土地規(guī)劃行業(yè)分析精選(九篇)

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第1篇：土地規(guī)劃行業(yè)分析范文

一、土地自然供給

土地的自然供給是指土地以其自然存在的狀況，供給人類利用，以滿足人們生產(chǎn)、生活所需要的各種土地總量，即土地總供給。一個地區(qū)土地總供給的多少，取決于這個地區(qū)的國土自有面積，在土地市場交易的過程中，不論價格的漲落，土地總供給量是不變的，因而土地的自然供給缺乏彈性。廣州市土地總面積7287平方公里，2006年，按照國土資源部新土地利用分類標準，全市已利用土地6746.18平方公里，其中建設(shè)用地134562.8公頃，占全市土地總面積的18.47％；農(nóng)用地540055公頃，占全市土地總面積的74.12％；未利用地共54037公頃，占全市土地總面積的7.42％。

二、技術(shù)進步

科學技術(shù)對土地資源領(lǐng)域的作用是不言而喻的，對土地資源的管理也有其特殊的作用。在推進土地資源節(jié)約利用和循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展過程中，要大力加強科學技術(shù)支撐體系建設(shè)。例如，對危房的改造以及舊房的翻新等，沒有科學技術(shù)上的突破，就不可能變廢為寶，就不可能發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟。廣州市作為全國經(jīng)濟、科技較發(fā)達的大都市，更應(yīng)該以科技進步帶動土地集約利用，本文認為，廣州市要想實現(xiàn)土地的節(jié)約利用就必須要加強土地資源循環(huán)經(jīng)濟有關(guān)通用技術(shù)、基礎(chǔ)科學理論方面的研究；必須要加強土地資源循環(huán)經(jīng)濟關(guān)鍵技術(shù)的研究，同時對于企業(yè)層面開展的相關(guān)技術(shù)研究要給予技術(shù)支持、財政支持和政策支持；必須要使土地市場“在更大范圍、更廣領(lǐng)域、更高層次上參與國際經(jīng)濟技術(shù)合作和競爭，拓展經(jīng)濟發(fā)展空間，全面提高對外開放水平”；通過市場力量，提高廣州市土地資源配置的效率，通過營造一個“穩(wěn)定、公平、安全”的城市土地市場環(huán)境，吸引國際經(jīng)濟資源，實現(xiàn)“地盡其利，地利共享”的目標。

廣州市以電子計算機業(yè)高速發(fā)展而文明全國，網(wǎng)絡(luò)覆蓋率遠高于全國平均水平，廣州市應(yīng)利用好這個優(yōu)勢，及時向開發(fā)商提供土地市場的信息和動態(tài)，加強土地市場的分析和預(yù)測，國土部門應(yīng)認真做好土地招標、拍賣信息工作，定時、定期在確定的新聞媒體上土地供應(yīng)信息，提供拍賣地塊的面積、地點、規(guī)劃技術(shù)條件等基本情況以及有關(guān)土地招標拍賣政策。條件具備時，實施土地市場“網(wǎng)上工程”，通過國際互聯(lián)網(wǎng)來土地供應(yīng)信息，推出介紹土地產(chǎn)品，開展網(wǎng)上交易。此外，還要學習借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，有效促進土地市場持續(xù)健康發(fā)展。

三、社會需求

近幾年是什么原因?qū)е聫V州市土地價格的上漲呢？一般來說，影響土地價格的因素主要有:1.供需因素，供給與需求是影響房地產(chǎn)價格的直接因素，也是形成土地價格的兩個最終因素，如果供給一定，需求增加則價格上漲需求減少價格下跌；需求一定，供給增加則價格下跌供給減少則價格上漲;2.物理因素，主要指反映土地自身的自然物理性狀的因素，如位置、地質(zhì)、地形、通風、采光等（尤其是經(jīng)濟土地更加受地理位置的影響）;3.人口因素，主要指人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭規(guī)模，人口密度高的地區(qū)對土地的需求相應(yīng)增加，家庭規(guī)模的大小，直接影響居住的單位數(shù)與面積數(shù);4.政策因素，主要指制度、法規(guī)及行政措施等;5.經(jīng)濟因素，主要指經(jīng)濟發(fā)展狀況、物價水平、財政收入、居民收入與支出、銀行利率等;6.消費者偏好，主要指人們的喜好、趣味、時尚風氣及講究等;7.社會因素，主要指社會安定狀況、社會治安狀況等;8.環(huán)境因素，主要指噪聲、空氣污染及綠化等。然而，影響土地價格最重要的因素還是土地市場供需因素，經(jīng)濟學基本原理告訴我們，當供不應(yīng)求時，市場價格會上升，從而導(dǎo)致供給量增加，需求量減少；當供過于求時，市場價格下降，從而導(dǎo)致供給量減少而需求增加，市場價格最終是由需求和供給兩種相反的力量共同作用的結(jié)果，經(jīng)濟學原理同樣適用于土地價格的分析。

土地價格既有一般商品特點，其價格隨著供求關(guān)系的變化由市場競爭形成，又有特殊性，城市土地供給是有限的，特別是土地利用周期相對較長，這就導(dǎo)致了在短期內(nèi)土地供給彈性較小，供給曲線近于與橫軸垂直，土地價格主要是由社會需求決定的。

四、土地規(guī)劃

規(guī)劃理論對城市土地經(jīng)營及政府的宏觀調(diào)控具有指導(dǎo)和規(guī)范作用，城市規(guī)劃具有法律效力，政府在經(jīng)營城市土地過程中可以利用城市規(guī)劃這個工具，實施城市經(jīng)營。城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃確定了城市土地利用的功能、性質(zhì)、強度、結(jié)構(gòu)、布局和發(fā)展方向，對土地價格會產(chǎn)生重要影響，是經(jīng)營城市土地的重要依據(jù)和手段。合理的土地規(guī)劃可以提高土地的利用效率，促進土地集約利用，對于廣州這樣土地資源供需緊張的城市來說，嚴格按照土地規(guī)劃行事實質(zhì)就是增加土地供給。

控制性詳細規(guī)劃和法定圖則主要是確定每一宗地利用的性質(zhì)、利用方向、建筑高度和密度、容積率、綠化率和配套設(shè)施等環(huán)境協(xié)調(diào)指標，是土地利用和土地管理的重要依據(jù)。

五、土地政策

目前，我國使用土地政策的主要手段是城市政府壟斷土地以及土地市場的供應(yīng)。其具體措施主要集中在三個方面：一是土地結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，對于不符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)最低準入標準的建設(shè)項目停止供地，對于限制性項目提高供地標準和條件，并根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展需要，動態(tài)調(diào)整和更新限制性、禁止性建設(shè)項目供地目錄，合理發(fā)展城市；二是對建設(shè)用地實施總量控制，在不影響經(jīng)濟發(fā)展的前提下控制土地的供應(yīng)；三是對不同區(qū)域土地供應(yīng)的調(diào)控，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)合理布局和協(xié)調(diào)發(fā)展。實施這三方面措施的目的是通過停止或限制性的土地供給抑制固定資產(chǎn)投資的增長速度。

實際由經(jīng)濟學原理可知，市場上某一種商品的價格是由供給和需求共同決定的，只有在供給和需求達到均衡時，市場價格才能穩(wěn)定在均衡價格，這時候市場就出清了。當前的土地政策和土地儲備制度雖然把緊了土地供應(yīng)的源頭，但卻只是片面的強調(diào)了對土地供應(yīng)的緊縮，沒有對土地需求和供給的關(guān)系進行深入的分析和研究，缺乏針對土地需求和供給關(guān)系而制定的土地政策和措施，土地需求沒有得到滿足，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控無法達到預(yù)期目標，房價上漲是可以理解的。怎樣才能促進土地市場進而促進房地產(chǎn)市場更健康的發(fā)展、將房價控制在一個比較合適的增長幅度，本文認為應(yīng)該著重分析一下對土地的需求和供給的關(guān)系，只有掌握了土地需求和供給的規(guī)律，據(jù)此而制定合理的土地政策，才能達到國家的宏觀調(diào)控目的。

六、集約利用土地

第2篇：土地規(guī)劃行業(yè)分析范文

關(guān)鍵詞：GIS；城市規(guī)劃；規(guī)劃管理；

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A

通過現(xiàn)代科學技術(shù)手段尤其是信息化手段改進城市規(guī)劃管理，提高城市規(guī)劃管理的水平已成為歷史的必然。我國城市規(guī)劃管理行業(yè)中信息技術(shù)的使用起步于20世紀80年代后期，經(jīng)過近20年的發(fā)展，以3S技術(shù)為代表的信息技術(shù)已成為城市規(guī)劃管理行業(yè)發(fā)展所必需的技術(shù)平臺。3S中的GIS技術(shù)是城市規(guī)劃管理能否實現(xiàn)數(shù)字管理和科學管理的關(guān)鍵。GIS的應(yīng)用為城市規(guī)劃管理提供了快捷有效的信息獲取手段、信息分析方法，提供了新的規(guī)劃管理技術(shù)、新的規(guī)劃方案表現(xiàn)形式、新的公眾參與和公眾監(jiān)督形式。

1 研究背景

21世紀，中國的城市化進程進入了加速發(fā)展時期，城市發(fā)展中出現(xiàn)許多新的問題和矛盾，同時市場經(jīng)濟的發(fā)展使參與城市建設(shè)和發(fā)展的主體更加多元化，城市需要更有效，這對城市規(guī)劃管理提出了新的要求和挑戰(zhàn)。以通訊和電子計算機技術(shù)為代表的信息技術(shù)已經(jīng)深入到城市生活的各個方面，信息水平的高低已經(jīng)成為衡量一個城市現(xiàn)代化水平的重要指標[1]。信息技術(shù)的發(fā)展影響了社會生產(chǎn)方式，進而影響了社會的管理方式，信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用為新的管理模式和理念的實現(xiàn)提供了必要的技術(shù)支持，使數(shù)字城市規(guī)劃管理的實現(xiàn)成為可能。

前美國副總統(tǒng)戈爾在1998年提出“數(shù)字地球”的概念。在這一概念影響下，一時間數(shù)字國家、數(shù)字區(qū)域、數(shù)字城市等風靡全球。作為城市規(guī)劃的管理部門，數(shù)字的規(guī)劃成果已將讓傳統(tǒng)的管理技術(shù)和手段不能適應(yīng)時代的要求[2]。因此數(shù)字規(guī)劃管理也就在數(shù)字地球與數(shù)字城市的推動下應(yīng)運而生。

2 相關(guān)研究進展

2.1 國外城市規(guī)劃管理對GIS新技術(shù)的應(yīng)用

國際上的城市地理信息系統(tǒng)研究始于70年代初期，目前發(fā)達國家已將它作為城市現(xiàn)代化標志與重要基礎(chǔ)設(shè)施之一，主要用于城市動態(tài)管理，并將它作為對城市重大問題和突發(fā)性事件進行科學決策的現(xiàn)代化手段。美國華盛頓特區(qū)采用34個城市信息子系統(tǒng)進行城市動態(tài)管理，如交通子系統(tǒng)能定時交通狀況信息，導(dǎo)向車輛運行，這是GIS用于城市交通管理的成功范例[3]。

在歐洲，瑞典利用GIS在規(guī)劃道路設(shè)計的前期階段對于不同方案的經(jīng)濟、社會與環(huán)境效益與影響進行綜合評價，確定優(yōu)化方案[4]。

在我國的周邊國家， 1989年9月泰國完成覆蓋曼谷市20km2地區(qū)的UGIS試驗項目，該項目有效地提高了地下管網(wǎng)的管理水平。日本1997年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明有2.4%的城市應(yīng)用GIS進行規(guī)劃管理，還有14.1%的城市有近期應(yīng)用的計劃。

2.2 國內(nèi)城市規(guī)劃管理對GIS新技術(shù)的應(yīng)用

從80年代末開始，我國城市規(guī)劃管理領(lǐng)域開始引進新技術(shù)新方法。許多城市規(guī)劃行政主管部門相繼應(yīng)用GIS技術(shù)開發(fā)了城市地理信息系統(tǒng)(UGIS)，該系統(tǒng)能夠處理空間信息及其相關(guān)的屬性信息;能夠迅速及時地更新數(shù)據(jù)庫，能夠大規(guī)模綜合性地管理與城市空間分布有關(guān)的信息(桑東升，2000) [5]。

我國城市規(guī)劃管理新技術(shù)的應(yīng)用以遙感為先導(dǎo)， 1980年在天津和1983年在京、津、渤海地區(qū)都進行了有益的探索。1989年正式在常州、洛陽和沙市進行城市規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的研究探索和建設(shè)。90年代， GIS逐漸應(yīng)用在城市規(guī)劃管理領(lǐng)域的城市信息的查詢、數(shù)據(jù)和信息的更新、土地規(guī)劃和房地產(chǎn)管理等的計算機化、城市問題的分析評價與科學決策等方面(王宏偉， 2001) [6]。我國現(xiàn)在一些大城市的城市規(guī)劃管理工作在新技術(shù)應(yīng)用方面都進行了很多實踐和探索。

3 數(shù)字規(guī)劃管理概念的提出

雖然GIS技術(shù)在城市規(guī)劃管理中早就運用，但真正數(shù)字規(guī)劃管理概念的提出還是在上個世紀末和本世紀初。數(shù)字城市規(guī)劃管理不是一個單純的規(guī)劃業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，它是一種新的城市規(guī)劃管理模式，是一種新的合作協(xié)調(diào)關(guān)系，是對不同的規(guī)劃管理主體、行為和對象在體制上、運行中所體現(xiàn)的基本特征以及組織方式的理論概括[7]。

4 GIS在城市數(shù)字規(guī)劃管理中的應(yīng)用

數(shù)字規(guī)劃管理的主要技術(shù)支撐有“3S”、OA以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)。在這三項技術(shù)的配合之下實現(xiàn)了規(guī)劃管理的自動化、智能化。對于各項技術(shù)在數(shù)字規(guī)劃管理中的應(yīng)用，國內(nèi)很多學者進行了這方面的研究。但這方面的研究80%以上集中在GIS技術(shù)[8]。GIS主要有兩大功能:一是海量數(shù)據(jù)的處理與管理，另一個就是空間分析。這兩大功能之中，海量數(shù)據(jù)的處理與管理在數(shù)字規(guī)劃管理中應(yīng)用非常廣泛，這方面研究非常多，如黃波(1995) [9]在控制性規(guī)劃管理中建立GIS的空間數(shù)據(jù)庫，其他還有張保鋼(1997)、李明杰(1999)、王國強(2001)、王俊(2005)等。一些中小城市的城市規(guī)劃管理信息系統(tǒng)中GIS技術(shù)的一般功能也是作為數(shù)據(jù)庫和系統(tǒng)的操作平臺，如銅山(許峰順， 1997)、濟南(張啟來等， 1995)。而GIS的另一功能空間分析在規(guī)劃管理中的研究則相對較少。目前這方面的研究僅僅局限于某一方面，如鄧偉波(1998)規(guī)劃管理系統(tǒng)中的市政審批子系統(tǒng)中引入了網(wǎng)絡(luò)分析的空間分析，主要分析市政管理中心到市政工程破壞處的最佳路徑選擇。梁潔等(2005)，楊亮潔(2005)等學者對地下管網(wǎng)做了一些網(wǎng)絡(luò)分析的研究。這些研究的內(nèi)容雖然屬于城市規(guī)劃管理的內(nèi)容，但作者對這些內(nèi)容具體分析并沒有從規(guī)劃管理的角度去研究。

5 小結(jié)

當前數(shù)字規(guī)劃管理在規(guī)劃行政主管部門主要表現(xiàn)為城市規(guī)劃管理信息系統(tǒng)，但是，這些規(guī)劃管理信息系統(tǒng)在實際的規(guī)劃管理過程中發(fā)揮的作用不是很大。主要原因是在規(guī)劃審批的核心技術(shù)上，這些信息系統(tǒng)并沒有實現(xiàn)技術(shù)的突破。當前經(jīng)濟發(fā)達的大城市已經(jīng)在著手解決此類問題，如南京市建設(shè)了數(shù)字報建系統(tǒng)，該系統(tǒng)能準確計算出各類規(guī)劃控制指標。但這種系統(tǒng)的建設(shè)往往需要花費較大的代價，而且后期的系統(tǒng)維護也需要大量的資金。對于一些欠發(fā)達地區(qū)的城市要建設(shè)這些系統(tǒng)幾乎是不可能的。GIS的空間分析功能恰好能解決規(guī)劃管理過程中的控制指標問題。將GIS的空間分析運用到規(guī)劃管理的各個流程中，可以實現(xiàn)對建設(shè)項目的快捷、準確審批，更主要的是這一種方法不需要較多的花銷，這對于欠發(fā)達地區(qū)的城市來說是一個既經(jīng)濟又實惠的方法。今后的數(shù)字規(guī)劃管理，應(yīng)更多的把空間分析模式作為研究內(nèi)容，建立起一套規(guī)劃管理中的空間分析模式，為日常規(guī)劃管理提供科學參考。

參考文獻:

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