商業(yè)開發(fā)模式精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)開發(fā)模式范文

關(guān)鍵詞：民族文化旅游；商業(yè)模式；資源擴(kuò)展

中圖分類號(hào)：F590 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）12-0-02

在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，民族文化旅游成為民族地區(qū)非常重視的一個(gè)方面。民族文化是人文旅游資源的重要組成部分，因具有很強(qiáng)的民族性所以具有很大的吸引力。所謂的文化旅游，是指以歷史文化遺存、自然風(fēng)光為基礎(chǔ)進(jìn)行資源擴(kuò)展或者以文化活動(dòng)作為核心產(chǎn)品的旅游。[1]民族文化旅游當(dāng)然是把民族文化作為一切旅游開發(fā)資源的基礎(chǔ)。有學(xué)者指出，凡是與文化旅游相關(guān)的活動(dòng)，我們可以稱之為“活動(dòng)經(jīng)濟(jì)”。民族文化旅游活動(dòng)就是一種動(dòng)態(tài)的、體驗(yàn)的文化旅游活動(dòng)。

一、民族文化旅游及其資源的擴(kuò)展

民族文化旅游是文化產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的形式之一，也是文化旅游的發(fā)展模式之一。目前，在很多民族地區(qū)，這已經(jīng)成為一種推動(dòng)民族經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新方向。這種文化旅游的經(jīng)濟(jì)模式是以本地人文或自然風(fēng)光為依托組織、舉辦的各種活動(dòng)。很多地區(qū)舉辦的節(jié)慶活動(dòng)、觀光活動(dòng)、民族文化節(jié)、那達(dá)慕大會(huì)、潑水節(jié)等都是民族文化的代表，如果通過這些活動(dòng)所帶來經(jīng)濟(jì)上的消費(fèi)效益就是活動(dòng)經(jīng)濟(jì)的典型代表。民族文化旅游當(dāng)然也包括交通、餐飲、住宿、民族文化產(chǎn)品消費(fèi)等，因此，我們似乎可以說民族文化旅游是全行業(yè)性質(zhì)的。對(duì)于民族文化旅游，體驗(yàn)、感受、交流、娛樂是重點(diǎn)。很多民族地區(qū)，旅游地點(diǎn)有很多的配套設(shè)施，比如出租車、賓館、飯店、娛樂場(chǎng)所，這里面都應(yīng)該包含一些體驗(yàn)性的活動(dòng)。這里包含兩個(gè)問題，即：一為民族文化和旅游相互交織如何帶來經(jīng)濟(jì)效益；二為民族文化旅游產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式?，F(xiàn)在很多地區(qū)的文化旅游已經(jīng)改變了傳統(tǒng)的人文景觀和自然景觀的旅游，有更多新的元素加入進(jìn)來，比如商務(wù)旅游、會(huì)展旅游、生態(tài)旅游、民族風(fēng)情旅游、濕地旅游等。新的旅游因素的注入，已然使旅游不是過去單一的瀏覽式旅游，過去傳統(tǒng)的自然資源和人文資源都是有限的，需要擴(kuò)展，這些活的文化因素的注入使得旅游的開發(fā)模式有了新的變化。

民族文化旅游資源的擴(kuò)展與人們的生活方式、生活水平有關(guān)。人們生活方式的改變，也擴(kuò)展了民族文化旅游資源的領(lǐng)域。民族文化旅游的重點(diǎn)是民族文化，民族文化是旅游的靈魂。隨著國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的逐步升溫，民族文化旅游可以衍變成以文化體驗(yàn)為主的動(dòng)態(tài)性旅游。一個(gè)民族地區(qū)的最大賣點(diǎn)應(yīng)該是其中包含的文化內(nèi)涵及深度文化故事，從而用以打動(dòng)人、感染人，民族文化旅游產(chǎn)品還可成為增加民族文化旅游取得市場(chǎng)效應(yīng)的手段之一。人們?nèi)ッ褡宓貐^(qū)旅游，消費(fèi)的就是對(duì)民族文化的感知，感受文化、體驗(yàn)文化已然成為民族文化旅游的最高級(jí)形式。

民族文化旅游要對(duì)以往的旅游觀念進(jìn)行更改，要突出動(dòng)態(tài)性的經(jīng)濟(jì)與文化旅游之間的聯(lián)系，要體現(xiàn)出體驗(yàn)與旅游的聯(lián)系。因人們生活方式的改變，旅游群體也發(fā)生變化，現(xiàn)在的教育者、企業(yè)人群、參會(huì)人員等都成為旅游主體。那么，對(duì)于民族文化旅游資源擴(kuò)展，就需要注重通過構(gòu)建大型旅游項(xiàng)目擴(kuò)展旅游資源。項(xiàng)目引進(jìn)是一方面，景觀設(shè)計(jì)也很重要。有的民族地區(qū)的自然景觀非常獨(dú)特，它完全可以通過自然景觀彌補(bǔ)硬件設(shè)施。另外，民族文化的體驗(yàn)需要深度開發(fā)。比如，1998年在貴州省建立了中國(guó)乃至在亞洲的第一座生態(tài)博物館。它是一種保護(hù)民族文化，保護(hù)生態(tài)，使得人類與自然處于一種和諧發(fā)展關(guān)系的理念，這對(duì)于我們這樣一個(gè)有著自然風(fēng)光且文化多樣的國(guó)家來說，有很大的發(fā)展空間。生態(tài)博物館的“生態(tài)”當(dāng)然包括自然生態(tài)，也包括人文生態(tài)。它的主要功能是用于所在地居民以及向旅游參觀者展示自身的文化，是對(duì)自然和民族文化進(jìn)行整體性保護(hù)的一種新型博物館形式。它將在某一特定自然環(huán)境下的活態(tài)文化為展示內(nèi)容，將民族文化在原生地上予以展示，讓參觀者來此地真正感受到原生態(tài)文化。這是對(duì)傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式進(jìn)行了創(chuàng)新和改造的典型，由原來的觀光旅游向體驗(yàn)和感受文化轉(zhuǎn)型。

二、民族文化旅游發(fā)展商業(yè)模式的探討

對(duì)于商業(yè)模式的定義，不同學(xué)者有不同觀點(diǎn)。Powell指出商業(yè)模式是開辦有利可圖的業(yè)務(wù)包括客戶、供應(yīng)商、渠道、資源和能力的總體構(gòu)造。高闖、關(guān)鑫認(rèn)為商業(yè)模式是一種基于價(jià)值鏈創(chuàng)新的企業(yè)價(jià)值活動(dòng)；[2]張向國(guó)、吳應(yīng)良認(rèn)為商業(yè)模式是通過整合產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)筑起來的一種以顧客為核心的價(jià)值創(chuàng)造體系。[3]民族文化旅游開發(fā)的商業(yè)模式，主要是對(duì)民族地區(qū)的自然風(fēng)光資源和歷史文化資源進(jìn)行文化上的擴(kuò)展及新內(nèi)容的建設(shè)，這些建設(shè)可以包括舉辦民族文化產(chǎn)業(yè)鏈、會(huì)務(wù)展覽、生態(tài)旅游等。當(dāng)然，最重要的是民族地方的文化旅游需要結(jié)合自身的特點(diǎn)考慮商業(yè)模式的開發(fā)。

1.基于民族文化保護(hù)的商業(yè)開發(fā)模式。這是一種首先以保護(hù)為主的一種商業(yè)開發(fā)模式，要基于保護(hù)文化，使文化具有原真性，爭(zhēng)取不改變?cè)鷳B(tài)文化基礎(chǔ)上而開發(fā)的一種商業(yè)模式。在民族地方可以以歷史文化遺跡、民族工藝品、民俗風(fēng)情、民族文化文物、古跡、民族村寨等為開發(fā)對(duì)象，主要的開發(fā)類型有各種博物館，比如生態(tài)博物館、民俗博物館、各種民族文化遺存博物館，遺址公園等，讓游客感受民族文化，民族歷史。這一類型的民族文化開發(fā)的商業(yè)模式要以保護(hù)民族文化為主。旅游對(duì)保護(hù)也有積極正面的影響，民族文化保護(hù)的好，旅游便有了好的資源；旅游發(fā)展好了，經(jīng)濟(jì)效益好了，可以為有效地保護(hù)民族文化提供更好的資金和物質(zhì)保障。

2.民族文化旅游成為產(chǎn)業(yè)鏈的一部分內(nèi)容。民族文化旅游包含的內(nèi)容應(yīng)該是廣泛的，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸比如可以讓游客在晚間還可以看一些演出，一些清吧、酒吧、歌廳等都可以是產(chǎn)業(yè)鏈的一部分。

旅游產(chǎn)業(yè)和民族文化相結(jié)合，以產(chǎn)業(yè)相互融合為突破點(diǎn)，這樣可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)之間的融合和相互的發(fā)展。民族地區(qū)本身有自己的民族文化資源可供利用，要運(yùn)用本地民族文化資源，用一些新的文化創(chuàng)意進(jìn)行建設(shè)，使文化創(chuàng)意貫穿在旅游產(chǎn)業(yè)中，做到旅游和文化相結(jié)合。對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的一部分內(nèi)容即文化產(chǎn)品進(jìn)行宣傳，吸引顧客的眼球，把民族地區(qū)文化景點(diǎn)、文化產(chǎn)品都能做好做強(qiáng)，讓游客能夠感受到民族文化的深刻內(nèi)涵，深知民族文化，也提升對(duì)民族文化的認(rèn)知度和滿足感。旅游和民族文化相結(jié)合，盡量充分發(fā)揮各種行業(yè)優(yōu)勢(shì)資源，實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)化的產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)。要適時(shí)地制定出產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，并找專業(yè)人士進(jìn)行精心策劃，不斷地推出文化產(chǎn)產(chǎn)品，從而使民族文化旅游成為產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的新契機(jī)。為了更好地推動(dòng)民族文化旅游，就需要對(duì)文化產(chǎn)業(yè)做更好地分析、規(guī)劃和擴(kuò)展。通過文化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃對(duì)現(xiàn)有的旅游資源進(jìn)行擴(kuò)展，可以有很好的效果產(chǎn)生。

3.主題公園與地產(chǎn)結(jié)合的形態(tài)。文化主題公園開發(fā)的商業(yè)模式主要是以民族文化作為主題，采用現(xiàn)代科技和多種活動(dòng)結(jié)合的方式，把娛樂、休閑和服務(wù)都串聯(lián)起來融為一體的一種民族文化旅游開發(fā)模式。主題公園應(yīng)該是主要發(fā)揮的一個(gè)項(xiàng)目，目前，國(guó)內(nèi)比較有名的迪斯尼樂園和港中旅集團(tuán)的溫泉及其地產(chǎn)模式，因?yàn)榘氖菉蕵?、酒店及旅行等?nèi)容的產(chǎn)業(yè)鏈，這種商業(yè)文化模式似乎可以給民族文化旅游一些借鑒。

4.專業(yè)化的形態(tài)。民族地區(qū)每年要有接納大型會(huì)議的安排，要力爭(zhēng)把會(huì)議服務(wù)及其產(chǎn)業(yè)鏈做到最優(yōu)，酒店、餐飲、娛樂等都要高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求。要求既要專業(yè)化，還要一體化，讓來者深切體驗(yàn)到當(dāng)?shù)孛褡逦幕?。還可以舉辦一些以某個(gè)論壇為主的專業(yè)化會(huì)展，比如車展、服裝展、瓷器展、書展等，這種主題性質(zhì)的活動(dòng)不僅可以吸引更多的游客，還可以獲得一些廣告贊助等在內(nèi)的各種收入。

5.民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。這種模式要與民族文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)，具有一定鮮明的文化特征用以吸引外界，可以形成一個(gè)串聯(lián)的集生產(chǎn)、交易、居住及休閑為一體的功能性園區(qū)。這需要投資耗大，用于對(duì)文化及產(chǎn)品的生產(chǎn)、發(fā)行及消費(fèi)。比如東北的赫哲族，因?yàn)樽约罕旧淼拿褡逦幕?，自然環(huán)境的優(yōu)美，加之生產(chǎn)的民族產(chǎn)品吸引人，完全可以建立一個(gè)民族文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。政府也可以規(guī)劃建設(shè)或大力支持并對(duì)民族文化園區(qū)進(jìn)行有效管理與指導(dǎo)，把握好民族文化產(chǎn)生的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益，引導(dǎo)文化園區(qū)有效合理地發(fā)展。

三、結(jié)論與建議

上文所述，民族文化旅游的商業(yè)模式，最為主要的是有幾個(gè)方面需要注意：一是要為民族文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好的生態(tài)環(huán)境，政府要支持民族文化旅游活動(dòng)；二是要改變過去的旅游方式，把瀏覽式旅游改變?yōu)轶w驗(yàn)式旅游，迎合游客的精神需求；三是民族文化產(chǎn)品要符合市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制。

1.良好的生態(tài)環(huán)境。無論什么類型的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其商業(yè)模式的成功均需要良好的外部生態(tài)環(huán)境做支撐。民族文化旅游要想發(fā)展的好，要積極發(fā)展相關(guān)的產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施，完善相關(guān)的政策法規(guī)都是民族文化旅游商業(yè)模式發(fā)展的基礎(chǔ)。同時(shí)，政府還要給予一定的配套設(shè)施的支持，對(duì)一些公共服務(wù)設(shè)施要本著為民眾服務(wù)的無盈利準(zhǔn)則，給予關(guān)注與支持。政府對(duì)于一些民族文化資源，要認(rèn)真保護(hù)和傳承，對(duì)未來社會(huì)的文化傳承機(jī)制要給予一定的氛圍。政府還要完善文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)的制度、政策及服務(wù)體系，積極營(yíng)造有利于民族文化旅游產(chǎn)業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境，使民族文化旅游產(chǎn)業(yè)能夠有市場(chǎng)價(jià)值的體現(xiàn)。

2.改變傳統(tǒng)旅游方式，迎合市場(chǎng)需求。商業(yè)模式的成功還需要積極迎合市場(chǎng)。民族文化旅游產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式要?jiǎng)?chuàng)新，深度挖掘民族文化的內(nèi)涵，將民族文化內(nèi)涵融入到旅游開發(fā)中，兩者結(jié)合創(chuàng)造出更新更好的價(jià)值。傳統(tǒng)的旅游方式就是游覽景點(diǎn)，民族文化旅游要突破以往的旅游方式，將游客的體驗(yàn)放置到民族文化旅游中來，讓游客深刻體會(huì)到民族文化。將民族文化融合到旅游的環(huán)節(jié)里，開發(fā)旅游產(chǎn)品、旅游活動(dòng)、建設(shè)景觀等。游客要體驗(yàn)民族文化風(fēng)情，比如彝族的火把節(jié)，傣族的潑水節(jié)，游客不再只是觀看，而是深深融入?yún)⑴c到節(jié)慶活動(dòng)中去。市場(chǎng)是講究經(jīng)濟(jì)效益的，在開發(fā)民族文化旅游產(chǎn)品時(shí)要突出民族風(fēng)格，打造不同的民俗文化產(chǎn)品，立足文化創(chuàng)意，策劃有民族特色的文化活動(dòng)，吸納更多的游客，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)也發(fā)揮社會(huì)效益。

3.實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值。經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值才是成功的最關(guān)鍵，這關(guān)系著產(chǎn)業(yè)的順利發(fā)展。從民族文化旅游看，利用民族文化作為宣傳打造文化旅游創(chuàng)意品牌，可以通過民俗文化活動(dòng)宣傳品牌，利用一些節(jié)慶活動(dòng)，展示民俗文化風(fēng)情，擴(kuò)大民族文化品牌影響力，還可以依托當(dāng)?shù)氐拿褡逦幕?、歷史文化、民俗風(fēng)情等，利用現(xiàn)在各種媒體，廣播電視短信等擴(kuò)大民族文化旅游的范圍。這一切事民族文化旅游崛起的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上，要整合文化資源，發(fā)展好產(chǎn)業(yè)具體的經(jīng)營(yíng)和銷售，但也要注意避免企業(yè)為了經(jīng)濟(jì)利益不擇手段地對(duì)民族文化旅游資源的破壞。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳少峰，張立波.文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式[M].北京：北京大學(xué)出版社，2011，185.

[2]高闖，關(guān)鑫.企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新的實(shí)現(xiàn)方式與演進(jìn)機(jī)理——一種基于價(jià)值鏈創(chuàng)新的理論解釋[J].中國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì)，2006（11）：83-90.

第2篇：商業(yè)開發(fā)模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)信用信息；信息資源開發(fā)利用；征信機(jī)構(gòu)

文章編號(hào)：1003-4625（2014）01-0024-04 中圖分類號(hào)：F832 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

一、商業(yè)信用信息的定義

社會(huì)信用體系建設(shè)的基礎(chǔ)是建立有效的信用信息資源披露、開發(fā)和利用機(jī)制，在“十二五”全面推進(jìn)社會(huì)信用體系建設(shè)的背景下，加強(qiáng)商業(yè)信用信息資源的建設(shè)工作對(duì)優(yōu)化商業(yè)信用環(huán)境、維護(hù)正常商業(yè)秩序、促進(jìn)社會(huì)和諧具有重要的意義。

簡(jiǎn)單地說，商業(yè)信用信息是指商務(wù)活動(dòng)中反映企業(yè)信用情況的所有信息，不僅包括企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、銀行往來、經(jīng)營(yíng)情況、股東情況、主要管理人情況，還包括企業(yè)的買賣交易、投資合作、合同履約等經(jīng)營(yíng)行為中產(chǎn)生的信用信息。商業(yè)信用信息具有動(dòng)態(tài)性，一段時(shí)間內(nèi)記錄的信息只能反映被記錄人該時(shí)間段內(nèi)的交易狀況，體現(xiàn)的只是該時(shí)期內(nèi)的資信狀況，因此廣義的商業(yè)信用信息是隨著時(shí)間不斷更新與變化的。除了常見的信用信息外，商業(yè)信用信息還包括守約、違約等多樣的商務(wù)活動(dòng)記錄。對(duì)各級(jí)政府、各類金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)機(jī)構(gòu)來說，商業(yè)信用信息是商業(yè)活動(dòng)開展的基礎(chǔ)，是決策者進(jìn)行交易決策的重要依據(jù)。開發(fā)和利用好商業(yè)信用信息資源，可以有效降低交易風(fēng)險(xiǎn)，提高決策準(zhǔn)確度，激發(fā)市場(chǎng)授信活力。

區(qū)別于社會(huì)信用信息可以通過法律、行政手段推動(dòng)共享，目前我國(guó)商業(yè)信用信息受到市場(chǎng)主體分散性和復(fù)雜性的影響，整體開發(fā)和利用的范圍較小。盡管商業(yè)征信機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)等已經(jīng)開始了一些嘗試，但國(guó)內(nèi)商業(yè)信用信息的共享工作仍然沒有建立起有效的運(yùn)行機(jī)制，普遍存在著企業(yè)信用管理理念缺失，商業(yè)信用信息共享利益機(jī)制不完善，商業(yè)信用法律不配套，信息采集、驗(yàn)證、共享技術(shù)手段落后等多個(gè)方面的問題。

二、國(guó)內(nèi)商業(yè)信用信息開發(fā)利用的六種主要模式分析

在具體實(shí)踐層面，目前我國(guó)商業(yè)信用信息資源開發(fā)利用主要有六種模式，分別是征信機(jī)構(gòu)建立的商業(yè)信用信息交換數(shù)據(jù)庫(kù)、商業(yè)信用信息自主交換平臺(tái)、企業(yè)之間自發(fā)的俱樂部、政府主導(dǎo)的商業(yè)信用信息開發(fā)、行業(yè)協(xié)會(huì)或商會(huì)主導(dǎo)的商業(yè)信用信息開發(fā)和第三方交易平臺(tái)運(yùn)作的商業(yè)信用信息開發(fā)。

（一）征信機(jī)構(gòu)建立的商業(yè)信用信息交換數(shù)據(jù)庫(kù)

這類模式的典型代表是交易信息交流計(jì)劃。美國(guó)鄧白氏公司于20世紀(jì)70年代創(chuàng)立了“交易信息交流計(jì)劃”并推廣到全球各主要國(guó)家和地區(qū)，目前已擁有超過6億條數(shù)據(jù)記錄，成為世界范圍內(nèi)商業(yè)信用信息的重要來源。交易信息交換理念引入中國(guó)后，國(guó)內(nèi)征信機(jī)構(gòu)的代表華夏鄧白氏和新華信公司開發(fā)了各自的商業(yè)信用信息交換平臺(tái)，經(jīng)過多年的發(fā)展和積累，都已擁有成員企業(yè)數(shù)百家、交換記錄數(shù)百萬條，為成員企業(yè)的商業(yè)信用管理提供了更加有針對(duì)性的幫助。

征信機(jī)構(gòu)商業(yè)信用信息交換的主要操作步驟為：首先，成員企業(yè)與征信機(jī)構(gòu)簽署合作協(xié)議，成為該交換平臺(tái)的正式成員；其次，征信機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)處理，單方面向成員客戶提供法律文件，承諾對(duì)所收到的付款信息承擔(dān)保密的責(zé)任；再次，將信息交換的付款記錄進(jìn)行匯總，及時(shí)反饋給成員企業(yè)，相關(guān)付款記錄同時(shí)也成為征信機(jī)構(gòu)提供的商業(yè)信用報(bào)告的組成部分。

問題分析：這類信息交換數(shù)據(jù)庫(kù)中的商業(yè)信用信息以商務(wù)主體的交易付款記錄為主，涉及較多的企業(yè)內(nèi)部信息與商業(yè)秘密。雖然平臺(tái)發(fā)起方是業(yè)界知名的征信機(jī)構(gòu)，且與企業(yè)簽訂了保密協(xié)議，但是受到國(guó)內(nèi)外不同的法律、商業(yè)環(huán)境影響，在國(guó)外適用的運(yùn)行機(jī)制出現(xiàn)了“水土不服”，特別是國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)用商業(yè)信用信息的意識(shí)還不強(qiáng)，商業(yè)秘密的保護(hù)意愿過于強(qiáng)烈，參與積極性不高，商業(yè)征信機(jī)構(gòu)往往需要花費(fèi)大量成本和時(shí)間說服企業(yè)參與交換計(jì)劃，最終導(dǎo)致推廣速度慢、運(yùn)作困難。

（二）商業(yè)信用信息自主交換平臺(tái)

這類模式的典型代表是國(guó)際信用監(jiān)督網(wǎng)。國(guó)際信用監(jiān)督網(wǎng)由國(guó)際信用評(píng)估與監(jiān)督協(xié)會(huì)（ICASA）創(chuàng)立，作為一個(gè)商業(yè)信用信息的自主與交換平臺(tái)，會(huì)員單位可以在平臺(tái)上或交換法人、自然人的商業(yè)信用信息，為商業(yè)信用的監(jiān)督工作提供了一個(gè)第三方渠道。

截至2010年1月，國(guó)際信用監(jiān)督網(wǎng)的會(huì)員在網(wǎng)站上公布了多家企業(yè)在商業(yè)活動(dòng)中的惡意失信行為，其中不乏國(guó)際知名企業(yè)；網(wǎng)站也同時(shí)公布國(guó)內(nèi)多家企業(yè)的誠(chéng)信行為與案例，營(yíng)造出一種抑惡揚(yáng)善的氛圍。需要說明的是，所有瀏覽網(wǎng)站的訪客都能看到這些誠(chéng)信與失信主體的名稱，網(wǎng)站會(huì)員單位則可以查閱到這些主體的具體誠(chéng)信、失信行為，并據(jù)此來了解相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)情況。

問題分析：由社會(huì)第三方發(fā)起的自主交換平臺(tái)模式雖然能夠吸引更多的主體參與商業(yè)信用信息交換，但在實(shí)際運(yùn)作過程中，平臺(tái)上交流的信息以負(fù)面為主；同時(shí)平臺(tái)運(yùn)作主體的公信力和權(quán)威性較低，缺乏一定的保障機(jī)制，負(fù)面信息的真實(shí)性得不到驗(yàn)證，因此這類模式的認(rèn)可度較低，運(yùn)營(yíng)面臨較大的局限，信息的交換量和交換頻率都不高。

（三）企業(yè)之間自發(fā)的俱樂部

這類模式的典型代表是國(guó)內(nèi)的藥品生產(chǎn)企業(yè)。藥品生產(chǎn)企業(yè)（藥企）需要借助各地的藥品批發(fā)商把商品銷往各地，而一些批發(fā)商憑借多年的經(jīng)營(yíng)積累，在特定的銷售區(qū)域擁有較多與藥企討價(jià)還價(jià)的籌碼。相對(duì)弱勢(shì)的藥企會(huì)被這些批發(fā)商以應(yīng)收賬款的方式占用大量資金，進(jìn)而面臨資金鏈吃緊甚至斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，因此藥品生產(chǎn)企業(yè)迫切需要批發(fā)商的商業(yè)信用信息作為授信的重要依據(jù)。

藥品生產(chǎn)企業(yè)通過一些行業(yè)峰會(huì)或合作伙伴介紹，結(jié)成了商業(yè)信用信息共享同盟，相互交換各自了解的批發(fā)商情況。多個(gè)來自于不同制藥公司的信用管理者自發(fā)組成信息網(wǎng)，如果某一個(gè)客戶拖欠某家藥企的賬款，那么這一消息會(huì)在信息網(wǎng)上迅速傳播，信息網(wǎng)的所有參與者會(huì)根據(jù)相關(guān)信用信息調(diào)整針對(duì)該批發(fā)商的信用政策，從而降低面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

問題分析：企業(yè)之間自發(fā)形成的俱樂部模式屬于初級(jí)的商業(yè)信用信息開發(fā)利用模式，模式的建立需要至少具備兩個(gè)基本條件，一是參與方之間的競(jìng)爭(zhēng)性不強(qiáng)，二是有著較強(qiáng)的企業(yè)信任關(guān)系，這些條件限制了參與者的數(shù)量和范圍。此外，這類模式往往通過職業(yè)經(jīng)理人私下交流獲取信用信息，受人為因素影響較大，缺乏保障機(jī)制，無法實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的信用信息處理與交換。交換的信用信息雖然比較有價(jià)值，但是信息量太少，未必能起到有效的決策支持作用。

（四）政府主導(dǎo)的商業(yè)信用信息開發(fā)

這類模式的典型代表是上海市中小企業(yè)信用信息自主申報(bào)平臺(tái)。2007年上海市征信管理辦公室組織開展中小企業(yè)信用信息自主申報(bào)試點(diǎn)工作，探索中小企業(yè)商業(yè)信用信息的采集、比對(duì)、更新、共享服務(wù)機(jī)制。平臺(tái)基于上海市企業(yè)信用聯(lián)合征信系統(tǒng)，在互聯(lián)網(wǎng)上搭建了市、區(qū)、企業(yè)三層平臺(tái)，通過區(qū)縣社會(huì)誠(chéng)信體系建設(shè)推進(jìn)部門的宣傳、發(fā)動(dòng)，鼓勵(lì)中小企業(yè)向區(qū)級(jí)平臺(tái)自主申報(bào)信用信息。相關(guān)信息經(jīng)區(qū)級(jí)平臺(tái)和市級(jí)平臺(tái)比對(duì)后，納入上海市企業(yè)信用聯(lián)合征信系統(tǒng)，為每一個(gè)中小企業(yè)建立一份信用檔案，與人民銀行的征信系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)共享。

經(jīng)過上海市、區(qū)各級(jí)部門一年的努力，數(shù)百家中小企業(yè)向平臺(tái)提交了商業(yè)信用信息。但參與的中小企業(yè)大多是為了完成政府部門交辦的行政任務(wù)，積極性不高，所提交的數(shù)據(jù)也殘缺不全，目前該項(xiàng)目已基本停滯。

問題分析：政府開發(fā)的商業(yè)信用信息系統(tǒng)的核心問題是沒有建立信息資源開發(fā)利用的利益機(jī)制。商業(yè)信用信息并不完全符合公共產(chǎn)品的特征，不應(yīng)該由政府來直接提供，政府應(yīng)該擔(dān)任商業(yè)信用信息開發(fā)利用的支持者和規(guī)范者，牽頭開展信用管理相關(guān)宣傳與培訓(xùn)，提供政策和資金支持，出臺(tái)規(guī)范性文件等。參考國(guó)外信用管理模式，政府部門掌握的公共信用信息（如政策扶持基金、企業(yè)信用等級(jí)評(píng)價(jià)結(jié)果等）是商業(yè)信用信息的重要來源，由政府主動(dòng)提供而不是索取將有利于信用信息資源利益機(jī)制的形成。此外，這類模式受到政府資金投入和運(yùn)行機(jī)制的限制，無法將企業(yè)實(shí)時(shí)交易記錄納入系統(tǒng)，在信息更新的及時(shí)性上存在問題。

（五）行業(yè)協(xié)會(huì)或商會(huì)主導(dǎo)的商業(yè)信用信息開發(fā)

這類模式的典型代表是上海市醫(yī)藥商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)及“誠(chéng)信服務(wù)檔案”。2004年4月，上海醫(yī)藥商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)與12個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合提出“建立‘誠(chéng)信服務(wù)檔案’的倡議”，按照規(guī)范化、制度化、電子化的要求，開始了誠(chéng)信檔案的創(chuàng)建工作。協(xié)會(huì)借助管理軟件將會(huì)員企業(yè)檔案資料輸入系統(tǒng)平臺(tái)，會(huì)員的誠(chéng)信服務(wù)情況可以實(shí)時(shí)在局域網(wǎng)中查閱到。協(xié)會(huì)在誠(chéng)信服務(wù)檔案的基礎(chǔ)上，建立了上海醫(yī)藥商業(yè)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)評(píng)價(jià)體系，指導(dǎo)會(huì)員企業(yè)開展誠(chéng)信服務(wù)活動(dòng)。截至2007年，該協(xié)會(huì)為2159家會(huì)員企業(yè)建立了信用檔案。目前還有行業(yè)協(xié)會(huì)嘗試在內(nèi)部引入互助基金和商業(yè)銀行金融服務(wù)，建立以融資為導(dǎo)向的商業(yè)信用信息利用機(jī)制，有效解決會(huì)員企業(yè)的融資需求。

在該模式下，收集商業(yè)信用信息采用會(huì)員單位向“企業(yè)信用信息平臺(tái)”自主申報(bào)和協(xié)會(huì)主動(dòng)征集相結(jié)合的方式，實(shí)現(xiàn)“誠(chéng)信服務(wù)檔案”的動(dòng)態(tài)管理。對(duì)于會(huì)員企業(yè)而言，該模式的關(guān)鍵在于能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)信譽(yù)與征信融資的雙重價(jià)值。企業(yè)報(bào)送信用信息后，協(xié)會(huì)統(tǒng)一創(chuàng)建“信用誠(chéng)信服務(wù)檔案”，借由協(xié)會(huì)成員和第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的商業(yè)信用進(jìn)行評(píng)價(jià)，相應(yīng)的信用等級(jí)得分既是企業(yè)的商業(yè)信譽(yù)，又是進(jìn)行融資的信貸等級(jí)，商業(yè)信用信息的價(jià)值得到了充分體現(xiàn)，也能激勵(lì)企業(yè)主動(dòng)申報(bào)信用信息。

問題分析：行業(yè)協(xié)會(huì)主導(dǎo)的開發(fā)模式缺少商業(yè)信用信息中最核心的交易履約情況記錄，也沒有形成信息交換、共享的良性機(jī)制，誠(chéng)信服務(wù)檔案和信用評(píng)價(jià)體系不能完全滿足商業(yè)信用信息開發(fā)的需求。行業(yè)信用信息平臺(tái)包含了會(huì)員企業(yè)的基本信息和履約能力信息，但在具體交易信息的收集方面仍然處于空白狀態(tài)。此外，該模式的信用評(píng)價(jià)方式主觀性較大，相關(guān)數(shù)據(jù)和資料缺乏統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，不同行業(yè)間信息難以共享，這些都直接影響了信用信息開發(fā)利用的效果。

（六）第三方交易平臺(tái)運(yùn)作的商業(yè)信用信息開發(fā)

這類模式的典型代表是阿里巴巴的誠(chéng)信體系建設(shè)。阿里巴巴是國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的電子商務(wù)平臺(tái)，旗下?lián)碛卸鄠€(gè)電子商務(wù)平臺(tái)網(wǎng)站，僅經(jīng)過認(rèn)證的會(huì)員數(shù)目就超過65萬。傳統(tǒng)信用評(píng)價(jià)模式缺乏反映主體信用水平的商業(yè)行為信息（如交易成交記錄等），而阿里巴巴借助其電子商務(wù)交易平臺(tái)卻可以低成本、高效率地獲得并分析這類信息，甚至包括企業(yè)“發(fā)帖、友情鏈接、點(diǎn)擊數(shù)”等細(xì)微的網(wǎng)絡(luò)行為數(shù)據(jù)。除了交易數(shù)據(jù)，阿里巴巴平臺(tái)還收集客戶的企業(yè)注冊(cè)信息數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)通過了第三方機(jī)構(gòu)的認(rèn)證，可以反映企業(yè)的真實(shí)性與合法性，進(jìn)一步提高了阿里巴巴平臺(tái)上商業(yè)信用信息的準(zhǔn)確性和公信度。

在大量準(zhǔn)確、全面的一手?jǐn)?shù)據(jù)基礎(chǔ)上，阿里巴巴建立相應(yīng)的信用評(píng)價(jià)體系，根據(jù)會(huì)員信用檔案評(píng)估其信用等級(jí)。該模式下商業(yè)信用信息開發(fā)利用的價(jià)值體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是提高賣家的違約成本，降低買家的購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)。以阿里巴巴旗下的綜合購(gòu)物網(wǎng)站淘寶網(wǎng)為例，淘寶網(wǎng)2009年的平臺(tái)交易金額達(dá)2083億元，日均交易量超過500萬筆，其信用評(píng)價(jià)機(jī)制起到了關(guān)鍵的作用。二是降低金融機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，幫助中小企業(yè)提高獲得貸款的可能。根據(jù)阿里巴巴的數(shù)據(jù)，其合作銀行引入公司的信用評(píng)價(jià)信息后，會(huì)員單位申請(qǐng)貸款的初審?fù)ㄟ^率提升了17.92%，初審周期縮短了50%。

問題分析：第三方交易平臺(tái)模式的缺點(diǎn)是涉及范圍有限，線下交易無法記錄。商業(yè)信用信息第三方（主要是電子商務(wù)平臺(tái)）只適用于在交易平臺(tái)上進(jìn)行交易的目標(biāo)主體，對(duì)于線下交易或只有少量業(yè)務(wù)通過線上完成的企業(yè)來說，這種模式就無法實(shí)現(xiàn)有效的信用分析與評(píng)價(jià)。此外，一些金融資產(chǎn)機(jī)構(gòu)（如商品交易所）和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)作為第三方平臺(tái)也記錄了交易主體大量的商業(yè)信用信息，但受到法律法規(guī)等原因的限制，這部分信息目前還不能公開進(jìn)行開發(fā)與利用。

三、對(duì)現(xiàn)有主要模式的總結(jié)與探討

對(duì)目前我國(guó)商業(yè)信用信息資源開發(fā)利用的六種模式進(jìn)行總結(jié)，不難發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有模式都存在著一些核心問題，參見表1。政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、商業(yè)征信機(jī)構(gòu)、企業(yè)聯(lián)盟、電子商務(wù)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商等主體都對(duì)商業(yè)信用信息的開發(fā)利用進(jìn)行了嘗試，取得了一定的突破，新華信、阿里巴巴等公司成為征信業(yè)界公認(rèn)的成功案例；但從整個(gè)商業(yè)實(shí)踐層面來看，尚未形成高效合理、可向全社會(huì)推廣的應(yīng)用模式。

從實(shí)踐效果來看，前四種模式的運(yùn)行效果欠佳，不少相關(guān)機(jī)構(gòu)與聯(lián)盟的運(yùn)營(yíng)陷入停滯狀態(tài)；而行業(yè)協(xié)會(huì)和電子商務(wù)交易平臺(tái)仍然保持一定的發(fā)展勢(shì)頭，處于改進(jìn)完善的上升期。從運(yùn)作主體的角度來看，六種模式的主體各有優(yōu)勢(shì)，而商業(yè)信用信息的開發(fā)利用周期較長(zhǎng)，不同時(shí)期不同主體發(fā)揮的作用也各異，存在較大的整合提升空間，關(guān)鍵是在合適的階段選擇合適的主體牽頭。從商業(yè)信用信息獲取和累積來看，線上平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)較大，信息的數(shù)量和質(zhì)量都可以滿足信用評(píng)價(jià)的要求，政府、第三方機(jī)構(gòu)等主體應(yīng)該主動(dòng)依靠電子平臺(tái)，充分發(fā)揮出信用信息降低違約風(fēng)險(xiǎn)、提高征信效率的作用。

未來可以考慮由政府牽頭，多個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)結(jié)成聯(lián)盟，共享各自的會(huì)員商業(yè)信用信息，同時(shí)與電子商務(wù)平臺(tái)合作，在誠(chéng)信檔案中引入企業(yè)的線上交易履約信息，由社會(huì)第三方和商業(yè)征信機(jī)構(gòu)提供權(quán)威的評(píng)價(jià)體系，為企業(yè)打分、評(píng)級(jí)，這種全面協(xié)同的商業(yè)信用信息開發(fā)利用模式更加符合國(guó)內(nèi)市場(chǎng)實(shí)際情況，容易取得實(shí)效。

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第3篇：商業(yè)開發(fā)模式范文

關(guān)鍵詞：地鐵上蓋物業(yè) 合作開發(fā)模式

地鐵在我們生活中已經(jīng)不可或缺的交通工具，其以速度快，安全性高的特點(diǎn)走進(jìn)我們的生活，極大的方便了我們的出行，所以地鐵的建設(shè)是需要融資的，自然而然的衍生出了地鐵物業(yè)這種模式。可以說地鐵蓋物業(yè)是當(dāng)前的最為主流的模式，下文我們主要對(duì)地鐵蓋物業(yè)這種模式進(jìn)行分析探索研究。

一、地鐵建設(shè)應(yīng)當(dāng)考慮的問題

（一）規(guī)劃問題

每個(gè)地區(qū)的周圍環(huán)境都不一樣，也就決定了地鐵在不同的城市不同的地區(qū)規(guī)劃的方案和路線不一樣。地鐵的規(guī)劃影響著周圍地段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是一個(gè)不可忽略的經(jīng)濟(jì)作用。在繁華地段建造地鐵的成本也將有所增加，這也增加了合作建造單位的壓力。因此，建造地鐵前合理的規(guī)劃是必不可少的。

（二）建設(shè)位置的問題

我們都知道，地鐵的行程很長(zhǎng)，因此，地鐵站臺(tái)以及進(jìn)出口需要建立在一個(gè)方便容易尋找的地方，才能真正的方便人們的出行。

（三）周邊環(huán)境的問題

眾所周知，地鐵在行進(jìn)的過程中會(huì)造成一定的噪音，在一定的程度上影響周圍居民的日常生活。為了降低給居民帶來的不便，還是應(yīng)當(dāng)將主線路還是應(yīng)當(dāng)遠(yuǎn)離居住區(qū)。

二、內(nèi)地地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)模式

（一）法人型合作模式

在現(xiàn)有的開發(fā)模式中，運(yùn)用最多的是法人型合作模式。各個(gè)合作商以其公司的名義承包項(xiàng)目，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。規(guī)劃好各公司，各部門的分工，按照規(guī)劃好的章程，區(qū)分好各部門公司的權(quán)利和義務(wù)。項(xiàng)目所需的資金劃分為一定的股權(quán)，各公司按照自己的能力取得相應(yīng)的股份，也可以在建造的過程中轉(zhuǎn)讓股權(quán)，實(shí)現(xiàn)股權(quán)的轉(zhuǎn)讓。但如果地鐵的建造出了問題，也需要各個(gè)投資單位承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，確切的保證地鐵的正常建成和開通。各投資商相互合作，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同獲得地鐵帶來的收益，是目前地鐵蓋物業(yè)最好方式的一種。既可以解決資金不足的問題，又能降低風(fēng)險(xiǎn)，可謂百利而無一害。

（二）協(xié)議型合作模式

協(xié)議型合作模式也是當(dāng)前大型工程中運(yùn)用較多的一種合作模式，通過政府出地，規(guī)劃地鐵的路線以及路程，各個(gè)投資商簽訂協(xié)議共同完成，以其各自的權(quán)利對(duì)暫時(shí)所擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)，但也相應(yīng)的履行自己的義務(wù)。多方共同完成一個(gè)項(xiàng)目，最終的收益由各方的出資情況進(jìn)行分配，收益詳細(xì)分配在協(xié)議上都會(huì)寫清楚。在地鐵剛引進(jìn)的時(shí)候，北京的地鐵建設(shè)就是采用的這種模式，通過政府引導(dǎo)，政府劃地，多方投資商出資，按照協(xié)議共同合作完成地鐵的建設(shè)。

（三）協(xié)議與法人型合作模式

協(xié)議與法人型合作模式是一種新的模式，其將協(xié)議型合作模式和法人型合作模式結(jié)合起來，結(jié)合兩種模式的優(yōu)點(diǎn)，更大的降低地鐵建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)。其原理幾乎是不變的，由各個(gè)投資商投資，既簽訂協(xié)議又有法人代表，使其投資商可以得到雙重保障。政府作為引導(dǎo)，各個(gè)投資商簽訂協(xié)議，以法人公司作為媒介實(shí)行全局掌控，實(shí)行規(guī)定的項(xiàng)目規(guī)劃。按照協(xié)議的約定比例出資開發(fā)，再按協(xié)議的比例獲取收益，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同收取利益。此種模式滿足上市企業(yè)增加業(yè)績(jī)與資產(chǎn)的要求，且共同經(jīng)營(yíng)物業(yè)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，利于一方在資本市場(chǎng)進(jìn)行再融資，因此市場(chǎng)接受度高。

三、內(nèi)地地鐵上蓋物業(yè)合作模式建議

（一）符合上蓋物業(yè)土地利用的法律政策

地鐵的建設(shè)所需要的土地是由國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定，當(dāng)?shù)卣M(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃的。當(dāng)?shù)氐耐恋赜僧?dāng)?shù)氐恼珯?quán)處理，但是地鐵所用的土地不屬于普通的拍用地，是屬于國(guó)家專用的。所以在拍賣的時(shí)候會(huì)受到更多條件的約束，比一般的普通拍賣地更難獲得。地鐵所拍賣地的接收方必須滿足地鐵建設(shè)所需要的一系列要求，投資方必要要有足夠的能力滿足建設(shè)地鐵的需求，但另一方面，對(duì)建設(shè)方來說，可以拿到地鐵占地的土地權(quán)，這是一個(gè)不錯(cuò)的好處。在地鐵蓋物業(yè)的土地轉(zhuǎn)讓上，相關(guān)政府部門應(yīng)當(dāng)按照法律辦事。

（二）尊重市場(chǎng)及行業(yè)慣例

任何經(jīng)濟(jì)的建立都得遵守市場(chǎng)，準(zhǔn)守市場(chǎng)的規(guī)律，地鐵蓋物業(yè)也得如此。任何行業(yè)脫離了市場(chǎng)，就不可能生存發(fā)展下去。地鐵蓋物業(yè)的合作模式應(yīng)當(dāng)與周圍經(jīng)濟(jì)相結(jié)合。

（三）保證國(guó)有資產(chǎn)的保值增值

地鐵投資建設(shè)的計(jì)劃性與運(yùn)營(yíng)服務(wù)的公益性，均要求物業(yè)開發(fā)與地鐵建設(shè)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)阻隔。開發(fā)中須確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值，降低或避免市場(chǎng)高風(fēng)險(xiǎn)，有序穩(wěn)定的滿足地鐵投資建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的資金需求。對(duì)于大部分物業(yè)為銷售型項(xiàng)目，不存在建成物業(yè)的轉(zhuǎn)讓或少部分物業(yè)由地鐵持有，可采取協(xié)議型合作或協(xié)議。法人型合作，利于稅務(wù)籌劃，提高合作經(jīng)濟(jì)性，降低成本，但應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)防控。內(nèi)部盡快建立適應(yīng)房地產(chǎn)要求的運(yùn)作體系。 對(duì)于項(xiàng)目屬綜合體，且以持有型物業(yè)為主，推薦采取法人型合作，合作各方長(zhǎng)期共同經(jīng)營(yíng)物業(yè)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值，但仍要注意稅務(wù)籌劃。

四、結(jié)束語

經(jīng)過上述文章的介紹，相信大家對(duì)地鐵蓋物業(yè)這種建設(shè)發(fā)展模式有了一定的了解。但國(guó)家建設(shè)地鐵的的最終的目的還是為了方便我們的出行，推動(dòng)社會(huì)的發(fā)展?；蛟S對(duì)于地鐵的融資我們做不到什么，但地鐵建成后我們可以帶動(dòng)周邊的消費(fèi)使其資金快速回籠，讓其它地鐵的項(xiàng)目快速的進(jìn)行，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)城市的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：商業(yè)開發(fā)模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 運(yùn)營(yíng)模式 資本運(yùn)營(yíng) 產(chǎn)權(quán)式商鋪 頤高模式 萬達(dá)模式

隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營(yíng)模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)系統(tǒng)工程，并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的構(gòu)成分析入手，結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐，從系統(tǒng)角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了研究，并提出了一種商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)中，商業(yè)是核心和本質(zhì)，項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成敗；地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn)，沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā)，附著其上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)則失去了必要的基礎(chǔ)和載體；資本運(yùn)營(yíng)是線索和目的，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合，并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營(yíng)為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體構(gòu)成

根據(jù)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成，相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商和資本運(yùn)營(yíng)商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象，比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營(yíng)商的角色，并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的工作，這是我國(guó)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的常用模式

地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位

所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外，還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的選擇，并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程的資本運(yùn)營(yíng)。

從功能來講，地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)階段，而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)長(zhǎng)期，所以從這個(gè)角度上考慮，地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢(shì)，并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā)，然后才是商業(yè)經(jīng)營(yíng)。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位，具有先天優(yōu)勢(shì)。

萬達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表，其創(chuàng)新性和優(yōu)勢(shì)在于：地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)，通過模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本；通過耦合大型商業(yè)，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在邏輯流程；在資本運(yùn)營(yíng)上，也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式，而是以地產(chǎn)為載體（分零銷售、整體銷售、整體上市等）實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)。

但萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注，它們分別是：

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn)，以地產(chǎn)耦合商業(yè)，地產(chǎn)占主動(dòng)對(duì)其在整個(gè)項(xiàng)目中的利益博弈并無益處，商業(yè)運(yùn)營(yíng)商可能的變更對(duì)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商影響巨大。除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外，資本運(yùn)營(yíng)未與商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合，在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)上（尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí)）存在一定隱患。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)營(yíng)方面豐富的能力。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位

所謂商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營(yíng)商除完成商業(yè)運(yùn)營(yíng)外，還參與地產(chǎn)開發(fā)（主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃），并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程的資本運(yùn)營(yíng)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是商業(yè)運(yùn)營(yíng)，無論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營(yíng)來體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢(shì)：商業(yè)運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃，為后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功提供良好基礎(chǔ)；商業(yè)運(yùn)營(yíng)更具穩(wěn)定性和持續(xù)性；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可與商業(yè)運(yùn)營(yíng)耦合，而不僅僅以地產(chǎn)為載體，可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)渠道和手段。

下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例，分析商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位的具體情況。

頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù)，融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國(guó)性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營(yíng)模式表現(xiàn)在以下幾方面：

地產(chǎn)耦合：頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展；近年逐漸采取購(gòu)置、聯(lián)合開發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的前端，直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合，占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在：參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址；用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強(qiáng)耦合；在項(xiàng)目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機(jī)制，獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。

資本運(yùn)營(yíng)：頤高通過購(gòu)置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán)，并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營(yíng)模式。

總結(jié)頤高資本運(yùn)營(yíng)模式，主要有以下幾點(diǎn)：資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，建立完善開發(fā)商退出機(jī)制，完成開發(fā)商的資本周期（投入并獲得合理回報(bào)）；通過物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營(yíng)型貸款或引入信托投資等形式，平衡前期資產(chǎn)投入；部分物業(yè)長(zhǎng)期持有，通過持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲得持續(xù)的商業(yè)收益，物業(yè)增值，滿足投資人、信托基金的投資回報(bào)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于：

充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營(yíng)商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性，通過資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)在整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心；充分發(fā)揮了地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性；完善的退出機(jī)制，保障地產(chǎn)開發(fā)商利益的同時(shí)，強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)項(xiàng)目的主導(dǎo)作用；除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式外，還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為載體的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)更具有持續(xù)性；頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心，以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商提出了新的要求，除商業(yè)運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)域能力外，還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的能力。

比較分析

第5篇：商業(yè)開發(fā)模式范文

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 短線操作

商業(yè)地產(chǎn)，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)模式第一種是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運(yùn)營(yíng)包裝進(jìn)入資本市場(chǎng)，獲取良好的融資；第二種模式是“出售”，這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展；第三種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租，另一方面銷售。

一、商業(yè)地產(chǎn)短線操作概況

近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)各地迅速興起，發(fā)展勢(shì)頭很好。但是，已開業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目問題很多，正在銷售中且未開業(yè)的則存在較多的隱患。

我國(guó)推向市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，多數(shù)采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”這兩種模式，“商鋪全零售”是指開發(fā)商將大的商業(yè)項(xiàng)目分割成若干個(gè)中小商鋪，然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業(yè)主，這些業(yè)主可以自行經(jīng)營(yíng)，也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營(yíng)；“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是指開發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部分割出售，購(gòu)買者擁有的不是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的商鋪，而是根據(jù)份額擁有對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)，它類似一種融資工具，由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理。

這二種贏利模式均可謂短期操作模式。商業(yè)地產(chǎn)贏利模式影響項(xiàng)目的成功率，而贏利模式又受制于項(xiàng)目的融資渠道和自有資金量。在國(guó)外及香港地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，發(fā)展商絕大多數(shù)是采用長(zhǎng)期投資和管理的贏利模式，然而，我國(guó)絕大部分商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式則為短線操作。

商業(yè)地產(chǎn)的管理特點(diǎn)是分散經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理。分散經(jīng)營(yíng)必須建立在統(tǒng)一管理的前提下進(jìn)行，否則，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)極易陷入困境。而短線操作下的商業(yè)地產(chǎn)部分商鋪產(chǎn)權(quán)分散，將成為統(tǒng)一管理的障礙。主要表現(xiàn)有：經(jīng)營(yíng)調(diào)整不順暢，物業(yè)改造沒人理，整體推廣后勁不足。

二、商業(yè)地產(chǎn)短線操作原因分析

與較高的利潤(rùn)空間成線性正相關(guān)關(guān)系，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)同樣具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是采取了短線操作模式的項(xiàng)目。到底是哪些原因造成中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)短線操作的現(xiàn)象呢？

（一）自有資金不足

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往要少則幾億元，多的甚至達(dá)幾十億元，建議期也較長(zhǎng)，達(dá)2-4年，而開發(fā)商往往僅能投入10%-20%的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預(yù)售和其它融資渠道。在國(guó)家宏觀調(diào)控下，開發(fā)商向銀行貸款的難度很大，其它融資渠道則幾乎沒法弄到錢。信托資金由于受到各種條件的限制，能融到的資金對(duì)于項(xiàng)目資金缺口來講，也只是杯水車薪；國(guó)外房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入難度更大，除政策因素外，國(guó)內(nèi)獨(dú)有的商業(yè)地產(chǎn)贏利模式讓這些投資機(jī)構(gòu)知難而退。在各種融資渠道幾乎不通的情況下，商鋪預(yù)售成了開發(fā)商唯一的希望。銷售商鋪也成為商業(yè)地產(chǎn)短線操作的標(biāo)志。銷售比例越大，項(xiàng)目投資回收期越短，風(fēng)險(xiǎn)也越大。

（二）市場(chǎng)提供了契機(jī)

我國(guó)金融市場(chǎng)的個(gè)人投資品種不多且收益情況均不理想，這給商業(yè)地產(chǎn)商鋪銷售提供了良好的契機(jī)。

（三）開發(fā)商揚(yáng)長(zhǎng)避短

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式十分復(fù)雜，它不但要求能部分銷售，且要售后不亂，保證項(xiàng)目能持續(xù)成功經(jīng)營(yíng)。這就要求開發(fā)商必須具備商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等專業(yè)人才。然而，由于商業(yè)意識(shí)不足及真正的商業(yè)人才奇缺的原因，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不得不“揚(yáng)長(zhǎng)避短”——繼續(xù)發(fā)揚(yáng)“賣完走人”的住宅開發(fā)模式，加快資金回籠速度，避開商業(yè)人才缺乏的短處，將商鋪經(jīng)營(yíng)踢給大型商家或投資客自理。

（四）商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)謀劃利潤(rùn)

由于房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)謀劃利潤(rùn)，多數(shù)開發(fā)商都想快點(diǎn)把市肆販賣出去，舉行新的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，賺取更多的優(yōu)點(diǎn)，而不是想恒久從事商業(yè)營(yíng)運(yùn)。因此，多數(shù)開發(fā)商只是把商業(yè)作為獲取暴利的一個(gè)手段，而不是目的。

三、商業(yè)地產(chǎn)段現(xiàn)場(chǎng)操作弊端

商業(yè)地產(chǎn)短線操作會(huì)帶來很多的問題。首先是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不合理，造成商業(yè)資源和社會(huì)資源嚴(yán)重浪費(fèi)。開發(fā)商將商鋪出售給商販后，由于沒有統(tǒng)一的管理和規(guī)劃，各個(gè)商販沒有在一定的知道下經(jīng)驗(yàn)，沒有統(tǒng)一的運(yùn)作，將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況下降，最終偌大的開發(fā)項(xiàng)目將會(huì)得不到應(yīng)有的效益和收入；其次是商業(yè)措施使用率低。由于開發(fā)商對(duì)后期項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)思量得少，缺乏市場(chǎng)視察和市場(chǎng)定位這一主線，在修建計(jì)劃中，開發(fā)商通常為尋求經(jīng)濟(jì)優(yōu)點(diǎn)最大化，很容易為了便于販賣、出租而計(jì)劃，卻忘記了營(yíng)造良好的商業(yè)服務(wù)氣氛；此外是商業(yè)地產(chǎn)后期營(yíng)運(yùn)困難，規(guī)模上風(fēng)難以發(fā)揮。在現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)短線操作模式下，開發(fā)商總是盼望盡快將物業(yè)售出，以盡快回籠資金。而一旦商業(yè)地產(chǎn)被拆零賣掉，全部權(quán)與謀劃?rùn)?quán)疏散歸屬業(yè)主或租戶，地產(chǎn)商無權(quán)過問。因此在商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)管理中地產(chǎn)商通常缺乏對(duì)項(xiàng)目的團(tuán)體控制力，勢(shì)必造成大型購(gòu)物中心謀劃及結(jié)構(gòu)無序、無特色，項(xiàng)目交織重復(fù)，紊亂無章，服務(wù)功效殘缺，更談不上良好的企業(yè)形象和效益。

如果這些問題不盡快解決，商業(yè)地產(chǎn)短線操作找不到出路，那么那些弊端就仍會(huì)存在，閑置的資源就不能得到有效的利用，經(jīng)濟(jì)效益就不能最大化，對(duì)社會(huì)資源造成了浪費(fèi)，所以，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)短線操作進(jìn)行研究是非常必要的。要解決以上弊端，開發(fā)商可以從重新調(diào)解自身定位、創(chuàng)建商業(yè)地產(chǎn)新型資金張羅模式、推動(dòng)商業(yè)資本與地產(chǎn)資本融合、適時(shí)引入運(yùn)營(yíng)的專業(yè)中介商等方面入手。

參考文獻(xiàn)：

[1]石玉，石磊.淺談商業(yè)地產(chǎn)面臨的重要抵牾與對(duì)策[J].大眾科技，2004，（04）.

第6篇：商業(yè)開發(fā)模式范文

1.文化地產(chǎn)的涵義

在文化地產(chǎn)的開發(fā)模式中，處處體現(xiàn)以文化、理念為設(shè)計(jì)核心，提倡實(shí)現(xiàn)業(yè)主高品質(zhì)的生活方式以及居住理想，用文化包裝提升建筑價(jià)值。文化地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為地產(chǎn)業(yè)內(nèi)多領(lǐng)域應(yīng)用的開發(fā)模式，文化主題街區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園、文化辦公寫字樓等都是文化地產(chǎn)豐富的組成部分。文化地產(chǎn)是將地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、文化三者有機(jī)結(jié)合、相互促進(jìn)的商業(yè)模式。

2.文化地產(chǎn)的商業(yè)模式

主要的文化地產(chǎn)商業(yè)模式：(1)將企業(yè)作為文化主題標(biāo)志的商業(yè)模式。這種模式的主要方式是將企業(yè)作為發(fā)展的文化標(biāo)志，企業(yè)的商標(biāo)蘊(yùn)含了豐富的文化內(nèi)涵，象征著優(yōu)秀品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等一系列受到消費(fèi)者認(rèn)可的潛在價(jià)值。(2)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)降纳虡I(yè)模式。這種模式展現(xiàn)出豐富的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，表現(xiàn)為一個(gè)企業(yè)同時(shí)經(jīng)營(yíng)多領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)，而這些產(chǎn)業(yè)之間又存在某種聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)一環(huán)帶動(dòng)一環(huán)的局面，從而實(shí)現(xiàn)多點(diǎn)收益的模式。(3)多種行業(yè)“混搭”的商業(yè)模式。這種模式是指文化產(chǎn)業(yè)和其它相近的產(chǎn)業(yè)融合，共同注入文化地產(chǎn)中的發(fā)展模式。(4)高度專業(yè)化的發(fā)展模式。這種模式簡(jiǎn)單的說，就是“以專取勝”的模式。通常表現(xiàn)為，在某一領(lǐng)域取得卓越的成績(jī)，并將這一成果注入文化地產(chǎn)中，從而實(shí)現(xiàn)具有自身鮮明特色的賣點(diǎn)的一種模式。(5)對(duì)地產(chǎn)原有的屬性進(jìn)行重新定位、文化改造、文化升級(jí)的商業(yè)模式。例如北京的798文化創(chuàng)意街區(qū)?？偠灾?，文化地產(chǎn)的商業(yè)模式可以從多角度入手進(jìn)行開發(fā)，但必須符合國(guó)情，符合消費(fèi)者的文化屬性，這就要求開發(fā)者有很好的把握能力，同時(shí)對(duì)可行性要有嚴(yán)格、全面的考慮。

二、文化地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)的關(guān)系

旅游地產(chǎn)在進(jìn)行開發(fā)的過程中，應(yīng)注重文化產(chǎn)業(yè)對(duì)旅游地產(chǎn)開發(fā)的促進(jìn)和制約作用。目前旅游地產(chǎn)的發(fā)展中，越來越重視旅游文化元素的融入。開發(fā)商注重打造旅游地產(chǎn)的地區(qū)文化氛圍，在旅游地產(chǎn)的開發(fā)中最大限度的發(fā)揮文化與旅游地產(chǎn)的良性互動(dòng)作用。

1.文化地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)的共生共榮關(guān)系。隨著旅游業(yè)從單一的景點(diǎn)觀光發(fā)展成為旅游休閑度假區(qū)，旅游地產(chǎn)中的文化訴求日益加深。旅游地產(chǎn)的開發(fā)中，文化元素已經(jīng)成為新的開發(fā)引擎，成為旅游地產(chǎn)吸引消費(fèi)者的一項(xiàng)重要工具。對(duì)于文化地產(chǎn)來說，當(dāng)?shù)氐穆糜挝幕梢宰鳛楹芎玫拈_發(fā)思路應(yīng)用在文化地產(chǎn)開放中。

2.文化、旅游地產(chǎn)的相互促進(jìn)作用。地產(chǎn)品牌的建設(shè)包括很多方面的工作，運(yùn)用獨(dú)特的文化元素與旅游業(yè)巧妙的結(jié)合，對(duì)旅游地產(chǎn)的開發(fā)具有重要的意義。這樣做既能增加旅游旅游產(chǎn)業(yè)的附加值，也能更好的為客戶帶來很好的體驗(yàn)感。文化地產(chǎn)更多的蘊(yùn)含著地區(qū)的風(fēng)土人情和城市韻味，旅游產(chǎn)業(yè)為文化地產(chǎn)帶來了更加深厚的底蘊(yùn)，使得文化地產(chǎn)獲得了更多的正相關(guān)效應(yīng)。

三、城市文化旅游中心區(qū)實(shí)踐——UCTC商業(yè)模型

1.XA市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況

XA市目前處于綜合性商業(yè)發(fā)展階段，消費(fèi)需求呈現(xiàn)鮮明的多元化特征，主要傾向于休閑娛樂，商業(yè)業(yè)態(tài)和居民消費(fèi)意識(shí)逐步提升，傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)已不能滿足消費(fèi)者日益豐富的需求，針對(duì)這種現(xiàn)狀，開發(fā)商正努力進(jìn)行將都市MALL向更高級(jí)形式升級(jí)的探索，開發(fā)更人性化的商業(yè)體驗(yàn)。綜合體項(xiàng)目逐步入市并得到市場(chǎng)認(rèn)可，文化與商業(yè)結(jié)合的模式逐步成為主流。。

2.UCTC商業(yè)模型的定位

(1)區(qū)域文化主題鮮明，與其他綜合體形成差異化發(fā)展。(2)充分利用旅游資源優(yōu)勢(shì)。將項(xiàng)目打造為城市旅游景點(diǎn)。(3)利用國(guó)際最新商業(yè)地產(chǎn)模型，構(gòu)造全新商業(yè)體驗(yàn)。(4)合理分配產(chǎn)品業(yè)態(tài)，適度加大餐飲、娛樂比例，擺脫單純購(gòu)物的桎梏。(5)訂單式開發(fā)模式，確定主力店、次主力店后，再進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，將商業(yè)與建筑融合。

3.UCTC模型解析。UCTC(UrbanCultureTourismCommercial)：特有的城市、文化、旅游、商業(yè)四大要素組成的新型綜合體模型。它倡導(dǎo)以文化為項(xiàng)目靈魂，以城市旅游景點(diǎn)為項(xiàng)目地標(biāo)，以體驗(yàn)為商業(yè)主功能。通過擺脫傳統(tǒng)商業(yè)的桎梏，體現(xiàn)商業(yè)、生活與時(shí)俱進(jìn)的完美融合。UCTC模式用文化作為項(xiàng)目特質(zhì)，以實(shí)現(xiàn)與眾多商業(yè)項(xiàng)目的差異化，旅游是項(xiàng)目的直接目標(biāo)，也是運(yùn)營(yíng)成功的保障、資源優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)，商業(yè)核心為HOPSCA，城市新型群落的商業(yè)價(jià)值是終極目標(biāo)，繼承HOSPCA的六大構(gòu)成內(nèi)容和不夜特質(zhì)，并加重突出文化、旅游特性。UCTC由四大要素構(gòu)成：

3.1地域特質(zhì)文化主題。UCTC模型將文化放在首位，深入挖掘不同地域的特色文化，形成各具風(fēng)格的城市文化主題。UCTC系列項(xiàng)目，不僅僅將文化銘刻于建筑之上，更加注重項(xiàng)目整體的文化滲透，其獨(dú)特的文化氛圍有別于如今市場(chǎng)上絕大多數(shù)的地產(chǎn)項(xiàng)目。

3.2城市旅游目的地。UCTC項(xiàng)目充分發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)鏈條優(yōu)勢(shì)及旅游資源整合能力。積極調(diào)動(dòng)各類資源，不僅提供城市旅游吃、住、行、游、購(gòu)、娛的等相應(yīng)信息及服務(wù)，同時(shí)以該城市文化為核心打造新的休閑旅游目的地。

第7篇：商業(yè)開發(fā)模式范文

這不免讓人想起2000年的TOWNHOUSE年，經(jīng)歷過激情和冷靜的掙扎、糾纏，TOWNHOUSE走上了模式革新的道路，所以隨后的寬HOUSE取得了成功。某種形態(tài)發(fā)展到一定階段，總是要面對(duì)前期透支留下的問題和隱患，而在此過程中，誰能夠高瞻遠(yuǎn)矚，率先變革，誰就能把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，取得成功。

定位模式：特色取勝

從定位來看，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)走過了三個(gè)階段。第一個(gè)階段是上個(gè)世紀(jì)90年代開始以百貨業(yè)的建設(shè)和商業(yè)改造為定位；第二階段是1996年后大型超市和賣場(chǎng)的興起；第三階段是商業(yè)街和購(gòu)物中心的建設(shè)浪潮，由此，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)走進(jìn)了MALL時(shí)代。

房地產(chǎn)投資中經(jīng)典的一句話是：“地段、地段、地段”，但是很多商業(yè)地產(chǎn)的 失利證明了投資者和發(fā)展商在考慮地段的硬件因素外，更要考慮項(xiàng)目定位、商戶結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷推廣等軟性因素。商業(yè)地產(chǎn)中開業(yè)調(diào)整、經(jīng)營(yíng)難以為繼，甚至清場(chǎng)整頓，乃至轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象并不少見，這些都是因?yàn)槎ㄎ徊粶?zhǔn)確所引起的。

對(duì)于開發(fā)商來說，最重要的就是定位，對(duì)于那些盯著資本利益而貿(mào)然進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商更是如此。定位就是要根據(jù)項(xiàng)目的各種影響因素，整合可利用資源，找出項(xiàng)目最根本的優(yōu)勢(shì)和差異，以營(yíng)造出商業(yè)地產(chǎn)的特色功能?！耙徽臼劫?gòu)物”是一個(gè)很好的商業(yè)服務(wù)形態(tài)，但是卻導(dǎo)致了同質(zhì)化嚴(yán)重的趨勢(shì)；而一味地追求“大”賣場(chǎng)規(guī)模效應(yīng)，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的輻射聚合能力認(rèn)識(shí)不足，則容易導(dǎo)致場(chǎng)大人稀的凄冷境遇。目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入追求特色、追求個(gè)性的時(shí)代，特色正在成為商業(yè)地產(chǎn)的生存與發(fā)展的靈魂，個(gè)性就是競(jìng)爭(zhēng)力，有特色的項(xiàng)目才能在競(jìng)爭(zhēng)中取得有利的地位。開發(fā)商應(yīng)在定位上進(jìn)行全面考慮。

決策模式：三位一體

決策是定位的基礎(chǔ)，只有在合理決策模式前提下，才能做出科學(xué)的定位，并為以后的持續(xù)經(jīng)營(yíng)做好鋪墊和準(zhǔn)備。目前商業(yè)地產(chǎn)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境越來越復(fù)雜，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，只有在對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以及其它影響因素進(jìn)行全面把握和分析，才能做出正確的決策，而這項(xiàng)系統(tǒng)工程僅依靠開發(fā)商是很難做好的。商業(yè)地產(chǎn)失敗案例，根源在于定位，而定位不準(zhǔn)確往往是由于開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)主義所導(dǎo)致，在對(duì)環(huán)境把握不充分，未進(jìn)行深入調(diào)研和綜合分析的情況下盲目開發(fā)，必然會(huì)導(dǎo)致失敗。

商業(yè)地產(chǎn)不僅是城市功能的必備形態(tài)，也是城市發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。城市擴(kuò)大化會(huì)帶來商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也會(huì)為城市穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，在這種互動(dòng)關(guān)系下，城市規(guī)劃要考慮商業(yè)形態(tài)的格局，而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也必須適應(yīng)城市規(guī)劃的整體要求，因此政府宏觀決策是首要前提。

另外，咨詢策劃調(diào)研等服務(wù)機(jī)構(gòu)由于具有豐富的市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣經(jīng)驗(yàn)，從前期的區(qū)域消費(fèi)能力、經(jīng)濟(jì)需求調(diào)研到區(qū)域經(jīng)濟(jì)形態(tài)特性的定位考慮，再到項(xiàng)目的招商和推廣都能起到支持作用，而專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理方面能夠?yàn)榘l(fā)展商解決很多項(xiàng)目發(fā)展方面的問題，特別是在項(xiàng)目初期的策劃階段，讓有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司介入定位，是確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的重要因素。

在政府宏觀決策的前提下，利用咨詢策劃公司的外腦優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)管理公司的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和開發(fā)商本身的開發(fā)能力和資源整合的三位一體決策模式，將更能保證項(xiàng)目的穩(wěn)定發(fā)展和永續(xù)經(jīng)營(yíng)。

開發(fā)模式：區(qū)域運(yùn)營(yíng)

只有具備輻射聚合能力和一定消費(fèi)規(guī)模的城市才能夠提高商業(yè)價(jià)值，并為商業(yè)現(xiàn)代化、多元化提供實(shí)際的載體和平臺(tái)，只有豐富的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)才能為城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供最有效的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐。

商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個(gè)重要因素，但是商業(yè)規(guī)劃只有適應(yīng)城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展的土壤。許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于對(duì)城市商業(yè)規(guī)劃的認(rèn)知和理解不夠準(zhǔn)確和全面而造成了定位失誤，導(dǎo)致黯然出局，這不僅影響了開發(fā)商自己的利益，也破壞了城市建筑格局和商業(yè)格局，也影響了業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者的利益。

目前的商業(yè)規(guī)劃仍然缺乏前瞻性，對(duì)規(guī)劃細(xì)節(jié)缺少必要的市場(chǎng)研究和可行性考證，在項(xiàng)目定位和商業(yè)形態(tài)界定上考慮不全面，在經(jīng)營(yíng)管理方面專業(yè)水平不高，這就使得房地產(chǎn)商無形中成為了商業(yè)規(guī)劃的主體，從而使城市商業(yè)布局整體失控。

商業(yè)物業(yè)對(duì)于城市的區(qū)域發(fā)展具有不可忽視的作用，它有利于提升區(qū)域整體的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和商圈的形成、促進(jìn)消費(fèi)能力提高、增大消費(fèi)規(guī)模，但是作為和社會(huì)公眾密切聯(lián)系的地產(chǎn)形態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該站在區(qū)域運(yùn)營(yíng)的高度，在符合城市規(guī)劃的前提下，努力完善區(qū)域商業(yè)形態(tài)，營(yíng)造社會(huì)公共商業(yè)空間，協(xié)調(diào)業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者、管理者的關(guān)系，在提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)力的同時(shí)發(fā)展自身開發(fā)水平。

“政府規(guī)劃、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)籌開發(fā)、創(chuàng)造價(jià)值”應(yīng)該是較為理想的開發(fā)模式。

經(jīng)營(yíng)模式：純粹物業(yè)

商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式大致分為三種模式：一是純銷售；二是租售并舉；三是純物業(yè)經(jīng)營(yíng)。這三種模式也是物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展的三個(gè)階段。在商業(yè)地產(chǎn)剛興起的時(shí)候，開發(fā)商為了快速套現(xiàn)，通常采取純銷售的模式，但是它明顯不能體現(xiàn)出商業(yè)物業(yè)價(jià)值，是商業(yè)地產(chǎn)在極不成熟階段的過渡產(chǎn)物；第二階段的操作模式中開發(fā)商根據(jù)前期制定的銷售比例和招商情況進(jìn)行二度調(diào)控，劃定銷售范圍，并明確經(jīng)營(yíng)范圍和法律手續(xù)，同時(shí)，對(duì)于大部分物業(yè)仍然采取出租模式，以便在資金回收相對(duì)平衡的條件下保持物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商能夠通過產(chǎn)權(quán)出售和租金收益來雙重獲取利潤(rùn)。第三階段是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到較為成熟階段的必然產(chǎn)物，在歐美國(guó)家采用較多，開發(fā)商在物業(yè)前期依靠合理的商業(yè)運(yùn)作，獲取穩(wěn)定的租金收益，經(jīng)過若干年的正常經(jīng)營(yíng)，或包裝上市或通過資產(chǎn)評(píng)估而獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款，或?qū)⒉糠之a(chǎn)權(quán)出售以套現(xiàn)，此階段的售價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于物業(yè)經(jīng)營(yíng)前期的價(jià)格。

租售并舉是目前中國(guó)大部分開發(fā)商運(yùn)用的經(jīng)營(yíng)模式，在現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和城市發(fā)展情況下，這種操作模式較為靈活而且能更好地滿足開發(fā)商的利潤(rùn)獲取要求。但是，它存在一定弊端，因?yàn)樵谧馐郾壤目刂粕?，很多開發(fā)商往往把握不當(dāng)，通常租售比例應(yīng)該控制在7：3之內(nèi)才能較好地維持資金回籠和持續(xù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)，如果出售比例太高、投資成分太大，經(jīng)過混亂的易手后，將會(huì)造成商業(yè)形態(tài)無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，由此影響商鋪的入駐率，這樣不僅使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)無力增值，同時(shí)也使出租能力下降，從而使項(xiàng)目難以穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。因此，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者和經(jīng)營(yíng)者應(yīng)提高自己的商業(yè)運(yùn)作能力，以便使純物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式成為可能，這種模式最重要的在于前期的商業(yè)運(yùn)作，只有這個(gè)階段成功了，后續(xù)的經(jīng)營(yíng)才能維系，并在經(jīng)營(yíng)增值后使抗風(fēng)險(xiǎn)能力提高，這是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是商業(yè)地產(chǎn)成熟的表現(xiàn)。

管理模式：專業(yè)外包

商業(yè)物業(yè)的管理無疑是一個(gè)致命的軟肋，有很多商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)黃金地段，人流量也很大，開張的一段時(shí)間里紅紅火火，不久便出現(xiàn)了商戶撤柜、業(yè)主停租的慘狀，偌大的商場(chǎng)門可羅雀。

現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍中，大部分都是由住宅物業(yè)管理人員兼管，而很多物業(yè)公司還是開發(fā)商旗下的分支公司。住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)在管理上是具有明顯區(qū)別的兩種管理形態(tài)，商業(yè)物業(yè)要求管理人員在經(jīng)濟(jì)、管理、零售行業(yè)及特許經(jīng)營(yíng)行業(yè)都具有專業(yè)完善的知識(shí)，同時(shí)還要具有很強(qiáng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和零售點(diǎn)的整合能力，而且對(duì)于商業(yè)物業(yè)來說，從后勤支持到供應(yīng)鏈運(yùn)輸，從物品儲(chǔ)存到清倉(cāng)促銷各個(gè)方面都需要有專業(yè)人員才能執(zhí)行，而一旦其中有環(huán)節(jié)出錯(cuò)，帶來的影響將是不可估量的。

在2003年的管理關(guān)鍵字中，外包成為了一個(gè)重要字眼，因?yàn)橥獍云淇梢杂行Ы档统杀?、增?qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力等特性成為越來越多企業(yè)采取的一項(xiàng)重要商業(yè)措施。在商業(yè)物業(yè)發(fā)展的同時(shí)，國(guó)內(nèi)部分專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)逐漸成熟起來，因此，開發(fā)商應(yīng)該積極轉(zhuǎn)變觀念，利用外包管理的方式將商業(yè)物業(yè)的管理水平提高，以保證物業(yè)的永續(xù)經(jīng)營(yíng)。

營(yíng)銷模式：回歸產(chǎn)品

商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷是一個(gè)從產(chǎn)品到概念再回歸產(chǎn)品的過程。商業(yè)地產(chǎn)在初級(jí)階段推廣過程中僅僅停留在產(chǎn)品本身，其推廣思路的展開，是圍繞著商鋪的支持點(diǎn)而發(fā)生延伸并從中去尋找商鋪本身的特質(zhì)，這種營(yíng)銷模式樸實(shí)無華，顯得比較單薄，但對(duì)于一些低端商業(yè)物業(yè)卻仍然是比較有效的方法；在商業(yè)地產(chǎn)較為成熟的階段，營(yíng)銷工作者將商鋪和概念相互結(jié)合起來，使其產(chǎn)品附上一定的概念價(jià)值，這種營(yíng)銷模式往往在概念上做足功夫，對(duì)產(chǎn)品本身的描述卻顯得較為含糊，不能完全體現(xiàn)出商鋪的投資價(jià)值，雖然能吸引部分經(jīng)營(yíng)者和投資者，但是如果概念和產(chǎn)品本身的結(jié)合不夠緊密，而且產(chǎn)品根本無法支撐這個(gè)概念的話，將對(duì)此項(xiàng)目產(chǎn)生極其不利的影響。

現(xiàn)階段很多商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷停留在概念營(yíng)銷階段，但是從其發(fā)展軌跡來看，和住宅地產(chǎn)一樣，營(yíng)銷最終要回歸產(chǎn)品，而且商業(yè)地產(chǎn)除了要考慮其自身的商業(yè)結(jié)構(gòu)外，對(duì)于區(qū)位環(huán)境的分析更為重要，只有通過客觀的分析和詳實(shí)的數(shù)據(jù)來展現(xiàn)項(xiàng)目的升值空間和潛力，才能被日益理性的投資者認(rèn)可。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的前提是“本土化”，只有通過準(zhǔn)確的時(shí)間調(diào)研和消費(fèi)力評(píng)估，才能有效進(jìn)行項(xiàng)目自身的開發(fā)、運(yùn)作和發(fā)展。

招商模式：統(tǒng)籌策劃

雖然有大部分開發(fā)商認(rèn)識(shí)到出租商鋪是物業(yè)增值的重要手段，但是現(xiàn)實(shí)仍然存在的問題是在招商過程中的混亂和粗放。很多開發(fā)商在招商之前并沒有一個(gè)明確的商業(yè)規(guī)劃和招商策劃，其認(rèn)識(shí)仍然停留在只要能招到商就一定能保證物業(yè)經(jīng)營(yíng)提高物業(yè)價(jià)值的階段，因此行業(yè)中大量存在“為招商而招商”的現(xiàn)象，在地域上全面撒網(wǎng)，在行業(yè)上交叉吸收，缺乏通盤的商業(yè)組合和商戶經(jīng)營(yíng)范圍部署，為后期的經(jīng)營(yíng)和管理帶來諸多隱患。

集約經(jīng)營(yíng)和互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)是商業(yè)形態(tài)中較受歡迎的形式，因此，開發(fā)商在進(jìn)行招商之前，應(yīng)該對(duì)本區(qū)域的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行全面的調(diào)查和研究，對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)能力、消費(fèi)層次、消費(fèi)規(guī)模進(jìn)行通盤分析，以顧客為導(dǎo)向，最終確定項(xiàng)目的商業(yè)主題，然后對(duì)主題的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析，以確定在本項(xiàng)目?jī)?nèi)的商戶范疇，然后在招商的過程中遵循嚴(yán)格控制和靈活調(diào)整的原則，最大限度地維持項(xiàng)目的利好經(jīng)營(yíng)。

贏利模式：動(dòng)態(tài)收益

商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式總體而言是“通過物業(yè)資源創(chuàng)造價(jià)值，借助商家資源實(shí)現(xiàn)價(jià)值”。

在目前的商業(yè)地產(chǎn)中，開發(fā)商為了盡快回籠資金，減少資金壓力，非常重視銷售，并以此作為主要的贏利模式，其實(shí)這是一個(gè)發(fā)展弊端，雖然開發(fā)商賺取了物業(yè)本身的價(jià)值，卻失去了物業(yè)資源固有的土地價(jià)值，而且在這個(gè)銷售過程中，投資的比例占據(jù)了很大部分，這就使市場(chǎng)混亂，商業(yè)形態(tài)無法控制，甚至是空置率上升，導(dǎo)致后期租賃缺乏資源，難以形成商業(yè)效應(yīng)，使項(xiàng)目開發(fā)難以為城市服務(wù)，對(duì)開發(fā)商的持續(xù)發(fā)展設(shè)置了重大的障礙，這與商業(yè)物業(yè)依靠持久經(jīng)營(yíng)獲得的動(dòng)態(tài)收益宗旨背道而馳。

第8篇：商業(yè)開發(fā)模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);售后返租;定價(jià)分析

一、售后返租模式的歷史與現(xiàn)狀

售后返租在國(guó)外已有很多年的歷史，主要用于公司已有房地產(chǎn)的處理，目的是增加公司不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性，通常是被作為一種融資方式來看待的。但在我國(guó)，售后返租這種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍應(yīng)用的手法，是在上個(gè)世紀(jì)90年代中期由香港傳入的。傳入之初興起于廣州、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市，隨后流傳全國(guó)。我國(guó)的房地產(chǎn)出售回租和國(guó)外的情形有顯著的不同，一是主要運(yùn)用于新開發(fā)的收益性較高的商業(yè)地產(chǎn)，因此不僅具有融資屬性，也成為開發(fā)商的促銷手段之一；二是將一宗面積較大的適宜整體經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)分割成許多小份的產(chǎn)權(quán)來銷售，然后整體回租。售后返租對(duì)我國(guó)大型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到了顯著的促進(jìn)作用，但由于這一新型的交易方式在我國(guó)出現(xiàn)不久，在理論認(rèn)識(shí)上還不成熟，在實(shí)踐上也出現(xiàn)了很多問題。

上個(gè)世紀(jì)90年代中期，瘋炒樓花正值方興未艾，由于售房款回籠過早和集中，致使許多見利忘義的不良房地產(chǎn)開發(fā)商，在樓盤未竣工前就卷款而逃，在全國(guó)造成了許多爛尾樓并留下許多難以解決的債務(wù)糾紛。鑒此，這種營(yíng)銷方式出現(xiàn)不久就遭到建設(shè)部的明令禁止。建設(shè)部所頒發(fā)的房地產(chǎn)銷售管理辦法明確規(guī)定：2001年6月1日后，一律不得以返本銷售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，已竣工房屋則不在此列。此后“返租銷售”模式一度沉寂。

最近幾年，由于房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)所供應(yīng)的產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象極其嚴(yán)重，而且供應(yīng)量偏大，致使競(jìng)爭(zhēng)變得異常激烈。在產(chǎn)品銷售進(jìn)度難以理想的情況下，開發(fā)商只好在“回報(bào)率”、“返租年限”上大做文章，以求在最短時(shí)間內(nèi)售出所有已經(jīng)開發(fā)和待開發(fā)的產(chǎn)品，加速資金滾動(dòng)。正因如此，售后返租又重新抬頭，回報(bào)率也從幾年前較保守的每年6％至8％升到了目前的8％至15％不等，返租年限也從以前的3年左右變成現(xiàn)在的10年之久。

二、售后返租模式與其他開發(fā)模式的比較

縱觀這幾年我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可以發(fā)現(xiàn)，除售后返租外，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要采用了只售不租、部分出售部分出租、只租不售等幾種模式。

1.只售不租模式

此種模式是指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建成后，通過打散分別出售給中小業(yè)主。這種模式使得開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金壓力大大緩解，降低了開發(fā)項(xiàng)目的資金門檻，有利于項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作，短期見效非?？欤m合資金實(shí)力不是非常雄厚的公司。但是，單純的出售使業(yè)主的產(chǎn)權(quán)多元化，難以實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)一旦被分割出售，就意味著一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)上被徹底分割，失去了它的整體性。購(gòu)買商鋪的業(yè)主一部分是以經(jīng)營(yíng)者的身分出現(xiàn)，買商鋪的目的就是為了經(jīng)營(yíng)，而另一部分業(yè)主則是以投資人的身分出現(xiàn)，并不急于經(jīng)營(yíng)，有的甚至是為了養(yǎng)老。這就導(dǎo)致許多商鋪在售出之后一直“大門緊閉”。這不僅損害了投資者的利益，帶來較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)損害開發(fā)商的形象，影響城市景觀，對(duì)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不良影響。

2.租售結(jié)合模式

為了彌補(bǔ)只售不租方式的不足,解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問題,開發(fā)商找到了租售結(jié)合的方式。具體包括售后返租模式和部分出售部分出租兩種模式。

部分出售部分出租模式是指開發(fā)商將開發(fā)出來的商業(yè)物業(yè)出售一部分,以收回投資成本,余下的資產(chǎn)開發(fā)商自己組建管理公司或聘請(qǐng)專業(yè)的管理公司來出租經(jīng)營(yíng),以賺取后期的營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)。目前,在國(guó)內(nèi)主要采取“地產(chǎn)大鱷+商業(yè)巨頭”的形式,即在開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前,就與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟,房地產(chǎn)商在受讓土地后規(guī)劃前,充分考慮項(xiàng)目商圈的市場(chǎng)需求,并與其相適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系,在開發(fā)過程中,讓這些企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作,最終使整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)在投資估算、商圈分析、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué)。在這種方式下,主力店鋪在建成之前就已經(jīng)租給了知名企業(yè),而剩下的非主力店鋪則采取出售的形式。

這種模式有比較突出的優(yōu)點(diǎn)。其一,可以通過銷售商鋪來收回部分資金,一定程度上緩解開發(fā)商的壓力；其二,準(zhǔn)確的商圈分析,合理的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合可減少各種資源的浪費(fèi),使房地產(chǎn)企業(yè)的效用最大化；其三,商業(yè)巨頭的穩(wěn)定租金提高了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性,房地產(chǎn)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)加快中小店的招商進(jìn)度,樹立自身的形象；其四,減少了對(duì)假設(shè)周期和資金統(tǒng)籌的影響因素,使投資估算更準(zhǔn)確,資金統(tǒng)籌更順利。但是,這種模式使得大部分商圈采取出租的形式,投資回收期長(zhǎng),開發(fā)商需承受較大的資金壓力。此外,項(xiàng)目的商圈是發(fā)展變化的,在房地產(chǎn)商與商業(yè)企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟之后,商圈內(nèi)可能出現(xiàn)原有商業(yè)業(yè)態(tài)改變或非商業(yè)地產(chǎn)改造成商業(yè)物業(yè),在這種情況下,原來設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)組合就面臨著重新調(diào)整。

3.只租不售模式

只租不售模式主要包括兩種,即委托專業(yè)招商機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商出租、自己搭建招商隊(duì)伍進(jìn)行出租工作。將國(guó)際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商出租,通常國(guó)際專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國(guó)際知名零售商的需求,所以委托國(guó)際知名專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期招商出租工作更能有效地促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。該類商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)以出租為唯一模式,意味著開發(fā)商必須先通過金融措施籌措到足夠的資金,將該類商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)完成并投入運(yùn)營(yíng),再依靠租金收入回收投資、賺取利潤(rùn)。如果開發(fā)商不能解決項(xiàng)目開發(fā)完成、投入運(yùn)營(yíng)初期所需要的資金,那么項(xiàng)目是缺乏可行性的。

由于采用出租模式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),前期投入的資金巨大而回收期長(zhǎng),而且前期規(guī)劃、建設(shè)、招商、經(jīng)營(yíng)管理等都是專業(yè)性極強(qiáng)的工作,因此,需要開發(fā)商不僅要具有開發(fā)商、投資商的背景,同時(shí)又應(yīng)該具有經(jīng)營(yíng)商的背景――至少要組合有專業(yè)開發(fā)、投資、管理背景的管理團(tuán)隊(duì)。但是目前我國(guó)國(guó)內(nèi)的開發(fā)商很難達(dá)到這樣的要求,因此大多數(shù)采用前面兩種開發(fā)模式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

模式只售不租租售結(jié)合

售后返租部分出售、部分出租只租不售

實(shí)質(zhì)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)被分割和轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)權(quán)在返租期內(nèi)完整，產(chǎn)權(quán)被分割且轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)基本完整且基本無轉(zhuǎn)移

產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)皆完整

優(yōu)點(diǎn)開發(fā)商可盡快回收資金

可收回一定的資金；商業(yè)物業(yè)可順利開業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)??；有利于提升物業(yè)價(jià)值有利于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)；保持良好的形象

投資者無明顯優(yōu)點(diǎn)出租較容易；有一定的租金回報(bào)投資風(fēng)險(xiǎn)較小投資風(fēng)險(xiǎn)較小

缺點(diǎn)

開發(fā)商不利于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)；有損形象仍有較大的資金壓力；返租期后的續(xù)租、經(jīng)營(yíng)困難資金壓力巨大；合作伙伴破產(chǎn)時(shí)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)資金壓力巨大；對(duì)開發(fā)商素質(zhì)要求太高

投資者存在較大的投資風(fēng)險(xiǎn)存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)無明顯劣勢(shì)無明顯劣勢(shì)

三、售后返租定價(jià)分析

(一)商業(yè)地產(chǎn)售后返租定價(jià)的特殊性

和住宅房地產(chǎn)只需確定房屋售價(jià)不同，商業(yè)地產(chǎn)售后返租定價(jià)時(shí)需要考慮的因素更多，定價(jià)的過程也更為復(fù)雜。

(1)售后返租模式作為一種集銷售、融資、經(jīng)營(yíng)于一體的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，定價(jià)過程中應(yīng)包含融資因素。

(2)同時(shí)確定銷售價(jià)格和租賃價(jià)格。住宅房地產(chǎn)一般或者銷售或者租賃，因此，在一次交易中要么只需要確定售價(jià)，要么只需要確定租金，但在商業(yè)地產(chǎn)售后返租中，銷售和租賃是同時(shí)發(fā)生的，售價(jià)和租金是緊密相關(guān)的，是同時(shí)確定的。

(3)確定包含售價(jià)、回報(bào)率、返租期三個(gè)待定參數(shù)。租金由售價(jià)和回報(bào)率確定，而售價(jià)和租金都和返租期緊密相關(guān)，因?yàn)榉底馄诘拈L(zhǎng)短和融資成本及雙方風(fēng)險(xiǎn)的分配有關(guān)。

(二)商業(yè)地產(chǎn)售后返租定價(jià)的模型

設(shè)一項(xiàng)售后返租的商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)為P，凈租金回報(bào)率為i且在返租期內(nèi)保持不變，折現(xiàn)率為r且假定保持不變，當(dāng)不考慮租售雙方的交易稅費(fèi)時(shí)，對(duì)購(gòu)買人來說相當(dāng)于投資收益率，對(duì)出售人來說相當(dāng)于融資成本，返租期為m年。商業(yè)地產(chǎn)剩余可使用年限為n年，且m≤n，假定返租期滿后的n―m年的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值預(yù)計(jì)為R。

P=∑mt=1P×i(1+r)t+R(1+r)m（1）

再設(shè)市場(chǎng)凈租金為W，折現(xiàn)率為r0，則該商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值V由收益法可得

V=∑nt=1W(1+r0)t（2）

第m年時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值按收益法計(jì)算應(yīng)為

R=∑n-mt=1W(1+r0)t（3）

記R=k×V，由(2)和(3)知

k=(1+r0)m[(1+r0)n-m-1](1+r0)n-1(4)

k的取值范圍是0＜k≤1，其值的大小取決于返租期m相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限n的長(zhǎng)短，當(dāng)返租期確定時(shí)，k是一個(gè)定值。由于m遠(yuǎn)小于n，因此k總是小于1.

將R帶入(1)得

P=∑mt=1P×i(1+r)t+V×k(1+r)m(5)

記融資比例q=P/V

代入(5)并經(jīng)整理可得

i×∑mt=11(1+r)t+kq×1(1+r)m=1(6)

由式(6)可得到以下結(jié)論：

結(jié)論①：當(dāng)融資比例q一定時(shí)，凈租金回報(bào)率i和融資成本r呈同方向變化；

結(jié)論②：當(dāng)凈租金回報(bào)率i一定時(shí)，融資比例q和融資成本r呈反方向變化；

結(jié)論③：若要維持融資成本r不變，則凈租金回報(bào)率i和融資比例q必然同方向變化。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可采用的價(jià)格策略具體有三種：P=V 、P＜V、P＞V。

(1) 當(dāng)P=V，也即q=1。令r=r0，則i=W/V。由式(2)知W/V=1/∑nt=11(1+r0)t。這是商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的平均凈租金回報(bào)率，以表i0示。即q=1時(shí)，若i=i0，r=r0（結(jié)論④）。再由結(jié)論①可知，當(dāng)定價(jià)為P=V時(shí)，若提供超出市場(chǎng)平均的凈租金回報(bào)率，則必然付出超出r0的融資成本。

(2) 當(dāng)P＜V時(shí)，此時(shí)q＜1。由結(jié)論④和結(jié)論②可知，若i=i0，則q＜1時(shí)，r＞r0。這一結(jié)論也可表述為結(jié)論⑤：q＜1時(shí)，若i=i0，則r＞r0。同理，由結(jié)論④和結(jié)論③，可得結(jié)論⑥：q＜1時(shí)，若r=r0，則i＜i0。由結(jié)論⑤ 、⑥和結(jié)論①可知：當(dāng)開發(fā)商確定P＜V時(shí)，若提供市場(chǎng)平均的凈租金回報(bào)率，則必然付出超出r0的融資成本，若只愿付出r0的融資成本，則只能給購(gòu)買人提供低于市場(chǎng)平均的凈租金回報(bào)率，從而缺乏市場(chǎng)吸引力。

(3) 當(dāng)P＞V時(shí)，此時(shí)q＞1。由結(jié)論④和結(jié)論②可得結(jié)論⑦：q＞1時(shí)，若i=i0，則r＜r0；由結(jié)論④和結(jié)論③可得結(jié)論⑧：q＞1時(shí)，若r=,則i＞。由結(jié)論⑦ 、⑧和結(jié)論①可推知結(jié)論⑨：q＞1且取一定值時(shí)，必然存在一個(gè)i的區(qū)間，使得當(dāng)i＞i0時(shí)，r＜r0。上述結(jié)論表明：當(dāng)開發(fā)商采用P＞V時(shí)，若提供市場(chǎng)平均的凈租金回報(bào)率，則付出的融資成本必然低于r0；若只付出r0的融資成本，則也可給購(gòu)買人提供高于市場(chǎng)平均的凈租金回報(bào)率；當(dāng)融資比例不變時(shí)，必然存在一個(gè)回報(bào)率區(qū)間，使得回報(bào)率i大于市場(chǎng)平均的凈租金回報(bào)率而融資成本小于r0。

四、商業(yè)地產(chǎn)商承諾高回報(bào)率的動(dòng)因分析

在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)過程中，商業(yè)地產(chǎn)商通常開出8％、10％甚至15％的售后包租收益率，使購(gòu)買者以為高回報(bào)率即意味著高投資收益率，從而使交易順利進(jìn)行。商業(yè)地產(chǎn)商之所以采取這種策略的原因可用上面模型得到的結(jié)論來解釋。

由結(jié)論②知開發(fā)商可以設(shè)定一個(gè)具有誘惑力的高回報(bào)率，同時(shí)通過提高售價(jià)增加融資比例達(dá)到降低融資成本的目的。這對(duì)于購(gòu)買者而言意味著購(gòu)買者花高價(jià)買下的房地產(chǎn)并沒有給自己帶來高的投資收益率；相反，購(gòu)買者還要承擔(dān)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)性售后返租的實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)在出租人(也即購(gòu)買人)一方。這種交易對(duì)購(gòu)買人來說非常不利，但在現(xiàn)實(shí)中仍會(huì)發(fā)生，因?yàn)檫@種不利的結(jié)果具有一定的隱蔽性，因而也具有隱性欺騙性。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)售后返租交易時(shí)，買賣雙方在價(jià)格談判中僅涉及到售價(jià)、回報(bào)率和返租期，開發(fā)商會(huì)極力渲染高回報(bào)率，使購(gòu)買者以為高回報(bào)率即意味著高投資收益率，但投資收益率并不是直接顯現(xiàn)的，它還與銷售價(jià)格與真實(shí)價(jià)值的比例(即融資比例q)、返租期有關(guān)。購(gòu)買者雖然可能會(huì)察覺到售價(jià)偏高，但購(gòu)買者由于信息的不對(duì)稱，難以弄清房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，并不清楚房地產(chǎn)的價(jià)格被抬高了多少，同時(shí)受高回報(bào)率的誘惑從而成交。

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[6]馮暉.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨向何方[J].城市開發(fā),2006(6).

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第9篇：商業(yè)開發(fā)模式范文

NO.1　萬達(dá)集團(tuán)

截至2009年底，萬達(dá)集團(tuán)已在全國(guó)開業(yè)27個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)、8家五星級(jí)酒店和超五星級(jí)酒店，擁有400塊電影銀幕和11家連鎖百貨店，持有收租物業(yè)面積700萬平方米，企業(yè)資產(chǎn)達(dá)到1000億元，年銷售額600億元，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)居于絕對(duì)領(lǐng)先地位。

發(fā)展模式　產(chǎn)品定應(yīng)：形戲了商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨四大支柱產(chǎn)業(yè)。

區(qū)域定位：繼續(xù)重點(diǎn)拓展一線城市市場(chǎng)，適當(dāng)擴(kuò)大在二、三線城市的區(qū)域布局。依托政府優(yōu)惠政策的支持，低價(jià)獲取一二線城市副中心、新區(qū)中心和城市節(jié)點(diǎn)位置的優(yōu)質(zhì)土地，持續(xù)發(fā)展并逐步完善其核心產(chǎn)品――萬達(dá)城市綜合體。

價(jià)值鏈定位：形成了房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)自持出租或經(jīng)營(yíng)以及物業(yè)管理于一體的完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

客戶定位：萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開創(chuàng)了獨(dú)具特色的訂單模式。歷經(jīng)萬達(dá)三代產(chǎn)品的發(fā)展實(shí)踐，訂單地產(chǎn)模式日漸成熟，以聯(lián)合發(fā)展、平均租金、先租后建、技術(shù)對(duì)接為基本原則，實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)與商業(yè)的高效結(jié)合，對(duì)其商業(yè)資源平臺(tái)發(fā)揮著核心的作用。

贏利模式：“以售養(yǎng)租”的贏利模式和現(xiàn)金流平衡模式。房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)，在新增城市綜合體項(xiàng)目中加大了住宅的比例，通過銷售平衡現(xiàn)金流，享受房地產(chǎn)開發(fā)收益、租金回報(bào)和資產(chǎn)溢價(jià)的多重利潤(rùn)。點(diǎn)評(píng)及建議萬達(dá)集團(tuán)在20多年的發(fā)展中逐漸形成了規(guī)模、產(chǎn)業(yè)鏈完備、資源獲取能力、全方位的戰(zhàn)略合作網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)金流平衡技巧和強(qiáng)大的品牌影響力等方面的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。以此為依托，萬達(dá)不僅在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了城市綜合體產(chǎn)品模式的快速?gòu)?fù)制，還在產(chǎn)業(yè)鏈條上延伸發(fā)展，旨在提高現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率，同時(shí)培養(yǎng)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，最終成為商業(yè)地產(chǎn)的全程運(yùn)營(yíng)商。

但是，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)和租金回報(bào)率水平偏低是萬達(dá)模式持續(xù)發(fā)展必須直面的兩大障礙。為此，萬達(dá)在逐漸擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)半徑的同時(shí)需要調(diào)整好自己的戰(zhàn)略步伐。

首先，伴隨2D09年初以來的高速擴(kuò)張拿地，萬達(dá)集團(tuán)目前資金鏈趨緊，雖然萬達(dá)善于通過銀行貸款、私募、信托融資等多種資本合作方式拓寬融資渠道，但資金過分倚重銷售現(xiàn)金流，一旦遭遇市場(chǎng)波動(dòng)將對(duì)集團(tuán)資金造成較大影響。

其次，在萬達(dá)訂單地產(chǎn)模式中，往往通過低租金吸引商業(yè)資源。在萬達(dá)商業(yè)項(xiàng)目的租戶構(gòu)成中，低租金的戰(zhàn)略伙伴占整體購(gòu)物中心面積的70％，“訂單地產(chǎn)”的穩(wěn)定租金收入占據(jù)總租金收入的約40％～50％左右。

NO.2　中糧置業(yè)

中糧集團(tuán)旗下的中糧置業(yè)是近年來在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)崛起的生力軍，自2007年西單大悅城取得成功之后，“大悅城”城市綜合體產(chǎn)品進(jìn)入快速?gòu)?fù)制擴(kuò)張的發(fā)展階段。

到目前為止，中糧在北京、天津、沈陽、成都等城市開業(yè)或在建了7個(gè)“大悅城”，總投資額超過百億元之多，開發(fā)經(jīng)營(yíng)總規(guī)模超過130萬平方米。中糧計(jì)劃未來在全國(guó)布局20多個(gè)“大悅城”，總投資規(guī)模將超700億元。發(fā)展模式產(chǎn)品定位：高品質(zhì)、高價(jià)值的商業(yè)物業(yè)，覆蓋商業(yè)、酒店、寫字樓、大型城市綜合體等多種形態(tài)。

區(qū)域定位：一線城市和天津、沈陽、成都等二線城市。

價(jià)值鏈定位：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化物業(yè)管理。

贏利模式：長(zhǎng)期持有、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，獲取物業(yè)租金回報(bào)，并通過良性經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的升值。

增長(zhǎng)模式：以“中糧置業(yè)”為主體收購(gòu)西單大悅城等大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，并將集團(tuán)內(nèi)部?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目歸集旗下，未來待商業(yè)資產(chǎn)包達(dá)到一定規(guī)模后謀求上市，并依靠自身力量進(jìn)行再擴(kuò)張。

點(diǎn)評(píng)及建議　西單大悅城的成功離不開中糧集團(tuán)的背景與實(shí)力，但最關(guān)鍵的成功因素是定位清晰、規(guī)劃設(shè)計(jì)合理以及堅(jiān)持整體經(jīng)營(yíng)而沒有銷售。西單大悅城開業(yè)之初，中糧就確立了未來商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作模式――復(fù)制大悅城，主攻城市綜合體?！暗谝慌凇背晒Υ蝽?，讓中糧堅(jiān)定決心走品牌復(fù)制道路。目前中糧已初步完成了大悅城的環(huán)渤海區(qū)域布局，一旦全國(guó)布局落定，大悅城有望成為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)綜合體品牌。

在大悅城的快速布局中，充裕的資金相當(dāng)關(guān)鍵，以中糧集團(tuán)雄厚的實(shí)力，融資應(yīng)該不是最大的障礙，而營(yíng)商環(huán)境、消費(fèi)能力的不可復(fù)制性將成為大悅城擴(kuò)張過程中主要的風(fēng)險(xiǎn)。尤其在二線城市，是否能得到當(dāng)?shù)叵M(fèi)力的長(zhǎng)期有效支撐成為一個(gè)棘手的問題。因此，大悅城不可能是簡(jiǎn)單地規(guī)?；瘡?fù)制，一定要選擇合適的地點(diǎn)，找到合適的消費(fèi)人群。

NO.3　華潤(rùn)置地

華潤(rùn)集團(tuán)旗下的華潤(rùn)置業(yè)是中國(guó)內(nèi)地最具實(shí)力的綜合型房地產(chǎn)公司之一，2004年開業(yè)的深圳萬象城目前已經(jīng)入復(fù)制擴(kuò)張階段，未來將陸續(xù)在杭州、沈陽、成都、南京、青島等地登陸。截至2009年底，華潤(rùn)置地投資物業(yè)資產(chǎn)賬面總值為港幣167.42億元，投資物業(yè)占集團(tuán)總資產(chǎn)值的比重為17.3％。2008年內(nèi)。持有型物業(yè)出租收益為10.69億港元，比上年同期增長(zhǎng)10.5％，出租業(yè)務(wù)的EBITDA利潤(rùn)率也維持在69.1％的較高水平。

發(fā)展模式　產(chǎn)品定位：目前已經(jīng)形成了三種商業(yè)開發(fā)模式，包括以大型購(gòu)物中心為核心的“都市綜合體”、“住宅+區(qū)域商業(yè)中心”，以及與華潤(rùn)萬家的協(xié)同產(chǎn)品“住宅+歡樂頌”。持有物業(yè)主要包括寫字樓和大型商業(yè)中心。

區(qū)域定位：主要布局三大經(jīng)濟(jì)圈中心城市的核心地段。

價(jià)值鏈定位：物業(yè)發(fā)展和物業(yè)出租。

贏利模式：租售結(jié)合；對(duì)一線城市、黃金地段、較為成熟的核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)整體長(zhǎng)期持有，對(duì)具有潛力但不太成熟的物業(yè)選擇部分持有，獲取物業(yè)開發(fā)收益以及高水平的租金回報(bào)。

點(diǎn)評(píng)及建議　作為香港和內(nèi)地最具實(shí)力的多元化控股企業(yè)之一，華潤(rùn)集團(tuán)憑借與國(guó)際資本市場(chǎng)接軌的融資能力、國(guó)際化的視野、富含底蘊(yùn)的企業(yè)文化和豐富的同系公司資源，全面帶動(dòng)了華潤(rùn)置地在全國(guó)范圍內(nèi)復(fù)制以萬象城大型購(gòu)物中心為主力品牌和主導(dǎo)產(chǎn)品的城市綜合體的發(fā)展戰(zhàn)略。

華潤(rùn)置地堅(jiān)持“核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)”的持有型發(fā)展思路，選擇適合的優(yōu)質(zhì)地塊，將城市綜合體進(jìn)行復(fù)制擴(kuò)張。這種只租不售、以商業(yè)為核心的城市綜合體發(fā)展模式不僅要求豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，還需要較長(zhǎng)的孵化期和資金門檻，深圳華潤(rùn)中心二期的長(zhǎng)建設(shè)周期恰好說明了這一點(diǎn)。目前，華潤(rùn)萬象城的模仿跟隨者中糧大悅城已有后來者居上的跡象，其同質(zhì)化的產(chǎn)品雖然具有差異化的定位，但必將成為萬象城復(fù)制擴(kuò)張中有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

NO.4　金融街

從開發(fā)北京西城區(qū)金融街項(xiàng)目起家的金融街，已開始全國(guó)化布局。截至2009年底金融街持有面積達(dá)到約47萬平方米，其中自營(yíng)面積約為14萬平方米，出租面積約為33萬平方米。

發(fā)展模式　產(chǎn)品定位：在核心城市的核心地段，以寫字樓開發(fā)為核心，輔以商場(chǎng)、酒店、公寓等配套物業(yè)，建設(shè)大體量商業(yè)商務(wù)綜合體。區(qū)域定位：立足北京，聚焦環(huán)渤海區(qū)域，逐漸向全國(guó)重點(diǎn)城市擴(kuò)展。價(jià)值鏈定位：開發(fā)環(huán)節(jié)堅(jiān)持商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，進(jìn)行區(qū)域綜合開發(fā)；物業(yè)銷售與物業(yè)持有相結(jié)合，逐步提高持有比例。客戶定位：商務(wù)地產(chǎn)客戶定位于各類金融企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)客戶定位于寫字樓人群及商業(yè)吸引的其他人群。贏利模式：以開發(fā)商務(wù)地產(chǎn)為主，適度持有物業(yè)。通過商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)為持有物業(yè)提供資金支持。點(diǎn)評(píng)及建議金融街“以商務(wù)地產(chǎn)為核心進(jìn)行大型綜合體項(xiàng)目開發(fā)”模式在北京金融街區(qū)域開發(fā)過程中初步成型，通過天津津門、津塔等項(xiàng)目成功復(fù)制，現(xiàn)已基本成熟，未來可以復(fù)制。但有兩點(diǎn)需要注意。第一，由于商務(wù)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)且銷售環(huán)節(jié)比住宅復(fù)雜，對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力要求較高。其開發(fā)過程占用大量資金，可能導(dǎo)致金融街未來發(fā)展節(jié)奏放緩。第二，金融街在京津的項(xiàng)目成功開發(fā)，很大程度上依賴于政府的高度支持。鑒于此，建議金融街積極探索REITs等多元化融資渠道，積極參與擬進(jìn)入城市的規(guī)劃工作，提前布局，搶占先機(jī)。

NO.5　北辰實(shí)業(yè)

北辰集團(tuán)主要利用歷史形成的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，在北京亞奧核心區(qū)持有并經(jīng)營(yíng)大體量商業(yè)地產(chǎn)。目前其在亞奧核心區(qū)內(nèi)持有并經(jīng)營(yíng)的物業(yè)面積逾120萬平方米。通過存量商業(yè)物業(yè)優(yōu)化和新增商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，目前北辰集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)處于穩(wěn)定階段，2009年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)收入3.6億元，同比上升6.16％。2010年以后北辰集團(tuán)將有北辰購(gòu)物中心綠色家園店等商業(yè)物業(yè)開業(yè)，進(jìn)一步完善公司在亞奧商圈的商業(yè)物業(yè)布局。發(fā)展模式

產(chǎn)品定位：商務(wù)業(yè)態(tài)包括會(huì)展、酒店、寫字樓、公寓，商業(yè)業(yè)態(tài)包括購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、超市等。區(qū)域定位：從北京亞奧核心區(qū)起步，現(xiàn)正逐步向其他城市擴(kuò)展業(yè)務(wù)。價(jià)值鏈定位：形成了房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)自持出租或經(jīng)營(yíng)以及物業(yè)管理于一體的完整的產(chǎn)業(yè)鏈?？蛻舳ㄎ唬簠^(qū)域性商務(wù)商業(yè)中心，以區(qū)域內(nèi)客戶為主。贏利模式：主要通過物業(yè)經(jīng)營(yíng)與出租獲利，并計(jì)劃考慮打包商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在香港以REITs形式上市套現(xiàn)。

點(diǎn)評(píng)及建議　北辰集團(tuán)的商業(yè)物業(yè)區(qū)域集多已進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段。雖然商業(yè)地產(chǎn)在北辰的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中所占比例較大，但這種體量?jī)?yōu)勢(shì)是歷史形成的，其發(fā)展模式在未來項(xiàng)目中難以復(fù)制。現(xiàn)在北辰集團(tuán)已經(jīng)面臨走出亞奧核心區(qū)發(fā)展的問題，其在北京常營(yíng)地區(qū)和湖南長(zhǎng)沙地區(qū)的新增項(xiàng)目也有較大體量商業(yè)。如何在這些新區(qū)域延續(xù)商業(yè)地產(chǎn)的成功，北辰集團(tuán)面臨新的挑戰(zhàn)。

NO.6　寶龍地產(chǎn)