土地管理學(xué)總論精選(九篇)

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第1篇：土地管理學(xué)總論范文

關(guān)鍵詞 土地批租制度 監(jiān)管措施加強(qiáng)土地立法體系

土地權(quán)利制度創(chuàng)新是《土地管理法》修改的重心。文章論述了如下四個(gè)命題，即，在既有土地物權(quán)體系之下，不宜再創(chuàng)設(shè)一個(gè)新的物權(quán)類型“農(nóng)用地使用權(quán)”，也不宜使用“土地抵押權(quán)”這一模棱兩可的術(shù)語，但相關(guān)權(quán)利的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則應(yīng)在《土地管理法》之下得以明確；建設(shè)用地使用權(quán)只能采取有償（出讓）和無償（劃撥）等兩種方式設(shè)立，其期限無需在法律上作出規(guī)定；并非只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能取得宅基地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)的設(shè)立無需審批，其流轉(zhuǎn)亦應(yīng)放開；土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，登記的效力應(yīng)當(dāng)符合《物權(quán)法》的規(guī)定。

一、改革開放以來我國(guó)土地批租制度的演變

從世界范圍看，政府對(duì)土地的管理一般采用兩種方式：一種是土地批租制度，一種是以財(cái)產(chǎn)稅這樣的財(cái)政杠桿來對(duì)土地加以管理。土地批租制度是將土地使用權(quán)出讓的土地供應(yīng)制度。政府土地批租主要采取的是土地出讓金制度，一次性付清，土地使用期限到期后再按年交納。在土地有計(jì)劃控制批租的前提下，土地出讓金成為政府的一項(xiàng)穩(wěn)定收入來源，如我國(guó)香港地區(qū)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，我國(guó)的城市土地的所有權(quán)都屬于國(guó)家。不過，城市中大部分需要土地作為生產(chǎn)資料投入的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，都是由國(guó)有或者私人的公司進(jìn)行的，其主體并不是國(guó)家。改革開放以來，除了對(duì)行政部門以及部分國(guó)有企業(yè)少量無償劃撥土地外，基本上都是實(shí)行的土地批租方式出讓土地使用權(quán)。協(xié)議轉(zhuǎn)讓是最初的土地批租方式。由于土地有償使用之初，房地產(chǎn)開發(fā)主體很少，勢(shì)力較弱，而且房地產(chǎn)商品市場(chǎng)還沒有發(fā)展成熟，土地價(jià)格機(jī)制還沒有有效確立，協(xié)議出讓是一種可行的選擇。至2002年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了新的土地批租規(guī)定，土地批租一律采取“招、拍、掛”三種市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式，即招標(biāo)、拍賣和掛牌公開轉(zhuǎn)讓，使我國(guó)的土地管理制度逐步完善，與國(guó)際管理接軌。對(duì)采取拍賣、招標(biāo)以及掛牌公開轉(zhuǎn)讓方式的批租土地，基本上都是一次性收取土地出讓金。所謂土地出讓金，是土地使用年限的租金資本化，也就是說，是5年或70年土地租金的折現(xiàn)值。因此，交納了土地出讓金的房地產(chǎn)自然不應(yīng)當(dāng)再交納土地租金或土地使用費(fèi)。

實(shí)踐表明，無償劃撥土地和協(xié)議出讓土地，都不是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式。在國(guó)際上流行的競(jìng)爭(zhēng)性土地批租方式，由于其資源配置的有效性以及公平性等優(yōu)點(diǎn)，在我國(guó)土地批租方式中最終占據(jù)了主體地位，但也出現(xiàn)了較為明顯的“排斥”反應(yīng)。主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的快速上漲以及土地的過度開發(fā)利用。雖然房?jī)r(jià)上漲主要是房地產(chǎn)供求關(guān)系影響的結(jié)果，但土地批租制度，尤其是一次性收取的土地出讓金，抬高了土地進(jìn)入房地產(chǎn)成本的初始價(jià)格，在我國(guó)流轉(zhuǎn)稅制的進(jìn)一步放大作用下，轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，這無疑為房地產(chǎn)價(jià)格抬高起了推波助瀾的作用。競(jìng)爭(zhēng)性土地批租方式要適合中國(guó)的國(guó)情，必須解決其一次性收取土地出讓金的問題。

二、對(duì)我國(guó)土地管理主要問題的認(rèn)識(shí)

中國(guó)經(jīng)歷了20多年的持續(xù)高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，取得了世界矚目的發(fā)展成就。但是隨著人—地關(guān)系日趨緊張，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的土地配置問題日漸突出。在部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，土地配置已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的重要制約因素。

現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的土地管理問題，其焦點(diǎn)在于兩個(gè)方面：農(nóng)地，尤其是耕地資源大量損失。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中國(guó)農(nóng)地非農(nóng)化呈不斷加速趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1986～2002年間，全國(guó)每年約有16.84萬公頃的耕地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)利用。預(yù)計(jì)2000～2005年，全國(guó)耕地年均減少幅度在0.20%～0.25%左右。非農(nóng)建設(shè)用地配置效率低下。盡管我國(guó)人均耕地資源已經(jīng)嚴(yán)重不足，但建設(shè)用地配置效率卻未能反映出我國(guó)土地資源的稀缺程度。我國(guó)現(xiàn)有建設(shè)用地2500多萬公頃，國(guó)有建設(shè)用地面積700公頃，農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地1800公頃，數(shù)量巨大。一方面，現(xiàn)有建設(shè)用地利用效率低，1998～2002年全國(guó)660個(gè)城市建成區(qū)面積增長(zhǎng)了31%，年均增長(zhǎng)5%，而同期人口年均增長(zhǎng)1.3%，說明土地利用效率嚴(yán)重遞減；非農(nóng)業(yè)人口人均建成區(qū)面積由1981年的80M2增加到1998年107M2和2002年121M2，而世界平均水平為83M2，漢城為55M2、東京為66M2，開羅為31M2.另一方面，建設(shè)用地利用結(jié)構(gòu)不合理，表現(xiàn)為粗放經(jīng)營(yíng)。2002年城市用地中居住、工業(yè)用地分別占32%和21%，而國(guó)外城市用地中工業(yè)用地僅占10%左右。農(nóng)村1800萬公頃的建設(shè)用地利用更為普遍存在著空心村現(xiàn)象。原國(guó)家土地管理局利用衛(wèi)星資料對(duì)北京等31個(gè)特大城市占地規(guī)模的分析，1995年我國(guó)31個(gè)特大城市用地增長(zhǎng)彈性系數(shù)已達(dá)2.29，遠(yuǎn)高于同期美國(guó)（1.58）、印度（1.62）與南美（1.25）的水平（DouglasI.，1994）。說明我國(guó)建設(shè)用地過度擴(kuò)張，土地低效利用的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。

三、土地資源有效監(jiān)管措施

改進(jìn)管理手段，提高管理效率。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的推進(jìn)，土地作為生產(chǎn)要素進(jìn)入市場(chǎng)，其經(jīng)濟(jì)效益日益顯化。當(dāng)前，雖然我國(guó)開發(fā)區(qū)土地經(jīng)營(yíng)管理體制在改革中不斷的取得進(jìn)步和完善，但由于受到眾多因素的影響，體制方面還存在諸如多頭管理、權(quán)利受到其他行政部門牽制等問題?？偨Y(jié)開發(fā)區(qū)土地管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，參考國(guó)內(nèi)外一些國(guó)家和地區(qū)土地管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可以從以下幾方面著手：

（1）建立土地管理部門與相關(guān)經(jīng)濟(jì)部門相互配合相互制約、并能綜合運(yùn)用各種調(diào)控手段來保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地合理利用相協(xié)調(diào)的新型土地供應(yīng)機(jī)制。

（2）明確土地管理部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)以及其它相關(guān)部門土地管理的權(quán)責(zé)，按照管用分離、分工明確的原則建立健全統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、垂直管理與各級(jí)政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)一致的管理體制。

（3）加強(qiáng)土地立法體系建設(shè)，堅(jiān)持依法行政，做到對(duì)土地違法行為有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)，嚴(yán)厲查處各級(jí)政府越權(quán)批地以及開發(fā)商的土地違規(guī)行為。（4）強(qiáng)化土地用途管制，完善用地審批制度。

參考文獻(xiàn)：

［1］李天方.集聚工業(yè)園區(qū)推進(jìn)城市化發(fā)展［J］.杭州土地，2003.

第2篇：土地管理學(xué)總論范文

關(guān)鍵詞:土地調(diào)查;重要性;思考;總結(jié)

中圖分類號(hào):P962

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1005-569X(2010)04-0032-03

1 引 言

土地是人類一切活動(dòng)的最基本的條件和載體。作為人類社會(huì)最重要的資源,土地也是人類賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)[1]。

我國(guó)特殊的國(guó)情決定了走土地利用集約化道路是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,建立和諧社會(huì)的必然選擇。因此,一定要加強(qiáng)土地的調(diào)查工作,為我國(guó)土地的可持續(xù)利用打下夯實(shí)的基礎(chǔ)。目前,歷時(shí)兩年多的全國(guó)第二次土地調(diào)查工作到了最后的攻堅(jiān)階段(王世元副部長(zhǎng)在第二次全國(guó)土地調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)統(tǒng)一更新研討班上的講話)。近期,全國(guó)各地正在陸續(xù)開展第二次全國(guó)土地調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間統(tǒng)一更新的培訓(xùn)工作,以2009年12月31日為標(biāo)準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)的二次調(diào)查成果數(shù)據(jù)和2009年度土地變更調(diào)查數(shù)據(jù)沖刺工作。筆者等人陸續(xù)從2006年2月開始,先后參加了荊州市江陵縣、松滋市和十堰市武當(dāng)山地區(qū)大約1500km2的土地利用更新調(diào)查,以及荊州市、洪湖市、公安縣的第二次土地大調(diào)查城區(qū)土地調(diào)查部分,在第二次調(diào)查工作即將進(jìn)入尾聲之際,結(jié)合我們?cè)诠ぷ髦械挠H身經(jīng)歷,對(duì)第二次調(diào)查工作的若干問題進(jìn)行了思考和總結(jié),以便為今后的國(guó)土資源管理工作更好地服務(wù)。

2 第二次調(diào)查工作的意義和重要性

我國(guó)曾于1984年起開展過第一次規(guī)模巨大的土地調(diào)查工作(即常說的第一輪詳查),前后歷時(shí)十年完成。第一輪詳查獲取了從每一地塊到村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣市區(qū)、省和全國(guó)的土地利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況等大量詳實(shí)的第一手資料,但是,隨著社會(huì)的不斷發(fā)展,土地利用狀況及權(quán)屬狀況已經(jīng)發(fā)生了很大的變化(通過新征建設(shè)用地、集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等方式,很多集體土地變成了國(guó)有土地)。為此,根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》的有關(guān)規(guī)定,國(guó)務(wù)院決定自2007年7月1日起開展第二次全國(guó)土地大調(diào)查。第二次全國(guó)土地調(diào)查作為一項(xiàng)重大的國(guó)情國(guó)力調(diào)查,目的是全面查清目前全國(guó)土地利用狀況,掌握真實(shí)的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù),建立和完善土地調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和登記制度,實(shí)現(xiàn)土地資源信息的社會(huì)化服務(wù),滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展及國(guó)土資源管理的需要[2]。做好本次的第二次土地調(diào)查工作,一是明確土地權(quán)屬關(guān)系,維護(hù)土地所有制,保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益[3];二是促進(jìn)土地合理利用,高效利用土地資源,促進(jìn)土地利用可持續(xù)發(fā)展[4];三是貫徹落實(shí)國(guó)家政策法規(guī),促進(jìn)國(guó)家對(duì)土地的宏觀調(diào)控。當(dāng)前,土地管理成為參與宏觀調(diào)控的十分重要的手段之一[5]?？偠灾?搞好第二次土地調(diào)查意義重大,關(guān)系到我國(guó)的發(fā)展大計(jì),關(guān)系到我們子孫后代的發(fā)展大計(jì),一定要認(rèn)真仔細(xì),耐心謹(jǐn)慎。真實(shí)準(zhǔn)確的土地?cái)?shù)據(jù)是全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的客觀要求;是推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展,保障國(guó)家糧食安全和促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定、保護(hù)農(nóng)民利益等工作的重要內(nèi)容;是編制國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃,加強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控,實(shí)施科學(xué)決策的重要依據(jù);是貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定,提高政府依法行政能力和國(guó)土資源管理水平的迫切需要;是科學(xué)規(guī)劃、合理利用、有效保護(hù)國(guó)土資源和實(shí)施最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度的根本手段[6]。在本次調(diào)查中要嚴(yán)守質(zhì)量關(guān),堅(jiān)決杜絕弄虛作假的情況,以最認(rèn)真的態(tài)度做好本次的調(diào)查工作。

3 若干問題的思考與總結(jié)

3.1 高度重視,加強(qiáng)各部門的相互協(xié)作

土地調(diào)查工作是一件十分繁瑣的工作,需要各方面的配合和協(xié)作,僅僅依靠社會(huì)上的調(diào)查隊(duì)伍干不好本次的調(diào)查工作。他們有技術(shù)力量,但是對(duì)當(dāng)?shù)氐那闆r不了解,甚至存在很多語言不通的情況,為了讓他們更快更好地融入到工作中去,必須分期分批地開展培訓(xùn)。相對(duì)而言,我們國(guó)土部門的業(yè)務(wù)人員具有先天性的優(yōu)勢(shì),輕車熟路,更有責(zé)任心和強(qiáng)烈的事業(yè)心。一定要加強(qiáng)部門合作,組織街道辦事處,村委會(huì),國(guó)土局等多個(gè)部門的同志參與到調(diào)查的統(tǒng)一協(xié)調(diào)工作中。他們不僅熟悉當(dāng)?shù)氐那闆r,而且當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)他們的信任度高。因此,各級(jí)人民政府相繼成立了由政府主管領(lǐng)導(dǎo)任主任,有國(guó)土、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、建設(shè)、交通、水利、民政、財(cái)政、統(tǒng)計(jì)、等部門參加的土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)辦公室,辦公室設(shè)在國(guó)土資源部門,并設(shè)有專職副主任,負(fù)責(zé)具體工作。辦公室的成立不僅為土地調(diào)查提供了后勤保障,還可以研究解決土地調(diào)查中的疑難問題,保障土地調(diào)查工作計(jì)劃有序地完成。另一方面,也要強(qiáng)化居民的配合意識(shí),讓居民認(rèn)識(shí)到本次調(diào)查的重要性。很多民眾對(duì)本次調(diào)查的認(rèn)識(shí)程度不夠,認(rèn)識(shí)不到調(diào)查關(guān)系到他們的切身利益,不愿意合作,不愿意出示土地權(quán)屬證明文件,不配合工作。甚至阻擾調(diào)查小組的工作,嚴(yán)重影響了調(diào)查工作的進(jìn)度。

3.2 ?？顚Ｓ?做好調(diào)查后勤保證工作

充足的經(jīng)費(fèi)是做好本次調(diào)查工作的最重要基本前提,是土地調(diào)查得以順利開展的保證。本次調(diào)查有國(guó)家撥款,地方財(cái)政撥款,一定要?？顚Ｓ?堅(jiān)決杜絕將調(diào)查經(jīng)費(fèi)用到其他地方的情況。財(cái)政部門,審計(jì)部門,紀(jì)檢部門一定要加強(qiáng)監(jiān)督檢察,定期檢查資金的去向。以往很多次土地調(diào)查不到位的情況,大部分原因都是由于經(jīng)費(fèi)不到位造成的。以前由國(guó)家、省、市(區(qū))共同解決經(jīng)費(fèi),但往往因?yàn)槭?區(qū))經(jīng)費(fèi)籌集不及時(shí),影響了土地調(diào)查工作的正常開展,有的甚至遲遲難以起步,或者中途停止,形成了“馬拉松”局面[7]。土地調(diào)查的專項(xiàng)預(yù)算經(jīng)費(fèi),一定要落到實(shí)處,專款專用。國(guó)家和省補(bǔ)貼經(jīng)費(fèi)不足的,一定要當(dāng)?shù)卣鉀Q,建立土地調(diào)查基金,形成良好的機(jī)制。

3.3 確保調(diào)查質(zhì)量,嚴(yán)抓調(diào)查隊(duì)伍質(zhì)量關(guān)

調(diào)查隊(duì)伍的技術(shù)能力是本次調(diào)查成功與否的關(guān)鍵,土地調(diào)查的調(diào)查人員實(shí)行持證上崗制度。經(jīng)過崗前培訓(xùn),具備土地調(diào)查管理的基本知識(shí),形成專業(yè)的調(diào)查隊(duì)伍,確保調(diào)查工作有理有據(jù)。在選擇調(diào)查隊(duì)伍的時(shí)候,盡量考慮由高校,科研、規(guī)劃等單位組成的調(diào)查隊(duì)伍,他們?cè)诩夹g(shù)上成熟,工作中責(zé)任心強(qiáng)。在以往的調(diào)查中,很多地方為了追求利益,將調(diào)查工作承包給一些不懂土地知識(shí)的調(diào)查隊(duì)伍,甚至又被轉(zhuǎn)包給個(gè)人,經(jīng)常出現(xiàn)“小作坊”的調(diào)查方式。這樣首先造成了沒有統(tǒng)一的管理,進(jìn)度慢;其次,技術(shù)力量不夠,調(diào)查不到位;再次,沒有統(tǒng)一的技術(shù)方案,給數(shù)據(jù)的銜接帶來了很大的麻煩。同時(shí),某些小的調(diào)查隊(duì)伍對(duì)調(diào)要性認(rèn)識(shí)不夠,調(diào)查敷衍了事。所以,土地調(diào)查一定要經(jīng)過崗前培訓(xùn),最好能聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍或懂政策、熟悉業(yè)務(wù)、工作經(jīng)驗(yàn)豐富、責(zé)任心強(qiáng)、已退居二線的當(dāng)?shù)貒?guó)土局老同志參與到調(diào)查中。

3.4 充分宣傳,使土地調(diào)查深入人心

積極采取多種方式和渠道,加大宣傳力度,使調(diào)查工作深入人心。應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到宣傳工作對(duì)做好土地調(diào)查的重大意義。宣傳不充分,調(diào)查無聲無息,不僅認(rèn)知度不高,而且要反復(fù)向居民解釋,浪費(fèi)時(shí)間和精力,效率低下。所以,土地調(diào)查辦公室要加強(qiáng)和與當(dāng)?shù)匦麄鞑块T聯(lián)系,采取設(shè)宣傳車,散發(fā)宣傳單,解答群眾咨詢,電視宣傳,懸掛宣傳橫幅,制作墻體宣傳標(biāo)語等形式,對(duì)土地調(diào)查進(jìn)行廣泛、全面的宣傳,為土地調(diào)查工作的順利開展?fàn)I造良好的輿論氛圍。

3.5 方法得當(dāng),靈活設(shè)計(jì)調(diào)查方案

土地調(diào)查工作是一件繁重的工作,應(yīng)制定合適的調(diào)查技術(shù)方案,充分利用現(xiàn)有資源,高效地完成調(diào)查工作。要制定統(tǒng)一的調(diào)查技術(shù)規(guī)程和技術(shù)要求,土地調(diào)查的技術(shù)規(guī)程,須具有權(quán)威性、準(zhǔn)確性、合理性、實(shí)用性和可操作性。用技術(shù)規(guī)程指導(dǎo)和規(guī)范土地調(diào)查工作,確保調(diào)查工作的規(guī)范進(jìn)行。同時(shí),也要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和調(diào)查隊(duì)伍的情況,靈活處理。在調(diào)查中,對(duì)于地籍資料比較完善的區(qū)域,一定要充分利用現(xiàn)有資料?，F(xiàn)有的地籍資料主要包括:檔案文件,薄膜圖,電子地籍圖,遙感影像圖。在城鎮(zhèn)土地調(diào)查中,工作底圖要選取較好的地籍圖(地形圖)。外業(yè)調(diào)查時(shí),可以直接在打印的比例較大的地籍圖上標(biāo)界址點(diǎn)號(hào),不需要畫調(diào)查草圖。同時(shí),地籍圖還有提醒調(diào)查人員的作用。調(diào)查中,很多建筑物我們只能看到一面,另一面的情況我們不清楚,而且有時(shí)候我們也不能到達(dá)。很多前面看起來規(guī)則的建筑物,后面會(huì)存在很多的轉(zhuǎn)折。這時(shí)候,地籍圖就可以提醒我們注意去核查,合理地設(shè)置或預(yù)留界址點(diǎn)號(hào)。所以,調(diào)查前要進(jìn)行資料的收集和整理,充分利用現(xiàn)有的圖件資料。

3.6 以調(diào)查為契機(jī),權(quán)屬證明文件的統(tǒng)一清查與更新

我國(guó)的土地所有權(quán)性質(zhì)有兩種:國(guó)家所有和集體所有。這是由我國(guó)的特殊歷史情況決定的。我國(guó)土地法規(guī)定:城市市區(qū)的土地屬國(guó)家所有;農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除有法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的外,其余的均歸與農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有;同時(shí),共有宗不存在國(guó)家和集體共同的情況[9]。但是,在我們的調(diào)查中,卻經(jīng)常發(fā)現(xiàn)這樣的情況:(1)權(quán)屬文件混亂。特別是在城中村,土地應(yīng)該是農(nóng)民集體所有,卻有個(gè)別的居民持有的是國(guó)有土地使用證;或者是新土地使用證是國(guó)有土地使用證,但是老土地是集體土地使用證。沒有任何的變更記錄說明該宗地是怎么由集體土地變?yōu)閲?guó)有土地的。(2)對(duì)于一宗地,存在國(guó)有土地和集體土地共有宗的情況。(3)權(quán)屬證明文件過期或遺失。權(quán)屬證明文件,是證明土地所有權(quán)和使用權(quán)的證明文件,具有法律的效力,是十分重要的文件。我國(guó)土地權(quán)屬證明文件主要包括:①建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖;②房產(chǎn)所有權(quán)證;③土地使用權(quán)合同書、協(xié)議書、土地置換協(xié)議書等;④征(撥)地批準(zhǔn)書和合同書;⑤有償使用合同書(協(xié)議書)和國(guó)有土地使用權(quán)證書;⑥城市住宅用地確權(quán)的文件。但是,土地調(diào)查中經(jīng)常存在土地使用證過期或權(quán)屬文件遺失的情況。有些土地證甚至是建國(guó)初期的土地證,這樣的土地證早也失去了法律的效力。我們應(yīng)該以本次的土地調(diào)查為契機(jī),確認(rèn)國(guó)有土地和集體土地的情況,明確每一宗土地的性質(zhì),不放過一個(gè)疑點(diǎn),為今后的土地登記、變更、出讓、轉(zhuǎn)讓等工作提供有效的法律依據(jù)。

4 結(jié) 語

在第二次全國(guó)土地調(diào)查中出現(xiàn)了很多好的方法,對(duì)今后的調(diào)查工作有很強(qiáng)的借鑒作用,我們一定要加強(qiáng)總結(jié)與交流、努力探索和積極借鑒這些成熟的方法和技術(shù),為今后的工作打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí),我們還要做到以查帶學(xué),通過本次調(diào)查提高國(guó)土隊(duì)伍的工作能力;最后,要嚴(yán)抓第二次全國(guó)土地調(diào)查成果質(zhì)量監(jiān)管,嚴(yán)肅處理弄虛作假的情況,并使第二次土地調(diào)查的成果落到實(shí)處。

參考文獻(xiàn):

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The research on the issues of the Second National Land Investigation

Chen Ruofu[1],Ruan Lvyun[2] ,Zhang Yong[3],Chen Bo[4]

(1.Jingzhou Institute of Land Survey & Planning, Jingzhou 434000,China;

2. College of Economics & land Management, Huazhong Agricultural University Wuhan 430070, China;

3. School of Resources and Environmental Science, Wuhan University, Wuhan 430071, China;

4. Jingzhou South Zone Construction Bureau, Jingzhou 434000,China. )

第3篇：土地管理學(xué)總論范文

關(guān)鍵詞:土地流轉(zhuǎn);農(nóng)民收入;新農(nóng)村建設(shè)

本調(diào)查以土地流轉(zhuǎn)為切入口,探討土地流轉(zhuǎn)是否真正意義上給農(nóng)民帶來了好處,而反映是否惠農(nóng)的直接指標(biāo)是流轉(zhuǎn)前后農(nóng)民的收入變化情況及與此相關(guān)的一系列如子女教育、老人贍養(yǎng)等情況。因而本調(diào)查將其作為重要指標(biāo)。

我們選擇的采樣地點(diǎn)是湖南省長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣。在為期10天的調(diào)查里,團(tuán)隊(duì)采訪了縣國(guó)土局國(guó)土資源交易中心領(lǐng)導(dǎo)彭宏獻(xiàn)主任,關(guān)山村村主任和村支書。對(duì)該地情況有了大致了解,并深入農(nóng)戶進(jìn)行調(diào)查,走訪了62戶人家。采集到了非常寶貴的數(shù)據(jù)資料并進(jìn)行了深入的分析。關(guān)山村位于寧鄉(xiāng)縣東北部,距縣城13公里,離長(zhǎng)沙城區(qū)29.5公里,隨著金洲工業(yè)新區(qū)及長(zhǎng)沙西線工業(yè)走廊的建設(shè),關(guān)山成為長(zhǎng)沙、寧鄉(xiāng)、望城三城的中心位置。全村轄16個(gè)小組,4.94平方公里。近年來,關(guān)山村憑借優(yōu)越的地理位置,豐富的資源優(yōu)勢(shì),積極招商引資調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

一、調(diào)查問卷反映情況及分析

(一)農(nóng)戶自留土地相對(duì)較少

通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn),當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)過程中自留土地相對(duì)較少農(nóng)戶近七成土地發(fā)生流轉(zhuǎn),問卷反映出的具體數(shù)據(jù)如下:自有土地流轉(zhuǎn)1%-25%的農(nóng)戶占被調(diào)查戶數(shù)的12.9%;流轉(zhuǎn)原有土地25%-50%的農(nóng)戶占被調(diào)查戶數(shù)的21%;流轉(zhuǎn)原有土地50%-75%的農(nóng)戶占被調(diào)查戶數(shù)的45.2%;流轉(zhuǎn)原有土地75%以上的農(nóng)戶占被調(diào)查戶數(shù)的16.1%。

關(guān)山村農(nóng)民大部分土地發(fā)生流轉(zhuǎn),自留土地減少促使農(nóng)民就業(yè)方式發(fā)生改變,年輕的村民進(jìn)城或在村辦工廠打工,但年老的農(nóng)民便失去了收入來源。在我們的調(diào)查中,很多農(nóng)戶反映,原來手里土地多時(shí),老人也可以在家做點(diǎn)農(nóng)活,換點(diǎn)收入。失去土地,雖然有一定補(bǔ)償,但這部分收入還是較少,老人的贍養(yǎng)問題讓人擔(dān)憂。

(二)土地流轉(zhuǎn)前后農(nóng)民收入的主要來源

土地流轉(zhuǎn)讓農(nóng)民的工作方式方式發(fā)生了巨大變化,因此收入來源也有了很大變化,我們通過走訪農(nóng)戶,發(fā)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)前后農(nóng)民收入主要來源主要有以下幾種形式(見表1),且在某些形式上出現(xiàn)了較為集中的現(xiàn)象。

由于土地發(fā)生流轉(zhuǎn),農(nóng)民手中的土地有所減少,為了獲取更多的收入,農(nóng)民獲取收入的來源更多樣化了。由表1可知,越來越多的農(nóng)民選擇外出打工,而以土地耕作作為主要收入的農(nóng)戶比例有所降低。隨著土地流轉(zhuǎn)的力度加大,農(nóng)民收入來源多樣化將會(huì)成為一種趨勢(shì)。

(三)土地流轉(zhuǎn)前后農(nóng)民家庭收入組成情況

土地流轉(zhuǎn)后,人們逐漸放棄了只靠種地為生的生活方式,家庭收入來源多種多樣。但多種多樣的收入方式最終可歸結(jié)為非農(nóng)業(yè)收入和農(nóng)業(yè)收入兩大類。由調(diào)查問卷反映的情況來看,土地流轉(zhuǎn)后,非農(nóng)業(yè)收入占家庭總收入百分比由流轉(zhuǎn)前的61%增長(zhǎng)為74%;農(nóng)業(yè)收入占家庭總收入百分比由流轉(zhuǎn)前的39%略降至26%。

從家庭收入組成看,流轉(zhuǎn)前非農(nóng)收入相對(duì)農(nóng)業(yè)收入比重較大。土地流轉(zhuǎn)后兩者的差距越來越大,非農(nóng)收入比例達(dá)到農(nóng)業(yè)收入的三倍。這間接表明農(nóng)民的工作方式開始多樣化,在家務(wù)農(nóng)靠天吃飯已不再是唯一的出路。在我們調(diào)查中,很多家庭新建了兩層小樓,生活水平大為提高,這也正是土地流轉(zhuǎn)為廣大農(nóng)民帶來切實(shí)利益的直接體現(xiàn)。

(四)土地流轉(zhuǎn)前后家庭支出組成情況

土地流轉(zhuǎn)讓農(nóng)民的收入發(fā)生了變化,而這也直接導(dǎo)致了其支出方式的變化。土地流轉(zhuǎn)是否給人們帶來了真正的福利,日常支出情況就是良好的指標(biāo):土地流轉(zhuǎn)后,農(nóng)戶全年總收入用在子女教育上的開支由流轉(zhuǎn)前的21%降至13%;用在老人贍養(yǎng)方面的支出由流轉(zhuǎn)前的2%升至3%;日常生活的支出由流轉(zhuǎn)前的42%升為47%;儲(chǔ)蓄由流轉(zhuǎn)前的17%升為23%。

有調(diào)查數(shù)據(jù)可知土地流轉(zhuǎn)前后家庭的日常支出都占相當(dāng)大的比例,但是土地流轉(zhuǎn)的平均價(jià)格相對(duì)于水田耕作的純收入高,農(nóng)民儲(chǔ)蓄比例上升。同時(shí),國(guó)家出臺(tái)的一系列教育優(yōu)惠政策,減輕了農(nóng)戶教育支出的負(fù)擔(dān)。總體上農(nóng)民的收入增加了。

(五)農(nóng)戶對(duì)土地流轉(zhuǎn)政策滿意程度

土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)民,基本前提是讓農(nóng)民的利益得到保障,真正意義上實(shí)現(xiàn)惠農(nóng)的目的。所以,當(dāng)?shù)剞r(nóng)民對(duì)土地流轉(zhuǎn)的滿意度是對(duì)政策的直接檢驗(yàn)和良好的信息反饋,為政府進(jìn)一步制定完善的流轉(zhuǎn)制度提供重要的參考,讓政府更多的聽取農(nóng)民的心聲,制定出讓農(nóng)民滿意的土地流轉(zhuǎn)政策。調(diào)查中,我們得知愿意流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶占52%,不愿意的占44%,認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)對(duì)自己意義不大的占4%。以下是我們對(duì)農(nóng)戶是否愿意流轉(zhuǎn)土地的原因調(diào)查分析(見表2)。

土地農(nóng)民的生活保障,農(nóng)民的生活離不開土地。然而我國(guó)的土地流轉(zhuǎn)還剛剛起步,部分農(nóng)民的意識(shí)還跟不上,導(dǎo)致部分農(nóng)民并不支持土地流轉(zhuǎn)。這部分人認(rèn)為自己留著土地今后生活將會(huì)更有保障,同時(shí)也能夠享有國(guó)家對(duì)于土地的優(yōu)惠政策。而大多數(shù)人響應(yīng)則是因?yàn)閯?wù)農(nóng)收入低,土地流轉(zhuǎn)后,既能得到土地流轉(zhuǎn)收入,又能將耕作時(shí)間用來外出打工,從而獲得一份更高的收入。通過我們的調(diào)查,流轉(zhuǎn)前(2004年以前)關(guān)山村村民的平均收入為18019.67元,流轉(zhuǎn)后至今村民的平均收入為25790.16元,上升了43.16%?？梢?土地流轉(zhuǎn)在農(nóng)民增收方面還是有很大貢獻(xiàn)的。

二、土地流轉(zhuǎn)中存在問題

(一)利益分配問題

利益分配問題一直是土地流轉(zhuǎn)的核心問題。在當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,按照依法自愿有償原則,土地流轉(zhuǎn)要想順利開展必須要以給農(nóng)戶帶來更大利益作為前提。

在我們的調(diào)查中,將土地出租的費(fèi)用為菜地120元/畝、山地70元/畝、耕地500元/畝,同時(shí)還能獲得一些額外的補(bǔ)償,如土地分紅或者國(guó)家給與的農(nóng)藥補(bǔ)貼等。這所有的這些補(bǔ)償都沒有一個(gè)實(shí)實(shí)在在的根據(jù),更不是根據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)所給與的。很多農(nóng)民通過多種途徑對(duì)其他地方土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)補(bǔ)償措施有所了解。針對(duì)這一點(diǎn)我們參閱當(dāng)?shù)亓鬓D(zhuǎn)政策,對(duì)比分析我國(guó)其他地方對(duì)土地流轉(zhuǎn)的補(bǔ)償金額如湖北省竹山縣旱地一律按200元/畝,水田一律按500元/畝。造成這種現(xiàn)象的原因有:一是由于我國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)地域差別大,發(fā)展程度差異明顯,很難形成統(tǒng)一有效的土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償機(jī)制;二是農(nóng)村土地市場(chǎng)供求競(jìng)爭(zhēng)不足,農(nóng)民、村集體經(jīng)濟(jì)組織、企業(yè)等多方利益博弈,協(xié)調(diào)困難,這在農(nóng)用地非農(nóng)業(yè)化流轉(zhuǎn)中尤為突出。另外,由于農(nóng)戶的知識(shí)水平較低,獲得信息的渠道有限,對(duì)市場(chǎng)知識(shí)不足,在利益分配時(shí)處弱勢(shì)地位,合法權(quán)益極易受到侵害。

(二)非糧化趨勢(shì)與失地農(nóng)民就業(yè)問題

土地流轉(zhuǎn)的目的主要是增加農(nóng)業(yè)附加值,發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)。這導(dǎo)致一些本來種植糧食的土地可能被流轉(zhuǎn)為養(yǎng)殖業(yè)、生態(tài)觀光、休閑農(nóng)業(yè)等。關(guān)山村土地流轉(zhuǎn)后土地主要用于:種植高經(jīng)濟(jì)價(jià)值作物,如葡萄、西瓜等;用于建造方圓山莊以發(fā)展旅游業(yè)。這導(dǎo)致種糧面積大幅減少。希望自己擁有土地種植糧食作物。由于以土地入股的農(nóng)戶每年都可以從方圓山莊獲得不少分紅,對(duì)此很多農(nóng)民還是感到滿意的,不再以糧食耕作為生。而這會(huì)造成糧食產(chǎn)量的降低,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看是不利的。

我國(guó)現(xiàn)有耕地面積僅有18.25億畝,且土地流轉(zhuǎn)過程中會(huì)出現(xiàn)農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)困難、失地農(nóng)民收入來源減少等問題,反而降低了農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)效率,造成規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。而關(guān)山村也認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn),在方圓山莊和當(dāng)?shù)嘏d辦的磚廠都盡可能雇傭當(dāng)?shù)厥У剞r(nóng)民,但村民也有反映,當(dāng)?shù)貙ｉT種植西瓜的超大現(xiàn)代農(nóng)業(yè)集團(tuán)租用本村土地種西瓜,雇傭較多外村人農(nóng)民作工人。

(三)農(nóng)民保障問題

農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn),會(huì)造成農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移。但目前戶籍制度的存在造成農(nóng)民和城市居民有明顯的界定劃分,而農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)變成城市戶口也是相當(dāng)困難的。特別是農(nóng)民想要進(jìn)城成為城市居民更是難上加難。角色不同決定二者享受的福利待遇也不同。進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工無法享受到市民的社會(huì)保障待遇,而覆蓋農(nóng)村的社會(huì)保障體系還未建立起來,農(nóng)民的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)仍沒有可靠保障,在這種情況下,土地在農(nóng)民心中成為唯一可靠的保障,農(nóng)民,特別是年老的農(nóng)民不想放棄土地,老人擁有土地仍可以通過種地獲得微薄收入,而失去土地對(duì)他們來說意味著失去收入來源。這直接導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)難以實(shí)現(xiàn)。在金融危機(jī)的大背景下,農(nóng)民外出就業(yè)有很大的不穩(wěn)定性,農(nóng)民工返鄉(xiāng)潮依舊存在,此時(shí),健全農(nóng)民保障制度是極為關(guān)鍵的。關(guān)山村建有自己的敬老院,但據(jù)調(diào)查能夠滿足條件入住的農(nóng)民較少。

三、建議

(一)積極保障農(nóng)民利益

首先,農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)過程中相對(duì)來說是弱者,他們?nèi)狈Ρ匾暮贤确矫娴闹R(shí)有時(shí)甚至沒有發(fā)言權(quán)。關(guān)山村村民整體上對(duì)于土地流轉(zhuǎn)方面的政策不清楚。因此,建議加強(qiáng)農(nóng)民的相關(guān)知識(shí)的教育,如在村上成立土地流轉(zhuǎn)合作社進(jìn)行集中的學(xué)習(xí),使農(nóng)民擁有知情權(quán)。其次,為了解決各方利益沖突方面的問題可以將土地流轉(zhuǎn)得來的一部分的資金自動(dòng)轉(zhuǎn)成為農(nóng)民購(gòu)買養(yǎng)老保險(xiǎn),醫(yī)療保險(xiǎn)等,以緩解各方利益的沖突,更好地保證農(nóng)民的利益。再次,建立健全農(nóng)村土地市場(chǎng)體制,加強(qiáng)監(jiān)督監(jiān)管,通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)提高土地流轉(zhuǎn)金額,從而切實(shí)增加農(nóng)民的收入,確保農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中的主體地位。

(二)保護(hù)基本農(nóng)田,確保糧食產(chǎn)量

首先,確保國(guó)家糧食安全。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來看,必需死守18億畝耕地紅色線,確?；巨r(nóng)田的安全。因此,要加大土地執(zhí)法力度,違法必糾,執(zhí)法必嚴(yán)。發(fā)揮群眾的力量進(jìn)行監(jiān)督,設(shè)立監(jiān)督部門,實(shí)行有獎(jiǎng)舉報(bào),切實(shí)保障農(nóng)戶的合法權(quán)益。其次,加強(qiáng)基本農(nóng)田用途管制,并進(jìn)一步完善糧食直接補(bǔ)貼政策,對(duì)交糧食的農(nóng)民給予相應(yīng)的補(bǔ)貼。并切實(shí)貫徹中央關(guān)于基本農(nóng)田的保護(hù)政策,嚴(yán)禁變更基本農(nóng)田的用途。再次,國(guó)家應(yīng)對(duì)種糧大戶和糧食深加工等產(chǎn)業(yè)給予支持。此外,按照市場(chǎng)機(jī)制逐步形成合理的糧食價(jià)格,縮小糧食產(chǎn)品與非糧種植產(chǎn)品的比較效益差距,確保我國(guó)糧食生產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和糧食安全。

(三)建立健全農(nóng)民社會(huì)保障制度

首先,政府應(yīng)建立和完善與我國(guó)社會(huì)生產(chǎn)力和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的農(nóng)民社會(huì)保障制度,具體包括:農(nóng)村最低生活保障制度、農(nóng)村社會(huì)醫(yī)療保障制度、農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。做到使農(nóng)民跟城市居民一樣有?？梢?確保土地流轉(zhuǎn)無后顧之憂。其次,增加農(nóng)村資金的投入,大力引入新型勞動(dòng)力型外資,充分利用農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,并鼓勵(lì)農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè),在資金和技術(shù)上給與指導(dǎo)與幫助,真正讓他們自己做老板,把錢掌握在自己手中。再次,增加新生力量的流入,鼓勵(lì)擁有知識(shí)與眼界的大學(xué)生投身到新農(nóng)村建設(shè)中,以此來推動(dòng)動(dòng)農(nóng)村向高技術(shù)含量方向發(fā)展。

通過調(diào)查,整體來說關(guān)山村的土地流轉(zhuǎn)工作開展較為成功,流轉(zhuǎn)工作得到了絕大多數(shù)農(nóng)戶的支持與認(rèn)可。但我們?nèi)匀话l(fā)現(xiàn),還是有一些細(xì)節(jié)上的問題需要注意,如提高補(bǔ)償金、更合理地安排失地農(nóng)民的就業(yè)問題等等。筆者在與村主任的談話中談到這些問題,村主任表示這些問題村里已經(jīng)認(rèn)識(shí)到,并將此作為今后工作的重點(diǎn)。

參考文獻(xiàn):