土地稅制精選(九篇)

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第1篇：土地稅制范文

[關(guān)鍵詞]土地增值稅；房屋建筑增值稅；不動產(chǎn)增值稅

中圖分類號：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）09-0108-02

Thinking on the combination of land and real estate value added tax as " immovable property value added tax"

Li Hanyang Wen Guijiang

（Business School of Tianjin Polytechnic University ，Tianjin 300387）

May 1， 2016 the implementation of real estate value-added tax in China can't reference the international prevailing practices ― to consolidate land value added tax and building value added tax into “immovable property VAT”， using the same tax rate. The land VAT and building VAT are being implemented simultaneously in China will lead to double taxation and not help to reduce the levying cost and cost of paying tax. Overview of the world tax on land， there are no longer using separate land value increment as the tax object， while using the property tax （with the value of land and real estate ） or immovable property VAT as tax model. Therefore we recommend to consolidate land value added tax and building value added tax into immovable property VAT as soon as possible in our country， in order to realize the full deduction of immovable property VAT and reduce the levying cost and cost of paying tax.

黨的十八屆三中全會提出“推進(jìn)增值稅改革，適當(dāng)簡化稅率”。國家稅務(wù)總局2012年召開的全國稅務(wù)系統(tǒng)深化稅收征管改革工作會議提出的“兩提高、兩降低”的目標(biāo)，其中之一就是“降低征納成本”。也就是說“營改增”既要考慮到適當(dāng)簡化稅率，又要設(shè)法降低征稅人與納稅人的稅收成本。然而，2016年5月1日針對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施的營改增方案，卻沒能實(shí)現(xiàn)簡化稅率、降低征納成本的目標(biāo)。究其成因是，對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施的是兩種稅制并存的“營改增”方案――對房屋建筑物征收屬于國稅的增值稅，對土地征收屬于地方稅的土地增值稅。我們認(rèn)為，不論從國際上看，還是從國內(nèi)稅制改革需要看，都有必要將房屋建筑增值稅與土地增值稅合二為一，一并歸入“不動產(chǎn)增值稅”。

1 國外土地增值稅制的變遷

從國外稅制來看，早期征收土地增值稅的國家主要有意大利和韓國（謝百三等，1998；周昭霞，2005）。但隨著這兩個國家稅制的改革、變遷，當(dāng)今已不存在與我國相對應(yīng)的土地增值稅了。

（1）韓國土地增值稅。在韓國，與國我土地增值稅相對應(yīng)的稅種是“過度升值土地稅”，于1986年開征，它的計(jì)征方法與我國類似，需要將土地增值部分從不動產(chǎn)總值中分離出來單獨(dú)課征。不過時隔6年，即1992年韓國將過度升值土地稅與土地財(cái)產(chǎn)稅合并為“綜合土地稅”――對土地及地上建筑物的全部資產(chǎn)，按其綜合價(jià)值的0.1%至5%的稅率征收財(cái)產(chǎn)稅，即不再單獨(dú)提取土地增值額來課稅。為了抑制地價(jià)過快上漲，2004年韓國又開征了“不動產(chǎn)持有綜合收益稅（CREHT）”――對高價(jià)土地與房屋的持有者在持有期形成的綜合收益超過一定數(shù)額后，按0.5%至2%的稅率，定期征收未實(shí)現(xiàn)資本收益稅。對土地及其地上建筑物轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的收益，從2007年起，按50%至60%的稅率征收資本得利稅（Just Landed，2014）。因此，從韓國土地增值稅的變遷看，不論是綜合土地稅，還是不動產(chǎn)持有綜合收益稅，目前已不再單獨(dú)對土地增值額課稅，即土地增值稅已演變?yōu)樨?cái)產(chǎn)稅和資本得利稅。

（2）意大利土地增值稅。意大利的土地增值稅叫“土地升值稅”（INVIM），于1972年_征，它依據(jù)土地的增值額，采用累進(jìn)制，按5%～ 30%的稅率征收（謝百三等，1998）。從稅制管理上看，意大利土地增值稅屬于資本得利稅，每10年征收一次，征收時需要將土地的增值額從不動產(chǎn)（房產(chǎn)與地產(chǎn)）增值總額中分離出來。不過，這種計(jì)征模式的土地升值稅于1993被廢止，取而代之的是“地方財(cái)產(chǎn)稅（ICI）”（Andersen，1996； Nathania Zevi，2012）。而地方財(cái)產(chǎn)稅是以評估的房地產(chǎn)（包括土地價(jià)值在內(nèi)的）名義租賃價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的，稅率為0.4%至0.76%，即不再對土地增值額單獨(dú)課稅。二十世紀(jì)90年代末，隨著歐盟單一市場機(jī)制的實(shí)施，以不動產(chǎn)（土地與房產(chǎn)合一的財(cái)產(chǎn)）為征稅對象的“不動產(chǎn)增值稅”，在包括意大利在內(nèi)的歐盟成員國全面實(shí)施。因此意大利早期以土地為征稅對象的稅種，逐步演變?yōu)樨?cái)產(chǎn)稅和不動產(chǎn)增值稅，目前同樣也不存在與我國相對應(yīng)的，單獨(dú)以土地增值額為課稅對象的土地增值稅了。

可見，改革我國當(dāng)前單獨(dú)以土地增值額為課稅對象的土地增值稅的征管模式，是有必要的。

2 我國土地增值稅與房屋建筑增值稅并存的缺陷

（1）導(dǎo)致重復(fù)征稅。增值稅屬于價(jià)外稅，其最大的優(yōu)點(diǎn)是不重復(fù)征稅，即一般納稅人購進(jìn)應(yīng)征增值稅貨物及服務(wù)時，可以抵扣已納的進(jìn)項(xiàng)增值稅。而我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)增值稅，根據(jù)財(cái)稅[2016]43號文件（營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個稅計(jì)稅依據(jù)問題）來看，房屋建筑物的增值稅是價(jià)外稅，可以實(shí)現(xiàn)其進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時，在2016年5月1日后交納的是兩種增值稅，一是按房地產(chǎn)總價(jià)扣除土地成本后的余額（簡稱“計(jì)稅價(jià)”）以11%的稅率計(jì)征的房屋建筑增值稅，另一是對“計(jì)稅價(jià)”中的土地增值額按照30%至60%的稅率計(jì)征的土地增值稅。而土地增值稅作為價(jià)內(nèi)稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售時是將土地增值稅計(jì)入“計(jì)稅價(jià)”中的。雖然一般納稅人購進(jìn)房地產(chǎn)時可以按“計(jì)稅價(jià)”的11%抵扣房屋建筑增值稅，但是包含在“計(jì)稅價(jià)”中的土地增值稅的89%（100%-11%）的金額沒有被抵扣，從而造成重復(fù)征稅。根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的統(tǒng)計(jì)，2015年我國土地增值稅為3832億元，2016年第1季度同比增長19%，預(yù)計(jì)2016年全年土地增值稅為4500億元。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，商用房地產(chǎn)交易約占全部房地產(chǎn)交易的33%，即4500億元土地增值稅中屬于企業(yè)購進(jìn)商用房地產(chǎn)的土地增值稅為1485億元，扣除11%后，有1320億元不能抵扣，也即按現(xiàn)行增值稅方案，2016年將有1320億元屬于重復(fù)征稅，將會增加企業(yè)稅負(fù)。

（2）征納成本過高。土地增值稅原本是對房地產(chǎn)企業(yè)購進(jìn)的土地使用權(quán)產(chǎn)生的超過其購進(jìn)成本的溢價(jià)收入為征稅對象的，從理論上看很簡單，即用土地使用權(quán)的增值額乘以稅率即可。然而《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，對土地使用權(quán)增值額采用“扣除法”計(jì)算，即用房地產(chǎn)的銷售收入減去土地成本、建筑安裝成本等“扣除項(xiàng)目”后的余額為增值額，這個增值額超過扣除項(xiàng)目的20%后按30%的稅率征收增值稅，超過200%后，按60%的稅率征收增值稅。由于房地產(chǎn)商品從建造到銷售完畢，要經(jīng)過好幾年時間，按這種方法計(jì)稅就需要查閱并計(jì)算好幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，工作量很大。根據(jù)我們實(shí)地展開的土地增值稅清算工作的經(jīng)驗(yàn)來看，一個中等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，在編制土地增值稅清算表r，大約需要240小時，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)給予復(fù)核確認(rèn)（多數(shù)情況下是重新計(jì)算）大約需要200小時，之后需要稅務(wù)機(jī)關(guān)的再度復(fù)核與確認(rèn)，大約需要80小時，共計(jì)520小時。這個時間與相同規(guī)模企業(yè)的企業(yè)所得稅年度匯算所需要的時間大致相同（金婧，2015），但與企業(yè)所得稅年度匯算不同的是，土地增值稅清算必須由中介機(jī)構(gòu)參與進(jìn)行，因此其納稅的貨幣成本也是較大的。

3 將土地增值稅與房屋建筑增值稅合并，實(shí)現(xiàn)符合國際上通行的“不動產(chǎn)增值稅”的設(shè)想

從增值稅的原理看，2016年5月1日實(shí)施的房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅（以一般納稅人為例）可以概括為：

房地產(chǎn)增值稅=房產(chǎn)增值稅（建筑安裝增值稅）+地產(chǎn)增值稅。

房產(chǎn)增值稅（即建筑安裝增值稅）=建筑安裝增值額×11%

地產(chǎn)增值稅=土地使用權(quán)增值額×土地增值稅率（30%至60%不等）

我們認(rèn)為，可以根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，計(jì)算出土地增值稅占整個房地產(chǎn)銷售收入的比例，再加上11%的房屋建筑增值稅率來確定一個綜合的房地產(chǎn)增值稅率，用這個綜合的房地產(chǎn)增值稅率乘以房地產(chǎn)銷售收入即為“不動產(chǎn)增值稅”。

根據(jù)表一的計(jì)算，近6年土地增值稅占房地產(chǎn)銷售收入的平均比例為3.3%，我們認(rèn)為將此比例確定為3.7%較宜，這樣綜合的房地產(chǎn)增值稅率=11%+3.7%=14.7%。在使用綜合的房地產(chǎn)增值稅率后，一般納稅人購進(jìn)房地產(chǎn)的增值稅可以得到完全的扣除，同時，也大大簡化了土地增值稅的計(jì)征方法，從而可降低征納成本。

將土地增值稅并入不動產(chǎn)增值稅后，由原來的地方稅變?yōu)閲悾瓕儆诘胤蕉惖耐恋卦鲋刀惣s占整個“不動產(chǎn)增值稅”的25.17%[=3.7%/（3.7%+11%）]，按國、地稅分成比例75：25來看，合并后地方財(cái)政可以分得的25%的分成比例，與原有的25.17%的比例相比，大致相同，因此不會影響地方財(cái)政收入。

結(jié)束語

所以，我們認(rèn)為，當(dāng)前世界各國不再采用單獨(dú)以土地增值額為課稅對象的計(jì)稅模式，也是出于對征納稅成本過高的考慮。因此從征稅的成本效益角度出發(fā)，將土地增值稅并入房屋建筑增值稅，一并征收“不動產(chǎn)增值稅”是有必要的。

參考文獻(xiàn)

[1] 周昭霞.意大利、韓國和臺灣地區(qū)土地增值稅制的借鑒和啟示[J].生產(chǎn)力研究.2005（09）：154-155.

[2] 謝百三、王小映，土地增值課稅形式的國際研究及其啟示[J].稅務(wù)研究.1998（04）：58-60.

[3]Just Landed，Outline of taxation in South Korea[EB/OL]， https：// /english/ South-Korea/South-Korea-Guide/Money/Outline-of-taxation-in-South-Korea，2014-6-8.

[4] Andersen，Study on the application of Value Added Tax to the property sector[J]. Taxation Studies，1996.

[5] Nathania Zevi，What exactly is the IRPEF tax？ [Z/OL].This is Italy，http：///top-stories/imu-a-property-tax-that-italians-will-pay-by-monday-june-18/，2012-12-6

[6] 金婧.杭州市企業(yè)納稅遵從成本研究[D].浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)，2015.

作者簡介

第2篇：土地稅制范文

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》)及其實(shí)施細(xì)則和有關(guān)規(guī)定精神，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問題明確如下：

一、關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題

《條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字〔*〕210號）第三條中“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（〔20*〕26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。

在本文件之日前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來確定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)審核確定，免征土地增值稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不做追溯調(diào)整。

二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題

各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

對已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。

四、關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題

第3篇：土地稅制范文

(一)控制增值率績效納稅籌劃

土地增值稅的稅率由于是超率累進(jìn)制，可以通過控制房地產(chǎn)或者土地轉(zhuǎn)讓中的增值額進(jìn)行納稅籌劃。增值額通常是指轉(zhuǎn)讓所取得的收入與可扣除項(xiàng)目的差額，這就衍生出收入與成本兩方的籌劃。收入籌劃并不是簡單的降低收入金額，而是通過對收入的進(jìn)行分散，把一些收入從整個房地產(chǎn)中分離，如隨著精裝房的增多，房地產(chǎn)公司可以事先設(shè)立一家裝修公司。與購房者簽訂合同時稍加變通則可獲得意想不到的效果，如與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，房屋總售價(jià)是不變。則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。成本方面的籌劃主要是通過合法的手段，擴(kuò)大成本的支出，降低整體的增值額。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過利息的支出，增加房地產(chǎn)開發(fā)中的成本。利息扣除情況：

(1)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

(2)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時不能同時適用本條(1)、(2)項(xiàng)所述兩種辦法。

(二)利用減免稅優(yōu)惠進(jìn)行籌劃

一般減免稅規(guī)定：如納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值金額沒有超過扣除項(xiàng)目20%的，予以免稅，其中的普通住房不包括別墅、高級公寓等。在進(jìn)行土地增值稅籌劃時，要結(jié)合項(xiàng)目的增值金額，如果項(xiàng)目的增值金額介于20%~50%之間，就要考慮是降低增值額、把整體的金額控制在20%以內(nèi)，還是不進(jìn)行籌劃繳納土地增值稅。總之，企業(yè)要研究最新的法律法規(guī)，結(jié)合自身的情況，利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃。

二、土地增值稅中利息籌劃案例分析

例如，某開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為20000萬元，開發(fā)成本10000萬元，其中，開發(fā)成本----開發(fā)間接費(fèi)用利息支出200萬元。項(xiàng)目開發(fā)期間的財(cái)務(wù)費(fèi)用----利息支出為100萬元，其中向關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為60萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。開發(fā)項(xiàng)目規(guī)定的開發(fā)費(fèi)用扣除比列分別為5%或10%。由于利息支出不可以作為開發(fā)成本直接扣除，也不允許加計(jì)扣除，故可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目的開發(fā)成本為1000-200=980（萬元）按照方法1可扣除開發(fā)費(fèi)用=（200+100-60）+（20000+10000-200）*5%=1730（萬元）。方法2可扣除開發(fā)費(fèi)用（20000+10000-200）*10%=2980(萬元)）故開發(fā)企業(yè)可以用不能全部提供金融機(jī)構(gòu)利息證明為事實(shí)依據(jù)，商主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后采取上述第二種方法進(jìn)行開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除，從而達(dá)成一個有利結(jié)果。

三、企業(yè)進(jìn)行土地增值稅籌劃的建議

(一)樹立依法治稅的意識

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中無償向政府支付的一種費(fèi)用，具有強(qiáng)制性和無償性，企業(yè)作為獨(dú)立經(jīng)營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營活動的一項(xiàng)重要活動，是在一定的客觀條件下存在的。首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實(shí)際稅收經(jīng)營不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實(shí)際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時應(yīng)該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點(diǎn)尤其要重視，因?yàn)槎惙ㄒ坏┱{(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。

(二)增強(qiáng)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理能力

納稅籌劃面臨著風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃時也無法避免的面臨著風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)必須格外重視納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的環(huán)境十分的復(fù)雜，納稅風(fēng)險(xiǎn)來源較多，這就要求產(chǎn)企業(yè)全面的進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，建立納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理體系，由專人負(fù)責(zé)納稅籌劃方面的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，可以從兩個方面進(jìn)行，即風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估及量化，通過這兩個環(huán)節(jié)，能夠較為完整的對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警與管理。通常風(fēng)險(xiǎn)的識別是預(yù)防的前提，只有準(zhǔn)確及時的風(fēng)險(xiǎn)識別，才能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對提供有用的信息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃時，需要盡可能的考慮到風(fēng)險(xiǎn)的所有潛在原因，包括籌劃過程、法律法規(guī)、外部環(huán)境等。對于已經(jīng)識別出的潛在風(fēng)險(xiǎn)，及時制定策略，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。

(三)適當(dāng)延遲納稅，獲取貨幣時間價(jià)值

第4篇：土地稅制范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)無序開發(fā)促進(jìn)實(shí)施土地增值稅條例

由于房地產(chǎn)的無序開發(fā)，土地資源不斷流失，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于利益的驅(qū)使，在土地資源稀缺的情況下，做出亂占耕地等不良行為，這大大浪費(fèi)土地資源，導(dǎo)致房地產(chǎn)用地總量失去管控，炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。土地資源的不斷流失導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境持續(xù)惡化，阻礙了國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的腳步。為了解決這些問題，控制房地產(chǎn)用地總量，我國實(shí)施土地增值稅條例，開始征收土地增值稅。

（二）操作程序越來越復(fù)雜，稅負(fù)逐漸增加

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅種，并且在房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅額中，土地增值稅占了很大的比例。土地增值稅稅負(fù)比較重，核算非常復(fù)雜并且有很長的清算周期，其操作起來有較高的難度，除了要有各種專業(yè)的人一起合作，還要消耗非常大的財(cái)力物力；與此同時，土地資源屬于不可再生資源，是有限資源，所以嚴(yán)格的土地供給制度促使土地資源變得稀缺。自2007年以來，各級稅務(wù)部門清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，與以前相比，大大強(qiáng)化了對土地增值稅的征收管理。從2008年到2013年，土地增值稅稅額逐年上升，毫無疑問，這說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力不斷大幅增加，使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤減少。

（三）涉稅風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)管力度不斷變強(qiáng)

房地產(chǎn)市場不斷飛速發(fā)展，為了抑制投資過熱和房價(jià)暴漲等問題，國家逐漸實(shí)施了一系列政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。由于各地政府對房地產(chǎn)增值稅稅收的管控力度不斷加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境的確定性不斷下降，涉稅風(fēng)險(xiǎn)越來越明顯。數(shù)據(jù)顯示，近些年房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地增值稅不斷增加，全國土地增值稅稅額占全國稅收總額的比例不斷加大，稅務(wù)單位也不斷加大對土地增值稅的監(jiān)管力度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）確立風(fēng)險(xiǎn)評估指標(biāo)

要?Ψ康夭?企業(yè)土地增值稅稅務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，需要確立一個具體的評估指標(biāo)。本文以土地增值稅稅負(fù)率為風(fēng)險(xiǎn)評估指標(biāo)來評估房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。土地增值稅稅負(fù)率等于土地增值稅稅額除以利潤總額再乘以百分之百，其中土地增值稅稅額用樣本財(cái)務(wù)報(bào)告中的營業(yè)稅金和附加的土地增值稅稅額來表示，而利潤總額是從利潤表中得出的利潤總和。

（二）選取樣本數(shù)據(jù)

本文根據(jù)國泰安數(shù)據(jù)庫的標(biāo)準(zhǔn)，選擇142家房地產(chǎn)企業(yè)，除去數(shù)據(jù)不夠完善、利潤總額小于零或者資產(chǎn)負(fù)債率大于一的企業(yè)，最終以二分之一的房地產(chǎn)企業(yè)來作為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析的樣本。收集樣本三年的財(cái)務(wù)年度報(bào)告，根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評估指標(biāo)，從財(cái)務(wù)年度報(bào)告中獲得相應(yīng)的土地增值稅數(shù)據(jù)，再結(jié)合土地增值稅稅負(fù)率計(jì)算方式，得出各個樣本企業(yè)的稅負(fù)差異率來評估風(fēng)險(xiǎn)。

（三）分析土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估結(jié)果

倘若房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)差異率大于零，那么可以說明該房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)率比整個房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)率低，由此可以判斷企業(yè)可能有以下三個問題：首先，該房地產(chǎn)企業(yè)使用的稅收優(yōu)惠政策是錯誤的；其次，稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)了該公司運(yùn)用了不夠科學(xué)合理的納稅方案；最后一點(diǎn)是極有可能由于該房地產(chǎn)企業(yè)不遵守稅收法規(guī)，從而被罰款、要求補(bǔ)足稅款、繳納滯納金和面臨非常高的信譽(yù)受損風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時，還可以統(tǒng)計(jì)處于稅差異率區(qū)間上的房地產(chǎn)企業(yè)所占樣本的多少來更深入分析整個企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)率的絕對值在百分之三十以上，這代表該房地產(chǎn)企業(yè)有較高的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也就是說我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都可能存在有較高的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。有些房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)率在零以上，這說明該企業(yè)土地增值稅的稅負(fù)率水平處于整個房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平之上，這其中的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負(fù)率在百分之三十以上，從2013年的得出的數(shù)據(jù)來看，該年的土地增值稅稅負(fù)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于以前，這表明稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是我國房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的途徑探討

（一）提高風(fēng)險(xiǎn)籌劃意識

土地增值稅有周期長、先預(yù)征后清算的特點(diǎn)，并且大多數(shù)稅收政策還不能精確，導(dǎo)致土地增值稅很難被掌握。所以，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵是提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的風(fēng)險(xiǎn)籌劃意識。下面從兩個方面來說明：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)工作人員應(yīng)該提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識，正確認(rèn)識稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，樹立科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)籌劃觀念，同時不斷學(xué)習(xí)，提高自身的綜合素質(zhì)，包括專業(yè)能力、籌劃能力、預(yù)測宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境能力以及分析能力等等。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)職員應(yīng)該時刻把握土地增值稅政策的最新動態(tài)，根據(jù)所在的房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)來緊跟國家稅收政策的步伐，主動去維護(hù)本企業(yè)的信譽(yù)，保證本企業(yè)能夠擁有一個良好的企業(yè)形象。

（二）與稅務(wù)機(jī)構(gòu)保持高度的聯(lián)系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主動自覺與稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，定期與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)系。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)部門的職員要積極建立和維護(hù)企業(yè)良好的納稅人形象，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行相關(guān)工作，迎合稅務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展要求，這將為房地產(chǎn)企業(yè)獲得和掌握稅收信息和材料提供極大的便利。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)所在地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)有時會在國稅總局和財(cái)政部等推出新的稅收政策的基礎(chǔ)上制定一些地方性的條例規(guī)定，或者稅收的優(yōu)惠政策，而房地產(chǎn)企業(yè)如果不能與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)保持聯(lián)系的話，就很難及時把握這些重要的信息。當(dāng)稅收政策被調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)職員應(yīng)該積極主動去稅務(wù)機(jī)構(gòu)咨詢了解企業(yè)可能面臨的狀況、風(fēng)險(xiǎn)等等；此外要積極去與稅務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，爭取能夠在最合適的時間點(diǎn)上使用最新的稅收優(yōu)惠政策，并不斷優(yōu)化升級籌劃方案，努力達(dá)成預(yù)想的目標(biāo)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)需要掌握好土地增值稅的清算條例，使土地增值稅的清算力度不斷強(qiáng)化，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)力度，確保清算完畢。

（三）建立并完善企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制管理制度

企業(yè)的內(nèi)部控制管理一般包括環(huán)境控制、風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、活動控制和監(jiān)督等。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在于房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)可以在原有的企業(yè)內(nèi)部控制管理制度的基礎(chǔ)上，建立針對性的專門化的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制管理制度。一般包含以下幾個內(nèi)容：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)識別及評估體系、信息溝通、活動控制和監(jiān)督等等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷健全土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)部控制和管理，使土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度更加科學(xué)、更加完善。這將幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地把握風(fēng)險(xiǎn)，從而降低風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。

第5篇：土地稅制范文

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)；籌劃工作

1房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)規(guī)劃工作中的實(shí)際問題

根據(jù)對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)管理方面的實(shí)際工作，總結(jié)出土地增值稅在稅務(wù)籌劃工作中所遇到的問題主要有以下幾個方面：首先，許多房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅稅務(wù)籌劃工作之前缺乏對自身實(shí)際情況的了解和調(diào)查，導(dǎo)致土地增值稅稅務(wù)籌劃工作沒有真正的落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)稅務(wù)方案的過程中忽略了稅收業(yè)務(wù)本身的真實(shí)特征，并沒有按照具體問題具體分析的實(shí)踐原則，與房地產(chǎn)企業(yè)的特有屬性相悖。其次，部分房地產(chǎn)企業(yè)在做增值稅規(guī)劃安排時，不僅忽略了稅務(wù)本身的實(shí)際特性，甚至還忽略了個體規(guī)劃稅務(wù)工作的重要性，土地增值稅的稅務(wù)籌劃并不科學(xué)合理，進(jìn)而不能為房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅務(wù)籌劃總體方案提供有價(jià)值的參考和幫助。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)規(guī)劃工作應(yīng)用的是超額累計(jì)稅率的計(jì)算方式，稅率是依據(jù)增值額占比進(jìn)行累計(jì)的。在國家規(guī)定的《土地增值稅暫行條例》相關(guān)條文中，在企業(yè)之外的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，持有相關(guān)、有效金融機(jī)構(gòu)證明且房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)項(xiàng)目是按照份額計(jì)提利息，允許企業(yè)按實(shí)扣除，但扣除費(fèi)用要低于銀行同期貸款的利率額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合國家相關(guān)的優(yōu)惠政策對稅務(wù)工作進(jìn)行合理籌劃，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，保障房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

2房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅務(wù)籌劃工作

2.1對稅務(wù)籌劃空間的分析和明確

土地增值稅的計(jì)算依據(jù)來自于房地產(chǎn)企業(yè)增值額，增值稅主要包括可扣除項(xiàng)目和收入這兩方面因素。房地產(chǎn)企業(yè)的收入額和可扣除項(xiàng)目額對增值稅率的高低有直接關(guān)聯(lián)，換句話說，就是房地產(chǎn)企業(yè)的納稅金額多少由企業(yè)的收入額和可扣除項(xiàng)目額直接決定。房地產(chǎn)企業(yè)所涉獵的項(xiàng)目業(yè)務(wù)相對較多，合作單位范圍廣，且項(xiàng)目開發(fā)過程很復(fù)雜，房地產(chǎn)工程建設(shè)需要較大資金來維持運(yùn)行，項(xiàng)目實(shí)施工期長而且項(xiàng)目規(guī)模大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收規(guī)劃工作時必須首先了解好項(xiàng)目涉及的業(yè)務(wù)類型和業(yè)務(wù)規(guī)模，掌控好稅務(wù)籌劃的空間邊界，對項(xiàng)目的各個階段做好財(cái)務(wù)預(yù)算，進(jìn)而為增值稅稅收工作的順利進(jìn)行打好鋪墊。

2.2應(yīng)用合適的土地增值稅稅務(wù)籌劃方法

合理界定好稅務(wù)籌劃空間、科學(xué)選擇稅務(wù)籌劃方法能夠有效地提高稅務(wù)規(guī)劃的工作質(zhì)量，因此，房地產(chǎn)企業(yè)就必須結(jié)合自身項(xiàng)目特性對增值稅稅務(wù)開展相關(guān)籌劃工作，再加以應(yīng)用科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃方法，才能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的利潤收入和發(fā)展水平。但是要考慮到土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目的是為了控制或者減少有關(guān)納稅金額，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將所有影響納稅金額的因素綜合起來進(jìn)行分析和研究，在不違反相關(guān)法律規(guī)定的前提下，通過應(yīng)用增加收入和稅額扣除分散法，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的納稅份額增值稅所占比重，對土地增值稅進(jìn)行合理有效的籌劃工作，切實(shí)減少房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額度，保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。（1）分散收入法。為了減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，納稅人在兩人及兩人以上的需要依照法律規(guī)定分擔(dān)納稅責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用與氣壓企業(yè)的合作關(guān)系來分散納稅負(fù)擔(dān)，除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以將地產(chǎn)項(xiàng)目模塊化來獲得國家更多的稅務(wù)優(yōu)惠，以分散投資的經(jīng)營模式來獲取更多的企業(yè)效益，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收壓力可以得到有效的緩解。房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的不同銷售合同規(guī)定了不同的經(jīng)濟(jì)收入，需要上繳土地增值稅的房屋是商品房、毛坯房，但是房屋的裝修金額不需要納稅，所以，降低毛坯房售價(jià)相對的提高房屋裝修費(fèi)是提高房地產(chǎn)企業(yè)利潤收入的有效手段。（2）增加扣除項(xiàng)目法。增加扣除項(xiàng)目法就是指房地產(chǎn)企業(yè)為了調(diào)整稅收扣除額來適當(dāng)增加部分扣除項(xiàng)目。在保證土地增值稅率恒定的基礎(chǔ)上，合理規(guī)劃、調(diào)整扣除項(xiàng)目，進(jìn)而能科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅額，在實(shí)際調(diào)整扣除項(xiàng)目金額的工作規(guī)劃中，為了降低稅收金額，要不斷對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行科學(xué)評估和合理規(guī)劃。我國稅法所規(guī)定的土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括：房地產(chǎn)開發(fā)成本、取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用金額、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和其他扣除項(xiàng)目。在其他扣除項(xiàng)目進(jìn)行資金扣減時，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人能夠依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本與土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用之和比重的20%進(jìn)行資金的扣減。房地產(chǎn)在進(jìn)行稅收籌劃工作時，納稅人可以直接取一部分資金轉(zhuǎn)移到成本，再將一部分資金進(jìn)行合理的稅務(wù)規(guī)劃，需要注意的是，稅收籌劃完成之后再進(jìn)行資金轉(zhuǎn)移的行為均被視為偷稅行為，違反了國家相關(guān)法律規(guī)定，可見，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的稅務(wù)籌劃準(zhǔn)備工作是相當(dāng)必要的。（3）稅率臨界。國家頒布的相關(guān)稅法明確規(guī)定了土地增值稅的納稅比例，針對超出實(shí)際納稅金額的份額實(shí)行累加計(jì)算的稅收方式，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視國家規(guī)定的稅率臨界點(diǎn)，將企業(yè)土地增值稅稅額有效控制在預(yù)期額度之內(nèi)，為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作保駕護(hù)航。

3結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有相當(dāng)大的比重，為了維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展市場和發(fā)展環(huán)境，企業(yè)相關(guān)法人需要依法定期向國家繳納稅收。本文主要從收入、扣除項(xiàng)目額以及稅率三大方面對土地增值稅的稅務(wù)規(guī)劃工作進(jìn)行研究、分析和比較，并針對房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面的實(shí)際問題提出相應(yīng)的解決辦法，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤收入，為企業(yè)的發(fā)展提供理論和經(jīng)驗(yàn)支持。

參考文獻(xiàn)

[1]趙朝敏，劉擁軍.營改增對土地增值稅納稅方案優(yōu)選的影響[J].財(cái)政監(jiān)督，2016（17）.

第6篇：土地稅制范文

1.1做好項(xiàng)目開發(fā)成本審核工作

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是土地增值稅清算審計(jì)的重要組成部分，在清算審計(jì)過程中，應(yīng)注意以下幾個問題。首先，征地問題。在實(shí)際工作中，要關(guān)注土地使用權(quán)取得過程中支付的征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等相關(guān)材料是否齊全，例如支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，需要有如下資料：（1）雙方達(dá)成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議，包含拆遷物類型、面積、被拆遷人姓名、身份證號、補(bǔ)償總價(jià)等；（2）被拆遷人簽字并蓋手印的收款收據(jù)或收條；（3）拆遷人付款憑證、銀行轉(zhuǎn)賬記錄；（4）拆遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的文件；（5）被拆遷房產(chǎn)證明；（6）房屋測繪圖；（7）被拆遷人的身份證復(fù)印件；（8）法人單位物業(yè)，需提供法人單位營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、消防驗(yàn)收合格證明。其次，重點(diǎn)審核房地產(chǎn)開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)的列支是否符合國家規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)，其中，涉及多期開發(fā)的項(xiàng)目，成本如何分?jǐn)偸沁M(jìn)行稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)。根據(jù)稅法要求，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，各期成本費(fèi)用的歸集和分配方式要保持一致，若不一致，稅務(wù)局可要求按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，所以項(xiàng)目首期清算時采用的方法非常重要。

1.2準(zhǔn)確確認(rèn)計(jì)稅收入

在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，收入包括實(shí)物收入、貨幣收入和其他收入以及其他有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。在清算時，確認(rèn)收入是指取得上述利益的價(jià)款，營改增之后，土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅。當(dāng)一個項(xiàng)目跨越營改增時點(diǎn)，應(yīng)能夠清晰地分別核算營業(yè)稅時期的收入和營改增后的收入。在確認(rèn)收入時，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，對于貨幣收入一般先根據(jù)商品的銷售發(fā)票確定相關(guān)收入。如果銷售發(fā)票不是銷售收入的全額，應(yīng)根據(jù)銷售合同確定實(shí)際收入。在實(shí)際操作過程中，要求企業(yè)提供銷售明細(xì)表，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過房地產(chǎn)銷售面積和項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)相關(guān)性，來核實(shí)應(yīng)稅收入。在預(yù)收房款過程中，房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及稅收風(fēng)險(xiǎn)管控文｜Article＞陶金華如發(fā)現(xiàn)買賣合同所示面積與實(shí)測面積不符，發(fā)生退、補(bǔ)房款收入，應(yīng)在清算時調(diào)整收入。如果存在將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利或獎勵，合作單位的債務(wù)抵償、對股東分紅或?qū)ν馔顿Y等情況，當(dāng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)當(dāng)視同銷售，并根據(jù)稅法規(guī)定來確認(rèn)收入。

2房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃內(nèi)容

2.1土地增值稅清算項(xiàng)目前期規(guī)劃

（1）項(xiàng)目土地增值稅清算單位規(guī)劃。明確項(xiàng)目土地增值稅清算單位是保證土地增值稅清算稅收籌劃工作順利開展的前提，所以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地稅務(wù)部門在執(zhí)行工作前，需要對土地增值稅清算單位進(jìn)行確定?，F(xiàn)階段，各個地區(qū)土地增值稅清算單位確定一般劃分為兩種類型，一是按照國家政策要求同時結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，根據(jù)土增清算條例中指出的以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位。大部分稅務(wù)局以項(xiàng)目立項(xiàng)進(jìn)行清算，因此，項(xiàng)目公司在進(jìn)行成本和費(fèi)用核算時要按照對應(yīng)的項(xiàng)目立項(xiàng)歸集，這樣便于后期進(jìn)行清算時，成本和費(fèi)用清晰明了，與稅務(wù)部門的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加細(xì)分處理。例如，重慶等地區(qū)通過用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式來確定清算單位，湖南等地區(qū)通過建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式來確定清算單位。這些方式在政策上有明確要求，執(zhí)行口徑變化具備可控性。（2）項(xiàng)目開發(fā)涉及文書證照規(guī)劃。各地區(qū)稅務(wù)部門對土地增值稅清算的相關(guān)要求有所不同，但是各項(xiàng)政策執(zhí)行都是按照項(xiàng)目開發(fā)過程中包含的文書證照等資料來確定，所以項(xiàng)目開發(fā)中包含的文書證照規(guī)劃也是土地增值稅清算項(xiàng)目前期規(guī)劃中不可或缺的一部分。對于項(xiàng)目文書證照規(guī)劃來說，涉及的內(nèi)容有以下幾點(diǎn)。首先，國有土地出讓合同對學(xué)校、公交站、醫(yī)療設(shè)施等基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求，對公共配套設(shè)施建設(shè)認(rèn)定產(chǎn)生一定影響。如果合同中明確規(guī)定項(xiàng)目配套設(shè)施要無償移交給政府，就要按照目前土地增值稅清算的要求，這些基礎(chǔ)設(shè)施可以作為公共配套設(shè)施，其產(chǎn)生的成本費(fèi)用在所有可售物業(yè)中分配。若規(guī)劃中確定有配套設(shè)施而不是無償移交給政府，企業(yè)可以出售也可以自持經(jīng)營。如果出售就可以扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用，如果自持經(jīng)營就不能算作可以扣除的成本和費(fèi)用。其次，項(xiàng)目立項(xiàng)的劃分。若選擇按照項(xiàng)目立項(xiàng)作為清算單位，對于不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品，要事先做好測算，避免增值率有級差的業(yè)態(tài)混合，讓增值率跳擋，增加整體稅負(fù)。例如某項(xiàng)目有多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品，有普通住宅、非普通住宅、配套商業(yè)和地下車位，根據(jù)測算，其中普通住宅增值率不超過20%，這部分是可以免征土地增值稅。非普通住宅增值率是40%，配套商業(yè)增值率是80%，地下車位增值率為-20%。因此就要測算，如果配套商業(yè)、非普通住宅、地下車位合在一起，是否會讓這三個業(yè)態(tài)的增值率上升一個稅率擋。如果測算的結(jié)果會提升稅率，項(xiàng)目初始立項(xiàng)時可以籌劃把配套商業(yè)單獨(dú)立項(xiàng)，成本費(fèi)用單獨(dú)核算。若以建設(shè)工程規(guī)劃為土地增值稅清算單位，單一的建設(shè)工程規(guī)劃證書中各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的構(gòu)成缺少合理性，給土地增值稅清算結(jié)果帶來一定負(fù)面影響。因此，項(xiàng)目規(guī)劃初期，一定要進(jìn)行各業(yè)態(tài)產(chǎn)品構(gòu)成的稅負(fù)測算，結(jié)合市場制訂最優(yōu)的產(chǎn)品構(gòu)成方案。最后，各種財(cái)政返還批復(fù)內(nèi)容描述給土地成本和加計(jì)扣除項(xiàng)目帶來的影響。通過財(cái)政返還要求企業(yè)在項(xiàng)目紅線外建設(shè)市政配套設(shè)施，例如河堤、公園、市政路等，也不能沖減土增成本。在實(shí)際操作過程中，要根據(jù)政府的實(shí)際目標(biāo)，盡量在文件批復(fù)中描述清晰。若描述不清晰，對于疑慮點(diǎn)，企業(yè)和政府部門可以通過會議紀(jì)要的形式加以補(bǔ)充。

2.2土地增值稅清算項(xiàng)目納稅籌劃

（1）土地增值稅清算時點(diǎn)籌劃。在滿足相關(guān)要求的情況下，稅務(wù)部門可以下發(fā)清算通知書，或者企業(yè)主動向稅務(wù)部門提交申請。在滿足清算要求的情況下，各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化情況將會給土地增值稅清算結(jié)果帶來不同影響。例如車位作為可售物業(yè)，也可能為虧損物業(yè)，去化比例如果不科學(xué)，就會使非住宅增值率隨之升高，所以在土地增值稅清算過程中，需要對各種業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化比例進(jìn)行合理規(guī)劃。（2）計(jì)稅收入審核籌劃。企業(yè)在開展土地增值稅清算稅務(wù)籌劃工作時，計(jì)稅收入通常包含以下幾點(diǎn)。首先，有特殊情形的房產(chǎn)銷售價(jià)格存在被稅務(wù)局認(rèn)定價(jià)格偏低而被調(diào)增收入的風(fēng)險(xiǎn)。在清算準(zhǔn)備期，要做好各種證明材料的取證工作，例如公司針對大眾的促銷政策以及宣傳單，或者房產(chǎn)特殊結(jié)構(gòu)圖紙及現(xiàn)場照片等。其次，針對被用于銷售的房產(chǎn)的銷售價(jià)格確定，按照稅法規(guī)定，取相同性質(zhì)房產(chǎn)的近期價(jià)格。另外，車位是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)的車位長時間租賃收入是否可以納入計(jì)稅收入范疇中等問題需要得到重視和解決。（3）開發(fā)成本審核籌劃。開發(fā)成本審核籌劃涉及的內(nèi)容有以下幾點(diǎn)。首先，合理歸集、分?jǐn)偼恋爻杀?。例如，地下不?jì)容車位是否可以分?jǐn)偼恋爻杀?，要根?jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)去分?jǐn)偅瑢Φ叵萝囄粏为?dú)補(bǔ)繳土地出讓金的項(xiàng)目要根據(jù)受益原則來處理。其次，根據(jù)國家和地方政府部門對公共配套設(shè)施的政策要求，確定前置性移交形式，以便在清算時能按照規(guī)定全額扣除相關(guān)成本。

3房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因

3.1外部原因

在房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中，導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的外部原因，包括社會環(huán)境改變、政策調(diào)整等。其中對房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃影響比較大的原因在于政策調(diào)整。例如2016年房地產(chǎn)企業(yè)全面實(shí)施營改增政策以后，在增值稅籌劃過程中，主要采用的是簡易計(jì)稅和一般計(jì)稅兩種方式，土地增值稅清算計(jì)稅收入確定、開發(fā)成本抵扣轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)有關(guān)稅金抵扣確認(rèn)等內(nèi)容都發(fā)生一定改變。如果房地產(chǎn)企業(yè)對相關(guān)政策了解不到位，在開展土地增值稅清算工作時，將會發(fā)生和政策要求不符的狀況，從而引發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)稅負(fù)。

3.2內(nèi)部原因

房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅清算籌劃工作時，企業(yè)內(nèi)部清算工作體系不完善，例如各類合同、結(jié)算資料保存不完善，無法全面提供給稅務(wù)局完整清算數(shù)據(jù)的佐證資料；土地增值稅籌劃團(tuán)隊(duì)綜合素養(yǎng)參差不齊等，這些都是導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的內(nèi)在原因。例如，基層項(xiàng)目稅收籌劃人員作為土地增值稅籌劃的執(zhí)行者，其專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)將會給土地增值稅籌劃可行性帶來直接影響。從目前情況來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好稅收籌劃培訓(xùn)工作，稅收籌劃考核機(jī)制不完善，即便一些企業(yè)進(jìn)行了考核與培訓(xùn)，但是過于形式化，沒有將其落實(shí)到位，無法保證從業(yè)者專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)。如果稅收籌劃人員存在判斷失誤情形，則會引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

4房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風(fēng)險(xiǎn)管控措施

4.1加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員專業(yè)培訓(xùn)

對于房地產(chǎn)土地增值稅清算工作來說，需要加強(qiáng)各級人員專業(yè)培訓(xùn)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要具備自我學(xué)習(xí)意識，主動對國家最新的財(cái)稅政策學(xué)習(xí)了解。如營改增政策，給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作帶來了重大影響，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要及時通過各種方式學(xué)習(xí)、深刻理解。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動與稅務(wù)部門交流，向稅務(wù)部門請教，提高企業(yè)財(cái)稅工作的有效性和規(guī)范性。例如對于土地清算環(huán)節(jié)中存在的各種違規(guī)違法行為，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動與稅務(wù)部門人員交流學(xué)習(xí)相關(guān)的知識，從而防止在土地清算過程中出現(xiàn)不必要的風(fēng)險(xiǎn)，減少違規(guī)違法行為。

4.2合理確定清算單位

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，通常會同時開發(fā)多個項(xiàng)目，或者一個項(xiàng)目分期開發(fā)。因此，確定清算單位與計(jì)稅單位是土地增值稅清算工作順利開展的前提。以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位。在房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅清算工作時，可以結(jié)合當(dāng)?shù)囟愂照卟煌逅憧趶綖樵瓌t分別核算，選擇對企業(yè)自身發(fā)展有利的清算口徑，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收的科學(xué)規(guī)劃，減少稅收風(fēng)險(xiǎn)。

4.3完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系

2018年對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是比較重要的一年，隨著金稅三期上線、國地稅合并等政策的全面，房地產(chǎn)企業(yè)為了防范稅收風(fēng)險(xiǎn)，需要加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制體系建設(shè)，及時找出并防范稅收風(fēng)險(xiǎn)。首先，從根源上做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作。2019年，我國財(cái)稅政策發(fā)生了巨大改變，特別是國稅地稅的充分結(jié)合，對于房地產(chǎn)土地增值稅來說，造成了一定影響。其次，強(qiáng)化申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理。土地增值稅納稅申報(bào)是土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)防范管理的重要內(nèi)容，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目在銷售中將會面臨諸多變量，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要加強(qiáng)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在嚴(yán)格計(jì)算財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)過程中，需要設(shè)置清算后房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售報(bào)表，確定自用、租賃房產(chǎn)情況。最后，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督管理。一方面，稅務(wù)部門需要嚴(yán)格按照土地增值稅清算要求，建立收入登記臺賬，確定土地增值稅清算項(xiàng)目底冊，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按照臺賬要求做好信息登記工作。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督管理，約束財(cái)務(wù)人員工作行為，從根源上減少工作失誤，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

4.4創(chuàng)新工作模式

對于房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中出現(xiàn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)新工作模式，做好土地增值稅清算過程納稅管理工作，通過采取一系列管理方式，實(shí)現(xiàn)科學(xué)籌劃，幫助企業(yè)減少稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)人員納稅籌劃情況，積極引進(jìn)第三方中介機(jī)構(gòu)，制訂合理的納稅籌劃方案，提高企業(yè)納稅籌劃水平，從而達(dá)到減少納稅的效果。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過和第三方中介部門交流合作，提高土地增值稅清算工作水平。

4.5優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管控措施

首先，對于稅收政策的不斷改變，如國地稅合并等給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅帶來一定影響，上述變化可能會導(dǎo)致稅務(wù)清算過程中計(jì)算方法和成本計(jì)算口徑不統(tǒng)一等問題。為了改變這種狀況，要求房地產(chǎn)企業(yè)及時與稅務(wù)部門交流，按照國家法律要求規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，從根源上加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。其次，企業(yè)稅務(wù)部門應(yīng)該對清算收入登記臺賬進(jìn)行優(yōu)化處理，做好臺賬信息登記和財(cái)務(wù)管理工作，約束財(cái)務(wù)人員，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。最后，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目不同的銷售環(huán)節(jié)，應(yīng)該對企業(yè)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理細(xì)化處理，例如將清算后房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售信息表作為稅收申報(bào)計(jì)算依據(jù)，重點(diǎn)對其自用項(xiàng)目和租賃房產(chǎn)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，加強(qiáng)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)防控。

5結(jié)束語

總而言之，我國稅收環(huán)境的逐漸變化給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作增加了難度，同時也對其稅務(wù)籌劃工作的開展提出更加嚴(yán)格的要求。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在對稅收籌劃工作特點(diǎn)和要求有充分了解的情況下，需選擇適宜的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，從根源上減少稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，減輕企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)整體效益。

參考文獻(xiàn)

[1]張婷.房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算納稅籌劃及風(fēng)險(xiǎn)[J].黑龍江人力資源和社會保障,2021(20):51-53.

[2]陳曉慶.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃及清算技巧分析[J].投資與合作,2021(7):21-22.

第7篇：土地稅制范文

設(shè)置土地增值稅的一個重要原則，就是要對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過高收益進(jìn)行調(diào)節(jié)，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投機(jī)牟。取暴利行為，保護(hù)正常從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營者的合理權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康順利發(fā)展。

一、納稅義務(wù)人

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，這里所說的單位，具體來說，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織；這里所說的個人，包括個體經(jīng)營者。

二、征稅范圍

所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對像的具體內(nèi)容。

土地增值稅的征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物。這一征稅范圍具體包括以下三層含義：

（一）土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征稅。根據(jù)《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市市郊的土地除法律規(guī)定屬國家所有的以外，屬于集體所有。農(nóng)村集體所有的土地，不得自行轉(zhuǎn)讓，必需先由國家征用后才能轉(zhuǎn)讓。

（二）土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。這里，土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之二。

（三）土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅，即對有償轉(zhuǎn)讓行為征稅。因此，土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖然發(fā)生轉(zhuǎn)移，但未取得收入的行為。如房地產(chǎn)的繼承，房地產(chǎn)的權(quán)屬雖然發(fā)生了變更，但權(quán)屬人并沒有取得收入，因此也不征收土地增值稅。

三、計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。實(shí)際上，由于房隨地走，土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)不可截然分開，因此，土地增值稅根據(jù)房地產(chǎn)增值額計(jì)算，把房產(chǎn)增值額也納了進(jìn)來。

房地產(chǎn)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

（二）法定扣除項(xiàng)目

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。一般是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

4.舊房及建筑物的評估價(jià)格。是指計(jì)算納稅人出售舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目金額的價(jià)格。它是根據(jù)舊房及建筑物的重置成本價(jià)乘以新舊度折扣率后的價(jià)格，即按計(jì)征土地增值稅時建造同樣的房屋及建筑物所需要的成本費(fèi)用再扣除折舊因素。

5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時所繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所繳納的教育費(fèi)附加，也可以視同稅金予以扣除。

6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

四、稅率

土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

第8篇：土地稅制范文

土地增值稅基本介紹土地增值稅(land appreciation tax )，是指對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率。20xx年11月24日央視報(bào)道稱全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億。

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率。

中華人民共和國土地增值稅暫行條例第一條 為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，制定本條例。

第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;

(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格;

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第七條 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：

(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的;

(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收：

(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

第十一條 土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。

第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

第十三條 土地增值稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第9篇：土地稅制范文

一、土地增值稅清算過程里面出現(xiàn)的問題

清算時間不易把握。在小城市所進(jìn)行的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以達(dá)到應(yīng)清算的項(xiàng)目不多，大部分為可清算的項(xiàng)目。房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盡管具備了可清算的條件，然而，一是一部分房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工決算無法及時地可得到結(jié)果，尚存在不少成本無法及時進(jìn)入，假若過早地予以清算，就可能使得清算結(jié)果不準(zhǔn)確，讓納稅人利益受損，會導(dǎo)致二次清算。二是盡管決算結(jié)果已經(jīng)出來了，然而，施工單位沒有及時開具發(fā)票，無票據(jù)認(rèn)可，對清算造成很大的困難。三是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡管滿足了清算的要求，稅務(wù)機(jī)關(guān)也已經(jīng)下發(fā)了清算的通知，然而，清算企業(yè)沒有清算的主觀意愿，會導(dǎo)致清算被人為地延遲。四項(xiàng)成本（前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)）成本的計(jì)量難以把握，工程完成之后，四項(xiàng)成本不容易進(jìn)行計(jì)量，一部分房產(chǎn)公司為尋求少交稅，可能對成本予以虛報(bào)。稅務(wù)人員在對土地增值稅清算時，由于缺乏工程方面專業(yè)技能，如果所在城市無建委公示的可參考的成本，無法得到真實(shí)的成本計(jì)量，造成清算結(jié)果不實(shí)。土地價(jià)款的票據(jù)不規(guī)范所帶來的問題；在現(xiàn)實(shí)中，房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目獲取土地的渠道有很多種，所獲取的票據(jù)也有多種多樣，就算均為辦理拍賣手續(xù)所拍得的土地，國家行政機(jī)關(guān)所開具的票據(jù)亦各不相同，有相當(dāng)大的部分為行政事業(yè)單位收費(fèi)往來結(jié)算收據(jù)，卻并非為行政事業(yè)單位的收費(fèi)收據(jù)，這樣一來，清算中票據(jù)扣除難以權(quán)衡，若予以扣除就是違規(guī)行為，假若不予以扣除，對開發(fā)商顯失公平，從而使得清算工作不能夠順利開展。對房地產(chǎn)開發(fā)利息費(fèi)用的扣除，按照稅收政策，房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的利息的支出應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)的不同項(xiàng)目來予以分?jǐn)偅瑫r，提供金融機(jī)構(gòu)出具有關(guān)的證明，允許根據(jù)實(shí)際情況予以抵扣，如無法提供金融機(jī)構(gòu)出具的有關(guān)證明的，不能根據(jù)房地產(chǎn)的不同項(xiàng)目來予以分?jǐn)傞_發(fā)利息費(fèi)用的可根據(jù)開發(fā)成本與土地價(jià)款相加的5%予以計(jì)算扣除，但房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)利息費(fèi)用的金額很少大于開發(fā)成本與土地價(jià)款相加的5%。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了開發(fā)利息費(fèi)可以抵扣盡可能多一些，故意不提供金融機(jī)構(gòu)出具有關(guān)證明，故意不根據(jù)房地產(chǎn)的不同項(xiàng)目來予以分?jǐn)傞_發(fā)利息費(fèi)用；從而使增值稅的清算數(shù)額減少。間接開發(fā)費(fèi)用與管理費(fèi)混淆，在房產(chǎn)企業(yè)的各種成本費(fèi)用當(dāng)中，要想將間接開發(fā)費(fèi)把握好很不容易，該費(fèi)用同管理費(fèi)用很容易混淆。不僅如此，除了二者客觀上容易混淆的事實(shí)之外，還有不少房地產(chǎn)企業(yè)有意地把原本應(yīng)列入到管理費(fèi)當(dāng)中的項(xiàng)目人為地列入到間接開發(fā)費(fèi)用里面，這就從主觀上造成了成本虛增，使得加計(jì)扣除增多。拆遷還原的困惑，在實(shí)際生活當(dāng)中，不可否認(rèn)的是，存在一部分房產(chǎn)項(xiàng)目拆遷還原卻未必為“拆一還一”，有可能存在不同種影響拆遷還原的因素，導(dǎo)致并非“拆一還一”相互之間不補(bǔ)差價(jià)的情況出現(xiàn)。清算之時對拆遷還原成本的計(jì)算帶來了相當(dāng)大的難度。項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的隱蔽性，土地是房產(chǎn)市場開發(fā)里面一種不可或缺的資源，日漸得到房地產(chǎn)開發(fā)商們的青睞。不僅如此，國家行政機(jī)關(guān)為了管理好部分房產(chǎn)開發(fā)商人為地對土地進(jìn)行大肆炒作，很好地對土地交易市場予以調(diào)節(jié)和控制，新頒布了一攬子對土地交易予以規(guī)定的政策，于是，也就致使部分房產(chǎn)公司不能夠利用正規(guī)途徑取得土地。然而，房產(chǎn)開發(fā)公司往往經(jīng)不住肥厚的利益誘惑，索性開始利用各種不正當(dāng)方式，從實(shí)際擁有土地資源卻沒有開發(fā)能力者那里想辦法弄來土地，緊接著予以開發(fā)。如此開發(fā)類型之土地使用權(quán)的取得，在通常情況下是對土地資源予以轉(zhuǎn)讓，但雙方單位未辦理土地過戶手序，土地交易盡管確實(shí)進(jìn)行了，其形式上往往表現(xiàn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式，在交易過程里面形成的有關(guān)的土地增值稅即極有可能會出現(xiàn)流失。

二、土地增值稅清算問題的解決辦法

加大力度抓好日常的成本管理，在平常生活里面，征稅人員即應(yīng)該對房產(chǎn)成本加大力度予以抓好，從而使得在對土地增值稅進(jìn)行清查的時候誤計(jì)建筑成本。稅收征收者在平時應(yīng)該督促有關(guān)人員對成本予以明細(xì)的分工，不應(yīng)該將全部的雜糅在一起。假若對有關(guān)成本不能夠予以確認(rèn)，就應(yīng)該交給相關(guān)機(jī)構(gòu)予以審定，同時核實(shí)在此之前沒有能夠得以確認(rèn)的成本價(jià)。對土地增值稅進(jìn)行被動清算房產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅予以逃避的做法，對該增值稅的征收帶來消極影響，按照我國政府剛頒布的稅收征收政策，對房產(chǎn)企業(yè)逃避土地增值稅的做法，根據(jù)需要對這些企業(yè)的增值稅予以被動性清算。也就是說，在房產(chǎn)企業(yè)滿足對增值稅進(jìn)行清算的要求之后，未能夠在三個月以里積極向征稅人員進(jìn)行稅收繳納的，須要在稅務(wù)機(jī)關(guān)所規(guī)定的期限以里對該土地增值稅予以全部的清算。對與房產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的證明進(jìn)行詳細(xì)的核實(shí)，在對房產(chǎn)企業(yè)的增值稅予以清算的時候，稅務(wù)人員必對房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用里面利息的支出，可以根據(jù)房產(chǎn)的不同類型的項(xiàng)目予以分?jǐn)偅c此同時，金融機(jī)構(gòu)可以出具相關(guān)證明對實(shí)際情況予以詳細(xì)的核實(shí)。在對金融機(jī)構(gòu)所出具的證明和對房產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)傆枰栽敿?xì)的核實(shí)之后，即能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)企業(yè)在予以增值稅清算的時侯可以抵扣的金額進(jìn)行確定了。合法有效票據(jù)的判斷，土地的征用及拆遷還原的票據(jù)，應(yīng)依據(jù)“實(shí)質(zhì)重于形式”以及“合理性”的原則加以判斷，有證明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的原始票據(jù)，具備對方單位或個人簽章要件且金額合理，應(yīng)于以認(rèn)可。

作者：朱振龍 劉敏 王詠航 單位：徽省宿州市埇橋區(qū)地方稅務(wù)局