房屋繼承相關(guān)法律精選(九篇)
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第1篇：房屋繼承相關(guān)法律范文
【關(guān)鍵詞】地震 自然災(zāi)害 法律問題 防災(zāi)救災(zāi)
2013年4月20日8時02分，四川雅安市蘆山縣發(fā)生了7.0級地震，這次地震造成的受災(zāi)人口數(shù)量極大，波及范圍極廣，截至4月24日14時，地震遇難人數(shù)升至196人，失蹤21人，11470人受傷，累計造成231余萬人受災(zāi)。從汶川地震、玉樹地震再到雅安地震，地震一次次給我們的國家和人民帶來了沉重的打擊。本文從法律的角度來思考地震發(fā)生后所引起的法律問題并提出解決辦法，希望能夠幫助受災(zāi)地區(qū)的同胞更好地重建家園。
地震災(zāi)難后面臨的相關(guān)法律問題
涉及房地產(chǎn)法律處理問題。雅安地震的災(zāi)后重建過程中，“災(zāi)后還房貸”問題成為雅安人民的關(guān)注焦點。地震發(fā)生后，災(zāi)區(qū)人民不可避免地遇到是否還需要繼續(xù)支付個人住房按揭貸款余款的問題。在地震災(zāi)情發(fā)生較為嚴重的地方，廣大同胞的受災(zāi)情況十分嚴重，他們的房屋大多數(shù)損毀十分嚴重，而且除了倒塌的房屋外，遭受了整體移位或結(jié)構(gòu)性的破壞成為危房的房子也不在少數(shù)，從法律角度來講，由于地震或其他自然災(zāi)害原因所造成的房屋滅失，是不能夠免除受災(zāi)人的債務(wù)的，擔保物也就是房屋的滅失并不能夠影響到與銀行之間的債權(quán)關(guān)系，原因是相對于貸款人與銀行簽訂的借款合同而言，用房屋與銀行簽訂的合同是擔保合同，擔保合同是從合同，從合同并不能夠影響到主合同的成立，所以受災(zāi)同胞必須繼續(xù)繳納剩余的個人按揭住房貸款。
但是對于剛剛受災(zāi)的群眾而言，地震所造成的巨大災(zāi)害還未過去，災(zāi)區(qū)同胞要考慮的更為迫切的問題還很多，所以，如何償還這筆余款，是一個值得探討的問題。我們可以參照汶川地震后的相關(guān)政策。2008年5月，中央銀行和中國銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于全力做好地震災(zāi)區(qū)金融服務(wù)工作的緊急通知》，嚴格要求災(zāi)區(qū)各地各類貸款機構(gòu)單位和個人應(yīng)充分考慮到受災(zāi)地區(qū)群眾和企業(yè)的實際困難，對災(zāi)區(qū)不能按時償還各類貸款的單位和個人，不催收催繳、不罰息、不作不良記錄。2008年5月23日，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于做好四川汶川地震造成的銀行業(yè)呆賬貸款核銷工作的緊急通知》，要求對于借款人因這次地震造成巨大損失且不能獲得保險補償，或者以保險賠償、擔保追償后仍不能償還的債務(wù)，應(yīng)認定為呆賬并及時予以核銷。其中關(guān)于個人信用卡透支的情況，如果擔保人或持卡人在此次地震中下落不明乃至死亡的，而且沒有其它財產(chǎn)可以供歸還的應(yīng)當及時核銷。這些政策的及時頒布和落實體現(xiàn)了國家對保護災(zāi)區(qū)人民的意志，可以說在一定程度減輕了災(zāi)區(qū)同胞的負擔。地震屬于法外空間，是不可抗力的因素，所以對于在銀行的抵押的風險就不該只能由借款人一力承擔。我們可以考慮該風險由個人、銀行和國家共同來承擔。如果只是由個人來承擔，從法理的角度來看是極其不合理的，畢竟他們也是受害者，已經(jīng)蒙受了極大的物質(zhì)和精神上的損失。從實際角度來看，即使銀行將他們告上法庭，法院也只會因為他們無法履行實際義務(wù)而使得法院的判決變成一紙空文。
如果受災(zāi)人僅有的一套房屋，只是部分損壞，還可以修復(fù)或只是部分完好的話，他們是否可以參照中央人民銀行和中國證監(jiān)會的政策從而免除其借款債務(wù)呢？筆者認為這種特殊情況可以參照最高人民法院的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》處理，規(guī)定中強調(diào)必須要保證強制執(zhí)行債務(wù)時，債務(wù)人的基本生活不受影響，而且對于被執(zhí)行人來說，他用來撫養(yǎng)其家庭成員的房屋僅僅可以用來查封，銀行和法院都沒有權(quán)利對其房屋進行抵債和拍賣。因此，我們可以推定，對于受災(zāi)地區(qū)群眾只要滿足購房人因為地震災(zāi)害造成巨大損失以至于影響到基本生活的實體要件，就應(yīng)該參照中央人民銀行和中國證監(jiān)會的政策部分或完全免除受災(zāi)同胞的債務(wù)。
因地震所引發(fā)的關(guān)于建筑物質(zhì)量合同侵權(quán)問題。盡管由地震多造成的建筑物的風險屬于法外空間和不可抗力因素，但是并不等于所有因為地震而造成的房屋倒塌與損害都可以視為免責的范圍，是不是不可抗力，應(yīng)該就其房屋的受損程度與地震強度及受災(zāi)范圍的情況綜合考量。盡管地震是房屋倒塌和受損的主要原因，但是更為重要的是房屋的質(zhì)量問題。所以依筆者來看，如果是由于偷工減料，弄虛作假等房屋質(zhì)量問題而造成的房屋倒塌，就必須嚴格按照法律規(guī)定追究相關(guān)責任人的法律責任。
災(zāi)后遺產(chǎn)繼承問題的處理。雅安地震后造成了數(shù)量極大的傷亡，所以形成了極多的繼承關(guān)系，按照我國繼承法規(guī)定，在自然人死亡后繼承關(guān)系就正式開始，按照遺囑，相關(guān)繼承人可以開始繼承財產(chǎn)，如果沒有遺囑的話可以依照程序來繼承，但是由于地震所造成的傷亡巨大，并且由于我國繼承法規(guī)定的繼承人有限，當出現(xiàn)一些第一順位和第二順位的繼承人都沒有的情況，這個時侯就會出現(xiàn)沒有繼承人繼承的問題，筆者認為，在災(zāi)害這個特殊時期，我們可以通過擴大法定繼承人范圍來解決這個問題，并且在地震中也是受災(zāi)民的親戚可以優(yōu)先繼承。這樣可以解決有的遺產(chǎn)無人繼承而他的一些親屬極其需要救助卻無法真正得到財產(chǎn)的矛盾。
地震后的未成年人和孤兒的財產(chǎn)繼承權(quán)問題。地震后的未成年人和孤兒可能由于沒有法定監(jiān)護人而導(dǎo)致他們的財產(chǎn)繼承權(quán)受到損害，而且在他們確定了新的法定監(jiān)督人或收養(yǎng)人后，政府應(yīng)履行到監(jiān)督職責，監(jiān)督法定監(jiān)督人和收養(yǎng)人是否真正利用好被監(jiān)護人的財產(chǎn)，這種利用是否對被監(jiān)護人有利，努力為災(zāi)區(qū)的未成年人營造好一個有保障的生存環(huán)境。對于遺贈扶養(yǎng)協(xié)議在受災(zāi)后標的物滅失的情況，按照法律的規(guī)定，扶養(yǎng)人是可以不再履行扶養(yǎng)義務(wù)的，但是本著遵循公序良俗和公平正義的原則，受遺贈人在災(zāi)后還有能力撫養(yǎng)的話，不可以因為贈與人的房屋及其他財產(chǎn)因為地震滅失而拒絕撫養(yǎng)孤寡老人，這個時候政府部門可以對繼續(xù)履行撫養(yǎng)義務(wù)的受贈與人進行一定的補償。
無主財產(chǎn)處理問題。地震災(zāi)害后，會有相當一部分財產(chǎn)處于不確定與混亂狀態(tài)，如何處理以及認定這些財產(chǎn)，我國法律并無明確的規(guī)定，這些財產(chǎn)的范圍既有實物類的房屋，現(xiàn)金及貴重金屬等，還包括相關(guān)金融機構(gòu)的銀行存款，股票債權(quán)等。筆者認為，在處理這些物品時可以參照相關(guān)法律原則來處理。依照法律規(guī)定，因地震死亡的，由有繼承權(quán)的人取得該物品的繼承權(quán)，如果沒有繼承人的，收歸集體或是國家所有。對于拾得遺失物的處理不能按照無主物先占原則處理，應(yīng)該按照我國物權(quán)法的規(guī)定，交還給失主或者是交給公安機關(guān)來處理。如果經(jīng)公示后6個月內(nèi)仍然沒有人領(lǐng)取就確定為無主物，按照我國物權(quán)法規(guī)定，該物品收歸國家所有。
我國災(zāi)后法律保障體系的建設(shè)與完善
保險制度的完善。到目前為止，因為地震造成的災(zāi)害還沒有被納入財產(chǎn)保險的范圍，這實際上給因為地震而受災(zāi)的人民帶來很大的問題，在受災(zāi)后他們要一力承當所有的責任，以至于基本的生活都難以得到保障。如果地震也可以投保的話，那么地震災(zāi)區(qū)的同胞就可以獲得一份保險金，生活也可以獲得相應(yīng)的保障。但是在實際生活中，其操作起來十分困難，因為地震所造成的損失是十分巨大的，保險公司無力獨自承擔，因此需要政府積極引導(dǎo)，可以通過設(shè)立相應(yīng)的地震基金給予保險公司支持，鼓勵保險公司通過機制創(chuàng)新等方式積極尋找平衡點，將地震納入到財產(chǎn)保險的范圍中去。
逐步建立個人破產(chǎn)制度。在個人無力償還債務(wù)時，尤其是因為自然災(zāi)害而引起的個人破產(chǎn)時，法院根據(jù)個人的申請或依照職權(quán)對到期不能清償自己債務(wù)的人進行破產(chǎn)處理，使個人能夠獲得新的生活，這有利于維護社會的和諧穩(wěn)定。建立個人破產(chǎn)制度可以參照企業(yè)法人的破產(chǎn)制度，但是更多得是根據(jù)實際情況進行調(diào)研，創(chuàng)新體制，這個制度對于遭受地震災(zāi)害的人來說，意義重大。
構(gòu)建我國綜合防災(zāi)法律體系。我國在防災(zāi)救災(zāi)方面的立法多屬于單一立法模式，針對地震災(zāi)害的《防震減災(zāi)法》，針對水災(zāi)的《防洪法》，針對火災(zāi)的《消防法》等，這些法律提升了我們處理自然災(zāi)害的水平，但是由于我國的各種防災(zāi)救災(zāi)法律發(fā)法規(guī)都具有不同的歷史背景而且是由不同的部門制定的，涉及的范圍雖然廣泛，但是缺乏整體性。各個關(guān)于防災(zāi)救災(zāi)法部門法之間缺乏互相協(xié)調(diào)性，它們都是針對具體的災(zāi)害而定立的，具有自己獨特領(lǐng)域而且相互之間獨立，相互聯(lián)系也較少缺乏統(tǒng)一性，而且其中比較多的存在法律條文重復(fù)籠統(tǒng)的問題，規(guī)定也過于粗糙。由于缺乏統(tǒng)一的基本法，在防災(zāi)救災(zāi)中許多需要法律依據(jù)的地方無法可依。代替這些基本法律功能的往往是行政手段活政策，但這些畢竟不是長久之計，也不利于我國依法治國目標的實現(xiàn)，而且它們的覆蓋面也是十分的狹窄。因此，筆者建議構(gòu)建防災(zāi)救災(zāi)基本法。首先要制定防災(zāi)救災(zāi)基本法，一旦發(fā)生重大災(zāi)害，我國政府就可以依據(jù)防災(zāi)救災(zāi)基本法來迅速做出決策，充分綜合性地利用各種資源，協(xié)調(diào)各個部門防災(zāi)救災(zāi)，把災(zāi)害降到最低；其次，制定關(guān)于災(zāi)害救助，恢復(fù)重建階段的法律法規(guī)；最后，完善目前各個單項的防災(zāi)救災(zāi)法，這也有利于我國構(gòu)建防災(zāi)救災(zāi)的法律體系。
第2篇：房屋繼承相關(guān)法律范文
受讓方(以下簡稱乙方)：姓名 身份證號：
公證人：姓名： 身份證號：
現(xiàn)在平等，自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商達成一致，甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，雙方就房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜達成以下協(xié)議書條款，以資共同遵守：
一、轉(zhuǎn)讓房屋的基本情況 ：
轉(zhuǎn)讓房屋(以下簡稱該房屋)位于________________，建筑面積____平方米(包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺、及其附屬設(shè)施)。
二、 轉(zhuǎn)讓價格 ：
雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價格為(人民幣)________元整，大寫(人民幣)____萬____仟____百____拾____元整。
三、付款方式 ：
雙方一致同意購房款由乙方一次性支付清楚。在甲方向乙方交付房屋全部鑰匙同時,乙方應(yīng)支付購房款(人民幣)________ 元，大寫(人民幣)____萬____仟____百____拾____元整。甲方在收款時應(yīng)向乙方出具收據(jù)。
四、房屋交付：
甲方應(yīng)于本協(xié)議書生效之日起，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收，乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本協(xié)議書約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。甲方向乙方保證其妻子、兒女和其他享有繼承權(quán)的人在乙方實際居住和使用該房屋時，不得主張繼承權(quán)、共同所有權(quán)和其他權(quán)利，若在乙方實際占有和居住該房屋時，甲方的親屬主張上述權(quán)利的，上述權(quán)利歸乙方所有。
甲方應(yīng)當保證乙方長期享有該房屋的居住和使用權(quán)，在房屋所有權(quán)證書因國家相關(guān)法律的規(guī)定，不能辦理的情況下乙方仍然享有該房屋的永久居住和使用權(quán)。
甲方應(yīng)于本協(xié)議書生效之日起，將甲方________于____年 月 日與茂港區(qū)坡心鎮(zhèn)人民政府簽訂的住房協(xié)議書原件轉(zhuǎn)交給乙方________，并承認乙方是合法擁有人，將該份住房協(xié)議書中住戶方權(quán)利完全過渡給乙方。
五、甲方的承諾保證：
甲方保證自己對該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。
甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權(quán)利，本協(xié)議書簽訂前該房屋集資、購房款、天然氣管道安裝費、壁掛爐安裝費用、物業(yè)管理費等及其他應(yīng)當交納的費用已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費用，由甲方全部承擔。
六、本協(xié)議書未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議和本協(xié)議書具有同等法律效力。
七、本協(xié)議書除協(xié)議條款和法律規(guī)定以外，若變更或解除協(xié)議內(nèi)容必須經(jīng)雙方協(xié)商一致，若一方擅自變更或解除協(xié)議造成經(jīng)濟損失的，由責任方負全部責任。
八、本協(xié)議書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，協(xié)議書從雙方簽字之日起生效。
第3篇：房屋繼承相關(guān)法律范文
抵押人(購房人)：(甲方)
地 址：
電 話：
抵押權(quán)人(貸款人)：(乙方)
地 址：
電 話：
甲、乙雙方依據(jù)我國《物權(quán)法》、《合同法》、《擔保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及相關(guān)法律法規(guī)，本著平等、自愿、公平和誠實信用的原則，在充分理解本合同條款后，同意按如下條款訂立本合同，以共同遵守。
第一條：為確保借款合同( 年 字第 號)的履行，甲方自愿將所購商品房抵押，乙方經(jīng)實地勘驗，在全面充分了解該商品房具體情況后同意接受甲方所購商品房抵押。
第二條：本合同所對應(yīng)的借款合同項下的借款數(shù)額為(大寫) 元，債務(wù)人履行債務(wù)的期限自 年 月 日至 年 月 日。
第三條：甲方已與 公司簽訂合同編號為 的《商品房買賣合同》，已經(jīng)房地產(chǎn)管理部門備案，并取得《房屋預(yù)告登記證明》。該商品房狀況如下：
房屋坐落：
項目名稱：
預(yù)售許可證：
第四條：本次商品房抵押所擔保的范圍包括：主債權(quán)項下的金額及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。
第五條：已經(jīng)抵押的房屋由甲方占用與管理，甲方應(yīng)維護該商品房的安全與完好。
第六條：有下列情形之一的乙方有權(quán)依法定程序處分上述商品房并可要求提前清償上述借款。
1、甲方在債務(wù)履行期內(nèi)連續(xù) 月或累計 月未能按約歸還借款的。
2、****
第七條：甲方在取得該商品房的《房屋所有權(quán)證》后，須轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押登記。
第八條：甲方將房屋抵押給乙方時，該房屋所分攤或占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押給乙方。
第九條：抵押權(quán)與其擔保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的抵押權(quán)也消滅。
第十條：在本合同簽訂后，甲、乙雙方應(yīng)當持本合同及其他必要的證明文件，到鄭州市房產(chǎn)管理部門辦理抵押房產(chǎn)的登記手續(xù)。
本抵押合同如發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，甲、乙雙方應(yīng)當?shù)皆怯洐C關(guān)辦理變更或者注銷的登記手續(xù)。
第十一條：抵押的房地產(chǎn)，因自然損耗或甲方的行為足以使抵押房地產(chǎn)價值明顯減少時，乙方有權(quán)要求甲方停止其行為并恢復(fù)或提供乙方認可的新的抵押房地產(chǎn)。甲方對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的，乙方只能在甲方因損害而得到賠償范圍內(nèi)要求提供擔保，抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔保。
第十二條：甲方轉(zhuǎn)讓抵押的房地產(chǎn)，應(yīng)通知乙方，并告知受讓人房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況，甲方未通知乙方或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。
第十三條：抵押人死亡，依法被宣告死亡或被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當繼續(xù)履行抵押合同。
第十四條：債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。
第十五條：凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的爭議，由雙方協(xié)商解決。如商議不成，任何一方均可向鄭州仲裁委員會申請仲裁。
第十六條：雙方商定的其他事項：***
第4篇：房屋繼承相關(guān)法律范文
關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;購買風險;負面影響
小產(chǎn)權(quán)房是相對于普通商品房而言的,是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,有村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)權(quán)屬證書的房產(chǎn),“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房沒有國家頒發(fā)的土地使用證,國土和房管部門也不會給購房合同備案。城市居民對僅持有有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”的房屋,其房屋所有權(quán)是不受法律保護的。因此,“小產(chǎn)權(quán)”實際上就是沒產(chǎn)權(quán)。
十幾年來,小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模和范圍不斷擴大,危及農(nóng)業(yè)安全、破壞農(nóng)村和諧和損害農(nóng)民利益等社會弊端逐漸暴露并日益嚴重。本文從小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的主要因素、經(jīng)濟利益關(guān)系分析、購買風險、負面影響等方面對小產(chǎn)權(quán)房進行了深入的研究和分析,從理論與實踐的結(jié)合上對小產(chǎn)權(quán)房問題進行探討研究。
一、與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的主要法律、法規(guī)
(一)《憲法》
現(xiàn)行憲法第10條規(guī)定,城市的土地屬于國家所有,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山也屬于農(nóng)民集體所有。
(二)《土地管理法》
雖然《土地管理法》對農(nóng)村集體土地上的房屋的轉(zhuǎn)讓問題沒有針對性的規(guī)定,但根據(jù)《土地管理法》“嚴格管理土地、合理利用土地”的立法精神,結(jié)合該法第43條和第63條的規(guī)定,可以明確地看出,《土地管理法》是禁止集體建設(shè)用地使用權(quán)對外轉(zhuǎn)讓的。
(三)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》
集體土地制度本應(yīng)是自2008年1月1日施行的《城市規(guī)劃法》運轉(zhuǎn)的前提,也是其實施的基礎(chǔ)。遺憾的是到目前為止,《土地管理法》還沒有根據(jù)《憲法》原則建立集體所有土地完整的法規(guī)體系,集體土地使用權(quán)也沒有根據(jù)《憲法》的原則進入市場流轉(zhuǎn)。本應(yīng)與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》同期出臺的集體土地管理法規(guī)的延緩出臺,導(dǎo)致中國集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等問題獲得了巨大的灰色運轉(zhuǎn)空間。因此,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實際上強行拉開了解決中國小產(chǎn)權(quán)房的序幕。
(四)《物權(quán)法》
《物權(quán)法》第9條:不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外?！段餀?quán)法》第59條規(guī)定:農(nóng)民所有不動產(chǎn)和動產(chǎn),屬于本集體成員集體所有。如果所開發(fā)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房由農(nóng)民自住,產(chǎn)權(quán)屬于集體中的農(nóng)民,將受到物權(quán)法的保護,城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房,這種交易本身不合法,購房人未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證,而購房者的購房合同從法律角度來看,也屬于無效合同。雖然《物權(quán)法》頒布,保障私有財產(chǎn)特別是不動產(chǎn)的權(quán)利,但不會保護不合法財產(chǎn)。
(五)《房地產(chǎn)管理法》
《房地產(chǎn)管理法》第2條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)就是在國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。該條確定了房地產(chǎn)開發(fā)的對象,即國有土地。
(六)《房屋登記辦法》
2007年7月1日起實施的《房屋登記辦法》第82條:“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋,可以依照本辦法的規(guī)定申請房屋登記?！钡?7條“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,房屋登記機構(gòu)應(yīng)當不予辦理。”
從現(xiàn)有的相關(guān)法律、法規(guī)來看,僅持有有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”的房屋,在我國房地一體制度下,其房屋產(chǎn)權(quán)無法得到有效保護。
二、小產(chǎn)權(quán)房的購買風險
(一)買房人的利益很難得到保障
根據(jù)現(xiàn)有法律和《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,通過國家正規(guī)渠道購買的房屋,經(jīng)過房產(chǎn)管理部門權(quán)利登記后,買房人對所購房屋獲得所有權(quán),在任何情況下第三人都不能對其進行侵害。但“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房的買賣,因違反法律強制性規(guī)定,雙方所簽合同為無效合同,無法在房屋管理部門進行權(quán)利登記,買房人在交付房款后并未獲得房屋的所有權(quán)。因此,一旦發(fā)生相關(guān)當事人主張購買行為無效或者國家按照法律規(guī)定進行整頓時,買房人的利益很難得到保障。無法對所購房屋擁有長期、穩(wěn)定、可不受任何第三人侵犯的權(quán)利保障。例如,經(jīng)過若干年后村委會成員發(fā)生變動,或村內(nèi)土地需要調(diào)整,或因其他原因村委會主張購房行為無效,想收回所售房屋時,買房人則無法得到法律保障,只能通過合同無效要求返還原價款,如果村委會在出售房屋時將房屋價款當作其他開發(fā)建設(shè)項目的資金,已無錢可還時,買房人事實上只能自己承擔損失。
(二)買房人很難獲得法律救濟
正規(guī)的商品房開發(fā)和交易,買賣雙方需簽訂房屋銷售合同,其中對所售房屋質(zhì)量問題及買賣雙方各自的權(quán)利義務(wù)等都會做出明確約定,如果日后出現(xiàn)爭議或糾紛可按照合同約定獲得救濟,而“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房的買賣,因所簽合同本身是無效的,因此,即使在合同中對此類問題做出了約定,買房人也無法通過合同約定要求出售方承擔相應(yīng)違約責任,在對方拒不賠償?shù)那闆r下,損失只能由自己承擔。
(三)三買房人無法獲得拆遷補償
征地或拆遷補償,按照法律規(guī)定,補償對象是被征收土地使用權(quán)人或被拆遷房屋所有權(quán)人,因“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房買賣行為不合法,買房人既未得到所購房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),也未獲得房屋的所有權(quán),因此,因征地或危房改造發(fā)生拆遷時,無法獲得拆遷補償款,所遭受的損失也只能由自己承擔。
(四)小產(chǎn)權(quán)房無法繼承
按照我國《繼承法》的有關(guān)規(guī)定,可以繼承的遺產(chǎn)是指公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)。小產(chǎn)權(quán)房因其買賣行為被法律嚴格禁止,買房人并未獲得房屋的合法權(quán)屬,因此并不屬于個人合法財產(chǎn),不能發(fā)生《繼承法》上規(guī)定的繼承。即使繼承人暫時取得了房屋的占用、使用權(quán),也得不到法律的保護,隨時可能被輕易地剝奪。
(五)小產(chǎn)權(quán)房無法自由買賣
根據(jù)法律規(guī)定,買賣必須是針對自己具有合法權(quán)屬、法律不禁止流通的物品進行,因“小產(chǎn)權(quán)”購房人并未取得房屋所有權(quán),且該類房屋的買賣為法律所禁止,因此不能自由買賣,即使已經(jīng)進行的買賣行為也屬無效,應(yīng)
相互返還財產(chǎn),恢復(fù)原狀。
(六)隨時面臨被拆除的風險
如果該類房屋是未經(jīng)政府審批擅自開發(fā)建設(shè)的,則屬違章建筑,違章建筑違反法律規(guī)定,破壞城鎮(zhèn)合理規(guī)劃和布局,打亂了正常的用地計劃,剝奪了有限的土地資源,侵犯了公共利益,世界上任何一個國家或政府都不會容忍此類事件的發(fā)生,拆除或許只是時間問題。擔此風險,得不償失。
三、小產(chǎn)權(quán)房的負面影響
(一)對農(nóng)民利益的侵害
建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房,從短期看,農(nóng)民得到了遠比保護農(nóng)村集體土地所得利益高的多的收益,但這實際上是一種飲鴆止渴的方式。農(nóng)民失去了土地使用權(quán)意味著失去了最基本的生活保障,也失去了土地升值所產(chǎn)生的收益。開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房所產(chǎn)生的大量的土地收益都被村干部和開發(fā)商攫取了,小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)上是房地產(chǎn)商和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府合謀榨取農(nóng)民利益的結(jié)果。
(二)對國土資源的侵害
小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模開發(fā)會對我國國土資源造成巨大侵害,導(dǎo)致關(guān)乎全國民生和國防安全的18億畝耕地不斷受到蠶食。小產(chǎn)權(quán)房是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府牽頭破壞農(nóng)業(yè)資源的惡劣行為。集體土地需要實現(xiàn)收益最大化,農(nóng)民需要發(fā)家致富
以減少城鄉(xiāng)貧富差距,但無序發(fā)展的小產(chǎn)權(quán)房絕對不是可取的做法。
(三)對房地產(chǎn)市場的侵害
目前的城市房地產(chǎn)市場是經(jīng)過20多年發(fā)展形成的較為成熟的體系,有強力的政府進行宏觀調(diào)控,有一系列健全的法律法規(guī),雖然隨著社會轉(zhuǎn)型逐漸暴露出很多不足,但是若沒有這些框架,問題將會嚴重到一發(fā)不可收拾的地步,導(dǎo)致全面的社會動蕩。小產(chǎn)權(quán)房實際上是游離于城市商品房市場之外的另一個住房市場,這個市場不受現(xiàn)有商品房法律體系的規(guī)制,存在著一系列的風險鏈,實際上就是房地產(chǎn)“黑市”。房地產(chǎn)市場確實需要改革,但那是在保留現(xiàn)有的穩(wěn)定安全的市場及法律秩序下循序漸進的合理改革,市場及法律秩序具有連續(xù)性,那種全盤否定目前的既有秩序,不承認其內(nèi)在合理性,主張徹底革新的做法是不值得提倡的。
(四)對法制建設(shè)的破壞
小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)在我國存在和發(fā)展了十幾年,其各個環(huán)節(jié)的參與者:鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民、城市購房者從一開始就明知其違法性,希望法不責眾以便逃避處罰,獲取非法利益。他們在明知其產(chǎn)權(quán)不受法律保護,是有缺陷的情況下卻依然我行我素,是對法律的公然蔑視,其示范效應(yīng)極其惡劣,如果其行為不受到嚴懲,
將極大地破壞法律的威懾力。
(五)對政府公信力的破壞
小產(chǎn)權(quán)房的主要推動和默許者是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,其在土地征收過程中得不到太多收益,因此牽頭搞小產(chǎn)權(quán)房開發(fā),這集中暴露了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與政府主管部門、上級政府之間的利益博弈,其出發(fā)點并不是為了農(nóng)民的利益,這使人們看到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府帶頭違法、的丑惡嘴臉。且如果中央政府不對小產(chǎn)權(quán)房的當事人嚴懲,則會造成“守法的人吃虧,違法的人贏利”的嚴重心理暗示,極大地破壞政府的公信力。
四、結(jié)束語
由于我國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的相對落后、農(nóng)村社會保障體系還未真正建立等多重因素的限制,從我國的農(nóng)業(yè)安全、農(nóng)村和諧和農(nóng)民利益角度看,“小產(chǎn)權(quán)房”具有較大的社會危害性。首先,必須盡快改革現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元土地政策,禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè),以防其影響進一步擴大,從而造成更大的社會利益損失。其次,將已有的“小產(chǎn)權(quán)房”進行有選擇的合法化,規(guī)范化管理,以避免和根除其自由發(fā)展出現(xiàn)的土地無序占用、國家土地收益流失、物業(yè)管理混亂、違規(guī)拆遷、鄉(xiāng)村干部從中漁利等諸多問題,將“小產(chǎn)權(quán)房”引入健康發(fā)展的軌道。
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第5篇：房屋繼承相關(guān)法律范文
[關(guān)鍵詞]房屋繼承權(quán) 公證 若干問題 探析
[中圖分類號]D923.5 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-5349（2014）07-0012-01
房屋繼承權(quán)是繼承人根據(jù)法律的規(guī)定所取得的被繼承人房屋遺產(chǎn)的權(quán)利。這其中包括兩方面意義，第一，客觀方面，是指繼承尚未進行前，根據(jù)法律法規(guī)條款以及被繼承人遺囑而接受遺產(chǎn)的權(quán)利，也就是繼承人擁有的遺產(chǎn)繼承權(quán)；第二，主觀方面。在符合法律法規(guī)規(guī)定前提下，對于被繼承人遺留下的房屋財產(chǎn)，繼承人實際上已經(jīng)持有財產(chǎn)權(quán)利，也就是房屋財產(chǎn)已經(jīng)歸屬于繼承人，繼承人有權(quán)享受這部分繼承財產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟利益，主觀繼承權(quán)是與繼承人的主觀想法密切相關(guān)的，繼承人有權(quán)接受并利用這部分遺產(chǎn)，也有權(quán)選擇放棄繼承，等等，也就是說主觀繼承權(quán)具有現(xiàn)實意義，繼承權(quán)通常是從被繼承人死亡或宣告死亡開始的。
一、死亡證明問題
參照國家相關(guān)權(quán)威法律的規(guī)定：死亡證明指的是醫(yī)療部門、公安機構(gòu)所出示的證明材料，注有具體死亡時間的戶口注銷證明，以及法院出示的死亡判決書，公證機構(gòu)出示的死亡公證書。
也就是說只有醫(yī)療部門、公安機構(gòu)、人民法院、公證部門這些權(quán)威認證部門有出示死亡證明的權(quán)力，其他機構(gòu)或部門則不享有這份權(quán)利。
死亡證明辦理時常常會出現(xiàn)一些問題：一些死者年齡較大，父母已故；一些死者在居住地死亡，父母卻在老家早已去世；也有的死者是孤兒，無法明確已故父母的具體信息，到何處出具父母的死亡證明更是無從知曉，這其中就會出現(xiàn)無論是當事人還是公證人都需要嚴肅面對并處理的問題。
要參照問題具體特點來有針對性地采取解決措施。這其中最重要的就是要證明死者父母已故的問題。例如：如果死者年齡較大、其父母已故，則可以由死者所生活地區(qū)的公安機構(gòu)出示死者父母的死亡證明，或者前往死者父母生前工作過的單位，調(diào)查其人事檔案，從中發(fā)現(xiàn)是否有其死亡的檔案記錄，對有價值的檔案材料進行復(fù)印再經(jīng)檔案管理部門蓋上公章形成權(quán)威證明。
同時，也可以讓當事人提供死者已故父母的火化證等能夠證明死者父母已故的資料。
對于一些死者在居住地死亡，父母卻在老家早已去世方面的問題，則需要繼承人上交死亡父母的死亡公證書或證明來加以證實，同時也需公證員的審核通過，才能形成最終確認。
對于死者是孤兒，無法明確已故父母的具體信息，到何處出具父母的死亡證明更是無從知曉類似的特殊問題，則需要現(xiàn)存法定繼承人立下諾言：由于死者是孤兒，無法找到死者父母的任何信息，承諾如果出現(xiàn)死者父母要求繼承死者遺產(chǎn)的狀況，則應(yīng)該讓一切當前的法定繼承人給予死者父母應(yīng)得的份額，當公證作用無法得到有效發(fā)揮時，則需要求助人民法院，依靠訴訟方法來解決問題。
二、財產(chǎn)權(quán)利憑證問題
參照國家相關(guān)權(quán)威法律的規(guī)定：如果當事人不能夠提供財產(chǎn)權(quán)屬憑證原件，且持有正當理由的，則需要提供能夠證明憑證的相關(guān)材料，這個證明應(yīng)該由財產(chǎn)權(quán)屬憑證制發(fā)部門開出。一般來說，當事人需手持被繼承人的產(chǎn)權(quán)憑證，例如：土地證、銀行卡、汽車發(fā)票、房產(chǎn)證等就可以申請證明。
法律的上述規(guī)定是考慮到了實際生活中的一些特殊情況，也就是說可能被繼承人貸款買房，但是還尚未完成還貸任務(wù)，沒得到房產(chǎn)證就忽然死亡的情況，對于這種問題必須采取科學(xué)的解決措施。
對于上述問題：當被繼承人尚未獲得房產(chǎn)證就忽然死亡的情況，繼承人應(yīng)該依據(jù)被繼承人同售房企業(yè)簽署的《購房合同》，同銀行簽署的《借款合同》、交款收據(jù)，也可以提交房產(chǎn)企業(yè)所提供的此房產(chǎn)的相關(guān)信息資料等來辦理證明，然而，在實際公證辦理操作中，需要特別注意的是必須寫“上面《購房合同》條款下的權(quán)利”來代替“被繼承人的何類、何種遺產(chǎn)”，因為只有這樣才能維護其準確性與嚴密性，當這一房產(chǎn)處于抵押狀態(tài)時，公證部門應(yīng)該為繼承人辦理繼承權(quán)公證，此時可以劃分為兩類問題：
第一，債務(wù)人采取抵押的方法償債，為自己的債務(wù)設(shè)下抵押。
第二，債務(wù)人與抵押人相分離，抵押人不是為自己而是為別人債務(wù)設(shè)下抵押。
前一類問題則需要以房屋當前價值為標準，先來償還債務(wù)，余下的部分由繼承人來繼承，此時可以申辦繼承權(quán)公證。
后一類問題則需通知當事人根據(jù)抵押金額來償還抵押債務(wù)，再依照《擔保法》的相關(guān)條款：為債務(wù)人抵押擔保的第三人，在抵押權(quán)實現(xiàn)抵押后，有權(quán)向債務(wù)人追償。對此應(yīng)該認定抵押債務(wù)追償后所形成的財產(chǎn)應(yīng)該被抵押人所繼承，應(yīng)該為抵押人申辦繼承權(quán)公證，通過這種方式，能夠有效確保公證的嚴肅性、準確性，有效控制由于問題處理不當，出現(xiàn)些許紕漏而引發(fā)的矛盾問題。
第6篇：房屋繼承相關(guān)法律范文
法律咨詢：
我父母已經(jīng)去世，我母親當年是帶著我和我妹改嫁過來的，之后又生了一個弟弟一個妹妹，繼父新生的那個妹妹一直和他住一起，已經(jīng)30年了。繼父有一公產(chǎn)伙單房2間（一大一?。?，繼父在臨去世前有錄像說是房子就給那兩個新生的孩子，我們想問問我們能告他們嗎？這房子是公產(chǎn)房，每月交房管站房費的那種，做承租人變更是不是得我們4個人都同意才行呢！如果他們想買產(chǎn)權(quán)，在我們不知情的情況下能買嗎？
律師解答：
看房屋是否有產(chǎn)權(quán)，沒產(chǎn)權(quán)的，遺囑無效，需聯(lián)系產(chǎn)權(quán)單位做承租人變更。
有產(chǎn)權(quán)的，看錄像遺囑是否有效，有效的，按有效遺囑處理，無效的，由被繼承人的第一順序繼承人繼承，第一順序繼承人包括配偶、父母、子女（包括已形成撫養(yǎng)關(guān)系的繼子女）繼承。繼承人可協(xié)商，不能協(xié)商的，一般平分，但與被繼承人共同生活或盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的能多分。需要你們同意才行。
相關(guān)法律知識：
遺囑繼承，又稱指定繼承，是法定繼承的對稱。是指被繼承人生前通過立遺囑的形式確定其個人財產(chǎn)在其死亡后的繼承人及分配的法律制度?！独^承法》第16條規(guī)定，“公民可以依照本法規(guī)定立遺囑處分個人財產(chǎn)，并可以指定遺囑執(zhí)行人?！?/p>
遺囑的形式根據(jù)《繼承法》第17條的規(guī)定，遺囑有以下五種形式：
1.公證遺囑。即立遺囑人至公證機關(guān)對其遺囑行為及遺囑內(nèi)容進行公證；
2.自書遺囑。即立遺囑人親筆書寫的遺囑，該遺囑必須由立遺囑人親筆簽名，并注意年、月、日。
3.代書遺囑。即立遺囑人委托他人書寫的遺囑。代書遺囑應(yīng)有兩個以上見證人在場，其中一人代書，注明年、月、日，并由代書人、其他見證人和遺囑人簽名。見證人不得為遺囑確定的繼承人。
4.錄音遺囑。即立遺囑人通過錄音或錄像的形式，確定其遺囑的內(nèi)容。錄音遺囑同代書遺囑一樣，需要有兩個以上的見證人在場，并將其見證的情況進行錄音、錄像。完后，應(yīng)將錄音、錄像內(nèi)容封存，封口由見證人及遺囑人簽名蓋封。
5.口頭遺囑。即立遺囑人在危急情況下，無條件書寫、錄音或辦理公證時，口頭訂立遺囑的行為?？陬^遺囑應(yīng)當有兩個以上見證人在場見證。危急情況解除后，遺囑人能夠用書面或者錄音形式立遺囑的，所立的口頭遺囑無效。
第7篇：房屋繼承相關(guān)法律范文
一、公證的法律效力
按照《公證法》及《民事訴訟法》的規(guī)定，公證的法律效力表現(xiàn)在三個方面：1.法定證據(jù)效力，經(jīng)過法定程序公證證明的法律行為、法律事實和文書，人民法院應(yīng)當作為認定事實的根據(jù)；2.強制執(zhí)行效力，是指對公證機構(gòu)賦予強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書，如債務(wù)人不履行，債權(quán)人可持公證書直接向有管轄權(quán)的人民法院申請執(zhí)行，而不再經(jīng)過訴訟程序；3.當有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章規(guī)定某些法律行為必須采用公證形式設(shè)立、變更或終止時，公證即成為相應(yīng)的法律行為設(shè)立、變更、終止的必備要件。證據(jù)效力是公證的最基本效力，任何公證書都具有證據(jù)效力。公證的強制執(zhí)行效力和法律行為成立要件效力則不是普遍的，只有特定的公證文書或在特定的條件下才能產(chǎn)生。
二、不動產(chǎn)登記機構(gòu)要求當事人公證的法律依據(jù)
經(jīng)公證的不動產(chǎn)登記申請材料或作為不動產(chǎn)登記原因的民事法律行為，可認定為真實的、合法的。對登記機構(gòu)而言，公證機構(gòu)出具的公證書能有效保證申請材料或相關(guān)民事法律行為的真實性和合法性，不動產(chǎn)登記機構(gòu)只需對公證書做形式審查即可，不僅縮小了審核范圍，也大大降低了相應(yīng)的登記法律風險。所以，不動產(chǎn)登記中的公證當然地受到不動產(chǎn)登記機構(gòu)的歡迎。
但是，不動產(chǎn)登記機構(gòu)要求當事人公證必須有相應(yīng)的法律依據(jù)。按照司法部、建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》的規(guī)定，房產(chǎn)繼承、房產(chǎn)贈與、有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和涉港澳臺的法律行為，必須辦理公證?！斗康禺a(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》規(guī)定，繼承文書、受遺贈文書、境外申請人委托他人申請房地產(chǎn)登記的委托書、父母之外其他人處分未成年人的房地產(chǎn)申請登記的，必須公證。各地的地方性規(guī)定也有不動產(chǎn)登記需公證情形的相關(guān)規(guī)定，如《北京市房地產(chǎn)管理局、北京市司法局關(guān)于私人房屋公證問題的聯(lián)合通知》、《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》等。
三、不動產(chǎn)登記公證中存在的問題
雖然公證具有較高的法律效力，但是不動產(chǎn)登記過程中的公證仍然存在一些問題，比如部分公證項目收費過高，公證書因內(nèi)容不真實、不合法被撤銷等。依據(jù)《公證法》的規(guī)定，公證機構(gòu)是不以營利為目的的證明機構(gòu)，但目前公證機構(gòu)采用自收自支的管理模式，即收取的公證費越多，公證機構(gòu)及公證人員的收入就越高，這必然使得公證機構(gòu)在執(zhí)行收費標準時就高不就低。1998年，《國家發(fā)展計劃委員會、司法部關(guān)于調(diào)整公證服務(wù)收費標準的通知》中規(guī)定，證明財產(chǎn)繼承，贈與和遺贈，按受益額的2%收取，最低收取200元。大多數(shù)公證機構(gòu)都是按受益額的2%收取公證費的。公證機構(gòu)的工作內(nèi)容，是審核當事人提供的相關(guān)書面材料并走訪調(diào)查，確認的是當事人的相關(guān)權(quán)利，工作內(nèi)容與不動產(chǎn)價值的高低沒有必然的因果關(guān)系，無論房子是30萬還是300萬，公證人員在為其出具公證書的過程中，付出的勞動是差不多的。這一點與不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行不動產(chǎn)登記工作類似，因而應(yīng)該參照不動產(chǎn)登記機構(gòu)的收費標準，公證費也按件收取，而不是根據(jù)當事人受益額的多少按比例收取。按照《公證法》的規(guī)定，公證的收費標準由國務(wù)院財政部門、價格主管部門會同國務(wù)院司法行政部門制定。在社會經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生巨變的情況下，目前公證的收費標準還是1998年的收費標準，這早已不適應(yīng)當前的經(jīng)濟社會生活，亟需制定新的收費標準。
在不動產(chǎn)登記中也會發(fā)現(xiàn)公證機構(gòu)存在的一些問題，比如某個公證書是由假冒的權(quán)利人簽字，或某個公證書內(nèi)容違背了相關(guān)的法律規(guī)定等，一旦據(jù)此進行不動產(chǎn)登記，就會造成嚴重后果。比如經(jīng)公證的委托他人出讓不動產(chǎn)的委托書是由假冒的權(quán)利人簽字的，就會直接損害不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益。如果轉(zhuǎn)移登記之后不動產(chǎn)又被再次轉(zhuǎn)讓給善意第三人，很可能會導(dǎo)致原不動產(chǎn)權(quán)利人喪失所有權(quán)。因而，公證機構(gòu)出具錯誤的公證書會嚴重擾亂正常的不動產(chǎn)登記秩序，侵害不動產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益，造成嚴重的社會影響。
四、如何有效發(fā)揮公證在不動產(chǎn)登記中的作用
第一，不動產(chǎn)登記引入公證程序是必要的。按照相關(guān)法規(guī)，基于不動產(chǎn)的建造、繼承、買賣、抵押等民事法律行為，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當依據(jù)當事人的申請將相應(yīng)的不動產(chǎn)權(quán)利如實、及時記載于不動產(chǎn)登記簿。
鑒于不動產(chǎn)登記簿的公信力，不動產(chǎn)登記簿記載的不動產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容應(yīng)當準確無誤，這必然要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)對當事人提供的申請材料及作為登記原因的民事法律行為是否真實、合法進行必要的調(diào)查。但《物權(quán)法》第十二條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)的法定職責有：1.查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；2.就有關(guān)登記事項詢問申請人；3.如實、及時登記有關(guān)事項；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。第十三條規(guī)定，登記機構(gòu)不得有超出登記職責范圍的其他行為。法律、行政法規(guī)并沒有賦予不動產(chǎn)登記機構(gòu)相應(yīng)的調(diào)查取證權(quán)，相反，限制不動產(chǎn)登記機構(gòu)超越既定的職責范圍。因此，不動產(chǎn)登記機構(gòu)在登記過程中遇到較為復(fù)雜、可能會引發(fā)權(quán)屬爭議的登記申請，無法判斷當事人提交的相關(guān)申請材料或作為登記原因的民事法律行為的真實性與合法性的，只能由公證機構(gòu)來審查，以此保障不動產(chǎn)登記簿的公信力。
第二，不動產(chǎn)登記中的公證范圍不能任意擴大。不動產(chǎn)登記引入公證程序是必要的，但并不等于不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以隨意要求當事人進行公證。對當事人而言，公證意味著辦理不動產(chǎn)登記時又多了一道手續(xù)。當事人要花費較多的精力，按照公證機構(gòu)的要求提供相應(yīng)的書面材料，且要花費較長的時間。而且，最讓當事人難以接受的是較高的公證費。所以，雖然公證程序有效避免了不動產(chǎn)權(quán)屬爭議，從根本上說是為了保護當事人的合法權(quán)益，但當事人卻普遍不希望在不動產(chǎn)登記過程中引入公證程序。
不動產(chǎn)登記申請材料的真實性、合法性由當事人負責，不動產(chǎn)登記機構(gòu)對當事人提交的的材料，除房屋權(quán)屬證明是必須要實質(zhì)審查的，其余的申請材料按照《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》的要求，需盡到“合理審慎”的審查義務(wù)，因而，并非所有的不動產(chǎn)登記都需要公證。對于涉及或可能涉及不動產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的民事法律行為，或者較為復(fù)雜、可能會引發(fā)權(quán)屬爭議的登記申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以要求當事人將相關(guān)申請材料或作為登記原因的民事法律行為進行公證。例如，《物權(quán)法》規(guī)定了繼承從不動產(chǎn)權(quán)利人死亡時開始，《繼承法》規(guī)定了繼承人的范圍，但沒有相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定繼承人如何實現(xiàn)繼承權(quán)，因而不動產(chǎn)登記機構(gòu)只能依據(jù)公證機構(gòu)出具的繼承公證書進行不動產(chǎn)登記。當事人申請不動產(chǎn)登記需要公證的情形，法律、行政法規(guī)應(yīng)予以列舉式規(guī)定，這樣才能在保障當事人不動產(chǎn)權(quán)利的同時，約束不動產(chǎn)登記機構(gòu)的登記行為。
第8篇：房屋繼承相關(guān)法律范文
【法律授權(quán)委托書范本】
委托人：****有限責任公司
受委托人：xxx 河北****律師事務(wù)所律師，****有限責任公司法律顧問
委托人與江蘇****公司買賣合同糾紛一案，現(xiàn)委托陳**律師本案參與訴訟，權(quán)限為一般。
委托人：****有限責任公司
受委托人：
XX年x月xx日
【拓展閱讀：授權(quán)委托書相關(guān)知識】
q: 手寫的授權(quán)委托書是否有效?授權(quán)委托書是否必須做公證?人過來簽約時到底該如何操作?
a: 根據(jù)我國法律規(guī)定，授權(quán)委托書并不以經(jīng)過公證為生效要件。也就是說，公民親筆書寫的授權(quán)委托書也是有效的，公證只是使授權(quán)委托書具有更高的真實性與可信性。結(jié)合二手房買賣業(yè)務(wù)，在遇到人簽約的情況下，經(jīng)紀人應(yīng)該如何進行風險防控呢?
1. 手寫委托書的風險防控
(1)核實人提供的授權(quán)委托書的真實性，最好是能夠親眼見到被人親筆給人書寫委托書或在委托書上簽字;若前述條件不能達到，經(jīng)紀人需當場與被人本人電話聯(lián)系，核實委托書是否真實，并錄音進行證據(jù)保全，同時要求人簽署《人關(guān)于權(quán)的承諾書》。
(2)要求人攜帶被人本人的各種證件材料的原件，包括身份證、產(chǎn)權(quán)證等。
(3)核實授權(quán)委托書的權(quán)限，查明是否具有代簽相關(guān)法律文件、代收代付相關(guān)錢款等重要權(quán)限。
(4)即便人有代收錢款的權(quán)限的，建議最好不要代為收取超過五萬元的錢款，若條件允許，應(yīng)將定金、房款等直接打入被人開戶的銀行賬號。
2. 公證委托書的風險防控
(1)向公證處核實公證委托書的真實性。
(2)要求人攜帶被人本人的各種證件材料的原件，包括身份證、產(chǎn)權(quán)證等。
(3)查看公證委托書當中列明的人的權(quán)限，查明人是否可以代收房款，是否符合交易情況等。
第9篇：房屋繼承相關(guān)法律范文
[關(guān)鍵詞] 以房養(yǎng)老；老齡化問題；措施
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 094
[中圖分類號] F840.67；G924.21 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）11- 0188- 03
1 引 言
全國第六次人口普查顯示，我國當前60歲及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個百分點，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個百分點，中國正邁入老齡化社會，據(jù)社科院權(quán)威，2011年以后的30年里，中國人口老齡化將呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢，到2030年，中國65歲以上人口占比將超過日本，成為全球人口老齡化程度最高的國家。到2050年，社會進入深度老齡化階段。然而，長期計劃生育政策導(dǎo)致大部分家庭為所謂的“四二一”結(jié)構(gòu)，撫養(yǎng)系數(shù)太大，導(dǎo)致子女負擔太重，而社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，人們對生活品質(zhì)的要求越來越高，但中國養(yǎng)老模式并不完善，主要依靠家庭養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老等，為了緩解人口老齡化的巨大壓力，養(yǎng)老模式更應(yīng)多元化，因此“以房養(yǎng)老”逐步浮現(xiàn)。
2 我國“以房養(yǎng)老”的概念及發(fā)展現(xiàn)狀
2.1 “以房養(yǎng)老”的概念
“以房養(yǎng)老”，全稱叫“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，又叫“倒按揭”。簡而言之，就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，然后按月領(lǐng)取一定數(shù)額的養(yǎng)老金，其間老人仍然可以住在這里，仍然擁有對房屋的占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，直至身故。而在老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用，剩余金額返還給老人指定的繼承人。
2.2 我國“以房養(yǎng)老”的發(fā)展現(xiàn)狀
“以房養(yǎng)老”最早出現(xiàn)在荷蘭，成熟于美國，這種模式在西方國家已經(jīng)日漸完善。在中國最早提出“以房養(yǎng)老”概念的是“中國房地產(chǎn)之父”孟曉蘇博士。2006年全國政協(xié)委員，建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長賴明，在兩會上提出《關(guān)于推行“以房養(yǎng)老”的建議》提案，引起熱議。2013年9月13日，由國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，第一次將“養(yǎng)老”與“房子”相結(jié)合，引發(fā)討論。2014年6月23日，中國保監(jiān)會了《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》。自2014年7月1日起至2016年6月30日止在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，試點兩年。2015年3月，經(jīng)過保監(jiān)會批準，幸福人壽保險股份有限公司推出“幸福房來寶”A款，首款保險版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，這一年4月，北京的兩位老人簽下“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”投保單，標志著“以房養(yǎng)老”保險正式落地。2016年7月，保監(jiān)會了《P于延長老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點期間并擴大試點范圍的通知》，將試點延長至2018年6月30日，并將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市，以及江蘇、浙江、山東、廣東的部分地級市。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，此次試點，北京、上海、廣州、武漢等四大試點城市僅有一家保險公司推出了相關(guān)產(chǎn)品，并且只有60戶投保。對于2億多60歲以上的老年人來說，這只是九牛一毛，還有很大的空間可以發(fā)展。據(jù)了解，還是有很多老人前來咨詢，但因為傳統(tǒng)觀念的束縛，政府參與度不高，相關(guān)法律政策的不完善和房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定等問題，而沒有參與進來，說明與“以房養(yǎng)老”相關(guān)的許多問題亟待解決。
3 推行“以房養(yǎng)老”中遇到的問題
3.1 傳統(tǒng)觀念的束縛
東亞文化一直保有“但留方寸地，留與子孫耕”的思想，受傳統(tǒng)觀念的束縛，父母覺得自己全部的財產(chǎn)應(yīng)該留給子女，也怕將房子抵押后，而與兒女產(chǎn)生隔閡，而且大部分子女認為父母的房產(chǎn)留給自己是理所應(yīng)當?shù)?，不支持父母參與“以房養(yǎng)老”。并且中國人把房子看得很重要，因為它不僅代表中國傳統(tǒng)觀念的家，還與戶籍制度息息相關(guān)，所以大部分人從年輕的時候就從銀行按揭貸款買房子，到中年或晚年好不容易辛辛苦苦還完貸款，還要把自己大半輩子還款來的房子拿來抵押，心理上是難以接受的。第一個推出“以房養(yǎng)老”的荷蘭，也是因為受傳統(tǒng)觀念的影響而愿意把房子留給下一代以及對房子的重視，導(dǎo)致此方案在荷蘭的不成功。所以要改變根深蒂固的傳統(tǒng)觀念并不是一件易事，這個道路是漫長而坎坷的。
3.2 法律制度和政策不完善
一個新項目想要被大多數(shù)人接受，需要有相關(guān)配套的法律保障和政策支持，但“以房養(yǎng)老”試點兩年多，一直沒有建立相關(guān)的法律和政策，目前只有中國保監(jiān)會頒布的一份部門規(guī)范性文件《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》來規(guī)范市場，但法律效力較低，條例太籠統(tǒng)，對于相關(guān)行業(yè)沒有配套的法律政策支持，沒有具體規(guī)范雙方的權(quán)力與義務(wù)，沒有相應(yīng)的監(jiān)管部門以及相關(guān)的稅收減免政策。而我國在房屋產(chǎn)權(quán)的續(xù)期上還存在相關(guān)問題，《物權(quán)法》第149條，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！睂Υ酥袊鞘蟹康禺a(chǎn)研究院院長謝逸楓則認為，房屋產(chǎn)權(quán)70年到期后，究竟是免費自動續(xù)期還是有償續(xù)期，有償續(xù)期的標準與補償費用計算及土地出讓金、稅費如何征收，目前都沒有明確的法律、政策規(guī)定。這才是關(guān)鍵的問題，許多保險企業(yè)因此都心存顧慮，不敢投入進去，而國外房子產(chǎn)權(quán)私有化，保險企業(yè)因此不承擔手續(xù)費問題，投資風險更小一些，更容易實行。
3.3 政府的參與度不高
一個新項目的實行更需要政府的大力推廣，但“以房養(yǎng)老”的推行，缺乏政府的參與，缺乏公信力，而機構(gòu)是以盈利為目的，公眾對它們信任程度不高，反之國外政府對于“以房養(yǎng)老”給予大力的支持，類似于2008年的金融危機，機構(gòu)的損失是由美國政府來提供擔保；英國對貸款機構(gòu)的借款人權(quán)利和貸款費用等有著非常嚴格的要求，如果不符合，將對你進行處罰；新加坡政府更是直接引領(lǐng)“以房養(yǎng)老”。以上證明政府的支持會更容易推行，沒有政府的支持，老百姓因此會覺得沒有保障，機構(gòu)會對未來產(chǎn)生的風險感到焦慮，政府應(yīng)該切身介入，對于機構(gòu)的風險和投保人的風險，給予財政上的大力支持，使雙方都積極參與進來。
3.4 房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定
中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不成熟，房價波動風險較大，房價不穩(wěn)定，所以雙方對于未來的房價的不確定而造成參與的積極性不高，對于保險企業(yè)來說，無法規(guī)避未來房價波動的風險，因此試點這兩年多，大部分保險企業(yè)都處于觀望狀態(tài)，不敢以身試險，而對于投保人來說，心里往往對于未來房價預(yù)期很高，不愿意輕易嘗試。房地產(chǎn)的交易又離不開房地產(chǎn)評估行業(yè)，但我國房地產(chǎn)評估行業(yè)屬于起步階段，存在評估制度的不完善，良莠不齊，造成市場有惡意競爭，使“以房養(yǎng)老”發(fā)展舉步維艱。
4 對策建議
4.1 加大宣傳力度，改變?nèi)藗兊墓逃杏^念
由于傳統(tǒng)觀念根深蒂固，新事物就很難進入公眾的視野，所以推行“以房養(yǎng)老”不易?！耙苑筐B(yǎng)老”在美國的成功離不開政府的宣傳，我國可以借鑒美國設(shè)立專門宣傳的非營利機構(gòu)，向老年人宣傳養(yǎng)老新產(chǎn)品，幫助國民突破傳統(tǒng)觀念的束縛；政府也可以通過大眾媒介，來引起輿論，提高國民對“以房養(yǎng)老”的理解；對老人宣傳要注意語言的通俗易懂，保險條款的簡潔明了，用一種更容易接受的方式，來轉(zhuǎn)變他們的觀念。
大部分人在年輕時通過按揭貸款來買房子，用家庭財產(chǎn)的一大部分來還貸款，到了中老年時終于把貸款還完，但家中的流動資金也不充足了，正所謂“有房富人，現(xiàn)金窮人”，應(yīng)該引導(dǎo)老人合理運用占總資產(chǎn)大部分的房子，使固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動資產(chǎn)，在不需要改變居住習慣的基礎(chǔ)上，提高老人生活水平，可以有一個更好的晚年生活，也需要對子女進行宣鰨消除她們認為父母的房子就一定留給兒女的觀念，提高年輕人自我奮斗意識。
4.2 建立和完善相關(guān)政策和法律法規(guī)
2017年3月15日國務(wù)院總理在答中外記者問時，針對“房屋產(chǎn)權(quán)70年到期后怎么辦”的提問，回應(yīng)稱“住宅土地使用權(quán)70年到期問題，國務(wù)院已經(jīng)抓緊研究提出議案，可續(xù)期，不需申請，無前置條件，不影響交易”，表明了政府想要解決房屋產(chǎn)權(quán)問題的決心，這對想要參與“以房養(yǎng)老”的保險企業(yè)增添了信心?！耙苑筐B(yǎng)老”剛剛起步，涉及多方包括保險行業(yè)，金融行業(yè)及房地產(chǎn)評估行業(yè)等，需要建立相關(guān)法律以保障它的運營實施；政府應(yīng)對“以房養(yǎng)老”的運行程序，投保人的申請條件，雙方的權(quán)利義務(wù)，機構(gòu)的行業(yè)門檻進行法律規(guī)定；成立專門機構(gòu)進行監(jiān)督與管理，保障投保人權(quán)益；出臺稅收減免政策，降低企業(yè)所得稅，對投保人的養(yǎng)老金收益實行減免個人所得稅，這樣既可以減免機構(gòu)的風險，又可以減少公眾的顧慮。建立一個公正透明的法制環(huán)境，加強政府監(jiān)管，規(guī)范經(jīng)營主體，保障投保人的利益，規(guī)范市場機制，避免產(chǎn)生不良競爭，為“以房養(yǎng)老”創(chuàng)造一個良好的法律環(huán)境，讓公眾積極參與進來。
4.3 政府深入?yún)⑴c
“以房養(yǎng)老”參照其他國家經(jīng)驗，起初應(yīng)由政府介入，進行宣傳引導(dǎo)，心理上給予民眾支持，制定相關(guān)的政策支持，提高雙方的積極性。比如房子發(fā)生天災(zāi)等不可抗力的事件，政府應(yīng)該提供擔保，降低保險企業(yè)的各種風險，政府還可以分擔評估房子的相關(guān)手續(xù)費，對保險企業(yè)實行稅收減免，財政貼息等相應(yīng)的優(yōu)惠政策，對相關(guān)的行業(yè)提供資金支持。政府可以聯(lián)合保險行業(yè)，金融行業(yè)和信托行業(yè)設(shè)計有中國特色的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，來各司其職。
4.4 規(guī)范房地產(chǎn)市場
“以房養(yǎng)老”的顯著特點是長期性，為避免未來房價大漲或大跌，政府應(yīng)通過土地、稅收和法律等方面來宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的波動，嚴格規(guī)劃房地產(chǎn)供給計劃，限制房地產(chǎn)投機行為，防止惡性炒房，從而穩(wěn)定房價，減少雙方顧慮。其次要建立健全房地產(chǎn)評估行業(yè)相關(guān)法律，提高行業(yè)人員專業(yè)水平，加大對行業(yè)的市場監(jiān)管力度，來增加群眾對行業(yè)的信任，為“以房養(yǎng)老”奠定一個良好的基礎(chǔ)。
5 結(jié) 語
一項制度的引進到發(fā)展成熟需要一個過程，不能一味照搬照抄，應(yīng)結(jié)合本國國情，逐漸轉(zhuǎn)變成適合本國特色的制度。因為我國傳統(tǒng)觀念等多方面的限制，“以房養(yǎng)老”普遍發(fā)展的可能性不高，所以可以針對部分群體來培養(yǎng)，比如孤寡老人、空巢老人和失獨老人等，把他們作為重點發(fā)展的對象，對于 13億的人口大國來說，必須發(fā)展多元化的養(yǎng)老模式，滿足不同人群的需要。一項制度的發(fā)展離不開國家和政府的支持，“以房養(yǎng)老”還需要不斷探索與實踐。
主要參考文獻
[1]肖岳.“以房養(yǎng)老”的前世今生[J].法人，2016（7）：29-30.
[2]李宇嘉.“以房養(yǎng)老”：現(xiàn)狀、問題與路徑選擇[J].中國房地產(chǎn)，2016（25）：13-17.
