商場(chǎng)物業(yè)精選(九篇)
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第1篇：商場(chǎng)物業(yè)范文
商場(chǎng)物業(yè)是指建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建設(shè)中的重要功能組成部分，其功用就是為消費(fèi)者提供購(gòu)物場(chǎng)所。如今，隨著人們消費(fèi)水平和消費(fèi)能力的不斷提高，商場(chǎng)、購(gòu)物中心等多種形式的商場(chǎng)物業(yè)漸漸成為居民購(gòu)物的首選之地。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理在商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中的重要作用也日臻顯著。商場(chǎng)管理的基礎(chǔ)性?xún)?nèi)容包括保潔、綠化、設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修、廣告管理等方面，這些方面被視為商場(chǎng)物業(yè)的基本管理。
二、商業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題
（一）商業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀
相對(duì)于國(guó)外，我國(guó)的商場(chǎng)物業(yè)起步較晚。近些年，隨著國(guó)內(nèi)大中型城市國(guó)際化趨勢(shì)的加強(qiáng)和房地產(chǎn)行業(yè)的快速成長(zhǎng)，商場(chǎng)物業(yè)大量出現(xiàn)，并開(kāi)始在社會(huì)發(fā)展中扮演著重要的角色，這在一定程度上充分說(shuō)明了我國(guó)部分城市令人驚嘆的國(guó)際化程度和發(fā)展速度。同時(shí)，在商場(chǎng)物業(yè)蓬勃發(fā)展過(guò)程中，管理水平落后，管理無(wú)法滿足買(mǎi)主、租戶(hù)要求等問(wèn)題也在不斷地顯現(xiàn)出來(lái)。商場(chǎng)物業(yè)具有特殊性：一般說(shuō)來(lái)客流量大、時(shí)間性強(qiáng)、服務(wù)繁多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、功能齊全，設(shè)備設(shè)施較為高檔，這就對(duì)物業(yè)管理提出了更高的要求。這既給物業(yè)管理帶來(lái)了機(jī)遇，也帶來(lái)了挑戰(zhàn)。
（二）商業(yè)物業(yè)基本管理中易存在的問(wèn)題
1、保潔的及時(shí)性和徹底性問(wèn)題眾所周知，商場(chǎng)樓宇和寫(xiě)字樓等有很大的不同，作為公共開(kāi)放的場(chǎng)所，商業(yè)樓宇的客流量很大，并且比較追求休閑和放松。商場(chǎng)環(huán)境優(yōu)美、清潔等，直接影響著顧客的購(gòu)物欲望和在商場(chǎng)的逗留時(shí)間，會(huì)給顧客留下深刻的印象，也影響商場(chǎng)的社會(huì)形象和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。但是由于商場(chǎng)客流量和物流量比其他物業(yè)大得多等客觀原因，要時(shí)刻保證商場(chǎng)整潔不太容易做到。所以，保潔方面的問(wèn)題是商業(yè)物業(yè)管理中廣泛存在的。
2、設(shè)備設(shè)施的檢修和養(yǎng)護(hù)問(wèn)題隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技技術(shù)的不斷提高，人們對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的要求也越來(lái)越高。除了基礎(chǔ)的設(shè)備設(shè)施如給排水、電氣設(shè)備等外，對(duì)于商場(chǎng)物業(yè)來(lái)說(shuō)，消防設(shè)備和監(jiān)控設(shè)備顯得很重要。加上最近幾年火災(zāi)的不斷發(fā)生，沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)火災(zāi)、吉林市商業(yè)大廈火災(zāi)、上?！?115”特大火災(zāi)給了人們一次又一次的警告。因集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲于一身的公共性商業(yè)樓宇樓層較高、面積大，客流量比較大，一旦發(fā)生緊急情況，人員疏散比較困難，所以商場(chǎng)對(duì)消防設(shè)備的要求比較高。而又由于商場(chǎng)的特殊性，為了保障商戶(hù)和顧客的切身利益，監(jiān)控設(shè)備顯得格外重要，但是據(jù)商戶(hù)反映，商場(chǎng)內(nèi)的監(jiān)控設(shè)備仍留有死角，丟東西等事故頻繁發(fā)生。
3、宣傳推廣力度和廣告效果問(wèn)題廣告是商家宣傳新產(chǎn)品，樹(shù)立企業(yè)形象的一種重要載體，可以幫助商場(chǎng)形成品牌，并支持其發(fā)展。對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，廣告宣傳在開(kāi)張的時(shí)候做的比較多，到后期正常營(yíng)業(yè)的時(shí)候，多是依靠于地段的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)樵谀壳吧啼伋鍪鬯嫉谋壤笥诔鲎獾模a(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，各個(gè)業(yè)主或物業(yè)使用人在對(duì)外宣傳中很難形成合力。在商場(chǎng)內(nèi)部，物業(yè)管理人員在廣告管理方面做的也不是很到位，大部分的商場(chǎng)僅在自動(dòng)扶梯兩側(cè)設(shè)有小型廣告牌，且規(guī)格不一、內(nèi)容雜亂。在消費(fèi)者的感官體驗(yàn)上，不盡如人意，很難達(dá)到廣而告之，吸引消費(fèi)的目的。
三、對(duì)策及建議
針對(duì)以上保潔的及時(shí)性和徹底性問(wèn)題、設(shè)備設(shè)施的檢修和養(yǎng)護(hù)問(wèn)題以及宣傳推廣力度和廣告效果問(wèn)題等現(xiàn)在商場(chǎng)物業(yè)中普遍存在的問(wèn)題，物業(yè)管理公司可以從如下方面著手改善：
（一）營(yíng)造良好的商業(yè)物業(yè)環(huán)境，抓好保潔基本工作
1、裝修時(shí)全面考慮，規(guī)劃得當(dāng)在樓宇前期裝修之初，就將保潔這一因素考慮進(jìn)去，選擇比較耐臟且易于清洗的地板磚和貼磚。另外，在進(jìn)行拓荒保潔時(shí)要注意徹底清掃，玻璃（里外）、地面、廁所、裝修痕跡等要進(jìn)行全方位的清理，保證樓宇使用前的整潔。
2、清潔到位與宣傳教育并重商場(chǎng)的客流量和物流量較其他物業(yè)大得多，這加大了商場(chǎng)物業(yè)保潔的難度，物業(yè)公司要充分的認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，增加每天定時(shí)定點(diǎn)收集、處理和清掃垃圾的次數(shù)，另外，安排員工不定時(shí)巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。此外，為了營(yíng)造良好的環(huán)境，物業(yè)管理相關(guān)部門(mén)還需要加強(qiáng)對(duì)商戶(hù)和顧客宣傳教育的力度，如可以在明顯位置和廁所門(mén)口等張貼相關(guān)方面的漫畫(huà)和標(biāo)語(yǔ)；發(fā)現(xiàn)商戶(hù)或顧客的不良習(xí)慣或行為時(shí)，要委婉的進(jìn)行勸阻和教育等等。整潔宜人的環(huán)境是需要大家共同配合才能形成的。而良好的環(huán)境也必將會(huì)為商場(chǎng)迎來(lái)更多的顧客。
3、提高保潔人員的整體水平和專(zhuān)業(yè)化程度因?yàn)楸嵐ぷ骷夹g(shù)含量低，屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，所以保潔人員的文化程度相對(duì)不高，甚至有文盲或半文盲職工的大量存在。而精細(xì)化、專(zhuān)業(yè)化保潔服務(wù)是今后現(xiàn)代化保潔業(yè)的發(fā)展方向，故物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)員工的引導(dǎo)和培養(yǎng)，把熟練的員工轉(zhuǎn)化成職業(yè)化產(chǎn)業(yè)職工，使他們能夠掌握現(xiàn)代清潔器具、清潔劑等的使用和先進(jìn)方法的運(yùn)用，使物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化得以更加充分的體現(xiàn)。
（二）安全保衛(wèi)工作常抓不懈
安全保衛(wèi)是商場(chǎng)物業(yè)重點(diǎn)中的重點(diǎn)，要想保證這一點(diǎn)就必須要求相關(guān)設(shè)備設(shè)施管理的高起點(diǎn)、高要求和高質(zhì)量。如果說(shuō)軟性的服務(wù)是電腦中的軟件，那么商場(chǎng)中的設(shè)備設(shè)施就是電腦中的硬件，它們相互依存，相互制約。為了避免“短板效應(yīng)”，服務(wù)和設(shè)備兩者必須同時(shí)提高，才能創(chuàng)造高效的商場(chǎng)物業(yè)管理?，F(xiàn)代商場(chǎng)中，設(shè)備設(shè)施往往比較多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，樓宇中設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，還設(shè)有樓宇辦公、保安、消防系統(tǒng)等。下面主要就消防和監(jiān)控方面提幾點(diǎn)建議：
1、確保滅火系統(tǒng)和安全疏散系統(tǒng)的正常使用要把責(zé)任落實(shí)到物業(yè)管理相關(guān)部門(mén)，定期地對(duì)報(bào)警系統(tǒng)、水系統(tǒng)和電氣系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行日常保養(yǎng)和計(jì)劃性檢修。就設(shè)備保養(yǎng)的部位、保養(yǎng)內(nèi)容和保養(yǎng)程序等制訂相關(guān)的計(jì)劃，確定設(shè)備的維修保養(yǎng)類(lèi)別、等級(jí)、周期、內(nèi)容，計(jì)劃性檢修制度的實(shí)施，以及監(jiān)督檢查等。此外，由于新技術(shù)的不斷涌現(xiàn)，設(shè)備更新?lián)Q代節(jié)奏加快，即便當(dāng)時(shí)的配套設(shè)施非常先進(jìn)，都不可避免地具有時(shí)代局限性。物業(yè)的機(jī)電設(shè)備管理服務(wù)需要有超前思維，只有這樣才能減少業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后面臨損失，并維護(hù)好發(fā)展商的品牌形象。
2、提高工作人員和商戶(hù)的消防意識(shí)物業(yè)管理的管理內(nèi)容比較多，加上商場(chǎng)中設(shè)備設(shè)施較多，商戶(hù)局部裝修頻繁，可能會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)對(duì)消防的疏忽，因此，物業(yè)管理有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門(mén)必須重視消防工作，保證相關(guān)工作的有序開(kāi)展，防患于未然。另外，還應(yīng)提高商戶(hù)的消防意識(shí)，可以通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)模擬、開(kāi)展相關(guān)活動(dòng)來(lái)調(diào)動(dòng)商戶(hù)積極性。
（三）擴(kuò)展廣告設(shè)置區(qū)域，加大廣告投放量和宣傳力度
廣告的目的在于打動(dòng)顧客的購(gòu)買(mǎi)欲望，增加商品銷(xiāo)售量。廣告服務(wù)于商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，這要求廣告設(shè)置的位置醒目、顯眼；廣告設(shè)計(jì)要生動(dòng)、形象、準(zhǔn)確，讓人過(guò)目不忘、印象深刻；廣告定位能夠體現(xiàn)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略的總體構(gòu)思、戰(zhàn)略意圖和具體安排。
第2篇：商場(chǎng)物業(yè)范文
1、人民路的建材商業(yè)街
2、以中山東路及中山西路為中心的建材商業(yè)街
3、香江家居建材大市場(chǎng)
4、天一園家居廣場(chǎng)
5、凱震建材大市場(chǎng)
6、四方園建材家居廣場(chǎng)
二、各片區(qū)分布狀況及商業(yè)特征：
1、人民路片區(qū)
a.人民路經(jīng)營(yíng)戶(hù)沿街分布，店面較小，均在15m2左右，主要經(jīng)營(yíng)瓷磚、地板、門(mén)類(lèi)、潔具等
b.該片區(qū)已有二十來(lái)年經(jīng)營(yíng)歷史了，在消費(fèi)者中印象較深，但因店面較小、檔次較低、商業(yè)形象差，已形成不了市場(chǎng)效應(yīng)。
2、中山東路及西路片區(qū)
a.該區(qū)商戶(hù)沿街分布，由經(jīng)營(yíng)戶(hù)自發(fā)性組合。中山東路2001年初始經(jīng)營(yíng)，由于入駐的經(jīng)營(yíng)戶(hù)多，市場(chǎng)形成周期較快，在2003年市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)形成一定氣候。中山西路為東路的延伸，后又逐漸向井岡山大道北南側(cè)蔓延，該市場(chǎng)在消費(fèi)者中形成較深印象。
b.屬中心城區(qū)，人流量較大，主要以燈具、五金水暖、低壓電器、板材經(jīng)營(yíng)為主，目前經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較好。
c.由于沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)較零亂，沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地，且城市建設(shè)道路拓寬后，人行道變狹小，消費(fèi)者購(gòu)物不方便。
3、香江家具建材大市場(chǎng)
a.位于城南井岡山大道46號(hào)，市場(chǎng)建筑面積2300
m2,分兩期建設(shè)，其中一期由214間商鋪和大開(kāi)間的二樓商場(chǎng)構(gòu)成，于2000年建成開(kāi)張；二期由一、二樓大開(kāi)間的商場(chǎng)和三～六樓商務(wù)公寓構(gòu)成，并于二oo六年五月全部完工。
b.一期二樓和二期一、二樓主要經(jīng)營(yíng)家具，其余為建材、廚衛(wèi)潔具、裝飾材料等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地。
c.一期二樓是較早的家具市場(chǎng)，有一定的名氣，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)設(shè)施已顯陳舊。目前該市場(chǎng)向太平橋延伸，經(jīng)營(yíng)不銹鋼材料、鋁材批發(fā)，商鋪不多，但交易量大。
4、天一園家居廣場(chǎng)
a.位于韶山中路，占地面積2萬(wàn)m2，營(yíng)業(yè)面積1.3m2，于2004年10月8日開(kāi)業(yè)。
b.該場(chǎng)地為商住式建筑結(jié)構(gòu)，一樓為經(jīng)營(yíng)店鋪，目前有30家商戶(hù)在經(jīng)營(yíng)，主要經(jīng)營(yíng)商品種類(lèi)為家具。
5、凱震建材大市場(chǎng)
a.位于××大道與韶山西路交叉口處，營(yíng)業(yè)面積3萬(wàn)m2，首期推出170間商鋪，于2007年10月1日開(kāi)業(yè)。
b.主要經(jīng)營(yíng)建材、家裝飾品等。因進(jìn)場(chǎng)商戶(hù)免兩年租金，故無(wú)空置商鋪；近期有6000
m2倉(cāng)庫(kù)推出使用。
6、四方園建材家居廣場(chǎng)
a.該市場(chǎng)位于××大道正丙角，2006年8月開(kāi)始建設(shè)，占地面90畝，營(yíng)業(yè)面積76000
m2，總投資人民幣2.1億元，于2008年8月1日開(kāi)業(yè)。
b.一層共有商鋪323間，按商品類(lèi)別分七個(gè)區(qū)：板材、線材、油漆涂料區(qū)、陶瓷區(qū)、地板區(qū)、建材超市區(qū)、管材、型材、頂材、小五金區(qū)、石材區(qū)、衛(wèi)浴區(qū)。二、三樓主要經(jīng)營(yíng)家具、廚具等。
c.初具規(guī)模，一層近300間商鋪已開(kāi)張營(yíng)業(yè)，37000m2營(yíng)業(yè)面積已裝修，地下層3000
m2倉(cāng)庫(kù)近期推出交付使用，市場(chǎng)定位：以建材家居為主，形成贛中地區(qū)最具規(guī)模、最有影響力的、集展示、交易、信息、倉(cāng)儲(chǔ)、服務(wù)為一體的建材家具貿(mào)易集散中心。
建材家具市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題
一、組織化程度低，存在散、亂、差、小現(xiàn)象。全區(qū)建材家具市場(chǎng)大小七個(gè)，由商品市場(chǎng)整合運(yùn)作產(chǎn)生，存在著散、亂、差、小現(xiàn)象。散：七個(gè)市場(chǎng)盲目發(fā)展，難以形成中心。亂：人民路和中山路片區(qū)由于沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)比較雜亂。差：購(gòu)物環(huán)境差。經(jīng)營(yíng)戶(hù)經(jīng)營(yíng)在場(chǎng)地內(nèi)切割瓷磚、金屬材料，送貨車(chē)輛隨意停放。?。号R街的店鋪面積小，特別是2007年城市建設(shè)人民路和中山路主車(chē)道拓寬后，人行道變狹小了，這些地段商戶(hù)經(jīng)營(yíng)也自感沒(méi)有以前方便，也無(wú)發(fā)展空間，已不適應(yīng)城市建設(shè)發(fā)展的需求。
二、管理模式滯后，缺乏市場(chǎng)整體推廣意識(shí)。目前我區(qū)較大的建材家居市場(chǎng)都是開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)內(nèi)建設(shè)若干單個(gè)商鋪，然后或出售、或出租、或出售后市場(chǎng)代出租、或業(yè)主購(gòu)買(mǎi)后出租、自營(yíng)；經(jīng)營(yíng)戶(hù)租賃（購(gòu)買(mǎi)）商鋪?zhàn)灾鹘?jīng)營(yíng)，市場(chǎng)統(tǒng)一管理，業(yè)界稱(chēng)為“攤位制”經(jīng)營(yíng)模式。這種模式往往經(jīng)營(yíng)與管理相分離，特別是市場(chǎng)始建初期，采取初始的物業(yè)式管理模式，管理停留在保安、保潔服務(wù)水平，缺乏現(xiàn)代的管理方式和手段，且市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)、品牌意識(shí)不強(qiáng)，難以發(fā)揮大市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。
三、商品價(jià)格透明度差，售后服務(wù)不規(guī)范。建材家居商品的消費(fèi)具有特殊性，絕大部份消費(fèi)者都是首次消費(fèi)，對(duì)這些產(chǎn)品缺乏辨別能力，精明的消費(fèi)者貨比三家后，往往是賣(mài)方出價(jià)，買(mǎi)方砍價(jià)，價(jià)格透明度差，出現(xiàn)同一商品價(jià)格在不同的市場(chǎng)差距很大的情況。價(jià)格不透明影響了消費(fèi)者對(duì)商家的信任，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也處于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)低水平。售后服務(wù)也打折扣，推銷(xiāo)商品時(shí)把商品說(shuō)得天花亂墜，一旦貨物出手，商家自己就變成“上帝”，消費(fèi)者想要退貨比登天還難。
幾點(diǎn)建議與思考
一、加大招商引資力度，積極引進(jìn)超市化經(jīng)營(yíng)模式。與市場(chǎng)“攤位制”經(jīng)營(yíng)模式相比，超市化經(jīng)營(yíng)更具有全新的經(jīng)營(yíng)方式：商品全部統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一定價(jià)、統(tǒng)一銷(xiāo)售、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一結(jié)算，提供導(dǎo)購(gòu)、網(wǎng)上購(gòu)物、加工定制、無(wú)理由退貨等特色服務(wù)。超市化經(jīng)營(yíng)提供了優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、合理的價(jià)格和完善的服務(wù)，目前在全國(guó)很多城市大行其道。隨著消費(fèi)者生活水平的提高、消費(fèi)觀念的改變，建材家居超市會(huì)越來(lái)越受廣大消費(fèi)者的青睞。
二、提升市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理水平。隨著四方園家居廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，標(biāo)志著我區(qū)的建材家居市場(chǎng)的硬件設(shè)施上檔次、上規(guī)模，而市場(chǎng)的治理模式、經(jīng)營(yíng)理念、營(yíng)銷(xiāo)策略成為當(dāng)前需要提高的重要軟件因素。提升軟件因素一是市場(chǎng)發(fā)展定位要高，要以立足吉安市、面向全省、輔射周邊的高度，打造江西省的知名品牌。二是明確經(jīng)營(yíng)模式：市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、商場(chǎng)化管理。市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)就是攤位商戶(hù)自主經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)化管理就是把市場(chǎng)當(dāng)作商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，是經(jīng)營(yíng)與管理相結(jié)合，要把商戶(hù)自主經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和管理相結(jié)合，三管齊下。三是建立完善質(zhì)量與服務(wù)監(jiān)督制約機(jī)制，完善規(guī)章制度，提高管理人員綜合素質(zhì)，強(qiáng)化培訓(xùn)，持證上崗。
第3篇：商場(chǎng)物業(yè)范文
1
范圍
本規(guī)范規(guī)定了百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的服務(wù)質(zhì)量，涵蓋了百貨商場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)作要素，服務(wù)人員、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)環(huán)境、商品要求及服務(wù)評(píng)價(jià)與改進(jìn)等方面的基本要求。
本規(guī)范適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的百貨商場(chǎng)。本市行政區(qū)域內(nèi)的其它零售業(yè)態(tài)如大超市、大賣(mài)場(chǎng)等可參照?qǐng)?zhí)行。
2
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GB
15630
消防安全標(biāo)志設(shè)置要求
GB/T
19000
質(zhì)量管理體系
基礎(chǔ)和術(shù)語(yǔ)
GB/T
19001
質(zhì)量管理體系
要求
3
術(shù)語(yǔ)和定義
下列術(shù)語(yǔ)和定義適用于本規(guī)范。
3.1
顧客
產(chǎn)品或服務(wù)的接受者。
3.2
服務(wù)
為滿足顧客的需要，供方與顧客接觸的活動(dòng)和供方內(nèi)部活動(dòng)所產(chǎn)生的結(jié)果。
3.3
質(zhì)量
反映產(chǎn)品或服務(wù)滿足明確或隱含需要能力的特征和特性的總和。
3.4
零售
通過(guò)店鋪或非店鋪方式，以相對(duì)較小的數(shù)量，將商品出售給最終消費(fèi)者并提供售后服務(wù)的活動(dòng)。
3.5
零售服務(wù)
零售企業(yè)為顧客提供的、與其基本商品相連的、旨在增加顧客購(gòu)物價(jià)值并從中獲益的一系列無(wú)形的活動(dòng)。
3.6
百貨商場(chǎng)
指在一個(gè)建筑物內(nèi)，經(jīng)營(yíng)若干大類(lèi)商品，實(shí)行統(tǒng)一管理，分區(qū)銷(xiāo)售，滿足顧客對(duì)商品多樣化選擇的需要。
4
服務(wù)人員
4.1
基本要求
4.1.1
具備合法的勞動(dòng)從業(yè)資格和符合工作崗位要求的文化程度，宜高中及以上。
4.1.2
具備相應(yīng)崗位的上崗培訓(xùn)合格證明或符合技術(shù)崗位要求的專(zhuān)業(yè)技術(shù)證書(shū)。
4.1.3
具有符合工作崗位要求的健康狀況證明。
4.1.4
遵守崗位紀(jì)律、商業(yè)職業(yè)道德規(guī)范。
4.2
技能要求
4.2.1
掌握商品知識(shí)，具備本崗位的熟練業(yè)務(wù)技能。
4.2.2
熟練使用本崗位配備的服務(wù)工具、設(shè)備和設(shè)施。
4.3
人員培訓(xùn)
商場(chǎng)應(yīng)對(duì)員工實(shí)施崗前培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)，并建立相應(yīng)檔案。培訓(xùn)內(nèi)容可包括：禮儀規(guī)范、業(yè)務(wù)知識(shí)、職業(yè)技能、服務(wù)質(zhì)量、法律法規(guī)、職業(yè)道德等。
5
服務(wù)內(nèi)容
5.1
服務(wù)用語(yǔ)
5.1.1
營(yíng)業(yè)員應(yīng)當(dāng)規(guī)范用語(yǔ)、禮貌用語(yǔ)，使用普通話接待顧客。
5.1.2
商場(chǎng)應(yīng)配備能運(yùn)用英語(yǔ)和手語(yǔ)接待顧客的營(yíng)業(yè)員。
5.2
服務(wù)項(xiàng)目
5.2.1
商場(chǎng)的服務(wù)臺(tái)應(yīng)公布服務(wù)項(xiàng)目，常規(guī)的服務(wù)項(xiàng)目宜有：導(dǎo)購(gòu)咨詢(xún)、郵購(gòu)、函購(gòu)、網(wǎng)購(gòu)、預(yù)訂服務(wù)、缺貨登記、小修小配、送貨上門(mén)、安裝調(diào)試等。
5.2.2
有償服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)公布相關(guān)價(jià)目，方便顧客了解和監(jiān)督。
5.2.3
商場(chǎng)應(yīng)在服務(wù)臺(tái)公布服務(wù)監(jiān)督電話。
5.3
銷(xiāo)售服務(wù)
5.3.1
商場(chǎng)應(yīng)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，買(mǎi)賣(mài)公平、童叟無(wú)欺、方便殘障等特殊顧客。
5.3.2
顧客進(jìn)入服務(wù)區(qū)域，營(yíng)業(yè)員應(yīng)面對(duì)顧客適時(shí)招呼。
5.3.3
營(yíng)業(yè)員應(yīng)據(jù)實(shí)向顧客介紹商品的品種、價(jià)格、性能、特點(diǎn)、使用方法、保養(yǎng)常識(shí)、質(zhì)量保證、售后服務(wù)等要素。
5.3.4
營(yíng)業(yè)員應(yīng)耐心輔助顧客比較、挑選商品，驗(yàn)看商品的外觀質(zhì)量，核對(duì)商品配件和附件。對(duì)需要調(diào)試的商品，營(yíng)業(yè)員應(yīng)詳細(xì)講解使用方法，耐心調(diào)試。按規(guī)定需要送貨上門(mén)的商品，商場(chǎng)應(yīng)做好預(yù)約登記，按時(shí)上門(mén)，并做好后續(xù)服務(wù)。
5.3.5
營(yíng)業(yè)員應(yīng)根據(jù)商品特點(diǎn)和顧客的要求，對(duì)商品進(jìn)行包裝、包扎，方便顧客攜帶，包裝物應(yīng)符合國(guó)家環(huán)保的要求。
5.3.6
營(yíng)業(yè)員應(yīng)了解本地的特色產(chǎn)品，做好特色服務(wù)。
5.3.7
集中收銀的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，營(yíng)業(yè)員應(yīng)指引顧客到收銀臺(tái)付款。
5.3.8
收銀員應(yīng)熟練掌握各類(lèi)銀行卡、支票及其他支付形式的結(jié)算方法。
5.3.9
收銀員收款應(yīng)做到唱收、唱找，當(dāng)面確認(rèn)，收找錢(qián)款應(yīng)做到逐筆清。
5.3.10
商場(chǎng)應(yīng)如實(shí)、正確、規(guī)范地開(kāi)具發(fā)票內(nèi)容，發(fā)票交付顧客時(shí)，應(yīng)請(qǐng)顧客核對(duì)，確認(rèn)準(zhǔn)確無(wú)誤。
5.4
投訴受理
5.4.1
商場(chǎng)應(yīng)依照有關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)定受理服務(wù)質(zhì)量及商品質(zhì)量的投訴。
5.4.2
顧客對(duì)商品質(zhì)量進(jìn)行投訴，商場(chǎng)應(yīng)實(shí)行商品質(zhì)量先行負(fù)責(zé)制。商品質(zhì)量和服務(wù)有特別承諾的，應(yīng)按承諾內(nèi)容兌現(xiàn)。
5.4.3
商場(chǎng)應(yīng)指定專(zhuān)職部門(mén)或人員接待、受理顧客投訴，并做好記錄，及時(shí)處理。
5.4.4
商場(chǎng)接待人員對(duì)顧客的投訴進(jìn)行核實(shí)和必要的第三方檢測(cè)，做出客觀公正的處理并主動(dòng)及時(shí)答復(fù)顧客。
5.4.5
商場(chǎng)對(duì)投訴處理情況應(yīng)進(jìn)行必要的跟蹤回訪，了解投訴處理的落實(shí)情況及顧客意見(jiàn)的反饋信息。
6
服務(wù)環(huán)境
6.1
店招和廣告
6.1.1
店招應(yīng)整潔，漢字及拼音應(yīng)書(shū)寫(xiě)準(zhǔn)確清晰、拼音應(yīng)拼讀規(guī)范。中文店名的外國(guó)語(yǔ)譯文應(yīng)規(guī)范、正確。
6.1.2
廣告內(nèi)容應(yīng)合法、健康、真實(shí)，視覺(jué)美觀，傳遞信息清晰，具有時(shí)效性。廣告、海報(bào)張貼應(yīng)規(guī)范有序。
6.2
櫥窗和商品陳列
6.2.1
櫥窗應(yīng)內(nèi)容健康，布置新穎，創(chuàng)意獨(dú)特。
6.2.2
櫥窗應(yīng)根據(jù)季節(jié)、節(jié)假日的變化，適時(shí)更新調(diào)整。
6.2.3
商品陳列應(yīng)整潔、藝術(shù)，體現(xiàn)商品特點(diǎn)，方便顧客選購(gòu)。
6.2.4
陳列的商品及使用的設(shè)備應(yīng)安全、可靠。
6.3
公共標(biāo)識(shí)和便利設(shè)施
6.3.1
商場(chǎng)公共標(biāo)識(shí)應(yīng)符合
GB/T10001《標(biāo)志用公共信息圖形符號(hào)》要求。
6.3.2
商場(chǎng)標(biāo)識(shí)、圖文信息設(shè)置，應(yīng)規(guī)范清晰、符號(hào)統(tǒng)一、用色準(zhǔn)確、位置醒目、指示明確。
6.3.3
商場(chǎng)應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和自身?xiàng)l件，向顧客提供與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目相關(guān)的便利服務(wù)設(shè)施，如：總服務(wù)臺(tái)、樓層導(dǎo)購(gòu)臺(tái)、試衣間、盥洗室、休憩場(chǎng)所等。
6.3.4
總服務(wù)臺(tái)應(yīng)設(shè)置在商場(chǎng)醒目位置。面積大于
2000
平方米的樓層還應(yīng)設(shè)置樓層導(dǎo)購(gòu)臺(tái)或配備導(dǎo)購(gòu)人員以方便引導(dǎo)顧客。
6.3.5
試衣間應(yīng)提供鏡子、椅子、掛鉤等服務(wù)設(shè)施和服務(wù)用品。
6.3.6
商場(chǎng)應(yīng)設(shè)置無(wú)障礙通道。收銀臺(tái)、盥洗室宜設(shè)置無(wú)障礙設(shè)施。
6.4
衛(wèi)生和安全
6.4.1
商場(chǎng)空氣質(zhì)量、噪聲、照度等衛(wèi)生要求應(yīng)符合
GB9670《商場(chǎng)（店）、書(shū)店衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定。
6.4.2
營(yíng)業(yè)場(chǎng)所應(yīng)保持清潔、整齊，合理設(shè)置廢物箱。
6.4.3
商場(chǎng)盥洗室應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，無(wú)異味。
6.4.4
商場(chǎng)按照
GB19085
《商業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所傳染性疾病預(yù)防措施》要求，定期對(duì)地面、墻面、柜臺(tái)、貨架、公共衛(wèi)生間、自動(dòng)扶手帶、門(mén)把手等部位進(jìn)行消毒。
6.4.5
商場(chǎng)的消防安全標(biāo)志應(yīng)符合
GB15630《消防安全標(biāo)志設(shè)置要求》的規(guī)定。
6.4.6
商場(chǎng)應(yīng)制定“突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案”，定期進(jìn)行應(yīng)急處置演練。
6.4.7
商場(chǎng)安全通道應(yīng)有明顯標(biāo)志，保持暢通。
6.4.8
商場(chǎng)應(yīng)制定電梯安全使用管理制度，配備專(zhuān)職安全管理人員，在電梯的轎廂內(nèi)、自動(dòng)扶梯有標(biāo)明有效期的安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志，警示說(shuō)明或警示標(biāo)志。
6.4.9
商場(chǎng)招牌、廣告牌、空調(diào)外機(jī)等懸掛物的高度位置應(yīng)合理，安裝牢固。
6.4.10
商場(chǎng)事故易發(fā)部位，如：扶梯等應(yīng)有明顯警示標(biāo)志。
6.5
燈光照明和環(huán)保節(jié)能要求
6.5.1
營(yíng)業(yè)場(chǎng)所應(yīng)設(shè)置應(yīng)急照明，符合疏散照明、安全照明和備用照明的要求。
6.5.2
商場(chǎng)應(yīng)保持通風(fēng)、排氣設(shè)備運(yùn)行良好，合理設(shè)定營(yíng)業(yè)場(chǎng)所空調(diào)溫度。
6.5.3
做好廢水、廢棄物處理工作，防止空氣、燈光、噪音污染。
6.5.4
商場(chǎng)應(yīng)推廣使用節(jié)能燈具，宜使用感應(yīng)式自動(dòng)扶梯。
7
商品要求
7.1
商品質(zhì)量
7.1.1
商場(chǎng)銷(xiāo)售的商品應(yīng)符合《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法》的要求。
7.1.2
商場(chǎng)應(yīng)根據(jù)要求建立商品準(zhǔn)入制度，并設(shè)立專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)審查。
7.1.3
建立商品進(jìn)貨檢查驗(yàn)收、商品質(zhì)量日常管理制度。
7.1.4
銷(xiāo)售的商品應(yīng)具有生產(chǎn)許可證、產(chǎn)品合格證、衛(wèi)生許可證、商標(biāo)注冊(cè)證明和質(zhì)量檢測(cè)證明等相關(guān)的證明文件。
7.1.5
自制食品和現(xiàn)場(chǎng)加工制作食品，應(yīng)符合相應(yīng)的衛(wèi)生要求，并有合法有效證、照。
7.1.6
具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)專(zhuān)利號(hào)的商品,應(yīng)驗(yàn)明相關(guān)專(zhuān)利證書(shū)。
7.1.7
進(jìn)口商品應(yīng)具備海關(guān)證明文件和商檢證明文件。
7.1.8
加強(qiáng)商品經(jīng)營(yíng)過(guò)程的管理，對(duì)上柜商品、庫(kù)存商品進(jìn)行環(huán)節(jié)跟蹤檢查和驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處置。
7.2
商品標(biāo)識(shí)
7.2.1
上柜商品標(biāo)識(shí)應(yīng)符合
GB7718《食品標(biāo)簽通用標(biāo)準(zhǔn)》和《產(chǎn)品標(biāo)識(shí)標(biāo)注規(guī)定》等國(guó)家有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求。
7.2.2
商場(chǎng)銷(xiāo)售商品使用注冊(cè)商標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明“注冊(cè)商標(biāo)”或者注冊(cè)標(biāo)記。
7.2.3
商場(chǎng)銷(xiāo)售的商品應(yīng)有產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)合格證明，中文標(biāo)明的產(chǎn)品名稱(chēng)、生產(chǎn)廠廠名和廠址，標(biāo)明商品的規(guī)格、等級(jí)、所含主要成份和含量。
7.2.4
商場(chǎng)銷(xiāo)售限期使用的商品應(yīng)標(biāo)明生產(chǎn)日期和安全使用期。
7.3
商品計(jì)量
7.3.1
商場(chǎng)使用的計(jì)量器具應(yīng)由具有《計(jì)量生產(chǎn)器具許可證》的制造和修理企業(yè)進(jìn)行制造和檢修。
7.3.2
商場(chǎng)使用的計(jì)量器具應(yīng)按規(guī)定配置，登記造冊(cè)，負(fù)責(zé)驗(yàn)證、維護(hù)和監(jiān)督檢查并按規(guī)定定期送法定計(jì)量檢定機(jī)構(gòu)檢定。
7.3.3
商場(chǎng)在銷(xiāo)售商品時(shí)，應(yīng)計(jì)量準(zhǔn)確；計(jì)量單位應(yīng)符合國(guó)家法定計(jì)量單位的規(guī)定，規(guī)范使用。
7.4
商品價(jià)格
7.4.1
商場(chǎng)應(yīng)遵守《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》，合理定價(jià)，明碼標(biāo)價(jià)。
7.4.2
標(biāo)價(jià)簽用字規(guī)范、字跡清晰，實(shí)行一貨一簽，貨簽相符。
8
服務(wù)評(píng)價(jià)與改進(jìn)
8.1
商場(chǎng)應(yīng)建立服務(wù)質(zhì)量管理制度，包括服務(wù)規(guī)范管理、服務(wù)環(huán)境管理、商品質(zhì)量管理、售后服務(wù)管理、員工培訓(xùn)管理等方面的內(nèi)容。
8.2
服務(wù)質(zhì)量的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制
商場(chǎng)應(yīng)建立服務(wù)質(zhì)量的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，通過(guò)企業(yè)網(wǎng)站、顧客意見(jiàn)簿、來(lái)信來(lái)訪、消費(fèi)投訴、社會(huì)監(jiān)督和媒體信息的反饋，考核商場(chǎng)的服務(wù)質(zhì)量。
8.3
第4篇：商場(chǎng)物業(yè)范文
誤區(qū)一：忽略供求關(guān)系，用住宅發(fā)展軌跡看商業(yè)
當(dāng)前，三、四線城市由于顯性競(jìng)品少，先行者在市場(chǎng)不成熟階段的高額開(kāi)發(fā)回報(bào)以及地方政府稅務(wù)、地價(jià)等各方面支持，都吸引了一大批開(kāi)發(fā)商紛紛“上山下鄉(xiāng)”。某西南縣級(jí)市市區(qū)人口27萬(wàn)，現(xiàn)有3萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心已達(dá)3個(gè)，體量約15萬(wàn)平方米，包含有超市、百貨等業(yè)態(tài)；在售城市綜合體2個(gè)，總體量52萬(wàn)平方米，規(guī)劃有星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、SOHO、影院、大型超市，并且規(guī)劃在3至5年，總投資近200億元，完成30個(gè)棚戶(hù)區(qū)改造。首批第一輪啟動(dòng)的7個(gè)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資約人民幣90億元。所謂的棚戶(hù)區(qū)改造多以商業(yè)綜合體為“引擎”，呈遍地開(kāi)花狀。
另一縣級(jí)市，市區(qū)人口21萬(wàn)，2012年GDP100億多點(diǎn)。在同樣手段打造的過(guò)程中，在售商業(yè)綜合體3座，總體量約12萬(wàn)平方米，目前人人樂(lè)、華潤(rùn)萬(wàn)家、家樂(lè)福、多家院線已簽約，且未來(lái)3年待建商業(yè)綜合體已知名字的有5座以上，與其他未露出水面的綜合體面積加起來(lái)，約有50多萬(wàn)平方米。而這些商業(yè)綜合體扎堆的地方，卻在2010年之前，連5000平方米的超市都置換了幾次。
正所謂“上將伐謀”，招商當(dāng)然不能脫離市場(chǎng)現(xiàn)狀。商家選擇過(guò)多，就意味著主動(dòng)權(quán)已經(jīng)從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向商家，廟堂謀敗的前提下，招商團(tuán)隊(duì)難免泥菩薩過(guò)江。
誤區(qū)二：不顧硬傷，以住養(yǎng)商模式
目前絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商所采用的“以住養(yǎng)商”模式中，第一層含義是住宅領(lǐng)域賺取的資金，成為商業(yè)地產(chǎn)的敲門(mén)磚；第二，利用現(xiàn)有項(xiàng)目里的住宅銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)后期商業(yè)；第三，以原有住宅開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)為主，嫁接到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)的再學(xué)習(xí)能力。絕大部分在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念，依然是照搬住宅開(kāi)發(fā)模式，追求“短、平、快”。大多數(shù)商業(yè)采取散售模式，以至于在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一開(kāi)始，就是“竭澤而漁”。而商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是商業(yè)經(jīng)營(yíng)，而非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)資金回流周期長(zhǎng)、速度慢，需要很長(zhǎng)一段時(shí)間的培養(yǎng)才能取得高額利潤(rùn)。與此同時(shí)，主力店和次主力店在供求失衡，獲得話語(yǔ)權(quán)的當(dāng)下，早已對(duì)多產(chǎn)權(quán)物業(yè)深?lèi)和唇^，甚至提出物業(yè)必須持有，而開(kāi)發(fā)商卻原則上要求銷(xiāo)售為主，被動(dòng)持有，招商團(tuán)隊(duì)被夾在中間，左右為難，難度之大，可想而知。
誤區(qū)三：無(wú)視消費(fèi)水平，定位過(guò)于高端
目前幾乎所有的地級(jí)市商業(yè)綜合體，同質(zhì)化嚴(yán)重，絕大多數(shù)定位中高端，而忽略城市級(jí)別差異帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)差異、人口總量差異、經(jīng)濟(jì)水平、收入、消費(fèi)能力等區(qū)別，盲目走高端。導(dǎo)致主力店和次主力店在選址中，就人口或GDP基礎(chǔ)指標(biāo)不符合要求而敗走麥城。比如主力店超市常要求在1～3管理范圍內(nèi)，常住人口在10萬(wàn)左右，而區(qū)區(qū)一個(gè)地級(jí)市市區(qū)所有人口也就不過(guò)幾十萬(wàn)。根本不符合商家基本選址指標(biāo)，僅憑招商團(tuán)隊(duì)的“關(guān)系”是無(wú)濟(jì)于事的。
誤區(qū)四：輕視地段，不顧市場(chǎng)培育期
地段包括了較完善的交通、教育、醫(yī)療配套。地段是商業(yè)歷史積累、業(yè)態(tài)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)水平、建筑形態(tài)、歷史文化、消費(fèi)習(xí)慣、人流集聚等悉數(shù)構(gòu)成，并支撐起來(lái)的綜合概念，而不是一個(gè)所謂的5萬(wàn)～10萬(wàn)平方米的綜合體就能改變的，尤其是地級(jí)市的綜合體，更準(zhǔn)確地講是商業(yè)“集合體”。想要改變?cè)谐鞘械纳虡I(yè)格局，再造一個(gè)城市副中心，只會(huì)是癡人說(shuō)夢(mèng)。是不是好地段，最終是商家說(shuō)了算。因?yàn)樯碳覍?duì)于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)遠(yuǎn)比半路出家的住宅開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)，而且商家對(duì)地段的認(rèn)識(shí)往往是經(jīng)過(guò)流血流汗花錢(qián)買(mǎi)來(lái)的教訓(xùn)。
第5篇：商場(chǎng)物業(yè)范文
關(guān)鍵詞：公益性拆遷 商業(yè)性拆遷 商業(yè)拆遷談判機(jī)制
隨著城市的日益發(fā)展，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的合理配置，使土地利用效率最大化，對(duì)舊城區(qū)的改造拆遷在各地興起。拆遷分為公益性拆遷和商業(yè)性拆遷。前者是政府為了公共利益的需要、提供公共服務(wù)產(chǎn)品而實(shí)施的拆遷;后者是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出于商業(yè)目的而進(jìn)行的拆遷。由于對(duì)拆遷的法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清同時(shí)又缺乏公開(kāi)透明的監(jiān)督機(jī)制，地方政府越俎代庖，插手商業(yè)拆遷，激化拆遷矛盾的行為經(jīng)常見(jiàn)諸報(bào)端，極大地影響了社會(huì)主義法治建設(shè)和社會(huì)的和諧。為了解決拆遷糾紛、規(guī)范拆遷活動(dòng)，國(guó)務(wù)院于2011年1月21日公布實(shí)施《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，同時(shí)廢止了2001年6月13日公布實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》是拆遷法律法規(guī)的一大進(jìn)步，它明確了公益性拆遷的范圍，也就確定了商業(yè)性拆遷的范疇，從而為商業(yè)性拆遷真正在市場(chǎng)機(jī)制下運(yùn)作提供了保證。
一、正確區(qū)分公益性拆遷與商業(yè)性拆遷
區(qū)分公益性拆遷和商業(yè)性拆遷是將商業(yè)性拆遷置于市場(chǎng)機(jī)制下的前提。因?yàn)楣嫘圆疬w屬于公法行為，拆遷人是公法人，其與被拆遷人達(dá)不成安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)可申請(qǐng)政府拆遷管理部門(mén)作出安置補(bǔ)償裁決，原拆遷管理?xiàng)l例賦予了安置補(bǔ)償裁決行政強(qiáng)制執(zhí)行與司法強(qiáng)制執(zhí)行的效力，若該裁決錯(cuò)誤，強(qiáng)制拆遷給被拆遷人造成損失的，被拆遷人可依據(jù)行政訴訟法的規(guī)定，請(qǐng)求國(guó)家賠償。而在商業(yè)拆遷中，拆遷人與被拆遷人是平等民事主體，其拆遷法律關(guān)系適用民事法律法規(guī)，拆遷人與被拆遷人達(dá)不成安置補(bǔ)償協(xié)議的，拆遷人沒(méi)有強(qiáng)制拆遷的權(quán)利。拆遷人損害被拆遷人利益的，被拆遷人可依據(jù)民事訴訟法對(duì)其提起民事訴訟要求民事賠償。對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定是：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！边@就給了地方政府極大的自由裁量權(quán)。由于商業(yè)拆遷補(bǔ)償是在市場(chǎng)的供求機(jī)制下，由拆遷雙方自愿達(dá)成，因此在實(shí)踐中，公益性拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)往往低于商業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這也正是地方政府權(quán)力尋租、將商業(yè)拆遷混同于公益拆遷的根本原因。由此可見(jiàn)，公益拆遷和商業(yè)拆遷中公權(quán)力介入程度、權(quán)利救濟(jì)路徑有著極大差別，因此作為市場(chǎng)活動(dòng)的商業(yè)拆遷必須區(qū)別于公益性拆遷、遵循市場(chǎng)規(guī)律，如此方能保障被拆遷人利益，維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序及社會(huì)的穩(wěn)定。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相比，首次確定了公共利益的范圍，是立法的重要完善?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第8條采用了列舉法來(lái)限定公共利益的范圍：“一）國(guó)防和外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。”這就在實(shí)體法層面上將商業(yè)拆遷排除于政府征收、公益拆遷之外。但是有必要對(duì)“政府實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境”等公共事業(yè)以及“危房改造”作限定性解釋?zhuān)瑫r(shí)要謹(jǐn)防兜底條款的濫用。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在程序法上也進(jìn)行了若干設(shè)置以加強(qiáng)被拆遷人的參與，例如征收補(bǔ)償方案應(yīng)征求公眾意見(jiàn)，需要時(shí)應(yīng)組織聽(tīng)證會(huì)、市縣級(jí)政府對(duì)征收決定應(yīng)作社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等。但是筆者認(rèn)為，為了徹底區(qū)別公益拆遷與商業(yè)拆遷，不僅征收補(bǔ)償方案可進(jìn)行聽(tīng)證，關(guān)系重大的征收決定也應(yīng)進(jìn)行聽(tīng)證，被拆遷人對(duì)非以公共利益為直接目的的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)享有異議權(quán)。
上海迪斯尼地塊就因拆遷性質(zhì)而引發(fā)爭(zhēng)議，拆遷工作歷經(jīng)數(shù)年無(wú)法完成。浦東新區(qū)法制辦負(fù)責(zé)人稱(chēng)其為“公益項(xiàng)目拆遷”，居民認(rèn)為是商業(yè)拆遷。兩種性質(zhì)的拆遷，補(bǔ)償差價(jià)高達(dá)1.4億。迪斯尼樂(lè)園作為世界著名的娛樂(lè)場(chǎng)所，其進(jìn)行的是商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，政府不應(yīng)將其定性為公益項(xiàng)目。由此亦可看出，鑒于地方政府在土地儲(chǔ)備中有著巨大的逐利空間，對(duì)于拆遷項(xiàng)目的性質(zhì)，不能完全由政府界定，在此環(huán)節(jié)也需要被拆遷人的參與，以規(guī)范政府的征收行為。
二、建立以市場(chǎng)為導(dǎo)向的商業(yè)拆遷補(bǔ)償機(jī)制
1.建立平等的商業(yè)拆遷談判機(jī)制
首先，由于拆遷人與被拆遷人之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)等，因此拆遷人應(yīng)當(dāng)就建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃方案、商業(yè)前景等主動(dòng)向被拆遷人進(jìn)行信息披露，隱瞞或虛構(gòu)相關(guān)情況導(dǎo)致合同糾紛的，將承擔(dān)民事責(zé)任。
其次，拆遷當(dāng)事人雙方均應(yīng)參與到商業(yè)拆遷評(píng)估之中?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第7條規(guī)定：“拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書(shū)面拆遷估價(jià)委托合同。”筆者認(rèn)為此處規(guī)定尚有不妥。拆遷估價(jià)合同作為委托合同，受托人極易從委托人利益出發(fā)，作出有利于委托人的拆遷評(píng)估。因此，拆遷評(píng)估合同應(yīng)由拆遷當(dāng)事人雙方共同委托或者允許被拆遷人自行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估報(bào)告共同作為談判依據(jù)。
最后，商業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也應(yīng)由拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商而定?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第3條規(guī)定：“搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！惫P者認(rèn)為以上費(fèi)用不應(yīng)該接受政府的指導(dǎo)價(jià)，應(yīng)該一并納入商業(yè)拆遷談判機(jī)制中。由此也可看出，雖然《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確了商業(yè)拆遷不屬于公益拆遷，但是相對(duì)應(yīng)的法律法規(guī)沒(méi)有同步進(jìn)行修改，沒(méi)有體現(xiàn)對(duì)商業(yè)拆遷與公益拆遷不同的處理方式，建議國(guó)家立法機(jī)關(guān)應(yīng)盡快對(duì)相關(guān)法律法規(guī)也進(jìn)行修訂，以保持法律體系的一致性。
2.改革拆遷許可制度
在商業(yè)拆遷中，拆遷談判由拆遷雙方平等自愿進(jìn)行，行政機(jī)關(guān)不得干預(yù)。為了讓被拆遷人能夠參與到拆遷許可中，可以設(shè)置簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議為取得拆遷許可證的前置程序。即拆遷人只有在取得被拆遷人書(shū)面同意的情況下方能申請(qǐng)拆遷許可，同時(shí)拆遷人在規(guī)劃符合條件、拆遷協(xié)議合法的情況下，行政機(jī)關(guān)必須授予其拆遷許可，從而能有效防止政府權(quán)力的濫用。
3、健全司法救濟(jì)途徑
司法是權(quán)利的最后屏障。我國(guó)人民法院依法獨(dú)立行使職權(quán)，不受行政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人的干涉。商業(yè)拆遷作為民事活動(dòng)，拆遷當(dāng)事人的訴權(quán)應(yīng)有司法的保證。2005年8月最高法在《關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問(wèn)題的批復(fù)》中規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理?！惫P者認(rèn)為，權(quán)是當(dāng)事人基本的訴訟權(quán)利，是實(shí)體權(quán)利最有力的救濟(jì)手段，法院應(yīng)以民事相關(guān)法律為指導(dǎo)，將商業(yè)拆遷訴訟納入民事訴訟程序，保障當(dāng)事人的訴權(quán)。
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第6篇：商場(chǎng)物業(yè)范文
步加強(qiáng)商業(yè)銀行金融市場(chǎng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。
隨著金融體制改革的步伐加快，利率市場(chǎng)化和人民幣國(guó)際化正在穩(wěn)步推進(jìn)，我國(guó)商業(yè)銀行生存和發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境都將發(fā)生深刻的變化。對(duì)于我國(guó)而言，商業(yè)銀行的起步較晚，但這并沒(méi)有影響社會(huì)對(duì)商業(yè)銀行的熱情，反而促使商業(yè)銀行在近幾年的發(fā)展中獲得了較大的成就。但是，我國(guó)作為社會(huì)主義國(guó)家，與資本主義國(guó)家走的經(jīng)濟(jì)道路存在一定的差異。為此，商業(yè)銀行在金融市場(chǎng)業(yè)務(wù)方面，也沒(méi)有特別突出的表現(xiàn)，導(dǎo)致目前的金融市場(chǎng)發(fā)展緩慢。在此，本文主要對(duì)商業(yè)銀行金融市場(chǎng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)展開(kāi)討論。
商業(yè)銀行金融市場(chǎng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的必然性
商業(yè)銀行面臨的資金流發(fā)生轉(zhuǎn)變。對(duì)于商業(yè)銀行而言，其發(fā)展依賴(lài)于客戶(hù)的大量存款和各種理財(cái)產(chǎn)品，但現(xiàn)階段的傳統(tǒng)存款資金來(lái)源大量流失，同時(shí)還伴隨著客戶(hù)資金需求渠道發(fā)生了較大的變化，商業(yè)銀行以往的套路正在失去效果。例如，從2000年--2010年，這10年當(dāng)中，我國(guó)商業(yè)銀行的存款規(guī)模大概增長(zhǎng)了4.7倍左右，而證券規(guī)模卻增長(zhǎng)了42倍左右，基金增長(zhǎng)規(guī)模為27倍左右，從得到的數(shù)據(jù)來(lái)看，銀行存款以每年40%的增速流向了其他市場(chǎng)。一旦商業(yè)銀行的資金持有量過(guò)低，不僅無(wú)法滿足日常的業(yè)務(wù)需求，甚至?xí)?dǎo)致用戶(hù)的利益受到損失。面對(duì)這種情況，商業(yè)銀行在金融市場(chǎng)方面的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，必須要比證券和基金更加吸引人，無(wú)論是在穩(wěn)定性還是在收益性方面，都應(yīng)該獲得客戶(hù)的支持，以此來(lái)保證在未來(lái)的發(fā)展中，商業(yè)銀行還能在金融市場(chǎng)中占有一席之地。
客戶(hù)財(cái)富管理需求發(fā)生轉(zhuǎn)變。對(duì)于我國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，單純的掙錢(qián)、攢錢(qián)，根本就無(wú)法滿足廣大居民的住房需求和日常生活需求，因此，幾乎所有的人都在考慮讓自己手中的資金通過(guò)某種安全的方式，來(lái)獲得更高的增長(zhǎng)量。在近幾年的發(fā)展中，客戶(hù)財(cái)務(wù)管理需求發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)變，商業(yè)銀行已經(jīng)不是他們最理想的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)農(nóng)村居民的純收入，從1978年的134億元，增長(zhǎng)到2009年的5133億元；城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入，從1978年的343元，增長(zhǎng)到2009年的17175元。由此可見(jiàn)，收入的提升意味著居民在理財(cái)過(guò)程中，不再單一去看商業(yè)銀行的利息，而是通過(guò)各大銀行的比較，再加上不同理財(cái)產(chǎn)品帶來(lái)的效益，從而選擇最適合自己的財(cái)富管理方式。目前，除了國(guó)有五大銀行之外，興業(yè)銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行等等，都是典型的商業(yè)銀行，這些都是居民的對(duì)比對(duì)象，而不是直接前往選擇。
商業(yè)銀行金融市場(chǎng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)
金融市場(chǎng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)必須穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。對(duì)于商業(yè)銀行而言，金融市場(chǎng)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，應(yīng)按照穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)展開(kāi)，一方面要減少不必要的業(yè)務(wù)，同時(shí)還要獲得更多客戶(hù)的支持。以浦發(fā)銀行西寧分行為例，浦發(fā)銀行至2011年6月底，公司總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)24552億元，實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)128億元，在全國(guó)開(kāi)設(shè)了36家分行，668家營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)，在香港設(shè)有分行。公司自成立以來(lái)，在國(guó)內(nèi)外屢獲殊榮，2010年英國(guó)《銀行家》的“世界銀行品牌1000強(qiáng)”中位列第64位，《福布斯》雜志 全球公司2000強(qiáng)榜單中位列第234位，中資企業(yè)第16位。經(jīng)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，浦發(fā)銀行西寧分行于2012年3月20日開(kāi)業(yè)，將秉承“五個(gè)特別”的青藏高原精神和浦發(fā)銀行“新思維、心服務(wù)”的服務(wù)宗旨，以最佳的服務(wù)、最優(yōu)的產(chǎn)品、最快的效益、最高的質(zhì)量為西寧市和青海省建設(shè)貢獻(xiàn)力量。浦發(fā)銀行西寧分行在開(kāi)設(shè)后，為該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了較大的積極貢獻(xiàn)。
必須正確處理好三個(gè)關(guān)系。商業(yè)銀行金融市場(chǎng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)，在目前的發(fā)展中，雖然得到了部分客戶(hù)的青睞，但還沒(méi)有完全走出固有的保守理念。在今后的相關(guān)工作中，還應(yīng)處理好三個(gè)重要的關(guān)系，分別為經(jīng)營(yíng)與管理的關(guān)系，長(zhǎng)期與短期的關(guān)系，局部與整體的關(guān)系。第一，經(jīng)營(yíng)與管理的關(guān)系，目前的用戶(hù)群體不會(huì)僅僅選擇一個(gè)銀行，而是在每一個(gè)銀行當(dāng)中都具有相應(yīng)的業(yè)務(wù)需要辦理，商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)積極籠絡(luò)客戶(hù)，以此來(lái)保證自身資金量的穩(wěn)定和客戶(hù)群體的擴(kuò)大；在管理方面，應(yīng)積極推出新的業(yè)務(wù)，改善用戶(hù)的生活和工作，使其獲得更多的利益。第二，長(zhǎng)期與短期的關(guān)系。每一位客戶(hù)來(lái)辦理業(yè)務(wù)時(shí)，金融銀行都必須向客戶(hù)闡述好長(zhǎng)期利益和短期利益，并且與商業(yè)銀行自身掛鉤，這樣才能實(shí)現(xiàn)與客戶(hù)的共同成長(zhǎng)。第三，局部與整體的關(guān)系。浦發(fā)銀行西寧分行作為浦發(fā)銀行的支行，其個(gè)體的發(fā)展必須配合浦發(fā)銀行整體的進(jìn)步，應(yīng)保持同步開(kāi)展各項(xiàng)業(yè)務(wù)，在自身業(yè)績(jī)提升的時(shí)候，也應(yīng)促進(jìn)浦發(fā)銀行總體在金融市場(chǎng)的發(fā)展。由此可見(jiàn)，商業(yè)銀行金融市場(chǎng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)在未來(lái)的工作中，還具有較多的挑戰(zhàn)，日后應(yīng)進(jìn)一步努力，從而占有更多的市場(chǎng)和客戶(hù)群體，獲得經(jīng)濟(jì)上的更大提升。
第7篇：商場(chǎng)物業(yè)范文
要真正了解酒店式公寓、服務(wù)式公寓、公寓式酒店、傳統(tǒng)旅游星級(jí)酒店，甚至再把現(xiàn)今廣受關(guān)注的經(jīng)濟(jì)型酒店放進(jìn)來(lái)，探討不同酒店式物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上的差別，只要我們能堅(jiān)持以市場(chǎng)需求導(dǎo)向?yàn)樵瓌t，就能正確區(qū)分不同產(chǎn)品的市場(chǎng)定位和制訂正確的經(jīng)營(yíng)管理模式。
眾所周知，中國(guó)的旅游發(fā)展是從國(guó)際入境旅游開(kāi)始的，所以中國(guó)的酒店業(yè)發(fā)展也是從涉外旅游星級(jí)酒店開(kāi)始起步。雖然是高起點(diǎn)，但也帶來(lái)了新問(wèn)題，那就是適應(yīng)不了日漸占據(jù)主導(dǎo)地位的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的需求，以及全球經(jīng)濟(jì)一體化帶來(lái)的多層次海內(nèi)外商務(wù)旅游客源市場(chǎng)的需求。西方國(guó)家的旅游發(fā)展首先是從國(guó)內(nèi)旅游開(kāi)始，是在國(guó)內(nèi)旅游發(fā)展到一定程度后，才開(kāi)始形成較大規(guī)模的入境旅游。因此，西方國(guó)家的酒店業(yè)發(fā)展也是在滿足其國(guó)內(nèi)旅游者需求和國(guó)內(nèi)旅游者對(duì)本國(guó)住宿業(yè)產(chǎn)品已經(jīng)熟悉后才開(kāi)始逐漸開(kāi)發(fā)適應(yīng)海外旅游者的旅游星級(jí)酒店。
中國(guó)旅游發(fā)展方式的不同，也為中國(guó)酒店業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了一些奇怪現(xiàn)象，那就是不管是旅游和酒店行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士，還是酒店物業(yè)投資者，以及廣大的旅游消費(fèi)者，在旅游星級(jí)酒店廣為人知的今天，卻還在廣泛討論和探討經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展，甚至有人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)型酒店是中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展的最后晚餐，從而大肆宣揚(yáng)經(jīng)濟(jì)型酒店的投資價(jià)值，其實(shí)，目前單一的城市商務(wù)經(jīng)濟(jì)型酒店的出現(xiàn)還只是中國(guó)住宿業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的開(kāi)端。
伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平和生活方式及消費(fèi)觀念的改變，旅游已不僅僅只是旅游觀光、短期商務(wù)旅游等簡(jiǎn)單概念，它已經(jīng)成為了社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、人民工作、生活的重要組成部分。因此，旅游星級(jí)酒店在當(dāng)今中國(guó)社會(huì)新的發(fā)展背景下，還只是為海內(nèi)外旅游者提供住宿服務(wù)的一部分。根據(jù)國(guó)外旅游和酒店業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以及國(guó)內(nèi)旅游客源市場(chǎng)的實(shí)際需求特征，中國(guó)住宿業(yè)產(chǎn)品的創(chuàng)新還處在發(fā)展的初期。
客源市場(chǎng)細(xì)分決定酒店物業(yè)產(chǎn)品定位和管理模式
要準(zhǔn)確理解酒店式公寓、服務(wù)式公寓、公寓式酒店、傳統(tǒng)旅游星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店產(chǎn)品類(lèi)型和經(jīng)營(yíng)管理模式的不同，我們不妨以上海為例，首先分析一下旅游客源市場(chǎng)或者說(shuō)不同物業(yè)的租賃市場(chǎng)特征。
1. 中長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)
特征：因工作需要或臨時(shí)過(guò)渡需在上海居住三個(gè)月以上的商務(wù)旅游者，以大型駐滬國(guó)內(nèi)外企業(yè)的中高級(jí)管理層為主，其中可分為三個(gè)月至半年的客戶(hù)、半年至一年的客戶(hù)、一年以上的客戶(hù)。
要求：房間具有居家功能、以?xún)墒一蛉乙粡d（建面100平方米左右）為主；有相應(yīng)的配套設(shè)施，如會(huì)所、健身房等；能提供定期的室內(nèi)清掃等便捷服務(wù)。
2. 中短期客源市場(chǎng)
特征：來(lái)滬從事商業(yè)、貿(mào)易、會(huì)議和展覽會(huì)、企業(yè)短期提供技術(shù)服務(wù)、參加培訓(xùn)、學(xué)習(xí)的職員、休閑、度假、購(gòu)物等中短期旅游者，一般是指居住時(shí)間在一周以上、三個(gè)月以?xún)?nèi)的商務(wù)、休閑度假客戶(hù)。
要求：房間具有居家氛圍，有簡(jiǎn)易的廚房，以一室一廳或大一室戶(hù)（建面在60平方米左右）為主；具有相應(yīng)的配套設(shè)施設(shè)備，如商務(wù)中心、餐飲、會(huì)議室、會(huì)所等；能提供24小時(shí)登記和結(jié)算、房間清掃等旅游星級(jí)酒店服務(wù)。
3. 短期客源市場(chǎng)
特征：來(lái)滬從事商業(yè)、貿(mào)易、會(huì)議和展覽會(huì)、科學(xué)論壇、旅游觀光團(tuán)隊(duì)、自助旅游的短期旅游者，主要是指一天（含一天）以上、五天以?xún)?nèi)的商務(wù)、旅游觀光、休閑度假旅游者。
要求：客房要求一般是從經(jīng)濟(jì)型酒店客房最小套內(nèi)使用面積15平方米到套內(nèi)使用面積35平方米的五星級(jí)酒店客房不等；該群體需要的服務(wù)也就是我們都較為熟悉的各類(lèi)旅游星級(jí)酒店所提供的配套設(shè)施、設(shè)備和服務(wù)內(nèi)容。
按照以上三種分類(lèi)方式，我們對(duì)中長(zhǎng)期和中短期客源市場(chǎng)對(duì)住宿產(chǎn)品的要求能非常明確地加以區(qū)分。短期客源市場(chǎng)對(duì)住宿的要求較為復(fù)雜，就需要引入旅游和服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)細(xì)分理論來(lái)加以分析。
不同酒店物業(yè)相互競(jìng)爭(zhēng)性比較分析
1. 酒店式公寓和服務(wù)式公寓比較
以客源租賃市場(chǎng)的時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)比較，我們對(duì)酒店式公寓和服務(wù)式公寓的區(qū)分非常明確，即產(chǎn)品定位基本一樣，但客源市場(chǎng)不同，所以后期的經(jīng)營(yíng)管理模式和提供服務(wù)的種類(lèi)也就不同。酒店式公寓一般都是針對(duì)一年以上起租的客戶(hù)，要求較高檔次的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理即可，實(shí)際上許多酒店式公寓也是自住型產(chǎn)品。服務(wù)式公寓針對(duì)的是三個(gè)月以上和一年以?xún)?nèi)的客戶(hù)群體，因此對(duì)管理公司要求更高，在組織客源市場(chǎng)的同時(shí)，還能為客戶(hù)提供酒店式的日常服務(wù)。
服務(wù)式公寓的主要目標(biāo)市場(chǎng)也就是酒店式公寓或者高檔住宅無(wú)法提供和接待的三個(gè)月以上、一年以?xún)?nèi)的中長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)。服務(wù)式公寓和酒店式公寓的主要競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是一年以上的長(zhǎng)期租賃客戶(hù)，各自的優(yōu)勢(shì)取決于客戶(hù)對(duì)價(jià)格的敏感度，以及對(duì)服務(wù)的要求。
2. 服務(wù)式公寓與公寓式酒店比較
大部分服務(wù)式公寓的面積較大，以每天對(duì)外經(jīng)營(yíng)的模式因其總價(jià)非常高，很難被短期客戶(hù)市場(chǎng)接受，因此面積在100平方米以上的兩室一廳或三室一廳的公寓房都是以三個(gè)月以上起租。只有面積在70～100平方米左右的房間采取以天或月的方式對(duì)外出租。由此，我們可以看出，只有小戶(hù)型的服務(wù)式公寓和公寓式酒店形成競(jìng)爭(zhēng)。
以上我們不難看出，公寓式酒店的目標(biāo)客源市場(chǎng)就是針對(duì)一周以上、三個(gè)月以?xún)?nèi)、追求居家氛圍的中短期客戶(hù)群體。
3. 公寓式酒店與傳統(tǒng)旅游星級(jí)酒店比較
在國(guó)外公寓式酒店其實(shí)也分為高檔、中檔和經(jīng)濟(jì)型三種，高檔公寓式酒店客房的裝修標(biāo)準(zhǔn)和一般的五星級(jí)酒店客房不相上下，雖然配套設(shè)施沒(méi)有五星級(jí)酒店齊全，但其寬敞的居住空間和居家式的氛圍能夠以五星級(jí)酒店豪華商務(wù)房的價(jià)格（甚至高于）吸引一天以上、五天以?xún)?nèi)的商務(wù)和休閑度假客戶(hù)。在針對(duì)一周以上和三個(gè)月以?xún)?nèi)的商務(wù)客戶(hù)和家庭休閑度假客戶(hù)，目前在市場(chǎng)上基本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
另外，傳統(tǒng)的高檔旅游星級(jí)酒店由于目標(biāo)客戶(hù)群較多，尤其是旅游團(tuán)隊(duì)和會(huì)議團(tuán)體對(duì)那些喜歡安靜的商務(wù)客人造成干擾，因此，許多社會(huì)名流、影視明星更愿意選擇目標(biāo)客源市場(chǎng)相對(duì)比較單一的高檔公寓式酒店。
4. 傳統(tǒng)旅游星級(jí)酒店與經(jīng)濟(jì)型酒店比較
經(jīng)濟(jì)型酒店由于其客房的舒適度、簡(jiǎn)潔、干凈可以直接和低檔次的四星級(jí)和三星及三星以下的旅游星級(jí)酒店媲美；因?yàn)槠淇s減了旅游星級(jí)酒店里多余的配套功能、以經(jīng)營(yíng)客房為主，從而簡(jiǎn)化了經(jīng)營(yíng)管理，大幅度降低了酒店的固定成本，因此以可接受的價(jià)格廣受以?xún)r(jià)值取向?yàn)檫x擇依據(jù)的商務(wù)客和自費(fèi)旅游者的青睞。上海早期的經(jīng)濟(jì)型酒店主要是以國(guó)內(nèi)的商務(wù)客和情侶為主。尤其是情侶市場(chǎng)，由于高檔賓館房?jī)r(jià)太高，又不會(huì)提供鐘點(diǎn)房，因此，經(jīng)濟(jì)型酒店的出現(xiàn)滿足了這部分客源對(duì)酒店客房要求干凈、舒適、安全，價(jià)格又便宜的要求。當(dāng)然，隨著經(jīng)濟(jì)型酒店在全國(guó)的廣泛推廣，已經(jīng)逐漸被廣大的中產(chǎn)階層旅游者接受，從而分流了原本許多屬于中高檔旅游星級(jí)酒店的市場(chǎng)客源。
如果從旅游市場(chǎng)細(xì)分的角度來(lái)分析，我們完全可以理解成目前國(guó)內(nèi)對(duì)酒店價(jià)格較為敏感的客源群體真正找到了符合他們需求的住宿產(chǎn)品。
5. 經(jīng)濟(jì)型酒店與公寓式酒店比較
經(jīng)濟(jì)型酒店在中國(guó)的發(fā)展才剛剛起步，能得到國(guó)內(nèi)廣大旅游者的青睞，本身就意味著國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)者市場(chǎng)的逐漸成熟。經(jīng)濟(jì)型酒店的成功發(fā)展適應(yīng)了旅游和服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)細(xì)分理論中的價(jià)值取向因素細(xì)分法。但隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、人民生活水平的不斷提高，國(guó)內(nèi)旅游者對(duì)旅游住宿產(chǎn)品的要求必將出現(xiàn)新的變化。如果說(shuō)今天旅游者選擇經(jīng)濟(jì)型酒店的主要因素只是出于物有所值的價(jià)值取向，那么明天這一批人群就會(huì)走向更高一個(gè)層次，以心理學(xué)因素和行為學(xué)因素來(lái)選擇住宿產(chǎn)品，那就是在原有價(jià)值取向的基礎(chǔ)上，開(kāi)始追求寬敞、具有居家環(huán)境的公寓式酒店，因此中檔和經(jīng)濟(jì)型裝修標(biāo)準(zhǔn)的公寓式酒店將是現(xiàn)階段各類(lèi)經(jīng)濟(jì)型酒店的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
如果我們把人口學(xué)因素細(xì)分法運(yùn)用到公寓式酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店的實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)分析上，我們能得出一個(gè)結(jié)論，那就是公寓式酒店對(duì)家庭旅游者具有更大的競(jìng)爭(zhēng)力。國(guó)內(nèi)的家庭主要是以夫妻加一個(gè)孩子的三口之家為主，如果（孩子為七歲以上的學(xué)齡兒童）舉家出游，經(jīng)濟(jì)型酒店狹小的空間肯定不太適合；以上海中心城區(qū)為例，如果訂兩個(gè)房間，一是價(jià)格太貴（以250元每間計(jì)算需要500元），另外，大人也不放心；如果選擇一間中檔公寓式一室一廳的房間，總價(jià)在400元左右（即使同樣也是500元），同處在一套房間里，大人和小孩有彼此的私密性，對(duì)小孩的安全也放心，就像在家里一樣。
商務(wù)城市住宿業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新
中國(guó)酒店業(yè)從早期單一的滿足國(guó)際入境觀光旅游市場(chǎng)的涉外星級(jí)酒店，過(guò)渡到20世紀(jì)90年代后期逐漸符合各類(lèi)國(guó)內(nèi)外旅游市場(chǎng)的旅游星級(jí)酒店，已經(jīng)在逐漸適應(yīng)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展。但隨著進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)社會(huì)發(fā)展環(huán)境已出現(xiàn)了急劇變化，如加入WTO后使中國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步與全球經(jīng)濟(jì)接軌、2008年北京奧運(yùn)會(huì)和2010年上海世博會(huì)不僅給中國(guó)傳統(tǒng)旅游業(yè)帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)，同時(shí)也促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的更加繁榮和人民工作、生活方式的進(jìn)一步多樣化。單一發(fā)展傳統(tǒng)概念的旅游星級(jí)酒店已經(jīng)不再適應(yīng)中國(guó)社會(huì)的發(fā)展，旅游已成為中國(guó)各類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不可缺少的一部分，因此，我們?cè)诎l(fā)展旅游星級(jí)酒店的同時(shí)更應(yīng)該注重住宿業(yè)產(chǎn)品的創(chuàng)新，設(shè)計(jì)出真正符合中國(guó)各類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所需的住宿業(yè)產(chǎn)品。
1. 經(jīng)濟(jì)型酒店
在20世紀(jì)90年代中期，隨著國(guó)內(nèi)旅游的蓬勃發(fā)展，上海錦江集團(tuán)在上海市政府的建議下，于1997年開(kāi)始開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型酒店，從而揭開(kāi)了發(fā)展符合中國(guó)社會(huì)發(fā)展水平需求的國(guó)內(nèi)旅游住宿產(chǎn)品的序幕。經(jīng)濟(jì)型酒店產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和價(jià)格定位滿足了追求物有所值旅游者的消費(fèi)心理，使許多以前為了追求干凈、舒適而不得不選擇四星或三星級(jí)旅游星級(jí)酒店的客人找到了屬于自己的酒店。但目前經(jīng)濟(jì)型酒店產(chǎn)品過(guò)于單一，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)型酒店產(chǎn)品將面臨進(jìn)一步市場(chǎng)細(xì)分。
2. 公寓式酒店
20世紀(jì)90年代初期開(kāi)始的浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放，吸引了大量的境外投資資金，為上海帶來(lái)了大量的常駐商務(wù)客人。在當(dāng)時(shí)上海高檔住宅和寫(xiě)字樓較少的情況下，國(guó)外投資企業(yè)以及其高級(jí)員工大都選擇高檔星級(jí)酒店作為他們的辦公之處和住所。進(jìn)入20世紀(jì)90年代末，隨著上海市政府對(duì)土地批租政策的進(jìn)一步放開(kāi)，上海開(kāi)始出現(xiàn)了一批高檔的、以國(guó)外投資企業(yè)高級(jí)管理層在滬長(zhǎng)期居住為目標(biāo)市場(chǎng)的酒店式服務(wù)公寓。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，這些酒店式服務(wù)公寓在當(dāng)時(shí)的年投資回報(bào)率相當(dāng)可觀，平均在30%～40%左右。
隨著上海進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放，上海市政府于2002年取消了外籍人士只能購(gòu)買(mǎi)外銷(xiāo)房的規(guī)定，同時(shí)對(duì)外資企業(yè)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)本地房產(chǎn)在金融上給予支持，再加上高檔住宅和酒店式公寓的市場(chǎng)供應(yīng)量逐漸增多，及整體房?jī)r(jià)和銀行貸款利息較低等因素，許多外資企業(yè)和個(gè)人開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)高檔房產(chǎn)，并以公司對(duì)住房租金的補(bǔ)貼支付銀行貸款。另外，跨國(guó)公司駐中國(guó)企業(yè)高級(jí)管理人員的不斷本土化因素也給酒店式公寓的長(zhǎng)期租賃客源市場(chǎng)造成了巨大沖擊，這也是上海市場(chǎng)高級(jí)酒店式公寓租金從1998年至2001年逐年下降的主要原因。
與長(zhǎng)期租賃客源市場(chǎng)相反，隨著中國(guó)加入WTO后，上海近幾年中短期國(guó)外商務(wù)客人在不斷增長(zhǎng)，因此，一些服務(wù)式公寓，包括雅詩(shī)閣集團(tuán)的雅詩(shī)閣和盛捷高級(jí)服務(wù)式公寓都開(kāi)始采取以按天到按月為短期租賃的酒店經(jīng)營(yíng)模式，從2001年開(kāi)始，在高檔別墅和高級(jí)公寓租金起伏不定的情勢(shì)下，酒店服務(wù)式公寓的租金價(jià)格卻穩(wěn)步上漲。
不難看出，無(wú)論是市場(chǎng)潛在需求，還是市場(chǎng)產(chǎn)品缺位，公寓式酒店類(lèi)住宿產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)大中型商務(wù)城市中具有廣闊的發(fā)展空間，能達(dá)到四星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)的公寓式酒店，將對(duì)現(xiàn)階段豪華四星級(jí)旅游酒店和一般的五星級(jí)酒店的商務(wù)客源市場(chǎng)形成更大的沖擊。
3. 全套房酒店
全套房酒店 （亦稱(chēng)為高檔商務(wù)休閑酒店） 概念是上世紀(jì)80年代在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家出現(xiàn)的酒店創(chuàng)新產(chǎn)品，其依據(jù)是相當(dāng)一部分高檔商務(wù)和休閑度假客人并不會(huì)使用傳統(tǒng)旅游星級(jí)酒店（即，中國(guó)市場(chǎng)廣為流行的高檔旅游涉外星級(jí)酒店） 里的大型多功能會(huì)議、宴會(huì)、豪華餐廳等額外功能設(shè)施，同時(shí)該部分客人也不太適應(yīng)旅游星級(jí)酒店的嘈雜。因此，全套房酒店在設(shè)計(jì)上把此類(lèi)功能所占用的空間分配到客人真正需要的客房中，從而使每個(gè)房間都具有獨(dú)立的客廳、臥室、辦公區(qū)域，以及開(kāi)放式的小廚房和吧臺(tái)。在服務(wù)配套功能上，全套房酒店更加注重于現(xiàn)代商務(wù)和休閑度假客人對(duì)現(xiàn)代信息技術(shù)和休閑設(shè)施設(shè)備（如：SPA、游泳池、健身房等）的需求。由于客房空間的增大，在價(jià)格制訂上具有與傳統(tǒng)高檔酒店同樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
全套房酒店（ All suite hotel ）的設(shè)計(jì)風(fēng)格在打破傳統(tǒng)旅游星級(jí)酒店的建筑規(guī)律、空間布局和內(nèi)部設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，更加符合現(xiàn)代商務(wù)、休閑、度假客人的個(gè)性化需求；配置國(guó)際一流的酒店商務(wù)及休閑設(shè)施、設(shè)備，加上細(xì)致體貼的個(gè)性化服務(wù)，以及寬敞的居住空間，為追求住家氛圍和物超所值的商務(wù)、休閑度假客人提供一個(gè)真正意義的“家外之家”。未來(lái)豪華全套房酒店在國(guó)內(nèi)主要商務(wù)城市的發(fā)展（如：上海、北京、廣州等），將成為目前豪華五星級(jí)酒店的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
商務(wù)城市住宿業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整
從全球主要商務(wù)城市的住宿業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，旅游星級(jí)酒店的總數(shù)只占市場(chǎng)總額的15%~20%左右，但國(guó)內(nèi)的旅游星級(jí)酒店房間總數(shù)超過(guò)整個(gè)住宿業(yè)房間總數(shù)的一半以上，這可能就是國(guó)內(nèi)近幾年即使是旅游業(yè)處于高速增長(zhǎng)階段，但旅游星級(jí)酒店整體贏利能力卻仍然不盡人意的主要原因之一。
從近兩年上海旅游星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管四星和五星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)維持在10%左右的增長(zhǎng)幅度，但平均出租率已開(kāi)始出現(xiàn)明顯的下滑勢(shì)態(tài)，尤其是四星級(jí)酒店已經(jīng)跌破了70%的平均出租率。在上海旅游市場(chǎng)處于高速增長(zhǎng)的情況下，造成該結(jié)果的原因比較復(fù)雜，一方面，上海新增旅游星級(jí)酒店速度過(guò)快；另一方面，經(jīng)濟(jì)型酒店和以公寓式酒店方式來(lái)經(jīng)營(yíng)的服務(wù)式公寓的確在蠶食旅游星級(jí)酒店的市場(chǎng)份額。
從上海中心城區(qū)來(lái)看，由于地價(jià)成本的因素，經(jīng)濟(jì)型酒店對(duì)旅游星級(jí)酒店的沖擊將趨于緩和。但公寓式酒店的增加將對(duì)現(xiàn)有四星和五星級(jí)酒店形成更大沖擊。
第8篇：商場(chǎng)物業(yè)范文
國(guó)內(nèi)緊縮政策壓抑流動(dòng)性
內(nèi)地股市封閉性的特點(diǎn)使得國(guó)際動(dòng)蕩對(duì)于資本市場(chǎng)的沖擊微乎其微，A股向下的走勢(shì)主要是由于國(guó)內(nèi)緊縮的貨幣政策使得流動(dòng)性得不到釋放以及投資者對(duì)于股市轉(zhuǎn)好缺乏信心。在作為內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展窗口的香港，國(guó)際游資布局有所減少，他們看到中國(guó)政府持續(xù)性調(diào)控通脹會(huì)減緩經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，全球形勢(shì)動(dòng)蕩讓他們有了避險(xiǎn)偏好，國(guó)際游資更傾向于進(jìn)入防御性的產(chǎn)品――黃金和美元，中國(guó)概念在防御性概念的比較下對(duì)于資金的吸引力不如從前。
近來(lái)政策轉(zhuǎn)向的預(yù)期逐漸升溫，正面推動(dòng)了資本市場(chǎng)。三季度的GDP累計(jì)增速9.1%基本說(shuō)明經(jīng)濟(jì)增速下滑，政府在調(diào)整通脹的過(guò)程中經(jīng)濟(jì)軟著陸的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，11月的CPI數(shù)據(jù)為4.2%，通脹回落趨勢(shì)已經(jīng)形成，并且基礎(chǔ)相當(dāng)穩(wěn)固。三季度的進(jìn)出口貿(mào)易雖然有一定的增長(zhǎng)，但是增速較慢，我國(guó)與歐元區(qū)貿(mào)易比例高于美國(guó)，三季度歐元區(qū)貿(mào)易增長(zhǎng)17%，美國(guó)增長(zhǎng)21.1%，這一數(shù)據(jù)在未來(lái)1年的時(shí)間內(nèi)有下降的趨勢(shì)，因?yàn)槎唐趦?nèi)找不到新的貿(mào)易增長(zhǎng)點(diǎn)。內(nèi)需方面的增長(zhǎng)比較喜人，投資增長(zhǎng)率為30%，消費(fèi)增幅為17%，內(nèi)需提振經(jīng)濟(jì)的體制有了良好的效果。
2012年最值得期待的是貨幣政策的寬松，但是目前階段是處于利好預(yù)期的消化階段，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的政策出臺(tái)，因此需要冷靜地等待。經(jīng)濟(jì)在2012年繼續(xù)軟著陸的可能性比較大，但是增速放緩的幅度會(huì)比預(yù)期大。短期整體向跌，觀測(cè)香港的PMI數(shù)據(jù)，比2011年初跌了42%，制造業(yè)十分不景氣。防御性較好的依然是公共事業(yè)和電訊服務(wù)板塊，如中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通和中國(guó)電信。金融板塊在大勢(shì)有反彈的情況下會(huì)得到修復(fù)，消費(fèi)板塊由于成本降低物流費(fèi)用降低等利好消息，可以中長(zhǎng)期持有。
中國(guó)證券行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇
20世紀(jì)80年代，負(fù)責(zé)國(guó)庫(kù)券發(fā)行和分銷(xiāo)的機(jī)構(gòu)是今天證券公司的雛形；90年代券商正式在內(nèi)地井噴式地成長(zhǎng)，5年內(nèi)成立了553家證券公司。隨后證監(jiān)會(huì)成立，一系列監(jiān)管法律正式實(shí)施，中國(guó)的資本市場(chǎng)完成了初步的法制完善和框架搭設(shè)。2005年之后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，證券行業(yè)進(jìn)入了業(yè)務(wù)市場(chǎng)化和產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新的新階段。
第9篇：商場(chǎng)物業(yè)范文
關(guān)鍵詞：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng);交易時(shí)空;電子商務(wù);轉(zhuǎn)務(wù);轉(zhuǎn)型
電子商務(wù)經(jīng)濟(jì)特性的PRN框架分析
產(chǎn)品-資源-網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)分析框架（Product-Resource-NetworkeconomyAnalysisFramework，簡(jiǎn)稱(chēng)“PRN框架”）由榮朝和在運(yùn)輸行業(yè)分析研究中提出。他認(rèn)為可以從類(lèi)似的相應(yīng)角度去把握其他行業(yè)基本經(jīng)濟(jì)特征，這一框架對(duì)其他行業(yè)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析同樣適用。
（一）需求角度的電子商務(wù)產(chǎn)品分析
電子商務(wù)的產(chǎn)品分析從電子商務(wù)的核心功能、基本特性和所提供的附加服務(wù)與價(jià)值三個(gè)方面展開(kāi)，具體如圖1所示。電子商務(wù)的核心功能是實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上交易，使選購(gòu)、下訂單、支付等環(huán)節(jié)全部在線上完成操作，增加了配送、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)，真正做到了足不出戶(hù)。電子商務(wù)具備快速、經(jīng)濟(jì)、交易透明化、可擴(kuò)展性、標(biāo)準(zhǔn)化、安全和虛擬的特性。相比于傳統(tǒng)交易，電子商務(wù)實(shí)現(xiàn)交易全過(guò)程網(wǎng)絡(luò)化，讓交易更加快速，由于網(wǎng)絡(luò)的便捷性，節(jié)省店鋪?zhàn)饨稹p少交易的環(huán)節(jié)、宣傳促銷(xiāo)成本降低等。電子商務(wù)的操作，要求按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，全部流程公開(kāi)統(tǒng)一，不會(huì)出現(xiàn)傳統(tǒng)交易中不按照規(guī)范操作的情況。電子商務(wù)的電子交付有安全標(biāo)內(nèi)容摘要：本文從時(shí)空的視角切入，運(yùn)用產(chǎn)品-資源-網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)（PRN）框架，分析電子商務(wù)的經(jīng)濟(jì)特性；進(jìn)而從交易時(shí)空的離散程度、交易雙方的同步性、交易的時(shí)間距離三個(gè)方面，進(jìn)一步分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)電子商務(wù)轉(zhuǎn)型的交易時(shí)空轉(zhuǎn)變；最后就哪些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)適合電子商務(wù)轉(zhuǎn)型提出建議。關(guān)鍵詞：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)交易時(shí)空電子商務(wù)轉(zhuǎn)型準(zhǔn)，各銀行和金融機(jī)構(gòu)都能提供嚴(yán)密安全的支付方法和措施，保證貿(mào)易中資金流的安全與合法。買(mǎi)賣(mài)雙方從咨詢(xún)、購(gòu)買(mǎi)到售后，可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)操作而無(wú)需面對(duì)面，從而使整個(gè)交易完全虛擬化。完整的電子商務(wù)在不斷擴(kuò)展，更高附加服務(wù)與價(jià)值能夠更好地留住消費(fèi)者。如今消費(fèi)者可以隨時(shí)隨地足不出戶(hù)完成購(gòu)物過(guò)程，網(wǎng)站一站式服務(wù)提高了效率。人性化服務(wù)給消費(fèi)者帶來(lái)舒適的購(gòu)物體驗(yàn)，從而增強(qiáng)消費(fèi)者粘性。完善的售后服務(wù)讓消費(fèi)者充分享受到專(zhuān)業(yè)高品質(zhì)的服務(wù)。根據(jù)消費(fèi)者特點(diǎn)和偏好，給予個(gè)性化推薦，極大地提高了消費(fèi)者搜索效率；產(chǎn)品定制服務(wù)則可以滿足消費(fèi)者個(gè)性化需求，吸引消費(fèi)者的注意力，設(shè)計(jì)和生產(chǎn)出更符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。
（二）電子商務(wù)的資源分析
作為支撐電子商務(wù)運(yùn)行的條件和手段，電子商務(wù)的資源包括硬資源和軟資源兩類(lèi)（見(jiàn)圖2）。軟資源中包含電子商務(wù)系統(tǒng)中的人力、信息、組織與管理資源，隨著電子商務(wù)的發(fā)展，人力、信息、組織與管理等軟資源的作用越來(lái)越重要。硬資源包括消費(fèi)者擁有的移動(dòng)終端（手機(jī)、PC、平板電腦），消費(fèi)者使用移動(dòng)終端在網(wǎng)站上獲取商品的信息；第三方購(gòu)物平臺(tái)通過(guò)其服務(wù)器、計(jì)算機(jī)等搭建網(wǎng)站，并支撐網(wǎng)站的運(yùn)行，提供技術(shù)支持，使整個(gè)購(gòu)物過(guò)程安全可靠；廠商則是提品的供應(yīng)；無(wú)論是自建物流還是與其他物流公司合作，其中運(yùn)輸工具等也構(gòu)成電子商務(wù)的硬資源。經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本假設(shè)之一就是資源是稀缺的，如何高效利用上述資源并且充分發(fā)揮有限資源的最大價(jià)值，是電子商務(wù)能否取得成功的關(guān)鍵。
（三）電子商務(wù)行業(yè)的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)
電子商務(wù)中普遍存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)與范圍經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象，如圖3所示。如流量密度經(jīng)濟(jì)，指一個(gè)網(wǎng)站由于訪問(wèn)量的增加而引起網(wǎng)站運(yùn)營(yíng)維護(hù)等平均成本下降的現(xiàn)象。隨著需要同時(shí)處理的業(yè)務(wù)量的增加，相應(yīng)的服務(wù)器等硬件設(shè)備的平均設(shè)備成本在逐漸下降。在網(wǎng)站的宣傳推廣方面，宣傳推廣包括線上和線下的成本，隨著網(wǎng)站用戶(hù)規(guī)?；W(wǎng)站宣傳推廣的成本在不斷下降。物流配送密度經(jīng)濟(jì)，是指在某條線路或某個(gè)地區(qū)運(yùn)輸密度增加帶來(lái)的平均運(yùn)輸成本的下降。電子商務(wù)使買(mǎi)賣(mài)雙方不必見(jiàn)面交易，客戶(hù)服務(wù)顯得尤為必要。消費(fèi)者需要及時(shí)與客服溝通，咨詢(xún)商品詳情、解決交易中的問(wèn)題、處理售后服務(wù)問(wèn)題等。網(wǎng)購(gòu)平臺(tái)一般設(shè)有智能機(jī)器人客服、在線客服、電話客服等，隨著客服處理能力的提升，客戶(hù)服務(wù)的成本也逐步下降。網(wǎng)絡(luò)幅員經(jīng)濟(jì)是由于網(wǎng)絡(luò)覆蓋范圍的不斷擴(kuò)大，使得網(wǎng)民人數(shù)不斷增多；而網(wǎng)購(gòu)用戶(hù)的增加又會(huì)帶來(lái)幅員經(jīng)濟(jì)和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。
專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)向電子商務(wù)轉(zhuǎn)換的交易時(shí)空轉(zhuǎn)變
（一）交易時(shí)空的離散程度
在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的傳統(tǒng)交易模式中，信用支付體系和通訊技術(shù)并不發(fā)達(dá)，交易建立在信任的、相對(duì)凝滯的時(shí)空關(guān)系基礎(chǔ)上。此時(shí)交易時(shí)空是連續(xù)的，沒(méi)有脫離時(shí)間獨(dú)立存在，即買(mǎi)賣(mài)雙方交易的過(guò)程是在時(shí)間軸上一個(gè)連續(xù)的交易時(shí)間段內(nèi)完成，在空間軸上可視為同一個(gè)點(diǎn)。具體體現(xiàn)在交易發(fā)生在不變的固定地點(diǎn)，需連續(xù)地在一個(gè)時(shí)間段之內(nèi)完成挑選、下訂單、取貨、發(fā)貨、收貨、付款、收款這七個(gè)步驟。隨著生產(chǎn)與消費(fèi)相對(duì)關(guān)系的轉(zhuǎn)變，社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻的變革。電子商務(wù)的出現(xiàn)徹底重塑了交易時(shí)空，虛擬網(wǎng)絡(luò)空間將完整的交易過(guò)程離散成了不同的時(shí)點(diǎn)，給消費(fèi)者、生產(chǎn)者帶來(lái)巨大的便利。在電子商務(wù)模式下，交易過(guò)程被微分成了間斷的時(shí)點(diǎn)，即交易時(shí)空是離散的，消費(fèi)者可在間斷的、零散的時(shí)間來(lái)進(jìn)行七個(gè)步驟?；谛庞弥Ц扼w系，使貨物的轉(zhuǎn)交與貨款的交付不在同一個(gè)時(shí)空內(nèi)發(fā)生，買(mǎi)方下訂單、取貨可以不在同一個(gè)時(shí)空內(nèi)發(fā)生。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)向電子商務(wù)的轉(zhuǎn)型，其交易空間由傳統(tǒng)的連續(xù)不間斷轉(zhuǎn)換為離散的時(shí)點(diǎn)，交易時(shí)空離散程度的變化體現(xiàn)了交易時(shí)空已發(fā)生變革。
（二）交易雙方的同步性
隨著通信技術(shù)的發(fā)展和進(jìn)步、支付系統(tǒng)不斷完善，許多活動(dòng)可以在沒(méi)有空間位移的情況下完成。柴彥威和趙瑩（2009）提出空間限制可以是物理的也可以是虛擬的，時(shí)間限制可以是同步的也可以是異步的。結(jié)合時(shí)空關(guān)系來(lái)看，以下兩種模式可反映時(shí)空關(guān)系的變化。同步物理到場(chǎng)，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的時(shí)間和物理地點(diǎn)要求十分嚴(yán)格，相當(dāng)于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中的傳統(tǒng)交易模式，需要消費(fèi)者在指定營(yíng)業(yè)時(shí)間進(jìn)入專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，與賣(mài)方面對(duì)面交易，滿易同步性；異步虛擬到場(chǎng)，相當(dāng)于電子商務(wù)交易模式的出現(xiàn)，消費(fèi)者在任何地點(diǎn)任何時(shí)間登陸網(wǎng)站即可完成交易，弱化了時(shí)空的制約條件。若需要滿足雙方的同步性，這對(duì)滿足同步物理到場(chǎng)的條件要求較高，很有可能在能夠交易的時(shí)間段內(nèi)，消費(fèi)者的時(shí)間價(jià)值較高，機(jī)會(huì)成本也會(huì)很高；而賣(mài)方為了創(chuàng)造更多能交易的同步時(shí)間段，延長(zhǎng)開(kāi)店時(shí)間，使其成本增加。在傳統(tǒng)交易模式下，消費(fèi)者與賣(mài)方均面對(duì)較高的成本，此時(shí)交易時(shí)空是高成本低效率的。電子商務(wù)模式下，交易雙方的時(shí)空不再保持一致，異步虛擬到場(chǎng)讓消費(fèi)者和賣(mài)方可以在時(shí)間上、實(shí)際空間上異步。消費(fèi)者可選擇時(shí)間價(jià)值低的時(shí)段或時(shí)點(diǎn)完成挑選、下單、付款等，賣(mài)方可以依據(jù)買(mǎi)方的訂單自由選擇發(fā)貨時(shí)間，使雙方的時(shí)間成本降低。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)向電子商務(wù)的轉(zhuǎn)型，交易雙方由同步交易轉(zhuǎn)換為選擇時(shí)間價(jià)值低的異步交易，交易雙方的異步性表明交易時(shí)空已發(fā)生變革。
（三）交易的時(shí)間距離
對(duì)交易的時(shí)間距離的定義，參考榮朝和提出的時(shí)間距離，指實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中人與貨物在兩地之間的空間距離的位移上所需的時(shí)間，兩地之間空間距離一般不會(huì)改變，而時(shí)間距離卻有可能由于運(yùn)輸?shù)仍虿粩嗫s短。交易時(shí)間距離的縮短，一方面是供應(yīng)鏈中間環(huán)節(jié)的縮短，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)傳統(tǒng)銷(xiāo)售模式下貨物需經(jīng)過(guò)生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商轉(zhuǎn)手，最終到達(dá)消費(fèi)者手上，電子商務(wù)縮短了供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，縮減了人與貨在空間距離位移上所需的時(shí)間，消費(fèi)者在家中點(diǎn)點(diǎn)鼠標(biāo)，等待2-3天物品即可送貨上門(mén)，這種一站式的服務(wù)是交易時(shí)間距離縮短的表現(xiàn)。另一方面在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中購(gòu)物時(shí)，需要親自去到門(mén)店，從出發(fā)到完成挑選購(gòu)買(mǎi)過(guò)程，再返回，其中需要考慮交易的時(shí)間距離。傳統(tǒng)交易中時(shí)間距離包括去往店鋪的路程，路上擁堵的時(shí)間，額外的成本有交通擁堵成本、停車(chē)費(fèi)用等。而虛擬空間購(gòu)物省去了上述多余的時(shí)間與費(fèi)用，交易的時(shí)間距離被大大縮短。交易時(shí)間距離的縮短，一方面是供應(yīng)鏈中間環(huán)節(jié)的縮短，另一方面是減少除去交易之外的時(shí)間距離縮短，這些均表明交易時(shí)空正發(fā)生變革。
適合電子商務(wù)轉(zhuǎn)型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析
2009年7月，北京市海淀區(qū)政府《關(guān)于加快推進(jìn)中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告》，通告中表示中關(guān)村西區(qū)定位于建設(shè)成為創(chuàng)新要素聚集功能區(qū)，不鼓勵(lì)電子賣(mài)場(chǎng)等業(yè)態(tài)在本區(qū)域內(nèi)發(fā)展。在這樣的業(yè)態(tài)調(diào)整下，加之電子商務(wù)的沖擊等，過(guò)去的“電子一條街”已經(jīng)一去不復(fù)返，中關(guān)村電子賣(mài)場(chǎng)已日漸衰落，亟待轉(zhuǎn)型。中關(guān)村電子賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品大多為電子產(chǎn)品及配套產(chǎn)品，這些產(chǎn)品均為標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。由于網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物在選購(gòu)時(shí)受到不能直接接觸到商品的限制，恰當(dāng)?shù)匕盐赵撋唐返男阅芎蛯傩允直匾?。這類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)向電子商務(wù)轉(zhuǎn)型后，消費(fèi)者可直觀地從所展示的產(chǎn)品參數(shù)、性能等指標(biāo)和數(shù)值來(lái)決定是否購(gòu)買(mǎi)。如果消費(fèi)者有指定購(gòu)買(mǎi)的商品，也可直接選購(gòu)，省去了比較與挑選。與之類(lèi)似，作為北方地區(qū)最大服裝批發(fā)集散地的北京動(dòng)物園服裝批發(fā)市場(chǎng)、各大蔬菜批發(fā)市場(chǎng)等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)面臨搬遷。北京動(dòng)物園服裝批發(fā)市場(chǎng)在搬遷之后，面臨是否還會(huì)擁有之前的客流量等一系列問(wèn)題。與其等待搬遷后的命運(yùn)，不如進(jìn)行業(yè)態(tài)升級(jí)。廣東東莞虎門(mén)服裝批發(fā)市場(chǎng)就借助電子商務(wù)這一契機(jī)，在當(dāng)?shù)卣⒗锇桶偷榷喾椒龀窒?，?shí)現(xiàn)服裝與電商結(jié)合，逐步演化為“電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園”。電子商務(wù)可以成為批發(fā)市場(chǎng)等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的方向。大型蔬菜批發(fā)市場(chǎng)具有流通即時(shí)性強(qiáng)、流量大的特點(diǎn)，消費(fèi)者十分關(guān)注蔬菜瓜果的新鮮程度與單價(jià)。現(xiàn)在已有許多網(wǎng)站在做蔬菜瓜果的網(wǎng)購(gòu)，如何保證新鮮程度、貯存以及配送問(wèn)題是需要解決的問(wèn)題，對(duì)于較高的貯存成本、物流成本等，怎樣控制成本，讓消費(fèi)者接受也需要進(jìn)一步思考。因此大型蔬菜批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型做電子商務(wù)將面臨許多挑戰(zhàn)。綜上，出售標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)向電子商務(wù)轉(zhuǎn)型會(huì)更加容易一些；而服飾類(lèi)、蔬菜類(lèi)會(huì)帶入消費(fèi)者的主觀性因素，解決這些問(wèn)題后會(huì)讓轉(zhuǎn)型更加有利。
作者:侯又榕 陳佩虹 單位:北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院
參考文獻(xiàn)：
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