物業(yè)管理保潔部精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)管理保潔部范文

受委托方（以下簡稱甲方）：

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將 （物業(yè)名稱）委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第一條 物業(yè)基本情況 物業(yè)類型：辦公居住物業(yè) 坐落位置： 占地面積： 建筑面積：

第二條 物業(yè)管理內(nèi)容

1、保潔 （1） 公共保潔 A、 公區(qū)域院內(nèi)及衛(wèi)生、南北生活區(qū)院內(nèi)衛(wèi)生 B.人員編制： 1人 C、。保潔標(biāo)準(zhǔn)：（見附件） （2）樓宇保潔 A. 1、主樓1-6層 9-14層走廊、衛(wèi)生間、墻面玻璃及地面衛(wèi)生； 7-8樓電梯口； 15-16層 地面及電梯間及樓面平臺衛(wèi)生 ；電梯、安全通道及消防通道衛(wèi)生 ；一樓室外平臺及兩側(cè)通道 2、綜合樓兩側(cè)樓梯、2-4樓走廊衛(wèi)生間及玻璃衛(wèi)生 3、群樓兩側(cè)樓梯、二樓衛(wèi)生間及走廊、平臺衛(wèi)生 B、人員編制主樓4人、綜合樓及群樓2人 C、保潔標(biāo)準(zhǔn)（見附件）

2.綠化 （1） 綠化范圍：辦公及區(qū)域、生活區(qū)域的草坪及樹木管理 （2）人員編制：2人 （3）綠化標(biāo)準(zhǔn)：（見附件）

3.保衛(wèi) （1） 保衛(wèi)范圍：生活區(qū)域的安全及公共交通秩序 （2） 人員編制：3人 （3） 工作標(biāo)

（4） 準(zhǔn)：（見附件）

4. 授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其他事項 .

第三條 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量（乙方按下列約定，實現(xiàn)目標(biāo)管理）

（1） 室外保潔： （2）室外保潔： （3）交通秩序： （4）綠化： （5） 保安： （5）物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：

第四條 委托物業(yè)管理承包經(jīng)營、自負(fù)盈虧形式 費用包括：

1、工資及福利費、管理費用、稅費

2、保潔工具、保潔用品及勞服用品

3、保安器械及勞服用品

4、綠化工具及勞服用品

第五條 物業(yè)管理期限 委托管理期限為 年，自 年 月 日起到 年 月 日止

第六條 甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，本物業(yè)的委托物業(yè)管理費用為（大寫） （小寫） .

第七條 委托物業(yè)管理費用及支付方式：

第八條 雙方權(quán)利、義務(wù)

1.甲方權(quán)利、義務(wù)： （1）根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)及辦公區(qū)域委托乙方實行物業(yè)管理； （2）給乙方提供管理用房__平方米（其中辦公用房__平方米，員工宿舍__平方米） （3）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動； （4）對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟損失，有權(quán)終止合同； （6） 如有重大活動有權(quán)支配乙方人員，（7） 乙方人員必須服（8） 從安排； （9） 對乙方人員有有任免權(quán)，（10） 如出現(xiàn)一個月內(nèi)同（11） 一員工連續(xù)投訴三次有權(quán)要求換人 （5）協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門的關(guān)系； （6）政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。 2.乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)： （1）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本物業(yè)管理的各項規(guī)章制度； （2）遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督； （3接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務(wù)帳目的監(jiān)督并報告工作，定期向甲方報送財務(wù)報表公布管理費支出帳目； （6對住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住

宅區(qū)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施； （6）乙方須本著高效、精干的原則在本物業(yè)設(shè)置管理機構(gòu)和人員； （7）建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況； （10）在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料； （11）開展卓有成效的社區(qū)便民服務(wù)工作； （12）有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)

務(wù)并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。

第九條 合同更改、補充與終止

1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準(zhǔn)。

2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前三個月向?qū)Ψ教?/p>

出書面意見。 3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理。

第十條 其他事項

1.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害（臺風(fēng)、洪水、地震等），造成經(jīng)濟損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分?jǐn)偂?/p>

2.本合同自簽訂之日起生效；招標(biāo)書為合同的有效組成部分。

3.本合同正式一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律約束力。

4.雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，可提請物業(yè)管理部門調(diào)解，或訴至人民法院。

5.

6.

甲方（蓋章）：_____ 乙方（蓋章）：_____

代表（簽名）：___ 代表（簽名）：_____

第2篇：物業(yè)管理保潔部范文

為創(chuàng)建文明庭院，加強院內(nèi)管理，建立長效的物業(yè)管理機制，努力把我局院內(nèi)創(chuàng)建成一個文明、衛(wèi)生、花園庭院，根據(jù)市有關(guān)要求，結(jié)合院內(nèi)實際情況，按照標(biāo)本兼治、齊抓共管、規(guī)范管理的原則，特制定本實施細(xì)則。

一、物業(yè)管理的范圍

凡在本院居住的住戶（含租借住戶）都納入本管理范圍。

二、成立機構(gòu)

為促進物業(yè)管理規(guī)范運行，設(shè)立xxx局物業(yè)管理辦公室，辦公室設(shè)主任1名（兼），工作人員3名，義務(wù)監(jiān)督員5名。辦公室主任由局指派；工作人員設(shè)保潔員1，保衛(wèi)人員1名，水電維修工1名，其人員由本人申請，經(jīng)考察試用合格后聘用；義務(wù)監(jiān)督員每棟樓1名，由本棟樓居民推選產(chǎn)生。

物業(yè)管理辦公室隸屬局領(lǐng)導(dǎo)下的公益事業(yè)機構(gòu)，在業(yè)務(wù)上受市物業(yè)管理服務(wù)公司指導(dǎo)，實行自我管理，自負(fù)盈虧，搞好服務(wù)。局不另行撥給專項經(jīng)費。

三、物業(yè)管理辦公室主要職責(zé)

1、負(fù)責(zé)對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。

2、制定并監(jiān)督執(zhí)行《住戶守則》的落實及違規(guī)處罰。

3、根據(jù)市物價部門的規(guī)定，確定物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)。

4、按規(guī)定收取物業(yè)管理費，按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放工作人員工資。

5、按要求管理好財務(wù)收支帳目。

四、相關(guān)工作人員職責(zé)

1、保潔員工作職責(zé)

負(fù)責(zé)院內(nèi)x—x棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理，以及每棟樓房周圍的清掃，每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理，處理不了時，報物業(yè)管理辦公室。

2、保衛(wèi)人員工作職責(zé)

嚴(yán)格把好大門人員進出關(guān)，維護院內(nèi)安全穩(wěn)定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查，對院內(nèi)進行經(jīng)常性巡查，發(fā)現(xiàn)情況，及時反映和報警。

3、水電維修人員工作職責(zé)

負(fù)責(zé)機關(guān)院內(nèi)水電故障的檢查維修，發(fā)現(xiàn)故障，做到隨叫隨到，負(fù)責(zé)院內(nèi)電線的布設(shè)調(diào)整和水管的架設(shè)，保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。

4、義務(wù)監(jiān)督員工作職責(zé)

負(fù)責(zé)監(jiān)督保潔、保衛(wèi)等人員按工作職責(zé)做好工作，發(fā)現(xiàn)機關(guān)院內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業(yè)管理辦公室報告并監(jiān)督處理。

五、福利待遇及有關(guān)要求

1、福利待遇

物業(yè)管理辦公室主任及義務(wù)監(jiān)督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛(wèi)人員和水電維修人員實行合同聘用制，確立月基本工資，并按工作情況好壞給予相應(yīng)獎罰，不享受其他勞保福利待遇。

2、有關(guān)要求

物業(yè)管理辦公室人員應(yīng)按照各自分工認(rèn)真履行自己的職責(zé)，將各項管理工作執(zhí)行到位。各工作人員應(yīng)安全謹(jǐn)慎工作，在工作中所發(fā)生的一切安全事故及其他突事件概由本人負(fù)責(zé)，本局及物業(yè)管理辦公室不承擔(dān)任何責(zé)任。

第3篇：物業(yè)管理保潔部范文

高校物業(yè)管理

1引言

隨著二十世紀(jì)初物業(yè)管理的出現(xiàn)，大大提高了地產(chǎn)行業(yè)的管理及服務(wù)質(zhì)量。高校物業(yè)管理工作也加快步伐向城市物業(yè)管理學(xué)習(xí)相關(guān)的管理服務(wù)技能與經(jīng)驗。高校物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括教學(xué)區(qū)、宿舍區(qū)建筑的保養(yǎng)與維護，各區(qū)域的生衛(wèi)清潔工作，園林植物的綠化及養(yǎng)護，校園道路交通的管理與疏導(dǎo)，停車場管理，校園區(qū)域內(nèi)的安防管理等等。本文收集了最常見的高校物業(yè)管理問題并有針對性的提出具體解決方案。

2高校物業(yè)面臨的主要問題

2.1高校物業(yè)管理多數(shù)由傳統(tǒng)高校后勤部門來負(fù)責(zé)管理，缺乏核心競爭力

伴隨城市化步伐的加快，物業(yè)管理產(chǎn)生并發(fā)展起來。但高校作為社會的一部分但是又有其特殊性，在發(fā)展的歷程中受計劃經(jīng)濟的影響很深，高校物業(yè)管理多數(shù)由傳統(tǒng)的高校后勤部門來負(fù)責(zé)管理，管理范圍較之前傳統(tǒng)后勤而言沒有擴展，提高，與城市物業(yè)管理企業(yè)相比起步晚，缺乏核心競爭力，這一系列的問題都造成了高校物業(yè)管理落后。

2.2專業(yè)化程度低

目前絕大多數(shù)高校都還設(shè)傳統(tǒng)的后勤部門，并沒有設(shè)立專業(yè)的物業(yè)管理公司，模式還是沿用原來后勤的管理模式，像一般的物業(yè)管理企業(yè)都建立了下屬的保潔、綠化、綜合服務(wù)、維修和保安等隊伍，現(xiàn)在許多的高校物業(yè)管理僅僅是建立了宿舍管理中心和后勤服務(wù)中心（主要對學(xué)院食堂、宿舍進行管理），物管人員數(shù)量少、素質(zhì)低，意識落后，沒能形成專業(yè)化的隊伍，缺乏對相關(guān)人員的專業(yè)培訓(xùn)，管理人員的專業(yè)技術(shù)水平急需提高。

2.3管理不規(guī)范、服務(wù)意識差

高校的物業(yè)管理隊伍多是由本校后勤人員組建，從構(gòu)成、管理模式、制度等方面都與物業(yè)管理市場取得相關(guān)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)相比均有較大的差距。在高校物業(yè)管理中，通常教學(xué)區(qū)域的設(shè)施設(shè)備及環(huán)境衛(wèi)生由教務(wù)處進行管理，學(xué)生生活區(qū)由后勤部門來負(fù)責(zé)。區(qū)域劃分明確，但是部門之間缺乏溝通和交流。分部門管理會給整體的高校物業(yè)管理帶來難度，另外管理不夠成熟、規(guī)范，對人的服務(wù)意識也很欠缺。

2.4管理制度不夠規(guī)范、健全

物業(yè)管理公司一般下設(shè)：綜合部（負(fù)責(zé)收費，物資采購，部門計劃編制、制度設(shè)立等）、工程部（負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維護，保養(yǎng)等）、保潔部（負(fù)責(zé)物業(yè)的綠化維護和衛(wèi)生保潔）和保安部（負(fù)責(zé)物業(yè)及物資，業(yè)主的安全保障工作）?，F(xiàn)在高校物業(yè)管理沒有下設(shè)以上部門，且各個部門沒有制定相應(yīng)的管理制度，沒有規(guī)范自己部門人員的行為，制定相應(yīng)工作準(zhǔn)則。

2.5專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)力度小

物業(yè)管理中四個部門中的物管費用收取，財務(wù)做賬，設(shè)施設(shè)備維護與保養(yǎng)，公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔、綠植的種植與保養(yǎng)、秩序維護等工作技術(shù)性都很強，物業(yè)管理人員不僅需要具備相關(guān)的專業(yè)技術(shù)知識，還需具備計算機應(yīng)用、財務(wù)基礎(chǔ)、設(shè)施設(shè)備維修、綠化及保潔、客戶管理、客戶心理學(xué)等多方面的能力和素質(zhì)。目前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)還是以原高校后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識、技能缺乏，而高校物業(yè)管理部門對人員培訓(xùn)力度小，進一步加劇了城市物業(yè)管理與高校物業(yè)管理之間的差距。

2.6硬件軟件方面均投入不足

由于高校的物業(yè)和城市物業(yè)管理相比，物業(yè)的使用率高，導(dǎo)致了設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)難度大；日常檢修，維護頻率高；綠化保潔難度大，這些都需要加大投入人力和物力來進行經(jīng)營管理。另外高校建設(shè)規(guī)模及建筑物檔次也在提高，對物業(yè)管理服務(wù)的要求也越來越高。如：多媒體教室的設(shè)備保管，特殊實訓(xùn)室的日常保潔與物資管理，消防設(shè)施布置與維護都需要加強。目前大多數(shù)高校的物業(yè)設(shè)施設(shè)備陳舊、過時，已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代高校物業(yè)管理的需求，而高校的物業(yè)管理經(jīng)費主要是靠學(xué)校的行政撥款，投入不足的問題日顯突出。

2.7物業(yè)管理服務(wù)范圍有待擴展

高校教學(xué)區(qū)域的教室大多還在依靠上課班級的同學(xué)來負(fù)責(zé)管理，沒有形成整體管理、服務(wù)的格局。學(xué)生宿舍區(qū)面臨的主要問題還是偷盜現(xiàn)象還比較嚴(yán)重，宿舍的進出門制度、宿舍區(qū)綜合治理許多工作不到位。面向高校師生員工的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)范圍還有待擴展，物業(yè)服務(wù)功能不夠完善。

3高校物業(yè)管理發(fā)展的建議及對策

高校物業(yè)作為高校教學(xué)質(zhì)量的基礎(chǔ)和保證，需要按照國家的相關(guān)政策和物業(yè)管理的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合不同高校各自的特點和實際，加強改革力度，使高校物業(yè)管理形成“專業(yè)化”、“正規(guī)化”、“全方位”的服務(wù)管理格局。需做好以下方面的工作：

3.1高校物業(yè)管理必須走創(chuàng)新之路

隨著人民生活水平的不斷提高，消費觀念發(fā)生了翻天覆地的變化，城市房地產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模發(fā)展著，隨著科技技術(shù)的創(chuàng)新發(fā)展加速了科技成果的轉(zhuǎn)化，新發(fā)明、新創(chuàng)造、新材料、新技術(shù)不斷的產(chǎn)生并進行更新?lián)Q代。新設(shè)計以及智能化、數(shù)字化設(shè)備也更多的應(yīng)用在高校樓房建設(shè)、學(xué)生宿舍區(qū)、教師住宅小區(qū)中。當(dāng)前人們對于環(huán)境保護的訴求，都迫使高校物業(yè)管理必須不斷尋求創(chuàng)新，找新路。

高校還可以依托自身專業(yè)優(yōu)勢，例如大多數(shù)高校現(xiàn)在都開設(shè)有物業(yè)管理專業(yè)，我們可以利用專業(yè)優(yōu)勢，進行教學(xué)改革將一些課程融入到日常的物業(yè)管理中去，一方面可以提升物業(yè)管理，加強高校物業(yè)管理隊伍的整體水平，另一方面可以加強學(xué)生的實踐能力，把所學(xué)的知識，直接在校內(nèi)得以運用，這也為學(xué)生將來就業(yè)打下一定的基礎(chǔ)。

3.2提升管理質(zhì)量和服務(wù)的水平

目前社會上有影響的品牌物業(yè)企業(yè)都在積極擴大市場份額，高校物業(yè)必須努力提高自身管理水平，應(yīng)對市場的挑戰(zhàn)，同時抓住高校后勤發(fā)展的大好時機，促進自身的發(fā)展。按照城市物業(yè)管理的內(nèi)容來對照提升高校物業(yè)的管理和服務(wù)水平，需要時可以引進第三方管理企業(yè)來對學(xué)校進行管理，為廣大師生提供專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

3.3實現(xiàn)規(guī)范化的管理和服務(wù)

物業(yè)管理的各個部門都應(yīng)該制定各自相應(yīng)的工作程序和標(biāo)準(zhǔn)，讓員工了解自己的工作內(nèi)容和職責(zé)并制定各個工作崗位相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格執(zhí)行。通過規(guī)范化的管理，提升員工素質(zhì)，在對客戶的服務(wù)中要使用敬語，不使用禁語；工作時需著工作服，佩戴工牌；服務(wù)態(tài)度溫和，保持微笑服務(wù)等等方面做具體要求，從而不斷提升物業(yè)管理水準(zhǔn)。

3.4加強制度建設(shè)。

高校物業(yè)管理部門應(yīng)該制定相應(yīng)的制度，還應(yīng)該為保證各項制度的有效執(zhí)行建立相應(yīng)的檢查、監(jiān)督體系。實時公開各項費用、管理情況，工作做到公開透明，引入師生監(jiān)督機制，從而促進學(xué)校各項事務(wù)的良性發(fā)展。

3.5加大專業(yè)培訓(xùn)力度，提升從業(yè)人員素質(zhì)

根據(jù)各個部門的崗位職責(zé)分類，從物業(yè)管理的各個階段分別對相關(guān)人員進行專業(yè)技能訓(xùn)練、客戶接待、禮儀等方面的培訓(xùn)。例如對保衛(wèi)人員在上崗之前可進行準(zhǔn)軍事化訓(xùn)練、對各種可能出現(xiàn)的緊急情況制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并進行演練、并及時的對培訓(xùn)成果進行考核等。對教學(xué)實施、設(shè)備管理人員進行計算機維修、保養(yǎng)，多媒體的安裝等知識與技能的培訓(xùn)等等，形成自行培訓(xùn)的體制，不斷提高服務(wù)質(zhì)量及從業(yè)人員水平。

3.6加大硬件投入力度，實現(xiàn)現(xiàn)代化、科技化

大力改善高校物業(yè)的硬件條件，逐步使高校物業(yè)向自動化、智能化轉(zhuǎn)變。在教學(xué)樓、實訓(xùn)樓、圖書館、宿舍樓等安裝自動感煙、感溫的安防裝置、電子門卡、電子停車系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等等。加大相關(guān)工具的資金投入，如小區(qū)綠化方面的割草機、撒播機等。真正實現(xiàn)現(xiàn)代化、科技化、智能化。

3.7做好教工住宅區(qū)的管理服務(wù)

在完善相關(guān)制度、提高專業(yè)人員素質(zhì)和硬件設(shè)施投入后，高校物業(yè)還應(yīng)做好具有高校特色的服務(wù)項目，如教學(xué)后勤保障服務(wù)、文化建設(shè)、學(xué)校相關(guān)宣傳活動等等，隨著學(xué)校發(fā)展的要求及師生的需求對這些項目進行不斷優(yōu)化和調(diào)整。通過完善校園周邊服務(wù)，通過招投標(biāo)出租門面，承包食堂等廣開資金來源，從而促使高校物業(yè)管理進入良性循環(huán)。

4結(jié)語

高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀已不能滿足教學(xué)、科研的發(fā)展及社會進步給廣大師生員工帶來的日益增長的消費需求。高校物業(yè)管理必須用理性的目光審視取得的成果，用積極的態(tài)度應(yīng)對目前的壓力，以改革要有新突破、發(fā)展要有新思路為指導(dǎo)思想，轉(zhuǎn)換觀念、調(diào)整思路，才能使得高校物業(yè)管理進入良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

參考文獻：

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第4篇：物業(yè)管理保潔部范文

一、深化落實公司各項規(guī)章制度和物業(yè)部各項制度

年的重點是深化落實，年初步完善的各項規(guī)章制度的基礎(chǔ)上。為此，物業(yè)部客服根據(jù)公司的發(fā)展和物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展的現(xiàn)狀，積極應(yīng)對新的形式和需要中國教育總網(wǎng)文檔頻道，結(jié)合蔚藍國際的實際情況，分批分次的對客服人員進行培訓(xùn)考核，加深其對物業(yè)管理的認(rèn)識和理解。同時，隨著物業(yè)管理行業(yè)一些法律、法規(guī)的出臺和完善，物業(yè)部客服也及時調(diào)整客服工作的相關(guān)制度，以求更好的適應(yīng)新的形勢；

二、積極開展客服人員的培訓(xùn)工作，理論聯(lián)系實際。

人員的專業(yè)性和工作態(tài)度起決定性的作用，一個好的客服管理及服務(wù)。針對年客服工作中人員的理論知識不足的問題，年著重對客服人員進行了大量的培訓(xùn)：

比如：理論講解、實操、討論等，1培訓(xùn)形式多種多樣。從根本上使客服人員的綜合素質(zhì)上了一個臺階。

請進來的思想，2本著走出去。組織人員對仲量聯(lián)行等兄弟企業(yè)的參觀學(xué)習(xí)，使我視野更加的開闊，管理的理念更能跟上行業(yè)發(fā)展的步伐。

年市新出臺的最重要的一部物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)就是市供熱管理條例》針對這一情況，3積極應(yīng)對新出臺的法律、法規(guī)。商管公司領(lǐng)導(dǎo)及時安排客服人員參加了供熱公司組織的條例培訓(xùn)，通過這次的學(xué)習(xí)，使我工作更加的游刃有余，同時，物業(yè)部客服在第一時間組織人員展開學(xué)習(xí)、討論，并進行了嚴(yán)格的閉卷考核，使客服人員在理解的基礎(chǔ)更加深了記憶，為年冬季的供暖工作做了充分的理論準(zhǔn)備，確保了冬季供暖工作的順利開展，截止年底未出現(xiàn)因供暖工作造成的投訴。

三、年物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)和停車費收費標(biāo)準(zhǔn)的年審工作如期完成

必須做到收費工作和服務(wù)工作有法可依，一個規(guī)范化的物業(yè)管理企業(yè)。嚴(yán)格按照物價管理部門的標(biāo)準(zhǔn)進行收費，年4月份，積極準(zhǔn)備了相關(guān)的資料，將蔚藍國際大廈物業(yè)管理收費的標(biāo)準(zhǔn)進行了年審，堅決杜絕亂收費現(xiàn)象，維護業(yè)主的合法權(quán)益。

四、認(rèn)真做好震后維修解釋工作，積極應(yīng)對突發(fā)事件。

作為離汶川不遠(yuǎn)的地方，今年512汶川大地震給很多地方造成了不同程度的破壞。影響也很大，國際大廈也受到不同程度的損壞，震后大廈的維修工作的協(xié)調(diào)跟進由物業(yè)部客服來負(fù)責(zé)，客服人員本著對公司高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，從一開始就跟進著維修工作，同時對受損的業(yè)主的安撫工作也由客服人員具體負(fù)責(zé)，為了兼顧公司和業(yè)主的雙重利益，客服人員經(jīng)常與業(yè)主進行溝通、解釋，由于部分業(yè)主的不理解，工作進行的很困難，維修工作也不是很順利，但是大家從沒有就此退縮，最終，經(jīng)過近一個月的時間，維修工作順利完成，中國教育總網(wǎng)文檔頻道未出現(xiàn)業(yè)主鬧事的情況，平衡了雙方的利益。為了增強大家處理已經(jīng)突發(fā)事件的能力，物業(yè)部客服申請購買了省公眾應(yīng)急指南》分發(fā)給廣大業(yè)主，使大家學(xué)習(xí)應(yīng)變各類突發(fā)事件的能力。

五、積極在寫字樓宣傳節(jié)能降耗，響應(yīng)國家號召。

能源的使用越來越顯得緊張，隨著科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展。各行各業(yè)宣傳節(jié)能減排被提到一定的高度。為了響應(yīng)國家號召，物業(yè)部客服聯(lián)系公司企劃部制作了節(jié)能降耗倡議書并在業(yè)主中宣傳，使大家養(yǎng)成一個良好的工作和生活習(xí)慣的同時達到節(jié)能降耗的目的達到節(jié)能降耗的同時，客服還根據(jù)地區(qū)夏天氣溫較高的實際情況，制作了一份防暑降溫小常識分發(fā)到每位業(yè)主的手中，使大家保持著良好的工作狀態(tài)，同時也提高了大家在遇到此類問題時的應(yīng)急能力。

六、后期零星交房工作有條不紊的進行

國際大廈寫字間累計交房180套，截止年底。其中a座46套，b座134套。辦理裝修176戶，隨著像等大型企業(yè)的強勢進駐，地區(qū)的商務(wù)氛圍更加的濃厚，而國際的知名度也不斷提升。

七、各項費用指標(biāo)按期完成，物業(yè)收費工作逐漸步入正軌。

面對重重阻力的情況下，年的物業(yè)費收取工作對于客服來說由于出現(xiàn)了汶川大地震等客觀情況而增加不小的難度。物業(yè)部全體客服人員不怕困難，憑借著耐心的解釋和微笑服務(wù)，使業(yè)主逐步認(rèn)識到客觀實際情況造成的損失不是哪個人能左右的全年物業(yè)費用的收取累計達到99萬余元，停車費、廣告費等其他收入28萬余元，基本完成了公司年初制定的收費目標(biāo)。同時對年的欠費用戶進行了積極的催收工作，除一些接房未裝修戶人在外地暫時無法收取外，其他均已清繳。

八、維護業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益，積極聯(lián)系開發(fā)商為業(yè)主辦理房產(chǎn)。

物業(yè)部客服根據(jù)業(yè)主接房時間的先后，自年9月開始交房以來。分批次的上報開發(fā)商為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，截止年底累計辦理蔚藍國際房產(chǎn)證95戶，保證業(yè)主在國際購房后的合法權(quán)益得到維護，同時也極大的提高了公司的誠信度。

九、發(fā)揮物業(yè)服務(wù)的整體優(yōu)勢，積極配合相關(guān)部門開展工作。

安防、工程維修、保潔，物業(yè)管理主要由幾大部分組成：客服。各部門之間相互配合，才能發(fā)揮物業(yè)管理的最大能量，過去的年，物業(yè)客服與其他幾個部門的配合總體來說是不錯的大廈的消防安全是第一位的每年物業(yè)部要舉行一次消防演練，物業(yè)部客服本著積極負(fù)責(zé)的態(tài)度配合安防順利完成了年度消防演練工作；每年的供暖也是一項比較復(fù)雜的工作，事前聯(lián)系、事中跟蹤處理、事后解釋這些都需要工程和客服緊密的配合才能完成，由于有了大家的分工協(xié)作，確保本年度供暖工作的順利完成。凡此種種，說明一個，集體的力量是強大的任何工作不是某一個部門能單獨完成的通過大家的配合才會有物業(yè)部的不斷進步。中國教育總網(wǎng)文檔頻道物業(yè)部客服不僅在部門內(nèi)部相互配合，同時也積極配合公司其他部門的工作，比如為提升公司的銷售，配合相關(guān)部門發(fā)放公司銷售宣傳資料和對欠費客戶的催款工作。

第5篇：物業(yè)管理保潔部范文

一、基準(zhǔn)價的確定：

制定、各區(qū)縣物業(yè)管理服務(wù)收費的基準(zhǔn)價，應(yīng)依據(jù)成本，提供服務(wù)內(nèi)容、等級并兼顧業(yè)主的承受能力。

管理費，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域的巡視、檢查，物業(yè)維修、更新費用等的各項帳務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)。

保潔費，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為保持房屋公共部位和公共場地、綠地的整潔而進行的服務(wù)，包括樓道、走道、門廳等部位的定時清掃，公共門窗的擦洗，綠化，園地、街坊路面的清掃，生活垃圾和建筑垃圾的管理，滅害灑藥等服務(wù)。

保安費，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為維護居住區(qū)公共秩序而進行的防范性巡視、值班等服務(wù)。

以上三項應(yīng)按基準(zhǔn)價定價原則分別測算、單列，計費單位可以按建筑面積，也可以按套、按戶。

二、浮動幅度的確定：

收費浮動幅度的確定應(yīng)同物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)、質(zhì)量相掛鉤。全方位、高質(zhì)量的服務(wù)可以多收費，反之應(yīng)少收費甚至不能收費。

在規(guī)定的基準(zhǔn)價及浮動幅度之內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)可以同業(yè)主委員會或業(yè)主協(xié)商確定收費標(biāo)準(zhǔn)，物價部門不再實行審批，只辦理備案手續(xù)。但若作為提高服務(wù)等級、需要突破浮動幅度的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會同意并向物價部門備案；業(yè)主委員會未成立的，應(yīng)經(jīng)物價部門審核批準(zhǔn)。

對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)等級的認(rèn)定，應(yīng)包含以下因素：

管理人員的素質(zhì)、專業(yè)技能；

企業(yè)的資質(zhì)等級、以往實績；

管理設(shè)備、運用手段；

管理、服務(wù)的成本、稅收負(fù)擔(dān)；

房屋業(yè)主、使用人的評價。

三、小區(qū)內(nèi)機動車輛停車費：

小區(qū)內(nèi)的場地、地上車庫、地下車庫的停車費中準(zhǔn)價及其浮動幅度，由各區(qū)縣物價部門分別制定。

各業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)物價部門的收費中準(zhǔn)價和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定本小區(qū)的停車收費標(biāo)準(zhǔn)。若需要突破浮動幅度的，應(yīng)經(jīng)所在區(qū)縣物價部門審核批準(zhǔn)。

四、小區(qū)內(nèi)垃圾清運費：

居民裝修居室所產(chǎn)生的建筑垃圾，清運費標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)、縣環(huán)衛(wèi)部門核定執(zhí)行。入住居民明確表示不裝修的，環(huán)衛(wèi)部門和物業(yè)管理單位不得收取建筑垃圾清理費。

生活垃圾和糞便的清運、處理，仍按本市環(huán)境衛(wèi)生管理法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，不得向居民收費。

五、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公益設(shè)施，如中小學(xué)、幼兒園、托兒所以及用于社區(qū)服務(wù)的房產(chǎn)，入住居民不支付管理費。保潔、保安等費用是否收取或如何收取由業(yè)主委員會與公益設(shè)施業(yè)主協(xié)商確定。公益設(shè)施業(yè)主應(yīng)適當(dāng)支付小區(qū)公共設(shè)施的維修、更新費用。

六、物業(yè)管理單位提供除本通知規(guī)定外的其它服務(wù)項目并需要收費的，應(yīng)事先同業(yè)主委員會、業(yè)主或使用人協(xié)商，或通過合同約定，并應(yīng)明碼標(biāo)價。

第6篇：物業(yè)管理保潔部范文

1、專業(yè)化水平不高。目前絕大多數(shù)高校都設(shè)有物業(yè)管理專業(yè)部門，并一般都建立了下屬的保潔、綠化、綜合服務(wù)、維修和保安等隊伍，初步形成了專業(yè)化的隊伍，但專業(yè)技術(shù)水平亟待提高。

2、規(guī)范化的管理和服務(wù)欠缺。大多數(shù)高校的物業(yè)管理隊伍均是本校組建的，從人員組成、軟硬件建設(shè)等方面與社會上有資質(zhì)、正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)相比均有一定差距，加之，物業(yè)管理興起的時間也不是很長，所以，工作運作和行為不夠規(guī)范，基礎(chǔ)建設(shè)亟待加強。

3、制度不夠健全。規(guī)范的物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)管理單位的管理制度和物業(yè)轄區(qū)的管理制度。物業(yè)管理單位的管理制度可分為：綜合、行政、財務(wù)、業(yè)務(wù)管理制度等，常見的主要有管理機構(gòu)職責(zé)范圍、各類人員崗位責(zé)任制，操作程序和服務(wù)規(guī)范等。轄區(qū)的管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊等。目前各高校物業(yè)管理部門盡管也制定了諸如崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、行為規(guī)范等相關(guān)的制度，但還不夠完善，不成體系，執(zhí)行也不夠嚴(yán)格。

4、員工亟待技術(shù)培訓(xùn)。物業(yè)管理中保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術(shù)性，部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術(shù)知識,還要具備計算機應(yīng)用、經(jīng)營學(xué)、心理學(xué)等多方面素質(zhì)。目前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識、專業(yè)技能相對缺乏，員工的培訓(xùn)極為必要。

5、投入不足。一方面，由于高校的物業(yè)使用率高，維護難度大，故工作量大，需要投入的人力、物力多。另一方面，隨著高校物業(yè)建造檔次(趨于智能化)的提高，對物業(yè)使用與管理服務(wù)的要求也越來越高。高技術(shù)的裝備，包括自動消防、安防裝置、集中的設(shè)備自動化系統(tǒng)和集中管理監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等需逐步配備完善，專業(yè)化工具設(shè)備必不可少。目前各高校的物業(yè)管理經(jīng)費主要是來源于學(xué)校行政撥款和少量的物業(yè)收費，投入不足的問題日顯突出。

6、教職工住宅區(qū)的管理亟待規(guī)范。很多高校的教職工住宅原來都是福利分房，一般都建在校園范圍內(nèi)或附近。在住宅區(qū)對居民服務(wù)形式上，有的還具有一定的供給制和福利性的特點，物業(yè)管理費用價格還未完全與市場價接軌。再加上近十多年來，許多高校經(jīng)過合并、劃轉(zhuǎn)等重組改制，有關(guān)福利房的遺留問題多，使住宅區(qū)物業(yè)收費和改革難度加大。在這種狀態(tài)下，高校的物業(yè)管理投入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡，成為學(xué)校很重的包袱。此外，在一些高校物業(yè)管理的對象復(fù)雜，除學(xué)生、在職教職工外，在住宅區(qū)還有退休職工、外來人員及其他人員，增大了管理服務(wù)的難度。由于沒有統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)和健全的管理體制,各項管理工作難以到位,從而導(dǎo)致社區(qū)的整體服務(wù)功能差。

7、物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍相對狹窄。高校教學(xué)區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的維護、保潔標(biāo)準(zhǔn)要求和管理的規(guī)范化程度還較低，為學(xué)生、教師服務(wù)還不夠全面周到。住宅區(qū)的物業(yè)管理、小區(qū)治理許多工作還沒有到位。

8、物業(yè)管理的人文品位、文化氛圍需進一步提升。高校物業(yè)管理作為新興行業(yè)，除了有物業(yè)管理的共性，還有其特殊性，它作為高校工作的一部分，同樣肩負(fù)著“管理育人，服務(wù)育人”的責(zé)任和義務(wù)。目前的高校物業(yè)管理在這方面還是有一定差距的。

因此，高校物業(yè)管理客觀上急需加強專業(yè)化、規(guī)范化建設(shè)，形成與高校改革與發(fā)展相配套、與社會主義市場經(jīng)濟相適應(yīng)的水平和模式，以此保障高校穩(wěn)定健康快速發(fā)展。

二、高校物業(yè)管理發(fā)展的對策建議

高校物業(yè)管理是保證教學(xué)，優(yōu)化育人環(huán)境，提升校園文化品位，構(gòu)建和諧校園，延長物業(yè)使用壽命的一項極為重要工作。當(dāng)前，急需做的工作是按照國家政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合高校特點和實際，從整體上進行規(guī)范和改革，形成正規(guī)化、全方位管理服務(wù)格局。

主要應(yīng)該做好以下幾方面的工作：

1、提升專業(yè)化管理和服務(wù)的水平。重點是對高校物業(yè)管理隊伍按照國家規(guī)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實際，加強專業(yè)化建設(shè)。還可適當(dāng)引進一些社會上的專業(yè)化管理企業(yè)到校區(qū)管理。

2、實現(xiàn)規(guī)范化的管理和服務(wù)。首先是加強質(zhì)量手冊、程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書的制定和宣傳教育，每項管理和服務(wù)都有標(biāo)準(zhǔn)，讓每一個員工對工作內(nèi)容、流程，對工作要求、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)清清楚楚，對服務(wù)禮貌用語、服務(wù)禁語明明白白。其次，嚴(yán)格按規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)運作，包括最基本的員工工作時儀態(tài)端正，穿工作服，佩戴工號牌;在服務(wù)態(tài)度方面要做到有禮貌，微笑服務(wù)等。第三，要根據(jù)服務(wù)對象的要求持續(xù)改進服務(wù)規(guī)范，注意把握各類服務(wù)人員與服務(wù)對象接觸的禮儀溝通和服務(wù)過程，達到規(guī)范的行為、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、科學(xué)的管理、良好的信譽，不斷提升物業(yè)管理水準(zhǔn)。要主動接受學(xué)校相關(guān)部門和全校師生監(jiān)督，確保管理和服務(wù)質(zhì)量。

3、加強制度建設(shè)。目前高校主管部門應(yīng)制定高校系統(tǒng)的物業(yè)管理條例法規(guī)。為保證各項制度得到有效執(zhí)行，還需建立嚴(yán)格的檢查、監(jiān)督體系。建議引入iso9001：2000質(zhì)量管理檢查監(jiān)督體系。

4、加強對員工的技術(shù)培訓(xùn)，提高人員素質(zhì)。要依據(jù)職責(zé)分別進行專業(yè)技能、禮儀禮貌、文明執(zhí)勤、行為作風(fēng)等方面的培訓(xùn)。制定計劃，制定培訓(xùn)大綱、組織編寫教材、進行專業(yè)講授、示范訓(xùn)練、進行實踐考試。如對護衛(wèi)員可進行準(zhǔn)軍事化訓(xùn)練、應(yīng)急預(yù)案演練、考核標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn);對保潔員進行服務(wù)程序、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)技巧的培訓(xùn);對維修人員進行安全操作規(guī)程、禮儀服務(wù)和回訪規(guī)范的培訓(xùn);對教室服務(wù)人員進行計算機多媒體的培訓(xùn)等等，形成一個自我培訓(xùn),自我開發(fā)人才機制,并逐步實現(xiàn)持證上崗,不斷提高技術(shù)、技能及管理水平。

5、加強投入，實現(xiàn)科技化。加快自動化、智能化建設(shè)，逐步完善自動消防、安防裝置、集中的設(shè)備自動化系統(tǒng)和集中管理監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等，安裝監(jiān)控系統(tǒng)和公寓出入刷卡系統(tǒng)(或指模識別系統(tǒng))等。裝備專業(yè)化工具設(shè)備，如保潔方面的保潔車、清洗機、擦窗器等。同時要科學(xué)管理、精打細(xì)算、嚴(yán)格控制成本。

6、做好教工住宅區(qū)的管理服務(wù)。高校住宅區(qū)的物業(yè)管理不能照搬社會上的物業(yè)管理模式,應(yīng)按照專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合高校自身的特點和實際情況，精心運作。要積極創(chuàng)造條件盡力實行教學(xué)區(qū)與住宅區(qū)分開，自成系統(tǒng)，分別管理的模式，依靠學(xué)校的支持,住戶的配合,實施規(guī)范化的管理與服務(wù)。

根據(jù)大多數(shù)高校原住宅不具備規(guī)范的商品房基本條件的情況，對住宅區(qū)進行必要的改造，完善相應(yīng)的設(shè)施。在物業(yè)管理模式上，根據(jù)各高校特點可采取自身管理隊伍、招投標(biāo)方式引進社會專業(yè)物業(yè)管理公司兩種模式。前者比較適合歷史悠久的老校區(qū)，后者適合原后勤職工隊伍員工少，但管理又較薄弱的學(xué)校，或者是新的校區(qū)。

7、進一步拓展管理服務(wù)的內(nèi)容和范圍。不僅要做好常規(guī)的環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護、設(shè)備維養(yǎng)等物業(yè)服務(wù)，還應(yīng)做好具有高校特色的服務(wù)項目，如教學(xué)后勤保障和服務(wù)、學(xué)生特約服務(wù)、教育宣傳活動等等，并隨著學(xué)校發(fā)展的要求及師生的需求對這些項目進行不斷調(diào)整和優(yōu)化。教學(xué)后勤保障如協(xié)調(diào)教室的分配使用、課桌椅的配備和調(diào)整、教學(xué)器具的管理和發(fā)放、特殊教室的管理和維護、運動場館的管理等等。為師生服務(wù)方面，如為教師布置好教員休息室，準(zhǔn)備好老師飲用水，準(zhǔn)備好老師課后的洗手用品等;為學(xué)生提供專門飲水處等等。

在住宅區(qū)可拓展如裝修、搬家、維修、家政、老幼托管等服務(wù)項目,開設(shè)服裝加工店、糧油銷售店等商業(yè)網(wǎng)點。通過拓展這些服務(wù)，廣開資金來源，從而促進良性循環(huán)。

第7篇：物業(yè)管理保潔部范文

為貫徹《物業(yè)管理條例》及住建部關(guān)于物業(yè)管理人員持證上崗的相關(guān)政策規(guī)定，提高物業(yè)從業(yè)人員的整體素質(zhì)，促進從業(yè)人員掌握相應(yīng)的基礎(chǔ)理論和專業(yè)技能，以滿足行業(yè)快速發(fā)展和廣大業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求，經(jīng)縣人力資源和社會保障局、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局研究決定，現(xiàn)就做好全縣服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)工作通知如下：

一、培訓(xùn)對象

全縣各物業(yè)公司從事物業(yè)管理服務(wù)工作的人員。

二、培訓(xùn)專業(yè)（工種）及等級

培訓(xùn)專業(yè)：物業(yè)管理員、保潔員、設(shè)備維護員、綠化養(yǎng)護員、計算機操作員及檔案管理員。

培訓(xùn)等級：初級、中級（物業(yè)管理員）。

三、培訓(xùn)方法

培訓(xùn)采取集中授課與自學(xué)相結(jié)合的方法，專業(yè)理論知識集中授課。操作訓(xùn)練在老師的指導(dǎo)下，按照職業(yè)技能鑒定的標(biāo)準(zhǔn)、要求結(jié)合生產(chǎn)實際搞好崗位練兵。

四、報名時間及方法

報名時間：2012年3月19日至3月30日止。

方法：各物業(yè)公司統(tǒng)一組織報名，聯(lián)系人：周金花，聯(lián)系電話：

五、培訓(xùn)、考試地點

保潔員、設(shè)備維護員、養(yǎng)護綠化員培訓(xùn)考試在縣第一職業(yè)高級中學(xué)；計算機操作員及檔案管理員培訓(xùn)考試在職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校；物業(yè)管理員培訓(xùn)在一職高，考試在（全省統(tǒng)一考試）。

六、考試發(fā)證

考試成績合格者由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、縣人力資源和社會保障局頒發(fā)相應(yīng)證書。

七、收費標(biāo)準(zhǔn)

初級400元/人，獲得人社部門頒發(fā)的資格證書后享受獲證獎補600元/人（限農(nóng)村戶口）；中級500元/人，獲得人社部門頒發(fā)的資格證書后享受獲證獎補800元/人（限農(nóng)村戶口）。

第8篇：物業(yè)管理保潔部范文

[關(guān)鍵詞]新創(chuàng)企業(yè)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型環(huán)境

一、引言

隨著中國轉(zhuǎn)型經(jīng)濟的不斷深化。市場機制的不斷完善，新創(chuàng)企業(yè)(new venture)面臨的更加激烈的競爭環(huán)境。新創(chuàng)企業(yè)的生存面臨著更大的威脅和挑戰(zhàn)。在這情形下，新創(chuàng)企業(yè)如何進行商業(yè)模式創(chuàng)新，并探索一條適合自己發(fā)展的商業(yè)之路。成為決定新創(chuàng)企業(yè)生存發(fā)展和競爭優(yōu)勢的重要問題。

現(xiàn)有的理論研究，一方面強調(diào)了新創(chuàng)企業(yè)通過資源整合、獲取和利用等手段實現(xiàn)競爭優(yōu)勢的提升；另一方面強調(diào)了如何通過技術(shù)創(chuàng)新來開辟新的商業(yè)模式，快速占領(lǐng)市場。而在技術(shù)波動性較強的轉(zhuǎn)型經(jīng)濟環(huán)境中。這兩種途徑并沒有對新創(chuàng)企業(yè)帶來明顯的效果。事實上，新創(chuàng)企業(yè)盡管資源稀缺、規(guī)模較小，但是仍然可以根據(jù)其自身的現(xiàn)有社會網(wǎng)絡(luò)和資源，優(yōu)化現(xiàn)有經(jīng)營范圍，整合現(xiàn)有商業(yè)模式，從而完成原始資本的積累，穩(wěn)定其生存地位。然而，很少地研究探索和分析了新創(chuàng)企業(yè)如何通過整合集成現(xiàn)有商業(yè)模式來完成競爭優(yōu)勢的建立和財務(wù)收益的積累。本文以LH公司為例，將分析研究該新創(chuàng)企業(yè)的集成整合商業(yè)模式轉(zhuǎn)型過程以及思路。通過新創(chuàng)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新的設(shè)計分析，為更多的新創(chuàng)企業(yè)管理者提供新的市場競爭思路，并彌補現(xiàn)有理論研究的不足。

二、LH公司的戰(zhàn)略概述

1.公司簡介

LH公司成立于2005年，是一家由國企、外資、民營三方出資_的保潔公司。該公司現(xiàn)有員7_53人，目前，公司業(yè)務(wù)范圍主要包括樓宇保潔、環(huán)境綠化、場區(qū)環(huán)衛(wèi)、綠化工程實施。公司資產(chǎn)總額131.6萬元，資產(chǎn)負(fù)債率6.84％，財務(wù)狀況良好。LH公司正處于業(yè)務(wù)發(fā)展的增長階段，但是由于市場競爭的激烈性，該公司在綠色保潔技術(shù)方面已經(jīng)不存在優(yōu)勢，同時客戶資源也逐漸平穩(wěn)，發(fā)展新客戶難度逐漸增大。公司高層管理者意識到必須開辟新的經(jīng)營管理思路。提升企業(yè)績效和競爭優(yōu)勢。

2.LH的SWOT分析

企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略必須結(jié)合自身的內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境以及競爭優(yōu)勢制定而成。這樣才能夠客觀、現(xiàn)實、科學(xué)地根據(jù)自身現(xiàn)狀完成戰(zhàn)略目標(biāo)，并有效指導(dǎo)企業(yè)管理實踐。我們使用SWOT分析方法，從優(yōu)勢(strength)、劣勢(Weakness)、機會(0pportunity)和威脅(Threat)四個方面分析本公司的經(jīng)營環(huán)境和競爭優(yōu)勢。

(1)內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境及優(yōu)勢分析

隨著業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，我公司在不斷構(gòu)建公司資源組合及培育公司核心能力的過程中形成了公司賴以生存和發(fā)展的競爭優(yōu)勢。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：①LH公司依托了一些實力雄厚，資源豐富，品牌影響力高的客戶，為自身贏得更多的競爭實力和項目機會，同時可以借助于客戶獲取更有價值的其他稀缺資源等。②財務(wù)狀況良好，成長趨勢明顯。公司雖然業(yè)務(wù)收入的利潤率并不高，但總收入呈現(xiàn)快速增長曲線，這表現(xiàn)出公司具備非常好的成長價值或成長性，具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，具備長期發(fā)展所需的基本生存保障。③具有相當(dāng)?shù)木G化工程業(yè)務(wù)經(jīng)驗和基礎(chǔ)。公司自成立至今，先后承攬了多個大中型綠化項目，積累了豐富的業(yè)務(wù)管理經(jīng)驗并提升了業(yè)務(wù)技能水平。這對公司未來的業(yè)務(wù)擴張?zhí)峁┝酥匾膶嵺`保障。④業(yè)務(wù)呈現(xiàn)多元化趨勢。公司已經(jīng)從單一機樓宇保潔業(yè)務(wù)擴展到多方面環(huán)境工程業(yè)務(wù)，例如環(huán)境綠化管護、場區(qū)環(huán)衛(wèi)、綠化工程實施、物業(yè)管理等。公司業(yè)務(wù)已經(jīng)呈現(xiàn)多元化，價值鏈得到延伸。⑤經(jīng)營業(yè)務(wù)及區(qū)域特征明顯，當(dāng)前業(yè)務(wù)區(qū)域主要在西北地區(qū)開展。公司業(yè)務(wù)領(lǐng)域擴展明顯。覆蓋率增加，業(yè)務(wù)跨度適宜，都屬于環(huán)保工程范疇。這使得公司可以充分發(fā)揮以往的技術(shù)、服務(wù)、工程實施等經(jīng)驗。

(2)內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境及劣勢分析

盡管公司具備一定的競爭優(yōu)勢，具有良好的成長性和發(fā)展基礎(chǔ)，但在經(jīng)營管理過程中仍然存在許多劣勢，阻礙了公司的全面擴張和發(fā)展。主要劣勢有：①戰(zhàn)略規(guī)劃不明晰，公司管理者始終未能就公司的戰(zhàn)略定位形成共識，導(dǎo)致中長期發(fā)展規(guī)劃缺失。各業(yè)務(wù)模塊發(fā)展受到阻礙?，F(xiàn)有利潤率較低的問題仍然在未來很難得到改善，很可能使得公司喪失歷史性的發(fā)展機遇。②公司經(jīng)營業(yè)務(wù)的投資回報率不高。公司當(dāng)前大部分資源和投入都是針對以陜西內(nèi)部市場項目為主，而且大多數(shù)是保潔業(yè)務(wù)。這些業(yè)務(wù)所涉及的內(nèi)部市場資源獲利能力差，且屬于勞動密集型，因而項目收入較高但利潤率較低。③內(nèi)部管理效率較低。由于公司逐漸走出去，開展多元化業(yè)務(wù)，發(fā)展水平呈現(xiàn)上升趨勢，此時管理效率較低。無法適應(yīng)快速的企業(yè)發(fā)展需要。公司的激勵系統(tǒng)不完善、組織結(jié)構(gòu)不清晰、管理制度不健全，使得人才流動性大，人才質(zhì)量不高，這就進一步阻礙新的業(yè)務(wù)模塊順暢開展甚至新的戰(zhàn)略規(guī)劃有序執(zhí)行。④承接綠化工程資質(zhì)不夠。盡管公司已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)木G化工程業(yè)務(wù)經(jīng)驗。但是由于公司自身注冊資本不足1000萬，年度承接工程量不足申請資質(zhì)要求，導(dǎo)致公司目前仍無法加大承接外部市場綠化工程項目。

(3)外部經(jīng)營環(huán)境及機會分析

公司的發(fā)展過程中面臨著動態(tài)多變的復(fù)雜外部環(huán)境影響。但是這些外部環(huán)境也為公司發(fā)展提供了諸多的潛在商機。首先，國家宏觀政策對“環(huán)境保護”活動具有相當(dāng)?shù)姆龀趾投愂諆?yōu)惠，這為公司提供了宏觀產(chǎn)業(yè)政策方面的契機。其次，

“城市綠化”已經(jīng)被許多城市政府所重視，并成為城市“政績”的衡量指標(biāo)。這為公司擴展綠化工程項目提供了很多的機遇。最后，隨著人們生活水平和質(zhì)量的提高，社區(qū)和寫字樓的物業(yè)管理已經(jīng)成為人們對生活環(huán)境質(zhì)量的一大需求。公司目前具備樓宇保潔、一般物業(yè)管理、綠化等項目經(jīng)驗，這為公司大力拓展高質(zhì)量物業(yè)管理奠定了技能和經(jīng)驗基礎(chǔ)。也是公司開展“物業(yè)管理”這一新業(yè)務(wù)模塊或者說綜合性業(yè)務(wù)模塊提供了契機。

(4)外部經(jīng)營環(huán)境及威脅分析

“市場化運作”模式對公司來說意味著巨大的來自外部市場競爭對手的激烈競爭。一方面，公司在擴展外部市場業(yè)務(wù)時，將面臨規(guī)模大、實力強、外部關(guān)系網(wǎng)絡(luò)豐富的企業(yè)的競爭威脅，尤其在承接大型物業(yè)管理項目和綠化工程項目時受到成本、品牌、經(jīng)驗、管理效率等方面的制約；另一方面，高度的“市場化運作”可能導(dǎo)致外部競爭對手?jǐn)z入現(xiàn)有的集團內(nèi)部市場競爭。很可能使公司喪失原有的內(nèi)部市場項目的資源獲取優(yōu)勢，從而影響了基于內(nèi)部市場的財務(wù)績效的穩(wěn)定性。

3.LH公司的戰(zhàn)略目標(biāo)與定位

通過SWOT分析，可以看出。公司目前的業(yè)務(wù)多元化較為明顯，主要是由于自身的社會資源和網(wǎng)絡(luò)而形成的格局。同時，t公司是一家新創(chuàng)企業(yè)，以利潤增長為目標(biāo)，并可能輕易剝離某類業(yè)務(wù)。因而，在這種情況下，如何設(shè)計新的戰(zhàn)略模式和管理創(chuàng)新成為決定LH公司生存和發(fā)展的重要問題。鑒于此，公司管理者提出了新的

戰(zhàn)略目標(biāo)和定位，以跨層面綜合集成的模式形成了新的戰(zhàn)略規(guī)劃框架(見圖1)。

三、LH公司的集成整合商業(yè)模式分析

在新的戰(zhàn)略目標(biāo)和定位框架下，LH公司將從上面圖中的幾部分入手，加強管理和商業(yè)模式創(chuàng)新，進一步提升企業(yè)的競爭優(yōu)勢。具體地講，包括以下幾個方面：

1.強化本地市場優(yōu)勢，深度開發(fā)外部市場

LH公司的本地市場一直是我公司財務(wù)收益的基本保障，對公司的生存和發(fā)展提供了重要的資金保障。隨著公司市場化的深入，將迎來外部市場激烈的資源和項目競爭，為了保證公司利益和降低經(jīng)營成本，公司應(yīng)當(dāng)大力強化本地市場的業(yè)務(wù)能力，穩(wěn)固內(nèi)部市場，積累更多的技能技術(shù)、項目經(jīng)驗，提升服務(wù)管理質(zhì)量，從而提升和確保深度開發(fā)外部市場的核心能力。

2.以樓宇保潔為切八點，推動外部市場物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)展

綜合來看，LH公司面臨的環(huán)境機遇蘊藏，優(yōu)勢凸顯，有能力通過樓宇保潔獲取外部市場資源和關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，具備了向物業(yè)管理公司過渡轉(zhuǎn)型的基本條件。物業(yè)管理公司未來將利用物業(yè)管理業(yè)務(wù)專攻建立一定的品牌影響力，并通過此平臺集成現(xiàn)有業(yè)務(wù)能力(如保潔、綠化、物業(yè)管理等)發(fā)揮集成優(yōu)勢，拓展各大公寓樓物業(yè)管理業(yè)務(wù)，為股東帶來較大的利潤回報。

3.加大綠化工程項目業(yè)務(wù)開發(fā)力度，延長相關(guān)價值鏈

綠化工程項目將成為LH公司非常具有利潤潛力的主要業(yè)務(wù)之一，它將整合公司業(yè)務(wù)能力，延長公司價值鏈。綠化工程項目具有高附加值，可以為公司獲取更高的投資回報率。但是目前由于注冊資本的不足，影響公司年度工程量總額，使得公司綠化資質(zhì)一直難以獲取，無法大量承接外部市場的工程項目。這就需要相關(guān)的支持活動來輔助開拓外部市場，并通過對“綠化資質(zhì)”的獲取投入，獲得不同價值環(huán)節(jié)的利潤回報。

4.提升經(jīng)營管理能力，建立財務(wù)管理策略，增加公司收益利潤盥

除了公司商業(yè)模式或外部業(yè)務(wù)規(guī)劃外，公司內(nèi)部經(jīng)營管理能力也需要進行規(guī)劃和模式創(chuàng)新。當(dāng)前公司管理者隊伍的綜合管理水平與發(fā)展形勢的要求不相適應(yīng)，公司職員整體素質(zhì)不高，這制約了公司的管理服務(wù)水平和質(zhì)量。公司要在人力資源開發(fā)工作上，樹立戰(zhàn)略眼光，不要斤斤計較眼前得失，而要從企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展考慮，舍得投入必要的人力、物力、財力。首先，堅持以人為本原則，使用人制度公平透明開放，工作報酬合理，物質(zhì)環(huán)境平等公開，企業(yè)文化公正；其次，建立學(xué)習(xí)和培訓(xùn)機制(包括知識、技能、思維、觀念、心理等)，調(diào)動管理者以及各業(yè)務(wù)部門員工接受培訓(xùn)和開發(fā)的積極性，促使其主動參與，極大地激發(fā)人力資本的潛能并使之成為組織發(fā)展的內(nèi)在動力；最后，建立績效評估體系，制定適合公司以及不同業(yè)務(wù)員工的激勵性、競爭性的薪酬體系。

通過上述的戰(zhàn)略規(guī)劃描述，LH逐漸形成了較為清晰的商業(yè)模式創(chuàng)新思路，形成了支撐新的戰(zhàn)略目標(biāo)和定位的集成整合商業(yè)模式創(chuàng)新體系。LH公司力爭在未來3-5年內(nèi)實施新的戰(zhàn)略規(guī)劃方案。確保公司的資產(chǎn)得到重組和優(yōu)化，并形成良性循環(huán)的集成商業(yè)模式，整合公司自身的價值鏈，增強了公司經(jīng)營獲利能力。最終在以企業(yè)基礎(chǔ)(品牌、社會關(guān)系等)、人力資源管理(招聘、考核、激勵)、財務(wù)資產(chǎn)管理(重組、融資、預(yù)算等)、工程業(yè)務(wù)(設(shè)計、施工、開發(fā))為輔，設(shè)計調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，延長提升價值鏈為主的集成整合商業(yè)模式上得到全新的效果體現(xiàn)，具體如圖2所示。

四、集成整合商業(yè)模式的保障措施與策略

基于集成整合商業(yè)模式戰(zhàn)略的形成，我們可以看出新的戰(zhàn)略規(guī)劃實施有助于創(chuàng)造高附加值的利潤，更能以最大效率給股東高額利益回報。但是新的戰(zhàn)略方案具體操作實施的過程中仍然將受到許多因素制約，以至于無法順利實施戰(zhàn)略方案所提出的各種建議及措施。因而，為了確保上述思路得到貫徹落實，使得公司能夠持續(xù)健康發(fā)展，LH必須設(shè)計相應(yīng)的保障措施和策略。

首先，公司針對本地市場可以完全由“保潔公司”進行業(yè)務(wù)模塊整包，既幫助公司節(jié)省成本，提高管理效率，又可以加快業(yè)務(wù)水平提升。另一方面。公司內(nèi)部應(yīng)當(dāng)減少職能交叉，明晰業(yè)務(wù)流程，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，實施扁平化管理，分離市場拓展與保障服務(wù)職能，提升自身經(jīng)營管理能力和效率。

其次。建議LH公司許可成立物業(yè)管理公司，建立新的物業(yè)管理業(yè)務(wù)模塊，將樓宇保潔劃歸為物業(yè)管理公司，統(tǒng)一到物業(yè)管理業(yè)務(wù)模塊中進行市場化管理。物業(yè)管理公司可以通過增資擴股，進行融資再投資管理。成立后的物業(yè)管理公司將主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的市場開發(fā)和經(jīng)營，主要通過樓宇保潔業(yè)務(wù)逐步深入到各樓字、社區(qū)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。另一方面，新的物業(yè)管理公司可以與綠化工程業(yè)務(wù)進行合作，幫助保潔公司或者相關(guān)綠化工程公司承接綠化工程項目，共贏獲利，增加投資回報率。

再次，LH公司可以采用融資方式，增資擴股。加大綠化工程項目的設(shè)計、拖工資質(zhì)獲取的投入。具體地講，LH公司擬通過融資資金全資成立綠化工程公司，或吸引新的股東持股投資共同合資建立專業(yè)化綠化工程公司。新成立的綠化工程公司將主要承接外部市場中的“城市綠化工程項目”，這些項目產(chǎn)品附加值高，投資回報率高。通過增資擴股，使得注冊資本得到增加，綠化資質(zhì)將容易獲取到，這將大大提升保潔公司控股下的綠化工程公司承接綠化工程項目的能力和總量。

最后，建立完善的人力資源系統(tǒng)(如招聘、培訓(xùn)、薪酬考核等體系)，優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，提升業(yè)務(wù)技能水平。對公司經(jīng)營管理者提供更大的能力發(fā)揮空間，使業(yè)務(wù)拓展和公司運作更加靈活有效，并能夠及時調(diào)整運作策略，提高決策效率。除此之外，由于新創(chuàng)企業(yè)資金一直是公司發(fā)展的受限因素，因而LH公司必須投入資金搭建財務(wù)計劃管理平臺，使財務(wù)更加透明化、科學(xué)化地進行管理，有效地分配公司各類財務(wù)和非財務(wù)資源，提升資金利用率和收益率。

第9篇：物業(yè)管理保潔部范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；成本控制；成本構(gòu)成；方法研究

一、物業(yè)管理公司成本構(gòu)成分析

物業(yè)管理企業(yè)的日常成本形成點具有點多、面廣、線長等特性，主要是為客戶提供勞務(wù)，根據(jù)業(yè)務(wù)特性，成本分為經(jīng)營成本和期間費用。實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。在我司經(jīng)營成本中，包含燃物料消耗、修理保養(yǎng)費、警衛(wèi)消防費、綠化保護、公用設(shè)施設(shè)備日常運行，這些成本項目屬于可控變動成本，期間費用中，包含人員工資福利、社保、公積金、折舊攤銷、稅費、中介機構(gòu)咨詢費、辦公費，差旅費、業(yè)務(wù)招待費等。

二、物業(yè)管理公司成本控制方法研究

（一）合理安排人員，提高管理水平

物業(yè)管理企業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)，屬于勞動密集型企業(yè)，其主要特點為人工成本占有相當(dāng)大的比重，以上海海運物業(yè)管理有限公司為例，2015年公司人工成本及外聘外包成本占公司成本的比重達到70%多，對人工成本的控制也就成為物業(yè)管理企業(yè)成本控制的關(guān)鍵。筆者認(rèn)為可以考慮從以下幾點來控制人工成本.1.對物業(yè)管理人員進行定崗定編定崗設(shè)計的目標(biāo)是實現(xiàn)企業(yè)運作效率最大化，定編設(shè)計的目標(biāo)是實現(xiàn)人工成本最低化。物業(yè)管理公司應(yīng)參照物業(yè)管理行業(yè)《物業(yè)管理崗位人員編制標(biāo)準(zhǔn)》合理確定本公司各物業(yè)管理項目人員編制，要改變原來因人設(shè)崗的做法，實現(xiàn)各物業(yè)管理崗位標(biāo)準(zhǔn)化，對每一個物業(yè)管理項目均采用標(biāo)準(zhǔn)化配置。首先，公司可以組織不同物業(yè)管理項目中相同崗位人員進行定期交流培訓(xùn)，通過培訓(xùn)提高職工工作質(zhì)量，使各物業(yè)管理項目進行標(biāo)準(zhǔn)化管理，提升公司形象，另外通過相同崗位職工的交流可以不斷改進工作中的問題，并可以傳達公司要求，提高工作效果；其次，便于物業(yè)管理項目之間的人員交流，針對公司新增項目或退出項目可以很快進行人員調(diào)動，縮短了崗位適應(yīng)時間；再次，針對每個崗位的工作量，可實行多個項目同一崗位由一人擔(dān)當(dāng)?shù)姆绞揭越档统杀?；最后，可以通過標(biāo)準(zhǔn)化編制來合理安排人員，減少人員占用，從而降低人工成本。2.對部分工作進行專業(yè)化分包物業(yè)管理公司的性質(zhì)決定了物業(yè)管理公司成本費用主要是人工成本支出，其中占的比例最大的主要是基層服務(wù)人員的工資，包括保安、保潔等人員的工資。如果全部采用公司編制內(nèi)職工來完成上述工作，將大幅增加公司人工成本，特別是對國有企業(yè)而言更是如此，物業(yè)管理公司可以將上述保潔保安工作進行分包，分配給專業(yè)的保安保潔公司，進而降低服務(wù)成本。3.將人員按照作業(yè)中心進行組織傳統(tǒng)的物業(yè)管理公司的組織結(jié)構(gòu)一般是按照管理部室及各物業(yè)管理處的方式進行，在物業(yè)管理處下設(shè)各職能人員，每個物業(yè)管理處均配備保安、保潔、綠化、工程等一套人馬，對于管理面積不大的物業(yè)勢必造成人力的浪費。物業(yè)管理公司可以根據(jù)自己的情況，考慮在組織機構(gòu)中設(shè)置專門的保安中心、保潔中心、工程中心及綠化中心等或者可以合并設(shè)置一個作業(yè)服務(wù)中心，通過上述設(shè)置，可以提高人工利用效率，減少人員占用，降低人工成本。4.提高物業(yè)管理信息化水平物業(yè)管理公司可以通過物業(yè)管理信息化平臺的建設(shè)，通過科技手段來降低人工成本。粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本處于簡單的手工操作階段，需要耗費大量的人力、物力，因此應(yīng)采用現(xiàn)代化的手段，增加物業(yè)管理的科技含量，提高物業(yè)管理質(zhì)量。如在道口增設(shè)電腦自動收費系統(tǒng)；在小區(qū)內(nèi)設(shè)立巡更機、監(jiān)控等智能化管理設(shè)施，既安全可靠，又能減少保安員崗位，降低人力資本的支出；另一方面，可以通過物業(yè)管理信息化平臺提高信息共享水平，實現(xiàn)單據(jù)的快速流轉(zhuǎn)，提高管理效率，減少差錯，從而提升管理水平。

（二）合理控制能耗，及時維修保養(yǎng)

在物業(yè)管理行業(yè)中應(yīng)該加強節(jié)約意識，這里的節(jié)約指的是人力、物力的節(jié)約。在保證設(shè)備設(shè)施正常運行下，通過科學(xué)方式，做好節(jié)能措施，降低能耗，由于物價上漲，物業(yè)成本增加，經(jīng)營任務(wù)十分艱巨，為加大攻堅力度，努力開源節(jié)流爭取更大成效。各物業(yè)管理處應(yīng)想方設(shè)法為業(yè)主控制公用電源，調(diào)節(jié)好公燈開啟時間，盡最大努力節(jié)能降耗。設(shè)備運行成本是物業(yè)管理各項成本中彈性幅度比較大、變化最敏感的成本，一般包括設(shè)備運行、維修和養(yǎng)護成本。設(shè)備管理的基本原則就是“多小修，及時修，盡量避免大修”，從而有效地控制好成本費用。

（三）加強專人管控，減少庫存積壓

通過成本分析，可以找出跟蹤處理的成本可控點，如公司本水電、郵電通訊及辦公費，低值易耗、備品備件等這些期間費用，我司采用辦公室統(tǒng)一購買、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一發(fā)放的方式。而科學(xué)地整合、利用物力資源，目的是十分明確的，一是固定資產(chǎn)，低值易耗品、辦公用品、使用材料、配件等要做到賬目清楚，賬物相符；二是固定資產(chǎn)、低值易耗品、使用材料、配件等，要盡量減少積壓；三是提高資源共享的利用率；四是健全管理制度，及時查漏補缺。對此，公司可以采取四方面工作：一是對現(xiàn)有固定資產(chǎn)的庫存、使用情況等，重新登記清查；二是對庫存材料、配件和低值易耗品實行月度核查制，在保證各管理處正常運行的同時，做到資源共享，避免重復(fù)采購和庫存積壓浪費；三是對固定資產(chǎn)的狀態(tài)進行核定，即對使用年限、使用效果、大中小修情況、日常使用單位、使用頻率等進行跟蹤統(tǒng)計；四是對辦公用品進行量化控制，降低庫存積壓，對辦公設(shè)備實行專人?？兀_保使用狀態(tài)和使用情況有記錄、有跟蹤。

（四）加強成本考核，激勵約束機制

對物業(yè)管理公司的成本考核要結(jié)合公司全面預(yù)算管理，每年年初要結(jié)合公司總體預(yù)算目標(biāo)制定各物業(yè)管理處的成本考核指標(biāo)。成本考核指標(biāo)的確定要遵循切實可控的原則，即將物業(yè)管理處的成本按照可控性進行分解，并根據(jù)歸口控制的原則將各項成本分解到個人，明確個人的成本控制責(zé)任。為保證全年目標(biāo)成本的實現(xiàn)，分別對考核指標(biāo)進行了分解與量化，成本單元與考核指標(biāo)相結(jié)合，使得成本執(zhí)行情況與個人利益結(jié)合起來，與各部門簽訂了經(jīng)營責(zé)任書，及時找出與預(yù)算進度的差異，請各考核部門一起參與對超預(yù)算的原因進行剖析，實現(xiàn)有效控制。