率會低于20%。接下來再調(diào)增營業(yè)收入Y，便有了充分享受稅收臨界點的優(yōu)惠空間，那么Y究竟可以增加多少呢？
令=20%，經(jīng)過化簡可得，a≈1.284b（取小不取大）。也就是當(dāng)Y增加額不超過1.284倍的b時，企業(yè)的增值率在20%以下，仍可以享受稅收優(yōu)惠。在保證稅收優(yōu)惠的前提下，顯然可以看出Y的增幅比X大，這就意味著企業(yè)可以賺得更多的利潤。但收入增加的范圍是有所限制的，詳見下文。此外，除了土地增值稅享受優(yōu)惠外，還應(yīng)考慮到營業(yè)稅的增加以及以營業(yè)稅為基數(shù)計算的城建稅和教育費附加的增加。
當(dāng)Y和X同時調(diào)增時：
營業(yè)收入：Y+a；營業(yè)稅：5%（Y+a）；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）（Y+a）；土地增值額：94.5%（Y+a）-（X+b）；土地增值稅：0；稅前利潤（2）：（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）。
稅前利潤（2）-稅前利潤（1）=（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）-[Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y]=94.5%a-b
令：稅前利潤（2）-稅前利潤（1）>0，經(jīng)化簡可得，a>1.059b（保留三位小數(shù)時取大不取?。?。
根據(jù)以上推導(dǎo)，得到了a的取值范圍，即1.059b
以房地產(chǎn)企業(yè)為例。假設(shè)萬科某集團(tuán)公司計劃銷售收入即Y=100億元，開發(fā)成本為X=467/6億元，Z=10億元，此時的增值率n恰好為20%，通過同時增加收入和成本來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。假設(shè)增加成本b=10億元，那么收入增加額a的取值范圍為10.59～12.84。當(dāng)a=11時，利潤增加為0.395億元；當(dāng)a=12時，利潤增加為1.34億元。由此可以知道在推算出的取值范圍內(nèi)，a越大則稅前利潤增加就越大。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，需注意稅法規(guī)定的比例限制。在對銷售額進(jìn)行調(diào)增時，應(yīng)當(dāng)注意結(jié)合消費者的購買需求合理制定銷售價格，不能一味地盲目增加b和a。
（3）項目增值率超過20%
當(dāng)增值率超過20%時，為了享受稅收優(yōu)惠，同時又提高利潤，順著前面的思路，可以采用提高成本的方法。通過銷售價格不變來降低增值率，或者成本不變來降低銷售價格，都可以達(dá)到這樣的目的。然而同樣是性價比提升，第一種方式可以提升商品房的質(zhì)量，因此建議選用第一種方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
仍以上文中的房地產(chǎn)企業(yè)為例，假設(shè)Y=100億元，X=74.5億元，Z=10億元，此時n=25%，采用上述稅務(wù)籌劃方案，通過增加b來降低增值率從而增加利潤。將上述取值代入公式可得b的取值范圍3.34
隨著“營改增”的全面推行，勢必對房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃造成影響，對于未超過臨界點時進(jìn)行的稅務(wù)籌劃，“營改增”以后，由于成本上升幅度低于收入的上升幅度，很可能導(dǎo)致增值稅的上升，進(jìn)而造成以其為計稅依據(jù)的城建稅及教育費附加的上升，使得利潤下降；對于超過臨界點以后進(jìn)行的稅務(wù)籌劃，“營改增”以后，由于銷售價格不變，成本上升，很可能造成增值稅進(jìn)項稅額的上升，進(jìn)而減少增值稅稅負(fù)，從而影響城建稅及教育費附加的下降，最終使得利潤上升。
2.利用B公司分割收入
根據(jù)上述推導(dǎo)結(jié)果，當(dāng)增值率n大于27.3%時，無法通過單純的提高成本來實現(xiàn)稅務(wù)籌劃的目的。此時可以通過其子公司B將收入分為兩部分[ 2 ]，即房地產(chǎn)企業(yè)A以增值率20%的價格將房產(chǎn)銷售給子公司B，從而享受稅收優(yōu)惠不繳納土地增值稅，再由B公司以預(yù)期收入的銷售價格將商品房出售。在這種方案下，因子公司是不屬于可享受20%稅收優(yōu)惠的企業(yè)，此時，如果A公司在稅務(wù)籌劃前的增值率在50%以下，那么A公司要適用30%的增值稅率，稅務(wù)籌劃后，B公司也要適用30%的增值稅率，并不能為企業(yè)增加更多的利潤，反而會因為重復(fù)征收的營業(yè)稅以及增加的契稅而降低利潤，因此，采用B公司分割收入的方案應(yīng)當(dāng)適用于A公司稅務(wù)籌劃前增值率超過50%的情況。假設(shè)A公司的增值率介于50%～100%之間，適用40%的增值稅率，稅務(wù)籌劃后A不繳納土地增值稅，子公司B適用30%的增值稅率，由此降低適用的稅率來增加利潤。
（1）在稅務(wù)籌劃之前
營業(yè)收入：Y；營業(yè)稅：5%Y；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：（94.5%Y-X）×40%-[5%Y+5%×（7%+3%）Y+X]×5%=37.525%Y-0.45X；稅前利潤（3）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y-（37.525%Y-0.45X）=56.975%Y-0.55X-Z。
（2）在稅務(wù)籌劃之后
1）A公司
營業(yè)收入：（600/467）X
營業(yè)收入計算如下：為使A公司的增值率恰好為20%，用M表示營業(yè)收入，需滿足下列等式：（M×5.5%+X）×1.2=M，解得，M=（600/467）X；營業(yè)稅：（600/467）X×5%；城建稅及教育費附加：（600/467）X×5%×（7%+3%）；土地增值稅：0；稅前利潤（4）：（600/467）X-X-Z-（600/467）X×5%-（600/467）X×5%×（7%+3%）=0.214X-Z（化簡后保留三位小數(shù)，取小不取大）。
766時，稅務(wù)籌劃前，A企業(yè)的增值率約為60.97%（取大不取?。Ｄ敲矗么硕悇?wù)籌劃方案，應(yīng)當(dāng)注意增值率的取值范圍，即60.97%
以上文房地產(chǎn)企業(yè)為例，Y=100億元，Z=10億元。當(dāng)X=50億元時，n=80.18%符合上述稅務(wù)籌劃的條件，此時采用B公司分割收入的方案，使得利潤增加值為1.075億元；當(dāng)X=55億元時，n=65.29%符合上述稅務(wù)籌劃的條件，此時采用B公司分割收入的方案，使得利潤增加值為0.265億元。顯然，在適用范圍內(nèi)，增值率越高，稅務(wù)籌劃后增加的利潤就越高。
在上述籌劃方案中，由于營業(yè)稅是以全額計征的，因此在A將商品房銷售給B時，B多承擔(dān)了一部分營業(yè)稅以及由此增加的城建稅和教育費附加（重復(fù)征稅），且B公司并不能享受20%增值率的優(yōu)惠臨界點政策，另外還加收了一道契稅。房地產(chǎn)行業(yè)在2016年實施“營改增”后，本方案的稅務(wù)籌劃將更有助于節(jié)稅，既避免了重復(fù)征稅環(huán)節(jié)，又減少了以此為計稅依據(jù)的城建稅及教育費附加。
上述模型推導(dǎo)結(jié)果如表1所示。
四、結(jié)語
通過對土地增值稅稅務(wù)籌劃建立模型進(jìn)行研究，可以為廣大房地產(chǎn)企業(yè)提供通用的稅務(wù)籌劃方案，企業(yè)可以根據(jù)自身的經(jīng)營數(shù)據(jù)在模型推導(dǎo)出的范圍內(nèi)選取適合自己的最優(yōu)稅務(wù)籌劃方案。此外，上述模型的研究仍有不足之處，由于印花稅稅率較小，并且如果考慮到印花稅的成分會使計算變得繁冗復(fù)雜，因此在建立的模型中未考慮印花稅的變動在稅務(wù)籌劃中的影響。一般來講印花稅繳納的數(shù)額較小，企業(yè)在實際套用模型進(jìn)行稅務(wù)籌劃時，盡量不要打球，以免因為小的誤差造成稅務(wù)籌劃失敗，可以在變量浮動范圍內(nèi)選取更穩(wěn)妥的方案。土地增值稅的稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中有很重要的地位，房地產(chǎn)行業(yè)的計稅基礎(chǔ)通常是以萬為金額單位，繳納稅款時涉及的金額也較大，這就要求企業(yè)的財務(wù)人員掌握好稅務(wù)籌劃這把利器，在激烈的市場競爭中為企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)。這將依賴于企業(yè)稅務(wù)籌劃方案選取是否恰當(dāng)。此外，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，是一項關(guān)系國計民生的產(chǎn)業(yè)，其所處的政策環(huán)境時常變化，為了企業(yè)能夠在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中謀求一席之地，扎穩(wěn)腳跟，企業(yè)的管理者尤其是財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)積極學(xué)習(xí)稅收知識，靈活地運用稅務(wù)籌劃來爭取企業(yè)利潤最大化。
【參考文獻(xiàn)】
第4篇：房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃土地增值稅所得稅
一、納稅籌劃及其內(nèi)容
納稅籌劃，是指通過對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。任何納稅籌劃行為產(chǎn)生的根本原因都是經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，即經(jīng)濟(jì)主體追求自身經(jīng)濟(jì)利益的最大化。納稅籌劃的內(nèi)容包括避稅、節(jié)稅、規(guī)避“稅收陷阱”、轉(zhuǎn)嫁籌劃和實現(xiàn)零風(fēng)險五個方面。
1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對于逃稅而言的一個概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動。對于這種籌劃，理論界有一定爭議，很多學(xué)者認(rèn)為這是對國家法律的蔑視，應(yīng)該一棍子打死。本文認(rèn)為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對稅收政策進(jìn)行認(rèn)真研究，并在法律條文形式上對法律予以認(rèn)可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質(zhì)的區(qū)別。對于納稅人的這種籌劃，稅務(wù)機(jī)關(guān)不應(yīng)該予以否定，更不應(yīng)該認(rèn)定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國家所能做的應(yīng)該是不斷地完善稅收法律規(guī)范，填補空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發(fā)生，也就是采取反避稅措施加以控制。
2、節(jié)稅。節(jié)稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點、免征額、減稅、免稅等一系列的優(yōu)惠政策和稅收懲罰等傾斜調(diào)控政策，通過對企業(yè)籌資、投資及經(jīng)營等活動的巧妙安排，達(dá)到少繳國家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達(dá)成共識，國家也從各方面給予了扶持。
3、規(guī)避“稅收陷阱”。規(guī)避“稅收陷阱”是指納稅人在經(jīng)營活動中，要注意不要陷入稅收政策規(guī)定的一些被認(rèn)為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規(guī)定：兼營不同稅率的貨物或勞務(wù)，應(yīng)分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對經(jīng)營活動不進(jìn)行事前的納稅籌劃，就有可能掉進(jìn)國家設(shè)置的“納稅陷阱”，從而增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
4、稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃是指納稅人為達(dá)到減輕自身的稅收負(fù)擔(dān)，通過對銷售商品的價格進(jìn)行調(diào)整，將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)活動。由于通過轉(zhuǎn)嫁籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)降低自身稅負(fù)的目標(biāo)，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。
5、涉稅零風(fēng)險。涉稅零風(fēng)險是指納稅人生產(chǎn)經(jīng)營賬目清楚，納稅申報正確，稅款交納及時、足額，不出現(xiàn)任何稅收違法亂紀(jì)行為，或風(fēng)險極小，可忽略不計的一種狀態(tài)。當(dāng)談及進(jìn)行納稅籌劃，一般人都認(rèn)為是指企業(yè)或個人運用各種手段直接減輕自身稅收負(fù)擔(dān)的行為，其實這種認(rèn)識是相當(dāng)片面的。因為，納稅人除了減輕稅收負(fù)擔(dān)之外，還存在不會直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現(xiàn)象，這也相當(dāng)于實現(xiàn)了一定的經(jīng)濟(jì)收益，這種狀態(tài)就是涉稅零風(fēng)險。本文認(rèn)為，實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險也是納稅籌劃的重要內(nèi)容。
二、納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的運用
1、選擇合適的建房方式。大部分房地產(chǎn)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅，企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。
2、進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業(yè)可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。
3、充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過“20%”這一起征點所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價。
4、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的籌劃。合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價外費用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項代收款項，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項從房地產(chǎn)企業(yè)的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費用單獨簽訂合同。在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，可節(jié)約2%的營業(yè)稅。
5、遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)如符合以下三個條件之一的則視同已完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業(yè)所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009]31號里規(guī)定的計稅毛利率較低，扣除完營業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。
6、變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不繳營業(yè)稅。而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，也不再繳納營業(yè)稅，這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮采用先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業(yè)稅1000萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以2億元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除1000萬元的營業(yè)稅和100萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費附加。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。
7、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時這些做法會造成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600萬元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180萬元；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬元，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應(yīng)注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
第5篇：房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文
關(guān)鍵詞：農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)；稅收籌劃；風(fēng)險；防范
一、稅收籌劃的內(nèi)涵
稅收籌劃顧名思義，是企業(yè)在稅收方面做出的一種籌劃行為，又稱“合理避稅”。稅收籌劃是指企業(yè)在法律和法規(guī)允許的范圍內(nèi)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動前進(jìn)行合理規(guī)劃，選擇合適的方案以達(dá)到“稅收利益最大化”的一種企業(yè)理財行為。其中，“稅收利益最大化”不僅要實現(xiàn)稅負(fù)最輕，還要兼顧稅后利潤最大化等目標(biāo)，提高企業(yè)整體利潤水平。稅收籌劃有利于農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)提高財務(wù)規(guī)劃能力，合理降低經(jīng)營中的稅收負(fù)擔(dān)，降低現(xiàn)金支出，優(yōu)化現(xiàn)金流，從而提高企業(yè)應(yīng)對市場風(fēng)險的能力，保障運營安全。
二、農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險
稅收籌劃的系統(tǒng)風(fēng)險主要是由企業(yè)外部因素引起的風(fēng)險，如市場環(huán)境變化等，導(dǎo)致企業(yè)無法實現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)，從而給企業(yè)帶來一定的損失。系統(tǒng)風(fēng)險多來源于企業(yè)外部，企業(yè)難以對外部因素實施有效控制，這些風(fēng)險對企業(yè)稅收規(guī)劃造成的消極影響也很難確定。對農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)而言，稅收籌劃的系統(tǒng)風(fēng)險主要包括以下方面。1.稅收法律風(fēng)險目前，我國還沒有稅收的基本法，稅法中的相關(guān)規(guī)定比較抽象和寬泛，使得地方稅務(wù)部門很難嚴(yán)格參照執(zhí)行，只能根據(jù)自身在長期征稅管理過程中形成的地方稅收征收細(xì)則來實施管理，這一現(xiàn)象使得地方法規(guī)的效力高于上位法，從而導(dǎo)致稅收中存在一定的混亂。再者，現(xiàn)在的稅收法規(guī)與一些司法解釋過于繁雜，甚至存在矛盾，導(dǎo)致企業(yè)在制定稅收籌劃方案時難以做出準(zhǔn)確判斷，有法卻不知該如何依，依哪個，形成了有法難依的尷尬局面。2.稅收自由裁量權(quán)風(fēng)險稅收自由裁量權(quán)是法律賦予稅務(wù)部門的權(quán)利，稅務(wù)部門在實際操作執(zhí)行過程中面對的企業(yè)經(jīng)營和財務(wù)狀況多種多樣，難以做出統(tǒng)一的裁決，因此在執(zhí)法過程中必須為稅務(wù)部門保留一定的自由裁量權(quán)。自由裁量權(quán)允許稅務(wù)部門在法律法規(guī)授權(quán)的范圍內(nèi)，以公平、公正、合理為原則，自行做出行政決定，有利于稅務(wù)部門根據(jù)實際情況選擇適用條款，提高稅務(wù)行政效率。稅收自由裁量權(quán)在為稅務(wù)部門提供工作便利的同時也可能帶來一定的風(fēng)險，這主要是由于稅務(wù)員知識和素質(zhì)水平不一導(dǎo)致的。其一，稅務(wù)員可能為了自身利益，利用稅收自由裁量權(quán)扭曲正常執(zhí)法行為，給農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的稅收籌劃帶來難以規(guī)避的風(fēng)險；其二，稅務(wù)員可能受到自身知識水平的限制，在判斷稅收籌劃行為的合法性時做出錯誤判斷，使農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)蒙受非法避稅的懲處；其三，有些稅務(wù)員可能為了避免麻煩或出于偷懶的心理在工作中“不作為”，使得農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)難以享受應(yīng)得的稅收優(yōu)惠；其四，稅務(wù)員也可能受到上級稅收任務(wù)的影響，在執(zhí)法過程中過于嚴(yán)格，從而影響農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)稅收籌劃的實施。此外，也有一些稅務(wù)部門為增加收入，對不合法的稅收籌劃沒有進(jìn)行事先公示而直接在事后收取罰款，給農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的稅收籌劃帶來了很大的風(fēng)險和損失。
三、農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的防范
由上文可見，農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時面臨眾多風(fēng)險，企業(yè)必須積極采取措施進(jìn)行防范才能保障稅收籌劃工作的順利實施，達(dá)到稅收籌劃的目標(biāo)和效果。農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)防范稅收籌劃風(fēng)險主要應(yīng)做好以下方面。首先，農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的管理人員必須深刻理解稅收籌劃的定義，樹立稅收籌劃觀念，在遵法守法的前提下合理避稅，通過合法的稅收籌劃活動降低企業(yè)運營成本，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。正確的稅收籌劃觀要求企業(yè)在稅收法規(guī)的約束下，以合法納稅為前提實施籌劃活動，企業(yè)須知，合法納稅是義務(wù)和根本，稅收籌劃是合法的經(jīng)營手段，有利于企業(yè)利潤的增長。其次，農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的管理人員需要認(rèn)識到稅收籌劃帶來的凈利潤的增長是有一定限度的，也就是說，稅收籌劃的規(guī)劃空間不是無限擴(kuò)張的，企業(yè)不能把眼光都放在稅收籌劃上，不能過度依賴稅收籌劃來實現(xiàn)利潤增長。企業(yè)必須樹立合法納稅的觀念，對農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)而言，稅收籌劃只是一項可以提高企業(yè)收益的技術(shù)，企業(yè)要在守法的基礎(chǔ)上利用稅收籌劃技術(shù)獲取更高的利潤。此外，農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的管理人員還要建立系統(tǒng)的籌劃觀念，稅收籌劃工作是一種管理行為，是一項系統(tǒng)性的工作，需要公司各個部門的協(xié)調(diào)與配合來共同完成。某一部門的疏忽可能導(dǎo)致整個稅收籌劃安排的失敗，因此，農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)必須在企業(yè)內(nèi)部建立完善的稅收籌劃系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)稅收籌劃工作的重要性，平衡稅收籌劃工作的收益與風(fēng)險，達(dá)到最優(yōu)的利潤水平。
四、結(jié)論
隨著農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的發(fā)展，稅收籌劃工作成為企業(yè)經(jīng)營管理中重要的一環(huán)，積極了解并防范稅收籌劃風(fēng)險十分必要。目前，農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)稅收籌劃主要包括系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險，其中系統(tǒng)風(fēng)險主要包括稅收法律風(fēng)險和稅收自由裁量權(quán)風(fēng)險，而非系統(tǒng)風(fēng)險主要包括稅收籌劃人員風(fēng)險和稅收籌劃操作風(fēng)險。針對這些風(fēng)險，本文提出了針對性的防范措施，包括樹立企業(yè)稅收籌劃觀念、降低稅收籌劃法律風(fēng)險、化解稅收籌劃人員風(fēng)險、協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部籌劃機(jī)制、建立籌劃風(fēng)險預(yù)警機(jī)制等。通過合理的預(yù)防與調(diào)整，農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險將逐漸降低，稅收籌劃安排將日趨完善。
參考文獻(xiàn)：
[1]李潔.淺析中小企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險及防范[J].電子商務(wù),2010,10:43-44.
第6篇：房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃
近年來，伴隨我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支柱之一，而且其重要性越發(fā)明顯，日益成為我國當(dāng)前和今后很長一個時期的強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長點。與此同時，不能回避的問題是，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負(fù)較重的壓力也在與日俱增。其中土地增值稅，是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物和附著物所取得的增值額作為具體的征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅種。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果通過合理有效的稅收籌劃，是可以能夠合理處理影響稅后利潤的土地增稅問題的。本文將結(jié)合具體的案例，來具體探討當(dāng)下我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃的若干問題和解決的技巧，希望對從事該項工作的人員有所裨益。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃存在的主要問題解析
當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負(fù)較重的壓力與日俱增，在納稅籌劃的實際操作過程中也存在諸多問題，主要存在以下情況：
（一）一些企業(yè)的管理者疏于對國家相關(guān)宏觀政策的關(guān)注
眾所周知，我國近些年對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度日益加大，相繼出臺了 “國六條”、“國十一條” 和“國八條”等，可見從財政、金融和稅收等諸多方面對房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)調(diào)控越發(fā)急迫。這在很大程度上也給我國一些房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)帶來了一些消極的影響。具體表現(xiàn)是一些企業(yè)還缺乏適應(yīng)這種大力度宏觀調(diào)控客觀環(huán)境的能力。這也直接導(dǎo)致土地增值稅的納稅籌劃工作受到一定程度的阻力，也加大了他們土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險。
（二）納稅籌劃目標(biāo)不明晰，方法有待完善
主要表現(xiàn)在：一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理層忽視對土地增值稅的納稅籌劃，尤其是大型的國有企業(yè)，他們片面地認(rèn)為這是國家層面的事情，而非企業(yè)行為；一些財務(wù)人員缺乏會計等專業(yè)知識的儲備，缺乏對土地增值稅務(wù)政策的全局觀念，導(dǎo)致在具體運用上有失熟練，一方面對納稅籌劃的遞延、節(jié)稅及相關(guān)的安全問題缺乏明晰的定位，另一方面更是對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的方法理解和應(yīng)用都不科學(xué)。
（三）相關(guān)的納稅籌劃風(fēng)險意識有待提高
從房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體情況來看，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在面對新的土地增值稅政策環(huán)境的同時，缺乏必需的危機(jī)感。具體表現(xiàn)是：一些企業(yè)雖然名義上說都是按照國家稅法和相關(guān)條例的規(guī)定處理，但是由于對于籌劃點把握不好，很容易出現(xiàn)違法違規(guī)的現(xiàn)象；一些企業(yè)的財務(wù)人員對稅務(wù)的風(fēng)險防范意識非常淡薄，從而忽視了進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃整個環(huán)節(jié)可能存在的多個風(fēng)險，比如籌劃方案失準(zhǔn)、有納稅籌劃計劃執(zhí)行方式不當(dāng)，以及對于風(fēng)險的應(yīng)變能力喪失等問題。
二、對當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾點建議
基于對當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的實際情況及其存在中的問題，本文有針對性的提出以下三點建議和措施，以期對我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃提供有益的借鑒和參考。
（一）充分利用稅收的相關(guān)政策進(jìn)行納稅籌劃
不容忽視的一種情況是，當(dāng)下我國整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整大背景下，相關(guān)的宏觀政策出臺和變化都很快。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者積極關(guān)注國內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，并且具有一定程度的宏觀政策預(yù)見性，尤其是關(guān)注土地增值稅方面政策的新調(diào)整。當(dāng)前我國關(guān)于土地增值的稅法里有許多優(yōu)惠政策規(guī)定，比如可以通過建造普通住宅出售的稅收優(yōu)惠；合作建房的稅收優(yōu)惠；企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠等規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)管理者只有將相關(guān)政策吃透，才能將企業(yè)由稅收籌劃的被動地位轉(zhuǎn)化為主動，從而強(qiáng)化對對國家宏觀經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境變化的適應(yīng)能力。
（二）明確納稅籌劃目標(biāo)，熟練應(yīng)用籌劃方法
這要求房地產(chǎn)企業(yè)明確土地增值稅的納稅籌劃目標(biāo)，千萬不要錯過最佳的籌劃時間，盡量做好事前、事中和事后的全過程籌劃，從而保障土地增值稅籌劃目標(biāo)的順利實現(xiàn)，具體的籌劃方法：
1、利用其征稅范圍進(jìn)行納稅籌劃
主要表現(xiàn)為合作建房方式籌劃和代建房方式籌劃。前者指的是在項目完成后，合作雙方按照合作建房合同的具體約定比例來進(jìn)行分房自用，因此雙方都暫免土地增值稅。需要指出的是，轉(zhuǎn)讓的時候需要繳納土地增值稅。后者指的是房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進(jìn)行項目的開發(fā)和建設(shè)，只收取代建收入，尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移問題，所以也避開了土地增值稅的征稅范圍。
2、規(guī)避平臺籌劃法
臨界點主要分為稅基臨界點和優(yōu)惠臨界點兩種。前者主要是通過合理減小稅基來實現(xiàn)節(jié)稅的目的，后者主要是為了享受優(yōu)惠待遇。舉例來說，一開發(fā)項目在統(tǒng)計土地增值稅時，要求可以扣除項目總金額為800萬元，假設(shè)市場售價為 1000萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計算應(yīng)該是：增值率為25%，土地增值稅為60萬元，稅前利潤為140萬元；假設(shè)市場售價為960萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計算應(yīng)該是：增值率為20%，土地增值稅為0萬元，稅前利潤為160萬元。可見，兩種情況下利潤有20萬元的差異。這也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在出售普通的標(biāo)準(zhǔn)住宅時，需要通過合理的定價進(jìn)行納說籌劃，具體要求是需要在定價時加強(qiáng)有關(guān)稅金及附加的合理測算，從而準(zhǔn)確找到稅金的跳板臨界點，能夠?qū)崿F(xiàn)銷售價格的科學(xué)制定。
3、利息支出的籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)通常會有外部融資的問題，這就為企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了一定的操作空間，即在實際的籌資過程中，可以通過確定合適的籌資利息扣除方式來實現(xiàn)對土地增值稅的籌劃目標(biāo)。對于以下兩種情況，允許據(jù)實扣除。其一：能夠按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偹l(fā)生的利息支出；其二：能夠提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的有效證明材料。而對于與項目有關(guān)的其他費用，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%比例之內(nèi)進(jìn)行扣除。如果無法滿足其中的任何一個要求，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%比例之內(nèi)進(jìn)行扣除。舉例來說：假設(shè)一個項目土地取得成本和建造成本共計100萬元，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的其他費用，根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的具體規(guī)定執(zhí)行。則該項目的借款利息支出為5萬元。那么如果該企業(yè)的籌資借款預(yù)計利息大于5萬元，這種情況下，可以采用第一種扣除方式，即房地產(chǎn)開發(fā)費用準(zhǔn)予扣除的金額大于10萬元；如果企業(yè)的籌資借款預(yù)計利息小于5萬元，那么就要采用第二種扣除方式，即房地產(chǎn)開發(fā)費用可扣除金額小于10萬元。
（三）需要提升納稅籌劃風(fēng)險管理能力
鑒于土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中的重要性地位，其納稅籌劃的風(fēng)險對整個企業(yè)的風(fēng)險管理也不容忽視。因此要求我國房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)土地增值稅的納稅籌劃風(fēng)險管理和防范建設(shè)問題。具體要求是：根據(jù)企業(yè)自身的實際情況，科學(xué)設(shè)定籌劃風(fēng)險管理的控制點，并建立有效的防線評測指標(biāo)和預(yù)警機(jī)制；做好與利益相關(guān)者的溝通協(xié)調(diào)工作，及時發(fā)現(xiàn)、解決和協(xié)調(diào)與稅收征管部門的溝通問題，有效避免納稅的法律風(fēng)險；按照最新的稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)不能簡單采用預(yù)征方式，而是需要及時對土地增值稅進(jìn)行清算，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)土地增值稅的清算工作，不斷增加企業(yè)內(nèi)部審計來合理規(guī)避該清算而未清算的實際情況；最后還需要不斷提高企業(yè)納稅籌劃員工的職業(yè)素養(yǎng)，提高他們的綜合能力，以便能夠制定合理的納稅籌劃方案，并保證其順利地實施。
三、結(jié)束語
綜上所述，伴隨我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大趨勢，以及我國房地產(chǎn)企業(yè)整體財務(wù)管理理念的不斷更新和完善，關(guān)于土地增值稅納稅籌劃的要求越來越高。盡管我國一些房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅納稅籌劃的理念和操作技巧上都存在諸多不足，面臨諸多困難，但是這更加需要企業(yè)不斷增強(qiáng)自身實力，從而在遵紀(jì)守法的前提下，更好地實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)利潤的最大化。
參考文獻(xiàn)
[1]鄭幼鋒.外資房地產(chǎn)土地增值稅籌劃技巧[J].大經(jīng)貿(mào).2011（8）
第7篇：房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)正確運用
21世紀(jì)房地產(chǎn)業(yè)在我國土地產(chǎn)業(yè)和商場產(chǎn)業(yè)占據(jù)較為大的面積和巨大金額的投資，在這一基礎(chǔ)上存在一定的風(fēng)險，涉及到眾多稅點。 主要稅種有營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和所得稅。這些稅費金額大，如果能合理地進(jìn)行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念，促進(jìn)稅收制度的進(jìn)一步完善。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃及分析
房地產(chǎn)業(yè)大額投資隱形到了一定的風(fēng)險及施工難度，涵蓋了一系列的稅點，筆者將在自己工作當(dāng)中的一些遇到的問題進(jìn)行分析將房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)正確的運行及分配利用。促進(jìn)多方面多方面稅務(wù)正確的分配，加強(qiáng)稅務(wù)在企業(yè)中的合法利用，完善稅務(wù)的避稅和漏稅。企業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)是遵守有關(guān)法規(guī)，在制定和施行相關(guān)稅務(wù)政策程序和措施的基礎(chǔ)過程上，來完善稅收。
我們將進(jìn)一步的對稅務(wù)進(jìn)行解刨及探析：
（一）合法性稅法是處理征納關(guān)系的共同準(zhǔn)繩
稅務(wù)籌劃是在完全符合稅法、 不違反稅法的前提下進(jìn)行的，是在納稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，房地產(chǎn)企業(yè)做出繳納低稅負(fù)的決策，依法行政的稅務(wù)機(jī)關(guān)對此不應(yīng)反對，這一特點使稅務(wù)籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。
（二）籌劃性經(jīng)營行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的前提，納稅義務(wù)通常具有滯后性
稅務(wù)籌劃不是在納稅義務(wù)發(fā)生之后想辦法減輕稅負(fù)，而是在前期通過充分了解現(xiàn)行稅法和財務(wù)知識， 結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行有計劃的規(guī)劃、設(shè)計、安排來尋求未來稅負(fù)相對最輕、經(jīng)營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預(yù)先籌劃，具有超前性。
（三）目的性房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不應(yīng)是單一的而應(yīng)是一組目標(biāo)
直接減輕稅收負(fù)擔(dān)是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)、 最核心的目標(biāo)。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽損失，實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險，確保自身利益不受無理、 非法侵犯以維護(hù)主體合法權(quán)益。
（四）多維性
籌劃過程的多維性從時間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程，任何一個可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營過程中規(guī)模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務(wù)籌劃，而且在設(shè)立之前、生產(chǎn)經(jīng)營活動之前、新產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計階段，都應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，選擇具有節(jié)稅效應(yīng)的注冊地點、組織類型和產(chǎn)品類型；從空間上看，稅務(wù)籌劃活動不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。
房地產(chǎn)業(yè)在我國國有產(chǎn)業(yè)中占有一定的領(lǐng)域，它的稅務(wù)率也占了一大部分。在企業(yè)中稅務(wù)這一方面占據(jù)好大一部分要素。增值稅和效率稅有著共同的特征及體系?，F(xiàn)在好居民在購買房屋的同時房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在銷售樓的同時包含了稅點進(jìn)去。
二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務(wù)籌劃
（一）營業(yè)稅籌劃
營業(yè)稅是我們稅務(wù)體系里最為主要的稅務(wù)， 在銷售的同時無形的已經(jīng)形成了一種稅務(wù)。根據(jù)我國人口占據(jù)世界第一的要素上面，房地產(chǎn)業(yè)也普遍在國內(nèi)外形成了一種史上以來的大體制的行業(yè)。尤其在房地產(chǎn)業(yè)售前服務(wù)，屬于不動產(chǎn)，稅率皆為5%。有些企業(yè)將售樓稅點降低在最低限度。
（二）增值稅籌劃
增值稅對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種。增值稅已經(jīng)成為我國最主要的稅種之一，增值稅的收入占我國全部稅收的60%以上，是最大的稅種。增值稅由國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，稅收收入中75%為中央財政收入，25%為地方收入。進(jìn)口環(huán)節(jié)的增值稅由海關(guān)負(fù)責(zé)征收，稅收收入全部為中央財政收入。2011年10月31日，財政部公布財政部令，增值稅、營業(yè)稅起征點有較大幅度上調(diào)。
（三）房產(chǎn)稅籌劃
房產(chǎn)稅的征稅的是房產(chǎn)，在合法的條件下引領(lǐng)稅務(wù)在房產(chǎn)業(yè)多元化利用。如何從房產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)入正確的使用效率，來權(quán)證中小型企業(yè)中存在的一些稅務(wù)因素。上文已經(jīng)明確的闡述了房地產(chǎn)業(yè)給人們帶來了便利，在房地占地有一定的空間。室內(nèi)的裝備設(shè)施，都是進(jìn)行核算及分析。
（四）企業(yè)所得稅籌劃
中小型企業(yè)在社會中占有一定的空間，公司內(nèi)部都有每部分物資流動正確運營的程序化體系。就在酒店房地產(chǎn)業(yè)這一部分，闡述企業(yè)所得稅怎么籌劃的進(jìn)程。來完善產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)在企業(yè)當(dāng)中的主營因素之一。企業(yè)所得稅在我國產(chǎn)業(yè)里占有博大的稅務(wù)，有些較為廣大的資產(chǎn)在一定程度上進(jìn)行稅務(wù)查收。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問題
（一）考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境配套性
現(xiàn)在房地產(chǎn)這行業(yè)銷售方面競爭也很大，面臨客戶和房地產(chǎn)的投資的各種原因，有些單位采取各種相關(guān)行銷方式，建立和客戶良好的關(guān)系 盡量采取降低一些成本措施。 對稅務(wù)這一塊也有相對的了解和采取不同的方式進(jìn)行， 對購買房價的市民帶來了一些幫助和優(yōu)惠。 一些相關(guān)部分的政府采取一些措施引領(lǐng)百姓對房間稅務(wù)有基本認(rèn)識， 這也需要一些部門工作人員良好的配合， 讓正確運營好稅收這一點，盡量取得一些稅務(wù)政策優(yōu)惠。另外稅務(wù)機(jī)關(guān)單位對企業(yè)也有一定的影響。
（二）按照企業(yè)稅務(wù)規(guī)章，企業(yè)也有一定的利益效益
根據(jù)房產(chǎn)稅務(wù)籌劃條列， 大多數(shù)企業(yè)都在竭盡全力做好減稅務(wù)的措施， 通過另外一種方式來采取減稅的措施，盡量避免最小的稅務(wù)加收。當(dāng)新發(fā)生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，當(dāng)費用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一種優(yōu)良的稅務(wù)必須是多種稅收的選擇， 不能就這樣的當(dāng)做是最小的稅務(wù)就是好優(yōu)秀的了。
（三）稅法和會計制度的分離
由于會計核稅法的規(guī)則不同、基本要素和遵循的法則也不同，房地產(chǎn)業(yè)和會計這一塊有一些不同的說法。會計主體是根據(jù)會計信息需求者的要求進(jìn)行會計核算的單位，可以說是一種大家要遵循的法制也可以說是一種經(jīng)濟(jì)的脊髓， 納稅主體是指依法直接負(fù)有納稅義務(wù)的基本納稅單位（或自然人） ，也就是稅法規(guī)定的獨立納稅人。因此，會計主體和納稅主體是相同的，有的時候也完全不一樣。由于會計制度與稅法的目的不同，對收益、費用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時間和范圍有時也不相同， 從而導(dǎo)致企業(yè)稅前會計利潤與應(yīng)納稅所得之間產(chǎn)生差異― ―時間性差異和永久性差異。
四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的發(fā)展方向
房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)備了會計，有會計規(guī)章制度和培訓(xùn)的最基本的知識， 尤其是要掌握好一定的專業(yè)知識和精通稅務(wù)知識，這樣在企業(yè)中也突出了會計稅務(wù)的這一要點。稅務(wù)會計的本職工作：一是要根據(jù)會計稅收規(guī)章法條、可免除一些不需要的項目、利潤和稅務(wù)進(jìn)行比較和計量，計算和繳納應(yīng)交稅金，編制納稅申報表來滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)對稅務(wù)信息的要求。 二是根據(jù)企業(yè)的利潤進(jìn)行預(yù)算和籌備，對稅務(wù)利潤進(jìn)行運營和合理計劃，發(fā)揮房地產(chǎn)會計的實力和特點效果及作用，盡量保持在房地產(chǎn)稅收為最低。 稅務(wù)籌劃作為一種綜合的管理模式， 所采取的方案很多。 從環(huán)節(jié)上看，包括預(yù)測方法、決策方法、規(guī)劃方法等；從學(xué)科上看， 包括統(tǒng)計學(xué)方法、數(shù)學(xué)方法、運籌學(xué)方法以及會計學(xué)方法等，因此， 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃在方法上的綜合性特點使籌劃活動是一項高智 力的活動，需要周密的規(guī)劃、廣博的知識，深則精致的方案。
參考文獻(xiàn)：
第8篇：房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文
論文摘要：稅收籌劃是指納稅人在稅法允許的范圍內(nèi)，通過對企業(yè)的經(jīng)營、投資、理財活動的籌劃與安排，盡可能取得“節(jié)稅”的稅收利益，其特點在于合法性、籌劃性、目的性。它與偷稅、避稅有著本質(zhì)上的區(qū)別，偷稅既違法又不道德，是政府所嚴(yán)加征處的行為；避稅是與稅法精神相悖的，是政府所防范的行為；而稅務(wù)籌劃既不違法又符合道德規(guī)范，是國家政策予以引導(dǎo)和鼓勵的行為。
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)作為一個自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的法人實體，參與市場競爭。其根本目標(biāo)是追求自身利益最大化或稅后利潤最大化。為實現(xiàn)該目標(biāo)，有兩條途徑可選擇，一是擴(kuò)大業(yè)務(wù)收入，二是降低成本。在收入不能提高的情況下，降低成本能增加利潤，而稅收支出作為毛利潤的一部分，完全可以在稅法允許的范圍內(nèi)通過稅務(wù)籌劃，加以延緩減輕稅負(fù)，從而增加稅后利潤，增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。
稅務(wù)籌劃作為一種管理活動，幾乎貫穿于企業(yè)經(jīng)營的全過程。就如何運用稅務(wù)籌劃降低企業(yè)稅負(fù)，實現(xiàn)整體利益最大化來加以論述。
一、 稅務(wù)籌劃在財務(wù)管理中的運用
稅務(wù)籌劃與財務(wù)管理密切相關(guān)，稅務(wù)籌劃是企業(yè)的一種理財行為，應(yīng)始終圍繞財務(wù)管理目標(biāo)來進(jìn)行，其目的是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化和使納稅人的合法權(quán)益得到充分的享受和行使。稅務(wù)籌劃在企業(yè)財務(wù)管理中的運用主要是在籌資決策、投資決策、利潤分配中的運用。
㈠ 籌資決策中的稅務(wù)籌劃
對于一個企業(yè)來講，不同的籌資方式組合將會給企業(yè)帶來不同的預(yù)期收益，同時也會使企業(yè)承擔(dān)不同的稅負(fù)水平。這就要求投資者必須在籌資決策中做好稅務(wù)籌劃分析工作。按照稅法規(guī)定，納稅人在生產(chǎn)經(jīng)營期間所形成的負(fù)債利息支出可以在稅前扣除，享有所得稅利益，而相比之下，股息是不能作為費用列支的，只能在企業(yè)的稅后利潤中進(jìn)行分配，因此，企業(yè)就可以通過資本結(jié)構(gòu)的合理搭配來實現(xiàn)稅務(wù)籌劃的目的。一般來說，為獲取較低的融資成本和發(fā)揮利息費用抵稅效果，企業(yè)內(nèi)部集資和企業(yè)之間拆借資金方式籌資最好；金融機(jī)構(gòu)貸款次之；自我積累方法效果最差。企業(yè)在分析籌資中的稅收籌劃時，應(yīng)著重考察資金結(jié)構(gòu)和籌資方式問題，特別是負(fù)債比率合理與否，不僅制約著企業(yè)的風(fēng)險和成本的大小，而且在很大程度上影響企業(yè)的稅負(fù)及稅后收益。由于負(fù)債的利息記入財務(wù)費用能抵扣應(yīng)稅所得額，從而減少了企業(yè)應(yīng)交所得稅。在息稅前投資收益率大于負(fù)債成本率的前提下，負(fù)債比率越高，額度越大，其節(jié)稅的效果越明顯。當(dāng)然，負(fù)債比率并非越高越好。隨著負(fù)債比率的提高，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險和融資成本會加大。當(dāng)負(fù)債的成本率超過了息稅前的投資收益率時，負(fù)債反而達(dá)不到節(jié)稅目的。
㈡ 投資決策中的稅務(wù)籌劃
稅收政策因國而異，即使在同一國內(nèi)部，對不同地區(qū)、不同行業(yè)等方面的規(guī)定也有所不同。正是這種差異的存在，使企業(yè)在投資時有了選擇的余地。投資中的稅收籌劃主要有以下形式可供選擇。
⒈ 組建形式的選擇
投資者在設(shè)立企業(yè)時，有幾種形式可供選擇。企業(yè)組建形式不一樣，稅收政策也各異。以有限責(zé)任公司與合伙經(jīng)營相比較，有限責(zé)任公司要雙重納稅，即先交公司所得稅，再交個人所得稅； 而合伙經(jīng)營的業(yè)主，只須交個人所得稅。而在組建時采取何種形式，當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)自身特點和需要慎重籌劃。
⒉ 設(shè)置分支機(jī)構(gòu)的選擇
對于企業(yè)來說，隨著業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，勢必面臨著在其下設(shè)置分公司和子公司的選擇，那么是設(shè)置分公司好還是設(shè)子公司好？哪個對企業(yè)更有利？這是一個值得深思的問題，因為兩者在稅收上截然不同。
分公司相當(dāng)于一個辦事處，其優(yōu)點在于它不是獨立法人，所發(fā)生的虧損或損失可沖抵總公司賬面利潤；此外，還可不交納資本注冊費、印花稅等費用。缺點在于它不是獨立法人，不能享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠，如減免稅、退稅等。子公司雖然有稅收優(yōu)惠，但由于是獨立法人，需獨立承擔(dān)民事責(zé)任，獨立承擔(dān)虧損?？偣緫?yīng)權(quán)衡利弊后決定。
從納稅角度講，在剛開始設(shè)置分支結(jié)構(gòu)時以分公司為優(yōu)，因為，在設(shè)立初期虧損性大些。一旦分公司成熟后，可適時轉(zhuǎn)化為子公司，以便獲得稅收優(yōu)惠的好處。當(dāng)然，如果剛開始營業(yè)就能確保盈利，那另當(dāng)別論。
⒊ 投資地區(qū)行業(yè)的選擇
無論是國內(nèi)投資還是國外投資，企業(yè)都必須認(rèn)真考慮和充分利用不同地區(qū)的稅制差別及區(qū)域性稅收優(yōu)惠政策。我國規(guī)定：老區(qū)、少數(shù)民族地區(qū)、邊遠(yuǎn)山區(qū)、貧困地區(qū)新辦的企業(yè)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，可減征或免征所得稅3年。而在特區(qū)、沿海開放城市及國務(wù)院批準(zhǔn)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)，企業(yè)所得稅率一般為15%，而其他地區(qū)為33%。因此，企業(yè)應(yīng)選擇這些有稅收優(yōu)惠的地區(qū)進(jìn)行投資。這樣，不僅可少交稅，而且完全符合政策導(dǎo)向和稅法立法意圖，于已于國都有利。
國家規(guī)定：“國務(wù)院批準(zhǔn)的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)，按15%征收所得稅?！睘榱酥С趾凸膭畎l(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，規(guī)定：“投資于第三產(chǎn)業(yè)，可按產(chǎn)業(yè)政策在一定期內(nèi)減征或免征所得稅”等等。又如，近幾年，國家為配合住房制度改革和全面啟動房地產(chǎn)，出臺了一些稅收優(yōu)惠政策。對國家限制發(fā)展的行業(yè)，國家則對其課以重稅，以上種種國家關(guān)于投資行業(yè)的稅收優(yōu)惠差異，給投資者提供了更多的投資選擇。這要求投資者在投資決策前，必須充分了解和掌握國家關(guān)于投資方面的稅收政策，認(rèn)真進(jìn)行稅收策劃，合理減輕企業(yè)的稅負(fù)。
㈢ 利潤分配中的稅務(wù)籌劃
企業(yè)的股利分配形式一般有現(xiàn)金股利和股票股利兩種。根據(jù)稅法規(guī)定，股東取得現(xiàn)金股利須交個人所得稅，而取得股票股利卻不交稅。因此，企業(yè)要從發(fā)展前景來籌劃好發(fā)放多少現(xiàn)金的股利，從而對企業(yè)和股東都有利。
二、 稅務(wù)籌劃在會計核算中的運用
財會制度對成本費用的確認(rèn)、收入實現(xiàn)的確定、資產(chǎn)的計價等規(guī)定有多種會計處理方法可供選擇。不同的會計處理方法對各期的成本費用、收入都會產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響應(yīng)交所得稅的數(shù)額，而且這種選擇大部分在稅法上都予以承認(rèn)，這就為企業(yè)在會計核算中進(jìn)行稅務(wù)籌劃提供了可能。
㈠ 收入結(jié)算方式的選擇
企業(yè)收入結(jié)算方式不同，其收入確認(rèn)的時間也不同，納稅月份也有差異。稅法規(guī)定：直接收款銷售以收到貸款或取得索款憑證，并將提貨單交給買方的當(dāng)天為收入確認(rèn)時間；采托收承付或以委托銀行方式銷售貨物，為發(fā)出貨物并辦好托收手續(xù)當(dāng)天確認(rèn)收入時間；采用賒銷和分期收款銷貨方式均以合同約定的收款日期為企業(yè)收入確定時間；而訂貨銷售和分期預(yù)收方式，以交付貨物時確認(rèn)收入時間。這樣，通過銷售方式的選擇，控制收入確認(rèn)時間來加以籌劃，可以合理歸屬所得年度，達(dá)到獲得延緩納稅的稅收利益。
㈡ 費用列支的選擇
對費用列支，稅務(wù)籌劃的指導(dǎo)思想是在稅法允許的范圍內(nèi)，盡可能地列支當(dāng)期費用，預(yù)計可能發(fā)生的損失，減少應(yīng)交所得稅和合法遞延納稅時間來獲得稅收利益。通常做法是：⑴ 已發(fā)生的費用及時核銷入帳，如已發(fā)生的壞賬、存貨盤虧及毀損的合理部分都應(yīng)及早列作費用；⑵ 能夠合理預(yù)計發(fā)生額的費用、損失，采用預(yù)提方式及時入帳，如業(yè)務(wù)執(zhí)行費，公益救濟(jì)性捐贈等應(yīng)準(zhǔn)確掌握允許列支的限額，將限額以內(nèi)的部分充分列支；⑶ 盡可能地縮短成本費用的攤銷期，以增大前幾年的費用，遞延納稅時間，達(dá)到節(jié)稅的目的。
㈢ 長期投資核算方法的選擇
長期投資的核算譯意風(fēng)成本法和權(quán)益法兩種。投資比重低于25%時，采用成本法；高于25%時而低于50%，但能對被投資企業(yè)的經(jīng)營決策產(chǎn)生重大影響時，或者雖然低于25%，但能對被投資企業(yè)施加重大影響時及超過50%時可采用權(quán)益法?？梢?，這一規(guī)定具有一定的選擇空間。
一般來說，如果被投資企業(yè)先盈利后虧損則選用成本法，而先虧損后盈利，則選區(qū)用權(quán)益法。這是因為如果被投資企業(yè)經(jīng)營發(fā)生了虧損，對投資企業(yè)來說，若采用了成本法核算，則無法沖減本企業(yè)利潤；而采用權(quán)益法核算，會因投資企業(yè)發(fā)生的虧損而減少本企業(yè)利潤，從而遞延了所得稅。盡管兩種方法納稅數(shù)額相同，但納稅時間的不同可以為企業(yè)獲得貨幣時間價值。
㈣ 折舊和攤銷方法的選擇
固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷是繳納所得稅前準(zhǔn)予扣除的項目，在收入既定的情況下，折舊及攤銷額越大，應(yīng)納稅所得額就越少。會計上可用的折舊方法很多，加速折舊就是一種比較有效的節(jié)稅方法。另外，企業(yè)財務(wù)制度雖然對固定資產(chǎn)折舊年限、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的攤銷期限作出了分類規(guī)定，但有一定的彈性，對沒有明確規(guī)定折舊或攤銷年限的資產(chǎn)可盡量選擇較短的年限，將該固定資產(chǎn)折舊計提完畢。由于資金存在時間價值，這樣因增加前期折舊額，把稅款推遲到后期繳納，相當(dāng)于依法從國家取得了一筆無息貸款。
㈤ 存貨計價的選擇
期末存貨計價的高低，對當(dāng)期的利潤影響很大。不同的存貨發(fā)出計價方法，會得出不同的期末存貨成本，出現(xiàn)不同的企業(yè)利潤，進(jìn)而影響所得稅的數(shù)額。依現(xiàn)行會計準(zhǔn)則的規(guī)定，存貨發(fā)出的計價方法主要有五種：先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、移動平均法、個別計價法和毛利率法。采取何種方法對本企業(yè)有利，企業(yè)必須認(rèn)真籌劃。合理的稅務(wù)籌劃，將會給企業(yè)帶來稅收上的好處。
一般來說，物價下降的情況下，采用先進(jìn)先出法比別的計算方法計算出來的期末存貨低，從而加大當(dāng)期成本，減少當(dāng)期應(yīng)稅所得額。在當(dāng)前企業(yè)普遍感到流動資金緊張情況下，延緩納稅無疑從國家取得一筆無息貸款，可以使企業(yè)在本期有更多的資金可供利用、產(chǎn)出效益。這對企業(yè)的生存、發(fā)展、壯大十分有利。當(dāng)然，企業(yè)有一個會計年度內(nèi)要變更計價方法時，應(yīng)按照會計準(zhǔn)則的要求，對變更的相關(guān)內(nèi)容要在會計報表附注中予以說明，從而實現(xiàn)合法稅務(wù)籌劃。
㈥ 資產(chǎn)計價會計處理方法的選擇。
資產(chǎn)的計價直接影響到財產(chǎn)稅的計稅基數(shù)。房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值按1.2%的稅率計算繳納，房產(chǎn)原值是指房屋，而且包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。稅法同時規(guī)定“附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒子連接管算起”。這就是為房產(chǎn)核算作出了明確的規(guī)定。因此企業(yè)在建設(shè)房屋工程時，必須明確分屬于房產(chǎn)的附屬設(shè)備、配套設(shè)施和不屬于房產(chǎn)的附屬設(shè)備、配套設(shè)施的價值，并在會計賬簿中分別記錄。此外，企業(yè)使用的中央空調(diào)，如何入帳也很關(guān)鍵。有時房產(chǎn)原值包括中央空調(diào)設(shè)備，但如果中央空調(diào)設(shè)備作單項固定資產(chǎn)入帳，單獨核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項固定資產(chǎn)入帳，不應(yīng)計入房產(chǎn)值。因此，企業(yè)應(yīng)獨立核算中央空調(diào)設(shè)備，以減少企業(yè)的房產(chǎn)稅支出。
三、 稅務(wù)籌劃應(yīng)注意事項
以上談了稅務(wù)籌劃在企業(yè)財務(wù)管理和會計核算中的運用，對企業(yè)來講，在做好上述各項稅收籌劃工作時，還應(yīng)注意以下事項。
⒈ 在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時，要堅持經(jīng)濟(jì)原則。企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，最終目標(biāo)是為了實現(xiàn)整體收益最大化，但企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃實施的過程中，又會發(fā)生種種籌劃成本，因而企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時，必須先對預(yù)期收入與成本進(jìn)行對比。只有稅收籌劃所帶來的收益大于其成本時，稅收籌劃才可行，否則需放棄。
⒉ 稅務(wù)籌劃要有全局觀，要以整體觀念來看待不同的稅收籌劃方案，制訂最佳經(jīng)濟(jì)決策。由于稅收籌劃是以實現(xiàn)企業(yè)整體利益最大化為目標(biāo)，這就要求企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時，要統(tǒng)籌考慮，既要考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，又要結(jié)合企業(yè)本身特定環(huán)境、經(jīng)營目的來選擇，不能只注重某一納稅環(huán)節(jié)的個別稅負(fù)高低。也就是說，稅收籌劃的正確態(tài)度是以企業(yè)的整體利益為出發(fā)點，細(xì)致分析一切影響和制約稅收籌劃的條件和因素，選擇可能使企業(yè)稅負(fù)并非最輕，但卻使企業(yè)整體利益最大化的方案。
⒊ 不論企業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃，都應(yīng)以守法為前提，不亂攤成本費用，不亂調(diào)利潤。稅收籌劃是利用稅收優(yōu)惠的規(guī)定、納稅方法的選擇及收支的適當(dāng)控制等途徑來獲得節(jié)稅利益，它是一種合法的行為，與偷稅、逃稅有著本質(zhì)區(qū)別，偷稅、逃稅是違法的行為。因而企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時，必須以稅法條款為依據(jù)。不亂攤成本費用，不亂調(diào)利潤，當(dāng)有多種可供選擇的納稅方案時，不僅要選擇稅負(fù)最低的財決策，而且最使稅收籌劃行為合法合理。
第9篇：房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文
稅收作為國家財政主要來源，也是宏觀調(diào)控的主要手段之一，對經(jīng)濟(jì)社會的影響越來越大，因此企業(yè)也越來越重視稅務(wù)籌劃，以合理避稅。但是，很多企業(yè)的稅務(wù)籌劃都局限于經(jīng)營期，往往忽視了項目建設(shè)期這個關(guān)鍵的時期，主要的原因就是沒有把握住稅務(wù)籌劃的特點，稅務(wù)籌劃的方法過于單一，不夠系統(tǒng)。
一、全面認(rèn)識稅務(wù)籌劃的特點
全面認(rèn)識稅務(wù)籌劃的特點是做好稅務(wù)籌劃工作的前提。一般來說，稅務(wù)籌劃具有以下顯著特點。
1．合法性。稅務(wù)籌劃要符合稅法的規(guī)定，這是稅務(wù)籌劃區(qū)別于偷稅避稅的根本點。
2．超前性。稅務(wù)籌劃是企業(yè)對生產(chǎn)經(jīng)營、投資活動等的設(shè)計和安排。一般而言，納稅義務(wù)的發(fā)生具有滯后性，即由于特定經(jīng)濟(jì)事項的發(fā)生才使企業(yè)負(fù)有納稅義務(wù)。一旦經(jīng)營活動實際發(fā)生，應(yīng)納稅款就已確定，再進(jìn)行籌劃已失去現(xiàn)實意義。稅務(wù)籌劃就是要將稅收作為影響納稅人最終收益的重要因素，對投資、理財、經(jīng)營活動做出事先的規(guī)劃、設(shè)計、安排。
3．整體性。稅務(wù)籌劃的整體性，一方面指稅務(wù)籌劃不能只注重于某一個納稅環(huán)節(jié)中的個別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重；另一方面不僅要考慮納稅人現(xiàn)在的財務(wù)利益，還要考慮納稅人的長期利益，不僅要考慮納稅人的稅后財務(wù)利益最大化，而且還要使納稅人因此承擔(dān)的各種風(fēng)險降到最低?？傊悇?wù)籌劃只有從納稅人財務(wù)計劃、企業(yè)計劃這些整體利益出發(fā)，趨利避害、綜合決策，才能真正達(dá)到目的。
實務(wù)中，建設(shè)期的合理稅務(wù)籌劃，不僅能夠減少建設(shè)期間的稅務(wù)支出，而且對經(jīng)營期的稅務(wù)籌劃也是有決定性作用的，而電力基本建設(shè)項目由于固定資產(chǎn)投資規(guī)模大，稅務(wù)籌劃更是大有作為。
二、電力基建項目稅務(wù)籌劃的要點
在充分認(rèn)識稅務(wù)籌劃的特點，系統(tǒng)化稅務(wù)籌劃的方法的前提下，電力基建項目稅務(wù)籌劃的要點包括：
1．超前策劃：在項目可行性研究階段，對項目所屬區(qū)域稅務(wù)環(huán)境、企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行研究比較；項目公司企業(yè)組織形式選擇；項目資金來源組合等。
2．整體運作：建設(shè)期各稅種籌劃的相關(guān)性；建設(shè)期有關(guān)財務(wù)處理對經(jīng)營期稅務(wù)籌劃的影響等。
三、電力基建項目主要稅種籌劃
（一）增值稅
1．砂石料增值稅
水電建設(shè)項目中需要生產(chǎn)并使用大量的砂石料，一般而言，砂石料的銷售要交納增值稅。因為項目生產(chǎn)的砂石料是用于項目自身建筑物需要，抓住這個要點可以進(jìn)行稅務(wù)籌劃，從而合理避稅。
這種籌劃是建立在砂石料生產(chǎn)系統(tǒng)承包商和房屋建筑物承包商是一個法人單位的前提下，不然就行不通。所以在這兩個項目招投標(biāo)階段就要考慮增值稅避稅的問題，合理確定中標(biāo)人或候選人排序，條件允許的情況下，選擇同一法人主體的不同項目部進(jìn)行砂石料的生產(chǎn)和廠房及大壩的建設(shè)，可以合理避稅。
2．試運營收入增值稅
電力項目在交付運營前會進(jìn)行試運營，火電是168小時，水電是72小時，由于試運營產(chǎn)生了收入，稅務(wù)部門必然會要求繳納增值稅。
問題的關(guān)鍵是試運營產(chǎn)生的進(jìn)項稅抵扣的問題，這點對火電的影響較大。既然收入要計算銷項稅，那么購進(jìn)原料就應(yīng)該能抵扣進(jìn)項稅，不然就違背了增值稅僅就增值額納稅這一根本原則。所以試運營收入購入的原料應(yīng)索要增值稅專用發(fā)票，并及時認(rèn)證，向稅務(wù)部門據(jù)理力爭，要求抵扣相應(yīng)的進(jìn)項稅。
（二）所得稅
1．未完工程結(jié)轉(zhuǎn)的影響
根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，經(jīng)驗收具備投產(chǎn)條件的工程項目，原則上不保留尾工，如確有未完收尾工程和費用的，經(jīng)工程竣工驗收委員會審定，可以預(yù)估納入竣工決算，并按概算項目編報未完收尾工程明細(xì)表，但預(yù)計未完收尾工程的實物工作量和價值不得超過執(zhí)行概算的5%。
實務(wù)中，項目辦理完竣工決算投產(chǎn)后的未完工程如何結(jié)轉(zhuǎn)會影響到企業(yè)當(dāng)期計提的折舊，從而影響應(yīng)納所得稅額。
有兩種做法可以避稅：
（1）如能準(zhǔn)確地預(yù)計未完工程，可以將未完工程子項目的整個合同金額全額暫估入固定資產(chǎn)科目，這樣移交生產(chǎn)后就可以按全部金額計提折舊，減少應(yīng)納所得稅。
（2）如不能準(zhǔn)確地預(yù)計未完工程，可以僅將未完工程子項目中實際未完的部分價值暫估入在建工程，其已經(jīng)完成的部分進(jìn)入固定資產(chǎn)，計提折舊。
最不宜采取的做法是將未完工程子項目的整個合同金額全額暫估入在建工程，那么已完工部分也不能計提折舊，不能稅前扣除，增大企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。
2．其他費用分?jǐn)偟挠绊?/p>
除房屋建筑物及設(shè)備外，電力建設(shè)項目概算中另一個主要內(nèi)容是其他費用，是要分?jǐn)傆嬋虢桓妒褂觅Y產(chǎn)價值的各項費用支出，主要包括建設(shè)單位管理費、土地征用及拆遷補償費、勘測設(shè)計費等。由于該部分支出很大（尤其水電項目由于土地征用及拆遷補償費高），項目竣工決算時，該部分費用的分?jǐn)倢桓妒褂玫姆课?、建筑物、設(shè)備等資產(chǎn)價值影響很大，加上各類資產(chǎn)分類折舊率差異大，從而極大地影響投產(chǎn)后的折舊額。
實務(wù)中有兩種分?jǐn)偡椒?，即分步分?jǐn)偡ê鸵淮畏謹(jǐn)偡ā?/p>
為簡化其他費用分?jǐn)傆嬎闶掷m(xù)，可采取一次分?jǐn)偡ā０凑战ㄖこ?、安裝工程和在安裝設(shè)備價值總的工作量，計算求出分配率，直接在各個單項工程明細(xì)項目中進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
采用分步分?jǐn)偡?，首先對需分?jǐn)偟拿宽椯M用受益對象進(jìn)行分析，制定“其他費用分?jǐn)倢ο髤⒄毡怼?見表1)，并按參照表對各項需分?jǐn)偟馁M用進(jìn)行第一次分?jǐn)偅喝缒苤苯哟_認(rèn)到單項工程項目受益的費用，可直接分?jǐn)偟絾雾椆こ?；如能確認(rèn)由房屋建筑物工程或安裝機(jī)械設(shè)備工程大類受益的費用項目，就將該項費用劃歸房屋建筑物工程或安裝機(jī)械設(shè)備工程大類；如屬房屋建筑物工程和安裝機(jī)械設(shè)備工程共同受益的費用項目，應(yīng)按兩大類工程的工作量求得一個比例，將該項費用分?jǐn)偟絻纱箢愔校蝗缓笄蟪雒看箢愋璺謹(jǐn)偟馁M用之和，再按大類中各個單項工程的工作量比率，進(jìn)行第二次分?jǐn)?，將費用分?jǐn)偟酱箢愔械母鱾€單項工程的明細(xì)項目。
由于設(shè)備比房屋建筑物折舊率高很多，按照電力行業(yè)分類折舊法，折舊率越高的資產(chǎn)占比重越大，移交的資產(chǎn)整體折舊越高，稅收抵減效益越明顯。一次分?jǐn)偡ㄏ?，綜合折舊率高，有利于合理避稅。反之，分步分?jǐn)偡ㄏ?，由于房屋建筑物分?jǐn)偟钠渌M用較多，綜合折舊率低，不利于避稅。
3．試運營所得稅
同樣是試運營，還會涉及到所得稅的問題。
實務(wù)中，有的企業(yè)曾面臨這樣的尷尬，稅務(wù)局僅就其試運營收入要求調(diào)整所得稅，而不允許其抵減相關(guān)的成本。這一做法對火電影響較大，因為火電試運營時間長，電價高，產(chǎn)生的收入較大；相比之下，水電試運營時間短，電價低，產(chǎn)生的收入較小，影響也較小。
但是不管金額多大，企業(yè)的權(quán)益是要維護(hù)的。所得稅之所以稱之為所得稅，和流轉(zhuǎn)稅、財產(chǎn)稅、行為稅是有嚴(yán)格區(qū)分的，其納稅原則、基礎(chǔ)也是截然不同的。僅就收入征收所得稅而不考慮成本是將所得稅等同于流轉(zhuǎn)稅處理，違背了所得稅的本義，企業(yè)是有權(quán)抵制的。
所以，對試運營收入企業(yè)有納稅義務(wù)，但僅就扣減合理成本的差額部分納稅。
（三）房產(chǎn)稅
1．房屋和建筑物劃分的影響
以水電為例，往往房屋建筑物是同一個施工合同，在結(jié)算時候準(zhǔn)確地區(qū)分房屋、建筑物各自的價值，對投產(chǎn)后的房產(chǎn)稅影響很大。根據(jù)避稅的需要，可以將公共部分或者模糊部分列入建筑物價值，以降低房產(chǎn)原值。
這項工作最好在簽訂施工合同及合同結(jié)算的時候就打好基礎(chǔ)，確定好各自的工程量，為以后的籌劃提供合理的依據(jù)。
2．其他費用分?jǐn)偡椒ǖ挠绊?/p>
同樣是上面提到的其他費用的分?jǐn)?，攤銷方法不同，對房產(chǎn)稅也有一定的影響。分步分?jǐn)偡ㄏ拢课?、建筑物分?jǐn)偟钠渌M用較多，房屋價值高，不利于規(guī)避房產(chǎn)稅。而一次分?jǐn)偡ㄏ拢课?、建筑物分?jǐn)偟钠渌M用較低，綜合折舊率低，有利于合理規(guī)避房產(chǎn)稅。
（四）資源稅
