房地產(chǎn)不景氣的原因精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)不景氣的原因范文

關(guān)鍵詞：綜合能力評(píng)價(jià)；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理；模型。

基金項(xiàng)目：本文為?？诮?jīng)濟(jì)學(xué)院2010年青年基金項(xiàng)目“房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果，項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)為：

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是指企業(yè)為了謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展和加強(qiáng)財(cái)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，在充分考慮和分析企業(yè)內(nèi)外環(huán)境因素的變化趨勢(shì)及其對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的影響基礎(chǔ)上，為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本途徑和策略所做的全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性、系統(tǒng)性和決定性的謀劃。企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇，決定了企業(yè)財(cái)務(wù)資源配置的取向和模式，影響著企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的行為效率。

為合理分析影響企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素，并為企業(yè)選擇財(cái)務(wù)戰(zhàn)略提供合理的決策依據(jù)，結(jié)合海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的現(xiàn)狀，初步建立海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型。

一、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的流程及模式介紹

(一)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理流程

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理是指企業(yè)決策者制定、實(shí)施用以指導(dǎo)企業(yè)未來(lái)財(cái)務(wù)管理發(fā)展的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，以及在實(shí)施過(guò)程中對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行控制與評(píng)價(jià)的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程。從以上定義可以看出，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的邏輯起點(diǎn)是企業(yè)目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)的確立；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的重心是企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的分析；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的環(huán)節(jié)包括財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方案的形成、實(shí)施和評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理流程圖如下：

（二）三種基本的海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模式

海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始于1988年海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，當(dāng)時(shí)地方政府出讓土地的現(xiàn)象比較多，低廉的土地出讓價(jià)格吸引了雅居樂、富力、中糧、魯能等知名開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐，促進(jìn)當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)海南房地產(chǎn)發(fā)展走上了快車道。建省20年來(lái)，海南房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，經(jīng)歷了開創(chuàng)期、發(fā)展期、高峰期、調(diào)整低迷期、處置期、穩(wěn)定健康發(fā)展期等階段，逐步發(fā)展成為海南省經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)。從2005年起，海南省把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)培育，樓市逐漸升溫，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。與目前全國(guó)一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整相比，海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性。如從島外投資者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)來(lái)看，多為度假型和養(yǎng)老型自??；從投資的目的來(lái)看，島外投資者多為投資而非投機(jī)；從投資周期來(lái)看，投資多為長(zhǎng)線而非短線。

根據(jù)以上海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，結(jié)合其旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的現(xiàn)狀，從可持續(xù)發(fā)展的角度，海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略可以分為快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和防御收縮型戰(zhàn)略等三類。

1.快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略:是指以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的快速擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征為“高負(fù)債、低收益、少分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是利用銀行貸款、配股增發(fā)等方式滿足規(guī)模擴(kuò)張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲(chǔ)備機(jī)會(huì)，增加在建開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，開展?fàn)I銷策劃，加快項(xiàng)目銷售和資金周轉(zhuǎn)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，同時(shí)增加企業(yè)管理人員和專業(yè)技術(shù)人員儲(chǔ)備，適應(yīng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張需求。

2.穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：是指以實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的穩(wěn)定增長(zhǎng)和資產(chǎn)規(guī)模的平穩(wěn)擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征是“低負(fù)債、高收益、中分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是謹(jǐn)慎利用債務(wù)融資，加大低成本融資力度，適度擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，在權(quán)衡內(nèi)部資源、管理能力以及外部客觀環(huán)境的基礎(chǔ)上確定在建開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，加快項(xiàng)目銷售和資金周轉(zhuǎn)，同時(shí)在滿足企業(yè)規(guī)模平穩(wěn)擴(kuò)張的基礎(chǔ)上保持適當(dāng)人員儲(chǔ)備。

3.防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：是指以預(yù)防出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)和求得生存及新的發(fā)展為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其表現(xiàn)特征是“高負(fù)債、低收益、少分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略一般表現(xiàn)為企業(yè)應(yīng)盡可能減少現(xiàn)金流出和盡可能增加現(xiàn)金流入，充分利用企業(yè)現(xiàn)有資源進(jìn)行融資，擴(kuò)充融資途徑，滿足企業(yè)維持生存和發(fā)展的資金需求；建立嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)，謹(jǐn)慎擴(kuò)充土地儲(chǔ)備；減少開工面積，盤活存量資產(chǎn)，降低售價(jià)，增加購(gòu)房折扣，出售盈利前景和現(xiàn)金流不佳的開發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備；通過(guò)采取精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、減少雇員、節(jié)約成本支出、壓縮營(yíng)運(yùn)費(fèi)用等措施，以增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持市場(chǎng)份額和市場(chǎng)占有率。

二、影響海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模式選擇的因素分析

公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇需著眼于公司未來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展,需充分考慮經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)情況、行業(yè)政策導(dǎo)向、行業(yè)景氣程度以及企業(yè)自身財(cái)務(wù)狀況和融資等各項(xiàng)綜合能力。

(一)旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與經(jīng)濟(jì)周期相適應(yīng)

經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展過(guò)程中不可避免的現(xiàn)象，不同的經(jīng)濟(jì)周期對(duì)行業(yè)和企業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境影響重大。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段總需求迅速膨脹，在經(jīng)濟(jì)繁榮階段總需求平穩(wěn)增長(zhǎng)，在衰退階段需求急劇下降，經(jīng)濟(jì)面臨緊縮調(diào)整。

經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)要求企業(yè)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)周期的過(guò)程和階段，通過(guò)制定和選擇富有彈性的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，來(lái)抵御大起大落的經(jīng)濟(jì)震蕩，以減少它對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的影響，特別是減少經(jīng)濟(jì)周期中上升和下降抑制財(cái)務(wù)活動(dòng)的負(fù)效應(yīng)。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇和實(shí)施要與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期相配合。

一般而言，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段應(yīng)采取擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，增加投資和勞動(dòng)力，加大產(chǎn)品投放力度，抓住市場(chǎng)恢復(fù)和發(fā)展的機(jī)遇。在經(jīng)濟(jì)繁榮階段應(yīng)采取快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略結(jié)合，在繁榮初期繼續(xù)增加產(chǎn)品和勞動(dòng)力，擴(kuò)大投資；在繁榮后期則采取穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在經(jīng)濟(jì)衰退階段則應(yīng)采取防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，停止擴(kuò)張，迅速降低庫(kù)存，回籠資金，壓縮費(fèi)用，減少臨時(shí)性雇員?？傊髽I(yè)要跟蹤時(shí)局變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段作出恰當(dāng)反應(yīng)。

（二）旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與行業(yè)政策環(huán)境相適應(yīng)

房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展與行業(yè)政策環(huán)境息息相關(guān)。首先，現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控頻率高。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱行業(yè)，對(duì)保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行意義重大，在國(guó)家宏觀調(diào)控時(shí)，往往作為調(diào)整對(duì)象予以考慮，有時(shí)是寬松調(diào)控，有時(shí)是緊縮調(diào)控，調(diào)整頻率較高；另一方面，調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響大。房地產(chǎn)是一個(gè)政策密集型和資金密集型行業(yè)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向，以及相關(guān)的行業(yè)融資政策、行業(yè)稅務(wù)政策的輕微調(diào)整往往對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況有很大的影響。

因此，我們?cè)谥贫ㄘ?cái)務(wù)戰(zhàn)略時(shí)，必須充分考慮國(guó)家政策導(dǎo)向，深刻領(lǐng)會(huì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、投資政策等對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)可能造成的影響；必須密切關(guān)注和分析下階段的政策走向，以便及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。

（三）旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與旅游房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度相適應(yīng)

房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)冷暖和行業(yè)政策調(diào)控，以及城市化進(jìn)程等各方面因素的影響，行業(yè)經(jīng)常形成偏熱或偏冷的局面，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的周期性和波動(dòng)性較為明顯。行業(yè)景氣的時(shí)候，銷售價(jià)格持續(xù)上漲，銷售面積迅速消化，企業(yè)拿地?zé)崆楦咂?，房地產(chǎn)投資規(guī)模及開工面積迅速擴(kuò)大；但當(dāng)行業(yè)陷入不景氣的時(shí)候，銷售量和銷售單價(jià)回落，市場(chǎng)觀望氣氛不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資及開工面積增長(zhǎng)陷入停滯，整個(gè)行業(yè)現(xiàn)金流繃緊。

行業(yè)的景氣程度與企業(yè)未來(lái)的發(fā)展息息相關(guān)，因此我們要盡可能提前預(yù)判整個(gè)行業(yè)下階段的走勢(shì)和把握行業(yè)的景氣程度，靈活選擇相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在行業(yè)景氣的時(shí)候，有條件采取快速擴(kuò)張的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略；在行業(yè)不景氣的時(shí)候，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略要相應(yīng)調(diào)整，做到提前應(yīng)對(duì)，采取穩(wěn)健發(fā)展或防御收縮戰(zhàn)略，來(lái)提前應(yīng)對(duì)行業(yè)不景氣帶來(lái)的沖擊和負(fù)面影響。

（四）影響旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的其他因素

影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素還包括行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段等因素。行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段包括一般要經(jīng)過(guò)初創(chuàng)期、擴(kuò)張期、穩(wěn)定期和衰退期四個(gè)階段。在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展的不同階段，需要選擇不同的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。由于考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)、行業(yè)集中度較低，以及作為經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，行業(yè)整體及房地產(chǎn)公司未來(lái)的發(fā)展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型中將不再細(xì)分考慮上述因素。

注釋：

注1：由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流整體呈現(xiàn)負(fù)數(shù)的原因，部分指標(biāo)計(jì)算公式中用現(xiàn)金凈增加代替經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量，以更好的分析說(shuō)明。

注2：影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)體系的指標(biāo)及權(quán)重說(shuō)明：

①在影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)體系中，我們初步設(shè)計(jì)了20項(xiàng)指標(biāo)，包括15個(gè)量化指標(biāo)以及5個(gè)定性指標(biāo)；

②在量化指標(biāo)中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現(xiàn)能力及發(fā)展能力的一系列現(xiàn)金指標(biāo)。對(duì)利潤(rùn)指標(biāo)選擇較少，主要是考慮由于房地產(chǎn)分期開發(fā)及利潤(rùn)滯后結(jié)轉(zhuǎn)等原因，利潤(rùn)指標(biāo)現(xiàn)階段對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的影響較小，暫不予考慮。

③對(duì)各自標(biāo)權(quán)重的說(shuō)明：按照一般企業(yè)的績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)原則，采取量化指標(biāo)70％權(quán)重，定性指標(biāo)30％的權(quán)重。量化指標(biāo)按照6個(gè)大類指標(biāo)的重要程度采取負(fù)債比率：償債能力：發(fā)展能力：變現(xiàn)能力：財(cái)務(wù)彈性：現(xiàn)金結(jié)構(gòu)＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標(biāo)直接取平均數(shù)作為權(quán)重。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹艷宏、梁迎昕著;房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略環(huán)境分析，《現(xiàn)代審計(jì)與會(huì)計(jì)》2006第12期

[2]耿云江;企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)控制體系研究基于財(cái)務(wù)戰(zhàn)略視角.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2008.

第2篇：房地產(chǎn)不景氣的原因范文

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)下跌；影響；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F83

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2012）08-0131-02

1 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

近年來(lái)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的平均比例為23%左右，對(duì)總投資的拉動(dòng)約為25%，在GDP中占比約10%，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響力之大可見一斑。但是2011年12月末，房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)13．9％，比上年末回落13．5個(gè)百分點(diǎn)；全年累計(jì)增加1．26萬(wàn)億元，同比少增7704億元，全年增量占同期各項(xiàng)貸款增量的17．5％，比上年水平低9．4個(gè)百分點(diǎn)。無(wú)獨(dú)有偶，2012年1月以來(lái)，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格連續(xù)第5個(gè)月環(huán)比下跌，環(huán)比跌幅為0.18%。2月份，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8767元/平方米，環(huán)比1月下跌0.30%。至此，百城房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌，同時(shí)跌幅創(chuàng)2011年9月開始下跌以來(lái)最高水平。房地產(chǎn)投資明顯下降，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)回落，中國(guó)房地產(chǎn)迎來(lái)了一個(gè)新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

2 房?jī)r(jià)下跌對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響

房?jī)r(jià)下跌無(wú)疑為那些天天因購(gòu)房難而苦惱的人們帶來(lái)了一絲春風(fēng)，低收入群體可以買到心儀的房子，也可以使一些購(gòu)房者改善居住條件。有數(shù)據(jù)顯示，自1998年住房改革以來(lái)，在不吃不喝的前提下，中國(guó)城鎮(zhèn)中等收入居民家庭的人均年可支配收入只能購(gòu)買3平方米上下的住宅面積，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界其他國(guó)家的水平。我國(guó)居民的收入不足以承擔(dān)如此高的房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)下跌無(wú)疑讓房奴看到了希望，讓老百姓能夠改善自己的居住條件。一些專家認(rèn)為，目前的房?jī)r(jià)仍然有下調(diào)的空間，房?jī)r(jià)的合理回歸應(yīng)該是漲幅介于GDP（或人均可支配收入）和CPI（消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)）漲幅之間，2012年北京等一線城市房?jī)r(jià)下跌10%是可以接受的。房?jī)r(jià)的合理下跌對(duì)于改善民生有著重要的意義。中國(guó)人的消費(fèi)支出中，食品、教育、醫(yī)療保健支出比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界其他國(guó)家，而住房消費(fèi)的增加無(wú)疑加重了人們的負(fù)擔(dān)，房?jī)r(jià)下跌，讓中國(guó)人能夠有更大的支出來(lái)改善自己的生活，這有利于社會(huì)的和諧進(jìn)步。

但是房?jī)r(jià)暴跌并不是一個(gè)很好的事情。在全球經(jīng)濟(jì)衰退的陰云下，中國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增幅有所回落。房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴跌，就會(huì)拖累其它行業(yè)，造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩。目前全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍然面臨著很大的不確定性，歐債危機(jī)仍在延續(xù)，國(guó)際大宗商品仍在高位，美元面臨升值周期，諸多因素都對(duì)中國(guó)的外需很不利。中國(guó)2011年凈出口對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率是負(fù)5.8%。在外需不振的情況下，中國(guó)的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)也面臨著諸多的不確定性。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大隱憂，一旦房?jī)r(jià)暴跌將影響全局。房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多行業(yè)和部門直接或間接地提供各種物質(zhì)資料，例如樓房的建造需要鋼筋水泥，帶動(dòng)鋼鐵和建筑業(yè)的發(fā)展，居民購(gòu)房之后，要購(gòu)置家居用品，必然會(huì)推動(dòng)家居業(yè)的發(fā)展，購(gòu)房裝修等一系列的活動(dòng)也會(huì)促進(jìn)服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，與此同時(shí)房地產(chǎn)投資所獲得的利潤(rùn)也為其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了資金。一旦房?jī)r(jià)暴跌，房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)鏈的一端必會(huì)影響到其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，影響到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的全局。

房?jī)r(jià)暴跌將導(dǎo)致無(wú)法保障住房民生。廉租房是政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性之的住房，其旨在解決城市特困人口的住房問題。房地產(chǎn)保障民生的前提是地方財(cái)政充裕、房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。廉租房資金由中央、地方、各地銀行共同承擔(dān)，但是房地產(chǎn)企業(yè)仍然承擔(dān)著這其中最基礎(chǔ)的工作，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，面對(duì)著政府推出的巨額空頭資產(chǎn)包，試問哪個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)敢于承擔(dān)，承擔(dān)的結(jié)果只能是企業(yè)的負(fù)擔(dān)加重，企業(yè)關(guān)門，然而這樣的結(jié)果最終吃虧的還是就業(yè)者，這已經(jīng)遠(yuǎn)離了我們保障民生的初衷。一些地方的廉租房只能先買不能租，其原因就是一些企業(yè)無(wú)法收回資金，由此可見，房?jī)r(jià)的暴跌加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，也導(dǎo)致了住房民生的改善受到了影響。

房?jī)r(jià)暴跌將會(huì)引發(fā)銀行危機(jī)。2011年末，銀行業(yè)直接對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)和個(gè)人貸款約為9.5萬(wàn)億元，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦“崩盤”就可能引發(fā)銀行危機(jī)。大部分業(yè)主在購(gòu)房的時(shí)候都會(huì)選擇銀行貸款，但是一旦房?jī)r(jià)暴跌，業(yè)主就會(huì)選擇停止供房，而銀行即使將房子收回拍賣，也不得不承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的損失，這無(wú)疑會(huì)加大銀行的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，銀行提供給開發(fā)商的貸款也會(huì)因房?jī)r(jià)下跌，開發(fā)商資金回籠慢而受到影響，按揭貸款出現(xiàn)違約，大量不良貸款的產(chǎn)生使銀行資產(chǎn)縮水，進(jìn)而引發(fā)銀行危機(jī)。

房?jī)r(jià)下跌也無(wú)疑會(huì)影響到開發(fā)商尤其是中小開發(fā)商的利益。有關(guān)資料顯示，近七成的房地產(chǎn)開發(fā)商存在著資金問題。由于購(gòu)房者“買漲不買跌”的心理，房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的是大多數(shù)購(gòu)房者的觀望態(tài)度，這就造成了開發(fā)商的資金回籠緩慢。中小開發(fā)商為運(yùn)轉(zhuǎn)不得不向銀行尋求借款，而銀行的貨幣緊縮政策，無(wú)疑讓中小開發(fā)商雪上加霜。資金匱乏成為了行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。資金匱乏使得房地產(chǎn)投資減少，企業(yè)利潤(rùn)降低，不得不減少開支，進(jìn)行裁員，最終受害的還是就業(yè)者，影響的還是整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

房?jī)r(jià)下跌在給部分購(gòu)房者帶來(lái)春風(fēng)的同時(shí)，也使一些人陷入困境。一方面，一些個(gè)人投資者，由于房?jī)r(jià)的下跌，其已購(gòu)住房的價(jià)值也必然下降，這必然會(huì)造成投資者的損失；另一方面，房?jī)r(jià)的下跌，使一些資金并不寬裕，花費(fèi)多年心血終于買上房的人陷入難堪境地。隨著房?jī)r(jià)的下跌，購(gòu)房者涌入售樓中心進(jìn)行示威也反應(yīng)了這一問題。

3 房?jī)r(jià)軟著陸策略

房?jī)r(jià)的暴跌將會(huì)影響到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，影響到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的安定。因此對(duì)于房地產(chǎn)只能實(shí)行軟著陸的辦法，無(wú)論企業(yè)還是個(gè)人都應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌所造成影響。

（1）要從體制上對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行改革。房地產(chǎn)行業(yè)要重新進(jìn)行定位，我們不能過(guò)分倚重房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，而是要讓它與其他行業(yè)融合共生，充分發(fā)揮其他行業(yè)的潛力，使各行業(yè)共同拉動(dòng)GDP的增長(zhǎng)。同時(shí)，我們還要建立多元化的房地產(chǎn)金融體系，發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，使社會(huì)資金有序地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止房地產(chǎn)投資扎堆，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。

（2）國(guó)家要充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審核，防止出現(xiàn)購(gòu)下地盤后多年不進(jìn)行建設(shè)造成土地閑置的現(xiàn)象出現(xiàn)，同時(shí)要嚴(yán)格控制新開工項(xiàng)目，對(duì)不符合國(guó)家政策、資金來(lái)源不落實(shí)、建設(shè)條件不具備、市場(chǎng)前景不明的項(xiàng)目要下決心停建或者緩建，要規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為，嚴(yán)格制止炒賣房地產(chǎn)牟取暴力的行為。

（3）國(guó)家要加大對(duì)保障性住房的投資力度。有關(guān)專家指出，2012年房地產(chǎn)投資增速將取決于新建和現(xiàn)有保障房的完工進(jìn)度。面對(duì)房?jī)r(jià)下跌，市場(chǎng)不景氣的局面，房地產(chǎn)企業(yè)不愿意承擔(dān)政府推出的空頭資產(chǎn)包。因此，政府應(yīng)增加房地產(chǎn)投資，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采取相關(guān)的優(yōu)惠措施，緩解部分企業(yè)資金回籠慢的局面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，切實(shí)為特困群眾解決住房困境。

（4）銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)貸款人還債能力的審核，完善銀行關(guān)于房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。作為銀行，一方面中小型的開發(fā)商為了資金流通會(huì)向銀行借貸，另一方面買不起房的購(gòu)房者也通過(guò)向銀行借貸買房，這就給銀行帶來(lái)了雙重風(fēng)險(xiǎn)。一旦房?jī)r(jià)下跌銀行就會(huì)面臨著開發(fā)商和購(gòu)房者無(wú)法還貸的雙重被動(dòng)局面。因此，要完善銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，在借貸之時(shí)，銀行要加強(qiáng)對(duì)貸款人還債能力的審核，對(duì)于信用不好的借貸者應(yīng)果斷回絕，盡量減少房?jī)r(jià)下跌而造成的風(fēng)險(xiǎn)。

（5）開發(fā)商要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制的建設(shè)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的投入相對(duì)較低，一旦房?jī)r(jià)下跌，資金回籠緩慢，開發(fā)商就會(huì)面臨著缺乏流動(dòng)資金的危險(xiǎn)，進(jìn)而影響企業(yè)的投資，影響利潤(rùn)的增加。開發(fā)商要建立有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，預(yù)留合理資金，以應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌造成的風(fēng)險(xiǎn)。

（6）對(duì)于個(gè)人投資者而言，房?jī)r(jià)下跌使其資產(chǎn)造成損失，這就為一些炒房者敲響了警鐘。在房?jī)r(jià)下跌的情況下，我們不妨放下投機(jī)心理，趨利避害，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。個(gè)人投資者可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇多元化的投資方式，在不同領(lǐng)域、不同行業(yè)進(jìn)行投資，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。

房?jī)r(jià)的合理回歸，必會(huì)減輕中國(guó)人肩頭的重?fù)?dān)，有利于中國(guó)居民生活質(zhì)量的改善和社會(huì)的和諧，但是房?jī)r(jià)也必須軟著陸，房?jī)r(jià)的暴跌必然會(huì)造成中國(guó)經(jīng)濟(jì)受損，影響就業(yè)，最終還是使民生問題得不到改善，損害的還是老百姓的利益。因此，國(guó)家必須采取有效手段，從體制上進(jìn)行改革，充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，企業(yè)也應(yīng)建立良好的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，以應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌的影響，實(shí)現(xiàn)社會(huì)進(jìn)步與和諧。

參考文獻(xiàn)

［1］任宏.中國(guó)房地產(chǎn)泡沫研究［M］.重慶：重慶大學(xué)出版社，2008，（9）.

第3篇：房地產(chǎn)不景氣的原因范文

據(jù)悉，設(shè)立REITs 的方案已上報(bào)國(guó)務(wù)院并獲批復(fù)，只待確立REITs 實(shí)施細(xì)則便可正式出臺(tái)。

香港在這方面已經(jīng)先行一步。2005 年11 月，香港首支真正意義上的REITs――領(lǐng)匯基金上市交易。同年，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（0405.HK）作為首只以內(nèi)地房地產(chǎn)為資產(chǎn)的REITs 也成功登陸香港聯(lián)交所。這些REITs 先驅(qū)，其運(yùn)作模式都不乏獨(dú)具匠心之處，可以說(shuō)是內(nèi)地地產(chǎn)商未來(lái)最可借鑒的樣板。

通常情況下，從地產(chǎn)商的角度來(lái)看，設(shè)立REITs 的整個(gè)過(guò)程主要包括資產(chǎn)重組階段、上市準(zhǔn)備階段、以及上市發(fā)售階段。

資產(chǎn)重組

在整個(gè)REITs 的設(shè)立過(guò)程中，資產(chǎn)重組是一個(gè)必要的準(zhǔn)備階段。地產(chǎn)商只有先將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重新整合，實(shí)現(xiàn)擬發(fā)售資產(chǎn)與自身資產(chǎn)的獨(dú)立，才能保證投資人的權(quán)益而避免關(guān)聯(lián)交易等風(fēng)險(xiǎn)，從而為基金的設(shè)立奠定基礎(chǔ)。

此階段，首先是資產(chǎn)篩選。地產(chǎn)商可以根據(jù)自身情況及市場(chǎng)預(yù)期和風(fēng)險(xiǎn)防范等目的挑選擬發(fā)售資產(chǎn)，形成不同的資產(chǎn)組合，從而獲得投資人更多的認(rèn)同。相比之下，寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)具有較高的租金收入，但是如果只有單一的資產(chǎn)則可能會(huì)隨市場(chǎng)波動(dòng)而出現(xiàn)整體疲軟，從而影響基金的收益。地產(chǎn)商可以考慮把不同城市、不同類型的資產(chǎn)進(jìn)行整合，以保證比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

其次是資產(chǎn)清理，即假若擬發(fā)售資產(chǎn)本身有抵押等不便于資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的負(fù)擔(dān)，地產(chǎn)商要變更資產(chǎn)所有權(quán)狀態(tài)使之恢復(fù)為完整的所有權(quán)。

最后是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，即地產(chǎn)商要通過(guò)買賣的方式將擬發(fā)售資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給特設(shè)公司，并擁有向特設(shè)公司請(qǐng)求擬發(fā)售資產(chǎn)取得對(duì)價(jià)的債權(quán)。這個(gè)債權(quán)是在上市發(fā)售成功之后，特設(shè)公司將持有人認(rèn)購(gòu)的資金轉(zhuǎn)移給發(fā)起人的基礎(chǔ)。當(dāng)然，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移之前要有資產(chǎn)評(píng)估程序。

上市準(zhǔn)備

上市準(zhǔn)備階段即按照相關(guān)法律的要求來(lái)組織REITs 的結(jié)構(gòu)。REITs 作為一種融資模式，其規(guī)范的結(jié)構(gòu)要求是它得以蓬勃發(fā)展的一個(gè)重要原因。

應(yīng)該來(lái)說(shuō)，在此階段，越秀模式較為特別。

越秀投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱越秀投資）選擇HSBCInstitutional Trust Services（Aisa）Limited（匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)（亞洲）有限公司）作為越秀房地產(chǎn)投資信托基金的受托人，信托人另行設(shè)立越秀房托（控股）2005 有限公司（以下簡(jiǎn)稱“Holdco”）來(lái)獨(dú)立受托擬發(fā)售資產(chǎn)。越秀投資將柏達(dá)、金峰、福達(dá)及京澳四家公司（柏達(dá)、金峰、福達(dá)及京澳這四家注冊(cè)于英屬維爾京群島（BVI）的離岸公司為越秀投資所特設(shè)的全資子公司。――編者注）已發(fā)行的股份全部轉(zhuǎn)讓給Holdco。由此，Hodco 成為四家公司的股東，而四家公司分別是白馬商貿(mào)大廈、維多利廣場(chǎng)、城建大廈、財(cái)富廣場(chǎng)四處地產(chǎn)的名義擁有人，因而Holdco 實(shí)現(xiàn)了對(duì)四處地產(chǎn)名義上的持有。這也就意味著四家離岸公司償付地產(chǎn)出讓價(jià)款債務(wù)的義務(wù)轉(zhuǎn)移到Holdco 身上，然后，Holdco 通過(guò)“向越秀投資簽立及交付承付票據(jù)的方式”交付擬發(fā)售資產(chǎn)的對(duì)價(jià)。這樣，越秀投資通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將與四家離岸公司的信托關(guān)系延伸到Holdco 身上，Holdco 也通過(guò)受讓股權(quán)而實(shí)現(xiàn)了對(duì)四處地產(chǎn)的持有。

越秀模式其間的特設(shè)公司較多，往往會(huì)使人認(rèn)為REITs的設(shè)立過(guò)程過(guò)于復(fù)雜。但是越秀投資這樣的操作也是有其特定目的的?！俺饲逦袡?quán)結(jié)構(gòu)以符合香港證監(jiān)會(huì)《房地產(chǎn)投資信托基金守則》‘使用特殊目的投資工具’章節(jié)的監(jiān)管要求外，使用BVI 公司而非注冊(cè)于內(nèi)地的公司持有物業(yè)單位還有著顯著的稅收優(yōu)勢(shì)?！?/p>

一般情況下，信托契約的設(shè)立可以在上市準(zhǔn)備這個(gè)階段來(lái)架構(gòu)而不必過(guò)早開始。

上市發(fā)售

上市發(fā)售就是將REITs 的基金單位在證券市場(chǎng)上公開掛牌交易。基金單位的發(fā)售過(guò)程與新股發(fā)行在銷售方式上大體一樣。對(duì)于地產(chǎn)商而言，這時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于發(fā)行折價(jià)，而發(fā)行折價(jià)的原因來(lái)源于證券市場(chǎng)的不景氣和市場(chǎng)上投資者信心不足。對(duì)于市場(chǎng)的不景氣，地產(chǎn)商可以選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行發(fā)售而避免風(fēng)險(xiǎn)。即使，在發(fā)行過(guò)程中出現(xiàn)折價(jià)現(xiàn)象，發(fā)起人還可以通過(guò)自己認(rèn)購(gòu)更多的基金份額來(lái)防止折價(jià)損失，而在市場(chǎng)上的基金單位價(jià)格回升時(shí)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓以收回折價(jià)損失。越秀投資在越秀房地產(chǎn)投資信托基金中就持有33.1%的基金份額。

簡(jiǎn)而言之，地產(chǎn)商通過(guò)REITs 模式將自有資產(chǎn)及長(zhǎng)期收益這樣一些穩(wěn)定但缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)快速變現(xiàn)，從而可以迅速進(jìn)行下一步的房地產(chǎn)開發(fā)。

REITs 淵源

第4篇：房地產(chǎn)不景氣的原因范文

關(guān)鍵詞：

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷的提高，家庭資產(chǎn)的不斷增加，投資理財(cái)已成為日益重要的問題，家庭投資理財(cái)是針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行個(gè)人資財(cái)?shù)挠行顿Y，以使財(cái)富保值、增值，能夠抵御社會(huì)生活中的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，不管是儲(chǔ)蓄投資、股票投資，外匯、保險(xiǎn)投資，由于投資品種日益增多，所需的專業(yè)知識(shí)，投資方法也很難完全掌握，家庭的資產(chǎn)選擇、組合、調(diào)整行為家庭對(duì)某一種或某幾種資產(chǎn)所產(chǎn)生的需求偏好和投資傾向，本文對(duì)工薪家庭的投資理財(cái)?shù)倪@一行為進(jìn)行了分析，并對(duì)家庭投資理財(cái)制勝之道和家庭投資理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避進(jìn)行了分析，希望對(duì)家庭投資理財(cái)?shù)膶?shí)踐有所幫助。   

一、工薪家庭投資理財(cái)?shù)倪x擇 

（一）、進(jìn)行家庭投資理財(cái)選擇的必要性   

家庭在投資時(shí)，首先面臨的就是投資方式和領(lǐng)域的選擇，一般應(yīng)以資產(chǎn)的收益與風(fēng)險(xiǎn)以及相互制約關(guān)系為考慮基本點(diǎn)，選擇某種或某幾種資產(chǎn)，并決定其投人數(shù)量與比例。 以前，在老百姓眼里，“投資理財(cái)=銀行=儲(chǔ)蓄所”，個(gè)人金融投資給老百姓帶來(lái)的僅僅是“存錢生利息”。今天的老百姓不但有能力“穿金戴銀”，個(gè)人可支配的收人也達(dá)到了數(shù)萬(wàn)元。新的投資品種逐漸成為個(gè)人投資理財(cái)?shù)闹毓S組成部分。諸如金融期貨、金融期權(quán)等新興的個(gè)人投資理財(cái)工具層出不窮，對(duì)現(xiàn)代個(gè)人理財(cái)投資組合影響很大。在眾多的資產(chǎn)選擇方式中，及時(shí)引導(dǎo)家庭利用資金市場(chǎng)的不景氣，以較低的成本籌措社會(huì)游資，選擇自己適合的方式進(jìn)行理性投資，就是一種不景氣市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)選擇策略。     

（二）、工薪家庭投資理財(cái)?shù)钠贩N   

當(dāng)前，新興的個(gè)人投資理財(cái)工具層出不窮，對(duì)現(xiàn)代個(gè)人理財(cái)投資組合影響很大?，F(xiàn)在家庭投資理品種主要有：   

    1.銀行存款。對(duì)普通百姓來(lái)講，存款是最基本的投資理財(cái)方式。與其它投資方式比較，存款的好處在于：存款品種多樣、具有靈活性、具有增值的穩(wěn)定性、安全性。 

    2.股票投資。在所有的投資工具中，股票(普通股)可以說(shuō)是回報(bào)率最高的投資工具之一，特別是從長(zhǎng)期投資的角度看，沒有一種公開上市的投資工具比普通股提供更高的報(bào)酬。 

3.投資基金。不少人想投資股市，但是不懂得如何選擇適合自己的股票，最理想的方法是委托專家代做投資選擇，這種投資方式便是基金。 

4.債券投資。債券介于儲(chǔ)蓄和股票之間，較儲(chǔ)蓄利息高，比股票風(fēng)險(xiǎn)小，對(duì)于有較多閑散資金、中等收人家庭比較適合。債券具有期限固定、還本付息、可轉(zhuǎn)讓、收人穩(wěn)定等特點(diǎn)，深受保守型投資者和老年人的歡迎。   

5.房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)是指房產(chǎn)與地產(chǎn)，亦即房屋和土地這兩種財(cái)產(chǎn)的統(tǒng)稱。由于購(gòu)置房地產(chǎn)是每個(gè)家庭十分重大的投資，所以家庭要投資于房地產(chǎn)應(yīng)該做好理財(cái)計(jì)劃;合理安排購(gòu)房資金并隨時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，以便價(jià)格大幅度看漲時(shí)，賣出套現(xiàn)獲取價(jià)差。 

    6.保險(xiǎn)投資。所謂保險(xiǎn)，是指由保險(xiǎn)公司按規(guī)定向投保人收取一定的保險(xiǎn)費(fèi)，建立專門的保險(xiǎn)基金，采用契約形式，對(duì)投保人的意外損失和經(jīng)濟(jì)保障需要提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)囊环N方法。 

    7.期貨投資。期貨交易是指買賣雙方交付一定數(shù)量的保證金，通過(guò)交易所進(jìn)行，在將來(lái)某一特定的時(shí)間和地點(diǎn)交割某一特定品質(zhì)、規(guī)格的商品的標(biāo)準(zhǔn)化合約的交易形式。 

    8.藝術(shù)品投資。在海外，藝術(shù)品已與股票、房地產(chǎn)并列為三大投資對(duì)象。 

二、家庭投資理財(cái)?shù)慕M合   

不管是金融資產(chǎn)、實(shí)物資產(chǎn)，還是實(shí)業(yè)資產(chǎn)，都有一個(gè)合理組合的問題。許多家庭已經(jīng)認(rèn)識(shí)到具有實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值的家庭投資組合追求的不是單一資產(chǎn)效用的最大化，而是整體資產(chǎn)組合效用的最大化。因?yàn)橘Y產(chǎn)間具有替代性與互補(bǔ)性，資產(chǎn)的替代性體現(xiàn)在各種資產(chǎn)間的需求的多少。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度不難證明，過(guò)多地持有一種資產(chǎn)，將產(chǎn)生逆向效應(yīng)，持有的效用會(huì)下降，成本上升，風(fēng)險(xiǎn)上升，最終導(dǎo)致收益的下降。這不利于家庭投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而實(shí)行資產(chǎn)組合，家庭所獲得的資產(chǎn)效用的滿足程度要比單一資產(chǎn)大得多，這經(jīng)常可以從資產(chǎn)的持有成本，交易價(jià)格、預(yù)期收益、安全程度諸方面得到體現(xiàn)。比如，市場(chǎng)不景氣時(shí)，一般投資品市場(chǎng)和收藏品市場(chǎng)同時(shí)處于不景氣狀態(tài)，但房市、郵市、卡市、幣市、股市、黃金首飾、古玩珍寶的市場(chǎng)疲弱程度并不相同，有的低于面值或成本價(jià)，有的維持較高的價(jià)格，也是有可能的，這時(shí)頭腦清醒，有鑒別能力的投資者，會(huì)及時(shí)選擇上述形式的資產(chǎn)中，哪些升值潛力大的品種進(jìn)行組合投資，也會(huì)獲得可觀的效益。我國(guó)已有不少家庭不僅可以較自如地運(yùn)用資產(chǎn)組合的一般投資技巧，甚至自有資金與他人資金互相配合，從而使家庭投資理財(cái)?shù)男б娲罅μ岣?。這是效益較佳的資產(chǎn)組合方式。     

三、家庭投資理財(cái)如何獲取收益：   

現(xiàn)在，不少家庭投資理財(cái)收效不理想，有的甚至因投資失誤和理財(cái)不當(dāng)而造成嚴(yán)重?fù)p失。那么，家庭投資理財(cái)，到底如何進(jìn)行，才能取得預(yù)期收益呢？我認(rèn)為：   

（一）、制訂投資理財(cái)計(jì)劃堅(jiān)持“三性原則”—安全性、收益性和流動(dòng)性。所謂安全性，將家庭儲(chǔ)蓄投向不僅不蝕本、并且購(gòu)買力不因通貨膨脹而降低的途徑，這是家庭投資理財(cái)?shù)氖滓瓌t。所謂收益哇，將家庭儲(chǔ)蓄投資之后要有增值，當(dāng)然盈利越多越好，這是家庭投資理財(cái)?shù)母驹瓌t。所謂流動(dòng)性，即變現(xiàn)性，家庭儲(chǔ)蓄資金的運(yùn)用要考慮其變成現(xiàn)金的能力，也就是說(shuō)家里急需用這筆錢時(shí)能收回來(lái)，這是家庭投資理財(cái)?shù)臈l件，如黃金、熱門股票、某些債券、銀行存單具有較高的變現(xiàn)性，而房地產(chǎn)、珠寶等不動(dòng)產(chǎn)、保險(xiǎn)金等變現(xiàn)性就較差。   

    （二）、了解和掌握相關(guān)領(lǐng)域和學(xué)科的知識(shí)。在進(jìn)行家庭投資理財(cái)過(guò)程中，將涉及金融投資、房地產(chǎn)投資、保險(xiǎn)計(jì)劃等組合投資，因而，首先要了解投資工具的功能和特性，根據(jù)個(gè)人的投資偏好和家庭資產(chǎn)狀況有針對(duì)性地選擇風(fēng)險(xiǎn)大小不同的儲(chǔ)蓄、債券、股票、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)等投資工具，制定有效的投資方案，最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、減少損失。了解國(guó)家的時(shí)事動(dòng)向，掌握宏觀經(jīng)濟(jì)政策、相關(guān)的法律法規(guī)。家庭投資離不開國(guó)家經(jīng)濟(jì)背景，宏觀經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向直接制約投資工具性能的發(fā)揮和市場(chǎng)獲利空間;同時(shí)，了解國(guó)家的法律法規(guī)，使得投資合法化，不參加非法融資活動(dòng)，在可能的情況下 通過(guò)合理避稅提高收益。   

（三）、家庭投資理財(cái)要有理性，精心規(guī)劃，時(shí)刻保持冷靜頭腦。   

科學(xué)管理如何妥善累積人生各階段的財(cái)富，并且將財(cái)富做有計(jì)劃有系統(tǒng)的管理，是現(xiàn)代家庭必備的理財(cái)觀。 

四、家庭投資風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避：       

（一）建好金融檔案。在家庭金融活動(dòng)頻繁的今天，眾多的金融信息已經(jīng)很難僅憑人的大腦就全部記憶清楚，由此導(dǎo)致了一系列問題：有的銀行存單和其它有價(jià)證券被盜或丟失后，卻因提供不出有關(guān)資料，無(wú)法到有關(guān)金融機(jī)構(gòu)去掛失；有些股民股票買進(jìn)賣出都不記賬，有關(guān)上市公司多次送股后，竟搞不清帳上究竟有多少股票，以至錯(cuò)失了高價(jià)位拋出并盈得更多利潤(rùn)的良機(jī)；有的將家庭財(cái)產(chǎn)或人身意外傷害等保險(xiǎn)憑據(jù)亂放，一旦真的出了事，卻因找不到保險(xiǎn)憑單而難以獲得保險(xiǎn)公司理賠，等等。只要建立家庭金融擋案，這些問題就完全可以避免。   

（二）、打造個(gè)人信用所謂個(gè)人信用，即個(gè)人向金融機(jī)構(gòu)借貸投資或消費(fèi)時(shí)，所具有的守信還貸紀(jì)錄。它是公民在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可或缺的 “通行證”。目前，居民建立個(gè)人金融信用，廣大居民在進(jìn)行冢庭借貸投資或消費(fèi)時(shí)，應(yīng)借助這樣的中介服務(wù)，建立個(gè)人信用，取得向多家銀行借貸的“通行證”。   

（三）、家庭投資者要及時(shí)查明實(shí)際遇到風(fēng)險(xiǎn)的種類、原因，并及時(shí)采取補(bǔ)救措施。由于外部原因引起的風(fēng)險(xiǎn)，由于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化造成的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)及時(shí)調(diào)整修改投資計(jì)劃和投資方案，如利率下調(diào)，就調(diào)整儲(chǔ)蓄結(jié)構(gòu);如資本市場(chǎng)不景氣，就調(diào)整股票、期貨、基金、債券結(jié)構(gòu)。   

以上的分析希望能夠?qū)ば郊彝ルA層理財(cái)有所幫助，最后建議要科學(xué)合理地掌握理財(cái)原則，擴(kuò)大投資渠道，運(yùn)用各種理財(cái)工具，科學(xué)組合、分散風(fēng)險(xiǎn)，走出理財(cái)誤區(qū)，最大限度地發(fā)揮資金的使用效應(yīng)?？傊ば郊彝ネ顿Y理財(cái)?shù)慕】蛋l(fā)展，才有可能最大限度地動(dòng)員家庭家庭持有的資金，從而實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)產(chǎn)使用效益的最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]（美）滋維.博迪著，朱寶憲等譯：《投資學(xué)》，機(jī)械工業(yè)出版社.

[2]楊德勇主編：《證券投資學(xué)》，中國(guó)金融出版社.

[3]（美）弗雷德里克.S.米申金著，劉毅等譯：《貨幣金融學(xué)》中國(guó)人民大學(xué)出版社.

第5篇：房地產(chǎn)不景氣的原因范文

關(guān)鍵詞 房鬧現(xiàn)象 問題研究 解決措施

在我國(guó)，雖然綜合國(guó)力逐年上升，但是城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡、區(qū)域發(fā)展不平衡現(xiàn)象還是非常嚴(yán)峻的。然而，我國(guó)在建筑行業(yè)尤其是房屋建筑方面投入的力度非常大，這主要跟我國(guó)人口數(shù)目比較大，房屋需求比較高有關(guān)。有需求就有供應(yīng)，有需求就有暴利。這樣的現(xiàn)象持續(xù)的越久就會(huì)使房地產(chǎn)商將房屋的價(jià)格提得越高，但是房地產(chǎn)這一行業(yè)必然有回暖的時(shí)候，這就使得原本以高價(jià)購(gòu)買房子的房主感到心里不平衡，由此而產(chǎn)生很多難以解決而又影響社會(huì)與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的問題。

一、“房鬧”的相關(guān)表述

“房鬧”通常是指已購(gòu)買房屋的房主由于對(duì)新開或新推盤價(jià)格低于其購(gòu)房時(shí)的價(jià)格而不滿，發(fā)生集體與地產(chǎn)開發(fā)商鬧事的行為。我們一般稱在房子的價(jià)格下降時(shí)的“維權(quán)”是房鬧。但是，房子在熱銷或者購(gòu)房者因?yàn)楦鞣N原因買不到房，或者因?yàn)殚_盤價(jià)格與宣傳不符而發(fā)生鬧事的行為等等，都可稱為房鬧?！胺眶[”的本質(zhì)還是“利益或權(quán)益”，沒有人愿意去違法鬧事，只有發(fā)生利益沖突或者侵犯了自己的權(quán)益才會(huì)發(fā)生鬧事行為。但是，也有些人是因?yàn)槠炔坏靡巡虐l(fā)生鬧事行為，成為“房鬧者”，這主要是那些家境比較窮，或者地產(chǎn)開發(fā)商的利益與“房鬧者”的權(quán)益發(fā)生沖突時(shí)才會(huì)發(fā)生。但是也有些人是隨波逐流，人云亦云，想從中獲取利益的，這些人也被稱為“房鬧者”。

二、“房鬧”現(xiàn)象研究

（1）房?jī)r(jià)高，購(gòu)房者鬧事。雖然當(dāng)今社會(huì)各方面發(fā)展的都非常迅速，但是衣食住行依然是每一個(gè)人關(guān)注的焦點(diǎn)。尤其是現(xiàn)在這個(gè)寸土如今的城市，房?jī)r(jià)高的讓很多購(gòu)房者望而卻步。究其原因還是政府沒有發(fā)揮出它的只能，宏觀調(diào)控市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。在初期，房地產(chǎn)商只是在一味的炒房，還沒有發(fā)展到“房鬧”這一地步，事情還是可以控制的。購(gòu)房者在初期并不是很多，這主要是因?yàn)?，在城市居住的原有市民有自己的居住?chǎng)所，并不用著急購(gòu)買新房，但是政府的拆遷重建就導(dǎo)致很多原有市民不能很好地在原來(lái)的房屋居住了，但是很多人又沒有住夠的經(jīng)濟(jì)能力去購(gòu)買心儀的房屋，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)商抓住了商業(yè)機(jī)會(huì)從中謀取暴利，哄抬房?jī)r(jià)。由此，就有很多市民為了維護(hù)自身權(quán)益而走上了“房鬧”的地步。同時(shí)還有很多鄉(xiāng)村務(wù)工人員，為了長(zhǎng)期在外地工作就想購(gòu)買當(dāng)?shù)氐姆课葑鳛殚L(zhǎng)期居住的地方。同時(shí)很多鄉(xiāng)村人員為了給孩子一個(gè)更好的教育條件，愿意遠(yuǎn)離他鄉(xiāng)，來(lái)到陌生的城市居住，也一些人是在有了一定的經(jīng)濟(jì)能力想在城市這種繁華的地方居住。種種原因，都導(dǎo)致了地產(chǎn)商哄抬房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)太高，很多原本想購(gòu)房，或者不得不購(gòu)房的人就不得已去維護(hù)自身權(quán)益，和地產(chǎn)商鬧事。

（2）房?jī)r(jià)降低，已購(gòu)房者鬧事。現(xiàn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)由于受到國(guó)際金融危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度有所下降，房地產(chǎn)這一行業(yè)越來(lái)越不景氣。地產(chǎn)商為了自身的利益和房地產(chǎn)的發(fā)展，不得不將房屋價(jià)格降低，樓盤價(jià)格降低后會(huì)在一定程度上解決房地產(chǎn)持續(xù)不景氣的狀況。但是，這樣一來(lái)，原來(lái)已經(jīng)購(gòu)買房子的房主就會(huì)因?yàn)榉课輧r(jià)格的加大不同而不滿意，畢竟購(gòu)買房子需要一大筆錢，而這些錢又不是很多人都有足夠的能力去支付的，所以在價(jià)格下降得太低后，已購(gòu)房者就會(huì)產(chǎn)生心理上的不平衡。鬧事行為也就自然而然的產(chǎn)生了。我國(guó)雖然已經(jīng)邁向了全面建設(shè)小康社會(huì)的方向，但是發(fā)展還是不平衡的，尤其是貧富差距還是相當(dāng)大的。很多人買不起房子還要貸款，但是為了生活又不得不購(gòu)買房子，這樣一來(lái)很多人就不得不用畢生積蓄去購(gòu)買房子或者去銀行貸款。一旦房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，房屋價(jià)格下降的太厲害，這些沒有足夠能力去購(gòu)買房子而又不得不購(gòu)買房子的房主就會(huì)在心理上產(chǎn)生極大的不平衡，鬧事行為反生也是情有可原的。但是這并不符合我國(guó)的相關(guān)法律。雖然情有可原，但法無(wú)可依，所以這種行為被定為“房鬧”是非常正常的。

（3）房屋質(zhì)量與宣傳不符，已購(gòu)房者鬧事?！盁o(wú)商不奸”，這在一定程度上并不是一個(gè)貶義詞，但是不也不是一個(gè)褒義詞。這樣說(shuō)的理由是，每一個(gè)從商者都是以謀取利益為目的，但是他們有著非常聰明的頭腦，“無(wú)商不奸”，一來(lái)是說(shuō)從商業(yè)為了謀求利益不顧一切，二來(lái)是說(shuō)從商者的經(jīng)濟(jì)頭腦非常好。正是因?yàn)檫@些，房地產(chǎn)商為了宣傳自己的樓盤，極力的去夸大房屋的質(zhì)量，有些房地產(chǎn)商為了牟取暴利，竟然不顧購(gòu)房者的生命安全，在房屋建設(shè)中偷工減料，降低建設(shè)成本。導(dǎo)致很多房屋都存在非常大的質(zhì)量問題。一旦購(gòu)房者入住后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋與宣傳時(shí)有非常大的區(qū)別，甚至有些房屋根本不適合居住，這必然會(huì)使得購(gòu)房者與房地產(chǎn)商發(fā)生鬧事行為。這種情況本因從法律的角度來(lái)解決問題，但是由于政府在這方面沒有足夠的重視，導(dǎo)致購(gòu)房者不得不以極端的方式來(lái)解決這些問題。這就是房屋質(zhì)量與宣傳不符所導(dǎo)致的鬧事行為。

（4）隨波逐流，為占便宜“房鬧”。并不是每一個(gè)人都愿意帶頭去鬧事，也并不每一個(gè)人都有這方面的能力。針對(duì)“房鬧”這個(gè)現(xiàn)象我們只能說(shuō)這是一個(gè)沒有經(jīng)過(guò)法律允許的行為，也是一些不懂法律的莽撞的人的行為。在這些“房鬧者”中有很大一部分人并不真的是房鬧者，他們只是隨波逐流，想從中獲取一些利益。這些人是“房鬧”現(xiàn)象中最不能容忍的一部分人，當(dāng)房鬧著能從房鬧中獲取利益的時(shí)候他們也能從中收獲不應(yīng)得的利益，如果房鬧者在房鬧事件中出了事故他們卻把這件事撇清，做一個(gè)毫不相干的人，這件事對(duì)他們毫無(wú)影響。所以，隨波逐流，為占便宜而房鬧的人也是大有人在。

三、解決房鬧現(xiàn)象的措施

（1）由政府宏觀調(diào)控房屋價(jià)格。政府對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控具有很大的作用，政府所做的決策對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)有很大影響。在地產(chǎn)商哄抬房?jī)r(jià)的時(shí)候政府可以強(qiáng)行對(duì)其進(jìn)行壓制，這樣可以使得房?jī)r(jià)保持中一個(gè)比較合理的水平上，既讓地產(chǎn)商能從中獲取足夠的利潤(rùn)，也能讓那些沒有足夠能力買房的人能夠有辦法買到房。同時(shí)，政府的宏觀調(diào)控可以使價(jià)格不會(huì)有很大的變動(dòng)，不至于使得很多購(gòu)房者因?yàn)榉績(jī)r(jià)的大幅度變動(dòng)心理有什么不平衡。

（2）建立健全相關(guān)的法律法規(guī)。我們國(guó)家是一個(gè)法治社會(huì)，任何事情都要做到有法可依，只有做到有法可依才能避免很多不必要的事情發(fā)生。所以，針對(duì)房鬧以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范地產(chǎn)商以及購(gòu)房者的各種行為，這樣不僅能保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，還能在一定程度上減少購(gòu)房者因心理不平衡而做出的一些不當(dāng)行為。所以，建立健全相關(guān)的法律法規(guī)是相當(dāng)重要的，做到有法可依才是使社會(huì)穩(wěn)定的根本手段。

四、總結(jié)

關(guān)于“房鬧”現(xiàn)象，近年來(lái)可謂是屢見不鮮。這里面不僅有“房鬧者”的行為不當(dāng)，也有地產(chǎn)商為獲取暴利而做出的一些不當(dāng)手段。所以，要想解決這些問題還需要政府出面，運(yùn)用法律的武器以及政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控手段來(lái)控制此類現(xiàn)象不再發(fā)生。

（作者單位為安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

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[3] 王建斌.論商品房預(yù)購(gòu)人的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制[D].山西大學(xué)，2013.

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第6篇：房地產(chǎn)不景氣的原因范文

為什么社會(huì)融資成本高？在于房地產(chǎn)。

目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大風(fēng)險(xiǎn)在于，經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)及整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系是構(gòu)建在過(guò)去十余年房地產(chǎn)投資及消費(fèi)高增長(zhǎng)基礎(chǔ)之上的。而近兩年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)景氣快速下滑卻并沒有伴隨經(jīng)濟(jì)微觀結(jié)構(gòu)的迅速調(diào)整，由此而來(lái)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型陣痛不可避免，而高社會(huì)融資成本僅是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)短期難以調(diào)整的顯性指標(biāo)之一而已。

資本尋求最高回報(bào)是經(jīng)濟(jì)法則，社會(huì)融資成本調(diào)整要滯后于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整兩年到三年。過(guò)去五年到十年，決定社會(huì)融資成本的核心指標(biāo)是房地產(chǎn)投資收益率，既包括房地產(chǎn)開發(fā)投資收益率，也包括房產(chǎn)買賣投資收益率，而上述兩個(gè)收益率年化指標(biāo)在此輪房地產(chǎn)景氣周期前至少能維持在20%以上。由于房地產(chǎn)行業(yè)的超大體量，容納大量資金參與其中，社會(huì)資金的預(yù)期回報(bào)及收益率要求較房地產(chǎn)景氣周期前的水平有大幅度提升，目前社會(huì)融資成本仍盯住前幾年的房地產(chǎn)投資收益率，這才是目前社會(huì)融資成本高的主要原因。 中國(guó)的社會(huì)融資成本一直很高。

為什么社會(huì)融資成本中長(zhǎng)期來(lái)看必下行？原因在于資金定價(jià)模型發(fā)生變化。

中國(guó)的實(shí)際利率曲線恐怕是全世界最復(fù)雜的。既有市場(chǎng)化的因素在發(fā)揮作用，也有行政性因素在產(chǎn)生影響，而且因果間并沒有穩(wěn)定關(guān)系。眾多影響因素包括：經(jīng)濟(jì)中存在超大規(guī)模的預(yù)算軟約束借款人;政府信用被經(jīng)常用在融資定價(jià)模型中，且作用巨大;政府調(diào)控銀行信貸方向，直接用行政手段決定某類企業(yè)能否進(jìn)入銀行信貸市場(chǎng)。

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速向中速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)景氣周期轉(zhuǎn)折導(dǎo)致很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)資本回報(bào)水平下行，經(jīng)濟(jì)無(wú)法支撐高成本杠桿，資金價(jià)格下行勢(shì)不可擋。雖然社會(huì)融資成本仍然居高不下，但資金定價(jià)模型已經(jīng)發(fā)生根本性變化。如上述分析，房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)是個(gè)巨大的資金吸水池，其他行業(yè)的融資成本皆被動(dòng)受此影響，過(guò)去融資定價(jià)模型中的關(guān)鍵變量是房地產(chǎn)投資回報(bào)率，兩者正相關(guān)性強(qiáng);而目前融資定價(jià)模型中，資金價(jià)格雖受到之前房地產(chǎn)投資高回報(bào)率滯后性影響，但隨著房地產(chǎn)投資回報(bào)率大幅度下降及融資需求下滑，其對(duì)社會(huì)整體資金價(jià)格影響力逐漸減弱，除房地產(chǎn)之外的其他產(chǎn)業(yè)毛利水平及風(fēng)險(xiǎn)因素正成為融資定價(jià)模型中的最重要部分。

由于房地產(chǎn)不景氣導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)被動(dòng)調(diào)整不可能在短期之內(nèi)完成，加之中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化存在二元結(jié)構(gòu)問題，以北上廣深為代表的大型城市與其他地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在供求關(guān)系上的巨大差異，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸政策及行政性調(diào)控面臨地區(qū)差異性困難;同時(shí)，除房地產(chǎn)外，中國(guó)很多基礎(chǔ)行業(yè)面臨一定挑戰(zhàn)，其盈利水平和風(fēng)險(xiǎn)因素普遍無(wú)法準(zhǔn)確識(shí)別，因此社會(huì)融資成本還將在一定時(shí)期內(nèi)維持在較高水平。但隨著去房地產(chǎn)化加速及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)再平衡推進(jìn)，社會(huì)融資成本進(jìn)入下降通道是確定性事件。 出路在于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整

降融資成本，央行能做什么？幾乎沒有。

美國(guó)次貸危機(jī)以來(lái)，全世界的央行都變得更加舉足輕重。原因不在于央行能解決更多問題，而在于隨著超發(fā)貨幣之風(fēng)在世界范圍內(nèi)盛行，央行的破壞力更大。近些年，包括美國(guó)、歐洲、日本等幾大經(jīng)濟(jì)體無(wú)不在實(shí)施超寬松貨幣政策，而美聯(lián)儲(chǔ)更成為全球市場(chǎng)包括資金價(jià)格在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格的主要決定因素。各國(guó)央行試圖用猛藥在短期內(nèi)解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的長(zhǎng)期問題，貨幣政策的功效被急劇夸大，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢的本質(zhì)癥結(jié)卻得不到針對(duì)性、系統(tǒng)性解決。

央行除了應(yīng)付解決歷史上的寬松帶來(lái)的爛攤子外，根本無(wú)暇照顧到增長(zhǎng)和就業(yè)目標(biāo)，更不能很好地控制通脹，因?yàn)檠胄斜旧碛锌赡苁窃斐赏ㄘ浥蛎浀闹匾蛑?。具體討論到我國(guó)的高社會(huì)融資成本問題，除了用直接降息工具調(diào)整無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率部分以外，央行其他工具幾乎不會(huì)影響到社會(huì)融資成本的變化，也無(wú)助于解決社會(huì)融資成本高問題。目前來(lái)看，過(guò)去鉗制央行降息的兩個(gè)重要因素正在發(fā)生變化：第一，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已無(wú)必要，整體房?jī)r(jià)結(jié)束高增長(zhǎng)階段;第二，社會(huì)通脹水平維持低位。在地方政府新的負(fù)債約束規(guī)則及國(guó)企的盲目擴(kuò)張被抑制的背景下，降息雖無(wú)法有效解決“融資貴”問題，但這是央行僅能夠做的事情。

解決“融資難、融資貴”能推給資本市場(chǎng)嗎？可以，但不能過(guò)快。

應(yīng)該說(shuō)發(fā)展資本市場(chǎng)是解決融資問題的一個(gè)思路，但不能走得過(guò)快。資本市場(chǎng)分成兩個(gè)部門：一個(gè)是政府設(shè)立的場(chǎng)內(nèi)市場(chǎng)和受政府監(jiān)管的“影子銀行”，另一個(gè)是民間資本市場(chǎng)。民間資本市場(chǎng)既不是政府設(shè)立，也不受政府監(jiān)管，完全市場(chǎng)化運(yùn)作，是社會(huì)資本配置的重要渠道，發(fā)揮了重要作用。政府設(shè)立的場(chǎng)內(nèi)資本市場(chǎng)，由于其市場(chǎng)深度和廣度，已經(jīng)成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要融資渠道。近期，隨著股票市場(chǎng)注冊(cè)制改革、公司債向非上市公司擴(kuò)容、新三板市場(chǎng)擴(kuò)容等工作推進(jìn)，管理層試圖讓場(chǎng)內(nèi)市場(chǎng)成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資重要通道且同時(shí)降低融資成本的意圖非常明顯。筆者認(rèn)為，此舉存在巨大隱患，原因在于中國(guó)資本市場(chǎng)上保護(hù)金融消費(fèi)者的機(jī)制嚴(yán)重缺失，非理性人大量參與市場(chǎng)、信息透明機(jī)制建設(shè)不足、嚴(yán)格法律約束缺失。在上述背景下發(fā)展資本市場(chǎng)，把大量企業(yè)融資需求直接對(duì)接到個(gè)人投資者，存在諸多隱患，市場(chǎng)很可能因個(gè)人投資者權(quán)益無(wú)法得到有效保護(hù)，而走向“發(fā)展―風(fēng)險(xiǎn)―整頓”的惡性循環(huán)。

以信托公司為代表的“影子銀行”實(shí)際是管理層應(yīng)當(dāng)客觀看待的，信托公司并不是社會(huì)融資成本高企的幫兇。如前文所述，社會(huì)融資成本高有其深層次原因，并不受某一類金融機(jī)構(gòu)控制。在特定的歷史背景下，信托公司在某些類型社會(huì)化資金融通市場(chǎng)中，占據(jù)了一定市場(chǎng)份額，客觀上也幫助部分融資難的企業(yè)抓到發(fā)展并壯大的機(jī)遇，并讓委托人享受到銀行無(wú)法提供的高收益水平。近期，隨著監(jiān)管部門對(duì)信托行業(yè)發(fā)展中包括保障基金運(yùn)行、凈資本管理、盡職盡責(zé)等制度建設(shè)的推進(jìn)，信托行業(yè)自身在更高標(biāo)準(zhǔn)下安全穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，實(shí)際上是有助于建立全社會(huì)融資成本的下降通道。

高社會(huì)融資成本一無(wú)是處？不是。

高社會(huì)融資成本也具有正面價(jià)值。當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個(gè)核心問題是脫地產(chǎn)化、淘汰落后產(chǎn)能和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。一些地方政府和國(guó)企推動(dòng)的屬于產(chǎn)能過(guò)剩、技術(shù)落后項(xiàng)目，在低融資成本核算下，能夠達(dá)到盈虧平衡甚至實(shí)現(xiàn)微利。在當(dāng)前市場(chǎng)化不足及預(yù)算軟約束情況下，高社會(huì)融資成本就是制約這部分項(xiàng)目上馬的屏障，讓市場(chǎng)真正發(fā)揮作用，資金價(jià)格就真正成為甄別“好項(xiàng)目”和“壞項(xiàng)目”的法寶。

在信息社會(huì)中，在眾多討論社會(huì)融資成本的聲音中，與資本市場(chǎng)相關(guān)的利益主體占相當(dāng)大的比重。更寬松的貨幣環(huán)境，能帶來(lái)資本市場(chǎng)更火爆的行情，也帶來(lái)利益相關(guān)者更多的業(yè)務(wù)收入。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，在信息搜集、整理進(jìn)而分析預(yù)測(cè)方面，資本市場(chǎng)中的中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了巨大作用，為觀察經(jīng)濟(jì)社會(huì)提供了有效工具。但相關(guān)中介機(jī)構(gòu)終究是為金融資本服務(wù)，其觀點(diǎn)和結(jié)論在客觀性和適用性方面存在局限性，特別是其對(duì)于央行貨幣政策操作的訴求和呼吁，存在較大片面性及短期性，無(wú)法站在經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度之上考慮最優(yōu)的政策取向。長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)于像貨幣政策這樣重大問題，應(yīng)當(dāng)由均衡代表政府部門、產(chǎn)業(yè)資本、金融資本、社會(huì)學(xué)者等各方力量參與討論，以免有失偏頗。

第7篇：房地產(chǎn)不景氣的原因范文

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫危害防范措施

1引言

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它不僅是國(guó)家資金積累的重要來(lái)源，而且它的發(fā)展能夠帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時(shí)也是最容易導(dǎo)致泡沫的行業(yè)之一。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，一些城市房?jī)r(jià)快速上漲，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫有較多爭(zhēng)論，那么，什么是房地產(chǎn)泡沫？它是如何形成的？我們應(yīng)怎樣完善政府的各項(xiàng)制度及各種市場(chǎng)機(jī)制，從而達(dá)到控制泡沫的目的，使房地產(chǎn)行業(yè)保持健康的發(fā)展呢？下面就對(duì)這些問題進(jìn)行分析和探討。

2房地產(chǎn)泡沫的實(shí)質(zhì)

經(jīng)濟(jì)學(xué)上對(duì)泡沫的定義，普遍被接受的是美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德伯格的觀點(diǎn)，他認(rèn)為泡沫就是"一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的陡然上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，而對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，最后以金融危機(jī)告終。"

根據(jù)他的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過(guò)度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。

3房地產(chǎn)泡沫的危害

3．1造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡

房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動(dòng)猖獗。泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期日本大企業(yè)的高額利潤(rùn)許多來(lái)源于土地投機(jī)和股票投機(jī)帶來(lái)的營(yíng)業(yè)外收益，結(jié)果放松了對(duì)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長(zhǎng)時(shí)期，通過(guò)以銀行借款為中心的間接融資方式來(lái)擴(kuò)大其設(shè)備投資。1987年以后，在股價(jià)和地價(jià)上漲的引誘下，都大幅度轉(zhuǎn)移到了權(quán)益融資和投機(jī)土地的籌資方式上。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說(shuō)難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。

一方面，地價(jià)上漲導(dǎo)致投資預(yù)算增加，在高地價(jià)市區(qū)進(jìn)行投資無(wú)利可圖。如日本東京進(jìn)行道路建設(shè)時(shí)，征用土地的費(fèi)用高達(dá)總造價(jià)的43.3%，個(gè)別地段高達(dá)99%。這進(jìn)一步造成了公共投入的相對(duì)縮減，形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸；另一方面，由于城市地價(jià)持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來(lái)就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機(jī)的傾向日益凸現(xiàn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來(lái)越大，招致社會(huì)分配新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性，帶來(lái)了深刻的社會(huì)問題。

3．2導(dǎo)致金融危機(jī)

房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來(lái)自于銀行的資金高達(dá)61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對(duì)其來(lái)說(shuō)特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對(duì)其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會(huì)引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)。

3．3造成生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)逐漸陷入困境。股價(jià)下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債權(quán)在長(zhǎng)期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來(lái)巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價(jià)和股價(jià)下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評(píng)估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致雇傭環(huán)境的惡化和居民實(shí)際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著大量的失業(yè)員工，即使沒有倒閉的企業(yè)，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價(jià)的下跌還使得居民個(gè)人所保有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對(duì)未來(lái)懷有不同程度的憂心，因此會(huì)減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲(chǔ)蓄部分，以防不測(cè)。個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。

3．4引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)

隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機(jī)下，犯罪案件激增。以馬來(lái)西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會(huì)危機(jī)逐漸加劇。工人、學(xué)生反政府的示威游行引起暴亂，社會(huì)動(dòng)蕩不安。

4房地產(chǎn)泡沫的成因

4．1過(guò)度投機(jī)

一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)活動(dòng)，產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，土地資源的稀缺性使得土地市場(chǎng)具有需求彈性大而供給彈性小的特點(diǎn)。當(dāng)大量投機(jī)使土地需求增加時(shí)，土地價(jià)格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場(chǎng)無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進(jìn)一步拉大，在這種情況下，有限的土地價(jià)格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實(shí)有價(jià)值而產(chǎn)生地價(jià)泡沫，進(jìn)而可能導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成；另一方面，房地產(chǎn)投資的過(guò)度增長(zhǎng)使得房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了城市化進(jìn)程的速度，就容易造成市場(chǎng)供給與市場(chǎng)需求的嚴(yán)重不平衡，房屋空置率高，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，泡沫破滅。

4．2消費(fèi)者及投資者對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期

隨著人口的增加和城市的發(fā)展，土地價(jià)格存在著潛在升值的趨勢(shì)，因此，房地產(chǎn)價(jià)格在人們未來(lái)的預(yù)期中也會(huì)不斷上升。對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的非理性預(yù)期造成投資者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)投資高回報(bào)的設(shè)想，過(guò)多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動(dòng)地價(jià)不斷上漲，從而使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升；在泡沫破滅時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，消費(fèi)者預(yù)期價(jià)格還要下跌，房地產(chǎn)商紛紛拋售其持有的房產(chǎn)，于是供應(yīng)量增加，同時(shí)由于無(wú)人肯接手買入而使需求量減少，這樣就加劇了價(jià)格的下跌。

4．3銀行信貸非理性擴(kuò)張

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開發(fā)資金主要來(lái)源就是銀行貸款。而房地產(chǎn)的高回報(bào)，使許多銀行在貸款的實(shí)際操作過(guò)程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進(jìn)入門檻降低，造成過(guò)度開發(fā)，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性增加。

5防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的措施

5．1加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控和管理

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的改變，往往會(huì)引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國(guó)家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤(rùn)，等等。政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來(lái)確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過(guò)多積壓；其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的管理，防止過(guò)分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

5．2建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度

加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)控體系應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策作好參謀。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長(zhǎng)，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，國(guó)家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過(guò)土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)"泡沫"的產(chǎn)生。

5．3強(qiáng)化土地資源管理

政府應(yīng)當(dāng)通過(guò)土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實(shí)實(shí)行土地出讓公開招標(biāo)制度，控制一些城市過(guò)高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過(guò)剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時(shí)和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對(duì)凡是超過(guò)規(guī)定期限沒有進(jìn)行開發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場(chǎng)，堅(jiān)決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。

5．4加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向

首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強(qiáng)監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平；其次，要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，不使社會(huì)總信用過(guò)度脫離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生；再次，要加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過(guò)利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)部門；最后，要加強(qiáng)外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長(zhǎng)期外債。推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機(jī)資本。

參考文獻(xiàn)

1包宗華.房地產(chǎn)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)[M].北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，1994

第8篇：房地產(chǎn)不景氣的原因范文

何為房地產(chǎn)泡沫，學(xué)界并沒有一個(gè)統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)，雖然我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在泡沫這一點(diǎn)無(wú)論是學(xué)者也好，還是政府官員都有一致的認(rèn)識(shí)，但是在泡沫風(fēng)險(xiǎn)的大小方面卻沒有統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，不同的學(xué)者、官員各持己見。根據(jù)國(guó)際上通用衡量房地產(chǎn)泡沫大小的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量我國(guó)的房?jī)r(jià)，目前我國(guó)100個(gè)大中城市的平均房?jī)r(jià)收入比在15，即一個(gè)家庭15年的收入才能夠買一套房子。當(dāng)然像北、上、廣、深等一線城市，房?jī)r(jià)收入比要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這一數(shù)據(jù)，從這一指標(biāo)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的泡沫非常嚴(yán)重?？紤]到目前我國(guó)房地產(chǎn)每年的投資額度高達(dá)7萬(wàn)億人民幣，加上與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的上下游行業(yè)，房地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值至少要占到我國(guó)GDP的20%以上，將房地產(chǎn)形容為“支柱產(chǎn)業(yè)”一點(diǎn)都不為過(guò)，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)存在的巨大經(jīng)濟(jì)泡沫，意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)泡沫破裂所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將是巨大的，會(huì)危害到整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的成因

目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)綁架了整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，打壓房地產(chǎn)會(huì)損害到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而坐視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的不斷放大又會(huì)給經(jīng)濟(jì)的發(fā)展埋下巨大的隱患。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的成因很多，最主要的原因有以下幾個(gè)方面：

（一）土地財(cái)政作祟

分稅制改革以后，我國(guó)重新明確了中央政府以及地方政府的事權(quán)以及財(cái)權(quán)，這種做法雖然一定程度上調(diào)動(dòng)了地方政府理財(cái)?shù)姆e極性，但是因?yàn)槭聶?quán)以及財(cái)權(quán)之間的不匹配，導(dǎo)致了地方政府財(cái)政收入有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足各個(gè)城市跨越式發(fā)展的需要。在這種背景下，土地收入不斷增加開始成為地方政府財(cái)政的一個(gè)主要來(lái)源，為了彌補(bǔ)城市建設(shè)面臨的巨大資金缺口，政府不斷地推高地價(jià)，土地財(cái)政成為了很多政府的主要收入來(lái)源，一些城市賣地收入要占到其財(cái)政收入的60%以上。在我國(guó)土地市場(chǎng)由政府壟斷，政府將土地征收，通過(guò)招拍掛來(lái)收割絕大部分的土地增值收益，這種土地壟斷的體制使得地價(jià)節(jié)節(jié)攀升。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2012年我國(guó)土體收入接近3萬(wàn)億人民幣，地價(jià)以及各種稅費(fèi)收入至少占到房?jī)r(jià)的2/3以上，正是土地收入對(duì)于地方政府的重要性，使得政府部門通過(guò)控制供地、抬升底價(jià)將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫進(jìn)一步放大。

（二）實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的不斷放大與我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣也有很大的關(guān)系，在固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期維持在高位的情況下，我國(guó)諸多產(chǎn)業(yè)都呈現(xiàn)出來(lái)了嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩問題，大多數(shù)行業(yè)企業(yè)都競(jìng)爭(zhēng)激烈，這導(dǎo)致制造業(yè)整體利潤(rùn)非常有限，大多數(shù)的實(shí)體企業(yè)都處于一個(gè)微利或者無(wú)利的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，制造業(yè)的艱難經(jīng)營(yíng)使得資本不斷地從實(shí)體經(jīng)濟(jì)流向房地產(chǎn)行業(yè)。社會(huì)資本投資渠道狹窄的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高利潤(rùn)率成為社會(huì)資本最青睞的投資領(lǐng)域，各路資本不斷地融入房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資或者投機(jī)，希望能夠獲得更高的回報(bào)，而資本的流入又進(jìn)一步地推升了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮昌盛，超高的利潤(rùn)率使得社會(huì)資本趨之若鶩，不斷地放大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)調(diào)控不力

自從2003年國(guó)家出臺(tái)放、房地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)，正式標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了調(diào)控年代，然而調(diào)控效果卻非常不理想，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控十幾年，我國(guó)房?jī)r(jià)與本世紀(jì)初相比已經(jīng)上升了至少十倍，很多學(xué)者認(rèn)為我國(guó)房?jī)r(jià)的越調(diào)越高很大程度上就是調(diào)控所導(dǎo)致的直接后果。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體調(diào)控沒有涉及到房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的基礎(chǔ)，調(diào)控的手段主要集中在抑制居民的需求層面，少有措施刺激增加房地產(chǎn)的供給，這種做法使得房地產(chǎn)陷入到了一種人為恐慌當(dāng)中，誤判房地產(chǎn)的供求形勢(shì)，認(rèn)為房地產(chǎn)的供給始終短缺，并給了社會(huì)一種房?jī)r(jià)只會(huì)不斷上漲的錯(cuò)誤觀念。在買漲不買跌心理因素的影響下，很多居民都開始提前給孩子購(gòu)買房子，在透支了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r(shí)，也推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的滋生。

三、化解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的具體策略

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)如同一把“達(dá)摩克斯之劍”懸在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的上空，成為了阻礙我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展的一顆“定時(shí)炸彈”，考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的巨大危害性，在借鑒一些國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，本文提出以下幾個(gè)方面的解決策略。

（一）破解土地財(cái)政模式

土地財(cái)政模式是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的主要原因之一，鑒于目前土地財(cái)政的種種弊端，必須要盡快采取切實(shí)有效的措施來(lái)破解土地財(cái)政模式。具體要從以下及兩個(gè)方面著手，一方面是對(duì)目前的分稅制進(jìn)行調(diào)整，授予地方政府更多的財(cái)權(quán)，中央政府分擔(dān)更多的事權(quán)，這樣可以減少地方政府的支出，緩解地方政府的財(cái)政壓力。另外一方面就是破除政府壟斷土地供應(yīng)的模式，允許集體土地以及農(nóng)用地在符合條件規(guī)定的條件下，上市自由流通，這樣就可以改變政府單一供地的主體地位，有助于降低地價(jià)，實(shí)在體系建立之初就選擇一套完整的科學(xué)的體系，重視多項(xiàng)指標(biāo)的綜合性評(píng)價(jià)。其次，堅(jiān)持實(shí)用原則。一套質(zhì)量評(píng)估體系只有對(duì)生產(chǎn)實(shí)踐有積極的指導(dǎo)價(jià)值才能真正對(duì)煤炭生產(chǎn)質(zhì)量水平的提高產(chǎn)生影響，也是質(zhì)量評(píng)估體系存在的價(jià)值所在。最后，堅(jiān)持宏觀性原則。宏觀性原則對(duì)煤炭開采的量、時(shí)間、質(zhì)量有積極的指導(dǎo)價(jià)值。堅(jiān)持宏觀性原則，可以有效調(diào)整以往片面追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)增長(zhǎng)，盲目擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，通過(guò)質(zhì)量評(píng)估體系的宏觀調(diào)控，可以有效實(shí)現(xiàn)煤炭企業(yè)管理的綜合水平，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與內(nèi)涵的同步增長(zhǎng)。

（二）完善質(zhì)量評(píng)估體系的指標(biāo)體系

指標(biāo)體系是質(zhì)量評(píng)估體系的核心內(nèi)容，一個(gè)好的質(zhì)量評(píng)估指標(biāo)體系也是實(shí)現(xiàn)該體系價(jià)值的關(guān)鍵所在。首先，明確煤礦生產(chǎn)死亡率的指標(biāo)考核。參考國(guó)外煤炭生產(chǎn)的死亡率指數(shù)，美國(guó)為0.03，印度為0.5。從生產(chǎn)安全角度的考慮，將煤炭生產(chǎn)的死亡率指標(biāo)定在“0”是可以實(shí)現(xiàn)的。實(shí)現(xiàn)煤炭生產(chǎn)0死亡率也是煤炭企業(yè)努力要實(shí)現(xiàn)的發(fā)展方向。其次，明確煤炭生產(chǎn)的環(huán)境指標(biāo)。煤炭生產(chǎn)是一項(xiàng)污染較嚴(yán)重的生產(chǎn)活動(dòng)，近年來(lái)國(guó)家多環(huán)境保護(hù)的重要越來(lái)越重視。作為現(xiàn)代化煤炭生產(chǎn)企業(yè)，重視生產(chǎn)活動(dòng)中環(huán)境指標(biāo)的考核是非常重要。例如：開采中污水處理的指標(biāo)，開采空間的粉塵指標(biāo)，開采工人塵肺病的發(fā)病指標(biāo)等等。最后，將生產(chǎn)效益作為指標(biāo)考核的內(nèi)容。作為企業(yè)，生產(chǎn)活動(dòng)效益最終還是衡量一個(gè)經(jīng)營(yíng)成果的關(guān)鍵。將生產(chǎn)效益納入到評(píng)估考核指標(biāo)，全方面的評(píng)估生產(chǎn)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）重視低耗能的質(zhì)量評(píng)估體系建設(shè)

社會(huì)都在追求綠色低耗能的生產(chǎn)活動(dòng)，重視低耗能的質(zhì)量評(píng)估體系建設(shè)對(duì)保障煤炭經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展及其關(guān)鍵。煤炭雖然是不可再生資源，但如果能夠深入開發(fā)，也可以實(shí)現(xiàn)煤炭的低耗能開發(fā)。首先，在煤炭企業(yè)內(nèi)部建立起低碳運(yùn)作管理思想，通過(guò)引入新技術(shù)和新設(shè)備，不斷降低辦公成本和管理成本。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部組織，減少管理人員臃腫的現(xiàn)象。其次，堅(jiān)定落實(shí)企業(yè)質(zhì)量評(píng)估系統(tǒng)的各項(xiàng)指標(biāo)，重視環(huán)保指標(biāo)的落實(shí)，積極相對(duì)生產(chǎn)能耗。最后，重視煤炭產(chǎn)品的深加工。除了傳統(tǒng)的燃燒供熱外，還可以及時(shí)回收煤炭燃燒后的剩渣，做回收加工提煉處理。還有現(xiàn)在科學(xué)技術(shù)發(fā)展迅速，可以將煤炭做深加工、提煉，增加煤炭附加值，提高煤炭生產(chǎn)的質(zhì)量水平。

四、結(jié)束語(yǔ)

第9篇：房地產(chǎn)不景氣的原因范文

從2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，房?jī)r(jià)飆漲，投機(jī)購(gòu)房是推手。雖然沒有數(shù)據(jù)證明投機(jī)購(gòu)房是推手，但別人也沒有數(shù)據(jù)證明投機(jī)購(gòu)房不是推手。而要證明投機(jī)購(gòu)房是推手，只有等待房?jī)r(jià)下跌，才能清楚投機(jī)購(gòu)房的數(shù)量以及投機(jī)者的悲慘下場(chǎng)。

目前的房地產(chǎn)體制由高房?jī)r(jià)維持，即時(shí)下房地產(chǎn)體制由投機(jī)者維持。投機(jī)者與自住購(gòu)房者購(gòu)買高價(jià)住宅，開發(fā)商購(gòu)買高價(jià)土地，資金由銀行和購(gòu)房者通過(guò)開發(fā)商最終流向政府。而投機(jī)者正是高房?jī)r(jià)的原因，高房?jī)r(jià)是由投機(jī)者造成的。

但是，房地產(chǎn)行業(yè)屬于周期性行業(yè)，房?jī)r(jià)上漲之后必然下跌，下跌之后必然上漲。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)周期是大周期，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)18年。房?jī)r(jià)脫離群眾購(gòu)買力，高高在上是不可持續(xù)的。

高房?jī)r(jià)不可持續(xù)，造成高房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)體制也就不可持續(xù)。房地產(chǎn)體制不可持續(xù)的最重要原因是投機(jī)購(gòu)房不可持續(xù)，總有一天，投機(jī)購(gòu)房會(huì)停止。投機(jī)者停止炒房一般由兩種情形造成：一種是由于房?jī)r(jià)過(guò)高自住購(gòu)房者已經(jīng)不再購(gòu)房，一種是政府政策調(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)預(yù)期由上漲轉(zhuǎn)為下跌。

在高房?jī)r(jià)體制下，叫苦不迭的是低收入階層，興高采烈的是投機(jī)購(gòu)房者。但投機(jī)購(gòu)房者總有一天會(huì)為此付出代價(jià)。一旦房?jī)r(jià)下跌，住房成為負(fù)資產(chǎn)，投機(jī)購(gòu)房者就會(huì)承擔(dān)損失，可能是其難以承受的。2008年深圳、東莞等城市已經(jīng)發(fā)生過(guò)大量炒房者破產(chǎn)事件，未來(lái)也將大規(guī)模發(fā)生。

另外，由于投機(jī)者均使用銀行按揭貸款炒房，以放大收益，房?jī)r(jià)飆漲之后的大幅下跌，住房成為負(fù)資產(chǎn)時(shí)，銀行將會(huì)面臨壞賬危險(xiǎn)，金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)將加大。這正是美國(guó)、歐洲正在發(fā)生的金融危機(jī)。房地產(chǎn)如果產(chǎn)生巨大泡沫，而后破滅，是任何經(jīng)濟(jì)體難以承受的。為金融系統(tǒng)安全考慮，投機(jī)者主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)受到限制，甚至是打壓。美國(guó)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，損失的是全世界，因?yàn)?，提供美?guó)房地產(chǎn)按揭貸款的是全世界；而中國(guó)房地產(chǎn)泡沫損失的僅僅是中國(guó)，中國(guó)動(dòng)用的只是購(gòu)房者未來(lái)的收入。

無(wú)數(shù)案例及過(guò)往歷史均證明高房?jī)r(jià)難以持續(xù)。因此，投機(jī)者主導(dǎo)、脫離居民購(gòu)買力的高房?jī)r(jià)房地產(chǎn)體制，總有一天會(huì)因投機(jī)者不再購(gòu)房而停止，嚴(yán)重的話是崩潰，繼而房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌階段。回歸正常的房地產(chǎn)體制，規(guī)范土地市場(chǎng)，由自住購(gòu)房者而非投機(jī)者主導(dǎo)住房需求，才是房地產(chǎn)健康發(fā)展、中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的出路。

房?jī)r(jià)泡沫必然破滅

泡沫危害之大，殺傷力之強(qiáng)，已經(jīng)有目共睹。而房?jī)r(jià)泡沫危害如此之大，正是政府調(diào)控的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)，也是房?jī)r(jià)必跌的基石。

日本房地產(chǎn)泡沫讓經(jīng)濟(jì)大蕭條10年。1988～1991年，日本3大城市土地價(jià)格指數(shù)上漲1.1倍。1991年，土地價(jià)格開始下跌，1991～1995年，處于快速下跌階段，1992、1993、1994年分別同比下跌12%、15%、7%。受當(dāng)時(shí)日元匯率下跌影響，日本經(jīng)濟(jì)1995、1996年有所復(fù)蘇，地價(jià)下跌幅度收窄，分別是3%、1%。之后，地價(jià)又開始連續(xù)下跌，1999、2000、2001、2002、2003年同比下跌幅度均較大，每年下跌6%，連續(xù)5年，地價(jià)才探至底部，恢復(fù)穩(wěn)定。到了2003年，地價(jià)指數(shù)是112，是最高峰的44.8%。

根據(jù)日本國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)算年報(bào)，1990～2002年，共12年間，土地價(jià)值損失大約是900萬(wàn)日元。損失之大，時(shí)間之長(zhǎng)?？胺Q世界之最。這也給日本經(jīng)濟(jì)造成巨大影響，經(jīng)濟(jì)幾乎沒有增長(zhǎng)。

整個(gè)上世紀(jì)90年代，日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率比較低下，1992～2002年間，經(jīng)濟(jì)平均年增長(zhǎng)率僅為1.2%，比同期的美國(guó)4%、歐洲2.6%均低得多。蕭條時(shí)間長(zhǎng)達(dá)10年，幾可與美國(guó)1929年大蕭條并論。人們都說(shuō)，20世紀(jì)90年代是日本“失去的10年”。

美國(guó)2006年7月前房?jī)r(jià)飆漲，之后房?jī)r(jià)大幅下跌，引發(fā)次級(jí)貸款危機(jī)，導(dǎo)致全球金融海嘯。

美國(guó)房地產(chǎn)大周期時(shí)間是1997～2009年。上半段是1997年1月至2006年7月，房地產(chǎn)價(jià)格上漲至3倍左右，然后開始進(jìn)入下跌階段，一直下滑至2009年4月，下滑幅度大約是1/3。上漲時(shí)間跨度是9.5年，幅度大約是2.9倍，下跌時(shí)間跨度接近3年（以2009年4月為底部，但本底部仍未確定，房?jī)r(jià)未來(lái)仍可能繼續(xù)下跌），幅度是33%左右。

美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅后，許多房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，“房地美”與“房利美”由政府接管，華爾街5大投行或消失或不以投行身份出現(xiàn)，美國(guó)國(guó)際集團(tuán)也由政府接管。英國(guó)部分銀行遭受擠兌風(fēng)波，中國(guó)出口大幅下滑。美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入衰退，全球經(jīng)濟(jì)也跟隨進(jìn)入不景氣或者蕭條期。2010年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)雖有穩(wěn)定，但仍然不景氣，不確定因素較多，不排除繼續(xù)探底。全球經(jīng)濟(jì)仍處于風(fēng)雨飄搖之中，希臘債務(wù)危機(jī)顯現(xiàn)。

必然下跌的房?jī)r(jià)

房?jī)r(jià)收入比相關(guān)數(shù)據(jù)可以說(shuō)明：相對(duì)城市居民的收入及對(duì)應(yīng)的購(gòu)房能力，房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高，嚴(yán)重脫離自住消費(fèi)需求。

房?jī)r(jià)收入比是評(píng)判房?jī)r(jià)高低的有效指標(biāo)，如果房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，則意味著房?jī)r(jià)有泡沫。但是，房?jī)r(jià)收入比也不是萬(wàn)能指標(biāo)，并不一定能說(shuō)明未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何。房?jī)r(jià)收入比只對(duì)房?jī)r(jià)高低有所判斷。

房?jī)r(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值。

國(guó)際上通用的房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方式，是以住宅套價(jià)的中值，除以家庭年收入的中值。家庭年收入則是全部家庭成員的年度稅前收入，通常包括夫婦兩人。家庭年收入同樣取中值。在發(fā)達(dá)國(guó)家，統(tǒng)計(jì)家庭年收入只要看納稅記錄就很清楚，但在中國(guó)情況要復(fù)雜得多。按照國(guó)際慣例，目前比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3.6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。

但是 ，國(guó)際慣例歸國(guó)際慣例，是否適合中國(guó)并不一定，畢竟中國(guó)處于城市化階段。然而，如果房?jī)r(jià)高的過(guò)于離譜，并且房?jī)r(jià)由投機(jī)推動(dòng)，嚴(yán)重脫離自住購(gòu)房者能力，房?jī)r(jià)也不會(huì)因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程而永遠(yuǎn)上漲，房?jī)r(jià)也有可能下跌，而且是大幅下跌。經(jīng)濟(jì)規(guī)律并沒有明確證明：一個(gè)國(guó)家城市化完成之前，房?jī)r(jià)必定一直上漲。而各國(guó)歷史也表明，城市化進(jìn)程中，房?jī)r(jià)依然可能大幅下跌，甚至跌至深淵；城市化是在房?jī)r(jià)上漲后暴跌然后再上漲中完成的。

目前，城市居民感覺房?jī)r(jià)過(guò)高，是不爭(zhēng)事實(shí)。以2009年12月房?jī)r(jià)收入比例為，北京、上海、深圳、廣州、杭州、廈門等城市房?jī)r(jià)收入比在12以上，即家庭需要12年收入才能付清購(gòu)房本金，還不包括房貸利息（人均居住面積統(tǒng)一按30平方米核算）。房?jī)r(jià)收入比在12倍以上，比國(guó)際通行的3～6倍肯定高出許多，即使不能說(shuō)明房?jī)r(jià)必跌，但至少能說(shuō)明房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重脫離居民購(gòu)房能力。

2009年12月，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院在京的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出：我國(guó)房?jī)r(jià)收入比超出合理承受范圍，85%的家庭無(wú)能力買房?！督?jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出，2009年中國(guó)房?jī)r(jià)太高，是政府的土地供應(yīng)行政制度、對(duì)開發(fā)商囤地漲價(jià)謀利行為打擊不力等深層原因造成的。

所有這些信息以及城市居民直觀感受，房?jī)r(jià)相對(duì)自住需求過(guò)高是肯定的。房?jī)r(jià)存在泡沫也有共識(shí)。

2008年9月，美國(guó)雷曼兄弟投資銀行的倒閉，標(biāo)志著美國(guó)次貸危機(jī)（實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)泡沫破滅危機(jī)）達(dá)到，也預(yù)示著全球經(jīng)濟(jì)將向深度衰退甚至是大蕭條演變。此時(shí)，為刺激經(jīng)濟(jì)，拯救受外貿(mào)影響的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，中國(guó)政府出臺(tái)一系列刺激投資和消費(fèi)的政策，當(dāng)然包括房地產(chǎn)消費(fèi)刺激政策，包括2009年銀行新增信貸的大幅擴(kuò)張。

貨幣大增推動(dòng)國(guó)有企業(yè)炒地、民間資金炒房，再加上土地市場(chǎng)體制性混亂所導(dǎo)致的“地王”現(xiàn)象，土地價(jià)格高漲及民間炒房共同引導(dǎo)房?jī)r(jià)高漲。炒房貨幣資金與地價(jià)推高房?jī)r(jià)預(yù)期的共同作用，使投機(jī)進(jìn)入比2007年更瘋狂的階段。于是，2009年房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)下歷史新高，漲幅達(dá)到22%。

2009年，各大城市房?jī)r(jià)大幅上漲，漲幅可用驚人形容。2009年年末相比年初，北京上漲大約56%，上海上漲37%，深圳漲幅將近90%，廣州上漲40%以上，杭州上漲60%左右，重慶上漲將近40%，廈門上漲40%以上，天津2009年高峰時(shí)也比年初上漲近40%。