房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)共享精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)共享范文

摘 要 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)活動(dòng)過程中，受到內(nèi)外部環(huán)境和各種難以預(yù)計(jì)或難以把握的因素影響而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。隨著國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的不斷調(diào)控，房產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就隨之加大。本文對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)問題進(jìn)行了詳細(xì)的探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 特征 問題 對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

1．什么是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理帶來困難和損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)化大生產(chǎn)的客觀產(chǎn)物。但是企業(yè)可以通過加強(qiáng)內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)管理等措施，防止人為舞弊行為的發(fā)生，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的良性化運(yùn)作，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

2．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類構(gòu)成。①房產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，前期投入成本較高，投資活動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)的主旋律。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目牽涉的范圍非常廣，項(xiàng)目環(huán)境很復(fù)雜，因此企業(yè)投資過程中存在許多風(fēng)險(xiǎn)。②房產(chǎn)項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目為了取得財(cái)務(wù)杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負(fù)擔(dān)，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，導(dǎo)致賬面利潤(rùn)大幅度下降的可能。另外，當(dāng)前籌集資金的渠道呈現(xiàn)多樣化，如果資金籌集不當(dāng)，就會(huì)給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。③項(xiàng)目資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。資金回籠風(fēng)險(xiǎn)主要是指在房子開發(fā)成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時(shí)間和金額不確定性所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在回籠資金的時(shí)候，可能會(huì)受到結(jié)算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導(dǎo)致不能回籠全部或部分資金，這就嚴(yán)重影響了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

3．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征。①不確定性。房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。因此，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)時(shí)，必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)來源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個(gè)別性特點(diǎn)。不確定性是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特性。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然可以事前加以估計(jì)和控制，但由于影響財(cái)務(wù)活動(dòng)結(jié)果的各種因素不斷發(fā)生變化，因此事前不能準(zhǔn)確地確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。②分散轉(zhuǎn)移性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和區(qū)域性，決定了其投資對(duì)于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)十分敏感，但由于其開發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)形勢(shì)波動(dòng)做出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)之所在。雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前或發(fā)生過程中，通過選擇合適的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，采取專門的方法和手段，可以分散和轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免或減少風(fēng)險(xiǎn)的損失。③預(yù)測(cè)決策性。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)是持續(xù)進(jìn)行的，財(cái)務(wù)管理者可以通過財(cái)務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺(tái)對(duì)未來不確定的環(huán)境因素進(jìn)行估計(jì)，在事前對(duì)損失進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而做出投資經(jīng)營(yíng)決策，將可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題與不足

1．債務(wù)負(fù)擔(dān)重，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資需要大量的營(yíng)運(yùn)資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，沒有通過催回應(yīng)收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計(jì)地想從銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款，這無疑加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的借入資本越大，資產(chǎn)負(fù)債率就越高，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)也會(huì)越大，隨之而來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，滬深兩市近五十家房地產(chǎn)上市公司2009年的年報(bào)數(shù)據(jù)，剔除不具代表性的房企（如負(fù)債率畸高或畸低）之后，對(duì)40家上市房企的負(fù)債總額和資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。分析結(jié)果顯示，這40家房企的負(fù)債總額余約5 000億，平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)64.61%，而國(guó)際公認(rèn)的負(fù)債率警戒線是60%.另一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至2010年4月6日止，滬深兩市共86家上市房企2009年年報(bào)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)347.15億元。而與此同時(shí)，賬面?zhèn)鶆?wù)總額高達(dá)6 000多億元，這86家房企中，有56家資產(chǎn)負(fù)債率超過60%，46家超過70%。可見，2009年房企華麗的報(bào)表背后，隱藏著巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，有關(guān)部門監(jiān)管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷鏈，后果不堪設(shè)想。

2．資金日常管理水平低下。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定資金的使用計(jì)劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作只是停留在簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)核算上面，沒有有效地進(jìn)行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。

3．投資前的預(yù)測(cè)工作不到位。很多企業(yè)只要有項(xiàng)目就盲目投資，在事前沒有從資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面進(jìn)行細(xì)致的財(cái)務(wù)分析。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)于行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r沒有進(jìn)行較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，從而導(dǎo)致決策沒有依據(jù)，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、如何強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

1．不斷拓寬融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實(shí)施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變，比如企業(yè)可以實(shí)施信托計(jì)劃、進(jìn)行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購(gòu)融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，降低融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2．優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長(zhǎng)期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長(zhǎng)期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)給企業(yè)帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3．加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率。資金是企業(yè)的血脈，企業(yè)所有的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都需要足夠的資金來支撐，房地產(chǎn)企業(yè)更是需要大量資金的投入，對(duì)于資金的管理要求就更高了。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重現(xiàn)金的管理，在財(cái)務(wù)上實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的現(xiàn)金。其次，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，可以通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評(píng)估和等級(jí)評(píng)級(jí)，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，提高資金的利用率。

4．要加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的相關(guān)性等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是一項(xiàng)具有高風(fēng)險(xiǎn)的綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，首先要進(jìn)行嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研，聘請(qǐng)專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析，要避免因管理者個(gè)人的喜好導(dǎo)致項(xiàng)目定位失誤，降低和減少財(cái)務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。另外，投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)管理中的不確定性就越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟(jì)條件的變化而對(duì)項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

5．要加強(qiáng)企業(yè)之間的合作。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，企業(yè)在抓住機(jī)遇時(shí)，要靈活處理和企業(yè)之間的合作伙伴關(guān)系，如果投資項(xiàng)目規(guī)模較大，可以通過與其他企業(yè)合作，以實(shí)現(xiàn)共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，還要促使企業(yè)間合作和競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)信息資源的共享，從而增強(qiáng)自身防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

四、小結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力，就必須提高本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。本文探析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中的一些問題，就如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)決策分析還有待進(jìn)一步的研究，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視風(fēng)險(xiǎn)管理在財(cái)務(wù)管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。

參考文獻(xiàn)：

[1]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理.財(cái)會(huì)研究.2007(01).

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)共享范文

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理；內(nèi)部控制；融資風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)管理是依據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)制度，遵循一定的管理原則，組織企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和處理財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。房地產(chǎn)是我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重頭戲，隨著人們生活水平的提高，房地產(chǎn)交易日益活躍，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)量不可小覷。但作為資金密集型行業(yè)，對(duì)資金使用要求較高，所以財(cái)務(wù)管理顯得十分必要。正是基于此，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題進(jìn)行了研究分析。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的運(yùn)行現(xiàn)狀分析

（一）融資管理方面

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)巨額資金投入的過程，動(dòng)輒上億的地價(jià)和房屋建設(shè)費(fèi)用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力是一個(gè)巨大考驗(yàn)。由于一次性投入的資金太多，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的任務(wù)就十分艱巨。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，資金回轉(zhuǎn)率低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不使出混身解數(shù)來籌集資金。目前，國(guó)內(nèi)的主要融資渠道有兩種，一種是內(nèi)部融資，另一種是外部融資。內(nèi)部融資主要來源是預(yù)售賬款和自有資金。自有資金是企業(yè)自有的可使用資金，一般不低于投資項(xiàng)目的30%；預(yù)售賬款主要是開發(fā)商通過預(yù)售商品房獲得的資金，一般占總投資的28%左右，也是一筆重要的資金。外部融資主要有銀行信貸、房地產(chǎn)債券、上市融資等方式，但從目前來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行信貸。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，并且銀行為房地產(chǎn)信貸設(shè)置了較高的門檻，所以融資難度比較大。

（二）資金投資運(yùn)用和開發(fā)成本管理方面

房地產(chǎn)投資有極大的盲目性，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在投資時(shí)過多依賴人的主觀判斷，未對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查和充分論證，這樣得到的結(jié)果就像在賭運(yùn)氣。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)保持這樣的狀態(tài)顯然是不行的，因?yàn)槟壳爸袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還算景氣，粗放式投資模式的弊端并不顯著，假設(shè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走向低迷，那么很可能就有一批投資失誤的房地產(chǎn)企業(yè)面臨倒閉危機(jī)。一些房地產(chǎn)企業(yè)帶有較重的投機(jī)心理，利用房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制獲取暴利，忽略市場(chǎng)項(xiàng)目的可行性分析，結(jié)果造成投資項(xiàng)目技術(shù)可靠性較低，盲目擴(kuò)張、控制不力，最終導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，資金無法回收，損失慘重。

一個(gè)項(xiàng)目包括方案設(shè)計(jì)、土地使用權(quán)、工程招標(biāo)管理和施工、銷售等諸多環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)涉及到資金，然而房地產(chǎn)企業(yè)在這些環(huán)節(jié)上的成本管理存在諸多問題。成本管理的目的是經(jīng)濟(jì)效益最大化，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)項(xiàng)目全過程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制和規(guī)劃。然而，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在方案設(shè)計(jì)時(shí)，并沒有全盤考慮；為了獲得土地使用權(quán)可謂大費(fèi)周折，無形成本不斷增加，造成了競(jìng)買價(jià)格與預(yù)算成本嚴(yán)重不符；工程招標(biāo)過程中，忽略了工程后期合同、糾紛等因素的影響；對(duì)施工成本控制不力，施工成本與預(yù)算目標(biāo)產(chǎn)生較大分歧。

（三）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)和制度建設(shè)有待加強(qiáng)

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者是企業(yè)的核心，尤其在家族企業(yè)當(dāng)中，領(lǐng)導(dǎo)者幾乎主宰了企業(yè)的一切。近些年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)井噴式發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)從中受益逐漸強(qiáng)大起來。然而一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者的“包工頭”身份始終沒有變，他們嚴(yán)重缺乏管理理念，眼中只有利潤(rùn)沒有管理，只重視短期利益而忽略長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略。在人才選用上，因?yàn)閷?duì)外來人員信任度不夠，所以更愿意讓親戚來?yè)?dān)任，親戚關(guān)系固然有更好的信任，但人才質(zhì)量大大降低，勢(shì)必會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展造成不利影響。在一些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者看來，財(cái)務(wù)管理只不過是一部計(jì)算工具，并與記賬、發(fā)工資等基礎(chǔ)工作混為一談，缺乏科學(xué)系統(tǒng)的規(guī)劃，在財(cái)務(wù)管理過程中，常常憑借自己的經(jīng)驗(yàn)和直覺作判斷，為企業(yè)財(cái)務(wù)管理埋下了致命隱患。

在財(cái)務(wù)制度方面，雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了財(cái)務(wù)管理制度，但制度不明確、責(zé)權(quán)利不統(tǒng)一，會(huì)計(jì)失真比較嚴(yán)重，會(huì)計(jì)信息質(zhì)量得不到保障。這些現(xiàn)象歸咎于財(cái)務(wù)管理體系不健全，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然將財(cái)務(wù)管理置于一個(gè)較低的層次。財(cái)務(wù)管理制度不健全，財(cái)務(wù)管理工作不完善，就無法為企業(yè)提供有價(jià)值的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息，更滿足不了企業(yè)高層決策需要，使決策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的幾點(diǎn)建議

（一）拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好融資準(zhǔn)備，盡可能減少對(duì)銀行貸款的依賴，通過其他渠道獲取成本更低的資金。比如我國(guó)的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以選擇聯(lián)合開發(fā)模式，通過與其他企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，得到另一方資金的鼎力支持，這樣就可以形成利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共攤局面。融資過程中一定要注意財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡量保持企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在投資前，一定要對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，不搞投機(jī)主義，更不能盲目樂觀，項(xiàng)目評(píng)審要做到科學(xué)化、專業(yè)化，充分考慮效益與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，爭(zhēng)取在風(fēng)險(xiǎn)可控范圍內(nèi)獲得更多收益。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范工作，通過風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)等方式，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至可承受范圍內(nèi)?？傊?，應(yīng)做好資金管理、風(fēng)險(xiǎn)管理和監(jiān)督管理，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，盤活沉淀資金，提高資金利用效率。

（二）強(qiáng)化成本控制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要正確反映房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際支出，以此來確定銷售價(jià)格，保證利益最大化；其次，要對(duì)工程結(jié)算進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，既要保證工程質(zhì)量，又要防止施工中的浪費(fèi)；作為房地產(chǎn)企業(yè)日常主要的資金支出，工程支出通常有一定的調(diào)節(jié)性，要評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的工程部門、財(cái)務(wù)部門對(duì)各個(gè)在建項(xiàng)目工程資金需求的先后順序，控制工程成本支出。在銷售淡季，由于企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)變少，更應(yīng)該對(duì)支出項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格控制。比如管理費(fèi)用，雖然這一部分比例較小，但仍需要財(cái)務(wù)部門對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督審核，確保支出科學(xué)合理，減少不必要的浪費(fèi)。

（三）完善財(cái)務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要多學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)管理方面的知識(shí)，提高對(duì)財(cái)務(wù)管理重要性的認(rèn)識(shí)。財(cái)務(wù)部門要加大財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)工作，提高財(cái)務(wù)工作人員的專業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快建立健全財(cái)務(wù)管理制度，為財(cái)務(wù)管理人員工作提供必要的依據(jù)和準(zhǔn)則。同時(shí)要明確財(cái)務(wù)部門的地位，突出財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中的核心位置。一要設(shè)置專業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)企業(yè)財(cái)務(wù)相關(guān)的各項(xiàng)工作。二要規(guī)范資金支出，提高財(cái)務(wù)管理效用；三要建立考核機(jī)制和內(nèi)部審計(jì)制度，提高財(cái)務(wù)工作人員的積極性和主動(dòng)性，保證資金使用安全與完整。

（四）財(cái)務(wù)管理人才培養(yǎng)

要明確財(cái)務(wù)管理部門及人員的職責(zé)，保證財(cái)務(wù)人員能夠積極主動(dòng)且有序的完成職責(zé)之內(nèi)的事情，使財(cái)務(wù)工作得以有序開展。財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)復(fù)雜而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，非專業(yè)人員是無法擔(dān)任的，所以企業(yè)管理者要避免舉賢唯親，大膽使用外來優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理人才。此外，還要加大對(duì)財(cái)務(wù)管理人員技能的培訓(xùn)，可定期開展培訓(xùn)或集體交流活動(dòng)，也可通過知識(shí)和技能講座，聘請(qǐng)行業(yè)專家來豐富財(cái)務(wù)人員的知識(shí)和見識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)還要給予員工在外進(jìn)修的機(jī)會(huì)，激發(fā)其工作熱情，更好的為企業(yè)財(cái)務(wù)管理做出貢獻(xiàn)。

（五）精細(xì)化、信息化管理模式的應(yīng)用

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理細(xì)節(jié)上、扁平化上處理不夠，需要進(jìn)一步細(xì)化財(cái)務(wù)管理工作，提高財(cái)務(wù)管理實(shí)效性。房地產(chǎn)企業(yè)可以借鑒企業(yè)管理的一些做法，采用精細(xì)化財(cái)務(wù)管理模式，做到凡涉及資金的問題均事無巨細(xì)，全面掌握資金動(dòng)態(tài)，使資金發(fā)揮最大效益。此外，隨著電子信息技術(shù)的日益普及，各行各業(yè)財(cái)務(wù)管理工作已經(jīng)與電子信息技術(shù)發(fā)生了深度融合，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)后來者居上，大力發(fā)展財(cái)務(wù)管理信息技術(shù)，以信息帶動(dòng)財(cái)務(wù)管理發(fā)展。目前，我國(guó)信息化財(cái)務(wù)管理尚存諸多不足，如缺乏信息化管理平臺(tái)，在這種背景下，就需要房地產(chǎn)企業(yè)參與進(jìn)來，爭(zhēng)取在行業(yè)領(lǐng)域有所建樹。

總之，房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要部分，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，對(duì)我國(guó)向小康社會(huì)邁進(jìn)具有重要的歷史意義。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理尚存諸多問題，需要不斷修補(bǔ)和完善，只有這樣才能保證企業(yè)在獲得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，長(zhǎng)久發(fā)展下去。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)共享范文

關(guān)鍵詞：企業(yè)內(nèi)部；財(cái)務(wù)控制；現(xiàn)狀；措施

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，并且具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性，在當(dāng)前社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得以發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)，就必須從管理上入手，提高企業(yè)管理水平，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制。

一、企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的概述

（一）內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的定義及目標(biāo)

內(nèi)部財(cái)務(wù)控制是利用控制論的基本原理和方法，對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)的規(guī)范、約束、評(píng)價(jià)等一系列方法、技術(shù)、程序及理念的總稱，以期達(dá)到財(cái)務(wù)活動(dòng)預(yù)定目標(biāo)的活動(dòng)。

就企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制而言，其最終目標(biāo)是企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃的快速實(shí)施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。因此，需要在進(jìn)行財(cái)務(wù)控制的過程中有針對(duì)性的對(duì)戰(zhàn)略的制定、實(shí)施及控制階段采取對(duì)應(yīng)的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制措施，同時(shí)還要整合并優(yōu)化企業(yè)資源，使之得以有效的應(yīng)用。

（二）財(cái)務(wù)控制的方式

財(cái)務(wù)控制包括了兩個(gè)方面：一個(gè)是內(nèi)部財(cái)務(wù)控制；另一個(gè)是外部財(cái)務(wù)控制，這里我們主要對(duì)前者進(jìn)行了解，其涉及的對(duì)象主要有董事會(huì)、經(jīng)理層，還有相關(guān)負(fù)責(zé)人及他們所建立的財(cái)務(wù)控制體系。財(cái)務(wù)控制的方式通常有兩部分組成，即激勵(lì)措施和約束手段。

二、企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的現(xiàn)狀分析

（一）內(nèi)部控制制度不夠健全

在現(xiàn)代企業(yè)管理制度中最為重要的一個(gè)組成部分就是內(nèi)部控制制度，其作用非常之大，不僅能對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的安全與完整起到保護(hù)作用，還能確保會(huì)計(jì)信息資料真實(shí)且正確，同時(shí)還能實(shí)現(xiàn)有效、協(xié)調(diào)的運(yùn)轉(zhuǎn)各部門的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在現(xiàn)階段看來，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在管理制度上缺乏合理的組織制度，對(duì)于權(quán)責(zé)的劃分還不夠清晰，缺乏崗位責(zé)任，這就使得企業(yè)在購(gòu)、產(chǎn)、銷、賬、錢、物等方面的分管原則得不到徹底貫徹；另外，由于在檢查稽核方面沒有完善的制度進(jìn)行規(guī)范，缺乏考核制度，因此就會(huì)導(dǎo)致較多差錯(cuò)舞弊的相關(guān)行為出現(xiàn)。

（二）財(cái)務(wù)預(yù)算編制執(zhí)行不規(guī)范

目前在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)之中，一些企業(yè)并沒有真正有效的法人治理結(jié)構(gòu)，在企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算編制過程中董事會(huì)和董事長(zhǎng)較少參與，再加上大部分企業(yè)還沒有真正了解財(cái)務(wù)預(yù)算管理的重要性，對(duì)于其有無必要開展還存在一些爭(zhēng)議，因此，這塊的工作都由財(cái)會(huì)部門或者預(yù)算小組一起完成，這樣就使得財(cái)務(wù)預(yù)算管理沒有了權(quán)威性和前瞻性，以致于財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)部控制作用很難得到發(fā)揮。

另外，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)以歷史指標(biāo)和過去的活動(dòng)為基礎(chǔ)，對(duì)于未來的財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)指主要依據(jù)資金、技術(shù)以及管理水平來確定，這樣進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算編制工作，通常都會(huì)忽視外部環(huán)境，不會(huì)對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研和預(yù)測(cè)，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)與外部環(huán)境很難互相適應(yīng)，預(yù)算差異大，不斷的根據(jù)實(shí)際情況對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致預(yù)算缺乏嚴(yán)肅性，也失去了考核標(biāo)準(zhǔn)化的意義。

（三）信息化建設(shè)水平低

房地產(chǎn)公司信息化主要集中在財(cái)務(wù)處理、流程審批、房源管理三大方面。由于房地產(chǎn)業(yè)賬務(wù)處理繁瑣、復(fù)雜，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了會(huì)計(jì)電算化，但受企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)環(huán)境影響，信息處理僅維持在局部的范圍。若干信息無法披露，導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息不暢，資源無法共享。

在流程審批及房源管理方面，企業(yè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有實(shí)現(xiàn)信息化，仍采用以往的紙質(zhì)單據(jù)審批及專人管理的方法。即使個(gè)別有前瞻性的企業(yè)已經(jīng)逐步嘗試明源、OA等軟件，部分解決了企業(yè)在相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的一些問題。但各業(yè)務(wù)模塊相對(duì)獨(dú)立，信息資源屬于自閉狀態(tài)，分散在各部門，難以及時(shí)更新，也難以實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的共享。這就對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成了極大的障礙，難以實(shí)時(shí)監(jiān)控財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)。出現(xiàn)市場(chǎng)反應(yīng)遲鈍等諸多問題。由于信息傳遞不及時(shí)，甚至出現(xiàn)一房多賣等重大管理漏洞。

三、加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的措施

（一）建立健全財(cái)務(wù)管理制度和內(nèi)部控制制度

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，內(nèi)部控制制度的建立和完善應(yīng)該重點(diǎn)把握下面兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：（1）企業(yè)需要根據(jù)自身實(shí)際情況，在相關(guān)法律法規(guī)的指導(dǎo)下設(shè)立股東會(huì)及經(jīng)理層；（2）對(duì)于各部門的工作崗位要分工明確，而崗位的職責(zé)權(quán)限也應(yīng)該有相應(yīng)的崗位說明書及業(yè)務(wù)流程，企業(yè)員工在授權(quán)范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。（3）對(duì)財(cái)務(wù)工作的相關(guān)業(yè)務(wù)程序和人員職責(zé)權(quán)限需要清晰明確，在機(jī)制上、制度上達(dá)到規(guī)范行為、控制風(fēng)險(xiǎn)、防范舞弊、糾正差錯(cuò)的效果，從而使財(cái)務(wù)工作能規(guī)范有序地進(jìn)行得到切實(shí)保證。

（二）完善全面預(yù)算管理模式

企業(yè)進(jìn)行預(yù)算管理的目的是使企業(yè)既定的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行編制預(yù)案，并且還要在工作中讓其貫徹執(zhí)行得到保證。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，全面完善的預(yù)算管理體系包括了企業(yè)的所有業(yè)務(wù)及所有員工，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行全方位、貫穿式的管理與控制，對(duì)企業(yè)的預(yù)算分析工作進(jìn)行分期處理。為了使財(cái)務(wù)流向的管理工作能夠切實(shí)做好，有必要讓全員及全部門參與到預(yù)算編制的過程中去，要做到“精打細(xì)算”每一筆經(jīng)費(fèi)。為了能夠?qū)﹂_發(fā)項(xiàng)目的各階段，包括：可行性研究、土地招拍掛、施工、銷售等的推進(jìn)程度進(jìn)行科學(xué)、合理的掌握，企業(yè)應(yīng)該建立并完善動(dòng)態(tài)調(diào)整型的財(cái)務(wù)預(yù)算，促進(jìn)企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)與回籠，從而使公司更好的預(yù)見資金風(fēng)險(xiǎn)，并提高其承受風(fēng)險(xiǎn)的能力。就財(cái)務(wù)部門而言，要想實(shí)現(xiàn)精確、真實(shí)、合理合法的財(cái)務(wù)流動(dòng)，就必須要做好對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的監(jiān)督工作，及時(shí)跟蹤與財(cái)務(wù)相關(guān)的管理程序、環(huán)節(jié)以及最終結(jié)果等。

（三）加快財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)建設(shè)

在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，作為企業(yè)戰(zhàn)略決策依據(jù)的財(cái)務(wù)信息是其集中反映。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信息化建設(shè)對(duì)于企業(yè)快速、方便的獲得財(cái)務(wù)信息起到很好幫助作用，從而也讓企業(yè)在做決策時(shí)更加快速和準(zhǔn)確。同時(shí)，公司應(yīng)當(dāng)建立有效的溝通和信息機(jī)制，確保信息溝通交流具有時(shí)效性，實(shí)現(xiàn)合理推進(jìn)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，進(jìn)一步規(guī)范有效信息的收集及傳達(dá)程序，并且科學(xué)合理的考查、整理與選擇各項(xiàng)內(nèi)外信息。與此同時(shí)，企業(yè)還需要通過計(jì)算機(jī)信息技術(shù)的利用創(chuàng)建集團(tuán)式財(cái)務(wù)共享平臺(tái)，為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，使信息傳遞的速度加快，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)其自身狀況對(duì)ERP系統(tǒng)進(jìn)行合理的選擇，然后全面管理信息流、資金流及物流等方面，這樣不但能夠使企業(yè)信息溝通的水平得到提高，還能對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作甚至整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況起到非常大的幫助作用。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在當(dāng)前的企業(yè)經(jīng)濟(jì)控制系統(tǒng)中內(nèi)部財(cái)務(wù)控制有著非常重要的作用，企業(yè)自身的生存與發(fā)展對(duì)于財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的依賴度越來越高，要想使企業(yè)管理水平得以提高，讓企業(yè)內(nèi)部擁有的資源能夠有效地運(yùn)用，達(dá)到企業(yè)快速發(fā)展的目的，就必須加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)的控制。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)共享范文

一、房地產(chǎn)所得稅征管工作中存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)業(yè)稅源底數(shù)不清。隨著城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)方興未艾。作為年1月1日以后新辦房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管單位，各級(jí)國(guó)稅機(jī)關(guān)對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理制定了很多政策規(guī)定，采取了一些有針對(duì)性的具體辦法，然而效果并不明顯。究其原因，重要一點(diǎn)是信息獲取渠道過窄，相關(guān)制度不健全，對(duì)房地產(chǎn)商的置業(yè)資訊掌握不夠，體現(xiàn)在不了解商家購(gòu)置了多少地，開發(fā)了多少商品房，屬下掛靠了多少項(xiàng)目部門，某一時(shí)期商品房銷售情況如何等等。不能對(duì)房地產(chǎn)商置業(yè)情況通盤掌握，就談不上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅實(shí)行源泉控管，稅收流失的漏洞也就難以堵塞。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況難以掌控。房產(chǎn)開發(fā)一般周期長(zhǎng)，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，部分兼職財(cái)務(wù)管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，財(cái)務(wù)核算狀況普遍較為混亂。如有的企業(yè)采取收入不入賬、掛往來賬、轉(zhuǎn)移資金或不申報(bào)等多種方式有意隱瞞預(yù)收收入，或者開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、少計(jì)銷售收入；有的企業(yè)利用假發(fā)票、作廢發(fā)票、大頭小尾、項(xiàng)目填寫不全發(fā)票及白條等列支成本費(fèi)用，或采取多提預(yù)提費(fèi)用、多列建筑安裝費(fèi)用、超標(biāo)準(zhǔn)列支工資費(fèi)用、多提固定資產(chǎn)折舊等手段虛增成本；有的企業(yè)采取預(yù)算成本或計(jì)劃成本結(jié)轉(zhuǎn)，或在多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目、分期開發(fā)項(xiàng)目之間，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本，以達(dá)到多轉(zhuǎn)完工項(xiàng)目銷售成本的目的。企業(yè)的這些行為，給國(guó)稅部門的管理設(shè)置了不小的障礙。

（三）房地產(chǎn)業(yè)所得稅征管乏力?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅由國(guó)稅部門負(fù)責(zé)征收，而不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票以及預(yù)售房產(chǎn)發(fā)票由地稅部門負(fù)責(zé)發(fā)售，國(guó)稅部門無發(fā)票管理權(quán)不能做到以票控稅，地稅部門有發(fā)票管理權(quán)又無權(quán)征收稅款，兩個(gè)部門都有管理盲點(diǎn)，有些地方出現(xiàn)國(guó)、地稅爭(zhēng)搶稅源或者疏于管理現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅一直是國(guó)稅部門征管的難點(diǎn)。而國(guó)稅部門尚未研究制定一整套行之有效的管理辦法，加之國(guó)稅部門征、管、查之間協(xié)調(diào)配合和信息共享的機(jī)制尚待完善，國(guó)稅部門與工商、地稅、建設(shè)、房管、規(guī)劃等部門信息交換制度需要健全，具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的稅收管理員很少且崗位又頻繁變動(dòng)，這些因素的存在加大了征收管理的難度，制約了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理質(zhì)量。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策需要完善。一是現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅內(nèi)外資稅收政策有別。二是新的稅收政策出臺(tái)滯后。面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)管理的復(fù)雜局面，有關(guān)部門往往不能及時(shí)制定出臺(tái)有針對(duì)性的政策措施，有些現(xiàn)實(shí)問題常因缺乏政策依據(jù)而無法處理。如企業(yè)項(xiàng)目完工后遲遲不結(jié)轉(zhuǎn)成本，稅務(wù)部門該在何時(shí)、采取何種方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)算處理等沒有明確的政策規(guī)定。三是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收方式不統(tǒng)一。根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅分不同情況可以實(shí)行查賬征收或者核定征收，不少國(guó)稅機(jī)關(guān)為了簡(jiǎn)化管理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不分經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況一律采用核定征收方式，總體降低了企業(yè)所得稅征收率。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收管理的對(duì)策建議

（一）注重第三方信息收集。應(yīng)全面加強(qiáng)對(duì)第三方信息資料的收集整理。如從土管部門了解土地交易情況，從房管部門了解項(xiàng)目開發(fā)面積和房屋銷售情況，從銀行部門了解企業(yè)開設(shè)賬戶及資金往來情況，從地稅部門了解企業(yè)領(lǐng)購(gòu)發(fā)票及代開發(fā)票情況等。同時(shí)，著力抓好企業(yè)立項(xiàng)報(bào)批、分期建設(shè)、竣工驗(yàn)收、開盤銷售、預(yù)售轉(zhuǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)等環(huán)節(jié)管理，以此掌握房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)。還應(yīng)大力依托地方政府的支持，建立健全政府部門信息共享機(jī)制。

（二）建立戶籍檔案信息。建立企業(yè)基本信息檔案，適時(shí)、完整記錄企業(yè)各個(gè)階段各個(gè)時(shí)期的經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)。信息內(nèi)容包括企業(yè)基本情況，資金來源情況，征用土地面積，項(xiàng)目開工、竣工和銷售的起止時(shí)間，實(shí)際建筑面積（套）、已銷售面積（套）和未銷售面積（套），銷售價(jià)格、單位成本和預(yù)售房款情況等。要做到這一點(diǎn)，需要充分調(diào)動(dòng)稅收管理員的積極性，凈化當(dāng)?shù)囟愂請(qǐng)?zhí)法環(huán)境，構(gòu)建社會(huì)綜合治稅良性機(jī)制。

（三）強(qiáng)化納稅評(píng)估工作。采取“按季評(píng)估、按年結(jié)算”形式，全面核實(shí)納稅人的賬務(wù)、報(bào)表和原始憑證，著重審查企業(yè)賬簿資料與各項(xiàng)申報(bào)資料是否完整、齊全，賬表數(shù)據(jù)與申報(bào)納稅數(shù)據(jù)是否一致，收入、成本費(fèi)用、利潤(rùn)及其他有關(guān)項(xiàng)目是否符合稅法規(guī)定。重點(diǎn)審查與企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)的合同文書，如建筑合同、工程預(yù)（決）算書、項(xiàng)目增補(bǔ)（減）合同、與客戶的合同協(xié)議等，看合同、協(xié)議書中的有關(guān)數(shù)據(jù)是否與企業(yè)入賬數(shù)據(jù)有關(guān)或吻合。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動(dòng)率、成本利潤(rùn)率等主要指標(biāo)的監(jiān)控。關(guān)注企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)情況，及時(shí)開展對(duì)完工項(xiàng)目的稅收清算。同時(shí)，建議財(cái)政部門進(jìn)一步健全有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理。

（四）整頓和規(guī)范稅收秩序。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，有計(jì)劃地開展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅專項(xiàng)檢查，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)大案要案的查處力度，嚴(yán)厲打擊偷逃稅等涉稅犯罪行為，以達(dá)到“檢查一個(gè)行業(yè)，規(guī)范一個(gè)行業(yè)”的目的。建立房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信納稅檔案，定期公布房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)納稅和稅收檢查情況，對(duì)拒不申報(bào)、嚴(yán)重虛假申報(bào)或查補(bǔ)稅款拒不入庫(kù)企業(yè)，向政府建議取消其今后在當(dāng)?shù)爻袛埥ㄔO(shè)項(xiàng)目的資格，以加大其涉稅違法成本，提高違法風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)值。

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)共享范文

(一)調(diào)控政策增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生于資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在不同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)階段具有不同的表現(xiàn)形式。以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產(chǎn)和分配四個(gè)階段，在每個(gè)階段都有著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。第一是融資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量巨大，因而融資成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要活動(dòng)。政府調(diào)控政策的實(shí)施，使得人們對(duì)于房地產(chǎn)的投資趨于理性以及房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業(yè)的信貸，政策的調(diào)控使得資金向房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)減少；第二是投資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資是否合理與企業(yè)的盈利息息相關(guān)，甚至直接關(guān)系到企業(yè)的生存。以最小的資金規(guī)模取得最大的投資回報(bào)效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場(chǎng)調(diào)研的失實(shí)，引起產(chǎn)品滯銷，企業(yè)的工藝技術(shù)落后，企業(yè)投資規(guī)模盲目過大或過?。坏谌琴Y金回籠時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)國(guó)家實(shí)施較為寬松的財(cái)政和貨幣政策時(shí)，消費(fèi)者可以通過銀行貸款的方法來購(gòu)買商品，但當(dāng)國(guó)家實(shí)施緊縮的宏觀調(diào)控措施時(shí)，產(chǎn)品的銷售就會(huì)存在困難；第四是收益風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的利潤(rùn)一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業(yè)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)資金，利潤(rùn)分配不合理會(huì)帶來收益風(fēng)險(xiǎn)。

(二)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制不適應(yīng)調(diào)控政策近幾年大量企業(yè)開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，銀行貸款的需求大增。而國(guó)家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準(zhǔn)備金率，這就導(dǎo)致銀行貸款的相對(duì)緊張，因此，一些企業(yè)只能從銀行融得短期貸款進(jìn)行投資，大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。因此，過去從總的資產(chǎn)負(fù)債率來考慮房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不能夠得到有效的反映，而應(yīng)從短期負(fù)債在總負(fù)債中所占的比重來反映一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度。而且主要采取定量分析法來進(jìn)行預(yù)警分析，如對(duì)凈利潤(rùn)率、股利增長(zhǎng)率、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析來進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)變量的選擇及相關(guān)關(guān)系的確立依據(jù)不充分，預(yù)測(cè)變量的數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性，我國(guó)的財(cái)務(wù)預(yù)警是在國(guó)外的實(shí)證性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。但是這種照抄照搬的經(jīng)驗(yàn)不適合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。職業(yè)經(jīng)理人的出現(xiàn)使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)分離，投資人與經(jīng)營(yíng)者信息嚴(yán)重不對(duì)稱，經(jīng)營(yíng)者在信息編報(bào)方面享有相當(dāng)大的權(quán)力，獨(dú)立審計(jì)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制的缺失使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量缺乏保障。

(三)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取宏觀調(diào)控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的正常有序發(fā)展，同時(shí)也會(huì)造成其他經(jīng)濟(jì)方面問題的出現(xiàn)，如國(guó)家的加息政策，導(dǎo)致房屋購(gòu)買者的觀念發(fā)生改變，房地產(chǎn)產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)滯銷，加息也會(huì)引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產(chǎn)的購(gòu)買和投資，加息會(huì)增加房地產(chǎn)建設(shè)的成本投入，另外國(guó)家還會(huì)增收房產(chǎn)稅，即向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，并且在必要的時(shí)候政府還會(huì)出臺(tái)限購(gòu)令，限制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。這些政策都在有形無形中影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策和行為。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)調(diào)控政策的措施

(一)加強(qiáng)對(duì)投資各個(gè)環(huán)節(jié)的掌控，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個(gè)渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實(shí)現(xiàn)低成本，高安全性的項(xiàng)目資金融資。

(二)建立健全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制要根據(jù)全面性和數(shù)據(jù)的可獲得性，以償債能力（包括長(zhǎng)期償債能了和短期償債能力），發(fā)展能力，營(yíng)運(yùn)和盈利的能力，現(xiàn)金的流量能力等指標(biāo)建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，以及較容易受政府調(diào)控政策的影響。由于目前政府的調(diào)控多屬于短期和突發(fā)的政策，因此企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制更應(yīng)著眼于短期的償債能力，長(zhǎng)期的償債能力不能夠及時(shí)預(yù)測(cè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。包括企業(yè)自身的發(fā)展能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量能力等因素的多方面原因造成中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)影響到企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)行財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警分析時(shí)都必須將它們考慮在內(nèi)。財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制建立可以將是否有財(cái)務(wù)危機(jī)的萌芽等信息及時(shí)反映，管理層將信息加以分析，并適時(shí)作出經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整。

(三)多做市場(chǎng)調(diào)研，了解政策的動(dòng)態(tài)影響企業(yè)在宏觀調(diào)控的背景下，企業(yè)應(yīng)多做市場(chǎng)調(diào)研，了解調(diào)控政策的動(dòng)態(tài)影響，同時(shí)也要了解市場(chǎng)的需求，從而調(diào)整發(fā)展的方向和戰(zhàn)略。要實(shí)行差異化的發(fā)展戰(zhàn)略，也就是房地產(chǎn)類型的差異化投資，因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策的調(diào)控主要是針對(duì)住房市場(chǎng)，因此企業(yè)可以加強(qiáng)對(duì)于商業(yè)和工業(yè)用途的房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)可以涉及的行業(yè)相當(dāng)?shù)膹V泛，大多房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)涉足多個(gè)行業(yè)，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業(yè)要進(jìn)行專業(yè)化的發(fā)展模式，將市場(chǎng)細(xì)化，在充分分析自身優(yōu)勢(shì)和不足的基礎(chǔ)上適當(dāng)縮小業(yè)務(wù)范圍，增強(qiáng)對(duì)具有競(jìng)爭(zhēng)力的核心產(chǎn)品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業(yè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)更應(yīng)慎重，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目攤子大，程序多，耗時(shí)長(zhǎng)，因此中小企業(yè)應(yīng)注重合作化的發(fā)展戰(zhàn)略，積極與其他房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，并且要做到資源共享。調(diào)控政策實(shí)施，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金來源，投入和銷售價(jià)格等方面的影響相當(dāng)巨大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)要關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策方面的信息，并注意投資策略的改進(jìn)和創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性決定了其投資的風(fēng)險(xiǎn)很大程度上來源于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)應(yīng)加大市場(chǎng)營(yíng)銷的力度，加強(qiáng)對(duì)于成本的控制，加快資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)。暫緩對(duì)于土地和資金成本較高的項(xiàng)目進(jìn)行投資，積極向銀行申請(qǐng)貸款，必要時(shí)對(duì)產(chǎn)品實(shí)行降價(jià)促銷的方法，對(duì)具有剛性需求的產(chǎn)品多予投資，按照市場(chǎng)的需求等措施來應(yīng)對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還必須進(jìn)行多元化的開發(fā)投資模式，使自己應(yīng)對(duì)行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的能力加強(qiáng)。業(yè)務(wù)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)金融三者相結(jié)合，形成以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為主，多業(yè)務(wù)并舉產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)在自有開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資本運(yùn)作和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有。

三、結(jié)束語(yǔ)

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)共享范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 合作建房

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負(fù)重

房地產(chǎn)企業(yè)具有投資金額大、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、開發(fā)成本高的特點(diǎn)。并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地的取得、房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售以及保有等每個(gè)環(huán)節(jié)均有涉稅。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)較重，具有納稅籌劃的空間。

（二）國(guó)家稅收優(yōu)惠政策為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提供了政策依據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，而每個(gè)稅種都有相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，這為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了政策支持，不僅可以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，而且在一定程度上能夠?qū)崿F(xiàn)國(guó)家的宏觀調(diào)控，進(jìn)而發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和國(guó)家的“雙贏”。

二、房地產(chǎn)開發(fā)階段的納稅籌劃

（一）建房方式的選擇

1、代建方式：房地產(chǎn)企業(yè)接受委托方的委托，實(shí)施代建工程（符合代建房屋的條件），收取一定的勞務(wù)費(fèi)，不僅不用代墊資金，而且僅對(duì)勞務(wù)費(fèi)用按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，由于這種代建行為，并沒有引起房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，不用計(jì)征土地增值稅。在宏觀調(diào)控的影響下，一些強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)轉(zhuǎn)向代建方式。

2、合作建房：房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)，合作方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。如果房屋建成后，雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式，按照營(yíng)業(yè)稅以“無形資產(chǎn)投資入股，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為”，不征收營(yíng)業(yè)稅。若合作建成后按比例分房自用，沒有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，免征收土地增值稅，如果自用用于對(duì)外出租，對(duì)租金收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。若合作建房后對(duì)外銷售，則不免營(yíng)業(yè)稅也不免土地增值稅。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用的確定

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用分為財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用兩部分。

凡財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偳夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，在不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額可據(jù)實(shí)扣除，即：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=準(zhǔn)予扣除的利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)。

凡財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不分別單獨(dú)計(jì)算時(shí)：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)。

對(duì)這兩種情況下，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用越大，則增值率越低，稅收負(fù)擔(dān)越輕，所以對(duì)于這兩種情況，關(guān)鍵是比較準(zhǔn)予扣除的利息與（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%的大小，如果前者大于后者，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)利息支出提供金融機(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用單獨(dú)計(jì)算。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段的納稅籌劃

（一）銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的納稅籌劃

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在制定房屋的銷售價(jià)格時(shí)，應(yīng)充分的考慮該稅收優(yōu)惠政策。因?yàn)楫?dāng)增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%時(shí)，適用的土地增值稅稅率為30%，所以企業(yè)應(yīng)該對(duì)由于提高銷售價(jià)格后帶來的收益與相應(yīng)增加的稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行權(quán)衡，如果帶來的收益小于增加稅收支出，則應(yīng)適當(dāng)降低銷售價(jià)格，享受稅收優(yōu)惠，不僅可以實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)的增加，而且可以促進(jìn)房屋的銷售，縮短銷售期間，減少銷售費(fèi)用。

（二）發(fā)生廣告費(fèi)用的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)為了促使所建房屋的銷售，勢(shì)必會(huì)做一定的廣告宣傳。按照《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除。即若當(dāng)年取得銷售收入的話，則廣告費(fèi)用最多可扣除銷售收入的15%，然而房屋的建造周期比較長(zhǎng)，在發(fā)生廣告費(fèi)用的當(dāng)年卻不一定取得營(yíng)業(yè)收入，則意味著廣告費(fèi)用不能在計(jì)算所得稅時(shí)稅前扣除，則會(huì)增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。考慮到貨幣的時(shí)間價(jià)值，企業(yè)應(yīng)該對(duì)廣告費(fèi)用的發(fā)生期間進(jìn)行事先的籌劃安排：在沒有取得收入時(shí)減少?gòu)V告費(fèi)用的支出，在預(yù)期實(shí)現(xiàn)收入（包括預(yù)售收入）的期間多支付廣告費(fèi)用。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊文國(guó).房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅操作與稽查實(shí)務(wù)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2010（1）.

[2]蓋地.稅務(wù)會(huì)計(jì)與稅務(wù)籌劃（第五版）[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，2010（5）.

[3]陳守英.房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃[J].發(fā)展研究，2009（5）.

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)共享范文

一、房地產(chǎn)稅收流失原因分析

(一)房地產(chǎn)企業(yè)利用行業(yè)特殊性偷逃稅款是房地產(chǎn)稅收流失的直接原因

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)多,時(shí)間過長(zhǎng),流動(dòng)性大,成本核算方法復(fù)雜,監(jiān)督難,房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售方式又多種多樣,取得收入方式靈活。納稅人利用行業(yè)的以上特點(diǎn),想方設(shè)法虛增成本、隱匿收入,達(dá)到偷逃稅款的目的。主要表現(xiàn)為:

1、利用特殊的開發(fā)方式偷逃稅款

房地產(chǎn)的開發(fā)形式多種多樣,針對(duì)不同的開發(fā)形式,政策規(guī)定及執(zhí)行方式和力度上存在差異,給房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅留下了可乘之機(jī)。主要表現(xiàn)在:一是以經(jīng)濟(jì)適用房為名,利用減免稅政策偷稅;二是采取虛假立項(xiàng),造成“委托開發(fā)”的假象,逃避銷售不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)稅金;三是自建房產(chǎn)銷售后,不申報(bào)繳納建安環(huán)節(jié)的稅金;四是回遷房部分不按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納相關(guān)稅費(fèi)。

2、開發(fā)環(huán)節(jié)成本核算混亂,房地產(chǎn)企業(yè)趁亂“混水摸魚”

一是利用虛假購(gòu)貨發(fā)票,虛列建筑開發(fā)成本;二是借支付拆遷安置費(fèi)之名,大肆以白條虛列拆遷安置費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷安置費(fèi)大部分是支付給了個(gè)人,無法提供合法的發(fā)票或收據(jù)給房地產(chǎn)企業(yè)。這也為房地產(chǎn)企業(yè)虛列開發(fā)成本提供了便利。三是不分項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì),造成項(xiàng)目成本計(jì)算混亂,使成本無法在完工項(xiàng)目和在建項(xiàng)目中合理分?jǐn)?四是不按期結(jié)算項(xiàng)目成本。有的企業(yè)滾動(dòng)開發(fā),雖然房屋已全部售完,但遲遲不進(jìn)行工程結(jié)算,不結(jié)轉(zhuǎn)收入,成本也不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn),不能真實(shí)反映企業(yè)盈虧情況,影響企業(yè)所得稅正確、及時(shí)、足額繳納。

3、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié),利用一些特殊的經(jīng)營(yíng)方式隱匿收入

如房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)收房款方式經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn),企業(yè)在收到預(yù)收房款時(shí)不入賬,而是通過借款方式計(jì)入“應(yīng)付賬款”科目核算,以假拆借資金來隱瞞真實(shí)銷售收入。又如:采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。某些房地產(chǎn)公司利用金融按揭貸款售房方式的特殊性,將銀行按揭款項(xiàng)記入其他應(yīng)付款,不作預(yù)售收入處理, 從而隱瞞收入、偷逃稅款。

(二)房地產(chǎn)稅收征管、監(jiān)控不到位是稅收流失的間接原因

1、稅收源頭管理困難、稅收有效管理滯后

通常開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,必須經(jīng)過規(guī)劃、國(guó)土、房管、財(cái)政、建設(shè)等多個(gè)行政部門的審批、許可與監(jiān)督。由于沒有建立有效的信息交換制度,這些行政部門掌握的房地產(chǎn)開發(fā)信息難以共享。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地購(gòu)置、項(xiàng)目立項(xiàng)和施工許可等信息,都是在稅務(wù)管理和納稅申報(bào)事項(xiàng)之前發(fā)生的,由于目前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較低層次,這些重要的涉稅信息不能有效實(shí)現(xiàn)部門共享和信息互換,客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難的實(shí)際問題。

房地產(chǎn)開發(fā)過程中,其他部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理基本上都是事前管理,審批手續(xù)不辦理,前期費(fèi)用不交齊,房地產(chǎn)就不能開發(fā),企業(yè)追求利潤(rùn)的目標(biāo)就無法實(shí)現(xiàn),而稅務(wù)部門的管理是一種事后管理,現(xiàn)行稅收政策是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生了銷售收入時(shí),才對(duì)確定收入時(shí)間、成本扣除及成本分?jǐn)傋髁讼鄳?yīng)的規(guī)定的,稅務(wù)機(jī)關(guān)征管是一種事后介入。稅務(wù)部門的管理所處的階段和時(shí)限決定了其雖然是依法管理但力度卻弱化于其他部門的管理。一些許可的辦理及成本費(fèi)用的支付都是在稅務(wù)管理和納稅申報(bào)事項(xiàng)前發(fā)生的,稅務(wù)機(jī)關(guān)不能有效監(jiān)控、不能準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中形成的成本費(fèi)用信息。

2、房地產(chǎn)稅稅種多,稅源的可變性和流動(dòng)性較大,稅收征收難

首先,在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條中,從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等10多種稅種,由于房地產(chǎn)稅稅種多,各稅種的征收環(huán)節(jié)和計(jì)稅依據(jù)各不相同,征收機(jī)關(guān)不同,征收難度大。其次,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)多為跨年度、跨地域滾動(dòng)開發(fā),稅源的可變性和流動(dòng)性較大,稅源控管難。第三,稅務(wù)工作人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、會(huì)計(jì)核算不熟悉,再加上納稅人會(huì)計(jì)核算復(fù)雜,加大了稅收機(jī)關(guān)征收稽查的難度。

(三)對(duì)偷漏稅處罰力度弱,打擊力度不夠是難以遏制房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅另一重要原因

稽查人員在查處各類涉稅案件過程中受到各種因素的干擾,常常是以補(bǔ)代罰、以罰代刑,導(dǎo)致行政處罰力度弱,客觀上助長(zhǎng)了偷逃稅行為的蔓延。企業(yè)偷逃稅如果不被發(fā)現(xiàn),必定大賺一筆,即使被發(fā)現(xiàn)了,查處了,也只是補(bǔ)足稅款,繳納少量的罰款和滯納金而已。收益與成本的巨大反差,助長(zhǎng)了部分房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主觀故意。偷逃稅成本不高,是房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款屢查屢犯、屢教不改的重要原因。

二、房地產(chǎn)稅收流失治理對(duì)策

(一)加強(qiáng)對(duì)納稅人的服務(wù)引導(dǎo)

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)行個(gè)性化宣傳和服務(wù),開展有針對(duì)性的辦稅輔導(dǎo),幫助企業(yè)健全財(cái)務(wù)核算,綜合分析評(píng)估開發(fā)商納稅情況,對(duì)有涉稅疑點(diǎn)的稅戶,要及時(shí)開展約談,詳細(xì)宣傳稅收政策、辦稅知識(shí)和法律責(zé)任,促進(jìn)開發(fā)商知法、懂法、從而自覺守法;進(jìn)行專項(xiàng)的稅收情況檢查,督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定進(jìn)行財(cái)務(wù)核算,加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理,為稅收征管營(yíng)造一個(gè)良好的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。

(二)規(guī)范部門協(xié)作

提請(qǐng)政府制定各環(huán)節(jié)相互銜接的房地產(chǎn)稅收一體化管理制度,明確各部門需承擔(dān)的職責(zé),以制度規(guī)范和加強(qiáng)國(guó)土、規(guī)劃建設(shè)、房管、招投標(biāo)中心、銀行、稅務(wù)等各相關(guān)部門的協(xié)作,及時(shí)傳遞項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地使用、房產(chǎn)證辦理及資金走向等信息,通過資源共享完善稅源監(jiān)控。

(三)建立健全項(xiàng)目檔案管理,完善日常監(jiān)管

一是在開發(fā)初期,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)書、項(xiàng)目規(guī)劃圖、建房方式、主要材料供應(yīng)方情況、與建筑公司的承包合同、項(xiàng)目總投資額等,總體掌握工程的開況,及時(shí)登記掌握房地產(chǎn)企業(yè)稅源狀況,為后期的監(jiān)管打下基礎(chǔ)。二是項(xiàng)目竣工后,要求企業(yè)及時(shí)上報(bào)成本費(fèi)用分?jǐn)傓k法,了解并掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用情況,防止企業(yè)私自轉(zhuǎn)移利潤(rùn),逃避納稅。同時(shí),要求企業(yè)按月上報(bào)銷售合同和發(fā)票清單、《存量房產(chǎn)盤點(diǎn)表》等涉稅資料,監(jiān)控商品房的存量變化等措施,跟蹤監(jiān)控商品房的銷售進(jìn)度,對(duì)其銷售情況實(shí)施過程監(jiān)督。建立房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)控管理動(dòng)態(tài)臺(tái)賬,逐戶分季度反映與有關(guān)部門的聯(lián)系情況、預(yù)售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤(rùn)情況及稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整情況。對(duì)存在問題的企業(yè)進(jìn)行檢查調(diào)整,對(duì)應(yīng)繳未繳的稅款進(jìn)行補(bǔ)征。

(四)加強(qiáng)涉稅資料審核,提高征管質(zhì)量

一是加強(qiáng)發(fā)票的審查。檢查發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、開具和取得是否符合規(guī)定;成本列支中的大額發(fā)票是否屬實(shí);有無使用假發(fā)票、白條入賬等情況。此外,房地產(chǎn)業(yè)的稅收主要體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié),稅務(wù)機(jī)關(guān)在銷售環(huán)節(jié)上應(yīng)加強(qiáng)票據(jù)的領(lǐng)、用、存管理,最大限度地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入情況,據(jù)此審核企業(yè)納稅申報(bào)的真實(shí)性。

二是加強(qiáng)合同的審查。對(duì)購(gòu)銷合同內(nèi)容、真實(shí)性、合法性進(jìn)行審查。通過審查開發(fā)項(xiàng)目合同,核實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)方式 ,防止房地產(chǎn)企業(yè)“張冠李戴” 偷逃稅款;通過審查購(gòu)貨(原材料等)合同,核實(shí)成本的實(shí)際開支情況,防止利用假合同、假信息虛增成本;通過審查房地產(chǎn)銷售合同,掌握銷售收入、付款方式等情況,防止納稅人取得收入不及時(shí)或不入賬的行為。

三是是加強(qiáng)收入、成本核算的審查。加強(qiáng)對(duì)待攤費(fèi)用、預(yù)提費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、材料費(fèi)用等賬目的審查,審查成本費(fèi)用的真實(shí)、合理、準(zhǔn)確、合法,以杜絕企業(yè)多列費(fèi)用,虛增成本,偷逃企業(yè)所得稅;加強(qiáng)對(duì)預(yù)收帳款、應(yīng)收帳款、其他應(yīng)付款、應(yīng)付帳款等往來帳目的審查。規(guī)定所有房地產(chǎn)企業(yè)每月必須將預(yù)收帳款等往來帳目的全部數(shù)據(jù)形成情況報(bào)告、及增減變化原因上報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān),以杜絕企業(yè)利用往來帳目調(diào)節(jié)稅收的不法行為。此外,在書面資料審核的基礎(chǔ)上,還要經(jīng)常通過實(shí)地走訪獲取有關(guān)信息,避免征管上的盲點(diǎn)。

(五)加大處罰力度,打擊偷逃稅行為

首先對(duì)經(jīng)查實(shí)的偷稅行為,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定,該處罰的處罰,該曝光的曝光,該移送司法機(jī)關(guān)的移送司法機(jī)關(guān),杜絕以罰代刑,從而消除納稅人在偷稅時(shí)的僥幸心理,充分發(fā)揮稅務(wù)稽查的威懾作用。其次實(shí)行偷逃稅企業(yè)定期公告制度,房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)心被公告后影響其誠(chéng)信度和企業(yè)形象從而不敢肆意偷逃稅款。最后出臺(tái)相關(guān)配套規(guī)定,對(duì)凡是偷逃稅款達(dá)到一定數(shù)額的企業(yè)不得辦理銀行貸款,已辦理的取消其貸款資格。

(六)提高征管人員業(yè)務(wù)水平,培養(yǎng)高素質(zhì)的征管人才

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)共享范文

一、__市涉外房地產(chǎn)企業(yè)稅收基本情況：

（一）登記情況：

20__年我市涉外房地產(chǎn)企業(yè)正式登記注冊(cè)的有4戶。至20__年，由于項(xiàng)目開發(fā)和銷售完結(jié)，有兩家企業(yè)停止經(jīng)營(yíng)，另外又有新注冊(cè)的企業(yè)兩家。故20__年登記戶數(shù)仍為4戶。注冊(cè)類型均為外商投資企業(yè)。

（二）經(jīng)濟(jì)稅源及入庫(kù)稅收收入：

20__年我市涉外房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入3721萬元。20__年實(shí)現(xiàn)銷售收入574萬元。

20__年元至12月，我分局共計(jì)入庫(kù)房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)350萬元。其中：純稅收入344.87萬元（營(yíng)業(yè)稅340萬元、個(gè)人所得稅2.41萬元、印花稅1.62萬元、土地增值稅0.84萬元）。

20__年元至12月，我分局共計(jì)入庫(kù)房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)180.10萬元。其中：純稅收入169.90萬元（營(yíng)業(yè)稅156.30萬元、個(gè)人所得稅3.02萬元、印花稅8.44萬元、土地增值稅2.14萬元）。

二、__市涉外房地產(chǎn)企業(yè)趨勢(shì)分析：

從調(diào)查分析的情況來看，我市房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是涉外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈以下幾個(gè)趨勢(shì)：

（一）在新一輪國(guó)家宏觀調(diào)控政策尤其是金融緊縮政策出臺(tái)后，首先減弱了住宅金融支持度。由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較為單一，對(duì)銀行金融支持依賴度過高，金融緊縮之后將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來較大沖擊，產(chǎn)生“急剎車”效應(yīng)。

（二）隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)投資的速度明顯過快。然而在缺乏決策層有效控管和指導(dǎo)的情況下，房地產(chǎn)投資的高速增長(zhǎng)帶來的影響和沖擊相當(dāng)嚴(yán)重。最直接的后果就是房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增長(zhǎng)，只是商品房空置率上升，更深層次的后果則是造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，吸收了大量銀行貸款的房地產(chǎn)業(yè)成為泡沫，稅收自然呈萎縮狀態(tài)。

（三）私有制股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以私有、股份、有限公司居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。涉外房地產(chǎn)企業(yè)中更是100%的為私有性質(zhì)，且銷售和財(cái)務(wù)人員多為家族成員，納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識(shí)較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

（四）市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。隨著城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策的不斷規(guī)范，我是原有易開發(fā)資源逐漸萎縮。新項(xiàng)目開發(fā)地由西向東，逐漸由市中心轉(zhuǎn)移向市區(qū)邊緣城郊結(jié)合部，或地價(jià)相對(duì)便宜、房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的的縣級(jí)區(qū)域，而且時(shí)間和項(xiàng)目都比較集中。在這個(gè)因素下對(duì)涉外分局的稅收管理的沖擊是最明顯的。

三、涉外房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理上存在的問題：

根據(jù)省局和市局的部署安排，我局對(duì)所轄房地產(chǎn)企業(yè)20__年度和20__年度稅收管理情況進(jìn)行了全面檢查。從檢查情況來看，主要存在以下幾個(gè)方面的問題：

（一）因房地產(chǎn)企業(yè)自身原因，造成發(fā)展受阻。在涉外分局征管的四家房地產(chǎn)企業(yè)中，真正形成一定規(guī)模集約化產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的只有華嵩置業(yè)有限公司，其他幾家為“項(xiàng)目”公司，規(guī)模小，競(jìng)爭(zhēng)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，做完單一項(xiàng)目就陷入半關(guān)停狀態(tài)。新增房產(chǎn)項(xiàng)目不多，部分在建房產(chǎn)項(xiàng)目還因受挫而停工。如招商國(guó)際房產(chǎn)公司就已處于停產(chǎn)狀態(tài)而無稅可交。

（二）納稅主觀方面的因素：不少企業(yè)存在主觀意識(shí)上的偷欠稅收。部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收賬款”或“其他應(yīng)付款”科目中長(zhǎng)期掛賬不做銷售處理，通過推遲“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時(shí)間，有意識(shí)地延緩銷售收入的視線，影響納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，造成營(yíng)業(yè)稅、所得稅申報(bào)納稅滯后。另外還有企業(yè)提供虛假或不完整的銷售面積、采取以物易物手段隱匿收入、假“代建”真開發(fā)等手段增加稅務(wù)人員核算難度，達(dá)到少繳或不繳相關(guān)稅款的目的。

（三）納稅客觀方面的因素：企業(yè)帳務(wù)混亂。該行業(yè)大部分是私營(yíng)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，帳務(wù)設(shè)置不規(guī)范，沒有專門的稅收會(huì)計(jì)。雖然設(shè)置了帳務(wù)，但科目不齊全、核算不準(zhǔn)確，基本上只將銷售（預(yù)售）收入費(fèi)用等進(jìn)行了登記，而沒有系統(tǒng)地核算和調(diào)整。另外，財(cái)務(wù)憑據(jù)以白條居多，甚至僅憑經(jīng)理的一張便條就予以開支。帳務(wù)處理上的極不規(guī)范，使得稅務(wù)檢查有一定難度。

四、關(guān)于房地產(chǎn)稅收征管方面的幾點(diǎn)建議。

(一)進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算的標(biāo)準(zhǔn)及財(cái)務(wù)管理制度。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，對(duì)可售面積的單位預(yù)算造價(jià)的計(jì)算，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參與和認(rèn)可，一經(jīng)確定不得擅自改動(dòng)，這樣做有利于掌握企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法，使成本結(jié)轉(zhuǎn)的隨意性得到控制。

(二)加強(qiáng)票據(jù)管理，健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，特別對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的對(duì)外收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，并健全領(lǐng)、用、存制度。

(三)完善對(duì)預(yù)收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。通過現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地的調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤銷售的進(jìn)度，特別對(duì)售樓部加強(qiáng)適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，多角度對(duì)預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)控，確保稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。

(四)爭(zhēng)取多方配合，爭(zhēng)取信息共享。稅務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)與房管局、土地局、建委、招標(biāo)、

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)共享范文

0 引言

?所周知，現(xiàn)代企業(yè)管理過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是企業(yè)內(nèi)部控制。為了能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在經(jīng)營(yíng)和管理過程中將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，企業(yè)內(nèi)部會(huì)制定一系列的制度和措施，而ERP體系的引入，是為了更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理，然而其作為一種新型的企業(yè)管理思想，在給企業(yè)內(nèi)部控制帶來機(jī)遇的同時(shí)，也帶來了諸多挑戰(zhàn)。

1 明源地產(chǎn)ERP與內(nèi)部控制概述

1.1 明源地產(chǎn)ERP概念

明源地產(chǎn)ERP整體解決方案以房地產(chǎn)企業(yè)“戰(zhàn)略預(yù)算執(zhí)行”為主線，包含“客戶關(guān)系管理（CRM）”、“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理（POM）”兩大業(yè)務(wù)管理平臺(tái)，并將地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)業(yè)務(wù)層面、財(cái)務(wù)層面、行政層面實(shí)現(xiàn)一體化整合，真正實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)企業(yè)“業(yè)務(wù)一體化運(yùn)營(yíng)”。把地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資源包括產(chǎn)品、資金、員工等與外部資源包括客戶、供應(yīng)商、合作伙伴等信息集成利用互聯(lián)網(wǎng)+實(shí)現(xiàn)服務(wù)化提升。已在龍湖、萬科、恒大等眾多房地產(chǎn)企業(yè)中得到了廣泛應(yīng)用，并獲得客戶的充分認(rèn)可。

1.2 企業(yè)內(nèi)部控制概述

企業(yè)內(nèi)部控制，屬于企業(yè)的監(jiān)督管理體系，主要目的是預(yù)防企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、降低企業(yè)損失、實(shí)現(xiàn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理。企業(yè)內(nèi)部控制所包含的內(nèi)容比較多，例如控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督等，都屬于企業(yè)內(nèi)部控制的關(guān)鍵要素。企業(yè)內(nèi)部控制貫穿于企業(yè)的所有部門，是企業(yè)確保資產(chǎn)安全、提高財(cái)務(wù)信息可靠性、促進(jìn)企業(yè)有效經(jīng)營(yíng)的前提基礎(chǔ)保障。下圖是企業(yè)內(nèi)部控制的主要框架。

1.3 明源地產(chǎn)ERP與內(nèi)部控制的關(guān)系

企業(yè)內(nèi)部控制涵蓋了企業(yè)從生產(chǎn)到經(jīng)營(yíng)，再到盈利的整個(gè)過程。而明源地產(chǎn)ERP系統(tǒng)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信息化管理的一種手段，因而也就成為企業(yè)內(nèi)部控制的一種工具。利用明源地產(chǎn)ERP系統(tǒng)，企業(yè)內(nèi)部控制能夠順利開展，并確保實(shí)施的效果更加明顯；而在明源地產(chǎn)ERP系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、開發(fā)、實(shí)施、運(yùn)行、維護(hù)和管理的各個(gè)過程中，可以將內(nèi)部控制加之其中，確保企業(yè)信息的全方位共享。只有充分利用二者之間的互利關(guān)系，才能促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2 明源地產(chǎn)ERP環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

2.1 內(nèi)部控制環(huán)境欠佳

企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境范圍比較廣，企業(yè)治理結(jié)構(gòu)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)董事會(huì)組成、企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的素質(zhì)、企業(yè)文化、企業(yè)信息系統(tǒng)等等，都是企業(yè)內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)境因素。在一個(gè)企業(yè)內(nèi)部，環(huán)境不僅決定了企業(yè)發(fā)展的方向，也對(duì)企業(yè)要素能否發(fā)揮效用起到關(guān)鍵作用，因此，企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境對(duì)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)和發(fā)展都具有重要作用。但是當(dāng)前明源地產(chǎn)ERP環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部還存在諸如結(jié)構(gòu)不合理、管理人員素質(zhì)參差不齊，須加強(qiáng)培訓(xùn)，減少企業(yè)短板等問題，影響了企業(yè)內(nèi)部環(huán)境。

2.2 加大了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估范圍

明源地產(chǎn)ERP環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的所有數(shù)據(jù)處理都是通過電子數(shù)據(jù)處理部門，也就是說電子數(shù)據(jù)處理部門可以隨意對(duì)企業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行瀏覽、拷貝，甚至刪除，對(duì)數(shù)據(jù)的保密性非常不利；其次，企業(yè)會(huì)計(jì)部門的數(shù)據(jù)信息也都集中在電腦上，一旦有黑客入侵或者計(jì)算機(jī)被網(wǎng)絡(luò)病毒攻擊，企業(yè)會(huì)丟失所有機(jī)密數(shù)據(jù)信息，影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，給企業(yè)帶來嚴(yán)重?fù)p失。例如，客戶資料對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)是非常重要的資料，一旦企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)信息悲哀竊取，企業(yè)不僅泄漏了客戶信息，對(duì)客戶造成影響，而且有可能被同行搶占先機(jī)，企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益將會(huì)嚴(yán)重受損。

2.3 業(yè)務(wù)流程風(fēng)險(xiǎn)增加，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較低

隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，市場(chǎng)環(huán)境不斷變化，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈，企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高自身的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，但是當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橐肓嗣髟吹禺a(chǎn)ERP管理系統(tǒng)，反而降低了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，企業(yè)各方面的風(fēng)險(xiǎn)明顯增加。

2.4 傳遞數(shù)據(jù)信息存在隱患

房地產(chǎn)企業(yè)引入明源地產(chǎn)ERP之后，各部門之間的聯(lián)系也都是實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)化，這在一定程度上增加了企業(yè)的辦事效率，但是也降低了企業(yè)機(jī)密信息的保密性，而且企業(yè)各部門之間不再有過多的交流，無法保證傳遞數(shù)據(jù)信息的正確性。

2.5 內(nèi)部監(jiān)督較為薄弱

明源地產(chǎn)ERP環(huán)境在企業(yè)內(nèi)部控制主要依賴于ERP體系，使得內(nèi)部監(jiān)督制度成為擺設(shè)，員工工作效率下降問題時(shí)有發(fā)生，對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制影響極大。

2.6 人員道德風(fēng)險(xiǎn)

人員道德風(fēng)險(xiǎn)主要是指企業(yè)內(nèi)部或者外部人員，沒有得到企業(yè)的授權(quán)私自對(duì)企業(yè)的數(shù)據(jù)進(jìn)行訪問，甚至篡改，造成企業(yè)數(shù)據(jù)外泄和破壞等方面的風(fēng)險(xiǎn)。由于明源地產(chǎn)ERP是一種信息化管理手段，企業(yè)所有的數(shù)據(jù)信息都會(huì)被輸入到網(wǎng)絡(luò)中，使企業(yè)財(cái)務(wù)信息的開放性增加，并且隨著開放共享的程度的加深，企業(yè)數(shù)據(jù)信息的保密性就越低。如果一些非法分子對(duì)企業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行目的性攻擊，將會(huì)對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重?fù)p害，由此可見，這種人員道德風(fēng)險(xiǎn)加大了企業(yè)數(shù)據(jù)信息在保密性、可用性和完整性等方面的風(fēng)險(xiǎn)程度。

3 明源地產(chǎn)ERP環(huán)境下企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的有效措施

3.1 利用明源地產(chǎn)ERP系統(tǒng)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境控制

企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況是否良好、內(nèi)部控制是否得以順利實(shí)施以及企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，都與企業(yè)內(nèi)部環(huán)境息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用明源地產(chǎn)ERP系統(tǒng)的管理優(yōu)勢(shì)，對(duì)內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行有效控制，促進(jìn)企業(yè)制度的順利實(shí)施，并通過完善的明源地產(chǎn)ERP崗位責(zé)任制明確授權(quán)提高企業(yè)員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，為企業(yè)內(nèi)部控制奠定基礎(chǔ)。

3.2 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完善業(yè)務(wù)流程改造

企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部控制的同時(shí)，更應(yīng)該注重對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別。在對(duì)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的控制過程中，應(yīng)該抓住主要的控制點(diǎn)，并定期對(duì)其進(jìn)行審核，確保這些關(guān)鍵點(diǎn)得到有效控制。利用明源地產(chǎn)ERP系統(tǒng)，可以在現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程的基礎(chǔ)上進(jìn)行新流程的創(chuàng)建，這種一點(diǎn)一滴的積累過程，不僅不會(huì)干擾到企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，而且還可以降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并能夠幫助企業(yè)管理者及時(shí)找出相關(guān)控制制度中的不足之處，有利于企業(yè)完善內(nèi)部控制的實(shí)現(xiàn)。

3.3 加強(qiáng)對(duì)數(shù)據(jù)信息之間的傳遞和溝通

明源地產(chǎn)ERP改變了傳統(tǒng)的、單一的封閉式業(yè)務(wù)管理模式，能夠幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理信息化，讓企業(yè)最大限度的利用網(wǎng)絡(luò)對(duì)內(nèi)部各種業(yè)務(wù)流程進(jìn)行一體化處理，在很大程度上滿足了信息使用者的需求。同時(shí)，關(guān)于企業(yè)會(huì)計(jì)信息的共享，企業(yè)可以通過構(gòu)建一定的機(jī)制，使相關(guān)成員以及利益相關(guān)者能夠通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行信息的獲取，??現(xiàn)二者之間的相互溝通，最終達(dá)到協(xié)同合作和利益共享。但是，在以上所有信息的傳遞和溝通方面，都必須注意數(shù)據(jù)信息的保密性，恰當(dāng)?shù)氖跈?quán)，并通過采取加密或者增加屏蔽設(shè)備等方式避免不法分子的闖入。

3.4 強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)的過程中，應(yīng)該綜合運(yùn)用明源地產(chǎn)ERP系統(tǒng)提升審計(jì)監(jiān)督的效率，同時(shí)也可以利用明源地產(chǎn)ERP強(qiáng)大的信息處理能力對(duì)企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)過程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，例如，相關(guān)技術(shù)人員可以對(duì)明源地產(chǎn)ERP系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)定，促使明源地產(chǎn)ERP系統(tǒng)能夠自動(dòng)記錄相關(guān)數(shù)據(jù)信息，并且這些數(shù)據(jù)信息能夠及時(shí)被授權(quán)人獲取，一旦發(fā)生錯(cuò)誤，相關(guān)授權(quán)人也能及時(shí)得到通知，并采取一定的補(bǔ)救措施。此外，房地產(chǎn)企業(yè)是大額資金運(yùn)作的企業(yè)，應(yīng)將內(nèi)部審計(jì)工作的重點(diǎn)放在資金運(yùn)作的合理、合規(guī)，為了進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作，在企業(yè)內(nèi)部有必要設(shè)立一些專門的審計(jì)小組，并由這些審計(jì)小組對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)督和評(píng)價(jià)，作為明源地產(chǎn)ERP系統(tǒng)流程的補(bǔ)充部分，如此一來，既有助于完善企業(yè)內(nèi)部控制，也促進(jìn)了明源地產(chǎn)ERP體系在企業(yè)內(nèi)部的順利實(shí)施。