房地產(chǎn)管理法實(shí)施細(xì)則精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)管理法實(shí)施細(xì)則范文

近日，一則《溫州一批20年產(chǎn)權(quán)住宅土地使用權(quán)到期，續(xù)期須按房產(chǎn)價(jià)格三分之一繳費(fèi)》的新聞引發(fā)輿論關(guān)注。據(jù)溫州媒體報(bào)道稱：當(dāng)?shù)匾徊糠质忻裾ＹI賣二手房后卻無(wú)法完成交易，原因是土地到期了。如果要續(xù)期，必須繳納占房?jī)r(jià)總額約三分之一的土地出讓金，也就是說(shuō)，100多萬(wàn)元的房產(chǎn)，續(xù)期就要再繳納30多萬(wàn)元。溫州這一土地使用權(quán)續(xù)期事件隨即引發(fā)全國(guó)廣泛的關(guān)注。其實(shí)，溫州土地使用權(quán)續(xù)期事件在國(guó)內(nèi)并非首例，除溫州外，至少在青島、深圳還有五個(gè)土地使用權(quán)到期續(xù)期案例。

對(duì)于土地使用權(quán)的到期，《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。但《物權(quán)法》只規(guī)定了“自動(dòng)續(xù)期”，對(duì)于該如何續(xù)期、需不需要交納土地出讓金以及交納標(biāo)準(zhǔn)都沒有明確。截至目前，國(guó)家層面尚未出臺(tái)關(guān)于出讓土地續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，更沒有對(duì)出讓土地使用權(quán)續(xù)期出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。

一、土地使用權(quán)到期問題的解決

房屋所有權(quán)屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六十四條規(guī)定，私人對(duì)其合法的收入、房屋不動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。其年限是永久的。但是，同年8月修訂通過(guò)的《城市土地管理法》第二十二條又規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回”。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

雖然城市土地管理法修訂時(shí)間更新，但考慮到物權(quán)法屬于高位法，因此對(duì)于土地使用權(quán)應(yīng)主要參照物權(quán)法的規(guī)定。所以，房產(chǎn)土地使用權(quán)到期以后，如果居民不繳納土地出讓金就不再擁有出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以土地使用權(quán)“自動(dòng)續(xù)期”，政府不能無(wú)償、強(qiáng)制收回這塊土地。如果僅僅是居住需求，居民可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但是，不再擁有出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)會(huì)限制房產(chǎn)所有人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等方面的權(quán)利，需要補(bǔ)繳土地出讓金等才可重新?lián)碛羞@些權(quán)利。

如果按照溫州現(xiàn)在的做法，續(xù)費(fèi)額度相當(dāng)于房?jī)r(jià)的三分之一，這在高房?jī)r(jià)的背景下，無(wú)疑會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)沉重負(fù)擔(dān)。在無(wú)章可循的情況下，專家針對(duì)該事件的意見也不統(tǒng)一，可行的解決路徑主要有兩種：第一，大幅度降低“續(xù)期”的土地出讓金；第二，以每年征收的房產(chǎn)稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產(chǎn)稅全面開征以后，對(duì)“續(xù)期”的土地使用權(quán)不再征收出讓金。城市住宅建設(shè)用地的升值與房屋不可避免的會(huì)折舊，房屋產(chǎn)權(quán)的永久性和土地使用的期限性，是我國(guó)房地產(chǎn)中的尖銳矛盾，國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的制定卻存在模糊空間，不對(duì)其加以完善無(wú)疑將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

二、城市房地產(chǎn)管理法的完善

1、建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理規(guī)則

如前所述，《城市房地產(chǎn)管理法》第22條第2款規(guī)定與《物權(quán)法》第149條的相關(guān)規(guī)定相沖突，應(yīng)予修改。此外，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)續(xù)期時(shí)土地使用費(fèi)的繳納應(yīng)當(dāng)作出明確規(guī)定?！段餀?quán)法》對(duì)期間屆滿后是否支付土地使用費(fèi)的問題未作規(guī)定，其立法原意是；“如何科學(xué)地規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)人屆時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，目前還缺少科學(xué)依據(jù)，應(yīng)當(dāng)慎重研究，物權(quán)法以不作規(guī)定為宜。而且物權(quán)法不作規(guī)定，也不影響國(guó)務(wù)院根據(jù)實(shí)際情況做出相關(guān)的規(guī)定①?！钡?，事實(shí)上地上物的歸屬問題不宜由行政法規(guī)規(guī)定，因?yàn)閲?guó)務(wù)院是建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的一方當(dāng)事人，它有權(quán)制定行政法規(guī)來(lái)決定期間屆滿后另一方當(dāng)事人能否獲得地上物的所有權(quán)，難以保障公平。因此《城市房地產(chǎn)管理法》在進(jìn)行相關(guān)規(guī)則設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)保護(hù)所有人的利益，盡量由建筑物所有人使用房屋，適度進(jìn)行國(guó)家干預(yù)，以保護(hù)利用土地的弱勢(shì)群體。

2、完善房地產(chǎn)征收規(guī)則

第2篇：房地產(chǎn)管理法實(shí)施細(xì)則范文

第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，實(shí)施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理，均應(yīng)遵守本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：

（一）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（三）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

（四）以房地產(chǎn)抵債的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。

第五條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

第六條下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；

（三）房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；

（四）房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；

（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；

（六）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

第八條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)；

（三）房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；

（四）土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；

（五）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；

（六）成交價(jià)格及支付方式；

（七）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；

（八）違約責(zé)任；

（九）雙方約定的其他事項(xiàng)。

第九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第十條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第十一條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，除符合本規(guī)定第十二條所列的可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形外，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

第十二條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國(guó)務(wù)院規(guī)定辦理。

（一）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目的；

（二）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；

（三）按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；

（四）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；

（五）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；

（六）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；

（七）縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。

第十三條依照本規(guī)定第十二條規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益。

第十四條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的房地產(chǎn)成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

第十五條商品房預(yù)售按照建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》執(zhí)行。

第十六條房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的物價(jià)部門和建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，不得擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十七條違反本規(guī)定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交納土地使用權(quán)出讓金的，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定進(jìn)行處罰。

第十八條房地產(chǎn)管理部門工作人員、、、索賄受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第3篇：房地產(chǎn)管理法實(shí)施細(xì)則范文

《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定：商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。在《城市房地產(chǎn)管理法》上位法有原則性規(guī)定的情況下，賦予了地方房地產(chǎn)主管部門制定具體操作規(guī)范的權(quán)力。早在1998年，《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》即以專章形式確立了商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理規(guī)則，對(duì)預(yù)售款的概念、范圍、監(jiān)管形式、監(jiān)管周期、監(jiān)管主體、操作模式、監(jiān)管收費(fèi)等均作出了明確規(guī)定，開創(chuàng)了國(guó)內(nèi)開展商品房預(yù)售款監(jiān)管工作的先河。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)已有70余個(gè)大中城市出臺(tái)了預(yù)售款監(jiān)管的地方性規(guī)定。受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和各地實(shí)踐差異的影響，預(yù)售款監(jiān)管的制度模式、監(jiān)管力度、特色等各有不同。筆者選取了頗具代表性的部分地方規(guī)定，進(jìn)行對(duì)比分析和歸類總結(jié)。

1　從發(fā)文主體和文件效力來(lái)看

第一，地方性法規(guī)規(guī)定有商品房預(yù)售款監(jiān)管的內(nèi)容，效力層次最高，轄區(qū)內(nèi)各地方據(jù)此進(jìn)一步制定操作規(guī)范。如《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》、《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》都有針對(duì)商品房預(yù)售監(jiān)管較為詳盡的規(guī)定，廣州、汕頭、珠海、重慶市房地產(chǎn)主管部門在此基礎(chǔ)上制定了詳盡的操作細(xì)則；《山東省商品房銷售條例》也對(duì)該省商品房預(yù)售款監(jiān)管事宜作出了原則性規(guī)定，濟(jì)南、青島等地根據(jù)地方實(shí)際分別選取了不同的監(jiān)管模式。

第二，地方政府規(guī)章或規(guī)范性文件，效力較高。如《鄭州市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》、《株州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》、《青島市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》、《昆明市進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施意見》、《天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》、《合肥市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理暫行辦法》、《湘潭市城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理辦法》、《岳陽(yáng)市商品房預(yù)售款監(jiān)管暫行辦法》都專門規(guī)定了商品房預(yù)售款監(jiān)管的原則、操作流程等，為房地產(chǎn)行政主管部門開展預(yù)售款監(jiān)管工作提供了直接依據(jù)。

第三，房地產(chǎn)主管部門與銀行業(yè)主管部門聯(lián)合規(guī)范性文件，對(duì)參與監(jiān)管的商業(yè)銀行具有較強(qiáng)的約束力。如《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》、《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》、《南京市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》均有商業(yè)銀行參與監(jiān)管，其對(duì)銀行的約束力比房地產(chǎn)主管部門單獨(dú)發(fā)文更強(qiáng)。

第四，房地產(chǎn)主管部門單獨(dú)規(guī)范性文件，約束力相對(duì)較弱。如《福建省商品房預(yù)售管理暫行辦法》、《廈門市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則》、《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法(試行)》及其實(shí)施細(xì)則，是房地產(chǎn)主管部門單純規(guī)范性文件的典型代表。

2　從監(jiān)管主體、監(jiān)管模式和監(jiān)管周期來(lái)看

第一，由房地產(chǎn)主管部門或設(shè)立專門的主管機(jī)構(gòu)集中監(jiān)管。如廈門市由交易中心直接負(fù)責(zé)預(yù)售款監(jiān)管，青島市國(guó)土房管局下設(shè)房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)新建商品房預(yù)售資金的具體監(jiān)管工作，廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所下設(shè)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理小組對(duì)廣州市商品房預(yù)售款實(shí)行“全程全額”監(jiān)督管理。

第二，通過(guò)引入擔(dān)保單位全程擔(dān)保的形式，進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。如“濟(jì)南模式”，濟(jì)南市引入擔(dān)保公司全程擔(dān)保制度，預(yù)售款的監(jiān)管采用由預(yù)售人委托擔(dān)保公司向預(yù)購(gòu)人提供預(yù)售款監(jiān)管責(zé)任擔(dān)保書的方式實(shí)施，以保證預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益。

第三，商業(yè)銀行與項(xiàng)目監(jiān)理單位聯(lián)合監(jiān)管模式，各司其職。最為典型的是“重慶模式”，重慶市以地方性法規(guī)創(chuàng)設(shè)了由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和開設(shè)預(yù)售款專用賬戶的商業(yè)銀行聯(lián)合對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管的新制度。

第四，商業(yè)銀行直接監(jiān)管，主管部門監(jiān)督檢查。如北京、南京、杭州、成都等地推行的由商業(yè)銀行作為監(jiān)管的直接參與主體，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)進(jìn)度需求監(jiān)控，主管部門監(jiān)督、抽查、檢驗(yàn)的模式。

3　從措施保障、具體操作規(guī)范來(lái)看

第一，監(jiān)管金額的確定，引入保證金制度或預(yù)留上浮比例。

第二，與預(yù)售許可掛鉤，在預(yù)售許可階段要求提交預(yù)售款監(jiān)管資料或進(jìn)行專門備案。

第三，選取商業(yè)銀行監(jiān)管的，要求獨(dú)家監(jiān)管或允許多家銀行聯(lián)合監(jiān)管。

第四，要求預(yù)售款實(shí)行直接入賬，禁止開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)存或截留。

第五，在預(yù)售款撥付使用上，與合同備案掛鉤或由主管機(jī)構(gòu)審核相關(guān)申請(qǐng)材料，再?zèng)Q定是否準(zhǔn)予用款。

第六，對(duì)違反監(jiān)管規(guī)定的市場(chǎng)主體設(shè)立處罰制度。

4　從是否免于監(jiān)管以及對(duì)違規(guī)行為的處罰力度來(lái)看

第一，對(duì)所有開發(fā)企業(yè)、建設(shè)項(xiàng)目同等對(duì)待，不允許免除監(jiān)管；嚴(yán)格監(jiān)管下的例外，即允許特定情況下免于監(jiān)管，以其他措施保障監(jiān)管目的實(shí)現(xiàn)。如廈門市規(guī)定具備特定條件或資格的開發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)免于監(jiān)管；濟(jì)南市規(guī)定，預(yù)售人向擔(dān)保公司提供擔(dān)保公司認(rèn)可的全額反擔(dān)保，可以免除監(jiān)管。

第二，對(duì)開發(fā)企業(yè)違反監(jiān)管規(guī)定的，處罰手段通常為責(zé)令限期整改、暫停預(yù)售、處以罰款、計(jì)入信用檔案并進(jìn)行公示；對(duì)監(jiān)管銀行違反監(jiān)管規(guī)定的，取消其監(jiān)管資格；對(duì)于監(jiān)理單位違規(guī)的，違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并依法對(duì)相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理。

從表3中9個(gè)城市的監(jiān)管模式來(lái)看，成立專設(shè)預(yù)售款監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)是最直接監(jiān)管的模式，監(jiān)管力度最強(qiáng)；最具特色的莫過(guò)于濟(jì)南模式和重慶模式，監(jiān)管力度也比較強(qiáng)；最普遍的即是商業(yè)銀行監(jiān)管模式，監(jiān)管力度較弱。雖然國(guó)內(nèi)各地方關(guān)于預(yù)售款監(jiān)管的模式可以歸結(jié)為上述4種，但在具體適用和操作上仍各具特色，很難對(duì)哪種模式的優(yōu)劣進(jìn)行簡(jiǎn)單評(píng)判。只要適應(yīng)地方實(shí)際，達(dá)到預(yù)售款“專款專用”的目的，即是好的制度設(shè)置。

二、成都市預(yù)售資金監(jiān)管制度的突破和創(chuàng)新

2010年11月1日，成都市《預(yù)售款監(jiān)管辦法(試行)》及《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》、《細(xì)則》)，正式啟動(dòng)預(yù)售款監(jiān)管工作。在比較國(guó)內(nèi)幾種監(jiān)管模式后，成都選取了相對(duì)寬松的“商業(yè)銀行監(jiān)管模式”，對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管，結(jié)合成都市市場(chǎng)情況進(jìn)行了創(chuàng)新，采取了較為靈活的監(jiān)管方式，嚴(yán)格監(jiān)管的同時(shí)，也要考慮保持市場(chǎng)本身的活力，讓資金發(fā)揮最大的效益。

1　期前撥付

成都允許期前付款并準(zhǔn)予調(diào)用超額預(yù)售款在全國(guó)屬于創(chuàng)新?！掇k法》中明確規(guī)定，預(yù)售款采用建設(shè)期前撥付：開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可開始銷售后，可以根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算清冊(cè)和資金使用計(jì)劃申請(qǐng)?zhí)崆罢{(diào)用相應(yīng)周期的預(yù)售款，相對(duì)于以自有資金或開發(fā)貸款墊付完成相應(yīng)建設(shè)周期后再提取預(yù)售款的“后期支付”，更具靈活性；同時(shí)，為避免開發(fā)企業(yè)以整個(gè)樓棟作為一個(gè)建設(shè)周期，一次性提前支取全部預(yù)售款繼而“攜款潛逃”?！都?xì)則》進(jìn)一步規(guī)定了工程形象進(jìn)度的編制。同時(shí)在嚴(yán)格按照工程進(jìn)度提取預(yù)售款的同時(shí)，也允許開發(fā)商調(diào)用超額部分的預(yù)售款。在保證建設(shè)工程資金使用的條件下，預(yù)售款專用賬戶中的商品房預(yù)售款超出該監(jiān)管項(xiàng)目工程預(yù)算清冊(cè)的總額時(shí)，可允許開發(fā)企業(yè)以其超出部分用于還貸或調(diào)用。

第4篇：房地產(chǎn)管理法實(shí)施細(xì)則范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；發(fā)展

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的放開，在幾十年的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，提高地方財(cái)政收入、實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到積極作用。然而當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的表象上，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的突出問題亦使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題成為全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)所在。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，發(fā)展速度過(guò)快；房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力缺乏、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)低、產(chǎn)業(yè)化運(yùn)行效果不佳；房?jī)r(jià)高居不下普通百姓壓力大；房地產(chǎn)交易、中介市場(chǎng)規(guī)范性有待加強(qiáng)。在我國(guó)，因其特殊的國(guó)情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問題，同時(shí)承擔(dān)著難以推卸的社會(huì)責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事。近幾年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各種問題，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度之大，政策之多及集中，超過(guò)了以往任何一個(gè)時(shí)期。然而從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況來(lái)看，收效甚微，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的勢(shì)頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級(jí)的現(xiàn)象。以由可見雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實(shí)踐我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍存在許多問題和難點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。

1. 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中存在的問題分析

1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)模糊不清，政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性。

（1）近幾年來(lái)，我國(guó)多次的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)都在于盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的總體平衡，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。然而對(duì)于我國(guó)當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段的認(rèn)識(shí)不到位，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)一些問題的認(rèn)識(shí)上和長(zhǎng)期的規(guī)劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時(shí)，政策目標(biāo)的模糊不清，短期的政策手段和中長(zhǎng)期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺，造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)隨著政策的變動(dòng)而出現(xiàn)上下波動(dòng)，不僅擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，同時(shí)政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來(lái)可趁之機(jī)，干擾市場(chǎng)秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說(shuō)明。

（2）近年來(lái)，國(guó)家為調(diào)控房?jī)r(jià)出臺(tái)了一系列政策，從2005年的“國(guó)八條”、2006年的“國(guó)六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房?jī)r(jià)并未隨著政策的出臺(tái)隨之而降，而是穩(wěn)步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價(jià)格反彈恢復(fù)速度之快，著實(shí)讓人看不到調(diào)控的效果。2004年以來(lái)，國(guó)家一直在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，直到2007年對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無(wú)疾而終，之后政府出臺(tái)了很多措施刺激房地產(chǎn)，這就直接導(dǎo)致了2009年房?jī)r(jià)的暴漲。

（3）政策調(diào)控的手段過(guò)于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房?jī)r(jià)高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標(biāo)不治本，從一定程度上浪費(fèi)了國(guó)家的行政資源，也不利于穩(wěn)定民生，一會(huì)出臺(tái)降稅費(fèi)鼓勵(lì)居民買房，不到一年又出臺(tái)二套房政策，讓原有剛性需求購(gòu)房者打了退堂鼓。購(gòu)房者、開發(fā)商已經(jīng)慢慢對(duì)國(guó)家的一系列調(diào)控感到麻木。左右為難的樓市調(diào)控不幸淪為被鄙視的“保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具”，“抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”成為“房?jī)r(jià)”的劑，如此依賴房地產(chǎn)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)簡(jiǎn)直是莫大的諷刺，這種“口號(hào)圖騰”如此下去未來(lái)勢(shì)必吸引不了消費(fèi)者的眼球了，到頭來(lái)百姓得到的更多的卻是傷害。

1.2 機(jī)制不完善，管理流于形式。

（1）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過(guò)了多個(gè)年頭中，房地產(chǎn)成為我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式，走走過(guò)場(chǎng)，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強(qiáng)，存在爭(zhēng)議，實(shí)施細(xì)則的制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布。我國(guó)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過(guò)渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來(lái)源，也成為地方政府推高地價(jià)、拉高房?jī)r(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失范現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無(wú)真正打破，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來(lái)越大，國(guó)家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政，協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策間相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

（2）要解決高房?jī)r(jià)的問題，就要從現(xiàn)在體制入手，改變現(xiàn)有的體制，對(duì)超量土地房產(chǎn)征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財(cái)政收入，這樣既體現(xiàn)了公平性，也保證了政府有相對(duì)穩(wěn)定的財(cái)政收入，而不是依靠賣地、收稅來(lái)增加財(cái)政收入。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)必須做大的手術(shù)，術(shù)后還得輔予藥物治療。

（3）房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的重要構(gòu)成部分，由于具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)的特點(diǎn)，改革開放以來(lái)，在推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。特別是在國(guó)際金融危機(jī)中，國(guó)家出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施，而房地產(chǎn)業(yè)的率先復(fù)蘇對(duì)我國(guó)在國(guó)際金融危機(jī)背景下保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)更起到了積極作用。正因?yàn)槿绱?，我?guó)很多地方政府都把房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)本身也不具有長(zhǎng)久的可持續(xù)性。各地政府之所以紛紛將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，很大程度上是看中了這一行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。但是，過(guò)分依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用很難具有長(zhǎng)期性和持久性。我們應(yīng)該以保障民生居住為首，通過(guò)加大保障房的建設(shè)，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機(jī)性需求。

1.3 相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全。 從世界上各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程和經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行的先決條件和基礎(chǔ)。在我國(guó)，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但是在我國(guó)目前還沒有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)明我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來(lái)越多。其次，我國(guó)目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理，很大一部分文件都是以國(guó)務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國(guó)家部委辦的名義的，如國(guó)八條、新國(guó)十條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立，但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是土地市場(chǎng)上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實(shí)不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。

2. 相關(guān)對(duì)策分析

2.1 制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐。

（1）我國(guó)正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時(shí)期，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式都面臨著重大調(diào)整。要深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對(duì)于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨(dú)特地位。

（2）在把握住我國(guó)仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段的基本國(guó)情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路，在追求短期效應(yīng)的同時(shí)更應(yīng)確立長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，以滿足我國(guó)日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民的實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國(guó)社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧、良性發(fā)展。在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分祥實(shí)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。

（3）同時(shí)，針對(duì)性地把宏觀經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)分解為中短期目標(biāo)以指導(dǎo)實(shí)踐，更有利于理順當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜多變關(guān)系和局面和對(duì)癥下藥。如在我國(guó)人多地少的前提下，從短期的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理來(lái)看，著重點(diǎn)在于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)清楚界定和功能區(qū)分。對(duì)于滿足消費(fèi)的房地產(chǎn)需求要合理引導(dǎo)，政府要切實(shí)負(fù)起提供社會(huì)保障的職責(zé)，建立起完善的住房保障體系；對(duì)于炒房類房地產(chǎn)投機(jī)行要從稅收、金融及其它方面加以限制。

2.2 完善相關(guān)法律法規(guī)體系。 法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗(yàn)的積累。當(dāng)前，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)，建立起具有中國(guó)特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理法和合法化。首先，應(yīng)以法律來(lái)有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免政府過(guò)多的行政干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序造成負(fù)面影響更大的擾亂。同時(shí)以法律切實(shí)保障我國(guó)房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺(tái)各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

2.3 建立健全管理機(jī)制，保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位。

（1）當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的許多問題有著深層次的原因，單純依靠簡(jiǎn)單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不良局面的有效途徑。要正確認(rèn)識(shí)政府經(jīng)濟(jì)管理職能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，調(diào)整政府部門的管理職能。正視市場(chǎng)失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)的變化進(jìn)行適當(dāng)、適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理、有效的運(yùn)行管理機(jī)制，為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的法制和社會(huì)環(huán)境。

第5篇：房地產(chǎn)管理法實(shí)施細(xì)則范文

第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

第三條本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售管理；

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；

城市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。

第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

第七條開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

（一）開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；

（二）建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件；

（三）工程施工進(jìn)度計(jì)劃；

（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25％以上的證明材料；

（五）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖；

（六）需向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件。

第八條房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請(qǐng)后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

需向境外預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》上注明外銷比例。

第九條開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

第十條商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

商品房的預(yù)售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。

第十一條開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第十二條預(yù)售的商品房交付使用后，承購(gòu)人應(yīng)及時(shí)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

第十三條開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在預(yù)售商品房中有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門處以警告、責(zé)令停止預(yù)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、吊銷《商品房預(yù)售許可證》，并可處以罰款。

（一）未按本辦法辦理《商品房預(yù)售許可證》的；

（二）挪用商品房預(yù)售款項(xiàng)，不用于有關(guān)的工程建設(shè)的；

（三）未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的。

第6篇：房地產(chǎn)管理法實(shí)施細(xì)則范文

一、信息平臺(tái)統(tǒng)一的必要性及重要性

開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，信息平臺(tái)統(tǒng)一不可或缺。只有各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的信息納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，登記信息才能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享。不動(dòng)產(chǎn)登記信息實(shí)時(shí)共享，不僅有利于發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)公示作用，保障不動(dòng)產(chǎn)交易秩序和安全，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益；而且有利于登記機(jī)構(gòu)減少登記信息錯(cuò)誤，提高登記的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化程度，提升登記服務(wù)效率；同時(shí)，還有利于國(guó)土資源主管部門清晰、快捷地監(jiān)管各級(jí)登記機(jī)構(gòu)。

二、推進(jìn)信息平臺(tái)統(tǒng)一工作的難點(diǎn)

1.法律法規(guī)尚不完善

與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)的法律較多，除《物權(quán)法》外，還涉及到《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《草原法》、《森林法》、《農(nóng)村土地承包法》、《海域使用管理法》、《漁業(yè)法》等，這些法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)、登記管轄、登記內(nèi)容、登記程序等方面的規(guī)定都不盡相同，甚至存在一些盲區(qū)或爭(zhēng)議，《條例》雖然最大限度地兼顧上述法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的差異性，但對(duì)某些存在爭(zhēng)議的內(nèi)容并沒有做出明確的規(guī)定。在具體登記工作中，工作人員遇到復(fù)雜的問題，在《條例》中找不到合適的依據(jù)，為避免出現(xiàn)工作失誤乃至行政敗訴，往往趨于保守的理解執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，這樣容易降低服務(wù)效率，引起服務(wù)對(duì)象不滿。

2.各地基礎(chǔ)參差不齊

截至目前，全國(guó)仍有部分地區(qū)尚未建好房屋登記信息系統(tǒng)。有的地方雖然新建了房屋登記信息系統(tǒng)，但沒有完成對(duì)歷史登記數(shù)據(jù)的清理、錄入和關(guān)聯(lián)工作，只有新登記的房屋信息可以準(zhǔn)確查詢，以往的房屋登記信息存在房屋坐落不完整、無(wú)身份證號(hào)碼或身份證號(hào)碼殘缺等問題；個(gè)別地方甚至有登記檔案遺失、登記數(shù)據(jù)無(wú)法采集等歷史遺留問題。若房屋登記信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、不全面、不及時(shí)，其提供的查詢結(jié)果便缺乏認(rèn)可度和公信力。

3.業(yè)務(wù)系統(tǒng)較為龐雜

《條例》以《物權(quán)法》中規(guī)定的登記類型為依據(jù)，概括規(guī)定了首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等八種登記類型。這八種登記類型對(duì)于不同的不動(dòng)產(chǎn)而言其復(fù)雜程度各不相同，尤以土地登記和房屋登記最為復(fù)雜。八種登記類型各自的復(fù)雜程度也不相同，其中，首次登記、轉(zhuǎn)移登記、查封登記還存在許多復(fù)雜的情況，業(yè)界仍存在不小的爭(zhēng)論。再者，目前不動(dòng)產(chǎn)登記處于區(qū)域分割、部門條塊分割的狀況，不同類型的不動(dòng)產(chǎn)由不同的主管部門負(fù)責(zé)登記，部門之間業(yè)務(wù)系統(tǒng)并沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)和使用規(guī)則，各個(gè)部門甚至各個(gè)地方所建立的不動(dòng)產(chǎn)信息均局限于該部門、該地區(qū)使用，各部門的信息平臺(tái)就像孤島一樣矗立在信息海洋中，沒有形成聯(lián)動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)。

4.相關(guān)部門協(xié)作不力

經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，由國(guó)土資源部牽頭的聯(lián)席會(huì)議工作機(jī)制已經(jīng)建立。目前，各省份也建立了相應(yīng)的聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，絕大多數(shù)省份成立了省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。但到了市、縣兩級(jí)，除了幾個(gè)試點(diǎn)的城市，大多地區(qū)都在觀望等待。具體到某一地區(qū)，相關(guān)部門多以自身利益為重、相互推諉扯皮，聯(lián)席會(huì)議的作用發(fā)揮有限，部門之間協(xié)調(diào)不暢。在機(jī)構(gòu)整合到位之前，市縣級(jí)信息平臺(tái)統(tǒng)一工作幾乎無(wú)從談起。

三、加快推進(jìn)信息平臺(tái)統(tǒng)一工作的對(duì)策與建議

1.完善法規(guī)，堅(jiān)持依法登記

全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，亟需大規(guī)模重新修訂《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》、《漁業(yè)法》、《海域使用管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，盡早出臺(tái)《條例》的具體實(shí)施細(xì)則，對(duì)一些有爭(zhēng)議的地方作出明確的規(guī)定。讓登記工作人員“有法可依”，知道不動(dòng)產(chǎn)登記工作中“可為”與“可不為”的界線。對(duì)一些疑難復(fù)雜的問題，要明確具體操作方法，不讓登記工作人員畏畏縮縮、消極作為，從而影響服務(wù)形象，損害群眾利益。

2.正本清源，提升數(shù)據(jù)質(zhì)量

信息平臺(tái)采集的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、全面、及時(shí)，是信息平臺(tái)發(fā)揮功效的根本，統(tǒng)一信息平臺(tái)，關(guān)鍵在完善相關(guān)數(shù)據(jù)。各地須花一段時(shí)間和一些人力、物力，對(duì)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的檔案進(jìn)行全面梳理，查漏補(bǔ)缺，該掃描的掃描，該補(bǔ)錄的補(bǔ)錄，該修正的修正。真正從源頭上抓起，全面提升不動(dòng)產(chǎn)登記的原始數(shù)據(jù)質(zhì)量，確保信息平臺(tái)生成的結(jié)果具有絕對(duì)的公信力和強(qiáng)大的服務(wù)功能。

3.高標(biāo)定位，強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)

國(guó)務(wù)院明確由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)，顯然是重視了該項(xiàng)工作的頂層設(shè)計(jì)，若只是簡(jiǎn)單的整合現(xiàn)有分散在各個(gè)部門的信息系統(tǒng)，各地方層面系統(tǒng)不統(tǒng)一的弊端就無(wú)法根除，很難建立“標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、內(nèi)容全面、覆蓋全國(guó)、互聯(lián)互通”的新平臺(tái)，更難以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、簿冊(cè)、依據(jù)和信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”。因此，新建的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)一定要提高技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，廣泛吸收先進(jìn)發(fā)達(dá)國(guó)家的管理經(jīng)驗(yàn)，寧可多一點(diǎn)實(shí)踐論證、慢一點(diǎn)建成使用，也要設(shè)法打造全國(guó)通用、科學(xué)合理、真正管用，且留足發(fā)展空間的新平臺(tái)，讓全國(guó)上下不動(dòng)產(chǎn)登記信息真的能夠“一網(wǎng)打盡”。

第7篇：房地產(chǎn)管理法實(shí)施細(xì)則范文

【關(guān)鍵詞】拆遷問題；集體土地；房屋征收評(píng)估方法

1.政策背景和相關(guān)政策體系

從2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》到2011年1月21日頒布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，已度過(guò)了將近十年時(shí)間。這十年可謂是中國(guó)城市發(fā)展的黃金十年。一方面全國(guó)的城市化飛速發(fā)展，城市化率從2001年的37.66%到2011年已超過(guò)了50%，中國(guó)的城市不斷地向郊區(qū)的村莊農(nóng)田擴(kuò)張；另一方面，城市新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)和快速發(fā)展也促使著老城區(qū)加快改造的步伐，舊城改造工程幾乎始終貫穿著大中型城市這十年的發(fā)展歷程當(dāng)中，成為城市發(fā)展更新的一條主線。

中國(guó)城市化快速發(fā)展的同時(shí)，也伴隨著產(chǎn)生了許多的社會(huì)問題。其中被廣泛關(guān)注的拆遷問題成為這兩年激化社會(huì)矛盾、影響社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)的一大頑疾。不得不承認(rèn)，政府在城市化所帶來(lái)的巨大利益的誘惑下，對(duì)拆遷工作缺乏科學(xué)合理的管理。也正因?yàn)槿绱?，出臺(tái)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，對(duì)地方政府的拆遷工作做出更與時(shí)俱進(jìn)的規(guī)定和指導(dǎo)，就顯得十分的迫切和必要。此外，我們也應(yīng)該看到，城市化進(jìn)程未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)將是在城市周邊的農(nóng)村區(qū)域，而在這方面，國(guó)家的政策法規(guī)制定還很不健全，多以地方性政策法規(guī)為主。因此，集體土地上的房屋征收補(bǔ)償以及評(píng)估辦法的規(guī)定，將是下一步國(guó)家針對(duì)城市開發(fā)建設(shè)工作要重點(diǎn)研究和探討的核心領(lǐng)域。以下是房屋征收補(bǔ)償政策體系的梳理。如圖1.1所示。

圖1.1 屋征收補(bǔ)償政策體系

2.房屋征收評(píng)估的特殊性

通常情況下，房地產(chǎn)評(píng)估的目的是為交易雙方在房屋買賣、租賃、抵押以及典當(dāng)?shù)仁袌?chǎng)交易過(guò)程中，提供專業(yè)的房屋市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果。而房屋征收評(píng)估特殊在交易雙方的之一是政府部門。政府為了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造等公共利益的實(shí)現(xiàn)，需要對(duì)國(guó)有土地上房屋進(jìn)行征收。因此，在政府的主導(dǎo)下，在公共利益遠(yuǎn)大于個(gè)人私利的原則下，房屋征收評(píng)估從為一般的純粹市場(chǎng)行為提供服務(wù)蛻變成為參雜著政府強(qiáng)制意味和部分福利色彩的半市場(chǎng)或偽市場(chǎng)行為提供服務(wù)。

之所以這樣，是因?yàn)榉课菡魇赵u(píng)估是為進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償所提供的一種技術(shù)依據(jù)，歸根結(jié)底還是為了“和諧拆遷”。一些地區(qū)的縣市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卣容^強(qiáng)勢(shì)，房屋征收評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)就相對(duì)市場(chǎng)價(jià)值低一些；而一、二線的大中型城市，由于近兩年國(guó)有土地上的房屋征收通常都涉及舊城改造，情況復(fù)雜，按照市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的結(jié)果根本滿足不了被征收房屋所有權(quán)人的補(bǔ)償要求。政府為推進(jìn)工作，只能調(diào)高評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)或者通過(guò)增加其他補(bǔ)償條款已使得拆遷工作能夠順利開展。

3.集體建設(shè)用地上房屋征收評(píng)估的簡(jiǎn)單探討

從借鑒新出臺(tái)的《國(guó)有用地上房屋征收評(píng)估辦法》的角度，來(lái)探討集體建設(shè)用地上的房屋征收評(píng)估，首先應(yīng)對(duì)兩種權(quán)屬用地的房屋進(jìn)行比較。按照《中國(guó)人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》，國(guó)有土地上房屋所有權(quán)人擁有70年的房屋所有權(quán)。只要是出讓用地上的房屋都允許進(jìn)行交易，劃撥用地上的滿足一定條件也可以進(jìn)行交易。因此，可以認(rèn)為國(guó)有土地上房屋所有權(quán)人擁有對(duì)房屋所有權(quán)，包括占用權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)；而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權(quán)，但是卻是不完整的所有權(quán)，原因是村民不享有對(duì)宅基地上房屋的處置權(quán)，即轉(zhuǎn)讓買賣的權(quán)利。

始終爭(zhēng)議不斷的“小產(chǎn)權(quán)房”就是指未進(jìn)行征地手續(xù)建在集體土地上的房地產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”很形象的說(shuō)明了這部分房產(chǎn)在權(quán)利屬性方面的尷尬處境。

集體土地上房屋不能轉(zhuǎn)讓買賣這一特點(diǎn)，將對(duì)房屋征收評(píng)估工作產(chǎn)生兩方面的重要影響：（1）目前房地產(chǎn)評(píng)估方法中使用最為廣泛的市場(chǎng)法無(wú)法運(yùn)用到集體土地上房屋征收評(píng)估當(dāng)中，因?yàn)樗械念愃频募w土地上房屋都不能買賣。沒有一個(gè)集體土地房屋交易的市場(chǎng)，何來(lái)類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格呢？（2）既然沒有集體土地上的房屋成交價(jià)格，我們是否可以借鑒條件類似的國(guó)有土地上的房屋成交價(jià)呢？?jī)深惙课莸膮^(qū)別正如前面分析，由于國(guó)有土地上房屋可以轉(zhuǎn)讓買賣，而集體土地上的卻不能。從資產(chǎn)的流動(dòng)性和可變現(xiàn)能力上考慮，兩類房屋作為資產(chǎn)的價(jià)格將相差很多。

筆者在對(duì)哈爾濱哈西地區(qū)道里片區(qū)“小產(chǎn)權(quán)房”的調(diào)研中，也印證的以上結(jié)論。哈西道里片區(qū)現(xiàn)屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)。片區(qū)內(nèi)有三個(gè)村屯，分別是金山村、城鄉(xiāng)村和城西村。其中金山村和城西村的村集體都各自集資修建了6-7層的多層樓房。樓房于2004年修建，建筑程度較新。

從筆者對(duì)當(dāng)?shù)匾晃皇蹣侵薪榈脑L談和租房電話的詢問了解，金山村的小產(chǎn)權(quán)房——金山花園（毛坯）平均售價(jià)在2900元/平米左右，普通兩居室的房租為1200元/月，如圖3.1（a）所示；城西村的小產(chǎn)權(quán)房——鴻翔家園平均售價(jià)為2800元/平米，普通兩居室的房租為1200元/月如圖3.1（b）所示。而僅一路之隔的群力新區(qū)的房地產(chǎn)樓盤（毛坯）的平均售價(jià)在7000元/平米。

根據(jù)以上調(diào)研數(shù)據(jù)分析：首先，從市場(chǎng)法角度分析，兩個(gè)村的小產(chǎn)權(quán)房要比周邊的房地產(chǎn)樓盤低出一半還多，即使考慮到周邊設(shè)施和環(huán)境因素的修正，這樣的價(jià)格差距也是懸殊的。其次，兩個(gè)村小產(chǎn)權(quán)房的租售比低。兩居按80平米計(jì)，租售比約為1：200，國(guó)際慣例在1：200到1：300之間，周邊的群力新區(qū)樓盤的租售比1：350左右。從房地產(chǎn)評(píng)估的收益法角度看，兩個(gè)村小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)于國(guó)有土地上房屋的價(jià)值要低很多。

因此，可以得出結(jié)論，從理論上和實(shí)際情況上看，集體土地上的房屋都不能夠參照類似條件的國(guó)有土地上房屋市場(chǎng)價(jià)，同時(shí)又不具備集體土地上房屋的交易市場(chǎng)。所以，市場(chǎng)法無(wú)法運(yùn)用到集體土地房屋征收評(píng)估上。如果一定要用，也就只有參照違法的、拿不上桌面的小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)價(jià)了。

4.集體土地房屋征收評(píng)估的實(shí)際情況

目前，集體土地房屋征收評(píng)估還未有國(guó)家性的政策法規(guī)出臺(tái)，各地方政府也很少有針對(duì)集體土地房屋征收的評(píng)估工作專門出臺(tái)實(shí)施細(xì)則的。但是，在各地區(qū)的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評(píng)估方法多采用成本法。下面以北京市為例具體分析。

北京市政府在2003年出臺(tái)了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對(duì)集體土地房屋拆遷管理作出了詳細(xì)規(guī)定。其中，《辦法》的第十四條中明確規(guī)定：“拆遷宅基地上房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定。房屋重置成新價(jià)的評(píng)估規(guī)則和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的計(jì)算辦法由北京市國(guó)土房管局制定并公布”。《辦法》中按照重置成新價(jià)和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以看做是采用的成本法?/p>

房屋拆遷中所稱重置成新價(jià)，是指用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價(jià)格。為此北京市專門出臺(tái)了《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，《標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)平房、中式樓房重置成新價(jià)評(píng)估有非常詳細(xì)的規(guī)定，包括估價(jià)路線、部件及分值等詳細(xì)的估算標(biāo)準(zhǔn)和各類計(jì)分表格。重置成新價(jià)對(duì)房屋本身的價(jià)值按照建設(shè)成本的方式進(jìn)行了評(píng)估。

房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)是指被拆遷范圍內(nèi)房屋每平方米平均土地使用權(quán)價(jià)值。宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的確定，按照市國(guó)土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見》第六項(xiàng)第二十五條的規(guī)定，宅基地區(qū)位補(bǔ)償計(jì)算公式：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià)）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。

5.結(jié)論

通過(guò)對(duì)房屋征收政策的梳理，可以看出雖然國(guó)家對(duì)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估相繼出臺(tái)了一系列政策，但在集體土地上房屋征收評(píng)估政策方面的還是空白。為此，在研究借鑒國(guó)有土地上的房屋征收評(píng)估政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合兩類權(quán)屬土地上房屋的區(qū)別，得出結(jié)論：市場(chǎng)比較法不適用于集體土地上的房屋征收評(píng)估，未來(lái)出臺(tái)的集體土地上房屋征收評(píng)估政策很可能繼續(xù)延用當(dāng)前各地方政府在集體土地房屋拆遷補(bǔ)償中使用的成本法。

參考文獻(xiàn)

[1]《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

[2]《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》

[3]《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

[4]《中華人民共和國(guó)土地管理法》

[5]《中國(guó)人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》

[6]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》

[7]《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》

[8]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見》

第8篇：房地產(chǎn)管理法實(shí)施細(xì)則范文

第一條為加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪管理，規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為，保護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。

第二條在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事房產(chǎn)測(cè)繪活動(dòng)、實(shí)施房產(chǎn)測(cè)繪管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第三條房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，執(zhí)行國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定，對(duì)其完成的房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量負(fù)責(zé)。

房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)采用先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，提高測(cè)繪技術(shù)水平，接受房地產(chǎn)行政主管部門和測(cè)繪行政主管部門的技術(shù)指導(dǎo)和業(yè)務(wù)監(jiān)督。

第四條房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)保證測(cè)繪成果的完整、準(zhǔn)確，不得違規(guī)測(cè)繪、弄虛作假，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益。

第五條國(guó)務(wù)院測(cè)繪行政主管部門和國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門根據(jù)國(guó)務(wù)院確定的職責(zé)分工負(fù)責(zé)房產(chǎn)測(cè)繪及成果應(yīng)用的監(jiān)督管理。

省、自治區(qū)、直轄市測(cè)繪行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱省級(jí)測(cè)繪行政主管部門）和省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門）根據(jù)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的職責(zé)分工負(fù)責(zé)房產(chǎn)測(cè)繪及成果應(yīng)用的監(jiān)督管理。

第二章房產(chǎn)測(cè)繪的委托

第六條有下列情形之一的，房屋權(quán)利申請(qǐng)人、房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)委托房產(chǎn)測(cè)繪單位進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪:

（一）申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)初始登記的房屋；

（二）自然狀況發(fā)生變化的房屋；

（三）房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人要求測(cè)繪的房屋。

房產(chǎn)管理中需要的房產(chǎn)測(cè)繪，由房地產(chǎn)行政主管部門委托房產(chǎn)測(cè)繪單位進(jìn)行。

第七條房產(chǎn)測(cè)繪成果資料應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)自然狀況保持一致。房產(chǎn)自然狀況發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)實(shí)施房產(chǎn)變更測(cè)量。

第八條委托房產(chǎn)測(cè)繪的，委托人與房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)簽訂書面房產(chǎn)測(cè)繪合同。

第九條房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，與委托人不得有利害關(guān)系。

第十條房產(chǎn)測(cè)繪所需費(fèi)用由委托人支付。

房產(chǎn)測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三章資格管理

第十一條國(guó)家實(shí)行房產(chǎn)測(cè)繪單位資格審查認(rèn)證制度。

第十二條房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》和本辦法的規(guī)定，取得省級(jí)以上測(cè)繪行政主管部門頒發(fā)的載明房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)的《測(cè)繪資格證書》。

第十三條除本辦法另有規(guī)定外，房產(chǎn)測(cè)繪資格審查、分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)限額、年度檢驗(yàn)等按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十四條申請(qǐng)房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位應(yīng)當(dāng)向所在地省級(jí)測(cè)繪行政主管部門提出書面申請(qǐng)，并按照測(cè)繪資格審查管理的要求提交有關(guān)材料。

省級(jí)測(cè)繪行政主管部門在決定受理之日起5日內(nèi)，轉(zhuǎn)省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門初審。省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)，提出書面初審意見，并反饋省級(jí)測(cè)繪行政主管部門；其中，對(duì)申請(qǐng)甲級(jí)資格的初審意見應(yīng)當(dāng)同時(shí)報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。

申請(qǐng)甲級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪資格的，由省級(jí)測(cè)繪行政主管部門報(bào)國(guó)務(wù)院測(cè)繪行政主管部門審批發(fā)證；申請(qǐng)乙級(jí)以下房產(chǎn)測(cè)繪資格的，由省級(jí)測(cè)繪行政主管部門審批發(fā)證。

取得甲級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位，由國(guó)務(wù)院測(cè)繪行政主管部門和國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門聯(lián)合向社會(huì)公告。取得乙級(jí)以下房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位，由省級(jí)測(cè)繪行政主管部門和省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門聯(lián)合向社會(huì)公告。

第十五條《測(cè)繪資格證書》有效期為5年，期滿3個(gè)月前，由持證單位提請(qǐng)復(fù)審，發(fā)證機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)審查和換證。對(duì)有房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目的，發(fā)證機(jī)關(guān)在審查和換證時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門的意見。

在《測(cè)繪資格證書》有效期內(nèi)，房產(chǎn)測(cè)繪資格由測(cè)繪行政主管部門進(jìn)行年檢。年檢時(shí)，測(cè)繪行政主管部門應(yīng)當(dāng)征求同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門的意見。對(duì)年檢中被降級(jí)或者取消房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位，由年檢的測(cè)繪行政主管部門和同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門聯(lián)合向社會(huì)公告。

在《測(cè)繪資格證書》有效期內(nèi)申請(qǐng)房產(chǎn)測(cè)繪資格升級(jí)的，依照本辦法第十四條的規(guī)定重新辦理資格審查手續(xù)。

第四章成果管理

第十六條房產(chǎn)測(cè)繪成果包括：房產(chǎn)簿冊(cè)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集等。

第十七條當(dāng)事人對(duì)測(cè)繪成果有異議的，可以委托國(guó)家認(rèn)定的房產(chǎn)測(cè)繪成果鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。

第十八條用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)施測(cè)單位的資格、測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后的房產(chǎn)測(cè)繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。

第十九條向國(guó)（境）外團(tuán)體和個(gè)人提供、贈(zèng)送、出售未公開的房產(chǎn)測(cè)繪成果資料，委托國(guó)（境）外機(jī)構(gòu)印制房產(chǎn)測(cè)繪圖件，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》和《中華人民共和國(guó)測(cè)繪成果管理規(guī)定》以及國(guó)家安全、保密等有關(guān)規(guī)定辦理。

第五章法律責(zé)任

第二十條未取得載明房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)的《測(cè)繪資格證書》從事房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)以及承擔(dān)測(cè)繪任務(wù)超出《測(cè)繪資格證書》所規(guī)定的房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)范圍、作業(yè)限額的，依照《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》和《測(cè)繪資格審查認(rèn)證管理規(guī)定》的規(guī)定處罰。

第二十一條房產(chǎn)測(cè)繪單位有下列情況之一的，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門給予警告并責(zé)令限期改正，并可處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由發(fā)證機(jī)關(guān)予以降級(jí)或取消其房產(chǎn)測(cè)繪資格：

（一）在房產(chǎn)面積測(cè)算中不執(zhí)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)定的；

（二）在房產(chǎn)面積測(cè)算中弄虛作假、欺騙房屋權(quán)利人的；

（三）房產(chǎn)面積測(cè)算失誤，造成重大損失的。

第二十二條違反本辦法第十九條規(guī)定的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》、《中華人民共和國(guó)測(cè)繪成果管理規(guī)定》及國(guó)家安全、保密法律法規(guī)的規(guī)定處理。

第二十三條房產(chǎn)測(cè)繪管理人員、工作人員在工作中、、的，給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章附則

第二十四條省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門和測(cè)繪行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

第9篇：房地產(chǎn)管理法實(shí)施細(xì)則范文

今年以來(lái)，房產(chǎn)管理處在建設(shè)局黨委和上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)兄弟科室的密切配合，嚴(yán)格按照新時(shí)期房產(chǎn)管理工作的總體要求和部署，不斷更新思想觀念，積極拓展工作思路，與時(shí)俱進(jìn)，扎實(shí)工作，造就一支“團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，求實(shí)創(chuàng)新，廉潔勤政，高效嚴(yán)謹(jǐn)”的房管隊(duì)伍，圓滿完成了局黨委年初下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)目標(biāo)，促進(jìn)了××區(qū)房產(chǎn)管理事業(yè)各項(xiàng)工作的整體發(fā)展，為我區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的順利開展作出了貢獻(xiàn)。

一、加強(qiáng)內(nèi)部管理，完善規(guī)章制度，深化理論學(xué)習(xí)，全面提高全處干部職工的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。

一年來(lái)，房產(chǎn)處客觀總結(jié)和分析了歷年來(lái)工作的經(jīng)驗(yàn)和存在的不足，及時(shí)地調(diào)整房產(chǎn)管理工作的新思路。首先以內(nèi)部管理入手，重新完善修訂了一套切實(shí)可世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有,行的內(nèi)部管理制度，使全處干部職工的工作質(zhì)量、辦事效率和優(yōu)質(zhì)服務(wù)水平有了明顯的提高，真正做到了“讓群眾滿意，讓政府放心”。二是狠抓了全處干部職工的思想政治理論學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)了《房地產(chǎn)管理法》、《測(cè)繪法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，積極開展形式多樣的思想教育活動(dòng)，學(xué)以致用，使全處廣大干部職工的理論水平、道德修養(yǎng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)得到全面提高。

二、更新觀念，拓寬思路，全面規(guī)范地做好房地產(chǎn)管理的各項(xiàng)工作。

（一）、加強(qiáng)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理

根據(jù)今年房屋確權(quán)的實(shí)際情況，除了區(qū)駐地正常業(yè)務(wù)開展外，我們也加大了對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）公私產(chǎn)房屋確權(quán)登記的宣傳辦證力度。

一是完成了天使學(xué)校、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等區(qū)駐地各單位1000余戶15萬(wàn)平米集資建房的辦證工作；二是完成了××××××××六個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）20個(gè)村莊3200戶近50萬(wàn)平方米的測(cè)量辦證工作；三是完成了區(qū)駐地××××××××等村居舊村改造還建房1100戶13萬(wàn)平米的測(cè)量工作，證待出。

（二）、貫徹落實(shí)拆遷管理?xiàng)l例，加大拆遷管理工作力度。

1、克服困難，努力開創(chuàng)工作新局面。今年以來(lái)配合區(qū)政府先后起草并出臺(tái)了《××××××××*開發(fā)改造拆遷安置實(shí)施細(xì)則》（××政發(fā)[2006]33號(hào)）、<<××××××*區(qū)域企業(yè)安置拆遷補(bǔ)償實(shí)施辦法》（××政發(fā)[2006]66號(hào)）兩個(gè)文件，初步完成了××××工業(yè)園區(qū),××*地塊的拆遷任務(wù)。具體如下：

（1）、××××地塊347畝土地的開發(fā)改造拆遷工作于4月14日進(jìn)行，現(xiàn)已接近尾聲。共拆除苗木182畝，拆遷公私產(chǎn)房屋22戶23000平方米。

（2）、今年5月中旬，啟動(dòng)了××*工業(yè)園區(qū)企業(yè)安置及二期路網(wǎng)工程拆遷工作?，F(xiàn)已全部完成12000平米的房屋測(cè)量工作，其中已完成拆遷任務(wù)2000平方米；清點(diǎn)苗木4000余畝并已拆遷完畢。

（3）、完成了××××××*23戶因橡膠壩蓄水而損壞的苗木32畝2000余棵的清點(diǎn)賠償任務(wù)。

2、依靠基層干部群眾，抓住主要矛盾，靠上工作，解決疑難問題。在實(shí)施××*拆遷工作中，被拆遷戶開始不理解，不但不拆，開會(huì)都不參加，抵制情緒大，根據(jù)掌握的情況，我們依靠基層黨群干部，深入到拆遷戶中做工作，講解利弊，通過(guò)工作，大多數(shù)居民理解了，主動(dòng)配合拆遷工作，并幫助做其他不拆戶的工作，最終達(dá)成一致，從而保證了拆遷工作的順利進(jìn)行。

3、端正工作態(tài)度，提高工作效率，全面完成工作。在實(shí)施拆遷工作中，由于群眾的思想覺悟不在一條平衡線上，對(duì)拆遷的認(rèn)識(shí)不可能一致，因此在我們開展工作中個(gè)別群眾抵抗情緒很大，有些極個(gè)別的群眾甚至謾罵、撕扯到動(dòng)手。在對(duì)待這些極個(gè)別的情況，我們首先端正思想認(rèn)識(shí)，做到打不還手，罵不還口，堅(jiān)持耐心細(xì)致地講解拆遷目的，拆遷的意義及拆遷政策，最終達(dá)到了思想認(rèn)識(shí)到位，主動(dòng)配合拆遷。

(三)、房地產(chǎn)開發(fā)管理成績(jī)顯著。

隨著市委市政府城市建設(shè)的宏偉規(guī)劃的制定，××*也迎來(lái)了開發(fā)建設(shè)的新，針對(duì)這種情況，我們加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理，同時(shí)審時(shí)度勢(shì)，堅(jiān)決杜絕無(wú)資質(zhì)等級(jí)開發(fā)、無(wú)證開發(fā)、無(wú)規(guī)劃開發(fā)的“三無(wú)”現(xiàn)象的發(fā)生，從而將河?xùn)|區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)管理初步納入了正常軌道。

三、存在的問題和不足

一是工作人員對(duì)業(yè)務(wù)知識(shí)掌握的熟練程度不同，有些同志對(duì)專業(yè)知識(shí)的掌握還有一定的差距，對(duì)群眾來(lái)辦理業(yè)務(wù)時(shí)的解釋不夠明確、細(xì)致；二是由于房產(chǎn)工作和拆遷工作的不連續(xù)性，存在忙閑不一的現(xiàn)象；三是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理的力度不夠，由于開發(fā)管理對(duì)房產(chǎn)處來(lái)說(shuō)是新業(yè)務(wù)，缺少專職的管理人員，加上河?xùn)|區(qū)的開發(fā)企業(yè)不夠規(guī)范，因此，在開發(fā)管理工作上尚有一定的差距；四是由于在房產(chǎn)管理工作中，辦理房產(chǎn)證我們只是初審、呈報(bào)，無(wú)最終的辦理和發(fā)證權(quán)，需要疏通市局辦理的各個(gè)環(huán)節(jié)，因此在辦證過(guò)程中，有時(shí)不能按承諾的時(shí)間按時(shí)辦理房產(chǎn)證。

四、二00七年的工作打算：

針對(duì)一年來(lái)的取得的成績(jī)和存在的問題，新的一年里,我們將嚴(yán)格按照局黨委的要求,認(rèn)清形勢(shì),明確任務(wù),履行職責(zé),繼續(xù)深入扎實(shí)地開展好各項(xiàng)工作。

（一）、繼續(xù)深化理論和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，嚴(yán)格執(zhí)法責(zé)任制，切實(shí)樹立“團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，求實(shí)創(chuàng)新，廉潔勤政，務(wù)實(shí)高效”的房管工作作風(fēng)。

（二）、繼續(xù)抓好今年世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有,已開展的各項(xiàng)工作，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、理清思路，切實(shí)鞏固已取得的工作成果。

（三）、加大房地產(chǎn)開發(fā)的管理力度，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，對(duì)開發(fā)企業(yè)誠(chéng)信行為進(jìn)行認(rèn)真的監(jiān)控；加強(qiáng)資質(zhì)管理，徹底清查無(wú)證開發(fā)、違規(guī)開發(fā)行為；加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)控，引導(dǎo)正確的投資方向，進(jìn)一步促使我區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)趨于規(guī)范。

（四）、進(jìn)一步加大拆遷管理的力度，依法拆遷，按程序拆遷，保障拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益；制定年度拆遷計(jì)劃，根據(jù)河城市建設(shè)發(fā)展實(shí)際，逐步進(jìn)行××××××等沿濱河?xùn)|路9個(gè)村的舊村改造拆遷工作；依據(jù)拆遷管理要求，進(jìn)一步完善拆遷管理制度，培訓(xùn)一批具有實(shí)際拆遷經(jīng)驗(yàn)、能力的拆遷管理隊(duì)伍。

（五）、進(jìn)一步加大房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理力度，保障房產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益。建立健全房產(chǎn)確權(quán)檔案,逐步施行檔案微機(jī)化管理,盡快與市房產(chǎn)信息系統(tǒng)建立連接,面向社會(huì)開展房產(chǎn)業(yè)務(wù)咨詢、房產(chǎn)檔案查詢等業(yè)務(wù)；重點(diǎn)做好轄區(qū)內(nèi)所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道辦事處)的房產(chǎn)確權(quán)業(yè)務(wù)；在條件成熟的情況下,成立一家房產(chǎn)評(píng)估公司，面向社會(huì)搞好服務(wù)。

（六）、充分調(diào)動(dòng)每位職工的工作積極性，分工明確，責(zé)任到人，獎(jiǎng)罰分明，發(fā)揮每位同志的工作能動(dòng)性和創(chuàng)造性，與時(shí)俱進(jìn)，全面開創(chuàng)房產(chǎn)管理工作的新局面