商業(yè)地產(chǎn)策劃精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃范文

商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃概念要從設(shè)計、地域、環(huán)境、戶型、品牌、價格等多方面，來進行推廣對開發(fā)建設(shè)項目的整合，合理確定商業(yè)地產(chǎn)在市場上的目標及實際的需求，深入地了解消費者的層次，在了解消費者需求的基礎(chǔ)上，了解消費者的需要，在消費者滿意的程度上來進行銷售。一個好的營銷策劃在設(shè)計、營銷、服務(wù)、管理等方面都比競爭者更有效地滿足各種客戶的要求，準確明了的建立一套價值體系，可以通過產(chǎn)品的差異化戰(zhàn)略，最大限度地避免不必要的競爭，讓開發(fā)商在社會面前樹立良好的品牌形象。總的來講，商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃不是簡單的銷售和推廣，是一個具有系統(tǒng)性、綜合性，需要在有效的理論下指導(dǎo)營銷。利用營銷來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價值。其實就是要了解市場，熟悉市場到推廣市場中的細節(jié)，其中心還是要了解每一位客戶的需求，做到準確把握清楚認識，是商業(yè)地產(chǎn)營銷從單一的大眾化轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人化。營銷服務(wù)不但要追求表面，最重要的還是要注重內(nèi)涵，不僅要體現(xiàn)物業(yè)的特征，還要體現(xiàn)市場的特點和消費者要求。

2我國商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的主要問題

好的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃，可以為開發(fā)商贏得一個好的市場，促進商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展?，F(xiàn)今中國的商業(yè)地產(chǎn)營銷不再是單一化，開始趨向全面化，營銷服務(wù)開始追求內(nèi)涵，營銷的推廣手段，已然不是之前的雜亂無章，但是現(xiàn)今的樓市營銷策劃，還是有一些比較重要的問題。

2.1價格定居論

人們對產(chǎn)品的價格還是比較看重的，調(diào)節(jié)一個合適的市場價格是市場營銷必須把握的重要部分，如何把握物業(yè)的售價，如何調(diào)節(jié)，是一個比較關(guān)鍵、復(fù)雜的部分。樓盤出現(xiàn)降價的原因一般有兩種，一種是設(shè)計方面出現(xiàn)瑕疵，人們住房現(xiàn)在注重人性化，從而失去了市場的競爭力，這種情況就只有降低價格來進行銷售；另一種是營銷策劃沒有達到運行的標準，只有降低價格來進行銷售。世上沒有不賺錢的買賣，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)不是福利行業(yè)，沒有利益的市場就不會推動產(chǎn)業(yè)的進步。營銷業(yè)可以培育商業(yè)地產(chǎn)業(yè)來作為一個分支行業(yè)，強調(diào)營銷策劃，要用合理的價格讓物業(yè)兌現(xiàn)，當(dāng)然還是要盡力地實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的最大利潤。

2.2承諾堆積

各種各樣的營銷策劃手段出現(xiàn)在市場中，在樓市中，其中承諾形式的廣告只有增多，沒有減少。多數(shù)人都認為，承諾越多，客戶就會越多，其實不然。市場的營銷，關(guān)鍵一點就是要讓客戶們相信物業(yè)，看得起物業(yè)，對物業(yè)有著良好的印象，對物業(yè)有著足夠的信心。并不是市場客服的承諾堆積，好像沒有一個行業(yè)像商業(yè)地產(chǎn)銷售一樣，隨意夸大業(yè)務(wù)的特點，向客戶進行各種的承諾。什么“保增值、保質(zhì)量”“、年利潤30%“”你有10到30萬打算投資什么”等，五花八門的廣告語不斷出現(xiàn)在市場上，商業(yè)地產(chǎn)營銷中的承諾內(nèi)容多達幾十種，比如：質(zhì)量承諾、環(huán)境的承諾、用料的承諾、收費承諾、增值承諾、安全、綠化承諾等，太多的承諾只是一時增加了客戶量，添加了太多的承諾就會難以實現(xiàn)承諾，所謂的物極必反難以兌現(xiàn)，就會引發(fā)許多的矛盾從而影響到營銷商以后的前景。

2.3炒作制勝論

目前在商業(yè)地產(chǎn)的營銷中發(fā)現(xiàn)了兩個問題，第一個是在沒有把營銷分離出來的時候，硬要剝離出來，第二個是從本質(zhì)上的直接意義忽略產(chǎn)品本身去營銷。這兩種問題就直接突出了一個“炒”字。最直接最快捷有效的辦法就是制造新聞，利用新聞效應(yīng)來取得人們的關(guān)注，他們利用具有可信度的媒體直接騙取客戶的信任。企業(yè)可以花大量金錢用買斷版面、電視廣告等方式，運用廣告的形式運作，如文字廣告、新聞廣告。人們認為這種方式的營銷策劃不值得提倡，不是真正的營銷策劃。

2.格式銷售論

針對某一種物業(yè)的裝飾特色來進行過分的渲染，就稱作“風(fēng)式銷售”，近幾年主要表現(xiàn)在樓市的外觀上面。大多數(shù)的營銷商認為，只要物業(yè)中含有一點可以夸張部分，就會毫不保留地進行全方面的夸大，以為只要用“模式”就會有市場效應(yīng)，這種不正當(dāng)?shù)耐其N方式，直接導(dǎo)致了開發(fā)商的隨意性，復(fù)制、翻版有的甚至“將錯就錯”，把缺點改成優(yōu)點，實現(xiàn)他們眼中所謂的“特色”銷售?，F(xiàn)在依靠一些簡單的要素已經(jīng)很難去爭取到客戶了，許多需要購房的人們曾經(jīng)為一些“風(fēng)式銷售”心動過，但是后來卻為所購的物業(yè)而困惑，從此失去了市場。

2.5經(jīng)驗決定論

一是全國范圍內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了少見的，從理論上解析房產(chǎn)營銷的專著出現(xiàn)，大量的出版都是用實例來進行分析，不然就利用大量的例子堆積。商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的基礎(chǔ)比較差。二是沒有專業(yè)人員和條件，三是缺少研究的精神風(fēng)氣，比較有經(jīng)驗的運作者會忽視了市場上的信息，對研究市場的缺少、獲取信息的不足，能力手段等方面，在一等的程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃水平的提高。

3我國商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的對策

商業(yè)地產(chǎn)營銷在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中一直占有主導(dǎo)地位，它以獨特的主題策劃為中心，綜合利用多種營銷手段，與消費者之間建立信任良好，不可缺少的聯(lián)系，使物業(yè)等部門能夠快速準確地直達消費者。當(dāng)市場變化為買賣市場、開發(fā)商要絞盡腦汁，挖空心思，不計成本利用各種營銷手段重新回到自己的市場上。

3.1深刻了解熟悉市場

從市場的宏觀調(diào)控到救市政策，消費者從搶到房子到持幣觀望，商業(yè)地產(chǎn)從漲價到降低房價退房，總之商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變化是很大的，而且難于把握，而且想要全面地把握方向還是有一定難度的。在商業(yè)地產(chǎn)的買賣市場形成后，客戶就有了很大的選擇余地，這樣加大了競爭力，想要適應(yīng)這種形式，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就要拋棄老舊觀念，把企業(yè)的核心價值放在客戶的需求價值上去，以客戶為中心，把市場做為導(dǎo)向。特定的房屋要有特定購買群體，包括他們的性格、年齡、文化程度、家庭成員、工作經(jīng)歷、愛好等，每一種人都有不同的需求，開發(fā)商要針對這類人群，進行分類策劃。所以只有搞好市場調(diào)查明確客戶需求，綜合分析，投其所好這樣才能贏得更多的市場。想要通過營銷策劃來得到之前預(yù)期的收益，就要隨時把握好時機、市場、空間、價格來進行透徹的分析和判斷。還要關(guān)注消費者心理需要，隨時了解消費群體的動向，把全新的營銷理念加入營銷體系中。

3.2真實需求下的準確定位

在市場還沒完全打開的情況下，買房的大多是以自住為主，因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就要在市場上做好認真的分析，了解目標市場的細節(jié)，認識并充分了解顧客群體、對房屋建設(shè)進行精心的設(shè)計然后結(jié)合自身的競爭優(yōu)勢，選擇商業(yè)地產(chǎn)市場的目標，把導(dǎo)向改變成消費者的真實需求，在做好一切準備的前提下精確定位。開發(fā)商須知哪種產(chǎn)品要賣給什么樣的人，這類產(chǎn)品適合的人群，要有詳細的規(guī)劃和縝密的指導(dǎo)思想，給產(chǎn)品建設(shè)、顧客需求、價格調(diào)動、開發(fā)策略進行全方位的定位。

3.3誠信營銷實事求是

目前，消費者對于房產(chǎn)的價格還是比較敏感的，但是當(dāng)開發(fā)商在房產(chǎn)價格上模棱兩可和配套承諾無法實現(xiàn)時，這樣一來就無法有效地吸引消費者。為此，開發(fā)商就要樹立好良好的社會形象，塑造誠信營銷的經(jīng)營理念。而且對于營銷來說開發(fā)商降低房價來銷售，還不如提升房屋的品質(zhì)。

3.4注重廣告品質(zhì)

廣告原本是讓人們更快速地了解產(chǎn)品的特點，然而現(xiàn)在廣告成了推銷不可缺少的傳播途徑，廣告也有雙面性。廣告做得好對消費者就會有很大的吸引，引起消費群體的關(guān)注，但是要是產(chǎn)品一旦出現(xiàn)問題，也很容易遭到消費群體的不滿甚至抗議，會給企業(yè)帶來很多不好的效果。廣告要做到具有針對性，不要一味地追求廣告而忽視了廣告本身的性質(zhì)，更不要以為廣告就是萬能的。事實上，有很多的方法可以代替廣告。在大眾的眼里，價格就是最好的傳播方式，要是商業(yè)地產(chǎn)商稍微降低一點價格，客戶就會不斷而來?？诒膫鞑バЧ膊淮斡趶V告，成本還比較低。在營銷策劃中高端的產(chǎn)品，好的口碑同樣可以作為重要的傳播渠道，達到理想的傳播效應(yīng)。

4結(jié)語

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃范文

關(guān)鍵詞：上海臨港新城；房地產(chǎn)業(yè)；SWOT分析

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）10-0-02

上海臨港新城位于上海東南端，距上海市50公里，規(guī)劃面積311.6平方公里，是洋山深水港的配套工程之一，于2003年11月30日正式啟動。由主城區(qū)、重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流園區(qū)、主產(chǎn)業(yè)區(qū)、綜合區(qū)5個功能區(qū)域組成的臨港新城，依托洋山國際深水港、浦東國際航空港的區(qū)位優(yōu)勢，是上海國際航運中心以及現(xiàn)代裝備制造業(yè)中心建設(shè)的重要組成部分和核心功能區(qū)，在上海新一輪發(fā)展中具有舉足輕重的地位與作用，也是未來上海中心城區(qū)的重要輔城。然而，盡管上海市不遺余力地以多項優(yōu)惠政策推動臨港新城的發(fā)展，有別于上海房價的漲勢，臨港地區(qū)的樓盤多數(shù)樓盤依然保有上海鮮見的“萬元盤”價格水平，不可謂不怪。臨港的發(fā)展究竟是缺少了什么？中長期規(guī)劃能否有效的補足臨港地區(qū)發(fā)展的缺陷？這是臨港房地產(chǎn)開發(fā)必須解決的問題。

一、房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟的發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟發(fā)展中不可或缺的產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要的拉動作用，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度也比較高，其發(fā)展可以帶動冶金、建筑、建材、機械、設(shè)備、水泥、玻璃、木材、塑料、電器、家具等行業(yè)的發(fā)展，并具有促進金融、商務(wù)、商貿(mào)、交通、旅游和休閑等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的綜合發(fā)展。是引領(lǐng)城市經(jīng)濟繁榮的重要產(chǎn)業(yè)。

然而，房地產(chǎn)不能孤立的發(fā)展，它必須和其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，如蓋起的廠房沒有人生產(chǎn)，蓋起的住房沒有人居住，就會造成社會資源的巨大浪費，甚至?xí)?dǎo)向金融危機。必須有了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，才能有人口的聚集，進而促進服務(wù)和公共設(shè)施的發(fā)展，這時房地產(chǎn)業(yè)才有發(fā)展的空間，超前與遲后都對整體經(jīng)濟發(fā)展不利，這是由于房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)決定的。

由此可見，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一方面能帶動城市經(jīng)濟的發(fā)展，另一方面，城市經(jīng)濟的繁榮才能帶來房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。上海臨港新城作為一個政府主導(dǎo)規(guī)劃新建的新城，雖然其擁有得天獨厚的政策優(yōu)勢及清晰繁榮的遠景規(guī)劃，也難以擺脫新城人氣及產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足的先天缺陷。因此，為更好地促進上海臨港新城房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本文將采用SWOT分析法對臨港地區(qū)房地產(chǎn)進行分析，并提出相關(guān)優(yōu)化對策。

二、SWOT分析法理論

SWOT分析法又稱態(tài)勢分析法，包括分析項目的優(yōu)勢（Strengths）、劣勢（Weaknesses）、機會（Opportunities）和威脅（Threats）。

所謂SWOT 分析，就是將與研究對象密切相關(guān)的各種主要內(nèi)部優(yōu)勢、劣勢以及外部環(huán)境面臨的機會和威脅，通過調(diào)查列舉出來，并依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，揚長避短，得出一系列相應(yīng)的結(jié)論，以優(yōu)化研究對象。運用這種方法，可以對研究對象所處的情景進行全面、系統(tǒng)、準確的研究，從而根據(jù)研究結(jié)果制定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略、計劃以及對策等。

三、上海臨港新城房地產(chǎn)業(yè)的SWOT分析

（一）優(yōu)勢分析

1.四通八達的區(qū)位優(yōu)勢

臨港新城位于東海之濱、上海東南長江口與杭州灣交匯處，通過東海大橋與大、小洋山連接，是上海通向沿海各大島嶼的重要門戶和中國沿海大通道的節(jié)點，充分體現(xiàn)從海上進上海的區(qū)位優(yōu)勢。如果開車從臨港新城出發(fā)，不到半個小時，向南就可以到達洋山深水港，向北就可以趕上浦東國際機場的航班，新城依托兩港的區(qū)位優(yōu)勢再明顯不過，“臨港”二字可謂名副其實。

2.市場前景廣闊

上海臨港新城作為上海中心城區(qū)的輔城，其面向的主要客戶為上海市民。上海作為我國的經(jīng)濟中心，2012年，上海市人均可支配收入為40188元，居全國首位。高收入代表著高購買力，為臨港新城房地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的市場前景。

3.生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢

臨港新城瀕江臨海，空氣清新，水體清潔，灘涂資源豐富，水網(wǎng)交錯，濕地面積較大且生物多樣性相對較高，具有典型的平原農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)特點。建成后的臨港新城將擁有1/3的森林綠化區(qū)，總體綠化覆蓋率達50%以上，其中城市生活區(qū)的綠化覆蓋率達40%，工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)的綠化覆蓋率達30%。在現(xiàn)代都市人環(huán)保、健康的生活理念下，優(yōu)渥的生態(tài)環(huán)境將是臨港房地產(chǎn)開發(fā)的一重大優(yōu)勢。

4.房價較低，比較具有市場競爭力

雖然臨港新城具有非常重要的地理與戰(zhàn)略位置，但臨港新城距離上海市中心較遠，超過70公里，上海臨港新城房價使其成為上海房價名副其實的低洼地帶，上海臨港新城房價比上海周邊的花橋、昆山還要低。相對于市區(qū)的高房價，臨港地區(qū)的低房價水平對只能承受低房價，又想鐵定在上海買房置業(yè)的年輕購房者而言具有很大的吸引力，另外，借助臨港新城的巨大發(fā)展?jié)摿?，?dāng)前的低房價也能獲得投資客的青睞。

5.土地成本優(yōu)勢

臨港由灘涂造成，土地成本比上海其他地方低很多，又少去動遷費用和農(nóng)田占補費等各項費用，較低的土地成本也能助力臨港房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）劣勢分析

1.投資客比例過高，常住人口偏少

臨港新城由于離市區(qū)較遠，交通及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施還不夠完善，目前其房地產(chǎn)吸引的大部分是投資客。漢宇地產(chǎn)市場研究部的研究報告稱，該板塊早期的商品房項目投資客的比例相當(dāng)高，個別樓盤投資客的比例超過50%。人口的快速導(dǎo)入，再加上投資客推波助瀾，臨港新城的新房均價從2007年的3800元/平方米到2008年漲至6200元/平方米，到2012年已經(jīng)接近10000元/平方米。而房地產(chǎn)市場的繁榮最終依賴的還是常住人口，僅靠投資客推高的房價將使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁不足。

2.高溢價率土地束之高閣

臨港新城目前有五個待建地塊，其中WNW-C5街坊WNW-C5-04地塊由上海金橋出口加工區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司競得，成交價12.61億元，溢價率高達248.5%；WSW-C2街坊WSW-C2-04和WSW-C2-05住宅地塊最終被上海海港新城房地產(chǎn)有限公司以7.968億元拿下，折合樓板價7200元/平方米，溢價率170.6%。如此高的溢價率使得開發(fā)之后的市場樓價預(yù)計將在20000-23000元/之間，遠遠超出了該片區(qū)的真正住宅土地價值。中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，目前板塊房價遠沒有達到開發(fā)商的預(yù)期，何時開發(fā)要視接下去的市場變化而定。在目前銀根收緊、資金普遍短缺的情況下，開發(fā)商的開工計劃更加謹慎

3.城區(qū)宅地供應(yīng)量低

目前進入臨港新城的開發(fā)商除了出于工業(yè)開發(fā)需要外，住宅開發(fā)方面多以本地開發(fā)商為主。隨著資金和優(yōu)惠政策的傾斜，這里將會有越來越多的產(chǎn)業(yè)和人才聚集于此，如此一來，房地產(chǎn)將會緊跟發(fā)展的步伐，吸引越來越多開發(fā)商的進入。而臨港新城的宅地供應(yīng)非常有限，2009年至今，共推出不足30幅經(jīng)營性用地，尤其是在南匯與浦東合并后，臨港不再是郊區(qū)，而臨港新城中心城區(qū)的宅地更是變得稀缺。

（三）發(fā)展機遇

1.中長期規(guī)劃提升臨港戰(zhàn)略價值

根據(jù)上海市城市總體規(guī)劃，2020年，要把上海初步建成國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心之一。臨港新城是上海國際航運中心的重要組成部分。按照《上海市城市總體規(guī)劃》的要求，依托集裝箱國際深水樞紐港、國際航空樞紐港，臨港新城將建設(shè)成為社會、經(jīng)濟、文化和生態(tài)環(huán)境高度協(xié)調(diào)、功能完善、充滿活力的綜合型濱海新城和具有輔城地位的戰(zhàn)略重點發(fā)展區(qū)域，成為以現(xiàn)代裝備制造業(yè)為核心的重要產(chǎn)業(yè)基地之一。在這樣的背景下，臨港新城房地產(chǎn)業(yè)也迎來了巨大的發(fā)展機遇。

2.“雙特”政策加速臨港新城的繁榮

2013年2月28日，上海市政府舉行新聞會宣布，將在臨港地區(qū)“建立特別機制和實施特殊政策”（簡稱“雙特”），“雙特”三十條實施細則同時公布。此次推出的一系列吸引優(yōu)秀人才和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的雙特政策的落地，勢必會有大量的人口導(dǎo)入，而人口對于城市的發(fā)展起著重要的作用。人口導(dǎo)入對于城市設(shè)施與配套的需要將大利推動臨港中心城區(qū)的發(fā)展，對于板塊內(nèi)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展也帶來重大利好。

3.上海首個限價房項目落地臨港

限價商品房是根據(jù)上海經(jīng)濟社會發(fā)展情況，在特定區(qū)域內(nèi)建設(shè)、面向特定條件對象配售，且限定銷售價格、限定交易轉(zhuǎn)讓的特殊供應(yīng)住房，是上?！八奈灰惑w”住房保障體系和房地產(chǎn)市場體系的補充，是為了吸引和留住人才而實行的特殊措施。選擇臨港新城地區(qū)建設(shè)限價商品房，有利于促進臨港地區(qū)發(fā)展，優(yōu)化臨港地區(qū)投資環(huán)境和城市環(huán)境。同時，限價房項目也將吸引大批人才入住，為臨港新城的商業(yè)圈和經(jīng)濟繁榮注入活力，進而有利于帶動臨港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

（四）面臨挑戰(zhàn)

1.國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控

國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控帶來的風(fēng)險也同樣影響著臨港房地產(chǎn)業(yè)。近年來，銀行逐步嚴格控制與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款，開發(fā)商融資困難。

2.臨港房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須依托臨港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

臨港新城被規(guī)劃為未來的現(xiàn)代裝備制造業(yè)基地，以第二產(chǎn)業(yè)為主，致力于將上海打造為現(xiàn)代的制造業(yè)中心。然而，在發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)方面，隨著長江三角洲、珠江三角洲、京津塘地區(qū)的發(fā)展，東北老工業(yè)基地的調(diào)整，各個地區(qū)在資源、市場、人才以及吸引外資等方面都存在著競爭，而且這種競爭今后將越來越激烈。在這種激烈的競爭環(huán)境下，臨港新城能否成功實現(xiàn)其規(guī)劃目標也將深刻影響臨港房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

四、對上海臨港新城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策建議

基于以上分析，提出上海臨港新城房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策建議，詳見表1上海臨港新城房地產(chǎn)業(yè)SWOT分析表，下面詳細分析下?lián)P長趨利策略以及趨利補短趨勢。

表1 上海臨港新城房地產(chǎn)業(yè)SWOT分析表

（一）揚長趨利策略

1.加強招商引資步伐，加大開發(fā)力度，促進臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的不竭動力源于城市經(jīng)濟的繁榮。臨港是一個在新興土地上造出來的新城，需要15-20年的時間逐步成型。如今已經(jīng)過10年市政配套和房地產(chǎn)的高速建設(shè)，但尚處在人口和生活配套等軟件導(dǎo)入期，對于臨港而言這一時期尤為關(guān)鍵，特別是招商引資工作。因此，需要加強招商引資工作，為臨港經(jīng)濟發(fā)展注入活力，促進臨港各項產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。以城市內(nèi)生的經(jīng)濟活力來帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.利用資源優(yōu)勢，發(fā)展旅游業(yè)

旅游業(yè)的興盛，能夠極大的增加一個城市的活力，進而帶動城市的餐飲、酒店等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而帶動其房地產(chǎn)業(yè)的興盛。上海臨港新城具有豐富的旅游資源，在其規(guī)劃范圍內(nèi)，現(xiàn)已建成濱海森林公園、上海鮮花港、滴水湖景區(qū)、蘆潮港漁村、東海大橋、蘆潮港碼頭等具有自己獨特的魅力或海洋文化特色的觀光勝地。另外，得益于其優(yōu)越的地理位置，上海野生動物園、大團桃園、生隆生態(tài)園、碧海金沙、洋山深水港等知名景點也近在咫尺。臨港新城可充分利用其海洋文化、港口文化等優(yōu)勢，打造“濱海旅游勝地”，使之成為上海市區(qū)及周邊城市都市人員休閑度假首選之地。

（二）趨利補短策略

1.加快交通等基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)，加大市場拓展力度

臨港地區(qū)樓市低迷的一個重要原因就是距離市區(qū)太遠，交通不方便。即使面對高購買力的潛在客戶，也無法有效拓展市場。因此，促進臨港房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一方面要加快交通等基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)，縮短市區(qū)與臨港地區(qū)的時間距離；另一方面要加大宣傳力度，突出臨港地區(qū)的環(huán)境、價格、未來戰(zhàn)略地位等優(yōu)勢，促進其市場的開拓。

2.吸引常住人口，抑制投資客比率

城市的繁榮歸根究底為人口的繁榮，大量投資資金的涌入只會造就華而不實的空城，無益于房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此在加強招商引資工作的同時，也可在政策上對落戶的買房人口傾斜，吸引人才的流入及落戶。

3.規(guī)范土地出讓市場

加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，切實整頓和規(guī)范市場秩序；嚴格土地管理，加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，規(guī)范土地出讓市場。

參考文獻：

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[3]唐夢雪，譚春蘭.上海臨港新城旅游資源SWOT分析及開發(fā)對策[J].情報雜志，2011（12）.

[4]上海臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)十二五規(guī)劃.

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃范文

我公司對商業(yè)的操盤經(jīng)驗幾乎為零，目前我公司唯一開發(fā)的一個商業(yè)體項目，還是與其他商業(yè)公司合作開發(fā)。從12年拿地到現(xiàn)在，設(shè)計圖紙出了4、5版升版圖，變更簽證不斷，光是因為電梯一項的變更簽證，造成的損失就上100萬，地基工程變更上1000萬。邊施工邊設(shè)計是家常便飯，項目工期是一拖再拖，不能按期交房的風(fēng)險越來越大。詳細探明商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)之間的區(qū)別，對我們更好地操作商業(yè)地產(chǎn)項目是至關(guān)重要的。

商業(yè)地區(qū)與住宅地產(chǎn)區(qū)別較大，主要是底樓位置要求、目標顧客、功能用途、消費環(huán)節(jié)、物業(yè)要求、產(chǎn)品設(shè)計、營銷方式、投資回報形式、專業(yè)程度、綜合實力等等。

1.產(chǎn)品性質(zhì)不同

住宅產(chǎn)品的本質(zhì)是功能性產(chǎn)品，其直接使用功能正是消費者購買的主要動因，價值的前因是居住，超值是居住功能的同期附帶價值表現(xiàn)。

商鋪的絕大多數(shù)買主購買的首要目的是出租獲利，已經(jīng)商鋪本身的售價升值。購買的根本目的是讓手中現(xiàn)有資金通過商鋪這一“產(chǎn)品”實現(xiàn)保值增值。因此，商鋪的本質(zhì)是金融產(chǎn)品。

2.價值體系不同

住宅項目的主體是開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理公司，開發(fā)商移交產(chǎn)品后價值就得以實現(xiàn)；而綜合型商業(yè)項目中，需要開發(fā)商、業(yè)主、經(jīng)營商戶、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司、消費者6種角色，商鋪開業(yè)后能持續(xù)良好的經(jīng)營，商鋪的價值才算真正得以實現(xiàn)。

3.客戶構(gòu)成不同

住宅的購買者主要是小資階層、白領(lǐng)階層、普通人員，現(xiàn)目前市場條件下，基本是自用，投資者較少。商業(yè)地產(chǎn)的購買者則是一般的經(jīng)營戶和投資者，自營與投資者的比例反而是3：7或2：8。

以上的不同，注定了開發(fā)關(guān)注點不同，主要是以下幾方面：

3.1地理位置方面

住宅地產(chǎn)的環(huán)境，只要能進人，只要能通車就行；商業(yè)地產(chǎn)的價值首先體現(xiàn)就是地理位置，應(yīng)選擇成熟的商業(yè)區(qū)或者是有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。

3.2銷售策略方面

商業(yè)地產(chǎn)是物業(yè)升值和商業(yè)經(jīng)營收益為投資動力，即商業(yè)銷售后要考慮返租、回報和風(fēng)險的問題。

住宅項目的營銷策略目標是讓人認可項目，商業(yè)項目的營銷策略目標不但要認可項目，更重要的是要讓他們對項目的定位、經(jīng)營管理有信心，對項目今后的增值升值有信心。即需要通過對商業(yè)發(fā)展前景、片區(qū)商業(yè)發(fā)展前景、經(jīng)營管理承諾的分析、論證引導(dǎo)客戶建立起投資的信心。

3.3推廣節(jié)奏方面：產(chǎn)品決定客戶，客戶決定推廣

住宅的推廣過程的重點和難點是在項目還沒有具體形象的時候。因為在項目前期，所有的定位和設(shè)計都只停留在圖紙上，人們對項目的態(tài)度存有一定的謹慎，而隨著工程進度的進展，項目逐漸呈現(xiàn)在人們的面前時，對人們的信心是非常有利的支持。

商業(yè)項目推廣的重點階段是項目開盤前后，這是商業(yè)項目銷售的黃金時間。因為商業(yè)項目的購買動力來源于客戶的信心，而客戶信心的建立，主要看項目推廣的信息傳達。在項目操作的前期，開發(fā)商具有信息優(yōu)勢，可以有甄別地傳達信息，很容易樹立起客戶對項目的信心，短時間內(nèi)促成銷售行為的產(chǎn)生。但隨著項目的進展，開發(fā)商的信息優(yōu)勢將減弱，客戶獲得信息更多，思考的因素也就會更多，購買猶豫性也就不斷增強。同時商業(yè)項目必須要能招商營業(yè)才能初步體現(xiàn)其價值，因此開始營業(yè)前的招商進展，營業(yè)后的經(jīng)營狀況直接影響了各個層面客戶對項目的信心。

3.4綜合實力方面

從資金運作的角度講，對于住宅地產(chǎn)，銷售便是資金回籠的開始，用銷售帶動項目的后續(xù)開發(fā)。而商業(yè)地產(chǎn)的銷售風(fēng)險很高，商業(yè)銷售完成后，對后期的資金需求量還很大，需要大量的資金投入才能完成商業(yè)經(jīng)營的培育期，實現(xiàn)盈利。即商業(yè)地產(chǎn)的資金投入周期長，回籠資金慢，財務(wù)壓力大。需要公司強力的資金實力，才能支撐項目開發(fā)完成，獲得贏力。我公司開發(fā)的項目，就是從12年5月開始資金投入，預(yù)計到17年才能回本，后續(xù)商業(yè)運營良好，才能獲得利潤。

3.5對專業(yè)的策劃機構(gòu)要求方面

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃范文

商業(yè)地產(chǎn)是一個衍生需求，商業(yè)地產(chǎn)的繁榮最終來自于商業(yè)消費的持續(xù)有效增長，而這又來自于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級帶來的經(jīng)濟持續(xù)增長。同時，經(jīng)歷過幾次調(diào)控的陣痛后，一些開發(fā)商逐漸意識到持有型商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)金流與收益要比住宅開發(fā)平穩(wěn)得多，對保持公司長期的收益穩(wěn)定與現(xiàn)金流連貫性將非常重要。除了像萬達、中糧等主營商業(yè)地產(chǎn)的公司外，不少主營住宅的地產(chǎn)公司也開始把商業(yè)看作住宅開發(fā)之外的重要部分，不光謀求商業(yè)對住宅價格的帶動作用，而且把商業(yè)看作未來的收益來源來精耕細作，投入更大精力到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中。

這些年，隨著潘石屹的SOHO中國、萬達的萬達廣場、中糧的大悅城凱德的來福士廣場等不斷在全國各地布點，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)模化發(fā)展的同時，開始走上了品牌化、標準化、連鎖化的經(jīng)營之路。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式上，城市綜合體、購物中心仍然在主導(dǎo)潮流模式，同時出現(xiàn)了文化與商業(yè)地產(chǎn)、藝術(shù)與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)新模式。

與住宅開發(fā)供不應(yīng)求的情況相比，投資商業(yè)地產(chǎn)的著力點是放在以后的運營管理上，真正把運營管理看成核心競爭力，只有這樣企業(yè)才可能在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)成功。不能把房子蓋好了再招商，一定要招商在前、設(shè)計在中、建造在后。這樣，才能根據(jù)招到的商來合理設(shè)計，才能把風(fēng)險降到最低。萬達從第一個萬達廣場失敗的教訓(xùn)中認識到了人流動線的極端重要性。他們認為，做購物中心還是要以塊狀為主，不要做長條的，這樣便于人流的迂回溝通。

現(xiàn)在的萬達跟當(dāng)年的沃爾瑪一樣，有足夠的資格“牛氣”一把了。在哪兒都能開，在哪兒開都能火。有人把萬達的產(chǎn)業(yè)鏈延伸形容為“被動式成熟”，但不可否認，產(chǎn)業(yè)鏈的延伸為萬達帶來了許多過去沒有認識到或是沒有看到的新的利潤增長點。

目前中國大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，包括萬達，贏利主要靠公寓和住宅的銷售，租金對整個業(yè)績的貢獻比例較低。當(dāng)他們在高速發(fā)展期把銷售物業(yè)的利潤攫取完畢之后，將會經(jīng)歷一個漫長的資本回收期。到那時，才是真正體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理水平的時候。開業(yè)時的燦爛并不代表永久的輝煌，經(jīng)營是一場寂寞的長跑。如何通過后期的運營管理，使其持有的物業(yè)資產(chǎn)增值，能把持有物業(yè)運營得好，才是安身立命之本。

目前，地產(chǎn)商缺乏商業(yè)運營經(jīng)驗，導(dǎo)致商業(yè)項目運營不佳的實例并不鮮見。隨著一些缺乏商業(yè)運營經(jīng)驗的地產(chǎn)商在運營中問題頻出，中糧、萬達集團等運營成熟的知名商業(yè)地產(chǎn)集團，很可能在未來更加受到零售商的青睞和追逐。

最近，地處東四環(huán)的美羅城購物中心終于“扛不住”了。4月15日，北京華茂置業(yè)有限公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓其100％股權(quán)。業(yè)界普遍認為，這家購物中心被最終轉(zhuǎn)讓的主要原因還是由于自身經(jīng)營不善，導(dǎo)致缺乏有效客流。

商業(yè)企業(yè)在進行項目選址時，除將商圈、目標消費群體的需求作為重要的考察因素外，還應(yīng)更加重視物業(yè)所有者的經(jīng)營資質(zhì)，更重要的是對其有無足夠多的商業(yè)運營經(jīng)驗的考察。美羅城緊鄰東四環(huán)的選址就先天不足。事實證明，將一個如此大體量的商業(yè)選在四環(huán)這樣的城市快速道旁，貌似交通便利，但實際上，四環(huán)的存在卻將對面百子灣區(qū)域的大量購買力隔絕開來，而且由于交通緩沖區(qū)域有限，節(jié)假日很容易出現(xiàn)交通堵塞，影響客流。

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃范文

關(guān)鍵詞：財務(wù)核算 商業(yè)地產(chǎn) 服務(wù)行業(yè) 管理會計體系

一、管理會計體系建設(shè)需要摒棄財務(wù)核算僅為實現(xiàn)企業(yè)對外報告的傳統(tǒng)功能，推進財務(wù)核算向管理決策功能拓展

對于新興行業(yè)的初創(chuàng)型公司來說，管理會計工作的開展一般會滯后于財務(wù)會計工作，管理會計體系構(gòu)建需要有一個逐步認知和布局的過程，而財務(wù)核算體系一般會伴隨業(yè)務(wù)的發(fā)展先行建立起來。為了推進企業(yè)管理會計體系建設(shè)，財務(wù)核算體系在設(shè)計和建設(shè)過程中，需要摒棄財務(wù)核算僅為實現(xiàn)企業(yè)對外報告的傳統(tǒng)功能，推進財務(wù)核算向管理決策功能拓展。本文以商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)為例，強調(diào)用管理會計理念構(gòu)建財務(wù)核算體系，使財務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進管理會計體系建設(shè)的遠景目標。

二、財務(wù)核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財務(wù)核算數(shù)據(jù)能夠有效運用于管理決策

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)在我國屬于新興行業(yè)，除了房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型或涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成立商業(yè)地產(chǎn)管理公司以外，第三方商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)也逐步發(fā)展起來。房地產(chǎn)開發(fā)商旗下的商業(yè)地產(chǎn)管理公司主要為自身開發(fā)的項目提供商業(yè)地產(chǎn)管理服務(wù)，一般不參與其他房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)項目運作，而第三方商業(yè)地產(chǎn)管理公司作為專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)，為多個房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主提供商業(yè)項目增值服務(wù)，其主要商業(yè)模式為輕資產(chǎn)、多項目運作。本文所探討的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)財務(wù)核算體系構(gòu)建以及管理會計信息化基礎(chǔ)建設(shè)主要針對第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司主要經(jīng)營管理模式有受托經(jīng)營、承租經(jīng)營、股權(quán)投資、商業(yè)策劃服務(wù)等。受托經(jīng)營模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為資產(chǎn)管理方，接受商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主方委托為商業(yè)地產(chǎn)項目提供全程資產(chǎn)管理服務(wù)，獲取資產(chǎn)管理收益并分享項目物業(yè)增值收益。承租經(jīng)營模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為承租方，以租賃方式取得商業(yè)地產(chǎn)項目整體經(jīng)營權(quán)，通過對項目重新定位和改造以及后續(xù)運營管理，獲得項目租金收入并分享項目物業(yè)增值收益。股權(quán)投資模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為投資方，以直接購買或收購兼并方式獲得商業(yè)地產(chǎn)項目股權(quán)，通過對項目的直接投資和直接管理，提升項目整體價值獲得股權(quán)投資收益。商業(yè)策劃服務(wù)模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為專業(yè)咨詢機構(gòu)，為商業(yè)項目提供項目規(guī)劃、市場定位、招商租賃等服務(wù)獲取咨詢收入。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司主要利潤來源于多項目資產(chǎn)管理利潤、承租經(jīng)營利潤、商業(yè)策劃收益、物業(yè)增值收益以及股權(quán)投資收益等。由于其運營管理的服務(wù)對象為商業(yè)項目，核算體系設(shè)計中，所有的核算元素都必須以項目為中心進行精益化核算。比如，核算細則要求所有的直接成本費用必須核算到項目層級；對于總部層級發(fā)生的間接成本費用，凡是受益對象為項目的，必須核算到項目層級；對于受益對象為項目，但無法明確到具體項目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項目；對于受益對象不能歸屬于項目的，核算上需要記錄為“非項目”成本費用。對于管理層來說，總部層級發(fā)生的成本費用受益對象不能最終歸屬于項目的并不多見，這些成本費用可能是項目的前置成本，也可能是潛在項目的拓展成本，核算上要求財務(wù)人員深入到業(yè)務(wù)前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項目。

由于商業(yè)項目經(jīng)營管理模式不同，財務(wù)核算上需要反映不同管理模式下的項目運營狀況。此外，不同管理模式下的商業(yè)項目可以細分為不同的管理服務(wù)階段。比如，受托經(jīng)營類和承租經(jīng)營類項目，可以細分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段、預(yù)開業(yè)階段、正式開業(yè)后運營管理階段等。商業(yè)策劃類項目，可以細分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段等。財務(wù)核算方面，需要根據(jù)項目在業(yè)務(wù)上的多元化屬性，對項目進行多維度核算，使經(jīng)營分析既可以從項目整體又可以從不同維度方面反映項目的財務(wù)狀況。

從以上第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司經(jīng)營管理模式的特點來看，財務(wù)核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財務(wù)核算數(shù)據(jù)能夠有效運用于管理決策。

三、財務(wù)核算系統(tǒng)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)需要實現(xiàn)共享，使財務(wù)核算系統(tǒng)能及時獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動變化，發(fā)揮財務(wù)核算決策支持功能

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司作為連接商業(yè)物業(yè)持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、品牌商、供應(yīng)商和消費者等。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商參與了房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)的市場資源整合和重新配置活動。

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)在商業(yè)項目管理的各個階段與眾多外部供應(yīng)商緊密合作，共同服務(wù)于商業(yè)資產(chǎn)的增值服務(wù)。比如，商業(yè)項目市場定位和規(guī)劃階段，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)需要與專注項目所屬區(qū)域的市場調(diào)研機構(gòu)緊密合作；商業(yè)項目工程改造階段，需要與工程咨詢供應(yīng)商合作；招商階段，需要與招商經(jīng)紀服務(wù)商合作；市場推廣和營運階段，需要與媒體和市場運營供應(yīng)商合作。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財務(wù)核算體系設(shè)計中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫中，并實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各信息子系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享。比如，OA系統(tǒng)、采購系統(tǒng)、合同管理系統(tǒng)、商戶銷售系統(tǒng)、會員管理系統(tǒng)、租戶結(jié)算系統(tǒng)等各信息子系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫必須與財務(wù)核算系統(tǒng)保持信息共享和互換，使財務(wù)核算系統(tǒng)能及時獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動變化，發(fā)揮財務(wù)核算決策支持功能。

四、財務(wù)核算體系構(gòu)建需要集團統(tǒng)一核算管理體系，實現(xiàn)財務(wù)信息集中管理，為管理會計體系建設(shè)做好鋪墊

針對第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)輕資產(chǎn)、多項目運作的商業(yè)模式特征，其主要公司構(gòu)架一般設(shè)計為集團管理公司、區(qū)域管理公司、項目公司三級。集團管理公司主要核算集團總部費用、集團直接管理的項目池；區(qū)域管理公司主要核算區(qū)域總部管理費用、區(qū)域公司直接管理的項目池；項目公司主要核算特定項目。除了以上三類公司以外，集團公司還會通過持股方式控制專業(yè)公司，比如，為項目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司、提供招商服務(wù)的招商咨詢公司等，這些專業(yè)公司既可以為集團內(nèi)項目提供服務(wù)也可以在市場上獨立運作。

以集團直接管理的承租經(jīng)營類項目為例，項目公司作為承租方，通過租賃方式取得項目整體經(jīng)營權(quán)，會計核算主體為項目公司，主要核算項目租金收入和項目直接經(jīng)營成本。集團層面對項目的直接管理成本主要體現(xiàn)為集團專業(yè)管理部門為項目運營管理服務(wù)投入的人力資源成本、集團集中招商職能為項目發(fā)生的招商成本、集團集中營銷職能為項目發(fā)生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團管理公司的核算賬套中。此外，集團內(nèi)專業(yè)公司為項目提供的專業(yè)化服務(wù)成本，比如，工程咨詢服務(wù)成本、物業(yè)管理服務(wù)成本等記錄在專業(yè)公司的核算賬套中。從集團母公司視角，對外報告需要抵消內(nèi)部公司關(guān)聯(lián)交易產(chǎn)生的內(nèi)部服務(wù)結(jié)算收入與支出，反映公司整體經(jīng)營成果；對內(nèi)報告需要集合集團內(nèi)各核算主體的經(jīng)營數(shù)據(jù)分析各項目完整的投入產(chǎn)出情況，跟蹤項目財務(wù)狀況的變化。

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司集團化統(tǒng)一運營管理、集約化經(jīng)營的特點，要求在財務(wù)核算體系設(shè)計方面，必須首先考慮統(tǒng)一集團內(nèi)各公司核算科目體系、核算細則，統(tǒng)一集團內(nèi)各公司財務(wù)對內(nèi)和對外報告體系。集團統(tǒng)一核算管理體系，有利于實現(xiàn)財務(wù)信息集中管理，為管理會計體系建設(shè)做好鋪墊。

五、財務(wù)核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，使財務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進管理會計體系建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃

財務(wù)核算向管理決策功能拓展，要求財務(wù)核算體系隨著行業(yè)的變革和公司商業(yè)模式的變化持續(xù)改善。財務(wù)核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，綜合考慮企業(yè)發(fā)展的階段性以及推進管理會計體系建設(shè)的布局和時間節(jié)點，使財務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進管理會計體系建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃。

參考文獻：

[1]財政部.關(guān)于全面推進管理會計體系建設(shè)的指導(dǎo)意見（財會[2014]27號）.

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃范文

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)在我國屬于新興行業(yè)，除了房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型或涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成立商業(yè)地產(chǎn)管理公司以外，第三方商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)也逐步發(fā)展起來。房地產(chǎn)開發(fā)商旗下的商業(yè)地產(chǎn)管理公司主要為自身開發(fā)的項目提供商業(yè)地產(chǎn)管理服務(wù)，一般不參與其他房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)項目運作，而第三方商業(yè)地產(chǎn)管理公司作為專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)，為多個房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主提供商業(yè)項目增值服務(wù)，其主要商業(yè)模式為輕資產(chǎn)、多項目運作。本文所探討的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)財務(wù)核算體系構(gòu)建以及管理會計信息化基礎(chǔ)建設(shè)主要針對第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司。第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司主要經(jīng)營管理模式有受托經(jīng)營、承租經(jīng)營、股權(quán)投資、商業(yè)策劃服務(wù)等。受托經(jīng)營模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為資產(chǎn)管理方，接受商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主方委托為商業(yè)地產(chǎn)項目提供全程資產(chǎn)管理服務(wù)，獲取資產(chǎn)管理收益并分享項目物業(yè)增值收益。承租經(jīng)營模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為承租方，以租賃方式取得商業(yè)地產(chǎn)項目整體經(jīng)營權(quán)，通過對項目重新定位和改造以及后續(xù)運營管理，獲得項目租金收入并分享項目物業(yè)增值收益。股權(quán)投資模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為投資方，以直接購買或收購兼并方式獲得商業(yè)地產(chǎn)項目股權(quán)，通過對項目的直接投資和直接管理，提升項目整體價值獲得股權(quán)投資收益。商業(yè)策劃服務(wù)模式，即商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)作為專業(yè)咨詢機構(gòu)，為商業(yè)項目提供項目規(guī)劃、市場定位、招商租賃等服務(wù)獲取咨詢收入。第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司主要利潤來源于多項目資產(chǎn)管理利潤、承租經(jīng)營利潤、商業(yè)策劃收益、物業(yè)增值收益以及股權(quán)投資收益等。由于其運營管理的服務(wù)對象為商業(yè)項目，核算體系設(shè)計中，所有的核算元素都必須以項目為中心進行精益化核算。比如，核算細則要求所有的直接成本費用必須核算到項目層級；對于總部層級發(fā)生的間接成本費用，凡是受益對象為項目的，必須核算到項目層級；對于受益對象為項目，但無法明確到具體項目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項目；對于受益對象不能歸屬于項目的，核算上需要記錄為“非項目”成本費用。對于管理層來說，總部層級發(fā)生的成本費用受益對象不能最終歸屬于項目的并不多見，這些成本費用可能是項目的前置成本，也可能是潛在項目的拓展成本，核算上要求財務(wù)人員深入到業(yè)務(wù)前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項目。由于商業(yè)項目經(jīng)營管理模式不同，財務(wù)核算上需要反映不同管理模式下的項目運營狀況。此外，不同管理模式下的商業(yè)項目可以細分為不同的管理服務(wù)階段。比如，受托經(jīng)營類和承租經(jīng)營類項目，可以細分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段、預(yù)開業(yè)階段、正式開業(yè)后運營管理階段等。商業(yè)策劃類項目，可以細分為商業(yè)定位階段、工程改造階段、招商階段等。財務(wù)核算方面，需要根據(jù)項目在業(yè)務(wù)上的多元化屬性，對項目進行多維度核算，使經(jīng)營分析既可以從項目整體又可以從不同維度方面反映項目的財務(wù)狀況。從以上第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司經(jīng)營管理模式的特點來看，財務(wù)核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉(zhuǎn)型，使財務(wù)核算數(shù)據(jù)能夠有效運用于管理決策。

二、財務(wù)核算系統(tǒng)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)需要實現(xiàn)共享，使財務(wù)核算系統(tǒng)能及時獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動變化，發(fā)揮財務(wù)核算決策支持功能

第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司作為連接商業(yè)物業(yè)持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、品牌商、供應(yīng)商和消費者等。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商參與了房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)的市場資源整合和重新配置活動。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)在商業(yè)項目管理的各個階段與眾多外部供應(yīng)商緊密合作，共同服務(wù)于商業(yè)資產(chǎn)的增值服務(wù)。比如，商業(yè)項目市場定位和規(guī)劃階段，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)需要與專注項目所屬區(qū)域的市場調(diào)研機構(gòu)緊密合作；商業(yè)項目工程改造階段，需要與工程咨詢供應(yīng)商合作；招商階段，需要與招商經(jīng)紀服務(wù)商合作；市場推廣和營運階段，需要與媒體和市場運營供應(yīng)商合作。第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財務(wù)核算體系設(shè)計中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫中，并實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各信息子系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享。比如，OA系統(tǒng)、采購系統(tǒng)、合同管理系統(tǒng)、商戶銷售系統(tǒng)、會員管理系統(tǒng)、租戶結(jié)算系統(tǒng)等各信息子系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)庫必須與財務(wù)核算系統(tǒng)保持信息共享和互換，使財務(wù)核算系統(tǒng)能及時獲取和整合業(yè)務(wù)信息，跟蹤業(yè)務(wù)活動變化，發(fā)揮財務(wù)核算決策支持功能。

三、財務(wù)核算體系構(gòu)建需要集團統(tǒng)一核算管理體系，實現(xiàn)財務(wù)信息集中管理，為管理會計體系建設(shè)做好鋪墊

針對第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理機構(gòu)輕資產(chǎn)、多項目運作的商業(yè)模式特征，其主要公司構(gòu)架一般設(shè)計為集團管理公司、區(qū)域管理公司、項目公司三級。集團管理公司主要核算集團總部費用、集團直接管理的項目池；區(qū)域管理公司主要核算區(qū)域總部管理費用、區(qū)域公司直接管理的項目池；項目公司主要核算特定項目。除了以上三類公司以外，集團公司還會通過持股方式控制專業(yè)公司，比如，為項目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司、提供招商服務(wù)的招商咨詢公司等，這些專業(yè)公司既可以為集團內(nèi)項目提供服務(wù)也可以在市場上獨立運作。以集團直接管理的承租經(jīng)營類項目為例，項目公司作為承租方，通過租賃方式取得項目整體經(jīng)營權(quán)，會計核算主體為項目公司，主要核算項目租金收入和項目直接經(jīng)營成本。集團層面對項目的直接管理成本主要體現(xiàn)為集團專業(yè)管理部門為項目運營管理服務(wù)投入的人力資源成本、集團集中招商職能為項目發(fā)生的招商成本、集團集中營銷職能為項目發(fā)生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團管理公司的核算賬套中。此外，集團內(nèi)專業(yè)公司為項目提供的專業(yè)化服務(wù)成本，比如，工程咨詢服務(wù)成本、物業(yè)管理服務(wù)成本等記錄在專業(yè)公司的核算賬套中。從集團母公司視角，對外報告需要抵消內(nèi)部公司關(guān)聯(lián)交易產(chǎn)生的內(nèi)部服務(wù)結(jié)算收入與支出，反映公司整體經(jīng)營成果；對內(nèi)報告需要集合集團內(nèi)各核算主體的經(jīng)營數(shù)據(jù)分析各項目完整的投入產(chǎn)出情況，跟蹤項目財務(wù)狀況的變化。第三方商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司集團化統(tǒng)一運營管理、集約化經(jīng)營的特點，要求在財務(wù)核算體系設(shè)計方面，必須首先考慮統(tǒng)一集團內(nèi)各公司核算科目體系、核算細則，統(tǒng)一集團內(nèi)各公司財務(wù)對內(nèi)和對外報告體系。集團統(tǒng)一核算管理體系，有利于實現(xiàn)財務(wù)信息集中管理，為管理會計體系建設(shè)做好鋪墊。

四、財務(wù)核算向管理決策功能拓展，需要企業(yè)管理層權(quán)衡成本與效益，使財務(wù)核算體系建設(shè)符合企業(yè)推進管理會計體系建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃

第7篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 基礎(chǔ)條件

產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)升級趨勢凸顯及國家宏觀調(diào)控常態(tài)化實施，商業(yè)地產(chǎn)以其高端化形象、經(jīng)營現(xiàn)金持續(xù)流入和規(guī)避國家調(diào)控等特點，成為房地產(chǎn)行業(yè)延伸產(chǎn)業(yè)縱深、分散運營風(fēng)險及擴大行業(yè)影響力的一個重要選項，眾多原本專注于住宅開發(fā)的主流房企正積極謀劃向商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。同時，盡管商業(yè)地產(chǎn)紅極一時，但行業(yè)中也存在盲目開發(fā)、空置率居高及回報率趨低等問題。究其原因在于，傳統(tǒng)房企往往忽略商住地產(chǎn)之間的固有差異，習(xí)慣于以住宅模式進行商業(yè)地產(chǎn)運營，對戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)困難預(yù)估不足，導(dǎo)致企業(yè)在前期融資、中期建設(shè)招商、后期運營管理乃至組織安排等方面應(yīng)對不足，這在近幾年商業(yè)地產(chǎn)項目供應(yīng)井噴的背景下顯得尤為突出。本文將在分析商業(yè)地產(chǎn)特點的基礎(chǔ)上，探討傳統(tǒng)房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)條件。

1.商業(yè)地產(chǎn)的主要特點

商業(yè)地產(chǎn)是兼具地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和資本運作三重屬性的復(fù)合型行業(yè)，與傳統(tǒng)住宅開發(fā)強調(diào)的“高周轉(zhuǎn)”不同，商業(yè)地產(chǎn)注重“長期持有”及持有期間的租金收入、物業(yè)升值和資本運作，其涉及的專業(yè)領(lǐng)域和需求的核心資源也遠多于住宅開發(fā)。

1.1價值體系復(fù)雜

商業(yè)地產(chǎn)價值體系遠較住宅復(fù)雜，這構(gòu)成了商住間的根本差異。從價值組成來看，傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)主要體現(xiàn)為“開發(fā)價值”，即房企開發(fā)項目所獲取的“銷售收益”；商業(yè)地產(chǎn)價值除開發(fā)價值外，還體現(xiàn)在“資本價值”、“租賃價值”和“商業(yè)價值”等三個方面，即持有期間的資產(chǎn)增值、租賃收益和消費終端的經(jīng)營收益，這其中最核心的是商業(yè)價值，它直接或間接影響了其他三項價值。從價值鏈利益相關(guān)方組成來看，住宅地產(chǎn)主要是開發(fā)商和消費者，兩者構(gòu)成相對對立的買賣關(guān)系；商業(yè)地產(chǎn)則包括地方政府、開發(fā)商、投資商、運營商、經(jīng)營商和終端消費者等六大相關(guān)方（我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商、投資商、運營商和經(jīng)營商等四個角色通常全部或部分由同一主體擔(dān)綱），各方各取其需，價值體現(xiàn)分別為稅收和城市形象、開發(fā)價值、資本價值、租賃價值、商業(yè)價值及消費體驗等。這就要求開發(fā)商強化上下游資源整合，高度重視后期經(jīng)營成效，以提升項目整體價值。

1.2運營周期較長

住宅地產(chǎn)的基本運作模式是“滾動投入集中產(chǎn)出”，運營過程包括拿地、開發(fā)、銷售和竣工交房等環(huán)節(jié)，周期一般為2-4年，項目投入使用即意味著運營的完結(jié)；由于預(yù)售制的存在，“高周轉(zhuǎn)”房企從拿地到銷售回款的周期甚至低至6-8月，可較快收回成本和獲取收益，資金要求相對較低。商業(yè)地產(chǎn)的基本運作模式是“集中投入分期產(chǎn)出”，運營過程包括策劃、招商、選址、設(shè)計、開發(fā)、竣工和后期經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)，項目投入使用意味著運營價值開始產(chǎn)生，運營周期比較漫長，部分超大型商業(yè)項目僅開發(fā)建設(shè)周期往往就達7-12年，整體運營周期最長更貫穿項目整個生命周期，因此對資金籌集要求較高。

1.3開發(fā)理念迥異

住宅使用功能為一般性居住，商業(yè)地產(chǎn)則為多樣化商業(yè)需求，包括商品展示、餐飲娛樂、休閑購物、商務(wù)辦公等，使用要求相對復(fù)雜，這決定兩者開發(fā)理念的迥異。在地段選擇上，住宅主要體現(xiàn)在環(huán)境舒適性和交通易達性等，地段選擇更為多元和彈性，幾乎每個城市都有住宅發(fā)展空間；商業(yè)地產(chǎn)不僅關(guān)注交通易達性，還要考量區(qū)域人口規(guī)模、客流輻射、經(jīng)濟水平、商業(yè)氛圍以及城市規(guī)劃等，地段選擇空間小，通常經(jīng)濟人口規(guī)模較大的重要城市才適合開發(fā)重大商業(yè)地產(chǎn)項目。在定位規(guī)劃上，住宅結(jié)構(gòu)相對固定，其規(guī)劃設(shè)計的創(chuàng)新基本圍繞園林景觀和裝修開展；商業(yè)地產(chǎn)則須通盤考慮地方政府要求、招商使用、消費者體驗等因素，其規(guī)劃設(shè)計應(yīng)融入更多商業(yè)運營理念，同時，由于商業(yè)地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)對建筑結(jié)構(gòu)、土建、暖通、給排水、消防、電氣、弱電系統(tǒng)等需求不同，一般的設(shè)計單位往往難以單獨勝任。

2.戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)條件

基于商業(yè)地產(chǎn)以上特點，有志于商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的房企應(yīng)認真考量是否具備相應(yīng)的資源儲備和核心能力，是否具備戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的條件。

2.1強大的現(xiàn)金流平臺

商業(yè)地產(chǎn)項目投資額大且回收期長，近年隨著商業(yè)地產(chǎn)投資進入，商業(yè)用地價格也水漲船高，投資門檻不斷提高，譬如筆者供職企業(yè)旗下的廣州國際金融中心（廣州珠江新城西塔，2005年開工，現(xiàn)已竣工使用）投資額高達75億元，而一路之隔的周大福中心（廣州珠江新城東塔，2009年開工）預(yù)計投資額超過100億元。因此，商業(yè)地產(chǎn)成功轉(zhuǎn)型前提是擁有強大的現(xiàn)金流平臺。目前，我國現(xiàn)金流平臺模式主要有：一是萬達地產(chǎn)的“以售養(yǎng)租”，通過出售非核心的公寓、底商和少量寫字樓，實現(xiàn)項目內(nèi)資金平衡。它強調(diào) “重資產(chǎn)下的內(nèi)部資金平衡”，項目銷售收入扮演著核心商業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)金流平臺的角色。二是華潤置地的“總部孵化”，華潤集團為華潤置地商業(yè)項目前期開發(fā)提供資金支持。華潤置地雖也強調(diào)商住并舉，但其商住分開發(fā)展，開發(fā)收益對商業(yè)地產(chǎn)支持有限。三是新加坡凱德置地的“產(chǎn)融結(jié)合”，其現(xiàn)金流平臺為“雙基金配置（嘉德置地旗下私募基金和REITs）”?；韭窂綖?，商業(yè)項目建成后注入私募基金，培育成熟后再注入REITs，實現(xiàn)資金的快速回籠，表面看這是“輕資產(chǎn)下的外部資金平衡”模式，但嘉德置地仍控有項目股權(quán)，可同時分享開發(fā)收益、物業(yè)升值和租賃收益。

2.2可復(fù)制的商業(yè)模式

基于商業(yè)地產(chǎn)價值體系的特點，以出售為短期目標的開發(fā)行為不是商業(yè)地產(chǎn)運營。由于商業(yè)價值是商業(yè)地產(chǎn)價值體系的核心，構(gòu)建可復(fù)制的商業(yè)模式、創(chuàng)造盈利空間成為提升項目價值的必經(jīng)路徑。目前，萬達等企業(yè)的成功經(jīng)驗被廣泛學(xué)習(xí)，但商業(yè)模式不能簡單移植，而應(yīng)根據(jù)各自特點差異化構(gòu)建，形成自身的競爭優(yōu)勢。比如萬達地產(chǎn)的“訂單模式”建立在龐大的商業(yè)資源儲備基礎(chǔ)上，“訂單模式”也已成為萬達地產(chǎn)的獨門標簽；華僑城近年確立了“旅游+地產(chǎn)”商業(yè)模式，以主題公園等旅游產(chǎn)品為賣點，拔高其地產(chǎn)拓展能力，帶動企業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)制和規(guī)模擴張；華潤置地構(gòu)建了“住宅開發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)”模式，形成商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)并駕齊驅(qū)和良性互動的發(fā)展格局，并以“萬象城”、“印象城”和“萬家”三條產(chǎn)品線覆蓋高中低商業(yè)市場，其“增值服務(wù)”的創(chuàng)造能力令人印象深刻。

2.3專業(yè)的運營能力

根據(jù)業(yè)務(wù)涵蓋范圍及商住地產(chǎn)在開發(fā)運營等方面的差異，筆者認為商業(yè)地產(chǎn)核心運營能力由四大業(yè)務(wù)能力構(gòu)成。一是投資能力，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)在區(qū)域適應(yīng)性方面區(qū)別較大，專業(yè)的投資能力可以幫助企業(yè)正確選擇符合自身定位的發(fā)展方向和進行土地投資。二是策劃能力，商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的結(jié)合體，它既有地產(chǎn)景觀設(shè)計和建筑形態(tài)要求，也強調(diào)商業(yè)組合的通用性和客戶體驗感，這不僅需要傳統(tǒng)建筑設(shè)計能力，同時需要專業(yè)商業(yè)思維植入能力。三是經(jīng)營能力，包括商戶招商和后期運營能力，商戶招商固然是商業(yè)經(jīng)營成功的敲門磚，但日常運營是商業(yè)項目長期成功的關(guān)鍵。四是品牌打造能力，商業(yè)地產(chǎn)面對著比住宅更多的參與者，強大的品牌號召力對企業(yè)從土地投資、商家整合、商業(yè)經(jīng)營乃至資本運作都具重大意義。

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；招商租賃；管理系統(tǒng)；設(shè)計

中圖分類號：S611文獻標識碼： A

引言

商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)之中的一個分支市場，其物業(yè)交付的之時則是管理運營的開始。商業(yè)管理和資本運營其是否有效持續(xù)地執(zhí)行，直接關(guān)乎商業(yè)地產(chǎn)項目的盈利狀況以及物業(yè)價值提升，從根本之上決定一個商業(yè)地產(chǎn)項目是否可以獲得成功。招商工作是商業(yè)地產(chǎn)運營之中十分重要的環(huán)節(jié)，并且也是評價商業(yè)運營成功的標準。將一個松散的經(jīng)營單位以及多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺之上，對商業(yè)地產(chǎn)招商租賃的管理信息進行分析綜合，促進商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

1.商業(yè)地產(chǎn)概述

商業(yè)地產(chǎn)，是指作為商業(yè)用途的地產(chǎn),即具有非生產(chǎn)性、非居住性的物業(yè)。從經(jīng)營規(guī)模和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等地產(chǎn)形式。從業(yè)態(tài)分布方面講，商業(yè)地產(chǎn)主要包括零售、批發(fā)、餐飲、娛樂休閑、旅游文化、健身美體以及其他商業(yè)配套設(shè)施等。狹義上講，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)的形式也是多種多樣，主要有shopping mall,百貨，商業(yè)街，主題商場，專業(yè)市場等。為了方便大眾理解，以下將以狹義的商業(yè)地產(chǎn)視角闡述觀點。

2.商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)在過去30多年的發(fā)展過程中，經(jīng)歷了艱難的摸索期和發(fā)展區(qū)。自以往即使商業(yè)單一，毫無特色和優(yōu)勢都可以令投資者賺得盆滿缽滿，到如今其隨著消費者要求的多樣化、體驗型、主題式需求的持續(xù)升級以及消費理性化的趨勢讓越來越多的投資者大費腦筋。為了保障項目最大程度的成功，現(xiàn)有市場上幾乎每一項目的項目選址、設(shè)計規(guī)劃、功能分布、施工建設(shè)、市場營銷、招商招租、開業(yè)準備、項目盛大開業(yè)、運營管理等環(huán)節(jié)都必須符合嚴格的標準和要求，其實施進度都是按照有針對、有節(jié)奏、按分類的方式進行。即便如此，中國的商業(yè)地產(chǎn)依然處在初級階段，尚且沒有成熟的模式可供借鑒。從長遠來看，商業(yè)地產(chǎn)將會成為下一個亮點行業(yè)，這已經(jīng)是地產(chǎn)界的共識。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)逐漸步入冷凍期，房地產(chǎn)商紛紛將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)卻屬于慢熱型，投資規(guī)模大，回報周期長，運營管理復(fù)雜，讓毫無經(jīng)驗的投資商們更是步履維艱。究其原因，招商管理之難位居榜首。

為了能確保一個頗具規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項目的成功最大化，整體開發(fā)，統(tǒng)一運營管理，方便以收取租金來平衡投資回報是現(xiàn)有市場中常用模式。那么招商租賃管理對商業(yè)地產(chǎn)項目而言，就是“一夫當(dāng)關(guān)，萬夫莫開”。

3.商業(yè)地產(chǎn)招商租賃管理系統(tǒng)設(shè)計

對商業(yè)地產(chǎn)招商租賃管理系統(tǒng)的功能進行詳細設(shè)計，首先要對系統(tǒng)的技術(shù)架構(gòu)進行設(shè)計，對系統(tǒng)的功能設(shè)計有整體的思路與方向。由于該系統(tǒng)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，所以商業(yè)地產(chǎn)招商租賃管理系統(tǒng)采用C/S模式和B/S開發(fā)模式相結(jié)合的方式，后臺開發(fā)采用動態(tài)網(wǎng)頁技術(shù)，客戶端使用瀏覽器訪問系統(tǒng)，實現(xiàn)系統(tǒng)信息間的交流、信息的查詢等工作。

其在對用戶的請求處理之時，通過與之相應(yīng)的JSP引擎進行JSP頁面轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換成相應(yīng)的ActionServlet進行處理。而在系統(tǒng)中有且只有一個，處理所有的符合要求的用戶的請求信息，并調(diào)用具體的Action去進行數(shù)據(jù)處理。由框架可知本系統(tǒng)的主要Action有商戶管理Action、商鋪管理Action、合同管理Action、收費管理Action、決策支持Action和系統(tǒng)維護Action。用戶特有的請求信息會保存到ActionForm實例中，然后本系統(tǒng)所設(shè)計的Action類，例如商戶管理Action、商鋪管理Action等，會根據(jù)ActionMapping類中的路徑找到具體的Action對于用戶的請求進行處理。業(yè)務(wù)邏輯類將實現(xiàn)用戶的請求，此處是JavaBean由進行實現(xiàn)，設(shè)計具體數(shù)據(jù)處理實現(xiàn)類如商戶管理類、商鋪管理類等，將處理的結(jié)果經(jīng)過控制器再次調(diào)用相應(yīng)的Action進行處理，返回給JSP頁面，通過瀏覽器展示給用戶。

3.1.商戶管理詳細設(shè)計

商戶管理通常包括有商戶管理，商戶信息查詢，商戶添加向?qū)У鹊热齻€部分。其對不同的模塊之中，通常包括有比較小的功能模塊。

商戶管理控制類CommercialTenantMagAction之中包括商戶管理查詢、添加以及管理等等相關(guān)方法，而商戶管理核心類設(shè)計如表1所示。

表1 商戶管理類方法表

核心類 方法描述

商戶管理控制 查詢商戶方法

商戶管理方法

執(zhí)行方法

商戶查詢實體類 商戶查詢方法

商戶信息修改方法

商戶管理實體類 新增商戶方法

刪除商戶方法

添加商戶實體類 添加行商戶方法

手里新商戶方法

3.2.商鋪管理詳細設(shè)計

商鋪管理主要包括有新增商鋪向?qū)?、商鋪查詢、銷售入住、商鋪維護、商鋪銷售五個模塊。而每一個模塊的建立則是同其他模塊之間是有一定的關(guān)系的。比如說商鋪的入住、商鋪的維護、商鋪的銷售則是在新增商鋪結(jié)束之后才可以進行，同時每一個功能模塊之間可以共享商鋪信息。

3.3.登記商鋪時序圖

用戶可進入到商鋪登記界面，選擇要查看的商場，進一步選擇所需的樓層。選中暫時沒有外租的商鋪，調(diào)用SearchStore，得到未租售商鋪信息。并且確定選擇的店鋪號，選擇此商鋪登記基本信息，調(diào)用商鋪登記函數(shù)，登記商鋪信息同時保存到數(shù)據(jù)庫之中。然后可以瀏覽登記后商鋪出租情況的信息。

3.4.合同管理

通過合同管理界面，可以錄入實際的租賃情況，包括條款、房間、租金、物業(yè)管理費，提成比例、押金。錄入完成后點擊確定，系統(tǒng)便自動保存相關(guān)數(shù)據(jù)，

此外，合同管理模塊還有如下功能：明確租賃項目的樓座、戶型、房屋的相關(guān)規(guī)劃；明確有哪些鋪位、寫字間或者車位用于出租，出租面積是多少；明確每一鋪位、寫字間的相關(guān)能源類儀表的表號、位置，支持一個鋪位或?qū)懽珠g安裝多塊電表的情況。項目招商前期和養(yǎng)商過程中，公司市場部需要策劃一些具有針對性的市場宣傳活動等，例如場地施工、場地美化、廣告等，以吸引更多的租賃客戶和終端消費者。該部分功能主要記錄的是這些企劃項目的相關(guān)內(nèi)容、執(zhí)行的里程碑計劃、費用以及費用的支付進度等情況。在特殊情況下，企業(yè)需要對分包出租的商鋪或?qū)懽珠g進行重新規(guī)劃，對部分商鋪或?qū)懽珠g進行合并、拆分處理，然后再重新出租。該功能支持對房屋的重新規(guī)劃，并記錄規(guī)劃歷史記錄以及與以前房屋之間的對照關(guān)系。

3.5.客服管理

客服管理實現(xiàn)的主要功能如下：如果客戶區(qū)域的設(shè)備、門窗、強弱電等發(fā)生故障或者損害，客戶可以自助申請維修。申請?zhí)峤缓?，公司派工維修，維修完成之后，進行完工登記，并安排客戶回訪，以全面提升客戶服務(wù)滿意度。為了確保設(shè)施的安全使用和使用壽命，應(yīng)安排相關(guān)人員進行復(fù)驗并定期維護。而專人專責(zé)不僅能保證服務(wù)質(zhì)量的提升而且將有助提升工作效率，節(jié)省后去運營成本。商業(yè)地產(chǎn)中，全面完善的硬件設(shè)備和周到細致的軟件服務(wù)必將是搶占一席市場的重要因素。但及時再嚴格的體制也無法保證相應(yīng)制度能十全十美的實施，客戶對辦公場地、服務(wù)等的投訴信息依然會發(fā)生。如果類似的情況一旦發(fā)生，具有人性化的客戶管理制度和專業(yè)水準的管理人才顯得無比重要。商業(yè)運營方應(yīng)積極安排專人進行現(xiàn)場處理以免引起不必要的混亂，事后及時回訪投訴客戶，記錄客戶對于商業(yè)區(qū)內(nèi)硬件設(shè)施和軟件服務(wù)等方面的建議和意見。這些記錄都將成為商業(yè)運營方提升商業(yè)質(zhì)量和檔次的重要數(shù)據(jù)來源。對于有價值的信息今后將予以采納。記錄企業(yè)組織的客戶活動的計劃情況，以及計劃的執(zhí)行情況。

3.6.決策支持詳細設(shè)計

決策支持可分為費用查詢和費用統(tǒng)計兩個方面,費用查詢主要是對預(yù)收費、租賃費、物業(yè)費、臨時收費的查詢,費用統(tǒng)計則是對己收款和欠費的統(tǒng)計。

3.7.數(shù)據(jù)庫設(shè)計

數(shù)據(jù)庫設(shè)計工作,主要通過對商業(yè)地產(chǎn)招商租賃管理的需求分析與系統(tǒng)設(shè)計,對本系統(tǒng)的數(shù)據(jù)類型有了全面的了解,依據(jù)規(guī)定將系統(tǒng)中需要持久化存儲的類轉(zhuǎn)換成關(guān)系型數(shù)據(jù)表,并對表的列屬性進行詳細的定義,將系統(tǒng)中涉及到的數(shù)據(jù)以及角色信息反應(yīng)到所設(shè)計的數(shù)據(jù)庫中表與表之間的聯(lián)系上。根據(jù)本系統(tǒng)對數(shù)據(jù)的管理需求以及對數(shù)據(jù)存儲安全性、程序正確性、功能完整性以及大量的數(shù)據(jù)信息進行高效的管理等方面的要求,數(shù)據(jù)庫設(shè)計選用。

4.結(jié)語

該系統(tǒng)可以有效實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)招商租賃管理平臺的擴展接入、分析功能和處理功能的有機結(jié)合；促進招商系統(tǒng)、服務(wù)系統(tǒng)、物業(yè)系統(tǒng)以及商鋪特征，分析、繳費情況分析、繳費行為分析、客戶特征分析、商鋪租售決策的緊密關(guān)聯(lián);另外，多功能的搭載對推動商業(yè)地產(chǎn)項目各個環(huán)節(jié)實現(xiàn)全程規(guī)劃和控制、專業(yè)管理和運營有重要的作用和意義。

參考文獻

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第9篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃范文

隨著住宅市場的“風(fēng)聲”日趨收緊，投資者們紛紛轉(zhuǎn)入不受調(diào)控政策限制的商業(yè)地產(chǎn)，其中不乏對市場知之甚少的跟風(fēng)者?，F(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)已然是樓市中最引人關(guān)注的投資熱點，但并非所有的商業(yè)地產(chǎn)項目都值得期待，比起住宅，對商業(yè)地產(chǎn)而言，地段和配套成為更加關(guān)鍵的決定因素。那么，到底應(yīng)該具體在哪里投資是眾多投資者有待解決的困惑。本刊特邀請業(yè)內(nèi)人士解讀福州最具投資價值的商圈在哪里?

商業(yè)投資勢頭正猛

在對福州幾家中介的調(diào)查訪問中獲悉，目前在二級市場上，所有形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)的成交量占二手房市場總成交量的5％左右，大概每月成交量為150套左右。從去年4月份開始，受政策調(diào)控影響，市場上投資商業(yè)產(chǎn)品的人逐漸增加，銷售也比較活躍，從成交量上看，與去年同期相比，大約增長10％。

從商業(yè)地產(chǎn)售價變化看，總體漲同比達到20％。其中，老商業(yè)區(qū)店鋪售價平均漲幅達到15％～20％，寫字樓漲了20％；新城區(qū)的商鋪平均售價漲了15％。不僅如此，福州各主要路段的商業(yè)店面、寫字樓租金都有30％～50％的上漲，令不少承租者大為驚愕。部分商鋪因無力承擔(dān)租金翻倍而不得不選擇停業(yè)，另一方面，五四路CBD的寫字樓平均租金也達到100～110元／平方米，而剛剛投入市場的信和廣場、海峽金融街萬達廣場等新型寫字樓的租金更是飆升，高達150～170元／平方米。

在采訪過程中，當(dāng)問及哪個區(qū)域的商業(yè)產(chǎn)品增值最快?得到的答案幾乎是一致的，“即將形成商圈的區(qū)域漲得最快?！弊畹湫偷睦邮歉Ｖ莺{金融街附近，兩年前那里只有批發(fā)市場和簡陋的倉庫，自萬達商業(yè)廣場進駐以來，如今周邊商鋪價格已經(jīng)漲至3～5萬元／平方米。在這么短的時間內(nèi)，有如此高的漲幅，這在福州比較少見。

“此番商業(yè)門店、寫字樓租金普遍上漲，雖有各自因素，但從更深層次角度來說，也是商業(yè)地產(chǎn)投資模式從‘出售’改變?yōu)椤猿帧囊环N實際體現(xiàn)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，如今的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商愈發(fā)青睞‘自持’物業(yè)，進而影響到個體散戶的投資理念，他們也開始重新評估商業(yè)地產(chǎn)的投資價值。

剖析福州主要商圈

就商業(yè)地產(chǎn)這個領(lǐng)域來說，福州市場發(fā)展比較狹窄，過去不發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，而現(xiàn)在是式的發(fā)展，短時間內(nèi)造成新老商圈激烈交替的局面。

九歌萬派(福建)營銷策劃公司董事長劉波在接受媒體采訪時表示，首先，東街口商圈是福州最早形成商圈性質(zhì)的商圈，這一帶的人氣最旺，往南延伸到津泰路一帶，到了冠亞廣場就弱下來了。我認為東街口商圈畢竟有比較長的歷史沉淀，完全取代它是不太可能，但其最大的瓶預(yù)就是缺乏高端人流的集聚，相信經(jīng)過市場的調(diào)整，會在這里形成新型的商業(yè)形態(tài)。

第二個傳統(tǒng)商圈就是五四路一帶。盡管是辦公密集的區(qū)域，各方面配套也都不錯，但過于分散，沒有能夠形成扇面空間。停車難是最大的缺陷。另一個就是臺江商圈，這個商圈的體量非常大，商業(yè)面積有幾十萬平方米，不過多數(shù)項目都是零零散散，比較龐雜，規(guī)模有了但檔次不夠。

隨著福州城市的發(fā)展，傳統(tǒng)商圈已經(jīng)不再能滿足市場需求，一些新型商圈正在慢慢興旺起來。福建申發(fā)置業(yè)有限公司總經(jīng)理羅新表示，萬寶商圈就是針對目前東街口商圈的主要的一些缺陷，做了比較多的補充，兩邊提供充足的停車位，有足夠人流聚集的空間，但是這里做了太多的小商鋪，而沒有引進真正具有帶動人氣的大型百貨。

“然而，北江濱的萬達廣場卻不存在這樣的問題，從城市的核心商圈應(yīng)具備的條件講，步行街、大型百貨、CBD商務(wù)集群、高檔住宅，以及其它相關(guān)配套都具備。目前，福州很難拿出一個真正大區(qū)域的、具有國際化特征、相對比較高端、消費和人流的集聚性也比較好的商圈，這個空白還是要期待海峽金融街項目?！眲⒉ㄕf。

未來5年的市場主力

從今年4月福州在交會上可以看到，商業(yè)地產(chǎn)項目大規(guī)模亮相市場?？v觀今年以來多幅商業(yè)地塊的拍賣，其中大部分是分布在新區(qū)商業(yè)氛圍較弱之處，或于規(guī)劃片區(qū)內(nèi)。

有業(yè)內(nèi)人士認為，從民生方面考慮，這些項目可作為新區(qū)的配套發(fā)展，配套先行，也進而對周邊的住宅項目輻射利好的發(fā)展效應(yīng)。而且，福州城市擴容，路網(wǎng)延伸，四通八達，由此帶動了沿線新區(qū)發(fā)展，按照目前推地思路來看，不出三年，福州的金融中心多點分布的格局漸成。