房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 資本運(yùn)營 現(xiàn)狀 創(chuàng)新

房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)，集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性。主要包括土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

一、資本運(yùn)營概述

(一)資本運(yùn)營定義

營運(yùn)資本的概念有狹義和廣義的解釋。廣義營運(yùn)資本的意義就是企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)總額，這個(gè)概念主要在研究企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性和周轉(zhuǎn)狀況時(shí)使用。狹義的營運(yùn)資本是指企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)總額減去各類流動(dòng)負(fù)債后的余額，也稱凈營運(yùn)資本。由于凈營運(yùn)資本被視為可作為企業(yè)非流動(dòng)資產(chǎn)投資和用于清償非流動(dòng)負(fù)債的資金來源，所以，狹義的流動(dòng)資本概念主要在研究企業(yè)的償債能力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)使用。因此，企業(yè)營運(yùn)資本的持有狀況和管理水平直接關(guān)系到企業(yè)的盈利能力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。

(二)資本運(yùn)營的內(nèi)容

廣義營運(yùn)資本是一個(gè)具體的概念，它包括了企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)總額，是由企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)持有的現(xiàn)金和有價(jià)證券、應(yīng)收和預(yù)付帳款及各類存貨資產(chǎn)等所構(gòu)成的。相對而言，狹義營運(yùn)資本是一個(gè)抽象概念，它只是企業(yè)一定時(shí)期流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之間的差額，并不特指某項(xiàng)資產(chǎn)，而此差額的確定，完全要視企業(yè)一定時(shí)期的經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況而定，它是判斷和分析企業(yè)資金運(yùn)作狀況和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度的重要依據(jù)。

(三)特征與作用

資本運(yùn)營的特征:①增值性。②流動(dòng)性。③風(fēng)險(xiǎn)性。資本運(yùn)營的作用：加快中國國有企業(yè)的改革、加快優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、提高中國的國際競爭力。從企業(yè)經(jīng)營方式的角度來看，資本運(yùn)營也有如下作用：①資本運(yùn)營可以優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。②資本運(yùn)營可以帶動(dòng)企業(yè)迅速打開市場，拓展銷售渠道。③資本運(yùn)營可以讓企業(yè)獲得先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)和管理技術(shù)。④發(fā)現(xiàn)新的商業(yè)機(jī)會(huì)。⑤資本運(yùn)營可以給企業(yè)帶來大量資金。

二、房地產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)營現(xiàn)狀

(一)融資現(xiàn)狀分析

融資方式單一化,新的融資方式所占比重小。目前，房地產(chǎn)業(yè)主要通過銀行借貸來進(jìn)行企業(yè)的資金籌借，很少涉及新的融資方式，這樣導(dǎo)致了企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的單一化，不利于企業(yè)有效的控制和優(yōu)化資金成本。鑒于此，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)運(yùn)用多種融資方式來籌借企業(yè)資金，如通過合作開發(fā)或項(xiàng)目公司被收購、房地產(chǎn)業(yè)上市、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、地產(chǎn)金融新產(chǎn)品、房地產(chǎn)融資租賃等方式。

(二)房地產(chǎn)業(yè)資本及投資結(jié)構(gòu)狀況分析

目前房地產(chǎn)業(yè)的資本及投資結(jié)構(gòu)簡單甚至單一，沒有很好的對企業(yè)資金結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化配置來實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金成本的降低和企業(yè)資金使用效益的提高，從而很好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)和企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。例如在保證資金籌集完整的基礎(chǔ)上優(yōu)化配置融資方式使企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)最優(yōu)化和資金成本最低化；在安全性、效益性、流動(dòng)性的原則下合理配置企業(yè)的投資方式優(yōu)化企業(yè)的投資結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的有效管理和經(jīng)濟(jì)效益的提高。

三、房地產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)營存在的問題

(一)房地產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)營規(guī)模小,競爭力差

目前我國的房地產(chǎn)業(yè)的資本運(yùn)營規(guī)模與國際上的房地產(chǎn)公司相比存在很大的差距，可以說我國的房地產(chǎn)業(yè)尚未出現(xiàn)真正的國際化公司，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小，管理落后、資金管理意識(shí)較差、管理人員綜合素質(zhì)較低等多種因素的存在導(dǎo)致了規(guī)模小的房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭能力小，資本運(yùn)營能力有限，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的提高，最終影響了企業(yè)所有者的利益，企業(yè)的生存和發(fā)展。

(二)資本運(yùn)營人才缺乏且綜合素質(zhì)有待提高

資本運(yùn)營開始的時(shí)間尚短，運(yùn)作還未規(guī)范化，致使目前從事房地產(chǎn)資本運(yùn)營的人員并不具備必要的資本運(yùn)營的完整的資本運(yùn)營專業(yè)知識(shí)、良好的企業(yè)組織管理能力、完整的企業(yè)法律知識(shí)和資本運(yùn)營法律知識(shí)、良好的市場運(yùn)作知識(shí)，另外應(yīng)具備必要的相關(guān)專業(yè)素質(zhì)等,所以資本運(yùn)營人才匱乏且綜合素質(zhì)有待提高。

(三)資本運(yùn)營觀念薄弱

目前，企業(yè)的兼并和重組是企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化的有效途徑，房地產(chǎn)業(yè)也是如此，也是資本運(yùn)營的必然現(xiàn)象。但多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)的決策者、管理者往往從自身利益出發(fā)來考慮問題對于企業(yè)的兼并和重組存在抵觸思想，對于企業(yè)的資本運(yùn)營觀念不強(qiáng)甚至無此意識(shí)。

四、房地產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)營創(chuàng)新的必然性

(一)房地產(chǎn)業(yè)資金成本要求房地產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)營創(chuàng)新

目前房地產(chǎn)業(yè)資金的籌集和資金成本已成為影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。因此房地產(chǎn)業(yè)如何籌集到企業(yè)所需資金和如何籌借企業(yè)所需資金應(yīng)成為房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問題。然而，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)競爭的不斷加劇，傳統(tǒng)的資金運(yùn)營方式已不能滿足企業(yè)發(fā)展的需要，這就要求房產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資金運(yùn)營的創(chuàng)新。

(二)土地資源的出讓方式是影響房地產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)營的基礎(chǔ)

土地是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ),國家對土地的宏觀調(diào)控會(huì)直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。近幾年來,我國不斷完善土地使用權(quán)出讓的相關(guān)政策法規(guī),使土地使用權(quán)的出讓更加科學(xué)、公平，例如提高了招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的比例且明確規(guī)定了協(xié)議出讓最低價(jià)的確定標(biāo)準(zhǔn)和國有土地出讓的程序,嚴(yán)格控制了出讓土地使用權(quán)，提高了出讓土地使用權(quán)的市場化程度和專業(yè)化程度，增加了取得土地使用權(quán)的難度。

(三)銀行加息政策將改變房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)

中國人民銀行在2004年11月份(近八年來)首次調(diào)高了基準(zhǔn)利率。并同時(shí)于2005年3月份提高了公積金房貸與商業(yè)性房貸利率，2010年更是先后幾次調(diào)息。中央銀行加息政策對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重大影響，主要體現(xiàn)在兩方面:一是融資成本上升;二是融資規(guī)模下降。融資成本上升,將使公司中長期的業(yè)績和利潤下降。融資規(guī)模下降,一方面直接反映出開發(fā)商貸款需求受到制約;另一方面隱含著“從緊”的政策信息,意味著開發(fā)商通過信托、股票發(fā)行等渠道進(jìn)行融資也會(huì)受到影響。

五、房地產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)營模式創(chuàng)新

(一)資產(chǎn)剝離

資產(chǎn)剝離是指將非經(jīng)營性閑置資產(chǎn),低效或無效的資產(chǎn),已經(jīng)達(dá)到預(yù)定目的的資產(chǎn)以及不適應(yīng)公司長遠(yuǎn)發(fā)展方針的那部分資產(chǎn)從公司資產(chǎn)中分離出來。這種做法,從表面現(xiàn)象看是公司規(guī)模在收縮,但其實(shí)質(zhì)是收縮后會(huì)更大幅度更高效率的進(jìn)行資本擴(kuò)張。

(二)融資租賃與經(jīng)營租賃

這是一種比較新的金融工具,是一種以短時(shí)間,低成本并通過特定程序把資金和設(shè)備緊密結(jié)合起來的資本運(yùn)作方式。使用融資租賃與經(jīng)營租賃等資本運(yùn)作方式,不僅能夠減輕房地產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)巨額設(shè)備采購支出,而且能夠降低企業(yè)成本。

(三)改制上市

近年來國內(nèi)主要電信運(yùn)營企業(yè)都通過改制上市實(shí)現(xiàn)了融資目的,并取得了非常好的成果。所以,我們可借鑒其經(jīng)驗(yàn)把它運(yùn)用在房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)作上。但是,應(yīng)該注意的是,改制上市一般只能運(yùn)用于大型企業(yè)的資本運(yùn)作當(dāng)中。企業(yè)改制上市采用股權(quán)籌資,常見的有兩種方式,即整體上市和分拆上市。整體上市是以企業(yè)的所有資產(chǎn)為對象實(shí)施股份制改造,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的公開上市;分析上市指僅對企業(yè)的部分優(yōu)良資產(chǎn)實(shí)施股份制改造,成立以原有企業(yè)為控股股東的股份制公司,實(shí)現(xiàn)企業(yè)上市。待時(shí)機(jī)成熟時(shí),視企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展需要,再將母公司的資產(chǎn)逐步注入上市公司,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的分步上市。

(四)階段性股權(quán)融資模式

階段性股權(quán)融資,即階段性資金拆借,是以股權(quán)的形式向房地產(chǎn)企業(yè)注入資金。其運(yùn)作模式為:投資者以股權(quán)投資的方式向房地產(chǎn)公司注入資金,并獲得房地產(chǎn)公司部分股權(quán),性質(zhì)類似優(yōu)先股。在此過程中投資人將其所持有的股權(quán)委托原有的股東管理,與原股東或關(guān)聯(lián)方簽署股權(quán)回購協(xié)議,并隨著房地產(chǎn)公哥運(yùn)營開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展,企業(yè)獲得現(xiàn)金流。最后關(guān)聯(lián)方(或原股東1按協(xié)議要求從房地產(chǎn)公司處獲得相應(yīng)的資金,回購股權(quán)。

參考文獻(xiàn):

[1]世聲.房地產(chǎn)業(yè)的資本運(yùn)營[J]湖南房地產(chǎn)2003(2)

第2篇：房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀范文

[關(guān)鍵詞]城市房地產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)狀；調(diào)查；衡陽市

[中圖分類號(hào)]F293.30　[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A　[文章編號(hào)]1672－2728(2011)03－0053－03

一、衡陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本條件

衡陽市位于湖南省中南部，湘江中游，處于湖南“3+5”城市群的最南端，有南北要沖、兩廣咽喉之稱。全市轄5縣2市5區(qū)，總面積1.53萬平方公里，2008年末總?cè)丝?31.14萬，其中，城鎮(zhèn)人口311.25萬人，占全市總?cè)丝诘?2.6％，為湖南第二大城市。

2008年衡陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值1000.09億元，繼長沙之后，與岳陽、常德一起跨入了GDP千億元俱樂部。人均GDPl3670元(約合2000美元)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12420元，城鎮(zhèn)居民人均居住面積為29.8m2，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)42.2％。

2008年10月份，政府提出城市建設(shè)3年行動(dòng)計(jì)劃和實(shí)現(xiàn)“一年一小變，三年一大變”的奮斗目標(biāo)，即2009－2011年，完成四大基礎(chǔ)性工程(東西南北暢通工程、基礎(chǔ)設(shè)施配套工程、三江六岸美化工程、千家萬戶民心工程)、三大標(biāo)志性工程(以商業(yè)步行街為主的商貿(mào)標(biāo)志性工程、以湖湘文化為主的文化標(biāo)志性工程、以生態(tài)為主的生態(tài)標(biāo)志性工程)，把衡陽建設(shè)成為中國歷史文化名城、湖南先進(jìn)制造業(yè)基地、具有鮮明特色湘南重鎮(zhèn)、衡陽人民引以為豪的現(xiàn)代宜居城市，這將為衡陽房地產(chǎn)發(fā)展起到非常重要的推動(dòng)作用。

二、衡陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查

1.開發(fā)企業(yè)數(shù)量逐年增長。外資企業(yè)成為市場供給規(guī)模的主要新增力量

目前衡陽市共有345家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中外資企業(yè)39家，內(nèi)資企業(yè)306家。在這些企業(yè)中，有資質(zhì)等級的企業(yè)193家，其中一級1家，二級6家，三級178家。這些企業(yè)目前在建在售的樓盤共計(jì)141個(gè)。衡陽作為湖南第二大城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大，吸引了不少外地開發(fā)商，如浙江耀江集團(tuán)正在開發(fā)的衡陽最大規(guī)模樓盤一雁棲湖項(xiàng)目，占地2000多畝，總建筑面積84萬m2。

2.土地購置、開發(fā)面積呈間歇性增長，土地購置面積遠(yuǎn)超過完成開發(fā)面積

2004－2008年，衡陽市土地購置面積905.2萬m2，年均增長95.7％，而完成開發(fā)土地面積94.18萬m2，土地開發(fā)購置比平均只有20％，房地產(chǎn)企業(yè)在大量囤積土地的同時(shí)，完成開發(fā)土地面積不斷萎縮，商品房建設(shè)用地大量閑置。

3.房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長，占固定資產(chǎn)投資比重偏低

2003年以來，房地產(chǎn)投資規(guī)模呈跳躍式增長。特別是2007年，受人民幣升值、奧運(yùn)效應(yīng)、證券市場回暖等多重因素的影響，全國房地產(chǎn)市場一片火爆，衡陽市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23.51億元，同比猛增41.7％。2008年，受全球金融危機(jī)的影響，增幅明顯下降。2003－2008年，全市房地產(chǎn)投資額占全市固定資產(chǎn)投資額保持在9％－10％，低于全國的17.8％的平均水平(見表1)。

4.房地產(chǎn)供求呈間歇式增長，供大于求的市場關(guān)系短期內(nèi)難以改變

2003－2008年，衡陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢總體上呈上升趨勢，但是受內(nèi)外部環(huán)境影響，起伏波動(dòng)較大，從商品房供應(yīng)情況來看，除房地產(chǎn)施工面積伴隨房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長而增長外，新開工面積、竣工面積均出現(xiàn)同比下降的情況，從需求情況來看，2004－2006年，銷售面積年均增速在20％以上，而2007、2008年的增速明顯回落(見表2)，這表明，衡陽的房地產(chǎn)市場尚未形成連續(xù)平穩(wěn)快速的增長局面，間歇式增長的特征明顯。

5.商品房銷售價(jià)格漲幅過大，房價(jià)收入比合理

從商品房銷售均價(jià)來看，2003－2009年，年均增幅為15.6％，對于衡陽這樣的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)三線城市來說，漲幅過大(見表3)，原因是受2003年火災(zāi)事故影響，商品房銷售價(jià)格總體大幅下降。2004年房地產(chǎn)市場逐漸回暖，房價(jià)開始回升，特別是主城區(qū)上漲更快。隨后，商品住宅消費(fèi)“井噴”，商品房銷售價(jià)格快速增長。

由表4可知，衡陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅與房價(jià)漲幅基本同步，房價(jià)收入比在國際公認(rèn)的3：1－6：1合理區(qū)間內(nèi)，衡陽市房地產(chǎn)市場整體價(jià)格較為合理。

6.房地產(chǎn)投資自有資金比例不斷提高

2004－2009年，衡陽市房地產(chǎn)投資資金來源累計(jì)為162.75億元，其中企業(yè)自有資金45.85億元，占28％；銀行貸款34.51億元，占21％；收取購房定金及預(yù)付款32.13億元。在銀行貸款緊縮的形勢下，衡陽房地產(chǎn)開發(fā)的門檻不斷提高，入市的實(shí)力企業(yè)越來越多，衡陽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體實(shí)力不斷得到增強(qiáng)，2005－2007年，企業(yè)自有資金在3年中以年平均95.8％的幅度遞增，尤其是2007年，開發(fā)企業(yè)的自有資金較之上年增加了142.7％。2008年較之2007年同期增加了52.77％。

7.住房保障工作有序推進(jìn)，社會(huì)反響較好

一是成立了專門機(jī)構(gòu)。衡陽市成立了住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組，出臺(tái)了一系列政策性文件，基本健全了衡陽市住房保障管理制度、建立了低收入家庭住房檔案和住房保障管理信息系統(tǒng)，并把住房保障工作納入十項(xiàng)重點(diǎn)工作和市直單位目標(biāo)管理考核范圍，為住房保障工作提供了機(jī)制、體制保障。二是工作有序開展。2008年，衡陽市共開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房13.7萬m2，竣工10.6萬m2，超出省定任務(wù)33％；對277戶低收入家庭每戶發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房購房補(bǔ)貼3萬元；新建、改建和籌集實(shí)物配租廉租住房4.3萬m2、887套；籌集廉租住房保障資金1.63億元。2009年，全市累計(jì)到位廉租住房保障資金5.46億元，其中市區(qū)新建廉租住房項(xiàng)目12個(gè)，面積35.6萬m2，8050套，新增保障戶數(shù)2431戶，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)全年施工面積10.3萬m2，已全部竣工。三是保障范圍擴(kuò)大，保障水平提高。從2008年開始，衡陽市發(fā)放范圍由人均住房面積8m2以下的低收入家庭擴(kuò)大到人均住房面積10m2以下的低收入家庭，發(fā)放資金1300元／戶，比2007年提高900元／戶。經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積及新建、改建和籌集實(shí)物配租廉租住房面積比2007年均有大幅提高。

[參考文獻(xiàn)]

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第3篇：房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀范文

房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，地域熱點(diǎn)顯現(xiàn)

發(fā)展經(jīng)濟(jì)理論告訴我們，資本積累，投資增加是經(jīng)濟(jì)增長的必要條件。沒有投資的穩(wěn)步增長，任何國家都不可能實(shí)現(xiàn)從農(nóng)業(yè)國向工業(yè)化和現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變。對于中國一個(gè)人口快速增長的發(fā)展中國家來說，保持一定的投資規(guī)模就尤為重要。2001年在全球經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，我國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)7.3%的增長率，其中投資貢獻(xiàn)率高達(dá)3.6%(劉樹成等，2002)。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從1990年的5.6%，逐步上升至2001年的17%(表1)，其對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率也慢慢顯現(xiàn)出來。

從總量分析，全國房地產(chǎn)投資增長率與固定資產(chǎn)增長充基本同步，近幾年略高于固定資產(chǎn)投資增長率，例如，在1997～2001年間，全社會(huì)投資增長率分別為8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率分別為-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，但并沒有出現(xiàn)1992～1993年增長率高達(dá)117%和165%的過熱現(xiàn)象。

房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)基本合理，2001年住宅占投資總量的比重保持在66%，其中普通住宅占51%，別墅和經(jīng)濟(jì)適用房分別占6%和9%，辦公樓為12%，商業(yè)用房為12%。

從房地產(chǎn)持續(xù)投資熱點(diǎn)的分布來看，它主要集中在以廣州、上海和北京為主導(dǎo)的三大經(jīng)濟(jì)帶，從2002年1-9月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，北京、上海、廣東、浙江、江蘇、山東投資增長率分別為29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%?？陀^地講，這些地區(qū)房地產(chǎn)投資熱有其合理的因素，也有令人擔(dān)心的一面。三大地帶是中國經(jīng)濟(jì)增長最快的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民收入的水平提高，消費(fèi)升級換代，大量外資的進(jìn)入和勞動(dòng)力的流動(dòng)都會(huì)增加對房地產(chǎn)的需求，但是，與其他產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)投資也要以需求為后盾，沒有效的需求，房地產(chǎn)投資就不可能持續(xù)的增長。那么，我國的房地區(qū)性投資穩(wěn)步增長是否有需求的支撐？

銷售率空置率，地域分化明顯

近幾年，購房低息貸款、減免稅費(fèi)、戶籍制度的松動(dòng)是刺激居民購房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的銷售率(當(dāng)年銷售面積占當(dāng)年竣工面積的比例)分別是88.4%和75%，其中商品住宅的銷售率達(dá)到歷史最高水平。

但是，在銷售率回升的同時(shí)，空置率也在上升，達(dá)到12000萬平方米，其中，空置期一年以上的為4000萬平方米，占當(dāng)年房屋竣工面積的13.4%，高于國際警戒線10%。對于空置率的確值得我們細(xì)思量。首先，空置率上升無論何種原因都不是一個(gè)好現(xiàn)象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占壓銀行資金多，由此會(huì)增加銀行的壞帳，并影響資源的優(yōu)化配置。其次，市場上任何一種產(chǎn)品都需要有合理的庫存。房地產(chǎn)作為一種價(jià)值高的大宗商品，其合理的庫存期、庫存比率應(yīng)該為多少？以住宅為例，我國房地產(chǎn)開發(fā)的房屋多是高層和多層，國外多是一家一戶住宅，不同樣式的住宅，其均好程度差異極大。獨(dú)戶住宅不存在均好問題，而多層、高層住宅因樓層、朝向，是否靠房山等，就很難實(shí)現(xiàn)均好，因此，就有好賣與不好賣之分。那么，不同質(zhì)的住宅空置率是否具有可比性，就值得進(jìn)一步商榷。再次，地域差別。即便是在國內(nèi)，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱，其對空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年東亞危機(jī)爆發(fā)后，海南空置商品房425萬平方米，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)帶來重創(chuàng)，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當(dāng)時(shí)上海的空置房屋接近700萬平方米，占全國的七分之一，卻能使之化險(xiǎn)為夷，絕處逢生。第四，減免稅動(dòng)機(jī)。中國房地產(chǎn)市場的一大特點(diǎn)是賣“期房”，許多開發(fā)商以此來解決自有資金和銀行借貸資金不足的問題，而房屋產(chǎn)權(quán)過戶多要等待有減免稅費(fèi)機(jī)會(huì)的“房展會(huì)”之后辦理，這也會(huì)導(dǎo)致一定時(shí)間內(nèi)空置率的上升。

鑒于上述分析，我們認(rèn)為：全國商品房屋的銷售率在穩(wěn)步上升，總體形勢樂觀。但是，對連續(xù)幾年銷售率低于全國的平均水平、且施工面積和新開工面積較大的城市和地區(qū)應(yīng)給予關(guān)注。仍以房地產(chǎn)投資三大熱點(diǎn)地區(qū)為例，1998～2001年，廣東的商品房屋銷售率為66%，69%，71%和68%，低于全國的平均水平，在銷售率走低的情況下，施工面積仍居高不下，這就不能不令人擔(dān)心。同期，北京的銷售率為49%，45%，70%和71%，也低于全國的平均水平，但呈現(xiàn)出走高的態(tài)勢。而上海的銷售率為73%，90%。85%和100%(圖5，圖6和圖7)。截至2002年9月，上海商品房屋銷售面積為1404萬平方米，當(dāng)期竣工面積為1194萬平方米，銷售量大于竣工面積無疑有助于消化空置商品房屋，但是，目前上海仍有779萬平方米的空置商品房屋，其中，空置商品住宅為452萬平方米。

是鑒于銷售率和空置率是房地產(chǎn)前期投資經(jīng)營活動(dòng)的一個(gè)結(jié)果，因此，全面的、動(dòng)態(tài)地分析新開工面積、施工面積、竣工面積和拆遷面積的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，才能對銷售率和空置率的變化做出正確判斷。

第4篇：房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011

[中圖分類號(hào)] F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02

1 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1 行業(yè)特點(diǎn)帶來的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的投資收益周期長，風(fēng)險(xiǎn)大，易受市場和國家宏觀政策的影響。跟經(jīng)濟(jì)周期一樣，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)經(jīng)歷復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條這4個(gè)階段。在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退階段時(shí)，樓價(jià)漲勢就會(huì)明顯遲緩，當(dāng)國家政策有變時(shí)，樓價(jià)就會(huì)大幅度遞減或遞增。2007-2008年間，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)暴漲暴跌的動(dòng)蕩局面，直至2009年市場進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的階段。2010年，國家又一次出臺(tái)房地產(chǎn)政策，房價(jià)呈現(xiàn)上升趨勢。然而2011年下半年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)再次進(jìn)入萎靡期，這對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊是巨大的。

1.2 利率和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)市場通貨膨脹或利率上調(diào)時(shí)，就會(huì)引起原材料、工人工資成本增加，從而使得預(yù)期收益縮水。近些年，銀行不斷加息，使得房地產(chǎn)貸款難度加大，老百姓按揭貸款購房困難，影響了投資者的購房欲望，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)低迷。

1.3 現(xiàn)金流不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)

資金是企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的基本條件，房地產(chǎn)業(yè)更需要加強(qiáng)現(xiàn)金流管理。在企業(yè)發(fā)展過程中，現(xiàn)金流量是否充足、合理，直接反映一個(gè)企業(yè)的管理水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。當(dāng)現(xiàn)金流量不足以抵債時(shí)，就會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)倒閉。由于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)周期較長，資金周轉(zhuǎn)率低，所以，要強(qiáng)化對現(xiàn)金流量的管理工作。

1.4 國家宏觀政策所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2010年，全國房價(jià)大幅上升，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入繁榮階段，泡沫經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重。國家為促進(jìn)其協(xié)調(diào)發(fā)展，從稅收、銀行貸款等各個(gè)角度加強(qiáng)了對房地產(chǎn)業(yè)的整治，比如提高二套房首付標(biāo)準(zhǔn)、提高貸款利率、提高異地投資門檻等。對國家的調(diào)控手段，各大銀行也積極配合，貸款利率隨之上升，2011年，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策收到了明顯效應(yīng)。

1.5 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)

企業(yè)財(cái)務(wù)管理意識(shí)不強(qiáng)，加大了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從目前看，很多房地產(chǎn)公司沒有一套完善的財(cái)務(wù)管理制度，在項(xiàng)目開發(fā)前沒有合理進(jìn)行預(yù)算，也沒有全方位的財(cái)務(wù)分析。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析包括征地成本、資金流向、投資回報(bào)等方面，只有這樣才能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，有效地控制成本，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

2.1 外部因素

外部因素包括經(jīng)濟(jì)、市場、法律、資源等方面因素，這些都屬于宏觀因素。雖然這些因素存在于企業(yè)外部，但是對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是巨大的。我國法律和政治環(huán)境相對穩(wěn)定，所以企業(yè)所面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)主要是指受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化引起企業(yè)外部環(huán)境的不確定性增大，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，甚至出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。

2.2 內(nèi)部因素

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長、不確定因素很多，導(dǎo)致其資金風(fēng)險(xiǎn)較高，如果存在內(nèi)部控制失范的情況，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金管理出現(xiàn)問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)阻礙，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于內(nèi)部控制不完善帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控策略

3.1 完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是地構(gòu)建科學(xué)合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，包括財(cái)務(wù)預(yù)警體系和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。在資金流風(fēng)險(xiǎn)有效識(shí)別上，應(yīng)以現(xiàn)金流狀況作為分析基礎(chǔ)，關(guān)注現(xiàn)金預(yù)算的執(zhí)行狀況，通過預(yù)算與執(zhí)行的差異分析及異常波動(dòng)，來研究現(xiàn)金流中出現(xiàn)的問題，并采取針對舉措來及時(shí)管控這些問題和早期的風(fēng)險(xiǎn)。通過絕對數(shù)和結(jié)構(gòu)分析來研究現(xiàn)金流是否合理，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流若比預(yù)算數(shù)要少，則可能盈利能力低下或者過度投資導(dǎo)致資金短缺，對于這種情況，簡單地靠融資解決并不科學(xué)，應(yīng)當(dāng)尋找原因并從根本上解決問題。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，主要看運(yùn)營及投融資所占現(xiàn)金流比例是否符合戰(zhàn)略和經(jīng)營周期。一般來說，擴(kuò)張型房地產(chǎn)企業(yè)融資占比較大，保守型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入占比較大。房地產(chǎn)企業(yè)資金從投資到回收一般在3～5年時(shí)間，融資渠道和結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與企業(yè)經(jīng)營周期相一致?？茖W(xué)分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)后，要建立科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)防控體系。首先要加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)培養(yǎng)，確定管理層對風(fēng)險(xiǎn)防控負(fù)責(zé)，以此為基礎(chǔ)引進(jìn)現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)量化和管理工具，對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，并制訂財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方案，根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率和程度來對其進(jìn)行量化，并給出解決方案。最后要建立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任機(jī)制，對風(fēng)險(xiǎn)管理要實(shí)行問責(zé)監(jiān)管制度，并加強(qiáng)執(zhí)行。

3.2 加強(qiáng)融資環(huán)節(jié)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一是資金結(jié)構(gòu)的失衡，擴(kuò)展融資渠道可以有效防控其風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)國家政策，發(fā)展多元的直接融資，如國家應(yīng)建立專門的針對房地產(chǎn)企業(yè)資本市場，增加長期債券、股票的發(fā)行額度，提高房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的比例，并出臺(tái)短期融資融券的政策，適度推出抵押貸款證券化，創(chuàng)新組合式的融資模式，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)；在間接融資方面，可推出適合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀和特點(diǎn)的特色信貸服務(wù)，結(jié)合銀行與擔(dān)保金融機(jī)構(gòu)，促進(jìn)貸款模式的創(chuàng)新。

3.3 在投資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

對投資商，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目研究，重點(diǎn)是市場供求狀況，要有把握和有針對性地進(jìn)行投資，投資前要研究消費(fèi)者的偏好，通過指標(biāo)分析法來確定經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)化路徑，同時(shí)要重視投資所在地的地方政府的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理程度、項(xiàng)目周邊環(huán)境影響因素等。對所投資項(xiàng)目的經(jīng)營模式也要慎重選擇，例如聯(lián)營、共同投資、多種經(jīng)營等組合方式。一般風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目可采用共同投資方式降低投資風(fēng)險(xiǎn)，對居民樓、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目，要進(jìn)行多種經(jīng)營開發(fā)，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 加強(qiáng)現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面來加強(qiáng)：首先在應(yīng)收、應(yīng)付賬款管理上，要加強(qiáng)信用管理，提高催款責(zé)任落實(shí)程度，提高運(yùn)營資金周轉(zhuǎn)效率，使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流充足且順暢。其次在房產(chǎn)產(chǎn)品銷售上，應(yīng)創(chuàng)新營銷方式，結(jié)合多方力量擴(kuò)大宣傳促進(jìn)銷售，提高存貨周轉(zhuǎn)速度，提高資金回籠速度。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在價(jià)值鏈管理的高度，與價(jià)值鏈上的各經(jīng)濟(jì)體合作，實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈融資和運(yùn)營資金動(dòng)態(tài)跟蹤等，提高資金使用效率。

主要參考文獻(xiàn)

第5篇：房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵詞：企業(yè)；房地產(chǎn)管理；策略

Abstract: The real estate management structure is quite complex, in order to improve the real estate development enterprise benefit and management level, to the real estate project cost control. This article from the real estate management of the status quo, analysis of the real estate industry development, at the same time, the real estate industry some effective management strategy put forward their views, I hope to help the development of industry.

Key words: enterprise; real estate management; strategy

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：2095-2104（2012）06-0020-02

企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)也稱公司房地產(chǎn)，是指為了滿足企業(yè)的業(yè)務(wù)需求而租用或自身擁有的用于辦公、工業(yè)、或零售類的建筑物和土地，主要用于支持企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和持續(xù)發(fā)展。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)分為兩種：一種是只向企業(yè)經(jīng)營提供場所，不需要接觸顧客，但有關(guān)企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的決策會(huì)影響到公司經(jīng)營的各個(gè)方面，從而最終影響到股東價(jià)值及企業(yè)利潤；另一種是要向員工和顧客提供面對面交流場所，如銀行、商場、超市等，達(dá)到吸引顧客并促進(jìn)營業(yè)收入。

一、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)內(nèi)涵及國內(nèi)現(xiàn)狀

企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)是企業(yè)經(jīng)營設(shè)施的一部分，同時(shí)也是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的一部分，與投資性房地產(chǎn)有本質(zhì)區(qū)別。專門從事房地產(chǎn)開發(fā)或投資的企業(yè)，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身就是企業(yè)的核心產(chǎn)品和主營業(yè)務(wù)，不屬于所提及的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)范疇，而是屬于投資性房地產(chǎn)范圍。投資性房地產(chǎn)所關(guān)注的是通過對房地產(chǎn)所有權(quán)的買賣而獲得的投資性收益。中國的大多數(shù)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)上的支出，一般視作日常的企業(yè)管理費(fèi)用，很少建立企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略，因?yàn)榇蠖鄶?shù)管理者認(rèn)為，房地產(chǎn)領(lǐng)域非其主營業(yè)務(wù)，也無需分散注意力到這一層面；另一種情形則是，管理者直接單純性地投資于房地產(chǎn)，想借中國房地產(chǎn)東風(fēng)撈上一大筆，而不是把企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)看作一項(xiàng)戰(zhàn)略性資產(chǎn)。有研究表明，企業(yè)差不多有25%～40%的財(cái)產(chǎn)是房地產(chǎn)，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的成本能達(dá)到營業(yè)收入的5%～8%，或者與凈利潤相比則可達(dá)到40%或50%以上，僅次于工資支出。制造業(yè)、物流類的企業(yè)其內(nèi)部房地產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比重相較金融服務(wù)類的要大。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)是企業(yè)接觸顧客、市場及供應(yīng)商的重點(diǎn)，同時(shí)能影響生產(chǎn)效率和員工滿意度，這會(huì)因其所處的場所有巨大影響，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)這一新的管理領(lǐng)域，沒有像人力資源、財(cái)務(wù)、營銷、物流和信息系統(tǒng)那樣受到中國企業(yè)管理者的高度重視。

二、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理的發(fā)展歷程

企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理，包括財(cái)務(wù)預(yù)算、信息化管理、選址、識(shí)別企業(yè)新的房地產(chǎn)需求、獲取或處置企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的活動(dòng)，其目的是調(diào)整企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)，以符合企業(yè)戰(zhàn)略獲得資產(chǎn)增值。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理包括物業(yè)管理、基礎(chǔ)管理、資產(chǎn)管理和成本控制等方面，目的是為了滿足作為企業(yè)最終使用者的核心業(yè)務(wù)單元的使用。為了達(dá)到股東價(jià)值或企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)，企業(yè)會(huì)強(qiáng)調(diào)某一方面的管理，并且在四種管理觀念之間形成平衡，而企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理觀念的平衡和變化，會(huì)影響企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理在組織內(nèi)的定位以及地位。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理在美國的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了物業(yè)管理、混業(yè)經(jīng)營、成本管理、支持管理和戰(zhàn)略管理等五個(gè)階段。1970年以前，屬于物業(yè)管理階段，美國企業(yè)對企業(yè)所有的房地產(chǎn)和設(shè)施都是以物業(yè)管理的理念來管理，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理的功能就是簡單地為企業(yè)經(jīng)營提供服務(wù)場所。從1970年到1985年，屬于混業(yè)經(jīng)營階段，許多美國企業(yè)的地產(chǎn)部門是作為獨(dú)立的運(yùn)營中心，通常是投資于非主營業(yè)務(wù)的美國房地產(chǎn)市場而獲利；同時(shí)，也作為職能部門向公司提供經(jīng)營所需的辦公和生產(chǎn)場所，但與房地產(chǎn)投資相比其重要性是次之的。從1985年到1995年，屬于成本管理階段，美國企業(yè)經(jīng)歷了一場重大的組織重構(gòu)，不具戰(zhàn)略優(yōu)先權(quán)且與核心競爭力不相關(guān)的部門被剝離、出售甚至關(guān)閉，導(dǎo)致對企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)下降了需求，而工業(yè)房地產(chǎn)市場及寫字樓市場供大于求的市場狀況使得美國企業(yè)掀起了一場降低成本的運(yùn)動(dòng)，這一階段，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理以成本和效率為導(dǎo)向，以職能部門的角色因素貢獻(xiàn)利潤。從1995年到21世紀(jì)最初幾年，屬于支持管理階段，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理聚焦到了工作環(huán)境對生產(chǎn)率的貢獻(xiàn)，以及把部分企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理外包給專業(yè)服務(wù)商，以配合公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移或擴(kuò)張對房地產(chǎn)的需求。21世紀(jì)，進(jìn)入戰(zhàn)略管理階段，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理以對企業(yè)戰(zhàn)略的價(jià)值貢獻(xiàn)為導(dǎo)向，從成本中心轉(zhuǎn)向利潤貢獻(xiàn)源之一，尋求作為企業(yè)聯(lián)結(jié)員工、顧客和供應(yīng)商的重要關(guān)節(jié)，通過企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)分戰(zhàn)略來獲取競爭優(yōu)勢。

三、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理為企業(yè)帶來的優(yōu)勢作用

（1）留住人才，吸引人才。對于快速擴(kuò)張的企業(yè)，讓員工在一個(gè)能產(chǎn)生高效率的工作環(huán)境中工作是極其重要的，優(yōu)越的工作環(huán)境有利于公司創(chuàng)造良好的業(yè)績。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理既要要保持靈活性以配合企業(yè)進(jìn)入新的市場，而且因?yàn)樘幱诟偁帢O度激烈的市場中需要大量能擔(dān)重任的人才，因此，企業(yè)的房地產(chǎn)戰(zhàn)略可以整合到企業(yè)人力資源戰(zhàn)略中，以留住并吸引人才，以及提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。（2）提高顧客滿意度和忠誠度，傳遞營銷信息，促進(jìn)銷售。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)是非常重要的顧客接觸點(diǎn)，對于服務(wù)顧客、提高顧客滿意度和顧客忠誠度、構(gòu)建品牌，具有極其重要的作用。尤其對于超市、賓館、銀行、酒店等服務(wù)型和零售型企業(yè)來說，通過企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理構(gòu)筑高效的分銷渠道可以產(chǎn)生競爭優(yōu)勢，而且基于顧客價(jià)值而選擇設(shè)計(jì)的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)有助于可以起到廣告的作用，吸引顧客的注意，起到提升顧客體驗(yàn)并促進(jìn)銷售的作用。（3）降低企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的使用成本。要想取得成本最小化，必須根據(jù)產(chǎn)品生命周期或市場生命周期以及房地產(chǎn)市場的各種條件，在租賃或購買之間做出正確抉擇，而且，還要注意企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)服務(wù)的有效性，即要平衡相關(guān)幾個(gè)方面的關(guān)系。（4）有助于增加股東價(jià)值。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)并非僅是需要財(cái)務(wù)人員使出渾身解數(shù)控制成本，有效的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略會(huì)放大營銷投入的效果，降低勞動(dòng)力成本或提升員工的勞動(dòng)生產(chǎn)率和忠誠度，減少企業(yè)擴(kuò)張所受到的約束，更好地向顧客傳遞產(chǎn)品或服務(wù)，以及從企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)自身的升值而使企業(yè)獲利，繼而使股東價(jià)值得到升值；從另一個(gè)角度而言，證券市場對一個(gè)企業(yè)進(jìn)行評估，公司總部的位置等信息也是一個(gè)重要依據(jù)，所以說在一定程度上也影響到企業(yè)的再融資能力和市場價(jià)值。（5）提高企業(yè)核心競爭力。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略在很大程度上直接影響到企業(yè)核心競爭力的開發(fā)、完善和發(fā)揮，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)決定了企業(yè)與資源和市場的接近程度，而企業(yè)資源的投入使其核心競爭力得以有效實(shí)現(xiàn)，企業(yè)的市場業(yè)績是企業(yè)核心競爭力的具體表現(xiàn)。有些企業(yè)在發(fā)展階段會(huì)明顯感受到，其實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的能力受到了極大的約束阻礙和束縛，因?yàn)橄∪钡馁Y源和人才已被其他企業(yè)在快速擴(kuò)張中搶得先機(jī)繼而占有。（6）促進(jìn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程的再造。波特認(rèn)為認(rèn)識(shí)價(jià)值鏈?zhǔn)谦@得競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵，而需要注意的是，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)是企業(yè)業(yè)務(wù)流程發(fā)生的場所，是價(jià)值鏈的物質(zhì)載體，必然會(huì)影響到企業(yè)經(jīng)營的效率。（7）構(gòu)建企業(yè)價(jià)值和企業(yè)文化，激勵(lì)組織創(chuàng)新和組織學(xué)習(xí)。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的位置以及其內(nèi)部的空間布置，可以反映出一個(gè)企業(yè)的文化，因?yàn)楣ぷ鞯攸c(diǎn)和工作環(huán)境會(huì)極大的影響到管理者、員工和顧客的行為，因此企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略最終會(huì)轉(zhuǎn)化為構(gòu)建和加強(qiáng)企業(yè)文化的決策。同時(shí)，工作環(huán)境設(shè)計(jì)的優(yōu)越與否，也會(huì)通過影響人的行為來影響企業(yè)員工的創(chuàng)新能力和意愿，還會(huì)成為促進(jìn)或抑制員工工作和學(xué)習(xí)的重要因素，這對于知識(shí)型的企業(yè)尤其顯得特別重要。

四、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理部門設(shè)置策略

當(dāng)企業(yè)的發(fā)展是跨區(qū)域或跨國型，其物業(yè)多而種類不同時(shí)，沒有專業(yè)的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)部門進(jìn)行管理是不利于公司發(fā)展的。房地產(chǎn)管理部門將整個(gè)企業(yè)的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理職能集中到一起，可以為每一項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)購買提供專家支持以更好地配合企業(yè)擴(kuò)張或收縮，可以有效地利用信息并分?jǐn)偸占康禺a(chǎn)信息的成本，可以在談判中獲得優(yōu)勢，還可以在房地產(chǎn)管理上獲得范圍經(jīng)濟(jì)。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理部門可以采取以下的策略：（1）建立企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。要想制定正確的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略，必須要有全面而準(zhǔn)確的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)信息。企業(yè)必須全面掌握這樣一些數(shù)據(jù)：在什么位置擁有多少房地產(chǎn)，這些房地產(chǎn)如何在使用，有多少員工在使用，占用的成本比例如何等等。如果企業(yè)要重新選址，就可以利用企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)信息系統(tǒng)迅速做出最佳的決策。（2）與房地產(chǎn)服務(wù)供應(yīng)商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。部分企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理職能的外包目前是一個(gè)大的趨勢。仲量聯(lián)行、戴德梁行等國際化的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)供應(yīng)商擁有高覆蓋率的分支機(jī)構(gòu)和大量的房地產(chǎn)專家，可以向企業(yè)提供精確動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)信息，高效率地配合企業(yè)的擴(kuò)張或市場進(jìn)入。但有一點(diǎn)值得注意，在企業(yè)擴(kuò)張前期就把企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外包，對于泄露企業(yè)戰(zhàn)略意圖給競爭對手是有較高風(fēng)險(xiǎn)的，而且在整個(gè)外包的過程中，要保證企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的供應(yīng)商能理解并認(rèn)同企業(yè)的使命、目標(biāo)和戰(zhàn)略，以保證高效率的同時(shí)有效性。因此，供應(yīng)商與企業(yè)不同層次的交流是很有必要的。（3）企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理必須符合企業(yè)戰(zhàn)略。例如，肯德基根據(jù)其發(fā)展戰(zhàn)略，負(fù)責(zé)對各地區(qū)的新店進(jìn)行精心選址，然后再授權(quán)經(jīng)營。雖然世界各國的市場都是在不斷地變化，雖然各個(gè)國家的市場環(huán)境都存在這樣或那樣的差別，但是肯德基通過統(tǒng)一的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略，協(xié)同其它營銷策略，形成了其自身的核心競爭力。（4）力求達(dá)到企業(yè)內(nèi)部各部門協(xié)調(diào)統(tǒng)一。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的決策，往往會(huì)關(guān)聯(lián)到人力資源、生產(chǎn)、營銷和財(cái)務(wù)等等，因此企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理者要起到整合平衡各方面利益的作用?？v觀國外企業(yè)的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理實(shí)踐，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理地位不會(huì)突然飆升，即最初階段的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理者與企業(yè)總經(jīng)理之間一般會(huì)間隔三層以上的管理層級。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理者一般是沒有權(quán)力要求企業(yè)其他部門來按照他的指示進(jìn)行行動(dòng)的，由此可見，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略的執(zhí)行需要得到企業(yè)高層管理者的支持與參與，也可以將企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理流程整合到財(cái)務(wù)管理制度中去，從而確立企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理部門的合理地位。同時(shí)，在企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的一種方法也是可以借鑒的，即把企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)部門作為一個(gè)利潤實(shí)體，其他部門每年向其支付固定的費(fèi)用。結(jié)果是其他部門為了節(jié)約成本，會(huì)主動(dòng)將企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)部門納入每一項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)交易，但需要解決的是如何考核企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)部門的績效，并保證其服務(wù)的質(zhì)量。（5）形成合理的的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)決策流程。盡管大多數(shù)房地產(chǎn)決策一般是由專家根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行決策，但是一個(gè)可靠的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理應(yīng)該是有合理流程導(dǎo)向的，必須以流程的形式將企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)決策進(jìn)行制度化，并且這一流程應(yīng)該是長期穩(wěn)定的，可以不斷重復(fù)地使用，即使是不同的人只要原則性地正確堅(jiān)持遵循這一流程也應(yīng)該做出相同的決策。當(dāng)然，再好的流程也需要根據(jù)外界環(huán)境的變化而不斷地加以完善，才不至于有失偏頗。

參考文獻(xiàn)

[1]劉洪玉，谷海山．我國保險(xiǎn)企業(yè)企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀及建議[J]．保險(xiǎn)研究．2005（11）

第6篇：房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)中介企業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 問題 對策

[中圖分類號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1009-5349（2013）04-0118-01

一、我國房地產(chǎn)中介存在的問題

（一）法律法規(guī)不健全，行業(yè)管理不夠完善

目前由于房地產(chǎn)中介的行業(yè)地位不明確等原因，造成其行業(yè)自律職能不到位，加之缺乏行之有效的行業(yè)約束機(jī)制，造成我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)經(jīng)營實(shí)力和專業(yè)水平良莠不齊，大多數(shù)中介服務(wù)企業(yè)小而散，缺少規(guī)模經(jīng)營和品牌效應(yīng)，惡性競爭嚴(yán)重。

（二）從業(yè)人員素質(zhì)差，專業(yè)能力低

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國房地產(chǎn)中介從業(yè)人員，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的占從業(yè)總?cè)藬?shù)的比重不到2%。從業(yè)人員資格認(rèn)證制度的不規(guī)范，多數(shù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為追求短期利益，對從業(yè)人員不進(jìn)行培訓(xùn)，致使從業(yè)人員普遍缺乏房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的職業(yè)道德和專業(yè)素質(zhì)，從而造成行業(yè)整體誠信水平低下。

（三）信息渠道不暢，經(jīng)營模式落后

信息資源是房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)從事經(jīng)營活動(dòng)的基礎(chǔ)。而目前有關(guān)的市場信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)還不健全，市場信息量少且渠道不暢，在很大程度上影響了中介服務(wù)質(zhì)量的提高。行業(yè)內(nèi)的技術(shù)水平偏低，使得對信息資源的開發(fā)利用缺乏深度導(dǎo)致信息資源浪費(fèi)，難以發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢，而落后的經(jīng)營模式和單一的業(yè)務(wù)種類也越來越難滿足市場發(fā)展的需求。

二、我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略建議

（一）品牌戰(zhàn)略

對房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)而言，其品牌戰(zhàn)略的實(shí)施可以從以下三個(gè)方面入手：

1.信譽(yù)。堅(jiān)持給顧客提供更為安全的交易和更為專業(yè)的服務(wù)是構(gòu)成房地產(chǎn)中介服務(wù)品牌的核心部分。

2.創(chuàng)新?；谫Y源優(yōu)勢的核心競爭力的創(chuàng)新是營造和發(fā)展房地產(chǎn)中介服務(wù)品牌的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

3.文化。顧客在房地產(chǎn)中介服務(wù)中能品味到的企業(yè)的一種精神文化的共鳴是房地產(chǎn)中介服務(wù)品牌中的精神追求。

（二）人才戰(zhàn)略

房地產(chǎn)中介行業(yè)由于起步較晚，專業(yè)人員稀少，從業(yè)人員有限等促使房地產(chǎn)中介企業(yè)在人才資源管理方面投入更大的資本，因而房地產(chǎn)中介企業(yè)的決策者需要根據(jù)實(shí)際條件，有效地開發(fā)人力資源，實(shí)行有效的機(jī)制，創(chuàng)造出特有的企業(yè)文化環(huán)境。特別要注重對關(guān)鍵人才的培養(yǎng)，可借鑒國外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)給予長期激勵(lì)，比如高提成等激勵(lì)制度。

三、長春房地產(chǎn)中介企業(yè)存在的問題

（一）法規(guī)制度不規(guī)范

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人市場準(zhǔn)入規(guī)則不健全，政府部門的管理不統(tǒng)一，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政管理職責(zé)不明確，與行業(yè)自律管理發(fā)展方向偏離，市場上存在無序競爭的現(xiàn)象，違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生，行業(yè)聲譽(yù)差強(qiáng)人意。

（二）規(guī)模較小，素質(zhì)較差

目前長春市正規(guī)的大型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不足20家，均為小型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)規(guī)模小，檔次較低，技術(shù)含量不高，布局分散，市場占有率低，尚未形成強(qiáng)有力的品牌。從業(yè)人員來源復(fù)雜，絕大多數(shù)沒有從事過相關(guān)經(jīng)營活動(dòng)。

（三）競爭力不強(qiáng)

目前，除長房置換粗具規(guī)模外，大部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)普遍存在人員少、規(guī)模小、技術(shù)含量低、應(yīng)變能力差等問題。

四、長春房地產(chǎn)中介公司發(fā)展對策的建議

（一）推進(jìn)資源整合

全市各相關(guān)部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)和中介服務(wù)企業(yè)信息資源，加快建設(shè)集網(wǎng)上展示、電子商務(wù)、信用信息、公共信息資源共享、供求信息搜索等功能于一體的中介服務(wù)公共信息平臺(tái)，此平臺(tái)可以將每個(gè)中介企業(yè)在網(wǎng)上的關(guān)于房源所有的信息一一展現(xiàn)出來，為中介服務(wù)企業(yè)的發(fā)展提供條件，完善中介服務(wù)鏈條，引導(dǎo)中介服務(wù)行業(yè)集聚發(fā)展。

（二）深化改革，優(yōu)化市場準(zhǔn)入

加快產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營改革步伐。實(shí)行政企分開、企事分開、營利性與非營利性企業(yè)分開，培育符合市場經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的微觀主體。凡是不利于中介服務(wù)業(yè)健康發(fā)展的地方政策和管理方式，必須予以清理和調(diào)整。

【參考文獻(xiàn)】

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第7篇：房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀范文

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理房地產(chǎn)現(xiàn)狀對策

我國物業(yè)管理自20世紀(jì)80年代初起步,至90年代,特別是小平志南巡講話后,在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動(dòng)下,呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢頭。隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮,人們對生活質(zhì)量和工作環(huán)境的要求不斷提高。在這種背景下,探討和分析我國物業(yè)管理及其發(fā)展問題顯然具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互補(bǔ)作用

1.房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)

物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理,是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理,而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和對物業(yè)管理的重視程度,直接影響和決定了后續(xù)物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品,那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。房地產(chǎn)在開發(fā)階段,尤其是設(shè)計(jì)、建設(shè)時(shí)期,一點(diǎn)點(diǎn)的疏忽或遺漏,都會(huì)給后面的物業(yè)管理帶來長久的煩惱。比如物業(yè)對建設(shè)情況不了解,遇到維修等問題時(shí)會(huì)處理困難,更重要的是,如果房地產(chǎn)的配套設(shè)施不全或建筑施工質(zhì)量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內(nèi)的電梯質(zhì)量差;樓內(nèi)沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。

2.良好的物業(yè)對房地產(chǎn)的發(fā)展有促進(jìn)作用

物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值,并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境,物業(yè)管理的參與,延長了房屋的壽命,提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施壽命期、降低質(zhì)量和綜合成本最終使房地產(chǎn)保值增值。有關(guān)調(diào)查表明,買房時(shí),人們在關(guān)心房價(jià)、位置、居住環(huán)境之后,最關(guān)心的問題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好,必然會(huì)解除消費(fèi)者的后顧之憂,促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。

二、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題

1.建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接

近兩年來,有關(guān)物業(yè)管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發(fā)物業(yè)管理負(fù)面新聞,物業(yè)管理投訴率居高不下。下面舉一個(gè)典型案例。李先生購買了某小區(qū)的一套住宅,購買時(shí)發(fā)展商承諾物業(yè)管理費(fèi)為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時(shí)熱水供應(yīng)等配套設(shè)施,且寫進(jìn)了購房合同中。但李先生稱入住已有半年,非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實(shí),物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了2元/平方米,物業(yè)公司說“發(fā)展商說的不算數(shù)”,收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn),而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交,自己無權(quán)過問,最后小區(qū)住戶集體拒交物業(yè)費(fèi)。這個(gè)案例暴漏出兩個(gè)問題:(1)一些開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時(shí),對物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾,給后續(xù)的管理帶來困難。還有一些開發(fā)公司在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段遺留下后患,矛盾在居民入住并實(shí)施物業(yè)管理后才反映出來,因此業(yè)主意見強(qiáng)烈,物業(yè)公司代人受過。(2)物業(yè)管理企業(yè)價(jià)格法律、法規(guī)意識(shí)淡薄。對價(jià)格政策不了解或重視程度不高,自行制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),多收費(fèi)或亂收費(fèi),加重了住宅產(chǎn)權(quán)人、使用人的負(fù)擔(dān)。在群眾中造成不良影響; 總之說明建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接。這種現(xiàn)象在中小城市尤其突出。房地產(chǎn)開發(fā)在先,物業(yè)管理滯后,而物業(yè)管理滯后的根本原因是法規(guī)建設(shè)滯后?，F(xiàn)行物管法規(guī)和政策只是針對大城市中具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)而制定的。中小城市的住宅小區(qū),缺乏切合實(shí)際的權(quán)威性的管理辦法,結(jié)果在實(shí)際操作中,因缺乏行為規(guī)范約束和有效的市場自由競爭,由此造成了物業(yè)管理水平差、收費(fèi)亂的不利局面。

2.對物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)模糊

物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托,按照國家法律和管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán),運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù),以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè),從事對物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營,并為使用人提供多方面的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)統(tǒng)計(jì),截止2005年城鎮(zhèn)房屋建筑面積164.51億平方米,其中住宅建筑面積107.69億平方米。物業(yè)管理的好與壞對城市的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步具有極為重要意義。然而,許多房地產(chǎn)企業(yè)單位,對物業(yè)管理的概念認(rèn)識(shí)不甚清楚,許多原來的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)換個(gè)牌子就成了物業(yè)管理公司,不正規(guī)必然落后,目前我國多數(shù)物業(yè)管理公司達(dá)不到正常的經(jīng)營規(guī)模。而且科學(xué)技術(shù)在物業(yè)管理過程中的推廣應(yīng)用率極低,勞動(dòng)密集型依然是物業(yè)管理的主導(dǎo)模式。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內(nèi)容包括對物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對各種費(fèi)用的代收代繳等,多數(shù)依然單純依靠手工方式進(jìn)行管理,要耗費(fèi)極大的人力、物力和財(cái)力,最終導(dǎo)致效益差,入不敷出,最終許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存。

3.缺乏公平的市場環(huán)境

我國物業(yè)管理起步之初是作為房地產(chǎn)的一種服務(wù)手段的衍生物,種種規(guī)則也從房地產(chǎn)業(yè)沿襲下來,而且大部分物業(yè)管理企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司組建或控股的,這樣,自然而然地圈定了勢力范圍,存在市場壁壘,不利于公平競爭。由于現(xiàn)行的物業(yè)管理體制存在著一定的弊端,物業(yè)管理市場一般采取議標(biāo)的方式,均未實(shí)行規(guī)范性招標(biāo),因此虛假招標(biāo)屢禁不止。其中還有很多是由國有企業(yè)、行政事業(yè)單位的房管所或后勤管理部門轉(zhuǎn)制過來的,仍然運(yùn)用國企優(yōu)勢,尚未真正建立起社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制。這些物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)制名稱改了但實(shí)質(zhì)運(yùn)作狀況和管理體制并沒有改變,因此企業(yè)運(yùn)作過程中必然出現(xiàn)這樣或那樣的問題,也使得行業(yè)的良性發(fā)展受到限制。可見物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根本出路在于建立充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理市場以及公開、公平的競爭環(huán)境。應(yīng)將物業(yè)管理企業(yè)推向市場,通過招投標(biāo)聘請物業(yè)管理企業(yè),實(shí)行優(yōu)勝劣汰。

三、解決之道

1.提前介入

由于房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的工作性質(zhì)和利益不同,考慮問題的角度和分析、處理問題的觀點(diǎn)和方式就會(huì)不同。物業(yè)管理如同產(chǎn)品的售后服務(wù),它對產(chǎn)品的使用具有最中肯的發(fā)言權(quán)。因此物業(yè)管理必須提前啟動(dòng)、全程介入,貫穿到規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、竣工驗(yàn)收、交付使用等各個(gè)階段中去。物業(yè)管理的提前介入,一方面有利于設(shè)計(jì)的優(yōu)化和房屋建設(shè)質(zhì)量的提高;另一方面物業(yè)管理者與住房消費(fèi)者時(shí)刻保持緊密聯(lián)系,據(jù)此不斷修整市場定位,使管理方式更鮮明,更有利,更規(guī)范,更好的為住戶服務(wù)。

2.規(guī)?；?/p>

一般來說有規(guī)模的或規(guī)模大的物業(yè)雖然配置多、開支大、但它所服務(wù)的對象也更多,故比沒有規(guī)模或規(guī)模小的平均成本還是要低。因此只有通過市場化的兼并重組聯(lián)合來降低總體成本和社會(huì)成本以規(guī)模出效益。物業(yè)管理行業(yè)要走上橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展之路,在建立健全企業(yè)化經(jīng)營體制的基礎(chǔ)上,通過并購那些小物業(yè)管理企業(yè)的方式進(jìn)行有效擴(kuò)張,從而有效降低成本。達(dá)到規(guī)模經(jīng)營。

3.市場化

第8篇：房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀范文

【關(guān)鍵詞】中小房地產(chǎn)企業(yè)；基本現(xiàn)狀；發(fā)展戰(zhàn)略

1 中小房地產(chǎn)企業(yè)的基本現(xiàn)狀及存在問題

1.1 企業(yè)融資能力受限，融資渠道單一

基于房地產(chǎn)行業(yè)自身開發(fā)規(guī)模大、建設(shè)周期長的特點(diǎn)，需要巨大的資金后盾力量作支撐。大型房地產(chǎn)公司可以運(yùn)用雄厚的資金基礎(chǔ)，通過控制強(qiáng)大的土地儲(chǔ)備，對開發(fā)項(xiàng)目采取短期項(xiàng)目和長期項(xiàng)目相結(jié)合，大型項(xiàng)目和中小型項(xiàng)目相結(jié)合的連貫性的資金整合方式，從而增強(qiáng)了抗風(fēng)險(xiǎn)能力。基于中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身資金實(shí)力的不足和融資能力的受限，較難通過依靠基金、信貸、債券等多元化融資渠道以獲取足夠的建設(shè)所用資金，因此，僅限于選擇回收成本快的中小型項(xiàng)目和中短期項(xiàng)目作為啟動(dòng)項(xiàng)目。

1.2 管理制度不完善，缺乏鮮明的盈利模式

大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的管理制度和管理體系，管理者更多精力投身于工程管理，而忽視了對于投資成本的控制行為，往往使企業(yè)的管理目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理和售后服務(wù)等細(xì)節(jié)化管理缺乏合理的掌控，綜合管理上缺乏對于員工的約束機(jī)制和獎(jiǎng)懲機(jī)制，由于管理行為的不合理規(guī)范而嚴(yán)重制約了中小房地產(chǎn)企業(yè)對于新形勢變化的應(yīng)變能力以及可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略。

隨著獲取土地成本的日益提高，無疑加大了中小房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地的難度系數(shù)，而面臨著更為激烈的挑戰(zhàn)。企業(yè)盈利模式已經(jīng)突破了原來的獲取土地就獲得利潤的觀念，還應(yīng)涉及到對產(chǎn)品的研發(fā)和建設(shè)的投入，如何確定合理鮮明的盈利模式，已成為當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下亟待于解決的問題。

1.3 資本結(jié)構(gòu)單一，產(chǎn)生了過高負(fù)債率

房地產(chǎn)業(yè)是一種資本密集型行業(yè)，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)的注冊資金和籌備資金力量薄弱，而單純過分地依賴于銀行的信貸，憑借銀行的力量進(jìn)行土地的購置、開發(fā)和售樓等一系列行為，僅依靠這種模式很快實(shí)現(xiàn)了資本積累，但是卻產(chǎn)生了過高的負(fù)債率令人擔(dān)憂。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，我國房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)負(fù)債率占72.7%的比重，而中小房地產(chǎn)企業(yè)竟達(dá)到了80%。單純過多地依賴于銀行，過高的負(fù)債率潛在著巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

1.4 缺乏長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，單純注重短期行為

目前企業(yè)間的競爭已轉(zhuǎn)化為經(jīng)營模式和品牌意識(shí)的競爭，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的更為嚴(yán)峻的問題是缺乏市場化和多元化的長期發(fā)展規(guī)劃，根本沒考慮企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，尤其是缺乏足夠的企業(yè)品牌理念和核心競爭力的重要意識(shí)，認(rèn)為品牌戰(zhàn)略是大企業(yè)所追求和強(qiáng)調(diào)的事情，只一味注重盡快地實(shí)現(xiàn)資本的積累。忽視了自身信譽(yù)度和美譽(yù)度的培養(yǎng)，短期套利的盈利觀念很嚴(yán)重。因此，這些問題的存在，嚴(yán)重影響了中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存、發(fā)展和壯大。

2 新形勢下中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略

2.1 加強(qiáng)融資渠道拓寬，有效解決融資難問題

一是股權(quán)出讓融資的形式，企業(yè)通過出讓一部分股權(quán)以獲得資金的籌集，這種方式雖然在一定程度上使企業(yè)的控制權(quán)和收益權(quán)產(chǎn)生分離，但卻提高了管理水平和擴(kuò)大了市場份額，企業(yè)應(yīng)密切結(jié)合自身實(shí)際來全面考慮。二是增資擴(kuò)股的形式，主要是通過股東內(nèi)部增資部分進(jìn)行資金的積累，而達(dá)到擴(kuò)大實(shí)際資本的目的。三是金融資源整合的形式，即憑借投資管理公司提供的廣闊的融資平臺(tái)，利用信托和收購等各種方式實(shí)現(xiàn)資金的聚集，形成龐大的資金后盾。待項(xiàng)目確定后時(shí)機(jī)成熟時(shí)，提供給開發(fā)商一定的資金支持。這樣不僅不會(huì)使項(xiàng)目負(fù)債率增加，而且還優(yōu)化了公司結(jié)構(gòu)，方式比較靈活。四是買殼上市融資的形式，要合理確定“殼”公司的選擇，比較理想的借殼公司應(yīng)該是具有配股資格的上市公司。

2.2 強(qiáng)化內(nèi)部管理，合理控制成本

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，直接關(guān)系到企業(yè)利潤的高低，甚至關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。隨著房地產(chǎn)市場惡性競爭的不斷加劇，使建造成本逐步提高，而獲得利潤卻逐漸降低。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)注重嚴(yán)格成本管理，將成本管理貫穿于每個(gè)階段和每個(gè)環(huán)節(jié)，全面實(shí)施全員化和全過程的成本管理。

進(jìn)行成本管理的關(guān)鍵在于對建安成本的嚴(yán)格控制，在不同階段其可控程度也是有差異的。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，在設(shè)計(jì)之前的階段占75%，招投標(biāo)階段一般占到20%，而施工階段僅占5%。因此，對于設(shè)計(jì)之前的階段進(jìn)行嚴(yán)格的成本管理，達(dá)到事前控制則是中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理目標(biāo)。

2.3 制定長遠(yuǎn)戰(zhàn)略性規(guī)劃，提高企業(yè)的核心競爭力

中小房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中獲得足夠的競爭優(yōu)勢，就必須做好長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略性規(guī)劃，強(qiáng)化開發(fā)產(chǎn)品的品牌定位，并加強(qiáng)人才、服務(wù)和品牌等關(guān)鍵點(diǎn)的研究，逐步培養(yǎng)企業(yè)員工的學(xué)習(xí)能力和創(chuàng)新能力，以提高企業(yè)的綜合競爭實(shí)力，能更好地達(dá)到消費(fèi)者需求的滿足，才能使企業(yè)得以生存、壯大和發(fā)展。

2.4 建立中小企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的重組整合

很多中小房地產(chǎn)企業(yè)為了共同的利益目標(biāo)，建立了統(tǒng)一的戰(zhàn)略聯(lián)盟，以共同對抗市場風(fēng)險(xiǎn)和分享利益。一是各中小房地產(chǎn)企業(yè)共同投資，聯(lián)合組成房地產(chǎn)投資公司，共同打造出有足夠競爭優(yōu)勢的大企業(yè)。二是各中小房地產(chǎn)企業(yè)共同參與聯(lián)合競標(biāo)，待土地中標(biāo)后，依據(jù)土地規(guī)模的投資需求再重新組建項(xiàng)目公司。三是和大企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合，小企業(yè)參與競標(biāo)而大企業(yè)進(jìn)行投資，也可以承攬大企業(yè)的部分開發(fā)任務(wù)。

3 結(jié)語

總之，中小房地產(chǎn)企業(yè)雖然在殘酷的市場環(huán)境中危機(jī)重重，但是企業(yè)經(jīng)營者只要能及時(shí)解決自身的“瓶頸”問題，并依據(jù)不斷變化的市場環(huán)境及時(shí)制定和調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，逐步實(shí)現(xiàn)多渠道的融資形式，并不斷加強(qiáng)經(jīng)營模式的創(chuàng)新，就能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

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第9篇：房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 信托 融資

一、我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)信托發(fā)展可以分成兩個(gè)階段，第一階段：外部的有利條件和信托業(yè)的自身發(fā)展需要促成了房地產(chǎn)信托在短短1年的時(shí)間內(nèi)，取得了迅猛的發(fā)展。這個(gè)階段的房地產(chǎn)信托資金更多地體現(xiàn)為“過橋貸款”的性質(zhì)，并沒有受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視。

第二階段：央行121號(hào)文件的出臺(tái)，使許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的困境，不得不尋求信托資金的支持。短短幾個(gè)月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品如雨后春筍。

然而，近年來由于房價(jià)上漲過快，中央各部委加大了對房地產(chǎn)信托融資的監(jiān)管力度。

二、我國房地產(chǎn)信托的主要運(yùn)作模式

1.房地產(chǎn)股權(quán)投資信托。該類信托是指信托投資公司通過將信托資金以股權(quán)投資的方式加以運(yùn)用，成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者，直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有權(quán)情況，獲得經(jīng)營所得，作為信托投資收益的來源。這種融資方式比較接近于國際上流行的REITs (房地產(chǎn)投資信托基金)。北京國際信托投資公司(以下簡稱北京國投)發(fā)行的“法國歐尚信托”，是較為典型的案例。它被認(rèn)為是中國大陸第一個(gè)真正意義上的REITs。

2.股權(quán)證券化信托。信托投資公司在成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者后，并不直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是與相關(guān)當(dāng)事人簽訂協(xié)議，約定在一定時(shí)間后，相關(guān)當(dāng)事人按約定價(jià)格(溢價(jià)部分為信托投資收益)回購信托投資公司的股權(quán)或所有權(quán)。在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)除了實(shí)現(xiàn)融資目的外，還能夠提高企業(yè)的信用等級。典型案例如中誠信托推出的“秀水街廣場大廈信托”。

3.財(cái)產(chǎn)信托模式。財(cái)產(chǎn)信托與上述幾種資金信托不同，房地產(chǎn)類財(cái)產(chǎn)信托設(shè)立的前提，是委托人必須提供業(yè)已存在并具有較強(qiáng)變現(xiàn)能力的房地產(chǎn)類信托財(cái)產(chǎn),將之委托給信托投資公司,設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托,委托人取得信托受益權(quán);然后委托人再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者并取得相應(yīng)資金，實(shí)現(xiàn)融資,或者將受益權(quán)抵押進(jìn)行債務(wù)融資。“榮豐2008項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)信托”就是一個(gè)比較成功的案例。

4.組合運(yùn)用模式。2008年6月16日，北京國投發(fā)行了“財(cái)富5號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，這款產(chǎn)品的信托資金主要運(yùn)用于北京等重點(diǎn)城市市場前景良好、變現(xiàn)能力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)住宅或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，運(yùn)用方式為股權(quán)投資、資產(chǎn)收購、買后返售、股東借款、信托貸款等。

三、信托融資對房地產(chǎn)業(yè)的影響

1.促進(jìn)政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)，減小房地產(chǎn)市場對銀行的過度依賴。我國房地產(chǎn)市場中80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金,是直接或者間接地來自銀行貸款。二是體現(xiàn)在房屋銷售方面。通過按揭貸款買房的個(gè)人,在全部購房總數(shù)中所占比例高達(dá)90%。最為保守的估計(jì),目前銀行資金至少占房地產(chǎn)公司資產(chǎn)總額的70%。房地產(chǎn)貸款已占商業(yè)銀行新增貸款余額的20%左右。在不少地方,銀行的信貸資金有60%甚至更多的比例流向了房地產(chǎn)行業(yè)。

實(shí)際上，當(dāng)房地產(chǎn)除了居住功能外，同時(shí)具備了投資保值和增值的功能時(shí)，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場，就不再僅僅是一個(gè)商品市場，而是已經(jīng)成為一個(gè)與金融市場和證券市場高度融合、互為表里、相互促進(jìn)和制衡的市場。同時(shí)，它也與養(yǎng)老、社保等社會(huì)公共福利制度密切相關(guān)，共同形成了全民利益共享的機(jī)制。

2.疏導(dǎo)房地產(chǎn)市場投資性需求。房地產(chǎn)信托可以為公眾提供房地產(chǎn)市場投資工具，有效引導(dǎo)民間投資資金，減少住宅假性需求。由于民間投資渠道的缺乏，大量資金為分享房地產(chǎn)市場增長的利潤，只能投資于住宅，即“炒房”。炒房者不是為了自身居住，而是為了將來高價(jià)變現(xiàn)謀利，這種投機(jī)性的“假性需求”造成房子的供給不足，社會(huì)需求大增，進(jìn)一步刺激了房價(jià)提升。REITs將為公眾提供一個(gè)合適的房地產(chǎn)市場投資工具，可以有效引導(dǎo)炒房資金用于工業(yè)、商業(yè)以及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。從而從整體上平衡房地產(chǎn)市場供需。

3.緩解外資直接進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的壓力。就國際市場來分析，國際投資基金進(jìn)入中國市場由來已久。隨著國內(nèi)調(diào)控政策相繼出臺(tái)，大批資金開始走“曲線”――從簡單的直接購買樓盤炒作，改為投資房地產(chǎn)企業(yè)，通過扶持開發(fā)商推高房價(jià)來實(shí)現(xiàn)炒高中國樓市的愿望。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，單個(gè)境外企業(yè)對國內(nèi)房地產(chǎn)的投資力度正在加大。2006年外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)總額劇增51.9%,而合同項(xiàng)目絕對數(shù)量只增長13.1%。這一趨勢在2007年變得更為明顯。國內(nèi)具有良好投資價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)正加速向海外市場流失。趨勢如果繼續(xù)下去，將有大量優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資產(chǎn)流失海外，國內(nèi)證券市場將失去又一批具有高投資價(jià)值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)資源，這對于迅速做大做強(qiáng)國內(nèi)資本市場是非常不利的。

因此，為了避免在不久的將來國內(nèi)大量優(yōu)質(zhì)商用地產(chǎn)資產(chǎn)流失海外，我們的當(dāng)務(wù)之急就是盡快研究和我國房地產(chǎn)投資信托市場有關(guān)問題。

4.成為券商和信托公司業(yè)務(wù)創(chuàng)新的新渠道。開發(fā)REITs市場是我國信托公司、證券公司拓寬核心業(yè)務(wù)、提高綜合競爭力的重要機(jī)遇。 REITs使得房地產(chǎn)投資市場更多地由信托等專業(yè)投資機(jī)構(gòu)參與，將引導(dǎo)市場的投資理念更加成熟，投資方式更加趨于理性。REITs將使得市場逐步由個(gè)人直接購買房產(chǎn)變?yōu)殚g接投資于REITs單位，通過這些專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)以及專業(yè)的房地產(chǎn)資產(chǎn)投資和管理者的參與，市場的資金和價(jià)格將變得更加穩(wěn)定，減少房地產(chǎn)市場的大起大落。

參考文獻(xiàn):