物業(yè)管理?xiàng)l例細(xì)則精選(九篇)
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第1篇：物業(yè)管理?xiàng)l例細(xì)則范文
【關(guān)鍵詞】 物業(yè)管理交接糾紛;成因;對策;立法建議
一、物業(yè)管理交接糾紛的主要表現(xiàn)
當(dāng)前物業(yè)管理交接糾紛的主要表現(xiàn)為兩方面:一是業(yè)主大會(huì)以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不到位為由提前解除物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)管理公司以種種理由不同意解除合同,也不辦理交接,由此導(dǎo)致糾紛。我國有關(guān)由業(yè)主大會(huì)公開選聘物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)對本物業(yè)區(qū)域進(jìn)行管理的制度剛剛建立,目前大多數(shù)的物業(yè)區(qū)域都由開發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理,業(yè)主只能被動(dòng)接受,很多物業(yè)管理公司的競爭意識(shí)、危機(jī)意識(shí)不強(qiáng),服務(wù)不到位,也不主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通,雙方缺乏良性互動(dòng)。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確賦予業(yè)主大會(huì)公開選聘、解聘物業(yè)管理公司的權(quán)利后,很多小區(qū)的業(yè)主大會(huì)積極行使這一權(quán)利,以服務(wù)不到位為由解聘原物業(yè)管理公司,當(dāng)前產(chǎn)生的物業(yè)管理交接糾紛大部分屬于這一類;二是物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理結(jié)束,業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理,原物業(yè)管理公司不甘退出,繼續(xù)占據(jù)小區(qū),拒絕與新物業(yè)管理公司進(jìn)行交接,因而產(chǎn)生糾紛。
二、物業(yè)管理交接糾紛的成因
1.物業(yè)管理尚未完全市場化。目前,物業(yè)管理企業(yè)大多是由原來房地產(chǎn)開發(fā)公司的子公司或房管所轉(zhuǎn)制而來,通過招投標(biāo)方式取得住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較少。物業(yè)管理行業(yè)起步較晚,雖然物業(yè)管理隊(duì)伍迅速壯大,但專業(yè)人才匱乏,企業(yè)的專業(yè)水準(zhǔn)、員工的綜合素質(zhì)不高,管理亦不夠規(guī)范,服務(wù)不能滿足業(yè)主的要求,物業(yè)服務(wù)未形成制度化、規(guī)范化及市場化。
2.業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機(jī)制未建立。在傳統(tǒng)的房屋管理體制下,房管所是管理者,住戶總體上處于比較被動(dòng)的地位。隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的平等關(guān)系開始建立。目前在在大多數(shù)地區(qū),業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機(jī)制尚未建立。
3.物業(yè)管理交接的程序不完善。目前,許多人認(rèn)為,小區(qū)換“管家”,就是新舊物業(yè)公司之間進(jìn)行工作交接,交接主體是新物業(yè)管理公司和舊物業(yè)管理公司。其實(shí),這并不正確。從法律關(guān)系來說,小區(qū)物業(yè)的交接程序,應(yīng)當(dāng)是由原物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理、小區(qū)資料等工作的交接,然后再由業(yè)委會(huì)與新物業(yè)管理公司就同樣內(nèi)容進(jìn)行交接。
4.規(guī)范物業(yè)管理交接的法律法規(guī)不健全。在國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中,關(guān)于新舊物業(yè)管理企業(yè)之間的交接規(guī)定相對簡單。僅僅在第39條中規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。”同時(shí)第59條規(guī)定:“違反物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定,不移交有關(guān)資料的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào),處1萬元以上10萬元以下的罰款?！敝劣诰唧w如何移交,主管部門如何進(jìn)行監(jiān)管等更詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則,《條例》則沒有規(guī)定。
三、規(guī)范物業(yè)管理交接的法律對策
首先應(yīng)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定物業(yè)管理交接期限,如規(guī)定原物業(yè)管理公司必須在物業(yè)服務(wù)合同終止后一段合理時(shí)間內(nèi)移交物業(yè)管理用房和資料,并撤離原物業(yè)區(qū)域;其次應(yīng)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中進(jìn)一步完善有關(guān)法律責(zé)任的規(guī)定,加重對物業(yè)管理公司不依法移交物業(yè)管理用房、資料行為的處罰,如規(guī)定對不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房、資料的物業(yè)管理公司,可以給與降低資質(zhì)、吊銷資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照等處罰;再次應(yīng)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)的有關(guān)事項(xiàng)如業(yè)主欠繳的物管費(fèi)如何支付、物業(yè)管理公司代收代繳的水電費(fèi)如何清算等問題作出明確規(guī)定;最后應(yīng)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對移交的公共設(shè)施、設(shè)備中需要維修或更換的,要明確規(guī)定責(zé)任的承擔(dān)方式。比如《大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目接管暫行辦法》第6條規(guī)定:“物業(yè)管理移交方應(yīng)按規(guī)定向接管方提供有關(guān)檔案資料,并將移交項(xiàng)目的真實(shí)狀況告知接管方。移交項(xiàng)目需要維修的,維修責(zé)任由移交方承擔(dān)。將維修責(zé)任委托接管方負(fù)責(zé)的,移交方應(yīng)接建筑面積每平方米10元的標(biāo)準(zhǔn),向接管方交納委托維修費(fèi),用于接管項(xiàng)目的小修和中修工程。委托維修責(zé)任到期后,雙方進(jìn)行結(jié)算,多退少補(bǔ)?！?/p>
參考文獻(xiàn)
[1]胡杰豐.物業(yè)管理交接糾紛的法律分析[J].現(xiàn)代物業(yè).2004(5)
第2篇：物業(yè)管理?xiàng)l例細(xì)則范文
一、物業(yè)管理的內(nèi)涵
物業(yè)公司在處理與大多數(shù)業(yè)主以及少數(shù)業(yè)主的關(guān)系時(shí)經(jīng)常會(huì)遇到是管理還是放縱的考量。由于物業(yè)公司負(fù)責(zé)的對象是作為共同體的業(yè)主大會(huì)的公共意志，因此在日常的管理中，應(yīng)當(dāng)有權(quán)在一定限度內(nèi)限制少數(shù)業(yè)主的不當(dāng)或違法行為，甚至可以動(dòng)用一定的強(qiáng)制力，比如依照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則，對不遵守相應(yīng)規(guī)則的人的行為予以制止甚至提訟。
對物“管理”與對人“管理”的矛盾統(tǒng)一：現(xiàn)代物業(yè)管理展現(xiàn)對物管理與對人管理的二重性，使得有的人希望將“物業(yè)管理”改為“人居服務(wù)”，然而，有權(quán)的對世性與作為所有權(quán)客體的物的獨(dú)立性是相應(yīng)的，“所有權(quán)之標(biāo)的物須為獨(dú)立之一體”，但是隨著大規(guī)模合住住宅的出現(xiàn)，這種獨(dú)立性受到了極大的限制，縱橫交錯(cuò)的分割所有關(guān)系，緊密相連的毗連狀態(tài)，專有共有部分犬牙交錯(cuò)，使得居住業(yè)主必須調(diào)整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統(tǒng)觀念或生活習(xí)慣，必須共同參與制定規(guī)約，組織區(qū)分所有權(quán)人或住戶會(huì)議等。
1、物的管理
對物的管理狹義上分為四類：
（1）保存行為，即以防止建筑物滅失、毀損或其權(quán)利喪失、限制等為目的維持其現(xiàn)狀之行為，包括建筑物的簡易修繕，如屋頂漏雨時(shí)的簡易修補(bǔ)、門窗玻璃破碎的換修等。
（2）改良行為，指不變更物的性質(zhì)，而增加其效用或價(jià)值之行為，如污墻刷成粉壁、地板加貼瓷磚以增美觀等。
（3）利用行為，指為滿足區(qū)分所有權(quán)共同需要，不變更物的性質(zhì)，對共有部分或基地所為之使用、收益行為，例如地下室辟為停車場等。
（4）處分行為，指就物之權(quán)利為移轉(zhuǎn)、設(shè)定或消滅，使之發(fā)生權(quán)利變動(dòng)之行為，如將共有部分設(shè)定專用使用權(quán)，由特定人專屬的、排他的使用等。
2、人的管理
對人的管理是指對區(qū)分所有權(quán)人群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理，其對象不以居住于公寓大廈內(nèi)的區(qū)分所有權(quán)人之行為為限，凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物之人的行為，均應(yīng)納入，其內(nèi)容可分為對建筑物不當(dāng)毀損行為之處置、對建筑物不當(dāng)使用行為之規(guī)制，以及對生活妨害行為之防患等。
二、物業(yè)管理法律關(guān)系的概念
法律關(guān)系是法律規(guī)范在調(diào)整人們行為的過程中所形成的一種特殊的社會(huì)關(guān)系，即權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系，物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整人們在物業(yè)管理過程中形成的權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系。包括以下幾層含義：
（一）物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整物業(yè)管理活動(dòng)的結(jié)果。要想搞好物業(yè)管理工作，理順物業(yè)管理中的各方關(guān)系是非常必要的。物業(yè)管理中存在著開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司及業(yè)主委員會(huì)這幾方面的關(guān)系。只有理順了這些方面的關(guān)系，才能夠知道怎樣協(xié)調(diào)各方的關(guān)系，做到有法可依，執(zhí)法必嚴(yán)，從而完善物業(yè)管理中的法律關(guān)系。
（二）物業(yè)管理法律關(guān)系是在物業(yè)法律規(guī)范調(diào)整之下物業(yè)管理主體之間的社會(huì)關(guān)系，這種社會(huì)關(guān)系包括了業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)公司之間的關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系以及這些主體與行政管理部門之間的關(guān)系。
（三）物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理中各參與主體之間的關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系并不是以物業(yè)管理行為和由此產(chǎn)生的后果為內(nèi)容，而是以物業(yè)管理主體權(quán)利和義務(wù)為內(nèi)容的。比如：某物業(yè)公司與某業(yè)主委員會(huì)簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，合同簽訂后一個(gè)月物業(yè)公司如約提供了物業(yè)管理整體策劃及維修保養(yǎng)房屋、公用設(shè)施和公用設(shè)備的技術(shù)文件，并承諾：該物業(yè)公司提供國內(nèi)一流服務(wù)。由業(yè)主委員會(huì)付給物業(yè)公司服務(wù)費(fèi)。從這個(gè)案例中，雙方簽訂合同的行為，物業(yè)管理公司提供文件的行為，和業(yè)主委員會(huì)給付管理費(fèi)的行為，都不是物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容，只有雙方在合同中享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)才是物業(yè)管理中物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容。
三、物業(yè)管理參與人及其法律地位
物業(yè)管理工作中幾個(gè)主要方面有：房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其它與物業(yè)管理相關(guān)聯(lián)的行業(yè)以及政府有關(guān)部門。
1、發(fā)展商
發(fā)展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗(yàn)收合格后，經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是發(fā)展商由原來擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。對于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時(shí)發(fā)展商也自己充當(dāng)物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來管理物業(yè)或是委托其它管理公司來管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供服務(wù)。對于新建物業(yè)來說，山于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱ξ飿I(yè)的擁有或完全不擁有。
發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時(shí)的安排，因?yàn)樵谛陆ㄎ飿I(yè)初期，廣大新的產(chǎn)權(quán)所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時(shí)已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這一時(shí)期物業(yè)管理公司的費(fèi)用一般由發(fā)展商支付或預(yù)先墊付，因?yàn)檫@一時(shí)期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對新建物業(yè)的作用逐漸退居第二線。如發(fā)展商直接聘請管理公司，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂臨時(shí)委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因?yàn)闃I(yè)主管理委員會(huì)成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。
2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）
由于購買了物業(yè)，購房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地?fù)碛兴徫飿I(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)所有人對物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前，己臨時(shí)安排物業(yè)管理公司對所購物業(yè)進(jìn)行管理，購房人在此時(shí)只能暫時(shí)放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，認(rèn)同發(fā)展商的安排。當(dāng)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%或50%以上時(shí)，發(fā)展商應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理公司召開房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)（或稱業(yè)主大會(huì)）。
3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)（業(yè)主大會(huì)）
房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)是一個(gè)非常重要的會(huì)議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)召集此會(huì)議。業(yè)主大會(huì)最重的使命之一便是選舉出自己的代表機(jī)構(gòu)—物業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次。住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)對議題進(jìn)行表決時(shí)，每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權(quán)利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權(quán)利，維護(hù)自己的合法權(quán)益。
4、物業(yè)管理委員會(huì)的性質(zhì)及法律地位
物業(yè)管理委員會(huì)是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設(shè)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，管理委員會(huì)的成員主要由房屋產(chǎn)權(quán)所有人選出的代表構(gòu)成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益。同時(shí)管理委員會(huì)也應(yīng)當(dāng)吸收當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益，是物業(yè)管理中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，那么管理委員會(huì)就應(yīng)該是一個(gè)長期的、穩(wěn)定的組織，一個(gè)松散、虛設(shè)的管理委會(huì)不可能起到應(yīng)該起到的作用。所以建議管理委員會(huì)成立后應(yīng)該到房屋管理機(jī)構(gòu)備案，并到民政部門社團(tuán)法人機(jī)構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與法律地位。
5、物業(yè)管理公司
物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責(zé)的。一般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂，即前期物業(yè)管理；等業(yè)主物業(yè)管理委員會(huì)成立后，再由物業(yè)管理委員會(huì)代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽物業(yè)管理合同。有的情況下，發(fā)展商并沒有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來承擔(dān)起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當(dāng)管理者的話，也要經(jīng)過房地局的批準(zhǔn)，并取得《物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。即使是發(fā)展商作為管理者，當(dāng)管理委員會(huì)成立后，也需要由管理委員會(huì)與其簽訂委托管理合同。
6、承租人（房屋租用人）
承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分，有的情況是業(yè)主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關(guān)系是租賃關(guān)系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應(yīng)當(dāng)保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會(huì)的監(jiān)督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。
7、其它相關(guān)機(jī)構(gòu)
管理公司依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理工作，需要和其他管理工作有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機(jī)構(gòu)，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關(guān)新時(shí)期委托合同，由他們就物業(yè)內(nèi)新時(shí)期業(yè)務(wù)提供服務(wù)。這里產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是管理公司與這些公司簽約，但其結(jié)果卻直接影響業(yè)主，所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應(yīng)請管委會(huì)審議。
四、物業(yè)管理法律關(guān)系的種類
物業(yè)管理法律關(guān)系可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。
（一）平權(quán)的物業(yè)管理法律關(guān)系與隸屬的物業(yè)管理法律關(guān)系
按照物業(yè)管理法律關(guān)系主體的相互地位，可以把物業(yè)管理法律關(guān)系分為兩大類：一類是平權(quán)的物業(yè)管理法律關(guān)系，即法律關(guān)系主體之間是平等的，沒有相互隸屬的關(guān)系，這一類法律關(guān)系主要是指物業(yè)管理民事法律關(guān)系，如民法關(guān)系。另一類是隸屬的物業(yè)管理法律關(guān)系，即法律關(guān)系主體是相互隸屬的，例如行政法律關(guān)系。
（二）一般的物業(yè)管理法律關(guān)系和具體的物業(yè)管理法律關(guān)系
按照物業(yè)管理法律關(guān)系的具體化程度不同可以劃分為一般的物業(yè)管理法律關(guān)系和具體的物業(yè)管理法律關(guān)系。一般的物業(yè)管理法律關(guān)系的特點(diǎn)在于該關(guān)系的主體不是具體的個(gè)人、社會(huì)組織或國家機(jī)關(guān)。具體的物業(yè)管理法律關(guān)系的特點(diǎn)在于，該關(guān)系的主體是具體的（或者一方是具體的，或者雙方都是具體的），該關(guān)系的產(chǎn)生不但要有物業(yè)管理法律的規(guī)定,而且要有具體事實(shí)的發(fā)生，否則法律關(guān)系不能建立起來。
（三）絕對物業(yè)管理法律關(guān)系和相對物業(yè)管理法律關(guān)系
具體物業(yè)法律關(guān)系依據(jù)主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對物業(yè)管理法律關(guān)系和相對物業(yè)管理法律關(guān)系。絕對物業(yè)管理法律關(guān)系的主體的一方——權(quán)利人是具體的，而另一方——義務(wù)人則是除了權(quán)利人之外的所有的人，這種法律關(guān)系以一個(gè)人對其他一切人的形式表現(xiàn)出來。相對物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，無論權(quán)利人還是義務(wù)人都是具體的，這種法律關(guān)系則是以個(gè)人對個(gè)人的形式表現(xiàn)出來。
五、物業(yè)管理存在的問題及解決辦法
（一）存在的問題
1、有些地方貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》不到位，政府職能轉(zhuǎn)變不理想
遲至2003年9月1日我國才正式施行第一部全國性的物業(yè)管理行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重業(yè)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，主要由當(dāng)事人通過合同來約束物業(yè)管理行為以及解決產(chǎn)生的糾紛?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》適應(yīng)各地物業(yè)管理發(fā)展程度差異太大的現(xiàn)實(shí)，對有些問題只做了原則性規(guī)定，需要各地制定實(shí)施細(xì)則去具體化。很多地方做的是不錯(cuò)的，研究制定了符合本地實(shí)際的實(shí)施細(xì)則，但也有一些地方做得不夠，沒有很好地落實(shí)，至今沒有制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施細(xì)則和配套辦法，影響了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的執(zhí)行效果。
2、部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，行為不規(guī)范
《物業(yè)管理?xiàng)l例》非常強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理活動(dòng)中的重要作用，要求物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，這需要物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平，為業(yè)主提供保質(zhì)保量的物業(yè)管理服務(wù)。但實(shí)踐中，相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門、單位后勤管理部門轉(zhuǎn)制而來，或者是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生而來，有的企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。部分物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量不能使業(yè)主滿意;有的企業(yè)收費(fèi)不透明，巧立名目，多收費(fèi)、少服務(wù)，提供的服務(wù)質(zhì)價(jià)不符;一些物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自改變共享建筑、共享設(shè)施的用途，或利用其經(jīng)營謀取利益，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益；一些不具有法定資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)也非法從事物業(yè)管理經(jīng)營，擾亂了物業(yè)管理市場;個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)人員處理問題的態(tài)度生硬、方式簡單，甚至發(fā)生損壞業(yè)主財(cái)產(chǎn)、毆打業(yè)主的惡性事件。這些行為損害了物業(yè)管理行業(yè)的形象。
3、業(yè)主自我管理、自我約束的意識(shí)和能力較弱
實(shí)踐中業(yè)主大會(huì)成立難的問題十分突出，其原因有兩方面：一方面是由于籌備成立業(yè)主大會(huì)要擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》等文件的草案，要確認(rèn)業(yè)主身份、確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，這些工作需要籌備組投入一定的精力；另一方面是業(yè)主參與意識(shí)普遍不強(qiáng)，眾多業(yè)主之間難以形成一致意見。有些地方?jīng)]有及時(shí)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，將原有的業(yè)主委員會(huì)制度調(diào)整為業(yè)主大會(huì)制度，仍然存在少數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員自行決策的情況，不能體現(xiàn)民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則，容易發(fā)生少數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員損害大多數(shù)業(yè)主利益的情況。業(yè)主公約是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，對業(yè)主自我管理和自我約束有重要作用，但相當(dāng)多的業(yè)主缺乏公約意識(shí)，不少小區(qū)沒有制定業(yè)主公約，或者制定了僅流于形式，業(yè)主違反公約的現(xiàn)象較為普遍，對此也缺乏有效的制約手段。
4、“質(zhì)價(jià)相符”的價(jià)格機(jī)制還沒有完全形成
《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)原則，國家發(fā)改委會(huì)同建設(shè)部制定了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，但不少地方還沒有研究提出當(dāng)?shù)氐木唧w貫徹執(zhí)行意見，仍然采用政策規(guī)定代替合同約定，硬性規(guī)定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不符合物業(yè)管理服務(wù)這一民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)由雙方約定價(jià)格的精神。不少地方把應(yīng)該由政府部門或其它社會(huì)主體承擔(dān)的事項(xiàng)攤派給物業(yè)管理企業(yè)，企業(yè)不堪重負(fù)，也間接增加了業(yè)主負(fù)擔(dān)；此外，部分居民受長期“分房修房靠單位”觀念的影響，沒有養(yǎng)成物業(yè)管理消費(fèi)習(xí)慣，住房物業(yè)管理消費(fèi)觀念淡薄，隨意拖欠或拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象較為普遍。物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率偏低的狀況不利于了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
5、住房專項(xiàng)維修資金制度貫徹落實(shí)不到位
住房專項(xiàng)維修資金的問題在《物業(yè)管理?xiàng)l例》貫徹過程中逐步突出出來。對于房改房，有的地方?jīng)]有按照規(guī)定從售房款中提取專項(xiàng)維修資金，或者提取了但在代管過程中被挪用，或用于發(fā)放項(xiàng)目貸款至今沒有收回;有的地方售房款己被原售房單位挪用或使用，提取專項(xiàng)維修資金沒有著落。對于商品房，多數(shù)地方雖然按照規(guī)定建立了專項(xiàng)維修資金制度，但資金歸集面小，歸集率低;個(gè)別地方甚至至今尚未建立商品房專項(xiàng)維修資金。這些問題給住房共享部位共享設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造造成困難。
（二）解決辦法分析
要解決我國物業(yè)管理的這些問題，應(yīng)該要建立起規(guī)范化、專業(yè)化、成熟的物業(yè)管理市場，并從以下方面努力：
1、加速立法，建立物業(yè)管理法律體系，不但要有法可依，還應(yīng)切實(shí)可行，具體細(xì)致，如消防安全細(xì)則、物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)章等。
2、改革現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引進(jìn)競爭機(jī)制，創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境，業(yè)主委員會(huì)能夠真正行使權(quán)利，能夠自由選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。開展物業(yè)管理多種經(jīng)營，政府適當(dāng)放寬物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的政策限制，為持續(xù)快速健康發(fā)展提供資金保證。規(guī)模較小的物業(yè)管理企業(yè)可考慮合并、重組等方式，以擴(kuò)大規(guī)模，謀求更好的生存空間和發(fā)展環(huán)境。
3、引導(dǎo)社會(huì)公眾加深對物業(yè)管理的了解，糾正偏見及錯(cuò)誤看法，創(chuàng)造良好的社會(huì)輿論環(huán)境，便于物業(yè)管理工作的開展。另一方面物業(yè)管理企業(yè)也要通過良好的服務(wù)來逐步改變?nèi)藗兊挠^念。
4、高度重視人才培養(yǎng)。要通過大專院校與自學(xué)考試等多種形式，多種渠道培養(yǎng)物業(yè)管理人才，抓緊對物業(yè)公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員進(jìn)行上崗培訓(xùn)，適時(shí)開展對小區(qū)主任的培訓(xùn)。
5、重視業(yè)主委員會(huì)的重要作用，及時(shí)組建業(yè)主委員會(huì)，提高其參與意識(shí)，充分發(fā)揮其作用，建立健全監(jiān)督機(jī)制。
第3篇：物業(yè)管理?xiàng)l例細(xì)則范文
近年來，我市認(rèn)真貫徹《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，市有關(guān)部門將不斷滿足業(yè)主日益增長的物業(yè)服務(wù)需求作為物業(yè)服務(wù)體系建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，將物業(yè)服務(wù)事業(yè)發(fā)展納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，先后出臺(tái)了《關(guān)于實(shí)施屬地化城市管理的意見》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的意見》、《關(guān)于開展海門市地下空間建筑物權(quán)屬登記工作的通知》和《海門市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》，進(jìn)一步明確了物業(yè)管理事業(yè)發(fā)展的目標(biāo)任務(wù)和工作措施，并細(xì)化分解到各責(zé)任部門，物業(yè)管理工作取得了明顯進(jìn)步。
在物業(yè)管理工作中的具體做法
一是理順體制。市政府成立了物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)全市物業(yè)管理工作，負(fù)責(zé)制定相關(guān)政策，分解目標(biāo)任務(wù)，界定職責(zé)分工，研究解決重大問題。各鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府和園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作，負(fù)責(zé)建立相應(yīng)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動(dòng)的糾紛。
二是規(guī)范行業(yè)監(jiān)管。住建部門認(rèn)真履行監(jiān)管職責(zé)，參與物業(yè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收，明確前期物業(yè)企業(yè)承接查驗(yàn)制度，確保物業(yè)管理設(shè)施建設(shè)到位、移交到位；督促房地產(chǎn)開發(fā)單位繳納物業(yè)服務(wù)履約保證金并做好前期物業(yè)招投標(biāo)工作；督促新備案的物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納履約保證金；指導(dǎo)并監(jiān)督新建小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位做好地下空間建筑物初始登記及備案工作等，努力使物管行業(yè)向規(guī)范化發(fā)展。
三是實(shí)施老小區(qū)改造。住建部門自2011年開始實(shí)施老小區(qū)改造工程。自老小區(qū)改造工程實(shí)施以來，市財(cái)政累計(jì)投資近億元，對全市12個(gè)成片老居住區(qū)130多處零星區(qū)域和地段實(shí)施了環(huán)境改造，通過整治改造，老小區(qū)居民出行難、停車難、環(huán)境差的問題得到有效解決，居民居住舒適度大幅提高。
對物業(yè)管理工作的思考和探索
由于歷史的積累和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理問題的確成了城市發(fā)展的重要問題，但我們有決心、有信心把這個(gè)老大難問題解決好。我們將以改革和創(chuàng)新的思路，以問題為導(dǎo)向，抓住物業(yè)管理中的突出矛盾，花大力氣逐步予以解決，今后我們將重點(diǎn)抓好以下三個(gè)方面工作：
實(shí)行分類管理，建立行之有效物業(yè)管理模式。一是對于新建住宅小區(qū)。我們將嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進(jìn)行建設(shè)，并通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施星級物業(yè)管理。住建、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門將進(jìn)一步加大對新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)服務(wù)的監(jiān)管力度。二是對于老舊住宅小區(qū)。我們將堅(jiān)持政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、突出重點(diǎn)、分步實(shí)施、分類管理的原則，切實(shí)加強(qiáng)綜合整治，探索規(guī)范后續(xù)管理，力爭將老小區(qū)改造工程辦成惠及千家萬戶的德政工程、安居工程和惠民工程。三是對于安置小區(qū)。鎮(zhèn)（街道）具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)安置房小區(qū)物業(yè)管理工作，將安置小區(qū)作為社區(qū)管理的重要組成部分，成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，建立安置房小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)及矛盾調(diào)處工作。建立健全安置小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)保障機(jī)制，進(jìn)一步提升物業(yè)管理水平，完善公建配套設(shè)施，進(jìn)一步加強(qiáng)安置小區(qū)綜合管理，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)考核督查力度，努力提升我市安置小區(qū)物業(yè)管理水平。
創(chuàng)新工作機(jī)制，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)長效管理。一是健全物業(yè)糾紛調(diào)解工作機(jī)制。我們將進(jìn)一步健全物業(yè)糾紛調(diào)解工作機(jī)制，實(shí)行市、鎮(zhèn)（區(qū)、街道辦）、社區(qū)三級責(zé)任制，有效解決物業(yè)糾紛；建立健全樓長工作機(jī)制，構(gòu)建住宅小區(qū)樓長網(wǎng)絡(luò)，建立樓長制，由樓長擔(dān)當(dāng)宣傳員、鄰里糾紛調(diào)解員和小區(qū)環(huán)境監(jiān)督員，及時(shí)將居民對小區(qū)物業(yè)管理工作的意見、建議反饋到社區(qū)、鎮(zhèn)（區(qū)、街道辦）物業(yè)管理辦公室、市城管局，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾糾紛。二是建立業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的制約機(jī)制。對一些惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)或經(jīng)多次催交仍未交納的業(yè)主，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)向人民法院；積極倡導(dǎo)機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員帶頭交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，對無理拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由所在單位予以批評教育并責(zé)令改正。三是建立物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管機(jī)制。我們將通過物業(yè)管理信息平臺(tái)，完善企業(yè)信用信息檔案，對違反物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定或物業(yè)服務(wù)達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等不良行為進(jìn)行信用評價(jià)記錄；進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入和退出制度，對有不良行為并經(jīng)整改仍不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由主管部門向南通市房管局發(fā)證部門建議，對其不良行為記入企業(yè)誠信檔案，并控制該企業(yè)在本市的投標(biāo)行為。
第4篇：物業(yè)管理?xiàng)l例細(xì)則范文
(一)物業(yè)管理收費(fèi)困難
收費(fèi)難的原因主要有：①家庭經(jīng)濟(jì)條件限制。如碧湖新村等還建房社區(qū)的居民，他們主要是失去土地的農(nóng)民，無法負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)；②業(yè)主認(rèn)為價(jià)格與服務(wù)質(zhì)量不符。據(jù)泰合百花園物業(yè)公司工作人員介紹，因業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量非常不滿意，每年只有50%—60%的居民繳納物業(yè)管理費(fèi)用；③物管公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、使用明細(xì)不公開。泰合百花園物業(yè)管理費(fèi)用由0.55元/平方米漲到0.8元/平方米，由于漲價(jià)理由不充分，業(yè)主普遍表示不能接受。④物業(yè)管理公司違規(guī)多收、濫收費(fèi)用，致使業(yè)主對物業(yè)管理公司缺乏信任。
(二)物業(yè)管理人員素質(zhì)亟待提高
開發(fā)區(qū)物業(yè)管理公司通常聘用其他行業(yè)分流下崗人員，其中大部分人沒有經(jīng)過專門的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，從服務(wù)意識(shí)到專業(yè)技能、管理能力都與現(xiàn)實(shí)需要有一定的差距。在調(diào)查中，香榭麗舍等兩個(gè)居住區(qū)物管公司均表示曾多次組織員工培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要是關(guān)于物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)和服務(wù)流程等比較虛的內(nèi)容，對各崗位員工專業(yè)技能的學(xué)習(xí)以及服務(wù)意識(shí)的樹立涉及少。
(三)物業(yè)管理服務(wù)理念有待提高
很多業(yè)主表示與物管公司的交流僅限于繳納物業(yè)管理費(fèi)和意見投訴的時(shí)候，部分業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)缺乏了解，如公司不注重宣傳和解釋，會(huì)使物管雙方誤會(huì)越來越深、越來越對立。此外，廣大業(yè)主分布在各行各業(yè)，經(jīng)濟(jì)狀況、文化素養(yǎng)、生活品味以及習(xí)慣都存在差異，物管公司應(yīng)針對不同類型業(yè)主進(jìn)行分析和了解，以更好地滿足他們的各類需要。
(四)不重視業(yè)主參與物業(yè)管理
由于物業(yè)管理公司害怕自身利益受損，內(nèi)部工作人員對業(yè)主委員會(huì)籌備小組成員進(jìn)行威脅恐嚇，阻撓業(yè)主委員會(huì)的成立，因此泰合百花物業(yè)管理業(yè)主參與度很低，業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物管公司三者沒能形成相互配合、相互理解的良性互動(dòng)。而香榭麗舍小區(qū)在這方面做得比較好，特別是做到了每月發(fā)放物業(yè)管理滿意度調(diào)查表，并積極調(diào)整服務(wù)計(jì)劃，對業(yè)主進(jìn)行及時(shí)、有效的反饋。
(五)業(yè)主委員會(huì)難以發(fā)揮作用
如泰合百花園業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司已形成水火不容的局面：業(yè)委會(huì)成員呼吁大家聯(lián)合起來拒交物業(yè)管理費(fèi)，物管公司指責(zé)業(yè)委會(huì)私自挪用專項(xiàng)維修資金購買麻將桌等私人用品。該小區(qū)業(yè)委會(huì)行事較為偏激，采取了非常消極的態(tài)度對待物業(yè)管理公司，激化了業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾，從而使小區(qū)陷入惡性循環(huán)的圈子。
二、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理發(fā)展對策分析
(一)健全物業(yè)管理的法律法規(guī)
目前，武漢市物業(yè)管理主要依據(jù)《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《武漢市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《武漢市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法實(shí)施細(xì)則》、《武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》。這些文件在規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范運(yùn)行等諸多方面有重大意義。但與深圳市物業(yè)管理法規(guī)相比，武漢市法規(guī)建設(shè)還是比較滯后，還有許多細(xì)則需要明確?！段錆h市物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定：召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所必需的宣傳、文印資料等經(jīng)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，業(yè)主委員會(huì)籌備組有權(quán)要求開發(fā)建設(shè)單位提供居住區(qū)相關(guān)文件資料。但因?yàn)榉ㄒ?guī)沒有明確限制期限和強(qiáng)制執(zhí)行措施，開發(fā)單位對此置之不理，無限拖延，拒絕合作，使籌備業(yè)主大會(huì)的工作陷入沒有經(jīng)費(fèi)、沒有辦公用房的境況。
(二)加強(qiáng)物業(yè)管理公司自身建設(shè)
目前，很多物業(yè)管理企業(yè)存在著企業(yè)規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重的問題。部分物業(yè)管理公司選擇了降低服務(wù)質(zhì)量，減少開支的方法來解決問題，從而加大了物管公司與業(yè)主之間的矛盾。如：泰合百花園物管公司降低了保安質(zhì)量，致使出現(xiàn)了一系列偷盜事件，業(yè)主十分憤怒，甚至出現(xiàn)聯(lián)合起來不交物業(yè)管理費(fèi)的情況。在這種情況下，物業(yè)管理公司更應(yīng)該努力保持一定的服務(wù)質(zhì)量，多與業(yè)主進(jìn)行貼心的交流，健全企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織架構(gòu)，對員工進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，努力提高工作人員素質(zhì)。以期得到業(yè)主認(rèn)可，獲取更好的口碑。萬科物業(yè)管理公司就是一個(gè)很好的榜樣，一系列標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)范，高素質(zhì)的服務(wù)人員，不斷創(chuàng)新的理念奠定了它行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的地位。
(三)業(yè)主應(yīng)更新觀念
隨著社會(huì)不斷發(fā)展，業(yè)主應(yīng)該主動(dòng)對物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)進(jìn)行了解，從心理上接受物業(yè)管理這個(gè)新興行業(yè)。①認(rèn)清物管公司的管理范疇。一些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司“包治百病”，一旦遇到不滿意之處就責(zé)怪物業(yè)管理不力，給予物管公司過多的負(fù)擔(dān)。②不要過分強(qiáng)調(diào)權(quán)利、較少考慮義務(wù)，對物業(yè)管理公司提出不切實(shí)際的要求。在實(shí)際調(diào)查中，筆者就發(fā)現(xiàn)不少業(yè)主陷入誤區(qū)。泰合百花園業(yè)主認(rèn)為所支付物業(yè)管理費(fèi)用與所得到的服務(wù)不等值。因?yàn)樘┖习倩ㄎ飿I(yè)管理費(fèi)為0.8元/平方米左右，香榭麗舍居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為0.86元/平方米，相比之下，泰合百花物業(yè)服務(wù)質(zhì)量確不如人。③業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)大部分居民的經(jīng)濟(jì)條件和對物業(yè)的需求檔次來決定物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向物業(yè)管理公司要求相應(yīng)的服務(wù)。如果是對某些服務(wù)不滿意，業(yè)主可以向業(yè)主委員會(huì)反映，或與物業(yè)公司進(jìn)行溝通，用損害賠償、支付違約金、采取補(bǔ)救措施等方式維護(hù)自身利益。
(四)政府加強(qiáng)監(jiān)管力度
一是進(jìn)一步強(qiáng)化對企業(yè)準(zhǔn)入和日常管理工作的動(dòng)態(tài)監(jiān)管與考核，嚴(yán)肅查處不具有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)，清理管理水平低、收費(fèi)不規(guī)范、社會(huì)形象差的企業(yè)，努力創(chuàng)建良好的物業(yè)服務(wù)行業(yè)環(huán)境。
二是積極組織開展多層次的物業(yè)管理人員培訓(xùn)，制定詳實(shí)的服務(wù)規(guī)范流程，加大企業(yè)關(guān)鍵崗位和一線服務(wù)職工的技能考核，以提高物業(yè)管理企業(yè)整體水平。
三是加大對物業(yè)公司的監(jiān)管。通過業(yè)主委員會(huì)這個(gè)載體可以進(jìn)一步加強(qiáng)對物業(yè)公司的監(jiān)管，有效的維護(hù)廣大業(yè)主的利益，所在地區(qū)建設(shè)局、街道辦事處應(yīng)積極做好業(yè)主委員會(huì)成立指導(dǎo)和協(xié)調(diào)監(jiān)督工作，使業(yè)委會(huì)能充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用，維護(hù)廣大業(yè)主的利益。
第5篇：物業(yè)管理?xiàng)l例細(xì)則范文
論文關(guān)鍵詞 物業(yè)權(quán)益 物業(yè)管理 物業(yè)服務(wù) 法律
物業(yè)管理和服務(wù)是商品房業(yè)主都要面臨的社會(huì)問題，涉及千家萬戶的基本生活秩序和生活質(zhì)量，具有普遍性和重要性。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)在我國也處于高速發(fā)展的態(tài)勢， 截止2012年底，我國物業(yè)管理行業(yè)已擁有71000余家企業(yè)，612.3萬從業(yè)人員，管理各類房屋面積145.3億平方米，年?duì)I業(yè)收入超過3000億元。但由于產(chǎn)生期和高速發(fā)展期間隔較近，總體發(fā)展時(shí)間較短，從上世紀(jì)80年代末的東部沿海地區(qū)產(chǎn)生起計(jì)算也就20多年的時(shí)間，相對于發(fā)達(dá)國家近百年的物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)，我國物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)普遍存在管理不規(guī)范，服務(wù)質(zhì)量不高等主要問題。近年來物業(yè)管理、服務(wù)糾紛呈明顯上升趨勢，民生無小事，權(quán)益需調(diào)整，物業(yè)權(quán)益之法律調(diào)整已亟待完善。
一、物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系分析
（一） 物業(yè)權(quán)益及物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系概念
物業(yè)權(quán)益是指開發(fā)商或業(yè)主基于商品房土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，業(yè)主委員會(huì)通過業(yè)主大會(huì)授權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同約定，房地產(chǎn)相關(guān)行政管理部門基于行政管理權(quán)而產(chǎn)生的一系列法律權(quán)利、義務(wù)和基于此而產(chǎn)生的收益。
物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系是指法律在調(diào)整各方主體針對物業(yè)權(quán)益在物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)過程中各種關(guān)系的總和。
（二） 物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系特點(diǎn)
物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系具有主體多樣性，直接參與者有開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)行政管理部門。實(shí)踐中，間接參與者還有物業(yè)承租方、專業(yè)企業(yè)、房產(chǎn)設(shè)計(jì)單位和建設(shè)施工單位。
物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系具有客體明確性，物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系客體都指向物和債，一般不涉及人身和精神產(chǎn)品。具體的講，只涉及物業(yè)本身和基于物業(yè)而產(chǎn)生的債。
物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系具有內(nèi)容復(fù)雜性，包括業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)；前期物業(yè)管理；物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)；各方法律責(zé)任等等。
二、我國物業(yè)管理、服務(wù)過程中物業(yè)權(quán)益存在的主要問題
當(dāng)前我國物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)由于法律制度保障，技術(shù)規(guī)范水平，公民法律意識(shí)，地區(qū)發(fā)展差異，歷史遺留問題，服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，從業(yè)人員素質(zhì)等諸多原因存在下列主要問題。
1.房屋質(zhì)量最低保修期不明確或過短。我國現(xiàn)行《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定的2至5年的質(zhì)量保修期從技術(shù)層面和相對于房屋70年的產(chǎn)權(quán)使用期明顯偏短。實(shí)踐中，前期物業(yè)管理后，房屋出現(xiàn)滲漏，供熱與供冷系統(tǒng)質(zhì)量問題，給排水質(zhì)量問題以及其他共用設(shè)備老化問題就成為物業(yè)糾紛的主要原因之一。
2.住宅專項(xiàng)維修資金制度問題。我國現(xiàn)行《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定住宅專項(xiàng)維修資金由業(yè)主繳納，屬業(yè)主所有，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。實(shí)踐中，業(yè)主要使用這筆錢，程序繁瑣，效率低下。截至2013年底，全國住宅專項(xiàng)維修金累積節(jié)余超萬億，使用率不到10%。還有一個(gè)普遍存在的問題，上世紀(jì)修建的商品房很多并沒有繳納住宅專項(xiàng)維修資金，同一物業(yè)管理區(qū)域，有的繳納了而有的沒有繳納。上述實(shí)際情況造成一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題很難解決，是物業(yè)糾紛引發(fā)誘因之一。
3.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)法律地位和業(yè)務(wù)能力問題。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)沒有對外承擔(dān)民事賠償?shù)哪芰Γ蚨涿袷滦袨槟芰ο喈?dāng)有限，從法理上講，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)至少是限制民事行為能力組織，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同比較牽強(qiáng)，但考慮到可操作性也只能如此。實(shí)踐中，很多小區(qū)業(yè)主委員會(huì)無固定辦公場所，不知其權(quán)利和義務(wù)，存在多一事不如少一事的消極心理，這給物業(yè)管理帶來不利影響，也是物業(yè)糾紛的誘因之一。
4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職責(zé)是向業(yè)主提供服務(wù)，從而收取服務(wù)費(fèi)而盈利。第二項(xiàng)職責(zé)是受業(yè)主大會(huì)委托代為管理物業(yè)共有部分維護(hù)，共有設(shè)施維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)。實(shí)踐中，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居，缺乏服務(wù)意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不好。為了節(jié)省服務(wù)成本，聘用沒有從業(yè)資格的人員，這些人員往往業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)，問題最突出的是安保方面。上述問題直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵，是物業(yè)服務(wù)糾紛的最直接、最主要原因。
5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)模式問題。一般通行收費(fèi)模式以業(yè)主房產(chǎn)面積每平米多少服務(wù)費(fèi)的定價(jià)模式進(jìn)行收費(fèi)，這種收費(fèi)模式具有極簡單的可操作性，但公平性和合理性值得商榷。
6.物業(yè)共有部分經(jīng)營收益分配和亂收費(fèi)問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營的收益顯然應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，現(xiàn)實(shí)中，這些收益有些被物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占。相當(dāng)部分物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無相關(guān)財(cái)務(wù)信息公開，矛盾最突出的是小區(qū)共有部分用于停車位和臨時(shí)停車收費(fèi)的收益。上述不合理甚至是違法現(xiàn)象的存在，是造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系緊張的主要原因，糾紛就在所難免，甚至發(fā)生沖突，時(shí)有相關(guān)報(bào)到見諸媒體。
三、物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系之調(diào)整方法
現(xiàn)行調(diào)整物業(yè)權(quán)益的主要法律有《物權(quán)法》、《合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、各種地方《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。從法律手段來講，對于物業(yè)權(quán)益調(diào)整有民事、行政、經(jīng)濟(jì)、刑事等方法。
《物權(quán)法》調(diào)整物業(yè)權(quán)益是一種民事方法?！逗贤ā氛{(diào)整物業(yè)權(quán)益更多的是一種經(jīng)濟(jì)手段。針對物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系的普遍性和重要性，《物業(yè)管理?xiàng)l例》和地方《地方物業(yè)管理?xiàng)l例》就物業(yè)權(quán)益的綜合調(diào)整應(yīng)運(yùn)而生，明確界定調(diào)整范圍，詳細(xì)規(guī)定各方權(quán)責(zé)，綜合運(yùn)用民事、行政、經(jīng)濟(jì)和刑事手段，是物業(yè)權(quán)益法律調(diào)整的主要方法。但在實(shí)踐中由于物業(yè)權(quán)益問題本身的復(fù)雜性，急需實(shí)施細(xì)則加以細(xì)化，以更好的指導(dǎo)物業(yè)權(quán)益司法實(shí)踐。
綜上所述，物業(yè)權(quán)益法律調(diào)整主要依據(jù)上述幾部法律法規(guī)，在司法實(shí)踐中各地法官針對相似案件由于缺乏實(shí)施細(xì)則而出現(xiàn)不同處理結(jié)果的情況比較突出。鑒于此，確立物業(yè)權(quán)益法律調(diào)整的基本原則十分必要。
四、物業(yè)權(quán)益之法律調(diào)整原則
（一）物業(yè)管理規(guī)范原則
物業(yè)及其權(quán)益是廣大業(yè)主的重要權(quán)益，是人民安居樂業(yè)的基礎(chǔ)。據(jù)相關(guān)資料顯示，我國相當(dāng)部分的物業(yè)存在質(zhì)量問題。怎樣確保物業(yè)質(zhì)量和價(jià)值，得益于規(guī)范的物業(yè)管理。規(guī)范建筑質(zhì)量、規(guī)范管理制度、規(guī)范房地產(chǎn)監(jiān)管，讓制度合法、合理，具有可操作性，還需要立法者和制度制定者提高立法技巧和制度科學(xué)性。
（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量原則
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否符合物業(yè)服務(wù)合同約定，怎樣提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平，得益于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)從業(yè)人員提高自身素質(zhì)，依托先進(jìn)的技術(shù)和方法，進(jìn)而改善人居環(huán)境和秩序。有效避免物業(yè)服務(wù)糾紛，努力構(gòu)建和諧社區(qū)。
五、完善物業(yè)權(quán)益之法律調(diào)整相關(guān)措施
物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)都圍繞物業(yè)權(quán)益展開，建設(shè)現(xiàn)代化城市和新型城鎮(zhèn)化都對物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)提出了更高的要求，怎樣確保我國建筑工程質(zhì)量和后期高效的質(zhì)量維護(hù)，怎樣改善我國公民家居環(huán)境和秩序，對現(xiàn)有物業(yè)相關(guān)法律和制度進(jìn)行完善十分必要。
（一） 加強(qiáng)房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)管，引入房屋質(zhì)量保證金制度
首先建議參照住宅專項(xiàng)維修資金制度以法律形式建立房屋質(zhì)量保證金制度，責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)商繳納房屋質(zhì)量保證金，督促開發(fā)商對房屋建筑工程質(zhì)量加以重視，從源頭確保房屋建筑工程質(zhì)量，減少后期物業(yè)管理糾紛。在房屋質(zhì)量保修期后，退還開發(fā)商。其二，延長房屋質(zhì)量保修期，強(qiáng)化開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)施工單位責(zé)任，督促其努力提高房屋建筑水平，以確保廣大人民群眾安居和中國建筑質(zhì)量之要求。
（二） 完善住宅專項(xiàng)維修資金制度，降低繳存比例，提高使用率
其一建議降低首次繳存比例，在需要增加時(shí)由業(yè)主再繳納，這樣即可保證物業(yè)后期維護(hù)，又可降低業(yè)主買房成本。其二，在住宅專項(xiàng)維修資金使用程序上進(jìn)行簡化，建議規(guī)定當(dāng)房屋共有部分出現(xiàn)問題時(shí)，半數(shù)業(yè)主或受物業(yè)質(zhì)量問題直接影響相關(guān)業(yè)主通過即可。
（三）給予業(yè)主委員會(huì)資金保障，建立物業(yè)管理基金制度
業(yè)主委員會(huì)的民事行為能力要想得以加強(qiáng)，唯一的辦法就是得到資金保障。有效的途徑就是將物業(yè)共有部分收益交由業(yè)主委員會(huì)管理，建立物業(yè)管理基金，用于業(yè)主委員會(huì)日常工作費(fèi)用，提高業(yè)主委員會(huì)成員工作積極性，著實(shí)解決物業(yè)管理區(qū)域存在的問題，為廣大業(yè)主辦實(shí)事。并建立相應(yīng)財(cái)務(wù)公開制度，接受業(yè)主的監(jiān)督。這樣做可以同時(shí)既能解決共有部分收益不公開、難分配、被侵占，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)無作為、不作為等一系列問題。
（四） 提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格按照合同辦事
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)服務(wù)企業(yè)賴以生存的法寶，是業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的前提。國家鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)總是會(huì)把盈利放在首位，怎么以較少的投入獲取較高的收益是企業(yè)思考較多的事情。怎么在這二者之間找到平衡點(diǎn)，是有效降低物業(yè)服務(wù)糾紛的有效途徑。那么業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身提高和物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)行業(yè)約束就顯得尤為重要。最重要的是嚴(yán)格按照合同辦事，怎樣約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量條款，做到可衡量化，可操作性，這給業(yè)主委員會(huì)提出了較高的素質(zhì)要求。
（五）改革物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式，有效提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式是物業(yè)服務(wù)合同的重要條款，怎樣收費(fèi)和收多少應(yīng)該以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)質(zhì)量為依據(jù)，而不能簡單以物業(yè)面積為單一定價(jià)依據(jù)。改革物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式是提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的有效途徑，明確的菜單式收費(fèi)模式既限定了收費(fèi)項(xiàng)目，也明確了服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和減少物業(yè)服務(wù)糾紛奠定基礎(chǔ)。同時(shí)服務(wù)合同中沒有約定的就不能收費(fèi)，否則就屬于亂收費(fèi)。最后物業(yè)收費(fèi)必須出具收費(fèi)發(fā)票和收費(fèi)項(xiàng)目清單。
第6篇：物業(yè)管理?xiàng)l例細(xì)則范文
一、轄區(qū)物業(yè)情況簡介
*街道作為一個(gè)有著較長歷史文化積淀的地區(qū)，大部分地區(qū)由平房組成，隨著城市改造的不斷發(fā)展，20*年開始形成了以南小街為軸心的東片危舊房改造區(qū)和西片平房保護(hù)區(qū)，近5000余戶的危改回遷工作基本上已于20*年完成，目前包括央產(chǎn)在內(nèi)的平房，轄區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)7個(gè)，其中有高檔商品房社區(qū)，有危改回遷社區(qū)，還有住房制度改革后成本價(jià)購房的老小區(qū)，但無論是哪類社區(qū)，物業(yè)糾紛基本上都存在。
二、存在的主要問題
1、開發(fā)商遺留問題
一是小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施建設(shè)緩慢。目前東片危改回遷小區(qū)內(nèi)仍然有在建工程尚未完工，小區(qū)內(nèi)的道路整治、綠化、街椅安裝、公共廁所修建、安全防護(hù)設(shè)施、路燈等項(xiàng)目無法確定，實(shí)際情況與回遷戶規(guī)劃有較大差距；二是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)益受到損害。業(yè)主購房時(shí)的規(guī)劃在交房時(shí)有部分回遷房發(fā)生變更，房屋格局和電梯位置出現(xiàn)變更，有的房屋面積增加，但只是擴(kuò)大了陽臺(tái)，真正的使用面積并沒有加大，仍然按照超出面積計(jì)算房價(jià)，業(yè)主反映強(qiáng)烈，認(rèn)為純屬設(shè)計(jì)不合理，增加成本；有的房屋設(shè)計(jì)為高低窗，影響室內(nèi)采光。三是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，據(jù)業(yè)主反映小區(qū)內(nèi)絕大部分樓宇對講已經(jīng)損壞，稱開發(fā)商安裝的偽劣防盜門，根本起不到任何作用。四是開發(fā)商對這些遺留問題采取能拖就拖，能省就省，能不解決就不解決的策略。工程完工，開發(fā)企業(yè)撤走后，問題都甩給了物業(yè)，從而造成了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的諸多糾紛。
2、物業(yè)管理與服務(wù)問題
一是服務(wù)不規(guī)范、不到位。有的物業(yè)企業(yè)服務(wù)理念有偏差，收費(fèi)至上，盲目追求利潤，忽視了對業(yè)主的服務(wù)，收費(fèi)與服務(wù)不相符。有的缺乏專業(yè)技術(shù)人員，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生質(zhì)疑，甚至出現(xiàn)矛盾。
二是服務(wù)觀念尚需改變。由于物業(yè)企業(yè)中有一部分是從原房管部門轉(zhuǎn)制而成或開發(fā)企業(yè)派生出來的，實(shí)行物業(yè)管理后，不少物業(yè)管理企業(yè)在思想上準(zhǔn)備不足，服務(wù)觀念沒有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變。對業(yè)主提出的建議、意見，缺乏主動(dòng)溝通和積極化解，而是以管理者自居，態(tài)度強(qiáng)硬，造成物業(yè)糾紛，甚至業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)，使得問題得不到解決，產(chǎn)生惡性循環(huán)。
三是管理不到位。在轄區(qū)的7個(gè)物業(yè)企業(yè)中，有的企業(yè)管理上缺乏相應(yīng)的措施，管理不到位。主要表現(xiàn)在：東片危改區(qū)中當(dāng)初為了解決一部分低收入特困群體的安置，開發(fā)商拿出一部分半地下房用于安置低保等特困人群，雖然在回遷安置合同和補(bǔ)充協(xié)議中對于一些涉及到公共面積和環(huán)境的問題作了明確規(guī)定，但面對于近5000余戶的回遷群體，物業(yè)企業(yè)管理不到位，致使有的居住在半地下的回遷戶利用公共空間違章建筑了自建房，而且有蔓延之勢；有的業(yè)主由于對小區(qū)內(nèi)部公共綠地、設(shè)施的建設(shè)不滿，擅自占用公共空間擺放沙發(fā)、座椅，搭建葡萄架，建設(shè)露天小花園等；還有的業(yè)主在樓層中占用公共面積私裝柵欄門，將公共面積占為己有，侵害其他業(yè)主的合法利益，而物業(yè)企業(yè)則缺乏監(jiān)督與管理，遲遲沒有采取措施加以阻止或責(zé)令拆除。
三、整改對策
(一)管理與服務(wù)方面
1、個(gè)別住戶私搭亂建設(shè)施應(yīng)拆除
朝內(nèi)危改回遷小區(qū)私搭亂建問題，多數(shù)為半地下室承租戶，由于朝內(nèi)小區(qū)半地下承租人多數(shù)屬于當(dāng)時(shí)拆遷時(shí)經(jīng)濟(jì)困難或?yàn)橄硎茏畹蜕畋Ｕ先后w，基本上無購房能力，被安置于半地下室。針對出現(xiàn)的私搭亂建情況，一是物業(yè)要加大宣傳力度，及時(shí)給予政策上的解釋；二是要依照物業(yè)管理的職責(zé)與制度，嚴(yán)格管理，及時(shí)下發(fā)《整改通知書》，并可通過法律進(jìn)行解決。
2、小區(qū)安全及環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)整體加強(qiáng)
小區(qū)的絕大部分回遷工作已經(jīng)完成，雖然存在一部分在建工程，但對于小區(qū)的封閉管理和日常的保潔影響不大。建議物業(yè)采取封閉管理的方式，通過引進(jìn)安保服務(wù)公司等方式對原小區(qū)出入門崗、巡邏崗重新進(jìn)行編崗，加強(qiáng)小區(qū)的安全防范工作以及日常的環(huán)境保潔工作。
3、應(yīng)強(qiáng)化停車管理，盡快解決地下停車場存車問題
為杜絕小區(qū)汽車停放無序和非小區(qū)業(yè)主占用小區(qū)道路停車的現(xiàn)象，物業(yè)應(yīng)加快同開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，對地下車庫設(shè)施進(jìn)行完善，爭取早日為業(yè)主提供全方位便捷的服務(wù)。
4、盡快完善小區(qū)公共設(shè)施、綠化與養(yǎng)護(hù)
小區(qū)部分地區(qū)目前尚未完成綠化工作，開發(fā)商已委托有關(guān)單位對小區(qū)內(nèi)進(jìn)行綠化工作，物業(yè)應(yīng)督促開發(fā)商對小區(qū)綠化工作進(jìn)行完善，盡快將綠化交付物業(yè)統(tǒng)一管理。
(二)法律法規(guī)不完善導(dǎo)致解決問題缺乏法律依據(jù)
第7篇：物業(yè)管理?xiàng)l例細(xì)則范文
本合同雙方當(dāng)事人
委托方（以下簡稱甲方）：
受委托方（以下簡稱乙方）：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對華瀚科技工業(yè)園實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。
第一條 物業(yè)基本情況
座落位置：寶運(yùn)達(dá)物流中心
占地面積：5萬平方米
建筑面積：8萬平方米
物業(yè)類型：工業(yè)廠區(qū)、宿舍、寫字樓
第二條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第三條 委托管理內(nèi)容
（一）本物業(yè)所涉及建筑本體公共部分（包括天面、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)及外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等部位）的維護(hù)和管理。
（二）本物業(yè)所涉及公共配套設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)、運(yùn)行管理，包括室內(nèi)外照明系統(tǒng)、智能系統(tǒng)（包括：建筑自動(dòng)化系統(tǒng)、安全監(jiān)控自動(dòng)化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、高低壓配電系統(tǒng)、公用廣播系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)）。
（三）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)配套的設(shè)備的監(jiān)督和運(yùn)行管理，在保修期內(nèi)維修工作由保修單位負(fù)責(zé)，保修期后由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。
（四）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)所屬配套服務(wù)設(shè)施的管理和維護(hù)保養(yǎng)。
（五）本物業(yè)紅線范圍內(nèi)的公用綠化的維護(hù)保養(yǎng)。樓內(nèi)公共場所花卉的更換、擺放和養(yǎng)護(hù)，室內(nèi)節(jié)日擺花的協(xié)助監(jiān)督和管理（費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)）。
（六）負(fù)責(zé)監(jiān)督和管理紅線范圍內(nèi)所有區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)，定期消殺、裝修垃圾的收集及清運(yùn)。
（七）負(fù)責(zé)對物業(yè)管理范圍內(nèi)進(jìn)行24小時(shí)安全監(jiān)控和巡視等保安工作。包括24小時(shí)安排人員值班監(jiān)控供電系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)，以及安排保安人員巡視、門崗值勤。
（八）物業(yè)及物業(yè)管理圖紙、檔案、資料的管理。
（九）屬于物業(yè)管理的其它工作事項(xiàng)。
第四條 委托外管理事項(xiàng)
本物業(yè)甲方自用部位、自用設(shè)備及設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)委托乙方服務(wù)，屬乙方能力范圍之內(nèi)能夠提供的有償服務(wù)項(xiàng)目的，乙方只收取成本費(fèi)（如材料成本、人力成本、應(yīng)納的稅金）；如超出乙方能力范圍而需要對外委托的，由乙方提供方案報(bào)甲方批準(zhǔn)后，甲方負(fù)責(zé)支付相關(guān)的費(fèi)用。
第五條 合同期限
本合同期限為2年。自2016年10 月 01 日起至2018年09 月 31日止。合同期內(nèi)甲方對乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成較大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)認(rèn)定，甲方有權(quán)終止合同，并追究乙方法律責(zé)任。
第六條 甲方的權(quán)利和義務(wù)
（一）代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。
（二）審定乙方擬訂的管理制度以及重大項(xiàng)目的維修保養(yǎng)計(jì)劃及預(yù)算。
（三）審訂乙方擬訂的物業(yè)管理方案、年度大、中修與改造計(jì)劃，有權(quán)對賬目進(jìn)行審計(jì)。
（四）甲方在2016年10月01日前向乙方提供本物業(yè)相關(guān)的物業(yè)及物業(yè)管理裝備、工具、檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、用房資料等），甲方移交的物業(yè)管理裝備、工具、檔案、資料，乙方應(yīng)愛護(hù)，其維護(hù)費(fèi)用由甲方承擔(dān)（除自然損耗），造成損壞丟失應(yīng)照價(jià)賠償，在乙方管理期滿時(shí)予以收回。
（五）甲方不設(shè)立公用設(shè)施專用基金或房屋本體維修基金，單價(jià)超過200元人民幣的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目由乙方提出申請、甲方審批并承擔(dān)費(fèi)用。
（六）甲方負(fù)責(zé)提供和安裝紅線范圍內(nèi)的崗?fù)?、道閘、設(shè)備設(shè)施專用工具、各類門牌、各類標(biāo)示指示牌、垃圾桶。
（七）負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛。
（八）協(xié)調(diào)本合同生效前發(fā)生的管理遺漏問題。
第七條 乙方的權(quán)利和義務(wù)
（一）乙方為寶運(yùn)達(dá)物流中心物業(yè)管理人，就華瀚科技工業(yè)園的物業(yè)管理狀況對甲方負(fù)責(zé)。
（二）認(rèn)真做好物業(yè)接管驗(yàn)收各項(xiàng)工作，明確各方的責(zé)、權(quán)、利。
（三）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(dòng)，但不得損害業(yè)主用戶的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。
（四）遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按雙方約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。
（五）根據(jù)有關(guān)的法規(guī)、條例規(guī)定，設(shè)立華瀚科技工業(yè)園物業(yè)管理處專用賬戶，獨(dú)立核算。
（六）經(jīng)甲方同意可將專業(yè)項(xiàng)目（如清潔、綠化、消殺、水池清洗等）分包，但不得將整體物業(yè)管理及責(zé)任、利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人，不得將本物業(yè)的全部管理責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給第三方。
（七）接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，接受甲方的監(jiān)督。
（八）當(dāng)產(chǎn)權(quán)人、使用人進(jìn)行房屋改造、裝修時(shí)，向產(chǎn)權(quán)人、使用人告之物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，訂立書面約定并負(fù)責(zé)全程跟蹤監(jiān)督。
（九）每年初編制物業(yè)管理計(jì)劃、物業(yè)大、中修與改造項(xiàng)目計(jì)劃與方案，報(bào)甲方批準(zhǔn)后方可實(shí)行，每3個(gè)月就華瀚科技工業(yè)園的物業(yè)管理收支公布一次賬目。
（十）對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。
（十一）建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況，同時(shí)將有關(guān)變更情況書面告之甲方。
（十二）本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料（除非乙方能舉證非乙方責(zé)任）；移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)；對本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。
（十三）對業(yè)主及非業(yè)主使用人的財(cái)產(chǎn)保管、人身安全的責(zé)任義務(wù)，依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。與業(yè)主簽訂《安全管理協(xié)議》并遵照執(zhí)行。
第八條 管理目標(biāo)
（一）管理總標(biāo)準(zhǔn)：全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。
（二）嚴(yán)格遵守國家的法律、法規(guī)、條例及特區(qū)政府部門的各項(xiàng)管理規(guī)定，建立健全各項(xiàng)管理制度、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)培訓(xùn)、提高員工服務(wù)意識(shí)和責(zé)任心。
（三）建立各種應(yīng)急體系，確保大廈各類設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，各類標(biāo)識(shí)統(tǒng)一、規(guī)范、完備，無安全隱患。
（四）對業(yè)主的服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類情況的反饋時(shí)間，正常工作日不超過2小時(shí)，非工作時(shí)間不超過10小時(shí)，建立回訪制度。
（五）加強(qiáng)與業(yè)主的溝通與協(xié)作，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，廣泛聽取、接受業(yè)主的建議，定期發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作意見單，對合理的建議及時(shí)整改。
（六）3個(gè)月達(dá)到物業(yè)各項(xiàng)使用功能正常。
第九條 管理及其他費(fèi)用
（一）本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)為人民幣每月 160000（元/月）。由甲方按月支付給乙方，支付期限：甲方在每月5日前支付給乙方上個(gè)月管理費(fèi)。支付方式：銀行轉(zhuǎn)賬。
（二）物業(yè)管理費(fèi)用包括以下費(fèi)用：行政費(fèi)用（含員工工資、保險(xiǎn)費(fèi)用等）；公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)；建筑物維護(hù)費(fèi)（公共部位維護(hù)單項(xiàng)或單價(jià)低于人民幣200元的項(xiàng)目）；本物業(yè)所涉及機(jī)電設(shè)備維護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)費(fèi)；清潔綠化管理費(fèi)（不包括花卉擺放的租金費(fèi)用）；固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，治安保衛(wèi)費(fèi)；不可預(yù)見費(fèi)；法定稅率；物業(yè)管理傭金。
（三）下列費(fèi)用由甲方直接承擔(dān)：
1、甲方增加招標(biāo)文件以外的服務(wù)范圍或增加招標(biāo)文件確定的服務(wù)工作量所發(fā)生的費(fèi)用。
2、公共部位維修保養(yǎng)單項(xiàng)或單價(jià)超過人民幣200元（含200元）的項(xiàng)目。
3、室內(nèi)、節(jié)日活動(dòng)、重大活動(dòng)花卉擺放租金及養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
4、重大活動(dòng)費(fèi)。
5、各類水電費(fèi)和發(fā)電機(jī)燃油費(fèi)。
6、甲方室內(nèi)自用設(shè)施、辦公設(shè)施的維修費(fèi)用（含人工、材料）。
第十條 獎(jiǎng)懲措施
甲方全部完成合同責(zé)任且管理成績優(yōu)秀，可通過雙方友好協(xié)商，辦理續(xù)簽合同。
第十一條 違約責(zé)任
（一）如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。
（二）如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。
（三）因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐墒鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償損失。（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）
（四）甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán)，或造成對方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。
第十二條 其它事項(xiàng)
（一）在 2016年10月01日前，甲、乙雙方完成管理交接手續(xù)。
（二）雙方可對本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
（三）前期介入期由業(yè)主發(fā)出書面通知起計(jì)。
（四）合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)該在合同期滿前3個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
（五）本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
（六）本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，在合同履行地法院進(jìn)行訴訟。
（七）本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
（八）本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
（十）本合同一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)兩份，具有同等的法律效力。
（十一）本合同自簽訂之日起生效，本次物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)文件、投標(biāo)文件作為本合同附件，具有同等法律效力。
甲方：
乙方：
甲方簽章：
乙方簽章：
法人代表：
法人代表：
聯(lián)系電話：
聯(lián)系電話：
第8篇：物業(yè)管理?xiàng)l例細(xì)則范文
近年來，××市區(qū)的物業(yè)管理工作，在市委、政府的大力支持下，經(jīng)過社會(huì)各界的共同努力，物業(yè)管理以規(guī)范發(fā)展為主題，以滿足業(yè)主、使用人的多層次物業(yè)服務(wù)需求為宗旨，以誠信履約為倡導(dǎo)，以建立健全物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高物業(yè)管理水平為重點(diǎn)，服務(wù)水平逐步提高，市場競爭機(jī)制逐步形成，效益逐步顯現(xiàn)，為提高城市管理水平，改善人居環(huán)境發(fā)揮了積極作用。
但是也應(yīng)看到，我市物業(yè)管理工作仍處于初級發(fā)展階段。我們結(jié)合深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)，與掛鉤聯(lián)系點(diǎn)黨支部一起，成立調(diào)研小組，指定專人帶隊(duì)，深入市區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)和金星鎮(zhèn)、勝利鎮(zhèn)及相關(guān)社區(qū)，走訪50多戶居民，對市區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行了詳實(shí)的調(diào)研。通過調(diào)研，我們深深感到，做好市區(qū)物業(yè)管理工作任重而道遠(yuǎn)。
一、××市區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2009年3月底，××市區(qū)現(xiàn)有居住小區(qū)206個(gè)，有物業(yè)服務(wù)管理的小區(qū)63個(gè)，物業(yè)服務(wù)面積約350萬m2，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)100％。沒有物業(yè)服務(wù)管理的小區(qū)143個(gè)（含舊住宅小區(qū)、散居樓），舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率達(dá)60％。目前已成立業(yè)主委員會(huì)的有21家。物業(yè)服務(wù)的范圍由過去單一的住宅物業(yè)服務(wù)擴(kuò)展到辦公樓、醫(yī)院、企業(yè)等多種類型的物業(yè)服務(wù)管理。
目前，市區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)18家。其中暫二級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)1家，三級的有14家，暫三級的有3家。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分四級，即一級0.44元/m2、二級0.30元/m2、三級0.20元/m2、四級0.10元/m2，從業(yè)人員800余人。
二、××市區(qū)物業(yè)管理工作面臨的主要問題
（一）社會(huì)評價(jià)方面：一是行業(yè)社會(huì)地位不高。社會(huì)普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡單的勞務(wù)服務(wù)，勞動(dòng)強(qiáng)度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差。二是行業(yè)偏見普遍存在。社會(huì)上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動(dòng)不動(dòng)就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。三是輿論導(dǎo)向存在偏差。近年來，各種輿論媒體對于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的正面報(bào)道少，少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng)，不作深入的調(diào)查研究，不問青紅皂白，肆意誤導(dǎo)業(yè)主，給行業(yè)造成很大負(fù)面影響。四是物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不強(qiáng)。人們對物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)不積極支持、不主動(dòng)配合。
（二）政府監(jiān)督方面：一是地方立法跟不上，相關(guān)政策不配套。相關(guān)部門對物業(yè)管理不夠重視，對行業(yè)發(fā)展不夠關(guān)心。地方政府物業(yè)管理方面的法規(guī)性文件少，難以做到有法可依，有章可循。二是協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)部門關(guān)系不夠順暢。政府協(xié)調(diào)工作不夠及時(shí)也不到位，缺位和執(zhí)法不力，與市區(qū)供水、供電、供氣、供暖等相關(guān)部門協(xié)調(diào)不力。三是物價(jià)部門執(zhí)行政府定價(jià)（指導(dǎo)價(jià)）適用過寬。我市的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2005年制定的，最高一級的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.44元/㎡·月，最低的只有0.10元/㎡·月，企業(yè)怨聲載道。四是現(xiàn)行稅賦政策不合理，對物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)重。
（三）開發(fā)建設(shè)方面：一是建管不分，掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)管理帶來隱患和糾紛。開發(fā)單位利用“建管”不分，掩蓋前期遺留問題、轉(zhuǎn)嫁新建項(xiàng)目矛盾較多，有的新建項(xiàng)目房屋質(zhì)量問題突出。二是利用物業(yè)服務(wù)促進(jìn)房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。有的開發(fā)單位并不是真正重視物業(yè)管理，而是利用物業(yè)管理為開發(fā)項(xiàng)目搞包裝，打品牌，目的是促進(jìn)房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務(wù)。并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。三是住宅項(xiàng)目配套設(shè)施不全、不到位，增加了物業(yè)服務(wù)的難度。一些住宅項(xiàng)目，開發(fā)單位片面追求經(jīng)營效益，壓縮配套設(shè)施項(xiàng)目，給今后物業(yè)企業(yè)入駐開展物業(yè)管理工作留下隱患。
（四）業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)方面：一是公共意識(shí)不強(qiáng)，守約觀念淡薄。一些業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個(gè)人維權(quán)，把物業(yè)企業(yè)當(dāng)成對立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員。部分業(yè)主只講權(quán)利、不講義務(wù)，業(yè)主公共意識(shí)普遍較差，業(yè)主參與物業(yè)管理的意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主不能自覺遵守管理規(guī)約和規(guī)定。二是配合支持不夠，欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。從調(diào)查情況來看，業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理，業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題突出，業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)維修資金。三是業(yè)主大會(huì)制度落實(shí)不力，運(yùn)作程序可操作性不強(qiáng)。國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)立的業(yè)主大會(huì)制度，《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作程序，但在具體執(zhí)行中感到可操作性不強(qiáng)。雖然《條例》已經(jīng)頒布近6年時(shí)間，但真正落實(shí)業(yè)主大會(huì)制度的社區(qū)不多。四是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，矛盾問題呈上升趨勢。一方面是業(yè)主委員會(huì)成立難，另一方面成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，作用沒有充分的發(fā)揮。有的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，有的業(yè)主委員會(huì)超范圍活動(dòng)影響社區(qū)穩(wěn)定，還有的業(yè)主委員會(huì)有特權(quán)化傾向，甚至個(gè)別業(yè)主委員會(huì)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對立面。
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面：一是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足。企業(yè)效益低、發(fā)展慢，發(fā)展后勁嚴(yán)重不足，連年虧損的占70%以上。主要是由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，也有部分原因是由于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低造成的。二是人員素質(zhì)較低，專業(yè)人才缺乏。從業(yè)人員待遇低，人才難尋難留，人員流動(dòng)性大；企業(yè)缺乏規(guī)范管理和技術(shù)人才；從業(yè)人員整體素質(zhì)不能適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展要求，服務(wù)意識(shí)差。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員中，70％以上來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，其年齡、文化、專業(yè)知識(shí)、技能都需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。一些從業(yè)人員責(zé)任心和服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，服務(wù)技能有待提高，面對物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中的矛盾和問題不能及時(shí)、正確的解決，也是造成物業(yè)管理糾紛不斷、投訴增多的原因之一。三是服務(wù)市場不成熟、行業(yè)競爭不規(guī)范。由于社會(huì)、政府、開發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務(wù)市場目前尚未達(dá)到“公開、公平、公正”、誠實(shí)守信和健康有序的良好狀態(tài)。
（六）舊小區(qū)、散居樓院方面：一是房屋建設(shè)年代早，年久失修功能殘缺；二是小區(qū)配套設(shè)施缺損，存在道路破損、場地不整、綠化率低、公共設(shè)施不齊，無管理用房、無路燈、無停車場、無健身設(shè)施等問題；三是小區(qū)公共環(huán)境臟、亂、差，缺少必要的垃圾收集清運(yùn)設(shè)施；四是私搭亂建嚴(yán)重，小區(qū)內(nèi)臨時(shí)建筑、違章建筑多；四是低收入人群集中，低保戶比例大，下崗、失業(yè)、企業(yè)退休人員多；五是人員成分復(fù)雜，外來人員多、租房戶多，治安問題突出。
三、對加強(qiáng)××市區(qū)物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議
物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會(huì)化、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展，做到“嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長效管理”，針對××市區(qū)的實(shí)際，我們提出如下建議：
（一）要加大宣傳教育力度，增強(qiáng)齊抓共管意識(shí)。物業(yè)管理工作關(guān)系到廣大居民的日常生活，關(guān)系××社會(huì)的穩(wěn)定，關(guān)系到黨和政府在人民群眾中的形象。因此，各級黨委、政府要充分運(yùn)用多種宣傳載體，發(fā)揮新聞媒體和社會(huì)各界的力量，利用好社區(qū)、居委會(huì)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的陣地，經(jīng)常地、持久地、反復(fù)地深入機(jī)關(guān)、社區(qū)及大街小巷，認(rèn)真宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》和建設(shè)部有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)及市委、政府有關(guān)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求，教育廣大黨員干部和人民群眾做學(xué)法、懂法、用法、護(hù)法的帶頭人，切實(shí)增強(qiáng)廣大業(yè)主的自我約束、理性維權(quán)意識(shí)，真正形成齊抓共管物業(yè)管理工作的共識(shí)。
（二）要建立健全法規(guī)制度，提高依法辦事能力。一是要從源頭著手。要在認(rèn)真貫徹執(zhí)行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上，盡快著手制定出臺(tái)符合我市實(shí)際的地方性法規(guī)、政策、規(guī)范性文件，及時(shí)調(diào)整物業(yè)管理工作中各種關(guān)系。如《物業(yè)管理辦法》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理暫行辦法》，以及《物業(yè)管理合同》、《管理規(guī)約》等示范文本。制定出臺(tái)××市物業(yè)管理考評細(xì)則、等級評定、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并會(huì)同市物價(jià)部門重新核定新的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二是要從自身抓起。要認(rèn)真規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，完善各項(xiàng)工作制度，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，明確權(quán)責(zé)。建立健全安全保衛(wèi)、保潔、維修等服務(wù)工作崗位職責(zé)，制定完善《從業(yè)人員工作標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法》，規(guī)范物業(yè)從業(yè)人員行為規(guī)則。三是要從搭臺(tái)。明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)及社區(qū)履行物業(yè)管理工作的職責(zé)，規(guī)范好《業(yè)主委員會(huì)成立程序》、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等示范文本，并落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)選舉工作中，切實(shí)做到有法可依、有章可循。
（三）要切實(shí)加大輿論監(jiān)督，建立長效管理機(jī)制。居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物業(yè)管理的主體，不論哪一方出現(xiàn)不規(guī)范行為，勢必影響到整個(gè)小區(qū)物業(yè)管理水平的提高。一是要建立健全社會(huì)監(jiān)督、輿論監(jiān)督、媒體監(jiān)督制度，在社區(qū)設(shè)立監(jiān)督舉報(bào)箱，向社會(huì)公示監(jiān)督舉報(bào)電話，利用電視、廣播和報(bào)紙，及時(shí)宣傳報(bào)道物業(yè)服務(wù)管理與服務(wù)中的先進(jìn)集體和個(gè)人，接受社會(huì)監(jiān)督。二是要切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)部管理，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)人員的政治思想、品質(zhì)道德、愛崗敬業(yè)等教育，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，規(guī)范他們的言行。三是要建立健全考核評比制度，完善激勵(lì)機(jī)制，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)人員的主觀能動(dòng)性，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，形成用制度管事，用制度管人的良好氛圍，使企業(yè)逐步走上制度化、規(guī)范化的良性發(fā)展軌道。
（四）要因地制宜管理物業(yè)，切實(shí)解決遺留問題。歷史遺留問題主要指舊小區(qū)綜合整治改造、無人管理小區(qū)的接軌和早期開發(fā)房屋的專項(xiàng)維修資金收繳問題。因此，一是要緊密結(jié)合目前市區(qū)體制實(shí)際，按照“條塊結(jié)合、屬地管理”原則，理順物業(yè)管理體制。建議由××市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和各社區(qū)對無人管理的舊住宅小區(qū)進(jìn)行管理。二是加大政策扶持力度，建議市政府和社會(huì)各屆，加大對舊住宅小區(qū)綜合整治的政策傾斜。三是在資金投入上，擬采取“政府補(bǔ)一點(diǎn)、公用設(shè)施運(yùn)營單位投一點(diǎn)、原開發(fā)建設(shè)單位拿一點(diǎn)、居民出一點(diǎn)”的解決辦法，努力改善舊小區(qū)環(huán)境和舊小區(qū)無人管理的現(xiàn)狀。
第9篇：物業(yè)管理?xiàng)l例細(xì)則范文
委托方（以下簡稱甲方）：業(yè)主管理委員會(huì)/房地產(chǎn)開發(fā)公司
受委托方（以下簡稱乙方）：物業(yè)管理公司
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設(shè)部第33號(hào)令）、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及《〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施細(xì)則》等國家、地方有關(guān)法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對______（物業(yè)名稱）實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。
第一條 物業(yè)基本情況
座落位置：______市_____區(qū)_____路（街道）____號(hào)；
占地面積：_______平方米；建筑面積：_______平方米；其中住宅____平方米； 物業(yè)類型： _________（住宅區(qū)或組團(tuán)，寫字樓，商住樓，工業(yè)區(qū)，其他/低層，高層，超高層或混合）。
第二條 委托管理事項(xiàng)
（一）房屋建筑本體共用部位（樓外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
（二）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)；
（三）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
（四）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施（網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
（五）公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)；
（六）車輛行駛及停泊；
（七）配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，（但不含人身，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）；
（八）社區(qū)文化娛樂活動(dòng)；
（九）物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；
（十）法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)。
第三條 合同期限
本合同期限為____年。自____年____月___日起至____年____月___日止。
第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)
（一）與物業(yè)管理公司議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告；
（二）對乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定，有權(quán)終止合同；
（三）委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取繳催改措施；
（四）甲方在合同生效之日起___日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房___平方米，由乙方按每月每平方米___元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營，其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用；
（五）甲方在合同生效之日起___日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房___平方米（其中辦公用房_____平方米，員工宿舍____平方米，其它用房____平方米），由乙方按下列第項(xiàng)使用：
1.無償使用；
2.按每月每平方米建筑面積___元的標(biāo)準(zhǔn)租用。
（六）甲方在合同生效之日起____日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料等），并在乙方管理期滿時(shí)予以收回；
（七）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng)；
（八）負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛；
（九）協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育，文化活動(dòng)；
（十）法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)
（一）根據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法，規(guī)章制度，實(shí)施細(xì)則，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(dòng)，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。
（二）遵照國家，地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)深度，測算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。
（三）負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施，設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。
（四）有權(quán)依照法規(guī)政策，本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；
（五）有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人；
（六）接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督，指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；
（七）至少每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬民主。
（八）對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施；
（九）建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；
（十）開展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；
（十一）本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案，財(cái)務(wù)等資料；移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括用管理費(fèi)，公共收入積累形成的資產(chǎn)；對本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)。
（十二）不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身，財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)（另有，專門合同規(guī)定除外）。
第六條 管理目標(biāo)
乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)“管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”（各項(xiàng)維修，養(yǎng)護(hù)和管理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)），與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效___后年內(nèi)達(dá)到_____的管理標(biāo)準(zhǔn)；____年內(nèi)達(dá)到____管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。
第七條 管理服務(wù)費(fèi)用
（一）本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第___項(xiàng)執(zhí)行：
1.按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積__元
2.按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積__元；
3.由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積__元；支付期限：_____方式：________.
（二）管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第___項(xiàng)執(zhí)行：
1.按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；
2.按每年__%的幅度上調(diào)；
3.按每年__%的幅度下調(diào)；
4.按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整；
5.按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；
（三）乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人的房屋自用部位，自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收；但甲方有權(quán)對乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。
（四）房屋建筑（本體）的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修，養(yǎng)護(hù)與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實(shí)施，所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。
（五）本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計(jì)__元，由甲方負(fù)責(zé)在___時(shí)間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。
（六）乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用___元，按下列第___項(xiàng)執(zhí)行：
1.由甲方在本合同生效之日起___日內(nèi)向乙方支付；
2.由乙方承擔(dān)；
3.在___費(fèi)用中支付；
（七）因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用，按下列第___項(xiàng)執(zhí)行：
1.由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用，即每平方米建筑面積每月___元；
2.由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的___%；
第八條 獎(jiǎng)懲措施
（一）乙方全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；
（二）乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對乙方進(jìn)行處罰：
（三）合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。
第九條 違約責(zé)任
（一）如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。
（二）如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。
（三）因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）
（四）甲，乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán)，或造成對方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。
第十條 其他事項(xiàng)
（一）雙方可對本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
（二）合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿六個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
（三）本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
（四）本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，提交仲裁委員會(huì)依法裁決。
（五）本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律，法規(guī)和政策執(zhí)行。
（六）本合同正本連同附件共一頁，一式三份
，甲，乙雙方及物業(yè)管理主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
（七）本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
