房地產(chǎn)的納稅籌劃精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)的納稅籌劃主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)的納稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 納稅

一、房地產(chǎn)項目立項時利用代建方式進(jìn)行稅收籌劃

在房地產(chǎn)項目立項時利用代建方式進(jìn)行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建費(fèi)用的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負(fù)；同時，可以適當(dāng)降低代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費(fèi)用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。二、房地產(chǎn)項目建設(shè)中的稅收籌劃

主要是通過增加扣除項目和利用相關(guān)借款利息進(jìn)行的稅收籌劃。

1、通過增加扣除項目對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。2、相關(guān)借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第（三）項規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（主要指銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用），按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。

根據(jù)上述規(guī)定：

房地產(chǎn)項目開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應(yīng)考慮的稅收籌劃

若房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)通過設(shè)立獨立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。

例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進(jìn)行籌劃

第2篇：房地產(chǎn)的納稅籌劃范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃土地增值稅所得稅

一、納稅籌劃及其內(nèi)容

納稅籌劃，是指通過對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。任何納稅籌劃行為產(chǎn)生的根本原因都是經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，即經(jīng)濟(jì)主體追求自身經(jīng)濟(jì)利益的最大化。納稅籌劃的內(nèi)容包括避稅、節(jié)稅、規(guī)避“稅收陷阱”、轉(zhuǎn)嫁籌劃和實現(xiàn)零風(fēng)險五個方面。

1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對于逃稅而言的一個概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動。對于這種籌劃，理論界有一定爭議，很多學(xué)者認(rèn)為這是對國家法律的蔑視，應(yīng)該一棍子打死。本文認(rèn)為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對稅收政策進(jìn)行認(rèn)真研究，并在法律條文形式上對法律予以認(rèn)可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質(zhì)的區(qū)別。對于納稅人的這種籌劃，稅務(wù)機(jī)關(guān)不應(yīng)該予以否定，更不應(yīng)該認(rèn)定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國家所能做的應(yīng)該是不斷地完善稅收法律規(guī)范，填補(bǔ)空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發(fā)生，也就是采取反避稅措施加以控制。

2、節(jié)稅。節(jié)稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點、免征額、減稅、免稅等一系列的優(yōu)惠政策和稅收懲罰等傾斜調(diào)控政策，通過對企業(yè)籌資、投資及經(jīng)營等活動的巧妙安排，達(dá)到少繳國家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達(dá)成共識，國家也從各方面給予了扶持。

3、規(guī)避“稅收陷阱”。規(guī)避“稅收陷阱”是指納稅人在經(jīng)營活動中，要注意不要陷入稅收政策規(guī)定的一些被認(rèn)為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規(guī)定：兼營不同稅率的貨物或勞務(wù)，應(yīng)分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對經(jīng)營活動不進(jìn)行事前的納稅籌劃，就有可能掉進(jìn)國家設(shè)置的“納稅陷阱”，從而增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

4、稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃是指納稅人為達(dá)到減輕自身的稅收負(fù)擔(dān)，通過對銷售商品的價格進(jìn)行調(diào)整，將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)活動。由于通過轉(zhuǎn)嫁籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)降低自身稅負(fù)的目標(biāo)，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。

5、涉稅零風(fēng)險。涉稅零風(fēng)險是指納稅人生產(chǎn)經(jīng)營賬目清楚，納稅申報正確，稅款交納及時、足額，不出現(xiàn)任何稅收違法亂紀(jì)行為，或風(fēng)險極小，可忽略不計的一種狀態(tài)。當(dāng)談及進(jìn)行納稅籌劃，一般人都認(rèn)為是指企業(yè)或個人運(yùn)用各種手段直接減輕自身稅收負(fù)擔(dān)的行為，其實這種認(rèn)識是相當(dāng)片面的。因為，納稅人除了減輕稅收負(fù)擔(dān)之外，還存在不會直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現(xiàn)象，這也相當(dāng)于實現(xiàn)了一定的經(jīng)濟(jì)收益，這種狀態(tài)就是涉稅零風(fēng)險。本文認(rèn)為，實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險也是納稅籌劃的重要內(nèi)容。

二、納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的運(yùn)用

1、選擇合適的建房方式。大部分房地產(chǎn)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅，企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。

2、進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業(yè)可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

3、充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過“20%”這一起征點所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價。

4、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的籌劃。合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價外費(fèi)用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項代收款項，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項從房地產(chǎn)企業(yè)的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨簽訂合同。在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，可節(jié)約2%的營業(yè)稅。

5、遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)如符合以下三個條件之一的則視同已完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計算企業(yè)所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009]31號里規(guī)定的計稅毛利率較低，扣除完營業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。

6、變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不繳營業(yè)稅。而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，也不再繳納營業(yè)稅，這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮采用先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業(yè)稅1000萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以2億元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除1000萬元的營業(yè)稅和100萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。

7、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時這些做法會造成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600萬元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180萬元；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬元，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應(yīng)注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

第3篇：房地產(chǎn)的納稅籌劃范文

合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴(kuò)大市場競爭力，防范、降低納稅風(fēng)險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當(dāng)籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。

2006年，對全國房地產(chǎn)企業(yè)是個新的考驗，為控制房地產(chǎn)價格過高，投資過熱，國家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺，隨后國六條細(xì)則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強(qiáng)征個稅的108號文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。

稅法規(guī)定：以無型資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)征稅。因為房地產(chǎn)開發(fā)貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)土地費(fèi)用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時間較長，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項目資金投入有了保障。

企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務(wù)籌劃部門應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結(jié)合具體實際工作制定定額，控制相應(yīng)的費(fèi)用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會團(tuán)體等社會力量通過非營利的社會團(tuán)體和國家機(jī)關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的捐贈，準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會團(tuán)體等社會力量通過非營利性社會團(tuán)體和國家機(jī)關(guān)對公益性及少年活動場所（其中包括新建）的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。用于公益、救濟(jì)性捐贈的扣除標(biāo)準(zhǔn)是在年度應(yīng)納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結(jié)合一起做。

另外，對于企業(yè)當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費(fèi)若超限額列支標(biāo)準(zhǔn)，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。如按經(jīng)銷金額比例，通過獨立中介機(jī)構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費(fèi)用，以加強(qiáng)促銷活動，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項支出得以傭金費(fèi)用列支，可達(dá)到節(jié)稅效果。因為納稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（包括未通過媒體的廣告費(fèi)支出），在不超過銷售收入5%范圍內(nèi)，可據(jù)實扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出。

納稅人按照國家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)、勞動保障部門或其指定機(jī)構(gòu)上繳的各類保險基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險、基本失業(yè)保險等，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。最高標(biāo)準(zhǔn)分別按工資總額的20%、6%和2%計算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購買各類保險基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強(qiáng)凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費(fèi)用。

利用預(yù)繳企業(yè)所得稅進(jìn)行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計算、分期預(yù)繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進(jìn)一步籌劃的空間。而計算、繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是以會計利潤為基礎(chǔ)計算的，由于企業(yè)的收入和費(fèi)用列支要到一個會計年度結(jié)束后才能完整計算出來，因此平時在預(yù)繳中不管是按照上年應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，還是按納稅期的實際數(shù)預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費(fèi)用，在另一段時期少列支一些費(fèi)用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動，創(chuàng)造更多的價值，就在進(jìn)一步籌劃的空間。

房地產(chǎn)素有“春節(jié)七日”、“五一黃金周”、“金九銀十”的假期銷售旺季，在這段時間廣告費(fèi)，銷售傭金、加班費(fèi)等各項支出均達(dá)到最高峰。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)趁2005年5月黃金周舉行盛大開盤儀式，配合這次活動，策劃部分在4月底在電臺、報紙等各大強(qiáng)勢媒體作了大量廣告，“五一”期間，顧客紛至沓來，各銷售人員加班加點，取得不俗的銷售業(yè)績，該月支付的廣告費(fèi)600 000元，加班費(fèi)及傭金85 000元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支15 000元。該企業(yè)應(yīng)納所得稅適用稅率為33%。

則該企業(yè)5月份應(yīng)納稅所得額減少（600 000＋

85 000＋15 000）＝700 000（元）。

少預(yù)繳企業(yè)所得稅：700 000×33%＝231 000（元）

這部分少預(yù)繳的企業(yè)所得稅，將在以后月份或年終匯算清繳。這部分資金可以在企業(yè)流動，或付工程款或購置新地，能有效地緩解企業(yè)流動資金的不足。可見，納稅義務(wù)的滯后可使企業(yè)獲得這筆稅款的時間價值，其流動資金相對比較充裕。

利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當(dāng)年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5 000萬元。按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.15億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8 500萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元。

1、如果不分開核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：

增值額與扣除項目金額的比例為：（15 000－11 500）

÷11 500×100%＝30.43%

適用30%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅＝（15 000－11 500）×30%＝1 050（萬元）

2、如果分開核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：

普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（10 000－8 500）÷8 500×100%＝17.65%

增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優(yōu)惠。

豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（5 000-3 000）÷3 000×100%＝66.67%

適用40%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=（5 000－3 000）×40%－3000×5%＝650（萬元）

分開核算合計共交650萬元，比不分開核算交1 050萬元少交400萬元。

房地產(chǎn)稅收籌劃方法有利用價格進(jìn)行稅收籌劃；有利用優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃；利用空白點進(jìn)行稅收籌劃等，相關(guān)人員應(yīng)認(rèn)真掌握好稅收籌劃，將對企業(yè)起到事半功倍的效果，尤其是隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)越來越規(guī)范的管理，房地產(chǎn)將面臨新的一輪洗牌，可以預(yù)見：今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，對房地產(chǎn)業(yè)的管理提出了更新的要求，而房地產(chǎn)稅的籌劃得當(dāng)將對本企業(yè)品牌的打造有著深遠(yuǎn)的意義。

第4篇：房地產(chǎn)的納稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；納稅籌劃；納稅管理；戰(zhàn)略籌劃

近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)周期長、業(yè)務(wù)復(fù)雜、占用資金量大等特點，而且房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項眾多、計稅復(fù)雜，為了規(guī)避法律風(fēng)險，逃稅漏稅是絕對不可取，但面對日益激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)又必須合理合法的降低企業(yè)的稅負(fù)。面對如此現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃顯得很重要。

一、納稅籌劃基本原則

1.合法性原則

納稅籌劃必須要在法律所允許的范疇之內(nèi)，通過對法律的深刻理解和精確把握進(jìn)行，絕對不能以鉆法律空子和幫助企業(yè)偷稅為目的，否則，就不能稱其為納稅籌劃。

2.整體性原則

納稅籌劃是對納稅人的整體稅收負(fù)擔(dān)的一種籌劃和減輕，因此，應(yīng)當(dāng)遵循整體性原則。

3.減稅性原則

納稅籌劃是一種減輕稅收負(fù)擔(dān)的行為，因此，納稅籌劃必須遵循減稅性的原則。所謂減稅性，就是減輕稅收負(fù)擔(dān)直至稅收負(fù)擔(dān)最輕。

4.成本效益原則

納稅籌劃要有利于實現(xiàn)企業(yè)的財務(wù)目標(biāo)，進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)遵循成本效益原則，納稅籌劃要保證其因之取得的效益大于其籌劃成本，即體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)有效。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題

1.誤把納稅籌劃當(dāng)成了財務(wù)部門會計處理的工作

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收存在兩個環(huán)節(jié)：一是企業(yè)產(chǎn)生稅收的環(huán)節(jié)；二是企業(yè)交納稅收的環(huán)節(jié)。但是有很多房地產(chǎn)企業(yè)的決策人認(rèn)為：“稅收就是財務(wù)部門的事，財務(wù)部門所作的財務(wù)處理就決定企業(yè)的應(yīng)納稅額。出現(xiàn)多交稅和被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況，就是財務(wù)人員失職”。這說明，房地產(chǎn)企業(yè)決策人的納稅觀念存在著誤區(qū)，未能了解稅收是如何產(chǎn)生的。

2.誤把納稅籌劃的實施放在業(yè)務(wù)產(chǎn)生的事后來進(jìn)行

房地產(chǎn)企業(yè)為什么總在稅收方面出現(xiàn)問題，而且常常被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰呢？這是因為企業(yè)的決策人沒有樹立一種正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發(fā)現(xiàn)稅負(fù)很重，總期望事后通過財務(wù)人員在財務(wù)處理上來解決納稅問題。這是房地產(chǎn)企業(yè)暴露的最大缺陷。此時，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收已產(chǎn)生，再進(jìn)行賬面處理已為時已晚，已不存在所謂的納稅籌劃了。所以，納稅籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。

3.企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理

目前房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部進(jìn)行納稅管理的少之又少，很多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員開始學(xué)習(xí)相關(guān)的稅收法律、法規(guī)，對企業(yè)自身的業(yè)務(wù)開始進(jìn)行納稅籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅的現(xiàn)象，受到稅務(wù)部門的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因為財務(wù)人員的素質(zhì)不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業(yè)在經(jīng)營過程中，每一個環(huán)節(jié)都存在稅收問題。其他業(yè)務(wù)部門的不規(guī)范操作，往往給財務(wù)部門的核算工作帶來很大麻煩。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的建議措施

1.加強(qiáng)稅收政策的學(xué)習(xí)

怎樣利用國家的稅收政策來對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程進(jìn)行納稅籌劃，最終實現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的，是目前房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理工作首先要解決的問題。從以前的“被動納稅”走向“主動納稅”，對出現(xiàn)的問題不要憑僥幸心理，不僅財務(wù)人員非財務(wù)人員也要掌握稅收政策，學(xué)習(xí)納稅籌劃的相關(guān)知識，企業(yè)才能達(dá)到整體降低稅負(fù)的目的。嚴(yán)格地按照稅法的規(guī)定依法納稅、誠信納稅，要避免“關(guān)系稅”對企業(yè)產(chǎn)生的影響，才能避免納稅風(fēng)險。

2.重視規(guī)范性的決策操作

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時要注重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機(jī)。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，決策人不僅要關(guān)注財務(wù)、稅務(wù)方面的事項，也應(yīng)關(guān)注日常經(jīng)營的方方面面，才能充分取得納稅籌劃的最好效益；不僅需要財務(wù)人員具備籌劃意識，各個部門的人員均要具有籌劃意識才能達(dá)到最佳效果。納稅籌劃不可盲目，應(yīng)堅持依法原則，在進(jìn)行納稅籌劃時必須遵守國家的各項法律、法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況進(jìn)行籌劃，才能達(dá)到預(yù)期效果。

3.重視戰(zhàn)略籌劃

雖然能就事論事對單個項目、單筆業(yè)務(wù)或單個環(huán)節(jié)可以進(jìn)行籌劃，但還應(yīng)構(gòu)建整體的納稅籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大“撿了芝麻丟了西瓜”。房地產(chǎn)開發(fā)公司的納稅籌劃沒有一個整體系統(tǒng)的規(guī)劃，對某個方案進(jìn)行納稅籌劃，卻使得節(jié)省的稅金小于設(shè)立分公司的費(fèi)用，這種片面的考慮，忽略了該項目對企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上是否增加，而單純地追求通過納稅籌劃來增加企業(yè)的效益，卻被同樣增加的經(jīng)營成本消耗殆盡，結(jié)果是得不償失的。

4.重視前瞻性籌劃發(fā)展

不少房地產(chǎn)企業(yè)就是在接受了教訓(xùn)，走了彎路以后，才想到納稅籌劃，結(jié)果籌劃只能起到亡羊補(bǔ)牢的作用。如果企業(yè)從開發(fā)房產(chǎn)的一開始，就進(jìn)行合理、合法的納稅籌劃，不僅能給企業(yè)規(guī)避納稅風(fēng)險，還能免去不必要的經(jīng)濟(jì)損失和名譽(yù)上的受損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行納稅籌劃，應(yīng)在項目啟動之初就開始，對整個項目高瞻遠(yuǎn)矚，合理規(guī)劃，這樣，才能給企業(yè)帶來更多的收益。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬圣君：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析[J].金融管理.2008.05.

[2]莊粉榮：房地產(chǎn)企業(yè)財稅籌劃實務(wù)[M].中國經(jīng)濟(jì)出版社.2011.01.

第5篇：房地產(chǎn)的納稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃

納稅籌劃是指納稅人以稅收政策為依據(jù)，在對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營情況全面分析的基礎(chǔ)上，從多種納稅方案中進(jìn)行科學(xué)、合理的事前選擇和規(guī)劃的一種財務(wù)管理活動。稅收籌劃不等同于偷稅和避稅，偷稅要受到法律制裁，避稅要受反避稅制約，而納稅籌劃則不然，它是在國家稅收法律允許的范圍內(nèi)實現(xiàn)納稅人稅負(fù)合理化。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的日趨完善，納稅籌劃正成為企業(yè)經(jīng)營不可缺少的重要組成部分。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況和現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策，通過合理選擇和運(yùn)用納稅籌劃策略，盡可能地節(jié)稅，以提高稅后收益。

一、開發(fā)方式的納稅籌劃

1、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營

對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或為聯(lián)營條約，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅，對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

2、合作建房

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年欲征用甲單位總面積5萬平方米商鋪住宅開發(fā)，并且甲單位2011年打算購買其中的1萬平方米商鋪用來出租。

方案一：直接銷售方式

房地產(chǎn)開發(fā)公司購買甲單位土地進(jìn)行商鋪住宅開發(fā)，并將其中的1萬平方米商鋪銷售給甲單位，銷售價款為4000萬元，扣除項目金額2800萬元，增值額1200萬元，增值率30%，則銷售甲單位商鋪應(yīng)繳納土地增值稅330萬元（1100*30%=330萬元）。

方案二：合作建房

甲單位與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《合作建房合同書》，合同規(guī)定：甲單位提供建房用地，房地產(chǎn)開發(fā)公司提供建房所需資金，甲單位與房地產(chǎn)開發(fā)公司雙方按合建面積20:80的比例分成。按上述規(guī)定甲單位應(yīng)分得商鋪1萬平方米，其屬于按比例分房自用，根據(jù)合作建房優(yōu)惠政策免征土地增值稅。

兩個方案比較，采用合作建房方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可節(jié)省土地增值稅330萬元，不考慮其他因素，應(yīng)采用方案二。

3、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

例如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是內(nèi)資企業(yè)，2009年為B公司開發(fā)3萬平方米得商業(yè)大廈。

方案一：直接銷售商業(yè)大廈

A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待商業(yè)大廈建成后銷售給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售額為15000萬元，扣除項目金額為9000萬元，增值額為6000萬元，增值率為40%，則銷售商業(yè)大廈應(yīng)繳納土地增值稅額為6000*30%=1800萬元

方案二：采用兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將大廈建成后，首先分立一個C企業(yè)，而后，C企業(yè)被兼并到B房地產(chǎn)企業(yè)，B企業(yè)支付給C 企業(yè)的交換價款中，非股權(quán)支付額不高于股本賬面價值的20%。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，C企業(yè)通過上述兼并將商業(yè)大廈轉(zhuǎn)移到B企業(yè)，不征收土地增值稅，

方案二與方案一相比，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓商業(yè)大廈可節(jié)省稅金為1800萬元（1800-0=1800萬元），不考慮其他因素，應(yīng)采用方案二。

4、房地產(chǎn)的代建房行為

房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

根據(jù)稅法規(guī)定，如不采用代建房方式開發(fā)，則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按《實施細(xì)則》第七條一、二項規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，下同）計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地廠開發(fā)費(fèi)用按《實施細(xì)則》第一、二項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除，計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

1、納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）

2、納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%以內(nèi)， 其中利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。#p#分頁標(biāo)題#e#

3、財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓） 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除）=（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20%

其中，此項加計扣除僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享有此項政策，取得土地適用權(quán)未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除，扣除項目金額=扣除項目的總額*（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積 / 受讓土地使用權(quán)的總面積）=扣除項目的總金額 * 轉(zhuǎn)讓比例。.

例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營業(yè)稅稅額的7%，教育費(fèi)附加征收率為營業(yè)稅稅額的3%，印花稅稅率為0.05%）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為12000萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計算扣除比例為10%

1、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（3000+40000）* 10%=700萬元

2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元

3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除金額為：3000+4000+700+825=8525萬元

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額為：15000-8525=6475萬元

5、應(yīng)納土地增值稅額=6475*40%-8525*5%=2163.75萬元

如果進(jìn)行納稅籌劃，那么企業(yè)的增值稅核算為：

1、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（3000+40000）* 10%=700萬元

2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元

3、從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：（3000+4000）*20%=1400萬元

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925萬元

5、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：15000-9925=5075萬元

6、增值額與扣除項目金額的比率：5075/9925=51.13%

應(yīng)納土地增值稅額=5075*40%-9925*5%=1533.75萬元

兩種方案應(yīng)納土地增值稅差額=2163.75-1533.75=630萬元

可以看出如果開發(fā)房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例比較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實現(xiàn)納稅籌劃有很大的意義。

三、銷售的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)紛紛打出精裝修房的策略，來吸引購房者的目光。對毛坯房的納稅籌劃關(guān)鍵在于遵循稅法與企業(yè)會計準(zhǔn)則的前提下，對毛坯房進(jìn)行精裝修再進(jìn)行銷售，以此盡可能減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。根據(jù)稅法規(guī)定，土地增值稅實行預(yù)征制度，因此這部分裝修收入在預(yù)征時要按一定的預(yù)征比例繳納土地增值稅。例如，某開發(fā)商開發(fā)一個住宅項目，為此支付的土地出讓金為3.5億元，含借款利息400萬元，可售面積為10萬平方米，單價19000元/平米，假設(shè)開發(fā)過程中各項費(fèi)用支出為開發(fā)成本的30%，其他應(yīng)交稅金為營業(yè)稅（含城建，教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么總銷售金額為19億元

其土地增值稅為：

1、取得銷售許可證預(yù)征稅費(fèi)：190000*2%=3800萬元

2、項目結(jié)算清繳時：

不含息建造成本=35000+50000-400=84600萬元

扣除項目金額=84600*130%+19000*5.5%=120430萬元

增值額=190000-120430=69570萬元

增值率=69570/120430=58%

應(yīng)繳土地增值稅=69570*40%-120430*5%=21806.5萬元

如果改為精裝出售，精裝標(biāo)準(zhǔn)為2000元/平米，銷售單價上調(diào)至21000元/平米，那么總金額為21億元

其土地增值稅為：

1、取得銷售許可證預(yù)征稅費(fèi)：2100000*3%=6300萬元

2、項目結(jié)算清繳時：

不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600萬元

扣除項目金額=104600*130%+210000*5.5%=147530萬元

增值額=210000-147530=62470萬元#p#分頁標(biāo)題#e#

增值率=62470/147530=42%

應(yīng)繳土地增值稅=62470*30%=18471萬元

兩種方案應(yīng)繳土地增值稅差額為21806.5-18471=3065.5萬元

可以看出如果為精裝銷售，雖然在土地增值稅預(yù)征中要增加2500萬元的資金壓力，但這畢竟是“預(yù)征”，在項目結(jié)算清繳土地增值稅時卻能夠節(jié)省稅費(fèi)達(dá)3065.5萬元。因此適度加大建造成本，提高房屋售價，使增加的建造成本得到補(bǔ)償，可以降低土地增值稅的增值率，在項目開發(fā)建設(shè)前，良好的納稅籌劃可以使得土地增值稅適用于較低稅率，從而達(dá)到少繳土地增值隨的目的，而不應(yīng)該僅僅從銷售單價上考慮。

納稅籌劃的市場空間很大，理論空間更大，每個納稅人都應(yīng)該加強(qiáng)對納稅籌劃的關(guān)注，以實現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 蘭峰.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M] 北京：中國建筑工業(yè)出版社， 2008年

[2] 施建剛.房地產(chǎn)開發(fā)與管理[M] 上海： 同濟(jì)大學(xué)出版社 2004年

[3] 中國注冊會計師協(xié)會. 稅法[M] 北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社 2010年 243～246

第6篇：房地產(chǎn)的納稅籌劃范文

摘 要 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步完善和房產(chǎn)價格的不斷攀升，國家通過征收土地增值稅來加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，力求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真進(jìn)行稅務(wù)籌劃，以減輕自身納稅負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)盈利能力。在實際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照相關(guān)法律制度進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益，提升自身的競爭能力。

關(guān)鍵詞 土地增值稅 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一種投資多、收益大、經(jīng)營風(fēng)險高的行業(yè)，企業(yè)在投資和經(jīng)營活動過程中，面臨眾多市場風(fēng)險，如果不能采取切實措施，積極防范和規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，減少因經(jīng)營風(fēng)險給企業(yè)帶來的潛在經(jīng)濟(jì)損失。目前，國際金融動蕩，房產(chǎn)價格不斷攀升，政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，為加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，對房產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅，土地增值稅作為流轉(zhuǎn)稅的一種，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納的稅負(fù)中占有重要位置。房地產(chǎn)企業(yè)為能在激烈的市場競爭中求得生存，就要對土地增值稅進(jìn)行合理籌劃，切實減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，增加盈利水平，提高參與市場競爭能力，促進(jìn)企業(yè)正常運(yùn)行和發(fā)展。

一、納稅籌劃的原則

1．事先籌劃原則

在納稅義務(wù)發(fā)生之前，企業(yè)必須結(jié)合自身實際，針對稅收規(guī)定做好稅務(wù)籌劃工作，這是最基本原則，同時稅收籌劃工作必須通過企業(yè)對經(jīng)營活動的控制和調(diào)節(jié)來實施，以實現(xiàn)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目標(biāo)。

2．合法性原則

我國稅法規(guī)定公民具有依法納稅的義務(wù)，作為納稅主體的企業(yè)也一樣，必須嚴(yán)格履行自己的納稅義務(wù)，依法辦事，因此企業(yè)的各項經(jīng)營活動也必須在相關(guān)法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行。

3．經(jīng)濟(jì)性原則

企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時，一定要事先進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析，看是否經(jīng)濟(jì)可行，稅務(wù)籌劃不僅要重視納稅環(huán)節(jié)，還應(yīng)注意到由于個別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實施所導(dǎo)致了其他費(fèi)用支出的增加，并綜合考慮稅務(wù)籌劃方案是否能真正給企業(yè)帶來實際收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實行納稅籌劃之意義

1．有利于實現(xiàn)納稅者的經(jīng)濟(jì)利益最大化

納稅者通過對納稅方案的認(rèn)真對比，然后選擇企業(yè)負(fù)擔(dān)最合理的納稅方案，盡量降低納稅負(fù)擔(dān)，減少資金外流，增強(qiáng)企業(yè)參與市場競爭的能力，從而促進(jìn)自身發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。

2．有利于提升企業(yè)的財務(wù)管理水平

決定企業(yè)財務(wù)管理水平與經(jīng)營管理水平的三大要素為資金、成本和利潤。納稅籌劃就是為了實現(xiàn)這些要素的最大優(yōu)化，從而對單位經(jīng)營活動進(jìn)行合理安排和調(diào)整，以切實減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

3．有利于完善稅法

房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真進(jìn)行稅務(wù)籌劃，不僅可以查漏補(bǔ)缺，還能嚴(yán)格依法辦事，促進(jìn)我國稅法的不斷完善。雖然房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃還存在一定不足，但只要認(rèn)真落實稅務(wù)籌劃工作，就是對現(xiàn)有稅法的嚴(yán)格履行，同時也是對政府制定的相關(guān)法律的一種檢驗，因此，納稅者的納稅籌劃點出了稅制改革與稅法建設(shè)中有價值的信息，國家可以通過這些信息對法律法規(guī)進(jìn)行更新和完善，促進(jìn)我國稅制建設(shè)水平的提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除項目的籌劃

1．增強(qiáng)成本費(fèi)用的籌劃

（1）利用成本費(fèi)用的可轉(zhuǎn)化性

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用就是投資階段所需要發(fā)生的費(fèi)用（管理費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用），但根據(jù)稅法規(guī)定這部分不能在稅前據(jù)實完全扣除，應(yīng)該按一定標(biāo)準(zhǔn)扣除。如今，我國企業(yè)會計準(zhǔn)則還沒有對期間費(fèi)用和工程項目的開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。因此，企業(yè)只有進(jìn)行事前籌劃，利用稅法的邊緣規(guī)定，盡量將可以轉(zhuǎn)移的開發(fā)費(fèi)用放入到開發(fā)成本中，這樣就能減少應(yīng)稅所得額，以減少土地增值稅負(fù)擔(dān)。例如，企業(yè)管理過程中發(fā)生的人員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)用等都屬于期間費(fèi)用，如果這些費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)項目人員所發(fā)生的話，就可以分?jǐn)偟介_發(fā)成本中，并按規(guī)定予以扣除。這樣，期間費(fèi)用的減少也就不會影響到房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，雖然房地產(chǎn)開發(fā)的成本增加了，但降低了應(yīng)稅增值額，所納入的土地增值稅也就相應(yīng)減少了。

（2）利用費(fèi)用均分進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)的開發(fā)成本與當(dāng)?shù)氐耐恋貎r格和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況有關(guān)很強(qiáng)的依賴關(guān)系，一些地區(qū)的房地產(chǎn)增值率高，有的則增值率低，這些不均勻的成本狀態(tài)會影響到企業(yè)的稅務(wù)籌劃。對于在幾個地方同時進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，通常可以利用費(fèi)用均分的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，就是對實現(xiàn)的開發(fā)成本進(jìn)行籌劃，平均費(fèi)用分?jǐn)倎淼咒N增值額，這樣，就讓在不同地區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)的增值額大致相同，從而節(jié)省稅款。

2．利用“代收費(fèi)用計價”的籌劃

根據(jù)我國財稅政策的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)時，代其他部門收取的城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用，都可以放入房價中，也可以單獨核算。如果將代收的費(fèi)用計入房價，同時被購房者支付時，則代收費(fèi)用計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收人計稅，代收支付的費(fèi)用可作為扣除項目予以扣除。如果代收費(fèi)用沒有計入房價中，只是單獨收取，那就可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。雖然與單獨核算相比，并入房價核算對房產(chǎn)銷售沒有影響，但是代收費(fèi)用的存在，并入房價核算在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的扣除數(shù)比單獨核算更高，從而降低了房地產(chǎn)的增值率，減少土地增值稅。

3．采用合適的利息支出進(jìn)行納稅籌劃

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》中有規(guī)定，在財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，只要是可以按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偼瑫r能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除，但扣除金額不得高于同期貸款利率計算的金額，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%。如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，又或者無法提供金融機(jī)構(gòu)證明的，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%。

所以，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所借用的金額過多，利息實際數(shù)就會大于取得土地使用權(quán)所支付的地價款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%，金融機(jī)構(gòu)就能為企業(yè)提供證明，根據(jù)第一種公式扣除利息，增加項目扣除金額，降低增值額，節(jié)省稅款。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身資金充沛，借款數(shù)額較小，其利息實際數(shù)小于地價款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%。就能使用第二種扣除方法進(jìn)行扣除，同樣有利于納稅人節(jié)省稅款。

4．靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

（1）利用合作建房優(yōu)惠政策

一些房地產(chǎn)企業(yè)有資金，但無土地，則可以與有土地而缺少資金成本的單位進(jìn)行合作建房，共同參與房地產(chǎn)開發(fā)。這樣，雙方分得的房產(chǎn)都不用繳納土地增值稅，只需在在房屋銷售時納稅。這樣不僅降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，還提高了競爭力，如果房地產(chǎn)有自己的土地，但資金不足，就可以與愿意購房的單位共同參與房地產(chǎn)開發(fā)，同樣可以達(dá)到以上效果。

（2）利用建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策

企業(yè)在開展房地產(chǎn)增值稅籌劃的過程中，必須滿足一定條件，就是該項目的增值率要在超過并接近20%的比例幅度內(nèi)。只有按照這樣的方式調(diào)整銷售價格，才能適當(dāng)降低收入，減少增值額；同時，我們也可以通過房地產(chǎn)開發(fā)成本增加的方式，如增加小區(qū)景觀支出、增加公共配套支出等，降低增值額，使增值率低于20%，達(dá)到免稅的目的，但采用這種方式時，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額必須能夠單獨核算。

四、總結(jié)

在這里需要特別注意的是，納稅籌劃也是有成本的，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得經(jīng)濟(jì)收益的同時，必然會因為籌劃稅務(wù)而產(chǎn)生另外一筆費(fèi)用，因此，企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時，還必須按照成本原則進(jìn)行，只有在發(fā)生的費(fèi)用小于經(jīng)濟(jì)收益時，該項籌劃方案才是合理的。同時，一項成功的納稅籌劃是可以在多種稅收方案之間選擇的，不能認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙世峰.土地增值稅清算的難點及對策.中國稅務(wù).2007(04).

[2]黃一明.房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的問題及對策.商業(yè)會計.2008(02).

[3]周菊萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新形勢下的納稅籌劃.審計與理財.2007.5.

第7篇：房地產(chǎn)的納稅籌劃范文

我國早在2009年就開始了對企業(yè)實行了增值稅的改革方案，“營改增”和以往的稅制相比，有了進(jìn)一步的完善，在各個方面都進(jìn)行了調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方式也發(fā)生了比較大的變化，從而為納稅主體提供了更為廣闊的選擇空間。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生中占有著重要地位，在稅制改革后，房地產(chǎn)企業(yè)如何衡量利弊得失，提高企業(yè)的的經(jīng)營水平是所有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)面臨的一項艱巨的任務(wù)。

所以說，把房地產(chǎn)作為“營改增”稅收籌劃的研究對象，探索房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅納稅方面存在的問題和改進(jìn)的方向，為房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅納稅籌劃提出切實可行的建議和方法，為房地產(chǎn)企業(yè)在合法納稅的前提下，又適當(dāng)?shù)臏p輕了房產(chǎn)公司的稅負(fù)承受壓力，體現(xiàn)了依法納稅的原則，但又靈活的運(yùn)用稅收政策。

二、“營改增”稅收措施下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的可行措施

由于“營改增”對于不同行業(yè)的企業(yè)有著不同的影響，這些影響可能是有利的，也可能是不利的。那么企業(yè)的財務(wù)部門的管理會計一定要研讀關(guān)于“營改增”的相關(guān)法律措施，積極地應(yīng)對“營改增”稅收大背景下的稅收環(huán)境，提高企業(yè)對新的稅收措施的適應(yīng)能力，減輕對企業(yè)的不利影響，最大限度的利用“營改增”的優(yōu)勢，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。以下是是對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的一些可行性措施。

1.對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)人員進(jìn)行“營改增”知識的普及，提高業(yè)務(wù)技能

由于國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)尚存在一些管理方面的問題，當(dāng)“營改增”稅收措施實施，一些房地產(chǎn)的內(nèi)部工作人員和領(lǐng)導(dǎo)都沒有把“營改增”作為企業(yè)的一個工作日程，放到足夠重視的位置，俗話說“知己知彼，百戰(zhàn)不敗”，由于企業(yè)對于“營改增”的大意，在此時間內(nèi)會產(chǎn)生大量的成本費(fèi)用，因此這段時間內(nèi)只會產(chǎn)生進(jìn)項稅。面對新的稅收措施，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高業(yè)務(wù)人員的技能和相關(guān)知識以及業(yè)務(wù)流程，尤其是企業(yè)的財務(wù)會計人員更應(yīng)該提高自己的業(yè)務(wù)能力，熟悉“營改增”的相關(guān)政策，才能為企業(yè)減少一些不必要的損失。以減少企業(yè)經(jīng)營成本。如果“營改增”成功后，那么計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進(jìn)項稅額。

2.房地產(chǎn)企業(yè)必須完善稅收籌劃管理制度

在“營改增”的試點階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有完全去擁抱“營改增”政策，導(dǎo)致改革前的一些房產(chǎn)項目還沒完工，在改革后完工銷售的階段，隨著稅收的下降，但是房產(chǎn)也出現(xiàn)了下滑的波動，由于前期房企付出了高昂的成本，導(dǎo)致房企的利潤受到一定的下滑，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃管理制度在企業(yè)內(nèi)部必須得到完善，房地產(chǎn)企業(yè)在供應(yīng)方提供物資材料時可進(jìn)行相關(guān)比較，利用稅率的差異和納稅人的身份、優(yōu)惠政策以及納稅時間的延遲，以此可最大限度的進(jìn)行靈活的稅務(wù)籌劃。

萬科2013年合并資產(chǎn)負(fù)債表中存貨331，133，223，278.99元，萬科2013年的總資產(chǎn)為479，205，323，490.54元，存貨占總資產(chǎn)比重為69.10%。若構(gòu)成目前存貨的成本無法抵扣，以11%稅率計算，其增加的稅負(fù)為：存?出售形成的營業(yè)收入以2013年利潤表中口徑計算：銷售房地產(chǎn)的收入/銷售房地產(chǎn)的成本*存貨=132，787，6 85，050.71/91，528，508，900.72*331，133，223，278.99=480，401，294，533.17元。上述的營業(yè)收入形成的增值稅與營業(yè)稅的稅負(fù)差異計算如下：房產(chǎn)銷售收入*（增值稅稅率-營業(yè)稅稅率）*城建稅及教育費(fèi)附加=480，401，294，533.17*（11%-5%）*1.11=31，994，726，215.91元。若是對存貨無相關(guān)過渡政策，可以預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將在“營改增”之前，大量出售存貨，以防止“營改增”后，稅率上升所帶來的稅負(fù)上升，避免多交稅款的風(fēng)險。

3.企業(yè)應(yīng)該與稅務(wù)機(jī)關(guān)積極互動

“營改增”的稅收改革極大的減輕了我國的企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，一方面和國際經(jīng)濟(jì)秩序接軌，給予企業(yè)更大的優(yōu)惠幅度，促進(jìn)企業(yè)征收，刺激消費(fèi)，有利于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可以有效的促進(jìn)我國企業(yè)的利潤提高和提高中小企業(yè)的競爭力。由于一些房地產(chǎn)企業(yè)忙于經(jīng)營，忽視了“營改增”的稅收政策，對新的“營改增”政策了解不夠深入，因此，企業(yè)的財務(wù)會計和管理會計一定要積極協(xié)助，相互配合，勇敢的和企業(yè)所在地的稅務(wù)部門取得溝通，進(jìn)行互動，了解關(guān)于“營改增”的新的稅收措施，學(xué)習(xí)并熟練運(yùn)用新的“營改增”計稅方式，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)合規(guī)性。

第8篇：房地產(chǎn)的納稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 影響 對策

一、概述

（一）“營改增”的進(jìn)程

營業(yè)稅改增值稅的進(jìn)程開始于2012年1月1日，上海率先設(shè)立試點在交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)行“營改增”改革。2016年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等也被納入“營改增”改革的試點范圍。這標(biāo)志著我國營業(yè)稅全面實施。并且抵扣范圍包括企業(yè)新增的不動產(chǎn)需繳納的增值稅，起到很好的減稅效果。

（二）“營改增”的意義

1、有利于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)

營業(yè)稅的征收對象商品和勞務(wù)的收入總額，在商品流通的環(huán)節(jié)存在重復(fù)征稅的問題。而增值稅的征收對象是商品流通過程中的增值額，其可以避免商品在流通中重復(fù)征稅的問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)在征收營業(yè)稅時期，采購時繳納的銷項稅無法抵扣，在銷售時需按售價全額繳納營業(yè)稅，重復(fù)征稅加大了企業(yè)的稅負(fù)，最終將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房價上，這對于房地產(chǎn)的發(fā)展帶來過大的負(fù)擔(dān)。

2、有利于進(jìn)一步完善增值稅稅收鏈條

房地產(chǎn)行業(yè)與許多原征收營業(yè)稅的行業(yè)相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)從上游企業(yè)購進(jìn)的商品勞務(wù)所產(chǎn)生的增值稅無法抵扣，增值稅進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 當(dāng)不動產(chǎn)開發(fā)完成進(jìn)行銷售時，因房地產(chǎn)企業(yè)不是增值稅納稅企業(yè)，其下游的企業(yè)也無法進(jìn)行增值稅抵扣。在2016年之前，房地產(chǎn)業(yè)還是繳納營業(yè)稅，房地產(chǎn)全面實行“營改增”，能完善增值稅納稅鏈條，提高經(jīng)濟(jì)效率。

3、有利于規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

并且在“營改增”的大環(huán)境下，原房地產(chǎn)上游的不規(guī)范的企業(yè)將面臨被淘汰的風(fēng)險，降低房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險，并且這對于房地產(chǎn)行業(yè)本身也具有規(guī)范作用，因為之前征收營業(yè)稅時期，對于其開出的發(fā)票不易識別其交易真實性，在進(jìn)行改為繳納增值稅之后，其增值稅發(fā)票需要核驗，從而更好地規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的納稅行為。所以營業(yè)稅改為增值稅可以對企業(yè)向規(guī)范化、有序化方面發(fā)展起到倒逼作用。

4、有利于促進(jìn)房價趨于合理水平

當(dāng)前市場房價高企，“營改增”之后，減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的成本，進(jìn)而有助于房價降低，促進(jìn)房地產(chǎn)市場更健康地發(fā)展。并且非房地產(chǎn)企業(yè)購房的成本大，在“營改增”之后，購房的企業(yè)能夠憑借購房的進(jìn)項稅進(jìn)行抵扣，這有利于擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的銷售規(guī)模。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

實施“營改增”后，取消了原房地產(chǎn)業(yè)適用的5%的營業(yè)稅率，改按11%增值稅計征。在稅率上雖然大幅提高，但是從上游取得的增值稅發(fā)票可以用于抵扣，從而避免了重復(fù)征稅。比如：假設(shè)企業(yè)銷售收入為2000萬元，成本1000萬元，增值稅的進(jìn)項稅按17%計算。那么，在繳納營業(yè)稅時，企業(yè)需要繳納的營業(yè)稅稅費(fèi)為100萬元，在改革之后，企業(yè)需要繳納的增值稅稅額為53萬元，在一定程度上降低了企業(yè)的稅負(fù)。但是與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)多，在實際操作中容易發(fā)生各種各樣的無法抵扣的情況，例如企業(yè)個別建筑材料在小規(guī)模納稅人處購買，不能抵扣進(jìn)項稅。并且，房地產(chǎn)的上游行業(yè)建筑進(jìn)行“營改增”之后，房地產(chǎn)行業(yè)可能會承受其轉(zhuǎn)嫁而來的成本。比如人工成本在建筑業(yè)的成本中也占據(jù)很大的比重，基于建筑的勞務(wù)用工多為民工的現(xiàn)狀，勞務(wù)用工的人工成本沒有用來抵扣的進(jìn)項稅，會加大建筑企業(yè)的人工成本的稅負(fù)壓力。并且在在“營改增”之前購入的物料可能存在無法抵扣的情況?？傮w而言，“營改增”能夠緩解房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)過重的問題，但是可能在實際工作中，可能存在各種因素導(dǎo)致減負(fù)效果被削弱。

（二）“營改增”對財務(wù)報表的影響

1、“營改增”對資產(chǎn)負(fù)債表的影響

“營改增”對資產(chǎn)負(fù)債表的影響主要體現(xiàn)在對于資產(chǎn)中的固定資產(chǎn)，以及負(fù)債中的應(yīng)交稅費(fèi)的數(shù)額的變動。固定資產(chǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)中比重大，改革之后，固定資產(chǎn)的入賬價值因進(jìn)項稅可抵扣而降低，從而固定資產(chǎn)的金額降低。應(yīng)交稅費(fèi)項目中，雖然改革之前的營業(yè)稅以及改革之后的增值稅都是計入應(yīng)交稅費(fèi)，但是這兩者的計稅基數(shù)以及稅率不一樣，最終的結(jié)果也有所差別。因此在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重將增加，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，利于企業(yè)長期發(fā)展。

2、“營改增”對利潤表的影響

“營改增”對利潤表的影響主要體現(xiàn)在對銷售收入、營業(yè)稅金及附加的影響，增值稅是價外稅，不計入營業(yè)收入內(nèi)。營業(yè)收入剔除增值稅之后，數(shù)額會有下降。例如：一房地產(chǎn)開發(fā)商出售商品房，獲得的總收入為2200萬元。在稅制改革之前，其計入營業(yè)收入的金額為2200萬元。但在稅制改革之后，其計入營業(yè)收入的金額為：2200/（1+11%）=2000萬元，收入減少了200萬元，下降幅度約為10%。 在營業(yè)稅金及附加不再核算企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅額，導(dǎo)致其一定程度地下降。

3、“營改增”對現(xiàn)金流量表的影響

增值稅對現(xiàn)金流量表的影響主要體現(xiàn)在經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的減少，以及籌資活動現(xiàn)金流量增多。因為房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，進(jìn)項稅于房地產(chǎn)項目前期支付，造成大量的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出。但是進(jìn)項稅只有在房產(chǎn)銷售等產(chǎn)生收入時才能被抵扣，房地產(chǎn)建設(shè)周期長，購買物料及裝備付出的稅費(fèi)到抵扣的期間長，會給公司的現(xiàn)金流量造成較大的不利影響。因此會給項目前期帶來較大的現(xiàn)金流壓力.但是總體而言，最終導(dǎo)致現(xiàn)金凈流量增加，因為進(jìn)項稅額能夠抵扣使得其現(xiàn)金流出量縮減，，從而讓企業(yè)有了更充裕的資金來從事其他的投資活動，從而房地產(chǎn)企業(yè)能夠加強(qiáng)投資，有助于讓企業(yè)的現(xiàn)金流更加順暢。房地產(chǎn)的資金需求量大，并且在這個競爭越來越白熱化的時代，房地產(chǎn)要擴(kuò)大競爭力，需要進(jìn)行大規(guī)模的融資，來購買土地，進(jìn)行銷售等等，這也會造成籌資活動的現(xiàn)金流量的大規(guī)模增大以及企業(yè)負(fù)債的增多。

（三）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的影響

1、對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員的專業(yè)技能和業(yè)務(wù)素質(zhì)提出了更高的要求

在“營改增”方案實施之后，因為會計核算會對稅制改革產(chǎn)生聯(lián)動反應(yīng)，并且對于會計的納稅申報，納稅籌劃等提出了更高的要求。財務(wù)工作人員需要及時地學(xué)習(xí)最新的核算方法來適應(yīng)稅制改革帶來的變化。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員對于需從企業(yè)整體的角度，并兼顧市場的發(fā)展?fàn)顩r對本行業(yè)以及本企業(yè)的改革后的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行前瞻性的預(yù)判，從而能夠科學(xué)合理地制定房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃。實行營改增之后，財務(wù)工作人員要計算增值稅應(yīng)納稅額，會計核算上對于一些特殊的交易有特殊的處理方式，比如銷售折讓和商業(yè)折扣等交易的關(guān)于增值稅的處理，其中稅額的抵扣需要取得增值稅專用發(fā)票才能進(jìn)行，這就要求各部門之間協(xié)調(diào)好發(fā)票的管理工作。

2、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化

房地產(chǎn)的稅負(fù)降低，相當(dāng)于政府對房地產(chǎn)企業(yè)給予政策性傾斜，給房地產(chǎn)企業(yè)一個有利的發(fā)展環(huán)境。在這種利好的趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)該把握時機(jī)，審時度勢尋找最佳的資本結(jié)構(gòu)，并將風(fēng)險控制在企業(yè)能夠承受的范圍，從而提高企業(yè)的盈利能力以及加強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。

三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的策略

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會計人才隊伍建設(shè)

“營改增”給房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)從業(yè)者帶來了新的挑戰(zhàn)，所以進(jìn)一步提升財務(wù)工作者的專業(yè)技能以及綜合能力迫在眉睫。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要加大培訓(xùn)的力度，并且對于專業(yè)技能展開定期的考核以及競賽等，提高會計從業(yè)能力對于改革的了解度，并且增強(qiáng)其對于企業(yè)你的防范能力。其次，需要加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)部門與其他部門的溝通與聯(lián)系，稅制改革牽一發(fā)而動全身，需要財務(wù)部門牽頭來把握此次稅制改革帶來的機(jī)遇，防范可能帶來的風(fēng)險。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生稅制改革，企業(yè)原有的納稅籌劃方案已不再適用。納稅籌劃是應(yīng)對稅制改革帶來的壓力的關(guān)鍵性突破口，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確自身企業(yè)的實際經(jīng)營的狀況以及自身的納稅承受能力，將其進(jìn)行綜合考慮，從而制定出符合企業(yè)的納稅籌劃方案。除此之外，要給予納稅籌劃足夠的重視，將納稅主體的稅費(fèi)借助流通環(huán)節(jié)進(jìn)行合理地轉(zhuǎn)移，從而使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地享受國家的稅收優(yōu)惠政策，從而進(jìn)一步降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高其競爭水平。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制

營業(yè)稅改增值稅對于企業(yè)的內(nèi)部控制提出了更高的要求，企業(yè)要依照切身情況，特別是增值稅相關(guān)的憑證的開具以及保管，制定與“營改增”相關(guān)的內(nèi)部控制措施，從而能夠在稅制改革之后及時地發(fā)現(xiàn)稅務(wù)的漏洞。內(nèi)部控制相關(guān)人員應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)自身的專業(yè)能力，學(xué)習(xí)稅收方面的新知識，從而更好地防范稅收風(fēng)險，以及減少法律風(fēng)險。

（四）重新構(gòu)建投資、預(yù)算、成本模型

在“營改增”之后，由價內(nèi)稅向價外稅轉(zhuǎn)變，稅率的變化給企業(yè)原有的投資、預(yù)算、成本模型產(chǎn)生極大地沖擊。企業(yè)需要根據(jù)“營改增”帶來的影響，并且根據(jù)上下游的變動情況，以及市場狀況等因素重新構(gòu)建投資模型，從而使投資模型更符合實際情況。原有的預(yù)算模型將不能很好地指導(dǎo)企業(yè)的運(yùn)營的調(diào)整與控制，并在同一會計期間的新老兩種的預(yù)算進(jìn)行兼容性的考慮。稅收的變化會改變房地產(chǎn)的成本，通過成本的測算，從而更好地反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)成本。

（五）謹(jǐn)慎地選擇合作伙伴

選擇合適的合作伙伴是房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”之后獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益的保障因素，首先，合作的企業(yè)需要具備開具增值稅發(fā)票的納稅資格，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段一些物料等缺少增值稅發(fā)票，從而導(dǎo)致不能更好地享受到營改增帶來的稅負(fù)的減輕。企業(yè)在上游企業(yè)選擇交易對象時，應(yīng)選擇具有相應(yīng)資格的供應(yīng)商，從而更好地享受“營改增”政策所帶來的稅收優(yōu)惠。并且，在選擇合作伙伴時，應(yīng)重點考慮合作伙伴的信用情況以及公司的實際實力，從而降低企業(yè)的整體風(fēng)險。

四、結(jié)束語

“營改增”對于房地產(chǎn)行業(yè)及其相關(guān)行業(yè)帶來較大的影響，短期而言，會對房地產(chǎn)企造成較大的沖擊。但是房地產(chǎn)企業(yè)若能把握機(jī)會，科學(xué)合理地應(yīng)對，從長期來看，會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來稅負(fù)的減輕。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳玉嬌.試論“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015，03：265-267

[2]陸勇.試論營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與務(wù)，2016，09：18-19

[3]張林波，李露.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策分析[J].企業(yè)技術(shù)開發(fā)，2015，33：133-136

[4]李英. 探究“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響[J].財會學(xué)習(xí)，2016，06：180-181

第9篇：房地產(chǎn)的納稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：財務(wù)管理；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)是指以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理與服務(wù)的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，直接影響了人們的生活水平與住房質(zhì)量。納稅籌劃是指各類企業(yè)在符合國家稅收法律法規(guī)前提下，選擇最合理的納稅方案，以此來減輕企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)壓力，提高企業(yè)整體效益的一種納稅管理手段。我國目前稅收種類繁多，納稅工作復(fù)雜。隨著我國稅收政策的改革，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)，因此基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作尤為重要。此外，提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃能力，能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，對促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有積極意義。

一、納稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響

（一）對財務(wù)管理對象的影響

財務(wù)管理對象主要是指企業(yè)的資金流動與運(yùn)動。納稅籌劃對房地產(chǎn)財務(wù)管理對象的影響，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)資金流動方面。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)按照國家稅法規(guī)定，通過調(diào)節(jié)固定資產(chǎn)折舊方法、折舊年限，或減少無形資產(chǎn)分?jǐn)偰晗?，進(jìn)而減少房地產(chǎn)企業(yè)整體利潤，從而推遲房地產(chǎn)企業(yè)納稅，并將納稅時間調(diào)整到國家稅收優(yōu)惠政策最大的年限。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過國家所頒布的免稅、減稅等相關(guān)政策，降低房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，進(jìn)而減少房地產(chǎn)企業(yè)資金流動。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以選擇不同形式計價方式，如分期支付等，減緩資金流動速度，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入。

（二）對財務(wù)管理目標(biāo)的影響

財務(wù)管理目標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的重要組成部分，是評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)若想持續(xù)健康發(fā)展，就必須針對其自身特色制定相應(yīng)的財務(wù)管理目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)若想在現(xiàn)今市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下穩(wěn)步前行，就應(yīng)采取相應(yīng)措施，降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的各類成本支出，如稅收成本等。納稅籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)，其作為一種規(guī)劃手段，主要是圍繞房地產(chǎn)企業(yè)管理目標(biāo)而展開的，納稅籌劃的優(yōu)劣直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)能否實現(xiàn)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)正處于巨大壓力之下，其內(nèi)部壓力并不低于外界壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)管理時，應(yīng)注重納稅籌劃的積極意義，深入挖掘納稅籌劃的特點，兼顧企業(yè)發(fā)展的長久利益，制定符合企業(yè)自身特色及財務(wù)管理目標(biāo)的納稅籌劃方案，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力。

（三）對財務(wù)管理內(nèi)容的影響

財務(wù)管理內(nèi)容與納稅籌劃之間是相互交叉關(guān)系。現(xiàn)階段我國財務(wù)管理主要分為資產(chǎn)融入、投資、經(jīng)營及收益四個環(huán)節(jié)。納稅籌劃貫穿于這四個環(huán)節(jié)之中。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)融資階段，應(yīng)充分考慮我國的房地產(chǎn)稅收政策及稅收法律調(diào)整范圍，合理地制定納稅籌劃方案，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)選擇正確的融資方式奠定基礎(chǔ)。其次，投資作為房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。成功的房地產(chǎn)投資能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，失敗的房地產(chǎn)投資能夠引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)等不良后果。納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)投資工作中扮演著重要角色，其不僅能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本，同時也能優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金配置，控制房地產(chǎn)企業(yè)資金流向，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資前，應(yīng)做好納稅籌劃工作，充分了解國家各項稅收政策，確定投資規(guī)模，進(jìn)而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理投資目標(biāo)。再次，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、生產(chǎn)、宣傳過程中，應(yīng)詳細(xì)地計算每一個環(huán)節(jié)的開銷，融入納稅籌劃思想，進(jìn)而選擇更合理的生產(chǎn)經(jīng)營、宣傳模式。

二、基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)投資活動納稅籌劃方法

（一）延遲納稅

房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃的過程中需要有充足的時間獲取貨幣，而遵循國家法規(guī)規(guī)定的延遲納稅，則會使房地產(chǎn)企業(yè)將所要繳納的稅款金額，優(yōu)先使用到企業(yè)日常生產(chǎn)、生活及服務(wù)之中。房地產(chǎn)企業(yè)在此期間不需要支付高額利息，在一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)資金流通壓力，從而擴(kuò)大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，提高了房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力。

（二）利用優(yōu)惠政策

我國為鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，頒布了一系列優(yōu)惠政策，例如：房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行不動產(chǎn)銷售過程中，增值稅金額計算中可扣除土地使用年限費(fèi)用、房屋拆遷等費(fèi)用。此外，針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營而言，可以利用我國針對高新技術(shù)企業(yè)、節(jié)能產(chǎn)業(yè)等有利的增值稅稅收政策，拓展自身業(yè)務(wù)。

（三）利用稅率臨界點

現(xiàn)階段，我國采取累進(jìn)稅率的方式征收土地增值稅，國家會設(shè)置相應(yīng)的稅收臨界點。房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用該臨界點，當(dāng)其稅率明顯低于該臨界點時，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)壓力減輕，有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金流動，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)稅率明顯高于臨界點時，企業(yè)將負(fù)擔(dān)高額稅負(fù)，極大地增加了企業(yè)稅負(fù)壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用稅收臨界點，制定合理的納稅籌劃方案。

（四）分解銷售價格

土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)納稅的主要部分，其稅率與房地產(chǎn)企業(yè)所得的增值稅成正相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可采取分解銷售價格的方式，將房屋銷售與裝修分開，從而降低了房地產(chǎn)企業(yè)增值額，減少房地產(chǎn)企業(yè)所要承擔(dān)的土地增值稅。

三、基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題

我們以某發(fā)展集團(tuán)為例，結(jié)合該發(fā)展集團(tuán)實際情況，闡述現(xiàn)階段基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題。

（一）企業(yè)承包項目性質(zhì)并未明確

不同的業(yè)務(wù)模式、結(jié)算方式所涉及的納稅方式和納稅種類均不同，就該發(fā)展集團(tuán)而言，政府工程是其承接的重要項目。目前，集團(tuán)承接的政府工程是“代建”，還是“自營工程”性質(zhì)并不明確。通常情況下，“代建”和“自營工程”存在增值稅差異，不明確的項目性質(zhì)致使集團(tuán)無法及時地處理增值稅進(jìn)項稅額。

（二）安置房項目增值稅繳納存在問題

深入分析該集團(tuán)現(xiàn)階段采用的安置房項目繳納增值稅模式，可明顯發(fā)現(xiàn)其中存在的問題。該集團(tuán)收到的超面積補(bǔ)差，通常按照5%繳納增值稅款，但在“營改增”后安置房項目的等面積部分并未申報增值稅，通常是在稅務(wù)局核算土地增值稅時進(jìn)行補(bǔ)繳。與安置房交付增值稅的時間相比，稅務(wù)局的土地增值稅清算時間相對滯后。此時，集團(tuán)再補(bǔ)繳增值稅會產(chǎn)生大量的稅收滯納金，便直接或間接地影響了企業(yè)納稅信用，增加了企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。

（三）納稅籌劃發(fā)票管理存在問題

目前，該發(fā)展集團(tuán)在納稅籌劃發(fā)票管理中，并沒有明確簡易計稅與一般計稅存在不同的增值稅發(fā)票要求。其所采用的發(fā)票主要為增值稅專用發(fā)票，并進(jìn)一步對發(fā)票進(jìn)行了認(rèn)證。同時，也并未區(qū)分新老項目所使用的增值稅計稅方法，所有項目均使用同樣的計稅方法和專用發(fā)票，這就在一定程度上增加了該發(fā)展集團(tuán)增值稅負(fù)擔(dān)。

（四）企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險意識有待加強(qiáng)

就目前現(xiàn)狀，該發(fā)展集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層、管理層、各部門負(fù)責(zé)人均能意識到納稅籌劃的重要性，也具備一定的稅務(wù)風(fēng)險意識。但在稅務(wù)風(fēng)險發(fā)生原因、企業(yè)內(nèi)部潛在的稅務(wù)風(fēng)險事件等方面關(guān)注度仍有待加強(qiáng)。同時，企業(yè)內(nèi)部各級員工并沒有意識到稅務(wù)風(fēng)險與自身的關(guān)聯(lián)，往往認(rèn)為稅務(wù)風(fēng)險與其無關(guān)，并未意識到稅務(wù)風(fēng)險的危害性。此外，該發(fā)展集團(tuán)內(nèi)部并未建立完善的稅務(wù)風(fēng)險監(jiān)督評價機(jī)制，無法對稅務(wù)風(fēng)險做到早預(yù)防、早發(fā)現(xiàn)、早避免，嚴(yán)重增加了集團(tuán)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險負(fù)擔(dān)。此外，該集團(tuán)在稅務(wù)籌劃管理過程中，并沒有建立專門的稅務(wù)籌劃部門，稅務(wù)籌劃工作通常由財務(wù)人員完成，身兼數(shù)職的財務(wù)人員在開展納稅籌劃工作中往往會出現(xiàn)紕漏。同時，集團(tuán)內(nèi)部負(fù)責(zé)納稅籌劃的工作人員專業(yè)素養(yǎng)仍有待加強(qiáng)，專業(yè)人才隊伍建設(shè)應(yīng)持續(xù)進(jìn)行。最后，集團(tuán)內(nèi)部對納稅籌劃的培訓(xùn)工作開展較少，致使許多工作人員無法掌握最新的稅收政策，在開展納稅籌劃工作時往往會出現(xiàn)錯誤，影響了集團(tuán)信譽(yù)等級。

四、基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃措施研究

（一）明確企業(yè)承包項目性質(zhì)，加快處理增值稅進(jìn)項稅額

首先應(yīng)明確該發(fā)展集團(tuán)所承接的政府項目，是“代建”還是“自營工程”性質(zhì)。按照國家稅法上規(guī)定的“代建”應(yīng)同時符合四個條件：一是該發(fā)展集團(tuán)作為受委托方，其在開展立項等相關(guān)手續(xù)時應(yīng)以委托方，即政府的名義進(jìn)行辦理；二是在工程項目建設(shè)期間，委托方、受托方二者間不可私自進(jìn)行土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；三是委托方、受托方二者應(yīng)簽訂“代建”合同；四是受托方即本發(fā)展集團(tuán)在項目建設(shè)時不應(yīng)墊付資金，不應(yīng)以本發(fā)展集團(tuán)名義辦理工程結(jié)算，但該發(fā)展集團(tuán)在工程結(jié)算中主要是以集團(tuán)名義開展工作。由此可見，該發(fā)展集團(tuán)并不符合國家稅法“代建”規(guī)定第四條。為進(jìn)一步明確企業(yè)承包項目性質(zhì)，該發(fā)展集團(tuán)應(yīng)展開相應(yīng)工作。該發(fā)展集團(tuán)應(yīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)展開溝通，明確受政府委托的工程項目性質(zhì)，并以項目性質(zhì)為基礎(chǔ)，進(jìn)一步開展納稅工作。若稅務(wù)機(jī)關(guān)明確集團(tuán)受政府委托的項目為“自營工程”性質(zhì)，此時集團(tuán)應(yīng)將已認(rèn)定的進(jìn)項稅額進(jìn)行區(qū)分，明確進(jìn)項稅額的歸屬問題。若進(jìn)項稅額歸屬2016年4月30日之前的項目，則應(yīng)對其進(jìn)行進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出處理；若進(jìn)項稅額歸屬2016年4月30日之后的項目，應(yīng)按照自營項目增值稅繳納處理。值得注意的是，若將企業(yè)受政府委托的項目認(rèn)定為“自營項目”，則會出現(xiàn)增加增值稅稅額的可能，在開展增值稅繳納之前，企業(yè)內(nèi)部負(fù)責(zé)納稅的財務(wù)人員應(yīng)與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門商議后再做決定。自營工程增值稅繳納方法為，集團(tuán)將收到的政府結(jié)算金額作為該工程項目的實際收入，2016年4月30日以后的項目應(yīng)遵循增值稅計算公式：項目取得收入/1.09×9%-項目進(jìn)項稅。

（二）安置房項目采用政府回購模式

為避免由安置房項目增值稅繳納問題而引起的集團(tuán)稅務(wù)風(fēng)險問題，集團(tuán)應(yīng)進(jìn)一步明確安置房項目增值稅繳納模式，降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。因此，該發(fā)展集團(tuán)安置房項目納稅方式可選取政府回購模式，在增值稅計算上，政府回購模式為政府確定回購價格從而進(jìn)行增值稅計算，在土地增值稅計算上，政府除確定稅后價格外，還具有確定收入等作用。若該企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中將政府回購全部用于拆遷戶安置，則不需要繳納土地增值稅，從而減輕企業(yè)稅負(fù)壓力。

（三）加強(qiáng)對納稅籌劃發(fā)票的管理

發(fā)票是在商品銷售、購買過程中，企業(yè)經(jīng)營活動的開具和收取，是我國稅務(wù)部門管理的收付款憑證。由于國有房地產(chǎn)企業(yè)與常規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)有所不同，國有房地產(chǎn)企業(yè)不以營利為目的，因此其發(fā)票管理應(yīng)在國家法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。針對該集團(tuán)納稅籌劃發(fā)票管理存在問題，集團(tuán)應(yīng)進(jìn)一步明確簡易計稅、一般計稅對增值稅發(fā)票的要求不同，以此作為切入點，進(jìn)一步加強(qiáng)納稅籌劃發(fā)票管理。增值稅改革后，老項目與新項目增值稅計稅方式有所不同，老項目計稅方式可依舊采取簡易計稅，即無需認(rèn)證進(jìn)項稅，同時不用抵扣進(jìn)項增值稅。而新項目則應(yīng)使用一般計稅，即企業(yè)在成本支出時應(yīng)盡量用增值稅專用發(fā)票，從而減輕企業(yè)增值稅負(fù)擔(dān)。同時，集團(tuán)內(nèi)部增值稅發(fā)票應(yīng)指派專人進(jìn)行保管，且每個月末均應(yīng)對發(fā)票進(jìn)行判斷，確保發(fā)票上的數(shù)額與財務(wù)賬本上所記錄的數(shù)額相一致，應(yīng)明確所有稅務(wù)發(fā)票均應(yīng)妥善保管，為集團(tuán)今后的稅務(wù)抵扣工作提供真實、可靠依據(jù)。

（四）提高企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險意識

增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險意識，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險事件發(fā)生概率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高層人員應(yīng)強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險意識，定期組織各級各類人員學(xué)習(xí)稅務(wù)風(fēng)險知識，使稅務(wù)風(fēng)險意識深入人心。深入探討房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理過程中潛在的稅務(wù)風(fēng)險，明確稅務(wù)風(fēng)險意識的重要性，讓房地產(chǎn)企業(yè)各級員工認(rèn)識到稅務(wù)風(fēng)險的危害性。其次，集團(tuán)中負(fù)責(zé)稅務(wù)的人員，應(yīng)在納稅籌劃前了解國家稅務(wù)優(yōu)惠政策，積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，了解稅務(wù)機(jī)關(guān)行政標(biāo)準(zhǔn)為納稅籌劃做充足準(zhǔn)備。最后，集團(tuán)應(yīng)建立完善的稅務(wù)風(fēng)險監(jiān)督評價體制，全面監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉稅業(yè)務(wù)，參照行業(yè)內(nèi)部納稅指標(biāo)，制定符合企業(yè)實際的稅務(wù)風(fēng)險管理目標(biāo)。通過多媒體、計算機(jī)技術(shù)對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行評估，制定相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對辦法。同時，應(yīng)將稅務(wù)管理落實到集團(tuán)內(nèi)部的各個方面，根據(jù)事先了解的國家政策，制定合理的納稅籌劃方案，嚴(yán)格監(jiān)督納稅籌劃方案的實施情況，預(yù)防稅務(wù)風(fēng)險事件，事后應(yīng)總結(jié)納稅籌劃方案實施經(jīng)驗，提升納稅籌劃能力，進(jìn)而保障房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。此外，集團(tuán)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實際情況建立稅務(wù)管理部門，指派專業(yè)人士從事稅務(wù)管理，提高稅務(wù)管理專業(yè)性。同時，加大稅務(wù)管理人員招聘力度廣納賢才，招聘專業(yè)性強(qiáng)、稅收管理經(jīng)驗豐富的專業(yè)人士。針對集團(tuán)內(nèi)現(xiàn)有的財務(wù)人員、納稅籌劃人員應(yīng)開展相關(guān)培訓(xùn)工作，積極學(xué)習(xí)國家最新的納稅政策，增強(qiáng)納稅籌劃工作人員法律知識提高其法律素養(yǎng)，確保納稅籌劃工作人員在實際工作中，能靈活地運(yùn)用相關(guān)法律知識，實現(xiàn)納稅籌劃工作與集團(tuán)實際經(jīng)營發(fā)展相結(jié)合。納稅籌劃的內(nèi)容包括五方面：一是避稅。主要是指納稅主體采用不違法手段，進(jìn)而獲取避稅籌劃。此行為雖不違法，但也不應(yīng)提倡。近年來國家對避稅行為進(jìn)行嚴(yán)厲管控，避免該現(xiàn)象發(fā)生。二是節(jié)稅。是指納稅主體依照國家所頒布的稅收優(yōu)惠政策合理納稅，是納稅籌劃的重要組成部分，也是國家提倡的納稅籌劃手段之一。三是規(guī)避稅收陷阱。主要是指納稅主體在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，不要陷入稅收條款中所被誤認(rèn)為的稅收陷阱，從而加重納稅主體的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。四是稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。主要是指納稅主體通過對其所銷售的商品進(jìn)行價格調(diào)整，從而將稅收轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)，進(jìn)而減輕企業(yè)稅負(fù)壓力。五是涉稅零風(fēng)險。主要是指納稅主體在進(jìn)行申報稅務(wù)時，不會出現(xiàn)任何違法行為及納稅風(fēng)險事件，通過該手段，納稅主體能夠巧妙地避免納稅風(fēng)險事件發(fā)生，進(jìn)而減輕企業(yè)經(jīng)濟(jì)壓力。

五、結(jié)語

總而言之，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃受多方面因素影響，只有選擇正確的納稅籌劃手段，才能合理地規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)資金流動去向，減輕稅務(wù)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]幸曉輝.基于財務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃分析[J].財訊,2021,(12)

[2]趙聰聰.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對財務(wù)管理影響分析[J].納稅,2021,15(19)

[3]彭嵐.財務(wù)管理視角下的企業(yè)納稅籌劃探析[J].當(dāng)代會計,2021,(11)