房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；思路

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況嚴(yán)重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對1103家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了納稅檢查，被查出有問題的企業(yè)725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66％；檢查總計查補(bǔ)10.05億元，滯納金一項(xiàng)，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發(fā)的罰金總額也已經(jīng)突破千萬，達(dá)到1817萬元。

稅務(wù)機(jī)關(guān)已將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況確定為監(jiān)管重點(diǎn)，并且正積極探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估模型，還計劃與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與應(yīng)納稅額有關(guān)數(shù)據(jù)的采集、監(jiān)控和分析能力,同時在行政程序上規(guī)范納稅人的稅務(wù)登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)還將加大對房地產(chǎn)涉稅違法行為的處罰力度。可以明顯預(yù)見，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價將進(jìn)一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風(fēng)險下降低稅負(fù)的一個重要選擇。本文就房地產(chǎn)企業(yè)如何對其經(jīng)營活動進(jìn)行稅收籌劃提供一些思路。

（一）從節(jié)稅空間大的稅種和納稅人構(gòu)成入手

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值。從理論上來講，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的的稅種作為切入點(diǎn)，例如土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是一個具有很高稅收籌劃價值的稅種，原因有兩個：一是其稅率比較高，稅負(fù)重；二是其稅率為超率累進(jìn)稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負(fù)擔(dān)的差距大，土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。

從納稅人構(gòu)成切入。我國大量稅收共同的特點(diǎn)是以企業(yè)的某種類別身份為基礎(chǔ)。因此房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。依據(jù)混合銷售按照“經(jīng)營主業(yè)”劃分只征一種稅的原則，企業(yè)有充分的空間進(jìn)行稅收籌劃以獲得適合自己企業(yè)和產(chǎn)品特點(diǎn)的納稅方式。設(shè)有一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費(fèi)。若不對這些費(fèi)用分別核算，根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣，這樣就加重了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)可以通過分別核算和收取這些費(fèi)用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。

（二）尋找變量

稅收籌劃過程就是不斷發(fā)現(xiàn)并引入變量的過程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應(yīng)納稅額的兩個最直接、最根本地因素是計稅依據(jù)和稅率，計稅依據(jù)越小，稅率越低，應(yīng)納稅額越少，其它間接因素都通過這兩個因素其作用。雖然這兩個因素在不同稅種中的內(nèi)容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個方面下功夫。

另外，稅收籌劃從某種意義上說就是納稅人主動利用稅收政策的特定條款來實(shí)現(xiàn)減輕納稅成本的目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋找在相關(guān)稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類：

差異性條款。例如房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅，土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業(yè)務(wù)收入相對于房地產(chǎn)銷售收入，涉及的稅負(fù)主要是營業(yè)稅，不繳納土地增值稅，稅負(fù)輕一些。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進(jìn)行了簡單裝修，可以考慮將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，分解房地產(chǎn)價格，這樣還可能有效降低房地產(chǎn)的增值率。

選擇性條款。稅制設(shè)計和稅收政策中規(guī)定了不同的納稅處理模式，對一種納稅主體規(guī)定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。兩種方式計算出來的應(yīng)納稅額有時候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。

優(yōu)惠性條款。我國土地增值稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的規(guī)定的通知》的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。

（三）遵循成本收益原則

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。

以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項(xiàng)目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實(shí)際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。

假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。

在增加可扣除項(xiàng)目時，應(yīng)注意稅法對可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

參考文獻(xiàn)

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第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃范文

一、銷售收款環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費(fèi)附加等。其中,營業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的全部價款和價外費(fèi)用為基數(shù)計稅的,它又是城建稅、教育費(fèi)附加計稅的基礎(chǔ),同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營業(yè)稅。同是,土地增值稅的超額累進(jìn)稅率與銷售階段的定價密切相關(guān),因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

2、營業(yè)稅的籌劃策略 3、土地增值稅的稅收籌劃 二、整體層面的其他稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項(xiàng)目和種類都較多,在整個管理和經(jīng)營工作中各個環(huán)節(jié)都需要注意,進(jìn)行合理的稅收籌劃,才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。

1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的計算過程中,會有一些相關(guān)的抵稅項(xiàng)目以減少企業(yè)稅收,但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國政府宏觀調(diào)控的重要對象,因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎分析相關(guān)政策,合理調(diào)整企業(yè)銷售業(yè)務(wù)組成,借用時間價值或者費(fèi)用的合理安排爭取盡量的稅收優(yōu)惠。例如,很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主,并確定收入,就需要與當(dāng)年繳納相應(yīng)的所得稅。而其實(shí)人防工程不可出售,企業(yè)可以將其租給業(yè)主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業(yè)所得稅的額度。

2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)都留有部分房源作為投資性房地產(chǎn),用于出租或者暫時閑置。這部分房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅,用于出租的房產(chǎn)還應(yīng)該繳納5%的營業(yè)稅。企業(yè)在安排出租業(yè)務(wù)的具體細(xì)節(jié)時,也應(yīng)該區(qū)分房屋租金和代收的水電費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、清潔費(fèi)等。同樣,這部分如果由物業(yè)公司進(jìn)行收取可以避免繳納營業(yè)稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營業(yè)稅。

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；稅收籌劃；探討

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1000-8772（2012）17-0092-02

一、稅收與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)性分析

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)高速發(fā)展的勢頭，中國的房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)模化、品牌化、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變，逐步發(fā)揮其作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的重要導(dǎo)向作用。

經(jīng)濟(jì)決定稅收，稅收反作用于經(jīng)濟(jì)。這是稅收與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的辯證關(guān)系，對于房地產(chǎn)行業(yè)也存在類似的情況。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的價值也會進(jìn)一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時隨著政府稅收收入的增加，也會相應(yīng)地增加對房地產(chǎn)業(yè)的投入，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施保障，增強(qiáng)房地產(chǎn)品保值增值的能力，進(jìn)而形成一個投入、產(chǎn)出相互促進(jìn)的良性循環(huán)。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適宜的稅收負(fù)擔(dān)、良好的稅收服務(wù)水平、較高的工作效率都將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。與此相反，沉重的稅收負(fù)擔(dān)、繁瑣復(fù)雜的稅種結(jié)構(gòu)、落后的稅收征管方式將阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)的納稅現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構(gòu)成。我國房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅費(fèi)名目繁多，其中，實(shí)體稅法是現(xiàn)行稅法體系的基本組成部分，目前的實(shí)體稅法由22個稅種構(gòu)成，在這22個稅種中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費(fèi)助推房價高漲”。 根據(jù)國家財政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長的結(jié)構(gòu)性分析》顯示，2011年房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)收入1 102.36億元，同比增長23.3%。房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。

房產(chǎn)稅的稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長速度是由納稅人房產(chǎn)的保有總量和房屋出租價格的增長速度決定的。財政部還說明了房產(chǎn)稅收入快速增長的主要原因：一是辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的保有量一直保持快速增長。2011年辦公樓銷售額同比增長16.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長23.7%。二是房屋租賃價格上升，2011年居民消費(fèi)價格中的居住類價格上漲5.3%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)

由于房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營具有投資數(shù)額大、建設(shè)周期長，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有較強(qiáng)的競爭性，效益與風(fēng)險并存；受政府的干預(yù)和國家經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)等特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃除了具有稅務(wù)籌劃的一般特點(diǎn)外，還具有其獨(dú)特性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.稅務(wù)籌劃效益的顯著性

由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，而且每個開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)都幾乎涉及到不同的稅費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的稅務(wù)籌劃空間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)籌劃的重視與投入，將對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益產(chǎn)生積極的顯著性的影響。

2.稅務(wù)籌劃的時效性強(qiáng)

我們國家的經(jīng)濟(jì)是屬于國家宏觀調(diào)控下的市場經(jīng)濟(jì)，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營受政府干預(yù)和國家經(jīng)濟(jì)政策的影響極大，特別是對于作為國家宏觀調(diào)控重點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)來說，國家針對該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)、稅收、貨幣政策隨時可能發(fā)生變化，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的措施和方案都具有極強(qiáng)的時效性，而這也要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對政策的可能變化具有預(yù)見性和適應(yīng)性。

3.稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性

城市房地產(chǎn)除有其特定的開發(fā)目標(biāo)外，還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、投資計劃等條件的制約，涉及到經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)環(huán)境等眾多因素，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一個系統(tǒng)工程，它的復(fù)雜性要比一般企業(yè)稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性更大。

四、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的必要性和可行性

1.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的必要性

稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營風(fēng)險和納稅風(fēng)險，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。

隨著我國住房制度的改革，房地產(chǎn)行業(yè)投資快速增長，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐步形成和發(fā)展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長到2006年的19 382.46億元，13年間增長了13倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期我國GDP的增長速度。對于一個新興的產(chǎn)業(yè)來說，其發(fā)展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產(chǎn)投資的增長速度已經(jīng)超過了全社會固定資產(chǎn)投資的增長速度，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了強(qiáng)大的動力。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的健全和完善，各行各業(yè)的競爭日益激烈，處于高速發(fā)展階段的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)競爭極其激勵。競爭的結(jié)果就是行業(yè)利潤呈現(xiàn)下降趨勢，稅收籌劃意義將更重大。

2.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的可行性

不論是從國家的宏觀政策還是企業(yè)內(nèi)部的微觀環(huán)境來看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃都是可行的。國家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識、有利于增加國家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平、有利于優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有著多方面的積極作用，是國家允許并提倡的。企業(yè)在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，實(shí)施稅收籌劃，選取對企業(yè)較為有利的納稅方案進(jìn)行申報納稅，與依法誠信納稅是完全一致的。

3.我國的稅收大環(huán)境越來越好，我國稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現(xiàn)實(shí)。新稅制實(shí)施以來，稅法得到統(tǒng)一，稅權(quán)相對集中，規(guī)范了減免稅，避免了各種越權(quán)減免稅收和隨意減免稅收的現(xiàn)象。稅收大環(huán)境的變好，為稅收優(yōu)惠政策完全落到實(shí)處和稅收籌劃提供了條件和可能。

4.企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)化

（1）專業(yè)人才不斷增多。稅務(wù)籌劃的技術(shù)含量高，不僅要通曉稅收法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)，還要了解企業(yè)的運(yùn)作、行業(yè)發(fā)展趨勢、社會發(fā)展?fàn)顩r，因此，需要擁有稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，專業(yè)人才的整體業(yè)務(wù)水平?jīng)Q定了稅務(wù)籌劃能達(dá)到的水平。作為一個經(jīng)濟(jì)效益較好的產(chǎn)業(yè)，隨著其發(fā)展成熟，其業(yè)內(nèi)吸引、積累了一批稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，再加上各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)愿意為房地產(chǎn)企業(yè)提供稅務(wù)籌劃服務(wù)，使房地的稅務(wù)籌劃人才增加，保證了其開展稅務(wù)籌劃的人力需要，為企業(yè)的稅收籌劃提供了條件。

（2）企業(yè)的法制意識不斷地增強(qiáng)。稅務(wù)籌劃在發(fā)達(dá)國家是一門被廣泛應(yīng)用的技術(shù)，但在我國僅興起數(shù)年。目前，我國不少人對稅務(wù)籌劃仍是認(rèn)識不深。隨著時間的推移，大眾對稅務(wù)籌劃的認(rèn)識日漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)界也不例外。另外，因發(fā)展迅速、經(jīng)濟(jì)效益佳，房地產(chǎn)企業(yè)云集了各種類型的專業(yè)人才，這些人對新生事物接受能力強(qiáng)，對稅務(wù)籌劃的認(rèn)識速度比一般的快。稅務(wù)籌劃作為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化的有效措施之一，越來越引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃范文

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本在一個企業(yè)的運(yùn)行之中扮演著至關(guān)重要的角色，是一個企業(yè)必須面對、不可忽視的問題。因此，合理健康的房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃必須擺在首要位置。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問題，也提出了一些具體方法，并且分析了它的重要意義。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；土地增值稅；稅收籌劃

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經(jīng)濟(jì)和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴(yán)冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現(xiàn)各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現(xiàn)存問題

土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：

(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面

從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實(shí)施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務(wù)籌劃目標(biāo)不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務(wù)人員個人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導(dǎo)致稅收籌劃的片面發(fā)展。

(二)對國家出臺相關(guān)政策理解淺顯

21世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而關(guān)系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是，在實(shí)際政策的實(shí)行過程中，有很多企業(yè)無法適應(yīng)國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現(xiàn)錯誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場帶來了新的波動。

(三)在稅收籌劃中風(fēng)險意識較薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風(fēng)險，這種風(fēng)險包括房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的波動幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進(jìn)行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機(jī)。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務(wù)人員和企業(yè)的風(fēng)險意識薄弱，這具有極大的隱患性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法

面對波密詭譎的房地產(chǎn)市場，企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

(一)合理籌劃增值稅的扣除項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項(xiàng)目金額，以此達(dá)到降低增值率，減小稅收負(fù)擔(dān)的目的。這其實(shí)也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。企業(yè)在籌集資金的過程中，應(yīng)該采取科學(xué)、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負(fù)債一直增加，對企業(yè)來說并無益處，而通過扣除項(xiàng)目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來信心。

(二)合理利用國家出臺相關(guān)政策

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產(chǎn)市場必要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅壓力。

(三)合理通過建房進(jìn)行稅收籌劃

在稅法相關(guān)規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi)，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。這樣一來，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，還減少企業(yè)繳納費(fèi)用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過程中，一方負(fù)責(zé)土地，一方負(fù)責(zé)資金，雙方進(jìn)行合作建房。通過這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結(jié)果，值得采納。

(四)積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)支持

政府稅務(wù)機(jī)關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門，具有對企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢，給予專業(yè)的指導(dǎo)，由于各個地方的征管方式和征管地點(diǎn)的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時獲得溝通，達(dá)成雙贏的共識，將稅收籌劃風(fēng)險降低到最低。

(五)事后采取積極有效的補(bǔ)救措施

稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進(jìn)行籌劃，但是風(fēng)險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險控制，采取積極有效的補(bǔ)救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

(六)土地增值稅的核心是增值率

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個因素進(jìn)行開展，減少稅費(fèi)開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費(fèi)，是稅收籌劃的目的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：

(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應(yīng)市場競爭

在當(dāng)前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場競爭。目前，政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進(jìn)行了宏觀調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟(jì)效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機(jī)會。

(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)市場的‘高溫’現(xiàn)象促使國家加大對該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理造成不少麻煩。國家干預(yù)力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財務(wù)管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預(yù)力度過大的問題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平。

(三)有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化

在房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務(wù)之中，土地增值稅給企業(yè)帶來的負(fù)稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務(wù)。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負(fù)稅壓力，給企業(yè)喘息的機(jī)會，減少稅務(wù)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)帶來巨大利益。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負(fù)稅壓力，還能給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進(jìn)行稅收籌劃，不僅對企業(yè)自身有好處，對房地產(chǎn)市場也是個很好的調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，積極配合，用好的方法達(dá)到好的目的。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃范文

1稅收籌劃的意義及特點(diǎn)

1.1稅收籌劃的意義

筆者認(rèn)為稅收籌劃的意義在于企業(yè)或者股份制企業(yè)在合理合法的前提下，通過對自身經(jīng)濟(jì)活動的行為中所創(chuàng)造的利潤所需要繳納的稅額在稅法允許的范圍內(nèi)進(jìn)行一切合法的減少納稅額。從而將企業(yè)的利潤實(shí)現(xiàn)最大，成本降到最低。

1.2稅收籌劃的特點(diǎn)

第一，稅收籌劃具有合法性。企業(yè)的稅收籌劃必須以合法性為前提，企業(yè)作為納稅人，應(yīng)當(dāng)依照國家的相關(guān)法律在選擇納稅方案時做出最有利于自身發(fā)展的選擇。因此企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃具有服從配合國家稅法的意義。

第二，稅收籌劃具有事前籌劃性。企業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，投資活動等設(shè)計和安排時需要進(jìn)行稅收籌劃。在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)活動中，由于特定經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的發(fā)生使企業(yè)負(fù)有納稅義務(wù)，比如產(chǎn)品勞務(wù)銷售，貨物運(yùn)輸后需繳納增值稅等，這便說明納稅義務(wù)的發(fā)生具有滯后性。但是稅收籌劃卻不同，他可以事先進(jìn)行籌劃，這樣可以避免在實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益發(fā)生后所需繳納不必要的多余稅款。

第三，稅收籌劃具有明確的目的性。企業(yè)采取稅收籌劃目的是為了降低企業(yè)的成本支出，一般情況下，通過兩種方式來實(shí)現(xiàn)：第一種是稅負(fù)最低，即企業(yè)在選擇納稅方案時選擇稅收負(fù)擔(dān)最低的策略；第二種是延緩納稅的時間，即當(dāng)企業(yè)所選擇的方案在繳納的稅款基本相同的情況下，盡可能晚的去繳納稅款。

2房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性及涉及的稅種

2.1房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

第一，房地產(chǎn)企業(yè)稅收比例高。我國目前的稅收體系中，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅款種類比較多且復(fù)雜，在短時間內(nèi)，納稅人要想促使我國的稅收體制發(fā)生改變是不可能實(shí)現(xiàn)的，因此企業(yè)要想減輕自己的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，最直接最有效的方法就是避稅，減少稅收成本，進(jìn)行稅收籌劃。這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)在不斷變化與競爭的市場大環(huán)境中求得生存。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)競爭壓力大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)在我國的起步比較晚，發(fā)展還不充分，這就導(dǎo)致了企業(yè)的稅收政策在選擇上具有局限性，但是因?yàn)轶w制上的不完善，企業(yè)在稅收籌劃措施的實(shí)施上也提供了一定的發(fā)揮空間，所以如果企業(yè)在實(shí)施稅收政策時能夠合理地利用這些空間，企業(yè)整體的稅收籌劃水平就會獲得很大程度的提高。

第三，我國稅收環(huán)境不斷改善。隨著稅收體制在我國的逐步發(fā)展，我國正走向一個嶄新的稅收環(huán)境，從而也促進(jìn)了企業(yè)稅收在減免、緩交時更加合理化與合法化，各種主觀因素對納稅征收的不良影響也逐步降低了，一個健康的納稅環(huán)境也為我國目前稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施提供了良好的發(fā)揮空間。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種

第一，前期準(zhǔn)備階段的稅種。房地產(chǎn)企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段的稅收繳納主要以耕地占用稅和契稅為主，耕地占用稅的繳納是用來保護(hù)耕地，促進(jìn)土地資源的合理利用，避免非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人占用土地資源，減少國家的耕地面積。耕地占用稅實(shí)行差別定額稅率，是一種一次性定額征收的稅種。如果房地產(chǎn)開發(fā)商將農(nóng)民的耕地占用，就必須要在土地管理部門對其行為進(jìn)行批準(zhǔn)同意，占用耕地之日起的30日之內(nèi)繳納耕地占用稅。主要類型包含國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、房屋贈予、房屋交換五項(xiàng)內(nèi)容。由于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有不平衡性，結(jié)合各個地方的實(shí)際情況，我國實(shí)行了不同的契稅稅率，一般實(shí)行3%～5%的幅度稅率。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種。房地產(chǎn)企業(yè)按照自身營業(yè)額的3%進(jìn)行繳納建筑營業(yè)額；在簽訂了實(shí)施建設(shè)施工合同以后需要繳納合同金額萬分之三的印花稅；同時還要根據(jù)施工所占地域的大小來繳納城鎮(zhèn)土地稅。

第三，房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種。一是營業(yè)稅。營業(yè)稅是提供應(yīng)稅勞務(wù)，是對無形資產(chǎn)的和銷售稅的轉(zhuǎn)讓。在營業(yè)稅的發(fā)展階段主要是指以“建設(shè)”稅按照建設(shè)單位，在按3%的稅率征收營業(yè)稅的營業(yè)額，征收范圍包括建筑、安裝、維修、裝飾及其他工程業(yè)務(wù)。二是土地增值稅。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，對建筑結(jié)構(gòu)和獲得的單位和個人，在收集房地產(chǎn)價值轉(zhuǎn)移稅。房地產(chǎn)企業(yè)主要以開發(fā)土地、建設(shè)施工、銷售樓盤作為自己的經(jīng)濟(jì)活動來贏利。土地增值稅的超額累進(jìn)稅率，不得超過與50%部分扣除項(xiàng)目金額的比值，稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0。三是企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是以企業(yè)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得稅征收的對象。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)取得的凈收入，必須納入企業(yè)的總利潤和繳納企業(yè)所得稅。一般采用25%的比例稅率。

3某房地產(chǎn)公司主要稅種的籌劃方案

3.1營業(yè)稅的籌劃

營業(yè)稅的關(guān)鍵在于營業(yè)額。實(shí)行稅收籌劃對于營業(yè)稅來說不是最優(yōu)選擇，減少的稅收成本較少。但是營業(yè)稅在確定應(yīng)稅營業(yè)額上變化的幅度卻比較大，但是這樣的彈性卻為納稅人的納稅籌劃提供了更大的發(fā)揮余地。營業(yè)額越大，就越需要通過稅收籌劃來減少營業(yè)稅納稅額，因此營業(yè)額的稅收籌劃方案還需要根據(jù)營業(yè)額的大小來制定，其目的最終是為了讓企業(yè)的營業(yè)稅稅收成本降低，從而給企業(yè)增加利潤。

3.1.1避高就低，降低稅負(fù)

本項(xiàng)目中，住宅按毛坯房銷售，而商鋪和車庫按裝修后的成品房出售。這里就需要籌劃由房地產(chǎn)企業(yè)完成的這部分裝修費(fèi)用。規(guī)劃方法將房子裝修，裝修和設(shè)備安裝費(fèi)單獨(dú)的合同，公司簽署了在商店和車庫銷售合同是根據(jù)毛坯房的價格計算，5%的營業(yè)稅計算，裝飾分公司和客戶房地產(chǎn)公司簽訂的裝修合同，所以房子裝修應(yīng)繳納3%的營業(yè)稅。房地產(chǎn)公司有商店，其占地45920平方米，除此之外還有6000平方米的停車場。原本打算商店在6000元/平方米的平均銷售價格，按照2000元/平方米的均價車庫銷售，裝修費(fèi)按每平方米500元的標(biāo)準(zhǔn)，商鋪，車庫300元標(biāo)準(zhǔn)每平方米。如果根據(jù)毛坯房銷售合同的標(biāo)準(zhǔn)組件，應(yīng)繳納的營業(yè)稅如下：

商鋪銷售應(yīng)繳納營業(yè)稅：459205×500×0.05=1262.8萬元

車庫銷售應(yīng)繳納營業(yè)稅：6000×1700×0.05=51萬元

裝修應(yīng)繳納營業(yè)稅：（45920×500+6000×300）×0.03=74.28萬元

這樣籌劃可以節(jié)約營業(yè)稅1437.6萬元-1388.08萬元=49.52萬元

3.1.2把價外費(fèi)用剝離出去

該項(xiàng)目在住宅銷售的房地產(chǎn)公司，收集水、電、煤氣安裝費(fèi)，維修基金設(shè)施費(fèi)。通過業(yè)務(wù)的合理分離，分離費(fèi)用規(guī)劃方法，同時在住宅銷售的房地產(chǎn)公司，所有收費(fèi)由物業(yè)公司物業(yè)管理公司開具發(fā)票，收費(fèi)，這費(fèi)用是房地產(chǎn)物業(yè)出售。根據(jù)國家營業(yè)稅稅法相關(guān)政策，物業(yè)管理部門征收了業(yè)主們的水、電、暖、氣等相關(guān)費(fèi)用，但是房地產(chǎn)公司并沒有進(jìn)行對業(yè)主們收費(fèi)，所以不需要繳納營業(yè)稅，不屬于法律范圍內(nèi)。這一項(xiàng)可節(jié)約營業(yè)稅（300+3000）×480×0.05=7.92萬元，城建稅及教育費(fèi)附加0.62萬元。

3.2企業(yè)所得稅收籌劃

據(jù)查閱資料了解，我國在2008年實(shí)施了《企業(yè)所得稅法》，將企業(yè)的年度工資在稅前就扣除，也取消了工資稅，一些工資和福利都會大幅度地減少稅收，這意味著中國房地產(chǎn)企業(yè)的工資稅前扣除，這有可能擴(kuò)展需要展示的更多工資支出。在這些項(xiàng)目的計算中如果把超支的職工福利費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)用工資的形式進(jìn)行結(jié)算，那么超支的部分就可以在稅前給予全額扣除。企業(yè)在自身生產(chǎn)經(jīng)營活動過程中涉及的業(yè)務(wù)招待費(fèi)不得超過年銷售收入的千分之五，廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)是企業(yè)的一筆大支出，需要企業(yè)進(jìn)行合理的安排與籌劃，企業(yè)在業(yè)務(wù)招待費(fèi)方面應(yīng)給予高度重視，在實(shí)際的經(jīng)營活動中也可以在業(yè)務(wù)招待費(fèi)與業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的部分內(nèi)容方面進(jìn)行相互之間的替換。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該對企業(yè)的宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)和招待費(fèi)進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃與控制，雖然不是主要成本支出，但也不能小視。

4結(jié)論

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅

稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)及稅負(fù)情況

（一）經(jīng)營特點(diǎn)

對房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營特點(diǎn)：

1．開發(fā)經(jīng)營具有計劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計劃范圍之內(nèi)。

2．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3．經(jīng)營風(fēng)險大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況

從行業(yè)角度看，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項(xiàng)稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過于沉重，通過稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種

在開發(fā)階段對營業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

1．營業(yè)稅。對房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業(yè)所得稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。

1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)

《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，企業(yè)可以合理估計并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時可以適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價。

3．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購銷合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。

（二）企業(yè)所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計算企業(yè)所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009] 31號里規(guī)定的計稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財產(chǎn)保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競爭力。

（三）營業(yè)稅的籌劃

1.合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價外費(fèi)用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

2．將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，節(jié)約了2%的營業(yè)稅。

參考文獻(xiàn)：

[1]王虹，陳立.納稅籌劃[m].北京:清華大學(xué)出版社，2006.

[2]張卓，王紅春.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃和可行性研究[j].應(yīng)用能源技術(shù)，2007，(11).

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅

稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)及稅負(fù)情況

（一）經(jīng)營特點(diǎn)

對房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營特點(diǎn)：

1．開發(fā)經(jīng)營具有計劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計劃范圍之內(nèi)。

2．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3．經(jīng)營風(fēng)險大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況

從行業(yè)角度看，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計報告顯示，2009年中國稅收收入共59515億元，比上年增加5291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項(xiàng)稅收增收額共計1851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過于沉重，通過稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種

在開發(fā)階段對營業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

1．營業(yè)稅。對房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業(yè)所得稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。

1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，企業(yè)可以合理估計并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時可以適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價。

3．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購銷合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。

（二）企業(yè)所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計算企業(yè)所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009]31號里規(guī)定的計稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財產(chǎn)保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競爭力。

（三）營業(yè)稅的籌劃

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 稅收籌劃

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及稅收狀況

1.我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況

自我國改革開放以來，我國的行地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，并且逐漸的成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)逐漸的擴(kuò)展為開發(fā)、建筑、銷售住宅、商鋪、周邊配套設(shè)施等商品。

2.我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)問題已經(jīng)成為了近些年來社會輿論的焦點(diǎn)，也是百姓民生最關(guān)注的一個問題。市場經(jīng)濟(jì)使房地產(chǎn)價格不斷的波動，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系也發(fā)生了巨大的變化。從2007年開始房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，面對市場的火爆升溫，國家在2010年出臺了包括抑制部分城市房價上漲過快、支持居民自住性住房消費(fèi)、抑制投機(jī)倒賣性購房、整頓房地產(chǎn)市場秩序等調(diào)控措施。

3.土地增值稅概述

土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物產(chǎn)權(quán)，取得了增值收入的單位或個人增收的稅目。土地增值稅實(shí)行的是超額累計稅率，根據(jù)增值額設(shè)立30%至60%不同的稅率。土地增值稅在稅收上也有一些優(yōu)惠政策，例如建筑不同標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠、國家征用收回的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠等?？傮w來看，我國的土地增值稅具有稅收呈現(xiàn)先慢后快的增長趨勢、土地增值稅增幅高于稅收總收入等特點(diǎn)。

二、土地增值稅稅收籌劃的意義

稅收籌劃也叫做合理避稅，它是指納稅人在不違反國家相關(guān)法律法規(guī)的前提下，合理的利用相關(guān)政策及對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，事前選擇對企業(yè)最有利的納稅方案來組織企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，最終達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)的目的。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅負(fù)較重的稅種就是土地增值稅，國家出臺的相關(guān)政策使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營壓力變得更大。所以對于土地增值稅的籌劃工作在實(shí)現(xiàn)保障企業(yè)持續(xù)發(fā)展的動力、減輕企業(yè)經(jīng)營負(fù)擔(dān)、提高企業(yè)市場競爭力等方面的作用就顯得極為重要。合理的對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，能夠有效的降低企業(yè)的成本費(fèi)用，增加企業(yè)的利潤，使企業(yè)可以充分的利用現(xiàn)有的資源，提升資源的利用率，并可使企業(yè)樹立良好的社會形象，從而推進(jìn)企業(yè)的長久發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃的問題

首先，土地證增值稅的征收對象是已售出房地產(chǎn)的增值額，實(shí)際上屬于在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收。土地增值稅的計稅依據(jù)是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地增值額，即為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額減去規(guī)定可扣除項(xiàng)目后的余額，相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的利潤。在實(shí)際工作中，企業(yè)所得稅已經(jīng)在財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得行為上進(jìn)行了征稅，而且土地增值稅的計稅依據(jù)過于狹窄，名義稅率也比較高，這就使得房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)過重，如果企業(yè)土地增值稅的籌劃不能改變這一現(xiàn)狀，那么稅制因素依然會對其造成嚴(yán)重的制約。

其次，土地出讓金的公允性不夠，各級地方政府在財政收入缺少自的壓力下，就可能使用各種手段來擴(kuò)大出售土地，以此短期行為來換取財政收入。另外，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地需經(jīng)過國家征用，在征用的過程中，土地資源的配置受行政權(quán)力的控制，這就有可能產(chǎn)生地方管理者的行為。高價買地低價征地、不透明的招拍掛行為都會使企業(yè)購入土地價格虛高，也使得土地增值稅的籌劃方案難以到達(dá)預(yù)期的效果和目的。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要方式

1.避免進(jìn)入征稅范圍來進(jìn)行納稅籌劃

首先，利用出售改為合資聯(lián)營的方式達(dá)到避稅的目的。根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，使用不動產(chǎn)投資入股、參與企業(yè)利潤分配、承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的行為可不繳納土地增值稅與營業(yè)稅，另外使用不動產(chǎn)投資入股的股東以后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)時，營業(yè)稅也不需要再補(bǔ)交。此規(guī)定給地產(chǎn)企業(yè)提供了納稅籌劃的空間，如果有某個資金能力達(dá)到一定程度的公司能作為房地產(chǎn)的購買方，可以通過先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式來達(dá)到銷售房地產(chǎn)的目的。

其次，利用合作建房達(dá)到達(dá)到避稅的目的。所謂合作建房就是以一方出資金、一方出土地形式來共同構(gòu)建房屋建筑物。國家關(guān)于土地增值稅的相關(guān)規(guī)定指出：“如果雙方合作建房，并且房屋建成后由雙方按比例分配自用的、暫時免征土地增值稅建成后又轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)該征稅”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以依據(jù)這一政策來籌劃納稅。合作雙方建造房屋分得的房產(chǎn)不含土地增值稅，這樣大大降低了房產(chǎn)的成本，實(shí)現(xiàn)出地方與出資方的雙贏。合作一方通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而取得了部分房屋使用權(quán)，但是卻因轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)產(chǎn)生了營業(yè)稅納稅義務(wù)，另一合作方因轉(zhuǎn)讓了部分建筑物的所有權(quán)而產(chǎn)生了銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅納稅義務(wù)。若雙方采取房屋使用權(quán)與土地使用權(quán)互換的方式合作建房，對合作企業(yè)提供土地使用權(quán)的行為可以視為一種投資入股，可不征收營業(yè)稅，這樣國家就只對銷售房屋取得收入的一方按銷售不動產(chǎn)計征營業(yè)稅，而雙方分得的利潤也不再計征營業(yè)稅，合營企業(yè)雙方因都不多交營業(yè)稅而均獲得了節(jié)稅收益。

再次，利用待建房方式達(dá)到避稅的目的。所謂待建房指的是房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進(jìn)行房屋建設(shè)開發(fā)，在建設(shè)開發(fā)完成后收取客戶一定代建費(fèi)用的行為。在代建房的整個經(jīng)濟(jì)活動中，雖然房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際獲得了收益，但是卻沒有涉及到房屋產(chǎn)權(quán)的變化，所獲收益是一種勞務(wù)性質(zhì)的收入，這樣也就不必繳納土地增值稅，而是僅依據(jù)規(guī)定繳納營業(yè)稅。所以采用代建房方式進(jìn)行房屋建設(shè)開發(fā)，不但在減輕了企業(yè)的營業(yè)稅負(fù)擔(dān)，同時也合理的規(guī)避了土地增值稅的增收范圍，最終降低了企業(yè)的稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)如果要使用代建房方式方式進(jìn)行納稅籌劃，一定要在建設(shè)開發(fā)前就確定最終用戶，確保定向開發(fā)。

最后，利用出售改出租的方式達(dá)到避稅的目的。稅法有關(guān)規(guī)定指出：“未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為不在土地增值稅的征稅范圍”。所以如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑物開發(fā)建設(shè)完成后，不是出售房屋，而是采取出租房屋的形式進(jìn)行資金的回收，由于房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變動，則企業(yè)只需依據(jù)稅法交納出租房屋的房產(chǎn)稅，無需繳納土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

2.利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃

為了調(diào)動納稅人的納稅積極性、減輕納稅人的負(fù)擔(dān)，我國稅法中規(guī)定了部分可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收益中扣除的項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分的研讀此政策，合理的增加可扣除項(xiàng)目金額，降低計稅依據(jù)及增值率，最總達(dá)到減輕稅負(fù)擔(dān)的目的。通常房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，運(yùn)營資金方面均比較緊張，需要采取借款的方式來籌集資金，相應(yīng)的就會產(chǎn)生利息費(fèi)用，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，利息支出的扣除就成為了稅收籌劃的要點(diǎn)。我國稅法對于房地產(chǎn)開發(fā)中產(chǎn)生的利息支出是分兩種情況扣除的，房地產(chǎn)公司可以通過對比這兩種情況下利息支出的高低，合理的選擇是提供金融機(jī)構(gòu)出具的證明或是分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出來達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

3.利用土地增值稅的稅率來進(jìn)行納稅籌劃

土地增值稅使用的是采用超率累進(jìn)稅率來計算應(yīng)繳稅額，增值率越高稅負(fù)越重。一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，很有可能同時進(jìn)行多個項(xiàng)目的開發(fā)，面對不同的環(huán)境、不同的地區(qū)、不同的消費(fèi)人群，其開發(fā)成本及銷售價格可能會存在差異，這也就導(dǎo)致不同項(xiàng)目的增值額及增值率不同，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該同時計算并比較分項(xiàng)核算與匯總核算的稅負(fù)差異，從中選擇綜合稅負(fù)較低的核算方法。

4.利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

稅法規(guī)定：“納稅人建造普通住宅出售，如果增值額不超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的免征土地增值稅，超過20%的按規(guī)定征稅。要獲得免稅待遇，稅收籌劃應(yīng)考慮以下幾個方面：首先，房地產(chǎn)公司建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售前應(yīng)充分的了解市場行情，在保證利潤率的前提下，合理的設(shè)置房屋的銷售價格，將增長率控制在20%比例以下，以獲得免稅優(yōu)惠。其次，房地產(chǎn)開發(fā)時可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)增加扣除項(xiàng)目金額，例如可以增加土地征用費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝費(fèi)等房地產(chǎn)開發(fā)成本。最后，房地產(chǎn)公司建造住宅的同時也經(jīng)營其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，要考慮分別核算不同項(xiàng)目的增值額，盡可能使銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的項(xiàng)目獲得免稅待遇。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 中國注冊會計師協(xié)會.稅法[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2011.

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃范文

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位，也是財政收入的重要來源和稅務(wù)稽查的重點(diǎn)領(lǐng)域，伴隨全行業(yè)“營改增”的日益臨近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效開展稅務(wù)籌劃顯得十分必要。筆者從探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義出發(fā)，研究了不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體稅務(wù)籌劃策略，進(jìn)而總結(jié)出現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題并給出建議：本文認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從增強(qiáng)稅務(wù)籌劃意識、培養(yǎng)稅務(wù)籌劃專業(yè)人才、加強(qiáng)稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理等幾個方面提升稅務(wù)籌劃在企業(yè)中的實(shí)際效用。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 企業(yè)稅務(wù) 稅務(wù)籌劃

隨著國家鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策層出不窮，以稅收為杠桿已成為房地產(chǎn)調(diào)控的方向之一。稅務(wù)籌劃作為企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分，日益成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)、實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益、增強(qiáng)自身市場競爭力的有效舉措。

所謂稅務(wù)籌劃，就是指納稅人在復(fù)雜的涉稅環(huán)境中，在遵守稅法的前提下，通過合理安排和策劃企業(yè)的經(jīng)營活動，以規(guī)避涉稅風(fēng)險，控制、減少稅負(fù)，以達(dá)到稅后經(jīng)濟(jì)效益最大化為目的的經(jīng)濟(jì)活動。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義

（一）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)的必然要求

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時，由于房地產(chǎn)交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的獲利能力，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。

（二）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對多變政策的有效手段

目前，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實(shí)時掌握當(dāng)前的宏觀政策，針對企業(yè)實(shí)際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風(fēng)險。

（三）稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道

良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負(fù)來實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。

二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

（一）前期準(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項(xiàng)目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨(dú)立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對分公司的風(fēng)險承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項(xiàng)目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。

（二）開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃

開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險的情況下，建設(shè)方采購設(shè)備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長、項(xiàng)目金額大等特點(diǎn)，其施工設(shè)備的采購金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實(shí)扣除方式，借款利息費(fèi)用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費(fèi)用低。

（三）商品房銷售階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。

（四）物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃

在物業(yè)持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費(fèi)、水電費(fèi)等代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費(fèi)，將家具、家電的出租改為出售，將電話費(fèi)、水電費(fèi)改為代收，就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費(fèi)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題

雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實(shí)踐中還存在一些問題。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏

稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個經(jīng)營流程，同時還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復(fù)合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊(duì)伍的建設(shè)與我國的現(xiàn)實(shí)需求仍有差距。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對風(fēng)險管理重視不夠

稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時也蘊(yùn)藏著巨大了的風(fēng)險。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟(jì)或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來自企業(yè)制定和實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對稅務(wù)籌劃風(fēng)險的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策建議

（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識

要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要認(rèn)識到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說，不僅要加強(qiáng)對稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對企業(yè)稅務(wù)籌劃活動予以支持，設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃機(jī)構(gòu)、從外部聘請會計事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營過程。

（二）重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度，還要定期對這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當(dāng)中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中，要堅(jiān)持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應(yīng)立場鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。

（三）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險管理

有效的風(fēng)險管理能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃達(dá)到預(yù)期節(jié)稅效果，因此，風(fēng)險意識應(yīng)當(dāng)貫穿企業(yè)稅務(wù)籌劃的整個過程。首先，企業(yè)應(yīng)樹立稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理的理念，制定稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理目標(biāo)，其次，建立健全稅務(wù)籌劃風(fēng)險評估的方法和程序，制定風(fēng)險控制方案。最后，建立稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理考核制度，對風(fēng)險進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控。此外，對稅收政策變動的準(zhǔn)確把握、密切關(guān)注稅收法律法規(guī)的變動，也是降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險的有效方法，尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”的宏觀背景下，關(guān)注實(shí)時政策顯得尤其重要，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對稅收政策的學(xué)習(xí)，定期更新稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)知識。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙曉莉，趙德彥.利用稅務(wù)籌劃促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的探究[J].山西建筑，2014.