土地增值稅稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：土地增值稅稅收籌劃范文

計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。

稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)扣除20%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用是不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費(fèi)用外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷售和管理費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。納稅人可以把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因?yàn)閷儆诠究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍，它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒(méi)有任何意義，而屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入開(kāi)發(fā)成本中，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。這就為稅收籌劃提供了一個(gè)方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么此人的有關(guān)費(fèi)用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中去。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本增大了。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在不增加一分錢的開(kāi)支情況下，可以增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。

二、分散收入法

在確定土地增值稅稅額時(shí)，很重要的一點(diǎn)便是確定出售房地產(chǎn)的增值額。而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。若能設(shè)法使得轉(zhuǎn)讓收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是可以節(jié)省稅款的。

在房地產(chǎn)行業(yè)中，分散收入一般常用方法是分多次簽訂售房合同。當(dāng)所開(kāi)發(fā)的住房初步完工但還沒(méi)有安裝附屬設(shè)備以及進(jìn)行裝潢、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便可以和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再和購(gòu)買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用征土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了降低稅賦的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)并轉(zhuǎn)讓精裝修房時(shí)，就可采用此方法進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。

三、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。四、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：一是土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對(duì)若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的稅收籌劃。

稅法中對(duì)房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初確定昀終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

第2篇：土地增值稅稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：土地增值稅 增值額 稅收籌劃

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。怎樣運(yùn)用稅收政策在合法、合理的范圍內(nèi)盡量做到使企業(yè)在保持較高售價(jià)的前提下獲得較高的收益，是稅務(wù)籌劃人員所要考慮和解決的問(wèn)題。當(dāng)然稅收籌劃也是一個(gè)綜合學(xué)科，它不僅包括稅法知識(shí)、經(jīng)濟(jì)法知識(shí)還包括會(huì)計(jì)知識(shí)、財(cái)務(wù)知識(shí)等。怎樣運(yùn)用這些知識(shí)為企業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值最大化是我們學(xué)習(xí)和探討的話題。本文針對(duì)土地增值稅相關(guān)政策和計(jì)算內(nèi)容做出以下簡(jiǎn)要分析：

一、房產(chǎn)定價(jià)策略分析

根據(jù)國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)文件精神規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的（含20 % ） ，免征土地增值稅。但增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20% 的，應(yīng)對(duì)其全部增值額計(jì)稅。我們可以根據(jù)這一規(guī)定，充分利用20%這一指標(biāo)，找出合理的售價(jià)的平衡點(diǎn)，進(jìn)而達(dá)到稅收籌劃目的。

設(shè)某市一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲建造一批普通商品房待售，設(shè)房?jī)r(jià)總收入為T，相應(yīng)的銷售稅金及附加為（公式一）A=T*5%（1+7%+3%）=5.5%T，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項(xiàng)目金額為B。如果利用平衡點(diǎn)的決策分析，則最高售價(jià)只能為（公式二）T=1.2（A+B）=1.2848B，企業(yè)的這一價(jià)格水平在保證企業(yè)利潤(rùn)最大化的同時(shí)可享受起征點(diǎn)的優(yōu)惠政策。

例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司甲銷售一幢商品房，支付的土地價(jià)款為200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為900萬(wàn)元，利息支出不能按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。方案1：房屋銷售價(jià)格定在1800萬(wàn)元；方案2：房屋銷售價(jià)格定在1900萬(wàn)元。兩個(gè)方案下哪個(gè)能使用企業(yè)價(jià)值最大化，既保證總售價(jià)又保證企業(yè)利潤(rùn)呢，現(xiàn)籌劃分析如下：

方案1：

（1）可扣除的項(xiàng)目金額為：200+900+（200+900）×10%+1800×5.5%+（200+900）×20%=1529（萬(wàn)元）

（2）增值額=1800-1529=271萬(wàn)元。

（3）土地增值稅=0

（4）利潤(rùn)總額=1800-1529=271萬(wàn)元。

方案2：

（1）可扣除的項(xiàng)目金額為：200+900+（200+900）×10%+1900×5.5%+（200+900）×20%=1534.50（萬(wàn)元）。

（2）增值額=1900-1534.50=365.50萬(wàn)元。

（3）土地增值稅=365.50×30%=109.65萬(wàn)元。

（4）利潤(rùn)總額=1900-1534.50-109.65=255.85萬(wàn)元。

為保證公司價(jià)值最大化，取得最佳銷售和利潤(rùn)業(yè)績(jī)，則最高售價(jià)按（公式二）應(yīng)為：T=1430×1.2848= 1837.264萬(wàn)元，此時(shí)利潤(rùn)額為306.2萬(wàn)元 （1837.264-1430-1837.264×5.5%）。通過(guò)以上分析超過(guò)平衡點(diǎn)銷售額利潤(rùn)增加但現(xiàn)金流出較多，而低于平衡點(diǎn)時(shí)利潤(rùn)降低但現(xiàn)金流出較少，而要取得較好的利潤(rùn)和現(xiàn)金流量就要將售價(jià)定在平衡點(diǎn)越接近越好的水平，由此得出方案1最佳。

二、銷售與裝修分開(kāi)核算分析

在激烈市場(chǎng)環(huán)境下，各種促銷手法層出不窮，其中精裝房是現(xiàn)在較流行的一種房產(chǎn)銷售策略。在出售之前進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修和維護(hù)，安裝一些必備的設(shè)施和設(shè)備。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護(hù)以及設(shè)施設(shè)備的安裝作為企業(yè)一項(xiàng)單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行獨(dú)立核算，則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，從而控制房地產(chǎn)的增值率，減輕土地增值稅負(fù)擔(dān)；二是原本計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的裝修、安裝等業(yè)務(wù)收入需要按照5%的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，而分開(kāi)核算后安裝、裝修適用3%的稅率。如某套精裝修的房產(chǎn)總售價(jià)為350萬(wàn)元，在簽訂銷售合同時(shí)分別簽訂房屋出售合同300萬(wàn)元及裝修合同50萬(wàn)元，假設(shè)全部準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目總額為200萬(wàn)元。方案1：全部視為房產(chǎn)銷售收入；方案2：分開(kāi)單獨(dú)核算收入。

方案1：

（1）增值額=350-200=150萬(wàn)元。

（2）土地增值稅=150×40%-200×5%=50萬(wàn)元。

方案2：

（1）增值額=300-200=100萬(wàn)元。

（2）土地增值稅=100×30%=30萬(wàn)元。

在考慮營(yíng)業(yè)稅的情況下綜合稅負(fù)依然是方案1高于方案2，因此通過(guò)以上分析得出，方案2為最佳方案。

三、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用扣除項(xiàng)目分析

國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

例如甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售2500平方商品房單價(jià)為8000元，另外開(kāi)發(fā)500平方為拆遷安置使用。土地價(jià)款200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本中除拆遷安置費(fèi)外為750萬(wàn)元，利息支出不能按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。

方案1：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目安置回遷戶

（1）可扣除的項(xiàng)目金額為：200+750+400+（200+1150）×10%+2400×5.5%+（200+1150）×20%=1887（萬(wàn)元）

（2）增值額=2400-1887=513萬(wàn)元。

（3）土地增值稅=513×30%=153.9萬(wàn)元。

方案2：直接支付貨幣400萬(wàn)元安置

（1）可扣除的項(xiàng)目金額為：200+750+400+（200+1150）×10%+2000×5.5%+（200+1150）×20%=1865（萬(wàn)元）

（2）增值額=2000-1865=135萬(wàn)元。

（3）土地增值稅=0萬(wàn)元。

由此在只考慮土地增值稅情況下，直接支付貨幣安置費(fèi)較合適，如果考慮房屋平均售價(jià)與實(shí)際銷售總價(jià)因素，則方案1扣除項(xiàng)目將降低，土地增值稅相應(yīng)增加，方案2更具優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然如果考慮企業(yè)利潤(rùn)，還要在售價(jià)與扣除金額上尋找平衡點(diǎn)，以達(dá)企業(yè)價(jià)值最大化。

四、加計(jì)20%扣除政策分析

《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。

加計(jì)扣除是政府給予的一項(xiàng)優(yōu)惠政策，但必須合理運(yùn)用方能取得良好效果，否則會(huì)得不償失。如企業(yè)購(gòu)置一塊土地共計(jì)花費(fèi)200萬(wàn)元，如果進(jìn)行開(kāi)發(fā)或者是生地變熟地后出售，支出50萬(wàn)元，則享受土地支出的20%加計(jì)扣除優(yōu)惠政策（前提是投資額占總投資額的25%以上），這樣享受50萬(wàn)的加扣回報(bào)。而如果企業(yè)未進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)就銷售，則不得進(jìn)行任何項(xiàng)目的加計(jì)扣除，使企業(yè)無(wú)法享受到回扣回報(bào)。因此這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要重視和考慮的一個(gè)問(wèn)題。

五、房產(chǎn)銷售中代收費(fèi)用分析

財(cái)稅字[1995]048號(hào)第六款規(guī)定如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)也不允許扣除代收費(fèi)用；如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，要作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不能作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。根據(jù)以上規(guī)定現(xiàn)做如下籌劃。

例甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售一棟商品房，獲得銷售收入4000萬(wàn)元，并按當(dāng)?shù)卣囊?，在銷售商品房時(shí)代收了300萬(wàn)元的各項(xiàng)費(fèi)用。甲企業(yè)開(kāi)發(fā)該商品房的支出如下：支付地價(jià)款300萬(wàn)元，房屋開(kāi)發(fā)成本為700萬(wàn)元，其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計(jì)300萬(wàn)元。方案1：將代收費(fèi)用視為房產(chǎn)銷售收入，并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收??；方案2：在房?jī)r(jià)之外向購(gòu)買方單獨(dú)收取。

方案1：

允許扣除的金額=300+300+700+（300+700）×20%+300=1800萬(wàn)元。

增值額=4000+300-1800=2500萬(wàn)元。

土地增值稅=2500×50%-1800×15%=980萬(wàn)元。

方案2：

允許扣除的金額=300+300+700+（300+700）×20%=1500萬(wàn)元。

增值額=4000-1500=2500萬(wàn)元。

土地增值稅=2500×50%-1500×15%=1025萬(wàn)元。

由此得出在增值額不變的情況下，扣除項(xiàng)目越大則納稅越少，但需注意，此處增值率必須大于50%，否則無(wú)法使用速算扣除系數(shù)，則享受不到扣除增加帶來(lái)的好處。

六、利息支出項(xiàng)目分析

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額?；I劃分析：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要是負(fù)債籌資，利息支出所占比例較高，則可計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，則據(jù)實(shí)扣除；反之，主要是權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息支出較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

參考文獻(xiàn)：

[1]《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》

第3篇：土地增值稅稅收籌劃范文

一、土地增值稅稅收籌劃概述

從某種意義上說(shuō)，稅收籌劃是一項(xiàng)復(fù)雜而具技術(shù)性的工程。相應(yīng)地，土地增值稅就是指對(duì)那些獲得增值收入的單位以及個(gè)人進(jìn)行合理征收的稅種之一。它主要包括了對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)予以有償轉(zhuǎn)讓，土地上的建筑物、還有其它的依附物的產(chǎn)權(quán)這些方面。很顯然，房地產(chǎn)企業(yè)和土地增值稅之間有著不可割舍的聯(lián)系。根據(jù)房地產(chǎn)的不同種類，土地增值稅將會(huì)對(duì)它進(jìn)行差別稅收策略。同時(shí)，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅收籌劃是它財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中至關(guān)重要的方面。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，土地增值稅籌劃就是專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)予以設(shè)計(jì)的一種合理的稅收方案。相關(guān)的土地增值稅稅收籌劃不僅可以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收壓力得以減小，還能使企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)降到最小化。更重要的是，它有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有更好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中更具優(yōu)勢(shì)，立于不敗之地。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身來(lái)說(shuō)，對(duì)應(yīng)的土地增值稅稅收籌劃有著非常深遠(yuǎn)的意義。換句話說(shuō)，在房地產(chǎn)行業(yè)，土地增值稅收籌劃是開(kāi)發(fā)企業(yè)前行路上一塊重要的基石。相應(yīng)地，想要使土地增值稅收籌劃的作用得到更好的發(fā)揮，就需要采用有效的措施對(duì)它進(jìn)行完善。顯而易見(jiàn)，這也是當(dāng)下迫在眉睫的事情。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方面，土地增值稅稅收有著自己科學(xué)的籌劃方法。具體來(lái)說(shuō)，它主要包含了這幾個(gè)方面。比如，對(duì)收入進(jìn)行分散籌劃的方法；以利息為基礎(chǔ)的支出籌劃方法；“臨界點(diǎn)”的籌劃辦法。因此，本文作者從實(shí)際出發(fā)，對(duì)其中一些有效策略予以了探討。

1.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方面，以土地增值稅的“起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策為基礎(chǔ)給與籌劃

在土地增值稅優(yōu)惠政策方面，主要指的是“起征點(diǎn)”政策。為了使優(yōu)惠政策更具其保障性，國(guó)家還專門制定了相關(guān)的條例。它就是針對(duì)相關(guān)納稅人對(duì)那些一般而具有標(biāo)準(zhǔn)性的住房予以建設(shè)，并對(duì)它進(jìn)行出售。在這個(gè)過(guò)程中，如果增值額在對(duì)應(yīng)扣除項(xiàng)目費(fèi)用20%之下，企業(yè)可以不用繳納增值稅。但是，對(duì)于這方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要對(duì)一些方面引起注意。比如，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅在建設(shè)一般標(biāo)準(zhǔn)的住房，還在對(duì)其它房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，需要對(duì)其中的增值額予以恰當(dāng)?shù)胤珠_(kāi)計(jì)算。在這個(gè)過(guò)程，對(duì)于那些沒(méi)法分開(kāi)計(jì)算或者無(wú)法準(zhǔn)確進(jìn)行區(qū)分的增值額，建設(shè)的一般標(biāo)準(zhǔn)住房時(shí)沒(méi)有權(quán)利對(duì)這個(gè)優(yōu)惠政策進(jìn)行享受。

2.在土地增值稅稅收籌劃方面，可以對(duì)相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行分散籌劃

一般情況下，這種策略就是在房地產(chǎn)中，把那些能夠分開(kāi)予以獨(dú)立解決的方面從中分割出來(lái)。比如，關(guān)于住房?jī)?nèi)部的裝修。對(duì)于這方面，可以把它作為其中獨(dú)立的部分，對(duì)它進(jìn)行恰當(dāng)?shù)暮怂?，就可以以兩次出售房地產(chǎn)為媒介，對(duì)它進(jìn)行納稅方面的籌劃。這樣也有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)減少稅收負(fù)擔(dān)。

3、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以借助利息費(fèi)用來(lái)進(jìn)行科學(xué)的籌劃

第4篇：土地增值稅稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；臨界點(diǎn)；節(jié)稅

近年來(lái)，國(guó)家為了控制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高、投資過(guò)熱，先后出臺(tái)了一系列地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則，但收效卻不太大。商品房?jī)r(jià)格在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中依然居高不下，其原因固然是綜合復(fù)雜的，毫無(wú)疑問(wèn)，高稅負(fù)就是其中的重要原因之一。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種多達(dá)十幾種，在整個(gè)稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予足夠重視。

一、問(wèn)題的提出

土地增值稅的納稅人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，其計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)出售房地產(chǎn)項(xiàng)目所獲利潤(rùn)的高低，直接決定著企業(yè)繳納土地增值稅的多少。因此，企業(yè)在法律法規(guī)的允許范圍內(nèi)，思考如何通過(guò)研究稅法，對(duì)土地增值稅做出最佳的納稅籌劃，降低企業(yè)納稅成本，獲取最大利潤(rùn)，是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮的問(wèn)題。土地增值稅稅收籌劃的具體方法有很多，在本文中，筆者主要研究如何依據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，進(jìn)行相應(yīng)的稅收籌劃。

二、臨界點(diǎn)在土地增值稅優(yōu)惠政策中的運(yùn)用

稅收臨界點(diǎn)是指稅法有關(guān)條款規(guī)定的一定比例或數(shù)額，當(dāng)應(yīng)納稅所得額或銷售額，一旦突破這一比例或數(shù)額時(shí)，就要依法納稅或按更高的稅率納稅，從而使納稅人稅負(fù)大幅上升；反之，納稅人可以免稅或按更低的稅率納稅。

土地增值稅優(yōu)惠政策中規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值率未超過(guò)20%，免征土地增值稅，否則應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。針對(duì)這項(xiàng)規(guī)定，納稅人在對(duì)普通住宅確定售價(jià)時(shí)，就應(yīng)當(dāng)考慮以下問(wèn)題。

1.假如納稅人享受起征點(diǎn)優(yōu)惠。

納稅人如果選擇享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，其增值率不能超過(guò)20%，在這范圍內(nèi)，企業(yè)為了獲取最大利潤(rùn)，其售價(jià)應(yīng)該定為享受到起征點(diǎn)優(yōu)惠的最高價(jià)位，否則，盡管享受到了起征點(diǎn)優(yōu)惠，但獲取的利潤(rùn)還存在上升的空間。

【例如】甲房地產(chǎn)有限公司，建造好一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，按稅法規(guī)定允許扣除項(xiàng)目的金額合計(jì)是500萬(wàn)元，其中未包括銷售稅金及附加。設(shè)該批住宅的售價(jià)為×萬(wàn)元，則相應(yīng)的銷售稅金及附加為5.5%×，這時(shí)，公司允許扣除項(xiàng)目的金額為500+5.5%×，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)增值率未超過(guò)20%時(shí)，免征土地增值稅，那么該公司享受起征點(diǎn)優(yōu)惠的最高售價(jià)是×=1.2×（500+5.5%×），解方程×值為642.40，即享受起征點(diǎn)的最高售價(jià)為642.40萬(wàn)元， 允許扣除金額為535.33萬(wàn)元（500+642.40×5.5%）。

2.假如納稅人提高售價(jià)，放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠。

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%，具體見(jiàn)下表：

表1 土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

仍然用上例資料，假如住宅售價(jià)在原來(lái)基礎(chǔ)上提高Y萬(wàn)元，即售價(jià)為642.40+Y，售價(jià)提高則相應(yīng)的銷售稅金及附加應(yīng)提高5.5%Y，此時(shí)，允許扣除項(xiàng)目的金額合計(jì)為535.33+5.5%Y，增值額為107.07+94.5%Y，應(yīng)納土地增值稅為30%×（107.07+94.5%Y）。公司若是想通過(guò)提高售價(jià)獲得更多利潤(rùn)，就務(wù)必使提高的售價(jià)部分高于因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，即Y30%×（107.07+94.5%Y），解不等式Y(jié)44.83。此時(shí)，企業(yè)必須使房屋售價(jià)格高于687.23（642.40+44.83）萬(wàn)元，才有利可圖。

依據(jù)土地增值稅的稅率是增值率來(lái)確定的，且采用的是四級(jí)超累進(jìn)稅率，這種稅率形式存在明顯的納稅臨界點(diǎn)。企業(yè)可采用以上方法，求出各級(jí)適用稅率的納稅臨界點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，通過(guò)增加支出或減少收入的方法來(lái)調(diào)節(jié)稅率，使企業(yè)適用稅率降低至臨界點(diǎn)以下，從而適用更低一級(jí)的稅率。

3.實(shí)證研究。

宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，有一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅待售，在該項(xiàng)目中，取得土地使用權(quán)所支付的金額為1 000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為2 200萬(wàn)元，有關(guān)的稅金為150萬(wàn)元。根據(jù)稅法規(guī)定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司還可以加扣成本費(fèi)用（1 000+2 200）×20%=640萬(wàn)元。

如果該批住宅售價(jià)為4 900萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的增值率為910÷3 990=22.8%，根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅（4 900-3 990）×30%=273萬(wàn)元。此時(shí)，企業(yè)稅后利潤(rùn)為4 900-3 990-273=637萬(wàn)元。

如果公司進(jìn)行稅務(wù)籌劃，將售價(jià)降低至4 780萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的增值率為19.8%，依據(jù)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠相關(guān)規(guī)定，該企業(yè)免征土地增值稅。此時(shí)，企業(yè)稅后利潤(rùn)為790萬(wàn)元，公司稅后利潤(rùn)增加153萬(wàn)元。

三、臨界點(diǎn)在利息支出扣除方式中的運(yùn)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都需要使用大量貸款，自然涉及到利息的支出。對(duì)于利息支出的扣除限額，我國(guó)稅法做出了以下具體的規(guī)定：如果利息費(fèi)用沒(méi)有超過(guò)按商業(yè)銀行同類貸款利率計(jì)算的金額，且能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明，利息支出可據(jù)實(shí)扣除，其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按“合計(jì)數(shù)”（取得土地使用權(quán)支付的金額=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，與其他費(fèi)用一起按“合計(jì)數(shù)”的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。這樣的規(guī)定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了有利的空間，企業(yè)可選擇有利的扣除方式。

1.舉例分析。

丙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，開(kāi)發(fā)一房產(chǎn)項(xiàng)目，取得土地使用權(quán)支付了2 000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為2 400萬(wàn)元，利息支出為100萬(wàn)元，未超過(guò)按商業(yè)銀行同類貸款利率計(jì)算的金額，且能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

若公司不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則能扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的最高額為（2 000+2 400）×10%=440萬(wàn)元，若提供金融機(jī)構(gòu)證明，能扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用的最高額為100+（2 000+2 400）×5%=320萬(wàn)元?？梢?jiàn)，在本例中公司應(yīng)選擇不提供金融機(jī)構(gòu)證明。

2.分析結(jié)論。

公司在扣除借款利息時(shí)，要好好權(quán)衡是否該提供金融機(jī)構(gòu)證明，若發(fā)生的能夠扣除的利息支出超過(guò)了稅法規(guī)定的開(kāi)發(fā)成本的5%，則應(yīng)該提供證明，如果沒(méi)有超過(guò)5%，則應(yīng)選擇不提供證明。

四、結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中分析運(yùn)用稅收臨界點(diǎn)，能在一定程度上降低企業(yè)稅負(fù)，爭(zhēng)取更多利潤(rùn)。納稅人在分析運(yùn)用納稅臨界點(diǎn)時(shí)，要及時(shí)關(guān)注稅法最新動(dòng)態(tài)，確保籌劃方案的時(shí)效性。同時(shí)還必須結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，著眼于企業(yè)整體，因?yàn)橹挥惺蛊髽I(yè)綜合收益達(dá)到最大化的稅務(wù)籌劃，才是最優(yōu)的方案。

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第5篇：土地增值稅稅收籌劃范文

房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于基礎(chǔ)地位，屬于先導(dǎo)性既支柱性的產(chǎn)業(yè)類型，而房地產(chǎn)中的土地增值稅的稅收問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展有著重要的影響，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)，需要對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理的稅收籌劃。如何制定良好的稅收籌劃措施，其中最關(guān)鍵的就是逐漸減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，本文主要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃問(wèn)題進(jìn)行了探討，就相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃策略進(jìn)行了簡(jiǎn)要的論述。

關(guān)鍵詞：

土地增值稅；房地產(chǎn)；稅收籌劃

國(guó)家可以通過(guò)土地增值稅的征收來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)展開(kāi)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本是企業(yè)整體成本費(fèi)用中最重要的組成部分，在很大程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。而土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)土地增值稅的稅收進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，只有這樣才能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，有效控制和預(yù)防企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

1.有利于適應(yīng)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在當(dāng)前日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃不僅可以合理地設(shè)置企業(yè)的相關(guān)稅費(fèi)制度，而且房地產(chǎn)企業(yè)在逐漸激烈的競(jìng)爭(zhēng)中可以更好的對(duì)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行適應(yīng)。近些年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了有力的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本不斷增長(zhǎng)，而利潤(rùn)空間卻不斷下降，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)又大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，而進(jìn)行合理的土地增值稅稅收籌劃可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

2.有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平與創(chuàng)新隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理狀況變得更加困難，而進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃能夠在很大程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率，改善企業(yè)的現(xiàn)金流，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。另外，在房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃不斷發(fā)展過(guò)程中，相關(guān)的研究逐漸增加，在未來(lái)的發(fā)展中還需要進(jìn)一步的完善，促進(jìn)有著普遍意義的籌劃模式的形成，改善原有的單一的以整體稅負(fù)為研究?jī)?nèi)容的情況，提升稅收籌劃的針對(duì)性，使房地產(chǎn)企業(yè)在繳納土地增值稅方面獲得更多的實(shí)際效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃策略

1.利用臨界點(diǎn)與分散收入的手段開(kāi)展籌劃工作原有的稅收籌劃重點(diǎn)普遍放在了土地增值稅方面，而針對(duì)這一稅收開(kāi)展的籌劃工作則主要目標(biāo)就是使增值率獲得降低，這樣就可以在稅收中減少土地增值稅的繳納甚至不繳納。一方面的方法就是利用臨界點(diǎn)，企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中可以根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行自身開(kāi)發(fā)方案的制定，使得增值率低于起征點(diǎn)就可以避免繳納增值稅。另一方面，在土地增值稅中，扣除的項(xiàng)目金額假如是固定的，那么轉(zhuǎn)讓的收入減少，土地增值額也會(huì)相應(yīng)的減少，稅率和稅額就會(huì)降低。所以使用這種分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的方法就屬于合理降低土地增值額的有效措施。而在分散收入方式方面，一般的方法就是將能夠分開(kāi)進(jìn)行處理的環(huán)節(jié)從整個(gè)房地產(chǎn)中劃分出來(lái)，進(jìn)行分次地單獨(dú)簽約，達(dá)到節(jié)約稅費(fèi)的目的。

2.利用增加可抵扣項(xiàng)目開(kāi)展稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅的稅收籌劃中，可通過(guò)增加合理的利息支出扣除項(xiàng)目金額來(lái)降低增值率，使其適用較低的稅率，達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的作用[1]。在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，相關(guān)政策明確的指出了利息支出扣除項(xiàng)目的相關(guān)細(xì)節(jié)內(nèi)容，這為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展土地增值稅稅收籌劃提供了一個(gè)有利的途徑。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)中，如果借款增加，利息偏高，則需提供金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)貸款證明，進(jìn)行利息支出的分?jǐn)?，達(dá)到利息的正確扣除。如果借款較少利息也較低，就不需要對(duì)利息支出進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算及出示貸款證明，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.利用建房的方式進(jìn)行稅收籌劃在稅法相關(guān)規(guī)定中部分建房行為不屬于土地增值稅的征收范疇，可以避免或減少土地增值稅的繳納。一方面是代建房方式，主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)[2]。在代建房過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)增加了經(jīng)濟(jì)方面的收益，但房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有產(chǎn)生任何變動(dòng)，企業(yè)獲得的收入是勞務(wù)性質(zhì)的收入，因此只需要繳納營(yíng)業(yè)稅。相對(duì)于土地增值稅而言，營(yíng)業(yè)稅的比例較低，選擇代建房方式可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；另一方面是合作建房的方式。合作建房方式是指，在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一方負(fù)責(zé)土地，一方負(fù)責(zé)資金，雙方進(jìn)行合作建房。我國(guó)有關(guān)土地增值稅的規(guī)定中表明，資金與土地由兩方各自承擔(dān)的，進(jìn)行的合作建房之后按比例分房自用的，可以不征收土地增值稅。建成之后如果進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，則需要收土地增值稅。這樣，如果房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買了一塊土地來(lái)修建房屋，這一企業(yè)就可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款來(lái)作為建房的資金，使得資金與土地的負(fù)責(zé)人進(jìn)行分離，在剩余的住房出售前，企業(yè)就不需要繳納土地增值稅，只有在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)部分的住房時(shí)，要繳納繳納特定部分的土地增值稅。

4.利用統(tǒng)籌的手段開(kāi)展稅收籌劃房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的增值額與增值率是不盡相同的，這是因?yàn)橄嗤姆康禺a(chǎn)企業(yè)其經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)在檔次以及規(guī)格上都存在差異，而且客戶及價(jià)格也不同，地區(qū)間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本會(huì)受到許多原因的影響產(chǎn)生差異。房地產(chǎn)企業(yè)在降低土地增值稅稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方面，可以采用統(tǒng)籌全局的手段，使其中不同價(jià)位的房地產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行合并之后再向上級(jí)申報(bào)，這樣可以很好的適應(yīng)土地增值稅稅率的降低；根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整單個(gè)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目極其成本，這樣可以促使不同的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之間的增值率相互一致，實(shí)現(xiàn)節(jié)省稅款的目標(biāo)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，面對(duì)當(dāng)前階段我國(guó)產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，決定房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的重要措施就是采取科學(xué)合理的土地增值稅的稅收籌劃措施，為企業(yè)達(dá)到節(jié)稅目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)合理增加扣除項(xiàng)目、利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策以及利用土地增值稅的征稅范圍，制定稅收籌劃方案，有效發(fā)揮土地增值稅稅收籌劃的作用，為房地產(chǎn)企業(yè)贏得更大的利潤(rùn)空間，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]胡艷.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J].遼寧工程技術(shù)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2014（，4）：360-366.

第6篇：土地增值稅稅收籌劃范文

稅收籌劃方案存在知識(shí)和信息局限，往往嚴(yán)重脫離企業(yè)實(shí)際情況，缺乏全局觀念、戰(zhàn)略觀念，沒(méi)有站在戰(zhàn)略高度設(shè)計(jì)。政策風(fēng)險(xiǎn)，例如土地增值稅政策發(fā)生變動(dòng)，產(chǎn)生籌劃風(fēng)險(xiǎn)。執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，由于稅務(wù)部門不予認(rèn)同，產(chǎn)生的不合法行為。成本風(fēng)險(xiǎn)，籌劃成本超過(guò)了籌劃收益。土地增值稅籌劃成功，但綜合稅負(fù)反而上升等風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)形成的主要原因。

稅收籌劃是主觀的。稅收籌劃方案設(shè)計(jì)往往取決于設(shè)計(jì)人員的主觀判斷。征納雙方對(duì)稅收籌劃的認(rèn)可存在分歧，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否認(rèn)可，直接影響到方案能否達(dá)到預(yù)期的目的。稅收籌劃會(huì)受房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外部條件限制，外部條件主要是適用的稅收政策，內(nèi)部條件主要是內(nèi)部從事的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法力度的加強(qiáng)。稅收籌劃需要支付籌劃成本，所以房地產(chǎn)企業(yè)要遵循成本效益法則，控制籌劃成本。

3.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制。

(1)完善稅收籌劃信息管理機(jī)制。要廣泛收集相關(guān)稅務(wù)信息，主要是針對(duì)稅收法律法規(guī)方面的信息，全面的了解我國(guó)稅收法律法規(guī)，全面了解土地增值稅的相關(guān)政策，對(duì)整體的企業(yè)現(xiàn)狀全面研究，對(duì)稅收問(wèn)題進(jìn)行整體考慮，必須聯(lián)系各個(gè)稅種之間的制約關(guān)系，例如要了解行政聽(tīng)證、復(fù)議等方面的法律制度。同樣要全面的收集稅收籌劃信息主體的相關(guān)內(nèi)容，企業(yè)是稅收籌劃的主體，受到內(nèi)部各因素的制約，因此稅收籌劃的方案應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)情況、內(nèi)部管理情況、人力資源情況等進(jìn)行稅收籌劃。全面綜合的考慮才能有效的避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。要提高稅收籌劃信息質(zhì)量，信息必須是準(zhǔn)確、及時(shí)、完整的，相關(guān)人員在取得信息時(shí)，要熟練的掌握國(guó)家的政策，準(zhǔn)確理解法規(guī)意圖，及時(shí)反映國(guó)家的稅收法規(guī)的變化，信息必須是完整的、全面的，才能提高稅收籌劃信息的質(zhì)量。

(2)提高稅收籌劃人員素質(zhì)，針對(duì)土地增值稅稅收籌劃涉及到多個(gè)領(lǐng)域，如法律、財(cái)會(huì)、稅務(wù)、建筑等各個(gè)領(lǐng)域的專業(yè)的知識(shí)，所以合格的稅收籌劃人員必須具備熟練的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)、法律、稅務(wù)、建筑知識(shí)，良好的溝通與統(tǒng)籌能力，良好的職業(yè)道德，注重培訓(xùn)和后續(xù)教育，不斷的提高籌劃人員的知識(shí)和技能。

(3)建立稅收籌劃方案修正制度，政府部門也在不斷的對(duì)土地增值稅稅收法規(guī)進(jìn)行修訂和完善，房地產(chǎn)企業(yè)作為稅收籌劃的主體，經(jīng)營(yíng)的情況也在不斷的變化，根據(jù)變化中的稅收籌劃策略，為企業(yè)帶來(lái)了各種風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須根據(jù)環(huán)境的變化，及時(shí)調(diào)整計(jì)劃，將風(fēng)險(xiǎn)降低到最低限度。

(4)積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)支持，政府稅務(wù)機(jī)關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門，具有對(duì)企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢，給予專業(yè)的指導(dǎo)，由于各個(gè)地方的征管方式和征管地點(diǎn)的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時(shí)獲得溝通，達(dá)成雙贏的共識(shí)，將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。

(5)事后采取積極有效的補(bǔ)救措施，稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會(huì)采取各式各樣的措施進(jìn)行籌劃，但是風(fēng)險(xiǎn)不可避免，仍然會(huì)受到突如其來(lái)因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險(xiǎn)控制，采取積極有效的補(bǔ)救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

(6)土地增值稅的核心是增值率，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個(gè)因素進(jìn)行開(kāi)展，減少稅費(fèi)開(kāi)支，在保證有合理利潤(rùn)的前提下，提供條件合理的減少稅費(fèi)，是稅收籌劃的目的。

4.總結(jié)

第7篇：土地增值稅稅收籌劃范文

隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，納稅籌劃受到人多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過(guò)劉一涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)一項(xiàng)重要的則務(wù)管理活動(dòng)。本文卞要簡(jiǎn)單介紹有關(guān)環(huán)r節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)：納稅。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)行稅收籌劃。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

這種方式是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并向客戶收取代建費(fèi)用的行為。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負(fù)；同時(shí)，可以適當(dāng)降低代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費(fèi)用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對(duì)降低房?jī)r(jià)也起到一定作用。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收入為4000萬(wàn)元，除營(yíng)業(yè)稅及附加之外的總扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加=4000×5.5%=220（萬(wàn)元）；增值額占扣除項(xiàng)目的比率為24.22%，應(yīng)繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)546（4000-3000-220-234）萬(wàn)元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務(wù)收入1200萬(wàn)元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅60（1200×5%）萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1140（1200-60）萬(wàn)元?？梢?jiàn)，建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益594（1140-546）萬(wàn)元。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的稅收籌劃。

主要是通過(guò)增加扣除項(xiàng)目和利用相關(guān)借款利息進(jìn)行的稅收籌劃。

1、通過(guò)增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20％，從而享受免稅待遇。

例：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為2000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1600萬(wàn)元，增值額為400萬(wàn)元，增值率為400÷1600=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅2000×5％=100萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100×10％=10萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2000－1600-120-100-10=170萬(wàn)元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，裝修費(fèi)用為500萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至2500萬(wàn)元。

則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加至2100萬(wàn)元，增值額為400萬(wàn)元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅2500×5％=125萬(wàn)元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加125×10％=12.5（萬(wàn)元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500－2100-125-12.5=262.5（萬(wàn)元）。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)262.5-170=92.5（萬(wàn)元）。

2、相關(guān)借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）項(xiàng)規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（主要指銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用），按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。

根據(jù)上述規(guī)定：

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃。

若房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)通過(guò)設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。

例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。①若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1200萬(wàn)元，增值率為25％，應(yīng)納120萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺180萬(wàn)元。②以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1200萬(wàn)元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬(wàn)元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣出，當(dāng)開(kāi)發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。

當(dāng)銷售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5％=82.5（萬(wàn)元），可扣除的項(xiàng)目金額為1200+82.5=1282.5（萬(wàn)元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來(lái)看，銷售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77（萬(wàn)元），獲利潤(rùn)1500－（1200+77）=223（萬(wàn)元），比籌劃前增加223－180=43（萬(wàn)元）。

四、簽訂合同時(shí)考慮通過(guò)劃定合理的收入項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。

第8篇：土地增值稅稅收籌劃范文

(一)控制增值率績(jī)效納稅籌劃

土地增值稅的稅率由于是超率累進(jìn)制，可以通過(guò)控制房地產(chǎn)或者土地轉(zhuǎn)讓中的增值額進(jìn)行納稅籌劃。增值額通常是指轉(zhuǎn)讓所取得的收入與可扣除項(xiàng)目的差額，這就衍生出收入與成本兩方的籌劃。收入籌劃并不是簡(jiǎn)單的降低收入金額，而是通過(guò)對(duì)收入的進(jìn)行分散，把一些收入從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，如隨著精裝房的增多，房地產(chǎn)公司可以事先設(shè)立一家裝修公司。與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)稍加變通則可獲得意想不到的效果，如與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，房屋總售價(jià)是不變。則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。成本方面的籌劃主要是通過(guò)合法的手段，擴(kuò)大成本的支出，降低整體的增值額。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)利息的支出，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的成本。利息扣除情況：

(1)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

(2)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條(1)、(2)項(xiàng)所述兩種辦法。

(二)利用減免稅優(yōu)惠進(jìn)行籌劃

一般減免稅規(guī)定：如納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值金額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，予以免稅，其中的普通住房不包括別墅、高級(jí)公寓等。在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)，要結(jié)合項(xiàng)目的增值金額，如果項(xiàng)目的增值金額介于20%~50%之間，就要考慮是降低增值額、把整體的金額控制在20%以內(nèi)，還是不進(jìn)行籌劃繳納土地增值稅。總之，企業(yè)要研究最新的法律法規(guī)，結(jié)合自身的情況，利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃。

二、土地增值稅中利息籌劃案例分析

例如，某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為20000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本10000萬(wàn)元，其中，開(kāi)發(fā)成本----開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用利息支出200萬(wàn)元。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的財(cái)務(wù)費(fèi)用----利息支出為100萬(wàn)元，其中向關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為60萬(wàn)元，借款利率不超過(guò)同期同類銀行貸款利率。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)定的開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比列分別為5%或10%。由于利息支出不可以作為開(kāi)發(fā)成本直接扣除，也不允許加計(jì)扣除，故可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本為1000-200=980（萬(wàn)元）按照方法1可扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（200+100-60）+（20000+10000-200）*5%=1730（萬(wàn)元）。方法2可扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用（20000+10000-200）*10%=2980(萬(wàn)元)）故開(kāi)發(fā)企業(yè)可以用不能全部提供金融機(jī)構(gòu)利息證明為事實(shí)依據(jù)，商主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后采取上述第二種方法進(jìn)行開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除，從而達(dá)成一個(gè)有利結(jié)果。

三、企業(yè)進(jìn)行土地增值稅籌劃的建議

(一)樹(shù)立依法治稅的意識(shí)

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中無(wú)償向政府支付的一種費(fèi)用，具有強(qiáng)制性和無(wú)償性，企業(yè)作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一項(xiàng)重要活動(dòng)，是在一定的客觀條件下存在的。首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實(shí)際稅收經(jīng)營(yíng)不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實(shí)際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)該注意的重要問(wèn)題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點(diǎn)尤其要重視，因?yàn)槎惙ㄒ坏┱{(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個(gè)稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。

(二)增強(qiáng)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理能力

納稅籌劃面臨著風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃時(shí)也無(wú)法避免的面臨著風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)必須格外重視納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管理。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所面臨的環(huán)境十分的復(fù)雜，納稅風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源較多，這就要求產(chǎn)企業(yè)全面的進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，建立納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理體系，由專人負(fù)責(zé)納稅籌劃方面的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，可以從兩個(gè)方面進(jìn)行，即風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及量化，通過(guò)這兩個(gè)環(huán)節(jié)，能夠較為完整的對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警與管理。通常風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別是預(yù)防的前提，只有準(zhǔn)確及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，才能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)提供有用的信息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃時(shí)，需要盡可能的考慮到風(fēng)險(xiǎn)的所有潛在原因，包括籌劃過(guò)程、法律法規(guī)、外部環(huán)境等。對(duì)于已經(jīng)識(shí)別出的潛在風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)制定策略，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。

(三)適當(dāng)延遲納稅，獲取貨幣時(shí)間價(jià)值

第9篇：土地增值稅稅收籌劃范文

（一）注重加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通

稅法雖然在完善之中，但其規(guī)定也不可能面面俱到，許多時(shí)候需要依靠征稅人員的判斷。稅收籌劃方案有時(shí)利用的是法律的邊界點(diǎn)和模糊點(diǎn)，但界限往往很難把握，這時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法的理解與稅務(wù)部門具體執(zhí)法的差異，一不小心就會(huì)被認(rèn)定為偷逃稅，面臨稅務(wù)處罰，非但沒(méi)有減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，還會(huì)加重企業(yè)的稅收成本，得不償失?？紤]到稅務(wù)部門比房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的稅法信息以及稅務(wù)部門擁有的自由裁量權(quán)，我們?cè)谶M(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中需要更加注重與稅務(wù)部門的溝通，使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案得到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的認(rèn)可，從而避免稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，取得應(yīng)有的收益。

（二）全程監(jiān)控方案實(shí)施過(guò)程

稅收籌劃方案的成功并不只在于其設(shè)計(jì)的成功，還在于其執(zhí)行的過(guò)程。科學(xué)的籌劃方案需要有效協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，財(cái)務(wù)部門、生產(chǎn)部門、營(yíng)銷部門、人事部門等的通力合作也需要房地產(chǎn)企業(yè)與投資者、客戶、供應(yīng)商積極溝通協(xié)調(diào)。動(dòng)態(tài)監(jiān)控稅收籌劃方案的執(zhí)行過(guò)程，隨時(shí)解決出現(xiàn)的問(wèn)題，是保證稅收籌劃方案最終成功的關(guān)鍵所在。

二、房地產(chǎn)企業(yè)具體稅收籌劃方法

（一）營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)會(huì)遇到事先確定客戶、定向開(kāi)發(fā)的情況，此時(shí)不宜采用建成后銷售的方式，而宜采取代建房方式節(jié)約稅款?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)人自己施工建造（自建）建筑物用于銷售時(shí)，其所發(fā)生的自建行為視同發(fā)生應(yīng)稅行為繳納營(yíng)業(yè)稅。依據(jù)此規(guī)定，采用建成后銷售的方式，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)建筑業(yè)營(yíng)業(yè)額和轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)額分別按3％和5％的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)與客戶達(dá)成協(xié)議，建筑資金、土地等均由客戶提供，房地產(chǎn)企業(yè)只負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建造，這種代建行為不發(fā)生房產(chǎn)及土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只需要對(duì)建筑行為按3%的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，與自建后銷售的方案相比稅負(fù)更輕。另外，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）規(guī)定：以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行對(duì)外投資時(shí)，可以采用現(xiàn)金投資也可以采用實(shí)物不動(dòng)產(chǎn)投資。如果某房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備投資5000萬(wàn)資金于甲五星級(jí)酒店，可以想象房地產(chǎn)企業(yè)這5000萬(wàn)投資資金的取得是以銷售房產(chǎn)為前提的，而銷售5000萬(wàn)元房產(chǎn)需要按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳納250萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，以及按建筑業(yè)稅目3％的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。如果換成實(shí)物投資，直接以價(jià)值5000萬(wàn)元的不動(dòng)產(chǎn)投資于該酒店，與現(xiàn)金投資相比，至少節(jié)約了250萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅支出。

（二）契稅的稅收籌劃

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]175號(hào)）規(guī)定：“在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買土地使用權(quán)時(shí)有時(shí)可以采用股權(quán)并購(gòu)的方式，購(gòu)買股權(quán)而不是直接購(gòu)買土地使用權(quán)，這樣在獲得土地使用權(quán)的同時(shí)并不需要支付相應(yīng)的契稅支出。如果對(duì)方規(guī)模過(guò)大，不便全部收購(gòu)，又可以依據(jù)同一文件的規(guī)定：“企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅?！庇赏恋厥褂脵?quán)所有者分立出新的企業(yè)，將相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入，新企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋并不需要繳納契稅。然后，房地產(chǎn)企業(yè)再將此新企業(yè)并購(gòu)，仍然不需要繳納契稅。

（三）土地增值稅的稅收籌劃

1.利息扣除的籌劃?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》實(shí)施細(xì)則規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按土地出讓金和開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按土地出讓金和開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。可以看出，利息支出有據(jù)實(shí)扣除和按土地出讓金和開(kāi)發(fā)成本之和的5%扣除的差別。如果實(shí)際利息支出低于土地出讓金和開(kāi)發(fā)成本之和的5%，宜采用按5%來(lái)計(jì)算扣除，否則宜據(jù)實(shí)扣除。事實(shí)上在目前的宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)比較難從金融機(jī)構(gòu)獲得貸款，而且有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要不是靠借款籌資，而是靠權(quán)益資本籌資，這些都為房地產(chǎn)企業(yè)提供了稅收籌劃的可能。

2.增值率的籌劃?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第二款規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這一規(guī)定形成了稅收籌劃的一個(gè)臨界點(diǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的某個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的增值率在20%左右時(shí)，高于20%需征土地增值稅，低于20%則免征土地增值稅。土地增值稅稅負(fù)的差別將直接影響凈收益以及最終決定方案的選擇。讓我們來(lái)看一個(gè)案例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售普通住宅一幢，總面積為10萬(wàn)平方米，單位售價(jià)為8000元每平方米，總計(jì)銷售額為8億元。該房屋支付土地出讓金2億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本2.7億元，利息支出不能提供金融機(jī)構(gòu)證明（忽略印花稅），則計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)：可扣除項(xiàng)目合計(jì)＝2＋2.7＋（2＋2.7）×10%＋（2＋2.7）×20%＋8×5%×（1+7%+3%）=6.55（億元）增值率＝（8－6.55）/6.55＝22%，適用土地增值稅稅率為30%共計(jì)繳納土地增值稅1.45億元×30%＝4350（萬(wàn)元）如果此時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定增加該住宅小區(qū)的綠化及相關(guān)配套設(shè)施，相關(guān)開(kāi)發(fā)成本增加至2.83億元，則計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)：可扣除項(xiàng)目合計(jì)＝2＋2.83＋（2＋2.83）×10%＋（2＋2.83）×20%＋8×5%×（1+7%+3%）=6.72（億元）增值率＝（8－6.72）/6.72＝19%<20%，免征土地增值稅上述兩種方案相比，后者比前者多支出了開(kāi)發(fā)成本1300萬(wàn)元，但同時(shí)節(jié)約了土地增值稅4350萬(wàn)元，共計(jì)比前者多獲得收益3050萬(wàn)元。綜上所述，當(dāng)普通住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增值率在20%左右時(shí)，一定要慎重選擇是低于20%還是高于20%，有時(shí)增值率的提高不一定意味著凈收益的減少。當(dāng)然在調(diào)低住宅項(xiàng)目增值率時(shí)，除了可以采用上文增加建造成本的方法，還可以采用降低單位售價(jià)的方法。

3.裝潢款的籌劃。目前許多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商推出精裝房項(xiàng)目。精裝房與毛坯房相比，銷售價(jià)格中包含了裝潢成本，在推高價(jià)格的同時(shí)，也必然帶來(lái)了營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅稅負(fù)的增加。針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以注冊(cè)成立一家全資控股獨(dú)立核算的裝潢公司，分別與購(gòu)房者簽訂兩份合同：一份為房地產(chǎn)銷售合同，按稅法規(guī)定繳納土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅及附加；一份為裝修服務(wù)合同，只需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加。這種方案將以前總價(jià)款中的裝修價(jià)款剔除了出來(lái)，不用繳納土地增值稅和轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅。