土地資源管理?xiàng)l例精選(九篇)

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第1篇：土地資源管理?xiàng)l例范文

一、引言

我國(guó)作為世界領(lǐng)土大國(guó)，有著960萬(wàn)平方公里的國(guó)土面積，幅員遼闊，土地資源總量較大，但由于我國(guó)人口基數(shù)巨大，人均土地資源占有量遠(yuǎn)低于世界平均水平，土地資源十分的匱乏。近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的迅速發(fā)展，對(duì)土地資源的需求量不斷上升，各地地價(jià)不斷上漲，更可見(jiàn)土地資源的有限性與寶貴性，因此做好土地資源的調(diào)配工作迫在眉睫。

二、土地資源的簡(jiǎn)介

1、土地資源的概念

土地資源，即指可以供農(nóng)、林、牧或其他等利用的土地，是人類賴以生存的最基本的生活資料。土地資源往往具有一定的時(shí)空性，并且本文由收集整理在對(duì)土地資源利用的過(guò)程中，通常需要對(duì)其采取不同程度的改造措施，以使其滿足人類特定的要求。

2、現(xiàn)階段土地資源存在的問(wèn)題

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，土地資源的有限性逐漸凸現(xiàn)出來(lái)，制約著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，并且在土地資源的利用過(guò)程中，還涌現(xiàn)出了一些問(wèn)題。

（1）城市化與耕地保護(hù)的矛盾問(wèn)題。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，城市化與工業(yè)化是我國(guó)發(fā)展的必由之路，而在城市化的發(fā)展過(guò)程中，必然要占用一部分耕地，如何在城市化發(fā)展與耕地保護(hù)的矛盾中做好決策，既防止耕地被盲目占用，又能最大程度促進(jìn)城市化的發(fā)展。//sixianghuibao/

我國(guó)歷年耕地面積圖

（2）土地利用違規(guī)現(xiàn)象

在現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過(guò)程中，土地違規(guī)利用的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，時(shí)有發(fā)生，工業(yè)企業(yè)違規(guī)占用土地進(jìn)行生產(chǎn)，政府違規(guī)拍賣土地，導(dǎo)致我國(guó)很多土地資源流失，沒(méi)有得到合法的利用，未能對(duì)其進(jìn)行合理的規(guī)劃。

我國(guó)歷年違規(guī)占用土地面積圖

（3）農(nóng)民的權(quán)益保護(hù)問(wèn)題

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展已成為大勢(shì)所趨，勢(shì)必要占用部分農(nóng)民土地進(jìn)行生產(chǎn)建設(shè)，而土地作為農(nóng)民的根本，失去土地對(duì)農(nóng)民的權(quán)益造成了很大的損害，成為了社會(huì)發(fā)展的阻力與潛在威脅，如何做好農(nóng)民的權(quán)益保護(hù)問(wèn)題愈發(fā)重要。

三、工商管理學(xué)理論用于土地資源的調(diào)配

1、管理系統(tǒng)原理理論

管理系統(tǒng)原理主要包括整體性觀點(diǎn)、開(kāi)放式觀點(diǎn)、動(dòng)態(tài)性觀點(diǎn)、綜合性觀點(diǎn)以及環(huán)境適應(yīng)性觀點(diǎn)這五點(diǎn)，而這五點(diǎn)也是把握利用管理系統(tǒng)原理的關(guān)鍵。土地資源的調(diào)配作為一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，需要對(duì)整體進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧，在促進(jìn)城市化進(jìn)程的同時(shí)，做好土地資源使用的科學(xué)性與集約性，既不能只片面地保護(hù)耕地，阻礙城市化的正常進(jìn)程；也不能只單純地重視經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化建設(shè)而忽視對(duì)耕地的保護(hù)，而是應(yīng)該運(yùn)用管理系統(tǒng)原理理論，綜合考慮，統(tǒng)籌兼顧，做到保護(hù)耕地與城市化發(fā)展并行。//html/zongjie/

2、管理人本原理理論

管理人本原理理論即是指以人為本，以人為中心的管理思想，重視人在管理過(guò)程中的核心地位與作用，要求管理者在管理活動(dòng)中重視處理人與人之間的關(guān)系，最大化地調(diào)動(dòng)人們的積極性和創(chuàng)造性，從而取得更好的管理效果，更好地實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)。對(duì)于土地資源的調(diào)配，也是需要以人為本，重視人性化的調(diào)配，尤其是在征用農(nóng)民土地時(shí)，更要做到以人為本，積極地采取相關(guān)措施保障農(nóng)民的合法權(quán)益，完善相關(guān)的社會(huì)保障體系。另外，在進(jìn)行土地資源的調(diào)配時(shí)，還應(yīng)該運(yùn)用管理人本原理理論，對(duì)相關(guān)工作人員進(jìn)行管理，提高其工作積極主動(dòng)性，加快工作效率，提高工作質(zhì)量，以提出更好調(diào)配方案。

3、管理整分合原理理論

管理整分合原理理論即為在整體的規(guī)劃部署下，進(jìn)行明確的分工工作，并對(duì)分工進(jìn)行有效地整合。既要了解好整體的目的和規(guī)劃，又要科學(xué)合理地進(jìn)行分工，還應(yīng)該合理地進(jìn)行組織與協(xié)作，并加強(qiáng)組織管理，以確保分工的各個(gè)環(huán)節(jié)能協(xié)調(diào)一致地工作。土地資源的調(diào)配是一項(xiàng)較為龐大的工程，需要在整體上把握好城市的現(xiàn)狀與性質(zhì)，結(jié)合實(shí)際的自然地理環(huán)境、歷史背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀等因素，做好整體上的統(tǒng)籌與規(guī)劃，之后分別對(duì)城市的建筑、綠化、工業(yè)等進(jìn)行科學(xué)合理地調(diào)配土地資源。另外在調(diào)配的過(guò)程中，還要做好對(duì)每一項(xiàng)用途的審核以及管理，確保能夠完成整體的目的與規(guī)劃。//sixianghuibao/

4、管理彈性原理理論

管理彈性原理理論就是指在管理的過(guò)程中必須保證一定的彈性和適應(yīng)性，以確保能夠適應(yīng)實(shí)際管理過(guò)程中可能發(fā)生的各種情況。由于管理具有一定的不確定性，因此管理彈性對(duì)于管理的實(shí)際效果有著重要的積極意義。在對(duì)土地資源進(jìn)行調(diào)配的時(shí)候，也需要運(yùn)用管理彈性原理理論，在保證耕地紅線以及城市化建設(shè)用地的基礎(chǔ)上，留有一定的余地，以適應(yīng)可能發(fā)生的變動(dòng)，確保土地資源調(diào)配的有效性和適應(yīng)性。

第2篇：土地資源管理?xiàng)l例范文

工作總結(jié)

一年來(lái)，我辦圍繞《土地管理法》、《國(guó)土資源管理?xiàng)l例》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)和金塔縣人民政府金政發(fā)[2013]115號(hào)文件要求，加強(qiáng)集約、節(jié)約利用土地資源管理，在建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批、規(guī)劃測(cè)量、定位放線等工作環(huán)節(jié)中，加強(qiáng)管理，完善措施，加大違規(guī)違法建筑案件查處力度，取得了明顯成效。

一、加大了土地法律法規(guī)宣傳

為了提高廣大人民群眾的思想認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)法制觀念，我辦采取多種形式，開(kāi)展了《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓管理規(guī)定》等法規(guī)的宣傳學(xué)習(xí)，增強(qiáng)了廣大市民的國(guó)土資源保護(hù)意識(shí)。于6月25日在航天廣場(chǎng)懸掛橫幅進(jìn)行宣傳，接到群眾咨詢達(dá)280人次，共印發(fā)宣傳資料1000多張，印發(fā)的法律資料深受廣大人民群眾的歡迎，使大家更深層地了解法律宣傳的重要性。

二、加強(qiáng)了項(xiàng)目用地規(guī)劃審批

強(qiáng)化規(guī)劃執(zhí)法管理，落實(shí)了部門(mén)聯(lián)審、專家評(píng)審、批前公示等制度，按照現(xiàn)場(chǎng)勘察、征詢國(guó)土、環(huán)保等相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)，核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，杜絕了違規(guī)審批現(xiàn)象。今年共下發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證29份，審批用地面積305.4萬(wàn)平方米。下發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)許可證7份，審批用地面積9.5萬(wàn)平方米，共出具規(guī)劃出讓條件通知書(shū)37份。

三、加強(qiáng)了項(xiàng)目規(guī)劃復(fù)線驗(yàn)線

認(rèn)真貫徹落實(shí)了測(cè)繪管理的各項(xiàng)法律法規(guī)，做到了依法測(cè)繪。

一年來(lái)，按照縣上基礎(chǔ)測(cè)繪規(guī)劃編制工作的安排和部暑，按照《測(cè)繪法》等法律法規(guī)的規(guī)定，積極主動(dòng)配合開(kāi)展各項(xiàng)測(cè)量工作。在規(guī)劃項(xiàng)目建

設(shè)過(guò)程中，加強(qiáng)了城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊建設(shè)項(xiàng)目的定位復(fù)線驗(yàn)線，共完成復(fù)線驗(yàn)線項(xiàng)目15項(xiàng)。

第3篇：土地資源管理?xiàng)l例范文

關(guān)鍵詞 大中農(nóng)場(chǎng)；土地管理；措施；對(duì)策

中圖分類號(hào) F324.1；F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-5739（2013）20-0328-02

土地資源管理是一項(xiàng)造福子孫、功在千秋的長(zhǎng)期工作，保護(hù)耕地、人人有責(zé)，需要在實(shí)踐中不斷積累經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)拓土地管理新思路。建立健全土地管理長(zhǎng)效機(jī)制，將土地資源保護(hù)和利用制度化、規(guī)范化，形成全員參與監(jiān)督、突出適度開(kāi)發(fā)、重點(diǎn)保護(hù)耕地、實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展的運(yùn)行體制。

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是大中農(nóng)場(chǎng)的主要經(jīng)濟(jì)支柱，而種植業(yè)又是大中農(nóng)場(chǎng)農(nóng)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，因此合理開(kāi)發(fā)和保護(hù)現(xiàn)有耕地資源，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，是提高大中農(nóng)場(chǎng)效益、推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化工程建設(shè)的根本所在[1-2]。

1 基本情況

大中農(nóng)場(chǎng)位于全國(guó)第1個(gè)生態(tài)示范市——大豐市境內(nèi)，生態(tài)環(huán)境良好，地理中心坐標(biāo)為東經(jīng)120°39′08″，北緯33°08′04″，土地總面積約為8 200 hm2，其中耕地5 067 hm2。平均海拔3.1 m，地勢(shì)平坦，土壤發(fā)源于江淮沖積母質(zhì)，質(zhì)地砂壤—輕壤，有機(jī)質(zhì)含量2%左右。

2 主要措施

2.1 加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，提升土管意識(shí)

農(nóng)場(chǎng)專門(mén)成立了土地管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由集團(tuán)公司董事長(zhǎng)任組長(zhǎng)，分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長(zhǎng)，下設(shè)土地管理辦公室，農(nóng)業(yè)管理部牽頭負(fù)責(zé)全場(chǎng)土地管理工作。具體分工：農(nóng)業(yè)管理部負(fù)責(zé)基本農(nóng)田等耕地的管理；林業(yè)分場(chǎng)負(fù)責(zé)林地、道路和水面的管理；基建科負(fù)責(zé)建設(shè)用地的管理。

2.2 科學(xué)編制規(guī)劃，整合土地資源

著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，認(rèn)真編制中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的要求，有計(jì)劃、有步驟地做好高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)任務(wù)，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)，及時(shí)開(kāi)展土地復(fù)墾工作，切實(shí)提高土地產(chǎn)出率，充分挖掘土地資源[3]。

2.3 完善管理機(jī)制，擴(kuò)大巡查半徑

制定出臺(tái)了《江蘇大中農(nóng)場(chǎng)集團(tuán)有限公司土地管理辦法》，根據(jù)農(nóng)場(chǎng)的地形地勢(shì)情況，約定詳細(xì)的巡查路線，實(shí)現(xiàn)周巡查、月統(tǒng)計(jì)制度，即確保每周對(duì)所有路線巡查1遍，每月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)總結(jié)，確保不留死角，不留盲區(qū)。

2.4 重視普法宣傳，增強(qiáng)保護(hù)意識(shí)

利用每年的職工管理人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)的機(jī)會(huì)，開(kāi)設(shè)土地管理課程，豐富干工的土管知識(shí)；在每年“6.12土地日”開(kāi)展“促節(jié)約、守紅線、惠子孫”等專題活動(dòng)，增強(qiáng)土地保護(hù)意識(shí)；借助“12.4全國(guó)法制宣傳日”的機(jī)會(huì)，利用廣播、閉路電視等宣傳《中華人民共和國(guó)土地管理法》《江蘇省土地管理?xiàng)l例》《江蘇省基本農(nóng)田保護(hù)條例》等法律法規(guī)，增強(qiáng)全員法律意識(shí)。

2.5 加大執(zhí)法力度，嚴(yán)懲違法行為

為積極響應(yīng)國(guó)土部門(mén)年度土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查工作，會(huì)同地方國(guó)土部門(mén)成立聯(lián)合執(zhí)法組，形成聯(lián)合執(zhí)法長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)全場(chǎng)范圍內(nèi)，重點(diǎn)對(duì)林下占地、河坡違建等違法行為進(jìn)行專項(xiàng)檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和查處各類違法違規(guī)行為，給違法占地行為予以有力打擊[4]。

2.6 優(yōu)化種植模式，提高土地產(chǎn)出

自2002年起，農(nóng)場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，改變種植模式，對(duì)水稻雜交制種、有機(jī)稻、西瓜草莓、苗木花卉等高效農(nóng)業(yè)進(jìn)行大膽嘗試和積極探索。實(shí)踐證明，高效農(nóng)業(yè)的畝效益要高出常規(guī)稻麥種植3～5倍，發(fā)展高效農(nóng)業(yè)勢(shì)在必行，目前農(nóng)場(chǎng)高效農(nóng)業(yè)初具規(guī)模，水稻雜交制種面積1 000 hm2左右，設(shè)施農(nóng)業(yè)面積133.33 hm2左右，有機(jī)稻種植33.33 hm2左右，景觀苗木33.33 hm2左右。

2.7 健全檔案管理，增強(qiáng)管理效能

成立土地管理辦公室，負(fù)責(zé)土地檔案資料整理工作，包括耕地利用資料、林木栽伐資料、水面管理資料、用地審批資料等，使土地管理工作有據(jù)可查、有章可循，切實(shí)增強(qiáng)土地管理效能。

3 對(duì)策

3.1 完善新形勢(shì)下土地管理體制

一是積極協(xié)調(diào)溝通，妥善處理糾紛。大中農(nóng)場(chǎng)土地界址復(fù)雜，歷史上存在許多土地糾紛，為了確立土地權(quán)屬，保護(hù)土地資源，農(nóng)場(chǎng)于2004年申請(qǐng)辦理了《國(guó)有土地使用權(quán)證》，使農(nóng)場(chǎng)土地資源合法化、規(guī)范化，但由于歷史原因，仍然存在兩處土地糾紛，需與相關(guān)單位進(jìn)一步協(xié)商。二是規(guī)范用地程序，完善用地手續(xù)。近年來(lái)，土地實(shí)現(xiàn)屬地管理，農(nóng)場(chǎng)需及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念，與地方國(guó)土部門(mén)加強(qiáng)交流，超前協(xié)調(diào)用地規(guī)劃，完善相關(guān)用地手續(xù)[5]。

3.2 將農(nóng)場(chǎng)規(guī)劃納入地方政府總體規(guī)劃

農(nóng)場(chǎng)目前執(zhí)行的規(guī)劃文稿是2007年由南京農(nóng)業(yè)大學(xué)組織編制的《大中農(nóng)場(chǎng)2008—2020年發(fā)展規(guī)劃》，當(dāng)時(shí)雖積極爭(zhēng)取，但未能納入地方政府總體規(guī)劃，給項(xiàng)目選址和用地審批造成了很大困難，因此在現(xiàn)行體制下，將農(nóng)場(chǎng)規(guī)劃納入地方總體規(guī)劃，勢(shì)在必行。

3.3 多方整合資金，加快土地綜合治理

按照農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化工程發(fā)展的要求，農(nóng)場(chǎng)大力推進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，突出防滲斗渠、小型泵站、道路硬化、河道疏浚等農(nóng)水項(xiàng)目建設(shè)，已建成高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田1 333.33 hm2左右，農(nóng)田灌排條件得到大大改善，種植水平明顯提高。但土地綜合治理是一項(xiàng)世紀(jì)工程，需要大批資金支持，光靠農(nóng)場(chǎng)一己之力很難實(shí)施，需要政府財(cái)政的大力支持。

4 參考文獻(xiàn)

[1] 陸紅生.土地管理學(xué)總論[M].北京：中國(guó)農(nóng)業(yè)出版社，2007：145-168.

[2] 仇繼東.天津設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展設(shè)想與對(duì)策建議[J].天津農(nóng)業(yè)科學(xué)，2010（1）：5-9.

[3] 李光東，邱道持，王平.中國(guó)耕地保護(hù)機(jī)制建設(shè)研究進(jìn)展[J].地理科學(xué)進(jìn)展，2011，30（3）：282-289.

第4篇：土地資源管理?xiàng)l例范文

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村土地；土地資源；存在問(wèn)題；規(guī)劃

人口的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與技術(shù)水平的提高，使得人們對(duì)土地的需求也在逐漸增加，農(nóng)村的土地資源日益減少。而社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開(kāi)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。如何正確利用農(nóng)村土地資源和處理人類與土地之間的關(guān)系，是現(xiàn)在需要面對(duì)的重要問(wèn)題。

1 農(nóng)村土地資源現(xiàn)狀

1.1 利用不合理

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的建設(shè)，城鎮(zhèn)用地也在逐漸加大，耕地資源逐漸減少，土地得不到良好的利用，人均耕地也在逐漸減少。農(nóng)村土地的利用不合理主要由于農(nóng)村土地資源的利用體系不符合該地的自然結(jié)構(gòu)，且有些地方的土地規(guī)劃較落后，對(duì)住戶的布局欠缺考究。這樣會(huì)導(dǎo)致很多農(nóng)村土地閑置局面的發(fā)生，農(nóng)村用地的開(kāi)發(fā)并不合理。

我國(guó)人口眾多，土地資源屬于不可再生的寶貴資源，土地資源的需求越來(lái)越緊張，在農(nóng)業(yè)用地方面更是稀缺，所以必須科學(xué)合理的用地。那么，導(dǎo)致農(nóng)村土地質(zhì)量的原因主要為土地的開(kāi)發(fā)具有不合理性，在土地耕種時(shí)，農(nóng)戶使用過(guò)多的農(nóng)藥化肥，影響了土地的質(zhì)量，破壞了生態(tài)環(huán)境。人們?cè)谂ψ非蠼?jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)，對(duì)土地進(jìn)行不合理的開(kāi)發(fā)利用，造成了土地水土流失嚴(yán)重，沙漠化和土地荒漠化也逐漸加重。有些企業(yè)排出的污水和大量廢氣也對(duì)土地資源造成了嚴(yán)重的污染，土地的質(zhì)量迅速下降。

1.2 管理問(wèn)題

農(nóng)村土地資源利用中，土地管理是一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)，目前情況來(lái)看，土地資源并沒(méi)有得到系統(tǒng)性的規(guī)劃。管理部門(mén)沒(méi)有對(duì)現(xiàn)有的土地進(jìn)行詳細(xì)的策略部署，只看重眼前的經(jīng)濟(jì)利益，而不做長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算，不斷的建造大型工程，不能合理的開(kāi)發(fā)利用，產(chǎn)生大量閑置用地。

土地的布局不合理也是造成土地管理不善的重要原因，隨著我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民選擇其他地方居住，減少了土地耕種量。很多青年也選擇走進(jìn)城市發(fā)展，農(nóng)民對(duì)土地耕種的熱情大大減退。土地得不到利用，土地的質(zhì)量便逐漸下降，最后導(dǎo)致土地日益貧瘠化。

農(nóng)民之間土地轉(zhuǎn)讓不遵循土地承包法的規(guī)定“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取互換，轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)，應(yīng)由當(dāng)事人向縣一級(jí)以上人民政府申請(qǐng)登記”，農(nóng)民為了貪圖利益進(jìn)行無(wú)序的土地流轉(zhuǎn)，造成土地管理的不便。在土地的流轉(zhuǎn)中，有的部門(mén)為了個(gè)人利益，在未經(jīng)過(guò)用戶的同意下，強(qiáng)制農(nóng)民簽訂流轉(zhuǎn)合同，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民的利益。

雖然有關(guān)部門(mén)一直在強(qiáng)調(diào)建立完整的土地資源管理政策，但是一直得不到落實(shí)，一些違規(guī)用地通過(guò)罰款終止，但是有一些人通過(guò)走關(guān)系免交了罰款，執(zhí)法部門(mén)執(zhí)法不嚴(yán)，給這些人制造了一次又一次的犯錯(cuò)機(jī)會(huì)。

大小村莊數(shù)量過(guò)多，人口規(guī)模較小，布局分散不均勻，而這種布局導(dǎo)致了農(nóng)村土地粗放式經(jīng)營(yíng)，農(nóng)業(yè)用地變成了建設(shè)用地，土地得不到良好利用。

1.3 后備資源欠缺

農(nóng)村可用耕地后備不足，分布零落，且分布在光照不好的地方，資金很難投入進(jìn)去，如果對(duì)其盲目的開(kāi)發(fā)利用，也會(huì)影響一系列的生態(tài)問(wèn)題。引起水土流失、沙漠化嚴(yán)重、山體滑坡等自然災(zāi)害。

1.4 土地資源浪費(fèi)

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很多農(nóng)戶開(kāi)始向城鎮(zhèn)靠攏，舍棄舊房子，建造新房屋。很多人具有攀比心理，這樣一來(lái)，往城鎮(zhèn)靠攏的居民逐漸增加，閑置的農(nóng)用土地也隨著加大，村子空了，土地便浪費(fèi)了。

2 土地資源管理相應(yīng)對(duì)策

2.1 土地整理

土地整理是指采取適當(dāng)?shù)拇胧?，?duì)田地、水、路、林、村進(jìn)項(xiàng)綜合整治，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的行為。土地整理可以維持農(nóng)村用地總量的平衡，在南方地區(qū)，農(nóng)村曬谷用地面積較大，道理的修建也占用了過(guò)多的用地，很多溝塘得不到再利用。如果對(duì)這些土地加以整理，一定會(huì)創(chuàng)造更多的土地利用空間。另外，土地整理還能促進(jìn)生態(tài)平衡，減少生態(tài)環(huán)境的破壞率。隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與工業(yè)化的發(fā)展，加快了對(duì)水、土和大氣的污染，通過(guò)土地整理，可以有效的防止農(nóng)業(yè)用地得到直接污染。生態(tài)環(huán)境便得到保護(hù)，可以減少水土流失、沙漠化等其它自然災(zāi)害。

2.2 加強(qiáng)管理體系

應(yīng)該對(duì)非法占地及非法占用土地建造建筑設(shè)施的行為進(jìn)行嚴(yán)重處罰，對(duì)需要拆除的用地不能用罰款的形式代替，嚴(yán)格杜絕有些村民對(duì)已擁有土地的使用權(quán)亂流轉(zhuǎn)，也不能無(wú)故荒廢土地資源，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可以給予相應(yīng)的處罰。另外，可以建立一個(gè)監(jiān)察小組，專門(mén)監(jiān)察土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，有關(guān)部門(mén)執(zhí)法不嚴(yán)的現(xiàn)象，對(duì)有關(guān)部門(mén)進(jìn)行不定期的檢查，嚴(yán)重杜絕執(zhí)法不嚴(yán)、知法犯法的現(xiàn)象。相關(guān)部門(mén)應(yīng)該從自我做起，嚴(yán)格規(guī)范自我，做好帶頭工作。

在國(guó)外有相應(yīng)的管理?xiàng)l例，規(guī)范著土地的開(kāi)發(fā)和利用，我國(guó)也應(yīng)學(xué)習(xí)這一優(yōu)點(diǎn)，建立一個(gè)能夠保障土地得到合理利用的土地整理計(jì)劃，明確管理部門(mén)的土地整理職責(zé)，加快土地資源的保護(hù)力度，實(shí)行相關(guān)的土地資源保護(hù)制，強(qiáng)化各級(jí)的管理職能和服務(wù)力。利用獎(jiǎng)懲手段，提高農(nóng)民的積極性。

2.3 農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的維護(hù)

土地資源的利用不當(dāng)，會(huì)引起山體滑坡、土地流失、沙漠化等一系列的自然災(zāi)害，嚴(yán)重影響了農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的平衡，也不利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。為貫徹可持續(xù)發(fā)展的政策，可以投入大量的人力物力和財(cái)力建設(shè)水土流失保護(hù)工程，是改善生態(tài)環(huán)境和提高生產(chǎn)量的有利措施。土地整理也可以改善生態(tài)環(huán)境，減少水土流失的發(fā)生率，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)量。

2.4 科技的運(yùn)用

土地資源的管理工作業(yè)可以將科技進(jìn)行系統(tǒng)的運(yùn)用，先要提高管理層們思想上的認(rèn)識(shí)，成立一個(gè)工作小組，進(jìn)到前線與農(nóng)民一起對(duì)土地整理的問(wèn)題進(jìn)行溝通與交流，只有實(shí)地考察，才會(huì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，從而找到解決問(wèn)題的有效辦法。管理部門(mén)可以派出技術(shù)人員下鄉(xiāng)對(duì)農(nóng)民進(jìn)行手把手的技術(shù)指導(dǎo)，讓農(nóng)民可以正確使用相關(guān)的技術(shù)設(shè)施，技術(shù)人員要定期對(duì)這些設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，可以開(kāi)技術(shù)培訓(xùn)班，培訓(xùn)農(nóng)民學(xué)習(xí)更多的技術(shù)知識(shí)。也要增強(qiáng)農(nóng)民們對(duì)土地整理的理解，培養(yǎng)他們自覺(jué)保護(hù)意識(shí)，讓農(nóng)民知道這樣做的意義，才會(huì)從根本上改變農(nóng)民舊的觀念。土地整理是一個(gè)長(zhǎng)期的任務(wù)，需要土地管理部門(mén)跟農(nóng)民們相互配合，才能取得更大的作用。收益的還是我們?nèi)祟悾蠹覒?yīng)明白自己的職責(zé)，共同守護(hù)我們的生態(tài)環(huán)境。

2.5 提高土地質(zhì)量

土地整理不能盲目的追求耕地面積，耕地質(zhì)量也是需要面對(duì)的問(wèn)題，如果土地質(zhì)量得不到保證，耕地面積再多也起不到提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效率，農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境也沒(méi)有得到維護(hù)，只有提高耕地質(zhì)量，耕地面積提高才具有意義，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)才會(huì)得到質(zhì)的改變，資金的投入與人力的投入便有了回報(bào)。土地資源也應(yīng)邁向可持續(xù)發(fā)展的道路。

3 結(jié)語(yǔ)

據(jù)我國(guó)國(guó)情，可以借鑒國(guó)外好的土地治理措施，吸取國(guó)外的土地整理經(jīng)驗(yàn)。結(jié)合我國(guó)農(nóng)村土地資源現(xiàn)狀，按照可持續(xù)發(fā)展的政策，本著提高耕地質(zhì)量、加大技術(shù)的投入，保護(hù)生態(tài)環(huán)境的為基礎(chǔ)，建設(shè)一個(gè)文明的生態(tài)社會(huì)。農(nóng)村土地管理是緩和人和土地關(guān)系緊張的重要一步，不但要靠管理部門(mén)的努力和相關(guān)法律體制的保駕護(hù)航，廣大人民群眾也應(yīng)積極加入，利用科學(xué)理論，將我國(guó)的每一寸的土地都能很好的利用起來(lái)。土地是萬(wàn)物生長(zhǎng)之本，也是我們家園的根本。如果土地全部荒漠化，后果則不可想象。

參考文獻(xiàn)：

[1]張琳.淺析我國(guó)農(nóng)村土地資源利用現(xiàn)狀及其發(fā)展規(guī)劃[J].科技論壇（下半月），2013（6）.

第5篇：土地資源管理?xiàng)l例范文

【關(guān)鍵詞】水資源；問(wèn)題；措施；管理

水資源是重要的自然資源，也是生態(tài)系統(tǒng)的構(gòu)成要素。水資源管理是自然資源管理的重要方面，也是生態(tài)文明建設(shè)的重要保障和基礎(chǔ)支撐。在我國(guó)積極深化自然資源管理制度改革，推進(jìn)生態(tài)文明制度建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期，水資源管理制度改革也迫在眉睫。

1.我國(guó)水資源管理存在的問(wèn)題

1.1多部門(mén)分割管理

盡管新修訂的《水法》規(guī)定國(guó)家對(duì)水資源實(shí)行流域管理與行政區(qū)域管理相結(jié)合的管理體制，國(guó)務(wù)院水行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)水資源的統(tǒng)一管理和監(jiān)督工作。但在實(shí)際管理中則存在多個(gè)管理部門(mén)分別管理水資源的各項(xiàng)事務(wù)，呈現(xiàn)多部門(mén)分割管理。目前，地表水的開(kāi)發(fā)、利用和保護(hù)主要由水利部門(mén)管理，水體的污染與防治則由環(huán)境保護(hù)部門(mén)管理，地下水監(jiān)測(cè)及地下水污染防治則由國(guó)土資源部門(mén)管理，城市和工業(yè)用水，城市給排水工程規(guī)劃、建設(shè)和管理由建設(shè)部門(mén)管理，農(nóng)業(yè)用水、漁業(yè)水環(huán)境主要由農(nóng)業(yè)部門(mén)管理，流域生態(tài)、水源涵養(yǎng)林的保護(hù)與管理則由林業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)，內(nèi)陸航運(yùn)與污染控制由交通部門(mén)負(fù)責(zé)。在這種部門(mén)分割的管理體制下各涉水部門(mén)的管理職責(zé)既有交叉又有缺位，各部門(mén)間只有分工缺少協(xié)作，沒(méi)有形成多部門(mén)管理的整體效益，使我國(guó)水資源管理長(zhǎng)期處于水量與水質(zhì)、地表水與地下水、流域與區(qū)域、農(nóng)村與城市分割狀態(tài)，不利于開(kāi)發(fā)、利用、節(jié)約、保護(hù)、管理水資源和防治水害。

1.2水資源產(chǎn)權(quán)制度不健全

按照《憲法》規(guī)定，水資源屬國(guó)家所有，即全民公共所有?！端ā芳啊度∷S可和水資源費(fèi)征收管理?xiàng)l例》規(guī)定了依法取得取水權(quán)的條件，原則性地提及取水權(quán)可有條件轉(zhuǎn)讓及變更，缺乏具體的實(shí)施細(xì)則。在《水量分配暫行辦法》將水量分配到各省，但水權(quán)并沒(méi)有明晰到微觀終端用戶。此外未對(duì)不同實(shí)體對(duì)水的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)做出其他明確規(guī)定。而對(duì)水流資源的統(tǒng)一確權(quán)登記還未實(shí)施，基于資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的水權(quán)交易制度也只是剛剛起步。

1.3水資源生態(tài)功能管理缺乏

水資源同時(shí)具有資源和生態(tài)，但目前在對(duì)水資源的管理中沒(méi)有把水資源作為重要的生態(tài)系統(tǒng)和生態(tài)空間進(jìn)行管理，往往側(cè)重于其資源管理，忽略了水資源生態(tài)功能管理，沒(méi)有科學(xué)管控水資源的資源功能與環(huán)境功能，導(dǎo)致出現(xiàn)水源地生態(tài)破壞嚴(yán)重、水體生態(tài)修復(fù)能力下降、水體污染等嚴(yán)重的水環(huán)境問(wèn)題，直接影響居民生活，限制經(jīng)濟(jì)發(fā)展，威脅民族的生存與發(fā)展。

2.強(qiáng)化水資源管理的有效措施

2.1推進(jìn)水資源管理體制改革，促進(jìn)水資源綜合管理

要順應(yīng)自然資源綜合管理發(fā)展趨勢(shì)，將水資源管理納入自然資源綜合管理體制，建立起以土地、礦產(chǎn)和水資源為基礎(chǔ)的自然資源綜合管理平臺(tái)，促進(jìn)自然資源合理利用和有效保護(hù)。

要結(jié)合當(dāng)前中央關(guān)于機(jī)構(gòu)改革和轉(zhuǎn)變政府職能的相關(guān)精神，推動(dòng)水資源管理體制改革，打破當(dāng)前多部門(mén)分割管理的現(xiàn)狀。充分考慮當(dāng)前我國(guó)自然資源管理現(xiàn)狀，國(guó)土資源部系統(tǒng)管理著土地資源和礦產(chǎn)資源這兩大類最為重要的自然資源，資源管理基礎(chǔ)深厚，隊(duì)伍健全，技術(shù)完備，平臺(tái)先進(jìn)，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也在穩(wěn)步推進(jìn)，為自然資源綜合管理搭建平臺(tái)。因此，要積極推進(jìn)符合大部制改革要求的自然資源綜合管理體制，整合涉及資源管理和生態(tài)保護(hù)的有關(guān)部門(mén)，成立以國(guó)土資源部為主體的自然資源部，將水資源管理納入自然資源部的管理職能，將水資源由多部門(mén)管理轉(zhuǎn)變?yōu)閱我徊块T(mén)系統(tǒng)管理，理清管理職能，消除多部門(mén)職能交叉和缺位，健全部門(mén)內(nèi)部水資源管理協(xié)調(diào)機(jī)制，打破多部門(mén)間協(xié)調(diào)不利，配合不暢的局面。

要按照自然資源綜合管理的要求，積極推進(jìn)水資源管理職能轉(zhuǎn)變，努力實(shí)現(xiàn)六個(gè)“統(tǒng)籌”，實(shí)現(xiàn)多目標(biāo)、多級(jí)優(yōu)化綜合管理。一是要統(tǒng)籌地表水和地下水管理；二是要統(tǒng)籌淡水資源和海洋資源開(kāi)發(fā)與保護(hù)；三是要統(tǒng)籌水量和水質(zhì)管理；四是要統(tǒng)籌區(qū)域和流域管理；五是要統(tǒng)籌城鎮(zhèn)和農(nóng)村用水；六是要統(tǒng)籌土地資源和水資源管理。

2.2建立水資源產(chǎn)權(quán)制度，發(fā)展水資源市場(chǎng)

按照十報(bào)告關(guān)于“健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度和用途管制制度”的精神，嚴(yán)格水資源論證和取水許可管理，完善定額標(biāo)準(zhǔn)，按照水源屬性和用水戶類型，科學(xué)核定取用水戶的水資源使用權(quán)限，開(kāi)展確權(quán)登記，形成歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管有效的水資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度。在水權(quán)初始配置和流轉(zhuǎn)過(guò)程中，發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府調(diào)控的作用，建立合理的水權(quán)價(jià)格形成機(jī)制，加快建立完善有利于發(fā)揮市場(chǎng)作用的水權(quán)交易平臺(tái)，明確交易規(guī)則，維護(hù)良性運(yùn)行的交易秩序，建立便于操作的水權(quán)交易制度，共同推動(dòng)水權(quán)市場(chǎng)交易的發(fā)展，進(jìn)一步為發(fā)揮水市場(chǎng)的水資源配置基礎(chǔ)作用提供制度保障。

2.3創(chuàng)新管理理念，促進(jìn)水資源生態(tài)文明建設(shè)

把生態(tài)文明理念融入水資源開(kāi)發(fā)、利用、配置、節(jié)約、保護(hù)與水害防治的各方面。一是繼續(xù)完善和落實(shí)最嚴(yán)格水資源管理制度。積極落實(shí)“三條紅線”，嚴(yán)格實(shí)行“四項(xiàng)制度”，制定更加完善的管理制度、考核制度、監(jiān)督制度和監(jiān)控體系，保障最嚴(yán)格水資源管理制度有效落實(shí)。二是加強(qiáng)水資源節(jié)約保護(hù)和水生態(tài)修復(fù)。要繼續(xù)推行節(jié)約用水的風(fēng)尚，加快節(jié)水技術(shù)的研發(fā)和推廣，積極實(shí)施水生態(tài)修復(fù)工程，落實(shí)水資源保護(hù)任務(wù)。三是健全水資源有償使用制度。樹(shù)立“資源、資產(chǎn)、資本”三位一體的管理理念，堅(jiān)持使用水資源付費(fèi)的原則，按照全面反映市場(chǎng)供求、水資源稀缺程度、水生態(tài)環(huán)境損害成本和修復(fù)效益的要求，合理調(diào)整水資源費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，健全水資源有償使用制度。四是建立和實(shí)施水生態(tài)補(bǔ)償制度。堅(jiān)持誰(shuí)受益、誰(shuí)補(bǔ)償原則，推動(dòng)建立江河源頭區(qū)、重要水源地、重要水生態(tài)修復(fù)治理區(qū)和蓄滯洪區(qū)生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制。建立流域上下游不同區(qū)域的生態(tài)補(bǔ)償協(xié)商機(jī)制，推動(dòng)地區(qū)間橫向生態(tài)補(bǔ)償。五是積極開(kāi)展水生態(tài)文明創(chuàng)建工作。加快開(kāi)展水生態(tài)文明建設(shè)試點(diǎn)和創(chuàng)建工作，完善水生態(tài)文明建設(shè)的制度體系和建設(shè)模式。

2.4重視基礎(chǔ)性工作，加強(qiáng)水資源管理的信息化建設(shè)

建立包括土地、礦產(chǎn)和水資源在內(nèi)的統(tǒng)一監(jiān)測(cè)調(diào)查評(píng)價(jià)平臺(tái)，加大資金投入，增加監(jiān)測(cè)網(wǎng)點(diǎn)，優(yōu)化網(wǎng)點(diǎn)布局，重視包括水資源監(jiān)測(cè)、水生態(tài)監(jiān)測(cè)和城市水文監(jiān)測(cè)等在內(nèi)的日常監(jiān)測(cè)工作，客觀科學(xué)開(kāi)展水資源各項(xiàng)調(diào)查評(píng)價(jià)工作，提高自動(dòng)監(jiān)測(cè)和服務(wù)管理能力。加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，加強(qiáng)水資源信息化管理建設(shè)，將其納入自然資源管理統(tǒng)一信息管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)資源共享，提高水資源管理的科學(xué)性、有效性，提升水資源管理服務(wù)社會(huì)的能力。

3.結(jié)語(yǔ)

在當(dāng)前我國(guó)日益嚴(yán)峻的水資源形勢(shì)下，落實(shí)最嚴(yán)格的水資源管理制度，需要各級(jí)職能部門(mén)相互配合、協(xié)調(diào)，社會(huì)各界大力支持，采取各種手段與措施，扎實(shí)推進(jìn)節(jié)水型社會(huì)建設(shè)。這樣，才能以水資源的可持續(xù)利用推進(jìn)和促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，確保最嚴(yán)格水資源管理制度的落實(shí)。

參考文獻(xiàn)

[1]劉艷飛，王妍.以最嚴(yán)格水資源管理支撐生態(tài)文明建設(shè)[N].中國(guó)水利報(bào)，2014-02-13（5）.

第6篇：土地資源管理?xiàng)l例范文

關(guān)鍵詞：森林資源保護(hù)；現(xiàn)狀；發(fā)展方向；解決措施

森林資源是林地及其所生長(zhǎng)的森林有機(jī)體的總稱，以林木資源為主，還包括林中和林下植物、野生動(dòng)物、土壤微生物及其他自然環(huán)境因子等資源。森林作為地球上可再生自然資源及陸地生態(tài)系統(tǒng)的主體，在人類生存和發(fā)展的歷史起著不可替代的作用。隨著國(guó)際環(huán)境的變化和城市進(jìn)程的推進(jìn)，不斷增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)和人口對(duì)森林造成的壓力越來(lái)越大。我國(guó)的森林類型多樣，物種繁多，在世界植物寶庫(kù)中占有重要的位置。面對(duì)當(dāng)前森林亂砍亂伐、濫用森林資源等問(wèn)題，我國(guó)對(duì)生態(tài)環(huán)境建設(shè)的關(guān)注度也日益提升，但是在實(shí)際的森林保護(hù)工作中還是存在著許多問(wèn)題，需要我們一一探討。

1 現(xiàn)階段森林資源保護(hù)工作的現(xiàn)狀

1.1 森林面積持續(xù)增長(zhǎng)

當(dāng)前我國(guó)的森林的林齡結(jié)構(gòu)和林相結(jié)構(gòu)都日趨合理，森林的綜合質(zhì)量也有所提高，突破了前段時(shí)間數(shù)量下降的現(xiàn)象，而呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，我國(guó)的林業(yè)執(zhí)法體系和森林保護(hù)機(jī)構(gòu)和制度已逐步健全，現(xiàn)已建立了森林公安局，并形成完善的管理、公安、稽查的執(zhí)法體系，對(duì)與森林有關(guān)的工業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)格了審查和監(jiān)督，取消了部分森林木材的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，形成了森林管理和保護(hù)的新格局。在森林中，也建立了一定規(guī)模的防火隔離帶、瞭望臺(tái)等基礎(chǔ)保護(hù)設(shè)施，使天然森林資源得到了較好的保護(hù)，也使瀕臨滅絕的野生動(dòng)植物得到了較好的保護(hù)。

1.2 管理權(quán)力方面不夠清晰

我國(guó)地大物博，幅員遼闊，森林資源占整體區(qū)域的比例較大，為了保證森林資源能夠得到廣泛的應(yīng)用，我國(guó)提出了森林產(chǎn)權(quán)的管理方案，并且在全國(guó)范圍內(nèi)得到了實(shí)施。但是，由于監(jiān)督和管理工作的落實(shí)不代維，使得森林產(chǎn)權(quán)管理效率低下，遲遲得不到落實(shí)，使得森林資源的產(chǎn)權(quán)混亂。森林資源的私有產(chǎn)權(quán)能夠提升個(gè)個(gè)人的收益，起到激勵(lì)的作用，也有利于林業(yè)資源管理效率的提升，但是與此同時(shí)會(huì)帶來(lái)森林資源浪費(fèi)問(wèn)題，使國(guó)家制定的方針難以執(zhí)行。一部分林業(yè)部門(mén)之間工作不夠協(xié)調(diào)，出現(xiàn)了權(quán)力干涉等問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙了森林資源產(chǎn)權(quán)管理工作的落實(shí)。

1.3 監(jiān)管力度不夠

雖然國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了各行各業(yè)的進(jìn)步，同時(shí)也使自然資源得到了相應(yīng)的消耗。為了使森林資源達(dá)到最大的利用效率、防止資源浪費(fèi)現(xiàn)象，我國(guó)林業(yè)局派駐了 很多森林資源管理機(jī)構(gòu)，在全國(guó)各地發(fā)揮了管理和監(jiān)督的作用，確保森林資源能夠發(fā)揮其最大的價(jià)值。但是，一些監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)督力度依然不夠，對(duì)當(dāng)?shù)氐纳质褂霉芾項(xiàng)l例和占用林地的審核制度的監(jiān)督和執(zhí)行力度不夠，也沒(méi)有妥善的處理破壞森林資源的有關(guān)案件，未能及時(shí)、完全的發(fā)揮監(jiān)管的力度。

1.4 林業(yè)技術(shù)力量不足

現(xiàn)階段，我國(guó)從事林業(yè)專業(yè)的技術(shù)人員數(shù)量有限，知識(shí)也較少經(jīng)過(guò)及時(shí)的更新，森林資源保護(hù)團(tuán)隊(duì)中新鮮血液較少，無(wú)法吸收先進(jìn)的林業(yè)專業(yè)技術(shù)知識(shí)和森林保護(hù)知識(shí)，影響了林業(yè)建設(shè)科技水平的提高，也無(wú)法滿足我國(guó)林業(yè)發(fā)展和森林保護(hù)的需求。同時(shí)，由于資金的不足，導(dǎo)致森林資源的保護(hù)工作面臨著很大的難度，管理人員的資深專業(yè)素質(zhì)不過(guò)關(guān)，生活得不到保障，工作積極性得不到調(diào)動(dòng)，管理難度較大。

2 加強(qiáng)森林資源保護(hù)的措施

2.1 增強(qiáng)對(duì)森林資源的監(jiān)督工作

要想使森林資源的保護(hù)能夠落到實(shí)處，使森林資源得到充分的利用，就要在管理的過(guò)程中對(duì)相應(yīng)的規(guī)則和制度進(jìn)行透徹的了解，并對(duì)當(dāng)?shù)氐纳仲Y源配置、樹(shù)木種類進(jìn)行詳細(xì)的了解，根據(jù)各項(xiàng)資源的特點(diǎn)進(jìn)行合理的分配，降低林業(yè)資源的損耗。首先，當(dāng)?shù)氐牧謽I(yè)部門(mén)也應(yīng)積極的制定森林資源保護(hù)方案，對(duì)森林中的各項(xiàng)資源進(jìn)行實(shí)地的詳細(xì)調(diào)查，收集有關(guān)的數(shù)據(jù)和資料，為之后的管理工作奠定堅(jiān)實(shí)的信息基礎(chǔ)。其次，要對(duì)森林資源的開(kāi)發(fā)、使用等各個(gè)環(huán)節(jié)的管理人員進(jìn)行嚴(yán)格的考核，防止管理人員在監(jiān)管方面出現(xiàn)問(wèn)題。最后，管理人員要對(duì)森林資源的流失和破壞問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)格的控制，對(duì)于森林產(chǎn)權(quán)要進(jìn)行嚴(yán)格的審查和登記，按照法律有關(guān)的規(guī)定來(lái)對(duì)森林資源進(jìn)行管理，使各項(xiàng)政策都能切實(shí)的落實(shí)到森林資源的保護(hù)工作中。

2.2 加強(qiáng)審核和對(duì)違法行為的打擊力度

對(duì)于森林中的各項(xiàng)資源要做好審核工作，對(duì)于開(kāi)發(fā)使用的土地資源要采取嚴(yán)格的審核制度，用來(lái)規(guī)劃好森林資源的正確使用功能。對(duì)于要占用森林土地資源的工業(yè)項(xiàng)目要按照法律的規(guī)定來(lái)辦理有關(guān)的手續(xù)，并經(jīng)過(guò)管理部門(mén)的首肯后才能進(jìn)行正常的使用，并按照規(guī)定進(jìn)行費(fèi)用的收取和使用的授權(quán)，確保森林資源在使用的期間不會(huì)受到破壞，保持整個(gè)森林的生態(tài)平衡。

對(duì)于危害森林資源的應(yīng)該采取嚴(yán)厲的打擊態(tài)度，凡是非法占用森林土地資源的或者破壞森林資源的要嚴(yán)格的按照有關(guān)規(guī)定，要求破壞者恢復(fù)森林資源，并對(duì)相關(guān)的損失進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償。并且，要加大對(duì)違法占用和破壞森林資源等行為的監(jiān)督和檢查力度，一旦發(fā)現(xiàn)必須進(jìn)行嚴(yán)格的處理。最后，對(duì)于有過(guò)犯罪記錄的森林資源破壞者要進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，對(duì)違法現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格的追查，樹(shù)立林業(yè)部門(mén)的執(zhí)法權(quán)威，對(duì)所有違法分子產(chǎn)生震懾作用。

2.3 積極開(kāi)展森林資源保護(hù)觀念的宣傳

將與森林資源保護(hù)有關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行深入的宣傳和教育，將關(guān)注的重點(diǎn)放在森林資源保護(hù)事業(yè)上，將工作的主要精力放在宣傳落實(shí)上，從源頭做起，積極的對(duì)森林資源保護(hù)觀念進(jìn)行傳播和推廣，使每個(gè)公民都意識(shí)到保護(hù)森林資源的重要性和必要性，提高公民的法律意識(shí)和道德修養(yǎng)，使其認(rèn)識(shí)到森林資源對(duì)國(guó)家和個(gè)人的重要經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益、社會(huì)效益，使人們發(fā)自內(nèi)心的認(rèn)同人與自然的和諧共處，摒棄自私自利的糟粕思想，從自身做起，為保護(hù)森林資源作出努力。

2.4 加強(qiáng)對(duì)森林資源工作和后續(xù)產(chǎn)業(yè)的投入

對(duì)于有關(guān)森林資源保護(hù)的基礎(chǔ)設(shè)施要加大資金的投入，增加先進(jìn)的管理技術(shù)和管理設(shè)備，與新時(shí)代的森林資源保護(hù)工作接軌。只有加大森林中的護(hù)林站點(diǎn)、道路、交通、檢測(cè)設(shè)備、信息化設(shè)備等的基礎(chǔ)設(shè)備的投入，才能改變一直以來(lái)較為落后、條件艱苦、交通不便捷的問(wèn)題，將森林資源保護(hù)工作提升到一個(gè)科學(xué)、創(chuàng)新的新高度，確保森林保護(hù)工作更加高效、快速。

對(duì)于與森林資源保護(hù)有關(guān)的后續(xù)產(chǎn)業(yè)，要積極地進(jìn)行推動(dòng)，促進(jìn)其發(fā)展，才能確保森林資源向著更好的方向發(fā)展。要以森林資源為基礎(chǔ)，大力推動(dòng)林業(yè)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)和發(fā)展，重視森林資源在生態(tài)環(huán)境建設(shè)中的主體作用，合理的對(duì)森林中的土地資源和樹(shù)木資源進(jìn)行發(fā)掘，積極的壯大林業(yè)產(chǎn)業(yè)。

3 結(jié)語(yǔ)

森林資源是地球上最重要資源之一，是生物多樣化的基礎(chǔ)，對(duì)于人類的生存和發(fā)展有著重要的意義。作為森林資源保護(hù)的工作人員，應(yīng)全力以赴的探尋保護(hù)森林資源的方法和措施，為提升我國(guó)森林覆蓋率、合理利用森林資源作出不懈努力。

參考文獻(xiàn)

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第7篇：土地資源管理?xiàng)l例范文

一、對(duì)判決所依據(jù)的理由的分析

1、土地使用面積分?jǐn)?/p>

在判決中法院認(rèn)定，星漢城市花園小區(qū)土地使用面積7697.60平方米，而分?jǐn)偯娣e也為7697.60平方米。根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權(quán)，也就不能享有對(duì)該土地上建筑物的法定處分權(quán)。從而法院認(rèn)為該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開(kāi)發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)。除非取得土地使用權(quán)人的同意，也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和分配權(quán)。該案所涉車庫(kù)建設(shè)在開(kāi)發(fā)商不享有使用權(quán)的土地上，也未取得全體業(yè)主的同意，因此開(kāi)發(fā)商不享有車庫(kù)的使用權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。

地上建筑物與土地不可分離的客觀現(xiàn)實(shí)，成為地上建筑物與土地使用權(quán)不可分割的法律原則的依據(jù)，并被世界各國(guó)所確認(rèn)。依據(jù)民法的基本原則，權(quán)利可由一個(gè)人所有，也可由若干人共有，而共有又分為按份共有和共同共有。按份共有指權(quán)利人按各自的份額享有權(quán)利；共同共有指對(duì)權(quán)利不進(jìn)行份額分割，而權(quán)利人共同享有權(quán)利。因此，對(duì)于一個(gè)小區(qū)而言，地上建筑物的所有權(quán)人共有小區(qū)的土地使用權(quán)。

實(shí)踐中，中國(guó)的許多省市將小區(qū)的土地使用權(quán)面積分?jǐn)偨o全體業(yè)主，由全體業(yè)主按份共有，從而，任何人想要在小區(qū)內(nèi)建設(shè)新的房屋或設(shè)施，都要取得全體業(yè)主的一致同意，并且全體業(yè)主的房地產(chǎn)權(quán)證上需相應(yīng)減少分?jǐn)偟耐恋孛娣e。實(shí)際上要達(dá)到上述要求，操作難度非常大，通常是不可能的，在實(shí)踐中造成諸多爭(zhēng)議和糾紛。

上海市房屋土地管理局1998年的《關(guān)于暫停用地面積分?jǐn)傆?jì)算的通知》，改變了上述將用地面積分?jǐn)偨o業(yè)主的做法，而只在房地產(chǎn)權(quán)證上表明共有面積，這就意味著小區(qū)內(nèi)全體權(quán)利人共有小區(qū)的土地使用權(quán)，而建設(shè)新的建筑物或設(shè)施也將共同占有小區(qū)的土地，而只要現(xiàn)有的業(yè)主不表示反對(duì)就可以建造，且無(wú)需變更房地產(chǎn)權(quán)證，實(shí)踐證明是解決土地使用權(quán)紛爭(zhēng)的可行辦法。

法院在判決中認(rèn)為小區(qū)的全體業(yè)主按份共有小區(qū)土地使用權(quán)，同時(shí)由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有土地使用權(quán)的份額，其也就不享有土地上建筑物的所有權(quán)。事實(shí)上，是開(kāi)發(fā)商先建造了車庫(kù)及商品房等其它建筑，并將商品房銷售給全體業(yè)主，然后，業(yè)主取得房地產(chǎn)權(quán)證，在房地產(chǎn)權(quán)證上登記了分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積。一個(gè)重要的事實(shí)就是，車庫(kù)未參與土地使用面積的分?jǐn)偅?，房地產(chǎn)權(quán)證只是其所記載的房地產(chǎn)的權(quán)屬證明，而不能決定其所未記載的地下車庫(kù)的所有權(quán)。退一步講，即使開(kāi)發(fā)商將車庫(kù)建設(shè)在業(yè)主享有使用權(quán)的土地上，車庫(kù)的所有權(quán)也不當(dāng)然歸于全體業(yè)主。這正如違章或違法建造在沒(méi)有使用權(quán)土地上的建筑物，其所有人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，而不是由土地使用權(quán)人取得違章、違法建筑物所有權(quán)。

綜上所述，南京市鼓樓區(qū)人民法院以星漢城市花園小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)偭诵^(qū)全部土地面積，因此開(kāi)發(fā)商不享有土地使用權(quán)，從而對(duì)其建造的車庫(kù)也不享有所有權(quán)的判決，在法律上值得商榷，并存在違背法律一般性原則的嫌疑。

2、公共配套設(shè)施的所有權(quán)

法院在判決中指出，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱“《條例》”）第二十七條規(guī)定，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。開(kāi)發(fā)商按照南京市規(guī)劃局《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書(shū)》的要求建設(shè)車庫(kù)，其建成的車庫(kù)作為公共配套設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)由建筑物的所有權(quán)人共同使用。

《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第（六）項(xiàng)規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主共同擁有并使用的…非經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)…。”該條例未對(duì)非經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)做出明確定義，但從《條例》文字上可以確定，并非所有的車庫(kù)都由全體業(yè)主共同。而法院僅以車庫(kù)為公共設(shè)施為由認(rèn)定全體業(yè)主共有車庫(kù)，有在對(duì)《條例》斷章取義之嫌。

公共配套設(shè)施是由業(yè)主共同使用的與建筑物相配套的設(shè)施，但決不等同于公有配套設(shè)施。例如小區(qū)內(nèi)建設(shè)的學(xué)校，不能因其為公共配套設(shè)施，而就認(rèn)為學(xué)校應(yīng)歸全體業(yè)主共有。因此，法院簡(jiǎn)單地將公共配套設(shè)施等同與公有配套設(shè)施的觀點(diǎn)，在法律上是沒(méi)有明確依據(jù)。

3、車庫(kù)的成本

法院認(rèn)為，根據(jù)《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》，附屬公共配套設(shè)施是商品房成本的構(gòu)成部分，而被告無(wú)證據(jù)證明車庫(kù)的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，法院認(rèn)為車庫(kù)作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入商品房的成本這一事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定，開(kāi)發(fā)商將車庫(kù)再行銷售的行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則。

上述《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》中，附屬公共配套設(shè)施費(fèi)是指“列入建筑安裝施工圖預(yù)算項(xiàng)目，與主體房屋相配套的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施費(fèi)用”。而對(duì)何為“非營(yíng)業(yè)性”未作定義，因此法院簡(jiǎn)單地將開(kāi)發(fā)商的車庫(kù)列入附屬公共配套設(shè)施是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>

在實(shí)踐中，由于許多建設(shè)工程采用總包形式，開(kāi)發(fā)商在會(huì)計(jì)核算上無(wú)法將車庫(kù)的建設(shè)成本與其它建設(shè)成本相區(qū)分。而法庭如果要確定開(kāi)發(fā)商是否將車庫(kù)成本納入商品房成本，應(yīng)由有資格的第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核來(lái)確定。而這無(wú)疑會(huì)增加不必要的訴訟成本，并且與實(shí)踐中通常的會(huì)計(jì)核算方法相違背。

4、開(kāi)發(fā)商的承諾對(duì)地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)的影響

在該案中，業(yè)主指稱開(kāi)發(fā)商在小區(qū)住宅銷售時(shí)曾向購(gòu)房者承諾，小區(qū)將配建機(jī)動(dòng)車庫(kù)供業(yè)主使用，一些業(yè)主正因?yàn)榇它c(diǎn)而買房的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

雖然，法院在判決中未以上述司法解釋作為判決依據(jù)，但開(kāi)發(fā)商應(yīng)在銷售廣告和宣傳資料謹(jǐn)慎地作出宣傳與承諾。如果開(kāi)發(fā)商在商品房的銷售廣告和宣傳資料中，明確承諾小業(yè)主將擁有地下車庫(kù)，則該地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)實(shí)際將依據(jù)開(kāi)發(fā)商的該種承諾由全體小業(yè)主共有；如果開(kāi)發(fā)商違反該承諾向特定的人出售該地下車庫(kù)，則將構(gòu)成違約。

二、與地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬相關(guān)的問(wèn)題

1、地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬的判斷標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)研究，未發(fā)現(xiàn)國(guó)家的法律法規(guī)對(duì)地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬作出明確的規(guī)定。但是，我認(rèn)為，要判斷開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房的地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)系屬于開(kāi)發(fā)商，還是屬于全體小業(yè)主共有，主要依據(jù)地下車庫(kù)的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積。如果地下車庫(kù)的建筑面積已作為公攤面積予以分?jǐn)?，則在小業(yè)主購(gòu)買商品房時(shí)，其購(gòu)買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫(kù)的面積（指分?jǐn)偯娣e）。在該情況下，既然地下車庫(kù)的面積已分?jǐn)傇谛I(yè)主購(gòu)買的商品房中，該地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體小業(yè)主共有。反之，如果地下車庫(kù)的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開(kāi)發(fā)商。

根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條，凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積，從而不進(jìn)行公用建筑面積分?jǐn)偂Ａ硗?，根?jù)《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》第七條，機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、作為人防工程的地下室不應(yīng)計(jì)入公用建筑空間。根據(jù)上述規(guī)定可見(jiàn)，無(wú)論部門(mén)規(guī)章還是地方性規(guī)定，都沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定地下車庫(kù)應(yīng)列為需分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

如果地下車庫(kù)已作為公攤面積予以分?jǐn)?，則根據(jù)前段分析，地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于全體小業(yè)主共有。否則，地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)商。

2、上海的地方性規(guī)定關(guān)于地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬的界定

在實(shí)踐中，上海市將商品房項(xiàng)目附屬地下車庫(kù)分為兩大類：其一是結(jié)建或者補(bǔ)建的民防工程，即其定性為民防工程，只是在實(shí)際使用時(shí)將其作為車庫(kù)。根據(jù)《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》第二十條，民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。因此，開(kāi)發(fā)商可以取得作為民防工程的地下車庫(kù)的所有權(quán)。但是，該《管理辦法》沒(méi)有規(guī)定作為民防工程的地下車庫(kù)的所有權(quán)人是否有權(quán)出售車庫(kù)。據(jù)上海市民防辦公室工作人員介紹，現(xiàn)在上海市有關(guān)部門(mén)正在起草有關(guān)作為民防工程的地下車庫(kù)的轉(zhuǎn)讓辦法，目前還沒(méi)有明確規(guī)定。

第二類系嚴(yán)格意義上的地下車庫(kù)，即開(kāi)發(fā)商在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)等時(shí)候均將其作為車庫(kù)。實(shí)踐中，小業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議集中在該類地下車庫(kù)上。上海市房屋土地資源管理局了《關(guān)于商品房項(xiàng)目附屬地下車庫(kù)（位）租售問(wèn)題的暫行規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“《暫行規(guī)定》”），對(duì)除結(jié)建或者補(bǔ)建的民防工程外的、可單獨(dú)擁有房地產(chǎn)權(quán)證的商品房項(xiàng)目附屬地下車庫(kù)租售等事宜作出了規(guī)定。其中第一條規(guī)定：商品房項(xiàng)目附屬地下車庫(kù)（位）僅供該商品房小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)利人購(gòu)買，或者房地產(chǎn)權(quán)利人和承租人租用。第五條規(guī)定：地下車庫(kù)（位）與主樓一并申請(qǐng)預(yù)售的，經(jīng)審核符合預(yù)售條件的，應(yīng)在核發(fā)的預(yù)售許可證備注欄內(nèi)注記地下車庫(kù)的批準(zhǔn)預(yù)售面積。地下車庫(kù)（位）單獨(dú)申請(qǐng)預(yù)售的，則可單獨(dú)核發(fā)預(yù)售許可證，并在預(yù)售許可證的“項(xiàng)目類型”欄內(nèi)注明“地下車庫(kù)”。上述《暫行規(guī)定》沒(méi)有對(duì)地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬直接作出界定，但是地下車庫(kù)可以預(yù)售這一點(diǎn)表明開(kāi)發(fā)商對(duì)車庫(kù)擁有產(chǎn)權(quán)，因?yàn)槿绻叵萝噹?kù)屬于全體小業(yè)主共有，則開(kāi)發(fā)商不能預(yù)售該地下車庫(kù)。

根據(jù)《上海市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，除非有合法產(chǎn)權(quán)分?jǐn)倕f(xié)議，否則單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如車庫(kù)、自行車庫(kù)、會(huì)所或俱樂(lè)部、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）不計(jì)入共有建筑面積。換言之，通常情況下，車庫(kù)不作為公用面積分?jǐn)?，車?kù)的產(chǎn)權(quán)也就屬于開(kāi)發(fā)商。

根據(jù)以上分析，我認(rèn)為在判斷開(kāi)發(fā)商對(duì)地下車庫(kù)是否擁有產(chǎn)權(quán)時(shí)，仍需依據(jù)地下車庫(kù)是否已作為公用建筑面積進(jìn)行了分?jǐn)傔@一標(biāo)準(zhǔn)。

附件：

南京市鼓樓區(qū)法院作出全國(guó)首例判決——小區(qū)車庫(kù)歸業(yè)主共有。一個(gè)革命性的判決。/fviewmsg/703/7449501.html

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南京市鼓樓區(qū)法院作出全國(guó)首例判決——小區(qū)車庫(kù)歸業(yè)主共有。一個(gè)革命性的判決。業(yè)主們的建筑物區(qū)分所有權(quán)正向?qū)崿F(xiàn)。星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開(kāi)發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土fanliang2003-12-1216：11：37發(fā)表于焦點(diǎn)談房論市-業(yè)委會(huì)聯(lián)盟論壇之物管專題

根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上任何建筑物的所有權(quán)，也不享有對(duì)它們的法定處分權(quán)。星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開(kāi)發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。

南京市鼓樓區(qū)法院作出全國(guó)首例判決——小區(qū)車庫(kù)歸業(yè)主共有

南方周末2003-12-11杭正亞

商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，歷來(lái)是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的一大矛盾焦點(diǎn)。而將小區(qū)車庫(kù)單獨(dú)出售，則是開(kāi)發(fā)商普遍的做法。多年來(lái)，由此產(chǎn)生的糾紛層出不窮，業(yè)主因此狀告開(kāi)發(fā)商的案例也是屢見(jiàn)報(bào)端。但由于種種原因，此類訟案中業(yè)主勝訴的情況一直未有所聞。11月12日，南京市鼓樓區(qū)法院作出“小區(qū)車庫(kù)歸業(yè)主共有”的判決，終于為此開(kāi)了一個(gè)先例。

星漢城市花園是南京市鼓樓區(qū)的一個(gè)高檔住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)商是江蘇星漢置業(yè)有限公司。

1998年9月，星漢公司申報(bào)星漢城市花園工程時(shí)，南京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書(shū)》要求，其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動(dòng)車0.2車位／戶，非機(jī)動(dòng)車2車位／戶配建停車庫(kù)。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫(kù)，共有59個(gè)機(jī)動(dòng)車泊位。2001年7月6日，南京市國(guó)土資源局在發(fā)給開(kāi)發(fā)商的國(guó)有土地使用權(quán)證上明確記載：“使用權(quán)面積”和“其中分?jǐn)偯娣e”都是7697.6平方米。

開(kāi)發(fā)商在銷售住宅時(shí)曾承諾：小區(qū)配建地下車庫(kù)供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購(gòu)買車位才能取得停車權(quán)。開(kāi)發(fā)商以至少8萬(wàn)元的單價(jià)賣掉了其中的37個(gè)，其余車位則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主以“地下停車庫(kù)是小區(qū)配套共用設(shè)施，應(yīng)屬全體業(yè)主共有”為由，多次要求開(kāi)發(fā)商將地下車庫(kù)交還全體業(yè)主。但開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持認(rèn)為其對(duì)地下車庫(kù)擁有產(chǎn)權(quán)。

2003年6月，星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)向南京市鼓樓區(qū)人民法院星漢公司，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車庫(kù)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸原告所代表的全體業(yè)主所有。

11月12日，鼓樓區(qū)法院開(kāi)庭審理了此案。法庭經(jīng)合議后認(rèn)為，南京市規(guī)劃局發(fā)出的《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》要求被告按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)車庫(kù)，這既明確了車庫(kù)作為公共配套設(shè)施的功能，又將建設(shè)車庫(kù)作為開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)進(jìn)行了確定。建成后的車庫(kù)作為公共配套設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。同時(shí)，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上任何建筑物的所有權(quán)，也不享有對(duì)它們的法定處分權(quán)。星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開(kāi)發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。根據(jù)《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》，附屬公共配套設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。由于被告并無(wú)證據(jù)證明車庫(kù)的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，車庫(kù)作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入商品房成本的事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定，被告再行銷售的行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則。另外，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、公用部位屬全體業(yè)主所有，且被告也未按規(guī)定取得銷售車庫(kù)的許可證明。因此，被告以車庫(kù)的建筑面積未分?jǐn)偨o業(yè)主而有權(quán)另行處分的理由不能成立。

第8篇：土地資源管理?xiàng)l例范文

一、建立健全農(nóng)村“三資”服務(wù)管理機(jī)制是工作的關(guān)鍵

1.成立農(nóng)村“三資”服務(wù)中心。即各鄉(xiāng)鎮(zhèn)以農(nóng)村經(jīng)管中心為依托,成立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)為主任、經(jīng)管中心主任為副主任、司法、財(cái)政等相關(guān)人員參加的農(nóng)村“三資”服務(wù)中心。對(duì)農(nóng)村集體資金、資產(chǎn)、資源全面實(shí)行服務(wù)。同時(shí)對(duì)受理的農(nóng)村“三資”進(jìn)行重新核實(shí)評(píng)估、公開(kāi)競(jìng)標(biāo)、立賬建檔實(shí)行統(tǒng)一管理。全市10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)86個(gè)行政村全部實(shí)行 “三資”服務(wù)工作,達(dá)到了有專職人員,有穩(wěn)定辦公場(chǎng)所、辦公設(shè)備、有圖板、基礎(chǔ)賬簿。

2.實(shí)行兩個(gè)工作流程,執(zhí)行“三資”服務(wù)程序。首先是實(shí)行資金代管流程。村集體經(jīng)濟(jì)組織的一切收入必須及時(shí)足額存入設(shè)在經(jīng)管中心的資金專戶統(tǒng)一管理。村級(jí)財(cái)務(wù)支出實(shí)行預(yù)決算審批制度。即村級(jí)在使用前,先做出資金使用預(yù)算,經(jīng)村民民主理財(cái)小組審核,村民大會(huì)或村民代表會(huì)議討論決定,報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)“三資”服務(wù)中心審核,在取得原始憑證必須經(jīng)民主理財(cái)小組審核蓋章、簽字后,村主管財(cái)務(wù)是領(lǐng)導(dǎo)審核后,方可入賬。保證了村里花錢不管賬,鄉(xiāng)鎮(zhèn)不花錢。其次是實(shí)行資產(chǎn)、資源監(jiān)管流程。村集體經(jīng)濟(jì)組織資產(chǎn)和資源出售、轉(zhuǎn)讓、承包、租賃還債等,由村兩委制度方案,向“三資”服務(wù)中心提出申請(qǐng),服務(wù)中心在五個(gè)工作日內(nèi)對(duì)村級(jí)申請(qǐng)作出批復(fù),交村民大會(huì)或代表會(huì)議討論通過(guò),并及時(shí)公示。公示期滿,按照相同條件村民優(yōu)先的原則,由村委會(huì)和服務(wù)中心共同組織競(jìng)價(jià)發(fā)包。

3.推行三種管理辦法,明確職責(zé)。一是資金委托代管。村集體經(jīng)濟(jì)組織以書(shū)面的形式,將資金委托“三資”服務(wù)中心設(shè)置賬戶進(jìn)行核算管理。目前服務(wù)中心共核算資金561萬(wàn)元,462筆,制止不合理開(kāi)支74萬(wàn)元。二是資產(chǎn)統(tǒng)一監(jiān)管。村集體經(jīng)濟(jì)組織資產(chǎn)在三資“三資”服務(wù)中心設(shè)置臺(tái)賬,服務(wù)中心按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、程序?qū)ζ浣?jīng)營(yíng)、處置、收益進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督、規(guī)范管理。三是資源聯(lián)合協(xié)管。村集體經(jīng)濟(jì)組織資源承包、出售、租賃、轉(zhuǎn)讓等由村制定方案,報(bào)“三資”服務(wù)中心審核,標(biāo)的額萬(wàn)元以上的由市三資服務(wù)監(jiān)管組織復(fù)核幾,經(jīng)村民大會(huì)或村民代表會(huì)議通過(guò),實(shí)現(xiàn)市、鄉(xiāng)、村三級(jí)聯(lián)合協(xié)管。目前全市“三資”服務(wù)中心組織資產(chǎn)、資源競(jìng)價(jià)發(fā)包412項(xiàng)村集體收入347萬(wàn)元。

二、開(kāi)展農(nóng)村“三資”清理,是做好服務(wù)工作基礎(chǔ)

摸清底數(shù)是加強(qiáng)農(nóng)村“三資”監(jiān)管的基礎(chǔ)性工作,做好清產(chǎn)核資可以采取先易后難,穩(wěn)步推進(jìn)的原則,全面摸清農(nóng)村“三資”總量,結(jié)構(gòu)、分布和收益情況,著力解決“三資”狀況不清,賬實(shí)不符,產(chǎn)權(quán)不清晰,資產(chǎn)閑置和被侵占流失等問(wèn)題,為服務(wù)打好基礎(chǔ)。

1.全面清理“三資”底數(shù)。全市抽調(diào)農(nóng)委、財(cái)政、審計(jì)、鄉(xiāng)村干部76人,組建成20清理工作組,在村級(jí)自查自報(bào)的基礎(chǔ)上,深入鄉(xiāng)鎮(zhèn)村屯進(jìn)行普查,通過(guò)賬目審計(jì)、合同清查、實(shí)地踏查、產(chǎn)權(quán)界定、價(jià)格評(píng)估、登記照冊(cè)、公示、公開(kāi)、定性處理等方式,摸清三資底數(shù)。全市核實(shí)集體資產(chǎn)3 848萬(wàn)元,資源221萬(wàn)畝,減少債務(wù)102萬(wàn)元。

2.穩(wěn)妥界定“三資”權(quán)屬關(guān)系。權(quán)屬問(wèn)題關(guān)系村集體和農(nóng)民群眾的利益,處理不當(dāng),會(huì)引發(fā)新的矛盾。我們堅(jiān)持實(shí)事求是依法處置、區(qū)別對(duì)待,確保穩(wěn)定的政策原則,進(jìn)一步明晰“三資”權(quán)屬。對(duì)歷史原因已經(jīng)形成的帶有法定契約性質(zhì)的合同,只要沒(méi)有明顯違法違紀(jì)問(wèn)題,一般予以維護(hù)。對(duì)超越法定權(quán)限,在資產(chǎn)、資源發(fā)包中暗箱操作,違反《土地承包法》和資產(chǎn)管理?xiàng)l例顯失公平,進(jìn)行重新修訂或依法廢止。對(duì)農(nóng)村電力設(shè)施、學(xué)校、開(kāi)荒地等已有明確法律政策規(guī)定的資產(chǎn)、資源。按規(guī)定明確權(quán)屬。通過(guò)界定,進(jìn)一步明晰產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系,規(guī)范了秩序,目前全市共認(rèn)定核實(shí)林木103畝, 土地資源4 617畝權(quán)屬關(guān)系。

3.嚴(yán)肅處理違紀(jì)問(wèn)題。堅(jiān)持邊清理、邊整改,明確處理問(wèn)題的原則,權(quán)限和政策及法律依據(jù),根據(jù)不同情況采取不同的處理方式,對(duì)合同明顯不規(guī)范,價(jià)格偏低、期限過(guò)長(zhǎng)、不合理程序發(fā)包等先行協(xié)商解決,協(xié)商不成再依法依規(guī)定處置,對(duì)挪用擠占,仗權(quán)承包,偏親向友,等依紀(jì)依法進(jìn)行嚴(yán)肅處理。目前全市重新修訂和廢止合同63份,為集體挽回?fù)p失17.6萬(wàn)元。

三、加強(qiáng)規(guī)范管理,提高三資服務(wù)水平

在“三資”服務(wù)工作中,堅(jiān)持高起點(diǎn),高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求,是實(shí)現(xiàn)“三資”管理規(guī)范化的必要措施。

加強(qiáng)“三資”管理制度建設(shè)。堅(jiān)持把“三資”管理改革與“三資”服務(wù)配套制度建設(shè)同步推進(jìn),建立完善了財(cái)務(wù)預(yù)算,管理費(fèi)用包干,重大項(xiàng)目報(bào)告等。我們制定出臺(tái)了《村集體資金、資產(chǎn)、資源管理暫行規(guī)定》、《村集體組織“三資”管理定期核查》、《村集體“三資”登記公示》、《勤廉雙述》等19項(xiàng)制度,對(duì)農(nóng)村資金、資產(chǎn)、資源如何實(shí)行委托作出明確的規(guī)定,加大資金、資產(chǎn)、資源的管理力度,為了確保“三資”工作扎實(shí)有效地開(kāi)展,還專門(mén)組織召開(kāi)樂(lè)業(yè)鎮(zhèn)、向陽(yáng)鄉(xiāng)現(xiàn)場(chǎng)會(huì),有146人參加學(xué)習(xí),通過(guò)典型引路,帶動(dòng)全面工作的順利進(jìn)行。

四、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),加大推進(jìn)力度

強(qiáng)化推進(jìn)措施,確保三資“三資”服務(wù)工作取得實(shí)效?！叭Y”服務(wù)工作涉及面廣,政策性強(qiáng),工作量大,必須統(tǒng)籌兼顧,協(xié)調(diào)各方面力量,強(qiáng)力推進(jìn)落實(shí)。

1.加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),形成工作合力。市委對(duì)“三資”服務(wù)工作高度重視進(jìn)行了專題研究,制定出臺(tái)了《同江市開(kāi)展農(nóng)村集體組織“三代”管理暫行辦法》建立了聯(lián)席會(huì)議和協(xié)調(diào)會(huì)議制度,把這項(xiàng)工作納入實(shí)績(jī)考核和黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立了“三資”服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)組織和監(jiān)督組織,村成立了監(jiān)督委員會(huì)和村民理財(cái)小組,設(shè)立了“三資”工作站,形成統(tǒng)一協(xié)調(diào)、分工負(fù)責(zé)、密切配合、上下聯(lián)動(dòng)是工作機(jī)制。

第9篇：土地資源管理?xiàng)l例范文

物業(yè)規(guī)約（以下簡(jiǎn)稱“規(guī)約”）,又名“業(yè)主公約”、“物業(yè)管理公約”、“住戶規(guī)約”、“管理協(xié)議”、“區(qū)分所有規(guī)約”和“管理組織規(guī)約”。但規(guī)約的概念究竟如何界定,在學(xué)術(shù)界聚訟紛紜。有人認(rèn)為,“規(guī)約乃規(guī)范區(qū)分所有建筑物之管理、使用以及所有關(guān)系的自治規(guī)則”。[1]有人認(rèn)為,“所謂規(guī)約,是指全體區(qū)分所有權(quán)人就建筑物與基地之管理、使用及所有關(guān)系,以書(shū)面形式所為之自治規(guī)則”。[2]有人認(rèn)為“,規(guī)約系全體區(qū)分所有人就其建筑物與基地之管理及使用方法,以書(shū)面為一致決之合意”。[3]有人認(rèn)為,“所謂規(guī)約者,乃以區(qū)分所有建筑物之合意或集會(huì)的決議所定建筑物的管理、營(yíng)運(yùn)的根本原則”。[4]有人則認(rèn)為,“規(guī)約乃是全體區(qū)分所有人以書(shū)面作成有關(guān)建筑物或基地或附屬設(shè)施之管理使用之一種區(qū)分所有人相互間事項(xiàng)之合意”。[5]

以上定義有的強(qiáng)調(diào)規(guī)約的自治規(guī)則性質(zhì),有的側(cè)重規(guī)約的締結(jié)程序和形式。筆者認(rèn)為,鑒于規(guī)約的效力不僅及于區(qū)分所有權(quán)人,還及于區(qū)分所有建筑物的繼受人；鑒于主流市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū)的規(guī)約均不以全體區(qū)分所有人一致同意為其生效要件,把規(guī)約界定為合同或契約實(shí)有不妥。筆者認(rèn)為,規(guī)約有實(shí)質(zhì)意義與形式意義之別。實(shí)質(zhì)意義上的規(guī)約指多數(shù)區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）通過(guò)業(yè)主大會(huì)決議程序制定的、調(diào)整區(qū)分所有建筑物的使用、維護(hù)、管理以及業(yè)利義務(wù)的、對(duì)全體業(yè)主具有拘束力的自治規(guī)章；形式意義上的規(guī)約則指記載該自治規(guī)章的書(shū)面文件。

以其發(fā)生作用的期間為準(zhǔn),規(guī)約可分為臨時(shí)規(guī)約和正式規(guī)約。前者指建設(shè)單位在銷售物業(yè)階段制定的、對(duì)建筑物區(qū)分所有關(guān)系作出約定的臨時(shí)性自治規(guī)章。后者指在廣大業(yè)主入住小區(qū)后由業(yè)主大會(huì)通過(guò)的業(yè)主自治規(guī)章。臨時(shí)規(guī)約是在前期物業(yè)管理階段由開(kāi)發(fā)商起草,并經(jīng)由業(yè)主在簽訂商品房買賣合同之時(shí)分別簽字承諾的程序而被提升為規(guī)約。臨時(shí)規(guī)約由于陸續(xù)獲得了全體業(yè)主的簽字,似乎更貼近意思自治的真意,但畢竟未履行業(yè)主大會(huì)的通過(guò)程序、未獲得全體業(yè)主的充分審議與醞釀,因此臨時(shí)規(guī)約應(yīng)盡早上升為正式規(guī)約。

我國(guó)《物權(quán)法》先后五次提到了“規(guī)約”,并在第83條明確要求業(yè)主遵守法律、法規(guī)以及規(guī)約?！段餀?quán)法》頒布后,國(guó)務(wù)院于2007年8月26日對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》作出修改,充實(shí)和完善了有關(guān)規(guī)約的規(guī)定。鑒于《物權(quán)法》使用了“規(guī)約”的概念,修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將“業(yè)主公約”易名為“規(guī)約”,將“業(yè)主臨時(shí)公約”易名為“臨時(shí)規(guī)約”。

二、規(guī)約的法律性質(zhì)

（一）規(guī)約調(diào)整區(qū)分所有建筑物的業(yè)主之間的利益關(guān)系

在獨(dú)門(mén)獨(dú)院的單獨(dú)所有建筑物上,物權(quán)和利益關(guān)系較為簡(jiǎn)單,不存在區(qū)分所有的法律關(guān)系,也無(wú)需規(guī)約。但在眾多業(yè)主共居一座建筑物、共享小區(qū)共有部分和共用部分的情況下,建筑物區(qū)分所有關(guān)系日漸復(fù)雜,規(guī)約的登場(chǎng)水到渠成。沒(méi)有建筑物區(qū)分所有關(guān)系,也就沒(méi)有規(guī)約。新《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條第1款明文要求規(guī)約對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。規(guī)約看似調(diào)整人與物的歸屬與利用關(guān)系,實(shí)則調(diào)整人與人之間的利益關(guān)系。

（二）規(guī)約的實(shí)質(zhì)是對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的確認(rèn)與鞏固

建筑物區(qū)分所有權(quán)是規(guī)約的效力之源。為充分保護(hù)小區(qū)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，《物權(quán)法》第6章專門(mén)規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。規(guī)約的核心價(jià)值在于,在法律和行政法規(guī)的制度框架內(nèi),進(jìn)一步確認(rèn)和維護(hù)廣大業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)有廣狹二義。狹義的區(qū)分所有權(quán)僅指專有權(quán)而言,即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)專有部分享有單獨(dú)或單一的所有權(quán)。至于該單獨(dú)所有權(quán)由一人所有或數(shù)人（如夫妻或家庭成員）共有,并不影響該單獨(dú)所有權(quán)的性質(zhì)。專有權(quán)是業(yè)主享有的核心權(quán)利。廣義的建筑物區(qū)分所有權(quán)則指專有權(quán)、共有權(quán)、共用權(quán)、管理權(quán)（又稱“治理權(quán)”、“成員權(quán)”）四位一體的權(quán)利。《物權(quán)法》第70條也從廣義上界定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán):“對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。只不過(guò)這種立法表述沒(méi)有囊括“共同使用權(quán)”而已。[6]專有權(quán)的行使以各業(yè)主取得的專有部分的面積為邊界,共有權(quán)、共用權(quán)、管理權(quán)的行使原則上也以各業(yè)主專有部分的面積比例為計(jì)算依據(jù),但全體業(yè)主協(xié)議或規(guī)約另有約定的除外。為了從根本上維護(hù)全體業(yè)主的切身利益,廣大業(yè)主必須通過(guò)規(guī)約的彈性化條款詳細(xì)規(guī)定謀求業(yè)主利益共享、多贏的法律機(jī)制,并明確禁止任何害及特定業(yè)主和不特定業(yè)主的行為。例如，《物權(quán)法》第77條禁止業(yè)主違反法律、法規(guī)以及規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。可見(jiàn),雖然立法者不禁止業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,但規(guī)約有權(quán)禁止業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。因此,規(guī)約派生于建筑物區(qū)分所有權(quán),且為鞏固與落實(shí)（而非否定）建筑物區(qū)分所有權(quán)而存在。

（三）規(guī)約具有自治規(guī)章的性質(zhì),但與合同有著嚴(yán)格區(qū)別

意思自治、物權(quán)尊重與過(guò)錯(cuò)責(zé)任乃當(dāng)代民法的三大重要支柱。規(guī)約是廣大業(yè)主意思自治的產(chǎn)物。制定和實(shí)施規(guī)約是業(yè)主弘揚(yáng)物業(yè)民主和業(yè)主自治精神的重要方式。規(guī)約應(yīng)當(dāng)囊括業(yè)主圍繞區(qū)分所有建筑物的使用和管理所發(fā)生的各類法律關(guān)系,既包括業(yè)主對(duì)建筑物的單獨(dú)所有權(quán)關(guān)系,也包括業(yè)戶共同體的共有關(guān)系,還包括業(yè)主共同體內(nèi)部的治理關(guān)系（如業(yè)主大會(huì)制度和業(yè)主委員會(huì)制度）等,因此堪稱業(yè)主共同體的“總章程”和“內(nèi)部小憲法”。

有學(xué)者認(rèn)為規(guī)約是與買賣、金錢借貸等類似的區(qū)分所有權(quán)人間的契約[7],有學(xué)者認(rèn)為規(guī)約與單純的甲乙兩當(dāng)事人間的契約并不相同,為更加社會(huì)化的契約。筆者認(rèn)為,規(guī)約作為自治規(guī)章雖與合同同屬意思自治的產(chǎn)物,但并非嚴(yán)格意義上的合同或契約。嚴(yán)格說(shuō)來(lái),意思自治派生出來(lái)的行為自由既包括契約行為自由,也包括多方行為自由。而規(guī)約自治恰恰屬于多方行為自由的范疇。具體說(shuō)來(lái),二者有三大主要區(qū)別:

（1）體現(xiàn)的當(dāng)事人意志不同。在不侵害當(dāng)事人和第三人合法權(quán)益的底線下,合同要體現(xiàn)各方締約當(dāng)事人的意思表示。而由于業(yè)主人數(shù)眾多、很難獲得全體業(yè)主的一致同意,規(guī)約只需將在建筑面積和人數(shù)上均處于多數(shù)地位的業(yè)主的意志擬制為全體業(yè)主的意志即可。因此,規(guī)約要體現(xiàn)小區(qū)共同體最高意思決定機(jī)構(gòu)（業(yè)主大會(huì)）的意志,即大部分業(yè)主的意志,而非必然體現(xiàn)每位業(yè)主的意志。當(dāng)然,科學(xué)而睿智的規(guī)約應(yīng)當(dāng)盡量把追求全體業(yè)主的利益最大化作為價(jià)值追求。

（2）相對(duì)性的表現(xiàn)形式不同。依合同法一般原理,合同只能拘束締約各方,不得為第三人設(shè)定義務(wù),只能為第三人設(shè)定利益；而依《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條第3款,即便沒(méi)有參加規(guī)約制定和表決的業(yè)主,也要接受規(guī)約的拘束,履行規(guī)約規(guī)定的義務(wù)。實(shí)際上,不僅業(yè)主及其受讓人（包括概括繼受人和特定繼承人）受規(guī)約的拘束,物業(yè)服務(wù)企業(yè)也受其拘束。此為規(guī)約與普通的債權(quán)契約又一本質(zhì)區(qū)別。

（3）變更程序不同。依合同法一般原理,除經(jīng)締約各方合意,合同不得更改；而依新《物權(quán)法》第76條第2款和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條第3款,業(yè)主大會(huì)有權(quán)根據(jù)面積多數(shù)決和人數(shù)多數(shù)決的雙重多數(shù)決定原則變更規(guī)約中的全部或部分條款,即使某一業(yè)主不同意,亦不影響規(guī)約變更之效力。可見(jiàn),將“規(guī)約”稱之為“合同”或“契約”,可以形象地揭示規(guī)約的自治性格、私法性格,更加突出業(yè)主在塑造和影響規(guī)約內(nèi)容方面的決定性作用。但問(wèn)題在于,這種松散的概括在法律上有欠嚴(yán)謹(jǐn)。

（四）規(guī)約是對(duì)區(qū)分所有建筑物立法的細(xì)化、補(bǔ)充和變更

作為意思自治的法律文件,規(guī)約有必要、也有可能對(duì)區(qū)分所有建筑物立法作出補(bǔ)充和變更的相關(guān)規(guī)定。具體說(shuō)來(lái),可以區(qū)分三種情況:（1）在立法者僅作出原則規(guī)定的情況下,規(guī)約可以在技術(shù)操作層面就細(xì)節(jié)問(wèn)題作出詳細(xì)規(guī)定。（2）在立法者未作任何規(guī)定的情況下,規(guī)約可以根據(jù)立法者的授權(quán)作出補(bǔ)闕規(guī)定。這是“法無(wú)禁止皆可為”的私法自治理念的重要體現(xiàn)。（3）在立法者作出任意性規(guī)定的情況下,規(guī)約可根據(jù)小區(qū)業(yè)主的意思自治變更任意性立法規(guī)定,改采更適合本小區(qū)特殊情況、更符合廣大業(yè)主切身利益和內(nèi)心真意的小區(qū)自治規(guī)則。正因?yàn)槿绱?在法院或仲裁機(jī)構(gòu)適用規(guī)約裁判案件時(shí),應(yīng)當(dāng)重視規(guī)約作為物業(yè)糾紛裁判準(zhǔn)則的重要作用。

三、規(guī)約對(duì)人的律拘束力

（一）規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力

《物權(quán)法》第83條第1款和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7條第1項(xiàng)均從正面規(guī)定了業(yè)主遵守規(guī)約的義務(wù)?！段餀?quán)法》第78條規(guī)定,業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力；《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條第3款更明文規(guī)定:“規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力”。即使某業(yè)主在制定和修改規(guī)約時(shí)發(fā)表了反對(duì)意見(jiàn),也要受該規(guī)約的約束。該法第77條還規(guī)定業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。當(dāng)然,如果規(guī)約違反了法律和行政法規(guī),任何業(yè)主均有權(quán)尋求司法救濟(jì)。由于業(yè)主委員會(huì)委員當(dāng)然具備業(yè)主的身份和資格,規(guī)約對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員當(dāng)然具有拘束力。

（二）規(guī)約對(duì)房屋受讓人具有約束力

規(guī)約對(duì)于直接從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買一手房的業(yè)主以及從其他業(yè)主繼受取得二手房的新業(yè)主都具有拘束力。規(guī)約約束規(guī)約締結(jié)時(shí)的業(yè)主,其法理依據(jù)在于業(yè)主人頭多數(shù)決與面積多數(shù)決的雙重物權(quán)民主機(jī)制。規(guī)約也約束并未參與管理公約締結(jié)的新業(yè)主。其法理依據(jù)在于,新業(yè)主從前手繼受取得二手房時(shí)不僅取得了對(duì)二手房的物權(quán),而且概括繼受了前手作為業(yè)主的法律地位或資格。既然前手的業(yè)主地位和資格中包含遵守規(guī)約的義務(wù),后手當(dāng)然應(yīng)當(dāng)履行該義務(wù)。該觀點(diǎn)可概括為業(yè)主地位移轉(zhuǎn)說(shuō)。在公司法框架下,股權(quán)受讓人雖非公司章程的制定和修改者,但由于受讓了前手的股東資格,當(dāng)然繼受前手遵守章程的義務(wù)。由此可類推,受讓人在受讓房屋之初已默示承諾接受前手參與制定和修改的規(guī)約。

值得注意的是,我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法典》物權(quán)編條文修正草案第799條第6款也確認(rèn)了規(guī)約對(duì)區(qū)分所有建筑物受讓人的拘束力:“區(qū)分所有建筑物之所有人間依法令、規(guī)約或約定所生之權(quán)利義務(wù),繼受人應(yīng)受拘束。但特定繼受人對(duì)于規(guī)約或約定之內(nèi)容,以明知或可得而知者為限?！盵8]由此可見(jiàn),規(guī)約對(duì)繼受人生效的前提是規(guī)約已經(jīng)獲得登記的公示,或雖未獲得登記的公示、但繼受人對(duì)規(guī)約內(nèi)容明知或應(yīng)知。

（三）規(guī)約對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力

《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然明確規(guī)定規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力,但規(guī)約對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否具有約束力,則語(yǔ)焉不詳。例如，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條第1款雖然要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù),但也未觸及規(guī)約對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的拘束力問(wèn)題。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)既然與全體業(yè)主立于物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系之中,則受《合同法》總則的調(diào)整,似乎不必遵守業(yè)主群體的意思自治文件。但問(wèn)題在于,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在為多數(shù)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間會(huì)存在利益沖突。倘若物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)漠視規(guī)約的內(nèi)容及其背后的主流價(jià)值觀,就無(wú)法為廣大業(yè)主提供滿意的物業(yè)服務(wù)。因此,從物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托的法律事實(shí)本身可推定其作出了遵守規(guī)約的默示承諾。

無(wú)論從圓滿履行物業(yè)服務(wù)合同的角度看,還是從緩解當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主尖銳對(duì)抗的矛盾的角度出發(fā),物業(yè)服務(wù)企業(yè)都必須遵守和落實(shí)規(guī)約。畢竟,接受委托而提供物業(yè)服務(wù)是一種誠(chéng)信密集型、風(fēng)險(xiǎn)密集型的商事活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本應(yīng)在接受委托之前對(duì)規(guī)約作出必要的審慎調(diào)查,而取得并知悉規(guī)約內(nèi)容則是其中的重要一環(huán)。當(dāng)然,倘若物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿接受規(guī)約的拘束,也可放棄提供物業(yè)服務(wù)的商業(yè)機(jī)會(huì)。對(duì)此可采取舉輕明重的解釋方法。例如，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第23條要求建設(shè)單位在物業(yè)銷售前將臨時(shí)規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說(shuō)明；物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)規(guī)約予以書(shū)面承諾。既然分散的買房者尚應(yīng)對(duì)業(yè)已存在的臨時(shí)規(guī)約作出遵守承諾,那些直接面對(duì)廣大業(yè)主提供職業(yè)化、專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的企業(yè)更應(yīng)作出遵守承諾。

有人可能擔(dān)心業(yè)主惡意濫用制定規(guī)約的話語(yǔ)權(quán)損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)益。此種擔(dān)心是不必要的。首先,規(guī)約的內(nèi)容必須合乎法律和行政法規(guī)所保護(hù)的法意和主流價(jià)值觀（包括誠(chéng)實(shí)信用原則與公序良俗原則）,與強(qiáng)制性法律規(guī)范相抵觸的規(guī)約條款無(wú)效?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第17條第2款也明文要求規(guī)約尊重社會(huì)公德,不得違反法律、法規(guī)或損害社會(huì)公共利益。其次,對(duì)于內(nèi)容存在法律瑕疵的規(guī)約條款,任何人（包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)）均可向人民法院提起規(guī)約條款無(wú)效確認(rèn)之訴,且不受除斥期間的限制。遺憾的是，《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》并未規(guī)定人民法院對(duì)瑕疵規(guī)約的司法審查機(jī)制,亦未明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的請(qǐng)求權(quán)。建議立法者修改《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí)補(bǔ)闕這一立法漏洞,以充分維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

（四）規(guī)約原則上不能當(dāng)然拘束承租人

規(guī)約固然可以拘束業(yè)主,但在業(yè)主出租房屋的情況下,規(guī)約是否對(duì)承租人具有約束力,需要具體情況具體分析。具體說(shuō)來(lái),規(guī)約原則上不能當(dāng)然拘束承租人,但規(guī)約設(shè)定的可讓渡義務(wù)可籍由租賃協(xié)議轉(zhuǎn)移給承租人,至于規(guī)約設(shè)定的、與使用人身份緊密相連的義務(wù)則可直接拘束承租人。既不能認(rèn)為規(guī)約對(duì)承租人絲毫不產(chǎn)生拘束力,也不能認(rèn)為規(guī)約中的全部?jī)?nèi)容絕對(duì)都拘束承租人。首先,規(guī)約原則上不能當(dāng)然拘束承租人。這是由于規(guī)約的制定和修改主體是全體業(yè)主,而非承租人。承租人要參與規(guī)約的制定和修改過(guò)程,只能從出租人尋求權(quán)的授予。承租人僅憑其承租人的法律資格,缺乏制定和修改規(guī)約的主體資格。恰恰由于規(guī)約的制定和修改過(guò)程無(wú)法充分反映和體現(xiàn)承租人的利益與意志,規(guī)約只能是業(yè)主的自治自律規(guī)章,而非承租人的自治自律規(guī)章。相比之下,在房屋轉(zhuǎn)讓的情況下,由于業(yè)主的法律身份直接讓渡給受讓人,因此規(guī)約可以直接約束房屋的受讓人；而在房屋出租的情況下,出租人的身份依然保留,出租人作為業(yè)主享有的完整物權(quán)以及由此派生出來(lái)的諸多業(yè)利并未當(dāng)然移轉(zhuǎn)給承租人,因此規(guī)約原則上不能直接約束房屋的受讓人。

其次,規(guī)約設(shè)定的可讓渡義務(wù)雖然不能直接拘束承租人,但可以籍由租賃協(xié)議的轉(zhuǎn)化程序,將規(guī)約設(shè)定的業(yè)主義務(wù)轉(zhuǎn)移給承租人。換言之,租賃協(xié)議可以把規(guī)約為業(yè)主設(shè)定的某些具有可讓渡性的義務(wù)轉(zhuǎn)化為承租人的約定義務(wù)。在這種情況下,直接拘束承租人的法律文件不是規(guī)約、而是租賃協(xié)議?；谶@一法律思維，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第48條也規(guī)定“物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和規(guī)約的規(guī)定,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任”。因此,承租人可以通過(guò)租賃協(xié)議把規(guī)約設(shè)定的部分義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給承租人,但無(wú)權(quán)把自己基于規(guī)約承受的義務(wù)全部轉(zhuǎn)嫁給承租人。例如,從表面上看,承租人向物業(yè)管理公司繳納物業(yè)費(fèi)的行為似乎源于規(guī)約設(shè)定的義務(wù),實(shí)則源于租賃雙方之間的房屋租賃協(xié)議。業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主（而非承租人）設(shè)定的義務(wù)。因此,倘若承租人拒絕或怠于向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)也只能向出租人追償,而不能向承租人主張債權(quán)。當(dāng)然,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、出租人與承租人可以簽訂三方協(xié)議,直接約定由承租人直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)費(fèi)、進(jìn)而免除出租人的繳費(fèi)義務(wù)。但此時(shí)承租人直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)產(chǎn)生于承租人的意思自治,而非源于無(wú)法體現(xiàn)承租人意思自治的規(guī)約強(qiáng)制。此外,倘若三方協(xié)議并未明確約定免除出租人的繳費(fèi)義務(wù),在承租人拒絕或怠于向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳費(fèi)的情況下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)依然有權(quán)向出租人追償。

其三,規(guī)約規(guī)定的與使用人身份緊密相連的、尊重其他業(yè)主物權(quán)的義務(wù)可直接拘束承租人。此類義務(wù)雖然拘束業(yè)主,但在業(yè)主身份與承租人身份互相分離的情況下,此類義務(wù)直接拘束承租人。此種義務(wù)與其說(shuō)是規(guī)約設(shè)定的義務(wù)不如說(shuō)是《物權(quán)法》設(shè)定的義務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括其他業(yè)主對(duì)專有部位、共有部位與公用部位的物權(quán)也應(yīng)受到包括承租人在內(nèi)的其他人的尊重。例如,作為房屋使用人,承租人必須遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；必須按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則妥善處理相鄰關(guān)系；必須按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備,不擅自拆改等。倘若承租人擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、改變房屋外觀,應(yīng)當(dāng)對(duì)其他業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任（包括恢復(fù)原狀、賠償損失等）。對(duì)于業(yè)主的同居者承擔(dān)的此類義務(wù)也應(yīng)做如此解釋。至于規(guī)約中載明的與使用物業(yè)并不直接相關(guān)的義務(wù)（如按規(guī)定交存、管理和使用專項(xiàng)維修資金的義務(wù)、參加業(yè)主大會(huì)并予以表決）就不能拘束承租人,只能拘束出租人。

此外,鑒于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位是小區(qū)物業(yè)的原始業(yè)主,該業(yè)主的身份貫穿于物業(yè)銷售的全過(guò)程,甚至在物業(yè)銷售完畢之后開(kāi)發(fā)建設(shè)單位依然擁有對(duì)小區(qū)部分建筑物的物權(quán),因此開(kāi)發(fā)建設(shè)單位也應(yīng)接受規(guī)約的拘束。限于篇幅,茲不贅述。四、規(guī)約的生效時(shí)間

（一）成立生效主義

規(guī)約的生效時(shí)間是指規(guī)約開(kāi)始對(duì)相關(guān)當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力的時(shí)間。遺憾的是，《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》均未規(guī)定規(guī)約的生效時(shí)間。根據(jù)私法自治原則的要求,民事法律行為原則上自成立之時(shí)起生效,但法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定?！逗贤ā返?4條亦有類似規(guī)定。因此,規(guī)約原則上應(yīng)當(dāng)自其被業(yè)主大會(huì)通過(guò)之日起開(kāi)始生效。至于業(yè)主大會(huì)的通過(guò)要件,根據(jù)《物權(quán)法》第76條第2款之規(guī)定,制定和修改規(guī)約應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意才能生效。為穩(wěn)妥起見(jiàn),業(yè)主大會(huì)通過(guò)和修改規(guī)約應(yīng)當(dāng)作出書(shū)面決議,并由參會(huì)業(yè)主或其人在決議上簽字。

值得注意的是,一些地方推出的業(yè)主規(guī)約范本將行政機(jī)關(guān)的審批與入住業(yè)主的簽字比例共同作為規(guī)約的生效條件。例如,深圳市住宅局1996年11月27日推出的《業(yè)主公約》第4條第1項(xiàng)規(guī)定“,本公約由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或受其委托的物業(yè)管理單位報(bào)物業(yè)管理主管部門(mén)審核批準(zhǔn),在辦理住用手續(xù)時(shí)由業(yè)主簽字,并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效”。行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的好處在于:有利于運(yùn)用行政保護(hù)手段提升規(guī)約內(nèi)容的合法性水準(zhǔn)；但其缺點(diǎn)在于:不利于充分弘揚(yáng)業(yè)主自治的精神,也不利于充分發(fā)揮司法審查的積極作用。

筆者認(rèn)為,我國(guó)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》均未將行政批準(zhǔn)或行政登記作為規(guī)約的生效前提,不能解釋為立法者的無(wú)心之失,而應(yīng)當(dāng)解釋為立法者鼓勵(lì)業(yè)主自治和物業(yè)民主的良苦用心。當(dāng)然,為提高規(guī)約的公示力和公信力,方便潛在的購(gòu)房者前往查詢規(guī)約內(nèi)容,立法者應(yīng)當(dāng)要求規(guī)約在行政主管機(jī)關(guān)辦理備案或登記手續(xù)。

成立生效主義原則允許買賣雙方依意思自治原則,通過(guò)附條件或附期限的方式控制規(guī)約的生效時(shí)間。[9]例如,規(guī)約可約定該規(guī)約在某一時(shí)點(diǎn)屆至?xí)r開(kāi)始發(fā)生效力,也可約定在某一條件成就時(shí)開(kāi)始發(fā)生效力,還可約定自其辦理公證之日起生效,但所附條件不得違反強(qiáng)制性規(guī)定和邏輯常理。倘若規(guī)約本身并未約定規(guī)約生效的時(shí)間或條件,規(guī)約應(yīng)當(dāng)理解為自其被業(yè)主大會(huì)通過(guò)之日起生效。

（二）臨時(shí)規(guī)約的生效時(shí)間

臨時(shí)規(guī)約與正式規(guī)約的生效時(shí)間并不相同?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第23條規(guī)定,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說(shuō)明；物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)規(guī)約予以書(shū)面承諾。筆者認(rèn)為,建設(shè)單位在物業(yè)銷售前起草臨時(shí)規(guī)約的行為可以理解為要約行為,物業(yè)買受人的書(shū)面承諾行為可以理解為承諾行為。因此就買受人而言,臨時(shí)規(guī)約自其被買受人書(shū)面承諾之時(shí)起生效。由于在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在眾多業(yè)主,業(yè)主買受物業(yè)的時(shí)間和書(shū)面承諾時(shí)間又有先后之別,認(rèn)定臨時(shí)規(guī)約的效力只能采取因人而異的態(tài)度。具體說(shuō)來(lái),臨時(shí)規(guī)約并不像正式規(guī)約那樣對(duì)全體業(yè)主具有一體適用的統(tǒng)一生效時(shí)間。對(duì)于不同的業(yè)主而言,由于承諾的時(shí)間存在先后差異,臨時(shí)規(guī)約的生效時(shí)間也會(huì)存在先后之別。

但在實(shí)踐中,仍存在一些認(rèn)識(shí)偏差。例如,北京市建委2008年1月10日向社會(huì)公開(kāi)的《臨時(shí)規(guī)約示范文本》（征求意見(jiàn)稿）第42條規(guī)定:“本規(guī)約作為物業(yè)買賣合同附件,自物業(yè)第一買受人簽字承諾之日起生效,至業(yè)主大會(huì)制訂的規(guī)約生效之日終止”。此外,建設(shè)部在2004年9月的《業(yè)主臨時(shí)公約示范文本》第37條也規(guī)定:“本臨時(shí)公約自首位物業(yè)買受人承諾之日起生效,至業(yè)主大會(huì)制定的《業(yè)主公約》生效之日終止?！鄙虾Ｊ蟹课萃恋刭Y源管理局于2005年1月的《業(yè)主臨時(shí)公約示范文本》第14條亦步亦趨:“本公約自本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的首套物業(yè)銷售之日起生效,至業(yè)主大會(huì)成立并通過(guò)《業(yè)主公約》后終止?！贝朔N表述的邏輯并不嚴(yán)謹(jǐn)。既然在第一買受人簽字承諾之日,尚未出現(xiàn)第二買受人或第三買受人,就不能得出結(jié)論認(rèn)為臨時(shí)規(guī)約在第一買受人簽字承諾之日就已經(jīng)對(duì)第二買受人生效,而只能認(rèn)為該公約僅對(duì)已承諾的第一買受人生效。建議將該條修改為:“本規(guī)約作為物業(yè)買賣合同附件,自物業(yè)買受人分別簽字承諾之日起陸續(xù)生效,至業(yè)主大會(huì)制訂的規(guī)約生效之日終止”。

鑒于實(shí)踐中的首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難度相當(dāng)之大,致使大部分業(yè)主入住小區(qū)與首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)之間的時(shí)間曠日持久,為便利業(yè)主及時(shí)根據(jù)入住以后物業(yè)管理的新情況和新問(wèn)題在法治框架內(nèi)靈活調(diào)整區(qū)分所有建筑物的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,筆者認(rèn)為已經(jīng)簽署承諾遵守臨時(shí)規(guī)約的業(yè)主有權(quán)根據(jù)《物權(quán)法》第76條之規(guī)定修改臨時(shí)規(guī)約。換言之,在臨時(shí)規(guī)約經(jīng)由業(yè)主大會(huì)轉(zhuǎn)化為正式規(guī)約之前仍然具有可修改的性質(zhì)。主要法理依據(jù)在于，《物權(quán)法》第76條提到的制定和修改規(guī)約的事項(xiàng)“由業(yè)主共同決定”。此處的“規(guī)約”包括“臨時(shí)規(guī)約”；“業(yè)主共同決定”既包括業(yè)主大會(huì)的決策機(jī)制,也包括業(yè)主大會(huì)之外的決策機(jī)制。因此,倘若專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意修改臨時(shí)規(guī)約,則臨時(shí)規(guī)約的修改行為原則有效。

五、規(guī)約的可訴性

（一）規(guī)約具有可訴性

規(guī)約是業(yè)主共同體的自治規(guī)則,是業(yè)主共同體的“根本憲法”?；谄跫s自由的理念,可以認(rèn)為生效的合同等于有效的法律；基于物業(yè)民主和業(yè)主自治精神,也可以說(shuō)生效的規(guī)約等于有效的法律。因此,生效的規(guī)約包括臨時(shí)規(guī)約不僅受到法律的確認(rèn)和保護(hù),也具有在物業(yè)爭(zhēng)訟中辨別曲直、裁判是非的法律功能。規(guī)約不僅可以作為判斷侵害業(yè)主利益的某一行為是否具有不法性的重要依據(jù),也具有較強(qiáng)的可訴性。而其是否具有可訴性即可裁判性,恰恰是檢驗(yàn)規(guī)約法律效力的試金石。

可喜的是，《物權(quán)法》第83條第1款從正面要求業(yè)主遵守法律、法規(guī)以及規(guī)約,第2款則從反面規(guī)定了違反規(guī)約的行為的法律后果:業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失；業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提訟。這種正反呼應(yīng)的立法方式無(wú)疑提升了規(guī)約的可訴性。從立法例上看,立法者在提及“法律、法規(guī)”之外,對(duì)于現(xiàn)實(shí)生活中多如牛毛的部門(mén)規(guī)章的地方性法規(guī)都未提及,卻對(duì)“規(guī)約”情有獨(dú)鐘,并將其與“法律、法規(guī)”相提并論,可見(jiàn)立法者對(duì)規(guī)約效力的重視程度。該條款意味著,作為業(yè)主共同體化身和代表人的業(yè)主委員會(huì)以及作為個(gè)體權(quán)利人的業(yè)主均可依據(jù)規(guī)約主張相應(yīng)的民事權(quán)利。但無(wú)論是共益訴訟制度,還是自益訴訟制度都有待進(jìn)一步完善。

在實(shí)踐中,規(guī)約的可訴性也受到了應(yīng)有重視。例如,北京市建委2008年1月10日向社會(huì)公開(kāi)的《臨時(shí)規(guī)約示范文本》（征求意見(jiàn)稿）第28條就規(guī)定:“業(yè)主、物業(yè)使用人、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本規(guī)約約定的,受侵害當(dāng)事人可以申請(qǐng)仲裁,也可以向人民法院提訟”。這一方向無(wú)疑是正確的。問(wèn)題是,在商事仲裁的框架下,仲裁和訴訟并非兼容。該條款應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步規(guī)定可供業(yè)主選擇的爭(zhēng)訟解決模式究竟是仲裁還是訴訟。建議規(guī)約范本進(jìn)一步作出明確約定。

（二）共益訴訟

就業(yè)主委員會(huì)而言,新《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條第4項(xiàng)規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督規(guī)約的實(shí)施。作為規(guī)約實(shí)施的監(jiān)管主體,業(yè)主委員會(huì)既有權(quán)利、也有義務(wù)以自己的名義、為了全體業(yè)主的利益而對(duì)違反規(guī)約、損害廣大業(yè)主利益的違法違規(guī)行為提起民事訴訟。當(dāng)然,業(yè)主委員會(huì)并非獨(dú)立的法人,亦非直接的物業(yè)權(quán)利主體,因此業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位有待深入探討。

在司法實(shí)踐中,人民法院往往確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位。例如，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)（試行）第1條就規(guī)定:“業(yè)主委員會(huì)于下列情形下可作為原告參加訴訟,以其主要負(fù)責(zé)人（主任或副主任）作為代表人:物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的；業(yè)主大會(huì)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的；物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會(huì)的；其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的,由全體業(yè)主行使提訟的權(quán)利”。

筆者主張,業(yè)主委員會(huì)可以作為民事訴訟中的原告,其法律地位可界定為不具有法人資格的其他組織。至于業(yè)主委員會(huì)勝訴或敗訴的法律結(jié)果當(dāng)然歸屬該業(yè)主委員會(huì)代表的全體業(yè)主。倘若由于業(yè)主委員會(huì)委員違反誠(chéng)實(shí)守信、勤勉盡責(zé)的誠(chéng)信義務(wù),導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)敗訴、業(yè)主共同體遭受不應(yīng)有敗訴后果的,業(yè)主共同體可以追究業(yè)主委員會(huì)相關(guān)人員的民事責(zé)任,并將其依法解聘。

（三）自益訴訟

作為個(gè)體的業(yè)主也有權(quán)以規(guī)約為依據(jù)主張自己的民事權(quán)利。倘若某業(yè)主在裝修時(shí)違反《規(guī)約》的規(guī)定擅自打孔,把樓上業(yè)主的樓板打穿,樓上業(yè)主就有權(quán)請(qǐng)求樓下的裝修鄰居承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)提訟的目的是維護(hù)多數(shù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)利益,而業(yè)主個(gè)體提起民事訴訟的目的是維護(hù)自身的財(cái)產(chǎn)利益。因此,業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主個(gè)體提起的民事訴訟雖有區(qū)別,亦有聯(lián)系。歸根結(jié)底,業(yè)主委員會(huì)維護(hù)的多數(shù)業(yè)主利益要落實(shí)到每一個(gè)業(yè)主身上。因此,業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主個(gè)體提起的民事訴訟必然會(huì)存在交叉。

筆者認(rèn)為,為避免共益訴訟與自益訴訟之間的不必要交叉以及由此導(dǎo)致的重復(fù)訴訟現(xiàn)象,應(yīng)當(dāng)確立自益訴訟即業(yè)主個(gè)體訴訟優(yōu)位的理念。換言之,只要業(yè)主個(gè)體訴訟可以救濟(jì)的業(yè)利,原則上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主提起個(gè)體訴訟主張權(quán)利救濟(jì)。倘若受害業(yè)主數(shù)量較多,或單獨(dú)業(yè)主提起民事訴訟存在難以逾越的法律障礙或事實(shí)障礙（如受害業(yè)主普遍存在著搭便車的理性冷漠現(xiàn)象）,則應(yīng)鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)代表廣大業(yè)主對(duì)不法行為人提起民事訴訟。例如,倘若物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自在電梯間和小區(qū)門(mén)口與廣告公司合作放置和播出商業(yè)廣告、賺取利潤(rùn),業(yè)主委員會(huì)就有權(quán)代表廣大業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)把廣告費(fèi)收入按照業(yè)主的不同建筑面積轉(zhuǎn)交廣大業(yè)主。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,修改《民事訴訟法》,引入集團(tuán)訴訟制度,與業(yè)主委員會(huì)訴訟制度相比具有異曲同工之妙。

正是由于規(guī)約可以作為業(yè)主爭(zhēng)訟的裁判依據(jù),為預(yù)防、化解和減少不必要的物業(yè)糾紛,構(gòu)建和諧的物業(yè)環(huán)境,規(guī)約的條款應(yīng)當(dāng)盡量詳細(xì)、周密。實(shí)際上,規(guī)約只有具備可操作性,才能避免不必要的爭(zhēng)訟。倘若規(guī)約原則性較強(qiáng),可操作性較弱,只能滋生更多的爭(zhēng)訟。

六、瑕疵規(guī)約的法律救濟(jì)

（一）瑕疵規(guī)約救濟(jì)的必要性

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條第2款規(guī)定:“規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德,不得違反法律、法規(guī)或損害社會(huì)公共利益”。依反對(duì)解釋,破壞社會(huì)公德,違反法律、法規(guī)或損害社會(huì)公共利益的規(guī)約無(wú)效?！段餀?quán)法》第78條第2款和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條第5款均規(guī)定:“業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷?！边z憾的是，《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》僅提及業(yè)主委員會(huì)的司法審查機(jī)制,而未提及規(guī)約的司法審查機(jī)制,更未在嚴(yán)格區(qū)分規(guī)約瑕疵的不同類型的基礎(chǔ)上對(duì)瑕疵規(guī)約規(guī)定不同的救濟(jì)機(jī)制。

鑒于規(guī)約是調(diào)整區(qū)分所有建筑物法律關(guān)系的總章程,關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益,為構(gòu)建業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間和諧相處的法治環(huán)境,必須建立健全瑕疵規(guī)約的法律救濟(jì)機(jī)制。筆者建議,根據(jù)規(guī)約瑕疵輕重之不同,增設(shè)規(guī)約無(wú)效確認(rèn)之訴和規(guī)約撤銷之訴的制度。

（二）規(guī)約無(wú)效確認(rèn)之訴

為確保規(guī)約的穩(wěn)定性與公信力,規(guī)約的無(wú)效確認(rèn)應(yīng)當(dāng)以訴訟為之。規(guī)約無(wú)效確認(rèn)之訴針對(duì)實(shí)體內(nèi)容違公德、違反法律、法規(guī)或損害社會(huì)公共利益的規(guī)約條款而言。倘若某規(guī)約規(guī)定每位業(yè)主在裝修時(shí)可以隨意拆改房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu),就屬于違反保護(hù)他人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵權(quán)法的行為,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。倘若規(guī)約中僅有部分條款無(wú)效,并不影響其他有效條款的效力。

法律規(guī)范包含任意性規(guī)范和強(qiáng)行性規(guī)范,前者允許當(dāng)事人按照意思自治原則,變更或排斥此種規(guī)范之適用；后者則不容當(dāng)事人予以變更或排斥。而強(qiáng)行性規(guī)范又有命令規(guī)定與效力規(guī)定之別,違反前者的行為雖應(yīng)承受一定的法律責(zé)任（即公法上的責(zé)任）,但行為本身并不因此而失效；違反后者的行為,不但要承受法律責(zé)任,而且行為本身當(dāng)然無(wú)效。因此,對(duì)于《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條第2款規(guī)定提及的“法律、法規(guī)”應(yīng)運(yùn)用限縮解釋方法將其解釋為強(qiáng)制性規(guī)定中的效力規(guī)定的情形。倘若規(guī)約條款違反了強(qiáng)行性法律規(guī)范中命令規(guī)定的情形,由于瑕疵較輕,筆者認(rèn)為可以將其視為撤銷原因。

（三）規(guī)約撤銷之訴

規(guī)約不但應(yīng)當(dāng)符合內(nèi)容合法的要求,而且應(yīng)當(dāng)符合程序嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?。所謂程序嚴(yán)謹(jǐn)是指通過(guò)規(guī)約的業(yè)主大會(huì)的召集程序、表決方式不僅應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)中的程序規(guī)則,而且應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中的程序規(guī)則。倘若某規(guī)約違反了這些程序規(guī)則,業(yè)主就有權(quán)請(qǐng)求法院予以撤銷。例如,根據(jù)《物權(quán)法》第76條第2款以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條第3款之規(guī)定,決定規(guī)約應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。倘若通過(guò)某規(guī)約的業(yè)主大會(huì)在召開(kāi)之前沒(méi)有及時(shí)通知全體業(yè)主,或在業(yè)主大會(huì)上贊成某規(guī)約的業(yè)主所代表的專有部分占建筑物總面積尚未過(guò)半數(shù),或其所代表的專有部分占建筑物總面積雖然過(guò)半數(shù)、但其總?cè)藬?shù)仍未超過(guò)全體業(yè)主過(guò)半數(shù),該規(guī)約就存在程序瑕疵,任何業(yè)主均有權(quán)請(qǐng)求法院予以撤銷。

注釋:

[1]溫豐文.建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究[M].臺(tái)北:三民書(shū)局股份有限公司,1992.150

[2]陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M].北京:法律出版社,1995:217.

[3]戴東雄.論建筑物區(qū)分所有權(quán)之理論基礎(chǔ)（Ⅱ）[J].法學(xué)叢刊,1984,（3）.

[4]陳俊樵.論區(qū)分所有建筑物之管理組織[J].中興法學(xué),1987,（1）.

[5]何明楨.建筑物區(qū)分所有之研究,我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)政治大學(xué)法律研究所碩士論文,第66頁(yè).

[6]在我國(guó),由于實(shí)行城市國(guó)有土地所有權(quán)制度,業(yè)主對(duì)小區(qū)道路的共同權(quán)利不是共有權(quán),而是共用權(quán),即共同使用的權(quán)利。

[7]溫豐文.建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究[M].臺(tái)北:三民書(shū)局股份有限公司,1992.151