房地產公司財務指標分析精選(九篇)

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第1篇：房地產公司財務指標分析范文

內容摘要:本文運用Logistic回歸對我國預虧的上市房地產公司的財務數(shù)據(jù)進行分析,試圖從實證研究的角度說明上市房地產公司財務危機產生的原因,構建上市公司財務預警模型。研究表明logistic模型在預測虧損前的房地產公司財務困境方面具有較高的準確率。

關鍵詞:logistic回歸STT檢驗預警模型

繼1998年3月中國證監(jiān)會了《關于上市公司狀況異常期間的股票特別處理方式的通知》后,同年4月滬深交易所即宣布將對財務狀況或其他狀況出現(xiàn)異常的上市公司的股票進行特別處理(Special Treatment,簡稱ST),從此ST板塊的股票即成為我國股票市場上一個特殊的群體。無論是資產重組的題材,還是關聯(lián)交易的頻繁發(fā)生,都可以引起市場對ST股票的敏感反映,使得該類股票的波動遠大于市場波動的平均幅度,成為制造投機成分,為股市營造變數(shù)的一個板塊。為排除行業(yè)不同所造成的影響,本文選擇ST板塊中房地產業(yè)的上市公司作為研究對象,運用常用統(tǒng)計分析軟件SPSS對這些上市房地產公司的財務困境進行研究,并運用logistic回歸尋找造成財務危機的原因,試圖構建相應的財務預警模型,為ST公司和投資者的經(jīng)營和決策提供參考。

研究選樣標準與指標體系的建立

本文選取的研究對象為2009年被ST的12家房地產公司,并且選取了在滬深兩市中排名前12位的表現(xiàn)正常的12家房地產企業(yè)作為對比樣本。樣本相關變量數(shù)據(jù)取自CSMAR數(shù)據(jù)庫中各上市房地產公司2008年的數(shù)據(jù)以及證券之星、中國上市公司資訊網(wǎng)、和訊網(wǎng)等網(wǎng)站。

(一)財務風險預警指標的初步選取

美國紐約大學的Edward.Altman教授在建立企業(yè)破產預測的Zeta模型時,財務指標的最初選取遵循了兩個原則:該指標在以前的研究中出現(xiàn)的頻率;指標與所要研究問題的潛在相關性。結合這兩個原則以及敏感性、先兆性、關聯(lián)性、可操作性和互斥性,本文從反映上市公司的盈利能力、經(jīng)營能力、償債能力、成長能力四個方面提取了各項財務指標,具體說明如下:

1.盈利能力指標。X1凈資產收益率:該指標是從所有者的角度考察企業(yè)盈利水平的高低。該指標越高,表明資產增值能力越強,企業(yè)越有活力,財務狀況越健康;X2總資產利潤率:該指標反映企業(yè)總資產獲得利潤的能力,是反映企業(yè)資產綜合利用效率的指標。該指標越高,表明資產利用效果越好,企業(yè)發(fā)生財務危機的可能性越小。

2.經(jīng)營能力指標。X3應收賬款周轉率:該指標反映企業(yè)應收賬款周轉速度的比率。該指標越高,表明公司收賬速度快,壞賬損失少,資產流動快,償債能力強;X4存貨周轉率:該指標是衡量企業(yè)購入存貨、投入生產、銷售收回等各環(huán)節(jié)管理狀況的綜合性指標。它影響到企業(yè)的短期償債能力。該指標越高,存貨的占用水平越低,企業(yè)的變現(xiàn)能力越強;X5總資產周轉率:該指標綜合評價企業(yè)全部資產經(jīng)營質量和利用效率。數(shù)值越高,表明企業(yè)總資產周轉速度越快,銷售能力越強,資產利用效率越高,發(fā)生財務危機的可能性越小。

3.償債能力指標。X6流動比率:該指標是流動資產對流動負債的比率,用于衡量企業(yè)流動資產在短期債務到期前,可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負債的能力。該指標越大,企業(yè)短期償還債務的能力越強;X7速動比率:該指標是速動資產對流動負債的比率,衡量企業(yè)流動資產中可以立即變現(xiàn)用于償還流動負債的能力。該指標是對流動比率的補充,它越大,企業(yè)的短期償債能力越強,財務風險越小;X8資產負債率:該指標又稱為財務杠桿系數(shù)。在企業(yè)經(jīng)營狀況良好的情況下,適當?shù)呢攧崭軛U可以起到正面的作用,在經(jīng)營不良時,過度的財務杠桿會導致企業(yè)的財務狀況惡化。

4.成長能力指標。X9主營業(yè)務收入增長率:該指標衡量公司的產品生命周期,判斷公司所處的階段。該指標越大表明企業(yè)的發(fā)展?jié)摿υ酱?X10總資產增長率:該指標反映企業(yè)本期資產規(guī)模的增長情況。該指標越高,表明企業(yè)一定時期內資產經(jīng)營規(guī)模擴張的速度越快。

(二) 財務風險預警指標的進一步篩選

進入預警模型的指標應當能夠顯著地區(qū)分ST公司和非ST公司,因此,本文選取應用多元統(tǒng)計方法中的T檢驗對預警指標進行再次篩選。對同一財務指標而言,當兩組樣本具備齊方差性時,采用的檢驗統(tǒng)計量為:

當兩組樣本不具備齊方差性時,采用的檢驗統(tǒng)計量為:

利用24家上市房地產公司的樣本數(shù)據(jù),采用SPSS統(tǒng)計分析軟件中的雙樣本(獨立)平均數(shù)檢驗Independent-Sample T Test,對樣本2008年的數(shù)據(jù)進行顯著性檢驗的結果如表1所示。由表1可以看出,在財務風險發(fā)生的前一年中有三個指標通過了顯著性檢驗,分別是:X7速動比率、X5總資產周轉率和X10總資產增長率,這三個指標可以有效地區(qū)分有財務困境和沒有財務困境的企業(yè),因此,選取它們作為logistic回歸中的入選變量。

財務困境預測模型選擇和構建

根據(jù)上述篩選出的三個財務指標,本文試圖預測我國上市房地產公司發(fā)生財務困境的可能性,即根據(jù)該指標組刻畫的財務狀況推測企業(yè)未來發(fā)生虧損的概率。

Logistic回歸是處理定性被解釋變量的常用統(tǒng)計分析方法,尤其對于相依變量為二分類變量時的模型往往具有較好的效果。并且相對于多元線性回歸,logistic回歸不要求變量服從正態(tài)分布,因而比判別分析更加穩(wěn)健。其表達式為:

其中,xn的值為自變量,β0為截距, βi為回歸系數(shù),P為在給定自變量的條件下事件發(fā)生的概率。

運用SPSS統(tǒng)計分析軟件對篩選出的三個經(jīng)過T檢驗的財務指標進行l(wèi)ogistic回歸分析,得到如表2所示。

所得方程可表示為:

logistic回歸模型一般以0.5為最佳判定點,即如果通過模型計算出來的某事件發(fā)生的概率(Y=1)大于等于該事件不發(fā)生的概率(Y=0),則判定該事件發(fā)生,否則判定該事件不發(fā)生。在本文中即為當P>0.5時,該企業(yè)被判定為ST公司,當P

將樣本公司的財務數(shù)據(jù)代入模型,進行回判,得到結果如表3所示。

從上述預測結果來看財務指標的綜合運用大大提高了預測的準確性,本文對ST公司的正判概率為83.3%,對正常上市公司的正判概率為83.3%,綜合正判概率即為83.3%。

結論及虧損的原因

(一)結論

本文利用logistic回歸對中國預虧上市房地產公司的財務困境進行了預測研究。采納的數(shù)據(jù)是綜合反映公司經(jīng)營狀況的財務指標,判斷公司發(fā)生財務困境的標準是被ST。此外,作為對比研究,文章還選入數(shù)量相同的未發(fā)生虧損的業(yè)績正常的上市公司。從logistic回歸模型的預測結果來看,判別的準確率達到83.3%,表明模型在預測上市房地產公司發(fā)生虧損方面是有效的。因此,這個模型可以為資本市場上的機構與個人投資者做決策提供參考。同時,這個模型可以看做是對上市房地產公司連續(xù)虧損原因的解釋,表明速動比率、總資產周轉率和總資產增長率這三個指標所代表的相應的償債能力、經(jīng)營能力和成長能力對企業(yè)的財務狀況具有重要的影響,這三個指標越大,企業(yè)的發(fā)生財務困境的概率越小,因此,企業(yè)的管理層應當在這些方面給予足夠的關注。

(二)我國上市房地產公司連續(xù)虧損的原因

企業(yè)償債能力偏低,風險大。我國房地產企業(yè)普遍存在自有資金不足的問題,企業(yè)所需資金主要是靠向銀行貸款解決。而對比ST企業(yè)與經(jīng)營良好企業(yè)的財務指標可以發(fā)現(xiàn)連續(xù)虧損企業(yè)的資產負債率多在90%以上,有的高達1000%,遠遠高于正常經(jīng)營的企業(yè),而速動比率卻明顯偏低。這樣,過高的負債,不足的償債能力必然導致企業(yè)經(jīng)營的成本增加,盈利下降,以致出現(xiàn)虧損。這種自由資金不足,過分依靠銀行貸款、施工企業(yè)墊資和拖欠材料款等方式來進行房地產開發(fā)的公司,一旦商品房銷售不暢,資金不能即時回籠,將導致工程難以為繼,極易出現(xiàn)虧損乃至破產。 企業(yè)重開發(fā),輕經(jīng)營管理。依據(jù)上述研究結果中顯示的經(jīng)營能力,再結合實際,可以發(fā)現(xiàn)被ST的房地產企業(yè)相對于業(yè)績良好的房地產企業(yè)而言更加輕視物業(yè)經(jīng)營管理。在這種情況下,公司業(yè)績取決于具體的開發(fā)項目,而一個開發(fā)項目的周期只有2-4年,極易導致開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的大起大落。在國外,物業(yè)經(jīng)營管理的比重大大高于物業(yè)開發(fā)的比重,這也是國外房地產企業(yè)經(jīng)營相對穩(wěn)定的主要原因之一。

企業(yè)開發(fā)能力低,發(fā)展?jié)摿π?。房地產業(yè)是非常密集的資本密集型產業(yè),而我國很多房地產企業(yè)規(guī)模小,資源分散,開發(fā)企業(yè)整體水平不高,與其密集的行業(yè)特點極不相適應。這也是ST房地產企業(yè)所面臨的問題之一,再加上它們償債能力和經(jīng)營能力的欠缺,導致其融資能力也大受影響,進而影響到企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。而發(fā)展?jié)摿λ成涞某砷L能力的缺乏又進一步增加了其虧損的可能性。

此外,本文的研究也存在一定的局限性。主要表現(xiàn)在:由于考慮了行業(yè)和規(guī)模進行實證分析,難以取得足夠的樣本,這可能會導致研究結果與實際狀況存在一定誤差。樣本的選取局限于上市公司,限制了模型的適用范圍。由于搜集數(shù)據(jù)的途徑有限,有關公司治理、宏觀環(huán)境、行業(yè)競爭情況等影響企業(yè)財務狀況的非財務指標因素沒有納入研究范圍。

參考文獻:

1.于立勇,詹捷輝.基于Logistic回歸分析的違約概率預測研究[J].財經(jīng)研究,2004(9)

2.楊蓬勃,張成虎,張湘.基于Logistic回歸分析的上市公司信貸違約概率預測模型研究[J].經(jīng)濟經(jīng)緯,2009(2)

3.杜勇,劉星.基于Logistic回歸的上市公司虧損逆轉識別模型研究.[J].技術經(jīng)濟,2009(12)

第2篇：房地產公司財務指標分析范文

[關鍵詞]房地產行業(yè)；財務風險；因素

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170

隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產行業(yè)發(fā)展勢頭尤為迅速，由于我國房地產行業(yè)基礎差、起步晚，各種行為都不規(guī)范等原因，致使房地產公司存在著巨大的財務風險隱患。目前房地產企業(yè)如何合理有效地避免財務危機對保證房地產行業(yè)長久穩(wěn)定發(fā)展，乃至全民經(jīng)濟發(fā)展都具有非常重要的意義。

1房地產行業(yè)的財務風險成因分析

11宏觀因素分析

房地產行業(yè)的外部環(huán)境包括政治因素、法律因素、經(jīng)濟因素、社會文化因素、自然環(huán)境因素和技術發(fā)展因素等，所以房地產行業(yè)的外部環(huán)境不受自己控制，當國家和地區(qū)經(jīng)濟情況發(fā)展變化時（經(jīng)濟全球化加快等），首先受到影響的就是房地產行業(yè)。目前國家對房地產開展的調控政策如：財政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產行業(yè)的發(fā)展。因此房地產行業(yè)很難控制未來發(fā)展的走勢。同時又由于房地產開發(fā)項目具有周期長、回收期長、投資大等特點，導致公司發(fā)展也存在一定的缺陷，具體表現(xiàn)如下。

111市場不成熟

我國房地產是20世紀90年代初新興產業(yè)，相對世界其他國家房地產行業(yè)來說，起步比較晚，發(fā)展速度猛烈，無論發(fā)展過程還是管理規(guī)范等都不夠成熟，導致房地產發(fā)展過程中沒有重心，盲目前進。出現(xiàn)一些企業(yè)將閑置資金投入到?jīng)]有進行前期市場調查的房地產項目，導致房屋銷售不暢，資金無法正常收回。

112政府政策影響

我國房地產行業(yè)發(fā)展速度過快，根基不穩(wěn)，為了適應國民經(jīng)濟發(fā)展需要，政府多次出臺宏觀調控政策。當房價上漲趨勢過快時，國家嚴格控制開發(fā)商貸款條件和利率，從而削弱房地產發(fā)展勢頭。當房地產行業(yè)發(fā)展進入低谷時，采取貸款放款優(yōu)惠政策，鼓勵國民購買，維持國民經(jīng)濟平衡發(fā)展。

113風險意識淡薄

由于房地產快速發(fā)展，使得房地產投資者在近二十年獲得了高利潤的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風險意識。同時，房地產公司在規(guī)避風險意識方面缺乏相應的控制制度，沒有實現(xiàn)按照制度進行風險控制。

12微觀因素分析

121缺乏財務預算和財務管理意識

在房地產行業(yè)發(fā)展過程中，有將近四成的房地產公司在經(jīng)營過程中僅停留在會計核算，而缺乏財務預算和事后財務分析，沒有有效的發(fā)揮財務管理的職能。甚至有的房地產公司外聘會計公司做，由于會計對公司情況和業(yè)務不了解，不能做到日常財務數(shù)據(jù)的有效控制。

122盲目舉債，資本結構不當

一些公司被剛開始的高利潤沖昏了頭腦，不計后果的將資金投入到房地產開發(fā)過程中，而缺乏開發(fā)項目的全盤考慮和長期規(guī)劃，導致房地產項目開發(fā)后期資金運作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導致負債成本過大。

123成本費用控制不嚴

由于目前房地產市場投資過熱，房價過高，房地產暴利，使得房地產企業(yè)忽視了成本費用控制，主要表現(xiàn)在三方面：首先，不重視建設項目的規(guī)劃階段，經(jīng)常出現(xiàn)項目方案還沒有確定下來就著急開工進行建設，致使在項目建設過程中對項目方案反復修改，項目成本也隨之增加；其次，招投標環(huán)節(jié)走過場，部分開發(fā)企業(yè)不愿搞公開招標；再次，普遍重視對施工階段的成本控制，而忽視了設計階段的成本控制。

2房地產行業(yè)財務風險特點

21財務杠桿使用過度

大多數(shù)房地產公司以向銀行貸款的方式應對房地產開發(fā)所需要的大量資金，但是過度貸款會導致資產負債率過高，財務杠桿使用過度。財務杠桿使用過度意味著資金流動風險增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。

22資金周轉率偏低

由于房地產項目開發(fā)所需資源多，資金投入大，征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)都屬于資金嚴重消耗部分。雖然房地產通過房屋預售、現(xiàn)房銷售和物業(yè)管理等方式將資金收回，但周期比較長。

23資產期限不匹配

由于房地產的資金投入大，資產比較多，其流動資產主要是存貨（包括原材料、周轉材料、存貨跌價準備、開發(fā)產品）。由于房地產存貨流動性差，屬于不易變現(xiàn)的資產，導致房地產公司流動資產和流動負債率不匹配，致使資金償還壓力過大。

24現(xiàn)金流入期限不均衡

由于房地產公司大部分資金采取外部資金投入并在項目開展期進行房屋預售等方式獲得資金流入，致使房地產現(xiàn)金流入不可控，一年高一年低，現(xiàn)金流入期限出現(xiàn)嚴重的不均衡。使得現(xiàn)金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動性風險，現(xiàn)金流入較多的一年又會產生大量的資金冗余。

3房地產行業(yè)降低財務風險的對策

31加強財務活動過程管理

311籌資風險的管理

向銀行貸款是房地產行業(yè)目前采取的主要融資方式。經(jīng)過行業(yè)分析，房地產公司過度貸款會造成負債率過高。所以房地產公司融資方式應該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創(chuàng)新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負債率過高導致房地產行業(yè)財務風險，確保項目資金順利流通，股東權益具有穩(wěn)定的收益率。

312投資風險的管理

房地產開發(fā)項目屬于高投資項目，其最重要工作的就是項目前期的需求分析和可行性調研，應充分了解國家政策、城市規(guī)劃、土地使用情況、房屋供應信息以及房地產市場需求等。如果城市規(guī)劃信息不準確，導致開發(fā)商選址的錯誤判斷，最終會導致開發(fā)房屋出現(xiàn)滯銷。

313現(xiàn)金流量風險管理

房地產公司從開始融資就承擔著財務風險，所以在公司資金回收環(huán)節(jié)最為重要，而應收賬款的及時回收是影響資金回收風險的重要因素。所以應加強對應收款項的管理，首先建立穩(wěn)定的信用政策；其次客戶購買房時確定客戶的資信等級，評估購買用房公司的償債能力；最后，確定合理的應收款方式和比例。

32建立完善的風險預警系統(tǒng)

如果房地產公司沒有建立和完善財務風險預警管理系統(tǒng)，不能有效地避免財務風險，將會使財務危機擴大化，所以建立完善的財務預警系統(tǒng)至關重要。

321及時編制現(xiàn)金流量預算，建立短期財務風險預警系統(tǒng)

房地產財務短期內的主要工作是現(xiàn)金流量預算的編制，為了保證現(xiàn)金流量得到有效管理，房地產公司應該建立完善的預算及預測系統(tǒng)，以周、月、季、半年、年為階段將具體項目匯總，分析預期收益、現(xiàn)金流量和財務狀況等。

322建立財務風險預警模型，確定長期財務分析指標體系

財務預警指標一般包含反映企業(yè)負債償還能力、盈利能力和資產運營能力等。房地產公司應該參照房地產特點，并根據(jù)自己公司的實際情況，具有側重的對企業(yè)財務指標進行調整，從而建立適合企業(yè)長期發(fā)展的財務風險預警模型。

4結論

綜上所述，只有不斷提升房地產的財務管理水平，加強財務風險管理，才能保障房地產公司長久穩(wěn)定發(fā)展，才能實現(xiàn)國民經(jīng)濟的科學合理發(fā)展。

參考文獻：

[1]田林永當前房地產公司財務現(xiàn)狀及管理建議[J].中國房地產金融，2011（5）

第3篇：房地產公司財務指標分析范文

【關鍵詞】 房地產上市公司； 投資價值； 層次分析法； 財務評價

一、房地產上市公司投資價值分析的目的與方法

房地產行業(yè)是我國的一個支柱產業(yè)，在國民經(jīng)濟中占據(jù)重要的地位。房地產業(yè)產業(yè)鏈長、關聯(lián)度大，直接影響著經(jīng)濟社會發(fā)展。其在拉動內需、優(yōu)化資源配置、創(chuàng)造就業(yè)等方面起到了其他產業(yè)所不可替代的作用。而作為經(jīng)濟晴雨表證券市場中的房地產板塊，也因此一直受到投資者的廣泛關注。截至2010年12月，我國房地產行業(yè)上市公司共有75家，其中，滬市42家，深市33家，另外在香港上市的有18家，房地產業(yè)上市公司總市值達到7 000多億元。雖然當前國家針對房地產市場過熱進行的一系列宏觀調控對房地產上市公司帶來一定的影響，但從長遠看，一些質地優(yōu)良的房地產公司已具備了一定的投資價值。因此，進行房地產上市公司投資價值的分析，對投資者而言，可以探求企業(yè)真實的內在價值，為市場交易提供理性的參考依據(jù)。對于房地產上市公司管理者而言，應用價值評估方法可以更好地做到對企業(yè)整體的分析、評估和管理，以達到企業(yè)價值最大化的管理目標。

在分析的具體方法上，本文擬采用層次分析法（Analytic Hierarchy Process）簡稱AHP，該方法是美國著名運籌學專家、匹茲堡大學教授托馬斯?薩蒂（T.L.Saaty）于20世紀70年代初期提出的。它是一種將復雜的決策問題分解成若干組成因素；然后將這些因素按支配關系分解成遞階層次結構，通過兩兩比較的方式確定各個因素的相對重要性，并最終形成決策備選方案相對于決策目標的權重，從而幫助決策者作出決策的科學、有效的定量與定性相結合的方法。該方法普遍運用于各個領域。本文的研究主要是基于房地產上市公司財務評價的視角，通過建立財務指標評價體系，運用AHP方法來測度上市公司財務指標的相對權重，以求得上市公司投資價值的綜合評價值，為投資者提供投資參考。

二、建立投資價值分析遞階層次結構模型

層次分析法將問題分成目標層、要素層及操作層。根據(jù)本文的研究，目標層即是房地產上市公司綜合價值A，這是一個復雜的、綜合性指標，需要多種因素來測定。根據(jù)指標選取全面性、典型性原則，將影響上市公司綜合價值的財務指標分成4大類11小類，從不同角度反映公司的財務情況，其中償債能力、營運能力、盈利能力和發(fā)展能力，分別用B1、B2、B3、B4表示，其作為模型的要素層；償債能力常用指標包括流動比率C1、速動比率C2、資產負債率C3；營運能力常用指標包括存貨周轉率D1、應收賬款周轉率D2、總資產周轉率D3；盈利能力常用指標包括資本收益率E1、凈資產收益率E2、毛利率E3；發(fā)展能力常用指標包括主營收入增長率F1、總資產增長率F2。這些指標作為子要素層，是對要素層的進一步說明與解釋。具體的評價指標體系如圖1所示。

三、評價指標權重系數(shù)的確定

運用AHP層次分析法，構造模型的判斷矩陣，計算各級要素權重，并進行一致性檢驗（本文所涉及的具體數(shù)據(jù)為輔助運用Excel軟件計算得出）。計算過程如下：

（一）構建判斷矩陣、層次單排序與一致性檢驗

判斷矩陣元素的值反映了人們基于客觀實際對各因素相對重要性的主觀認識與評價，通常取1，2，…，9及它們的倒數(shù)作為標度。具體的標度取值及含義如表1所示。

按照以上標度，根據(jù)資料數(shù)據(jù)，結合專家意見和評價主體的意見，得出各層次的判斷矩陣。通過和積法計算得各判斷矩陣的最大特征根λmax和單排序權向量w（權重系數(shù)）。同時計算一致性指標CI和隨機一致性比例CR，并進行一致性判斷。計算結果見表2―表6。

（二）層次總排序與一致性檢驗

根據(jù)表2到表6的計算結果，可以計算出子要素層相對于要素層以及目標層的總排序向量（綜合權重）。計算結果見表7所示。

對層次總排序也需作一致性檢驗，檢驗仍象層次總排序那樣由高層到低層逐層進行。這是因為雖然各層次均已經(jīng)過層次單排序的一致性檢驗，各層對比較判斷矩陣都已具有較為滿意的一致性。但當綜合考察時，各層次的非一致性仍有可能積累起來，引起最終分析結果較嚴重的非一致性。最終檢驗層次總排序的一致性為CR=0.0065

四、AHP應用實例分析

應用AHP法對房地產上市公司的綜合價值評價過程是：首先，根據(jù)財務指標在綜合評價目標中的相對重要性，用AHP法計算出各個財務指標相對于綜合評價目標的權重系數(shù)；然后，通過各公司財務指標的橫向比較，得出各指標在眾家公司中的相對地位，這一地位的高低是用分值的高低來表示的；最后，用相應的權重系數(shù)乘以各個公司的財務指標的分值，得出各上市公司償債能力、營運能力、盈利能力和發(fā)展能力的分值和綜合價值分值。前文已利用AHP法計算出了各個財務指標相對于綜合評價目標的權重系數(shù)，下面就后兩個步驟，結合實例計算分析如下：

本文選擇了滬深兩市房地產板塊中4家具有代表性的公司進行分析。它們分別是萬科A（000002）、招商地產（000024）、北辰實業(yè)（601588）、陸家嘴（600663），以下分別用G1、G2、G3、G4來代表它們。表8是由新浪財經(jīng)網(wǎng)提供的這些上市公司截止于2009年12月31日的評價指標的財務數(shù)據(jù)。

根據(jù)表8中的數(shù)據(jù)對這4家上市公司作出各個指標的判斷矩陣，如表9所示。

計算出每個上市公司在各個指標中所占的相應權數(shù)（計算方法如上文所示），結果如表10所示。

設每個指標的滿分都為100分，將各上市公司的各項指標分值與相應的指標權數(shù)相乘，得出償債能力、營運能力、盈利能力、發(fā)展能力的得分，并求出綜合評分，下面以萬科A為例，計算出其償債能力、營運能力、盈利能力、發(fā)展能力及其綜合評分。

償債能力=萬科A在流動比率C1的權重得分×C1在償債能力B1中的權重+萬科A在速動比率C2的權重得分×C2在償債能力B1中的權重+萬科A在資產負債率C3的權重得分×C3在B1中的權重

償債能力=28.84×0.2972+25.03×0.5390+10.95×0.1638 =23.8560

同理，營運能力=48.24×0.3091+5.71×0.5813+42.31

×0.1096=22.8647

盈利能力=13.62×0.1638+27.18×0.5390+6.83×0.2972 =18.9109

發(fā)展能力=5.04×0.667+9.45×0.333=6.509

綜合評分=萬科A在償債能力B1的得分×B1在A中的權重+萬科A在營運能力B2的得分×B2在A中的權重+萬科A在盈利能力B3的得分×B3在A中的權重+萬科A在發(fā)展能力B4的得分×B4在A中的權重

綜合評分=23.8560×0.1225+22.8674×0.227+18.9109

×0.423+6.509×0.227=17.7241

同理，4家房地產上市公司的評分可被計算匯總為表11。

結論：在償債能力方面，招商地產與北辰實業(yè)做得較好。而在營運能力和盈利能力方面，陸家嘴都超過了其他上市公司，表現(xiàn)出良好的經(jīng)營管理效率和獲取利潤的能力，但是，由于陸家嘴短期償債能力較低，因此，投資時要把收益和風險同時考慮進去。在發(fā)展能力方面，招商地產遠遠超過了其他上市公司，表現(xiàn)出發(fā)展擴張的巨大潛力。但是，由于萬科A在房地產行業(yè)占據(jù)著不可動搖的龍頭地位，其規(guī)?；鶖?shù)大，所以，雖然其四項指標的排位都不靠前，但總體來講，整個運營相對于其他三家房地產上市公司而言更加穩(wěn)定。

【參考文獻】

［1］ Copcland T.，Koller T.，Murrin J. Valuation：measuring and managing the value of companies［M］. New York：Eilley，2000.

［2］ 杜棟. 現(xiàn)代綜合評價方法與案例精選［M］.北京：清華大學出版社，2008.

［3］ T.L. Saaty. The analytic hierarchy process：planning，priority setting，resource allocation［M］. McGraw Hill，1980.

第4篇：房地產公司財務指標分析范文

（一）樣本的選擇

本文選取房地產上市公司作為樣本以保證研究的真實性。鑒于我國上市公司鮮有破產的情況發(fā)生，本文采用證監(jiān)會的界定原則，將ST或者*ST（specialtreatment）公司定義為處于財務危機狀態(tài)的公司，將非ST公司界定為財務狀況正常的公司。

1.財務危機狀態(tài)樣本的界定

樣本來自于2005—2013年首次被ST或者*ST的34家房地產上市公司。選取的樣本研究期是上市公司被特殊處理時首次發(fā)生虧損的前一年（T-3年）。房地產企業(yè)投資回收期較長，虧損時有發(fā)生，在這一年以后接連發(fā)生虧損以至被特殊處理，因此這一年是上市公司發(fā)生財務危機的重要轉折點。

2.財務正常狀態(tài)樣本的選取原則

本研究針對的是房地產上市公司，界定未被特殊處理的房地產上市公司為財務狀況正常的樣本。為了排除政策等其他因素對研究的影響，選取的正常樣本研究期應與發(fā)生財務危機的公司相同，據(jù)此本文最終選取了2005—2013年間34家房地產上市公司為財務狀況正常的樣本。

（二）預警指標的選擇

由于財務危機的發(fā)生難以用幾個簡單的指標來描述，同時又缺乏相關經(jīng)濟理論的指導，造成了指標選擇較為困難，本文采用試錯法對指標進行篩選?；谌嫘院涂闪炕脑瓌t，結合我國房地產行業(yè)的特征，從企業(yè)的短期償債能力、現(xiàn)金流量能力、長期償債能力、營運能力、盈利能力、股東獲利能力、風險水平和發(fā)展能力8個方面。過多的指標存在著大量無用的信息，不僅會導致分析困難，而且會降低預測的準確性。因此在進行分析之前，必須對備選指標進行篩選，剔除對財務危機表現(xiàn)不顯著的指標。

二、模型構建與分析

（一）財務數(shù)據(jù)的預處理

在采集到的數(shù)據(jù)中，部分財務指標缺乏，需要對這部分缺失的數(shù)據(jù)作一個預處理，保持數(shù)據(jù)的完整性，才能進行下一步的分析。對數(shù)據(jù)的預處理主要包括兩種情況：一是對于報表中未披露的數(shù)據(jù)。用該企業(yè)近期的數(shù)據(jù)作大致估計，盡量能代表公司的實際情況。二是對于不存在的指標數(shù)據(jù)。比率型指標當分母為零時，該指標不存在，為了保持數(shù)據(jù)的連續(xù)性，當期指標數(shù)據(jù)以其前后兩期的均值來代替。

（二）顯著性檢驗為了使分析更具有針對性

需要對上述備選指標進行顯著性檢驗，選出有差異的指標。對于分布不同的指標，采用不同的方法進行顯著性檢驗。

1.服從正態(tài)分布指標的顯著性

檢驗利用SPSS軟件對上述備選指標進行正態(tài)分布檢驗。檢驗結果顯示營運資金對資產總額比率、負債與權益市價比率、流動資金比率、營業(yè)成本率、賬面市值比5個指標呈正態(tài)分布，其余指標不符合正態(tài)分布。變量呈正態(tài)分布，對兩類樣本的相關指標進行T檢驗，根據(jù)檢驗的結果判斷兩類樣本的預警指標是否具有顯著性差異。本次T檢驗顯著性水平取值為0.05，在此顯著性水平下，營運資金對總資產比率和營業(yè)成本率通過顯著性檢驗，即這兩個指標在兩類樣本中存在顯著差異。

2.不服從正態(tài)分布指標的顯著性

檢驗其余57個指標不服從正態(tài)分布，不能直接使用參數(shù)檢驗。非參數(shù)檢驗適用范圍廣，對數(shù)據(jù)要求也不嚴，但是容易造成信息的損失，檢驗效能低。為了保證信息的準確性，先將數(shù)據(jù)進行轉化，利用轉化后的數(shù)據(jù)進行參數(shù)檢驗。轉化后的數(shù)據(jù)參數(shù)檢驗結果表明，流動比率、營運資金比率、長期資產適合率等25個指標通過了顯著性水平為0.05的參數(shù)檢驗，在兩組樣本中差異顯著。

3.顯著性檢驗結果綜合以上兩種顯著性檢驗結果。

（三）因子分析較多的指標會導致模型過度擬合

使得預測準確度降低。對上述27個指標進行因子分析，進一步減少指標的數(shù)量。對剩下的指標進行KMO測度和Bartlett球形檢驗。由上述檢驗結果可知KMO測度值為0.557，球形檢驗P值為0小于0.05，適合作因子分析。采用正交旋轉法進行轉換。結果顯示，特征值大于1的主成分有10個，累計貢獻率達84%，由正交旋轉成分矩陣可得：因子一主要代表盈利能力，因子二、因子八、因子十主要代表股東獲利能力，因子三和因子七主要代表長期償債能力，因子四和因子六主要代表短期償債能力，因子五主要代表營運能力，因子九主要代表風險水平。

（四）模型構建、預測結果及檢驗

1.BP神經(jīng)網(wǎng)絡模型的構建、預測結果及檢驗

BP神經(jīng)網(wǎng)絡模型主要由一個輸入層、一個輸出層、一個或多個隱含層構成，每層節(jié)點的權值通過BP神經(jīng)網(wǎng)絡自我學習來調整，關于隱含層節(jié)點數(shù)的確定尚無相關理論，目前主要通過試錯法來確定。本次建模采用隱含層為一層的BP神經(jīng)網(wǎng)絡結構，隱含層節(jié)點數(shù)由試錯法確定為4，從而得出BP神經(jīng)網(wǎng)絡結構為10-4-1。從每類樣本中隨機抽取20個作為建模組，剩余28個樣本作為驗證組，檢驗模型的預測效果。將建模組40個樣本的10個因子作為BP神經(jīng)網(wǎng)絡模型的輸入層作自我學習。模型自我學習完成之后，將剩余的28個測試樣本輸入經(jīng)學習樣本調適完成后的BP神經(jīng)網(wǎng)絡模型，得到的預測結果與實際結果比較。通過上述對比分析可知，BP人工神經(jīng)網(wǎng)絡模型預測上市公司的財務狀況準確率為85.7%，具有較高的準確率。模型對于驗證組中兩類公司的預測準確率相同。

2.Logistic模型構建、預測結果及檢驗

將因子分析得到的10個因子用于Logistic回歸分析，令Y=0表示公司處于財務危機狀態(tài)，Y=1表示公司處于正常狀態(tài)，運行SPSS軟件，得到Logistic模型對40個建模樣本的判定分類。模型總體判定正確率為87.5%，其中對正常狀態(tài)公司的判定準確率高達90%，由此判定模型的擬合度較好。Logistic模型的相關參數(shù)。模型參數(shù)中各參數(shù)的Sig值均大于0.05，對結果的影響均不顯著，建立的模型理論意義不大。求證其在實際預警中是否具有實用意義，將驗證組的24個樣本帶入模型得到的結果。對于驗證組的判定中雖然模型的理論意義不大，但在預測房地產上市公司是否處于財務危機狀態(tài)仍然有一定的實用意義，預測準確率達到了67.86%，相較于神經(jīng)網(wǎng)絡模型準確率較低，但是比神經(jīng)網(wǎng)絡模型更加容易理解，便于操作。

3.模型結果說明

上述兩種模型分別對驗證組進行了預測，對于一個房地產公司，兩種模型可能會給予不同的判定，因此對比了兩種模型對于驗證組的預測結果。驗證組中，有9家公司的BP神經(jīng)網(wǎng)絡模型和Logistic模型給出了互相矛盾的判斷，導致無法準確判定這9家房地產上市公司的財務狀況。然而，當BP神經(jīng)網(wǎng)絡模型和Logistic模型對同一房地產上市公司財務狀況的預測結果一致時，在驗證組中取得了89.47%的預測準確率，有效提高了預測結果的準確性。

三、結論

通過上文對房地產上市公司財務預警指標體系的構建及實證研究后發(fā)現(xiàn)：

1.企業(yè)財務指標選取越多，包含的財務信息也就越全面，降維處理時得出的因子會較多，幾個因子才能代表公司某一方面的能力。

2.對公司T-3年的財務狀況進行分析，兩類公司現(xiàn)金流量能力方面的指標沒有顯著性區(qū)別，從現(xiàn)金流指標無法判斷公司未來是否會處于財務危機狀況。

3.Logistic模型的參數(shù)對預測結果的影響都不顯著，證實財務危機是由多種因素共同作用所造成的，難以使用一種或幾種指標來表明房地產上市公司發(fā)生了財務危機。

第5篇：房地產公司財務指標分析范文

【關鍵詞】房地產上市公司；因子分析；績效評價

一、引言

作為房地產業(yè)主體的房地產上市公司，其績效直接決定著房地產業(yè)的發(fā)展。隨著越來越多的企業(yè)涉足房地產業(yè)，加之國家宏觀調控政策的影響，使得各企業(yè)之間的競爭日趨激烈。因此房地產企業(yè)的績效問題成為社會關注的一個熱點問題。

因子分析是基于同時對多個對象進行考察，綜合分析眾多數(shù)據(jù)的分析方法，具有客觀性和有效性的特點，在績效評價中有較為廣泛的運用。王敏（2005）、都艷斌(2009)和易曉文（2009）均應用因子分析，對上市公司的績效進行深入研究，并利用研究結果為所評價行業(yè)的公司按照績效水平的高低排定了名次[1-3]。本文構建了房地產上市公司經(jīng)營績效評價指標的體系，運用因子分析法對指標進行評價分析，以期能夠為決策者提供一定的決策依據(jù)。

二、房地產上市公司經(jīng)營績效的實證分析

（一）樣本的選擇

按照證監(jiān)會對房地產上市公司企業(yè)劃分的標準，并將在樣本期間曾經(jīng)退市、被ST處理、數(shù)據(jù)不齊全，以及主營業(yè)務中，房地產所占的比重小于30%的予以剔除，最終選取了在國內A股市場上市的64家房地產上市公司。

（二）指標的選擇和數(shù)據(jù)的采集

本文參考了國內外學者近年來的研究成果，并結合數(shù)據(jù)的可得性，從不同角度選取了以下13個具體的財務指標來反映上市公司的盈利能力。它們是：營業(yè)成本、各項費用、總資產、凈資產、股本、主營業(yè)務利潤率、銷售凈利潤率、主營業(yè)務利潤增長率、總資產增長率、存貨周轉率、總資產周轉率、流動比率、速動比率”。選取房地產樣本公司2005-2010年6年的財務數(shù)據(jù)均值作為樣本進行計算，數(shù)據(jù)來源于各公司的年報以及中國經(jīng)濟和金融數(shù)據(jù)庫。

（三）實證分析

1、KMO & Bartlett檢驗。

本次實證研究的輸出結果KMO值為0.569＞0.5，說明適合進行因子分析；Bartlett球體檢驗的χ2漸進的值為1117.019，即很大，相應的顯著性概率（Sig）小于0.001為高度顯著，因此數(shù)據(jù)是適合使用因子分析法的。

2、因子萃取

第一公共因子上（第一列）高載荷的指標有總資產、營業(yè)成本、凈資產、股本、各項費用，相應的因子載荷值分別為0.984、0.983、0.976、0.970、0.965。這些指標均為上司公司運行的必要投入，因而將第一公因子F1命名為投入因子。

第二公共因子上（第二列）高載荷的指標有銷售凈利潤率、主營業(yè)務利潤率，相應的因子荷載值分別為0.971、0.975，這些指標反映的是上司公司在盈利方面，因而將第二公因子F2命名為盈利能力因子。

第三公共因子上（第三列）高載荷的指標有總資產周轉率、存貨周轉率，相應的因子荷載值分別為0.971、0.957，這些指標反映的是上司公司在成長能力方面，因而將第四公因子F3命名為成長能力因子。

第四公共因子上（第四列）高載荷的指標有流動比率、速動比率，相應的因子荷載值分別為0.943、0.939，這些指標反映的是上司公司在償債方面，因而將第三公因子F4命名為償債能力因子。

第五公共因子上（第五列）高載荷的指標有總資產增長率、主營業(yè)務利潤增長率，相應的因子荷載值分別為0.913、0.902，這些指標反映的是上司公司在資本運營方面，因而將第四公因子F5命名為資本運營能力因子。

表1 成份得分系數(shù)矩陣

成份

1 2 3 4 5

營業(yè)成本(X1) .208 -.004 .050 .008 -.013

各項費用(X2) .202 -.019 .018 -.017 -.007

總資產(X3) .206 .000 -.012 .012 .010

凈資產(X4) .205 -.002 -.017 .025 .001

股本(X5) .204 .027 -.013 .020 .004

主營業(yè)務利潤率(X6) .000 .503 .006 .014 .024

銷售凈利潤率(X7) .000 .503 .004 .022 -.003

主營業(yè)務利潤增長率(X8) -.015 .021 -.024 -.041 .538

總資產增長率(X9) .011 .001 -.028 .046 .544

存貨周轉率(X10) .003 -.007 .509 .035 .040

總資產周轉率(X11) .012 .018 .527 .008 -.087

流動比率(X12) .019 .020 .028 .528 -.042

速動比率(X13) .013 .016 .016 .530 .046

3、因子得分與排名

以各主因子的方差貢獻率占5個主因子總方差貢獻率的比重作為權重進行加權計算總因子得分，其計算公式為：

F=0.396F1+0.169F2+0.169F3+0.137F4+0.129F5

限于篇幅，本文只將總因子得分排名前三位的房地產上市公司列出（見表2）：

表2 總因子得分排名前三位的房地產上市公司

F1 F2 F3 F4 F5 綜合得分 排名

萬科A 6.86849 -0.08848 0.17419 0.05450 -0.10435 2.72799 1

蘇寧環(huán)球 -0.12818 7.75454 -0.14343 -0.35955 0.07036 1.19988 2

榮豐控股 -0.22622 -0.02963 7.23525 0.08139 -0.75592 1.03911 3

三、評價與結論

根據(jù)因子分析綜合評價結果，有17家房地產上市公司的綜合評價得分大于零，業(yè)績表現(xiàn)良好，其中萬科A、蘇寧環(huán)球和榮豐控股排名前三，綜合得分大于1，表現(xiàn)出良好的業(yè)績水平。其中萬科A，在綜合績效中名列第一，該企業(yè)績效好的依靠的是報告期內的總資產、股本等各項投入費用，基本都是在樣本企業(yè)中數(shù)額最大的；蘇寧環(huán)球依靠的是在由銷售凈利潤率和主營業(yè)務利潤率構成的盈利方面的能力；而榮豐控股則憑借良好的總資產周轉率和存貨周轉率是的在成長能力方面做的非常好。但值得注意的是，這三家公司，業(yè)績水平表現(xiàn)強于其他公司，但并未表現(xiàn)出各個因子的均衡發(fā)展，而是由其中某一因子的值較高而拉高了綜合評價得分。

進一步我們設：一家公司如果進入前32名得1分，否則的0分，將6年得分累加，各家公司的最終得分可能為0-6分。結果顯示，得6分的有7家公司，得5分的有6家公司，得4分的有9家，得3分的有11家，得2分的有12家，得1分的有6家，得0分的有6家。即有7家公司連續(xù)6年保持在前32位，而有6家公司連續(xù)停留在后32位。2歷年總得分標準差分別0.52198、0.446979、0.530843、0.556513、0.55752、0.597426，值都比較大，而且有逐步擴大的趨勢，初步體現(xiàn)出房地產公司兩極分化的傾向。

參考文獻：

[1]王敏.因子分析法在上市公司績效評價中的應用[D].石油大學,2002.

第6篇：房地產公司財務指標分析范文

上市公司財務預測模型主要應用在上市公司財務預警和上市公司未來成長性的判斷上。按照模型構建的技術方法可以分為以下幾類：

（一）多元線性判別模型

多元線性判別模型主要是利用判別函數(shù)將樣本之間的差異顯性化的一種統(tǒng)計技術。1968年，Altman針對美國企業(yè)首次利用多元線性判別的統(tǒng)計方法提出了Z-Score模型，模型中利用營運資金/資產總額、留存收益/資產總額、息稅前利潤/資產總額、股東權益的市場價值總額/負債的賬面價值總額、銷售收入/資產總額五個財務指標構建了美國公司財務穩(wěn)健狀況判定方程。在此基礎上，1977年，Altman、Haldeman和Narayanan在提出了著名的ZETA模型，模型財務判定指標增加到了7個，對破產類公司判定的精確度得到了較大的提高。2001年，我國學者吳世農、盧賢義利用Fisher多元判定模型、多元線性回歸模型以及Logistic回歸模型以1998年-2000年我國證券市場中的70家ST公司以及配對的70家正常公司為樣本建模，上述三種模型都取得了較好的判定效果。在此之后，我國學者以上述方法為基礎，針對不同時期形成的ST上市公司建立多元線性判別模型，都得到了較好的判定效果。

（二）Logistic模型

Logistic模型是利用對數(shù)的方法將二值品質變量的發(fā)生概率轉換成連續(xù)數(shù)據(jù)的一種非線性統(tǒng)計模型，由于Logistic模型對于自變量的分布要求較為寬松，一些啞變量也可以加入到模型之中，因此該模型逐漸被國內外學者應用到企業(yè)財務預測中。

（三）其它方法

財務預測模型的其它方法主要為人工智能模型和動態(tài)計量模型。2002年，我國學者沈嘉墨和文輝利用1995年至2000年上市公司的財務數(shù)據(jù)建立了BP神經(jīng)網(wǎng)絡模型。2003年，我國學者陸璇、張嶺松和陳小悅對于在1994年至2000年的上市公司公開的財務指標建立了貝葉斯動態(tài)模型，其模型的構建方法首先逐年建立各橫截面數(shù)據(jù)的多元線性回歸方程，并對回歸系數(shù)建立自回歸模型。

上述技術方法雖然能在一定程度上解決企業(yè)財務預測的問題，但是受到統(tǒng)計約束條件等因素的影響，導致其應用范圍都具有一定的局限性。鑒于此，利用多期重復測量數(shù)據(jù)構建企業(yè)財務預測模型需要采用新的統(tǒng)計方法。建立基于混合數(shù)據(jù)的多水平統(tǒng)計模型是解決上述問題的有效手段。

二、多水平統(tǒng)計模型的基本原理

多水平統(tǒng)計模型又稱為隨機效應模型或方差成分模型，是統(tǒng)計學中的前沿成果。多水平統(tǒng)計模型自20世紀60年代早期被提出后，由美國Bryk和Raudenbush博士以及英國Goldstein博士加以完善和推廣，目前已經(jīng)成為一種成熟的解決數(shù)據(jù)聚集和重復測量的統(tǒng)計方法。一般情況下，兩水平模型的表達式為：

yij=β0j+∑pp=1αpspij+∑Qq=1βqjzqij+eij(公式1）

βoj=γ00+∑Mm=1γ0mmj+μ0j（公式2）

βQj=γQ0+∑Mm=1γQmmj+μQj（公式Q+1）

公式中，yij表示第J個水平2單位中第個i個體的水平1結局變量，其中i=1,2,…,N(N是總樣本量)，j=1,2…J（J是水平2的單位數(shù)）。β0j是水平1方程的隨機截距，spij是具有固定效應的水平1解釋變量，zqiz是具有隨機效應的水平1解釋變量。水平1中的隨機截距和隨機效應變量的系數(shù)作為水平2的因變量，mj是水平2的解釋變量。多水平統(tǒng)計模型具有復合殘差結構，模型假設水平1殘差符合正態(tài)分布，水平2殘差符合多元正態(tài)分布，且水平1殘差和水平2殘差相互獨立。多水平模型通常采用最大似然法（ML）、限制性最大似然法（REML）以及經(jīng)驗貝葉斯估計法（收縮估計法）進行模型估計。

在解決重復測量數(shù)據(jù)的問題時，將樣本在各個時點的測量數(shù)據(jù)作為水平1單位，樣本的自然屬性看做水平2單位。

三、研究方案設計和實證結果

本文以上市公司年報公開批露的主營業(yè)務收入的增長情況作為研究對象，利用上市公司公開的財務數(shù)據(jù)來建立多水平Logistic預測模型。

(一)樣本的確定

根據(jù)我國學者的研究建議，上市公司的財務預測應根據(jù)公司所處的不同行業(yè)分別構建模型。本文以中國證監(jiān)會上市公司行業(yè)次類的分類為依據(jù)，選擇1997年至2006年在我國證券市場上市的全部房地產公司作為研究樣本。在上述范圍內，剔除上市不滿一年的樣本以及數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)不全的樣本得到有效樣本數(shù)量為617個（見表1）。上市公司財務數(shù)據(jù)來源于Resset數(shù)據(jù)庫。

表1 各年度樣本量

年度199719981999200020012002200320042005

2006

樣本數(shù)量33333640566675869696

（二）財務變量設計及檢驗

變量設計以上市公司公開批露的財務數(shù)據(jù)為依據(jù)，選擇對房地產行業(yè)上市公司業(yè)務經(jīng)營情況具有重要影響的財務指標作為變量，采用我國財務管理教材中通用的計算方法進行計算。

1.水平1解釋變量

水平1解釋變量設計主要考慮房地產上市公司資本結構、償債能力、盈利質量和潛在增長能力，分別為：時間（S1）、存貨周轉天數(shù)（S2）、營業(yè)利潤率（S3）、每股內涵價值（S4）、銷售成本率（S5）、應付賬款周轉率（S6）、總資產增長率（S7）、凈資產收益率（S8）、流通盤市場附加價值元（S9）、每股凈現(xiàn)金流量（S10）、存貨/主營業(yè)務收入（S11）、每股收益攤?。⊿12）、實交所得稅與利潤總額比率（S13）、外部融資比率（S14）、預收賬款/主營業(yè)務收入（S15）、長期負債/股東權益（S16）、主營業(yè)務收入現(xiàn)金含量（S17）、股東權益周轉率（S18）、總資產周轉率（S19）。

2.水平2解釋變量

房地產上市公司的業(yè)務地域范圍作為水平2解釋變量（Z），業(yè)務范圍在一個省內的公司取值為1，業(yè)務范圍在兩個省以上（含兩個省）的公司取值為2.

3.水平1觀測變量

水平1觀測變量為判別房地產上市公司下年度主營業(yè)務收入是否高速增長的二維品質變量。由于混合數(shù)據(jù)中，下一年度主營業(yè)務增長率的中位數(shù)為15.4%，因此將下年度主營業(yè)務收入增長率高于15.4%（含15.4%）的樣本確定為高成長樣本，變量取值為1；將下年度主營業(yè)務收入增長率低于15.4%的樣本確定為低成長樣本，變量取值為0。

4.重復測量變量的獨立性檢驗

建立多水平模型的前提條件是重復測量的數(shù)據(jù)間具有相關性。本文對下一年度主營業(yè)務收入增長率做球形檢驗（見表2）。

表2中，Pillai's Trace指標檢驗結果表明，變量在不同時期具有顯著差異，球形檢驗結果表明，變量數(shù)據(jù)不服從球形假設，因此需要采用多水平統(tǒng)計模型建模。

表2 主營業(yè)務收入增長率獨立性檢驗

變量估計值FHypothesis dfError dfSig.

主營業(yè)務收入增長率Pillai's Trace0.10662.63859.000199.0000.0066

變量Mauchly's WApprox. Chi-SquaredfSig.

主營業(yè)務收入增長率0.5262666.4653440.0000

（三）多水平Logistic模型構建

由于觀測變量是0、1二值品質變量，因此預測模型將以觀測變量的概率值P作為研究對象，采用lnp/(1-p)的處理方式作為水平1模型的觀測變量。水平1模型中，將時間變量S1設為具有固定效應和隨機效應的一般情況，變量S2-S19作為時間變量的協(xié)變量納入水平1方程。在水平2模型中，由于業(yè)務地域范圍變量為樣本背景變量，不隨時間發(fā)生變化，因此業(yè)務地域范圍變量只影響水平1的截距項。房地產上市公司成長性多水平Logistic模型如下：

ln(p1-p)=β0j+∑19p=2αpspij+β1jS1

βoj=γ00+γ01Z+μ0j

β1j=γ10+μ1j

模型計算時，對于原始數(shù)據(jù)采用總均數(shù)中心化的方式進行處理，對于時間變化協(xié)變量采用逐步代入法進入方程。

（四）實證分析結論

首先構建不包含任何解釋變量的水平1模型和只包含截距項和殘差項的水平2模型。零模型的運算結果見表3和表4。

表3 零模型的固定系數(shù)檢驗

變量估計值標準誤T檢驗概率(P)

截距（γ00）1.22100.0743215.7460.000

表4 零模型的殘差檢驗

統(tǒng)計量標準差估計值卡方概率(P)

μ010.870420.5762313.5140.000

零模型的運算結果表明，截距項和方差項在99%的置信區(qū)間內具有統(tǒng)計意義，數(shù)據(jù)具有顯著的時間差異。組間方差占組內總方差的百分比為15.51%，說明總方差中有15.51%是由水平2方程解釋的。

在零模型通過的基礎上，采用逐步進入的方法，將模型中的時間變量、時間變化協(xié)變量和水平2解釋變量依次代入模型，根據(jù)概率（P）值篩選最終保留的變量，結果見表5和表6。

表5 最終模型系數(shù)及檢驗值

變量估計值標準誤T檢驗概率(P)

截距（γ00）1.104250.07151-4.0780.000

時間（S1）0.013240.034552.5850.019

存貨周轉天數(shù)（S2）0.004650.00002-3.0120.006

營業(yè)利潤率（S3）0.006810.26602-3.3590.000

凈資產收益率（S8）0.015540.005232.3950.027

存貨/主營業(yè)務收入（S11）0.169691.6746112.4410.000

預收賬款/主營業(yè)務收入（S15）-0.207900.01691-5.1010.000

長期負債/股東權益（S16）0.160160.72602-5.3690.000

股東權益周轉率（S18）-0.125130.000022.1540.048

業(yè)務地域范圍（Z）0.036250.17551-3.4780.003

表6 最終模型的殘差檢驗

統(tǒng)計量標準差估計值卡方概率(P)

μ010.553270.3572210.2240.000

μ110.390110.136469.5150.000

表5和表6是最終模型的運算結果，模型中的系數(shù)及殘差項均通過了統(tǒng)計檢驗。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，房地產行業(yè)主營業(yè)務收入成長性模型為：

ln(p1-p)=1.10425+0.01324S1+0.00465S2+0.00681S3+0.01554S8+0.16969S11-0.2090S15+0.16016S16-0.12516S18+0.03625Z+(μ01+S1?μ11

模型中括號部分為殘差項，在具體進行判別時，不予考慮。

經(jīng)過大量試算，當臨界值（P）取0.45時，模型的判別效果達到最佳狀態(tài)。模型對于高成長房地產上市公司的判斷準確率為70.31%，對于非高成長房地產上市公司判斷的準確率為84.28%，模型綜合判斷的準確率為77.32%。

四、主要結論和建議

利用公開的財務數(shù)據(jù)可以對上市公司未來增長情況作出預測，預測結果對于主動投資者具有重要的實踐意義。在構建預測模型的工作中，多水平統(tǒng)計方法是一種處理重復測量數(shù)據(jù)的有效工具。由于多水平統(tǒng)計模型實際上是一種均值回歸的計算思想，因此基于該模型得到的結論在短期（一至兩期）內具有預測功效，長期的預測則需要不斷更新歷史數(shù)據(jù)以對模型進行完善。

第7篇：房地產公司財務指標分析范文

企業(yè)財務報表及附注中的數(shù)據(jù)是銀行內部審計系統(tǒng)落實企業(yè)貸類相關審計項目的主要內容。文章從五個方面對開辦房地產貸款審計進行了闡述,將房地產企業(yè)的財務報表及附注中的數(shù)據(jù)與項目進展情況進行了細致對比與分析,以此找出銀行貸款中可能存在的問題。

關鍵字：

財務數(shù)據(jù)分析；房地產；貸款審計；對策

一、企業(yè)開發(fā)支用的貸款資金與房地產項目自有到位情況不一致

“投入項目自有資本金一般會比銀行貸款資金的投入早一些”這是房地產開發(fā)企業(yè)貸款的基本前提。由于，房地產企業(yè)在編制其財務報表的過程中，“存貨”科目一般是負責企業(yè)開發(fā)項目的投入成本的核算，審計人員在進行相關現(xiàn)場的查證核實時，一般通過對照房地產開發(fā)企業(yè)的財務報表附注來對“存貨”科目里的資金來源進行具體分析，也就是說，企業(yè)財務報表中“存貨”科目中的余額以及企業(yè)銀行借款余額兩者跟企業(yè)銷售收入等之間的差額值得是房地產企業(yè)在實際工作中投入自有資金的大小，接下來我們比較企業(yè)自有資金跟在評估報告中企業(yè)投資項目的項目資本金，借此就可以有效查明房地產企業(yè)不是落實了“投入項目自有資本金一般會比銀行貸款資金的投入早一些”這一個基本前提。例如：北京某一個公司，B企業(yè)計劃完成“未來新城”項目的投資開發(fā)，分析B企業(yè)二期項目的評估報告得到,“未來新城”項目的總投資額高達47762萬元,也就是有以下兩個部分的組成，第一個部分是企業(yè)自有資金，該企業(yè)的預售收入總計為10116元，第二部分是企業(yè)銀行貸款。于2009年1月的時候,企業(yè)銀行貸款經(jīng)辦行向B企業(yè)完成了25000萬元項目貸款的發(fā)放。B企業(yè)于2009年的末經(jīng)審計的財務數(shù)據(jù)結果為,其中“存貨”科目余額，其核算的是“未來新城”二期項目的合計開發(fā)成本，金額為9723萬元。因為在這個時間點本項目還沒有達成銷售，該企業(yè)的資金主要來源于一部分企業(yè)自有資金來源以及一部分企業(yè)銀行貸款來源。通過詳細的、科學的計算得到，將“未來新城”項目在經(jīng)辦行的貸款金額3500萬元除掉，該企業(yè)在2009年后期到位的企業(yè)自有資金金額為6223萬元,在“未來新城”項目評估報告中需要B企業(yè)投入的應該是金額為12646萬元自有資金，二者有很大的差距。由此可見,在貸款審批要求中，該企業(yè)并沒有按照實際需要落實“投入項目自有資本金一般會比銀行貸款資金的投入早一些”這一個基本前提。

二、對比分析企業(yè)報表現(xiàn)金流量結構，得到一部分房地產企業(yè)存在少數(shù)貸款

資金被關聯(lián)企業(yè)占用的現(xiàn)象對比分析企業(yè)報表現(xiàn)金流量結構，指的是在企業(yè)的資產負債表以及現(xiàn)金流量表相關數(shù)據(jù)分析的前提下，更加明確企業(yè)現(xiàn)金流入以及流出的構成，進而對經(jīng)辦行的借貸資金發(fā)放到企業(yè)之后是否得到正確使用，借款人將借款資金用在企業(yè)項目的開發(fā)建設中而不是被借款人私自挪用以及占用等展開更深一步的調查。以B公司為例，B項目公司成立時間為2011年，成立地點為北京，主要負責“龍騰園”項目的投資開發(fā)，該公司在經(jīng)辦行實現(xiàn)了2.5億元的貸款，2.5億元的貸款是“龍騰園”項目的重要開發(fā)基金，貸款發(fā)放之后B公司將全部的貸款轉給了此項目的建筑施工單位C公司,D公司是C集團公司的一個子公司。審計人員對2012年期間借款人審計的財務報表現(xiàn)金流入以及相應的審計人員通過對借款人在2012年經(jīng)審計的財務報表現(xiàn)金流入與支出展開進行強有效的分析,發(fā)現(xiàn)于2012年，上述公司財務報表中的“銀行借款”現(xiàn)金流入科目多出了2億元的現(xiàn)金，而其“預收賬款”科目現(xiàn)金則相應的增加了0.3億元;在2011年期間主要的現(xiàn)金凈流出科目分析中，“存貨”科目核算的企業(yè)項目開發(fā)成本支出為1.2億元、“其他應收款”科目資金流出為1.1億元。對D公司現(xiàn)金流入科目與現(xiàn)金流出科目構成分析結果表明,借款人向經(jīng)辦銀行的信貸資金不少于0.8億元(銀行借款增加2億元-存貨增加1.2億元=0.8億元)這些資金并未用在項目的開發(fā)上，而B公司的財務報表附注中“其他應收款”科目顯示,有0.5億元其他應收款項是來源于C公司，所以,不排除經(jīng)辦行的信貸資金未能正確用在項目開發(fā)建設之中，有部分資金被集團母公司占用的可能性。

三、收集企業(yè)的財務數(shù)據(jù)，逐一核對就可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)個別財務問題

報表真實度不夠看企業(yè)財務報表是否具有足夠的完整性、真實性以及正確性,我們可以逐一查看企業(yè)的各個年度的財務報表數(shù)據(jù)，不僅如此我們還可以逐一查看企業(yè)的各個月度的財務報表數(shù)據(jù)，查看企業(yè)的財務數(shù)據(jù)是否具備該有的連續(xù)性以及科學性，不僅如此還可以對比分析行征信記錄，分析其錄入財務報表的數(shù)據(jù)信息，通過對比分析方法來進一步判定報表數(shù)據(jù)對幾個相對重要財務指標的真實性以及完整性。例如：房地產開發(fā)企業(yè)資本構成一般具備以下幾個方面：第一個是自有資金除注冊資本，第二部分是源于股東方面追加的投資資本，一般來說，我們會將第二部分的投資資本記在“資本公積”科目下,審計機構的審計人員可以對股東財務報表的數(shù)據(jù)進行對比分析,看是不是存在該項投資相關的數(shù)據(jù)信息,借此有效的確定財務報表中記錄的“資本公積”是否真的存在，這是對其真實性進行判定最有效的方法之一。例如：B公司本身是一個項目公司，該公司其企業(yè)財務報表日，報表中“預收賬款”科目所記錄的余額為4580萬元，“預收賬款”科目的余額則為該企業(yè)某項目的預售款收入。該公司的審計人員通過分析發(fā)現(xiàn)，預收賬款的來源項目只是在經(jīng)辦銀行完成過按揭貸款金額的辦理，高達6800萬元，這樣就會發(fā)現(xiàn)，所記錄的企業(yè)財務數(shù)據(jù)跟實際情況是不相符的，這就可以確定該企業(yè)的財務報表真實性存在問題。

四、通過財務數(shù)據(jù)的使用，將企業(yè)財務數(shù)據(jù)的作用最大程度地發(fā)揮出來

將關健的數(shù)據(jù)找出來，這樣就可以以最快的速度掌握企業(yè)的實際基本情況。因為企業(yè)的財務數(shù)據(jù)以及財務報表非常的多，大部分人如對報表一無所知，難以掌握其真實的用途。在實際工作中想要有效的解決上述問題就需要準確的找到關鍵數(shù)據(jù)，對相關的數(shù)據(jù)進行充分的了解，最后使用相應的方法準確的找出需要的數(shù)據(jù)，再此前提下就可以掌握該企業(yè)真實的財務情況以及經(jīng)營情況。例如：對企業(yè)現(xiàn)金流量進行重點關注，與此同時還要關注企業(yè)的應收賬款，不僅如此還要歸主企業(yè)的經(jīng)濟利潤，同時還要關注企業(yè)的應付賬等重要的數(shù)據(jù)變化,在此基礎上可以掌握企業(yè)現(xiàn)金是否充裕還是盈虧，進而對企業(yè)客戶的實際動態(tài)進行有效的分析以及評估，嚴格分析企業(yè)跟其供應商等之間的關系，促使完成資金支出安排進一步科學化以及準確化,為企業(yè)的現(xiàn)金流量有效性提供切實的保障,不僅如此還可以促使企業(yè)實現(xiàn)最大程度的盈利以及相應指標的實現(xiàn)。

五、結語

財務報表指的是會計主體對外反映經(jīng)濟活動的全貌的會計報表，一般包括四表一附注。在日常工作中，分析企業(yè)的財務報表就可以詳細的掌握該企業(yè)的現(xiàn)金流量情況、財務狀況以及相應的經(jīng)營成果等重要的數(shù)據(jù)信息。分析企業(yè)的財務報表還可以全面的、系統(tǒng)的、詳細的掌握該企業(yè)的實際生產情況以及經(jīng)營情況。如果一家房地產企業(yè)想要向銀行貸款，就需要該企業(yè)向銀行提供以下幾個方面的會計報表：首先是損益表，其次是資產負債表，最后是現(xiàn)金流量表，上述三表缺一不可。審計人員詳細的分析上述的三個表，有利于進一步掌握被審計企業(yè)的實際生產情況以及經(jīng)營情況。使用財務指標分析方法，可以把財務數(shù)據(jù)進行有效的分析解剖，可以促使審計人員更加清晰的獲取想要的財務信息，有效的挖掘更深層次的問題以及信息。

參考文獻：

[1]呂孝俠.房地產企業(yè)會計核算問題探討[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2011(02).

第8篇：房地產公司財務指標分析范文

企業(yè)生產經(jīng)營活動的復雜性，決定了企業(yè)管理必須包括多方面的內容，如生產管理、技術管理、勞動人事管理、設備管理、銷售管理、財務資產管理等。各項工作是互相聯(lián)系、緊密配合的，同時又有科學的分工，具有各自的特點。財務資產管理的特點有如下幾個方面。

（一）財務資產管理是一項綜合性管理工作。企業(yè)管理在實行分工、分權的過程中形成了一系列專業(yè)管理，有的側重于使用價值的管理，有的側重于價值的管理，有的側重于勞動要素的管理，有的側重于信息的管理。社會經(jīng)濟的發(fā)展，要求財務資產管理主要是運用價值形式對經(jīng)營活動實施管理。通過價值形式，把企業(yè)的一切物質條件、經(jīng)營過程和經(jīng)營結果都合理地加以規(guī)劃和控制，達到企業(yè)效益不斷提高、財富不斷增加的目的。

（二）財務資產管理與企業(yè)各方面具有廣泛聯(lián)系。在企業(yè)中，一切涉及資金的收支活動，都與財務資產管理有關。事實上，企業(yè)內部各部門與資金不發(fā)生聯(lián)系的現(xiàn)象是很少見的。因此，財務管理的觸角，常常伸向企業(yè)經(jīng)營的各個角落。每一個部門都會通過資金的使用與財務部門發(fā)生聯(lián)系。

（三）財務資產管理能迅速反映企業(yè)生產經(jīng)營狀況。在企業(yè)管理中，決策是否得當，經(jīng)營是否合理，技術是否先進，產銷是否順暢，都可迅速地在企業(yè)財務指標中得到反映。例如，如果企業(yè)生產的產品適銷對路，質量優(yōu)良可靠，則可帶動生產發(fā)展，實現(xiàn)產銷兩旺，資金周轉加快，盈利能力增強，這一切都可以通過各種財務指標迅速地反映出來

由于財務資產管理控制的內容多、范圍廣，既涉及到企業(yè)內部的權益與聯(lián)系，也涉及企業(yè)與外界的經(jīng)濟關系，且不同時期有不同的重點，采用的方法也不盡相同。財務資產管理部門在公司不斷開拓市場領域的同時，從內容到形式、從管理理念到工作方法都在發(fā)生著不斷的變化，業(yè)務范圍不斷拓寬，會計核算和業(yè)務處理的復雜性進一步增強。無論是從項目財務可行性分析的論證上，還是正確把握公司經(jīng)營風險，都對財務資產管理工作提出了更高的要求。

要樹立“財務先行”的觀念，可以從兩方面入手：

（一）公司決策層對企業(yè)財務管理工作的重視，有助于在公司范圍內樹立“財務先行”的觀念。首先，從改變對公司財務資產管理者的認識出發(fā)。因為計劃經(jīng)濟體制在國有企業(yè)管理者的思路和方式上打下了沉重的烙印，雖然市場經(jīng)濟體制已建立和發(fā)展了多年，但在很多時候，考慮問題還是難脫計劃經(jīng)濟的巢穴。 要改變這種局面，財務資產管理中心就應該參與一些涉及金額大、風險大的經(jīng)營項目，比如，可以適當參與集團企業(yè)外部項目的招投標工作，這樣才能充分發(fā)揮財務資產管理部門的專業(yè)優(yōu)勢，對搜集到的各個項目的財務資料進行整理，科學分析，系統(tǒng)評價，同其他部門大致規(guī)劃一個項目的投資前景，面臨的風險和收益的概率，為公司領導進行經(jīng)營決策提供可靠的決策數(shù)據(jù)。

（二）要對立“財務先行”的觀念，財務資產管理部門應該建立一個內部管理系統(tǒng)。這個系統(tǒng)的特點就是為公司最高決策層服務的，這樣就涉及到管理會計的范疇。從這個內部管理系統(tǒng)中提出的數(shù)據(jù)不同于會計數(shù)據(jù)那樣精確。對數(shù)據(jù)進行分析的方法和技術手段不完全受會計核算各類準則的制約，這些數(shù)據(jù)對外行來說，不會顯得深奧難懂，相反是通俗易懂的，公司決策層看后，對公司的財務狀況和經(jīng)營形式一目也然。

不管是董事長還是普通員工，都要對財務工作給予足夠的重視。不要借款時想起財務，付款時想起財務，報銷時想起財務，開工資時想起財務，平時忘記財務。而是要在一切工作開始時都要從財務資產管理的角度理性地考慮問題，要正確把控風險，新項目開工時要進行詳細的項目可行性研究，提供切實可行和符合實際的數(shù)據(jù)，從財務資產管理的角度進行項目評價。

為了提升公司財務資產管理工作,應當重點抓好以下十個方面的工作：

一是參與房地產開發(fā)項目前期的調研,并編寫可行性研究報告財務分析部分，為領導決策提供依據(jù)。

二是抓好預算管理（計劃管理）工作。預算管理要做到科學、嚴肅，同時還要做好三個結合:編制預算與公司的經(jīng)營方案相結合；執(zhí)行預算與經(jīng)濟效益相結合；考核預算與個人利益相結合。

三是加強資金管理，提高資金使用效率和效果。資金管理的重要性不言而喻，管好資金的關鍵在于控制源頭：提高資金效益的關鍵在于減少環(huán)節(jié)，加速周轉；控制結算的關鍵在于實現(xiàn)物流與資金流的統(tǒng)一；約束支出的關鍵在于落實責任。同時，實行資金分級授權管理，嚴格控制投資、借款和擔保。建立項目責任制為基礎的投資管理體制，通過科學、合理的投資決策流程，做好可行性研究論證，實行集體決策，以降低風險。

四是科學合理的成本費用管理。成本管理的核心是落實成本責任制，貫徹推行“掙得多，花得多”的方針，將指標分解，人人頭上有指標。在成本管理上實行“嚴考核、硬兌現(xiàn)”的政策，做到獎懲分明，標準明確。

五是固定資產管理和存貨的管理。

1、固定資產管理。固定資產是公司的重要生產資料，與貨幣資金同樣重要。公司應通過盤活存量，用好增量，做好調劑，創(chuàng)新性地在固定資產的使用效率、價值創(chuàng)造、固定資產再利用等方面做好財務資產管理。

2、存貨管理。存貨，一頭連接成本，一頭關系收入，同時存貨管理本身又將消耗企業(yè)相當?shù)娜肆拓斄?。因此，在保證企業(yè)正常生產經(jīng)營的情況下，如何保持恰當?shù)拇尕浰?，盡量實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，是所有企業(yè)不得不研究的吐納之功。除了存貨金額，存貨的結構分析也值得多加琢磨。房地產公司存貨相當多的部分是商品房，作為商品，對商品房的科學管理，無論是對企業(yè)的會計核算還是資產管理都是極其重要的。在這方面，商品房銷售臺賬的建立就顯得尤為重要了。

六是科學合理的稅收籌劃管理。房地產企業(yè)涉及的稅種繁多，稅賦較重。為了合理避稅，應有一班人專門開展稅收政策研究，特別是土地增值稅和企業(yè)所得稅的研究，在相關政策允許的條件下積極進行稅收方案的籌劃，提出相關建議，也是做好財務資產管理工作的重要內容之一。同時，從這個角度講，我們的財務總監(jiān)、財務經(jīng)理，會計還要兼任稅務總監(jiān)、稅務經(jīng)理、稅務會計的角色。我們的會計核算也涵蓋了稅收籌劃。

七是及時、有效、操作性強的財務分析。財務分析工作作為公司財務資產管理的重要組成部分，能夠客觀地評價計劃和預算執(zhí)行結果，在肯定成績、找出差距、總結經(jīng)驗、提出改進措施方面發(fā)揮了重要職能。財務資產管理將“死數(shù)據(jù)”變成“活信息”，會計信息在財務狀態(tài)、獲利能力、償債能力等方面為投資者提供了客觀真實的信息。

八是樹立風險意識，加強財務資產風險管理。財務風險是經(jīng)營中最重要的風險，關系到企業(yè)的生死存亡。財務應積極主動針對企業(yè)所面臨的財務環(huán)境開展風險研討，及早發(fā)現(xiàn)，進而制定相應的風險預防措施，確保企業(yè)經(jīng)濟效益增長和社會信譽的不斷增強。

九是科學適用的業(yè)績評價體系的建立。因公司的投資中心、利潤中心和成本費用中心承擔的職能不同，為了克服平均主義，要不斷完善考核指標，采用合適的指標和配套考核辦法做好業(yè)績評價工作，有效提高業(yè)務部門的工作積極性。

第9篇：房地產公司財務指標分析范文

20xx企業(yè)財務工作計劃

一、加強規(guī)范管理、做好日常核算

1、根據(jù)公司核算要求和各部門的實際狀況，按照會計法和企業(yè)會計制度的要求，做好財務軟件的初始化工作。

2、配合會計師事務所對公司第七年度的年終會計報表進行審計，并按有關部門的要求，完成會計報表的匯總和上報工作。

3、配合外部審計機構對總公司上一年度財務收支狀況進行審計，提高資金使用效益。

4、配合公司領導完成各職責中心經(jīng)濟職責指標的預算及制訂工作，并做好公司有關財務管理制度的擬稿工作，加強財務制度建設。

5、做好日常會計核算工作。按照會計制度，分清資金渠道，認真審核每筆原始憑證，正確運用會計科目，編制會計憑證，進行記賬。做到“三及時”：即及時編制有關會計報表，及時報送稅務等部門;及時裝訂會計憑證;及時清理往來款項。出納要嚴格按照現(xiàn)金管理辦法和銀行結算制度，辦理現(xiàn)金收付和銀行結算業(yè)務;及時準確登記銀行、現(xiàn)金日記賬，做到日清月結;嚴格支票領用手續(xù)，按規(guī)定簽發(fā)現(xiàn)金支票和轉帳支票。

6、配合銷售部了解貨款回收狀況，做好貨款回收工作。

7、用心籌措資金，從多方面保證公司資金運營的流暢。

8、努力加大新業(yè)務開拓力度，實現(xiàn)跨越式發(fā)展。企業(yè)未來的發(fā)展空間將重點集中在新業(yè)務領域，務必在認識、機制、措施和組織推動等方面下真功夫，花大力氣，力爭使在較短時間內投資、發(fā)展新業(yè)務，走在同業(yè)前面，占領市場。

9、完成公司董事會及CEO臨時交辦的其他工作。

二、加強基礎防范、做好安全工作

1、貨幣資金安全。定期檢查現(xiàn)金提取、送存過程中的安全問題，檢查現(xiàn)金是否超庫存存放;對有關設備的完好性進行檢查，若有隱患，及時處理并向上反映;及時加以整改。

2、票證管理安全。做好現(xiàn)金、收據(jù)、發(fā)票、各種有價票證的管理工作以及安全防范工作，確保不漏不遺不缺。

3、負責防火安全。嚴格執(zhí)行用電管理規(guī)定并保證每日下班時切斷主電源;對辦公室吸煙進行嚴格管理，采取有效措施保證地上無亂扔煙頭。

4、負責防盜安全。定期檢查安全措施的完好性，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并向上匯報。

三、加強考核考評、提高工作質量

1、嚴格遵守《會計人員職業(yè)道德》和有關規(guī)定，對違反規(guī)定的人員提來源理意見。

2、嚴格進行考勤工作。嚴格執(zhí)行上下班制度，保證每日工作的正常進行。

3、要建立和健全各項管理基礎工作制度，促進企業(yè)管理整體水平提高。企業(yè)內部各項管理基礎工作制度，包括：財務管理制度、財產物資管理及清查盤點制度、行政管理制度，根據(jù)各項管理制度的基礎工作的要求，實行崗位職責制，規(guī)定每個員工務必做什么、什么時候做、在什么狀況下應怎樣做，以及什么不能做，做錯了怎樣辦等細則。這樣，每個崗位的每個職責者對各自承擔的財務管理基礎工作都清楚，要求人人遵守。透過實施這些制度，進一步提高企業(yè)管理整體水平。

4、建立和健全自我約束的企業(yè)機制，確保企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調發(fā)展，嚴格審核費用開支，控制預算，加強資金日常調度與控制，落實內部各層次、各部門的資金管理職責制。盡量避免無計劃、無定額使用資金。

四、加強素質養(yǎng)成、推進隊伍建設

隨著后勤集團的不斷壯大，應對日趨復雜的市場和日益加大的競爭，提高財務人員素質日顯重要。

1、認真學習會計法、企業(yè)財務管理制度、工業(yè)企業(yè)會計制度和有關的財務制度，提高會計人員的法制觀念，加強會計人員的職業(yè)道德，樹立牢固地依法理財?shù)挠^念，做到有法必依，執(zhí)法必嚴，違法必究，貫徹執(zhí)行黨的方針政策，自覺遵守法律、法規(guī)，維護財經(jīng)紀律，抵制不正之風。

2、加強業(yè)務學習，提高業(yè)務水平。定期進行業(yè)務培訓，更新業(yè)務知識，擴大知識面。在掌握基礎知識的同時，加強計算機知識的學習，以適應現(xiàn)階段財務管理的要求。與此同時，認真學些稅務、金融、等相關性知識，以拓展知識面，提高理論和實際操作水平。

3、加強學術交流。學術交流是提高會計人員素質的重要方面。透過撰寫論文，可促進理論知識，有利于總結工作中的經(jīng)驗，提高業(yè)務水平，還能提高寫作潛力和口述潛力。透過對會計人員素質的培養(yǎng)，全面提高公司的財務管理水平，以適應新形勢下對會計信息的快速的、準確的、真實的要求，確保公司和各部門各項工作有序運轉和各項事業(yè)的發(fā)展。

企業(yè)財務工作計劃

xx年財務科在公司領導的正確指導下，一絲不茍地開展工作，以高度的職責感做好公司的財務統(tǒng)計工作，下面是我們一年來的工作狀況總結：

一、以質量貫標為契機，不斷增強全員的預算管理意識。今年市局(公司)將我公司列為第一批質量認證達標單位，職工的質量規(guī)范意識明顯增強。我們以此為契機，根據(jù)財務管理的特點以及財務管理的需要，及時出臺了局(公司)《全面預算管理制度》，各科室站所分別配備了預算管理員，從而使每項工作有計劃、有落實、有監(jiān)督、有考核。

在費用控制方面，

一是采取定額包干的方式，將手機、座機費、辦公費、油料費定額控制，節(jié)約歸已、超支自負，培養(yǎng)了職工的節(jié)約意識。

二是采取預算審批的方式，對定額以外的費用，務必先層層審批，沒有審批發(fā)生的費用，一律不予報銷。在現(xiàn)金預算方面，為提高現(xiàn)金預算的準確性，在實際支付時做到，沒有現(xiàn)金預算項目的不予支付，超預算支付標準的不予支付，從而提高了現(xiàn)金預算意識。

在職工借款還款方面，規(guī)定了借款務必于出發(fā)后xx日內還款，并將其寫入科室方針目標，確實起到了降低借款數(shù)額，減少資金占用，避免呆帳發(fā)生的用心作用。透過預算管理這一有效的管理手段，職工的規(guī)范意識進一步增強，促進了各項工作的開展。

二、以培訓為動力，不斷提高財會人員的業(yè)務水平。

幾年來，市局(公司)一向把人員培訓視為企業(yè)發(fā)展，增強企業(yè)競爭力的突破口，財務管理工作同樣迫切需要素質較高的會計從業(yè)人員，因此我們根據(jù)實際工作的要求，年初就制定了基層會計人員培訓計劃，有步驟有目的的進行培訓，今年共舉辦了三期會計人員培訓班，分別學習了《會計法》、《煙站財務管理核算辦法》、《企業(yè)管理工作意見》、《工作質量與方針目標考核辦法》。

透過學習，進一步了解了公司的各項管理制度，懂得了基層煙站會計人員的工作要求，如何更好地做好基層財務工作等。提高了干好基層財務工作的主動性與用心性。

同時，我們還加強了財務科全體人員的業(yè)務培訓，財務科全體成員用心參加各種形式的學習，努力提高業(yè)務水平，在市局組織的大比武中取得了較好的成績，同時在財政局組織的財務基礎工作檢查中，得到好評。財務科成員更是把提高自身素質當成是能否勝任工作，能否提高財務管理水平的頭等大事來做。

用心進取，努力學習，今年先后有三人次參加了全國會計中級職稱考試，二人次參加了全國會計初級考試。煙站會計人員也有多人次報名參加了全國會計初級考試。局(公司)全體財務人員業(yè)務技能水平不斷提高，為干好工作帶給了素質保證。

三、以考核為手段，促進財務基礎管理水平的提高。

隨著企業(yè)管理的進一步深入，財務的管理職能逐漸增強。今年，市局(公司)為加大職責制考核力度，保證職責制的貫徹落實，專門成立了考核組織，財務科同企管科及辦公室一齊用心參與考核，嚴格按職責制考核兌現(xiàn)，保證了各項工作的順利開展。體現(xiàn)了職責制的嚴肅性與公正性。

工作中，最重要的一點就是借市局(公司)的考核體系，采取了工作質量與方針目標的考核機制，將管理的要求與重點，納入工作質量與方針目標考核。

制定了煙站會計、保管方針目標工作質量考核標準，將科室費用預算、職工借款寫入方針目標。透過月份考核與工資掛鉤，季度與獎金掛鉤等兌現(xiàn)按《財務會計制度》和《會計法》的要求，全面提高財務核算質量，實事求是的體現(xiàn)財務經(jīng)營成果，做誠信納稅單位。并順利透過每年一次的國稅、地稅關于納稅狀況的檢查。

這就強化了財務的監(jiān)督管理職能，規(guī)范了各站所經(jīng)營行為，有力保證了各項工作的順利進行。

四、用心參與企業(yè)經(jīng)營管理，搞好公司財產物資的清查與盤點

隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，財務的管理職能日益顯現(xiàn)。財務管理參與到企業(yè)管理的方方面面，從物資采購中的比價采購小組到基建的招投標，再到廢舊物資的處理等等，財務科都參與其中，起到了其應有的作用。

為加強對基層站所各項財產物資的管理，迎接各級的指導于檢查，透過現(xiàn)場清查，由物流服務中心建立了煙站、管銷所的固定資產、低值易耗品登記臺帳。今年6月份，財務科全體成員利用晚上的時間，加班加點對各煙站煙用物資的扶持兌現(xiàn)狀況進行了核查，透過核查，提高了基層會計、保管的職責心，規(guī)范了煙站的會計基礎工作，有效的防止了錯誤的出現(xiàn)。這就加強了管理，確保了財產物資的帳帳、帳實相符，提高了財產物資的利用效能。

五、搞好財經(jīng)秩序整頓工作，全面做好迎接審計的準備

根據(jù)上級局(公司)關于財經(jīng)秩序整頓工作的要求，結合我公司自身的實際，認真搞好自查與整頓，個性是把整頓工作視為規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為的良機。首先，對xx年以來的卷煙購、銷、存業(yè)務認真檢查，并與煙廠核對一致，確保做到帳帳、帳實相符，沒有發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的行為，保證了自查工作的質量。

其次，對基層站所進行全面審計，加強對金曾會計人員的指導。從會計基礎工作導演用物資的扶持兌現(xiàn)，再到煙葉收購中涉及到的財務工作，財務科人員都一一指導到位，規(guī)范了會計的基礎工作，為迎審計署的檢查做好了充分的準備。

六、加強資金管理，減少資金占用，提高資金利用率

年初，我公司資產負債率高達，為了切實降低資產負債率，從點滴做起，控制資金占用，提高資使用效率，首先對欠款狀況進行了分析，會同各業(yè)務科室用心回收貨款。其次做好現(xiàn)金預算的預算和編報，防止資金的積壓。第三、嚴格執(zhí)行省資金結算中心的管理規(guī)定，從嚴控制煙站資金占用，將物資銷售款及時要求上劃。從而減少了資金占用，降低了財務費用，提高了企業(yè)經(jīng)濟效益。

七、xx年財務工作計劃

為全面搞好xx年全面預算管理與財務管理工作，我們計劃重點抓好以下幾個方面的工作：

(一)根據(jù)上級公司下達的預算指導意見，進一步搞好預算管理工作。預算管理作為財務管理中的重要一環(huán)，與全面做好財務工作息息相關。在明年的工作當中，要進一步加強對科室、站所的費用預算指導與預算管理，認真做好預算的分析、分解與落實工作，使全面預算管理真正成為全員預算管理，讓預算真正發(fā)揮其應有的作用。

(二)結合iso9000質量認證，當好領導的參謀，確保完成上級局(公司)下達的各項指標。今年，公司已走上了良性發(fā)展的快車道，卷煙銷售與煙葉經(jīng)營質量不斷提高，企業(yè)資產得到進一步凈化與整合。結合市局(公司)貫徹9000質量認證體系，本著“嚴、深、細、實”的原則，全面強化兩煙職責制的制定與落實，在千辛萬苦抓增收的基礎上，千方百計研究節(jié)支，力爭完成各項任務指標。

同時，認真研究搞好多種經(jīng)營工作，圍繞盤活資產，對現(xiàn)有閑置的網(wǎng)點和煙站進行對外租賃;認真清理往來帳戶，大力回收貨款，減少資金占用，提高企業(yè)資產負債結構，降低企業(yè)資產負債率。根據(jù)上級公司物資采購的要求，進一步健全物資比價采購制度。

三)繼續(xù)開展會計從業(yè)人員的培訓活動，進一步搞好煙站的基礎工作，提高管理水平。企業(yè)越發(fā)展進步，財務管理的作用就越突出。所著企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，對財務管理的要求也越來越高。為了適應這一要求，就務必繼續(xù)開展會計從業(yè)人員的培訓，提高會計從業(yè)人員的水平。在提高會計人員水平的基礎上，進一步加強檢查督促與指導，搞好會計的基礎工作，為更好的參與企業(yè)的經(jīng)營管理工作打下堅實的基礎。

總之，今年財務科的工作在各位領導的支持與幫忙下，在各科室和基層站所的配合下，按照黨委的部署和安排，認真組織落實，取得了較好的成績。但是，來年的任務更重，壓力更大，我們財務科全體成員將變壓力為動力，用心進取，開拓創(chuàng)新，充分發(fā)揮財務管理在企業(yè)管理中的核心作用，為企業(yè)的發(fā)展壯大做出新的更大的貢獻.

20xx企業(yè)財務工作計劃范文

回顧過去，展望未來，***房地產公司在恢復中逐漸步入欣欣向榮，新的20**，財務部在保證工作順利進展并取得長足的進步的同時，更要戒驕戒躁，繼續(xù)持續(xù)20**年的昂揚斗志，同時不斷的發(fā)現(xiàn)并彌補工作中的不足，在保證作為公司核心的財務機構正常運作的前提下，將財務的管理提高到一個新的層次!因此，財務部對充滿激情的20**年作出了如下的展望和規(guī)劃：

一、進一步加強員工的成本控制意識，嚴格控制借支的審批流程，層層把關，當然，這個工作與各個部門的直接分管經(jīng)理的管理是分不開的;同時，財務部將加強對新職工的成本費用報銷和控制的宣傳，老職工帶新職工，把***嚴格借支，節(jié)約費用，7天沖賬的優(yōu)良作風延續(xù)下去;對于項目的請款嚴格審批制度，經(jīng)理一支筆制度，對項目的沖賬報銷嚴格按照借支明細審批，超出借支范圍的請款除個性批準外，財務一律不得核銷負責人借支，并按公司規(guī)定收回借款或從工資扣除。

二、加強往來款項的催收力度，需要各項目總監(jiān)極力配合財務的此項工作，對各個項目的正?；乜?，按照公司財務部制定的傭金結算管理辦法嚴格要求各項目部銷售秘書按時報交銷售報表和傭金結算表，除法定節(jié)假日外，財務部每月5日左右對各項目所報數(shù)據(jù)歸總，向董事辦上報當月資金收付計劃。

三、配備財務人員：財務部工作量日漸加強，鑒于目前財務工作在運作尚好，本著為公司節(jié)約人力資源成本的原則，財務推薦至少增加一名主管會計，負責日常賬務處理及成本費用報銷審核把控，出納除負責日常收支及資金收付計劃外，加強往來款項的催要工作，成本會計負責按照公司的績效考核方案進行公司人力資源成本提成的核算，另協(xié)助往來款項的清欠工作。

四、配備金蝶升級版財務軟件及多端口：至少配備三個財務軟件端口，董事辦一個端口，主管會計一個端口，出納一個端口，各負其職，出納負責現(xiàn)金銀行流水賬記賬核查兼負憑證審核，會計負責收、付、轉全盤內、外賬務處理，董事辦設置查詢功能，實時進入賬務系統(tǒng)，進行現(xiàn)金銀行查詢，這樣就務必具備一個條件，所有收支發(fā)生時，由經(jīng)手人將手續(xù)完備的單據(jù)直接傳遞給會計、出納同時記賬。

這樣就均衡了平時的日常工作量，不會出現(xiàn)平時出納忙，月底會計忙，并且會計出納同時做了相當一部分重復工作，月底核對賬務也很繁瑣費時的狀況，工作起來更加高效，有序，時效性和監(jiān)控性更強。由此，財務管理更加規(guī)范，流水化，分工明確，并且董事辦透過自己的查詢端口能夠隨時了解公司資金狀況，便于董事長統(tǒng)籌安排和臨時資金調配。

五、日常工作：認真完成每月原始憑證審核、納稅申報，憑證裝訂和財務檔案、策劃等合同管理，現(xiàn)金銀行收支，提成核算發(fā)放，賬務核對和往來款項催收等日常工作，保證不出差錯，做好資金安排，保證公司資金正常運作。

六、其他：配合其他部門完成公司交給的其他工作。

為了使財務工作更好地為統(tǒng)計事業(yè)的發(fā)展服務，加強財務管理，完財務制度，做到財務工作長計劃、短安排，使財務工作在規(guī)范化、制度化的良好環(huán)境中更好地發(fā)揮作用。

工作目標：立足基礎工作，深化工作細節(jié);提高人員素質，追求工作質量第一部分財務工作

一、財務基礎工作

(一)、制定財務制度及相關流程執(zhí)行標準。

1、從公司實際出發(fā)依據(jù)《企業(yè)會計準則》制定公司財務制度。

2、制定各項財務工作的執(zhí)行流程及規(guī)范標準。

3、尋求創(chuàng)新和突破，細化和改善財務管理工作中各環(huán)節(jié)的監(jiān)督、管理職能。

4、完善內部控制，不斷查找財務工作中存在的漏洞，對發(fā)現(xiàn)的問題及時上報公司，并對應完善相關制度。

(二)、擬定財務人員配置及崗位職責

1、根據(jù)公司發(fā)展需要，擬定財務部崗位及崗位人員配置，制定崗位職責、工作標準、考核制度。

2、按照規(guī)范、精細、科學的標準，提升財務人員綜合素質和強調工作的主動性，以提升財務部整體工作水平。

(三)、會計核算管理

1、進一步規(guī)范會計科目

按照公司業(yè)務的具體需求，依據(jù)《企業(yè)會計準則》科學合理地對會計科目進行歸類，規(guī)范會計科目的使用方法，從而使會計科目更具有科學性、一致性。

2、理順現(xiàn)金收支、貨款結算流程

為保證現(xiàn)金收支的安全性、合理性，避免在支付現(xiàn)金環(huán)節(jié)出現(xiàn)漏洞，規(guī)定經(jīng)辦人員務必填寫現(xiàn)金、費用支付單據(jù)，寫明支付原由，并務必經(jīng)公司財務部總監(jiān)簽字，方可支付，使現(xiàn)金按標準管理，做到有據(jù)可查，避免收付風險。

3、加強財務指標分析力度

①按時完成月度、季度、年度的財務分析報表，上報數(shù)字做到零差錯。

②**年重點針對銷售額、費用額、利潤額三項指標著重進行分析。

③對促銷推廣活動的投入、產出及其實施效果進行分析，重點關注影響各項指標的相關因素，提出促銷推廣中存在的問題。

④透過高質量的財務分析為企業(yè)未來經(jīng)營發(fā)展和戰(zhàn)略決策帶給重要依據(jù)。

二、財務管理工作

(一)、強化財務監(jiān)管職能

1、加強對庫存的監(jiān)管

庫存是企業(yè)正常經(jīng)營的基本保證，尤其是對于我公司來說庫存商品占有較大的份額，存在品種繁多，銷售狀況參差不齊的狀況，為保證庫存商品的準確性，財務部每月對各品牌的庫存盤點結果進行抽查，對有問題商品，及時發(fā)現(xiàn)，及時督促相關部門予以整改，并對產生問題的部門進行考核，透過考核與監(jiān)督，降低問題商品的數(shù)量，努力提高存庫存周轉率，減少庫存損失。

2、挖潛創(chuàng)新、開源節(jié)流，加強對銷售、費用的監(jiān)管

①在挖潛增效方面，用心地將好的推薦、意見上報公司;

②對經(jīng)營中存在的不合理費用支出及時做出統(tǒng)計，并上報公司，力爭費用支出的合理性;

3、加強對人員調動和工作交接的監(jiān)督

針對各崗位工作的特殊性，相關人員如果變動，務必履行嚴格的工作交接手續(xù)，列清移交事項，交清貨品、錢、物，并由主管領導監(jiān)交，避免貨品、錢、物損失風險。

(二)加強安全管理，杜絕安全隱患

安全是企業(yè)正常經(jīng)營的前提和重要保障，安全工作應常抓不懈，作為資金的管理部門，進一步建立健全安全管理體系，使安全管理完全納入制度化、規(guī)范化的管理之中;

1、增強全員的安全防范意識;宣傳公司各項安全管理制度，用心參加公司舉辦的各類安全知識講座，熟練掌握安全器具，進行安全隱患排查，杜絕隱患發(fā)生;