房地產(chǎn)增值稅的稅務(wù)籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)增值稅的稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)；籌劃工作

我國(guó)的土地增值稅暫行條例自1993年以來(lái)，其目的主要是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，通過(guò)土地增值稅的征收來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)控和分配。從稅制和稅率設(shè)置方面看，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)效益的獲取與實(shí)際的利潤(rùn)增長(zhǎng)具有重要的影響，具體在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，土地成本與開(kāi)發(fā)成本以及融資利息直接影響土地增值稅款的多少。因此，合理預(yù)測(cè)土地增值稅稅負(fù)，合理規(guī)劃投資，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的成本利潤(rùn)控制和投資決策，作為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)相關(guān)工作的重點(diǎn)，只有通過(guò)對(duì)其進(jìn)行合理規(guī)劃與布局，才能有效在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本規(guī)劃中有效降低支出率，進(jìn)而對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的控制，從整體上提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

(一)有利于適應(yīng)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展模式之下，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作不僅能夠?qū)φc企業(yè)間合理的稅務(wù)關(guān)系進(jìn)行良好的確定，同時(shí)還能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈的條件下，有效的增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力的建設(shè)[1]。近些年來(lái)，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了大力的調(diào)控，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)在逐年增長(zhǎng)，企業(yè)利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)了顯著下降。在這種宏觀背景下，作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種之一，土地增值稅籌劃與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和投資決策是息息相關(guān)密不可分的。

(二)有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平與創(chuàng)新

當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)宏觀調(diào)控的手段不斷加強(qiáng)，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理提出更高的要求，必須從稅務(wù)和資金管理方面降低風(fēng)險(xiǎn)，增加效益。如何有效提升房地產(chǎn)企業(yè)資金利用率方法之一就是通過(guò)土地增值稅的稅務(wù)籌劃，能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)特別是高杠桿企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率，建立資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。稅務(wù)籌劃不僅是預(yù)測(cè)，更要在執(zhí)行中及時(shí)反饋和修正，進(jìn)而能夠有效提升稅務(wù)籌劃工作的工作效率，有針對(duì)性的將房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面的具體工作規(guī)劃應(yīng)用到實(shí)際經(jīng)營(yíng)與管理工作中，從而能夠幫助企業(yè)最大化的獲取經(jīng)濟(jì)效益。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)籌劃工作中存在的問(wèn)題

就目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的稅務(wù)籌劃工作來(lái)看，主要存在以下問(wèn)題：第一，土地增值稅稅務(wù)籌劃的相關(guān)工作沒(méi)有得到有效的實(shí)施，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行自身企業(yè)的稅務(wù)籌劃時(shí)往往沿用原有的稅務(wù)籌劃模式，這就使得雖然設(shè)計(jì)了稅務(wù)籌劃工作，但是實(shí)際的效果不強(qiáng)，甚至是在一定程度上違背了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。第二，一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作的過(guò)程中，往往會(huì)出現(xiàn)有一定的實(shí)際工作與預(yù)期工作計(jì)劃出現(xiàn)偏差的問(wèn)題，部分工作者沒(méi)有按照實(shí)際的制定的工作流程以及規(guī)劃進(jìn)行工作，或是只注重整體性的工作，而對(duì)于個(gè)體工作出現(xiàn)缺失，因此導(dǎo)致了稅務(wù)籌劃中缺乏科學(xué)性的分析，使得企業(yè)進(jìn)行的稅務(wù)籌劃工作根本不能為企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一定的參考性意見(jiàn)。第三，沒(méi)有考慮地方政府的政策對(duì)土地增值稅的影響。在實(shí)際政策的執(zhí)行過(guò)程中，地方性政府的相關(guān)規(guī)劃以及制度的制定也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅產(chǎn)生一定的影響。以廣西桂林市為例，為了提高城市中心土地使用率，了低效用地相關(guān)優(yōu)惠政策。在低效用地政策中，房地產(chǎn)企業(yè)需規(guī)劃住宅總面積10%以上的保障房建設(shè)，并將此部分的房產(chǎn)以成本價(jià)銷(xiāo)售給當(dāng)?shù)卣?，該政策?duì)土地增值稅影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)若在投資決策期沒(méi)有充分了解和考慮地方政策的影響，會(huì)產(chǎn)生不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃策略

(一)利用臨界點(diǎn)與分散收入的手段開(kāi)展籌劃工作

原有稅收的重點(diǎn)主要就是將業(yè)務(wù)的核心放置在土地增值稅的相關(guān)制定上，而對(duì)于土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的主要目標(biāo)就是通過(guò)進(jìn)行相關(guān)的工作最大限度上使得增值率降低，繼而使得在實(shí)際稅收過(guò)程中能夠?yàn)槠髽I(yè)減少或是免除掉對(duì)應(yīng)的土地增值稅務(wù)稅款的繳納，通過(guò)此種方式就能夠極大程度上降低開(kāi)發(fā)成本的投入，繼而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的比例獲取[2]。其主要就是通過(guò)臨界點(diǎn)的界定，來(lái)對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的各種形式進(jìn)行界定和管理。

(二)利用增加可抵扣項(xiàng)目開(kāi)展稅收籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃過(guò)程中，還可以適當(dāng)進(jìn)行利息的收入與支出來(lái)從資金周轉(zhuǎn)的角度進(jìn)行項(xiàng)目金額的劃算與抵消，通過(guò)這種方式的應(yīng)用，使得土地增值稅的稅費(fèi)要較于之前相比有明顯的降低，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)整體降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量。而在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，相關(guān)政策的指明使得其從很大程度與意義上獲取了房地產(chǎn)相關(guān)開(kāi)發(fā)工作的發(fā)展方向，同時(shí)也促進(jìn)了相關(guān)工作的概念與模式的革新。

(三)利用建房的方式進(jìn)行稅收籌劃

在稅法的相關(guān)規(guī)定中，由于部分的建房行為在實(shí)際歸屬界定中不能夠被劃入土地增值稅的稅收范圍之內(nèi)，因此此類(lèi)房地產(chǎn)的建設(shè)能夠有效的減少或是避免出現(xiàn)土地增值稅的稅款繳納。企業(yè)通過(guò)運(yùn)用代替方式取得客戶的土地使用權(quán)在相應(yīng)的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)的建設(shè)，在此過(guò)程中企業(yè)之間代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但并不具備有土地的所有權(quán)，因此此項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行的房地產(chǎn)建設(shè)中土地增值稅的支出極少，甚至在項(xiàng)目較深規(guī)模較小的情況下不支出額外的土地增值稅。

(四)利用統(tǒng)籌的手段開(kāi)展稅收籌劃

地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的增值額與增值率是具有較大差異的。其中最為重要的原因是相同的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)檔次以及規(guī)格模式上都存在有較大的差異，因此所導(dǎo)致的客戶質(zhì)量以及所制定的價(jià)格不盡相同，這就使得地區(qū)間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本會(huì)由于多種原因?qū)е虏町愋暂^大。因此在進(jìn)行相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)土地增值稅的降低方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)可以采取統(tǒng)籌兼顧的方式，將不同價(jià)位的房地產(chǎn)收入進(jìn)行數(shù)據(jù)的整合后，進(jìn)行集體上報(bào)，這就能夠在當(dāng)前形勢(shì)下有效進(jìn)行土地增值稅的降低[4]。

(五)稅務(wù)實(shí)際操作的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容

在實(shí)際進(jìn)行稅務(wù)呈遞與審查的過(guò)程中，可能會(huì)由于稅務(wù)局的不認(rèn)可問(wèn)題導(dǎo)致最終的賬目以及土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容無(wú)法得到有效保障，在進(jìn)行企業(yè)的實(shí)際費(fèi)用的審核中對(duì)于各科目支出不以一一確認(rèn)。因此，稅務(wù)局會(huì)根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，用土地成本和開(kāi)發(fā)成本二項(xiàng)的10%作為土地增值稅的開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除依據(jù)，企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)籌劃時(shí)，為了防止此種現(xiàn)象的發(fā)生，企業(yè)應(yīng)考慮及時(shí)采用外部財(cái)會(huì)的專(zhuān)業(yè)性機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)賬目進(jìn)行預(yù)測(cè)和統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而能夠保障數(shù)據(jù)的合理以及合法性。

第2篇：房地產(chǎn)增值稅的稅務(wù)籌劃范文

對(duì)于我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，整體的稅負(fù)占了其總營(yíng)業(yè)額很大的一部分，其中的土地增值稅大約占了營(yíng)業(yè)收入的3％左右。巨大的稅負(fù)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了很大的財(cái)政壓力，但與此同時(shí)我國(guó)的土地增值稅稅法也給房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅提供了足夠的籌劃空間；本文主要探討分析目前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃中的問(wèn)題，進(jìn)而提出相應(yīng)的改進(jìn)完善措施，以便于房地產(chǎn)企業(yè)能夠降低企業(yè)的財(cái)政負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃

我國(guó)現(xiàn)有的土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)的所有稅收中占了很大的一部分，大約在3％左右，就這樣來(lái)看相對(duì)大一些的企業(yè)一年在土地增值稅上的支出就高達(dá)幾千萬(wàn)乃至上億元。如果房地產(chǎn)企業(yè)可以做好土地增值稅的稅收籌劃工作，那么企業(yè)就可以節(jié)省掉部分的稅收支出，降低企業(yè)的稅負(fù)壓力。在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，我國(guó)的房地產(chǎn)面對(duì)著外部環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)壓力以及內(nèi)部環(huán)境的發(fā)展壓力，再加上受到了國(guó)家的嚴(yán)格管理，所以房地產(chǎn)企業(yè)相比于之前在融資和銷(xiāo)售上受到了很大的影響。同時(shí)我國(guó)在稅收方面有很多的優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該熟悉的掌握了解相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，盡可能的降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅現(xiàn)有籌劃問(wèn)題

(一)對(duì)于宏觀政策的重視不夠

在近幾年里，國(guó)家出臺(tái)了大量的房地產(chǎn)調(diào)控制度，主要有：“國(guó)八條”、“國(guó)十一條”等等，同時(shí)也從財(cái)政、稅收等多個(gè)方面加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理控制。面對(duì)這么多的宏觀調(diào)控政策，只有少部分的房地產(chǎn)企業(yè)注意并重視了起來(lái)，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有對(duì)宏觀的政策引起足夠的重視。特別是對(duì)于房地產(chǎn)高層的管理人員來(lái)說(shuō)，因?yàn)樗麄冸y以轉(zhuǎn)變固有的管理思維，沒(méi)有清楚的掌握了解國(guó)家的政策，導(dǎo)致他們?cè)谥卮鬀Q策的時(shí)候往往會(huì)忽視到已有的國(guó)家政策，沒(méi)有及時(shí)的抓住利用優(yōu)惠政策或者做出了一些違反國(guó)家政策的行為，從而造成了房地產(chǎn)企業(yè)的損失。并且，因?yàn)闆](méi)有足夠的引起重視，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能夠針對(duì)新的政策作出及時(shí)的調(diào)整，這嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，增加了企業(yè)的稅負(fù)壓力，加大了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)沒(méi)有明確的稅收籌劃目標(biāo)

在現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的工作過(guò)程中，只有極少部分的企業(yè)將稅收籌劃落實(shí)到了實(shí)際的工作當(dāng)中；然而大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作都僅僅是停留在表面上，而沒(méi)有真正的落實(shí)。相對(duì)于其他的一些工作來(lái)說(shuō)，企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作有一定的難度，它不僅需要各種人員有足夠的稅收籌劃能力，還需要它能夠精確的掌握了解相關(guān)的稅收政策、制度并且還能夠很好的判斷國(guó)家的經(jīng)濟(jì)走向。在實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃的工作當(dāng)中，往往沒(méi)有一個(gè)明確的稅收籌劃目標(biāo)，在開(kāi)展工作時(shí)缺少詳細(xì)的籌劃思路，稅收籌劃的內(nèi)容、對(duì)象等都不明確；至于那少部分的企業(yè)，雖然落實(shí)了稅收籌劃，但是涉及的籌劃內(nèi)容很片面，只注意到了增值稅點(diǎn)上的籌劃，沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的稅收規(guī)劃，缺乏明確的稅收目標(biāo)。

(三)稅收籌劃方法掌握不夠，缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前還處于發(fā)展的階段，所以企業(yè)在會(huì)計(jì)方面的培養(yǎng)上還存在許多的欠缺，特別是在土地增值稅稅收籌劃方面的會(huì)計(jì)人才更是稀少。相對(duì)其他的稅收籌劃來(lái)說(shuō)，土地增值稅稅收籌劃的難度更高。所以對(duì)于籌劃人員的能力有了更高的要求，但是目前的稅收人員的能力遠(yuǎn)不能夠完全的滿足籌劃工作的需求，特別是在籌劃方法的掌握上，大多數(shù)的工作人員連詳細(xì)的了解都沒(méi)做到更別談是熟練的掌握應(yīng)用?；I劃人員對(duì)于稅收籌劃工作的認(rèn)識(shí)不夠，所以在實(shí)際的工作當(dāng)中很少有人能夠?qū)⒍愂栈I劃真正的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅當(dāng)中去。另外，部分的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槎愂栈I劃經(jīng)驗(yàn)的缺乏，導(dǎo)致籌劃人員不能夠準(zhǔn)確的找到稅收籌劃的切入點(diǎn)，不能夠根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展需求做出適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅收籌劃工作中還缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，這常常導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，增大了企業(yè)的稅負(fù)壓力，阻礙企業(yè)的發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃改進(jìn)完善措施

(一)重視國(guó)家的宏觀調(diào)控政策

在我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，不僅國(guó)家的管控變得越來(lái)越嚴(yán)格，在其發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中還出現(xiàn)了許多麻煩的問(wèn)題，這都是阻礙企業(yè)發(fā)展的主要因素。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)想要在這不斷變化的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中生存并發(fā)展下去，就需要積極的關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，特別是對(duì)于企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō)，要及時(shí)的掌握了解已有的宏觀政策，將政策充分的體現(xiàn)到自己企業(yè)的決策當(dāng)中，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行科學(xué)合理的土地增值稅稅收籌劃工作。另外，企業(yè)還應(yīng)該對(duì)未出臺(tái)的宏觀政策要有一定的預(yù)測(cè)性，通過(guò)提前可靠的預(yù)測(cè)，提早的進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，在國(guó)家正式出臺(tái)后能夠更早的抓住機(jī)遇，為企業(yè)帶來(lái)更多的效益。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要積極的開(kāi)展稅收籌劃工作，要充分的意識(shí)到稅收籌劃的重要性，將稅收籌劃落實(shí)到實(shí)際的工作當(dāng)中去，而不是停留在表面上。

(二)明確稅收籌劃目標(biāo)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作來(lái)說(shuō)，企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目處理設(shè)計(jì)的初階段就明確好稅收籌劃的目標(biāo)；土地增值稅稅收籌劃的工作應(yīng)該要有事前規(guī)劃的特點(diǎn)，在實(shí)際的稅收工作當(dāng)中，有部分的房地產(chǎn)企業(yè)往往是在項(xiàng)目正式開(kāi)工之后才開(kāi)始進(jìn)行籌劃目標(biāo)的確定的。在這時(shí)企業(yè)已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了最佳的稅收籌劃時(shí)間，籌劃空間較之前縮小了許多，有的籌劃空間甚至不能夠達(dá)到籌劃的目標(biāo)。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作當(dāng)中，要有著明確的稅收籌劃目標(biāo)，最好是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之前，并且完成項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程都應(yīng)該涉及到稅收籌劃，這樣才能夠更加全面的更加系統(tǒng)的完成籌劃工作；這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的增大，是企業(yè)順利完成稅收籌劃目標(biāo)的重要保障。

(三)加強(qiáng)籌劃人員的素質(zhì)建設(shè)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

就目前的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃來(lái)看，現(xiàn)有的大部分籌劃工作人員已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)有稅收籌劃工作的需求。一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃上的經(jīng)驗(yàn)還不是很完善，所以在人員的招聘以及政策的使用上還存在一定的缺陷；另一方面是因?yàn)橥恋卦鲋刀惗愂栈I劃工作的難度較大，需要籌劃人員熟練的掌握相關(guān)的政策以及籌劃技巧等方面的知識(shí)，同時(shí)還要對(duì)國(guó)家新的政策有一定的預(yù)見(jiàn)能力。所以，為了滿足現(xiàn)有企業(yè)稅收籌劃工作的需求，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)稅收籌劃人員的素質(zhì)建設(shè)。主要表現(xiàn)為：在進(jìn)行新成員招聘時(shí)盡可能的選擇已經(jīng)能夠滿足條件的人員，其次對(duì)已有的籌劃人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)，讓其的能力可以滿足工作的需求。企業(yè)管理者應(yīng)該調(diào)整思想觀念，樹(shù)立符合新時(shí)代的管理觀念，落實(shí)稅收籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)要想長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的發(fā)展下去，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范是在所難免的。面對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展市場(chǎng)，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性以及新稅務(wù)政策的不確定性，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到很大的提高，這對(duì)于企業(yè)的稅務(wù)管理工作是很不利的。所以，在企業(yè)之后進(jìn)行稅收籌劃工作時(shí)要提高風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的建設(shè)，并且根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需求，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)因素的管控；明確稅務(wù)管理工作相關(guān)人員的職責(zé)，建立完善獎(jiǎng)懲機(jī)制。還可以成立專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)防范小組，可以利用企業(yè)已有的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)歷建立風(fēng)險(xiǎn)資料庫(kù)，風(fēng)險(xiǎn)探討企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)歷，預(yù)測(cè)企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)并且提出相應(yīng)的解決措施以便于在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)能夠及時(shí)的解決，降低企業(yè)的稅負(fù)壓力。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，就目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槠涮厥獾男再|(zhì)，導(dǎo)致其在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí)要做好事前的準(zhǔn)備工作；一方面是為了更好的完成后續(xù)的工作，另一方面可以幫助企業(yè)更多的獲得稅收籌劃的空間，以便于企業(yè)更加順利的完成稅收籌劃的目標(biāo)。就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的工作來(lái)看，還存在著許多的問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在嚴(yán)重的阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理工作，所以企業(yè)應(yīng)該對(duì)其引起重視，并且根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r找到其各自的問(wèn)題，針對(duì)性的處理解決問(wèn)題，降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭黎明.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃模型探析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2016(24)：182.

[2]劉學(xué)智.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃研究[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2016(27)：30.

第3篇：房地產(chǎn)增值稅的稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞 稅務(wù)籌劃 房地產(chǎn) 土地增值稅 具體方法

近幾年間，由于房?jī)r(jià)的迅速攀升，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成了眾矢之的，大家要求降低房?jī)r(jià)的呼聲很高。國(guó)務(wù)院、稅務(wù)總局等部門(mén)相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，其中包括縮緊流動(dòng)性、限購(gòu)、提高借貸成本、征收房產(chǎn)稅、增加保障房等多種手段。國(guó)家上述一系列政策的出臺(tái)，致使我國(guó)的房?jī)r(jià)受到了一定程度的限制，為此，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更大的利潤(rùn)，就必須要設(shè)法降低成本。而稅費(fèi)作為房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的成本支出，大概占到總成本的30%左右，始終是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)項(xiàng)目。

土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種之一，對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)有著舉足輕重的影響，隨著近年來(lái)土地增值稅征收的逐步嚴(yán)格規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)的成本將進(jìn)一步增加，生存空間進(jìn)一步受到挑戰(zhàn)。為此，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，充分利用可操作性的稅務(wù)籌劃方法，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行一定的籌劃，就具有更為重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的具體籌劃方法

1、利用合作建房方式籌劃

對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。所以，對(duì)于有資金無(wú)土地的房地產(chǎn)企業(yè)，可以與有土地卻無(wú)能力開(kāi)發(fā)的單位或個(gè)人采取合作建房的形式，聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這樣，對(duì)方分得的房產(chǎn)不用繳納土地增值稅，只需要就自己分得部分在銷(xiāo)售時(shí)納稅。同理，如果房地產(chǎn)企業(yè)自己有土地，但資金緊張，可以與愿意購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的其他單位也采取合作建房的形式，聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也可達(dá)到上述效果。企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)雙贏。

2、合理控制扣除項(xiàng)目金額

這一項(xiàng)主要是針對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，因?yàn)榇笮头慨a(chǎn)集團(tuán)一般除了建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外，還將建設(shè)很多其他類(lèi)型的房地產(chǎn)，是否分開(kāi)核算都將取決于住宅的銷(xiāo)售額和扣除項(xiàng)目的金額。

例如：某房地產(chǎn)公司出售商品房取得銷(xiāo)售收入5000萬(wàn)元，包括兩項(xiàng)，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售額為3000萬(wàn)元，豪華住宅的銷(xiāo)售額為2000萬(wàn)元。總扣除項(xiàng)目金額為3200萬(wàn)元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額為2200萬(wàn)元，豪華住宅的扣除項(xiàng)目金額為1000萬(wàn)元。

① 如果不分別核算，計(jì)算過(guò)程如下：

銷(xiāo)售稅金及附加=5000×5%×（1+7%+3%）=275萬(wàn)元

全部可扣除項(xiàng)目金額=3200+275=3475萬(wàn)元，

增值額=5000-3475=1525萬(wàn)元，

增值率=1525/3475×100%=43.88%，

應(yīng)繳土地增值稅=1525×30%=457.5萬(wàn)元；

② 如果分別核算：

普通住宅的銷(xiāo)售稅金及附加=3000×5%×（1+7%+3%）=165萬(wàn)元，

全部可扣除項(xiàng)目金額=2200+165=2365（萬(wàn)元），

增值額=3000-2365=635萬(wàn)元，

增值率=635/2365×100%=27%，

應(yīng)繳土地增值稅=635×30%=190.5萬(wàn)元；

豪華住宅的銷(xiāo)售稅金及附加=2000×5%×（1+7%+3%）=110萬(wàn)元，

全部可扣除項(xiàng)目金額=1000+110=1110（萬(wàn)元），

增值額=2000-1110=890萬(wàn)元，

增值率=890/1110×100%=80%>50%，

應(yīng)繳土地增值稅=890×40%-1110×5%=300.5萬(wàn)元，

兩項(xiàng)累計(jì)共繳土地增值稅=190.5+300.5=491萬(wàn)元。

通過(guò)比較可見(jiàn)，分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出33.5萬(wàn)元稅款，這主要是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?7%，超過(guò)了20%，無(wú)法享受免稅優(yōu)惠。所以下一步籌劃的關(guān)鍵是將普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，可以采用通過(guò)完善配套設(shè)施等增加可扣除項(xiàng)目的金額的方法有效避稅，這樣不僅可以節(jié)省稅款，還可以改善房屋質(zhì)量，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3、分開(kāi)核算銷(xiāo)售毛坯房和裝修房的收入

很多房地產(chǎn)企業(yè)在出售房屋之前已經(jīng)對(duì)其進(jìn)行了簡(jiǎn)單的裝修和維護(hù)，并安裝了一些必備的設(shè)施，此類(lèi)房屋稱(chēng)之為裝修房。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售這兩類(lèi)房屋的增值率會(huì)有差異，也給稅務(wù)籌劃帶來(lái)了空間。當(dāng)增值率在臨界點(diǎn)時(shí)，采取兩種方法會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的土地增值稅稅率不同，交納的土地增值稅自然就不同。因此，不論從企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益角度，還是從社會(huì)責(zé)任角度出發(fā)，提供裝修房都是未來(lái)考慮的一個(gè)好的發(fā)展方向，是房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的必經(jīng)之路。

4、房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)免稅規(guī)定的利用

稅法規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，才征收土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)就可以利用銷(xiāo)售的有利條件，對(duì)準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位，以房產(chǎn)作為投資成為新項(xiàng)目的合伙人，這樣又可以節(jié)約購(gòu)房投資人的購(gòu)房預(yù)算支出，增加新項(xiàng)目的流動(dòng)資金，使新項(xiàng)目更快地開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。如果其合伙人資金充?；蚍康禺a(chǎn)企業(yè)急需貨幣資金，也可以在短期內(nèi)將投資的房產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他合伙人以獲得流動(dòng)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的目的。這樣既不用繳納土地增值稅，又可以免征銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，大大減輕稅負(fù)。

二、結(jié) 論

總之，土地增值稅稅務(wù)籌劃的理論空間和市場(chǎng)空間都很大，每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)納稅人都應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)自身稅務(wù)籌劃的關(guān)注，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

稅務(wù)籌劃對(duì)于征納雙方來(lái)說(shuō)永遠(yuǎn)是一個(gè)爭(zhēng)論不休的話題，筆者對(duì)于這個(gè)話題的主體之間提出了一些合理化解的方式和說(shuō)法，期待對(duì)于企業(yè)能夠達(dá)到籌劃的目的，也希望稅務(wù)部門(mén)能夠結(jié)合納稅企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行合理的政策調(diào)整，假以時(shí)日，筆者將繼續(xù)進(jìn)行相關(guān)課題的研究，對(duì)于雙方的關(guān)系處理提出更加合理化的建議。

參考文獻(xiàn)：

[1]張中秀.避稅與反避稅全書(shū).北京：企業(yè)管理出版社.

第4篇：房地產(chǎn)增值稅的稅務(wù)籌劃范文

稅收籌劃方案存在知識(shí)和信息局限，往往嚴(yán)重脫離企業(yè)實(shí)際情況，缺乏全局觀念、戰(zhàn)略觀念，沒(méi)有站在戰(zhàn)略高度設(shè)計(jì)。政策風(fēng)險(xiǎn)，例如土地增值稅政策發(fā)生變動(dòng)，產(chǎn)生籌劃風(fēng)險(xiǎn)。執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，由于稅務(wù)部門(mén)不予認(rèn)同，產(chǎn)生的不合法行為。成本風(fēng)險(xiǎn)，籌劃成本超過(guò)了籌劃收益。土地增值稅籌劃成功，但綜合稅負(fù)反而上升等風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)形成的主要原因。

稅收籌劃是主觀的。稅收籌劃方案設(shè)計(jì)往往取決于設(shè)計(jì)人員的主觀判斷。征納雙方對(duì)稅收籌劃的認(rèn)可存在分歧，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否認(rèn)可，直接影響到方案能否達(dá)到預(yù)期的目的。稅收籌劃會(huì)受房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外部條件限制，外部條件主要是適用的稅收政策，內(nèi)部條件主要是內(nèi)部從事的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法力度的加強(qiáng)。稅收籌劃需要支付籌劃成本，所以房地產(chǎn)企業(yè)要遵循成本效益法則，控制籌劃成本。

3.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制。

(1)完善稅收籌劃信息管理機(jī)制。要廣泛收集相關(guān)稅務(wù)信息，主要是針對(duì)稅收法律法規(guī)方面的信息，全面的了解我國(guó)稅收法律法規(guī)，全面了解土地增值稅的相關(guān)政策，對(duì)整體的企業(yè)現(xiàn)狀全面研究，對(duì)稅收問(wèn)題進(jìn)行整體考慮，必須聯(lián)系各個(gè)稅種之間的制約關(guān)系，例如要了解行政聽(tīng)證、復(fù)議等方面的法律制度。同樣要全面的收集稅收籌劃信息主體的相關(guān)內(nèi)容，企業(yè)是稅收籌劃的主體，受到內(nèi)部各因素的制約，因此稅收籌劃的方案應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)情況、內(nèi)部管理情況、人力資源情況等進(jìn)行稅收籌劃。全面綜合的考慮才能有效的避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。要提高稅收籌劃信息質(zhì)量，信息必須是準(zhǔn)確、及時(shí)、完整的，相關(guān)人員在取得信息時(shí)，要熟練的掌握國(guó)家的政策，準(zhǔn)確理解法規(guī)意圖，及時(shí)反映國(guó)家的稅收法規(guī)的變化，信息必須是完整的、全面的，才能提高稅收籌劃信息的質(zhì)量。

(2)提高稅收籌劃人員素質(zhì)，針對(duì)土地增值稅稅收籌劃涉及到多個(gè)領(lǐng)域，如法律、財(cái)會(huì)、稅務(wù)、建筑等各個(gè)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，所以合格的稅收籌劃人員必須具備熟練的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)、法律、稅務(wù)、建筑知識(shí)，良好的溝通與統(tǒng)籌能力，良好的職業(yè)道德，注重培訓(xùn)和后續(xù)教育，不斷的提高籌劃人員的知識(shí)和技能。

(3)建立稅收籌劃方案修正制度，政府部門(mén)也在不斷的對(duì)土地增值稅稅收法規(guī)進(jìn)行修訂和完善，房地產(chǎn)企業(yè)作為稅收籌劃的主體，經(jīng)營(yíng)的情況也在不斷的變化，根據(jù)變化中的稅收籌劃策略，為企業(yè)帶來(lái)了各種風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須根據(jù)環(huán)境的變化，及時(shí)調(diào)整計(jì)劃，將風(fēng)險(xiǎn)降低到最低限度。

(4)積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)支持，政府稅務(wù)機(jī)關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門(mén)，具有對(duì)企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢，給予專(zhuān)業(yè)的指導(dǎo)，由于各個(gè)地方的征管方式和征管地點(diǎn)的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時(shí)獲得溝通，達(dá)成雙贏的共識(shí)，將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。

(5)事后采取積極有效的補(bǔ)救措施，稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會(huì)采取各式各樣的措施進(jìn)行籌劃，但是風(fēng)險(xiǎn)不可避免，仍然會(huì)受到突如其來(lái)因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險(xiǎn)控制，采取積極有效的補(bǔ)救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

(6)土地增值稅的核心是增值率，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個(gè)因素進(jìn)行開(kāi)展，減少稅費(fèi)開(kāi)支，在保證有合理利潤(rùn)的前提下，提供條件合理的減少稅費(fèi)，是稅收籌劃的目的。

4.總結(jié)

第5篇：房地產(chǎn)增值稅的稅務(wù)籌劃范文

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅現(xiàn)有籌劃問(wèn)題

（一）對(duì)于宏觀政策的重視不夠

在近幾年里，國(guó)家出臺(tái)了大量的房地產(chǎn)調(diào)控制度，主要有：“國(guó)八條”、“國(guó)十一條”等等，同時(shí)也從財(cái)政、稅收等多個(gè)方面加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理控制。面對(duì)這么多的宏觀調(diào)控政策，只有少部分的房地產(chǎn)企業(yè)注意并重視了起來(lái)，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有對(duì)宏觀的政策引起足夠的重視。特別是對(duì)于房地產(chǎn)高層的管理人員來(lái)說(shuō)，因?yàn)樗麄冸y以轉(zhuǎn)變固有的管理思維，沒(méi)有清楚的掌握了解國(guó)家的政策，導(dǎo)致他們?cè)谥卮鬀Q策的時(shí)候往往會(huì)忽視到已有的國(guó)家政策，沒(méi)有及時(shí)的抓住利用優(yōu)惠政策或者做出了一些違反國(guó)家政策的行為，從而造成了房地產(chǎn)企業(yè)的損失。并且，因?yàn)闆](méi)有足夠的引起重視，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能夠針對(duì)新的政策作出及時(shí)的調(diào)整，這嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，增加了企業(yè)的稅負(fù)壓力，加大了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）沒(méi)有明確的稅收籌劃目標(biāo)

在現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的工作過(guò)程中，只有極少部分的企業(yè)將稅收籌劃落實(shí)到了實(shí)際的工作當(dāng)中；然而大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作都僅僅是停留在表面上，而沒(méi)有真正的落實(shí)。相對(duì)于其他的一些工作來(lái)說(shuō)，企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作有一定的難度，它不僅需要各種人員有足夠的稅收籌劃能力，還需要它能夠精確的掌握了解相關(guān)的稅收政策、制度并且還能夠很好的判斷國(guó)家的經(jīng)濟(jì)走向。在實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃的工作當(dāng)中，往往沒(méi)有一個(gè)明確的稅收籌劃目標(biāo)，在開(kāi)展工作時(shí)缺少詳細(xì)的籌劃思路，稅收籌劃的內(nèi)容、對(duì)象等都不明確；至于那少部分的企業(yè)，雖然落實(shí)了稅收籌劃，但是涉及的籌劃內(nèi)容很片面，只注意到了增值稅點(diǎn)上的籌劃，沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的稅收規(guī)劃，缺乏明確的稅收目標(biāo)。

（三）稅收籌劃方法掌握不夠，缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前還處于發(fā)展的階段，所以企業(yè)在會(huì)計(jì)方面的培養(yǎng)上還存在許多的欠缺，特別是在土地增值稅稅收籌劃方面的會(huì)計(jì)人才更是稀少。相對(duì)其他的稅收籌劃來(lái)說(shuō)，土地增值稅稅收籌劃的難度更高。所以對(duì)于籌劃人員的能力有了更高的要求，但是目前的稅收人員的能力遠(yuǎn)不能夠完全的滿足籌劃工作的需求，特別是在籌劃方法的掌握上，大多數(shù)的工作人員連詳細(xì)的了解都沒(méi)做到更別談是熟練的掌握應(yīng)用?；I劃人員對(duì)于稅收籌劃工作的認(rèn)識(shí)不夠，所以在實(shí)際的工作當(dāng)中很少有人能夠?qū)⒍愂栈I劃真正的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅當(dāng)中去。另外，部分的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槎愂栈I劃經(jīng)驗(yàn)的缺乏，導(dǎo)致籌劃人員不能夠準(zhǔn)確的找到稅收籌劃的切入點(diǎn)，不能夠根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展需求做出適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅收籌劃工作中還缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，這常常導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，增大了企業(yè)的稅負(fù)壓力，阻礙企業(yè)的發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃改進(jìn)完善措施

（一）重視國(guó)家的宏觀調(diào)控政策

在我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，不僅國(guó)家的管控變得越來(lái)越嚴(yán)格，在其發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中還出現(xiàn)了許多麻煩的問(wèn)題，這都是阻礙企業(yè)發(fā)展的主要因素。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)想要在這不斷變化的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中生存并發(fā)展下去，就需要積極的關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，特別是對(duì)于企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō)，要及時(shí)的掌握了解已有的宏觀政策，將政策充分的體現(xiàn)到自己企業(yè)的決策當(dāng)中，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行科學(xué)合理的土地增值稅稅收籌劃工作。另外，企業(yè)還應(yīng)該對(duì)未出臺(tái)的宏觀政策要有一定的預(yù)測(cè)性，通過(guò)提前可靠的預(yù)測(cè)，提早的進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，在國(guó)家正式出臺(tái)后能夠更早的抓住機(jī)遇，為企業(yè)帶來(lái)更多的效益。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要積極的開(kāi)展稅收籌劃工作，要充分的意識(shí)到稅收籌劃的重要性，將稅收籌劃落實(shí)到實(shí)際的工作當(dāng)中去，而不是停留在表面上。

（二）明確稅收籌劃目標(biāo)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作來(lái)說(shuō)，企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目處理設(shè)計(jì)的初階段就明確好稅收籌劃的目標(biāo)；土地增值稅稅收籌劃的工作應(yīng)該要有事前規(guī)劃的特點(diǎn)，在實(shí)際的稅收工作當(dāng)中，有部分的房地產(chǎn)企業(yè)往往是在項(xiàng)目正式開(kāi)工之后才開(kāi)始進(jìn)行籌劃目標(biāo)的確定的。在這時(shí)企業(yè)已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了最佳的稅收籌劃時(shí)間，籌劃空間較之前縮小了許多，有的籌劃空間甚至不能夠達(dá)到籌劃的目標(biāo)。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作當(dāng)中，要有著明確的稅收籌劃目標(biāo)，最好是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之前，并且完成項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程都應(yīng)該涉及到稅收籌劃，這樣才能夠更加全面的更加系統(tǒng)的完成籌劃工作；這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的增大，是企業(yè)

順利完成稅收籌劃目標(biāo)的重要保障。

（三）加強(qiáng)籌劃人員的素質(zhì)建設(shè)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

就目前的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃來(lái)看，現(xiàn)有的大部分籌劃工作人員已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)有稅收籌劃工作的需求。一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃上的經(jīng)驗(yàn)還不是很完善，所以在人員的招聘以及政策的使用上還存在一定的缺陷；另一方面是因?yàn)橥恋卦鲋刀惗愂栈I劃工作的難度較大，需要籌劃人員熟練的掌握相關(guān)的政策以及籌劃技巧等方面的知識(shí)，同時(shí)還要對(duì)國(guó)家新的政策有一定的預(yù)見(jiàn)能力。所以，為了滿足現(xiàn)有企業(yè)稅收籌劃工作的需求，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)稅收籌劃人員的素質(zhì)建設(shè)。主要表現(xiàn)為：在進(jìn)行新成員招聘時(shí)盡可能的選擇已經(jīng)能夠滿足條件的人員，其次對(duì)已有的籌劃人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)，讓其的能力可以滿足工作的需求。企業(yè)管理者應(yīng)該調(diào)整思想觀念，樹(shù)立符合新時(shí)代的管理觀念，落實(shí)稅收籌劃工作。

房地產(chǎn)企業(yè)要想長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的發(fā)展下去，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范是在所難免的。面對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展市場(chǎng)，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性以及新稅務(wù)政策的不確定性，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到很大的提高，這對(duì)于企業(yè)的稅務(wù)管理工作是很不利的。所以，在企業(yè)之后進(jìn)行稅收籌劃工作時(shí)要提高風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的建設(shè)，并且根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需求，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)因素的管控；明?_稅務(wù)管理工作相關(guān)人員的職責(zé)，建立完善獎(jiǎng)懲機(jī)制。還可以成立專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)防范小組，可以利用企業(yè)已有的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)歷建立風(fēng)險(xiǎn)資料庫(kù)，風(fēng)險(xiǎn)探討企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)歷，預(yù)測(cè)企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)并且提出相應(yīng)的解決措施以便于在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)能夠及時(shí)的解決，降低企業(yè)的稅負(fù)壓力。

第6篇：房地產(chǎn)增值稅的稅務(wù)籌劃范文

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃，必須緊緊地圍繞著現(xiàn)有惟一的一份土地增值稅優(yōu)惠政策，即1995年財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合的財(cái)稅[1995]48號(hào)文《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“財(cái)稅48號(hào)文”）進(jìn)行，任何偏離該通知的所謂“稅收籌劃”都屬于故意逃稅行為。

以一家民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)A公司為例，2000年A公司分別以5000萬(wàn)元、3000萬(wàn)元和2000萬(wàn)元購(gòu)得O、P和Q三塊連在一起的土地，計(jì)劃作為一個(gè)大型綜合性商務(wù)建筑開(kāi)發(fā)，其中O地塊計(jì)劃作為主體商場(chǎng)、P地塊作為寫(xiě)字樓，Q地塊作為酒店進(jìn)行開(kāi)發(fā)，至2005年9月，O地塊主體商場(chǎng)已完成交付出租使用，P地塊寫(xiě)字樓主體框架工程基本完成，工程成本為8000萬(wàn)元（工程隊(duì)代墊，仍未支付工程款），而Q地塊則一直處于生地狀態(tài)。

由于碰到資金周轉(zhuǎn)困難，A公司決定出售P地塊及其上蓋主體框架工程，集中資金開(kāi)發(fā)Q地塊，由于所在地段屬于城市黃金地段，P地塊價(jià)格幾年來(lái)迅速飆升，土地評(píng)估價(jià)高達(dá)1.5億元（不含上蓋主體框架工程成本）。而B(niǎo)公司作為一家國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)，非?？春肞地塊的發(fā)展?jié)摿Γ瑳Q定以評(píng)估價(jià)1.5億元和8000萬(wàn)元從A公司購(gòu)入P地塊土地使用權(quán)及其上蓋主體框架工程。進(jìn)行再開(kāi)發(fā)作為集團(tuán)總部辦公樓及對(duì)外出租使用，并愿意配合A公司進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)籌劃。

按照正常的計(jì)算方法，在此交易過(guò)程中，由于增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%而未超過(guò)100%，土地增值稅稅額按照增值額*40%－扣除項(xiàng)目金額*5%進(jìn)行計(jì)算，A公司必須繳納土地增值稅2910萬(wàn)元{[23000-(3000+8000)*1.2-23000*5%]*40%-(3000+8000)*5%}，面對(duì)如此高額的稅收負(fù)擔(dān)，A公司財(cái)務(wù)人員絞盡腦汁想出了一個(gè)自認(rèn)為可行的稅收籌劃方案:A公司與B公司簽訂一份轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其上蓋在建工程的協(xié)議，協(xié)議總價(jià)款為1.5億元（土地評(píng)估價(jià)），同時(shí)上蓋框架工程款由于A公司仍未支付給工程隊(duì)，該未付款項(xiàng)由B公司承擔(dān)向工程隊(duì)支付，A公司的財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，通過(guò)這種稅務(wù)安排，該工程款可視為公司開(kāi)發(fā)成本在申報(bào)土地增值稅時(shí)作為計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，而轉(zhuǎn)讓土地及上蓋在建工程收入則只為1.5億元，增值額不應(yīng)超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，公司只需申報(bào)土地增值稅315萬(wàn)元[15000-(3000+8000)*1.2-15000*5%]*30%。

這個(gè)方案初看之下覺(jué)得有點(diǎn)道理，但只要細(xì)究一下就會(huì)發(fā)現(xiàn)，財(cái)務(wù)人員是錯(cuò)誤地理解了土地增值稅條例中有關(guān)收入、成本的概念，如果協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)為1.5億元，則工程成本8000萬(wàn)元不應(yīng)作為A公司的開(kāi)發(fā)成本，而是B公司的開(kāi)發(fā)成本，A公司不能作為增值額的抵扣項(xiàng)目進(jìn)行抵扣，公司通過(guò)這種方案的安排是不屬于合理的稅收籌劃而是在刻意逃稅，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查，A公司將不可避免地面臨巨額稅收補(bǔ)繳和罰款。

面對(duì)著上述啼笑皆非的稅務(wù)安排方案，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)該如何合理地運(yùn)用土地增值稅的相關(guān)政策進(jìn)行稅收籌劃呢？筆者認(rèn)為：在正確地解讀財(cái)稅48號(hào)文的基礎(chǔ)上，以下三種策略可以達(dá)到為企業(yè)減輕稅負(fù)的效果：

1、 合理分?jǐn)偝杀举M(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用開(kāi)支有多項(xiàng)內(nèi)容，不僅包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等，而且還包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本作為銷(xiāo)售收入的扣除項(xiàng)目，必定影響房地產(chǎn)企業(yè)增值額的大小，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般均同時(shí)進(jìn)行幾處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，企業(yè)可根據(jù)各處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的征收時(shí)間的先后進(jìn)行延后征收、根據(jù)開(kāi)發(fā)后用于出租的房地產(chǎn)不屬于土地增值稅征收范圍的規(guī)定，合理分配各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間的開(kāi)發(fā)成本，從總體上達(dá)到減少和延后稅負(fù)的目的。

2、 靈活運(yùn)用合作建房方式免征土地增值稅的規(guī)定。財(cái)稅48號(hào)文規(guī)定對(duì)于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身有土地，但資金緊張，可以與有意愿購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)的其他企業(yè)采取合作建房的形式，聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將本為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為改為合作建房的方式，從而達(dá)到免征土地增值稅的目的。

3、 充分運(yùn)用以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)、公司合并和分立免征土地增值稅的規(guī)定。財(cái)稅48號(hào)文規(guī)定對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，或者公司在分立過(guò)程中，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到分立企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅；對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)、兼并企業(yè)、分立企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，則應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)先將擬出售的土地或房產(chǎn)分立為一個(gè)獨(dú)立公司，再將該公司股權(quán)出售于有意向受讓者；或?qū)M出售的土地或房產(chǎn)與有意向的受讓公司合資成立一家新公司，再將新公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給有意向受讓公司的方式實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，從而達(dá)到減稅的目的。

回頭看前面所述案例，A公司如何運(yùn)作該項(xiàng)目才能達(dá)到土地增值稅稅負(fù)最小化，同時(shí)雙方合作又成功呢？根據(jù)上述所列策略我們逐一進(jìn)行分析如下:

【策略1】

由于O地塊作為主體商場(chǎng)已開(kāi)發(fā)完成并用于出租使用，因此其不屬于土地增值稅征收范圍，而整個(gè)項(xiàng)目又是在同一地點(diǎn)由同一工程隊(duì)開(kāi)發(fā)的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因此 A公司可合理地將開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目中的某些公共費(fèi)用如拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程和設(shè)計(jì)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，進(jìn)行合理的調(diào)控，按照能使P地塊分?jǐn)偟阶畲箝_(kāi)發(fā)成本的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分配，從而加大P地塊計(jì)算土地增值稅的增值額扣除項(xiàng)目，達(dá)到節(jié)稅目的。

【策略2】

由于B公司購(gòu)買(mǎi)P地塊是作為集團(tuán)總部辦公樓及對(duì)外出租使用，A公司以P地塊以及上蓋主體框架工程，B公司以投入資金2.3億元再加上后續(xù)完成整個(gè)項(xiàng)目的資金的方式雙方合作建房，同時(shí)B公司同意A公司將2.3億元付清P地塊未付工程款8000萬(wàn)元后剩余1.5億元作為Q地塊開(kāi)發(fā)資金使用，P地塊開(kāi)發(fā)完成后B公司獲得絕大部分的房產(chǎn)，而A公司僅象征性地獲得小部分房產(chǎn)以構(gòu)建合作建房按比例分房自用的模式，通過(guò)這種安排符合財(cái)稅48號(hào)文對(duì)于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅的規(guī)定。但是，運(yùn)用這種方法進(jìn)行籌劃時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注意，土地是沒(méi)有過(guò)戶的，B公司在合作建房過(guò)程中是無(wú)法保證其合法權(quán)益，但到了開(kāi)發(fā)完成后，雙方均辦理了相關(guān)的房產(chǎn)權(quán)屬，反過(guò)來(lái)，A公司可能面臨著被B公司要求追回其用于開(kāi)發(fā)Q地塊的1.5億元資金的風(fēng)險(xiǎn)。因此，這種稅收籌劃方式僅僅可用于雙方互相信任的基礎(chǔ)上。

【策略3】

A公司采用分立方式將P地塊和上蓋框架工程單獨(dú)設(shè)立M公司，M公司總資產(chǎn)為2.3億元、負(fù)債為8000萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為1.5億元，分立后B公司再以1.5億元收購(gòu)M公司的所有股權(quán)。根據(jù)財(cái)稅48號(hào)文的規(guī)定，在交易過(guò)程中A公司是暫免征收土地增值稅的，而且進(jìn)一步對(duì)這個(gè)方案的整體稅負(fù)進(jìn)行分析，我們可以看到：①根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》，分立過(guò)程中發(fā)生的土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；②根據(jù)財(cái)政[2003]184號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》，企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征收契稅。③根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2000］119號(hào)文《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問(wèn)題的通知》的規(guī)定，被分立企業(yè)應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，計(jì)算被分立資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅；分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的資產(chǎn)，在計(jì)稅時(shí)可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值確定成本。因此A公司應(yīng)就資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納企業(yè)所得稅3960萬(wàn)元[（15000-3000）*33%]，但同時(shí)M公司作為分立企業(yè)在計(jì)稅時(shí)可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的土地價(jià)值1.5億元確定成本，因此若M公司在項(xiàng)目完成后進(jìn)行再出售的（上述案例是作為集團(tuán)總部辦公樓及對(duì)外出租使用，則只影響固定資產(chǎn)賬面價(jià)值數(shù)），則間接使M公司可抵減土地增值稅4320萬(wàn)元（12000*1.2*30%）、企業(yè)所得稅2534.4萬(wàn)元[（12000-4320）*33%]。根據(jù)以上分析，本方案A公司在繳納所得稅3960萬(wàn)元后卻帶來(lái)了M公司稅負(fù)的抵減6854.4萬(wàn)元，A公司在籌劃土地增值稅的同時(shí)，也帶來(lái)了A和M公司整體稅負(fù)的減少。因此選擇該方案無(wú)疑最適合A公司的最大利益。

第7篇：房地產(chǎn)增值稅的稅務(wù)籌劃范文

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展可能造成的影響分析

（一）土地成本與進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣

營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)首先影響的是成本結(jié)構(gòu)。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)中，所占比重較大的是：土地成本、建筑安全成本及財(cái)務(wù)成本，而根據(jù)現(xiàn)行的政策法規(guī)，土地成本是無(wú)法與進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣的。因此，由于一二線城市的土地成本占總成本較高，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增后所承擔(dān)的稅負(fù)就有所提高。而三四線城市土地成本占總成本較低，但建筑安全成本占總成本比相對(duì)較高。如果房地產(chǎn)企業(yè)的建筑安全成本產(chǎn)生的增值稅，可以與進(jìn)項(xiàng)抵扣，那實(shí)施營(yíng)改增對(duì)甚至可能降低企業(yè)的稅負(fù)。

（二）建筑安全成本缺失增值稅發(fā)票

建筑業(yè)受營(yíng)改增稅制改革的影響，常造成房地產(chǎn)企業(yè)缺失建筑安全成本的增值稅發(fā)票，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加。建筑業(yè)實(shí)施營(yíng)改增改革后，造成各項(xiàng)增值稅專(zhuān)用發(fā)票或發(fā)票抵扣有限等問(wèn)題。目前，國(guó)內(nèi)建筑材料供應(yīng)商構(gòu)成很雜，往往無(wú)法提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票。另一方面，建筑工主要來(lái)自農(nóng)民工和勞務(wù)公司。勞務(wù)公司本身缺少可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，作為微利企業(yè)也難以承擔(dān)高額的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅；農(nóng)民工的勞務(wù)產(chǎn)生的人工費(fèi)用，更沒(méi)有增值稅發(fā)票，這些最終會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。

（三）營(yíng)改增一定程度的影響到房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流

由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)形式多以項(xiàng)目公司為主，那么房地產(chǎn)企業(yè)就必須先就預(yù)售收入進(jìn)行稅款預(yù)繳，進(jìn)項(xiàng)稅款必須等到項(xiàng)目竣工結(jié)算完成，收入確認(rèn)后才可以獲取較大的金額，無(wú)形之中房地產(chǎn)企業(yè)便承擔(dān)了較高的增值稅成本。因此，營(yíng)改增一定程度的影響到房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)缺少科學(xué)合理的政策過(guò)渡階段

國(guó)內(nèi)目前在建、在售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目缺少科學(xué)合理的過(guò)渡政策，造成一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)行增值稅發(fā)票的抵扣，使房地產(chǎn)企業(yè)最終承擔(dān)了全額的銷(xiāo)售額增值稅。還有在營(yíng)改增實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)的項(xiàng)目，在營(yíng)改增后想要轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻鄙倏茖W(xué)合理的過(guò)渡政策，必然會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)營(yíng)改增的管理措施

根據(jù)其他行業(yè)實(shí)施營(yíng)改增改革的經(jīng)驗(yàn)，為減小營(yíng)改增可能產(chǎn)生的不利影響，可以從以下四方面采取措施。

（一）加強(qiáng)供應(yīng)商管理，獲取可抵扣的增值稅發(fā)票

由于建筑市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，想通過(guò)提高工程承包價(jià)，將增值稅轉(zhuǎn)嫁給開(kāi)發(fā)商是很難實(shí)現(xiàn)的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)先選擇具備正規(guī)行業(yè)資質(zhì)和增值稅納稅人資格，且能提供足額增值稅發(fā)票的建筑施工企業(yè)進(jìn)行合作。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，加強(qiáng)對(duì)材料采購(gòu)和勞務(wù)委托等過(guò)程的票據(jù)管理；加強(qiáng)與建筑施工企業(yè)的工程決算管理，保證及時(shí)收到有效的增值稅抵扣發(fā)票；提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量和精準(zhǔn)性，堅(jiān)持有發(fā)票才抵扣，盡可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收與會(huì)計(jì)核算同步進(jìn)行。

（二）理清經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，科學(xué)安排業(yè)務(wù)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，科學(xué)合理地稅務(wù)籌劃，保證企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增改革后，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)減輕的效果，必須要先理清房地產(chǎn)企業(yè)的自身業(yè)務(wù)流程，明確存在營(yíng)改增風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)項(xiàng)目。對(duì)于各項(xiàng)環(huán)節(jié)，及時(shí)計(jì)算出可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)，保證房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)現(xiàn)稅負(fù)減輕。國(guó)內(nèi)目前的一部分房地產(chǎn)企業(yè)，采用將部分業(yè)務(wù)活動(dòng)和企業(yè)職能進(jìn)行外包，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)稅務(wù)的科學(xué)籌劃，幫助企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)移稅費(fèi)。這對(duì)于那些不能解決進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，具有很高的可行性和可操作性。但在進(jìn)行服務(wù)外包的過(guò)程中，一定要注意產(chǎn)品質(zhì)量，維護(hù)好企業(yè)的品牌形象。

（三）大力開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，促進(jìn)企業(yè)客戶的銷(xiāo)售

目前國(guó)內(nèi)的住宅市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供大于求，物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者掌握著價(jià)格的主動(dòng)權(quán)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的無(wú)端提價(jià)是不會(huì)接受的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅想要轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者是很難實(shí)現(xiàn)的。而商業(yè)物業(yè)消費(fèi)者獲得的增值稅發(fā)票，可以作為公司的進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣，實(shí)現(xiàn)增值稅稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁向買(mǎi)家。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣優(yōu)勢(shì)，科學(xué)規(guī)劃業(yè)務(wù)，加快房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，通過(guò)多態(tài)發(fā)展來(lái)抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)管理

實(shí)施營(yíng)改增后，增值稅營(yíng)業(yè)稅的處理、財(cái)務(wù)核算會(huì)更加復(fù)雜，需要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)，需要重新梳理內(nèi)部業(yè)務(wù)系統(tǒng)同財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)的銜接、匹配，提前做好稅務(wù)申報(bào)程序準(zhǔn)備、納稅申報(bào)和各項(xiàng)財(cái)務(wù)、稅務(wù)材料的提交、留存。

第8篇：房地產(chǎn)增值稅的稅務(wù)籌劃范文

【關(guān)鍵詞】稅收籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

一、稅務(wù)籌劃的定義

我國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局注冊(cè)稅務(wù)師管理中心編寫(xiě)的《稅務(wù)實(shí)務(wù)》對(duì)稅務(wù)籌劃的定義：“是在遵行稅收法律法規(guī)的前提下，當(dāng)存在兩個(gè)或兩個(gè)以上納稅方案時(shí)，為實(shí)現(xiàn)最小合理納稅而進(jìn)行設(shè)計(jì)和運(yùn)籌，稅收籌劃的實(shí)質(zhì)是依法合理納稅并最大限度的降低納稅風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本高、投資較大、周期較長(zhǎng)，而往往房地產(chǎn)企業(yè)資金成本都很高，且一旦投入，資金流動(dòng)性很低。但不論在取得土地還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售或者是保有等環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)在每一個(gè)不同的環(huán)節(jié)中都會(huì)涉及稅負(fù)。其主要涉及的稅種有：營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%；土地增值稅，稅率為30%--60%的三級(jí)超率累進(jìn)稅率；企業(yè)所得稅，稅率為25%，稅收負(fù)擔(dān)較重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)非常有必要進(jìn)行稅務(wù)籌劃，合理地減輕企業(yè)稅負(fù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段主要是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，可以采用代建、合作建房等方式來(lái)進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)籌劃。

代建房屋又稱(chēng)委托建房，是指國(guó)家機(jī)關(guān)或企事業(yè)單位（委托方）通過(guò)招標(biāo)等方式將建設(shè)工程項(xiàng)目委托給專(zhuān)業(yè)化的項(xiàng)目建設(shè)或管理企業(yè)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等（受托方），由其在承接后尋找適合的建設(shè)單位進(jìn)行施工建造，并在建成后移交給建設(shè)單位或投資主體指定的使用者或經(jīng)營(yíng)者。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，代建工程必須滿足以下4個(gè)條件：委托方擁有土地使用權(quán)；委托方取得了有關(guān)部門(mén)批復(fù)，即委托方立項(xiàng)；簽訂委托代建合同，列明合理代建管理費(fèi)；受托方（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）不墊付資金。

合作建房主要是指由一方提供資金，另一方提供土地使用權(quán)合作建房的方式，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房， 雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享。

三、相關(guān)案例分析

（一）背景簡(jiǎn)介

Y公司為某市一家企業(yè)，其擁有一塊未經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地，現(xiàn)該企業(yè)想要對(duì)這塊土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，修建一棟電梯公寓為員工提供福利房。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為該市的一家中小型企業(yè)，公司是集合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售、管理和服務(wù)等于一體的股份制企業(yè)，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元。其主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、房產(chǎn)建造、征地拆遷、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售、物業(yè)管理等。

（二）項(xiàng)目介紹

Y公司擁有該土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)的成本為3500萬(wàn)元，評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)為4725萬(wàn)元，目前尚未進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)活動(dòng)?，F(xiàn)Y公司已與X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)成一定的合作意向，雙方都表示愿意相互配合采用最合適的辦法進(jìn)行運(yùn)作。

那么，他們有以下三種合作方式：

（1）X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代Y公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完后Y公司向X公司支付代建管理費(fèi)。

（2）Y公司直接將該土地使用權(quán)賣(mài)給X公司，成交價(jià)格為 4725萬(wàn)元，X公司獲得土地使用權(quán)后直接進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，待房屋建成后Y公司再以市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)回。

（3）采用合作建房的方式，由Y公司出地，X公司出資金，成立合營(yíng)企業(yè)合作建房，且在房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的分配方式。

（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的稅務(wù)籌劃分析

（1）稅負(fù)計(jì)算。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為Y公司進(jìn)行代建。在這種情況下所涉及的各項(xiàng)稅金及稅額如下：

X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為Y公司進(jìn)行代建，應(yīng)就收取的代建管理費(fèi)征收營(yíng)業(yè)稅。假設(shè)管理費(fèi)為100萬(wàn)元。

營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額=100×5%=5萬(wàn)元

城建稅及教育費(fèi)附加應(yīng)納稅額=5×10%=0.5萬(wàn)元

根據(jù)稅法規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征收范圍”，因此，不征收土地增值稅。

土地增值稅應(yīng)納稅額=0萬(wàn)元

所得稅應(yīng)納稅額=（100-5-0.5）×25%=23.625萬(wàn)元

X公司各項(xiàng)稅負(fù)合計(jì)=5+0.5+0+23.625=29.125萬(wàn)元

Y公司直接將該土地使用權(quán)賣(mài)給X公司，成交價(jià)格為4725萬(wàn)元，X 公司獲得土地使用權(quán)后直接進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在這種情況下，Y 公司轉(zhuǎn)移了土地使用權(quán)，且不屬于投資、聯(lián)營(yíng)的情況，土地增值稅與營(yíng)業(yè)稅都要繳納。其中：

營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額=（4725-3500）×5%=61.25萬(wàn)元

城建稅及教育費(fèi)附加應(yīng)納稅額=61.25×10%=6.125萬(wàn)元

土地增值稅應(yīng)納稅額=（4725-3500）×30%=367.5萬(wàn)元

企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額=（4725-3500-61.25-6.125-367.5）×25%=197.53125萬(wàn)元

Y公司各項(xiàng)稅負(fù)合計(jì)=61.25+6.125+367.5+197.53125=632.

40625 萬(wàn)元

采用合作建房的方式，由Y公司出地，X公司出資金，成立合營(yíng)企業(yè)合作建房，且在房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的分配方式。在這種情況下所涉及的各項(xiàng)稅金及稅額如下：

該方式下不涉及到營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納事項(xiàng)。

營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額=0 元

稅法規(guī)定“對(duì)于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”，因此，此時(shí)暫不征收。但如果建成后轉(zhuǎn)讓的，還要繳納土地增值稅。

土地增值稅應(yīng)納稅額=0萬(wàn)元

企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額=（4725-3500）×25%=306.25 萬(wàn)元

Y公司各項(xiàng)稅負(fù)合計(jì)=0+0+306.25=306.25 萬(wàn)元

第9篇：房地產(chǎn)增值稅的稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：稅收籌劃誤區(qū)；稅收籌劃方式；房地產(chǎn)公司

中圖分類(lèi)號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-02

目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來(lái)不斷出臺(tái)新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認(rèn)真剖析此類(lèi)誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀

誤區(qū)一：通過(guò)投資或聯(lián)營(yíng)方式，規(guī)避土地增值稅。

過(guò)去，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營(yíng)，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)來(lái)達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條的規(guī)定，“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”許多稅務(wù)師事務(wù)所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時(shí)，通常運(yùn)用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。

然而，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局為了堵塞這一漏洞，出臺(tái)了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條明確規(guī)定，“對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行了投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應(yīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

誤區(qū)二：利用借款費(fèi)用資本化，進(jìn)行加計(jì)扣除，從而減少土地增值額。

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）關(guān)于企業(yè)的利息支出應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：“企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配。”而最新頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用（財(cái)會(huì)[2006]3號(hào)）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本”。因此，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。

然而在計(jì)算土地增值稅時(shí)，許多房地產(chǎn)公司把此項(xiàng)借款費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)，不僅加計(jì)扣除了開(kāi)發(fā)成本的20%，在計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)還作為5%的計(jì)算基數(shù)給予扣除，使項(xiàng)目土地增值額大大減少，導(dǎo)致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

在這一點(diǎn)上，稅收籌劃的亮點(diǎn)在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費(fèi)用是否超過(guò)稅法規(guī)定可以扣除的開(kāi)發(fā)成本的5%。如果超過(guò)5%，則企業(yè)應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，否則，應(yīng)不提供金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明更為有利。

誤區(qū)三：預(yù)售購(gòu)房款掛在往來(lái)賬面。

將預(yù)售購(gòu)房款掛為往來(lái)賬，個(gè)別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定給購(gòu)房人開(kāi)具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報(bào)納稅，延繳、偷逃營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

誤區(qū)四：不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷(xiāo)售沒(méi)有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時(shí)間確認(rèn)收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。

誤區(qū)五：隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額

有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國(guó)家財(cái)政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額，甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。

誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時(shí)清算土地增值稅。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷(xiāo)售后清算土地增值稅，而部分開(kāi)發(fā)商采用工程遲遲不結(jié)算等手段，結(jié)果導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫(kù)。

誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費(fèi)，將銷(xiāo)售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，以此少繳營(yíng)業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。

二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式

近幾年國(guó)家稅務(wù)總局加大稅收征收管理，新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善，企業(yè)對(duì)稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當(dāng)形成企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，筆者就此從以下幾點(diǎn)來(lái)談?wù)勛陨眢w會(huì)。

1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎(chǔ)，稅收籌劃應(yīng)隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員要讀透房地產(chǎn)相關(guān)稅收相關(guān)政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細(xì)節(jié)，適時(shí)做出相應(yīng)籌劃調(diào)節(jié)，努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任，企業(yè)負(fù)責(zé)人也要有稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標(biāo)要符合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。

“國(guó)六條”、“國(guó)八條”等相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細(xì)把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向，適時(shí)拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)給老板提供決策力。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結(jié)。如果是集團(tuán)公司的話，要把籌劃放在整個(gè)集團(tuán)的層面進(jìn)行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務(wù)部門(mén)參與籌劃工作中，做到項(xiàng)目開(kāi)工前預(yù)計(jì)出準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)及銷(xiāo)售收入數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)部門(mén)建立各項(xiàng)稅種測(cè)算模板，利用相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算出準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)稅收數(shù)據(jù)，以此反復(fù)調(diào)整籌劃方案以實(shí)現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)。銷(xiāo)售、策劃、工程、成控、采購(gòu)等相關(guān)部門(mén)按照計(jì)劃執(zhí)行，在執(zhí)行過(guò)程中根據(jù)具體情況做出實(shí)時(shí)調(diào)整，財(cái)務(wù)部門(mén)及時(shí)跟進(jìn)，以保證籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤(rùn)最佳是開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題。這里“20%的增值額”就是我們常說(shuō)的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是可以通過(guò)適當(dāng)控制出售價(jià)格，還可采用精裝房方式控制價(jià)格和開(kāi)發(fā)成本，可使計(jì)算土地增值額時(shí)按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來(lái)免繳和少繳納土地增值稅。

5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可通過(guò)雙方合作建房的方式，分得建成房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。

6.遵循成本收益原則。進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。

7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價(jià)值，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的稅種作為切入點(diǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在熟讀相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上籌劃節(jié)稅方案，充分關(guān)注稅收風(fēng)險(xiǎn)，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤(rùn)最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及實(shí)施條例（中華人民共和國(guó)主席令第63號(hào)、國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）.

[2]《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則（國(guó)務(wù)院令[1993]第138、財(cái)法字[1995]第6號(hào)）.

[3]《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）.