安置房買(mǎi)賣(mài)的法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：安置房買(mǎi)賣(mài)的法律法規(guī)范文

為認(rèn)真貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)[20*]28號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“《決定》”)以及國(guó)土資源部《關(guān)于貫徹落實(shí)<國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定>的通知》(國(guó)土資電發(fā)(20*]67號(hào)。)、《*省人民政府關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(*政[20*]20號(hào))、《*省人民政府關(guān)于做好省以下國(guó)土資源管理體制改革的通知》(*政[20*]98號(hào))等文件精神，建立嚴(yán)格、科學(xué)、有效的土地管理制度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就深化改革，嚴(yán)格土地管理問(wèn)題，提出以下意見(jiàn)。

一、嚴(yán)格用地審查報(bào)批管理

(一)優(yōu)先保障重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地。各項(xiàng)建設(shè)涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須納入農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃。省政府下達(dá)我市的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃指標(biāo)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保證省審批或核準(zhǔn)的重點(diǎn)急需項(xiàng)目、列入省“86l”行動(dòng)計(jì)劃重點(diǎn)項(xiàng)目和符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的重大項(xiàng)目用地。

(二)科學(xué)編制土地利用年度計(jì)劃。各縣、市、區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))和市直有關(guān)部門(mén)要認(rèn)真開(kāi)展年度建設(shè)用地需求調(diào)查，并根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、重大建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，于每年10月15日前向市國(guó)土資源管理部門(mén)提出下一年度的土地利用年度計(jì)劃建議。項(xiàng)目用地計(jì)劃應(yīng)列明項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、規(guī)模和用地面積。市國(guó)土資源管理部門(mén)會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)，依照突出重點(diǎn)、綜合平衡的原則提出金市土地利用年度計(jì)劃需求，報(bào)省人民政府審批。土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)實(shí)行指令性管理，一經(jīng)下達(dá)必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得突破。沒(méi)有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)的，不予報(bào)批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。市和縣、市國(guó)土資源管理部門(mén)要建立土地利用年度計(jì)劃實(shí)施臺(tái)帳，并對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行登記和檢查。

(三)嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審工作。需審批的建設(shè)項(xiàng)目在可行性研究階段，需核準(zhǔn)、備案的建設(shè)項(xiàng)目在申請(qǐng)核準(zhǔn)、備案前，建設(shè)用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)土資源部《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》(國(guó)土資源部第27號(hào)令)和市政府的有關(guān)規(guī)定，向國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)項(xiàng)目用地預(yù)審。國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查建設(shè)項(xiàng)目用地選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合土地管理法律法規(guī)，是否符合國(guó)家供地政策，建設(shè)用地的標(biāo)準(zhǔn)和總規(guī)模是否符合有關(guān)規(guī)定，補(bǔ)充耕地的方案是否可行，資金是否有保障等。國(guó)土資源部門(mén)的預(yù)審文件是建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案和安排年度用地計(jì)劃的必備文件。建設(shè)用地單位應(yīng)當(dāng)認(rèn)真落實(shí)意見(jiàn)，并在依法申請(qǐng)使用土地時(shí)出具落實(shí)預(yù)審意見(jiàn)的書(shū)面材料。沒(méi)有預(yù)審文件或預(yù)審未通過(guò)的，有關(guān)部門(mén)不得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件自批準(zhǔn)之日起計(jì)算，有效期為2年。已經(jīng)預(yù)審的項(xiàng)目，如需對(duì)土地用途、建設(shè)項(xiàng)目選址等進(jìn)行重新調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)預(yù)審。

二、嚴(yán)格土地利用管理

(一)開(kāi)展存量建設(shè)用地普查。市國(guó)土資源管理部門(mén)和各縣、市、區(qū)以及開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))要根據(jù)省政府的部署和省國(guó)土資源廳的要求，以20*年12月31日為基準(zhǔn)日，全面開(kāi)展存量建設(shè)用地情況調(diào)查，重點(diǎn)查清開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))(包括被正在清查的開(kāi)發(fā)區(qū)、園區(qū))、近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)存量建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)利用、閑置未用、供地方式、投資強(qiáng)度、土地產(chǎn)出率等情況，以及被撤銷(xiāo)的開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))已批準(zhǔn)征收但尚未供應(yīng)的土地。閑置未用的要依法收回，一律納入市和縣、市土地儲(chǔ)備庫(kù)統(tǒng)一管理和供應(yīng)，優(yōu)先用于工業(yè)和其它招商引資項(xiàng)目。

(二)進(jìn)一步優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。要確保工業(yè)項(xiàng)目用地。工業(yè)項(xiàng)目用地要向科技含量高、創(chuàng)新能力強(qiáng)、市場(chǎng)前景好、用地集約度高和符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及我市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，具有產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)和延伸、完善功能的項(xiàng)目?jī)A斜。對(duì)國(guó)家禁止類(lèi)項(xiàng)目不予供地，限制類(lèi)項(xiàng)目不供地或者從嚴(yán)控制供地。要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的宏觀調(diào)控，優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的布局和結(jié)構(gòu)。市政府每年將根據(jù)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用計(jì)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況，確定經(jīng)營(yíng)性用地總量控制指標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地結(jié)構(gòu)要向普通住宅傾斜，優(yōu)先保障經(jīng)濟(jì)適用房用地。

(三)嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)。根據(jù)國(guó)土資源部《工業(yè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)(試行)》(國(guó)土資發(fā)[20*]232號(hào))的規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目容積率分行業(yè)應(yīng)當(dāng)分別控制在有關(guān)規(guī)定之內(nèi)(見(jiàn)附件一)；工業(yè)項(xiàng)目投資強(qiáng)度必須達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)(見(jiàn)附件二)；落戶于開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))的工業(yè)項(xiàng)目，其投資強(qiáng)度還必須達(dá)到開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。建筑系數(shù)不低于30％；行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地的比重不高于7％。不得圈占土地建造“花園式工廠”。供地時(shí)，要將容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重和投資強(qiáng)度等在土地使用權(quán)出讓合同中予以明確。各開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))要提倡建設(shè)多層標(biāo)準(zhǔn)廠房。

(四)買(mǎi)行建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用考核制度。市政府將根據(jù)土地利用結(jié)構(gòu)、投資強(qiáng)度和土地利用效益等因素，對(duì)各縣、市、區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用狀況進(jìn)行考核。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)后，兩年內(nèi)未實(shí)施具體征地或用地行為的，該批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效；已實(shí)施征地但滿兩年未供地的，或者土地利用結(jié)構(gòu)不合理、投資強(qiáng)度低、土地利用效益差的，市政府在下達(dá)下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)角計(jì)劃時(shí)將扣減相應(yīng)的用地指標(biāo)。

三、嚴(yán)格落實(shí)耕地保護(hù)責(zé)任

(一)強(qiáng)化耕地保護(hù)責(zé)任。各縣、市、區(qū)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積負(fù)總責(zé)，政府主要負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人。實(shí)行耕地保護(hù)年度考核制度。每年年末，根據(jù)省政府下達(dá)我市的耕地保護(hù)責(zé)任考核目標(biāo)，市國(guó)土資源管理部門(mén)要會(huì)同市農(nóng)業(yè)、監(jiān)察等部門(mén)對(duì)各縣、市、區(qū)的耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積及土地集約利用等情況進(jìn)行綜合考核，考核結(jié)果上報(bào)市政府。市政府將對(duì)考核結(jié)果較好的縣、市、區(qū)予以表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)工作不力或存在問(wèn)題突出的縣、市、區(qū)予以通報(bào)批評(píng)。基本農(nóng)田遭到破壞且在土地利用計(jì)劃考核年度內(nèi)未復(fù)墾的，將扣減下一年度的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地報(bào)批。要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)干部土地管理離任審查制度。市政府將組織審計(jì)、國(guó)土、財(cái)政、監(jiān)察等有關(guān)部門(mén)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部任期內(nèi)的土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃執(zhí)行情況、耕地保護(hù)和占補(bǔ)平衡情況、土地審批中行使職權(quán)情況、耕地占用稅和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等稅費(fèi)收繳使用情況進(jìn)行審查，。如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，將依法追究責(zé)任。

(二)強(qiáng)化基本農(nóng)田的管理。一要嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田。禁止占用基本農(nóng)田挖魚(yú)塘、種樹(shù)和其他破壞耕作層的活動(dòng)。二要加強(qiáng)基本農(nóng)田保護(hù)的基礎(chǔ)性工作。將規(guī)劃確定的基本農(nóng)田落實(shí)到地塊、農(nóng)戶，并在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證和土地所有權(quán)證書(shū)中注明，或與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶分別簽定責(zé)任書(shū)、責(zé)任卡。加強(qiáng)基本農(nóng)田保護(hù)檔案資料的管理，做到市，縣、市、區(qū)，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))三級(jí)基本農(nóng)田檔案、圖件、數(shù)據(jù)齊備，可查可核，并保證基本農(nóng)田保護(hù)檔案的準(zhǔn)確性。要進(jìn)一步規(guī)范設(shè)置基本農(nóng)田保護(hù)標(biāo)志，保護(hù)標(biāo)志以縣、市、區(qū)為單位統(tǒng)一設(shè)立。三要抓好基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任制度的落實(shí)。基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書(shū)應(yīng)以行政村為單位與鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府簽訂，設(shè)置村民小組的要簽到村民小組。要在土地承包合同書(shū)或基本農(nóng)田保護(hù)卡上明確承包農(nóng)戶保護(hù)基本農(nóng)田的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))要加強(qiáng)基本農(nóng)田的巡查，防止亂占濫用耕地。

四、嚴(yán)格土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理管理

(一)加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理項(xiàng)目管理。要進(jìn)一步完善市級(jí)土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理項(xiàng)目庫(kù)。各縣、市、區(qū)政府要加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目庫(kù)的建設(shè)，今后三年每年各縣、市、區(qū)的土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理新增耕地面積應(yīng)不低于1200畝。要大力推進(jìn)農(nóng)地整理，尤其是基本農(nóng)田整理，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)田，提高糧食生產(chǎn)能力。土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的實(shí)施，應(yīng)當(dāng)實(shí)行專(zhuān)家論證、項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)、招投標(biāo)、監(jiān)理、公告和合同管理等制度。

(二)加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理資僉的管理。新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開(kāi)墾費(fèi)必須按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)全額繳納不得減免，全額用于土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理，確保耕地保護(hù)責(zé)任制度的落實(shí)。審計(jì)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)和土地出讓金征收和使用的監(jiān)督檢查。

五、嚴(yán)格征地補(bǔ)償安置制度

(一)嚴(yán)格征地補(bǔ)償。征地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須與國(guó)務(wù)院或省政府已批準(zhǔn)的“一書(shū)四方案’’中《征地補(bǔ)償方案》確定的標(biāo)準(zhǔn)相一致。土地補(bǔ)償費(fèi)的70％以上要用于被征地農(nóng)戶的生產(chǎn)、生活和社會(huì)保障。嚴(yán)禁拖欠、挪用或截留征地補(bǔ)償費(fèi)。市和縣、市、區(qū)的農(nóng)業(yè)、民政、監(jiān)察、國(guó)土等部門(mén)對(duì)征地補(bǔ)償安置政策執(zhí)行情況要加強(qiáng)監(jiān)督和檢查。凡拖欠、挪用或截留征地補(bǔ)償費(fèi)用的，一律停止辦理有關(guān)縣、市、區(qū)或開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收等報(bào)批手續(xù)，并依法追究有關(guān)人員的行政責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。要積極探索多種安置方式。各地可根據(jù)實(shí)際情況采取農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置、異地移民安置等多種途徑安置被征地農(nóng)民。各縣、市、區(qū)要根據(jù)省政府批準(zhǔn)公布的各地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整征收土地補(bǔ)償安置的具體標(biāo)準(zhǔn)。征收土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總和為：市本級(jí)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)不低于被征地前3年平均年產(chǎn)值的16倍，其他地區(qū)和各縣、市不低于14倍。

(二)嚴(yán)格按照法定程序?qū)嵤┱鞯?。在土地依法?bào)批前，各縣、市、區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))應(yīng)以書(shū)面形式將征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶，對(duì)擬征土地的權(quán)屬、地類(lèi)、面積以及地上附著物的權(quán)屬、種類(lèi)、數(shù)量等現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果，須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。被征地農(nóng)民要求對(duì)擬征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案進(jìn)行聽(tīng)證的，國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織聽(tīng)證。征地過(guò)程要嚴(yán)格實(shí)行“兩公告一登記”制度，保障群眾的知情權(quán)，接受群眾的監(jiān)督。不得先用地再實(shí)施征地。

六、嚴(yán)格村鎮(zhèn)建設(shè)用地管理

(一)加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理。各縣、市、區(qū)政府要組織鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府以村為單位，對(duì)本轄區(qū)宅基地使用狀況(包括超占面積情況、一戶多宅情況、轉(zhuǎn)讓出租情況)進(jìn)行全面調(diào)查，建立健全農(nóng)村村民宅基地專(zhuān)項(xiàng)臺(tái)帳和檔案。農(nóng)村村民宅基地只能用于本集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，實(shí)行一戶一宅制度，宅基地面積不得超過(guò)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民將原有住房出賣(mài)、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)置宅基地，禁止農(nóng)村村(居)民私自買(mǎi)賣(mài)宅基地，對(duì)非法買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村宅基地及宅基地上房屋的，有關(guān)部門(mén)不予辦理房產(chǎn)、土地、規(guī)劃、戶籍等手續(xù)。非法建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)的房屋在拆遷時(shí)一律不予補(bǔ)償安置。市政府近期將對(duì)滁州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的違法建設(shè)進(jìn)行集中整治。各縣、市、區(qū)政府也要組織城市管理行政執(zhí)法(市容)、規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、公安、監(jiān)察等部門(mén)對(duì)違反土地、規(guī)劃等法律法規(guī)的違法建設(shè)行為進(jìn)行集中整治。

(二)穩(wěn)步推進(jìn)老村莊和“城中村”改造。各縣、市、區(qū)每年要認(rèn)真抓好2．3個(gè)老村莊改造試點(diǎn)工作，對(duì)零散的老村莊實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，結(jié)合土地復(fù)墾實(shí)施“拆小村變大村”。市政府對(duì)退宅復(fù)耕的給予適當(dāng)補(bǔ)助，補(bǔ)助資金從土地開(kāi)墾和土地有償使用費(fèi)中列支。瑯琊區(qū)、南譙區(qū)要穩(wěn)步推進(jìn)“城中村”改造，每年抓好1—2個(gè)改造項(xiàng)目試點(diǎn)，可由村(居)民委員會(huì)組織統(tǒng)一拆遷，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、成片改造、有，機(jī)整合、配套建設(shè)”的方針，通過(guò)政府引導(dǎo)、政策扶持、市場(chǎng)運(yùn)作的方式，將其改造和建設(shè)成為設(shè)施齊全、功能完備的居民小區(qū)。

七、加強(qiáng)基礎(chǔ)工作，全面落實(shí)土地管理的各項(xiàng)措施

(一)廣泛開(kāi)展學(xué)習(xí)教育活動(dòng)。根據(jù)《決定》“要深入持久開(kāi)展土地法律法規(guī)的學(xué)習(xí)教育活動(dòng)”和省政府“20*年9月底前，在全省范圍內(nèi)集中開(kāi)展領(lǐng)導(dǎo)干部土地法制學(xué)習(xí)教育活動(dòng)”的要求，各級(jí)政府及有關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)干部要站在貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的高度，進(jìn)一步提高對(duì)開(kāi)展土地法律法規(guī)學(xué)習(xí)教育活動(dòng)的認(rèn)識(shí)，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，加大宣傳力度，認(rèn)真制定學(xué)習(xí)教育活動(dòng)方案，廣泛開(kāi)展形式多樣的學(xué)習(xí)教育活動(dòng)。學(xué)習(xí)的主要內(nèi)容為：土地管理法律法規(guī)，《決定》及相關(guān)配套管理制度、《刑法》|中有關(guān)土地犯罪的規(guī)定、最高人民法院和最高人民檢察院的有關(guān)土地刑事案件司法解釋和立案標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定、《監(jiān)察部國(guó)土資源部關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》等。要通過(guò)學(xué)習(xí)教育活動(dòng)，進(jìn)一步增強(qiáng)備級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部依法管理、依法用地的意識(shí)，提高依法行政的能力和水平。

(二)強(qiáng)化土地執(zhí)法監(jiān)察。要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)察動(dòng)態(tài)巡查和工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違反土地管理法律法規(guī)的行為。建立國(guó)土資源與監(jiān)察等部門(mén)聯(lián)合辦案和案件移送制度，對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃、非法批地、非法占地、非法轉(zhuǎn)讓倒賣(mài)土地、擅自改變土地用途、破壞浪費(fèi)土地資源等違法行為，要按照“既查事，又查人”的原則，予以嚴(yán)肅查處；情節(jié)嚴(yán)重涉嫌犯罪的，要移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。對(duì)違法用地確需補(bǔ)辦手續(xù)的，必須按照《土地管理法》的規(guī)定，先進(jìn)行處罰，并附具對(duì)違法案件和有關(guān)責(zé)任入的處理意見(jiàn)及落實(shí)情況，從新從高進(jìn)行征地補(bǔ)償和收取土地出讓金及有關(guān)規(guī)費(fèi)。

第2篇：安置房買(mǎi)賣(mài)的法律法規(guī)范文

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買(mǎi)、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷(xiāo)售和90％的二手房買(mǎi)賣(mài)是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1.以包銷(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

3.無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7.各類(lèi)房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。如何防范并解決這些問(wèn)題，筆者提出了些建議：

在房產(chǎn)交易場(chǎng)所通過(guò)發(fā)放宣傳單提醒購(gòu)房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書(shū)等證件；對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門(mén)咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫(xiě)入合同中，以此約束相對(duì)方。達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬(wàn)余家，人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買(mǎi)、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。包括了以下——

1.房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷(xiāo)售和90％的二手房買(mǎi)賣(mài)是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的?？梢哉f(shuō)大部分的房產(chǎn)交易行為是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買(mǎi)賣(mài)雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)中（即二手房轉(zhuǎn)讓?zhuān)捎诤芏噘I(mǎi)方與賣(mài)方互相不認(rèn)識(shí)、不了解，可以說(shuō)信用無(wú)從談起：買(mǎi)方擔(dān)心給了錢(qián)，拿不到房；賣(mài)方擔(dān)心買(mǎi)方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過(guò)國(guó)家行政部門(mén)的審批，具備經(jīng)營(yíng)資格。買(mǎi)賣(mài)雙方就可以將中介方作為第三方來(lái)溝通信息，調(diào)停買(mǎi)賣(mài)雙方之間的爭(zhēng)執(zhí)；而且買(mǎi)賣(mài)雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻相對(duì)不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為

1.以包銷(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

委托人一般分兩種：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買(mǎi)受人介紹所銷(xiāo)售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷(xiāo)售不符合銷(xiāo)售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開(kāi)發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時(shí)根據(jù)商品房銷(xiāo)售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷(xiāo)售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

從法理上說(shuō)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對(duì)委托購(gòu)房和銷(xiāo)售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售商品房時(shí)提供：房源信息、銷(xiāo)售價(jià)格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實(shí)上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購(gòu)房者提出“包銷(xiāo)”，即所銷(xiāo)售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià)，說(shuō)價(jià)格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。實(shí)際上購(gòu)房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價(jià)”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)的通知》滬房地交（1999）0786號(hào)規(guī)定：“三、各類(lèi)經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)信息?！?/p>

目前，上?？蛇M(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購(gòu)買(mǎi)的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場(chǎng)價(jià)格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分?jǐn)M購(gòu)房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗(yàn)看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)（或房屋權(quán)利證書(shū)）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)?？墒酃渴巧虾Ｊ蟹扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍?。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價(jià)格及優(yōu)惠政策出資購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨(dú)用”的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)，可售公房買(mǎi)賣(mài)必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買(mǎi)房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣(mài)給購(gòu)房人的程序操作。這就是人們通常說(shuō)的“二步并一步走”的政策。

按照《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第69號(hào)自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；

（2）住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；

（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)》中對(duì)關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：

（1）由部隊(duì)或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門(mén)所有的獨(dú)用成套公有住房，可以出售。

（2）產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊(duì)的住房，可以出售。

（3）同幢住房?jī)?nèi)有獨(dú)用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5）因規(guī)劃、配套等原因未申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購(gòu)買(mǎi)價(jià)格差異很大。因此對(duì)購(gòu)買(mǎi)可售公房的購(gòu)房人須特別注意雙方所約定房屋成交價(jià)的含義。成交價(jià)的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無(wú)糾紛可言。成交價(jià)的含義如為對(duì)方“到手價(jià)”，則差異很大。

3.無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開(kāi)展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問(wèn)題，則無(wú)音無(wú)訊了。

還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊(cè)等問(wèn)題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊(cè)而在市區(qū)進(jìn)行營(yíng)業(yè)。按照工商部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，在非注冊(cè)地營(yíng)業(yè)必須在營(yíng)業(yè)地工商部門(mén)再進(jìn)行注冊(cè)登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊(cè)登記，卻又在正常營(yíng)業(yè)。

根據(jù)工商部門(mén)所發(fā)放的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無(wú)權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊(cè)資金及申請(qǐng)的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買(mǎi)賣(mài)等交易。但是在現(xiàn)實(shí)交易中，人們往往忽略或不了解這個(gè)區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益又故意進(jìn)行隱瞞。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。

根據(jù)商品房銷(xiāo)售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷(xiāo)售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。

事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請(qǐng)注冊(cè)成立時(shí)所提供的從業(yè)人員資格證書(shū)都有借用他人的證書(shū)來(lái)充數(shù)現(xiàn)象。

5.濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡(jiǎn)稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。

第四十一條對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任?？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻?，將不平等的條件強(qiáng)加于人。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號(hào)2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第97號(hào)《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒(méi)有到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可開(kāi)業(yè)，根本沒(méi)有把備案手續(xù)放在心上。

7.各類(lèi)房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷(xiāo)售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對(duì)所謂“特價(jià)房產(chǎn)”，注重說(shuō)該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒(méi)有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至對(duì)上面所說(shuō)的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒(méi)有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，等到消費(fèi)者交付款項(xiàng)準(zhǔn)備辦理手續(xù)時(shí)才明白過(guò)來(lái)。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。

三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議

由于上述欺詐行為的存在，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著極大的危害性。

“以包銷(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬?！薄皬氖鲁商转?dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)?！薄胺慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。”“各類(lèi)房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告?！边@些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序?！盁o(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)?！薄胺康禺a(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)?！薄胺康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)?！边@些行為阻礙了相應(yīng)的國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)呢？筆者提供下面幾個(gè)建議：

1.在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。

2.提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動(dòng)的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對(duì)第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3.購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書(shū)等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對(duì)，必要時(shí)可以向工商部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)要求驗(yàn)證；

4.對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門(mén)咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對(duì)該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；

5.對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫(xiě)入合同中，以此約束相對(duì)方。

6.達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門(mén)過(guò)戶時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。

參考文獻(xiàn)：

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》1994年

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年

第3篇：安置房買(mǎi)賣(mài)的法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 利益沖突 法律解決。

一、小產(chǎn)權(quán)房的界定。

本文論述的“小產(chǎn)權(quán)房”，俗稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指無(wú)法獲得國(guó)家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證而由基層政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即由一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。政策明確小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證，嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，嚴(yán)禁以各種名義擅自擴(kuò)大農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。

二、產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房的法律原因。

小產(chǎn)權(quán)房急劇發(fā)展原因是多方面的，諸如房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系影響、城市邊緣土地的低成本等，但就法律層面講，包含以下幾方面。

（一）國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定不完善。

1.土地產(chǎn)權(quán)的雙軌制使依法開(kāi)發(fā)集體土地程序繁瑣新《土地管理法》第 43 條規(guī)定：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)。這兩條規(guī)定剝奪了集體土地的部分開(kāi)發(fā)權(quán)和處分權(quán)，即集體土地只能用來(lái)建設(shè)自用的村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公共設(shè)施和公益事業(yè)，不能用于其他目的的建設(shè)用地開(kāi)發(fā)，故要想合法拓展鄉(xiāng)村房產(chǎn)市場(chǎng)頗費(fèi)精力。

2.當(dāng)前法律規(guī)定的不明確使得商家容易“打擦邊球”

從另外一個(gè)方面來(lái)解讀上述第 43 條，這就意味著在指定情況內(nèi)建小產(chǎn)權(quán)房，只要不占用耕地，辦好相關(guān)的手續(xù)，一般也就涉及不到所謂的“違法”問(wèn)題。正是因?yàn)檎叻芍写嬖诤芏嗄：磺宓牡胤?，才?dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給房產(chǎn)商留下了打“擦邊球”的空間。

（二）政府宏觀政策不合理。

政策考慮不周延，招商引資過(guò)于盲目。新農(nóng)村建設(shè)中，國(guó)家要求村里把原來(lái)的宅基地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、集中建房，建設(shè)連排的、類(lèi)似公寓形式的住宅。但鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在建設(shè)這項(xiàng)工程時(shí)，由于資金窘迫，便會(huì)和開(kāi)發(fā)商合作，將上級(jí)政府批準(zhǔn)的，用于新農(nóng)村建設(shè)的宅基地同開(kāi)發(fā)商搞合作開(kāi)發(fā)，然后將一部分房子以低廉的價(jià)格賣(mài)給農(nóng)民，其余房子便轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，由其賣(mài)給城市居民獲取利潤(rùn)。

同時(shí)對(duì)于中國(guó)城市化、工業(yè)化可能帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)缺乏分析。當(dāng)前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已超過(guò) 50%，城市人口的規(guī)模急劇擴(kuò)大，一方面是巨大的住房需求，另一方面是城市里居高不下的房?jī)r(jià)，但政府決策卻不能很好應(yīng)對(duì)。

（三）政府監(jiān)管不到位。

作為一種市場(chǎng)行為，小產(chǎn)權(quán)房能夠長(zhǎng)期存在，從局部地區(qū)、個(gè)別城市擴(kuò)展到全國(guó)，政府相關(guān)管理部門(mén)難逃其咎，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實(shí)際上是這種行為的制造者和實(shí)際推動(dòng)者。中央政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控原本就謹(jǐn)慎，地方政府又不能很好的貫徹下去，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期居高不下，民眾期望得不到滿足，變相加劇了盲目購(gòu)房現(xiàn)象。此外，政策回饋渠道不暢，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展中產(chǎn)生的問(wèn)題，政府未能及時(shí)予以足夠重視并分析解決，致使問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，解決難度也越來(lái)越大。

三、小產(chǎn)權(quán)房上的利益沖突。

（一）國(guó)家與開(kāi)發(fā)商的利益沖突。

1.國(guó)家有責(zé)任保護(hù)耕地，保障糧食安全，而開(kāi)發(fā)商追逐利益最大化。

中國(guó)國(guó)土面積遼闊，但地形復(fù)雜，總體看來(lái)耕地并不富裕，人均耕地面積更是遠(yuǎn)落后于世界平均水平。近幾年城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)用地和企業(yè)用地不斷擴(kuò)張，農(nóng)業(yè)收入又低，耕地一再受到侵蝕和荒廢。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了獲取更大的發(fā)展空間，不惜以身試法，既給國(guó)家糧食安全帶來(lái)了威脅，又偷逃了國(guó)家巨額稅款。

2.集體經(jīng)濟(jì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)法定與現(xiàn)存的違規(guī)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。

農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理，由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營(yíng)，承包經(jīng)營(yíng)土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。

法律賦予集體經(jīng)濟(jì)組織和村委會(huì)管理集體土地的權(quán)力，在法律許可的范圍內(nèi)，其有權(quán)自主規(guī)劃本地區(qū)土地利用方案。而現(xiàn)實(shí)中很多地方集體組織土地利用的監(jiān)管松弛，用地審核不規(guī)范，為開(kāi)發(fā)商非法開(kāi)發(fā)集體土地提供了可乘之機(jī)。

（二）購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商的利益沖突。

1.在房地產(chǎn)投機(jī)的背后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性的、真實(shí)的需求還是比較可觀的。這依然使得房市過(guò)熱，民間投資走強(qiáng)，而真正的消費(fèi)者往往被排斥在外。遇到房源便趨之若鶩，而不重視其開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)資質(zhì)、土地審批利用手續(xù)等。甚至明知買(mǎi)房后開(kāi)發(fā)商辦不了房產(chǎn)證，但仍然聽(tīng)信大眾行為盲目購(gòu)置，然后是更多的人仿效，導(dǎo)致惡性循環(huán)。

2.作為開(kāi)發(fā)商，利益即是最大驅(qū)動(dòng)力。為了增加銷(xiāo)售量，違規(guī)開(kāi)發(fā)、變相租用集體土地資源，甚至辦理虛假土地審批等證件，騙取消費(fèi)者信任，所以即使簽訂購(gòu)房合同時(shí)承諾如期交付產(chǎn)權(quán)證，其違法性注定其承諾最終只能是一句空話。開(kāi)發(fā)商明顯違約，而購(gòu)房人卻不能以此對(duì)其依法提起訴訟，維護(hù)自己的合法利益，為開(kāi)發(fā)商規(guī)避責(zé)任創(chuàng)造了條件。

（三）集體經(jīng)濟(jì)組織成員與集體組織、開(kāi)發(fā)商的利益沖突。

1.在大量集體土地違規(guī)開(kāi)發(fā)的背后，充斥著集體組織與集體成員的利益。在土地權(quán)屬變更程序上，很多地方基層政府為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，允許或幫助集體組織違規(guī)經(jīng)營(yíng)。不考慮集體成員的意愿，民主缺失違背民意。甚至集體經(jīng)濟(jì)組織領(lǐng)導(dǎo)者與開(kāi)發(fā)商相互勾結(jié)，為一己之私，為開(kāi)發(fā)商的違法行為“打掩護(hù)”，損害土地使用者利益，導(dǎo)致民怨沸騰。

2.集體組織成員與開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)在于，集體組織成員實(shí)際獲得的用地補(bǔ)償金偏低，補(bǔ)償安置不合理。征地補(bǔ)償金從短期看確實(shí)有利于農(nóng)民增收，有利于改善其生活水平，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，農(nóng)民支付的成本遠(yuǎn)大于回報(bào)，因?yàn)橥恋匾廊皇寝r(nóng)民最可靠的生活來(lái)源，一旦失去土地，他們只能從其他途徑尋找生路。加之物價(jià)水平，應(yīng)對(duì)家庭突發(fā)性事件，農(nóng)民的基本生活很難保障。

此外，由于國(guó)家對(duì)于公私財(cái)產(chǎn)的保護(hù)采取不同的標(biāo)準(zhǔn)，從根本性質(zhì)上違法的小產(chǎn)權(quán)房自然無(wú)法受到法律保護(hù)，勢(shì)必導(dǎo)致購(gòu)房人與國(guó)家之間的利益沖突。

四、解決小產(chǎn)權(quán)房利益沖突的法律路徑。

（一）制定和完善國(guó)家相關(guān)立法。

1.進(jìn)一步明確集體土地所有權(quán)的歸屬，明確土地管理者及其職責(zé)。

關(guān)于集體所有權(quán)，有學(xué)者認(rèn)為它是一個(gè)集體組織內(nèi)所有成員享有的所有權(quán)，類(lèi)似古日耳曼法上的總有。另有學(xué)者將集體所有權(quán)解釋為一種農(nóng)村社區(qū)全體成員所有的形式，其主體應(yīng)當(dāng)是鄉(xiāng)、村或村民小組社區(qū)，社區(qū)成員在平等、民主的基礎(chǔ)上形成集體共同意志，對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益和處分。比較而言，后者更加適合中國(guó)國(guó)情。據(jù)此，由法律明確規(guī)定集體土地所有權(quán)的歸屬，確立具體的土地管理者，代表全體成員依法對(duì)集體土地進(jìn)行日常管理和維護(hù)；同時(shí)為了防止管理者濫用權(quán)力，有必要對(duì)其處分性行為加以限制。

2.重新界定特定鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地的用途，明確可擴(kuò)展利用的范圍。

現(xiàn)行法律對(duì)于部分集體土地用途的劃定過(guò)于單一，已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，為了更好地發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，因此有必要對(duì)其進(jìn)行新的界定。

（1）宅基地。作為農(nóng)村居民的住宅用地，在保障本集體組織成員正當(dāng)?shù)淖》啃枨蟮那疤嵯?，可以適當(dāng)予以政策放寬，允許符合條件的非本集體組織成員甚至部分城市居民購(gòu)買(mǎi)、居住。

（2）未利用地。堅(jiān)持合理規(guī)劃，為鄉(xiāng)鎮(zhèn)未來(lái)發(fā)展留足必要的利用空間。在此基礎(chǔ)上，可以因地制宜加以開(kāi)發(fā)。比如對(duì)于農(nóng)村“四荒地”，本集體無(wú)條件開(kāi)發(fā)的，完全可以引進(jìn)資金，建設(shè)毗連城市住宅，進(jìn)行正常的市場(chǎng)銷(xiāo)售。

3.改變現(xiàn)行的土地流轉(zhuǎn)二元制，統(tǒng)一土地交易市場(chǎng)。

現(xiàn)行的土地管理法限制了集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，從根本上否認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房的合法性。因此，需要修改現(xiàn)行的有關(guān)集體土地開(kāi)發(fā)利用的法律法規(guī)。一方面，改變集體土地流轉(zhuǎn)中的二級(jí)市場(chǎng)體系，簡(jiǎn)化農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批程序，統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)。另一方面，合理借鑒城市土地開(kāi)發(fā)模式，適當(dāng)引進(jìn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，充分提高農(nóng)村土地使用效率，擴(kuò)大農(nóng)村致富渠道，更好地保護(hù)廣大農(nóng)民的利益。

4.完善集體土地征收與補(bǔ)償安置制度。

（1）建立自愿協(xié)議出讓前置與公眾參與制度。對(duì)于土地征收，應(yīng)通過(guò)公正公開(kāi)的協(xié)議程序，確立不同層次的公眾參與制度，特別是用于商業(yè)開(kāi)發(fā)的應(yīng)以自愿出讓為主要方式，政府應(yīng)當(dāng)保持中立。

（2）完善補(bǔ)償安置法律制度。修正現(xiàn)行憲法與物權(quán)法，確立“公正的、事先的”補(bǔ)償原則。制定專(zhuān)門(mén)的《農(nóng)地征收補(bǔ)償法》，確立公平合理的“市價(jià)”補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。以土地的未來(lái)使用價(jià)值為主要的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，有限地按照土地原用途折算補(bǔ)償金，更好地保護(hù)農(nóng)民利益。

（二）嚴(yán)格執(zhí)法，加強(qiáng)監(jiān)管。

1.集體土地管理者嚴(yán)格依法行使土地管理權(quán)。

各級(jí)政府要依據(jù)法律規(guī)定的管理權(quán)限，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房展開(kāi)治理與調(diào)整。特別是基層政府的土地管理部門(mén)，要給予集體土地管理者科學(xué)的引導(dǎo)，幫助解決管理運(yùn)作中的問(wèn)題。對(duì)于集體土地征用審批，要兼顧法律與效率，追求形式公正與結(jié)果公正，真正做到有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)。

2.加強(qiáng)政府監(jiān)管，堅(jiān)持權(quán)責(zé)統(tǒng)一。

在小產(chǎn)權(quán)房治理的過(guò)程中，既要注重組織和管理的程式，又要重視信息回饋，及時(shí)分析政策實(shí)施的效果，為進(jìn)一步開(kāi)展工作提供有益的借鑒。對(duì)于故意違反法律規(guī)定，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)秩序的開(kāi)發(fā)商，根據(jù)情況予以行政處罰、刑事制裁，堅(jiān)決制止不法開(kāi)發(fā)。

同時(shí)，引進(jìn)行政責(zé)任追究制，對(duì)于國(guó)家機(jī)關(guān)及其工作人員違反法律規(guī)定行使職權(quán)的，必須給與相應(yīng)的懲罰，提高政府依法行政的責(zé)任意識(shí)。

3.區(qū)別化治理現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房。

在城市化運(yùn)動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格近乎失控、城鄉(xiāng)間收入差距越來(lái)越大的矛盾情況下，適量的農(nóng)地用來(lái)發(fā)展小產(chǎn)權(quán)房，在土地增值方面遠(yuǎn)大于作為農(nóng)地的用途。應(yīng)根據(jù)其占用集體土地類(lèi)型的不同，區(qū)別對(duì)待。

（1）開(kāi)發(fā)占用耕地的。對(duì)于已開(kāi)發(fā)而未建成的小產(chǎn)權(quán)房，尚未產(chǎn)生較大成本，應(yīng)當(dāng)停工停建，恢復(fù)土地的原用途。對(duì)于已建成的，雖然不符合土地利用規(guī)劃，但因地理位置、房屋構(gòu)造等可加以利用的，由開(kāi)發(fā)方向國(guó)家支付相關(guān)的稅費(fèi)補(bǔ)償，由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)相關(guān)權(quán)屬證書(shū)，使其取得合法地位。而依其情形不宜出售居住的，應(yīng)確認(rèn)為違法建筑物，強(qiáng)制拆除。

（2）利用合法取得宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)的。這類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房，雖然違背了土地管理法關(guān)于宅基地和建設(shè)用地的使用規(guī)定，但是符合土地利用總體規(guī)劃。因此，應(yīng)當(dāng)考慮補(bǔ)辦手續(xù)，向國(guó)家支付相關(guān)稅費(fèi)補(bǔ)償，使其合法化。

五、結(jié)語(yǔ)。

法律以過(guò)去和當(dāng)下為鑒，卻又著眼于未來(lái)。只有不斷的認(rèn)識(shí)與實(shí)踐，才能獲取更加科學(xué)的、理性的法律理論去指導(dǎo)社會(huì)實(shí)踐。

因此，必須充分認(rèn)識(shí)現(xiàn)存的問(wèn)題，制定科學(xué)全面的政策，綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)和財(cái)政等多種手段，作好小產(chǎn)權(quán)房治理工作，進(jìn)而促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

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