房屋動遷法律法規(guī)精選(九篇)
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第1篇：房屋動遷法律法規(guī)范文
自2002年以來，市法院共受理涉及個案當(dāng)事人5人以上的群體性糾紛案件19件，其中涉及城市房屋拆遷安置案件6件，執(zhí)結(jié)2件；拖欠民工工資案件3件，執(zhí)結(jié)2件；拖欠工程款案件6件，執(zhí)結(jié)3件；金融機(jī)構(gòu)抵押借款糾紛案件2件，執(zhí)結(jié)1件；刑事附帶民事案件2件，部分執(zhí)結(jié)。19件案件中，執(zhí)結(jié)8件，執(zhí)結(jié)率為42、1%，平均執(zhí)結(jié)時間為9個月，最長執(zhí)結(jié)時間為26個月，執(zhí)行卷宗最厚達(dá)392頁，個案請示匯報在5次以上的有6件，因請示、匯報耗費法院財力在3000元以上的案件有3件。調(diào)查結(jié)論：當(dāng)前涉及群體性執(zhí)行案件的特點是難度大、干擾強(qiáng)、影響廣、耗財多、效果差。筆者重點研究執(zhí)行中涉及城市房屋拆遷安置和拖欠工程款的案件問題及對策。
二、房屋拆遷和拖欠工程款所存在的問題
總的來看，由于中央11號文件的貫徹落實，國務(wù)院頒發(fā)的《城市房屋拆遷管理條例》及解決拖欠農(nóng)民工的有關(guān)文件的要求，關(guān)于房屋拆遷和拖欠工程款的執(zhí)行案件難度有一定程度的緩解。但問題并沒有得到徹底解決，有時表現(xiàn)得更為尖銳、復(fù)雜。
（一）法律法規(guī)不完善。在新的動遷法規(guī)實施之前，拆遷人（開發(fā)商）與被拆遷人為了各自利益在房屋補(bǔ)償款方面很難達(dá)成協(xié)議。由動遷辦作出行政裁決，申請法院強(qiáng)制拆遷，然后進(jìn)行行政訴訟。在訴訟過程中法院側(cè)重程序?qū)彶椋雎詫Ρ粍舆w房屋價格高低的審查，而房屋拆遷管理條例側(cè)重有利于城市的開發(fā)建設(shè)，沒有充分考慮被拆遷戶的利益，特別城市中部分被拆遷弱勢群體。若房屋不被拆扒還能維持其基本生存，被拆扒補(bǔ)償?shù)呢泿鸥静荒軌蛸I得起新的住房，更談不上產(chǎn)權(quán)調(diào)換、結(jié)清差價款。另外依據(jù)條例，由拆遷人委托評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行估價，并沒有告知被拆遷人對價格不服申請復(fù)議的權(quán)利，勢必造成價格傾向性。由于當(dāng)事人未達(dá)成協(xié)議，也不可能服從動遷辦的行政裁決，這時法院強(qiáng)行拆扒，導(dǎo)致當(dāng)事人對法院不滿。一度出現(xiàn)開發(fā)商賺錢，老百姓無家可歸、法院落罵名的現(xiàn)象。2002年4月，市東北亞商廈在開發(fā)商品樓，被動遷人對動遷辦作出的裁決不服，法院依當(dāng)事人的申請將4名被動遷人的房屋強(qiáng)行拆遷，案件雖經(jīng)一、二審法院判決，但被動遷人仍對判決不服，對價格鑒定部門作出的價格不服，認(rèn)為原房屋是由法院強(qiáng)遷所造成的。
（二）建設(shè)部門管理混亂，導(dǎo)致工程多次轉(zhuǎn)包。
在執(zhí)行拖欠工程款案件中，有一些案件不能及時執(zhí)結(jié)的主要原因，工程多次轉(zhuǎn)包分包。一些有建筑資質(zhì)的單位早已名存實亡，無力建設(shè)工程，而一些個人開發(fā)商以這些有資質(zhì)單位的名義承包工程。承包后或轉(zhuǎn)包他人或到處賒欠原料。2003年王某以建筑公司名義開發(fā)商品樓，中途資金不足，又將余下工程轉(zhuǎn)包給哈市董某，董某賒欠原料時用一室樓房向多人進(jìn)行抵押，約定到期不還款，債權(quán)人有權(quán)占有抵押房屋。董某將其余房屋賣掉后攜款外逃，民工工資更無法兌現(xiàn)。后來抵押權(quán)人訴到法院，才知道董某將房屋“一姑娘許幾家婆”，判決建筑公司和開發(fā)商共同承擔(dān)責(zé)任。結(jié)果無履行能力或下落不明。民工終日持判決到法院要錢。
（三）地方保護(hù)主義的干擾。
由于法院機(jī)構(gòu)設(shè)置、經(jīng)費來源、人員編制等都屬于地方直管，在一些領(lǐng)導(dǎo)心目中形成了“地方法院”等于“地方的法院”的錯誤認(rèn)識。加上為了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府出面保護(hù)外來投資的利益，在執(zhí)行涉及通過招商開發(fā)房地產(chǎn)的案件時，規(guī)定這是一條高壓線，不能輕舉妄動，人為地造成案件久拖不結(jié)。
（四）執(zhí)行標(biāo)的大，一次執(zhí)結(jié)困難。
就法院而言，在涉及群體性訴訟案件時，必須做好財產(chǎn)保全工作，市法院在執(zhí)結(jié)5件拖欠民工工資和拖欠工程款的案件中，有3件是當(dāng)事人申請保全的財產(chǎn)，有1件是執(zhí)行第三人，只有一件因當(dāng)事人未保全只部分執(zhí)行。這些案件最小標(biāo)的是7、09萬元，最大標(biāo)的是22、6萬元。若在訴訟階段不能及時進(jìn)行保全或申請先予執(zhí)行，待判決后基本上無法一次性兌現(xiàn)判決內(nèi)容。
（五）人多示眾，無理纏訪多，上級批示多。
在執(zhí)行群體性糾紛案件時，一些當(dāng)事人特別是工人工程款、工資款案件的當(dāng)事人，他們認(rèn)為法院判完之后就必須執(zhí)行，差一分錢也不行，不去積極舉證，天天在法院，要求拘留包工頭，要求法院拿錢。而那些房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換應(yīng)向開發(fā)商結(jié)清房屋差價款的當(dāng)事人，他們聯(lián)合起來強(qiáng)行入戶，拒不給付差價款。這些人以人多示眾、法不擇眾，他們精心選擇在全國性會議、重大活動期間到各級黨政機(jī)關(guān)上訪。認(rèn)為此時能引起黨政機(jī)關(guān)高度重視，而黨政機(jī)關(guān)為了穩(wěn)定，一方面向法院批示加大執(zhí)行力度或暫緩執(zhí)行，另一方面通知法院匯報，提出要求建議，導(dǎo)致法院左右為難。許多執(zhí)行人員感嘆寧辦10件普通案件，也不辦1件群體性糾紛案件。一些群體性案件執(zhí)行難度大、耗費法院大量人力、物力，結(jié)果仍不能達(dá)到他們滿意。2002年在執(zhí)行黑河地區(qū)農(nóng)機(jī)公司與謝曉霞等28名被告房屋糾紛一案，兩名執(zhí)行員歷經(jīng)兩年零2個月的工作，最后在農(nóng)機(jī)公司放棄部分債權(quán)的前提下，方予結(jié)案。
三、解決執(zhí)行房屋拆遷和拖欠工程款群體性糾紛案件的對策
從去年開展清理拖欠工程款和民工工資案件專項執(zhí)行活動以來，筆者認(rèn)為除用好用足法定強(qiáng)制措施之外，在執(zhí)行環(huán)節(jié)應(yīng)突出工作力度和協(xié)調(diào)溝通，建立健全處理機(jī)制。
（一）應(yīng)不辭勞苦深入執(zhí)行。法院執(zhí)行涉及群體性糾紛案件難度大，涉及人員多，社會影響面大。因此對此類案件，執(zhí)行局長必須選擇特定人員執(zhí)行。執(zhí)行人員不僅要熟知法律法規(guī)，能隨答當(dāng)事人所提出問題，而且要有一定的耐性，能夠經(jīng)得起群體人員的詢問，甚至忍受個別人員的奚落，一方面耐心做好當(dāng)事人思想工作，另一方面要不辭勞苦、敢于執(zhí)行，講究執(zhí)行方法和策略。特別是一個案件中涉及多名被執(zhí)行人的，執(zhí)行人員必須做通幾名被執(zhí)行人的思想工作，以督促他人自動履行。欲強(qiáng)制執(zhí)行時，必須針對首要頑固的被執(zhí)行人，否則他人會共同對抗，使執(zhí)行工作一度陷入困境。
（二）做好財產(chǎn)保全、先予執(zhí)行工作。對于一些拖欠工程款的群體性糾紛案件，法院受案后必須采取財產(chǎn)保全措施，能保全的必須予以保全，符合先予執(zhí)行條件的案件，堅持先予執(zhí)行。絕不能審執(zhí)分離，在保全過程中，執(zhí)行人員提前介入為案件進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行做好基礎(chǔ)。
（三）各部門應(yīng)相互協(xié)調(diào)，齊抓共管。建設(shè)部門對原來拖欠工程款，建設(shè)單位在沒有還清陳欠前，不許承包工程。開發(fā)單位在沒有還清陳欠前，不許進(jìn)行再建工程，建設(shè)部門、電力部門、消防部門等職能部門對拖欠工程款的施工單位不予供電、驗收等，以督促其付清工程款及民工工資。
（四）完善法律法規(guī)，更好保護(hù)弱者。在修改涉及城市房屋拆遷的法律法規(guī)中，在規(guī)劃城市建設(shè)發(fā)展的同時，應(yīng)充分保護(hù)困難群眾的基本生活保障，只要不是公益建房、國家征用土地等，人民法院不應(yīng)介入強(qiáng)制拆遷過程。在房屋補(bǔ)償款作價評估時應(yīng)規(guī)定當(dāng)事人有更多的權(quán)利，新的動遷法規(guī)及城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見在這方面已有很好的體現(xiàn)。
第2篇：房屋動遷法律法規(guī)范文
一、違法平改坡建設(shè)現(xiàn)狀
從調(diào)查統(tǒng)計情況來看，我縣城區(qū)內(nèi)違法平改坡建設(shè)大致可分為八塊區(qū)域，其中，桃園小區(qū)、江濱小區(qū)、竹園小區(qū)、東淤片區(qū)為重點區(qū)域；定陽南墅路、北門片區(qū)、西門片區(qū)、花山片區(qū)違法平改坡建設(shè)相對較少。全縣城區(qū)違法平改坡建設(shè)戶達(dá)40%。以上區(qū)域內(nèi)大部分違法平改坡建設(shè)戶是南前坊、常年青村“城中村”的村民和上個世紀(jì)80-90年代的舊城改造的動遷戶。近年來，雖然我們采取了多種形式和措施，加大對違法平改坡建設(shè)的執(zhí)法力度，但由于歷史等多方面的原因，違法平改坡建設(shè)現(xiàn)象仍較嚴(yán)重。主要呈以下特點：
1、數(shù)量“多”。近兩年違法平改坡建設(shè)呈遍地開花之狀，首先是村民法規(guī)意識淡薄，自以為只有建設(shè)房屋需要審批，在自已樓上加一點做些改動問題不大，又不防礙別人沒關(guān)系，殊不知這種行為也是違法的。其次是觀念意識差，你在樓頂改成坡屋面，我也要加，不然我的樓房就會比你低，小區(qū)與小區(qū)之間的效仿現(xiàn)象時有發(fā)生。
2、速度“快”。村民普遍采取“你來我停，你走我建，你拆我鬧”的戰(zhàn)術(shù)，利用晚上和節(jié)假日時間組織大量的人力、物力，突擊搶建，待執(zhí)法人員發(fā)現(xiàn)后，木已成舟。此種方式已被廣大違法建房戶廣泛運用，往往一、二天就能建完工，建房速度之快令監(jiān)管者防不勝防。
3、關(guān)門“建”。部分違法建房戶晚上偷偷將建筑材料運送到屋內(nèi)，白天將房門關(guān)好在里面進(jìn)行施工，致使執(zhí)法人員無法進(jìn)入施工現(xiàn)場實施查處。
4、隱蔽“建”。一些違法建房戶以房頂漏水為借口，先在屋頂搭建雨篷，再用彩條布等物品進(jìn)行遮擋，有的干脆說屋頂已經(jīng)漏了，要搭建石棉瓦棚為了遮風(fēng)擋雨。之后再慢慢在今天建一點明天建一點，逐步建起來。
二、存在問題的主要原因
1、經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動原因。隨著城市建設(shè)和舊城改造步伐的不斷加快，大量農(nóng)村人員涌進(jìn)縣城就業(yè)，基本是靠租房作為落腳點，致使城區(qū)內(nèi)的房屋出租顯得異常緊俏。這些城中村的村民為了謀取利益，常常以家庭住房緊張、漏雨等理由為借口擅自搭建，實則用于出租來獲取利益。這是其一。二是套取拆遷補(bǔ)償。因城市建設(shè)需要，近年來政府實施舊城改造過程中為了兼顧老百姓實際利益，對部分拆遷戶的確付出了較高的拆遷補(bǔ)償，不少村民市民嘗到甜頭后，意識到他們的房子可能會因城市的擴(kuò)展而被拆遷，想方設(shè)法在老房屋頂上隨意亂搭亂建，以求日后得到更多的拆遷補(bǔ)償費。
2、房屋使用年限原因。通過調(diào)查，我縣這幾個小區(qū)的自建房多數(shù)是上個世紀(jì)80-90年代的舊城改造的動遷戶。從時間上來看，都有二三十年了，加上當(dāng)時農(nóng)民自建房設(shè)計等原因，房屋質(zhì)量基本算不上太好，經(jīng)過二三十年的風(fēng)雨，的確也存在平頂上漏雨情況。他們?yōu)榱四軌蚶^續(xù)居住，往往會在房頂上加上一層將平頂改為坡頂，一方面可以大大增加利用率。另一方面可以改造好漏雨現(xiàn)象。
3、法制觀念淡薄原因。部分群眾因自身文化素質(zhì)的局限和受傳統(tǒng)觀念影響，對城市規(guī)劃管理法律法規(guī)認(rèn)知不深，法律意識淡薄，總認(rèn)為在自家房屋上，想怎么建就怎么建，不影響他人，與他人無關(guān)。有的村民市民嫌審批手續(xù)繁瑣，時間長，心存僥幸，認(rèn)為即使被發(fā)現(xiàn)，罰點款就可以，遠(yuǎn)比辦手續(xù)省事，于是就先蓋了再說，查到再說。另一方面是部分城中村的村干部則持放縱態(tài)度，總認(rèn)為都是鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親、街坊鄰居的面子上拉不下來，只有睜一只眼閉一只眼，放任自流。
4、強(qiáng)拆阻力大。違建歪風(fēng)長期遏而不止的主要原因之一，首先是門難進(jìn)，法律規(guī)定沒有賦予城管私進(jìn)民宅的權(quán)利，因此,在執(zhí)行強(qiáng)拆時往往會要求相關(guān)部門配合，耗費了大量物力、人力，取得的效果微乎其微。給強(qiáng)拆工作帶來了困難重重、步履維艱。其次是村民市民對干擾較大，在實施強(qiáng)拆過程中往往搬出家中的老人、婦女小孩作為擋箭牌，有的甚至采用過激行為阻礙，暴力抗法現(xiàn)象也時有發(fā)生。
5、監(jiān)管原因。目前，我隊行使的違法建設(shè)查處職能是受規(guī)劃建設(shè)局委托執(zhí)法，我們沒有執(zhí)法主體，往往等我們查到案件，按照程序一級一級報批時，違法建房戶的建設(shè)已完成。一直以來,有關(guān)部門對城區(qū)平改坡一律不予審批，主要原因是怕改造房以平改坡為借口實施加層，難以控制，所以一刀切。而改造戶認(rèn)為橫豎都是違章,不如加層合算,故頂風(fēng)而上。等到“生米煮成熟飯”，建筑形成后再拆除難度就很大了。這樣就形成已建成的違章建筑在短期內(nèi)得不到拆除，又帶來了部分人的僥幸心理和攀比心理，如此惡性循環(huán)，導(dǎo)使屢禁不止。
三、對策及建議
1、高度重視，形成齊抓共管態(tài)勢。違法建設(shè)經(jīng)過多年的發(fā)展和積累，面廣量大已經(jīng)成了阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展、影響城市化進(jìn)程的頑疾，僅綜合執(zhí)法大隊一個部門管理，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遏制不了其蔓延態(tài)勢。要徹底解決違法建設(shè)這個“老大難”問題，政府必須把對城區(qū)違法建設(shè)的發(fā)現(xiàn)、制止、查處、拆除列入重要議事日程，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、加強(qiáng)協(xié)調(diào)、加大責(zé)任追究力度，需要政府牽頭組織相關(guān)職能部門從組織領(lǐng)導(dǎo)上形成合力，制定目標(biāo)、落實責(zé)任。同時，要大力宣傳規(guī)劃管理的法律法規(guī)，提升群眾守法意識；充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用，使群眾能舉報，愿舉報，敢舉報。
2、改善人居環(huán)境，提高居民生活品質(zhì)。采用疏導(dǎo)為先,引導(dǎo)居民本著美觀實用角度出發(fā)，依法按章實施“平改坡”目前這一做法在很多城市已經(jīng)鋪開,例如:上海、天津、杭州等城市都是由政府財政補(bǔ)貼對城區(qū)舊商品房也實行“平改坡”，通過改造這項工程的實施使得幾十萬居民已經(jīng)得到了受益。作為我縣來講，目前要想開展此項工程改造，從財力上是有一定難度，那么我們可以分步實施，首先對城區(qū)自建房符合改造條件的房屋先行進(jìn)行改造，等以后條件成熟后再對城區(qū)舊商品房進(jìn)行“平改坡”工程的改造，讓所有百姓群眾都得到政府的關(guān)懷。
第3篇：房屋動遷法律法規(guī)范文
深入學(xué)習(xí)貫徹科學(xué)發(fā)展觀，按照建設(shè)外灘金融集聚帶、打造世博服務(wù)區(qū)的要求，以公開、公正、公平為原則，以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩，堅持推行“五陽光”（即：執(zhí)行陽光政策、堅持陽光操作、實施陽光監(jiān)督、倡導(dǎo)陽光心態(tài)和確保陽光結(jié)果）的動拆遷運作方式，積極營造居民支持動遷、參與動遷、監(jiān)督動遷的良好氛圍，確保動拆遷全過程的公開透明、規(guī)范操作，進(jìn)一步有序推進(jìn)我區(qū)舊區(qū)改造動拆遷工作。
二、工作原則
（一）執(zhí)行陽光政策
在現(xiàn)行政策法規(guī)的框架下，結(jié)合我區(qū)實際情況，拆遷人應(yīng)制訂符合地塊實際的動遷安置政策口徑和具體方案，并報請區(qū)舊區(qū)改造暨動拆遷管理辦公室審核通過。在動拆遷政策制訂過程中，應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)工作的透明度和公信力。一旦明確動遷政策口徑和具體方案，必須嚴(yán)格執(zhí)行，堅決做到前后一致。
（二）堅持陽光操作
嚴(yán)格規(guī)范工作流程和動遷工作人員行為，確保陽光動遷落到實處。規(guī)范動遷工作流程，科學(xué)合理設(shè)計流程中的每一環(huán)節(jié)，避免工作紕漏，實現(xiàn)科學(xué)管理。通過宣傳教育和制度保證，規(guī)范動遷工作人員行為，強(qiáng)化規(guī)范操作，杜絕違規(guī)操作。
（三）實施陽光監(jiān)督
區(qū)各職能部門及兩級指揮部應(yīng)落實監(jiān)督管理措施，并調(diào)動群眾參與監(jiān)督的積極性，切實將監(jiān)督貫穿于“兩清”調(diào)查、簽約、安置等動遷工作全過程。區(qū)監(jiān)察局應(yīng)加強(qiáng)對職能部門執(zhí)行陽光動遷政策的監(jiān)督檢查。
（四）倡導(dǎo)陽光心態(tài)
采取各種有效方式在動遷居民、動遷工作人員中統(tǒng)一思想，消除對陽光動遷工作的各種疑慮，堅持動遷工作“又好、又快、又穩(wěn)”協(xié)調(diào)推進(jìn)，不靠“開口子、送政策，一放了之”，提高居民和動遷工作人員對陽光動遷的認(rèn)可度。
（五）確保陽光結(jié)果
確保在堅持陽光政策的前提下，動遷基地收尾平穩(wěn)有序，動遷安置結(jié)果公開透明、群眾認(rèn)可，為我區(qū)后續(xù)舊區(qū)改造帶來示范效應(yīng)。
三、具體工作內(nèi)容
（一）動遷準(zhǔn)備階段
1.動遷政策制訂過程中，拆遷人應(yīng)就動遷實施方案充分聽取被動遷居民和社會公信人士的意見，注意吸收合理要求和建議，優(yōu)化完善后確定為正式方案。
2.認(rèn)真做好動拆遷基地“兩清”復(fù)核及認(rèn)定工作。一是拆遷實施單位應(yīng)按拆遷公告時點，核定被拆遷權(quán)證數(shù)及權(quán)證記載房屋面積和應(yīng)安置人口，通過深入細(xì)致工作，對拆遷戶現(xiàn)有戶籍人口和房屋面積、戶籍轉(zhuǎn)移情況、相關(guān)人員他處住房情況（是否有動遷安置、福利分房）進(jìn)行全面復(fù)核，由區(qū)舊改指揮部召集街道分指揮部、住房保障房屋管理局、公安派出所組成認(rèn)定小組認(rèn)定后，并經(jīng)過舊改指揮部認(rèn)定程序后予以鎖定，作為拆遷安置補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。二是鎖定未見證面積。由區(qū)舊改指揮部委托有專業(yè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對未見證面積進(jìn)行測繪丈量，測繪丈量結(jié)果由被拆遷人、房屋承租人簽字確認(rèn)，兩級指揮部按動遷實施方案和相關(guān)政策口徑，經(jīng)一定復(fù)核認(rèn)定程序后予以認(rèn)定。
3.認(rèn)真組織好拆遷居民房屋的評估工作。各相關(guān)部門在評估公司選擇過程中，要嚴(yán)格按照選擇評估機(jī)構(gòu)的規(guī)范程序，充分尊重大多數(shù)拆遷居民的意愿，讓拆遷居民有充分選擇評估機(jī)構(gòu)的權(quán)力。
（二）動遷實施階段
1.工作要求
一是堅持“五項制度”，即堅持公示制度、制度、投訴舉報制度、承諾制度、監(jiān)督制度。二是確保“三個一致”：堅持公示內(nèi)容與實際操作一致，堅持拆遷政策口徑執(zhí)行前后一致，堅持實際補(bǔ)償與補(bǔ)償協(xié)議一致。三是實現(xiàn)“三個充分”，讓被拆遷人有充分的時間理解、消化拆遷政策，有充分的協(xié)商過程，有充分的搬遷準(zhǔn)備。四是做到兩個到位，即堅持拆遷政策宣傳到位，拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)落實到位。
2.拆遷基地必須公示的工作內(nèi)容
拆遷實施單位應(yīng)在接待被拆遷對象的辦公場地公開以下內(nèi)容：
（1）拆遷公告、拆遷許可證（復(fù)印件），委托拆遷的還應(yīng)張貼受托單位的資格證書復(fù)印件；
（2）五項公示內(nèi)容（拆遷補(bǔ)償方案、房屋評估機(jī)構(gòu)選舉結(jié)果及房屋評估結(jié)果評估鑒定機(jī)構(gòu)、拆遷公司名稱、基地負(fù)責(zé)人和上崗工作人員名單以及《拆遷工作人員守則》；
（3）拆遷政策口徑及居民“兩清”資料（被拆遷戶人員和房屋等基本情況）；
（4）拆遷安置房源的地址、面積、價格以及房型及使用情況，如是期房的也應(yīng)公布相應(yīng)資料信息；
（5）被拆遷人簽約進(jìn)展情況以及特殊困難認(rèn)定條件、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)定結(jié)果；
（6）房屋拆遷前，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定將房屋分戶估價單在房屋拆遷協(xié)議簽訂前送達(dá)被拆遷房屋所有人。
3.簽約工作要求
（1）房屋拆遷協(xié)議應(yīng)使用市住房保障房屋管理局統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容的電腦打印格式文本。做到內(nèi)容填寫正確、規(guī)范。如另有附加協(xié)議的，應(yīng)在拆遷協(xié)議的有關(guān)條款中加以注明。
（2）拆遷補(bǔ)償安置方案經(jīng)雙方協(xié)商一致，被拆遷人在拆遷協(xié)議上蓋章或簽字后，拆遷人應(yīng)在30天內(nèi)蓋章簽字后，將拆遷協(xié)議書送達(dá)被拆遷人。拆遷實施單位與居民簽約后自簽約一周（7天）內(nèi)由專人報指揮部審核。指揮部自簽約日起二周（14天）內(nèi)必須審核完畢；拆遷實施單位應(yīng)對被拆遷人最終的補(bǔ)償安置結(jié)果（包括貨幣補(bǔ)償款總額、安置房屋套數(shù)、地址、面積、價值以及其他補(bǔ)償補(bǔ)助的結(jié)果）以及形成安置結(jié)果的各相關(guān)要素（包括被拆除房屋權(quán)證情況、建筑面積、房屋及其附屬物評估價格，居住困難戶的認(rèn)定以及根據(jù)拆遷協(xié)議方案對補(bǔ)償安置結(jié)果有影響的要素）進(jìn)行公示，公示期為7天；公示結(jié)束，由拆遷實施單位在7天內(nèi)支付拆遷安置補(bǔ)償款和辦理安置房進(jìn)戶手續(xù)。
（3）被拆遷人選擇貨幣安置的，拆遷人應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定程序辦理，由經(jīng)辦銀行為被拆遷人開列“個人存折”。拆遷人不得以現(xiàn)金等其他方式向被拆遷人支付貨幣安置款。
（4）拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，拆遷實施單位需將協(xié)議報送區(qū)住房保障房屋管理局備案。
（三）動遷收尾階段
1.行政裁決應(yīng)嚴(yán)格按照動遷相關(guān)政策法規(guī)規(guī)范操作，確保工作沒有瑕疵。
2.進(jìn)入行政程序后要加大協(xié)調(diào)化解力度，化解口徑應(yīng)與動遷補(bǔ)償政策保持前后一致，杜絕開口子。
3.對于特殊困難對象的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和辦法，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償安置方案中予以明確，審核過程應(yīng)邀請政府相關(guān)職能部門、街道綜合指揮部以及社會公信人士共同參與、確認(rèn)，并公示結(jié)果。
四、保障措施
（一）明確任務(wù)分工，加強(qiáng)管理
區(qū)有關(guān)職能部門和各指揮部要加強(qiáng)對一線拆遷隊伍的教育管理與監(jiān)督考核，根據(jù)“統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、公開操作、嚴(yán)肅紀(jì)律、依法動遷”的總體要求，定期或不定期組織安排全區(qū)拆遷隊伍的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高拆遷隊伍的政治、業(yè)務(wù)素質(zhì)。
拆遷公司的主管（集團(tuán)）公司層面應(yīng)切實承擔(dān)對所屬拆遷公司的直接領(lǐng)導(dǎo)管理和監(jiān)督職責(zé)，制訂各項有效措施，建立完善工作機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高隊伍素質(zhì)，提升企業(yè)形象。
（二）完善考核制度，獎懲分明
建立和強(qiáng)化拆遷目標(biāo)考核制度?？荚u工作由區(qū)舊改暨動拆遷辦牽頭成立考評小組，對拆遷實施單位按照“質(zhì)、量、穩(wěn)、本、廉”5個方面內(nèi)容，結(jié)合拆遷工作實績進(jìn)行綜合考評?？荚u方式將采取中途階段性考評和拆平交地后綜合考評相結(jié)合的形式，考評結(jié)果將作為年度評優(yōu)評先以及行業(yè)管理拆遷資質(zhì)準(zhǔn)入的重要依據(jù)。
對拆遷實施按照“領(lǐng)導(dǎo)班子好、隊伍建設(shè)好、工作機(jī)制好、拆遷效益好、化解矛盾好、群眾評價好”的標(biāo)準(zhǔn)建立獎懲激勵機(jī)制，營造“比、學(xué)、趕、幫、超”的動遷工作氛圍，通過評比表彰以及獎懲激勵機(jī)制，進(jìn)一步調(diào)動拆遷實施單位和拆遷工作人員的積極性，加快舊區(qū)改造步伐。
（三）落實監(jiān)督制度，體現(xiàn)公正、公平、公開原則
1.啟動動遷安置結(jié)果公示及評議工作制度。對動拆遷補(bǔ)償安置結(jié)果進(jìn)行公示，自覺接受拆遷居民監(jiān)督。同時，定期組織安置結(jié)果評議，組織居民代表和社會公信人士對簽約結(jié)果進(jìn)行抽查評議，并邀請被拆遷居民參加。積極落實公信人士監(jiān)督職能。通過建立“居民實名有獎舉報”、“安置結(jié)果評議”和“特邀監(jiān)督”三項公開監(jiān)督機(jī)制，構(gòu)建居民參與動拆遷、監(jiān)督動拆遷的平臺，確保拆遷居民全過程參與監(jiān)督。
2.設(shè)立監(jiān)督舉報制度。區(qū)監(jiān)察局在動遷現(xiàn)場設(shè)立舉報箱，并告示投訴電話，對群眾舉報動拆遷過程中的違法、違規(guī)行為進(jìn)行調(diào)查、核實。查實的由區(qū)監(jiān)察局或相關(guān)職能部門給予通報批評、限期整改、停止拆遷等處理。構(gòu)成犯罪的移送司法部門處理。由區(qū)舊區(qū)改造暨動拆遷管理辦公室對動拆遷單位的行為實施全過程的監(jiān)督、管理，對動拆遷過程中重大問題進(jìn)行協(xié)調(diào)。
3.設(shè)立審計監(jiān)督制度。拆遷人應(yīng)自覺接受審計部門的審計監(jiān)督，對審計揭示的問題應(yīng)及時進(jìn)行調(diào)查處理和整改。
第4篇：房屋動遷法律法規(guī)范文
一、踏踏實實完成本職工作
在X工作期間，我擔(dān)任了、司法接待、黨務(wù)、第三次經(jīng)濟(jì)普查等工作量較大的職務(wù)。在工作中我認(rèn)真遵守制度，接待群眾X名，參與現(xiàn)場接訪X件，綜合維穩(wěn)承辦X件。在工作中我印象最深的就是，有一次在動遷戶因為拆遷的簽約價格談不攏，變成釘子戶。后來，動遷施工隊在大雨中作業(yè)，使得動遷戶的下水道被堵塞，下雨天使得釘子戶房屋、農(nóng)田被水淹沒。因而該戶人家在上訪時情緒比較激動。我為了穩(wěn)定上訪者的情緒，決定首先要拉近與他們的距離，讓他們從心理上接受我、信任我。我一次又一次不厭其煩地聽他們講不滿、怨氣，等他們發(fā)泄完了、累了，我就和他們換位交流，我告訴他們：“你們的心情我能體會，從法律上講，你們需要法律給你們一個公道。我相信他們當(dāng)時的行為也在一定程度上給你的家庭帶來了傷害。我剛說完，他們就又開始議論起來：其實我們不是不講理，只是沒人知道我們這里生活了這么久，要拆遷，怎么就那么容易拆遷呢？而且相關(guān)補(bǔ)償也不能讓我們滿意，因為這件事我們受了多少罪啊?！蔽夷托詢A聽，我就趁勢開始采用‘塵埃落定法’和‘法律威懾法’，我邀請了相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共同做他們思想工作，安撫他們的情緒。通過各方面的反復(fù)溝通、協(xié)調(diào)，最終使拆遷隊和該戶人家簽訂了滿意的拆遷協(xié)議。
還有一件司法接待工作上的事情也讓我印象深刻。有一戶人家家里動遷了。由于母親走的早，女兒從讀書開始，每年回家看望爸爸2-3次，與父親關(guān)系比較生疏。后來父親再婚了，家中動遷了，父親不為女兒考慮，一心只想將房款據(jù)為己有。女兒在萬般無奈下找到了我，尋找司法幫助。我通過走訪了解了詳細(xì)的情況。她的父親確實想將房款占為己有。我一開始就先做她父親的思想工作，但是最終沒有效果。看著他對女兒的無情和冷酷，我決定幫助她通過司法途徑來解決這件事情。因為溝通未果，我和法院的相關(guān)工作人員一起去這位女孩的父親家，并通過法律法規(guī)和司法政策使這位父親認(rèn)識到自己的錯誤。最終和她的女兒和好如初，一家人又冰釋前嫌地在一起了?？创筮@樣的情境，我感受到了我的工作的快樂。
都說工作著的人是快樂著的，在X工作期間，我深深的體會到了這種快樂。雖然工作是繁忙的，但我把所有工作都當(dāng)作領(lǐng)導(dǎo)對我的信任、考驗和鍛煉，自我加壓，盡職盡責(zé)，拼搏進(jìn)取。
二、加強(qiáng)修養(yǎng),時刻注意自我約束
工作使我增長了見識，進(jìn)一步樹立了正確的人生觀、世界觀和價值觀，增強(qiáng)了為民服務(wù)的本領(lǐng)。在X工作中我始終認(rèn)真維護(hù)與領(lǐng)導(dǎo)、同事們之間的團(tuán)結(jié)，無論是對同事，還是群眾，都做到態(tài)度和藹，主動熱情。并且嚴(yán)格要求自己，做到廉潔自律，積極培養(yǎng)實干精神、敬業(yè)精神、甘奉獻(xiàn)精神、創(chuàng)新精神。
第5篇：房屋動遷法律法規(guī)范文
關(guān)于“空心村”整治工作的幾點看法
作者：嚴(yán)瑛 吳文平
來源：《建筑工程技術(shù)與設(shè)計》2015年第07期
在江西省峽江縣農(nóng)村，以前農(nóng)民建房由于沒有規(guī)劃，農(nóng)民建房又不拆舊房，即使想拆舊建新，而老房又都由于交通不便，難以通行。隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，絕大多數(shù)農(nóng)民都選擇在三邊一線處建新房，新住宅不斷向外拓展，村內(nèi)出現(xiàn)了大面積的空閑住宅，鄉(xiāng)村建設(shè)用地外延內(nèi)空，形成了所謂的“空心村”，不僅導(dǎo)致土地資源的嚴(yán)重浪費，而且影響了村容村貌、村民關(guān)系、安全穩(wěn)定。如何加快改造“空心村”，已經(jīng)成為新農(nóng)村建設(shè)必須著力解決的一個突出問題。下面以筆者工作的戈坪鄉(xiāng)為例進(jìn)行探討：
一、分析戈坪鄉(xiāng)“空心村”現(xiàn)狀及成因分析
戈坪鄉(xiāng)位于江西省吉安市峽江縣西北，駐地戈坪村，距水邊鎮(zhèn)公路里程34.2公里。東連仁和，南鄰巴邱，西接硯溪，北界新余市，面積81平方公里，轄戈坪、舍龍、小坑、汀溪、芳洲、白沙6個村民委員會，人口6900余人。其中，有4個自然村不同程度的存在空心村現(xiàn)象，其中，白沙村委滸嶺自然村有房屋19棟，戶籍人口95人，舍龍村委袁家?guī)X下自然村有房屋17棟，戶籍人口72人，目前已全部完成動遷；還有汀溪村委汀溪村和芳洲村委芳洲村，基本屬于“空心村”范疇。
“空心村”的出現(xiàn)，是多種因素作用的結(jié)果，具體表現(xiàn)在：
1、是村鎮(zhèn)規(guī)劃原因。村莊建設(shè)規(guī)劃嚴(yán)重滯后，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和農(nóng)民建房需求；規(guī)劃布局局限于當(dāng)前，沒有涉及長遠(yuǎn)，沒有起到引導(dǎo)作用，村民和干部的規(guī)劃意識不強(qiáng)，隨意性較大，農(nóng)村個人建房選址具有很大的盲目性，新建住房比較凌亂和分散；村莊基礎(chǔ)設(shè)施和出行交通條件普遍滯后，“人往高處走，房往好處建”的心理使村民紛紛到村莊外圍條件相對較好、交通便利的地方去建房；時間一長，老村逐漸變“空”。
第6篇：房屋動遷法律法規(guī)范文
現(xiàn)將房屋征收階段性工作情況簡要匯報如下：
一、進(jìn)展情況
列入第一批會戰(zhàn)范圍的是在建項目掃尾X戶，某項目和某環(huán)路兩側(cè)環(huán)境整治X戶，共涉及X戶征收任務(wù)，截止X月X日，已簽協(xié)議X戶，已拆除X戶。其中，在建項目掃尾X戶中，已簽協(xié)議X戶，已拆除X戶；某項目和某環(huán)路兩側(cè)環(huán)境整治X戶中，已簽協(xié)議X戶，已拆除X戶。其它各村項目掃尾的進(jìn)展相對遲緩。
目前追加的任務(wù)：一是某項目X戶，截止X月X日已簽協(xié)議X戶；二是某地選址范圍內(nèi)X戶，截止X月X日已簽協(xié)議X戶，其余仍在洽談推進(jìn)之中。
二、主要做法
X月X日區(qū)重點工作專題匯報會后，我們于X月X日上午召開動遷人員會議，認(rèn)真?zhèn)鬟_(dá)和貫徹落實區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)對拆遷的工作要求，并積極采取以下四條措施加以推進(jìn)：
一是召開會議推動。X日上午，指揮部組織召開了加快房屋征收工作推進(jìn)會，階段總結(jié)到村到組到人，剖析原因不漏一村一組一戶，進(jìn)一步打氣鼓勁、壓實責(zé)任，搶時間、抓進(jìn)度，補(bǔ)短板、爭主動，著力推進(jìn)項目建設(shè)范圍房屋征收掃尾清零工作。
二是上下協(xié)同聯(lián)動。抽調(diào)的科級干部、街道、村（社區(qū)）、拆遷公司所有人員全部走上一線，實行入戶洽談三班倒，白天黑夜連軸轉(zhuǎn)。踐行走進(jìn)千家萬戶、想盡千方百計、說盡千言萬語、歷盡千辛萬苦的“四千四萬精神”，硬著頭皮、厚著臉皮、磨破嘴皮，耐心細(xì)致的做好群眾工作。
三是社會資源互動。我們堅持用釘釘子的精神，對在外地打工和藏而不露的天天找、天天約、天天談，敢于面對面地做工作、同時精準(zhǔn)摸排分析，把握突破難點，采取各個擊破的思路和措施，發(fā)動方方面面的力量去做工作，通過各種社會關(guān)系去做工作，并取得一定實效。
四是督查問效促動。堅持每天一匯報，每天一點評，每天一通報、每天一調(diào)度，每天一會辦。同時采取白天巡查、夜里抽查、實地檢查等辦法督促動遷人員在崗在位在狀態(tài)。
三、下一步工作打算
第一批會戰(zhàn)已經(jīng)進(jìn)入尾聲，我們將牢固樹立背水一戰(zhàn)的決心，認(rèn)真研究工作推進(jìn)中的難點、堵點和痛點，善用化解矛盾的智慧，進(jìn)一步打開工作局面，確保實現(xiàn)預(yù)期效果。具體采取以下四點措施：
（一）統(tǒng)一思想、堅定信心
在下一步推進(jìn)過程中我們將從以下三個方面做起：一是認(rèn)識再深化。堅持項目為大，突出重點園區(qū)、重點項目、重點道路房屋征收和掃尾清零工作，努力為“加快建設(shè)某城融合綠色發(fā)展示范區(qū)”勇?lián)笕?、多做貢獻(xiàn)；二是工作再務(wù)實。堅持穩(wěn)定壓倒一切，但絕不以穩(wěn)定作為慢作為、不作為的擋箭牌。一方面，我們將繼續(xù)耐心的教育、引導(dǎo)、說服群眾，把補(bǔ)償政策講在前、把法律法規(guī)講在前，把關(guān)心疏導(dǎo)做在前，最大限度爭取群眾理解、支持、配合；另一方面，堅持用法治思維和法治方式推進(jìn)征收，規(guī)范工作程序，加強(qiáng)市場化拆遷行為管控，堅持做到自拆有簽字、助拆先申請、強(qiáng)拆有預(yù)案。對個別漫天要價、無理取鬧的人員，找準(zhǔn)軟肋和突破口，運用法律的手段，形成強(qiáng)大法律的震懾力，堅決掃除空白村、空白點。加強(qiáng)輿情研判，高度重視相關(guān)的調(diào)處與化解，切實做好相關(guān)人員的安撫教育工作，確保拆前、拆中、拆后全過程的穩(wěn)定；三是動力再加碼。我們希望有外援，但我們絕不依賴外援。抽調(diào)的機(jī)關(guān)科級即將回到原單位，我們街道將持續(xù)發(fā)力，堅決做到思想不松、力度不減，再鼓實勁、再上措施，強(qiáng)化包保責(zé)任，主攻薄弱環(huán)節(jié)，突出工作重點，全力保障項目建設(shè)。
（二）強(qiáng)化責(zé)任、敢于擔(dān)當(dāng)。
按照“屬地管理”原則和“村自為戰(zhàn)”模式，進(jìn)一步明確拆遷征地是村主要領(lǐng)導(dǎo)的重要職責(zé)和村兩委的必成目標(biāo)，完善“定戶、定員、定責(zé)”的考核體系，促進(jìn)形成街道、村（社區(qū)）、動遷組三級聯(lián)動工作機(jī)制常態(tài)化。
（三）因戶制宜，綜合施策。
進(jìn)一步深入了解群眾、幫助群眾、理解群眾、感動群眾，堅持實踐創(chuàng)新，勇于善于探索新辦法，充分運用好法律、經(jīng)濟(jì)、教育等綜合措施，真正做到法、理、情有效結(jié)合，著力攻克一批重點障礙，真正做到拆大、拆難，拆出公平、拆出正氣。謀定而后動，打好組合拳。
（四）認(rèn)真督查，嚴(yán)格獎懲。
崇尚快節(jié)奏、做到滿負(fù)荷，體現(xiàn)超常規(guī)、追求高效率，加快推進(jìn)工作的落實，著力形成你追我趕的工作氛圍。進(jìn)一步完善激勵問責(zé)機(jī)制，充分激發(fā)活力，釋放能力。對敢于擔(dān)當(dāng)、成效顯著的給予表揚(yáng)和獎勵；對工作不在狀態(tài)，人到心不到、出工不出力，推進(jìn)毫無起色的黨員干部進(jìn)行問責(zé)約談，必要時采取組織措施。堅持紀(jì)律約束，嚴(yán)守黨紀(jì)政紀(jì)，嚴(yán)格工作規(guī)范，對違反紀(jì)律行為，堅決懲治，決不手軟，確保征地拆遷工作陽光、廉潔、高效。
總之，我們將以工管委的決策部署為不斷前行的動力，積極提振工作狀態(tài)，抱定必勝信心，克服厭戰(zhàn)情緒和泄氣思想，全力以赴打好房屋征收攻堅戰(zhàn)！
四、當(dāng)前面臨的困難及建議
一是要齊抓共管，增強(qiáng)合力。征地拆遷工作是一項系統(tǒng)工程，綜合性強(qiáng)，涉及面廣，需要各級各部門各司其職，通力配合，協(xié)調(diào)聯(lián)動。就街道房屋征收工作實際而言，我們需要公安、財政和城管部門進(jìn)一步前移服務(wù)窗口，要派員常駐拆遷一線，指導(dǎo)協(xié)助把好補(bǔ)償政策關(guān)、法治維穩(wěn)關(guān)和拆除違建關(guān)。
二是要快建快安，降低風(fēng)險。失地后生活靠什么，拆遷后自己住哪里？這是目前群眾普遍關(guān)心和最為擔(dān)憂的兩個問題，從換位思考的角度，群眾所思所慮也不是不無道理。目前某地以西已經(jīng)無房可租，周轉(zhuǎn)房也是人滿為患，安置房建設(shè)一直處于滯后狀態(tài)，在安置上我們街道向群眾打了“白條”。群眾婚喪嫁娶要房子，尤其是近千戶群眾在外周轉(zhuǎn)，安全風(fēng)險居高不下，周轉(zhuǎn)費用逐年疊加。我們街道既感到寢食難安，如履薄冰，又覺得責(zé)任在肩，無能為力。為此，我們建議：一是區(qū)級層面要不斷加大安置房建設(shè)力度和資金保障，區(qū)有關(guān)部門要為街道分擔(dān)壓力，拿出項目建設(shè)的勁頭，努力實現(xiàn)當(dāng)年動工、當(dāng)年交付使用，有效降低周轉(zhuǎn)房的安全風(fēng)險，減少周轉(zhuǎn)費用支出浪費；二是充分考慮拆遷后失地群眾的中長期利益，在招大引強(qiáng)的同時，采取配套建設(shè)城市功能性項目和群眾創(chuàng)業(yè)載體，加大就業(yè)培訓(xùn)，增加就業(yè)機(jī)會，優(yōu)先安置失地農(nóng)民進(jìn)入園區(qū)務(wù)工和經(jīng)營攤位，努力讓失地群眾端上“新飯碗”，以確保全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會永續(xù)發(fā)展，長治久安。
第7篇：房屋動遷法律法規(guī)范文
承租方： （以下簡稱乙方）
根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，甲乙雙方在自愿平等互利的基礎(chǔ)上將其合法擁有的廠房出租給乙方使用，就有關(guān)事宜雙方達(dá)成協(xié)議，具體條款如下：
一、出租廠房：
1、甲方將座落在 所有廠房廠地租賃給乙方使用。
二、租期：
1、廠房租賃期限自 止，租賃期為 年。
2、租賃期滿甲方有權(quán)收回廠房，乙方應(yīng)如期歸還。如乙方需繼續(xù)租賃或合同延續(xù)，應(yīng)提前三個月向甲方提出，甲方同意后重新簽合同。
3、因乙方在經(jīng)營中需提前解除租賃合同，應(yīng)提前三個月書面告知甲方，可以解除合同。
三、租金支付方式：
1、甲、乙雙方約定，該廠房租賃金額為每年人民幣叁萬伍仟元（35000元）整，租賃金額在合同簽定之日起付清后本合同方可生效。
2、乙方每年都應(yīng)在1月1日當(dāng)天付清當(dāng)年的租金。最多可延長10天。如不付款甲方有權(quán)解除合同，收回租賃廠房，對乙方不予補(bǔ)償。
四、廠房使用要求和維修責(zé)任：
1、租賃期間，如乙方人為損壞應(yīng)給予修理賠償。
2、乙方自建廠房自行維修管理。
3、乙方在租賃期間，甲方的廠內(nèi)財物代為保管，乙方不承擔(dān)任何責(zé)任。
4、乙方在租賃結(jié)束后，清理完自建的建筑物，恢復(fù)原貌。
5、乙方在租賃期滿后，屬乙方投資的廠房、機(jī)械及其它附屬設(shè)施屬乙方所有。如不租所有財產(chǎn)應(yīng)清除出廠，否則甲方有權(quán)處理。
6、租賃期間，乙方發(fā)現(xiàn)該廠房及附屬設(shè)施非乙方損壞或故障時，應(yīng)及時通知甲方修復(fù)，甲方應(yīng)在接到乙方通知后3日內(nèi)進(jìn)行維修，逾期不維修，乙方可代為維修，費用甲方承擔(dān)。
五、廠房的出租及歸還：
1、租賃期間，乙方應(yīng)遵守國家的法律法規(guī)，不得利用廠房進(jìn)行非法經(jīng)營，如發(fā)現(xiàn)，甲方收回廠房，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。
2、租賃期間廠房因政策動遷、修路及其它行為，賠償款屬甲方投資的廠房廠地屬甲方所有。屬乙方投資的廠房機(jī)械及生產(chǎn)損失由乙方所有。
3、租賃期間，乙方可根據(jù)自己的經(jīng)營特點進(jìn)行裝修。但不能破壞原貌及主體結(jié)構(gòu)，所產(chǎn)生的費用由乙方自行承擔(dān)。
4、乙方應(yīng)給甲方留出 間房屋放置機(jī)械設(shè)備。
六、其它條款：
1、乙方在租賃期間的所有債權(quán)債務(wù)與甲方無關(guān)。
2、乙方在租賃期間，任何事故與甲方無關(guān)。
3、乙方在租賃期間，不得以任何甲方的名義進(jìn)行經(jīng)營活動，所產(chǎn)生的后果，甲方概不負(fù)責(zé)（如貸款、稅費等）
4、乙方在租賃結(jié)束后，應(yīng)將廠房完好無損無條件的交給甲方，不可抗力除外。
5、乙方不得在租賃期間進(jìn)行轉(zhuǎn)租，否則本合同中止，甲方予以收回。
6、未盡事宜，雙方協(xié)商解決。
7、乙方使用甲方的物品詳見清單。
七、本合同一式兩份，甲、乙雙方簽字后生效。
甲方（簽章）
乙方（簽章）
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第8篇：房屋動遷法律法規(guī)范文
“十二五”規(guī)劃綱要指出，我國將于今后5年內(nèi)新建3600萬套保障性住房，使保障房覆蓋率達(dá)到20%，2011-2012年各地保障房建設(shè)均超額完成全年任務(wù)，2013年卻有縮量苗頭出現(xiàn)，這一方面基于保障房建設(shè)資金的壓力，另一方面源于保障房小區(qū)中配套建設(shè)相對緩慢，無法入住，整體效果不盡如人意，保障性住房建設(shè)陷入兩難境地。
主要問題
保障性住房建設(shè)雷聲大、雨點小，總體建設(shè)速度緩慢，入住率不高，主要存在以下五大問題：
1.現(xiàn)行的土地管理制度和基本建設(shè)程序制約了建設(shè)速度
保障房建設(shè)用地大多是國有出讓建設(shè)用地，而根據(jù)國土資源部11號令《招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，國有土地使用權(quán)出讓必須實行熟地出讓，即出讓地塊須滿足“三通一平”條件，出讓地塊內(nèi)所有建（構(gòu)）筑物、附著物，待清除干凈后才可出讓，這需要一個較長的過程。
首先，房屋征收舉步維艱?，F(xiàn)行房屋征收工作，缺少實施強(qiáng)制搬遷的手段，主要靠思想工作推進(jìn)，動遷工作舉步維艱。一般情況下，一個地塊內(nèi)的動遷工作，95%的動遷簽約需3-5個月時間，而剩下的5%則需更長的時間。目前，政府的行政強(qiáng)搬手段已被國家明令禁止，而司法強(qiáng)搬程序多、要求高、難度大，從而導(dǎo)致保障房建設(shè)地塊因動遷不能按時完成而造成遲遲不能掛牌出讓，嚴(yán)重影響了保障房的正常建設(shè)。
其次，制度制約快速推進(jìn)?，F(xiàn)行的基本建設(shè)程序明確規(guī)定，建設(shè)單位只有取得國有土地使用權(quán)后才能開展工程立項等前期工作，保障房建設(shè)從編制、報批修建性詳細(xì)規(guī)劃到竣工驗收交付使用，共涉及25個管理部門，需經(jīng)過48個工作環(huán)節(jié)，所有環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，且各個環(huán)節(jié)的管理均有國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，難于跳躍操作，在當(dāng)前強(qiáng)化依法行政的大背景下，行政機(jī)關(guān)的工作人員因擔(dān)心超常規(guī)會造成瀆職行為而不愿破規(guī)定。因此，一道道環(huán)節(jié)依次流轉(zhuǎn)下來，將花費大量時間。
2.政府投資項目招投標(biāo)辦法限制了工程進(jìn)程
近年來，為防止建設(shè)工程領(lǐng)域的腐敗犯罪行為，連續(xù)開展了工程建設(shè)領(lǐng)域的集中整治活動，政府投資項目的各項工作只能走“正路”，難于抄“近路”。
依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)、投標(biāo)法》、建設(shè)部《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招投標(biāo)管理辦法》，以及國家計委等七部委聯(lián)合的《工程建設(shè)項目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，政府投資的單項工程合同估價在300萬元人民幣以上或30萬元以上的服務(wù)性項目，均必須在政府設(shè)定的招投標(biāo)市場進(jìn)行公開招投標(biāo)。而一個項目從招標(biāo)公告、實施招標(biāo)、發(fā)出中標(biāo)通知書，一般需一個月時間。而保障房建設(shè)中涉及的規(guī)劃編制單位的確定、地質(zhì)勘測單位的選擇、施工圖設(shè)計單位及土建、樁基工程、樁基檢測、工程管理、綜合管線、綠化景觀、道路、上下水等配套工程施工隊伍的確定，一般都需要公開招投標(biāo)，且組織公開招投標(biāo)的招標(biāo)單位也要進(jìn)行招標(biāo)。為此，政府投資項目建設(shè)僅在招投標(biāo)環(huán)節(jié)又需花費大量時間，嚴(yán)重影響了工程建設(shè)的進(jìn)程。
3.保障房建設(shè)資源要素緊缺，巧婦難為無米之炊
首先，從保障房用地供應(yīng)情況看。為實現(xiàn)結(jié)構(gòu)升級、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、控制低水平重復(fù)建設(shè)、守住18億畝耕地紅線，國家對農(nóng)用地占用指標(biāo)實行嚴(yán)格的指標(biāo)限制，雖然政府強(qiáng)調(diào)優(yōu)先保證保障房建設(shè)用地，但每年下達(dá)的農(nóng)用地占用指標(biāo)數(shù)量有限，粥少僧多。
其次，從保障房建設(shè)資金情況看。前幾年，地方為完成中央下達(dá)的建設(shè)任務(wù)，紛紛搶規(guī)模、趕進(jìn)度，大部分項目進(jìn)展較快，隨著住宅主題工程施工的結(jié)束，工程款的支付、市場化運作壓力、資金籌措難度不斷加大，導(dǎo)致小區(qū)綠化、道路、配電、消防等配套建設(shè)難于跟上，雖然房子建起來了，但入住率不高，整體效果不盡如人意。
4.保障房建設(shè)模式多樣、利弊各異，具有相對局限性
保障房建設(shè)是政府主導(dǎo)的民生工程，各地采用的建設(shè)模式多樣，有些采用“商帶保”模式，即商品房開發(fā)商同時承擔(dān)一定數(shù)量的保障房建設(shè)任務(wù)，作為開發(fā)商取得土地使用權(quán)的前提條件，其優(yōu)點一是保證了保障房按時竣工交付使用，二是開發(fā)商墊付了部分保障房的建設(shè)資金；其缺點一是土地前期工作要求高，開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益最大化，二是房屋交付使用后，開發(fā)商開發(fā)結(jié)束后一走了之，遺留問題多、矛盾多、扯皮多；有些地方采用政府指定代建模式，即由政府下屬全資公司集中代建，其優(yōu)點一是工作全力以赴，社會效益最大化，二是住戶入住后，售后服務(wù)到崗到位，沒有后顧之憂；其缺點一是面對繁重的保障房建設(shè)任務(wù)往往人力資源匱乏、技術(shù)力量短缺，二是保障房建設(shè)資金集中支付，資金籌措壓力巨大。
5.保障房建設(shè)選址偏遠(yuǎn)、物業(yè)管理滯后，影響政府形象
保障房建設(shè)的選址大多選在地段相對比較偏遠(yuǎn)的地方，建成交付使用后，交通、通訊、燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施不到位、物業(yè)管理基本處在“三不管”狀態(tài)，綠地變菜地、垃圾滿天飛的現(xiàn)象比比皆是，住戶入住后怨聲載道，不僅損害了入住戶的合法權(quán)益，也一定程序上影響了政府的形象。
措施和對策
2013年2月20日國務(wù)院常委會議推出“新國五條”樓市調(diào)控措施，3月1日又頒布“新國五條”細(xì)則，在對2013年政府工作的建議中指出，2013年我國繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)，保障性住房建設(shè)任重而道遠(yuǎn)，工欲善其事，必先利其器。為此，我們應(yīng)采取以下相應(yīng)的三大措施和對策：
1.轉(zhuǎn)思路、強(qiáng)服務(wù)、創(chuàng)新提速保建設(shè)
首先，創(chuàng)新現(xiàn)行基本建設(shè)管理模式，先行開展前期工作。由政府責(zé)成相關(guān)部門或單位負(fù)責(zé)提前介入、先行開展保障性住房建設(shè)的修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制、施工圖設(shè)計、工程招投標(biāo)等工作，實現(xiàn)待土地摘牌后施工單位即可進(jìn)場施工的工作目標(biāo)，這樣可縮短正常程序時間8-10個月。
其次，簡化行政審批流程，限時辦法、跟蹤管理。為加快保障性住房行政審批時間，提高辦理效率，對行政審批的辦理事項、辦理時限、辦理要求作出明確規(guī)定，同時對各行政管理部門的辦理過程，由行政審批服務(wù)中心全程跟蹤管理，發(fā)現(xiàn)問題及時協(xié)調(diào)解決，確保暢通，并交由紀(jì)檢委效能辦督查問責(zé)，確保保障性住房行政許可工作在短時間內(nèi)手續(xù)完整、程序合法，按時動工建設(shè)。
2.定目標(biāo)、重落實、明責(zé)維序保推進(jìn)
一是對五年內(nèi)保障性住房建設(shè)的規(guī)模、用地計劃、規(guī)劃選址統(tǒng)籌謀劃，尤其對農(nóng)用地占用指標(biāo)做到心中有數(shù)、優(yōu)先安排；對建設(shè)資金，做到由“愁錢”變“籌錢”，通過財政撥款、土地收益、銀行借款及自籌資金等多途徑籌集，還可通過金融創(chuàng)新，解決資金短缺，推動企業(yè)、社會多方參與，發(fā)行保障性住房債券、建立保障性住房基金等多模式注入，確保保障性住房建設(shè)資金。
二是對保障性住房建設(shè)過程中各階段的各項工作，擬定詳細(xì)的分階段工作清單，明確工作任務(wù)、責(zé)任部門、完成時限，并成立專職部門催辦、督辦，通過定目標(biāo)、重落實、明確職責(zé)，保證保障性住房建設(shè)工程有序推進(jìn)。
3.抓管理、嚴(yán)考核，統(tǒng)籌監(jiān)管保和諧
保障性住房建設(shè)是個系統(tǒng)工程，要狠抓管理、嚴(yán)于考核、統(tǒng)籌監(jiān)管才能出成效，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)和要求。
首先，要做好保障性住宅小區(qū)的整體規(guī)劃，做到配套建設(shè)、道路、交通、市政等保障房工程同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用，確保已竣工保障房能及早投入使用。
其次，要做好保障性住房的建設(shè)與分配協(xié)調(diào)工作，做到邊建設(shè)邊分配，提高保障性住房的安置率，這樣既能及時回收建設(shè)資金，又能解決中低收入家庭住房問題，杜絕只建不分或分配不公的問題。
第9篇：房屋動遷法律法規(guī)范文
「關(guān)鍵詞房屋拆遷，行政強(qiáng)制拆遷
強(qiáng)制拆遷是指被拆遷人或者房屋承租人不履行生效搬遷安置協(xié)議中規(guī)定的搬遷義務(wù)時，由拆遷人通過仲裁、訴訟或向行政機(jī)關(guān)申請裁決的方式，使拆遷行為獲得法律上的強(qiáng)制效力，迫使被拆遷人履行搬遷義務(wù)的活動。我國《城市房屋拆遷管理條例》第15條規(guī)定，“拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立以后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行?！钡?7條規(guī)定，“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷”。由此可見，我國目前立法中關(guān)于強(qiáng)制拆遷可以有以下三種情形：第一，拆遷人與被拆遷人或者承租人達(dá)成仲裁協(xié)議，仲裁委員會裁決被拆遷人應(yīng)當(dāng)搬遷的，拆遷人可以申請人民法院執(zhí)行仲裁委員會做出的拆遷裁決。第二，拆遷人向人民法院，由人民法院做出相應(yīng)的判決并通過司法程序強(qiáng)制執(zhí)行之。第三，拆遷人向行政機(jī)關(guān)申請裁決，被拆遷人或者房屋出租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，拆遷人可以申請行政機(jī)關(guān)進(jìn)行強(qiáng)制拆遷。前兩種情形中的強(qiáng)制拆遷屬于司法強(qiáng)制程序，第三種屬于本文擬進(jìn)行探討的行政強(qiáng)制拆遷程序。現(xiàn)實生活中，行政強(qiáng)制拆遷使用過多過濫，在適用范圍和程序方面很不規(guī)范，極易引起爭議和糾紛。筆者認(rèn)為，行政強(qiáng)制拆遷適用過多是不正常的現(xiàn)象：一方面大量本該通過司法程序解決的問題都以行政方式解決，弱化了司法功能，增加了行政機(jī)關(guān)的壓力。另一方面，行政強(qiáng)制的不合理適用增加了腐敗和投機(jī)，容易損害被拆遷人的利益。因此，有必要加強(qiáng)對行政強(qiáng)制拆遷行為的研究，廓清其適用條件和范圍，以便在立法和執(zhí)法方面進(jìn)行精微的制度設(shè)計，杜絕現(xiàn)實生活中假借行政權(quán)力侵害私人利益的情形。
一行政強(qiáng)制拆遷的法律特征
筆者認(rèn)為，行政強(qiáng)制拆遷應(yīng)該是國家為實現(xiàn)公益目的，在被拆遷人不履行生效行政裁決中確定的搬遷義務(wù)時，由行政機(jī)關(guān)依照法定的權(quán)限和程序，迫使被拆遷人履行裁決規(guī)定義務(wù)的行為。行政強(qiáng)制拆遷具有一定的特殊性，不能隨意擴(kuò)大其適用范圍：
第一，行政強(qiáng)制拆遷的目的只能是出于公共利益的考慮，這是行政強(qiáng)制拆遷取得合法性的實體要件。適用行政強(qiáng)制拆遷的公益項目，主要是指國防、公共交通、公共教育、公共博物館、醫(yī)院、環(huán)境保護(hù)等以公共利益為目的的公共建設(shè)項目、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、舊城改造等帶有公益性質(zhì)項目。由政府補(bǔ)助或者規(guī)劃實施的以改善居民居住條件的福利房或經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，必要時也可以適用行政強(qiáng)制手段。但無論何種情況下，拆遷建設(shè)項目必須具有公益性才可以通過行政機(jī)關(guān)以國家的身份強(qiáng)制被拆遷人拆遷房屋，否則只能按民法上的合同行為來處理。區(qū)分公益性建設(shè)項目和商業(yè)性建設(shè)項目的標(biāo)準(zhǔn)可以通過考查該項目是否為政府的特別規(guī)劃，項目為何人使用受益以及是否具有社會福利的性質(zhì)來確定。純商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)的拆遷方式和條件，應(yīng)當(dāng)由市場機(jī)制來決定，不宜采用行政強(qiáng)制的方式來解決。此種情形下，拆遷人和動遷戶完全是自愿平等的民事法律關(guān)系，雙方從自身利益出發(fā)，在相互磋商博弈中達(dá)到利益的自然平衡，無需政府的干預(yù)。拆遷人應(yīng)該嚴(yán)格按照《合同法》的規(guī)定，公平合理地取得和補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)人的土地房屋財產(chǎn)。被拆遷人有完全的意志決定是否動遷以及以何種條件動遷，拆遷人和政府都無權(quán)進(jìn)行強(qiáng)迫性搬遷。政府只需對土地的利用是否合乎規(guī)劃，開發(fā)商是否具備相應(yīng)的資格等進(jìn)行審批和服務(wù)性的管理就可以了，不能充當(dāng)拆遷人的支持者和利益代言人。純商業(yè)性建設(shè)項目拆遷過程中，如果開發(fā)商和動遷戶達(dá)不成協(xié)議，則項目不能開工，如果達(dá)成協(xié)議后，動遷戶不履行協(xié)議，影響到開發(fā)商的開發(fā)計劃，開發(fā)商可以以違反協(xié)議為由申請仲裁或者向人民法院。這種通過仲裁或司法強(qiáng)制的手段達(dá)到拆遷目的的方式與普通合同的強(qiáng)制執(zhí)行并無差別，不能和公益性開發(fā)建設(shè)項目混為一談。當(dāng)然，即便是最純粹的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，也必須要符合城市建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃，在一定程度上也會帶來優(yōu)化環(huán)境、提高居住條件等某些符合公共利益的因素，但這并不能否定其商業(yè)性開發(fā)的本質(zhì)。
第二，行政機(jī)關(guān)作出行政強(qiáng)制拆遷的裁決本質(zhì)是具體行政行為。行政裁決是指行政機(jī)關(guān)依照法律授權(quán)，在當(dāng)事人之間發(fā)生的、與行政管理活動密切相關(guān)的、與合同無關(guān)的民事糾紛進(jìn)行審查，并作出裁決的行政行為。這表明，第一，在行政強(qiáng)制法律關(guān)系中，行政機(jī)關(guān)是國家權(quán)力的代表者和行使者，以管理者的身份對違反生效行政裁決的被管理人進(jìn)行強(qiáng)制約束，使其履行法定的義務(wù)，被拆遷人是因為未遵守行政命令而成為行政強(qiáng)制的對象。在這種法律關(guān)系中，雙方是命令與服從，管理與被管理的關(guān)系。這與司法強(qiáng)制中，人民法院以裁判身份居中處斷，維護(hù)公平正義是不同的。行政強(qiáng)制拆遷的正當(dāng)性在于它是以私益服從公益，少數(shù)人的利益服從多數(shù)人的利益為基礎(chǔ)的。而司法強(qiáng)制的正當(dāng)性在于它代表利益的相互平衡。從這種意義上說，司法強(qiáng)制是要實現(xiàn)民事權(quán)利之間的公平，而行政強(qiáng)制是要實現(xiàn)社會的正義。第二，行政強(qiáng)制拆遷的對象不能是普通的民事合同當(dāng)事人，而只能是與行政管理密切相關(guān)的其他民事糾紛當(dāng)事人。所以，商業(yè)性建設(shè)項目的拆遷人與被拆遷人關(guān)于補(bǔ)償安置問題達(dá)不成協(xié)議的，或者達(dá)成協(xié)議一方不履行的，都只能按合同糾紛而不宜采用行政強(qiáng)制的方法。行政強(qiáng)制只能用于被拆遷人需要服從公共利益的場合。第三，關(guān)于強(qiáng)制拆遷的行政裁決是否恰當(dāng)，應(yīng)當(dāng)是可訴的，法律應(yīng)當(dāng)給當(dāng)事人留有通過司法程序獲得最終救濟(jì)的途徑?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第16條第2款規(guī)定“當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院?！钡谒?，具體行政行為反映的是國家與管理相對人的法律關(guān)系，是國家與公民的利益沖突，因此，以行政強(qiáng)制拆遷方式征用土地的，被拆遷人獲得的補(bǔ)償只能是來自國家，行政裁決不當(dāng)，造成被拆遷人利益受到損害的，應(yīng)當(dāng)適用國家賠償程序。而出于商業(yè)目的而征用土地并由開發(fā)商補(bǔ)償安置被拆遷人的項目，其補(bǔ)償往往來自占用土地的開發(fā)商，反映的是平等民事主體之間的關(guān)系，被拆遷人遭受侵害的，其賠償或補(bǔ)償來自開發(fā)商或者拆遷人。
第三，行政強(qiáng)制拆遷行為的依據(jù)是生效的行政裁決，這是行政強(qiáng)制拆遷取得合法性的形式要件。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議本身并不具有強(qiáng)制執(zhí)行力，只有在行政機(jī)關(guān)做出強(qiáng)制拆遷的行政裁決以后，強(qiáng)制拆遷的目的才由拆遷人的私人意志轉(zhuǎn)變?yōu)閲乙庵荆瑥亩@得形式上的正當(dāng)性。在商業(yè)性開發(fā)建設(shè)項目中，其土地使用權(quán)是通過開發(fā)商和被拆遷人達(dá)成的協(xié)議而獲得的。如果被拆遷人違反拆遷補(bǔ)償協(xié)議，應(yīng)當(dāng)拆遷而不予拆遷的，開發(fā)商通過訴訟，取得法院的執(zhí)行令以后，可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，這種司法程序下的強(qiáng)制執(zhí)行，其依據(jù)是生效判決或裁定。行政強(qiáng)制拆遷以行政裁決為必要條件意味著在任何條件下，行政強(qiáng)制拆遷都不能在未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決之前進(jìn)行，即便拆遷人和被拆遷人已經(jīng)達(dá)成有關(guān)房屋拆遷補(bǔ)償安置的協(xié)議，且被拆遷人的確有拒絕履行協(xié)議的違約行為，拆遷人也不能以自力救濟(jì)的方式自行拆遷，而必須借助行政公權(quán)力才能獲得形式上的強(qiáng)制效力。
第四，行政強(qiáng)制拆遷的命令是由房屋所在地的市、縣人民政府做出的。政府是國家利益或者說是人民利益的代言人，由政府做出強(qiáng)制拆遷的命令具有特殊的代表意義和內(nèi)涵，它表明，此項拆遷不是私益與私益的平衡，而是私益對公益的讓步，其中包含有可能的犧牲部分私益而保全公益的成份。而一般商業(yè)性開發(fā)建設(shè)用地的強(qiáng)制拆遷本質(zhì)上是合同的的執(zhí)行，是私益之間的沖突。所以只能由人民法院的生效判決來確認(rèn)，并由法院來執(zhí)行。在這里，法院的判決代表公平和正義，是國家居中裁斷拆遷人和被拆遷人之間的糾紛，沒有代表公共利益的特殊含義?，F(xiàn)實生活中有些地方政府為了追求政績，加快建設(shè)進(jìn)度，往往越俎代庖，以行政命令方式代替司法強(qiáng)制，肆意擴(kuò)大行政強(qiáng)制的范圍，這樣極易造成被拆遷人無法按市場公平的原則與開發(fā)商討價還價，實現(xiàn)自己應(yīng)得的利益。而開發(fā)商則狐假虎威，以政府的名義大發(fā)不義之財。行政強(qiáng)制是行政機(jī)關(guān)所獨有的功能，如果拆遷行為是由行政機(jī)關(guān)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，其行為就成為行政機(jī)關(guān)權(quán)力的延伸。行政機(jī)關(guān)申請人民法院實施強(qiáng)制拆遷的，其實質(zhì)是行政權(quán)中執(zhí)行權(quán)的體現(xiàn)，也屬于行政強(qiáng)制拆遷的范圍。二、《城市房屋拆遷管理條例》（下稱《條例》）關(guān)于行政強(qiáng)制執(zhí)行規(guī)定的不足。
1.關(guān)于何時適用司法強(qiáng)制何時適用行政強(qiáng)制的規(guī)定模糊不清，導(dǎo)致濫用行政強(qiáng)制權(quán)力進(jìn)行拆遷的現(xiàn)象十分普遍?！稐l例》第16條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決?！钡?7條規(guī)定：“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷?！睆谋緱l與第15條的延續(xù)關(guān)系來看，《條例》將是否訂立和達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議作為能否適用行政強(qiáng)制拆遷的標(biāo)準(zhǔn)，這種劃分很不科學(xué)?！稐l例》第15條將拆遷人和被拆遷人通過仲裁和司法解決糾紛的途徑限定為“拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后”，那么，在拆遷人和被拆遷人不能就安置補(bǔ)償問題達(dá)成協(xié)議時能否通過司法途徑來解決呢？這樣規(guī)定事實上形成了法律空白，在客觀上造成大量拆遷糾紛都只能以行政裁決的方式來解決，最終通過行政強(qiáng)制來執(zhí)行。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)拆遷建設(shè)項目的性質(zhì)來決定能否適用行政強(qiáng)制的方法實施拆遷。只有區(qū)分商業(yè)性開發(fā)建設(shè)項目和公益性開發(fā)建設(shè)項目，并對兩類建設(shè)項目分別采用司法強(qiáng)制和行政強(qiáng)制的手段才能充分保護(hù)被拆遷人的利益。在商業(yè)性開發(fā)建設(shè)項目中，要充分實行意思自治，按照市場規(guī)律來操作，拆遷人與被拆遷人之間完全按普通的民事關(guān)系來對待，雙方地位平等，不能厚此薄彼。商業(yè)性拆遷中，政府不應(yīng)對拆遷人和被拆遷人之間如何進(jìn)行補(bǔ)償安置有過多干預(yù)，更不能適用行政強(qiáng)制的手段來實施拆遷。將行政強(qiáng)制拆遷的范圍局限在公益性建設(shè)項目之內(nèi)，可以有效地保障被拆遷人的利益，也有利于扼制實踐中拆遷人肆意損害被拆遷人利益的勢頭，而在法理上，強(qiáng)制拆遷行為的法律關(guān)系也會變得十分清晰。
2.行政強(qiáng)制權(quán)力運用過多而司法強(qiáng)制權(quán)力運用不足，政府在房屋拆遷管理中的定位有失偏頗?！稐l例》是一部以“加強(qiáng)城市房屋拆遷管理”為立法目的的行政法規(guī)，其中對政府部門的職權(quán)規(guī)定較多無可厚非。但是《條例》并沒有對以行政強(qiáng)制手段進(jìn)行拆遷的范圍作任何限制，這樣，等于是在條例適用的一切范圍內(nèi)，包括在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施的純商業(yè)性房屋拆遷行為，都可以適用行政強(qiáng)制手段。從《條例》第15條和第16條規(guī)定來看，只要拆遷人和被拆遷人達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的就可以，事實上是只能通過行政機(jī)關(guān)裁決的方式來解決爭議。這樣，即便是純粹商業(yè)性的開發(fā)建設(shè)項目，政府有形之手也毫不例外地伸了進(jìn)來。這與市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府側(cè)重服務(wù)與協(xié)調(diào)的角色甚不相容。從功能上來看，行政權(quán)力的運用有利于調(diào)控規(guī)劃和提高運作效率，的確有其優(yōu)越的一面，行政權(quán)的擴(kuò)大適用甚至還是現(xiàn)代社會的一種趨勢。但是擴(kuò)張的行政權(quán)力隨時都有可能造成對相對人利益的損害并滋生腐敗，必須通過立法將其局限在有限的范圍內(nèi)。正是由于行政機(jī)關(guān)裁決的范圍太過寬泛，所以才導(dǎo)致在房屋拆遷領(lǐng)域內(nèi)，只能聽到政府的聲音而看不到法院的影子。而商業(yè)性建設(shè)項目的拆遷人也正好利用地方政府追求政績，急于求成的心理，“拉大旗作虎皮”甚至勾結(jié)買通行政官員，使行政權(quán)力成為為私人利益服務(wù)的工具。就一般的拆遷行為而言，其實質(zhì)是一種私法意義上的履約行為，而非行政法上的行為；其本質(zhì)是賣方處分自己的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，因此行政機(jī)關(guān)不應(yīng)該過多地介入。
3.對政府和拆遷人的利益保護(hù)較多，而對被拆遷人的利益嚴(yán)重漠視?！稐l例》第1條規(guī)定：“為了加強(qiáng)對城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進(jìn)行，制定本條例?！痹摋l將“保障建設(shè)項目順利進(jìn)行”列為立法目的，這在客觀上是在保障拆遷人的利益，事實上也是要求被拆遷人當(dāng)然地為項目順利進(jìn)行作出犧牲，這在民法原理上是講不通的。被拆遷人的利益只有在為了公益目的的時候，其讓步才是合理的，而這里顯然并沒有做出這種區(qū)分。對拆遷人而言，項目完成的越快，其市場風(fēng)險就可能越小，其收回投資的時間越早，或者其利用建設(shè)項目的時間就越早，其利益顯而易見的。而對于被拆遷人特別是那些放棄回遷的被拆遷人而言，則未必有益?！稐l例》第15條規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行?！痹摋l的規(guī)定也是為了維護(hù)拆遷人的利益而規(guī)定的。本條僅把“拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后”作為強(qiáng)制拆遷的前提條件，是不能保證作為弱者一方的被拆遷人的。因為訂立了該協(xié)議并不意味著當(dāng)事人事實上履行了該協(xié)議。如果拆遷人只承諾給予被拆遷人以補(bǔ)償安置，而未有履約行為，則被拆遷人可能既失去了現(xiàn)有的房屋，又未得到應(yīng)當(dāng)?shù)玫降姆课?，在這種情況下，進(jìn)行先予執(zhí)行，會使被拆遷人完全處于被動受控制的地位，無法與拆遷人討價還價以實現(xiàn)自身的利益。這也是目前拆遷糾紛中普遍存在的一個問題。從理論上來講，拆遷人未實施補(bǔ)償安置而對被拆遷人先予執(zhí)行，就等于是剝奪了被拆遷人同時履行抗辯的權(quán)利，與民事合同的規(guī)則是相違背的。這在商業(yè)性建設(shè)開發(fā)項目的拆遷中更加顯出其不合理性。《條例》第16條第2款規(guī)定“拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。”該款更是體現(xiàn)了條例以保障拆遷人利益為中心的思想，為拆遷人肆意損害被拆遷人的利益埋下了禍根。由于沒有對適用范圍做嚴(yán)格界定，事實上開發(fā)商在所有建設(shè)項目遇到阻礙時都可以通過此條款來先予執(zhí)行，處于弱勢地位的被拆遷人根本沒有討價還價的余地。筆者認(rèn)為，在商業(yè)性開發(fā)建設(shè)項目中，拆遷人和被拆遷人沒有就補(bǔ)償安置達(dá)成一致，項目就不能開工，不能使用先予執(zhí)行的手段。條例應(yīng)當(dāng)將此項規(guī)定局限在公益性建設(shè)項目的范圍內(nèi)才具有正當(dāng)性。
4.《條例》中關(guān)于強(qiáng)制拆遷的規(guī)定與上位法和其它法律法規(guī)的沖突和越位規(guī)定。我國《憲法》第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用”?！锻恋毓芾矸ā返?8條第1款第（1）項規(guī)定，國家因為公共利益需要使用土地的，可以依法收回國有土地使用權(quán)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第19條更規(guī)定，在特殊情況下，國家可以根據(jù)社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回出讓土地使用權(quán)?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條規(guī)定，在特殊情況下，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依法收回土地使用權(quán)。顯然，從憲法、法律到行政法規(guī)，“社會公共利益”都成為了征用土地、收回土地的前提條件，并且在概念使用上都是一致的。然而，在房屋拆遷立法上這一立法宗旨卻悄然發(fā)生著變化。（侯漢杰：《城市房屋拆遷法律制度的理論分析》，載《暨南學(xué)報》（第25卷）第5期）拆遷管理條例第2條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本條例”。事實上，該條例就未對強(qiáng)制拆遷行為本身的合法性作出任何限制性規(guī)定。這與憲法和城市房地產(chǎn)管理法等上位法的內(nèi)涵是相沖突的?！稐l例》中“訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行”的規(guī)定也超出了行政立法者可以享有的權(quán)力范圍。因為在何種情況之下可以申請先予執(zhí)行，這是《民事訴訟法》所規(guī)范的內(nèi)容之一，這些內(nèi)容應(yīng)當(dāng)由國家權(quán)力機(jī)關(guān)立法解決，不能由“條例”來進(jìn)行規(guī)定。
三行政強(qiáng)制拆遷應(yīng)當(dāng)具備的條件
關(guān)于行政強(qiáng)制拆遷的條件和程序，《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定并不明確，在實踐中適用比較混亂。2003年12月30日，建設(shè)部頒布《城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程》，對行政強(qiáng)制方式拆遷城市房屋的規(guī)定才逐步完善起來。綜合相關(guān)的法律法規(guī)，筆者認(rèn)為，適用行政強(qiáng)制程序進(jìn)行城市房屋拆遷之前應(yīng)具備以下程序要件：
1.拆遷當(dāng)事人向行政機(jī)關(guān)申請行政裁決。行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)是生效的行政裁決，所以適用行政強(qiáng)制手段拆遷的前提條件是拆遷當(dāng)事人向行政機(jī)關(guān)提出了行政裁決的申請。只有在當(dāng)事人將糾紛提請行政機(jī)關(guān)來解決，行政機(jī)關(guān)依法做出強(qiáng)制拆遷的決定之后，行政強(qiáng)制拆遷才可能發(fā)生。按照上述條例和規(guī)程的規(guī)定，拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及搬遷過渡方式、過渡期限等原因達(dá)不成協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，可以請求行政機(jī)關(guān)進(jìn)行行政裁決。盡管立法沒有明確是否允許當(dāng)事人通過申請行政裁決以外的途徑來尋求解決，但按照當(dāng)事人意思自治的原則，如果當(dāng)事人未申請行政裁決而選擇仲裁或者訴訟的，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的選擇。
2.行政機(jī)關(guān)受理當(dāng)事人的申請并依法進(jìn)行了調(diào)解。當(dāng)事人向行政機(jī)關(guān)申請裁決的，應(yīng)當(dāng)遞交《城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程》第5條和第6條規(guī)定的相關(guān)資料，并經(jīng)行政機(jī)關(guān)審查決定受理以后，進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解是行政機(jī)關(guān)作出行政裁決的必要程序，這表明房屋拆遷糾紛從本質(zhì)上來說還是屬于民事糾紛，只是由于此糾紛與房屋管理部門的管理行為密切相關(guān)才為行政權(quán)力所介入。行政機(jī)關(guān)在調(diào)解中要充分聽取當(dāng)事人的意見，對當(dāng)事人提出的事實、理由和證據(jù)進(jìn)行復(fù)核；對當(dāng)事人提出的合理要求應(yīng)當(dāng)采納。房屋拆遷管理部門不得因當(dāng)事人申辯而做出損害申辯人合法權(quán)益的裁決。拆遷當(dāng)事人拒絕調(diào)解的，房屋拆遷管理部門應(yīng)依法作出裁決。行政調(diào)解的作用是進(jìn)一步化解拆遷當(dāng)事人之間的矛盾，縮小行政強(qiáng)制的適用范圍。
3.已經(jīng)落實了補(bǔ)償安置?！冻鞘蟹课莶疬w行政裁決規(guī)程》第19條規(guī)定，“拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實施強(qiáng)制拆遷。”相對《城市房屋拆遷管理條例》第15條“拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立以后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行”來說，這一規(guī)定對保護(hù)被拆遷人的利益無疑具有十分重要的意義。
4.已經(jīng)依法組織了聽證。房屋拆遷管理部門申請行政強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀請有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測算依據(jù)等內(nèi)容，進(jìn)行聽證。房屋拆遷管理部門申請行政強(qiáng)制拆遷，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)集體討論決定后，方可向政府提出行政強(qiáng)制拆遷申請。由此可見，只要是行政機(jī)關(guān)擬進(jìn)行行政強(qiáng)制拆遷的，都要經(jīng)過聽證程序，目的是要聽取拆遷當(dāng)事人的最后意見，保證強(qiáng)制執(zhí)行的公正性。未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。
