房地產(chǎn)企業(yè)的財務制度精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財務制度范文

[關鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；財務風險；公司戰(zhàn)略；財務風險控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 001

[中圖分類號] F275 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）11- 0004- 02

0 前 言

作為國民經(jīng)濟新的增長點，房地產(chǎn)業(yè)為中國經(jīng)濟的快速發(fā)展做出了巨大的貢獻。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對于改善人民生活，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構，拉動經(jīng)濟增長起著至關重要的作用。本文以SK公司為例進行案例分析，通過對該股份有限公司財務風險控制流程進行研究及SWOT分析，得出該公司財務風險控制情況并對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制提出相應的建議，具有一定的理論和實用意義。

1 SK公司財務風險控制情況

SK公司沒有單獨的風險管理體系，公司對財務風險的控制涵蓋于內(nèi)部控制系統(tǒng)之中。SK公司現(xiàn)行內(nèi)控體系主要按照“控股總部、區(qū)域總部、城市公司”的“三級組織結(jié)構”進行管控，通過合理的崗位設置和人力資源政策，建立良好的內(nèi)部環(huán)境并實施有效的控制。公司通過內(nèi)部審計、內(nèi)控檢查、專業(yè)巡查等方式對內(nèi)部控制進行監(jiān)督檢查，結(jié)合全面風險管理工作評估相關風險，并以內(nèi)部報告、通報等形式確保有效的溝通，促進執(zhí)行整改和制度修訂。

公司對內(nèi)部控制的實施采取多層次的監(jiān)督、控制，內(nèi)部控制體系。

董事會、審計委員會：負責審查、監(jiān)督內(nèi)控的有效實施和自我評價情況。

公司內(nèi)部控制規(guī)范工作小組：負責指導、監(jiān)督公司內(nèi)部控制制度的建立、完善及其實施。

公司審計稽核部：負責日常監(jiān)督。

外聘審計機構：對內(nèi)控自評報告進行審計。

SK公司對于各類財務風險的管理目標和具體控制方法如下。

1.1 市場風險控制

SK公司的市場利率主要來自匯率風險和利率風險。匯率風險公司無法消除只能時刻密切關注。公司面臨的現(xiàn)金流量利率風險是由浮動利率的金融負債產(chǎn)生的，而公司面臨的公允價值利率風險則是由固定利率的金融負債產(chǎn)生的。針對利率風險，SK股份有限公司的控制方法是保持借款的浮動利率，以此來消除利率變動產(chǎn)生的公允價值風險。

1.2 信用風險控制

為了降低信用風險，SK公司成立了專門部門，對合同另一方進行信用審批、確定信用額度、執(zhí)行持續(xù)的監(jiān)控程序以確保及時收回債權、以及對于過期債權采取必要的措施回收。在每個資產(chǎn)負債表日，公司會審核每一單項應收款的收回情況，對沒有收回的應收款及時計提壞賬準備。同時SK公司采用了內(nèi)部政策及篩選機制，確保所有合同另一方均榫哂辛己瞇龐眉鍬嫉目突А3應收賬款金額前五名外，公司無其他重大信用集中風險。

1.3 流動風險控制

SK公司采用定期分析債務的期限和結(jié)構的方法，時刻保證債務到期時有充足的流動資金來償還。公司管理層也十分重視銀行借款的使用情況，時刻確保遵守借款協(xié)議并對銀行借款進行及時的監(jiān)控。同時為了獲得一定的授信額度，公司與多所金融機構進行融資磋商，通過授信額度來降低流動性風險。

2 SK公司SWOT分析

在2016年中國上市房地產(chǎn)公司排名中，SK公司排名在前20名。根據(jù)排名，前20名可以分為三個戰(zhàn)略群組。而SK公司隸屬戰(zhàn)略群組C。對戰(zhàn)略群組C的SWOT分析如下。

2.1 優(yōu)勢

（1）市場挑戰(zhàn)者或市場追隨者；（2）規(guī)模較大；（3）品牌影響力較大；（4）進入壁壘高，避免過度競爭。

2.2 劣勢

（1）跨地區(qū)開發(fā)風險；（2）行業(yè)過度集中于房地產(chǎn)，存在風險；（3）管理水平有待提高；（4）退出壁壘較高，風險較大。

2.3 機會

（1）擴大國內(nèi)經(jīng)營范圍；（2）塑造品牌影響力；（3）低碳環(huán)保的綠色住宅方向；（4）關注社會責任，提升企業(yè)形象。

2.4 威脅

（1）同類市場內(nèi)存在競爭；（2）政府的管制與約束；（3）關于高房價的白熱化的公眾爭議；（4）國外房地產(chǎn)企業(yè)進入市場。

根據(jù)SWOT分析中的劣勢，可以看出SK公司業(yè)務過度集中于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，且房地產(chǎn)開發(fā)地區(qū)過度集中于華中地區(qū)和東南沿海地區(qū)。行業(yè)和地區(qū)過度集中，如果國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)或某一地區(qū)影響較大或房地產(chǎn)行業(yè)由成熟期進入衰退期，企業(yè)可能面臨較大的財務風險。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制的啟示

3.1 建立專門的風險管理體系

SK公司對財務風險并沒有給予極大的重視，對財務風險的管理僅包含在內(nèi)部控制體系中。公司可以建立專門的風險管理體系，如在總部設立風險管理部，總體評價和控制公司的財務風險。在下屬公司設立直接責任人或部門來預測和評價公司的財務風險。預測或評價出重大財務風險時，有專門的項目小組或臨時成立的項目小組來消除或減弱風險等適合本公司的風險管理體系，嚴格把控財務風險。

3.2 多渠道籌集，降低資產(chǎn)負債率

企業(yè)可以通過發(fā)行債券、與其他公司進行戰(zhàn)略聯(lián)盟、發(fā)行股票、房地產(chǎn)信托等方式將傳統(tǒng)單一的銀行貸款籌資方式轉(zhuǎn)為多元化的籌資方式，來降低籌資風險。

3.3 多元化發(fā)展戰(zhàn)略

在業(yè)務方面，可以通過多元化戰(zhàn)略聯(lián)盟、協(xié)同聯(lián)盟、特許經(jīng)營等方法進入其他相關聯(lián)或不相關聯(lián)的正處于成長期或成熟期的行業(yè)?？梢越梃b行業(yè)龍頭企業(yè)涉足銀行、醫(yī)院、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)用地等多個行業(yè)的經(jīng)驗。在地區(qū)方面，企業(yè)可以通過研究其他地區(qū)的市場情況，選擇適合本企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)進行跨地區(qū)多元化發(fā)展，來降低房地產(chǎn)市場發(fā)生變化或可能進入衰退期給企業(yè)帶來的風險。

4 結(jié) 語

通過對公司財務風險控制現(xiàn)狀進行分析，研究房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范措施，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險識別和財務風險控制能力，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻

[1]邢雪晨.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險及其控制研究――基于遠洋地產(chǎn)集團案例[D].北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學，2014.

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財務制度范文

關鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理；工作內(nèi)容；環(huán)節(jié)

中小房地產(chǎn)企業(yè)在當今面臨激烈的市場環(huán)境下，必須要面對轉(zhuǎn)型的問題，在這個的改革與發(fā)展中，企業(yè)的財務管理工作也時刻面臨諸多變化。在改革與發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了新情況與新特點[1]。而這些情況的突出問題主要集中在保障對象以及保證層次方面，另外還有保障時間不夠確定。以上特點的出現(xiàn)導致人們對很多工作充滿了不確定性因素，其中財務管理工作就是較為突出的問題，因此也對財務管理者綜合素質(zhì)有了更高的要求，從某些特別因素而言，中小房地產(chǎn)單位的財務管理工作必須要面對下面多個問題：首先最大限度的處理好財務方面的工作；另外，組織好相關的財務活動；其次，對財務活動實施必要的監(jiān)督等[2]。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理方面的突出問題

（一）財務的管理以及監(jiān)督控制機制不夠全面

實際上就目前情況看，我國的中小房地產(chǎn)單位在涉及到財務管理以及監(jiān)督的過程中，其事后實施必要的監(jiān)督工作不夠，或者說在事前以及事中的管理等工作落實不到位。實際上這主要是由于目前所實施的體制以及編制之下，相關的財務工作者甚至是財務機構都很難真正意義上的區(qū)分自身在單位上說面臨的真正職責。所以，對于房地產(chǎn)中小企業(yè)而言，其自身缺少對相關職能部門的監(jiān)督與管理。

（二）財務制度還沒能夠得到最有效的落實

在我國中小企業(yè)的房地產(chǎn)中，普遍存在這樣的問題，即中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務部門普遍都存在業(yè)務相對較為集中的問題，因為財務部門的工作人員相對不多，再加之財務部門本身的工作難度以及工作強度就很高，所以在某種程度上說就會導致管理工作很難真正意義上的落實到位。也正是因為這個問題的存在，其企業(yè)的經(jīng)費以及在職工相關活動使用經(jīng)費或者企業(yè)發(fā)展必須的經(jīng)費往往都難以得到保證。

二、財務管理需要重視的問題

（一）實施必要的財務計劃管理

在我國房地產(chǎn)的財務管理中，主要分為下面幾個問題：即組織方面、指揮方面以及調(diào)節(jié)方面。作為中小房地產(chǎn)單位，其財務部門必須依據(jù)上級所分配的經(jīng)費指標，同時結(jié)合單位自身的實際情況，以達到體現(xiàn)出房地產(chǎn)工作的具體方向。另外在對年度計劃實施編制的時候，也必須真正意義上的做到將資金渠道分清楚，要真正意義上的做到基本原則不動搖，特別需要注意的是，年度計劃整合一定要通過單位董事會的討論，之后再根據(jù)單位的實際情況具體問題具體分析。

（二）預算經(jīng)費的有效管理

自身產(chǎn)業(yè)是否能夠有效發(fā)展，是目前中小房地產(chǎn)企業(yè)財務的基本來源，對于房地產(chǎn)單位來說，所謂的預算經(jīng)費實際上可以分成多個科目，而所有的科目都存在計領標準。而預算經(jīng)費在計領之后必須要依據(jù)中小房地產(chǎn)單位的事業(yè)情況實施科學有效的再分配，而本次所執(zhí)行的分配過程就是有效的把經(jīng)費管理變成為單位的預算管理。

（三）財務的決算管理

對于很多單位來說，財務的決算在某種程度上說能夠反映出經(jīng)濟活動，換言之活動是否平凡豐富主要取決于公司的財務預算。中小房地產(chǎn)企業(yè)的建設資金主要來源的費用能夠充分的反映出我國房地產(chǎn)事業(yè)的最后的發(fā)展戰(zhàn)績。利用決算的編制以及分析，能夠直接或者間接的從財務方面調(diào)取經(jīng)費，實際上很多單位的財務活動，都可以通過年度進行分析，同時也能夠通過決算以及預算總結(jié)財務計劃，對財務計劃的執(zhí)行實施設計，繼而提出科學有效的改進措施以及改進方法，這也是為了有效提升下一年度財務工作水平創(chuàng)造最佳的條件。在對其決算編成工作完成后，依據(jù)年度決算的收支情況以及年度計劃的完成情況，之后根據(jù)其實際情況再度編寫有關的計劃。

（四）財產(chǎn)物資資金方面的管理

實際上對于一個企業(yè)單位而言，尤其是私營企業(yè)單位，其發(fā)展的結(jié)果必然是以經(jīng)濟利益為出發(fā)點與落腳點，而作為中小房地產(chǎn)企業(yè)，其自身的財產(chǎn)物質(zhì)基本上是以貨幣資金為主，之后通過地產(chǎn)或其他的實物形式進行表現(xiàn)的一種有效的資金形式，這樣也能夠充分的保證后勤工作以及相關的銷售。另外作為房地產(chǎn)的設備管理組織以及物資組織都應該進行有效的配合，對于采購直至驗收入庫都應該有完善同時行之有效的財務管理方法，要真正意義上的做到所有的賬目都能夠有跡可循同時和現(xiàn)實情況一致。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)財務管理需要注意的問題

（一）不斷的強化財務管理方面的工作

1.要建立健全行之有效的財務管理體系

在中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理中，首要出發(fā)點即為單位的財務管理工作者，而其財務管理工作必須依據(jù)中小房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展需求來分析探討財務保障中相對較為突出的問題，另外需要對財務管理方面出現(xiàn)的新問題實施必要的分析。而需要特別注意的是，想要解決好上面的問題，則應該不斷地提升經(jīng)費管理的能力，加強部門與部門之間的監(jiān)督以及管理工作。

2.強化企業(yè)的預算管理工作

對于企業(yè)單位而言，預算管理是企業(yè)財務管理的必然工作，對企業(yè)的發(fā)展有積極的意義，特別是在經(jīng)費出現(xiàn)相對較為嚴重的供需矛盾的情況下，要不斷的強化預算以及管理工作，從科學的角度宏觀的調(diào)控財務管理等多種經(jīng)費預算工作，這樣才能夠使預算管理工作有相對更大的權威性。

（二）建立健全財務管理體系

中小房地產(chǎn)企業(yè)財務管理體系在某種程度上說是加強財務管理最為基本的原則，對于企業(yè)單位而言，財務制度的有效落實以及建立健全為實現(xiàn)一個目標同時不斷的強化財務管理工作的重要手段，同時將財務制度完全貫穿于企業(yè)發(fā)展以及改革部門工作的過程中。

作者:李欣 單位:鄭州康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司

參考文獻

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財務制度范文

關鍵詞：民營房地產(chǎn)企業(yè) 融資渠道 分析

一、當前民營房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀

1、融資困難

首先，民營房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資時通常要受到商業(yè)銀行的嚴格審查，只能獲得很小額度的貸款，而且貸款的周期也比較短，再加上房地產(chǎn)企業(yè)又是一個資金非常密集的行業(yè)，所獲得的貸款不能滿足企業(yè)發(fā)展的需要。其次，當銀行給企業(yè)提供貸款后又總是干涉企業(yè)的資金使用情況，使企業(yè)的資金使用范圍有限。另外，民營房地產(chǎn)企業(yè)在向銀行申請貸款時往往需要花很長的時間，并需要通過銀行的很多審批程序，這種進度下往往得不到需要的資金，最后不得不使一些民營房地主企業(yè)放棄銀行貸款，而只和銀行保持按揭貸款業(yè)務。

2、企業(yè)信用擔保機構和擔保公司不健全、數(shù)量少

目前，民營房地主企業(yè)的信用擔保機構和擔保公司不健全、數(shù)量少，多數(shù)民營房地產(chǎn)企業(yè)的信用評級制度和企業(yè)法人資信評級制度不規(guī)范、不完善，缺少完善的信用擔保制度，相關的信用擔保的法制環(huán)境還需要加強，特別是政府部門對擔保機構的支持力度不夠。雖然各級財政、金融和擔保機構也引進了相關的信用管理制度，但其管理觀念遠遠落后于市場經(jīng)濟發(fā)展的需要。對于民間資本進入擔保行業(yè)的政策還沒有完全放開，擔保資金來源非常有限。

3、融資渠道窄

民營房地產(chǎn)企業(yè)要通過資本市場融資只能在國內(nèi)和海外上市融資，國內(nèi)資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)上市要求非常高，限制也很多，加之民營企業(yè)自身的諸多問題，要在國內(nèi)順利上市幾乎不可能。而在海外直接上市也不太現(xiàn)實，買殼上市也是談何容易，不但要滿足海外資本市場較高的上市要求，而且要受國外一些因素的阻撓，加之，國內(nèi)外的法律體系、會計體系、法定語言又不盡相同，同時，又需支付大額的費用，難度也是可想而知。

二、民營房地產(chǎn)企業(yè)融資困難分析

（1）體制上的原因

民營企業(yè)是非國有制企業(yè)與國有銀行所有制上的差異，造成銀企之間的距離較大。有些銀行受傳統(tǒng)觀念和行政干預的影響，對非國有制性質(zhì)的民營企業(yè)貸款不夠重視，甚至有歧視政策，特別是政府相關部門為防止房地產(chǎn)企業(yè)波動，維護金融穩(wěn)定，出臺了一系列針對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)企業(yè)取得銀行信貸難度加大。同時，政府在信貸支持體系上對民營房地產(chǎn)企業(yè)貸款等優(yōu)惠政策少，而我國缺乏適應民營企業(yè)信用需求特點的貸款擔保或保險體制，在客觀上限制了民營房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道和融資能力。

（2）企業(yè)自身的原因

隨著近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，民營房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量太多，層次參差不齊，財務制度不規(guī)范，進而導致了企業(yè)和銀行之間的信息不對稱，大多數(shù)民營房地產(chǎn)企業(yè)成立時間短、規(guī)模小、自有資金少，抵御風險的能力弱、組織結(jié)構變動快、財務制度和財務管理不規(guī)范，致使企業(yè)實際與銀行貸款要求達到的條件相差較大。同時，相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的經(jīng)過審計部門論證的財務報表和良好連續(xù)盈利的業(yè)績，企業(yè)在涉稅問題上的無法透明運作，銀行對這些企業(yè)的組織結(jié)構、法人素質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績等背景資料難以掌握，增大了銀行審查、監(jiān)管難度，使銀行需承擔過大的信用風險，所以銀行積極性不高。另外，相當?shù)拿駹I企業(yè)信用等級低、資信相對較差、抗風險能力弱，有些民營房地產(chǎn)企業(yè)因股份制形式不同和合作方式不同，普遍存在資產(chǎn)產(chǎn)權不明晰，無法用于抵押，制約了抵押貸款的額度。

（3）社會服務體系的原因

首先，我國金融信貸服務業(yè)起點低、起步晚，目前還沒有像日本等發(fā)達國家那樣具備專門針對民營企業(yè)融資的政策性金融機構，由于民營企業(yè)資信狀況不均勻，為規(guī)避風險，商業(yè)銀行在資金貸款方面對民營企業(yè)大打折扣，這種市場發(fā)展的不完善，使民營企業(yè)融資更加困難。其次，國有銀行商業(yè)化以后，銀行實行的是企業(yè)化管理，貸款管理日益嚴格，對放貸后的風險顧及和原有不良資金沉淀較多，加之，對運營不規(guī)范的民營企業(yè)缺乏信心，為防范風險，必然會采取加強信貸資產(chǎn)的質(zhì)量管理，而民營企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)由于自身經(jīng)濟實力和財務管理科學化的欠缺，往往達不到銀行確定的標準，因而很難獲得銀行貸款的支持。再次，地方中小金融機構受自身財力和審批權限的限制，可以自主放貸的信貸資金不足，收貸不暢，資金來源不斷萎縮，導致經(jīng)營負擔過重，資金質(zhì)量下滑，難以給民營企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)以足夠的支持。最后，政府在體制改革過程中，資金、政策等方面的傾斜主要針對國有大中型企業(yè)，因各地財政收入的剛性制約，限制了政府對民營房地產(chǎn)企業(yè)的扶持力度，銀行企業(yè)化后，政府不再可能像以前一樣對銀行要采用干擾措施要求其放貸，使民營房地產(chǎn)企業(yè)貸款難的問題得不到徹底解決。

三、民營房地產(chǎn)企業(yè)融資的幾點思考

（1）改善自身的籌資環(huán)境

民營房地產(chǎn)企業(yè)應當積極參加信用保險和信用擔保，改善自身的融資環(huán)境，積極配合國家建立和規(guī)范民營企業(yè)信用擔保體系這一機遇。同時，民營房地產(chǎn)企業(yè)應當提高經(jīng)營管理工作的水平，增強自身融資能力。企業(yè)融資能力的強弱，取決于企業(yè)內(nèi)部管理水平，民營房地產(chǎn)企業(yè)想要持續(xù)發(fā)展，爭取到銀行信貸支持，就要充分了解銀行的貸款條件，積極創(chuàng)建知識型，創(chuàng)新型，規(guī)范型企業(yè)，重視市場調(diào)研與經(jīng)營管理，使開發(fā)項目能夠適應市場，提高效益，要積極采用新技術、新材料、新設備，要規(guī)范財務管理，增強信用意識，建立良好的企業(yè)信譽。只有民營房地產(chǎn)企業(yè)具有規(guī)范的財務管理和盈利能力，才能具有較強償債能力，而這也是民營房地產(chǎn)企業(yè)取得銀行信任和支持的基本條件。

（2）建立規(guī)范的現(xiàn)代化企業(yè)制度

民營房地產(chǎn)企業(yè)大部分是家族式企業(yè)發(fā)展而來的，投資主體與經(jīng)營主體重疊，企業(yè)規(guī)模擴大了仍然沒有脫離家族企業(yè)、家族管理的模式，使很多民營房地產(chǎn)企業(yè)不能利用資本的有限責任來確定資本結(jié)構，維護資本所有者的權利。因此，要逐步建立健全適應市場經(jīng)濟發(fā)展要求的現(xiàn)代化企業(yè)制度，發(fā)展到一定規(guī)模的企業(yè)，要逐步變原有的“家族式管理”為規(guī)范的股份制企業(yè)或有限責任公司，核心問題就是要明晰產(chǎn)權和建立所有者和經(jīng)營者制衡關系上的公司治理機構，建立有效的企業(yè)制度，企業(yè)才有發(fā)展。有規(guī)范的現(xiàn)代化企業(yè)制度，企業(yè)就能找到高水平的管理者，有高水平的管理者，企業(yè)的資金籌資渠道就容易暢通。

（3）實行企業(yè)內(nèi)部資金良性循環(huán)

民營房地產(chǎn)企業(yè)因為股權結(jié)構和股東成份的不同，以華宇為代表的民營房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目一般都是采用財務獨立核算、項目獨自運營、項目經(jīng)理負責制的方式，項目間的交流聯(lián)系很少，特別是項目間的經(jīng)濟往來更少，甚至連總公司也難以掌握項目實際的財務情況。企業(yè)無法對各項目資金進行宏觀調(diào)控和組織有序流動，使企業(yè)各項目之間的資金使用效率低，循環(huán)速度慢。各項目的沉淀資金不但不能體現(xiàn)公司資產(chǎn)和盈利的增長，而且容易滋長腐敗行為的發(fā)生，企業(yè)的再發(fā)展只能利用新的融資，增加了融資的難度和頻率，提高或加大了企業(yè)運營成本，使企業(yè)的規(guī)?；l(fā)展受到限制。

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財務制度范文

0     引 言

時代變革使國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)生了巨大改變，經(jīng)濟形勢變化給各行各業(yè)帶來了挑戰(zhàn)以及機遇，但房地產(chǎn)這個行業(yè)相對特殊，資金密集、規(guī)模大、周期長。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，使越來越多的人開始關注這個行業(yè)。財務管理工作對于房地產(chǎn)行業(yè)的運營來講是不可或缺的，是房地產(chǎn)行業(yè)長遠穩(wěn)定發(fā)展的后盾。財務管理工作一直以來都在企業(yè)發(fā)展中扮演著重要角色，資深的行業(yè)管理工作者需要意識到財務管理工作的重要性，結(jié)合當今的經(jīng)濟發(fā)展形勢以及戰(zhàn)略發(fā)展目標適時、適度地調(diào)整財務管理工作，保障財務管理工作能夠保障房地產(chǎn)行業(yè)的資金穩(wěn)定，并獲取更多的投資收益。

1     房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的現(xiàn)狀

1.1   財務管理較為被動

目前，我國一部分房地產(chǎn)企業(yè)財務人員的主要工作就是日常會計核算、審批報賬、做賬、出報表、報稅，很少涉及財務預測、財務分析、管理建議等方面的工作，采用這種被動式財務管理模式的房地產(chǎn)企業(yè)不在少數(shù)。完整的財務管理體系應包括日常核算、財務預算、財務分析、財務控制等內(nèi)容。良好的財務管理工作離不開一個系統(tǒng)的體系，不單要進行會計核算以及會計分析，還需要對財務活動進行控制以及預估?，F(xiàn)階段，行業(yè)在大環(huán)境中存在很多不確定性，不得不適時進行調(diào)整，當前的房地產(chǎn)行業(yè)缺乏財務工作意識，無法發(fā)揮出財務管理的預測功能。

1.2   資金管控缺少預算或者預算執(zhí)行不嚴格

房地產(chǎn)企業(yè)所需資金量巨大，拿地、拿項目、開發(fā)建設、支付管理費用、銷售費用和繳納稅金等都需要數(shù)量巨大的資金。目前，房地產(chǎn)企業(yè)資金使用存在很多難題：第一，國家限制資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款審批嚴格、使用限制較多;第二，在房地產(chǎn)行業(yè)銷售過程中，按揭客戶占比較大，銀行按揭放款審核嚴格，受按揭總額度的影響，按揭放款進度放緩，會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的回款速度;第三，房地產(chǎn)行業(yè)實行預售資金監(jiān)管政策，監(jiān)管政策對房地產(chǎn)企業(yè)的資金做出了很多限制;第四，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有嚴格執(zhí)行資金預算制度，資金使用隨意，或者沒有嚴格考核資金計劃的執(zhí)行結(jié)果;第五，一些房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴張、盲目拿地、盲目拿項目，造成資金鏈緊張，可能導致開發(fā)項目爛尾，抵押項目被銀行收回，無法按時交房，給業(yè)主造成巨大損失，給社會帶來很大的不穩(wěn)定性，開發(fā)商名譽喪盡、血本無歸。

1.3   開發(fā)成本管理方面及營銷費用管控方面有待加強

房地產(chǎn)企業(yè)開展開發(fā)管理成本工作，是為了獲取更大的效益。一個開發(fā)項目包括方案設計、工程招標、施工、工程變更、工程驗收和工程維修等環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都涉及成本，需要支付大量資金。成本管理需要房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)項目實施全過程進行有效控制和規(guī)劃。然而，目前一部分房地產(chǎn)企業(yè)在設計方案時，沒有考慮可行性及成本，造成后期出面大規(guī)模工程變更，反而會增加成本;拿地拿項目過程大費周折，樓面價居高不下;工程施工過程中，控制不嚴格，極易造成工程進度滯后，增加成本。

房地產(chǎn)企業(yè)投入的營銷費用會直接影響銷售業(yè)績。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在營銷費用管控方面存在很多不合理的現(xiàn)象。第一，未根據(jù)銷售階段調(diào)整營銷費用比例，造成總額超標，房地產(chǎn)企業(yè)一般將營銷費用控制在銷售總額的3%以內(nèi)，對房地產(chǎn)銷售的3個階段——開盤前、正常銷售期、尾盤階段未進行營銷費用的針對性管理，開盤前為了提高項目知名度大力宣傳正常銷售期，為了完成銷售計劃，廣告投入、分銷投入居高不下，尾盤銷售階段為了清盤，經(jīng)常舉辦贈送活動，造成營銷費用超標。第二，營銷費用報賬時，在地鐵公交廣告、分銷、大眾經(jīng)紀人、老帶新等方面，未根據(jù)營銷手段調(diào)整簽約過程，沒有及時調(diào)整營銷政策。

1.4   管理層及財務人員素質(zhì)有待提升

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，然而一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者缺乏管理理念，管理企業(yè)像管理“小作坊”，財務人員中有很多關系戶，缺少制度約束，即使有制度，也無法有效執(zhí)行。此外，管理層對會計定位不正確，認為會計只不過是報銷、記賬、報稅，財務制度不明確，執(zhí)行不嚴格，造成財務人員流失。

2     房地產(chǎn)財務管理優(yōu)化策略

2.1   構建完善的財務管理工作體系，強化財務管理統(tǒng)一性

財務管理工作對房地產(chǎn)行業(yè)來說是至關重要。構建一個完善的財務管理工作體系對于工作運行來講，不單單是依托，更是一個規(guī)范，完善房地產(chǎn)財務管理工作體系關系房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向以及投資重點。房地產(chǎn)企業(yè)必須構建一個完善的財務管理體系，明確預算分析流程，每一個環(huán)節(jié)都要環(huán)環(huán)相扣，從而需要理順財務管理工作的結(jié)構，加強財務管理工作的統(tǒng)一性，實現(xiàn)財務管理效用最大化。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應立足當前經(jīng)濟形勢，優(yōu)化與更新財務管理模式，徹底破除過去被動的財務管理模式，積極主動地發(fā)揮財務管理控制以及預算功能，將現(xiàn)代化的財務管理理念應用在具體工作中，真正提升財務工作的效能水平。

2.2   增強財務管理工作意識，開展全方位的預算管理

房地產(chǎn)行業(yè)具備自己的特征，特別是對房地產(chǎn)企業(yè)來講，都有各自的發(fā)展戰(zhàn)略目標。房地產(chǎn)企業(yè)要立足于財務管理角度，首先要增強財務管理工作意識，明晰財務管理開展與實施的重要性，將財務管理工作放在一個重要的位置。其次，在開展財務管理工作的過程中，需要將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與財務管理工作融合起來，制定每一個年度、每一個季度以及每個月度的財務管理目標。在財務管理工作者與房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展目標相一致的情況下，要做好財務管理不同環(huán)節(jié)中的預算工作，進而從上到下、從里到外相互聯(lián)動，從而有效實現(xiàn)發(fā)展目標。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要加大預算管理宣傳力度，調(diào)動各部門、各崗位的積極性，編制可執(zhí)行的預算，分析預算的執(zhí)行差異，并對預算執(zhí)行率進行考核。

2.3   優(yōu)化成本管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)應不斷優(yōu)化成本管理工作，在預定質(zhì)量標準、預定工期的前提下，不斷分析、調(diào)節(jié)、挖掘降低成本的潛力，及時糾正將要發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的偏差。工程成本是動態(tài)的、非靜態(tài)的，影響工程成本的因素有很多，如工程設計、設備價格、材料價格、工資標準以及費率、利率和匯率變化等，這些因素變動必然會導致工程成本相應變動。因此，工程成本在整個建設過程中，始終處于不確定狀態(tài)，直至竣工結(jié)算后才能最終落地。在分析建筑成本控制的影響因素及其采取相應的控制方法時，要充分考慮各工程的現(xiàn)狀，針對工程項目的具體情況進行具體分析，要循序漸進，不能急于生成，更不能生搬硬套。

房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)營銷計劃制定營銷費用預算，并考評執(zhí)行結(jié)果，將營銷費用與職工個人考評及晉升掛鉤，表彰營銷費用管控較好的項目及人員，復制及推廣營銷經(jīng)驗;對營銷費用執(zhí)行偏差率大且沒有充分理由的項目及個人，限制其獎金及晉升，情節(jié)嚴重的可以直接進行通報批評。同時，財務人員應真正發(fā)揮出財務監(jiān)管的作用，真實準確記錄每筆報銷業(yè)務，并運用分析、甄別、縱向分析、橫向比較等方法，及時發(fā)現(xiàn)營銷問題，避免出現(xiàn)虛報、偽造業(yè)務，為加強銷售費用管理提供決策依據(jù)。

2.4   完善財務制度，加強財務人員管理

房地產(chǎn)企業(yè)應不斷完善并嚴格執(zhí)行財務制度，加強財務人員職業(yè)道德建設，樹立嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L，努力提高工作效率和工作質(zhì)量，不斷提升財務管理人員的工作素質(zhì)，讓他們定期接受培訓，不斷吸取新知識。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應建立財務人員業(yè)績考核機制和財務人員述職制度，反映一年來的工作情況及對明年工作的思路、打算和想法，年終組織所有財務人員進行年度個人述職，并由公司對每一財務人員做出正確評價。

3     結(jié) 語

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財務制度范文

1.1內(nèi)部融資的方式

房地產(chǎn)企業(yè)利用本身自有資金對項目開發(fā)予以支持，或采取擴大自有資金基礎的方式實現(xiàn)資金的融通。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資的方式包括股票和債券變現(xiàn)獲得現(xiàn)金、預收購房定金或購房款、抵押等等。

1.2外部融資的方式

1.2.1上市融資

在資本市場的不斷發(fā)展完善的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票進行上市融資的方式已成為重要的融資渠道之一。公開上市可以有效降低企業(yè)融資成本，化解金融風險，改善企業(yè)資本結(jié)構。

1.2.2發(fā)行債券

債券是一種表明債權債務關系的金融工具，債券體現(xiàn)了發(fā)行人有在約定的期限內(nèi)歸還本金和利息的義務。發(fā)行債券可以吸收社會閑散資金，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來長期大規(guī)模的資金。

1.2.3利用外資

房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的方式也可以分為兩種：國外直接投資及國外間接投資。直接投資一般都是以成立合資或者合作公司的方式來體現(xiàn)的。而間接投資就是指雖然利用外資對公司進行投資擴充，但絕不影響企業(yè)的控制權、自主權和所有權。

1.2.4合作開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會尋求一家甚至多家實力雄厚的企業(yè)，通過與其合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的方式，將在融資過程的產(chǎn)生的籌資負擔進行分散和轉(zhuǎn)移的較可行的辦法。

1.2.5銀行貸款

銀行貸款可以分為信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。辦理信用貸款無須房地產(chǎn)企業(yè)以其所開發(fā)的房地產(chǎn)進行抵押，而是完全依賴開發(fā)商的業(yè)績、業(yè)務及信用記錄，同時需要房地產(chǎn)企業(yè)以自身的信用擔?；蛘咭云渌盅何镒鞯盅?。而房地產(chǎn)抵押貸款包括房屋開發(fā)抵押貸款和土地開發(fā)抵押貸款。由于采取這種方式可以大大降低銀行貸款的風險，在房地產(chǎn)信貸中居于主導地位。

1.2.6房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）

房地產(chǎn)投資信托基金（REAl ESTATE INVESTMENT TRUSTS，簡寫為REITS），是一種由專門投資機構進行投資經(jīng)營管理，以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，并將綜合投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITS實際上是一種采取商業(yè)或者公司信托形式，集聚多家企業(yè)的資金，收購并持有房地產(chǎn)權證或者為房地產(chǎn)進行融資，這種購買相應地為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了便利的渠道（見圖1）。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

我國房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)的交易量明顯減少，一些房地產(chǎn)企業(yè)采用降低開發(fā)速度，提高資金的利用率，但是仍然不能有效解決資金鏈緊張的問題。房地產(chǎn)企融資難的原因及具體問題有多種。

2.1融資結(jié)構失衡，融資渠道狹隘

我國的房地產(chǎn)資金主要由自籌資金、購房者購房款、國內(nèi)貸款、利用外資和其他資金來源等構成。銀行一直是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金提供者，房地產(chǎn)投資中就有百分之六七十的資金直接或間接地來源于銀行貸款。但隨著近年來房地產(chǎn)泡沫的加劇，銀行業(yè)提高貸款利率，縮小貸款范圍，使得貸款難度增大?？傮w而言，房地產(chǎn)企業(yè)資金渠道狹隘。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有投資規(guī)模大，開發(fā)周期長的特點，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金支持才能更好的運轉(zhuǎn)下去。目前我國金融創(chuàng)新少，融資方式有限，加上房地產(chǎn)融資資金主要來源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長這一特點相矛盾，所以籌集到足夠的資金將十分困難。

2.2各種融資方式的局限性

銀行提高了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件，對開發(fā)企業(yè)的自有資金以及項目開發(fā)程度的要求較高，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)因為無法達到規(guī)定的貸款要求而不能獲得貸款。企業(yè)債券多用于新建項目，期限多為3-15年，利息高于同比銀行利率，房地產(chǎn)企業(yè)的一般項目發(fā)行的可能性較小。而信托融資雖然具有靈活、受限制少、創(chuàng)新空間大的優(yōu)點，但信托產(chǎn)品目前尚缺失一個完善的二級市場，在市場上運行具有較大困難。此外，由于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金缺少完善的法律制度的依存，暫時不允許存在，養(yǎng)老、保險基金又無法直接涉足房地產(chǎn)行業(yè)，基金目前在資本市場表現(xiàn)也很難有所作為。

2.3相關法律法規(guī)不完善

目前，有關房地產(chǎn)金融等方面的國家、地方性的相關法律、法規(guī)政策不完善，政策法規(guī)仍缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，而無法形成一套科學有效的體系，導致實際操作相當困難，直接導致了房地產(chǎn)企業(yè)融資無法正常開展，融資渠道單一。此外，受我國金融政策環(huán)境的影響，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新較少。從房地產(chǎn)投資基金目前運行的形式來看，我國多采用合作式、公司式及信托式三種形式。然而，自20世紀末房地產(chǎn)投資基金開始在我國出現(xiàn)以來，直到現(xiàn)在我國還沒有出臺產(chǎn)業(yè)基金法，一直處于陸陸續(xù)續(xù)停頓的狀態(tài)，多數(shù)基金公司都不以基金的形式進行，而是依據(jù)《公司法》的規(guī)定采用投資公司運作模式。

2.4宏觀調(diào)控政策限制

2011年以來房地產(chǎn)業(yè)受宏觀調(diào)控政策的影響非常明顯。國務院辦公廳出臺“關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知”[〔2011〕1號]（“新國八條”），對房地產(chǎn)市場采取限購、限貸等調(diào)控政策，拉開了嚴厲調(diào)控房價的序幕。隨后，國家有關部門相繼出臺了“加快保障性住房建設、公布房價調(diào)控目標、實行商品房銷售明碼標價”等一系出臺，對房地產(chǎn)市場采取限購、限貸等調(diào)控政策，拉開了嚴厲調(diào)控房價的序幕。隨后，國家有關部門相繼出臺了“加快保障性住房建設、公布房價調(diào)控目標、實行商品房銷售明碼標價”等一系列配套措施，調(diào)控政策不斷細化。在全面收縮房地產(chǎn)金融政策的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源發(fā)生了明顯變化。例如2011年，浙江省房地產(chǎn)企業(yè)資金來源累計6029.6億元，同比增長10.6%，低于全國同比增長14.1%的速度。同年浙江省個人按揭貸款額為635.9億元，同比下降35.2%，遠大于全國整體下降9.2%的幅度。

3.解決房地產(chǎn)融資問題的對策

3.1增強房地產(chǎn)企業(yè)實力，提高自有資金比重

資本權益結(jié)構為1/3自有資金，1/3預售資金，1/3銀行貸款的比例是較為合理安全的。通過積累自有資金和持有項目流入的現(xiàn)金來累積增加自有資本，從而可以改變長期過度依賴銀行貸款的情況。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過以下兩種方式增加自有資本：一是吸收投資，增加企業(yè)股本，另一種是通過對利潤進行分配增加利潤，從而增加企業(yè)的自有資本。前一種方式一般發(fā)生在企業(yè)剛成立或者由于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要進行的增資擴股時，具有快速、凝聚的特點。后一種方式又包括增加投資收益、增加營業(yè)利潤、調(diào)整利潤分配方式三種形式，具有長期、穩(wěn)定增長的特點與優(yōu)勢。

3.2加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理，提高企業(yè)信用

房地產(chǎn)企業(yè)要積極建立健全企業(yè)財務制度，以國內(nèi)外先進房地產(chǎn)企業(yè)制度為藍本量身訂做適合企業(yè)本身發(fā)展的制度，改變以往不規(guī)范的財務制度，提供真實、準確的財務信息，需要對外公開財務報表，如實反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，提高信息可信度和透明性。加強財務管理人員隊伍建設、聘用，培養(yǎng)專業(yè)管理人員，充實管理部門。建立健全各項規(guī)章制度，強化內(nèi)部管理，創(chuàng)新管理觀念。定時做好企業(yè)融資匹配分析。根據(jù)宏觀調(diào)控和企業(yè)資金的實際情況，及時做好企業(yè)融資方式選擇以及融資能力分析，為企業(yè)負責人進行融資決策提供支持依據(jù)。

信用是市場經(jīng)濟的重要基礎，穩(wěn)固的信用基礎是企業(yè)得以快速、健康發(fā)展的動力所在，社會信用環(huán)境的好壞越來越制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，特別關系到企業(yè)進行融資。房地產(chǎn)企業(yè)應努力增強信用意識、自覺還貸意識，加強與銀行等金融機構間的信息交流，及時償還企業(yè)貸款，從而提高自身的信用等級，有效的實現(xiàn)融資的目的。

3.3逐步建立多元化的融資渠道

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資來源大部分為銀行借款，或同業(yè)拆借，但隨著政府部門加強對銀行放款管理控制，企業(yè)獲得銀行貸款的壓力加大，房地產(chǎn)企業(yè)想單純依靠銀行貸款來融得資金已不可能。為順利實現(xiàn)企業(yè)融資，獲得開發(fā)所需資金，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展狀況、融資政策、項目未來回款等一系列情況來確定企業(yè)的負債資金金額、來源等情況，同時在此基礎上提出多種融資方案，進行融資方式的整合。

傳統(tǒng)的融資方式包括預售房款、銀行貸款、合作開發(fā)、債券融資、股票融資等，創(chuàng)新融資方式包括通過吸引股權投資擴充自有資金、房地產(chǎn)信托計劃融資、吸引海外投資、擔保公司、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等方式。除了進一步完善傳統(tǒng)的融資方式外，我國應大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，探索建立組合式融資模式，即將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。

3.4加快完善房地產(chǎn)金融立法

市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，為實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，必須要以完善的法律規(guī)章制度為依托。房地產(chǎn)金融立法的缺失也是房地產(chǎn)企業(yè)融資難的一個重要誘因，在我國現(xiàn)有相關法律法規(guī)不健全的情況下，加大對金融立法的修整完善具有現(xiàn)實意義。

一是對《商業(yè)銀行法》、《民法》、《公司法》、《合同法》、《建筑法》、《反不正當競爭法》等一系列相關的法律法規(guī)進行完善，相應地在法律條例中增加房地產(chǎn)金融條款的比例，同時對照房地產(chǎn)金融的新形勢對已存在的相關條文進行更正修繕，使之符合房地產(chǎn)企業(yè)的新情況，可以為房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為提供安全合理的法律環(huán)境；二是建立健全房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，如制定《房地產(chǎn)基金投資管理法》、《房地產(chǎn)企業(yè)信貸管理法》、《房地產(chǎn)信托法》等法律，嚴格規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中的權利與義務，使企業(yè)和個人嚴格按照法律法規(guī)的要求對房地產(chǎn)融資行為進行規(guī)范，可以有效保證融資的順利有序進行，緩解現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場低迷的局面。

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財務制度范文

關鍵詞：房地產(chǎn)；財務管理；現(xiàn)狀；對策

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時,房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴格調(diào)控,給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來極大壓力和挑戰(zhàn),縮減了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。為了確保項目開發(fā)建設的順利進行和如期完成,只有加強財務管理與監(jiān)督,才能降低成本、增加利潤增長點,提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

1在內(nèi)部加強建設會計控制的環(huán)境

（1）由于土地是不可再生的稀缺資源，既受到經(jīng)濟形勢的變化造成的影響，也會受到政策形勢的變化造成的影響，在房地產(chǎn)的開發(fā)中要關注國家在宏觀調(diào)控方面的政策。房地產(chǎn)的投資較大，建設的周期長，資金的周轉(zhuǎn)慢，投資的風險大，在開發(fā)項目的立項時要建立集體的審議聯(lián)簽制度，建立搶目實施及決策責任制度，將不相容的崗位分離。

（2）開發(fā)的成本包括了許多內(nèi)容，例如材料及設備的采購，要充分的考慮合格的供方記錄，查看生產(chǎn)廠家是否擁有ISO的國際質(zhì)量認證，將采購的成本在保證質(zhì)量的原則上降到最低，控制房地產(chǎn)成本的基礎環(huán)節(jié)。

（3）重點審查決算相關文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據(jù)是否完備、竣工的清理是否安全，以及驗收的程序、驗收的依據(jù)、驗收報告的范圍、驗收人員是否符合國家的有關標準和規(guī)定。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用中，占有的比重較大的是借款費用、廣告費用和售房人員提成的費用。對于重大廣告的支出要實行集體的審議決策制，對普通的廣告除進行預算控制、總額控制外，還要在每年的年末將廣告支出和社會效應進行對比、分析，制定下年度的預算。

2完善企業(yè)內(nèi)部的財務信息系統(tǒng)

（1）設計內(nèi)部的會計制度要便于理解、表述清晰、含義明確。

（2）設計企業(yè)組織結(jié)構的同時要確保利于從上而下的溝通，要保證信息從下至上反饋的順暢。

（3）要加強對于財務工作人員的教育和培養(yǎng)，強調(diào)內(nèi)部的會計控制目標和實現(xiàn)員工的利益保持一致，讓內(nèi)部的控制制度從約束轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)內(nèi)部財務人員的需求。

3加強對于內(nèi)部的控制考核和檢查

房地產(chǎn)行業(yè)為保證企業(yè)的內(nèi)部控制能夠有效發(fā)揮作用，并且不斷進行完善，在企業(yè)內(nèi)部必須組成由最高決策人為領導的，以財務部門為主的內(nèi)部控制小組，對內(nèi)部的制度執(zhí)行情況要進行定期的考核和檢查，檢查內(nèi)部的控制制度執(zhí)行的情況，在執(zhí)行的過程中遇到了什么問題，如果某項制度沒有執(zhí)行或者無法完全執(zhí)行，要分析原因，并且估計可能造成的影響。對嚴格執(zhí)行控制制度的應當給予獎勵，對違章違規(guī)的必須處罰，只有獎罰分明，才有利于企業(yè)的發(fā)展。

4加強對于財務的成本管理

進行正確的成本項目劃分，既能夠客觀地反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構，又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本，如果是分合同發(fā)包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解付款情況和工程進度，并為工程的決算提供資料。房地產(chǎn)項目的成本概算、預算及竣工決算是建立工程造價、降低開發(fā)成本、辦理工程價款結(jié)算的重要依據(jù)，也是理財管理的重要環(huán)節(jié)，必須實行內(nèi)外審查相結(jié)合的財務監(jiān)督，確保數(shù)據(jù)真實無誤。目前開發(fā)企業(yè)的“三算審計”一般由預算員、施工技術人員審核，財務人員只起計賬作用，所以要求財務人員掌握“三算”的有關要求，并參與監(jiān)督，提供準確的會計信息，加強成本費用的控制，加強對于決策成本、投資成本、質(zhì)量成本、資金成本的控制和管理。

5建立起適應市場變化的營銷策略

在實施房地產(chǎn)的經(jīng)營活動中，最重要的環(huán)節(jié)就是銷售，雖然房地產(chǎn)市場目前的銷售情況仍然處于上升的階段，購房者的需求量也較大，但是同行內(nèi)部的競爭也非常激烈，并且購房者在進行購房時回對比多家房地產(chǎn)企業(yè)，會優(yōu)先選擇品牌價、信譽好的企業(yè)。如果忽略了銷售策略，不考慮項目的資本使用效率，就會為項目開發(fā)造成風險。

6進行財務督導和財務分析

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中，需要投入大量的資金，籌措資金來確保不同的投資項目正常進行。所以不僅要合理的安排資金的籌措，更要做好回收投資的銜接，提高資金的運用效率，要加強項目投資的研究和風險分析。進行準確的財務預測能夠?qū)L險減少到最低，有效地抵御、防范風險。財務督導是為了降低企業(yè)的成本，得到更大的利益，具體內(nèi)容包括了：開發(fā)過程中對于資金的籌集、占用、回收、分配等情況，開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)成本的核算是否正確，對企業(yè)的經(jīng)濟業(yè)務和經(jīng)營活動進行全過程的監(jiān)督，完善內(nèi)部的財務管理制度必須要依靠對于財務制度的嚴格執(zhí)行，加強財務的監(jiān)督，讓各層的管理人員都認識到監(jiān)督的目的是為維護國家、個人、集體的利益。只有憑借企業(yè)自上而下共同的努力，才可以改善企業(yè)的經(jīng)營管理現(xiàn)狀，在提高競爭力的同時實現(xiàn)企業(yè)的價值最大化。

7建立健全財務管理制度、完善內(nèi)外部控制監(jiān)督體系。針對經(jīng)營活動新、成本管理雜、財務關系緊張等問題,房地產(chǎn)公司應建立

健全財務管理制度、完善內(nèi)外部控制監(jiān)督體系。健全財務預算管理體系,包括房地產(chǎn)企業(yè)的所有業(yè)務、所有員工,實行全方位、全過程預算管理與控制,分期進行房地產(chǎn)企業(yè)的預算分析工作。首先,以管理角度為出發(fā)點,梳理企業(yè)財務管理標準與流程,提高管理效率與管理質(zhì)量,有效規(guī)避經(jīng)營風險;其次,制定人力資源管理制度、內(nèi)部控制制度等,實現(xiàn)資源優(yōu)化配置;再次,確保財務管理制度的嚴肅性、權威性,根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場需求以及其未來發(fā)展趨勢預房地產(chǎn)市場的需求狀況。完善內(nèi)外部控制監(jiān)督體系,就要抓住現(xiàn)金管理的起點,正確估算資金的收入和支出,確定現(xiàn)金流入和流出的時間,盡可能準確地預測未來的資金需要,并且保證非常及時地提供資金滿足這些需要。

8發(fā)展多元化的融資渠道、做好開發(fā)項目的可行性論證。房地產(chǎn)公司融資渠道單一、審計監(jiān)督不 到位、管理任務重,發(fā)展多元化的融資渠道、做好開發(fā)項目的可行性論證是保證項目的順利進行的可靠保障。

結(jié)語

總之,房地產(chǎn)企業(yè)得到迅猛發(fā)展,面臨了前所未有的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn),只有通過有效的財務管理手段,例如增強成本控制觀念、投資方向要符合企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略要求等提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平,才能降低成本、增加利潤增長點,提高企業(yè)的綜合經(jīng)濟效益

參考文獻

［1］唐紅真．房地產(chǎn)企業(yè)財務管理現(xiàn)狀及改進方法［J］．企業(yè)經(jīng)濟，2005，（6）：18－19．

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財務制度范文

關鍵詞：房地產(chǎn)；財務管理；不足

房地產(chǎn)與人們的生活息息相關，房地產(chǎn)行業(yè)保持健康的發(fā)展，對保障人們生活的平穩(wěn)運行有積極的促進作用。同時，房地產(chǎn)想要健康的發(fā)展，離不開優(yōu)秀的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理的支撐。因此，高效的、合理的房地產(chǎn)財務管理不僅影響著我國人民的生活，并且會推動我國經(jīng)濟的發(fā)展。

一、新形勢下我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度不完善

房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度不完善，是我國房地產(chǎn)行業(yè)中普遍存在的問題。具體表現(xiàn)在財務制度不健全，以及僅有的財務制度也沒有得到很好的執(zhí)行；同時，我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度在具體分工上存在空白。

在我國，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)的財產(chǎn)制度不健全。比如說，一些房地產(chǎn)行業(yè)沒有完善的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員經(jīng)常會在工作中出現(xiàn)工作范圍重復、工作范圍缺失的情況，影響了房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員的工作效率。財產(chǎn)的管理工作中相關職能缺乏，也是我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理上存在的不足?，F(xiàn)階段我國所謂的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理，只是單純的停留在記賬和編制財務報表上，對于影響房地產(chǎn)發(fā)展的財務預測、控制、分析等管理職能方面，我國大多數(shù)房地產(chǎn)公司都沒有涉獵。

（二）房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員素質(zhì)不足

近年來，我國房地產(chǎn)的發(fā)展速度世人有目共睹，但在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時，相關的財產(chǎn)管理人員的培養(yǎng)速度卻遠遠低于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，這也就造成了在我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)，出現(xiàn)財產(chǎn)管理人員管理不科學，把房地產(chǎn)財產(chǎn)管理工作簡單化的現(xiàn)象的情況，財產(chǎn)管理人員單純地認為，所謂的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理，只是簡單的記賬和編制財務報表，而往往忽視對其他方面的探究。這種想法，影響了房地產(chǎn)合理的、健康的發(fā)展。所以說，現(xiàn)階段對房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員進行培養(yǎng)，是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關鍵。

（三）企業(yè)成本管理不科學

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)涉及諸多方面。例如，土地使用權、施工中對成本的控制以及相關項目方案的設計等。對這些方面的成本的控制，影響著整個房地產(chǎn)行業(yè)的成本情況。但在我國，土地使用權糾紛、相關項目方案設計不合理，已成為我國房地產(chǎn)行業(yè)中屢見不鮮的事情，影響了整個項目的資金的投入，同時，更嚴重影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二、新形勢下我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理的對策

（一）完善房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度

如何完善房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度，是我國房地產(chǎn)行業(yè)關心的問題。完善房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度，要從以下兩方面入手：

首先，要完善房地產(chǎn)財產(chǎn)管理部門中對不同工作人員的不同工作性質(zhì)的定位。在我國的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理中，經(jīng)常會出現(xiàn)這樣一種情況：有些工作大家一擁而上，但有些工作卻無人問津，這是工作性質(zhì)不清晰的表現(xiàn)。所以說，要明確工作人員在房地產(chǎn)財產(chǎn)管理工作中的位置，細化工作人員之間的分工合作，杜絕工作中出現(xiàn)工作空白的現(xiàn)象。

同樣，加強對房地產(chǎn)行業(yè)中不同工作方面的涉獵，也是在完善房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度中要重視的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)財產(chǎn)管理所涉獵的財務預測、控制、分析等管理職能，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。合理的財務的預測、控制、分析，能有效地降低房地產(chǎn)行業(yè)中的浪費現(xiàn)象的發(fā)生，提高房地產(chǎn)行業(yè)的資金利用率。

（二）加強對房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員的培養(yǎng)

人才是企業(yè)發(fā)展的根本，人才的缺失會影響企業(yè)的發(fā)展，這一點，在我國的房地產(chǎn)行業(yè)中，表現(xiàn)得尤為明顯。

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，造成了我國現(xiàn)階段專業(yè)房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員不足的局面。在很多的建筑企業(yè)中，很多所謂的財產(chǎn)管理人員，只是曾經(jīng)的包工頭、會計，專業(yè)知識的缺乏，讓他們很難應對在我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理方面出現(xiàn)的各種問題，對相關的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理上專業(yè)問題理解不夠，不能對相關問題提出科學的、有效的解決方案，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。所以說，在我國相關房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人才的培養(yǎng)勢在必行。

（三）完善企業(yè)的成本管理體系

完善企業(yè)的成本管理體系，可以有效地提高房地產(chǎn)行業(yè)中資金的使用率。比如說，科學的企業(yè)成本管理體系，可以提高對房地產(chǎn)相關項目的監(jiān)管力度，減少房地產(chǎn)行業(yè)的失誤，保證資金合理使用。

房地產(chǎn)公司，在所投資的項目中，對房地產(chǎn)相關項目的研討是先期工作重點。通過對相關項目的探討，有效地保證了相關項目決策的科學性和準確性，保證了項目資金的合理使用，才能使普通的房地產(chǎn)公司發(fā)展成為房地產(chǎn)品牌。由此可見，完善企業(yè)的成本管理系統(tǒng)，是房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的關鍵。

（四）提高房地產(chǎn)對企業(yè)財產(chǎn)安全風險的認識

房地產(chǎn)在投資中存在著風險，所以說，一定要提高房地產(chǎn)對企業(yè)財產(chǎn)安全風險的認識。在房地產(chǎn)在投資決策中，首先要克服盲目、樂觀的思想，做到科學有效的分析，權衡在投資中要面臨的收益和風險，保證房地產(chǎn)投資的科學性。同時，也要加強對現(xiàn)金流量的預算和掌控，減少房地產(chǎn)行業(yè)中風險產(chǎn)生的可能性，降低企業(yè)面臨風險時所遭受的損失。

（五）實行必要的房地產(chǎn)財產(chǎn)監(jiān)管機制

房地產(chǎn)項目是一項大規(guī)模資金流動的項目。因此，對房地產(chǎn)財產(chǎn)的監(jiān)管必不可少。首先，對房地產(chǎn)財產(chǎn)的監(jiān)管，有利于保證資金使用的合理化、科學化，提高資金的使用效率；房地產(chǎn)財產(chǎn)監(jiān)管機制，可以保證每一分資金使用的公開化、透明化，最終維護企業(yè)的利益。

三、結(jié)束語

新形勢下，我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理是我國房地產(chǎn)行業(yè)改進的重點，合理的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理對提高房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用效率、維護企業(yè)的合法利益、保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著積極的推動作用，同時，房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序的發(fā)展，有利于推動我國經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。由此可見，高效的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、國家經(jīng)濟的平穩(wěn)運行來說，具有非凡的意義。因此，房地產(chǎn)財產(chǎn)管理優(yōu)化勢在必行。

參考文獻：

[1] 袁斌.新形勢下我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理現(xiàn)狀及對策分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010（06）：3-4.

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財務制度范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務管理 風險及防范

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險的涵義

一般從廣義的角度講，主要指房地產(chǎn)企業(yè)在項目籌資、投資、資金運用等財務活動中，對企業(yè)經(jīng)營、盈利以及發(fā)展效益等產(chǎn)生重大影響的各種不利因素的綜合。從狹義的角度講，主要指由于企業(yè)融資不當和資金結(jié)構的不合理，而產(chǎn)生了負債經(jīng)營，最終導致企業(yè)預期收益產(chǎn)生下降的風險，甚至還會引起由于不能償清債務而導致破產(chǎn)。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理的存在問題

（一）利益的趨動導致資產(chǎn)負債率增高

基于房地產(chǎn)業(yè)資金投入量大、運作周期長以及回收周期長等基本特點，必然需要籌集足夠的資金以作為企業(yè)運作、發(fā)展的重要基礎后盾。房地產(chǎn)企業(yè)進行項目投資的主要來源為銀行借貸或一些不當?shù)娜谫Y措施，其貸款增長率遠遠超出所有金融機構的貸款增長幅度。由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)受到高回報的利益驅(qū)使，一旦獲得投資項目機會，并不經(jīng)過財務預算考慮是否切實可行，而大肆地、盲目地進行各種方式的借債和貸款，一方面在增加投資成本的同時，也無形地加大了企業(yè)的債務風險。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有較大的負債規(guī)模和較高的資金負債率，而導致收益降低而喪失了償付能力，勢必增加了破產(chǎn)的可能。

（二）融資方式單一，導致資本結(jié)構的不合理

為了迎合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢，雖然我國頒布了相關的資金使用制度，但仍未改變大多數(shù)企業(yè)在初期階段為負債開發(fā)形式的事實，在資金結(jié)構比例中，自有資本所占比重比較低。一般房地產(chǎn)企業(yè)的項目運作流程為，首先用自有資金得到土地征用和使用權，然后利用土地進行抵押通過銀行借進資金，并利用借入資金支付項目規(guī)劃以及各種費用支出等綜合費用。據(jù)資料表明，大部分房地產(chǎn)企業(yè)45%的項目開發(fā)資金均來自銀行貸款，自有資金僅僅占2%的比重，由于融資方式的單一，資金結(jié)構失衡直接關系到企業(yè)的存亡。由于單一化的籌資風險，很容易使資金鏈產(chǎn)生斷裂，最終影響社會經(jīng)濟的順利發(fā)展。

（三）流動資金管理的不規(guī)范

目前房地產(chǎn)企業(yè)多存在流動資金管理方面的弊病，房地產(chǎn)企業(yè)的成本發(fā)生過程比較長，主要涉及到土地征用、拆遷補償、規(guī)范設計以及工程施工等諸多環(huán)節(jié)的開發(fā)和利用。將成本管理貫穿于項目開發(fā)全過程中，就是要對投資成本的各組成因素進行規(guī)劃和控制，而導致房地產(chǎn)企業(yè)存貨產(chǎn)生了較差的流動性。由于受一種錯誤認識的影響，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)普遍認為，只要在施工建設階段做好工程成本的合理控制和管理就能得達到對整體投資成本的控制，而完全忽視了加強決策、設計等前期階段的造價控制，因而根本達不到有效控制成本的目的。同時，一部分房地產(chǎn)企業(yè)為了促使工程早日立項，根本不對資金使用進行統(tǒng)籌規(guī)劃和安排，資金使用只針對于單一項目的運作，從而影響了企業(yè)的整體利益。

三、加強房地產(chǎn)業(yè)財務風險管理的防范措施

（一）強化風險意識和采取風險防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)應樹立一定的風險意識，依據(jù)自身實際情況對項目運行中可能發(fā)生的財務風險進行科學預測和分析，同時制定一系列的風險防范措施和應對方案等，加強財務財務管理的風險預測和防范工作。例如，進行財務管理的合理控制，必須具備完善的應對機制，這樣可通過降低貸款利率以減少籌資風險，同時可通過調(diào)整資金結(jié)構，以減少財務風險的發(fā)生。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應該加強內(nèi)外環(huán)境的科學分析，并制定各種不同的應對措施和方案，以不斷提高財務管理水平。

（二）建立基本財務制度和流程規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)應建立基本財務管理制度和流程規(guī)范，用以指導企業(yè)的整體財務管理活動。第一，應依據(jù)企業(yè)實際情況制定一套切實可行的財務管理制度和專門的財務管理機構，主要負責現(xiàn)金出納、資金融通等方面的預算、決算和實施工作。第二，努力構建基礎核算的平臺，通過建立準確、真實的財務數(shù)據(jù)以提供必要的數(shù)據(jù)基礎。第三，應建立完善的考核制度和監(jiān)督機制。第四，建立合理、明確的業(yè)務授權制度，明確管理者和財務人員的權利和職責范圍，合理確定各種財務活動的執(zhí)行程序，努力提高財務管理的科學規(guī)范性，以達到減少營運風險的目的。第五，建立財務管理與房地產(chǎn)開發(fā)整體活動的信息化集成系統(tǒng)，充分利用信息化平臺，不斷完善內(nèi)外所有信息的資源共享，實施共享平臺基礎上的動態(tài)決策和管理。

（三）有效控制投資風險，全面加強投資管理

基于房地產(chǎn)項目具有投資資金大、開發(fā)周期長以及受地區(qū)經(jīng)濟影響大等基本特點，這就決定了房地產(chǎn)項目是具有較高經(jīng)營風險的綜合性活動。因此，在進行項目投資前，房地產(chǎn)企業(yè)必須認真做好全面的市場調(diào)研工作，科學合理預測項目的執(zhí)行風險和可行性，嚴禁出現(xiàn)由于管理者的一己之見來決定項目的發(fā)展目標，力求將財務決策的風險性降到最低。另外，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設周期的長短，決定了財務管理風險的高低，因此，必須極力在保證質(zhì)量的前提下，努力縮短項目工程的建設周期，一方面不僅提高了資金周轉(zhuǎn)率，而且也減少了由于外部條件變化而產(chǎn)生的財務風險。

（四）拓展融資渠道的多元化

房地產(chǎn)企業(yè)應全面拓展資金籌措渠道，科學合理利用自有資金，并實施多元化的融資方略，從過去過分依托于銀行貸款轉(zhuǎn)化為多渠道融資，比如，企業(yè)可通過信托計劃、股權融資、投資基金融資以及資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，這樣在有效保證資產(chǎn)負債率不增長的情況下，提高融資金額，節(jié)約財務支出費用，使企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構達到合理優(yōu)化配置。通過拓展多元化的融資渠道，一方面充分發(fā)揮了負債的杠桿調(diào)節(jié)作用，另一方面將財務風險合理控制在企業(yè)能夠承受的范圍內(nèi)，有效促進了企業(yè)的順利發(fā)展。

（五）建立資金管理機構，以提高資金利用效率

應建立以結(jié)算中心為主的資金管理機構，通過統(tǒng)籌安排和合理調(diào)度，將貨幣的流通價值得以充分發(fā)揮，加速資金周轉(zhuǎn)。同時將分散資金進行合理的聚攏和利用。應認真審查和核實相關賬簿，并將賬簿進行細致登記，定期或不定期進行合理地清查，及時發(fā)現(xiàn)問題并查明問題的原因，并追究相關責任人的責任。另外應重點加強流動資金管理力度，做好存貨、現(xiàn)金、以及應收賬款的管理與控制，主要是依據(jù)國家相關的具體規(guī)定范圍，控制好現(xiàn)金收支費用，提升現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率，合理把控現(xiàn)金的現(xiàn)有規(guī)模。市場經(jīng)濟的本質(zhì)是信用經(jīng)濟，信用是維持雙方交易的重要依據(jù)和基礎，因此，應收賬款管理已成為財務管理的重要組成部分。必須改變房地產(chǎn)企業(yè)過去的重銷售業(yè)績輕賬戶管理的基本狀況，在日常管理中重點加強對所有客戶的資信審查工作，增強應收賬款的控制與管理，做好應收賬款規(guī)模的合理控制。應采取各種有效措施加強和銀行的良好合作。

（六）加強財務分析與和監(jiān)督，定期進行認真審核

在項目的實際開發(fā)中，房地產(chǎn)企業(yè)需要足夠的資金基礎做后盾，應統(tǒng)籌安排和合理規(guī)劃資金籌措，并做好投資的回收管理，以促進資金使用效率的最大提升。首先，應對項目的整體投資進行科學的風險分析，對現(xiàn)金收支、銷售價格等綜合財務指標進行認真詳細的分析和研究，以確保將企業(yè)的投資風險維持在最低的狀態(tài);其次，必須加強財務監(jiān)督的力度，主要包括項目運行過程中資金的籌集、回收以及分配等方面的合理控制，力求有效控制企業(yè)的投資成本;除此之外，還應加強對各種經(jīng)營和經(jīng)濟活動做好事前、事中和事后全面監(jiān)督和控制，強化企業(yè)財務人員的財務管理意識，以維護企業(yè)利益作為財務監(jiān)督的最終目的。

四、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行項目投資決策前，必須全面綜合審查自有資金和所能籌措資金的資金總量，依據(jù)企業(yè)自身投資能力合理確定的項目范圍和內(nèi)容，加強企業(yè)財務管理的綜合水平，力求將財務風險控制在最低的限度范圍內(nèi)。

參考文獻

[1]王桂勝.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因與規(guī)避措施[J].中國總會計師，2009，（08）.

[2]劉茜.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的預測和防范[J].財經(jīng)界（學術版），2009，（12）.

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)的財務制度范文

財務風險是企業(yè)在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務成果和預期的經(jīng)營目標所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風險；經(jīng)營風險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產(chǎn)生損失的可能性。

財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務風險存在于企業(yè)財務管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務關系上；損益性是指企業(yè)的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業(yè)自身主動地去完善其財務制度，規(guī)范財務行為，加強財務管理，提高經(jīng)濟效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的主要成因

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現(xiàn)分述如下：

1.籌資風險的具體表現(xiàn)

(1)負債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當?shù)停行┢髽I(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務風險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準確風險，成為企業(yè)面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風險的主要因素，而價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業(yè)就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質(zhì)量，忽視了財務部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風險。

5.財務管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務管理意識

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務風險相關的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對籌資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構，降低籌資風險

一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務風險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當?shù)呢搨壤?，尋求最佳資本結(jié)構。通過合理安排企業(yè)權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。

(2)縮短預售時間，減少款項回收風險

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經(jīng)法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔保，控制債務風險

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業(yè)務時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應在事先調(diào)查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經(jīng)同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務預警系統(tǒng)

所謂財務預警系統(tǒng)，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務危機進行預測或預報的財務分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數(shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自己的具體情況建立相應的財務預警系統(tǒng)。

2.針對投資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

房地產(chǎn)公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。

3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算

全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預算結(jié)果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規(guī)避與化解風險的目的。

(2)財務集中管理，規(guī)避財務風險

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風險，確保財務安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應在公司內(nèi)實施財務集中控制，體現(xiàn)財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務目標的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財務主管，加強財會監(jiān)督

對于西安的房地產(chǎn)集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監(jiān)督職責的必要權限，根據(jù)母公司的要求和有關制度的規(guī)定，有權對可能導致?lián)p失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務風險。

(4)適時進行財務分析與監(jiān)督

進行財務監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。

4.針對分配環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的內(nèi)部控制制度

(1)進行市場調(diào)研，防范市場風險

西安房地產(chǎn)企業(yè)應該設立專門的市場調(diào)研機構，經(jīng)常派人進行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強企業(yè)財務人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務人員素質(zhì)偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關人員的業(yè)務培訓工作，提高他們的業(yè)務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。

(3)建立健全財務管理制度，加強內(nèi)部財務控制

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員而言，應該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務管理制度，構建內(nèi)部財務控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

四、結(jié)束語

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻：

[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理[J].商場現(xiàn)代化，2005（15）:125

[2]張彩霞:房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40

[3]張根龍:關于西安房價的走勢分析及其政策改革[J].西安工業(yè)大學學報，2007（1）：30

[4]西安市統(tǒng)計局:西安統(tǒng)計年鑒2007[M].西安：中國統(tǒng)計出版社,2007年