項目前期策劃精選(九篇)
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第1篇：項目前期策劃范文
關鍵詞：鄉(xiāng)村房地產項目 房地產策劃 前期策劃 市場定位
1 緒論
推動我國經濟向前發(fā)展的三架大馬車：消費、出口、投資。而作為直接影響地方財政增收，與群眾密切相關的房地產，則在現(xiàn)今可以說時時刻刻受到關注。隨著國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略的深入推進，房地產已經從大中城市走向城郊、走向鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村房地產作為一個新興的產業(yè)，正以其旺盛的生命力，和無限的發(fā)展前景，受到青睞。人們不再把目光聚焦城市林立的高樓，而是重返鄉(xiāng)村，田園詩畫的居住環(huán)境，給富裕起來的城市階層一種新的居家生活方式。到鄉(xiāng)村去現(xiàn)在不是一兩個先富人的專利，而是成了一種新的潮流。鄉(xiāng)村房地產，更多的要考慮城市元素，要加上現(xiàn)代的東西，這樣才有生命力。從事鄉(xiāng)村房地產業(yè)前期定位策劃，是一項艱苦繁難的工作。雖然有城市的房地產作借鑒，但是必須在這個基礎上突破，難度更大?？梢哉f現(xiàn)在城市房地產好做，鄉(xiāng)村的房地產卻不好做。因此系統(tǒng)的研究鄉(xiāng)村房地產前期定位策劃經驗，可以更好的拉動鄉(xiāng)村房地產業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略，加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)融合進程，可以更多地把城鎮(zhèn)人口從城鎮(zhèn)的擁擠中解放出來，治好城鎮(zhèn)病，更加合理地搭配城鄉(xiāng)居住生活布局。實現(xiàn)經濟社會又好又快的發(fā)展。
2 鄉(xiāng)村房地產項目定位策劃實證分析
2.1 九江縣鄉(xiāng)村房地產項目概況
九江縣鄉(xiāng)村房地產項目以整體效益、經濟效益與環(huán)境效益三者為統(tǒng)一點，著重刻畫純生源態(tài)的生態(tài)環(huán)境，為客戶營造詩情畫意的人居文化，塑造都市中舒適安全便捷自然優(yōu)美的居住地區(qū)，住宅區(qū)可以分為功能區(qū)、住宅分布、道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、活動空間、分期開發(fā)統(tǒng)一規(guī)劃、構成統(tǒng)一整體。目前市場出售的有柴璽欣園、景泰陽光商住樓、瑞景新城三期、麗都中央公館廬山春天等，項目規(guī)模大小一般，項目戶型以多層住宅為主，有部分商業(yè)產品，另外有少部分別墅產品。這項目顯現(xiàn)了與眾不同的原生態(tài)居住環(huán)境，創(chuàng)造了既有歐式氛圍又有現(xiàn)代氣息的居住文化。
本文將以九江縣縣城近郊沙河鄉(xiāng)柴璽欣園為案例探討九江縣鄉(xiāng)村房地產前期定位策略理論和方法研究。
2.2 市場調查與分析
本研究采取隨機抽樣的方式進行調查，于2012年11月至2013年01月在九江縣沙河鄉(xiāng)發(fā)放問卷，共發(fā)放300份，回收的問卷數(shù)261份，有效地排除被調查者主觀和故意的選擇等無效問卷后，共收集有效問卷243份，有效回收的比例為81.0%。在選擇客戶時，年齡、職業(yè)和收入都有顯著差距，因此樣本的選取還是比較合理的。本人對問卷得到信息進行處理，對問卷中出現(xiàn)的問題進行修改，不斷調整問卷，以確保邏輯上的合理性和問卷的嚴謹性。
樣本基本資料描述主要就年齡、職業(yè)、收入水平等分別進行了描述。本研究調查問卷共有12個題項，所以回收的有效問卷數(shù)量基本符合要求。
2.3 鄉(xiāng)村房地產項目目標客戶群分析
2.3.1 目標市場定位
鄉(xiāng)村房地產主要為中低素質商品和康居住宅、自然村，鄉(xiāng)村別墅型較少。新近開盤的凱旋城三期、柴璽欣園逐漸提升該居住品質，同時凸顯區(qū)域高素質住宅的鄉(xiāng)村房地產市場前景。
由于開發(fā)區(qū)的迅速發(fā)展，鄉(xiāng)村房地產的客戶趨于以教師為主的公職人員、鄉(xiāng)里富裕家庭、外出務工一族、又想改善居住條件的置業(yè)者為居民的主要組成部分。通過市場調研分析，為了適應本項目目標客戶群購房和適應開發(fā)區(qū)住房需求而開發(fā)的，具有原生態(tài)化與人文品位高的基本特點，更而以人為本的體現(xiàn)具有健康性、文化性、舒適性的住房需求改變，所以要追求一種安靜的舒適便利的居住環(huán)境，讓人享受生活的住房。健康安全是綠色住宅的概念。所以提出一種營造健康家庭，建設綠色住宅的觀念。
2.3.2 九江縣鄉(xiāng)村居民購房意向分析
對本縣鄉(xiāng)村房地產目標客戶群情況的了解，需要充分的利用市場調查資料。在市場調查過程中，要綜合運用多種調查方法，本文運用三種方法，分別是觀察法、訪問法、實驗法。
根據(jù)九江縣鄉(xiāng)村房地產項目民意購房市場調研所做的調查數(shù)據(jù)，將有20.61%的家庭打算買新房。以下是這些家庭的具體情況：根據(jù)年齡來看：在35-45歲之間的人最多，其次是25-35歲與45-55歲的人，兩者共占80.40%。而25歲以下和55歲以上的人數(shù)最少。根據(jù)職業(yè)特征來分析：在有意向購房人中，外出務工人員最多，其次是教師。兩者占總人數(shù)的53.10%。此外公務員、醫(yī)務人員、民營及個體商戶和自由職業(yè)者的人數(shù)很少。根據(jù)家庭收入來看：意向購房家庭中，享受政府最低生活保障待遇的占1.8%，人均月收入在3000元以下的占49.30%，人均月收入3001-5000
元的占44.60%，人均月收入5001-8000元的占3.8%，人均月收入8000元以上的占0.5%。
2.3.3 目標客戶定位與分析
本項目是主要以開發(fā)區(qū)附近以教師為主的公職人員和各村富裕家庭及縣城返鄉(xiāng)事業(yè)成功人士等目標客戶享受生活的購房需求和適應開發(fā)區(qū)住房需求為目的而開發(fā)的，具有美好自然環(huán)境、智能化、原生態(tài)化和人文品位高的基本特點，所以需要住房舒適、健康性。舒適性是以人為本的體現(xiàn)。營造一種安靜的舒適便利的居住環(huán)境，讓人享受生活的住宅地。健康安全是綠色住宅的賣點。所以提出一種營造健康家庭，建設綠色住宅的觀念。因此，本次項目客戶群定位為：以教師為主的公職人員、各村富裕家庭、欲改善居住條件的置業(yè)者、縣城返鄉(xiāng)經商人士、外出務工一族、其他。
3 結論與展望
3.1 研究結論
鄉(xiāng)村房地產是房地產行業(yè)中一個非常有潛力的項目，中國農村城鎮(zhèn)化速度的不斷加快，城市化進程的不斷推進，發(fā)展鄉(xiāng)村房地產將是未來房地產行業(yè)的一個重要戰(zhàn)略方向。本文通過定量分析與定性分析相結合得出了以下前期策劃內容與方法方面的研究成果：
①通過對市場調研分析預測、產品定位研究、價格定位研究、經濟效益及營銷推廣的分析，得出了前期策劃所應重點研究的內容及方法。
②本文研究了鄉(xiāng)村房地產項目前期策劃的內容與研究方法，但房地產項目前期策劃的內容和方法應隨項目的規(guī)模、項目進度等因素而有所改變，并且應隨著項目進度而逐步深化、專業(yè)化指導開發(fā)工作的開展。
3.2 研究結論應用于鄉(xiāng)村房地產項目前期定位規(guī)劃的建議
首先，在鄉(xiāng)村房地產項目產品市場定位方面，主要為中低素質商品和康居住宅、自然村，鄉(xiāng)村別墅型較少。其次，在項目規(guī)劃策略上，鄉(xiāng)村房地產項目前期規(guī)劃戶型主要以小高層和多層為主，底層主要用于做車庫或者店鋪。戶型根據(jù)市場調查的情況來看，顧客對戶型要求趨向于三室一廳以上的類型，以100-130平米的類型為主，130平米以上的戶型較少。最后，目標客戶群定位為：以教師為主的公職人員、各村富裕家庭、欲改善居住條件的置業(yè)者、縣城返鄉(xiāng)經商人士、外出務工一族。
參考文獻：
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第2篇：項目前期策劃范文
關鍵詞：房地產 規(guī)劃 造價控制項目風險
中圖分類號： F253 文獻標識碼： A
我國房地產已經成為國民經濟的支柱產業(yè), 發(fā)展房地產服務業(yè), 是房地產業(yè)持續(xù)促進經濟增長、強化房地產業(yè)地位的重要方面。
近幾年隨著房地產業(yè)的迅猛發(fā)展, 一個與房地產業(yè)息息相關的產業(yè)――房地產規(guī)劃設計服務業(yè)成了一門炙手可熱的職業(yè)。究其原因, 我們不難發(fā)現(xiàn)，如何向市場提供設計好、質量高、環(huán)境優(yōu)的房地產產品,是房地產業(yè)在新的市場環(huán)境的下如何取得較好業(yè)績需要考慮的重要問題，因此作為房地產開發(fā)前期的設計規(guī)劃理所當然的成為房地產業(yè)工作的重中之重。
城鎮(zhèn)房地產開發(fā)過程中, 房產開發(fā)項目與施工建設方案通常是由開發(fā)商內部管理人員自行擬定的, 并沒有真正考慮到規(guī)劃、設計與建設施工過程中有可能會出現(xiàn)的問題, 如設計不周全、設計深度不夠等等，此外由于設計周期偏短，急于開工建設等因素，導致設計規(guī)劃沒創(chuàng)意, 設計理念不新穎,不能吸引社會有需求群體的熱衷與青睞, 從而大大地影響到后期使用和經濟收益。
一、房地產規(guī)劃要考慮的因素
1、市場因素
作為房地產項目而言, 主要是對自身市場效益的體現(xiàn), 而市場經濟條件下的市場效益主要是來自于自身的協(xié)調與政府的宏觀調控與干預來形成的, 其中自身因素仍占主要因素。 尤其對于房地產的市場環(huán)境與發(fā)展形勢, 在很大程度上是由開發(fā)商及媒體的不斷引導與渲染而形成一種必然的現(xiàn)象。在項目規(guī)劃的前期, 主要包含對建設單位的投資決策與最終目標的分析, 以及市場定位及相應的供需關系。
通過房地產市場分析和預測,可以初步了解某區(qū)域房地產市場的供需求關系及其影響因素，基本把握該區(qū)域房地產客戶的主要消費觀念及特性，認知房地產市場變化的未來趨勢，這是房地產項目主題概念與形象確立的基礎，在前期策劃時，進行充分市場調查及對調查資料進行準確分析，以確定正確的發(fā)展方向，找準市場定位，是項目開發(fā)成功的最為關鍵的一步。
其中市場調查的主要內容：
（1)房型:當?shù)鼐用駥Ω黝惙啃偷男枨蟊壤?/p>
（2)單元面積:每一種房型的面積控制指標。
（3)平面布局：當?shù)鼐用駥Ψ课萜矫婀δ茉O計的傳統(tǒng)習慣要求，對房屋朝向、通風、采光的特殊要求（如南北朝向、面海、面江河等）。
（4)建筑物檔次：正確確定擬建商品房的檔次，與開發(fā)路段居民購買力相吻合。
（5)擬開發(fā)項目周圍已投入市場地盤的銷售情況（銷售價格及已出售成數(shù)）。
2、政府因素
房地產建設規(guī)劃者要具備相關的專業(yè)知識, 對于土地資源的開發(fā)與占用, 要進行詳細的規(guī)劃設計。規(guī)劃設計人員與相關的管理人員要對相關的知識有足夠深入地了解, 特別是對城市的主體建設現(xiàn)狀、結構與相應的發(fā)展計劃, 要作出積極地響應。
二、房地產規(guī)劃的內容
在房地產項目的規(guī)劃設計中規(guī)劃者應通過深入的市場調研和準確的項目定位，對項目進行規(guī)劃設計，具體內容應包括：
1、項目建筑風格設計。項目的建筑和景觀設置，應注重整體統(tǒng)一，并凸現(xiàn)現(xiàn)代特性，以反映經濟的日益發(fā)展、社會生產、生活水平日益向上的特性。
2、項目綠化系統(tǒng)設計。項目綠化系統(tǒng)對于提升項目價值具有重要意義，綠化系統(tǒng)的設計要充分考慮消費者的心理因素，強調生態(tài)、環(huán)保以及綠化系統(tǒng)的活動功能。
3、項目公共配套設施規(guī)劃。社區(qū)公共設施的布局強調層次性和區(qū)域性，從消費者的需求以及項目的整體出發(fā)，對公共配套設施進行規(guī)劃。項目道路交通系統(tǒng)規(guī)劃設計同時要考慮項目將來的發(fā)展以及與公共道路交通系統(tǒng)的銜接。
三、房地產規(guī)劃的作用
1、對項目風險的影響
有的房地產開發(fā)公司對項目制定的績效目標不現(xiàn)實,在實施過程中會帶來風險。有的公司喜歡打政策球,甚至違規(guī)操作,給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險,對設計公司的了解和分析不夠深入,往往會造成成果與期望相差甚大,或者最初目標無法成果化等。所以項目組織者要有風險意識,對項目做風險定性分析,才可以防患于未然。
2、對產品的質量影響
在此房產項目開發(fā)過程中,房地產公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度地配合,發(fā)揮各種資源的能動性,是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源,分析各種資源的長處和短處,才能優(yōu)勢互補。房地產公司要對市場的了解比較及時,對先進知識和經驗的獲得要通過市場考察，不能滯后。在現(xiàn)實中，有的房地產公司因種種問題而將設計公司淪為繪圖公司,沒有對規(guī)劃設計產品進行市場把控，實在是資源的一大浪費。方案項目質量管理除了在方案的進程中介入監(jiān)控、與設計單位共同合作、保證設計成果的內容質量外,同時成果的表現(xiàn)質量也是管理的一個方面,包括成果的內容、數(shù)量、質量等,一般在委托設計合同中做詳細交代。
建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經確立,設計工作流程相對簡單、有序,因此此階段的項目設計管理在執(zhí)行組織結構、質量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。在這幾個環(huán)節(jié)中,中間過程質量與進度控制是關鍵,工程設計負責人對項目的成功運作起著關鍵作用。在選定設計單位后,要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質考查,審查其主持設計工程項目的圖紙質量,對其能力有全面的了解。要依據(jù)設計院的進度安排進行相應的中間成果控制,保證成果的質量與進度。
3、對工程造價的影響
(1 )產品設計研發(fā)階段中規(guī)劃設計管理和造價控制的指導目標是統(tǒng)一的,都是基于市場對房地產產品的需求,是以項目定位為導向的多方位控制。在設計研發(fā)階段的管理過程中,規(guī)劃設計是將市場需求產品的特征從項目定位的文字、概念狀態(tài)完成建筑語言化的描述,形成指導工程施工的圖紙語言,是項目開發(fā)過程中的關鍵階段。
造價控制是以投資決策目標和項目定位為指導的項目開發(fā)全過程控制,產品設計研發(fā)階段是造價控制力度最強、成本節(jié)約權數(shù)最大的階段,產品設計一旦完成,從項目造價形成機制上說,項目成本已經基本確定。
(2)產品設計研發(fā)階段規(guī)劃設計管理和造價控制目標的實現(xiàn),需要兩者相輔相成地互動作用。造價控制是規(guī)劃設計的成本邊界,也是創(chuàng)造高性價比產品的推進因素。兩者分別從造價和設計的角度在經濟成本和產品形態(tài)上進行同一目標兩個方面的控制。
(3)產品設計研發(fā)階段中的規(guī)劃設計管理和造價控制之間的互動管理機制是在實施中需要形成制度化的業(yè)務管理流程,互動的管理思想必須形成制度化的業(yè)務流程才能夠在開發(fā)過程中執(zhí)行,業(yè)務流程的制定和執(zhí)行需要在實際工作中反復總結經驗,不斷完善和修正,在制度上納入到各級管理和業(yè)務工作中,形成從上至下各級人員的管理共識。
參考文獻：
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第3篇：項目前期策劃范文
關鍵詞：工程項目管理前期策劃過程作用問題古人云：“兵無謀不戰(zhàn)，謀當?shù)子谏啤?，其中“謀”乃指的是籌劃、運籌。而在工程項目管理中“謀”往往放在前期策劃過程中。工程項目的確立是一個極其復雜的、同時又是十分重要的過程。盡管工程項目的確立主要是從上層系統(tǒng)（如國家、地方、企業(yè)），從全局和戰(zhàn)略的角度出發(fā)的，這個階段主要是上層管理者的工作，但這里面又有許多項目管理工作。為取得成功，必須在項目前期策劃階段就進行嚴格的項目管理，而項目前期策劃工作的主要任務是尋找并確立項目目標、定義項目，并對項目進行詳細的技術經濟論證，使整個項目建立在可靠的、堅實的、優(yōu)化的基礎上。
一、項目前期策劃的過程
（一）項目前期策劃過程的系統(tǒng)性
1.工程項目構思產生和選擇任何工程項目都起源于項目的構思。而構思產生于解決上層系統(tǒng)（如國家、地方、企業(yè)、部門）問題的期望，或為了滿足上層系統(tǒng)需要，成為實現(xiàn)上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標和計劃等。這種構思可能很多，人們可以通過許多途徑和方法（即項目或非項目手段）達到目的，那么必須在它們中間作選擇，并經權力部門批準，以作進一步研究。
2.項目的目標設計和項目定義這一階段主要通過進一步研究上層系統(tǒng)情況和存在的問題提出項目的目標因素，進而構成項目目標系統(tǒng)，通過對目標的局面說明形成項目定義。這個階段包括如下工作：
（1）情況的分析和問題的研究（2）項目的目標設計（3）項目的定義（4）項目的審查
3.可行性研究
即提出實施方案，并對實施方案進行全面的技術經濟論證，看能否實現(xiàn)目標。它的結果作為項目決策的依據(jù)。
（二）項目前期策劃過程的科學性
1.工程項目構思產生基于對客觀環(huán)境的評估與預測，并非來源于某些部門、企業(yè)及個人的感性思維。
2.工程項目的目標設計必須經過詳細的推敲。因為方向性錯誤將會導致整個項目的失敗，而且這種失敗常常是無法彌補的。
3.可行性研究必須建立在大量的技術數(shù)據(jù)分析與技術經濟論證的基礎上，為工程項目作決策，其中包括項目發(fā)展階段性的技術分析評估提供了可靠的保證。
二、項目前期策劃的重要作用
項目的前期策劃工作主要是產生項目的構思，確立目標，并對目標進行論證，為項目的批準提供依據(jù)。它是項目的關鍵。它不僅對項目的整個生命期，對項目實施和管理起著決定性作用，而且對項目的整個上層系統(tǒng)都有極其重要的影響：
1.項目的構思和項目的目標是確立項目方向問題當然人們常常從投資影響的角度來解釋這張圖，即前期工作對投資的影響最大。
工程項目是由目標決定任務，由任務決定技術方案和實施方案或措施，再由方案產生工程活動，進而形成一個完整的項目系統(tǒng)和項目管理系統(tǒng)。所以項目目標規(guī)定著項目和項目管理的各個階段和各個方面，形成一條貫穿始終的主線。如果目標設計出錯，常常會產生如下后果：
（1）工程建成后無法正常的運行，達不到使用效果；
（2）雖然可以正常運行，但其產品或服務沒有市場，不能為社會接受；
（3）運營費用高，沒有效益，沒有競爭力；
（4）項目目標在工程建設過程中不斷變動造成投資、超工期等等。
2.影響全局。項目的建設必須符合上層系統(tǒng)的需要，解決上層系統(tǒng)存在的問題。如果上馬一個項目，其結果不能解決上層系統(tǒng)的問題，或不能為上層系統(tǒng)所接受，常常會成為上層系統(tǒng)的包袱，給上層系統(tǒng)帶來歷史性的影響。常常由于一個工程項目的失敗導致經濟損失，導致企業(yè)的衰敗，導致社會環(huán)境的破壞。
例如，一個企業(yè)決定開發(fā)一個新產品，投入一筆資金（其來源是企業(yè)以前許多年的利潤積和借貸）。結果這個項目的失敗的（如產品開發(fā)不成功，或市場上已有其他新產品替代，本產品沒有市場），沒有產生效益，則不僅企業(yè)多年的辛勞（包括前期積蓄，項目期間人力、物力、精力、資金投入）白費，而且企業(yè)背上一個學生的包袱，必須在以后許多年中償還貸款，廠房、生產設備、土地雖都有帳面價值，但不產生任何效益，這個企業(yè)也許會一蹶不振。
三、項目前期策劃應注意的問題
1.在整個過程中必須不斷的進行環(huán)境調查，并對環(huán)境發(fā)展趨向進行合理的預測。環(huán)境是確定項目目標，進行項目定義，分析可行性的最重要影響因素，是進行正確決策的基礎。
2.在整個過程中有一個多重反饋的過程，要不斷地進行調整、修改、優(yōu)化，甚至放棄原定的構思、目標或方案。
第4篇：項目前期策劃范文
關鍵詞 前期策劃；物資管理；工程項目
一、工程項目物資管理現(xiàn)狀
當前我國建筑行業(yè)大多采用的是傳統(tǒng)的規(guī)定、規(guī)范的項目內控精細管理模式，該模式側重于物資的計量與計劃編制，驗收及發(fā)放量的控制，余料的回收等。實際操作中，這種模式不能有效解決內控以外現(xiàn)實客觀存在的各種不可預見因素，究其主因就是忽略了工程項目開工前的物資管理前期策劃?，F(xiàn)實中，物資成本很大程度上是隨著市場價格的變化而變化，缺少科學性和預見性。項目物資管理的前期策劃是在物資精細管理的基礎上，對物資管理開工前的全過程全方位科學預測和策劃，對物資采購供應過程中出現(xiàn)的各種不利成本因素尋求最佳對策與解決方案。
二、工程項目物資管理前期策劃的調查
要想在市場競爭中立于不敗之地，必須要有競爭的優(yōu)勢，特別是價格的優(yōu)勢。而物資費用在工程造價中比重最大，所以企業(yè)領導者與項目經理要對工程項目物資供應全過程進行周密的策劃。
1、材料調查的準備。主要是工程合同內明確的材料用量的統(tǒng)計準備，即分門別類的對項目工程施工圖紙、施工方案、生產、生活輔助設施的工程用料、施工用料、輔助材料、勞保用品、周轉材料等的需求量進行計算統(tǒng)計。
2、材料價格的調查。施工企業(yè)一般都會在投標前和進場后做材料價格的市場調查，有對當?shù)匚飪r部門材料公布價咨詢，或依據(jù)各單位掛牌銷售價和營銷人員的推銷價等，供貨商價格上不同程度上隱含水分。要反映所用材料真實價格，在形成買方市場的條件下，必須對各種主要材料進行公開招標。首先分類調查供應商，初步確定優(yōu)勢者，對各供貨商發(fā)出招標函，收到各供貨商報價后實地勘察，調查生產規(guī)模、供貨能力、信譽程度、材料品質、規(guī)格、數(shù)量等，綜合分析；計算材料價格水平和影響項目物資成本系數(shù)。
3、運輸價格的調查。運輸費用比重很大，影響到物資的成本，關系著施工進度能否按預定工期實現(xiàn)。很有必要認真調查工程項目所在區(qū)域的交通狀況，尋求既能保證施工進度，又能降低運輸成本的運輸路線。
4、地理環(huán)境因素的調查。工程項目施工，充分利用當?shù)刭Y源，就地取材，對減少物資成本費用是非常必要的。項目工程地理位置不同，資源狀況不同。堅持在保證質量的前提下，價格相當選距離的材料采購原則，不能舍近求遠。調查的重點是調查質量和儲量與加工生產能力能否滿足工程項目所需量。
5、自然環(huán)境的調查。建筑工程施工大部分在野外作業(yè)，受自然環(huán)境的影響較大，我國幅員遼闊，氣候環(huán)境差異較大，南方的施工隊伍到北方施工，北方的施工隊伍到南方施工，如果不認真調查自然環(huán)境會造成物資成本成倍增加。因此，對施工項目當?shù)氐淖匀画h(huán)境必須作深入調查，對各個季節(jié)物資產量與儲備量作深入的了解，掌握市場規(guī)律，趨利避害，規(guī)避自然因素對物資成本的影響。
6、業(yè)主及設計單位意圖的調查。正常情況下，項目采購的各項材質必須滿足工程設計要求，因此必需與業(yè)主和設計單位溝通。一般說來在施工圖上對特殊要求的材料有說明，有時設計單位對一些材料未作注明，而施工單位在這個問題上容易犯經驗主義錯誤，或為降低材料成本，購進材料不符合設計要求等。項目施工技術人員應對每項材料的材質列出清單，逐項向設計單位咨詢確認，物資人員逐一記錄備案，以防止采購的物資積壓或退貨。
三、項目物資管理前期策劃的橫向溝通
橫向溝通是指工程項目經理部內部各部門之間對生產計劃所需各種材料、質量、規(guī)格、型號用量以及資金、成本、效益等計劃編制的溝通。
1、生產部門的溝通。工程項目經理部工作的中心是以現(xiàn)場生產為主線，一般情況是，項目進場后業(yè)主對工期十分重視。各種材料用量計劃要按節(jié)點安排進場，否則造成材料積壓或占用場地，影響施工。因此物資部門必須與生產部門進行溝通。生產部門要按節(jié)點提供材料用量計劃并嚴格執(zhí)行。
2、技術質檢部門的溝通。主要是按工程項目的施工工藝要求，對項目所需的材料的等級、物理性質、性能、成分含量、規(guī)格、型號、生產日期、出廠證、合格證、技術參數(shù)、使用說明、保管安全事項以及特供材料的說明等，技術部門要詳細說明并進行技術交底。
3、機械設備部門的溝通。施工設備、施工機具是完成工程工期節(jié)點的保證，根據(jù)施工組織設計或施工方案要求，提前做好設備及施工機具的使用計劃，預留出較充足的時間進行采購或租賃的調查和比選。如不作周密安排就會影響施工進度。對此要列出清單、標明相關數(shù)據(jù)、規(guī)格、型號、性能及要安裝時間等。
4、合同部門的溝通。工程項目的工程預算是依據(jù)甲方提供的工程量清單和取費標準，工程用料準確關系到物資、施工、技術等計劃安排的準確性，關系到工程物資成本高低、工程效益好壞、關系到測算考核項目管理人員、現(xiàn)場作業(yè)人員的利益分配比例的合理性。另外，工程項目在施工中存在設計變更，合同外工程項目的增加，相應物資供應也會增加，總的說來它是決定物資供應量的依據(jù)。在工程項目各種材料總量確定的情況下，掌握工程項目施工進度各分部分項工期節(jié)點所需各種材料用量。同時根據(jù)合同及補充協(xié)議或會議紀要對業(yè)主供料的劃分進行了解，避免材料重供積壓或雙方都不供的空缺而造成的成本損失。
5、財務核算部門的溝通。對于工程項目來講，除滿足合同要求外，工程項目更要以經濟效益為中心，對項目經理部的重要考核指標就是實現(xiàn)預期經濟目標。財務核算部門與工程經營管理部門在項目開工前，都會進行前期成本分析預測，對工程項目各項費用進行分解，制訂相應的材料用量和成本控制計劃，物資準備金計劃。物資部門所要溝通的：一是各類材料是否納入財務計劃；二是材料用量的核準；三是材料價格控制的系數(shù)；四是了解對影響項目物資成本不可預見因素處理措施。
第5篇：項目前期策劃范文
關鍵詞：項目檔案 歸檔 前期策劃
隨著企業(yè)的發(fā)展對檔案信息資源的需求日益增大，項目工程檔案歸檔完整性、系統(tǒng)性、準確性已迫在眉捷。因此，項目工程檔案歸檔前期策劃已形成趨勢。
一、工程項目檔案歸檔前期策劃的必要性
隨著公司的成立，輸變電工程不斷增加，工程竣工投運后，大部分工程竣工資料不能保質保量按時移交，主要體現(xiàn)在以下幾方面：一是檔案管理與項目建設同步進行落實不到位[1]。參建單位只抓工程建設進度，資料編寫、收集不及時閉環(huán)與工程進度未同步轉序，且80%以上工程投運后三個月都未按時移交到檔案室，有的拖到投運后一兩年才移交，甚至更久；二是移交到檔案室的工程資料無法保質保量[2]。因大部分建設單位只抓工程進度，等工程竣工驗收時才開始安排人員編寫、收集資料，以致資料無法及時、真實準確、齊全移交；三是電子文件的收集難度大。大部分參建單位在資料形成過程中無收集電子版存檔的意識，以致移交檔案室時為滿足移交要求就掃描移交，無形中增加了檔案服務器的存儲量；四是由于設計、監(jiān)理、施工單位具有流動性的特點，資料員不固定，檔案管理員無法定向指導，以致資料員業(yè)務水平提升太慢，主要體現(xiàn)在對資料移交范圍不清晰和對檔案管理平臺系統(tǒng)的使用意識不到位和不熟悉兩方面。
為此，通過對公司檔案管理現(xiàn)狀分析，使公司檔案管理工作科學、有序、穩(wěn)健發(fā)展，又能達到事半功倍的效果，為規(guī)劃電網(wǎng)建設項目檔案管理，結合國家電網(wǎng)檔案信息管理平臺離線錄入軟件，項目工程檔案提前介入，前期歸檔尤為重要。
二、工程項目檔案歸檔前期策劃思路
首先，確定工程項目檔案歸檔前期策劃思路：檔案管理部門根據(jù)建設項目文件歸檔范圍，結合項目具體情況，提前制訂項目歸檔前期策劃，明確工程建設各階段、各類文件收集整理的責任人員、歸檔時間及整理標準，作為項目各參建單位項目檔案工作的依據(jù)和指導。
其次，確定歸檔范圍[3]。項目檔案是指電網(wǎng)建設項目在立項、審批、采購（含招投標）、勘測、設計、施工、調試、監(jiān)理、竣工驗收及試運行全過程中形成的應當歸檔保存的文字、圖表、聲像等不同形式和紙質、光盤等不同載體的全部文件材料。
再次，明確檔案形成進度及要求。項目檔案管理工作要與項目建設同步進行。項目申請立項時，即開始項目文件的形成、積累和整理工作，并建立健全項目檔案管理組織體系，明確責任，統(tǒng)一要求，按照項目文件形成的先后順序和項目建設階段性完成情況，進行項目文件材料收集、整理、歸檔，做到有序收集、有效管理、同步驗收。項目檔案管理應納入電網(wǎng)建設管理程序、工作計劃、日常管理及合同管理[4]。在簽訂項目設計、施工、監(jiān)理、采購（招投標）、調試等合同、協(xié)議時，應設立專門條款，明確合同相關方提交項目檔案的套數(shù)、案卷質量、移交范圍、移交時間及電子文件等具體責任要求。
此外，明確參建單位各方職責?；ü芾聿块T（單位）落實工程檔案管理相關人員的責任。一是對資料從形成、保管、歸檔整個過程涉及的人員職責進行明確劃分，根據(jù)國網(wǎng)公司檔案管理的規(guī)定落實人員的職責，形成獎懲激勵制度。項目檔案管理要按照“統(tǒng)一領導、分級管理；統(tǒng)一標準、分工負責；統(tǒng)一驗收、分責任主體移交；明確期限，及時移交”的原則進行。公司基建部為項目的建設管理單位，公司作為項目法人建設的項目，由公司基建部全權負責項目檔案的具體管理工作。項目檔案工作按照合同要求實行分工管理，建設管理單位、設計、施工、監(jiān)理、調試、采購（招標機構）及運行單位均應建立項目檔案管理組織體系，將項目檔案工作納入相關領導、相關部門、相關人員的職責范圍，按照“誰形成，誰負責”的原則，配備專人完成各自職責范圍和合同規(guī)定的文件材料的收集、整理、立卷、審核、移交、歸檔工作。
最后，根據(jù)公司項目工程檔案的實際情況，重點強調以下薄弱問題。一是工程施工過程中，涉及的資料繁雜，同時數(shù)量比較多，要求資料人員在現(xiàn)場收集開箱資料，如合格證、說明書、出廠試驗報告等資料時，往往產生遺漏，特別要注意即時開箱即時收集，設備安裝借閱廠家資料嚴格執(zhí)行借用制度；二是對國網(wǎng)公司新要求收集的資料意識薄弱，如對工程數(shù)碼照片的收集、整理往往是各個工程參建單位的弱項，加強此項宣傳；三是重大建設項目工程意識淡薄，往往不能按相關辦法進行資料的監(jiān)督編寫、收集、檢查，只按一般工程管理，要求資料員在確定工程資料歸檔范圍時守先要定位工程的規(guī)模；四是由于公司是近兩年才自行建設220kV電壓等級工程，對創(chuàng)優(yōu)工程檔案要求意識很淡薄，基礎薄弱，要求資料員加強創(chuàng)優(yōu)管理工程資料的學習。創(chuàng)優(yōu)工程必須提前策劃，提前要求各參建單位（基建部）組織檔案員定期且加強檢查次數(shù)，以保證各環(huán)節(jié)資料有序進行。此培訓方式實用性強，有效提高了工作效率。
三、系統(tǒng)的實現(xiàn)方式
國家電網(wǎng)公司檔案管理信息平臺是檔案管理的綜合系統(tǒng)，具備管理各類檔案的功能，能將公司的各類檔案按照檔案的標準和規(guī)則進行分類存儲、集中控制、統(tǒng)一查詢，做到對各類檔案數(shù)據(jù)的收集、整理和充分利用。本系統(tǒng)的離線客戶端軟件，專門提供給工程項目參建單位檔案錄入人員進行離線的檔案數(shù)據(jù)錄入整理工作需要的。系統(tǒng)對于普通用戶的機器環(huán)境要求建議為瀏覽器Microsoft Internet Explorer6.0以上，操作系統(tǒng)WINDOWS 2000＼ WINDOWS XP以上。
（一）首先由檔案管理員在檔案系統(tǒng)平臺中創(chuàng)建參與此項目的各參建單位，并給每個參建單位創(chuàng)建至少一名檔案數(shù)據(jù)的錄入員，即定義此錄入員的登陸用戶名和密碼。完成此步驟后如果在施工現(xiàn)場具備網(wǎng)絡環(huán)境則參建單位的錄入員可以用上述定義好的用戶名密碼直接登錄檔案系統(tǒng)平臺進行數(shù)據(jù)的錄入整理，如果不具備則需要用上述的用戶名和密碼登陸離線客戶端軟件進行如下所述的操作。檔案管理員從檔案系統(tǒng)平臺中導出自己所需要的XML配置文件，此配置文件中包含相應項目的所有配置信息（項目名稱、項目代號、此項目的全部參建單位、此項目所用的整個分類表或歸檔模版等）[5]。
（二）由檔案管理員從系統(tǒng)中導出各參建單位的XML配置文件（文件中包括項目名稱、項目代號、該參建單位對應的分類表或歸檔模版節(jié)點、該參建單位登陸的用戶名和密碼等），并通過網(wǎng)絡或存儲介質分別發(fā)送給各參建的檔案錄入員。
（三）各參建單位的檔案錄入員在項目施工現(xiàn)場用得到的用戶名和密碼登陸離線客戶端軟件進行該項目本單位職責范圍內的檔案數(shù)據(jù)收集整理工作，保證數(shù)據(jù)收集的完整性和準確性。
（四）各參建單位的檔案錄入員在項目結束后陸續(xù)將本單位收集整理的項目歸檔數(shù)據(jù)導出成文件形式，通過網(wǎng)絡或存儲介質移交給檔案管理員，由檔案員進行項目歸檔數(shù)據(jù)的匯總整合。
（五）由檔案管理員將匯總整理好的項目歸檔數(shù)據(jù)通過離線客戶端軟件內提供的功能導入檔案系統(tǒng)平臺中繼而歸檔進入正式的檔案庫進行保存。
四、增強資料審核環(huán)節(jié)
該環(huán)節(jié)主要增加了竣工檔案移交簽證書。共分四次審核，由基建部組織、督促各參建單位（部門）向公司辦公室（運行單位）移交項目檔案和辦理移交手續(xù)。各參建單位編制移交清冊一式二份，交接雙方按照移交清冊認真核對、逐項交接。交接完畢后，雙方在移交清冊上簽字蓋章，公司辦公室（運行單位）、移交單位各存一份，以備查考。公司辦公室（運行單位）匯總各參建單位的移交清冊形成一套本項目完整的檔案移交清冊存檔備查。
其次，要求基建部繼續(xù)加強落實工程項目檔案同步管理問題。一是提前策劃，及時執(zhí)行，采取定期與隨時抽查檔案相結合的檢查方式?；ú慷ㄆ诮M織人員對各項目部的資料進行檢查，檢查內容包括資料的齊全性、準確性。同時，根據(jù)工程實施推進的具體情況，在工程轉序的各階段、竣工驗收階段，組織檔案人員對工程資料進行檢查驗收。二是電子文件及時收集、歸檔。基建部和辦公室共同監(jiān)督各參建單位利用“國家電網(wǎng)檔案信息管理平臺”及“離線錄入系統(tǒng)”的使用情況。
第6篇：項目前期策劃范文
一、現(xiàn)階段審計項目計劃管理的新要求
1、審計工作總體目標的新要求
劉家義審計長在2013年全國審計工作會議上指出：“要科學安排審計計劃。各級審計機關要圍繞審計監(jiān)督全覆蓋的要求，堅持‘滾動計劃、有效整合、區(qū)別對待、循序漸進’的原則，全面摸清審計對象的底數(shù)，實行分類管理，制定5年審計項目總體規(guī)劃和分領域審計項目滾動計劃，做好年度審計計劃與長遠規(guī)劃的銜接，加強年度計劃的統(tǒng)籌和整合?！卑凑丈鲜鲆螅瑢徲嬳椖坑媱澒芾砭筒荒苤皇呛唵蔚闹贫ㄓ媱?，而是應該不斷提高規(guī)范化和科學化水平，創(chuàng)新審計項目生成的途徑和方法，保障審計工作緊扣黨和政府中心工作、社會熱點，實現(xiàn)審計“充分發(fā)揮國家利益捍衛(wèi)者、經濟發(fā)展‘安全員’、公共資金守護者、權力運行‘緊箍咒’、反腐敗利劍和深化改革‘催化劑’的作用，為推動完善國家治理和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展做出積極貢獻”的總體目標。
2、國家審計準則的新要求
《中華人民共和國國家審計準則》（審計署令第8號，以下簡稱新《準則》）于2011年1月1日起施行，與審計署原來的《審計機關審計計劃管理辦法》相比，新《準則》對審計項目計劃的編制作出了更加全面、細致的規(guī)定，包括編制審計項目計劃的步驟、調查審計需求的方向、進行可行性研究重點調查的內容、符合專項審計調查的情形、審計項目計劃應反映的內容等，同時還明確了工作分工：調查審計需求、進行可行性研究和確定備選審計項目，以業(yè)務部門或者派出機構為主實施；備選審計項目排序、配置審計資源和編制年度審計項目計劃草案，以計劃管理部門為主實施。
二、審計項目計劃管理存在的問題
1、缺乏“一盤棋”理念，未達到審計監(jiān)督全覆蓋要求
（1）不重視審計項目計劃計劃的龍頭作用，缺乏系統(tǒng)性。新《準則》明確的計劃編制工作分工，有利于計劃管理部門對審計項目計劃管理的綜合統(tǒng)籌。但是，由于部分審計機關在編制計劃前，未自上而下地確定下一年度的審計工作思路、審計重點領域和總體目標，計劃管理部門只是機械地將上級審計機關下達的任務以及業(yè)務部門提出的備選項目進行匯總，往往造成年度計劃零散且非系統(tǒng)。此外，部分審計機關的業(yè)務部門之間的工作是有一定交叉的，如預算執(zhí)行審計、經濟責任審計，往往并非由某個部門獨立完成。在提出備選項目時，僅僅由財政審計部門、經濟責任審計部門分別提出預算執(zhí)行審計、經濟責任審計備選項目，再由計劃管理部門統(tǒng)一協(xié)調后分配給各個業(yè)務部門，存在不熟悉審計對象的問題。
（2）不重視審計信息化技術的應用，審計監(jiān)督全覆蓋缺乏技術保障。近年來，審計機關的審計信息化建設得到了長足的發(fā)展，但是審計信息化技術在審計項目計劃管理中的應用并沒有得到足夠的重視。一是部分審計機關未建立審計對象的基礎數(shù)據(jù)庫，未能對審計對象進行分類管理和規(guī)劃，審計項目計劃的重點領域、重點問題不突出。二是部分審計機關未搭建財政資金聯(lián)網(wǎng)審計平臺，未能利用計算機對財政資金重點支出存在問題的分析作為編制項目計劃的依據(jù)，審計監(jiān)督全覆蓋缺乏技術保障。
2、頻繁調整，嚴肅性難以得到保證
新《準則》規(guī)定，年度審計項目計劃一經下達，審計項目組織和實施單位應當確保完成，不得擅自變更；如需調整，應當按照原審批程序報批。但是，審計項目計劃在執(zhí)行過程中，往往由于各種突況而發(fā)生調整，其嚴肅性難以得到保證。審計項目計劃的頻繁調整，一定程度上是由審計工作所處的客觀環(huán)境決定的。
（1）下級審計機關與上級審計機關的計劃年度不一致。如某市審計機關的年度審計項目計劃自1月至12月期間實施，但其上級審計機關的年度審計項目計劃自8月至次年7月期間實施。計劃年度不一致，導致上級審計機關下達新的審計項目計劃時，下級審計機關已將審計項目計劃報同級政府主要負責人審批同意并印發(fā)實施。其結果是，下級審計機關每年都要通過調整審計項目計劃來完成上級審計機關下達的統(tǒng)一組織實施項目。
（2）黨和政府臨時交辦任務較多。社會各界對審計工作的期望值很高，特別是黨和政府相信審計機關能夠獨立、客觀、公正地調查某些棘手問題或突發(fā)問題，因此臨時交辦一些審計或調查項目。由于交辦項目具有不確定性，勢必會占用一定的審計資源，加劇審計機關力量不足的矛盾，從而影響正常的審計項目開展，妨礙審計項目計劃的推進。
3、機構設置及人員素質不適應審計實踐要求
目前，還有相當一部分審計機關未設立專職審計項目計劃管理機構，審計項目計劃管理工作由辦公室或法規(guī)處承擔，部分基層審計機關甚至沒有配備專職的計劃管理人員。一些審計機關雖然配備了計劃管理人員，但這些人員存在缺乏審計實踐經驗、宏觀意識薄弱、專業(yè)不對口等問題，在一定程度上制約了審計項目計劃管理作用和效能的發(fā)揮。
4、對審計項目計劃執(zhí)行情況的檢查和評價力度不夠
有的審計機關在計劃執(zhí)行中缺乏檢查與控制，領導和計劃管理部門對計劃執(zhí)行情況掌握得不充分，跟蹤督促和指導落實工作做得不實。有的審計機關對計劃執(zhí)行情況的總結不夠認真，未有分析造成未按時完成年度計劃項目的原因，對年度計劃項目的執(zhí)行及效果缺乏必要的評價機制，考核和獎懲不到位，影響了審計項目計劃管理工作應有作用的發(fā)揮。
三、提高審計項目計劃管理效果對策研究
1、形成計劃“一盤棋”的思路，實現(xiàn)審計監(jiān)督全覆蓋
（1）圍繞黨和政府工作中心，統(tǒng)一審計思路。制定審計項目計劃是整個審計工作的開端，其作用舉足輕重。審計項目計劃的統(tǒng)籌過程，可先由計劃管理部門根據(jù)審計機關制定的長期工作規(guī)劃，圍繞黨和政府工作中心，全面把握相關領域的總體情況，提出下一年度的審計工作思路、審計重點領域、審計總體目標，報經審計機關業(yè)務會議討論確定。計劃管理部門應將政府經濟工作中心內容及對審計機關的工作要求、上級審計機關安排或者授權審計事項、群眾舉報或公眾關注事項、近年已審計單位名單等，提供給業(yè)務部門，由其開展審計需求調查，提出備選項目。預算執(zhí)行審計、經濟責任審計備選項目先由各業(yè)務部門提出，再分別由財政審計部門、經濟責任審計部門甄選調整，然后報至計劃管理部門。這種做法，可以減少計劃的零散性和非系統(tǒng)性，提高針對性，既考慮重點部門、重點領域和重點資金，抓住影響大、風險高、資金總量大的項目進行審計，也從維護財經秩序角度出發(fā)，抓好一定層面，一定周期項目的審計，克服審計死角。
（2）建立審計對象的基礎數(shù)據(jù)庫。2014年5月，廣東省審計廳藍佛安廳長在各市審計局局長座談會提出：“要摸清審計對象的數(shù)量、結構和特點，做到對本級審計管轄對象心中有數(shù)，在此基礎上對審計對象進行分類管理和規(guī)劃，堅持全面審計與重點審計相結合，制定滾動項目計劃?！边@就強調了審計對象基礎數(shù)據(jù)庫的重要性。計劃管理人員應定期對本級審計對象的基本情況、財務數(shù)據(jù)、業(yè)務資料、審計情況等進行調查，建立并完善審計對象數(shù)據(jù)庫，逐步實現(xiàn)對審計對象的動態(tài)管理；要定期到政府相關部門征求意見，及時掌握不斷變化的情況。
（3）將審計信息化技術作為實現(xiàn)審計監(jiān)督全覆蓋的技術支持。廣州市審計局積極探索聯(lián)網(wǎng)審計，在2011年完成了財政聯(lián)網(wǎng)審計系統(tǒng)的建設，實現(xiàn)了對財政預算管理、國庫支付、總預算會計等大部分業(yè)務的審計監(jiān)督。同年，下轄黃埔區(qū)也建立財政國庫集中支付系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)審計平臺，審計人員可以隨時訪問財政國庫集中支付系統(tǒng)，導出數(shù)據(jù)進行分析。目前，廣州市審計局正著手研究，在編制審計項目計劃時，利用聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)對重點財政資金支出情況進行分析，選取可疑對象作為重點審計對象，確保重點審計對象每年審計一次、一般審計對象五年至少審計一次。
2、預留審計力量減少計劃調整
為避免審計項目計劃的頻繁調整，保持其嚴肅性和權威性，堅持靈活性原則，預留一定審計力量是必要的。計劃管理部門可以根據(jù)以前年度黨和政府臨時交辦的工作量，評估自身的審計資源，預留一定比例的審計力量。年度終結時，再將臨時增加的審計任務，按照原審批程序報批。
3、完善審計項目計劃管理組織架構
針對計劃機構設置及人員素質不適應審計實踐要求的問題，應加強計劃管理體制及組織機構的建設：一要明確管理機構，保證相關機構以主要力量認真做好審計項目計劃管理工作；二要強化管理職能，特別是注重計劃管理的統(tǒng)籌功能，發(fā)揮其總攬全局、指導全程的作用，使其在計劃的制定、執(zhí)行、評估環(huán)節(jié)發(fā)揮應有的作用；三要提高人員素質，挑選具有良好的財經知識背景、審計實踐經驗豐富、宏觀意識強的人員充實到計劃管理工作崗位，不斷提高其綜合能力和素質，使之適應計劃管理工作的需要。
4、加大對審計項目計劃執(zhí)行情況檢查和評價的力度
第7篇：項目前期策劃范文
【關鍵詞】房地產開發(fā)項目 前期成本管控
一、引言
房地產行業(yè)經過近年來的高速發(fā)展，已成為國民經濟的支柱產業(yè)之一，房地產行業(yè)競爭也日趨激烈。在國家對房地產行業(yè)進行宏觀調控的大背景下，房地產開發(fā)企業(yè)面臨嚴峻的考驗。特別是政府相關部門房產限購、抑制房價增長等政策的出臺，制約了房地產開發(fā)企業(yè)收入增長的空間。房地產開發(fā)企業(yè)想要在新形勢下立于不敗之地，成本控制成為首要任務。目前，很多房地產企業(yè)將項目施工管理階段的成本控制作為成本控制的重點，未重視項目前期成本管控。而作為前期成本構成的前期投資決策階段和規(guī)劃設計階段的成本控制對土地成本及工程造價成本的影響可達75%～90%。因此，房地產開發(fā)企業(yè)必須將項目前期成本管控放在整體成本控制的首位，從而達到降低成本，提高利潤的目的。
二、房地產開發(fā)項目前期成本構成及其風險關鍵控制點的分析
（一）房地產開發(fā)項目前期成本的構成
房地產開發(fā)項目前期成本的具體內容根據(jù)所在地區(qū)的不同有所區(qū)別，但一般而言由以下成本構成：
1.支付的土地出讓金。即當?shù)赝恋夭块T掛牌出讓或拍賣出讓土地所收取的費用。
2.土地拆遷及安置補償費。包含青苗補償費、耕地占用稅、征地管理費、拆遷安置費等。
3.前期工程費。包含規(guī)劃設計費、勘察費、“三通一平”費或“七通一平”費。
4.其他前期費用。包含前期相關人員工資、福利費、資金利息等。
（二）房地產開發(fā)項目前期成本的風險關鍵控制點
1.面臨風險：土地購買風險、土地拆遷安置風險。
對應的風險關鍵控制點：前期投資決策階段。
土地成本支出約占到項目總成本的30%，對地塊的開發(fā)風險后期升值的評估論證和成本測算工作決定了項目的可行性。因此，前期投資決策是項目開發(fā)中最重要的階段，也是前期成本最重要的風險關鍵控制點。
2.面臨風險：設計質量風險、設計技術風險。
對應的風險關鍵控制點：規(guī)劃設計階段。
規(guī)劃設計費雖然開發(fā)項目總成本的不到1%，但在項目決策后對項目總成本的影響達75%以上，設計質量的好壞直接影響工程造價及工期長短。規(guī)劃設計階段的成本控制才能有效抓好工程造價，進而達到降低造價，節(jié)約成本的成本管理目標。規(guī)劃設計階段也成為開發(fā)項目前期成本的風險關鍵控制點。
三、房地產開發(fā)項目前期成本管控的方法和措施
（一）開發(fā)項目前期投資決策階段的成本管控方法和措施
前期投資決策是對開發(fā)項目的總體策劃，此階段作出的前期定位策劃、可行性分析及投資估算直接影響到整個項目的成敗。其成本管控的具體方法和措施如下：
1.組建專業(yè)的投資決策團隊。前期投資決策是一個專業(yè)而系統(tǒng)的工作。企業(yè)需在投資決策階段組建一個既具有豐富專業(yè)知識又有深厚行業(yè)管理經驗的團隊，調動企業(yè)的相關資源，作出正確的投資決策。
2.重視市場調研，進行項目定位策劃。企業(yè)通過對市場的深入分析研究，根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略，整合資源，對建設地塊購置、開發(fā)產品定位、銷售對象選擇、定價策略等進行一系列的定位策劃。開發(fā)項目準確地進行定位策劃能控制開發(fā)成本，降低土地購買及安置風險。在市場經濟條件下可聘請專業(yè)的市場調研機構進行前期定位策劃，避免自身工作的片面性。
3.切實做好開發(fā)項目的可行性研究工作、編制投資估算。
（1）企業(yè)必須研究國家經濟政策根據(jù)需拍得地塊的用途，結合地塊地理位置、環(huán)境、交通狀況及市政規(guī)劃等因素對項目產品定位可行性，銷售定價的可行性，工程方案的技術可行性，經濟成本的可行性等進行論證?？尚行匝芯康哪康氖墙档惋L險，爭取利潤最大化，同時合理確定工程規(guī)模、開發(fā)進度。
（2）進行開發(fā)項目的效益分析，編制投資估算。
編制投資估算必須具有全面性、準確性及彈性。
投資估算的編制應該盡可能細致全面，投資估算也是成本目標必須保證其準確性。在此基礎上投資估算還要考慮到實施過程中內外部因素的變化，進行動態(tài)管理保持其彈性，使投資估算切實起到控制項目總投資的作用。
（二）項目規(guī)劃設計階段的成本管控方法和措施
加強規(guī)劃設計階段的成本管理是工程成本控制的關鍵點，其成本管控應從以下方面著手：
1.進行專題調研，牽頭設計過程。開發(fā)企業(yè)對工程成本控制的積極性要遠遠高于設計單位，在項目規(guī)劃設計階段，應有開發(fā)企業(yè)牽頭通過設計單位實施成本控制。開發(fā)企業(yè)應深入市場調查，查找該階段成本管控的可控點進行專題調研，通過收集最新技術資料，組織專家專題會等方式主動關注設計過程，完成成本管控。
2.進行設計招標控制，優(yōu)化設計方案。目前市場條件下設計單位的競爭也很激烈，開發(fā)企業(yè)可以利用這一有利條件，在符合招投標法的條件下，通過公開招標確定規(guī)劃設計單位，迫使設計競爭者重視成本管控，用經濟合理性最高的方案參與競標。通過設計招標優(yōu)選技術先進且經濟合理的方案，最大限度降低工程造價成本，提高綜合效益。
3.實施限額設計，降低設計費用。限額設計是指按照批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設計概算，按照批準的初步設計概算控制施工圖設計。各專業(yè)在保證功能和技術指標的前提下，合理分解投資限額和工程量，然后再分解到各單位工程和分部工程。根據(jù)限定的額度進行方案篩選和設計，并且嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，以保證總投資不被突破。
限額設計是按照投資或造價的限額進行滿足技術要求的設計，從節(jié)約的角度出發(fā)，把技術同經濟有機的結合起來，是建設項目投資控制系統(tǒng)中的一項關鍵措施。在整個設計過程中，設計人員與經濟管理人員應密切配合，做到技術與經濟的統(tǒng)一。因此，房地產開發(fā)企業(yè)應積極推行限額設計。
四、結語
綜上所述，房地產開發(fā)項目的前期成本管控是項目成本管理的核心，只有將前期成本管控放在重要位置，實施有效控制才能真正實現(xiàn)開發(fā)項目成本控制，為企業(yè)創(chuàng)造經濟效益。
參考文獻
[1]黃芬華.房地產開發(fā)項目的內部控制.商業(yè)經濟，2008（7）：48-49.
第8篇：項目前期策劃范文
乙方：
江蘇萬誠置業(yè)有限公司（以下簡稱甲方）同南京開啟房地產投資咨詢有限公司（以下簡稱乙方），就雙方戰(zhàn)略聯(lián)盟合作達成以下合作意向：
一、 合作標的
1. 甲方開發(fā)的“錦繡華庭”項目待銷售的三、四組團 —— 位于江蘇省泗洪縣，規(guī)劃建筑面積約為11萬㎡（以下簡稱項目一）；
2. 甲方開發(fā)的“學府文苑”項目待銷售部分（未售出部分） —— 位于江蘇省泗洪縣，規(guī)劃建筑面積約為13萬㎡（以下簡稱項目二）；
3. 甲方名下待開發(fā)的“藍天花園”項目 —— 位于江蘇省泗洪縣，占地約174畝（以下簡稱項目三）；
4. 甲方名下待開發(fā)的“泗陽項目” —— 位于江蘇省泗陽縣，占地約450畝（以下簡稱項目四）；
5. 甲方開發(fā)的“銀都花園”項目商業(yè)裙房部分 —— 位于江蘇省泗洪縣，規(guī)劃建筑面積約為1萬㎡（以下簡稱項目五）。
二、 合作方式
1. 項目全程營銷（不含項目前期策劃），合作項目如下：
1） 項目一
2） 項目二
2. 項目全程營銷（含項目前期策劃），合作項目如下：
1） 項目三
2） 項目四
3. 項目全程策劃推廣及招商配合，合作項目如下：
1） 項目五
三、 合作期限
自各項目合作補充協(xié)議簽定之日起到該項目銷售率達到 95 %
四、 主要服務內容概述
1. 項目前期策劃
1） 項目開發(fā)定位及開發(fā)建議
2） 項目規(guī)劃設計任務書
3） 項目規(guī)劃方案調整及市場化建議
4） 項目核心形象設計及開發(fā)戰(zhàn)略
5） 項目產品外延提示及優(yōu)化建議
2. 項目全程營銷
1） 項目全程策劃
a、 項目整體市場定位
b、 項目整體營銷概念定位
c、 項目整體營銷戰(zhàn)略
d、 公關活動的策劃組織
e、 階段性市場分析及連續(xù)性調研（含競爭對手分析）
f、 目標消費者分析
2） 項目整體銷售服務
a、 項目整體銷售總策略擬訂
b、 項目整體銷售戰(zhàn)略及戰(zhàn)術擬訂
c、 項目階段銷售策略的制定與執(zhí)行（推盤策略、價格策略、周期策略）
d、 項目整體銷售體系建立
e、 銷售專業(yè)隊伍的組織與管理
f、 提供3名銷售管理人員、6名銷售接待人員參與項目整體的銷售服務
3） 項目整體形象推廣
a、 項目整體品牌形象定位
b、 廣告創(chuàng)意設計及廣告包裝體系建立
c、 廣告戰(zhàn)略組團計劃擬訂及執(zhí)行
d、 媒介計劃擬訂與執(zhí)行
3. 項目全程策劃推廣及招商配合
a、 項目整體營銷概念定位
b、 項目整體營銷戰(zhàn)略
c、 公關活動的策劃組織
d、 階段性市場分析及連續(xù)性調研（含競爭對手分析）
e、 目標消費者分析
f、 項目整體品牌形象定位
g、 廣告創(chuàng)意設計及廣告包裝體系建立
h、 廣告戰(zhàn)略組團計劃擬訂及執(zhí)行
i、 媒介計劃擬訂與執(zhí)行
j、 提供人員參與招商工作的執(zhí)行配合
五、 主要商務條件
1. 項目策劃推廣服務費
按總銷金額的 0.5 %提取
2. 項目全程銷售
1） 銷售底均價
甲乙雙方可在項目正式開盤前1月最終商議確定
2） 傭金
a、 項目階段實際成交均價低于銷售均底價時，按總銷售金額的 2 %提?。?/p>
第9篇：項目前期策劃范文
關鍵詞：水利水電工程 分包 變更 索賠
水利水電工程造價管理是一項建設周期長、投資大、協(xié)作部門多，受自然資源、地形、地質、水文氣象條件的影響很大，也受當?shù)亟洕l(fā)展水平、交通及其他資源市場條件的影響，其個性非常突出。做好前期策劃是為保障后期施工順利實施，為后期施工階段過程控制提供一個基礎性的經濟指導。
一、分包策劃
分包策劃是為后期施工階段工作全面展開提供基礎的有力保障，如何做好分包策劃、分包策劃包含哪些內容、需要考慮哪些因素是分包策劃的關鍵。
一般水利水電工程的工期比較特殊，要求在枯水水期盡早開工，要想在有效的時間內完成一個可靠的分包策劃需要的不僅是時間，更重要的是經驗。一般水利水電工程分包策劃與項目整體前期策劃時間同步，大型項目從接到中標書開始二個月以內完成，中小型項目從接到中標書開始一個月以內完成。
做分包策劃首先考慮的是主要內容及關鍵因素對后期施工的影響，一般分包策劃的主要內容包括分標數(shù)量、分包范圍、工作內容、質量標準、工期計劃、工程量和邊界條件等；項目分包方式（主要分勞務分包、包工包料工序分包、包工包料切塊分包三種分包方式）；計劃工期和計劃招標時間安排、發(fā)包方式（邀請招標、邀請議標或指令性分包）、分包項目招標文件文本、分包招標評標規(guī)定、擬候選分包商清單、分包合同文本等；根據(jù)擬定的分包方式，以工程項目中標價為基礎測算整個工程預算成本的基礎上，測算分包成本，制定分包項目的預控單價（包括分包標底價），列出分包項目工程量計價清單，制定分包項目主材控制指標；擬定與分包項目管理相對應的我方分包現(xiàn)場管控措施；擬定分包項目管理過程中的配套措施；擬定分包管理風險源，分析分包成本盈虧原因，制定防范措施。關鍵因素有：與業(yè)主合同中約定以0#圖紙為依據(jù)重新調整工程量清單的基礎設施項目，應以0#圖紙工程量清單為依據(jù)；對于臨時工程，在策劃中應以合同約定為前提，以投標費用為控制基礎，采取限額設計、優(yōu)化設計、總價包干設計等多種方式，對臨建項目單價成本進行詳細分析，降低分包施工成本，降低臨建項目成本。即便臨建項目費用可能有突破，也應在項目前期經濟分析中，考慮彌補來源，平衡和調整主體分包價格，爭取整體盈利。不得超越合同范圍自行增加臨建工程項目；嚴格控制施工項目超合同、超規(guī)模的進行施工。
二、變更和索賠策劃
變更索賠策劃是企業(yè)合同項目二次經營的重點，應建立在與業(yè)主合同約定的基礎上，針對行業(yè)特點和規(guī)定開展工作，變更索賠策劃是工程項目合同管理全過程的系統(tǒng)工作。加強變更索賠過程控制，建立變更控制流程，促進施工項目變更索賠工作的制度化、標準化、程序化，提高變更索賠實現(xiàn)效果，提高項目盈利水平。
1.成立變更索賠工作領導小組，由專人負責變更索賠工作日常牽頭工作，并制定變更索賠控制流程。
2.策劃各階段的變更索賠工作
（1）投標階段：在合同評審的基礎上，建立采用對比和綜合分析方法尋求最佳施工組織方案及報價，尋找項目變更和索賠的可能性，提出風險防范措施，完成項目中標后的技術商務交底，為施工項目變更索賠策劃提供線索。
（2）前期階段：根據(jù)投標階段項目變更和索賠的可能性分析、項目前期策劃方案，結合項目施工條件、合同履約條件、現(xiàn)場物價情況、地質情況等因素，搜集各種索賠線索，制定變更索賠項目策劃方案，在前期策劃工作中一并考慮。
（3）施工階段：根據(jù)項目前期階段制定的變更索賠項目策劃方案，制定《施工項目變更索賠擬報項目工作計劃表》，對擬報項目做出工作部署，規(guī)定逐項工作責任人、格式、要求。同時對已報出的變更索賠項目制定《變更索賠已申報項目跟蹤一覽表》，逐項跟蹤落實。
（4）項目完工階段：繼續(xù)變更索賠已申報項目跟蹤落實；為完工結算準備好變更索賠已審批項目的立項依據(jù)、原始資料和審批資料；對所提供變更索賠已審批項目資料的真實性、合法性、完整性進行自審自查、糾偏補正，配合做好外審取證工作。
（5）變更索賠各階段工作：投標階段尋找項目變更和索賠的可能性分析制定變更索賠項目策劃方案制定變更索賠擬報項目工作計劃提交變更索賠意向通知準備索賠資料提交索賠文件制定變更索賠已申報項目跟蹤表談判協(xié)商和索賠跟蹤獲批結算資料歸檔。
3.合同變更索賠的原則
（1）合同的變更內容應根據(jù)合同條款確定。
（2）合同變更的報批流程必須按合同規(guī)定的程序和時間進行。
（3）合同的變更據(jù)合同商定的定額、取費標準或按照合同有關原則提出合同變更費用。
4.變更索賠項目實施要求
在沒有立項依據(jù)、沒有預控方案的情況下，不得將變更項目列入施工計劃、不得進入施工環(huán)節(jié)、不得采取墊資方式進行施工、不得挪用合同內項目資源進行施工、不得采取“背靠背”條款的分包合同交由分包商進行施工。
三、結束語
分包策劃和變更索賠策劃是后期施工階段控制的關鍵所在，做好水利水電工程造價管理前期分包策劃和變更索賠策劃，是企業(yè)獲得最大利潤的保證，更是確保成本目標的實現(xiàn)的基礎，同時也將為企業(yè)在市場上的信譽、生存和發(fā)展提供有益的幫助。
參考文獻：
[1]施工企業(yè)經營管理[M].北京：清華大學出版社，北京交通大學出版社，2006.
